SKEMA PEMBIAYAAN

PEMBANGUNAN

INFRASTRUKTUR JALAN

DISAMPAIKAN OLEH:

DIREKTUR JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR

PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN

EKO D. HERIPOERWANTO

DALAM ACARA:

Webinar Nasional “Konektivitas Prasarana Jalan Untuk Kesejahteraan Bangsa”

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN

21 Desember 2020

Sekarang dan di Masa Depan

INVESTASI PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR

2

D I I N D O N E S I A

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN

Sumber: McKinsey Global Institute Analysis, 2017

GAP ANTARA BELANJA INFRASTRUKTUR DENGAN

KEBUTUHAN INFRASTRUKTUR INDONESIA (% GDP)

Kesenjangan antara belanja

infrastruktur dengan permintaan

infrastruktur tahun 2035 di

Indonesia tergolong tinggi

apabila dibandingkan dengan

negara lainnya yaitu 1,2%

ALOKASI PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR

Sumber: Nota Keuangan RAPBN TA 2021

2016 2017 2018 2019 Outlook

2020*)

RAPBN

2021

Anggaran Infrastruktur (Rp. T) Pertumbuhan (%)

269,1

381,2

394 394,1

281,1

414 5,1

41,6 3,4 0,0

-28,7

47,3

Dalam periode 2016-2019, realisasi anggaran

infrastruktur tumbuh rata-rata 13,6% tiap tahunnya.

3 3

KEBUTUHAN INVESTASI KEMENTERIAN PUPR

TA 2020 – 2024

Funding

Gap

70%

State

Budget

30%

Total Investasi Infrastruktur

Rp2.058 T

Sumber Daya Air

Rp577 T Jalan dan Jembatan

Rp573 T Permukiman

Rp128 T Perumahan

Rp780 T

Rp623 T

State Budget

(APBN)

Rp1.435 T

Funding Gap

dalam mencapai Visium

PUPR 2024

Bendungan multifungsi

untuk memenuhi kapasitas

tampung 120 m3/kapita/

tahun

100%

SMART

LIVING

(Hunian

Cerdas)

Jalan 99% mantap yang terintegrasi antar moda dengan

memanfaatkan sebanyak-banyaknya material lokal dan

menggunakan teknologi recycle

Sumber: • Peraturan Menteri PUPR No.26/PRT/M/2017

tentang Panduan Pembangunan Budaya Integritas di Kementerian PUPR

• Peraturan Menteri PUPR No.13.1/PRT/M/2015 tentang Rencana Strategis Kementerian PUPR

Kapasitas Tampung

68,11 m3/c/th Anggaran Rp.577 T

5 jt Backlog MBR Pembangunan 3,9 juta unit

Anggaran Rp.780 T 20%-30% APBN/APBD

70%-80% Swasta/Masyarakat

88% Air Minum 17.000 ha Kumuh

85% Sanitasi Anggaran Rp.128 T

Kapasitas Tampung

120 m3/c/th Anggaran Rp.1.423 T

3 jt Backlog MBR Pembangunan 4,88 juta unit

Anggaran Rp.1.220 T 20%-30% APBN/APBD

70%-80% Swasta/Masyarakat

100% Air Minum 0 ha Kumuh

100% Sanitasi Anggaran Rp.170 T

Jalan Mantap 97% Jalan Tol 1.500 Km

Jalan Baru 2.500 Km Jembatan Baru/FO 60.000 M

Anggaran Rp.330 T Investasi Rp.243 T

Jalan Mantap 99% Jalan Tol 2.000 Km

Jalan Baru 3.000 Km Jembatan Baru/FO 70.000 M

Anggaran Rp.448 T Investasi Rp.390 T

VISION 2020 - 2024

VISION 2030

V I S I D A N M A S A L A H U T A M A DALAM PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR PUPR 2020 – 2024

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN

4 KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN

KEBIJAKAN PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR BIDANG PUPR

4

SUMBER PENDANAAN ARAH PEMANFAATAN

Infrastruktur Pelayanan

Dasar

Infrastruktur Perkotaan

Energi Dan Kelistrikan

Infrastruktur Mendukung

Ekonomi

SWASTA

KPBU

BUMN/D

APBN/D

Infrastruktur TIK

KEBUTUHAN INVESTASI INFRASTRUKTUR

TA 2020 – 2024

Sumber: Perhitungan Bappenas, 2019

Total

Investasi

Infrastruktur

Tahun 2020-

2024

Rp6.445 T

Swasta

Rp2.707 T

(42%)

BUMN

Rp1.353 T

(21%)

Pemerintah

Rp2.385 T

(37%)

PARADIGMA PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR

Investment Facts of

Indonesia

5

Sumber: Ditjen Pembiayaan Infrastruktur PU dan Perumahan, 2020

STATUS PROYEK KPBU

5

160 PROYEK (Rp1.079,83 Triliun)

84 PROYEK 57 PROYEK 23 PROYEK

SUMBER DAYA AIR JALAN DAN JEMBATAN PERMUKIMAN PERUMAHAN

USULAN KPBU 3 PROYEK

PENYIAPAN

6 PROYEK

TRANSAKSI - PROYEK

USULAN- KPBU PENYIAPAN TRANSAKSI

Status:16 Desember 2020

8

PROYEK

Rp19,3 T

41

PROYEK

Rp57,68 T

18

PROYEK

Rp145,14 T

91 PROYEK

Rp1.092 T

USULAN KPBU 18 PROYEK

PENYIAPAN 17 PROYEK

TRANSAKSI 6 PROYEK

USULAN KPBU 15 PROYEK

PENYIAPAN 3 PROYEK

TRANSAKSI - PROYEK

(Rp646,41 T) (Rp348,6 T) (Rp353,64 T)

KONSTRUKSI – OPERASI

80 Proyek

Total investasi: Rp377,6 T KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN

5

USULAN KPBU 48 PROYEK

PENYIAPAN 23 PROYEK

TRANSAKSI 20 PROYEK

SKEMA HYBRID ANNUITY MODEL P r o g r a m P e r c e p a t a n P e m b a n g u n a n J a l a n T o l T r a n s S u m a t e r a ( J T T S )

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN

1. PJPK mendelegasikan wewenang

pengusahaan jalan tol kepada BPJT

2. PT HK yang ditugaskan untuk melakukan

pengusahaan JTTS melakukan kontrak

PPJT dengan BPJT

3. PT HK berkontrak dengan kontraktor

untuk melakukan konstruksi ruas jalan tol

2x1. Ketika VCR telah mencapai 0,6 maka

PT HK harus melakukan penambahan lajur

menjadi 2x2 dengan sumber pendanaan

berasal dari revenue tol

4. PJPK melakukan pembayaran Upfront

Payment kepada HK

5. Sisa pembayaran dipenuhi oleh

pemerintah selama 15 tahun (annuity),

dengan ketentuan pendapatan tol

dikumpulkan oleh HK

6. PT HK menandatangani perjanjian

penjaminan dengan PT PII, sedangkan

PJPK melakukan perjanjian regres dengan

PT PII

7. Kemenkeu memberikan jaminan

pemerintah berupa jaminan kelayakan

usaha dan jaminan pembayaran pinjaman

8. Kementerian BUMN memberikan

dukungan berupa peningkatan porsi

hutang dengan tenor pinjaman yang lebih

Panjang dan bunga lebih murah

Badan Pengatur

Jalan Tol (BPJT) Dukungan

kelayakan/

Upfront

Payment

KEMENTERIAN

KEUANGAN

• Jaminan

pembayaran

pinjaman

• Jaminan

Kelayakan

Usaha

CPF

PT PII

Perjanjian Regres Perjanjian Penjaminan

User

Tarif

OM

Pembayaran

annuity

Modified

CPF

PMN/Ekuitas

Hutang

1

2

3

BUMN

KEMENTERIAN PUPR

6 6

Skema Pembiayaan

Jalan Tol Kedepan

Dukungan Kelayakan/

Upfront Payment

8

4

PT. HUTAMA KARYA

5

7

6 6

Perjanjian Regresi

ILUSTRASI PEMBAYARAN UPFRONT PAYMENT & ANNUITY P r o g r a m P e r c e p a t a n P e m b a n g u n a n J a l a n T o l T r a n s S u m a t e r a ( J T T S )

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN

Keterangan

Revenue

Optimis

Tahun Ke 70 0 40

*Asumsi 50% LHR Belmera (skenario moderat)

Potensi pendapatan apabila

realisasi di atas MRG

Masa Konstruksi

Masa Operasi

SBSN

Revenue

Pesimis

UP

Revenue

Moderat*

2 17

ANNUITY

PHLN

Top-Up

Pemerintah

7 7

Skema Pembiayaan

Jalan Tol Kedepan

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN

PENGEMBANGAN SKEMA PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR

SEKTOR JALAN MELALUI LAND VALUE CAPTURE (LVC ) [1 ]

Munculnya berbagai Kegiatan

Ekonomi dan Komersial

Pemerintah Lahan dan Investasi

Infrastruktur

Manfaat Pembangunan

Infrastruktur

Alternatif Rute

Mengurangi

Kemacetan

Harga Properti

Naik

Integrasi Antar Moda

Transportasi

Penghematan

Waktu dan Biaya

Kenaikan Nilai Lahan dan

Properti

• Investasi Pemerintah pada infrastruktur jalan

memberikan dampak positif, seperti kemudahan

aksesibilitas, penurunan biaya logistik, dsb.

• Konektivitas yang tinggi memberikan efek

pengganda, menciptakan berbagai peluang ekonomi,

serta manfaat dan keuntungan lainnya

• Salah satu dampak yaitu munculnya berbagai

kegiatan ekonomi dan komersial yang meningkatkan

nilai ekonomi dan nilai lahan di sekitar atau

sepanjang infrastruktur tersebut

• Kenaikan nilai ekonomi dan nilai lahan perlu ditangkap

dan dikonversi melalui instrumen tertentu

• Perolehan pendapatan dapat digunakan kembali

untuk pengembalian investasi atau investasi sektor

publik lainnya

8 8

Skema Pembiayaan

Jalan Tol Kedepan

9

PENGEMBANGAN SKEMA PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR SEKTOR

JALAN MELALUI LAND VALUE CAPTURE (LVC ) [2 ]

9 9

Skema Pembiayaan

Jalan Tol Kedepan

STRUKTUR KELEMBAGAAN SKEMA LVC PADA SEKTOR JALAN

Keterangan:

1. Menteri PUPR selaku PJPK mengajukan permohonan pembentukan BLU

kepada Kementerian Keuangan. BLU yang sudah disetujui melaksanakan

penugasan yang diberikan. Pemanfaatan pendapatan sesuai core

business atau penugasan dari PJPK kepada BLU

2. Pemberian Pinjaman dari Kementerian Keuangan sebagai modal awal

pendirian BLU

3. BUP mengajukan izin prakarsa pengusahaan jalan tol terintegrasi multi

sektor dan pengembangan kawasan

4. Badan Usaha dan PJPK menandatangani Perjanjian Pengusahaan

5. Badan Usaha mengajukan perizinan atas proposal pengembangan

kawasan kepada Pemda/Kementerian/Lembaga. Proposal

pengembangan kawasan yang disetujui maka selanjutnya dimulai proses

konstruksi dan operasi

6. Badan Usaha menerapkan instrumen LVC untuk mengutip pendapatan

atas berkembangnya Kawasan melalui instrumen LVC development based

7. Dalam penerapan instrument LVC tax based, hasil pengutipan

pendapatan dari pajak dan retribusi dikumpulkan langsung oleh

Pemerintah Daerah

8. Badan Usaha mengumpulkan pendapatan tol dari pengguna tol

9. Perolehan pendapatan (revenue) hasil dari pengembangan kawasan

dengan proporsional memperhatikan pengembalian investasi dan

keuntungan yang wajar dari Badan Usaha kepada BLU yang dapat

digunakan kembali sesuai dengan penugasan yang ditentukan oleh PJPK

10. Hasil pengumpulan pendapatan berupa pajak disampaikan oleh

Pemerintah Daerah kepada Kementerian Keuangan

11. Perjanjian Regress dan Perjanjian Penjaminan sebagai bagian dari

alokasi risiko 10

Keterangan

* Kerjasama Business to Business

** Kerjasama antar Pemda atau Pemda dengan K/L

PJPK

Pemda/K/L **

BLU

BADAN USAHA*

1. Konsultan Desain

2. Kontraktor Konstruksi

3. Operator

4. Pengelola Kawasan

Pengembangan

Kawasan

Pengguna

Jalan Tol

Penugasan

(1)

Perjanjian

Pengusahaan

(4)

Pendapatan

Tol (8)

LVC Tools

Development

Based (6)

KEMENKEU Perjanjian Regres

(11)

Pemberian

Pinjaman (2)

Peri

zina

n da

n

Pers

etu

juan (

5)

Persetujuan

pembentukan BLU (1)

Pendapatan

pengembangan

Kawasan (9)

LVC

Tools

Tax B

ase

d (7)

Pengumpulan dan Bagi Hasil Pajak (10)

Izin

Prakarsa

(3)

10 10

Skema Pembiayaan

Jalan Tol Kedepan

PENERAPAN SKEMA LVC PADA TOL SEMARANG HARBOUR

11

Badan usaha melakukan

penyediaan lahan dengan

kawasan reklamasi

Badan Usaha melakukan

perencanaan dan pengembangan

kawasan terdiri dari permukiman,

komersil, theme park,

dan lapangan golf.

Terbangunnya tanggul laut

dan polder untuk mengatasi

banjir rob

Peningkatan perolehan PAD

dari pajak dan retribusi

sebagai hasil pengembangan

kawasan reklamasi

Adanya tanggul laut, konstruksi

jalan tol menjadi at grade

sehingga menghemat biaya

konstruksi

Traffic meningkat dari

pengembangan kawasan

reklamasi memberikan

pendapatan tol yang tinggi

M A N FA AT S K E M A LVC

11 11

Skema Pembiayaan

Jalan Tol Kedepan

TANTANGAN PENERAPAN SKEMA LVC PADA SEKTOR JALAN

K E L E M B A G A A N

Perlunya pembentukan BLU yang akan mengelola

perolehan hasil LVC dan penggunaannya kembali

untuk investasi sektor publik

A S P E K L A I N N YA

• Skema bisnis sangat menentukan perolehan hasil

LVC dan instrumen yang digunakan

• Perolehan pendapatan tol selain tarif dapat

dibuka

• Kriteria dan Komposisi Badan Usaha

• Muatan Perjanjian Pengusahaan

R E G U L A S I

• Sinkronisasi dan harmonisasi dengan regulasi

pengusahaan jalan tol, KPBU, aset, PJPK,

tata ruang, dll

• Penyusunan dasar hukum dan pedoman

penerapan Skema LVC

M A N A J E M E N L A H A N DA N

TATA R U A N G

Status hak atas tanah, status kepemilikan

tanah dan bangunan, kemudahan

penyesuaian zonasi tata ruang

I N S T R U M E N

Instrumen yang tepat untuk men-capture

sesuai karakteristik ruas tol dan value

yang dimiliki kawasan

S I N K R O N I S A S I P E R PA J A K A N

Persentase tarif pajak dan retribusi serta

mekanisme bagi hasil perolehannya telah

ditentukan oleh Pemerintah Pusat, Provinsi, dan

Kota/Kab.

12 12 12

Skema Pembiayaan

Jalan Tol Kedepan

MEKANISME TENDER INVESTASI JALAN TOL DAN KETERLIBATAN FUND

1 Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) Kementerian PUPR membuka tender

atas investasi di sebuah ruas jalan tol kepada para investor yang

berminat.

2 Project Sponsor sebagai pemenang tender investasi jalan tol

memegang 80% saham di Badan Usaha Jalan Tol (BUJT) baru. Sisa

20% dimiliki oleh partner konsorsium Project Sponsor

4

5 Setelah FUND terbentuk, maka Project Sponsor akan mengalihkan

40% kepemilikan sahamnya di BUJT kepada FUND

3 Konsorsium akan mencari pendanaan dengan strategi 70% dari

pinjaman perbankan, serta 30% dari ekuitas (setoran modal)

Institusi keuangan domestik maupun asing baik secara langsung atau

melalui dana kelolaan di Manajer Investasi akan membentuk sebuah

FUND untuk menjadi partner baru dalam BUJT (jika diperlukan FUND

dapat membentuk Special Purpose Company (SPC))

1 Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) Kementerian PUPR membuka tender

atas investasi di sebuah ruas jalan tol kepada para investor yang

berminat.

2 Project Sponsor sebagai pemenang tender investasi jalan tol

memegang 100% saham di Badan Usaha Jalan Tol (BUJT) baru.

4

5 Setelah FUND terbentuk, maka Project Sponsor akan mengalihkan

51% kepemilikan sahamnya di BUJT kepada FUND

3 Konsorsium akan mencari pendanaan dengan strategi 70% dari

pinjaman perbankan, serta 30% dari ekuitas (setoran modal)

Institusi keuangan domestik maupun asing baik secara langsung atau

melalui dana kelolaan di Manajer Investasi akan membentuk sebuah

FUND untuk menjadi partner baru dalam BUJT (jika diperlukan FUND

dapat membentuk Special Purpose Company (SPC))

13 13

Skema Pembiayaan

Jalan Tol Kedepan

14 KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAANINFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN

PROYEK

PERUMAHAN PROYEK SUMBER

DAYA AIR

TOLL ROAD FUND HOUSING FUND WATER FUND HUMAN

SETTLEMENT FUND INDONESIA-HUNGARIAN INVESTMENT FUND (IHIF)

SUMATERA FUND

PROYEK

PERMUKIMAN

PROYEK JTTS*

SWF INDONESIA/ FUND OF FUNDS

PEMERINTAH INDONESIA

*Dapat sebagai

shareholder

proyek JTTS

SPV NBFC/FI yang terlibat di

pembiayaan infrastruktur

Investment

Equity / Quasi Entity Equity Debt

FUND 1 (INFRASTRUKTUR PUPR)

FUND 2, dst..

Carry Units

& Management Services

Investment Manager Trustee

(Govt. Owned Co)

PROYEK-PROYEK

TERSELEKSI* *Atas persetujuan

Investment Committee

IHIF

1. PROYEK JALAN TOL

TRANS JAWA

2. PROYEK JALAN TOL

JAKARTA

METROPOLITAN

1. SWF dapat menjadi bridging

financing terutama pada tahap

awal dimana ekonomi belum

tumbuh sehingga menarik minat

swasta untuk ikut berpartisipasi

2. SWF dapat diperuntukkan

bagi pembangunan

infrastruktur PUPR sejalan

dengan program yang ada,

serta dapat dikombinasikan

dengan sumber dana lain.

KETERKAITAN ANTARA SOVEREIGN WEALTH FUND (SWF) DENGAN INDONESIA – HUNGARIAN INVESTMENT FUND (IHIF)

KONSEP SOVEREIGN WEALTH FUND (SWF) & FUNDING GAP

PROYEK KEMENTERIAN PUPR

14 14

Skema Pembiayaan

Jalan Tol Kedepan

TERIMA

KASIH

BAHAN INFORMASI

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN

STRUKTUR PROYEK JALAN TOL

16 KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN

Benchmark

KEMENTERIAN PUPR

KEMENTERIAN KEUANGAN

PT. PENJAMINAN

INFRASTRUKTUR

INDONESIA

BADAN USAHA

PELAKSANA

(BUP)

DITJEN BINA MARGA

LENDERS

SPONSOR

financing

Pembayaran

AP Berkala

Pendelegasian

Perjanjian

KPBU

Permohonan AP melalui anggaran

Kementerian PUPR Menyediakan AP

Single Window Policy

Jaminan Kewajiban Pembayaran Ketersediaan

Perjanjian Regres