Técnicas de Tasación. Resumen Final

Tcnicas de Tasacin Martillero y Corredor Pblico. Universidad Blas Pascal.

Unidad 1 Conceptos generales de la materia. Conceptos generales. Conceptos de: tasacin, cotizacin. Valor y precio. Variabilidad del precio. Principios generales de la tasacin. Categoras de la tasacin. Doctrina objetiva y subjetiva. Simetra y su importancia. Centro de simetra, superficie. Denominaciones catastrales.

Concepto de Tasacin, Cotizacin, Valor y Precio

Conceptos Generales

Definimos la tasacin como la estimacin del valor en dinero sobre una cosa y dicha cosa es a su vez, susceptible de valor pecuniario. Siempre recae sobre bienes materiales, capaces de mo dificar su valor y que, desde el punto de vista jurdico, responden al nombre de bienes. Estos constituyen parte del patrimonio activo de una persona y pueden ser muebles, inmuebles y semovientes. Al tasar un inmueble, se tiene un objetivo, que es medir el valor monetario de una propiedad en un mercado y tiempo determinado. Tasar Precio Valor Cotizar Apreciar Valorar Fijar oficialmente el precio mnimo o mximo para una mercadera. Justipreciar. Valor pecuniario (en dinero) en que se estima algo. Estimacin que le asignamos a nuestras preferencias. Poner o fijar precio. Estimar particularmente de forma pblica a alguien o algo en relacin a un fin determinado. Poner precio a las cosas vendibles. Sealar el precio de algo. Reconocer, estimar o apreciar el valor de algo.

Avaluar, valuar y valorar son sinnimos entes s, refieren a la tarea de estimar o apreciar que realiza una persona para obtener el valor o precio de una cosa. Si una persona realiza la tarea de forma pblica, diremos que la misma se encarga de cotizar. En este caso la persona que realiza la tarea en forma pblica debe denotar cierta idoneidad en la funcin. Debe demostrar solidez, lo cual se logra formndose en dicha tarea e implica poseer criterio, experiencia y aplicacin de mtodos. Resumiendo, cualquier persona puede avaluar, valuar o valorar, ya que no es necesaria una formacin especfica; pero no cualquiera puede cotizar, ya que para ello se requiere pericia, idoneidad u oficio en el tema. Si estas personas realizan la tarea en forma oficial, lo que ejecutan es la accin de tasar, porque lo hacen en representacin de un rgano del Estado (Ej.: el caso de un Martillero y Corredor Pblico en la sede judicial; all acta como perito tasador, por requerimiento de un juez). Puede ser que el valor de una propiedad sufra variabilidad (aumente o disminuya al ingresar al mercado), transformndose en precio venal para la venta. Las circunstancias que provocan la variabilidad pueden ser de distinta ndole, por lo cual el tasa dor debe escoger la metodologa ms propicia conforme al objeto y al mercado. Para ello, debe r reconocer aspectos tcnicos, jurdicos y econmicos: - Tcnico: Es la situacin que involucra la metodologa; un buen mtodo emprico ayudar a determinar objetivamente el bien y el momento econmico, tras la aplicacin de la tcnica correspondiente. - Jurdico: Consiste en verificar la certeza de los ttulos, situacin de planos, invasiones, etc.; puesto que cualquier problema puede significar la imposibilidad de transfe rencias u otros inconvenientes, generando una disminucin en el precio por pago de multas u otra solucin jurdica costosa.


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Econmico: Es el determinante del precio. El correcto anlisis del mercado (recesin, estabilidad, etc.) es el punto de partida para la tasacin, lo que nos puede demostrar que en algunas ocasiones, el capital invertido en una construccin no se re fleja en el precio de la transferencia (se puede ver favorecido o perjudicado).

En la tasacin, no podemos separar los tres aspectos porque son concurrentes y constituyen la base de la especialidad. Definimos el valor como el resultado de la comparacin de bienes y riquezas en funcin de una unidad monetaria, para un mercado dado y en un determinado tiempo. Es valor de un bien es nico, objetivo y privativo del mismo. No es una caracterstica, es una funcin variable con los fines de la estimacin. No existen diversos valores, sino distintos mtodos para estimarlo, Valor de mercado: Es el que le corresponde a una propiedad al momento de realizar la tasacin. Se encuentra relacionado con la oferta y demanda de bienes de caractersticas similares, que se encuentren situados en zonas similares, comparables. Valor patrimonial: Es igual al valor de mercado del mismo, menos las cargas que lo gravan. Valor y Precio Conceptos Generales

El valor es la estimacin que le damos o asignamos a nuestras pertenencias. El valor siempre se da en funcin de otra cosa distinta, surge de la comparacin que realizamos entre dos riquezas. Antiguamente se realizaba entre objetos (poca del trueque). Con surgimiento de la moneda y posteriormente el papel moneda, surgi lo que denominamos precio, que no es otra cosa que la comparacin de dos riquezas, siendo una de ellas el papel moneda. Cuando el valor de una cosa surge de compararla con la unidad monetaria, estamos en presen cia de lo que se denomina precio; es decir, el valor es sinnimo del precio. El precio es un valor pecuniario, un valor relativo en dinero. Variabilidad del precio Conceptos Generales

El precio de un inmueble nunca es el mismo. Para encontrar la respuesta a dicha variacin, debemos referenciar el principio de escasez, que afecta la variabilidad de los precios. El mismo plantea que los bienes valen ms o menos unos que otros, en relacin a cun limitada sean las cantidades existentes del mismo en un lugar. Los recursos o bienes son limitados, y de ello se deriva que el consumirlos implica su agotamiento en el tiempo; el stock se reducir y el precio aumentar. Tambin hay casos en los que no slo se da en un lugar y un tiempo determinado, sino en una circunstancia especfica o parti cular. Principios generales de la tasacin Conceptos Generales

El Tribunal de Tasaciones de la Nacin, en su norma TTN 1.3, ha establecido un concepto sobre lo que es tasar o valuar, considerndolos sinnimos, ajustndolo estrictamente a la tarea del experto tasador y basando el concepto en tres principios fundamentales y aceptado a nivel internacional. De esta manera, define valuar como la forma determinar el valor econmico que tiene un bien, en una fecha precisa, para un fin establecido Los principios fundamentales a los que hacemos referencia son: - Principio de sustitucin: El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares caractersticas sustitutivos de aqul. - Principio de temporalidad: El valor de un bien est en funcin de la fecha de la tasacin y puede variar a lo largo del tiempo.


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Principio de finalidad: La finalidad de la valoracin condiciona el enfoque, el mtodo y las tcnicas a seguir. Conceptos Generales

Categoras de tasacin Las tasaciones se clasifican en las siguientes categoras:

- Estimativas: la apreciacin del valor econmico se realiza por impresin del experto, basada en comparaciones de valores no analizados tcnicamente. Se comunica de palabra o por escrito, con explicaciones relativas a las razones de la estimacin. - Ordinarias: se funda en la comparacin de valores analizados en detalle, de acuerdo con las reglas tcnicas. Se acompaar de una memoria descriptiva con el detalle de la tarea ejecutada. - Extraordinarias: Se dan cuando, adems de las que caracterizan a las ordinarias, se realiza una o ms de las siguientes tareas: - Anlisis de precios para todos los rubros de la tasacin en que sean aplicables. - Investigacin de circunstancias tcnicas, de mercado, etc., correspondientes a una poca anterior (no menos de 5 aos) - Actuacin conjunta con otros profesionales. Los motivos que comnmente hacen necesaria o procedente la tasacin son: - La compraventa. - La garanta de prstamos. - La divisin de condominios. - La confeccin de inventarios. - Los reclamos por invasin de terrenos. - La regulacin de cargas impositivas. - Las expropiaciones. - La especulacin. Si bien el punto de partida y las normas bsicas para la tasacin de un mismo inmueble son uniformes, no es posible pretender que el criterio prctico para concluirla haya de ser uniforme. La evidencia de esta tesis encuentra su apoyo en los hechos. Doctrina objetiva y subjetiva Conceptos Generales

La tarea de tasar se lleva a cabo aplicando mtodos segn las caractersticas, la finalidad y la potencialidad de los bienes. Una tasacin objetiva es cuando el anlisis y el estudio del bien se realiza solamente teniendo en cuenta sus caractersticas fsicas actuales (slo se evala el objeto). Sera en cambio subjetiva cuando, adems del anlisis y estudio de las caractersticas actuales, se pone en consideracin la potencialidad de lo que se podra realizar con los bienes dndole un destino diferente al actual, variando segn la finalidad que se desee asignar. Una propiedad con valor histrico expropiada por el gobierno, donde funciona un museo, situa-da en la mejor zona de la ciudad para la construccin de edificios de altura. A sus dueos se les abon segn criterio objetivo, teniendo en cuenta los metros cuadrados y no la potenciali-dad de la zona (la ley dice que el gobierno debe utilizar dicho criterio). Los dueos exigen que el gobierno utilice un criterio subjetivo, ya que consideran que no les fue abonado un monto acorde al tipo de prop. y caractersticas de la zona; lo cual dara un mayor valor al inmueble. Sera subjetivo, siguiendo el ejemplo anterior, tasar el inmueble teniendo en cuenta la cantidad de metros que se puede construir sobre el terreno y la cantidad de departamentos por planta.


La simetra y su importancia

Conceptos Generales

La simetra es la propiedad que tienen algunas figuras de parecer equilibradas y armoniosas por estar sus partes distribuidas de manera tal que, con respecto a un punto o una recta, constituyen un conjunto armnico. Si los objetos fueran simtricos, podramos partirlos en dos de tal manera que podramos obtener ambas partes iguales. Llevada a un terreno, cuando mas simtrico o regular sea el mismo ms aprovechable ser su superficie al momento de realizar mejoras. Los terrenos con proporciones adecuadas constituyen un predio con armona en sus dimensiones. Centro de simetra Conceptos Generales

Una figura tiene centro de simetra cuando, respecto de ese punto, cada una de las figuras tiene su centro en la interseccin de las diagonales, en la misma figura. En los paralelogramos, el centro de simetra est dado por el punto de interseccin de las diagonales. En la circunferencia el centro geomtrico O es el centro de simetra. Cualquier punto de ella tiene su centro geomtrico.A O B B

Eje de simetra

O

Conceptos Generales

Una figura tiene eje de simetra C e n t r o d e S i m e t r a cuando haciendo girar 180 sobre el supuesto eje, a una de las dos partes en que se ha dividido la figura, la misma coincide exactamente con la otra.D C A

En otras palabras, el eje de simetra es aquel que divide a la figura en dos partes iguales, de tal manera que superponindolas coinciden en toda su extensin. Por lo tanto, hay figuras que tienen uno, dos o ms ejes de simetra; y otras que no poseen ninguno.A O B B A A

A

C

D

C

D Ejes de Simetra

B

B

Superficie

Conceptos Generales

La superficie de una figura es la medida de su extensin considerando dos dimensiones: largo y ancho. La unidad de medida es el metro cuadrado (m 2). Para calcular la superficie de una figura habr que averiguar cuantas veces la unidad de medida est comprendida en dicha superficie. Los po lgonos pueden contener superficies regulares e irregulares. Para obtener la superficie de un polgono regular, slo hace falta multiplicar el largo por el ancho. Para explicar la superficie de un polgono irregular, es menester recurrir a la triangulacin, tomando como punto de partida uno de los vrtices y, desde all, se trazan segmentos de recta a los vrtices no consecutivos. Una vez obtenidos diversos tringulos (ABC, ACD, ADE, AEF), a


los efectos de hallar la superficie de cada tringulo, se aplica la siguiente frmula: base (b) por altura (h) sobre dos y se suman los parciales obtenidos. Superficie Tringulo I Superficie Tringulo II Superficie Tringulo III Superficie Tringulo IV Total Denominaciones catastrales BxH 2 800 m x 300 m 2 900 m x 100 m 2 600 m x 200 m 2 700 m x 150 m 2 120.000 m2 45.000 m2 60.000 m2 52.500 m2 277.500 m2 Conceptos Generales

Las siguientes son las denominaciones catastrales empleadas por la Direccin Nacional y Provincial de Catastro, a los fines de la identificacin de la tierra (Ley de Catastro Nacional N 14.159). - Predio: Extensin territorial configurada por la poligonal cerrada que delimita fsicamente el derecho de dominio, cierto o presunto de una persona o de varias en condominio. El predio pue de estar por uno o ms ttulos. - En el orden de la Provincia de Crdoba (ley 5.738 de catastro) se denomina planta: - Urbana: A las ciudades, pueblos, villas y todo fraccionamiento representado por manzanas o unidades equivalentes, cuyas superficies no excedan a una hectrea y media y no superen a doce hectreas rodeadas de calle. - Suburbana: Conjunto de fracciones (quintas) cuyas superficies excedan la hectrea y media y no superen las doce hectreas rodeadas de calles. - Sub-rural: Conjunto de fracciones de tierras (chacras) cuyas superficies excedan a do ce hectreas y no superen las ciento veinte hectreas rodeadas por calles. - Rural: Conjunto de predios cuyo fraccionamiento no encuadre en las clasificaciones establecidas anteriormente. - Parcela: Toda posicin de inmueble con caractersticas uniformes, cerradas por una lnea pol gona perteneciente a un solo dueo o a varios en condominio por uno o ms ttulos ubicados en un mismo partido dentro de un trmino que puede ser manzana, chacra, quinta, cuartel o seccin. - Propiedad Horizontal: En el caso de inmuebles sujetos a este rgimen, se considerar como parcela al conjunto del inmueble u como sub-parcela a cada una de las unidades que la componen.


Unidad 2 Mtodos de Tasacin. Aspectos Generales. Mtodos usuales de tasacin. Mtodo indirecto o de conjunto, o de la renta. Tasa de capitalizacin. Tcnicas de aplicacin del mtodo indirecto. Quebrantos de la renta. Mtodo directo comparativo o separativo. Valor del terreno. Homogeneizacin de antecedentes. Coeficientes de homogeneizacin. Tabla de Fitte y Cervini. Tabla de Tribunal de Tasaciones de la Nacin. Ley de Hoffman. Regla norteamericana. Lote esquina. Mejoras. Tabla de Ross Heidecke. Mtodo Emprico. Factores que inciden en el valor del inmueble. Elementos ex trnsecos e intrnsecos. Clasificacin de las categoras segn su destino.

Aspectos Generales

Mtodos de Tasacin

La necesidad de efectuar valuaciones de bienes llev a profundizar sobre los factores y elemen tos que influyen en la estimacin de un valor. Los mtodos no se encuentran ligados a normas legales, sino que a la fijacin de un valor se llega mediante la aplicacin de varias tcnicas que permiten demostrar las caractersticas del bien y compararlo con antecedentes. Dichos antecedentes pueden servir para la aplicacin de dos teoras. Una sostiene que la tasacin debe realizarse teniendo en cuenta la condicin actual (actualidad exclusiva), sin tener en cuenta condiciones futuras (valor potencial). La primera teora es rechazada por algunos especialistas, dado que de ningn modo deben perderse de vista las condiciones futuras, ya que las mismas pueden influir en el valor del bien. Si nos basamos en la concepcin actual de Chandias, ste clasifica los mtodos en dos grupos: separativos y de conjunto y por otro lado el emprico. - Mtodo Directo Comparativo o Separativo (lote + mejoras): Parte de la premisa que un inmueble se encuentra compuesto de dos elementos. En el caso de un terreno, se habla del terre no por un lado y las mejoras por el otro, y cada uno tiene un valor, independiente uno del otro. - Mtodo Indirecto o de Conjunto o de Renta (renta actual + tasa de capitalizacin): Tiene en cuenta el beneficio que presta el bien en su totalidad, sin considerar otra cosa que la renta real o probable que pueda producir. Los mismos pueden clasificarse en: - Especficos: Tienen en cuenta las particularidades del bien (superficie, forma del terreno, condiciones del suelo, topografa, categora de edificacin, aprovechamiento, dis tribucin de la superficie edificada y renta). - Comparativos: Tienen en cuenta las caractersticas del bien y lo comparan con propiedades de similares caractersticas. - Mtodo emprico: Se basa en la prctica y experiencia del tasador. Mtodos usuales de tasacin Mtodos de Tasacin

Como dijimos anteriormente, los mtodos usuales son el directo, indirecto y emprico. El mtodo directo analiza por un lado el valor del terreno y por el otro sus mejoras (edificaciones), obteniendo cada uno de ellos un resultado. La suma de los mismos nos da el valor del bien. El estudio de la tierra se realiza por forma comparativa con la bsqueda de antecedentes de lotes de similares caractersticas libre de edificaciones. Dichos antecedentes luego son homogeneizados a travs de la aplicacin de tcnicas (como la aplicacin de tablas). El valor de las mejoras se obtiene teniendo en cuenta las caractersticas generales de la edificacin (ca lidad o categora, antigedad, estado de conservacin, etc.). Este anlisis es ms riguroso que el indirecto, ya que se hace estableciendo el presupuesto de ejecucin de obra, o bien determinando el valor del metro cuadrado cubierto, a los que corres-


ponde (en ambos casos) aplicarle el porcentaje de descuento por amortizacin (antigedad y conservacin). Dentro de los mtodos separatistas existe una teora que identifica a las tcnicas utilizadas. Las tcnicas comparativas y analticas tienen como objetivo la aplicacin de los mtodos antes descriptos; mientras que las empricas, se basan en la experiencia, en la capacidad del tasador para buscar datos, compararlos en sus aspectos internos y externos y realizar una investigacin de sus valores. Por otro lado, el mtodo indirecto, es de conjunto; el valor del inmueble se encuentra relacionado en forma directa con la renta lquida anual que ste produce o es capaz de producir, la que es capitalizada a un inters conveniente, lo que nos conduce a su valor. Mtodo indirecto o de conjunto, o de la renta Mtodos de Tasacin

La conversin de la renta en valor presente, mediante su capitalizacin a un tipo de inters equi tativo, es un mtodo universalmente aceptado como bsico en toda tasacin. Para los bienes destinados a la renta, esta capitalizacin es uno de los elementos ms importantes que hacen a la formacin de un juicio definitivo. Este mtodo comprende dos elementos: - la estimacin y separacin de la renta bruta actual - la aplicacin de una tasa de capitalizacin conveniente el valor de inversin de un bien depende de la cantidad y calidad de los frutos que genera o puede generar, como de otros factores que pueden alterar la cantidad y calidad de los mismos, o el aumento o disminucin del poder adquisitivo del dinero; lo que se ver reflejado en la tasa de inters. La tasa de capitalizacin depende de los riesgos que genere la inversin. A medida que aumen ta el inters, mas alto es el riesgo. En consecuencia, los ttulos que devengan altos intereses no se negocian tan fcil como los que producen inters ms bajo. Por eso, el anlisis del mercado inmobiliario se debe realizar en el momento econmico que corresponda, a fin de obtener una tasacin lo ms acertada posible. Tasa de capitalizacin Mtodos de Tasacin

Para obtener un resultado razonable, es imprescindible que la tasa de inters sea equitativa. La renta es muy fcil de calcular siempre que los datos no sean errneos, no ocurriendo lo mismo con el clculo de la tasa, la cual no tiene ms mtodo que el buen criterio del tasador. No obstante, existen factores que ayudan a determinar la misma: - El tipo de edificacin: Definido por la calidad de los materiales y la funcionalidad en las mejoras, relacionado con otros elementos como la duracin fsica, el valor residual, la cada en desuso, etc. Es decir, edificios de calidad (material y funcional) sern ms fciles de vender, lo que hace disminuir la tasa de inters. - La ubicacin de la propiedad: La zona en que se encuentre nos va a dar un panorama de la categora del inquilino y sus futuras tendencias. Si estas son de desarrollo y valorizacin, indicarn estabilidad y duracin en la renta. Es decir, la tasa de inters va a depender de las condiciones que le otorguen seguridad y duracin a la renta (condiciones favorables hacen disminuir la tasa de inters y viceversa). Otros elementos a tener en cuenta son: - El promedio de los intereses fijados por la rentabilidad del mercado inmobiliario. - El tipo de riesgo que genera la inversin. - Un anlisis comparativo con la plaza inmobiliaria del sector. Tcnicas de aplicacin del mtodo indirecto Mtodos de Tasacin


El Ing. Dante Guerrero no est de acuerdo con el mtodo de capitalizacin de la renta; sostiene que a partir de valores pequeos para encontrar grandes valores, los pequeos errores pueden producir un error muy grande en la determinacin del valor. No obstante, desarroll una frmula sencilla para encontrar el valor locativo del un inmueble o su valor de venta: La renta (R) es igual al valor del inmueble (V) por la tasa de inters bancaria (I) Valor del inmueble: $ 210.000.- (V) R=VxI Tasa de Inters: 0,6% mensual (I) Renta (R) = V x I = 1.260.El valor del inmueble (V) es igual a la renta sobre la tasa de inters bancaria (I) Renta: $ 1.260.- (R) V=R/I Tasa de Inters: 0,6% mensual (I) Valor del Inmueble (V) = R / I = 210.000.Quebrantos de la renta Mtodos de Tasacin

En nuestro pas, los usos y costumbres fijaban que el alquiler de una propiedad representaba el 1% de su valor (12% anual). Esta pauta (planteada por el mtodo indirecto) se transforma en una aplicacin directa y constante, con limitaciones que impone el mismo mercado cuando vara el poder adquisitivo de la gente, produciendo un quebranto en la regla. Tal relacin (capital inmobiliario invertido e inters que debera producir, 1%), se ve reducida en tonces en las propiedades de mayor categora, por su alto costo de mantenimiento, llegando a caidas que hace que en algunos casos no supere el 0,4% (4,8 % anual). En propiedades de menor valor, este hecho produce la situacin inversa debido a la mayor demanda, lo que produce una muy buena relacin del capital invertido con respecto a la renta, arrojando como resultado rentas del 1% del valor de la propiedad. Es decir que la renta se encuentra estrechamente ligada a la situacin del pas, ya que en pero dos inflacionarios el poder adquisitivo baja produciendo como consecuencia lo analizado anteriormente. Las mismas variaciones surgen con la tasa de inters bancaria. Mtodo directo comparativo o separativo Mtodos de Tasacin

Los mtodos separativos son aquellos que sostienen que el inmueble se encuentra formado por dos componentes de distinta naturaleza (lote y mejoras), constituyendo cada uno un valor por separado. Este mtodo es ms preciso que el indirecto (consideran el bien por el beneficio que presta o rinde), pero su aplicacin tcnica requiere mayor trabajo, dado que se realiza un estudio de la tierra y las mejoras por separado, adquiriendo un valor por separado para cada uno, los cuales son sumados para obtener el valor total del inmueble.

Tcnicas de Tasacin Martillero y Corredor Pblico. Universidad Blas Pascal.Mtodo Directo evala Valor del Terreno para calcularlo se necesita tener en cuenta del lote en si mismo del emplazamiento Homogeneizacin de antecedentes Mejoras para calcular su valor usamos Tabla Ross Heidecke Coeficientes Tabla de Fitte y Cervini Tabla de Trib. de Tasaciones de la Nacin Ley de Hoffman (divide el terreno en 2) Regla norteamericana (divide el terreno en 4) Lote esquina Tabla de Valvano

Valor del terreno

Mtodos de Tasacin

La tierra es el elemento que requiere mayor dedicacin al tasar, dado que existen factores que influyen en el valor del lote, a los que podemos calificar como: - Factores intrnsecos: son aquellos que dependen del lote mismo. - Factores extrnsecos: son aquellos que dependen del emplazamiento del lote. El tasador tiene que expresar a travs de nmeros estad influencias, para lo cual deber realizar una investigacin en la que analizar y aplicar un criterio honesto, ya que es la nica forma de llegar donde no llegan otros mtodos fundados racionalmente. Homogeneizacin de antecedentes Mtodos de Tasacin

El camino ms seguro para establecer el valor de la tierra es determinar, por comparacin, su valor venal (precio al momento de la tasacin). Para ello, se suele tener en cuenta operaciones de compraventa, ya que en stas se puede ver la incidencia de todos los factores que pueden variar el precio del lote. As se obtiene el valor del metro cuadrado en la zona, que luego ser analizado por el tasador para determinar la influencia de los factores que podran incidir en el, que puede reflejarse en un porcentaje de plusvala (aumento de precio) o castigo (disminucin). Entonces, una vez recopilados los antecedentes el tasador los procesa a los fines de lograr una correcta homogenei zacin. Homogeneizar antecedentes es convertirlos a todos en operaciones de ventas al contado, de lo tes tipo tomados como patrn (baldos ubicados en un punto bsico, con iguales servicios y referidos a la fecha que se desea determinar el valor). Para realizar una correcta homogeneizacin es necesario aplicar coeficientes correctivos, a cuyos fines se han confeccionado tablas que, si se aplican de manera correcta, se transforman en la base de una correcta tasacin. En definitiva, saber homogeneizar es saber tasar. Coeficientes de homogeneizacin Mtodos de Tasacin

En este punto veremos cmo aplicar los coeficientes de medida, para lo cual es necesario reco pilar antecedentes de ventas de lotes heterogneos en sus medidas, para transformarlos en un lote tipo (de 10 mts. x 30 mts., u 11 mts. x 30 mts.). Dentro de los coeficientes de medidas encontramos los que surgen de la Tabla de Fitte y Cervini y de la Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nacin.


Tabla de Fitte y Cervini Nota: Debemos trabajar con la tabla impresa

Mtodos de Tasacin

Establece como lote ideal el de 11 mts. de frente por 30 mts. de fondo y realiza una tabla en la que se observa que a medida que aumenta el fondo del lote disminuye el coeficiente, siendo al revs con el frente, que aumenta. Este aumento tiene un lmite, donde el autor considera que el frente es oneroso, debido a que para su aprovechamiento se requerir una mayor inversin al momento de construir, y tambin le significar una mayor carga en los impuestos y servicios pblicos (se cobran teniendo en cuenta el frente del lote). Esta tabla es aplicable en zonas destinadas a viviendas particulares. Por consiguiente, para obtener el valor normalizado debemos: 1. Homogeneizar los antecedentes Debemos calcular el valor del metro cuadrado del lote antecedente, el cual dividiremos por el coeficiente del frente y fondo de la tabla y el resultado lo multiplicaremos por cien. Valor m2 homogeneizado = Valor del m2 Coeficiente x 100

2. Promediar los valores de los metros cuadrados homogeneizados Valor unitario de la cuadra (VUC) o de la zona (VUZ). Esta operacin se lleva a cabo simplemente sumando los antecedentes homogeneizados y dividirlos por la cantidad de los mismos (dado que se repite la misma operatoria para todos los lotes). 3. Determinar el valor del metro cuadrado normalizado Surge de multiplicar el VUC o VUZ obtenido segn corresponda, multiplicarlo por el coeficiente del lote a tasar y el resultado dividirlo por cien. Valor m2 normalizado = VUC o VUZ x Coeficiente 100

4. Valor normalizado del lote Surge de multiplicar el valor del metro cuadrado normalizado por la superficie del lote a tasar Ejemplo Antecedente 1: Lote de 11 mts. frente x 33 mts. fondo. Valor: $ 75.000.Antecedente 2: Lote de 12.5 mts. frente x 30 mts. fondo. Valor: $ 82.000.A tasar: Lote de 12 mts. frente x 29 mts. fondo Paso 1 Ant. Medida Superf. Valor 1 11 x 33 363 $ 75.000.96.1 2 12.5 x 30 375 $ 82.000.99.5 Paso 2 Valor del metro cuadrado homogeneizado promedio: $ 217,37.Paso 3 Valor del metro cuadrado normalizado del lote a tasar: $ 219,10.Paso 4 Valor del lote normalizado (Superficie de 348 mts.): $ 76.246,80.Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nacin Nota: Debemos trabajar con la tabla impresa Valor Unt. metro $ 206.61.$ 218.66.Coef. Coef. aj. esquina ------Valor Homog. $ 214.99.$ 219.75.-

Mtodos de Tasacin


La tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nacin establece como lote tipo aquel que mide 10 mts. de frente por 30 mts. de fondo, al que le asigna el coeficiente uno (1). Este coeficiente se incrementa hasta llegar a los 15 mts. de frente, comenzando all a descender dando el mismo argumento que Fitte y Cervini. Queda claro de esta manera como el Tribunal de tasaciones beneficia a los lotes de mayor frente, siempre que no excedan los 15 mts. El modo de aplicacin para dicha tabla es el mismo que en Fitte y Cervini (slo cambian los coe ficientes). Tabla comparativa Medidas del lote 11 mts. x 30 mts. 7 mts. x 30 mts. Ley de Hoffman Fitte y Cervini 1,000 0,890 Coeficiente Tribunal de Tasaciones 1,015 0,864 Mtodos de Tasacin

Esta teora divide el valor del lote en dos partes iguales y estima que las dos terceras partes (66%) del valor del terreno se encuentran en la primera mitad, dndole a la segunda mitad un tercio (33%) del valor del lote. Esta teora es utilizada generalmente para tasar unidades funcionales que se encuentren distribuidas a lo largo de un terreno. Regla norteamericana Mtodos de Tasacin

Esta teora divide al lote en cuatro partes iguales, dndole a la parte del frente un valor cuatro veces superior a la del fondo, y a las del medio un valor dos y tres veces superior. Estos coeficientes los podramos llamar coeficientes de distribucin, ya que determinan el valor del metro cuadrado de terreno segn donde se ubique el inmueble emplazado en el mismo. Se utilizan generalmente en tasaciones de inmuebles construidos en propiedad horizontal y que se encuentren distribuidos a lo largo del terreno. Lote esquina Mtodos de Tasacin

Los totes esquina tienen mayor valor unitario que un lote medial. La plusvala se relaciona con el mejor aprovechamiento para llevar adelante proyectos arquitectnicos, brindndole mayor facilidad al desarrollo de las ventilaciones, iluminacin, etc. Otros de los beneficios es la posbilidad de proyectar locales comerciales con grandes vidrieras a la calle, etc. Todo esto ha hecho que a las esquinas se le reconociera un porcentaje de mayor valor (25% antiguamente), y para ello el Ing. Miguel Valvano propone un mtodo para su valoracin. Se tiene en cuenta para el clculo de la plusvala dos cosas: - El ndice de utilizacin (N en la tabla de Valvano): Surge de dividir la suma de los frentes del lote, por el frente de mayor valor. Indice utilizacin (N) = Suma de frentes (en mts.) Frente de mayor valor

- Una vez obtenido el ndice ingresamos a la tabla, teniendo en cuenta la zona donde se encuentra el inmueble. - Tabla I: Zonas cntricas y comerciales. - Tabla II: Comerciales y residencial intermedia. - Tabla III: Familiar con algunos pequeos comercios. - Tabla IV: Barrios en formacin. - Al coeficiente obtenido le sumamos 1 en concepto de plusvala.


- Luego, para obtener el valor final del lote, se multiplica el valor del metro cuadrado normalizado (obtenido de los antecedentes) por el ndice obtenido en la tabla de Valvano por la cantidad de metros cuadrados del lote a tasar. Ejemplo - Tenemos un valor normalizado del metro cuadrado de $ 219.10 obtenido de los dos terrenos del ejemplo en Tabla de Fitte o Cervini. - Debemos tasar un lote esquina de 12 mts de frente por 29 mts. de fondo (frente de mayor valor). Paso 1 Obtener el valor normalizado utilizando la tabla de Fitte y Servini o TTN En este caso, se siguieron los pasos y se obtuvo $ 219,10.Paso 2 Indice de utilizacin = (12 + 29) / 29 = 1,41 Paso 3 Ingresamos en la tabla de Valvano, tomamos el ndice 1,50 y, como es zona comercial, usamos la Tabla I. El resultado obtenido en 0,19, al cual le sumamos 1 en concepto de plusvala. Paso 4 Valor del lote = 219,10 x 1,19 x 348 = 90.733,69 El valor del lote a tasar es de $ 90.733,69 Mejoras Mtodos de Tasacin

Cuando nos referimos a las mejoras, hablamos de todo aquello que se ha incorporado al terreno y que nuestro Cdigo Civil en su art. 2.315 identifica como inmueble por accesin. No siempre el capital invertido en mejoras nos determina el valor final del bien, ya que siempre el valor de la inversin se va a ver relacionado en forma directa con factores intrnsecos y extrn secos. Sumado a esto, no siempre se invierte de manera correcta, ya que la calidad de construccin puede ser la mejor, pero su emplazamiento puede no ser acorde al capital invertido en mejoras, por lo cual debemos ser muy cuidadosos al realizar una tasacin. Tabla de Ross Heidecke Mtodos de Tasacin

Es el criterio ms utilizado para calcular la depreciacin de las mejoras, dado que tiene en cuen ta el estado de conservacin del bien, que es el elemento de juicio que debe intervenir en la determinacin del valor actual depreciado. A tal efecto, Ross Heidecke fija 5 estados posibles: 1. Nuevo o muy bueno. 2. Regular, con conservacin normal. 3. Necesita reparaciones sencillas. 4. Necesita reparaciones importantes. 5. Estado de demolicin % de duracin = Antigedad x 100 Vida probable

Con el resultado, ingresamos a la tabla de Ross Heidecke, y el porcentaje de duracin obtenido nos indicar el porcentaje de desvalorizacin en la tabla. Para calcular la vida probable, el tasador debe aplicar su criterio y buen sentido. Para ello, en nuestro pas la vida probable se calcula entre 60 y 75 aos de acuerdo con la categora y calidad de los elementos utilizados. Depreciacin (D) = % de desvalorizacin x Valor de const. del m2. segn categ. (VR) 100


Con el porcentaje de desvalorizacin indicado en la tabla, obtenemos la depreciacin, el cual le restaremos del valor de construccin del metro cuadrado para obtener el precio del metro normalizado. Precio normalizado = Valor de const. del m2. segn categ depreciacin (VR D)

Por ltimo, el precio del metro normalizado lo multiplicamos por la cantidad de metros construidos y obtenemos el valor de las mejoras. Mtodo Emprico Mtodos de Tasacin

Este mtodo se basa en la prctica y la experiencia del tasador para recopilar datos que puedan ser necesarios para la eleccin de un mtodo. La tcnica carece de frmulas o teoras, sim plemente se trata de observar y comparar antecedentes, para luego aplicar el procedimiento co rrecto. Conocido el inmueble a tasar, el tasador debe realizar una bsqueda de informacin que le sirva para llevar adelante su tarea, ya que sin informacin, no hay valuacin. Una de las formas usuales, es acudir a inmobiliarias del sector, ya que estas realizan muchas operaciones que pue den ser utilizadas como antecedentes, e incluso opinar sobre el bien a tasar. Otra forma, es me diante los avisos clasificados, pero deberemos actuar con precaucin, ya que son operaciones no concretadas, por lo que se deber analizar las condiciones impuestas para que se realice. Sin embargo, la mejor forma es recopilar datos de ventas. Una vez recopilados los datos, corresponde realizar la inspeccin del inmueble al cual se refiere, en donde se renen una serie de elementos internos y externos que ser necesario tener en cuenta al momento de elegir el mtodo a emplear (aspecto de la zona, servicios pblicos y privados, pavimento, topografa, forma y superficie del lote, categora de las mejoras, antigedad, estado de conservacin, etc.) Factores que inciden en el valor del inmueble Mtodos de Tasacin

Una vez realizada la bsqueda de antecedentes, el tasador debe seleccionar los que tengan caractersticas similares, a los fines de la formacin y variacin del precio del mismo, dentro de las cuales podemos enumerar: - Factores propios del lote - Dimensiones y proporciones relativas de los mismos. - Forma, regular e irregular en mayor o menor medida. - Niveles; propios y en relacin con los de la calle. - Ubicacin dentro de la manzana, orientacin. - Suelo. - Relacin lote-edificio. - Factores que dependen de su emplazamiento - Zona o Barrio. - Normas de zonificacin. - Tendencias de desarrollo en la zona o barrio. - Servicios pblicos de que dispone (agua, energa, gas, cloaca, transporte, luz). - Importancia de las calles y sus condiciones fsicas (ancho, estado, tipo de suelo, pendiente, etc.). - Tipo de construcciones vecinas. - Ofertas de tierras en la zona. - Factores que dependen de las condiciones de venta - Fecha en que se realiz la operacin de compra-venta. - Forma de pago. - Venta individual o en block. - La situacin del vendedor y su necesidad de vender; la situacin del comprador y su inters en comprar.


- Factores particulares El valor no es ajeno a influencias particulares, privativas de una comunidad determinada, de una zona o an ms una cuadra determinada, imposibles de fijar dentro de los lmites de un texto, pero que no escaparn de la agudeza de un tasador (Ej.: los desnive les fuertes en ciudades de turismo serrano). En sntesis, son aquellos que no estando incluidos en la lista anterior, resultan de condiciones particularsimas del bien, pero no siempre susceptibles de reconocer y escapan a todo intento de enumeracin. Elementos extrnsecos Mtodos de Tasacin

El ms importante es la ubicacin. El precio de una propiedad se encuentra directamente relacionado con su ubicacin y como consecuencia, surgen los siguientes datos a tener en cuenta: - Ciudad Al realizar el anlisis de la ciudad donde se encuentra emplazado el inmueble se debe tener en cuenta: - Caractersticas principales (turstica, industrial, etc.) - Tendencia econmica (progresiva, regresiva, estancada) - Desarrollo social En ciudades importantes, centros de regiones geogrficas de actividad propias (econmicas y polticas), siempre se encontrarn centros de perfil tpicamente comercial, donde la tierra alcanza valores ms altos. En oposicin a estos, los centros urbanos tambin contienen regiones de estancamiento o tendencias regresivas. Ellos constituyen un problema al momento de la tasacin ya que no son muchos los antecedentes por la falta de operaciones. - Barrio Cada una de las partes en que se encuentra dividida la ciudad. Entre ellos existen diferencias marcadas por los distintos tipos de factores, que son: - Carcter distintivo de la zona o barrio Debemos analizar si se trata de una zona industrial, comercial, residencial, etc. En las zonas de tipo industrial, los lotes de mayor superficie, por su utilizacin, tienen mayor valor. En zonas de tipo comercial se debe tener en cuenta el trnsito (vehicular y peatonal), el ancho de las veredas, el frente del lote (por la posibilidad de la vidriera). Tambin es importante analizar si el barrio posee vida propia o si los habitantes se encuentran obligados a trasladarse para satisfacer sus necesidades bsicas. Por ltimo, tanto la urbanizacin como los servicios pblicos y privados otorgan confort y comodidad a los habitantes, dndole mayor valor a la tierra del sector. - Manzana Es un espacio de forma simtrica, delimitado por calles y dividido en parcelas. Debemos realizar un anlisis de las arterias que circundan la manzana: si se trata de una calle comn, con o sin salida, si es avenida, boulevard o pasaje, etc. El segundo punto a tener en cuenta son las di mensiones de la calzada y la acera. El tercer punto es el trnsito, tanto vehicular (sentido, si es de doble mano, velocidad de circulacin, posibilidad de estacionamiento, etc.) como peatonal (paradas de transporte pblico o privado, proximidad de espacios verdes, etc.). Tambin influye el tipo de calzada (pavimentada, ripio, tierra, cordn cuneta, estado de conservacin). Es impor tante considerar la categora de la edificacin existente y el desarrollo de centros comerciales. - Cuadra Es la distancia que cubre una calle, entre dos arterias transversales, las que la delimitan. Al tasar, llamamos cuadra a una sola de las aceras, ya que pueden existir marcadas diferencias entre ellas. Los elementos importantes son:


-

Acera de mayor importancia: Sea por su carcter comercial, lo que har que tenga mayor cantidad de trnsito peatonal. Orientacin: La mejor orientacin es NE, ya que el sol sale al E y se esconde al O, por lo que recibe mayor cantidad de rayos solares que un lote S u O. Estas ltimas orientaciones se consideran negativas debido a que son ms fros y las edificaciones sufren mayor deterioro y los lotes que dan al O, en ocasiones sufren altas temperaturas en horarios vespertinos.

- Ubicacin del lote en la cuadra La proximidad del lote con calles de mayor importancia (avenida, boulevard, etc.) tendr influencias positivas en el valor del lote. Un lote esquina tiene una plusvala en relacin a uno medial, ya que tiene acceso por dos calles y mejor ventilacin e iluminacin. En caso de zonas comerciales, el lote esquina es ptimo, dado que ofrece al inversionista una vidriera ms amplia. - Factores en potencia que pueden variar el valor Dichos factores pueden influir de manera positiva o negativa. Positiva seran las obras de infraestructura que se realicen en el sector, los emprendimientos de tipo comercial (ej. Shopping, ya que genera un movimiento importante). El tasador debe tener en cuenta estas obras y proyectos realizados o en vas de ejecucin. Pueden influir en forma negativa el emplazamiento de villas, la presencia de fbricas, los descampados, etc. El anlisis de estos factores queda a criterio del tasador, ya que hay corrientes diferentes. Una de ellas tiene en cuenta las obras realizadas, ya que de esta forma es notorio si la misma influy positiva o negativamente. La otra, aunque menos aplicada, tiene en cuenta la incidencia de un proyecto con el slo hecho de haber comenzado los trabajos de ejecucin. Elementos intrnsecos Mtodos de Tasacin

Son inherentes al lote, y se refieren a la relacin frente-fondo, medidas, superficie, formas (regu lares o irregulares), mejoras, etc. - Relacin frente-fondo Las dimensiones de un lote son un factor de primera importancia. En ese sentido, Fitte y Cervini establecen como relacin ideal un lote simtrico de 10 x 33 mts., ya que sostienen que con estas medidas se puede lograr un aprovechamiento total del mismo y una excelente distribucin de las mejoras, por lo tanto es ms valioso en proporcin que un lote de 10 x 50 mts. - Nivel Refiere al nivel que tiene el lote en relacin con la vereda. Siempre que existe alguna diferencia, su solucin genera un costo, ya que si se encuentra por encima hay que nivelarlo, y si es por debajo rellenarlo. El costo de la tarea deber ser tenido en cuenta al momento de realizar la tasacin. En algunos casos, segn el entorno de la zona, la diferencia de niveles es aprovechada para un mayor aprovechamiento del proyecto. Tal es el caso de zonas tursticas, donde en muchas oportunidades se aprovechan los desniveles para dar mayor vista a la casa. O en zonas inunda bles, donde hace que se llegue a la vivienda. - Suelo La bondad del suelo establece la seguridad que puede ofrecer la tierra a la edificacin y es la primera preocupacin de los profesionales al momento de edificar. El suelo malo trae un encarecimiento de la construccin, ya que se deber invertir mucho ms en los cimientos. - Mejoras


Es todo aquel espacio cubierto que forme parte de un lote, construido con materiales tradiciona les y otros que complementen el diseo de la construccin. Para tasar una mejora se debe tener en cuenta: - Medidas de la superficie cubierta - Elementos accesorios - Calidad de los materiales En Crdoba, el Colegio Profesional de Martilleros sostiene que el estudio de las caractersticas de las edificaciones es de ndole profesional y tcnica, por lo cual el tasador deber tener en cuenta la incidencia de los distintos factores que componen el inmueble, a fin de establecer de manera correcta la categora. Clasificacin de las categoras de construccin Mtodos de Tasacin

Al momento de realizar el estudio de la categora de las mejoras, el profesional deber tener en cuenta, adems de los materiales empleados, otros elementos, como ser la mano de obra empleada para la aplicacin de los materiales y el emplazamiento del lote en el cual se realizaron las mejoras, la distribucin de las mismas, etc. Por ms que los materiales utilizados sean de primer nivel, si se utiliz mano de obra no acorde o su emplazamiento es en un barrio no acorde a su categora, o si bien la distribucin es defectuosa, el valor que adquiere el metro cuadrado cubierto no va a ser acorde con su categora. Las categoras son: - Edificios destinados a vivienda familiar individual o unidad funcional colectiva: de lu jo, muy buena, buena y econmica. - Edificios destinados a locales comerciales, escritorios y oficinas: muy buena, buena y econmica. - Edificios destinados a depsitos, cocheras y similares: - Tinglados y cobertizos: categora nica. - Galpones: construccin simple, mejorada y buena. - Cocheras: buenas y econmicas. - Estado de conservacin Para determinar el estado de conservacin se debe tener en cuenta dos aspectos: - Exterior: Se encuentra compuesto por revoques, cielorrasos, carpintera, pintura, re vestimientos, pisos, estado de los techos, humedades, etc. - Estructural: Refiere a los elementos vitales de una propiedad, como cimientos, columnas, vigas, paredes, caeras. - Antigedad La vida til de un edificio se encuentra directamente relacionada con la categora de la construc cin, es decir, con la calidad de los materiales con que se encuentra construida: a mejor calidad de materiales mayor ser la vida til del inmueble.


Unidad 3 Tasacin de Departamentos, Locales y Oficinas. Introduccin al mtodo directo comparativo o separativo. Desarrollo de la metodologa. Tasacin de unidades funcionales de vivienda. Departamento tipo. Superficie propia homogeneizada. Normas de Homogeneizacin de las superficies propias. Coeficiente de ubicacin del edificio. Coeficiente de ubicacin del departamen to segn el piso. Coeficiente de ubicacin en planta. Coeficiente del departamento en esquina o frente a plaza. Coeficiente de caractersticas constructivas de edificio. Coeficiente de depreciacin por edad y estado de conservacin. Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento. Coeficiente de Oferta. Tasaciones de unidades funcionales destinadas a oficinas. Coeficientes y normas de homogeneizacin. Tasaciones de unidades funcionales destinadas a locales comerciales. Tasaciones de unidades funcionales destinadas a locales comerciales.

Introduccin al mtodo directo comparativo o separativo

Tasacin de D., L. y O.

Para determinar el valor venal de este tipo de inmuebles, el mtodo ms aconsejable es el Directo-Comparativo, que consiste en comparar el departamento que queremos tasar con antecedentes o referencias de otras unidades ubicadas en el mismo sector o sectores de similares caractersticas a las cuales se le conoce el valor. Este mtodo es sencillo y simple, dado que se prescinde de la determinacin del valor del terreno, se hace innecesario el clculo del valor de las construcciones y se obtiene el valor en for ma directa, por comparacin con el valor de otras unidades. Desarrollo de la metodologa Tasacin de D., L. y O.

Consiste en analizar una cantidad conveniente de antecedentes que, homogeneizados, permiten determinar, mediante su promedio, el valor de la Unidad Funcional Tipo que se toma como base. Aplicando este valor venal unitario a la superficie homogeneizada de la unidad que se quiere tasar, se obtiene el valor venal de la misma. Los coeficientes que se utilizan para homogeneizar, fueron fijados originalmente de manera em prica, sobre la base de la experiencia aplicada al anlisis comparativo de numerosas ventas realizadas y gran cantidad de ofertas que luego se materializaron en ventas. Debemos tener en cuenta que estas normas fueron creadas para ciudades como Capital Federal, Crdoba, Rosario, etc., o de similares caractersticas; debiendo en otras poblaciones generar una adaptacin de las mismas. Departamento tipo Tasacin de Dtos.

As como para obtener el valor de la tierra se toma como base de comparacin un Lote Tipo (11 x 33 mts., Fitte y Cervini), lo mismo es necesario para aplicar con los valores venales de de partamentos. Esa funcin de base de comparacin la cumple el Departamento Tipo. Las condiciones de que debe reunir son las siguientes: Coeficiente por ubicacin en el piso Coeficiente por ubicacin en planta Coeficiente por caractersticas constructivas Coeficiente por edad y estado Coeficiente Superficie Propia Homogeneizada Ideal 3 piso Al frente Estndar Usado a Nuevo 120 mts2. Coeficiente 1 1 1 1 1


Superficie propia homogeneizada

Tasacin de Dtos.

Es conveniente trabajar con las superficies propias ya que definen, con mayor precisin, las bondades de la unidad a tasar. Ello no implica que no se consideren las superficies comunes, ya que las mismas se encuentran implcitamente incluidas en aquellas. La superficie de una uni dad se compone de la superficie cubierta, semi-cubierta, galeras, balcones, descubierta, etc.; lo que hace necesario ponderarlas dentro de un patrn comn: la superficie cubierta propia, con la cual se obtiene la denominada Superficie Propia Homogeneizada. Normas de homogeneizacin de las superficies propias Tasacin de Dtos.

Permiten uniformar las caractersticas y/o destino de las partes integrantes de la unidad de vivienda. Se aplica a las distintas superficies para obtener as la Superficie Total Homogeneizada. Propias de los departamentos Vivienda Dependencias (separadas del cuerpo principal) Galeras Balcones cubiertos Balcones terraza (incluida la superficie del balcn) Bauleras y/o depsitos Patios y terrazas (en forma acumulativa) Hasta 30 mts. De 30 mts. a 60 mts. Ms de 60 mts. Jardn (ponderacin segn sus caractersticas) Coeficiente de ubicacin del edificio Porcentaje 100% 40% a 70% 50% 30% a 35% 30% 25% 15% 10% 5% 5% a 15% Tasacin de Dtos.

Pondera la ubicacin del edificio respecto a las caractersticas de la vecindad, el adelanto edilicio, los medios de transporte, etc. Por tratarse de un coeficiente muy subjetivo, su evaluacin se deja librada al criterio del tasador, debindose destacar la conveniencia de analizar antecedentes con ubicaciones similares, evitando as coeficientes que pudieran distorsionar el mtodo de comparacin Coeficiente de ubicacin del departamento segn el piso Edificios con Ascensor Piso Coeficiente Planta Baja 0,90 1er. Piso 0,96 2do. Piso 0,98 3er. Piso 1,00 4to. Piso 1,02 5to. Piso 1,04 6to. Piso 1,06 7mo. Piso 1,08 8vo. Piso 1,10 9no. Piso 1,11 Tasacin de Dtos.

Edificios sin Ascensor Piso Coeficiente Planta Baja 1,00 1ero. Piso 0,97 a 0,98 2do. Piso 0,95 3er. Piso 0,85 a 0,90 Edificios en una sola planta Coeficiente 1,00 El coeficiente incluye la terraza expuesta

Del 13er. piso en adelante ser a juicio del tasador sin superar el 1,15. Ultimo piso con terraza expuesta: se aplica el coeficiente del piso, menos 0,04. Coeficiente de ubicacin del departamento segn el piso Con vista al frente o a la calle Con vista a amplio espacio libre de contrafrente o lateral Con vista a patios interiores o mnimo contrafrente o lateral Tasacin de Dtos. Coeficiente 1,00 0,95 0,90


Coeficiente de ubicacin del departamento en esquina o frente a plaza o parque Departamento en esquina Departamento con vista a plaza o parque Coeficiente de caractersticas constructivas del edificio

Tasacin de Dtos. Coeficiente 1,00 1,05 a 1,10 Tasacin de Dtos.

Contempla la categora del edificio resultante de la calidad de los materiales empleados en la construccin de las instalaciones centrales que posee y su distribucin. Econmica Estndar Buena sin servicios centrales Buena con servicios centrales Muy buena con servicios centrales Coeficiente de depreciacin por edad y estado de conservacin Coeficiente 0,85 a 0,90 0,95 a 1,04 1,05 a 1,14 1,15 a 1,25 1,26 a 1,50 Tasacin de Dtos.

Pondera la depreciacin del valor venal en funcin de la edad y el estado del departamento. Se ha considerado una depreciacin similar, pero ms atenuada que la que surge de las curvas de Ross-Heidecke. Se fija la siguiente ley: C=1K/2 C: Coeficiente K: Coeficiente de depreciacin obtenido de las tablas de Ross-Heidecke, en funcin del por ciento de la vida transcurrida y su estado de conservacin. Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento Tasacin de Dtos.

Considera, de manera implcita, el monto de inversin, ya que de acuerdo a la ley de la oferta y la demanda, el valor unitario venal del departamento es inversamente proporcional a la superficie cubierta del mismo. Superficie cubierta Propia Homogen. 30 mts. 40 mts. 50 mts. 60 mts. 70 mts. 80 mts. 90 mts. 100 mts. 110 mts. 120 mts. Coeficiente de oferta Coeficiente de Superficie 1,35 1,30 1,25 1,20 1,15 1,10 1,08 1,05 1,03 1,00 Tasacin de Dtos.

En toda transaccin inmobiliaria generalmente se arriba a un valor final inferior al pretendido ini cialmente. Este coeficiente vara en funcin de la oferta y la demanda: C = 1,00 a 1,20. Para tasar unidades se debern usar antecedentes de unidades tambin usadas. El mismo criterio se aplica a las nuevas a estrenar.


Realizamos as el procedimiento: - Normas de homogeneizacin de superficies propias El objetivo es obtener una superficie uniforme para poder determinar el valor unitario del metro cuadrado, para luego corregir este valor en base al Departamento Tipo y, con ello, poder obtener el Valor Promedio de la Zona o Precio Unitario de la Zona (PUZ). - Valor unitario de los antecedentes Determina las superficies propias homogeneizadas, podemos sacar los precios unitarios. - Normas de homogeneizacin de valores venales de los antecedentes Con los precios unitarios de cada antecedente podemos comenzar a comparar las caractersticas propias de cada antecedente respecto del Departamento Tipo. En este procedimiento obtenemos distintos coeficientes de acuerdo con las caractersticas de la unidad. Para simplificar el clculo, realizamos el producto de los coeficientes entre s para obtener un coeficiente nico. Determinacin del valor del departamento Tasacin de Dtos.

El valor del departamento lo determinaremos corrigiendo PUZ por el producto del coeficiente nico del departamento a tasar. Obtenido este valor, que nos indica el valor del metro cuadrado, lo multiplicaremos por la cantidad de metros que obtenemos luego de calculr la superficie propia homogeneizada del mismo. Ejemplo A Ud. le encomiendan la tasacin de un departamento en la zona cntrica de la ciudad. El mismo tiene una superficie de 60 mts2, se encuentra ubicado en el 4to. piso, con vista al frente. La construccin es buena con servicios centrales, su estado de conservacin es muy bueno, tie ne una antigedad de 16 aos y la vida probable es de 60 aos. Antecedente 1: Departamento de 70 mts., situado a una cuadra del departamento a tasar en 5to. piso, con ascensor, externo con vista a espacios libres de contrafrente, construccin estndar, estado de conservacin muy bueno, antigedad 14 aos. Valor: $220.000 Valor unitario del metro = valor / superficie = $220.000 / 70 = $3.142,52 Coeficiente de superficie propia homogeneizada Coeficiente de ubicacin segn piso Coeficiente de ubicacin del departamento en planta Coeficiente caracterstica de construccin del edificio Coeficiente de depreciacin por edad y estado Clculo del porcentaje de duracin (tabla de Ross-Heidecke) N = Antig. x 100 / Vida Probable = 14 x 100 / 60 = 23,33% Ingresamos a la tabla y obtenemos el ndice teniendo en cuenta el estado de conservacin (1,5) = 14,173 C = 1 (K / 2) = 1 (14,173% / 2 ) = 1 7,08% = 0,92 Clculo final de coeficientes = 1,15 x 1,04 x 0,95 x 0,95 x 0,92 = 0,99 Valor Unitario del Metro Homogeneizado = $3.142,52 / 0,99 = $3.174,59 Antecedente 2: Departamento de 50 mts., 2do. piso, con ascensor, en esquina, construccin econmica, estado de conservacin bueno, antigedad 12 aos. Valor: $205.000 0,99 $3.174,59 $3.142,52 1,15 1,04 0,95 0,95 0,92


Valor unitario del metro = valor / superficie = $205.000 / 50 = $4.100 Coeficiente de superficie propia homogeneizada Coeficiente de ubicacin segn piso Coeficiente de ubicacin del departamento segn planta Coeficiente de caracterstica de construccin del edificio Coeficiente de depreciacin por edad y estado Clculo del porcentaje de duracin (tabla de Ross-Heidecke) N = Antig. x 100 / Vida Probable = 12 x 100 / 60 = 20% Indice obtenido de la tabla, teniendo en cuenta el estado de conservacin bueno (2) = 14,22% C = 1 (K / 2) = 1 (14,22% / 2) = 1 7,11% = 0,92 Clculo final de coeficientes = 1,25 x 0,98 x 1,00 x 0,85 x 0,92 = 0,95 Valor Unitario del Metro Homogeneizado = $4.100 / 0,95 = $4.315,78

$4.100 1,25 0,98 1,00 0,85 0,92

0,95 $4.315,78

Obtenido el valor del metro homogeneizado de cada uno de los antecedentes, ahora podemos determinar el precio unitario de la zona: PUZ = ($3.174,59 + $4.315,78) / 2 = $3.745,18 Departamento a Tasar Coeficiente de superficie propia homogeneizada Coeficiente de ubicacin segn piso Coeficiente de ubicacin del departamento segn planta Coeficiente de caracterstica de construccin del edificio Coeficiente de depreciacin por edad y estado Clculo del porcentaje de duracin (tabla de Ross-Heidecke) N = Antig. x 100 / Vida Probable = 16 x 100 / 60 = 26,66% Indice obtenido de la tabla, teniendo en cuenta el estado de conservacin muy bueno (1,5) = 17,17% C = 1 (K / 2) = 1 (17,17% / 2) = 1 8,58% = 0,91 Clculo final de coeficientes = 1,20 x 1,02 x 1,00 x 1,15 x 0,91 = Precio de la zona homogeneizado = $3.745,18 x 1,28 = $4.793,83 Valor del departamento = $4.793.83 x 60 mts. = $287.629,80 El departamento tiene un valor de $287.629,80 Tasacin de unidades funcionales destinadas a oficinas Tasacin de Oficinas 1,28 1,20 1,02 1,00 1,15 0,91 $3.745,18

Al igual que en los departamentos, aqu tambin encontramos tablas con coeficientes destinadas a tasar oficinas. La funcin de base de comparacin la cumple la Oficina Tipo, siendo las condiciones las siguientes: Coeficiente por ubicacin en piso Coeficiente por ubicacin en planta Coeficiente de caractersticas constructivas Coeficiente por edad y estado Coeficiente superficie propia homogeneizada Ideal 3er. o 4to. piso Al frente Estndar Usada a nuevo 120 mts. Coeficiente 1 1 1 1 1


Superficie propia homogeneizada

Tasacin de Oficinas

Se estim trabajar con las superficies propias, dado que las mismas definen, con mayor precisin, las bondades de la oficina a tasar. Como en los departamentos, su superficie est compuesta por distintas cualidades constructivas, como ser cubierta, semi-cubierta o galera, descubierta, etc., lo que hace necesario ponderar todas ellas respecto de un patrn: la superficie de la oficina propiamente dicha, con lo cual se obtiene la denominada superficie propia homogeneizada. Normas de homogeneizacin de las sup. propias de oficinas Tasacin de Oficinas

Estas normas permiten uniformar las caractersticas y/o destino de las partes integrantes de la unidad, y se aplican a las distintas superficies para obtener la superficie total homogeneizada. Propias de las oficinas Oficina propiamente dicha Dependencias Archivos en subsuelos Balcones Jardines (Ponderacin segn sus caractersticas y aporte esttico) Patios utilizables (en forma acumulativa) Hasta 16 mts. De 16 mts. a 30 mts. De 30 mts. a 60 mts. Coeficiente de ubicacin de la oficina segn el piso Edificios con Ascensor Piso Coeficiente Planta Baja 0,90 1er. y 2do. Piso 0,95 3er. y 4to. Piso 1,00 5to. y 6to. Piso 1,05 7mo. al 12do. Piso 1,10 Porcentaje 100% 50% a 80% 20% 20% 5% a 10% 20% 15% 5% Tasacin de Oficinas

Edificios sin Ascensor Piso Coeficiente Planta Baja 1,00 1ero. Piso 1,00 2do. Piso 0,90 3er. Piso 0,80

Desde el 13er. piso es a criterio del tasador sin sobrepasar 1,15 Ultimo piso con terraza expuesta: Coeficiente del piso menos 0,02 Para oficinas que se encuentran en una sola planta Con vista al frente o a la calle Con vista a amplio espacio de contrafrente o lateral Con vista a patios interiores y/o mnimo de contrafrente o lateral Coeficientes de ubicacin en esquina o frente a plaza o parque Coeficiente 1,00 0,95 0,85 Tasacin de Oficinas

Considera la mayor iluminacin y mejor vista que posee la unidad funcional en estos casos. Oficina en esquina Oficina con vista a plaza Coeficientes de caractersticas constructivas del edificio Coeficiente 1,05 1,05 Tasacin de Oficinas

Contempla las caractersticas del edificio, resultante de la calidad de los materiales empleados en la construccin, como as tambin las instalaciones centrales que posee y su distribucin funcional.


Econmica Estndar Buena sin servicios centrales Buena con servicios centrales Buena con aire acondicionado central Muy buena Coeficientes de depreciacin por edad y estado de conservacin

Coeficiente 0,90 a 0,94 0,95 a 1,04 1,05 a 1,15 1,16 a 1,30 1,35 1,36 a 1,45 Tasacin de Oficinas

Pondera la depreciacin del valor venal en funcin de la edad y el estado de la oficina. Se ha considerado una depreciacin similar, pero ms atenuada que la que surge de las curvas de Ross-Heidecke. Se fija la siguiente ley: C=1K/3 C: Coeficiente K: Coeficiente de depreciacin obtenido de las tablas de Ross-Heidecke, en funcin del por ciento de la vida transcurrida y su estado de conservacin. Coeficiente de superficie propia homogeneizada de la oficina Tasacin de Oficinas

Considera, de manera implcita, el monto de inversin, ya que de acuerdo a la ley de la oferta y la demanda, el valor unitario venal del departamento es inversamente proporcional a la superficie cubierta de la misma. Superficie cubierta Propia Homogen. 30 mts. 60 mts. 90 mts. 120 mts. 210 mts. 300 mts. 400 mts. Coeficiente de Superficie 1,15 1,10 1,05 1,00 0,95 0,90 0,85

Para superficies intermedias se deber interpolar linealmente. Para superficies menores o mayores se considerar el coeficiente en forma particular. Coeficiente por tener bao privado Coeficiente por tener bao privado Coeficiente por tener garaje en el edificio Coeficiente por tener garaje en el edificio Coeficiente de oferta Tasacin de Oficinas Coeficiente 1,05 Tasacin de Oficinas Coeficiente 1,05 Tasacin de Oficinas

En toda transaccin inmobiliaria generalmente se arriba a un valor final inferior al pretendido ini cialmente. Este coeficiente vara en funcin de la oferta y la demanda: C = 1,00 a 1,20. Tasacin de unidades funcionales destinadas a locales Tasacin de Locales

Para la tasacin de este tipo de unidades se observarn los siguientes factores, tanto para el tratamiento en conjunto como para el local en particular:


- Ubicacin: Debe encontrarse en un lugar donde se observe circulacin de transeuntes, presentandose por lo general diferencias entre las aceras (salvo peatonales). Dentro de una galer a, es un factor determinante en el precio, a medida que se alejan de la entrada van perdiendo valor y este disminuye progresivamente en los entrepisos, subsuelos o recovecos. - Tipo de construccin: Los elementos ms importantes son la amplitud de los pasillos o corredores (permiten examinar ms cmodamente las vidrieras) y la presentacin de los pisos (seguridad y fluidez del trnsito). En cuanto al local, que estn o no dotados de stanos o duplex (mayor amplitud de espacio para uso del propietario). Es razonable otorgarle mayor valor al duplex, por su posibilidad de amplitud de vidriera. - Estado de conservacin: Si las condiciones son ptimas, fluye positivamente. Pero si es necesario restaurar la galera, estamos en presencia de una incidencia negativa para el precio de la unidad, ya que encontraremos una inversin pendiente que atae a los propietarios de los locales, y una inversin del local en particular sera en vano. Si el estado de la galera es ptimo, el que adquiere el local tiene tcitamente prevista una inversin sobre el mismo de acuerdo al pro ducto que comercializar. - Gastos comunes: A los locales en galeras comerciales les corresponde una proporcin de gastos comunes por las partes de uso comn. Estos gastos deben ser observados. Normalmen te son reducidos, salvo cuando hay defectos de construccin. La funcin de base de comparacin la cumple el Local Tipo: Coeficiente por caractersticas constructivas Coeficiente por edad y estado Coeficiente por superficie propia homogeneizada Coeficiente por relacin fondo-frente Ideal Esndar Usado a nuevo 100 mts. 2 Coeficiente 1 1 1 1 Tasacin de Locales

Normas de homogeneizacin de las superficies propias

Permiten uniformar las caractersticas y/o destino de las partes integrantes de un local. Se aplica a las distintas superficies para obtener as la Superficie Total Homogeneizada. Propias de los locales Local propiamente dicho Dependencias al mismo nivel de local Dependencias en distinto nivel que el local Depsitos (segn su facilidad de acceso y capacidad de almacenaje) Galeras Patios utilizables (en forma acumulativa) Hasta 30 mts. De 30 mts. a 60 mts. Ms de 60 mts. Jardn (ponderacin segn sus caractersticas y aporte esttico Coeficientes de caractersticas constructivas del local Porcentaje 100% 50% a 80% 40% a 60% 25% a 40% 25% 20% 10% 5% 3% a 5% Tasacin de Locales

Contempla las caractersticas del edificio, resultante de la calidad de los materiales empleados en la construccin, como as tambin las instalaciones centrales que posee y su distribucin funcional. Econmica Estndar Buena sin servicios centrales Buena con servicios centrales Muy buena Coeficiente 0,90 1,00 1,05 1,10 1,20


Coeficientes de depreciacin por edad y estado de conservacin

Tasacin de Locales

Pondera la depreciacin del valor venal en funcin de la edad y el estado del local. Se ha consi derado una depreciacin similar, pero ms atenuada que la que surge de las curvas de RossHeidecke. Se fija la siguiente ley: C=1-K/4 C: Coeficiente K: Coeficiente de depreciacin obtenido de las tablas de Ross-Heidecke, en funcin del por ciento de la vida transcurrida y su estado de conservacin. Coeficientes de relacin frente-fondo Tasacin de Locales

Aprecia la diferencia de valor entre los locales, resultante del desarrollo de sus respectivos fren tes. La tabla se crea en forma emprica, sobre la base de mltiples experiencias verificadas y ajustadas mediante su aplicacin en numerosos casos prcticos. Ff = Frente del local Fr = Fondo relativo Se pueden aplicar las siguientes formulas: Fr / Ff o Superficie / Ff2 Superf./ (Ff)2 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 1 2 3 4 5 6 8 10 Coeficiente 1,45 1,40 1,35 1,30 1,25 1,20 1,15 1,10 1,00 0,95 0,90 0,85 0,80 0,75 0,70 Tasacin de Locales

Coeficiente de superficie propia homogeneizada del local

Considera, de manera implcita, el monto de inversin, ya que de acuerdo a la ley de la oferta y la demanda, el valor unitario venal del departamento es inversamente proporcional a la superficie cubierta de la misma. Al utilizar el coeficiente debe tenerse en cuenta el uso, destino y/o ubicacin del local, que pueden requerir grandes espacios (bancos, supermercados, concesionarios de autos, etc.), en cuyo caso debe utilizarse la Tabla II Tabla I. Locales que no requieren gran superficie Superficie cubierta Propia Homogen. 10 mts. 40 mts. 50 mts. 60 mts. 70 mts. 100 mts. Coeficiente de Superficie 1,26 1,14 1,11 1,08 1,06 1,00


150 mts. 200 mts. Tabla II. Locales que requieren gran superficie Superficie cubierta Propia Homogen. 100 mts. 150 mts. 200 mts. 300 mts. 500 mts. 800 mts. 900 mts. 1.000 mts. 2.000 mts. 3.000 mts. Coeficiente de oferta

0,92 0,86

Coeficiente de Superficie 1,00 0,98 0,96 0,93 0,90 0,87 0,84 0,80 0,75 0,70 Tasacin de Locales

En toda transaccin inmobiliaria generalmente se arriba a un valor final inferior al pretendido ini cialmente. Este coeficiente vara en funcin de la oferta y la demanda: C = 1,00 a 1,20. A los efectos de la correcta aplicacin del mtodo comparativo deben seleccionarse locales de similares caractersticas: - Para un local en PH, analizar locales en PH - Para un local en galera, analizar locales en galera, pudiendo en casos excepcionales compararse con locales que dan a la calle con otros ubicados en la misma galera. - Para locales ubicados en calle peatonal o dentro de un centro comercial, igual PH - Para locales que constituyan por s mismo un inmueble, igual PH, ya que disfrutan del 100% del espacio areo.


Unidad 4 Tasacin de Vehculos. Tipos de vehculos. Identificacin del bien. Estado funcional. Estado estructural. Aspectos fundamentales a tener en cuenta. Mtodo Lineal.

Tipos de vehculos

Tasacin de Vehculos

En relacin al tipo de vehculos, podemos nombrar: Familiar, utilitario, camin, acoplado, coupe, tres puertas, cuatro puertas, cinco puertas, entre otros. Identificacin del bien Tasacin de Vehculos

A fin de la correcta identificacin del bien tenemos: el nmero de dominio, marca, modelo, ao de fabricacin, motor (marca y nmero), chasis (marca y nmero) y registro donde se encuentra inscripto. Estado funcional Tasacin de Vehculos

En relacin al estado funcional del vehculo debemos considerar: - Motor: Verificar el estado de la compresin del motor, teniendo en cuenta los datos aportados por el fabricante. Verificar posibles consumos de aceite, golpes internos y posibles prdidas de aceite. - Caja de velocidades: Verificacin del nivel de fluido, viscosidad y restos de partculas metlicas, verificacin del estado de la misma y posibles prdidas, etc. - Tren delantero y trasero del vehculo: Verificar el estado de los bujes y amortiguado res, parrillas de suspensin, rtulas y dems componentes. Estado estructural Tasacin de Vehculos

Es el estado general de la carrocera del vehculo. Debemos: - Verificar posibles arreglos realizados y a realizar. - Controlar las lneas del techo, puertas y guardabarros. - Controlar luces de puertas, capot, bal. - Localizar accesorios faltantes. - Controlar el estado general del interior del vehculo (tapizado, alfombras, etc.). Aspectos fundamentales a tener en cuenta Tasacin de Vehculos

Segn la teora del martillero Hugo Teruzzi, existen tres aspectos a tener en cuenta: - Jurdicos: Es decir, el estado de los papeles del vehculo y dems aspectos legales. - Tcnicos: El tasador deber tener suficiente conocimiento a fin de analizar, por medio de la confeccin de una ficha tcnica, el funcionamiento de todos los componentes mecnicos, elctricos, etc., que hacen a las caractersticas propias del modelo a tasar y permiten el correcto funcionamiento del mismo. El anlisis arrojar el estado de conservacin del vehculo. - Econmicos: se trata del anlisis del mercado, determinante del precio del bien. El avalo o tasacin se realiza depreciando el bien por su antigedad, tomando como base el valor nuevo. Otro aspecto a tener en cuenta es la vida til, una vez superada la misma, de man tenerse en buen estado de conservacin, el valor residual se calcular por comparacin directa con otros vehculos en el mercado.


Para la correcta identificacin del bien a tasar, el tasador deber acceder al ttulo de propiedad del vehculo. El estado de conservacin de los puntos descriptos anteriormente, nos dar una plusvala o un castigo, que ser igual a la reposicin que corresponda en cada caso, influyendo en la tasacin final. Tambin debemos tener en cuenta que los mismos modelos, pueden tener carroceras diferentes, con el resultado de valores totalmente disimiles. A las diferentes carroceras las podramos clasificar de la siguiente manera: - Monovolmenes: Son aquellos en que sus espacios no se encuentran diferenciados; trompa, habitculo y bal se encuentran ntimamente relacionados. - Dos volmenes: Su carrocera deja perfectamente establecidos dos espacios: trompa y habitculo. - Tres volmenes: Se encuentra diferenciados su trompa, habitculo y bal. - Familiares: Similar a los dos volmenes en lo relacionado a la conformacin de la carrocera, pero con un espacio mayor en la parte trasera del habitculo. Mtodo lineal Tasacin de Vehculos

Esta metodologa tiene como punto de partida el valor a nuevo del bien, es decir, el valor abona do en concesionaria o fbrica. Para el caso de los automviles, su vida til es de cinco aos y se calcula de la siguiente manera: Mtodo lineal = Precio a Nuevo Depreciacin Ejemplo: Auto: New Beetle Volkswagen Antigedad: 2 aos Vida probable: 5 aos Valor a nuevo: $80.000 Porcentaje de depreciacin = (2 x 100) / 5 = 40% Valor depreciado = ($80.000 x 40) / 100 = $32.000 Valor del vehculo = $80.000 - $32.000 = $48.000 Pasado un perodo de 5 aos, su precio ser aquel que fija el mercado al momento de la tasacin. Esta disminucin de la vida til se debe al continuo avance de la tecnologa que stos sufren. Es necesario aclarar que si el bien a tasar no posee un referente econmico (precio nuevo) en el mercado, lamentablemente este mtodo no se puede emplear. En este caso, es oportuno remitirse al mercado del usado y obtener algn referente por comparacin directa, aplicando porcentajes de castigos o plusvalas que corresponda, de acuerdo a la antigedad y estado de con servacin.


Unidad 5 Tasacin Rural. Conceptos generales. Suelo, agua, clima. Pastizales naturales. Mejoras. Factores que influyen en el valor de un inmueble rural. Metodologa de la valuacin rural. Sugerencias para organizar el trabajo para tasar un inmueble rural. Actividad ganadera. Tipos de razas. Sugerencias para establecer valores. Equinos. Fuentes de informacin para la tasacin. Modelo pericial en sede judicial. Modelo de autorizacin para tasar en forma particular.

Conceptos Generales

Tasacin Rural

Los inmuebles rurales son un medio apto para la produccin agropecuaria y su valor depende principalmente de su capacidad de produccin (agrcola y ganadera), en cuanto a su cantidad y calidad. La valuacin rural exige el conocimiento de aspectos tcnicos agropecuarios, socioeconmicos y geopolticos, ya que el valor de los campos est definido por aspectos intrnsecos y productivos por un lado, y por situaciones econmicas relacionadas con el intercambio comercial internacional, regmenes impositivos, poltica crediticia, etc., por la otra. Tanto es as que los valores de los predios ganaderos pueden variar notablemente entre un ao y otro, de acuerdo al precio internacional de la carne. El conocimiento adecuado de las caractersticas del medio rural es requisito indispensable para el tasador. Resulta primordial reconocer las caractersticas del suelo y las tcnicas de laboreo, el tipo y cantidad de agua, el comportamiento del clima, etc. Debemos sumarle tambin el anlisis de las mejoras a los fines de arribar a un valor general. La produccin agrcola depende de la disponibilidad de suelos capaces de desarrollar cultivos. Los factores que indicen directamente son: el suelo, el agua y el clima. Suelo, agua y clima Suelo El suelo es la superficie suelta de la tierra, an sin ser materia muerta. En l se verifican constantes transformaciones qumicas, fsicas y biolgicas que son influidas por las condiciones climticas: lluvia, viento y temperatura; y por las prcticas agrcolas: aradura y fertilizacin. La capa cultivable consta de materiales slidos (partculas minerales y materias orgnicas), agua y aire. Estos determinan las caractersticas del suelo y de su relacin depende la fertilidad. En el suelo tenemos varias capas, de las cuales nos interesan: - Capa superficial: con gran actividad qumica y biolgica, donde se desarrollan las raices de las plantas. Se ve afectada por labranzas y en ella se colocan los fertilizantes. Se la denomina suelo activo o tierra laborable. Su espesor: de 15 a 40 cm. - Suelo inerte: Segunda capa de color ms claro. - Subsuelo: Tiene gran influencia sobre el suelo activo y alcanza hasta unos 60 cm. - Capa impermeable: Impide que el agua siga cayendo hacia el interior de la tierra. La composicin del suelo en grupos de partculas de diferentes tamaos define su textura y hace que se clasifiquen en: - Arcillosos: Con ms del 20% de arcilla. Acumulan mucha agua. Al secarse forman costras, se agrietan y endurecen. Hmedos son pegajosos, compactos y mal aireados. Inadecuados para la mayora de los cultivos. Tasacin Rural


-

Arenosos o silicios: Ms del 70% de arena. Son sueltos y muy permeables. El agua lo atraviesa fcilmente arrastrando sales minerales solubles. Sin dificultad para labranzas, pero nunca terminan de manera perfecta. Calcreos: Ms del 10% de calcio. Son claros y fros. Hay muchas plantas que no vegetan en estos suelos. Humferos: Con ms del 10% de humus, sustancia formada por materias orgnicas transformadas o en proceso de transformacin). De gran capacidad para retener el agua y de color oscuro. Son hmedos y clidos. Suelo franco: Por su composicin es frtil, fcil de trabajar y en donde la mayor par te de los vegetales prosperan de manera inmejorable. Su composicin qumica arro ja los siguientes valores: arena 60% a 70%, arcilla 15% a 20%, calcio 5% al 10% y humus 5% al 10%.

La productividad del suelo es su capacidad para producir cultivos. Para que un suelo sea productivo es necesario que sea frtil, que contenga y suministre a las races la cantidad adecuada de nutrientes, agua y aire. Respecto a los nutrientes, los clasificamos en: - Macro elementos: nitrgeno, fsforo y potasio. - Elementos secundarios: calcio, magnesio y azufre. - Micro elementos: cobre, hierro, etc. El anlisis del suelo, permite conocer su acidez o alcalinidad, que se conoce como reaccin del suelo y se cuantifica por medio del pH. Los principales factores que lo determinan son: la lluvia, la irrigacin, el drenaje, las partculas minerales, el tiempo de explotacin y la fertilizacin. Los suelos pueden ser: - Acidos: tienen un pH mayor de 8 - Neutros: tienen un pH entre 5,5 y 8 - Alcalinos: tienen un pH menos a 5,5 La degradacin del suelo se produce por la prdida de sus propiedades. Las fuertes lluvias y el viento son los principales agentes de este proceso. El desmonte, sobre pastoreo o una aradura inadecuada son otros agentes. En funcin de su aptitud, los suelos se los puede clasificar en: - Suelo de aptitud agrcola: De textura franca, de fcil laboreo, provistos de materia orgnica, con buena estructura y fertilidad. Su aptitud se halla condicionada por la cantidad y distribucin de la lluvia cada. El grado de aptitud se mide en quintales por hectrea sembrada. - Suelo de aptitud ganadera: Pesados, con alto porcentaje de arcilla, difciles de trabajar. La aptitud se mide en base a la cantidad de animales por hectrea que pueden ser sostenidos con forraje verde, a lo largo de un ao. - Suelo con aptitud forestal: De textura arenosa o franco arenosa. Agua Cumple dos funciones muy importantes en el suelo agrcola: - Interviene en todos los procesos fsicos, qumicos y biolgicos involucrados en la formacin de tierra frtil. - Solubiliza las sales minerales que luego pone a disposicin de los vegetales como alimento. El agua cada bajo forma de lluvia en un campo laborable puede ser evaporada de un 30% a un 50%, escurrida de un 10% a un 25% e infiltrada de un 20% a un 30%. En la agricultura interesa fundamentalmente la conservacin de la humedad del suelo. Las labranzas ayudan a este propsito porque reducen la evaporacin, al modificar la estructura y eliminar plantas indeseables que quitan el agua y la vuelven a la atmsfera por transpiracin.


Clima Es posible eludir, en mayor o menor grado, la accin adversa del clima sobre los organismos vi vos, mediante distintos mtodos: - Cultivando especies que se aclimaten a la regin. - Realizando los cultivos en las estaciones que tengan mayor similitud con las caractersticas del clima de donde dichos cultivos procedan. - Modificando la temperatura del suelo, por medio de labranzas especiales, riegos y otras prcticas. - Atenuando los vientos, interponiendo cortinas de rboles, empalizadas, muros, etc. Pastizales Naturales Tasacin Rural

La pradera natural, es la tierra productora de forraje natural que sirve para el consumo de los animales; la cual puede ser vegetada natural o artificialmente, para proveer una cubierta que se maneje como vegetacin nativa. En un pastizal natural encontramos gramneas (pastos), leguminosas forrajeras, seudo pastos (plantas semejantes a los pastos) y hierbas. Para determinar la condicin del pastizal natural se toma en cuenta: el valor cualitativo de su composicin (presencia de distintas especies y el valor de las mismas) y el valor cuantitativo (re lacin entre la superficie ocupada por plantas y la superficie total a pastizar). Mejoras Dentro de las mejoras podemos encontrar: - Alambrados: Facilitan la delimitacin de las propiedades, como la divisin de las estancias en potreros. Se compone de postes, para los cuales se utilizan maderas duras. - Varillas: El tipo ms comn es de madera dura, aunque tambin las hay de hierro y de alambre retorcido y reforzado. - Alambres: Al principio solamente se utilizaban de hierro dulce alquitranado, para protegerlo de la oxidacin, luego se incorpor el uso del alambre de hierro galvanizado. Actualmente se utiliza el alambre de acero, que es resistente e inoxidable. - Torniquetes: Son cajas metlicas con un eje de crique utilizados para estirar los alambres. El alambrado tradicional se construye con postes ubicados a distancias importantes o en esqunas. Entre estos se ubican los medios postes y entre los mismos las varillas. La cantidad de hilos se relaciona con las necesidades de uso. El alambrado suspendido duplica la distancia entre postes intermedios, reduce la cantidad de varillas y de hilos, con alambre de alta resistencia. La flexibilidad determina una vibracin y fuerte cimbrado que se transmite en muchos metros, hecho que asusta a los animales y evita que embistan el alambrado. - Corrales: Son sitios cercados, de pequeas dimensiones, donde se realizan las prcticas comunes del campo. Se construyen en forma circular, lo que permite un fcil desplazamiento del ganado y evita amontonamientos y magulladuras en el animal. Se construyen con postes que se ubican muy prximos, alternados con medios postes. En establecimientos grandes, a continuacin del corral y separado por una tranquera, se construye el trascurra, con iguales caractersticas pero de menores dimensiones. Luego, se instala un embudo que se comunica con la manga que lo contina, para operaciones, curaciones, desvasado, etc. Como complemento, figura el baadero y el escurridero. - Aguadas: Se preparan en los campos cuando stos carecen de aguas naturales o cuando las existentes resultan inapropiadas. Son perforaciones practicadas hasta distintas napas para el aprovechamiento de las lluvias. Su finalidad es la de actuar como reservorio de agua, y se cons Tasacin Rural


truyen como tanques con chapas de hierro galvanizado (tanque australiano) o con ladrillos de canto revestidos con cemento. Los bebederos son el complemento del tanque. - Construcciones: Una instalacin agropecuaria se completa con el casco, parque, casa principal, alojamientos para el personal, galpones, tinglados, establos, cobertizos, silos, construcciones especiales, etc. En el caso de la casa principal y las destinadas al personal, el tratamiento se asemeja a las construcciones urbanas. Las construcciones especficas de la explotacin agropecuaria, se ana lizarn en base a su calidad, cantidad, adecuacin y grado de aprovechamiento. - Infraestructura y Servicios: Una serie de mejoras completan el equipamiento de un establecimiento rural. Entre las mismas encontramos: - Sistema de provisin de energa: elica, hidrulica, trmica o elctrica. - Existencia de caminos internos mejorados. - Desages construidos: alcantarillas, sifones, puentes, etc. - Plantaciones perennes con fines de reparo, adorno, etc. Factores que influyen en el valor de un inmueble rural Tasacin Rural

El valor de los predios, adems de sus cualidades y entorno, se encuentra influenciado por factores polticos y econmicos, que desencadenan acontecimientos y tienen un preso especial so bre dicho valor. Nos encontramos con factores que sostienen o aumentan el valor, y al mismo tiempo, con factores que son depresores del valor. Principales factores sostenedores del valor: - Rendimientos esperados de la explotacin e inversiones. - Polticas de promocin: subsidios, prstamos, desgravaciones impositivas. - Un mercado internacional favorable. - Expectativas de obras pblicas a realizarse. Principales factores depresores del valor: - Bajo rendimiento productivo. - Altos impuestos. - Degradacin ecolgica. - Adversidades climticas reiteradas. - Realizaciones de obras pblicas que resulten perjudiciales para el predio. Metodologa de la valuacin rural Mtodo comparativo y sumario comparativo homogeneizado Consiste en estimar el valor de un predio en funcin de otros predios semejantes, previa apreciacin de las diferencias y su probable influencia en el valor. Para poder aplicar este mtodo, debemos recurrir a la bsqueda de antecedentes similares, dentro del mercado al que el mismo pertenece. En consecuencia, debemos contar con: - La mayor cantidad de antecedentes. - Analizar valores obtenidos en subastas pblicas, privadas y judiciales. - Analizar condiciones de venta y necesidades de venta. - Consultar contratos de alquiler, aparcera, etc. - Establecer el valor bsico, punto a partir del cual fluctan los valores de la tierra. Factores de comparacin: - Ubicacin: Identificacin del lugar fsico; lugar, localidad, provincia y nomenclatura catastral a fin establecer la localizacin exacta del predio. Determinar su distancia a caminos, lugares de abastecimiento, centros de comercializacin de su produccin, etc. - Situacin jurdica: Estudio de los ttulos correspondientes. Identificacin del titular, datos de dominio, fecha de inscripcin, existencia de gravmenes, restricciones al Tasacin Rural


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dominio, disponibilidad para su transferibilidad y todo lo que implique la facilidad o dificultad para la transferencia del predio. Extensin del campo: Aspecto muy importante, ya que el precio unitario del terreno ser mayor para la superficie que corresponda a la Unidad Econmica (relacin existente entre la superficie, calidad de tierra, ubicacin, mejoras y dems condicines de explotacin racionalmente trabajada por una familia agraria, que permita afrontar sus necesidades y favorezca la evolucin de la empresa). Dicho valor disminuye a medida que la superficie se aparte de la UE; es decir, a mayor extensin, menos valor por unidad de superficie (excepcin hecha de los predios que disminuyen su superficie pero se acercan a un centro urbano). La fijacin de la UE la realiza el Ministerio de Agricultura y se predetermina por zonas y en funcin del tipo de suelo.

Sugerencias para organizar el trabajo para tasar un inmueble rural A modo de recomendacin, cabe aqu dejar planteado lo siguiente: - Tomar todas las precauciones para la exacta localizacin del fundo a tasar. - Cuando est ubicado en medio del campo no resulta fcil su ubicacin. Si se trata de una tasacin particular, se entiende que quin nos la ha encargado nos dar las indicaciones necesarias para llegar al lugar. Si se trata de una tasacin para la justi cia, no podemos dejarnos guiar exclusivamente por las indicaciones de las partes, sino que adems, por nuestros propios medios debemos saber a ciencia cierta hacia donde nos dirigim

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Técnicas de Tasación. Resumen Final