STANDORT-, MARKT- UND WIRKUNGSANALYSE · STANDORT-, MARKT- UND WIRKUNGSANALYSE Erweiterter Neubau eines E-Centers in 28865 Lilienthal, Falkenberger Landstr. 7a bulwiengesa bulwiengesa

STANDORT-, MARKT- UND WIRKUNGSANALYSEErweiterter Neubau eines E-Centers in 28865 Lilienthal, Falkenberger Landstr. 7a

bulwiengesa

bulwiengesa AGMoorfuhrtweg 1322301 HamburgTel. +49 40 42 32 22-0Fax +49 40 42 32 22-12

Vorstand:Ralf-Peter KoschnyAndreas SchultenThomas Voßkamp

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Förderndes Mitglied der gif e.V.

Member of plan 4 21

Member of GCSC e.V.

erstellt für: Gemeinde Lilienthal - FB III BaudiensteKlosterstraße 16 28865 Lilienthal

Projekt-Nr.: P1503-1804

Hamburg, 10. Juni 2015

Lilienthal – E-Center bulwiengesa


Seite

1 VORBEMERKUNG 1

2 MAKROSTANDORT LILIENTHAL 5

3 MIKROSTANDORT UND PLANVORHABEN 123.1 Mikrostandort 123.2 Planvorhaben 17

4 EINZUGSGEBIET UND NACHFRAGE 204.1 Abgrenzung des Einzugsgebietes 204.2 Projektrelevantes Nachfragevolumen

im Kernsortiment Periodischer Bedarf 21

5 WETTBEWERBSSITUATION 235.1 Relevanter Wettbewerb innerhalb des Einzugsgebietes 235.2 Relevanter Wettbewerb außerhalb des Einzugsgebietes 245.3 Relevante Wettbewerbsplanungen 29

6 MARKTVERTEILUNG/KAUFKRAFTBINDUNG IM EINZUGSGEBIET – AUSGANGSLAGE 30

Seite

7 WIRKUNGSANALYSE 327.1 Umsatzschätzung und Tragfähigkeit des Planvorhabens 327.2 Marktverteilung / Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet

– Prognose nach Markteintritt des Vorhabens 347.2.1 Umsatzrekrutierung 347.2.2 Umsatzumverteilung 35

8 SPIEGELUNG DES VORHABENS AN DEN VORGABEN DER LANDESPLANUNG / REGIONALPLANUNG / DES EINZELHANDELSKONZEPTES 40

8.1 Regionalen Raumordnungsprogramm (RROP) Landkreis Osterholz 2011 40

8.2 Einzelhandelskonzept 2020 Lilienthal – Leitlinien 428.3 Regionales Einzelhandelskonzept und

IMAGE-Moderationsverfahren 43

9 ERGEBNIS 45

ANHANG: Erläuterung der Marktverteilungsrechnung 51

INHALTSVERZEICHNIS


© bulwiengesa AG 2015 – P1503-1804

AV AusgabenvolumenALQ ArbeitslosenquoteASB Allgemeiner SiedlungsbereichBA BauabschnittBAB BundesautobahnBfLR Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung (jetzt: BBR)BBR Bundesamt für Bauwesen und RaumordnungBGF BruttogeschossflächeBIP BruttoinlandsproduktBHM Bau- und HeimwerkermarktDIY Do-it-yourself (Bau- und Heimwerkersortiment)EFH EinfamilienhausEG Erdgeschoss; auch Einheitsgemeinde bzgl. GebietsgliederungEH EinzelhandelEKZ EinkaufszentrumEW EinwohnerEZG EinzugsgebietFGZ FußgängerzoneFM FachmarktGE GewerbeGfK Gesellschaft für Konsumforschung, NürnbergGG GebrauchsgüterGPK Glas, Porzellan, KeramikGVZ GüterverkehrszentrumGZ GrundzentrumHAKA HerrenoberbekleidungHWS HauptwohnsitzKES Komplexer EinzelhandelsstandortKIKA KinderbekleidungKfz KraftfahrzeugKKZ KaufkraftkennzifferKonz. KonzessionärLEP Landesentwicklungsplan,

Landesentwicklungsprogramm (Bayern, Baden-Württemberg)LK/Lkr. LandkreisLM/VG Lebensmittel/Verbrauchsgüter

VERZEICHNIS DER ABKÜRZUNGENLROP Landes-RaumordnungsprogrammMA MarktanteilMF MietflächeMI MischgebietMIV Motorisierter IndividualverkehrMZ MittelzentrumNLS Niedersächsisches Landesamt für StatistikOG ObergeschossÖPNV Öffentlicher PersonennahverkehrOTZ OrtsteilzentrumPH ParkhausPkw PersonenkraftwagenPP Parkplätze/Stellplätzeqm QuadratmeterROG RaumordnungsgesetzSBWH SelbstbedienungswarenhausSG SamtgemeindeSM SupermarktSO SondergebietSVP Sozialversicherungspflichtige BeschäftigteUE UnterhaltungselektronikUKZ UmsatzkennzifferVA VerbrauchsausgabenVG Verkehrsgemeinschaft (süddeutsch: Verwaltungsgemeinschaft)VKF VerkaufsflächeVM VerbrauchermarktVZ VersorgungszentrumWA Allgemeines WohngebietWPR Wasch-, Putz- und ReinigungsmittelWZ Wohnnahes ZentrumZVB Zentraler VersorgungsbereichZUP Zentraler Umsteigepunkt



IMMOBILIEN-NUTZUNG: ERLÄUTERUNG DER BRANCHEN- UND BETRIEBSTYPENCODES



Code Branche/Betriebstyp00,1

Betriebe ohne SortimentsschwerpunktWarenhäuser (z. B. Kaufhof, Karstadt)

0,2

11,1

Sonderpostenmärkte

Nahversorgung/Periodischer BedarfNahrungs- und Genussmittel (NuG)

1,111,121,131,14

Supermarkt bis 1.500 qm VKFDiscounterVerbrauchermarkt/SB-Warenhaus ab 1.500 qm VKFSonstige Lebensmittelmärkte (z. B. Bio, Getränke)

1,151,161,17

Lebensmittel-Kleinhandel/KioskeLebensmittel-Handwerk: BackshopsLebensmittel-Handwerk: Fleischer

1,21,211,22

Drogerie/Kosmetik/WPRDrogerie-MarktDrogerie/Parfümerie Fachgeschäft

1,3

1,41,41

Apotheke

Sonstiger Periodischer BedarfVerbrauchsgüter für Heimtiere (z. B. Futter)

1,42

22,1

Zeitungen/Zeitschriften/Tabakwaren

Aperiodischer BedarfModischer Bedarf

2,112,1112,1122,113

Mode VollsortimentHerrenoberkleidung (HAKA)Damenoberbekleidung (DOB)Kinder- und Babybekleidung

2,1142,1152,12

Sportbekleidung (breitensportlich)Wäsche/Kurzwaren/AccessoiresSchuhe inkl. Sportschuhe

2,22,212,222,23

Elektro, TechnikWeiße WareBraune Ware/Tonträger (Unterhaltungselektronik)Foto/Video

2,242,25

EDV/leere DatenträgerTelekommunikation

Code Branche/Betriebstyp44,14,24,3

GastronomieRestaurantsKneipe/BarCafé/Coffee Shop/Bistro/Eisdiele

4,4

4,54,64,7

Imbiss/Take Away/Systemgastronomie ohne GastraumFast-Food/Systemgastronomie mit GastraumFood-CourtSonstige Einrichtungen (z. B. Saftbar, Brezelverkauf, Weinstand)

55,15,2

EntertainmentMultiplexkino, Kino, SonderprojektionskinoFitness-/Wellness-Center

5,35,45,55,6

Bowling/Billard/DartSpielhallen/Automatenspiel/CasinoKinderspielecenter/Indoor-SpielplatzBesucherattraktionen (z. B. Science-Center, Aquarium, Modelleisenbahnwelten)

5,7

SONSTIGE NUTZUNGEN/LEERSTÄNDE

Sonstige Angebote

6

77,1

Separate Lagerflächen/Nebenräume

LeerstandLeerstand Einzelhandelsflächen

7,27,3

8

Leerstand LagerflächenLeerstand Sonstige Flächen

Vermietete Werbeflächen (z. B. Fassadenwerbung,Leuchtreklame, Vitrinen in Mall)

99,19,2

Sonstige FlächenBüroflächenWohnflächen

9,3 Hotel

Code Branche/Betriebstyp2 Aperiodischer Bedarf (Fortsetzung)2,32,3112,3122,32

DIY/Garten/FreizeitBau-/Heimwerkermärkte, BaustoffhandlungenHolz-/Fliesenhandel und ähnliche SpezialistenEisenwaren/Werkzeug-Fachhandel

2,332,342,352,36

Freilandpflanzen/Gartenbedarf/GartencenterFloristik/ZimmerpflanzenFahrradhandelKfz-Zubehör

2,372,38

2,4

Camping- und CaravanartikelSportartikel (ohne breitensportliche Bekleidung)

Einrichtungsbedarf2,412,422,432,44

Möbel, Küchen, GartenmöbelLeuchtenHeimtextilien inkl. BettwarenBodenbeläge, Teppiche

2,52,512,52

Sonstige Hartwaren/Persönlicher BedarfGPK/HHWBücher, Poster

2,532,542,552,56

SpielwarenMusikalienSchreibwaren, BürobedarfSchmuck, Uhren, Edelmetalle

2,572,582,59

Sanitätsbedarf, Akustik, OptikSonstige GebrauchsgüterZoobedarf (aperiodisch), Haustiere

33,13,23,3

Einzelhandelsnahe DienstleisterFriseurReinigung/ReinigungsannahmeÄnderungsschneiderei

3,43,53,63,7

Sonnenstudio/KosmetiksalonSchuh-/SchlüsseldienstReisebüroBank-/Sparkasse-/Postfiliale

3,83,9

Automaten (z. B. EC-/Fotoautomaten)Sonstige Angebote (z. B. Theaterkasse, T‑Shirt-Druck)

URHEBERRECHTLICHER HINWEIS

Die in diesem Gutachten vorgelegten Ermittlungen und Berechnungensowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissenund mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder inder Bearbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr fürdie sachliche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellte In-formationen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht über-nommen. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten undSachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen.

Die Ausfertigungen dieses Gutachtens bleiben bis zur vollständigenBezahlung des vereinbarten Honorars unser Eigentum. Das Gutach-ten ist urheberrechtlich geschützt und bei der bulwiengesa AG regist-riert. Alleine der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten oder Aus-züge davon (diese jedoch nur mit Quellenangabe) für die gemäß An-gebot/Auftrag vereinbarte Zweckbestimmung weiterzugeben. Verviel-fältigungen, Veröffentlichungen und Weitergabe von Inhalten an Drittein jeglicher Form sind grundsätzlich nur mit vorheriger schriftlicher Ge-nehmigung der bulwiengesa AG und nur mit Angabe der Originalquel-le gestattet. Ausgenommen ist die Verwendung des Gutachtens oderTeile davon für Vermarktungsprospekte, hier ist ausnahmslos die vor-herige schriftliche Einwilligung der bulwiengesa AG einzuholen.

Hamburg, der 10. Juni 2015



1 VORBEMERKUNG

Auftraggeber und Aufgabenstellung

In der Gemeinde Lilienthal besteht die Absicht, den überlasteten in-nerörtlichen Edeka Lebensmittelmarkt mit derzeit rund 2.300 qm VKFdurch einen auf rund 2.900 qm VKF erweiterten Neubau zu ersetzen.Für den Zeitpunkt des Markteintritts des Vorhabens liegen uns keineInformationen vor. Erfahrungsgemäß sollte das Neuobjekt in ca.2016/2017 fertig gestellt sein. Der Standort des Bestandsmarktes ander Ortsdurchfahrt Falkenberger Landstraße ist im aktuellen Regiona-len Zentren- und Einzelhandelskonzept für die Region Bremen als "Er-gänzungsbereich" zum Lilienthaler Ortszentrum ausgewiesen und so-mit Bestandteil des innerörtlichen "zentralen Versorgungsbereiches"(ZVB).

Das Objektgrundstück ist rückseitig durch einen Fuß- und Radweg be-grenzt, welcher auf einer in den 1950er Jahren aufgegebenen Klein-bahntrasse parallel zur Ortsdurchfahrt verläuft. Die Erweiterung kanndurch die Hinzunahme eines Grundstücks jenseits dieser Trasse erfol-gen. Der Fuß/Radweg würde um den erweiterten Baukörper herumge-führt. Mit der Maßnahme würde der bisher durch die ehemalige Klein-bahntrasse eingegrenzte ZVB an dieser Stelle geringfügig erweitert.

Der Vorhabenstandort ist lt. Flächennutzungsplan der Gemeinde Lili-enthal (Stand 11.02.2014) bisher als "Sonderbaufläche" (GrundstückBestandsmarkt) sowie als "Fläche für den Gemeinbedarf" ausgewie-sen (zusätzliches Grundstück). Eine Erweiterung des Marktes machtinsoweit eine Anpassung des Flächennutzungsplans (FNP) an dieserStelle erforderlich. Ferner ist die erstmalige Aufstellung eines B-Plansfür diesen bislang unbeplanten Bereich vorgesehen. Der zukünftigeBebauungsplan "Edeka-Center" führt die Nr. 132.

Als Entscheidungsgrundlage für Gremien und Planungsbehörden so-wie als Abwägungsgrundlage im Bauleitverfahren ist hierfür eine pro-jektbezogene Wirkungsanalyse zu erstellen. Diese soll die Tragfähig-keit des Vorhabens im gegebenen Versorgungsraum Lilienthal verifi-zieren, die Auswirkungen der Neuaufstellung inkl. Erweiterung auf dasumgebende Nahversorgungsnetz und auf zentrale Versorgungsberei-che in seinem Einflussgebiet untersuchen sowie die Konformität mitlokalen und regionalen Zielen zur Einzelhandelsentwicklung prüfen.Hierzu zählt v. a. die Prüfung auf Konformität mit den einschlägigenZielsetzungen des LROP Niedersachsen 2008 insbesondere im Hin-blick auf Konzentrationsgebot, Integrationsgebot sowie auf das Beein-trächtigungsverbot. Prüfgrundlage ist das RROP für den LandkreisOsterholz 2011, welches die Landesziele aufnimmt und um regionaleZielsetzungen zur Einzelhandelsentwicklung ergänzt.

Das raumordnerische Kongruenzgebot ist gegenwärtig als verbindli-ches Ziel obergerichtlich suspendiert1, als raumordnerischer Grund-satz jedoch weiterhin zu berücksichtigen.

Die Gemeinde Lilienthal ist zudem Mitglied des KommunalverbundesNiedersachsen/Bremen, der 2014 die 1. Fortschreibung des Regiona-len Zentren- und Einzelhandelskonzeptes für die Region Bremen vor-gelegt hat. Demzufolge soll die Entwicklung von Einzelhandelsgroß-projekten regional abgestimmt und gemäß dem so genannten IMAGE-Prüfverfahren beurteilt werden. Kriterien für die Überprüfung sind u. a.der Standort, das Kernsortiment und die Dimensionierung des Vorha-bens.

1 Das Kongruenzgebot ist in seiner aktuellen Form zwar nach einem Urteil des OVG Lüneburgvom 16.3.2012 kein verbindliches Ziel der Raumordnung in Niedersachsen, muss jedoch alsGrundsatz weiterhin berücksichtigt werden.

Seite 1© bulwiengesa AG 2015 – P1503-1804


Im Rahmen dieses Gutachtens wird das Einzelhandelsvorhaben inder Gemeinde Lilienthal entsprechend den Prüfkriterien des IMAGE-Verfahrens auf seine regionale Unbedenklichkeit beurteilt.

Hinzu tritt eine Spiegelung an den Zielvorgaben des Einzelhandels-konzeptes 2020 der Gemeinde Lilienthal aus dem Jahr 2011.

Die Gemeinde Lilienthal, FB III Baudienste, beauftragte die bulwien-gesa AG am 28.04.2015 auf Basis eines Angebotes vom 27.03.2015zunächst mit der Erstellung einer entsprechenden Standort- und Pro-jektvorprüfung. Nach Bestätigung der positiven Vorprüfung durch diebulwiengesa AG wurde in der 19. Kalenderwoche eine vollständigeStandort-, Markt- und Wirkungsanalyse ausgelöst.

Untersuchungsinhalt

Die durchgeführte Analyse folgt einschlägigen Standards, die u. a. ge-richtlich an projektbezogene Wirkungsanalysen für großflächige Ein-zelhandelsprojekte gestellt werden2. Sie beinhaltet folgende wesentli-che Untersuchungsinhalte:

– Kurzcharakteristik des Makrostandortes Gemeinde Lilienthal mitDarstellung siedlungs- und raumstruktureller Aspekte, der Ver-kehrsanbindung im Motorisierten Individualverkehr (MIV) undÖPNV sowie wesentlicher soziodemografischer und -ökonomi-scher Rahmendaten.

2 U. a. BVerwG (A 64.07 vom 12.08.2009), aufgenommen vom OVG Rheinland-Pfalz(C 10758 vom 17.04.2013). Von einer gutachterlichen Untersuchung könne verlangt werden,dass sie mit den zurzeit ihrer Erstellung verfügbaren Erkenntnismitteln unter Beachtung derdafür erheblichen Umstände sachgerecht und damit methodisch fachgerecht entwickelt wor-den ist. Insoweit beschränke sich die gerichtliche Kontrolle der Untersuchung darauf, ob einegeeignete fachspezifische Methode gewählt wurde, ob die Prognose nicht auf unrealisti-schen Annahmen beruhe und ob das Prognoseergebnis einleuchtend begründet worden sei.

Kurzanalyse und Klassifikation des Mikrostandortes des Projekt-vorhabens unter marktanalytischen, verkehrlichen und städtebau-lichen Gesichtspunkten.

– Projektanalyse in Form einer Darstellung wesentlicher Grund-züge der Planung wie Dimensionierung, Sortimentsgliederung,Funktionalität, Verkehrserschließung.

– Bestimmung und Abgrenzung eines vorhabenrelevanten Einzugs-gebietes auf Basis einer fachlichen Einschätzung unter Heranzie-hung topografischer, siedlungsstruktureller und verkehrlicher Fak-toren sowie der Analyse des umgebenden Wettbewerbsnetzes imPeriodischen Bedarf.

– Berechnung der ladenhandelsrelevanten Nachfragevolumina imEinzugsgebiet für das projektrelevante Kernsortiment Periodi-scher Bedarf. Hierzu zählen die Teilsortimente • Nahrungs- und Genussmittel, • Drogerieartikel/Kosmetik, • Zeitungen/Zeitschriften, • Freiverkäufliche Pharmaziewaren und • Heimtierfutter. Diese Warengruppe bildet zu etwa 90 % das Standardsortimenteines großen Supermarktes ab.

Die Ermittlung des zugehörigen Nachfragevolumens erfolgt durchGewichtung bundesdurchschnittlicher Pro-Kopf-Ausgaben für die-se Warengruppe durch den lokalen Kaufkraftindex und, weil dieAusgaben für unterschiedliche Konsumgüter nicht linear sondernmit unterschiedlicher Elastizität auf Veränderungen des Einkom-mensniveaus reagieren, zusätzlich durch einen Elastizitäts-koeffizienten3.

© bulwiengesa AG 2015 – P1503-1804 Seite 2

bulwiengesaLilienthal – E-Center

– Vollerhebung und Leistungsbewertung (Umsatzschätzung) desvorhandenen Einzelhandels im untersuchungsrelevanten Sorti-ment Periodischer Bedarf im Einzugsgebiet sowie in relevantenLagebereichen im Umfeld, gegliedert nach Lagebereichen. So-weit verfügbar werden, reale Umsätze herangezogen; ansonstenerfolgt die Umsatzbewertung des Wettbewerbsnetzes durch dieGewichtung der erhobenen Verkaufsflächen mit betreiber-, be-triebstypen- und branchenspezifischen Flächenproduktivitäten,gewichtet um Lage- und Objektmerkmale.

– Ermittlung der Kaufkraftbindung im Kernsortiment PeriodischerBedarf im Rahmen einer plausiblen Kaufkraftstrom-Modellrech-nung für die Ausgangslage. Die Kaufkraftstrom-Modellrechnungist eine weiterentwickelte Gravitationsrechnung auf Basis der vonProf. Bruno Tietz entwickelten so genannten Einkaufspendler-matrizen4.Für die Ausgangslage modelliert sie die Verteilung des Nachfra-gevolumens aus dem Projekt-Einzugsgebiet auf das zur Verfü-gung stehende Wettbewerbsnetz und erklärt damit gleicher-maßen plausibel Umsatzhöhe und -herkunft der Wettbewerber.Die Modellrechnung wird über Kaufkraftabschöpfungsquoten ge-steuert, welche die Einkaufspräferenzen der Haushalte im Ein-zugsgebiet widerspiegeln und sich aus Parametern wie vertrieb-liche Attraktivität, Vertriebstypen/Angebotsgenre, Erreichbarkeit,Anfahraufwand ergeben.

4 Vgl. en Detail Bruno Tietz, Die Standort- und Geschäftsflächenplanung im Einzelhandel,Rüschlikon-Zürich 1969

– Wirkungsanalyse mit Simulation des Markteintritts des E-Centersund Ableitung eines am Standort unter den gegebenen Marktrah-men- und Standortbedingungen erzielbaren Zielumsatzes sowieAussage zur absatzwirtschaftlichen und marktseitigen Tragfähig-keit.

– Ermittlung und Bewertung der durch das Vorhaben induziertenUmverteilungseffekte im Kernsortiment Periodischer Bedarf aufdas Wettbewerbsnetz, im Besonderen auf zentrale Standorte imEinflussbereich sowie auf die wohnortnahe Versorgung mit Gü-tern des Periodischen Bedarfs.Die Kaufkraftstrom-Modellrechnung für die Ausgangslage sowiedie Prognosesituation sind diesem Gutachten beigefügt.

– Abschließende Prüfung des Vorhabens auf seine städtebaulicheund raumordnerische Verträglichkeit, insbesondere auf

• Konformität mit einschlägigen landesplanerischen Zielset-zungen, hier LROP Niedersachsen 2008 und RROP für denLandkreis Osterholz 2011 und

• den Ansiedlungsregeln des Einzelhandelskonzeptes 2020Gemeinde Lilienthal sowie des Regionalen Zentren- und Ein-zelhandelskonzeptes Region Bremen - 1. Fortschreibung.



Die Aussagen, Berechnungen und Einschätzungen beruhen auf fol-genden Ressourcen:

– Vor-Ort-Recherchen mit Standortbegehung, einer Vollerhebungdes Angebotes im Kernsortiment Periodischer Bedarf innerhalbdes Einzugsgebietes sowie wesentlicher Wettbewerbsstandortean dessen Peripherie.

– Auswertung relevanter Statistiken, zugänglicher Unterlagen undMaterialien sowie handelsspezifischer Kenndaten.

– Marktanalysen der bulwiengesa AG im Untersuchungsraum ausden zurückliegenden Jahren.

– LROP Niedersachsen 2008, aufgenommen in das RROP für denLandkreis Osterholz 2011.

– Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept Region Bremen -1. Fortschreibung Stand 22. Oktober 2014.

– Kommunales Zentren- und Nahversorgungskonzept für die FreieHansestadt Bremen 2009 (10/2009)

– Einzelhandelskonzept 2020 Lilienthal (11/2011).

– Informationsgespräche mit der Gemeinde Lilienthal.

– Angaben und Unterlagen der Auftraggeberin bzw. des Vorhaben-trägers zum Untersuchungsvorhaben.

Die Untersuchung wurde im zweiten Quartal 2015 durchgeführt.



2 MAKROSTANDORT LILIENTHAL

Lage im Raum und zentralörtliche Positionierung

Die an der Wümme gelegene und nördlich an die Hansestadt Bremenangrenzende Gemeinde Lilienthal ist dem Landkreis Osterholz ange-hörig und zählt lt. Statistischem Landesamt zum Stichtag 31.12.201318.304 Einwohner (Basis: Fortschreibung Zensus 2011).

Die Gemeinde Lilienthal besteht neben dem Kernort aus weiteren ein-gemeindeten Ortsteilen. Der Einwohnerschwerpunkt befindet sich imsüdlichen Gemeindegebiet an der Stadtgrenze zu Bremen. Das Lilien-thaler Siedlungsgebiet ist dabei strukturell vom Bremer Siedlungsge-biet des angrenzenden Stadtteils Bremen-Borgfeld durch den Verlaufder Wümme getrennt.

Das Lilienthaler Gemeindegebiet ist relativ weitläufig und zeigt vor al-lem in den Ortsteilbereichen Worphausen, St. Jürgen, Seebergen undHeidberg eine stark ländliche und dispers besiedelte Prägung.

Der Untersuchungsraum wird aus raumstruktureller Sicht stark durchdas benachbarte Oberzentrum Bremen geprägt. Die Gemeinde Lilien-thal ist lt. Regionalem Raumordnungsprogramm für den Landkreis Os-terholz 2011 als Grundzentrum mit den besonderen, über das Ge-meindegebiet hinausgehenden Entwicklungsaufgaben für die Gesund-heitsvorsorge, Wohnen und das Bildungswesen ausgewiesen.

Die umgebenden Gemeinden Grasberg (Distanz zwischen den Orts-kernen ca. 6,5 km), Worpswede (Distanz ca. 9 km) und Ottersberg(Distanz ca. 16 km) haben lt. Regionalem Raumordnungsprogrammebenfalls grundzentralen Status.

Lilienthal ist Mitglied des Kommunalverbundes Niedersachsen / Bre-men e.V., der einen Zusammenschluss aus 30 Städten und Gemein-den der Region Bremen darstellt und durch enge Kooperation Zusam-menhalt und regionale Wettbewerbsfähigkeit stärken will.

Verkehr

Die Gemeinde Lilienthal ist durch ein Netz aus Landes- und Kreisstra-ßen mit dem weiteren Kreisgebiet sowie der Stadt Bremen verbunden.

Innerörtlicher Hauptverkehrsträger ist die lang gestreckte Ortsdurch-fahrt der L 133 (Falkenberger Landstr./Hauptstr.). Diese verläuft vonBremen kommend durch Lilienthal in Richtung Grasberg und Worps-wede. Im Bereich der Kernortschaft Lilienthal besteht mit der Lilientha-ler Allee eine Ortsumgehungsstraße. Diese zweigt nördlich von Lilien-thal von der L 133 ab umläuft den Kernort Lilienthal im Westen bevordie Umgehung auf Höhe der Wümme an der Stadtgrenze zu Bremenwieder auf die L 133 trifft.

Im weiteren südlichen Verlauf der L 133 besteht auf Bremer Stadtge-biet Anbindung an das Fernstraßennetz über die BAB 27 (Cuxhaven -Bremerhaven - Bremen - Verden - Walsrode). Eine direkte Anbindungan das Bundesstraßennetz besteht nicht.

Nördlich des Hauptsiedlungsgebietes von Lilienthal zweigt die L 153von der L 133 ab und verbindet Lilienthal mit Worpswede. Ferner istLilienthal in Richtung Westen über die K 8 mit Ritterhude und Oster-holz-Scharmbeck verbunden. Im Osten besteht über die L 154 Ver-knüpfung mit dem Grundzentrum Ottersberg.





N

Makrostandort - Lage im Raumund zentralörtliche Hierarchie

Oberzentrum

Mittelzentrum

Kartengrundlage: © dds © NAVTEQbearbeitet durch bulwiengesa AG

GrundzentrumLändlicher Zentralort

OZ

MZ

GZ

Standort



Raumordnerische Aspekte

Stadt/Gemeinde:

Raumordnung:

Verkehrsanbindung

Motorisierter Individualverkehr

ÖPNV

Kaufkraft

Lilienthal

Grundzentrum

Die L 133 verläuft in Nord-Süd-Richtung durch Lilienthal. In ca. 6 kmEntfernung befindet sich die Autobahnauffahrt Bremen-Horn-Lehemit dem Anschluss zur Bundesautobahn 27, die in nördliche Rich-tung bis nach Cuxhaven und in südliche Richtung bis zur A 7 ver-läuft. In circa 30 Minuten Fahrzeit ist die Bremer Innenstadt zu errei-chen.

Lilienthal ist mit der Linie 4 an das Straßenbahnnetz des Verkehrs-verbundes Bremen/Niedersachsen angeschlossen. Darüber hinausexistieren mit den Regionalbuslinien 670 und 630 weitere An-schlussmöglichkeiten in Richtung Zeven und Worpswede.

Landkreis:

Bundesland:

Osterholz

Niedersachsen

Quelle: lt. MB-Research 2014, Nürnberg, Durchschnitt BRD = 100

Lilienthal LK Osterholz Niedersachsen80

85

90

95

100

105

110

Kauf

kraf

tken

nziff

er 2

014

108,6

100,997,4

Kennzahlen Beschäftigung Pendler

Arbeitslosenquote Jahres-ø 2013:Quelle: Agentur für Arbeit, Arbeitslosenquote im Geschäftsstellenbezirk Osterholz

Einwohnerbestand und -entwicklung

EW-Bestand (30.12.2013):

Einwohnerprognose

EW-Prognose 2011 bis 2030:

5,3 %

18.304 EW

Pendlersaldo 30.06.2014:

EW-Entwicklung 2006 bis 2011:

bzw.

-1.886

Darstellung im regionalen Vergleich in Indexform; 2006 = 100; Stand zum 31.12. des JahresQuelle: Statistisches Landesamt

06 07 8 9 10 11 12 13

90

95

100

105

110 Lilienthal VZ '87Lilienthal Zensus '11LK Osterholz VZ '87LK Osterholz Zensus '11Niedersachsen VZ '87Niedersachsen Zensus '11

Quelle: Statistisches Landesamt

Darstellung im regionalen Vergleich in Indexform; 2011 = 100; auf Basis der 12. koordinierten Bevölkerungsprognose für DeutschlandQuelle: Statistisches Landesamt

2011 2015 2020 2025 203090

95

100

105

110

LilienthalLK OsterholzNiedersachsen

-371 EW

1,3 %

-2,0 %

Zensus 2011

Aufgrund der räumlichen Nähe Lilienthals zum Bremer Stadtgebiet be-steht seit dem Ausbau der Straßenbahnlinie 4 (Stadtzentrum Bremen- Bremen-Borgfeld - Lilienthal - Lilienthal-Falkenberg) in 2014 einesehr gute Integration Lilienthals in das ÖPNV-Netz von Bremen. DieLinie 4 führt entlang der Ortsdurchfahrt der L 133.

Bevölkerungsentwicklung/-prognose und Kaufkraft

Auf Basis der Zensusfortschreibung 2011 zählt die Gemeinde Lilien-thal zum 31.12.2013 18.304 Einwohner. Im Betrachtungszeitraum2006 bis 2011 (Basis Volkszählung 1987) stieg die Bevölkerung derGemeinde um 1,3 %. Die bisher veröffentlichte Zensusfortschreibungim Zeitraum 2011 - 2013 bestätigt den leicht positiven Trend. Im Ge-gensatz dazu geht die Bevölkerungsprognose von einer leichten Ab-nahme um 2,0 % im Zeitraum 2011 bis 2030 aus.

Das Kaufkraftniveau der Gemeinde Lilienthal fällt mit einer Kennziffervon 109 Punkten im Vergleich zum Bundesdurchschnitt überdurch-schnittlich hoch aus. Das Kaufkraftniveau im gesamten LandkreisOsterholz entspricht in etwa dem Bundesdurchschnitt.

Pendlerverflechtungen

Das Pendlersaldo fällt mit -1.885 SVP Beschäftigten in 2014 deutlichnegativ aus. Die Pendler sind ganz überwiegend in die Stadt Bremenorientiert. Nachrangige Auspendelziele sind das Mittelzentrum Oster-holz-Scharmbeck sowie die Gemeinden Grasberg und Worpswede.

Gut 1.200 Beschäftigte pendeln zum Arbeitsort Lilienthal vornehmlichaus den benachbarten Gemeinden sowie dem übrigen Kreis Oster-holz ein. Ein positiver Pendlersaldo besteht insbesondere zu denNachbargemeinden Worpswede und Grasberg. Ca. 1.460 sozialversi-cherungspflichtig Beschäftigte wohnen und arbeiten in Lilienthal.

Die mit ca. 73 % geringe Arbeitsplatzzentralität und eine hohe Aus-pendlerquote von ca. 78 % stehen für eine vornehmliche Wohnfunkti-on Lilienthals.

Eckdaten zu Beschäftigung und Pendlerverflechtungen

SVP-Beschäftigte am Arbeitsort

2008

4.023

2009

3.990

2010

4.103

2011

4.417

2012

4.459SVP-Beschäftigte am WohnortEinwohnerArbeitsplatzquote(Beschäftigte am Arbeitsort/Einwohner)Arbeitsplatzzentralität(Beschäftigte am Arbeitsort/Beschäft. am Wohnort x 100)

5.77718.239

5.79318.297

22,1 %

70

21,8 %

69

5.85718.364

6.03518.104

22,3 %

70

24,4 %

73

6.18318.239

24,4 %

72Einpendler

AuspendlerAuspendlerquote(Auspendler/Beschäftigteam Wohnort)Pendlersaldo

2.740

4.494

2.740

4.543

77,8 %-1.754

78,4 %-1.803

Quellen: Statistisches Landesamt, Agentur für Arbeit

2.821

4.575

3.075

4.693

78,1 %-1.754

77,8 %-1.618

3.086

4.810

77,8 %-1.724



Pendlerverflechtungen (SVP-Beschäftigte)

Wohnort/ArbeitsortGrasberg

Einpendler aus

416

Auspendlernach

158

Saldo

258Osterholz-Scharmbeck, StadtRitterhudeSchwanewedeWorpswede

26387

26048

34306

24113

33910

193Sonstige LK OsterholzTarmstedtZevenSonstige LK Rotenburg (Wümme)

8777

916

32209

1980

Achim, StadtOttersberg, FleckenOytenSonstige LK Verden

4166

6067

2533

4150

786113

129-19

-1-16-17

DelmenhorstOldenburg, StadtLK OldenburgLK Diepholz

4610

3438

2974

1887

LK CuxhavenSonstige NiedersachsenBremenSonstige

13471

20115

1.027106

3.451350

12-2811

-13114-44

-2.424-244

Ein-/Auspendler gesamtWohn- und ArbeitsortBeschäftigte am Arbeits- / WohnortQuelle: Agentur für Arbeit, Stichtag 30.6.2014

3.1731.460

5.0581.460

4.633 6.518

-1.885

-1.885

Konzeptionelle Grundlagen Einzelhandelskonzept 2020 Lilienthal

Die Gemeinde Lilienthal erarbeitete im Jahre 2011 ein Einzelhandels-konzept zur räumlichen Entwicklung des Einzelhandels. Die Analyseder Einzelhandelsstruktur wies neben dem zentralen Versorgungsbe-reich Klosterstraße/Ergänzungsbereich Moorhauser Landstraße meh-rere Sonderstandorte im Gemeindegebiet auf. Weiterhin bestandenweitere solitäre Lebensmittelmärkte im Siedlungsgebiet von Lilienthal.

Der zentrale Versorgungsbereich der Gemeinde Lilienthal zeigte einedichte, zusammenhängende und kleinteilige Handels- und Dienstleis-tungsstruktur und umfasst den Bereich entlang der Hauptstraße zwi-schen Torneestraße und Konventshof. Der nördlich daran anschlie-ßende Abschnitt der Hauptstraße wies in der Analyse eine geringereBesatzdichte auf. Der Ergänzungsbereich Moorhauser Landstraßedes zentralen Versorgungsbereiches ist wiederum durch eine hoheBesatzdichte geprägt. Hier ist auch das Untersuchungsobjekt verortet.

Neben dem zentralen Versorgungsbereich Klosterstraße der Gemein-de Lilienthal mit anschließendem Ergänzungsbereich MoorhauserLandstraße wurde ferner das Nebenzentrum Gutenbergstraße ausge-wiesen und abgegrenzt. Hier war vor einigen Jahren die Ansiedlungeines großflächigen Lebensmittelmarktes geplant. Dieses Projekt wur-de inzwischen – nicht zuletzt wegen seiner städtebaulich randständi-gen Lage – verworfen. Der Aufstellungsbeschluss besteht weiterhin.Die Nahversorgung in den Ortsteillagen stützt sich auf ein dezentralesNetz aus siedlungsstrukturell integrierten Lebensmittelmärkten und er-gänzendem kleinteiligem Fachhandel.



Die Handlungsleitlinien zur Einzelhandelsentwicklung enthielten fol-gende wesentliche Empfehlungen:

– Erhaltung und Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche gem.§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB.

– Die grundzentrale Versorgung der Bevölkerung in der GemeindeLilienthal ist unter Berücksichtigung der Aufgabenteilung zwi-schen dem zentralen Versorgungsbereich Klosterstraße, dem Er-gänzungsbereich Moorhauser Landstraße sowie dem Nebenzen-trum Gutenbergstraße dauerhaft zentrenverträglich zu sichernund zu entwickeln. Das Waren- und Dienstleistungsangebot ist andem städtebaulichen Ziel einer verbrauchernahen Versorgungder Bevölkerung auszurichten.

– Großflächiger Einzelhandel mit zentrenrelevantem Kernsortimentist nur innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zulässig. Imübrigen Gemeindegebiet sind großflächige Einzelhandelsbetriebe(Lebensmittel) zulässig, sofern sie der Ergänzung der Nahversor-gung dienen.

– Weitere großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrele-vanten Sortimenten sind vorzugsweise im Sonderstandort Ge-werbegebiet Moorhausen anzusiedeln.

Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept Region Bremen

In der Region Bremen verfolgen die Mitglieder des Kommunalverbun-des Niedersachsen/Bremen e.V. eine gemeinsame Steuerung der re-gionalen Einzelhandelsentwicklung, so dass die Innenstädte und Orts-zentren gestärkt und die Versorgungsfunktion auch vor dem Hinter-grund des demografischen Wandels wohnortnah gesichert und weiter-entwickelt werden soll. Die Gemeinde Lilienthal ist Mitglied des Kom-munalverbundes.

Ziel ist eine dezentrale und konzentrierte Einzelhandelsstruktur sowiedie Stützung der Wohn-, Arbeits-, Einkaufs- Versorgungs- und kulturel-len Funktionen der Innenstädte und Ortskerne (zentrale Versorgungs-bereiche). Planungen und Maßnahmen zur Entwicklung der regiona-len Einzelhandelsstruktur sollen zu nachhaltigen Versorgungsstruktu-ren und zur Wettbewerbsfähigkeit beitragen.

Die Entwicklung von Einzelhandelsgroßprojekten soll nur an städte-baulich und funktional geeigneten Standorten erfolgen und so ausge-richtet sein, dass zentrale Versorgungsbereiche und die verbraucher-nahe Versorgung langfristig erhalten bleiben und gestärkt werden.

Die Entwürfe des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzeptes(RZEK) wurden im Herbst 2012 in die politische Beratung gegebenund am 04.12.2013 ein entsprechender raumplanerischer Vertrag ge-schlossen.

Am 22. Oktober 2014 hat der Regionalbeirat die 1. Fortschreibungdes RZEHKs beschlossen. Mit Beschluss des Regionalbeirats (gemäßBeschlussverfahren der Anlage zum Raumplanerischen Vertrag vom4. Dezember 2013, S. 29) ist die Fortschreibung damit in Kraft getre-ten.



Fazit

Die von der Landesplanung als Grundzentrum eingestufte GemeindeLilienthal schließt unmittelbar nördlich an den Bremer Stadtteil Borg-feld an.

Lilienthal weist ein relativ weitläufiges, tlw. sehr ländlich geprägtes unddispers besiedeltes Gemeindegebiet auf. Der Kernort Lilienthal ist ein-deutiger Siedlungsschwerpunkt. Hier ist entlang der Hauptstraße auchder zentralörtliche Versorgungsbereich vertreten.

Als Gemeinde im suburbanen Raum mit enger Verknüpfung zum Bre-mer Stadtgebiet ist Lilienthal als Wohnstandort für relativ kaufkraftstar-ke Bevölkerungsschichten zu qualifizieren.



3 MIKROSTANDORT UND PLANVORHABEN

3.1 Mikrostandort

Der Standort des Vorhabens in der Falkenberger Landstraße 7a liegtvoll integriert im zentralen Siedlungsbereich von Lilienthal und befin-det sich im so genannten Ergänzungsbereich des Einzelhandels-Orts-kerns der Gemeinde Lilienthal. Er ist damit auch Bestandteil des zent-ralen Versorgungsbereiches lt. Regionalem Zentren- und Einzelhan-delskonzept Region Bremen - 1. Fortschreibung Stand 22. Oktober2014. Das direkte Grundstücksumfeld ist durch weiteren Einzelhan-delsbesatz sowie gemischte Wohn-/Gewerbenutzungen geprägt.

Planungsrechtlich befindet sich das Bestandsgrundstück lt. Flächen-nutzungsplan in einem Sondergebiet SO Sonderbaufläche, das nördli-che für das Vorhaben inbegriffene Nachbargrundstück wird noch alsFläche für Allgemeinbedarf ausgewiesen. Bisher ist das Areal nochnicht überplant. Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungs-planes Nr. 132 Edeka-Center für großflächigen Einzelhandel nach§ 11 Absatz 3 BauGB ist eingeleitet; ebenso ist für das Nachbargrund-stück eine FNP-Änderung erforderlich. Vorgesehen ist der Ausweis ei-nes Sondergebietes für großflächigen Einzelhandel gem. § 11.3 Satz2 BauNVO. Die Maßnahme fällt somit in den Regelungskreis der ein-schlägigen Ziele zur Entwicklung großflächigen Einzelhandels gemäßLROP 2008/12 Abschnitt 2.3 "Entwicklung der Versorgungsstruktu-ren". Diese Ziele sind in das RROP für den LK Osterholz 2011 über-nommen.

Die verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes ist über alle Verkehrs-arten als gut zu bewerten. Hervorzuheben ist eine sehr gute Anbin-dung an das ÖPNV-Netz, welche über die Straßenbahnlinie 4 sowiedie Regionalbuslinien 630 und 670 erfolgt. Sie bindet Lilienthal an diebenachbarte Metropole Bremen an und verkehrt entlang der Haupt-

verkehrsachse Hauptstraße/Falkenberger Landstraße durch die Orts-mitte von Lilienthal. Im weiteren Verlauf ist sie teilweise auf eigenerTrasse geführt. Eine Haltestelle befindet sich unmittelbar vor dem Pro-jektgrundstück.

Durch die westliche Umgehungsstraße Lilienthaler Allee wurde dieOrtsdurchfahrt der L 133 Hauptstraße/Falkenberger Landstraße undsomit das Ortszentrum vom regionalen Durchgangsverkehr in Rich-tung Bremen entlastet und konnte im Zuge der Strab-Verlängerungvon HB-Borgfeld nach Lilienthal und einer vollständigen Neugestal-tung verkehrsberuhigt werden. Insbesondere ist die Durchfahrt inRichtung Bremen nicht mehr auf voller Länge möglich. Auf Projekthö-he ist die Ortsdurchfahrt in beide Richtungen befahrbar; somit ist auchder Lebensmittelmarkt sowohl aus Richtung Bremen wie auch ausRichtung des nördlichen Gemeindegebietes uneingeschränkt anfahr-bar. U. a. durch zahlreiche ampelgeregelte Fußgängerquerungen istdie Durchflussgeschwindigkeit im Zentrumsbereich jedoch zusätzlichgehemmt, womit seine Querung für durchfahrende Pkw unattraktiv ist.Der Durchgangsverkehr ist insoweit weitestgehend auf die Umge-hungsstraße verlagert. Für den Lebensmittelmarkt bedeutet dies einereduzierte überörtliche Reichweite, insbesondere einen weitgehendenEntfall von Umsätzen mit vorüberfahrenden Gelegenheits- und Im-pulskunden. bulwiengesa berücksichtigt diesen Umstand bei der Be-messung des projektbezogenen Einzugsgebietes sowie auch bei derräumlichen Umsatzrekrutierung.

Die vollständige städtebauliche Integration in Ortskernlage bewirkt zu-dem eine sehr gute fußläufige wie auch fahrradgestützte Siedlungsan-bindung des Standortes. Die Falkenberger Landstraße ist von kombi-nierten Fuß/Radwegen gesäumt. Der Fahrrad-"Durchgangsverkehr"ist jedoch sehr komfortabel auf der parallel zur Ortsdurchfahrt liegen-den ehemaligen Kleinbahntrasse Jan-Reiners-Weg, welcher das Pro-jektgrundstück unmittelbar berührt, möglich.





Lageklassifikation

Der Vorhabenstandort liegt in integrierter Lage im Kernort Lilienthal im Ergänzungsbe-reich des Einzelhandels-Ortskerns der Gemeinde Lilienthal und ist somit Bestandteil deszentralen Versorgungsbereiches für den Ortskern Lilienthal lt. RZEHK Region Bremen.

PlanungsrechtDas Grundstück des Bestandsmarktes ist im Flächennutzungsplan der Gemeinde alsSonderbaufläche ausgewiesen. Im Rahmen der Erweiterungsplanung soll neben der An-passung des Flächennutzungsplans (Einschluss des Nachbargrundstückes in das SO-Gebiet) erstmalig eine Überplanung vorgenommen werden. Die Aufstellung des Bebau-ungsplans Nr. 132 "Edeka-Center" für großflächigen Einzelhandel nach § 11.3 BauNVOist eingeleitet.

Verkehrliche ErreichbarkeitMotorisierterIndividualverkehr

ÖffentlicherPersonennahverkehr

Erreichbarkeit für Fußgänger und Radfahrer

Gute Erreichbarkeit über innerörtlichen HauptverkehrsträgerFalkenberger Landstraße mit einer einspurigen Verkehrs-führung in beide Fahrtrichtungen.

Eine Straßenbahnhaltestelle Falkenberger Landstraße be-findet sich direkt am Objekt und verkehrt vom BremerHauptbahnhof über HB-Borgfeld durch den Ortskern Lilien-thal bis zum Ortsteil Lilienthal-Falkenberg.Die Haltestelle der Regionalbuslinien 630 und 670 ist fuß-läufig in der Moorhauser Landstraße 8 erreichbar.

Gut ausgebauter beidseitiger kombinierter Fuß-/Fahrrad-weg entlang der Falkenberger Landstraße sowie parallelzur Falkenberger Landstraße auf der nördlichen Rückseitedes Untersuchungsobjektes eine in den 1950er Jahren auf-gelassene Bahnstrecke und mittlerweile gut ausgebauterRadweg von Lilienthal bis Bremen.

Grundstückszuschnitt/Topografie

Das ebenerdige Projektgrundstück an der Falkenberger Landstraße weist einenrechtwinkligen Zuschnitt auf und befindet sich zwischen den Falkenberger Landstraße imSüden sowie direkt anliegenden Wohnbauflächen im Westen und Osten. Im Norden be-findet sich eine größere Freifläche zwischen dem Vorhabengrundstück und anschließen-der Wohnbebauung.

Grundstückserschließung

Das Projektgrundstück wird vom Kunden- und Lieferverkehr über die Falkenberger Land-straße erschlossen. Die Grundstückseinfahrt bleibt unverändert im südlichen Teil beste-hen. Eine zusätzliche Möglichkeit zur Anlieferung besteht grundsätzlich über eine anlie-gende Grundstückserschließungsstraße an der nordöstlichen Grundstücksgrenze.

Umfeldnutzung

Der Projektstandort weist direkten Wohngebietsbezug auf. Im Kreuzungsbereich zurMoorhauser Landstr. befindet sich weiterer Einzelhandel- (Apotheke, Fleischer, Haus-haltswaren-/Dekogeschäft, Spielwarengeschäft) und Dienstleistungsbesatz. Im weiterensüdlichen Verlauf der Falkenberger Landstr/Hauptstraße erstreckt sich der zentrale Ver-sorgungsbereich der Region der Gemeinde Lilienthal. Auf der gegenüberliegenden süd-westlichen Straßenseite der Falkenberger Landstraße befindet sich der kirchliche Fried-hof und ein Grüngürtel. Nordwestlich rd. 250 m entfernt befindet sich die Klinik Lilienthal.

Werbesichtanbindung

Exponierte Lage an der weiterhin gut frequentierten Falkenberger Landstraße ermöglichtsehr gute Sichtbarkeit des Vorhabenstandortes trotz eines leicht niedrigeren Gelände-niveaus des Projektgrundstückes.



N

MikrostandortE-Center Lilienthal

Falkenberger Landstraße 7a28865 Lilienthal

Zentraler Versorgungsbereich (schematisch) lt. RZEHK Bremen - 1. Fortschreibung 2014

Quelle: © 2015 nokia © 2015 Microsoft Cor-poration; bearbeitet durch bulwiengesa AG

Projektgrundstück

ZVB EH-Ortskern/Ergänzungsbereich Lilienthal

Klinik Lilienthal

Friedhof

KircheStandort



Flächennutzungsplan Gemeinde Lilienthal (Stand 11.02.2014) Regionales Raumordnungsprogramm für den Landkreis Osterholz 2011 (S. 57)

Lage des Projektgrundstückes in "SO Sonderbaufläche" und "Fläche für Allgemeinbedarf"

Lage des Standortes innerhalb des Zentralen Siedlungsbereiches nach RROP Osterholz 2011

Standort

Standort



Kreuzungsbereich Falkenberger Landstraße/Moorhau-ser Landstraße Blickrichtung Nordosten: Beidseitigerkombinierter Fuss-/Radweg mit gesichertem Übergang

Kreuzungsbereich Falkenberger Landstraße/Moorhau-ser Landstraße: Benachbarter Einzelhandels-/Dienst-leistungsbesatz

Einfahrt Edeka, Falkenberger Landstraße: Straßen-bahn-Haltestelle Linie 4 mit signalgeregeltem Fußgän-gerübergang

Hauptstraße Blickrichtung Süd: Ergänzender Einzel-handels- und Dienstleistungsbesatz in direkter Nach-barschaft zum Projektstandort

Kreuzungsbereich Falkenberger Landstraße/Moorhau-ser Landstraße: Benachbarter Einzelhandelsbesatz ei-ner Fleischerei und Apotheke

Moorhauser Landstraße/Radweg: Benachbarter Einzel-handelsbesatz einer Fleischerei und Apotheke plusFußgängerüberweg

Fotodokumentation des Mikrostandortes

Fotos: Quelle bulwiengesa AG

3.2 Planvorhaben

Projektiert ist die Neuerrichtung/Erweiterung eines ca. 2.900 qm VKFmessenden Edeka-Supermarktes mit einer ca. 350 qm VKF messen-den Konzessionärszone im Ergänzungsbereich des Einzelhandels-Ortskerns der Gemeinde Lilienthal. Neben einem Backshop/Café sindin der Vorkassenzone ein Toto-/Lotto- und Blumengeschäft sowie einFriseur vorgesehen. Die Anbieter der Konzessionärszone sind größ-tenteils schon im bestehenden Markt ansässig; die heute bereits be-stehende separate Fischtheke wird zukünftig in das E-Center integ-riert werden. . Der Baukörper soll gedreht und unter Hinzunahme des Erweiterungs-grundstücks neu errichtet werden. Der aktuell bestehende Baukörperwird abgerissen und durch Parkplatzflächen ersetzt. Das Neuobjektöffnet sich somit nach Süden zur Falkenberger Landstraße. DemMarkt südlich vorgelagert befindet sich der Stellplatzbereich. Die Ne-benflächen (Personalräume, Lager, Tiefkühlräume) sind an der östli-chen Gebäudekante sowie im 1. Obergeschoss angeordnet. Der vor-liegende Objektplan sieht eine Verkaufsfläche von insgesamt ca.3.250 qm Verkaufsfläche vor:

E-Center-Supermarkt: ca. 2.900 qm VKFBackshop/Café: ca. 150 qm VKFTotoLotto: ca. 80 qm VKFBlumen: ca. 60 qm VKFFriseur: ca. 60 qm VKF

Der Bestandsmarkt weist eine aktuelle Verkaufsfläche von ca.2.350 qm inkl. der bereits ansässigen Konzessionäre auf. Die Erweite-rung beinhaltet eine Ausweitung der Verkaufsfläche um ca. 900 qm.

Die Projektplanung zielt auf die Anpassung an aktuelle Betreiberstan-dards, die langfristige Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit und dientsomit auch dem Standorterhalt in Lilienthal.

Im Zuge der Erweiterung wird der bisher in Regie geführte Markt vonAktiv Discount auf die Marke E-Center umgestellt und künftig von ei-nem selbstständigen Kaufmann vor Ort geführt. Er kann damit stärkerauf lokale Kundenbedürfnisse ausgerichtet geführt werden.





Baulich-funktionales KonzeptProjektiert ist die Neuerrichtung/Erweiterung eines ca. 2.900 qm VKF messenden Edeka-Supermarktes mit einer ca. 350 qm VKF messenden Konzessionärszone. Der derzeitigeEdeka-Markt weist eine Verkaufsfläche von rd. 2.200 qm auf. Die geplanten Anbieter derKonzessionärszone sind größtenteils heute schon im bestehenden Markt ansässig. Ne-ben einem Backshop/Cafe ist hier zukünftig ein Toto/Lotto- und Blumengeschäft sowieein Friseur vorgesehen.

Die Projektplanung zielt auf die Anpassung an aktuelle Betreiberstandards und dielangfristige Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit und somit dem Standorterhalt in Lilien-thal ab.

Der solitäre Markt soll gedreht und auf dem Projektgrundstück an der nördlichen, rück-wärtigen Grundstücksgrenze neu errichtet werden. Das Objekt öffnet sich nach Südenzur Falkenberger Landstraße. Dem Markt südlich vorgelagert befindet sich der Stellplatz-bereich. Die Nebenflächen (Personalräume, Lager, Tiefkühlräume) sind an der östlichenGebäudekante sowie im 1. Obergeschoss angeordnet.

Flächenbilanz (geringe Abweichung zum Projektplan):

E-Center-Supermarkt: ca. 2.900 qm VKFBackshop/Cafe: ca. 150 qm VKFTotoLotto: ca. 80 qm VKFBlumen: ca. 60 qm VKFFriseur: ca. 60 qm VKF

ObjekterschließungDer Zutritt zum Objekt ist vom südlich vorgelagertem Parkplatz aus vorgesehen. Der Ein-gang zum Supermarkt befindet sich mittig an der südlichen Gebäudekante. Die Konzes-sionäre sind in der Eingangszone des E-Centers angesiedelt.

Der Zugang zu den Nebenflächen erfolgt über die Ladezone an der östlichen Gebäude-seite.

Verkehrserschließung Die Zu-/Abfahrt zum Projektgrundstück erfolgt über die Falkenberger Landstraße. Die Zu-fahrt ist aus beiden Fahrtrichtungen möglich. Es besteht eine separate Linksabbiegerspurzum Grundstück. Die Ausfahrt erfolgt wie schon heute im Bestand durch eine Lichtsignal-anlage unterstützt mit separter Links- und Rechtsabbiegerspur.

Die Anbindung für Radfahrer/Fußgänger ist sehr gut. Eine signalgeregelte Querungs-möglichkeit der Falkenberger Landstraße besteht direkt vor dem Objekt zur gegenüber-liegenden Straßenbahnhaltestelle.

Eine Abzweigung vom im Rahmen des Projektes zu verlegenden Jan-Reiners-Radweg(historische Bahntrasse) nördlich vom Objekt ermöglicht die direkte Radwegeanbindungzum Supermarkt des gesamten Siedlungsbereiches des Kernortes Lilienthals. Die Halte-stelle der Regionalbuslinien 630 und 670 (mo. bis sa.) in der Moorhauser Landstraße istebenfalls über den Jan-Reiners-Weg erreichbar.

StellplatzangebotDas Stellplatzangebot ist mit rd. 200 Einheiten dem Markt auf einer ebenerdigen Flächesüdlich vorgelagert. Davon sind ca. 20 Stellplätze als Mitarbeiterparkplätze auf dem nord-östlichen Grundstücksteil der Ladezone positionert. Der Stellplatzschlüssel von ca. 5,5 Kundenstellplätzen je 100 qm VKF ist branchenüblichund auch für ein erhöhtes Aufkommen in Spitzenzeiten ausreichend.

Im Vergleich zum Bestandsmarkt (ca. 130 Stellplätze) wird der Stellplatzschlüssel inso-weit beibehalten.

Ladezone / LieferverkehrDie Anlieferungszone wird an der östlichen Gebäudeseite abgewickelt. Der Lieferverkehrerfolgt dabei grundsätzlich über den Stellplatzbereich. Optional ist eine Anfahrt auch überdie östlich angrenzende Erschließungsstraße anvisiert.



Lageplan

Quelle: INSTARA

4 EINZUGSGEBIET UND NACHFRAGE

4.1 Abgrenzung des Einzugsgebietes

Das vorhabenbezogene Einzugsgebiet (EZG) wird marktanalytischunter Berücksichtigung der siedlungsstrukturellen Situation, der Lagedes Vorhabens im Raum, bezüglich verkehrlicher und topografischerKriterien sowie hinsichtlich der Wettbewerbssituation des Einzelhan-dels im näheren und weiteren Umfeld abgegrenzt. Hierbei spielen dieEigenversorgung in den benachbarten Zentren und in Bremen(-Borg-feld) durch Vollsortimenter eine Rolle sowie insbesondere auch dieLage an der verkehrsberuhigten Ortsdurchfahrt, welche weitestge-hend nur von Anwohnern und Zielkunden des Ortszentrums befahrenwerden dürfte. Dadurch werden die überörtliche Reichweite undMarktdurchdringung durch Impuls- und Gelegenheitskäufe des Durch-gangsverkehrs stark eingeschränkt.Ein ausschlaggebender Faktor für die interne Gliederung des Ein-zugsgebietes ist zudem die siedlungsstrukturelle Gliederung Lilien-thals, hierbei auch die Unterbrechung des Siedlungsbandes auf Höheder Lilienthaler Allee zur Siedlung Falkenberg sowie der Nahbereichdes kleineren, aber typgleichen Edeka-Marktes in Lilienthal-Falken-berg.

Das abgegrenzte Einzugsgebiet umfasst in toto 18.304 Einwohner mitHauptwohnsitz5 und wurde in zwei Zonen mit unterschiedlicher, in sichetwa homogener Einkaufsorientierung auf den Projektstandort Falken-berger Landstraße 7a in 28865 Lilienthal gegliedert:

– Die Kernzone 1 mit rund 10.120 Einwohnern besteht aus einemfußläufig und per Fahrrad erreichbaren Umkreis des Projekt-standortes bis maximal 2 km Luftlinienentfernung. Sie umfasst

5 Datengrundlage: Landesamt für Statistik Niedersachsen, Statistisches Landesamt Bremen,Stichtag 31.12.2013

Teile des Ortsteils Lilienthal (Siedlungen Lilienthal, Trupe, Feld-hausen, Moorhausen, Truperdeich, teilweise Falkenberg, Buten-diek) bis zur Gemeindegrenze mit Bremen im Süden sowie biszur Lilienthaler Allee im Norden.

– Die EZG-Zone 2 besteht aus dem nordöstlich anschließendenTeil von Falkenberg und Trupermoor sowie die siedlungsstruktu-rell weit abgesetzten Ortsteile Worphausen, St. Jürgen, Heidbergund Seebergen.

– Kunden aus dem Umland werden in Form von Streuzuflüssen be-rücksichtigt. Auf Grund des Wettbewerbsnetzes (s. Kapitel 5) undder im überörtlichen Kontext verkehrlich relativ introvertiertenLage des Marktes gehen wir nicht von einer überörtlichen Markt-durchdringung aus, die über geringfügige Streuverflechtungen hi-nausgehen. Einzugsgebiet und Marktdurchdringung dürften inso-weit auch mit dem benachbarten Ortszentrum korrelieren, wel-ches primär örtlich ausgerichtet ist und in welchem einzelne profi-lierte Fachgeschäfte (z. B. das nahe dem Projektstandort gelege-ne Haushaltswaren- und Spielwarenfachgeschäft Haar) zwar indi-viduell überörtliche Reichweiten generieren, dies jedoch keinensignifikanten Einfluss auf überörtliche Kundenfrequenzen im Orts-zentrum haben dürfte.Aus Perspektive des benachbarten Bremer Stadtteils Borgfeldliegt der Vorhabenstandort nicht nur entgegen der generellenräumlichen Ausrichtung der Pendler- und Einkaufsverkehre aufBremen, sondern wird zudem auch durch die abgewandte Lagejenseits des eigentlichen Ortskerns gefiltert. Der Anfahraufwanddürfte i. d. R eine für Lebensmittelmärkte akzeptierte 10-Minuten-Isochrone überschreiten. Daher ist Borgfeld nicht dem Einzugs-gebiet zugerechnet; Streukundenbeziehungen sind jedoch wieauch aus dem weiteren ländlichen Umland anzunehmen.



4.2 Projektrelevantes Nachfragevolumen im KernsortimentPeriodischer Bedarf

Unter Beachtung des gebietsspezifischen Kaufkraftniveaus ermitteltsich für den vorhabenbezogenen nahversorgungsrelevanten Bedarfs-bereich ein jährliches Nachfragevolumen von ca. 51,5 Mio. Euro in derGemeinde Lilienthal.

Für das Vorhaben liegt somit eine voll ausreichende Einwohner-respektive Nachfrageplattform vor. Nachfragepotenziale durch Zufalls-/Durchgangskunden werden wie vordem bereits beschrieben im Rah-men externer Zuflüsse in angemessener Höhe berücksichtigt.

Die Warengruppe Periodischer Bedarf umfasst Nahrungs- und Ge-nussmittel, Körper- und Gesundheitspflege (inkl. freiverkäuflicher Arz-neimittel), Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel, Zeitungen/Zeitschrif-ten sowie Heimtiernahrung und deckt das Sortiment eines typischenLebensmittel-Vollsortimenters zu rund 90 % ab.

Nachstehende Übersicht zeigt die Berechnung des Nachfragevolu-mens und seine Verteilung über die einzelnen Zonen des Einzugsge-bietes.

Ausblick Nachfrageentwicklung

Wie in Kap. 2 "Makrostandort" ausgeführt, gehen wir von einer leichtrückläufigen Einwohnerperspektive in Lilienthal aus. Der erwarteteRückgang von ca. -0,1 % p. a. kann im mittelfristigen Trend durchleicht zunehmende Pro-Kopf-Verbrauchsausgaben in der Warengrup-pe Periodischer Bedarf6 von durchschnittlich ca. 0,5 - 1 % p. a.vollständig aufgefangen und sogar überkompensiert werden.

Damit entwickelt sich die Nachfrageplattform für die Nahversorgungmindestens stabil, mit hoher Wahrscheinlichkeit jedoch auf Sicht wei-terhin leicht steigend.

Daten zum Einzugsgebiet E-Center LilienthalSortiment: Periodischer Bedarf

Einwohner, Verbrauchsausgaben und Ausgabenvolumina p. a. 2013

Zone

Zone 1max. 2 km

Gebiet

Kern-Einzugsgebiet (Teile Kernortschaft Lilienthal)

Einwohner31.12.2013

10.120

Verbr.-Ausgaben

Euro/Ew.

2.813

Ausg.-Volumen

Tsd. Euro.

28.469

Verteilung

%

55,3

Zone 2max. 8,4 km

Teile Kernortschaft Lilienthal,Ortschaften St. Jürgen, Worphausen, Heidberg, Seebergen

8.18418.304

2.813 23.0232.813 51.492

44,7100,0EZG Alle Marktzonen 18.304 2.813 51.492 100,0

Verbrauchsausgaben p. a. (Ø BRD 2013):Kaufkraftkennziffer(Ø BRD =100)

Zone 1:Zone 2:

∑ Zone 1:Quelle: Berechnungen bulwiengesa, Kaufkraftkennziffer MB-Research, Nürnberg

Zone 2:Zone 5:Zone 6:

1092.7322.813

109 2.813

€/Ew. p. a.

€/Ew. p. a.

Elastizität:

€/Ew. p. a.€/Ew. p. a.€/Ew. p. a.€/Ew. p. a.€/Ew. p. a.

0,33

99100100100100





N

Einzugsgebiet

Zone 1Zone 2

10.120 EW

8.184 EWZone 3gesamt

RZEHK Region Bremen 2014:

18.304 EW

EH-Ortskern (ZVB)Ergänzungsbereich (ZVB)EntwicklungsbereichErgänzungsstandort

Kommunales Zentren-/Nahversorgungskonzept Bremen 2009:

Quelle: © dds © NAVTEQbearbeitet durch bulwiengesa AG

Nahversorgungszentrum (ZVB)

Standort

NVZ Bremen-Borgfeld

NVZ Bremen-Edisonstraße

Zone 1

Zone 2

5 WETTBEWERBSSITUATION

Auf Basis eigener Recherchen und Erhebungen wurde in der Waren-gruppe Periodischer Bedarf in der Gemeinde Lilienthal ein Verkaufs-flächenbesatz von ca. 8.430 qm ermittelt. Das Umsatzvolumen (Peri-odischer Bedarf) wird auf ca. 44,2 Mio. Euro eingeschätzt.7 Daraus er-gibt sich eine recht hohe Flächenleistung von etwa 5.250 Euro/qmVerkaufsfläche in Kombination mit einer deutlich unter einschlägigenBenchmarks liegenden Flächendichte von ca. 0,46 qm/EW8, welcheallerdings auch auf weitgehend fehlende Umland-Versorgungsfunktio-nen zurückgeführt werden kann (Lilienthal ist vollständig von weiterenGrundzentren umgeben).

Knapp die Hälfte des Verkaufsflächenbesatzes der Gemeinde Lilien-thal befindet sich im zentralen Versorgungsbereich, wovon wiederumca. ein Drittel im Kernbereich des zentralen Versorgungsbereiches an-sässig ist. Die relevante Verkaufsfläche des ZVB EH-Ortskern inkl. Er-gänzungsbereich beträgt rund 3.040 qm im Segment Periodischer Be-darf bei einem Umsatz von rd. 17,0 Mio. Euro p. a. Die Flächenleis-tung liegt dort bei rd. 5.600 Euro/qm.

7 Bei Supermärkten, Discountern und Drogeriemärkten wurden Verkaufsflächen und Umsätzebereinigt um aperiodische Sortimente; Apotheken wurden nur mit einem Umsatzanteil fürfreiverkäufliche Arzneimittel berücksichtigt,

8 Aus langjähriger Erfahrung der bulwiengesa AG ermittelt sich für Grundzentren für die Wa-rengruppe Periodischer Bedarf eine mittlere Flächenausstattung von rund 0,8 qm/Einwohnermit zunehmender Tendenz.

5.1 Relevanter Wettbewerb innerhalb des Einzugsgebietes

Zone 1 (Nahbereich, fußläufig/per Rad):

Im Kernbereich des zentralen Versorgungsbereiches von Lilienthalagieren im alten und im Straßenraum beengten Ortskern im Bereichder Straßenzüge Hauptstraße, Klosterstraße, Stadskanaal, Apothe-kenstraße neben einem Rossmann-Drogeriemarkt eine Reihe kleine-rer Lebensmittelfachgeschäfte. Mehrere Bäcker, Apotheken sowieFleischer und Biofachgeschäfte werden durch weitere Angebote imAperiodischen Bedarfsbereich und der Gastronomie ergänzt. Das Zu-sammenspiel des Drogeriemarktes Rossmann mit Anbietern des ape-riodischen Bedarfsbereichs (u. a. Modehaus Platzhirsch, Kik) sowieein umfangreicher Dienstleistungs- (Rathaus, Ärztehäuser) und Gast-ronomiebesatz führen zu einer guten Frequentierung des Ortszen-trums. Lebensmittelmärkte sind dort mangels ausreichenden Flächen-potenzialen jedoch nicht verortet; aus diesem Grund ist der Projekt-standort als Ergänzungsbereich zum eigentlichen Ortskern ausgewie-sen.

In diesem Ergänzungsbereich agieren neben dem Untersuchungsob-jekt Edeka eine Fleischerei und eine Apotheke im Kreuzungsbereichder Falkenberger Landstraße/Moorhauser Landstraße.

Im weiteren Verlauf der Falkenberger Landstraße in Richtung Nord-osten folgen zwei weitere Nahversorgungsstandorte. Auf Höhe desGymnasiums Schoofmoor befinden sich neben einem Lidl-Discounterder Biomarkt Aleco sowie arrondierender Kleinhandel. Davon rd.800 m entfernt agiert ein Aldi-Discounter (800 qm VKF) im Standort-verbund mit einem Hol ab Getränkemarkt sowie dem TierfachmarktFutterhaus. Beide Standorte stellen leistungsstarke Nahversorgungs-standorte dar.



Am nördlichen Siedlungsrand der Kernortschaft Lilienthal agiert einNetto-Lebensmittelmarkt plus Konzessionär in Solitärlage. Im nördlichanschließenden Gewerbegebiet Moorhausen ist ein Raiffeisen-Marktansässig. Weiterer Kleinhandel befindet sich in siedlungsintegriertenStreulagen von Lilienthal.

Zone 2 (Restl. Gemeindegebiet Lilienthal):

Nahe des Strab-Endhaltepunktes Lilienthal-Falkenberg agiert ein wei-terer Edeka-Supermarkt verkehrsgünstig am Verkehrskreisel der Fal-kenberger Landstraße/Trupermoorer Landstraße/Heidberger Straße.Der von einem selbstständigen Kaufmann individuell geführte Markt(2.000 qm VKF) wird rückwärtig erschlossen und hebt sich durch einerweitertes Randsortiment (Landhandel, Werkzeug, Gartenbedarf)von üblichen Lebensmittel-Vollsortimentern ab. Seine Herkunft aus ei-nem Mühlenbetrieb/Landhandel ist insoweit noch erkennbar. Das Le-bensmittel-Kernsortiment ist dort nicht so ausgebaut, wie es auf dervorhandenen Fläche möglich wäre; die Versorgungsfunktion ist daherstärker lokal beschränkt, als die Betriebsgröße auf den ersten Blickvermuten lassen würde. Sie schließt allerdings auf Grund der verkehr-lich guten Lage umgebende eingemeindete Ortschaften ein.

Weiterer Besatz im Periodischen Bedarfsbereich beschränkt sich aufeinzelne kleinteilige Einheiten (v. a. Hofläden/Backshops) in den länd-lichen Ortsteilen Seebergen, Heidberg, St. Jürgen, Worphausen.

5.2 Relevanter Wettbewerb außerhalb des Einzugsgebietes

Bremen-Borgfeld/-Lehesterdeich

Im Stadtteil Bremen-Borgfeld befindet sich das Nahversorgungszen-trum Bremen-Borgfeld mit dem Ankerbetrieb Rewe. Das gut frequen-tierte Nahversorgungszentrum im alten Ortskern des in den letztenJahren durch starke Neubauaktivitäten gekennzeichneten Stadtteilsist durch einen attraktiven Mix an diversen kleinen, teilweise hochwer-tigen Fachgeschäften gekennzeichnet.

Im Periodischen Bedarfsbereich stellt der Rewe Markt mit einem se-paraten Rewe-Getränkemarkt eine leistungsstarke Nahversorgungs-komponente dar. Rewe agiert auf rd. 1.800 qm Verkaufsfläche undverfügt über einen großen vorgelagerten Stellplatzbereich. DiverseBäcker, Fleischer, eine Apotheke, Kiosk und weitere Lebensmittelfach-geschäfte runden das umfangreiche Angebot ab. Ergänzt um weitereNutzungen (Bekleidungsgeschäfte, Reisebüro, Sparkasse, Buchge-schäft, Textilpflege, Goldschmiede, Optiker, Pflanzengeschäft) stelltdas NVZ Bremen-Borgfeld eine leistungsstarke Nahversorgungslageohne erkennbare Leerstände dar. Der umgebende Stadtteil ist ver-gleichsweise kaufkraftstark.

Ein Netto-Markt an der Hauptverkehrsachse der Borgfelder Heerstra-ße von Bremen nach Lilienthal sowie ein Aldi-Discounter im davonwestlich neu errichteten Wohngebiet sind die weiteren prägnantenVersorgungsmöglichkeiten in Bremen-Borgfeld. In Streulage agierenferner noch ein Bäcker plus Jaques Weindepot.



Im südlich angrenzenden Stadtteil Bremen-Lehesterdeich besteht dasNahversorgungszentrum Bremen-Edisonstraße. Magnetbetrieb ist einmodernisierter Penny-Discounter, welcher um Bäcker, Kiosk und Apo-theke sowie weitere Angebote arrondiert wird (u. a. Änderungsschnei-derei, Schreibwarengeschäft, Radgeschäft, Shell-Tankstelle).

Der Bremer Untersuchungsbereich weist zwar selbst keine ausge-sprochenen Großflächen auf, eine lokale Besonderheit ist jedoch (be-reits außerhalb der Kartendarstellung gelegen) das sehr gut besuchteund vor allem qualitativ anspruchsvollere Kunden ansprechendeLestra Kaufhaus mit rund 3.000 qm VKF im Stadtteil Horn, HornerLandstraße. Die Bezeichnung "Kaufhaus" täuscht; tatsächlich handeltes sich im Kern um einen als großflächigen Feinkostmarkt geführtenund sehr leistungsfähigen Lebensmittel-Vollsortimenter mit hoher Aus-strahlung, welcher die Orientierung aus Borgfeld in Richtung Lilienthalfür das Lebensmittel-Vollsortiment stark limitiert.

Gemeinde Worpswede

Das maßgebliche Angebot im Kernort Worpswede befindet sich imzentralen Versorgungsbereich Einzelhandels-Ortskern Worpswede.Neben Märkten von Edeka, Aldi und Lidl agieren ferner noch ein Holab Getränkefachmarkt sowie diverse Bäcker und ein Lebensmittel-fachgeschäft entlang der Ortsdurchfahrt im Zentrum (Findorffstraße/Osterwerder Straße).

Im Entwicklungsbereich des Zentrums (westl. Findorffstraße) agiertseit 2014 ein Rossmann-Drogeriemarkt sowie ergänzender Kleinhan-del (Kiosk, Bäcker, Apotheke) auf insgesamt rd. 800 qm Verkaufsflä-che im Sortiment Periodischer Bedarf.

In Streulage finden sich weiterhin ein Bioladen, Apotheke sowie eineFleischerei.

Gemeinde Grasberg

Der zentrale Versorgungsbereich Einzelhandels-Ortskern Grasbergumfasst neben dem Kreuzungsbereich der Wörpedorfer Straße(L 133)/Kirchdamm auch den anschließenden nördlichen Abschnittder nach Süden verlaufenden Speckmannstraße. Im Zentrum agierenneben dem Edeka Böschen&Kühl (1.600 qm VKF) die Discounter Lidl/Aldi (jeweils 800 qm VKF) sowie mehrere Bäcker.

In Streulage im Kernort Grasberg sind des Weiteren ein NP-Lebens-mittelmarkt (900 qm VKF) sowie zwei Bäcker ansässig.

Flecken Ottersberg

Im Kernort des Flecken Ottersberg findet sich nahezu der gesamteBesatz im Periodischen Bedarf im zentralen Versorgungsbereich. Dortagieren Filialen von Rewe (1.100 qm VKF), Biomarkt Aleco, Aldi undNetto. Ein Rossmann-Drogeriemarkt sowie ein Hol ab Getränkefach-markt komplettieren mit weiterem Kleinhandel (2xBäcker, 2xApotheke,Fleischer, Reformhaus) ein insgesamt umfangreiches Angebot mitrd. 4.100 qm Verkaufsfläche im Periodischen Bedarfsbereich. DasZentrum erstreckt sich über die Straßenzüge Am Damm, Grüne Stra-ße und Große Straße.

Weiterer Kleinhandel findet sich in Streulage.





N

Relevanter Wettbewerb (Auswahl)

1 Erweiterungsvorhaben Edekaca. VKF

2.200 qm2

34

LidlBiomarkt Aleco

950 qm360 qm

NettoAldi

770 qm800 qm

5678

EdekaAldi

2.000 qm900 qm

ReweNetto

1.820 qm700 qm

9101112

PennyRewe City Schubert

460 qm810 qm

AldiLidl

800 qm800 qm

13141516

Edeka Böschen & KühlNP

1.600 qm900 qm

AldiLidl

800 qm1.000 qm

17181920

EdekaNah & Gut Borgfeldt

1.850 qm420 qm

Biomarkt AlecoRewe

430 qm1.100 qm

21222324

NettoAldi

780 qm800 qm

ReweAldi

1.200 qm800 qm

2526

Quelle: © dds © NAVTEQbearbeitet durch bulwiengesa AG

Edeka Lohmann 1.100 qm"Kaufhaus Lestra" 3.000 qm

Lagebereiche

RZEHK Region Bremen 2014:EH-Ortskern (ZVB)

Kommunales Zentren-/Nahversorgungskonzept Bremen 2009:

Ergänzungsbereich (ZVB)Entwicklungsbereich

Nahversorgungszentrum (ZVB)

NVZ Bremen-Borgfeld

NVZ Bremen-Edisonstraße

Standort

Wettbewerbsübersicht im Kernsortiment Periodischer BedarfLagebereiche, Verkaufsflächen, Flächenproduktivität, Umsätze

Teilraum /Standortbereich Zone

qm

VKFPeriodischer

Bedarfqm

Raum-leistung

Euro/qm p. a.

Umsatz Period. Bedarf

Tsd. Euro p. a.

Bemerkungen

EdekaKonzessionär (Bäcker)∑ Bestand Edeka inkl. Konz.E-Center1111

2.00040 5.7508.5002.040 5.804NUM!11.50034011.840Konzessionäre (Bäcker/Kiosk)∑ PROJEKT E-Center inkl. Konz.Sonstige Anbieter Ergänzungsbereich

∑ Ergänzungsbereich1111

Anbieter EH-Ortskern∑ ZVB EH-Ortskern/ErgänzungsbereichLM-Märkte Zone 1Sonstige Anbieter Zone 1

1111

0 NUM!NUM!702.110

5.0005.777

035012.190

Fleischer, Apotheke

9303.040

5.1835.595

2.680970

6.0373.052

4.82017.010

Rossmann, div. Bäcker, Fleischer, Biofachgeschäft, Apotheken

16.1802.960

Lidl, Aldi, Netto, Biomarkt AlecoHol ab, Das Futterhaus, Raiffeisen, div. Bäcker, Fleischer, Kiosk, Apotheke, Lebensmittelfachgeschäfte

∑ Zone 1 (Nahbereich)Sonstiger Handel Zone 2 (inkl. Edeka)∑ Zone 2

122

6.6901.740

5.4044.638

1.740 NUM!4.638

36.1508.070 Edeka, div. Bäcker, Fleischer8.070NUM!EZG GESAMT(Gemeinde Lilienthal) 1+2

Außerhalb des EinzugsgebietesWorpswede – ZVB EH-Ortskern/Ergänzungsb.Worpswede – Sonstige Lagen∑ Worpswede, Kernort

8.430 5.246 44.220

4.070 4.5651.0305.100

4.2234.496

18.580 Lidl, Aldi, Edeka Winkler, Hol ab, div. Bäcker, Lebensmittelfachgeschäft4.350

22.930Rossmann, Bäcker, Fleischer, Apotheken, Kiosk, Lebensmittelfachgeschäfte

Grasberg – ZVB EH-Ortskern/Ergänzungsb.Grasberg – Sonstige Lagen∑ Grasberg, KernortOttersberg – ZVB EH-OrtskernOttersberg – Sonstige Lagen∑ Ottersberg, KernortNVZ Bremen-BorgfeldSonstiger Handel Bremen-Borgfeld

3.090910

4.9032.802

4.0004.070

4.4254.587

15.1502.550

Edeka Böschen&Kühl, Lidl, Aldi, div. Bäcker, Apotheke, KioskNP, div. Bäcker

17.70018.670 Rewe, Biomarkt Aleco, Aldi, Netto, div. Bäcker, Apotheken, Reformhaus,

Fleischer90

4.1607.3334.647

2.0401.620

5.1155.926

66019.330

div. Fleischer, Bäcker

10.4359.600

Rewe, Rewe-Getränkemarkt, div. Bäcker, Lebensmittelfachgeschäfte, Fleischer, Apotheke, KioskNetto, Aldi, Jaques Weindepot, Bäcker, Apotheke

∑ Bremen-BorgfeldNVZ Bremen-Edisonstraße

3.660500

5.4746.020NUM!NUM!

20.0353.010 Penny, Bäcker, Kiosk, ApothekeNUM!NUM!NUM!NUM!NUM!NUM!NUM!NUM!NUM!NUM!NUM!NUM!

Quelle: bulwiengesa AG





Edeka, Heidberger Straße, Lilienthal-Falkenberg: Rück-wärtige Erschließung mit großen Stellplatzbereich underhöhtem Randsortimentsanteil

Standortverbund Aldi/Futterhaus/Hol ab, FalkenbergerLandstr.: Rückwärtige Erschließung und großer Stell-platzbereich

Lidl, Falkenberger Landstr: Großer Stellplatzbereichund moderne Objektbedingungen

Netto, Heidloge: Moderne Objektbedingungen

Biomarkt Aleco, Falkenberger Landstr.: KleinflächigerAnbieter in direkter Nachbarschaft zu Lidl;Integriert in Ladenzeile mit Kiosk/BäckerCafe

Rewe+Getränkemarkt, Borgfelder Heerstr, Nahversor-gungszentrum Bremen-Borgfeld: Großer Stellplatzbe-reich und Lage im attraktiven Nahversorgungszentrum

Fotos: Quelle bulwiengesa AG

5.3 Relevante Wettbewerbsplanungen

Nach Angaben der Gemeinden Lilienthal, Grasberg und Worpswedebestehen neben dem Untersuchungsvorhaben selbst keine baurecht-lich relevanten und abgesicherten Planungen, die in der Ausgangssi-tuation der Kaufkraftstrom-Modellrechnung berücksichtigt werdenmüssten.

Fazit Wettbewerbssituation

In der Gemeinde Lilienthal besteht in Kombination mit einer guten Flä-chenauslastung eine insgesamt unterdurchschnittliche Nahversor-gungsausstattung von ca. 0,46 qm Verkaufsfläche je Einwohner imPeriodischen Bedarfsbereich.

Der Ortsteil Lilienthal ist der Siedlungsschwerpunkt des insgesamtweitläufigen Gemeindegebietes und Sitz des Ortszentrums, welchemauch der Untersuchungsstandort als Ergänzungsbereich funktionalzugeordnet ist. Die verbleibenden Ortsteile St. Jürgen, Worphausen,Heidberg und Seebergen weisen lediglich Kleinhandelsbesatz auf.

Die insgesamt fünf Lebensmittelmärkte plus Biomarkt der GemeindeLilienthal befinden sich jeweils im Ortsteil Lilienthal. Die Wettbewerberdes Untersuchungsvorhabens weisen durchweg marktgerechte Ob-jekt- und Standortbedingungen auf. Es besteht eine insgesamt guteräumliche Nahversorgungsabdeckung im Ortsteil Lilienthal. Für dennördlichen Siedlungsbereich von Lilienthal ist der Edeka-Markt in derFalkenberger Landstraße der nächste Lebensmittelmarkt.

Der Wettbewerb in den angrenzenden Gemeinden Worpswede, Gras-berg, Ottersberg bzw. Bremen-Borgfeld ist leistungsfähig aufgestelltund stabil positioniert. Eine Vorschädigung von zentralen Versor-gungsbereichen im Einzugsgebiet und umliegender Gemeinden istnicht erkennbar.

Aufgrund der eigenen Edeka-Netzdichte, des im weiteren Umfeldrecht gut ausgebauten Wettbewerbsnetzes sowie einer verkehrlich imübergeordneten Kontext relativ introvertierten Lage beschränkt sichdie Ausstrahlung des zukünftigen E-Centers an der FalkenbergerLandstraße weitgehend auf das Lilienthaler Gemeindegebiet.



6 MARKTVERTEILUNG/KAUFKRAFTBINDUNGIM EINZUGSGEBIET – AUSGANGSLAGE

Die gegenwärtigen Kaufkraftverflechtungen zwischen Lilienthal unddem Umland sowie innerhalb des Einzugsgebietes bildet die nachste-hende Kaufkraftstrom-Modellrechnung ab (zur Lesart der Rechnung s.erläuterte Mustertabelle im Anhang).

Die Gemeinde Lilienthal weist in der Ausgangslage eine Kaufkraftbin-dung von rd. 79,8 % auf. Damit werden ca. 41,1 Mio. Euro des ge-samten Nachfragevolumens in Höhe von ca. 51,5 Mio. Euro im Ge-meindegebiet durch die ansässigen Anbieter gebunden. So fließt ins-gesamt rd. ein Fünftel der Kaufkraft im Kernsortiment Periodischer Be-darf aus der Gemeinde Lilienthal ab. Als Ursachen kommen Pendler-Verflechtungen, eine allgemein starke Ausrichtung auf Bremen sowieauch die Umfahrung des Lilienthaler Ortskerns in Betracht. Das Grosder Lebensmittelmärkte konzentriert sich entlang der Ortsdurchfahrtder L 133 und erfordert auch von vielen ortsansässigen Kunden einegezielte Anfahrt.

Die Nahbereichs-Zone 1 weist im Vergleich zur Zone 2 naturgemäßgeringere Abflüsse auf, weil sie den besseren, auch fußläufigen Zu-gang zum Nahversorgungsnetz aufweist.

Aus der Zone 2 fließen rd. 13 % der Nachfrage in umliegende Wettbe-werbsstandorte nach Bremen sowie die umliegenden GemeindenWorpswede, Grasberg und Ottersberg ab. Neben Pendlerverflechtun-gen ist dies insbesondere der innergemeindlichen Siedlungsstrukturgeschuldet. Insbesondere der Ortsteil Worphausen nahe des Kernor-tes Worpswede fällt hierbei ins Gewicht.

Die Modellrechnung weist auch den geschätzten Umsatzbeitrag exter-ner Kunden aus. Er wird in Lilienthal gegenwärtig insgesamt auf rund3,1 Mio. Euro p. a. geschätzt. Gemessen am städtischen Gesamtum-satz von rund 44,2 Mio. Euro entspricht dies einem vergleichsweisegeringen Umsatzanteil von ca. 7 %.

Rd. 30 % der Lilienthaler Kaufkraft wird im zentralen Versorgungsbe-reich der Region EH-Ortskern/Ergänzungsbereich Lilienthal gebun-den. Dies entspricht einem jährlichen Umsatz von ca. 17,0 Mio. Euroim Periodischen Bedarfsbereich. Inklusive der Umsätze externer Kun-den weist der zentrale Versorgungsbereich der Region einen Marktan-teil von rd. 38,5 % auf. Ein Großteil dieses Umsatzes wird dabei im Er-gänzungsbereich umgesetzt.

Im eher kleinstrukturierten Ortskern von Lilienthal fehlen die räumli-chen Gegebenheiten zur Betreibung eines marktgerechten Lebens-mittelmarktes. Dies hat vor dem Hintergrund eines geänderten Ver-braucherverhaltens in der Vergangenheit zur Aufgabe von Betriebengeführt, so dass der projektierte Ausbau des Edeka-Marktes im nördli-chen Ergänzungsbereich zukünftig der Bindung von Kaufkraft im zent-ralen Versorgungsbereich der Region dient.





Kaufkraftstrom-Modellrechnung im Periodischen Bedarf für das Einzugsgebiet E-Center Lilienthal – AusgangslageVerteilung der Nachfragevolumina je Marktzone in den Spalten - Erklärung der Umsatzherkunft an den einzelnen Standortbereichen in den Zeilen

Standortbereich

Zone 1Nahbereich

(2 km Umkreis)Umsatz/KKB*

Zone 2Restl. Gemeindegebiet

LilienthalUmsatz/KKB* Umsatz/KKB*Umsatz/KKB*Umsatz/KKB*Umsatz/KKB*

Einzugsgebiettotal

Umsatz/KKB*

Externer Zufluss

Umsatz

Umsatz Total

Umsatz/Marktanteil

EdekaKonzessionär (Bäcker)! Bestand Edeka inkl. Konz.

Tsd. Euro p. a. %

7.117 25,0199

7.3170,7

25,7

Tsd. Euro p. a. %

3.453 15,0115

3.5690,5

15,5

Tsd. Euro p. a. %Tsd. Euro p. a. %Tsd. Euro p. a. %Tsd. Euro p. a. % Tsd. Euro p. a. %

10.571 20,5314

10.8850,6

21,1

Tsd. Euro p. a.

929Tsd. Euro p. a. %

11.50026

955340

11.840

26,00,8

26,8E-CenterKonzessionäre (Bäcker/Kiosk)! PROJEKT E-Center inkl. Konz.Sonstige Anbieter Ergänzungsbereich 199 0,7! ErgänzungsbereichAnbieter EH-Ortskern! ZVB EH-Ortskern/ErgänzungsbereichLM-Märkte Zone 1

7.5162.562

26,49,0

10.0789.252

35,432,5

138 0,63.7071.888

16,18,2

5.5956.078

24,326,4

337 0,711.2224.450

21,88,6

15.67315.330

30,429,8

13 350 0,8968370

12.1904.820

1.338850

17.01016.180

27,610,938,536,6

Sonstige Anbieter Zone 1! Zone 1 (Nahbereich)Sonstiger Handel Zone 2 (inkl. Edeka)

1.62320.953

5,773,6

2.391 8,4! Zone 2 2.391 8,4

1.15112.824

5,055,7

4.904 21,34.904 21,3

Umsatz/KKB im EZG (Gemeinde Lilienthal)Abfluss nach ...

23.345 82,0

Worpswede – ZVB EH-Ortskern/ErgänzungsbereichWorpswede – Sonstige Lagen∑ Worpswede, KernortGrasberg – ZVB EH-Ortskern/Ergänzungsbereich

11457

0,40,2

171142

0,60,5

17.728 77,0

1.036253

4,51,1

1.289576

5,62,5

2.77433.777

5,465,6

7.295 14,27.295 14,2

41.072 79,8

1.150310

2,20,6

1.460718

2,81,4

1862.374

2.96036.150

775 8.070

6,781,818,2

775 8.070 18,23.149 44.221 100,0

17.4304.040

18.5804.350

21.47014.432

22.93015.150

Grasberg – Sonstige Lagen∑ Grasberg, KernortOttersberg – ZVB EH-OrtskernOttersberg – Sonstige Lagen

28171

0,10,6

∑ Ottersberg, KernortNVZ Bremen-BorgfeldSonstiger Handel Bremen-BorgfeldNVZ Bremen-Edisonstraße

1.053 3,7797

852,80,3

115691

0,53,0

9223

0,40,1

115530

0,52,3

29969

1,30,3

Regionale Abflüsse gesamtDiffuser AbflussDistanz-/OnlinehandelAusgabenvolumen

2.2782.847

8,010,0

28.469 100,0Quelle: bulwiengesa AG

2.9932.302

13,010,0

23.023 100,0

144861

0,31,7

9223

0,20,0

1151.583

0,23,1

1.096154

2,10,3

5.3865.034

10,59,8

51.492 100,0

2.40616.839

2.55017.700

18.578637

18.670660

19.2158.852

19.33010.435

8.5042.856

9.6003.010

KKB = Kaufkraftbindung

7 WIRKUNGSANALYSE

Methodische Vorbemerkung

Im Folgenden wird dargelegt, welche (modellhaften) Auswirkungendas Vorhaben auf die Nahversorgungsstrukturen im Einzugsgebietund speziell auf die zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstand-orte im Umfeld des Einzugsgebietes sowie die wohnortnahe Versor-gungsstruktur hat, und wie diese gemäß den relevanten städtebauli-chen und raumordnerischen Kriterien zu bewerten sind.

Basis hierfür ist der modellanalytisch-rechnerisch simulierte Marktein-tritt des Planvorhabens in die Kaufkraftstrom-Modellrechnung der Aus-gangslage und damit die Ableitung der Kaufkraftstrom-Modellrech-nung für die Prognosesituation für das untersuchungsrelevante Sorti-ment Periodischer Bedarf.

7.1 Umsatzschätzung und Tragfähigkeit des Planvorhabens

Die Umsatzschätzung leitet sich ab aus dem Nachfragevolumen imKernsortiment Periodischer Bedarf, der Wettbewerbssituation in derAusgangslage sowie der Berücksichtigung von Neben- und Aktions-sortimenten in betriebstypischer Größenordnung.

Für das Projektvorhaben E-Center Lilienthal ermittelt sich im untersu-chungsrelevanten Kernsortiment Periodischer Bedarf eine Umsatz-chance von ca. 14,4 Mio. Euro p. a. Inklusive branchenüblicher Non-food-Randsortimente dürfte sich die realistische Umsatzchance desE-Center Lilienthal inkl. Shops auf ca. 15,4 Mio. Euro p. a. belaufen.Nicht berücksichtigt sind Gastronomie- und Dienstleistungsumsätzeaus dem Bistrobereich des Backshops und dem Friseur.

Umsatzschätzung Planvorhaben E-Center inkl. Konzessionäre (nur Einzelhandel)

Zone Einwohner Ausgaben-volumen

Tsd. € p. a.

Kaufkraft-bindung

%

Umsatzchance

Tsd. € p. a.

Umsatz-zusammensetzung

nach ...%

Herkunft Kern-/Rand-

sortiment1

2∑ 1+22

10.120

8.184

28.469

23.02318.304 51.492

29,1

19,4

8.296

4.46924,8 12.765

57,6

31,088,656

EZGplus externer Zufluss

18.304 51.492

Umsatz Periodischer Bedarf p. a.zzgl. GebrauchsgüterGesamtumsatz p. a.

24,8 12.7651.635

88,611,4

14.40016.941

100,0 85,0100,0

Quelle: bulwiengesa AG

Dimensionierung und Auslastung

Sortiment

E-Center - Kernsortiment

UmsatzTsd. € p. a.

14.000

Verkaufsflächeqm

2.700

Raumleistung€/qm VKF p. a.

5.185

Konzessionäre (Bäcker/Kiosk)

∑ Periodischer Bedarf

E-Center - Gebrauchsgüter

Blumen

400

14.400

800

200

50

2.750

200

60

8.000

5.236

4.000

3.333

∑ Gebrauchsgüter

∑ Einzelhandelsnutzungen

Backshop - Sitzbereich (Gastronomie)

Friseur

1.000

15.400

GesamtprojektQuelle: bulwiengesa

260

3.010

180

60

3.846

5.116

3.250



Vor dem Hintergrund einer innerhalb des Einzugsgebietes relativ ent-spannten Wettbewerbssituation dürfte das Projektvorhaben E-CenterLilienthal inkl. Konzessionäre eine beachtliche Kaufkraftbindung imGesamt-Einzugsgebiet von rd. 24,8 % generieren können.

Diese Größenordnung ist durchsetzbar, weil im südlichen LilienthalerSiedlungsgebiet kein weiterer Lebensmittelmarkt ansässig ist und imfußläufig und per Rad erreichbaren Nahumfeld die Einkaufsorientie-rung somit stark auf den Markt ausgerichtet ist.

Der Zielumsatz im Kernsortiment setzt sich räumlich nach Marktzonendifferenziert wie folgt zusammen:

– Aus der Nah-Zone 1 des EZG werden rd. 29,1 % der Kaufkraftgebunden.

– Aus der Zone 2 des Einzugsgebietes werden noch 19,4 % desNachfragevolumens gebunden.

– Hinzu kommen im Kernsortiment ca. 1,6 Mio. Euro p. a. durch ex-terne Streukunden mit Hauptwohnsitz außerhalb des Einzugsge-bietes.

– Für betriebstypen-/ betreibertypische Nonfood-Rand-/Aktionssor-timente wird ein Umsatzvolumen von ca. 0,8 Euro p. a. angenom-men. Hierzu zählen u. a. Papier-/Büro-/Schreibwaren, Elektroarti-kel, Textilien, Heimwerkerbedarf und Blumen/Pflanzen in (saiso-nal) wechselnder Zusammensetzung. Sie machen typischerweise5 bis max. 10 % des Umsatzes eines Supermarktes dieser Grö-ßenordnung aus.

Daraus ergibt sich für das geplante E-Center Lilienthal inkl. Konzessi-onäre (ohne Gastronomie und Dienstleistungsanteile) eine Flächen-produktivität, d. h. der pro Quadratmeter Verkaufsfläche generierteUmsatz, von ca. 5.116 Euro/qm, die dem Projektvorhaben eine wirt-schaftlich voll ausreichende Tragfähigkeit bescheinigt.

Das Projekt rekrutiert seinen Umsatz zu ca. 89 % aus dem Gemeinde-gebiet von Lilienthal. Rd. 11 % des Umsatzes im Kernsortiment Peri-odischer Bedarf dürften mit externen Streukunden mit Hauptwohnsitzaußerhalb der Gemeinde Lilienthal erwirtschaftet werden.

Würde man den grundzentralen Verflechtungsbereich der GemeindeLilienthal mit dem Gemeindegebiet gleichsetzen, würden zur Prüfungdes Kongruenzgebotes die Umsätze mit externen Kunden als auswär-tige Umsätze im Sinne des LROP gewertet. Sie machen zusammenetwa 11 % des Vorhabenumsatzes aus und bewegen sich damit in ei-nem zulässigen Rahmen.

Lt. LROP 2008/12 lag bisher ein Verstoß gegen das Kongruenzgebotvor, wenn bei einem Einzelhandelsgroßprojekt der Einzugsbereich derAnsiedlungsgemeinde "wesentlich überschritten" wird. Von einer we-sentlichen Überschreitung ist dann auszugehen, wenn zu erwarten ist,dass mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des jewei-ligen zentralörtlichen Verflechtungsbereiches erzielt wird. Diese Grö-ßenordnung wird bei weitem nicht erreicht9.

9 Vgl. LROP Erläuterungsteil zu Abschnitt 2.3 Seite 89. Das landesplanerische Kongruenz-gebot ist als verbindliches raumordnerisches Ziel derzeit obergerichtlich suspendiert, alsGrundsatz jedoch weiterhin zu berücksichtigen. OVG Lüneburg vom 16.3.2012, Az 1KN152/10



7.2 Marktverteilung / Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet – Prognose nach Markteintritt des Vorhabens

Mit der Projektrealisierung wird ein angemessener Ausbau des Ange-botes im Periodischen Bedarf stattfinden, was eine Verbesserung derNahversorgung im Einzugsgebiet und damit zu einer leichten Erhö-hung der Kaufkraftbindung führen wird.

Die Kaufkraftbindung in Lilienthal steigt mit Realisierung des Vorha-bens und nach Abzug der Kompensationswirkungen (örtliche Umver-teilung) um geringfügige 0,7 %-Punkte an. Der Anstieg in der Zone 2ist dabei höher als in der Zone 1, da die Attraktivität für Kunden ausder Zone 2, sich stärker im Kernort Lilienthal zu versorgen, zugenom-men hat.

7.2.1 Umsatzrekrutierung

Potenziell verdrängungswirksam und damit untersuchungsrelevant istder mit der Erweiterung verbundene Mehrumsatz am Standort.

Bisher dürften dort (inkl. Konzessionäre) um 11,8 Mio. Euro mit Güterndes Periodischen Bedarfs erwirtschaftet worden sein. Hinzu kommenschätzungsweise ca. 0,6 Mio. Euro für Nonfoods (deren Umsatzmeh-rung auf Grund der Geringfügigkeit nicht wirkungsanalytisch unter-sucht wird). Der Gesamt-Umsatz bewegt sich gegenwärtig demzufol-ge bei rd. 12,4 Mio. Euro p. a.

Die erweiterungsbedingte Umsatzmehrung beläuft sich für den Einzel-handel (ohne Frisör, ohne Gastronomieumsätze des zum Bistro erwei-terten Backshops) voraussichtlich auf rund 3,0 Mio. Euro p. a.(+24 %). Rund 2,6 Mio. Euro davon entfallen auf das untersuchungs-relevante Kernsortiment Periodischer Bedarf.

Nach Simulation des Markteintritts (erfahrungsgemäß ca. 2016/2017)dürften davon gemäß Modellrechnung (s. Kap. 7.2.2) rund 1,6 Mio.Euro p. a. örtlich umverteilt werden, weitere 0,8 Mio. Euro bei umge-benden Einkaufsalternativen innerhalb des Untersuchungsraumesund zwischen 0,1 und 0,2 Mio. Euro diffus außerhalb des Untersu-chungsraumes. Wir gehen im Sinne eines Worst-case-Ansatzes inso-weit von einer vorwiegend lokal fokussierten Wirkung aus und stellen -gleichwohl mögliche - weiträumige Verdrängungswirkungen in FolgeRückführung pendlerbedingter Kaufkraftabflüsse oder durch neu zumStandort orientierte Streukunden aus entfernteren Räumen in ihrerBedeutung in den Hintergrund. Diese Annahme korrespondiert mitdem nach der Verlagerung des Durchgangsverkehrs verkehrlich rechtintrovertierten Standort des Marktes.

Umsatzrekrutierung des projektierten Vorhabensim Kernsortiment Periodischer Bedarf

Projektumsatz durch:

Umsatzca. Mio. Euro

p. a. Umsatzanteil

%Umverteilung im EZG (Gemeinde Lilienthal)Umverteilung bei betrachteten Einkaufsalternativen außerhalb des EZG Zwischensumme Umverteilung im EZG+ konkret betrachtete Lagebereiche außerhalb

1,64 11,40,0

0,79

2,42

5,5

16,8

Diffuse Umverteilung außerhalb des Untersuchungs-raumes/zusätzliche externe Streuzuflüsse

Umsatz aus Umverteilung

Übertragsumsatz aus Altobjekt Edeka, Falkenberger Landstr. 7a

Zielumsatz im Kernsortiment Periodischer Bedarf

0,14

2,56

0,9

17,8

11,84

14,40

82,2

100,0Quelle: Berechnungen bulwiengesa AG; Rundungsdifferenzen möglich



7.2.2 Umsatzumverteilung

Methodische Vorbemerkung

Im Folgenden legen wir dar, welche (modellhaften) Auswirkungen dasVorhaben auf die Versorgungsstrukturen im Einzugsgebiet und dort je-weils speziell auf die zentralen Versorgungsbereiche hat und wie die-se gemäß den relevanten städtebaulichen und raumordnungsplaneri-schen Kriterien zu bewerten sind.

Da es sich bei dem Vorhaben um ein großflächiges Einzelhandels-projekt handelt, ist gemäß baurechtlichen und raumordnerischen Vor-gaben zu prüfen, ob durch das Projekt zentrale Versorgungsbereicheim Einflussbereich des Vorhabens geschädigt werden.

Basis hierfür ist der modellanalytisch-rechnerisch simulierte Marktein-tritt des Planvorhabens in die Marktverteilungsrechnung der Aus-gangssituation (siehe Kap. 6) und damit die Ableitung der Marktvertei-lungsrechnung für die Prognosesituation (siehe Kap. 7.2.2) für dasKernsortiment Periodischer Bedarf.

In zahlreichen Gutachten und gerichtlichen Urteilen basiert die Einord-nung und Bewertung, ab welchem Umverteilungsvolumen gemäß denrelevanten städtebaulichen und raumordnungsplanerischen Kriterienim Regelfall strukturschädigende Wirkungen (z. B. dauerhafte Fre-quenz- und Umsatzverluste, welche in irreversible Betriebsaufgaben,Leerstandsbildung, Angebot- und Funktionseinschränkungen mün-den), auf einer Maßgeblichkeitsschwelle von ca. 10 % Umsatzumver-teilung.

Dieser Schwellwert basiert auf einer im Auftrag der Arbeitsgemein-schaft der Industrie- und Handelskammern in Baden-Württemberg mitFörderung des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg erstelltenLangzeitstudie10.

Aus den gesammelten Ergebnissen wurde die Schlussfolgerung gezo-gen, dass sich für innenstadtrelevante Sortimente erhebliche negativestädtebauliche Folgen bei einer Umsatzumverteilung zwischen 10 %und 20 % ableiten lassen. Jedoch wurde ergänzt, dass die Auswirkun-gen durch Einzelfallprüfungen zu verifizieren, also nicht ohne Weiterespauschal zu übertragen sind.

So hat das OVG Nordrhein-Westfalen in einem Urteil vom01.02.201011 festgestellt, dass bereits ein Kaufkraftabfluss von 7,9 %bis 8,8 % in dem betroffenen Warenbereich zu einer städtebaulichnachhaltigen Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit eines zentralenVersorgungsbereiches führen kann, wenn dieser schon erheblich "vor-geschädigt" ist. Dieses Urteil zeigt auf, dass es nicht möglich ist, for-melhaft auf bekannte Kennzahlen aus der Rechtsprechung zurückzu-greifen, sondern es müssen die konkreten Besonderheiten des Sach-verhaltes in die Betrachtung einbezogen werden. Je nach konkreterSituation können demnach auch schon unter oder ggf. erst deutlichüber der 10 %-Schwelle Strukturschädigungen angenommen werden.

10 vgl. GMA (1997): Auswirkungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe, Kurzfassung der GMA-Langzeitstudie im Auftrag der Arbeitsgemeinschaft der Industrie- und Handelskammern inBaden-Württemberg mit Förderung des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg, Lud-wigsburg, S. 41

11 Az.: 7A 1635/07



Bei den nachfolgenden detaillierten Ausführungen zu den möglichenAuswirkungen ist zu berücksichtigen,

– dass Auswirkungen gegenüber typähnlichem Besatz deutlichstärker als gegenüber typunähnlichem Besatz stärker ausfallen;

– dass die Auswirkungen mit abnehmender Erreichbarkeit sowieder Zunahme der Angebotsalternativen im weiteren Umfeld zu-rückgehen;

– dass die Wettbewerbsintensität in der Ausgangslage auf lokalerEbene noch nicht besonders ausgeprägt und die Verkaufsflä-chendichte in Lilienthal noch relativ niedrig ist;

– dass die Flächenauslastung des Wettbewerbsnetzes recht hochund die Wettbewerber im Allgemeinen als robust einzuschätzensind;

– dass keine Anzeichen von Vorschädigungen in den untersu-chungsrelevanten zentralen Versorgungsbereichen vorliegen;

– dass die Nachfrageplattform im Untersuchungsraum mindestensstabil, voraussichtlich jedoch sogar leicht steigend sein wird, mit-hin keine nachfragebedingten zusätzlichen Belastungen desMarktes zu erwarten sind.

Insoweit wäre der Schwellwert für potenziell kritische Verdrängungs-wirkungen im vorliegenden Falle tendenziell höher als üblich anzuset-zen.

Umverteilungseffekte im Einzugsgebiet

Zone 1:

Die Umverteilungswirkungen innerhalb der Zone 1 fallen unterschied-lich hoch aus. Die im Umfeld des Projektvorhabens arrondierten Be-triebe profitieren grundsätzlich durch Kopplungseffekte zusätzlicherKunden, werden aber gleichzeitig auch durch Konkurrenzeffekte be-lastet. Eine im Saldo noch recht geringe Umsatzabgabe von insge-samt ca. -3,8 % ist im näheren Standortumfeld zu erwarten, welcheeinzelbetrieblich gut aufgefangen werden dürfte.

Anbieter im südlich an den Ergänzungsbereich anschließenden Orts-zentrum von Lilienthal werden durch eine marginale Umsatzabgabevon ca. -2,1 % tangiert. Gleichzeitig könnten nicht direkt konkurrieren-de Betriebe im Ortszentrum von Kopplungskäufen zusätzlicher Kun-den profitieren.

Die sonstigen Anbieter in Zone 1 werden durchschnittlich mit -1,9 %Umsatzeinbußen belastet. Neben einem Kleinhandelsanteil sind diesu. a. die Filialen von Hol ab und Futterhaus.

Der projektierte Supermarkt steht insbesondere zu den Lebensmittel-märkten im weiteren nördlichen Verlauf des Hauptsiedlungsbereichesvon Lilienthal im Wettbewerb. Von den Märkten in Zone 1 dürften etwa-4,7 % des gegenwärtig getätigten Umsatzes an das Planvorhabenabgegeben werden.



Allgemein liegen die zu erwartenden Belastungsquoten im Kernort Lili-enthal und auch im Ortszentrum somit in einem niedrigen bis mäßigenBereich und dürften vom Wettbewerbsnetz aufgefangen werden kön-nen. Schädigende städtebauliche Wirkungen im eingangs genanntenSinne können mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ausge-schlossen werden.

Zone 2:

Gegenüber dem zweiten und hinsichtlich der Betriebstypik mit demPlanvorhaben vergleichbaren, vertrieblich jedoch unterlegenen EdekaMarkt in Lilienthal-Falkenberg, Heidberger Str. sind etwas erhöhteBelastungsquoten von etwa -8 % möglich, weil pkw-gestützte Umsät-ze in das zwar weiter entfernte, künftig aber deutlich attraktiver undmit größerem Sortiment aufgestellte E-Center verlagert werden. Mit ei-ner Standortaufgabe und somit einer Ausdünnung des Nahversor-gungsnetzes ist gleichwohl nicht zu rechnen. Allerdings erhöht sichder Druck, diesen Markt einem Relaunch zu unterziehen. Aus Kun-densicht ist dies jedoch kein Nachteil, sondern würde eher zu einerweiteren Aufwertung der Nahversorgung führen. Der Standort bleibtfür einen Nahversorger auf jeden Fall ausreichend tragfähig.

Umverteilungswirkungen durch das Projektvorhabenim Kernsortiment Periodischer Bedarf

Standort-/Lagebereich

Umsatz IST

Mio. Euro

UmsatzKÜNFTIG

Mio. Euro

Projekt-umsatz durch

Umverteil.

Mio. Euro

Umver-teilungs-

quote

%EdekaKonzessionär (Bäcker)Sonstige Anbieter ErgänzungsbereichAnbieter EH-Ortskern

11,50,3 13,80,60,44,8

0,34,7

-2,3-0,3 20,076,30,010,10

-3,9-2,1

LM-Märkte Zone 1Sonstige Anbieter Zone 1Zwischensumme Zone 1

Sonstiger Handel Zone 2 (inkl. Edeka)

16,23,0

15,42,9

24,38,1

23,47,4

Zwischensumme Zone 2 8,1 7,4

0,760,06

-4,7-1,9

0,930,66

-3,8-8,2

0,000,00 NUM!NUM!0,000,66

NUM!-8,2

Summe EZG gesamtWorpswede – ZVB EH-Ortskern/Ergänzungsb.Worpswede – Sonstige Lagen

0,032,4

0,030,8

18,64,4

18,44,3

0,00 NUM!0,000,00 NUM!NUM!0,001,59

NUM!-4,9

0,220,06

-1,2-1,4

∑ Worpswede, KernortGrasberg – ZVB EH-Ortskern/Ergänzungsb.Grasberg – Sonstige Lagen∑ Grasberg, Kernort

22,915,2

22,615,0

2,617,7

2,517,5

Ottersberg – ZVB EH-OrtskernOttersberg – Sonstige Lagen∑ Ottersberg, KernortNVZ Bremen-Borgfeld

18,70,7

18,60,7

19,310,4

19,310,3

0,290,16

-1,2-1,0

0,010,16

-0,3-0,9

0,040,00

-0,2-0,1

0,040,18

-0,2-1,7

Sonstiger Handel Bremen-BorgfeldNVZ Bremen-EdisonstraßeSumme betrachtete Standorte außerhalb des EZGQuelle: Berechnungen bulwiengesa AG Rundungsdifferenzen möglich

9,63,0

9,53,0

83,0 82,2

0,110,01

-1,1-0,2

0,79 -0,9





Kaufkraftstrom-Modellrechnung im Periodischen Bedarf für das Einzugsgebiet E-Center Lilienthal – PROGNOSEVerteilung der Nachfragevolumina je Marktzone in den Spalten - Erklärung der Umsatzherkunft an den einzelnen Standortbereichen in den Zeilen

Standortbereich

Zone 1Nahbereich

(2 km Umkreis)Umsatz/KKB*

Zone 2Restl. Gemeindegebiet

LilienthalUmsatz/KKB*Umsatz/KKB*Umsatz/KKB*Umsatz/KKB*Umsatz/KKB*

Einzugsgebiettotal

Umsatz/KKB*

Externer Zufluss

Umsatz

Umsatz Total

Umsatz/Marktanteil

Projektbedingte Veränderung

Umsatz/Marktanteil

E-CenterKonzessionäre (Bäcker/Kiosk)! Bestand Edeka inkl. Konz.

Tsd. Euro p. a. %

7.971 28,0325

8.2961,1

29,1

Tsd. Euro p. a. %

4.259 18,5210

4.4690,9

19,4

Tsd. Euro p. a. %Tsd. Euro p. a. %Tsd. Euro p. a. %Tsd. Euro p. a. %Tsd. Euro p. a. %

12.231 23,8534

12.7651,0

24,8

Tsd. Euro p. a.

1.569Tsd. Euro p. a. %

13.80066

1.635600

14.400

30,5Tsd. Euro p. a. %

2.3001,3

31,9260

2.560

20,076,321,6E-CenterKonzessionäre (Bäcker/Kiosk)! PROJEKT E-Center inkl. Konz.Sonstige Anbieter Ergänzungsbereich 188 0,7

! ErgänzungsbereichAnbieter EH-Ortskern! ZVB EH-Ortskern/ErgänzungsbereichLM-Märkte Zone 1

8.4842.505

29,88,8

10.9898.825

38,631,0

136 0,64.6051.842

20,08,0

6.4465.756

28,025,0

324 0,613.0884.347

25,48,4

17.43514.581

33,928,3

13 336 0,7 -141.648

37014.7364.717

2.018840

19.45315.421

32,610,4

2.546-103

43,034,1

2.443-759

NUM!NUM!NUM!-3,920,9-2,114,4-4,7

Sonstige Anbieter Zone 1! Zone 1 (Nahbereich)Sonstiger Handel Zone 2 (inkl. Edeka)

1.56621.380

5,575,1

2.107 7,4! Zone 2 2.107 7,4

1.15113.353

5,058,0

4.605 20,04.605 20,0

Umsatz/KKB im EZG (Gemeinde Lilienthal)Abfluss nach ...

23.487 82,5

Worpswede – ZVB EH-Ortskern/ErgänzungsbereichWorpswede – Sonstige Lagen∑ Worpswede, KernortGrasberg – ZVB EH-Ortskern/Ergänzungsbereich

8557

0,30,2

142114

0,50,4

17.958 78,0

921230

4,01,0

1.151530

5,02,3

2.71734.733

5,367,5

6.711 13,06.711 13,0

41.445 80,5

1.006287

2,00,6

1.293643

2,51,2

1863.044

2.90337.777

700 7.411

6,483,6

-571.627

16,4 -659700 7.411 16,4 -659

-1,94,5

-8,2NUM!-8,2NUM!NUM!NUM!3.744 45.188 100,0 968

17.3504.000

18.3564.287

21.35014.350

22.64314.993

-224-63

-287-157

NUM!NUM!2,2

-1,2-1,4-1,2-1,0

Grasberg – Sonstige Lagen∑ Grasberg, KernortOttersberg – ZVB EH-OrtskernOttersberg – Sonstige Lagen

28142

0,10,5

∑ Ottersberg, KernortNVZ Bremen-BorgfeldSonstiger Handel Bremen-BorgfeldNVZ Bremen-Edisonstraße

996 3,5769

852,70,3

115645

0,52,8

8723

0,40,1

111507

0,52,2

27669

1,20,3

Regionale Abflüsse gesamtDiffuser AbflussDistanz-/OnlinehandelAusgabenvolumen

2.1352.847

7,510,0

28.469 100,0Quelle: bulwiengesa AG

2.7582.307

12,010,0

23.023 100,0

144787

0,31,5

8723

0,20,0

1111.503

0,22,9

1.045154

2,00,3

5.0045.043

9,79,8

51.492 100,0

2.40016.750

2.54417.537

18.540636

18.627659

-6-163

-43-1

19.1768.750

19.28710.253

8.4502.850

9.4953.004

-43-182-105

-6

-0,3-0,9-0,2-0,1-0,2-1,7-1,1-0,2

KKB = Kaufkraftbindung

Umverteilungseffekte an relevanten Wettbewerbsstandorten/Lagebereichen außerhalb des Einzugsgebietes

Außerhalb Lilienthals schwächt sich der Umverteilungsdruck erheblichab. Betroffen sind lediglich die Rückführung bzw. Umlenkung vonStreuverflechtungen. In den Nachbargemeinden Worpswede, Gras-berg und Ottersberg sind insoweit nur geringfügige Umsatzumlenkun-gen von <-1,4 % zu erwarten, welche somit unterhalb einer abwä-gungsrelevanten Größenordnung liegen. Dies gilt ebenso für die La-gebereiche im südlich angrenzenden Stadtteil Bremen-Borgfeld/-Le-hesterdeich. Das leistungsstarke Nahversorgungszentrum Bremen-Borgfeld kann eine marginale Umsatzabgabe von -1,7 % sehr gut auf-fangen.

Fazit

Das Projektvorhaben der Neuaufstellung des Edeka-Marktes in Lilien-thal im zentralen Versorgungsbereich der Region von Lilienthal ist in-soweit insgesamt als ausreichend tragfähig und verträglich zu bewer-ten. Eine projektinduzierte Gefährdung der lokalen und überörtlichenNahversorgung sowie schädigende Auswirkungen auf zentrale Versor-gungsbereiche können ausgeschlossen werden. Das Vorhaben trägtper Saldo zu einer Stärkung des Ortszentrums von Lilienthal bei.



8 SPIEGELUNG DES VORHABENS AN DENVORGABEN DER LANDESPLANUNG / REGIONALPLANUNG / DES EINZELHAN-DELSKONZEPTES

8.1 Regionalen Raumordnungsprogramm (RROP) Landkreis Osterholz 2011 (sinngemäß auch LROP 2008/12)

Die Gemeinde Lilienthal ist Teil des Landkreises Osterholz und liegtinsoweit im Geltungsbereich des Regionalen Raumordnungs-programms (RROP) für den Landkreis Osterholz 2011. Die GemeindeLilienthal ist im RROP als Grundzentrum eingestuft.

Folgende untersuchungsrelevante Ziele/Aussagen zum Einzelhandelbzw. dem Zentrale Orte System sind im RROP Osterholz 2011 enthal-ten:

█ Regionales Raumordnungsprogramm A-2.1-01, S.6:

"Im Mittelzentrum Osterholz-Scharmbeck sind zentralörtliche Ein-richtungen und Angebote für den mittelfristigen gehobenen Be-darf, in den Grundzentren zentralörtliche Einrichtungen und An-gebote für den allgemeinen täglichen Grundbedarf zu sichern undzu entwickeln. Darüber hinaus sind auch außerhalb der ZentralenOrte Einrichtungen und Angebote zur wohnortbezogenen Nahver-sorgung zu sichern. Das Mittelzentrum in Osterholz-Scharmbeckhat zugleich für die dortige Bevölkerung und Wirtschaft die grund-zentralen Versorgungsaufgaben zu leisten. Art und Umfang derzentralörtlichen Einrichtungen und Angebote sind an der Nachfra-

ge der zu versorgenden Bevölkerung und Wirtschaft im Verflech-tungsbereich auszurichten."

� Das Projektvorhaben befindet sich in integrierter Lage in derGemeinde Lilienthal und ist Bestandteil des zentralen Ver-sorgungsbereiches EH-Ortskern/Ergänzungsbereich der Ge-meinde Lilienthal. Das Vorhaben deckt mit seinem SortimentPeriodischer Bedarf den allgemeinen, täglichen Grundbedarfab und ist insoweit Bestandteil elementarer grundzentralerVersorgungsfunktionen. Das Vorhaben richtet sich an die Be-völkerung der Gemeinde Lilienthal und überschreitet den ge-meindlichen Verflechtungsbereich nicht.

� Ziel ist erfüllt. Das Vorhaben entspricht der grundzentralenVersorgungsfunktion der Gemeinde Lilienthal.


"Die Zentralen Orte in der Stadt Osterholz-Scharmbeck, derSamtgemeinde Hambergen sowie den Gemeinden Grasberg,Lilienthal, Ritterhude, Schwanewede und Worpswede werden alsZentrale Siedlungsgebiete festgelegt."

Regionales Raumordnungsprogramm A-2.2-03, S.7:

"Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentra-len Siedlungsgebietes des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig(Konzentrationsgebot)."



� Das Projektvorhaben liegt lt. RROP Osterholz 2011 im zentralenSiedlungsgebiet der Gemeinde Lilienthal und entspricht damitdem Konzentrationsgebot, ebenso lt. LROP.


"Verkaufsfläche und Warensortiment von Einzelhandelsgroß-projekten müssen der zentralörtlichen Versorgungsfunktion unddem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes ent-sprechen (Kongruenzgebot). Der Umfang neuer Flächen be-stimmt sich auch aus den vorhandenen Versorgungseinrichtun-gen und der innergemeindlichen Zentrenstruktur."

� Das Projektvorhaben entspricht dem Kongruenzgebot. Es er-wirtschaftet rd. 12 % seines Umsatz mit Kunden, die ihrenHauptwohnsitz außerhalb des Gemeindegebietes haben undliegt damit innerhalb einer im LROP vorgegebenen Toleranz-quote von rd. 30 %.

� Ziel ist erfüllt, sinngemäß auch das Kongruenzgebot gem.LROP12


"Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente in-nenstadtrelevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integ-rierten Lagen zulässig (Integrationsgebot). Diese Flächen müs-

12 Das landesplanerische Kongruenzgebit ist als verbindliches raumordnerisches Ziel derzeitobergerichtlich suspendiert, als Grundsatz jedoch weiterhin zu berücksichtigen. OVG LÜne-burg vom 16.3.2012, Az 1KN152/10

sen in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebun-den sein.

Die Stadt und die Gemeinden sollen innerhalb ihrer zentralenSiedlungsgebiete zentrale Versorgungsbereiche festlegen und lo-kale Listen zur Bestimmung der zentren- bzw. innenstadtrelevan-ten Sortimente aufstellen."

� Das Vorhaben befindet sich im zentralen Siedlungsgebietder Gemeinde Lilienthal als auch innerhalb des abgegrenz-ten zentralen Versorgungsbereiches des Ortszentrums (lt.REZK Region Bremen 1. Fortschreibung 2014) und demzentralen Versorgungsbereich/Ergänzungsbereich des EHK2020 Lilienthals. Das Vorhaben inkl. des nördlichen Teil-grundstückes befindet sich somit in integrierter Lage im Sin-ne des RROP Osterholz 2011.

� Ziel ist erfüllt, sinngemäß auch das Integrationsgebot gem.LROP


"Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung,die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versor-gungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Be-völkerung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nichtwesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot)."

� Für das Einzugsgebiet des Vorhabens wurde eine zukünftigestabile Nachfrageentwicklung im Kernsortiment PeriodischerBedarf nachgewiesen.



Die ermittelten Umsatzumverteilungen liegen für sämtlichebetrachteten zentralen Versorgungsbereiche sowie das um-gebende Nahversorgungsnetz in einem gut verträglichen Be-reich. Städtebauliche Risiken sind insoweit nicht zu erwar-ten.

� Ziel ist erfüllt, sinngemäß auch das Beeinträchtigungsverbotdes LROP.

8.2 Einzelhandelskonzept 2020 Lilienthal – Leitlinien

█ Erhaltung und Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche gem.§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB.

� Das Vorhaben ist Teil des zentralen Versorgungsbereiches.Mit Projektumsetzung wird zukünftig mehr Kaufkraft in die-sem Zentrumsbereich umgesetzt werden. Ein zukünftiger at-traktiverer Marktauftritt des Edeka-Marktes stärkt insoweitdas gesamte Zentrum. Zudem ist das Untersuchungsobjektder einzige Lebensmittelmarkt im zentralen Versorgungsbe-reich.

� Ziel wird erfüllt.

█ Dauerhaft zentrenverträgliche Sicherung und Entwicklung dergrundzentralen Versorgung der Bevölkerung. StädtebaulichesZiel einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung.

� Das Vorhaben entspricht den Vorgaben einer zentrenverträg-lichen Entwicklung der Versorgungsstrukturen sowie demZiel einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung.Das Vorhaben erweist sich hinsichtlich seiner Markteinfluss-nahme auf umgebende zentrale Versorgungsbereiche eben-so wie auf das umgebende Nahversorgungsnetz als voll ver-träglich.


█ Großflächiger Einzelhandel mit zentrenrelevantem Kernsortimentist nur innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zulässig.

� Das Vorhaben ist Teil des zentralen Versorgungsbereichesfür das Lilienthaler Ortszentrum. Mit Projektumsetzung wirdzukünftig mehr Kaufkraft in diesem Zentrumsbereich umge-setzt werden. Ein zukünftiger attraktiverer Marktauftritt desEdeka-Marktes stärkt insoweit das Zentrum, sichert seineWettbewerbsfähigkeit und somit in die Zukunft gerichtet auchden Standort für einen Lebensmittel-Vollsortimenter.




8.3 Regionales Einzelhandelskonzept und IMAGE-Moderationsverfahren

Laut Regionalem Zentren- und Einzelhandelskonzept Region Bremensollen Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Kernsorti-menten ausschließlich und großflächige Nahversorgungsprojekte über800 qm VKF grundsätzlich in den zentralen Versorgungsbereichender Region angesiedelt werden. Außerhalb dieser Versorgungsberei-che kann ein Nahversorgungsprojekt über 800 qm Verkaufsfläche un-ter bestimmten Bedingungen an Standorten zur Nahversorgung ange-siedelt werden13.

Das Vorhaben bewegt sich im Rahmen dieser Leitlinie und erfüllt so-mit grundsätzlich die Voraussetzungen des so genannten "Standort-typ 1 Zentraler Versorgungsbereich der Region":

• Der Standort befindet sich lt. RROP Osterholz 2011 im zentralenSiedlungsgebiet des Grundzentrums Lilienthal. Ferner liegt der Bestandsmarkt vollständig im Ergänzungsbereichdes EH-Ortskerns von Lilienthal und ist somit Bestandteil deszentralen Versorgungsbereiches der Region Lilienthal nach demRZEHK für die Region Bremen 1. Fortschreibung 2014. Durch dieHinzunahme des Nachbargrundstückes im Rahmen der geplan-ten Erweiterungsmaßnahme bzw. Neuerrichtung des Markteswürde sich der Ergänzungsbereich des EH-Ortskerns und somitauch der zentrale Versorgungsbereich der Region von Lilienthalgeringfügig erweitern.

13 Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept Bremen 2012; (Ansiedlungsregel 1+2), S. 15

• Der Standort weist eine siedlungsintegrierte Lage innerhalb deszentralen Siedlungsgebietes von Lilienthal auf, versehen mit ei-nem einwohnerstarken Nahbereich sowie einer sehr guten Anbin-dung an den ÖPNV.

• Der Edeka-Markt ist der wichtigste Nahversorger und der einzigeLebensmittelmarkt im südlichen Hauptsiedlungsgebiet von Lilien-thal. Hierin besteht vornehmlich auch seine Ergänzungsfunktionzum eigentlichen Ortszentrum, welches für einen Lebensmittel-vollsortimenter keine geeigneten Standorte aufweist.

Aufgreifschwelle für das regionale IMAGE Moderationsverfahren

Das RZEHK für die Region Bremen 1. Fortschreibung 2014 sieht beinahversorgungsrelevanten Vorhaben des Standorttyps 1 für Gemein-den mit einer Einwohnerzahl zwischen 10.000 bis 20.000 Einwohnerneine Aufgreifschwelle von 1.500 qm Verkaufsfläche vor, oberhalb de-rer eine "regionale Bedenklichkeit" angenommen wird und insoweit dieEinleitung des regionalen Moderationsverfahrens vorgesehen ist.Eine Schwellenüberschreitung wirkt hierbei nicht als Ausschlussgren-ze von Vorhaben und Planungen.

Die vorliegende Wirkungsanalyse hat ergeben, dass sich keine signifi-kanten städtebaulichen und raumordnerischen Risiken durch die ge-plante Erweiterung des Edeka-Marktes ergeben.



Die erwartbaren Umsatz-Umverteilungswirkungen liegen für sämtlichezentralen Versorgungsbereiche und das umgebende Nahversor-gungsnetz in einem gut verträglichen Bereich. Ferner strahlt der Marktauch nach einer Erweiterung nur mäßig überörtlich aus und bewegtsich hinsichtlich des erwartbaren auswärtigen Kundenanteils innerhalbder vom aktuellen Kongruenzgebot des LROP gezogenen Toleranz-grenze von 30 % Umsatzanteil.

Als Maßstab gilt die Gemeindegrenze Lilienthal. Wenngleich der Ver-flechtungsbereich des Grundzentrums Lilienthal bisher nicht verbind-lich bestimmt ist, gehen wir vor dem Hintergrund der regionalen Zen-trenstruktur nicht davon aus, dass Lilienthal einen raumordnerischenVersorgungsauftrag wahrnimmt, welcher die Gemeindegrenzen über-schreitet.

Auch die mit dem Vorhaben verbundene (geringfügige) Erweiterungdes zentralen Versorgungsbereiches in Lilienthal ist Gegenstand derregionalen Abstimmung.

Das Vorhaben erfüllt dabei aus Gutachtersicht die einschlägigen Prüf-merkmale:

– Städtebaulich integrierter Standort mit unmittelbarem Anschlussan einen bereits bestehenden zentralen Versorgungsbereich

– Maßstäblichkeit im Hinblick auf den bereits existenten zentralenVersorgungsbereich (es handelt sich lediglich um die Grund-stückserweiterung eines Einzelbetriebes)

– Begründete planerische Zielvorstellung (die Maßnahme dientdem Ausbau der Nahversorgung und der langfristigen Sicherungdes einzigen Lebensmittel-Vollsortimenters und somit eines sehrwichtigen Ankerbetriebes im Bereich des Lilienthaler Ortszen-trums)

– Hinreichende baulich-funktionale Anbindung des Erweiterungsbe-reiches an den vorhandenen Zentralbereich, welche sich ausdem Projekt selbst ergibt; das Ergänzungsgrundstück dient un-mittelbar der baulichen Erweiterung des bestehenden Lebensmit-tel-Vollsortimenters



9 ERGEBNIS

Gegenstand der Untersuchung ist die Erweiterung/Neubau desEdeka-Lebensmittelmarktes in der Falkenberger Landstraße 7a vonca. 2.350 qm auf ca. 3.250 qm Gesamtverkaufsfläche. Neben dem zu-künftigen E-Center mit einer Verkaufsfläche von ca. 2.900 qm sind ineiner integrierten Shopzeile (350 qm VKF) weitere teilweise schonheute im Bestandsmarkt agierende Geschäfte vorgesehen (Backshop/Café, Blumen, TotoLotto, Friseur).

Die durchgeführte Markt- und Wirkungsanalyse kommt zu folgendenErgebnissen:

– Lilienthal ist eine einwohnerstarke Gemeinde im Landkreis Oster-holz und weist stabile makrostandortseitige Rahmenbedingungenund ein stabile Nachfrageplattform auf.

– Die Gemeinde ist als Grundzentrum eingestuft, liegt am Randdes Kreises Osterholz und des Bundeslandes Niedersachsenund grenzt direkt an das Oberzentrum Bremen an.

– Der Projektstandort grenzt unmittelbar an Wohnbebauung an undliegt siedlungsstrukturell voll integriert in der Kernortschaft Lilien-thal. Der Standort befindet sich in mittiger Wohngebietslage mitdirekter Anbindung an den ÖPNV (Straßenbahnlinie 4 und Regei-onalbuslinien 630 + 670). Der Vorhabenstandort ist damit städte-baulich und funktional der umliegenden Wohnbebauung zugeord-net.

– Ferner liegt der Grundstücksteil des heute schon bestehendenEdeka-Marktes im Ergänzungsbereich des EH-Ortskerns der Ge-meinde Lilienthal und ist damit Teil des zentralen Versorgungsbe-

reiches der Region. Ein zweites benachbartes Grundstück ist Teildes Projektgrundstückes und liegt direkt angrenzend außerhalbder heutigen Grenzen des zentralen Versorgungsbereiches. MitProjektumsetzung würde sich der zentrale Versorgungsbereichder Region um das hinzugenommene Nachbargrundstück erwei-tern.

– In einem fußläufig und per Fahrrad erreichbaren Umkreis von ca.2.000 m wohnen rd. 10.120 Einwohner. In diesem Bereich ist dasUntersuchungsobjekt der einzige vollsortierte Lebensmittelmarktund nimmt dadurch eine wichtige Versorgungsfunktion für denKernort Lilienthal wahr.

– Insgesamt entspricht das Vorhaben den landes- und regionalpla-nerischen Vorgaben:

• Das Vorhaben entspricht dem Kongruenzgebot. Es erwirt-schaftet rd. 12 % seines Umsatz mit Kunden, die ihrenHauptwohnsitz außerhalb des Gemeindegebietes haben undliegt damit innerhalb einer im LROP vorgegebenen Toleranz-quote von rd. 30 %.

• Das Projekt befindet sich im zentralen Siedlungsbereich lt.RROP Osterholz 2011 bzw. im Ergänzungsbereich des zent-ralen Versorgungsbereiches der Region Lilienthal lt. RZEHKRegion Bremen 1. Fortschreibung 2014 und erfüllt damit dieAnforderungen des Konzentrations- und des Integrationsge-botes. Der Ergänzungsbereich/zentrale Versorgungsbereichwürde sich mit Projektumsetzung unwesentlich um das inbe-griffene nördliche Teilgrundstück neben dem bestehendenBestandsgrundstück erweitern.



• Die ermittelten Umsatzumverteilungen liegen für sämtlichebetrachteten zentralen Versorgungsbereiche sowie das um-gebende Nahversorgungsnetz in einem gut verträglichen Be-reich. Städtebauliche Risiken sind insoweit nicht zu erwar-ten. Das Beeinträchtigungsverbot wird insoweit vollumfäng-lich erfüllt.

– Einordnung des Standortes in die Systematik des RegionalenZentren- und Einzelhandelskonzeptes für die Region Bremen

Laut Regionalem Zentren- und Einzelhandelskonzept RegionBremen sollen Einzelhandelsgroßprojekte ausschließlich in denzentralen Versorgungsbereichen der Region angesiedelt werden.Außerhalb dieser Versorgungsbereiche kann ein Nahversor-gungsprojekt über 800 qm Verkaufsfläche unter bestimmten Be-dingungen an Standorten zur Nahversorgung angesiedelt wer-den14. Das Vorhaben erfüllt die Voraussetzungen des Standorttyp1 Zentraler Versorgungsbereich der Region:

• Der Standort befindet sich lt. RROP Osterholz 2011 im zent-ralen Siedlungsgebiet des Grundzentrums Lilienthal. Der Be-standsmarkt liegt vollständig im Ergänzungsbereich des EH-Ortskerns von Lilienthal und ist somit Bestandteil des zentra-len Versorgungsbereiches der Region Lilienthal nach demRZEHK für die Region Bremen 1. Fortschreibung 2014. Un-ter Hinzunahme des Nachbargrundstückes im Rahmen dergeplanten Erweiterungsmaßnahme bzw. Neuerrichtung desMarktes würde sich der Ergänzungsbereich des EH-Orts-kerns und somit auch der zentrale Versorgungsbereich derRegion von Lilienthal geringfügig erweitern.

14 Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept Bremen 2012; (Ansiedlungsregel 1+2), S. 15

• Der Standort weist eine siedlungsintegrierte Lage innerhalbdes zentralen Siedlungsgebietes von Lilienthal auf, versehenmit einem einwohnerstarken Nahbereich sowie einer sehrguten Anbindung an den ÖPNV.

• Der Edeka-Markt ist der wichtigste Nahversorger und dereinzige Lebensmittelmarkt im südlichen Hauptsiedlungsge-biet von Lilienthal.

• Das RZEHK für die Region Bremen 1. Fortschreibung 2014sieht bei nahversorgungsrelevanten Vorhaben des Standort-typs 1 für Gemeinden mit einer Einwohnerzahl zwischen10.000 bis 20.000 Einwohnern eine Aufgreifschwelle von1.500 qm Verkaufsfläche vor. Deren Überschreitung lässt lt.RZEHK für die Region Bremen erwarten, dass die Dimensi-on des Einzelhandelsprojektes regional bedenklich ist. Siewirken nicht als Ausschlussgrenze von Vorhaben und Pla-nungen. Die Wirkungsanalyse hat ergeben, dass sich keinestädtebaulichen Risiken durch die geplante Erweiterung desEdeka-Marktes ergeben. Die Umverteilungswirkungen liegenfür sämtliche zentralen Versorgungsbereiche und das umge-bende Nahversorgungsnetz in einem gut verträglichen Be-reich.

Aus Gutachtersicht steht das Vorhaben des E-Centers in der Falken-berger Landstraße 7a in Lilienthal im Einklang mit dem LROP 2008,dem RROP für den Landkreis Osterholz 2011, dem RZEHK RegionBremen 1. Fortschreibung 2014 sowie dem EHK 2020 Lilienthal.



Die ermittelten Auswirkungen sind durchweg als verträglich einzu-schätzen, weshalb aus einzelhandelsanalytischer Perspektive gemäß§ 11 (3) BauNVO keine nachhaltigen Beeinträchtigungen der zentra-len Versorgungsbereiche im Einflussbereich des Vorhabens sowie derverbraucher- respektive wohngebietsnahen Versorgungsstrukturen zuerwarten sind.

Das Erweiterungsvorhaben ist insoweit als ausreichend tragfähig undverträglich zu bewerten.



ANHANG






Wettbewerber

MusterstadtNord

Tsd. Euro p. a. %

MusterstadtSüd

Tsd. Euro p. a. %

Musterstadt gesamt

Tsd. Euro p. a. %

Umland-Einzugsgebiet

Tsd. Euro p. a. %Tsd. Euro p. a. %Tsd. Euro p. a. %

Einzugsgebiet gesamt

Tsd. Euro p. a. %SkyAldi 2.4162.899KleinhandelZVB Innenstadt 1.9337.247 10,012,0 1.7532.1038,030,0 1.4025.258 5,06,0 4.1685.0024,015,0 3.33512.505 7,08,4 6751.0125,621,1 5062.193 2,03,01,56,5 4.8436.0143.84114.698FamilaPenny 4.8312.416KleinhandelFachmarktzentrum 1.2088.455KleinhandelBezirk Nord (Bestand)

1.20816.910

UntersuchungsprojektBezirk Nord gesamt

- in der Ausgangslage noch nicht marktwirksam - 16.910

20,010,0 4.2071.4025,035,0 7016.310 12,04,0 9.0383.8182,018,0 1.90914.7655,0

70,0701

12.269

70,0 12.269

2,035,0

1.90929.179

35,0 29.179

15,36,4 1.0123373,224,9 3371.687 3,01,01,05,03,2

49,3337

4.217

49,3 4.217

1,012,5

12,5

10.0504.1552.24616.4522.246

33.396

33.396Netto RotNeukauf 7251.208KleinhandelStreulagen Süd 4832.416LidlKleinhandel 725483ZVB OTZ SüdBezirk Süd gesamt

1.2083.624

3,05,0 3.5065.2582,010,0 3.50612.269 10,015,0 4.2306.46610,035,0 3.98914.6853,02,0 4.5573.5065,0

15,08.063

20.332

13,010,0 5.2823.98923,058,0

9.27023.955

Musterstadt gesamtZVB Hinterbüttel

20.533121

GE HinterbüttelStreulagen Hinterbüttel

966242

Hinterbüttel gesamtKleinhandel Nebendorf

1.329121

Umsatz/KKB im EZGAbfluss nach B-Burg

21.983242

85,00,5

32.601175

4,01,0

93,00,5

53.134296

0,5 1.142242

5,50,5

351

91,01,0

32.952175

1,0 1.679121

94,00,5

54.934417

7,110,9 3371696,724,8 337843 1,00,51,02,58,96,7 16933715,7

40,5506

1.349

0,51,01,54,0

4.5686.6354.32615.5285.4514.3269.77725.305

89,70,5

5.5678.434

1,90,4

8.0973.374

16,525,024,010,0

2,80,2

19.9052.699

92,80,7

28.170337

59,08,0

83,51,0

58.7018.7309.2383.615

21.5842.820

83.105754

Abfluss in das EKZAbfluss nach Fernerliefen

483242

Diffuser AbflussAusgabenvolumen

1.20824.157

2,0 175175

5,0

100,01.577

35.055

0,50,5

658417

4,5

100,02.785

59.212

1,10,7

1.6871.687

4,7

100,01.856

33.737

5,05,0

5,5

100,0

2.3452.1044.641

92.949

Umsätze mit externen

KundenTsd. Euro p. a.

Umsatz/Marktanteil

Tsd. Euro p. a. %5,26,5 3573864,115,8 159902 5.2006.400 5,56,84.00015.600 4,316,6

10,84,5 1.2504452,417,7 2541.949 11.3004.600 12,04,92.50018.401 2,719,62,4

35,954

2.905

35,9 2.905

2.30036.301

2,438,6

36.301 38,64,97,1 4327654,716,7 2741.471 5.0007.400 5,37,94.60016.999 4,918,15,94,7 44937410,5

27,2823

2.294

5.9004.700 6,35,010.60027.599

11,329,3

63,29,4

5.1992.270

9,93,9

2.962385

63.90011.000

67,911,7

12.2004.000

13,04,3

23,23,0

5.617180

89,40,8

10.996

27.2013.000

28,93,2

94.101 100,0

2,52,3

5,0

100,0

Marktverteilung im Einzugsgebiet von Musterstadt – Ausgangslage

Gesamtmsatz eines Lagebereiches und seineräumliche Herkunft.Hier: In der Innenstadt von Musterstadt werden15,6 Mio. Euro p. a. umgesetzt. Davon stammen:• 7,2 Mio. Euro aus dem nördlichen Stadtgebiet• 5,3 Mio. Euro aus dem südlichen Stadtgebiet• 2,2 Mio. Euro aus dem Umland-Einzugsgebiet• 0,9 Mio. Euro aus externen Zuflüssen

Die Kaufkraftbindung steuert das Rechenmodell.Die Einwohner des nördlichen Stadtgebietes verfügenüber ein Nachfragevolumen von knapp 24,2 Mio. Euro p.a. Davon werden 30 % in der Innenstadt ausgegeben.Daraus resultiert dort ein Umsatzbeitrag von rund 7,2Mio. Euro p. a. Ein Fachmarktzentrum ist noch vor der Innenstadt einweiterer wichtiger Lagebereich mit 35 % Kaufkraftbin-dung. Alle weiteren Lagebereiche sind nachrangig. Die Modellrechnung erklärt die Verteilung des Nachfrage-volumens schlüssig auf die in Betracht kommenden Ein-kaufsalternativen.

Der an einem Standort durchsetzbare Anteil der Kauf-kraftbindung im umgebenden Einzugsgebiet oder ein-zelnen Marktzonen dieses Einzugsgebietes ist dabeivon einer Vielzahl von Determinanten abhängig, derenRelevanz für die Einkaufstättenwahl zudem in den ver-schiedenen Handelsbranchen unterschiedlich ausge-prägt ist. Herausragende Einflussfaktoren sind Distanz/Erreichbarkeit, Betriebstypik, Zentralität des jeweiligenLagebereiches. Sie bestimmen die Ausprägung derKaufkraftbindung. Wo immer möglich, wird das Re-chenmodell durch die Auswertung realer Befunde z. B.zur Kunden- und Umsatzherkunft an bestehendenStandorten kalibriert.

Gesamtumsatz in Musterstadt

Gesamtumsatz in Musterstadt einschließlichdes umgebenden Einzugsgebietes.

Gesamtumsatz in Hinterbüttel - einemnachgeordneten Zentralort im ländlichenEinzugsgebiet von Musterstadt, der imWesentlichen sich selbst sowie Teile desländlichen Einzugsgebietes versorgt.Er verfügt zudem über eine Gewerbege-bietslage, deren Fachmärkte in begrenz-tem Umfang auch in den nördlichenStadtbezirk von Musterstadt ausstrahlen.Immerhin 4 % des Nachfragevolumensaus diesem Stadtbezirk fliessen dorthin.

Gesamtumsatz in Musterstadt einschließ-lich seines ländlichen Einzugsgebietes, indem sich der ländliche Zentralort Hinter-büttel sowie die kleine Gemeinde Neben-dorf befinden.Nicht nur die Verwendung der Nachfrage- auch die Höhe und die räumliche Zu-sammensetzung der im Untersuchungs-raum getätigten Umsätze wird im Modellschlüssig erklärt. Das Modell ist insoweitselbstreferentiell - beide Perspektivenmüssen letztlich stimmig sein.

Knapp 90 % der in Musterstadt ansässi-gen Nachfrage werden bereits im Stadt-gebiet umgesetzt - rund 85 % sind es imBezirk Nord und 93 % im Bezirk Süd. DieDifferenz erklärt sich in diesem fiktivenBeispiel aus nördlich vorgelagerten Kon-kurrenzzentren (Gewerbegebiet Hinter-büttel, EKZ), die in begrenztem UmfangKaufkraft aus Musterstadt-Nord abziehen.Für das in der anschließenden Wirkungs-analyse in das Rechenmodell einzustel-lende Planvorhaben ist bereits im Vorwe-ge erkennbar: Die KKB in Musterstadt istkaum mehr steigerbar - hohe lokale Ver-drängung ist zu erwarten.

Erläuterungen zur Kaufkraftstrom-Modellrechnung: Interpretationshilfe zum Verständnis der im Anhang beigefügten Kaufkraftstrom-Modellrechnunganhand einer fiktiven Beispielrechnung. Vgl. auch Kap. 1 Vorbemerkung.

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STANDORT-, MARKT- UND WIRKUNGSANALYSE · STANDORT-, MARKT- UND WIRKUNGSANALYSE Erweiterter Neubau eines E-Centers in 28865 Lilienthal, Falkenberger Landstr. 7a bulwiengesa bulwiengesa