this pagePDF-1.5 %âãÏÓ 563 0 obj > endobj xref 563 55 0000000016 00000 n 0000003372 00000 n 0000003488 00000 n 0000003524 00000 n 0000004038 00000 n 0000004717 00000 n 0000004754

KiinteistnpitoHankesuunnittelu

ToteutussuunnitteluRakentam

isen valmistelu

TakuuaikaVastaan- ja kyttnotto

Tymaavaihe

Korjaus rakentamis palveluiden hankintaopas taloyhtiille

Jari Virta

A

B

C

D

Tarjouspyynt

Tarjous

Neuvottelu

Sopimus

2 hankintaopas

SISLLYSJOHDANTO 3

LAADUKAS KORJAUSRAKENTAMINEN MIT SE ON? 5

SUUNNITELMALLINEN KIINTEISTNPITO 9Taloyhtin strategia 9Toimintasuunnitelma 9Yhtikokous ptt 10

HANKESUUNNITTELU 13Hankesuunnittelun organisointi 13Hankesuunnitelman laadinta 15

TOTEUTUSSUUNNITTELU 23Suunnittelun organisointi 23Toteutussuunnitelmien laadinta 26

RAKENTAMISEN VALMISTELU 31Urakoitsijan valinta 31Korjaushankkeesta pttminen yhtikokouksessa 34Urakkasopimuksen tekeminen 34Tymaan laatusuunnitelman laadinta 36

TYMAAVAIHE 39Aloituskatselmus 39Aloituskokous 39Tymaakokoukset 40Suunnitelmakatselmukset 40Valvonta 41Loppukatselmus 42

VASTAAN- JA KYTTNOTTO 45Vastaanottotarkastus 45Taloudellinen loppuselvitys 45

TAKUUAIKA 49

KIITOKSET 52

MRITELMI 53

LHTEET 56

RAKENNUSTIETOSTIN OHJEKORTTEJA 57

HYDYLLIST TIETOA 59Hydyllisi internetosoitteita 59Tarjouspyynt suunnittelusta (esimerkki) 60Tarjous suunnittelusta (esimerkki) 61Tarjouspyynt korjausurakasta (esimerkki) 62Tarjous korjausurakasta (esimerkki) 63

hankintaopas 3



isen valmistelu


Tymaavaihe

JOHDANTOKorjaushanke on taloyhtin hallinnolle haastava tehtv. Hankkeet rasittavat osak-kaiden taloutta, mink lisksi hankkeen lpivienti on monimutkainen prosessi. Ta-loyhtin hankkeessa on hallittava tekniikka suunnitteluineen ja urakkakilpailui-neen, juridiikka ptksenteon vaiheineen, rahoitustalous sek viestint osakkaiden ja asukkaiden suuntaan.

Tss tilaajan oppaassa kydn lpi keskeiset korjausrakentamisen laatuun liittyvt kysymykset ilman erityisi teknisi tai juridisia yksityiskohtia. Yksityiskohtaisia jul-kaisuja esimerkiksi teknisten ja kaupallisten asiakirjojen ja urakkasopimusten laa-timiseen on saatavilla runsaasti muualta. Tss oppaassa nit asioita sivutaan vain siten, ett taloyhtin hallitukselle ja isnninnille muodostuu ksitys etenkin kor-jausrakentamisen laatuun liittyvst kokonaisuudesta. Opas on siis kirjoitettu talo-yhtin hallituksen ja isnninnin nkkulmasta.

Oppaassa keskitytn perinteisiin urakan toteutusmuotoihin. Jo tss yhteydess on syyt korostaa, ett taloyhtiss ptsvalta on osakkailla ja hanke tulee vied lpi niin, ett osakkaat psevt aidosti vaikuttamaan siihen.

Korjaushankkeen lpivienti helpottaa kaikissa vaiheissa se, ett taloyhtin hallitus ja isnninti ovat perill siit, millaista on laadukas korjausrakentaminen ja mitk ovat korjaushankkeen osapuolien velvollisuudet. Asiantuntemuksen hankkiminen auttaa taloyhtin hallitusta valvomaan taloyhtin etua.

4 hankintaopas

hankintaopas 5



isen valmistelu


Tymaavaihe

LAADUKAS KORJAUSRAKENTAMINEN MIT SE ON?Kun yleisesti puhutaan rakentamisen laadusta, kiinnitetn phuomio yleens suunnittelun, tuotannon ja lopputuloksen tekniseen laatuun. Korjausrakenta-misessa tulee kiinnitt huomiota mys toiminnalliseen laatuun eli siihen, miten korjaustyn aikainen ja sen jlkeinen toiminta hoidetaan. Tm johtuu siit, ett korjausrakentaminen on suurelta osin mys asiakaspalvelua.

Kuva 1. Yleiset palvelun laadun kriteerit sopivat melko hyvin mys korjausrakentamisen laadun arviointiin. (Muo-kattu lhteest: Grnroos, Christian. 2009)

Suunnittelu on teknisesti laadukasta silloin, kun korjaussuunnitelmat ovat tilaajan tarpeiden ja toivomusten mukaisia sek tyttvt viranomaisten ja hyvn rakennus-tavan asettamat vaatimukset.

Tuotannollinen eli tynaikainen laadunvarmistus on korjausrakentamisessa eri-tyisen trke. Jotta lopputulos olisi teknisesti, visuaalisesti ja toiminnallisesti laa-dukas, on kaikissa vaiheissa noudatettava suunniteltua korjaustapaa ja ty tehtv suunnitelmien ja materiaalivalmistajien ohjeiden mukaisesti. Onnistunut lopputu-los edellytt mys sit, ett taloyhti panostaa toimeksiannon selkeyteen ja yksise-litteisyyteen ja kirjaa tahtonsa ja tavoitteensa tarjouspyyntasiakirjoihin ja lopulta sopimuksiin. Sit saa, mit tilaa, ptee mys korjausrakentamisessa.

Lopputuloksen tekninen laatu on yleens helposti mitattavissa tai todennettavissa. Esimerkiksi kylpyhuoneen lattiakaadot voidaan todentaa mittaamalla kaatojen kal-tevuudet. Teknisen laadun varmistaminen kuuluu luontevimmin valvojan teht-viin.

6 hankintaopas

Toiminnallisella laadulla tarkoitetaan palveluntuottajien (suunnittelija, projekti-pllikk, urakoitsija, valvoja, isnninti) toimintaa korjaustyn aikana ja sen jl-keen. Toiminnalliseen laatuun vaikuttavat palveluntuottajien asenteet, kyttytymi-nen, toiminnan tsmllisyys, aikataululupausten pitvyys, tymaan siisteys, vies-tint ja sen oikeellisuus, tymaajrjestelyiss onnistuminen ja niin edelleen.

Toiminnallisen laadun kokeminen on osin subjektiivista, mutta kokonaisuuden kannalta aina merkittv. Vaikka tekninen laatu olisi hyv, heikko toiminnallinen laatu saattaa johtaa siihen, ett palvelu koetaan kokonaisuutena eponnistuneeksi. Siksi toiminnallisen laadun varmistamiseen pit korjausrakentamisessa kiinnit-t erityist huomiota. Toiminnan laatua voidaan arvioida esimerkiksi palautekyse-lyiden avulla, mutta sen tsmllinen mittaaminen on hankalaa aikatauluasioita lu-kuun ottamatta.

Kiinteistliiton tekemien selvitysten mukaan taloyhtiiden hallitusten jsenet ja isnnitsijt nkevt eniten puutteita laadunvalvonnassa, erilaisissa tarkastuksissa sek suunnittelu- ja sopimusasiakirjojen laadinnassa. Selvitykset osoittavat, ett tie-toa tarvitaan viel monin paikoin.

hankintaopas 7



isen valmistelu


Tymaavaihe

8 hankintaopas

hankintaopas 9hankintaopas 9



isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

SUUNNITELMALLINEN KIINTEISTNPITO

Taloyhtin strategiaTaloyhtin osakkailla tytyy olla yhteisesti sovittu nkemys ja tavoite (visio) siit, millaisessa kiinteistss he haluavat asua. Sopivana lhtkohtana voidaan pit esi-merkiksi uudistuotannossa yleist asumisviihtyvyyteen vaikuttavien ja teknisten ominaisuuksien tasoa, ja arvioida, millaiset tekniset ja taloudelliset edellytykset sii-hen on omassa kiinteistss.

Yhteisesti sovitut toimintatavat ohjaavat taloyhtin hallituksen ja isnninnin tyt.

Sen jlkeen, kun osakkaat tietvt kiinteistn nykytilan ja korjaustarpeet, he voi-vat ptt taloyhtin strategiasta eli toimista tavoiteolosuhteiden saavuttamiseksi. Osakkaiden on yhdess ptettv, mihin suuntaan, mill aikajnteell ja mill ko-koonpanolla kiinteist yllpidetn, korjataan ja kehitetn. Samalla voidaan so-pia mys siit, miten suuret asumiskustannukset saisivat kulloinkin enintn olla, ja velvoittaa hallitus ja isnninti laatimaan sen mukaiset korjausaikataulut ja ra-hoitussuunnitelmat. Nyrkkisntn voi olla esimerkiksi se, etteivt osakkaan asu-miskustannukset saa ylitt vuokralla asumisen kustannuksia.

Kiinteistn nykytila ja korjaustarve arvioidaan esimerkiksi kuntoarvion ja kuntotutki-musten avulla. Niden perusteella laaditaan kiinteistn kunnossapitosuunnitelma (PTS) ja edelleen korjausohjelma, josta nhdn toimien vaikutukset asumiskustannuksiin.

Taloyhtin strategia voi sislt muutakin kuin kiinteistn yllpitoon liittyvi toi-mia. Hyvin laaditussa strategiassa otetaan kantaa kaikkiin asumisen ja kiinteis-tnpidon osa-alueisiin, kuten ympristn ja asumisen tason vaatimuksiin eri ai-koina, siihen, miten suhtaudutaan mahdolliseen lis- ja tydennysrakentamiseen, alueen turvallisuuskysymyksiin, lasten ja erityisryhmien tarpeisiin, yhteisllisyyden kehittmiseen ja niin edelleen.

Toimintasuunnitelma Strategian jatkoksi laaditaan toimintasuunnitelma, jossa otetaan kantaa strategi-assa esitettyjen tavoitteiden kytnnn toteutukseen sek mahdolliseen organisoin-tiin ja resursointiin. Toimintasuunnitelmassa tavoitteille voidaan asettaa mys aika-tauluja ja kustannusarvioita.

Toimintasuunnitelma laaditaan yleens budjetoinnin yhteydess siten, ett suunni-telman ensimminen vuosi koostuu budjettivuoteen ajoittuvista toimenpiteist ja seuraavat 810 vuotta ovat varsinaista toimintasuunnitelmaa. Seuraavien vuosien suunnitelmat tarkistetaan aina rullaavasti uusien budjettien laatimisen yhteydess.

10 hankintaopas

Toimintasuunnitelmasta tulee ilmet asumiskustannusten muutos ymmrrettvsti ja yksiselitteisesti, esimerkiksi euroina asuntonelit kohden kuukaudessa (/m2/kk). Korjaushankkeiden vaikutus asumiskustannuksiin lasketaan hankkeista tehty-jen karkeiden hankekustannusarvioiden pohjalta.

Yhtikokous pttYhtikokouksessa ptetn ksill olevan korjaushankkeen kynnistmisest eli tehdn hankepts ja valtuutetaan taloyhtin hallitus valmistelemaan korjaus-hanketta eli kynnistmn hankesuunnitteluvaihe.




isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

Kiinteistnpidon muistilista

Taloyhtin hallituksen on huolehdittava, ett

osakkaat pttvt yhdess taloyhtin strategiasta eli siit, mihin suuntaan, mill aikajnteell ja mill organisaatiolla kiinteist yllpidetn, korjataan ja kehitetn

korjaushankkeiden valmistelutyhn ja lpivientiin varataan riittvsti aikaa

kuntoarvio ja tarvittavat kuntotutkimukset on tehty ennen kuin hankesuunnittelu kynnistetn, tai ne sisllytetn hankesuunnittelijan tehtviin tai erillisiin toimeksiantoihin

kiinteistn korjaushistoriatiedot liitetn hankesuunnittelun tarjouspyyntn

yhtikokouksessa tehdn hankepts kiinteistn teknist kuntoa koskevan selvityksen perusteella

yhtikokouksessa hallitus saa valtuudet ksill olevan hankkeen valmisteluun eli hankesuunnittelun aloittamiseen

yhteistymahdollisuudet naapuriyhtiiden kanssa arvioidaan (esim ryhmkorjaus).

4

12 hankintaopas12 hankintaopas




isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

HANKESUUNNITTELUHankesuunnitteluvaiheessa valitaan hankesuunnittelija ja laaditaan hankkeen han-kesuunnitelma, jossa on tsmllisesti mritelty hankkeen laajuutta, toimivuutta, laatua, kustannuksia, ajoitusta ja yllpitoa koskevat tavoitteet sek hankkeen lpi-viennille asetetut tavoitteet.

Hankesuunnittelun pvaiheet ovat:

hankesuunnittelun organisointi ja

hankesuunnitelman laadinta

Hankesuunnittelun organisointi

Palveluntuottajien kartoitusTaloyhtin valtuuttama taho, kuten isnninti, kartoittaa soveltuvat hankesuun-nittelijat, joilta kannattaa pyyt tarjoukset. Kartoituksen yhteydess selvitetn mys palveluntuottajien tarjoushalukkuus. Taloyhtin hallitus valitsee soveltuvista ehdokkaista tahot, joille tarjouspyyntasiakirjat lhetetn.

Suositus on, ett soveltuvien palveluntuottajien listaan otetaan sellaisia tahoja, jotka ovat rekisterityneet Luotettava Kumppani palveluun (www.tilaajavastuu.fi). Soveltuvia hankesuunnittelijoita ja projektipllikit voidaan kartoittaa mys hydyntmll Rakentamisen Laatu RALA ry:n yrityshakua (www.rala.fi) tai www.urakoitsija.fi -palvelua.

TarjouspyyntasiakirjatTaloyhtin on laadittava selket ja yksiselitteiset tarjouspyyntasiakirjat, joita ovat esimerkiksi tarjouspyynt, tarjouslomake, korjaustarpeen selvitysraportti, kor-jaushistoriatiedot, sopimusehdot sek mahdolliset suunnitteluohjeet.

Tarjouspyynnss on kiinnitettv erityist huomiota suunnittelutoimeksiannon si-sltn eli siihen, mist tehtvist suunnittelijalta halutaan tarjous. Tavoitteiden avulla taloyhti mrittelee hankesuunnittelijan tehtvt joko yksin, projektiplli-kn tai suunnittelijan kanssa.

Tavoitteiden mrittely voi sislt esimerkiksi:

laajuus-, laatu-, aika- ja kustannustavoitteet

toiminnalliset tavoitteet (esim. miten palveluntuottajan on toimittava)

energiankulutus- ja olosuhdetavoitteet (sisilmasto jne.)

varustelutason tavoitteet (esim. LVISA)

yllpidon tavoitteet (kyttik, huollettavuus jne.).

Hankesuunnittelun tarjouspyynnn laadinnassa voidaan hydynt RT-ohjekorttia Suunnittelupalvelun tarjouspyynt (RT 13-10927), ja toimeksiannon mrittelyss soveltuvin osin suunnittelun tehtvluetteloita (ks. Lhdeluettelo).

http://www.rala.fihttp://www.urakoitsija.fi/http://www.urakoitsija.fi/


Varsinkin haastavissa kohteissa taloyhtin kannattaa edellytt, ett hankesuunnit-telija tutustuu kohteeseen, tai ky vhintnkin puhelinkeskustelun isnninnin ja/tai hallituksen puheenjohtajan kanssa ennen tarjouksen jttmist. Haastavissa kohteissa voidaan edellytt mys arviota kohteeseen liittyvist mahdollisista ris-keist. Nin hankesuunnittelijaehdokkaat joutuvat huolella perehtymn tarjous-pyyntasiakirjoihin.

Tarjouspyyntasiakirjoihin voidaan ottaa mys ehto, ett taloyhti pidtt itselln oikeuden valita mink tahansa tarjouksen tai olla valitsematta mitn niist.

Tarjousten ksittelyHankesuunnittelijaehdokkaat voivat joutua pyytmn taloyhtilt lisselvityksi puutteellisesti laadittuihin tarjouspyyntasiakirjoihin. Lisselvitykset on toimitet-tava tarjousaikana kaikille tarjoajille samanaikaisesti ja samansisltisin.

Saatujen tarjousten vertailukohtana pidetn tarjouspyyntasiakirjoissa esitet-tyj vaatimuksia. Tarjousajan pttymisen jlkeen todetaan muun muassa saadut ja myhstyneet tarjoukset, poikkeamat tarjouspyynnst ja tarjouksissa olevat eh-dot. Tarjoukset on laadittava taloyhtin lhettmlle tarjouspyyntlomakkeelle sen uhalla, ett muunlainen tarjous jtetn huomiotta. On siis tarkistettava, ett tarjo-ukset on tehty asianomaiselle lomakkeelle ja ett tarjouslomakkeisiin ei ole kirjoi-tettu mitn muita sinne kuulumattomia ehtoja. Myhstyneet ja tarjouspyynnn vastaisesti jtetyt tarjoukset tulee hylt.

Tarjousajan pttymisen jlkeen vertaillaan saatuja tarjouksia ja laaditaan yhteen-veto saaduista tarjouksista. Sopiva menettely jos tarjous halutaan muutoin ottaa jatkoksittelyyn on kyd tarjoajan kanssa neuvottelu ja keskustella tarjottu ty vaihe vaiheelta lpi.

NeuvottelutHankesuunnittelua koskeviin neuvotteluihin valitaan yleens 23 tarjouskritee-rit parhaiten tyttnytt suunnittelijaa tai suunnittelutoimistoa. Jos valintaperus-teena on halvin hinta, neuvottelut kydn yhden tarjoajan kanssa kerrallaan (hal-vimmasta lhtien). Toinen neuvottelukumppani valitaan vasta sitten, jos neuvotte-lut ensimmisen kanssa eivt johda sopimukseen.

Neuvottelujen avulla varmistetaan, ett molemmat osapuolet ovat ymmrtneet hankkeen tarjouspyyntasiakirjat, tarjouksen ja mahdollisesti tarjousaikana toimi-tetut lisselvitykset samalla tavalla.

Sopimuksen tekeminenTaloyhtin hallitus tai sen valtuuttama taho, kuten isnninti, valitsee hankkeeseen soveltuvan hankesuunnittelijan, sopii hankesuunnittelijan tehtvist ja vastuista sek laatii kirjallisen sopimuksen. Vastuu palveluntuottajan valinnasta on aina ta-loyhtin hallituksella, vaikka se valtuuttaisikin kolmannen osapuolen valmistelu-tyhn.




isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

Huom! Tarjouspyyntasiakirjoissa voi olla ehto siit, ett yhti pidtt itselln

oikeuden valita mink tahansa tarjouksen tai olla valitsematta mitn niist.

Suunnittelusopimuksen perussislt on saatavilla valmiina sopimuslomakkeena (Konsulttisopimus, RT 80343) osoitteesta www.sopimuslomake.net.

Taloyhtin hallituksen on huolehdittava, ett tilaajavastuulain mukaiset selvitykset on

tarkastettu ennen sopimuksen allekirjoittamista.

Hanketukiryhm Normaalisti taloyhtin hallitus toimii hankkeen ohjaajana hankesuunnittelusta to-teutukseen. Tm on selkein vaihtoehto ja pit hallituksen koko ajan tietoisena hankkeen etenemisest ja mys kustannusten kertymisest.

Taloyhtin hallitus voi tarvittaessa koota hanketukiryhmn, joka tyskentelee hal-lituksen alaisuudessa. Hanketukiryhm saattaa edesauttaa taloyhtit korjaushank-keen lpivienniss, mikli sille onnistutaan saamaan selke tynkuva esimerkiksi informaation vlittjn. Hanketukiryhmn tehtviin voi esimerkiksi kuulua sen varmistaminen, ett osakkaiden tahto tulee otettua huomioon korjaushankkeen eri vaiheissa. Hanketukiryhm ei kuitenkaan tilaa tai pt mitn, vaan toimii pelks-tn hallituksen alaisuudessa.

Hankesuunnitelman laadinta

Hankesuunnittelijan tehtvtHankesuunnittelija kokoaa tarvittavat selvitykset ja laatii hanketta koskevat korjaus- tai uusimisehdotukset ottamalla huomioon taloyhtin asettamat tavoitteet ja viran-omaisten (rakennusvalvonta, museovirasto jne.) vaatimukset.

Hankesuunnittelijan tehtviin kuuluvat ainakin:

kiinteistn perustietojen kokoaminen,

nykytilan, korjaustarpeen ja listutkimustarpeiden toteaminen,

soveltuvien korjausvaihtoehtojen selvitys ja riskianalyysien laadinta,

alustavien toteutusmuotojen selvitys ja vertailu,

alustavan hankeaikataulun laadinta,

hankekustannusarvioiden laadinta,

tarvittaessa alustava verosuunnittelu (sijoittajaosakas),

tarvittaessa rahoitusvaihtoehtojen ja avustusten selvittminen sek

turvallisuusasiakirjan laadinta suunnittelua varten.

http://www.sopimuslomake.net


Tekniset selvityksetHankesuunnitteluvaiheessa voidaan joutua teettmn kuntotutkimuksia, jotta esitetyille korjaus- tai uusimisvaihtoehdoille saadaan riittvt perusteet. Mys kun-totutkimusta tekevien palveluntuottajien valinnassa on painotettava ptevyytt.

Kuntotutkimukset auttavat lytmn soveltuvat korjaus- ja uusimisvaihtoehdot sek niihin liittyvt riskit ja epvarmuustekijt. Hankesuunnitteluvaiheeseen kuulu-vat mys rakennuslupaedellytysten selvittminen rakennusvalvontaviranomaisilta ja asukaskyselyiden tekeminen.

Hankesuunnitteluvaiheessa kannattaa selvitt mys, mit korjauksia ja/tai uusi-misia on tarkoituksenmukaista tehd samanaikaisesti ja mit tiettyin ajankohtina myhemmin taloyhtin strategian tai annettujen ohjeiden mukaisesti.

Alustava toteutusmuotojen selvitysToteutusmuoto tarkoittaa tapaa, jolla korjaustyt organisoidaan. Taloyhtiiden korjaushankkeissa voidaan kytnnss valita neljst perustoteutusmuodosta, jotka esitelln lyhyesti tss luvussa. Perusmuodoista on aina mahdollisuus poi-keta, ja niit voidaan mys yhdistell, kun se on perusteltua jasiihenlytyy tarvit-tavaa osaamista.

Kytss olevia toteutusmuotoja:

Kiintehintainenkokonaisurakkahintakilpailulla

Kiintehintainen suunnittelua sislt urakka (ST-urakka, KVR) hinta- ja ratkai-sukilpailulla

Tavoitehintainenprojektinjohtourakkahinta- ja laatukilpailulla

Tavoitehintainen ja kannustejrjestelmll tydennetty yhteistoimintaurakka kil-pailullisella neuvottelumenettelyll(harvinainen taloyhtiiden remonteissa).

Kokonaisurakassaurakoitsija toteuttaa rakennustyt taloyhtin teettmien suun-nitelmien perusteella. Hankintatapana on hintakilpailu, jossa valitaan halvin tai ko-konaisedullisin tarjous. Kiinte tarjouksen mukainen urakkahinta suoritetaan taka-painotteisesti maksuertaulukon mukaisesti hankkeen edetess. Takapainotteisuus tarkoittaa sit, ett ensin tehdn ty ja korvaus maksetaan tyn valmistuttua. Ko-konaisurakoiden osuus taloyhtiiden remonteista on 90-95 prosenttia.

Suunnittele ja Toteuta -urakassa (ST-urakka, KVR)urakoitsija vastaakokonais-toimituksesta, johon sisltyy mys korjaustiden suunnittelu taloyhtin antamien tavoitteiden perusteella.Toteuttaja valitaan paitsi hinnan, mys suunnitteluratkai-sun sislln ja laadun perusteella. Maksutapana on kiinte hinta maksuertaulukon mukaisesti. ST-urakoiden osuus taloyhtiiden remonteista on arviolta 2-3 prosent-tia.




isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

Projektinjohtourakassaurakoitsija voi osallistua suunnittelun ohjaukseen, mutta taloyhti tekee suunnittelusopimukset ja urakoitsija vastaa rakennustist. Toteu-tuneet kulutja ennalta sovittu kate laskutetaan tositteiden perusteella.Korjausura-kalle asetetaan tavoite- ja kattohinta.Urakoitsija valitaan kokonaishinnan (tavoite-hinta), kateprosentin tai -summan sek laadullisten kriteerien perusteella.

Yhteistoimintaurakassasopimukset voidaan tehd kuten projektinjohtourakassa, mutta kaikkien osapuolten vlille tehdn lisksi yhteistoimintasopimus, jossa m-ritelln yhteiset tavoitteet, pelisnnt ja kannusteet. Osapuolet valitaan jo varhai-sessa vaiheessa, mahdollisesti ennen kuin suunnittelua on edes aloitettu. Kustan-nukset maksetaan toteutumien mukaan tavoite- ja kattohintojen rajoissa, mutta li-sksi kytss voi ollakannustinjrjestelm. Urakoitsija ja suunnittelijat valitaan sa-manaikaisesti neuvottelullisella kilpailumenettelyll, jossapainotetaan ainakin laa-dullisia tekijit ja hintaa. Taulukko 1. Toteutusmuotojen etuja ja haittoja taloyhtin nkkulmasta.

Tiedotustilaisuus Hyvksi tavaksi on osoittautunut, ett taloyhtiss jrjestetn hankesuunnittelu-vaiheen selvitysten valmistumisen jlkeen ennen varsinaista yhtikokousta han-ketta koskeva tiedotustilaisuus.

Tiedotustilaisuudessa osakkaille kerrotaan:

mihin tekniseen ongelmaan ratkaisua haetaan ja miten

mit vaihtoehtoja on tarjolla ja milt ne nyttvt

mit eri vaihtoehdot osakkaalle ja yhtille maksavat.


Tilaisuudessa taloyhtin hallitukselle muodostuu nkemys osakkaiden nkemyk-sist ja siit, mik toteutusvaihtoehdoista on yhtikokouksessa saamassa enemmis-tn kannatuksen.

Vaatimus tiedotustilaisuuksista esitetn yleens hankesuunnittelun tarjouspyynt-asiakirjoissa. Suositus on, ett taloyhtiss pidetn vhintn yksi tiedotustilai-suus, jotta esitettyjen korjaus- tai uusimisvaihtoehtojen yksityiskohdat saadaan sel-vitetty osakkaille ennen hankeptksen tekoa.

Ptsten kirjaaminen hankesuunnitelmaksiHankesuunnitteluvaiheen lopussa pidettvss yhtikokouksessa ptetn korjaus- tai uusimisvaihtoehdoista ja suunnitteluvaiheen aloittamisesta. Hankesuunnittelija kokoaa hankesuunnittelun ptkset hankesuunnitelmaksi, jossa esitetn esimer-kiksi

korjaus- ja uusimisvaihtoehdot yksilityn riskianalyyseineen

viranomaisvaatimusten tyttyminen

elinkaarikustannusarvio tai hankekustannusarvio

kyttikarvio

alustava toteutusaikataulu ja korjausten vaiheistus

alustava toteutusmuoto ja tymaajrjestelyt

alustava viestintsuunnitelma

alustavat hyvitysperusteet

vakuutusyhtin kanta esitettyyn korjausratkaisuun

suunnittelussa ja urakkalaskennassa huomioitavat osakkaiden valintamahdol-lisuudet ja niiden aikataulut

osakkaiden omien materiaalihankintojen huomioiminen

mahdollisesti hankkeen rahoitussuunnitelma ja saatavilla olevat avustukset.

Huoneistokohtaisten lis- ja muutostiden valinta-aikatauluista on hyv sopia jo hankesuunnitteluvaiheessa. Selket valinta-aikataulut auttavat pysymn hank-keen kokonaisaikataulussa.

Hankesuunnitelma kertoo osakkaiden tahdon, vaikka hankkeen lopullisesta kyn-nistmisest ptetn vasta urakkakilpailun jlkeen pidettvss yhtikokouksessa. Hankesuunnitelma on trke asiakirja, josta suunnittelijat saavat tarvittavat lht-tiedot oikein mitoitetun suunnittelutarjouksen laadintaan.

Hankesuunnitelma voi olla laajuudeltaan suppea ja ksitt yksittisen rakennusosan tai jrjestelmn, tai laaja, jolloin se ksitt useiden rakennusosien ja jrjestelmien korjaamista tai uusimista ja niiden ajallista yhteensovittamista.

Hankesuunnitteluvaiheen tuloksena saadaan hyvksytty hankesuunnitelma ja inves-tointipts eli pts suunnitteluvaiheen aloittamisesta.




isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe


Projektipllikn valintaJos yhtikokous ptt vied hanketta eteenpin, taloyhtin hallitus valitsee hank-keelle rakennuttamisesta vastaavan tahon, eli projektipllikn (rakennuttajakon-sultti). Hankesuunnittelija voidaan valita mys niin, ett hankesuunnittelusta vas-taava taho toimii myhemmin hankkeen rakennuttamisesta vastaavana projekti-pllikkn.

Rakennuttamisesta vastaava projektipllikk vastaa rakennuttamistehtvist ja ptsten valmistelusta taloyhtille. Tavanomaisia rakennuttamistehtvi ovat hankkeen tarjouspyynt- ja sopimusasioiden hoitaminen, suunnittelun johtaminen, ehdotukset hankkeen toteutuksen sopimusmuodoista ja toteutusmuodoista, hank-keen yleisaikataulun laatiminen sek koko hankkeen tynaikainen koordinointi.

Rakennuttamisesta vastaava projektipllikk huolehtii yleens mys tyturvalli-suutta koskevista rakennuttajan velvoitteista, ja hnelle kuuluvat luontevasti mys turvallisuuskoordinaattorin tehtvt.

Taloyhti on rakennuttajana vastuussa korjaushankkeen aikaisesta tyturvallisuudesta, vaikka konkreettiset tehtvt olisikin siirretty rakennuttamisesta vastaavalle projektiplliklle tai valvojalle.

Taloyhtin on rakennuttajana perehdyttv huolella RT-ohjekorttiin Rakennuttajan tyturvallisuusvelvoitteet talonrakennushankkeessa (RT 10-10982).




isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

Hankesuunnittelun muistilista


hankesuunnittelu on organisoitu: valittu ptevt palveluntuottajat (hankesuunnittelija/projektipllikk), sovittu heidn tehtvistn ja vastuistaan sek laadittu selket ja yksiselitteiset sopimukset

tarjouspyynnss on kuvattu, miten laajana hankesuunnitelma halutaan, eli mit korjauksia/uusimisia siihen sisllytetn ja miss laajuudessa

kiinteistn korjaushistoriatiedot on liitetty tarjouspyynnn liitteeksi mielelln hieman avattuina (esim. miten julkisivut on kunnostettu)

taloyhtin edustajat (hanketukiryhm) on nimetty hankesuunnitteluvaiheen katselmuksiin ja kokouksiin

hankesuunnittelun tarjouspyynnss on edellytetty hankesuunnitelmassa esitettvien korjausvaihtoehtojen riskianalyysi

tarjouspyyntasiakirjoissa on edellytetty osapuolten vlisi yhteiskokouksia tiedonkulun varmistamiseksi

osapuolten vlinen yhteisymmrrys hankesuunnittelun sisllst on varmistettu sopimusneuvotteluissa

tilaajavastuulain mukaiset selvitykset on tarkastettu ennen sopimuksen allekirjoittamista (www.tilaajavastuu.fi ja/tai www.rala.fi).

4

http://www.tilaajavastuu.fi




isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

TOTEUTUSSUUNNITTELUToteutussuunnitteluvaiheessa valitaan suunnittelijat ja valvojat sek laaditaan kor-jaushankkeen tarjouspyyntasiakirjat.

Suunnittelun pvaiheet ovat:

suunnittelun organisointi ja

varsinainen suunnittelu.

Suunnittelun organisointi

Palveluntuottajien kartoitusTaloyhtin valtuuttama taho, kuten projektipllikk, kartoittaa tarjouspyyntvai-heeseen soveltuvat palveluntuottajat eli psuunnittelija-, suunnittelija- ja valvoja-ehdokkaat. Kartoituksen yhteydess selvitetn mys palveluntuottajien tarjousha-lukkuus ja erityisesti tyturvallisuusosaaminen.

Taloyhtin hallitus valitsee soveltuvista palveluntuottajista tahot, joille tarjouspyyn-nt lhetetn.

Suositus on, ett soveltuvien palveluntuottajien listaan otetaan sellaisia tahoja, jotka ovat rekisterityneet Luotettava Kumppani -palveluun (www.tilaajavastuu.fi). Soveltuvia suunnittelijoita voidaan kartoittaa mys hydyntmll Rakentamisen Laatu RALA ry:n yrityshakua (www.rala.fi) tai www.urakoitsija.fi -palvelua.

TarjouspyyntasiakirjatTaloyhtin on laadittava selket ja yksiselitteiset tarjouspyyntasiakirjat, joita ovat esimerkiksi tarjouspyynt, tarjouslomake, yhtikokouksen hyvksym han-kesuunnitelma, sopimusehdot ja muut rakennuttajan esittmt suunnitteluohjeet (esim. soveltuvin osin tehtvluetteloiden mukaan).

Tarjouspyyntasiakirjojen laadinnassa on kiinnitettv erityist huomiota suunnit-telutoimeksiannon sisltn eli siihen, mist tehtvist palveluntuottajalta halutaan tarjousta. Tavoitteiden avulla tilaaja mrittelee tehtvt joko yksin, projektipl-likn tai suunnittelijan kanssa. Taloyhti voi esitt tavoitteet esimerkiksi hanke-suunnitelmassa.

Suunnittelun tarjouspyynnn laadinnassa voidaan hydynt RT-ohjekorttia Suun-nittelupalvelun tarjouspyynt (RT 13-10927), ja toimeksiannon mrittelyss sovel-tuvin osin suunnittelun tehtvluetteloita (ks. Lhdeluettelo).

Taloyhtin kannattaa edellytt haastavissa kohteissa, ett suunnittelija tutustuu kohteeseen, tai ky vhintnkin puhelinkeskustelun isnninnin ja/tai hallituksen puheenjohtajan kanssa ennen tarjouksen jttmist. Haastavissa kohteissa voidaan

http://www.urakoitsija.fi/


edellytt mys kohteeseen liittyv arviota mahdollisista riskeist. Nin suunnitte-lijaehdokkaat joutuvat huolella perehtymn tarjouspyyntasiakirjoihin.

Suunnittelijoiden sopimuksissa hydynnetn yleens Konsulttitoiminnan yleisi sopimusehtoja (KSE 2013). Jos taloyhti haluaa poiketa Konsulttitoiminnan ylei-sist sopimusehdoista (KSE 2013), ne on esitettv selkesti tarjouspyyntasiakir-joissa, jotta suunnittelijalla on mahdollisuus ottaa ne huomioon tarjouksen laadin-nassa.

Tarjouspyyntasiakirjoihin voidaan ottaa ehto siit, ett taloyhti pidtt itselln oikeuden valita mink tahansa tarjouksen tai olla valitsematta mitn niist.

Tarjousten ksittelySuunnittelijaehdokkaat voivat joutua pyytmn taloyhtilt lisselvityksi puut-teellisesti laadittuihin tarjouspyyntasiakirjoihin. Lisselvitykset on toimitettava tarjousaikana kaikille tarjoajille samanaikaisesti ja samansisltisin.

Saatujen tarjousten vertailukohtana pidetn tarjouspyyntasiakirjoissa esitet-tyj vaatimuksia. Tarjousajan pttymisen jlkeen todetaan muun muassa saadut ja myhstyneet tarjoukset, poikkeamat tarjouspyynnst ja tarjouksissa olevat eh-dot. Tarjoukset on laadittava taloyhtin lhettmlle tarjouspyyntlomakkeelle sen uhalla, ett muunlainen tarjous jtetn huomiotta. On siis tarkistettava, ett tarjo-ukset on tehty asianomaiselle lomakkeelle ja ett tarjouslomakkeisiin ei ole kirjoi-tettu mitn muita sinne kuulumattomia ehtoja. Myhstyneet ja tarjouspyynnn vastaisesti jtetyt tarjoukset tulee hylt.

Tarjousajan pttymisen jlkeen vertaillaan saatuja tarjouksia ja laaditaan yhteen-veto saaduista tarjouksista. Sopiva menettely jos tarjous halutaan muutoin ottaa jatkoksittelyyn on kyd tarjoajan kanssa neuvottelu ja keskustella tarjottu ty vaihe vaiheelta lpi.

Neuvottelut Suunnittelua koskeviin neuvotteluihin valitaan yleens 23 tarjouskriteerit parhai-ten tyttnytt palveluntuottajaa. Jos valintaperusteena on halvin hinta, neuvottelut kydn yhden tarjoajan kanssa kerrallaan (halvimmasta lhtien). Toinen neuvotte-lukumppani valitaan vasta sitten, jos neuvottelut ensimmisen kanssa eivt ole joh-taneet sopimukseen.

Huom! Tarjouspyyntasiakirjoissa voi olla ehto siit, ett yhti pidtt itselln oikeuden valita mink tahansa tarjouksen tai olla valitsematta mitn niist.

Neuvottelun avulla varmistetaan, ett molemmat osapuolet ovat ymmrtneet hankkeen tarjouspyyntasiakirjat, tarjouksen ja mahdollisesti tarjousaikana toimi-tetut lisselvitykset samalla tavalla.

Taloyhtin hallitus tai sen valtuuttama taho, kuten projektipllikk, valitsee hank-




isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

keeseen soveltuvat palveluntuottajat (psuunnittelija, suunnittelijat, valvojat), sopii heidn tehtvist ja vastuista sek laatii kirjalliset sopimukset.

Vastuu valinnoista ja sopimuksista on taloyhtin hallituksella, vaikka se valtuuttai-sikin kolmannen osapuolen valmistelutyhn. Valittavien palveluntuottajien, kuten psuunnittelijan, suunnittelijoiden ja valvojien, ptevyytt ei voi koskaan korostaa liikaa. Palveluntuottajan ptevyys on kytnnss suorassa suhteessa koettuun laa-tuun.

On hyv muistaa, ett ptevt suunnittelijat osaavat arvioida hankkeeseen liittyvi epvarmuus- ja riskitekijit ja sisllytt ne urakkalaskenta-asiakirjoihin. Suun-nittelija voi esimerkiksi ehdottaa riskialttiiden osuuksien toteuttamista yksikkhin-noiteltuna kokonaisurakasta irrotettuna. Taloyhtin on esitettv nm vaatimuk-set tarjouspyyntasiakirjoissa tai tuotava ne esille neuvotteluissa ja lopulta laaditta-vissa sopimuksissa.

Huonoilla suunnitelmilla saadaan yleens kalliita urakkatarjouksia. Pahimmassa tapauksessa urakoitsijan antama tarjous sislt suuremman riskivarauksen kuin suunnittelijan palkkio, joten ptevn suunnittelijan palkkaamiselle on mys talou-delliset perusteet.

Mys valvojat kannattaa valita hankkeeseen viimeistn suunnitteluvaiheessa, jolloin valvonnasta vastaava taho ehtii tutustua korjattavaan kohteeseen ja laadittaviin suunnitelmiin hyviss ajoin.

Haastavissa korjaushankkeissa valvojan on etukteen tutustuttava kohteeseen yh-dess suunnittelijoiden ja mahdollisen kuntotutkijan kanssa, jotta vaikeat yksityis-kohdat saadaan ratkaistua jo suunnitteluvaiheessa. Valvojan tehtvt kirjataan val-vontasuunnitelmaan, joka liitetn valvontasopimuksen liitteeksi.

Sopimuksen tekeminenSuunnittelusopimuksessa on esitettv vhintnkin suunnittelijan tehtvt (suori-tusvelvollisuus), suunnittelun aikataulu, veloitusperuste ja palkkiomuoto sek ky-tettvt sopimusehdot. Suunnittelusopimuksessa on mys sovittava vahingonkorva-uksen enimmismrst ja edellytettv suunnittelijalta riittv vastuuvakuutusta. Suunnittelusopimuksen perussislt on saatavilla valmiina sopimuslomakkeena (Konsulttisopimus, RT 80343) osoitteesta www.sopimuslomake.net.

Kestoltaan ja kustannuksiltaan vhisille konsulttitehtville on laadittu yhden sivun mittainen sopimuslomake Konsulttitoimeksiannon tilaus/tilausvahvistus/sopimus (Ks. Lhteet, RT 80254).

Suunnittelusopimusten laadinnassa on muistettava, ett suunnittelijat voivat joutua muuttamaan suunnitelmia korjaushankkeen aikana ja/tai tekemn tymaakyntej. Niden asioiden hinnoittelu on kirjattava laadittaviin sopimuksiin.

Taloyhtin on mys muistettava, ett sopimusasiakirjoissa on sovittava kirjallisesti



tyturvallisuuden huomioonottamisesta suunnittelussa ja suunnitelmissa sek mriteltv tarvittava osallistuminen tymaakokouksiin, takuutarkastusten hoita-miseen, turvallisuusselvityksiin ja tymaan toteutussuunnitelmien tarkastamiseen.

Taloyhtin on mys huolehdittava, ett hankkeeseen nimetn riittvn aikaisessa vaiheessa turvallisuuskoordinaattori, joka vastaa rakennustyn turvallisuusase-tuksessa mritellyist rakennuttajan velvoitteista.

Taloyhtin hallituksen on huolehdittava, ett tilaajavastuulain mukaiset selvitykset on tarkastettu ennen sopimuksen allekirjoittamista.

Toteutussuunnitelmien laadinta

Toteutussuunnittelun tehtvtKun vastuuhenkilt on valittu ja sopimukset laadittu, voidaan aloittaa varsinainen suunnittelu. Suunnitteluvaiheeseen kuuluvat yleens

suunnittelukokousten ja -katselmusten jrjestminen

suunnittelun valvonta

viranomaismrysten tyttymisen varmistaminen

ratkaisuvaihtoehtojen vertailu rakennuttajan edustajien kanssa

toteutusvaihtoehtojen valinta

suunnitelmien hyvksyttminen erikseen sovitulla tavalla.

Taloyhtin hallitus valvoo, ett suunnitteluvaiheessa edetn viranomaismrysten, hankesuunnitelman ja muiden annettujen ohjeiden edellyttmll tavalla. Taloyh-tin on mys varmistettava, ett turvallisuuskoordinaattori huolehtii tehtvistn.

Suunnittelun aloituskokousSuunnittelun aloituskokouksessa varmistetaan korjaushankkeen taustatiedot, kydn lpi hankesuunnitelma sek mahdolliset tehdyt selvitykset ja tilaajan muut ohjeet, laaditaan hankkeen suunnittelu- ja toteutusaikataulu, sovitaan kiinteist-kierroksesta ja lisselvityksist, ptetn kuntotutkimuksista sek sovitaan piirus-tusaikataulusta ja mahdollisesta asukaskyselyst.

Suunnittelijat laativat luonnospiirustukset hankesuunnitelman ja annettujen ohjei-den perusteella. Luonnospiirustuksista pyydetn ennakkolausunnot rakennusval-vontaviranomaisilta. Lopuksi luonnospiirustusten pohjalta laaditaan toteutussuun-nitelmat ja viranomaisille tarkoitetut lupa-asiakirjat.

Tekninen ja kaupallinen suunnitteluVarsinainen suunnittelu jakautuu karkeasti tekniseen ja kaupalliseen osaan:




isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

teknisess suunnittelussa mritelln korjaushankkeen laatu ja laajuus,

kaupallisessa suunnittelussa mritelln hankkeen toteuttamisen raamit ja urakoitsijan ohjausvlineet.

Teknisi asiakirjoja ovat muun muassa sopimuspiirustukset ja tyselostukset. Kau-pallisia asiakirjoja ovat muun muassa urakkaohjelma ja urakkarajaliite, jotka laadi-taan suunnitteluvaiheessa ja liitetn urakkatarjouspyyntn ja varsinaiseen urak-kasopimukseen.

Urakkaohjelma on kenties korjaushankkeen trkein asiakirja, koska siin mri-telln muun muassa urakan kohde ja laajuus, urakkamuoto, urakka-aika, urakoit-sijan vastuut ja velvoitteet, mahdollisen viivstymisen aiheuttamat kustannukset, laadunvarmistus, riskianalyysien tarve, kannusteet, sanktiot, omaisuuden suojaus, plyntorjunta, siivous sek urakkahinnan antamiseen liittyvt periaatteet (ks. Lh-teet Urakkaohjelman laadinta). Laadunvarmistus on erityisen trke, ja seuraa-vassa on siit kaksi esimerkki:

Esimerkki urakkaohjelman laadunvarmistuksesta: Taloyhtin laadunvarmistus: taloyhti toimittaa urakoitsijalle laadituttamansa

tarkastetut suunnitelmat.

Urakoitsijan laadunvarmistus: purakoitsijan on laadittava ennen tymaan aloituskokousta tymaan laatusuunnitelma, jonka tulee sislt mys toimen-piteet kosteuden- ja plynhallinnasta. Purakoitsijan on mys koottava yh-teistyss rakennuttajan sek muiden urakoitsijoiden kanssa rakennusvalvon-taviranomaisen edellyttm tymaan tarkastusasiakirja. Asiakirjaan merkitn laadunvarmistukseen liittyvt tarkastukset sek niiden suorittajat. Taloyhtin edustaja osallistuu tarkastusten suorittamiseen ja kirjauksiin.

Urakoitsijan tymaan aikainen laadunvalvonta: urakoitsijan on valvottava oman ja aliurakoitsijoidensa tytuloksen sek nihin liittyvien materiaalien ja tuottei-den sopimuksenmukaisuutta.

Esimerkki urakkarajaliitteen laadunvarmistuksesta: Urakoitsijoiden tulee kustannuksellaan toteuttaa sopimuksenmukaiset laadun-

valvontatoimet. Niiden suoritusajankohdat sovitaan taloyhtin edustajan kans-sa, jotta tll on mahdollisuus olla lsn.

Laadunvalvontatoimet tulee esitt tymaan tarkastusasiakirjassa ja urakoit-sijan on kirjattava niiden tulokset ja esitettv dokumentit taloyhtin hyvksyt-tvksi.

Urakoitsijan tulee lisksi suorittaa rakennusvalvontaviranomaisten vaatimat toimet, jotka tulee mys esitt tymaan tarkastusasiakirjassa.

Projektipllikk ohjaa ja koordinoi suunnittelijoita yhdess taloyhtin edustajien kanssa ja on aktiivisesti mukana korjaushankkeen viestinnss. Suunnittelun ede-tess tarkastetaan, ett suunnitelmien laatu, kustannukset, aikataulu ja rahoitus-


suunnitelma vastaavat hankesuunnitelmaa ja muita hankkeelle asetettuja tavoitteita. Suunnittelun edetess kootaan mys kirjallinen turvallisuusasiakirja, turvallisuus-snnt ja menettelyohjeet.

KKO 2006:56 (Suunnitelmien epselvyydest)

Asunto-osakeyhti oli antanut P:lle tehtvksi rakennuksen julkisivun suunnittelun. Rakennusvalvontaviranomaiset olivat ilmoittaneet, ett julkisivulevyjen tuli olla valkoisia. P toimitti asunto-osakeyhtille vrillisen havainnekuvan ja muutosehdo-tuksen, joissa seinlevyt olivat valkoiset. Yhtikokous hyvksyi vrin. Tmn jl-keen P laati lopulliset rakennuslupapiirustukset, joissa levyjen tyyppi oli VALKOI-NEN, SN 116, vaikka oikea merkint olisi ollut VALKOINEN, STENI 100. P toi-mitti rakennusvalvontaviranomaiselle suunnitelmat tekstimerkinnll, jossa luki

VALKOINEN. Rakennuslupaviranomainen ei tarkastanut tyyppimerkint SN 116, joka tarkoittikin harmaata. Yleisen kytnnn mukaan sanallinen vrimerkint ja todellinen vrimalli ratkaisivat luvan sislln. Merkintvirheen johdosta urakoitsija tilasi SN 116-levyj. Virheen paljastuttua asunto-osakeyhti joutui hankkimaan uudet SN 100-levyt ja korvaamaan urakoitsijalle ja rakennuskonsultille aiheutu-neet kustannukset.

Korkein oikeus katsoi, ett asunto-osakeyhtin yhtikokous oli hyvksynyt vrit julkisivuihin ja ett pts oli koskenut P:n laatimaa ehdotusta, jossa julkisivun vri sek sanallisen kuvauksen ett kytetyn vrikoodin ja mys oheistetun ha-vainnekuvan mukaan oli ollut valkoinen. Thn nhden P:n asiana oli ollut nytt, ett sittemmin olisi yhtin puolesta hyvksytty toisenlainen suunnitelma, jonka mukaan vriksi olisi valittu harmaa. Nyttmtt oli jnyt, ett rakennusvalvon-taviranomainen olisi edellyttnyt julkisivun olevan harmaa tai ett tymaakokouk-sessa olisi yhtikokouksen ptksest poiketen tehty pts harmaiden levyjen tilaamisesta.

Korkein oikeus velvoitti P:n suorittamaan vahingonkorvausta. Korkein oikeus alensi vahingonkorvauksen mr, vaikka sopimusperusteiden vahingonkorvaus-velvollisuuden sovittelusta ei ole yleist snnst, eik kyseiseen sopimussuh-teeseen ollut sovellettava KSE 95 -ehtoja. Korkein oikeus alensi vahingonkorvauk-sen mrn 45.513,33 eurosta 30.000 euroon.

Mikli suunnitteluvaiheessa ilmenee olennaisia muutostarpeita hankesuunnitel-maan ja aiemmin tehtyyn yhtikokousptkseen, voidaan korjaushanke joutua viemn uudelleen yhtikokouksen ptettvksi.




isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

Suunnittelun muistilista


suunnittelu on organisoitu: on valittu tarvittavat ptevt palveluntuottajat, sovittu heidn tehtvistn ja vastuistaan sek laadittu selket ja yksiselitteiset sopimukset

tarjouspyyntn sisltyy selke ja yksiselitteinen suunnittelutoimeksianto eli siihen on kirjattu tehtvt, joista suunnittelijalta pyydetn tarjousta (esim. viittaus hankesuunnitelmassa valittuun vaihtoehtoon ja sen laajuuteen)

taloyhti on nimennyt edustajat suunnitteluvaiheen katselmuksiin ja kokouksiin

tyturvallisuusasioiden hoitamiseen kiinnitetn huomiota koko hankkeen ajan

tarjouspyyntasiakirjoissa on edellytetty osapuolten vlisi yhteiskokouksia tiedonkulun varmistamiseksi

osapuolten vlinen yhteisymmrrys suunnittelun sisllst on varmistettu sopimusneuvotteluissa

tilaajavastuulain mukaiset selvitykset on tarkistettu ennen sopimuksen allekirjoittamista (www.tilaajavastuu.fi ja/tai www.rala.fi).

4





isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

RAKENTAMISEN VALMISTELUKorjausrakentamisen valmisteluvaiheessa valitaan urakoitsijat ja tehdn rakenta-mispts yhtikokouksessa.

Urakoitsijan valinta

Palveluntuottajien kartoitusTaloyhtin valitsema asiantuntija, kuten projektipllikk, kartoittaa tarjouspyynt-vaiheeseen soveltuvat urakoitsijat. Samalla selvitetn urakoitsijoiden tarjoushaluk-kuus ja erityisesti tyturvallisuusosaaminen.

Suositus on, ett soveltuvien urakoitsijoiden listaan otetaan sellaisia palveluntuottajia, jotka ovat rekisterityneet Luotettava Kumppani -palveluun (www.tilaajavastuu.fi). Soveltuvia urakoitsijoita voidaan kartoittaa mys hydyntmll Rakentamisen Laatu RALA ry:n yrityshakua (www.rala.fi) tai www.urakoitsija.fi -palvelua.

Hyvn rakennuttamistapaan kuuluu se, ett taloyhti pyyt tarjoukset vain sellai-silta toimijoilta, joiden kanssa se on valmis solmimaan mys itse sopimuksen. Ura-koitsijoiden tarjoukset tulee ksitell luottamuksellisina siten, ettei niit esitell esi-merkiksi kilpaileville urakoitsijoille.

Tarjouskilpailun osalta on huolehdittava, ett tarjousten voimassaolo ylt mys hankkeen toteuttamisesta pttvn yhtikokouksen pitoajan yli, jotta tarjoukset eivt pse vanhenemaan.

Tarjouspyyntasiakirjat Taloyhtin hallitus hyvksyy asiantuntijan ehdotuksesta valittujen urakoitsijoiden luettelon ja tarjouspyyntasiakirjat, joita ovat tarjouspyyntkirje, tarjouslomake ja muut urakkalaskenta-asiakirjat, kuten

urakkaohjelma,

urakkarajaliite,

sopimuspiirustukset,

tyselostukset

turvallisuusasiakirja,

laadunvarmistussuunnitelma ja

turvallisuussnnt.

Tarjouspyyntasiakirjojen on oltava selket, yksiselitteiset ja ristiriidattomat. Asia-kirjoissa annetaan ne tiedot, jotka vaikuttavat hankkeen suorittamiseen ja hinnoit-teluun. Tarjouspyyntasiakirjoihin voidaan ottaa ehto siit, ett sopimus syntyy vasta urakkasopimuksen allekirjoittamisella.

http://www.rala.fihttp://www.urakoitsija.fi/


Tarjouspyyntasiakirjoihin voidaan ottaa ehto mys siit, ett yhti pidtt itselln oikeuden valita mink tahansa tarjouksen tai olla valitsematta mitn niist.

Taloyhtin on rakennuttajana huolehdittava, ett keskeiset turvallisuustehtvt esitetn urakkaohjelmassa, urakkarajaliitteess ja rakennuttajan turvallisuutta kos-kevissa asiakirjoissa niin selkesti, ett urakoitsija voi ottaa ne huomioon tarjouk-sen laadinnassa. Valmisteluvaiheen aikaisissa toimissa on korostettava hankkeen ra-kennusaikaista turvallisuutta, koska monet asukkaat asuvat huoneistoissaan kiin-teistss suoritettavien korjaustiden aikana.

Taloyhtin on varmistettava, ett tarjouspyyntasiakirjoihin sisltyy vaatimus purakoitsijan nimemisest yhteisen rakennustymaan ptoteuttajaksi.

Harmaan talouden torjunnasta huolehditaan pyytmll urakoitsijoita lhet-tmn tarjousten yhteydess tilaajavastuulain edellyttmt selvitykset, tarkasta-malla ne ja silyttmll tiedot 2 vuotta urakan pttymisest. Selvitykset on saata-vissa Rakentamisen Laatu RALA ry:n RALA-ptevist yrityksist osoitteesta www.rala.fi ja tilaajavastuu.fi -palvelusta niist yrityksist, jotka ovat liittyneet Luotettava Kumppani -ohjelmaan.

Taloyhti voi rajoittaa urakkaohjelmassa aliurakoinnin ketjuttamista ja edellytt kaikkien aliurakoitsijoiden hyvksyttmist taloyhtill. Lisksi taloyhtin on il-moitettava kyttmns urakoitsijat verohallinnolle.

Urakkalaskennan aikana urakoitsijoiden mahdollisesti esittmien liskyselyjen ai-heuttamat tsmennykset tai suunnittelijoiden havaitsemat suunnitelmien tsmen-nystarpeet toimitetaan kirjallisesti ja samanaikaisesti riittvn ajoissa ennen tarjo-uksen jttmist kaikille urakoitsijoille.

UrakkaneuvottelutTaloyhti saa valita haluamansa urakoitsijan, mutta tarjousten ksittelyss urakoit-sijoita on kohdeltava tasapuolisesti ja yhdenvertaisesti ja noudattaen tarjouspyyn-nss ilmoitettuja urakoitsijan valintaperiaatteita. Yleisi kriteerej ovat hinta sek laatu, riskienarviointi, ptevyys, toimituskyky ja resurssit.

Kertaalleen annetusta urakkatarjoushinnasta neuvotteleminen urakoitsijan kanssa ilman perusteltua syyt eli ns. tinkimiskierrokset eivt ole rakennusalan urakkakilpailun periaatteiden vastaisina hyvksyttvi.

Urakkaneuvotteluihin valitaan yleens 23 tarjouskriteerit parhaiten tyttnytt urakoitsijaa. Jos valintaperusteena on halvin hinta, neuvottelut tulee kyd yhden tarjoajan kanssa kerrallaan (halvimmasta lhtien). Toinen neuvottelukumppani va-litaan vasta sitten, jos neuvottelut ensimmisen kanssa eivt ole johtaneet sopimuk-seen.

http://www.rala.fihttp://www.rala.fi




isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

Urakkaneuvotteluissa

selvitetn, ovatko hankkeen osapuolet ymmrtneet tarjouspyynt- ja tar-jousasiakirjat samalla tavalla

todetaan purakoitsija yhteisen rakennustymaan ptoteuttajaksi (kirjaus oltava tarjouspyyntasiakirjoissa)

merkitn tehdyt ptkset erilliseen urakkaneuvottelupytkirjaan tai suoraan myhemmin allekirjoitettavaan urakkasopimukseen

todetaan osakkaiden mahdolliset lis- ja muutostyt ja menettelytavat

todetaan alustava tyaikataulu

todetaan merkittvt kustannuksia aiheuttavat laadunvarmistustoimet ja niiden dokumentointi

kydn lpi muut sopimusehdot

todetaan viestinnn toteutus ja roolit.

Huoneistokohtaisten tiden huomiointi Taloyhtin korjausurakka sovitaan taloyhtin ja urakoitsijan vlill. Jos yksittiset osakkaat haluavat tilata tit omaan laskuunsa (ns. lis- ja muutostyt), heidn on sovittava niist erikseen urakoitsijan kanssa. Lis- ja muutostiden toteuttamisessa on huomioitava asunto-osakeyhtilain mrykset kunnossapito- ja muutostist.

Mikli osakas on kuluttaja, sovelletaan osakkaan ja urakoitsijan vliseen sopimuk-seen kuluttajasopimuksiin soveltuvia RYS- ja REYS-ehtoja, joissa on sdetty muun muassa urakoitsijan vastuusta. Sopimukset ja niihin liittyvt tarjoukset ja vastauk-set laaditaan aina kirjallisesti.

Ennen tiden tilaamista osakkaan tulee selvitt taloyhtin hallitukselta tai isn-ninnilt (valtuudet merkitty isnnintisopimukseen), voiko hn teett tyn ja vaatiiko tyn suorittaminen esimerkiksi lupia tai suostumuksia. Samalla tulee ot-taa huomioon se, kuinka osakkaan suunnittelema ty vaikuttaa taloyhtin tilaa-maan ja parhaillaan kynniss olevaan urakkaan. Tiden yhteensovittamisongelmia ei yleens tule, mikli osakas tilaa haluamansa tyt samalta urakoitsijalta, joka te-kee mys taloyhtin tilaamaa urakkaa. Urakoitsija voi sovittaa tyt yhteen ja ottaa niihin kuuluvan vastuun kannettavakseen.

Tilanne voi olla monimutkaisempi, mikli osakas haluaa tilata tyt muulta kuin ta-loyhtin tilaamaa urakkaa suorittavalta urakoitsijalta. Urakkasopimus velvoittaa ta-loyhtin omalta osaltaan huolehtimaan siit, ett sovittu urakka voidaan toteuttaa. Kytnnss tm tarkoittaa muun muassa sit, ett taloyhti voi sopimuksen ehto-jen perusteella joutua antamaan urakan suorittamiseen lisaikaa tai maksamaan li-skorvauksia, jos osakkaan sallitaan samaan aikaan suorittaa huoneistossaan tit, jotka viivstyttvt tai vaikeuttavat taloyhtin tilaamia tit. Mys tyturvallisuu-desta huolehtiminen voi muodostua hankalammaksi, jos tymaalla on purakoit-sijan ja sen alihankkijoiden lisksi useita osakkaiden sopimia ulkopuolisia urakoit-sijoita.


Kytnnss nist asioista voidaan kuitenkin usein sopia eri osapuolten kanssa, kun asioiden valmistelu aloitetaan ajoissa. Samalla tulee muistaa, ett purakoitsi-jan vastuulla on pit yll listaa tymaalla tyskentelevist ja ilmoittaa verottajalle kuukausittain tymaalla tyskentelevien tiedot.

Urakoitsijan valintaUrakoitsijan valitsee yleens taloyhtin hallitus. Lopullinen valinta tehdn yleens yhtikokouksen tekemn rakentamisptksen jlkeen, kun saadaan varmuus siit, ett valmisteltu urakka toteutetaan. Urakoitsijan voi valita mys yhtikokous varsi-naisen rakentamisptksen yhteydess.

Korjaushankkeesta pttminen yhtikokouksessaUrakoitsijoiden kanssa kytyjen neuvottelujen ja muun valmistelun pohjalta talo-yhtin hallitukselle muodostuu nkemys siit, mit se esitt yhtikokoukselle. T-mn jlkeen laaditaan esitys korjaushankkeen toteutuksesta eli rakentamisptk-sest. Korjaushankkeen aloittamisesta ptt yhtikokous.

Hyvksi tavaksi on osoittautunut, ett taloyhtin hallitus jrjest korjaushanketta koskevan tiedotustilaisuuden ennen rakentamisptst ksittelev yhtikoko-usta. Tilaisuudessa kydn kattavasti lpi hallituksen esitys ja sen perustelut. Sa-moin osakkaille kerrotaan, mihin seikkoihin he voivat omilla valinnoillaan vaikut-taa.

Rakentamisptksen yhteydess yhtikokouksessa tehdn tarpeelliset rahoitusta koskevat ptkset esimerkiksi lainan ottamisesta ja pankille annettavista vakuuk-sista sek valtuutetaan hallitus nihin liittyviin kytnnn toimiin. Lisksi hank-keen toteuttamisesta pttvss yhtikokouksessa tulee tehd pts lainojen mak-samiseksi perittvist vastikkeista ja tarvittaessa ptt lainaosuuksien takaisin-maksumahdollisuudesta, hyvitysperusteista sek valtuuttaa hallitus pttmn vas-taanotettavien lainaosuuksien ajankohdista. Useimmat ptkset voidaan tehd normaalein enemmistptksin eli se ehdotus voittaa, jota kannattaa yli puolet annetuista nist.

Urakkasopimuksen tekeminenRakennusurakkasopimus laaditaan yleens noudattaen Rakennusurakan yleisi sopimusehtoja (YSE 1998). Urakkasopimuksen perussislt on saatavilla valmiina sopimuslomakkeena (RT 80260) osoitteesta www.sopimuslomake.net.

Ennen urakkasopimuksen allekirjoittamista sopimuslomake tarkastetaan. Samalla verrataan, ett lomake vastaa urakkaneuvotteluissa sovittuja asioita. Taloyhtill on velvollisuus hankkia tilaajavastuulain mukaiset selvitykset sopimuskumppaneista ennen sopimusten allekirjoittamista.

Kun taloyhtin yhtikokous on hyvksynyt esityksen rakentamisptksest, talo-yhtin hallitus allekirjoittaa urakkasopimuksen. Allekirjoitettu urakkasopimus





isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

siin noudatettavaksi mrttyine asiakirjoineen mrittelee sopijapuolten urak-kaan liittyvt oikeudet ja velvollisuudet. Urakkasopimuksen allekirjoittamisen jl-keen suunnitellut korjaustyt voivat alkaa.

KKO 1999:48 (Urakkakilpailun periaatteista)

Asunto-osakeyhti oli urakkatarjouspyynnssn sitoutunut noudattamaan raken-nusalan urakkakilpailun periaatteita (RT 16-10182). Se oli noita periaatteita rik-koen urakkatarjousten avaamisen jlkeen ryhtynyt neuvottelemaan tarjouksen te-kijiden kanssa urakkahinnoista ja hyvksynyt sen jlkeen muun kuin alun perin edullisimman tarjouksen tehneen rakennusliikkeen uuden halvemman tarjouksen. Rakennuttaja velvoitettiin korvaamaan alunperin edullisimman tarjouksen teh-neelle rakennusliikkeelle urakan menettmisest aiheutunut vahinko, jota arvioita-essa pidettiin lhtkohtana niin sanottua positiivista sopimusetua.

KKO 2001:34 (Urakkahintaan sisltyvst arvonlisveron osuudesta)

Korkein oikeus katsoo, ett urakoitsijan 14.4.1998 tekemn kirjalliseen tarjouk-seen sisltynyt ilmoitus, ett hinnat eivt sisll arvonlisveroa, on koskenut kaik-kia sanotussa tarjouksessa eriteltyj hintoja, mik seikka mys asunto-osakeyh-tin olisi pitnyt tarjoukseen tutustuessaan ksitt. Osapuolet ovat kysymyk-sess olevan tarjouksen pohjalta 15.4.1998 pidetyss urakkaneuvottelussa p-tyneet 3 120 000 markan urakkahintaan eli urakkasummaa on tarjoukseen ver-rattuna korotettu tuolloin 135 000 markalla. Asiassa ei ole edes vitetty, ett mai-nittu hinnanmuutos olisi liittynyt arvonlisveron maksuvelvollisuuteen. Urakkaneu-vottelusta laaditusta pytkirjasta on sen sijaan pteltviss, ett hinnanmuutos on johtunut eriden listiden sisllyttmisest urakkaan. Nin ollen urakoitsijan tarjoukseen on 15.4.1998 pidetyn urakkaneuvottelun jlkeenkin sisltynyt ehto, jonka mukaan ilmoitetut hinnat eivt sisltneet arvonlisveroa. Kun asunto-osa-keyhti on 21.4.1998 tilannut tyn urakoitsijan 14.4.1998 pivtyn tarjouksen nro 48/98 mukaisesti 3 120 000 markan urakkasummalla, sen on katsottava suostu-neen maksamaan mainitun urakkasumman lisksi mys sen perusteella mry-tyvn arvonlisveron. Nin ollen urakkasopimuksen tulkinnassa on sen sanamuo-dosta huolimatta pdyttv siihen lopputulokseen, ett asunto-osakeyhti ja ura-koitsija ovat sopineet 3 120 000 markan arvonlisverottomasta urakkasummasta. Asunto-osakeyhti on siten urakoitsijan vaatimin tavoin velvollinen suorittamaan urakoitsijalle erikseen mys sovitun urakkasumman perusteella mrytyvn 22 prosentin suuruisen arvonlisveron. Asunto-osakeyhti on myntnyt urakoitsi-jan velkoman arvonlisveroa koskevan vaatimuksen mrltn. Nill perusteilla Korkein oikeus hyvksyy kanteen kokonaisuudessaan ja velvoitti asunto-osakeyh-tin suorittamaan urakoitsijalle arvonlisveron osuuden.


Tymaan laatusuunnitelman laadintaPurakoitsija laatii tymaan laatusuunnitelman urakkasopimuksen allekirjoitus-tilaisuuteen menness tai viimeistn aloituskokoukseen menness. Laatusuunni-telma on hankekohtainen asiakirja. Tymaan laatusuunnitelmassa esitetn, miten ja kenen toimesta laatu varmistetaan. Siin kuvataan, miten tymaata suunnitel-laan, rakennetaan, ohjataan, dokumentoidaan ja valvotaan.

Tymaan laatusuunnitelmassa mritetn:

tavoitteet ja laadunvarmistustoimet

riskien ja kriittisten kohtien tunnistaminen ja eliminointi

tuotannonsuunnittelu- ja -ohjaustehtvt

kytettvt menettely- ja tyskentelytavat

kosteuden- ja plynhallinta

tarkastus- ja hyvksyttmismenettelyt

tiedonkulku ja kirjaukset

yhteisty hankkeen muiden osapuolten kanssa

laatusuunnitelman yllpito ja muuttaminen.

Tymaan laatusuunnitelman perussislt on kuvattu Rakennustiedon julkaisemassa RATU-kortissa (1180-S).




isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

Rakentamisen valmisteluvaiheen muistilista


korjausvaihe on organisoitu: on valittu tarvittavat ptevt palveluntuottajat (urakoitsijat, valvojat), sovittu heidn tehtvistn ja vastuistaan sek laadittu selket ja yksiselitteiset sopimukset

purakoitsija on nimetty yhteisen rakennustymaan ptoteuttajaksi

tarjouspyyntasiakirjoissa on kiinnitetty erityist huomiota hankkeen teknisen ja toiminnallisen laadun vaatimuksiin

urakoitsija on laatinut tymaan alustavan laatusuunnitelman (esim. riskien osalta) tarjouksen yhteydess.

taloyhti on hyvksynyt urakoitsijan esittmt sopimuksenmukaiset laadunvarmistustoimet viimeistn aloituskokouksessa

on sovittu snnllisist tymaakokouksista/yhteiskokouksista, joilla varmistetaan eri osapuolten vlinen tiedonkulku

taloyhti on tarkastanut tilaajavastuulain mukaiset selvitykset ja luottotiedot ennen sopimuksen allekirjoittamista (www.tilaajavastuu.fi ja/tai www.rala.fi).





isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

TYMAAVAIHEKorjaushankkeet ovat yleens luvanvaraisia. Tm tarkoittaa sit, ett rakennusval-vontavirastoon on toimitettava lupapiirustus, lupahakemus ja erit muita selvityk-si. Luvanvaraisesta rakentamisesta on lisksi tehtv ennen tiden aloittamista il-moitus rakennusvalvontavirastoon. Rakennusvalvontaviranomaisen myntm lupa on voimassa mrajan, ja rakentaminen on aloitettava tmn ajan kuluessa.

Korjaushanke aloitetaan tavallisesti jrjestmll rakennusvalvonnan aloituskokous, jonka tarpeellisuus selvi rakennus- tai toimenpideluvan ehdoissa.

AloituskatselmusEnnen rakentamisvaiheen aloittamista on suotavaa jrjest aloituskatselmus, jossa tarkistetaan muun muassa tymaakyttn otettavien alueiden kyttkelpoi-suus ja kunto. Aloituskatselmuksen perusteella taloyhti pystyy arvioimaan, onko tymaalla edellytykset eri korjaustiden ja tyvaiheiden yhteensovittamiseen tur-vallisuusasiat huomioiden.

AloituskokousKorjaushankkeen aloituskokous pidetn yleens heti, kun urakkasopimus on sol-mittu. Kokouksessa on oltava lsn ainakin taloyhtin edustaja, rakennusvalvonta-viranomainen, vastaava tynjohtaja sek psuunnittelija. Aloituskokoukseen voi-daan kutsua mys muita korjaushankkeen osapuolia. Aloituskokouksen puheenjoh-tajana toimii rakennusvalvontaviranomainen.

Aloituskokouksessa todetaan lupa-asiakirjoissa korjaushankkeeseen ryhtyvlle m-rtyt velvoitteet, suunnittelun ja rakennustyn keskeiset osapuolet, vastuuhenkilt, tyturvallisuusmenettelyt sek tyvaiheiden tarkastuksia suorittavat henkilt. Mys rakennusvalvontaviranomainen on voinut edellytt hankkeeseen liittyvi laadun-varmistustoimia.

Kokouksessa pidetn pytkirjaa, joka toimii myhemmin dokumenttina niist selvityksist ja toimista, joilla rakennushankkeeseen ryhtyv tytt YSEn mukai-sen mytvaikutusvelvollisuutensa.

Aloituskokouksessa kydn lpi tarjouspyyntasiakirjojen ja viranomaisten edellyttmt laadunvarmistuskytnnt, mittaukset, tarkastukset, katselmoinnit tms. ja raportointikytnt.

Pytkirjaan merkitn mys selvitykset ja toimet, joilla huolehditaan korjausra-kentamisen laadusta.

Aloituskokous kannattaa jrjest, vaikka hanke ei edellyttisikn viranomaislupaa (esim. viemreiden sispuoliset korjaukset).


TymaakokouksetKorjausrakentamistyn aikana taloyhtin ja urakoitsijan kanssakyminen on vltt-mtnt. Tmn vuoksi Rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin (66 ) on otettu mrykset tymaakokousten pidosta. Tymaakokoukset ovat yksi trkeimmist osapuolten vlisist kanssakymisen muodoista.

Tymaakokoukset ovat tilaisuuksia, joissa

edesautetaan hankkeen etenemist yhteistyss

ratkaistaan toteutuksessa eteen tulleita ongelmia

lpikydn urakoitsijan tyvaiheilmoitus

lpikydn tyturvallisuusasiat

lpikydn tarkastusasiakirjan laadunvarmistustoimien tilanne ja keskeiset merkinnt

varmistetaan rakennustyn eteneminen suunnitellusti

luodaan ja verrataan erilaisia vaihtoehtoisia toimintatapoja, menetelmi ja rat-kaisuja onnistuneen lopputuloksen aikaansaamiseksi

ratkaistaan rakennustyss ilmenevt erimielisyydet.

Tymaakokouksissa ei voida tehd muutoksia itse urakkasopimukseen, jollei osan-ottajilla ole yhtin nimenkirjoitusoikeutta. Kokouksia jrjestetn vhintn kerran kuukaudessa, riippuen kohteen koosta ja vaativuudesta.

Tymaakokouksiin osallistuvista henkilist ja heidn valtuuksistaan sovitaan yleens urakkasopimuksessa tai viimeistn aloituskokouksessa. Taloyhtin edus-tajilla tulee olla riittvt valtuudet ptt tymaan asioista siten, ett korjaus-hanke voi edet viivytyksett ja tsmllisten ohjeiden mukaisesti. Projektipllikn ja isnninnin tehtvn on pit taloyhtin hallitus ajan tasalla tymaan asioista omien sopimustensa ja tynjakonsa mukaisesti. Tymaakokouksista pidetn py-tkirjaa.

SuunnitelmakatselmuksetSuunnitelmakatselmuksia jrjestetn urakkaneuvotteluissa ja urakan aikana esimerkiksi ennen tyvaiheiden alkua. Suunnitelmakatselmusten tarkoituksena on vhent suunnitelmien aiheuttamia epselvyyksi ja aikatauluongelmia. Suunnitel-makatselmuksia johtaa hankkeen psuunnittelija.

Katselmukset ovat osa ennakoivaa laadunhallintaa ja laatuvirheiden ennaltaehkisy, jossa laadunvarmistuksen painopistett siirretn jlkikteisest tarkastamisesta ennakkosuunnitteluun ja laaturiskien tunnistamiseen.

Suunnitelmakatselmuksessa osapuolet sitoutetaan yhteisiin tavoitteisiin. Tilaisuu-dessa mys siirretn tietoa suunnitteluryhmlt urakoitsijoille.




isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

ValvontaTaloyhtin puolesta urakkasuoritusta valvovat taloyhtin thn tehtvn asettamat ptevt valvojat. Mys suunnittelijat voivat osallistua laatimiensa suunnitelmien to-teuttamiseen liittyvn yleisvalvontaan. Suunnittelijoilla on kuitenkin valtuudet an-taa vain suunnitelmia tydentvi ja tsmentvi ohjeita.

Korjaustymaan valvonta hoidetaan valvontasuunnitelman mukaan. Valvojalle voi kuulua monenlaisia tehtvi. Valvojan tehtvn on kirjata yls korjaustymaan edistyminen ja tehdyt tarkastukset. Valvoja varmistaa, ett korjaustyn toteutus vastaa teknisesti, laadullisesti ja kustannuksiltaan urakkasopimusta. Samalla valvoja voi seurata korjaustyn etenemist, tyturvallisuutta koskevien menettelyjen nou-dattamista, kytettyj tymenetelmi ja materiaaleja sek ulkoisia oloja.

Hyv valvontasuunnitelma sislt esimerkiksi seuraavat asiat:

hanketiedot

valvonnan organisointi

valvonnan tehtvt, vastuut ja valtuudet

kokoukset ja katselmukset

dokumentointi, projektipalaverit ja raportointi

vastaan- ja kyttnoton valvonta

takuuajan valvonta

arkistointi.

Valvojan tehtviin voi kuulua mys korjaushankkeen maksuliikenteen seuranta. Valvojan on tllin seurattava aikataulua ja tavarantoimituksia siten, ett mahdolli-set hirit saadaan heti taloyhtin tietoon.

Tyypillisesti valvoja tarkistaa urakoitsijan esittmien maksuerien oikeellisuuden ja ajankohdan sek asianmukaisten laadunvarmistusdokumenttien olemassaolon ennen kuin lasku luovutetaan taloyhtin edustajalle.


LoppukatselmusKorjaushankkeen valmistuttua taloyhti pyyt rakennusvalvontaviranomaiselta loppukatselmusta. Katselmuksessa tarkistetaan, onko rakennusty tehty voimassa olevan rakennusluvan ja hyvksyttyjen piirustusten mukaisesti. Loppukatselmuksen hyvksymisen myt vastaava tynjohtaja vapautuu rakennusaikaisesta vastuusta.

Rakennusta tai sen osaa ei saa ottaa kyttn ennen kuin rakennusvalvontaviran-omainen on sen loppukatselmuksessa hyvksynyt otettavaksi kyttn. Loppukat-selmus voidaan tosin jakaa osiin siten, ett rakennus hyvksytn otettavaksi kyt-tn ja myhemmin jrjestetn erillinen katselmus mahdollisten keskeneristen tiden hoitamisen toteamiseksi.

Muuhun lakiin perustuvat ja rakennuksen kyttturvallisuuteen olennaisesti vai-kuttavat tarkastukset on suoritettava ennen loppukatselmusta. Rakennustyn tar-kastusasiakirjan pitmisest tehdn merkint loppukatselmuspytkirjaan ja tarkastusasiakirjan yhteenveto arkistoidaan rakennuksen lupa-asiakirjojen yhtey-teen.




isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

Korjaushankkeen aikainen muistilista


purakoitsija pit korjaushanketta koskevan tiedotustilaisuuden ennen hankkeen aloitusta (sovittava tarjouspyyntasiakirjoissa)

tymaakokouksiin ja katselmuksiin osallistuvista henkilist ja heidn valtuuksistaan on sovittu urakkasopimuksessa tai viimeistn aloituskokouksessa

on sovittu snnllisist tymaakokouksista/yhteiskokouksista, joilla varmistetaan eri osapuolten vlinen tiedonkulku

hankkeelle on valittu ptevt valvojat, jotka varmistavat, ett korjaustyn toteutus vastaa teknisesti, toiminnallisesti, laadullisesti ja kustannuksiltaan urakkasopimusta

taloyhtin edustajina toimivat valvojat tarkistavat kukin oman alansa urakoitsijoiden esittmien maksuerien oikeellisuuden ja ajankohdan sek sopimustenmukaisten laadunvarmistusdokumenttien olemassaolon ennen kuin lasku luovutetaan taloyhtin edustajalle

taloyhtit koskevat ilmoitusvelvollisuudet hoidetaan verottajalle.




isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

VASTAAN- JA KYTTNOTTOKun rakennusvalvontaviranomaiset ovat hyvksyneet korjaushankkeen kohteen otettavaksi kyttn ja todenneet sen rakennuslupa-asiakirjojen mukaiseksi, voi-daan ryhty urakkasopimuksen mukaiseen vastaanottomenettelyyn, jossa osapuo-lia ovat taloyhti ja purakoitsija. Yleens urakoitsijat jrjestvt vastaanoton siten, ett rakennusvalvonnan ja urakkasuorituksen katselmukset ovat lhes perkkin. Urakoitsijat tuntevat rakennusvalvonnan hyvksymiskytnnt eivtk pyyd lop-pukatselmusta ennen kuin hyvksyminen on selv.

VastaanottotarkastusUrakkasuorituksen vastaanotto alkaa, kun toinen sopijapuolista sit pyyt. Vas-taanottotarkastuksen ajankohdan ptt kuitenkin taloyhti. Vastaanottotarkas-tus tulee aloittaa viimeistn 14 vuorokauden kuluessa pyynnn esittmisest. Vas-taanottotarkastuksessa tarkistetaan, ett korjausty on tehty suunnitelmien mukaan ja ett korjatut laitteistot sek jrjestelmt toimivat suunnitellulla tavalla. Vastaanot-totarkastuksesta laaditaan pytkirja, joka osoittaa, mit tarkastuksessa on havaittu ja ptetty.

Jos kohdetta ei voida vastaanottaa, on jrjestettv jlkitarkastuksia. Jlkitarkas-tuksista muodostuvat kustannukset tytyy sopia taloyhtin ja urakoitsijan kesken esimerkiksi niin, ett toisesta jlkitarkastuksesta lhtien kustannukset menevt ura-koitsijalle. Kustannusten jaosta on sovittava jo tarjouspyyntasiakirjoissa.

Taloudellinen loppuselvitysRakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaan solmittuun urakka-sopimukseen kuuluu mys taloudellinen loppuselvitys, jossa tarkastetaan taloyh-tin ja urakoitsijan vlisten maksujen lopullinen tilanne. Taloudellinen loppuselvi-tys on takaraja, johon menness molempien osapuolten on mriteltv rahalliset vaatimuksensa toista osapuolta kohtaan. Varsinaiset asiaperusteet on tullut esitt jo vastaanottotarkastuksessa.

Kun taloudellinen loppuselvitys on pidetty, urakkaan liittyviin asioihin ei voida en palata. Taloudellisesta loppuselvityksest laaditaan pytkirja.


KKO 2014:26 (Taloudellisesta loppuselvityksest)

Urakoitsija oli aiheuttanut vesivahingon, jonka johdosta tilaaja oli vaatinut korva-usta. Vaatimus oli perusteeltaan ollut esill vastaanottotarkastuksessa ja se oli ksiteltvn urakoitsijan vakuutusyhtiss, kun urakan loppuselvitys toimitet-tiin. Urakoitsijan mukaan tilaaja oli menettnyt puhevaltansa, koska korvausvaa-timusta ei ollut esitetty loppuselvityksess. Kysymys siit, miten on tulkittava YSE 1998 73 :n sopimusehtoa vaatimusten esittmisest loppuselvityksess ja oliko tilaaja menettnyt puhevaltansa, kun se ei ollut esittnyt korvausvaatimusta uu-delleen loppuselvityksess.

Kun urakoitsija ei ole riitauttanut tilaajan laskussaan esittm vahingonkorvaus-vaatimusta eik esittnyt sit lopputilityksessn epselvn vaatimuksena ja kun vaatimus on molempien osapuolten tieten ollut urakoitsijan vakuutusyhtin ksi-teltvn, tilaaja on urakoitsijan menettelyn perusteella saanut luottaa siihen, ett vesivahinkoa koskeva vaatimus ratkaistaan vakuutusasian yhteydess eik vaa-timusta siksi ksitell koko urakan loppuselvitystilaisuudessa. Edell mainittujen seikkojen perusteella tilaaja on voinut lhte siit, ett osapuolten kesken vallit-see yhteisymmrrys vahingonkorvausvaatimuksen ksittelemisest erikseen va-kuutusyhtin toimesta ja ettei yhtin tarvitse vain puhevaltansa silyttmiseksi esitt korvausvaatimusta uudelleen loppuselvityksess. Nist syist B Oy ei ole menettnyt puhevaltaansa sen vuoksi, ettei se ole sisllyttnyt korvausvaati-musta urakoitsijan lopputilitykseen antamaansa vastineeseen eik esittnyt vaati-mustaan loppuselvitystilaisuudessa. Merkityst ei voida antaa myskn lopputili-tyksen pytkirjaan tyypillisesti sisltyvlle merkinnlle, jonka mukaan tilaajalla ei ole muita vaatimuksia urakoitsijoihin nhden.




isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

Vastaan- ja kyttnoton muistilista


korjaushankkeen vastaanottoprosessi on aikataulutettu: urakoitsijan itselleluovutus, vastaanottotarkastus, mahdollinen jlkitarkastus, kyttnoton opastus, taloudellinen loppuselvitys ja selvitys osakkaille

vastaanottotarkastuksessa varmistetaan, ett ty on tehty sopimusten mukaisesti

vastaanottotarkastuksesta laaditaan pytkirja

sopijapuolet esittvt toisiinsa kohdistuvien vaatimustensa mrt puhevaltansa menettmisen uhalla viimeistn taloudellisessa loppuselvitystilaisuudessa

taloudellisesta loppuselvitystilaisuudesta laaditaan pytkirja

osakkaille laaditaan hanketta koskeva selvitys seuraavassa yhtikokouksessa.


2510




isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

TAKUUAIKAKorjaushankkeen takuuaika alkaa, kun kohde on vastaanotettu. Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaan urakoitsija vastaa niist virheist ja puutteista, jotka tulevat ilmi takuuaikana ja ovat sellaisia, ett niiden voidaan kat-soa kuuluvan urakoitsijan vastuulle.

Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukainen takuuaika kest kaksi vuotta, ellei sopimuksissa ole toisin sovittu.

Taloyhtin ei pid kuitenkaan sekoittaa keskenn Rakennusurakan yleisten sopi-musehtojen takuuaikaa ja urakoitsijoiden omia huoltotakuuaikoja.

Takuuajan pttyess rakennuskohteessa suoritetaan takuutarkastus, jossa tode-taan takuuaikana ilmenneet viat ja puutteet. Samalla sovitaan viel korjaamatta ole-vien vikojen korjausaikataulusta. Takuutarkastuksesta laaditaan pytkirja. Takuu-korjausten valvonta ja tarkastaminen j usein taloyhtin hallituksen ja isnnin-nin vastuulle.

Taloyhtin kannattaa ottaa takuutarkastus huomioon projektipllikn, suunnittelijoiden tai valvojien sopimuksissa, jotta heidt sidotaan hankkeen takuutarkastusten hoitamiseen.

Taloyhti palauttaa takuuaikaisen vakuuden kolmen kuukauden kuluessa takuuajan pttymisen jlkeen, mikli takuutarkastuksessa sovitut tyt on tehty. Vakuuksien palauttaminen kirjataan katselmuspytkirjaan ja pytkirja saatetaan taloyhtin hallituksen tietoon.

Takuuaikana voi ilmet sellaisia vikoja, jotka haittaavat kiinteistn kytt tai joi-den korjaamisen viivstyminen voi list vahinkoriski. Nm viat on saatettava vlittmsti urakoitsijan tietoon, ja urakoitsijan on korjattava ne viivytyksett.

Takuuaikana esiintyneiden virheiden ja puutteiden nytttaakka on urakoitsijalla. Takuuajan jlkeen nytttaakka siirtyy taloyhtille.

Kahden vuoden takuuajan lisksi Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaan urakoitsija vastaa kymmenen vuoden ajan kohteen vastaanotosta virheist ja puutteista, jotka ovat aiheutuneet urakoitsijan trkest huolimatto-muudesta tai olennaisesta laiminlynneist ja joita tilaaja ei ole kohtuuden mukaan voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eik takuuaikana.

Vastaanottoa seuraavassa yhtikokouksessa esitettvn kustannusselvitykseen tu-lee sisllytt urakkasuorituksen taloudellisen loppuselvityksen lisksi kaikki talo-


yhtille hankkeesta koituneet kustannukset rakennuttajakuluineen ksitten suun-nittelun, kopiot, projektin johtokulut ja mahdolliset harjannostajaiskulut. Lisksi selvitetn, mik osuus on mahdollisesti voitu kirjata katettavaksi hoitovastikkeella, mik osa on aktivoitu taseeseen sek mik osa aktivoidusta osasta on katettu mah-dollisista ennakkosstmisen rahastoista ja mik osakkaiden kertasuorituksilla ja yhtille otetulla lainoituksella. Samalla kerrotaan, mill tavoin ja milloin osakkaat voivat maksaa halutessaan lainaosuutensa kerralla tai osissa pois.

KKO 2003:75 (Vastuun siirtymisest urakoitsijan yritysjrjestelyss)

Osuuskunta A:n ja asunto-osakeyhti B:n vlisen rakennusurakkasopimuksen pe-rusteella A oli rakentanut B:lle asuinrakennuksia. Sittemmin A oli siirtnyt raken-nusliiketoimintansa osakeyhti C:lle ja C oli ottanut vastatakseen aikaisemmin valmistuneiden kohteiden piilevist virheist. B oli tietoisena mainitusta A:n ja C:n vlisest sopimuksesta vaatinut C:lt ern rakennusvirheen korjaamista. Tt seikkaa ei pidetty osoituksena siit, ett B olisi suostunut A:n vapautumiseen ra-kennusurakkasopimuksen velvoitteista. A oli edelleen vastuussa B:lle rakennuk-sissa myhemmin todettujen rakennusvirheiden korvaamisesta.




isen valmistelu


Tymaavaihe



isen valmistelu


Tymaavaihe

Takuuajan muistilista


takuuajan lopussa pidetn Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukainen takuuajantarkastus

takuutarkastuksesta laaditaan pytkirja

taloyhti palauttaa takuuaikaisen vakuuden kolmen kuukauden kuluessa takuuajan pttymisen jlkeen, mikli takuutarkastuksessa sovitut tyt on tehty.

52 hankintaopas

KIITOKSETTss oppaassa ksitelln korjausrakentamisen laadun kehittmist taloyhtiiden korjausrakentamishankkeissa. Korjausrakentamispalveluiden hankintaopas on tar-koitettu apuvlineeksi taloyhtiille ja taloyhtiiden korjaushankkeisiin osallistuville.

Oppaan rahoituksesta on vastannut Kiinteistalan Koulutussti. Tekij kiitt Stit oppaan rahoituksesta. Kiitn mys Kiinteistalan Kustannus Oy:n liike-toimintajohtaja Maria Kangasluomaa, joka on krsivllisesti ohjannut tekij kohti kansantajuisempaa esitystapaa. Erityisen kiitoksen ansaitsee asianajaja Juha Ryyn-nen Asianajotoimisto Juha Ryynnen Oy:st.

Oppaan kuvituksesta kiitn Fira Palvelut Oy:t.

Kiitn mys graafikko Eero Nurmikkoa ja Rakentamisen Laatu RALA ry:n toimin-nanjohtaja Tuula Rmania loistavasti toimineesta yhteistyst.

Lisksi kiitn lmpimsti kommenteista ja korjausehdotuksista kaikkia tekstin en-nakkoon lukeneita kiinteist- ja rakennusalan ammattilaisia.

Tekijn on tarkoitus pit tt opasta ajan tasalla, mink vuoksi tekij on kiitollinen kaikesta palautteesta.

Espoossa 26.11.2014

Jari Virta

[email protected]

hankintaopas 53



isen valmistelu


Tymaavaihe

MRITELMIKuntoarvio perustuu posin aistienvaraisiin asiantuntijahavaintoihin (RAK, LVI, S) ja olemassa oleviin asiakirjoihin, kuten huoltokirjaan. Tarvittaessa tehdn rakenteita rikkomattomia mittauksia. Kuntoarvioijat voivat suositella tarkempien kuntotutkimus-ten tekemist.

Kuntotutkija on asiantuntija, joka tutkii puolueettomasti rakennuksen kunnon en-nen korjaushankkeen kynnistmist.

Kyttj on henkil tai yritys, joka kytt rakennusta. Kyttj voi olla tiloissa toi-miva yritys, organisaatio tai asukas. Kyttj voi olla samalla omistaja tai vuokraaja.

Laadunvarmistus ksitt suunnitellut ja jrjestelmlliset toimet, joilla varmistetaan, ett tuote tai palvelu tytt laatuvaatimukset. Laatu on pystyttv tarvittaessa todenta-maan.

Laatusuunnitelma on tiettyyn tuotteeseen, projektiin tai sopimukseen liittyvt laa-tukytnnt, resurssit ja toimintasarjat mrittv asiakirja. Laatusuunnitelman merki-tys korostuu rakentamisessa, jossa hankkeiden sislt ja osapuolet vaihtuvat. Siksi jo-kaisessa hankkeessa on vlttmtnt tarkentaa erikseen hankekohtaiset menettelyt ja vastuut.

Psuunnittelija on suunnittelun asiantuntija ja koordinaattori, joka vastaa raken-nuttajan tavoitteiden mukaisesti suunnitteluratkaisujen laadinnasta sek johtaa ja koor-dinoi suunnitteluryhmn tyt suunnitelmien ristiriidattomuuden ja sovitun suunnit-teluaikataulun toteutumiseksi.

Purakoitsija on palveluntuottaja, joka vastaa rakennushankkeen toteutuksesta ja organisoi sen. Ptoteuttajana voi toimia tilaajan organisaatio, rakennusyritys, projek-tinjohto-organisaatio ja teollisuushankkeissa prosessitoimittaja.

Projektipllikk/rakennuttajakonsultti on palveluntuottaja, joka vastaa raken-nuttamistehtvien suorittamisesta ja ptsten valmistelusta tilaajalle eli taloyhtille, joka tekee aina lopulliset ptkset. Rakennuttamisesta vastaavasta henkilst kyte-tn eri nimityksi, kuten hankepllikk, projektipllikk tai projektinjohtaja.

54 hankintaopas

Rakennuksen kuntoarvioija (PKA, FISE) on kuntoarviokoulutuksen saanut ja valtakunnallisen tutkintokokeen lpissyt henkil, jonka ptevyys on rekisterity FISE Oy:n yllpitmn jrjestelmn.

Rakennushankkeeseen ryhtyv on hankkeen kynnistj, joka voi olla omis-taja, kyttj tai tilaaja. Rakennushankkeeseen ryhtyv kantaa pvastuun hank-keesta.

Rakennuttaja ohjaa tilaajan toimeksiannosta ja tilaajan mrittelemin valtuuk-sin hankkeen kulkua. Rakennuttaja on luonnollinen tai juridinen henkil, jonka lu-kuun rakennusty tehdn ja joka viime kdess vastaanottaa tyn tuloksen.

Sopimuskatselmus on ennen urakkasopimuksen tekemist pidettv katselmus, jossa urakoitsija ja tilaaja varmistavat, ett osapuolet ovat ymmrtneet urakan si-slln ja ehdot samalla tavalla, ja jossa urakoitsija osoittaa ptevt ja riittvt re-surssit urakan suorittamiseen.

Suunnitelmakatselmus voidaan pit sopimusvaiheessa ja rakentamisen aikana. Sopimusvaiheen katselmuksissa todetaan suunnittelun valmius ja asiakirjat sek so-vitaan suunnitteluaikataulusta ja tydentvst suunnittelusta. Rakentamisen aikana suunnitelmakatselmuksissa arvioidaan keskeisten rakenteiden suunnitteluratkaisuja ja suunnittelun riittvyytt.

Suunnittelija on rakennussuunnitelman tai erityissuunnitelman laatija, joka toi-mii rakennuttajan luottamushenkiln ja puolueettomana neuvonantajana.

Tarkastusasiakirja on luettelo tehtvist tarkastuksista, mittauksista ja kokeista, jotka mritelln hankekohtaisesti rakennuttajan ja viranomaisten vaatimusten sek urakoitsijoiden kytntjen mukaisesti. Rakennuttaja ja urakoitsija hyvksyvt yhdess asiakirjan ja osallistuvat tarkastuksiin. Rakentamisen aikana tehdyt tarkas-tukset dokumentoidaan tarkastusasiakirjaan ja sen liitteisiin. Tymaalla tarkastus-asiakirja on vastaavan tynjohtajan hallinnassa, ja siihen tekevt merkintj mys muut osapuolet.

Tekninen laatu liittyy korjausprosessin lopputulokseen, joka on tavanomaisesti mitattavissa tai todennettavissa.

hankintaopas 55



isen valmistelu


Tymaavaihe

Tilaaja on ptt hankkeen toteuttamisesta ja vastaa rahoituksesta. Tilaaja kyt-t hankkeessa ylint ptntvaltaa.

Tehtvluettelot on tarkoitettu talonrakennusta koskevien suunnittelutehtvien sislln ja laajuuden mrittelyyn. Tarvittavat tehtvkokonaisuudet ja niiden suo-rittajat mritelln hankekohtaisesti. Tehtvluettelo liitetn suunnittelusopimuk-seen.

Toiminnallinen laatu liittyy korjausprosessin lpivientiin, ja siihen vaikuttavat muun muassa tymaaorganisaation toiminta (asenteet, kyttytyminen), toiminnan tsmllisyys, tyvlineiden puhtaus, aikataululupausten pitvyys (tullaan tsml-leen silloin kun on sovittu), viestint ja sen oikeellisuus, tymaan logistiikassa on-nistuminen ja niin edelleen.

Tyaikataulu on korjausrakennustiden yleisaikataulu, jonka rakennuttaja hy-vksyy urakkasopimuksen (YSE 1998) tarkoittamaksi aikatauluksi.

Urakoitsija on korjaushankkeen toteuttaja, joka rakennuttajan kanssa laadittujen sopimusten mukaisesti toteuttaa suunnitelmien edellyttmt korjaustyt.

56 hankintaopas

LHTEETGrnroos, Christian. 2009. Palvelujen johtaminen ja markkinointi, WSOYpro.

Kankainen, J. & Junnonen, J-M. 2002. Asuntoyhti korjaustyn tilaajana. Rakennustieto Oy.

Kankainen, J. & Junnonen, J-M. 2004. Rakennuttaminen. Rakennustieto Oy.

Kankainen, J. & Junnonen, J-M. 2014. Urakoitsijan sopimusasiat. Suomen Rakennusmedia Oy.

Korjausrakentamisen hyvt toimintatavat. 2003. Kuosa, Jari. Suomen Rakennusmedia Oy.

Korjaustiden laatu 2011. Rakennustieto Oy.

Rakennustiden laatu 2014. Rakennustieto Oy.

Peltonen, T. & Kiiras, J. 1998. Rakennuttajan riskit eri urakkamuodoissa. Rakennustieto Oy.

Rakennussopimukset. 2014. Liuksiala, Aaro & Stoor, Pia. Rakennustieto Oy

Tauriainen, M. 2007. Suunnittelupalveluiden hankintaopas. Rakennustieto Oy.

Virta, J. & Ojajrvi, M. 2009. Taloyhtin korjaushanke hallinto ja viestint. Kiinteistalan Kustannus Oy.

Virta, J. ja muut. 2014. Kiinteistn yllpito ja korjausrakennuttaminen, Isnnitsijn ksikirja. s. 337356. Kiinteistalan Kustannus Oy.

Virta, J. 2014. Korjausrakentaminen ja rakennuttaminen, Isnnitsijn ksikirja. s. 541569. Kiinteistalan Kustannus Oy.

hankintaopas 57



isen valmistelu


Tymaavaihe

RAKENNUSTIETOSTIN OHJEKORTTEJART 10-10982 Rakennuttajan tyturvallisuusvelvoitteet talonrakennushankkeessa.

2010. 24 s.

RT 13-10578 Konsulttisopimuksen laadinta.1995. 13 s.

RT 13-10927 Suunnittelupalvelun tarjouspyynt. 2008. 8 s.

RT 13-10994 Suunnittelupalveluiden hankintamenettelyt. 2010. 8s.

RT 13-11120 Suunnittelun johtaminen korjaushankkeissa. 2013. 19 s.

RT 13-11143 Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 2013. 2014. 8 s.

RT 16-10660 Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998. 1998. 19 s.

RT 16-10669 Rakennusurakkasopimuksen laatiminen. 1999. 8 s.

RT 16-10698 Urakkaohjelman laatiminen, talonrakennusty. 1999. 19 s.

RT 16-10699 Urakkarajaliitteen laatiminen, talonrakennusty. 1999. 23 s.

RT 16-10703 Pienurakkasopimuksen laatiminen, rakennustekniset tyt. 1999. 7 s.

RT 16-10707 Pienurakkasopimuksen laatiminen, shktekniset tyt. 1999. 7 s.

RT 16-10733 Vastaanottotarkastuksen pytkirjan ja virheluettelon laatiminen. 2002. 7 s.

RT 16-10734 Takuutarkastuksen pytkirjan laatiminen YSE 1998 asiakirjamalli. 2002. 3 s.

RT 16-10735 Jlki-/vlit

Documents

this pagePDF-1.5 %âãÏÓ 563 0 obj > endobj xref 563 55 0000000016 00000 n 0000003372 00000 n 0000003488 00000 n 0000003524 00000 n 0000004038 00000 n 0000004717 00000 n 0000004754