20
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen Lakimies, OTM

SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

  • Upload
    others

  • View
    4

  • Download
    0

Embed Size (px)

Citation preview

Page 1: SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

© Kiinteistöliitto Uusimaa ry

SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄjuridinen näkökulma

Webinaari 18.5.2020

Sanni Nuutinen

Lakimies, OTM

Page 2: SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

© Kiinteistöliitto Uusimaa ry

MEISTÄ

Neuvontapuheluita > 10 000

Korjaus- ja kunnossapitovastuu

Yhtiökokous, osakkaan

muutostyöt, yhtiöjärjestys,

hallituksen toiminta

Autopaikat, sähköautot

Vastikkeet, maksut

Puhelinneuvonnasta:

42 % isännöitsijöitä

36 % hallituksen pj.a

19 % hallituksen jäseniä

Työntekijöitä yhteensä 15

8 juristia

2 teknistä asiantuntijaa

Jäseniä yli 11 600 - kerrostaloja 58 %,

rivitaloja 32 %, muita 10 %

Paikallinen palvelujärjestö taloyhtiöille

Palvelu suunnattu jäsenyhtiöiden

hallituksille, isännöitsijöille, tilin- ja

toiminnantarkastajille

Maksuton puhelinneuvonta joka arkipäivä

www.ukl.fi

Page 3: SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

© Kiinteistöliitto Uusimaa ry

SISÄLTÖ1. Aluksi

2. Ajankohtaista lainsäädännössä

3. Avustus sähköautojen latausinfran rakentamiseen

4. Päätöksentekomenettely ja kustannusten jakaminen

- Autopaikkojen hallinnasta

- Tavanomainen uudistus

- Esimerkit

5. Sähkönkulutuksen korvaaminen

6. Kunnossapitovastuu infrasta ja latauslaitteesta

7. Muuta huomioitavaa

Page 4: SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

© Kiinteistöliitto Uusimaa ry

Aluksi

Kansallinen energia- ja ilmastostrategia

→ 250 000 sähköautoa vuoteen 2030 mennessä

Asunto-osakeyhtiö – yhteisöasumista

Päätöksentekoa sääntelee asunto-osakeyhtiölaki

Lataamiseen / latauspisteen toteuttamiseen tarvitaan yhtiön päätös tai lupa

Yhtiöllä ei velvollisuutta toteuttaa latauspisteitä → Poikkeus: direktiivin täytäntöönpano --> HE 23/2020 vp

Usein kysyttyjä kysymyksiä muun muassa:

1. Saako osakas ladata sähköautoaan lämpötolpasta yhtiön piikkiin?

2. Miten asiasta päätetään ja miten kustannukset jaetaan?

3. Kuinka osakkaiden yhdenvertaisuus toteutetaan?

Page 5: SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

© Kiinteistöliitto Uusimaa ry

HE 23/2020 vp – laki sähköajoneuvojen latauspisteistä ja latauspistevalmiuksista rakennuksissa

• Taustalla rakennusten energiatehokkuusdirektiivin muutos

• Tavoitteena lisätä sähköajoneuvojen latauspisteitä ja latauspistevalmiuksia

• Latauspistevalmius tulee toteuttaa

a) uudiskohteisiin ja b) laajasti korjattaviin asuinrakennuksiin, joissa on yli neljä

pysäköintipaikkaa

• Latauspistevalmius tulee toteuttaa siten, että myöhemmässä vaiheessa

olisi mahdollista asentaa latauspiste jokaiseen pysäköintipaikkaan

• Direktiivin edellyttämään perustasoon kansallisesti tiukennuksia (vrt. esim. yli

10 – yli 4)

• Perustasoa ylittäviä vaatimuksia kritisoitu mm. lausuntokierroksella

Page 6: SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

© Kiinteistöliitto Uusimaa ry

HE 23/2020 vp – laki sähköajoneuvojen latauspisteistä ja latauspistevalmiuksista rakennuksissa (2)

Määritelmät (HE 23/2020 vp):

Latauspistevalmius = putkitukset tai muut johtotiet, joihin voidaan myöhemmin

asentaa tarvittava kaapelointi sähköajoneuvojen latauspisteitä varten, tai

kaapelointia latauspisteitä varten.

Laajamittainen korjaus = korjaus, jossa rakennuksen vaippaan tai rakennuksen

teknisiin järjestelmiin liittyvien korjausten jälleenrakentamiskustannuksiin perustuvat

kokonaiskustannukset ovat yli 25 prosenttia rakennuksen arvosta, rakennusmaan

arvo pois lukien.

Velvoitteen noudattamista valvoo kunnan rakennusvalvontaviranomainen

Lain tarkoitus tulla voimaan pian – huom. mahdolliset muutokset

Sovelletaan kuitenkin vasta hankkeeseen, jota koskeva rakennuslupahakemus

tulee vireille 11.3.2021 tai sen jälkeen

Page 7: SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

© Kiinteistöliitto Uusimaa ry

Avustus sähköautojen latausinfran rakentamiseen

AVUSTUS

• Avustuksen myöntää ARA

• Yhteisölle, joka toteuttaa latausvalmiuden

vähintään 5 autopaikalle

• Korvataan 35 % toteutuneista kustannuksista (sis.

Alv)

→ Avustuksen voi saada 50 % suuruisena, jos

vähintään puolella paikoista voi ladata 11 kW tai

suuremmalla teholla.

→ Kuitenkin max. 90 000 e molemmissa tapauksissa

TUETTAVAT TOIMET / INFRA

• Tarvekartoitus ja hankesuunnittelu (jos

hanke toteutuu)

• Sähköpääkeskukseen tarvittavat

muutostyöt

• Putkitukset ja kaapeloinnit sekä niihin

liittyvät tavanomaiset maanrakennustyöt

• Latauslaitteet, jos ne ovat tuensaajan

omistuksessa

Ks. https://www.ara.fi/fi-

FI/Lainat_ja_avustukset/Sahkoautojen_latausinfraavustus

Page 8: SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

© Kiinteistöliitto Uusimaa ry

Mistä liikkeelle?

Päätös asian

selvittämisestä

Osakkaiden tarpeet

ja kiinnostus

Sähköverkon kunto ja

kapasiteetti Turvallisuus

Tarjolla olevat tekniset

vaihtoehdot

Page 9: SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

© Kiinteistöliitto Uusimaa ry

PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA KUSTANNUSTEN JAKAMINEN

Page 10: SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

© Kiinteistöliitto Uusimaa ry

Autopaikkojen hallinnasta

Autopaikkojen hallinta vaikuttaa päätöksentekomenettelyyn ja kustannusten

jakamiseen

Autopaikka on joko taloyhtiön tai osakkaan hallinnassa – yhtiöjärjestys ratkaisee

Osakashallinnan määrittely yhtiöjärjestyksessä (huoneistoselitelmä)

• Autopaikkaosake oikeuttaa paikan hallintaan;

• Asunto-osakkeet oikeuttavat huoneiston lisäksi autopaikan hallintaan tai

• Yhtiöjärjestyksen sanamuodon mukaan ”autopaikka kuuluu huoneistoon”

Ellei yhtiöjärjestyksen perusteella autopaikka ole osakkaan hallinnassa, on se taloyhtiön

hallinnassa

• Tällöin taloyhtiö vuokraa autopaikkoja osakkaiden (/asukkaiden) käyttöön

Page 11: SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

© Kiinteistöliitto Uusimaa ry

Tavanomainen uudistus

AOYL 6:31.2: Yhtiökokous päättää enemmistöllä sellaisesta

uudistushankkeesta, joka

a. vastaa ajankohdan tavanomaista tasoa ja

b. josta syntyvä maksurasitus ei muodostu osakkeenomistajalle

kohtuuttomaksi.

Autopaikkojen varustamista latauslaitteilla pidetään ns.

tavanomaisena uudistushankkeena.

• Tulkintaa tehtäessä huomioitu yhteiskunnallinen kehitys, EU:n rakennusten

energiatehokkuusdirektiivin muutos, ARA:n avustus…

• Pois lukien pikalatauslaitteet

Page 12: SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

© Kiinteistöliitto Uusimaa ry

Esimerkki #1 – Yhtiön hanke

Autopaikat taloyhtiön hallinnassa

Yhtiökokouksen enemmistöpäätös (= enemmän kuin puolet

annetuista äänistä)

• Hankkeen kustannukset jaetaan yhtiöjärjestyksen

vastikeperusteella kaikkien osakkeenomistajien maksettaviksi

- Tavanomainen uudistus

- Kustannusrasituksen kohtuullisuus

Page 13: SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

© Kiinteistöliitto Uusimaa ry

Esimerkki #2 – Yhtiön hanke

Autopaikat osakkeenomistajien hallinnassa erillisinä osakkeina

Jos uudistuksesta seuraa merkittävää etua/arvonnousua vain ko. osakkeille

→ Kustannukset tulee kohdentaa autopaikkaosakkaiden maksettaviksi niiltä osin kuin ne kohdistuvat ja

palvelevat vain autopaikkojen lataustarvetta (kaapeloinnit sähköpääkeskukselta latauspisteille ja kaivuutyöt,

latauslaite vrt. sähköliittymän koon kasvattaminen palvelee lähtökohtaisesti koko yhtiötä)

→ Tällöin vastiketta ko. kustannusten kattamiseksi maksavat vain autopaikkaosakkaat yhtiöjärjestyksen

vastikeperusteella

Yhtiökokouksen ns. tuplaenemmistöpäätös

→ Enemmistö kaikista yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja enemmistö niiden

osakkaiden antamista äänistä, joiden osakkeisiin uudistus liittyy (autopaikkaosakkaat)

(AOYL 6:32.5)

Page 14: SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

© Kiinteistöliitto Uusimaa ry

Esimerkki #3 - Osakkeenomistajan muutostyö

Autopaikat taloyhtiön tai osakkeenomistajien hallinnassa

Hankkeen toteuttaja osakkeenomistaja

AOYL:ssa säännökset osakkeenomistajan muutostyöstä (5 luku)

Osakkeenomistajan saatava yhtiön lupa muutostyölle!

→ Yhtiökokouksen enemmistöpäätös ja valtuutus hallitukselle käsitellä muutostyöluvat jatkossa

→ Hallituksen päätös, jos ei vaikutusta yhtiöön tai muihin osakkaisiin

Muutostyöstä aiheutuvat kustannukset kuuluvat osakkaan maksettavaksi

- Poikkeus esim. sähköverkon kunnon ja kapasiteetin kartoitus, jonka tekee usein yhtiö

Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus

Yhtiö laatii osakkaan kanssa sopimuksen, jossa huomioitava toteutus, kunnossapito, vastuut,

sähkönkulutus, sopimuksen kesto ja päättyminen…

Page 15: SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

© Kiinteistöliitto Uusimaa ry

Esimerkki #4 – Osakasvähemmistön hanke

Autopaikat taloyhtiön tai osakkeenomistajan hallinnassa

Taloyhtiö hankkeen toteuttaja, mutta vain osa (vähemmistö) osakkaista on mukana

hankkeessa ja maksaa vastiketta kustannusten kattamiseksi (rahaliikenne yhtiön kautta)

Päätöksenteko yhtiökokouksessa määräenemmistöllä (2/3) ja

Vastiketta kustannusten kattamiseksi peritään vain siihen suostuneilta osakkeenomistajilta

(ja heidän osakkeidensa uusilta omistajilta)

Kulut jaetaan näiden kesken yhtiöjärjestyksessä määrättyjen vastikeperusteiden mukaisesti

(6:33.2-3 §)

Yhdenvertaisuus huomioitava – jälkiliittyminen hankkeeseen

Page 16: SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

© Kiinteistöliitto Uusimaa ry

Sähkönkulutuksen korvaaminen

• Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus edellyttää, että lisääntyneen

sähkönkulutuksen maksaa sähköautoa lataava

• Latauspisteen sähkönkulutus pystyttävä mittaamaan

• Osakashallintaiset paikat

→ Yhtiöjärjestyksen vastikepykälän muutos

→ Sopimus

• Yhtiön hallinnassa olevat paikat

→ Vuokrasopimuksessa sovitaan, että lataaja maksaa mitatun

kulutuksen mukaisen korvauksen kulutetusta sähköstä

Page 17: SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

© Kiinteistöliitto Uusimaa ry

Kunnossapitovastuu infrasta ja latauslaitteesta

Kunnossapitovastuu tarkoittaa velvollisuutta huoltaa, hoitaa,

korjata ja uudistaa kustannuksellaan

Taloyhtiön toimiessa hankkeen toteuttajana kunnossapitovastuu

sekä infrasta että latauspisteestä on taloyhtiöllä

Osakkeenomistajan muutostyössä kunnossapitovastuu

muutostyöstä on lähtökohtaisesti osakkaalla

Kunnossapitovastuusta voidaan määrätä yhtiöjärjestyksessä

→ Soveltuu parhaiten osakashallinnassa oleviin paikkoihin

Page 18: SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

© Kiinteistöliitto Uusimaa ry

Muuta huomioitavaa

Taloyhtiön autopaikat voivat perustua rasitejärjestelyyn,

kiinteistöjen yhteisjärjestelyyn tai hallinnanjakosopimukseen

→ Sopimus sitoo osapuoliaan

→ Ehdot kunnossapito- ja uudistustoimenpiteiden suorittamisesta

→ Sähköliittymän omistus

Taloyhtiön autopaikat sijaitsevat pysäköintiyhtiön omistamassa

autohallissa

→ Asunto-osakeyhtiöt omistavat pysäköintiyhtiön osakkeet

→ Osakeyhtiömuotoisessa yhtiössä päätöksenteko tapahtuu osakeyhtiölain säännösten mukaisesti

Page 19: SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

© Kiinteistöliitto Uusimaa ry

Lisätietoa päätöksenteosta

Kiinteistöliiton ohje sähköautojen latauspisteiden

toteuttamiseksi:

https://www.kiinteistoliitto.fi/media/4730/ohje_latauspistei

den_totetuttamiseksi_paivitetty_2020.pdf

Katso myös 12 videota Kiinteistöliiton jäsensivuilta –

videot ja verkkokurssit – sähköautojen latauspisteet

Page 20: SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ · 2020. 5. 19. · © Kiinteistöliitto Uusimaa ry SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄ juridinen näkökulma Webinaari 18.5.2020 Sanni Nuutinen

facebook.com/kiinteistoliitto.uusimaa

twitter.com/kluusimaa

instagram.com/kiinteistoliitto.uusimaa

linkedin.com/company/

kiinteistoliittouusimaa

youtube.com/kiinteistoliitto

Annankatu 24, Helsinki

09 1667 6333 / neuvonta

09 1667 6761 / vaihde

www.ukl.fi

© Kiinteistöliitto Uusimaa ry