Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt
Ausblick HotelDeutschland 2015
Seite 2
Seite 3
Umfrageergebnisse
Einfhrung
TrendbarometerImmobilien-InvestmentmarktAusblick HotelDeutschland 2015
Kennzahlen Hotelmarkt
Agenda
Kernergebnisse
Kontakte
Seite 4
Kernergebnisse
Attraktivitt
Transaktionsmarkt
Kufer
Verkufer
Strategic Fit
Vertragsformen
Trends
Verdopplung des Transaktionsvolumens seit 2011 fhrt 2014 zu einemRekordergebnis von rund 3 Mrd. Euro
Assetklasse Hotel gewinnt als fester Bestandteil der Portfoliodiversifikationimmer mehr an Bedeutung
Abkehr von der Asset-light-Strategie: Hotelgesellschaften und Eigennutzer sinddie strksten Kufergruppen
Asset- und Fondsmanager stellen die strkste Verkufergruppe dar, gefolgt vonOpportunity und Private-Equity-Fonds
Solide Prfung von Lage, Betreiber, Markt und Vertrag als Erfolgsfaktoren
Fix- bzw. Hybridpachtvertrge dominieren, jedoch ist ein Trend zum Management-bzw. Franchise-Vertrag (3rd-Party-Management) erkennbar
Vormarsch der Segmentspezialisten; Nachfrageberhnge drcken in die B- und C-Standorte
Seite 5
Einfhrung
Seite 6
Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt gilt weiterhin als einer der attraktivstenMrkte Europas.
Die positive Entwicklung des deutschen Hotelmarktes nhrt die Zuversicht der Betreiberund Investoren fr die Assetklasse Hotel als fester Bestandteil derPortfoliodiversifikation.
Der Nachfrageberhang in A-Standorten drckt die Investorennachfrage in B- und C-Standorte.
Pachtvertrge sind weiterhin die dominierende Betriebsform in Deutschland. Jedochzeigt sich teilweise eine neue Risikoverteilung, beispielsweise in dem vermehrtenAufkommen von Hybridvertrgen (fixer und variabler, umsatzgebundener Pachtanteil)sowie von Management- und Franchisevertragsmodellen (3rd-Party-Management).
Sekundrstdte verfgen hufig ber eine gut ausgeprgte Hotellandschaft.
Ergebnisse Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt
Erstmalige Verffentlichung dieser Studie vonEY zum Investitionsmarkt fr Hotels inDeutschland
Hintergrund Zielsetzung Wesentliche Ergebnisse der Studie beruhen
auf unserer Umfrage (Oktober 2014) Ergnzung durch Hotelmarktdaten sowie
durch eigene Einschtzungen und Aussagenvon Marktteilnehmern
Vorgehensweise Darstellung des generellen Klimas des
Immobilien-Investitionsmarktes Deutschland Ausblick auf den deutschen Hotelmarkt 2015 Einschtzung der Investment-Rahmen-
bedingungen fr den deutschen Hotelmarkt
Assetklasse Hotel auf dem Vormarsch
Hohe Granularitt: Rund 12 % derBetriebe sind markengebunden
Kleine Betriebsgren: Rund 60 %verfgen ber weniger als 20 Zimmer
Performance: relativ niedrigerdurchschnittlicher Zimmerpreis imeuropaweiten Vergleich (Berlin:68 Euro, Paris: 139 Euro, London:165 Euro, Zrich: 144 Euro)**
Angebot: 33.999 Hotels* mit rund949.900 Zimmern. Rund 90 % derHotels entfallen auf das 3- und 4-Sterne-Segment
Nachfrage: 226 Mio. bernachtungenvon Jan. bis Okt. 2014 (+3,0 %gegenber dem Vorjahreszeitraum)
Merkmale Hotelmarkt Deutschland
Quelle: IHA, Statistisches Bundesamt, STR Global *Hotels, Hotels garnis, Gasthfe und Pensionen, Stand Juli 2014 **basierend auf einer Auswertung des Hotelportals HRS
Seite 7
Besonderheiten der Spezialimmobilie Hotel
Immobilie Betreiber
Vertrge Markt
WertbeeinflussendeFaktoren fr
Hotelimmobilien Betreibervertrag: Management,
Pacht, Miete, Franchise Garantien, Brgschaften,
Cap-Regelungen etc. Laufzeiten, voraussichtliches Vertragsende Kndigungsrechte Pacht-/Gebhrenhhe
Hotelmarkt: Entwicklung vonAngebot und Nachfrage,Auslastung und Preisniveau injeweiliger Lage
Wettbewerbsumfeld Immobilienmarkt (Anzahl der Transaktionen) Finanzierungsbedingungen
Standort Baurecht/Bebaubarkeit, Bebauung Drittverwendungsmglichkeiten Entwicklungspotenzial Ausstattungsstandard Belastungen/Dienstbarkeiten
Marke und Sternekategorie Bekanntheitsgrad Erfahrung und Fachwissen des Betreibers,
Leistungsbilanz, Bonitt Unternehmenskonzept und Qualitt
InternationalisierungProfessionalisierung
Hohe Heterogenitt in Bezug aufBetriebsart, Kategorie, Gre undindividueller Produktausgestaltung
EingeschrnkteDrittverwendungsmglichkeit
Substanzerhaltung durch den Nutzer
In der Regel hhere Investitionskostenund immer krzere Nutzungsdauern(anlagen- und kapitalintensiv)
Investoren sind je nach Vertragsart denChancen und Risiken des Hotelbetriebsausgesetzt
Wert der Immobilie hngt mageblichvom Erfolg des Betreibers ab
Zunehmend hybride und mehrschichtigeVertragssysteme
Starke Differenzierung der erzielbaren Marktperformance in Abhngigkeit vom Hotelkonzept, vom Standort und von den jeweiligenMarktbedingungen
Pauschalaussagen und Anwendung von Durchschnittswerten nur eingeschrnkt mglich Solide Marktkenntnisse und gutes Vertragsmanagement sind wichtige Erfolgskriterien
Implikationen fr Investoren
Wesentliche Besonderheiten
Seite 8
Umfrageergebnisse
Seite 9
Attraktivitt Deutschlands als Standortfr Immobilieninvestments
Wortlaut der Frage: Wie beurteilen Sie die Attraktivitt Deutschlands als Standort fr Immobilieninvestments im Jahr 2015 absolut gesehen/im europischen Vergleich?
Auswirkungen auf den Investmentmarkt Hotel
45%51%
4%
sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv
64%
32%
4%
sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv
Attraktivitt Deutschlands als Standortfr Immobilieninvestments imeuropischen Vergleich
Der deutsche Hotelimmobilienmarkt profitiert von dem Vertrauen der Investoren in den Markt. Fr viele Hotelketten verfestigt sich Deutschland als strategisch wichtiger Standort; eine entsprechende Prsenz kann u. a. durch Assetrckkufe
sowie mit vermehrten Franchisevertrgen bestrkt werden.
Anhaltend positive Stimmung am deutschenInvestmentmarkt
Kernaussagen
Deutschland wird von nahezu allenBefragten (96 %) auch im Jahr 2015als attraktiver oder sogar sehrattraktiver Standort frImmobilieninvestments gesehen.
Der Anteil der Befragten, die denStandort Deutschland als sehrattraktiv (45 %) einschtzen, istsogar angestiegen (2014: 32 %).
Im europischen Vergleich schneidetDeutschland noch besser ab als imVorjahr und wird von der Mehrheit(64 %) als sehr attraktiveingeschtzt (2014: 59 %).
Seite 10
2015
Wortlaut der Frage: Wie schtzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland in den Jahren 2014/2015 in Abhngigkeit von Nutzungsart und Lage ein?
1b-Standort1a-Standort Peripherie
2014
Zuversicht der Investoren in Bezug auf diePreisentwicklung
Erwartete Preisentwicklung bei Hotelimmobilien
Die Immobilienpreise auf dem Hotelmarkt werden berwiegend als stabil angesehen; unattraktive Lagen werden von Marktteilnehmernweiterhin skeptisch bewertet (45 % vs. 49 %).
Jedoch sieht eine steigende Anzahl von Investoren positive Preisentwicklungen fr Hotels in 1A- (30 % vs. 14 %) und 1B-Lagen (16 % vs.5 %).
Kernaussagen
24%
71%
5%
24%
64%
12%6%
49%45%
Steigend Stabil Sinkend
30%
62%
8%16%
69%
15%10%
41%49%
Steigend Stabil Sinkend
Seite 11
Wortlaut der Frage: Was sind 2015 die Top-Trends der Nutzungsklasse Hotel?
Ich stimme zu Ich stimme eher zu
Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
34%
12%
Nein
1%
Fr Investoren sindHotelpachtvertrge
weiterhin dasbevorzugte
Betriebsmodell.
87%
Top-Trends Hotel:Investoren bevorzugen weiterhin Pachtvertrge
Quelle: EY Research
Ja53%
Speziell offene Immobilienfonds bevorzugen Pachtvertrge, insbesondere aufgrund der vorgeschriebenen, strikten Trennung zwischenInvestitionsrisiko und betrieblichem Risiko.
Deutsche Versicherungen und Versorgungswerke sind angehalten, den Grundsatz der Sicherheit in ihren Anlagestrategien zubercksichtigen, und bevorzugen aus diesem Grund ebenfalls Pachtvertrge.
Family Offices und Privatinvestoren sind in der Lage, hhere Risiken in Kauf zu nehmen und entsprechend hhere Renditen zu erzielen. Hybridvertrge, als Pacht- oder Managementvertrag ausgestaltet, gewinnen an Bedeutung.
Ris
iko
Rendite
Fixpachtvertrag
Hybridvertrag
Managementvertrag
Franchisevertrag
Eigenbetrieb
Risiken und Ertragschancen fr Hoteleigentmer bezogen aufverschiedene Betriebsmodelle
Seite 12
Wortlaut der Frage: Was sind 2015 die Top-Trends der Nutzungsklasse Hotel?
46%
84%
0
10
20
30
40
50
00
200
400
600
800
1.000
1.200
Zim
mer
anza
hlin
Tsd.
Um
satz
inM
io.
Nettoumsatz Zimmer
Top-Trends Hotel:Internationale Marken sind entscheidendes Kriterium
Eine internationaleHotelmarke bleibt
weiterhin einentscheidendes
Investitionskriterium.
Ich stimme zu Ich stimme eher zu
Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Ja
Nein
Zimmeranzahl der fhrenden Hotelketten in Deutschland 2013
Quelle: IHA
16%
38%
Whrend die Markenhotellerie derzeit nur rund 12 % der Betriebe und rund 40 % der Zimmer in Deutschland ausmacht, generiert sie rund50 % des Gesamtumsatzes auf dem deutschen Hotelmarkt.
Grnde fr den strker werdenden Trend zur Markenanbindung in Deutschland sind unter anderem effiziente Vertriebsstrukturen sowieSkaleneffekte.
