41
٠ ﺠﺩﺓ ﻤﺤﺎﻓﻅﺔ ﺃﻤﺎﻨﺔ الحضري التطوير ومحلي اليطلتخط للعامة ادارة الريادية المشاريع ا إدارة ﺼﻔﺭ١٤٣٠ ﻫـ ﻭﺍﻟﺴﻴﺎﺴﺎ ﺍﻟﻤﺒﺎﺩﺉ ﺍﻟﻌﺎﻟﻴﺔ ﺍﻟﻤﺒﺎﻨﻲ ﻹﻗﺎﻤﺔ ﺍﻟﻌﺎﻤﺔhappold

Towers Rules

Embed Size (px)

Citation preview

Page 1: Towers Rules

٠

أمانة محافظة جدة اإلدارة العامة للتخطيط المحلي و التطوير الحضري

إدارة المشاريع الريادية هـ ١٤٣٠ صفر

ت العامة إلقامة المباني العاليةالمبادئ والسياسا

happold

Page 2: Towers Rules

١

جدول المحتويات مقدمة ١-١

الدليلدور ١-١- ١

مية المباني العاليةدور وأه ٢-١- ١

دليلال أجزاء ٣-١- ١

عاليةالمباني ال ١-٢ عاليةما هي المباني ال ١-١- ٢

اآلراء المؤيدة ٢-١- ٢

اآلراء المعارضة ٣-١- ٢

في جدة عاليةأماكن توزيع المباني ال ١-٣ مقدمة ١-١- ٣

الضوابط العامة ٢-١- ٣

إستراتيجية التخطيط ٣-١- ٣

التصميممعايير ١-٤ قدمةم ١ -١- ٤

المكان وتجمع المباني ٢ -١- ٤

المقياس والشكل ٣ -١- ٤

سياسات حرية مشاهدة المدينة ٤-١- ٤

البيئة ٥-١- ٤

األرضيالتفاعل على مستوى الدور ٦-١- ٤

المداخل والمواقف ٧-١- ٤

والتنمية المستدامة البنية التحتية والطاقة ٨-١- ٤

األمن والسالمة ومعايير البناء ٩-١- ٤

ارةاإلد ١٠-١- ٤

عاليةالمباني اللبناء التخطيط ١-٥

نظرة عامة ١-١- ٥

المتطلبات العامة ٢-١- ٥

عاليةالمراحل الرئيسية للحصول على رخصة بناء للمباني ال ٣-١- ٥

عاليةالوثائق المطلوبة للحصول على رخصة بناء للمباني ال ٤-١- ٥

Page 3: Towers Rules

٢

مقدمة ١- ١ أهمية هذا الدليل ١-١-١

دور وأهمية المباني العالية ٢-١-١

أجزاء الدليل ٣-١-١

Page 4: Towers Rules

مقدمة ١-١ :أهمية هذا الدليل ١-١-١

ضـمن بمواقع وتصاميم المباني العالية الخاصة المبادئ والسياسات يحدد هذه الدليل

ضمن سلسـلة مـن وثـائق التصـميم كما يعد األول من نوعه. محافظة جدة حدود

للمهندسـين والمطـورين ي قامت أمانة محافظة جدة بإعداده وتقديمـه والتخطيط الت

ة جدة مـن تهم على اتخاذ القرارات الصائبة حول سبل تطوير مدينالعقاريين لمساعد

أنظمة وضوابط البناء قرأ جنبا إلى جنب مع وثيقةي ي يجب أنالناحية العمرانية، والذ

من الوثائق األخرى المعنية بـالتخطيط العمرانـي مع غيره المعتمد لمخطط المحليل

. لمدينة جدة

مقدمة ١-١

Page 5: Towers Rules

١

المباني العالية وأهميةدور ٢-١-١المـدن بارها إحدى خصائصفي العصر الحديث باعت العالية المبانيلقد ازدادت أهمية

تصميمها وتخطيطها بشكل مدروس دورا كبيرا في حال أن تلعب يمكنالتي و –الكبرى

في توسيع المساحة الطابقية التي يمكن استخدامها لالستعماالت المهمة وفي تطور المدن

يمكنها أن تساعد على خلق العالية المبانيفإن ،عالوة على ذلك. المراكز اإلستراتيجية

على مستوى المنطقة المحيطة بالمبنى وعلـى مسـتوى بيئة عصرية وحضرية مميزة

.المدينة ككل

للمدينة حيث تمثل في بعض األحيـان إضافةتكون أنكذلك فأن المباني المرتفعة يمكن

هاولكن إن لم يتم تصـميم ،وازدهارها في شخصية المدينة موثراوعامال معلما بارزا

.مقبولبطابع غير هاللمدينة وتطبع تشويهبعناية فسوف تصبح مصدر هاوتخطيط

راضي المقدسة في كل من مكة لى كونها المعبر األساسي لألعالوة ع -تعد مدينة جدة

تعتبركذلك . يزورها الماليين كل عامتي ، والالمدن ذات الطابع السياحي من –والمدينة

جدة من المدن ذات التطور السريع سواء على صعيد الدور الذي كانت وما تزال تلعبه

.السعودية كبوابة رئيسية للمملكة العربية أو مرور الحجاج تسهيل في

رانـي قبيل التوسع العمتواجه العديد من التحديات الكبرى من باتت اليوم المدينة بيد أن

واالعتماد المتزايد على استعمال السيارات في التنقل والطرق المزدحمة والبنية التحتية

المدينـة إلـى وضـع اطنين، األمر الذي دفـع أمانـة التي ال تفي بكل احتياجات المو

إن . المباني العاليـة إستراتيجية إلقامة ضمنها ير الحضري منإستراتيجية شاملة للتطو

إال المرتفعـة المبانيالترويج إلقامة عدم جدة هو أمانة محافظةقبل المنهج المتبع من

وفق معايير محددة تلبي المتطلبات التي تساعد المدينة على التطـور وتضـفي عليهـا

. الطابع الجمالي في نفس الوقت

واالشـتراطات فنيا مفصال حول المعاييرال يقصد من وراء هذه الوثيقة أن تكون دليال

إرشـادي للمبـادئ دليـل وإنما هـي العالية المباني في تنفيذلتي يجب تطبيقها ا الفنية

بالنسـبة أما .بما يتناسب مع طبيعة مدينة جدة والسياسات العامة إلقامة المباني العالية

فيجب طبيقها في تنفيذ المباني العاليةالفنية التفصيلية التي يجب ت واالشتراطاتللمعايير

.عالمي كود بناء أي أوناء السعودي الب كود إلىالرجوع

مقدمة ١-١

Page 6: Towers Rules

٢

الدليل أجزاء ٣-١-١ : العديد من اإلرشادات حول المواضيع التالية يقدم هذا الدليل

وتعريف بالمباني العاليـة الدليلويشمل تعريف لدور :مقدمةال: الجزء األول •

أهميتهاو

المعايير المستخدمة مـن جزءاليحدد هذا :العاليتعريف البناء : الجزء الثاني •

لوب القياس المتبع في ذلك وأس العاليجدة في تعريف البناء أمانة محافظةقبل

.التعريف

الجـزء يحـدد هـذا :االرتفاعواستعمال معايير العامالموقع : الجزء الثالث •

. المعايير التي تحدد مدى مالئمة الموقع واالرتفاع ألي بناء مزمـع إنشـاؤه

إلرشادات العامة كتلك المتعلقة بالجيولوجيـا ا المعايير العديد من وتتضمن هذه

والمداخل المخصصة للطيران المدني وقواعد اإلنشاء الفنية لضـمان توافـق

لمدينـة جـدة والمخطط المحليمع الخطة اإلستراتيجية العامة العالية المباني

. وغيرها من خطط اإلنشاء والبناء الفرعية األخرى

المعايير الفنية المسـتخدمة الجزءويحدد هذا : معايير التصميم: رابعالجزء ال •

والمساحة المبانيبما في ذلك المقاييس وأشكال تلك العالية المبانيفي تصميم

العامة والبيئة الخارجية المحيطة بها ومواقف السيارات والمـداخل والطاقـة

. المرتفعة المبانيالفنية المتصلة ب النواحيوغيرها من

يحـدد : حصول على رخصة إقامة المباني العاليةمتطلبات ال: الجزء الخامس •

افظة جدة إلقامة المباني تتبع من قبل أمانة مح التي سوف الجزء المراحلهذا

واإلعتمادات التي يجب علـى مطـوري والوثائق من حيث المتطلبات العالية

. العالية تقديمها المباني

مقدمة ١-١

Page 7: Towers Rules

٠

اماليزي -كوااللمبور -سنابرج بترو

المباني العالية ١- ٢ ما هي المباني العالية ١-١-٢

اآلراء المؤيدة للمباني العالية ٢-١-٢

اليةآلراء المعارضة المباني العا ٣-١-٢

Page 8: Towers Rules

١

المباني العالية ١-٢٢ عاليةما هي المباني ال ١-١-٢

:التعريفات األساسية ياس االرتفاعاتق

دور ١٥- ٦رتفاعات المباني من ھـ إ١٤٢٧ حلي المخطط الم كيف يحدد

دور ١٥- ٦ارتفاعات المباني من ھـ١٤٢٧المخطط المحلي كيف يحدد

طابقا راثنا عشعلى أنها المباني التي يزيد ارتفاعها عن تعرف المباني العالية

: ويمكن تصنيفها الى

.طابقا ٣٠- ١٣والتي تتراوح مابين : المباني العالية-١

.طابقا ٤٥-٣١وهي المباني التي تزيد عن : جداالمباني العالية -٢

.طابقا ٦٠-٤٦المباني التي يتراوح ارتفاعها منوهي : المباني الشاهقة -٣

.طابقا ٦٠وهي المباني التي يزيد ارتفاعها عن : ناطحات السحاب -٤

فيال السطح

األدوار العلوية

دور الخدمة )للمبنى الكلي رتفاعاإلاليحسب ضمن (

ر العلوية األدوا

الدور األرضي ) للمبنى دورالميزانين ال يحسب ضمن اإلرتفاع الكلي(

أدوار القبو و مواقف السيارات ) ال تحسب ضمن إرتفاع المبنى (

فيال السطح

أدوار القبو و مواقف السيارات ) ال تحسب ضمن إرتفاع المبنى (

المباني العالية ١-٢

Page 9: Towers Rules

٢

المباني العالية ١- ٢ اآلراء المؤيدة ٢-١-٢

من مقومات المدينة الحديثة هل تعتبر المباني العالية

تكون أنني العالية المخططة والمصممة جيدا يمكن المبا

:ايجابية للمدينة إضافة

تركز استخدام المساحات والتي يمكن بالتالي إن تكون -١

.نقاط تجميع ومراكز للمدينة

شبكةوالمساحة لعمل اقتصاديات الحجم استعمال-٢

والتقليل من الرحالت اليومية المواصالت بشكل أكثر كفاءة

.نللمستخدمي

اقتصادي للمساحات خصوصا في مراكز المدن ماستخدا-٣

.والواجهات البحرية

أنشطةمن ما تحويةلحيوية المدينة من خالل إضافة -٤

.عامة وفراغات عامة محيطة بها

والمراكز للمدينة عصرية عالمات فارقة وميزات-٥

. الحضرية

جمالية لخط األفق للمدينة خصوصا في حال إضافة-٦

.اتضمن مجموع اتجميعه

د تجلب العديتكون مراكز عمالقة داخل المدينة يمكنها أن -٦

.ذات النوعية العاليةمن األنشطة االقتصادية الهامة

: الميزات

استعمال اقتصادي لألرض

التجميع لتحديد نقاط التجمع والمراكز

مراكز جذب اقتصادي للمدينة

تحديد خط األفق

معالم مميزة على مستوى المدينة

المباني العالية ١-٢

Page 10: Towers Rules

٣

المباني العالية ١- اآلراء المعارضة ٢-١-٢ . تكاليف باهظة على صعيد اإلنشاءات-١

. ياء األخرىعلى باقي األحبروز سيطرة و-٢

.تيارات رياح معاكسة تكوين-٣

. األخرى المبانيظالل وحدود أمام تكوين-٤

. ختناقات المرورية والطلب على الخدماتزيادة اال-٥

. ونواحي السالمة تتطلب الكثير من الرقابة األمنية-٦

واتية بمنع اشعة الشمس والهواء خلق بيئة خارجية غير م-٧

.المجاورة عن المناطق

عيوب

تكاليف باھظة لصيانة والتشغيل

تكوين تيارات الرياح الغير حجب أشعة الشمس محببة

والضوء عن المناطق المجاورة

السيطرة على المجاورات السكنية

تكوين الظالل

المباني العالية ١-٢

Page 11: Towers Rules

٤

في جدة أماكن توزع المباني العالية ١-٣ مقدمة ١-١-٣

الضوابط العامة ٢-١-٣

العمرانية اإلستراتيجية ٣-١-٣

Page 12: Towers Rules

٥

في جدة أماكن توزع المباني العالية ١-٣ مقدمة ١-١-٣

ية في تطور المدينة إن تم يمكن أن تساهم بإيجاب العالية المبانيجدة بأن أمانة تعتبر

عالوة على أن . مناسبة وطبقا إلستراتيجية التطور التي تتبعها المدينةفي أماكن تشيدها

وفقا المبانيفقط بل إقامة تلك المرتفعة مبانيليس مجرد الترويج لل األمانةهدف

.للمعايير واألنظمة

المبنية على عامل رأس المال واألرض فقط يمكنه أن العالية المباني إن رغبة إنشاء

التي تتألف منها المدينة، وتكون يد البيئة والمساحات الجغرافيةيخلق مشاكل على صع

جدة تحديد العديد من أمانة محافظة لقد استطاعت . ضغطا على تلك المساحات بالتالي

، وذلك بوضع العديد من العالية المبانيالمواقع المناسبة التي يمكن أن تقام فوقها

. المبانيعيوب التي يمكن أن تنجم عن تلك المعايير الفنية والموازنة بين الميزات وال

: والقائم على معيارين هامين وهما" وهذه العملية تسمى بـ التحليل

الضوابط العامة

:وهي المحددات التي تفرض على عملية بناء المباني العالية بواسطة

النطاق العمراني للمدينة •

.سطح األرض ومناسيب المياه طبيعة •

.جيةطبيعة األرض الجيولو •

. المدني الطيران القيود التي تفرضها مصلحة •

. المواقع الحساسةالقيود المفروضة على •

.وذلك من خالل دليل الضوابط واالشتراطات الفنية إلنشاء المباني العالية

العمرانية اإلستراتيجية

أنظمة وضوابط وثيقةوالتي وردت في جدة،إن إستراتيجية التخطيط الخاصة بمدينة

ها من الوثائق األخرى قد حددت السياسات والمبادئوغير لمخطط المحليل ناءالب

كما وجدت هناك العديد من . العالية مبانيالمفروضة على األماكن المخصصة لل

ثار السلبية التي يمكن أن تنجم تجنب اآلكيفية و المبانيتأثير تلك التي تناولت الدراسات

:ما يليلتي يمكن إيرادها ا ومن بين السياسات والمبادئ. عنها

. بنية المدينة والمراكز الحضرية فيها وكثافتها •

استعماالت األراضي •

. لمواصالتاشبكة •

البنية التحتية •

المناظر الطبيعيةالمعالم و •

أماكن توزع المباني العالية في مدينة جدة ١-٣

Page 13: Towers Rules

٦

٣

الضوابط العامة ٢-١-٣ وطبيعة األرض النطاق العمراني للمدينة

ط ومنخفض متجه إلى الجنوب والشـمال تقع مدينة جدة على شريط ساحلي ضيق منبس

ويبلـغ . ومحاذ للبحر األحمر من جهة الغرب وسلسلة من التالل من جانـب الشـرق

المقطـع الواصـل فـي كم ٤٠كم وطوله حوالي ١٠حوالي عرض الشريط الساحلي

ويحد هذا السهل . في الشمالالوقر في الجنوب وبين حرة مابين سلسلة جبال السروات

. د جوانبه والتالل من الجانب اآلخرالبحر من أح

الكبيـرة الطبيعية فيضان الموسمي القادم من الخزانات المائية يذكر أن السهل معرض لل

التالل من الجانب الشرقي خالل وبعد األمطار الكثيفة التي تهطـل شكلة عند حوافالمت

ئ لديها نظـام ومع كل ذلك، استطاعت المدينة أن تتطور وتنش. عليه بين الحين واآلخر

وذلك على شكل قنوات عمالقة لحماية المناطق الحضرية ، للحماية من خطر الفيضانات

.التي تتكون منها مدينة جدة

والذي يتصل مع المنطقة الحضرية األساسية التي تقـع فوقهـا –إن السهل الساحلي

.ليةالعا المبانييمكنه أن يكون أرضية مناسبة لقيام العديد من –مدينة جدة

النطاق العمراني وطبيعة األرض محددات ١-أ

حدود المنطقة الحضرية لمدينة جدة وطبيعتھا الجغرافية

: عالوة على ذلك في األماكن.خارج النطاق العمراني للمدينةني عاليةلن يسمح بقيام أية مبا

. المعرضة للفيضان-

التي تقع على أراض مرتفعة وخاصة باتجاه الشرق، والتي يمكن أن تمنع رؤية التالل -

.واألفق

أماكن توزع المباني العالية في مدينة جدة ١-٣

Page 14: Towers Rules

٧

العامة الضوابط ٢- ١- ٣ الجيولوجية األرض طبيعة

وامل الفنية والمالية التـي تـدخل فـي إطـار تعد األرض ونوعية األساسات من الع

وفي هذا السياق جدير بالـذكر أن ،في مدينة جدة عاليةمباني المتطلبات الالزمة لقيام

الطبيعة الجيولوجية للسهل الساحلي الذي تقع فوقه مدينة جدة مؤلف بالدرجة األولى من

الرغم من أن ذلـك ال وعلى . الرمال والمرجان وغيرها من الترسبات الطينية البحرية

إال أن هذه الطبيعة الجيولوجية غير مثاليـة مائـة مباني مرتفعةيمكنه أن يمنع نشوء

. المبانيبالمائة لقيام مثل تلك

من ناحية أخرى، فإن األخطار المرتبطة بالعديد من العوامل األرضية التي وردت في

. وبةهذه الدراسة يمكنها أن تؤثر على عمق األساسات المطل الجيولوجية المحددات ٢-أ

. :مالحظة

ل األولي فقط، ولذلك يجب أال يبنيت كل المعلومات الواردة في هذه الخريطة على التحل

تتخذ كبديل عن الدراسة المعمقة لطبيعة األرض والمياه الجوفية في الموقع المزمع إقامة

افوقه العالية المباني

ال توجد محددات جيولوجية مفصلة في ھذه الوثيقة بالنسبة لمواقع المباني العالية مباني بإقامة لكن على المطورين الراغبين. اق العمراني لمدينة جدةداخل النط

المدينة مانةالعوامل الجيولوجية الخاصة باألرض وتقديمها ألطبيعة دراسة عالية

.في مرحلة متقدمة من مراحل التصميم كجزء من طلب اإلنشاء

أماكن توزع المباني العالية في مدينة جدة ١-٣

Page 15: Towers Rules

٨

العامة الضوابط ٢-١-٣

ضوابط ارتفاع المبانيكمـا يعـد مطارالملـك . لسعوديةالعربية ا في المملكة بوابات الطيرانتعد مدينة جدة من أهم

في شمال المدينة من أكثر مطارات العالم نشاطا، والـذي شـهد العديـد مـن الواقععبدالعزيز

. ن سنوياألخيرة الستقبال ماليين المسافريالتوسعات في السنوات ا

أما منطقة الهبوط األساسية للمطـار . تمتد المدرجات الثالثة لمطار جدة باتجاه الشمال والجنوب

أما منطقة انطالق الرحالت الجوية . في منتصف المدينة إلى الجهة الجنوبية من المطار ركزفتت

. وذهبان الواقعتين في الشمالاألساسية فتتركز في كل من أبحر

الطيران المدني أنظمة محددات ٣-أ

حيث يدل اللون األرجواني على . الطيران المدني مناطق االرتفاع األقصى خريطة هيئةتبين

مدرجات الطيران الخاصة بالطائرات المغادرة والقادمة والتي تبدأ عند المستوى األرضي

..متر كلما ابتعدت أكثر وأكثر ١٠٠٠مترا لكل ١٦للمطار، وترتفع بعد ذلك لمسافة

التـي فرضـتهاطن خاضعة للشروفي كل المباني المرتفعة المزمع إنشاؤها أن تكويشترط -

لعامـة للطيـران الطيران المدني، وخاصة تلك التي وردت في الخطة العامة للرئاسة ا هيئة

مطلقة وتنطبق على كامل ارتفاع المبنى بمـا هذه الشروط التي تعتبر بمثابة شروط . المدني

. في ذلك ما يتصل به من هوائيات وأنظمة اتصاالت

إضافية كأن تفـرض علـى المبـاني وضـع شروطاًًيمكن لهيئة الطيران المدني أن تفرض -

. أضواء تحذيرية على أسطحها

أماكن توزع المباني العالية في مدينة جدة ١-٣

Page 16: Towers Rules

٩

العامة الضوابط ٢-١-٣

اإلطاللة على المواقع األمنية

في أمنيا أن تكون بالقرب من األماكن الحساسة المناسب بالنسبة للمباني العاليةمن غير

: وهناك نوعين من المواقع الحساسة أمنيا . المدينة

.)إلخ ..السفارات -القصور الملكية-طارالم( المباني والمنشآت الحكومية الرئيسية -١

.المواقع التاريخية-٢

المباني والمنشآت الحكومية الرئيسية

يمكن لوجود المباني المرتفعة بالقرب من المراكز والمنشآت الحكومية أن يخلق هاجسـا

: ومن أمثلة تلك المراكز والمنشآت الحكومية. أمنيا كبيرا

. من منشآت الطيران المدني والعسكري األخرى وغيره مطارالملك عبدالعزيز-١

. القاعدة البحرية المتمركزة جنوب المدينة-٢

. لقصور الملكيةا-٣

.قاعدة حرس الحدود-٤

المواقع الحساسة القرب من ضوابط ٤-أ

في مدينة جدة أمنيا خريطة تبين بعض المواقع الحساسة

والتي يحتمل أن تطل على تلك المنشآت الحيوية -يتم عرض مخططات المباني العاليةسوف-

.على السلطات المعنية إلبداء المالحظات حولها ومراجعتها –والحساسة

تلك المباني، فيمكن أن يعد ذلك بمثابة الرفض في حالة عدم إقرار السلطات المعنية لمثل -

.إلقامة تلك المباني

أماكن توزع المباني العالية في مدينة جدة ١-٣

Page 17: Towers Rules

١٠

ةالعام الضوابط ٢-١-٣ المواقع التاريخية

المواقع ذات األهمية التاريخية بالنسبة للمدينة، والتي يجب أخذها بعين االعتبار قبل هي

. حولها أو بالقرب منها ني عاليةالشروع بإقامة أية مبا

، والتـي سـوف )منطقة البلد(ومن أهم المواقع التاريخية في مدينة جدة المدينة القديمة

يذكر أن منطقة البلد اعتبرتها . بالقرب منها عاليةإقامة أية مبان يكون من غير المناسب

منظمة اليونسكو من المناطق التاريخية، والتي تستحق أن تقام حولهـا منطقـة عازلـة

لقد تمت اإلشارة إلى المنطقة العازلة، ولكـن يجـب . للحفاظ على شخصيتها التاريخية

التي تم بناءها -أما المباني . لعالميةسكو اتوسيعها وتعديلها بحسب ما تراه منظمة اليون

فيجـب أال -وحتى اليوم ١٩٦٠عند الجانب الغربي من المدينة القديمة بدءا من العام

تعد كسابقة بالنسبة للمواقع المخصصة ألية مباني مرتفعة يمكن أن تقام في منطقة البلد

. القديمة

:كيفية التعامل مع المواقع التاريخية

موعة محددة من الضوابط الخاصة بعملية التطوير العقـاري حـول هناك مج .١

. االلتزام بها القديمة، والتي يجب على المطورينمنطقة البلد

االلتزام بأية ضوابط على صعيد تطوير وإنشـاء المطورين سوف يطلب من .٢

أية مباني مرتفعة في المدينة عمال باإلرشادات الفنية التي وضـعتها منظمـة

.اليونسكو

حدود المنطقة العازلة حول المنطقة التاريخية لمدينة جدة

أماكن توزع المباني العالية في مدينة جدة ١-٣

Page 18: Towers Rules

١١

العمرانية اإلستراتيجية ٣-١-٣ بنية المدينة وكثافتها

: إن بنية المدينة المستدامة هي تلك التي

. تؤمن نوعية عالية من الحياة لساكنيها- ١

. تسمح بالتطور الطبيعي واالقتصادي المرن- ٢

. سواء األرض أو المواد أو الطاقة أو المياهالطبيعية تقلل من استعمال المصادر - ٣

ـ "إن النموذج المتبع عالميا لتأمين مثل هذه البنية المثالية قد ورد على شـكل المدينـة ددة المتع

، فإن كل األنشطة قد أصبحت متركزة في بنيـة هرميـة مـن وبحسب هذا النموذج. المراكز

الستعماالت الموزعة عند كل مستوى من المراكز لتحقيق التوازن المطلوب بينالمراكز ذات ا

وفي هذا النمـوذج، فـإن مركـز . الوصول الموزع والتركز الخالق والعملي والمرن مستوى

باعتباره المركز الرئيسي للمدينة ساسي يبقى المركز األهم، والذي يقوم بكل األعمال المدينة األ

لف منها، ولكن دون أن يستغني عن بقية المراكز الفرعية األخرى المنتشرة أو للمراكز التي تتأ

.عمرانيةعبر المساحة ال

المراكز، فإن المراكز األساسية مرتبطة مع بعضها البعض بشـبكة ةالمتعدد المدينةفي نموذج

وذج عالوة على أن طبيعة الطرق والمواصالت الخاصة بهذا النم. مستوياتمن الطرق متعددة ال

لوجود شبكة واسعة من المواصـالت اتساعد على تقليل االختناقات المرورية بشكل كبير نظر

. العامة

عن طريق إنشاء شبكة من المراكز األصغر، فإن نموذج المدينة المتعددة المراكـز يمكنـه أن

الفوائد وهذا األمر ينطوي على العديد من. مركز المدينة سمح للمناطق المفتوحة بأن تتوفر فيي

.على صعيد البيئة ونوعية الحياة بشكل عام

توزيع الكثافة المتوقع مستقبالنة محافظة جدة ترمي إلى تطبيـق هـذا إن خطة أما

األسلوب عن طريق تعزيز المراكز الحالية في المدينة ، مراكز فرعية متعـددة ين مراكز إضافية لخلقوتأم

والتي سوف تكون نقاط تجمـع لألعمـال والسـكان .توالخدما

إن موائمة هذه المراكز مع شـبكة الطـرق الحاليـة

لية مـع تلـك وموائمة شبكة الطرق العامة المسـتقب المراكــز ســوف يســمح بتعزيــز الــرابط مــابين االستعماالت األساسية لألرض والنقل وتأمين الوصول

. السهل لكل الخدمات واألعمال

الكثافة الحالية لمدينة جدةتعاني مدينة جدة من عدم توزيع الكثافة السكانية على

.كافة المناطق الحضرية في الوقت الحالي

نتيجة توجه الكثافة مدينة من فقد أھميتهمركز اليعاني .السكانية باتجاه الشمال

أماكن توزع المباني العالية في مدينة جدة ١-٣

Page 19: Towers Rules

١٢

العمرانية اإلستراتيجية ٣-١-٣ المواصالت العالقة مع

لعامـة فـي دائما بتشكيل ضغط على شبكات المواصالت ا المباني العالية إنشاءيتسبب

.هذه الشبكةنقطة تحميل وتفريغ لهذه المباني كون المدينة ولكن دائما ما ت

والمواصالت البد أن يكون متكامل حيـث يجـب أن لذلك فإن التخطيط للمباني العالية

.تكون المواقع المخصصة للمباني العالية قريبة من محطات المواصالت العامة

هناك عالقة مابين المراكـز ذات الكثافـة السـكانية العاليـة فإنه يجب أن تكون لذلك

يخدم وجود المباني العاليـة فـي وجـود مراكـز تجمـع وشبكات المواصالت حيث

للمستخدمين، وعلى العكس تماما يخدم وجود شبكات المواصالت العامة هذه المراكـز

.من حيث دعمها اجتماعيا واقتصاديا وعمرانيا وذلك بزيادة أعداد مستخدميها

العامةالمسافة بين المبنى المرتفع ومحطات المواصالت

شبكة المواصالت العامة المقترحة لمدينة جدة

أماكن توزع المباني العالية في مدينة جدة ١-٣

Page 20: Towers Rules

١٣

٣

ستراتيجية العمرانيةاإل ٣ -١-٣ استعماالت األراضي

هـذه . تحدد في مرحلة متقدمة من مراحل التصميم أنيجب استخدامات المبنى العالي

.هات المخطط العامتوجالمنطقة وتتماشى مع الحتياجاتتخضع أنيجب االستخدامات

:متعددة لكن حسب ماهوا معتاد تضم المباني المرتفعة يمكن أن تحوي استخدامات

المكاتب/األنشطة التجارية

هذه األنشطة تعطـي . للدخول والخروج من والى المنطقة وهذه قد تسبب أوقات ذروة

ت مع مباني انطباع بالحياة خالل فترة عملها ولكن قد تكون مدينة أشباح في حال وضع

.أخرى مشابهة في النشاط في خارج أوقات العمل وعطل نهاية األسبوع

االستخدامات السكنية

األنشطة السابقة حيث يكـون المسـتخدمون قد يكون لها عكس تأثير االستخداماتهذه

، في حال عـدم العمل الرسمي خارجها في أوقات العمل ويعودون إليها بعد انتهاء فترة

اذبة للناس خارجها في أوقات العمل وعطل نهاية األسبوع فإنها ستكون وجود أنشطة ج

.معزولة أيضا

الفنادق

في كل أوقات اليوم وقد تضم هذا النشاط يعتبر نشاط مولد للحركة داخل وخارج المبنى

، مقاهي وأنشطة ترفيهية أخرى، هذا النشاط سيستفيد أكثر في مطاعم ض هذه المبانيبع

.لمواصالت والمطار ومحطات المواصالت العامةحال ربطة بشبكة ا

األنشطة المتنوعة

يسمح االستخدام المتعدد بمزج األجزاء المميزة في كل نوع من األنشطة سالفة الـذكر

.وبالتالي يساعد على التفاعل مع المناطق المحيطة بشكل اكبر

أماكن توزع المباني العالية في مدينة جدة ١-٣

Page 21: Towers Rules

١٤

في جدة أماكن توزع المباني العالية ١- ٣ ستراتيجية العمرانيةاإل ٣ -١-٣

المعالم والرؤيا

الم تعمل كمع أنيمكن حيث يمكن مشاهدتها من مواقع مختلفة من المدينةني العالية المبا

التركيبة العمرانية إلى إضافةالمباني العالية كذاك تعتبر يسترشد بها في تحديد المواقع،

: وعليه فإن من فوائد وجود المباني العالية .للمدينة

تحدد المناطق وتسـاعد الـزوار المباني المميزة-معالم استرشاد في المدينةك .١

رتها، كذلك تساعد على التعرف اوالسكان للتعرف على المناطق المرغوب زي

أو توفر الظـل لل المباني العالية قد تظ أن ذكرهمن المهم . على المدينة ككل

.لمستخدم على مستوى المنطقة الموجودة بهال

يمكن أن تعمـل كيمكن كذلك أن تحدد المحاور الرئيسية، كذل اني المميزةالمب .٢

.على تحديد المقياس وتعريف المحاور الطويلة في المدينة

ـ -الرؤيا من البحر .٣ الي كما أن البحر يحدد خلفية المدينة ويضـفي منظـر جم

.منظر جميل لرؤيا من البحر عليها، تعطي المباني العالية

أماكن توزع المباني العالية في مدينة جدة ١-٣

Page 22: Towers Rules

١٥

اإلستراتيجية العمرانية ٤-١-٣

خاتمة

ا اء المباني العاليةـالتي يسمح ببن لمدينة جدة مجموعة من المحاور حدد المخطط العام عليھ : وھي كالتالي

طريق الكورنيش • طريق الملك فيصل • )األندلس(عبدالعزيز الملكطريق • طريق المدينة • طريق األمير ماجد • طريق الملك فھد • طريق الملك عبدهللا • شارع فلسطين • )التحلية(شارع األمير محمد بن عبدالعزيز • شارع صاري • طريق مكة •

ىباإلضافة اور إل ابقالمح اطق ةس ام من دد المخطط الع ذكر ح اطق ةالتنميال الخاصة من :يسمح ببناء المباني المرتفعة بھا

منطقة وسط البلد • منطقة الرويس • منطقة المطار القديم • ة قصر خزاممنطق •

اك بعض شرحه مايليفي حالة وسط البلد حسب ا ھن ة الحق اني العالي اء المب المحددات لبن

ة ة التاريخي د المنطق ث توج ري حي ي يج راث اآلنوالت ة ت كو كمنطق ي اليونس جيلھا ف تس

ة اآلنبالنسبة لمنطقة المطار القديم، يتم أما .تاريخية األعداد لمشروع بمسمى مركز المدين .مخطط استراتيجي للمنطقة بالكامل اعداديتم حيث

العمل مع المخطط العام :والموضح في الصفحة التالية مبني على النظريات التالية لإلرتفاعاتالمخطط العام

اه • اء األتج اني للبن ة صف المب اور بطريق ى المح دة عل ة ج ي مدين ية ف ،الرئيسه من مصلحة الطي اع المسموح ب دنيمحددة حسب االرتف اه و ران الم ذا االتج ھ

.يوزع الكثافة على مستوى المدينة بطريقة طولية على المحاور الرئيسية سوفاه للبناء بطريقة االتجاه • ذا االتج اطق تجميع المباني حيث يعمل ھ وين من ى تك عل

ى اعد عل ا يس ة مم ز للكثاف ع تركي اشحضرية، م ة اقتصاديا وجذب إنع المنطقةا االستخداماتالعديد من ذا . لمتنوع ذلك يساعد ھ اهك وين مراكز االتج ى تك عل

.حضرية فرعية داخل المدن

ني العالية في مدينة جدةأماكن توزع المبا ١-٣

Page 23: Towers Rules

١٦

أماكن توزيع المباني العالية في مدينة جدة

مدينة جدةأماكن توزع المباني العالية في ١-٣

Page 24: Towers Rules

١٧

التصميممعايير ١- ٤ مقدمة ١-١-٤

المكان وتجمع المباني ٢-١-٤

المقياس والشكل ٣-١-٤

سياسات حرية مشاهدة المدينة ٤-١-٤

البيئة ٥-١-٤

سياسات التفاعل على مستوى الدور األرضي ٦-١-٤

ف السياراتالمواصالت ومواق ٧-١-٤

البنية التحتية والطاقة ٨-١-٤

األمن والسالمة ومعايير البناء ٩-١-٤

اإلدارة ١٠-١-٤

Page 25: Towers Rules

١٨

التصميم معايير ١- ٤

:مقدمة ١-١-٤

يناقش هذا الجزء من . ضمن المدينة العالية ص إلقامة المبانيحديد الموقع المخصبعد ت

األمـاكن مجموعة من المقاييس والمعايير، والتي من شـأنها الـتحكم بطبيعـة الوثيقة

البيئـة واألثر الذي يمكن أن يتركه المبنى على مجمل عناصر لهذه المبانيالمخصصة

خاصة بالتصميم والتـي سـوف من الوثيقة اإلرشادات ال هذا الجزء حيوض. المجاورة

وفيمـا يلـي بعـض . مدينة جدةيمكن أن تقام ضمن مباني عاليةتستعمل في تقييم أية

: عتبارالتي يجب أخذها بعين اال القضايا

وغيـره مـن ة بالعالقة مابين المبنى العاليينوهذه الناحية مع :المكان وتجمع المباني

. د الموقعوالمبنى ضمن حدو المباني الواقعة بجواره

دي الشـكل ضمان التناسق واالتـزان علـى صـعي ل المدخليوضح : المقياس والشكل

. والمقياس الخاص بالبناء العالي

للمبـاني و بأي ضرر يتسببال أنيجب العاليالبناء أنعن يتحدث هذا الجزء :البيئة

. للبيئة المحيطة به

ن علـى ضـما العـالي تصميم البناء أن يساعد يفضل: العالقة مع المستوى األرضي

المحيطـة المنـاطق بين المبنى و واالستخداماتمستوى عال من التفاعل في األنشطة

. على مستوى الدور األرضي

خـروج سـهولة دخـول و أهميـة يؤكد هذا الجزء على : ومواقف السيارات المداخل

. دون التأثير على الفراغات العامة مستخدمي المبنى

ة ال ةالبني ة والطاق تصمم بطريقة أنيجب المباني العالية أنعلى يؤكد هذا الجزء: تحتي

.من ما تحتمل أكثرتقلل من استخدام لطاقة وال تحمل البنية التحتية للمدينة

أن يتم التصميم ضمن األسس والمعايير الفنيـة يفضل: ومعايير البناء والسالمة األمن

. اليا من األمان في الحاالت الطارئةالخاصة بالبناء وبشكل يؤمن قدرا ع

. ضمان مستوى عال من اإلدارة الفعالة وسهولة عمليات الصيانة للبناء يفضل: اإلدارة

معايير التصميم ١-٤

Page 26: Towers Rules

١٩

معايير التصميم ١- ٤ :المكان وتجمع المباني ٢-١-٤

في أماكن إستراتيجية محـددة، العالية المباني تشجع اإلستراتيجية العمرانية على تجميع

عالوة على أن العالقة المتبادلة مابين مجموعـات . وال تشجع تناثرها في أماكن متفرقة

يمكنها أن تعزز من مساهمة كامل المجموعة فـي اقتصـاد المدينـة المرتفعة المباني

. ورفاهيتها

، وبشـكل يضـمن)بشكل متدرج(بدءا من األقصر فالقصير فالطويلي العاليةترتيب المبان يفضل

. تركيز الكثافة العمرانية

وبشكل يسمح بحرية الحركـة وعـدم وجـود غ مابين مجموعات المباني العاليةيجب ضمان فرا

. تأثيرات بيئية ضارة

. ق أفق مميز في المدينةضمن المجموعة الواحدة للمساعدة على خل تنويع تصاميم المباني العالية

تشجيع

محاذير

من حيث الشكل والوظيفة والمقيـاسوعات متشابهة من المباني العاليةتجنب وجود مجم يفضل

. والتصميم

مجموعات المباني المغلقة على بعضها البعض والتي يمكن أن تحجب ما خلفها مـن تجنب يفضل

. مناظر

على خط واحد على جانبي الشارع والتـي يمكـن أن مجموعات المباني المصفوفةتجنب يفضل

. تساهم في حجب أشعة الشمس وإحداث أجواء معتمة

معايير التصميم ١-٤

Page 27: Towers Rules

٢٠

معايير التصميم ١- ٤ :المكان وتجمع المباني العالية ٢-١-٤

:العالية المباني سياسة تنظيم مواقع

:المخطط العام

ن العالقة مابين المباني العالية المقترحة مـع المبـاني العاليـة إعداد مخطط عام بحيث يبي فضلي

. قبلالموجودة حاليا في المنطقة أو مشروعات المباني المتوقعة في المنطقة في المست

الطلب تقديم مخطط عام يوضح موزعة على مساحات أوسع فعلى مقدم عندما تكون المباني العالية

. العالقة التي سوف تنشأ مابين مشروعات المباني المقترحة والمباني القائمة حاليا

: المسافة مابين المباني

طابقا، فإنه يمكن تعريف العالقة الدنيا مابين المبـاني ١٢بالنسبة للمباني التي يزيد ارتفاعها عن

ن عرض أعرض بناء شاهق في كامل المجموعة عند قاعدتـه على أنها تلك المسافة التي ال تقل ع

إال أن هناك استثناء بالنسبة ألزواج أو مجموعات المباني المرتفعـة . مترا ٢٥وبحيث ال يقل عن

المصممة على شكل مشروع واحد، والتي ال تشكل أي خطر من جـراء المسـافة األضـيق علـى

. المباني المجاورة لها

معايير التصميم ١-٤

الحد األدنى متراً ٢٥

متر ١٢.٥ متر ١٢.٥

Page 28: Towers Rules

٢١

معايير التصميم ١- ٤ :المقياس والشكل ٣-١-٤

لـيعكس الرسـالة العاليبالبناء ةالخاص أن يتم تصميم الشكل والكتلة والواجهة يفضل

وهنا، مـن المفيـد .مستويات مختلفة من المبنى دوالفكرة الكامنة خلف المبنى وذلك عن

: بشكل عمودي إلى ثالث أقسام أساسية المبانيتقسيم

تشجيع

ولذلك، يجب. ين هوية المبنىقسم على الجانب األكبر من المدينة ويبيطل هذا ال:الجزء األعلى-

. أهمية غير عادية عند تصميمه وإضفاء طابع التميز عليه من جميع النواحي إعطائه

ولهذا . ، والذي يفصله عن الحد األمامي لقاعدتهبنىوهو القسم األكبر من الم: الجزء األوسط-

مع غيره من عناصر البيئة المحيطة به وتسهيل النظر يجب تصميمه ليكون في وضع متناسق

.من خالله

تشكل القاعدة القسم األساسي الذي يرتكز عليه المبنى المرتفـع والمعنـي بالدرجـة : القاعدة-

ولهذا يجب تصميمه بحيث يسـهل الحركـة والوصـول . األولى باألنشطة التي تجري في المبنى

. بشكل عام والعمل واألنشطة التي تجري في المبنى

معايير التصميم ١-٤

Page 29: Towers Rules

٢٢

معايير التصميم ١-٤ :سياسات حرية مشاهدة المدينة ٤-١-٤

تضم منطقة مشاهدة عامة فيأنم١٥٠ارتفاعها عنالتي يزيدلمباني العاليةعلى كل ا فضلي

جدا ويمكن كذلك ربط هذه المنطقة بسيطةبرسوم أوتكون بدون رسوم أنعلى األدوار العليا

.ترفيهية أنشطة أي أومقهى أوبمطعم

معايير التصميم ١-٤

Page 30: Towers Rules

٢٣

معايير التصميم ١-٤ :البيئة ٥-١-٤

ويشـجعالبيئـة الخارجيـة ىالضارة عليقلل من اآلثار البيئيةأنيجبتصميم المباني العالية-

.المبنى في جو مريح إلىحركة المشاة وسهولة الدخول

إن مدينة جدة معروفة برياحها التي تهب من الشمال الشرقي، والتي يمكن أن تلعب دورا كبيرا _

في تبريد المساحات الخارجية وتخفيف الرطوبة وزيادة كمية الهواء المنعش على تلك المساحات

. من اليوم أطولوبالتالي استخدامها لفترة

ومع ذلك، يمكن للمباني العالية أن تعترض اتجاه تلك الرياح وبالتالي تساعد على خلق تيـارات _

وال شـك . غير مريحة -وخاصة عند المستويات السفلية -معاكسة بحيث تجعل البيئة الخارجية

يساعد في في أن اتجاه المبنى وواجهته واستعمال المظالت عند مستوى الدور األرضي يمكن أن

.التخفيف من تلك العوامل غير المواتية

يمكن للحرارة وأشعة الشمس القوية أن تجعل من جدة مكانا ذا بيئة غير مريحة خالل اليـوم -

كما يمكن للمباني العالية أن تساهم في حجب أشعة الشمس وخلـق ظـالل . أشهر ٦وعلى مدى

من هذه الظالل بواسـطة أكثر االستفادةن على المساحات المجاورة بسبب األرتفاع والحجم ويمك

.استخدام المظالت على مستوى الدور األرضي

تشجيع

معايير التصميم ١-٤

Page 31: Towers Rules

٢٤

معايير التصميم ١-٤ :البيئة ٥-١-٤

: سياسات التعامل مع الرياح

: عامل مع الظاللسياسات الت

م يجب إجراء دراسة حول اتجاهات الرياح٥٠منأعلىلجميع المباني المرتفعة

قبل تقديم طلب ترخيص إقامة المبنى المرتفع، على أن يوضح فيه بأن التصـميم

يارات رياح معاكسة عند مستويات الـدور األرضـي المختار ال يمكنه أن يولد ت

.خالل أي من أوقات السنة

تصـميم وإقامـة المبـانيالشروع فـييجب إجراء دراسة ألشعة الشمس قبل

من الظالل الكثيفة ودراسة االستفادةالمرتفعة في مدينة جدة، وبشكل يبين كيفية

. تأثيرها على مجمل البناء

معايير التصميم ١-٤

Page 32: Towers Rules

٢٥

معايير التصميم ١-٤ :سياسات التفاعل على مستوى الدور األرضي ٦-١-٤

تشجيع

يمكن للمباني المقامة عند المحاور الهامة في المدينة والتي توجد بها حركـة تجاريـة واسـعة

ولهذا السبب، يجب أن تضمن المباني المرتفعة تعزيز الوصول . ق أن تزيد المساحات العامةالنطا

إلى الشوارع الرئيسية واستخدامها بكل سهولة ويسر، وأن تستعمل كعامل مساعد لغيرهـا مـن

المساحات المجاورة مثل مواقف السيارات والساحات العامة المجاورة وتسهيل حركـة المـرور

. المبنى في النهايةوالوصول إلى

وهذا األمر مهم بالنسبة لمدينة جدة ، التي تشهد ندرة في السـاحات العامـة ، وتحتـاج فيهـا

ولمعالجـة هـذه الناحيـة، علـى . لى إعادة تعريف وصياغة من جديدالمراكز اإلستراتيجية إ

. المحيطة بالمبنى المصممين إيالء اهتمام أكبر لتصميم األدوار األرضية وتنسيق الساحات العامة

معايير التصميم ١-٤

Page 33: Towers Rules

٢٦

معايير التصميم ١-٤ :سياسات التفاعل على مستوى الدور األرضي ٦ -١-٤

:توضيح أن البناء المقترح سوفتقدمين بطلبات إنشاء مباني عاليةعلى الم

. المقترحيعمل على وضع معالم واضحة للشوارع والساحات العامة المحاذية للبناء -١

تعزيز حركة المشاة ووصولهم إلى المبنى والخروج منه إلى األماكن المحيطة بـه، واالهتمـام -٢

. بأرصفة المشاة

مـن مسـاحة % ١٠عمل شبكة من الممرات والفراغات العامة ضمن الموقع بما ال يقل عـن -٣

.الموقع

لفراغات العامة وممـرات على ا المطلةواجهات نشطة من الواجهات %٧٠توفير ما اليقل عن -٤

.المشاة

توفير عناصر تنسيق موقع ذات مستوى فني وجمالي عال، واعتبارها جـزءا مـن المبنـى -٥

.وإضفاء التشطيبات ذات المستوى الفني العالي عليها

معايير التصميم ١-٤

Page 34: Towers Rules

٢٧

معايير التصميم ١-٤ :المداخل ومواقف السيارات ٧-١-٤ :لمداخل والمواقف والنقلا

إلى حد كبير على مدى سهولة الوصول إليها وذلك لتقـوم بالـدور عاليةال المبانيتعتمد

ب فقط اختيـار الموقـع اإلسـتراتيجي ولهذا، فإن الوصول السهل ال يتطل. المناط بها

. المناسب بل ينبع بالدرجة األولى من التصميم وضمان سهولة الوصول للمبنى

من مدينة يعتمد سكانها على مدينة جدة بتبني فكرة التحول في المستقبل القريب تلقد بدأ

وسـائل السيارات كوسيلة للمواصالت إلى مدينة ذات نمط يقوم على استخدام العديد من

تنقـل ة وطـرق واسـعة ل ولهذا، فإن هناك حاجة إلى وجود ممرات للمشا. المواصالت

وباتت الحاجة ملحة لتشجيع المواطنين على التخلي عن اسـتعمال السـيارات ، داألفرا

. ستعاضة عنها بوسائل النقل العامة أو المشيالخاصة في كل تنقالتهم واال

تشجيع

رق المواصالت العامة والبيئة بشكل عام من على طمن المهم جدا تقليل تأثير المباني العالية_

خالل تسهيل مرور األفراد بين المباني المرتفعة وحولها وصوال إلى محطات المواصالت

.المختلفة

ومع ين والخدمات إلى المباني العاليةكما أنه من الضروري تأمين وصول سيارات المستخدم_

سيارات أن تهيمن على الواجهة األمامية ذلك، يجب أن يتم هذا األمر دون السماح لمواقف ال

.للمبنى أو المساحات الخارجية المحيطة به، وإعطاء أولوية لحركة المشاة بالدرجة األولى

المداخل الرئيسية للمبنى تخصص لدخول

رات الطوارئاالمشاة وسي

ل المخصصة إلنزال المستخدمين المداخ

يجب أن تكون في جانب المبنى

المخصصة للخدمات يجب أن المداخل

في الجهة الخلفية لتفسح المجال تصمم

الستخدام الواجهة الرئيسية بشكل فعال

المداخل المخصصة لمواقف السيارات

يجب أن تكون في جانب المبنى أو في

الجهة الخلفية

معايير التصميم ١-٤

Page 35: Towers Rules

٢٨

ايير التصميممع ١-٤ :المداخل ومواقف السيارات ٧-١-٤

:سياسات دخول المشاة

:الخاصة االحتياجاتسياسات دخول ذوي

:سياسات المواصالت العامة

:سياسات مداخل السيارات

:سياسات مواقف السيارات

دخول المشاة

يجب أن يشتمل المبنى على مدخل أساسي عند المستوى األرضي لـه، وعلـى أن يكـون سـهل

.الوصول وسالكا من جهة الشوارع أو الساحات الجانبية له

الخاصةدخول ذوي االحتياجات

لممرات الرئيسـية األخـرى بشـكل يسـمح بـدخول ذوي يجب تصميم المدخل الرئيسي وبقية ا

.االحتياجات الخاصة بكل سهولة ويسر

المواصالت العامة

. م سيرا على األقـدام ٤٠٠ و محطات المواصالت عن المباني العالية يجب أأل تزيد المسافة بين

ـ ى ومحطـات وعند تعذر مثل ذلك، يجب على المطور أن يؤمن وسائل نقل منتظمة مـابين المبن

المواصالت، ودمج نقاط المواصالت سواء قطارات األنفاق أو الحافالت أو غيرها ضمن المبـاني

. المرتفعة أو المناطق المحيطة بها

دخول السيارات

وإن أمكن، يمكن تكون تلـك . يجب أال تكون نقاط الوصل مابين المواقف ومناطق الخدمات ظاهرة

كما يجـب تصـميم منـاطق . ية وبعيدا عن ممرات المشاة األساسيةالنقاط في الشوارع األقل أهم

انتظار وسائل النقل وإنزال الركاب بشكل ال يعيق المشاة من الوصول إلى المبنى مـن الشـوارع

.والساحات العامة

:يجب توفير المتطلبات التالية

ة في المخطط تتطابق مع المعايير الوارد لمستخدميهيوفر المبنى مواقف سيارات أنيجب _

. المحلي

:تخفف في الحاالت التالية أنهذه المعايير يمكن

األوقات التي تسمح فيها األنشطة من إستخدام الفراغ من قبل مستخدمين أخرين في أوقات -أ

.أخرى مختلفة

باستخدام آليةالقرب من وسائل مواصالت عامة مما يقلل من مستخدمي المبنى والقادمين -ب

.السيارة

عالوة على أن كل المواقـف يجـب أن . موقف في الخارج ٢٠لن يتم السماح بأكثر من سوف_

وبحيث ال تواجه أو تشرف المبنى،تكون مغطاة وبالقرب من المبنى، أو عند الطابق السفلي ضمن

. على أي من الشوارع أو الساحات العامة

معايير التصميم ١-٤

Page 36: Towers Rules

٢٩

معايير التصميم ١-٤ :لمستدامةوالتنمية ا الطاقةفعالية استخدام البنية التحتية و ٨-١-٤

النمو السريع لمدينة جدة تسبب في العديد من المشاكل على مستوى البنية التحتية وساهم

تـؤثر أنيمكـن المباني العاليةلذلك فإن .بشكل كبير في تدهور البيئة العمرانية للمدينة

.على البنية التحتية للمدينة أيضا تأثير بالغ

البنية التحتية سياسات

التنمية المستدامة وعالية استخدام الطاقةف سياسات

هذه أمثلة من تصميم المهندس المعماري حمزة أند ينق متخصصين في تصميم المباني العالية المتطابقة

مع البيئة حيث أن هذا الموضوع من المواضيع المهمة في الساحة العالمية في الوقت الحاضر

تشجيع

:التحتية من خاللالبنيمةوانظتقليل الضغط على مقدرات المدينة

تقليل الطلب- ١

االستهالكالفعالة والتي تساعد على ترشيد األنظمةاستخدام - ٢

استخدام الحلول البديلة لمصادر الطاقة- ٣

ضمن مشاريع المباني العالية المياهتدوير وإعادة تحليه مةانظاعتماد - ٤

لتحتية قبل تقديم طلب الموافقة على إقامةيجب إجراء دراسة كاملة للبنية ا:دراسة البنية التحتية

وهذه الدراسة يجب أن تشير إلى الطلب الذي يمكن أن يخلقه البناء علـى البنيـة . البناء المرتفع

رة البنيـة وكـذلك قـد واالتصاالتالتحتية مثل الطاقة والمياه والصرف الصحي والمواد األخرى

ر الدراسة إلى مدى وطبيعة أية أعمال داعمـة كما يجب أن تشي. الطلب التحتية على مواجهة هذا

وسوف يتم االفتراض بأن المسئولية المالية لهذه الخدمات تقـع . يمكن أن تكون هناك حاجة إليها

. على عاتق صاحب المشروع

يخضع لكل المعايير والمقاييس المحلية والعالمية والخاصة بترشيد أنيجبتصميم المباني العالية

.والمياهوالتقليل من تلويث الهواء والمياهلطاقة استهالك ا

التصميممعايير ١-٤

Page 37: Towers Rules

٣٠

معايير التصميم ١-٤ :مة ومعايير البناءاألمن والسال ٩-١-٤

:األمن والسالمة

يمكن الرتفاع المبنى وتعقده من الناحية الهيكلية أن يساهم في خلق العديد من المشاكل

كما يمكـن لموقـع . على صعيد األمن والسالمة وخاصة في الحاالت اإلخالء الطارئ

. ل األمنية األخرىالتخريبية المتعمدة وغيرها من المشاك يكون هدفا للعمليات المبنى أن

االمن والسالمة سياسات

:معايير البناء

التي يجب تطبيقها الفنية واالشتراطات فنيا مفصال حول المعاييرهذه الوثيقة ليست دليال

هي دليل تخطيطي استراتيجي للمعايير واألسـس فـي وإنماالمرتفعة المباني في تنفيذ

.يتناسب مع طبيعة مدينة جدة المباني المرتفعة بما تصميم

معايير البناء سياسات

مـع سـلطات ومراجعتها ألمنية المناسبة للمباني العاليةرتيبات االت ومناقشة أمنيةعمل دراسة –

. خالل مراحل التصميم إنشاءالدفاع المدني

الموقـع والمبنـى إلـى النواحي األمنية للفراغات الخارجية والمداخل االعتباريجب األخذ في _

.وصا في حال وجود فراغات عامة ضمن المبنىوخص

الحصول على دعم فني في مجال التعامل مع المخاطر خالل مراحل التصميم–

تحوي طلبات أنحيث يجبالبداية،يجب مراعاة تعليمات األمن والسالمة في تصميم المبنى منذ

:ترخيص المباني المرتفعة على التقارير التالية

وهي تقييم المخاطر األمنية المحتملـة واإلسـتراتيجية األمنيـة : يةاإلستراتيجية األمن •

. الرامية لمواجهتها

يعنى هذا التقرير بحاالت الحرائق التي يمكن أن يتعرض لهـا : تقرير مكافحة الحرائق •

. المبنى وكيفية مكافحتها وإجراءات اإلخالء

تشجيع تشجيع

ومراجعـة المواصـفات الفنيـة المتخصصة بوضعالحصول على المشورة الفنية من الجهات -

بشرط أن تكـون تلـك الجهـات لتصميم للمباني المرتفعة في مراحل متقدمة من عملية التصميم

.معتمدة من قبل السلطات المحلية في مدينة جدة

.ورش عمل خالل مراحل التصميم المختلفة في المراجعة والتدقيق المشاركة الفعالة لجهات-

ذات العالقـة توافقة مع كل المعـايير الفنيـةمأن تكون طلبات ترخيص المباني المرتفعة يجب-

IFC /Code: والصادرة عن السلطات المحلية والوطنية في المملكة العربية السـعودية مثـل

2007 /SASO.

معايير التصميم ١-٤

Page 38: Towers Rules

٣١

معايير التصميم ١-٤ :والتشغيل اإلدارة ١٠-١-٤

عالوة علـى أن . العاليةتعد اإلستراتيجية البعيدة األمد ذات أهمية كبيرة بالنسبة للمباني

هذا السـبب، ول. خطط الصيانة واإلدارة يمكنها أن تنجح المشروع أو تساهم في إفشاله

األداء امل مع هذه المسائل ومراقبة جودةيجب على مالك المبنى وضع نظام إداري للتع

داخل المبنى للمساهمة في الحفاظ عليه من األخطار وتعزيز جاذبيته ونجاحه من الناحية

. ستثماريةقتصادية واالاال

سياسات اإلدارة

تفعيل مشاركة مؤسسات اإلدارة من مشاريع مماثلة على سبيل المثال المؤسسات التي تدير -

.الرياضالمشاريع القائمة في مدينة

ھذه المشاركة يجب أن تفعل في مراحل التصميم األولى بدال من استشارتھا بعد انتھاء مرحلة -

.التصميم

يجب أن تكـون:ءجميع المشاريع المتقدمة للحصول على رخص بنا:إلدارة والتشغيلخطه ل -

مدعومـة جنبا إلى جنب مع مخططات التصميم الخاص بالمبنى مرفقة بخطط لإلدارة والتشغيل

.بتصميم عام حول أساليب الصيانة الفنية واإلصالح والتنظيف وكيفية استعمال المبنى

جميع المشاريع المتقدمة للحصول على رخص بناء تقديم إستراتيجية لمراقبة :مراقبة الجودة -

.الجودة ضمن معايير الصيانة والسالمة

تشجيع

معايير التصميم ١-٤

Page 39: Towers Rules

٣٢

:لعاليةالمباني االتخطيط لبناء ١- ٥ نظرة عامة ١-١- ٥

المتطلبات العامة ٢-١- ٥ على ترخيص بناء للمباني العالية المراحل الرئيسية للحصول ٣-١- ٥ ء للمباني العاليةالوثائق المطلوبة للحصول على رخصة بنا ٤-١- ٥

Page 40: Towers Rules

٣٣

: المباني العاليةالتخطيط لبناء ١- ٥ :نظرة عامة ١-١-٥

كذلك . ئ العامة لتصميم المباني العاليةلألسس والمباد اإرشادي دليالتعتبر هذه الوثيقة

يوضح هذا الجزء اآلليات والمراحل المختلفة للحصول على ترخيص بناء لها وسوف

هذا الجزء بتحديد لهذه المراحل والوثائق المطلوبة بشكل عامة على أن يتم يتطرق

.تفصيلها الحقا في كتيب خاص سوف يصدر من قبل أمانة محافظة جدة

:المتطلبات العامة ٢-١- ٥بالنسبة للمدينة، فإنها تخضع دائمـا للعديـد مـن العالية المبانينظرا لحساسية وأهمية

الراغبين بتقديم يجب على المطورين حيث. التخطيطمراحل عتبارات وخاصة خاللاال

:المتطلبات التالية بعين االعتبارأخذ عاليةمباني طلبات بناء

أنظمة التخطيط والتصميم المخصصة لمناطق معينة والتي سوف يقع مراجعة .١

المرتفع مثل منطقة وسط البلد ومناطق التنمية الخاصة ومنطقة ضمنها المبنى

. شالكورني

.تطلبات االعتماد للمباني العاليةممراجعة .٢

.في أمانة محافظة جدة مع اإلدارة المعنية قبل تقديم الطلبمناقشات ما .٣

.المشروع االمساهمة في تقديم خدمات للمنطقة الواقع ضمنه إمكانية .٤

.التعامل مع المخاطر والنواحي األمنية آلياتمراجعة .٥

.شغيلوالت اإلدارة مراجعة إستراتيجية .٦

.مراجعة سياسات الطاقة والتنمية المستدامة .٧

.مناقشة المشروع مع جهات االعتماد المختلفة .٨

.مراجعة اشتراطات البناء العالمية و الخاصة بالمباني العالية .٩

:ترخيص بناء للمباني العالية الرئيسية للحصول علىالمراحل ٣-١- ٥كافة الوثائق التي تثبت الملكية مع تقدم فيه الجهة صاحبة المشروع :الطلب األولي. ١

ويتم فيه اعتماد استشاري المشروع معلومات عن االستشاري وتصور مبدئي للمشروع

.األوليةوالفكرة

تستكمل فيه الجهة صاحبة المشروع الوثائق المطلوبة وتقدم : المشروع االبتدائي. ٢

فيه مراجعة المشروع مشروع معماري أكثر تفصيال مع بعض الدراسات التحليلية ويتم

.حسب قوائم التدقيق ويتم التأكد أيضا من توفير االعتماد الالزمة من الجهات المعنية

تقدم فيه المخططات النهائية للمشروع ويتم مراجعتها حسب قوائم :المشروع النهائي.٣

حصل تبعد ذلك .المختلفةالتدقيق ويتم التأكد من اخذ كافة االعتماد الالزمة من الجهات

الجهة صاحبة المشروع على رخصة بناء تمكنها من تنفيذ المشروع فقط ويتم كذلك اخذ

جميع التعهدات على استشاري المشروع والمقاول بااللتزام بجميع الشروط والمواصفات

.المعتمدة

التخطيط لبناء المباني العالية ١-٥

Page 41: Towers Rules

٣٤

: العاليةالتخطيط لبناء المباني ١- ٥

: اني العاليةللمب الوثائق المطلوبة للحصول على رخصة بناء ٤-١- ٥حسب مراحل توفير الوثائق التالية رين الراغبين بإقامة مباني عاليةيجب على المطو

: المشروع

الطلب األولي- ١

.االستشاريع، الموق ،)المطور ( المالك ويضم معلومات عن نموذج الطلب •

.الملكية ة والهوية االعتباري إثبات •

.المخططات األولية •

فـي مقتـرح مدى مساهمة المبنـى ال ل تحليلية دراسةل مث الدراسات التحليلية •

الساحات والمناطق توفير للمناطق المحيطة مثله النوعية والخدماتي اإلضافة

، الدراساتاالستعماالتدراسة تحليل ، المفتوحة وتحسين البنية التحتية القائمة

دراسـة ، لعالقة ما بين المبنى المقترح والمباني القائمة في الجواربصرية لال

.التأثيرات المناخيةدراسة ، الحركة والمداخلدراسة ، تحليل الكتلة

االبتدائيالمشروع . ٢

.تنظيمي للموقعالكروكي ال •

.جدول المساحات •

.والمصور الجوي رفع طبوغرافية الموقع •

.االبتدائيةالمخططات •

توضح والتي دراسة التسويقية، الالدراسة المروريةمثل الدراسات التحليلية •

أمنيةدراسة وخطة ، حجم الطلب ونوعيات المساحة المطلوبة للموقع المختار

االستهالكية المتوقعة دراسة للطاقة ، والطوارئ اإلخالءللمبنى توضح حاالت

.الصرف الصحي أوالمياه أوسواء من الطاقة مبنىلل

المشروع النهائي .٣

الصحيةة، الكهربائي، اإلنشائية ، عماريةمال(النهائية وتشمل المخططات •

اإلدارةمخططات النفاياتع، تنسيق الموق، السالمة، الميكانيكية،

وكيفية حركتها داخل البناء وأساليبهاوالصيانة والتشغيل

.جميع التعهدات الالزمة على االستشاري المشرف ومقاول التنفيذ •

سياسات االعتماد للمشروع

IFC / CODE2007 / SASOذات العالقة مثل من الجهاتللمشروعاالعتماد اإلنشائي •

LEEDاعتماد المطابقة لألنظمة البيئة •

:مثل للمشروع الجهات الحكومية ذات العالقة داعتما •

مصلحة الطيران المدني ،دفاع المدني، ركهرباء، ماء، صرف صحي، المرو( الخدمات

التخطيط لبناء المباني العالية ١-٥