Sirip Fact t57

7/17/2019 Sirip Fact t57

http://slidepdf.com/reader/full/sirip-fact-t57 1/131

หนังสอช ชวนสวนสรปขอมลสคัญท ผ ลงทนควรทราบ

“การลงทนในหนวยลงทนม ใชการฝากเงน และมความเส ยงของการลงทน ผ ลงทนอาจไดรับเงนลงทนคนมากกวาหรอนอยกวาเงนลงทนเร มแรกกได นอกจากน รายไดหลักของกองทนรวมน จะข นอย กับรายไดคาเชาอสังหารมทรัพย ดังนั นผ ลงทนจงควรพจารณาถงขอมลของอสังหารมทรัพย ความสามารถของผ บรหารอสังหารมทรัพย และสภาพธรกจการใหเชาอสังหารมทรัพยรวมทั งศกษาปจจัยความเส ยงท ระบ ไวในหนังสอช ชวน”

“กองทนรวมน มการรับประกันกไรจากการดเน�นงานของทรัพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนครั งแรก เม อส นสดระยะเวลาการรับประกันกไรจากการดเน�นงานดังกลาวผลตอบแทนท กองทนรวมจะไดรับนั นจะข นอย กับผลการดเน�นงานของอสังหารมทรัพยท ลงทนซ งอาจไมเทากับผลตอบแทนท กองทนรวมเคยไดรับในชวงมการรับประกัน”

“การรับประกันกไรจากการดเน�นงานของทรัพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนครั งแรก ข นอย กับความสามารถในการปฏบัตตามสัญญาของผ รับประกัน ผ ลงทนจงควรศกษารายละเอยดของการรับประกัน ฐานะทางการเงนและผลการดเน�นงานของผ รับประกันกอนตัดสนใจลงทน”

“ผลงทนควรศกษาขอมลในหนังสอช ชวนใหเขาใจและควรเกบหนังสอช ชวนไวเปนขอมลเพอใชอางองในอนาคตและเม อมขอสงสัยใหสอบถามนักวเคราะหการลงทนดานตลาดทน/ดานตลาดหลักทรัพย ผ แนะนการลงทนดานตลาดทน/ดานหลักทรัพย/ดานกองทน ใหเขาใจกอนซ อหนวยลงทน”

SIRI PRIME OFFICE PROPERTY FUND (SIRIP)

กองทนรวมอสังหาร�มทรัพยแสนสร� ไพรมออฟฟศ



กองทนรวมอสงหารมทรพยแสนสร ไพรมออฟฟศ หนา 1

รายละเอยดโครงการจดการกองทน

ช อบรษทจดการ : บรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จากด

ท อย : ไทยพาณชย ปารคพลาซา อาคาร 3 ช น 21 – 22

เลขท 19 ถนนรชดาภเษก แขวงจตจกร เขตจตจกร

กรงเทพมหานคร 10900 โทรศพท : 0-2949-1500

โทรสาร : 0-2949-1505

1. ช อ ประเภท และอายของโครงการจดการกองทนรวม

1.1 ช อโครงการ (ไทย) : กองทนรวมอสงหารมทรพยแสนสร ไพรมออฟฟศ

1.2 ช อโครงการ (องกฤษ) : Siri Prime Office Property Fund

1.3 ช อยอ : SIRIP

1.4 ประเภทโครงการ : กองทนรวมอสงหารมทรพย ประเภทไมรบซ อคนหนวยลงทน โดยบรษทจดการจะย นคาขอตอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยเพ อใหรบหนวยลงทนเปนหลกทรพยจดทะเบยนภายใน 30 วนนบแตวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม

1.5 ลกษณะโครงการ : ระบเฉพาะเจาะจง 1.6 ประเภทการลงทน : ลงทนในกรรมสทธ ในอสงหารมทรพย

1.7 อายโครงการ : ไมกาหนดอายโครงการ อยางไรกด ภายหลงป พ.ศ. 2556

กองทนรวมอสงหารมทรพยแสนสร ไพรมออฟฟศอาจมขอจากดในการลงทนเพ มเตมในอสงหารมทรพย และ/หรอ สทธการเชาอสงหาร มทรพย ในกรณท ก อง ทน รว ม มกา รจ า หนา ยอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะเขาลงทนท งหมดหรอบางสวนซ งสงผลใหมลคาการลงทนในอสงหารมทรพยของกองทนรวมนอยกวารอยละ 75 ของมลคาทรพยสนสทธท งหมดของกองทนรวม บรษทจดการจะตองดาเนนการเลกกองทน โดยอายโครงการจะส นสดในวนท กระบวนการชาระบญชกองทนรวมแลวเสรจ

1.8 วนท ท ไดรบอนมตใหจดต งและจดการ : 19 มนาคม พ.ศ. 2557

1.9 วนเวลาทาการเสนอขายหนวยลงทน : 20 – 26 มนาคม พ.ศ. 2557 (ถงเวลา 12.00 น. ของวนท 26มนาคม พ.ศ. 2557)




Risk Spectrum

1 2 3 4 5 6 7 8

กองทนรวม

ตลาดเงนท ลงทน

เฉพาะในประเทศ

กองทนรวมตลาดเงนท ลงทนใน

ตางประเทศ

บางสวน


พนธบตรร ฐบาล

กองทนรวมตราสารหน

กองทนรวมผสม

กองทนรวมตราสารแหง

ทน

กองทนรวมหมวด

อตสาหกรรม

กองทนรวมท

ลงทนในทรพยสน

ทางเลอก

2. จานวนเงนทนของโครงการจดการกองทนรวม มลคาท ตราไว จานวน ประเภท ราคาของหนวยลงทนท เสนอขาย และมลคาข นต าในการจองซ อ

2.1 จานวนเงนทนของโครงการ : 1,700.00 ลานบาท 2.2 มลคาท ตราไวตอหนวยลงทน : 10.00 บาท

2.3 จานวนหนวยลงทน : 170.00 ลานหนวย 2.4 ประเภทหนวยลงทน : ระบช อผ ถอ

2.5 ราคาของหนวยลงทนท เสนอขาย : 10.00 บาท 2.6 จานวนหนวยลงทนขนต าของการ

จองซ อ: 5,000 หนวย และเพ มครงละ 1,000 หนวย

3. วตถประสงคของโครงการจดการกองทนรวมและรายละเอยดนโยบายการลงทน

3.1

วตถประสงคของโครงการจดการกองทนรวม

เพ อระดมเงนจากนกลงทนท วไป ท งท เปนบคคลธรรมดาและนตบคคลท งในและตางประเทศ ซ งกองทนรวมจะนาเงนท ไดจากการระดมทนไปซ อ เชา และ /หรอ เชาชวงอสงหารมทรพย โดยกองทนรวมจะรบโอนกรรมสทธ และ/หรอ สทธการเชา และ/หรอ สทธการเชาชวงอสงหารมทรพย และจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยดงกลาว โดยการใหเชา ใหเชาชวง โอน และ /หรอ จาหนายอสงหารมทรพยตางๆ ท กองทนรวมไดลงทนหรอมไว ตลอดจนทาการปรบปรง เปล ยนแปลง รวมถงดาเนนการกอสร าง และ/หรอ พฒนาอสงหารมทรพย โดยรบโอนใบอนญาตกอสราง และ/หรอ ดาเนนการขอใบอนญาตอ นๆ และ/หรอ ดาเนนการ

อ นใดท เก ยวของและจาเปนเพ อประโยชนของอสงหารมทรพย และเพ อม งกอใหเกดรายไดและผลตอบแทน

กองทนรวมอสงหารมทรพยแสนสร

ไพรมออฟฟศ ความเส ยงสง/

มความซบซอนสง

ความเส ยงต า/

มความซบซอนต า




แกกองทนรวมและผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวม รวมถงการลงทนในทรพยสนอ น และ/หรอ หลกทรพยอ นและ/หรอ การหาดอกผลโดยวธอ นใดตามกฎหมายหลกทรพย และ/หรอ กฎหมายอ นใดท เก ยวของกาหนด

3.2

รายละเอยดนโยบายการลงทน

3.2.1 การลงทนคร งแรก

กองทนรวมจะม งลงทนในอสงหารมทรพยท กอใหเกดรายได และ/หรอ ลงทนในหลกทรพย หรอทรพยสนอ น หรอการหาดอกผลโดยวธอ น เพ อประโยชนในการบรหารทรพยสนของกองทนรวม ท งน กองทนรวมมวตถประสงคจะลงทนคร งแรกในโครงการอาคารสรภญโญ ซ งเปนโครงการอาคารสานกงานใหเชา โดยจะลงทนในกรรมสทธ ท ดน อาคารแ ละงานระบบ พรอมซ อกรรมสทธ ในสงหารมทรพยท เก ยวเน องกบการดาเนนโครงการอาคารสรภญโญ (“ทรพยสนท กองทนรวมจะเขา

ลงทนคร งแรก ”) จาก บรษท ปภานน จากด (“ปภานน”) ซ งเปนบรษทยอยท บรษท แสนสร จากด(มหาชน) (“แสนสร”)ถอห นรอยละ 99.99 ของห นท จาหนายแลวท งหมด โดยปภานนเปนเจาของกรรมสทธ ในท ดน อาคาร งานระบบ และสงหารมทรพยท เก ยวเน องกบการดาเนนโครงการอาคารสรภญโญ ดงกลาว

โดยจานวนเงนท สามารถระดมไดจากการออกและเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมจะนามาใชในการชาระคาใชจายท เก ยวเน องกบการระดมทน คาใชจายท เก ยวเน องกบการลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก และเปนเงนสารองเพ อเปนสภาพคลองในการดาเนนงานในโครงการ

อาคารสรภญโญ ท งน มลคาท กองทนรวมจะเขาลงทนในโครงการอาคารสรภญโญจะไมสงกวาราคาท ไดจากรายงานประเมนคาต าสด

บรษทจดการจะกาหนดราคาของหนวยลงทนท จะออกและเสนอขายเปนราคาเดยว ซ งสะทอนมลคาของอสงหารมทรพย โดยพจารณาปัจจยตางๆ เชน มลคาอสงหารมทรพยท ไดจากการประเมนคาและสภาวะตลาดโดยรวม และจะทาการออกเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนท เสนอขายดงกลาวใหกบผ จองซ อพเศษ และ/หรอ ผ ลงทนท วไป ท งท เปนผ ลงทนรายยอย และ/หรอ ผ ลงทนสถาบน โดย

มเง อนไขตามท ระบไวในหนงสอช ชวน




4. กองทนรวมน เหมาะสมท จะเปนทางเลอกสาหรบเงนลงทนลกษณะใด

เงนลงทนสวนท ตองการลงทนในระยะปานกลางถงยาว เพ อแสวงหาผลตอบแทนท มโอกาสไดรบผลตอบแทนในรปเงนปนั

ผล จากการลงทนในกองทนรวมอสงหารมทรพยซ งสงกวาผลตอบแทนจากเงนฝากประจา และ/หรอผลตอบแทนจากกาไรท อาจไดรบจากการขายหนวยลงทนผานตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

5. กองทนรวมน จะนา เงนลงทนไปลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยใดและมรายละเอยดของอสงหารมทรพยดงกลาวเปนอยางไร รวมถงนโยบายการลงทนในอนาคต

ขอมลท วไปของโครงการอาคารสรภญโญ

โครงการอาคารสรภญโญเปนโครงการอาคารสานกงานใหเชา ซ งเปดดาเนนการต งแตป พ.ศ. 2535 และมการ

ปรบปรงอาคารคร งใหญในระหวางป พ.ศ. 2554 – 2556 โครงการอาคารสรภญโญต งอย บนถนนศรอยธยา เขตราชเทว ใกลรถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพ (BTS) สถานพญาไทซ งต งอย หางจากโครงการอาคารสรภญโญประมาณ150 เมตร และรถไฟฟาแอรพอรต เรล ลงค (ARL) สถานพญาไท ซ งต งอย หางจากโครงการอาคารสรภญโญประมาณ 250 เมตร นอกจากน ทาเลท ต งของโครงการอาคารสรภญโญสามารถเช อมตอกบถนนสาคญหลายสายและใกลทางข นลงทางดวนอรพงษและทางดวนอนสาวรยชยสมรภม ซ งอนสาวรยชยสมรภมเปนศนยรวมระบบขนสงมวลชนทางบกท ใหญท สดแหงหน งของกรงเทพมหานคร

โครงการอาคารสรภญโญ ประกอบดวยพ นท สานกงานใหเชา พ นท คาปลก และพ นท สวนกลาง พรอมดวยระบบ

สาธารณปโภคและส งอานวยความสะดวกตางๆ ภายในอาคารท ไดรบการวางออกแบบตามมาตรฐานสากล โดยอาคารดงกลาวครบครนไปดวยรานคาและบรการตางๆ ไดแก สถาบนการเงน รานกาแฟ รานเสรมสวย ท ทาการไปรษณย และรานคาขนาดเลก (Mini Store) เปนตน

ท ต งโครงการ

โครงการอาคารสรภญโญต งอย เลขท 475 ถนนศรอยธยา แขวงถนนพญาไท เขตราชเทว กรงเทพมหานคร 10400

ภาพแสดงตาแหนงท ต งของของโครงการอาคารสรภญโญ

ท มา: ส อทางอนเตอรเนท




ภาพแสดงโครงการอาคารสรภญโญ

ท มา: บรษท ปภานน จากด

ลกษณะอาคารและระบบสาธารณปโภค

โครงการอาคารสรภญโญมลกษณะเปนอาคารสง 17 ช น พรอมช นใตดน 2 ช น ต งอย บนท ดนขนาดประมาณ 2 ไร 3 งาน 13.4 ตารางวา มพ นท ใชสอยรวม (Gross Floor Area) 41,758 ตารางเมตรแบงเปนพ นท เชาสานกงาน พ นท คาปลก และลานจอดรถ ยนต โดยมพ นท ใหเชา ณ วนท 1 ธนวาคม

พ.ศ. 2556 จานวน 18,364 ตารางเมตร

ระบบสาธารณปโภค

โครงการอาคารสรภญโญมส งอานวยความสะดวกและระบบสาธารณปโภคอยางครบวงจร ซ งประกอบดวยระบบวศวกรรมไฟฟา ระบบน าประปา ระบบส อสาร ระบบสขาภบาล ระบบปรบอากาศและระบายอากาศ ระบบลฟทโดยสาร ระบบปองกนอคคภยและระบบสปรงเกอรภายในอาคาร และระบบควบคมรถยนตเขาออก เปนตน

รปแบบการบรหารงาน

ปจัจบน ปภานน ซ งเปนบรษทยอยท แสนสรถอห นรอยละ 99.99 ของห นท จาหนายแลวท งหมด เปนเจาของกรรมสทธ ในท ดน อาคาร งานระบบ และสงหารมทรพยตางๆ ท เก ยวเน องกบการดาเนนโครงการอาคารสรภญโญ โดยท บรษท พลส พรอพเพอรต จากด (“พลส พรอพเพอรต ”) ซ งเปนบรษทยอยท แสนสรถอห นรอยละ 99.99 ของห นท จาหนายแลวท งหมด ทาหนาท เปนผ บรหา รอสงหารมทรพยและรบผดชอบในการพฒนาและบรหารจดการพ นท เชาในโครงการอาคารสรภญโญ




การปรบปรงและตกแตงพ นท ใหเชาบางสวน

โครงการอาคารสรภญโญไดมการปรบปรงและตกแต งพ นท เชาบางสวนบรเวณช น 8 ถงช น 10 และ

ช น 14 ถงช น 16 โดยมการตดต งระบบควบคมการเขาออกประต ปรบปรงและตกแตงพ นท บรเวณโถงทางเดนและหองครว และปรบปรงและตกแตงพ นท บรเวณสานกงาน โดยการปรบปรงและตกแตงพ นท ดงกลาวมกาหนดแลวเสรจในเดอนมนาคม พ.ศ. 2557

5.1 รายละเอยดของโครงการอาคารสรภญโญในสวนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

กองทนรวมจะเขาเปนค สญญาในฐานะผ ซ อกรรมสทธ ในท ดน อาคารและงานระบบท ใชในการดาเนนงานและสงหารมทรพยท เก ยวเน องกบโครงการอาคารสรภญโญ เชน เฟอรนเจอร และอปกรณ เปนตน กบปภานน โดยหลงจากท กองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนดงกลาวแลว กองทนรวมจะแตงต ง พลส พรอพเพอรต ใหทาหนาท ในการบรหารจดการโครงการอาคารสรภญโญ เพ อประโยชนของกองทนรวมตอไป โดยทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกมรายละเอยด ดงตอไปน

หมายเหต:

ทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกตกอย ภายใตการจดทะเบยนจานองเปนหลกประกนกบสถาบนการเงนในประเทศท งน กอนการลงทนคร งแรกของกองทนรวม ปภานนซ งเปนเจาของกรรมสทธ ในทรพยสนดงกลาวจะดาเนนการจดทะเบยนไถถอนจานองท งหมดกอนหรอในวนโอนกรรมสทธ ใหกบกองทนรวม

1.

กรรมสทธ ในท ดน โดยมจานวนเน อท ประมาณ 2 ไร 3 งาน 13.4 ตารางวา ต งอย ท ถนนศรอยธยา แขวงถนนพญาไท เขตราชเทว กรงเทพมหานคร

โฉนดเลขท เลขท ดน หนาสารวจ

พนท ดนโดยประมาณ

( ไร-งาน-ตารางวา) 1251 77 166 2-3-13.4

พนท ดนรวม 2-3-13.4

ท มา: บรษท ปภานน จากด (ขอมล ณ วนท 1 ธนวาคม พ.ศ. 2556)

2.

กรรมสทธ ในโครงการอาคารสรภญโญ ซ งต งอย เลขท 475 ถนนศรอยธยา แขวงถนนพญาไท เขตราชเทว กรงเทพมหานคร 10400

รายละเอยดพ นท ของโครงการอาคารสรภญโญ ณ วนท 1 ธนวาคม พ.ศ. 2556

รายละเอยด

พนท โดยประมาณ

(ตารางเมตร) รอยละของพ นท ใชสอย

- พ นทสานักงานใหเชา 18,129 43.41

-

พ นทคาปลกใหเชา 235 0.56

รวมพนท ใหเชาสทธ (Net Leasable Area) 18,364 43.98




รายละเอยด

พนท โดยประมาณ

(ตารางเมตร) รอยละของพ นท ใชสอย

พนท สวนกลาง 5,400 12.93

พ นท จอดรถยนต(1)

17,994 43.09

รวมพนท ใชสอย(2) 41,758 100.00


หมายเหต:(1) พ นท จอดรถยนตภายในอาคารสามารถจอดรถยนตไดประมาณ 548 คน โดยแบงเปนตามชองจอดรถยนตจานวน 414 คน และจอดตามแนวขวางจานวนประมาณ 134 คน ซ งเปนไปตามท กาหนดไวในกฎหมายท เก ยวของ

(2) พ นท ใชสอย หมายถง พ นท ใหเชา พ นท สวนกลาง และพ นท จอดรถยนตภายในอาคาร

3.

กรรมสทธ ในสาธารณปโภค งานระบบตางๆ เชน ระบบวศวกรรมไฟฟา ระบบปรบอากาศ ระบบสขาภบาล ระบบดบเพลง ระบบส อสาร และระบบสาธารณปโภคท ใชในการประกอบกจการโครงการอาคารสรภญโญ และส งอานวยความสะดวกตางๆ ซ งเปนสวนควบของอาคารดงกลาว

4. กรรมสทธ ในสงหารมทรพย เชน เฟอรนเจอร อปกรณ เคร องมอ เคร องใชและส งอานวยความสะดวก

ตางๆ ท ตดตรงตราและไมตดตรงตราถาวรและเก ยวเน องกบการประกอบกจการอาคารสานกงาน

โดยทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกมรายละเอยดเพ มเตม ดงตอไปน

1.

ขอมลท วไปเก ยวกบทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

ช อโครงการ ประเภททรพยสน

ท ดนโฉนดเลขท

พ นท ( ไร-งาน-

ตารางวา)

ป พ.ศ. ท เปด ใหบรการ

พนท ใชสอย

(Gross Floor

Area)

ณ วนท 1ธนวาคม พ.ศ.

2556

(ตารางเมตร)

พนท ใหเชา

(Net Leasable

Area)

ณ วนท 1ธนวาคม พ.ศ.

2556


โครงการอาคารสรภญโญ

อาคารสานกงาน

ท ดนตามโฉนดท ดนเลขท

1251

2-3-13.4 พ.ศ. 2535 41,758 18,364





2. รายละเอยดระบบสาธารณปโภคและอปกรณท เก ยวของของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

ระบบสาธารณปโภค รายละเอยด

ระบบวศวกรรมไฟฟา

ไฟฟา 220 V. 50 HZ โดยมต จายไฟ (มเตอร) ตดต งในแตละยนต เคร องกาเนดไฟฟาสารองขนาด 500 KVA จานวน 1 เคร องจายไฟไปยงจด

ตางๆ ท จาเปนในการใชงาน ระบบสขาภบาล ระบบน าประปา ประกอบดวยถงน าบรเวณช น Basement 2 ความจ 525

ลกบาศกเมตร และท ช นดาดฟาความจ 150 ลกบาศกเมตร รวม 675 ลกบาศกเมตร ม CW.PUMP 2 ตว เพ อสบน าถงช นดาดฟา

ระบบบาบดน าเสย

ระบบระบายน า

ระบบปรบอากาศและระบายอากาศ

ระบบเคร องปรบอากาศเปนแบบระบบทาความเยนจากสวนกลาง ( Central

Chilled Water System)

ระบบระบายอากาศม Exhaust Fan ระบายอากาศภายในหองน าทกๆ หองและม Exhaust Fan ระบายอากาศ บรเวณช นจอดรถยนตใตดนออกนอกตวอาคาร

ระบบปองกนอคคภย ความจของน าท ใชดบเพลงได 675 ลกบาศกเมตร

ต ดบเพลง FHC กระจายอย บรเวณสานกงานทกช น และช นจอดรถยนต หวกระจายน าดบเพลง (Sprinkler) บรเวณ Office Area และ Corridor

พดลมอดอากาศจากช นดาดฟาลงตามชองบนไดหนไฟทกจด

เคร องตรวจจบความรอน (Heat Detector) อย ใน Office Area

เคร องตรวจจบควน (Smoke Detector) ตดต งอย บรเวณ Lift Lobby

ระบบ Alarm สงเสยงสญญาณฉกเฉน โดยมระฆงตดอย ทกช น

แผงควบคมรวม (Fire Alarm Control Panel) ตดต งอย บรเวณช น 1 มเจาหนาท รกษาความปลอดภยตลอด 24 ช วโมง

ระบบโทรศพทสายตรวจเพ อใชในกรณฉกเฉน

ระบบดแลรกษาความปลอดภย

ระบบ โทรทศนกลองวงจรปด (Closed Circuit Television : CCTV)

ระบบจากดการเขาออกอาคารแบบใชบตร Radio Frequency Indentification

และระบบรกษาความปลอดภย 24 ช วโมง

ระบบโทรศพท โทรศพยระบบ DID (Direct Inward Dialing) จานวน 1,000 ค สาย

ระบบลฟทและบนไดเล อน ลฟทจานวน 8 เคร อง ประกอบดวย ลฟทโดยสารจานวน 7 เคร อง และลฟทบรการจานวน 1 เคร อง

บนไดเล อนข นลงจากช น 1 ส ช น 3

ระบบควบคมท จอดรถยนต ระบบควบคมรถยนตเขาออก ท มา: บรษท ปภานน จากด




3. ขอมลเก ยวกบประเภทธรกจของผ เชาพ นท และสดสวนการเชาพ นท ของผ ประกอบธรกจแตละประเภท

ของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก ณ วนท 30 มกราคม พ.ศ. 2557

ประเภทธรกจของผ เชาพ นท พ นท ใหเชา


รอยละของพนท ใหเชารวมโดยประมาณ

(รอยละ)

พฒนาและบรการอสงหารมทรพย (1) 10,552 57.46

ผ ใหบรการศนยบรการลกคาเอาตซอรสซ ง 2,152 11.72

เทคโนโลย สารสนเทศและโทรคมนาคม 417 2.27

บรษทจดการพลงงาน 343 1.87

ธนาคารพาณชย 168 0.91

รานคาปลกและบรการอ นๆ 47 0.26

อาหารและเคร องด ม 20 0.11

พ นท วาง(2) 4,665 25.40

รวม

18,364 100.00

ท มา: บรษท ปภานน จากด หมายเหต: (1) เปนพ นท ท แสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของ เปนผ เชา ท งน แสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของ ตกลงจะเขาทาสญญาเชา

พ นท สาหรบพ นท สานกงานใหเชาสวนน รวมกบพ นท ตามหมายเหต (2) บางสวนภายหลงกองทนรวมเขาลงทน โดยมระยะเวลาเชา 3 ปนบแตวนท กองทนรวมเขาลงทน ท อตราคาเชาและคาบรการรวมตารางเมตรละ 580 บาทตอเดอน 600 บาทตอเดอน และ 620 บาทตอเดอนในปท 1 ถงปท 3 ตามลาดบ และตกลงใหคาม นท จะเชาพ นท ดงกลาวตอไปอกเปนระยะเวลา 2 ป ท อตราคาเชาและคาบรการรวมตารางเมตรละ 640 บาทตอเดอนและ 650 บาทตอเดอน ในปท 1 แ ละปท 2 ตามลาดบ ( โปรดศกษารายละเอยดเพ มเตมในข อ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท เก ยวของ สรปสาระสาคญของรางสญญากอต งสทธและการกระทาการ)

(2) ณ ปจัจบน พ นท วางจานวน 1,261 ตารางเมตร เปนพ นท ท อย ในระหวางการปรบปรงเพ อแสนสรจะใชเปนพ นท สานกงานและตกลงจะเขาทาสญญาเชาพ นท สวนน ภายหลงกองทนรวมเขาลงทน ตามรายละเอยดในหมายเหต (1) ท งน สาหรบพ นท วางท เหลอจานวน 3,404

ตารางเมตร ภายหลงกองทนรวมเขาลงทนแสนสรตกลงจะรบประกนอตราคาเชาและคาบรการสาหรบพ นท ดงกลาวท อตราคาเชาและคาบรการรวมตารางเมตรละ 550 บาทตอเดอน โดยมระยะเวลารบประกน 3 ป นบแตวนท กองทนรวมเขาลงทน (โปรดศกษารายละเอยดเพ มเตมในหนงสอช ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการ ขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท เก ยวของ สรปสาระสาคญของรางสญญากอต งสทธและการกระทาการ)

ณ วนท 30 มกราคมพ.ศ. 2557 โครงการอาคารสรภญโญมผ เชารวมท งส นจานวน 12 ราย โดยรายละเอยดของผ เชามดงน




4. ขอมลเก ยวกบผ เชาพ นท ของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกตามรายไดคาเชารวม (1) สาหรบ

เดอนธนวาคม พ.ศ. 2556

ลาดบท

ผ เชาพ นท ประเภทธรกจของผ เชาพ นท สดสวนรายไดคาเชารวมตอรายไดคาเชา

รวมท งหมด(1)

(รอยละ)

ระยะเวลาท สญญา

เชาจะหมดอาย (พ.ศ.)

1 บรษท แสนสร จากด (มหาชน)(2) พฒนาและบรการอสงหารมทรพย 66.92 2559

2 บรษท เอมโอแคป จากด ผ ใหบรการศนยบรการลกคาเอาต ซอรสซ ง

18.66

1.74

2557 2559

3 บรษท เอกซเซลเลนท เอนเนอรย

อนเตอรเนช นแนล จากด

บรษทจดการพลงงาน 3.11 2557

4 บรษท เอสเอนเอสพลส (ประเทศไทย) จากด

เทคโนโลย สารสนเทศและโทรคมนาคม

2.28 2559

5 ธนาคารไทยพาณชย จากด(มหาชน)

ธนาคารพาณชย 1.85 2559

6 บรษท ลอกซเลย จากด (มหาชน) เทคโนโลย สารสนเทศและโทรคมนาคม

1.71 2557

7 บรษท พวรรธนา จากด(2) พฒนาและบรการอสงหารมทรพย 1.61 2559

8 บรษท แสนสร แลนด จากด(2)

พฒนาและบรการอสงหารมทรพย 1.24 2559

9 ธนาคารกสกรไทย จากด (มหาชน) ธนาคารพาณชย 0.40 2558

10 คณ กรณา วงษสวรรณ อาหารและเคร องด ม 0.29 2559

11 คณ นทธมน ตออาษา รานคาปลกและบรการอ นๆ 0.11 2557

12 คณ รชน บญเกด รานคาปลกและบรการอ นๆ 0.08 2557

รวมผ เชาทงหมด 100.00


หมายเหต:(1)

รายไดคาเชารวม ประกอบดวย รายไดคาเชาพ นท และรายไดคาบรการ โดยคานวณจากรายไดคาเชารวมสาหรบเดอนมกราคม พ.ศ. 2557

ซ งอางองจากขอมลอตราคาเชา ณ วนท 30 มกราคม พ.ศ. 2557

(2) เปนรายไดคาเชารวมจากแสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของกบแสนสร




5. ขอมลของพ นท เชาท จะครบกาหนดตามอายสญญาเชา(1) ของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

ณ ณ วนท 30 มกราคมพ.ศ. 2557

ป พ.ศ. สดสวนรายไดคาเชารวมตอรายไดคาเชารวมทงหมดของสญญาเชาท ครบกาหนด(2) (รอยละ) 2557 23.67

2558 0.40

2559 75.92

รวม 100.00


หมายเหต: (1) สญญาเชาท ทากบผ เชารายยอยมอาย 3 ปเปนสวนใหญ (2)

รายไดคาเชารวม ประกอบดวย รายไดคาเชาพ นท และรายไดคาบรการ โดยคานวณจากรายไดคาเชารวมสาหรบเดอนมกราคม พ.ศ. 2557 ซ งอางองจากขอมลอตราคาเชา ณ วนท 30 มกราคม พ.ศ. 2557

6.

ขอมลผลการดาเนนงานและการประกอบกจการของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

ผลการดาเนนงานยอนหลงของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกต งแตชวงป พ.ศ. 2553 – 2556 มดงตอไปน


หมายเหต: (1) แสนสรเร มจายรายไดคาเชาพ นท และคาบรการ ต งแตวนท 1 ตลาคม พ.ศ. 2554 เปนตนมา ซ งเปนระยะเวลาภายหลงจากท แสนสรไดโอนกรรมสทธ ในอสงหารมทรพยใหแกปภานน

(2) แสนสรเร มจายคาสาธารณปโภค ต งแตวนท 1 ตลาคม พ.ศ. 2554 เปนตนมา ซ งเปนระยะเวลาภายหลงจากท แสนสรไดโอนกรรมสทธ ในอสงหารมทรพยใหแกปภานน

(3) รายไดรวมในป พ.ศ. 2553 – 2556 ไมรวมรายไดท จอดรถยนตจากแสนสร (4) ขอมลจากงบการเงน ประจาป พ.ศ. 2556 ของปภานน ท ยงไมไดตรวจสอบโดยผ ตรวจสอบบญช

ป พ.ศ. 2553

ป พ.ศ. 2554

ป พ.ศ. 2555

ป พ.ศ. 2556

(4)

รายไดคาเชาพ นท และคาบรการ (1) (ลานบาท) 63.61 66.84 84.78 66.37

รายไดรวม(2), (3) (ลานบาท) 78.33 81.88 105.04 83.64

กาไรจากการดาเนนงานกอนดอกเบ ย ภาษ คาเส อมราคาและคาตดจาหนาย (EBITDA) (ลานบาท)

41.36 42.66 60.94 42.63




7. พ นท ใหเชา อตราการเชาพ นท (Occupancy Rate) และอตราคาเชาและคาบรการเฉล ย 3 ปยอนหลง และ

ณ วนท 30 มกราคม พ.ศ. 2557 ของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก


หมายเหต: (1) ในป พ.ศ. 2553 แสนสร ใชพ นท สานกงานรวมท งส น 5,631 ตารางเมตร โดยไมมสญญาเชาพ นท (2) แสนสรทาสญญาเชาพ นท จานวน 5,563 ตารางเมตร ต งแตวนท 1 ตลาคม พ.ศ. 2554 เปนตนมา ซ งเปนระยะเวลาภายหลงจากท แสนสร

ไดโอนกรรมสทธ ในอสงหารมทรพยใหแก ปภานน

(3) ณ ปจัจบน พ นท วางจานวน 1,261 ตารางเมตร เปนพ นท ท อย ในระหวางการปรบปรงเพ อแสนสรจะใชเปนพ นท สานกงานและตกลงจะเขา

ทาสญญาเชาพ นท สวนน และพ นท จานวน 10,552 ตารางเมตร ท แสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของ เขาใชงานอย ในปัจจบนภายหลงกองทนรวมเขาลงทน ท งน สาหรบพ นท วางท เหลอจานวน 3,404 ตารางเมตร ภายหลงกองทนรวมเขาลงทนแสนสรตกลงจะรบประกนอตราคาเชาและคาบรการสาหรบพ นท ดงกลาว ท อตราคาเชาและคาบรการรวมตารางเมตรละ 550 บาทตอเดอน โดยมระยะเวลารบประกน 3 ป นบแตวนท กองทนรวมเขาลงทน (โปรดศกษารายละเอยดเพ มเตมในหนงสอช ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการ ขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท เก ยวของ สรปสาระสาคญของรางสญญากอต งสทธและการกระทาการ)

สรปผลการดาเนนงานในอดตและวเคราะหการดาเนนงาน

ในชวงระหวางป พ.ศ. 2553 – 2556 โครงการอาคารสรภญโญมอตราการเชาพ นท อย ในระดบท สงมาอยาง

ตอเน อง โดยมสาเหตหลกมาจากการท โครงการอาคารสรภญโญต งอย ในทาเลท มศกยภาพ ต งอย ในยานธรกจ

ณ วนท 31

ธนวาคมพ.ศ. 2553

ณ วนท 31


ณ วนท 31


ณ วนท 31


ณ วนท 30 มกราคม

พ.ศ. 2557

พ นท ใหเชาท งหมดไมรวมแสนสร

พ นท (ตารางเมตร) 12,601 12,440 11,613 3,317 3,546

อตราคาเชาและคาบรการเฉล ย (บาทตอตารางเมตรตอเดอน)

428.71 428.70 430.76 485.99 488.18

พนท ใหเชาเฉพาะแสนสร พ นท (ตารางเมตร) 5,631

(1) 5,563

(2) 5,563 10,153 10,153

อตราคาเชาและคาบรการเฉล ย (บาทตอตารางเมตรตอเดอน)

- 355.29(2)

355.29 344.91 344.91

พ นท วาง

พ นท (ตารางเมตร) - 229 1,098 4,894 4,665(3)

รวมพนท ใหเชาทงหมด

พนท ใหเชาสทธ (Net Leasable Area) (ตารางเมตร)

18,232 18,232 18,274 18,364 18,364

อตราการเชาพนท (รอยละ) 100.0 98.7 94.0 73.4 74.6




ใกลอาคารศนยการคาและโรงแรมช นนา การเดนทางสะดวกสามารถเช อมตอกบถนนสายหลกไดหลายสาย อกท งยงใกลกบรถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพ (BTS) สถานพญาไท และรถไฟฟาแอรพอรต เรล ลงค (ARL) สถานพญาไท ซ งอานวยความสะดวกในการเดนทางแกผ เชาและผ มาตดตอ ประกอบกบโครงการอาคารสรภญโญน น

บรหารโดย พลส พรอพเพอรต บรษทในเครอแสนสร ซ งมท งความนาเช อถอ ประสบการณและความพรอมในการปฏบตหนาท ในฐานะผ บรหารโครงการอสงหารมทรพยไดเปนอยางด

พ นท ใหเชาท งหมดของโครงการอาคารสรภญโญมการเปล ยนแปลงระหวางป พ.ศ. 2553 – 2556 เน องจากม

การปรบปรงพ นท เชาใหมความทนสมยเพ อรองรบผ เชาในอนาคต โดย ณ วนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2556 และวนท 30 มกราคม พ.ศ. 2557 อตราการเชาพ นท ของโครงการอาคารสรภญโญเทากบรอยละ 73.4 และรอยละ74.6 ตามลาดบ ซ งปรบตวลดลงจากวนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555 โดยมสาเหตหลกมาจากการยายออกของผ เชาหลก 2 รายในเดอนพฤษภาคม พ.ศ. 2556 คดเปนพ นท ใหเชารวม 6,964 ตารางเมตร โดยพ นท บางสวนได

ถกเชาโดยผ เชารายใหม แสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของสาหรบการขยายพ นท สานกงาน และพ นท บางสวนกาลงอย ในระหวางการปรบปรงพ นท เพ อรองรบผ เชาใหมในอนาคต รวมท งไดถกกนไวช วคราวเพ อเปนพ นท สานกงานสารองช วคราวสาหรบแสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของ ซ งปัจจบนอย ในระหวางปรบปรงพ นท ภายในสานกงานบางสวน โดยพลส พรอพเพอรต มแผนท จะนาพ นท ท วางอย ออกใหเชาเม อการปรบปรงพ นท สานกงานของแสนสร และ /หรอ บรษทท มความเก ยวของเสรจส น ซ งคาดวาจะแลวเสรจภายในเดอนมนาคม พ.ศ. 2557 อยางไรกตาม เน องจากแสนสรตกลงรบประกนอตราคาเชาและคาบรการสาหรบพ นท วางจานวน 3,404 ตารางเมตร (โปรดศกษารายละเอยดเพ มเตมในหนงสอช ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการ ขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท เก ยวของ สรปสาระสาคญของรางสญญากอต ง

สทธและการกระทาการ) ทาใหการใชพ นท วางบางสวนเพ อเปนสานกงานสารองช วคราวของแสนสร และ /หรอบรษทท มความเก ยวของ จะไมกระทบตอรายไดของอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

ในสวนของอตราคาเชาและคาบรการเฉล ยของโครงการอาคารสรภญโญน นมการเตบโตอยางตอเน อง โดยอตราคาเชาและคาบรการเฉล ย (ไมรวมพ นท ท เชาโดยแสนสร) เพ มข นจาก 428.71 บาทตอตารางเมตรตอเดอนในป พ.ศ. 2553 เปน 488.18 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ณ วนท 30 มกราคม พ.ศ. 2557 หรอคดเปนอตราเตบโตรอยละ 13.87 การปรบข นของอตราคาเชาและคาบรการเฉล ยเปนการปรบตวเพ มข นตามสภาวะตลาดของธรกจอาคารสานกงานใหเชาท ปรบตวดข นในชวงท ผานมา นอกจากน ยงมสาเหตมาจากการบรหารจดการท

ดของผ บรหารอสงหารมทรพยท สามารถปรบข นคาเชาและคาบรการของผ เชาเดมเม อมการทาสญญาใหมหรอเม อมการตอสญญาในอตราท สงข นอยางตอเน อง อยางไรกตาม อตราคาเชาและคาบรการเฉล ยของโครงการอาคารสรภญโญในปจัจบน อย ในระดบท ต ากวาอตราคาเชาเฉล ยของอสงหารมทรพยอ นท มคณภาพท สามารถเทยบเคยงและต งอย ในบรเวณเดยวกน (อตราคาเชาสานกงานในพ นท พญาไทในชวงคร งปแรกของป พ.ศ.2556 เทากบ 584.00 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ท มา: ฝายวจยและพฒนา บรษท พลส พรอพเพอรต จากด) ซ งภายหลงจากการปรบปรงพ นท เชาใหมความทนสมย ผ บรหารอสงหารมทรพยคาดวาจะสามารถปรบอตราคาเชาและคาบรการใหอย ในระดบท ใกลเคยงกบอตราคาเชาและคาบรการเฉล ยของอสงหารมทรพยอ นท มคณภาพท สามารถเทยบเคยงและต งอย ในบรเวณเดยวกน




จากปัจจยดงกลาวขางตนประกอบกบการเพ มข นของรายไดจากการเรยกเกบคาเชาและคาบรการ และคาสาธารณปโภคจากแสนสรในป พ.ศ. 2555 สงผลใหรายไดรวมของโครงการอาคารสรภญโญมการเตบโตข นอยางตอเน อง โดยในป พ.ศ. 2555 โครงการอาคารสรภญโญมรายไดรวมประมาณ 105.04 ลานบาท เพ มข น

จาก 81.88 ลานบาทและ 78.33 ลานบาทในชวงป พ.ศ. 2554 และ พ.ศ. 2553 ตามลาดบ คดเปนอตราการเตบโตเฉล ยสะสมตอป (Compound Annual Growth Rate : CAGR) เทากบประมาณรอยละ 15.80 ตอป สาหรบชวงระยะเวลาดงกลาว

นอกจากน ในชวงป พ.ศ. 2553 – พ.ศ. 2555 โครงการดงกลาวมกาไรกอนดอกเบ ย ภาษ คาเส อมราคาและคาตดจาหนาย (EBITDA) ท เพ มสงข นอยางตอเน อง หรอเทากบประมาณ 41.36 ลานบาท 42.66 ลานบาท และ60.94 ลานบาท ตามลาดบ หรอคดเปน CAGR เทากบประมาณรอยละ 21.38 ตอป โดยเปนผลจากความสามารถในการควบคมตนทนคาเชาและคาบรการและคาใชจายในการบรหารและดาเนนงานท ม

ประสทธภาพ อยางไรกดรายไดและ กาไรกอนดอกเบ ย ภาษ คาเส อมราคาและคาตดจาหนาย (EBITDA) ปรบตวลดลงในชวงป พ.ศ. 2556 โดยมสาเหตมาจากการท ผ เชาหลก 2 รายยายออกภายหลงส นสดสญญาเชาในชวงปดงกลาว โดยพ นท บางสวนไดถกเชาโดยผ เชารายใหม แสนสร และ /หรอ บรษทท มความเก ยวของสาหรบการขยายพ นท สานกงาน และพ นท บางสวนกาลงอย ในระหวางการปรบปรงพ นท เพ อรองรบผ เชาใหมในอนาคต รวมท งไดถกกนไวช วคราวเพ อเปนพ นท สานกงานสารองช วคราวสาหรบแสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของ ท งน ภายหลงจากวนท กองทนรวมเขาลงทน แสนสรตกลงรบประกนอตราคาเชาและคาบรการสาหรบพ นท วางจานวน 3,404 ตารางเมตร (โปรดศกษารายละเอยดเพ มเตมในหนงสอช ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการ ขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท เก ยวของ สรปสาระสาคญของรางสญญา

กอต งสทธและการกระทาการ) ซ งการรบประกนอตราคาเชาและคาบรการดงกลาวคาดวาจะสงผลดตอผลการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

อยางไรกด ภายหลงจากท กองทนรวมลงทนในโครงการอาคารสรภญโญ องคประกอบของรายได ตนทนและคาใชจายของทรพยสนอาจมเปล ยนแปลงไปจากผลประกอบการในอดตตามท แสดงในตาราง ขางตน เชนกองทนรวมจะมคาใชจายท เก ยวกบการดาเนนงานของกองทนรวมเพ มเตม อาท คาธรรมเนยมการจดการคาธรรมเนยมผ ดแลผลประโยชน คา ธร รมเนยมนายทะเบยนหนวยลงทน และคาธรรมเนยมผ บรหารอสงหารมทรพย เปนตน

8. ตารางสรปรายละเอยดของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก ราคาประเมนทรพยสนและมลคา

สงสดท กองทนรวมจะเขาลงทน

ท ดนท ตงอสงหารมทรพย โครงการสรภญโญ:

ท ดนท งหมด (ไร-งาน-ตารางวา) 2-3-13.4

ลกษณะการถอกรรมสทธ ของเจาของอสงหารมทรพยเดม กรรมสทธ ลกษณะการไดสทธครอบครองของกองทนรวม กรรมสทธ

พ นท :

ณ วนท 1

ธนวาคม พ.

ศ. 2556

พ นท ใชสอย (ตารางเมตร)(1) 41,758




พ นท ใหเชาสทธ (Net Leasable Area) (ตารางเมตร) 18,364

ลกษณะการไดสทธครอบครองของกองทนรวม กรรมสทธ

ราคาประเมนทรพยสนเฉพาะสวนท กองทนรวมจะลงทน(ลานบาท) :

ราคาประเมนโดย บรษท เอเชย แอสเซท แอพเพรซล จากด(2), (4)

ราคาประเมนโดย บรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากด(3), (4)

1,833.4

1,821.00

มลคาทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก(5) (ลานบาท): ไมเกน 1,821.00

หมายเหต: (1) พ นท ใชสอย หมายถง พ นท ใหเชา พ นท สวนกลาง และพ นท จอดรถยนตภายในอาคาร

(2) ราคาประเมน ณ วนท 9 ธนวาคม พ.ศ. 2556 โดยบรษท เอเชย แอสเซท แอพเพรซล จากด โดยใชวธรายได (Income Approach)

(3) ราคาประเมน ณ วนท 4 ธนวาคม พ.ศ. 2556 โดยบรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากด โดยใชวธรายได (Income Approach)

(4) ในกรณท การลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกไมเกดข นภายในระยะเวลา 6 เดอน จากวนท ผ ประเมนราคา

อสระขางตนไดทาการประเมนคาอสงหารมทรพยดงกลาว กองทนรวมจะทาการจดจางผ ประเมนราคาอสระรายเดมหรอรายใหมเพ อทากา รประเมนหรอสอบทานการประเมนมลคาอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทนเพ มเตมอกคร ง เพ อใหเปนไปตามหลกเกณฑท สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กาหนด

(5) ราคาท กองทนรวมจะเขาลงทนในโครงการอาคารสรภญโญ จะเปนราคาท ไมเกนราคาท ไดจากรายงานการประเมนคาต าสดของผ ประเมนราคาอสระ

5.2 สรปขอมลการประเมน

ขอมลการประเมนคาทรพยสน

มลคาและราคาประเมนของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก มรายละเอยดดงตอไปน

ทรพยสน มลคาท กองทนรวมจะเขา

ลงทน

(ลานบาท)

ราคาประเมนตามโครงสรางของกองทนรวม


ผ ประเมนมลคา

ทรพยสน

วธการประเมน

วนท ประเมน

มลคาท กองทนรวมจะเขาลงทนเม อเทยบกบราคา

ประเมน

โครงการอาคารสรภญโญ

ไมเกน 1,821.00 1,833.40 บรษท เอเชยแอสเซท แอพเพรซล จากด

วธรายได (Income

Approach)

9 ธนวาคมพ.ศ. 2556

ไมเกนรอยละ99.32

1,821.00 บรษท เพชรสยาม แอพไพร

ซล จากด


Approach)

4 ธนวาคมพ.ศ. 2556

ไมเกนรอยละ100.00

ท มา: บรษท เอเชย แอสเซท แอพเพรซล จากด และบรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากด




โดยราคาประเมนตามวธรายไดตามโครงสรางของกองทนรวมน นไดคานงถงโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทนรวมตามรายละเอยดท ไดเปดเผยในขอ 6. วธการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทนและนโยบายการบรหารอสงหารมทรพยเปนอยางไร

ท งน สมมต ฐานท ผ ประเมนใชในการประเมนมลคาทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกสามารถสรปไดดงน

สมมต ฐาน บรษท เพชรสยามแอพไพรซล จากด

บรษท เอเชย แอสเซทแอพเพรซล จากด

วธการประเมนมลคา วธรายได (Income Approach)

โดยเปนการคดลดจากกระแสเงนสดของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกโดยพจารณาถ งโครงสร างการจ ดหาประโยชนตามท เปดเผยไวใน 6. วธกา รจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทนและนโยบายการบร หารอสงหาร มทร พย เป นอย างไร

โดยประมาณการกระแสเง นสดจากทรพยสนท กอง ทนรว มจะ เข าลงทน เปน

ระยะเวลา 10 ป และคานวณมลคา ณจดส นสดกา รประมาณการ (Terminal

Value หรอ Reversionary Value) โดยใชประมาณการกระแสเงนสดรบสทธในปท 11 หารดวยอตราผลตอบแทนจากการลงทน (Capitalization Rate)

วธรายได (Income Approach)

โดยเปนการคดลดจากกระแสเงนสดของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

โดยพจารณาถ งโครงสร างการจ ดหาประโยชนตามท เปดเผยไวในขอ 3.7 การจดหาผลประโยชนจากทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก โดยประมาณการกระแสเงนสดจากทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนเปนระยะเวลา 10 ปและคานวณมลคา ณ จดส นสดกา รประมาณการ

(Terminal Value หรอ Reversionary

Value) โดยใชประมาณการกระแสเงนสดรบสทธในปท 11 หารด วยอตราผลตอบแทนจากการลงทน (Capitalization

Rate)

รายได (1) รายไดคาเชาและคาบรการ - พ นท ใหเชาสทธเทากบ 18,364 ตาราง

เมตร ตลอดระยะเวลาประมาณการ โดยมรายละเอยดดงน - พ นท สานกงาน 2,912 ตารางเมตร

ในอตราคาเชาตลาดท 540 บาทตอตารางเมตรตอเดอน จากน นปรบเพ มข นเปนรายปรอยละ 4 ตลอดระยะเวลาประมาณการ

- พ นท รานคา 235.18 ตารางเมตร ในอตราคาเชาตลาดท 700 บาทตอ

(1) รายไดคาเชาและคาบรการ - พ นท ใหเชาสทธเทากบ 18,364 ตาราง

เมตร ตลอดระยะเวลาประมาณการ โดยมรายละเอยดดงน - พ นท สา นกงาน 2,912 ตารางเมตร

ในอตราคาเชาตลาดท 520 บาทตอตารางเมตรตอเดอน จากน นปรบเพ มข น เปนรายปรอยละ 5 เปนระยะเวลา 5 ป และเปนรายปรอยละ4 ตลอดระยะเวลาประมาณการท เหลอ






ตารางเมตรตอเดอน จากนนปรบ

เพ มข นเปนรายปรอยละ 4 ตลอดระยะเวลาประมาณการ

- แสนสรและบรษทท มความเก ยวของ

เชาพ นท 11,813 ตารางเมตร ในอตราคาเชาท 580 บาท 600 บาท620 บาท 640 บาท และ 650 บาทตอตารา งเมตร ตอเด อน ในช วงระยะเวลาปท 1 ถงปท 5 ตามลาดบจากน น ปรบอตราคา เชาตามอตราตลาด

- พ นท เชารบประกนโดยแสนสร 3,404

ตารางเมตร ในอตราคาเชาท 550

บาทตอตารางเมตรตอเดอน เปนระยะเวลา 3 ป จากน น ปรบอตราคาเชาตามอตราตลาด

-

อตราการเชาพ นท ปท 1-3 อย ท รอยละ99 ปท 4-5 อย ท รอยละ 97 ปท 6-8 อย ท รอยละ 95 ตอจากน นคงท ท รอยละ 92

- พนท รานคา 235.18 ตารางเมตร ใน

อตราคาเชาตลาดท 700 บาทตอตารางเมตรตอเดอน จากน นปรบเพ มข น เปนรายปรอยละ 5 เปนระยะเวลา 5 ป และเปนรายปรอยละ4 ตลอดระยะเวลาประมาณการท เหลอ

- แสนสรและบรษทท มความเก ยวของ

เชาพ นท 11,813 ตารางเมตร ในอตราคาเชาท 580 บาท 600 บาท620 บาท 640 บาท และ 650 บาทตอตาร างเม ตรต อเดอน ในช วงระยะเวลาปท 1 ถงปท 5 ตามลาดบจากน น ปรบอตราคา เชาตามอตราตลาด

- พ นท เชารบประกนโดยแสนสร 3,404

ตารางเมตร ในอตราคาเชาท 550

บาทตอตารางเมตรตอเดอน เปนระยะเวลา 3 ป จากน น ปรบอตราคาเชาตามอตราตลาด

- อตราการเชาพ นท ปท 1-5 อย ท รอยละ

94 (ยกเวนพ นท ท เชาโดยแสนสรและบรษทท มความเก ยวของแ ละพ นท ท มการรบประกนการมผ เชา โดยแสนสร )

ตอจากน นคงท ท รอยละ 90

(2) รายไดอ นๆ

- รายไดจากคาไฟฟา และอ นๆ คดท 18.5

ลานบาทในปแรก โดยปรบปรงตามอตราการเชาพ นท และปรบเพ มข นรอยละ 2

ตอปทกๆ ป ท งน รายไดจากคาไฟฟาและอ นๆ ในปแรกเทากบประมาณ 18.3 ลาน

บาท

- รายไดจากคาโทรศพทคดท 2.5 ลาน

(2) รายไดอ นๆ

- รายไดจากคาไฟฟาและโทรศพท คดท

21.0 ลานบาทในปแรก โดยปรบปรงตามอตราการเชาพ นท และปรบเพ มข นรอยละ 2 ตอปทกๆ ป ท งน รายไดจากคาไฟฟาและโทรศพทในปแรกเท ากบ

ประมาณ 20.8

ลานบาท

- รายไดอ นๆ คดท รอยละ 0.5 ของรายได






บาทในปแรก โดยปรบปรงตามอตราการ

เชาพ นท และปรบเพ มข นรอยละ 2 ตอปทกๆ ป ท งน รายไดจากคาโทรศพทในปแรกเทากบประมาณ 2.5 ลานบาท

คาเชาและคาบรการ

(3) รายไดคาท จอดรถยนต 548 คน คดท 1,500 บาทตอคนตอเดอน จากน นปรบเพ มข นเปนรายปรอยละ 4 ตลอดระยะเวลาประมาณการ

(3) รายไดคาท จอดรถยนต 548 คน คดท 1,500 บาทตอคนตอเดอน จากน นปรบเพ มข นเปนรายปรอยละ 5 เปนระยะเวลา 5 ป และเปนรายปรอยละ 4

ตลอดระยะเวลาประมาณการท เหลอ คาใชจายและคาใชจายสวนทน

(1) ตนทนขาย

- ตนทนคาไฟฟาและอ นๆ คดท รอยละ 85

ของรายไดจากคาไฟฟา และอ นๆ

- ตนทนคาโทรศพท คดท รอยละ 85 ของ

รายไดคาโทรศพท - ตนทนคาท จอดรถยนต คดท รอยละ 1

ของรายไดคาท จอดรถยนต

(1) ตนทนขาย

- ตนทนคาไฟฟาและคาโทรศพท คดท รอย

ละ 85 ของรายไดจากคาไฟฟา และคาโทรศพท

(2)

ต นท นค าใช จ ายสาธารณปโภคสวนกลาง คดท 7.2 ลานบาทตอป และปรบเพ มข นรอยละ 2 ทกๆ ป

(2)

ต นท นค าใช จ ายสาธารณ ปโภคสวนกลาง คดท รอยละ 5.5 ของรายไดคาเชาและคาบรการ

(3) คาใชจายสวนกลาง คดท 650,000

บาทตอเดอน และปรบเพ มข นรอยละ2 ทกๆ ป

(3) คาใชจายสวนกลาง คดท ประมา ณ

7.5 ลานบาทตอป และปรบเพ มข นรอยละ 2 ทกๆ ป

(4) คาใชจายเบดเตลด คดท 100,000

บาทตอเดอน และปรบเพ มข นรอยละ2 ทกๆ ป

(4) คาใชจายเบดเตลด ซ งรวมถงตนทน

คาท จอดรถยนต คดท รอยละ1

ของรายไดคาเชาและคาบรการ (5) คาประกนภย- เบ ยประกนภยความเส ยงทกประเภท อย

ท รอยละ 0.075 ของมลคาตนทนทดแทน(Replacement Cost) กอนหกคาเส อม(ไมรวมคาท ดนและไมรวมคาฐานราก)

- เบ ยประกนภยธรกจหยดชะงก อย ท รอย

ละ 0.075 ของประมาณการรายไดท

(5) คาประกนภย- เบ ยประกนภยความเส ยงทกประเภท อย

ท รอยละ 0.075 ของมลคาตนทนทดแทน(Replacement Cost) กอนหกคาเส อม(ไมรวมคาท ดนและไมรวมคาฐานราก)

- เบ ยประกนภยธรกจหยดชะงก อย ท รอย

ละ 0.075 ของประมาณการรายไดท






กองทนรวมจะไดรบระยะเวลา 24 เดอน

-

เบ ยประกน ภย ค วามรบ ผดชอบตอบคคลภายนอก อย ท 30,000 บาทตอป

กองทนรวมจะไดรบระยะเวลา 24 เดอน

-

เบ ยประกน ภย คว ามรบ ผดชอบตอบคคลภายนอก อย ท 30,000 บาทตอป

(6) คาซอมแซมและบารงรกษา รอยละ 2

ของรายไดท งหมด (6)

คาซอมแซมและบารงรกษา รอยละ 2 ของรายไดคาเชาและคาบรการ

(7) ค า ใ ช จ า ย ส ว น ท น (Capital

Expenditure) คดเปนประมาณรอยละ 3 ของรายได จากค าเช าและ

คาบรการ

ยกเวนในปแรก ซ งแสนสรจะรบประกนคาใชจายสวนทนในอตราไมเกนรอยละ 3 ของรายไดจากคาเชาและคาบรการ (รายละเอยดเปนไปตามท เปดเผยในหนงสอช ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการ ขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท เก ยวของ)

(7) ค า ใ ช จ า ย ส ว น ท น (Capital

Expenditure) คดเปนประมาณรอยละ3 ของรายไดจากคาเชาและคาบรการ

ย ก เ ว น ใ น ป แ ร ก ซ ง แ ส น ส ร จ ะรบประกนคาใชจายสวนทนในอตราไมเกนรอยละ 3 ของรายไดจากคาเชาและคาบรการ (รายละเอยดเปนไปตามท เปดเผยในหนงสอช ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการ ขอ 3.8 สร ปสาระสาคญของร างสญญาท เก ยวของ)

(8)

คาภาษโรงเรอน คดท อตรารอยละ12.5 ของรอยละ 50 ของรายไดคาเชาและคาบรการ

(8)

คาภาษโรงเรอน คดท อตรารอย ละ12.5 ของรอยละ 50 ของรายไดคาเชาและคาบรการ

คาธรรมเนยมผ บรหารอสงหารมทรพย

(1) คาตอบแทนฐานในอตรารายเดอนเทากบ

ก. รอยละ 1 ของรายไดคาเชาและคาบรการ(1)

ข. รอยละ 5.75 ของกาไรจากรายไดคาเชาและคาบรการ(1)

(ผ ลงทนสามารถศกษารายละเอยดเพ มเตมในหนงสอช ชวน เสนอขา ยหนวยลงทนสวนขอมลโครงการขอ 28.2 คาธรรมเนยมและคาใชจายท เรยกเกบจากกองทนรวม) (2)

คานายหนา (Commission) คดเปนประมาณรอยละ 0.05 ของรายไดจากคาเชาและคาบรการโดยอางองจากขอมลในอดตและสมมต ฐานอตราผ เชารายใหม

(1)

คานายหนา (Commission) คดเปนประมาณรอยละ 0.1 ของรายไดจากคาเชาและคาบรการโดยอางองจากขอมลในอดตและสมมตฐานอตราผ เชารายใหม

อตราสวนลด รอยละ 8.75 รอยละ 9.00

อตราผลตอบแทนจาก

การลงทน

รอยละ 5.00 รอยละ 5.00




หมายเหต: (1) ผ ประเมนไดพจารณารวมถงการคดคาธรรมเนยมผ บรหารอสงหารมทรพยในอตราพเศษ ท ผ บรหารอสงหารมทรพยยนดจะลด

ใหสาหรบพ นท เชาท แสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของ จะเขาทาสญญาเชาภายหลงจากท กองทนรวมเขาลงทนในอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกตามสญญาแตงต งผ บรหารอสงหารมทรพย

ผ ลงทนสามารถศกษารายละเอยดเพ มเตมในภาคผนวก 1 สรปรายงานการประเมนมลคาทรพยสนโครงการอาคารสรภญโญของบรษท เอเชย แอสเซท แอพเพรซล จากด และบรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากด และสามารถขอรายงานการประเมนคาทรพยสนฉบบเตมจากบรษทจดการ

นอกจากน เพ อใหทราบราคาประเมนของโครงการอาคารสรภญโญโดยปราศจากโครงสรางการจดหาประโยชนของกองทนรวมตามท จะมการทาสญญาตางๆ ท เก ยวของ ณ วนท กองทนรวมเขาลงทน บรษทจดการไดดาเนนการใหผ ประเมนมลคาทรพยสนท ง 2 ราย ทาการประเมนราคาดงกลาว โดยผ ลงทนสามารถศกษารายละเอยดเพ มเตมในภาคผนวก 2 สรปการประเมนมลคาทรพยสนโครงการอาคารสรภญโญโดยไมมโครงสรางกองทนรวม

ท งน จากการตรวจสอบสมมต ฐานหลกของผ ประเมนคาทรพยสนท ใชในการประเมนมลคาทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก บรษทจดการไมพบส งท เปนเหตใหเช อวาสมมตฐานหลกท ใชในการประเมนมลคาดงกลาวไมสมเหตสมผล อยางไรกตาม ผลประกอบการณท เกดข นจรงอาจแตกตางจากสมมต ฐานดงกลาวได หรอเหตการณตางๆ อาจไมเปนไปตามท คาดการณไว

อน ง บรษทจดการไดมการตรวจสอบสมมตดานคาใชจายสวนทน (Capital Expenditure) ของผ ประเมนคา

ทรพยสนท งสองราย รวมถงพจารณาโครงการปรบปรงอาคารสรภญโญระหวางป พ.ศ.2557 –

พ.ศ.2560

ซ งจดทาโดยพลส พรอพเพอรต โดย ณ วนท ไดมการตรวจสอบสมมต ฐาน บรษทจดการไมพบส งท เปนเหตใหเช อวาสมมตฐานหลกท ใชในการประเมนมลคาดงกลาวไมสมเหตสมผล และเหนวามความเหมาะสมและเพยงพอสาหรบการรองรบโครงการปรบปรงอาคารสรภญโญท จดทาโดยพลส พรอพเพอรต ดงกลาว

ความสมเหตสมผลในการลงทน

บรษทจดการมความเหนวามลคาท กองทนรวมจะเขาลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกมความสมเหตสมผล โดยไดมการพจารณาจากปจัจยดงตอไปน

1.

มลคาท กองทนรวมจะเขาลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกจะไมสงกวาราคาท ไดจากรายงานประเมนคาต าสด

บรษทจดการไดตรวจสอบรายงานการประเมนคาทรพยสนและมความเหนวาราคาท ไดจากรายงานประเมนคาดงกลาวเปนราคาท มความสมเหตสมผล เน องจากไดต งอย บนสมมตฐานท เหมาะสม โดยไดคานงถงโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทนรวม ผลการดาเนนงานท ผานมาในอดตของทรพยสนท ประเมนคา สภาพภาวะแวดลอมในปัจจบน และสะทอนมมมองในอนาคตของผ ประเมนอสระท ง 2 รายท มตอทรพยสนดงกลาว ดงน น บรษทจดการจงมความเหนวามลคาท กองทนรวมจะลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกซ งจะไมสงกวาราคาท ไดจากรายงานประเมนคาต าสด นาจะมความเหมาะสมดแลว




2. ทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกมจดเดนและศกยภาพหลายประการ

ทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกเปนอาคารสานกงานท มความสวยงาม ต งอย ในทาเลท ม

ศกยภาพ โดยต งอย ใกลกบรถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพ (BTS)

สถานพญาไท และรถไฟฟาแอรพอรตเรล ลงค (ARL) สถานพญาไท และสามารถเช อมตอกบถนนสาคญหลายสาย และใกลทางข นลงทางดวนอรพงษและอนสาวรยชยสมรภม และต งอย ในยานธรกจใกลอาคารศนยการคาและโรงแรมช นนานอกจากน โครงการอาคารสรภญโญยงไดรบการบรหารท เนนดานคณภาพและมการบารงรกษาสภาพอาคารเปนอยางด ซ งเปนจดดงดดท สาคญอนหน งท ทาใหอาคารมผ เชาอยางตอเน อง นอกจากน ทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกไดรบการบรหารจดการโดยพลส พรอพเพอรต ซ ง มเปนผ บรหารอสงหารมทรพยท มความนาเช อถอ ประสบการณและความพรอมในการปฏบตหนาท และเปนผ ประกอบการท ใหบรการดานการบรหารอสงหารมทรพยแกโครงการช นนาของประเทศไทย โดยมธรกจ

บรการครอบคลมท งในดาน ตวแทนซ อ ขาย เชา อสงหารมทรพย การบรหารจดการเพ อท พกอาศย การบรหารจดการทรพยากรอาคาร และท ปรกษาการลงทนดานอสงหารมทรพย สาหรบดานผลการดาเนนงาน ทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกมอตราการเชาพ นท ท สงและเตบโตตอเน อง และมโอกาสในการเตบโตของอตราคาเชาเฉล ยจากแนวโนมการเตบโตอยางตอเน องของความตองการพ นท อาคารสานกงานใหเชาในเขตกรงเทพมหานคร ซ งเปนผลมาจากการขยายตวของธรกจขนาดกลางและขนาดยอม (SME) เก ยวกบการสงออก และการลงทนจากตางประเทศ โดยความตองการท เพ มข นเปนผลมาจากการขยายตวทางธรกจของผ เชาเดมท เชาพ นท อย แลว รวมถงมาจากความตองการจากผ เชาพ นท ท เปนบรษทท จดต งใหม

3.

ราคาท ไดจากรายงานประเมนยงไม ไดคานงถงปจัจยเชงคณภาพของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกบางประการ

การประเมนคาทรพยสนโดยผ ประเมนคาทรพยสนท ง 2 ราย ไมไดมการคานงถงปัจจยเชงคณภาพของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกบางประการ อาท ช อเสยง ประสบการณ และความนาเช อถอของผ บรหารอสงหารมทรพยและคณภาพของอสงหารมทรพยภายหลงมการปรบปรงใหมความทนสมยซ งคาดวานาจะชวยใหผ เชามความม นใจในคณภาพและบรการของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก ซ งคาดวาจะสงผลใหอตราการเชาอย ในระดบท สง และ/หรอ สามารถปรบอตราคาเชาไดสงข น

4.

โอกาสในการปรบตวของราคาอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

การลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกเปนการลงทนในกรรมสทธ ในทรพยสน ซ งรวมถงกรรมสทธ ในท ดนพ นท รวมกวา 2 ไร 3 งาน 13.4 ตารางวา รมถนนศรอยธยาและใกลกบสถานรถไฟฟาพญาไท ซ งเปนท ดนท มศกยภาพและอย ในทาเลท ด สงผลใหมโอกาสคอนขางสงท มลคาท ดนและมลคาโดยรวมของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกปรบเพ มข นในอนาคต ซ งการท กองทนรวมมกรรมสทธ โดยสมบรณในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกน น ในอนาคตหากราคาอสงหารมทรพยปรบเพ มข น กองทนรวมอาจพจารณานาทรพยสนท กองทนรวมลงทนออกเสนอขายตาม

เกณฑท กาหนดไวในขอ 5.1.17 ซ งอาจไดรบกาไรจากมลคาท เพ มข นของทรพยสนนอกเหนอจากการหา




ผลประโยชนในรปคาเชาอยางเดยว โดยผ ลงทนสามารถศกษาขอมลเพ มเตมเก ยวกบการนาทรพยสนออกประมลไดในขอ 5 หลกเกณฑการลงทน อยางไรกด การขายทรพยสนดงกลาวข นอย กบปจัจยตางๆหลายประการ เชน กฎหมายท เก ยวของ สภาพเศรษฐกจ และสภาวะตลาดในขณะน น เปนตน

5. ประมาณการผลตอบแทนภายในจากการลงทน (IRR)

กองทนรวมจะเขาลงทนในโครงการอาคารสรภญโญ โดยมมลคาการลงทนไมเกน 1,821.00ลานบาทบรษทจดการมความเหนวาราคาดงกลาวเปนราคาท เหมาะสมซ งสามารถยอมรบได เน องจากอตราผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of Return : IRR) ของโครงการ ท กองทนคาดวาจะไดรบจากการลงทนท ราคา 1,821.00 ลานบาท อย ในอตราประมาณ รอยละ 8.9 ตอป (โดยคานวณจากกระแสเงนสดสทธจากทรพยสนท ประมาณการโดย บรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากด ซ งเปนผ ประเมนราคาท ใหราคาต าสด) ซ งถอไดวากองทนรวมเปนทางเลอกหน งของการลงทนท ใหอตราผลตอบแทนท นาพอใจแก

นกลงทนเม อ เทยบกบอตราผลตอบแทนและความเส ยงของตราสารหน รฐบาลและตราสารหน ภาคเอกชนท มอนดบความนาเช อถอในระดบท สามารถลงทนได (Investment Grade) ดงท แสดงในตารางดงน

ตารางแสดงอตราผลตอบแทน ณ วนท 27 มกราคม พ.ศ. 2557

ท มา : Bloomberg

ท งน มลคาในการลงทนสดทายจะข นอย กบสภาวะตลาดในชวงท มการออกและเสนอขายหนวยลงทน

และเปนมลคาท แสนสรจะยอมรบไดจากการจาหนายทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก ซ งเปนมลคาไมเกน 1,821.00 ลานบาท โดยหากกองทนรวมสามารถลงทนในมลคาท ต ากวา 1,821.00 ลานบาท อตราผลตอบแทนภายในของโครงการท คาดวาจะไดรบน น อาจสงข นกวาอตรารอยละ 8.9 ตอป

อยางไรกด มลคาทรพยสนท กองทนรวมจะลงทนคร งแรกอาจลดลงจากการประเมนคา หรอการสอบทานประเมนคาทรพยสนในรอบตอๆ ไป ซ งอาจสงผลใหบรษทจดการตองลดเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวมเพ อลดสภาพคลองสวนเกนท เกดจากการท มลคาของทรพยสนลดลงจากการประเมนคาหรอการสอบทานการประเมนคาทรพยสนดงกลาว อนจะสงผลใหมลคาท ตราไวของหนวยลงทนลดลงดวย เม อพจารณาจากปจัจยขางตน บรษทจดการมความเหนวาราคาท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกซ งจะไมสงกวาราคาท ไดจากรายงานประเมนคาต าสด เปนราคาท มความเหมาะสม

ประเภท อาย 10 ป อาย 15 ป อาย 20 ป ตราสารหน ร ฐบาล 3.99 4.24 4.38

ตราสารหน ภาคเอกชน

(ความนาเช อถอระดบ A+)

5.24 5.57 5.80

ตราสารหน ภาคเอกชน

(ความนาเช อถอระดบ BBB+)

6.45 6.80 7.02




ท งน ผ ลงทนสามารถศกษารายละเอยดเพ มเตมเก ยวกบประมาณการอตราผลตอบแทนภายในซ งคานวณจากประมาณการกระแสเงนสดรบของโครงการอาคารสรภญโญโดยปราศจากโครงสรางการจดหาประโยชนของกองทนรวมไดในภาคผนวก 2 สรปการประเมนมลคาทรพยสนโครงการอาคารสร

ภญโญโดยไมมโครงสรางกองทนรวม

เม อพจารณาจากปัจจยขางตน บรษทจดการมความเหนวาราคาท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก ซ งจะไมสงกวาราคาท ไดจากรายงานประเมนคาต าสด เปนราคาท มความเหมาะสม

5.3 การลงทนในอนาคต

สาหรบการลงทนในอนาคต บรษทจดการอาจพจารณาลงทนเพ มเตม และ/หรอ ปรบการลงทน (ปรบPortfolio) โดยอาจทาการซ อ ขาย หรอเชาอสงหารมทรพยใหกบกองทนรวม และจดหาผลประโยชนจากทรพยสนท ลงทนเพ มเตม โดยจะมแนวทางการลงทนและการบรหารจดการภายใตขอบเขต และทศทางเดยวกนกบวตถประสงคของโครงการ นโยบายการลงทนในการลงทนคร งแรก ท งน ผ จดการกองทนรวมจะพจารณาดาเนนการใดๆ ท ไมขดกบหลกเกณฑของสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และเปนไปตามท กาหนดไวในโครงการกาหนด

ภายหลงจากป พ.ศ. 2556 กองทนรวมอาจมขอจากดในการลงทนในอสงหารมทรพย และ/หรอ สทธการเชาอสงหารมทรพยเพ มเตม อยางไรกตาม หากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.อนมตใหกองทนรวมสามารถ

ลงทนเพ มเตมในอสงหารมทรพย และ/หรอ สทธการเชาอสงหารมทรพยได หรอหากกองทนรวมสามารถแปลงสภาพจากกองทนรวมอสงหารมทรพยเปนกองทรสตเพ อการลงทนในอสงหารมทรพย (REIT) หรอดวยเหตอ นใด กองทนรวมอาจพจารณาลงทนเพ มเตมตามหลกเกณฑท สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ประกาศกาหนด โดยคานงถงประโยชนของผ ถอหนวยลงทนเปนสาคญ

อน ง ในการแปลงสภาพกองทนรวมอสงหารมทรพยเปนกองทรสตเพ อการลงทนในอสงหารมทรพย (REIT)

น น กองทนรวมอาจตอ งไดรบมตอนมตจากผ ถอหนวยลงทน เพ อทาการแปลงสภาพจากกองทนรวมอสงหารมทรพยเปนกองทรสตเพ อการลงทนในอสงหารมทรพย (REIT) กอนท จะสามารถทาการเพ มทนหรอ

ก ยมเงนเพ อไปลงทนเพ มเตมได โดยเง อนไขดงกลาวจะเปนไปตามประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. และประกาศอ นๆ ท เก ยวของ




6. วธการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยท ก องทน รว มจะลงทนและน โยบายการบรหารอสงหารมทรพยเปนอยางไร

6.1 การจดหาผลประโยชนจากทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

6.1.1 โครงสรางการจดหาผลประโยชน

บรษทจดการมนโยบายท จะดาเนนการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก โดยนาพ นท เชาของทรพยสนดงกลาวออกใหเชาแกผ เชา โดยผ บรหารอสงหารมทรพยจะเปนผ ดาเนนการหาผ สนใจท จะเชาพ นท ของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก เพ อเพ มอตราการเชาพ นท ดวยการโฆษณาผานชองทางการจดจาหนายท เก ยวของ รวมถงการใหเขาชมสถานท ของโครงการ และการเจรจากบผ ท สนใจจะเชาพ นท โดยตรง โดยเอกสารโฆษณาทรพยสนท กองทนรวมจะ

เขาลงทนจะมการปรบปรงใหทนสมยและมการเผยแพรทางส อตางๆ ตามความเหมาะสม ท งน เพ อสรางแรงจงใจใหผ บรหารอสงหารมทรพยใชความพยายามในการบรหารจดการทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกใหมผลการดาเนนงานท ด กองทนรวมจะกาหนดคาตอบแทนการบรหารอสงหารมทรพยใหแกผ บ รห ารอสง หารมทรพยใ นอต ราท แ ปรผนตามผลปร ะกอบก ารของอสงหารมทรพย (โปรดศกษารายละเอยดเพ มเตมในหนงสอช ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการขอ 28.2 คาธรรมเนยมและคาใชจายท เรยกเกบจากกองทนรวม)

ท งน ภายหลงจากวนท กองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก กองทน

รวมจะเขาเปนค สญญากบผ เชาพ นท ภายใตสญญาเชาพ นท ของทรพยสนท กองทนรวมเขาลงทนคร งแรก รวมท งสญญาใหบรการท เก ยวของ ซ งสญญาดงกลาวเปนสญญามาตรฐาน โดยมหลกเกณฑและเง อนไขของสญญาคลายคลงกนสาหรบผ เชารายยอยทกราย อาท การกาหนดระยะเวลาการเชาและการใหบรการเบ องตนสวนใหญเปนเวลา 3 ป การกาหนดใหผ เชาตองวางเงนป ระกนการเชาและการบรการกบผ ใหเชา และผ ใหเชามสทธ บอกเลกสญญาในกรณท ผ เชาผดสญญา เปนตน ท งน กองทนรวมจะใหเชาพ นท ในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกแกผ เชารายยอยในลกษณะท ไมรวมเฟอรนเจอร อปกรณ เคร องมอ เคร องใชและส งอานวยความสะดวกตางๆ ซ งเปนกรรมสทธ ของผ เชารายยอยแตละราย




รายละเอยดการลงทนและการจดหาผลประโยชนสามารถสรปไดดงตอไปน

6.1.2 การเชาพ นท โดยแสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของ

ภายหลงกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก แสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของ ตกลงจะเขาทาสญญาเชาพ นท กบกองทนรวมในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกสาหรบพ นท ประมาณ 11,813 ตารางเมตร ซ งคดเปนพ นท รอยละ 64.33 ของพ นท ใหเชาภายในอาคาร โดยมระยะเวลาการเชา 3 ป ท อตราคาเชาและคาบรการรวมตารางเมตรละ 580บาทตอเดอน 600 บาทตอเดอน และ 620 บาทตอเดอน ในปท 1 ถงปท 3 ตามลาดบ และตกลงใหคาม นท จะเชาพ นท ดงกลาวตอไปอกเปนระยะเวลา 2 ป ท อตราคาเชาและคาบรการรวมตารางเมตรละ 640 บาทตอเดอนและ 650 บาทตอเดอน ในปท 1 และปท 2 ตามลาดบ (โปรดศกษารายละเอยดเพ มเตมในหนงสอช ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการ ขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท เก ยวของ ขอ ก. สรปสาระสาคญของรางสญญากอต งสทธและการกระทาการ)

ท งน กองทนรวมจะกาหนดอตราคาเชาและคาบรการท แสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของตกลงจะเขาทาสญญาเชาพ นท ในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนสงกวาคาเชาและคาบรการเฉล ยของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกในปัจจบนท อตราคาเชาเฉล ยตารางเมตรละ 479.69 บาทตอเดอน (อตราคาเชาและคาบรการเฉล ย ณ วนท 30 มกราคม พ.ศ. 2557 โดยไมรวมพ นท ท เชาโดยแสนสรแตรวมพ นท ท เชาโดยบรษทท มความเก ยวของ และไมรวมพ นท คาปลกใหเชา) เน องจากอตราคาเชาและคาบรการท ปภานน ใหเชาแกบรษทท เก ยวของของแสนสรในปัจจบนไมไดเปนการทา

ธรกรรมในลกษณะท มไดมความเก ยวของกนเปนพเศษ (At Arm’s Length Transaction) และอย ใน

ลงทน

ผ บรหารอสงหารมทรพย บรษท พลส พรอพเพอรต จากด


โครงการอาคารสรภญโญกรรมสทธ ในท ดน อาคารและงานระบบ

พรอมท งกรรมสทธ ในสงหารมทรพย

บรษท แสนสร จากด(มหาชน) และบรษทท ม

ความเก ยวของ

บรหาร ทรพยสน

ผ ถอหนวยลงทน

ลงทน

เงนปันผล รายไดจากทรพยสน

ผ เชารายยอย

บรหาร

ทรพยสน

รายไดจากทรพยสน สญญาเชาและบรการ

รบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสน

รบประกนการมผ เชาสาหรบพ นท เชาท วาง การรบประกนคาใชจายสวนทน (Capital

Expenditure)

คาตอบแทนบรหารทรพยสน




ระดบท ต ากวาอสงหารมทรพยอ นท มคณภาพท สามารถเทยบเคยงและต งอย ในบรเวณเดยวกน(อตราคาเชาสานกงานในพ นท พญาไทในชวงคร งปแรกของป พ.ศ. 2556 เทากบ 584.00 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ท มา: ฝายวจยและพฒนา บรษท พลส พรอพเพอรต จากด) อกท งการท แสนสร

และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของ ตกลงจะเขาทาสญญาเชาพ นท ในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทน โดยมระยะเวลาการเชา 3 ป และตกลงใหคาม นท จะเชาพ นท ดงกลาวตอไปอกเปนระยะเวลา 2

ป (รวมเปนระยะเวลาอยางนอย 5 ป) จะชวยใหกองทนรวมมโอกาสในการไดรบรายไดท คอนขางแนนอนจากผ เชารายใหญท ม ฐานะทางการเงนม นคง อยางไรกด ในกรณท แสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของไมทาการตอสญญาเชาภายหลงระยะเวลาดงกลาว บรษทจดการคาดวากองทนรวมจะสามารถนาพ นท ดงกลาวออกใหเชาแกผ เชารายใหมในอตราท ใกลเคยงหรอสงกวาอตราคาเชาและคาบรการท แสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของตกลงจะเขาทาสญญาเชาขางตน และจะไม

สงผลกระทบตอผลการดาเนนงานของกองทนรวม

6.1.3 การประกนการมผ เชาสาหรบพ นท เชาท วาง

ในปัจจบน ทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกมพ นท ใหเชาวางอย ประมาณ 3,404 ตารางเมตร (“พ นท รบประกน”) ภายหลงกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก แสนสรตกลงจะรบประกนอตราคาเชาและคาบรการ สาหรบพ นท รบประกนดงกลาว โดยมระยะเวลารบประกน 3 ป นบแตวนท กองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก หรอจนกวาจะมบคคลภายนอกเขาทาสญญาเชาพ นท รบประกนกบกองทนรวม แลวแตเหตใดจะ

เกดข นกอน โดยแสนสรตกลงรบประกนรายไดตามอตราคาเชาและคาบรการของพ นท รบประกนดงกลาวท ตารางเมตรละ 550 บาทตอเดอน ตลอดระยะเวลาท กาหนดไวขางตน (โปรดศกษารายละเอยดเพ มเตมในหนงสอช ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการ ขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท เก ยวของ ขอ ก. สรปสาระสาคญของรางสญญากอต งสทธและการกระทาการ)

6.1.4 การรบประกนคาใชจายสวนทน (Capital Expenditure)

แสนสรตกลงท จะรบประกน คาใชจายสวนทน (Capital Expenditure) เปนระยะเวลา 12 เดอนนบแต

วนท กองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกเปนจานวนไมเกนอตรารอยละ 3 ของรายไดท กองทนรวมไดรบจากคาเชาคาบรการ และรายไดจากการรบประกนการมผ เชาในชวงเวลาเดยวกน ท งน คาใชจายสวนทน (Capital Expenditure) หมายถง รายจายอนมลกษณะเปนการลงทนเพ อปรบปรงและพฒนาทรพยสนใหมมลคาเพ มสงข น ซ งนอกเหนอไปจากการซอมแซมหรอบารงรกษาตามปกต (โปรดศกษารายละเอยดเพ มเตมในหนงสอช ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการ ขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท เก ยวของ ขอ ก. สรปสาระสาคญของรางสญญากอต งสทธและการกระทาการ)




6.1.5 การรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

ขอมลของผ ประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

ช อ : บรษท แสนสร จากด (มหาชน)

ท อย : ช น 16 อาคารสรภญโญ 475 ถนนศรอยธยา

แขวงถนนพญาไท เขตราชเทว กรงเทพฯ 10400

โทรศพท : 0-2201-3905

โทรสาร : 0-2201-3357

สรปเง อนไขการประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

เพ อสรางความม นใจใหแกผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวม ในชวงปแรกนบแตวนท กองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก แสนสรตกลงท จะรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกใหกบกองทนรวมสาหรบชวงเวลา 12 เดอนนบต งแตวนท กองทนเขาลงทนซ งคดเปนเงนจานวน 114.2 ลานบาท โดยในกรณท กาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกนอยกวาจานวนเงนท ไดระบไวขางตน แสนสรตกลงท จะชาระเงนสวนตางใหแกกองทนรวมตามท ระบไวในสญญาตกลงกระทาการท กองทนรวมเขาทากบแสนสร (โปรดศกษารายละเอยดเพ มเตมในหนงสอช ชวนเสนอขายหนวยลงทน

สวนขอมลโครงการ ขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท เก ยวของ ขอ ก. สรปสาระสาคญของรางสญญากอต งสทธและการกระทาการ)

ท งน กาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก หมายถง รายไดจากการดาเนนงานสทธของอสงหารมทรพยท กองทนรวมลงทนคร งแรก ลบดวยจานวนรวมของ (ก) คาใชจายท งหมดของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก (ซ งรวมถงคาใชจายในการดา เนนงานคาใชจายในการบรหารทรพยสน ตามจานวนท จายจรง) (ข) คาบารงรกษาและซอมแซมทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก (Maintenance Expense) และ (ค) คาภาษโรงเรอน โดยคาใชจาย

ดงกลาวขางตนไมรวมถง (1) คาธรรมเนยมผ บรหารอสงหารมทรพย (2) รายการกาไรหรอขาดทนทางบญชท ยงไมรบร จากการประเมนราคาทรพยสน (3) คาใชจายท จดเปนคาใชจายฝายทน (Capital

Expenditure) ของอาคาร และ (4) คาใชจายท มนยสาคญซ งไมใชคาใชจายท เกดข นตามปกตของทรพยสนท ก องทน รวมจะเขา ลงทน คร ง แรก ซ ง ในกรณดง กลา ว กองทน รวมและผ บ รห ารอสงหารมทรพยจะตกลงกนโดยสจรตเปนรายกรณ

ผ ลงทนสามารถศกษาตวอยางประมาณการสวนตางของจานวนกาไรจากการดาเนนงานท ตองจายสมทบเพ มเตมใหกบกองทนรวม ซ งอางองจากการประมาณการผลการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะ

เขาลงทนคร งแรกตามรายงานการประเมนมลคาทรพยสน (โปรดศกษารายละเอยดเพ มเตมในภาคผนวก 1




สมมต ฐานและประมาณการมลคาโครงการอาคารสรภญโญ โดยบรษท เอเชย แอสเซท แอพเพรซล จากดและ บรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากด) รวมถงการวเคราะหงบการเงนของแสนสรในฐานะผ รบประกนกาไรจากการดาเนนงาน (โปรดศกษารายละเอยดเพ มเตมในภาคผนวก 3 สรปฐานะการเงนและ

ความสามารถในการรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมลงทนของแสนสร)

6.1.6 กลยทธการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

วตถประสงคหลก

บรษทจดการมวตถประสงคหลกท จะทาใหผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวมไดรบเงนปันผลอยางสม าเสมอและตอเน องในระยะยาว โดยคานงถงประโยชนท ไดรบตอการพฒนาและเพ มคณภาพของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก โดยมกลยทธการบรหารทรพยสนท กองทนรวมจะเขา

ลงทนคร งแรก ดงน

กลยทธ ในการบรหารจดการทรพยสน

บรษทจดการมความประสงคท จะดาเนนการบรหารทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก ใหมประสทธภาพ โดยบรษทจดการจะตดตามผลการดาเนนงานในแตละป โดยเปรยบเทยบกบงบประมาณประจาป รวมถงผลประกอบการของกองทนรวมในปท ผานมา เพ อใหม นใจวา ผลประกอบการของทรพยสนท ก องทนรวมจะ เข าลง ทนคร ง แรก จะ ไดรบผลกาไร ใน กร ณท ผลประกอบการของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกไมเปนไปตามเปาหมายท คาดไว บรษท

จดการจะทาการวเคราะหอยางละเอยดเพ อ หา สา เหต และจ ะดา เน นก ารร วม กบผ บรหา รอสงหารมทรพยอยางใกลชดในการพฒนาแผนการดาเนนการเพ อปรบปรงผลการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก ใหเปนไปตามเปาหมายหรอท คาดการณไว

นอกจากน น บรษทจดการจะรวมมอกบผ บรหารอสงหารมทรพยในการสรางความเตบโตทางธรกจและพฒนาความสมพนธกบลกคา พรอมท งบรหารจดการใหอตราการเชาและอตราคาเชาอย ในระดบท กอใหเกดประโยชนสงสดตอกองทนรวม ในขณะเดยวกนบรษทจดการจะควบคมและบรหารตนทนคาใชจายและความเส ยงเก ยวกบการบรหารจดการทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

การบรหารจดการผลตอบแทนและกลยทธทางการตลาดเพ อให ไดรบผลตอบแทน

ในการสรางผลกาไรของกองทนรวมในสวนของการลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกเพ อใหไดผลตอบแทนสงสด กลยทธในการบรหารจดการผลตอบแทนของกองทนรวมจะรวมถงการประเมนและการใชกลยทธการกาหนดอตราคาเชาใหอย ในระดบท เหมาะสม โดยดาเนนกลยทธทางการตลาดเพ อดงดดผ เชารายใหมตลอดจนการตออายผ เชารายเดมในอตราคาเชาท ส ามารถแขงขนไดและรกษาอตราการเชาใหอย ในระดบสงเพ อสรางผลตอบแทนอยางม นคงของกองทนรวมในระยะยาว




การพฒนาประสทธภาพในการดาเนนงาน

บรษทจดการจะรวมมอกบผ บรหารอสงหารมทรพยในการเพ มประสทธภาพในการบรหารจดการ

ทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก พรอมท งควบคมและบรหารคาใชจายในการดาเนนงานโดยจะไมสงผลกระทบตอคณภาพของการใหบรการ

การรกษาคณภาพของการลงทนไดอยางตอเน อง

บรษทจดการจะประสานงานกบผ บรหารอสงหารมทรพยอยางใกลชด เพ อเพ มศกยภาพของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก ซ งกลยทธในการเพ มศกยภาพดงกลาวจะรวมถง

(1) การกาหนดกล มลกคา เปาหมายขอ งทรพยสนท กองทนรวมจ ะเขาลงทนคร งแรก โดย

ปรบเปล ยนกลยทธทางการตลาด ระดบการบรการ และการกาหนดราคาใหเหมาะสมกบความตองการของลกคาในกล มเปาหมายท กาหนด

(2) การดแลรกษาพ นท ของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก เชน การปรบปรงพ นท

สาธารณะและพ นท สวนกลาง การปรบปรงพ นท เฉพาะสวนใหเหมาะสมกบการใชงาน และความตองการของลกคา

(3) การปรบปรงภาพลกษณของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก การบารงรกษา

ทรพยสนดงกลาวใหไดมาตรฐาน และการซอมแซมทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกใหเหมาะสมกบการใชงาน เพ อสรางความพงพอใจใหแกลกคา

6.2 ภาพรวมของธรกจในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

อาคารสานกงานใหเชาในเขตพ นท กรงเทพมหานคร

จากการสารวจตลาดอาคารสานกงานคร งปแรกของป พ.ศ. 2556 ไมพบอปทานเปดใหม แตพบวามเพยงบางอาคารท เคยยกเลกการเชากลบมาเปดใหบรการอกคร ง คดเปนพ นท จานวนประมาณ 72,356 ตารางเมตรและพบอาคารสานกงานจานวน 1 อาคารท ยกเลกการเชาในรอบป คดเปนพ นท จานวนประมาณ 36,871

ตารางเมตร สงผลใหพ นท อาคารสานกงานสะสมในปัจจบนมจานวน 7.683 ลานตารางเมตร เพ มข นรอยละ0.5 จากปท ผานมา และคาดวาในชวง 2 ปนบจากน อาคารสานกงานใหมจะเตบโตข นอกรอยละ 4 จากอปทานท เตรยมเปดใหบรการอยางนอย 6 อาคาร คดเปนพ นท จานวนประมาณ 278,700 ตารางเมตรในอนาคต (แผนภาพ 1)




แผนภาพ 1 พ นท อาคารใหมรายป พ นท อาคารท กาลงกอสราง และพ นท อาคารท งหมด ระหวางป พ.ศ.2537 - 2558

ท มา: ฝายวจยและพฒนา บรษท พลส พรอพเพอรต จากด

ปรมาณการเชาพ นท รวมเฉล ยทรงตว

ในคร งปแรกของป พ.ศ. 2556 ตลาดอาคารสานกงานมการเตบโตของอปทานและอปสงคท สอดคลองกน ทาใหอตราการเชาพ นท อาคารสานกงานโดยรวมเฉล ยทกพ นท ยงทรงตวอย ท รอยละ 91 หรอมพ นท เชาอย ท

6.99 ลานตารางเมตร สงผลใหคงเหลอพ นท วางประมาณ 0.69 ลานตารางเมตร หรอรอยละ 9 จากพ นท ใหเชาท งหมด (แผนภาพ 2)




แผนภาพ 2 ปรมาณพ นท อาคารสานกงาน ปรมาณการเชาพ นท และอตราพ นท วาง ระหวางป พ.ศ. 2539 –

คร งปแรกของป พ.ศ. 2556


ในชวงคร งปแรกของป พ.ศ. 2556 อตราการเชาพ นท มการเตบโตจากป พ.ศ. 2555 ในหลายพ นท โดยพบอตราการเชาพ นท เตบโตสงสดถงรอยละ 5 ในพ นท เพลนจต-ชดลม มาอย ท รอยละ 86 ในปัจจบน โดยคาดวาเปนผลมาจาก โครงการ “เพลนจตซต ” ท เปนแลนดมารคแหงใหมใจกลางกรงเทพมหานคร ท เปนศนยรวมของโครงการหางสรรพสนคาขนาดใหญ โครงการโรงแรม คอนโดมเนยม และสถาบนการเงนตางๆ ซ งสงผลใหพ นท เพลนจต-ชดลม มอตราการเชาพ นท อาคารสานกงานสงข น รองลงมา คอ พ นท สลม-สาทร ซ งมอตราการเชาพ นท เตบโตข นอกรอยละ 3 มาอย ท รอยละ 86 และพ นท รชดาภเษก พญาไท สขมวทเพ มข นรอยละ 1

มาอย ท รอยละ 94 รอยละ 94 และรอยละ 91 ตามลาดบ ในขณะท พ นท ธนบร นนทบร พหลโยธน พระราม 3

อตราการเชาพ นท ยงคงทรงตวอย ท รอยละ 97 รอยละ 95 รอยละ 92 และรอยละ 79 ตามลาดบ โดยพบวามเพยงพ นท สขมวทรอบนอก ท มอตราการเชาพ นท ลดลงรอยละ 2 มาอย ท รอยละ 87 (แผนภาพ 3)

แผนภาพ 3 อตราการเชาพ นท เฉล ยจาแนกตามพ นท ระหวางป พ.ศ. 2555 และคร งปแรกของป พ.ศ. 2556





อตราการเชาพ นท อาคารสานกงานเกรดเอและเกรดบยงทรงตวในระดบสง

เม อพจารณาอตราการเชาพ นท อาคารสานกงานในศนยกลางธรกจแบงตามคณภาพ ในชวงคร งปแรกของป

พ.ศ. 2556 พบวา อาคารสานกงานเกรดเอ ในพ นท เพลนจต-ชดลม สลม-สาทร และสขมวท มอตราการเชาโดยเฉล ยอย ท รอยละ 87 เพ มข นรอยละ 3 จากปกอนหนา โดยพ นท เพลนจต-ชดลม เพ มข นสงสดรอยละ 4 มาอย ท รอยละ 83 เน องจากศกยภาพของพ นท ท กาลงเตบโตสงข นในอนาคต ประกอบกบอปทานเดมท เคยหยดใหบรการไดกลบเขาส ตลาดพรอมราคาท ต ากวาอตราคา เชาของอาคารขางเคยง อปสงคจงสงข นรองลงมา คอ พ นท สลม-สาทร มอตราคาเชาเพ มข นรอยละ 3 มาอย ท รอยละ 87 และพ นท สขมวท มอตราคาเชาเพ มข นรอยละ 2 มาอย ท รอยละ 92 (แผนภาพ 4)

สาหรบอาคารสานกงานเกรดบ อตราการเชาโดยเฉล ยรวมอย ท รอยละ 88 เพ มข นรอยละ 1 จากป พ.ศ. 2555

โดยอตราคาเชาในพ นท เพลนจต-

ชดลม เตบโตข นรอยละ4

มาอย ท รอยละ83

ในขณะท พ นท สขมวทยงทรงตวอย ท รอยละ 89 และพ นท สลม-สาทร ลดลงรอยละ 1 มาอย ท รอยละ 81 ในปจัจบน (แผนภาพ 5)

แผนภาพ 4 อตราการเชาพ นท อาคารสานกงานเกรดเอจาแนกตามพ นท ระหวางป พ.ศ. 2546 – คร งปแรกของป พ.ศ. 2556





แผนภาพ 5 อตราการเชาพ นท อาคารสานกงานเกรดบจาแนกตามพ นท ระหวางป พ.ศ. 2546 – คร งปแรกของป พ.ศ. 2556


อตราคาเชาโดยรวมยงทรงตว แตพ นท เพลนจต-ชดลม ปรบตวสงข น

ดานอตราคาเชาพ นท อาคารสานกงานเฉล ยรวมทกพ นท ในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลในชวงคร งปแรกของป พ.ศ. 2556 พบวามการเตบโตเพ มข นเลกนอยเพยงรอยละ 1 จากป พ.ศ. 2555 หรอ เพ มข น 7 บาทตอตารางเมตรตอเดอน มาอย ท 517 บาทตอตารางเมตรตอเดอน เม อพจารณาเปนรายพ นท พบวาพ นท เพลนจต-ชดลม มอตราคาเชาเพ มข นรอยละ 6 มาอย ท 722 บาทตอตารางเมตรตอเดอน เปนผลจากหลาย

อาคารทยอยปรบอตราคาเชาข นตามภาวะเศรษฐกจและศกยภาพของพ นท แมจะไมพบค แขงรายใหมท อาจเขามากระต นใหตลาดเคล อนไหว แตการพฒนาโครงการแลนดมารคแหงใหมจะเปนตวกระต นทาใหอตราคาเชาในพ นท น ปรบตวสงข น โดยพบวาอตราคาเชามการปรบตวสงข นท งตลาดอาคารสานกงานเกรดเอและเกรดบ รองลงมา ไดแก พ นท สลม-สาทร ธนบร เพ มข นรอยละ 3 จากปกอน มาอย ท 641และ 421 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ตามลาดบ สวนพ นท สขมวท รชดาภเษก เพ มข นรอยละ 1 มาอย ท 560 และ 534 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ตามลาดบ ในขณะท พ นท พญาไท พหลโยธน นนทบร ทรงตวอย ท 584 490 และ 453 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ตามลาดบ และพบอตราคาเชาลดลงเลกนอยรอยละ 1 ในพ นท พระราม 3 และสขมวทรอบนอก มาอย ท 392 และ 375 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ตามลาดบ (แผนภาพ 6)




แผนภาพ 6 อตราคาเชาเฉล ยตอตารางเมตรตอเดอนจาแนกตามพ นท ระหวางป พ.ศ. 2555 และคร งปแรกของป พ.ศ. 2556


แผนภาพ 7 อตราคาเชาเฉล ยตอตารางเมตรตอเดอนของอาคารสานกงานเกรดเอจาแนกตามพ นท ระหวางป พ.ศ. 2546 – คร งปแรกของป พ.ศ. 2556





แผนภาพ 8 อตราคาเชาเฉล ยตอตารางเมตรตอเดอนของอาคารสานกงานเกรดบจาแนกตามพ นท ระหวางป พ.ศ. 2546 – คร งปแรกของป พ.ศ. 2556


แนวโนมในอนาคต

สาหรบแนวโนมในอนาคต อตราคาเชามแนวโนมท จะยงคงปรบตวสงข นโดยเฉพาะในยานศนยกลางธรกจเน องจากอปสงคท แขงแกรงของตลาด สวนหน งจากปัจจยสนบสนนดานการขยายตวทางธรกจใหม เชนในพ นท เพลนจต-ชดลม จากภาพรวมเศรษฐกจโลกท มแนวโนมดข น ในขณะท อปทานอาคารสานกงานยงมอย อยางจากด และอปทานท ข นใหมมอตราคาเชาท สงข นเน องจากราคาท ดนและคากอสรางท สง นอกจากน

ฝายวจยและพฒนา บรษท พลส พรอพเพอรต จากด คาดการณวาตลาดอาคารสา นกงานในกรงเทพมหานครจะมแนวโนมเชงบวก ดานอปทานใหมในอนาคตท กาลงเตบโตเพ อรองรบการเปดประชาคมเศรษฐกจอาเซยนและรองรบการลงทนใหมจากภาคธรกจในประเทศ โดยคาดวาภายในป พ.ศ. 2558 อปทานใหมท พรอมเปดใหบรการจะขยายตวข นอกรอยละ 4

สถานการณตลาดอาคารสานกงานในพ นท พญาไท

จากการสารวจตลาดอาคารสานกงานในพ นท พญาไท ณ เดอนตลาคม ป พ.ศ. 2556 พบวา มอาคารสานกงานท งหมดจานวน 10 โครงการ เปนอาคารสานกงานเกรดเอ จานวน 7 โครงการ เกรดบ จานวน 3

โครงการ และไมพบอปทานใหมเขาส ตลาดในรอบการสารวจน สงผลใหมพ นท อาคารสานกงานสะสมในปัจจบนอย ท 245,265 ตารางเมตร โดยในพ นท พญาไทเหลอพ นท วางเพยงรอยละ 4 ของพ นท ท งหมด หรอคดเปน 9,200 ตารางเมตร

เม อพจารณาอตราการเชาในพ นท พบวา อาคารสานกงานในพ นท พญาไทมอตราการเชาโดยเฉล ยอย ท รอยละ

96 เพ มข นรอยละ 2 จากชวงคร งปแรกของป พ.ศ. 2556 และเพ มข นรอยละ 3 จากคร งปหลงของป พ.ศ.

2555 ทาใหตลาดอาคารสานกงานในพ นพญาไทเปนพ นท ท มอตราการเชาโดยเฉล ยสง

จากการสารวจของฝายวจยในชวงท ผานมาพบวา อตราการตอบรบของอปสงคในตลาดอาคารสานกงานพ นท พญาไทปรบตวดข นตลอดในชวง 3 ปท ผานมา (ป พ.ศ. 2554-2556) แสดงใหเหนถงศกยภาพของพ นท




พญาไทท สามารถแขงขนกบตลาดอาคารสานกงานในพ นท ขางเคยงได เชน พ นท สขมวท พ นท สลม-สาทร

และพ นท เพลนจต-ชดลม เปนตน โดยตลาดอาคารสานกงานในพ นท พญาไทไดรบปัจจยสนบสนนจากโครงสรางพ นฐานสาคญ 3 โครงการดวยกน ไดแก 1.รถไฟฟาบทเอส 2.รถไฟฟา แอรพอรต เรล ลงค และ 3.

ทางข นลงทางดวน (ทางข น-ลง อนสาวรยชยสมรภมและอรพงษ) สงผลใหอาคารสานกงานในพ นท พญาไทเกอบท งหมดมอตราการเชาเตมพ นท ขณะท บางอาคารซ งมอตราการเชาคอนขางต าในชวงท ผานมาน น ทางอาคารจงมนโยบายปรบปรงพ นท ภายในอาคารสานกงานใหมความทนสมย และภายหลงการปรบปรงแลวเสรจอตราการเชากมการปรบตวดข นตามลาดบ (แผนภาพท 1)

แผนภาพท 1 อตราการเชาอาคารสานกงานในพ นท พญาไท ระหวางป พ.ศ. 2553-2556


ดานอตราคาเชาในพ นท พญาไท จากการสารวจในชวงเดอนตลาคม ป พ.ศ. 2556 พบวา อตราคาเชาโดยเฉล ยอย ท 609 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ปรบตวเพ มข น 25 บาทตอตารางเมตรตอเดอน จากชวงคร งปแรก หรอเพ มข นรอยละ 4 เปนผลมาจากปรมาณพ นท วางของอาคารสานกงานในพ นท พญาไทเหลออย คอนขางนอย (ณ ปัจจบนเหลอเพยงรอยละ 4 หรอคดเปน 9,200 ตร.ม.) ในขณะท อปสงคตออาคารสานกงานในพ นท พญาไทมการเตบโตอยางตอเน อง ทาใหผ ประกอบการอาคารสานกงานทยอยปรบอตราคาเชาใหสงข น และอกสวนหน งเปนผลมาจากการปรบข นอตราคาเชาใ นการตออายสญญาเชาตามขอตกลง

ระหวางเจาของโครงการและผ เชา (แผนภาพท 2)

88%

90%

88%

90%

92%93%

94%

96%

80%

85%

90%

95%

100%

คร งปแรก

2553

คร งปหลัง

2553


2554


2554


2555


2555


2556


2556

Occupancy Rate: Grade A&B




แผนภาพท 2 อตราคาเชาโดยเฉล ยตอตารางเมตรตอเดอนของอาคารสานกงานในพ นท พญาไท ระหวางป พ.ศ. 2553-2556


แนวโนมตลาดอาคารสานกงานในพ นท พญาไท

ในปัจจบนพ นท พญาไทถอไดวาเปนทาเลท ต งอาคารสานกงานท มศกยภาพ เน องจากมโครงสรางพ นฐานสาคญท ครบครน ท งรถไฟฟาบทเอส รถไฟฟา แอรพอรต เรล ลงค และทางข น-ลง ทางดวน ซ งสามารถรองรบการเดนทางของผ ท ทางานในพ นท ดงกลาวไดเปนอยางด ประกอบกบในอนาคตรฐบาลมโครงการกอสรางเพ มเตมสวนตอขยายรถไฟฟา แอรพอรต เรล ลงค เสนทาง ดอนเมอง-บางซ อ-พญาไท เพ อเช อมตอระบบขนสงมวลชนสาคญเขาดวยกน ไดแก สนามบนสวรรณภม สนามบนดอนเมอง และสถานรถไฟบางซ อ(โครงการรถไฟฟาความเรวสง ) และโครงการของกระทรวงการคลงท มแผนจะนาท ดนของการรถไฟแหงประเทศไทยบรเวณมกกะสนเน อท ประมาณ 500 ไร มาเปดประมลใหกบเอกชนเพ อพฒนาในเชงพาณชย ซ งจะสงผลใหพ นท พญาไทพฒนาศกยภาพข นมาเปนอกหน งศนยกลางธรกจของกรงเทพมหานครได


546

552

564

556 555

584 584

609

500

520

540

560

580

600

620


2553


2553


2554


2554


2555


2555


2556


2556

Asking Rent : Grade A&B




7. รายไดท กองทนรวมน จะไดรบมการประกนหรอไม อยางไร และผ รบประกนรายไดมฐานะทางการเงนความสามารถท จะปฏบตตามขอตกลง และมความสมพนธกบผ เชาอสงหารมทรพยท กองทนรวมลงทน(ถาม) อยางไร

การรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

ขอมลของผ ประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

ช อ : บรษท แสนสร จากด (มหาชน)

ท อย : ช น 16 อาคารสรภญโญ 475 ถนนศรอยธยา

แขวงถนนพญาไท เขตราชเทว กรงเทพฯ 10400

โทรศพท : 0-2201-3905

โทรสาร : 0-2201-3357

สรปเง อนไขการประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

เพ อสรางความม นใจใหแกผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวม ในชวงปแรกนบแตวนท กองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก แสนสรตกลงท จะรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกใหกบกองทนรวมสาหรบชวงเวลา 12 เดอนนบต งแตวนท กองทนเขาลงทนซ งคดเปนเงนจานวน114.2 ลานบาท โดยในกรณท กาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกนอยกวาจานวนเงนท ไดระบไวขางตน แสนสรตกลงท จะชาระเงนสวนตางใหแกกองทนรวมตามท ระบไวในสญญาตกลงกระทาการท กองทนรวมเขาทากบแสนสร (โปรดศกษารายละเอยดเพ มเตมในหนงสอช ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการ ขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท เก ยวของ ขอ ก. สรปสาระสาคญของรางสญญากอต งสทธและการกระทาการ)

ท งน กาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก หมายถง รายไดจากการดาเนนงานสทธของอสงหารมทรพยท กองทนรวมลงทนคร งแรก ลบดวยจานวนรวมของ (ก) คาใชจายท งหมดของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก (ซ งรวมถงคาใชจายในการดาเนนงาน คาใชจายในการบรหารทรพยสน ตามจานวนท จายจรง) (ข) คาบารงรกษาและซอมแซมทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก (Maintenance

Expense) และ (ค) คาภาษโรงเรอน โดยคาใชจายดงกลาวขางตนไมรวมถง (1 ) คาธรรมเนยมผ บรหารอสงหารมทรพย (2) รายการกาไรหรอขาดทนทางบญชท ยงไมรบร จากการประเมนราคาทรพยสน (3) คาใชจายท จดเปนคาใชจายฝายทน (Capital Expenditure) ของอาคาร และ (4) คาใชจายท มนยสาคญซ งไมใชคาใชจายท เกดข นตามปกตของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก ซ งในกรณดงกลาว กองทนรวมและผ บรหารอสงหารมทรพยจะตกลงกนโดยสจรตเปนรายกรณ

ผ ลงทนสามารถศกษาตวอยางประมาณการสวนตางของจานวนกาไรจากการดาเนนงานท ตองจายสมทบเพ มเตมใหกบกองทนรวม ซ งอางองจากการประมาณการผลการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกตามรายงาน

การประเมนมลคาทรพยสน (โปรดศกษารายละเอยดเพ มเตมในภาคผนวก 1 สมมตฐานและประมาณการมลคาโครงการ




อาคารสรภญโญ โดยบรษท เอเชย แอสเซท แอพเพรซล จากด และ บรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากด) รวมถงการวเคราะหงบการเงนของแสนสรในฐานะผ รบประกนกาไรจากการดาเนนงาน (โปรดศกษารายละเอยดเพ มเตมในภาคผนวก 3 สรปฐานะการเงนและความสามารถในการรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวม

ลงทนของแสนสร)

8. ปัจจยความสาเรจของกองทนรวมอสงหารมทรพยแสนสร ไพรมออฟฟศ

การลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกมความนาสนใจในการลงทนดงตอไปน

1) ทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกเปนอาคารสานกงานคณภาพ ซ งต งอย ในทาเลท

มศกยภาพ และมการบรหารจดการท ด

ทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกเปนอาคารสานกงานท มความสวยงาม ท ต งอย ในทาเลท มศกยภาพ โดยต งอย ใกลกบรถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพ (BTS) สถานพญาไท และรถไฟฟาแอรพอรต เรล ลงค (ARL) สถานพญาไท และต งอย ในยานธรกจใกลอาคารศนยการคาและโรงแรมช นนา

นอกจากน โครงการอาคารสรภญโญยงไดรบการบรหารท เนนดานคณภาพและมการบารงรกษาสภาพอาคารเปนอยางด และมการจดใหมระบบรกษาความปลอดภย ระบบปองกนอคคภย ระบบลฟทโดยสาร พรอมท งยงมชางซอมบารงท มความชานาญ มเจาหนาท ดแลรกษาความสะอาด เพ อคอยดแลความเรยบรอยของทรพยสน และยงมทมงานท คอยตรวจระบบสาธารณปโภค สภาพของ

อปกรณตางๆ เชน ลฟท ระบบปองกนอคคภยอยางสม าเสมอ ซ งเปนจดดงดดท สาคญอนหน งท ทาใหอาคารมผ เชาอยางตอเน อง

2) มการลดความเส ยงของผลตอบแทนผานการรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของ

ทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

เพ อสรางความม นใจใหแกผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวม แสนสรตกลงรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก ใหแกกองทนรวมเปนระยะเวลา 1 ป นบต งแตวนท กองทนรวมเขาลงทน (รายละเอยดเพ มเตมในขอ 7. รายไดท กองทนรวมน จะไดรบมการ

ประกนหรอไม อยางไร และผ รบประกนรายไดมฐานะทางการเงน ความสามารถท จะปฏบตตามขอตกลง และมความสมพนธกบผ เชาอสงหารมทรพยท กองทนรวมลงทน (ถาม) อยางไร และในหนงสอช ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการ ขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท เก ยวของ ขอ ก. สรปสาระสาคญของรางสญญากอต งสทธและการกระทาการ) การรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกขางตนจะชวยเพ มความม นใจใหแกนกลงทน




3) ทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกจะไดรบการบรหารจดการโดย บรษท พลส

พรอพเพอรต จากด ซ งมประสบการณและความพรอมในการบรหารอสงหารมทรพย

โครงการอาคารสรภญโญ อย ภายใตสญญาวาจางบรหารงานกบพลส พรอพเพอรต ซ งเปนบรษทยอยท แสนสรถอห นรอยละ 99.99 ของห นท จาหนายแลวท งหมด มทนจดทะเบยนท ชาระแลวกวา 600

ลานบาท โดยพลส พรอพเพอรต มความนาเช อถอ ประสบการณและความพรอมในการปฏบตหนาท และเปนผ ประกอบการท ใหบรการดานการบรหารอสงหารมทรพยแกโครงการช นนาของประเทศไทยหลายแหง โดยมธรกจบรการครอบคลมท งในดาน ตวแทนซ อ ขาย เชา อสงหารมทรพย การบรหารจดการเพ อท พกอาศย การบรห ารจดการทรพยากรอาคาร และท ป รกษาการลงทนด านอสงหารมทรพย นอกจากน พลส พรอพเพอรต ไดรบการยอมรบและความเช อถอดานการบรหารอสงหารมทรพยท งจากภาคร ฐและเอกชนมากวา 15 ป โดยไดรบความไววางใจในการบรการทางดาน

อสงหารมทรพยกวา 200 โครงการ รวมพ นท กวา 6.5 ลานตารางเมตร นอกจากน พลส พรอพเพอรต ยงผานการรบรองคณภาพมาตรฐาน ISO 9001:2008 ดานบรหารอาคาร ซ งแสดงใหเหนวาพลสพรอพเพอรต มศกยภาพและความสามารถในระดบสากลเทยบเทาบรษทตางชาตท ใหบรการดานการบรหารอสงหารมทรพยประเภทเดยวกน

4)

ธรกจอาคารสานกงานใหเชามแนวโนมเตบโตอยางตอเน องในอนาคต

ความตองการพ นท อาคารสานกงานใหเชาในเขตกรงเทพมหานครปรบตวสงข นในป พ.ศ. 2555 โดยพ นท อาคารสานกงานใหเชาในเขตกรงเทพมหานคร ซ งมผ เชาในไตรมาส 2 พ.ศ. 2556 เทากบ 6.99

ลานตารางเมตร และคาดวาอตราคาเชามแนวโนมท จะปรบตวสงข นอยางตอเน องโดยเฉพาะในยานศนยกลางธรกจ เน องจาก ความตองการเชาพ นท อาคารสานกงานจะเตบโตอยางตอเน อง สอดคลองกบการขยายตวของภาคธรกจ โดยเฉพาะธรกจขนาดกลางและขนาดยอม (SME) และธรกจตางชาต ในขณะท อปทานอาคารสานกงานยงมอย อยางจากด และอปทานท ข นใหมมอตราคาเชาท สงข น

5)

โอกาสในการปรบตวเพ มข นของมลคาทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกมสง

การลงทนในโครงการอาคารสรภญโญเปนการลงทนในกรรมสทธ ในทรพยสน ซ งรวมถงกรรมสทธ ในท ดนพ นท รวมกวา 2-3-13.4 ไร รมถนนศรอยธยาและใกลกบสถานรถไฟฟาพญาไท ซ งเปนท ดนท ม

ศกยภาพและอย ในทาเลท ด สงผลใหมโอกาสคอนขางสงท มลคาท ดนของโครงการอาคารสรภญโญและมลคาโดยรวมของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกปรบเพ มข นในอนาคต ซ งการท กองทนรวมมกรรมสทธ โดยสมบรณใน โคร งก ารอาคารส รภญโญ น น ในอนาคต หากราคาอสงหารมทรพยปรบเพ มข น กองทนรวมมสทธใชดลยพนจขายอสงหารมทรพยดงกลาวออกไปซ งอาจไดรบกาไรจากมลคาท เพ มข นของทรพยสนนอกเหนอจากการหาผลประโยชนในรปคาเชาอยางเดยว

โดยผ ลงทนสามารถศกษาขอมลเพ มเตมเก ยวกบการนาทรพยสนออกประมลไดในขอ 5 หลกเกณฑการลงทน อยางไรกด การขายทรพยสนดงกลาวข นอย กบปัจจยตางๆ หลายประการ เชน กฎหมายท เก ยวของ สภาพเศรษฐกจ และสภาวะตลาดในขณะน น เปนตน




9. กองทนรวมน มการประกนภยอยางไร

กอนวนท กองทนรวมจะเขาลงทน กรมธรรมประกนภยท สาคญเก ยวกบทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

ซ งปภานนเปนผ เอาประกน มรายละเอยดสาคญดงตอไปน (ก)

การประกนภยทรพยสนสาหรบความเส ยงทกประเภท (Property All Risks Insurance)

บรษท ไทยประกนภย จากด (มหาชน) เปนผ รบประกนภยเพ อประกนความเส ยงภยทรพยสนในวงเงน519,570,000 บาท ซ งค มครองทรพยสนประเภทส งปลกสรางอาคารท งหมด (ไมรวมคาท ดนและฐานราก)ระบบอาคารอตโนมต เคร องจกรและอปกรณของอาคารท งภายในและภายนอกอาคาร งานระบบตางๆ เชนระบบวศวกรรมไฟฟาและหมอแปลงไฟฟา ระบบน าประปา และสขาภบาล ระบบสาธารณปโภค ระบบดบเพลง ระบบส อสารโทรคมนาคมและโทรศพท ปายสญญาณ และปายอาคาร ลฟทและบนไดเล อน เสา

อากาศ สายลอฟา จานดาวเทยม ฝาเพดาน วสดปพ น ผนงอาคาร เฟอรนเจอร ส งตกแตงตดต งตรงตราตางๆเคร องคอมพวเตอร และอปกรณสานกงาน หรอทรพยสนตางๆ ท มมาพรอมกบการกอสราง และทรพยสนทกชนดท เก ยวกบการดาเนนธรกจรวมถงทรพยสนท อย ในความ ครอบครอง ควมค มและดแลของผ เอาประกนภยในฐานะผ รกษาทรพย ระยะเวลาค มครองเร มต งแตวนท 7 เมษายน พ.ศ. 2556 ถงวนท 7 เมษายนพ.ศ. 2557 โดยม ปภานน ซ งเปนเจาของกรรมสทธ เปนผ เอาประกนภยภายใตกรมธรรมและเปนผ ชาระคาเบ ยประกนภย ในกรณท เกดความสญเสยตอทรพยสนท เอาประกนภย ผ รบประกนภยจะชดใชคาสนไหมทดแทนใหกบผ รบผลประโยชนตามเง อนไขท ระบไวในกรมธรรม

(ข)

การประกนภยกรณธรกจหยดชะงก (Business Interruption Insurance)

บรษท ไทยประกนภย จากด (มหาชน) เปนผ รบประกนภยเพ อประกนกรณธรกจหยดชะงกในวงเงน ความเสยหายกรณธรกจหยดชะงก 62,480,000 บาท ระยะเวลาค มครองเร มต งแตวนท 7 เมษายน พ.ศ. 2556 ถงวนท 7 เมษายน พ.ศ. 2557 โดยม ปภานน ซ งเปนเจาของกรรมสทธ เปนผ เอาประกนภยภายใตกรมธรรมและเปนผ ชาระคาเบ ยประกนภย ในกรณท เกดเหตใหธรกจหยดชะงกตามท เอาประกนภย ผ รบประกนภยจะชดใชคาสนไหมทดแทนใหกบผ รบผลประโยชนตามเง อนไขท ระบไวในกรมธรรม

(ค) การประกนภยความรบผดชอบตอบคคลภายนอก (Public Liability Insurance)

บรษท ไทยประกนภย จากด (มหาชน) เปนผ รบประกนภยสาหรบความบาดเจบหรอเสยชวต และ/หรอ ความเสยหายตอทรพยสนของบคคลภายนอกรวมถงผ เชาพ นท ในอาคาร ในวงเงนรวมกนไมเกน 20 ลานบาท ตออบตเหตตอคร ง และตลอดระยะเวลาเอาประกน ระยะเวลาค มครองเร มต งแตวนท 7 เมษายน พ.ศ. 2556 ถงวนท 7 เมษายน พ.ศ. 2557 โดยม ปภานน ซ งเปนเจาของกรรมสทธ เปนผ เอาประกนภยภายใตกรมธรรมและเปนผ ชาระคาเบ ยประกนภย ในกรณท เกดการบาดเจบหรอเสยชวต และ/หรอ ความเสยหายตอทรพยสนของบคคลภายนอกรวมถงผ เชาพ นท ในอาคารตามท เอาประกนภย ผ รบประกนภยจะชดใชคาสนไหมทดแทนใหกบผ รบผลประโยชนตามเง อนไขท ระบไวในกรมธรรม




ท งน ภายหลงจดต งกองทนรวมแลวกองทนรวมจะจดใหมการทาประกนภยสาหรบทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก ดงตอไปน

(1)

การประกนภยทรพยสนสาหรบความเส ยงทกประเภท (Property All Risks Insurance)

ณ วนท กองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก กองทนรวมจะจดใหมการประกนภยทรพยสนสาหรบความเส ยงทกประเภทสาหรบทรพยสนดงกลาว โดยจะกาหนดใหกองทนรวมเปนผ เอาประกนภย และเปนผ รบประโยชนสาหรบประกนภยความเส ยงทกประเภท อนเน องมาจากการเกดวนาศภยตอส งปลกสราง อาคาร ท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก โดยท กองทนรวมจะเปนผ ชาระเบ ยประกนภยท งหมด ท งน วธการจายคาสนไหมทดแทนจะเปนไปตามท กาหนดไวในกรมธรรมประกนภย โดยท การทาประกนภยดงกลาวจะตองไดรบความเหนชอบจากผ ดแลผลประโยชน

ท งน วงเงนเอาประกนภยทรพยสนสาหรบความเส ยงทกประเภทในปแรกของการลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก จะไมต ากวาคาเฉล ยของมลคาตนทนทดแทน (Replacement Cost)

กอนหกคาเส อมราคา (ไมรวมคาท ดนและฐานราก) ระหวางผ ประเมนมลคาทรพยสนท ง 2 ราย โดยจะมวงเงนเอาประกนภยไมต ากวา 863 ลานบาท ซ งบรษทจดการมความเหนวาการกาหนดวงเงนประกนภยดงกลาวมความเหมาะสมเน องจากมลคาทดแทนดงกลาวนาจะเพยงพอสาหรบการกอสรางโครงการใหม หากเกดความเสยหายแกโครงการท งหมด

อน ง กองทนรวมจะจดใหมการจดทาประกนภยทรพยสนสาหรบความเส ยงทกประเภทอยางเหมาะสมตลอดระยะเวลาท กองทนรวมลงทนในทรพยสนดงกลาว

(2) การประกนภยกรณธรกจหยดชะงก (Business Interruption Insurance)

กองทนรวมจะจดใหมการทาประกนภยกรณธรกจหยดชะงกตามทนประกนท เหมาะสมตลอดระยะเวลาท กองทนรวมลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก โดยจะกาหนดใหกองทนรวมเปนผ เอาประกนภย และเปนผ รบประโยชนภายใตกรมธรรมประกนภยดงกลาว โดยท กองทนรวมจะเปนผ ชาระเบ ยประกนภย โดยวงเงนเอาประกนภยกรณธรกจหยดชะงกในปแรกของการลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกจะกาหนดจากคาเฉล ยของรายไดท กองทนรวมจะไดรบในระยะเวลา 24

เดอนของผ ประเมนมลคาทรพยสนท ง 2 ราย โดยมวงเงนเอาประกนภยประมาณ 230 ลานบาท ท งน บรษทจดการมความเหนวาการชดเชยความเสยหายจากการสญเสยรายไดในระยะเวลา 24 เดอน มความเหมาะสม เน องจากหากเกดความเสยหายแกโครงการท งหมด ระยะเวลาในการกอสรางอาคารสานกงานในลกษณะเดยวกนกบทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกข นมาใหมท งหมดไมนาจะเกนระยะเวลาประมาณ 24 เดอน

(3) การประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอก (Public Liability Insurance)

กองทนรวมจะจดใหมการประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอกตามทนประกนท เหมาะสมตลอด

ระยะเวลาท กองทนรวมลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก โดยจะกาหนดใหกองทน




รวมจะเปนผ เอาประกนภยสาหรบความเส ยงภยตอบคคลท สามท อาจไดรบความเสยหาย และ/หรอบาดเจบจากความชารดบกพรองของอาคาร โรงเรอน หรอส งปลกสราง และ/หรอ เกดอบตเหต และกาหนดใหบคคลท สามเปนผ รบประโยชนสาหรบการประกนภยดงกลาว โดยท กองทนรวมจะเปนผ ชาระ

เบ ยประกนภย

ท งน วงเงนเอาประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอกในปแรกของการลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก อย ท ประมาณ 20 ลานบาท ท งน บรษทจดการมความเหนวาวงเงนประกนภยดงกลาวมความเหมาะสม เน องจากเปนวงเงนท นาจะเพยงพอตอการค มครองความบาดเจบและเสยหายท อาจจะเกดข นตอบคคลภายนอก

นอกจากการจดใหมการประกนภยดงท ไดกลาวขางตน กองทนรวมอาจพจารณาจดใหมการประกนภยประเภท

อ นๆ เพ มเตม หากบรษทจดการเหนวามความจาเปน เหมาะสม และเปนประโยชนกบกองทนรวมและผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวม ท งน นอกจากการประกนภยท กองทนรวมจดใหมดงท กลาวมาแลวขางตน ผ เชาทรพยสนท กองทนรวมลงทนยงสามารถจดใหมประกนภยสาหรบทรพยสนของตนเองท อย ภายในทรพยสนท กองทนรวมลงทนตางหาก

สรปประกนภยท เก ยวของมดงน

10. ผลกระทบตอผลประกอบการของกองทนรวมจะเปนอยางไร ในกรณท เปนการเชาชวงอสงหารมทรพย หรอการเชาในอาคาร โรงเรอน หรอส งปลกสรางท ผ ใหเชามไดเปนผ มกรรมสทธ ตามโฉนดท ดนหรอผ มสทธครอบครองตามหนงสอรบรองการทาประโยชน และหากตอมาผ มกรรมสทธ ตามโฉนดท ดนหรอผ มสทธครอบครองตามหนงสอรบรองการทาประโยชนบอกเลก

ไมม

ประเภทของประกนภย ผ เอาประกนภย ผ รบประโยชน ผ รบผดชอบ

คาเบ ยประกน

การประกนภยทรพยสนสาหรบความเส ยงทกประเภท กองทนรวม กองทนรวม กองทนรวม

การประกนภยกรณธรกจหยดชะงก กองทนรวม กองทนรวม กองทนรวม การประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอก กองทนรวม บคคลภายนอก กองทนรวม




11. รายช อหรอลกษณะของเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชาหรอผ ใหสทธ ในอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทน และ/หรอกล มบคคลเดยวกน ท จะไดรบการจดสรรหนวยลงทนเปนจานวนและสดสวนเทาใด

บรษทจดการอาจมการจดสรรหนวยลงทนใหกบบรษท ปภานน จากด และ/หรอกล มบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว รวมกนไมเกนหน งในสามของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด

12. กองทนรวมน มขอจากดการลงทนของกองทนรวมและขอจากดการถอหนวยลงทนอยางไร

ขอจากดการลงทนของกองทนรวม

มขอจากดโดยเปนไปตามท สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด

หลกเกณฑและขอจากดการถอหนวยลงทน

หลกเกณฑและขอจากดการถอหนวยลงทนจะเปนไปตามท สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด ท งน ในกรณท สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอหนวยงานอ นใดท มอานาจตามกฎหมาย ไดแกไข เปล ยนแปลง เพ มเตมประกาศ กาหนด ส งการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอ นบรษทจดการขอสงวนสทธท จะดาเนนการใหเปนไปตามน น

12.1 บคคลใดหรอกล มบคคลเดยวกนใดถอหนวยลงทนไดไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด เวนแตเปนกรณดงตอไปน

(1) เปนการจดสรรหนวยลงทนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมดใหแกบคคลใดบคคลหน งดงตอไปน

(ก) กองทนบาเหนจบานาญขาราชการ กองทนประกนสงคม กองทนสารองเล ยงชพ หรอกองทนรวมเพ อผ ลงทนท วไป

(ข) นตบคคลท จดต งข นตามกฎหมายไทยซ งไมอย ภายใตบงคบตองเสยภาษเงนไดนตบคคล

(ค) บคคลอ นใดท ไดรบการผอนผนจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เม อมเหตจาเปนและสมควร

(2) เปนการจดสรรหนวยลงทนใหแกบรษทจดจาหนายหนวยลงทนซ งรบหนวยลงทนไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน โดยบรษทจดจาหนายหนวยลงทนจะถอหนวยลงทนท รบไวในสวนท เกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมดไมเกน 1 ปนบแตวนท บรษทจดจาหนายหนวยลงทนรบหนวยลงทนดงกลาว




12.2 เจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพย ท กองทนรวมจะลงทน หรอกล มบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวถอหนวยลงทนของกองทนรวมรวมกนไดไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด

12.3 ในการพจารณาความเปนกล มบคคลเดยวกนตามขอ 12.1 และขอ 12.2 ใหเปนไปตามประกาศท สน.25/2552 เร อง หลกเกณฑ เง อนไข และวธการจดต งและจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย ลงวนท 28 กรกฎาคมพ.ศ. 2552 และท แกไขเพ มเตม

12.4 ภายใตขอ 12.5 และขอ 12.6 ในกรณท ปรากฏขอเทจจรงแกบรษทจดการวามบคคลใดหรอกล มบคคลเดยวกนใดถอหนวยลงทนของกองทนรวมใดเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมดบรษทจดการจะปฏบตดงตอไปน

(1) รายงานตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 5 วนทาการนบแตวนท บรษทจดการร หรอควรร ถงเหตดงกลาว

(2) ในการขอมตจากผ ถอหนวยลงทนในเร องใดๆ บรษทจดการตองไมนบคะแนนเสยงของบคคลหรอกล มบคคลเดยวกนน นในสวนท เกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด รวมในจานวนเสยงในการขอมต

(3) ไมจายเงนปนัผลใหแกบคคลหรอกล มบคคลเดยวกนน นเฉพาะหนวยลงทนในสวนท เกนกวา 1 ใน 3 ของ

จานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด(4) แจงใหบคคลหรอกล มบคคลเดยวกนจาหนายหนวยลงทนสวนท บคคลดงกลาวถอเกนกวา 1 ใน 3 ของ

จานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด

ในกรณท ปรากฏพฤตการณวาบรษทจดการดาเนนการใดๆ หรอบคคลใดถอหนวยลงทนโดยร เหนหรอตกลงกบบคคลอ น อนเปนการปกปดหรออาพรางลกษณะท แทจรงในการถอหนวยลงทนของบคคลใดหรอกล มบคคลเดยวกนใดท ประสงคจะถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมดของกองทนรวม สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. อาจเพกถอนการอนมตใหจดต งและจดการกองทนรวม

12.5 ในกรณท บคคลใดหรอกล มบคคลเดยวกนใดท ถอหนวยลงทนเกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมดเปนบคคลตามขอ 12.1 (1) บรษทจดการจะปฏบตดงตอไปน

(1) รายงานตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ภายใน 5 วนทาการนบแตวนท บรษทจดการร หรอควรร ถงเหตดงกลาว

(2) ในการขอมตจากผ ถอหนวยลงทนในเร องใดๆ บรษทจดการตองไมนบคะแนนเสยงของบคคลหรอกล มบคคลเดยวกนน นในสวนท เกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด รวมใน

จานวนเสยงในการขอมต




(3) ไมจายเงนปันผลใหแกบคคลหรอกล มบคคลเดยวกนน นในสวนท เกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด

(4) แจงใหบคคลหรอกล มบคคลเดยวกนจาหนายหนวยลงทนในสวนท เกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด

12.6 ในกรณท บคคลใดหรอกล มบคคลเดยวกนใดท ถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมดเปนบรษทจดจาหนายหนวยลงทนตามขอ 12.1 (2) บรษทจดการจะปฏบตดงตอไปน ในชวงระยะเวลาท บคคลดงกลาวถอหนวยลงทนท รบไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน แตท งน ตองไมเกน 1 ปนบแตวนท รบหนวยลงทน

(1) รายงานตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 5 วนทาการนบแตวนท บรษทจดการร หรอควรร ถง

เหตดงกลาว

(2) ในการขอมตจากผ ถอหนวยลงทนในเร องใดๆ ใหบรษทจดการนบคะแนนเสยงของบคคลดงกลาวไดเฉพาะในสวนท ไมเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด

(3) จายเงนปนัผลใหแกบคคลดงกลาวตามสดสวนการถอหนวยลงทนของบคคลน น

12.7 ในกรณท ปรากฏขอเทจจรงแกบรษทจดการกองทนรวมวาผ ท เคยเปนเจาของหรอผ โอนสทธการเชาในอสงหารมทรพย ผ ใหเชาหรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพย และกล มบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ถอ

หนวยลงทนรวมกนเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด บรษทจดการจะปฏบตตามขอ 12.4 โดยอนโลม

12.8 บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหกบผ ลงทนตางดาวไมเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด หากเปนการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมท มการลงทนในอสงหารมทรพยในลกษณะดงตอไปน

(1) มการลงทนเพ อใหไดมาซ งสทธในท ดนตามประมวลกฎหมายท ดน หรอ

(2) มการลงทนเพ อใหไดมาซ งกรรมสทธ ในอาคารชด ท งน เม อคานวณพ นท หองชดท กองทนรวมจะลงทนรวมกบพ นท หองชดท ถอกรรมสทธ โดยผ ลงทนตางดาวในอาคารเดยวกนอย กอนแลวคดเปนสดสวนเกนรอยละ 49 ของพ นท หองชดท งหมดในอาคารชดน น

ดงน น กองทนรวมน มขอจากดการถอหนวยลงทนของผ ลงทนตางดาวไมเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด โดยบรษทจดการ และ/หรอ นายทะเบยนหนวยลงทน จะปฏเสธการโอนหนวยลงทนท จะมผลทาใหกองทนรวมมผ ถอหนวยลงทนเปนผ ลงทนตางดาวเกนกวาอตราดงกลาว

12.9 เพ อประโยชนสงสดของการบรหารจดการกองทนรวม การเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมหรอการรบลงทะเบยนการโอนหนวยลงทนของกองทนรวม ใหอย ในดลยพนจของบรษทจดการแตเพยงผ เดยว โดยบรษท




จดการขอสงวนสทธท จะรบหรอปฏเสธท จะเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมหรอรบลงทะเบยนการโอนหนวยลงทนของกองทนรวมใหแกบคคลใดกได โดยบคคลท บรษทจดการมวตถประสงคท จะไมเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมหรอไมรบลงทะเบยนการโอนหนวยลงทนของกองทนรวมใหน น รวมถงแตไม

จากดเพยง พลเมองสหร ฐอเมรกา ผ ท มถ นฐานอย ในสหร ฐอเมรกา บคคลซ งปกตมถ นท อย ในสหรฐอเมรการวมถงกองทรพยสนของบคคลดงกลาว และบรษทหรอหางห นสวนซ งจดใหมข นและดา เนนกจกรรมในสหร ฐอเมรกา

12.10 เงนปันผลสวนท ไมอาจจายแกผ ถอหนวยลงทนตามขอ 12.4(3) ขอ 12.5(3) และขอ 12.7 บรษทจดการจะยกเงนปนัผลสวนดงกลาวใหเปนรายไดของแผนดน โดยถอวาผ ถอหนวยลงทนท งปวงรบทราบและยนยอมใหดาเนนการแลวและในระหวางท บรษทจดการยงมไดดาเนนการดงกลาว บรษทจดการจะจดทาบญชและแยกเงนปันผลสวนน นออกจากทรพยสนอ นของกองทนรวมโดยไมนามารวมคานวณมลคาทรพยสนสทธของ


12.11 ในกรณท ปรากฏพฤตการณวาบรษทจดการดาเนนการใดๆ หรอบคคลใดถอหนวยลงทนโดยร เหนหรอตกลงกบบคคลอ น อนเปนการปกปดหรออาพรางลกษณะท แทจรงในการถอหนวยลงทนของบคคลใดหรอกล มบคคลเดยวกนใดท ประสงคจะถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.อาจเพกถอนการอนมตใหจดต งและจดการกองทนรวม




13. ผ ลงทนจะไดอะไรจากเงนลงทน

ผ ถอหนวยลงทนมโอกาสไดรบผลตอบแทนจากการลงทนในรปของเงนปันผล และกาไรจากมลคาหนวยลงทนท

เพ มข นจากการเพ มข นของราคาเสนอซ อ หรอเสนอขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย หลงจากท มการนาหนวยลงทนของกองทนรวมเขาจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ท งน ผ ถอหนวยลงทนรวมท งกล มบคคลเดยวกนกบผ ถอหนวยลงทนจะมสทธท จะไดรบการจดสรรผลกาไรในรปของเงนปนัผลจากกองทนตามหลกเกณฑ และวธการท ระบไวในโครงการน เฉพาะหนวยลงทนในสวนท ไมเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด เวนแตเปนกรณท เขาขอยกเวนตามประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

14. กองทนรวมน มนโยบายการจายเงนปันผลใหแกผ ลงทนอยางไร

ขอกาหนด นโยบายและวธการจายเงนปนัผลแกผ ถอหนวยลงทน

โครงการมนโยบายการจายเงนปนัผลใหแกผ ถอหนวยลงทนไมนอยกวาปละ 2 คร ง

(1) ในกรณท กองทนรวมมกาไรสทธในรอบระยะเวลาบญชใด บรษทจดการจะจายเงนปนัผลใหผ ถอหนวยลงทนไมนอยกวารอยละ 90 ของกาไรสทธท ปรบปรงแลวของรอบปบญช ท งน กาไรสทธท ปรบปรงแลวหมายความวา กาไรสทธท หกกาไรท ยงไมเกดข น (Unrealized Gain) จากการประเมนคาหรอสอบทานการประเมนคาอสงหารมทรพย และ/หรอ สทธการเชาอสงหารมทรพย รวมท งปรบปรงดวยรายการอ น

ตามแนวทางท สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.กาหนด เพ อใหสอดคลองกบสถานะเงนสดของกองทนรวม

(2) ในกรณท กองทนรวมมกาไรสะสมในรอบระยะเวลาบญชใด บรษทจดการอาจจายเงนปันผลใหผ ถอหนวยลงทนจากกาไรสะสมดงกลาวดวยกได

อยางไรกด การจายเงนปนัผลจากกาไรสทธ และ/หรอ กาไรสะสมดงกลาวขางตน จะทาไดกตอเม อการจายเงนปันผลดงกลาวไมทาใหกองทนรวมเกดผลขาดทนสะสมเพ มข นในรอบระยะเวลาบญชท มการจายเงนปนัผลน น

การจายเงนปนัผลตาม (1) และ (2) บรษทจดการจะดาเนนการจายเงนปันผลดงกลาวใหแกผ ถอหนวยลงทนภายใน 90 วนนบแตวนรอบปบญชหรอ วนส นรอบระยะเวลาบญชท มการจายเงนปันผลน นแลวแตกรณ

บรษทจดการจะดาเนนการจายเงนปันผลดงกลาวใหแกผ ถอหนวยลงทนภายใน 30 วนนบต งแตวนถดจากวนท มการปดสมดทะเบยนผ ถอหนวยลงทนเพ อจายเงนปันผล เวนแตกรณท มเหตจาเปนใหไมสามารถจายเงนปันผลไดในระยะเวลาดงกลาว บรษทจดการจะแจงใหผ ถอหนวยลงทนผานตลาด

หลกทรพยแหงประเทศไทย และจะแจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ทราบเปนลายลกษณอกษร




เง อนไขเพ มเตม

ในการพจารณาจายเงนปนัผล ถาเงนปันผลท จะประกาศจายตอหนวยลงทนระหวางปบญชมมลคาต ากวา

หรอเทากบ 0.10 บาท บรษทจดการสงวนสทธท จะไมจายเงนปนัผลในคร งน นและใหสะสมเงนปนัผลดงกลาวเพ อนาไปจายรวมกบเงนปนัผลท จะใหมการจายในงวดถดไป

สาหรบหลกเกณฑในการจายปันผล บรษทจดการจะดาเนนการใหเปนไปตามท ระบไว เวนแตกรณท คณะกรรมการ ก.ล.ต. สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอ หนวยงานอ นใดท มอานาจตามกฎหมายไดแกไขเปล ยนแปลง เพ มเตม ประกาศ กาหนด ส งการ เหนชอบ และ/หรอ ผอนผนเปนอยางอ น บรษทจดการจะดาเนนการใหเปนไปตามน น โดยถอวาไดรบความเหนชอบจากผ ถอหนวยลงทนแลวและไมถอเปนการแกไขเพ มเตมโครงการ

เง อนไข และวธการจายเงนปนัผลแกผ ถอหนวยลงทน

(1) ในกรณท ปรากฏขอเทจจรงแกบรษทจดการวามบคคลใดหรอกล มบคคลเดยวกนใดถอหนวยลงทนของกองทนรวมใดเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด บรษทจดการจะไมจายเงนปนัผลใหแกบคคลหรอกล มบคคลเดยวกนน นในสวนท เกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด

ในการพจารณาจายเงนปันผลใหแกกล มบคคลเดยวกนใดตามกรณท ระบขางตน บรษทจดการจะคานวณหาจานวนหนวยลงทนท มสทธในการไดรบเงนปันผลของผ ถอหนวยลงทน แตละรายท อย ในกล มบคคลน น โดยจะใชวธการเฉล ยตามสดสวนการถอหนวยลงทนของผ ถอหนวยลงทนแตละราย(Pro Rata Basis) เปนฐานในการคานวณ (ยอดรวมของจานวนหนวยลงทน ท มสทธในการไดรบเงนปนัผลของกล มบคคลเดยวกนใดจะไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด)ท งน ในกรณท มเงนปนัผลท ไมอาจแจกจายใหแกผ ถอหนวยลงทนดงกลาวขางตน บรษทจดการจะยกเงนปันผลสวนดงกลาวใหเปนรายไดแผนดน โดยถอวาผ ถอหนวยลงทนน นรบทราบและยนยอมใหดาเนนการแลว และในระหวางท กองทนรวมยงมไดดาเนนการดงกลาว บรษทจดการจะจดทาบญชและแยกเงนปันผลสวนดงกลาวออกจากทรพยสนสวนอ นของกองทนรวมโดยไมนามารวมคานวณ

มลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม เวนแตสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอหนวยงานอ นใดท เก ยวของจะประกาศกาหนด ส งการ หรอผอนผนเปนอยางอ น

(2) ในกรณท บคคลใดหรอกล มบคคลเดยวกนใดท ถอหนวยลงทนเกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมดเปนบคคลตามขอ 12.1 (1)

บรษทจดการจะไมจายเงนปันผลใหแกบคคลหรอกล มบคคลเดยวกนน นในสวนท เกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด

ในการพจารณาจายเงนปันผลใหแกกล มบคคลเดยวกนใดตามกรณท ระบขางตน บรษทจดการจะคานวณหาจานวนหนวยลงทนท มสทธในการไดรบเงนปันผลของผ ถอหนวยลงทนแตละรายท อย ใน




กล มบคคลน น โดยจะใชวธการเฉล ยตามสดสวนการถอหนวยลงทนของผ ถอหนวยลงทนแตละราย(Pro Rata Basis) เปนฐานในการคานวณ (ยอดรวมของจานวนหนวยลงทน ท มสทธในการไดรบเงนปันผลของกล มบคคลเดยวกนใดจะไมเกน รอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลว

ทงหมด) ท งน ในกรณท มเงนปันผลท ไมอาจแจกจายใหแกผ ถอหนวยลงทนดงกลาวขางตน บรษทจดการจะยกเงนปนัผลสวนดงกลาวใหเปนรายไดแผนดน โดยถอวาผ ถอหนวยลงทนน นรบทราบและยนยอมใหดาเนนการแลว และในระหวางท กองทนรวมยงมไดดาเนนการดงกลาว บรษทจดการจะจดทาบญชและแยกเงนปนัผลสวนดงกลาวออกจากทรพยสนสวนอ นของกองทนรวมโดยไมนามารวมคานวณมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม เวนแตสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอหนวยงานอ นใดท เก ยวของจะประกาศกาหนด ส งการ หรอผอนผนเปนอยางอ น

(3) ในกรณท บคคลใดหรอกล มบคคลเดยวกนใดท ถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท

จาหนายไดแลวท งหมดเปนบรษทจดจาหนายหนวยลงทนตามขอ 12.1 (2) ในชวงระยะเวลาท บคคลดงกลาวถอหนวยลงทนท รบไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน แตท งน ตองไมเกนหน งปนบแตวนท รบหนวยลงทน โดยบรษทจดการจะจายเงนปนัผลใหแกบคคลดงกลาวตามสดสวนการถอหนวยลงทนของบคคลน น

(4) ในกรณท ปรากฏขอเทจจรงแกบรษทจดการกองทนรวมวาผ ท เคยเปนเจาของหรอผ โอนสทธการเชาในอสงหารมทรพย ผ ใหเชาหรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพย และกล มบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวถอหนวยลงทนรวมกนเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด บรษทจดการจะปฏบต

ตามขอ (1) โดยอนโลม

(5) บรษทจดการจะประกาศการจายเงนปนัผล วนปดสมดทะเบยน และอตราเงนปนัผล โดย

1. ประกาศในหนงสอพมพรายวนอยางนอย 1 ฉบบ

2. ปดประกาศไวในท เปดเผย ณ ท ทาการทกแหงของบรษทจดการ และจดใหมประกาศดงกลาวไวท ผ สนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม)

3. สงหนงสอแจงผ ถอหนวยท มช ออย ในทะเบยนผ ถอหนวย ณ วนปดสมดทะเบยน และผ ดแลผลประโยชน หรอแจงขอมลผานตลาดหลกทรพย

(6) บรษทจดการจะจายเงนปนัผลเปนเงนโอนเขาบญชเงนฝากธนาคารของผ ถอหนวยลงทน หรอเปนเชคขดครอมเฉพาะส งจายในนามผ ถอหนวยลงทนตามช อและท อย ท ปรากฏในสมดทะเบยนผ ถอหนวยลงทน

(7) ในกรณท ผ ถอหนวยลงทนไมใชสทธขอรบเงนปันผลจานวนใดภายในอายความใชสทธเรยกรองตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย บรษทจดการจะไมนาเงนปนัผลจานวนดงกลาวไปใชเพ อการอ นใดนอกจากเพ อประโยชนของกองทนรวม




15. ปัจจยใดท มผลกระทบอยางมนยสาคญตอเงนลงทนของผ ลงทน

ภาวะทางเศรษฐกจและธรกจโดยท วไป ท งในระดบประเทศและระดบโลก ซ งรวมถงอตราเงนเฟอ อตราดอกเบ ย

อตราแลกเปล ยนเงนตรา ราคาเคร องอปโภคและบรโภค ราคาอสงหารมทรพย และนโยบายทางการเงนและการคลงของรฐบาล ธนาคารแหงประเทศไทย และหนวยงานราชการอ น อาจมอทธพลตอผลการดาเนนงาน สถานะทางการเงน และการลงทนของกองทนรวม นอกจากน ภาวะตกต าทางเศรษฐกจโดยท วไปตลอดจนการลดลงของความตองการของผ บรโภค อาจสงผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอผลการดาเนนงานของกองทนรวม ซ งอาจสงผลกระทบตอราคาซ อขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยซ งอาจมราคาสงหรอต ากวาราคาท ไดเสนอขาย

16. การลงทนในกองทนรวมน กบกองทนรวมอ นท มใชกองทนรวมอสงหารมทรพยมความเส ยงแตกตางกนอยางไร

การท กองทนรวมอสงหารมทรพยจะตองลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยไมต ากวารอยละ75 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมภายใตขอกาหนดของกฎเกณฑท เก ยวของ ทาใหการลงทนกระจกตวอย ในอสงหารมทรพย ในขณะท กองทนรวมประเภทอ นจะมนโยบายการกระจายการลงทนในตราสารทางการเงนประเภทตางๆ สงผลใหกองทนรวมอสงหารมทรพยมการกระจายความเส ยงนอยกวาการลงทนในกองทนรวมประเภทอ น อยางไรกตาม การลงทนในอสงหารมทรพยและสทธการเชาท มการกระจายของประเภทผ เชาใน

หลากหลายธรกจ จะชวยลดความเส ยงไดในระดบหน ง

.

17. บรษทจดการกองทนรวม ผ บรหารของบรษทจดการกองทนรวม ผ จดการกองทนรวม ผ ดแลผลประโยชน บรษทประเมนคาทรพยสน ท ปรกษา ผ บรหารอสงหารมทรพย หรอกล มบคคลเดยวกน มความสมพนธกบเจาของ หรอผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพย ท กองทนรวมจะลงทนหรอไม อยางไร

ไมมบคคลใดท กลาวถงขางตนมเดยวกน มความสมพนธกบเจาของ หรอผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธใน

อสงหารมทรพย ท กองทนรวมจะลงทน

18. กองทนรวมน กาหนดนโยบายการก ยมเงนไวอยางไร

ในการจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย กองทนรวมอาจก ยมเงนได ท งน ไมวาจะมการใหหลกประกนไวดวยหรอไมกตาม และตองเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน

(1) เปนการก ยมเงนเพ อดาเนนการดงตอไปน




(ก) ปรบปรงอสงหารมทรพยของกองทนรวมหรออสงหารมทรพยท กองทนรวมมสทธการเชาใหอย ในสภาพดและมความพรอมท จะใชหาผลประโยชน

(ข) ตอเตมหรอกอสรางอาคารเพ มเตมบนท ดนท มอย แลวซ งเปนของกองทนรวมหรอท กองทนรวมมสทธการเชา เพ อประโยชนในการจดหาผลประโยชนของกองทนรวม

(ค) ลงทนในอสงหารมทรพย และ/หรอ สทธการเชาอสงหารมทรพยเพ มเตม อยางไรกตาม ตามประกาศคณะกรรมการก.ล.ต. ท กน. 11/2552 เร อง หลกเกณฑ เง อนไข และวธการในการก ยมเงนในนามของกองทนรวมและการกอภาระผกพนแกทรพยสนของกองทนรวม และท ไดแกไขเพ มเตม การก ยมเงนเพ อลงทนในอสงหารมทรพย และ/หรอ สทธการเชาอสงหารมทรพยเพ มเตม จะตองเปนไปตามเง อนไขดงตอไปน ดวย

บรษทจดการกองทนรวมตองทาสญญาก ยมเงนภายในวนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2556

บรษทจดการกองทนรวมตองลงทนในอสงหารมทรพย และ/หรอ สทธการเชาอสงหารมทรพยเพ มเตมภายในสองเดอนนบแตวนท ทาสญญาก ยมเงนดงกลาว

(2) เปนการก ยมเงนโดยคานงถงประโยชนของผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวมเปนสาคญ ท งน ในกรณท เปนการก ยมเงนเพ อปรบปรงอสงหารมทรพยท กองทนรวมมสทธการเชาตาม (1) (ก) หรอเพ อตอเตมหรอกอสรางอาคารเพ มเตมบนท ดนท มอย แลวท กองทนรวมมสทธการเชาตาม (1) (ข) บรษทจดการกองทนรวมตอง

คานงถงกาหนดเวลาเชาท เหลออย ตามสญญาเชาดวย และ

(3) จานวนเงนท ก ยมตองไมเกนรอยละ 10 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมและในกรณท ตอมาภายหลงจานวนเงนท ก ยมเกนอตราสวนดงกลาว แตการเกนอตราสวนน นมไดเกดจากการก ยมเงนเพ มเตม บรษทจดการกองทนรวมจะคงอตราสวนการก ยมเงนไวตอไปกไดแตจะก ยมเงนเพ มเตมอกไมไดจนกวาอตราสวนการก ยมเงนจะลดลงจนนอยกวารอยละ 10 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม

เง อนไขพเศษ

กองทนรวมอาจเขาทาสญญาซ อขายลวงหนา (Derivative) โดยมวตถประสงคเพ อปองกนความเส ยง (Hedging)

จากอตราแลกเปล ยน (Foreign Exchange Rate Risk) และ/หรอ อตราดอกเบ ย (Interest Rate Risk) ท เกดข นจากการก ยมเงนไมวาท งจานวนหรอบางสวน เชน กองทนรวมอาจจะเขาลงทนทาสญญา Swap อตราดอกเบ ยกบค สญญาท เปนธนาคารพาณชยเพ อปองกนความเส ยงจากความไมแนนอนของอตราดอกเบ ย




ขอมลอ นท เก ยวของวธการลงทนในหนวยลงทนสทธของผ ลงทน และ

บคคลอ นท เก ยวของกบกองทนรวม

การออกและเสนอขายหนวยลงทน

1 วธการขอรบหนงสอช ชวน ใบจองซ อหนวยลงทน ใบคาขอเปดบญชกองทนและวนเวลาทาการเสนอขายหนวยลงทน

1.1 วธการขอรบหนงสอช ชวน ใบจองซ อหนวยลงทน ใบคาขอเปดบญชกองทน

สาหรบผ จองซ อท วไป


ผ จองซ อท วไปสามารถตดตอขอรบหนงสอช ชวนสวนสรปขอมลสาคญ หนงสอช ชวนการเสนอขายหนวยลงทน และชดเอกสารจองซ อหนวยลงทน ไดท บรษทจดการ ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนายและผ สนบสนนการขายหนวยลงทน ต งแตวนท 20 มนาคม พ.ศ. 2557 ภายในวนและเวลาทาการของบรษทจดการ ผ จดรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนายและผ สนบสนนการขายหนวยลงทน จนถงเวลา 12.00 น. ของวนท 26 มนาคม พ.ศ. 2557

สาหรบผ จองซ อประเภทกองทน และผ จองซ อพเศษ

ผ จองซ อประเภทกองทน และผ จองซ อพเศษสามารถตดตอขอรบหนงสอช ชวนสวนสรปขอมล

สาคญ หนงสอช ชวนการเสนอขายหนวยลงทน ชดเอกสารจองซ อหนวยลงทน ไดท บรษทจดการผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ต งแตวนท 20 มนาคม พ.ศ. 2556 ภายในวนและเวลาทาการของบรษทจดการ ผ จดการการจดจาหนายและรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน จนถงเวลา 12.00 น. ของวนท 26 มนาคม พ.ศ. 2556

1.2 วน เวลา ทาการเสนอขายหนวยลงทน

สาหรบผ จองซ อท วไป ซ งรวมถงผ จองซ อประเภทกองทนและผ จองซ อพเศษ ท ประสงคจะจองซ อหนวยลงทนแบบผ จองซ อท วไป

ต งแตวนท 20 มนาคม พ.ศ. 2557 ระหวางเวลาทาการของบรษทจดการผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนายและผ สนบสนนการขายหนวยลงทน จนถงเวลา 12.00 น. ของวนท 26 มนาคม พ.ศ. 2557




สาหรบผ จองซ อประเภทกองทนและผ จองซ อพเศษ และเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทน หรอกล มบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว

ต งแตวนท 20 มนาคม พ.ศ. 2557 ระหวางเวลาทาการของบรษทจดการผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนายและผ สนบสนนการขายหนวยลงทนจนถงเวลา 12.00 น. ของวนท 26 มนาคม พ.ศ. 2557

2 วธการจองซ อหนวยลงทน

2.1 การกาหนดราคาเสนอขายหรอราคาจองซ อหนวยลงทน


ผ จองซ อท วไปทกรายจะตองชาระคาจองซ อหนวยลงทนท ราคา 10.00 บาทตอหนวย


ผ จองซ อประเภทกองทนและผ จองซ อพเศษและเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทน หรอกล มบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวทกรายจะตองชาระคาจองซ อหนวยลงทนท ราคา 10.00 บาทตอหนวย

2.2 ในการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนคร งแรก บรษทจดการจะดาเนนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ อตามหลกเกณฑดงตอไปน

(1) เสนอขายและจดสรรใหแกผ จองซ อท วไปเปนจานวนไมนอยกวารอยละ 25 ของหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด

(2) เสนอขายและจดสรรใหแกผ จองซ อท วไปและผ จองซ อประเภทกองทนเปนจานวนรวมกนไมนอยกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด

(3) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหกบผ จองซ อพเศษ หรอเจาของผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทน หรอกล มบคคลเดยวกนดงตอไปน

(ก) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลดงกลาวรวมกนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด เวนแตเปนกรณเขาขอยกเวนตาม (ข)

และ (ค) ตามรายละเอยดดานลาง




(ข) ในกรณท ผ จองซ อพเศษหรอกล มบคคลเดยวกนไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม(ก) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหน วยลงทนในสวนของผ จองซ อท วไปและผ จองซ อประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขาย

และจดสรรหนวยลงทนท เหลอจากการจองซ อของผ จองซ อท วไปและผ จองซ อประเภทกองทน และ

(ค) ในกรณท เจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทน หรอกล มบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผ จองซ อท วไปและผ จองซ อประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนท เหลอจากการจองซ อของผ จองซ อท วไป ผ

จองซ อประเภทกองทน และผ จองซ อพเศษหรอกล มบคคลเดยวกนตาม (ข)

(4) ในกรณท ผ จองซ อท วไปและผ จองซ อประเภทกองทนจองซ อหนวยลงทนไมครบตามอตราท กาหนดใน (1) และ (2) ใหจดสรรหนวยลงทนท เหลอใหแกบคคลดงตอไปน ตามลาดบ

(ก) ผ จองซ อพเศษ

(ข) เจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ท ใหสทธในอสงหารมทรพยท กองทนรวม

จะลงทนรวมท งเจาของท ดนท กองทนรวมจะลงทนในสทธเกบกนหรอสทธเหนอพ นดน หรอเจาของทรพยสนท เก ยวกบสทธดงกลาว

(ค) ผ จดการการจดจาหนาย และผ รวมจดการการจดจาหนาย

ในกรณท กล มบคคลเดยวกนของบคคลตามวรรคหน ง (4)(ก) และ (ข) ไดรบการจดสรรหนวยลงทน ใหถอวาเปนการจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลตามวรรคหน ง (4)(ก) และ (ข) ดวย

วธการจองซ อหนวยลงทนมรายละเอยดดงน


(1) ผ จองซ อหนวยลงทนแตละรายสามารถจองซ อหนวยลงทนไดท บรษทจดการ ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนายและผ สนบสนนการขายหนวยลงทน ไดตามวน เวลา ท ระบไวในขอ 1.2โดยจะตองจองซ อหนวยลงทนเปนจานวนหนวยข นต า 5,000 หนวย และเพ มเปนจานวนคร งละ 1,000 หนวย โดยไมจากดจานวนหนวยลงทนท จะจองซ อ ท งน หากผ จองซ อทาการจองซ อมากกวา 1 รายการ บรษทขอสงวนสทธ นามารวมและทาการจดสรรใหเพยงรายการเดยว รวมถงไมสามารถใชช อรวมในการจองซ อหนวยลงทนได




(2) ผ จองซ อจะตองชาระเงนคาจองซ อหนวยลงทนคร งเดยวเตมตามจานวนท จองซ อในวนจองซ อใหแกบรษทจดการ ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนายและผ สนบสนนการขายหนวยลงทน โดยจะตองชาระท ราคา 10.00 บาทตอหนวย โดยจะหกกลบลบหน กบบรษท

จดการไมได พรอมท งกรอกรายละเอยดตางๆ ในชดเอกสารจองซ อหนวยลงทนใหถกตองครบถวนและชดเจน

(3) ผ จองซ อหนวยลงทนท มถ นฐานอย ในตางประเทศ จะตองเปนผ รบภาระในเร องของขอกาหนดกฎระเบยบ และภาษตางๆ ท เก ยวเน องกบการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมเอง


ใหผ จองซ อประเภทกองทนและผ จองซ อพเศษและเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทน หรอกล มบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวจองซ อหนวยลงทนผานผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน โดยตองนาสงชดเอกสารจองซ อท ผ จองซ อประเภทกองทนหรอผ จองซ อพเศษ หรอเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทน หรอกล มบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวไดลงลายมอช อเพ อแสดงความประสงคท จะจองซ อหนวยลงทนใหแกผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน เพ อเป นเอกสารประกอบการจองซ อ โดยผ จองซ อประเภทกองทน และผ จองซ อพเศษและเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทน หรอกล มบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวจะตองชาระเงนคาจองซ อท ราคา 10.00 บาทตอหนวย ตามหลกเกณฑและวธการท ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทนจะไดมกาหนดการตอไป หากผ จองซ อประเภทกองทน และผ จองซ อพเศษและเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทน หรอกล มบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว จองซ อมากกวา 1 รายการ บรษทจดการขอสงวนสทธนามารวมและทาการจดสรรใหเพยงรายการเดยว

ในกรณผ จองซ อประเภทกองทนและผ จองซ อพเศษและเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทน หรอกล มบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว จองซ อ

หนวยลงทนผานชองทางอ น บรษทจดการขอสงวนสทธในการจดสรรตามเกณฑท กาหนดในขอ 7

ในการจองซ อผ จองซ อจะตองแจงความประสงคในชดเอกสารจองซ อหนวยลงทน เพ อใหบรษทจดการดาเนนการกบหนวยลงทนท ไดรบการจดสรรจากการจองซ อหนวยลงทนตามวธการท กาหนดไววธใดวธหน ง ดงน

(1) ออกใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน(ถาม)หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม) โดยระบช อผ ถอหนวยลงทนและจดสงใหผ ถอหนวยลงทนตามวธการท

ระบในขอ 8




(2) ฝากหนวยลงทนไวท บรษทนายหนาซ อขายหลกทรพยท ผ จองซ อมบญชซ อขายหลกทรพย ซ งจะนาหนวยลงทนท ไดรบการจดสรรเขาฝากไวกบบรษท ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) จากด เพ อเขาบญชซ อขายหลกทรพยของผ จองซ อน น

อยางไรกตาม บรษทจดการขอสงวนสทธท จะปฏเสธการจองซ อหนวยลงทนตามชดเอกสารจองซ อหนวยลงทน ในกรณท บรษทจดการไดพจารณาแลวเหนวาการจองซ อหนวยลงทนดงกลาวมผลกระทบในอนาคตตอการลงทนของกองทนรวมหรอตอผ ถอหนวยลงทน หรอตอช อเสยง หรอตอความรบผดชอบทางกฎหมายในอนาคตของบรษทจดการ โดยไมจาเปนตองแจงใหผ จองซ อหนวยลงทนทราบลวงหนา

3 การรบชาระและการเกบรกษาเงนคาจองซ อหนวยลงทน

ในการเสนอขายหนวยลงทนคร งแรก การรบชาระและการเกบรกษาเงนคาจองซ อหนวยลงทนมรายละเอยดดงตอไปน


(1) ผ จองซ อหนวยลงทนจะตองชาระคาจองซ อคร งเดยวเตมจานวนท จองซ อในวนท จองซ อ โดยชาระเปน

เงนสด เชค ดราฟท แคชเชยรเชค เงนโอนจากเงนฝากบญชธนาคาร หรอคาส งหกบญชธนาคาร (รบเฉพาะเงนโอนหรอคาส งหกบญชจากบญชท เปดกบผ สนบสนนการขายหนวยลงทนแตละราย)หรอวธอ นใดท บรษทจดการยอมรบ โดยสามารถชาระเงนคาจองซ อหนวยลงทนไดท ผ รบประกนการจด

จาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนาย หรอผ สนบสนนการขายหนวยลงทน ท งน ผ จองซ อจะตองลงวนท ท จองซ อและขดครอมเฉพาะส งจายบญชเงนฝากตามท ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนาย หรอผ สนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายไดเปดไวเพ อการน โดยระบช อ ท อย และหมายเลขโทรศพทของผ จองซ อลงบนดานหลงของเชค ดราฟท หรอแคชเชยรเชคดงกลาว เพ อความสะดวกในการตดตอและเพ อผลประโยชนของผ จองซ อหนวยลงทน

กรณท จองซ อดวยวธอ นท มใชเงนสด ผ จองซ อจะตองลงวนท ใหบรษทจดการสามารถเรยกเกบเงนไดกอนระยะเวลาการเสนอขายคร งแรกจะส นสดลง (กอนเวลา 12.00 น.ของวนท 26 มนาคม พ.ศ. 2557)

ท งน รายละเอยดวธการรบชาระเงนท ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนาย หรอผ สนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายกาหนดอาจมความแตกตางกนบางขอให ผ จองซ อท วไปปฏบตตามเง อนไขท ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนายหรอผ สนบสนนการขายแตละรายจะกาหนด

(2) หลงจากท ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนาย หรอผ สนบสนนการขายหนวยลงทน

ไดรบชดเอกสารจองซ อหนวยลงทน จะออกสาเนาใบจองซ อหนวยลงทนใหแกผ จองซ อไวเปนหลกฐาน




(3) ในกรณท ผ จองซ อหนวยลงทนชาระเงนคาจองซ อหนวยลงทนเปนเชคดราฟตหรอแคชเชยรเชคซ งไม

สามารถเรยกเกบเงนไดในวนท จองซ อไมวาดวยเหตผลใดกตามผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนาย หรอผ สนบสนนการขายหนวยลงทนจะถอวาผ จองซ อหนวยลงทนทาการจองซ อ

หนวยลงทนในวนทาการท สามารถเรยกเกบเงนได

ในกรณท วนทาการท สามารถเรยกเกบเงนไดน นเปนวนและ/หรอเวลาท ลวงเลยจากชวงระยะเวลาการเสนอขายไปแลวบรษทจดการขอสงวนสทธท จะปฏเสธและ/หรอระงบการขายหนวยลงทนใหแกผ จองซ อรายน น

ในกรณท เชคดราฟตหรอแคชเชยรเชคดงกลาวถกปฏเสธการจายเงนจากธนาคารของผ จองซ อบรษทจดการขอสงวนสทธท จะปฏเสธและ/หรอระงบการขายหนวยลงทนใหแกผ จองซ อรายน น

(4) ผ จองซ อหนวยลงทนท ไดทาการจองซ อหนวยลงทนและไดชาระเงนคาจองซ อหนวยลงทนเตมตาม

จานวนแลวจะเพกถอนการจองซ อหนวยลงทนและ /หรอขอคนเงนคาจองซ อหนวยลงทนไมไดเวนแตจะไดรบอนมตจากบรษทจดการเปนกรณพเศษ

(5) ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนาย หรอผ สนบสนนการขายหนวยลงทนจะนา

เงนท ไดรบจากการจองซ อหนวยลงทนเกบรกษาไวในบญชเงนฝากท ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนาย หรอผ สนบสนนการขายหนวยลงทนเปดไวเพ อการชาระเงนคาจองซ อหนวยลงทน


ผ จองซ อประเภทกองทนและผ จองซ อพเศษและเจาของ ผ ใหเชา ผ โอ นสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทน หรอกล มบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวจะตองจองซ อหนวยลงทนผานผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน และชาระคาจองซ อตามจานวนวธการและระยะเวลาท กาหนดหรอแจงโดยผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน

4 เง อนไขการเสนอขายหนวยลงทน

4.1 ในระหวางระยะเวลากอนปดการเสนอขายหน วยลงทนคร งแรก หากบรษทจดการประสงคจะยกเลกการจดต งและจดการกองทนรวม บรษทจดการสามารถท จะยตการขายหนวยลงทนของกองทนรวมกอนส นสดระยะเวลาการเสนอขายหนวยลงทน

ท งน บรษทจดการจะรายงานใหสานกงานทราบถงการยตการขายหนวยลงทนตามวรรคหน งภายใน 7 วนนบแตวนท ยตการขายหนวยลงทนน น และใหการอนมตใหจดต งและจดการกองทนรวมน นส นสดลงในวนท แจงใหสานกงานทราบ




4.2 บรษทจดการขอสงวนสทธท จะปฏเสธ และ/หรอระงบการจองซ อหนวยลงทน ท งหมดหรอบางสวน ในกรณใดกรณหน งดงตอไปน

(1) กรณท บคคลใดหรอกล มบคคลเดยวกนใดประสงคจะจองซ อหนวยลงทนรวมกนเกนกวา

1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด เวนแตเปนกรณท ไดรบยกเวนตามท สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด

(2) กรณท เจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา และผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทน หรอกล มบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ประสงคจะจองซ อหนวยลงทนรวมกนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด

(3) กรณท ผ ลงทนตางดาวประสงคจะจองซ อหนวยลงทนเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด หากเปนการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมท มการลงทนในอสงหารมทรพยในลกษณะท สานกงานประกาศกาหนด

(4) กรณเอกสารหรอขอมลท บรษทจดการไดรบจากผ จองซ อหนวยลงทนไมถกตองตามความเปนจรง หรอไมครบถวน

(5) กรณบรษทจดการเกดขอสงสยวาการซ อหนวยลงทนของผ จองซ อหนวยลงทนไมโปรงใสเชน อาจเปนการฟอกเงน เปนตน

(6) ในกรณท มเหตไมพงประสงคจนทาใหบรษทจดการเหนวาอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทน มมลคารวมกนแลวไมถงรอยละ 75 ของมลคาเงนท กองทนรวมระดมทนไดหรอมลคาของอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทนอาจไมเปนไปตามท คาดหมายเชน การเจรจาในการซ ออสงหารมทรพยบางร ายการ ท กองทนรวมสนใจ ลงทนไมประส บความสาเรจ หรออาจเกดเหตสดวสยหรอเหตอนไมคาดหมายกบอสงหารมทรพยท กองทนรวมคาดวาจะลงทน จนเปนเหตใหกองทนรวมไมสามารถลงทน หรอไมประสงคจะลงทนในอสงหารมทรพยดงกลาว เปนตน บรษทจดการสงวนสทธท จะพจารณาลด

ขนาดกองทนรวม หรอยกเลกการจดต งกองทนรวม โดยบรษทจดการอาจดาเนนการระงบการจองซ อบางสวน หรอท งหมด และ/หรอระงบการจดสรรหนวยลงทนบางสวนหรอท งหมด แลวแตกรณ

(7) เพ อประโยชนสงสดของการบรหารจดการกองทนรวมการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมหรอการรบลงทะเบยนการโอนหนวยลงทนของกองทนรวม ใหอย ในดลยพนจของบรษทจดการแตเพยงผ เดยว โดยบรษทจดการขอสงวนสทธท จะรบหรอปฏเสธท จะเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมหรอรบลงทะเบยนการโอนหนวยลงทนของกองทน

รวมใหแกบคคลใดกได โดยบคคลท บรษทจดการมวตถประสงคท จะไมเสนอขายหนวย




ลงทนของกองทนรวมหรอไมรบลงทะเบยนการโอนหนวยลงทนของกองทนรวมใหน นรวมถงแตไมจากดเพยง พลเมองสหร ฐอเมรกา ผ ท มถ นฐานอย ในสหร ฐอเมรกา บคคลซ งปกตมถ นท อย ในสหร ฐอเมรกา รวมถงกองทรพยสนของบคคลดงกลาว และบรษทหรอ

หางห นสวนซ งจดใหมข นและดาเนนกจกรรมในสหร ฐอเมรกา

(8) บรษทจดการอาจขอสงวนสทธท จะปฏเสธการจองซ อหนวยลงทนในบางกรณตามท บรษทจดการเหนสมควร เชน ในกรณท บรษทจดการเหนวาเปนประโยชนตอกองทนรวมหรอผ ถอหนวยลงทน หรอกรณท การจองซ อหนวยลงทนอาจกอใหเกดปัญหาในการบรหารกองทนรวมหรอกอใหเกดผลเสยหายแกกองทนรวม เปนตน ท งน เพ อเปนการรกษาผลประโยชนของกองทนรวม ผ ถอหนวยลงทน และช อเสยงหรอความรบผดชอบทางกฎหมายในอนาคตของบรษทจดการเปนหลก

5 การคนเงนคาจองซ อหนวยลงทน

บรษทจดการจะดาเนนการใหผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนาย หรอผ สนบสนนการขายหนวยลงทนแตละราย(แลวแตกรณ)คนเงนคาจองซ อหนวยลงทนใหแกผ จองซ อหนวยลงทนแตละราย ภายใตเง อนไขท กาหนดดงตอไปน

5.1 กรณท ผ จองซ อหนวยลงทนถกปฏเสธการจองซ อ หรอไมไดรบการจดสรรหนวยลงทนไมวาท งหมดหรอบางสวน โดยไมมดอกเบ ย และ/หรอคาเสยหายใดๆ

5.2 กรณท บรษทจดการตองยตโครงการหลงจากการส นสดระยะเวลาการเสนอขายหากปรากฏกรณอยางใดอยางหน งดงตอไปน โดยไมมดอกเบ ย และ/หรอคาเสยหายใด ๆ

(1) จาหนายหนวยลงทนใหแกผ จองซ อท วไปและผ จองซ อประเภทกองทนไดไมถงรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมดเวนแตเปนกรณตามขอ 7.1 (3) (ข) และ (ค)

(2) จาหนายหนวยลงทนใหผ จองซ อไดไมถง 250 ราย

(3) จาหนายหนวยลงทนไดมมลคานอยกวา 500 ลานบาท

(4) จดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกล มบคคลเดยวกนใดเกนกวาอตราท กาหนดในขอ 7

(5) จดสรรหนวยลงทนใหแกผ ลงทนตางดาวเกนกวาอตราท กาหนดในขอ 7

(6) มลคาหนวยลงทนท จาหนายได ไมเพยงพอท จะลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเช าอสงหารมทรพยตามท ระบไวในโครงการ




5.3 กรณท คณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย หรอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. มคาส งใหบรษทจดการกองทนรวมยตโครงการหลงจากการส นสดระยะเวลาการเสนอขาย และ/หรอ มคาส งใหเพกถอนการอนมตใหจดต งและจดการกองทนรวม และ/หรอ กรณอ นใดอนมเหตจาเปนทาใหตองยต

โครงการ

5.4 กรณท บรษทจดการประสงคจะยกเลกการจดต งและจดการกองทนรวม และไดยตการขายหนวยลงทนกอนส นสดระยะเวลาการเสนอขายหนวยลงทนโดยบรษทจดการไดรายงานใหสานกงานคณะกรรมการก.ล.ต ทราบการยตการขายหนวยลงทนดงกลาวภายใน 7 วนนบแตวนท ยตการขายหนวยลงทนน น ท งน การอนมตใหจดต งและจดการกองทนรวมน นส นสดลงในวนท แจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต

บรษทจดการจะดาเนนการใหผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนาย หรอผ สนบสนนการ

ขายหนวยลงทนแตละราย (แลวแตกรณ)สงเงนคาจองซ อหนวยลงทนใหแกผ จองซ อหนวยลงทนท จองซ อผานผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนาย หรอผ สนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายโดยการโอนเงนหรอชาระเปนเชคขดคร อมเฉพาะส งจายในนามผ จองซ อหนวยลงทนใหแกผ จองซ อหนวยลงทนประเภทผ จองซ อท วไปภายใน14 วนนบแตวนส นสดระยะเวลาการเสนอขายหนวยลงทนคร งแรกหรอภายใน 14 วนนบแตวนท การอนมตใหจดต งและจดการกองทนรวมส นสดลงตามขอ 5.2 ขอ 5.3 และขอ5.4 ท งน หากเปนกรณการคนเงนตามขอ 5.1 บรษทจดการขอสงวนสทธท จะนาดอกเบ ยและหรอผลประโยชนใดๆท เกดข นจากเงนท ไดรบจากการจองซ อหนวยลงทน (ถาม) รวมเขาเปนทรพยสนของกองทนรวม

หากผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนาย หรอผ สนบสนนการขายหนวยลงทนรายใดไมสามารถคนเงนคาจองซ อภายในกาหนดเวลาดงกลาวไดอนเน องจากความผดพลาดของผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนาย หรอผ สนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายเองผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนาย หรอผ สนบสนนการขายหนวยลงทนแตละราย (แลวแตกรณ) จะชาระดอกเบ ยรอยละ 7.5 ตอปนบแตวนท ครบกาหนดเวลาน นจนถงวนท ชาระเงนคนคาจองซ อ

6 เอกสารหลกฐานในการขอเปดบญช

ในกรณท จองซ อหนวยลงทนกบบรษทจดการผ จองซ อหนวยลงทนจะตองกรอกรายละเอยดและขอความตางๆในชดเอกสารจองซ อหนวยลงทนของกองทนรวมอสงหารมทรพยแสนสร ไพรมออฟฟศ พรอมแนบเอกสารหลกฐานประกอบสงใหบรษทจดการจนครบถวน

ในกรณท จองซ อหนวยลงทนกบผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน หรอผ สนบสนนการขายหนวยลงทน(ถาม) ผ จองซ อหนวยลงทนทกรายจะตองกรอกรายละเอยดและขอความตางๆ ในชดเอกสารจองซ อหนวยลงทนของกองทนรวมอสงหารมทรพยแสนสร ไพรมออฟฟศ พรอมแนบเอกสารหลกฐานประกอบสงใหผ รบ

ประกนการจดจาหนายหนวยลงทน หรอผ สนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม) จนครบถวน




เอกสารประกอบการจองซ อหนวยลงทนมรายละเอยดดงตอไปน เวนแตบรษทจดการจะยนยอมผอนผนใหเปนกรณๆ ไปโดยบรษทจดการขอสงวนสทธในการพจารณาเรยกเอกสารหลกฐานอ นๆเพ มเตมตามท เหนสมควร

6.1 กรณบคคลธรรมดา

(1) สาเนาบตรประจาตวประชาชน หรอสาเนาบตรขาราชการ หรอสาเนาหนงสอเดนทาง/ใบตางดาว (กรณบคคลท ไมมสญชาตไทย) หรอสาเนาทะเบยนบาน (ในกรณท เอกสารแสดงตนขางตน ไมไดระบหมายเลขบตรประจาตวประชาชน หรอท อย ของผ จองซ อ)

(2) เฉพาะกรณท ผ ถอหนวยลงทนประสงคจะรบเงนปันผล เงนลดทน หรอเงนคาจองซ อหนวยลงทนสวนท ไมไดรบการจดสรร โดยการโอนเงนเขาบญชผ จองซ อจะตองแนบสาเนาสมด

บญชเงนฝากออมทรพย หรอกระแสรายวน หรอสาเนารายการเดนบญชดงกลาว(Statement) ท ไดเปดไวกบธนาคารพาณชยในประเทศไทยท ระบเลขท บญช และช อบญชผ จองซ อโดยจะตองไมเปนบญชรวม

หมายเหต

ใหใชเอกสารขอ (1) - (2) จานวน 1 ชด และเอกสารประกอบทกฉบบรบรองสาเนาถกตอง ท งน สาเนา statement ตองลงนามรบรองสาเนาถกตองโดยเจาของบญชและธนาคาร (หามใชกระดาษ

reused)

6.2 กรณคณะบคคล

(1) สาเนาเอกสารการจดต งคณะบคคล

(2) สาเนาบตรประจาตวผ เสยภาษคณะบคคล (ตองระบเลขประจาตวผ เสยภาษอากรในชดเอกสารจองซ อหนวยลงทน ในกรณท ประสงคจะจองซ อแยกตางหากจากการจองซ อในช อของบคคลธรรมดา)

(3) สาเนาบตรประจาตวประชาชนของผ มอานาจลงนาม

(4) หนงสอมอบอานาจ หรอสาเนา (กรณมอบอานาจ) ปดอากรแสตมป 10 บาท พรอมสาเนาบตรประชาชนของผ มอบอานาจและผ รบมอบอานาจ

(5) เฉพาะกรณท ผ ถอหนวยลงทนประสงคจะรบเงนปันผล เงนลดทน หรอเงนคาจองซ อหนวยลงทนสวนท ไมไดรบการจดสรร โดยการโอนเงนเขาบญชผ จองซ อจะตองแนบสาเนาสมดบญชเงนฝากออมทรพย หรอกระแสรายวน หรอสาเนารายการเดนบญชดงกลาว

(Statement) ท ไดเปดไวกบธนาคารพาณชยในประเทศไทยท ระบเลขท บญช และช อบญชผ จองซ อโดยจะตองไมเปนบญชรวม





(ก) ใหใชเอกสารขอ (1) - (5) จานวน 1 ชด และเอกสารประกอบทกฉบบรบรองสาเนาถกตอง

ท งน สาเนา statement ตองลงนามรบรองสาเนาถกตองโดยเจาของบญชและธนาคาร(หามใชกระดาษ reused)

(ข) กองทนสวนบคคลและ/หรอคณะบคคลท จองซ อโดยใชหมายเลขบตรประจาตวประชาชน

โดยไมไดระบเลขประจาตวผ เสยภาษอากรจะถอเปนบคคลเดยวกนกบบคคลธรรมดาท ใชหมายเลขบตรประจาตวประชาชนเดยวกน และบรษทจดการจะรวมจานวนจองซ อในใบจองซ อทกใบเปน 1 รายการเพ อใชในการจดสรร

6.3 กรณนตบคคล

(1) สาเนาหนงสอรบรองกระทรวงพาณชยและสาเนาหนงสอบรคณหสนธและขอบงคบของบรษทอายไมเกน 3 เดอน

(2) สาเนารายงานการประชมคณะกรรมการบรษทท ระบในลกษณะใหลงทนในหนวยลงทนกองทนรวมอสงหารมทรพยแสนสร ไพรมออฟฟศ หรอลงทนในหลกทรพยน ได

(3) สาเนาบญชรายช อผ ถอห น (บอจ.5) อายไมเกน 3 เดอน

(4) หนงสอมอบอานาจหรอสาเนา (กรณมอบอานาจ) ปดอากรแสตมป 10 บาท

(5) สาเนาบตรประจาตวประชาชนของผ มอบอานาจ (ผ มอานาจลงนามตามเอกสารขอ 4. ตามจานวนผ มอานาจลงนามและโดยหน งในน นตองเปนกรรมการผ จดการ) และของผ รบมอบอานาจกระทาการแทน

(6) เฉพาะกรณท ผ ถอหนวยลงทนประสงคจะรบเงนปนัผล เงนลดทน หรอเงนคาจองซ อหนวยลงทนสวนท ไมไดรบการจดสรรโดยการโอนเงนเขาบญช ผ จองซ อจะตองแนบสาเนาสมดบญชเงนฝากออมทรพย หรอกระแสรายวน หรอสาเนารายการเดนบญชดงกลาว

(Statement) ท ไดเปดไวกบธนาคารพาณชยในประเทศไทยท ระบเลขท บญช และช อบญชผ จองซ อโดยจะตองไมเปนบญชรวม

(7) สาเนาบตรประจาตวผ เสยภาษนตบคคล





ใหใชเอกสารหมายเลข (1) - (7) จานวน 1 ชด และเอกสารประกอบทกฉบบรบรองสาเนาถกตอง

ท งน สาเนา statement ตองลงนามรบรองสาเนาถกตองโดยเจาของบญชและธนาคาร (หามใชกระดาษ reused)

6.4 กรณนตบคคลท เปนผ ลงทนตางประเทศและแตงต งใหคสโตเดยน (custodian) ในประเทศ ไทยเปนผ รบฝากและดแลหลกทรพย

(1) สาเนาหนงสอรบรองการเปนนตบคคลซ งอาจออกโดยสวนราชการของประเทศท นตบคคลน นต งอย หรอโดยเจาหนาท ของนตบคคลน นกได และหนงสอรบรองการเปนนตบคคลดงกลาวตองออกมาไมเกน 1 ป โดยจะตองมรายละเอยดเก ยวกบช อนตบคคล ผ มอานาจลง

ลายมอช อผกพนนตบคคล และเง อนไขหรอขอจากดอานาจในการลงลายมอช อ ท ต งสานกงานใหญ

(2) หนงสอมอบอานาจท นตบคคลตางประเทศน น มอบอานาจให Custodian หรอสาเนา

(3) หนงสอมอบอานาจของ Custodian หรอสาเนา (กรณมอบอานาจ) ปดอากรแสตมป 30 บาท

(4) สาเนาบตรประจาตวประชาชนของผ มอบอานาจ (ผ มอานาจลงนามตามเอกสารขอ 3 ตามจานวนผ มอานาจลงนามและโดยหน งในน นตองเปนกรรมการผ จดการ) และของผ รบมอบ

อานาจกระทาการแทน

(5) เฉพาะกรณท ผ ถอหนวยลงทนประสงคจะรบเงนปนัผล เงนลดทน หรอเงนคาจองซ อหนวยลงทนสวนท ไมไดรบการจดสรรโดยการโอนเงนเขาบญช ผ จองซ อจะตองแนบสาเนาสมดบญชเงนฝากออมทรพย หรอกระแสรายวน หรอสาเนาราย การเดนบญชดงกลาว(Statement) ท ไดเปดไวกบธนาคารพาณชยในประเทศไทยท ระบเลขท บญช และช อบญชผ จองซ อโดยจะตองไมเปนบญชรวม


ใหใชเอกสารหมายเลข (1) - (5) จานวน 1 ชด และเอกสารประกอบทกฉบบรบรองสาเนาถกตองท งน สาเนา Statement ตองลงนามรบรองสาเนาถกตองโดยเจาของบญชและธนาคาร (หามใชกระดาษ Reused) โดยเอกสารตามขอ (1) ตองไดรบการรบรองลายมอช อโดยเจาหนาท Notary

Public และรบรองโดยสถานกงสลของไทยอายไมเกน 1 ป


- กรณเปนเอกสารท มาจากตางประเทศ จะตองมการรบรองสาเนาโดยผ มอานาจลงนามของ

บรษท




- ผ ลงทนทกรายจะตองใหการรบรองวายนยอมท จะผกพนตามขอตกลงและขอกาหนดตางๆตามท ไดระบไวในโครงการน และ/หรอตามประกาศ คาส ง ระเบยบตางๆ ท คณะกรรมการก.ล.ต. สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ไดประกาศ กาหนด ท งท ไดมอย ในปจัจบนและท จะ

ไดแกไขเพ มเตมในภายหนา

- บรษทจดการขอสงวนสทธในการพจารณาความสมบรณของเอกสาร หรอขอเอกสารเพ มเตมหรอทดแทน ซ งเปนขอปฏบตตามกฎหมายกาหนด หรอระเบยบของบรษทจดการและ/หรอผ รบประกนการจาหนาย และ/หรอผ จดจาหนาย และ/หรอผ สนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม) ท งน เพ อใหเปนไปตามกฎหมาย

7 การจดสรรหนวยลงทน

บรษทจดการจะดาเนนการจดสรรหนวยลงทนในการเสนอขายคร งแรกตามหลกเกณฑ วธการ และเง อนไขท ระบไวในขอน ท งน ในกรณท สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอ หนวยงานอ นใดท มอานาจตามกฎหมาย ไดแกไขเปล ยนแปลง เพ มเตม ประกาศ กาหนด ส งการ เหนชอบ และ/หรอ ผอนผนเปนอยางอ น บรษทจดการขอสงวนสทธท จะดาเนนการใหเปนไปตามน นนอกจากน นในกรณท บรษทจดการเหนวาการเสนอขายหนวยลงทนในคร งน อาจมปญัหาอปสรรคหรอขอจากดในการดาเนนการบรษทจดการขอสงวนสทธในการเปล ยนแปลงรายละเอยดการจองซ อและการจดสรรหนวยลงทนตามท ระบไวในโครงการตามความเหมาะสม ท งน เพ อใหการเสนอขายหนวยลงทนใน

คร งน ประสบความสาเรจสงสด

ภายใตหลกเกณฑและเง อนไขท ระบไวในขอน บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ อท จองซ อและไดชาระเงนคาจองซ อหนวยลงทนเตมตามจานวนท จองซ อแลวในกรณท จานวนเงนคาจองซ อท ระบในใบจองซ อหนวยลงทนไมตรงกบจานวนเงนท บรษทจดการไดรบชาระบรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหตามจานวนเงนคาจองซ อท ไดรบชาระเปนเกณฑ

7.1 วธการจดสรรหนวยลงทน

บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ อภายใตหลกเกณฑและเง อนไขดงตอไปน

(1) เสนอขายและจดสรรใหแกผ จองซ อท วไปเปนจานวนไมนอยกวารอยละ 25 ของหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด

(2) เสนอขายและจดสรรใหแกผ จองซ อท วไปและผ จองซ อประเภทกองทนเปนจานวนรวมกนไมนอยกวารอยละ 50 ของหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด

(3) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหกบผ จองซ อพเศษหรอเจาของผ ใหเชาผ โอนสทธการเชาหรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทนหรอกล มบคคลเดยวกนดงตอไปน




(ก) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลดงกลาวรวมกนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมดเวนแตเปนกรณเขาขอยกเวนตาม (ข) และ

(ค) ขางลางน

(ข) ในกรณท ผ จองซ อพเศษหรอกล มบคคลเดยวกนไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก)

แลวบรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผ จองซ อท วไปและผ จองซ อประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมไดเวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนท เหลอจากการจองซ อของผ จองซ อท วไปและผ จองซ อประเภทกองทนและ

(ค) ในกรณท เจาของผ ใหเชาผ โอนสทธการเชาหรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทนหรอกล มบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก)

แลวบรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผ จองซ อท วไปและผ จองซ อประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมไดเวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนท เหลอจากการจองซ อของผ จองซ อท วไปผ จองซ อประเภทกองทนและผ จองซ อพเศษหรอกล มบคคลเดยวกนตาม (ข)

ท งน ผ จองซ อพเศษและผ จองซ อประเภทกองทนอาจไมไดรบจดสรร หรอไมไดรบการจดสรรเตมจานวน ถาสดสวนการจองซ อของผ จองซ อพเศษและ/หรอผ จองซ อประเภทกองทนไดถกจดสรรเตมตามเกณฑท สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กาหนด

(4) ในกรณท ผ จองซ อท วไปและผ จองซ อประเภทกองทนจองซ อหนวยลงทนไมครบตามอตราท กาหนดใน (1) และ (2) ใหจดสรรหนวยลงทนท เหลอแกบคคลดงตอไปน ตามลาดบ

(ก) ผ จองซ อพเศษ

(ข) เจาของผ ใหเชาผ โอนสทธการเชาหรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทนรวมท งเจาของท ดนท กองทนรวมจะลงทนในสทธเกบกนหรอสทธเหนอพ นดนหรอเจาของทรพยสนท เก ยวกบสทธดงกลาว

(ค) ผ รบประกนการจาหนาย และ/หรอผ รวมรบประกนการจาหนาย

ในกรณท กล มบคคลเดยวกนของบคคลตามวรรคหน ง (4) (ก) และ (ข) ไดรบการจดสรรหนวยลงทนใหถอวาเปนการจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลตามวรรคหน ง (4) (ก) และ (ข) ดวย

บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกเจาของผ ใหเชาผ โอนสทธการเชาและผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทนหรอกล มบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวรวมกนไดไมเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด




ท งน ผ จองซ อพเศษและผ จองซ อประเภทกองทน หมายถง เฉพาะกรณท บคคลดงกลาวไดจองซ อหนวยลงทนในชวงเวลาทาการเสนอขายตามวธการเสนอขายและวธการชาระเงนจองซ อหนวยลงทนตามท กาหนดสาหรบผ จองซ อพเศษและผ จองซ อประเภทกองทนเทาน นหากทาการจองซ อหนวยลงทนตางจากท กาหนด

ดงกลาวใหถอเปน “ผ จองซ อท วไป”

การจดสรรหนวยลงทนแกผ จองซ อท วไป และผ จองซ อประเภทกองทน

ในการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมใหแกผ จองซ อท วไปบรษทจดการจะประชาสมพนธการเสนอขายหนวยลงทนอยางกวางขวางเพ อใหมการกระจายขอมลเก ยวกบการเสนอขายหนวยลงทนตอประชาชนอยางแพรหลายในกรณท มบคคลใดจองซ อหนวยลงทนในสวนท เสนอขายหนวยลงทนแกผ จองซ อท วไปเพ อนาไปขายตอหรอเปนการซ อขายหนวยลงทนในบญชบรษทหลกทรพยแบบไมเปดเผยช อผ ถอหนวยลงทน

บรษทจดการจะจดใหมขอกาหนดใหบคคลน นปฏบตใหเปนไปตามวรรคหน งและขอ 7.2(1) โดยอนโลม

บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ อท วไปเปนจานวนไมนอยกวารอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมดและจะจดสรรใหแกผ จองซ อท วไปและผ จองซ อประเภทกองทนเปนจานวนรวมกนไมนอยกวารอยละ 50 ของหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมดเวนแตเปนกรณท ไดรบยกเวนตามขอ

7.2(2)(ข) และ (ค) ท งน ภายใตหลกเกณฑและเง อนไขดงตอไปน

การจดสรรรอบแรก

(ก) ในกรณท จานวนหนวยลงทนท ผ จองซ อท วไปทกรายจองซ อรวมกนมจานวนไมเกนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด จะจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ อท วไปทกรายตามจานวนท จองซ อ

(ข) ในกรณท จานวนหนวยลงทนท ผ จองซ อท วไปทกรายจองซ อรวมกนมจานวนมากกวารอยละ 25

ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมดและจานวนผ จองซ อท วไปมจานวนมากเปนผลใหบรษทจดการไมสามารถจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ อท วไปทกรายตามขอ (ก) ขางตน บรษท

จดการสงวนสทธท จะจดสรรหนวยลงทนโดยใชหลก“small lot first”

ใหแกผ จองซ อท วไปโดยในการจดสรรหนวยลงทนโดยวธดงกลาวในรอบแรก จะจดสรรตามจานวนคาจองซ อข นต าของผ จองซ อ โดยใชจานวนคาจองซ อข นต าเปนฐานในการจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ อท วไปทกรายและในรอบตอๆ ไปจะจดสรรหนวยลงทนท เหลอจากการจดสรรใหแกผ จองซ อท วไปขางตนท ยงไมไดรบการจดสรรครบตามจานวนท จองซ อ โดยจะใชคาต าสดของมลคาจองซ อคงเหลอท ยงไมไดรบการจดสรรจากรอบท แลว เปนฐานในการจดสรรหนวยลงทนในรอบตอไป โดยจะทาการจดสรรหนวยลงทนโดยวนเปนรอบไปเร อยๆ จนกวาจะครบตามจานวนหนวยลงทนท เสนอขาย และสาหรบการจดสรรในรอบสดทาย หากมหนวยลงทนไมเพยงพอตอการจดสรรใหแกผ จองซ อท วไป




ทกราย บรษทจดการจะพจารณาจดสรรปรากฏโดยวธส มรายช อโดยคอมพวเตอร (random) และ/

หรอ ตามท บรษทจดการจะเหนสมควร

โดยหากผ จองซ อทาการจองซ อหนวยลงทนมากกวา 1 รายการบรษทจดการขอสงวนสทธท จะนามารวมและทาการจดสรรใหเพยงรายการเดยวเทาน น

ท งน

1. ในกรณท จานวนหนวยลงทนท ผ จองซ อท วไปทกรายจองซ อรวมกนมจานวนไมเกนรอยละ 25 และจานวนหนวยลงทนท ผ จองซ อประเภทกองทนทกรายจองซ อรวมกนมจานวนไมเกนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ อท วไปและผ จองซ อประเภทกองทนทกรายตามจานวนท จองซ อ

2. ในกรณท จานวนหนวยลงทนท ผ จองซ อท วไปทกรายจองซ อรวมกนมจานวนไมเกนรอยละ 25 แตจานวนหนวยลงทนท ผ จองซ อประเภทกองทนทกรายจองซ อรวมกนมจานวนเกนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ อท วไปทกรายตามจานวนท จองซ อ และสงวนสทธท จะจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ อประเภทกองทนตามสดสวนของจานวนท จองซ อ ซ งเม อรวมกบจานวนหนวยลงทนท จองซ อและจดสรรใหแกผ จองซ อท วไปจะมจานวนหนวยลงทนไมนอยกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด

3. ในกรณท จานวนหนวยลงทนท ผ จองซ อท วไปทกรายจองซ อรวมกนมจานวนมากกวารอยละ 25

และจานวนหนวยลงทนท ผ จองซ อประเภทกองทนทกรายจองซ อรวมกนมจานวนมากกวารอยละ

25 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมดและจานวนผ จองซ อท วไปมจานวนมาก เปนผลใหบรษทจดการไมสามารถจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ อท วไปทกรายตามขอ (ก) ขางตนบรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ อท วไปเปนจานวนรอยละ 25 และผ จองซ อประเภทกองทนตามสดสวนจานวนท จองซ อเปนจานวนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด โดยจะดาเนนการจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ อท วไปตามหลกเกณฑและเง อนไขของขอ (ข)

4. ในกรณท จานวนหนวยลงทนท ผ จองซ อท วไปทกรายจองซ อรวมกนมจานวนมากกวารอยละ 25

และจานวนหนวยลงทนท ผ จองซ อประเภทกองทนทกรายจองซ อรวมกนมจานวนไมเกนรอยละ 25

ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมดและจานวนผ จองซ อท วไปมจานวนมาก เปนผลใหบรษทจดการไมสามารถจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ อท วไปทกรายตามขอ (ก) ขางตน บรษทจดการจะจดสรรใหแกผ จองซ อท วไปเปนจานวนรอยละ 25 และจะนาหนวยลงทนท เหลอจากการจองซ อของผ จองซ อประเภทกองทนซ งจองซ อไมถงรอยละ 25 มารวมจดสรรใหแกผ จองซ อท วไปพรอมกน ท งน บรษทจดการจะดาเนนการจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ อท วไปตามหลกเกณฑ




และเง อนไขของขอ (ข) ดงกลาวขางตน โดยจานวนหนวยลงทนท จดสรรใหแกผ จองซ อท วไปและผ จองซ อประเภทกองทนในสองกรณดงกลาวในยอหนาน จะมจานวนหนวยลงทนรวมกนไมนอยกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด

อยางไรกด ในกรณท มหนวยลงทนเหลอจากการเสนอขายหนวยลงทนจากการจดสรรใหกบผ จองซ อพเศษและ/หรอ เจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท กองทนจะลงทนหรอกล มบคคลเดยวกนตามขอ 7.1 (3) (ก) ใหบรษทจดการใชดลพนจจดสรรหนวยลงทนท เหลอใหแกผ จองซ อท วไปจนครบจานวนกอนจดสรรใหแกผ จองซ อประเภทกองทน (ถาม) หรอจดสรรตามวธการอ นใดท บรษทจดการเหนสมควร

ในกรณท บรษทจดการพจารณาแลวเหนวาเพ อเปนการรกษาผลประโยชนของกองทนรวมหรอผลประโยชน

ของผ ถอหนวยลงทนโดยรวมหรอช อเสยงหรอความรบผดชอบทางกฎหมายของบรษทจดการ บรษทจดการสงวนสทธท จะจดสรรหรอไมจดสรรหนวยลงทนแตบางสวนหรอท งหมดกได โดยไมจาเปนตองแจงใหผ จองซ อหนวยลงทนทราบลวงหนา

สทธของผ ถอหนวยลงทนจะเกดข นหลงจากท นายทะเบยนหนวยลงทนไดบนทกขอมลการจดสรรหนวยลงทนของผ จองซ อในสมดทะเบยนผ ถอหนวยลงทนแลวเทาน น โดยบรษทจดการ และ/หรอ นายทะเบยนหนวยลงทนจะออกและจดสงใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน (ถาม) หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม) ใหแกผ จองซ อหนวยลงทนโดยทางไปรษณยภายใน 15 วนทาการนบแตวนท ผ ถอ

หนวยไดรบจดสรรหนวยลงทน และ/หรอ ดาเนนการอ นใดตามความประสงคของลกคาท ระบในคาขอเปดบญช และ/หรอ ใบจองซ อแลวแตกรณ หรอบรษทจดการขอสงวนสทธในการเปล ยนแปลง เพ มเตม แกไขรปแบบ ระยะเวลา และ/หรอ เน อหาของเอกสารการรบรองสทธตามท บรษทจดการกาหนด โดยไมตองแจงใหผ จองซ อหนวยลงทนทราบลวงหนา

7.2 ขอจากดการจดสรรหนวยลงทน

ขอจากดในการจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกล มบคคลเดยวกนใด จะเปนไปตามท สานกงาน

คณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด ท งน ในกรณท สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอ หนวยงานอ นใดท มอานาจตามกฎหมาย ไดแกไขเปล ยนแปลง เพ มเตม ประกาศ กาหนด ส งการ เหนชอบ และ/หรอ ผอนผนเปนอยางอ น บรษทจดการขอสงวนสทธท จะดาเนนการใหเปนไปตามน น โดยไมตองแจงใหผ จองซ อหนวยลงทนทราบลวงหนา

(1) ในการเสนอขายหนวยลงทนตอผ จองซ อท วไป บรษทจดการจะปฏบตดงน




1.1 บรษทจดการจะไมจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกล มบคคลเดยวกนใดเกนกวา 1

ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด เวนแตเปนกรณดงตอไปน

1.1.1 เปนการจดสรรหนวยลงทนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมดใหแกบคคลใดบคคลหน งดงตอไปน

(ก) กองทนบาเหนจบานาญขาราชการ กองทนประกนสงคม กองทนสารองเล ยงชพ หรอกองทนรวมเพ อผ ลงทนท วไป

(ข) นตบคคลท จดต งข นตามกฎหมายไทยซ งไมอย ภายใตบงคบตองเสยภาษเงนไดนตบคคล เชน ธนาคารออมสน ตลาดหลกทรพย มลนธ หรอวด เปนตน

(ค) บคคลอ นใดท ไดรบการผอนผนจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.เม อมเหตจาเปนและสมควร

1.1.2 เปนการจดสรรหนวยลงทนใหแกบรษทจดจาหนายหนวยลงทนซ งรบหนวยลงทนไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน โดยบรษทจดจาหนายหนวยลงทนจะถอหนวยลงทนท รบไวในสวนท เกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมดไมเกน 1 ปนบแตวนท นายทะเบยนหนวย

ลงทนไดบนทกขอมลการจดสรรหนวยลงทนของผ จองซ อในสมดทะเบยนผ ถอหนวยลงทน

1.2 บรษทจดการจะไมจดสรรหนวยลงทนใหแกเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา และผ ใหสทธในอสงหารมทรพย ท กองทนรวมจะลงทน หรอกล มบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว รวมกนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด

1.3 บรษทจดการจะไมจดสรรหนวยลงทนใหกบผ ลงทนตางดาวเกนรอยละ 49 ของจานวน

หนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด หากเปนการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมท มการลงทนในอสงหารมทรพยในลกษณะดงตอไปน

(ก) มการลงทนเพ อใหไดมาซ งสทธในท ดนตามประมวลกฎหมายท ดน หรอ

(ข) มการลงทนเพ อใหไดมาซ งกรรมสทธ ในอาคารชด ท งน เม อคานวณพ นท หองชดท กองทนรวมจะลงทนรวมกบพ นท หองชดท ถอกรรมสทธ โดยผ ลงทนตางดาวในอาคารเดยวกนอย กอนแลวคดเปนสดสวนเกนรอยละ 49 ของพ นท หองชดท งหมดในอาคารชดน น




ในการน บรษทจดการจะแตงต งนายทะเบยนหนวยลงทนเพ อทาหนาท ควบคมการถอหนวยลงทนของผ ลงทนตางดาว ณ ขณะใดขณะหน ง ภายหลงจากการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมคร งแรกใหเปนไปตามหลกเกณฑท

กาหนดขางตน ท งน ข นตอนการโอนหนวยลงทนของผ ลงทนตางดาวจะมข นตอนมากกวาผ ลงทนไทย ซ งบรษทจดการจะแจงใหผ ถอหนวยลงทนท เปนผ ลงทนตางดาวทราบทกราย รวมท งดาเนนการใหมการปฏเสธการโอนหนวยลงทนท จะเปนผลทาใหกองทนรวมมผ ถอหนวยลงทนท เปนผ ลงทนตางดาวถอหนวยลงทนเกนกวาอตราท กาหนดดวย

นอกจากน บรษทจดการจะแจงหลกเกณฑ เร อง หามมใหมการจดสรรหนวยลงทนใหกบผ ลงทนตางดาวเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนาย

ไดแลวท งหมด ใหแกนายหนาคาหลกทรพยทราบกอนมการนาหนวยลงทนของกองทนรวมจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยเพ อใหนายหนาคาหลกทรพยปฏบตใหเปนไปตามหลกเกณฑ และจะดาเนนการใหการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมเปนไปตามหลกเกณฑในเร องดงกลาว

(2) ในการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหกบผ จองซ อพเศษ หรอเจาของผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชาหรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทน หรอกล มบคคลเดยวกน บรษทจดการจะปฏบตดงตอไปน

(ก) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลดงกลาวรวมกนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด ตามท ไดมการระบช อหรอลกษณะของผ ท จะไดรบการจดสรรหนวยลงทนกรณดงกลาวไวอยางชดเจนในโครงการและหนงสอช ชวนสวนสรปขอมลสาคญเวนแตเปนกรณเขาขอยกเวนตาม (ข) และ (ค)

(ข) ในกรณท ผ จองซ อพเศษไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผ จองซ อท วไปใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแต

เปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนท เหลอจากการจองซ อของผ จองซ อท วไปและผ จองซ อประเภทกองทน

(ค) ในกรณท เจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทน หรอกล มบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก)แลวบรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผ จองซ อท วไปและผ จองซ อประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผ จองซ อท วไปท เหลอจากการจองซ อของผ จองซ อท วไปและผ จองซ อ

ประเภทกองทน และผ จองซ อพเศษตาม (ข)




ในกรณท อสงหารมทรพยท กองทนรวมจะลงทนเปนสทธเกบกนหรอสทธเหนอพ นดน บรษทจดการจะนาหลกเกณฑการจดสรรหนวยลงทนตามวรรคหน งมาใชบงคบกบเจาของท ดนหรอทรพยสนท เก ยวกบสทธดงกลาวดวย

8. การออกและสงมอบเอกสารแสดงสทธ ในหนวยลงทน

8.1 รปแบบของเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทน

บรษทจดการจะดาเนนการออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทนตามท ผ จองซ อไดระบในเอกสารการจองซ อวาจะเลอกรบเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทนแบบใดแบบหน งดงตอไปน

1. ใบหนวยลงทน

2. ระบบไรใบหนวยลงทน (Scripless)

3. หนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน(ถาม)

4. สมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม)

8.2 เง อนไขการออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน (ถาม) หรอสมด

บญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม) และระยะเวลาการสงมอบ

นายทะเบยนหนวยลงทนจะจดแจงช อผ จองซ อหนวยลงทนท ไดรบการจดสรรหนวยลงทนเปนผ ถอหนวยลงทนในทะเบยนผ ถอหนวยลงทน ท งน ขอมลของผ ถอหนวยลงทนท ปรากฏในทะเบยนผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวมใหถอเปนหลกฐานท ถกตองเก ยวกบสทธในหนวยลงทนของกองทนรวม

กรณใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน (ถาม) หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม)

นายทะเบยนหนวยลงทนจะสงมอบใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน (ถาม) หรอสมดบญช

แสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม) ท มรายการตามท คณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนดใหแกผ จองซ อท แสดงความจานงขอรบใบหนวยลงทนภายในเวลา 30 วนนบต งแตวนถดจากวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม

ในกรณท มการเพ มเงนทนของกองทนรวม นายทะเบยนหนวยลงทนจะสงมอบใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน (ถาม) หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม) ท มรายการตามหลกเกณฑท คณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด ใหแกผ ถอหนวยลงทนท แสดงความจานงขอรบใบหนวยลงทนภายใน 30 วนนบแตวนจดทะเบยนเพ มเงนทนกบสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.




ในกรณท มการลดเงนทนของกองทนรวม นายทะเบยนหนวยลงทนจะดาเนนการบนทกการลดมลคาท ตราไวของหนวยลงทนในระบบทะเบยน โดยผ ถอหนวยลงทนไมตองสงคนใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน (ถาม) หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม) ตอนายทะเบยนหนวยลงทน

ท งน นายทะเบยนหนวยลงทนสงวนสทธในการคดคาธรรมเนยมในการออกใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน (ถาม) หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม) ตามท กาหนดไวในโครงการ

ท งน ผ ถอหนวยสามารถขอเปล ยนแปลงประเภทเอกสารสทธไดตามความประสงค เพ อเปนหลกฐานการยนยนการถอหนวย การทารายการซ อหรอขายคน หรอโอนหนวยลงทนของผ จองซ อหรอผ ถอหนวยลงทน เชน ใบหนวยลงทนและ/หรอ หนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน (ถาม) และ/หรอ สมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม)

อยางไรกตาม บรษทจดการขอสงวนสทธในการปรบเปล ยนแกไข หรอเพ มเตมสาหรบรปแบบหรอเง อนไขของเอก

สทธดงกลาวขางตน โดยบรษทจดการจะดาเนนการภายใตขอบเขตตามท คณะกรรมการ ก.ล.ต. สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และคณะกรรมการกากบตลาดทนประกาศกาหนด

กรณระบบไรใบหนวยลงทน

ในกรณท นายทะเบยนหนวยลงทนไดบนทกช อผ จองซ อหนวยลงทนในทะเบยนผ ถอหนวยลงทนแลว นายทะเบยนอาจพจารณาออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทนรปแบบใดรปแบบหน งใหกบผ จองซ อหนวยลงทนเพ อเปนหลกฐานการยนยนการถอหนวยลงทน อยางไรกตาม ผ จองซ อหนวยลงทนจะไมสามารถทารายการขายหนวย

ลงทนผานตลาดหลกทรพย เวนแตผ ถอหนวยลงทนไดดาเนนการแจงความประสงคใหนายทะเบยนดาเนนการโอนหนวยลงทนไปเขาบญชซ อขายหลกทรพยของผ จองซ อหนวยลงทน ซ งเปดไวกบบรษทนายหนาซ อขายหลกทรพยเปนการลวงหนาหรอตามท ผ จองซ อแจงไวในใบจองซ อหนวยลงทน ท งน ตามหลกเกณฑ และเง อนไขท บรษทจดการกาหนด

และในกรณท ผ จองซ อหนวยลงทนไดแจงความประสงคใหนายทะเบยนดาเนนการโอนหนวยลงทนไปเขาบญชซ อขายหลกทรพยของผ จองซ อหนวยลงทน เพ อการซ อขายหลกทรพยผานตลาดหลกทรพย นายทะเบยนหนวยลงทนจะนาหนวยลงทนฝากเขาบญชหลกทรพยของผ จองซ อผานนายหนาซ อขายหลกทรพย (Broker) หรอนาหนวยลงทนฝากเขาบญชหลกทรพยของบคคลท ไดรบการแตงต งจากบรษทจดการเพ อผ จองซ อน นท มอย กบบรษทสมาชกของ บรษท ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) จากด ตามท ผ จองซ อแจงไวในใบจองซ อหนวยลงทนหนวยลงทน และระยะเวลาการสงมอบได โดยไมถอวาเปนการแกไขโครงการจดการกองทนรวมและไมถอวาเปนการดาเนนการท ผดไปจากรายละเอยดโครงการเดม




9. ชองทางท ผ ลงทนสามารถทราบขอมลเก ยวกบมลคาหนวยลงทน

สาหรบราคาซ อขายหนวยลงทน

ผ ลงทนสามารถตรวจสอบราคาซ อขายหนวยลงทนไดจาก Website ของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย:www.set.or.th

สาหรบมลคาหนวยลงทน และมลคาทรพยสนสทธ ผ ถอหนวยลงทนสามารถตดตามไดจาก Website ของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย : www.set.or.th และWebsite ของบรษทจดการ: www.scbam.com

10. ชองทางและวธการรองเรยน

ผ ลงทนสามารถรองเรยนไดโดยตดตอบรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จากด ฝายลกคาสมพนธ โทร.0-2777-7777 กด 0 กด 6 หรอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. (Help Center) โทร.0-2263-6000

11. การจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

ภายหลงจากบรษทจดการไดดาเนนการจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวมตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.เรยบรอยแลว บรษทจดการจะดาเนนการย นคาขอตอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เพ อขอใหพจารณารบหนวยลงทนของกองทนรวมเปนหลกทรพยจดทะเบยน ภายใน 30 วนนบแตวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม

เม อนาหนวยลงทนไปจดทะเบยนเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยเรยบรอยแลว ผ ถอหนวยลงทนจะสามารถทาการซ อ /ขายหนวยลงทนผานระบบ “การซ อ/ขายหนวยลงทนจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย” ได โดยปฏบตตามกฎ ระเบยบ และวธปฏบตของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

http://www.set.or.th/

http://www.scbam.com/



http://www.set.or.th/




12. ผ ดแลผลประโยชน

ช อ : ธนาคารกรงเทพ จากด (มหาชน)

ท อย : เลขท 333 ถนนสลม แขวงสลม เขตบางรก กรงเทพมหานคร 10500

โทรศพท : 0-2626-4530

โทรสาร : 0-2626-4545-6

หรอบคคลอ นท มหนาท คณสมบตและไมมลกษณะตองหามตามประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. วาดวยคณสมบตของผ ดแลผลประโยชนของกองทนรวมอสงหารมทรพย โดยบรษทจดการจะขอความเหนชอบจากสานกงาน

คณะกรรมการ

ก.

ล.

ต.

ตอไป

13. บรษทประเมนคาทรพยสน

ช อ : บรษท เอเชย แอสเซท แอพเพรซล จากด

ท อย : 71 อาคารเอส.เค. ช นท 10 ถนนกรงธนบร แขวงคลองตนไทร เขตคลองสาน

แขวงคลองตนไทร เขตคลองสาน กรงเทพฯ 10600

โทรศพท : 0-2440-0306-7

โทรสาร : 0-2440-0308-9

ช อ : บรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากด

ท อย : 138 ซอยรชดาภเษก 20 ถนนรชดาภเษก

แขวงสามเสนนอก เขตหวยขวาง กรงเทพฯ 10320

โทรศพท : 0-2275-4157-8

โทรสาร : 0-2275-4159

ในการประเมนคาทรพยสนท กองทนรวมจะลงทน บรษทจดการไดทาการแตงต งบรษทประเมนคาทรพยสน ซ งเปนบรษทประเมนคาทรพยสนท อย ในบญชรายช อท ไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. จานวน 2 รายเพ อทาการประเมนคาทรพยสนท กองทนจะลงทน




อน ง บรษทจดการจะแตงต งบรษทประเมนคาทรพยสนท อย ในบญชรายช อท ไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เพ อทาหนาท เปนผ ประเมนคาหรอทาการสอบทานการประเมนคาทรพยสนของกองทนรวมในคร งตอไป โดยบรษทจดการจะไมแตงต งบรษทประเมนคาทรพยสนรายใดรายหน งใหทาการประเมนคาอสงหารมทรพยหรอ

สทธการเชาอสงหารมทรพยเดยวกน ตดตอกนเกน 2 คร ง

14. ขอมลผ บรหารอสงหารมทรพย

ช อ : บรษท พลส พรอพเพอรต จากด

ท อย : 163 อาคารรชตภาคย ช น 10 ถนนสขมวท 21 (อโศก)

แขวงคลองเตยเหนอ เขตวฒนา กรงเทพฯ 10110

โทรศพท : 0-2688-7555

โทรสาร : 0-2611-6633

15. ท ปรกษาทางการเงนและผ รบประกนการจาหนายหนวยลงทน

ช อ : ธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน)

ท อย : หนวยงานวาณชธนกจ (Investment Banking) ช น 9 โซน B สานกงานใหญ เลขท 9 ถนนรชดาภเษก แขวงจตจกร เขตจตจกร กรงเทพมหานคร10900

โทรศพท : 0-2544-6679

โทรสาร : 0-2544-2185

ผ จดจาหนายหนวยลงทน (ถาม)

บรษทจดการอาจแตงต งผ จดจาหนายซ งเปนนตบคคลท ไดรบใบอนญาตใหประกอบธรกจหลกทรพยประเภทการจดจาหนายหลกทรพยเพ อทาหนาท เปนผ จดจาหนายหนวยลงทนของกองทนรวมเพ มเตมในภายหลง โดยบรษทจดการจะแจงการแตงต งใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบ และจะตดประกาศไว ณ ท เปดเผยของบรษทจดการและผ จดการการจดจาหนายและรบประกนการจาหนายหนวยลงทน




ผ สนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม)

บรษทจดการอาจแตงต งผ สนบสนนการขา ยหนว ยลงทนเพ มเ ตมในภายหลง ซ งเปน บคคลธรรมดาหร อ

นตบคคลท ส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ไดใหความเหนชอบเพ อทา หนาท เปนผ สนบสนนการขายของ กองทนรวม และบรษทจดการจะแจงการแตงต งใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบ และจะตดประกาศไว ณ ท เปดเผยของบรษทจดการและผ จดการการจดจาหนายและรบประกนการจาหนายหนวยลงทน

16. นายทะเบยนหนวยลงทน

ช อ : ธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน)

ท อย : ธนาคาร ไทยพาณชย (สาขาชดลม)

สายงานปฏบตการธรกรรมการเงนและหลกทรพย

ทมบรการทะเบยนหลกทรพย 1 อาคาร 2 ช น 3 เลขท 1060

ถนนเพชรบรตดใหม แขวงมกกะสน เขตราชเทว กรงเทพฯ 10400

โทรศพท : 0-2256-2323-8

โทรสาร : 0-2256-2405-6

หรอบคคลอ นท ไดรบอนญาตใหบรการเปนนายทะเบยนหลกทรพยจากคณะกรรมการ ก.ล.ต. โดยบรษทจดการจะแจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบ

17. ผ สอบบญช

ช อ : บรษท สานกงาน เอนสท แอนด ยง จากด

ท อย : ช น 33 อาคารเลครชดา เลขท 193/136 ถนนรชดาภเษก แขวงคลองเตย

เขตคลองเตย กรงเทพมหานคร 10110

โทรศพท : 0-2264-7777

โทรสาร : 0-2264-0789-90

หรอบคคลอ นท ไดรบความเหนชอบตามประกาศวาดวยการใหความเหนชอบผ สอบบญช เพ อเปนผ สอบบญชของกองทนรวม และท ไดมการแกไขเพ มเตม รวมท งกฎหมายหลกทรพยและ/หรอกฎหมายอ นใดท เก ยวของโดยบรษทจดการจะแจง

ใหสานกงานคณะกรรมการ ก.

ล.

ต.

ทราบ




ความเส ยงจากการลงทนในกองทนรวม

การลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมท เสนอขายในคร งน มความเส ยง ผ ลงทนควรพจารณารายละเอยดโครงการฉบบ

น อยางรอบคอบ โดยเฉพาะอยางย งปัจจยความเส ยงดงรายละเอยดขางทายน กอนตดสนใจในการซ อหนวยลงทนของกองทนรวม

ขอความดงตอไปน แสดงถงปจัจยความเส ยงท มนยสาคญบางประการอนอาจมผลกระทบตอกองทนรวมหรอราคาหนวยลงทนของกองทนรวม อยางไรกตาม นอกจากปัจจยความเส ยงท ปรากฏในรายละเอยดโครงการฉบบน แลว อาจมปัจจยความเส ยงอ นๆ ซ งกองทนรวมไมอาจทราบไดในขณะน หรอปจัจยความเส ยงท กองทนรวมพจารณาในขณะน แลวเหนวาไมเปนสาระสาคญ แตความเส ยงดงกลาวอาจเปล ยนเปนปัจจยความเส ยงท มความสาคญตอไปในอนาคต ท งน ปัจจยความเส ยงท ปรากฏในรายละเอยดโครงการฉบบน และปัจจยความเส ยงท อาจมข นในอนาคตอาจมผลกระทบอยางมนยสาคญตอธรกจ ผลการดาเนนงาน และสถานะทางการเงนของกองทนรวม

คาอธบายเก ยวกบแนวทางการบรหารเพ อลดความเส ยง มาตรการรองรบความเส ยง และ/หรอความสามารถของกองทนรวมในการลดปจัจยความเส ยงขอใดขอหน งไมถอเปนคารบรองของกองทนรวมวากองทนรวมจะดาเนนมาตรการรองรบความเส ยงตามท กาหนดไวไดท งหมดหรอบางสวน และไมถอเปนขอยนยนวาความเส ยงตางๆ ตามท ระบในรายละเอยดโครงการฉบบน จะลดลงหรอถกทาใหหมดไป ท งน เน องจากความสาเรจ และ/หรอความสามารถในการลดความเส ยงยงข นอย กบปจัจยหลายประการท อย นอกเหนอจากการควบคมของกองทน

ขอความในลกษณะท เปนการคาดการณในอนาคต (Forward-Looking Statements) ท ปรากฏในรายละเอยดโครงการฉบบน เชน การใชถอยคาวา “เช อวา” “คาดหมายวา” “คาดการณวา” “มแผนจะ” “ต งใจ” “ประมาณ” และคาอ นท แสดงถงโอกาส และ/หรอความนาจะเปน เปนตน หรอประมาณการทางการเงน โครงการในอนาคต การคาดการณเก ยวกบผลประกอบการธรกจ แผนการขยายธรกจ การเปล ยนแปลงของกฎหมายท เก ยวของในการประกอบธรกจของกองทนรวมนโยบายของร ฐ และอ นๆ ท เปนการคาดการณถงเหตการณในอนาคต เปนเพยงความเหนของกองทนรวมในปจัจบน และมไดเปนการรบรองผลประกอบการหรอเหตการณในอนาคตดงกลาว นอกจากน ผลการดาเนนงานท เกดข นจรงกบการคาดการณหรอคาดคะเนอาจมความแตกตางอยางมนยสาคญ

ขอมลในสวนน ท อางถงหรอเก ยวของกบร ฐบาลหรอเศรษฐกจในภาพรวมของประเทศเปนขอมลท ไดมาจากขอมลท มการเปดเผยหรอคดยอจากส งพมพของรฐบาลหรอจากแหลงขอมลอ นๆ โดยท กองทนรวมมไดทาการตรวจสอบหรอรบรอง

ความถกตองของขอมลดงกลาวแตประการใด

เน องจากผลตอบแทนในการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมเปนผลตอบแทนในระยะยาว ผ ลงทนจงไมควรคาดหวงท จะไดรบผลตอบแทนในระยะส น นอกจากน น ราคาเสนอขายของหนวยลงทนกบมลคาของหนวยลงทนในอนาคตอาจลดต าลงหรอสงข น ผ ลงทนอาจไมไดรบคนตนทนในการลงทน ดงน น ผ ท ประสงคจะซ อหนวยลงทนจงควรปรกษาผ ประกอบวชาชพและขอคาปรกษาเก ยวกบการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมกอนตดสนใจลงทนในหนวยลงทน




(ก) ความเส ยงท เกดจากการดาเนนงานของกองทนรวม

1) ความเส ยงจากการท ผ เชาพ นท ในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกไมให

ความยนยอมในการเปล ยนตวผ ใหเชาจากเจาของทรพยสนเดมเปนกองทนรวมหรอไมตออายสญญาเชาพ นท และสญญาบรการ

กอนการลงทนของกองทนรวม ปภานน ในฐานะเจาของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกใหเชาพ นท แกผ เชาพ นท รายยอยในโครงการอาคารสรภญโญตามสญญาเชาพ นท และสญญาบรการ เม อกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกแลว กองทนรวมจะจดหาผลประโยชนโดยการใหผ เชาพ นท เชาพ นท จากกองทนรวมโดยตรงแทน ปภานน ดงน น ผ เชาพ นท ในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกตองยนยอมเปล ยนค สญญาเชาพ นท และสญญาบรการจากเจาของพ นท เดมเปนกองทนรวม และชาระคา

เชาพ นท และคาบรการใหแกกองทนรวมในฐานะผ ใหเชา ท งน หากผ เชาพ นท รายใดไมยนยอมเขาเปนค สญญาเชาพ นท และสญญาบรการโดยตรงกบกองทนรวมและไมชาระคาเชาใหแกกองทนรวม กองทนรวมอาจมความเส ยงในสวนของการไมไดรบคาเชาและคาบรการ ซ งอาจสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวม และสงผลโดยตรงตอความสามารถในการจายเงนปนัผลของกองทนรวม

อยางไรกด ในการเขาลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกน กองทนรวมโดยผ บรหารอสงหารมทรพยจะดาเนนการแจงและอธบายถงรายละเอยดท เก ยวของกบกองทน

รวมใหผ เชาพ นท ไดทราบ เพ อประสานงานในการใหความยนยอมในการเปล ยนค สญญาเชาพ นท และสญญาบรการจากเจาของพ นท เดมเปนกองทนรวม และเน องจากขอสญญาอ นๆ ในสญญาเชาพ นท กบผ เชารายยอย รวมถงผ ใหบรการสาธารณปโภคและผ บรหารอสงหารมทรพยไมไดเปล ยนแปลงจากเดม กลาวคอ บรษท พลส พรอพเพอรต จากด ยงทาหนาท เปนผ บรหารอสงหารมทรพยและใหบรการสาธารณปโภคอย การปฏเสธท จะใหความยนยอมดงกลาวจงมโอกาสเกดข นไดนอย

นอกจากน สญญาเชาทรพยสนท จะเขาทาระหวางเจาของทรพยสนกบกองทนรวม ยงกาหนด

ไววาหากผ เชาไมตกลงยนยอมในการเปล ยนตวผ ใหเชา เจาของทรพยสนในฐานะผ ใหเชาเดมจะยงคงเปนผ ใหเชากบผ เชารายน นๆ ตอไปจนกวาสญญาจะส นสดลง ท งน ผลประโยชนใดๆซ งรวมถงเงนประกนการเชาจากผ เชาอนเปนผลประโยชนท กองทนรวมควรจะไดรบ ซ งเจาของทรพยสนไดรบจากผ เชาดงกลาว เจาของทรพยสนจะดาเนนการสงมอบผลประโยชนดงกลาวใหแกกองทนรวมภายใน 15 วนนบจากวนท เจาของทรพยสนไดรบผลประโยชนน น อกท งกองทนรวมยงกาหนดใหเจาของทรพยสนตองดาเนนการตางๆ ตามท จาเปนเพ อรกษาสทธและผลประโยชนของกองทนรวมตามสญญาเชา




2) ความเส ยงจากฐานะทางการเงนของผ รบประกนกาไรจากการดาเนนงานของ

ทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก

แมวากองทนรวมจะไดรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก ตลอดระยะเวลา 1 ปแรกของการลงทนตามรายละเอยดท เปดเผยในขอ 7.รายไดท กองทนรวมน จะไดรบมการประกนหรอไม อยางไร และผ รบประกนรายไดมฐานะทางการเงน ความสามารถท จะปฏบตตามขอตกลง และมความสมพนธกบผ เชาอสงหารมทรพยท กองทนรวมลงทน (ถาม) อยางไร แสนสรซงเปนผรบประกนมไดจดใหมหนงสอค าประก นของธนาคารพาณชยหรอการรบประกนในลกษณะอ นท เทยบเทาซ งครอบคลมตามจานวนและระยะเวลาท ผ รบประกนไดรบประกนไว ดงนน กองทนรวมอาจมความเสยงในกรณท แสนสรประสบปัญหาทางการเงนและไมสามารถใหการสนบสนนทางดานการเงนตามท ไดรบประกนไวใหแกกองทนรวมได

อยางไรกตาม บรษทจดการไดวเคราะหงบการเงนของแสนสร (รายละเอยดตามภาคผนวก3 สรปฐานะการเงนและความสามารถในการรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมลงทนของบรษท แสนสร จากด (มหาชน)) และมความเหนวาผรบประกนจากการดาเนนงานของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกมฐานะทางการเงนท ม นคงพอท จะปฏบตตามการรบประกนได

3) ความเส ยงของผลประกอบการของกองทนรวมข นอย กบความสามารถของผ บรหารอสงหารมทรพย

กองทนรวมจะแตงต งให พลส พรอพเพอรต เปนผ บรหารอสงหารมทรพยของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก โดยพลส พรอพเพอรต จะมหนาท ตางๆ เก ยวกบการบรหารจดการทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกตามท กองทนรวมจะมอบหมายให รวมถงการรวมกาหนดนโยบายการจดการผลประโยชนและการประกอบธรกจของทรพยสนดงกลาวอาทเชน การหาผ เชาพ นท สานกงานรายใหมหรอการตอสญญาเชาพ นท และสญญาบรการกบผ เชาพ นท ปัจจบน การโฆษณา ประชาสมพนธ และสงเสรมการขาย การบารงรกษาหรอพฒนาทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกใหอย ในสภาพท ดและเหมาะแกการจดหาผลประโยชน โดยการบรหารดงกลาวจะสงผลโดยตรงตอผลประกอบการของกองทนรวม

อยางไรกตาม หากพลส พรอพเพอรต ไมสามารถปฏบตหนาท ผ บรหารอสงหารมทรพยไดเน องจากเหตผลใดเหตผลหน ง แมวากองทนรวมไดกาหนดอตราคาตอบแทนผ บรหารอสงหารมทรพยไวเพยงพอและนาสนใจ กองทนรวมอาจไมสามารถแตงต งบคคลอ นเพ อทาหนาท บรหารทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกไดดเทยบเทากบการบรหารจดการ




ของ พลส พรอพเพอรต ซ งอาจจะสงผลกระทบทางลบอยางมนยสาคญตอผลประกอบการ ฐานะการเงนและความสามารถในการจายเงนปนัผลของกองทนรวม

4) ความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทนรวมและผ บรหารอสงหารมทรพยอาจกอใหเกดผลกระทบตอการดาเนนการของกองทนรวม

แมวาบรษทจดการจะไดกาหนดบทบาทและขอบเขตการปฏบตหนาท ของพลส พรอพเพอรต ในฐานะผ บรหาร อสงหา รมทรพยใน กา รจดการทรพยสนท กองทนรว มจ ะลงทนอยา งระมดระวง ความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทนรวมกบพลส พรอพเพอรต ในฐานะผ บรหารอสงหารมทรพยยงอาจเกดข นได เน องจากพลส พรอพเพอรต ยงคงทาหนาท ในการ

บรหารจดการอสงหารมทรพยประเภทอาคารสานกงานแหงอ นๆ นอกเหนอจากโครงการอาคารสรภญโญ ตามท เปดเผยในขอ 21

อยางไรกตาม ดวยความตองการของผ เชาพ นท สานกงานท แตกตางกนในการเลอกสถานท เชาเพ อเปนสานกงาน เชน สถานท ต ง ส งอานวยความสะดวก งบประมาณ ความสะดวกในการเดนทาง และความสะดวกในการตดตอทางธรกจ เปนตน ผ เชาพ นท จงเปนผ กาหนดวาจะทาการเชาอาคารสานกงานแหงใด นอกจากน ทางกองทนรวมไดวาจางพลส พรอพเพอรต ใหบรหารทรพยสนท กองทนรวมจะลงทนคร งแรกผานโครงสรางสญญาท จะสรางแรงจงใจให

พลส พรอพเพอรต สรางผลกาไรใหแกกองทนรวมอยางตอเน อง ซ งชวยลดความเส ยงท เกดจากความขดแยงทางผลประโยชนดงกลาวได

อยางไรกด ในปัจจบน พลส พรอพเพอรต ทาหนาท ดแลโครงการอาคารสานกงานหลายโครงการ แตเปนเพยงการทาหนาท ในฐานะผ ดแลอาคาร ( Building manager) โดยมไดมหนาท ในการจดหาผ เชา ยกเวนโครงการอาคารสรภญโญ

ท งน บรษทจดการ ไดกาหนดแนว ทางในการพจารณาผลกา รปฏบตงานขอ งผ บรหารอสงหารมทรพยซ งมรายละเอยดในหนงสอช ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการ ขอ20 ขอมลผ บรหารอสงหารมทรพย ซ งผ จดการกองทนสามารถเปล ยนผ บรหารอสงหารมทรพยไดในกรณดงตอไปน

กรณท ผลการดาเนนงานประจาปของอสงหารมทรพยท กองทนรวมลงทนต ากวางบประมาณท ระบในแผนการดาเนนงานประจาปท ผ บรหารอสงหารมทรพยไดเสนอและไดรบอนมตจากกองทนรวมเปนระยะเวลาตดตอกนเกนกวา 2 ปงบประมาณ (Fiscal

Year) หรอ

กรณท อตราการปลอยเชาเฉล ย (Occupancy Rate) ณ ส นป สาหรบอสงหารมทรพยท

กองทนรวมลงทนลดลงต ากวารอยละ 80 เปนระยะเวลาตอเน องกนเกนกวา 2 ป




ท งน เง อนไขดงกลาวจะไดรบการยกเวนในกรณท ปงบประมาณใด มการซอมแซม ปรบปรงหรอเปล ยนแปลงอสงหารมทรพยคร งใหญ (Major Renovation) หรอเปนผลมาจากเหตสดวสย และ/หรอ ผลกระทบจากสภาวะทางเศรษฐกจ

5) ความเส ยงจากการประกนภย

การประกอบธรกจของกองทนรวมมความเส ยงดานการดาเนนการและการใชประโยชนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก เน องจากแมวากองทนรวมจะจดใหมการประกนภยในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกอยางเพยงพอและเหมาะสมซ งจะเปนไปตามขอกาหนดของกฎหมายท เก ยวของแลวกตาม แตกองทนรวมอาจไมสามารถจดทาประกนภยท ค มครองความเส ยงบางประเภทท อาจเกดข นได หรอแมวากองทนรวมสามารถจดหาประกนภยได แตอตราเบ ยประกนอาจไมค มกบผลประโยชนทางเศรษฐกจท กองทนรวมอาจไดรบ เชน ความสญเสยจากสงคราม หรอการกอการราย เปนตน หรอกองทนรวมอาจไมสามารถใชสทธเรยกรองตามท ระบในกรมธรรมประกนภยท เก ยวของไดไมวาท งหมดหรอบางสวน หรออาจเกดความลาชาในการชดเชยความเสยหายตามกรมธรรมประกนภยดงกลาวไดโดยท ไมใชความผดของกองทนรวม ดงน น กองทนรวมอาจมความเส ยงจากความสญเสยทางการเงนเม อเกดเหตการณรายแรงท กองทนรวมอาจ ไมไดรบการชดเชยความเสยหายอยางเพยงพอ หรอไมสามารถจดใหมการประกนภยประเภทดงกลาวได ซ งอาจสงผลกระทบโดยตรงตอผลตอบแทนท ผ ถอหนวยลงทนคาดวาจะไดรบ

อยางไรกตาม บรษทจดการจะดาเนนการใหกองทนรวมเปนผ รบผลประโยชนภายใตการประกนภยท มอย เดมของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก เพ อใหกองทนรวมไดรบการประกนภยทรพยสนสาหรบความเส ยงทกประเภท (Property All Risks Insurance) การประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอก (Public Liability Insurance) และการประกนภยธรกจหยดชะงก (Business Interruption Insurance) โดยในสวนของการประกนภยทรพยสนสาหรบความเส ยงทกประเภท กองทนรวมจะเปนผ รบผลประโยชนแตเพยงผ เดยว โดยจะกาหนดวงเงนเอาประกนไมต ากวามลคาตนทนทดแทน (Replacement Cost) ท ไมรวมคา

ท ดนและฐานราก ซ งประเมนโดยผ ประเมนมลคาอสงหารมทรพยในรอบการประเมนลาสดกอนท จะมการตออายกรมธรรม ซ งบรษทจดการมความเหนวาการกาหนดวงเงนประกนไมต ากวามลคาทดแทน (Replacement Cost) ท ไมรวมคาท ดนและฐานรากตลอดระยะเวลาการเชาแมวาอายของสญญาเชาจะเหลอนอยลง มความสมเหตสมผล เน องจากมลคาทดแทนดงกลาวนาจะเพยงพอสาหรบการกอสรางโครงการใหมหากเกดความเสยหายกบโครงการท งหมด

สาหรบการประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอก บคคลท สามท ไดรบความเสยหายจะเปน

ผ รบผลประโยชนโดยจะกาหนดวงเงนประกนตามท กองทนรวมเหนเหมาะสม ในขณะท การประกนภยธรกจหยดชะงก (Business Interruption Insurance) กองทนรวมจะกาหนดวงเงน




เอาประกนท กองทนรวมเหนเหมาะสมและเพยงพอในการชดเชยการสญเสยรายไดของกองทนรวมระหวางการซอมแซมหรอกอสรางใหม โดยกองทนรวมจะเปนผ รบผลประโยชนแตเพยงผ เดยวภายใตกรมธรรมประกนภยธรกจหยดชะงกดงกลาว

6) ความเส ยงท อาจเกดข นจากการก ยมเงน

ในกรณท กองทนรวมไดดาเนนการใหมการก ยมเงนตามหลกเกณฑท กาหนดไวในโครงการกองทนรวมอาจมความเส ย งท อาจเ กดข นจา กการ ก ยมเ งนดงกลาวได เน องจาก กา รเปล ยนแปลงของภาวะเศรษฐกจ อตราดอกเบ ยและความสามารถในการชาระหน ของค สญญาท เก ยวของซ งอาจสงผลกระทบตอการดาเนนงานของกองทนรวม ทาใหกองทนรวมมสภาพคลองไมเพยงพอ รวมถงกองทนรวมอาจมความเส ยงท จะมความสามารถในการชาระ

คนเงนตนและดอกเบ ยลดลง และอาจสงผลกระทบตอความสามารถของกองทนรวมในการจายเงนปนัผลใหแกผ ถอหนวยลงทน ท งน กองทนรวมจะใชความพยายามในการดาเนนการใดๆ เพ อลดความเส ยงดงกลาว เชน การปองกนความเส ยงจากความผนผวนของอตราดอกเบ ย หรอการขอขยายระยะเวลาการชาระหน เปนตน อยางไรกตาม ในการดาเนนการใดๆดงกลาว กองทนรวมจะคานงถงขอกาหนดตามกฎหมายท เก ยวของ และประโยชนสงสดของผ ถอหนวยลงทนเปนสาคญ

(ข) ความเส ยงท เก ยวของกบความสามารถในการจดหาผลประโยชน ในทรพยสน

1)

ความเส ยงจากความผนผวนทางเศรษฐกจซ งอาจมผลกระทบตออสงหารมทรพย

ทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนมความเส ยงจากความผนผวนของระบบเศรษฐกจ และการชะลอตวของระบบเศรษฐกจ ท งในระดบประเทศและระดบโลก

นอกจากน ทรพยสนดงกลาวอาจไดรบผลกระทบจากการเปล ยนแปลงจากปัจจยมหภาคอ นๆเชน ปัจจยทางการเมอง การว างผงเมอง การเปล ยนแปลงโครงสรางประชากร หรอการโยกยายของชมชน อนอาจสงผลกระทบตอสถานะหรอนโยบายของผ เชา ทาใหอตราการเชา

พ นท และอตราคาเชาในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกลดลง

2) ความเส ยงจากการแขงขนท สงข น

ผลประกอบการของกองทนรวมอาจไดรบผลกระทบจากสภาวะตลาดของอสงหารมทรพย การเพ มข นของจานวนผ ประกอบการในตลาดท จะสงผลใหอปทานของตลาดเพ มข น ทาใหมการแขงขนสงข น




3) ความเส ยงจากกรณการถกเวนคนท ดน

กองทนรวมมความเส ยงในกรณท มการเวนคนทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกโดย

หนวยงานของร ฐ ซ งทาใหกองทนรวมไมอาจใชทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกเพ อประโยชนในการดาเนนธรกจตอไปได

ในกรณท เกดการเวนคนดงกลาว กองทนรวมอาจไมไดรบคาชดเชยจากการเวนคน หรอไดรบคาชดเชยดงกลาวมากกวาหรอนอยกวามลคาท กองทนรวมใชในการลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก ซ งอาจสงผลใหผลตอบแทนท ผ ถอหนวยลงทนจะไดรบจากการลงทนไมเปนไปตามท ประมาณการไวท งในสวนของเงนปันผลและเงนคนทนจากการลงทน

อยางไรกด จากการท บรษทจดการไดตรวจสอบกบหนวยงานราชการตางๆ ท เก ยวของ ไดแก สานกงานโยธากรงเทพมหานคร การทางพเศษแหงประเทศไทยและการรถไฟฟาขนสงมวลชนแหงประเทศไทย ในสวนของขอมลเทาท มอย ณ ปัจจบนท สามารถตรวจสอบได ในเบ องตนพบวาท ต งของทรพยสนของกองทนรวมท จะเขาลงทนคร งแรกดงกลาวไมตกอย ภายใตเขตเวนคนของเสนทางโครงการรถไฟฟาในอนาคต อยางไรกตาม บรษทจดการไมสามารถประเมนถงโอกาสในการถกเวนคนได เน องจากการเวนคนท ดนเปนนโยบายและความจาเปนในการใชพ นท ของร ฐบาลในเวลาน น

4) ความเส ยงจากการท ผ เชารายใหญยายออกจากพ นท ท เชากอนหรอเม อครบกาหนดอายสญญาเชา

ภายหลงจากท กองทนรวมไดลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกแลว กองทนรวมจะใหเชาพ นท บางสวนคดเปนพ นท ประมาณ 11 ,813 ตารางเมตร หรอคดเปนรอยละ64.33 ของพ นท ใหเชาท งหมด (ขอมล ณ วนท 1 ธนวาคม พ.ศ. 2556) ในทรพยสนดงกลาวแกแสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของ ท งน แสนสรเปนบรษทท มช อเสยงและมฐานะการเงนท ม นคง ทาใหคาดไดวากองทนรวมจะมรายไดคาเชาและคาบร การท แนนอนบนพ นท เชาดงกลาวตลอดระยะเวลาท ผ เชารายใหญขางตนยงคงเชาพ นท อยางไรกด ภายหลงการเขาลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก แสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของ ไมไดแสดงเจตจานงอยางชดเจนวาจะเชาพ นท ดงกลาวตอไปภายหลงส นสดสญญาท งน ในกรณท แสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของ ไมประสงคท จะตอสญญาเชาพ นท กองทนรวมอาจไมสามารถหาผ เชารายใหมเพ อเชาพ นท ท วางลง หรอการหาผ เชารายใหมอาจใชระยะเวลานาน หรออตราคาเชาและคาบรการท ผ เชารายใหมเชาอาจต ากวาอตราคาเชาท แสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของ เชาในปัจจบน ซ งจะสงผลตอผลการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก และสงผลตอผลตอบแทนของผ ถอหนวย

ลงทนของกองทนรวมตามลาดบ ท งน เพ อลดผลกระทบจากเหตการณดงกลาวท อาจเกดข น




แสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของ ตกลงท จะเชาพ นท ในโครงการอาคารสรภญโญภายหลงการเขาลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก เปนระยะเวลาเร มตน 3 ป ท อตราคาเชาและคาบรการรวมตารางเมตรละ 580 บาทตอเดอน 600 บาทตอเดอน และ

620 บาทตอเดอน ในปท 1 ถงปท 3 ตามลาดบ และตกลงใหคาม นท จะเชาพ นท ดงกลาวตอไปอกเปนระยะเวลา 2 ป นบต งแตวนท ระยะเวลาการเชาเร มตนส นสดลง ท อตราคาเชาและคาบรการรวมตารางเมตรละ 640 บาทตอเดอนและ 650 บาทตอเดอน ในปท 1 และปท 2ตามลาดบ(รายละเอยดปรากฏในหนงสอช ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการ ขอ3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท เก ยวของ สรปสาระสาคญของรางสญญากอต งสทธและการกระทาการ)

ท งน ในกรณท ผ เชารายใหญดงกลาวยายออกจากพ นท ท เชาในทรพยสนท กองทนรวมจะเขา

ลงทนคร งแรกหรอไมตออายสญญาเชาพ นท และกองทนรวมมความเหนวาเหตการณดงกลาวสงผลกระทบตอผลประกอบการของกองทนรวมอยางมนยสาคญ ดงน น เพ อรองรบผลกระทบท อาจเกดข น กองทนรวมไดเตรยมการดงน

ในระหวางชวงระยะเวลาการตออายสญญาเชา 2 ปน น หากแสนสร และ/หรอ บรษทท

มความเก ยวของ ไมประสงคจะตออายสญญาเชา แสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของ จะตองแจง ใหกองทนรวม ทราบลวงหนาไมนอยกวา 1 ปกอนส นสดระยะเวลาการเชาดงกลาว เพ อใหกองทนรวมมเวลาเพยงพอท จะสามารถหาผ เชา

พ นท รายใหมมาเชาพ นท แทนไดอยางตอเน อง และ

เม อไดมการแจงใหกองทนรวมทราบถงความประสงคท จะไมตออายสญญาเชาแลว

และกองทนรวมสามารถจดหาผ เชารายใหมท ประสงคจะเชาพ นท ดงกลาวแทนไดแลวแสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของ ยนยอมท จะเลกสญญาเชากอนครบกาหนดเพ อใหกองทนรวมสามารถทาสญญาเชาฉบบใหมกบผ เชารายใหมไดโดยตรงและ

หากอตราคาเชาและคาบรการของสญญาเชาท กองทนรวมทากบผ เชารายใหมมอตรา

ท ต ากวาอตราท แสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของ เชาอย ในขณะน น แสนสรตกลงท จะรบประกนสวนตางของอตราคาเชาและคาบรการ ของสญญาเชาท กองทนรวมทากบแสนสร และ/หรอ บรษทท มความเก ยวของ กบของสญญาเชาท กองทนรวมทากบผ เชารายใหม จนกวาจะครบกาหนดระยะเวลาการตออายสญญาเชา 2 ปดงกลาวน

อยางไรกตาม หากกองทนรวมไมสามารถจดหาผ เชารายใหมมาเชาพ นท ท วางลงไดท งหมดภายหลงระยะเวลาการเชาพ นท ดงกลาว อาจสงผลกระทบตอการจายเงนปันผลของกองทน

รวมอยางมนยสาคญ ซ งบรษทจดการอาจพจารณานาทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร ง




แรกน ออกเสนอขาย (ตามรายละเอยดท ระบไวในหนงสอช ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการ ขอ 5.1.17 เง อนไขพเศษ) หากบรษทจดการเหนวา สภาพตลาดในชวงเวลาดงกลาวมความเหมาะสม และการขายทรพยสนดงกลาวจะเปนการสราง

ผลตอบแทนท ดกวาใหแกผ ถอหนวยลงทน

อน ง ทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกเปนกรรมสทธ ในท ดน และอาคารสานกงานใหเชา ซ งต งอย ในทาเลท มศกยภาพ โดยต งอย ใกลรถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพ (BTS)

สถานพญาไท และรถไฟฟาแอรพอรต เรล ลงค (ARL) สถานพญาไท ซ งเปนปจัจยท สงผลใหมลคาอสงหารมทรพยในบรเวณดงกลาวมการปรบตวสงข นตลอดระยะเวลาท ผานมา โดยขอมลจากบรษท ซบ รชารด เอลลส (ประเทศไทย) จากด สถตราคาท ดนท ซ อขายจรงในยานพญาไท-พหลโยธนระหวางป พ.ศ. 2544 – 2555 ปรบตวสงข นถงรอยละ 260 จาก 200,000

บาทตอตารางวา เปน 1 ลานบาทตอตารางวา ซ งบรษทจดการคาดวาการนาทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกออกเสนอขายจะเปนโอกาสในการสรางผลตอบแทนท ดใหแกผ ลงทนได

(ค) ความเส ยงโดยตรงตอกองทนรวมหรอผ ถอหนวยลงทน

1) ความเส ยงโดยท วไป

ภาวะทางเศรษฐกจและธรกจโดยท วไป ท งในระดบประเทศและระดบโลก ซ งรวมถงอตราเงน

เฟอ อตราดอกเบ ย อตร าแ ลกเ ปล ยนเงนตร า รา คาเค ร องอปโ ภค และบ รโ ภค ราค าอสงหารมทรพย และนโยบายทางการเงนและการคลงของรฐบาล ธนาคารแหงประเทศไทยและหนวยงานราชการอ น อาจมอทธพลตอผลการดาเนนงาน สถานะทางการเงน และการลงทนของกองทนรวม นอกจากน ภาวะตกต าทางเศรษฐกจโดยท วไปตลอดจนการลดลงของความตองการของผ บรโภค อาจสงผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอผลการดาเนนงานของกองทนรวม ซ งอาจสงผลกระทบตอราคาซ อขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยซ งอาจมราคาสงหรอต ากวาราคาท ไดเสนอขาย

นอกจากน ราคาของหนวยลงทนท ซ อขายในตลาดหลกทรพยอาจไดรบผลกระทบจากปัจจยภายนอกหลายประการซ งเปนปัจจยท กองทนรวมไมสามารถควบคมได อาทเชน ความเคล อ นไ หว หรอคว ามเป ล ย นแ ปลง ขอ งตลาดหลกทรพยตางป ระ เท ศ อตราดอ กเ บ ยภายในประเทศและตางประเทศ อตราแลกเปล ยนเงน นโยบายหรอมาตรการท งทางตรงหรอทางออมท มผลการตอนาเขาหรอสงออก สภาวะของธรกจทองเท ยว เงนตราตางประเทศสภาวะทางเศรษฐกจของประเทศและระหวางประเทศ ปจัจยความเส ยงในการดาเนนงานและทางธรกจโดยท วไป ความผนผวนของตลาดเคร องอปโภคและบรโภค ระเบยบขอบงคบ ภาษอากร และนโยบายอ นใดของรฐบาล เปนตน ซ งไมมหลกประกนไดวาความเปล ยนแปลงของ




ปัจจยภายนอกดงกลาวจะไมมผลกระทบอยางมนยสาคญตอราคาของหนวยลงทนผลตอบแทนจากการลงทน และการบรหารจดการโครงการของกองทนรวม

2) ความเส ยงทางการเมอง

ความขดแยงทางการเมองอาจสงผลกระทบตอสภาวะเศรษฐกจของประเทศไทย รวมถงตลาดหลกทรพยในประเทศไทย ซ งอาจจะกอใหเกดผลกระทบรนแรง ตอสถานะทางการเงนของกองทนรวม ท งน จงไมสามารถรบรองไดวาสภาวะทางการเมองของประเทศไทยในปัจจบนหรอในอนาคต หรอการเปล ยนแปลงของนโยบายทางการเมองของรฐบาลจะไมมผลกระทบอยางมนยสาคญตอการดาเนนกจการ สภาวะทางการเงน ผลการดาเนนกจการ และการเตบโตของกองทนรวม

3) ความเส ยงจากภยธรรมชาต อบตภย และการกอวนาศกรรม

การเกดภยธรรมชาต อบตภย การกอวนาศกรรม และเหตสดวสยอ นๆ แมจะมโอกาสเกดข นไมบอยคร งนก แตหากเกดข นในบรเวณท ต งของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกนอกจากจะสรางความเสยหายตอทรพยสนของกองทนรวมแลว อาจกอใหเกดความสญเสยแกชวตและทรพยสนของผ เชาและผ มาใชบรการในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกอยางประเมนคาไมได อยางไรกด กองทนรวมจะจดใหมการทาประกนภยในลกษณะจากดวงเงนท ครอบคลมความเสยหายท เกดจากอบตภย และเหตสดวสยอ นๆ อาท ความเสยหาย

ตอเคร องจกร ภยโจรกรรม ภยตอเคร องไฟฟา ไวสาหรบทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก ท งน เปนไปตามเง อนไขท กาหนดในกรมธรรมประกนภยซ งกองทนรวมไดจดใหมตามมาตรฐานท วไป โดยมการทาประกนค มครองวนาศภย และประกนภยซ งครอบคลมความรบผดตอบคคลภายนอกตลอดระยะเวลาท กองทนรวมลงทนตามท สานกงานคณะกรรมการก.ล.ต. กาหนด

4) ความเส ยงจากการตรวจสอบขอมลกอนการเขาลงทน

กอนการลงทนในทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกบรษทจดการไดทาการศกษา

ขอมลรายละเอยดของอสงหารมทรพยน นๆ โดยทาการตรวจสอบเอกสารท เก ยวของ (Due

Diligence) ประกอบกบการศกษารายละเอยดจากรายงานของผ ประเมนราคา รายงานการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของทรพยสนโดยท ปรกษากฎหมาย และรายงานการตรวจสภาพอสงหารมทรพยท ไดจดทาข นจากการดาเนนการตรวจสอบอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกอยางเตมท ตามมาตรฐานวชาชพของท ปรกษาน นๆ อยางไรกตามการกระทาดงกลาวมไดเปนการประกนวา อสงหารมทรพยดงกลาวปราศจากความเสยหายหรอความบกพรอง ท อาจจะตองมคาใชจายในการปรบปรงหรอซอมแซม รายงานของผ ประเมนราคา รายงานการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของทรพยสนโดยท ปรกษากฎหมายและรายงานการตรวจสภาพอสงหารมทรพยท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกท บรษทจดการ




ใชเปนพ นฐานในการประเมนและตรวจสอบอสงหารมทรพยอาจมขอบกพรอง มความไมถกตอง เน องจากความบกพรองบางอยางของอสงหารมทรพยอาจจะตรวจพบไดยาก หรอไมสามารถตรวจพบได เน องจากขอจากดในการตรวจสอบ รวมไปถงเทคนคหรอวธการท ใชใน

การตรวจสอบ หรอปัจจยอ นๆ ท เปนขอจากดในการตรวจสอบของท งผ ประเมนราคาและวศวกร

นอกจากน นแลว ทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกอาจจะมการละเมดกฎ ระเบยบขอบงคบตางๆ ท เก ยวของกบอสงหารมทรพย ซ งการศกษาขอมลรายละเอยดและการตรวจสอบเอกสารท เก ยวของ (Due Diligence) ของบรษทจดการไมสามารถครอบคลมถงได ซ งอาจจะสงผลใหเกดภาระคาใชจายท เกนกวาท บรษทจดการไดประมาณการไวกอนการลงทนหรอกอใหเกดหนาท ท ตองปฏบตตามขอผกพนท เก ยวกบการละเมดกฎขอบงคบ

ดงกลาวท ถกกาหนดโดยหนวยราชการท เก ยวของ

5) การเปล ยนแปลงในมาตรฐานบญชหรอกฎหมายท เก ยวของ

ผลการดาเนนงานและการจายเงนปันผลของกองทนรวมอาจไดรบผลกระทบจากการมผลบงคบใชของมาตรฐานบญชฉบบใหม หรอการปรบปรงมาตรฐานทางบญช ซ งเปนปัจจยท กองทนรวมไมสามารถควบคมหรอคาดการณได สาหรบการแกไขกฎหมาย ประกาศขอกาหนด ระเบยบ ขอบงคบ บทบญญต แนวนโยบาย และ /หรอ คาส ง ของหนวยงานราชการ หรอหนวยงานท มอานาจตามกฎหมาย ถอเปน เหตการณท ไมอาจคาดการณไดเชนเดยวกน ดงน น กองทนรวมจงไมสามารถท จะประเมนผลกระทบจากการเปล ยนแปลงดงกลาวได และไมสามารถรบประกนไดวาการเปล ยนแปลงดงกลาวจะไมสงผลกระทบตอผลการดาเนนงานและการจายเงนปนัผลของกองทนรวม

6) ราคาของหนวยลงทนอาจมการเปล ยนแปลงไดภายหลงการเสนอขาย

ภายหลงจากท หนวยลงทนของกองทนรวมเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย บรษทจดการไมสามารถคาดการณไดวาสภาวะการซ อขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยจะม

เสถยรภาพ ราคาตลาดของหนวยลงทนอาจลดลงภายหลงวนเร มตนของการซ อขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพย ซ งราคาดงกลาวอาจไมสอดคลองกบมลคาทรพยสนสทธตอหนวยของกองทนรวม ซ งราคาซ อขายของหนวยลงทนน นข นอย กบหลายปจัจย อาทเชน ผลการดาเนนงานของกองทนรวม ความผนผวนของหลกทรพยในตลาดหลกทรพย และปรมาณการซ อขายของหนวยลงทน ฯลฯ ดงน น ผ ลงทนอาจไมสามารถท จะขายหนวยลงทนไดในราคาท เสนอขายหนวยลงทน หรอในราคาตามมลคาทรพยสนสทธตอหนวยของกองทนรวม




7) มลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมอาจมไดเปนมลคาท แทจรงซ งกองทนรวมจะ ไดรบหากมการจาหนายทรพยสนออกไปท งหมด หรอมการเลกกองทนรวม

มลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมซ งไดกลาวไว ณ ท น ไดคานวณโดยใชขอมลจากรายงานการประเมนคาทรพยสนท ลงทนเปนขอมลพ นฐาน ดงน น ในกรณท กองทนรวมตองจาหนายทรพยสนของกองทนรวมเพ อการปรบโครงสรางการลงทนหรอเพ อการเลกกองทนรวมมลคาดงกลาวอาจสงหรอต ากวามลคาท แทจรงซ งกองทนรวมจะไดรบหากมการจาหนายทรพยสนออกไปท งหมด หรอบางสวน

8) ความเส ยงจากการขาดสภาพคลองในการซ อขายหนวยลงทนในตลาดรอง

เน องจากกองทนรวมเปนกองทนรวมประเภทกองทนปดซ งจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย

สภาพคลองในการซ อขายหนวยลงทนจะประเมนจากความถ และปรมาณการซ อขายหนวยลงทนน นในตลาดหลกทรพย ซ งอย บนพ นฐานของปรมาณความตองการของผ ซ อ-ผ ขาย (bid-

offer) ซ งปรมาณความตองการของผ ซ อ-ผ ขาย ข นอย กบปจัจยหลายประการท กองทนรวมไมสามารถควบคมได อาทเชน ปรมาณความตองการในการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมของตลาดในชวงเวลาดงกลาว ดงน น จงมความเส ยงท หนวยลงทนน จะขาดสภาพคลองในการซ อขายในตลาดรอง

9) ความเส ยงดานภาษ

ในการขาย โอนหรอรบโอนสทธการเชาหรอการขาย โอนหรอรบโอนอสงหารมทรพย (ในกรณท กองทนรวมลงทนในอสงหารมทรพย) ในอนาคตน น อาจมภาระภาษและคาธรรมเนยมท เกดจากการซ อหรอข ายหรอโอนหรอรบโอนกรรมสทธ หรอโอนหรอรบโอ นสทธกา รเชา ในอสงหารมทรพยซ งกองทนรวมอาจตองรบภาระท งหมดหรอบางสวน โดยท อตราคาธรรมเนยมและอตราภาษท กองทนรวมจะตองชาระดงกลาวอาจแตกตางจากอตราท เปนอย ในปัจจบน

นอกจากน ในอนาคตภาระภาษของกองทนรวม และ /หรอ ภาระภาษของผ ถอหนวยลงทนสาหรบการซ อขายหนวยลงทนและการไดรบเงนปันผลจากกองทนรวมอาจเปล ยนแปลงไป

จากอตราในปจัจบน

10) ความเส ยงของกองทนรวมอสงหารมทรพยเปรยบเทยบกบกองทนรวมประเภทอ น

การท กองทนรวมอสงหารมทรพยจะตองลงทนในอสงหารมทรพย และ/หรอ สทธการเชาอสงหารมทรพยไมต ากวารอยละ 75 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม ทาใหการลงทนกระจกตวอย ในอสงหารมทรพย ในขณะท กองทนรวมประเภทอ นจะมนโยบายการกระจายการลงทนในตราสารทางการเงนประเภทตางๆ




11) ความสามารถในการจายเงนปันผลของกองทนรวม

การจายเงนปันผลของกองทนรวมจะถกพจารณาจากผลการดาเนนงานของกองทนรวม ซ ง

ข นอย กบปัจจยหลายประการ ไดแก สภาวะทางเศรษฐกจในประเทศและตาง ประเทศความสามารถของผ บรหารอสงหารมทรพย ตนทนในการบรหารอสงหารมทรพย คาใชจายในการดาเนนงานตางๆ การแขงขน การเปล ยนแปลงกฎหมายและขอบงคบท เก ยวของกบทรพยสน ภยธรรมชาต สภาวะทางการเมอง ดงน น จงมความเส ยงท นกลงทนจะไมไดรบเงนปันผลตามท คาดการณ

12) ความเส ยงจากการใชมลคาทรพยสนสทธ (NAV) ของกองทนรวมในการกาหนดราคาซ อขายหนวยลงทน

การคานวณมลคาทรพยสนสทธ (NAV) ของกองทนรวมท บรษทจดการประกาศ เปนการคานวณโดยใชรายงานการประเมนคาหรอรายงานการสอบทานการประเมนคาครงลาสดเปนฐานในการกาหนดมลคาอสงหารมทรพย ซงมลคาดงกลาวอาจไมใชมลคาท จะซ อขายไดจรงของอสงหารมทรพยดงกลาว




ตารางแสดงคาใชจาย

ตารางแสดงคาใชจายท เรยกเกบจากผ ซ อหรอผ ถอหนวยลงทนหรอกองทนรวม

คาธรรมเนยมท เรยกเกบจากผ ซ อหรอผ ถอหนวยลงทน เพดาน1

คาใชจายท คาดวาจะเรยกเกบ

O คาธรรมเนยมการขายหนวยลงทน ไมเรยกเกบ

O คาธรรมเนยมในการโอนเงน ไมเกนรอยละ 0.01 ของ NAV เรยกเกบตามท ไดเกดขนจรง

O คาธรรมเนยมการโอนหนวยลงทน ไมเกนรอยละ 0.50 ของ NAV ท โอน

ตามท จายจรง

คาธรรมเนยมและคาใชจายท เรยกเกบจากกองทนรวม

เพดาน1 คาใชจายท คาดวาจะเรยกเกบ

คาธรรมเนยมและคาใชจายทงหมด

O คาธรรมเนยมการจดการ ไมเกนรอยละ 1.00 ตอป ของNAV


O คาธรรมเนยมผ ดแลผลประโยชน ไมเกนรอยละ 0.05 ตอป ของNAV

ตามท จายจรง ทงน ไมรวมคาใชจายอ นๆ ตามท เกดจรง เชน

คาใชจายในการตรวจสอบทรพยสนของกองทนรวม เปนตน

O คาธรรมเนยมนายทะเบยนหนวยลงทน ไมเกนรอยละ 0.05 ตอป ของNAV


O คาธรรมเนยมผ บรหารอสงหารมทรพย ไมเกนรอยละ 0.30 ตอป ของNAV


O คาธรรมเนยมท ปรกษาของกองทนรวม ไมเกนรอยละ 0.01 ตอป ของNAV


O คาธรรมเนยมการรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน และคาธรรมเนยมการสนบสนนการขายหนวยลงทน

มเกนรอยละ 3.00ตอป ของ NAV ตามท จายจรง

O คาเบยประกนภย ไมเกนรอยละ 0.50 ตอป ของNAV


O คาเบยประชมคณะกรรมการลงทน มเกนรอยละ 0.01ตอป ของ NAV ไมเกน 20,000 บาท ตอครงตอกรรมการ

O คาใชจายในการโฆษณา และประชาสมพนธ - ในชวงเสนอขายหนวยลงทนคร งแรก

ไมเกนรอยละ 0.05 ตอป ของNAV

ไมเกน 10,000,000 บาท ตอครง

- หลงการเสนอขายหนวยลงทนครงแรก(คาใชจายนกลงทนสมพนธ (ในสวนท ไมเก ยวของกบการออกและเสนอขายหนวยลงทน) และคาใชจายในการจดประชม)

ไมเกนรอยละ 0.03 ตอป ของNAV

ไมเกน 5,000,000 บาท ตอป

O คาธรรมเนยมบรษทประเมนคาทรพยสน ไมเกนรอยละ 0.06 ตอป ของ

NAV


O คาใชจายอ น ๆ ไมเกนรอยละ 1.00 ตอป ของ ตามท จายจรง




เพดาน1 คาใชจายท คาดวาจะเรยกเกบ

NAV

หมายเหต : (1)

คาใชจายดงกลาวเปนคาใชจายท มไดคดเปนอตรารอยละของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม และเปนเพยงการประมาณการจากงบกาไรขาดทนคาดคะเนตามสมมตฐานสาหรบงวดวนท 1 มกราคม พ.ศ. 2557 ถง วนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2557 (จดทาโดยบรษทจดการสาหรบใชภายใน) เพ อคานวณเปนอตรารอยละของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม ซ งอาจมการเปล ยนแปลงจากท แสดงไว ท งน เน องจากผลการดาเนนงานจรงอาจแตกตางจากประมาณการจากงบกาไรขาดทนคาดคะเนตามสมมตฐาน หรอมลคาทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกอาจเปล ยนแปลงอนเน องมาจากการประเมน/สอบทานมลคาทรพยสน ดงน น คาใชจายดงกลาวจงอาจมการเปล ยนแปลงจากอตราท ระบไวอยางมนยสาคญ

หมายเหต :

การเปล ยนแปลงคาธรรมเนยมหรอคาใชจาย

(1) การเปล ยนแปลงคาธรรมเนยมหรอคาใชจาย ภายใตอตราท ระบไวในโครงการ

บรษทจดการสงวนสทธท จะเพ ม/ลด/ยกเวนคาธรรมเนยม และ/หรอคาใชจายตามหวขอคาธรรมเนยมท กองทนรวมเรยกเกบจากผ ส งซ อหรอผ ถอหนวยลงทน รวมถงคาธรรมเนยมและคาใชจายท เรยกเกบจากกองทนรวมน ตราบเทาท คาธรรมเนยมท เปล ยนแปลงดงกลาว ไมเกนอตราท ระบไวในโครงการ อยางไรกด ในการเรยกเกบเพ มหรอลดหรอยกเวนคาธรรมเนยมดงกลาวขางตน บรษทจดการจะทาการตดประกาศไว ณ ท เปดเผยของบรษท

จดการ

(2) การเปล ยนแปลงของคาธรรมเนยมหรอคาใชจาย

บรษทจดการสงวนสทธท จะเพ ม/ลดคาธรรมเนยม และ/หรอคาใชจายตามหวขอคาธรรมเนยมท กองทนรวมเรยกเกบจากผ ส งซ อหรอผ ถอหนวยลงทน รวมถงคาธรรมเนยมและคาใชจายท เรยกเกบจากกองทนรวม บรษทจดการจะดาเนนการดงตอไปน (2.1)

กรณเพ มอตราคาธรรมเนยมหรอคาใชจายเกนกวาท ระบไวในโครงการ

บรษทจดการจะกระทาเม อไดรบความเหนชอบจากผ ถอหนวยลงทนดวยมตเกนก งหน งของจานวน

หนวยลงทนท จาหนายไดแลวท งหมด หรอไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

(2.2) กรณท บรษทจดการจะเปล ยนแปลงลดคาธรรมเนยม หรอคาใชจาย

บรษทจดการจะตดประกาศคาธรรมเนยม หรอคาใชจายอตราใหม ณ สานกงานของบรษทจดการและสถานท ตดตอทกแหงของผ สนบสนนการขายท ใชเปนสถานท ในการซ อขายหนวยลงทน

ท งน การเปล ยนตามขอ 2 ขางตน บรษทจดการจะแจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และตลาดหลกทรพยทราบภายใน 15 วนนบแตวนถดจากวนเปล ยนแปลงคาธรรมเนยม และ/หรอคาใชจายดงกลาวขางตน

คาธรรมเนยมและคาใชจายตามตารางแสดงคาใชจายดังกลาวเป นอัตราท ยังไมรวมภาษมลคาเพ ม ภาษธรกจเฉพาะและ/หรอ ภาษอนใดในทานองเดยวกัน (ถาม )




ทั งน คาใชจายทเกดข นจากการดาเนนงานของกองทนรวมในชวงระยะเวลา 1 ปแรกจะรวมกันไมเกนรอยละ 5 ของมลคาทรัพยส นสทธของกองทนรวมในกรณปกตทไมเกดเหตสดวสัยและการประกอบการของกองทนรวมไมถกกระทบ

จากเหตการณใดๆ ทอย นอกเหนอจากการประมาณการของกองทนรวม นอกจากน ประมาณการดังกลาวเปนเพยงการประมาณการเบ องตนเพอใชประกอบการจัดจาหนายหนวยลงทนเทานั น ผลประกอบการทแทจรงจะเปนไปตามรายงานประจาปของกองทนรวม



กองทนรวมอสังหารมทรัพยแสนสร ไพรมออฟฟศ

ภาคผนวก 1

สรปรายงานการประเมนมลคาทรัพยสนโครงการอาคารสรภญโญ






































- 0 –


สรปการประเมนมลคาทรัพยสนโครงการอาคารสรภญโญโดยไมม โครงสรางกองทนรวม




- 1 –

บรษัทจัดการไดด าเนนการใหผ ประเมนมลคาทรัพยสนทั ง 2 ราย ทาการประเมนมลคาโครงการอาคารสรภญโญโดยปราศจากโครงสรางการจัดหาประโยชนของกองทนรวมตามท จะมการทาสัญญาตางๆ ท เก ยวของ ณ วันท กองทนรวมเขาลงทน โดยมรายละเอยดดังตอไปน

การเปรยบเทยบสมมตฐานท ผ ประเมนมลคาทรัพยสนทั ง 2 ราย ใชในการประเมนมลคาโครงการอาคารสรภญโญโดยพจารณาถงโครงสรางการจัดหาผลประโยชนของกองทนรวม (ตามท เปดเผยในขอ 3.13 ขอมลการประเมนคาทรัพยสน)และปราศจากโครงสรางการจัดหาผลประโยชนของกองทนรวม สามารถสรปไดดังน

สมมต ฐาน สมมต ฐานการประเมนมลคา โดยพจารณาถง โครงสรางการจัดหา

ผลประโยชนของกองทน

รวม

สมมต ฐานการประเมนมลคาโดยปราศจากโครงสรางการจัดหาผลประโยชนของกองทนรวม

บรษัท เพชรสยามแอพไพรซัล จากัด

บรษัท เอเชย แอสเซทแอพเพรซัล จากัด

รายไดคาเชาและคาบรการสาหรับพ นท ท จะมการเชา

โดยแสนสรและบรษัทท มความเก ยวของ

แสนสรและบรษัทท มความเก ยวของ เชาพ นท 11,813

ตารางเมตร ในอัตราคาเชาท 580 บาท 600 บาท 620บาท 640 บาท และ 650บาทต อตาราง เมตรต อเดอน ในชวงระยะเวลาปท

1 ถ งป ท 5 ต า ม ล า ดับจากนั น ปรับอัตราคาเชาตามอัตราตลาด

แสนสรและบรษัทท ม ค วามเก ยวของ เชาพ นท 11,813

ตารางเมตร ในอัตราคาเชาท 540 บาทตอตารางเมตรตอเดอน จากนั นปรับเพ มข นในอัตรารอยละ 4 ตอปตลอดระยะเวลาประมาณการ

แสนสรและบรษัทท ม คว ามเก ยวของ เชาพ นท 11,813

ตารางเมตร ในอัตราคาเชาท 520 บาทตอตารางเมตรตอเดอน จากนั นปรับเพ มข นในอัตรารอยละ 5 ตอปในชวง 5ปแรก และปรับเพ มข นในอัตรา

ร อ ย ล ะ 4 ต อ ป ต ล อ ดระยะเวลาประมาณการ

รายไดคาเชาและคาบรการสาหรับพ นท ท จะมการรับประกันการมผ

เชาโดยแสนสร

พ นท เชา รับประกันโดยแ สน ส ร จ า น ว น 3,404

ตารางเมตร ในอัตราคาเชาท 550 บาทตอตารางเมตรตอเดอน เปนระยะเวลา 3

ป จากนั น ปรับอัตราคาเชาตามอัตราตลาด

พ น ท เ ช า จ า น ว น 3,404

ตารางเมตร ถกเชาในอัตราคาเชาท 540 บาทตอตารางเมตรตอเดอน จากนั นปรับเพ มข นในอัตรารอยละ 4 ตอปตลอดระยะเวลาประมาณการ

พ น ท เ ช า จ า น ว น 3,404

ตารางเมตร ถกเชาในอัตราคาเชาท 540 บาทตอตารางเมตรตอเดอน จากนั นปรับเพ มข นในอัตรารอยละ 5 ตอปในชวง5 ปแรก และปรับเพ มข นในอัตรารอยละ 4 ตอปตลอดระยะเวลาประมาณการ

คาใชจายสวนทน คาใชจายสวนทน (Capital

Expenditure) เทากับคาใชจ ายสวนทน (Capital

Expenditure) เทากับคาใชจายสวนทน (Capital

Expenditure) เทากับ




- 2 –

สมมต ฐาน

สมมต ฐานการประเมนมลคา โดยพจารณาถง โครงสรางการจัดหา

ผลประโยชนของกองทนรวม

สมมต ฐานการประเมนมลคาโดยปราศจากโครงสรางการจัดหาผลประโยชนของกองทนรวม

บรษัท เพชรสยาม

แอพไพรซัล จากัด

บรษัท เอเชย แอสเซท

แอพเพรซัล จากัด

ประมาณรอยละ 3 ของรายได จากค า เช าและคาบรการ ยกเวนในปแรกซ งแสนสรจะรับประกันคาใชจายสวนทนในอัตราไมเกนรอยละ 3 ของรายได

จากคาเชาและคาบรการ(รายละเอยดเปนไปตามขอ 3.8 สรปสาระสาคัญของรางสัญญาท เก ยวของ)

ประมาณรอยละ 3 ของรายไดจากค าเช าและค าบร การตลอดระเวลาประมาณการโดยไมมการยกเวนในปแรก

ประมาณรอยละ 3 ของรายไดจากค าเช าและค าบร การตลอดระเวลาประมาณการโดยไมมการยกเวนในปแรก

คาธรรมเนยมผ บรหารอสังหารมทรัพย

คาตอบแทนฐานในอัตรารายเดอนเทากับ

ก. รอยละ 1 ของรายไดคาเชาและคาบรการ(1)

ข.

รอยละ 5.75 ของกาไรจากรายไดคาเชาและคาบรการ(1)

(ผ ลงทนสามารถศกษารายละเอยดเพ มเตมในขอ28.2 ค าธรรมเน ยมและคาใชจายท เ รยกเกบจา กกองทนรวม)

คาตอบแทนในอัตรา 360,000

บาทตอเดอน จากนั นเตบโตในอัตรารอยละ 3 ตอป

คาตอบแทนในอัตรา 360,000

บาทตอเดอน จากนั นเตบโตในอัตรารอยละ 2 ตอป

หมายเหต: (1) ผ ประเมนไดพจารณารวมถงการคดคาธรรมเนยมผ บรหารอสังหารมทรัพยในอัตราพเศษ ท ผ บรหารอสังหารมทรัพยยนดจะลดใหสาหรับพ นท เชาท แสนสร และ/หรอ บรษัทท มความเก ยวของ จะเขาทาสัญญาเชาภายหลังจากท กองทนรวมเขาลงทนในทรัพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนครั งแรกตามสัญญาแตงตั งผ บรหารอสังหารมทรัพย




- 3 –

จากการปรับเปล ยนสมมต ฐานในขางตน มลคาและราคาประเมนของโครงการอาคารสรภญโญโดยพจารณาถงโครงสรางการจัดหาผลประโยชนของกองทนรวม (ตามท เปดเผยในขอ 3.13 ขอมลการประเมนคาทรัพยสน) และปราศจากโครงสรางการจัดหาผลประโยชนของกองทนรวม สามารถสรปไดดังน

ทรัพยสน มลคาท กองทน

รวมจะเขาลงทน


ราคาประเมนตาม โครงสรางของกองทน

รวม


ราคาประเมนโดยปราศจาก

โครงสรางของกองทน

รวม


ผ ประเมนมลคาทรัพยสน

วธการประเมน

วันท ประเมน

โครงการ

อาคารสรภญโญ

ไมเกน

1,

821.00

1,833.40

1,809.80 บรษัท เอเชย แอสเซท



Approach)

9 ธันวาคม

พ.ศ. 2556

1,821.00 1,816.00 บรษัท เพชร สยามแอพไพรซัล จากัด


Approach)

4 ธันวาคมพ.ศ. 2556

ท มา: บรษัท เอเชย แอสเซท แอพเพรซัล จากัด และบรษัท เพชรสยาม แอพไพรซัล จากัด

ประมาณการผลตอบแทนภายในจากการลงทน (Internal Rate of Return : IRR)

จากประมาณการกระแสเงนสดรับของโครงการอาคารสรภญโญโดยปราศจากการพจารณาถงโครงสรางการจัดหาผลประโยชนของกองทนรวม และมลกองทนรวมจะเขาลงทนท ไมเกน 1,821.00 ลานบาท สามารถคานวณอัตราผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of Return : IRR) ไดท อัตราประมาณรอยละ 8.9 ตอป (โดยคานวณจากกระแสเงนสดสทธจากทรัพยสนท ประมาณการโดย บรษัท เพชรสยาม แอพไพรซัล จากัด ซ งเปนผ ประเมนราคาท ใหราคาต าสด) ทั งน อัตราผลตอบแทนภายในท คานวณไดจากประมาณการแบบปราศจากโครงสรางการจัดหาผลประโยชนของกองทนรวมดังกลาว ใกลเคยงกับอัตราผลตอบแทนภายในท คานวณไดจากประมาณการซ งพจารณาถงโครงสรางการจัดหาผลประโยชนของกองทนรวม (ตามท เปดเผยในขอ 3.13 ขอมลการประเมนคาทรัพยสน) ซ งเทากับประมาณรอยละ 8.9 ตอ

ป

ผ ลงทนสามารถศกษารายละเอยดเพ มเตมเก ยวกับการประเมนมลคาแบบปราศจากการพจารณาถงโครงสรางการจัดหาผลประโยชนของกองทนรวมโดยบรษัท เพชรสยาม แอพไพรซัล จากัด และบรษัท เอเชย แอสเซท แอพเพรซัล จากัด จากเอกสารท จัดทาโดยผ ประเมนมลคาทั ง 2 รายท ไดแนบมาในภาคผนวกน













กองทนรวมอสงหารมทรพยแสนสร ไพรมออฟฟศ

- 0 –


สรปฐานะการเงนและความสามารถในการรับประกันกาไรจากการดาเนนงานของทรัพยสนท กองทนรวมลงทน

ของบรษัท แสนสร จากัด (มหาชน)




- 1 –

ตารางเปรยบเทยบงบกาไรขาดทน ระหวางไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2556 และป พ.ศ. 2555 และงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 และป พ.ศ. 2555

งบกาไรขาดทน

9 เดอน สนสด30 ก.ย. 56

9 เดอน สนสด30 ก.ย. 55

ส นสด 31 ธ.ค. 55 ส นสด 31 ธ.ค. 54 ส นสด 31 ธ.ค. 53

ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ

รายไดรวม 20,020 100.0 16,013 100.0 30,087 100.0 20,681 100.0 18,755 100.0

ตนทนขาย 13,430 67.1 10,429 65.1 19,877 66.1 13,509 65.3 12,541 66.9

กาไรขนตน 6,590 32.9 5,585 34.9 10,210 33.9 7,171 34.7 6,214 33.1

คาใชจายรวม 5,048 25.2 3,802 23.7 5,989 31.9 4,155 22.2 3,368 18.0

- คาใชจายในการขาย 2,993 15.0 1,772 11.1 3,289 10.9 2,112 10.2 1,706 9.1

- คาใชจายในการบรหาร 2,103 10.5 2,047 12.8 2,771 9.2 2,054 9.9 1,585 8.5

-

คาใชจายอ น -48 -0.2 -17 -0.1 -70 -0.2 -11 -0.1 77 0.4

รายไดกอนหกดอกเบยจาย-

และภาษเงนไดนตบคคล 1,543 7.7 1,782 11.1 4,221 14.0 3,017 14.6 2,846 15.2

คาใชจายทางการเงน 437 2.2 219 1.4 -328 -1.1 -222 -1.1 -245 -1.3

รายไดกอนหกภาษเงนได- นตบคคล

1,106 5.5 1,563 9.8 3,893 12.9 2,794 13.5 2,600 13.9

ภาษเงนไดนตบคคล 234 21.1 337 21.5 -874 -2.9 -779 -3.8 -702 -3.7

กาไรสทธ 871 4.4 1,226 7.7 3,019 10.0 2,016 9.7 1,898 10.1

ท มา:

บรษท แสนสร จากด (มหาชน)

รายไดรวม

ตารางแสดงการเปรยบเทยบรายไดรวมแยกตามประเภทธรกจ ระหวางไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2556 และป พ.ศ. 2555 และงวด 9 เดอนแรกป พ.ศ. 2556 และ ป พ.ศ. 2555

รายไดรวม

งวด 9 เดอน ส นสด 30 ก.ย. 56 งวด 9 เดอน ส นสด 30 ก.ย. 55

ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ

รายไดจากการขายโครงการ 19,073 95.3 15,131 94.5

รายไดจากโครงการเพ อเชา 103 0.5 131 0.8

รายไดคาบรการธรกจ 372 1.9 353 2.2

รายไดคาบรการอ น 176 0.9 180 1.1

รายไดอ น 296 1.5 218 1.4

รวมรายได 20,020 100.0 16,013 100.0

ท มา: บรษท แสนสร จากด (มหาชน)




- 2 –

สาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 แสนสรมรายรบรวมท งส น 20,020 ลานบาท เพ มข นรอยละ 25.0 จากงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2555 โดยมปัจจยหลกมาจากการเพ มข นของรายไดจากการขายโครงการ โดยเม อเทยบงวดเกาเดอนรายไดจากการขายโครงการเพ มข นท รอยละ 26.1

รายไดจากการขายโครงการอสังหารมทรัพย

ตารางแสดงการเปรยบเทยบรายไดจากการขายโครงการแยกตามประเภทผลตภณฑ ระหวางไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2556และป พ.ศ. 2555 และงวด 9 เดอนแรกป พ.ศ. 2556 และป พ.ศ. 2555

รายไดจากการขายโครงการ 9 เดอน สนสด 30 ก.ย. 56 9 เดอน สนสด 30 ก.ย. 55


บานเด ยว 7,075 37.1 6,223 41.1

ทาวนเฮาส 1,412 7.4 3,255 21.5

คอนโดมเนยม 10,552 55.3 5,563 36.8

อ นๆ 34 0.2 90 0.6

รวมรายได 19,073 100.0 15,131 100.0


สาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 แสนสรมรายไดจากการขายโครงการคอนโดมเนยมรอยละ 55 .3 จานวน 10,552

ลานบาท รายไดจากการขายโครงการบานเด ยวรอยละ 37.1 จานวน 7,075 ลานบาท และรายไดจากการขายโครงการ

ทาวนเฮาสรอยละ 7.4

จานวน

1,412 ลานบาท

สาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 รายไดจากการขายโครงการเพ มข นรอยละ 26.1 เม อเปรยบเทยบกบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2555 โดยมปจัจยหลกมาจากการเพ มข นของรายไดจากการขายโครงการบานเด ยวท เตบโตดข นรอยละ 13.7 จากมลคา 6,223 ลานบาทสาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2555 มาอย ท 7,075 ลานบาทสาหรบงวดเกาเดอนของปพ.ศ. 2556 โดยรายไดหลกจากการขายโครงการบานเด ยวมาจาก 3 โครงการหลก ไดแก โครงการเศรษฐสร แจงวฒนะ-

ประชาช น โครงการเศรษฐสร วชรพล และโครงการเศรษฐสร ศรนครนทร-พระราม 9 ประกอบกบรายไดจากการขายโครงการคอนโดมเนยมท เพ มข นรอยละ 89.7 จากมลคา 5,563 ลานบาทสาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2555 มาอย ท จานวน 10,552 ลานบาทในงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 โดยรายไดหลกจากการขายโครงการคอนโดมเนยมในชวงไตรมาส 3 ของป พ.ศ. 2556 มาจาก 5 โครงการ ไดแก โครงการเดอะ เบส แจงวฒนะ โครงการออนกซ พหลโยธน โครงการเดอะ เบส ออนนช โครงการซาร บาย แสนสร และโครงการซล บาย แสนสร




- 3 –

รายไดคาบรการอสังหารมทรัพย

สาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 แสนสรมรายไดจากโครงการเพ อเชาเทากบ 103 ลานบาท ลดลงรอยละ 21.4 จากงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2555 ซ งอย ท 131 ลานบาท ในขณะท รายรบคาบรการธรกจสาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ.

2556 มจานวน 372 ลานบาท เพ มข นท รอยละ 5 .4 จาก 353 ลานบาทเม อเทยบกบชวงเดยวกนของปกอนหนานอกจากน แสนสรมรายไดคาบรการอ น ประกอบดวย รายไดจากธรกจเมดคลสปา รายไดจากธรกจโรงแรม และรายไดจากธรกจโรงเรยนสาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 รวมจานวน 176 ลานบาท ลดลงรอยละ 2 .2 จากจานวน 180ลานบาทสาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 ปัจจยหลกเกดจากการลดลงของรายไดจากกจการโรงแรมท ปรบลดรอยละ 19.9 เน องจากมการปดเพ อปรบปรงในชวงท ผานมา โดยจะเปดใหบรการอกคร งในไตรมาสท 4 ของป พ.ศ. 2556

ตนทนขาย

ตารางแสดงการเปรยบเทยบตนทนขายและอตราสวนในตนทนขายคดเปนรอยละตอรายไดรวมแยกตามประเภทธรกจ

งวด 9 เดอนแรกป พ.ศ. 2556 และ ป พ.ศ. 2555

ตนทนขาย 9 เดอน ส นสด 30 ก.ย. 56 9 เดอน ส นสด 30 ก.ย. 55


ตนทนขายโครงการ 12,936 64.6 9,980 62.3

ตนทนบรการโครงการเพ อเชา 53 0.3 55 0.3

ตนทนบรการธรกจ 250 1.2 229 1.4

ตนทนบรการอ น 191 1.0 166 1.0

รวมตนทนขาย 13,429 67.1 10.430 65.1


สาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 เทยบกบชวงเดยวกนในปกอนหนา ตนทนรวมมมลคาเพ มข นจากเดม 3,000 ลานบาท หรอรอยละ 28.8 ใน ขณะท รายไดรวมสาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 เทยบกบชวงเดยวกนของปกอนหนาเพ มข นเทากบ 4,007 ลานบาท หรอรอยละ 25.0 มผลใหอตรากาไรข นตนปรบตวลดลงจากเดมรอยละ 34.9 ของรายไดรวม เปนรอยละ 32.9 ของรายไดรวม

คาใชจายในการขายและบรหาร

คาใชจายในการขายและบรหารรวมคาใชจายอ นสาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 มมลคา 5,048 ลาน บา ท ป รบเพ มสงข น 1,246 ลานบาท หรอเพ มข นรอยละ 32.8 จาก 3,802 ลานบาท ในงวดเกาเดอนแรกของป พ.ศ. 2555 การเพ มข นดงกลาวเกดจากการจดงานเพ อเปดตวโครงการใหมจานวน 17 โครงการท สยามพารากอน ในชวงไตรมาสแรกของป พ.ศ. 2556 ประกอบกบการขยายตลาดไปยงจงหวดใหม ๆ เพ มมากข น ทาใหมคาใชจายในการขายและการทาตลาดซ งคาใชจายเหลาน ไดถกบนทกเปนคาใชจายในชวงเกาเดอนแรก ขณะท รายไดจากการขายยงคงรอรบร เปนรายไดในอนาคต สงผลใหเกดความไมสอดคลองกนระหวางคาใชจายท เกดข นและรายไดท รอรบร ในสวนของคาใชจายในการ




- 4 –

บรหารมสดสวนเม อเทยบกบรายไดรวมลดลงจากเดมรอยละ 12.8 ในป พ.ศ. 2555 เปนรอยละ 10.5 ในป พ.ศ. 2556จากการบรหารการจดการในสวนของคาใชจายท ดข น การประหยดตอขนาด รวมถงปรบลดในสวนของการต งสารองโบนสตามกาไรของบรษท เน องจากมการปรบลดเปาหมายรายไดของบรษทในปน

คาใชจายทางการเงน

คาใชจายทางการเงนสาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 มมลคา 437 ลานบาท โดยเพ มข นจากป พ.ศ. 2555 จานวน

218 ลานบาท เน องจากบรษทมการออกห นก ในชวงเดอนสงหาคม และตลาคม 2556 จานวน 2,000 ลานบาท และ1,000 ลานบาท ตามลาดบ ทาใหมดอกเบ ยท ตองชาระจากห นก เพ มข น ประกอบกบดอกเบ ยจากสนทรพยท รอการโอนซ งตองใชระยะเวลาในการโอนประมาณ 1-2 เดอน

กาไรสทธ

งวดเกาเดอนของ ป พ.ศ. 2556 กบป พ.ศ. 2555 กาไรสทธมมลคาลดลงรอยละ 28.8 และอตราสวนกาไรสทธลดลงจากเดมรอยละ 7.7 เปนรอยละ 4.4 โดยมสาเหตหลกมาจากการไมสอดคลองกนระหวางรายไดและรายจายดงท กลาวขางตน

ตารางสรปงบแสดงฐานะการเงนของบรษทแสนสร จากด(มหาชน) และบรษทยอย

งบดล (ยอ) 9 เดอน ส นสด

30 ก.ย. 56ส นสด 31 ธ.ค. 55 ส นสด 31 ธ.ค. 54 ส นสด 31 ธ.ค. 53

ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ

สนทรพย

สนทรพยหมนเวยน 51,123 89.9 41,073 89.1 32,293 89.1 27,690 88.8

สนทรพยไมหมนเวยน 5,770 10.1 5,033 10.9 3,944 10.9 3,501 11.2

รวมสนทรพย 56,893 100.0 46,106 100.0 36,238 100.0 31,190 100.0

หนสนและสวนของผ ถอห น

หนสน

- หนสนหมนเวยน 19,752 34.7 18,173 39.4 14,868 41.0 10,747 34.5

- หนสนไมหมนเวยน 21,172 37.2 13,097 28.4 9,992 27.6 10,996 35.3

รวมหนสน 40,924 71.9 31,270 67.8 24,860 68.6 21,743 69.7

สวนของผ ถอห น

- สวนของผ ถอห น 15,969 28.1 14,836 32.2 11,378 31.4 9,448 30.3

รวมสวนของผ ถอห น 15,969 28.1 14,836 32.2 11,378 31.4 9,448 30.3

รวมหนสนและสวนของผ ถอ

56,893 100.0 46,106 100.0 36,238 100.0 31,190 100.0





- 5 –

สนทรัพย

ณ วนท 30 กนยายน พ.ศ. 2556 แสนสรและบรษทยอยมสนทรพยรวม เปนจานวน 56,893 ลานบาท เพ มข นจานวน10,787 ลานบาท เม อเทยบกบ ณ วนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555 สาเหตหลกมาจากการเพ มข นของตนทนโครงการพฒนา

อสงหารมทรพยเพ อขายจานวน 9,898 ลานบาท หรอรอยละ 28.9 เน องจากแสนสรมโครงการท อย ระหวางการพฒนาและเตรยมสงมอบใหแกลกคาตามสญญาเปนจานวนมาก นอกจากน แสนสร และบรษทยอยมเงนจายลวงหนาผ รบเหมากอสรางเพ มข น 2,063 ลานบาท สงผลใหสนทรพยหมนเวยน ณ วนท 30 กนยายน พ.ศ. 2556 มจานวน51,123 ลานบาท เพ มข นจานวน 10,050 ลานบาท เม อเทยบกบ ณ วนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555

หน สน

ณ วนท 30 กนยายน พ.ศ. 2556 แสนสรและบรษทยอยมหน สนรวม 40,924 ลานบาท ประกอบดวยหน สนหมนเวยน19,752

ลานบาท และหน สนไมหมนเวยน21,172

ลานบาท ท งน หน สนรวมมจานวนเพ มข น9,653

ลานบาท จาก ณวนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555 โดยมสาเหตหลกมาจากการออกต วสญญาใชเงนเพ มข นจานวน 2,482 ลานบาท การออกและเสนอขายห นก ชนดดอยสทธ ไมมหลกประกน จานวนรวม 6,000 ลานบาทในเดอนมกราคม พฤษภาคม และสงหาคม จานวน 3,000 ลานบาท 1,000 ลานบาท และ 2,000 ลานบาท ตามลาดบ การออกและเสนอขายห นก อาย 5 ป ท อตราดอกเบ ยคงท ประมาณรอยละ 5 ตอป เพ อรองรบการเจรญเตบโตของธรกจและเปนการกระจายความเส ยงดวยการเพ มสดสวนของแหลงเงนก ท มอตราดอกเบ ยคงท นอกจากน แสนสรมคางวดท ยงไมรบร เปนรายไดเพ มข นอกจานวน797 ลานบาท ตามมลคาการซ อขายท เพ มสงข น อยางไรกด แสนสรและบรษทยอย มหน สนเฉพาะสวนท มดอกเบ ย33,651 ลานบาท ณ วนท 30 กนยายน พ.ศ. 2556 เพ มข นจากเดมท 9,645 ลานบาท ณ วนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555

สวนของผ ถอห น

สวนของผ ถอห นของแสนสร ณ วนท 30 กนยายน พ.ศ. 2556 มจานวน 15,969 ลานบาท เพ มข น 1,133 ลานบาท เม อเปรยบเทยบ ณ วนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555 เปนผลมาจากกาไรสทธสาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 จานวน 871

ลานบาท ประกอบกบบรษทไดรบชาระคาห นเพ มทนจากการใชสทธของใบสาคญแสดงสทธท จดสรรใหแกกรรมการและพนกงานคร งท 5 และ 6 (ESOP#5 และ ESOP#6) และ SIRI-W1 จานวน 1,320 ลานบาท

อัตราสวนทางการเงนท สาคัญ

ป พ.ศ. 2555 ป พ.ศ. 2554 ป พ.ศ. 2553

อัตราสวนสภาพคลอง (Liquidity Ratio)

อตราสวนสภาพคลอง เทา 2.26 2.17 2.58

อตราสวนสภาพคลองหมนเรว เทา 0.19 0.20 0.33

ระยะเวลาเกบหนเฉล ย วน

0.54 0.86 0.93

ระยะเวลาชาระหน วน 32.26 40.37 30.14

อัตราสวนแสดงความสามารถในการหากาไร (Profitability Ratio)

อตรากาไรขนตน

%

33.94 34.68 33.13

อตรากาไรสทธ % 10.03 9.74 10.12




- 6 –

ป พ.ศ. 2555 ป พ.ศ. 2554 ป พ.ศ. 2553

อตราผลตอบแทนผ ถอห น % 23.03 19.35 21.44

อัตราสวนแสดงประสทธภาพในการดาเนนงาน (Efficiency Ratio)

อตราผลตอบแทนจากสนทรพย % 7.33 5.98 6.66

อตราหมนเวยนของสนทรพย เทา

0.72 0.61 0.65

อัตราสวนวเคราะหนโยบายทางการเงน (Financial Policy Ratio)

อตราสวนหนสนตอสวนของผ ถอห น เทา

2.11 2.18 2.30


อัตราสวนทางการเงนท สาคัญ (สาหรับงวดเกาเดอนส นสดวันท 30 กันยายน พ.ศ. 2556 และ พ.ศ. 2555)

ป พ.ศ. 2556 ป พ.ศ. 2555

อตราสวนสภาพคลอง เทา

2.59 2.26

อตราสวนสภาพคลองหมนเรว เทา 0.08 0.19

อตรากาไรขนตน

อตรากาไรสทธ %

%

32.92

4.36

34.88

7.66

อตราผลตอบแทนผ ถอห น %

5.60 9.09

อตราผลตอบแทนจากสนทรพย %

1.69 2.95

อตราหมนเวยนของสนทรพย เทา 0.39 0.39

อตราสวนหนสนตอสวนของผ ถอห น เทา 2.56 2.06


อตราสวนสภาพคลอง

ป พ.ศ. 2555 แสนสรและบรษทยอย มอตราสวนสภาพคลองเทากบ 2.26 เทา เพ มข นจาก 2.17 เทา จากป พ.ศ. 2554สาเหตหลกมาจากการเพ มข นของสนทรพยหมนเวยนท รอยละ 27 จากการเพ มข นของเงนสดและตนทนโครงการอสงหารมทรพยเพ อขายสทธจากจานวน 25,616 ลานบาท ณ วนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2554 มาอย ท จานวน 34 ,267 ลานบาท ณ วนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555 ในขณะท หน สนหมนเวยนปรบเพ มข นท รอยละ 22 เม อเปรยบเทยบกบ ณ วนท 31ธนวาคม พ.ศ. 2554 ประกอบดวยการเพ มข นของต วแลกเงนและเจาหน การคาจานวน 1 ,787 ลานบาท และ 825 ลานบาท ตามลาดบ ท งน ในไตรมาส 3 ของป พ.ศ. 2556 แสนสรและบรษทยอยมอตราสวนสภาพคลองปรบข นไปเปน 2.59

เทา โดยมปัจจยหลกเน องจากการเพ มข นของตนทนโครงการพฒนาอสงหารมทรพยเพ อขายอยางมากระหวางป พ.ศ.

2556




- 7 –

อตราสวนแสดงความสามารถในการหากาไร

ในงวดเกาเดอน ป พ.ศ. 2556 แสนสรและบรษทยอยมอตรากาไรข นตนรอยละ 32.92 ปรบตวลดลง เม อเทยบกบ ชวงป ป พ.ศ. 2555 และ ป พ.ศ. 2554 ซ งมอตรากาไรข นตนอย ท รอยละ 33.94 และรอยละ 34.68 ตามลาดบ ซ งเปนผลมาจากตนทนท สงข นเน องจากนโยบายการปรบคาแรงต าเปน 300 บาท/วน

ในงวดเกาเดอน ป พ.ศ. 2556 แสนสรและบรษทยอยมอตรากาไรสทธลดลง เปนรอยละ 4.36 จากรอยละ 7.66 โดยอตราสวนท ลดลงดงกลาวมสาเหตหลกมาจากการไมสอดคลองกนระหวางรายไดและรายจายท รบร ตามมาตรฐานบญชท ตางกน จากการจดงานเพ อเปดตวโครงการใหมในชวงไตรมาสแรกของป พ.ศ. 2556 ประกอบกบการขยายตลาดไปยงจงหวดใหมๆ เพ มมากข น ทาใหมคาใชจายในการขายและการทาตลาด ซ งคาใชจายเหลาน ไดถกบนทกเปนคาใชจายในชวงเกาเดอนแรก ขณะท รายไดจากการขายยงคงรอรบร เปนรายไดในอนาคต

อตราสวนแสดงประสทธภาพในการดาเนนงาน

ป พ.ศ. 2555 แสนสรและบรษทยอยมอตราสวนแสดงประสทธภาพในการดาเนนงานท ดข นอยางมาก โดยอตราตอบแทนจากสนทรพยเทากบรอยละ 7.33 สงข นจากปกอนซ งมอตราสวน เทากบ 5.98 ท งน เน องจากอตราการเตบโตของกาไรท เพ มข นเรวกวาอตราการเตบโตของสนทรพย และเม อเทยบอตราน ในงวดเกาเดอน ของป พ.ศ. 2556 กบป พ.ศ. 2555

อตราสวนแสดงประสทธภาพในการดาเนนงานลดลง โดยในงวดเกาเดอน ของป พ.ศ. 2556 อตราผลตอบแทนจากสนทรพยเทากบรอยละ 1.69 ปรบตวลดลงจากไตรมาสเดยวกนเม อปกอนซ งมอตราสวน เทากบรอยละ 2.95 เพราะการเพ มข นของตนทนโครงการพฒนาอสงหารมทรพยเพ อขายอยางมากระหวางป พ.ศ. 2556

อตราสวนหน สนตอสวนของผ ถอห น

ณ ไตรมาส 3 ของป พ.ศ. 2556 แสนสรและบรษทยอยมอตราสวนหน สนตอสวนของผ ถอห น เทากบ 2.56 เทา สงข นจากป พ.ศ. 2555 ท มอตราสวน เทากบ 2.11 เทาและ ป พ.ศ. 2554 ซ งมอตราสวน เทากบ 2.18 เทา โดยมสาเหตหลกมาจากการท แสนสรและบรษทยอยไดระดมทนผานการเสนอขายห นก ในระหวางป พ.ศ. 2556 จานวนรวม 6,000 ลานบาทโดยห นก ท เสนอขายมอาย 5 ปและมอตราดอกเบ ยคงท อย ประมาณรอยละ 5 ตอป เพ อรองรบการเจรญเตบโตของธรกจและเปนการกระจายความเส ยงดวยการเพ มสดสวนของแหลงเงนก ท มอตราดอกเบ ยคงท อยางไรกตาม อตราสวนหน สนตอสวนของผ ถอห น 2.56 เทา เปนอตราสวนท ไมสงมากนก

สรปฐานะทางการเงนและความสามารถในการรับประกันกาไรจากการดาเนนงานของทรัพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนครั งแรกของผ รับประกันรายได

จากโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทนรวม กองทนรวมจะไดรบการประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกจากแสนสรเปนระยะเวลา 1 ป ตามท ระบไวในสญญากอต งสทธและการกระทาการท กองทนรวมท ทารวมกบแสนสรเพ อเปนการสรางความม นใจแกกองทนรวมในชวงปแรก




- 8 –

จากการวเคราะหผลการดาเนนงานและฐานะทางการเงนขางตนแสนสรมฐานะทางการเงนท ดมาก โดย ณ ส นเดอนกนยายน ป พ.ศ. 2556 แสนสรมสวนของผ ถอห นรวม 15,969 ลานบาท และนอกจากน ผลประกอบการของแสนสรทาไดในระดบสงโดย แสนสรและบรษทยอย มกาไรสทธงวด 9 เดอน ณ ส นเดอน กนยายน ป พ.ศ. 2556 กวา 871 ลานบาท

อกท งการจดต งกองทนรวมอสงหารมทรพยในคร งน แสนสรจะมกระแสเงนสดเพ มข นอยางมากจากการขายทรพยสนเขากองทนรวม เม อวเคราะหขอมลสรปฐานะทางการเงนและความสามารถในการรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกของแสนสร บรษทจดการมความเหนวาแสนสรมความสามารถเพยงพอใน ฐานะผ รบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท ใหแกกองทนรวมในระยะเวลาปแรกของการเขาลงทน

ประมาณการกาไรจากการดาเนนงานของทรัพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนครั งแรก (บนสมมตฐานวากองทนรวมจะเขาลงทนในวันท 1 มกราคม พ.ศ. 2557

(1))

(หนวย: ลานบาท) เอเชย แอสเซท


เพชรสยาม แอพ

ไพรซัล

กาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรกท แสนสรรบประกน

114.2 114.2

ประมาณการกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก(2)

110.4 109.2

ประมาณการสวนตางท แสนสรจะตองใหการสนบสนน 3.8 5.0

หลกประกนท แสนสรตกลงจดใหกบกองทนรวม ไมม ไมม หมายเหต: (1)

ชวงเวลาประมาณการนบต งแตวนท 1 มกราคม พ.ศ. 2557 ถงวนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2557 หากกองทนรวมลงทนภาย

หลงจากวนท 1 มกราคม พ.ศ. 2557 วงเงนประกนในป พ.ศ. 2557 จะลดลงตามสดสวนจานวนวน และยกยอดวงเงนประกนท ปรบลดลงดงกลาวไปไวในป พ.ศ. 2558

(2) ประมาณการกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท กองทนรวมจะเขาลงทนคร งแรก



“กองทนรวมเปนน�ตบคคลแยกตางหากจากบรษัทจัดการกองทนรวม ดังนั น บรษัทหลักทรัพยจัดการกองทน ไทยพาณ�ชย จกัด จงไมมภาระผกพันในการชดเชยผลขาดทนของกองทนรวม ทั งน ผลการดเน�นงานของกองทนรวม ไมไดข นอย กับสถานะทางการเงน หรอผลการดเน�นงานของบรษัทหลักทรัพยจัดการกองทน

ไทยพาณ�ชย จกัด”

“บรษัทหลักทรัพยจัดการกองทน ไทยพาณ�ชย จกัด อาจลงทนในหลักทรัพยหรอทรัพยสนอ นเพ อบรษัทหลักทรัพยจัดการกองทน ไทยพาณ�ชย จกัด เชนเดยวกันกับท บรษัทหลักทรัพยจัดการกองทน ไทยพาณ�ชย จกัด ลงทนในหลักทรัพยหรอทรัพยสนอ นเพ อกองทนรวมตามหลักเกณฑท สนักงานกหนด โดยบรษัทจัดการจะจัดใหมระบบงานทปองกันความขัดแยงทางผลประโยชนเพอใหเกดความเปนธรรมตอผถอหนวยลงทน ทั งน ผ ลงทนสามารถขอตรวจสอบรายละเอยดขอมลการลงทนเพ อบรษัทจัดการไดท บรษัทจัดการ หรอ

ทางเวบไซต www.scbam.com”“ในกรณท ผ ลงทนตองการทราบขอมลเพ มเตม ผ ลงทนสามารถขอหนังสอช ชวนสวนขอมลโครงการไดท บรษัทหลักทรัพยจัดการกองทน ไทยพาณ�ชย จกัด หรอบรษัทจัดจหนายหนวยลงทน”

คเตอนและขอแนะนเก ยวกับการลงทนในหน�วยลงทนกองทนรวมอสังหารมทรัพยแสนสร ไพรมออฟฟศ

Documents

Sirip Fact t57