Construction Management

Teknisk förvaltning

Construction Management

är de de tekniska åtgärder som vidtas på en fastighet för att behålla eller få de

funktioner som det finns behov av vid varje tillfälle.

Teknisk förvaltningTeknisk förvaltning

Construction Management

BegreppLöpande underhåll

– Åtgärder som vidtas kontinuerligt efter hand som brist uppstår.

Periodiskt underhåll– Åtgärder som vidtas enligt underhållsplan.

Ombyggnad– Genomgripande ändring av befintlig byggnad.

Renovering– Återställande av byggnad eller liknande till skick jämförbart med nytt.

Construction Management

Begrepp forts

Reparation– Avhjälpande av fel till driftduglighet.

Restaurering– Återställande av byggnad till ursprungligt skick.

Totalsanering– Förnyelse genom rivning och nybyggnad.

Underhåll– Åtgärd för att bibehålla en fastighets funktion..

Ändring– Om-och tillbyggnad enligt PBL.

Construction Management

Byggnadsbeståndets tekniska

utformning och volym

Byggnadens utformning

Construction Management

Bostadsbyggandets regionalfördelningStorstadsområde 48 %Norra Sverige 17 %Södra Sverige 35 %

Byggnadens utformning

Construction Management

Stomsystem - antal våningar

Bärande ytterväggar och hjärtväggar och vissa

tvärgående väggarTrevånings lamellhus är

vanligast.

Byggnadens utformning

Construction Management

Lägenhetsstorlek (1980)

I hus byggda fram till 1945 var 80% 2 ROK eller mindre.

I hus byggda 1946-1975 var drygt 50 % 2 ROK eller mindre

Byggnadens utformning

Construction Management

Material

Mer än 50% av flerbostadshusen har murverk i yttervägg.

Lättbetong är mycket vanligt i yttervägg under perioden 1945-1960.Fram till 1950 är tegel ett bärande material och därefter i huvudsak ett

beklädnadsmaterial

Byggnadens utformning

Construction Management

Grund-läggning

Byggnadens utformning

Construction Management

Byggnadstekniska brister

Byggnadens utformning

Construction Management

FunktionsbristByggnadsdelen som skall uppfylla funktionen• har aldrig funnits (Hiss)• nyttjas på annat sätt än vad den var byggd för (Badrum)

• är föråldrad (Köksmaskiner)• har inte underhållits (Utvändig träpanel)

• är trasig och har ej blivit reparerad (Tak)

• är bristfälligt utförd i förhållande till beställarens krav (Vägg)

Construction Management

Skadedrabbade konstruktionerLåglutande papptakKryp - grundgrundlagda husPlatta på markTilläggsisolerade källareAsfaltstrukna källarväggarKalkhaltigt naturstensmaterial utvändigtTräfönster utan avvattning i överkantYtterdörrar utan tak

Construction Management

Skadefrekvensens variation med produktens ålder i olika riskperioder

Inkörnings- Brukarperiod Utslitningsperiodperiod

Ålder

Construction Management

Byggfel från 1970-talet

Construction Management

Byggfel från perioden 1990-2000 ?

Construction Management

Byggfel- vem är boven!Vilka fel gör vi år 2002!

?

Construction Management

Underhåll enligt PBL

13§ Byggnader skall underhållas med

hänsyn till • utseende och • bevarandevärde

Construction Management

FÖRVALTNINGSARBETEFunktion Intervall Omfattnin

g

Drift(inkl adm

Vid-makthålla

Kontinuerlig

Liten

Under-håll (inkl adm

Bevara/Återställ

a

Ofta/sällan

Liten/stor

Om-byggnad

Ändra funktion

Mycket sällan

Stor

Construction Management

SYFTEAtt beskriva en fastighets tillstånd vid en eller fler tidpunkter till grund för beslut om åtgärder som förbättra produktivitet och effektivitet i fastighetsförvaltning.

• Identifiering• Intern och extern jämförelse -”bra/önskvärt”

Tillståndskontroll !

Construction Management

Drift- och underhållKostnadsslag Årskostnad kr/kvmAdministration 25Försäkring 02Värmeenergi 90Vattenförbrukning 27Tillsyn och vård 35Reparationer 21Underhåll invändigt hus 23Underhåll installationer 26

Construction Management

Modell

Feedback- iterativ process

Diagnos Prognos Beslut

Analys/Diagnos av Drift o Underhåll kräver fördjupade studier av diagnosmaterialet

Construction Management

Diagnoserna

Prognos

Beslut

Syfte1. Bestämma resurs och

penningflöden2. Bestämma bundet kapital3. Utgöra grund för

prognos

a) Verksamhetsplaneringb) Budgetc) Kalkyler

Framåtriktade

Construction Management

DiagnosTillståndskontroll• Kunskap om motsvarande förhållande i andra

fastigheter och företag• Målsättning= önskvärt tillstånd

Produktivitetsmått= relationen mellan in och ut (antal kvm/antal arbetstimmar)

Effektivitetsmått = relationen mellan produktvärde och

produktresurser (hyra/DoU)

Construction Management

UnderhållÅtgärder

som syftar till att återställa

funktionen hos ett förvaltningsobjekt

Construction Management

Underhåll

Löpande underhåll• Akutunderhåll• Skador• Skadegörelse• Brist i material om installationerPlanerat underhåll- förvaltningspolicy• Förebyggande underhåll• Underhållsplaner

Construction Management

Underhålls-termer

Construction Management

Underhållsplanering

• Uppmätning• Relationsritning• Besiktningar• Underhållsplan• Uppföljning

Databas

Förtecknad åtgärderUnderhållsintervallkostnader

Prel underhållsplan

Årskostnader

Construction Management

Olika besiktningar

FastighetsöverlåtelseEntreprenadbesiktningarStora markarbetenByggtekniska utredningarLokalöverlåtelseSyn vid tvisterFastighetsvärderingSkickbesiktningar

Construction Management

Fastighetsöverlåtelse

• Undersökningsplikt• Krav på sakkunnig• Krav på utökad undersökning• Förekomst av dolda fel• Utlåtande

Construction Management

Entreprenadbesiktningar

• Förbesiktning• Slutbesiktning• Garantibesiktning• Särskild besiktning• Överbesiktning• Efterbesiktning

Construction Management

Större markarbeten

Strikt ansvar vid stora arbetenBesiktning före och efter arbetena

Construction Management

Lokalöverlåtelse

Före avflyttning - Vad är normalt slitage?

Före inflyttning- Förekommande fel?

Construction Management

Tillståndsbesiktningar

Bedöm återstående livslängdBedöm underhållsåtgärder

Construction Management

Syn vid tvister

DomstolarLänsstyrelse - kammarrätt m m

Construction Management

Besiktning vid fastighetsvärdering

Definition ?Värdepåverkande faktorerFörekommande problem

Besiktningsmannens ansvar

Construction Management

Värdepåverkande faktorer

Lage, Lage und Lage

Övriga

Construction Management

Utlåtande från besiktning

• Datum• Närvarande• Syfte• Underlag för utlåtandet• Dokumentation av iakttagelser vid syn• Beskriv iakttagelser utan att analysera• Läsaren skall kunna följa utlåtandet• Analys och förslag

Construction Management

Värdepåverkande faktorer småhus

• Läge• Area• Bostadsarea• Tomtareal• Arkitektonisk utformning• Standard• Underhåll

Construction Management

Förekommande problem

• Vad skall värderas och synas?• Vilka krav skall ställas?• Värde för vem?• Underlag?

Construction Management

Ansvar hos besiktningsman

KonsultavtalAnsvar mot uppdragsgivare

Construction Management

Åtgärder

Construction Management

Innehåll

ÅtgärderBestämmelser

Plan- och bygglag- BBR- BKRKrav på varsamhetRivningsplan

Tekniska bestämmelserArbetarskyddsbestämmelser

MinimikravLägsta godtagbara standard

Construction Management

Beslutsproblem

När?Hur mycket?Nivå?Vem ansvarar för åtgärdenSannolikhetsteoretisk modeller för beslutsprocessen

Construction Management

Lägsta godtagbara standard

• Kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten

• Kontinuerlig uppvärmning

• Avlopp för spillvatten

• Elektrisk ström för normal hushållsförbrukning

• Personlig hygien , omfattande toalett och tvättställ

med badkar eller dusch

• Utrustning och utrymme för matlagning

• Förrådsutrymmen

• Möjlighet till tvättning

Construction Management

Ansvar för åtgärd

Fastighetsägarens ansvarProducentansvarProjektörsansvarProduktansvarHyresgäst och brukaransvarSäljarens felansvar

Construction Management

Förebyggande åtgärd

Kalkylräntans betydelseLönsamt?

Construction Management

Kalkylexempel

Förebyggande åtgärd 1 000 kr Kalkylränta på 12%Brukstid på 20 år

Årskostnaden 1 000 x 0,013879 = 13,9 kr/ år

Annuitetsfaktorn hämtas ur tabell.

Construction Management

Thank you !