Upload
phungphuc
View
298
Download
44
Embed Size (px)
Citation preview
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV i
DAFTAR ISI
LATAR BELAKANG ..................................................................................................... 1
TUJUAN TOOLKIT KPBU ............................................................................................ 2
PENERIMA MANFAAT ................................................................................................. 3
MENGAPA PERLU KPBU? .......................................................................................... 3
INFRASTRUKTUR APA SAJA YANG BISA DIKERJASAMAKAN? .............................. 4
RUANG LINGKUP GEDUNG/SARANA OLAHRAGA ................................................... 4
TEMPLATE PRASTUDI KELAYAKAN ......................................................................... 5
RINGKASAN EKSEKUTIF ............................................................................................ 6
BAB 1. PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang .................................................................................................... 8
1.2. Maksud dan Tujuan ............................................................................................. 8
1.2.1. Maksud ..................................................................................................... 8
1.2.2. Tujuan ...................................................................................................... 8
1.3. Sistematika Pembahasan .................................................................................... 9
BAB 2. KAJIAN KEBUTUHAN DAN KEPATUHAN
2.1. Kajian Kebutuhan ................................................................................................ 10
2.1.1. Kondisi Eksisting Fasilitas Olahraga ......................................................... 10
2.1.2. Prestasi Olahraga ..................................................................................... 10
2.1.3. Kebutuhan Olahraga Rekreasi dan Fungsi Lainnya .................................. 10
2.1.4. Inisiatif Pemerintah/Pemerintah Daerah ................................................... 11
2.1.5. Demografi dan Kependudukan ................................................................. 11
2.2. Kajian Kepatuhan ................................................................................................ 11
2.2.1. Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional (RPJPN) ................... 11
2.2.2. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) ............... 11
2.2.3. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD) ................. 11
2.2.4. Rencana Strategis Kemenpora ................................................................. 11
2.2.5. Rencana Strategis Dinas Pemuda dan Olahraga ..................................... 12
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV ii
2.3. Kesimpulan ......................................................................................................... 12
BAB 3. KAJIAN TEKNIS
3.1. Analisis Fisik Lingkungan .................................................................................... 13
3.2. Peruntukan Gedung Olahraga ............................................................................. 13
3.3. Analisis Teknis Operasional ................................................................................ 15
BAB 4. KAJIAN EKONOMI DAN KOMERSIAL
4.1. Kajian Ekonomi ................................................................................................... 17
4.1.1. Analisis Permintaah (Demand) ................................................................. 17
4.1.2. Metodologi ................................................................................................ 17
4.1.3. Pelaksanaan Survey dan Pengolahan Data Survay ................................. 18
4.1.4. Analisis Deskriptif ..................................................................................... 18
4.1.5. Analisis Induktif ........................................................................................ 19
4.1.6. Analisis Model Logistic Multinomial .......................................................... 19
4.2. Analisis Pasar (Market) ....................................................................................... 20
4.3. Analisis Struktur Pendapatan KPBU .................................................................... 20
4.4. Analisis Biaya dan Manfaat Sosial (ABMS) ......................................................... 21
4.4.1. Asumsi Umum .......................................................................................... 21
4.4.2. Manfaat .................................................................................................... 21
4.4.3. Biaya ........................................................................................................ 22
4.4.4. Parameter Penilaian ................................................................................. 22
4.4.5. Analisis Sensitivitas .................................................................................. 22
4.5. Analisis Keuangan ............................................................................................... 22
4.5.1. Asumsi Analisis Keuangan ....................................................................... 23
4.5.2. Pendapatan .............................................................................................. 23
4.5.3. Biaya ........................................................................................................ 23
4.5.4. Indikator Keuangan .................................................................................. 24
4.5.5. Proyeksi Kinerja Keuangan Badan Usaha Pelaksana ............................... 25
4.5.6. Analisis Sensitivitas .................................................................................. 25
4.6. Analisis Value for Money (Nilai Manfaat Uang) .................................................... 25
4.6.1. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost) ...................................................... 26
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV iii
4.6.2. Pembiayaan (Financing) ........................................................................... 26
4.6.3. Biaya Lain-lain (Ancillary Cost) ................................................................. 26
4.6.4. Risiko ....................................................................................................... 26
4.6.5. Competitive Neutrality .............................................................................. 27
4.6.6. Kesimpulan .............................................................................................. 27
BAB 5. KAJIAN HUKUM DAN KELEMBAGAAN
5.1. Kajian Hukum ...................................................................................................... 28
5.1.1. Analisis Peraturan Perundang-undangan ................................................. 28
5.1.2. Risiko Hukum dan Stretgi Mitigasi ............................................................ 33
5.1.3. Kebutuhan Perizinan ................................................................................ 33
5.1.4. Rencana dan Jadwa, Pemenuhan Persyaratan Peraturan dan Hukum .... 34
5.2. Kajian Kelembagaan ........................................................................................... 34
5.2.1. Struktur Organisasi KPBU ........................................................................ 34
5.2.2. Penanggung Jawa Proyek Kerjasama ...................................................... 35
5.2.3. Pemetaan Peran dan Tanggung Jawab Pemangku Kepentingan
(Stakeholder Mapping) ............................................................................. 35
5.3. Perangkat Regulasi Kelembagaan ...................................................................... 36
5.4. Kerangka Acuan Pengambilan Keputusan .......................................................... 36
BAB 6. KAJIAN LINGKUNGAN DAN SOSIAL
6.1. Pengamanan Lingkungan .................................................................................... 37
6.2. Pengamanan Sosial dan Pengadaan Lahan ........................................................ 37
BAB 7. KAJIAN BENTUK KPBU
7.1. Alternatif Skema Kerjasama ................................................................................ 40
7.2. Penetapan Skema KPBU .................................................................................... 40
7.2.1. Lingkup Kerjasama KPBU ........................................................................ 40
7.2.2. Jangka Waktu dan Pentahapan KPBU ..................................................... 40
7.2.3. Keterlibatan Pihak Ketiga ......................................................................... 41
7.2.4. Alur Finansial Operasional ....................................................................... 41
7.2.5. Penggunaan Aset Daerah ........................................................................ 41
7.2.6. Status Kepemilikan Aset dan Pengalihan Aset ......................................... 41
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV iv
BAB 8. KAJIAN RISIKO
8.1. Identifikasi Risiko ................................................................................................. 42
8.2. Prinsip Alokasi Risiko .......................................................................................... 43
8.3. Metode Penilaian Risiko ...................................................................................... 43
8.4. Mitigasi Risiko ..................................................................................................... 45
BAB 9. KAJIAN KEBUTUHAN DNA DUKUNGAN PEMERINTAH DAN/ATAU JAMINAN
PEMERINTAH
9.1. Kajian Kemampuan PJPK ................................................................................... 53
9.2. Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah ............................................................ 53
9.3. Kajian Kebutuhan Jaminan Pemerintah ............................................................... 54
BAB 10. KAJIAN MENGENAI HAL-HAL YANG PERLU DITINDAKLANJUTI (OUTSTANDING
ISSUES)
10.1. Identifikasi Hal-hal Kritis ...................................................................................... 55
10.2. Rencana Penyelesaian Hal-hal Kritis ................................................................... 55
BAB 11. KAJIAN PENGADAAN
11.1. Landasan hukum Pengadaan KPBU ................................................................... 56
11.2. Pembentukan Panitia Pengadaan ....................................................................... 56
11.3. Tahapan Dalam Pengadaan KPBU ..................................................................... 56
11.4. Proses Pengadaan .............................................................................................. 57
11.5. Jadwal dan Kontrak ............................................................................................. 57
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV v
DAFTAR TABEL Tabel 1. Klasifikasi Penggunaan Gedung Olahraga ................................................................ 14
Tabel 2. Contoh Manfaat dalam ABMS KPBU Sektor Gedung Olahraga ............................... 21
Tabel 3. Pembagian Urusan Pemerintah dalam Bidang Keolahragaan ................................. 29
Tabel 4. Kriteria Jenis Kegiatan Pembangunan Gedung Olahraga yang Wajib Amdal .......... 39
Tabel 5. Peringkat Kemungkinan Terjadi Risiko ..................................................................... 43
Tabel 6. Pemeringkatan Konsekuensi Risiko .......................................................................... 44
Tabel 7. Matriks Dampak Risiko ............................................................................................. 45
Tabel 8. Contoh Matriks Risiko Proyek KPBU Sektor Perkeretaapian ................................... 46
Tabel 9.
DAFTAR GAMBAR Gambar 1. Kerangka Konseptual Pola Masalah Keolahragaan Indonesia ................................. 2
Gambar 2. Sirkulasi Gedung Olahraga ....................................................................................... 16
Gambar 3. Contoh Struktur Organisasi KPBU Sektor Olahraga ................................................. 34
Gambar 4.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 1
LATAR BELAKANG
Pembangunan bangsa tidak terlepas dari pembangunan Sumber Daya Insani (SDI) yang
menekankan pada pembangunan jiwa dan raga atau jasmani serta rohani. Bangsa yang kuat
dan besar terutama ditentukan oleh SDI-nya. Melalui olahraga keberadaan suatu bangsa juga
dapat dihadirkan secara global pada dunia. Para ahli meyakini bahwa olahraga memberi
kontribusi dalam membentuk bahkan mampu melakukan pembentukan kembali identitas
nasional suatu negara dalam dunia global.
Di banyak negara, olahraga ternyata bukan saja merupakan aktifitas yang memberikan manfaat
intangible bagi bangsa, tetapi ketika dikelola dengan baik, olahraga akan menjelma menjadi
industri yang mampu mempekerjakan ribuan tenaga kerja serta menjadi sumber pendapatan
pajak bagi pemerintah. Ketika sedang membangun moral bangsa melalui prestasi olahraga,
sebenarnya juga sedang membangun ekonomi bangsa.
Bercermin dari betapa olahraga berperan dalam pembentukan identitas bangsa serta
regenerasi sosial dan ekonomi, maka diperlukan perhatian lebih serius dalam membangun
prestasi olahraga Indonesia. Apabila olahraga di Indonesia maju dan mampu meraih prestasi
pada berbagai kompetisi internasional maka akan membangun karakter dan kepercayaan diri
sebagai bangsa. Di sisi lain, secara ekonomi prestasi ini akan merupakan langkah maju dalam
membangun industri olahraga di tanah air.
Berdasarkan penelitian yang dilakukan oleh Paramadina Public Policy Institute, terdapat
beberapa pokok perhatian mereka tentang faktor-faktor yang menyebabkan turunnya prestasi
olahraga. Berikut beberapa pokok masalah yang diidentifikasi:
1. Profesi Atlet Tidak Menarik bagi Anak Bangsa
2. Olahraga Tidak Terbangun Secara Terintegrasi dengan Sistem Pendidikan
3. Minimnya Dana Untuk Pembinaan Olahraga
4. Belum Optimalnya Keterlibatan Berbagai Pihak, terutama Pihak Swasta, dalam
Pembinaan Olahraga
5. Sarana dan Prasarana Olahraga yang Minim
6. Strategi, Peran dan Prioritas Pemerintah
Dilihat dari pokok permasalahan diatas, maka point 4, 5, dan 6 sangat terkait dengan strategi,
peran dan prioritas Pemerintah dalam pengembangan olahraga melalui optimalisasi pihak
swasta dalam mengembangkan sarana dan prasarana olahraga yang memadai.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 2
Gambar 1. Kerangka Konseptual Pola Masalah Keolahragaan Indonesia
Terdapat kecenderungan bahwa banyak pengusahan yang tertarik dalam pengembangan
olahraga, namun hanya karena didasari passion pribadi. Oleh karenanya, untuk dapat menarik
investor untuk berinvestasi di bidang olahraga, maka diperlukan strategi pemerintah dalam
mendukung hal tersebut, salah satunya melalui pemberian insentif yang mendukung, seperti
misalnya pemberian kebijakan fiskal yang lebih ringan.
Ketidakmerataan fasilitas olahraga juga menjadi salah satu kendala pengembangan olahraga di
berbagai wilayah. Keterbatasan fasilitas yang tersedia di daerah menyebabkan atlit-atlit daerah
yang berpotensi harus mencari fasilitas yang memadai di daerah lain, namun tidak sedikit atlet
yang enggan dan tidak memiliki keberanian untuk keluar dari kampung halamannya.
Dengan melihat kondisi tersebut, maka Pemerintah perlu membuat suatu terobosan
pembangunan fasilitas dan sarana olahraga yang memadai dengan memanfaatkan sumber
pembiayaan alternatif, salah satunya melalui skema Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha
(KPBU).
TUJUAN TOOLKIT KPBU
Sebagai amanat dari Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015, Menteri Perencanaan
Pembangunan Nasional/Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Nasional telah
menerbitkan Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas Nomor 4 Tahun 2015 tentang Tata Cara
Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.
Peraturan Menteri ini merupakan panduan umum (guideline) bagi pelaksanaan KPBU. Dalam
peraturan menteri ini telah disediakan tata cara proses perencanaan, penyiapan dan transaksi
proyek kerjasama. Panduan Umum tersebut bertujuan untuk:
1. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dan pemangku
kepentingan mengenai tata cara pelaksanaan KPBU dalam rangka mendorong
partisipasi Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur; dan
2. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah untuk mengatur
tata cara pelaksanaan KPBU sesuai dengan kewenangan masing-masing.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 3
Sebagai pendukung panduan umum tersebut, diperlukan perangkat-perangkat (tools) untuk
memudahkan PJPK dalam mengimplementasikan pengaturan panduan umum tersebut menjadi
dokumen pra studi kelayakan. Perangkat tersebut dapat berupa toolkit atau petunjuk
pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha.
Tujuan penyusunan toolkit (petunjuk pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan
Usaha Berbasis Website adalah
1) Mempermudah para pemangku kepentingan dalam memahami Peraturan Menteri No. 4
Tahun 2015 dalam bentuk yang lebih ramah bagi para pengguna (user friendly)
2) Mempermudah akses dalam memperoleh informasi karena toolkit dibuat berbasiskan
website
3) Toolkit yang dibuat per sektor diharapkan memperjelas pengguna dalam menentukan
tingkat kedalaman kajian yang diperlukan dalam penyusunan dokumen prastudi
kelayakan
PENERIMA MANFAAT
Penerima manfaat Toolkit (Petunjuk Pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan
Usaha Berbasis Website adalah:
a. Kementerian/lembaga/pemerintah daerah
b. Badan usaha pemrakarsa
c. Badan usaha
d. Pemangku kepentingan lainnya
MENGAPA PERLU KPBU?
• Keterbatasan anggaran Pemerintah untuk pembangunan infrastruktur
• Skema KPBU dapat menjadi alternatif sumber pendanaan dan pembiayaan dalam
penyediaan infrastruktur atau layanan publik
• Skema KPBU memungkinkan pelibatan swasta dalam penentuan proyek yang layak untuk
dikembangkan
• Skema KPBU memungkinkan untuk memilih dan memberi tanggung jawab kepada pihak
swasta untuk melakukan pengelolaan secara efisien
• Skema KPBU memungkinkan untuk memilih dan memberi tanggung jawab kepada pihak
swasta untuk melakukan pemeliharaan secara optimal, sehingga layanan publik dapat
digunakan dalam waktu yang lebih lama.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 4
INFRASTRUKTUR APA SAJA YANG BISA DIKERJASAMAKAN?
Sesuai dengan Peraturan Presiden No. 38 tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah dengan
Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur, maka infrastruktur yang dapat dikerjasamakan
merupakan infrastruktur sosial dan infrastruktur ekonomi yang mencakup 19 infrastruktur sektor,
yaitu:
1) Infrastruktur transportasi
2) Infrastruktur jalan
3) Infrastruktur sumber daya air dan irigasi
4) Infrastruktur air minum
5) Infrastruktur sistem pengelolaan air
limbah terpusat
6) Infrastruktur sistem pengelolaan air
limbah setempat
7) Infrastruktur sistem pengelolaan
persampahan
8) Infrastruktur telekomunikasi dan
informatika
9) Infrastruktur energi dan
ketenagalistrikan
10) Infrastruktur minyak dan gas bumi
11) Infrastruktur konservasi energi
12) Infrastruktur fasilitas perkotaan
13) Infrastruktur kawasan
14) Infrastruktur pariwisata
15) Infrastruktur fasilitas pendidikan
16) Infrastruktur fasilitas sarana olahraga
17) Infrastruktur kesehatan
18) Infrastruktur pemasyarakatan
19) Infrastruktur perumahan rakyat
RUANG LINGKUP GEDUNG/SARANA OLAHRAGA
Gedung/sarana olahraga yang dimaksud dalam toolkit KPBU ini adalah gedung olahraga
Klasifikasi A dengan skala pelayanan nasional dan regional. Sarana dan prasarana olah raga
termasuk didalamnya fasilitas-fasilitas penunjang seperti ruang ganti, toilet, kantin, lahan parkir,
fasilitas kenyamanan (amenities), dan sebagainya.
Gedung/sarana olahraga ini berikutnya akan disebut Pusat Olahraga, Kebugaran dan Rekreasi
(Sport, Leisure, and Recreation Centre), dimana gedung/sarana ini akan menyediakan fasilitas
olahraga, kebugaran dan area olah raga rekreasi. Fasilitas kebugaran adalah suatu tempat
yang menyediakan berbagai macam fasilitas kebugaran seperti alat-alat pembentukan tubuh
dan kelas kebugaran (aerobic). Olahraga rekreasi adalah olahraga yang dilakukan untuk tujuan
rekreasi, seperti misalnya senam, jantung sehat, taichi, skateboard, inline, permainan
tradisional, dan sebagainya.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 5
TEMPLATE PRASTUDI KELAYAKAN
Dalam pembahasan selanjutnya akan diuraikan mengenai isi Prastudi Kelayakan untuk
keperluan penyiapan Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha untuk sektor Gedung Olahraga.
Secara umum, isi prastudi kelayakan meliputi:
Ringkasan Eksekutif
Bab 1 : Pendahuluan
Bab 2 : Kajian Kebutuhan dan Kepatuhan
Bab 3 : Kajian Hukum dan Kelembagaan
Bab 4 : Kajian Teknis
Bab 5 : Kajian Ekonomi dan Komersial
Bab 6 : Kajian Lingkungan dan Sosial
Bab 7 : Kajian Bentuk KPBU
Bab 8 : Kajian Risiko
Bab 9 : Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah
Bab 10 : Kajian Mengenai Hal-hal yang Perlu Ditindaklanjuti (Outstanding Issues)
Bab 11 : Kajian Pengadaan
Bab 12: Rencana Pelaksanaan
Lampiran-lampiran
• Info Memorandum
• Bahan Market Sounding
• Lain-lain
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 6
Ringkasan Eksekutif
Ringkasan Eksekutif merupakan ringkasan isi Dokumen Prastudi Kelayakan yang akan
menjadi titik perhatian (highlight) perencanaan bisnis atau tesis dari rencana bagi pengambil
keputusan dalam proses KPBU ini. Tujuan ringkasan eksekutif adalah untuk memberikan
gambaran perencanaan pelaksanaan KPBU kepada pembaca.
Ringkasan eksekutif harus berisi gambaran singkat tentang latar belakang diperlukan proyek
ini dan tujuannya, serta rencana untuk mencapai tujuan tersebut. Terakhir memasukkan
jumlah dan tujuan pinjaman atau investasi, jangka waktunya, kelayakan pendanaan dan
pernyataan pembayaran bagi pihak PJPK maupun BUP serta manfaat bagi semua pihak.
Dalam membuat Ringkasan Ekskutif gunakan kata kunci dengan menjawab 6 pertanyaan
yaitu: Siapa, Apa, Dimana, Kapan, Mengapa dan Bagaimana. Adapun pembuatan ringkasan
eksekutif secara lengkap harus meliputi sebagai berikut :
1. Pengantar.
Awali Ringkasan Eksekutif dengan latar belakang diperlukannya proyek serta
mengapa perlunya proyek ini dilakukan dengan skema KPBU.
2. Lokasi Proyek
Mendefinisikan rencana lokasi pelaksanaan proyek, mulai dari provinsi,
kabupaten/kota, kecamatan, kelurahan/desa serta cakupan pelayanannya.
3. Peluang Pasar
Mendefinisikan dengan jelas peluang pasar dari proyek yang direncanakan
berdasarkan hasil analisa pasar yang dilakukan.
4. Skema Kerjasama yang ditawarkan
Mendefinisikan secara ringkas skema KPBU terpilih yang akan ditawarkan beserta
dengan alokasi risikonya bagi pihak PJPK dan BUP.
5. Rencana Investasi
Menjelaskan rencana investasi, terutama nilai CAPEX yang diperlukan dari pihak-
pihak yang terlibat dalam pembiayaan investasi (PJPK, BUP dan institusi lainnya bila
ada) mencakup Laba Rugi (Income Statement Projection), penghasilan yang
diharapkan (Expected Revenue), biaya (Expense) dan proyeksi laba bersih (net profit
projection) selama masa kerjasama.
6. Struktur Organisasi
Menjelaskan para pemangku kepentingan yang akan telibat dalam KPBU.
Penjelasan dapat dilakukan cukup melalui skema organisasi disertai dengan
keterangannya.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 7
7. Kesiapan Proyek
Menjelaskan prosedur yang telah dilewati serta kebutuhan apa saja yang sudah
maupun belum terpenuhi, seperti misalnya ketersediaan lahan, izin lingkungan, dan
sebagainya.
8. Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah
Menjelaskan posisi Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah dalam
proyek KPBU yang akan dilaksanakan.
.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 8
Bab 1. Pendahuluan
1.1. Latar Belakang
Menguraikan latar belakang diperlukannya proyek KPBU dilihat dari pemenuhan kebutuhan
fasilitas olahraga, baik secara nasional maupun regional. Beberapa poin penting untuk dapat
dimasukkan dalam Latar Belakang ini meliputi:
• Kondisi prestasi olahraga
• Kendala dalam peningkatan prestasi olahraga
• Kebijakan umum dalam peningkatan fasilitas olahraga
• Pembiayaan fasilitas olahraga
• Kendala dalam pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan gedung olahraga.
• Hipotesis kebutuhan pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan gedung
olahraga dengan melibatkan pihak swasta melalui skema KPBU.
1.2. Maksud dan Tujuan
1.2.1. Maksud
Mendefinisikan maksud penyusunan Prastudi Kelayakan proyek KPBU ini. Contoh
dari maksud tersebut antara lain sebagai berikut:
• Mengkaji kelayakan proyek KPBU dan mendorong minat swasta untuk
berinvestasi dalam pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan gedung
olahraga.
• Mengembangkan struktur pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan gedung
olahraga melalui KPBU.
• Menyampaikan kajian kelayakan pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan
gedung olahraga melalui skema KPBU.
• Dan/atau lainnya
1.2.2. Tujuan
Mendefinisikan tujuan penyusunan Prastudi Kelayakan proyek KPBU ini. Contoh dari
tujuan tersebut antara lain sebagai berikut:
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 9
• Memberikan pemahaman kelayakan pelaksanaan pembiayaan penyediaan
dan/ataupun pengelolaan gedung olahraga melalui skema KPBU.
• Meningkatkan pelayanan aktivitas olahraga kepada masyarakat.
• Terciptanya transfer teknologi maupun kemampuan manajerial dalam
memberikan pelayanan dan fasilitas olahraga di wilayah proyek.
• Dan/atau lain-lain
1.3. Sistematika Pembahasan
Menjelaskan sistematika pembahasan dokumen Prastudi Kelayakan, yaitu:
Ringkasan Eksekutif
Bab 1 : Pendahuluan
Bab 2 : Kajian Kebutuhan dan Kepatuhan
Bab 3 : Kajian Teknis
Bab 4 : Kajian Ekonomi dan Komersial
Bab 5 : Kajian Hukum dan Kelembagaan
Bab 6 : Kajian Lingkungan dan Sosial
Bab 7 : Kajian Bentuk KPBU
Bab 8 : Kajian Risiko
Bab 9 : Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah
Bab 10 : Kajian Mengenai Hal-hal yang Perlu Ditindaklanjuti (Outstanding Issues)
Bab 11 : Kajian Pengadaan
Bab 12: Rencana Pelaksanaan
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 10
Bab 2. KAJIAN KEBUTUHAN DAN KEPATUHAN
2.1. Kajian Kebutuhan
Permasalahan penyediaan dan pengelolaan fasilitas olahraga harus dapat diuraikan secara
jelas. Kadar dan kualitas dari jasa-jasa layanan fasilitas olahraga yang ada serta
mengidentifikasi segara permasalahan dan kekurangannya. Untuk mengidentifikasi
permasalahan dimaksud, maka beberapa pertanyaan berikut ini harus sudah dapat dijawab
pada tahapan Prastudi Kelayakan ini.
2.1.1. Kondisi Eksisting Fasilitas Olahraga
Menjelaskan kondisi eksisting fasilitas olahraga yang antara lain meliputi:
• Fasilitas olahraga apa saja yang ada
• Lokasi dan fungsi fasilitas olahraga
• Pengelola fasilitas olahraga
• Pengguna fasilitas olahraga
• Manfaat fasilitas olahraga selain sebagai tempat olahraga
• Kualitas fasilitas yang ada
• Biaya atau tarif penggunaan fasilitas olahraga
2.1.2. Prestasi Olahraga
Menjelaskan prestasi apa saja yang dihasilkan dari fasilitas olahraga yang ada atau
atlet yang berasal dari wilayah layanan fasilitas tersebut, seperti misalnya atlet-atlet
berprestasi, capaian prestasi dalam berbagai even pertandingan, potensi-potensi
olahraga apa saja yang ada, dan lain sebagainya.
2.1.3. Kebutuhan Olahraga Rekreasi dan Fungsi Lainnya
Menjelaskan sejauh mana wilayah tersebut memerlukan fasilitas olahraga rekreasi
dan juga fungsi lainnya, seperti misalnya untuk keperluan pergelaran kesenian,
pernikahan, dan sebagainya.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 11
2.1.4. Inisiatif Pemerintah/Pemerintah Daerah
Menjelaskan apa saja inisiatif Pemerintah/Pemda dalam meningkatkan prestasi
olahraga di wilayah tersebut, termasuk misalnya alokasi anggaran untuk olahraga,
program apa saja yang sedang atau akan dijalankan, dan lain sebagainya.
2.1.5. Demografi dan Kebutuhan
Menjelaskan demografi di wilayah pelayanan fasilitas baik saat ini maupun proyeksi
selama tahun perencanaan, kajian kebutuhan fasilitas olahraga, gap antara fasilitas
yang ada dengan fasilitas yang diperlukan.
2.2. Kajian Kepatuhan
Kajian kepatuhan ini bertujuan untuk melihat kesesuaian rencana penyediaan atau
pengelolaan fasilitas olahraga dengan rencana-rencana, program-program, dan kebijakan-
kebijakan yang ada. Beberapa rencana yang perlu dikaji kesesuaiannya antara lain
dijabarkan dalam sub-bab berikut.
2.2.1. Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional (RPJPN) 2005 – 2025
Dilakukan kajian bagaimana rencana pengembangan penyediaan fasilitas olahraga
sesuai dengan rencana pembangunan di sektor olahraga dalam jangka panjang
nasional.
2.2.2. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) 2015 – 2019
Dilakukan kajian bagaimana rencana pengembangan penyediaan fasilitas olahraga
sesuai dengan rencana pembangunan di sektor olahraga nasional dalam jangka
menengah.
2.2.3. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD)
Dilakukan kajian bagaimana rencana pengembangan penyediaan fasilitas olahraga
sesuai dengan rencana pembangunan di sektor olahraga jangka menengah di
wilayah pelayanan.
2.2.4. Rencana Strategis Kemenpora
Dilakukan kajian bagaimana rencana pengembangan penyediaan fasilitas olahraga
sesuai dengan rencana strategis Kemenpora.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 12
2.2.5. Rencana Strategis Dinas Pemuda dan Olahraga
Dilakukan kajian bagaimana rencana pengembangan penyediaan fasilitas olahraga
sesuai dengan rencana strategis Dinas Pemuda dan Olahraga di wilayah pelayanan.
2.3. Kesimpulan
Menjelaskan bagaimana rencana pengembangan gedung olahraga dengan skema KPBU
sesuai dengan kebutuhan dan juga sesuai dengan rencana-rencana yang ada.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 13
Bab 3. Kajian Teknis
Dalam melakukan kajian teknis, perlu diketahui terlebih dahulu konsep fasilitas olahraga dan
fasilitas pendukung apa saja yang akan dibangun. Toolkit ini diarahkan untuk
pengembangan skema KPBU untuk pusat olahraga, kebugaran dan rekreasi.
Beberapa hal yang harus dikaji secara teknis adalah seperti diuraikan di bawah ini.
3.1. Analisis Fisik dan Lingkungan
Diuraikan secara lengkap lokasi Gedung Olahraga dilihat dari berbagai aspek, yaitu:
• Arah pengembangan wilayah dan kesesuaian dengan tata ruang wilayahnya.
• Kondisi fisik lahan seperti misalnya kemiringan tanah, bentuk morfologi dan topografi
lahan, dan sebagainya
• Kondisi daya dukung lahan yang dilihat dari aspek geologi dan jenis tanah lahan.
• Kondisi hidrologi lokasi Gedung Olahraga yang meliputi air permukaan dan air tanah.
• Kondisi iklim yang mencakup curah hujan, temperatur rata-rata dan kelembaban
udara.
• Status tanah lokasi Gedung Olahraga
3.2. Peruntukan Gedung Olahraga
Diuraikan peruntukan gedung olahraga termasuk juga klasifikasi gedung olahraga dan
fungsi lainnya.
Peruntukan gedung olahraga membahas apakah gedung olahraga untuk kegiatan olahraga
dalam ruang tertutup (indoor), olahraga ruang terbuka (outdoor) ataupun gabungan
keduanya.
Klasifikasi gedung olahraga disesuaikan dengan ketentuan dalam Standar SNI 03-3647-
1994 tentang tata cara perencanaan teknik bangunan gedung olahraga.
Klasifikasi berdasarkan penggunaan bangunan gedung olahraga adalah sebagai berikut:
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 14
Tabel 1. Klasifikasi Penggunaan Gedung Olahraga
KLASIFIKASI
PENGGGUNAAN
JUMLAH MINIMAL CABANG
OLAHRAGA
JUMLAH MINIMAL LAPANGAN
KETERANGAN PERTANDINGAN NASIONAL/
INTERNASIONAL LATIHAN
JUMLAH PENONTON
TYPE A Tenis lapangan
Bola Basket
Bola Volley
Bulutangkis
1 buah
1 buah
1 buah
4 buah
1 buah
3 buah
4 buah
6 – 7 buah 3000 – 5000
Untuk cabang olahraga lain masih dimungkinkan penggunaannya sepanjang ketentuan ukuran minimalnya masih dapat dipenuhi oleh gedung olahraga
TYPE B Bola Basket
Bola Volley
Bulutangkis
1 buah
1 buah (nasional)
-
-
2 buah
3 buah
1000 – 3000
Idem
TYPE C Bola Volley
Bulutangkis
-
1 buah
1 buah
-
Maksimal 1000
Idem
Perlu dikaji juga skala pelayanan gedung olahraga yang terdiri dari:
1. Skala Nasional
Fasilitas olah raga ini menampung atau melayani kegiatan-kegiatan di antaranya
kpmpetisi utama, pertandingan, latihan dan mengajar dengan standar internasional
seperti PON, Sea Games, dan sejenisnya.
2. Skala Regional
Fasilitas olah raga yang melayani satu atau beberapa daerah denga populasi
sebesar 200.000 sampai dengan 350.000 penduduk dan merupakan fasilitas
pelengkap di suatu daerah atau wilayah.
3. Skala Lingkungan
Fasilitas olah raga yang melayani satu lingkungan, dalam hal ini lingkungan
pemukiman dngan populasi 2.000 sampai dengan 10.000 orang, dan biasannya
disediakan dalam suatu kompleks perumahan sebagai satu pelengkap sarana.
4. Skala Sekolahan
Fasilitas olah raga ini melayani olah raga di suatu sekolahan, biasanya berbentuk
aula, serbaguna dan dapat berbentuk lapangan terbuka serta digunakan hanaya
untuk latihan olah raga standar saja.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 15
5. Skala Khusus
Fasilitas olah raga yang menangani olah raga jenis tertentu yang sifatnya komersial
atau yang diperuntukkan khusus bagi penyandang cacat, biasanya dibentuk oleh
pihak swasta.
3.3. Analisis Teknis Operasional
Diuraikan secara lengkap analisis teknis operasional pembangunan gedung olahraga,
seperti misalnya persyaratan teknis lokasi, penyediaan fasilitas penunjang, ketersediaan
utilitas, kompartemenisasi penonton dan sirkulasi penujang lokasi.
Berdasarkan Standar SNI 03-3647-1994:
1. Fasilitas Penunjang
• Ruang ganti atlit direncanakan untuk tipe A dan B minimal dua unit dan tipe C
minimal 1 unit, dengan ketentuan sebagai berikut :
▪ Lokasi ruang ganti harus dapat langsung menuju lapangan melalui koridor
yang berada dibawah tempat duduk penonton.
▪ Kelengkapan fasilitas tipa-tiap unit antara lain toilet, ruang bilas, dan ruang
ganti yang terpisah antara pria dan wanita;
▪ Ruang ganti pelatih dan wasit;
▪ Ruang P3K;
▪ Ruang pemanasan;
▪ Ruang latihan beban;
▪ Toilet penonton;
▪ Gudang;
▪ Ruang panel dan ruang mesin;
▪ Ruang kantin;
▪ Ruang Penjaga;
▪ Tiket boks;
▪ Ruang VIP dan ruang pers;
▪ Tempat parkir
▪ Fasilitas bagi disabilitas
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 16
▪ Fasilitas pemadam kebakaran
2. Kompartemenisasi Penonton
Kompartemenisasi penonton harus memenuhi ketentuan sebagai berikut:
a. Daerah penonton harus dibagi dalam kompartemen yang masing-masing
menampung penonton minimal 2000 orang atau maximal 3000 orang;
b. Antar dua kompartemen yang bersebelahan harus dipisahkan dengan pagar
permanen transparan minimal setinggi 1,2 m, maksimal 2,0 m.
3. Sirkulasi Penunjang
Sirkulasi gedung olahraga yang terdiri dari penonton pemain dan pengelola masing-
masing harus disediakan pintu untuk masuk ke dalam gedung. Sirkulasi bagi masing-
masing kelompok agar diatur sesuai dengan bagan,seperti gambar berikut.
Gambar 2. Sirkulasi Gedung Olahraga
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 17
Bab 4. Kajian Ekonomi dan Finansial
Pada bab ini perlu dilakukan kajian secara ekonomi yang meliputi analisis permintaan
(demand), analisis pasar dari sisi investor, analisis struktur pendapatan, serta analisis biaya
dan manfaat sosial (ABMS). Selain itu juga dilakukan kajian finansial yang meliputi asumsi
analisis keuangan, pendapatan pelaku usaha, biaya Capex dan OPEX, indikator keuangan,
proyeksi kinerja keuangan, analisis sensitivitas, serta analisis Nilai Manfaat Uang (Value for
Money).
4.1. Kajian Ekonomi
4.1.1. Analisis Permintaan (Demand)
Analisis permintaan ini ditujukan untuk untuk mendapatkan gambaran yang lebih
komprehensif terkait proyek pembangunan gedung olahraga, terutama dari aspek
ekonomi, komersial dan jumlah kebutuhan sarana olahraga dan fungsi lainnya, maka
proyeksi dan perkiraaan jumlah pengguna gedung olahraga, jumlah kompetisi atau
pertandingan yang akan diadakan, jumlah kegiatan non-olahraga yang mungkin
diadakan seperti misalnya pertunjukan kesenian, pernikahan, dan lainnya menjadi
sangat penting. Hal ini akan menentukan asumsi pendapatan yang akan diperoleh
dari pengusahaan Gedung Olahraga, besaran sewa Gedung Olahraga yang ideal
dan pengaruh-pengaruhnya.
Kajian ini berisi ringkasan dari Survai Kebutuhan Nyata (Real Demand Survey –
RDS) yang akan memuat proporsi penumpang yang mau berolahraga di gedung
olahraga ini, kemampuan membayar calon pengguna GOR, kesediaan membayar
tariff atau sewa lapangan, dan harapan pelayanan yang diinginkan. Kajian RDS
GOR ini juga dapat digunakan untuk mengkonfirmasi analisa demand forecast dan
akan dilampirkan dalam Lampiran Prastudi Kelayakan.
4.1.2. Metodologi
Dalam subbab ini dijelaskan mengenai metodologi yang diterapkan dalam melakukan
Survai Kebutuhan Nyata/RDS. Beberapa hal penting yang perlu dimasukkan dalam
metodologi mencakup:
a. Metode pengumpulan data, misalnya dilakukan melalui wawancara kepada
responden dengan menggunakan daftar pertanyaan atau kuesioner. Kuesioner
memuat pertanyaan menyangkut karakteristik responden dan pertanyaan
menyangkut dengan pasar GOR yang akan dibangun.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 18
b. Metode Analisis, misalnya metode analisis deskriptif, analisis crosstabs,
dan/ataupun analisis multinomial logistic regression. Analisis deskriptif berusaha
menjelaskan atau menggambarkan karakteristik data hasil survei melalui
serangkaian tabel ataupun grafik, sedangkan analisis crosstabs (tabulasi silang)
pada prinsipnya menyajikan data dalam bentuk tabulasi, yang meliputi baris dan
kolom. Melalui analisis crosstabs dapat dilihat apakah antara variabel pada sisi
baris dan variabel pada sisi kolom memiliki hubungan. Hal tersebut dapat dilihat
dari nilai Chi-Square yang ditampilkan. Sedangkan untuk melihat sekuat apa
hubungan antara variabel dalam baris dengan variabel dalam kolom dapat dilihat
dari nilai korelasinya.
Analisis multinomial logistic regression (MLR) merupakan perluasan dari binary
(dua kategori) logistic regression, dimana variabel tidak bebasnya mempunyai
kategori lebih dari dua. Berbeda dengan analisis deskriptif yang unit analisisnya
mencakup 1 (satu) variabel atau biasa disebut individual analisis dan crosstab
tabulation yang unit analisisnya mencakup 2 (dua) variabel atau dikenal dengan
istilah analisis korelasi. Pada analisis MLR sedikit lebih kompleks karena
melibatkan lebih dari dua variabel, dimana terdapat satu variabel bebas yang
akan diprediksi oleh beberapa variabel tidak bebas.
4.1.3. Pelaksanaan Survey dan Pengolahan Data Survai
Pada sub-bab ini diterangkan pelaksanaan survai yang telah dilakukan, yang
mencakup diantaranya:
• Jumlah sampel beserta cara penentuan sampel jumlah responden beserta
persentase karakteristik respondennya.
• Kegiatan pelatihan enumerator untuk penguasaan kuesioner dan metode
mewawancarai rensponden.
• Waktu dan lokasi pelaksanaan survei.
• Receiving dan batching terhadap dokumen hasil survai yang berupa kuesioner.
• Proses editing dan pengkodean (coding).
• Tata cara data entry dan perangkat lunak yang digunakan untuk keperluan
pengolahan data.
4.1.4. Analisis Deskriptif
Pada sub-bab ini diuraikan hasil analisis secara deskriptif. Beberapa hal yang perlu
diuraikan antara lain namun tidak terbatas pada:
• Informasi kelompok usia responden.
• Informasi pekerjaan dan kewarganegaraan responden.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 19
• Sarana olahraga eksisting yang digunakan.
• Biaya yang dikeluarkan responden untuk penggunaan sarana olahraga.
• Kesediaan membayar tariff sewa penggunaan fasilitas olahraga (willingnes to
pay).
• Keinginan responden untuk menggunakan fasilitas olahraga (willingness to use).
• Ekspetasi utama responden terhadap rencana pembangunan gedung olahraga.
(misalnya, jenis fasilitas olahraga, kenyamanan, waktu dan tariff sewa,
kebersihan lapangan olahraga, maupun fasilitas lainnya).
4.1.5. Analisis Induktif.
Analisis induktif digunakan untuk mengkaji ada tidaknya hubungan antara dua
variabel yang ada, juga akan melihat seberapa kuat hubungan yang terjadi jika
memang hubungan itu ada. Contoh analisis yang dilakukan adalah misalnya
hubungan antara tarif rencana pembangunan fasilitas olahraga dengan:
• Pekerjaan responden
• Sarana olahraga yang biasa digunakan
• Biaya sewa sarana olahraga yang biasa digunakan
• Lama sewa penggunaan fasilitas olahraga eksisting
• Ekspetasi (harapan)
4.1.6. Analisis Model Logistic Multinomial
Model yang akan dibangun adalah mengenai peluang tarif fasilitas olahraga. Pada
model ini, ingin diprediksi mengenai peluang tarif sewa fasilitas olahraga melalui
sejumlah prediktor (variabel bebas). Berdasarkan model yang berhasil dibangun,
selanjutnya dilakukan simulasi dengan memperhatikan kombinasi sejumlah variabel
bebas (prediktor). Dengan mengandalkan hasil simulasi dapat dibuat analisis lebih
lanjut mengenai kecenderungan kesedian responden dalam membayar tarif sewa.
Kemudian, berangkat dari simulasi dan analisis kecenderungan (peluang) tarif sewa
sarana olahraga akan dapat disimpulkan besar tarif yang pantas.
4.2. Analisis Pasar (Market)
Analisis pasar yang dimaksud adalah bukan pasar pelanggan sarana olahraga namun lebih
pada minat dunia usaha pada proyek KPBU ini. Dalam sub-bab ini perlu dimasukkan
beberapa hal di bawah ini:
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 20
• Tanggapan dan pendapat investor potensial terhadap rencana proyek KPBU
yang diperoleh dari hasil penjajakan minat (market sounding), diantaranya
mencakup ketertarikan investor potensial atas tingkat pengembalian investasi
yang ditawarkan, risiko utama yang menjadi pertimbangan investor, kebutuhan
akan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah.
• Tanggapan dan pendapat dari lembaga keuangan nasional dan/atau
internasional terhadap bankability rencana proyek KPBU, termasuk indikasi
besaran pinjaman, jangka waktu, tingkat suku bunga, dan persyaratan perolehan
pinjaman yang dapat disediakan, serta risiko utama yang menjadi pertimbangan.
• Tanggapan dan pendapat dari lembaga penjaminan terhadap rencana proyek
KPBU, diantaranya mencakup risiko-risiko yang dapat dijaminkan, persyaratan
dan prosedur perolehan penjaminan, dan lainnya.
• Identifikasi strategi untuk mengurangi risiko pasar dan meningkatkan persaingan
yang sehat dalam pengadaan proyek KPBU.
• Identifikasi struktur pasar untuk mendapatkan gambaran mengenai tingkat
kompetisi dari proyek-proyek KPBU sektor gedung olahraga.
4.3. Analisis Struktur Pendapatan KPBU
Berisikan uraian potensi-potensi sumber pendapatan proyek KPBU selama masa perjanjian
kerjasama. Untuk sektor gedung olahraga, umumnya dibagi menjadi dua:
• Pendapatan dari tiket penonton/ penyewa (Farebox);
• Pendapatan Non-Farebox (iklan, area parkir, sewa alat olahraga, usaha kantin, dan
usaha lainnya).
Pada sub-bab ini juga dijabarkan mekanisme penyesuaian tarif serta diidentifikasi dampak
terhadap pendapatan jika terjadi:
• kenaikan biaya KPBU (cost over run);
• pembangunan KPBU selesai lebih awal;
• pengembalian KPBU melebihi tingkat maksimum yang ditentukan sehngga
dimungkinkan pemberlakuan mekanisme penambahan pembagian keuntungan
(clawback mechanism);
• pemberian insentif atau pemotongan pembayaran dalam hal pemenuhan kewajiban.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 21
4.4. Analisis Biaya dan Manfaat Sosial (ABMS)
Analisis Biaya Manfaat Sosial (ABMS) atau Social Cost and Benefit Analysis (SCBA)
merupakan alat bantu untuk membuat keputusan publik dengan mempertimbangkan
kesejahteraan masyarakat. ABMS membandingkan kondisi dengan ada proyek KPBU dan
tanpa ada proyek KPBU. Hasil ABMS digunakan sebagai dasar penentuan kelayakan
ekonomi proyek KPBU serta kelayakan untuk dukungan pemerintah. Hal lain yang perlu
diperhatikan juga adalah bahwa hasil perhitungan ABMS akan menjadi rujukan bagi
pemerintah dalam menentukan besaran dukungan pemerintah. Beberapa hal yang perlu
diuraikan dalam Prastudi Kelayakan ini meliputi:
4.4.1. Asumsi umum
• Periode evaluasi;
• Faktor konversi;
• Dan asumsi lain yang diperlukan.
4.4.2. Manfaat
Pada sub-bab ini diuraikan berbagai manfaat yang didapatkan dari kegiatan proyek
KPBU Gedung Olahraga. Manfaat dari pengembangan gedung olahraga dapat
beragam tergantung dari jenis serta tujuan pengembangan gedung tersebut. Berikut
adalah contoh beberapa manfaat yang mungkin terjadi dari investasi gedung
olahraga:
Tabel 2. Contoh Manfaat dalam ABMS KPBU Sektor Gedung Olahraga
Manfaat Langsung bagi Penyedia Jasa
Manfaat Langsung bagi Pengguna Jasa
Manfaat Tidak Langsung bagi Pihak Terkait
Pendapatan dari tiket penonton/ Penyewa lapangan (Farebox)
Peningkatan kesehatan (penghematan biaya kesehatan),
Kompetisi olahraga
Multiplier effects
Peningkatan pendapatan dari Non-Farebox
Kebersihan Ramah lingkungan
Kenyamanan Keselamatan dan keamanan
Kemudahan akses ke pusat-pusat kegiatan
Keuntungan bagi pusat-pusat kegiatan komersil dan perkantoran
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 22
Manfaat yang diperhitungkan pada ABMS adalah manfaat yang dapat dikuantifikasi,
seperti penghematan biaya kesehatan, dan lainnya. Manfaat tersebut selanjutnya
dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
4.4.3. Biaya
• Biaya penyiapan KPBU;
• Biaya modal;
• Biaya operasional;
• Biaya pemeliharaan;
• Biaya lain-lain yang timbul dari adanya proyek.
Biaya yang diperhitungkan merupakan biaya konstan di luar biaya kontijensi dan
pajak. Biaya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
4.4.4. Parameter Penilaian
Pada sub-bab ini diuraikan beberapa parameter penilaian ekonomi dari proyek KPBU
yang akan akan dilaksanakan. Parameter tersebut meliputI:
• Economic Internal Rate of Return (EIRR);
• Economic Net Present Value (ENPV);
• Economic Benefit Cost Ratio (BCR).
4.4.5. Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan
KPBU terhadap tingkat kelayakan ekonomi proyek, misalnya:
• Perubahan nilai social discount rate;
• Penurunan/kenaikan komponen biaya;
• Penurunan/kenaikan komponen manfaat
4.5. Analisis Keuangan
Pada sub-bab ini diuraikan secara ringkas analisis keuangan dari proyek KPBU yang akan
dijalankan. Beberapa hal yang perlu diuraikan dalam analisis keuangan ini antara lain
meliputi:
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 23
4.5.1. Asumsi analisis keuangan
Asumsi yang digunakan dalam melakukan perhitungan analisa keuangan proyek
KPBU gedung olahraga adalah antara lain sebagai berikut :
• Tingkat inflasi per tahun
• Persentase pembiayaan sendiri terhadap pinjaman serta tingkat bunga pinjaman
pertahun
• Jumlah penyewa dan penonton
• Jumlah pegawai yang akan terlibat beserta penyesuaian gaji sesuai indeks inflasi
per tahunnya
• Besarnya tarif sewa/ tiket
• Harga bahan bakar/ listrik yang digunakan dengan kenaikan sesuai indeks inflasi.
• Tarif pajak
• Biaya kontingensi yang juga merupakan biaya mitigasi risiko, biaya perijinan,
pemeliharaan lingkungan dan biaya lainnya.
• Jangka waktu pengembalian pinjaman termasuk masa tenggangnya
• Periode kerja sama
4.5.2. Pendapatan
Menguraikan jenis-jenis pendapatan yang bisa diperoleh dari proyek KPBU. Proyeksi
pendapatan disiapkan berdasarkan struktur pendapatan KPBU yang telah dianalisis
sebelumnya.
4.5.3. Biaya
Menguraikan biaya-biaya yang perlu dikeluarkan selama masa kerjasama mulai dari
tahap konstruksi hingga pengoperasian dan pemeliharaannya. Unsur biaya yang
perlu dikaji meliputi:
• Biaya investasi (CAPEX)
Berisikan ringkasan biaya investasi, baik oleh PJPK, Badan Usaha maupun
secara total. Ringkasan ini juga terdiri dari dua harga, yaitu harga konstan dan
harga berlaku. Ringkasan biaya investasi ini di-breakdown per tahun. Untuk
biaya investasi (CAPEX) sektor gedung olahraga ini antara lain meliputi :
- Biaya investasi untuk akuisisi dan pematangan lahan/tanah
- Biaya investasi untuk pembangunan lapangan/gedung olahraga
- Biaya investasi untuk kompartemen penonton
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 24
- Biaya investasi untuk pembangunan bangunan penunjang
- Biaya investasi untuk pembangunan infrastruktur kawasan, termasuk
jalan akses, tempat parkir, dll.
- Dan lainnya disesuaikan dengan kebutuhan (jenis dan tujuan
pengembangan gedung olahraga)
Selain itu juga ada working capital yang timbul dari pengoperasian proyek
investasi ini, pihak manajemen memperkirakan adanya biaya lain-lain yang
mencakup biaya perizinan, biaya kunjungan pihak manajemen ke lokasi proyek,
biaya bantuan hukum, biaya peresmian, dan biaya pemasaran.
• Biaya operational dan pemeliharaan (OPEX)
Dalam perhitungan biaya OPEX ini, selain asumsi tersebut diatas, perlu juga
asumsi tentang biaya-biaya operasional, yang antara lain:
- Biaya tenaga kerja
- Biaya perbaikan dan pemeliharaan infrastruktur gedung olahraga
- Biaya listrik, bahan bakar genset, dan utilitas
- Biaya penyusutan
- Biaya asuransi
- Biaya bunga hutang
- Biaya lainnya
4.5.4. Indikator keuangan
Indikator keuangan ini akan membahas beberapa indikator penting yang akan
menentukan layak tidaknya proyek ini dijalankan oleh Badan Usaha Pelaksana.
Beberapa indikator keuangan tersebut adalah:
• IRR, NPV dan DSCR dari proyek dan modalitas.
• Perbandingan FIRR proyek terhadap WACC. Jika FIRR lebih besar dari WACC
maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
• Jika NPV yang dihasilkan lebih besar dari 0 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
• Jika FIRR ekuitas dibandingkan dengan Minimum Attractive Rate of Return
(MARR) masih lebih besar maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
• Jika DSCR lebih besar dari 1 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 25
4.5.5. Proyeksi Kinerja Keuangan Badan Usaha Pelaksana
Pada sub-bab ini akan dikaji proyeksi kinerja keuangan Badan Usaha Pelaksana
dengan menggunakan asumsi-asumsi seperti dibahas diatas. Proyeksi keuangan
yang perlu dimasukkan dalam Prastudi Kelayakan:
• Proyeksi laba rugi (income statement)
• Proyeksi neraca (balance sheet)
• Proyeksi arus kas (cash flow)
4.5.6. Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan
KPBU terhadap tingkat kelayakan keuangan proyek, misalnya:
• Penurunan/kenaikan biaya;
• Penurunan/kenaikan permintaan.
4.6. Analisis Value for Money (Nilai Manfaat Uang)
Tujuan dari Analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money – VFM) adalah untuk
membandingkan dampak finansial dari proyek KPBU (perkiraan penawaran badan usaha)
terhadap alternatif penyediaan infrastruktur secara tradisional oleh Pemerintah (Public
Sector Comparator – PSC). Nilai Manfaat Uang (VFM) merupakan selisih Net Present Value
(NPV) PSC dengan NPV KPBU (PPP Bid). Jika Nilai VFM adalah positif, maka proyek
tersebut memberikan nilai manfaat. Sebaliknya, jika VFM negatif, maka skema tersebut tidak
dipilih.
Penilaian VFM membandingkan total biaya proyek dari komparator sektor publik (PSC)
dengan itu proyek KPBU dan perbedaan ini disebut sebagai nilai uang. Jika biaya proyek
KPBU yang dinilai cenderung menjadi lebih rendah daripada biaya PSC, maka proyek KPBU
dikatakan kemungkinan dapat memberikan nilai manfaat positif untuk uang.
Penilaian VFM memanfaatkan asumsi tentang ekonomi makro dan lokal masa depan,
penilaian risiko probabilistik, model keuangan dan analisis sensitivitas untuk melakukan
perbandingan ini dan untuk mengembangkan pemahaman tentang berbagai potensi VFM
bahwa proyek dapat bermanfaat.
Total biaya proyek dibandingkan pada risiko disesuaikan dan net present value ( "NPV")
dasar.
Untuk sampai pada biaya risiko yang sesuai, salah satu praktik standar yang sering
dilakukan adalah dengan mengembangkan matriks risiko dan mengkuantifikasi risiko
tersebut melalui workshop risiko.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 26
Penilaian VFM disajikan dalam bab ini telah dilakukan setelah penutupan keuangan untuk
proyek tersebut. Bagian berikut memberikan rincian tentang biaya proyek dan hasil penilaian
VFM ini.
4.6.1. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost)
Menguraikan perbandingan biaya yang dibutuhkan antara PSC dan KPBU untuk
menyediakan infrastruktur dan pelayanan yang sama.
Untuk PSC : CAPEX dan OPEX
Untuk KPBU : CAPEX, OPEX, dan profit
4.6.2. Pembiayaan (Financing)
Menguraikan perbandingan antara total pembiayaan KPBU dengan PSC. Biasanya
total pembiayaan KPBU lebih tinggi daripada PSC karena Badan Usaha memperoleh
pinjaman dengan suku bunga yang lebih tinggi.
4.6.3. Biaya Lain-lain (Ancillary Cost)
Menjelaskan biaya lain-lain yang timbul dari pelaksanaan proyek namun tidak terkait
langsung dengan proyek, seperti biaya manajemen proyek dan biaya transaksi.
4.6.4. Risiko
Sub-bab ini menguraikan risiko-risiko yang ditanggung oleh Pemerintah. Pada PSC
seluruh risiko ditanggung oleh Pemerintah sedangkan pada KPBU sebagian risiko
ditransfer kepada Badan Usaha.
PSC KPBU
Competitive neutrality
Risk
Ancillary cost
Financing
Base cost
Risk
Ancillary cost
Financing
Base cost
Value for Money
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 27
4.6.5. Competitive Neutrality
Sub-bab ini menguraikan competitive neutrality yang menghilangkan keuntungan dan
kerugian kompetitif yang dimiliki oleh publik. Beberapa biaya, seperti pajak atau
asuransi tertentu, yang terdapat pada base cost mungkin tidak dihitung pada
komponen base cost dari PSC yang menimbulkan kesalahpahaman. Oleh karena itu,
untuk menetralkan hal tersebut, competitive neutrality ditambahkan ke dalam PSC.
4.6.6. Kesimpulan
Merekapitulasi perhitungan dari setiap komponen untuk memperoleh gambaran
besaran VFM dari proyek KPBU.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 28
Bab 5. Kajian Hukum Dan Kelembagaan
Pada bab ini akan dibahas hasil-hasil kajian terhadap regulasi dan kelembagaan terkait
dengan penyediaan fasilitas olahraga dengan menggunakan skema KPBU.
5.1. Kajian Hukum
Dalam sub-bab ini perlu dibahas berbagai regulasi yang terkait dengan penyediaan fasilitas
olahraga yang meliputi analisis peraturan perundang-undangan, risiko regulasi beserta
dengan mitigasinya, kebutuhan perijinan, serta rencana dan jadwal pemenuhan persyaratan
peraturan dan hukum.
5.1.1. Analisis Peraturan Perundang-undangan
Analisa Peraturan Perundang-undangan akan mengkaji berbagai peraturan
perundang-undangan yang terkait dengan Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha,
sektor keolahragaan, pengadaan, dan lainnya.
a. Undang-undang Keolahragaan
Dilakukan kajian terhadap undang-undang yang terkait keolahragaan, terutama
Undang-undang No. 3 tahun 2005 tentang Sistem Keolahragaan Nasional. Perlu
dikaji secara regulasi bagaimana skema KPBU dapat diterapkan dalam sistem
keolahragaan di Indonesia.
b. Peraturan Pemerintahan Daerah
Menjelaskan bahwa berdasarkan Undang-Undang No. 23 Tahun 2014 tentang
Pemerintahan Daerah terdapat pembagian urusan pemerintahan antara
Pemerintah Pusat, Pemerintah Provinsi dan Pemerintah Kabupaten/Kota di
bidang Kepemudaan dan Olahraga. Pembagian urusan ini dapat dilihat pada
Lampiran S dari Undang-undang tersebut. Berdasarkan Undang-Undang tersebut
pembagian urusan pemerintah dalam bidang keolahragaan adalah sebagai
berikut:
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 29
Tabel 3. Pembagian Urusan Pemerintah dalam Bidang Keolahragaan
PEMERINTAH PUSAT PEMERINTAH PROVINSI DAERAH KABUPATEN/KOTA
a. Pembinaan dan pengembangan olahraga pendidikan pada jenjang pendidikan yang menjadi kewenangan Pemerintah Pusat.
b. Penyelenggaraan kejuaraan olahraga tingkat nasional dan internasional.
c. Pembinaan dan pengembangan olahraga prestasi tingkat internasional.
d. Pembinaan dan pengembangan organisasi olahraga tingkat nasional
e. Kerja sama keolahragaan internasional
a. Pembinaan dan pengembangan olahraga pendidikan pada jenjang pendidikan yang menjadi kewenangan Daerah provinsi.
b. Penyelenggaraan kejuaraan olahraga tingkat Daerah provinsi.
c. Pembinaan dan pengembangan olahraga prestasi tingkat nasional.
d. Pembinaan dan pengembangan organisasi olahraga tingkat Daerah provinsi.
a. Pembinaan dan pengembangan olahraga pendidikan pada jenjang pendidikan yang menjadi kewenangan Daerah kabupaten/kota.
b. Penyelenggaraan kejuaraan olahraga tingkat Daerah kabupaten/kota.
c. Pembinaan dan pengembangan olahraga prestasi tingkat Daerah provinsi.
d. Pembinaan dan pengembangan organisasi olahraga tingkat Daerah kabupaten/kota.
c. Peraturan Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha
• Peraturan Presiden No. 38 Tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah
dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur
Berdasarkan Peraturan Presiden No. 38 Tahun 2015 terdapat poin-poin
penting berkaitan dengan skema Kerjasama Pemerintah dengan Badan
Usaha (KPBU) Dalam Penyediaan Infrastruktur:
- Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dapat bekerjasama dengan
Badan Usaha dalam penyediaan infrastruktur yang dsebut dengan skema
KPBU;
- Jenis infrastruktur yang dapat dikerjasamakan dengan skema KPBU
berdasarkan Peraturan Presiden ini, termasuk diantaranya infrastruktur
gedung/sarana olahraga.
- KPBU dapat melakukan kerjasama lebih dari satu jenis infrastruktur atau
gabungan dari beberapa jenis infrastruktur.
- Menetapkan Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK) dalam skema
KPBU dapat dilakukan oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala
Daerah/Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah sesuai
dengan perundang-undangan yang berlaku di sektor infrastruktur yang
dikerjasamakan.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 30
- PJPK menetapkan bentuk pengembalian investasi yang meliputi
penutupan biaya modal, biaya operasional, dan keuntungan Badan
Usaha Pelaksana.
• Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas No. 4 Tahun 2015 tentang Tata
Cara Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam
Penyediaan Infrastruktur (Panduan Umum KPBU).
Berdasarkan Panduan Umum KPBU, pelaksanaan KPBU terdiri dari 3 (tiga)
tahap yaitu:
- Tahap Perencanaan
- Tahap Penyiapan
- Tahap Transaksi
Dalam Prastudi Kelayakan perlu dijelaskan tahapan-tahapan apa saja yang
telah dilakukan, terutama pada Tahap Perencanaan dan Tahap Penyiapan.
d. Peraturan Sektor Keolahragaan
• Peraturan tentang Penyelenggaraan Keolahragaan
Melakukan kajian terhadap Peraturan Pemerintah No. 16 tahun 2007 tentang
Penyelenggaraan Olahraga dimana kajian dilakukan terhadap kemungkinan
penerapan skema KPBU dalam penyelenggaraan keolahragaan.
• Peraturan tentang Pendanaan Keolahragaan
Melakukan kajian terhadap Peraturan Pemerintah No. 18 tahun 2007 tentang
Pendanaan Olahraga. Perlu dikaji, dimana skema KPBU dapat diterapkan
dalam pendanaan olahraga.
e. Peraturan Terkait Pendirian Badan Usaha
Berisi kajian tentang pendirian badan usaha sebagai badan usaha pelaksana
proyek KPBU. Peraturan perundang-undangan yang terkait adalah Undang-
Undang No. 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas.
f. Peraturan Terkait Lingkungan
Berisi kajian terhadap peraturan-peraturan yang terkait dengan aspek lingkungan
dan dilakukan penetapan tingkat kajian lingkungan yang perlu dilakukan terkait
dengan besaran proyek KPBU yang akan dilakukan, apakah AMDAL, UKL/UPL
atau Izin Lingkungan. Peraturan tersebut antara lain:
• Undang-undang No. 32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan
Lingkungan Hidup.
• Peraturan Pemerintah No. 27 tahun 2012 tentang Izin Lingkungan.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 31
• Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. 5 tahun 2015 tentang Jenis
Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki Analisis Mengenai
Dampak Lingkungan.
g. Peraturan Terkait Pengadaan Badan Usaha
Pada bagian ini akan dibahas beberapa peraturan terkait pengadaan badan
usaha dalam skema KPBU terutama untuk menentukan tahapan proses
pengadaan, apakah pengadaan dilakukan secara satu tahap atau dua tahap
dengan melihat spesifikasi keluaran proyek KPBU.
Beberapa peraturan yang perlu dikaji adalah:
• Peraturan Kepala LKPP No. 19 tahun 2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan
Pengadaan Badan Usaha Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha
dalam Penyediaan Infrastruktur.
h. Peraturan Terkait Penanaman Modal
Berisikan kajian mengenai kesesuaian proyek KPBU sektor keolahragaan dengan
Peraturan Presiden Nomor 44 Tahun 2016 tentang Daftar Bidang Usaha yang
Tertutup dan Bidang Usaha yang Terbuka dengan Persyaratan di Bidang
Penanaman Moda.
i. Peraturan Terkait Persaingan Usaha
Berisikan kajian kesesuaian proyek KPBU pengembangan sarana olahraga
dengan peraturan persaingan usaha diantaranya yaitu Undang-Undang No. 5
Tahun 1999 Tentang Larangan Praktek Monopoli dan Persaingan Usaha Tidak
Sehat dan peraturan pelaksanaannya.
j. Peraturan Terkait Ketenagakerjaan
Dalam kegiatan pengembangan dan pengelolaan sarana olahraga dapat
menimbulkan hubungan ketenagakerjaan. Dalam kajian ini berisikan kesesuaian
Proyek KPBU dengan Undang-Undang No. 13 Tahun 2003 Tentang
Ketenagakerjaan. Misalkan kajian hubungan antara pengelola fasilitas olahraga,
penyewa fasilitas pendukung, dan sebagainya.
k. Peraturan Terkait Pengadaan Tanah.
Apabila dilakukan pembangunan baru fasilitas olahraga, maka perlu dikaji
peraturan terkait pengadaan tanah. Dalam kajian ini dianalisa kesesuaian proyek
KPBU dengan peraturan-peraturan berikut:
• UU No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum.
• Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 32
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden No. 40 Tahun 2014,
Peraturan Presiden No. 99 Tahun 2014 dan Peraturan Presiden No. 30 Tahun
2015.
• Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 2012 Tentang
Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah sebagaimana telah diuban
dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional No. 6 Tahun 2015.
• Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 72 Tahun 2012 Tentang Biaya
Operasional dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi
Pembangunan untuk Kepentingan Umum yang Bersumber dari Anggaran
Pendapatan dan Belanja Daerah.
• Peraturan Menteri Keuangan No. 13/PMK.02/2013 Tentang Biaya
Operasional dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi
Pembangunan untuk Kepentingan Umum yang Bersumber dari Anggaran
Pendapatan dan Belanja Negara.
l. Peraturan Terkait Pemanfaatan Barang Milik Negara/Barang Milik Daerah
Dalam Prastudi Kelayakan perlu dikaji apakah perlu memanfaatkan barang/aset
milik negara atau daerah. Apabila fasilitas olahraga yang akan di KPBU-kan
merupakan aset negara/daerah makan perlu dianalisa beberapa peraturan
berikut:
• Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2014 Tentang Pengelolan Barang Milik
Negara/Daerah
• Peraturan Menteri Keuangan No. 78/PMK.06/2014 Tentang Tata Cara
Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara
• Peraturan Menteri Keuangan No. 164/PMK.06/2014 Tentang Tata Cara
Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara Dalam Rangka Penyediaan
Infrastruktur
m. Peraturan Terkait Tarif
Pada bagian ini dilakukan analisa terhadap peraturan perundang-undangan yang
berkaitan dengan penentuan dan penetapan tarif pada sektor pengusahaan
fasilitas olahraga.
n. Peraturan Terkait Perpajakan
Pada bagian ini dilakukan analisa terhadap peraturan perundang-undangan yang
berkaitan dengan perpajakan khususnya yang berkaitan langsung dengan
pengusahaan fasilitas olahraga oleh Badan Usaha. Pada bagian ini diharapkan
dapat teridentifikasi kemungkinan pemberian insentif perpajakan terhadap Badan
Usaha.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 33
o. Peraturan Terkait Dukungan Pemerintah
Dalam pelaksanaan skema KPBU, Pemerintah dapat memberikan dukungan
pemerintah terhadap badan usaha pelaksana dalam pelaksanaan KPBU.
Berkaitan dengan pemberian dukungan pemerintah atas sebagian biaya
konstruksi, perlu dilakukan analisa terhadap peraturan berikut:
• Peraturan Menteri Keuangan No. 223/PMK.011/2012 Pemberian Dukungan
Kelayakan Atas Sebagian Biaya Konstruksi Pada Proyek Kerjasama
Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam Pelaksanaan Infrastruktur.
p. Peraturan Terkait Jaminan Pemerintah
Dalam pelaksanaan skema KPBU, pemerintah dapat memberikan jaminan
pemerintah dalam bentuk penjaminan infrastruktur. Jaminan pemerintah dapat
diberikan oleh Menteri Keuangan melalui PT.Penjaminan Infrastruktur Indonesia
(Persero) selaku badan usaha penjaminan infrastruktur. Jaminan pemerinah
diberikan dengan memperhatikan prinsip pengelolaan dan pengendalian risiko
keuangan dalam APBN.
Proses pemberian jaminan pemerintah oleh PT PII diatur dalam:
• Peraturan Presiden Nomor 78 Tahun 2010 tentang Penjaminan Infrastruktur
dalam Proyek Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha yang Dilakukan
Melalui Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur; dan
• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 260/PMK.011/2010 tentang Petunjuk
Pelaksanaan Penjaminan Infrastruktur dalam Proyek Kerjasama Pemerintah
dengan Badan Usaha.
5.1.2. Risiko Hukum dan Strategi Mitigasi
Menguraikan isu-isu hukum yang berpotensi memberikan pengaruh/dampak pada
penyiapan, transaksi, maupun pelaksanaan proyek KPBU, serta menjabarkan
strategi mitigasi untuk meminimalisasi kemungkinan terjadi dan besaran dampaknya.
Misalnya, risiko yang diakibatkan dari diterbitkannya peraturan baru.
5.1.3. Kebutuhan Perizinan
Pada sub-bab ini akan diuraikan perijinan-perijinan yang diperlukan untuk
pelaksanaan proyek KPBU serta rencara strategi untuk memperoleh perijinan-
perijinan tersebut, baik perijinan sebelum proses pengadaan maupun setelah proses
pengadaan. Sebagai contoh adalah perijinan AMDAL, Izin Lingkungan, Surat
Penetapan Lokasi dari Gubernur, persetujuan prinsip dukungan dan/atau jaminan
pemerintah (jika dibutuhkan), Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan sebagainya
diperlukan setelah proses pengadaan dan penandatangan kerjasama.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 34
5.1.4. Rencana dan Jadwal Pemenuhan Persyaratan Peraturan dan Hukum
Rencana dan jadwal pemenuhan persyaratan peraturan dan hukum disesuaikan
dengan rencana dan jadwal penyiapan, transaksi, serta pelaksanaan proyek KPBU.
5.2. Kajian Kelembagaan
Dalam sub-bab ini perlu dikaji instansi-instansi apa saja yang akan terlibat dalam KPBU
yang dilengkapi dengan skema atau struktur organisasi serta tugas dan tanggung jawab dari
masing-masing instansi tersebut. Kajian kelembagaan ini setidaknya meliputi hal-hal di
bawah ini.
5.2.1. Struktur Organisasi KPBU
Pada sub-bab ini digambarkan skema atau struktur organisasi dari instansi-instansi
yang akan terlibat dalam KPBU beserta dengan penjelasan umumnya. Tugas,
wewenang dan tanggung jawab masing-masing instansi dijelaskan pada sub-bab
berikutnya.
Gambar 3. Contoh Struktur Organisasi KPBU Sektor Olahraga
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 35
5.2.2. Penanggung Jawab Proyek Kerjasama
Pada bagian ini dilakukan analisa mengenai kewenangan Menteri/Kepala
Lembaga/Kepala Daerah/Direksi BUMN/Direksi BUMD sebagai PJPK dalam
melaksanakan KPBU. Diuraikan tugas dan tanggung jawab PJPK serta apa yang
perlu disiapkan oleh PJPK, serta menentukan peran dalam skema pengambilan
keputusan.
5.2.3. Pemetaan Peran dan Tanggung Jawab Pemangku Kepentingan (Stakeholder
Mapping)
Dalam sub-bab ini akan diuraikan struktur kelembagaan kerjasama termasuk peran
dan tanggung jawab dari masing-masing lembaga terkait.
A. Tim KPBU
Berisikan penjelasan mengenai pembentukan Tim Teknis KPBU berdasarkan
Surat Penetapan/Surat Keputusan dari PJPK, menguraikan tugas dan tanggung
jawab Tim KPBU, serta menentukan peran dalam skema pengambilan
keputusan.
B. Badan Usaha Pelaksana (Special Purpose Company - SPC)
Menguraikan tugas dan tanggung jawab BUP, serta menentukan peran dalam
skema pengambilan keputusan.
C. Pemerintah Daerah (Dinas Pemuda dan Olahraga atau SKPD terkait lainnya)
Menguraikan tugas dan peran Pemerintah Daerah dalam mendukung
pelaksanaan proyek KPBU ini.
D. Dewan Perwakilan Rakyat Daerah
Menguraikan peranan DPRD dalam tupoksinya untuk urusan legislasi,
penganggaran dan pengawasan. Peranan DPRD ini perlu diuraikan karena
proyek KPBU akan menyangkut masalah penganggaran daerah dan juga
penetapan tarif. Menentukan peran dalam skema pengambilan keputusan.
E. Badan Regulator
Menguraikan pembentukan Badan Regulator serta tugas dan tanggung jawab
Badan Regulator apabila memang akan dibentuk. Perlu diuraikan pula mengenai
siapa saja anggota Badan Regulator serta siapa yang akan mengesahkan
keberadaan badan ini. Menentukan peran dalam skema pengambilan keputusan.
F. PT. Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero)
Menguraikan tugas dan tanggung jawab PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia
(Persero) apabila proyek KPBU yang direncanakan memerlukan Jaminan
Pemerintah.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 36
G. Badan Lainnya
Menguraikan tugas dan tanggung jawab badan-badan atau lembaga-lembaga
lain yang akan terlibat dalam proyek KPBU yang direncanakan.
5.3. Perangkat Regulasi Kelembagaan
Berdasarkan analisa terhadap peran dan tanggung jawab pemangku kepentingan
(stakeholder) terkait dan Tim KPBU, pada bagian ini dilakukan analisa kebutuhan regulasi
untuk mendukung peran dan tanggungjawab lembaga terkait sebagaimana dimaksud.
5.4. Kerangka Acuan Pengambilan Keputusan
Berdasarkan analisa terhadap peraturan perundang-undangan serta peran dan tanggung
jawab pemangku kepentingan (stakeholder) terkait diatas, pada bagian ini dilakukan analisa
kerangka acuan pengambilan keputusan terkait pelaksanaan Proyek KPBU. Perlu dijelaskan
juga garis-garis sistem pelaporan maupun koordinasi diantara pemangku kepentingan
tersebut.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 37
Bab 6. KAJIAN LINGKUNGAN DAN SOSIAL
Pada bab ini akan dibahas secara ringkas dari hasil studi lingkungan yang telah dilakukan.
Beberapa hal yang perlu masuk dalam bab ini meliputi:
6.1. Pengamanan Lingkungan
Pada Dokumen Pra-studi Kelayakan kajian lingkungan hidup yang dilakukan merupakan
kajian awal lingkungan (Initial Environmental Examination – IEE). Berikut adalah hal-hal
yang perlu dikaji dan disampaikan pada kajian awal lingkungan:
1. Latar belakang dan gambaran kegiatan, termasuk namun tidak terbatas pada latar
belakang, tujuan dan ruang lingkup kajian awal lingkungan, serta gambaran kegiatan
pada setiap tahapan proyek ((i) perencanaan/desain, (ii) konstruksi, (iii) operasi, (iv)
end-of-life);
2. Lokasi terkena dampak;
3. Kebijakan dan prosedur lingkungan yang diatur oleh peraturan perundang-undangan;
4. Evaluasi potensi dampak lingkungan -- matriks dampak proyek:
• Susun daftar potensi dampak;
• Identifikasi dan pertimbangkan daftar berdasarkan kelas/tipe dampak;
• Prediksi dan karakterisasi potensi dampak (besaran, arah (menguntungkan/
merugikan), jangkauan, durasi, frekuensi, reversibilitas, kemungkinan terjadi);
5. Rekomendasi aksi penentuan dan mitigasi, termasuk pengawasan dan evaluasi.
6.2. Pengamanan Sosial dan Pengadaan Lahan
Sebagian potensi dampak sosial yang ditimbulkan dari proyek KPBU serta rencana
mitigasinya telah dibahas pada kajian lingkungan hidup. Namun, jika dampak sosial yang
ditimbulkan cukup besar maka perlu diperjelas atau dirinci pada bagian ini.
Selain itu, bagian ini juga berfokus pada kegiatan pengadaan tanah untuk tapak proyek
KPBU. Berikut adalah hal-hal yang perlu dikaji pada kajian ini:
1. Mengidentifikasi pihak-pihak yang terkena dampak beserta status lahannya;
2. Mengidentifikasi karakteristik sosial dan ekonomi dari pihak-pihak yang terkena
dampak;
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 38
3. Mengidentifikasi aksi yang harus dilakukan untuk kebutuhan tapak proyek KPBU,
apakah pengajuan izin pemanfaatan, pembelian tanah, sewa, atau lainnya;
4. Mengidentifikasi nilai/harga lahan yang akan dibebaskan;
5. Menentukan kompensasi yang akan diberikan kepada pihak-pihak yang terkena
dampak dengan mempertimbangkan kapasitas PJPK dalam menyediakan
kompensasi tersebut;
6. Menunjuk lembaga atau membentuk tim yang bertanggung jawab untuk pengadaan
tanah dan/atau pemukiman kembali;
7. Melaksanakan konsultasi publik kepada pihak-pihak yang terkena dampak;
8. Menyusun jadwal pelaksanaan kegiatan pengadaan tanah dan/atau pemukiman
kembali.
Bersamaan dengan penyusunan Dokumen Pra-Studi Kelayakan, PJPK juga harus
menyediakan dokumen pendukung terkait kajian lingkungan dan sosial yang dipersyaratkan
oleh peraturan perundang-undangan di bidang lingkungan hidup. Berikut adalah hal-hal
yang perlu diperhatikan oleh PJPK:
1. Identifikasi persyaratan dokumen yang perlu disiapkan (wajib AMDAL atau UKL-UPL
atau SPPL) untuk memperoleh izin lingkungan berdasarkan Peraturan Menteri
Lingkungan Hidup No. 5 Tahun 2012 tentang Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan
yang Wajib Memiliki Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup.
Berikut adalah kriteria proyek KPBU yang wajib memiliki AMDAL (Analisis Mengenai
Dampak Lingkungan Hidup):
a. Berlokasi di dalam kawasan lindung dan/atau berbatasan langsung dengan
kawasan lindung (batas tapak bersinggungan atau dampak potensial diperkirakan
mempengaruhi kawasan lindung terdekat); dan/atau
b. Memenuhi salah satu kriteria berikut:
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 39
Tabel 4. Kriteria Jenis Kegiatan Pembangunan Gedung Olahraga yang Wajib Amdal
No Jenis Kegiatan Keterangan
1 Pembangunan bangunan
gedung dengan luas lahan 5
Ha
Besaran diperhitungkan berdasarkan:
a. Pembebasan lahan.
b. Daya dukung lahan.
c. Tingkat kebutuhan air sehari-hari.
d. Limbah yang dihasilkan.
e. Efek pembangunan terhadap lingkungan sekitar (getaran, kebisingan, polusi udara, dan lain-lain).
f. KDB (koefisien dasar bangunan) dan KLB. (koefisien luas bangunan)
g. Jumlah dan jenis pohon yang mungkin hilang.
h. Konflik sosial akibat pembebasan lahan (umumnya berlokasi dekat pusat kota yang memiliki kepadatan tinggi).
i. Struktur bangunan bertingkat tinggi dan basement menyebabkan masalah dewatering dan gangguan tiang-tiang pancang terhadap akuifer sumber air sekitar.
j. Bangkitan pergerakan (traffic) dan kebutuhan permukiman dari tenaga kerja yang besar.
k. Bangkitan pergerakan dan kebutuhan parkir pengunjung.
l. Produksi sampah, limbah domestik
m. Genangan/banjir lokal.
2 Pembangunan bangunan
gedung dengan luas bangunan
10.000 m2
3 Lapangan golf (tidak termasuk
driving range) untuk semua
besaran
Berpotensi menimbulkan dampak dari penggunaan
pestisida/herbisida, limpasan air permukaan (run off),
serta kebutuhan air yang relatif besar.
2. Dalam menyusun dokumen pendukung (AMDAL ataupun UKL-UPL atau SPPL) PJPK
dapat menunjuk konsultan atau tim penyusun. Untuk Tim Penyusun AMDAL diatur oleh
Peraturan Menteri Lingkungan Hidup No. 7 Tahun 2010.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 40
Bab 7. KAJIAN BENTUK KPBU
Pada bab ini akan dibahas alternatif-alternatif skema kerjasama yang dapat diterapkan
sampai dengan penetapan skemanya. Beberapa hal yang dikaji dalam bab ini meliputi:
7.1. Alternatif Skema Kerjasama
Pada sub-bab ini berisikan karakteristik alternatif-alternatif skema KPBU berikut dengan
keuntungan dan kerugian/kelemahan dari masing-masing alternatif tersebut.
7.2. Penetapan Skema KPBU
Berisikan pertimbangan-pertimbangan dalam menetapkan skema KPBU yang akan
diterapkan. Beberapa pertimbangan dapat meliputi pertimbangan hukum dan peraturan,
kelembagaan, ketersediaan infrastruktur yang ada, waktu untuk ketersediaan infrastruktur,
kemampuan (teknis dan finansial) pemerintah, optimalisasi investasi oleh Badan Usaha
pelaksana, kemungkinan pembiayaan dari sumber lain serta pembagian risikonya dan
kepastian adanya pengalihan keterampilan manajemen dan teknis dari sektor swasta
kepada sektor publik.
Sub-bab ini juga menguraikan skema struktur kelembagaan penjelasan alur tanggung jawab
masing-masing lembaga.
7.2.1. Lingkup kerjasama KPBU
Berisikan pembagian tanggung jawab antara PJPK dan Badan Usaha Pelaksana.
Dalam menentukan lingkup kerjasama ini perlu melihat peraturan yang berlaku,
termasuk tupoksi dari lembaga-lembaga terkait.
Dalam lingkup ini juga perlu diuraikan faktor-faktor kritis yang akan menentukan
suksesnya proyek KPBU, seperti misalnya komitmen, proses pengadaan yang efektif,
alokasi dan manajemen risiko, kejelasan spesifikasi keluaran, dan sebagainya.
Peran dan tanggung jawab instansi terkait perlu diuraikan secara lebih mendetail
dalam sub-bab ini, seperti misalnya peran PJPK, Badan Usaha Pelaksana, Dinas,
DPRD, dan sebagainya, berdasarkan struktur KPBU yang akan diterapkan
7.2.2. Jangka waktu dan pentahapan KPBU
Penentuan jangka waktu mempertimbangkan tingkat dan jangka waktu pengembalian
investasi yang ditanamkan Badan Usaha. Untuk pembangunan gedung/stadion
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 41
olahraga berskala besar seringkali perlu dilakukan pentahapan dengan
memperhatikan kondisi perkembangan keolahragaan di wilayah tersebut maupun
rencana penggunaan gedung/sarana olahraga tersebut untuk event-event tertentu
ataupun pertimbangan lainnya.
7.2.3. Keterlibatan pihak ketiga
Keterlibatan pihak ketiga perlu diidentifikasi termasuk peran, tanggung jawab,
kompensasi /pembayaran (jika ada), serta kebutuhan perjanjian. Beberapa pihak
ketiga diantaranya PLN sebagai penyedia listrik, PDAM sebagai penyedia air minum,
institusi penjaminan, dan lainnya.
7.2.4. Alur finansial operasional
Pada sub-bab ini diuraikan mengenai aliran keuangan yang direncanakan setelah
proyek KPBU diimplementasikan. Perlu dipertimbangkan pembentukan badan
khusus pengelola proyek dari sisi PJPK dengan mempertimbangkan legalitas badan
usaha tersebut dalam mengelola alur finansial operasional. Badan usaha tersebut
bisa saja dalam bentuk Badan Layanan Umum Daerah (BLUD) atau bentuk lainnya.
Uraian alur finansial ini adalah mulai dari penarikan retribusi dari masyarakat sampai
dengan bagaimana pelaksanaan pembayaran kepada BUP.
7.2.5. Penggunaan aset daerah
Dalam sub-bab ini akan dikaji aset-aset pemerintah daerah atau BUMN/BUMD apa
saja yang akan digunakan untuk kerjasama ini dan bagaimana sistem pemakaian
yang akan diterapkan. Aset ini juga termasuk dengan aset-aset institusi lain seperti
misalnya aset jalan akses, aset terminal, aset jaringan listrik dan sebagainya.
7.2.6. Status kepemilikan aset dan pengalihan aset
Sub-bab ini menguraikan status kepemilikan aset selama jangka waktu perjanjian
kerjasama dan mekanisme pengalihan aset setelah berakhirnya perjanjian
kerjasama.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 42
Bab 8. KAJIAN RISIKO
Risiko adalah kemungkinan terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan selama kelangsungan
suatu proyek. Risiko tersebut dapat dinilai secara kualitatif ataupun kuantitatif. Proses
analisa risiko terdiri atas identifikasi risiko, alokasi risiko, penilaian risiko, dan mitigasi risiko.
Tujuan analisa risiko adalah agar stakeholder dapat memperoleh manfaat finansial sebesar-
besarnya melalui proses pengelolaan risiko yang meliputi menghilangkan, meminimalkan,
mengalihkan, dan menyerap/menerima risiko tersebut.
8.1. Identifikasi Risiko
Identifikasi risiko dilakukan untuk mengetahui jenis risiko yang mungkin timbul di dalam
proyek. Untuk sektor pelabuhan, risiko-risiko tersebut biasanya antara lain meliputi:
a. Risiko Lokasi risiko pencemaran ke lingkungan sekitar lokasi, keresahan
masyarakat, kegagalan implementasi AMDAL, dan sebagainya.
b. Risiko Desain, Konstruksi dan Uji Operasi risiko keterlambatan penyelesaian
konstruksi dan kenaikan biaya, kesalahan desain atau desain yang tidak lengkap,
ketidakjelasan spesifikasi output, risiko uji operasi, dan sebagainya.
c. Risiko Sponsor adanya anggota konsorsium yang tidak dapat memenuhi
kewajiban kontraktualnya, kinerja kontraktor EPC dan OPC yang buruk,
d. Risiko Finansial risiko tidak tercapainya perolehan biaya proyek (financial close),
terjadinya fluktuasi nilai mata uang dan tingkat bunga pinjaman, perubahan tingkat
inflasi yang signifikan, dan sebagainya.
e. Risiko Operasional risiko terjadinya perubahan biaya operasi & pemeliharaan,
operasional sistem yang tidak optimal, kenaikan biaya energi, berkurangnya even-
even olahraga, menurunnya jumlah penyewa fasilitas olahraga, risiko kecelakaan
dan sebagainya.
f. Risiko Pendapatan risiko kegagalan penetapan nilai sewa awal, kegagalan
penyesuaian biaya sewa sesuai rencana dalam model finansial, kesalahan
perhitungan estimasi sewa, dan sebagainya.
g. Risiko Politik risiko perubahan politik yang signifikan, pemutusan kerjasama akibat
perubahan regulasi, risiko mata uang asing (repatriasi, ekspropriasi, dan konversi).
h. Risiko Kahar risiko kahar politik akibat perang dan sebagainya, risiko bencana
alam.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 43
i. Risiko Kepemilikan Aset risiko hilang atau rusaknya aset, buruknya kondisi aset
saat serah terima, dan sebagainya.
8.2. Prinsip Alokasi Risiko
Dalam sub-bab ini diuraikan mengenai prinsip-prinsip alokasi risiko, dimana dalam
pelaksanaan proyek KPBU, pendistribusian atau alokasi risiko harus dapat dilakukan secara
optimal dengan cara mengalihkan risiko kepada pihak yang memang dapat mengelola
risiko-risiko tersebut secara lebih efisien dan efektif.
Prinsip alokasi risiko lazimnya adalah “Risiko sebaiknya dialokasikan kepada pihak yang
relatif lebih mampu mengelolanya atau dikarenakan memiliki biaya terendah untuk
menyerap risiko tersebut. Jika prinsip ini diterapkan dengan baik, diharapkan dapat
menghasilkan premi risiko yang rendah dan biaya proyek yang lebih rendah sehingga
berdampak positif bagi pemangku kepentingan proyek tersebut.
Dalam transaksi proyek KPBU, penentuan kewajiban PJPK dalam Perjanjian Kerjasama
(yang dilakukan setelah melakukan analisis risiko sebagai bagian dari studi kelayakan
proyek) perlu memenuhi prinsip Alokasi Risiko. Upaya menghasilkan suatu skema alokasi
risiko yang optimal penting demi memaksimalkan nilai manfaat uang (value for money).
8.3. Metode Penilaian Risiko
Dalam menentukan risiko yang paling besar kemungkinannya terjadi serta pengaruhnya
yang paling signifikan terhadap kelangsungan proyek KPBU ini, disusun suatu kriteria
penilaian risiko yang dilihat dari peringkat kemungkinannya untuk terjadi dan peringkat
konsekuensi risiko.
Tabel 5. Peringkat Kemungkinan Terjadi Risiko
Peringkat Keterangan
Hampir Pasti Terjadi Ada kemungkinan kuat risiko ini akan terjadi sewaktu-waktu seperti yang telah terjadi di proyek lainnya.
Mungkin Sekali Terjadi Risiko mungkin terjadi sewaktu-waktu karena adanya riwayat kejadian kasual
Mungkin Terjadi Tidak diharapkan, tapi ada sedikit kemungkinan terjadi sewaktu-waktu
Jarang Terjadi Sangat tidak mungkin, tetapi dapat terjadi dalam keadaan luar biasa. Bisa terjadi, tapi mungkin tidak akan pernah terjadi
Hampir Tidak Mungkin Terjadi
Risiko ini secara teoritis dimungkin terjadi, namun belum pernah didapati terjadi di proyek lainnya.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 44
Tabel 6. Pemeringkatan Dampak Risiko
Peringkat Dampak
Keuangan Keselamatan Penundaan Kinerja Hukum Politik
Tidak Penting
Varian <5% terhadap anggaran
Tidak ada atau hanya cidera pribadi,
Pertolongan Pertama dibutuhkan tetapi tidak ada penundaan hari
< 3 bulan Sesuai tujuan, tetapi ada dampak kecil terhadap unsur-unsur non-inti
Pelanggaran Kecil
Perubahan dan dampak kecil terhadap proyek
Ringan Varian 5%-10% terhadap anggaran
Cidera ringan, perawatan medis dan penundaan beberapa hari
3 – 6 bulan Sesuai tujuan, tetapi ada kerugian sementara dari sisi layanan, atau kinerja unsur-unsur non-inti yang berada dibawah standar
Pelanggaran prosedur/ pedoman internal
Perubahan memberikan dampak yang signifikan terhadap proyek
Sedang Varian 10%-20% terhadap anggaran
Cidera: Kemungkinan rawat inap dan banyak penundaan hari
6 – 12 bulan Kerugian sementara unsur proyek inti, atau standar kinerja unsur inti yang menjadi berada di bawah standar
Pelanggaran kebijakan/ peraturan pemerintah
Ketidakstabilan situasi berdampak pada keuangan dan kinerja.
Besar Varian 20%_30% terhadap anggaran
Cacat sebagian atau penyakit jangka panjang atau beberapa cidera serius
1 – 2 tahun Ketidakmampuan untuk memenuhi unsur inti, dan secara signifikan menjadikan proyek dibatalkan
Pelanggan lisensi atau hukum, pengenaan penalti
Ketidakstabilan berdampak pada keuangan dan kinerja
Serius Varian 30%-50% terhadap anggaran
Kematian atau cacat permanen
>2 tahun Kegagalan total proyek
Intervensi peraturan atau tuntutan, pengenaan penalti
Ketidakstabilan menyebabkan penghentian layanan
Metode penilaian risiko tersebut akan dimasukaan dalam matriks peta risiko berikut:
Tabel 7. Matriks Peta Risiko
Kemungkinan
Konsekuensi
Tidak Penting
Ringan Sedang Besar Serius
Hampir Pasti Menengah Menengah Tinggi Tinggi Tertinggi
Mungkin Sekali Rendah Menengah Menengah Tinggi Tertinggi
Mungkin Rendah Menengah Menengah Tinggi Tinggi
Jarang Rendah Rendah Menengah Menengah Tinggi
Hampir Tidak Mungkin
Rendah Rendah Rendah Menengah Menengah
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 45
8.4. Mitigasi Risiko
Mitigasi risiko bertujuan untuk memberikan cara mengelola risiko terbaik dengan
mempertimbangkan kemampuan pihak yang mengelola risiko dan juga dampak risiko.
Mitigasi risiko ini berisi rencana-rencana yang harus dilakukan pemerintah dalam kondisi
preventif, saat risiko terjadi, ataupun paska terjadinya risiko. Mitigasi risiko ini dapat berupa
penghapusan risiko, meminimalkan risiko, mengalihkan risiko melalui asuransi atau pihak
ketiga lainnya, atau menerima/menyerap risiko tersebut.
Berikut disampaikan contoh dari matriks risiko proyek KPBU di sektor gedung/sarana
olahraga.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 46
Tabel 8. Contoh Matriks Risiko Proyek KPBU Sektor Gedung/Sarana Olahraga Kategori Risiko dan
Persitiwa Risiko Deskripsi PJPK BUP Bersama
Strategi Mitigasi Sesuai Best Practice
Kondisi Spesifik terkait Alokasi Risiko
1. RISIKO LAHAN
Keterlambatan dan kenaikan biaya pembebasan lahan
Keterlambatan dan kenaikan Biaya akibat proses pembebasan lahan yang berkepanjangan
Pemerintah menyediakan lahan proyek sebelum proses pengadaan
Kebutuhan lahan untuk gedung/sarana olahraga sudah diidentifikasi dengan jelas
Lahan tidak dapat dibebaskan
Kegagalan perolehan lokasi lahan proyek karena proses pembebasan lahan yang sulit
Status hukum lahan dan prosedur yang jelas dalam pembebasan lahan proyek
Kejelasan status hukum dan tata ruang lahan bisa menjadi kendala
Proses permukiman kembali yang rumit
Keterlambatan dan kenaikan biaya karena rumitnya isu proses pemukiman kembali
Kompensasi yang wajar dan komunikasi yang baik dengan pihak yang terkena dampak
Kebutuhan lahan proyek biasanya tidak luas dan dampak sosial relatif kecil.
Kesulitan pada kondisi lokasi yang tak terduga
Keterlambatan karena ketidakpastian kondisi lokasi
Data historis penggunaan lahan dan penyelidikan tanah
Kerusakan artefak dan barang kuno pada lokasi
Data historis penggunaan lahan dan penyelidikan tanah
Gagal menjaga keselamatan dalam lokasi
Implementasi prosedur keselamatan kerja yang baik
Kontaminasi/polusi ke lingkungan lokasi
Kesesuaian dengan studi Amdal yang baik
Keresahan masyarakat Akibat potensi ketidak-nyamanan terhadap proses/output
Sosialisasi kepada masyarakat yang terkenda dampak
Kegagalan implementasi Amdal
Konsultan spesialis aspek lingkungan yang handal
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 47
Kategori Risiko dan Persitiwa Risiko
Deskripsi PJPK BUP Bersama Strategi Mitigasi Sesuai
Best Practice Kondisi Spesifik terkait
Alokasi Risiko
2. RISIKO DESAIN, KONSTRUKSI, DAN UJI OPERASI
Risiko design brief Keterlambatan dan kenaikan biaya akibat tidak jelasnya /tidak lengkapnya design brief
Konsultan desain yang
berpengalaman dan baik
Kesalahan desain Uji operasi teknis mengarah ke penemuan kesalahan desain
Konsultan desain yang berpengalaman dan baik
Biasanya teridentifikasi saat uji operasi teknis
Terlambatnya penyelesaian konstruksi
Termasuk mengembalikan akses lokasi
Kontraktor yang handal dan klausul kontrak yang standar
Kenaikan biaya konstruksi
Kesepakatan faktor eskalasi harga tertentu dalam kontrak
Risiko uji operasi Kesalahan estimasi waktu/ biaya dalam uji operasi teknis
Koordinasi kontraktor dan operator yang baik
3. RISIKO SPONSOR
Kinerja subkontraktor yang buruk
Proses pemilihan sub-kontraktor yang kredibel
Kegagalan/default dari sub-kontraktor
Proses pemilihan sub-kontraktor yang kredibel
Kegagalan/default dari Badan Usaha
Default Badan Usaha yang mengarah ke terminasi/step-in oleh Financier
Konsorsium didukung sponsor yang kredibel dan solid
Kegagalan/default dari sponsor proyek
Default pihak sponsor (atau anggota konsorsium)
Proses PQ untuk memperoleh sponsor yang kredibel
4. RISIKO FINANSIAL
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 48
Kategori Risiko dan Persitiwa Risiko
Deskripsi PJPK BUP Bersama Strategi Mitigasi Sesuai
Best Practice Kondisi Spesifik terkait
Alokasi Risiko
Kegagalan mencapai financial close
Tidak tercapainya financial close karena ketidak-pastian kondisi pasar
Koordinasi yang baik dengan potential lenders
Bisa juga karena conditions precedence tidak terpenuhi
Risiko struktur finansial Inefisiensi karena struktur modal proyek yang tidak optimal
Konsorsium didukung sponsor/lender yang kredibel dan solid
Risiko nilai tukar mata uang
fluktuasi (non ekstrim) nilai tukar mata uang
Instrumen lindung nilai
Risiko tingkat inflasi Kenaikan (non ekstrim) tingkat inflasi terhadap asumsi dalam life-cycle cost
Faktor indeksasi tarif;
Risiko suku bunga Fluktuasi (non ekstrim) tingkat suku bunga
Lindung nilai tingkat suku bunga
Risiko asuransi (1) Cakupan asuransi untuk risiko tertentu tidak lagi tersedia dari penyedia asuransi di pasaran
Konsultansi dengan spesialis/broker asuransi
Khususnya untuk cakupan asuransi risiko terkait keadaan kahar
Risiko asuransi (2) Kenaikan substansial tingkat premi terhadap estimasi awal
Konsultansi dengan spesialis/broker asuransi
5. RISIKO OPERASI
Ketersediaan fasilitas Akibat fasilitas tidak bisa terbangun
Kontraktor yang handal
Buruk atau tidak tersedianya layanan
Akibat fasilitas tidak bisa beroperasi
Operator yang handal; Spesifikasi output yang jelas
Aksi industri Aksi mogok, larangan kerja,dsb
Kebijakan SDM dan hubungan industrial yang baik
Bisa oleh staf operator, subkontraktor atau penyewa
Kenaikan biaya O&M Akibat kesalahan estimasi Operator yang handal;
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 49
Kategori Risiko dan Persitiwa Risiko
Deskripsi PJPK BUP Bersama Strategi Mitigasi Sesuai
Best Practice Kondisi Spesifik terkait
Alokasi Risiko
biaya O&M atau kenaikan tidak terduga
Faktor eskalasi dalam kontrak
Kesalahan estimasi biaya life cycle
Kesepakatan/kontrak dengan supplier seawal mungkin
Kenaikan biaya energi – karena inefisiensi unit
Kualitas dan spesifikasi unit yang baik dan tepat
Tidak teraturnya ketersediaan utilitas
Tindakan antisipasi: fasilitas cadangan listrik/utilitas lainnya
Biasanya sudah harus diantisipasi sedini mungkin
Kualitas output olahan tidak memenuhi standar
Spesifikasi yang baik dari teknologi yang digunakan
Kecelakaan atau isu keselamatan
Asuransi kewajiban pihak ketiga bagi pengguna fasilitas olahraga
6. RISIKO PENDAPATAN
Perubahan volume permintaan output proyek
Kebijakan yang konsisten dan sejalan sasaran proyek
Masyarakat enggan menggunakan fasilitas yang ada
Akibat kemampuan (affordability) dan keinginan (willingness) membayar masyarakat di bawah tingkat kelayakan
Survai user affordability and willingness yang handal
Pihak ketiga enggan menyewa fasilitas penunjang yang ada
Akibat nilai sewa yang terlalu tinggi
Survai user affordability and willingness yang handal
Kegagalan mengajukan
penyesuaian retribusi dan sewa
Akibat BU tidak mampu memenuhi standar minimal yang disepakati
Kinerja operasi yang baik dan jelas;
Tingkat penyesuaian retribusi dan sewa lebih
khususnya setelah indeksasi tarif dan
Kinerja operasi yang baik dan jelas;
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 50
Kategori Risiko dan Persitiwa Risiko
Deskripsi PJPK BUP Bersama Strategi Mitigasi Sesuai
Best Practice Kondisi Spesifik terkait
Alokasi Risiko
rendah dari proyeksi rebasing tarif
Kesalahan perhitungan estimasi retribusi dan sewa
Survai user affordability and willingness yang handal
7. RISIKO KONEKTIVITAS JARINGAN
Risiko jaringan (1) Ingkar janji otoritas untuk membangun fasilitas yang diperlukan
Pemahaman kontrak yang baik oleh sektor publik
8. RISIKO INTERFACE
Risiko interface (1) Tidak seimbangnya input dan kapasitas pengolahan di awal masa oeprasi
Perjanjian/kesepakatan suplai lumpur tinja
Risiko interface(2) Ketimpangan kualitas pekerjaan dukungan pemerintah dan yang dikerjakan oleh BUP
Dilakukan perbaikan oleh pihak yang memiliki kualitas pekerjaan yang lebih rendah
9. RISIKO POLITIK
Mata uang asing tidak dapat dikonversi
Mata uang asing tidak tersedia dan/atau tidak bisa dikonversi dari Rupiah
• Pembiayaan domestik
• Akun pembiayaan luar negeri
• Penjaminan dari bank sentral
Mata uang asing tidak dapat direpatriasi
Mata uang asing tidak bisa ditransfer ke negara asal investor
• Pembiayaan domestik
• Akun pembiayaan luar negeri
• Penjaminan dari bank sentral
Risiko ekspropriasi Bisa juga akibat default PJPK
• Mediasi, negosiasi
• Asuransi risiko politik
• Penjaminan pemerintah
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 51
Kategori Risiko dan Persitiwa Risiko
Deskripsi PJPK BUP Bersama Strategi Mitigasi Sesuai
Best Practice Kondisi Spesifik terkait
Alokasi Risiko
Perubahan regulasi (dan pajak) yang umum
Perubahan regulasi (dan pajak) yang diskriminatif dan spesifik
• Mediasi, negosiasi
• Asuransi risiko politik
• Penjaminan pemerintah
Keterlambatan perolehan persetujuan perencanaan
Hanya jika dipicu keputusan sepihak /tidak wajar dari otoritas terkait
Provisi kontrak yang jelas termasuk kompensasinya
Gagal/terlambatnya perolehan persetujuan
Hanya jika dipicu keputusan sepihak /tidak wajar dari otoritas terkait
Provisi kontrak yang jelas termasuk kompensasinya
Biasanya terkait isu selain Perencanaan
Keterlambatan perolehan akses ke lokasi proyek
Hanya jika dipicu keputusan sepihak /tidak wajar dari otoritas terkait
Provisi kontrak yang jelas termasuk kompensasinya
Risiko parastatal (1) Wanprestasi kewajiban kontraktual PJPK sebagai offtaker
• Asuransi risiko politik
• Penjaminan pemerintah
Risiko parastatal (2) Akibat privatisasi offtaker atau default PJPK
• Asuransi risiko politik
• Penjaminan pemerintah
Terminasi akibat default PJPK
• Penjaminan pemerintah
10. RISIKO KAHAR
Bencana alam Asuransi, bila dimungkinkan
Kahar politis Peristiwa perang, kerusuhan, gangguan keamanan masyarakat
Asuransi, bila dimungkinkan
Cuaca ekstrim Asuransi, bila dimungkinkan
Kahar berkepanjangan Jika di atas 6-12 bulan,dapat mengganggu
Setiap pihak dapat mengakhiri kontrak KPBU
Terutama bila asuransi tidak tersedia untuk
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 52
Kategori Risiko dan Persitiwa Risiko
Deskripsi PJPK BUP Bersama Strategi Mitigasi Sesuai
Best Practice Kondisi Spesifik terkait
Alokasi Risiko
aspek ekonomis pihak yang terkena dampak
dan memicu prosedur terminasi proyek
risiko tertentu
11. RISIKO KEPEMILIKAN ALAT
Risiko nilai aset turun Kebakaran, ledakan, dsb Asuransi
Sumber: KPS di Indonesia, Acuan Alokasi Risiko; PT PII, 2012
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 53
Bab 9. KAJIAN KEBUTUHAN DUKUNGAN PEMERINTAH DAN/ATAU JAMINAN
PEMERINTAH
Bab ini menguraikan kebutuhan Dukungan Pemerintah serta cakupan kebutuhan Jaminan
Pemerintah berdasarkan hasil kajian ekonomi dan komersial serta kajian risiko, proses dan
strategi untuk mendapatkan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah, serta
kajian kesiapan proyek untuk mendapatkan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan
Pemerintah.
9.1. Kajian Kemampuan PJPK
Dalam sub-bab ini dikaji kemampuan PJPK dalam membiayai porsi pembiayaan yang
menjadi tanggung jawabnya dan juga kemampuan pemerintah daerah dalam memberikan
subsidi dan/atau availability payment. Hal ini bisa dikaji dari kapasitas fiskal pemerintah
daerah dan laporan keuangan daerah selama 5 hingga 10 tahun ke belakang.
Selain kemampuan finansial, hal yan gperlu dikaji juga adalah kemampuan sumber daya
manusia untuk dapat menyelenggarakan proyek KPBU dan juga menjalankan fasilitas yang
akan di-KPBU-kan.
9.2. Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah
Pemberian Dukungan Pemerintah dalam bentuk VGF (Viability Gap Fund) diatur melalui
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 223/PMK.011/2012 dimana disebutkan bahwa
Dukungan Kelayakan adalah Dukungan Pemerintah dalam bentuk kontribusi fiskal yang
bersifat finansial yang diberikan terhadap Proyek Kerja Sama. Proyek yang dapat diberikan
dukungan kelayakan memiliki total biaya investasi paling kurang senilai
Rp100.000.000.000,- (seratus miliar rupiah).
VGF diberikan dalam bentuk tunai sebagai bagian dari biaya konstruksi dengan porsi yang
tidak mendominasi keseluruhan biaya konstruksi (maksimal 49%).
Dalam sub-bab ini diuraikan pemenuhan kriteria untuk mendapatkan VGF. Beberapa hal
yang perlu dijawab dalam sub-bab ini diantaranya adalah:
a. Apakah proyek secara ekonomi layak namun secara finansial belum layak?
b. Apakah proyek didasarkan pada “prinsip pengguna membayar”
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 54
c. Apakah pemilihan investor swasta dilakukan melalui proses tender yang terbuka dan
kompetitif dibawah skema KPBU?
d. Apakah draft perjanjian kerjasama telah memuat skema peralihan aset dan/ atau
manajemen aset dari investor ke PJPK pada akhir masa konsesi?
e. Apakah dalam studi kelayakan telah menunjukkan:
• Alokasi risiko yang optimal antara investor dan PJPK
• Menyimpulkan bahwa proyek layak secara ekonomis dan akan layak secara
finansial apabila diberikan VGF
f. Apakah sektor yang akan di-KPBU-kan termasuk dalam sektor yang disebutkan
dalam Perpres No. 38 tahun 2015?
9.3. Kajian Kebutuhan Jaminan Pemerintah
Jaminan Pemerintah juga dapat diberikan kepada proyek infrastruktur dengan tujuan untuk
mengurangi risiko yang dibebankan kepada Badan Usaha. Jaminan Pemerintah ini diberikan
oleh Menteri Keuangan dan/atau Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur sesuai dengan
peraturanperundang-undangan yang berlaku.
Penyediaan fasilitas Jaminan Pemerintah ini diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan No.
265/PMK.08/2015 tentang Fasilitas dalam Rangka Penyiapan dan Pelaksanaan Transaksi
Proyek KPBU dalam Penyediaan Infrastruktur.
Fasilitas dapat disediakan untuk proyek KPBU prioritas ataupun proyek KPBU lainnya yang
memenuhi kriteria sebagaimana diatur dalam peraturan Menteri diatas. Jenis fasilitas yang
disediakan meliputi:
a. Fasilitas Penyiapan Proyek, yang meliputi:
• penyiapan Kajian Akhir Prastudi Kelayakan;
• penyiapan kajian dan/ atau dokumen pendukung untuk Kajian Akhir Prastudi
Kelayakan
b. Fasilitas Pendampingan Transaksi, yang meliputi:
• pelaksanaan pengadaan Badan Usaha;
• pelaksanaan penandatanganan Perjanjian KPBU;
• perolehan pembiayaan untuk Proyek KPBU (financial close), sepanjang
merupakan bagian dari tanggung jawab yang dialokasikan kepada PJPK
berdasarkan Perjanjian KPBU.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 55
Bab 10. KAJIAN MENGENAI HAL-HAL YANG PERLU DITINDAKLANJUTI
(OUTSTANDING ISSUES)
Pada bab ini akan diuraikan hal-hal kritis yang perlu ditindaklanjuti dengan isi sub-bab
sebagai berikut:
10.1. Identifikasi hal-hal kritis
Sub-bab ini akan menguraikan hal-hal kritis yang perlu diselesaikan pada tahap penyiapan
proyek KPBU dan juga sebelum dimulainya tahap transaksi KPBU, seperti misalnya
penyelesaian studi Amdal, perizinan, ekspose kepada DPRD, dan sebagainya.
10.2. Rencana penyelesaian hal-hal kritis
Sub-bab ini menguraikan strategi, rencana, jadwal dan penanggung jawab penyelesaian hal-
hal kritis yang perlu diselesaikan. Hal ini akan dijabarkan dalam bentuk matriks.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 56
Bab 11. KAJIAN PENGADAAN
Dalam bab ini perlu diuraikan beberapa hal berikut.
11.1. Landasan hukum pengadaan KPBU
Menguraikan berbagai landasan hukum yang harus digunakan dalam melakukan pengadaan
Badan Usaha.
11.2. Pembentukan Panitia Pengadaan
Menguraikan surat keputusan pembentukan Panitia Pengadaan, serta tugas dan tanggung
Panitia Pengadaan.
11.3. Tahapan dalam pengadaan KPBU
Menguraikan tahapan pengadaan Badan Usaha, yaitu apakah perlu dilakukan pelelangan satu
tahap atau pelelangan dua tahap, beserta dengan berbagai pertimbangannya.
Pemilihan Badan Usaha Pelaksana dengan Pelelangan Satu Tahap, dilakukan untuk Proyek
KPBU yang memiliki karakteristik:
a. Spesifikasi dari Penyediaan Infrastruktur dapat dirumuskan dengan jelas; dan
b. Tidak memerlukan diskusi optimalisasi teknis dalam rangka mencapai output yang
optimal.
Pemilihan Badan Usaha dengan Pelelangan Dua Tahap dilakukan untuk Proyek KPBU yang
memiliki karakteristik:
a. Spesifikasi dari Penyediaan Infrastruktur belum dapat dirumuskan dengan pasti
karena terdapat variasi inovasi dan teknologi; dan
b. Memerlukan optimalisasi penawaran teknis dalam rangka mencapai output yang
optimal.
TOOLKIT KPBU SEKTOR GEDUNG OLAHRAGA 2016
BUKU IV 57
11.4. Proses Pengadaan
Menjelaskan proses pengadaan secara umum, sesuai dengan tahapan pengadaan seperti
tertuang pada sebelumnya.
11.5. Jadwal dan Kontak
Menguraikan perkiraan jadwal proses pengadaan Badan Usaha dan juga menguraikan alamat
sekretariat Panitia Pengadaan.