Upload
others
View
4
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry
SÄHKÖAUTOJEN LATAUS TALOYHTIÖSSÄjuridinen näkökulma
Webinaari 18.5.2020
Sanni Nuutinen
Lakimies, OTM
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry
MEISTÄ
Neuvontapuheluita > 10 000
Korjaus- ja kunnossapitovastuu
Yhtiökokous, osakkaan
muutostyöt, yhtiöjärjestys,
hallituksen toiminta
Autopaikat, sähköautot
Vastikkeet, maksut
Puhelinneuvonnasta:
42 % isännöitsijöitä
36 % hallituksen pj.a
19 % hallituksen jäseniä
Työntekijöitä yhteensä 15
8 juristia
2 teknistä asiantuntijaa
Jäseniä yli 11 600 - kerrostaloja 58 %,
rivitaloja 32 %, muita 10 %
Paikallinen palvelujärjestö taloyhtiöille
Palvelu suunnattu jäsenyhtiöiden
hallituksille, isännöitsijöille, tilin- ja
toiminnantarkastajille
Maksuton puhelinneuvonta joka arkipäivä
www.ukl.fi
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry
SISÄLTÖ1. Aluksi
2. Ajankohtaista lainsäädännössä
3. Avustus sähköautojen latausinfran rakentamiseen
4. Päätöksentekomenettely ja kustannusten jakaminen
- Autopaikkojen hallinnasta
- Tavanomainen uudistus
- Esimerkit
5. Sähkönkulutuksen korvaaminen
6. Kunnossapitovastuu infrasta ja latauslaitteesta
7. Muuta huomioitavaa
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry
Aluksi
Kansallinen energia- ja ilmastostrategia
→ 250 000 sähköautoa vuoteen 2030 mennessä
Asunto-osakeyhtiö – yhteisöasumista
Päätöksentekoa sääntelee asunto-osakeyhtiölaki
Lataamiseen / latauspisteen toteuttamiseen tarvitaan yhtiön päätös tai lupa
Yhtiöllä ei velvollisuutta toteuttaa latauspisteitä → Poikkeus: direktiivin täytäntöönpano --> HE 23/2020 vp
Usein kysyttyjä kysymyksiä muun muassa:
1. Saako osakas ladata sähköautoaan lämpötolpasta yhtiön piikkiin?
2. Miten asiasta päätetään ja miten kustannukset jaetaan?
3. Kuinka osakkaiden yhdenvertaisuus toteutetaan?
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry
HE 23/2020 vp – laki sähköajoneuvojen latauspisteistä ja latauspistevalmiuksista rakennuksissa
• Taustalla rakennusten energiatehokkuusdirektiivin muutos
• Tavoitteena lisätä sähköajoneuvojen latauspisteitä ja latauspistevalmiuksia
• Latauspistevalmius tulee toteuttaa
a) uudiskohteisiin ja b) laajasti korjattaviin asuinrakennuksiin, joissa on yli neljä
pysäköintipaikkaa
• Latauspistevalmius tulee toteuttaa siten, että myöhemmässä vaiheessa
olisi mahdollista asentaa latauspiste jokaiseen pysäköintipaikkaan
• Direktiivin edellyttämään perustasoon kansallisesti tiukennuksia (vrt. esim. yli
10 – yli 4)
• Perustasoa ylittäviä vaatimuksia kritisoitu mm. lausuntokierroksella
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry
HE 23/2020 vp – laki sähköajoneuvojen latauspisteistä ja latauspistevalmiuksista rakennuksissa (2)
Määritelmät (HE 23/2020 vp):
Latauspistevalmius = putkitukset tai muut johtotiet, joihin voidaan myöhemmin
asentaa tarvittava kaapelointi sähköajoneuvojen latauspisteitä varten, tai
kaapelointia latauspisteitä varten.
Laajamittainen korjaus = korjaus, jossa rakennuksen vaippaan tai rakennuksen
teknisiin järjestelmiin liittyvien korjausten jälleenrakentamiskustannuksiin perustuvat
kokonaiskustannukset ovat yli 25 prosenttia rakennuksen arvosta, rakennusmaan
arvo pois lukien.
Velvoitteen noudattamista valvoo kunnan rakennusvalvontaviranomainen
Lain tarkoitus tulla voimaan pian – huom. mahdolliset muutokset
Sovelletaan kuitenkin vasta hankkeeseen, jota koskeva rakennuslupahakemus
tulee vireille 11.3.2021 tai sen jälkeen
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry
Avustus sähköautojen latausinfran rakentamiseen
AVUSTUS
• Avustuksen myöntää ARA
• Yhteisölle, joka toteuttaa latausvalmiuden
vähintään 5 autopaikalle
• Korvataan 35 % toteutuneista kustannuksista (sis.
Alv)
→ Avustuksen voi saada 50 % suuruisena, jos
vähintään puolella paikoista voi ladata 11 kW tai
suuremmalla teholla.
→ Kuitenkin max. 90 000 e molemmissa tapauksissa
TUETTAVAT TOIMET / INFRA
• Tarvekartoitus ja hankesuunnittelu (jos
hanke toteutuu)
• Sähköpääkeskukseen tarvittavat
muutostyöt
• Putkitukset ja kaapeloinnit sekä niihin
liittyvät tavanomaiset maanrakennustyöt
• Latauslaitteet, jos ne ovat tuensaajan
omistuksessa
Ks. https://www.ara.fi/fi-
FI/Lainat_ja_avustukset/Sahkoautojen_latausinfraavustus
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry
Mistä liikkeelle?
Päätös asian
selvittämisestä
Osakkaiden tarpeet
ja kiinnostus
Sähköverkon kunto ja
kapasiteetti Turvallisuus
Tarjolla olevat tekniset
vaihtoehdot
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry
PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA KUSTANNUSTEN JAKAMINEN
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry
Autopaikkojen hallinnasta
Autopaikkojen hallinta vaikuttaa päätöksentekomenettelyyn ja kustannusten
jakamiseen
Autopaikka on joko taloyhtiön tai osakkaan hallinnassa – yhtiöjärjestys ratkaisee
Osakashallinnan määrittely yhtiöjärjestyksessä (huoneistoselitelmä)
• Autopaikkaosake oikeuttaa paikan hallintaan;
• Asunto-osakkeet oikeuttavat huoneiston lisäksi autopaikan hallintaan tai
• Yhtiöjärjestyksen sanamuodon mukaan ”autopaikka kuuluu huoneistoon”
Ellei yhtiöjärjestyksen perusteella autopaikka ole osakkaan hallinnassa, on se taloyhtiön
hallinnassa
• Tällöin taloyhtiö vuokraa autopaikkoja osakkaiden (/asukkaiden) käyttöön
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry
Tavanomainen uudistus
AOYL 6:31.2: Yhtiökokous päättää enemmistöllä sellaisesta
uudistushankkeesta, joka
a. vastaa ajankohdan tavanomaista tasoa ja
b. josta syntyvä maksurasitus ei muodostu osakkeenomistajalle
kohtuuttomaksi.
Autopaikkojen varustamista latauslaitteilla pidetään ns.
tavanomaisena uudistushankkeena.
• Tulkintaa tehtäessä huomioitu yhteiskunnallinen kehitys, EU:n rakennusten
energiatehokkuusdirektiivin muutos, ARA:n avustus…
• Pois lukien pikalatauslaitteet
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry
Esimerkki #1 – Yhtiön hanke
Autopaikat taloyhtiön hallinnassa
Yhtiökokouksen enemmistöpäätös (= enemmän kuin puolet
annetuista äänistä)
• Hankkeen kustannukset jaetaan yhtiöjärjestyksen
vastikeperusteella kaikkien osakkeenomistajien maksettaviksi
- Tavanomainen uudistus
- Kustannusrasituksen kohtuullisuus
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry
Esimerkki #2 – Yhtiön hanke
Autopaikat osakkeenomistajien hallinnassa erillisinä osakkeina
Jos uudistuksesta seuraa merkittävää etua/arvonnousua vain ko. osakkeille
→ Kustannukset tulee kohdentaa autopaikkaosakkaiden maksettaviksi niiltä osin kuin ne kohdistuvat ja
palvelevat vain autopaikkojen lataustarvetta (kaapeloinnit sähköpääkeskukselta latauspisteille ja kaivuutyöt,
latauslaite vrt. sähköliittymän koon kasvattaminen palvelee lähtökohtaisesti koko yhtiötä)
→ Tällöin vastiketta ko. kustannusten kattamiseksi maksavat vain autopaikkaosakkaat yhtiöjärjestyksen
vastikeperusteella
Yhtiökokouksen ns. tuplaenemmistöpäätös
→ Enemmistö kaikista yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja enemmistö niiden
osakkaiden antamista äänistä, joiden osakkeisiin uudistus liittyy (autopaikkaosakkaat)
(AOYL 6:32.5)
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry
Esimerkki #3 - Osakkeenomistajan muutostyö
Autopaikat taloyhtiön tai osakkeenomistajien hallinnassa
Hankkeen toteuttaja osakkeenomistaja
AOYL:ssa säännökset osakkeenomistajan muutostyöstä (5 luku)
Osakkeenomistajan saatava yhtiön lupa muutostyölle!
→ Yhtiökokouksen enemmistöpäätös ja valtuutus hallitukselle käsitellä muutostyöluvat jatkossa
→ Hallituksen päätös, jos ei vaikutusta yhtiöön tai muihin osakkaisiin
Muutostyöstä aiheutuvat kustannukset kuuluvat osakkaan maksettavaksi
- Poikkeus esim. sähköverkon kunnon ja kapasiteetin kartoitus, jonka tekee usein yhtiö
Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus
Yhtiö laatii osakkaan kanssa sopimuksen, jossa huomioitava toteutus, kunnossapito, vastuut,
sähkönkulutus, sopimuksen kesto ja päättyminen…
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry
Esimerkki #4 – Osakasvähemmistön hanke
Autopaikat taloyhtiön tai osakkeenomistajan hallinnassa
Taloyhtiö hankkeen toteuttaja, mutta vain osa (vähemmistö) osakkaista on mukana
hankkeessa ja maksaa vastiketta kustannusten kattamiseksi (rahaliikenne yhtiön kautta)
Päätöksenteko yhtiökokouksessa määräenemmistöllä (2/3) ja
Vastiketta kustannusten kattamiseksi peritään vain siihen suostuneilta osakkeenomistajilta
(ja heidän osakkeidensa uusilta omistajilta)
Kulut jaetaan näiden kesken yhtiöjärjestyksessä määrättyjen vastikeperusteiden mukaisesti
(6:33.2-3 §)
Yhdenvertaisuus huomioitava – jälkiliittyminen hankkeeseen
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry
Sähkönkulutuksen korvaaminen
• Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus edellyttää, että lisääntyneen
sähkönkulutuksen maksaa sähköautoa lataava
• Latauspisteen sähkönkulutus pystyttävä mittaamaan
• Osakashallintaiset paikat
→ Yhtiöjärjestyksen vastikepykälän muutos
→ Sopimus
• Yhtiön hallinnassa olevat paikat
→ Vuokrasopimuksessa sovitaan, että lataaja maksaa mitatun
kulutuksen mukaisen korvauksen kulutetusta sähköstä
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry
Kunnossapitovastuu infrasta ja latauslaitteesta
Kunnossapitovastuu tarkoittaa velvollisuutta huoltaa, hoitaa,
korjata ja uudistaa kustannuksellaan
Taloyhtiön toimiessa hankkeen toteuttajana kunnossapitovastuu
sekä infrasta että latauspisteestä on taloyhtiöllä
Osakkeenomistajan muutostyössä kunnossapitovastuu
muutostyöstä on lähtökohtaisesti osakkaalla
Kunnossapitovastuusta voidaan määrätä yhtiöjärjestyksessä
→ Soveltuu parhaiten osakashallinnassa oleviin paikkoihin
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry
Muuta huomioitavaa
Taloyhtiön autopaikat voivat perustua rasitejärjestelyyn,
kiinteistöjen yhteisjärjestelyyn tai hallinnanjakosopimukseen
→ Sopimus sitoo osapuoliaan
→ Ehdot kunnossapito- ja uudistustoimenpiteiden suorittamisesta
→ Sähköliittymän omistus
Taloyhtiön autopaikat sijaitsevat pysäköintiyhtiön omistamassa
autohallissa
→ Asunto-osakeyhtiöt omistavat pysäköintiyhtiön osakkeet
→ Osakeyhtiömuotoisessa yhtiössä päätöksenteko tapahtuu osakeyhtiölain säännösten mukaisesti
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry
Lisätietoa päätöksenteosta
Kiinteistöliiton ohje sähköautojen latauspisteiden
toteuttamiseksi:
https://www.kiinteistoliitto.fi/media/4730/ohje_latauspistei
den_totetuttamiseksi_paivitetty_2020.pdf
Katso myös 12 videota Kiinteistöliiton jäsensivuilta –
videot ja verkkokurssit – sähköautojen latauspisteet
facebook.com/kiinteistoliitto.uusimaa
twitter.com/kluusimaa
instagram.com/kiinteistoliitto.uusimaa
linkedin.com/company/
kiinteistoliittouusimaa
youtube.com/kiinteistoliitto
Annankatu 24, Helsinki
09 1667 6333 / neuvonta
09 1667 6761 / vaihde
www.ukl.fi
© Kiinteistöliitto Uusimaa ry