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Ana Morais de Sá – DECIVIL IST
Teorias e métodos para a determinação do valor do solo
Ana Morais de Sá – DECIVIL IST
J.M. Von Thuenen (1826)
• Introduz o conceito de renda diferencial, associado à
localização do terreno;
• Considerando um modelo concêntrico em torno de um único
aglomerado urbano, num espaço homogéneo e isotrópico, as culturas agrícolas (à época as mais importantes para determinar o valor do solo) distribuem-se de modo a minimizar os custos de transporte.
Teorias sobre a Renda Fundiária
1 . Anteriores a 1900
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Ana Morais de Sá – DECIVIL IST
Menger (1871)
• Distinção entre valor actual e valor potencial;
• A renda traduz simultaneamente um fenómeno de raridade, de limitação da oferta, de utilidade e de importância da procura.
Alfred Marshall (1890)
• O valor de cada parcela é fixado segundo os mecanismos de licitação da procura. O limite máximo do valor a licitar é
estimado pela diferença entre o rendimento futuro esperado e as despesas de investimento(custos de construção e de aquisição dos direitos de utilização).
Ana Morais de Sá – DECIVIL IST
2. Economistas do Solo Urbano
Robert Haig (1927) – fundador da revista “Land Economics”
• A localização das diferentes actividades é decidida pelos diferentes utilizadores em função da soma dos custos de arrendamento e de transporte;
• O planeamento urbano tem como função reduzir ao mínimo os custos de transporte;
Richard Ely (1925; 1928)
• O solo urbano só tem valor porque é através dele que se fornecem os serviços necessários à vida urbana;
• É um bem de consumo (habitação do proprietário) ou
um factor de produção (quando entra no processo de urbanização).
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Ana Morais de Sá – DECIVIL IST
R. Ratcliff (1949; 1961)
• O crescimento urbano determina dois tipos de alteração do
uso do solo: conversão de usos rurais em usos urbanos; sucessão de utilizações do solo (alteração do tipo de uso – por ex. de habitação para serviços -, intensificação de utilização, qualidade de utilização - por ex. em função do prestígio social da zona);
• Factores que influenciam o valor do solo: físicos, de localização e regulamentares;
• A localização é o aspecto fundamental para a determinação do valor do solo;
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3. Os Factores Psico-sociológicos
Maurice Halbwachs (1909)
• O valor dos terrenos depende do factor “situação” (rua ou bairro em que se localizam);
• Aspectos que influenciam o factor “situação”: proximidade ao comércio especializado e a zonas de negócios, de locais
de diversão e lazer, a composição social do bairro;
• Um terreno tem um “valor de opinião” (subjectiva),
resultado das influências sociais (e não tanto económicas) que não têm necessariamente a ver com as “necessidades reais, mas com a ideia que se forma sobre essas necessidades e da sua eventual extensão”;
• O valor do terreno é indissociável do valor da construção que nele se pode realizar.
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4. A Escola da ECOLOGIA HUMANA
Park e Burgess (1925) – Escola de Chicago
• O valor do solo resulta de um processo de licitação entre os seus utilizadores potenciais, e os padrões de localização dos usos do solo são a sua consequência;
• O “valor do solo é a influência determinante na segregação de áreas locais e na determinação dos usos que lhe são atribuídos”.
A. Hawley (1950)
• “As unidades familiares são distribuídas de acordo com o valor do solo, a localização de outros tipos de unidades e o tempo e custo de transporte aos centros de actividade”económica.
Ana Morais de Sá – DECIVIL IST
Factores que determinam o valor da propriedade imobiliária…
Micro-Localização Macro-Localização Factores Gerais
Características intrínsecas do imóvel e sua
envolvente imediata
Características da zona envolvente, incorporando
elementos de política urbanística
Variáveis conjunturais e de investimento na
propriedade imobiliária
(DERYCKE,1981)
Abordagens mais recentes…
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Ana Morais de Sá – DECIVIL IST
Factores de Micro-Localização:
(DERYCKE,1981)
A associar aos custos da promoção imobiliária (solo, subsolo, dimensão, forma, declive, inserção da parcela no tecido urbano local,…);
A associar às características do produto final (exposição solar, vistas, equipamentos e serviços nas proximidades,…);
A associar ao risco de investimento (dimensão da propriedade, idade, estado de conservação, obsolescência física e funcional, especificidade…);
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Factores de Macro-Localização:
(DERYCKE,1981)
A associar características intrínsecas da zona (qualidade ambiental e social, nível de dotação de equipamentos e infra-estruturas,…);
A associar à acessibilidade (em transportes públicos ou individuais) aos pólos de interesse da vida urbana;
A associar aos direitos de construção (densidades permitidas e normativa aplicável à transformação da propriedade);
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Ana Morais de Sá – DECIVIL IST
Factores Gerais:
(DERYCKE,1981)
Dimensão e dinâmicas de crescimento do espaço
urbano;
Políticas urbanísticas;
Políticas fiscais e de credito ao nível nacional;
Eficiência da administração urbanística;
Ana Morais de Sá – DECIVIL IST
Os factores que influenciam a formação dos preços no mercadoimobiliário são políticos, económicos e psicológicos, o que dificulta a análise dos comportamentos do mercado de solos. A análise torna-se complexa quando não há uma clara segmentação dos mercados em função dos usos do solo regulamentados em planos territoriais.
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Ana Morais de Sá – DECIVIL IST
Caracterização da dinâmica do mercado de solos:os diferentes tipos de agentes que actuam no mercado
1. áreas classificadas;2. espaços silvestres de produção;
3. solos agrícolas;4. solo rústico;5. solos rústicos urbanizáveis;
6. lotes para construção;7. prédios urbanos para renovação;8. espaço edificado em segunda
mão;9. prédios novos edificados
FONTE: A APROPRIAÇÃODO TERRITÓRIOCrítica aos diplomas da RAN e da RENSidónio Pardal
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Áreas Periféricas
Áreas Centrais
Áreas de Reconversão
Caracterização da dinâmica do mercado de solos:os diferentes tipos de agentes que actuam no mercado
Fonte: Paulo Correia – “Políticas de Solos no Planeamento Municipal”
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Como determinar o valor do solo?...Técnicas de avaliação imobiliária
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Transação que o vendedor e o comprador estão dispostos a efectuar, sem coacção, havendo o conhecimento de outras alternativas, designadamente dos respectivos valores....
1. Técnica da comparação dos valores venais de mercado
Técnicas de
Avaliação
Imobiliária:
Consiste em comparar preços de venda de propriedadescom características semelhantes à propriedade que se está a avaliar.
Mercado Livre:
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Técnica mais adequada para parcelas com características
relativamente normalizadas e sobre as quais existe
informação relativa a transações recentes.
Técnicas de
Avaliação
Imobiliária:
1. Técnica da comparação dos valoresvenais de mercado
indústria comércio hotelaria
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Comparação dos
valores venaisde mercado
A aplicação criteriosa desta técnica deve ponderar....
Aspectos regulamentares (PMOT);
Enquadramento biofísico, urbanístico e
social
Características físicas: aspectos fisiográficos, dimensão, forma....
Informação do mercado (disponibilidade, actualidade, credibilidade).
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Comparação dos valores venais de mercado
Dificuldades... de implementação
Cada caso é um caso e logo a comparação não é fácil…
Funcionamento Imperfeito do Mercado, conduz a valores de transação diferentes para parcelas com características semelhantes!!!
Valores anunciados não são os valores reais....
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O valor de uma parcela é é igual ao somatório das rendas
futuras esperadas actualizadas à data de avaliação.
2. Técnica da capitalizaçãorendimentosexistentes ou potenciais
Técnica mais ajustada à avaliação de parcelas produtivas, das
quais se espera um rendimento periódico, quer se trate de habitação para arrendamento, ou unidades industriais ou
comerciais.
r
a
V
n
t
t∑=
=1
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2. Técnica da capitalizaçãorendimentosexistentes ou potenciais r
a
V
n
t
t∑=
=1
Dificuldades: A taxa de capitalização
A cada pp. deve ser aplicada uma taxa de capitalização que inclua os diferentes aspectos de risco e incerteza
associados ao rendimento futuro esperado.
Factores que determinam o risco....
Risco de recebimento de rendaTipo de Investimento
Alternativas de mercadoEscoamento no mercado.....
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2. Técnica da capitalizaçãorendimentosexistentes ou potenciais r
a
V
n
t
t∑=
=1
Dificuldades: O Valor da Renda
Quando se trata de pp arrendada com um contracto inalterável ou
com regras de actualização bem definidas... Não é difícil estimar o rendimento líquido do senhorio....
A grande parte do parque habitacional está nas mãos dos seus proprietários....
No entanto....
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Técnica utilizada pelas Finanças para definir o valor matricial
da pp imobiliária, valor sobre o qual incide a tributação fiscal.
2. Técnica da capitalizaçãorendimentosexistentes ou potenciais r
a
V
n
t
t∑=
=1
Utilidade....
As instituições de crédito também dão bastante importância a
esta técnica. O valor das cauções durante o período em que a
hipoteca vigora depende do rendimento proporcionado pela pp
hipotecada!
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2. Técnica da capitalizaçãorendimentosexistentes ou potenciais r
a
V
n
t
t∑=
=1
Dificuldades: A taxa de capitalização
nr
1=
Valores de referência:25 anos (4%):fogo c/ renda antiga (contrato rígido); sem obras
12,5 anos (8%): fogo c/ renda actualizada, s/ obras; expectativa
de libertação do fogo a curto prazo
10 anos (10%): fogo desocupado; com realização de obras
4 anos (25%):parque temático, ….
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Ana Morais de Sá – DECIVIL IST
Ana Morais de Sá – DECIVIL IST
Esta técnica baseia-se na determinação do custo em reproduzir
os mesmos usos (incluindo edificações e outras benfeitorias,
existentes ou previstas) numa parcela de terreno noutro
local equivalente….
3. Técnica de Avaliação dosCustos de Substituição
Permite estabelecer um limite superior do valor da propriedade: Um potencial comprador bem informado não pagará,
em principio, mais do que o valor que lhe custe uma alternativa com características semelhantes noutro local comparável.
Grande Vantagem ....
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Determinação dos valores das deduções a fazer em relação àdepreciação e obsolescência das edificações.
3. Custos de Substituição
Dificuldades..
Determinação do custo de substituição dos edifícios: Quais as características das edificações novas que podem ser comparáveis…
Determinação do custo de um local alternativo comparável:Utilização da técnica de comparação dos valores de mercado!
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3. Custos de Substituição
Utilidade....
Para a Administração Pública esta técnica tem interesse... permite
separar o valor de mercado, do valor económico actual (intrínseco) do terreno, informação potencialmente muito útil para determinar:
Indemnizações por expropriação por utilidade pública
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4. Técnica de Avaliação do Valor Residual
O método consiste em determinar o valor de capital potencial
e deduzir deste valor os custos e encargos necessários à
alteração.
O valor residual é o valor da pp no seu estado não
aproveitado, mas incluindo o seu valor potencial.
Implica a formulação de hipóteses relativas ao melhor uso possível, dentro das limitações previstas pelos instrumentos de
planeamento.
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4. Técnica de Avaliação do Valor Residual
aspectos a ter em conta:
Duração das actividades e suas precedências
Despesas de investimento e sua evolução
Receitas próprias e sua evolução
Impostos
Empréstimos e despesas de capital
…..
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Preço de Venda (C/m2abc) 250
Taxa de actualização anual 0,04
Taxa de actualização trimestral 0,0099
Programação das Actividades Trimestres
Designação Duração (m) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Empreitada de infraestruturas 9
Empreitada de construção dos blocos residenciais (1ª fase) 12
Comercialização dos blocos residenciais (1ªfase) 12
Empreitada de construção da Escola Básica 1 12
Empreitada de construção dos blocos residenciais (2ª fase) 9
Comercialização dos blocos residenciais (2ªfase) 12
Empreitada de construção dos arranjos exteriores 6
Análise de Cash-Flows ...
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Dificuldades: A taxa de actualização
A sua determinação é subjectiva, dependendo da percepçãosobre a conjuntura económica e financeira (inflação, taxas de juro bancário, índices bolsistas, etc.), bem como sobre o
risco associado ao investimento que pretende realizar.
A taxa de actualização traduz também o custo da preferência entre rendimentos presentes versus rendimentos futuros.
O seu valor tende a ser mais reduzido quando o promotor do projecto e a sua própria utilidade é eminentemente pública e tende a ser majorado quando o promotor éprivado....
A taxa de actualização será tanto maior quanto maior for a incerteza/risco....