Upload
nguyentuyen
View
214
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
Claves en la
reactivación del
mercado de la
vivienda
Dinamismo del
mercado laboral
2
Aflora demanda
embalsada
Pujanza de la demanda
de extranjeros
Atractiva rentabilidad
por alquiler
Favorables condiciones
financieras
Aumento de la
demanda de alquiler
de jóvenes y turística
Expectativas de
aumento de precios
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
Aunque la mayor demanda de alquiler lastra parte de la demanda de compra, fomenta el interés de los inversores
3
Rasgos del actual ciclo
Marcada disparidad geográficaLa pujanza se centra en grandes ciudades y costa
Pérdida de protagonismo de la demanda de vivienda principal, debido a la débil situación económica de los segmentos más jóvenes
Relevancia de la demanda turística, inversora y de reposición
Reanudación del proceso promotor, pero limitado por la lentitud de la gestión del suelo y procesos urbanísticos
1
62
3
4
5
Debilidades:
Dificultades de acceso a la vivienda de los segmentos más jóvenes
Los indicadores de esfuerzo inician el ciclo en niveles elevados.
Crecientes tensiones en el mercado del suelo en algunas localizaciones y fuerte subida de los costes de construcción
Menor recurso a la financiación bancaria que en otros ciclos
1
2
Índice
3
El avance de la demanda reanima la promoción
La vivienda en alquiler gana protagonismo
La financiación se recupera lentamente
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
El avance de la demanda reanima la promoción
● La demanda de las familias se recupera apoyada en la mejora del mercado laboral y de las condiciones de financiación. Sin
embargo, el incremento de los precios en las zonas más demandadas, la temporalidad el empleo y los bajos salarios dificultan el
acceso al mercado de un elevado porcentaje de hogares, que opta por el alquiler.
● La demanda por motivo inversión crece con fuerza en los municipios más atractivos, ante la reducida rentabilidad de las
inversiones alternativas y el renovado dinamismo del mercado de alquiler, impulsado tanto por la demanda de los hogares más
jóvenes como por el boom de la vivienda turística.
● El sector sigue mostrando un patrón de crecimiento heterogéneo, en el que las grandes ciudades y los principales focos
turísticos crecen con fuerza, mientras que en el resto del territorio el avance resulta más moderado.
● La promoción avanza con lentitud ante la persistencia de stock en gran parte del territorio. Los mayores niveles de actividad se
focalizan en los municipios más demandados y con escasez de oferta. Madrid, Barcelona, Málaga y Alicante concentran el 50% de
las viviendas visadas en 2017. La escasez de suelo finalista, el lento proceso de desarrollo del suelo urbano y las estrategias de las
carteras de suelo de grandes fondos y promotoras retrasan la salida al mercado de nueva vivienda, tensionando los precios del
suelo y del producto final.
● Los precios de la vivienda aceleran su crecimiento pero se mantienen todavía en tasas moderadas (6,2% medio en 2017 según
el IPV del INE) y niveles alejados de máximos. Las mayores tensiones se detectan en algunos municipios muy demandados (Sta.
Eulalia, Eivissa, Calviá o Marbella) y con un impacto sobre el mercado total limitado.
5
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
Pese a los elevados crecimientos, los niveles están aún muy alejados de los máximos
* En unidades anuales
Desde el mínimo………… + 153%En el último año………….. + 26%
Desde el mínimo …… + 58%En el último año …... +14,6%
Desde el mínimo………… + 7,1%4T17 / 4T16 ……….…..…. + 3,1%
Desde el mínimo………… + 72%En el último año……….... + 9,7%
6
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
* En volumen anual
Frente al mínimo …… + 160%En el último año …….. + 30,1%
Frente al mínimo………… + 99%En el último año………. + 16,6%
Frente al mínimo………… + 94%En lo que va de año….. + 21,3%
7
Frente al mínimo……… + 51%En el último año….. 17,7%
Tamaño de los mercados:
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
La vivienda sigue contribuyendo positivamente al crecimiento económico
La inversión en vivienda se acerca a la media UEM
0,45
8
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
Las compraventas mantienen un ritmo muy dinámico
Alcanzan el nivel más elevado desde 2008
15,1%
464.423+14,6%
9
23,1%
Aunque la cifra de transacciones es un 40% inferior a la de 2007
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
Con dispar intensidad geográfica
En 2017 la compra de viviendas disminuye en cuatro provincias
Compraventa de viviendasVariación en 2017
18,7%
17,8%
5,0%
14,9%
21%
16,6%
15%
13,5%
13%
18,3%
11,1%
12,1%
25,5%
12,4%
10
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
La demanda de extranjeros mantiene el dinamismo
11
16,3%
89.205+13,8%
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
Costa y grandes ciudades focalizan las compras de extranjeros
Alicante y Málaga concentran el 34% de sus operaciones en el año
49%
35%44%16%
31%26%31%
24%18%19%10%9%7%8%3%
9% 13%
33%
Dato anual y peso sobre las operaciones totales de la provincia
12
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
El mercado británico acusa el impacto del Brexit
Frente al dinamismo del resto de nacionalidades, especialmente de marroquís, polacos y rumanos
13
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
Los precios muestran una ligera aceleración en los países del entorno
• Fortaleza económica, reducido coste de financiación y atractiva rentabilidad son los motores que impulsan a los precios.
• Fenómeno Airbnb: las expectativas de rentabilidad vía alquiler empujan a la inversión residencial.
• El Brexit y el desplazamiento de instituciones presiona al alza los precios en las nuevas ubicaciones.
• Amsterdam, Dublín, París, Berlín, Bruselas y Frankfurt son los puntos calientes del mapa residencial europeo.
14
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
En España, los indicadores de precios intensifican su ritmo de crecimiento
Aunque se mantienen alejados de los máximos previos
3,1%
7,2%
7,6%
1.559 €
15
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
Y mantienen una fuerte disparidad geográfica
Las Palmas, Baleares, Barcelona, Madrid, Málaga y Tenerife muestran los mayores crecimientos desde mínimos
7,1%
30,7%
21,4%
14%18,9% 17,8%
11,5%
22,5%
16
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
En algunas localidades el repunte desde mínimos es elevado, pero la distancia a máximos también
En Sta. Eulalia, Ibiza, Calviá y Marbella el ajuste de precios de la crisis está próximo a agotarse
28%
21%
-23%-26%
17
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
El aumento de precios junto al moderado avance de la renta familiar deteriora la accesibilidad
El nuevo ciclo comienza con niveles de esfuerzo para el acceso a la vivienda elevados
34,3%
7 años
18
33,1%
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
La promoción se reanima, pero apenas representa el 10% de su actividad en máximos
Y también muestra grandes diferencias territoriales
La escasez de suelo finalista y el lento desarrollo del suelo urbanizable lastran la promoción en los municipios más demandados.19
Nº de visados Peso en el total Evolución
interanual
Visados sobre parque
de vivienda
Repunte desde
mínimo
Distancia a
Máximos
Andalucía 15.630 19,3% 52,8% 0,35% 225,5% -90,8%
Canarias 2.327 2,9% 47,3% 0,22% 277,8% -94,5%
Baleares 2.228 2,8% 41,4% 0,37% 171,0% -86,3%
Cataluña 10.091 12,5% 34,7% 0,26% 353,1% -92,2%
Aragón 2.567 3,2% 32,9% 0,32% 204,1% -89,4%
Asturias 1.278 1,6% 29,4% 0,21% 176,6% -92,5%
C. Valenciana 8.735 10,8% 27,4% 0,27% 225,1% -93,1%
País Vasco 5.172 6,4% 26,7% 0,49% 98,9% -71,1%
Castilla León 3.631 4,5% 26,0% 0,21% 96,3% -93,1%
Madrid 19.166 23,7% 15,7% 0,65% 264,4% -74,0%
Galicia 2.373 2,9% 15,3% 0,15% 75,8% -95,7%
Murcia 1.183 1,5% 11,2% 0,15% 47,3% -97,9%
C. La Mancha 2.949 3,7% 3,4% 0,23% 78,1% -96,1%
Cantabria 492 0,6% 1,9% 0,14% 90,7% -96,3%
Navarra 1.329 1,6% -5,0% 0,42% 64,5% -87,1%
Extremadura 1.211 1,5% -16,3% 0,18% 84,6% -93,6%
La Rioja 424 0,5% -24,2% 0,21% 134,3% -95,7%
Total Nacional 80.786 100% 26,2% 0,32% 153,5% -90,9%
Fuente: Min. Fomento (de Colegios de Arquitectos Técnicos) y Bankia Estudios
Viviendas visadas por CC.AA. en 2017
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
Cuatro provincias concentran el 50% de los visados de 2017
Pero en todos los casos se mantienen alejadas de los niveles previos a la crisis
20
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
El presupuesto de ejecución de la nueva construcción supera los 7.800 millones anuales
Y el saldo vivo del crédito bancario a la promoción retrocede a niveles de 2004
7.803 mil. €
112.310
21
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
El mercado del suelo se mantiene al alza
En 2017 la operativa se ha desplazado hacia municipios de menor tamaño
El valor del suelo intercambiado en 2017 alcanza los 3.503 millones de euros (+17,7%).22
1
2
Índice
3
El avance de la demanda reanima la promoción
La vivienda en alquiler gana protagonismo
La financiación se recupera lentamente
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
Oferta y demanda se desplazan del mercado de compraventa al de alquiler
24
El mercado de
alquiler gana
protagonismo
Mayor demanda de
alquiler de los hogares
Aumenta la demanda de
vivienda turística
Aumenta la inversión en
vivienda para alquiler
Penetración de lasplataformas de alquilervacacional, que facilitan la conexión cliente/arrendador.
• En 2017 España recibió 81,8 mill. de turistas extranjeros (+39% en una década). El 12% de los turistas se alojaron en viviendas de alquiler (+20% en 2017).
• Adicionalmente, la subida de los precios hoteleros empuja a los turistas españoles a fórmulas más económicas.
BOOM TURÍSTICO
Atractiva rentabilidad de la vivienda en alquiler y reducida rentabilidad de inversiones alternativas
Dificultades de los hogares más jóvenes para adquirir vivienda:
Baja capacidad de ahorro
Elevada temporalidad y contratación a tiempo parcial en el mercado laboral.
Cambio en las preferencias de los demandantes más jóvenes y con menores recursos.
Aumenta la demanda de adquisición y la oferta en alquiler
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
Los precios de alquiler acumulan cuatro años de intensas subidas
Las grandes ciudades superan los máximos precrisis
El IPC de alquileres es un indicador atrasado en el que apenas están representados los nuevos contratos de alquiler. Además incluye otros gastos propios de la vivienda como son el IBI, etc.
1%
25
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
Aunque la rentabilidad por alquiler comienza a moderarse por el fuerte aumento de los precios de compraventa
5,7%
26
Rentabilidad por alquiler: alquiler medio anual por m² dividido por el precio medio por m2 de compraventa
El intenso crecimiento de los precios de alquiler en 2015 y 2016, muy por encima del aumento de los precios de compra, elevó significativamente la rentabilidad, lo que impulsó la demanda y los precios de compra, provocando una ligera moderación de la rentabilidad en 2017
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
Con una elevada divergencia por distritos y municipios
27
5,7%
8,6%
4%
5,7%
7%
4,1%
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
El auge del mercado impulsa las actividades inmobiliarias
El empleo en el sector supera los niveles pre-crisis
28
+10,4%
1
2
Índice
3
El avance de la demanda reanima la promoción
La vivienda en alquiler gana protagonismo
La financiación se recupera lentamente
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
La financiación hipotecaria aumenta por cuarto año consecutivo
Aunque los niveles son muy bajos en comparación con el ciclo anterior
+ 9,7%
30
10
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
En términos de importe la recuperación es más intensa
Debido al avance del importe medio, que crece en línea con la evolución de los precios
16,6%
6,3%
31
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
Todas las CCAA cierran el año con un aumento de la contratación
Aunque con una elevada disparidad geográfica
9,7%
16,6%
32
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
Disminuye el porcentaje de compras con financiación hipotecaria
Debido al cambio en el perfil de los compradores, con menor peso de la demanda de vivienda principal
64,2%
49%
Ratio calculado como número de hipotecas registradas s/vivienda entre las transacciones de vivienda en el mes.
33
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
Salvo en Galicia y La Rioja, donde la proporción de compraventas financiadas aumenta
34
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
Mejoran las condiciones de financiación
Aumentan plazos, LTV …
65,6%
23,5años
35
37,5%
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
36
… en un entorno de tipos de interés históricamente bajos
En 2017, no obstante, el coste de financiación se estabiliza
1,4
2,0
2,3
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
dic0
7
jun0
8
dic0
8
jun0
9
dic0
9
jun1
0
dic1
0
jun1
1
dic1
1
jun1
2
dic1
2
jun1
3
dic1
3
jun1
4
dic1
4
jun1
5
dic1
5
jun1
6
dic1
6
jun1
7
dic1
7
%
Fuente: BCE y Bankia Estudios Nota: los plazos van referidos al período inicial de fijación del tipo
Tipo de interés medio del crédito nuevo hogares vivienda en España
Hasta 1 año Entre 1 y 10 años Más de 10 años
1,7
1,91,9
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
dic0
7
jun0
8
dic0
8
jun0
9
dic0
9
jun1
0
dic1
0
jun1
1
dic1
1
jun1
2
dic1
2
jun1
3
dic1
3
jun1
4
dic1
4
jun1
5
dic1
5
jun1
6
dic1
6
jun1
7
dic1
7
%
Fuente: BCE y Bankia Estudios Nota: los plazos van referidos al período inicial de fijación del tipo
Tipo de interés medio del crédito nuevo hogares vivienda en la UEM
Hasta 1 año Entre 1 y 10 años Más de 10 años
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
37
Existe aumento de la oferta crediticia desde 2013
“Boom” crediticio
Oferta muy reducida en una banca centrada en la reestructuración y digestión del elevado volumen de activos problemáticos
Recuperación del nuevo crédito
Fuente: EPB del BCE y Bankia Estudios
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
38
España y otros países periféricos no han recuperado los niveles del stock de crédito vivienda pre-crisis
En el caso de España, el desapalancamiento continúa
33 33
47
29
34
20
6265 66
39 40 40
46
25
49
3841
32
Espa
ña
Irlan
da
Por
tug
al
UEM
Core
Peri
feria
Fuente: Bankia Estudios a partir de BCE y Eurostat
Crédito a hogares para vivienda sobre PIB
2003Jun Máximo 2017Dic
122
135
97
85
60
93
50
60
70
80
90
100
110
120
130
140
Dic
07
Dic
08
Dic
09
Dic
10
Dic
11
Dic
12
Dic
13
Dic
14
Dic
15
Dic
16
Dic
17
Fuente: BCE y Bankia Estudios Nota: saldo vivo de crédito a hogares para vivienda residentes euro
Evolución del crédito a hogares para viviendabase 100 = dic-17
UEM Core Periferia España Irlanda Portugal
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
39
El tipo de interés medio del saldo vivo en España es de los más bajos de la UEM
La rentabilidad media de la cartera en España sigue condicionada por los tipos variables
Mercado de la vivienda | Marzo 2018
Las ejecuciones hipotecarias descienden intensamente en 2017
Las de viviendas habituales caen un 51% y afectan al 0,06% de los hogares
40
48,9%
Advertencia
legalEste documento ha sido elaborado por Bankia, S.A. (“Bankia”) y se presenta exclusivamente para propósitos de información. Este documento no es un folleto, ni supone
una oferta o recomendación para realizar una inversión.
Este documento no constituye un compromiso de suscripción, ni una oferta de financiación, ni una oferta para vender, ni una solicitud de oferta para comprar valores de
Bankia, los cuales deberán estar sujetos a aprobaciones internas de Bankia.
Bankia no garantiza la exactitud de la información contenida en este documento, ni que la misma sea completa. La información aquí contenida se ha obtenido de
fuentes consideradas fidedignas por Bankia, pero Bankia no manifiesta ni garantiza que sea completa ni exacta, en particular respecto a los datos suministrados por
terceros. Este documento puede contener información resumida o no auditada, y se invita a sus receptores a consultar la documentación e información pública
presentada por Bankia a las autoridades de supervisión del mercado de valores. Todas las opiniones y estimaciones están dadas a la fecha indicada en el documento por
lo que pueden ser objeto de cambio. El valor de cualquier inversión puede fluctuar como consecuencia de cambios en el mercado. La información de este documento no
tiene por objeto predecir resultados futuros y no se da ninguna garantía respecto a las misma.
Este documento incluye, o puede incluir, información o consideraciones referidas a futuro. Dicha información o consideraciones representan la opinión y expectativas de
Bankia relativas al desarrollo de su negocio y generación de ingresos, pero tal desarrollo puede verse sustancialmente afectado en el futuro por ciertos riesgos,
incertidumbres y otros factores relevantes que pueden hacer que el esperado desarrollo de negocio y generación de ingresos difieran sustancialmente de nuestras
expectativas. Estos factores incluyen, entre otros i) situación del mercado, factores macroeconómicos, directrices gubernamentales y de supervisión, ii) movimientos en
los mercados de valores nacional e internacional, tipos de cambio y tipos de interés, así como cambios en el riesgo de mercado y operacional, iii) presión de la
competencia, iv) cambios tecnológicos, v) procedimientos judiciales y de arbitraje, y vi) variaciones en la situación financiera o solvencia de nuestros clientes, deudores y
contrapartidas. Información adicional acerca de los riesgos que podrían afectar la situación financiera de Bankia, puede ser consultada en el Documento de Registro
aprobado e inscrito en el Registro Oficial de la Comisión Nacional del Mercado de Valores .
La distribución del presente documento en otras jurisdicciones puede estar prohibida por lo que los receptores del presente documento o quienes finalmente obtengan
copia o ejemplar del mismo, se convierten en responsables de tener conocimiento de dichas restricciones y cumplirlas.
Este documento no revela todos los riesgos ni otros aspectos significantes relacionados con la inversión en los valores/ operaciones de Bankia. Antes de realizar cualquier
operación, los potenciales inversores deben asegurarse de que entienden en su totalidad los términos de los valores/operaciones y los riesgos inherentes a los mismos.
Este documento no es un folleto para los valores que se describen en el mismo. Los potenciales inversores sólo deben suscribir valores de Bankia teniendo en cuenta la
información publicada en el correspondiente folleto de Bankia y no sobre la base de la información contenida en este documento