TASACI“N POR COMPARABLES COMPLETO

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TASACIN POR COMPARABLES Introduccin 1 - Ing. Agrim. Esp. R.H. PELLICE A la hora de hacer una tasacin de un inmueble existen varios factores a tener en cuenta y que pueden influir en el valor final del mismo. En primer lugar, es necesario conocer la finalidad para la que se realiza la tasacin, (Garanta Hipotecaria, Valor Real de Mercado, Adjudicaciones, etc.). En segundo lugar, se debe identificar que el inmueble que se est visitando es realmente el que se tiene que valorar, se tiene que comprobar sus superficies, se debe conocer su adecuacin o no a la Normativa Urbanstica Vigente, su titularidad, su estado de ocupacin y el de conservacin. Para todo lo anterior, se debe haber dispuesto de toda la documentacin necesaria en funcin de la tipologa del inmueble y la finalidad de la tasacin. Otro factor fundamental a la hora de hacer una tasacin es realizar un anlisis exhaustivo del mercado de comparables similares existente en el entorno en el que se ubica el inmueble para de esta manera poder obtener un valor de mercado correcto. Se tiene que analizar todas las circunstancias que tiene el inmueble para calcular los diferentes valores y a partir de ellos obtener el valor de tasacin. Por ltimo, se debe evaluar las limitaciones que tiene el valor e indicarlo en la tasacin. Cundo es necesario una TASACIN INMOBILIARIA? - Cuando se desea saber el valor real de la(s) propiedad(es) que se posee(n); - Cuando se pretende conocer el valor de una propiedad antes de ponerla en venta; - Cuando se piensa en alquilar un bien inmueble -ya sea estable o de temporada- y se hace necesario conocer el valor del alquiler o renta, para averiguar la rentabilidad del alquiler. - Cuando se va a constituir una Sociedad Comercial, o ampliar el capital de una Sociedad ya existente, mediante aportaciones no dinerarias de bienes inmuebles. - Cuando se negocia la permuta de una propiedad por otra, o se quiere vender un lote apto para edificar a cambio de parte de las construcciones futuras. - En los casos de Disolucin de Sociedades donde hay reparto de bienes inmuebles entre los socios; - Cuando se requiere una Tasacin Pericial Contradictoria en los recursos relativos Sucesiones, Donaciones, Transmisiones Patrimoniales, Divorcios: - Cuando se quiere pactar el reparto de una herencia entre familiares; - Cuando se negocia con Compaas de Seguros el resarcimiento derivado de cualquier siniestro de alguna importancia sobre bienes inmuebles. - Cuando se quiere cambiar un inmueble embargado por otro, o la caucin es en demasa con referencia a la demanda? - Cuando se promueve la ejecucin en Subasta Pblica de bienes inmuebles propiedad de deudores; - Cuando, al no haber acuerdo con las Compaas de Seguros sobre indemnizaciones por daos en bienes patrimoniales, se recurre a la va judicial; - En todos los dems casos, cuando se persigan efectos administrativos o pblicos,1

El presente trabajo ha sido extrado y adaptado de El mercado Inmobiliario y la Preparacin de Proyectos - J.C. Franceschini Tasacin de Inmuebles . G. Gmez Picasso y J. Rozados Principios de la Gestin Inmobiliaria Compiladora Estela Reca (Captulo 7 Mtodos Comparativos de Tasacin Daniel Boveri y aplicando conocimientos propios del autor.

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solicitudes de Hipotecas ante entidades bancarias o de crdito. A que momento se puede referir una TASACIN INMOBILIARIA? A solicitud del solicitante, la Tasacin puede ser valorada al tiempo actual de mercado, o bien, a un tiempo pasado predeterminado. En que medida se puede basar una tasacin en propiedades por comparables, sobre todo cuando se ha vivido, y an se tiene tanta disparidad de valores y no se sabe tampoco a que precio se cierran las ventas? Y en los casos en que no hay inmuebles parecidos? El mtodo comparativo permite determinar el valor de mercado en un momento determinado y en unas condiciones dadas. Evidentemente, la tarea se torna dificultosa en momentos de crisis como los que se han pasado (fines del 2001, comienzos del 2002), pero por suerte los valores ya han tendido a tornarse ms previsibles. En todos los casos, est en la experiencia del tasador est en la experiencia del tasador encontrar los antecedentes apropiados. Y cuando el cometido es juzgado como extremadamente dificultoso, se puede aplicar la metodologa del costo de reposicin depreciado en forma supletoria Ciertamente, es necesario contar con el mayor volumen de informacin posible. Pero tal vez lo esencial es elegir entre los antecedentes los ms representativos del segmento de mercado de que se trate y en eso el tasador es insustituible. Otra vez nos remitimos a la finalidad de la tasacin: si se est haciendo un estudio para replantear por ejemplo los valores fiscales de una ciudad, es claro que se deber recurrir a una gran cantidad de informacin e incluso a mtodos economtricos. Pero por el contrario, si se debe tasar un caso especfico, bastar con antecedentes comparables bien elegidos. Desde ya que para el control de tasaciones, las estadsticas pueden indicarnos posibles desvos, pero en definitiva la tasacin estar sustentada por los antecedentes que por decirlo de alguna forma, ofician de "prueba", ms all de las estadsticas Dada la distorsin que producen muchas tasaciones de propiedades ofrecidas en el mercado, luego de evaluar los distintos atributos del inmueble a valuar y darles un adecuado peso ponderado a cada uno, se lo debera comparar con el valor de inmuebles similares, haciendo pesar en esta comparacin la evaluacin que se haya hecho del inmueble en cuestin y tambin la evaluacin de los que se utilizan para compararlo. Ahora bien, el problema se plantea a la hora de pasar todo esto a valores concretamente. Ya que si no se cuenta con una base de datos significativa de valores "realizados" y no "solicitados", si o si se est arrastrando en la obtencin de la tasacin la distorsin de quienes valan mal. Algunas consideraciones con respecto al mtodo de valuacin por comparables: - Este es el mtodo ms usualmente utilizado, pero no el nico que existe. - Consideramos que es el mtodo bsico capaz de brindar una buena estimacin, pero que debe ser chequeado con otros mtodos para brindar un servicio de valor agregado til a la hora de tomar decisiones. - La clave de este mtodo est en la eleccin de los inmuebles adecuados que resultan comparables con el que se tasa. - Consideramos que una prctica que metodolgicamente no puede dejar se hacerse es homogeneizar cuantitativamente las propiedades, a fin de ajustar adecuadamente los comparables. - Consideramos que es apto para departamentos y casas que cuentan con numerosos comparables en el mercado. Para otro tipo de inmuebles de mayor envergadura y con componentes especficos para su actividad, consideramos que puede resultar insuficiente

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Inmueble a Tasar Precio de Venta $ Superficie m Precio por m Caractersticas y Cualidades a Homogeneizar Ubicacin Orientacin Tipologa Antigedad Calidad Constructiva Calidad de Mantenimiento Funcionalidad Visuales Iluminacin Aislamiento Acstico Superficie del Terreno Superficie Cubierta Comercializacin Cochera Piscina Quincho Riego por Aspersin Vigulancia Puntaje Total Coeficiente de Homogeneizacin Valor Homogeneizado Valor m Promedio Valor Adoptado

3660

8 8 8 8 8 9 8 8 8 8 8 8 9

Comparable Comparable Comparable 1 2 3 160050 314280 625650 56 100 170 2858 3143 3680 Puntaje Parcial 8 8 9 8 8 8 6 8 8 8 8 8 7 8 8 7 8 8 7 8 8 7 7 8 7 7 8 8 8 8 10 6 0 9 7 0 8 8 0

106

89 1.19 3404 3657 3660

94 1.13 3544

97 1.09 4022

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TASACION POR COMPARABLESCaractersticas y Cualidades a Hom ogeneizar Valor de Venta Ubicacin Orientacin Tipologa Antigedad Calidad Constructiva Calidad Mantenim iento Funcionalidad Visuales Ilum inacin Aislam iento Acstico Superficie Terreno m Superficie Cubierta m Superficie Semicubierta m Superficie descubierta m Cochera Piscina Quincho Riego por aspersin Sistem a de Vigilancia Coeficiente de Homologacin Valor Hom olagado Inm uebles Comparable Hom og. C $ $100,300 Buena Sureste Correcta 35 Media Medio Buena Medias Media Bueno 248 115 10 9 si no ai no ai 2700 900 0 2700 4500 0 0 2700 2700 -1800 0 -5400 0 900 -8000 0 -2000 0 -300

a Tasar A ? Buena Este Correcta 15 Media Medio Buena Buenas Buena Medio 250 100 10 20 no no no no no

Com parable B $120,500 Buena Oeste Correcta 11 Media Bueno Buena Medias Media Medio 290 100 16 20 si si si si si

Hom og. $ 0 2000 0 -1000 0 -5000 0 2000 2000 0 -4000 0 -1000 0 -10000 -5000 -3000 -2000 -500 -25500 $95,000

Comparable Hom og. D $ $110,400 Muy Buena Noreste Correcta 16 Buena Medio Buena Muy Buena Muy Buena Medio 210 90 10 40 si si no si ai -2940 -1960 0 0 -3920 0 0 -1960 -1960 0 4900 4900 0 -2940 -7000 -3000 0 -2000 -400 -18280 $92,120

-400 $99,900 Prom edio 95673 Valor Adoptado $95,000

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TASACIN POR COMPARABLES2 Se debe tasar un inmueble que cuenta con 150 m, localizado en un barrio residencial, que cuenta como lindero a una carpintera, su antigedad es de 3 aos, siendo su diseo y construccin de un muy buen estndar y un buen estado de mantenimiento. Del relevamiento efectuado en el rea del inmueble a valuar se han obtenido las siguientes propiedades comparables 1 - Consiste en un inmueble que cuenta con 180 m, con buenos linderos, su antigedad es de 10 aos, siendo su diseo y construccin de un viejo estilo y bajo nivel de mantenimiento, pero con una mejor ubicacin relativa respecto del inmueble que se vala. Su precio es de $ 700 por m de construccin. 2 - Consiste en un inmueble que cuenta con 160 m, con buenos linderos, su antigedad es de 5 aos, siendo su diseo y construccin de un buen estilo y buen estado de mantenimiento, con una mejor ubicacin relativa respecto del inmueble que se vala. Su precio es de $ 800 por m de construccin. 3 - Consiste en un inmueble de 155 m, con buenos linderos, su antigedad es de 2 aos, es una propiedad moderna, de un buen estilo de construccin y un estado de manteni