T ECHNISCHES G EBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski FM-gerechtes Planen und Bauen Studienarbeit im Fach Flächenmanagement I bei Prof. Dr. Kosciolowicz vorgelegt

TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENTMartin Sowinski

FM-gerechtes Planen und Bauen

Studienarbeit im FachFlächenmanagement I

bei

Prof. Dr. Kosciolowicz

vorgelegt von: Martin Sowinski Matr.-Nr. 518833



• Einführung• Kosten im Lebenszyklus eines

Gebäudes• Betrachtung der Nutzungsflexibilität• Betrachtung des

Informationsmanagement

• Einführung

• Kosten- betrachtung

• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität

• Betrachtung des Informations- management

Flächenmanagement IProf. Dr. Kosciolowicz

2


Planung


• Betrachtung der Einzelphasen als Gesamtprozess

• Einführung





PlanungBau-

ausführung Nutzung Rückbau

• FM-gerechte Planung heißt:– Betriebskonzept– FM-gerechte Materialauswahl– Flexible Raumnutzung– Flexible Medienversorgung

3

Quelle: [1], [3], [4]


Planung



• FM-gerechte Planung heißt:– Betriebskonzept– FM-gerechte Materialauswahl– Flexible Raumnutzung– Flexible Medienversorgung

• FM-gerechtes Bauen heißt:– Einsatz von Anlagen mit geringem Wartungs- und

Instandhaltungsaufwand– Produktauswahl– Konstruktionen, die FM-Prozesse unterstützen– Qualitätsbewusstes Bauen

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PlanungBau-

ausführungBau-

ausführung Nutzung Rückbau

• Einführung





Quelle: [1], [3], [4]




• FM-gerechtes Bauen heißt:– Einsatz von Anlagen mit geringem Wartungs- und

Instandhaltungsaufwand– Konstruktionen, die FM-Prozesse unterstützen– Qualitätsbewusstes Bauen

• Hauptgesichtspunkt „Nutzungsoptimierung“:– Optimieren von Prozessabläufen– Einsparpotentiale nutzen– Schwachstellenanalyse– Systemoptimierung– Nutzungszeit / Nutzerkontinuität / Nutzerverhalten

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PlanungPlanungBau-

ausführungBau-

ausführung Nutzung Nutzung Rückbau

• Einführung





Quelle: [1], [3], [4]




• Hauptgesichtspunkt „Nutzungsoptimierung“:– Optimieren von Prozessabläufen– Einsparpotentiale nutzen– Schwachstellenanalyse– Systemoptimierung– Nutzungszeit / Nutzerkontinuität / Nutzerverhalten

• FM-gerechter Rückbau heißt:– Minimierung der Rückbaukosten– Wiederverwendung von Material und Konstruktionen– Umweltgerechte Entsorgung– Aufbereitung der Rückbauflächen und -areale

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PlanungPlanungBau-

ausführungBau-

ausführung Nutzung Nutzung Rückbau Rückbau

• Einführung





Quelle: [1], [3], [4]



• Betrachtung des Gesamtprozesses

Nutzungskonzept

Planung

Realisierung

Rückbau

Nutzung

Mo

der

nis

ieru

ng

Rev

ital

isie

run

g

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• Einführung





Quelle: [1], [3], [4]



• Kosten im Lebenszyklus eines Gebäudes

• LCCImmobilie= KF + KK + KP + KR + KN + KE

• LCCImmobilie = Lifecycle Costs

• KF = Kosten der Finanzierung

• KK = Kosten in der Konzeptphase

• KP = Kosten in der Planungphase

• KR = Kosten in der Realisierungsphase

• KN = Kosten in der Nutzungsphase

• KE = Kosten in der Phase Rückbau und Entsorgung

8

• Einführung





Quelle: [1], [4]



• Betrachtung der Lebenszykluskosten nach Investitions- und Betriebskosten

6 94

7 93

9 91

11 89

12 88

17 83

17 83

19 81

50 50

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Schulen und Kindergärten

Krankenhäuser

Hallenbäder

Sporthallen

Freibäder

Verkehrsanlagen

Produktionsgebäude

Verwaltungsgebäude

Wohnbau

Investitionskosten Betriebskosten

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• Einführung





Quelle: [4]


in %

Lebenszyklus

Planung

Rückbau

Nutzung

Bauausführung

Kostenentwicklung in % kumuliert

Beeinflussbarkeit in %100908070

5040302010

60

Y-A

chse


• Betrachtung der Beeinflussbarkeit der Lebenszykluskosten bezogen auf die Gesamtlaufzeit

in %

Lebenszyklus

Planung

Rückbau

Nutzung

Bauausführung



5040302010

60

Y-A

chse

in %

Lebenszyklus

Planung

Rückbau

Nutzung

Bauausführung



5040302010

60

Y-A

chse

Y-A

chse

10

• Einführung





Quelle: [1], [4]



• Betrachtung der Nutzungsflexibilität

• Bei der Planung des Gebäudes sind im Rahmen der Nutzungsflexibilität die Nutzerkontinuität und das Nutzerverhalten zu berücksichtigen.

• Dabei lässt sich folgender Grundsatz ableiten:

Je größer die Nutzerkontinuität, je spezieller kann eine Immobilie ausgerichtet werden.

• Sollen Immobilien flexibel genutzt werden, müssen über die Erstnutzung hinaus Alternativkonzepte für spätere Nutzungen aufgestellt werden.

11

• Einführung





Quelle: [1], [3], [4]



• Nutzungsflexibilität am Beispiel einer Büroetage in Bezug auf die Flächennutzung

• Bei dieser Büroimmobilie wurde verstärkt darauf geachtet, die Flächen flexibel gestalten zu können.

12

• Einführung







• Nutzungsflexibilität in Bezug auf das TGM:

– Zuordnung des technischen Inventars– Zuordnung der Sensortechnik– Austausch und Anpassung von Anlagen oder

Anlagenteilen

• Nutzungsflexibilität in Bezug auf die Bautechnik:

– Wahl des Tragwerks– Vorhalten von Ausbaureserven– Deckengestaltung

13

• Einführung





Quelle: [1]



• Betrachtung des Informationsmanagement

– Mit Informationsmanagement ist die Nutzung von zentralen Systemen gemeint, in denen Daten über den Lebenszyklus einer Immobilie gesammelt werden.

– Folgende Systeme können dabei zum Einsatz kommen:

• Virtuelle Projekträume (VPR)

• Internetbasierende Dokumentenverwaltungen (IDV)

• Projektmanagementsystem auf ERP-Basis (PMS)

• CAFM-Systeme (CAFM)

14

• Einführung





Quelle: [1], [2]



• Informationsmanagement im Lebenszyklus

Pla

nung

R

ealis

ieru

ngR

ückb

au

•Bauherr•Projektentwickler•Planer(Bautechnik, TGA, Architektur)

•Bauherr•Planer(Bautechnik, TGA, Architektur)•GÜ o. GU mit denLeistungserstellern (NU)

•Bauherr•Betreiber u. Dienstleister•Planer(Bautechnik, TGA, Architektur)

•Bauherr•Projektentwickler•Planer(Bautechnik, TGA, Architektur)•Leistungserbringer

VP

RV

PR

Nut

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GLT

/ O

ffice

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AF

M

GLT

/ O

ffice

/ C

AF

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S

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FM

15

• Einführung





Quelle: [1], [2]



• Informationsmanagement im Lebenszyklus

VPR VPR

GLT / Office / CAFM

GLT / Office / CAFM

IDV / PMS

CAFMIn

form

atio

nsm

enge

Lebenszyklus

Planung

Rückbau

Nutzung

Bauausführung

Prozess mit Datenverlust

Y-A

chse

Informationsverlust

Y-A

chse

Info

rmat

ions

men

ge

Lebenszyklus

Planung

Rückbau

Nutzung

Bauausführung

Prozess mit Datenverlust

Datendurchgängiger Prozess

Y-A

chse

16

• Einführung





Quelle: [1], [2]



• Kostenaufteilung für die CAFM-Einführung in der Betriebsphase

Datenerfassung74%

Customizing5%

Schulung2%

Consulting3%

Software12%

Hardware4%

17

• Einführung





Quelle: [2]



• Optimierung des Informationsmanagements durch Standardisierung

– Definition des Informationsumfangs• Welche Informationen werden aus den Phasen

Planung und Realisierung für den Betrieb benötigt?

– Informationsbündelung• Für Informationen wird definiert wie und wo sie

gesammelt werden.

– Informationszuweisung• Wer kann wann auf welche Informationen zugreifen.

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• Einführung







• Hilfsmittel von AutoCAD®

– Verwendung von Blöcken

– Exportfunktion zu Attributen von Blöcken mit Hilfe von Textschablonen zur externen Aufbereitung

– Verbindung von Blöcken und anderen Zeichnungselementen mit Datensätzen aus externen Datenbanken

– Dies bietet die Möglichkeit grafische und alpha-numerische Daten in der Zeichnung zu speichern. Somit können Informationen zentralisiert werden.

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• Einführung








Text mit Informationen

Block mit Attributen

20

• Einführung








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• Einführung







• Einsatz von Tabellenkalkulation als Hilfsmittel

– Ist eine spätere Datenübernahme geplant, muss die Form der Tabelle genau definiert sein.

– Wenn Tabellen aus dem Originalprogramm verwendet werden, ist es schwierig Eingaben auf Plausibilität zu prüfen.

– Bei Verwendung von Sonderzeichen oder Steuerelementen (eingefügter Return) kommt es beim Import zu Problemen.

– Relationen müssen eventuell aufgebaut werden.

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• Einführung







• Einsatz von Tabellenkalkulation als Hilfsmittel

– Einige Regeln für die Verwendung von Instrumenten, wie Excel® oder Open Calculator®

• Beachtung der Spalten und Zeilenkonventionen von Datenbanken

• Keine Verwendung von manuellen Returns

• Keine zusätzliche Spaltung oder Vereinigung von einzelnen Zellen

• Keine Sonderzeichen

• Keine Trennzeichen, wie z.B. Semikolon, verwenden

• Nur eine Information pro Datenfeld (Beachtung der Normalisierungsregeln)

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• Einführung







• Einsatz von Schnittstellen

Oracle® Database

SSP SelfServicePortal

FaMe Open Import Connector

GLT-Rechner

FaMe Printer Interpreter

Dokumentenverwaltung

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• Einführung







• Zusammenfassung

– Eine erfolgreiche FM-gerechte Planung beginnt in der Konzeptionsphase.

– FM-gerechtes Bauen erfolgt unter der Beachtung der Betriebskosten für die eingesetzten Bauelemente, Konstruktionen und Materialien.

– Bei der FM-Betrachtung sind unter anderem folgende Kernpunkte zu Beachten:

• Kostenentwicklung während des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie

• Verfolgung einer möglichst großen Nutzungsflexibilisierung zur Gewährleistung einer möglichst großen Vermarktungsflexibilität

• Einführung eines durchgängigen Informationsmanagements zur Vermeidung von Informationsverlust

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• Einführung







• Literaturverzeichnis(1) IFMA® - International Facility Management Association,

Richtlinie FM-Gerechte Planung und Realisierung

(2) May:IT im Facility Management richtig einsetzen1. Auflage, Springer-Verlag, 2002ISBN 3-540-04759-X

(3) Nävy:Facility Management3. Auflage, Springer-Verlag, 2003ISBN 3-540-4416-70

(4) Rhomberg:Mehr PPP-Perspektiven durch Lebenszyklus –Betrachtung von BauprojektenUnternehmenspräsentation der „Rhomberg Bau GmbH“Stand 2006

(5) Sorsch, Kiesewetter:Berücksichtigung von Facility Management – Aspekten während der ProjektentwicklungUniversität Leipzig – ImmobilienmanagementStand 2004

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• Einführung





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