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SONDERHEF T 2 SONDERHEF Überreicht durch: VdW südwest Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V.

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SONDERHEF

T 2SONDERHEF

T 2ONDERHEFS

Überreicht durch:VdW südwest Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V.

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Ingeborg Esser

EDITORIAL

Bilanz- und Steuerwissen – Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW

Neue Artikel für Sie zusammengefasst

Seit Herbst 2011 wird in der „DW Die Wohnungswirtschaft”

regelmäßig die Artikelreihe „Bilanz- und Steuerwissen – Aktu-

elles aus den Prüfungsorganisationen des GdW” veröffentlicht.

Seither haben wir insgesamt 15 Fachartikel zu aktuellen Themen

des Bilanz- und Steuerrechts vorgestellt. Sieben davon sind in

diesem zweiten Sonderheft für Sie zusammengefasst (06/2012

bis 12/2012).

Unser Anliegen als Bilanz- und Steuerexperten aus der Woh-

nungs- und Immobilienwirtschaft ist es, Sie über „Aktuelles” –

auch neue betriebswirtschaftliche Erkenntnisse – zu informieren

sowie Grundsatzthemen aufzugreifen und praxisnah darzustellen.

Die Autoren kommen aus den regionalen Prüfungsorganisationen

sowie direkt vom GdW und sind damit Praxisexperten, die wissen,

worauf es ankommt.

Eine weitere Besonderheit der Artikelreihe liegt bei den Themen.

Hier werden aktuelle bilanzielle und steuerliche Themen der

Branche aufgegriffen und anschaulich dargestellt. Rechen- und

Fallbeispiele, Schaubilder und Tabellen helfen, komplizierte

Sachverhalte zu verstehen. Abgerundet werden die Artikel durch

die Benennung konkreter Ansprechpartner, Links auf Internetsei-

ten der Prüfungsorganisationen oder Hinweise auf bestehende

Publikationen.

Welche Themen wurden im Zeitraum 06/2012 bis 12/2012

veröffentlicht?

Ein sehr wichtiges Thema im Jahr 2012 war die Veränderung

des EU-Beihilferechts und dessen Auswirkungen auf die Prüfung

von Wohnungsunternehmen. Unsere Bilanz- und Rechtsexperten

haben das Thema aufbereitet und die wichtigsten Informationen

in einem Artikel zusammengefasst.

Derivative Finanzinstrumente spielten in den letzten Jahren bei

den Wohnungs- und Immobilienunternehmen immer wieder eine

Rolle, weswegen dieses Thema aus bilanzieller Sicht aufberei-

tet wurde. Unsere Steuerexperten haben über die „Steuerliche

Benachteiligung der Energieerzeugung durch Wohnungsunter-

nehmen” und den „Ermäßigter Umsatzsteuersatz beim Legen von

Wasserhausanschlüssen” berichtet. Auch die Themen „Grund-

sätze der Unternehmensbewertung und Besonderheiten bei

Wohnungsunternehmen” sowie „Compliance in der Wohnungs-

wirtschaft” wurden betrachtet.

Das Thema „Die SEPA-Umstellung bei Wohnungsunternehmen”

schließlich, welches spätestens in 2013 eine große Rolle spielen

wird, wurde untersucht und die Handlungsbedarfe für die Woh-

nungs- und Immobilienunternehmen dargelegt.

Auch für das kommende Jahr 2013 haben wir spannende Themen

in dieser Fachreihe geplant.

In diesem Sinne

Ihre

Ingeborg Esser

Hauptgeschäftsführerin GdW Bundesverband

deutscher Wohnungs- und Immobilien unternehmen e. V.

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Das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) hat im

September 2011 einen Prüfungsstandard zum The-

ma „Prüfung von Beihilfen nach Artikel 107 AEUV

insbesondere zugunsten öffentlicher Unterneh-

men” veröffentlicht. In der betroffenen Fachwelt

hat der Prüfungsstandard bereits als Entwurf eine

kontroverse Diskussion entfacht. Unverständnis

wurde vor allem über den Zeitpunkt der Veröffent-

lichung geäußert, da sich das Beihilferecht zurzeit

in einem starken Veränderungsprozess befindet. So

wurden Ende 2011 die Regeln für die Prüfung öf-

fentlicher Ausgleichszahlungen für Dienstleistun-

gen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse

(DAWI) von der EU-Kommission überarbeitet. Die

Absicht des IDW, den Abschlussprüfer für dieses

Thema zu sensibilisieren, ist zwar grundsätzlich

nachvollziehbar, übersieht aber das Risiko, dass

zusätzliche Kostenbelastungen für Gutachten

sowohl auf den Abschlussprüfer als auch auf die

Unternehmen zukommen, die im Endeffekt nicht zu

einem eindeutigen Ergebnis hinsichtlich des beihil-

ferechtlichen Tatbestands führen werden. Gerade

der Bereich des Europäischen Beihilferechts stellt

sich insbesondere für mittelständische Unterneh-

men als äußerst schwer überschaubar dar.

Grundsätzliche

beihilferechtliche Fragestellungen

Leistungen staatlicher Stellen zugunsten bestimm-

ter Unternehmen können eine unzulässige Beihilfe

nach Artikel 107 AEUV (Vertrag über die Arbeits-

weise der EU, sog. Lissabon-Vertrag) darstellen.

Staatliche Stellen sind verpflichtet, unzulässig ge-

währte Beihilfen vom Empfänger zurückzufordern.

Darüber hinaus können sich auch Fragen nach der

Haftung der Unternehmensleitung stellen, da die

Beachtung der beihilferechtlichen Vorschriften

nach der Rechtsprechung des EuGH zu den kauf-

männischen Sorgfaltspflichten zählt.1 Wohnungs-

unternehmen sollten daher im Vorfeld der Jah-

resabschlussprüfung eine Würdigung sämtlicher

beihilferechtlich relevanter Sachverhalte vorneh-

men. Da sich die beihilferechtliche Beurteilung am

Empfang von staatlichen Leistungen oder Mitteln

orientiert, können neben kommunalen Wohnungs-

gesellschaften auch Genossenschaften bzw. private

Wohnungsunternehmen betroffen sein.

Zunächst soll die Frage untersucht werden, in wel-

chen Fällen überhaupt Beihilfen im Sinne des Art.

107 Abs. 1 AEUV vorliegen. Dies ist aus EU-Sicht

dann der Fall, wenn es sich:

-

tigt wird (Begünstigung),

-

den (Selektivität),

-

werb zu verfälschen droht (Wettbewerbsver-

fälschung) und

-

trächtigt werden kann (Beeinträchtigung des

zwischenstaatlichen Handels).

Im Folgenden werden die einzelnen Merkmale

einer Beihilfe kurz erläutert:

a) Staatliche MittelDie Mittelgewährung muss im Ergebnis immer auf

den Staat zurückzuführen sein. Es handelt sich

insbesondere dann um staatliche Mittel, wenn der

„Mittelgeber” ein Hoheitsträger ist. Dazu gehören

in Deutschland insbesondere Bund, Länder sowie

auch Landkreise und Gemeinden. Des Weiteren

handelt es sich um (indirekte) staatliche Mittel,

wenn die Mittel von öffentlichen oder privaten

Einrichtungen gewährt werden, die vom Staat

beauftragt oder errichtet wurden, sofern die

jeweilige Einrichtung durch die Gewährung der

Bilanz- und Steuerwissen – Aktuelles aus den Prüfungs- und Beratungsorganisationen des GdW

EU-Beihilfen im Rahmen der JahresabschlussprüfungDas EU-Beihilferecht befindet sich derzeit in einem starken Veränderungsprozess. Neue Rahmen-

bedingungen und Prüfungsstandards sind im Gespräch. Spätestens bei der Jahresabschlussprüfung müssen

Wohnungsunternehmen sämtliche beihilferechtlich relevanten Sachverhalte einer Würdigung unterziehen.

Wie können Wohnungsunternehmen sich auf Fragen der Prüfer vorbereiten?

Teil 8 der DW-Serie zu aktuellen Bilanz- und Prüfungsthemen widmet sich diesem Thema.

WP/StB Hans Maier,

Vorstand VdW Bayern

Verband bayerischer

Wohnungsunternehmen e. V.,

München

Matthias Zabel,

Forschungsinstitut für Deutsches

und Europäisches Immobili-

enwirtschafts-und Genossen-

schaftsrecht an der HTW Berlin

WP Christian Gebhardt,

Referent GdW Bundesverband

deutscher Wohnungs- und

Immobilienunternehmen e. V.,

Berlin

2 6 | 2012

MARKT UND MANAGEMENT

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Mittel belastet wird. Eine solche Einrichtung stellt

beispielsweise die KfW dar.

b) Begünstigung Eine Begünstigung kann nicht nur in Form einer

positiven Leistung vorliegen, sondern auch bei

jeder Maßnahme, die – gleich in welcher Form

– die Belastungen verringert, die ein Unterneh-

men normalerweise zu tragen hat. Dabei kommt

es weder auf die Form noch auf die Zielsetzung

der Maßnahme an, sondern lediglich auf die be-

günstigende Wirkung. Sofern keine angemesse-

ne bzw. marktübliche Gegenleistung seitens des

Empfängers der Mittel vorliegt, wird dieser durch

die Maßnahme begünstigt. Stellt sich heraus,

dass sich Staat und Vertragspartner wie markt-

wirtschaftlich orientierte Wirtschaftsteilnehmer

verhalten haben, ist davon auszugehen, dass keine

Begünstigung vorliegt. Je nach konkreter rechts-

geschäftlicher Betätigung des Staates sind dafür

spezielle Tests entwickelt worden, so z.B. „Private

Investor Test” (siehe Kasten).

Sofern Ausgleichszahlungen an Unternehmen

geleistet werden sollen, die Dienstleistungen von

allgemeinem wirtschaftlichen Interesse (DAWI) er-

bringen, kann das Merkmal der Begünstigung und

damit der Tatbestand der Beihilfe insgesamt ver-

neint werden, wenn die „Altmark-Trans-Kriterien”

erfüllt sind (siehe Kasten auf der nächsten Seite).

c) SelektivitätDas Merkmal der Selektivität soll in „materieller”

Hinsicht allgemeine, wirtschaftspolitische Maß-

nahmen von solchen Maßnahmen abgrenzen, die

nur bestimmte Unternehmen oder Produktions-

zweige begünstigen.

Neben der „materiellen” Selektivität gibt es auch

die „territoriale” Selektivität. Diese lässt sich ne-

gativ dahingehend bestimmen, dass eine Maß-

nahme dann nicht territorial selektiv ist, wenn sie

innerhalb des gesamten Gebietes eines Mitglied-

staates zur Anwendung gelangt.

d) WettbewerbsverfälschungIm Regelfall unproblematisch ist das Merkmal der

Wettbewerbsverfälschung. Sofern alle drei oben

genannten Merkmale erfüllt sind, liegt regelmäßig

auch eine (drohende) Verfälschung des Wettbe-

werbs vor.

Für staatliche Maßnahmen, die bestimmte Unter-

nehmen begünstigen, besteht daher eine Vermu-

tung, dass sie den Wettbewerb verfälschen oder

zu verfälschen drohen.

e) Beeinträchtigung zwischenstaatlichen HandelsWegen der weit gediehenen Verflechtung der na-

tionalen Märkte spricht eine Vermutung dafür,

Beim Private Investor Test wird anhand des Prinzips des umsichtig und marktwirtschaftlich

handelnden Kapitalgebers geprüft, ob die jeweilige Gegenleistung angemessen bzw. marktüb-

lich ist. Dies bedeutet: Mittels einer Hypothese wird an die Stelle der staatlichen Einrichtung

ein umsichtig und marktwirtschaftlich handelnder privater Investor gesetzt. Sodann wird

überprüft, ob dieser hypothetische private Investor unter gleichen Bedingungen so gehandelt

hätte, wie es die staatliche Einrichtung getan hat bzw. tun möchte. Wenn der hypothetische

private Investor die jeweiligen Mittel nur zu ungünstigeren Konditionen oder überhaupt nicht

gewährt hätte, liegt eine Begünstigung vor. So wird beispielsweise bezüglich einer Eigenka-

pitalzufuhr durch die öffentliche Hand an Unternehmen, die sich mehrheitlich oder vollstän-

dig im Besitz der öffentlichen Hand befinden, geprüft, ob ein privater Gesellschafter in der

vergleichbaren Lage unter Zugrundelegung der Rentabilitätsaussichten eine vergleichbare

Finanzierungsmaßnahme getroffen hätte.

PRIVATE INVESTOR TEST

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36 | 2012

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dass die jeweilige Maßnahme, die alle anderen obi-

gen Merkmale aufweist, den Handel zwischen den

Mitgliedstaaten zumindest potenziell beeinträch-

tigen kann. Nur wenn alle Voraussetzungen kumu-

lativ vorliegen, liegt eine Beihilfe im Sinne von

Art. 107 Abs. 1 AEUV vor.

Nach Artikel 15 der beihilferechtlichen Ver-

fahrensverordnung ist die EU-Kommission zur

Rückforderung von Beihilfen für eine Frist von

zehn Jahren (so genannte „Verjährungsfrist”)

befugt. Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem die

rechtswidrige Beihilfe dem Empfänger entweder

als Einzelbeihilfe oder im Rahmen einer Beihil-

feregelung gewährt wurde. Jede Beihilfe, für die

die Frist ausgelaufen ist, darf auch im Fall ihrer

Unvereinbarkeit mit dem Gemeinsamen Markt

nicht mehr zurückgefordert werden.

Beihilfe-Inventur im Rahmen

des Jahresabschlusses

Im Vorfeld des Jahresabschlusses sollte eine soge-

nannte beihilferechtliche Inventur durchgeführt

werden, um mögliche beihilferechtliche Sachver-

halte zu würdigen. Beispielhaft soll die Vorgehens-

weise anhand der KfW-Förderprogramme im Be-

reich „Energieeffizient Bauen und Sanieren” und

einer Kommunalbürgschaft untersucht werden.

Staatliche Mittel: KfW-FörderprogrammeBeihilferechtliche Wertung: Die KfW hat eine bei-

hilferechtliche Überprüfung ihrer Programme zur

Verbesserung der Energieeffizienz vorgenommen.

Im Ergebnis dieser Überprüfung stellen diese Pro-

gramme keine unzulässige Beihilfe dar.

Staatliche Mittel: KommunalbürgschaftBeihilferechtliche Wertung: Kommunalbürgschaf-

ten werden an Wohnungsunternehmen aus den

verschiedensten Motiven gewährt. Eine kommu-

nale Bürgschaft stellt dann keine Beihilfe dar,

wenn die folgenden vier Voraussetzungen sämt-

lich erfüllt sind:

Schwierigkeiten,

Eingreifen des Staates auf den Finanzmärkten

Gelder zu Marktbedingungen aufzunehmen,

1. an eine bestimmte Finanztransaktion ge-

knüpft,

2. auf einen festen Höchstbetrag beschränkt,

3. decken höchstens 80 % des ausstehenden

Kreditbetrages und

4. sind von begrenzter Laufzeit,

schaft gezahlt.

Sind die genannten Voraussetzungen nicht erfüllt,

so ist die entsprechende Bürgschaft nicht automa-

tisch als staatliche Beihilfe zu werten. Die Erfül-

lung der Voraussetzungen hat nur die Vermutung

der „Beihilfenfreiheit” zur Folge.

Beurteilungen und Berichterstattung

durch den Abschlussprüfer

Auf der Grundlage der beihilferechtlichen Würdi-

gung beurteilt der Abschlussprüfer, ob eventuelle

Konsequenzen aus beihilferechtlichen Sachverhal-

ten ordnungsgemäß im Jahresabschluss und La-

gebericht abgebildet sind. Kommt der Abschluss-

prüfer zu dem Ergebnis, dass eine unzulässige

Beihilfe vorliegt und eine Rückforderung durch

staatliche Stellen droht, so hat er zu prüfen, ob die

Rückzahlungsverpflichtung ordnungsgemäß im

Jahresabschluss abgebildet ist. Droht keine kon-

krete Rückzahlung ist ggf. eine Berichterstattung

im Lagebericht erforderlich.

Der Abschlussprüfer hat die Prüfung beihilferecht-

licher Sachverhalte in erster Linie an den Vorgaben

des IDW PS 700 auszurichten. Nach IDW PS 700

Rn. 19 besteht z. B. eine Ausnahme, wenn eine

Maßnahme mangels geographischer Grenznähe

der Tätigkeitsausübung und/oder aufgrund ge-

ringer wirtschaftlicher Bedeutung des begüns-

tigten Unternehmens keine grenzüberschreitende

Wirkung besitzt. Demnach ist der ausschließlich

lokale oder regionale Charakter der für die Beihil-

fe erbrachten Tätigkeiten oder Dienstleistungen

nach Ansicht des IDW ausreichend, um eine Aus-

nahme von der grundsätzlich gegebenen poten-

ziellen Beeinträchtigung des zwischenstaatlichen

Handels zu begründen.

Sofern ein (Wohnungs-)Unternehmen geltend

macht, die ihm gewährten Beihilfen können den

zwischenstaatlichen Handel nicht beeinträchti-

gen, weil die dafür erbrachten Tätigkeiten oder

Dienstleistungen (Wohnraumvermietung) von

rein lokalem oder regionalem Charakter sind, hat

der Abschlussprüfer diese Einschätzung des Un-

ternehmens zu überprüfen. Der Abschlussprüfer

handelt aus unserer Sicht nicht fahrlässig, wenn

er sich auf die Ausnahmeregelung des IDW PS

700 Rn. 19 beruft. Die Kenntnis der einschlägi-

gen Rechtsprechung des EuGH in Bezug auf je-

des einzelne spezielle Tatbestandsmerkmal des

Art. 107 Abs. 1 AEUV kann vom Abschlussprüfer

nicht erwartet werden.

Fazit

Die Ausführungen zum europäischen Beihilferecht

gewähren nur einen kleinen Einblick in die kom-

plizierte Rechtsmaterie. Zur Beurteilung eines

beihilferechtlichen Sachverhalts müssten diver-

se Entscheidungen der EU-Kommission, Verord-

nungen und Richtlinien herangezogen werden.

Im Ergebnis müsste die Beurteilung dann noch

anhand vergleichbarer EuGH-Entscheidungen er-

folgen. Diese Detailkenntnis kann weder von der

Geschäftsführung eines Wohnungsunternehmens

noch vom Abschlussprüfer verlangt werden. Bei

Fragen helfen Ihnen daher gerne die Justiziare der

Prüfungsorganisationen weiter.

1 vgl. IDW PS 700 Prüfung von Beihilfen nach Artikel 107 AEUV insb. zugunsten öffentlicher Unternehmen, Rn. 1

GdW Standard

„Die Prüfung von Beihilfen nach

IDW PS 700”

Die Materie kann

anhand des Prüfungs-

standards „Die Prüfung

von Beihilfen nach IDW

PS 700” der Konferenz

der Prüfungsdirekto-

ren des GdW (Februar

2012) vertieft werden.

Die Publikation kann

bezogen werden unter

www.pruefungsverbaende.de.

Gemäß dem ersten Altmark-Trans-Kriterium muss das Unternehmen tatsächlich mit der

Erfüllung gemeinwirtschaftlicher Verpflichtungen (DAWI) betraut sein und diese Verpflichtun-

gen müssen klar definiert sein (transparenter Betrauungsakt). Ferner müssen die Parameter,

anhand derer der Ausgleich berechnet wird, zuvor objektiv und transparent aufgestellt werden

(Transparenz und Objektivität der Ausgleichsparameter). Des Weiteren darf der Ausgleich

nicht über das hinausgehen, was erforderlich ist, um die Kosten der Erfüllung der gemeinwirt-

schaftlichen Verpflichtungen unter Berücksichtigung der dabei erzielten Einnahmen und eines

angemessenen Gewinns aus der Erfüllung dieser Verpflichtung ganz oder teilweise zu decken

(Netto-Mehrkostenprinzip). Schließlich ist die Höhe des erforderlichen Ausgleichs auf der

Grundlage einer Analyse der Kosten zu bestimmen, die ein durchschnittliches, gut geführ-

tes Unternehmen bei der Erfüllung der betreffenden Verpflichtungen hätte, wobei die dabei

erzielten Einnahmen und ein angemessener Gewinn aus der Erfüllung dieser Verpflichtungen

zu berücksichtigen sind (objektiver Kostenmaßstab).

ALTMARK-TRANS-KRITERIEN

4 6 | 2012

MARKT UND MANAGEMENT

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Eine wesentliche Erfahrung aus der Finanzmarkt-

krise ist die, dass man Finanzprodukte verstehen

sollte, bevor man sie einsetzt. Bei derivativen Fi-

nanzinstrumenten, die inflationär vor der Pleite

der US-Investmentbank Lehmann Brothers zum

Einsatz kamen, verhält es sich ähnlich. Diese vom

Bankberater als Wunderwaffe gegen steigende

oder fallende Zinsen angepriesenen Produkte kön-

nen sich Jahre später als bilanzieller Sprengstoff

mit Langzeitwirkung entpuppen. Das immanente

Risiko dieser Produkte, wie z. B. Spread-Ladder-

Zins-Swap mit Chance, hätte man eigentlich schon

am Namen erkennen können. Denn die Chance hat

die Bank und das Risiko trägt das Wohnungsun-

ternehmen.

Einsatzmöglichkeiten

Zinsderivate bieten grundsätzlich die Möglich-

keit einer Trennung von Zinsen und Liquidität.

Banken bieten z. B. kurzfristige Finanzierungen

auf EURIBOR-Basis (Laufzeiten von z. B. drei Mo-

naten) mit geringen Margenaufschlägen an, da

Risikozuschläge für Liquiditäts- und Zinsbindung

entfallen. Das Wohnungsunternehmen kann durch

kurzfristige Finanzierungen seine Zinsbelastung

optimieren, geht aber das Risiko ein, dass die

Bank das Darlehen fällig stellt (Liquiditätsrisiko)

bzw. der EURIBOR (Zinsrisiko) steigt. Um den-

noch variabel finanzieren zu können, besteht die

Möglichkeit, sich gegen die bestehenden Risiken

abzusichern. Um sich gegen das Liquiditätsrisi-

ko abzusichern, kann eine mehrjährige Liquidi-

tätszusage mit der Bank vereinbart werden. Zur

Absicherung des Zinsrisikos können Zinsderivate

eingesetzt werden.

Vor dem Erwerb eines derivativen Zinsinstruments

sollte man sich eine fundierte Zinsmeinung bilden.

Die Zinsmeinung kann auf unterschiedlichen Wegen

zustande kommen: durch Marktbeobachtung, re-

gelmäßige Lektüre von Fachliteratur oder mit Hilfe

von unabhängigen Beratern. Dabei sollte aber be-

achtet werden, dass es bei einem (Zins-)Derivat

immer einen „zweiten Akteur” gibt, der genau von

einer gegensätzlichen Zinsentwicklung ausgeht.

Bilanz- und Steuerwissen – Aktuelles aus den Prüfungs- und Beratungsorganisationen des GdW

Zinsderivate – Finanzinstrumente richtig bilanziertManche von Beratern angepriesenen Finanzprodukte können sich auch noch Jahre später als Produkte

mit hohem bilanziellen Risiko erweisen. Die Finanzmarktkrise machte deutlich, vor dem Einsatz steht

zwingend das Verstehen dieser Produkte und Instrumente. Teil 9 der DW-Serie zu aktuellen Bilanz- und

Prüfungsthemen widmet sich der richtigen Bilanzierung von Finanzinstrumenten.

WP Christian Gebhardt

Referent Betriebswirtschaft,

Standardsetting, Rechnungsle-

gung und Prüfung, Förderung

GdW Bundesverband deutscher

Wohnungs- und Immobilienun-

ternehmen e. V., Berlin

WP/StB Frank Fiolka

DOMUS AG Wirtschaftsprüfungs-

gesellschaft Steuerberatungs-

esellschaft, Berlin

INSTRUMENT WIRKUNG

Cap Zinsobergrenze für einen bestimmten Zinssatz = „Deckelung des Risikos”. Das Woh-nungsunternehmen zahlt für die Begrenzung des Risikos eine Cap-Prämie. Wird häufig im Zusammenhang mit einem variablen Darlehen abgeschlossen.

Collar Kombination von Zinsobergrenze „Deckelung des Risikos” und Veräußerung der Zins-untergrenze zur Mitfinanzierung der Cap-Prämie. Wird häufig im Zusammenhang mit einem variablen Darlehen abgeschlossen.

Forward Heutige Festlegung eines Zins

Zinsswap Zwei Vertragspartner tauschen Zinszahlungen auf festgelegte Nennbeträge. In der Regel zahlt eine Vertragspartei einen fixen Zins und die andere einen variablen. Dieser orientiert sich z. B. am 3-Monats-EURIBOR.

Tab. 1

Der Begriff des Derivats lässt sich nicht

scharf abgrenzen. Er stammt aus dem

Lateinischen und bedeutet „ableiten”.

Derivate sind danach Termingeschäfte

auf Grundlage bestimmter Basiswerte,

die vom Marktrisiko abgespalten werden.

Das Grundprinzip eines jeden Derivats ist,

dass Leistung und Gegenleistung für einen

späteren Zeitpunkt vereinbart werden.

Vertragsabschluss und Erfüllung fallen also

zeitlich auseinander.

DERIVATE

2 7 | 2012

MARKT UND MANAGEMENT

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Bei Wohnungsunternehmen werden Derivate in der

Regel in Kombination mit einem Grundgeschäft –

variabler oder festverzinslicher Kredit – eingesetzt.

Dabei ist darauf zu achten, dass die Kriterien eines

Sicherungsgeschäfts erfüllt sind. Besonders einfach

kann dieser Nachweis erbracht werden, wenn das

Sicherungsgeschäft mit allen wesentlichen Kon-

traktmerkmalen des zu sichernden Grundgeschäfts

übereinstimmt, z. B.: Variabel verzinslicher Kredit,

gesichert mit einem Zins swap: Übereinstimmender

Nominalbetrag, Fristigkeit, Zinszahlungs- und An-

passungstermine und gleiche Berechnungsbasis für

variable Verzinsung (z. B. EURIBOR).

Instrumente und Wirkung

In der voranstehenden Tabelle sind häufig ver-

wendete Zinsderivate und ihre Wirkung kurz

beschrieben (siehe Tabelle 1). Cap, Collar und

Swap können auch mit späterem Laufzeitbeginn

zur Zinssicherung bei künftigen Prolongationen

bzw. Neukrediten eingesetzt werden.

Bilanzierung

a) Bilanzierung eines Forward-Darlehens

Beim Forward-Darlehen handelt es sich um ein

klassisches Annuitätendarlehen mit Sonderver-

einbarungen. Die Sondervereinbarungen führen

dazu, dass es sich beim Forward-Darlehen im

Grundsatz um ein so genanntes strukturiertes Fi-

nanzinstrument handelt. Gegenstand der Bilan-

zierung ist der gesamte Vermögensgegenstand,

nicht die diesem nach dem zugrunde liegenden

Rechtsverhältnis innewohnenden einzelnen Ele-

mente, die seinen Wert beeinflussen (einheitliches

Bilanzierungsobjekt).

In der Praxis fallen bei Abschluss eines Forward-

Darlehens zur Prolongation eines bestehenden

Darlehens üblicherweise keine Abschlusskosten

an, so dass im Jahresabschluss lediglich entspre-

chende Anhangangaben vorzunehmen sind.

b) Bilanzierung eines Zinsswaps

Zinsswapverträge betreffen beiderseitig noch

nicht erfüllte Zinsverpflichtungen, die als schwe-

bende Geschäfte grundsätzlich nicht bilanziert

werden. Dienen diese Verträge der Absicherung

bestimmter Bilanzposten, können sie unter be-

stimmten Bedingungen mit diesen zusammenge-

fasst werden (sog. Bewertungseinheiten, siehe

Abb. 1). Dies ist bei Forwardswaps selbst dann

möglich, wenn das Grundgeschäft am Bilanzstich-

tag noch gar nicht abgeschlossen ist (antizipatives

Hedging).

Sind die Voraussetzungen für eine Bewertungsein-

heit nicht gegeben, ist bei negativem Marktwert

eine Drohverlustrückstellung zu bilden. Die Auflö-

sung des Zinsswaps vor Fälligkeit führt gleichfalls

zur sofortigen erfolgswirksamen Erfassung des

empfangenen oder gezahlten Barwerts.

Die Bilanzierung eines Zinsswaps zeigt das Beispiel

im Kasten auf der folgenden Seite.

c) Bilanzierung eines Zinscaps

Wirtschaftlich betrachtet bestehen Caps aus

einer Serie von Zinsoptionen. Die im Rahmen

von Zinsoptionsgeschäften regelmäßig zu zah-

lende Optionsprämie ist nach den für Options-

rechte geltenden allgemeinen Grundsätzen zu

behandeln: Der Käufer aktiviert die gezahlte

Prämie unter den „Sonstigen Vermögensgegen-

ständen” im Umlaufvermögen. Die einzelnen

Teiloptionen verfallen im Zeitablauf, sodass das

Risiko laufzeitbedingt abnimmt. Die Auflösung

der Prämie darf vereinfachungsbedingt linear

erfolgen.

Anhang- und Lageberichtangaben

Die Anhang- und Lageberichtspflichten zu de-

rivativen Finanzinstrumenten ergeben sich aus

§ 285 Nr. 19 und 23 HGB (siehe Kasten) und

§ 289 Abs. 2 Nr. 2 HGB (Lagebericht). Die Anga-

bepflicht für den Anhang nach § 285 Nr. 19 HGB

entfällt, wenn das Grundgeschäft oder Siche-

rungsgeschäft Gegenstand einer Bewertungs-

einheit i. S. d. § 254 HGB ist. Die Regelungen

zur Bildung einer Bewertungseinheit zur

Die Fachzeitschrift DW Die Wohnungswirtschaft lobt diesen Wettbewerb, der von der Aareon AG präsentiert wird, bereits zum 10. Mal aus. Die Schirm-herrschaft hat Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., übernommen. Die technische Betreuung liegt, wie in den Vorjahren, beim Verband Berlin-Brandenburgi-scher Wohnungsunternehmen e. V.

DW Die Wohnungswirtschaft und Aareon würdigen mit dem Preis heraus-ragende Konzepte und Projekte, in denen es Wohnungs- und Immobilien-unternehmen mit Hilfe des Internets gelungen ist, Verbesserungen für ihr Unternehmen zu erreichen.

Gelungene Konzepte und Projekte sollten dabei auf die Verbesserung von Instandhaltungsprozessen, Kundenbeziehungsmanagement (Customer Relationship Management, CRM) oder auch verbesserte Kommunikation mit den Anspruchsgruppen des Wohnungs- und Immobilienunternehmens

gerichtet sein.

Aber auch andere Nutzungskonzepte für das Internet sind als Einreichung herzlich willkommen. Die Beiträge sollen erfolgreiche, realisierte, innovative und zukunftsfähige Unternehmenskonzepte und -projekte darstellen.

TeilnahmeunterlagenDie Teilnahmeunterlagen finden Sie im Internet unter:www.aareon.com/web, www.diewohnungswirtschaft.de und www.bbu.de

Der Wettbewerb richtet sich an alle Wohnungs- und Immobilienunternehmen unabhängig von Rechtsform, Unternehmenszweck und Verbandszugehö-rigkeit. Die Teilnahme ist ebenfalls unabhängig von der im Unternehmen genutzten Software.

Auslobung „DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft 2013“

Schirmherr: Der Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.

Web 2.0Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft

DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft

PreiseDie Jury vergibt insgesamt drei Preise.Die Preisträger erhalten zur Preisverlei-hung einen professionellen Filmbeitrag.

Juryvorsitz und wissenschaftliche BetreuungProf. Dr. Hansjörg Bach, Hochschule Nürtingen-Geislingen, Vorsitzender des Fachausschusses „Betriebswirtschaft” des GdW

Technische BetreuungSiegfried Rehberg Tel.: 030 89781-151E-Mail: [email protected]

ZeitplanEinsendeschluss der Wettbewerbsbei-träge ist am 7. April 2013, 9 Uhr.Die Preisverleihung findet im Rahmen des Aareon Kongresses am 28. Mai 2013 in Garmisch-Partenkirchen statt. Die Preis-träger werden nach der Preisverleihung veröffentlicht.

Einreichung der BeiträgeDie Arbeiten sollen auf den im Internet verfügbaren digitalen PowerPoint-Vor-lagen eingereicht werden, per Post an:Verband Berlin-BrandenburgischerWohnungsunternehmen e. V.Bereich Technik Herrn Siegfried RehbergLentzeallee 107, 14195 Berlin

… oder auch per E-Mail an: [email protected]

Der Rechtsweg ist ausgeschlossen.

Web 2.0 – Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft

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kompensatorischen Bewertung der Sicherungs-

beziehung werden angewandt. Aufgrund der Be-

tragsidentität und der Kongruenz der Laufzeiten,

Zinssätze, Zinsanpassungs- bzw. Zins- und Til-

gungstermine gleichen sich die gegenläufigen

Wertänderungen bzw. Zahlungsströme während

der Laufzeit von Grund- und Sicherungsgeschäft

aus. Nach § 289 Abs. 2 Nr. 2 HGB soll der La-

gebericht jeweils in Bezug auf die Verwendung

von Finanz instrumenten durch die Gesellschaft

und – sofern dies für die Beurteilung der Lage

oder der künftigen Entwicklung von Bedeutung

ist – auch eingehen auf:

Gesellschaft einschließlich ihrer Methoden zur

Absicherung aller wichtigen Arten von Trans-

aktionen, die im Rahmen der Bilanzierung von

Sicherungsgeschäften erfasst werden, sowie

risiken sowie die

die Gesellschaft ausgesetzt ist.

Der Umfang der Berichterstattung ist abhängig

von Art, Umfang und Struktur der Risiken. Über

verbale Erläuterungen hinausgehende Angaben,

z. B. die Quantifizierung einzelner Parameter, sind

regelmäßig nicht erforderlich.

Fazit

Neben der Kenntnis über die Funktion von Zins-

derivaten sollte auch der Aufwand aus der Bilan-

zierung und Berichterstattung nicht unterschätzt

werden. In diesem Zusammenhang ist auch zu

prüfen, ob den möglichen (Zins-)Vorteilen nicht

erhebliche Nachteile durch zusätzliche Kosten für

Überwachung, Berichterstattungspflichten und

Dokumentation gegenüberstehen.

Anhangangabepflicht nach § 285 Nr. 23 HGB für einen Zinsswap:

Im Geschäftsjahr wurden z. B. derivative Finanzinstrumente (Zinsswaps) zur Absicherung

künftiger Zahlungsströme aus variabel verzinslichen (EURIBOR) Darlehen verwendet. Dem

Zinsswap liegt ein Grundgeschäft mit vergleichbarem, gegenläufigem Risiko (Mikro-Hedge)

zugrunde. Das mit der aus dem Grundgeschäft und dem Sicherungsgeschäft gebildeten Bewer-

tungseinheit nach § 254 HGB gesicherte Kreditvolumen beträgt zum Bilanzstichtag ___ EUR.

Die Höhe der mit Bewertungseinheiten abgesicherten Risiken beträgt ___ EUR (Hinweis: Die

Höhe der mit Bewertungseinheiten abgesicherten Risiken ergibt sich z. B. aus der unterlasse-

nen Bildung einer Drohverlustrückstellung für einen negativen Swapwert zum Bilanzstichtag).

BEISPIEL: BILANZIERUNG EINES ZINSSWAPS

Annahme: Die Voraussetzungen einer Bewer-

tungseinheit liegen vor.

a) Bewertung beim erstmaligen Ansatz

nicht an. Der Zinsswap hat zum Zeitpunkt

des Abschlusses in der Regel einen Markt-

wert von null.

mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

b) Folgebewertung

das Swapgeschäft werden in einer Bewer-

tungseinheit zusammengefasst.

Darlehen) resultierende Zinsänderungsrisiko

wird durch den Einsatz des Sicherungsinstru-

ments (Zinsswap) wirtschaftlich betrachtet

neutralisiert.

daher auf die Berücksichtigung nicht rea-

lisierter Verluste verzichtet, da in gleicher

Höhe nicht realisierte Gewinne gegenüber-

stehen.

Für die Bewertung im Rahmen des Jahresab-

schlusses führt dies zu folgenden Konsequen-

zen:

Annahme 1: Der Zinsswap hat zum Bilanz-

stichtag einen negativen Marktwert: Es erfolgt

keine Einzelbewertung des Zinsswaps. Eine

Drohverlustrückstellung muss zum Stichtag

aufgrund der Bewertungseinheit nicht gebil-

det werden.

Annahme 2: Der Zinsswap hat zum Bilanz-

stichtag einen positiven Marktwert: Es gilt das

Anschaffungskostenprinzip. D. h. ein positiver

Marktwert zum Bilanzstichtag darf nicht über

die Anschaffungskosten erfasst werden.

Qu

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dW

Finanzierung in der Wohnungs- und Immobilien-

wirtschaft – Grundlagen, Strategien, Instrumente

Die aktuelle Arbeitshilfe 65, herausgegeben vom

GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und

Immobilienunternehmen e. V., kann zum Preis von

25 € unter Telefon: 030 82403-163,

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GDW ARBEITSHILFE 65

Abb. 1

4 7 | 2012

MARKT UND MANAGEMENT

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Wohnungsunternehmen können einen Beitrag

zur Energiewende leisten, indem sie zum Bei-

spiel Photovoltaik- und Windkraftanlagen,

Blockheizkraftwerke etc. betreiben und da-

mit Strom aus erneuerbaren Energien erzeu-

gen. Allerdings stellt die Stromerzeugung und

die anschließende Einspeisung des erzeugten

Stroms in das allgemeine Stromnetz gegen Ent-

gelt eine gewerbliche Tätigkeit dar. Eine solche

gewerbliche Tätigkeit ist schädlich für die In-

anspruchnahme der so genannten erweiterten

Gewerbesteuerkürzung.

Hintergrund zur

erweiterten Gewerbesteuerkürzung

Die Tätigkeit von Wohnungsunternehmen in der

Rechtsform der Kapitalgesellschaft oder Genos-

senschaft gilt stets und in vollem Umfang als

Gewerbebetrieb und unterliegt somit der Ge-

werbesteuer. Demgegenüber unterliegen Privat-

personen mit ihren „Einkünften aus Vermietung

und Verpachtung” nicht der Gewerbesteuer. Dies

war der Anlass, eine Begünstigungsvorschrift

im Gewerbesteuergesetz zu schaffen, die so ge-

nannte „erweiterte Gewerbesteuerkürzung für

Grundstücksunternehmen”. Diese Vorschrift soll

es Grundstücksunternehmen – und damit auch

Wohnungsunternehmen – ermöglichen, den Teil

ihrer Einkünfte, der aus der Verwaltung und Nut-

zung des eigenen Grundbesitzes stammt, gewer-

besteuerfrei zu stellen (wie bei Privatpersonen,

die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

erzielen).

Einzige Voraussetzung ist, dass die Unternehmen

über die Verwaltung und Nutzung des eigenen

Grundbesitzes hinaus nur ganz bestimmte – aus-

drücklich gesetzlich zugelassene – Nebentätigkei-

ten ausführen. Diese sind:

-

mögens,

-

ung und Bewirtschaftungsbetreuung),

-

häusern, Zweifamilienhäusern oder Eigentums-

wohnungen.

Das Ausüben dieser gesetzlich zugelassenen Ne-

bentätigkeiten ist unschädlich für die Inanspruch-

nahme der erweiterten Gewerbesteuerkürzung.

Das aus den zugelassenen Nebentätigkeiten re-

sultierende Ergebnis unterliegt auch ganz nor-

mal der Gewerbesteuer. Alle anderen Tätigkeiten

sind dagegen schädlich. Dies bedeutet, dass ein

Wohnungsunternehmen, das auch nur eine sol-

che andere – schädliche – Tätigkeit ausübt, die

erweiterte Gewerbesteuerkürzung verliert. Das

hat zur Konsequenz, dass sämtliche Einkünfte

des Wohnungsunternehmens, also auch die aus

der Vermietung der Wohnungen, gewerbesteu-

erpflichtig werden.

Eine Übersicht zur Einordnung einzelner Tätigkei-

ten im Hinblick auf die erweiterte Gewerbesteuer-

kürzung zeigt die nachfolgende Tabelle.

Der Betrieb zum Beispiel einer Photovoltaikanla-

ge zur Stromerzeugung und die Einspeisung des

erzeugten Stroms in das allgemeine Stromnetz

gegen Entgelt wird als eine solche schädliche Tä-

tigkeit angesehen.

Auch alternative Gestaltungsmöglichkeiten helfen

häufig nicht weiter. Denkbar wäre zum Beispiel,

den Betrieb einer Photovoltaikanlage auf eine

bereits bestehende oder neu zu gründende Toch-

tergesellschaft auszugliedern. Allerdings geht

eine solche Ausgliederung in der Regel mit einer

Betriebsaufspaltung einher, wenn das Besitzun-

ternehmen (hier: Wohnungsunternehmen) einem

Betriebsunternehmen (hier: Tochtergesellschaft)

Bilanz- und Steuerwissen – Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW

Steuerliche Benachteiligung der Energieerzeugung

durch WohnungsunternehmenDeutschland steht vor großen Herausforderungen. Damit die Energiewende gelingt, muss sich auch die

Wohnungswirtschaft daran beteiligen – was diese auch will. Aber: Die steuerliche Einordnung der Tätigkeit

„Energieerzeugung” verhindert bei den Wohnungsunternehmen, die die so genannte erweiterte Gewerbe-

steuerkürzung in Anspruch nehmen wollen, ein Engagement auf diesem Gebiet. Auch für Vermietungsgenos-

senschaften können sich Probleme ergeben. Teil 10 unserer Serie zu aktuellen Bilanz- und Prüfungsfragen

geht auf diese Problemstellung näher ein.

WP/StB Ingeborg Esser

Hauptgeschäftsführerin GdW

Berlin

Antje Große

GdW, Berlin

1 8 | 2012

MARKT UND MANAGEMENT

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wesentliche Betriebsgrundlagen (hier: Dachflä-

chen der Wohngebäude) überlässt. Aufgrund der

Betriebsaufspaltung würde die gewerbliche Tä-

tigkeit der Tochtergesellschaft dem Wohnungs-

unternehmen zugerechnet, was wiederum zum

Ausschluss der erweiterten Gewerbesteuerkür-

zung führt.

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs-

und Immobilien unternehmen e. V. versucht seit

Jahren, eine sachgerechte Lösung für diese Pro-

blematik zu erreichen – sowohl auf Seiten der

Finanzverwaltung als auch durch eine Änderung

des Gewerbesteuergesetzes.

Auffassung der Finanzverwaltung

bzw. Rechtsprechung

Das Bundesministerium der Finanzen hält seit

Jahren an der Auffassung fest, dass es sich beim

Betrieb von Photovoltaikanlagen zur Stromer-

zeugung verbunden mit der Einspeisung in das

öffentliche Versorgungsnetz gegen Einspeisever-

gütung um eine gewerbliche Tätigkeit handelt.

Lediglich in den Fällen, in denen die Photovol-

taikanlage nicht mit Gewinnerzielungsabsicht

betrieben wird, handelt es sich nicht um eine

gewerbliche Tätigkeit. Eine Investitionsentschei-

dung mit negativer Gewinnerwartung dürfte sei-

tens der Unternehmen aber wohl kaum getroffen

werden.

Zwischenzeitlich hat sich auch die Finanzge-

richtsbarkeit mit dieser Problemstellung be-

schäftigt, die Auffassung der Finanzverwaltung

allerdings bestätigt. Das Finanzgericht Berlin-

Brandenburg hat mit Urteil vom 13.12.2011

(Az.: 6 K 6181/08, vgl. EFG 2012, S. 959 f.)

entschieden, dass die Produktion von Strom

mit Photovoltaikanlagen und die entgeltliche

Einspeisung des erzeugten Stroms in das öf-

fentliche Stromnetz eine gewerbliche Tätigkeit

darstellen, die die erweiterte Gewerbesteu-

erkürzung ausschließen. Die Stromerzeugung

und -einspeisung stellen auch keine Nebenge-

schäfte dar, die dem Begriff der Grundstücks-

verwaltung und -nutzung zuzurechnen sind. In

dem zu entscheidenden Fall war das klagende

Unternehmen Eigentümer eines mit vermieteten

Tiefkühlhäusern bebauten Grundstücks. Auf den

Dächern der Tiefkühlhäuser ließ das klagende

Unternehmen Photovoltaikanlagen installieren.

Der damit erzeugte Strom wurde nicht für den

Betrieb der Tiefkühlhäuser verwendet, sondern

gegen Vergütung in das allgemeine Stromnetz

eingespeist. Nicht zu beurteilen hatte das Ge-

richt allerdings die Frage, wie zu entscheiden

gewesen wäre, wenn das klagende Unternehmen

den durch die Photovoltaikanlagen produzierten

Strom ausschließlich für den Energiebedarf der

Tiefkühlhäuser genutzt hätte.

Vermietungsgenossenschaften

sind ebenfalls betroffen

Eine ähnlich gelagerte steuerliche Benachteili-

gung – wenn auch weniger gravierend – ergibt

sich bei den so genannten steuerbefreiten Ver-

mietungsgenossenschaften. Hier führt die Strom-

erzeugung verbunden mit der Einspeisung in das

allgemeine Stromnetz zwar nicht zum Verlust der

Steuerbefreiung der Genossenschaft insgesamt,

aber die Einspeisevergütung wird als „schädliche

Einnahme” auf die so genannte Zehn-Prozent-

Grenze angerechnet. Wird die Zehn-Prozent-

Grenze bezogen auf die gesamten Einnahmen der

Genossenschaft überschritten, geht die Steuerbe-

freiung ebenfalls insgesamt verloren.

Fazit

Von Seiten der Finanzverwaltung – bestätigt durch

Rechtsprechung – wird der Betrieb von Photovol-

taikanlagen zur Energieerzeugung als gewerbliche

Tätigkeit und die hieraus resultierende Vergütung

für die Einspeisung des so erzeugten Stroms in

das allgemeine Stromnetz dementsprechend als

gewerbliche Einnahme qualifiziert. Damit verlie-

ren Wohnungsunternehmen, die auch nur eine

Photovoltaikanlage betreiben, die Möglichkeit

der erweiterten Gewerbesteuerkürzung für das

Unternehmen insgesamt. Gleiches gilt im Übrigen

beim Betrieb von Blockheizkraftwerken und ähn-

lichen Anlagen zur Energieerzeugung.

Damit sich die Wohnungsunternehmen an der Ener-

giewende beteiligen können, ohne gravierende

gewerbesteuerliche Nachteile zu riskieren, muss

der Betrieb von Anlagen zur Energieerzeugung,

wie Photovoltaik- und Windkraftanlagen oder

Blockheizkraftwerke, in den Katalog der gesetz-

lich zugelassenen Nebentätigkeiten aufgenommen

werden. Die Einkünfte aus dieser Tätigkeit wären

damit zwar gewerbesteuerpflichtig, die Einkünfte

aus der eigentlichen Vermietungstätigkeit blieben

allerdings auch weiterhin gewerbesteuerfrei. An-

sonsten müssten die Wohnungsunternehmen auf

die Nutzung erneuerbarer Energien zur Energieer-

zeugung verzichten, was nicht in unser aller Sinne

sein kann. Damit die Energiewende gelingen kann,

ist der Gesetzgeber gefordert, das Gewerbesteuer-

gesetz dementsprechend anzupassen.

Um die bei Vermietungsgenossenschaften be-

stehende Problematik zu entschärfen, sollte der

Betrieb von Anlagen zur Energieerzeugung – durch

eine entsprechende Anpassung des Körperschaft-

steuergesetzes – in den Katalog der steuerlich be-

günstigten Tätigkeiten aufgenommen werden.

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Tätigkeit Bewertung Steuerliche Folge

Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes

Zwingende Tätigkeit als Vermö-gensverwaltung = Begünstigte Tätigkeit

Gewerbesteuerfreiheit

Gesetzlich zugelassene Nebentätigkeiten

Unschädlich für die erweiterte Kürzung

Gewerbesteuerpflicht

Aber: Keine Infizierung des ge-werbesteuerfreien Bereichs (Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes)

Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens

als Vermögensverwaltung

Betreuung von Wohnungsbauten

als gewerbliche Tätigkeit

Errichten und Veräußern von Einfamilienhäusern, Zweifami-lienhäusern und Eigentums-wohnungen

als gewerbliche Tätigkeit

Alle anderen Tätigkeiten Schädlich für die erweiterte Kürzung(Grundsatz der Ausschließlichkeit der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes)

Völliger Ausschluss der erweiterten Kürzung

Gewerbesteuerpflicht auch für die Verwaltung und Nut-zung eigenen Grundbesitzes

Tab.: Übersicht zur Einordnung einzelner Tätigkeiten im Hinblick auf die erweiterte Gewerbesteuerkürzung

28 | 2012

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Bilanz- und Steuerwissen – Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW

Grundsätze der Unternehmensbewertung und

Besonderheiten bei WohnungsunternehmenDie Anlässe für Unternehmensbewertungen sind vielfältig und reichen von geplanten Änderungen in den

Eigentumsverhältnissen des Unternehmens (Verkaufs- oder Kaufabsichten) über Wertermittlungen für

Zwecke der Rechnungslegung bis hin zu Kreditwürdigkeitsprüfungen oder zur Ermittlung von Besteue-

rungsbemessungsgrundlagen. Teil 11 unserer Serie zu aktuellen Bilanz- und Prüfungsfragen behandelt die

Bausteine von Unternehmensbewertungen und die damit verbundenen Herausforderungen.

In der Wohnungswirtschaft werden Unterneh-

mensbewertungen häufig im Zuge von Verkäufen

und anderweitigen Anteilsübertragungen wie z. B.

Verschmelzungen, aber auch bei der Ermittlung

der beizulegenden Werte von Beteiligungen im

Rahmen der Jahresabschlusserstellung durchge-

führt.

Grundsätze der Unternehmensbewertung

Der Wert eines Unternehmens bestimmt sich

grundsätzlich aus dem Nutzen, den das Unterneh-

men aufgrund seiner zum Bewertungszeitpunkt

vorhandenen Erfolgsfaktoren zukünftig erwirt-

schaften kann. Hierzu zählen beispielsweise die In-

novationskraft, die Produkte und die Stellung am

Markt, die Mitarbeiter oder das Management. Für

die Bewertung von bestandsverwaltenden Woh-

nungsunternehmen ist insofern insbesondere auf

die nachhaltige Verwaltung und Bewirtschaftung

eigener Wohnungsbestände und die damit ein-

hergehenden Werteinflüsse abzustellen. Die ent-

scheidenden wertbeeinflussenden Parameter bzw.

Werttreiber sind hierbei in der Regel einerseits die

Umsätze aus der Bewirtschaftung des Hausbesit-

zes und andererseits die zukünftig erforderlichen

Kosten für die Modernisierung und Instandhaltung

der Wohnungsbestände.

Das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) hat in

seinem Standard S 1 „Grundsätze zur Durchfüh-

rung von Unternehmensbewertungen“ (IDW S 1

i. d. F. 2008)1 die grundlegende Systematik bei

der Ermittlung objektivierter Unternehmenswerte

dargelegt. Als objektivierter Unternehmenswert

wird ein intersubjektiv nachprüfbarer und typi-

sierter Zukunftswert bezeichnet, also der Wert

aus der Sicht einer inländischen, unbeschränkt

steuerpflichtigen, natürlichen Person als Anteils-

eigner, der sich ergibt, wenn das zu bewertende

Unternehmen in unverändertem Konzept bei un-

begrenzter Lebensdauer weitergeführt wird. Der

Unternehmenswert ist demnach so zu ermitteln,

dass dieser für die beteiligten Betrachter bzw. für

sachverständige Dritte gleichermaßen erkennbar

und nachvollziehbar ist. Der IDW S 1 ist auch für

die Bewertung von Wohnungsunternehmen an-

zuwenden.

Der IDW S 1 sieht als Bewertungsmethoden das

Ertragswert- oder das Discounted-Cashflow-Ver-

fahren (DCF-Verfahren) vor. Beide Bewertungs-

verfahren sind grundsätzlich gleichwertig und

führen bei entsprechender Prämissensetzung zu

identischen Ergebnissen, da sie auf derselben in-

vestitionstheoretischen Grundlage (Kapitalwert-

kalkül) fußen. Sie ermitteln den Unternehmens-

wert durch Diskontierung der den Anteilseignern

künftig zufließenden finanziellen Überschüsse,

die aus den künftigen handelsrechtlichen Ertrags-

überschüssen (Ertragswertverfahren) bzw. den

Zahlungsüberschüssen (DCF-Verfahren) abgelei-

tet werden.

Die Ermittlung der Ertrags- oder Zahlungsüber-

schüsse hat nach IDW S 1 unter Berücksichtigung

der zum Bewertungsstichtag bestehenden Un-

ternehmenskonzeption zu erfolgen. Für die Be-

wertung von bestandsbewirtschaftenden Woh-

nungsunternehmen bedeutet dies in der Regel die

Bewirtschaftung des Immobilienbestands unter

Nachhaltigkeitsgesichtspunkten ohne wesentliche

von der grundlegenden konzeptionellen Ausrich-

tung abweichende Zukäufe oder Veräußerungen

von Wohnungsbeständen. Erwartete Markt- und

Umweltentwicklungen sowie absehbare strategi-

sche Anpassungen der Unternehmenskonzeption

sind dagegen in die Betrachtung einzubeziehen.

Erstellung von Prognoserechnungen

Das Kernproblem einer jeden Unternehmensbe-

wertung ist die sachgerechte Prognose der künf-

tigen Ertrags- bzw. Zahlungsüberschüsse („Für die

Vergangenheit zahlt der Kaufmann nichts.“). Die

vorhandene Substanz und die in der Vergangenheit

erwiesene Ertragskraft dienen hierbei lediglich als

WP/StB Rudolf Pötzinger

VdW Bayern, München

StB Andreas Pritschet

VdW Bayern, München

2 9 | 2012

MARKT UND MANAGEMENT

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Ausgangspunkt für Plausibilitätsüberlegungen.

In Bezug auf die Erstellung der Prognoserech-

nungen haben Wohnungsunternehmen einen

entscheidenden Vorteil: die Nachhaltigkeit des

Geschäftsmodells „Wohnen“ und die geringen

Schwankungen auf der Nachfrageseite. Erfah-

rungsgemäß sind die zukünftigen positiven

wertbestimmenden Parameter (Mieterlöse) für

Wohnungsunternehmen weit exakter planbar

bzw. abschätzbar als in anderen Branchen, wie

z. B. der Bau- oder Dienstleistungsbranche. Auch

die wesentlichen negativen wertbestimmenden

Größen (Erhaltungsinvestitionen und Abschrei-

bungen) lassen hinreichend zutreffende Progno-

sen zu. Jedoch setzen diese eine gute Kenntnis

des Wohnungsbestands und dessen technischer

Beschaffenheit und Ausstattung voraus, um die

zukünftigen Kosten sachgerecht abschätzen zu

können.

Die bei der Unternehmensbewertung erforder-

lichen Planungsrechnungen sind anhand inte-

grierter Erfolgs-, Bilanz- und Finanzplanungen

abzubilden, d. h. dass sich die einzelnen Teilpla-

nungen unmittelbar gegenseitig beeinflussen.

Werden z. B. aktivierungspflichtige Investitionen

in den Wohnungsbestand des Unternehmens in der

Bilanzplanung berücksichtigt, wirken sich damit

einhergehende zusätzliche Abschreibungen un-

mittelbar in der Erfolgsplanung aus. Ebenso wird

der mit der Investition verbundene Kapitaldienst

für die Fremdkapitalaufnahmen unmittelbar in

der Erfolgsplanung (Zinsaufwendungen) bzw.

in der Finanzplanung (Zinsen und Tilgungen)

berücksichtigt. Natürlich sind einhergehend mit

den aktivierungspflichtigen Investitionen auch

die erforderlichen Mietsteigerungen in den Pla-

nungsrechnungen zu berücksichtigen. Aus dieser

integrierten Planung lassen sich somit die ange-

setzten Prämissen verständlich nachvollziehen

und sachgerecht verplausibilisieren.

Kapitalisierung der Ertrags- bzw.

Zahlungsüberschüsse

Der bei einer Unternehmensbewertung ermittel-

te Wert ist stets eine zeitpunktbezogene Größe.

Maßgeblich hierfür sind die Verhältnisse und Er-

kenntnisse zum festgelegten Bewertungsstich-

tag. Um den Unternehmenswert zu bestimmen,

sind die erwarteten zukünftigen Werteinflüsse

des Prognosezeitraums mit dem Kapitalisie-

rungszinssatz auf den Bewertungsstichtag zu

diskontieren.

Durch die Kapitalisierung werden die Erwartun-

gen aus dem zu bewertenden Unternehmen mit

denen einer Alternativinvestition, z. B. einer lang-

fristigen und sicheren Anlage am Kapitalmarkt,

zum Bewertungsstichtag verglichen. Dieser Ka-

pitalisierungszinssatz dient dazu, die sich erge-

benden Ertrags- bzw. Zahlungsüberschüsse des

Bewertungsobjekts an einer Entscheidungsalter-

native zu messen. Der Zinssatz gibt demzufolge

an, welche Verzinsung aus dem zu bewertenden

Unternehmen mindestens erzielt werden muss,

damit der Investor nicht schlechter gestellt ist als

bei einer fiktiven Alternativinvestition. Der Kapi-

talisierungszinssatz setzt sich nach der gängigen

Bewertungspraxis aus einem Basiszinssatz (fi-

nanzmathematisch ermittelte Durchschnittsren-

dite langfristiger öffentlicher Anleihen) zuzüglich

einer individuell gewichteten Marktrisikoprämie

abzüglich eines Nachhaltigkeitsabschlags zur Er-

mittlung der ewigen Rente zusammen.

Das in Theorie und Praxis gebräuchlichste Mo-

dell zur Ableitung der sachgerechten Marktrisi-

koprämie ist das Capital Asset Pricing Model

Geeignet für:

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(CAPM). Die Ableitung erfolgt durch Bildung der

Differenzrendite zwischen Anlagen in Unterneh-

mensanteilen (Aktien) und risikolosen Anlagen.

Die Marktrisikoprämie ist im Hinblick auf die

spezielle Risikostruktur des Bewertungs objekts

zu modifizieren. Dieses unternehmens- und

branchenspezifische Risiko wird im sogenannten

Betafaktor ausgedrückt. Traditionell lassen sich

für Wohnungsunternehmen im Vergleich zu Un-

ternehmen anderer Branchen regelmäßig relativ

geringe Marktrisikoprämien ermitteln. Dies liegt

zum einen an der grundsätzlich hohen Wertbe-

ständigkeit der Anlagegüter und zum anderen

an der geringen Abhängigkeit von Konjunktur-

schwankungen („gewohnt wird immer“).

Bei korrekter Ableitung des Kapitalisierungzins-

satzes ergibt sich somit ein Zinssatz, der empirisch

nachvollziehbare Markt- und Branchendaten sach-

gerecht abbildet.

Verhältnis von Unternehmenswert

und Marktpreis

Der Preis für Unternehmen bildet sich auf den frei-

en Kapitalmärkten meist aus Angebot und Nach-

frage. Für Unternehmensbewertungen im Rahmen

von geplanten Verkaufstransaktionen werden z. B.

die Preisvorstellungen häufig wesentlich von der

Nutzenerwartung der jeweiligen Transaktions-

partner (Käufer und Verkäufer) bestimmt. Der

Preis kann je nach dem mengenmäßigen Verhält-

nis zwischen Angebot und Nachfrage sowie den

Einflussmöglichkeiten der Unternehmenseigner

auf die Unternehmenspolitik (Rechtsform, Allein-

eigentum, qualifizierte oder einfache Mehrheit,

Sperrminorität oder Streubesitz) mehr oder we-

niger stark vom rechnerisch ermittelten Wert des

gesamten Unternehmens abweichen.

Diese Faktoren sind bei der Plausibilisierung des

rechnerisch ermittelten Unternehmenswertes

anhand vergleichender Marktpreise (z.B. reali-

sierte Transaktionen) zu berücksichtigen. Eine

Plausibilisierung könnte z.B. in Anlehnung an den

Preis für die Anfang 2012 verkauften rund 25.000

Wohnungen der zur BayernLB gehörenden DKB

Immobilien für rd. 960 Mio. € erfolgen2. Hierbei

wurde rein rechnerisch ein durchschnittlicher

Kaufpreis je Wohneinheit von rd. 38.400 € erzielt.

Tatsächlich gezahlte Marktpreise für Unterneh-

men sind also wichtige Orientierungsgrößen zur

Beurteilung der Plausibilität von Unternehmens-

bewertungen, ersetzen können sie diese jedoch

keinesfalls.

Zusammenfassung

Die Bewertung von Wohnungsunternehmen stellt

eine komplexe Herausforderung dar, die auf fun-

dierten Prognoserechnungen des Bewertungs-

objekts sowie auf umfassenden Branchen- und

Marktkenntnissen basiert (siehe Beispielwert-

ermittlung oben). Die Anlässe zur Durchführung

von Unternehmensbewertungen sind vielfältig.

Allen Bewertungen ist jedoch gemein, dass die

rechnerisch ermittelten Werte mittels Markt- und

Branchenpreisen durch branchenkundige Bewer-

ter zu plausibilisieren sind. Die Bewertung von

Wohnungsunternehmen unterscheidet sich von

Unternehmen anderer Branchen insbesondere

durch die gute Prognostizierbarkeit zukünftiger

wirtschaftlicher Ergebnisse sowie durch die be-

sonders geringen Marktrisikoprämien. Bei den

Regionalverbänden des GdW stehen Ihnen für

die Beratungen im Vorfeld und die Bewertungs-

durchführung ausgewiesene Fachkräfte zur Ver-

fügung.

1 Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbe-wertungen (IDW S 1 i. d. F. 2008), IDW Fachnachrichten 7/2008, S. 271 ff.

2 Handelsblatt vom 26.03.2012, Artikel „TAG übernimmt tausende Wohnungen der BayernLB”

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Bay

ern

Bewertungsstichtag: 31.12.2011

DetailplanungsphasePhase der

ewigen Rente

Basiszinssatz 2,75 % 2,75 %

Markrisikoprämie 1,80 % 1,80 %

Nachhaltigkeitsabschlag 1,50 %

Kapitalisierungszinssatz 4,55 % 3,05 %

DetailplanungsphasePhase der

ewigen Rente

2012T€

2013T€

2014T€

2015T€

ab 2016T€

„Planergebnisse des Wohnungsunternehmens” 109 107 114 113 113

Barwertfaktoren 1 0,91 0,88 0,84 27,44

Barwerte 109 98 100 95 3.101

Unternehmenswert 3.502

Beispielwertermittlung

4 9 | 2012

MARKT UND MANAGEMENT

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„Compliance”, zu Deutsch die Regeltreue, sorgte

ursprünglich dafür, dass Gesetze befolgt wer-

den. Mittlerweile hat sich unser Verständnis

des Begriffs erweitert. Ethische und moralische

Grundsätze sollen im Unternehmen vom Auszu-

bildenden bis hin zum Unternehmenslenker ge-

lebt werden. Aufsichtsrat, Geschäftsführer und

Vorstand sollen werteorientiert agieren. Ihnen

obliegen Überwachungs- und Auswahlpflichten,

die die Wahrscheinlichkeit von Verstößen auf allen

Unternehmensleveln vermindern sollen.

Die Befolgung von Compliance gilt zwingend bei

Gesetzen oder Satzungen. Sie gilt freiwillig, wenn

sie sich an (selbst) gesetzten wünschenswerten

Standards orientiert.

Die Compliance treibenden Faktoren nehmen ste-

tig zu. Die Gesetze, die befolgt werden müssen,

vervielfachen sich. Die Anforderungen an die Un-

ternehmenslenker werden immer detaillierter, die

Konsequenzen bei Fehlverhalten verschärfen sich,

aus Kavaliersdelikten werden Straftatbestände,

zumindest Ordnungswidrigkeiten.

Compliance-Management-Systeme – CMS

Compliance umfasst Information, Prävention, Kor-

rektur und Dokumentation und hat die Selbstkon-

trolle in Unternehmen und Institutionen deutlich

geschärft. Um Compliance durchzusetzen, müs-

sen Unternehmen organisatorische Vorkehrungen

treffen. Es werden Compliance-Management-Sys-

teme, die sog. CMS, eingeführt. Ein effizientes

Compliance-Management-System überwacht

das Unternehmen. Das System startet mit einer

Analyse gefährdeter Be-

reiche, definiert Risiko-

felder für Fehlverhalten

und installiert eine Über-

wachung in den risikobe-

hafteten Bereichen. Wenn

das System gut ist und

funktioniert, erzwingt es

Wohlverhalten, prägt ein

positives Führungsverhal-

ten, verhindert kriminelle

Handlungen und schafft

Transparenz.

Das System muss – wenn

es wirksam arbeiten soll –

flexibel und sensibel sein.

Es muss wie eine Antenne permanent auf neue

Entwicklungen und Tendenzen im Unternehmen

und im Markt ausgerichtet und immer wieder an-

gepasst werden. Starre Vorgaben sind nicht ziel-

führend. Nur wenn das System zum Unternehmen

passt und gut gepflegt wird, arbeitet es verlässlich

und schafft es, mögliche Interessenkonflikte und

Versuchungen, denen Unternehmenslenker oder

Vertreter von nachgeordneten Abteilungen aus-

gesetzt sein können, zu verringern.

Was haben die

deutschen Unternehmen getan?

Viele Unternehmen haben eigene Compliance-

Abteilungen eingerichtet, einen Compliance-

Officer benannt oder die Compliance-Tätigkeit

ihren Rechtsabteilungen anvertraut. Manche

Unternehmen haben Compliance ihrem IT-Bereich

unterstellt, der internen Revision oder auch ih-

rer Personlabteilung. Jedes Unternehmen muss

selbst entscheiden, von welchen Positionen aus

im Unternehmen Compliance am sinnvollsten und

schlagkräftigsten arbeiten kann.

Für am Kapitalmarkt agierende Konzerne ist CMS

schon lange ein fester Bestandteil der Corporate

Governance. Bei den Mittelständlern und kleinen

Unternehmen – zu beiden gehören traditionell

ein Großteil der Unternehmen der kommunalen

Wohnungswirtschaft und der Genossenschaften

– hapert es teilweise noch.

Und die Wohnungswirtschaft? –

Ein leichtes Opfer?

Die kommunale mittelständische Wohnungs-

und Immobilienwirtschaft hat im Vergleich mit

Großunternehmen und Mittelständlern, die kei-

Bilanz- und Steuerwissen – Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW

Compliance in der Wohnungswirtschaft Vor zehn Jahren wusste wohl niemand im deutschen Sprachraum etwas mit dem Begriff Compliance

anzufangen. Heute sind „Compliance”, „compliant”, „Compliance Officer”, „Cross Compliance”

Unternehmenslenkern, ihren Kontrolleuren, Institutionen, staatlichen Einrichtungen und Behörden vertraut

und mittlerweile längst in Fleisch und Blut übergegangen. Und auch die mittelständische Wohnungs- und

Immobilienwirtschaft ist mit im Boot. Teil 11 unserer Serie zu aktuellen Bilanz- und Prüfungsfragen.

RA/WP/StB

Dr. Klaus-Peter Hillebrand

Vorstandsvorsitzender Domus AG

Berlin

Ablauf der Risikoanalyse

Qu

elle

: G

dW

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MARKT UND MANAGEMENT

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ne Immobilienwirtschaft betreiben, ganz andere

Strukturen. Strategische Entscheidungen werden

bei dem nachhaltigen Wirtschaftsgut „Immobilie”

anders getroffen als in vergleichbar großen Un-

ternehmen anderer Branchen. Die lange Zeitachse,

auf der Entscheidungen wirken und Kapital ge-

bunden wird, erfordert ein anderes Handeln. Das

rechtlich komplexe Umfeld der Erlaubnisse und

Genehmigungen, in dem die Wohnungswirtschaft

tätig ist, tut ein Übriges.

Gerade die mittelständische Wohnungswirtschaft

läuft Gefahr, Opfer von Wirtschaftskriminalität

zu werden. Die Unternehmensabläufe sind sel-

ten auf die Entdeckung strafbarer Handlungen

eingestellt. Mancherorts mangelt es einfach an

Sensibilität für das Thema oder schlichtweg an

Erfahrung. Gerade Genossenschaftsmitglieder

neigen dazu, Compliance für nicht so wichtig zu

nehmen: „Wir sind eine Genossenschaft, bei uns

geht alles mit rechten Dingen zu.” Man verlässt

sich auf das Genossenschaftsgesetz, auf den

Aufsichtsrat oder auf den Prüfungsverband.

Diese Attitüde kann es den Tätern durchaus

erleichtern, einem Unternehmen Schaden zu-

zufügen. In den vergangenen fünf Jahren sind

erfreulich viele Wohnungsunternehmen aktiv

geworden. Finanzielle Investitionen in Personal

und Struktur, die in eingespielte Betriebsabläufe

eingreifen, werden üblicherweise gescheut. Aber

die Wohnungswirtschaft hat sich mit Hilfe der

wohnungswirtschaftlichen Verbände des Themas

angenommen und im ersten Schritt branchenspe-

zifische Risikofelder ermittelt.

Typische Risiken in der Wohnungswirtschaft

Zu den typischen Risikofeldern, die Unterneh-

mensbeteiligte auf jeder Ebene in der Wohnungs-

wirtschaft zu regelwidrigen oder gar strafbaren

Handlungen verführen können, gehören:

gabe, Bauausführungen und -abnahmen, Mani-

pulation von Stundenabrechnungen, Abrech-

nungen überhöhter Mengen, Vorteilsannahmen

durch Mitarbeiter, Vorstand oder Aufsichtsrat).

Verwaltung (begünstigende Vergabe an Freun-

de und Familie, zu geringe Miete, Modernisie-

rung ohne Umlagen, Geld- und Sachgeschenke

als Gegenleistung für eine Wohnung).

sicherungspflichten (Gebäude- und Grund-

stückssicherheit, Strom- und Gasversorgung,

Heizung, Aufzug, Dächer, Balkone, Spielplätze,

Winterdienst, Baustellensicherheit, Feuerwehr-

zufahrten).

che (Maklertätigkeit, Kreditaufnahmen, Zah-

lungsverkehr, Bausparverträge, allgemeiner

Einkauf und im IT-Umfeld Manipulationsmög-

lichkeiten und Notfallpläne).

schäfte mit nahe stehenden Personen zu richten

(Auftragsvergabe an Aufsichtsratsmitglieder,

Vermietungen, Verkäufe, Personal, Problem

gegenseitiger Abhängigkeiten).

Instrumente des Compliance Managements

in der Wohnungswirtschaft

Mit Hilfe der beschriebenen Risikoanalyse haben

die kommunale Wohnungswirtschaft, die Genos-

senschaften, der GdW Bundesverband deutscher

Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.

und die wohnungswirtschaftlichen regionalen

Prüfungsverbände ein wohnungswirtschaftli-

ches CMS mit einer Anzahl von auf die Branche

zugeschnittenen Compliance-Instrumenten ent-

wickelt. Viele Unternehmen haben dieses CMS

übernommen und nach einer Experimentier- und

Probephase von etwa zwei Jahren kann konstatiert

werden: Es läuft erfreulich gut.

Welche Maßnahmen sind sinnvoll?

ein Unternehmensleitbild erarbeitet werden,

welches den Verhaltenskodex nominiert. Hier

ist ein realistischer Blick gefragt, denn Papier

ist geduldig.

stellungen und zu Geschäften mit nahe stehen-

den Personen sollten in den Unternehmenssat-

zungen verankert werden.

zum Vier-Augen-Prinzip geben, zum Umgang

mit Bankvollmachten sowie zur Einrichtung

und Kontrolle von Risikomanagementsystemen

(z. B. Risikofrühwarnsystem, IT-Sicherheit, in-

terne Revision).

reich wichtig. Compliance-relevante Regelun-

gen können in den Arbeitsverträgen getroffen

werden, Gegenstand von Betriebsvereinbarun-

gen oder Dienstanweisungen sein. Sinnvoll sind

Bestimmungen zu Geschäften mit nahe stehen-

den Personen, Kapitalbeteiligungen, Nebentä-

tigkeiten, Geschenken und Mitverantwortung

bei der Korruptionsbekämpfung.

Einhaltung aller Vorgaben. Ihm und der Un-

ternehmensleitung obliegt das Wichtigste, die

Kommunikation. Die Instrumente und Regeln

müssen miteinander verknüpft, erläutert und

nachhaltig vermittelt werden. Das Bewusstsein

für Risiken, aber vor allem für die Vorteile von

Compliance muss auf allen Ebenen verankert

werden. Die Anwendung der Richtlinien muss

zur Routine werden.

Wie geht es weiter?

Keinesfalls darf vergessen werden, dass es mit

einer einmaligen Umsetzung der Compliance-

Anforderungen nicht getan ist. Das CMS ist ein in

Modulen aufgebautes Regelwerk und muss orga-

nisch mit den Unternehmen mitwachsen.

Es empfiehlt sich daher, das CMS regelmäßig von

einem außen stehenden Experten überprüfen

zu lassen: Sind die definierten spezifischen Ri-

siken noch relevant? Werden sie dokumentiert?

Existieren angemessene Kontrollen? Sind die

Compliance beauftragten Mitarbeiter richtig be-

stimmt? Wie sieht es

mit Vertraulichkeits-

bereichen und dem

Beschwerdewesen

aus?

Compliance-Aufga-

ben oder Teile davon

dürfen übrigens auch

von Dritten wahrge-

nommen werden. Die

Übertragung solcher

Aufgaben kann Vor-

teile bieten und die „Compliance-Bürde” womög-

lich erleichtern. Die Gesamtverantwortung für die

Einhaltung der Compliance-Regelungen verbleibt

aber in jedem Fall bei der Geschäftsleitung.

Compliance in der Wohnungswirtschaft

Die Arbeitshilfe

vom GdW Bundes-

verband deutscher

Wohnungs- und

Immobilienun-

ternehmen e. V.,

Berlin, kann zum

Preis von 15,00 €

unter Telefon:

oder [email protected] bezogen werden.

GDW ARBEITSHILFE 62

Umfang der internen Anweisungen und Regelungen im Unternehmen

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In letzter Instanz hat der Bundesgerichtshof (BGH)

in Karlsruhe nun einen mehrjährigen Rechtsstreit

beendet. Interessant ist das Urteil insbesondere

für Wohnungsunternehmen, die keinen Vorsteu-

erabzug in Anspruch nehmen können.

Urteil und Begründung

Der BGH hat mit Urteil vom 18. April 2012

(Az.: VIII ZR 253/11) entschieden, dass alle

Arbeiten im Zusammenhang mit dem Legen von

Wasserhausanschlüssen dem für die Wasserlie-

ferung geltenden ermäßigten Umsatzsteuersatz

in Höhe von 7 % unterliegen. Geklagt hatte eine

Wohnungsgenossenschaft. Nachdem schon das

Amtsgericht und das Landgericht den ermäßigten

Umsatzsteuersatz für das Legen von Wasserhaus-

anschlüssen bejaht hatten, folgte nun auch der

BGH der Argumentation des Klägers.

Die Entscheidung des BGH schließt an die Urtei-

le des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 8. Oktober

2008 (Az.: V R 61/03 und V R 27/06) und des

Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaf-

ten (EuGH) vom 3. April 2008 (Rs. C-442/05)

an. Das beklagte Finanzamt behandelte damals

das Legen von Hausanschlüssen als eine dem

Regelsteuersatz unterliegende selbstständige

Hauptleistung, während der Kläger den ermä-

ßigten Umsatzsteuersatz für die Wasserlieferung

anwenden wollten. Um nicht gegen Gemein-

schaftsrecht zu verstoßen, hatte der BFH den

EuGH zur Vorabentscheidung befragt und dann

entschieden, dass das Legen eines Hausanschlus-

ses durch ein Wasserversorgungsunternehmen

gegen gesondert berechnetes Entgelt unter den

Begriff „Lieferung von Wasser“ im Sinne von § 12

Abs. 2 Nr. 1 UStG in Verbindung mit Nr. 34 der

Anlage 2 zum UStG fällt und deshalb mit dem

ermäßigen Steuersatz zu versteuern ist, wenn

die Anschlussleistung an den späteren Wasser-

bezieher erbracht wird.

Vor dem Hintergrund dieser Entscheidungen

begehrte die Wohnungsgenossenschaft von ei-

ner Betreiber-GmbH – also nicht dem Wasser-

versorgungsunternehmen selbst, sondern des-

sen Tochtergesellschaft – die Berichtigung von

Rechnungen für Leistungen im Zusammenhang

mit Wasserhausanschlüssen unter Ausweis von

7 % Umsatzsteuer sowie Rückzahlung des Diffe-

renzbetrages.

Bedeutung für die Wohnungswirtschaft

Nach Auffassung der Richter des BGH hat der EuGH

den Begriff „Lieferung von Wasser“ über den Ein-

zelfall hinaus dahingehend gesetzlich definiert,

dass das Legen von Hausanschlüssen selbst un-

mittelbar unter diesen Begriff fällt und daher auf

diese Leistung der ermäßigte Steuersatz von 7 %

anzuwenden ist.

Dies setzt weder voraus, dass die Lieferung von

Wasser und das Legen des Hausanschlusses von

demselben Wasserversorgungsunternehmen

erbracht werden, noch ist es auf das erstmalige

Legen eines Hausanschlusses beschränkt. Zudem

findet der ermäßigte Steuersatz auch auf Arbeiten

zur Erneuerung oder zur Reduzierung von Wasser-

anschlüssen Anwendung.

Da der Anspruch auf Rechnungsberichtigung

an keine Fristen gebunden ist, konnte die Woh-

nungsgenossenschaft noch die Berichtigung von

Rechnungen aus dem Jahr 1999 begehren. Un-

ternehmen, die vor dem Hintergrund dieses BGH-

Urteils Rechnungsberichtigungen beanspruchen

wollen, sollten die dreijährige Verjährungsfrist

gemäß § 195 BGB beachten.

Beginnend mit Rechtskraft des BGH-Urteils wür-

den ihre Ansprüche zum 31. Dezember 2015 ver-

jähren (§ 199 Abs. 1 BGB). Verjährung bewirkt al-

lerdings keinen Untergang des Anspruchs, sondern

nur ein Recht des Anspruchsgegners, die Erfüllung

zu verweigern (Einrede).

Bilanz- und Steuerwissen – Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW

Ermäßigter Umsatzsteuersatz

beim Legen von WasserhausanschlüssenEin weiterer Artikel der DW-Serie zu aktuellen Bilanz- und Steuerthemen widmet sich der Bedeutung eines

BGH-Urteils zum ermäßigten Umsatzsteuersatz beim Einrichten von Wasserhausanschlüssen. Die Instituti-

on, die den beschriebenen Rechtsstreit vor dem BGH betreute, klärt auf, welche (positiven) Auswirkungen

für Wohnungsunternehmen über den Einzelfall hinaus bestehen.

StB Thomas Winkler

Vorstandsmitglied DOMUS AG

Berlin

Finanzverwaltung sieht Herstellen

eines Hausanschlusses als Nebenleis-

tung zur Lieferung von Wasser.

EuGH, BFH und BGH betrachten das

Herstellen eines Hausanschlusses als

„Lieferung von Wasser”.

311 | 2012

MARKT UND MANAGEMENT

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Bilanz- und Steuerwissen – Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW

Die SEPA-Umstellung bei WohnungsunternehmenFür Wohnungsunternehmen steht im Jahr 2013 die Umstellung des Zahlungsverkehrs auf das SEPA-

Verfahren an. Da es sich um ein komplexes und zeitaufwändiges Thema handelt und Anpassungen in den

Prozessen notwendig werden, sollte rechtzeitig mit den Vorbereitungen der Umstellung begonnen werden.

Der folgende Artikel stellt das neue Zahlungsverkehrsverfahren vor und erläutert notwendige

Umstellungsschritte im Wohnungsunternehmen.

Die SEPA-Umstellung bedeutet weit mehr als den

Austausch von Kontonummer und Bankleitzahl

durch IBAN und BIC. Die Auswirkungen für die

Wohnungswirtschaft mit ihren langfristigen und

immer wiederkehrenden Zahlungsströmen sind

sehr viel weitrechender als z. B. beim Einzelhan-

del.

Die SEPA-Verordnung und ihre Auswirkun-

gen auf den Zahlungsverkehr

Am 31. März 2012 ist die europäische „SEPA-

Verordnung” in Kraft getreten. Kernstück der Ver-

ordnung ist die Festlegung eines Enddatums für

die nationalen Überweisungs- und Lastschriftver-

fahren. Die Verordnung sieht vor, dass für Über-

weisungen und Lastschriften ab dem 1. Februar

2014 nur noch die von der europäischen Kredit-

wirtschaft entwickelten SEPA-Zahlungsverfahren

anzuwenden sind. Die SEPA-Verordnung enthält

eine „Kontinuitätsklausel”, nach der bisher exis-

tierende Einzugsermächtigungen ihre Gültigkeit

behalten.

Für die Wohnungswirtschaft hat das Lastschrift-

verfahren eine besonders große Bedeutung.

Weit über 90 % der Mieter haben eine Einzugs-

ermächtigung für ihre Mietzahlungen erteilt

und nutzen damit das Lastschriftverfahren.

Ohne ein funktionierendes Lastschriftverfahren

wäre der monatliche Liquiditätszufluss nicht

gewährleistet.

Überlegungen zum Umstellungszeitpunkt

Eine Umstellung des bisherigen nationalen Last-

schriftverfahrens auf das SEPA-Lastschriftver-

fahren ist grundsätzlich seit dem 9. Juli 2012

möglich, ohne dass zuvor neue SEPA-Mandate

von denjenigen Zahlern eingeholt werden müs-

sen, von denen bereits eine schriftliche Einzugs-

ermächtigung vorliegt. Die rechtliche Grundlage

für die Umstellung wurde durch die zum 9. Juli

2012 geänderten Lastschriftbedingungen (AGB)

der Banken geschaffen.

Im Vorfeld der Umstellung müssen Vorbereitun-

gen getroffen werden, um den Umstellungspro-

zess so reibungslos wie möglich zu gestalten. Dazu

gehören neben der Einholung von bestimmten In-

formationen (Gläubiger-Identifikationsnummer,

IBAN, BIC) und der Information der Lastschrift-

geber vor allem, dass das EDV-gestützte Rech-

nungslegungssystem (ERP-System) SEPA-fähig

ist, die technische SEPA-Umstellung unterstützt

und im Unternehmen die notwendigen Prozessan-

passungen vorgenommen wurden.

Die entsprechenden technischen Voraussetzungen

werden von den wohnungswirtschaftlichen EDV-

Anbietern in der Regel mit den Releases Ende 2012

geschaffen. Die SEPA-Umstellung sollte daher in

Absprache mit dem ERP-Systemanbieter vorge-

nommen werden. Voraussetzung ist aber, dass die

entsprechende Release-Version auch bereits im

Unternehmen installiert oder über eine Rechen-

zentrumslösung nutzbar ist.

Notwendige Prozessanpassung

Jedes Wohnungsunternehmen steht im Rahmen

der SEPA-Umstellung vor der Herausforderung,

Veränderungen seiner IT-Systeme, verbunden mit

der Anpassung der Zahlungsverkehrsprozesse, zu

einem fixen Termin zu managen. Die Durchführung

der SEPA-Umstellung ist daher in jedem Fall im

Rahmen eines Projekts zu empfehlen.

Die Vorankündigung der Lastschrift, Vorlagefris-

ten und Mandatsverwaltung bewirken über die

einmalige Umstellung hinaus, dass eine Anpas-

sung der Zahlungsverkehrsprozesse vorzunehmen

ist. Im Vergleich zum (alten) Lastschriftverfahren

ist die SEPA-Lastschrift nicht per Sicht fällig, son-

dern muss mit einer entsprechenden Vorlauffrist

bei der Bank des Zahlers vorliegen und daher auch

rechtzeitig durch das Wohnungsunternehmen ver-

sandt werden. Die einzuhaltenden Vorlauffristen

vor Fälligkeit sind:

WP Christian Gebhardt

Referent für Betriebswirtschaft/

Standardsetting Rechnungs-

legung und Prüfung

GdW, Berlin

WAS VERBIRGT SICH HINTER DEM BEGRIFF SEPA?

SEPA ist die Abkürzung für Single Euro Payments Area, den einheitlichen Zahlungsver-

kehrsraum in der Währung Euro. SEPA führt die Harmonisierung des Zahlungsverkehrs in

der einheitlichen Währung Euro konsequent fort und wird als weiterer, wichtiger Schritt zur

Vollendung des europäischen Binnenmarktes gesehen. Neben den Mitgliedstaaten der

Europäischen Union haben sich auch die Länder des Europäischen Wirtschaftsraums EWR

(Island, Liechtenstein, Norwegen) sowie die Schweiz und Monaco für die Einführung der SEPA-

Verfahren entschieden. Zahlungen in und aus den Nicht-EWR-Ländern fallen jedoch nicht

unter die Verordnungen und Regularien der EU.

2 12 | 2012

MARKT UND MANAGEMENT

Page 18: SONDERHEFT 2 · SONDERHEFT 2 SONDERHEFT 2 Überreicht durch: VdW südwest Verband der Südwestdeutschen ... haben das Thema aufbereitet und die wichtigsten Informationen in einem

oder erster Lastschrift einer Folge von wieder-

kehrenden Lastschriften bei SEPA-Basislast-

schriften und

Lastschriften und letzter Lastschrift bei SEPA-

Basislastschriften.

Überführung von bestehenden (Alt-)Last-

schriften in das SEPA-Lastschriftmandat

a) Analyse der Einzugsermächtigungen und AbbuchungsvereinbarungenIn einem ersten Schritt ist sicherzustellen, dass

die erteilten Einzugsermächtigungen schriftlich

und in reproduzierbarer Form im Unternehmen

vorliegen. Einzugsermächtigungen, die nicht

schriftlich vorliegen, und Abbuchungsverein-

barungen müssen gesondert, durch Neuverein-

barung eines Mandates auf die SEPA-Verfahren

umgestellt werden. (Hinweis: Das bisherige Abbu-

chungsverfahren bleibt von der SEPA-Umstellung

grundsätzlich unberührt, wird aber zum 1. Februar

2014 eingestellt.)

b) Ergänzung der MandatsinformationenDie vorliegenden Einzugsermächtigungen müs-

sen durch eindeutige Mandatsreferenzen einmalig

angereichert werden (Bereitstellung in der Regel

durch das ERP-System). Weiterhin muss das Da-

tum der Mandatsvereinbarung gespeichert wer-

den. Für Mandate, die aus bestehenden Einzugs-

ermächtigungen erzeugt werden, gilt das Datum

der erstmaligen Information über die Umstellung

auf das SEPA-Verfahren.

c) Information über die Umstellung auf das SEPA-Lastschriftverfahren Vor dem erstmaligen Einzug im SEPA-Verfahren

müssen die im Lastschriftverfahren (Alt-Manda-

te) angesprochenen Zahlungspflichtigen, also

die entsprechenden Kontoinhaber, per Brief,

Fax oder E-Mail informiert werden. Aus dieser

Korrespondenz müssen folgende Informationen

hervorgehen:

(Gläubiger-ID),

des Zahlers,

-

empfängers,

Der zeitliche Vorlauf dieser Vorabinformation

von mindestens 14 Tagen vor dem tatsächlichen

Einzug ist zu beachten. Sofern Einzugsermächti-

gungen von einer dritten Person, also nicht dem

eigentlichen Vertragspartner, erteilt wurden,

richtet sich die Information immer an den Zah-

lungspflichtigen im SEPA-Lastschriftverfahren,

also den Kontoinhaber des zu belastenden Kontos.

d) VorankündigungEine Forderung, die durch ein gültiges Mandat im

SEPA-Lastschriftverfahren eingezogen wird, muss

dem Zahlungspflichtigen vorab angekündigt wer-

den. Die Vorankündigung beinhaltet Betrag und

Fälligkeit. Sofern sich der Betrag oder die Fällig-

keit ändert, ist eine erneute Vorankündigung vor-

zunehmen. Für wiederkehrende - vom Betrag und

Fälligkeit gleichbleibende - Einzüge genügt eine

einmalige Vorankündigung. Die Vorabinformation

kann als separate Mitteilung versandt werden oder

aber Teil eines sonstigen Dokuments, z. B. einer

Rechnung etc., sein, in der ein- oder mehrmalige

Belastungen unter Nennung der jeweiligen Einzugs-

beträge und Fälligkeitsdaten angekündigt werden.

Fazit

Die SEPA-Umstellung sollte in Abhängigkeit von

der Unternehmensgröße und Komplexität der Tä-

tigkeitsfelder als Projekt aufgesetzt werden. Dabei

ist es wichtig, zur Koordination im Unternehmen

einen SEPA-Verantwortlichen zu benennen. Die

zeitliche Planung der SEPA-Umstellung sollte

vor dem Hintergrund eines zeitlichen Puffers und

eventueller Abhängigkeiten von weiteren ressour-

cenbindenden Projekten spätestens für das dritte

Quartal 2013 vorgesehen werden.

Der GdW hat die einzelnen Schritte der Umstellung ausführlich in

der GdW Information 136 behandelt. Sie stellt zunächst das neue

Zahlungsverkehrsverfahren dar und erläutert Unterschiede zum

heutigen System. Darüber hinaus sind Musterinformationsschrei-

ben zur Benachrichtigung der Lastschriftgeber (z. B. Mieter) beige-

fügt. Schließlich wurde den gängigen EDV-Anbietern der Branche

die Möglichkeit gegeben, darzustellen, wie sie den SEPA-Prozess

umsetzen und unterstützen.

Die GdW Information 136 ist über den GdW zum Preis von

15,- € ([email protected]) zu beziehen.

SEPA-UMSTELLUNG BEI WOHNUNGSUNTERNEHMEN

Qu

elle

: G

dW

MÖGLICHER UMSTELLUNGSZEITRAUM

Praktisch möglicher Umstellungszeitraum

Theoretisch möglicher Umstellungszeitraum

31.03.2012Inkrafttreten der SEPA-Verordnung

09.07.2012Änderung der AGB durch die Banken

31.01.2014Enddatum für nationale Überweisungen und Lastschriftverfahren

01.01.2013

312 | 2012

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AKTUELLES AUS DEN PRÜFUNGSORGANISATIONEN DES GDW

Bilanz- und Steuerwissen

Herausgeber + Druck

GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und ImmobilienunternehmenMecklenburgische Straße 57

14197 Berlin

Telefon: +49 30 82403-0, Telefax: + 49 30 82403-199

Brüsseler Büro des GdW

47-51, rue du Luxembourg, 1050 Bruxelles

Telefon: +32 2 5 50 16 11, Telefax: +32 2 5 03 56 07

[email protected], www.gdw.de

Erschienen in der Fachzeitschrift „DW Die Wohnungswirtschaft“

Herausgeber + Verlag

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG

Ein Unternehmen der Haufe Gruppe

Standort Hamburg

Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg

Chefredakteurin: Ulrike Silberberg

[email protected]

www.diewohnungswirtschaft.de

Titelbild: © Deutscher Bundestag, Foto: Marc-Steffen Unger

SONDERHEFT 2

MARKT + MANAGEMENT

Juni: EU-Beihilfen im Rahmen der Jahresabschlussprüfung

Juli: Zinsderivate – Finanzinstrumente richtig bilanziert

August: Steuerliche Benachteiligung der Energieerzeugung durch Woh-nungsunternehmen

September: Grundsätze der Unterneh-mensbewertung und Besonderheiten bei Wohnungsunternehmen

Oktober: Compliance in der Wohnungswirtschaft

November: Ermäßigter Umsatzsteuer-satz beim Legen von Wasserhaus-anschlüssen

Dezember: Die SEPA-Umstellung bei Wohnungsunternehmen

SONDERHEFT 2Artikelreihe in der Fachzeitschrift DW Die Wohnungswirtschaft 6/2012 bis 12/2012