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Trendbarometer Immobilien- Investmentmarkt - EY · PDF fileSeite 3 Umfrageergebnisse Einführung Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Ausblick Hotel Deutschland 2015 Kennzahlen

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Text of Trendbarometer Immobilien- Investmentmarkt - EY · PDF fileSeite 3 Umfrageergebnisse...

  • Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt

    Ausblick HotelDeutschland 2015

  • Seite 2

  • Seite 3

    Umfrageergebnisse

    Einfhrung

    TrendbarometerImmobilien-InvestmentmarktAusblick HotelDeutschland 2015

    Kennzahlen Hotelmarkt

    Agenda

    Kernergebnisse

    Kontakte

  • Seite 4

    Kernergebnisse

    Attraktivitt

    Transaktionsmarkt

    Kufer

    Verkufer

    Strategic Fit

    Vertragsformen

    Trends

    Verdopplung des Transaktionsvolumens seit 2011 fhrt 2014 zu einemRekordergebnis von rund 3 Mrd. Euro

    Assetklasse Hotel gewinnt als fester Bestandteil der Portfoliodiversifikationimmer mehr an Bedeutung

    Abkehr von der Asset-light-Strategie: Hotelgesellschaften und Eigennutzer sinddie strksten Kufergruppen

    Asset- und Fondsmanager stellen die strkste Verkufergruppe dar, gefolgt vonOpportunity und Private-Equity-Fonds

    Solide Prfung von Lage, Betreiber, Markt und Vertrag als Erfolgsfaktoren

    Fix- bzw. Hybridpachtvertrge dominieren, jedoch ist ein Trend zum Management-bzw. Franchise-Vertrag (3rd-Party-Management) erkennbar

    Vormarsch der Segmentspezialisten; Nachfrageberhnge drcken in die B- und C-Standorte

  • Seite 5

    Einfhrung

  • Seite 6

    Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt gilt weiterhin als einer der attraktivstenMrkte Europas.

    Die positive Entwicklung des deutschen Hotelmarktes nhrt die Zuversicht der Betreiberund Investoren fr die Assetklasse Hotel als fester Bestandteil derPortfoliodiversifikation.

    Der Nachfrageberhang in A-Standorten drckt die Investorennachfrage in B- und C-Standorte.

    Pachtvertrge sind weiterhin die dominierende Betriebsform in Deutschland. Jedochzeigt sich teilweise eine neue Risikoverteilung, beispielsweise in dem vermehrtenAufkommen von Hybridvertrgen (fixer und variabler, umsatzgebundener Pachtanteil)sowie von Management- und Franchisevertragsmodellen (3rd-Party-Management).

    Sekundrstdte verfgen hufig ber eine gut ausgeprgte Hotellandschaft.

    Ergebnisse Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt

    Erstmalige Verffentlichung dieser Studie vonEY zum Investitionsmarkt fr Hotels inDeutschland

    Hintergrund Zielsetzung Wesentliche Ergebnisse der Studie beruhen

    auf unserer Umfrage (Oktober 2014) Ergnzung durch Hotelmarktdaten sowie

    durch eigene Einschtzungen und Aussagenvon Marktteilnehmern

    Vorgehensweise Darstellung des generellen Klimas des

    Immobilien-Investitionsmarktes Deutschland Ausblick auf den deutschen Hotelmarkt 2015 Einschtzung der Investment-Rahmen-

    bedingungen fr den deutschen Hotelmarkt

    Assetklasse Hotel auf dem Vormarsch

    Hohe Granularitt: Rund 12 % derBetriebe sind markengebunden

    Kleine Betriebsgren: Rund 60 %verfgen ber weniger als 20 Zimmer

    Performance: relativ niedrigerdurchschnittlicher Zimmerpreis imeuropaweiten Vergleich (Berlin:68 Euro, Paris: 139 Euro, London:165 Euro, Zrich: 144 Euro)**

    Angebot: 33.999 Hotels* mit rund949.900 Zimmern. Rund 90 % derHotels entfallen auf das 3- und 4-Sterne-Segment

    Nachfrage: 226 Mio. bernachtungenvon Jan. bis Okt. 2014 (+3,0 %gegenber dem Vorjahreszeitraum)

    Merkmale Hotelmarkt Deutschland

    Quelle: IHA, Statistisches Bundesamt, STR Global *Hotels, Hotels garnis, Gasthfe und Pensionen, Stand Juli 2014 **basierend auf einer Auswertung des Hotelportals HRS

  • Seite 7

    Besonderheiten der Spezialimmobilie Hotel

    Immobilie Betreiber

    Vertrge Markt

    WertbeeinflussendeFaktoren fr

    Hotelimmobilien Betreibervertrag: Management,

    Pacht, Miete, Franchise Garantien, Brgschaften,

    Cap-Regelungen etc. Laufzeiten, voraussichtliches Vertragsende Kndigungsrechte Pacht-/Gebhrenhhe

    Hotelmarkt: Entwicklung vonAngebot und Nachfrage,Auslastung und Preisniveau injeweiliger Lage

    Wettbewerbsumfeld Immobilienmarkt (Anzahl der Transaktionen) Finanzierungsbedingungen

    Standort Baurecht/Bebaubarkeit, Bebauung Drittverwendungsmglichkeiten Entwicklungspotenzial Ausstattungsstandard Belastungen/Dienstbarkeiten

    Marke und Sternekategorie Bekanntheitsgrad Erfahrung und Fachwissen des Betreibers,

    Leistungsbilanz, Bonitt Unternehmenskonzept und Qualitt

    InternationalisierungProfessionalisierung

    Hohe Heterogenitt in Bezug aufBetriebsart, Kategorie, Gre undindividueller Produktausgestaltung

    EingeschrnkteDrittverwendungsmglichkeit

    Substanzerhaltung durch den Nutzer

    In der Regel hhere Investitionskostenund immer krzere Nutzungsdauern(anlagen- und kapitalintensiv)

    Investoren sind je nach Vertragsart denChancen und Risiken des Hotelbetriebsausgesetzt

    Wert der Immobilie hngt mageblichvom Erfolg des Betreibers ab

    Zunehmend hybride und mehrschichtigeVertragssysteme

    Starke Differenzierung der erzielbaren Marktperformance in Abhngigkeit vom Hotelkonzept, vom Standort und von den jeweiligenMarktbedingungen

    Pauschalaussagen und Anwendung von Durchschnittswerten nur eingeschrnkt mglich Solide Marktkenntnisse und gutes Vertragsmanagement sind wichtige Erfolgskriterien

    Implikationen fr Investoren

    Wesentliche Besonderheiten

  • Seite 8

    Umfrageergebnisse

  • Seite 9

    Attraktivitt Deutschlands als Standortfr Immobilieninvestments

    Wortlaut der Frage: Wie beurteilen Sie die Attraktivitt Deutschlands als Standort fr Immobilieninvestments im Jahr 2015 absolut gesehen/im europischen Vergleich?

    Auswirkungen auf den Investmentmarkt Hotel

    45%51%

    4%

    sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv

    64%

    32%

    4%

    sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv

    Attraktivitt Deutschlands als Standortfr Immobilieninvestments imeuropischen Vergleich

    Der deutsche Hotelimmobilienmarkt profitiert von dem Vertrauen der Investoren in den Markt. Fr viele Hotelketten verfestigt sich Deutschland als strategisch wichtiger Standort; eine entsprechende Prsenz kann u. a. durch Assetrckkufe

    sowie mit vermehrten Franchisevertrgen bestrkt werden.

    Anhaltend positive Stimmung am deutschenInvestmentmarkt

    Kernaussagen

    Deutschland wird von nahezu allenBefragten (96 %) auch im Jahr 2015als attraktiver oder sogar sehrattraktiver Standort frImmobilieninvestments gesehen.

    Der Anteil der Befragten, die denStandort Deutschland als sehrattraktiv (45 %) einschtzen, istsogar angestiegen (2014: 32 %).

    Im europischen Vergleich schneidetDeutschland noch besser ab als imVorjahr und wird von der Mehrheit(64 %) als sehr attraktiveingeschtzt (2014: 59 %).

  • Seite 10

    2015

    Wortlaut der Frage: Wie schtzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland in den Jahren 2014/2015 in Abhngigkeit von Nutzungsart und Lage ein?

    1b-Standort1a-Standort Peripherie

    2014

    Zuversicht der Investoren in Bezug auf diePreisentwicklung

    Erwartete Preisentwicklung bei Hotelimmobilien

    Die Immobilienpreise auf dem Hotelmarkt werden berwiegend als stabil angesehen; unattraktive Lagen werden von Marktteilnehmernweiterhin skeptisch bewertet (45 % vs. 49 %).

    Jedoch sieht eine steigende Anzahl von Investoren positive Preisentwicklungen fr Hotels in 1A- (30 % vs. 14 %) und 1B-Lagen (16 % vs.5 %).

    Kernaussagen

    24%

    71%

    5%

    24%

    64%

    12%6%

    49%45%

    Steigend Stabil Sinkend

    30%

    62%

    8%16%

    69%

    15%10%

    41%49%

    Steigend Stabil Sinkend

  • Seite 11

    Wortlaut der Frage: Was sind 2015 die Top-Trends der Nutzungsklasse Hotel?

    Ich stimme zu Ich stimme eher zu

    Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu

    34%

    12%

    Nein

    1%

    Fr Investoren sindHotelpachtvertrge

    weiterhin dasbevorzugte

    Betriebsmodell.

    87%

    Top-Trends Hotel:Investoren bevorzugen weiterhin Pachtvertrge

    Quelle: EY Research

    Ja53%

    Speziell offene Immobilienfonds bevorzugen Pachtvertrge, insbesondere aufgrund der vorgeschriebenen, strikten Trennung zwischenInvestitionsrisiko und betrieblichem Risiko.

    Deutsche Versicherungen und Versorgungswerke sind angehalten, den Grundsatz der Sicherheit in ihren Anlagestrategien zubercksichtigen, und bevorzugen aus diesem Grund ebenfalls Pachtvertrge.

    Family Offices und Privatinvestoren sind in der Lage, hhere Risiken in Kauf zu nehmen und entsprechend hhere Renditen zu erzielen. Hybridvertrge, als Pacht- oder Managementvertrag ausgestaltet, gewinnen an Bedeutung.

    Ris

    iko

    Rendite

    Fixpachtvertrag

    Hybridvertrag

    Managementvertrag

    Franchisevertrag

    Eigenbetrieb

    Risiken und Ertragschancen fr Hoteleigentmer bezogen aufverschiedene Betriebsmodelle

  • Seite 12

    Wortlaut der Frage: Was sind 2015 die Top-Trends der Nutzungsklasse Hotel?

    46%

    84%

    0

    10

    20

    30

    40

    50

    00

    200

    400

    600

    800

    1.000

    1.200

    Zim

    mer

    anza

    hlin

    Tsd.

    Um

    satz

    inM

    io.

    Nettoumsatz Zimmer

    Top-Trends Hotel:Internationale Marken sind entscheidendes Kriterium

    Eine internationaleHotelmarke bleibt

    weiterhin einentscheidendes

    Investitionskriterium.

    Ich stimme zu Ich stimme eher zu

    Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu

    Ja

    Nein

    Zimmeranzahl der fhrenden Hotelketten in Deutschland 2013

    Quelle: IHA

    16%

    38%

    Whrend die Markenhotellerie derzeit nur rund 12 % der Betriebe und rund 40 % der Zimmer in Deutschland ausmacht, generiert sie rund50 % des Gesamtumsatzes auf dem deutschen Hotelmarkt.

    Grnde fr den strker werdenden Trend zur Markenanbindung in Deutschland sind unter anderem effiziente Vertriebsstrukturen sowieSkaleneffekte.

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