SKRIPSI

PROBLEMATIKA PERJANJIAN SEWA-MENYEWA RUMAH KOS

DENGAN PERJANJIAN LISAN

(Studi Kasus di Rumah Kos Wisma Pratiwi)

Disusun dan Diajukan untuk Melengkapi Tugas-Tugas dan Syarat-Syarat

Guna Mencapai Derajat Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

Oleh:

JIHAN

C100130094

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA

2017

ii

HALAMAN PERSETUJUAN

Skripsi ini disetujui untuk dipertahankan di hadapan

Dewan Penguji Skripsi Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

Pembimbing

(Darsono, S.H., M.Hum)

iii

HALAMAN PENGESAHAN

PROBLEMATIKA PERJANJIAN SEWA-MENYEWA RUMAH KOS

DENGAN PERJANJIAN LISAN

(Studi Kasus di Rumah Kos Wisma Pratiwi)

Oleh:

JIHAN

C100130094

Telah dipertahankan di depan Dewan Penguji

Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

Pada hari Kamis, 9 November 2017

dan dinyatakan telah memenuhi syarat

Dewan Penguji:

Ketua : Darsono, S.H., M.Hum. ( )

Sekretaris : Inayah, S.H., M.H. ( )

Anggota : Septarina Budiwati, S.H., M.H., C.N. ( )

Mengesahkan

Dekan Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

(Prof. Dr. H. Khudzaifah Dimyati, S.H., M.Hum)

iv

PERNYATAAN ORIGINALITAS

Yang bertanda tangan di bawah ini:

Nama : Jihan

NIM : C100130094

Alamat : Desa Paya Tungel Kecamatan Jagong Jeget, Kabupaten Aceh

Tengah Provinsi Nanggroe Aceh Darussalam

Dengan ini menyatakan bahwa:

1. Karya tulis saya, skripsi ini adalah asli dan belum pernah diajukan untuk

memperoleh gelar akademik baik Universitas Muhammadiyah Surakarta

maupun di Perguruan Tinggi lainnya.

2. Karya tulis merupakan gagasan, rumusan, dan penelitian saya sendiri, tanpa

bantuan pihak lain, kecuali arahan dari Dosen Pembimbing Skripsi.

3. Dalam karya tulis ini tidak terdapat karya atau pendapat yang telah ditulis atau

dipublikasikan orang lain, kecuali secara tertulis dengan jelas dicantumkan

sebagai acuan dalam naskah dengan disebutkan nama pengarang dan judul

buku aslinya dan dicantumkan dalam daftar pustaka.

4. Pernyataan ini saya buat dengan sesungguhnya dan apabila di kemudian hari

terdapat penyimpangan dan ketidakbenaran dalam pernyataan ini, maka saya

bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan gelar akademik yang

telah saya peroleh karena karya tulis ini, serta sanksi lainnya sesuai dengan

norma yang berlaku di perguruan tinggi.

Surakarta, 7 November 2017

Yang Membuat Pernyataan

Jihan

C100130094

v

MOTTO

“Maka nikmat Tuhanmu yang manakah yang kamu dustakan?”

(QS. Ar-Rahman: 13)

vi

PERSEMBAHAN

Kupersembahkan karya sederhana ini kepada:

1. Bapak dan Ibu tercinta yang telah mencurahkan

doa, kasih sayang serta nasehat-nasehatnya yang

akan selalu mengiringi langkahku.

2. Saudara-saudaraku dan keluarga besarku terima

kasih untuk dukungannya.

3. Sahabat-sahabatku.

4. Rekan rekan seperjuangan di Fakultas Hukum

UMS.

5. Almamaterku.

vii

KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum Wr.Wb

Segala puji hanya untuk Allah SWT, yang Maha Pengasih lagi Maha

Penyanyang, Pemilik dan Penguasa alam beserta isinya. Shalawat beserta salam

semoga dilimpahkan kepada Nabi Muhammad SAW yang telah membawa

manusia dari alam jahiliyah menuju alam yang berilmu seperti sekarang ini.

Berkat petunjuk Allah SWT, penulis dapat menulis skripsi ini tanpa suatu

halangan yang berarti dan atas izin-Nya penulis juga dapat menyelesaikan skripsi

ini yang berjudul, “PROBLEMATIKA PERJANJIAN SEWA-MENYEWA

RUMAH KOS DENGAN PERJANJIAN LISAN (Studi Kasus di Rumah Kos

Wisma Pratiwi )”.

Skripsi ini disusun untuk memenuhi persyaratan untuk mencapai derajat

sarjana hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta. Penulisan skripsi ini dibuat

dengan berbagai analisis dalam jangka waktu tertentu sehingga dapat

menghasilkan karya yang dapat dipertanggungjawabkan hasilnya. Untuk itu

penulis mengucapkan terimakasih kepada pihak-pihak:

1. Dr. Sofyan Anif, M.Si, selaku Rektor Universitas Muhammadiyah Surakarta

yang telah memberikan kepercayaan kepada penulis untuk menempuh studi di

Universitas Muhammadiyah Surakarta tercinta ini.

viii

2. Bapak Prof. Dr. Khudzaifah Dimyati, SH., M.Hum. selaku Dekan Fakultas

Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta yang telah memberi

kesempatan kepada penulis untuk menimba ilmu di Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta.

3. Bapak Darsono, S.H. M.Hum. selaku pembimbing yang telah meluangkan

waktu dan pikiran guna membimbing penulisan skripsi ini, memberi koreksi,

pelajaran mental dan kesabaran untuk saya.

4. Kedua orangtuaku, yang sangat aku sayangi, aku cintai, aku banggakan.

Terimakasih atas doa dan dukungan materil maupun moril yang tiada henti

kepadaku.

5. Adik-Adikku yang sangat aku sayangi, aku cintai, dan aku banggakan,

terimakasih untuk doa dan dukungan kalian. Jadilah orang yang sholeh,

sukses, berbakti kepada orang tua, dan berguna bagi agama, bangsa dan

negara.

6. Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Hukum, terima kasih atas bimbingan dan ilmu

yang saya dapatkan pada waktu perkuliahan.

7. Karyawan Tata Usaha Fakultas Hukum UMS, terima kasih untuk bantuan

yang diberikan kepada penulis selama menjadi mahasiswa.

8. Ibu Etik Ristiani selaku pemilik Rumah Kos Wisma Pratiwi yang telah

memberikan kesempatan kepada penulis untuk melakukan penelitian di

Rumah Kos Wisma Pratiwi.

9. Segenap penghuni Rumah Kos Wisma Pratiwi yang telah meluangkan waktu

dan membantu dalam penulisan ini dalam memenuhi data penelitian penulisan

ini.

ix

10. Abang Mulyadi yang selalu menemani dalam mengerjakan penulisan skripsi

ini.

11. Sahabat-sahabatku tercinta semuanya tanpa kecuali, yang selalu menemani di

kos selama kuliah di Solo.

12. Teman-teman dari kelas C Fakultas Hukum UMS, yang menemani saat saat

indah masa perkuliahan.

13. Teman-teman seperjuangan Fakultas Hukum UMS 2013, terimasih atas

kebersamaanya saat masa perkuliahan.

14. Semua pihak yang tidak bisa penulis sebutkan satu persatu, yang telah

membantu kelancaran penulisan skripsi ini.

Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih banyak kekurangan karena

keterbatasan kemampuan, waktu, dan pengetahuan penulis. Namun penulis

berharap, skripsi ini tetap dapat bermanfaat bagi pembaca.

Wassalammualaikum, wr. wb.

Surakarta, 7 November 2017

Penulis

Jihan

C100130094

x

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ........................................................................................ i

HALAMAN PERSETUJUAN ........................................................................ ii

HALAMAN PENGESAHAN ......................................................................... iii

HALAMAN PERNYATAAN ........................................................................ iv

MOTTO ........................................................................................................... v

PERSEMBAHAN ........................................................................................... vi

KATA PENGANTAR .................................................................................... vii

DAFTAR ISI ................................................................................................... x

DAFTAR GAMBAR ...................................................................................... xii

ABSTRAK ...................................................................................................... xiii

ABSTRACT ...................................................................................................... xiv

BAB I PENDAHULUAN ...................................................................... 1

A. Latar Belakang ..................................................................... 1

B. Rumusan Masalah ................................................................ 5

C. Tujuan Penelitian ................................................................ 6

D. Manfaat Penelitian .............................................................. 7

E. Kerangka Pemikiran ........................................................... 7

F. Metode Penelitian ................................................................ 9

G. Sistematika Penelitian . ........................................................ 12

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ............................................................ 14

A. Tinjauan tentang Perjanjian ................................................ 14

1. Pengertian Perjanjian . .................................................... 14

2. Bentuk-bentuk Perjanjian dan Macamnya Perjanjian .... 16

3. Syarat-syarat Sahnya Perjanjian dan Akibat Hukumnya 21

4. Unsur Beserta Asas dalam Perjanjian ............................ 23

5. Wanprestasi dan Akibat-akibatnya ................................ 28

B. Tinjauan tentang Sewa-Menyewa ........................................ 30

1. Pengertian Sewa-Menyewa ............................................ 30

2. Kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian Sewa-

Menyewa ......................................................................... 31

3. Risiko dalam Perjanjian Sewa-Menyewa ...................... 32

4. Sewa Tertulis dan Sewa Lisan ....................................... 33

C. Tinjauan tentang Rumah Kos .............................................. 35

1. Pengertian Rumah Kos atau Kos-Kosan ........................ 35

2. Fungsi Rumah Kos ......................................................... 35

xi

3. Kelebihan dan Kekurangan dalam Menyewa Kos-

Kosan .............................................................................. 36

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN .......................... 40

A. Pokok Perjanjian di Wisma Pratiwi dan Jenis-jenis

Perjanjian yang Terdapat dalam Praktek Perjanjian di

Wisma Pratiwi ..................................................................... 40

1. Pokok Perjanjian Sewa-Menyewa di Wisma Pratiwi .... 40

2. Perjanjian Lisan Sewa-Menyewa Rumah Kos Wisma

Pratiwi ......................................................................... 48

3. Jenis-jenis Perjanjian yang Terdapat dalam Perjanjian

Sewa-Menyewa di Rumah Kos Wisma Pratiwi ............. 50

B. Kenaikan Harga Sepihak dalam Perjanjian Sewa-

Menyewa Rumah Kos Wisma Pratiwi ................................ 53

1. Kenaikan Harga Sewa di Rumah Kos Wisma Pratiwi ... 53

C. Pertanggungjawaban terhadap Resiko Hilangnya Barang

Milik Penghuni Kos Wisma Putri ....................................... 59

1. Keamanan di Rumah Kos Wisma Putri ......................... 59

2. Pertanggungjawaban Kehilangan Barang di Rumah

Kos Wisma Pratiwi ........................................................ 60

3. Barang-barang yang Hilang di Rumah Kos Wisma

Pratiwi ......................................................................... 60

4. Penanggulangan Jika ada Laporan Kehilangan Barang

di Rumah Kos Wisma Pratiwi ....................................... 61

5. Yang Termasuk dalam Pertanggungjawaban Pemilik

Kos Wisma Pratiwi ........................................................ 61

6. Pertanggungjawaban Pemilik Rumah Kos Wisma

Pratiwi Ditinjau dari Peraturan Kitab Undang-Undang

Hukum Perdata .............................................................. 62

BAB IV PENUTUP .................................................................................. 64

A. Kesimpulan ........................................................................... 64

B. Saran ..................................................................................... 68

DAFTAR PUSTAKA

xii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1.1. Kerangka Pemikiran .................................................................. 8

xiii

PROBLEMATIKA PERJANJIAN SEWA-MENYEWA RUMAH KOS

DENGAN PERJANJIAN LISAN

(STUDI KASUS DI RUMAH KOS WISMA PRATIWI)

Jihan

C100130094

Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

2017

Email: jihanalkhoirani86@gmail.com

ABSTRAK

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui pokok perjanjian lisan yang dilakukan

oleh pemilik Wisma Pratiwi dengan penghuni kos dalam perjanjian sewa-

menyewa kamar kos, dan macam-macam perjanjian yang terdapat dalam

perjanjian sewa-menyewa kamar kos di Rumah Kos Wisma Pratiwi serta

problematika yang timbul akibat perjanjian yang disepakati oleh para pihak.

Metode penelitian menggunakan metode yuridis empiris yang bersifat deskriptif.

Sumber data dalam penulisan ini terdiri dari data primer yaitu wawancara dan data

sekunder yaitu data hukum primer, sekunder dan tersier. Metode pengumpulan

data melalui studi kepustakaan dan studi lapangan yang dilakukan dengan

wawancara, kemudian data dianalisis secara kualitatif. Hasil penelitian

menjelaskan bahwa perjanjian sewa-menyewa di Romah Kos Wisma Pratiwi tidak

sesuai dengan peraturan yang terdapat pada Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata, karena dalam prakteknya banyak sekali kebiasaan-kebiasaan hukum yang

memang secara khusus belum diatur di dalam peraturan perundang-undangan.

Selain itu juga bahwa, didalam perjanjian sewa-menyewa Rumah Kos Wisma

Pratiwi termasuk dalam perjanjian campuran yang terdiri dari perjanjian sewa

kamar beserta fasilitas dan adanya penyediaan layanan jasa dari pemilik Kos

Wisma Pratiwi. Problematika yang timbul antara lain kenaikan harga sepihak

yang dilakukan oleh pemilik rumah kos serta problematika lain, seperti kepastian

hukum terhadap penghuni kamar kos Wisma Pratiwi atas resiko hilangnya barang-

barang milik penghuni kos, sehingga dalam hal ini diharapkan di kemudian hari

agar para pihak lebih memahami perjanjian yang mereka sepakati dan untuk

pemerintah agar mengatur perjanjian sewa-menyewa rumah kos secara khusus.

Kata kunci: perjanjian sewa-menyewa, perjanjian lisan, perjanjian campuran

xiv

ABSTRACT

This study aims to determine the principal oral agreement made by the owner of

Wisma Pratiwi with the boardingers in the boarding-room rental agreement, and

the various agreements contained in the rental agreement of the boarding house in

Rumah Kos Wisma Pratiwi and problems arising from the agreement as agreed by

the parties. The research method used descriptive juridical empiric method.

Source of data in this writing consists of primary data that is interview and

secondary data that is primary, secondary and tertiary law data. Methods of data

collection through literature study and field study conducted by interview, then

the data were analyzed qualitatively. The result of the research explains that the

lease agreement in Romah Kos Wisma Pratiwi is not in accordance with the rules

contained in the Civil Code, because in practice there are many legal customs that

are not specifically regulated in the legislation. In addition, in the rental agreement

of Rumah Kos Wisma Pratiwi is included in a mixed agreement consisting of

room lease agreements and facilities and the provision of services from the owner

of Kos Wisma Pratiwi. The problems that arise include the unilateral price hike

made by the owner of the boarding house and other problems, such as legal

certainty to the inhabitants of Wisma Pratiwi's boarding house on the risk of loss

of property belonging to the boardingers, so in this case it is expected in the future

that the parties will better understand agreements with which they agreed and for

the government to arrange for rent-specific rental agreements.

Keywords: lease agreement, oral agreement, mixed agreement