Thailand Real Est teOverview 2019&Trend 2020

143,2

62

146,0

05

298,3

01

174,5

93

172,6

11

306,6

39

167,1

69

144,3

82

329,4

26

launched sold left

2560 2561 2562

สถานการณ์ที่อยู่อาศัยในประเทศไทยปี 2562

Thailand Estate Overview 2019 & Trend 2020

สถานการณ์ที่อยู่อาศัยในประเทศไทย*ปี 2562

ที่มา : AREA ประมวลผลโดยศูนย์วิจัยธนาคารออมสินหมายเหตุ : *ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จาก 21 จังหวัดส าคัญของประเทศไทย

-4.3%-16.4%

+7.4%

• ทีอ่ยูอ่าศยัเปิดใหมล่ดลงรอ้ยละ -4.3 เนื่องจาก➢ ผู้ประกอบการยังคงคาดการณ์ ว่าก าลังซื้อทั้ งจากภายในประเทศและ

ต่างประเทศยังคงชะลอตัวลง ➢ จ านวนที่อยู่อาศัยเหลือขายเริ่มเกิดอุปทานส่วนเกิน (Over Supply) ในหลาย

พื้นที่ของประเทศส่งผลให้ผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังและชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปก่อน

• ทีอ่ยูอ่าศยัขายไดล้ดลงรอ้ยละ -16.4 สาเหตุส าคัญมาจาก➢ ก าลังซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวสูงจากนักลงทุนชาวต่างชาติ

ลดลงอย่างมาก จากปัญหาความผันผวนของเศรษฐกิจโลกที่ได้รับผลกระทบจาก ปัญหาสงครามการค้าและปัญหาการเมืองระหว่างจีนกับฮ่องกง

➢ ปัญหาค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นอย่างมากในปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ราคาและผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ดีเหมือนที่ผ่านมา

➢ การชะลอตัวลงของก าลังซื้อในประเทศที่ ได้รับผลกระทบจากปัญหาของ ภาคการท่องเที่ยวและปัญหาการส่งออกหดตัว อีกทั้งปัญหาราคาสินค้าเกษตร ที่ตกต่ า ปัญหาภัยแล้งและปัญหาน้ าท่วมในบางพื้นที่เป็นปัจจัยซ้ าเติมภาคเกษตรของไทย ส่งผลให้ก าลังซื้อในประเทศอ่อนแอตามไปด้วย

• ทีอ่ยู่อาศยัเหลือขายเพิม่ข ึน้รอ้ยละ 7.4 โดยเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ถึงแม้ว่าในปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวโดยการเปิดตัวโครงการใหม่ออกมาน้อยลง แต่ยังไม่สามารถท าให้ที่อยู่อาศัยเหลือขาย ในประเทศลดลงได้สะท้อนว่าก าลังซื้อที่อยู่อาศัยของประเทศไทยยังคงอ่อนแอ เนื่องจากไม่สามารถดูดซับท่ีอยู่อาศัยเหลือขายได้ดีเท่าที่ควร

สถานการณ์ที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ปี 2562“ชะลอตวัตามภาวะการณ์ทางเศรษฐกจิ”

launched sold left

2560 2561 2562 2563f

แนวโน้มสถานการณ์ที่อยู่อาศัยในประเทศไทยปี 2563

แนวโน้มสถานการณ์ที่อยู่อาศัยในประเทศไทย*ปี 2563• ที่อยู่อาศยัเปิดใหม่คาดว่าจะลดลงร้อยละ-15 ถึง -20

โดยผู้ประกอบการยังคงชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไปก่อน เนื่องจากก าลังซื้อ ในประเทศและจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนและฮ่องกงที่เป็นผู้ซื้อหลักยังคงอ่อนแอจากสภาวการณ์ทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและผลกระทบจากปัญหาโรคระบาด โควิด-19 โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯ ปริมณฑลและภาคตะวันออก ที่คาดการณ์ว่าจะชะลอตัวลงมากกว่าทุกพื้นที่ เนื่องจากพบอุปทานล้นตลาด (Over Supply) ในหลายพ้ืนที่

• ทีอ่ยูอ่าศยัขายไดค้าดวา่จะลดลงรอ้ยละ -20 ถงึ -25 เนื่องจาก➢ ก าลังซื้อที่อยู่อาศัยอ่อนแอมากกว่าหลายปีที่ผ่านมาจากปัญหาการแพร่ระบาด

ของไวรัสโควิด-19 ที่คาดว่าจะเริ่มคลี่คลายได้ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2563 ส่งผลกระทบ ท าใหเ้ศรษฐกิจในประเทศและหลายประเทศมีแนวโน้มหดตัว

➢ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่คาดว่าจะพุ่งสูงขึ้นในปี 2563 เป็นปัจจัยกดดันให้ธนาคารยังคงเข้มงวดในการให้สินเชื่อ

อย่างไรก็ตาม คาดว่ายังคงมีก าลังซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบเพื่ออยู่อาศัย (Real Demand) เนื่องจากมีปัจจัยสนับสนุนจากการออกแคมเปญของผู้ประกอบการ รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ า ประกอบกับการออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ น่าจะส่งผลบวกต่อการตัดสินใจซื้อ

• ทีอ่ยู่อาศยัเหลอืขายคาดว่าจะเพิม่ข ึน้รอ้ยละ +10 ถงึ +15ถึงแม้ว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะเปิดตัวโครงการใหม่ออกมาน้อยลง แต่ก าลังซ้ือจะชะลอตัวลงมากกว่า ส่งผลให้ยังไม่สามารถดูดซับอุปทานเหลือขายสะสมในตลาดออกไปได้ ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยเหลือขายยังคงเพิ่มสูงขึ้น

แนวโน้มสถานการณ์ที่อยู่อาศัยปี 2563“ยังไม่สามารถฟ้ืนตัวได้ จากปัญหาที่รุมเร้า”

2563f-15ถึง-20%

2563f-20ถึง-25%

2563f+10ถึง+15%

ที่มา : AREA ประมวลผลโดยศูนย์วิจัยธนาคารออมสินหมายเหตุ : *ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จาก 21 จังหวัดส าคัญของประเทศไทย

Thailand Estate Overview 2019 & Trend 2020

สถานการณ์ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 และแนวโน้มปี 2563

สถานการณ์ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 “ก าลังซื้อหดตวัตามเศรษฐกิจ”

แนวโน้มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 “โควิด ชัตดาวน์อสังหาฯ”

สถานการณ์ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 เป็นปีที่ผู้ประกอบการได้รับผลกระทบจากก าลังซื้อในประเทศและต่างประเทศที่ชะลอตัวลง เนื่องจาก• ความผันผวนของเศรษฐกิจโลกจากปัญหาสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐ ที่ส่งผลกระทบ

ต่อภาคการส่งออกและภาคการท่องเที่ยวของไทยท าให้เศรษฐกิจในประเทศชะลอตัวลง• ค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น ส่งผลให้ราคาและผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่น่าสนใจ

เหมือนที่ผ่านมา• การชะลอตัวของภาคการเกษตรที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาราคาสินค้าเกษตรตกต่ า

รวมถึงปัญหาภัยแล้ง

ส าหรับปี 2563 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังคงประสบปัญหาการชะลอตัวของก าลังซ้ือจากในประเทศและจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะก าลังซ้ือจากชาวต่างชาติที่จะลดลงอย่างมากถึงร้อยละ -70 ถึง -80 เนื่องจาก• การแพร่ระบาดของไวรัสโควิค-19 ที่ส่งผลให้เศรษฐกิจไทยเข้าสู่ภาวะหดตัวในปีนี้• ภาคการท่องเที่ยวและการส่งออกเข้าสู่ภาวะหดตัว โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยวที่เป็น

กลไกหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ได้รับผลกระทบ อย่างรุนแรงจากจ านวนนักท่องเที่ยวที่ลดลงมากกว่าร้อยละ -80

• ปัญหาภัยแล้งที่รุนแรงกว่าปีที่ผ่านมาส่งผลกระทบต่อผลผลิตในภาคเกษตรปี 2563อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยสนับสนุนก าลังซื้อที่อยู่อาศัยหลายประการ อาทิ อัตราดอกเบี้ย

ที่อยู่ในระดับต่ ามาก มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ และการอัดแคมเปญเพื่อระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยเหลือขาย อีกทั้งยังพบว่าผู้ประกอบการเริ่มปรับตัวด้วยการลดขนาดโครงการ และเน้นเปิดโครงการใหม่เพื่อรองรับก าลังซื้อเพื่ออยู่อาศัย (Real Demand) โดยเฉพาะโครงการแนวราบในระดับราคาปานกลางเพิ่มสูงขึ้น

ที่มา : SET ประมวลผลโดยศูนย์วิจัยธนาคารออมสินหมายเหตุ : *รายได้มาจาก 29 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

รายได้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลกัทรัพย์*

2562 2563f

295,635 ล้านบาท

-7.8%YoY -15 ถึง -20%YoY

251,000-236,000ล้านบาท

สถานการณ์และทิศทางของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ปี 2563

สถานการณ์และทิศทางของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ขนาดใหญ่คาดว่า “ชะลอตัวลงร้อยละ -14 ถึง -20” เนื่องจาก• ผู้ประกอบการขนาดใหญ่ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างมาก ซึ่งเริ่มเห็นได้จาก

ไตรมาส 1 ปี 2563 ที่ผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงมากถึงร้อยละ -40• เกิดสงครามราคาเนื่องจากผู้ประกอบการเริ่มออกแคมเปญด้านราคาเพ่ือระบายที่อยู่อาศัย

เหลือขายที่ยังมีอยู่เป็นจ านวนมากโดยเฉพาะในพ้ืนที่กรุงเทพฯและปริมณฑล (BMR) ซึ่งกระทบโดยตรงต่อรายได้ของผู้ประกอบการฯ

• ก าลังซื้อจากชาวต่างชาติจะลดลงอย่างต่อเนื่อง จากปัญหาการแพร่ระบาดของไวรัสโควิค-19 ที่ส่งผลให้เศรษฐกิจโลกชะลอตัวลง ซึ่งพบว่านักลงทุนชาวต่างชาติเริ่มทิ้งใบจองตั้งแต่ไตรมาสสุดท้ายของปี 2562 โดยเฉพาะคอนโดมิ เนียมระดับราคากลางถึ งสู ง ใน พ้ืนที่ กรุงเทพฯชั้นใน (CBD) อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยธนาคารออมสินคาดว่าจะเริ่มเห็นก าลังซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ BMR

ที่เป็นฐานที่มั่นของผู้ประกอบการขนาดใหญ่มีการฟ้ืนตัวได้ในไตรมาส 4 ปี 2563 โดยเริ่มจาก ที่อยู่อาศัยแนวราบระดับราคาปานกลางถึงต่ าที่ยังคงมีความต้องการซื้อ เพ่ืออยู่อาศัยจริง (Real Demand) จากกลุ่ มวั ยท า งานและกลุ่ ม เริ่ มท า งาน (First Jobber) เนื่ องจากมีปัจจัยสนับสนุนในเรื่อง➢ อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ ามาก เพ่ิมโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อมากขึ้น ➢ ราคาที่อยู่อาศัยที่เริ่มปรับเข้าสู่สมดุล จากการแข่งขันด้านราคาเพ่ือเร่งระบายสต๊อก

ที่อยู่อาศัยเหลือขาย ส่งผลให้ผู้บริโภคอาจตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเร็วกว่าเดิม➢ มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐโดยการลดค่าธรรมเนียมการโอน

และจ านอง คาดว่าจะได้รับการต่ออายุออกไป

รายได้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ขนาดใหญ่*

2562 2563f256,837 ล้านบาท

-7.4%YoY -14 ถึง -20%YoY

220,000-207,000ล้านบาท

ที่มา : SET ประมวลผลโดยศูนย์วิจัยธนาคารออมสินหมายเหตุ : *บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ท่ีจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ

ที่มีรายได้เกิน 10,000 ล้านบาท

Thailand Estate Overview 2019 & Trend 2020

สถานการณ์และทิศทางผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางปี 2563

สถานการณ์และทิศทางของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลาง

คาดว่า “ชะลอตัวลงร้อยละ -20 ถึง -25” เนื่องจาก• ผู้ประกอบการขนาดกลางชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่เช่นเดียวกับผู้ประกอบการ

ขนาดใหญ่ โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่มีฐานที่มั่นในต่างจังหวัดที่การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงมากกว่าร้อยละ -80 รวมถึงผู้ประกอบการขนาดกลางที่มีฐานที่มั่นในเขตชานเมือง และปริมณฑลฯ ก็เปิดตัวโครงการใหม่ลดลงมากกว่าร้อยละ -60

• ผู้ประกอบการขนาดกลางออกแคมเปญด้านราคารุนแรงกว่าผู้ประกอบการขนาดใหญ่เนื่องจากความเข้มแข็งและสภาพคล่องทางด้านการเงินยังมีไม่มาก ซึ่งอาจส่งผลให้รายได้ของบริษัทกลุ่มนี้ลดลงค่อนข้างมาก

• ก าลังซื้อที่อยู่อาศัยรวมถึงการซื้อเพ่ือการลงทุนจะลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะในต่างจังหวัด ที่คาดว่าจะลดลงมากกว่าร้อยละ -60 เป็นผลมาจากปัญหาโรคระบาดโควิด-19 และปัญหาภัยแล้ง ที่ส่งผลต่อปริมาณผลผลิตและราคาสินค้าทางการเกษตร รวมถึงปัญหาการชะลอตัว ของภาคการท่องเที่ยวและธุรกิจเกี่ยวเนื่อง ส่งผลท าให้เศรษฐกิจในพ้ืนที่ชะลอตัว ส าหรับสถานการณ์ของผู้ประกอบการขนาดกลางนั้น ศูนย์วิจัยธนาคารออมสินคาดว่า

จะเริ่มฟ้ืนตัวได้ช้ากว่าผู้ประกอบการขนาดใหญ่โดยฟ้ืนตัวได้ในปี 2564 ถึงแม้ว่าจะมี ปัจจัยสนับสนุนในเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ าและมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ของภาครัฐ เนื่องจากก าลั งซื้อในกลุ่มนี้ยังคงต้องรอการฟ้ืนตัวของภาคเกษตรและภาคการท่องเที่ยวที่คาดว่าจะเริ่มกลับมาฟ้ืนตัวได้ในไตรมาส 4 ปี 2563

รายได้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ขนาดกลาง*

ที่มา : SET ประมวลผลโดยศูนย์วิจัยธนาคารออมสินหมายเหตุ : *บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ท่ีจดทะบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯที่มีรายได้ต่ ากว่า 10,000 ล้านบาท

2562 2563f38,798 ล้านบาท

-10.7%YoY -20 ถึง -25%YoY

31,000-29,000ล้านบาท

Thailand Estate Overview 2019 & Trend 2020