TRIBUNALE CIVILE DI FORLI’ RELAZIONE TECNICO …docpubblicita.s3.amazonaws.com/224/4148712/14108670_perizia.pdfall’Albo Speciale dei Periti di codesto Tribunale sezione delle Esecuzioni

TRIBUNALE DI FORLI’ - Esecuzione Immobiliare 267/2016 R.G. Es

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elio fiorini architetto via nove febbraio n. 7 - 47121 forlì (fc)

tel. 0543 31699 mobile 349 1826299 e-mail: [email protected]

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studio FIORINI architettura + urbanistica

PRIVACY

TRIBUNALE CIVILE DI FORLI’

RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA CON ALLEGATI

ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 267/16 R.G. Es.

Giudice dell’Esecuzione Dott.ssa Barbara VACCA

Promossa da:

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Contro

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Forlì 6 aprile 2019

Esperto Designato Arch. Elio FIORINI


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R.G. ES n. 267/2016

TRIBUNALE DI FORLI’ UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

Ill.mo Giudice delle Esecuzioni Immobiliari Dott.ssa BARBARA VACCA

Contro

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In data 26/9/2018 si assegnava l’incarico al sottoscritto Arch. Elio FIORINI, con studio professionale in Forlì via Nove Febbraio n. 7, iscritto all’Ordine degli Architetti della Provincia di Forlì Cesena al n. 168 ed all’Albo Speciale dei Periti di codesto Tribunale sezione delle Esecuzioni Immobiliari, per adempiere fedelmente all’incarico, gli venivano posti i quesiti con l’invito a rispondere agli stessi con relazione scritta e su supporto informatico (elaborato con formato PDF):

Dopo aver eseguito le relative visure ai vari uffici, in data 4/12/2018 alle ore 10,00 è stato effettuato il sopralluogo dopo una serie di tentativi di accesso nell'immobile posto in via Somalia n. 24 – Forlì (FC) insieme al Custode nominato dal Tribunale di Forlì

RISPOSTA AI QUESITI

1. Al sig. ************************ (esecutato) è stata inviata lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, in data 2/novembre/2018, presso l’indirizzo di residenza ricavato dall’Ufficio Servizi Demografici del Comune di Forlì. Il sopralluogo dell’immobile in oggetto, è stato eseguito dall’Esperto Stimatore alla data stabilita dal terz’ultimo tentativo di accesso, alla presenza dell’Esecutato e da parenti, oltre al Custode nominato dal Tribunale di Forlì Dott.ssa Sonia Valeriani 2. L’unità immobiliare oggetto della presente perizia è posto in comune di Forlì (FC), l via Somalia n. 24. L’immobile viene trattato in un lotto unico, descrivendo di seguito la composizione e le caratteristiche dell’oggetto della presente esecuzione immobiliare: Identificazione dell’immobile oggetto di esecuzione individuato come risulta dal verbale di pignoramento: Immobile posto in Forlì (FC) via Somalia n. 24, costituito da porzione di fabbricato residenziale di tipo condominiale formato da appartamento al piano secondo e terzo-sottotetto e garage al piano terra oltre le quote millesimali sulle parti comuni, distinto al NCEU del comune di Forlì (FC) (codice: D704), presso Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Forlì – Territorio - Servizi Catastali, come segue:

LOTTO UNICO Catasto fabbricati di Forlì (via Somalia n. 24)

fg. Particella Sub Categoria Classe Consistenza

Superficie catastale * Rendita catastale €.

1 96 338 13 A/3 4 6 vani Totale: mq. 112 Totale escluse aree scoperte: 107 mq

511,29

2 96 338 5 C/6 4 25 mq Totale 26 mq 151,06 Via Somalia n. 24, piano 2-3 interno 4 per il n. 1 e piano T per il n. 2 Dati derivanti da: Variazione del 14/10/2015 – superfici art. 14 DL 201/2011 Intestazione della Unità Immobiliare indicata al LOTTO UNICO Proprietà:

1- ************************ nato a ************************ il ************************ cod. fiscale ************************, usufrutto per 1/1

2- ************************ nato a ************************ il ************************ cod. fiscale ************************, nuda proprietà per 1000/1000


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Istrumento (Atto Pubblico) del 6/9/2002 protocollo n. 104081 Voltura in atti dal 13/5/2003 Repertorio n. 38932 Rogante ************************ i sede: ************************ Registrazione: Sede Compravendita (n. 221160.1/2002) Il terreno dove insiste il fabbricato individuato come LOTTO UNICO (via Somalia n. 24 – Forlì è il seguente:

fg. Particella Qualità classe Superficie Deduz. Rendita catastale €. Ha a ca dominicale Agrario

1 96 338 Ente Urbano 02 96 Variazione d’ufficio in atti dal 14/3/1986 (n. 10082) L’immobile oggetto della presente si trova in Comune di Forlì, via Somalia n. 24, in provincia di Forlì Cesena Codice catastale D704. Zona sismica: sismicità media. Zona climatica D, Gradi Giorno (GG) 2087. I dati catastali dei beni immobili indicati nell’Atto di Pignoramento del 21/9/2016 art. 9864 a favore del ************************ con sede in ************************ cod. fiscale ************************, sono stati confrontati rispetto a quanto risulta presso l’Agenzia del Territorio del comune di Forlì e risultano completi e corrispondenti. Per l’immobile sopracitato si formula un Lotto Unico costituito da residenza, servizi accessori e autorimessa LOTTO UNICO via Somalia n. 24 – Forlì DESCRIZIONE Descrizione del fabbricato Il fabbricato che ospita l’unità immobiliare oggetto della presente è di tipo condominiale a destinazione abitativa costituito da un complesso edilizio che si sviluppa su 3 livelli fuori terra: piano terra (destinato ad autorimesse di pertinenza delle abitazioni, dall’ingresso alla scala comune delle unità abitative da una sala comune per riunioni) e piano primo e secondo destinati esclusivamente ad alloggi ed un piano terzo (sottotetto) dove si trovano i vani di servizio collegati agli appartamenti del piano secondo. L’edificio sorge in una zona periferica nel quartiere Ospedaletto, a destinazione abitativa a nord est del centro storico. Il fabbricato è stato edificato alla fine degli anni 70 inizio 80. Le unità abitative hanno balconi su vari prospetti dell’edificio, con solette in calcestruzzo armato e ringhiere in metallo. Lo sporto di gronda è in cemento armato a vista, il tetto è a padiglione a 4 falde. Sui prospetti dell’edificio sono evidenziate le travi alla quota dei solai che formano dei marcapiani, e le altre parti tamponate dei prospetti sono interessate da intonaco tinteggiato. Gli sportelloni esterni sono in legno ad ante; le porte esterne di accesso alle autorimesse sono del tipo basculante in lamiera verniciata. La corte comune è costituita da percorsi pedonali e carrabili pavimentati con moduli autobloccanti di cemento e parte in lastre di porfido ad opera incerta, parte della corte, nelle aree libere dalla pavimentazione sono seminate a prato e con presenza di alberi e arbusti. Il lotto risulta completamente confinato da recinzione costituita da rete metallica su pali ancorati a cordolo, e sul fronte stradale la recinzione è costituita da elementi in cemento prefabbricato e parte con ringhiera metallica. Sul fronte della pubblica via si trova l’ingresso pedonale costituito da cancellino protetto da una pensilina dove sono alloggiati i campanelli, il citofono e le cassette postali e sullo stesso fronte si trova l’ingresso carraio con cancello a due ante La particella 338 è costituita dall’area occupata dal fabbricato descritto ed è circoscritta dalla particella 23 che a sua volta contiene anche la particella 337 (che individua un altro fabbricato condominiale di abitazione posto sul retro ed accessibile dall’ingresso pedonale e carraio su via Somalia) L’immobile nel suo complesso risulta in discrete condizioni sia nelle parti esterne che interne con finiture di discreta qualità, alcune parti necessitano di manutenzione in particolare per la presenza di umidità di risalita (piano terra) e sull’intradosso delle solette dei balconi in quanto la parte cementizia di copertura dei ferri d’armo della struttura sono scoperti e necessitano di opere di ripristino. Descrizione dell’oggetto della perizia L’unità immobiliare oggetto della presente è costituita da appartamento posto al piano secondo e terzo/sottotetto e autorimessa al piano terra all’interno del complesso condominiale destinato a residenza e relativi servizi pertinenziali, denominato “Il Tiglio” Palazzina “A”. Entrando nell’alloggio si accede nell’ingresso disimpegno. A sinistra dell’ingresso si trova il soggiorno pranzo, mentre sul fronte del portoncino caposcala si trova la cucina. Dall’ingresso, a destra si accede al disimpegno notte che permettono l’accesso a due camere da letto, un bagno con finestra e un servizio igienico cieco. Dal soggiorno, dalla cucina e dalle camere da letto si accede al balcone posto sul fronte nord ovest. Dall’ingresso-disimpegno, attraverso una scala retrattile si accede al sottotetto.


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Il sottotetto è costituito da un unico vano con un setto murario dove è stata collocata la caldaia dell’impianto di riscaldamento e per la produzione di acqua calda sanitaria, è un locale con il soffitto inclinato, al grezzo, privo di intonaci sulle murature perimetrali e sul soffitto e privo di piastrelle o altro materiale per la pavimentazione, con un piccolo lucernario per l’accesso sulla copertura. Lo scarico dei fumi della caldaia avviene in una canna fumaria in fibro cemento. I vani di abitazioni si trovano tutti allo stesso livello. Al piano terra si trova il garage con accesso carrabile sul fronte nord ovest. L’accesso avviene da una porta carrabile del tipo basculante in lamiera, all’autorimessa si accede anche da un disimpegno accessibile dall’ingresso delle scale comuni attraverso una piccola porta in lamiera. Il pavimento è in battuto di cemento e le pareti ed il soffitto sono intonacati e tinteggiati. Il garage ha ampie dimensioni. Finiture e impianti L’alloggio ha pavimenti in ceramica per il soggiorno, cucina, disimpegni e bagni mentre sono in listelli di legno per le due camere (in formati diversi). Nel balcone sono state collocate piastrelle rettangolari in gres antigelive. Le porte interne sono in legno, ad anta o scorrevoli con bugne, le finestre sono in legno ad ante ed alloggiano vetri camera. Nel bagno e nel servizio igienico sono collocati i sanitari, nel bagno di dimensioni maggiori è stata collocata una vasca idromassaggio. Le pareti dei sevizi igienici sono state rivestite per una porzione dell’altezza con piastrelle di ceramica. L’alloggio è dotato di impianto elettrico (del tipo sottotraccia) impianto TV. Il sistema di smaltimento delle acque meteoriche è costituita da immissione diretta nei collettori comunali. L’alloggio è dotato di impianto idrico, impianto di riscaldamento costituito da corpi radianti in alluminio verniciato del tipo a piastra con caldaia murale posta sul vano sottotetto funzionante a gas metano. In alcuni vani di abitazione sono stati collocati split per caldo/fresco con unità esterna posta sul balcone. Le pareti interne ed i soffitti sono intonacati e tinteggiati. La porta di ingresso (caposcala) all’alloggio è ad unica anta. L’unità oggetto della perizia si presenta in discrete condizioni e comunque necessita di opere di manutenzione ordinaria nelle parti di finitura ed in particolare negli sportelloni esterni. Osservazioni in merito si specifica che è presente un’opera difforme alla planimetria catastale relativa all’ingresso nel soggiorno dove non è collocata una porta in quanto sono presenti porzioni delle pareti laterali all’ingresso del soggiorno. Non è stato possibile il confronto fra lo stato di fatto e gli elaborati grafici depositati in comune perché la pratica edilizia relativa all’immobile è irreperibile. In alcune zone dell’abitazione vi è presenza di macchie di condensa. Nell’autorimessa a causa della umidità di risalita alcune parti di intonaco risultano ammalorate La conformità alle vigenti norme in materia degli impianti presenti dovrà essere verificata da personale specializzato ed autorizzato Rappresentazione Fotografica Per avere una completa rappresentazione delle unità oggetto di stima è stato effettuato un dettagliato rilievo allo scopo di confrontare lo stato di fatto con la documentazione urbanistica edilizia depositata presso gli uffici preposti. E’ stato compiuto anche un rilievo fotografico degli esterni e degli interni. Si inseriscono di seguito alcune foto più significative esterni


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interni

Ingresso abitazione (portoncino caposcala) e soggiorno

Cucina e ingresso soggiorno dall’ingresso-disimpegno


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Disimpegno notte e camera da letto

Particolare altra camera

Bagno e parte del servizio igienico cieco


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Scala retrattile per accesso al sottotetto e vista di porzione del sottotetto

Sporto di gronda e balcone

Particolare intradosso balcone e garage


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3.1 La proprietà dell’immobile posto in comune di Forlì, via Somalia n. 24, individuato al catasto fabbricati del comune di Forlì (FC) al foglio n. 96 particella338 sub 13 (abitazione: piano secondo e terzo/sottotetto) e sub 5 (autorimessa piano terra) oltre alle parti comuni; sono intestati presso l’Agenzia del Territorio, oggetto della presente relazione a: - ************************ nato a ************************ cod. fiscale ************************, usufrutto per 1/1 - ************************ nato a ************************ cod. fiscale ************************, nuda proprietà per 1000/1000 Il titolo di provenienza del compendio è: Istrumento (Atto Pubblico) del 6/9/2002 protocollo n. 104081 Voltura in atti dal 13/5/2003 Repertorio n. 38932 ************************ sede: ************************ Registrazione: Sede Compravendita (n. 221160.1/2002) 4.1 Per l’immobile in oggetto è stato prodotto il Certificato notarile di cui all’art. 567, comma 2 c.p.c. redatto dal Notaio ************************ Il certificato notarile è stato redatto il 19/10/2016 Si riporta di seguito, uno stralcio di quanto descritto nel certificato notarile: Descrizione dei beni oggetto del procedimento - Porzione immobiliare facente parte del complesso condominiale denominato …. OMISSIS… LOTTO UNICO (via Somalia n. 24 – Forlì) – visure catastali Dalle visure catastali (oggetto della seguente procedura esecutiva) si rileva, per il LOTTO UNICO (immobile in Forlì via Somalia n. 24), quanto segue: Comune di Forlì (Codice: D704) – catasto fabbricati: Unità immobiliare dal 14/10/2015



1 96 338 13 A/3 4 6 vani Totale: mq. 112 Totale escluse aree scoperte: 107 mq

511,29

2 96 338 5 C/6 4 25 mq Totale 26 mq 151,06 Via Somalia n. 24, piano 2-3 interno 4 per il n. 1 e piano T per il n. 2 Dati derivanti da: Variazione del 14/10/2015 – superfici art. 14 DL 201/2011 Situazione dell’unità immobiliare dal 1/1/1992



1 96 338 13 A/3 4 6 vani 511,29 £. 990.000

2 96 338 5 C/6 4 25 mq 151,06 £. 292.500

Via Somalia n. 24, piano 2-3 interno 4 per il n. 1 e piano T per il n. 2 Dati derivanti da: Variazione del 1/1/1992 variazione del quadro tariffario Situazione dell’unità immobiliare dal 30/9/1987



1 96 338 13 A/3 4 6 vani £. 1896 2 96 338 5 C/6 4 25 mq £. 430

Via Somalia n. 24, piano 2-3 interno 4 per il n. 1 e piano T per il n. 2 Dati derivanti da: impianto meccanografico del 30/6/1987 Situazione degli Intestati dal 16/9/2002 - ************************ nato a ************************ cod. fiscale ************************, usufrutto per 1/1 - ************************ nato a ************************ cod. fiscale ************************, nuda proprietà per 1000/1000


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Dati derivanti da: Istrumento (Atto Pubblico) del 6/9/2002 protocollo n. 104081 Voltura in atti dal 13/5/2003 Repertorio n. 38932 rogante ************************ sede: ************************ Registrazione: Sede Compravendita (n. 221160.1/2002) OMISSIS ….. Il terreno dove insiste il fabbricato è il seguente:

fg. Particella Qualità classe Superficie Deduz. Rendita catastale €. Ha a ca dominicale Agrario

1 96 338 Ente Urbano 02 96 Variazione d’ufficio in atti dal 14/3/1986 (n. 10082) 5. Presso l’Agenzia delle Entrate, Sezione – Territorio Servizi Catastali, l’Esperto Stimatore ha provveduto a prendere visione ed estrarre copia delle planimetrie catastali dell’immobile oggetto di pignoramento. La stesse unitamente ad altra documentazione catastale (visure situazione attuale e visure storiche) risultano allegate. 6. Visto l’atto di provenienza della unità immobiliare, l’attuale situazione risultante in catasto, per l’immobile in oggetto, non risultano omissioni fiscalmente rilevanti alle quali si debba sopperire. 7. Proprietà dell’immobile: - ************************ nato ************************ cod. fiscale ************************, usufrutto per 1/1 - ************************ nato a ************************ cod. fiscale ************************, nuda proprietà per 1000/1000 L’immobile posto in comune di Forlì via Somalia n. 24 interno 4, al momento del sopralluogo è occupato. In particolare, dalla verifica presso l’Ufficio anagrafe del comune di Forlì, risulta residente: - ************************ (Esecutato) nato a ************************ 8. L’immobile in oggetto (Forlì via Somalia n. 24) è del tipo condominiale a destinazione residenziale costituito da piano terra, primo, secondo e terzo/sottotetto Non è soggetto a diritti di prelazione da parte dello Stato ai sensi ex D.Lgs 42/2004 o con caratteristiche storico-artistico (esente pertanto da vincoli ex T.U. Beni Culturali). Secondo gli attuali strumenti urbanistici si ha la seguente destinazione (descrizione più esaustiva nei successivi paragrafi): Nello strumento urbanistico vigente:

- Sottozona B1.1 (zone residenziali della città contemporanea consolidata – tessuti residenziali compatti, a tipologia mista) – art. 33 delle norme di RUE -

- ……… 9. - 10. Il fabbricato essendo di tipo condominiale ha vincoli di natura condominiale. Per l’immobile in oggetto costituito da unità abitativa ed autorimessa si devono prevedere le spese relative a quanto dovuto alle varie tassazioni ordinarie quali: Imu, Tasi, (se dovute), Tari, e necessità primarie relative alle utenze. Dalla verifica presso l’amministratore del condominio “IL TIGLIO” palazzina A, si evince che per l’appartamento oggetto della procedura le quote di proprietà ************************ per le parti comuni sono pari a 71,39 millesimi. Alla data del 27/11/2018 (assemblea di condominio) risultano da versare per l’anno in esercizio dal sig. ************************ €. 5.310,91 11. - 12. Si è acquisito presso il comune di Forlì (FC) il Certificato di Destinazione Urbanistica (C.D.U.) protocollo generale n. 101038/2018 del 26/11/2018, che si allega alla presente. La destinazione urbanistica, descritta nel C.D.U. è la seguente: … Che il terreno distinto al foglio 96 mapp. 338 È urbanisticamente classificato come segue: - Sottozona B1.1 (zone residenziali della città contemporanea consolidata – tessuti residenziali compatti, a tipologia mista) – art. 33 delle norme di RUE - *risulta essere interessato dai seguenti vincoli e tutele: - potenzialità archeologica del territorio: zona B – Territorio comunale – art. 36 delle norme del PSC


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- zona di tutela della struttura centuriata: aree sottoposte a tutele dal PTCP, art. 21B (zone ed elementi di tutela dell’impianto storico della centuriazione) – art. 34 delle norme del PSC - settore 4 per la valutazione di compatibilità dei potenziali ostacoli e pericoli per la navigazione aerea; - ambiti territoriali entro i perimetri delle aree di potenziale allagamento – art. 6, normativa Piano di Bacino Stralcio per il rischio idrogeologico – art. 32 delle norme di PSC; - aree a vulnerabilità alta – artt. 49 e 50 delle norme del PSC - non risulta essere stato percorso dal fuoco, ai sensi e per gli effetti della L. 353 del 21/11/2000 In aggiunta a quanto sopra certificato restano fermi vincoli e prescrizioni previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale e da enti pubblici. 13. L'immobile è stato realizzato alla fine degli anni ‘70 Dalla ricerca, effettuata presso l’Archivio del comune di Forlì e presso il settore edilizia ed urbanistica del Municipio non si sono potuti estrarre documenti ed elaborati relativi alla realizzazione del fabbricato e gli uffici competenti hanno rilasciato una dichiarazione di irreperibilità della pratica, che si allega alla presente. Dal contratto di compravendita del 4/novembre/1994 e del 16/settembre/2002 si evince che l’immobile è stato costruito con concessione edilizia n. 492 rilasciata il 9/7/1977 e successiva variante in data 22/10/19790 n. 1177 e abitabilità rilasciata in data 10/3/1980 n. 35154/79 prot. 4987/97. Per tale motivo si fa riferimento ad un confronto solo con le planimetrie catastali. Dal sopralluogo effettuato presso l’immobile dall’Esperto Stimatore, si è riscontrata una piccola difformità catastale relativa all’unità abitativa in quanto si sono abbattuti parzialmente i setti murari posti ai lati dell’ingresso del soggiorno-pranzo dall’ingresso disimpegno dal soffitto fino ad una altezza di circa 80 centimetri dalla quota del pavimento. Premesso che per avere un valido riferimento, per determinare la regolarità edilizia, è necessario tenere in considerazione i precedenti autorizzativi che ricostruiscono la consistenza delle varie unità. 14. Premesso quanto sopra esposto, tenuto conto di quanto rilevato e dalla consistenza delle unità si rimanda a futura verifica, a carico dell’assegnatario la nomina di un Tecnico abilitato che possa rilevare la consistenza generale, analizzare le varie problematiche ed attuare un confronto tecnico normativo con il Comune di Forlì per verificare ed eventualmente redigere una pratica edilizia della unità in oggetto. Consegue che ad oggi risulta impossibile stimare e quantificare il costo di eventuale pratica, pertanto l’Esperto Stimatore ne terrà conto nella valutazione del valore finale applicando valori ragionevolmente inferiori a compensazione degli eventuali costi non stimabili in questa fase. Dal sopralluogo effettuato presso l’immobile in oggetto e dalla conseguente verifica dell’Ausiliario del Giudice, con la comparazione delle planimetrie catastali in possesso, non potendo effettuare un confronto con gli elaborati grafici architettonici per i motivi sopraesposti si è riscontrata una difformità relativa all’abbattimento parziale dei setti murari all’intorno dell’ingresso del soggiorno. 15. I beni pignorati non sono gravati da censo, livello o uso civico e non vi è stata affrancazione, quindi liberi da tali pesi. Il diritto di proprietà dell’Esecutato non è di natura concessoria ma in proprietà. 16 L’immobile non era provvisto di certificazione energetica pertanto si è provveduto a redigere l’attestato sull’unità immobiliare per l’immobile in Forlì via Somalia 24, Interno 4 individuato al foglio catastale 96 part. 338 sub 13: il certificato energetico (APE), allegato alla presente valido fino al 10/3/2029 ha classificato l’immobile in classe energetica F con EP gl,nren 249,02 kWh/mq anno. Il certificato è il n. 01337-017254-2019. 17. E’ necessario, per il fabbricato in oggetto, la dotazione dell’Ape 18.- 19. Aggiornamento NCEU. Durante i rilievi eseguiti nelle unità immobiliari è emerse la difformità descritta sopra. Nelle planimetrie censite presso l’Agenzia del Territorio sezione fabbricati sono rappresentate: l’unità abitativa, il garage. Non è presente il quadro dimostrativo dei subalterni del fabbricato. Le unità immobiliari sono state censite al NCEU. NCT aggiornamento. Il fabbricato in cui si trovano le unità oggetto di pignoramento è correttamente rappresentato in mappa e non necessita di aggiornamento catastale. 20. LOTTO UNICO (abitazione piano secondo e sottotetto/piano terzo) e garage al piano terra –individuato rispettivamente al foglio 96 part.lla 1338 sub 13 – abitazione e sub 5 (garage) – Forlì (FC) – via Somalia n. 24


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STIMA DELL’IMMOBILE: CRITERI DI STIMA Il Perito Estimatore, esaminate le finalità dell’incarico, ovvero definire la consistenza ed il più probabile valore di mercato e di realizzo dei beni immobili in capo alla presente esecuzione immobiliare ha ritenuto di procedere, dopo un’attenta indagine e disamina degli aspetti tecnico-urbanistici, alla stima secondo criteri che si vanno ad enunciare. Per far ciò si è ritenuto preliminarmente espletare ed approfondire quella serie di accertamenti urbanistici che hanno consentito di fornire, nel modo più esaustivo possibile, una corretta individuazione del/i bene/i da stimare. Oltre a questi aspetti di tipo edilizio – urbanistico sono stati considerati anche quelli eventualmente restanti, capaci di fornire il più ampio panorama di informazioni influenti sulla costituzione del giudizio economico (es. stato di conservazione, vizi, ubicazione, vocazione territoriale, servizi infrastrutture, locazioni, incidenza di eventuali costi manutentivi futuri, ecc.) Attraverso sopralluoghi e confrontando l’immobile/i con le planimetrie in possesso, si è proceduto al calcolo delle consistenze e dei valori. Altro elemento di valutazione è quello relativo alla destinazione d’uso attestata ad ogni singolo immobile, ed i vincoli a cui risulta legata anche eventualmente da specifiche scritture. Per la valutazione dei beni oggetto del presente paragrafo, si è ritenuto adottare il criterio ritenuto più congruo ed attualmente riferibile alla specificità dello/gli stesso/i. In particolare si è proceduto alla determinazione del valore di stima della/e “unità immobiliari” già catastalmente definita/e: questo anche per contribuire ad una diretta individuazione dei cespiti da trasferire, ed una più facile determinazione del loro valore. Nel caso specifico quello tecnico-comparativo, basato sulla considerazione delle superfici, delle destinazioni secondo i prezzi correnti di mercato. Quando l’unità immobiliare/i sia/no costituita/e da porzioni a diversa/e destinazione/i, si procederà all’applicazione di eventuali coefficienti correttivi e valori unitari riconducibili all’immobile/i in questione. L’assunzione di questi elementi, determinati discrezionalmente dal Perito, può essere conseguenza anche di una analisi degli eventuali “usi e costumi” locali (in quanto l’immobile verrà collocato in quella realtà), ed adattabili alla specificità dell’immobile (coefficienti). Il valore unitario adottato, se non diversamente indicato nell’analisi di calcolo, è comprensivo della incidenza delle parti comuni, fra cui l’area coperta e scoperta, etc. Il criterio seguito nella stima del bene sarà quello del cosiddetto “più probabile valore di mercato” eseguito per comparazione diretta. Visto lo scopo della stima che è quello di determinare il prezzo del più probabile valore dell’immobile (identificazione dell’area, il territorio e la zona sul quale sorge l’immobile) evidenziando gli aspetti predominanti dei fabbricati “analoghi” o simili, per caratteristiche costruttive, materiali adoperati, servizi presenti, al fine di ottenere un’analisi dettagliata che fornirà due parametri fondamentali che definiranno poi il valore di mercato e cioè le caratteristiche di posizione intrinseche e le caratteristiche di posizione estrinseche. Si considereranno, oltre ai prezzi e/o valori noti, l’ubicazione del/i bene/i immobiliare/ii, il contesto in cui è inserito o sono inseriti, la tipologia del/i fabbricato/i, lo stato di conservazione, l’età, le sue attuali caratteristiche di rifinitura e dell’immobile in generale, le caratteristiche edilizie – urbanistiche (unità difformi e quindi non regolari ai fini urbanistico edilizi) o regolari ai fini urbanistico edilizi, la tipologia costruttiva, la situazione attuale del mercato immobiliare; si ritiene opportuno intervenire sul prezzo al metro quadrato con applicazione di parametri di merito relativi alle condizioni principali, con parametro neutro 1,00, ed altri parametri per servizi, garage, terrazze, magazzini, depositi, cantine, soffitte, archivi, ecc. Per la determinazione del computo delle superfici i criteri di valutazione sono stati adottati gli INDICI MERCANTILI previsti dal sistema SIM (Sistema Italiano Misurazione del 2018 Codice Valutazioni Immobiliari CVI con coefficienti secondo le destinazioni presenti LOTTO UNICO – (abitazione piano secondo e sottotetto/piano terzo) e garage al piano terra – individuato rispettivamente al foglio 96 part.lla 338 sub 13 – abitazione e sub 5 (garage) – Forlì (FC) – via Somalia n. 24 Per determinare Il valore unitario per metro quadrato dell’immobile in oggetto si considera il valore di mercato immobiliare indicato dall’Agenzia del Territorio, tramite la Banca dati delle Quotazioni Immobiliari (O.M.I.) relative al primo semestre del 2018 suddivise per zone del Comune di Forlì, fascia/zona: prima Periferica: zona Ospedaletto - residenziale - civile abitazione. Valore di mercato min. (€/mq) 1.450,00 e valore di mercato max (€/mq) 1.750,00. Le valutazioni a mq. per la FIAP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali), Borsino Immobiliare.it per prima periferia è considerata da 1.000,00 a 1.700,00 €/mq. Considerato l’età del fabbricato, lo stato di conservazione, la tipologia dello stesso, la tipologia costruttiva secondo le tecniche del momento, il livello di finiture presenti (all’interno e all’esterno dell’immobile), la


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recinzione del lotto; le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, il grado di commerciabilità “normale” tenendo conto di una scala comparativa sui seguenti stadi di commerciabilità: molto basso – basso – normale – discreto – ottimo; e le caratteristiche dell’immobile: unità abitativa con caratteristica ed uso dell’immobile in oggetto: uso residenziale e servizi. Situazione del mercato immobiliare non positiva e con una calo del numero delle compravendite ed affitti in generale. Per la valutazione finale vengono presi in considerazione anche parametri tecnici quali nello specifico le superfici commerciali compresi i muri dell’immobile. Le superfici prese in considerazione per il calcolo finale comprenderanno anche quelle non regolarmente autorizzate da atti amministrativi. Le superfici lorde delle varie unità saranno ragguagliate in riferimento alla loro destinazione o altezza da apposito coefficiente, come descritto in precedenza riferito agli Indici Mercantili, nello specifico: superfici ad uso abitativo al 100, e superfici a servizio esclusivo come pertinenza dell’unità immobiliare abitativa con i relativi coefficienti. Caratteristica urbanistica – catastale: non regolarità urbanistica catastale come descritto in apposito capitolo. Il valore di stima finale, dell’unità in oggetto, sarà determinato in riferimento alla superficie commerciale che è stata calcolato nella tabella sopra, moltiplicata con il più probabile valore di mercato a cui verrà applicata una riduzione percentuale che riassuma i fattori negativi descritti nel tentativo di conferire appetibilità e vendibilità di beni immobili. Il risultato finale così ottenuto comprenderà anche le spese necessarie per compiere le necessarie pratiche amministrative per la regolarizzazione dell’l’immobile in oggetto, imposte dalle norme vigenti, infine come richiesto dal G.E. verrà applicata una riduzione in maniera forfettaria predeterminata del 10% sul valore finale. Considerato la tipologia costruttiva, le caratteristiche tipologiche, lo stato di conservazione e quanto descritto sopra, si ritiene che il valore, comparandolo con altri istituti di agenti immobiliari, al metro quadro da considerare sia di €. 1.650,00 La valutazione è pari a €/mq. 1.650,00 sulla superficie commerciale relativa alla destinazione abitativa e servizi Descrizione Superficie Coeff. ragg. Totali mq. PIANO TERRA Garage 26,50 0,50 13.25 PIANO SECONDO Locali di abitazione 90,20 1,00 90,20 Balcone 14,85 0,40 7,16 PIANO TERZO/SOTTOTETTO Ripostiglio (H>150 cm) 23,00 0.20 4.60 Ripostiglio (H<150 cm) 35,00 0,05 1.75 TOTALE metri quadri commerciali

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Oltre a quanto descritto sopra occorre considerare uno o più coefficienti di differenziazione o coefficienti di merito relativi a età qualità e stato, ecc.

Coefficienti di età, qualità e stato di manutenzione, effic. impianti = 0.90 Altri coefficienti di differenziazione o coefficienti di merito che vengono considerati: Coefficiente di Mercato (richiesta stabile al ribasso) = 0,95 Coefficiente di Funzionalità = 1,00 Coefficiente per posizione, ecc. = 0.95

Fattori eccezionali di differenziazione quali vincoli di piano regolatore o storici architettonici sono quelli descritti precedentemente Si determinerà pertanto il valore applicato nelle unità immobiliari della presente esecuzione: - Comune di FORLI’ (FC) immobile posto in via Somalia n. 24 Moltiplicando il valore di mercato con il coefficiente globale di merito avremo il valore commerciale relativo al nostro bene: Kt = 0,90 x 0,95 x 1,00 x 0,95 = 0, 81 V = 1.650,00 x 0,81= €/ mq 1.336,50 Valore = mq. 116,96 x 1.336,50 = €. 156.317,04 arrotondato ad €. 156.300,00 Dall’importo restante si decurterà, come richiesto dal G.E. una riduzione, per assenza dalla garanzia per vizi del bene venduto, in misura forfettaria predeterminata nella percentuale del 10% e che comprende la non regolarità catastale senza considerare opere murarie, ecc. il valore dell’immobile oggetto della presente per l’intera proprietà è di €. 140.670,00 arrotondato ad €.140.700,00 (diconsi Euro centoquarantamilasettecento /00)


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L’unità immobiliare sopra descritta, attualmente risulta formalmente intestata a: - ************************ nato a ************************ cod. fiscale ************************, usufrutto per 1/1 - ************************ nato a ************************ cod. fiscale ************************, nuda proprietà per 1000/1000 21. Nel caso in specie risulta pignorata l’intera quota di proprietà 1/1 (uno su uno) dell’immobile sito in comune di Forlì (FC), via Somalia n. 24, in particolare: al catasto fabbricati del Comune di Forlì (FC), al foglio n. 96:

a) Abitazione, particella n. 338 sub 13, cat. A/3, classe 4, consistenza vani 6 - piano 2 - 3;

b) Garage, particella n. 338 sub 5, cat. C/6, classe 4, consistenza mq. 25,00 - piano T; Risulta pignorata l’intera proprietà di: - ************************ nato a ************************ cod. fiscale ************************, usufrutto per 1/1 - ************************ nato a ************************ cod. fiscale ************************, nuda proprietà per 1000/1000 Dalle visure presso l’agenzia delle Entrate Ufficio Prov.le - Territorio servizio di Pubblicità Immobiliare si rileva quanto segue: OMISSIS

22. PROPRIETA’ OGGETTO DI PIGNORAMENTO. L’immobile è di proprietà di: - ************************ nato a ************************ cod. fiscale ************************, usufrutto per 1/1 - ************************ nato a ************************ cod. fiscale ************************, nuda proprietà per 1000/1000 Descrizione del fabbricato Il fabbricato che ospita l’unità immobiliare oggetto della presente è di tipo condominiale a destinazione abitativa costituito da un complesso edilizio che si sviluppa su 3 livelli fuori terra: piano terra (destinato ad autorimesse di pertinenza delle abitazioni, dall’ingresso alla scala comune delle unità abitative da una sala comune per riunioni) e piano primo e secondo destinati esclusivamente ad alloggi ed un piano terzo (sottotetto) dove si trovano i vani di servizio collegati agli appartamenti del piano secondo. L’edificio sorge in una zona periferica del quartiere Ospedaletto, a destinazione abitativa a nord est del centro storico. Il fabbricato è stato edificato alla fine degli anni 70 inizio 80. Le unità abitative hanno balconi su vari prospetti dell’edificio, con solette in calcestruzzo armato e ringhiere in metallo. Lo sporto di gronda è in cemento armato a vista, il tetto è a padiglione a 4 falde. Sui prospetti dell’edificio sono evidenziate le travi alla quota dei solai che formano dei marcapiani, e le altre parti tamponate dei prospetti sono interessate da intonaco tinteggiato. Gli sportelloni esterni sono in legno ad ante; le porte esterne di accesso alle autorimesse sono del tipo basculante in lamiera verniciata. La corte comune è costituita da percorsi pedonali e carrabili pavimentati con moduli autobloccanti di cemento e parte in lastre di porfido ad opera incerta, parte della corte, nelle aree libere dalla pavimentazione sono seminate a prato e con presenza di alberi e arbusti. Il lotto risulta completamente confinato da recinzione costituita da rete metallica su pali ancorati a cordolo, e sul fronte stradale la recinzione è costituita da elementi in cemento prefabbricato e parte con ringhiera metallica. Sul fronte della pubblica via si trova l’ingresso pedonale costituito da cancellino protetto da una pensilina dove sono alloggiati i campanelli, il citofono e le cassette postali e sullo stesso fronte si trova l’ingresso carraio con cancello a due ante La particella 338 è costituita dall’area occupata dal fabbricato descritto ed è circoscritta dalla particella 23 che a sua volta contiene anche la particella 337 (che individua un altro fabbricato condominiale di abitazione posto sul retro ed accessibile dall’ingresso pedonale e carraio su via Somalia)


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L’immobile nel suo complesso risulta in discrete condizioni sia nelle parti esterne che interne con finiture di discreta qualità, alcune parti necessitano di manutenzione in particolare per la presenza di umidità di risalita (piano terra) e sull’intradosso delle solette dei balconi in quanto la parte cementizia di copertura dei ferri d’armo della struttura sono scoperti e necessitano di opere di ripristino. Descrizione dell’oggetto della perizia L’unità immobiliare oggetto della presente è costituita da appartamento posto al piano secondo e terzo/sottotetto e autorimessa al piano terra all’interno del complesso condominiale destinato a residenza e relativi servizi pertinenziali, denominato “Il Tiglio” Palazzina “A”. Entrando nell’alloggio si accede nell’ingresso disimpegno. A sinistra dell’ingresso si trova il soggiorno pranzo, mentre sul fronte del portoncino caposcala si trova la cucina. Dall’ingresso, a destra si accede al disimpegno notte che permette l’accesso a due camere da letto, un bagno con finestra e un servizio igienico cieco. Dal soggiorno, dalla cucina e dalle camere da letto si accede al balcone posto sul fronte nord ovest. Dall’ingresso-disimpegno, attraverso una scala retrattile si accede al sottotetto. Il sottotetto è costituito da un unico vano con un setto murario dove è stata collocata la caldaia dell’impianto di riscaldamento e per la produzione di acqua calda sanitaria, è un locale con il soffitto inclinato, al grezzo, privo di intonaci sulle murature perimetrali e sul soffitto e privo di piastrelle o altro materiale per la pavimentazione, con un piccolo lucernario per l’accesso sulla copertura. Lo scarico dei fumi della caldaia avviene in una canna fumaria in fibro cemento. I vani di abitazioni si trovano tutti allo stesso livello. Al piano terra si trova il garage con accesso carrabile sul fronte nord ovest. L’accesso avviene da una porta carrabile del tipo basculante in lamiera, all’autorimessa si accede anche da un disimpegno accessibile dall’ingresso delle scale comuni attraverso una piccola porta in lamiera. Il pavimento è in battuto di cemento e le pareti ed il soffitto sono intonacati e tinteggiati. Il garage ha ampie dimensioni. Finiture e impianti L’alloggio ha pavimenti in ceramica per il soggiorno, cucina, disimpegni e bagni mentre sono in listelli di legno per le due camere (in formati diversi). Nel balcone sono state collocate piastrelle rettangolari in gres antigelive. Le porte interne sono in legno, ad anta o scorrevoli con bugne, le finestre sono in legno ad ante ed alloggiano vetri camera. Nel bagno e nel servizio igienico sono collocati i sanitari, nel bagno di dimensioni maggiori è stata collocata una vasca idromassaggio. Le pareti dei sevizi igienici sono state rivestite per una porzione dell’altezza con piastrelle di ceramica. L’alloggio è dotato di impianto elettrico (del tipo sottotraccia) impianto TV. Il sistema di smaltimento delle acque meteoriche è costituita da immissione diretta nei collettori comunali. L’alloggio è dotato di impianto idrico, impianto di riscaldamento costituito da corpi radianti in alluminio verniciato del tipo a piastra con caldaia murale posta sul vano sottotetto funzionante a gas metano. In alcuni vani di abitazione sono stati collocati split per caldo/fresco con unità esterna posta sul balcone. Le pareti interne ed i soffitti sono intonacati e tinteggiati. La porta di ingresso (caposcala) all’alloggio è ad unica anta. L’unità oggetto della perizia si presenta in discrete condizioni e comunque necessita di opere di manutenzione ordinaria nelle parti di finitura ed in particolare negli sportelloni esterni. Osservazioni in merito si specifica che è presente un’opera difforme alla planimetria catastale relativa all’ingresso nel soggiorno dove non è collocata una porta in quanto sono presenti porzioni delle pareti laterali all’ingresso del soggiorno. Non è stato possibile il confronto fra lo stato di fatto e gli elaborati grafici depositati in comune perché la pratica edilizia relativa all’immobile è irreperibile. In alcune zone dell’abitazione vi è presenza di macchie di condensa. Nell’autorimessa a causa della umidità di risalita alcune parti di intonaco risultano ammalorate La conformità alle vigenti norme in materia degli impianti presenti dovrà essere verificata da personale specializzato ed autorizzato Il valore locativo dell’unità immobiliare in oggetto ad uso residenziale e servizi, risulta dal confronto tra i valori definiti presso l’Agenzia del Territorio, dall’indagine di mercato eseguita presso le agenzie immobiliari consultate e che tiene in considerazione anche il non buon andamento del mercato immobiliare attuale. Prese in considerazioni le superfici commerciali come indicato sopra e moltiplicato per il valore di mercato si considera il valore per l’affitto in €. 450,00 mensili. Il valore descritto per la locazione dell’immobile si riferisce per l’unità provvista delle certificazioni di conformità relative agli impianti presenti. 23. L’oggetto del presente lotto è individuato al foglio catastale del comune di Forlì (cod: D704) n. 96 particella n. 338 sub 13 (abitazione, piano 2 -3); sub 5 (garage, piano T). Per le caratteristiche oggettive che presenta dovrà essere venduto in lotto unico. 24. Il codice fiscale dell’Esecutato, come rilasciato dall’Agenzia delle Entrate di Forlì è il seguente: - ************************ codice fiscale ************************


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25. ll sig. ************************ (Esecutato) dalla verifica presso l’ufficio anagrafe, non ha contratto matrimonio. 26. L'immobile, in comune di Forlì (FC) via Somalia n. 24, interno 4, al momento del sopralluogo risulta occupato. Dall’ufficio anagrafe del comune di Forlì è stato ritirato il certificato contestuale con stato di famiglia, residenza. L’unità risulta occupata dall’esecutato: ************************nato ************************il ************************ Si allega il certificato 27. Non risulta nulla in tal senso 28. Essendo la proprietà dell'immobile in capo a persona fisica, la vendita sarà da assoggettare ad imposta di registro. 29. Per la redazione del presente Elaborato Peritale, non si è proceduto a richiedere proroga del termine inizialmente concesso. 30. L’Esperto Stimatore provvede a depositare per via telematica alla Cancelleria del Tribunale di Forlì, nel rispetto del termine indicato (30 giorni prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c.) una copia completa dell’elaborato (con tutti gli allegati compreso l’Allegato “A”) allegando le planimetrie, la documentazione fotografica, planimetrie catastali, autorizzazioni, licenze, concessioni, stato di famiglia, certificati pubblicità immobiliare ed una copia depurata nel rispetto della Privacy senza riferimenti alle generalità del debitore o di altri soggetti), l’allegato “A” dovrà essere predisposto, nel caso di pignoramento di quota, sia con riferimento alla quota pignorata sia con riferimento all’immobile nella sua interezza. 31. L’Esperto Stimatore provvede a inviare nel rispetto del medesimo termine, una copia del presente elaborato peritale all’Esecutato, al/ai creditore/i procedente/i ed al/i creditore/i intervenuto/i. I documenti relativi alla presente pratica, depositati presso il Tribunale di Forlì sono stati scaricati e verificati con gli attuali strumenti informatici. Si allega alla presente la nota professionale dei compensi redatta secondo le specifiche indicate da questo GE ed eventuali originali di APE e CDU. Forlì 6 aprile 2019 Con osservanza __________________________________ L’Esperto Stimatore Arch. Elio FIORINI


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NOTE.

Si precisa che l’Esperto non ha alcun interesse verso il bene in questione; L’Esperto ha ispezionato personalmente gli immobili oggetto di stima; La data della valutazione e delle descrizioni coincidono con la data della relazione di stima, riportata

in calce alla stessa; Gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto integralmente visionati

per una sua piena conoscenza; E’ vietata la pubblicazione totale o parziale del presente documento o farne uso diverso sa quello

per il quale lo stesso è stato redatto; La versione dei fatti presentata in questo documento è corretta al meglio delle conoscenze

dell’Esperto Stimatore;

Espletato l’incarico ricevuto, deposito la presente relazione rimanendo a disposizione per ogni eventuale chiarimento. Allegati : descrizione

Allegato “A”

Documentazione fotografica

Visure catastali (attuali e storiche), piante planimetria estratte

Atti compravendita,

Visure ipocatastali

Certificato residenza e stato di famiglia, estratto di matrimonio

Copia C.d.U.

Attestato di prestazione energetica

La presente relazione di stima si compone di n. 16 pagine dattiloscritte e numerate e dei seguenti allegati: A completamento dell’incarico si deposita in Cancelleria:

- Originale del presente elaborato, con relativi allegati, e l’ALLEGATO “A”, dalle fotografie e dalle planimetrie

- Elaborato depurato (redatte nel rispetto dei dettami previsti dalla legge sulla privacy), e ALLEGATO “A”,

- attestazione degli invii effettuati; - nota professionale per richiesta liquidazione compensi.

Tanto doveva il sottoscritto ad espletamento dell’incarico affidatogli.

Forlì 6 aprile 2019 __________________________________ L’Esperto Stimatore Arch. Elio FIORINI

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TRIBUNALE CIVILE DI FORLI’ RELAZIONE TECNICO …docpubblicita.s3.amazonaws.com/224/4148712/14108670_perizia.pdfall’Albo Speciale dei Periti di codesto Tribunale sezione delle Esecuzioni