111
EVALUARE PENTRU GARANTAREA ÎMPRUMUTULUI ing. ec. IOAN Bercu, M.A.A MRICS, REV

Suport Curs d04-1

Embed Size (px)

Citation preview

Page 1: Suport Curs d04-1

EVALUARE PENTRU GARANTAREA

ÎMPRUMUTULUI ing. ec. IOAN Bercu, M.A.A

MRICS, REV

Page 2: Suport Curs d04-1

TABLA DE MATERII• IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE ÎN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU

PROPRIETATI REALE. FORME DE CONSTITUIRE A GARANţIILOR.• REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE.• IMPORTANţA DOCUMENTELOR JURIDICE SI CADASTRALE ALE PROPRIETĂţII IN PROCESUL DE

EVALUARE IN CONTEXTUL EVALUĂRII PENTRU GARANTAREA ÎMPRUMUTULUI. VOCAţIA DE GARANTIE

• PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATI• DESPRE GAJAREA ACţIUNILOR• GAJAREA/IPOTECAREA BUNURILOR ADUSE CA APORT LA CAPITALUL SOCIAL• IMPORTANţA RAPORTULUI DE EVALUARE DUPĂ ACORDAREA CREDITULUI• EVALUAREA PE PARCURSUL DERULARII CREDITULUI• INDATORIRILE EVALUATORULUI - ASPECTE DEONTOLOGICE• GREȘELI FRECVENTE• SITUAţII CE PAR A FI... DAR NU SUNT! SUBIECTE DE DISCUţIE ȘI REFLECţIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

2

Page 3: Suport Curs d04-1

1. IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE.

FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR

1. IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE.

FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR

“ORICE ACţIUNE ÎŞI ARE RISCUL EI ŞI NIMENI NU ŞTIE UNDE VA AJUNGE ATUNCI CÂND

ÎNCEPE CEVA” (Solon)

3ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 4: Suport Curs d04-1

4

IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE. FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR

IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE. FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR

• Din punct de vedere al finanţatorilor, o cale de compensare/acoperire a riscului de credit (pentru cazul când împrumutatul ar intra în incapacitate de plată) este constituirea unor garanţii, (cunoscute și sub numele de colateral) care să acopere într-o anumită măsură/nivel (de obicei supraunitar) suma imprumutată.

• Legătura între proprietate şi capital este asigurată de către expertul evaluator de proprietate calificat

4ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 5: Suport Curs d04-1

• ANEVAR, asociatia profesională a evaluatorilor din România, a optat încă din 2004 pentru adoptarea Standardelor Internaţionale de Evaluare

• Comitetul Basel pentru Supraveghere Bancară (BBC - Basel Committe on Banking Supervision) emite cunoscutele Acorduri Basel privind adecvarea capitalului si practicilor sănătoase de finaţare

• BNR, ca Bancă Centrală, a emis regulamente cu referiri importante pentru evaluatori în ceea ce priveşte „eligibilitatea garanţiilor” în procesul de creditare, poziţia evaluatorului în acest proces, reguli de monitorizare/urmărire a garanţiilor

5

IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE. FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR

IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE. FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 6: Suport Curs d04-1

6

INFLATIE DE CREDIT DEFLATIE DE

CREDIT

Investitii recunoscute de piata Investitii POT FI NErecunoscute de piata

IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE. FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR

IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE. FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 7: Suport Curs d04-1

7

VALOARE MARE VALOARE MICA

VALOARE (DE)PIATA

IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE. FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR

IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE. FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 8: Suport Curs d04-1

8

IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE. FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR

IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE. FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 9: Suport Curs d04-1

CRIZA FINANCIARĂ ÎN IMAGINI

Page 10: Suport Curs d04-1

CRIZA IMOBILIARĂ ÎN IMAGINI

Page 11: Suport Curs d04-1

CRIZA IMOBILIARĂ ÎN IMAGINI

Vand apartament 3 camere

Et 2/6, termopane, gresie, faianta, ultracentral, zona linistita, fara vecini, curent electric, gaze si scari interioare

Page 12: Suport Curs d04-1

CRIZA IMOBILIARĂ ÎN IMAGINI

Oras nelocuit

Page 13: Suport Curs d04-1

• In decizia de finanţare, din persectiva riscului asociat acelei finanţări, garanţia participă și ea, adăugând alte tipuri de riscuri.

• Tipurile de riscuri ce se iau în considerare la stabilirea ajustării sunt de regulă:

• 1. risc pentru lichiditate si volatilitate a preţului pe piaţă; • 2. risc de perisabilitate; • 3. risc pentru lipsa de monitorizare; • 4. risc pentru nepotrivire de maturitate cu termenele de acodare

a creditelor; • 5. risc pentru variaţia cursului de schimb.

13

IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE. FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR

IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE. FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 14: Suport Curs d04-1

• Stabilirea acestor coeficienţi este apanajul exclusiv al finanţatorului care prin aplicarea acestor coeficienţi la valoarea de piaţă estimată de evaluator calculează o așa numită valoare de/în garanţie.

• Important: Nu toate bunurile care au valoare de piaţă au şi valoare de/în garanţie (cu alte cuvinte nu toate proprietăţile au vocaţie de garanţie).

14

IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE. FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR

IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE. FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 15: Suport Curs d04-1

• ceea ce se evaluează sunt drepturile de proprietate ataşate unei proprietăţi

• trebuie dovedite prin acte (nu uitaţi deci să cereţi aceste acte și să le studiaţi!)

• La momentul încheierii contractului de ipotecă sau gaj acel titlu de proprietate trebuie să fie transferabil.

15

IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE. FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR

IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE. FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 16: Suport Curs d04-1

• Sunt garanţii reale: • garanţia reala imobiliară sau ipoteca, • privilegiile (drept de preferinta 1737.2 cc)• garanţia reală mobiliară cu deposedare si garanţia reală

mobiliară fără deposedare

• In cazul executării și când se constată că mai mulţi creditori au instituită garanţie asupra aceluiași bun contează ordinea înscrierii.

16

IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE. FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR

IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE. FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 17: Suport Curs d04-1

• In legislaţia europeană este definită valoarea de garantare a creditului ipotecar (Morgage Landing Value-MLV) și agreată de Federatia Europeana a Bancilor Ipotecare (EMF).

„Valoarea de garantare a creditului ipotecar reprezintă valoarea proprietăţii imobiliare, determinată printr-o estimare prudentă a vandabilităţii viitoare a proprietăţii, prin luarea în considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietăţii, condiţiilor normale si locale de piaţă, utilizării curente şi utilizărilor alternative adecvate ale proprietăţii. La estimarea valorii de garantare a creditului ipotecar nu vor fi luate in considerare elementele speculative. Valoarea de garantare a creditului ipotecar trebuie formalizată într-o manieră clară şi transparentă”. (Directiva 2006/48/EC a Parlamentului European)

• Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS) nu definesc acest tip de valoare şi nu există o metodologie clară de estimare a acesteia

17

2. REGLEMENTARI SI STANDARDE 2. REGLEMENTARI SI STANDARDE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 18: Suport Curs d04-1

REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDEREGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE

• Standardul Internaţional de Aplicaţie in Evaluare IVS 310

Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere .

18ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 19: Suport Curs d04-1

• In Regulamentul 16 din 30.sep.2010 care completeaza regulamentul nr. 19/24/14.12.2006 privind tehnicile de diminuare a riscului de credit utilizate de instituţiile de credit şi firmele de investiţii, regulament în acord cu prevederile Basel II, la art. 121 se prevede:

„Proprietatea imobiliară trebuie evaluată de către un evaluator independent, la valoarea de piaţă sau la o valoare mai mică decât aceasta. În cazul în care în statele membre unde sunt situate proprietăţile respective sunt stabilite, prin legi sau reglementări, criterii riguroase de evaluare a valorii de garantare a creditului ipotecar, proprietatea va fi evaluată de evaluatorul independent la o valoare mai mică sau egală cu valoarea de garantare a creditului ipotecar”.

19

REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDEREGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 20: Suport Curs d04-1

• Evaluarea pe bază de valoare de piaţă impune cunoașterea și respectarea cerinţelor Standardului Internaţional de Evaluare IVS Cadrul general, IVS 101 Sfera misiunii de evaluare si IVS 102 Implementare care statuează principii și cerinţe ce trebuie îndeplinite de către evaluator în procesul de evaluare pentru a estima în bune condiţiuni acest tip de valoare.

20

REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDEREGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 21: Suport Curs d04-1

• nu putem vorbi de valoare de piaţă a unei proprietăţi în afara unei pieţe specifice pentru acea proprietate. Atunci când această piaţă nu există sau este la un nivel de activitate foarte scăzut sau în perioade de volatilitate accentuată încercarea de estimare a unei valori de piaţă care să poată fi atașată unor anumite tipuri de proprietăţi este o acţiune riscantă, cerând o analiză atentă și prudenţă adecvată

21

REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDEREGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 22: Suport Curs d04-1

• categorii de valoare, altele decât valoarea de piaţă IVS Cadrul general

• O discuţie și o înștiinţare a finanţatorului precum și un răspuns din partea acestuia (de preferat scris)

22

REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDEREGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 23: Suport Curs d04-1

• Chiar și atunci când baza de evaluare este valoarea de piaţă, unele bănci sau finanţatori pot cere estimari ale unor tipuri de valoare în anumite ipoteze limitative: valoare de vânzare într-un timp limitat de x luni, valoare de garantare (valoare în garanţie) care nu sunt definite in standarde ca tipuri de valoare.

23

REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDEREGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 24: Suport Curs d04-1

• Conform IVS 310, pct. 4 „unii creditori cer evaluări făcute pe ipoteza unei vânzări forţate sau sau impun o limită de timp pentru cedarea ipotetică a proprietăţii imobiliare ”; trebuie înteles foarte bine că această limitare poate fi o ipoteză de realizare a unei evaluări alternative, însă creditorul ar trebui atenţionat asupra faptului că opinia evaluatorului este valabilă numai la data evaluării şi că aceasta ar putea fi nereală pentru o eventuală executare a garanţiei, în cazul în care condiţiile de piaţă şi circumstanţele vânzării pot fi diferite.

24

REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDEREGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 25: Suport Curs d04-1

• Standardul IVS 103 - Raportarea evaluării • Capitol distinct – Riscul de garanţie - în care evaluatorul

ar trebui să facă comentarii (IVS 310, pct. 7 ) privind: • activitatea curentă şi tendinţele pe piaţa relevantă • cererea trecută, curentă şi viitoare anticipată pentru tipul de proprietate

imobiliară şi pentru localizare ;• Orice cerere potenţială sau eventuală pentru utilizări alternative, care există

sau poate fi anticipată la data evaluării • Impactul oricăror evenimente previzibile la data evaluării asupra valorii

viitoare a garanţiei, pe perioada creditului arantiei ;• Ipoteze speciale considerate in estimarea valorii de piaţă

25

REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDEREGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 26: Suport Curs d04-1

• Acest capitolul de risc de garanţie nu trebuie să lipsească din nici un raport de evaluare având ca scop evaluarea pentru garantarea împrumutului.

26

REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDEREGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 27: Suport Curs d04-1

• la începerea misiunii de evaluare „să identifice, în mod clar, proprietatea ce va servi drept garanţie- IVS 310 pct. 3 ”.

• Ceea ce este opozabil terţilor este numai ceea ce apare în documentele de publicitate a proprietăţii in partea de descriere a imobilului

• Identificarea în teren este la fel o fază critică în procesul de evaluare în care evaluatorul, în baza documentelor legale ale proprietăţii, trebuie să scoată în evidenţă concordanţa sau neconcordanţa dintre înscrierile din acte și situaţia din teren. Aceste diferenţe vor fi reliefate în raportul de evaluare și aduse astfel la cunoștinţa finanţatorului.

• atentie la felul în care a estimat valoarea de piaţă a proprietăţii și ce elemente a avut în vedere atunci când a aplicat metodele de evaluare în așa fel încât în datele primare considerate să nu fie incluse categorii diferite de tipuri de proprietate

27

REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDEREGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 28: Suport Curs d04-1

• Un principiu important în evaluare, atunci când se estimează valoarea de piaţă, este cel al celei mai bune utilizări (C.M.B.U).

• Sunt câteva aspecte practice care se desprind de aici:• utilizarea probabilă trebuie să fie identificată din utilizările

recunoscute de piaţă; • o utilizare permisă din punct de vedere legal necesită uneori

și documente emise de autorităţile competente care să ateste acest lucru ( vezi proprietăţi în dezvoltare pentru care avem nevoie de certificate urbansim, autorizaţii de construire, proiecte tehnice etc);

• fezabilitatea utilizărilor trebuie susţinută printr-o analiză corespunzătoare;

28

REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDEREGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 29: Suport Curs d04-1

• Un element estenţial in vandabilitatea prezentă și viitoare a proprietăţii evaluate și in menţinerea acestei vandabilităţi este și adecvarea acelei proprietăţi pentru utilizări alternative, cu costuri de conversie cât mai mici. Cu cât aceste utilizări alternative sunt mai numeroase și pot fi justificate ca fezabile financiar și la nivele apropiate de C.M.B.U cu atât vandabilitatea acelei proprietăţi este mai ridicată

29

REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDEREGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 30: Suport Curs d04-1

• Analiza efectuată la acest capitol distict din raport oferă si răspunsurile la două cerinţe exprese ale IVS 310 din capitolul de risc de garanţie care cere ca evaluatorul sa facă comentarii privitoare la o analiză a cererii potenţiale pentru utilizări alternative și cererea trecută, curentă şi viitoare anticipată pentru tipul de proprietate imobiliară şi pentru localizare ; de regulă, cu cât un bun, o proprietate, este mai puţin specializată cu atât este de așteptat să aibă o vandabilitate mai bună prin prisma cererii care poate să se manifeste de pe mai multe pieţe specifice.

30

REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDEREGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 31: Suport Curs d04-1

• Metodele de evaluare avute la dispoziţie sunt rezultate din cele trei abordări recunoscute de standardele de evaluare internaţionale:

abordarea prin piata; abordarea prin venit; abordarea prin cost;

• In evaluarea pentru garantarea împrumutului, costul de edificare este câteodată ultimul care interesează cu excepţia cazurilor când ceea ce se evalueză este o proprietate în dezvoltare (cel puţin până la un anumit moment al dezvoltării).

31

REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDEREGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 32: Suport Curs d04-1

REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE

• IVS 310 care la punctul G4 Abordări în evaluare precizează: „dacă proprietatea imobiliară este atât de specializată încât există dovezi insuficiente pentru a se utiliza fie abordarea prin piaţă fie abordarea prin venit nu este adecvat ca proprietatea imobiliară să fie privită ca o garanţie admisibilă”.

REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDEREGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE

Page 33: Suport Curs d04-1

• GME 2 - Evaluare pentru garantarea împrumuturilor „decizia că un bun este conform pentru garanţie bancară trebuie să aparţină instituţiei de credit. Evaluatorul are obligaţia să descrie cât mai fidel şi detaliat bunul de evaluat, în raportul de evaluare, ţinând cont de instrucţiunile specifice transmise de către bancă. Responsabilitatea finală de a accepta un bun în garanţie aparţine instituţiei de credit”

REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDEREGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE

Page 34: Suport Curs d04-1

• Aplicarea corectă şi justificată sub aspectul informaţiilor utilizate, a celor mai relevante metode de evaluare pentru estimarea tipului de valoare cerut pentru garanţia în cauză este responsabilitatea evaluatorului

34

REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDEREGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 35: Suport Curs d04-1

• Intrebarea sub care lucrează evaluatorul pentru acest scop este:

ce se întâmplă dacă....? ( ... se execută garanţia).

35

3. IMPORTANȚA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCAȚIA DE GARANţIE

3. IMPORTANȚA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCAȚIA DE GARANţIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 36: Suport Curs d04-1

IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE

• Pentru ca un raport de evaluare să fie considerat „bun” el trebuie să-și îndeplinească scopul pentru care a fost întocmit: constituirea garanţiei asupra proprietăţii evaluate care, dacă debitorul nu își achită datoria faţă de creditor să poată fi executată și să se recupereze suma rămasă din împrumutul acordat.

• proprietatea trebuie să poată fi executată în primul rând și abia pe urmă se pune problema și la cât (care e valoarea) poate fi aceasta valorificată

36ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 37: Suport Curs d04-1

• Evaluatorul de proprietate este în fapt evaluator al drepturilor de proprietate atașate proprietăţii in cauză. Astfel, primordial pentru evaluator este identificarea, delimitarea acestor drepturi ce trebuie evaluate.

• diverse sarcini pot face ca pentru scopul de garantare a unui împrumut această grevare, limitare a dreptului deplin de proprietate, să ducă la neacceptarea în garanţie a acelei proprietăţi.

37

IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 38: Suport Curs d04-1

• Modul de dobândire a acelei proprietăţi poate fi uneori neacceptabil pentru constituirea garanţiei prin riscul asociat acestuia de a fi anulat sau posibilităţilor pe care acest mod de dobândire le induce într-o eventuală vânzare forţată de a amâna si tergiversa această procedură

• Pot fi și situaţii în care cunostinţele și abilităţile juridice ale evaluatorului să nu fie suficiente pentru a identifica și izola problema apărută, caz în care este necesară consultarea cu departamentul juridic al finanţatorului.

38

IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 39: Suport Curs d04-1

• Rolul inspecţiei în teren este de o importanţă critică: abia după efectuarea inspecţiei evaluatorul poate opina asupra vocaţiei de garanţie a acelei proprietăţi.

• evaluatorul este „ochiul” finanţatorului în teren.

39

IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 40: Suport Curs d04-1

• Aspecte (nu toate, pot fi şi altele) care trebuie urmărite la inspecţie privitor la eligibilitatea ca şi garanţie:

• Acces;• Posibilitatea de dezvoltare legală a proprietăţii ( ex. teren liber care nu

indeplinește cerinţele minime dimensionale pentru construire)• Concordanţa între situaţia scriptică și cea din teren sub aspectul înscrierilor

construcţiilor in cartea funciară, delimitare proprietate; construcţii ridicate fară autorizaţie;

• Situarea sau nu în zone de risc major (inundabile, alunecări de teren);• Clădiri cu risc major care au suferit de pe urma cutremurelor (bulină roșie):• Date despre zonare, vecinătăţi care ar limita foarte mult vandabilitatea (zone

monoindustriale, vecinătăţi neconforme etc);• Existenţa unor restricţii fizice și/sau legale care limitează utilitatea proprietăţii

și afectează major vandabilitatea ei (magistrale de utilităţi, pante accentuate, surpări de teren etc);

• Situaţii care prin existenţa lor limitează vandabilitatea proprietăţii sau o fac uneori chiar nevandabilă;

40

IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 41: Suport Curs d04-1

• Inspectia trebuie facută cu profesionalism și trebuie să scoată în evidenţă atât aspectele pozitive cât și pe cele negative privitoare la acele caracteristici care au efect asupra valorii proprietăţii evaluate și asupra vocaţiei de garanţie a acesteia.

41

IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 42: Suport Curs d04-1

Principalele situaţii generatoare de riscuri sunt:

• Contractul de donaţie – cauze de revocare • Contractul de întreţinere – rezoluţiunea contractului de întreţinere pentru nerespectarea

obligaţiei de întreţinere• Moștenire – probleme cu comoștenitorii• Dezmembrăminte ale dreptului de proprietate• Actele administrative cu privire la construcţii• Diferente de suprafeţe la teren – probleme de limite de proprietate• Construcţii pe terenul proprietate altei persoane• Preţul ca element esenţial al vânzării• Dobândirea pe legi speciale ( Legea 18 din 1991, Legea 112 din 1996, Legea 10 din 2001)• hotărâre judecatoreasca prin care se constată sau se constituie dreptul de proprietate

(constatarea unui act de dare in plata, constatarea uzucapiunii, constatarea accesiunii, etc.) care nu este definitivă si irevocabilă.

42

IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 43: Suport Curs d04-1

• Important pentru evaluatorul de proprietate este să poată identifica astfel de situaţii la studierea actelor de proprietate şi atunci când ele sau alte situaţii care sunt atipice apar, să atenţioneze finaţatorul asupra acestora şi abia în urma acordului acestuia să efectueze evaluarea proprietăţii

• (este de preferat un acord scris).

43

IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 44: Suport Curs d04-1

44

IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 45: Suport Curs d04-1

45

IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 46: Suport Curs d04-1

• Analiza documentelor de proprietate, a documentaţiei cadastrale in principal și de publicitate a proprietăţii precum și modul în care condiţiile specifice pot fi documentate, impun evaluatorului uneori formularea unor ipoteze și condiţii limitative extraordinare care vor fi cuprinse în cadrul raportului de evaluare sau descrieri amănunţite privitoare la:

limitări la identificare;diferenţe între situaţia scriptică (din documentele de

proprietate si publicitate a proprietăţii)

46

IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 47: Suport Curs d04-1

VOCAţIA DE GARANţIEVOCAţIA DE GARANţIE

• Pentru a fi îndeplinită vocaţia de garanţie, trebuiesc îndeplinite cumulativ următoarele conditii:

o Să fie în circuitul civil general - să nu fie indisponibilizate prin lege (ex. proprietate publică, legi speciale – dreptul de proprietate sa fie transferabil).

o Titul de proprietate să fie valid și asupra sa să poată fi instituit privilegiul juridic al băncii (ipotecă, gaj); acesta să fie documentat corespunzător în conformitate cu legile aplicabile în ţara respectivă.

oProprietatea să aibă caracteristici intrinseci care să conserve cât mai bine valoarea sa, să existe cel puţin pe toată durata contractului (pentru active epuizabile) dar și mai mult pentru celelate proprietăţi, ca să poată fi monitorizată de către finaţator și evaluat regulat conform ceriţelor acestuia.

oGaranţia să poată fi transformată în bani prin vanzare intr-un timp cât mai scurt (rezonabil), fără a exista impedimente, inclusiv de ordin moral, ca imagine.

47ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 48: Suport Curs d04-1

• Concluzie: pentru a se constitui ca şi

garanţie, o proprietate trebuie să îndeplinească condiţiile generale şi în particular şi condiţiile specifice ale finanţatorului, destinatar al raportului de evaluare.

48

VOCATIA DE GARANTIEVOCATIA DE GARANTIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 49: Suport Curs d04-1

4.1 Proprietăţi ocupate de proprietar• proprietatea este liberă (neocupată) • proprietarul se consideră ca parte a pieţei

dar nu se va ţine seama de nici un avantaj pe care pe care acesta îl are prin ocuparea proprietăţii

49

4. PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATI

4. PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATI

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 50: Suport Curs d04-1

PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATIPARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATI

4.2 Proprietăţi specializate• adecvare pentru garanţie în general scazută – vezi vandabilitate• utilizările acestor proprietăţi sunt unice • utilizarile alternative fiind greu de identificat și costurile de atingere

a acestora greu de estimat• Evaluatorul va trebui sa fie atent și să vadă în ce masură valoarea pe

care o poate atașa acestor proprietăţi este valoare de piaţă sau nu • anumite proprietăţi specializate sunt chiar necesar a fi considerate

în garanţie atunci când sunt în legătură cu garanţia/proprietatea principală a cărei utilitate o întregește

• Ceea ce trebuie urmărit este utilitatea acelei propietăţi care îi va asigura cea mai bună posibilitate de valorificare și cea mai bună lichiditate.

„structura” garanţia poate fi acest flux sau părţi din flux care au ca rezultat un produs cu valoare apreciabilă.

50ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 51: Suport Curs d04-1

4.3 Intrepinderi bazate pe proprietăţi imobiliare• Aceste proprietăţi au în componenţă atât

componente imobiliare (clădiri, terenuri) cât și alte active fixe (mobilier, instalaţii, echipamente specifice) care toate împreună asigură suportul necesar desfășurării afacerii respective

„La salonul de manichiură din colţ în tot timpul zilei era coadă la singura manichiuristă, proprietara acelui spaţiu, care lucra acolo. Una dintre cliente, o persoană de succes în afaceri întrevede o posibilitate de a avea încă o afacere profitabilă şi-i propune manichiuristei să cumpere această „afacere”. Intrucât i se oferă un preţ foarte bun manichiurista acceptă iar cu banii primiţi işi cumpără un spaţiu situat peste drum. A doua zi coada s-a mutat....”

51ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATIPARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATI

Page 52: Suport Curs d04-1

• trebuie să se excludă orice good-will al operatorului peste medie -.

„Preşedintele federaţiei de atletism deţine un hotel în apropierea sediului acestei federaţii; soţia sa este un membru important al altei federaţii sportive. Sunt multe convocări şi evenimente organizate de aceste federaţii. Gradul de ocupare constatat de către evaluator este mult peste media altor hoteluri din zonă; chiar si tarifele practicate sunt in zona de vârf pentru facilităţile si confortul oferit comparativ cu celelalte hoteluri. Se alege un nou preşedinte al federaţiei; noul preşedinte deţine şi el în zonă un hotel....”

52ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATIPARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATI

Page 53: Suport Curs d04-1

• Finanţatorul să ceară evaluatorului estimarea valorii in ipoteze diferite:

o Anulare autorizaţii, licenţe

o În condiţii de lichidare

o Dotări scoase de pe amplasament

o Devastări

53

PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATIPARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATI

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 54: Suport Curs d04-1

• cereri venite din partea unor grupuri identificabile și a caror funcţionare depinde aproape în totalitate de aceste grupuri

„O mare fabrică de croitorie de tip producţie lohn funcţionează în localitatea rurală unde este amplasat şi motelul evaluat. Localitatea nu este intr-o zonă turistică sau pe artere de circulaţie importante.Motelul are un grad de ocupare bun dar la analiza tipului de clienţi se constată că aproape în totalitate aceştia sunt din managementul fabricii de confecţii, delegaţi şi alte persoane care sunt în legătură comercială cu această fabrică.Din informaţiile culese de evluator, a aflat cu certitudine că fabrica se relochează...”

54

PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATIPARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATI

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 55: Suport Curs d04-1

Valorile rezultate din alocare nu sunt în mod implicit valori de piaţă!

55

PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATIPARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATI

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 56: Suport Curs d04-1

4.4 Proprietăţi în dezvoltare• importanţă vitală existenţa şi luarea în considerare a

drepturilor şi reglementărilor de dezvoltare existente şi potenţiale

• PUD - plan de urbanism in detaliu, autorizatii construire, planuri ale construcţiilor, planuri de amplasare a retelelor cu utilitati, memorii tehnice, devize lucrări

• „valoarea de piaţă ca și când ar fi finalizată” tot azi la data evaluării.

56

PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATIPARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATI

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 57: Suport Curs d04-1

• Diferenţa de timp între data evaluării finalizarea dezvoltării si fructificarea acesteia prin vânzare sau operare

• O posibilă abordare este prezentată în exemplul următor:• Un evaluator a primit sarcina să evalueze o proprietate compusă din 12

loturi de teren cu case aflate în construcţie.• Datele culese de evaluator sunt următoarele:• Suprafaţa construită desfăşurată a unei locuinţe este de 180 mp• Costul de construcţie brut: 500 eur/mp Adc• Perioada de finalizare a dezvoltării: 3 ani• Preţul de vânzare a unei locuinţe: 150.000 eur • Stadiul de execuţie estimat, identic pe fiecare proprietate: 30%• Profitul promotorului imobiliar: 15%• Cheltuieli de publicitate, vânzare: 3%

57

PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATIPARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATI

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 58: Suport Curs d04-1

58

• Ipoteza 1: se consideră proprietăţile finalizate si vândute toate la data evaluării.

58

PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATIPARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATI

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 59: Suport Curs d04-1

59

Ipoteza 2 : se ţine cont de perioada necesară finalizării proeictului și vânzării proprietăţii.

• Se consideră rata de actualizare de 12%• O dezvoltare liniară, cu construire și vânzare concomitente (pe măsiră ce se construiește se și vinde)• In această ipoteză este ca si cum s-ar finaliza totul instantaneu peste 1,5 ani.

PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATIPARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATI

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 60: Suport Curs d04-1

• CONCLUZII:• Diferenţa de valoare estimată dintre cele două

ipoteze este de 137.000 eur. • Gandiţi-vă ce diferenţe pot să apară pentru

proiecte de mai mare anvergură care necesită sume si timpi de execuţie mari!

• Şi totul numai dintr-o ipoteză de lucru simplificatoare !

60

PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATIPARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATI

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 61: Suport Curs d04-1

4.5 Active epuizabile• epuizabile neregenerabile amintim: mine, cariere,

balastiere din zăcămînt • deţinerea terenului nu înseamnă si proprietatea

asupra zăcămintele din arealul acelui teren • se plătește, in conformitatea cu legea, o

redevenţă și, bineînţeles este nevoie de obţinerea licenţelor si autorizaţiilor de exploatare

• Este important de verificat daca acestea sunt transeferabile

61

PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATIPARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATI

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 62: Suport Curs d04-1

• Se naște întrebarea pe ce se pune ipotecă când finanţatorul acceptă în garanţie acest

teren, o astfel de proprietate?

• In general aceste terenuri nu sunt situate in zone centrale ale marilor orașe!

62

PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATIPARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATI

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 63: Suport Curs d04-1

• In orice moment al creditului eventuala valorificare a activului trebuie să acopere soldul creditului.

• Cantitatea de zacamant exploatabil (tone) sau durata exploatarii este foarte importanta deoarece creditul nu trebuie sa depaşească această durată.

63

PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATIPARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATI

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 64: Suport Curs d04-1

• contract de închiriere AVANTAJOS• trebuie avute în vedere prevederile contractului în ceea ce

privește nivelul chiriei, clauzele de renegociere, durata lui

IN GENERAL NU SUNT CELE MAI BUNE GARANTII

64

PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATIPARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATI

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 65: Suport Curs d04-1

BUNURI MOBILE ECHIPAMENTE, INSTALATII, MASINI

BUNURI MOBILE ECHIPAMENTE, INSTALATII, MASINI

• IVS 220 - Imobilizări corporale mobile • GME 2 Evaluarea pentru garantarea

împrumutului • Standardelor generale ( IVS 101; IVS

102; IVS 103)

65ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 66: Suport Curs d04-1

• referiri si la unele tipuri de imobilizări necorporale• Conform IVS 220 „în astfel de cazuri, procesul de evaluare

va presupune luarea în considerare a imobilizărilor necorporale şi a impactului acestora asupra valorii activelor de natura imobilizărilor corporale mobile.”

BUNURI MOBILE ECHIPAMENTE, INSTALATII, MASINI

BUNURI MOBILE ECHIPAMENTE, INSTALATII, MASINI

Page 67: Suport Curs d04-1

BUNURI MOBILE ECHIPAMENTE, INSTALATII, MASINI

• condiţii legale:• Exemplu:

– Un autoturism poate fi considerat ca atare dacă deţine toate autorizaţiile de circulaţie pe drumurile publice (ex. ITP);

– O masină/instalaţie de ridicat poate fi considerată ca atare dacă este autorizată de instituţia de reglementare specifică ( autorizaţie ISCIR); este important a se consulta aceste documente și a se vedea la ce nivel al capacităţii sunt ele autorizate a funcţiona.

Page 68: Suport Curs d04-1

BUNURI MOBILE ECHIPAMENTE, INSTALATII, MASINI

GME 2 Evaluarea pentru garantarea împrumutului la aliniatul 40 privitor la documentele necesare elaborării raportului de evaluare specifica pentru bunurile mobile:– documentul care atestă dreptul de proprietate;– documente din care să rezulte elemente de identificare (număr inventar,

serie, etc.): balanţa mijloacelor fixe, carte de identitate etc.; – documente/informaţii din care să rezulte caracteristicile fizice și tehnice

ale bunurilor evaluate (capacitate, model etc).; – informaţii cu privire la regimul și condiţiile de exploatare, reparaţii

curente/capitale, accidente;– alte documente specifice ( avize, autorizaţii etc)

Page 69: Suport Curs d04-1

BUNURI MOBILE ECHIPAMENTE, INSTALATII, MASINI

• HG 2139 din 2004 (in special grupele 2 și 3 )

Privilegiul juridic care se instituie asupra acestor bunuri, în favoarea creditorului, se numește gaj și publicitatea acestuia este reflectată în Arhiva

Electronică de Garanţii Reale Mobiliare (A.E.G.R.M).

Page 70: Suport Curs d04-1

BUNURI MOBILE ECHIPAMENTE, INSTALATII, MASINI

BUNURI MOBILE ECHIPAMENTE, INSTALATII, MASINI

• Premisele în care se face evaluarea: • montat• demontat

– pot influenţa într-o manieră semnificativă nivelul valorii estimate – trebuie discutată cu finanţatorul – atenţie la modul de stabilire a costului de înlocuire / reproducţie– trebuie indicata in raportul de evaluare

• ipoteze – adecvare

70ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 71: Suport Curs d04-1

BUNURI MOBILE: ECHIPAMENTE, INSTALATII, MASINIBUNURI MOBILE: ECHIPAMENTE, INSTALATII, MASINI

Cost achiziţie 440,000 Cost achiziţie 440,000 Indice sector 1.1 Indice sector 1.1Cost curent 484,000 Cost curent 484,000 Cheltuieli de transport 20,000 - Chletuieli de montaj 40,000 - Cost reproducţie brut pe amplsament 544,000 Cost reproducţie brut 484,000 DNU 15 DNU 15DVC 3 DVC 3%Depreciere 20% %Depreciere 20%

Cost reproducţie net 387,200 Cost demontare 36,000

Cost reproducţie net pe amplasament 435,200 Valoare de piaţă demontat 351,200

PREMISA MONTAT PREMISA DEMONTAT

(Diferenţa 84.000 ron)

71ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 72: Suport Curs d04-1

BUNURI MOBILE ECHIPAMENTE, INSTALATII, MASINI

BUNURI MOBILE ECHIPAMENTE, INSTALATII, MASINI

• Excluderi• MFM deteriorate și pentru care reparaţia nu mai reprezintă o soluţie;

• MFM pentru care nu se poate dovedi existenţa unei pieţe secundare;

• MFM achiziţionate în leasing;

• MFM achiziţionate în baza unor facilităţi prevăzute de legi speciale (subvenţii guvernamentale, programe finanţare nerambursabilă) și care au anumite restricţii privind înstrăinarea;

• MFM care nu îndeplinesc cerinţele legale de funcţionare

72ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 73: Suport Curs d04-1

StocuriStocuri

• materii prime• semifabricate • produs finit

trebuie foarte bine identificate și descrise documentelor de provenienţă neplata furnizorilor

73ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 74: Suport Curs d04-1

STOCURI – IMPORTANT DE ANALIZATSTOCURI – IMPORTANT DE ANALIZAT

Tipul de stoc (ambalat, vrac, perisabil, neperisabil)

• Se va verifica modul de păstrare și respectarea condiţiilor impuse de producător pentru păstrare, termenele de valabilitate în concordanţă și cu viteza/ durata de rotaţie a stocurilor.

• Se vor verifica condiţiile specifice ale finanţatorului, respectiv dacă nu există limitări de acceptare în garanţie din acest punct de vedere.

• garantarea integritatatii stocului • termen de valabilitate

74ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 75: Suport Curs d04-1

STOCURI – IMPORTANT DE ANALIZATSTOCURI – IMPORTANT DE ANALIZAT

• Istoricul vânzărilor, rotaţia stocurilor –stocuri învechite, –cu cerere în scădere–stocuri fără mișcare.

Dacă nu poate fi dovedită o vandabilitate rezonabilă, acel segment de stoc nu va putea face obiectul unei garanţii

75ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 76: Suport Curs d04-1

STOCURI – IMPORTANT DE ANALIZATSTOCURI – IMPORTANT DE ANALIZAT

• Faza de existenţă – semifabricate pentru un produs care nu se mai

fabrică – specializare, cu folosinţă numai pentru un

anumit produs finit, intereseaza vandabilitatea

76ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 77: Suport Curs d04-1

STOCURI – IMPORTANT DE ANALIZATSTOCURI – IMPORTANT DE ANALIZAT

• Produse sau materii prime deteriorate

– In general aceste stocuri sunt excluse de la garantare. Un produs finit, în funcţie de gradul lui de deteriorare, poate fi luat în considerare numai dacă se poate estima impactul acelei deteriorări asupra valorii lui

77ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 78: Suport Curs d04-1

STOCURI – IMPORTANT DE ANALIZATSTOCURI – IMPORTANT DE ANALIZAT

• Marfă etichetată privat– piaţă limitată – trebuie eliminată personalizarea existentă

Trebuie arătate toate aceste limitări și discutate cu finanţatorul

78ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 79: Suport Curs d04-1

STOCURI – IMPORTANT DE ANALIZATSTOCURI – IMPORTANT DE ANALIZAT

• Orice articol care are garanţie sau este restituibil• Garanţia oferită de producător duce de obicei la preţuri de

achiziţie mai mari. Nu întotdeauna garanţia este transmisibilă şi la al doilea proprietar. In acest sens trebuie analizat dacă la vânzare garanţia se transmite sau se pierde, caz în care pentru acest lucru se impune aplicarea unui discont la estimare valorii.

• In cazul în care acel articol este restituibil, trebuie văzute clauzele contractuale în care se poate face restituirea şi dacă se impun anumite penalităţi.

79ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 80: Suport Curs d04-1

STOCURI – IMPORTANT DE ANALIZATSTOCURI – IMPORTANT DE ANALIZAT

• Mărfuri sezoniere– Moda este un factor care afectează în mod serios

valoarea unor bunuri – Ieșirea din perioada de „la modă” duce la scăderea

drastică atât a preţurilor cât și a vandabilităţii, a lichidităţii acestor stocuri

– vânzări de tip „la solduri”.– derularea creditului ţine seama de „ciclul de viaţă” al

acestor bunuri 80

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 81: Suport Curs d04-1

STOCURI – IMPORTANT DE ANALIZATSTOCURI – IMPORTANT DE ANALIZAT

• Ambalaje– atenţie deosebită trebuie acordată in special

ambalajelor pretipărite sau care sunt proprietatea altei entităţi

Vocaţie de garanţie este redusă

81ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 82: Suport Curs d04-1

STOCURI – IMPORTANT DE ANALIZATSTOCURI – IMPORTANT DE ANALIZAT

• Materii prime contaminate, alterate faţă de starea iniţială

– Această categorie de stocuri nu prezintă de obicei o valoare pozitivă

– Un finanţator rezonabil nu va accepta în garanţie astfel de stocuri

82ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 83: Suport Curs d04-1

STOCURI – EXCLUDERISTOCURI – EXCLUDERI

• stocurile cu mișcare lentă și cele care nu mai au piaţă sau o piaţă inactivă;

• stocurile a căror utilitate nu poate fi dovedită; • stocurile a căror valoare depinde de modă sau schimbările

tehnologice evidente le vor face învechite și neatractive sub aspectul vandabilităţii;

• stocuri cu termen de valabilitate expirat sau foarte scurt;• producţia în curs, mai ales în cazul stocurilor specializate, sau

dacă produsul finit nu se mai fabrică;• stocuri contaminate.

83ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 84: Suport Curs d04-1

STOCURI – IMPORTANTSTOCURI – IMPORTANT

• Un lucru foarte important la stocuri este luarea în considerare a acelui nivel (volum) care este mentenabil pe termenul de derulare a creditului. (Gajul care se instituie asupra acestor bunuri este fără deposedare, proprietarul utilizează în procesul de producţie, sau vinde ca marfă aceste stocuri și deci alte bunuri vor intra în componenţa stocului)

• În general finanţatorii cer clienţilor lor menţinerea valorii stocului existentă la data instituirii privilegiului.

• Monitorizarea acestor garanţii este foarte importantă.

84ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 85: Suport Curs d04-1

STOCURI – EXEMPLU

ARTICOL UM CANTPERIOADA VALABILITATE

RAMASAVITEZA DE ROTATIE

Vopsele tip 1 KG 1,000 1 LUNI 60 ZILEVopsele tip 1 KG 1,500 1 AN 60 ZILEVopsele tip 2 KG 1,200 2 ANI 60 ZILECiment KG 5,000 2 LUNI 90 ZILEFaianta mp 1,000 100 ZILEGresie mp 500 40 ZILE

ARTICOL UM CANT PRET/UMDATA

FABRICATIEIVopsele tip 1 KG 1,000 20 1.5 ANIVopsele tip 1 KG 1,500 23 1 LUNAVopsele tip 2 KG 1,200 18 1 LUNACiment KG 5,000 0.5 8 LUNIFaianta mp 1,000 15Gresie mp 500 30

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 86: Suport Curs d04-1

ARTICOL UM CANT PRET/UM PRET TOTALVopsele tip 1 KG 1,000 20 20,000 Vopsele tip 1 KG 1,500 23 34,500 Vopsele tip 2 KG 1,200 18 21,600 Ciment KG 5,000 0.5 2,500 Faianta mp 1,000 15 15,000 Gresie mp 500 30 15,000

TOTAL 108,600

ARTICOL UM CANT PRET/UMPRET

TOTAL_IN GARANTIE

ADECVARE PENTRU

GARANTIEVopsele tip 1 KG 1,000 20 - NUVopsele tip 1 KG 1,500 23 34,500 DAVopsele tip 2 KG 1,200 18 21,600 DACiment KG 5,000 0.5 - NUFaianta mp 1,000 15 - NUGresie mp 500 30 15,000 DA

TOTAL 71,100 RON

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

STOCURI – EXEMPLU

Page 87: Suport Curs d04-1

• analiză a modului de dobândire a respectivelor acţiuni • GN6 – Evaluarea întreprinderii • se exclude orice goodwill al operatorului peste medie • trebuie eliminate fondul comercial personal și alte active

necorporale netransferabile

• Exemplul prezentat este cu titlu de opinie

87

5. DESPRE GAJAREA ACţIUNILOR 5. DESPRE GAJAREA ACţIUNILOR

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 88: Suport Curs d04-1

• Bunurile aduse ca aport pot fi deci vândute, închiriate, ipotecate, gajate (nu poate fi limitat dreptul de proprietate asupra acestora).

• Totuși, fiind o situaţie aparte, este recomandabil ca evaluatorul să înștiinţeze finanţatorul despre acest fapt și să primească acordul acestuia.

88

6. DESPRE GAJAREA/ IPOTECAREA BUNURILOR ADUSE CA APORT LA CAPITALUL SOCIAL

6. DESPRE GAJAREA/ IPOTECAREA BUNURILOR ADUSE CA APORT LA CAPITALUL SOCIAL

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 89: Suport Curs d04-1

• Raportul de evaluare întocmit este o parte din dosarul de credit • Este baza valorii considerate ca si garantie pentru credit• In caz de “default” ajuta la identificarea garantiei ( foarte importanta este

descrierea si identificarea efectuata si reflectata in raport)• Sta la baza monitorizarii garantiei care revine ca o obligativitate a finantatorului• Sta la baza identificarii si cuantificarii schimbarilor survenite in starea garantiei

89

7. IMPORTANţA RAPORTULUI DE EVALUARE DUPĂ ACORDAREA CREDITULUI

7. IMPORTANţA RAPORTULUI DE EVALUARE DUPĂ ACORDAREA CREDITULUI

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 90: Suport Curs d04-1

8. EVALUAREA PE PARCURSUL DERULARII CREDITULUI

• in mod individual prin metode clasice – misiune de evaluare ca în cazul unei comenzi iniţiale

• global– prin metode statistice

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 91: Suport Curs d04-1

EVALUAREA PE PARCURSUL DERULARII CREDITULUI

• Metodele automate de evaluare (Automated Valuation Models –AVM) 1. Metoda estimării pe baza comparaţiei cu tranzacţii de

proprietăţi similare (Comparable Sales Analysis);2. Metoda vânzărilor repetate (Repeat Sales Model);3. Metoda regresiei multilineare (Multi-Linear Regression - MLR).

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 92: Suport Curs d04-1

EVALUAREA PE PARCURSUL DERULARII CREDITULUI

• regresia multilineară foloseste mai bine scopului de stimare a unor valori de piaţă.

Y = a + b1 X1 + b2 X2 +…+ bk Xk, Unde:

Y reprezintă variabia dependentă iar variabilele X1,…, Xk sunt variabilele explicative, predictoare. b1,…, bk reprezintă coeficienţii de regresie (constante), iar a este constanta de regresie sau interceptorul.

În modelul de evaluare, Y este reprezentat de valoarea proprietăţii iar X1,…,Xk sunt caracteristicile proprietăţii, factorii descriptivi.

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 93: Suport Curs d04-1

EVALUAREA PE PARCURSUL DERULARII CREDITULUI

• Vom considera caracteristici descriptive pentru apartamente următoarele:– Zona, Numărul de camere, Suprafaţa în metri pătraţi utili, Etaj,

Finisaje, Confort.

• Ecuatia valorii devine:• Valoare = a + b1*Zonă + b2*Nr. camere + b3*Suprafaţă +

b4*Etaj + b5*Finisaje + b6*Confort

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 94: Suport Curs d04-1

EVALUAREA PE PARCURSUL DERULARII CREDITULUI

• În vederea determinării valorilor lui a si a coeficienţilor b1-b6, se efectuează periodic o analiză statistică pe datele cunoscute, determinând ecuaţii de regresie pe tipuri de proprietăţi (apartamente, case, terenuri), pe fiecare localitate unde există suficiente date încât modelul să fie valid statistic.

• Metoda este aplicabilă proprietatţilor care au caracteristici relativ omogene.

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 95: Suport Curs d04-1

9. EVALUAREA PENTRU EXECUTARE

• ”ansamblu de masuri prevazute de lege prin care creditorul realizeaza, cu ajutorul constrangerii de stat, drepturi patrimoniale recunoscute prin hotararea unui organ de jurisdictie sau prin alt titlu, daca debitorul nu-si indeplineste de buna voie obligatiile….. Concomitent cu realizarea drepturilor creditorului, legea ocroteste debitorul si orice alte persoane impotriva oricaror masuri excesive.”

Page 96: Suport Curs d04-1

EVALUAREA PENTRU EXECUTARE

• în situaţia evaluării pentru executare evaluatorul este pe poziţia expertului chiar dacă el nu este numit de instanţa de judecată

• proceduri cerute de codul civil ca atunci când instanţele lucrează cu experţi

• evaluarea pentru acest scop (executare) are un poteţial litigios foarte ridicat;

Page 97: Suport Curs d04-1

• trebuie acordată mare atenţie în toate etapele procesului de evaluare

• o conduită profesională si etică de înalt nivel se cere în aceste cazuri.

• Baza de evaluare este valoarea de piaţă • Evaluatorul trebuie sa se concentreze pe estimarea valorii

de piaţă toate celelate etape ale procedurii de vânzare a propietăţii fiind în sarcina executorului judecătoresc.

EVALUAREA PENTRU EXECUTARE

Page 98: Suport Curs d04-1

• Natura și sfera angajamentului să fie clar stabilită prin contract.

• Să dea dovadă de transparenţă atât faţă de client, cât și faţă de destinatar.

• Să ţină seama de adecvarea proprietăţii propuse ca și garanţie.

• Să manifeste o responsabilitate sporită având în vedere natura potenţial litigioasă a unor astfel de evaluări.

• Să fie independent faţă de părţile implicate sau să-și declare un posibil conflict de interese.

• Atunci când anumite aspecte, întâlnite în procesul de evaluare, depășesc competenţele evaluatorului să colaboreze cu specialiști în domeniu pentru a rezolva profesionist problema apărută.

• Să nu fie influenţat de situaţia financiară a debitorului. Pot fi debitori cu o situaţie financiară mai puţin bună dar cu garanţii foarte bune sau situaţia inversă, debitori cu situaţie financiară foarte bună dar cu garanţii mai puţin bune. Calitatea garanţiei nu trebuie legată de situaţia financiară a debitorului.

98

10. ÎNDATORIRILE EVALUATORULUI ASPECTE DEONTOLOGICE10. ÎNDATORIRILE EVALUATORULUI ASPECTE DEONTOLOGICE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 99: Suport Curs d04-1

• Documentare insuficienta (lipsă acte necesare)- documentaţie cadastrală;• Lucrul pe documentaţie cadastrală nevizată de A.N.C.P.I;• Inspecţie pe teren sumară; • Nu sunt identificate poziţiile reţelelor magistrale de utilităţi care limitează utilizarea

proprietăţii;• Evaluare teren liber fără a avea la dispoziţie un certificat de urbanism, PUD;• Identificare limite de proprietate defectuoasă-vezi terenuri extravilane;• Nu se tratează cea mai bună utilizare și utilizările alternative;• Analiză de piaţă insuficient fundamentată;• Optimism nefondat pe analiza de piaţă sau chiar în contradicţie cu aceasta;• Verificare insuficientă a datelor puse la dispoziţie de client. Acesta are întotdeauna un

interes și poate să nu fie onest de fiecare dată.

99

11. GREȘELI FRECVENTE11. GREȘELI FRECVENTE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 100: Suport Curs d04-1

GREȘELI FRECVENTEGREȘELI FRECVENTE• Utilizarea de ipoteze limitative care nu pot fi acceptate de către

finanţatori; primul aspect pe care îl urmărește evaluatorul este lipsa vocaţiei de garanţie a proprietăţii.

• Lipsă din raportul de evaluare a capitolului cerut expres de IVA2 privitor la riscul de garanţie.

• Neprecizarea în raport a premiselor de evaluare a mijloacelor fixe mobile;• Nu se verifică funcţionarea echipamentului;• Nu se verifică termenele de garanţie pentru stocurile cu termene de

valabilitate limitate;• Nu se fac referiri cu privire la condiţiile ce trebuie îndeplinite la depozitare.

100ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 101: Suport Curs d04-1

Comanda de evaluare primită de un evaluator se referă la estimarea valorii de piaţă a unei foste ferme de păsări, dezmembrată în 12 loturi. Documentele primite pentru evaluare sunt copia cărţii funciare a proprietăţii şi schiţa de dezmembrare. In CF –ul prezentată nu era înscrisă nici un fel de sarcină, proprietatea fiind intabulată pe clientul evaluatorului. Evaluatorul a cerut şi contractul de vânzare cumpărare dar s-a motivat că nu este la îndemână şi că el va fi prezentat finanţatorului.

Evaluatorul întocmește evaluarea.

La finanţator se insistă pentru prezentarea contractului de vânzare - cumpărare; acesta conţinea o clauză de plată în rate și care prevedea că dacă nu sunt plătite toate cele 12 loturi în totalitate, contractul de vânzare - cumpărare se anulează și proprietatea revine cumpărătorului.

101

12. SUBIECTE DE DISCUţIE 12. SUBIECTE DE DISCUţIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 102: Suport Curs d04-1

SUBIECTE DE DISCUţIESUBIECTE DE DISCUţIE

Raportul de evaluare întocmit constă în evaluarea unui lot de teren situat într-o zonă rezidenţială foarte bună a unui oraş liniştit, identificat prin două numere cadastrale înscris în două CF-uri. Preţurile terenurilor în zonă sunt ridicate. Din cerinţa expresă a finanţatorului se face o alocare a valorii estimate pe cele două CF-uri. Înainte de acordarea împrumutului clientul evaluatorului şi al băncii solicită o suma mai mică, astfel încât cere băncii să considere în ipotecă doar un număr cadastral din cele două considerate iniţial. Ofiţerul de credit al Băncii se uită în raportul de evaluare, găseşte pe prima pagină valoarea alocată pe cele două numere cadastrale şi CF-uri separat, face un calcul şi acceptă.

Evaluatorul şi ofiţerul de credit pot fi liniştiţi?102

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 103: Suport Curs d04-1

ILUSTRARE GRAFICAILUSTRARE GRAFICA

103ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 104: Suport Curs d04-1

Conform copiei după Coala Funciară înregistrarea construcţiei evaluate apare în 1950 sub simpla denumire casă. Construcţia este cu etaj, cu planşee din beton armat, din zidărie GVP şi bine finisată.

Ce face evaluatorul în acest caz?

104

SUBIECTE DE DISCUţIESUBIECTE DE DISCUţIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 105: Suport Curs d04-1

Într-un mic orăşel funcţionează un centru de dializă, care acoperă geografic o arie foarte mare. Zilnic sunt trataţi câteva zeci de pacienţi, dependenţi de aceste aparate. Este un centru privat care vrea să se extindă şi are nevoie de un credit. Pentru garantarea lui se propun aceste aparate.

Ce aţi sugera băncii?105

SUBIECTE DE DISCUţIESUBIECTE DE DISCUţIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 106: Suport Curs d04-1

La aproximativ 3 km. de oraş se găseşte o platformă industrială privată, cu construcţii moderne, atractive; accesul este facil; toate utilităţile sunt asigurate din reţelele de utilităţi asigurate în regim propriu de către proprietarul incintei, trase din magistralele situate undeva la marginea oraşului. Proprietatea este înregistrată pe două numere cadastrale, care împart proprietatea în două părţi aproximativ egale.Afacerea este prosperă. Având nevoie de un credit, acesta i se oferă imediat de către un finanţator. Suma este mică în raport cu proprietatea deţinută şi la o primă estimare ajunge jumătate de proprietate. Se cere evaluarea. Se indică de către proprietar numărul cadastral al proprietăţii pe care doreşte să o aduca în garanţie.Evaluatorul întocmeşte evaluarea şi estimează o valoare care la limită ajunge pentru facilitatea cerută. Informaţiile de piaţă privind chirii şi tranzacţii cu astfel de proprietăţi, cu toate utilităţile asigurate, erau cuprinse în raport şi în optica evaluatorului au fost aplicate în bune condiţii metodele de evaluare de piaţă, valoarea fiind susţinută.La verificarea raportului de către evaluatorul intern acesta cere refacerea raportului. Toate utilităţile ( PT, punct distribuţie gaz) erau pe celălalt număr cadastral!

106

SUBIECTE DE DISCUţIESUBIECTE DE DISCUţIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 107: Suport Curs d04-1

107 107

ILUSTRARE GRAFICAILUSTRARE GRAFICA

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 108: Suport Curs d04-1

Se cere evaluarea unei secţii de gatere situată într-o zonă cu foarte multă pădure, relativ izolată. Clădirile sunt special construite pentru această utilizare. Gaterele nu sunt noi, dar funcţionale şi de marcă recunoscută ca bună printre utilizatori. Curentul electric este asigurat din reţeaua publică, prin postul propriu de transformare. Evaluatorul face inspecţia în teren. Cere să evalueze şi echipamentele. Clientul spune că a propus acest lucru băncii dar acesta nu acceptă în garanţie echipamente.Acesta face următoarea remarcă: „dacă iau transformatorul şi gaterele şi plec ce o să facă banca cu proprietatea asta? Eu în locul lor aş fi luat în garanţie şi echipamentele, chiar cu zero valoare”De profesie clientul era medic! Nu lucrase într-o bancă niciodată şi nici nu era evaluator!

108

SUBIECTE DE DISCUţIESUBIECTE DE DISCUţIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 109: Suport Curs d04-1

• Comanda de evaluare primită de un evaluator se referă la estimarea valorii de piaţă a unei prese cu fricţiune de mare putere. Este chemat proprietarul pentru inspecţie pentru ora 12. La inspecţie se culeg datele de micro-identificare, se discută cu proprietarul. Ghidajele presei erau unse, în jur erau diverse piese si materiale. La întrebarea dacă funcţionează proprietarul declară că da, dar acum nu au comenzi şi e şi pauză de masă. In raport se precizează limitările, se efectuează raportul.

La circa o lună de la predarea raportului evaluatorul află că presa respectivă nu mai funcţionează de mai bine de un an având un defect major!

109

SUBIECTE DE DISCUţIESUBIECTE DE DISCUţIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 110: Suport Curs d04-1

Se primeşte comanda de evaluare a unei proprietăţi; beneficiarul insistă pentru o valoare mult peste ceea ce piaţa recunoaşte pentru acel tip de proprietate în zona respectivă. Evaluatorul refuză să întocmească raport de evaluare. După doua zile află că un alt evaluator a întocmit evaluarea ....”.

110

SUBIECTE DE DISCUţIESUBIECTE DE DISCUţIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

Page 111: Suport Curs d04-1

Comanda de evaluare primită de un evaluator se referă la estimarea valorii de piaţă a unei proprietăţi rezidenţiale într-o localitate mică; există piaţă pentru astfel de proprietăţi. Imobilul adus în garanţie este o casă cu teren aferent situat în curte comună a aceleiaşi familii (tată – fiu), situat în partea din spate a amplasamentului. Accesul se face pe o zona dezmembrată dar nedelimitată fizic, prin faţa casei unde locuieşte tatăl.

Aproape toţi locuitorii din acea localitate se cunosc între ei.

Tatăl e cunoscut ca o persoană cu simţul proprietăţii dezvoltat

111

SUBIECTE DE DISCUţIESUBIECTE DE DISCUţIE

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS

CASA TATA

CASA IN GARANTIE