SKRIPSI

AKIBAT HUKUM DARI PEMBATALAN PERJANJIAN JUAL BELI

TANAH SECARA ANGSURAN

(STUDI KASUS ANTARA PT. ANEKA CIPTA MULIA INDAH DENGAN

ENDANG KUSTINI)

Disusun dan diajukan untuk memenuhi

salah satu syarat memperoleh gelar

kesarjanaan dalam bidang Ilmu Hukum

Oleh:

SELA ASVI ARISASI

201610110311211

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG

2020

i

ii

iii

iv

Ungkapan pribadi :

Untuk Ayah dan Ibu

Ananda tidak akan pernah menyerah untuk

selalu membahagiakan kedua orang tua

tercinta didunia dan diakhirat

MOTTO

(Surat Ali ‘Imran Ayat 200)

“Hai orang-orang yang beriman, bersabarlah

kamu dan kuatkanlah kesabaranmu dan tetaplah

bersiap siaga (di perbatasan negerimu) dan

bertakwalah kepada Allah, supaya kamu

beruntung”

v

ABSTRAKSI

Nama : Sela Asvi Arisasi

NIM : 201610110311211

Judul : AKIBAT HUKUM DARI PEMBATALAN

PERJANJIAN JUAL BELI TANAH SECARA

ANGSURAN(STUDI KASUS ANTARA PT. ANEKA

CIPTA MULIA INDAH DENGAN ENDANG

KUSTINI)

Pembimbing : Sofyan Arief, S.H., M.Kn

Dr. Herwastoeti, S.H., M.Si

Dalam pembuatan suatu perjanjian, itikad baik harus selalu dikedepankan

hal tersebut diatur dalam Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata. Perjanjian yang telah

dibuat oleh para pihak harus dilaksanakan sesuai kepatutan dan keadilan, sehingga

kedua belah pihak akan mendapatkan suatu perlindungan hukum. Kemudian

apabila suatu perjanjian sala satu pihanya tidak melaksanakan prestasi maka akan

ada sala satu pihak yang merasa dirugikan. Dari permasalahan hukum tersebut,

penulis mempertanyakan bagaimana kekuatan hukum dalam Perjanjian

Pengikatan Jual Beli secara angsuran mampu melindungi kepentingan pembeli

dalam kasus antara PT. Aneka Cipta Mulia Indah dengan Endang Kustini dan

Bagaimana akibat hukum dari pembatalan perjanjian pada kasus antara PT. Aneka

Cipta Mulia Indah dengan Endang Kustini. Adapun metode penulisan ini adalah

menggunakan metode penelitian secara normatif atau metode penelitian hukum

kepustakaan adalah metode atau cara yang dipergunakan di dalam penelitian

hukum yang dilakukan dengan cara meneliti pustaka yang ada. Terdapat 3 macam

bahan pustaka yang dipergunakan oleh penulis yakni, Bahan Hukum Primer;

Bahan Hukum Sekunder; dan Bahan Hukum Tersier. Meskipun perjanjian dalam

kasus ini sah, namun kedudukan pihak pembeli dapat dikatakan lemah, karena

terdapat itikad tidak baik saat pembuatan perjanjian serta ditemukannya klausula

baku dan klausula eksornasi dalam perjanjian ini. Perbedaan posisi para pihak

menyebabkan pihak pembeli tidak mempunyai kekuatan untuk mengutarakan

kehendak dan kebebasannya dalam menentukan isi perjanjian karena pada

dasarnya perjanjian ini dibuat atas dasar keuntungan penjual. Pembatalan

perjanjian ini menyebabkan pihak pembeli bebas dari kewajibannyauntuk

membayar angsuran terhadap obye k perjanjian, serta membebaskanpihak penjual

untuk tidak melakukan kewajibannya yaitu mengalihkan hak milik atas tanah dari

pihak penjual kepada pihak pembeli. Selain itu, akibat hukum pembatalan

perjanjian dalam adalah pengembalian uang yang telah dibayarkan oleh pihak

pembeli kepada pihak penjual yang dipotong dengan biaya administrasi tanpa

adanya ganti rugi. Saran untuk kasus ini adalah dalam membuat perjanjian

diperlukan adanya itikad baik dari para pihak sehingga isi dalam perjanjian

mampu melindungi kepentingan para pihakterutama pihak pembeli.

Kata Kunci : Perjanjian, Pembatalan, Itikad Baik

vi

ABSTRACT

Name : Sela Asvi Arisasi

NIM : 201610110311211

Title : LEGAL DUE TO CANCELLATION OF LAND

BUYING AGREEMENT INSTALLMENT (CASE

STUDY BETWEEN PT. ANEKA CIPTA MULIA

INDAH WITH CUSTINI ENDANG)

Advisors : Sofyan Arief, S.H., M.Kn

Dr. Herwastoeti, S.H., M.Si

In agreeing, good faith must always be prioritized as stipulated in Article 1338

paragraph (3) of the Civil Code. Agreements that have been made by the parties

must be carried out according to fairness and justice so that both parties will get

legal protection. Then if an agreement between one party does not carry out the

achievement, there will be one party who feels disadvantaged. From these legal

issues, the authors question how the legal force in the Purchase Binding

Agreement in installments can protect the interests of buyers in cases between

PT. Aneka Cipta Mulia Indah with Endang Kustini and how the legal consequences

of the cancellation of the agreement in the case between PT. An eka Cipta Mulia

Indah with Endang Kustini. The method of this writing is to use a normative

research method or library legal research methods are the methods or methods

used in legal research conducted by examining existing libraries. There are 3

types of library materials used by the author namely, Primary Legal Materials;

Secondary Legal Material; and Tertiary Legal Materials. Although the agreement,

in this case, is valid, the position of the purchaser can be said to be weak, because

there was a bad intention when making the agreement and the discovery of

standard clauses and exoneration clauses in this agreement. Differences in the

position of the parties cause the buyer does not have the power to express their

will and freedom in determining the contents of the agreement because this

agreement was made based on the seller's profit. The cancellation of this

agreement leaves the purchaser free from his obligation to pay installments on

the object of the agreement, and frees the seller not to carry out his obligation,

namely transferring ownership rights over the land from the seller to the buyer.

Also, the legal result of the cancellation of the agreement in return is the money

that has been paid by the buyer to the seller which is deducted with

administrative costs without any compensation. Suggestions for this case are that

in agreeing there is a need for good faith from the parties so that the contents of

the agreement can protect the interests of the parties, especially the buyer.

Keywords: Agreement, Cancellation, Good Faith

vii

KATA PENGANTAR

Puji syukur kehadirat Allah Subhanahu Wa Ta’ala sebab atas segala

rahmat dan karunia-Nya,Penulis dapat menyelesaikan tugas akhir yang berjudul

“AKIBAT HUKUM DARI PEMBATALAN PERJANJIAN JUAL BELI

TANAH SECARA ANGSURAN (STUDI KASUS ANTARA PT. ANEKA

CIPTA MULIA INDAH DENGAN ENDANG KUSTINI)”. Tujuan dari

penyusunan tugas akhir atau skripsi ini guna memenuhi salah satu syarat untuk

bisa menempuh ujian sarjana hukum dan kemudian dapat dinyatakan lulus dari

Program Sarjana FakultasHukum Universitas Muhammadiyah Malang. Penulis

berharap skripsi ini dapat memberikan sumbangan pemikiran serta manfaat bagi

kalangan pemerhati hukum. Didalam pengerjaan skripsi ini telah melibatkan

banyak pihak yang sangat membantu dalam banyak hal. Oleh sebab itu, disini

penulis sampaikan rasa terima kasih sedalam -dalamnya kepada :

1. Dr. Drs. Fauzan, M. Pd, selaku Rektor Universitas Muhammadiyah Malang,

yang menjadi motivator dan inspirator penulis selama menimba ilmu

dikampus putih tercinta beserta jajarannya.

2. Dr. Tongat, S.H.,M.Hum. selaku Dekan Fakultas Hukum, Catur Wido Haruni,

S.H.,M.Si.,M.Hum. selaku Pembantu Dekan I, Dr. Haris, S.H.,M.Hum

Pembantu Dekan II, Said Noor P, S.H.,M.H. selaku Pembantu Dekan III

sekaligus dosen wali penulis, dan Wahyudi Kurniawan, S.H., M.Hum selaku

Kepala Laboratorium Fakultas Hukum, terimakasih telah menjadi motivator

penulis.

3. Dr. Herwastoeti, S.H.,M.Si selaku dosen pembimbing I dan Sofyan Arief

S.H.,M.Kn selaku dosen pembimbing II, yang telah memberikan arahan serta

pengetahuan yang baru bagi penulis.

4. Seluruh dosen serta para karyawan dan petugas akademik Fakultas Hukum

Universitas Muhamadiyyah Malang yang tidak bisa saya sebutkan namanya

satu persatu.

5. Shodiq Maksum dan Mesiyati selaku orangtua, Amiroh Mahfudho, Kus Ba kut

Daroiri dan Mohammad Didit Syarifudin selaku saudara tercinta, terkasih, dan

tersayang dan seluruh saudara lain yang tidak dapat disebutkan satu persatu,

penulis ucapkan terima kasih yang tiada hentinya yang telah memberikan

dukungan dan semagat secara materil dan immateril dari awal kuliah hingga

detik ini.

6. Teman-teman dahulu di MTsN Batu yakni Clarissa Dwi Septiananda dan

Rizky Dilla Dwiyanti yang masih menjadi sahabat hingga saat ini, yang tidak

dapat diucapkan satu persatu yang telah memberikan duku ngan yang tiada

henti-hentinya

7. Teman-teman dan guru-guru dahulu di MAN 1 Malang yang tidak dapat

diucapkan satu persatu yang telah memberikan dukungan yang tiada henti-

hentinya

viii

8. Teman-teman yang menjadi sahabat hingga saat ini yakni Ratu Ayu Nidya

Kusuma, Amanda Kartika Sari, Almira Sahfiri, Rieza Shintya, Nadia Amelia

Putri, Nadiya Amirah Nazza, serta teman-teman kelas D yang bersama-sama

menimba ilmu dan melewati segala halangan, rintangan, dan ujian yang ada di

Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang yang tidak dapat

diucapkan satu persatu yang telah memberikan dukungan yang tiada

hentihentinya

9. Teman-teman Kuliah Kerja Nyata 02 Desa Kemiri, Kec. Jabung, Kab. Malang

yakni Dinda Maydita Rahma, Amelia Prantiyono, Syahrial Abrar Fatra

Ardansyah, Mada Laksana yang selalu mendukung saya dengan

keikhlasannya selalu menemani saya ketika saya melewati masa -masa sulit da

teman-teman lain yang tidak dapat diucapkan satu persatu yang telah

memberikan dukungan yang tiada hentihentinya

Penulisan tugas akhir ini sudah layak untuk mendapatkan gelar strata 1 dan

dipertahankan dihadapan penguji. Sumbangsih pemikiran yang berbentuk kritik

dan saran sangat dibutuhkan oleh penulis untuk perbaikan dimasa yang akan

datang. Semoga Tugas Akhir ini bisa memberi manfaa t untuk kita semua. Aamiin.

Malang, 4 April 2020

Sela Asvi Arisasi

ix

DAFTAR ISI

Halaman Judul ................................................................................................. i

Lembar Pengesahan .......................................................................................... ii

Surat Pernyataan ............................................................................................... iii

Ungkapan Pribadi ............................................................................................. iv

Abstraksi .......................................................................................................... v

Abstract ............................................................................................................ vi

Kata Pengantar ................................................................................................. vii

Daftar Isi .......................................................................................................... ix

Daftar Tabel ..................................................................................................... x

Daftar Lampiran ............................................................................................... xi

BAB I PEDAHULUAN

A. Latar Belakang ....................................................................................... 1

B. Rumusan Masalah .................................................................................. 12

C. Tujuan Penelitian ................................................................................... 12

D. Manfaat Penelitian ................................................................................. 13

E. Kegunaan Penelitian ............................................................................... 14

F. Metode Penelitian ................................................................................... 14

G. Sistematika Penulisan ............................................................................. 17

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Tinjauan Umum Tentang Jual Beli ......................................................... 19

B. Tinjauan Umum Tentang Jual Beli Tanah ............................................... 24

C. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian Pengikatan Jual Beli ....................... 29

D. Tinjauan Umum Tentang Wanprestasi .................................................... 36

E. Tinjauan Umum Tentang Gugatan Perdata .............................................. 45

F. Tinjauan Umum Tentang Akta Perdamaian/Akta Van Dading ................. 58

BAB III HASIL DAN PEMBAHASAN

A. Akibat Hukum Dari Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Tanah Secara Angsuran Antara PT. Aneka Cipta Mulia Indah Dan

Endang Kustini ................................................................................... 69

1. Kesepakatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah Secara Angsuran

antara PT. Aneka Cipta Mulia Indah dan Endang K ustini ................. 69

2. Pelaksanaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah Secara Angsuran . 73

3. Pembatalan Perjanjian sepihak oleh Pihak Pertama (Penjual) ............. 75

4. Gugatan Perdata oleh Pihak (Penjual) ke Pengadilan Negeri Malang .. 77

5. Analisi Akibat Hukum Dari Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Tanah Secara Angsuran Antara PT. Aneka Cipta Mulia Indah Dan

Endang Kustini ................................................................................. 79

B. Analisis Terhadap Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah Secara

Angsuran Antara PT. Aneka Cipta Mulia Indah dan E ndang Kustini

............................................................................................................. 89

BAB IV PENUTUP

A. KESIMPULAN ....................................................................................... 107

B. SARAN .................................................................................................... 108

DAFTAR PUSTAKA .................................................................................... 109

x

DAFTAR TABEL

Tabel 1 Daftar uang tanda jadi dan uang muka ................................................ 73

Tabel 2 Daftar Angsuran Pembeli.................................................................... 73

Tabel 3 Seluruh pembayaran yang dilakukan pembeli ...................................... 97

xi

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1. Surat Tugas

Lampiran 2. Kartu Kendali Bimbingan Tugas Akhir

Lampiran 3. Berita Acara Seminar Proposal Tugas Akhir

Lampiran 4. Gugatan Perkara

Lampiran 5. Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Lampiran 6. Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Lampiran 7. Somasi

Lampiran 8. Resume Mediasi Penggugat

Lampiran 9. Jawaban Atas Resume Mediasi

Lampiran 10. Perjanjian Perdamaian

Lampiran 11. Putusan

xii

DAFTAR PUSTAKA

Buku

Abdulkadir Muhammad, 1990, Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti, Bandung

Abdulkadir Muhammad, 1982, Hukum Perjanjian, Bandung, Alumni

Adrian Sutedi, 2010, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya , Edisi 1,

Cetakan keempat, Sinar Grafika, Jakarta

Agus Yudha Hernoko, 2010, Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas dalam

Kontrak Komersil, Kencana, Jakarta

Aris Anwaril Muttaqin, 2015, Sistem Transaksi Syariah: Konsep Ganti Rugi

dalam Hukum Bisnis Syariah, Pustaka Ilmu Group, Yogyakarta

Boedi Harsono, 2005, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-

Undang Pokok Agraria, Isi, Dan Pelaksanaannya, Penerbit Djambatan,

Jakarta

Erlies Septiana dan Salim H.S, 2014, Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat

Di Indonesia, Sinar Grafika, Jakarta

Habib Adije, Hukum Notaris Indonesia Tafsir Tematik Terhadap Undang-

Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris, Bandung,

Refika Aditama, 2008

Harun Al Rashid, 1987, Sekilas Tentang Jual Beli Tanah , Jakarta, Ghalia

Indonesia

I Ketut Oka Setiawan, 2017, Hukum Perikatan, Sinar Grafika, Jakarta Timur

J. Satrio, 2005, Hukum Perikatan. PT. Citra Aditya Bakti, Bandung

J. Satrio, 2012, Wanprestasi Menurut KUH Perdata, Doktrin, dan Yurisprudensi ,

Citra Adtya Bakti, Bandung

xiii

Komariah, 2013, Hukum Perdata, Malang, UMM Press

Mardani, 2015, Hukum System Ekonomi Islam , PT Raja Grafindo Persada,

Jakarta

Maria S. W. Sumarjono, 2001, Kebijakan Pertanahan antara Regulasi dan

Implementasi, Buku Kompas, Jakarta

Mariarn Darus Badrulzaman, 1994, Aneka Hukum Bisnis Bandung, Penerbit

Alumni

Nasrun Haroen, 2000, Fiqh Muamalah, Gaya Media Pratama, Jakarta

O.C. Kaligis, 2009, Asas Kepatutan Dalam Arbitrase, Alumni, Bandung

R. Soeroso, 2011, Perjanjian di Bawah Tangan: Pedoman praktis pembuatan

dan Aplikasi Hukum , Sinar Grafika, Jakarta

R. Subekti, 1995, Aneka Perjanjian, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung

R. Subekti, dan R. Tjitrosud ibio, 2001, Kitab Undang-undang Hukum Perdata,

Undang-Undang Agraria dan Undang-Undang Perkawinan, Jakarta,

PT Pradnya Paramita

R. Subekti, 2009, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Jakarta, Intermasa,

R.Subekti, 1970, Hukum Perjanjian Cet-II, Jakarta, Pembimbing Masa

Salim HS, 2011, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW) , Jakarta, Sinar

Grafika

Salim H.S, 2005, Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat Di Indonesia ,

jakarta, sinar grafika

S. Adiwinta, 1997, Penuntun Hukum Agraria I, CV. Widya Pratama Offset,

Bandung,

xiv

Soedharyo Soimin, 2004, Status Hak Dan Pembebasan Tanah , Sinar Grafika,

Jakarta

Soerjono Soekanto, 1983, Hukum Adat Indonesia, Rajawali, Jakarta

Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, 2009, Penelitian Hukum Normatif suatu

Tinajauan Singkat, Jakarta, PT. Raja Grafindo Persada

Soerjono Soekanto, 1986, Pengantar Penelitian Hukum , Jakarata, UI Press

Sudiarto, 2015, Negosiasi, Mediasi, dan Arbitrase: Penyelesaian Sengketa

Alternati di Indonesia, Pustaka Reka Cipta, Bandung

Sutan Remi Sjahdeni, 1993, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang

Seimbang bagi para pihak dalam Perjanjian Kredit Bank di

Indonesia, Jakarta, Institut Bankir Indonesia

Yahya Harahap, 2008, Hukum Acara Perdata, Sinar Grafika, Jakarta

Yahya Harahap, 1986, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung

Peraturan Perundang-Undang

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok

Agraria

Penjelasan Undang-Undang No 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria

Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

Pasal 1244 Undang-Undang Hukum Perdata

Pasal 1457 Kitab Undang-undang Hukum Perdata

Pasal 1457 - Pasal 1540 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997

xv

Jurnal

Herlien Budiono, 2004, artikel “Pengikat Jual Beli Dan Kuasa Mutlak” Majalah

Renvoi, edisi tahun I, No. 10, Bulan Maret

Badan Pembinaan Hukum Nasional (BPHN), Simposium Hukum Perdata

Nasional, Kerjasama Badan Pembinaan Hukum Nasional (BPHN) ,

Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta, 21-23 Desember

1981.

Hardijan Rusli, 2006, Metode Penelitian Hukum Normatif, Law Riview,

Volume V No. 3, Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan

Ricardo Simanjuntak, Asas-asas Utama Hukum Kontrak Dalam Kontrak Dagang

Internasional: Sebuah Tinjauan Hukum , Jurnal Hukum Bisnis, Vol. 27,

No. 24, Tahun 2008

Rizki Tri Anugrah Bakhti dan Agus Riyanto, Analisis Yuridis Pelaksanaan

Perjanjian Perdamaian Sebagai Penyelesaian Sengketa Akibat

Kecelakaan Kerja (Analisis Putusan Pengadilan Nomor:

100/Pdt.G/2015/PN.BTM), Jurnal Selat, Vol. 5 No. 2, Mei 2018, Fakultas

Ilmu Sosial dan Hukum Universitas Putera Batam

Internet

Anonym , Akta Perdamaian, https://kantorpengacara-rs.com

Anonym, Bentuk Gugatan Menurut HIR , http://www.hukumacaraperdata.com

Anonym, Gugatan Lisan Bagi Buta Huruf, http://sms.pn-kedirikab.go.id,

Anonym, Membatalkan Akta Perdamaian, bisakah? , https://yuridis.id

xvi

Erza Putri, Peran PPAT Dalam Peralihan Hak Atas Tanah ,

http://erzaputri.blogspot.com

Hardian Law Office, Asas Itikad Baik Sebagai Landasan Pembuatan Perjanjian

http://www.gresnews.com/

Kenny Wiston, Pengesampingan pasal 1266 dan 1267 KUHPer dalam perjanjian

pekerjaan jasa konstruksi: Perbedaan Pandangan Hukum ,

https://www.kennywiston.com/

xvii