TRIBUNALE DI SALERNO · 2013-09-23 · relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 3/24 Fig. 1- Stralcio del foglio di mappa (WEGIS) Nella precedente figura 1 sono dunque individuati

TRIBUNALE DI SALERNO

TERZA SEZIONE CIVILE

GIUDICE ESECUZIONE

Dott. Alessandro Brancaccio

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

- R.G. 198/07 -

Omissis C/ Omissis

DEBITORE:

OMISSIS C/O Avv. LUDOVICO MONTERA Via Diaz N. 12 SALERNO Tel 089241342; fax: 089232740 e-mail: [email protected]

CREDITORE:

OMISSIS C/O Avv. MARIA CAROLINA DI FILIPPO Via Dei Platani N. 16/18- 84047- CAPACCIO (SA) Tel 3496129312; fax: 0828851097 e-mail: [email protected]

CREDITORI INTERVENUTI:

OMISSIS

il C.T.U.: ing. PASQUALE MODICA

Via Manganario N. 89

84126 SALERNO tel. 089251307

cell. 3284232817

- APRILE / GIUGNO 2013 -

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

INDICE

1. PREMESSA ................................................................................ 1

2. CRONOLOGIA PRINCIPALI OPERAZIONI PERITALI C.T.U. ........ 1

3. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE OGGETTO DI STIMA ................. 5

4. RISPOSTA AI QUESITI DEL G.E. ................................................ 8

IPOTESI 1: ...................................................................................... 21

IPOTESI 2 ED IPOTESI 3: ................................................................ 21

RIEPILOGO GENERALE : .................................................................. 22

IPOTESI 1: ...................................................................................... 22

IPOTESI 2: ...................................................................................... 22

IPOTESI 3: ...................................................................................... 22

CONGEDO C.T.U. ............................................................................. 23

ELENCO ALLEGATI .......................................................................... 24

E. I. R.G. 198/07

relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 1/24

TRIBUNALE DI SALERNO

TERZA SEZIONE CIVILE

Ill.mo GIUDICE ESECUZIONE

Dott. ALESSANDRO BRANCACCIO

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

NELL’AMBITO DELLA PROCEDURA R.G. 198/07

OMISSIS

1. PREMESSA

Il sottoscritto Ing. Pasquale Modica, a seguito del verbale di conferimento di

incarico del 09/04/2013, riferisce, con la presente relazione, su quanto fatto,

elaborato e dedotto in merito al quesito formulato dal G.E. di seguito

integralmente riportato:

‘Provveda l‟esperto a prospettare una ipotesi di suddivisione in lotti del

compendio immobiliare pignorato al fine di agevolarne la collocazione sul

mercato, indicando, in particolare gli eventuali frazionamenti ed

accatastamenti da realizzare ed i relativi costi. Dica l‟esperto quant‟altro

eventualmente utile ai fini di giustizia.’

Tanto premesso si passa alla descrizione delle operazioni peritali.

2. CRONOLOGIA PRINCIPALI OPERAZIONI PERITALI C.T.U.

Per ottemperare all’incarico del G.E. lo scrivente esaminava preliminarmente

la relazione di CTU in atti, redatta dal dott. agr. PAOLO CASALE, depositata

in cancelleria il 10/04/2009.

Da tale elaborato il sottoscritto evinceva che:

I beni immobili esecutati, nell’ambito della attuale procedura esecutiva

N.198/07, come riportati nell’atto di pignoramento (trascritto ai RR.II. il

31/05/07 ai NN 29573/18376) sono i seguenti:

E. I. R.G. 198/07


fondo rustico in località „Fornilli‟ del comune di (SA), dell‟estensione di

57.164mq ... omissis ... il tutto distinto in Catasto terreni al:

- Foglio 12, particella 92, seminativo di 3^. Ha 02.70.80;

- Foglio 12, particella 167, seminativo di 3^. Ha 02.89.55;

- Foglio 12, particella 551, seminativo di 3^. Ha 11.30;

Successivamente, come evinto dalla relazione CTU in atti, la particella 92,

indicata in atto di pignoramento è stata frazionata e variata nei seguenti

mappali in NCT:

- Fl 12, P. LLA 167, Ha 02.89.55;

- Fl 12, P. LLA 551, Ha 00.11.30;

- Fl 12, P. LLA 2076, Ha 02.67.08;

- Fl 12, P. LLA 2081, Fabbricato rurale, superficie 80mq;





Pertanto, alla luce di quanto evinto dalla relazione CTU in atti, i beni

oggetto di attuale E.I. sono attualmente identificati in NCT del

comune di Capaccio, dai seguenti dati:

- Fl 12, P. LLA 167, Ha 02.89.55;

- Fl 12, P. LLA 551, Ha 00.11.30;

- Fl 12, P. LLA 2076, Ha 02.67.08;






Per maggior chiarezza, nella successiva figura, si riporta in stralcio l’estratto

del foglio di mappa informatizzato dei luoghi (cfr. mappa wegis in ALL. 4) e

vengono indicati dal sottoscritto i beni esecutati.

E. I. R.G. 198/07


Fig. 1- Stralcio del foglio di mappa (WEGIS)

Nella precedente figura 1 sono dunque individuati i beni oggetto di attuale

E.I., nella figura successiva si riporta un ingrandimento dello stesso stralcio,

p.lla 167

p.lla 551

p.lla 2076

manufatti ubicati sulla p.lla 2076

E. I. R.G. 198/07


relativo ai soli manufatti esecutati insistenti sulla particella 2076. Il

sottoscritto C.T.U. evidenzia che detti manufatti censiti al NCT (fabbricati

rurali) sono dotati di propri identificativi (part. 2077, 2078, 2079, 2080 e

2081) e che ricadono, di fatto, senza graffarsi sopra la particella 2076.

Fig. 2- Stralcio del foglio di mappa (WEGIS)

dettaglio manufatti esecutati e siti sulla part. 2076

Tanto premesso, inquadrati i beni oggetto di attuale E.I. il sottoscritto

comunicava la data di accesso del 1° sopralluogo sui luoghi oggetto di causa,

per il giorno MERCOLEDÌ 08 MAGGIO 2013 alle ORE 10,00 (cfr. ALL N.

2- COMUNICAZIONI D‟ACCESSO ALLE PARTI).

Quindi in tale data, come predetto, il sottoscritto CTU si recava sui luoghi

oggetto di causa e, coadiuvato dal collaboratore di fiducia ing. Lucia Pace,

estraeva documentazione fotografica dei luoghi ed effettuava rilievo plano-

altimetrico delle consistenze esecutate.

Alla luce delle operazioni effettuate ed acquisiti tutti gli elementi ritenuti

necessari per l’espletamento dell’incarico, si passa a relazionare

dettagliatamente quanto richiesto dall’ill.mo G.E.

p.lla 2077

p.lla 2079

p.lla 2081

p.lla 2078

p.lla 2080

p.lla 2076

E. I. R.G. 198/07


3. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE OGGETTO DI STIMA

Nella relazione in atti, la descrizione dei fabbricati esecutati indicati in NCT al

FL 12, p. lle 2081, 2080, 2079, 2078, 2077, è la seguente:

‘Alle p.lle nn. 2076, 2081, 2080, 2079, 2078 e 2077 (ex p.lla 92), si accede

attraverso il civico 16 della predetta strada comunale Gaetano Salvemini, da un

cancello in ferro (foto n°01) che immette in un piazzale sul quale si affacciano una

casa colonica (podere), un ex fienile, un locale adibito a macelleria, un fabbricato con

forno di cottura a legna e, più internamente, una stalla coperta, con porcilaie

annesse e un secondo, più ampio, complesso stalla e tettoia.

Il podere si articola su due livelli (cfr. foto da 2 a 6): un piano terraneo (mq tot.

103,92, cfr. all. n°6) composto da cucina con camino (mq 17,71), soggiorno (mq

24,35), due camere da letto (mq 23,39, mq 22,01), e w.c. (mq 6,59), ripostiglio (mq

3,26), sottoscala (mq 6,61) con ingresso autonomo ed un primo piano, di più recente

ristrutturazione, (mq 104,09 + mq 8,95 balconi = tot. mq 113,04, cfr. all. n°7), al

quale si accede dal retro, tramite un vano scale in muratura (mq 12,17) comunicante

con il corridoio (mq 9,91) che collega un soggiorno (mq 22,02 + mq 1,84 balcone),

due camere da letto (mq 16,30, mq 19, 47 + mq 1,87 balcone), cucina con angolo

camino (mq 18,51 + mq 5,24 balcone) e bagno (mq 5,71).

Alle spalle dell‟abitazione insiste un vecchio fienile, realizzato in muratura, con due

ambienti separati (mq 33,45+32,27= mq 66,22, cfr. all. n°8) ed in fase di

ristrutturazione.

Il fabbricato adibito a macelleria (mq tot. 37,96, cfr. all. n°9), realizzato su un

unico livello, si articola in un ambiente principale (mq 25,38) ed un retrobottega, con

piccolo disimpegno (mq 2,41), locale di lavorazione (mq 8,66) e w.c (mq 1,51).

La costruzione con vecchio forno di cottura a legna (tot. Mq 73,09, cfr all. n°10)

risulta suddivisa in sei vani: un piccolo W.C. (mq 3,72), un locale adibito a deposito

agricolo (mq 12,50), l‟ambiente con il forno (mq 24,15) e, sul retro, due locali

comunicanti (mq 18,82 e mq 7,37), utilizzati per la lavorazione e la conservazione

dei prodotti zootecnici, più un ultimo vano di mq 6,53.

Il fondo comprende, inoltre, due stalle, di cui una (cfr. all. n°11) adibita a vitellaia

(mq 163), realizzata in muratura e copertura in lamiera, con annesso porcile, in

muratura, (mq 60,77) suddiviso in sei ambienti da ingrasso, ciascuno dei quali

articolato in un‟area scoperta per l‟alimentazione e un‟area coperta per il riposo.

Il secondo complesso stalla (ca. mq 965) risulta composto da un‟area di

stabulazione scoperta (paddok, mq 360), da tettoie per il riposo (mq 168 e mq 160)

e da una corsia di alimentazione (mq 167), oltre che da una sala di mungitura

meccanica a quattro poste in linea e annesso locale per la raccolta del latte (mq

110).

Infine, sul retro delle predette stalle, è stato realizzato, in battuto di cemento e

copertura in lamiera sostenuta da capriate in ferro, un capannone di ca. mq 393 per

il ricovero di attrezzi e derrate agricole (cfr. all. n°12).’

Pertanto si evince che, di fatto, i manufatti che insistono sulla p.lla 2076 in

NCT sono i seguenti:

- Casa colonica;

- Vecchio fienile in fase di ristrutturazione;

- Locale Macelleria;

- Vecchio forno di cottura a legna;

- Stalla adibita in parte a porcilaia ed in parte a vitellaia;

- Complesso stalla

- Capannone per ricovero attrezzi e derrate;

E. I. R.G. 198/07


Nella relazione in atti, vengono ben descritti e rappresentati graficamente

singolarmente i predetti corpi di fabbrica.

Durante l’accesso sui luoghi esecutati, il sottoscritto ha avuto modo di

verificare che:

- La casa colonica corrisponde alla p.lla 2077;

- Le p.lle 2079 e 2079, corrispondenti al locale macelleria ed al vecchio

fienile (descritti nella relazione in atti), attualmente non esistono più.

Difatti, i due corpi di fabbrica sono stati ristrutturati ed accorpati, con

conseguente ampliamento ed attualmente costituiscono la macelleria

della azienda. Quanto riscontrato in sito, durante l’accesso, viene

schematicamente riportato nella successiva figura.

Fig. 3- Stralcio estratto del foglio di mappa (WEGIS). Accorpamento delle p. lle 2079 e 2078 (attuale macelleria)

- Gli altri corpi di fabbrica presenti sul terreno, ovvero il vecchio forno di

cottura a legna, la stalla adibita in parte a porcilaia ed in parte a

vitellaia, l’ulteriore complesso stalla ed il capannone per ricovero

attrezzi e derrate, risultano di fatto non inseriti correttamente in mappa

p.lla 2077

p.lla 2079+ p.lla 2078

p.lla 2081

p.lla 2080

p.lla 2076

E. I. R.G. 198/07


catastale, infatti le particelle riportate sono state inserite d’ufficio,

quindi senza alcun rilievo topografico o non risultano inseriti affatto.

Alla luce di quanto riferito fin’ora e sulla scorta dei dati riportati nella CTU in

atti, e soprattutto da quanto rilevato in sito durante l’accesso dell’8 maggio

2013, il sottoscritto ha redatto la planimetria d’inquadramento generale (su

base mappa wegis in ALL N.4) con l’esatta conformazione e disposizione dei

manufatti ricadenti sulla particella 2076 ed oggetto della presente. Detta

planimetria si riporta in ALL N.5 ed anche, per comodità di lettura nella

successiva figura N.4 (in stralcio).

Fig. 4- planimetria d’inquadramento generale (su base mappa wegis in atti) con l’esatta conformazione e disposizione dei manufatti ricadenti sulla particella 2076, redatta dal

sottoscritto CTU.

E. I. R.G. 198/07


4. RISPOSTA AI QUESITI DEL G.E.

Acquisite tutte le informazioni necessarie per l’espletamento dell’incarico

affidatomi, il sottoscritto relaziona come segue, in merito al quesito

formulato dal G.E:

‘Provveda l’esperto a prospettare una ipotesi di suddivisione in lotti

del compendio immobiliare pignorato al fine di agevolarne la

collocazione sul mercato, indicando, in particolare gli eventuali

frazionamenti ed accatastamenti da realizzare ed i relativi costi. dica

l’esperto quant’altro eventualmente utile ai fini di giustizia.’

I cespiti esecutati consistono di fatto in un azienda zootecnica, che è

pertanto fisicamente composta da manufatti tutti preposti al funzionamento

ottimale della stessa, ovvero nello specifico da:

- Casa colonica;

- Locale Macelleria;

- Vecchio forno di cottura a legna;

- Stalla adibita in parte a porcilaia ed in parte a vitellaia;

- Complesso stalla;

- Capannone per ricovero attrezzi e derrate;

- Terreni annessi.

Alla luce di ciò, non è auspicabile ipotizzare una divisione delle unità

immobiliari oggetto di esecuzione senza precluderne il funzionamento

stesso.

Alla luce di quanto detto, il sottoscritto prevedrà:

- Una prima soluzione (IPOTESI 1) in cui i manufatti sono accorparti alla

particella su cui insistono attualmente (part. 2076);

- Una seconda soluzione, con frazionamento, destinando una porzione della

particella 2076 ai manufatti (corte comune) e la restante porzione come

lotto a se stante; per questa seconda soluzione saranno effettuate due

simulazioni (IPOTESI 2 e 3) in base alla porzione di corte da annettere ai

manufatti.

Si riportano di seguito in dettaglio le soluzioni di divisione ipotizzate dal

sottoscritto (N. 3 ipotesi).

E. I. R.G. 198/07


IPOTESI 1:

LOTTO 1: particella 2076 + manufatti (da regolarizzare);

LOTTO2: particella 167 + 551.

CAPANNONE

MACELLERIAFORNO

ST

ALLA

TETTOIA

TETTOIA

ABITAZIONE

PORCILE

STALLA

Fig. 5- Rappresentazione del LOTTO1 (part. 2076 + manufatti da regolarizzare) e del LOTTO2 (part. 551+167) nell’IPOTESI 1 di suddivisione in lotti.

p.lla 551

LOTTO 2

LOTTO1

p.lla 167

p.lla 2076

manufatti da regolarizzare

E. I. R.G. 198/07


IPOTESI 2:

LOTTO 1A: particella 2076 frazionata;

LOTTO 1B: manufatti (da regolarizzare) + corte comune;


CAPANNONE

PORCILE

ABITAZIONE

MACELLERIAFORNO

ST

ALLA

TETTOIA

TETTOIA

STALLA

Fig. 6- Rappresentazione del LOTTO1A (part. 2076), LOTTO1B (manufatti da regolarizzare + corte comune) e del LOTTO2 (part. 551+167) nell’IPOTESI 2 di suddivisione in lotti.

p.lla 551

LOTTO 2

LOTTO1A

p.lla 167

p.lla 2076

residua

LOTTO1B manufatti da regolarizzare + corte comune

E. I. R.G. 198/07


IPOTESI 3:

LOTTO 1A: particella 2076 frazionata;

LOTTO 1B: manufatti (da regolarizzare) + corte comune;


CAPANNONE

PORCILE

ABITAZIONE

MACELLERIAFORNO

ST

ALLA

TETTOIA

TETTOIA

STALLA

Fig. 7- Rappresentazione del LOTTO1A (part. 2076), LOTTO1B (manufatti da regolarizzare + corte comune) e del LOTTO2 (part. 551+167) nell’IPOTESI 3 di suddivisione in lotti.

p.lla 551

LOTTO 2

LOTTO1A

p.lla 167

p.lla 2076 residua

LOTTO1B manufatti da regolarizzare

+ corte comune

E. I. R.G. 198/07


RISULTATI DI STIMA IPOTESI 1:

STIMA LOTTO1:

Gli immobili esecutati che rientrano nel LOTTO1 sono identificati in NCT al:

- Fl 12, P. LLA 2076, Ha 02.67.08;






costituenti di fatto tutta l’azienda zootecnica con annessa abitazione per i

proprietari, sono stati accorpati tutti in un unico lotto (LOTTO 1).

Detraendo il valore del LOTTO 2 (ottenuto di seguito) da quello totale

predeterminato ed oggetto di base d’asta, si ottiene il valore del LOTTO 1:

Valore LOTTO 1= 670.000,00€ - 180.000,00 €=490.000,00 €

VALORE LOTTO 1: 490.000,00 €

STIMA LOTTO2:

I terreni anch’essi esecutati ed i identificati in NCT al

- Fl 12, P. LLA 167, Ha 02.89.55;

- Fl 12, P. LLA 551, Ha 00.11.30;

non essendo strettamente connessi alla suddetta attività sono stati accorpati

in un unico lotto (LOTTO 2).

Dalla relazione in atti , riferendosi al valore unitario adoperato dal CTU per i

terreni pari a 6 €/mq si deduce il valore dei terreni costituenti il LOTTO 2:

Consistenza

[mq]

Valore unitario

[€/mq]

VALORE

[€]

FL 12, p.lla 167 (seminativo irriguo) 28.955,00 6,00 173.730,00

FL 12, p.lla 551 (seminativo) 1.130,00 6,00 6.780,00

VALORE LOTTO 2 [€] 180.510,00

VALORE LOTTO 2 IN CIFRA TONDA [€] 180.000,00

E. I. R.G. 198/07


Dunque, senza prevedere alcun tipo di frazionamento, sulla base di

quanto previsto nella IPOTESI 1 di suddivisione in due lotti di vendita si ha:

VALORE LOTTO 1 (ipotesi 1)

AZIENDA ZOOTECNICA UBICATA IN VIA GAETANO SALVEMINI, N°16, FRAZ.

“FORNILLI” DEL COMUNE DI CAPACCIO (SA), PER UNA SUPERFICIE COMPLESSIVA DI MQ 26.708, COMPRENDENTE UNA CASA COLONICA

COSTRUITA SU DUE LIVELLI, UN CORPO DI FABBRICA CON FORNO DI COTTURA A LEGNA E RELATIVE PERTINENZE, UN LOCALE ADIBITO A

MACELLERIA, DUE STALLE E UN CAPANNONE AGRICOLO, IL TUTTO IDENTIFICATO IN NCT AL FL 12, P. LLE 2081, 2080, 2079, 2078 E 2077,

2076. V LOTTO 1: 490.000,00 €


TERRENI AGRICOLI UBICATI IN VIA GAETANO SALVEMINI, FRAZ.

“FORNILLI” DEL COMUNE DI CAPACCIO (SA), PER UNA SUPERFICIE COMPLESSIVA DI MQ 30.085, IDENTIFICATI IN NCT AL FL 12, P. LLE 167,

551. V LOTTO 2: 180.000,00 €

Si precisa che relativamente al LOTTO1 tutti manufatti riportati

attualmente in NCT (part. 2077, 2078, 2079, 2080, 2081) come

fabbricati rurali e con consistenze metriche non corrispondenti al

reale stato dei luoghi, prima dell’eventuale vendita andrebbero

regolarizzati da un punto di vista catastale, essendo le pratiche

urbanistiche in essere ancora da definire.

I costi di dette regolarizzazioni: passaggio dal catasto terreni al

catasto urbano con cambio di destinazione d’uso, ed attribuzione

della reale destinazione attuale (attività produttive ed abitazione)

possono così essere preventivati:

N.1 tipo di aggiornamento mappale: 3.000 €;

N. 6 aggiornamenti della planimetria, destinazione d’uso e

rendita: 3.000 €;

ottenendo dunque come costi di regolarizzazione catastale nella

IPOTESI 1: 6.000 € oltre oneri fiscali.

E. I. R.G. 198/07



In tale ipotesi il sottoscritto ha previsto per il LOTTO1 il frazionamento della

particella 2076 su cui insistono i manufatti, mentre il LOTTO 2 rimane

invariato.

Qualora si volesse scindere il terreno identificato in NCT dalla p.lla 2076 dai

manufatti occorrerebbe frazionare la particella 2076 e destinarne una

porzione a corte comune di tutti i manufatti (attività + abitazione), così

come rappresentato già in figura n.6.

Dunque dal LOTTO1 si otterrebbero due SUB-LOTTI e precisamente il

LOTTO1A ed il LOTTO1B, così identificati:

LOTTO1A:

- Fl 12, P. LLA 2076 (FRAZIONATA), Ha 02.14.08;

LOTTO1B:







STIMA LOTTO1A:

Il valore del LOTTO 1, pari di fatto alla somma dei SUB-LOTTI 1A ed 1B è

stato desunto in precedenza e precisamente il suo valore è pari a 490.000€.

Sempre in precedenza è stato adoperato come valore dei terreni il valore

unitario adoperato dal CTU e pari a 6,00 €/mq, dunque riportando tale

valore alla consistenza del LOTTO1A pari a 21.408 mq (consistenza ottenuta

a seguito dell’ipotizzato frazionamento della particella originaria 2076) si

ottiene come valore del LOTTO1A: 21.408 mq x 6,00 €/mq = 128.448 € in

cifra tonda pari a 128.000 €

VALORE LOTTO 1A: 128.000,00 €

E. I. R.G. 198/07


STIMA LOTTO1B:

Il LOTTO1B ricavato dal frazionamento della 2076 avrebbe una estensione

(così come calcolato dal sottoscritto) di circa 5.300mq, e su di esso

insisterebbero sia i manufatti adibiti all’attività (per una superficie totale

lorda in pianta pari a circa 690mq), sia il manufatto ad uso abitativo (per

una superficie lorda in pianta pari a circa 150mq).

Detta suddivisione riportata in forma generale nella figura n.6 viene qui

riproposta in forma particolare:

Fig. 7- Rappresentazione particolare del LOTTO1B (manufatti da regolarizzare + corte comune) nell’IPOTESI 2 di suddivisione in lotti.

Detraendo dunque il valore del LOTTO 1A da quello totale (LOTTO1)

predeterminato ed oggetto di base d’asta, si ottiene il valore del LOTTO 1B:

Valore LOTTO 1= 490.000,00€ - 128.000,00 €=362.000,00 €

VALORE LOTTO 1B: 362.000,00 €

STIMA LOTTO2:

Detto valore è stato determinato nella esplicitazione della precedente

IPOTESI 1.

V LOTTO 2: 180.000,00 €

E. I. R.G. 198/07


Dunque, prevedendo il tipo di frazionamento della particella 2076,

così come previsto nell’ipotesi 2, di suddivisione in tre lotti di vendita, si ha:

VALORE LOTTO 1A (ipotesi 2)

TERRENO AGRICOLO UBICATO IN VIA GAETANO SALVEMINI, FRAZ.

“FORNILLI” DEL COMUNE DI CAPACCIO (SA), PER UNA SUPERFICIE COMPLESSIVA DI MQ 30.085, IDENTIFICATI IN NCT AL FL 12, P. LLA 2076,

Ha 02.14.08 (frazione residua della originaria 2076 Ha 02.67.08). V LOTTO 1A: 128.000,00 €

VALORE LOTTO 1B (ipotesi 2)


“FORNILLI” DEL COMUNE DI CAPACCIO (SA), GRAFFATA ALLA PARTICELLA DERIVATA DAL FRAZIONAMENTO DELLA ORIGINARIA P.LLA 2076 PER UNA

ESTENSIONE (COSÌ COME CALCOLATO DAL SOTTOSCRITTO) DI CIRCA 5.300MQ, COMPRENDENTE SIA MANUFATTI ADIBITI ALL‟ATTIVITÀ (PER UNA

SUPERFICIE TOTALE LORDA IN PIANTA PARI A CIRCA 690MQ), SIA IL MANUFATTO AD USO ABITATIVO (PER UNA SUPERFICIE LORDA IN PIANTA

PARI A CIRCA 150MQ) DA CENSIRE AL NCEU. V LOTTO 1B: 362.000,00 €


TERRENI AGRICOLI UBICATI IN VIA GAETANO SALVEMINI, FRAZ. “FORNILLI” DEL COMUNE DI CAPACCIO (SA), PER UNA SUPERFICIE

COMPLESSIVA DI MQ 30.085, IDENTIFICATI IN NCT AL FL 12, P. LLE 167, 551.

V LOTTO 2: 180.000,00 €

Si specifica che tale ipotesi risulta più onerosa in quanto a tutti i

costi di regolarizzazione catastali indicati in precedenza e pari a

6.000€, occorre prevedere anche il costo del frazionamento della

particella 2076 che risulta pari a 2.000 €.

Ottenendo dunque come costi di regolarizzazione catastale nella


E. I. R.G. 198/07



In tale ipotesi il sottoscritto ha previsto per il LOTTO1 il frazionamento della

particella 2076 su cui insistono i manufatti, mentre il LOTTO 2 rimane

invariato.

Qualora si volesse scindere il terreno identificato in NCT dalla p.lla 2076 dai

manufatti occorrerebbe frazionare la particella 2076 e destinarne una

porzione a corte comune di tutti i manufatti (attività + abitazione), così

come rappresentato già in figura n.6.

Dunque dal LOTTO1 si otterrebbero due SUB-LOTTI e precisamente il

LOTTO1A ed il LOTTO1B, così identificati:

LOTTO1A:


LOTTO1B:







STIMA LOTTO1A:

Il valore del LOTTO 1, pari di fatto alla somma dei SUB-LOTTI 1A ed 1B è

stato desunto in precedenza e precisamente il suo valore è pari a 490.000€.

Sempre in precedenza è stato adoperato come valore dei terreni il valore

unitario adoperato dal CTU e pari a 6,00 €/mq, dunque riportando tale

valore alla consistenza del LOTTO1A pari a 14.708 mq (consistenza ottenuta

a seguito dell’ipotizzato frazionamento della particella originaria 2076) si

ottiene come valore del LOTTO1A: 14.708 mq x 6,00 €/mq = 88.248 € in

cifra tonda pari a 88.000 €

VALORE LOTTO 1A: 88.000,00 €

E. I. R.G. 198/07


STIMA LOTTO1B:

Il LOTTO1B ricavato dal frazionamento della 2076 avrebbe una estensione

(così come calcolato dal sottoscritto) di circa 12.000mq, e su di esso

insisterebbero sia i manufatti adibiti all’attività (per una superficie totale

lorda in pianta pari a circa 690mq), sia il manufatto ad uso abitativo (per

una superficie lorda in pianta pari a circa 150mq).

Detta suddivisione riportata in forma generale nella figura n.7 viene qui

riproposta in forma particolare:

Fig. 8- Rappresentazione particolare del LOTTO1B (manufatti da regolarizzare + corte comune) nell’IPOTESI 2 di suddivisione in lotti.

Detraendo dunque il valore del LOTTO 1A da quello totale (LOTTO1)

predeterminato ed oggetto di base d’asta, si ottiene il valore del LOTTO 1B:

Valore LOTTO 1= 490.000,00€ - 88.000,00 €=402.000,00 €

VALORE LOTTO 1B: 402.000,00 €

STIMA LOTTO2:

Detto valore è stato determinato nella esplicitazione della precedente

IPOTESI 1.

V LOTTO 2: 180.000,00 €

E. I. R.G. 198/07


Dunque, prevedendo il tipo di frazionamento della particella 2076,

così come previsto nell’ipotesi 2, di suddivisione in tre lotti di vendita, si ha:

VALORE LOTTO 1A (ipotesi 3)

TERRENO AGRICOLO UBICATO IN VIA GAETANO SALVEMINI, FRAZ.

“FORNILLI” DEL COMUNE DI CAPACCIO (SA), PER UNA SUPERFICIE COMPLESSIVA DI MQ 30.085, IDENTIFICATI IN NCT AL FL 12, P. LLA 2076,

Ha 01.47.08 (frazione residua della originaria 2076 Ha 02.67.08). V LOTTO 1A: 88.000,00 €

VALORE LOTTO 1B (ipotesi 3)


“FORNILLI” DEL COMUNE DI CAPACCIO (SA), GRAFFATA ALLA PARTICELLA DERIVATA DAL FRAZIONAMENTO DELLA ORIGINARIA P.LLA 2076 PER UNA

ESTENSIONE (COSÌ COME CALCOLATO DAL SOTTOSCRITTO) DI CIRCA 12.000MQ, COMPRENDENTE SIA MANUFATTI ADIBITI ALL‟ATTIVITÀ (PER

UNA SUPERFICIE TOTALE LORDA IN PIANTA PARI A CIRCA 690MQ), SIA IL MANUFATTO AD USO ABITATIVO (PER UNA SUPERFICIE LORDA IN PIANTA

PARI A CIRCA 150MQ) DA CENSIRE AL NCEU. V LOTTO 1B: 402.000,00 €


TERRENI AGRICOLI UBICATI IN VIA GAETANO SALVEMINI, FRAZ. “FORNILLI” DEL COMUNE DI CAPACCIO (SA), PER UNA SUPERFICIE

COMPLESSIVA DI MQ 30.085, IDENTIFICATI IN NCT AL FL 12, P. LLE 167, 551.

V LOTTO 2: 180.000,00 €

Si specifica che tale ipotesi risulta più onerosa in quanto a tutti i

costi di regolarizzazione catastali indicati in precedenza e pari a

6.000€, occorre prevedere anche il costo del frazionamento della

particella 2076 che risulta pari a 2.000 €.

Ottenendo dunque come costi di regolarizzazione catastale nella


E. I. R.G. 198/07


APPENDICE SULLA VENDIBILITÀ DEL LOTTO 1 (ipotesi 1) E LOTTO1A

(ipotesi 2 ed ipotesi 3) E SUI COSTI DI REGOLARIZZAZIONE

CATASTALE:

Al fine di ottemperare pienamente al quesito “dica l‟esperto quant‟altro

eventualmente utile ai fini di giustizia”, come richiesto dal G.E. il sottoscritto,

relaziona come segue in merito alla vendibilità del LOTTO 1 (ipotesi 1) ed 1A

(ipotesi 2).

Per quanto detto nei precedenti, a parere dello scrivente, i manufatti

costituenti parte del LOTTO 1 e tutto il LOTTO1A, ovvero le p. lle






non identificano perfettamente i beni esecutati, in quanto:

- Tutti gli immobili sono censiti presso l’Agenzia del Territorio al NCT come

‘fabbricati rurali’, circostanza che di fatto non corrisponde a quanto

riscontrato in sito dal sottoscritto CTU, in quanto tutti gli immobili hanno

una destinazione d’uso differente, ovvero in parte ad abitazione civile, ed

in parte ad attività produttiva o annessa all’attività produttiva, e pertanto

ogni corpo di fabbrica dovrebbe essere censito al NCEU, riportare la giusta

consistenza (che di fatto non corrisponde alla consistenza attuale), la

giusta rendita e corredati di fedele planimetria dello stato attuale dei

luoghi.

- Il nuovo locale macelleria nato dalla ristrutturazione e fusione con

ampliamento delle particelle 2078 e 2079, non risulta accatastato.

- I manufatti (ovvero il vecchio forno di cottura a legna, la stalla adibita in

parte a porcilaia ed in parte a vitellaia, l’ulteriore complesso stalla ed il

capannone per ricovero attrezzi e derrate) presenti in sito necessitano del

giusto inserimento in cartografia catastale, essendo stati inseriti d’Ufficio

dall’Agenzia del Territorio, attribuendone consistenza e rendita presunta

ma non effettiva.

E. I. R.G. 198/07


Dunque al fine della regolarizzazione catastale di tutti i manufatti presenti,

sono necessarie le seguenti operazione cui corrispondono i seguenti costi,

già desunti in precedenza:

IPOTESI 1:

N.1 tipo di aggiornamento mappale: 3.000 €

N. 6 aggiornamenti planimetria, destinazione e rendita: 3.000 €

IPOTESI 2 ED IPOTESI 3:



N.1 frazionamento della particella 2076: 2.000 €.

E. I. R.G. 198/07


RIEPILOGO GENERALE :

IPOTESI 1:

VALORE LOTTO 1: 490.000€ ;


Costi aggiornamento catastali: 6.000€ oltre oneri fiscali così distinti:



IPOTESI 2:

VALORE LOTTO 1A: 128.000€ ;

VALORE LOTTO 1B: 362.000€ ;






IPOTESI 3:

VALORE LOTTO 1A: 88.000€ ;

VALORE LOTTO 1B: 402.000€ ;






E. I. R.G. 198/07


CONGEDO C.T.U.

Grato per la fiducia accordatami, con la presente relazione (composta da n.

24 pagine e n. 6 allegati) credendo di aver bene e fedelmente assolto

all’incarico conferitomi, rispondendo esaustivamente al quesito posto,

rimango a disposizione per ulteriori chiarimenti, delucidazioni, osservazioni e

accertamenti tecnici che il Giudice Incaricato e/o le Parti chiamate in giudizio

ritenessero opportuni.

Con osservanza

Salerno, giugno 2013

Il C.T.U.:

ing. PASQUALE MODICA

Via Balzico n. 34

84122 SALERNO

tel. 089251307

cell. 3284232817

Segue Elenco Allegati

E. I. R.G. 198/07


ELENCO ALLEGATI

ALLEGATO 1. MANDATO G.E.

ALLEGATO 2. COMUNICAZIONI D’ACCESSO ALLE PARTI

ALLEGATO 3. VERBALE DI SOPRALLUOGO C.T.U.

ALLEGATO 4. MAPPA CATASTALE WEGIS (SCALA 1:2000)

ALLEGATO 5. RILIEVO METRICO C.T.U. ED INDIVIDUAZIONE LOTTI

ALLEGATO 6. ORTOFOTO DEI MANUFATTI IPOTESI 2-3 (LOTTO 1B)

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TRIBUNALE DI SALERNO · 2013-09-23 · relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 3/24 Fig. 1- Stralcio del foglio di mappa (WEGIS) Nella precedente figura 1 sono dunque individuati