Marko PuschnerMarko Puschner

Analiza ponujenih najemninza stanovanjski in poslovni

segment

Analiza ponujenih najemninza stanovanjski in poslovni

segment

Namen:• predstaviti gibanje najemnin

stanovanj in pisarniških prostorov za obdobje 2003 – 2008;

• ugotoviti donos iz oddajanja nepremi čnin.

Vsebina• Najemni trg• Najemnine stanovanj 2003 – 2008 za

Ljubljano• Cene stanovanj 2003 – 2008 za

Ljubljano in gradbeni stroški• Izračun donosov iz oddajanja:

– predstavitev modela,– izračun donosov za novogradnje,– izračun donosov za rabljene enote.

Nepremi čnine kot naložba• Nepremi čnine so oblika naložbe

kapitala.• Motivi za investiranje:

– doseganje zahtevanega donosa;– realizacija kapitalskega dobi čka;– razpršitev naložb;– davčni u činki.

• Javnost je prepri čana, da je oddajanje nepremi čnin donosno.

Najemni trg• Najbolj razvit v ve čjih mestih in

univerzitetnih središ čih.• Ni kakovostnih uradnih in javno dostopnih

podatkov;– GURS si prizadeva za zagotovitev zakonskih

pogojev za sistemati čno evidentiranje tržnih najemnin;

– register najemnih pogodb ni izpolnjeval svojega namena.

• Deluje v obmo čju sive ekonomije:– oddajanje na črno;– prikrivanje dejanskih najemnin – izogib dajatvam.

• Podatke o najemninah zbira in javno obljavlja SLONEP.net:– oglaševane najemnine;– Ljubljana, za druge kraje se podatki

zbirajo, vendar ne obdelujejo;– stanovanja in poslovni prostori;– dovolj dobro odražajo stanje na trgu;– niso znižane zaradi izogiba dajatvam.

Najemnine in cene za Ljubljano 2003 – 2008

• Oglaševane najemnine in cene:– na osnovi oglasov v bazi

Nepremi čnine.net;– cene obremenjene z razliko med

sklenjeno in oglaševano ceno;– junija 2008 razlika med povpre čno

oglaševano in sklenjeno ceno stanovanj v Ljubljani 3,2 % (izra čunano na osnovi podatkov SLONEP.net in GURS).

Indeksi povprečnih oglaševanih mesečnih najemnin, september 2003 – september 2008

80,0

100,0

120,0

140,0

160,0

180,0

200,0

sep.

03ja

n.04

maj

.04

sep.

04ja

n.05

maj

.05

sep.

05ja

n.06

maj

.06

sep.

06ja

n.07

maj

.07

sep.

07ja

n.08

maj

.08

sep.

08

gr. stroški garsonjera 1 sobno 2 sobno

3 sobno 4 sobno 5 sobno

80,0

100,0

120,0

140,0

160,0

180,0

200,0

sep.

03ja

n.04

maj

.04

sep.

04ja

n.05

maj

.05

sep.

05ja

n.06

maj

.06

sep.

06ja

n.07

maj

.07

sep.

07ja

n.08

maj

.08

sep.

08

gr. stroški garsonjera 1 sobno 2 sobno

3 sobno 4 sobno 5 sobno

Indeksi povprečnih oglaševanih cen rabljenih stanovanj na m2, september 2003 – september 2008

• Cene rabljenih stanovanj rasle bolj intenzivno kot najemnine;– razlike med razmerami na najemnem in

prodajnem trgu;– velik delež lastniških stanovanj (popis

2002: 92 %);– več ljudi želi stanovanje kupiti kot

najeti.– zmanjševanje donosnosti oddajanja

stanovanj.

Cene novogradenj• Oglaševane cene

– na osnovi oglasov v Novogradnje.si;– skupaj 269 oglasov za stanovanja,

(najve č za 3 sobna) in 31 za pisarne;– 3 sobna izstopajo (Villa Urbana).

Vrsta najmanj najve č povp.Garsonjera 2.800 5.242 4.007

1-sobno 2.703 4.795 3.4932-sobno 2.061 6.596 3.7013-sobno 1.512 6.810 4.2614-sobno 1.790 5.438 3.3535 in ve č 2.255 5.229 3.306Pisarne 1.150 4.179 2.338

Oglaševane cene novogradenj v €/m2, avgust 2008

povp. razlika v %3.396 183.067 142.778 332.595 642.779 212.916 131.617 45

Rabljena, avgust 2008

Izračun donosov iz oddajanja

Donosi

• Pri investiranju sta klju čnega pomena donos in realizirani kapitalski dobi ček:– donos odvisen od višine najemnine in

stroškov, ki nastanejo z obratovanjem in lastništvom nepremi čnine.

• Dva načina investiranja:– kupimo zemljo in gradimo;

• izračun donosov ni bil možen, ker ni uradno dostopnih podatkov o gradbenih stroških;

– kupimo že zgrajeno nepremi čnino.

Metodologija izra čuna• Preprost izra čun, ki temelji zgolj na

trenutnih podatkih.• Izračuni na osnovi oglaševanih cen;

– povpre čne oglaševane cene.

• Letni donos= (prihodki – stroški)/vloženi kapital– prihodki = najemnina;– stroški = odhodki z naslova obratovanja in

lastništva;– vloženi kapital = nabavna cena.

• Težave pri dolo čanju stroškov;– razlike med razli čnimi nepremi čninami.

• Izračun stroškov:– metodologija za oblikovanje neprofitne

najemnine;• Stanovanjski zakon, 118. člen;• pokriva stroške vzdrževanja stanovanja in

skupnih delov, stroške upravniških storitev, amortizacijo v dobi 60 let in stroške financiranja;

• deleži na letni osnovi: vzdrževanje in zavarovanje 1,11 %, upravljanje 0,40 %, amortizacija 1,67 %, financiranje 1,50 %;

• skupaj stroški 4,68 % nabavne vrednosti.

– pri pisarniških prostorih smo za življenjsko dobo vzeli 77 let, zato deležletne amortizacije znaša 1,2987 %.

• hibe takšnega izra čuna stroškov:– izračun je v vseh postavkah vezan izklju čno na

nabavno vrednost stanovanja (posredno je odvisen od razmer na nepremi čninskem trgu);

– ne upošteva dejanskih stroškov;• stroški so odvisni od razmer na trgu, kakovosti

gradnje in pogojev financiranja;

– strošek vzdrževanja se s starostjo pove čuje;– strošek upravljanja v praksi ni delež nabavne

vrednosti nepremi čnine.

• predpostavljamo, da je nepremi čnina oddana 100 % časa;

• novogradnje dosegajo nekoliko višje najemnine kot rabljena stanovanja –podcenjevanje donosov.

Donosi novogradenj (Ljubljana, avgust 2008)

garsonjera 1 sobno 2 sobno 3 sobno 4 sobno 5 sobno pisarnepovprečna cena 128.750 138.013 220.469 407.112 430.603 527.681 2.338povprečna najemnina 411 475 729 1.090 1.571 2.500 12povprečna letna najemnina 4.932 5.700 8.748 13.080 18.852 30.000 144vzdrževanje in zavarovanje 1.429 1.532 2.447 4.519 4.780 5.857 26upravljanje 515 552 882 1.628 1.722 2.111 9amortizacija 2.150 2.305 3.682 6.799 7.191 8.812 30financiranje 1.931 2.070 3.307 6.107 6.459 7.915 35stroški skupaj 6.025 6.459 10.318 19.053 20.152 24.695 101donos v % -0,85 -0,55 -0,71 -1,47 -0,30 1,01 1,85donos v % brez financiranja 0,65 0,95 0,79 0,03 1,20 2,51 3,35

Donosi rabljenih nepremi čnin (Ljubljana, avgust 2008)

garsonjera 1 sobno 2 sobno 3 sobno 4 sobno 5 sobno pisarnepovprečna cena 95.325 120.590 159.593 208.758 308.336 489.744 1.670povprečna najemnina 411 475 729 1.090 1.571 2.500 12povprečna letna najemnina 4.932 5.700 8.748 13.080 18.852 30.000 144vzdrževanje in zavarovanje 1.058 1.339 1.771 2.317 3.423 5.436 19upravljanje 381 482 638 835 1.233 1.959 7amortizacija 1.592 2.014 2.665 3.486 5.149 8.179 22financiranje 1.430 1.809 2.394 3.131 4.625 7.346 25stroški skupaj 4.461 5.644 7.469 9.770 14.430 22.920 72donos v % 0,49 0,05 0,80 1,59 1,43 1,45 4,31donos v % brez financiranja 1,99 1,55 2,30 3,09 2,93 2,95 5,81

Donosi iz oddajanja pisarn (izbrani kraji, avgust 2008)

• Rezultati so manj zanesljivi, kot za Ljubljano;– zaradi manjših vzorcev;– Obala izstopa, ocenjujemo, da je prišlo do

anomalije v ponudbi na trgu.

Maribor Obala Kranj Celjepovprečna cena 983 2.259 882 1.324povprečna najemnina 11 11 10 9povprečna letna najemnina 132 132 120 108stroški 42 97 38 57donos v % 9,12 1,53 9,30 3,85donos v % brez financiranja 10,62 3,03 10,80 5,35

Gibanje donosov (Ljubljana)

-2,00

-1,00

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

2004 2005 2006 2007 2008

garsonjera 1 sobno 2 sobno 3 sobno

4 sobno 5 sobno pisarne

Gibanje donosov iz oddajanja v %, Ljubljana, junij 2004 – junij 2008

Ugotovitve:• pomanjkanje ustreznih podatkov

onemogo ča natančen izračun donosov;• donosi iz oddajanja stanovanj so skromni

in večinoma ne presegajo donosnosti vezanih vlog v bankah, v nekaterih primerih so negativni;

• donosnost pisarniških prostorov je ve čja od stanovanj;

• donosnost stanovanj v Ljubljani se je od leta 2004 do 2007 zmanjševala, letos se povečuje;

• donosnost pisarn v Ljubljani se zmanjšuje.

• donosi iz oddajanja nepremi čnin so nižji, kot so predstave v javnosti.

• država bi morala zagotoviti zbiranje in javni dostop do podatkov o:– višinah najemnin,– višini gradbenih stroškov.

• postavlja se vprašanje, ali je metodologija za izračun neprofitne najemnine ustrezna;– stroški upravljanja;– stroški vzdrževanja in zavarovanja;– razlika med novimi in starimi stanovanji;– nezasedenost stanovanj.

Donosi iz oddajanja so odvisni od vsake posamezne nepremi čnine:– pred nakupom je treba temeljito preu čiti

pri čakovane donose.

Hvala za pozornost!