Embed Size (px)
Citation preview
Situación del mercado
de la vivienda
Marzo 2017
2
El mercado de la vivienda continúa evolucionando positivamente, mostrando tasas de crecimiento elevadas tanto en los indicadores de demanda como de oferta, que se corresponden con etapas incipientes de recuperación, tras haber alcanzado niveles mínimos de actividad. Por ello, y a medida que se avance en este nuevo ciclo, resulta previsible una moderación de los ritmos de crecimiento.
La elevada solidez del crecimiento económico español, el buen comportamiento del mercado laboral, las favorables condiciones de financiación, la mayor solvencia de las familias y la mejora del clima de expectativas siguen reforzando el crecimiento de la demanda. Aumentan las transacciones, suben los precios y la promoción retorna en aquellas ubicaciones más demandadas; sin embargo, esta lectura global oculta una elevada heterogeneidad.
A nivel territorial, la evolución del empleo y de la actividad marcan el vigor del crecimiento de la demanda y de los precios. Mientras que hay localizaciones con una mayor presión de la demanda y que soportan un aumento de precios más intenso, incluso de dos dígitos, en otras la demanda se reanima pero los precios permanecen a la baja por un exceso de oferta.
Algo similar sucede con la nueva promoción; más allá de los resultados agregados por CCAA, el tirón de la nueva construcción estaría afectando realmente a poco más de un tercio del territorio. La promoción actual es más selectiva y se focaliza en emplazamientos consolidados (cascos urbanos y zonas de expansión), enfocada en un 80% a la construcción de vivienda habitual.
Inversores, no residentes y familias de renta media alta (por motivo reposición) son los segmentos de la demanda más dinámicos, mientras que los hogares más jóvenes, con menores niveles de empleo y salarios, y demandantes de primera vivienda aún enfrentan dificultades para acceder al mercado.
En cuanto a financiación, el flujo de nuevo crédito a los hogares para compra de vivienda se mantiene al alza, mientras prosigue el ajuste de la cartera viva. Además, aumenta la contratación a tipo fijo y el LTV permanece en porcentajes moderados (64%) que exigen una mayor capacidad de ahorro.
Panorama general
3
El mercado se va alejando de los mínimos
+101%
Total: +40%
+56%
+ 3,9%
* En unidades anuales
4
La vivienda contribuye positivamente al crecimiento económico
La inversión en vivienda, se sitúa en torno a la media de la UEM
5
La compraventa de viviendas intensifica su ritmo de crecimiento
Liderada por el dinamismo del segmento de vivienda usada
409.906
18,1%
775.300
15,5%
6
Mientras se extiende a nivel geográfico
En 2016, sólo cuatro provincias anotaron caídas de transacciones
Lugo, Palencia, Burgos y Teruel, supusieron el 1,6% del mercado.
4,6%
18,3%
12,2%
21,6%
15,8%
14,6%
16,4%
8,9%
9,5%
31%
7
Los compradores extranjeros siguen muy activos
Los extranjeros efectúan el 17,7% de las compras de vivienda
Total 12 meses: 78.587 viviendas
El 95% de las operaciones las realizan extranjeros residentes en España, segmento que creció un 15,4% en los últimos 12 meses.
8
El mercado de costa es muy dependiente del cliente extranjero
Preocupación por el impacto de la depreciación de la libra tras el Brexit
Alicante y Málaga concentran el 37% de las compras de extranjeros
Los británicos efectuaron 9.959 compraventas de viviendas (+43,6%) en 2015; el Brexit podría tener un impacto negativo sobre el mercado, en particular en las CCAA donde su peso es mayor.
9
Murcia es la CCAA más expuesta al cliente británico
La Com. Valenciana y Andalucía concentran el 63,7% de sus compraventas
10
La contratación hipotecaria acumula 30 meses al alza
Recuperando los niveles de contratación de 2012
1.354.309
180.554
281.328
192.214
18.200
30.878
11
Aumenta el porcentaje de compras con financiación hipotecaria
Las zonas con mayor inversión extranjera y demanda turística muestran el menor porcentaje de compras financiadas
70,1%
Ratio calculado como número de hipotecas registrado sobre vivienda entre las transacciones de vivienda en el mes. *La aplicación de la sentencia 364/2016 de junio de 2016, acerca del carácter abusivo de algunas cláusulas sobre el tipo de interés de demora, retrasó el proceso de inscripción de las hipotecas registradas.
*
Y porcentaje de compraventas financiadas en cada CCAA
12
Disparidad en el ritmo de crecimiento de la contratación por CCAA
Por las diferencias en la evolución demanda de viviendas y el grado de financiación
13
El aumento de las compraventas tira de la financiación hipotecaria
Reduciendo el gap entre el número de hipotecas canceladas y contratadas
14
La financiación a hogares aumenta por tercer año consecutivo
Aunque prosigue el ajuste de la cartera viva, que ha retrocedido a niveles de 2006
En 2016 se concedieron 37.496 millones de euros, con un incremento interanual del 5%; el 17% de este importe fueron renegociaciones, segmento que disminuyó un 30,8%. Sin renegociaciones, el crecimiento de la nueva financiación habría sido del 17,4%.
* Con renegociaciones
15
El aumento de la demanda favorece una moderada subida de precios
Aunque los ritmos de crecimiento difieren según el índice de precios analizado
1.512
2.101,4
4,5%
1,5%
16
El repunte está siendo más contenido que en otros países del entorno
17
Comportamiento muy heterogéneo de los precios
Las islas acumulan el mayor repunte de precios desde mínimos
3,9%
18
Disparidad que se hace más llamativa a nivel municipal
Señalando ubicaciones en las que las tensiones demanda-oferta son más intensas
En otras grandes ciudades el crecimiento es más moderado. En Madrid el repunte es del 10,8%, en Valencia del 4,7%, e incluso hay casos como Soria, Cuenca o Toledo que aún están retrocediendo en mínimos.
19
La recuperación se va extendiendo a todos los tipos de ubicaciones
Las grandes urbes y sus coronas van más adelantadas en el ciclo
Fase expansiva del ciclo: Crecimiento de la demanda y de los precios
1 2
3
20
La promoción se ha reactivado en el 34% del territorio; en dichas ubicaciones los principales motivos impulsores de la oferta han sido la falta de stock, su inadecuación a la demanda o una oferta inferior a la demanda existente.
La actividad promotora creció un 28,9% en 2016
El inicio de viviendas dobla el nivel de mínimos, pero sigue siendo muy reducido
885.181
31.870 64.038
51.707
3.008
5.999
21
Focalizada en las ubicaciones más demandadas
País Vasco, Baleares, Cantabria y Aragón redujeron su promoción en 2016, tras el intenso crecimiento que anotaron en 2015
22
La reactivación de la promoción estimula el mercado de suelo urbano
Particularmente en los municipios de mayor tamaño
El 57,1% de las transacciones efectuadas en 2016 se efectuaron en municipios de más de 10.000 habitantes.
23
Intensa creación de empleo.
Repunte de la renta disponible.
Mejora del clima de confianza de los hogares.
Desapalancamiento de los hogares y caída de la carga de la deuda
Favorables condiciones de financiación
Atractivo de la inversión en vivienda frente activos financieras
Condicionantes económicos y financieros:
La elevada propensión de los españoles a la vivienda en propiedad
Debilitamiento del proceso de creación de hogares
Perspectivas de caída y envejecimiento de la población
Factores socio-demográficos:
Los condicionantes de la demanda continúan mejorando
24
El mercado laboral mantiene su buen tono
Y la tasa de paro se reduce a niveles de 2010
El grupo de edad entre 35-44 años, que es el que presenta una tasa de paro más baja, está siendo el principal demandante de vivienda.
25
La creación de empleo, clave en la recuperación de la demanda
La demanda toma mayor dinamismo en las CCAA con mayor creación de empleo
26
Prosigue el desapalancamiento global de los hogares El endeudamiento vuelve a niveles de 2004
Desde máximos, la deuda de los hogares ha disminuido en 18,8 p.p.; de ellos, 13 p.p. se deben al descenso de la deuda por adquisición de vivienda.
84,0%
62,9% 65,2%
49,9%
27
Aunque el porcentaje de hogares muy endeudados es elevado En especial en los grupos de edad más jóvenes
En un 30% de los hogares endeudados (27% en 2011) su deuda es más de tres veces superior a su renta anual. En el caso de las familias de menos de 35 años, el porcentaje de hogares sobreendeudados se eleva al 60%, lo que explicaría una menor pujanza de la demanda de vivienda de primer acceso frente a la de reposición.
28
Intenso descenso del pago por intereses de los hogares
En términos netos, la caída acumulada en ocho años asciende a 70.294 millones
Los intereses pagados en el último año son 34.955 millones inferiores a los pagados en 2008; en ocho años la caída acumulada respecto al nivel de 2008 asciende a 202.534 millones, 70.294 millones considerando los intereses netos.
29
Se mantiene el esfuerzo teórico para adquirir una vivienda
La mejora de las condiciones financieras compensa el encarecimiento de la vivienda
6,8
33,4%
El esfuerzo se sitúa en niveles del año 2000, sin embargo, en dicho año, las deducciones fiscales reducían el
porcentaje final de ingresos destinados al pago de una hipoteca al 24%.
30
23,2 años
Se relajan las condiciones de financiación
64,2%
Plazos y LTV medio repuntan, si bien disminuyen las operaciones de LTV>80%
31
Los tipos para vivienda españoles entre los más bajos de la UEM En nuevas operaciones, a tipo variable, se mantienen por debajo de la media UEM
Dentro de la UEM los diferenciales también se producen por motivos legales y regulatorios.
En 2016, el tipo medio de las nuevas operaciones se ha mantenido en España en torno al 2% por el aumento de la contratación a tipo fijo; en dic.16 supuso el 57,2% del importe contratado, frente al 10,3% en dic.09.
32
Las ejecuciones hipotecarias se reducen intensamente En los últimos 4 años se han efectuado 120.000 ejecuciones sobre vivienda habitual
5,1%
5,1%
33,4%
27,5%
28,9%
Distribución por segmentos
Las ejecuciones sobre vivienda habitual realizadas en los últimos 4 años suponen en torno el 0,7% de los hogares totales y el 2,3% de los hogares con pagos pendientes en la vivienda principal.
Nota: No todas las ejecuciones de hipotecas que se inician terminan con el lanzamiento de sus propietarios . Un procedimiento judicial puede dar lugar a varias certificaciones de ejecución hipotecaria.
33
Aumenta el atractivo de la vivienda como opción de inversión
En los últimos 12 meses la rentabilidad media de la vivienda ha sido del 9,1%.
Ante la baja rentabilidad y elevada volatilidad de inversiones alternativas
34
La vivienda concentra la riqueza de las familias españolas 9
5
94
93
92
92
91
90
89
88
88
86
86
85
85
83
83
82
81
78
77
75
5 7 7 8 8 9 10
11
12
13
14
14
15
15
17
17
18
19
22
23
25
Po
lon
ia
Eslo
ven
ia
Gre
cia
Eslo
vaq
uia
Leto
nia
Ch
ipre
Esto
nia
Ital
ia
Po
rtu
gal
Irla
nd
a
Mal
ta
Au
stri
a
Esp
aña
Luxe
mb
urg
o
Hu
ngr
ía
Fin
lan
dia
UEM
Fran
cia
Ale
man
ia
Bé
lgic
a
Paí
ses
Baj
os
Composición de activos de las familias (% sobre total activos)
Activos reales Activos financieros
Fuente: Encuesta sobre la situación financiera y el consumo de los hogares. Eurosistema y Bankia Estudios
El porcentaje de familias propietarias de su vivienda habitual es uno de los más elevados de la UEM y el 40% de las familias españolas cuenta además con una segunda residencia.
Aumenta al 90% en las familias de renta más baja y
en las más jóvenes
Debido a la elevada propensión de los españoles a la vivienda en propiedad
35
Prosigue el descenso del stock de vivienda nueva sin vender
La recuperación de la demanda de vivienda nueva acelerará el ajuste
Se venden más viviendas de las que se acaban. Se reduce stock
Aumenta el stock
Además, se estima que el número de viviendas invendibles (mala localización o características incompatibles con su demanda objetivo) podría superar las 150.000 unidades.
36
60.000 hogares de media anual
Las perspectivas demográficas reducirán las necesidades de vivienda
Teniendo en cuenta las necesidades de nueva vivienda por formación de hogares, reposición y mejora, y la demanda de segunda residencia y por inversión, se estima que la demanda potencial de nueva vivienda se sitúa en torno a las 150.000 unidades, cifra inferior a la promoción media del período 1980-1997 (245.000 viviendas anuales).
Se estima unas necesidades de vivienda en torno a las 150.000 unidades anuales
Este informe tiene carácter meramente informativo y no se pretende, por medio de esta publicación, prestar servicios o asesorar en materia financiera, de inversiones, legal, fiscal o de otro tipo en ningún campo de nuestra actuación, por lo que dicha información no debe tomarse como base para realizar inversiones o tomar decisiones de inversión. La información utilizada para la elaboración del presente Informe ha sido obtenida de fuentes consideradas fiables, no garantizándose su exactitud o concreción. Queda prohibido reproducir, transmitir, modificar o suprimir la información sin previa autorización escrita de Bankia.
