SOCIEDAD DE TASACION S.A. - Sareb - Campañas …€¦ · EDIFICIO COMPLETO DE VIVIENDA DE 1ª RESIDENCIA, EN CONSTRUCCIÓN Comprobación de la superficie del terreno ... Expediente

SOCIEDAD DE TASACION S.A.INFORME DE TASACIÓN

http://www.st- tasacion.es

InmuebleUbicaciónLocalidad

EDIFICIO DE VIVIENDA CALLE BENTEJUI 4 ESQ. CALLE PRINCESA GUAYARMINA 79

PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS) (35009- PALMAS (LAS))

Fecha de visita al inmuebleValor de tasacion- hipotecario

06.08.2015304.542,00 €

Distrito 3 - CENTRO- CIUDAD BAJA- ARENALES

INFORME DE TASACIÓN referencia:3006955K15

EntidadReferencia de la entidad

SAREB, OFICINA 0004ADVALGRP_20150714_00000000000000051256

Cliente SAREB, SA

SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.

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Nº Informe ST

Refer. EntidadADVALGRP_20150714_00000000000000051256

Nº Ofic 0004Entidad

3006955K15

SAREB

INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIO DE VIVIENDA 69

Finalidad........................... Cliente...........................GARANTIA MERCADO HIPOTECARIO(ECO 805/2003)

SAREB, SA

1. SOLICITANTE Y FINALIDAD

Criterio............................. Entidad.............................VALOR DE TASACION- HIPOTECARIO SAREB

se ha realizado para una finalidad incluida dentro del ámbito de aplicación de la orden ECO805/2003 de 27 de Marzo,sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras,publicada en el BOE el 9 de abril del 2003.

SI

se ha realizado de acuerdo con los criterios, métodos y procedimientos contenidos en la orden ECO805/2003 ylegislación concordante.De acuerdo con la finalidad y criterio expresado, el presente informe tiene por objeto determinar el valor del bieninmueble a que se refiere el mismo, a los únicos efectos de que sirva de garantía hipotecaria de un crédito o préstamo,por lo que no puede considerarse como una recomendación de compra o venta, o de confirmación de una decisión deesta naturaleza.En los anexos adjuntos al informe de Tasación, se detallan las definiciones y alcance de nuestro trabajo.

SI

Localización...............................................

- con uso cedido- con protección pública

- adosados- aislados

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

CALLE BENTEJUI 4 ESQ. CALLE PRINCESA GUAYARMINA 79Provincia.......................................................................................................Localidad / Municipio...............................

PALMAS (LAS)PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS)

Barrio / Distrito.........................................3 - CENTRO- CIUDAD BAJA- ARENALESDistrito postal......................................................................................................35009

Nombre del conjunto / finca.............................................- -

Identificación catastral........................(VER TABLA 15.1BIS)

Coordenadas GPS (x ; y).........................................(- 15.4293515981; 28.1526911263)

2. IDENTIFICACIÓN / LOCALIZACIÓN

UNIDADES

Unidades valoradas

- con construcc. sin terminar

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. TOTAL EDIFICIOS

Edificios valorados

- en bloque

Incompletos Completos TotalTrastero

4 - - 1 - - - - - - 5 - - 1 1

4 - - 1 - - - - - - 5 - - 1 1

EDIFICIO COMPLETO DE VIVIENDA DE 1ª RESIDENCIA, EN CONSTRUCCIÓN

Comprobación de la superficie del terreno..........................................................................................................................Comprobación de la superficie construida.....................................................................................................................Coincidencia superf. y características con descripción......................................................................................................................Servidumbres visibles...................................................................................................................

Estado de conservación / construcción...........................................................................................................Estado de ocupación........................................................................................................................

Régimen de protección pública...................................................................................................................Régimen de protección urbanística / histórica ...............................................................................................................................Adecuación al planteamiento urbanístico...............................................................................................................

Otras comprobaciones..........................................................................................................................................................................

Localización e inspección ocular interna........................................................................................................................SiSiSiSiSi

SiSi

- -SiSi- -

(c)

3. DOCUMENTACIÓN NECESARIA

4. COMPROBACIONES MÍNIMAS

Uso........................................................................................................................Si

(c) Ver condicionantes, advertencias y observaciones en capítulo 13.

Titularidad Registral............... (VER TABLA 15.1)

Calificación protección pública...................................................................................................................Documentación registral según normativa.......................................................................................................Si - -

Licencia de obra...................................................................................................................Documentación estado de ocupación.......................................................................................................(c)No - -Proyecto visado por colegio profesional........................................................................................................Seguro de daños decenal.................................................................................................................(c) (c)No No

Última certificación de obra..................................................................................................................Documentación urbanística........................................................................................................(c)No - -Presupuesto y contrato de ejecución de obra................................................................................................................(c)No Documentación catastral........................................................................................................Si

Cédula de habitabilidad.......................................................................................................................- - Fecha de la cedula de habitabilidad........................................................................................................- -Estatutos de comunidad / Limitación de uso.......................................................................................................................(c)No

Otra documentación urbanística..............................................................................................................................................................................- -(c) Ver condicionantes, advertencias y observaciones en capítulo 13.

Identificación registral..............................Registro LAS PALMAS DE GRAN CANARIA 4 . (VER TABLA 15.1)


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5.1. LOCALIDAD

5.2. ENTORNOCarácter...................................................................Urbano/manzana cerradaUso dominante.......................................................ResidencialAntigüed./renovac..................................................50 años/10 % - 30 %Grado de consolidación.......................................................> 75 %Infraestructuras.......................................................RealizadasConservac. Infraestr.................................................Comunicaciones.......................................................SuficientesTransporte público....................................................BuenoAparcamiento............................................................Escaso

Nivel de renta.......................................................................MedioInfluencia comercial............................................................MediaOcupación locales................................................................BajoEquipamiento comercial..............................................SuficienteEquip. Escolar ..............................................................SuficienteEquip. Deportivo...........................................................SuficienteEquip. Asistencial..........................................................SuficienteEquip. Lúdico................................................................SuficienteEquip. Administrativo.........................................................- -

Tipo de núcleo......................................................Capital autonomaPoblac. Núcleo......................................................

Categoría..............................................................................CiudadOcupación laboral núcleo............................................MultipleEvolución poblac. municipio......................................Creciente

299.089 hab

Calidad de zonaCalidad de ubicación

MediaMedia - -

MediaMedia

- - - -- - - -

- -

Bueno

Poblac. Municipio................................................................383.050 hab

SUPERFICIE (m2)ÚtilCerradaExterior cubierta (50%)Parte común

Construida comprobada - acceso sobre rasante - acceso bajo rasanteRegistral

Sup. Adoptada - nº uds / sup.mediaNo incluida

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero TOTAL212,00 - - 176,00 - - - - - - 388,00242,00 - - 195,00 - - - - - - 437,00

- - - - - - - - - - - - - -63,00 - - - - - - - - - - (p) 63,00

305,00 - - 195,00 - - - - - - 500,00305,00 - - 195,00 - - - - - - 500,00

- - - - - - - - - - - - - -242,00 - - 195,00 - - - - - - 437,00

305,00 - - 195,00 - - - - - - 500,00

4 / 76,25 - - / - - 1 / 195,00 - - / - - - - / - - - - / - - 5 / 100,0024,00 - - - - - - - - - - 24,00

(p) Afecta a parte del inmueble.

6.2. INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES - ESTADO ACTUAL DE INFRAESTRUCTURAS AL 06/08/15

6.1. SUPERFICIE TERRENO - m2

Pavimentación......................................................

Red abastec. Agua...............................................................Electricidad............................................................................................................Aceras.....................................................Red de saneamiento..............................................................

Alumbrad. Público............................................................................................................

ComprobadaRegistralCatastral

Sup. Adoptada

143,70145,65150,00

143,70

SiSiSi

SiSiSi

Conservación aparente infraestructuras..........................................................................................................................................................% de obra de infraestructura pendiente.......................................................................................................................................................Inversión en infraestructura pendiente (€ )................................................................................................................................................................................

Normal

- -- -

5. LOCALIDAD Y ENTORNO

7. LA EDIFICACIÓN

6. EL TERRENO (a la fecha de la visita)

Calificación ST Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento

7.1. SUPERFICIE (m2)

7.2. CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO (*) Tipo...........................................................................................................Uso...........................................................................................................Nº Ascensores...........................................................................................................Caráct. Representativo...........................................................................................................

Jardines privados...........................................................................................................Identificabilidad...........................................................................................................

Uds.en bloqueVivienda

1 - -

NoMedia

Plantas...........................................................................................................3 s/r y 1 b/r Inst.seguridad..........................................................................................................- -


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SAREB


2 - - - - - - - -

No tiene - - No tiene - - - -No tiene - - No tiene - - - -

- - - - No - - - -- - - - No - - - -

Nº dormitorios..........................................................................................................

Calefacción...........................................................................................................Aire acondicionado...........................................................................................................

Falso techo registrable...........................................................................................................Suelo técnico...........................................................................................................

3 / 1 - 2 - / - 2 / 0 - / - - / -Nº depend / wc................- - - - Si tiene - - - -Area pública/ventas.........- - - - - - - - - -Naves producc./fabric.....

- - - - - - - - - -Climatización...........................................................................................................- - - - - - - - - -Anticontaminación...........................................................................................................

Red de p.v.c. - - Red de p.v.c. - - - -Fontanería...........................................................................................................Si tiene - - Si tiene - - - -Electricidad...........................................................................................................No tiene - - No tiene - - - -Gas ciudad..........................................................................................................- - - - - - - - - -Nivel calidad inst..........................................................................................................- - - - - - - - - -Niv. calidad equip./ofic...........................................................................................................

(*) Ver anexo final "Límites y condicionantes de la tasación"

Calificación STCalidad de edificio

Vivienda Comercial IndustrialOficina AparcamientoMedia - - Media - -- -


Acabados, instalaciones o elementos const.Oficina Comercial Industrial

- - - - - -

- - - - - -Que dificulten otros usos:................................................................................................................Recuperables:.......................................................................................................................................

7.3. CARACTERISTICAS DE LAS UNIDADES VALORADAS (*)

- - - - - - - - - -Maniobrabilidad...........................................................................................................

Diversas - - Multiple/no influye el v- - - -Excelente - - - - - - - -

Favorable - - - - - - - -

Espacios neutros - - - - - - - -Suficiente - - Suficiente - - - -

Bajo - - - - - - - -

- - - - Si - - - -

- - - - 0,644 - - - -

Si, media - - Si, media - - - -

- - - - No - - - -

Buena - - Buena - - - -

Vivienda Oficina Comercial Industrial AparcamientoOrientación...........................................................................................................Iluminación...........................................................................................................Asoleo...........................................................................................................Vistas...........................................................................................................Ventilación...........................................................................................................Nivel de ruidos fachada...........................................................................................................Desniveles / Obstáculos...........................................................................................................Coef. Tabla de fondo...........................................................................................................Polivalencia...........................................................................................................Divisibilidad...........................................................................................................Funcionalidad...........................................................................................................

- - - - Nivel de acera - - - -Acceso...........................................................................................................- - - - - - - - - -Tipo plaza / Cabida...........................................................................................................

- - - - - - - - - -

Exterior - - Exterior - - - -Potencialidad de cambio de usoExterior/interior...........................................................................................................

Circulac. Inter...........................................................................................................Piscina...........................................................................................................Pistas deport...........................................................................................................

Cerramientos...........................................................................................................Carpintería exterior...........................................................................................................

- -NoNo

Fabrica de ladrilloDoble- aluminio

Carpintería interior...............................................................................................................Madera / Barnizada

Sala comunitaria...........................................................................................................No tiene Forjado...............................................................................................................Unidireccional/vig. hormigon

Aislam.Termico...........................................................................................................Si tieneAccesibilidad...........................................................................................................- -Porteria/Vigilancia...........................................................................................................Cimentación...........................................................................................................

Estructura...........................................................................................................No Zapat.aislad. horm.armado

Hormigon armado Patio...........................................................................................................No tiene

Construcc. Auxiliares...........................................................................................................No Inst.prev.incendios...........................................................................................................- -Inst.comunic...........................................................................................................- -Calid. Zon. Común..........................................................................................................Media

Aparcamiento...........................................................................................................Cubierta...........................................................................................................No Plana visitable pav.ceram.


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Acabados int.(*)

Generales del UsoParedesSuelosTechos

Pintura

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento

- - Pintura/No aplicable - - - -

Ceramico - - Ceramico/No aplicable - - - -

Pintura - - Pintura/No aplicable - - - -

Zonas HúmedasParedes Ceramico - - No aplicable - - - -

Calificación ST

Calidad unidades

(p) Afecta a parte del inmueble

Media - - Media - - - -

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento

SuelosTechos

Ceramico

Escayola

Zonas ComunesParedesSuelosTechos

Pintura

Ceramico

Escayola

- -

- -

- -

- -

- -

No aplicable

No aplicable

Pintura

Ceramico

Pintura

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -


Usos (parte terminada)Numero de udsSuperficie (m2)Antigüedad (años)Vida útil rest.(años)Depreciación (%)Deprec.constr.aux (%)Deprec.acab.recuper (%)

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total- - - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - - -

Construcción terminada.................................................................................................................................................................................................................................- -

Deterioros aparentes.............................................................................................................................................................................Estado de conservación................................................................................................................................................................................................

- -- -

Año rehabilitación.............................................................................................................................................................................- -

7.4. ESTADO ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE AL 06/08/15

Construcción no terminada.........................................................................................................................................................................................................................................................................................Fase de construcción más avanzada..................................................................................................................................................................................Plazo máx./Fecha apróx. terminación construcción.......................................................................................................................................................................................

Instalaciones9 meses / 06.05.2016

En construccionX

Indicador obra parada.......................................................................................................................................................................................SiObra recuperable/irrecuperable.......................................................................................................................................................................................Recuperable

Usos (parte no terminada)Numero de udsSuperficie (m2)Consum. presto (%)Consum. presto.const. aux. (%)Consum. presto. acab. rec.(%)Invers. pendte(€ )

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total4 - - 1 - - - - - - 5

305,00 - - 195,00 - - - - - - 500,00

56,99% - - 56,99% - - - - - - 56,99%

- - - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - - -

116.755 - - 32.446 - - - - - - 149.202

Nota: Los importes con decimales indicados corresponden al resultado de un proceso de cálculo aritmético y en ningúncaso se pueden considerar como un nivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas.


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Situación de fuera de ordenación...................................................................................................................................................................................Existecia de protección urbanística / histórica................................................................................................................................................................................

(*) Ver observaciones en Capítulo 13.

NoNo

Calificación....................................................................................................................................................................................................................................................................................................Apr- 17 (ordenanza zonal bt)

Adecuación a normativa urbanística................................................................................................................................................................................Uso actual autorizado...............................................................................................................................................................................Si

SiClasificación..........................................................................................................................................................................Suelo urbanoPlaneamiento........................................................................................................................................................................................................................................................................Plan general de PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS)

8. SITUACIÓN URBANÍSTICA

Gráficos estado actual y situación

9.3. DERECHOS / LIMITAC. DOMINIO............................................- -

9. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

Superf. alq./valorada (%)

9.1. PROTECCIÓN PÚBLICARégimen........................................................................................................................................................................................................................

Documento.....................................................................................................................................................................................Expediente.........................................................................................................................................................................................................

Plazo / fecha de protección...................................................................................................................................................................................

- -- -

Protección por usosNumero de udsSuperficie de Protección (m2)Módulo (€ / m2)V.máx.legal.(€ )

9.2. TENENCIA Y OCUPACIÓNEstado ocupación...........................................................................................................................................................................................................

Título de la cesión............................................................................................................................................................................................................

Destino de ocupación..........................................................................................................................................................................................................................

Antigüedad media contratos (años).......................................................................................................................................................................................................

Alquiler por usosNº uds uso cedido / alq.Superficie alquilada (m2)

Actividad económica.......................................................................................................................................................................................................

Plazo medio de contratos (años)......................................................................................................................................................................................................

- - - - - - - - - - - - - -

- -- -

En construccionUso propio o venta

- -- -

No tiene

- -


- - - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - - -


- - - - - - - - - - - - - -

ESTA

DO

DE

CO

NST

RU

CC

IÓN

CONSTRUCCIÓN NO TERMINADA

100,00% superficie - 500 m²

SIN CESIÓN DE USO100,00% superficie - 500m²

SIN PROTECC.PUBLICA

100,00% superficie - 500 m²

ES

TA

DO

DE

OC

UP

AC

IÓN

ES

TA

DO

DE

PR

OT

EC

CIÓ

N

RITMO CONSTRUCCIÓN

0 Resto de (meses) 9

56,9

9

% c

onst

rucc

ión

10

0

5,00 % mensual


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10.1. ANÁLISIS DEL MERCADO RESIDENCIAL COMPARABLE EN VENTA

Calle DoñaJuana Marrero,3

Calle Malvasia,3 Calle Hinojo,29 Calle Galileo,12 Calle NavalLa,80

CalleBenecharo,8

Calle Bentejui,Nº:4

35018 35019 35010 35010 35008 35009 35009jun- 15 jun- 15 ago- 15 may- 15 ago- 15 ago- 15 ago- 15Particular Dmc Api Api Api Particular - -En edificio En edif.c/anejos En edificio En edificio En edificio En edificio En edificioMedia Baja Media Media Medio alta Media Media60 78 100 50 62 76 7693 95 88 86 96 97 1003 0 2 2 6 3 1Medio alta Media Medio alta Medio alta - - Medio alta Medio altaMedia Medio alta Media Alta Alta Media Medio altaMedia Media Media Media Media Media MediaNo tiene No tiene No tiene No tiene No tiene No tiene No tieneNo Tiene No Tiene No Tiene No Tiene No Tiene No Tiene No Tiene

1.383,33 1.643,95 1.120,00 1.650,00 1.451,61 1.631,58 - -

Similar Similar Similar Similar Similar Similar ago- 15Similar Similar Similar Similar Algo Mejor Similar MediaAlgo Mejor Similar Peor Mejor Algo Mejor Similar 76Similar Similar Algo Peor Algo Peor Similar Similar 100Algo Mejor Similar Similar Similar Mejor Algo Mejor 1Similar Similar Similar Similar Algo Peor Similar Medio AltaPeor Similar Algo Peor Similar Similar Algo Peor Medio AltaSimilar Similar Similar Similar Similar Similar MediaSimilar Similar Similar Similar Similar Similar No TieneSimilar Similar Similar Similar Similar Similar No TieneAlgo Mejor Algo Mejor Algo Mejor Algo Mejor Algo Mejor Algo Mejor - -0,97 0,90 1,06 0,83 0,88 0,941.342,00 1.480,00 1.187,00 1.370,00 1.278,00 1.534,00 1.351,45

Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado


Palmas De GranCanaria (Las)







20,00% 15,00% 15,00% 20,00% 20,00% 10,00%

Constr.aux........................................................................................................- - Sup.vinculad.........................................................................................................8.120 Acabad.recup.........................................................................................................- -MÉT. COMPARACIÓN USO VIVIENDA

DATOS Y PRECIOSDirección

Municipio

Código PostalFecha InformaciónFuente del datoModalidad de viviendaCali. edificioSuperficieV. útil rest.AlturaAcc. verticalProgramaCali. ambientalCalefacciónAire Acond.

Fecha InformaciónCali. EdificioSuperficieV. Útil rest.AlturaAcc. VerticalProgramaCali. AmbientalCalefacciónAire Acond.Otros: Z.Comunes

Precio unitario (€ /m²)

CALCULO DEL VALOR

Coeficiente homogen.Val.unit.homog.(€ /m²)Ponderación

HOMOGENEIZACIÓN DE DATOS COMPARABLES DE MERCADO RESIDENCIAL EN VENTA:

Justificación de ajuste de preciosLa evolución de los precios de comparables en los dos últimos años, su tendencia actual, así como los niveles de Demanda y Oferta y la velocidad de lasventas permiten estimar la no existencia de una probabilidad elevada de la reducción del valor de mercado por comparación.

Afecciones.........................................................................................................- -

305,00 m² x 1.331,18 € /m².............................................................406.010Correcc.valor homogeneizado (€ ).........................................................................................................8.120Valor por comparación (Vc) (€ )...............................................................................................................414.130

V. COMPARACIÓN AJUST. [100% Vc ](€ ) 414.130

Valor homogeneizado

Valor unitario homogeneizado medio después de correcciónes según ud. de vivienda (€ /m2).........................................................................................................................................................................................................................................................................1.331,18

Producción.......................................................................................................Medio

Stock act..........................................................................................................Medio

Tendencia.........................................................................................................Mantenimiento

Oferta

Nivel Demanda.........................................................................................................Escaso

Velocidad ventas........................................................................................................En plazos dilatados

Rel. dem- ofert.........................................................................................................Dem. inferior a ofert.

Intervalo.......................................................................................................1120- 1650 € /m²

Evolución.........................................................................................................Inferior al IPC

Expectativas.........................................................................................................Decrec.- neg.

Volatilidad ciclos pasados........................................................................................................No

Coyuntura de mercado........................................................................................................Recesion

Probabilidad.........................................................................................................No

Demanda, ventas, tendencia Análisis, estimaciones y ajuste de valorPrecios actuales

Ajuste de valor por comparación 0 %

Justificación de la probabilidad de reducción- -

Uso a desarrollar: Vivienda Modalidad de uso: Vivienda en edificio

Ambito: Municipio


Valor € /m2

SuperficieValor €

Refer. Superficie del Inmueble

Refer. Valor € /m2 del Inmueble

Refer. Valor € del Inmueble


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10.2. ANÁLISIS DEL MERCADO DE COMERCIAL COMPARABLE EN VENTA

Calle SecretarioPadilla

Calle SuarezNaranjo

Calle Mar Azul Calle Malvasia CalleVacaguare,5

Calle Salvia Calle Bentejui,Nº:4

35010 35004 35010 35019 35009 35010 35009jun- 15 jun- 15 abr- 15 jun- 15 ago- 15 abr- 15 ago- 15Api Api Dmc Dmc Particular Particular - -Loc.calle en edf Loc.calle en edf Loc.calle en edf Loc.calle en edf Edific.completo Loc.calle en edf Loc.calle en edfMedia Media Media Medio alta Media Media MediaMedia Media Medio baja Media Media Medio baja MediaMedio baja Media Media Media Media Media MediaMedio baja Media Media Media Media Media MediaMedio Bajo Bajo Medio Bajo Bajo - -Media Baja Baja Alta Media Baja - -Media Media Media Media Media Media - -No No No No Si Si - -126 205 158 191 180 120 195,00

768,05 1.111,11 875,20 1.564,30 1.111,11 1.086,96 - -

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15,00% 20,00% 15,00% 10,00% 20,00% 20,00%

Constr.aux........................................................................................................- - Sup.vinculad.........................................................................................................- - Acabad.recup.........................................................................................................- -MÉT. COMPARACIÓN USO COMERCIAL

DATOS Y PRECIOSDirección

Municipio

Código PostalFecha InformaciónFuente del datoModalidad de localCal. barrioCal. ubicaciónCal. edificioCal. inmuebleFlujo peatonalIdent./visualizPolivalenciaDesn./obst./est.Sup.Construida

Fecha InformaciónCal. BarrioCal. UbicaciónCal. EdificioCal. InmuebleFlujo peatonalIdent./VisualizPolivalenciaDesn./Obst./est.Sup.ConstruidaOtros: - -

Precio unitario (€ /m²)

CALCULO DEL VALOR

Coeficiente homogen.Val.unit.homog.(€ /m²)Ponderación

HOMOGENEIZACIÓN DE DATOS COMPARABLES DE MERCADO DE COMERCIAL EN VENTA:

Justificación de ajuste de preciosLa evolución de los precios de comparables en los dos últimos años, su tendencia actual, así como los niveles de Demanda y Oferta y la velocidad de lasventas permiten estimar la no existencia de una probabilidad elevada de la reducción del valor de mercado por comparación.

Afecciones.........................................................................................................- -

195,00 m² x 705,44 € /m²................................................................137.561Correcc.valor homogeneizado (€ ).........................................................................................................- -Valor por comparación (Vc) (€ )...............................................................................................................137.561

V. COMPARACIÓN AJUST. [100% Vc ](€ ) 137.561

Valor homogeneizado

Valor unitario homogeneizado medio después de correcciónes según ud. comercial considerando CTF (€ /m2).........................................................................................................................................................................................................................................................................705,44

Producción.......................................................................................................Medio

Stock act..........................................................................................................Medio

Tendencia.........................................................................................................Mantenimiento

Oferta

Nivel Demanda.........................................................................................................Escaso

Velocidad ventas........................................................................................................En plazos dilatados

Rel. dem- ofert.........................................................................................................Dem. inferior a ofert.

Intervalo.......................................................................................................768- 1564 € /m²

Evolución.........................................................................................................Inferior al IPC

Expectativas.........................................................................................................Decrec.- neg.

Volatilidad ciclos pasados........................................................................................................No

Coyuntura de mercado........................................................................................................Recesion

Probabilidad.........................................................................................................No

Demanda, ventas, tendencia Análisis, estimaciones y ajuste de valorPrecios actuales

Ajuste de valor por comparación 0 %

Justificación de la probabilidad de reducción- -

Uso a desarrollar: Comercial Modalidad de uso: Local comercial en edificio, con acceso desde calle

Ambito: Municipio


Valor € /m2 fachada

SuperficieValor €

Refer. Superficie del Inmueble

Refer. Valor € /m2 del Inmueble

Refer. Valor € del Inmueble


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Nº Informe ST



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SAREB



305,00 - - 195,00 - - - - - - 500,001.357,80 - - 705,44 - - - - - - 1.103,38

- - - - - - - - - - - - - -

414.130 - - 137.561 - - - - - - 551.691

Datos y valores calculados por usos

Número de uds en que se aplicaSuperficie en que se aplica (m2)Val.comparac.ajust.(€ /m2)Afecciones

V. COMPARACIÓN AJUST. (€ )

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - - -


Número de uds en que se aplicaSuperficie en que se aplica (m2)

Número uds contrato de alquilerRenta contractual total (€ /año)Plazo med. restante rtas. contr. (años)

Renta mercado considerada (€ /año)Gastos anuales arrendador (€ /año)% revalorización de rentas.Valor de Reversión (€ )Tasa actualización (deuda ,96)Afecciones

VALOR ACTUALIZACIÓN (€ )


305,00 - - 195,00 - - - - - - 500,00750,00 - - 320,00 - - - - - - 582,30

228.750 - - 62.400 - - - - - - 291.150- - - - - - - - - - - - - -

56,99% - - 56,99% - - - - - - 56,99%

130.366 - - 35.562 - - - - - - 165.928

28.989 - - 9.629 - - - - - - 38.618- - - - - - - - - - - - - -

36,63% - - 41,76% - - - - - - 37,91%

10.618 - - 4.021 - - - - - - 14.639

- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -

0 - - - - - - - - - - 0

86.925 - - 37.050 - - - - - - 123.975- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -

86.925 - - 37.050 - - - - - - 123.975

227.909 - - 76.633 - - - - - - 304.542

Datos y valores calculados por usosNúmero de uds en que se aplicaSuperficie en que se aplica (m2)Coste contrucción nuevo (€ /m2)Coste de construcción a nuevo (€ )Depreciación del coste (%).Consumido del Presup. (%)Coste de construcción utilizado (€ )Gastos necesarios a nuevo (€ )Depreciación de los gastos (%)Gastos actuales realizados (%)

Gastos Necesarios utilizados (€ )Otros costes a nuevoDepreciación de otros costes (%).Consumido de otros costes (%)Costes utiliz.(€ )/Constr.aux- Acabados.

Val.terreno urbaniz.(€ /tabla) 15.9)Cargas sobre el terreno (€ )Infraestructuras pendientes (€ )Valor de terreno utilizado (€ )

C. REEMPLAZAMIENTO (€ )

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - - -


Número de uds en que se aplicaSuperficie en que se aplica (m2)Afecciones

VALOR OTROS MÉTODOS (€ )

MÉTODO DE COMPARACIÓN:

NO APLICABLEMÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS:

MÉTODO DEL COSTE:

11. RESUMEN DE MÉTODOS UTILIZADOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS

OTRO MÉTODO NO INCLUIDO EN NORMATIVA: NO APLICABLE

C.reemplazamto.hip.edif.term.(€ ) 344.664 - - 109.079 - - - - - - 453.743

Nota: Los importes con decimales indicados corresponden al resultado de un proceso de cálculo aritmético y en ningún caso se pueden considerar como unnivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas.


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Nº Informe ST



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SAREB


12. VALOR DE TASACIÓN

13.1. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS:

13. - CAUTELAS

Aportación al valor:Edif. no term. a 06.08.15

Vivienda

227.909,00

Oficina

- -

Comercial

76.633,00

Industrial

- -

Aparcto.

- -

Trastero

- -

Total

304.542,00

Aportación al valor:Edificación terminada

Vivienda

414.130,00

Oficina

- -

Comercial

137.561,00

Industrial

- -

Aparcto.

- -

Trastero

- -

Total

551.691,00

VALOR DE TASACIÓN - HIPOTECARIO del inmueble al 06.08.15 304.542,00

Valor de Tasación - Hipotecario (€ ) al 06.08.15

Valor de Tasación - Hipotecario (€ ) en hipótesis de edificio terminado del inmueble en ejecución

Valor por comparación 551.691,00

VALOR DE TASACIÓN - HIPOTECARIO EN HIPÓTESIS DE EDIFICIO TERMINADO (€ )del inmueble en ejecución: 551.691,00

Abreviaturas: Uso de las unidades: "V", vivienda; "L", comercial. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden, indica advertencia y observación que afectaparcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.

VALORES ACTUALES A 06/08/2015

CALLE BENTEJUI 4 ESQ. CALLE PRINCESA GUAYARMINA 79 (56,99 % constr - 388,00 m² sup.útil)

VALORES HIPÓTESIS EDIFICIO TERMINADO DE EDIFICACIÓN NO TERMINADA A 06/08/2015


Total (56,99 % )

Total Inmueble a 06/08/2015

Total Edif. 1

500,00

500,00

500,00

304.542

304.542

453.743

- -

- -

551.691

- -

- -

551.691

- -

- -

- -

CUADRO DESGLOSE DE VALORES TÉCNICOS (€ )

IdEscalera

Id Planta Puertaubicación

Usounid

Superficieadoptada

Valor dereemplazto.

Fincaregistral

Valor porcomparac.

Valor porcomparac. ajust.

Valor deactualizac.

S

S

S

S

S

S

S

1

1

1

1

1

Pb

Pª1

Pª1

Pª2

Pª2

1

A

B

A

B

L

V

V

V

V

20815

20816

20817

20818

20819

195,00

74,50

78,00

74,50

78,00

109.079

82.968

86.860

85.415

89.421

137.561

99.693

104.281

102.713

107.443

137.561

99.693

104.281

102.713

107.443

- -

- -

- -

- -

- -

S

S

S

S

S

- -

- -

- -





Total (56,99 % )


Total Edif. 1

500,00

500,00

500,00

123.975

123.975

123.975

- -

- -

304.542,00

304.542,00

551.691,00

180.567

180.567

329.768

CUADRO DESGLOSE DE VALORES ADOPTADOS (€ ) Y CAUTELAS

IdEscalera


Usounid

Superficieadoptada

Cau-telas Val.Tasación Hipotecario

Valorseguro

ValorSuelo

Fincaregistral

S

S

S

S

S

S

S

1

1

1

1

1

Pb

Pª1

Pª1

Pª2

Pª2

1

A

B

A

B

L

V

V

V

V

20815

20816

20817

20818

20819

195,00

74,50

78,00

74,50

78,00

37.050

20.115

21.060

22.350

23.400

O1 A1

A2 O1

A2 O1

O1 A2

O1 A2

137.561,00

99.693,00

104.281,00

102.713,00

107.443,00

72.029

62.853

65.800

63.065

66.021

S

S

S

S

S

- -

- -

- -

- -

- -

- -

Valor otrométodo

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

Valor máx.legal

- -

- -

- -

- -

- -


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13.2. OBSERVACIONES:

Condicionantes comunes a todo el inmueble:

Advertencias comunes a todo el inmueble:

Advertencias que afectan parcialmente al inmueble:

Observaciones comunes a todo el inmueble:

- [CI.101] A que la superficie adoptada en el informe, comprobada sobre los planos aportados que se adjuntan en losanexos, se corresponda con la real- [CT.01] A que se aporte el proyecto visado por el colegio oficial competente y a que se presenten las mismascaracterísticas estimadas para realizar la valoración.- [CU.01] A que se aporte la Licencia de Obras que autoriza la construcción valorada y no presente condiciones quepudieran afectar a los valores calculados.

- [AC.04] Existen discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción catastral. Estas discrepancias noinducen a dudar sobre su identificación o características y previsiblemente no influirán sobre los valores calculados- [AI.50] La descripción registral aportada se corresponde aparentemente con el conjunto valorado aunque hay algunasdiscrepancias que no inducen a dudas sobre su identificación, ni influyen previsiblemente sobre su valor.- [AT.02] Los cálculos realizados en este informe se basan en estimaciones realizadas por el tasador al no haberdispuesto para realizar su trabajo según define la ECO- 805/2003 de la última certificación de las obras ni delPresupuesto de ejecución de las obras. Es conveniente que esta situación anómala se subsane lo antes posible,facilitando los documentos descritos, con el fin de reflejar en el expediente la adecuación de la evolución constructivade las obras con la evolución de la inversión realizada.- [AT.04] El desglose del coste de construcción en capítulos de obra es una estimación realizada por el tasador. Estábasado en las características indicadas en la documentación dispuesta y pudiera presentar diferencias con el coste deejecución real de la obra.- [AU.02] Para realizar el presente informe no se nos ha proporcionado la última certificación de obra expedida por ladirección facultativa por lo que el avance de la obra y el valor de la misma que figura en este documento son una meraestimación basada en una inspección ocular limitada que hemos efectuado a la fecha. En consecuencia no hemosrealizado nuevas mediciones ni comprobado si la calidad de las unidades terminadas se corresponde con lasproyectadas o con las buenas normas de la construcción, por lo que este informe no sustituye a la certificación de laobra, emitida por la dirección facultativa

A1 - [AL.01] Para esta valoración no se ha dispuesto del Estatuto de la Comunidad en la que se integra el localvalorado, por tanto se desconoce si tienen alguna limitación de uso y su posible influencia en el Valor que se certifica.A2 - [AU.50] No se ha aportado el Seguro de daños Decenal del Elemento.

- [OI.M10] Las discrepancias sin dudas sobre la correspondencia real - registral se deben a que en la documentaciónregistral aportada figura un número de gobierno diferente al actual, correspondiéndole el número 4 de la calle Bentejuí;si bien no hay dudas en cuanto a su identificación al comprobarse los linderos y descripción general que se hace deledificio en las notas simples aportadas (edificación en esquina).- [OO.02] Se ha comprobado el estado de ocupación del inmueble en base a la información que ha sido facilitada porel solicitante de la tasación a 06.08.2015- [OT.M07] Las discrepancias sin dudas sobre la correspondencia real - catastral se deben a que la referencia catastraladoptada se corresponde con el suelo donde se ha construido el edificio valorado.- [OT.05] Los porcentajes de obra ejecutada asignados a los capítulos de obra son estimativos según intervalos de 5%en 5%; siendo el porcentaje global, y el importe en euros, el resultado de la suma de las aportaciones parciales de losdistintos capítulos.- [OT.08] El porcentaje de obra realizada considerado en esta tasación no corresponde al porcentaje real de avance dela obra sino a la parte realizada del presupuesto considerado en el informe y que es una estimación del tasador- [OU.04] Se ha comprobado la adecuación al planeamiento urbanístico del inmueble en base a la información que hasido facilitada por la consulta del planeamiento municipal a través de medios informáticos a 07.08.2015- [OV.03] El Valor mínimo del Seguro de daños que figura en el "Cuadro Desglose de Valores Técnicos" de nuestrosinformes y certificados de tasación se ha calculado según el criterio definido en la ECO 805/2003, el cual establece quela suma asegurada no será inferior a la cantidad resultante de restar del valor de reemplazamiento bruto del inmuebleobjeto de valoración, el valor del terreno en que se encuentra. En nuestro Informe de valoración se incluye la tablaanexa "Desglose de los valores de vuelo para los elementos valorados" en la cual se ha calculado también el Valormínimo del Seguro de daños a partir de los criterios establecidos por el RD 716/2009, según el cual la suma aseguradadeberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes no asegurables pornaturaleza, en particular el valor del suelo. (Ver tabla "Desglose de los valores de vuelo para los elementos valorados"anexa al informe).- [OR.M10] Para la realización del presente informe se han aportado notas simples de todos los elementos queconforman la División Horizontal. La comprobación de la superficie total del edificio donde se integran los elementosvalorados se ha obtenido de la Escritura de Obra Nueva en Construcción y División Horizontal.


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P.F.: ubicación en zona residencial próxima a servicios, equipamientos deportivos y en las mediaciones de la playa deLas Canteras. Edificio en esquina, todas las viviendas son exteriores.P.D.: carece de aparcamiento interior. La situación actual del mercado inmobiliario, por la coyuntura económica actual,con ventas dilatadas a largo - medio plazo.

14 - PUNTOS FUERTES Y DÉBILES DEL INMUEBLE TASADO

Observaciones que afectan parcialmente al inmueble:

- [OT.04] No se ha dispuesto del presupuesto de contrata real. El coste de construcción adoptado es una estimaciónbasada en las características indicadas en la documentación dispuesta y pudiera presentar diferencias con el coste deejecución real de la obra.- [OT.50] No se ha aportado el contrato de ejecución de la obra; se desconoce por tanto si las condiciones contractualespueden afectar a la valoración.- [OU.08] Las características físicas de la edificación se adecuan a la normativa urbanística vigente.- [OU.703] Para realizar el presente informe no se nos ha proporcionado la última certificación de obra expedida por ladirección facultativa por lo que el avance de la obra y el valor de la misma que figura en este documento son una meraestimación basada en una inspección ocular limitada que hemos efectuado a la fecha

O1 - [OC.02] No se ha dispuesto de la superficie catastral de la edificación

NOTA:Salvo que se exprese lo contrario en el informe, no se ha dispuesto de información relativa a sentencias, resolucionesjudiciales, procesos abiertos o causas pendientes que afecten o puedan afectar a la situación urbanística expuesta en lavaloración, al planteamiento de la misma o a los valores adoptados. Así mismo, no se han solicitado informes vinculantesde la administración competente sobre la situación jurídica del inmueble, considerando además que parte de dichainformación puede no ser pública. En el caso de que la situación jurídica del inmueble sea distinta a la recogida yexplicitada en el informe, el resultado de la valoración podría verse afectado y la misma debería ser revisada.


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TABLAS ANEXAS CON INFORMACIÓN DESGLOSADA15 -



Total (56,99 % )


500,00

500,00

123.975

123.975

304.542,00

304.542,00

180.567

180.567


CUADRO DESGLOSE DE APORTACIONES AL VALOR CERTIFICADO ACTUAL (€ ), Y CAUTELAS

IdEscalera


Uso Superficieadoptada

ValorCertificado

Valorseguro

ValorSuelo

Fincaregistral

S

S

S

S

1

1

1

1

1

Pb

Pª1

Pª1

Pª2

Pª2

1

A

B

A

B

L

V

V

V

V

20815

20816

20817

20818

20819

195,00

74,50

78,00

74,50

78,00

37.050

20.115

21.060

22.350

23.400

76.633,00

54.482,00

57.038,00

56.861,00

59.528,00

39.583

34.367

35.978

34.511

36.128

S

S

S

S

S

- -

- -

No es posible asignar un Valor de tasación actual por separado a cada finca registral y/o unidad funcional por nogarantizarse su terminación de un modo independiente del resto del conjunto- edificio.

A petición de la Entidad se ha determinado la participación de cada finca registral y/o unidad funcional en el total delValor de tasación actual certificado para el conjunto.

Estas participaciones en el valor certificado se han determinado conforme a los criterios de la Orden ECO 805/2003.

Aportaciones al valor actual (€ )


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PB

Pª1

Pª2

- - 2 2

- - 152,50 152,50

- -- -- -

- -- -- -

1- -- -

195,00- -- -

- -- -- -

- -- -- -

- -- -- -

- -- -- -

- -- -- -

- -- -- -

15.2 - Desglose de elementos y superficie por plantas

PlantaVivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento Trastero Total

uds sup (m²) uds sup (m²)uds sup (m²) uds sup (m²) uds sup (m²) uds sup (m²) sup (m²)

1, 2, 2,

195,00 152,50 152,50

IdEscalera

IdPlanta

Puertaubicación

Uso/estado

Finca Reg./Nº Orden

Nºinscr. Libro Tomo Folio Sup. Reg. m2


En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de la valoraciónson los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectos meramenteinformativos como herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en el informe.

15.1 - Desglose de identificación registral facilitada

1

1

1

1

1

Pb

Pª1

Pª1

Pª2

Pª2

1

A

B

A

B

C/

V/

V/

V/

V/

5, 500,00 4 305,00 - - - - 1 195,00 - - - - - - - - - - - -Total

Total inmueble 5, 500,00 4 305,0 - - - - 1 195,00 - - - - - - - -- - - -

EDIFICACIÓN EN BLOQUE


uds

Natza.IDUFIR

IdEscalera

IdPlanta

Puertaubicación

Uso/estado

Referencia catastral



15.1Bis - Desglose de identificación catastral facilitada

1

1

1

1

1

Pb

Pª1

Pª1

Pª2

Pª2

1

A

B

A

B

C/

V/

V/

V/

V/

8040201DS5184S0001OI

8040201DS5184S0001OI

8040201DS5184S0001OI

8040201DS5184S0001OI

8040201DS5184S0001OI


20815

20816

20817

20818

20819

3

3

3

3

3

303

303

303

303

303

2667

2667

2667

2667

2667

21

24

25

27

29

35010001992989

35010001990718

35010001981068

35010001992996

35010001993009

En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de la valoraciónson los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectos meramente informativoscomo herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en el informe.

195,00

59,00

62,00

59,00

62,00

Construida

Construida

Construida

Construida

Construida

Sup. cat. m2

- -

- -

- -

- -

- -

Sin sup. catastral

Sin sup. catastral

Sin sup. catastral

Sin sup. catastral

Sin sup. catastral

Natza.

Finca Reg./Nº Orden

20815

20816

20817

20818

20819

SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTE





Titular

A86602158

A86602158

A86602158

A86602158

A86602158

NIF / CIF

- -

- -

- -

- -

- -

Participación

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

% partic.


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SAREB


15.3 - Superficies de las distintas unidades de edificación valoradasIdEscalera

IdPlanta

Puertaubicac.

Usounid

Superf.registral

Sup.útil

S.constinterior

50%ext.cub.

Zonacomún

Totalconstr.

Nivelesb/r s/r

CoefCTF

Plantaacceso

Plts.infer.

Plts.super.

S.privadparcela

Sup.no incluida

Superfadoptada

Abreviaturas: Uso de las unidades: "V", vivienda; "L", comercial. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden, indica advertencia y observación que afectaparcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.Superficies no incluidas: (1) superf.vinculada - LAVADEROS

PB

Pª1

Pª1

Pª2

Pª2

1

A

B

A

B

CVVVV

195,0 59,0 62,0 59,0 62,0

176,0 52,0 54,0 52,0 54,0

195,0 59,00 62,00 59,00 62,00

- -- -- -- -- -

- - 15,5 16,0 15,5 16,0

195,0 74,50 78,00 74,50 78,00

11111

1- -- -- -- -

0,644- -- -- -- -

112 59 62 59 62

83- -- -- -- -

- -- -- -- -- -

- -- -- -- -- -

195,0 74,5 78,0 74,5 78,0

1

1

1

1

1

- - 6,00 6,00 6,00 6,00

20815 20816 20817 20818 20819

(1)

(1)

(1)

(1)

- - 500,00Total - -

500,00Total inmueble - -- -

FincaRegistral


- -

- -



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SAREB


Tipo...........................................................................................................Uso...........................................................................................................Plantas...........................................................................................................Construcc. Auxiliares...........................................................................................................Accesibilidad...........................................................................................................Calid. Zon. Común..........................................................................................................Porteria/Vigilancia...........................................................................................................Nº Ascensores...........................................................................................................Aparcto............................................................................................................Circulac. Inter...........................................................................................................

Caráct. Representativo...........................................................................................................Piscina...........................................................................................................Pistas deport...........................................................................................................Jardines privados...........................................................................................................Identificabilidad...........................................................................................................Cimentación...........................................................................................................Estructura...........................................................................................................Cubierta...........................................................................................................Cerramientos...........................................................................................................Carpintería exterior...........................................................................................................

BloqVivienda

3 S/R y1 B/RNo

MediaNo

1No

- -

- -

- -NoNoNo

MediaZapat.aislad.- horm.armado

Hormigon armadoPlana visitable- pav.ceram.

Fabrica de ladrilloDoble- - aluminio

EDIFICIO(S): EDIFICACIÓN EN BLOQUE Edificio 1 (56,99% constr)

15.4 - Desglose de características de los edificios



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Nº Informe ST



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SAREB


VIVIENDA EN EDIFICIO

Tip.planta.............................................................................

Tip.planta.............................................................................

Tip.planta.............................................................................

Tip.planta.............................................................................

Fach.ppal.....................................................................

Fach.ppal.....................................................................

Fach.ppal.....................................................................

Vistas......................................................................

Vistas......................................................................

Vistas......................................................................

Iluminación.........................................................

Iluminación.........................................................

Iluminación.........................................................

Asoleo.....................................................................

Asoleo.....................................................................

Asoleo.....................................................................

Orientación..........................................................

Orientación..........................................................

Orientación..........................................................

Ventilación..........................................................

Ventilación..........................................................

Ventilación..........................................................

Niv.ruidos fachada..........................................................



Funcionalidad.......................................................................

Funcionalidad.......................................................................

Funcionalidad.......................................................................

Dormitorios..........................................................................

Dormitorios..........................................................................

Dormitorios..........................................................................

Dormitorios..........................................................................

Salón- comedor....................................................................

Salón- comedor....................................................................

Salón- comedor....................................................................

Despachos............................................................................

Despachos............................................................................

Despachos............................................................................

Hab.incl.salón......................................................................

Hab.incl.salón......................................................................

Hab.incl.salón......................................................................

nº baños- aseos.....................................................................

nº baños- aseos.....................................................................

nº baños- aseos.....................................................................

Terrazas................................................................................

Terrazas................................................................................

Terrazas................................................................................

Calefacción..........................................................................

Calefacción..........................................................................

Calefacción..........................................................................

Aire acond............................................................................

Aire acond............................................................................

Aire acond............................................................................

Carp.inter.............................................................................

Carp.inter.............................................................................

Carp.inter.............................................................................

Sobre local o garaje

Sobre local o garaje

Bajo cubierta

Bajo cubierta

A misma via que dir. postal



Espacios neutros

Espacios neutros

Espacios neutros

Excelente

Excelente

Excelente

Favorable

Favorable

Favorable

Norte

Multiple

Norte

Suficiente

Suficiente

Suficiente

Bajo

Bajo

Bajo

Buena

Buena

Buena

2

2

2

2

1

1

1

- -

- -

- -

3

3

3

1

2

2

- -

- -

- -

No tiene

No tiene

No tiene

No tiene

No tiene

No tiene

Madera barnizada

Madera barnizada

Madera barnizada

Conj.1 Edif.1 Esc.1 Plant.Pª1 Ubic- A

Conj.1 Edif.1 Esc.1 Plant.Pª1 Ubic- B

Conj.1 Edif.1 Esc.1 Plant.Pª2 Ubic- A

Conj.1 Edif.1 Esc.1 Plant.Pª2 Ubic- B

15.5 - Desglose de características de unidades valoradas

Polivalencia..........................................................................

Polivalencia..........................................................................

Polivalencia..........................................................................

Si, media

Si, media

Si, media

Ubicación Municipio................................................................................................................................................................




Ubicación Zona.......................................................................................................................................................................

Ubicación Zona.......................................................................................................................................................................

Ubicación Zona.......................................................................................................................................................................

Ubicación Zona.......................................................................................................................................................................

Ubicación Inmueble..................................................................................................................................................................




Nivel medio

Nivel medio

Nivel medio

Nivel medio

Nivel medio

Nivel medio

Nivel medio

Nivel medio

Nivel medio

Nivel medio

Nivel medio

Nivel medio


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Nº Informe ST



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SAREB


Fach.ppal.....................................................................Vistas......................................................................Iluminación.........................................................Asoleo.....................................................................Orientación..........................................................Ventilación..........................................................Niv.ruidos fachada..........................................................Funcionalidad.......................................................................

Salón- comedor....................................................................Despachos............................................................................Hab.incl.salón......................................................................nº baños- aseos.....................................................................Terrazas................................................................................Calefacción..........................................................................Aire acond............................................................................Carp.inter.............................................................................

A misma via que dir. postalEspacios neutros

ExcelenteFavorable

MultipleSuficiente

BajoBuena

1

- -32

- -No tieneNo tiene

Madera barnizada

LOCAL COMERCIAL

Frente - fachada..............................................................Fondo..............................................................................Altura pta acceso...........................................................Coef.Tabla Fondo................................................................Acceso..................................................................................Desniveles/obstacul..............................................................Ventilación...........................................................................Calefacción..........................................................................

Aire acond............................................................................Polivalencia..........................................................................Divisibilidad.........................................................................Funcionalidad.......................................................................

Que dificulten otros usos.....................................................Recuperables........................................................................

12,3/9,1

9,303,40

0,644Nivel de acera

SiSuficiente

No tiene

No tiene

Si, mediaNo

Buena

- -- -

Acabados instalac. o elementos contructivos:

Conj.1 Edif.1 Esc.1 Plant.Pb Ubic- 1

mmm


Polivalencia..........................................................................Si, media

Ubicación Municipio.................................................................................................................................................................Ubicación Zona......................................................................................................................................................................Ubicación Inmueble...................................................................................................................................................................

Nivel medioNivel medioNivel medio

Suelo técnico........................................................................Superficie altillo...................................................................Superficie sótano..................................................................Tipo calle.............................................................................

No- -

83,00Secundaria

Tipo Edificación..................................................................No


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Nº Informe ST



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SAREB


PB

Pª1

Pª1

Pª2

Pª2

1

A

B

A

B

C

V

V

V

V

15.6 - Desglose estado constructivo - situacion actual

IdEscalera

IdPlanta

Puertaubicac.

Usounid

FincaRegistral

Superfadoptad


El coste del presupuesto estimado pendiente ha sido calculado a partir del presupuesto de obra estimado en la tasación (y no del presupuesto real de contrata que no se ha dispuesto). Dichoimporte se ha calculado como diferencia entre la cuantía total de las obras a ejecutar y la estimada de las obras materialmente ejecutadas en el momento de la visita al inmueble.

El porcentaje consumido del presupuesto de obra estimado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto de la certificación de obra) y pudiera no coincidir con el coste real de lainversión realizada.

El coste de construcción adoptado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto del presupuesto real de ejecución) y pudiera no coincidir con el coste real de la obra.

1

1

1

1

1

20815

20816

20817

20818

20819

EDIFICACIÓN TERMINADA

Anti-güed

Vidaútil

Deprec%

Estadoconservación

Dete-rioros

Acti-vidad

Consumpresto. %

NO TER ACABADOS

Deprec %

Consum. presto.%

Deprec %

Consumpresto.%

CONSTR.AUX PENDIENTE

Constr.pdt €

195,0

74,50

78,00

74,50

78,00

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

No

No

No

No

No

56,99

56,99

56,99

56,99

56,99

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

26.838

24.031

25.160

24.031

25.160

500,00 125.222- -Total

Total inmueble 500,00 125.222- -




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Planeamiento:Estado:Nivel aprobación:Fecha:Clase de suelo:

Planeamiento de desarollo:

Licencia de obra:

Fecha de licenciaEdificios / Unidades::

Fecha de caducidadPlazo finalización de obrasCumplimiento de plazosCondiciones (que afect.valor)Calificación ordenanzas

Uso característicoUso compatibleUso actualCompatibilidad de uso

Protección urbanística / históricaSituación fuera de ordenación

Plan general de PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS)Planeamiento en vigorDefinitiva29/10/12Suelo urbanoNo

- -- -- -- -- -Apr- 17 (ordenanza zonal bt)

ResidencialVivienda, local, almacén, oficinasVivienda, local, almacénSi

NoNo

1 / 5

Cumplimiento de normativa

Parámetro Ordenanza Edificación CumpleCoef. edificabilidad No se establece La resultante Si

Nº de viviendas máx. por p

Superficie de parcela máx

2 uds.

250 m2

2 uds.

< 250 m2

Si

Si

Usos


15.7 - Desglose de situación urbanística


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Abreviaturas: Uso de las unidades: "V", vivienda; "L", comercial. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden, indica advertencia y observación queafecta parcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.

1

A

B

A

B

705,44

1.310,91

1.310,91

1.351,45

1.351,45

137.561

97.663

102.251

100.683

105.413

- -

- -

- -

- -

- -

- -

2.030

2.030

2.030

2.030

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

137.561

99.693

104.281

102.713

107.443

- -

- -

- -

- -

- -

15.8 - Desglose de cálculo de valor por el método de comparación

1

1

1

1

1

PB

Pª1

Pª1

Pª2

Pª2

C /

V /

V /

V /

V /

195,00

74,50

78,00

74,50

78,00

20815

20816

20817

20818

20819

IdEscalera

IdPlanta

Puertaubicac.

Uso/estado

Superficieadoptada

V.hipótesisterminado

€

VALOR POR COMPARACIÓN

FincaRegistral

AfeccionesAcabadosrecuperables

€

Superficiesvinculadas

€

Construcc.auxiliares

€

Valorcomp.ud

€

Valorunitario€ /m²

Valor comp.€

Total 500,00 1.087,14 543.571 - - 8.120 - - - - - - 551.691- -

Total inmueble 1.087,14 543.571 - - 8.120 - - - - - - 551.691 500,00- -


Ajustede valor

%



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Nº Informe ST



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CALCULO DEL VALOR DEL SUELO POR EL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO

Valores calculados para cada unidad

Duracción de la construcción..........................................

Duracción de las ventas...................................................Uds vendidas hasta final construcción............................Gastos generales del promotor........................................Gastos de comercialización.............................................

Tasa de interés hipotecario..............................................Crédito hipotecario..........................................................

Incremento del precio de venta.......................................Incremento del coste de construcción.............................TIR media del proyecto..................................................

36

44 55,56 9,22 2,00

50,00 4,00 0,10 0,10 10,40

mesesmeses% de las promovidas% sobre las ventas% sobre las ventas% de las ventas% anual% anual% anual% anual

15.9 - Desglose de cálculo de valor del suelo por el método residual dinámico

€ /m²

GRUPO 1 - SUPERFICIES E HIPÓTESIS DE CÁLCULOSuperficie

adoptada m²€

Coste construccióna nuevo

Valor por comparacióna nuevo

€ /m² €

Abreviaturas: Uso de las unidades: "V", vivienda; "L", comercial. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden, indica advertencia y observación que afectaparcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.(*) Valor del Terreno ajustado (€ ) calculado según CIRBE1/20130

En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de lavaloración son los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectosmeramente informativos como herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en elinforme.

305,00 750,00 228.750 1.357,81 414.132Vivienda (1ª res.)Comercial 195,00 320,00 62.400 705,44 137.561

S/RS/R

Total 500,00 291.150,00 551.692,85S/R

Total inmueble

195,00

74,50

78,00

74,50

78,00

137.561

99.693

104.281

102.713

107.443

62.400

55.875

58.500

55.875

58.500

17.763

12.872

13.464

13.262

13.873

190,00

270,00

270,00

300,00

300,00

37.050

20.115

21.060

22.350

23.400

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

- -

37.050

20.115

21.060

22.350

23.400

123.975123.975 - - - -

1

1

1

1

1

Pb

Pª1

Pª1

Pª2

Pª2

1

A

B

A

B

C

V

V

V

V

20815

20816

20817

20818

20819

- -

Total 123.975123.975 - - - -- -


1.330,00

1.330,00

Flujos de caja generados en el cálculo de valores actuales (Periodo nº / flujo € )

IdEscalera

IdPlanta

Puertaubicac.

Usounid

FincaRegistral

Superficiede cálculoadoptada

m²

Infraes-tructura

pendiente€

cargasuelo

pendiente€

Costeconstrucca nuevo

€

Repercussuelo en

sup.constr€ /m²

Valoractualsuelo€

Valorcomparaca nuevo

€

Gastosgeneralesa nuevo

€

Valordel

suelo€

Mes 1: - 376,15 € ; Mes 2: - 376,15 € ; Mes 3: - 376,15 € ; Mes 4: - 376,15 € ; Mes 5: - 376,15 € ; Mes 6: - 376,15 € ; Mes 7: - 376,15 € ;

Mes 8: - 376,15 € ; Mes 9: - 376,15 € ; Mes 10: - 376,15 € ; Mes 11: - 376,15 € ; Mes 12: - 376,15 € ; Mes 13: -376,53 € ;

Mes 14: - 6.205,38 € ; Mes 15: - 376,53 € ; Mes 16: - 9.119,76 € ; Mes 17: - 376,53 € ; Mes 18: - 3.134,99 € ; Mes 19: 44.945,57 € ;

Mes 20: - 20.019,26 € ; Mes 21: 11.786,17 € ; Mes 22: - 17.357,95 € ; Mes 23: - 17.357,95 € ; Mes 24: 11.689,03 € ; Mes 25: - 17.455,47 € ;

Mes 26: - 12.005,60 € ; Mes 27: 18.761,19 € ; Mes 28: - 10.382,93 € ; Mes 29: - 10.382,93 € ; Mes 30: 18.664,04 € ; Mes 31: - 10.480,08 € ;

Mes 32: - 10.480,08 € ; Mes 33: 18.566,89 € ; Mes 34: - 10.577,23 € ; Mes 35: - 10.577,23 € ; Mes 36: 139.818,49 € ; Mes 37: 14.226,07 € ;

Mes 38: 14.276,70 € ; Mes 39: 14.327,83 € ; Mes 40: 14.378,97 € ; Mes 41: 14.430,10 € ; Mes 42: 14.481,24 € ; Mes 43: 14.532,37 € ;

Mes 44: - 3.627,61 € ; Mes 45: 0,00 € ; Mes 46: 0,00 €; Mes 47: 0,00 € ; Mes 48: - 18.438,10 € ;

76.633

54.482

57.038

56.861

59.528

304.542

304.542

ValorTerr.Ajust.

(€ ) (*)


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15.10 - Desglose de aportaciones al coste de reposición


El coste del presupuesto estimado pendiente ha sido calculado a partir del presupuesto de obra estimado en la tasación (y no del presupuesto real de contrata que no se ha dispuesto). Dichoimporte se ha calculado como diferencia entre la cuantía total de las obras a ejecutar y la estimada de las obras materialmente ejecutadas en el momento de la visita al inmueble.

El porcentaje consumido del presupuesto de obra estimado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto de la certificación de obra) y pudiera no coincidir con el coste real de lainversión realizada.

El coste de construcción adoptado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto del presupuesto real de ejecución) y pudiera no coincidir con el coste real de la obra.

Pb

Pª1

Pª1

Pª2

Pª2

1

A

B

A

B

C

V

V

V

V

IdEscalera

IdPlanta

Puertaubicac.

Uso/estado

FincaRegistral

Superficieadoptada

1

1

1

1

1

% consum.presup.estim.

195,00

74,50

78,00

74,50

78,00

VALOR ACTUAL A 06 de Agosto de 2015 VALOR HIPOT. OBRA PDTE.TERMINADA

AportacSuelo

€

AportacConstrucc

€

AportacG.neces

€

AportacC.reposic

€

AportacSuelo

€

AportacConstrucc

€

AportacG.neces

€

AportacC.reposic

€

37.050

20.115

21.060

22.350

23.400

56,99

56,99

56,99

56,99

56,99

35.562

31.844

33.340

31.844

33.340

4.021

2.523

2.638

2.668

2.789

76.633

54.482

57.038

56.861

59.528

37.050

20.115

21.060

22.350

23.400

62.400

55.875

58.500

55.875

58.500

9.629

6.978

7.300

7.190

7.521

109.079

82.968

86.860

85.415

89.421

20815

20816

20817

20818

20819

Total 123.975 56,99 165.930 14.639 304.542 123.975 291.150 38.618 453.743500,00- -

Total inmueble 123.975 56,99 165.930 14.639 304.542 123.975 291.150 38.618 453.743500,00- -


70,25

65,67

65,67

66,57

66,57

67,12

67,12

% consum.c. reposic.

En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de lavaloración son los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectosmeramente informativos como herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en elinforme.


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Nº Informe ST



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SAREB



Nota:Las cifras que se refieren al valor de reposición de los elementos en construcción o a su desglose dentro de un edificio, deben considerarseexclusivamente como una orientación, ya que estos elementos no tienen entidad jurídica independiente de la totalidad del edificio durante laconstrucción.

(*) El coste del presupuesto estimado pendiente ha sido calculado a partir del presupuesto de obra estimado en la tasación (y no del presupuesto realde contrata que no se ha dispuesto). Dicho importe se ha calculado como diferencia entre la cuantía total de las obras a ejecutar y la estimada de lasobras materialmente ejecutadas en el momento de la visita al inmueble.

El porcentaje consumido del presupuesto de obra estimado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto de la certificación de obra) y pudierano coincidir con el coste real de la inversión realizada.

El coste de construcción adoptado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto del presupuesto real de ejecución) y pudiera no coincidir conel coste real de la obra.

(*) El valor global del porcentaje consumido del presupuesto estimado es el resultado del proceso de calculo aritmético que establece la relación entreel coste total de la obra (€ ) y el coste del total del presupuesto consumido estimado para cada una de las partidas del desglose. Los importes condecimales en ningún caso se pueden considerar como un nivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas. Los valoresadoptados en la tasación y sus diferencias con los del desglose, son el resultado de aplicar el porcentaje consumido del presupuesto estimado, segúnlo expuesto anteriormente, a cada una de las unidades valoradas. (Ver anexo "Aportaciones al coste de reposición").

Inversión total pendiente en el inmueble, añadiendo infraestructuras, cargas, y gastos necesarios:: 149.201 €

1 Movimiento de tierras 27 Varios y otros 3 Cimentaciones 4 Estructura terminada 5 Cerramientos 6 Cubiertas 7 Tabiqueria 8 Yesos, escayolas y revesti. conti. 9 Canteria y piedra artificial 10 Solados y pavimentos 11 Chapados y alicatados 12 Carpinteria interior 13 Carpinteria exterior 14 Cerrajeria 15 Fontaneria y aparatos sanitarios 18 Electricidad, telefonia y tv 20 Ascensores 21 Instalaciones especiales 22 Pinturas 23 Vidrieria 24 Aislamiento 25 Falsos techos, decoracion, varios 26 Urbanizacion 2 Saneamientos horizontales

4.805890

14.13050.85021.63510.13036.75010.4101.955

24.76510.9059.590

27.5005.615

16.99013.0802.4851.0656.2202.9251.2458.745

5357.930

100,00%55,00%

100,00%100,00%85,00%10,00%85,00%10,00%85,00%10,00%50,00%10,00%50,00%

- -30,00%30,00%

- -- -

30,00%30,00%70,00%

- -55,00%85,00%

4.805,00489,50

14.130,0050.850,0018.389,751.013,00

31.237,501.041,001.661,752.476,505.452,50

959,0013.750,00

- -5.097,003.924,00

- -- -

1.866,00877,50871,50

- -294,25

6.740,50

- -400,50

- -- -

3.245,259.117,005.512,509.369,00

293,2522.288,505.452,508.631,00

13.750,005.615,00

11.893,009.156,002.485,001.065,004.354,002.047,50

373,508.745,00

240,751.189,50

165.926,25 125.223,75291.150 56,99%

15.11 - Anexo - Desglose de coste de construcción por capítulos

CAPÍTULOS DE OBRA Coste obra total (€ ) % Consumido

presup. estim.(*)Coste presup.

consum. (€ )(*)Coste presup.

pendte. (€ )(*)

(*)

VALORES ADOPTADOS Coste obra total(€ )

Coste presup.consum. (€ )(*)

Coste presup.pendte. (€ )(*)

% Consumidopresup. estim.(*

(*)165.930 125.220291.150 56,99


VALORES AL 06/08/15

VALORES AL 06/08/15


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15.12 - Desglose de cálculo de valor de vuelo para los elementos tasados





Total (56,99 % )


Total Edif. 1

500,00

500,00

500,00

453.743

453.743

453.743

123.975

123.975

123.975

304.542,00

304.542,00

551.691,00

180.567

180.567

329.768


IdEscalera

IdPlanta

Puertaubicación

UsoEstado

Superficieadoptada BRUTO

Val.TasaciónHipotecario

Valor delVUELO (1)

Valor delSUELO

S

S

S

S

S

S

S

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

Pb

Pª1

Pª1

Pª2

Pª2

Pb

Pª1

Pª1

Pª2

Pª2

1

A

B

A

B

1

A

B

A

B

L

V

V

V

V

L

V

V

V

V

195,00

74,50

78,00

74,50

78,00

195,00

74,50

78,00

74,50

78,00

109.079

82.968

86.860

85.415

89.421

109.079

82.968

86.860

85.415

89.421

37.050

20.115

21.060

22.350

23.400

37.050

20.115

21.060

22.350

23.400

76.633,00

54.482,00

57.038,00

56.861,00

59.528,00

137.561,00

99.693,00

104.281,00

102.713,00

107.443,00

39.583

34.367

35.978

34.511

36.128

72.029

62.853

65.800

63.065

66.021

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

180.567

180.567

427.716

Valor delVUELO (2)

39.583

34.367

35.978

34.511

36.128

100.511

79.578

83.221

80.363

84.043

Fincaregistral

20815

20816

20817

20818

20819

20815

20816

20817

20818

20819

NOTA:(1) Valor para el seguro contra daños calculado según ECO 805/2003 (Vseguro = VRemBruto - Vsuelo)(2) Valor para el seguro contra daños calculado según RD 716/2009 (Vseguro = Vtas - Vsuelo)

304.542

304.542

304.542

76.633

54.482

57.038

56.861

59.528

76.633

54.482

57.038

56.861

59.528

NETOValor de Reemplazamiento


- -

- -

- -


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ANEXO - Plano de ubicación


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ANEXO - Plano del entorno


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ANEXO - Plano - croquis del inmueble


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ANEXO - Aspecto exterior


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ANEXO - Aspecto exterior


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ANEXO - Aspecto interior


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ANEXO - Aspecto interior


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ANEXO - Identificación registral


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ANEXO - Documentación catastral


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ANEXO - Documentación urbanística


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RELACIÓN DE ANTECEDENTES Y EVOLUCIÓN DE VALORES

Expedientes realizados Visita al inmueble Obra ejecutada Cost.Reposición Bruto

Referencia Tipo de expediente Fecha Difer.(días) (%) Actual (€ ) Incrto.(€ )

3006955K15 TASACION 06.08.2015 - - 57 - - 304.542,00 - -

Incrto.(%)

ANEXO - Secuencia de valoraciones de la obra

En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de la valoraciónson los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectos meramente informativoscomo herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en el informe.


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SOCIEDAD DE TASACIÓN, S.A. INSCRITA CON EL Nº 1 (CÓDIGO 4301) DEL REGISTRO DE ENTIDADES DE TASACIÓN DEL BANCO DE ESPAÑA A 17 DE DICIEMBRE DE 1982.

Fecha de emisión:

Profesional que realiza el informe Sociedad de Tasación S.A., p.p: Firma manuscrita del:

Profesional Represent. ST

ApoderadoArquitecto

: CAPÍTULOS DEL INFORME

0. Producto de Valoración Intermedio de Obra(VIO)....................................................................................... 1. Solicitante y finalidad................................................................................................................................... 2. Identificación y localización - aspecto exterior............................................................................................ 3. Documentación............................................................................................................................................. 4. Comprobaciones............................................................................................................................................ 5. Localidad y entorno

6. El terreno

7. La edificación

8. Situación urbanística..................................................................................................................................... 9. Régimen de protección, tenencia y ocupación - gráfico estado del inmueble.............................................10. Análisis de mercado - datos y cálculo por homogeneización - gráfico del cálculo....................................11. Resumen de métodos utilizados y cálculo de valores técnicos.....................................................................12. Valor de tasación...........................................................................................................................................13. Cautelas

14. Ptos. fuertes y débiles....................................................................................................................................15. Tablas anexas con información desglosada..................................................................................................16. Otra documentación anexa al informe

17. Indice - fechas y firmas................................................................................................................................

5.2. Entorno.......................................................................................................................................... 5.1. Localidad.......................................................................................................................................

6.2. Infraestructuras existentes - Estado.............................................................................................. 6.1. Superficie del terreno....................................................................................................................

7.1. Superficie...................................................................................................................................... 7.2. Características del edificio............................................................................................................ 7.3. Características de las unidades valoradas...................................................................................... 7.4. Estado actual de construcción del inmueble.................................................................................

13.1. Condicionantes y advertencias......................................................................................................13.2. Observaciones...............................................................................................................................

16.1. Plano de ubicación........................................................................................................................16.2. Plano del entorno...........................................................................................................................16.3. Plano - croquis del inmueble........................................................................................................16.4. Aspecto exterior............................................................................................................................16.5. Aspecto interior.............................................................................................................................16.6. Otros..............................................................................................................................................

22

22

2234

910

2526

27 a 3334 y 3536 y 3738 a 66

01111

55

6 y 789

1113 a 23

66

Fecha límite de validez:

QQQ

ÍNDICE

Valoraciones a efectos de expropiación y de venta o sustitución forzosas (LS- 8/2007).....................................68Definiciones y alcance de valoración...................................................................................................................69

Pág.

Sociedad de Tasación S.A. y el técnico que realiza la presente valoración, mantienen una posición de la independencia ycumplen el régimen de obligaciones e incompatibilidades previsto en el RD 775/1997 para las sociedades de tasación ylos profesionales que ejercen actividades de valoración para las mismas.

Fecha de visita:06 de agosto de 2015


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VALORACIONES A EFECTOS DE EXPROPIACIÓN Y DE VENTA O SUSTITUCIÓN FORZOSAS (LS- 2/2008)

Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial (la que sea superior) de la explotación. Estevalor podrá ser corregido al alza hasta el doble, en función de la localización. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, se tasarán por el método de coste de reposición Las plantaciones y sembrados preexistentes, y las indemnizaciones de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con loscriterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.

VALORACIÓN DEL SUELO RURAL No podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos que no hayan sido aún plenamente realizados. La ley define distintas situaciones que se definen a continuación.

Valoración de suelo sin atribución de aprovechamiento por el planeamiento (Art. 23)

Terrenos incluidos ámbitos de la actuación delimitados, donde se den los requisitos para iniciarla. La Ley en este nivel asigna al propietario la "Facultad de Participar". (reconocimiento del derecho a una parte de la plusvalía quegenerá el futuro desarrollo del suelo. A efectos de expropiación el valor del suelo se calcula en función de la causa que motiva laexpropiación. Se establecen dos supuestos:

Valoración de suelo en actuaciones de nueva urbanización con ámbitos delimitados (Art. 25)

Terrenos incluidos ámbitos de la actuación delimitados, que han iniciado la ejecución material de las obras de urbanización. El valor del suelo se calcula en función de la causa que motiva la expropiación. Se establecen dos supuestos:

Valoración de suelo en actuaciones en proceso de urbanización (Art. 26)

a. Cuando la ejecución se desarrolla conforme a la legalidad y no se hayan incumplido plazos. En este supuesto el proceso deexpropiación se genera porque los gastos en que han incurrido los propietarios del suelo no son utilizables por efecto de ladisposición de la Administración. La actuación no tiene un carácter sancionador para propietario. La indemnización será lacifra mayor del doble cálculo: 1º. Importe de los gastos incurridos incrementado por la tasa de deuda pública y la prima de riesgo. 2º. En proporción al grado alcanzado de ejecución. Se aplicará un coeficiente entre 0 y 1 a la diferencia entre el valor delsuelo en origen y el valor que le correspondería si estuviese terminada la actuación.

b. Cuando la expropiación afecta a propietarios del suelo que no estuviesen al día en el cumplimiento de sus deberes yobligaciones. El valor asignado al suelo será el calculado en el punto 2º más los gastos sin incrementos.

A efectos de expropiación (no derivada del incumplimiento de los deberes del propietario),el valor del suelo se calcula en funcióndel estado constructivo. Se establecen tres supuestos que se definen a continuación.

VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO

Se valora en función de su aprovechamiento con el método residual estático. Se considerarán como uso y edificabilidad dereferencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística.

Suelo urbanizado no edificado (Art. 24.1)

El valor será el mayor del doble cálculo: 1º. Tasación del suelo (supuesto vacante) Según su aprovechamiento urbanístico. Se calcula por el método residual estático) 2º. Tasación conjunta del suelo y su edificación. (solo la edificabilidad existente que se ajuste a la legalidad. Se calcula por elmétodo de comparación.

Suelo urbanizado edificado (Art. 24.2)

El valor se calculará con el método residual estático considerando los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en susituación de origen.

Suelo urbanizado sometido a reforma o renovación (Art. 24.3)

Los terrenos urbanizables que a 1/7/07 estén incluidos en ámbitos delimitados con condiciones de desarrollo establecidas por elplaneamiento, se valorarán conforme a la L6/98 salvo que haya incumplimiento de plazos. Los plazos serán los establecidos en lalegislación de aplicación o en su defecto tres años desde la fecha citada.

Valoración de suelo en actuaciones afectadas por las disposiciones transitorias de la ley.

Criterios generales de valoración:El suelo se tasa según su situación de suelo Rural o suelo Urbanizado. En suelo Rural, las edificaciones, instalaciones, cultivos.... se tasarán con independencia del terreno En suelo Urbanizado las edificaciones, instalaciones, construcciones se tasarán conjuntamente con el suelo

3.

2.

1.

4.

3.

2.

1.

a. Cuando la expropiación se produce antes del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos. La expropiación seproduce porque una disposición de la Administración imposibilita ejercer la "facultad de Participar" o se alteran lascondiciones del ejercicio. No tiene un carácter sancionador para el propietario. La indemnización, es el porcentaje departicipación de la comunidad en las plusvalías (entre el 5% y el 15%, con un máximo del 20% según determine la CA),por la diferencia entre el valor del suelo en origen y el valor si estuviera terminada la actuación.

b. Cuando la expropiación se produce por incumplimiento de los deberes del ejecución en plazo, no se indemniza la"Facultad de Participar", se valora como suelo rural sin atribución de aprovechamiento.

El incumplimiento de los deberes del propietario faculta a la Administración a expropiar por incumplimiento de la función socialdel suelo y le permite instar la venta o sustitución forzosa. Esta implica la reducción del valor del suelo calculado según losdistintos supuestos de este capítulo en un porcentaje máximo del 50% (Art. 36).

Deberes de EDIFICACIÓN o REHABILITACIÓN del propiet ario del suelo urbanizado.


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PRINCIPIOS UTILIZADOS PARA LOS TRABAJOS DE VALORACI ÓN LÍMITES Y CONDICIONES DE LOS MISMOS

Uso del presente informe: El presente informe se ha realizado para uso exclusivo de su solicitante de acuerdo con su finalidad, elmismo no puede ser considerado como una recomendación de compra o venta. SOCIEDAD DE TASACION, S.A., no asumeresponsabilidad por su uso por terceros, salvo en el supuesto que la finalidad sea Garantía hipotecaria de créditos o préstamos (Art.2Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo) respecto de las Entidades financieras a que se dirija el mismo.Inspección ocular limitada: Las tasaciones se realizan en base a una inspección ocular limitada de los inmuebles a valorar, sinllevarse a cabo, respecto de las edificaciones, ensayos específicos para determinar el estado de conservación de la estructura,elementos ocultos o instalaciones de los mismos que a efectos de la valoración se presumen en estado de uso normal, sin la existenciade defectos o vicios ocultos. Respecto de los terrenos, no se efectúan mediciones topográficas o estudios medioambientales, o sobresu estabilidad y composición salvo que en el informe se exprese otra cosa. Cargas o pagos debidos: El inmueble se valora bajo el supuesto de que el mismo se encuentra libre de cargas, gravámenes ylimitaciones, así como al corriente de impuestos y pagos debidos. Por lo tanto, deben deducirse del valor cuantas cargas o pagosdebidos pudieran recaer sobre los mismos.Procedimientos: Salvo que se indique lo contrario se presume que no existen procedimientos administrativos o judiciales que alterenla legalidad, el uso o la propiedad del inmueble valorado.Veracidad de la documentación: La documentación e información utilizada para el trabajo de valoración, suministrada por la personaque encarga la valoración o por terceros, que se indica en el Informe de Tasación y/o le acompaña como presupuesto del mismo, seconsidera fidedigna y completa, y salvo que se indique lo contrario, no se verifica la certeza de la misma. Por lo tanto SOCIEDADDE TASACION, S.A., no asume responsabilidad sobre su veracidad y las consecuencias que la falta de ésta pudiera tener sobre elvalor.Inmuebles en construcción: En los inmuebles en construcción, o rehabilitación, se presume que el proyecto de edificación visado porel colegio profesional competente, es ejecutable técnica y legalmente. Las técnicas constructivas y materiales se estiman en base a losproyectos facilitados, nuestros informes reflejan el porcentaje consumido respecto al presupuesto total estimado para la obra aejecutar valorada, no realizamos mediciones ni comprobamos si la calidad de las unidades terminadas se corresponden con lasproyectadas o con las buenas normas de la construcción, en consecuencia, lo informes no sustituyen la certificación de la obra,emitida por la dirección facultativa. En caso de que los inmuebles se encuentren en fase de construcción o se haya terminadorecientemente, no se realiza ninguna minoración en el valor, en consideración a los pagos pendientes por las obras no satisfechas, uotras obligaciones derivadas de dicha construcción, salvo que expresamente se indique lo contrario.

Desglose de valor: El desglose de valor entre edificación y terreno y en su caso anejos inseparables, se manifiesta, a efectosmeramente informativos, y no pueden utilizarse los valores parciales, de manera indistinta y separada, salvo que se indiqueexpresamente otro criterio en el informe. Los valores que se indican en la tasación se refieren a los inmuebles en su conjunto, y no apartes aisladas del mismo. Conclusiones alcanzadas mediante un análisis parcial de partes del informe pueden desvirtuar lasconclusiones globales del mismo.Medición superficie: Los valores se determinan en base a la superficie construida de los inmuebles con inclusión, en su caso, de laparte proporcional de elementos comunes. La comprobación de superficies en los terrenos se realiza en base a los planos y/odocumentación registral o catastral aportadas, y en su ausencia mediante croquis realizado durante la visita el inmueble, sin que serealice por tanto un levantamiento topográfico por parte del técnico tasador, salvo que se indique otra cosa. En consecuencia no seasumen las alteraciones del valor motivadas por discrepancias entre las superficies indicadas y la real, que no puedan ser constatadaspor una mera inspección ocular.

Licencias: Se presume que todas las licencias, certificados de ocupación u otras autorizaciones de las autoridades administrativaslocales, autonómicas o estatales, o de cualquier entidad privada, han sido, o pueden ser, obtenidos y pueden renovarse para el uso quese considera en la estimación de valores contenidos en la tasación. En su caso la información urbanística se obtiene mediante,consulta verbal a las autoridades locales y examen de la información pública del planeamiento, en la fecha de la tasación. Salvo quese exprese lo contrario y en su caso se acompañe al informe no se han solicitado informes vinculantes de la administracióncompetente sobre la situación urbanística del inmueble.El resultado de la valoración puede verse alterado si la información recogiday explicitada en el informe no fuese correcta.

De conformidad con la normativa vigente sobre Protección de Datos, se informa que los datos de carácter personal utilizados para larealización de las tasaciones, se recogen en ficheros de Sociedad de Tasación S.A. y tienen el fin exclusivo de soportar el contenidodel informe y de su certificado, o gestiones que de los mismos puedan derivarse. En todo caso, el propietario de los datos puedeejercitar los derechos de acceso, oposición, rectificación y cancelación en el ámbito reconocido por la Ley Orgánica 15/1999, de 13de diciembre y la legislación especifica de las Sociedades de Tasación.

PROTECCIÓN DE DATOS DE CARÁCTER PERSONAL

Características constructivas: Las características constructivas, materiales, instalaciones y acabados son apreciados por el tasador apartir de una inspección ocular limitada. En el caso de inmuebles ya edificados las técnicas constructivas y materiales novisualizados se han estimado en base a los más usuales en la zona y probables para el inmueble tasado.

Inmuebles arrendados: En el caso de inmuebles arrendados, no se llevan a cabo averiguaciones sobre el estado financiero o solvenciade los inquilinos, y se presume que estos, pueden hacer frente a sus obligaciones y que están al corriente de las mismas.

Documento Electrónico / Verificación: El presente Informe y el Certificado de Tasación, que lo sintetiza son documentos originadoselectrónicamente y están firmados mediante firma electrónica reconocida, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 59/2003, de 19de diciembre, de firma electrónica. El contenido, autenticidad y validez del Certificado de Tasación puede comprobarse, medianteconexión con la página web www.st- tasacion.es, de Sociedad de Tasación SA., utilizando para ello el número de informe de ST, y elcódigo verificador que figura en la zona de firmas del documento. La copia completa de los mismos, obra en nuestros archivos, enforma electrónica, de acuerdo con la Disposición Adicional Cuarta de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas devaloración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

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