Upload
hadar
View
85
Download
0
Embed Size (px)
DESCRIPTION
2010 YILI DEĞERLENDİRME BASIN TOPLANTISI 07 Nisan 2011. TORUNLAR GYO YÖNETİM KURULU BAŞKANI AZİZ TORUN. 1. 3. 2. Gelişmiş ekonomilerdeki nihai talebin yakın gelecekte güçlü bir toparlanma sergilemesi zor gözüküyor. - PowerPoint PPT Presentation
Citation preview
11
TORUNLAR GYO YÖNETİM KURULU BAŞKANI
AZİZ TORUN
2010 YILI DEĞERLENDİRME BASIN TOPLANTISI
07 Nisan 2011
22
3Türkiye’nin ekonomik görünümü
GYO sektörü
Faaliyetler
Finansal değerlendirme
Geliştirme projeleri
Geleceğe bakış
33
•Gelişmiş ekonomilerdeki nihai talebin yakın gelecekte güçlü bir toparlanma sergilemesi zor gözüküyor.•Dolayısıyla dünyanın, dinamik bir tempoyla büyüyebilen lokomotif ülkelere ihtiyacı var. Bu ülkelerin ise tercihen şu özelliklere sahip olması gerek:1. Büyümeyi ve harcamayı destekleyecek genç nüfusları,2. Kredi kanallarını destekleyecek düşük borç yükleri,3. İstihdam olanakları ve uzun soluklu büyüme yaratacak çeşitlendirilmiş ekonomileri,4. Yüksek tasarrufları veya büyümeyi finanse edebilecek sermaye birikimleri•Türkiye bu dört kriterin ilk üçünü yerine getiriyor.
Türkiye’nin nüfusu genç: 2025 yılında nüfusun yüzde kaçı 60 yaşın üzerinde olacak?
Source: United Nations
Türkiye hem bir lokomotif gelişmekte olan ekonomi, hem de bir CIVETS ülkesi
44
Turkey
29,7%
18,4%
9,3%10,5% 10,5%
8,7%10,4%
6,3% 6,4% 5,5% 5,0%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Turkey
Reel GSYİH Büyümesi (%) Mali Denge (GSYİH %’si)
TÜFE Faiz Oranları
Ekonomik Göstergeler
Source: EIU (February 2011)
Kaynak: EIU (Aralık 2010)
Kaynak: TÜİK (Şubat 2011)Kaynak: Deutsche Bank
6,25,3
9,48,4
6,9
4,7
0,9
-4,8
8,9
5,2 5,1 5,4 5,3 5,4
1,2 1,32,3
1,6
3,1 2,9
0,7
-4,2
1,9 1,6 1,6 1,7 1,8 1,9
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
10
12
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011F 2012F 2013F 2014F 2015F
Turkey EU27
-11,9 -12,0
-8,8
-5,4
-1,3-0,6
-1,6 -1,8
-5,5
-3,6-2,9 -2,6
5,1
2,84,0
4,75,8 5,5
4,23,5
0,10,8 1,0 0,9
-14,0
-12,0
-10,0
-8,0
-6,0
-4,0
-2,0
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Budget balance Primary balance
Benchm ark bond yield
16,2%
9,0%
7,1%
9,0%
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
16,0%
18,0%
2008 2009 2010 2011
Benchm ark bond yield
Kaynak: EIU (Şubat 2011)
55
Ekonomik Göstergeler
80
90
100
110
120
130
140
Jan-08 Apr-08 Jul-08 Oct-08 Jan-09 Apr-09 Jul-09 Oct-09 Jan-10 Apr-10 Jul-10 Oct-10 Jan-11
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
Unemployment Rate Industrial Production Index
50
55
60
65
70
75
80
85
90
95
100
J an-08 Apr-08 J ul-08 Oct-08 J an-09 Apr-09 J ul-09 Oct-09 J an-10 Apr-10 J ul-10 Oct-10 J an-11
1.1
1.3
1.5
1.7
1.9
2.1
2.3
J an-08 Apr-08 J ul-08 Oct-08 J an-09 Apr-09 J ul-09 Oct-09 J an-10 Apr-10 J ul-10 Oct-10 J an-11
USD/TRY €/TRY
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
45,000
50,000
55,000
60,000
65,000
70,000
75,000
-75%
-65%
-55%
-45%
-35%
-25%
-15%
-5%
5%
15%
25%
35%
ISE National Index % Change from January 2008 (TRY) % Change from January 2008 (EUR)
Sanayi Üretimi ve İşsizlikTüketici Güveni
İMKB Ulusal 100 EndeksiDöviz Kuru
Source: TÜİK (Ocak 2011) Source: TÜİK (Şubat 2011
Source: TCMB ( Şubat 2011)Source: TCMB (Şubat 2011)
6
3
GYO sektörü
Faaliyetler
Finansal değerlendirme
Geliştirme Projeleri
Geleceğe Bakış
Türkiye’nin ekonomik görünümü
77
GYO Piyasa Değeri ve Net Aktif Değeri (NAD)
GYONAD ($ mn) 31.12.2010
İç %
Piyasa Değeri ($ mn)31.12.2010
İç %
Emlak Konut 3.750,80 41,7 3201,8 44,0
Torunlar 1.620,70 18,0 912,8 12,6
İş 907,8 10,1 512,3 7,0
Sinpaş 793,8 8,8 672,7 9,3
Akmerkez 514,3 5,7 731,1 10,1
Reysaş 189,8 2,1 105,6 1,5
Alarko 170,5 1,9 114,7 1,6
Martı 149,9 1,7 74,7 1,0
Tskb 142,9 1,6 91,2 1,3
Atakule 135,7 1,5 73,4 1,0
Y&Y 120,7 1,3 333,1 4,6
Doğuş Ge 114,5 1,3 104,3 1,4
Vakıf 70,8 0,8 45,7 0,6
Pera 66,0 0,7 44,1 0,6
Özderici 65,3 0,7 74,4 1,0
Yapı Kredi Koray 58,4 0,6 51 0,7
Sağlam 47,5 0,5 32,2 0,4
Nurol 38,8 0,4 26,2 0,4
Avrasya 17,7 0,2 41,8 0,6
Egs 12,1 0,1 10,7 0,1
İdealist 7,7 0,1 17,5 0,2
TOPLAM 8.995,70 100,0 7.271,10 100,0
88
Torunlar GYO’nun Halka Arz Sonrası Hisse Performansı
9
Faaliyetler
3
GYO Sektörü
Finansal Değerlendirme
Geliştirme Projeleri
Geleceğe Bakış
Türkiye’nin ekonomik görünümü
1010
Yatırım Stratejileri
STRATEJİ ODAĞI•Öncelik: AVM geliştirme•AVM’leri kapsayan karma projelere özel ilgi•Yalnızca AVM değil, geniş dinlenme ve eğlence amaçlı alanlara sahip yaşam merkezleri yaratmak•Arz açığı olan şehirlere odaklanma•Gelişmekte olan ve metro benzeri ulaşım ağlarına bağlantısı bulunan konut bölgelerine yönelik ilgi•Özgün, iyi bağlantı hatlarına sahip bölgelerde yatırımlar
GELİŞTİRME PORTFÖYÜ•Arazi geliştirme, fonlama, potansiyel gelişme alanlarını tespit etmek gibi değer katan faaliyetlerin gerçekleştiği iş geliştirme platformunda kaldıraç etkisi
• Değerini bulmuş varlıklar hedeflenmez• Arazi alımlarında makul fiyat hedefi
•Kentsel dönüşüm projelerinin takibi ve yürütülmesinde başarılı geçmiş performans•Diğer varlık türlerinde ortaya çıkan fırsatları değerlendirme
• Ofis, otel veya konut geliştirme• Karma projeler AVM odaklı ve genellikle diğer
varlıkların etrafında geliştirildiği temel olarak konumlandırılmaktadır
•Başarılı ortaklıklar• İlgi çekici geliştirme olanaklarına erişim• Risklerin başarıyla dağıtımı
VARLIK YÖNETİMİ•Doluluk oranı optimizasyonunu ve kira artışını hedefleyen aktif varlık yönetimi •Kiracı talepleri ile gelişen tüketici ve pazar eğilimleri ile aynı doğrultuda aktif yenileme ve eklemeler
• Genellikle yenileme amaçlı harcamalardan yüksek geri dönüş sağlanması
•Kiracı memnuniyeti ve doğru getiriler• Uygun kiracı karmasını yakalamak• Yerli ve yabancı kiracıları çekebilmek için
Torunlar Grubu’nun itibarının ve sektördeki bilinirliğinin kullanılması
Gayrimenkul Geliştirmede Kanıtlanmış Başarı
1111
Otel 2,10%
Marina 1,10%
Diğer 2,80%
Ofis 9,90%
Konut 7,90%
AVM; 76,30%
Türkiye’nin halka açık en büyük 2. GYO’su
•Portföy Değeri : 3.1 milyar TL (2010)
•Brüt Aktif Değer: 2.7 milyar TL (2010)
• AVM Kira Geliri: 58.5 milyon TL(2010)
•Piyasa Değeri : 1,5 milyar TL (31/03/2011)
• 21.10.2010’de IMKB’ye kote
Farklılaştırılmış yatırım portföyü
•5 şehir, Istanbul Ekim 2010’da eklendi
•Ağırlıklı perakende portföyü (76%’sı AVM)
• Dayanıklı faaliyet yapısı: 98% AVM doluluğu (2010)
Mali güç
• %24.4 borçluluk oranı ile güçlü mali yapı
• %25.16 halka açıklık oranı ile istikrarlı hissedar yapısı
Anahtar Yatırım Göstergeleri
Brüt Aktif Değer (BAD) Dağılımı (2010)
BAD: 2.7 milyar TL (USD 1.7 milyar)
12
Portföy Değer Dağılımı
2010/12
Bina40%
Arsa31%
Proje1%
İştirakler13%
Para ve Sermaye Piyasası Araçları
15%
Arsa Bina Proje İştirakler Para ve Sermaye Piyasası Araçları
as
Portföy Değeri
3.1 bilion TL
13
AVM Portföyü
Istanbul
Ankara
Antalya
Izmir
Bursa
Mugla
Samsun
Mediterranean Region(Akdeniz Bölgesi)
Southeastern Anatolia Region(Güneydoğu Anadolu Bölgesi)
Eastern Analtolia Region(Doğu Anadolu Bölgesi)
Black Sea Region(Karadeniz Bölgesi)
Aegean Region(Ege Region)
Central Anatolia Region(Iç Anadolu Bölgesi)
Kutahya
Portföy BilgisiPortföy Bilgisi
Torunlar GYO’nun mevcut olduğu iller
Hedef şehirler
Marmara Region(Marmara Bölgesi)
Sayı BKA (m²)Faaliyet halindeki AVM 5 214,697
Proje Halindeki AVM 2 181,116
Toplam AVM 7 395,913
Zafer Plaza (SM)Zafer Plaza (SM)
Doluluk 98%
Korupark (SM)Korupark (SM)
Doluluk 96%
Deepo Outlet Centre (SM)
Deepo Outlet Centre (SM)
Ankamall+ Crowne Plaza (SM+Hotel)
Ankamall+ Crowne Plaza (SM+Hotel)
Doluluk 100% Doluluk 99%
Torium Istanbul (SM)Torium Istanbul (SM)
Doluluk 99%
1414
AVM Ziyaretçi Sayısı ve Ciro ‘Torunlar GYO 2010’da sağlam ve istikrarlı durdu’
GYG Fark (%) Torunlar GYO Türkiye
AVM cirosu 15.5* 15
AVM Ziyaretçi Sayısı 3.6** (3)
Doluluk Oranı (%) 98 90
Kaynak: Alışveriş Merkezleri Yatırımcıları Derneği*Korupark, Deepo, Ankamall kiracıları tarafından bildirilen cirolardır. Zafer Plaza ve Torium hariçtir.**Yeni açılan Torium hariç
1515
Deneyimli AVM yönetimi ile dayanıklı bir faaliyet yapısı
Bursa
Zafer Plaza
Bursa Korupark
Ankara Ankamall
Antalya Deepo Outlet
İstanbul Torium
BKA ( m2 ) (1)
16.968 71.267
(2)
13.112 18.069 95.280
Toplam Gelirler (1)
8.400.000 39.822.000
Karşılaştırılabilir değil
13.656.000 Karşılaştırılabilir değil
Toplam gelirler
% büyüme0 38.8 Karşılaştırılabilir
değil30.7 Karşılaştırılabilir
değil
% ziyaretçi artışı2.43 9.8 2.5 (0.61) Karşılaştırılabilir
değil
Mağaza sayısı125 178 315 82 180
Doluluk oranı (%)98.15 96.35 100.00 99.57 99
Ciro kirası (sabit kiranın %’si) 4.9 7.1 Karşılaştırılabilir
değil26.6 Karşılaştırılabilir
değil
(1)72,26% hisse. Kira geliri.
(2) 14,83% hisse. Temettü geliri
1616
AVM’lerin Değeri
(000 TL) 31-12-10 30-06-10 Kontrat sayısı
Bursa Zafer Plaza
143.156 141.978 125
Bursa Korupark
540.510 533.591 178
Ankara Ankamall
138.274 138.274 315
Antalya Deepo Outlet
204.321 204.321 82
İstanbul Torium
549.876 211.969 180
TOPLAM
1.576.137 1.230.133 880
17
Finansal değerlendirme
3
GYO’lar
Faaliyetler
Geliştirme projeleri
Geleceğe bakış
Türkiye’nin ekonomik görünümü
1818
Finansal Göstergeler 2010
TL (000) 2010 2009 Fark %
Toplam gelir 232.928 120.158 93,9
Satılan konut geliri 160.585 65.380 145,6
AVM kira geliri 58.584 39.859 47,0
FAVÖK (faiz, vergi, amort. öncesi kar) 55.377 71.700 -22,8
FAVÖK marjı 23.8% 59.7% -35,9
İştiraklerden elde edilen temettü geliri 4.745 4.536 4,6
Yatırım amaçlı gayrımenkul değer artışı 166.660 488.159 -65.8
Net kar 214.245 535.641 -59.4
Birebir kira geliri artışı 33% - 3.4%
Doluluk oranı 98% 98% 0,0
Toplam Aktifler 3.203.839 2.509.787 27,7
Toplam Özkaynak 2.369.083 1.805.168 31,2
Net borç -344.619 -547.895 37,1
Portföy değeri (31.12.2010) 3.130.000 2.603.000 20,2
Piyasa değeri (31.03.2011) 1.500.000
Hisse başına kazanç 1,16 TL 3,04 TL -68,0
1919
Finansal Kredilerin Vade Yapısı (Milyon TL)
•Grafikte 2010 sonundaki 438.6 mn TL nakit varlıklar hariç tutulmuştur.
314
96
142
231
0
50
100
150
200
250
300
350
2011 2012 2013 2014
2020
Gelir TablosuGelir Tablosu
Satış gelirleri 120.158 232,928% büyüme (10.9%) 93,9%Konut satışları 65.380 160,585Kira gelirleri 39.859 58,584Diğer gelirler 14.919 13,759Satışların maliyeti -45.183 -152,910Brüt kar 74.975 80,018Faaliyet giderleri -8.014 -29,040Diğer gelirler/(giderler) 488,167 166,131Yatırım Amaçlı gayrımenkuller net değer artışı 488.159 166,660Faaliyet karı/(zararı) 555,128 217,109Faaliyet karı/(zararı) Değerleme gelirleri hariç 66.969 50,449İştiraklerden temettü geliri (sürekli olan) 4.536 4.745FVÖK’ 71.505 55,194
%marj 59.5%% 23,7%FAVÖK’' 71.700 55,377%büyüme 14.3% -22.8%% marj 59.7% 23.8%İştirakler değer artışı 2.704 9.980Net faiz geliri (gideri) -25.433 -20,975Net diğer finansal gelir (gider) -1.294 1,098Finansal varlık ve yükümlülüklere ait değerleme -2.251 3,562
Vergi öncesi kar 535,641 215,519
Vergi (1,274)Net kar, değer artışları hariç’’’ 49.733 44,023
Net kar 535,641 214,245
2
1
3
4
5
Faal AVM’lerden elde edilen kira gelirleridir.
Diğer gelirler ortak alan elektrik satış gelirleri, hafriyat sahası kira gelirleri ve diğer gelirleri içermektedir.
Diğer gelirler/(giderler) yatırım amaçlı gayrımenkullerdeki değer değişiminden kaynaklanmaktadır.
Finansal varlıklardaki
değer leme kar/zararını içermektedir.
Not: Konut satışlarında, satış geliri mülkiyet alıcıya geçtiğinde gelir tablosuna aktarılıyor1 FVÖK faaliyet karı ve iştiraklerden sağlanan temettü gelirini içermektedir, değerleme kazançları hariçtir2 FAVÖK = FVÖK + Amotisman giderlerini kapsar
³ Yatırım amaçlı gayrimenkullerdeki değer değişimi ve finansal ürünlerdeki değer farkını içermez
('000 TL)2009 2010
21
3
4
5
4
İştiraklerde elde edilen nakit temettüyü içermektedir. İştiraklerdeki değer artışı ise iştirakler değer artışı olarak kaydedilmektedir.
2121
Bilanço (‘000 TL)Bilanço (‘000 TL)
1
2
1
Stoklar, konut birimlerinin inşaat maliyetleri (tamamlanmış ve yapım aşamasında) ve bu konutlar için kullanılmış olan arazinin maliyetini içerir. Ek olarak, gelecekteki konut geliştirme işleri için kullanılacak araziler de bu kalemin içindedir
1
Yatırım amaçlı gayrimenkuller, kira getirileri ve/veya sermaye kazancı için uzun vadeli olarak elde tutulur. Bu, aynı zamanda uzun vadede elde tutulması planlanan arazileri de içerir.
2
Net borç / VarlıklarNet borç / Varlıklar
Net borç / FAVÖKNet borç / FAVÖK Faiz karşılama oranı
Faiz karşılama oranı
27.2% 21.8%
10.7%
2008 2009 2010
8.4x7.6x
6.2x
2008 2009 2010
2.3x2.8x
2.6x
2008 2009 2010
*FAVÖK/ Net faiz gideri
(‘000 TL) 2009 2010Toplam varlıklar
Dönen varlıklar 250,631 579,781Nakit ve nakit benzerleri 72,639 438,644Stoklar 101,648 51,769Diğer dönen varlıklar 76,344 89,368Duran varlıklar 2,259,156 2,624,058Özkay.yönt. ile değ. yatırımlar 115,478 125,458Yatırım amaçlı gayrımenkuller 2,096,430 2,388,865Maddi duran varlıklar 407 1,115Stoklar – Diğer duran varlıklar 46,841 108,62Toplam varlıklar 2,509,787 3,203,839Toplam kaynaklar
Kısa vadeli yükümlülükler 241,733 282,544Finansal borçlar 157,676 231,141 Banka kredileri 155,694 231,141İlişkili taraflara borçlar 1,982 Diğer yükümlülükler 84,057 51,403Uzun vadeli yükümlülükler 462,886 552,212Finansal Borçlar 462,881 552,122Diğer UV yükümlülükler 5 90Özkaynaklar 1,805,168 2,369,083Toplam kaynaklar 2,509,787 3,203,839
2222
Rasyolar‘Kuvvetli finansal rasyolar’
31-12-10 31-12-09
Kaldıraç ( Varlıklar içinde finansal kredilerin payı %)
24.4 24.7
Ortalama faiz (yıl) (%) 5.22 5.35
Ortalama vade (yıl) 5
Faiz karşılama oranı 2.6 2.8
Sabit faizli kredilerin oranı 66,2 46,1
Personel sayısı 34 14
23
Toplam gelirler Nishistanbul projesinden elde edilen satış geliri ve Ekim 2010’da açılan Torium AVM’nin etkisiyle %93 arttı.
FAVÖK halka arz, danışmanlık, Bursa Büyükşehir Belediyesine isim hakkı bağış gideri gibi bir defaya mahsus giderler ile artan emlak vergisi ve reklam giderleri sebebiyle %22.8 daha azdır.
Yatırım amaçlı gayrımenkuller net değer artışı 2009’da Mall of İstanbul ve Torium arsasından kaynaklanan önemli katkı sebebiyle 2010’da %65.8 daha düşük gerçekleşti. Bu kalem net karın 2009’da %91 ve 2010’da %77.7’ini oluşturdu.
Mevduat faiz geliri ve azalan faiz giderlerine rağmen, net kar 2009’dan %60 daha düşüktür.
2010 Finansal Değerlendirme
24
Geliştirme projeleri
3
GYO sektörü
Faaliyetler
Finansal değerlendirme
Geleceğe bakış
Türkiye ekonomisinin görünümü
25
Projelerin Gelişimi (m2)
BKA+BSA (m2) 2010 2011 2012 2013 2014
Perakende 214.697 214.697 246.943 381.943 395.813
Konut 31.081 31.081 31.081 249.906 305.884
Ofis 2.964 2.964 3.345 78.105 131.876
Otel 2.907 2.907 2.907 2.907 2.907
Marina 2.984 2.984 2.984 2.984 2.984
Diğer 15.599 15.599 15.599 18.014 18.014
Toplam
270.232 270.232 302.859 733.859 857.478
Arsa 56.893 56.893 56.893 56.893 56.893
2626
BURSA22%
ANTALYA5%
ANKARA2%
ISTANBUL70%
MUĞLA0%
SAMSUN1%
BURSA ANTALYA ANKARA ISTANBUL MUĞLA SAMSUN
20142010
BURSA46%
ANTALYA7%
ANKARA6%
ISTANBUL40%
MUĞLA1%
BURSA ANTALYA ANKARA ISTANBUL MUĞLA
2014’te Istanbul’un payı Bursa’nın üzerine çıkıyor.
Şehirlere göre BKA dağılımı
2727
3
GYO’lar
Faaliyetler
Finansal değerlendirme
Geliştirme projeleri
Geleceğe bakış
Türkiye ekonomisinin görünümü
2828
Geleceğe bakış
Şirket yönettiği AVM’lerin operasyonel verimliliğini artırmak için çalışacaktır.
Projelerin tamamı bu yıl başlıyor ve 2013-2014 döneminde tamamlanacak.
2011’de toplam satışların %40’ı konuttan gelmek üzere 150 milyon TL’ye ulaşması bekleniyor.
2011’de yeni bir açılış veya proje teslimi olmayacak. Satış gelirlerinin asıl kısmı tam yıl çalışacak Torium dahil AVM’lerden gelecek.
AVM’lerin FAVÖK marjı yaklaşık 80% seviyesinde olduğundan, şirket FAVÖK’ü 2010’dan daha yüksek ve 90 milyon TL olarak tahmin edilmektedir.
Gelecek yıllarda kira gelirlerinde birebirde %10 yıllık büyüme tahmin edilmektedir.
Şirket elverişli nakit durumu ile ilave satınalma fırsatlarını takip edecektir.