SKRIPSI

ANALISIS PERBANDINGAN DESAIN, WAKTU, DAN

BIAYA PADA PROYEK PENAMBAHAN LANTAI

MEZZANINE UNIT X APARTEMEN Y DI KOTA

BANDUNG

SAMUEL

NPM: 2012410107

PEMBIMBING: Dr. Felix Hidayat, S.T., M.T.

UNIVERSITAS KATOLIK PARAHYANGAN

FAKULTAS TEKNIK PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL (Terakreditasi Berdasarkan SK BAN-PT No: 227/BAN-PT/Ak-XVI/S/XI/2013)

BANDUNG

JUNI 2017

iii

iii

i

ANALISIS PERBANDINGAN DESAIN, WAKTU, DAN BIAYA

PADA PROYEK PENAMBAHAN LANTAI MEZZANINE UNIT

X APARTEMEN Y DI KOTA BANDUNG

Samuel

NPM: 2012410107

Pembimbing: Dr. Felix Hidayat, S.T., M.T.

UNIVERSITAS KATOLIK PARAHYANGAN

FAKULTAS TEKNIK PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL (Terakreditasi Berdasarkan SK BAN-PT No: 227/BAN-PT/Ak-XVI/S/XI/2013)

BANDUNG

JUNI 2017

ABSTRAK

Perkembangan ekonomi industri di Indonesia terutama pada segmentasi

properti menyebabkan banyaknya perkembangan konstruksi gedung tinggi yang

difungsikan sebagai tempat tinggal atau pemukiman bersususun. Hal ini berakibat

pada banyaknya pengembang yang saling bersaing untuk memberikan penawaran

baik itu kualitas dari bangunan gedung, fasilitas, maupun pilihan dari unit

apartemen yang ditawarkan kepada pembeli. Banyaknya pilihan dan jenis yang

berbeda ini menyebabkan adanya persaingan pada pengembang untuk

memberikan suatu fasilitas unik yang belum dimiliki atau tersedia pada

pengembang lainnya yang bersaing. Pada penelitian ini akan dibahas salah satu

keunikan dari unit apartemen yang ditawarkan , hasil keuntungan atau kerugian

dari proses konstruksi penambahan pelat lantai apabila dikerjakan oleh pihak

subkontraktor interior dan kontraktor struktur. Pada akhirnya dihasilkan suatu

kesimpulan dan saran bagi pihak pengembang untuk melaksanakan suatu

konstruksi dengan desain serupa dengan adanya pilihan dan rekomendasi untuk

menyerahkan proses konstruksi kepada pihak kontraktor struktur atau

subkontraktor interior.

Kata Kunci: Proyek Konstruksi, Sistem Kontrak Rancang Bangun, Desain

Konstruksi, Analisis Biaya Harga Satuan, Penjadwalan Proyek Konstruksi

ii

ANALYSIS OF DESIGN, TIME, AND COST COMPARISON

ON THE PROJECT OF ADDING MEZZANINE FLOOR

PLATE STRUCTURE ON UNIT X APARTMENT Y AT

BANDUNG CITY

Samuel

NPM: 2012410107

Advisor: Dr. Felix Hidayat, S.T., M.T.

PARAHYANGAN CATHOLIC UNIVERSITY

DEPARTMENT OF CIVIL ENGINEERING

(Accreditated by SK BAN-PT No: 227/BAN-PT/Ak-XVI/S/XI/2013)

BANDUNG

JUNE 2017

ABSTRACT

The rapid development of industrial economy in Indonesia, especially in

the segment of property, has resulted numerous high-rise buildings which are

functioned as residence or apartments. This has automatically resulted in the

appearance of many developers, who compete to offer their best products to the

potential customers in the forms of good quality building construction, building

facilities, and also different apartment units. With so many types and options that

can be offered, developers are forced to compete each other to offer the most

unique or the best option that are not offered by their competitors. This research

will discuss about one of the uniqueness of apartment units that are offered to

costumers. The profit and the loss gain from the process of building floor plates

will be discussed, whether they are performed by interior sub-contractor or by

structural contractor. In the end of this study, there will be conclusion and

suggestion for developers on how to build similar construction design with the

option. Moreover, there will be a set of recommendation either to entrust the

construction process to structural contractors or to interior sub-contractors.

Keywords : Construction Project, Design and Build Contract System,

Construction Design, Volume Price Analysis, Construction Project Scheduling

iii

PRAKATA

Puji syukur kami panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa karena atas rahmat-

Nya, skripsi yang berjudul Simulasi Perbandingan Desain, Waktu, dan Biaya Pada

Proyek Penambahan Lantai Mezzanine dengan Sistem Kontrak Rancang Bangun

dapat diselesaikan. Skripsi ini adalah salah satu syarat akademik dalam

menyelesaikan studi S-1 di Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil, Universitas

Katolik Parahyangan.

Dalam penyusunan skripsi ini penulis menemukan banyak sekali hambatan,

tetapi dengan dukungan, motivasi, dan bimbingan dari berbagai pihak skripsi ini

dapat diselesaikan. Maka dari itu, penulis ingin mengucapkan terimakasih kepada:

1. Seluruh Dosen Komunitas Bidang Ilmu Manajemen dan Rekayasa

Konstruksi atas segala masukan, baik selama seminar judul, seminar ini, dan

sidang akhir

2. Bapak Dr. Felix Hidayat, S.T., M.T. selaku dosen pembimbing skripsi yang

telah banyak membantu, membimbing, dan memberikan motivasi selama

pengerjaan skripsi ini.

3. Rekan-rekan Sipil Unpar, khususnya rekan bimbingan skripsi bersama yang

sering bersama-sama mengerjakan laporan skripsi.

4. Kedua Orang Tua, Szie Andi dan Meliany Sugianto yang sangat membantu

dalam menyelesaikan penyusunan skripsi ini

5. Teman-teman dari GKIM Ka Im Tong yang membantu menyemangati dan

mendorong penyusunan skripsi.

iv

Penulis menyadari bahwa tak ada yang sempurna, begitu pula dengan

laporan skripsi ini yang masih terdapat banyak kekurangan. Atas hal ini

penulis menerima sekali masukan dan saran. Tapi terlepas dari kekurangan

tersebut, penulis berharap skripsi ini dapat memberikan pengetahuan,

masukan, dan informasi lebih kepada khalayak umum.

v

DAFTAR ISI

Halaman

ABSTRAK i

ABSTRACT ii

PRAKATA iii

DAFTAR ISI v

DAFTAR GAMBAR viii

DAFTAR TABEL ix

DAFTAR LAMPIRAN x

BAB 1 PENDAHULUAN 1-1

1.1 Latar Belakang 1-1

1.2 Inti Permasalahan 1-4

1.3 Tujuan Penulisan 1-4

1.4 Pembatasan Masalah 1-5

1.5 Sistematika Penelitian 1-5

BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA 2-1

2.1 Proyek Konstruksi 2-1

2.2 Peraturan Pemerintah Tentang Bangunan Gedung 2-2

2.2.1 Definisi dan Pembagian Bangunan Gedung 2-3

2.2.2 Izin Mendirikan Bangunan Gedung 2-3

2.2.3 Pemilik dan Penyedia Jasa Konstruksi 2-4

2.2.4 Fungsi Bangunan Gedung Sebagai Hunian 2-5

2.2.5 Syarat Permohonan Mendirikan Bangunan Gedung 2-5

2.3 Perhitungan Biaya dengan Metode Analisis Harga Satuan 2-5

vi

2.4 Jenis-Jenis Kontrak dalam Proyek Konstruksi 2-7

2.4.1 Jenis Kontrak Berdasarkan Metode Pembayaran 2-7

2.4.2 Jenis Kontrak Berdasarkan Aspek Pembagian Tugas 2-10

2.4.3 Jenis Kontrak Berdasarkan Metoda Pembayaran 2-12

2.5 Penjadwalan Proyek Konstruksi 2-13

2.5.1 Metode Penjadwalan Proyek 2-14

2.5.2 Metode Penjadwalan Linier atau Diagram Vektor 2-16

2.5.3 Metode Penjadwalan Network Planning 2-17

2.5.4 Metode Penjadwalan Sumber Daya 2-17

2.6 Tipe Kepemilikan Proyek Konstruksi 2-18

2.7 Metode Penelitian Campuran (Mixed Method) 2-18

2.7.1 Metode Penelitian Kualitatif 2-19

2.7.2 Metode Penelitian Kuantitatif 2-20

BAB 3 METODE PENELITIAN 3-1

3.1 Teknik Pengumpulan Data 3-1

3.1.1 Pengumpulan Data di Lapangan 3-3

3.1.2 Pengumpulan Data Wawancara 3-4

3.2 Teknik Pengolahan Data 3-4

3.2.1 Teknik Pengolahan Data Desain pada lapangan dan Simulasi 3-5

3.2.2 Teknik Pengolahan Data Biaya pada Lapangan dan Simulasi 3-5

3.2.3 Teknik Pengolahan Data Waktu Pekerjaan pada Lapangan dan

Simulasi 3-5

3.3 Metode Penelitian 3-6

vii

BAB 4 ANALISIS DATA 4-1

4.1 Analisis Desain Lantai Mezzanine 4-2

4.1.1 Desain Lantai Mezzanine di Lapangan 4-4

4.1.2 Simulasi Desain Lantai Mezzanine 4-13

4.2 Analisis Waktu Pekerjaan Lantai Mezzanine 4-17

4.2.1 Waktu Pekerjaan Lantai Mezzanine di Lapangan 4-18

4.2.2 Simulasi Waktu Pekerjaan Lantai Mezzanine 4-21

4.3 Analisis Biaya Pekerjaan Lantai Mezzanine 4-24

4.3.1 Biaya Pekerjaan Lantai Mezzanine di Lapangan 4-25

4.3.2 Simulasi Biaya Pekerjaan Lantai Mezzanine 4-33

4.4 Perbandingan Hasil Data 4-38

BAB 5 SIMPULAN DAN SARAN

5.1 Simpulan 5-1

5.2 Saran 5-5

DAFTAR PUSTAKA xi

viii

DAFTAR GAMBAR

Gambar Halaman

Gambar 3.1 Diagram Alir Penelitian 3-1

Gambar 3.2 Diagram Alir Penelitian (Lanjutan) 3-2

Gambar 4.1 Tumpuan Kolom Praktis 4-5

Gambar 4.2 Gambar Rangkaian Struktur Pelat Lantai 4-6

Gambar 4.3 Gambar Struktur Tangga 4-7

Gambar 4.4 Dimensi Struktur Balok 4-10

Gambar 4.5 Simulasi Desain Struktur Pelat Lantai 4-13

Gambar 4.6 Gambar Posisi Struktur Pelat Lantai 4-15

Gambar 4.7 Gambar Struktur Pengikat Kolom Praktis 4-15

Gambar 4.8 Struktur Balok Praktis dan Rangkaian Struktur Lantai 4-16

Gambar 4.9 Detail Struktur Tangga 4-17

Gambar 4.10 Dimensi Struktur Balok 4-19

Gambar 4.11 Bar Chart Penjadwalan Pekerjaan di Lapangan 4-25

Gambar 4.12 Bar Chart Penjadwalan Kontraktor Struktur Tanpa Simulasi 4-26

Gambar 4.13 Item Pekerjaan pada Penjadwalan Pihak Kontraktor Struktur 4-26

Gambar 4.14 Penambahan Pekerjaan Pelaksanaan Struktur Pelat Lantai 4-27

Gambar 4.15 Penambahan Pekerjaan Pelaksanaan Struktur Tangga 4-27

Gambar 4.16 Desain Struktur Pelat Lantai Mezzanine di Lapangan 4-30

Gambar 4.17 Segmentasi Struktur Pelat Lantai Mezzanine 4-31

ix

DAFTAR TABEL

Tabel Halaman

Tabel 4.1 Tabel Durasi dan Jenis Pekerjaan 4-24

Tabel 4.2 Tabel Perhitungan Volume Pekerjaan Baja 4-33

Tabel 4.3 Tabel Perhitungan Volume Bondex dan Gypsum 4-33

Tabel 4.4 Analisis Harga Satuan Pekerjaan Baja 4-36

Tabel 4.5 Tabel Analisis Harga Satuan Las dan Bondex 4-36

Tabel 4.6 Tabel Analisis Harga Satuan Pekerjaan Gypsum dan

Total Biaya Pekerjaan 4-37

Tabel 4.7 Volume Pekerjaan Struktur Baja untuk Pelat Lantai 4-39

Tabel 4.8 Volume Pekerjaan Untuk Struktur Tangga, Pekerjaan

Bondex dan Plafond 4-39

Tabel 4.9 Analisis Harga Satuan untuk Pekerjaan Baja 4-40

Tabel 4.10 Analisis Harga Satuan untuk Pekerjaan Las 4-40

Tabel 4.11 Analisis Harga Satuan untuk Pekerjaan Bondex 4-41

Tabel 4.12 Analisis Harga Satuan Pekerjaan untuk Pemasangan Plafond

Gypsum dan Total Biaya 4-41

Tabel 5.1 Tabel Rangkuman dari Hasil Analisis 5-3

Tabel 5.2 Tabel Kelebihan Pekerjaan Penambahan Lantai Mezzanine 5-4

Tabel 5.3 Tabel Kekurangan Pekerjaan Penambahan Lantai Mezzanine 5-4

x

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran Halaman

Lampiran L1 Perhitungan Analisis Harga Satuan Pekerjaan Pelat Lantai

Mezzanine di Lapangan L1-1

Lampiran L2 Simulasi Analisis Harga Satuan Pekerjaan Pelat Lantai

Mezzanine L2-1

Lampiran L3 Lampiran Pertanyaan Wawancara L3-1

Lampiran L4 Penjadwalan Pada Lapangan dan Simulasi L4-1

1-1

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Industri konstruksi Indonesia terus mengalami perkembangan. Salah satu

perkembangan yang memiliki kontribusi yang besar adalah di bidang property.

Perkembangan ini terjadi seiring dengan kebutuhan tempat tinggal bagi

masyarakat Indonesia yang terus bertambah. Dengan terbatasnya luas tanah

kosong untuk dilakukan pembangunan, maka industri konstruksi Indonesia mulai

bergerak ke sektor gedung tinggi.

Kota Bandung, salah satu kota besar dan tujuan wisata di Indonesia

memiliki gedung tinggi dengan dominasi fungsi sebagai gedung apartemen.

Banyak perusahaan pengembang yang menawarkan unit apartemen dengan variasi

luas dan desain untuk memenuhi permintaan masyarakat. Seringkali desain yang

unik dan memiliki nilai arsitektural tinggi lebih diminati oleh masyarakat.

Pada skripsi ini akan dibahas salah satu tipe unit pada apartemen Galeri

Ciumbuleuit 3 yang terletak di Jalan Ciumbuleuit no. 42A Bandung. Jenis unit

yang akan dibahas adalah tipe unit “Love” dimana pada gedung apartemen

terdapat 12 unit tipe yang sama pada lantai L. Keunikan dari tipe ini adalah desain

unit yang memiliki tinggi plafon 2 lantai dan pengerjaan yang dilakukan oleh

pihak kontraktor struktur WIKA dimana pihak kontraktor mengerjakan desain

struktur yang memiliki tinggi kolom untuk 2 lantai tanpa pelat lantai atau struktur

1-2

lantai mezzanine. Desain yang mengharuskan furniture untuk meletakan kamar

tidur di lantai 2 membuat pihak manajemen gedung perlu untuk membuat pelat

lantai di tiap unit Love”. Pekerjaan konstruksi pelat lantai diberikan kepada

subkon interior yang dimana pihak subkon interior dilarang untuk mengikat atau

menumpu struktur pelat pada kolom dan balok utama struktur gedung. Hal ini

menjadi permasalahan besar, terutama dalam kekuatan struktur pelat.

Permasalahan ini menimbulkan pertanyaan yang cukup menarik untuk

dibahas, dimana apakah memang pihak pengembang tidak menginginkan untuk

pembuatan lantai mezzanine dikerjakan oleh pihak kontraktor struktur. Dengan

pertanyaan apakah struktur pelat lantai yang dikerjakan oleh subkon interior

memang memadai, dan bagaimana perbandingan antara pekerjaan pelat lantai

yang dikerjakan langsung oleh pihak kontraktor struktur baik dari segi waktu,

biaya, dan kekuatan dibandingkan pelat lantai yang dikerjakan oleh pihak subkon

interior. Permasalahan ini juga akan menimbulkan pembelajaran kedepan bagi

pihak pengembang yang merencanakan suatu tipe desain unit apartemen serupa

atau memiliki permasalahan yang sama antara pihak subkon, manajemen gedung,

dan pihak kontraktor struktur.

Pada skripsi ini akan dilakukan proses penelitian dalam rangka

memperoleh hasil akhir berupa perbandingan simulasi pekerjaan lantai mezzanine

apabila dikerjakan oleh pihak subkon interior atau dikerjakan oleh pihak

kontraktor struktur dengan diagram alir yang akan dijelaskan pada bab

selanjutnya. Akan dilaksanakan beberapa teknik pengumpulan data yang akan

digunakan untuk proses analisis dan simulasi. Demi mencapai tujuan simulasi,

1-3

maka diperlukan kelengkapan data berupa hasil wawancara kepada pihak

kontraktor struktur. Proses wawancara akan menggunakan kuestioner sebagai

berikut:

1. Apakah desain awal struktur unit apartemen tipe „Love‟ sama seperti hasil

akhir di lapangan?

a. Bila ya, lanjutkan ke pertanyaan selanjutnya.

b. Bila tidak, maka diajukan pertanyaan:

i. Bagaimana desain awal yang diajukan pihak kontraktor

Arsitektur atau pihak owner?

ii. Bagaimana proses persetujuan perubahan pekerjaan

struktur dari pihak owner dan arsitektur?

2. Berapa perkiraan perubahan biaya yang terjadi apabila struktur pelat lantai

mezzanine dikerjakan oleh pihak kontraktor struktur?

3. Berapa lama perkiraan perubahan waktu pengerjaan yang terjadi apabila

struktur pelat lantai mezzanine dikerjakan oleh pihak kontraktor struktur?

4. Bagaimana spesifikasi pelat lantai mezzanine yang dikerjakan oleh pihak

kontraktor struktur?

5. Apakah bila pekerjaan struktur pelat lantai unit „Love‟ dikerjakan oleh

pihak kontraktor struktur akan sama spesifikasinya dengan struktur pelat

lantai yang dikerjakan di lapangan?

6. Mengapa pada lapangan, pihak subkon interior tidak diperbolehkan untuk

mengikat struktur pelat lantai mezzanine ke struktur bangunan?

1-4

7. Apakah ada persyaratan khusus untuk mekanisme dan prosedur

pemasangan pelat lantai mezzanine yang dilakukan oleh pihak subkon

interior di lapangan?

8. Apakah ada pengawasan dari pihak kontraktor struktur pada saat pekerjaan

pelat lantai mezzanine di kerjakan oleh pihak subkon interior di lapangan?

1.2 Inti Permasalahan

Berdasarkan latar belakang yang ada, maka inti permasalahan dalam skripsi ini

adalah:

1. Bagaimana proses persetujuan desain dan spesifikasi pengerjaan unit

“love” oleh pihak pengguna jasa dan penyedia jasa.

2. Bagaimana proses pengerjaan dan spesifikasi bahan untuk pelat lantai

mezzanine pada unit yang dikerjakan oleh pihak subkon interior

3. Bagaimana persyaratan dan spesifikasi pekerjaan pelat yang diberikan oleh

pihak manajemen gedung dan kontaktor struktur.

4. Bagaimana perbandingan dari segi biaya, waktu, dan desain pekerjaan

pelat lantai mezzanine apabila dikerjakan oleh pihak kontraktor struktural

dan pihak subkon interior.

1.3 Tujuan Penulisan

Berdasarkan inti permasalahan, maka tujuan yang akan dicapai adalah:

1. Mengetahui perbandingan dari biaya, waktu, dan desain pekerjaan pelat

lantai mezzanine apabila dikerjakan oleh pihak kontraktor struktur dan

pihak subkon interior.

1-5

2. Mengetahui mekanisme persetujuan pembagian pekerjaan dari pihak

pengguna jasa dan pihak penyedia jasa kontraktor struktur.

3. Mengetahui kebijakan dan syarat pekerjaan struktur pelat dari pihak

managemen gedung dan pihak subkon interior.

4. Mengetahui kelebihan dan kekurangan yang terjadi apabila pekerjaan pelat

lantai mezzanine yang dikerjakan oleh pihak kontraktor struktur dan pihak

subkon interior.

1.4 Pembatasan Masalah

Pembatasan masalah yang terdapat pada penelitian ini adalah:

1. Jenis pekerjaan struktural pada tipe unit „Love‟ pada gedung Apartemen

Galeri Ciumbuleuit 3 di lantai L dan 21.

2. Jenis pekerjaan pelat yang dikerjakan oleh pihak subkon interior

3. Perbandingan biaya pekerjaan lantai mezzanine yang dikerjakan oleh pihak

subkon interior dan kontraktor struktur.

4. Perbandingan waktu pengerjaan lantai mezzanine yang dikerjakan oleh

pihak subkon interior dan pihak kontraktor struktur.

5. Perbandingan desain pekerjaan lantai mezzanine yang dikerjakan oleh

pihak subkon interior dan kontraktor struktur.

1.5 Sistematika Penelitian

Sistematika penulisan untuk menyusun skripsi ini melalui beberapa tahapan dalam

rangka memperoleh hasil akhir, yaitu:

1-6

BAB 1 – PENDAHULUAN

Bab ini berisi tentang uraian latar belakang, inti permasalahan, tujuan penelitian,

pembatasan masalah, dan sistematika penelitian.

BAB 2 – TINJAUAN PUSTAKA

Pada bab ini akan diuraikan dasar teori yang digunakan dalam penelitian ini yang

akan dibagi ke dalam sub-sub bab yaitu: Proyek konstruksi, Peraturan Pemerintah

Tentang Bangunan Gedung, Perhitungan Biaya dengan Metode Analisis Harga

Satuan, Jenis-Jenis Kontrak dalam Proyek Konstruksi, Penjadwalan Proyek

Konstruksi, Tipe Kepemilikan Proyek Konstruksi, dan Metode Penelitian

Campuran.

BAB 3 – METODE PENELITIAN

Pada Bab ini akan disampaikan metodologi yang digunakan dalam penelitian dan

pengolahan data, teknik pengumpulan data, dan teknik pengolahan data. Dengan

pengumpulan data secara studi pustaka.

BAB 4 – ANALISIS DATA

Pada bab ini akan dibahas mengenai tahapan dan proses analisis data berupa

Analisis Data Gedung Apartemen, Analisis Desain Lantai Mezzanine, Analisis

Waktu Pekerjaan Lantai Mezzanine, Analisis Biaya Pekerjaan Lantai Mezzanine,

dan Analisis Perbandingan Hasil Data Lapangan dan Data Simulasi

BAB 5 – SIMPULAN DAN SARAN

Pada bab ini akan dibahas mengenai hasil dari analisis data dari pembahasan bab-

bab sebelumnya dan memberikan kesimpulan dari hasil data tersebut dan juga

memberikan saran-saran yang diperlukan.