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SONDERHEF
T 2SONDERHEF
T 2ONDERHEFS
Überreicht durch:VdW südwest Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V.
Ingeborg Esser
EDITORIAL
Bilanz- und Steuerwissen – Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW
Neue Artikel für Sie zusammengefasst
Seit Herbst 2011 wird in der „DW Die Wohnungswirtschaft”
regelmäßig die Artikelreihe „Bilanz- und Steuerwissen – Aktu-
elles aus den Prüfungsorganisationen des GdW” veröffentlicht.
Seither haben wir insgesamt 15 Fachartikel zu aktuellen Themen
des Bilanz- und Steuerrechts vorgestellt. Sieben davon sind in
diesem zweiten Sonderheft für Sie zusammengefasst (06/2012
bis 12/2012).
Unser Anliegen als Bilanz- und Steuerexperten aus der Woh-
nungs- und Immobilienwirtschaft ist es, Sie über „Aktuelles” –
auch neue betriebswirtschaftliche Erkenntnisse – zu informieren
sowie Grundsatzthemen aufzugreifen und praxisnah darzustellen.
Die Autoren kommen aus den regionalen Prüfungsorganisationen
sowie direkt vom GdW und sind damit Praxisexperten, die wissen,
worauf es ankommt.
Eine weitere Besonderheit der Artikelreihe liegt bei den Themen.
Hier werden aktuelle bilanzielle und steuerliche Themen der
Branche aufgegriffen und anschaulich dargestellt. Rechen- und
Fallbeispiele, Schaubilder und Tabellen helfen, komplizierte
Sachverhalte zu verstehen. Abgerundet werden die Artikel durch
die Benennung konkreter Ansprechpartner, Links auf Internetsei-
ten der Prüfungsorganisationen oder Hinweise auf bestehende
Publikationen.
Welche Themen wurden im Zeitraum 06/2012 bis 12/2012
veröffentlicht?
Ein sehr wichtiges Thema im Jahr 2012 war die Veränderung
des EU-Beihilferechts und dessen Auswirkungen auf die Prüfung
von Wohnungsunternehmen. Unsere Bilanz- und Rechtsexperten
haben das Thema aufbereitet und die wichtigsten Informationen
in einem Artikel zusammengefasst.
Derivative Finanzinstrumente spielten in den letzten Jahren bei
den Wohnungs- und Immobilienunternehmen immer wieder eine
Rolle, weswegen dieses Thema aus bilanzieller Sicht aufberei-
tet wurde. Unsere Steuerexperten haben über die „Steuerliche
Benachteiligung der Energieerzeugung durch Wohnungsunter-
nehmen” und den „Ermäßigter Umsatzsteuersatz beim Legen von
Wasserhausanschlüssen” berichtet. Auch die Themen „Grund-
sätze der Unternehmensbewertung und Besonderheiten bei
Wohnungsunternehmen” sowie „Compliance in der Wohnungs-
wirtschaft” wurden betrachtet.
Das Thema „Die SEPA-Umstellung bei Wohnungsunternehmen”
schließlich, welches spätestens in 2013 eine große Rolle spielen
wird, wurde untersucht und die Handlungsbedarfe für die Woh-
nungs- und Immobilienunternehmen dargelegt.
Auch für das kommende Jahr 2013 haben wir spannende Themen
in dieser Fachreihe geplant.
In diesem Sinne
Ihre
Ingeborg Esser
Hauptgeschäftsführerin GdW Bundesverband
deutscher Wohnungs- und Immobilien unternehmen e. V.
Das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) hat im
September 2011 einen Prüfungsstandard zum The-
ma „Prüfung von Beihilfen nach Artikel 107 AEUV
insbesondere zugunsten öffentlicher Unterneh-
men” veröffentlicht. In der betroffenen Fachwelt
hat der Prüfungsstandard bereits als Entwurf eine
kontroverse Diskussion entfacht. Unverständnis
wurde vor allem über den Zeitpunkt der Veröffent-
lichung geäußert, da sich das Beihilferecht zurzeit
in einem starken Veränderungsprozess befindet. So
wurden Ende 2011 die Regeln für die Prüfung öf-
fentlicher Ausgleichszahlungen für Dienstleistun-
gen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse
(DAWI) von der EU-Kommission überarbeitet. Die
Absicht des IDW, den Abschlussprüfer für dieses
Thema zu sensibilisieren, ist zwar grundsätzlich
nachvollziehbar, übersieht aber das Risiko, dass
zusätzliche Kostenbelastungen für Gutachten
sowohl auf den Abschlussprüfer als auch auf die
Unternehmen zukommen, die im Endeffekt nicht zu
einem eindeutigen Ergebnis hinsichtlich des beihil-
ferechtlichen Tatbestands führen werden. Gerade
der Bereich des Europäischen Beihilferechts stellt
sich insbesondere für mittelständische Unterneh-
men als äußerst schwer überschaubar dar.
Grundsätzliche
beihilferechtliche Fragestellungen
Leistungen staatlicher Stellen zugunsten bestimm-
ter Unternehmen können eine unzulässige Beihilfe
nach Artikel 107 AEUV (Vertrag über die Arbeits-
weise der EU, sog. Lissabon-Vertrag) darstellen.
Staatliche Stellen sind verpflichtet, unzulässig ge-
währte Beihilfen vom Empfänger zurückzufordern.
Darüber hinaus können sich auch Fragen nach der
Haftung der Unternehmensleitung stellen, da die
Beachtung der beihilferechtlichen Vorschriften
nach der Rechtsprechung des EuGH zu den kauf-
männischen Sorgfaltspflichten zählt.1 Wohnungs-
unternehmen sollten daher im Vorfeld der Jah-
resabschlussprüfung eine Würdigung sämtlicher
beihilferechtlich relevanter Sachverhalte vorneh-
men. Da sich die beihilferechtliche Beurteilung am
Empfang von staatlichen Leistungen oder Mitteln
orientiert, können neben kommunalen Wohnungs-
gesellschaften auch Genossenschaften bzw. private
Wohnungsunternehmen betroffen sein.
Zunächst soll die Frage untersucht werden, in wel-
chen Fällen überhaupt Beihilfen im Sinne des Art.
107 Abs. 1 AEUV vorliegen. Dies ist aus EU-Sicht
dann der Fall, wenn es sich:
-
tigt wird (Begünstigung),
-
den (Selektivität),
-
werb zu verfälschen droht (Wettbewerbsver-
fälschung) und
-
trächtigt werden kann (Beeinträchtigung des
zwischenstaatlichen Handels).
Im Folgenden werden die einzelnen Merkmale
einer Beihilfe kurz erläutert:
a) Staatliche MittelDie Mittelgewährung muss im Ergebnis immer auf
den Staat zurückzuführen sein. Es handelt sich
insbesondere dann um staatliche Mittel, wenn der
„Mittelgeber” ein Hoheitsträger ist. Dazu gehören
in Deutschland insbesondere Bund, Länder sowie
auch Landkreise und Gemeinden. Des Weiteren
handelt es sich um (indirekte) staatliche Mittel,
wenn die Mittel von öffentlichen oder privaten
Einrichtungen gewährt werden, die vom Staat
beauftragt oder errichtet wurden, sofern die
jeweilige Einrichtung durch die Gewährung der
Bilanz- und Steuerwissen – Aktuelles aus den Prüfungs- und Beratungsorganisationen des GdW
EU-Beihilfen im Rahmen der JahresabschlussprüfungDas EU-Beihilferecht befindet sich derzeit in einem starken Veränderungsprozess. Neue Rahmen-
bedingungen und Prüfungsstandards sind im Gespräch. Spätestens bei der Jahresabschlussprüfung müssen
Wohnungsunternehmen sämtliche beihilferechtlich relevanten Sachverhalte einer Würdigung unterziehen.
Wie können Wohnungsunternehmen sich auf Fragen der Prüfer vorbereiten?
Teil 8 der DW-Serie zu aktuellen Bilanz- und Prüfungsthemen widmet sich diesem Thema.
WP/StB Hans Maier,
Vorstand VdW Bayern
Verband bayerischer
Wohnungsunternehmen e. V.,
München
Matthias Zabel,
Forschungsinstitut für Deutsches
und Europäisches Immobili-
enwirtschafts-und Genossen-
schaftsrecht an der HTW Berlin
WP Christian Gebhardt,
Referent GdW Bundesverband
deutscher Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e. V.,
Berlin
2 6 | 2012
MARKT UND MANAGEMENT
Mittel belastet wird. Eine solche Einrichtung stellt
beispielsweise die KfW dar.
b) Begünstigung Eine Begünstigung kann nicht nur in Form einer
positiven Leistung vorliegen, sondern auch bei
jeder Maßnahme, die – gleich in welcher Form
– die Belastungen verringert, die ein Unterneh-
men normalerweise zu tragen hat. Dabei kommt
es weder auf die Form noch auf die Zielsetzung
der Maßnahme an, sondern lediglich auf die be-
günstigende Wirkung. Sofern keine angemesse-
ne bzw. marktübliche Gegenleistung seitens des
Empfängers der Mittel vorliegt, wird dieser durch
die Maßnahme begünstigt. Stellt sich heraus,
dass sich Staat und Vertragspartner wie markt-
wirtschaftlich orientierte Wirtschaftsteilnehmer
verhalten haben, ist davon auszugehen, dass keine
Begünstigung vorliegt. Je nach konkreter rechts-
geschäftlicher Betätigung des Staates sind dafür
spezielle Tests entwickelt worden, so z.B. „Private
Investor Test” (siehe Kasten).
Sofern Ausgleichszahlungen an Unternehmen
geleistet werden sollen, die Dienstleistungen von
allgemeinem wirtschaftlichen Interesse (DAWI) er-
bringen, kann das Merkmal der Begünstigung und
damit der Tatbestand der Beihilfe insgesamt ver-
neint werden, wenn die „Altmark-Trans-Kriterien”
erfüllt sind (siehe Kasten auf der nächsten Seite).
c) SelektivitätDas Merkmal der Selektivität soll in „materieller”
Hinsicht allgemeine, wirtschaftspolitische Maß-
nahmen von solchen Maßnahmen abgrenzen, die
nur bestimmte Unternehmen oder Produktions-
zweige begünstigen.
Neben der „materiellen” Selektivität gibt es auch
die „territoriale” Selektivität. Diese lässt sich ne-
gativ dahingehend bestimmen, dass eine Maß-
nahme dann nicht territorial selektiv ist, wenn sie
innerhalb des gesamten Gebietes eines Mitglied-
staates zur Anwendung gelangt.
d) WettbewerbsverfälschungIm Regelfall unproblematisch ist das Merkmal der
Wettbewerbsverfälschung. Sofern alle drei oben
genannten Merkmale erfüllt sind, liegt regelmäßig
auch eine (drohende) Verfälschung des Wettbe-
werbs vor.
Für staatliche Maßnahmen, die bestimmte Unter-
nehmen begünstigen, besteht daher eine Vermu-
tung, dass sie den Wettbewerb verfälschen oder
zu verfälschen drohen.
e) Beeinträchtigung zwischenstaatlichen HandelsWegen der weit gediehenen Verflechtung der na-
tionalen Märkte spricht eine Vermutung dafür,
Beim Private Investor Test wird anhand des Prinzips des umsichtig und marktwirtschaftlich
handelnden Kapitalgebers geprüft, ob die jeweilige Gegenleistung angemessen bzw. marktüb-
lich ist. Dies bedeutet: Mittels einer Hypothese wird an die Stelle der staatlichen Einrichtung
ein umsichtig und marktwirtschaftlich handelnder privater Investor gesetzt. Sodann wird
überprüft, ob dieser hypothetische private Investor unter gleichen Bedingungen so gehandelt
hätte, wie es die staatliche Einrichtung getan hat bzw. tun möchte. Wenn der hypothetische
private Investor die jeweiligen Mittel nur zu ungünstigeren Konditionen oder überhaupt nicht
gewährt hätte, liegt eine Begünstigung vor. So wird beispielsweise bezüglich einer Eigenka-
pitalzufuhr durch die öffentliche Hand an Unternehmen, die sich mehrheitlich oder vollstän-
dig im Besitz der öffentlichen Hand befinden, geprüft, ob ein privater Gesellschafter in der
vergleichbaren Lage unter Zugrundelegung der Rentabilitätsaussichten eine vergleichbare
Finanzierungsmaßnahme getroffen hätte.
PRIVATE INVESTOR TEST
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36 | 2012
dass die jeweilige Maßnahme, die alle anderen obi-
gen Merkmale aufweist, den Handel zwischen den
Mitgliedstaaten zumindest potenziell beeinträch-
tigen kann. Nur wenn alle Voraussetzungen kumu-
lativ vorliegen, liegt eine Beihilfe im Sinne von
Art. 107 Abs. 1 AEUV vor.
Nach Artikel 15 der beihilferechtlichen Ver-
fahrensverordnung ist die EU-Kommission zur
Rückforderung von Beihilfen für eine Frist von
zehn Jahren (so genannte „Verjährungsfrist”)
befugt. Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem die
rechtswidrige Beihilfe dem Empfänger entweder
als Einzelbeihilfe oder im Rahmen einer Beihil-
feregelung gewährt wurde. Jede Beihilfe, für die
die Frist ausgelaufen ist, darf auch im Fall ihrer
Unvereinbarkeit mit dem Gemeinsamen Markt
nicht mehr zurückgefordert werden.
Beihilfe-Inventur im Rahmen
des Jahresabschlusses
Im Vorfeld des Jahresabschlusses sollte eine soge-
nannte beihilferechtliche Inventur durchgeführt
werden, um mögliche beihilferechtliche Sachver-
halte zu würdigen. Beispielhaft soll die Vorgehens-
weise anhand der KfW-Förderprogramme im Be-
reich „Energieeffizient Bauen und Sanieren” und
einer Kommunalbürgschaft untersucht werden.
Staatliche Mittel: KfW-FörderprogrammeBeihilferechtliche Wertung: Die KfW hat eine bei-
hilferechtliche Überprüfung ihrer Programme zur
Verbesserung der Energieeffizienz vorgenommen.
Im Ergebnis dieser Überprüfung stellen diese Pro-
gramme keine unzulässige Beihilfe dar.
Staatliche Mittel: KommunalbürgschaftBeihilferechtliche Wertung: Kommunalbürgschaf-
ten werden an Wohnungsunternehmen aus den
verschiedensten Motiven gewährt. Eine kommu-
nale Bürgschaft stellt dann keine Beihilfe dar,
wenn die folgenden vier Voraussetzungen sämt-
lich erfüllt sind:
Schwierigkeiten,
Eingreifen des Staates auf den Finanzmärkten
Gelder zu Marktbedingungen aufzunehmen,
1. an eine bestimmte Finanztransaktion ge-
knüpft,
2. auf einen festen Höchstbetrag beschränkt,
3. decken höchstens 80 % des ausstehenden
Kreditbetrages und
4. sind von begrenzter Laufzeit,
schaft gezahlt.
Sind die genannten Voraussetzungen nicht erfüllt,
so ist die entsprechende Bürgschaft nicht automa-
tisch als staatliche Beihilfe zu werten. Die Erfül-
lung der Voraussetzungen hat nur die Vermutung
der „Beihilfenfreiheit” zur Folge.
Beurteilungen und Berichterstattung
durch den Abschlussprüfer
Auf der Grundlage der beihilferechtlichen Würdi-
gung beurteilt der Abschlussprüfer, ob eventuelle
Konsequenzen aus beihilferechtlichen Sachverhal-
ten ordnungsgemäß im Jahresabschluss und La-
gebericht abgebildet sind. Kommt der Abschluss-
prüfer zu dem Ergebnis, dass eine unzulässige
Beihilfe vorliegt und eine Rückforderung durch
staatliche Stellen droht, so hat er zu prüfen, ob die
Rückzahlungsverpflichtung ordnungsgemäß im
Jahresabschluss abgebildet ist. Droht keine kon-
krete Rückzahlung ist ggf. eine Berichterstattung
im Lagebericht erforderlich.
Der Abschlussprüfer hat die Prüfung beihilferecht-
licher Sachverhalte in erster Linie an den Vorgaben
des IDW PS 700 auszurichten. Nach IDW PS 700
Rn. 19 besteht z. B. eine Ausnahme, wenn eine
Maßnahme mangels geographischer Grenznähe
der Tätigkeitsausübung und/oder aufgrund ge-
ringer wirtschaftlicher Bedeutung des begüns-
tigten Unternehmens keine grenzüberschreitende
Wirkung besitzt. Demnach ist der ausschließlich
lokale oder regionale Charakter der für die Beihil-
fe erbrachten Tätigkeiten oder Dienstleistungen
nach Ansicht des IDW ausreichend, um eine Aus-
nahme von der grundsätzlich gegebenen poten-
ziellen Beeinträchtigung des zwischenstaatlichen
Handels zu begründen.
Sofern ein (Wohnungs-)Unternehmen geltend
macht, die ihm gewährten Beihilfen können den
zwischenstaatlichen Handel nicht beeinträchti-
gen, weil die dafür erbrachten Tätigkeiten oder
Dienstleistungen (Wohnraumvermietung) von
rein lokalem oder regionalem Charakter sind, hat
der Abschlussprüfer diese Einschätzung des Un-
ternehmens zu überprüfen. Der Abschlussprüfer
handelt aus unserer Sicht nicht fahrlässig, wenn
er sich auf die Ausnahmeregelung des IDW PS
700 Rn. 19 beruft. Die Kenntnis der einschlägi-
gen Rechtsprechung des EuGH in Bezug auf je-
des einzelne spezielle Tatbestandsmerkmal des
Art. 107 Abs. 1 AEUV kann vom Abschlussprüfer
nicht erwartet werden.
Fazit
Die Ausführungen zum europäischen Beihilferecht
gewähren nur einen kleinen Einblick in die kom-
plizierte Rechtsmaterie. Zur Beurteilung eines
beihilferechtlichen Sachverhalts müssten diver-
se Entscheidungen der EU-Kommission, Verord-
nungen und Richtlinien herangezogen werden.
Im Ergebnis müsste die Beurteilung dann noch
anhand vergleichbarer EuGH-Entscheidungen er-
folgen. Diese Detailkenntnis kann weder von der
Geschäftsführung eines Wohnungsunternehmens
noch vom Abschlussprüfer verlangt werden. Bei
Fragen helfen Ihnen daher gerne die Justiziare der
Prüfungsorganisationen weiter.
1 vgl. IDW PS 700 Prüfung von Beihilfen nach Artikel 107 AEUV insb. zugunsten öffentlicher Unternehmen, Rn. 1
GdW Standard
„Die Prüfung von Beihilfen nach
IDW PS 700”
Die Materie kann
anhand des Prüfungs-
standards „Die Prüfung
von Beihilfen nach IDW
PS 700” der Konferenz
der Prüfungsdirekto-
ren des GdW (Februar
2012) vertieft werden.
Die Publikation kann
bezogen werden unter
www.pruefungsverbaende.de.
Gemäß dem ersten Altmark-Trans-Kriterium muss das Unternehmen tatsächlich mit der
Erfüllung gemeinwirtschaftlicher Verpflichtungen (DAWI) betraut sein und diese Verpflichtun-
gen müssen klar definiert sein (transparenter Betrauungsakt). Ferner müssen die Parameter,
anhand derer der Ausgleich berechnet wird, zuvor objektiv und transparent aufgestellt werden
(Transparenz und Objektivität der Ausgleichsparameter). Des Weiteren darf der Ausgleich
nicht über das hinausgehen, was erforderlich ist, um die Kosten der Erfüllung der gemeinwirt-
schaftlichen Verpflichtungen unter Berücksichtigung der dabei erzielten Einnahmen und eines
angemessenen Gewinns aus der Erfüllung dieser Verpflichtung ganz oder teilweise zu decken
(Netto-Mehrkostenprinzip). Schließlich ist die Höhe des erforderlichen Ausgleichs auf der
Grundlage einer Analyse der Kosten zu bestimmen, die ein durchschnittliches, gut geführ-
tes Unternehmen bei der Erfüllung der betreffenden Verpflichtungen hätte, wobei die dabei
erzielten Einnahmen und ein angemessener Gewinn aus der Erfüllung dieser Verpflichtungen
zu berücksichtigen sind (objektiver Kostenmaßstab).
ALTMARK-TRANS-KRITERIEN
4 6 | 2012
MARKT UND MANAGEMENT
Eine wesentliche Erfahrung aus der Finanzmarkt-
krise ist die, dass man Finanzprodukte verstehen
sollte, bevor man sie einsetzt. Bei derivativen Fi-
nanzinstrumenten, die inflationär vor der Pleite
der US-Investmentbank Lehmann Brothers zum
Einsatz kamen, verhält es sich ähnlich. Diese vom
Bankberater als Wunderwaffe gegen steigende
oder fallende Zinsen angepriesenen Produkte kön-
nen sich Jahre später als bilanzieller Sprengstoff
mit Langzeitwirkung entpuppen. Das immanente
Risiko dieser Produkte, wie z. B. Spread-Ladder-
Zins-Swap mit Chance, hätte man eigentlich schon
am Namen erkennen können. Denn die Chance hat
die Bank und das Risiko trägt das Wohnungsun-
ternehmen.
Einsatzmöglichkeiten
Zinsderivate bieten grundsätzlich die Möglich-
keit einer Trennung von Zinsen und Liquidität.
Banken bieten z. B. kurzfristige Finanzierungen
auf EURIBOR-Basis (Laufzeiten von z. B. drei Mo-
naten) mit geringen Margenaufschlägen an, da
Risikozuschläge für Liquiditäts- und Zinsbindung
entfallen. Das Wohnungsunternehmen kann durch
kurzfristige Finanzierungen seine Zinsbelastung
optimieren, geht aber das Risiko ein, dass die
Bank das Darlehen fällig stellt (Liquiditätsrisiko)
bzw. der EURIBOR (Zinsrisiko) steigt. Um den-
noch variabel finanzieren zu können, besteht die
Möglichkeit, sich gegen die bestehenden Risiken
abzusichern. Um sich gegen das Liquiditätsrisi-
ko abzusichern, kann eine mehrjährige Liquidi-
tätszusage mit der Bank vereinbart werden. Zur
Absicherung des Zinsrisikos können Zinsderivate
eingesetzt werden.
Vor dem Erwerb eines derivativen Zinsinstruments
sollte man sich eine fundierte Zinsmeinung bilden.
Die Zinsmeinung kann auf unterschiedlichen Wegen
zustande kommen: durch Marktbeobachtung, re-
gelmäßige Lektüre von Fachliteratur oder mit Hilfe
von unabhängigen Beratern. Dabei sollte aber be-
achtet werden, dass es bei einem (Zins-)Derivat
immer einen „zweiten Akteur” gibt, der genau von
einer gegensätzlichen Zinsentwicklung ausgeht.
Bilanz- und Steuerwissen – Aktuelles aus den Prüfungs- und Beratungsorganisationen des GdW
Zinsderivate – Finanzinstrumente richtig bilanziertManche von Beratern angepriesenen Finanzprodukte können sich auch noch Jahre später als Produkte
mit hohem bilanziellen Risiko erweisen. Die Finanzmarktkrise machte deutlich, vor dem Einsatz steht
zwingend das Verstehen dieser Produkte und Instrumente. Teil 9 der DW-Serie zu aktuellen Bilanz- und
Prüfungsthemen widmet sich der richtigen Bilanzierung von Finanzinstrumenten.
WP Christian Gebhardt
Referent Betriebswirtschaft,
Standardsetting, Rechnungsle-
gung und Prüfung, Förderung
GdW Bundesverband deutscher
Wohnungs- und Immobilienun-
ternehmen e. V., Berlin
WP/StB Frank Fiolka
DOMUS AG Wirtschaftsprüfungs-
gesellschaft Steuerberatungs-
esellschaft, Berlin
INSTRUMENT WIRKUNG
Cap Zinsobergrenze für einen bestimmten Zinssatz = „Deckelung des Risikos”. Das Woh-nungsunternehmen zahlt für die Begrenzung des Risikos eine Cap-Prämie. Wird häufig im Zusammenhang mit einem variablen Darlehen abgeschlossen.
Collar Kombination von Zinsobergrenze „Deckelung des Risikos” und Veräußerung der Zins-untergrenze zur Mitfinanzierung der Cap-Prämie. Wird häufig im Zusammenhang mit einem variablen Darlehen abgeschlossen.
Forward Heutige Festlegung eines Zins
Zinsswap Zwei Vertragspartner tauschen Zinszahlungen auf festgelegte Nennbeträge. In der Regel zahlt eine Vertragspartei einen fixen Zins und die andere einen variablen. Dieser orientiert sich z. B. am 3-Monats-EURIBOR.
Tab. 1
Der Begriff des Derivats lässt sich nicht
scharf abgrenzen. Er stammt aus dem
Lateinischen und bedeutet „ableiten”.
Derivate sind danach Termingeschäfte
auf Grundlage bestimmter Basiswerte,
die vom Marktrisiko abgespalten werden.
Das Grundprinzip eines jeden Derivats ist,
dass Leistung und Gegenleistung für einen
späteren Zeitpunkt vereinbart werden.
Vertragsabschluss und Erfüllung fallen also
zeitlich auseinander.
DERIVATE
2 7 | 2012
MARKT UND MANAGEMENT
Bei Wohnungsunternehmen werden Derivate in der
Regel in Kombination mit einem Grundgeschäft –
variabler oder festverzinslicher Kredit – eingesetzt.
Dabei ist darauf zu achten, dass die Kriterien eines
Sicherungsgeschäfts erfüllt sind. Besonders einfach
kann dieser Nachweis erbracht werden, wenn das
Sicherungsgeschäft mit allen wesentlichen Kon-
traktmerkmalen des zu sichernden Grundgeschäfts
übereinstimmt, z. B.: Variabel verzinslicher Kredit,
gesichert mit einem Zins swap: Übereinstimmender
Nominalbetrag, Fristigkeit, Zinszahlungs- und An-
passungstermine und gleiche Berechnungsbasis für
variable Verzinsung (z. B. EURIBOR).
Instrumente und Wirkung
In der voranstehenden Tabelle sind häufig ver-
wendete Zinsderivate und ihre Wirkung kurz
beschrieben (siehe Tabelle 1). Cap, Collar und
Swap können auch mit späterem Laufzeitbeginn
zur Zinssicherung bei künftigen Prolongationen
bzw. Neukrediten eingesetzt werden.
Bilanzierung
a) Bilanzierung eines Forward-Darlehens
Beim Forward-Darlehen handelt es sich um ein
klassisches Annuitätendarlehen mit Sonderver-
einbarungen. Die Sondervereinbarungen führen
dazu, dass es sich beim Forward-Darlehen im
Grundsatz um ein so genanntes strukturiertes Fi-
nanzinstrument handelt. Gegenstand der Bilan-
zierung ist der gesamte Vermögensgegenstand,
nicht die diesem nach dem zugrunde liegenden
Rechtsverhältnis innewohnenden einzelnen Ele-
mente, die seinen Wert beeinflussen (einheitliches
Bilanzierungsobjekt).
In der Praxis fallen bei Abschluss eines Forward-
Darlehens zur Prolongation eines bestehenden
Darlehens üblicherweise keine Abschlusskosten
an, so dass im Jahresabschluss lediglich entspre-
chende Anhangangaben vorzunehmen sind.
b) Bilanzierung eines Zinsswaps
Zinsswapverträge betreffen beiderseitig noch
nicht erfüllte Zinsverpflichtungen, die als schwe-
bende Geschäfte grundsätzlich nicht bilanziert
werden. Dienen diese Verträge der Absicherung
bestimmter Bilanzposten, können sie unter be-
stimmten Bedingungen mit diesen zusammenge-
fasst werden (sog. Bewertungseinheiten, siehe
Abb. 1). Dies ist bei Forwardswaps selbst dann
möglich, wenn das Grundgeschäft am Bilanzstich-
tag noch gar nicht abgeschlossen ist (antizipatives
Hedging).
Sind die Voraussetzungen für eine Bewertungsein-
heit nicht gegeben, ist bei negativem Marktwert
eine Drohverlustrückstellung zu bilden. Die Auflö-
sung des Zinsswaps vor Fälligkeit führt gleichfalls
zur sofortigen erfolgswirksamen Erfassung des
empfangenen oder gezahlten Barwerts.
Die Bilanzierung eines Zinsswaps zeigt das Beispiel
im Kasten auf der folgenden Seite.
c) Bilanzierung eines Zinscaps
Wirtschaftlich betrachtet bestehen Caps aus
einer Serie von Zinsoptionen. Die im Rahmen
von Zinsoptionsgeschäften regelmäßig zu zah-
lende Optionsprämie ist nach den für Options-
rechte geltenden allgemeinen Grundsätzen zu
behandeln: Der Käufer aktiviert die gezahlte
Prämie unter den „Sonstigen Vermögensgegen-
ständen” im Umlaufvermögen. Die einzelnen
Teiloptionen verfallen im Zeitablauf, sodass das
Risiko laufzeitbedingt abnimmt. Die Auflösung
der Prämie darf vereinfachungsbedingt linear
erfolgen.
Anhang- und Lageberichtangaben
Die Anhang- und Lageberichtspflichten zu de-
rivativen Finanzinstrumenten ergeben sich aus
§ 285 Nr. 19 und 23 HGB (siehe Kasten) und
§ 289 Abs. 2 Nr. 2 HGB (Lagebericht). Die Anga-
bepflicht für den Anhang nach § 285 Nr. 19 HGB
entfällt, wenn das Grundgeschäft oder Siche-
rungsgeschäft Gegenstand einer Bewertungs-
einheit i. S. d. § 254 HGB ist. Die Regelungen
zur Bildung einer Bewertungseinheit zur
Die Fachzeitschrift DW Die Wohnungswirtschaft lobt diesen Wettbewerb, der von der Aareon AG präsentiert wird, bereits zum 10. Mal aus. Die Schirm-herrschaft hat Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., übernommen. Die technische Betreuung liegt, wie in den Vorjahren, beim Verband Berlin-Brandenburgi-scher Wohnungsunternehmen e. V.
DW Die Wohnungswirtschaft und Aareon würdigen mit dem Preis heraus-ragende Konzepte und Projekte, in denen es Wohnungs- und Immobilien-unternehmen mit Hilfe des Internets gelungen ist, Verbesserungen für ihr Unternehmen zu erreichen.
Gelungene Konzepte und Projekte sollten dabei auf die Verbesserung von Instandhaltungsprozessen, Kundenbeziehungsmanagement (Customer Relationship Management, CRM) oder auch verbesserte Kommunikation mit den Anspruchsgruppen des Wohnungs- und Immobilienunternehmens
gerichtet sein.
Aber auch andere Nutzungskonzepte für das Internet sind als Einreichung herzlich willkommen. Die Beiträge sollen erfolgreiche, realisierte, innovative und zukunftsfähige Unternehmenskonzepte und -projekte darstellen.
TeilnahmeunterlagenDie Teilnahmeunterlagen finden Sie im Internet unter:www.aareon.com/web, www.diewohnungswirtschaft.de und www.bbu.de
Der Wettbewerb richtet sich an alle Wohnungs- und Immobilienunternehmen unabhängig von Rechtsform, Unternehmenszweck und Verbandszugehö-rigkeit. Die Teilnahme ist ebenfalls unabhängig von der im Unternehmen genutzten Software.
Auslobung „DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft 2013“
Schirmherr: Der Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.
Web 2.0Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft
DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft
PreiseDie Jury vergibt insgesamt drei Preise.Die Preisträger erhalten zur Preisverlei-hung einen professionellen Filmbeitrag.
Juryvorsitz und wissenschaftliche BetreuungProf. Dr. Hansjörg Bach, Hochschule Nürtingen-Geislingen, Vorsitzender des Fachausschusses „Betriebswirtschaft” des GdW
Technische BetreuungSiegfried Rehberg Tel.: 030 89781-151E-Mail: [email protected]
ZeitplanEinsendeschluss der Wettbewerbsbei-träge ist am 7. April 2013, 9 Uhr.Die Preisverleihung findet im Rahmen des Aareon Kongresses am 28. Mai 2013 in Garmisch-Partenkirchen statt. Die Preis-träger werden nach der Preisverleihung veröffentlicht.
Einreichung der BeiträgeDie Arbeiten sollen auf den im Internet verfügbaren digitalen PowerPoint-Vor-lagen eingereicht werden, per Post an:Verband Berlin-BrandenburgischerWohnungsunternehmen e. V.Bereich Technik Herrn Siegfried RehbergLentzeallee 107, 14195 Berlin
… oder auch per E-Mail an: [email protected]
Der Rechtsweg ist ausgeschlossen.
Web 2.0 – Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft
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kompensatorischen Bewertung der Sicherungs-
beziehung werden angewandt. Aufgrund der Be-
tragsidentität und der Kongruenz der Laufzeiten,
Zinssätze, Zinsanpassungs- bzw. Zins- und Til-
gungstermine gleichen sich die gegenläufigen
Wertänderungen bzw. Zahlungsströme während
der Laufzeit von Grund- und Sicherungsgeschäft
aus. Nach § 289 Abs. 2 Nr. 2 HGB soll der La-
gebericht jeweils in Bezug auf die Verwendung
von Finanz instrumenten durch die Gesellschaft
und – sofern dies für die Beurteilung der Lage
oder der künftigen Entwicklung von Bedeutung
ist – auch eingehen auf:
Gesellschaft einschließlich ihrer Methoden zur
Absicherung aller wichtigen Arten von Trans-
aktionen, die im Rahmen der Bilanzierung von
Sicherungsgeschäften erfasst werden, sowie
risiken sowie die
die Gesellschaft ausgesetzt ist.
Der Umfang der Berichterstattung ist abhängig
von Art, Umfang und Struktur der Risiken. Über
verbale Erläuterungen hinausgehende Angaben,
z. B. die Quantifizierung einzelner Parameter, sind
regelmäßig nicht erforderlich.
Fazit
Neben der Kenntnis über die Funktion von Zins-
derivaten sollte auch der Aufwand aus der Bilan-
zierung und Berichterstattung nicht unterschätzt
werden. In diesem Zusammenhang ist auch zu
prüfen, ob den möglichen (Zins-)Vorteilen nicht
erhebliche Nachteile durch zusätzliche Kosten für
Überwachung, Berichterstattungspflichten und
Dokumentation gegenüberstehen.
Anhangangabepflicht nach § 285 Nr. 23 HGB für einen Zinsswap:
Im Geschäftsjahr wurden z. B. derivative Finanzinstrumente (Zinsswaps) zur Absicherung
künftiger Zahlungsströme aus variabel verzinslichen (EURIBOR) Darlehen verwendet. Dem
Zinsswap liegt ein Grundgeschäft mit vergleichbarem, gegenläufigem Risiko (Mikro-Hedge)
zugrunde. Das mit der aus dem Grundgeschäft und dem Sicherungsgeschäft gebildeten Bewer-
tungseinheit nach § 254 HGB gesicherte Kreditvolumen beträgt zum Bilanzstichtag ___ EUR.
Die Höhe der mit Bewertungseinheiten abgesicherten Risiken beträgt ___ EUR (Hinweis: Die
Höhe der mit Bewertungseinheiten abgesicherten Risiken ergibt sich z. B. aus der unterlasse-
nen Bildung einer Drohverlustrückstellung für einen negativen Swapwert zum Bilanzstichtag).
BEISPIEL: BILANZIERUNG EINES ZINSSWAPS
Annahme: Die Voraussetzungen einer Bewer-
tungseinheit liegen vor.
a) Bewertung beim erstmaligen Ansatz
nicht an. Der Zinsswap hat zum Zeitpunkt
des Abschlusses in der Regel einen Markt-
wert von null.
mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.
b) Folgebewertung
das Swapgeschäft werden in einer Bewer-
tungseinheit zusammengefasst.
Darlehen) resultierende Zinsänderungsrisiko
wird durch den Einsatz des Sicherungsinstru-
ments (Zinsswap) wirtschaftlich betrachtet
neutralisiert.
daher auf die Berücksichtigung nicht rea-
lisierter Verluste verzichtet, da in gleicher
Höhe nicht realisierte Gewinne gegenüber-
stehen.
Für die Bewertung im Rahmen des Jahresab-
schlusses führt dies zu folgenden Konsequen-
zen:
Annahme 1: Der Zinsswap hat zum Bilanz-
stichtag einen negativen Marktwert: Es erfolgt
keine Einzelbewertung des Zinsswaps. Eine
Drohverlustrückstellung muss zum Stichtag
aufgrund der Bewertungseinheit nicht gebil-
det werden.
Annahme 2: Der Zinsswap hat zum Bilanz-
stichtag einen positiven Marktwert: Es gilt das
Anschaffungskostenprinzip. D. h. ein positiver
Marktwert zum Bilanzstichtag darf nicht über
die Anschaffungskosten erfasst werden.
Qu
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all
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dW
Finanzierung in der Wohnungs- und Immobilien-
wirtschaft – Grundlagen, Strategien, Instrumente
Die aktuelle Arbeitshilfe 65, herausgegeben vom
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e. V., kann zum Preis von
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bezogen werden.
GDW ARBEITSHILFE 65
Abb. 1
4 7 | 2012
MARKT UND MANAGEMENT
Wohnungsunternehmen können einen Beitrag
zur Energiewende leisten, indem sie zum Bei-
spiel Photovoltaik- und Windkraftanlagen,
Blockheizkraftwerke etc. betreiben und da-
mit Strom aus erneuerbaren Energien erzeu-
gen. Allerdings stellt die Stromerzeugung und
die anschließende Einspeisung des erzeugten
Stroms in das allgemeine Stromnetz gegen Ent-
gelt eine gewerbliche Tätigkeit dar. Eine solche
gewerbliche Tätigkeit ist schädlich für die In-
anspruchnahme der so genannten erweiterten
Gewerbesteuerkürzung.
Hintergrund zur
erweiterten Gewerbesteuerkürzung
Die Tätigkeit von Wohnungsunternehmen in der
Rechtsform der Kapitalgesellschaft oder Genos-
senschaft gilt stets und in vollem Umfang als
Gewerbebetrieb und unterliegt somit der Ge-
werbesteuer. Demgegenüber unterliegen Privat-
personen mit ihren „Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung” nicht der Gewerbesteuer. Dies
war der Anlass, eine Begünstigungsvorschrift
im Gewerbesteuergesetz zu schaffen, die so ge-
nannte „erweiterte Gewerbesteuerkürzung für
Grundstücksunternehmen”. Diese Vorschrift soll
es Grundstücksunternehmen – und damit auch
Wohnungsunternehmen – ermöglichen, den Teil
ihrer Einkünfte, der aus der Verwaltung und Nut-
zung des eigenen Grundbesitzes stammt, gewer-
besteuerfrei zu stellen (wie bei Privatpersonen,
die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
erzielen).
Einzige Voraussetzung ist, dass die Unternehmen
über die Verwaltung und Nutzung des eigenen
Grundbesitzes hinaus nur ganz bestimmte – aus-
drücklich gesetzlich zugelassene – Nebentätigkei-
ten ausführen. Diese sind:
-
mögens,
-
ung und Bewirtschaftungsbetreuung),
-
häusern, Zweifamilienhäusern oder Eigentums-
wohnungen.
Das Ausüben dieser gesetzlich zugelassenen Ne-
bentätigkeiten ist unschädlich für die Inanspruch-
nahme der erweiterten Gewerbesteuerkürzung.
Das aus den zugelassenen Nebentätigkeiten re-
sultierende Ergebnis unterliegt auch ganz nor-
mal der Gewerbesteuer. Alle anderen Tätigkeiten
sind dagegen schädlich. Dies bedeutet, dass ein
Wohnungsunternehmen, das auch nur eine sol-
che andere – schädliche – Tätigkeit ausübt, die
erweiterte Gewerbesteuerkürzung verliert. Das
hat zur Konsequenz, dass sämtliche Einkünfte
des Wohnungsunternehmens, also auch die aus
der Vermietung der Wohnungen, gewerbesteu-
erpflichtig werden.
Eine Übersicht zur Einordnung einzelner Tätigkei-
ten im Hinblick auf die erweiterte Gewerbesteuer-
kürzung zeigt die nachfolgende Tabelle.
Der Betrieb zum Beispiel einer Photovoltaikanla-
ge zur Stromerzeugung und die Einspeisung des
erzeugten Stroms in das allgemeine Stromnetz
gegen Entgelt wird als eine solche schädliche Tä-
tigkeit angesehen.
Auch alternative Gestaltungsmöglichkeiten helfen
häufig nicht weiter. Denkbar wäre zum Beispiel,
den Betrieb einer Photovoltaikanlage auf eine
bereits bestehende oder neu zu gründende Toch-
tergesellschaft auszugliedern. Allerdings geht
eine solche Ausgliederung in der Regel mit einer
Betriebsaufspaltung einher, wenn das Besitzun-
ternehmen (hier: Wohnungsunternehmen) einem
Betriebsunternehmen (hier: Tochtergesellschaft)
Bilanz- und Steuerwissen – Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW
Steuerliche Benachteiligung der Energieerzeugung
durch WohnungsunternehmenDeutschland steht vor großen Herausforderungen. Damit die Energiewende gelingt, muss sich auch die
Wohnungswirtschaft daran beteiligen – was diese auch will. Aber: Die steuerliche Einordnung der Tätigkeit
„Energieerzeugung” verhindert bei den Wohnungsunternehmen, die die so genannte erweiterte Gewerbe-
steuerkürzung in Anspruch nehmen wollen, ein Engagement auf diesem Gebiet. Auch für Vermietungsgenos-
senschaften können sich Probleme ergeben. Teil 10 unserer Serie zu aktuellen Bilanz- und Prüfungsfragen
geht auf diese Problemstellung näher ein.
WP/StB Ingeborg Esser
Hauptgeschäftsführerin GdW
Berlin
Antje Große
GdW, Berlin
1 8 | 2012
MARKT UND MANAGEMENT
wesentliche Betriebsgrundlagen (hier: Dachflä-
chen der Wohngebäude) überlässt. Aufgrund der
Betriebsaufspaltung würde die gewerbliche Tä-
tigkeit der Tochtergesellschaft dem Wohnungs-
unternehmen zugerechnet, was wiederum zum
Ausschluss der erweiterten Gewerbesteuerkür-
zung führt.
Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs-
und Immobilien unternehmen e. V. versucht seit
Jahren, eine sachgerechte Lösung für diese Pro-
blematik zu erreichen – sowohl auf Seiten der
Finanzverwaltung als auch durch eine Änderung
des Gewerbesteuergesetzes.
Auffassung der Finanzverwaltung
bzw. Rechtsprechung
Das Bundesministerium der Finanzen hält seit
Jahren an der Auffassung fest, dass es sich beim
Betrieb von Photovoltaikanlagen zur Stromer-
zeugung verbunden mit der Einspeisung in das
öffentliche Versorgungsnetz gegen Einspeisever-
gütung um eine gewerbliche Tätigkeit handelt.
Lediglich in den Fällen, in denen die Photovol-
taikanlage nicht mit Gewinnerzielungsabsicht
betrieben wird, handelt es sich nicht um eine
gewerbliche Tätigkeit. Eine Investitionsentschei-
dung mit negativer Gewinnerwartung dürfte sei-
tens der Unternehmen aber wohl kaum getroffen
werden.
Zwischenzeitlich hat sich auch die Finanzge-
richtsbarkeit mit dieser Problemstellung be-
schäftigt, die Auffassung der Finanzverwaltung
allerdings bestätigt. Das Finanzgericht Berlin-
Brandenburg hat mit Urteil vom 13.12.2011
(Az.: 6 K 6181/08, vgl. EFG 2012, S. 959 f.)
entschieden, dass die Produktion von Strom
mit Photovoltaikanlagen und die entgeltliche
Einspeisung des erzeugten Stroms in das öf-
fentliche Stromnetz eine gewerbliche Tätigkeit
darstellen, die die erweiterte Gewerbesteu-
erkürzung ausschließen. Die Stromerzeugung
und -einspeisung stellen auch keine Nebenge-
schäfte dar, die dem Begriff der Grundstücks-
verwaltung und -nutzung zuzurechnen sind. In
dem zu entscheidenden Fall war das klagende
Unternehmen Eigentümer eines mit vermieteten
Tiefkühlhäusern bebauten Grundstücks. Auf den
Dächern der Tiefkühlhäuser ließ das klagende
Unternehmen Photovoltaikanlagen installieren.
Der damit erzeugte Strom wurde nicht für den
Betrieb der Tiefkühlhäuser verwendet, sondern
gegen Vergütung in das allgemeine Stromnetz
eingespeist. Nicht zu beurteilen hatte das Ge-
richt allerdings die Frage, wie zu entscheiden
gewesen wäre, wenn das klagende Unternehmen
den durch die Photovoltaikanlagen produzierten
Strom ausschließlich für den Energiebedarf der
Tiefkühlhäuser genutzt hätte.
Vermietungsgenossenschaften
sind ebenfalls betroffen
Eine ähnlich gelagerte steuerliche Benachteili-
gung – wenn auch weniger gravierend – ergibt
sich bei den so genannten steuerbefreiten Ver-
mietungsgenossenschaften. Hier führt die Strom-
erzeugung verbunden mit der Einspeisung in das
allgemeine Stromnetz zwar nicht zum Verlust der
Steuerbefreiung der Genossenschaft insgesamt,
aber die Einspeisevergütung wird als „schädliche
Einnahme” auf die so genannte Zehn-Prozent-
Grenze angerechnet. Wird die Zehn-Prozent-
Grenze bezogen auf die gesamten Einnahmen der
Genossenschaft überschritten, geht die Steuerbe-
freiung ebenfalls insgesamt verloren.
Fazit
Von Seiten der Finanzverwaltung – bestätigt durch
Rechtsprechung – wird der Betrieb von Photovol-
taikanlagen zur Energieerzeugung als gewerbliche
Tätigkeit und die hieraus resultierende Vergütung
für die Einspeisung des so erzeugten Stroms in
das allgemeine Stromnetz dementsprechend als
gewerbliche Einnahme qualifiziert. Damit verlie-
ren Wohnungsunternehmen, die auch nur eine
Photovoltaikanlage betreiben, die Möglichkeit
der erweiterten Gewerbesteuerkürzung für das
Unternehmen insgesamt. Gleiches gilt im Übrigen
beim Betrieb von Blockheizkraftwerken und ähn-
lichen Anlagen zur Energieerzeugung.
Damit sich die Wohnungsunternehmen an der Ener-
giewende beteiligen können, ohne gravierende
gewerbesteuerliche Nachteile zu riskieren, muss
der Betrieb von Anlagen zur Energieerzeugung,
wie Photovoltaik- und Windkraftanlagen oder
Blockheizkraftwerke, in den Katalog der gesetz-
lich zugelassenen Nebentätigkeiten aufgenommen
werden. Die Einkünfte aus dieser Tätigkeit wären
damit zwar gewerbesteuerpflichtig, die Einkünfte
aus der eigentlichen Vermietungstätigkeit blieben
allerdings auch weiterhin gewerbesteuerfrei. An-
sonsten müssten die Wohnungsunternehmen auf
die Nutzung erneuerbarer Energien zur Energieer-
zeugung verzichten, was nicht in unser aller Sinne
sein kann. Damit die Energiewende gelingen kann,
ist der Gesetzgeber gefordert, das Gewerbesteuer-
gesetz dementsprechend anzupassen.
Um die bei Vermietungsgenossenschaften be-
stehende Problematik zu entschärfen, sollte der
Betrieb von Anlagen zur Energieerzeugung – durch
eine entsprechende Anpassung des Körperschaft-
steuergesetzes – in den Katalog der steuerlich be-
günstigten Tätigkeiten aufgenommen werden.
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Tätigkeit Bewertung Steuerliche Folge
Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes
Zwingende Tätigkeit als Vermö-gensverwaltung = Begünstigte Tätigkeit
Gewerbesteuerfreiheit
Gesetzlich zugelassene Nebentätigkeiten
Unschädlich für die erweiterte Kürzung
Gewerbesteuerpflicht
Aber: Keine Infizierung des ge-werbesteuerfreien Bereichs (Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes)
Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens
als Vermögensverwaltung
Betreuung von Wohnungsbauten
als gewerbliche Tätigkeit
Errichten und Veräußern von Einfamilienhäusern, Zweifami-lienhäusern und Eigentums-wohnungen
als gewerbliche Tätigkeit
Alle anderen Tätigkeiten Schädlich für die erweiterte Kürzung(Grundsatz der Ausschließlichkeit der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes)
Völliger Ausschluss der erweiterten Kürzung
Gewerbesteuerpflicht auch für die Verwaltung und Nut-zung eigenen Grundbesitzes
Tab.: Übersicht zur Einordnung einzelner Tätigkeiten im Hinblick auf die erweiterte Gewerbesteuerkürzung
28 | 2012
Bilanz- und Steuerwissen – Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW
Grundsätze der Unternehmensbewertung und
Besonderheiten bei WohnungsunternehmenDie Anlässe für Unternehmensbewertungen sind vielfältig und reichen von geplanten Änderungen in den
Eigentumsverhältnissen des Unternehmens (Verkaufs- oder Kaufabsichten) über Wertermittlungen für
Zwecke der Rechnungslegung bis hin zu Kreditwürdigkeitsprüfungen oder zur Ermittlung von Besteue-
rungsbemessungsgrundlagen. Teil 11 unserer Serie zu aktuellen Bilanz- und Prüfungsfragen behandelt die
Bausteine von Unternehmensbewertungen und die damit verbundenen Herausforderungen.
In der Wohnungswirtschaft werden Unterneh-
mensbewertungen häufig im Zuge von Verkäufen
und anderweitigen Anteilsübertragungen wie z. B.
Verschmelzungen, aber auch bei der Ermittlung
der beizulegenden Werte von Beteiligungen im
Rahmen der Jahresabschlusserstellung durchge-
führt.
Grundsätze der Unternehmensbewertung
Der Wert eines Unternehmens bestimmt sich
grundsätzlich aus dem Nutzen, den das Unterneh-
men aufgrund seiner zum Bewertungszeitpunkt
vorhandenen Erfolgsfaktoren zukünftig erwirt-
schaften kann. Hierzu zählen beispielsweise die In-
novationskraft, die Produkte und die Stellung am
Markt, die Mitarbeiter oder das Management. Für
die Bewertung von bestandsverwaltenden Woh-
nungsunternehmen ist insofern insbesondere auf
die nachhaltige Verwaltung und Bewirtschaftung
eigener Wohnungsbestände und die damit ein-
hergehenden Werteinflüsse abzustellen. Die ent-
scheidenden wertbeeinflussenden Parameter bzw.
Werttreiber sind hierbei in der Regel einerseits die
Umsätze aus der Bewirtschaftung des Hausbesit-
zes und andererseits die zukünftig erforderlichen
Kosten für die Modernisierung und Instandhaltung
der Wohnungsbestände.
Das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) hat in
seinem Standard S 1 „Grundsätze zur Durchfüh-
rung von Unternehmensbewertungen“ (IDW S 1
i. d. F. 2008)1 die grundlegende Systematik bei
der Ermittlung objektivierter Unternehmenswerte
dargelegt. Als objektivierter Unternehmenswert
wird ein intersubjektiv nachprüfbarer und typi-
sierter Zukunftswert bezeichnet, also der Wert
aus der Sicht einer inländischen, unbeschränkt
steuerpflichtigen, natürlichen Person als Anteils-
eigner, der sich ergibt, wenn das zu bewertende
Unternehmen in unverändertem Konzept bei un-
begrenzter Lebensdauer weitergeführt wird. Der
Unternehmenswert ist demnach so zu ermitteln,
dass dieser für die beteiligten Betrachter bzw. für
sachverständige Dritte gleichermaßen erkennbar
und nachvollziehbar ist. Der IDW S 1 ist auch für
die Bewertung von Wohnungsunternehmen an-
zuwenden.
Der IDW S 1 sieht als Bewertungsmethoden das
Ertragswert- oder das Discounted-Cashflow-Ver-
fahren (DCF-Verfahren) vor. Beide Bewertungs-
verfahren sind grundsätzlich gleichwertig und
führen bei entsprechender Prämissensetzung zu
identischen Ergebnissen, da sie auf derselben in-
vestitionstheoretischen Grundlage (Kapitalwert-
kalkül) fußen. Sie ermitteln den Unternehmens-
wert durch Diskontierung der den Anteilseignern
künftig zufließenden finanziellen Überschüsse,
die aus den künftigen handelsrechtlichen Ertrags-
überschüssen (Ertragswertverfahren) bzw. den
Zahlungsüberschüssen (DCF-Verfahren) abgelei-
tet werden.
Die Ermittlung der Ertrags- oder Zahlungsüber-
schüsse hat nach IDW S 1 unter Berücksichtigung
der zum Bewertungsstichtag bestehenden Un-
ternehmenskonzeption zu erfolgen. Für die Be-
wertung von bestandsbewirtschaftenden Woh-
nungsunternehmen bedeutet dies in der Regel die
Bewirtschaftung des Immobilienbestands unter
Nachhaltigkeitsgesichtspunkten ohne wesentliche
von der grundlegenden konzeptionellen Ausrich-
tung abweichende Zukäufe oder Veräußerungen
von Wohnungsbeständen. Erwartete Markt- und
Umweltentwicklungen sowie absehbare strategi-
sche Anpassungen der Unternehmenskonzeption
sind dagegen in die Betrachtung einzubeziehen.
Erstellung von Prognoserechnungen
Das Kernproblem einer jeden Unternehmensbe-
wertung ist die sachgerechte Prognose der künf-
tigen Ertrags- bzw. Zahlungsüberschüsse („Für die
Vergangenheit zahlt der Kaufmann nichts.“). Die
vorhandene Substanz und die in der Vergangenheit
erwiesene Ertragskraft dienen hierbei lediglich als
WP/StB Rudolf Pötzinger
VdW Bayern, München
StB Andreas Pritschet
VdW Bayern, München
2 9 | 2012
MARKT UND MANAGEMENT
Ausgangspunkt für Plausibilitätsüberlegungen.
In Bezug auf die Erstellung der Prognoserech-
nungen haben Wohnungsunternehmen einen
entscheidenden Vorteil: die Nachhaltigkeit des
Geschäftsmodells „Wohnen“ und die geringen
Schwankungen auf der Nachfrageseite. Erfah-
rungsgemäß sind die zukünftigen positiven
wertbestimmenden Parameter (Mieterlöse) für
Wohnungsunternehmen weit exakter planbar
bzw. abschätzbar als in anderen Branchen, wie
z. B. der Bau- oder Dienstleistungsbranche. Auch
die wesentlichen negativen wertbestimmenden
Größen (Erhaltungsinvestitionen und Abschrei-
bungen) lassen hinreichend zutreffende Progno-
sen zu. Jedoch setzen diese eine gute Kenntnis
des Wohnungsbestands und dessen technischer
Beschaffenheit und Ausstattung voraus, um die
zukünftigen Kosten sachgerecht abschätzen zu
können.
Die bei der Unternehmensbewertung erforder-
lichen Planungsrechnungen sind anhand inte-
grierter Erfolgs-, Bilanz- und Finanzplanungen
abzubilden, d. h. dass sich die einzelnen Teilpla-
nungen unmittelbar gegenseitig beeinflussen.
Werden z. B. aktivierungspflichtige Investitionen
in den Wohnungsbestand des Unternehmens in der
Bilanzplanung berücksichtigt, wirken sich damit
einhergehende zusätzliche Abschreibungen un-
mittelbar in der Erfolgsplanung aus. Ebenso wird
der mit der Investition verbundene Kapitaldienst
für die Fremdkapitalaufnahmen unmittelbar in
der Erfolgsplanung (Zinsaufwendungen) bzw.
in der Finanzplanung (Zinsen und Tilgungen)
berücksichtigt. Natürlich sind einhergehend mit
den aktivierungspflichtigen Investitionen auch
die erforderlichen Mietsteigerungen in den Pla-
nungsrechnungen zu berücksichtigen. Aus dieser
integrierten Planung lassen sich somit die ange-
setzten Prämissen verständlich nachvollziehen
und sachgerecht verplausibilisieren.
Kapitalisierung der Ertrags- bzw.
Zahlungsüberschüsse
Der bei einer Unternehmensbewertung ermittel-
te Wert ist stets eine zeitpunktbezogene Größe.
Maßgeblich hierfür sind die Verhältnisse und Er-
kenntnisse zum festgelegten Bewertungsstich-
tag. Um den Unternehmenswert zu bestimmen,
sind die erwarteten zukünftigen Werteinflüsse
des Prognosezeitraums mit dem Kapitalisie-
rungszinssatz auf den Bewertungsstichtag zu
diskontieren.
Durch die Kapitalisierung werden die Erwartun-
gen aus dem zu bewertenden Unternehmen mit
denen einer Alternativinvestition, z. B. einer lang-
fristigen und sicheren Anlage am Kapitalmarkt,
zum Bewertungsstichtag verglichen. Dieser Ka-
pitalisierungszinssatz dient dazu, die sich erge-
benden Ertrags- bzw. Zahlungsüberschüsse des
Bewertungsobjekts an einer Entscheidungsalter-
native zu messen. Der Zinssatz gibt demzufolge
an, welche Verzinsung aus dem zu bewertenden
Unternehmen mindestens erzielt werden muss,
damit der Investor nicht schlechter gestellt ist als
bei einer fiktiven Alternativinvestition. Der Kapi-
talisierungszinssatz setzt sich nach der gängigen
Bewertungspraxis aus einem Basiszinssatz (fi-
nanzmathematisch ermittelte Durchschnittsren-
dite langfristiger öffentlicher Anleihen) zuzüglich
einer individuell gewichteten Marktrisikoprämie
abzüglich eines Nachhaltigkeitsabschlags zur Er-
mittlung der ewigen Rente zusammen.
Das in Theorie und Praxis gebräuchlichste Mo-
dell zur Ableitung der sachgerechten Marktrisi-
koprämie ist das Capital Asset Pricing Model
Geeignet für:
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(CAPM). Die Ableitung erfolgt durch Bildung der
Differenzrendite zwischen Anlagen in Unterneh-
mensanteilen (Aktien) und risikolosen Anlagen.
Die Marktrisikoprämie ist im Hinblick auf die
spezielle Risikostruktur des Bewertungs objekts
zu modifizieren. Dieses unternehmens- und
branchenspezifische Risiko wird im sogenannten
Betafaktor ausgedrückt. Traditionell lassen sich
für Wohnungsunternehmen im Vergleich zu Un-
ternehmen anderer Branchen regelmäßig relativ
geringe Marktrisikoprämien ermitteln. Dies liegt
zum einen an der grundsätzlich hohen Wertbe-
ständigkeit der Anlagegüter und zum anderen
an der geringen Abhängigkeit von Konjunktur-
schwankungen („gewohnt wird immer“).
Bei korrekter Ableitung des Kapitalisierungzins-
satzes ergibt sich somit ein Zinssatz, der empirisch
nachvollziehbare Markt- und Branchendaten sach-
gerecht abbildet.
Verhältnis von Unternehmenswert
und Marktpreis
Der Preis für Unternehmen bildet sich auf den frei-
en Kapitalmärkten meist aus Angebot und Nach-
frage. Für Unternehmensbewertungen im Rahmen
von geplanten Verkaufstransaktionen werden z. B.
die Preisvorstellungen häufig wesentlich von der
Nutzenerwartung der jeweiligen Transaktions-
partner (Käufer und Verkäufer) bestimmt. Der
Preis kann je nach dem mengenmäßigen Verhält-
nis zwischen Angebot und Nachfrage sowie den
Einflussmöglichkeiten der Unternehmenseigner
auf die Unternehmenspolitik (Rechtsform, Allein-
eigentum, qualifizierte oder einfache Mehrheit,
Sperrminorität oder Streubesitz) mehr oder we-
niger stark vom rechnerisch ermittelten Wert des
gesamten Unternehmens abweichen.
Diese Faktoren sind bei der Plausibilisierung des
rechnerisch ermittelten Unternehmenswertes
anhand vergleichender Marktpreise (z.B. reali-
sierte Transaktionen) zu berücksichtigen. Eine
Plausibilisierung könnte z.B. in Anlehnung an den
Preis für die Anfang 2012 verkauften rund 25.000
Wohnungen der zur BayernLB gehörenden DKB
Immobilien für rd. 960 Mio. € erfolgen2. Hierbei
wurde rein rechnerisch ein durchschnittlicher
Kaufpreis je Wohneinheit von rd. 38.400 € erzielt.
Tatsächlich gezahlte Marktpreise für Unterneh-
men sind also wichtige Orientierungsgrößen zur
Beurteilung der Plausibilität von Unternehmens-
bewertungen, ersetzen können sie diese jedoch
keinesfalls.
Zusammenfassung
Die Bewertung von Wohnungsunternehmen stellt
eine komplexe Herausforderung dar, die auf fun-
dierten Prognoserechnungen des Bewertungs-
objekts sowie auf umfassenden Branchen- und
Marktkenntnissen basiert (siehe Beispielwert-
ermittlung oben). Die Anlässe zur Durchführung
von Unternehmensbewertungen sind vielfältig.
Allen Bewertungen ist jedoch gemein, dass die
rechnerisch ermittelten Werte mittels Markt- und
Branchenpreisen durch branchenkundige Bewer-
ter zu plausibilisieren sind. Die Bewertung von
Wohnungsunternehmen unterscheidet sich von
Unternehmen anderer Branchen insbesondere
durch die gute Prognostizierbarkeit zukünftiger
wirtschaftlicher Ergebnisse sowie durch die be-
sonders geringen Marktrisikoprämien. Bei den
Regionalverbänden des GdW stehen Ihnen für
die Beratungen im Vorfeld und die Bewertungs-
durchführung ausgewiesene Fachkräfte zur Ver-
fügung.
1 Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbe-wertungen (IDW S 1 i. d. F. 2008), IDW Fachnachrichten 7/2008, S. 271 ff.
2 Handelsblatt vom 26.03.2012, Artikel „TAG übernimmt tausende Wohnungen der BayernLB”
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dW
Bay
ern
Bewertungsstichtag: 31.12.2011
DetailplanungsphasePhase der
ewigen Rente
Basiszinssatz 2,75 % 2,75 %
Markrisikoprämie 1,80 % 1,80 %
Nachhaltigkeitsabschlag 1,50 %
Kapitalisierungszinssatz 4,55 % 3,05 %
DetailplanungsphasePhase der
ewigen Rente
2012T€
2013T€
2014T€
2015T€
ab 2016T€
„Planergebnisse des Wohnungsunternehmens” 109 107 114 113 113
Barwertfaktoren 1 0,91 0,88 0,84 27,44
Barwerte 109 98 100 95 3.101
Unternehmenswert 3.502
Beispielwertermittlung
4 9 | 2012
MARKT UND MANAGEMENT
„Compliance”, zu Deutsch die Regeltreue, sorgte
ursprünglich dafür, dass Gesetze befolgt wer-
den. Mittlerweile hat sich unser Verständnis
des Begriffs erweitert. Ethische und moralische
Grundsätze sollen im Unternehmen vom Auszu-
bildenden bis hin zum Unternehmenslenker ge-
lebt werden. Aufsichtsrat, Geschäftsführer und
Vorstand sollen werteorientiert agieren. Ihnen
obliegen Überwachungs- und Auswahlpflichten,
die die Wahrscheinlichkeit von Verstößen auf allen
Unternehmensleveln vermindern sollen.
Die Befolgung von Compliance gilt zwingend bei
Gesetzen oder Satzungen. Sie gilt freiwillig, wenn
sie sich an (selbst) gesetzten wünschenswerten
Standards orientiert.
Die Compliance treibenden Faktoren nehmen ste-
tig zu. Die Gesetze, die befolgt werden müssen,
vervielfachen sich. Die Anforderungen an die Un-
ternehmenslenker werden immer detaillierter, die
Konsequenzen bei Fehlverhalten verschärfen sich,
aus Kavaliersdelikten werden Straftatbestände,
zumindest Ordnungswidrigkeiten.
Compliance-Management-Systeme – CMS
Compliance umfasst Information, Prävention, Kor-
rektur und Dokumentation und hat die Selbstkon-
trolle in Unternehmen und Institutionen deutlich
geschärft. Um Compliance durchzusetzen, müs-
sen Unternehmen organisatorische Vorkehrungen
treffen. Es werden Compliance-Management-Sys-
teme, die sog. CMS, eingeführt. Ein effizientes
Compliance-Management-System überwacht
das Unternehmen. Das System startet mit einer
Analyse gefährdeter Be-
reiche, definiert Risiko-
felder für Fehlverhalten
und installiert eine Über-
wachung in den risikobe-
hafteten Bereichen. Wenn
das System gut ist und
funktioniert, erzwingt es
Wohlverhalten, prägt ein
positives Führungsverhal-
ten, verhindert kriminelle
Handlungen und schafft
Transparenz.
Das System muss – wenn
es wirksam arbeiten soll –
flexibel und sensibel sein.
Es muss wie eine Antenne permanent auf neue
Entwicklungen und Tendenzen im Unternehmen
und im Markt ausgerichtet und immer wieder an-
gepasst werden. Starre Vorgaben sind nicht ziel-
führend. Nur wenn das System zum Unternehmen
passt und gut gepflegt wird, arbeitet es verlässlich
und schafft es, mögliche Interessenkonflikte und
Versuchungen, denen Unternehmenslenker oder
Vertreter von nachgeordneten Abteilungen aus-
gesetzt sein können, zu verringern.
Was haben die
deutschen Unternehmen getan?
Viele Unternehmen haben eigene Compliance-
Abteilungen eingerichtet, einen Compliance-
Officer benannt oder die Compliance-Tätigkeit
ihren Rechtsabteilungen anvertraut. Manche
Unternehmen haben Compliance ihrem IT-Bereich
unterstellt, der internen Revision oder auch ih-
rer Personlabteilung. Jedes Unternehmen muss
selbst entscheiden, von welchen Positionen aus
im Unternehmen Compliance am sinnvollsten und
schlagkräftigsten arbeiten kann.
Für am Kapitalmarkt agierende Konzerne ist CMS
schon lange ein fester Bestandteil der Corporate
Governance. Bei den Mittelständlern und kleinen
Unternehmen – zu beiden gehören traditionell
ein Großteil der Unternehmen der kommunalen
Wohnungswirtschaft und der Genossenschaften
– hapert es teilweise noch.
Und die Wohnungswirtschaft? –
Ein leichtes Opfer?
Die kommunale mittelständische Wohnungs-
und Immobilienwirtschaft hat im Vergleich mit
Großunternehmen und Mittelständlern, die kei-
Bilanz- und Steuerwissen – Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW
Compliance in der Wohnungswirtschaft Vor zehn Jahren wusste wohl niemand im deutschen Sprachraum etwas mit dem Begriff Compliance
anzufangen. Heute sind „Compliance”, „compliant”, „Compliance Officer”, „Cross Compliance”
Unternehmenslenkern, ihren Kontrolleuren, Institutionen, staatlichen Einrichtungen und Behörden vertraut
und mittlerweile längst in Fleisch und Blut übergegangen. Und auch die mittelständische Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft ist mit im Boot. Teil 11 unserer Serie zu aktuellen Bilanz- und Prüfungsfragen.
RA/WP/StB
Dr. Klaus-Peter Hillebrand
Vorstandsvorsitzender Domus AG
Berlin
Ablauf der Risikoanalyse
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2 10 | 2012
MARKT UND MANAGEMENT
ne Immobilienwirtschaft betreiben, ganz andere
Strukturen. Strategische Entscheidungen werden
bei dem nachhaltigen Wirtschaftsgut „Immobilie”
anders getroffen als in vergleichbar großen Un-
ternehmen anderer Branchen. Die lange Zeitachse,
auf der Entscheidungen wirken und Kapital ge-
bunden wird, erfordert ein anderes Handeln. Das
rechtlich komplexe Umfeld der Erlaubnisse und
Genehmigungen, in dem die Wohnungswirtschaft
tätig ist, tut ein Übriges.
Gerade die mittelständische Wohnungswirtschaft
läuft Gefahr, Opfer von Wirtschaftskriminalität
zu werden. Die Unternehmensabläufe sind sel-
ten auf die Entdeckung strafbarer Handlungen
eingestellt. Mancherorts mangelt es einfach an
Sensibilität für das Thema oder schlichtweg an
Erfahrung. Gerade Genossenschaftsmitglieder
neigen dazu, Compliance für nicht so wichtig zu
nehmen: „Wir sind eine Genossenschaft, bei uns
geht alles mit rechten Dingen zu.” Man verlässt
sich auf das Genossenschaftsgesetz, auf den
Aufsichtsrat oder auf den Prüfungsverband.
Diese Attitüde kann es den Tätern durchaus
erleichtern, einem Unternehmen Schaden zu-
zufügen. In den vergangenen fünf Jahren sind
erfreulich viele Wohnungsunternehmen aktiv
geworden. Finanzielle Investitionen in Personal
und Struktur, die in eingespielte Betriebsabläufe
eingreifen, werden üblicherweise gescheut. Aber
die Wohnungswirtschaft hat sich mit Hilfe der
wohnungswirtschaftlichen Verbände des Themas
angenommen und im ersten Schritt branchenspe-
zifische Risikofelder ermittelt.
Typische Risiken in der Wohnungswirtschaft
Zu den typischen Risikofeldern, die Unterneh-
mensbeteiligte auf jeder Ebene in der Wohnungs-
wirtschaft zu regelwidrigen oder gar strafbaren
Handlungen verführen können, gehören:
gabe, Bauausführungen und -abnahmen, Mani-
pulation von Stundenabrechnungen, Abrech-
nungen überhöhter Mengen, Vorteilsannahmen
durch Mitarbeiter, Vorstand oder Aufsichtsrat).
Verwaltung (begünstigende Vergabe an Freun-
de und Familie, zu geringe Miete, Modernisie-
rung ohne Umlagen, Geld- und Sachgeschenke
als Gegenleistung für eine Wohnung).
sicherungspflichten (Gebäude- und Grund-
stückssicherheit, Strom- und Gasversorgung,
Heizung, Aufzug, Dächer, Balkone, Spielplätze,
Winterdienst, Baustellensicherheit, Feuerwehr-
zufahrten).
che (Maklertätigkeit, Kreditaufnahmen, Zah-
lungsverkehr, Bausparverträge, allgemeiner
Einkauf und im IT-Umfeld Manipulationsmög-
lichkeiten und Notfallpläne).
schäfte mit nahe stehenden Personen zu richten
(Auftragsvergabe an Aufsichtsratsmitglieder,
Vermietungen, Verkäufe, Personal, Problem
gegenseitiger Abhängigkeiten).
Instrumente des Compliance Managements
in der Wohnungswirtschaft
Mit Hilfe der beschriebenen Risikoanalyse haben
die kommunale Wohnungswirtschaft, die Genos-
senschaften, der GdW Bundesverband deutscher
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.
und die wohnungswirtschaftlichen regionalen
Prüfungsverbände ein wohnungswirtschaftli-
ches CMS mit einer Anzahl von auf die Branche
zugeschnittenen Compliance-Instrumenten ent-
wickelt. Viele Unternehmen haben dieses CMS
übernommen und nach einer Experimentier- und
Probephase von etwa zwei Jahren kann konstatiert
werden: Es läuft erfreulich gut.
Welche Maßnahmen sind sinnvoll?
ein Unternehmensleitbild erarbeitet werden,
welches den Verhaltenskodex nominiert. Hier
ist ein realistischer Blick gefragt, denn Papier
ist geduldig.
stellungen und zu Geschäften mit nahe stehen-
den Personen sollten in den Unternehmenssat-
zungen verankert werden.
zum Vier-Augen-Prinzip geben, zum Umgang
mit Bankvollmachten sowie zur Einrichtung
und Kontrolle von Risikomanagementsystemen
(z. B. Risikofrühwarnsystem, IT-Sicherheit, in-
terne Revision).
reich wichtig. Compliance-relevante Regelun-
gen können in den Arbeitsverträgen getroffen
werden, Gegenstand von Betriebsvereinbarun-
gen oder Dienstanweisungen sein. Sinnvoll sind
Bestimmungen zu Geschäften mit nahe stehen-
den Personen, Kapitalbeteiligungen, Nebentä-
tigkeiten, Geschenken und Mitverantwortung
bei der Korruptionsbekämpfung.
Einhaltung aller Vorgaben. Ihm und der Un-
ternehmensleitung obliegt das Wichtigste, die
Kommunikation. Die Instrumente und Regeln
müssen miteinander verknüpft, erläutert und
nachhaltig vermittelt werden. Das Bewusstsein
für Risiken, aber vor allem für die Vorteile von
Compliance muss auf allen Ebenen verankert
werden. Die Anwendung der Richtlinien muss
zur Routine werden.
Wie geht es weiter?
Keinesfalls darf vergessen werden, dass es mit
einer einmaligen Umsetzung der Compliance-
Anforderungen nicht getan ist. Das CMS ist ein in
Modulen aufgebautes Regelwerk und muss orga-
nisch mit den Unternehmen mitwachsen.
Es empfiehlt sich daher, das CMS regelmäßig von
einem außen stehenden Experten überprüfen
zu lassen: Sind die definierten spezifischen Ri-
siken noch relevant? Werden sie dokumentiert?
Existieren angemessene Kontrollen? Sind die
Compliance beauftragten Mitarbeiter richtig be-
stimmt? Wie sieht es
mit Vertraulichkeits-
bereichen und dem
Beschwerdewesen
aus?
Compliance-Aufga-
ben oder Teile davon
dürfen übrigens auch
von Dritten wahrge-
nommen werden. Die
Übertragung solcher
Aufgaben kann Vor-
teile bieten und die „Compliance-Bürde” womög-
lich erleichtern. Die Gesamtverantwortung für die
Einhaltung der Compliance-Regelungen verbleibt
aber in jedem Fall bei der Geschäftsleitung.
Compliance in der Wohnungswirtschaft
Die Arbeitshilfe
vom GdW Bundes-
verband deutscher
Wohnungs- und
Immobilienun-
ternehmen e. V.,
Berlin, kann zum
Preis von 15,00 €
unter Telefon:
oder [email protected] bezogen werden.
GDW ARBEITSHILFE 62
Umfang der internen Anweisungen und Regelungen im Unternehmen
310 | 2012
In letzter Instanz hat der Bundesgerichtshof (BGH)
in Karlsruhe nun einen mehrjährigen Rechtsstreit
beendet. Interessant ist das Urteil insbesondere
für Wohnungsunternehmen, die keinen Vorsteu-
erabzug in Anspruch nehmen können.
Urteil und Begründung
Der BGH hat mit Urteil vom 18. April 2012
(Az.: VIII ZR 253/11) entschieden, dass alle
Arbeiten im Zusammenhang mit dem Legen von
Wasserhausanschlüssen dem für die Wasserlie-
ferung geltenden ermäßigten Umsatzsteuersatz
in Höhe von 7 % unterliegen. Geklagt hatte eine
Wohnungsgenossenschaft. Nachdem schon das
Amtsgericht und das Landgericht den ermäßigten
Umsatzsteuersatz für das Legen von Wasserhaus-
anschlüssen bejaht hatten, folgte nun auch der
BGH der Argumentation des Klägers.
Die Entscheidung des BGH schließt an die Urtei-
le des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 8. Oktober
2008 (Az.: V R 61/03 und V R 27/06) und des
Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaf-
ten (EuGH) vom 3. April 2008 (Rs. C-442/05)
an. Das beklagte Finanzamt behandelte damals
das Legen von Hausanschlüssen als eine dem
Regelsteuersatz unterliegende selbstständige
Hauptleistung, während der Kläger den ermä-
ßigten Umsatzsteuersatz für die Wasserlieferung
anwenden wollten. Um nicht gegen Gemein-
schaftsrecht zu verstoßen, hatte der BFH den
EuGH zur Vorabentscheidung befragt und dann
entschieden, dass das Legen eines Hausanschlus-
ses durch ein Wasserversorgungsunternehmen
gegen gesondert berechnetes Entgelt unter den
Begriff „Lieferung von Wasser“ im Sinne von § 12
Abs. 2 Nr. 1 UStG in Verbindung mit Nr. 34 der
Anlage 2 zum UStG fällt und deshalb mit dem
ermäßigen Steuersatz zu versteuern ist, wenn
die Anschlussleistung an den späteren Wasser-
bezieher erbracht wird.
Vor dem Hintergrund dieser Entscheidungen
begehrte die Wohnungsgenossenschaft von ei-
ner Betreiber-GmbH – also nicht dem Wasser-
versorgungsunternehmen selbst, sondern des-
sen Tochtergesellschaft – die Berichtigung von
Rechnungen für Leistungen im Zusammenhang
mit Wasserhausanschlüssen unter Ausweis von
7 % Umsatzsteuer sowie Rückzahlung des Diffe-
renzbetrages.
Bedeutung für die Wohnungswirtschaft
Nach Auffassung der Richter des BGH hat der EuGH
den Begriff „Lieferung von Wasser“ über den Ein-
zelfall hinaus dahingehend gesetzlich definiert,
dass das Legen von Hausanschlüssen selbst un-
mittelbar unter diesen Begriff fällt und daher auf
diese Leistung der ermäßigte Steuersatz von 7 %
anzuwenden ist.
Dies setzt weder voraus, dass die Lieferung von
Wasser und das Legen des Hausanschlusses von
demselben Wasserversorgungsunternehmen
erbracht werden, noch ist es auf das erstmalige
Legen eines Hausanschlusses beschränkt. Zudem
findet der ermäßigte Steuersatz auch auf Arbeiten
zur Erneuerung oder zur Reduzierung von Wasser-
anschlüssen Anwendung.
Da der Anspruch auf Rechnungsberichtigung
an keine Fristen gebunden ist, konnte die Woh-
nungsgenossenschaft noch die Berichtigung von
Rechnungen aus dem Jahr 1999 begehren. Un-
ternehmen, die vor dem Hintergrund dieses BGH-
Urteils Rechnungsberichtigungen beanspruchen
wollen, sollten die dreijährige Verjährungsfrist
gemäß § 195 BGB beachten.
Beginnend mit Rechtskraft des BGH-Urteils wür-
den ihre Ansprüche zum 31. Dezember 2015 ver-
jähren (§ 199 Abs. 1 BGB). Verjährung bewirkt al-
lerdings keinen Untergang des Anspruchs, sondern
nur ein Recht des Anspruchsgegners, die Erfüllung
zu verweigern (Einrede).
Bilanz- und Steuerwissen – Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW
Ermäßigter Umsatzsteuersatz
beim Legen von WasserhausanschlüssenEin weiterer Artikel der DW-Serie zu aktuellen Bilanz- und Steuerthemen widmet sich der Bedeutung eines
BGH-Urteils zum ermäßigten Umsatzsteuersatz beim Einrichten von Wasserhausanschlüssen. Die Instituti-
on, die den beschriebenen Rechtsstreit vor dem BGH betreute, klärt auf, welche (positiven) Auswirkungen
für Wohnungsunternehmen über den Einzelfall hinaus bestehen.
StB Thomas Winkler
Vorstandsmitglied DOMUS AG
Berlin
Finanzverwaltung sieht Herstellen
eines Hausanschlusses als Nebenleis-
tung zur Lieferung von Wasser.
EuGH, BFH und BGH betrachten das
Herstellen eines Hausanschlusses als
„Lieferung von Wasser”.
311 | 2012
MARKT UND MANAGEMENT
Bilanz- und Steuerwissen – Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW
Die SEPA-Umstellung bei WohnungsunternehmenFür Wohnungsunternehmen steht im Jahr 2013 die Umstellung des Zahlungsverkehrs auf das SEPA-
Verfahren an. Da es sich um ein komplexes und zeitaufwändiges Thema handelt und Anpassungen in den
Prozessen notwendig werden, sollte rechtzeitig mit den Vorbereitungen der Umstellung begonnen werden.
Der folgende Artikel stellt das neue Zahlungsverkehrsverfahren vor und erläutert notwendige
Umstellungsschritte im Wohnungsunternehmen.
Die SEPA-Umstellung bedeutet weit mehr als den
Austausch von Kontonummer und Bankleitzahl
durch IBAN und BIC. Die Auswirkungen für die
Wohnungswirtschaft mit ihren langfristigen und
immer wiederkehrenden Zahlungsströmen sind
sehr viel weitrechender als z. B. beim Einzelhan-
del.
Die SEPA-Verordnung und ihre Auswirkun-
gen auf den Zahlungsverkehr
Am 31. März 2012 ist die europäische „SEPA-
Verordnung” in Kraft getreten. Kernstück der Ver-
ordnung ist die Festlegung eines Enddatums für
die nationalen Überweisungs- und Lastschriftver-
fahren. Die Verordnung sieht vor, dass für Über-
weisungen und Lastschriften ab dem 1. Februar
2014 nur noch die von der europäischen Kredit-
wirtschaft entwickelten SEPA-Zahlungsverfahren
anzuwenden sind. Die SEPA-Verordnung enthält
eine „Kontinuitätsklausel”, nach der bisher exis-
tierende Einzugsermächtigungen ihre Gültigkeit
behalten.
Für die Wohnungswirtschaft hat das Lastschrift-
verfahren eine besonders große Bedeutung.
Weit über 90 % der Mieter haben eine Einzugs-
ermächtigung für ihre Mietzahlungen erteilt
und nutzen damit das Lastschriftverfahren.
Ohne ein funktionierendes Lastschriftverfahren
wäre der monatliche Liquiditätszufluss nicht
gewährleistet.
Überlegungen zum Umstellungszeitpunkt
Eine Umstellung des bisherigen nationalen Last-
schriftverfahrens auf das SEPA-Lastschriftver-
fahren ist grundsätzlich seit dem 9. Juli 2012
möglich, ohne dass zuvor neue SEPA-Mandate
von denjenigen Zahlern eingeholt werden müs-
sen, von denen bereits eine schriftliche Einzugs-
ermächtigung vorliegt. Die rechtliche Grundlage
für die Umstellung wurde durch die zum 9. Juli
2012 geänderten Lastschriftbedingungen (AGB)
der Banken geschaffen.
Im Vorfeld der Umstellung müssen Vorbereitun-
gen getroffen werden, um den Umstellungspro-
zess so reibungslos wie möglich zu gestalten. Dazu
gehören neben der Einholung von bestimmten In-
formationen (Gläubiger-Identifikationsnummer,
IBAN, BIC) und der Information der Lastschrift-
geber vor allem, dass das EDV-gestützte Rech-
nungslegungssystem (ERP-System) SEPA-fähig
ist, die technische SEPA-Umstellung unterstützt
und im Unternehmen die notwendigen Prozessan-
passungen vorgenommen wurden.
Die entsprechenden technischen Voraussetzungen
werden von den wohnungswirtschaftlichen EDV-
Anbietern in der Regel mit den Releases Ende 2012
geschaffen. Die SEPA-Umstellung sollte daher in
Absprache mit dem ERP-Systemanbieter vorge-
nommen werden. Voraussetzung ist aber, dass die
entsprechende Release-Version auch bereits im
Unternehmen installiert oder über eine Rechen-
zentrumslösung nutzbar ist.
Notwendige Prozessanpassung
Jedes Wohnungsunternehmen steht im Rahmen
der SEPA-Umstellung vor der Herausforderung,
Veränderungen seiner IT-Systeme, verbunden mit
der Anpassung der Zahlungsverkehrsprozesse, zu
einem fixen Termin zu managen. Die Durchführung
der SEPA-Umstellung ist daher in jedem Fall im
Rahmen eines Projekts zu empfehlen.
Die Vorankündigung der Lastschrift, Vorlagefris-
ten und Mandatsverwaltung bewirken über die
einmalige Umstellung hinaus, dass eine Anpas-
sung der Zahlungsverkehrsprozesse vorzunehmen
ist. Im Vergleich zum (alten) Lastschriftverfahren
ist die SEPA-Lastschrift nicht per Sicht fällig, son-
dern muss mit einer entsprechenden Vorlauffrist
bei der Bank des Zahlers vorliegen und daher auch
rechtzeitig durch das Wohnungsunternehmen ver-
sandt werden. Die einzuhaltenden Vorlauffristen
vor Fälligkeit sind:
WP Christian Gebhardt
Referent für Betriebswirtschaft/
Standardsetting Rechnungs-
legung und Prüfung
GdW, Berlin
WAS VERBIRGT SICH HINTER DEM BEGRIFF SEPA?
SEPA ist die Abkürzung für Single Euro Payments Area, den einheitlichen Zahlungsver-
kehrsraum in der Währung Euro. SEPA führt die Harmonisierung des Zahlungsverkehrs in
der einheitlichen Währung Euro konsequent fort und wird als weiterer, wichtiger Schritt zur
Vollendung des europäischen Binnenmarktes gesehen. Neben den Mitgliedstaaten der
Europäischen Union haben sich auch die Länder des Europäischen Wirtschaftsraums EWR
(Island, Liechtenstein, Norwegen) sowie die Schweiz und Monaco für die Einführung der SEPA-
Verfahren entschieden. Zahlungen in und aus den Nicht-EWR-Ländern fallen jedoch nicht
unter die Verordnungen und Regularien der EU.
2 12 | 2012
MARKT UND MANAGEMENT
oder erster Lastschrift einer Folge von wieder-
kehrenden Lastschriften bei SEPA-Basislast-
schriften und
Lastschriften und letzter Lastschrift bei SEPA-
Basislastschriften.
Überführung von bestehenden (Alt-)Last-
schriften in das SEPA-Lastschriftmandat
a) Analyse der Einzugsermächtigungen und AbbuchungsvereinbarungenIn einem ersten Schritt ist sicherzustellen, dass
die erteilten Einzugsermächtigungen schriftlich
und in reproduzierbarer Form im Unternehmen
vorliegen. Einzugsermächtigungen, die nicht
schriftlich vorliegen, und Abbuchungsverein-
barungen müssen gesondert, durch Neuverein-
barung eines Mandates auf die SEPA-Verfahren
umgestellt werden. (Hinweis: Das bisherige Abbu-
chungsverfahren bleibt von der SEPA-Umstellung
grundsätzlich unberührt, wird aber zum 1. Februar
2014 eingestellt.)
b) Ergänzung der MandatsinformationenDie vorliegenden Einzugsermächtigungen müs-
sen durch eindeutige Mandatsreferenzen einmalig
angereichert werden (Bereitstellung in der Regel
durch das ERP-System). Weiterhin muss das Da-
tum der Mandatsvereinbarung gespeichert wer-
den. Für Mandate, die aus bestehenden Einzugs-
ermächtigungen erzeugt werden, gilt das Datum
der erstmaligen Information über die Umstellung
auf das SEPA-Verfahren.
c) Information über die Umstellung auf das SEPA-Lastschriftverfahren Vor dem erstmaligen Einzug im SEPA-Verfahren
müssen die im Lastschriftverfahren (Alt-Manda-
te) angesprochenen Zahlungspflichtigen, also
die entsprechenden Kontoinhaber, per Brief,
Fax oder E-Mail informiert werden. Aus dieser
Korrespondenz müssen folgende Informationen
hervorgehen:
(Gläubiger-ID),
des Zahlers,
-
empfängers,
Der zeitliche Vorlauf dieser Vorabinformation
von mindestens 14 Tagen vor dem tatsächlichen
Einzug ist zu beachten. Sofern Einzugsermächti-
gungen von einer dritten Person, also nicht dem
eigentlichen Vertragspartner, erteilt wurden,
richtet sich die Information immer an den Zah-
lungspflichtigen im SEPA-Lastschriftverfahren,
also den Kontoinhaber des zu belastenden Kontos.
d) VorankündigungEine Forderung, die durch ein gültiges Mandat im
SEPA-Lastschriftverfahren eingezogen wird, muss
dem Zahlungspflichtigen vorab angekündigt wer-
den. Die Vorankündigung beinhaltet Betrag und
Fälligkeit. Sofern sich der Betrag oder die Fällig-
keit ändert, ist eine erneute Vorankündigung vor-
zunehmen. Für wiederkehrende - vom Betrag und
Fälligkeit gleichbleibende - Einzüge genügt eine
einmalige Vorankündigung. Die Vorabinformation
kann als separate Mitteilung versandt werden oder
aber Teil eines sonstigen Dokuments, z. B. einer
Rechnung etc., sein, in der ein- oder mehrmalige
Belastungen unter Nennung der jeweiligen Einzugs-
beträge und Fälligkeitsdaten angekündigt werden.
Fazit
Die SEPA-Umstellung sollte in Abhängigkeit von
der Unternehmensgröße und Komplexität der Tä-
tigkeitsfelder als Projekt aufgesetzt werden. Dabei
ist es wichtig, zur Koordination im Unternehmen
einen SEPA-Verantwortlichen zu benennen. Die
zeitliche Planung der SEPA-Umstellung sollte
vor dem Hintergrund eines zeitlichen Puffers und
eventueller Abhängigkeiten von weiteren ressour-
cenbindenden Projekten spätestens für das dritte
Quartal 2013 vorgesehen werden.
Der GdW hat die einzelnen Schritte der Umstellung ausführlich in
der GdW Information 136 behandelt. Sie stellt zunächst das neue
Zahlungsverkehrsverfahren dar und erläutert Unterschiede zum
heutigen System. Darüber hinaus sind Musterinformationsschrei-
ben zur Benachrichtigung der Lastschriftgeber (z. B. Mieter) beige-
fügt. Schließlich wurde den gängigen EDV-Anbietern der Branche
die Möglichkeit gegeben, darzustellen, wie sie den SEPA-Prozess
umsetzen und unterstützen.
Die GdW Information 136 ist über den GdW zum Preis von
15,- € ([email protected]) zu beziehen.
SEPA-UMSTELLUNG BEI WOHNUNGSUNTERNEHMEN
Qu
elle
: G
dW
MÖGLICHER UMSTELLUNGSZEITRAUM
Praktisch möglicher Umstellungszeitraum
Theoretisch möglicher Umstellungszeitraum
31.03.2012Inkrafttreten der SEPA-Verordnung
09.07.2012Änderung der AGB durch die Banken
31.01.2014Enddatum für nationale Überweisungen und Lastschriftverfahren
01.01.2013
312 | 2012
AKTUELLES AUS DEN PRÜFUNGSORGANISATIONEN DES GDW
Bilanz- und Steuerwissen
Herausgeber + Druck
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und ImmobilienunternehmenMecklenburgische Straße 57
14197 Berlin
Telefon: +49 30 82403-0, Telefax: + 49 30 82403-199
Brüsseler Büro des GdW
47-51, rue du Luxembourg, 1050 Bruxelles
Telefon: +32 2 5 50 16 11, Telefax: +32 2 5 03 56 07
[email protected], www.gdw.de
Erschienen in der Fachzeitschrift „DW Die Wohnungswirtschaft“
Herausgeber + Verlag
Haufe-Lexware GmbH & Co. KG
Ein Unternehmen der Haufe Gruppe
Standort Hamburg
Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg
Chefredakteurin: Ulrike Silberberg
www.diewohnungswirtschaft.de
Titelbild: © Deutscher Bundestag, Foto: Marc-Steffen Unger
SONDERHEFT 2
MARKT + MANAGEMENT
Juni: EU-Beihilfen im Rahmen der Jahresabschlussprüfung
Juli: Zinsderivate – Finanzinstrumente richtig bilanziert
August: Steuerliche Benachteiligung der Energieerzeugung durch Woh-nungsunternehmen
September: Grundsätze der Unterneh-mensbewertung und Besonderheiten bei Wohnungsunternehmen
Oktober: Compliance in der Wohnungswirtschaft
November: Ermäßigter Umsatzsteuer-satz beim Legen von Wasserhaus-anschlüssen
Dezember: Die SEPA-Umstellung bei Wohnungsunternehmen
SONDERHEFT 2Artikelreihe in der Fachzeitschrift DW Die Wohnungswirtschaft 6/2012 bis 12/2012