TRIBUNALE DI AREZZO · Con decreto di fissazione di udienza ex art. 569 C.P.C. del 28 Gennaio 2013, il Giudi-ce dell’Esecuzione Dott.ssa Agnese DI GIROLAMO, nominava Il sottoscritto

dei Geometri CAPACCI Moreno, CAPACCI Ivo, CAVALLINI Maurizio, CECCONI Paola, MORETTI Michele, BRUNI Leonardo

TRIBUNALE DI AREZZO

ESECUZIONI IMMOBILIARI

All’Ill.mo Signor Giudice

Dott.ssa Agnese DI GIROLAMO

Esecuzione Immobiliare n° 251/2012 R. E.

promossa da:

…........................ con sede in Balsega di Pinè (TN) Codice Fiscale:

02073040228;

Contro

…..........................................................................................;

___________________________________________________________________________________Piazza S. Pellico n° 1/a – 52047 MARCIANO DELLA CHIANA – Tel. 0575/845405 – Fax. 0575/845462

Via della Stazione n° 60/c – 52048 MONTE SAN SAVINO – Tel e Fax. 0575/849515Partita IVA: 01242670519 - E-mail: [email protected]

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mailto:[email protected]

Relazione di Consulenza Tecnica d’ Ufficio e

Stima dei beni pignorati

Con decreto di fissazione di udienza ex art. 569 C.P.C. del 28 Gennaio 2013, il Giudi-

ce dell’Esecuzione Dott.ssa Agnese DI GIROLAMO, nominava Il sottoscritto Geom.

Ivo CAPACCI, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Arezzo al n° 696 e nel-

l’Albo dei Consulenti Tecnici di questo Tribunale, con studio in Monte San Savino, Via

della Stazione n° 60/c, quale esperto per la valutazione di stima dei beni pignorati di

cui all'Esecuzione Immobiliare n° 251/2011 promossa da:

…........................... con sede in Balsega di Pinè (TN) Codice Fiscale: 02073040228;

Contro

….................................................................................................................;

Nella successiva udienza del 05 Febbraio 2013, ho prestato giuramento di rito ed ho

ricevuto dall’Ill.mo Sig. Giudice, Dott.ssa Agnese DI GIROLAMO, l’incarico di svolge-

re Consulenza Tecnica d’Ufficio e di rispondere, con una dettagliata relazione perita-

le, ai quesiti riportati alle pagine che seguono.

SVOLGIMENTO DELL’INCARICO:

Per l’espletamento dell’incarico, ho per prima cosa esaminato la documentazione già

agli atti (Visure storiche del catasto fabbricati, Note di Trascrizione relative alla pro-

venienza dei beni esecutati e Certificazioni delle Trascrizioni e/o Iscrizioni a carico dei

beni oggetto della relazione peritale). Successivamente ho acquisito copia del titolo

di provenienza e poi, presso i competenti uffici dell’Agenzia del Territorio di Arezzo e

del Comune di Foiano della Chiana, ho reperito tutta la documentazione catastale

ed urbanistica. In seguito ho eseguito più sopralluoghi presso gli immobili oggetto

dell’esecuzione immobiliare per rilevarne lo stato e la effettiva consistenza. Infine, ho

svolto le rituali indagini di mercato per la corretta valutazione estimativa richiesta ed

ho redatto la presente relazione peritale.

CRONOLOGIA DELLE OPERAZIONI PERITALI:

Mercoledi 20 Febbraio 2012: Agenzia del Territorio di Arezzo – Catasto Fabbricati –

per acquisire copia delle ultime planimetrie catastali in atti di tutti gli immobili esecu-

tati;

Venerdi 08 Marzo 2013: Ufficio Edilizia ed Urbanistica del Comune di Foiano della

Chiana per visionare ed acquisire copia dell’ultimo titolo edilizio e/o Concessione in

Sanatoria;

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Martedì 16 Aprile 2013: Archivio Notarile di Arezzo per ordinare copia del contratto di

acquisto degli immobili esecutati, in quanto rogitato da Notaio deceduto o non più in

attività;

Martedì 23 Aprile 2013: Archivio Notarile di Arezzo per ritirare la copia del contratto

di acquisto degli immobili esecutati;

Con lettera raccomandata del 17 Aprile us. n° 14558091654-8, avevo fissato un in-

contro per il giorno 24 Aprile alle ore 10,00 presso gli immobili oggetto dell’esecu-

zione, posti in comune di Foiano della Chiana, Via del Cimitero n° 13. Attraverso suc-

cessivi contatti telefonici con il soggetto esecutato abbiamo stabilito, di comune ac-

cordo, di posticipare l’inizio delle operazioni peritali al giorno 06 Maggio, ore 10,00.

In quel giorno, espletati i convenevoli e le formalità di rito, abbiamo regolarmente

svolto il sopraluogo ed effettuato tutti i rilievi necessari al corretto svolgimento del-

l’incarico ricevuto.

Durante le varie fasi del sopraluogo sono stato assistito da un mio collaboratore di

studio e accompagnato dal Sig. …................. (soggetto esecutato) che, con spirito

collaborativo, mi ha consentito l’accesso a tutti gli immobili oggetto dell’esecuzione.

Martedi 7 Maggio 2013: Agenzia del Territorio di Arezzo – Servizio di Pubblicità Im-

mobiliare – per eseguire Ispezioni Ipotecarie di Aggiornamento sulle varie Iscrizioni e

Trascrizioni, a favore e contro il soggetto esecutato;

Mercoledi 8 Maggio 2013: Ufficio Anagrafe del Comune di Foiano della Chiana per ri-

tirare l’Estratto dell’Atto di Matrimonio del Sig. …...............;

Mercoledi 15 Maggio 2013: Agenzia delle Entrate per verificare la presenza di con-

tratti di affitto e/o locazione registrati ed eventualmente opponibili a terzi;

Giovedì 16 Maggio 2013: Invio della relazione peritale alle parti e ai loro Avvocati;

Venerdi 17 Maggio 2013: Deposito in Cancelleria della Relazione Peritale;

RISPOSTE AI SINGOLI QUESITI:

Per una maggiore facilità di lettura della presente relazione peritale, per ogni quesito

proposto dal Giudice, viene riportato prima il suo testo integrale (colore blu corsivo)

e subito dopo la risposta elaborata dall’esperto.

Quesito n° 1

Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione ex art.

567 c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative al-

l’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignora-

mento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastale e dei

registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice e al creditore procedente

i documenti e gli atti mancanti o inidonei;

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Esaminata la documentazione depositata dall’Avv.to Alessandro ANGIOLINI alla Can-

celleria del Tribunale di Arezzo, in data 25 Gennaio 2013, ho rilevato quanto segue:

I documenti catastali, che sono parte integrante della documentazione di rito predi-

sposta dalle parte che ha promosso l’esecuzione immobiliare, attestano che la porzio-

ne di immobile oggetto del pignoramento (P.lla 82 Sub. 5) è per intero (1000/1000)

di proprietà del signor …...............

Questa indicazione non è corretta e lo si può capire bene analizzando il modo in cui i

beni oggetto dell’esecuzione immobiliare sono pervenuti al signor …................

Con l’ Atto di donazione e compravendita di quote a rogito Notaio Guglielmo VEL-

TRONI del 19 Gennaio 1982, Rep. n° 66678, il padre …...................... dona, fra

maggior consistenza dei beni esecutati, al figlio …............. la quota di 5/9 ed alle fi-

glie …............ i residui 4/9. Con lo stesso atto il Signor ….................. acquista dalle

sorelle i 4/9 che le stesse avevano appena ricevuto in donazione. In virtù del fatto

che il Signor …................, al momento del rogito, era già coniugato, in regime di co-

munione legale dei beni, con la Signora ….................., l’esatta intestazione della

proprietà avrebbe dovuto essere:

- …............... proprietario per la quota di 5/9;

- ......................, coniugi in comunione legale dei beni, comproprietari per la quota

di 4/9;

Da ciò si ricava che al signor …................ oltre alla sua quota di 5/9 avuta in dona-

zione dal padre come bene personale, appartiene anche la quota di ½ sulla quota di

proprietà di 4/9 (quindi 2/9) acquistata dalle sorelle, in regime di comunione legale

dei beni con la moglie ….....................

L’atto di pignoramento a favore della …........................, R.G. n° 10.639 e R.P. n°

7.935 colpisce gli immobili di proprietà del soggetto esecutato per la quota di 7/9,

anche se, per maggior trasparenza e precisione, il pignoramento avrebbe dovuto

conformarsi con la intestazione dei beni e non indicare genericamente in 7/9 la quo-

ta di proprietà del Signor …............da sottoporre alla procedura esecutiva.

Resta inteso che, a mio avviso, ciò non crea particolari irregolarità e/o anomalie e

non rappresenta un motivo tale da richiedere la necessità di procedere alla formazio-

ne di atti correttivi o modifiche alla procedura esecutiva in corso.

Al fine di correggere la attuale intestazione catastale con quella risultante dal titolo di

provenienza, ho presentato una nuova Nota di Voltura all’Agenzia del Territorio di

Arezzo – Catasto Fabbricati -. ( Prot. n° AR0086192 del 10 Maggio 2013)

Quesito n° 2

Provveda quindi subito all’integrazione; in particolare acquisisca, ove non depositati

1) planimetria catastale e planimetria allegata all’ultimo progetto approvato o alla

concessione in sanatoria; 2) anche se anteriore al ventennio, copia integrale del tito-

lo di provenienza al debitore dell’immobile pignorato;

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Ad integrazione e completamento della documentazione ex art. 567 c.p.c e per sod-

disfare quanto richiesto con il presente quesito si allegano:

2.1 : Planimetrie catastali in atti di tutte le unità immobiliari oggetto della esecuzione,

acquisite presso l’Agenzia del Territorio di Arezzo (ALLEGATO n° 1).

2.2 : Elaborati grafici allegati all’ultimo progetto approvato o alla concessione in sa-

natoria che rappresentano l’attuale stato di consistenza dell’immobile:

Gli elaborati grafici che si allegano sono estratti dall’ultimo titolo autorizzativo rila-

sciato dal comune ( P.C. n° 11 del 19 Aprile 2010 – Attestazione di Conformità in Sa-

natoria – Art. 140 L.R. n° 1/2005 e ss.mm.ii.) e rappresentano lo stato attuale del-

l’immobile. (ALLEGATO n° 6)

2.3 : Atto di provenienza al debitore degli immobili pignorati:

Atto di donazione e compravendita di quote a rogito Notaio Guglielmo VELTRONI del

19 Gennaio 1982, Rep. n° 66678, Registrato in Arezzo il 8 Febbraio 1982 al n° 677

Vol. 947, Trascritto all’Agenzia del Territorio di Arezzo – Servizio di Pubblicità Immo-

biliare – in data 15 Febbraio 1982 al n° 1.513 Registro Particolare e n° 1.918 Regi-

stro Generale. (ALLEGATO n° 2)

Quesito n° 3

Predisponga l’elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignora-

menti, sequestri, domande giudiziali) gravanti sul bene, ivi compresi: i vincoli deri-

vanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso, i vincoli connessi

con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili, atti di

asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e provvedi-

menti di assegnazione della casa al coniuge, altri pesi o limitazione d’uso (oneri reali,

servitù, uso, abitazione, obbligazioni, propter rem ecc.);

Di seguito si riporta l’elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli già rilevati e

descritti nelle Certificazioni in atti:

1 – IPOTECA VOLONTARIA - Nota di Iscrizione Ipotecaria: Presentazione n° 38 del

05/07/2010 n° 12.440 Registro Generale e n° 2.133 Registro particolare - a favore

di Banca Monte dei Paschi di Siena s.p.a., con sede in Siena, per un importo di Euro

400.000,00 a garanzia di un mutuo fondiario di Euro 200.000,00, della durata di anni

quindici, contro …................ in qualità di Debitore Ipotecario per il diritto di proprie-

tà della quota di 7/9 e …..............., in qualità di Terzo Datore di Ipoteca, per il dirit-

to di proprietà della quota di 2/9, a carico dei seguenti beni immobili:

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Agenzia del Territorio di Arezzo - Catasto Fabbricati - Comune di Foiano della Chiana,

Via del Cimitero n° 13:

Foglio 24 P.lla 82 Sub 5, Categ. C1, Classe 5, Consist. Mq. 406, Rendita €. 8.659,85;

Foglio 24 P.lla 82 Sub 9 – BCNC, piazzale comune ai Subb. 5, 6 e 7 della P.lla 82;

2 – ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - Presentazione n° 85 del 27/07/2012 n°

10.639 Registro Generale e n° 7.935 Registro particolare - Verbale di pignoramento

immobili a favore della Società …............. con sede a Baselga di Pinè (TN) e contro il

Signor …................. per la sua quota di proprietà di 7/9 sui seguenti beni immobili:

Agenzia del Territorio di Arezzo - Catasto Fabbricati - Comune di Foiano della Chiana,



All’immobile colpito dal pignoramento spettano i proporzionali diritti sul Sub 9 della

P.lla 82 -BCNC, comune ai Subb. 5, 6 e 7 della P.lla 82;

L’atto di pignoramento non colpisce la residua quota di 2/9 dell’immobile sopra de-

scritto in quanto questi sono di proprietà della moglie dell’esecutato per essere stati

da quest’ultimo acquistati in regime di comunione legale dei beni con la moglie,

…............ (non esecutata).

Quesito n° 4:

Accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale, nonché eventuali spese

condominiali insolute relative all’ultimo biennio (stante il deposito dell’art. 63 secon-

do comma disp. att. c.c.);

L’unità immobiliare oggetto della presente relazione, pur facendo parte di un edificio

di maggior consistenza, non ha parti in comune se si escludono le murature perime-

trali sui lati in aderenza. Ad oggi non risulta costituito nessun condominio e, pertan-

to, non ci sono vincoli o oneri di natura condominiale o spese condominiali insolute

relative all’ ultimo biennio.

Quesito n° 5

Rilevi l’esistenza dei diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici,

evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;

Non sono stati rilevati diritti demaniali o usi civici.

Quesito n° 6

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Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri che saranno cancellati o che co-

munque risulteranno non opponibili all’acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti e

altre trascrizioni pregiudizievoli), indicando i costi a ciò necessari;

Le ricerche effettuate hanno individuato le seguenti formalità che dovranno essere

cancellate a cura e spese dell’ acquirente:

1 – IPOTECA VOLONTARIA a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena s.p.a., con

sede in Siena, per un importo di Euro 400.000,00 - Nota di Iscrizione Ipotecaria:

Presentazione n° 38 del 05/07/2010 n° 12.440 Registro Generale e n° 2.133 Regi-

stro particolare.

Costo della cancellazione Euro 35,00 (Euro Trentacinque/00).

2 – ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - Verbale di pignoramento immobili a favore

della Società …................ con sede a Baselga di Pinè (TN).

Presentazione n° 85 del 27/07/2012 n° 10.639 Registro Generale e n° 7.935 Regi-

stro particolare.

Costo della cancellazione Euro 262,00 (Euro Duecentosessantadue/00).

L’ammontare dei diritti e/o tributi dovuti all’Ufficio Provinciale di Arezzo – Servizio

Pubblicità Immobiliare per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli di cui sopra

è quantificato in Euro 297,00 (Duecentonovantasette/00).

Il costo esatto delle Cancellazioni sarà determinato con riferimento alle tariffe vigenti

al momento dell’effettiva cancellazione.

Quesito n° 7

Descriva, previo necessario accesso all’interno, l’immobile pignorato indicando: co-

mune, località, via, numero civico, scala, piano, interno; caratteristiche interne ed

esterne; superficie commerciale in mq; altezza interna utile; esposizione; condizioni

di manutenzione; confini (nel caso di terreni); dati catastali attuali; eventuali perti-

nenze, accessori e millesimi di parti comuni. Qualora si tratti di più immobili pignora-

ti, fornisca la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un para-

grafo per ciascun immobile: appartamento, capannone ecc..);

L’insieme dei beni esecutati, formato da più locali destinati alla vendita ed all’imma-

gazzinaggio di materiali per l’edilizia, sono parte integrante di un più ampio compen-

dio edilizio che comprende anche un fabbricato ad abitazione con due appartamenti e

un ampia area scoperta che funge principalmente da spazio di sosta e manovra per il

carico e lo scarico dei materiali. Il magazzino edile oggetto della esecuzione immobi-

liare, è posto in comune di Foiano della Chiana, Via del Cimitero n° 13.

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E’ situato a poche centinaia di metri dal centro storico ed è ormai inglobato nell’am-

pia area urbana, a prevalente destinazione residenziale, che dall’antico nucleo abita-

tivo di Foiano, con gli anni, si è espansa verso Est, fino alla Ex S.S. 327-Via Cassia

ed oltre.

L’accesso agli immobili esecutati è garantito dall’ampio piazzale antistante, comune

con la parte residenziale, attestato a Sud su Via del Cimitero, dalla quale prende ac-

cesso carrabile e pedonale.

Il fabbricato in esame è stato costruito intorno alle metà degli anni ’50 in aderenza

al fabbricato ad abitazione e con questo insiste su di una resede di terreno della su-

perficie complessiva tra il coperto e lo scoperto di Mq 1.640,00. La parte edificata,

(fabbricato ad abitazione e magazzino edile), è stata costruita ai margini del resede

sui lati Nord, Ovest e parte del lato Sud, lasciando libera la zona centrale che rappre-

senta un ampio piazzale sul quale si affacciano i vari corpi del magazzino edile ed il

fabbricato ad abitazione.

Il magazzino edile oggetto dell’esecuzione è disposto per la maggior parte su unico

livello ad esclusione della zona destinata alla mostra che è invece su due piani fuori

terra.

Come già anticipato in premessa, l’insieme dei beni esecutati, è composto da più cor-

pi di fabbrica, tutti posti in aderenza tra loro, distinti a seconda del loro effettivo uti-

lizzo. Si evidenziano:

A) Magazzino per mattonelle e sanitari;

B) Magazzino per materiale in P.V.C. per impianti sanitari con tubi, curve, brache e

raccordi di vario genere;

C) Magazzino per cemento,malte e legnati;

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D) Ampia zona coperta per lo stoccaggio di materiali di vario genere ed il rimessag-

gio degli automezzi e dei mezzi d’opera;

E) Locali mostra ed esposizione, su due livelli, dove al piano terra sono esposte

mattonelle da pavimento e rivestimento e al piano superiore, in vari stand, sono

stati allestite numerose proposte per il bagno e l’arredobagno.

Ognuna di queste zone verrà descritta separatamente in quanto hanno caratteristi-

che costruttive e gradi di finitura diversi:

A) Magazzino mattonelle e sanitari:

Struttura su unico livello posta in aderenza al lato Nord del fabbricato ad abitazione e

composta da un grande vano oltre a tre piccolo rispostigli in due dei quali sono istal-

lati rispettivamente la caldaia e la cisterna del gasolio che alimentano l’impianto di ri-

scaldamento del fabbricato contiguo che non è oggetto di esecuzione. Il magazzino

ha accesso carrabile dal piazzale comune ed ha una superficie lorda di Mq. 162,00,

(altezza media misurata all’estradosso del profilato metallico da mt. 3,50 a mt. 4,40

e in parte soppalcato in modo precario). La sua edificazione risale intorno alla metà

degli anni ’50. La muratura portante perimetrale è eseguita con blocchetti in laterizio

dello spessore di cc. cm. 30, intonacata a malta di calce sia internamente che ester-

namente. La copertura è a capanna, in unica falda con pendenza verso Est. La strut-

tura portante è costituita da travetti in c.a. precompresso ad interasse di cc. ml. 3,00

e arcarecci in legno ortogonali alla pendenza. Il manto di copertura è in lastre di

eternit e al momento si rilevano già evidenti segni di deterioramento. Il pavimento è

realizzato con mattoni pieni posti in opera su un sottostante massetto cementizio.

L’impianto elettrico è presente e funzionante in tutto il magazzino; l’illuminazione è

garantita da apparecchi al neon alimentati da una linea elettrica esterna. Da un esa-

me sommario l’impianto non appare sufficientemente sicuro e non è certamente con-

forme alle vigenti disposizioni in materia.

L’infisso esterno a protezione dell’unico accesso è costituito da una serranda avvolgi-

bile in lamiera zingata. Lo stato di manutenzione generale è assai fatiscente.

B) Magazzino per materiale in P.V.C.:

Piccolo deposito per tubi in PVC e materiale plastico per impianti sanitari, disposto su

unico livello e costruito in aderenza tra il magazzino di cui al punto precedente e

quello per il cemento e le malte. E’ composto da un solo vano, con accesso carrabile

dal piazzale comune e controsoffittato in piano con profilati in ferro e tavellone in la-

terizio. Superficie lorda di Mq. 26,00 e altezza al controsoffitto, da mt. 2,50 a mt.

2,85. La sua edificazione risale intorno alla metà degli anni ’50. La muratura por-

tante perimetrale è eseguita con blocchetti in laterizio dello spessore di cc. cm. 30,

intonacata a malta di calce sia internamente che esternamente. La copertura è a ca-

panna, in unica falda con pendenza verso Est. La struttura portante è costituita da

profilati in ferro tipo IPE di altezza mm. 160 con arcarecci in ferro scatolare ortogo-

nali alla pendenza. Il manto di copertura è in lastre di lamiera zingata.

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Il pavimento è realizzato con un massetto di cemento. L’impianto elettrico è presente

e funzionante; l’illuminazione è garantita da apparecchi al neon alimentati da una li-

nea elettrica esterna. Da un esame sommario l’impianto non appare sufficientemente

sicuro e non è certamente conforme alle vigenti disposizioni in materia.

L’infisso esterno a protezione dell’unico accesso è costituito da una serranda avvolgi-

bile in lamiera zingata. Lo stato di manutenzione generale è fatiscente.

C) Magazzino per cemento,malte e legnati:

Struttura su unico livello che si sviluppa in senso ortogonale al magazzino di cui al

Punto A e composta da un grande vano con superficie lorda di Mq. 145,00 (altezza

media misurata all’estradosso del profilato metallico da mt. 2,95 a mt. 4,10) con un

piccolo servizio igenico. Si affaccia sul piazzale comune dal quale prende direttamen-

te accesso carrabile. La sua edificazione risale intorno alla metà degli anni ’50. La

muratura portante perimetrale è eseguita con blocchetti in laterizio dello spessore di

cc. cm. 30, intonacata a malta di calce sia internamente che esternamente. La coper-

tura è a capanna, in unica falda con pendenza verso Est. La struttura portante è co-

stituita da profilati in ferro tipo IPE di altezza mm. 160 con arcarecci in ferro scatola-

re ortogonali alla pendenza. Il manto di copertura è in lastre di lamiera zingata.

Il pavimento è realizzato con un massetto di cemento. L’impianto elettrico è presente

e funzionante; l’illuminazione è garantita da apparecchi al neon alimentati da una li-

nea elettrica esterna. Da un esame sommario l’impianto non appare sufficientemente

sicuro e non è certamente conforme alle vigenti disposizioni in materia.

L’infisso esterno a protezione dell’unico accesso è costituito da una porta scorrevole

in ferro. Lo stato di manutenzione generale è fatiscente.

D) Area coperta per lo stoccaggio di materiali di vario genere ed il rimessaggio degli

automezzi e dei mezzi d’opera:

L’ampia area coperta con superficie lorda di Mq. 242,00, è sul lato Nord-Est del com-

plesso edilizio, compresa tra il magazzino per il cemento e la mostra. E’ di forma irre-

golare ed è coperta da una tettoia ad unica falda con pendenza verso Nord. Il lato

Nord ed Est è tamponato da una muratura precaria in blocchetti di laterizio macinato.

Il lato Sud, rivolto verso il piazzale comune, è completamente aperto in modo da fa-

cilitare al massimo le operazioni di carico e scarico. La struttura portante della coper-

tura è costituita da profilati in ferro tipo IPE di altezza mm. 160 con arcarecci in ferro

ferro scatolare ortogonali alla pendenza. Il manto di copertura è in lastre di lamiera

zingata. Le finestre sul lato a Est sono in alluminio anodizzato e vetro mentre quelle

sul lato Nord sono in legno e sicuramente provenienti da un recupero. Il pavimento è

realizzato con un massetto di cemento. L’impianto elettrico è presente e funzionante;

l’illuminazione è garantita da apparecchi al neon alimentati da una linea elettrica

esterna. Da un esame sommario l’impianto non appare sufficientemente sicuro e non

è certamente conforme alle vigenti disposizioni in materia.

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E) Locali mostra ed esposizione:

Costruzione sul lato Est del complesso edilizio, realizzata su due livelli non collegati

tra loro da scala interna. La costruzione del piano terra risale alla fine degli anni ’50

mentre la sopraelevazione, al piano rialzato, è stata realizzata nell’anno 1968.

La muratura portante perimetrale è eseguita con blocchetti in laterizio dello spessore

di cc. cm. 30, intonacata a malta di calce sia internamente che esternamente. Il sola-

io di calpestio del piano rialzato è costituito da travetti in c.a. precompresso e tavel-

lone in laterizio. La copertura è a capanna, in unica falda con pendenza verso Ovest.

Il manto di copertura è in lastre di eternit e al momento si rilevano già evidenti segni

di deterioramento. Il piano terreno è diviso in due vani; quello più grande con super-

ficie lorda di Mq. 123,00 (altezza mt. 2,80) ha accesso dal piazzale comune ed è uti-

lizzato come esposizione di mattonelle per pavimenti e rivestimenti. Quello più picco-

lo con superficie lorda di Mq. 23,00 (altezza mt. 2,00) ha ingresso dalla zona sotto-

stante la scala che accede al piano rialzato e, viene normalmente utilizzato come

cantina/deposito. Il locale mostra del piano rialzato ha accesso diretto da scala ester-

na ed è composto da un unico vano con superficie lorda di Mq. 146,00 e altezza mt.

3,15, (misurata senza considerare il controsoffitto), dove sono stati allestiti vari

stand espositivi di bagni completi. All’esterno, accessibile dall’ampio pianerottolo del-

la scala esterna si trova un lastrico solare, rappresentato dalla copertura di un locale

seminterrato di pertinenza dell’abitazione (P.lla 82 Sub. 7).

Gli infissi di porte e finestre del piano terra sono in alluminio elettrocolore (testa di

moro) e vetro mentre, quelli del piano rialzato sono in ferro e vetro.

Il pavimento del locale espositivo al piano terra è realizzato con piastrelle di ceramica

di colore chiaro (dim. cm. 30x30) mentre quelli del piano rialzato sono con piastrelle

di gres rosso delle dimensioni di cm. 7,5x15 (al momento sono nascosti dagli allesti-

menti dei bagni in esposizione e le zone di disimpegno sono ricoperte con moquette

di cocco fissata al pavimento sottostante)

L’impianto elettrico è presente e funzionante in entrambi i livelli della mostra. ma-

gazzino. E’ eseguito con canaletta in PVC e neon; Sono presenti quadri e sottoqua-

dri di smistamento e da un esame sommario appare sufficientemente sicuro ma cer-

tamente non del tutto conforme alle vigenti disposizioni in materia. L’impianto idrico

e quello di riscaldamento non sono presenti.

Confini: Via del Cimitero, …............, …................... s.s.a.

Dati Catastali: Agenzia del Territorio di AREZZO - Catasto Fabbricati - Comune di

Foiano della Chiana – Via del Cimitero n° 13:



P.lla 82 -BCNC, Piazzale esterno comune ai Subb. 5, 6 e 7 della P.lla 82;

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A corredo di quanto fin qui descritto, si allega un dettagliato elaborato fotografico

(ALLEGATO n° 4 ), con immagini rappresentative degli esterni e degli interni del fab-

bricato.

Quesito n° 8

Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico,

piano, interno, dati catastali e confini nel caso di terreni) e quella contenuta nel pi-

gnoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità :

- se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non con-

sentono la sua univoca identificazione;

- se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del

bene;

- se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno

in precedenza individuato l’immobile; in quest’ultimo caso rappresenti la storia cata-

stale del compendio pignorato;

Dopo aver esaminato i dati contenuti nell’Atto di Pignoramento a favore della Società

….............s.r.l. con sede a Baselga di Pinè (TN) - Presentazione n° 85 del

27/07/2012: Registro Generale n° 10.639 e Registro particolare n° 7.935 - e averli

confrontati con quelli acquisiti in fase di stesura della presente relazione, posso di-

chiarare che gli stessi, corrispondono a quelli attuali ed individuano esattamente i

beni oggetto dell’esecuzione immobiliare. C’è solo da segnalare un errore nella inte-

stazione catastale dei beni esecutati che nasce da un errato inserimento della nota di

voltura dell’atto di provenienza.

I documenti catastali, attestano erroneamente che la porzione di immobile oggetto

del pignoramento (P.lla 82 Sub. 5) è per intero (1000/1000) di proprietà del signor

…................

Con l’ Atto di donazione e compravendita di quote a rogito Notaio Guglielmo VELTRO-

NI del 19 Gennaio 1982, Rep. n° 66678, il padre …................. dona, fra maggior

consistenza dei beni esecutati, al figlio …........ la quota di 5/9 ed alle figlie

….............i residui 4/9. Con lo stesso atto il Signor ….............acquista dalle sorelle i

4/9 che le stesse avevano appena ricevuto in donazione. In virtù del fatto che il Si-

gnor ….............., al momento del rogito, era già coniugato, in regime di comunione

legale dei beni, con la Signora …............, l’esatta intestazione catastale della pro-

prietà avrebbe dovuto essere:

- …........... proprietario per la quota di 5/9;

- …....................., coniugi in comunione legale dei beni, comproprietari per la quo-

ta di 4/9;

12

Quesito n° 9

Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del

catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del

bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari

non regolarmente accatastate, anche senza il consenso del proprietario.

I dati catastali di classamento indicati nell’ Atto di Pignoramento, corrispondono a

quelli attuali e quindi non si rende necessario, eseguire nessuna variazione DOCFA

per il loro aggiornamento.

Confrontando l’estratto di mappa catastale con lo stato di consistenza dell’immobile

esecutato, si rileva una discordanza nella geometria del fabbricato dovuta al mancato

inserimento in mappa del locale accessorio (P.lla 82 Sub. 7) adiacente al locale mo-

stra del quale, la copertura piana, funge da lastrico solare assegnato al Sub. 5 che

rappresenta la porzione immobiliare oggetto dell’esecuzione.

Per correggere la mappa catastale ed aggiornare la geometria del fabbricato, ho re-

datto e depositato all’Agenzia del Terittorio di Arezzo – Catasto Fabbricati - il Tipo

Mappale n° 2013/AR0090701 del 15 Maggio 2013.

Come ampiamente esposto e motivato al quesito precedente, si è altresì reso neces-

sario correggere la attuale intestazione catastale con quella risultante dal titolo di

provenienza e, per questo motivo, ho presentato una nuova Nota di Voltura all’Agen-

zia del Territorio di Arezzo – Catasto Fabbricati -. ( Prot. n° AR0086192 del 10 Mag-

gio 2013)

Gli identificativi catastali e i dati di classamento dell’immobile oggetto dell’Esecuzio-

ne Immobiliare n° 251/2012, sono i seguenti:

Agenzia del Territorio di Arezzo - Catasto Fabbricati - Comune di Foiano della Chiana




P.lla 82 -BCNC, comune ai Subb. 5, 6 e 7 della P.lla 82;

Le ultime planimetrie in atti, depositate presso l’Agenzia del Territorio – Catasto Fab-

bricati – Ufficio Provinciale di Arezzo, (ALLEGATO n° 1), rappresentano fedelmente

lo stato attuale delle UU.II. esecutate.

13

Quesito n° 10

Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale, acquisendo, nel

caso di terreni, il certificato di destinazione urbanistica;

Il Piano Strutturale del Comune di Foiano della Chiana è stato adottato con Delibera

di C.C. n° 56/2008 e successivamente approvato con Delibera di C.C. n° 15/2009. Il

Regolamento Urbanistico che, nel rispetto delle linee guida tracciate dal P.S., doveva

disciplinare la zonizzazione delle aree edificabili ed elaborare le Norme Tecniche di

Attuazione che regolamentassero i vari interventi edilizi, non è stato approvato nei

termini di legge. Al momento, e fino alla approvazione del R.U., sono decadute le

“Norme di Salvaguardia” e gli interventi edilizi ammessi sono quelli previsti dal vec-

chio Piano Regolatore e dalle sue relative N.T.A.

Il Piano Regolatore Generale, che resterà in vigore fino all’approvazione del Regola-

mento Urbanistico, colloca l’immobile esecutato all’interno della “Zona B 3 – Tessuti

edilizi disorganici da riqualificare” e gli interventi edilizi sono disciplinati dall’ Art. 24

delle Norme Tecniche di Attuazione del vigente P.R.G.

Per completare in modo univoco la risposta al presente quesito si allegano:

- Estratto del Piano Strutturale approvato;

- Estratto del P.R.G. Vigente;

- Estratto Norme Tecniche di Attuazione del vigente P.R.G.

(ALLEGATO n° 7)

Quesito n° 11

Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni am-

ministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione

realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva

dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’illecito sia stato sanato

o sia sanabile ed i relativi costi, assumendo informazioni presso gli uffici comunali

competenti;

Il complesso edilizio di cui la porzione di fabbricato descritta nella presente relazione

peritale è parte integrante e sostanziale, è stato costruito anteriormente al 1° Set-

tembre 1967. Per l’intervento edilizio che ha portato alla sopraelevazione della mo-

stra ( Immobile descritto al Quesito n° 7 – Lettera E), il Comune di Foiano della Chia-

na ha rilasciato una Licenza Edilizia in data 20 Gennaio 1968 n° 15. Nell’anno 2010,

con Permesso di Costruire n° 11 del 19 Aprile 2010 – Accertamento di conformità per

rilascio Permesso di Costruire in Sanatoria ai sensi dell’Art. 140 della L.R. n°

01/2005, per difformità rispetto alla Licenza Edilizia n° 15 del 20 Gennaio 1968 -

sono state sanate le difformità rilevate rispetto al citato titolo autorizzativo.

Da ricerche svolte presso gli Uffici Tecnici Comunali, non sono stati riscontrati atti

autorizzativi che potessero legittimare la costruzione della tettoia a copertura dell’

area per lo stoccaggio di materiali di vario genere ed il rimessaggio degli automezzi e

14

dei mezzi d’opera, costruita alla fine degli anni ’70, tra il magazzino per il cemento e

la mostra. Ha una superficie lorda di Mq. 242,00 ed una volumetria di mc. 697,82.

(Vedi descrizione dettagliata al Quesito n° 7 – Lettera D.

Un altro intervento eseguito in assenza di titoli autorizzativi è rappresentato dal pic-

colo locale seminterrato ed accessorio all’abitazione (P.lla 82 Sub. 7 – non compreso

tra i beni oggetto dell’esecuzione immobiliare-) costruito nei primi anni ’70, in ade-

renza alla scala di accesso al locale mostra del piano rialzato. La sanatoria edilizia,

pur non essendo questa piccola costruzione compresa nei beni colpiti dalla esecuzio-

ne immobiliare, si rende necessaria in quanto la sua copertura, è stata trattata nel-

l’ultima denuncia di Variazione Catastale del 16 Dicembre 2009 n° 24073.1/2009 –

Prot. n° AR0241175, come lastrico solare ed assegnata al Sub. 5 che invece rappre-

senta per intero la porzione immobiliare oggetto dell’esecuzione.

Per poter certificare la conformità urbanistica ed edilizia della porzione di fabbricato

oggetto dell’esecuzione, è necessario predisporre un’ Attestazione di Conformità in

Sanatoria ai sensi dell’ Art. 140 della Legge Regionale n° 01/2005 e SS.MM.II,– che

prevede una spesa complessiva (Spese tecniche, oblazione e oneri comunali) di circa

Euro 22.000,00 (Ventiduemila/00).

Per una migliore individuazione dell’a parte di fabbricato oggetto di sanatoria edilizia,

ho redatto un elaborato grafico nel quale si evidenzia la zona da sanare e la dimo-

strazione analitica della conformità dell’intervento. (ALLEGATO n° 8).

Da una ricerca eseguita presso l’ufficio urbanistico/edilizio del Comune di Foiano della

Chiana, non sono state rinvenute né l’ Abitabilità del fabbricato né, tantomeno, le

Certificazioni di Conformità degli Impianti.

Quesito n° 12

Accerti lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del tito-

lo in base al quale è occupato; ove il bene sia occupato da terzi in base a contratto di

affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, la scadenza della causa even-

tualmente in corso per il rilascio; in caso di beni di natura agricola e comunque in

genere, lo stimatore assumerà informazioni presso il debitore, il terzo occupante, i

vicini o le associazioni di categoria, effettuando ricerche presso l’Ufficio del Registro

con il nominativo ottenuto attraverso le informazioni assunte;

Il bene oggetto dell’esecuzione è attualmente utilizzato ed occupato dalla Ditta Indi-

viduale ….............., con sede in Foiano della Chiana, Via del Cimitero n° 13 – Partita

IVA 00121770515, iscrizione REA n° 56202. Tra il soggetto esecutato e la società

utilizzatrice, non esiste nessun contratto di locazione. Ciò è confermato sia da dichia-

razioni di parte che da una verifica da me effettuata, presso l’Uffico del Registro di

Arezzo, in data 15 Maggio 2013.

15

Quesito n° 13

Alleghi, avendone fatto richiesta presso i competenti uffici dello stato civile, il certifi-

cato di stato libero o l’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio degli esecutati ti-

tolari degli immobili pignorati ( nel caso in cui non sia noto il Comune in cui è stato

contratto il matrimonio, tale luogo sarà desunto dal certificato di matrimonio richiedi-

bile nel Comune di residenza); in caso di convenzione matrimoniale particolari (non

di semplice convenzione di separazione dei beni) acquisisca copia delle stesse presso

i competenti uffici;

Il Sig. …........... risulta essere coniugato con la Signora …............. in forza di matri-

monio contratto in Foiano della Chiana (AR) in data 16 Luglio 1977 - Registri degli

Atti di Matrimonio del Comune di Foiano della Chiana: Atto n° 19, Parte II, Serie A,

Anno 1977. Dall’Estratto di Matrimonio, rilasciato dal Comune di Foiano in data 8

Maggio 2013, non si rileva nessuna annotazione. Da ciò ne deriva quindi

che i coniugi sono in Comunione dei Beni.

A dimostrazione e conferma di quanto esposto nel presente quesito, si allega l’

Estratto per Riassunto dell’ Atto di Matrimonio rilasciato dall’ Ufficio Anagrafe del Co-

mune di Foiano della Chiana. (ALLEGATO n° 15)

Quesito n° 14

Ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore ese-

cutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (verificando

se lo stesso è stato trascritto in favore del coniuge assegnatario);

Per il caso in esame non ricorrono le condizioni richieste dal quesito.

Quesito n° 15

Precisi le caratteristiche degli impianti elettrico, idrico, termico, precisando la loro ri-

spondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro ade-

guamento;

La descrizione degli impianti è già stata trattata al precedente Quesito n° 7, dove per

ogni immobile si dettagliavano tipo, caratteristiche, stato d’uso e livello di conformità

alla vigente normativa in materia.

Gli immobili oggetto della esecuzione, qualunque possa essere la loro futura destina-

zione, necessitano di rilevanti interventi di ristrutturazione e/o manutenzione straor-

dinaria che potrebbero portare anche alla demolizione e ricostruzione di parti signifi-

cative dei fabbricati.

Per quanto sopra esposto, ricordando che non sono presenti nè l’ impianto di riscal-

damento né quello sanitario, ho ritenuto improprio e fuorviante quantificare i costi

per l’adeguamento dell’impianto elettrico.

16

Quesito n° 16

Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti. Provveda, in quest’ulti-

mo caso, alla loro formazione, possibilmente rispettando la tipologia complessive del

bene come originariamente acquistato dal debitore esecutato (appartamento con ga-

rage e soffitta; villetta; ecc.) e comunque evitando eccessive frammentazioni in lotti

(le quali possono anche determinare un perdita di valore del compendio). In ogni

caso descriva le vie di accesso (pedonale e carraio) ai lotti (passaggio pedonale e/o

carraio sugli altri lotti, o su beni di terzi) evitando la creazione di lotti interclusi e re-

digendo apposita planimetria esplicativa;

In considerazione della tipologia dei beni pignorati si ritiene utile la formazione di un

unico lotto composto dalla porzione di fabbricato attualmente destinata a magazzino

edile, così come, fra maggior consistenza, è stato acquistato dalla parte esecutata.

Una sua frammentazione non ne faciliterebbe in alcun modo la vendita e porterebbe

solo alla creazione di inutili ed inevitabili spazi comuni per disimpegnare i vari acces-

si.

Quesito n° 17

Determini il valore dell’immobile, considerando lo stato di conservazione dello stesso

e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione; quanto ai provvedimen-

ti di assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile alla procedu-

ra solo se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in

questo caso l’immobile verrà valutato tendendo conto che l’immobile resterà nel go-

dimento dell’ex coniuge e dei figli fino al raggiungimento dell’indipendenza economi-

ca – presumibilmente 28 anni - dell’ultimo dei figli ed applicando, dopo aver determi-

nato il valore del bene, un abbattimento forfetario (indicativamente del 15 - 20%), in

considerazione dell’assenza di garanzia per vizi, della differenza tra oneri tributari su

base catastale e reale, e di quanto suggerito dalla comune esperienza circa le diffe-

renze fra libero mercato e vendite coattive;

Il criterio di stima più adeguato al fine di individuare il più probabile valore di merca-

to dei beni immobili in oggetto si ritiene sia quello della comparazione diretta.

Tale metodo prevede la “comparazione” del bene con altri beni simili venduti o offerti

nel mercato.

L’ampiezza dei riferimenti e delle rilevazioni sui prezzi fanno sì che il suddetto meto-

do di confronto resti il più congeniale per la stima dei fabbricati, essendo ancora

possibile esprimere giudizi estimativi obiettivi e, generalmente, validi nonostante le

perturbazioni registrate nei mercati immobiliari, dovute tanto all’alterazione del rap-

porto domanda/offerta quanto a problemi connessi alle più generali condizioni econo-

miche. La corretta determinazione del “più probabile valore di mercato” deve tener

conto sia delle influenze indotte dall’ambiente in cui si trovano gli immobili da stima-

17

re, che dall’insieme delle caratteristiche tipologiche degli stessi, i cui aspetti specifici

possono così brevemente riassumersi:

1) Caratteristiche di localizzazione: si riferiscono all’ubicazione rispetto al centro abi-

tato, all’accessibilità, al livello dei collegamenti viari, alla presenza in zona di attrez-

zature e servizi pubblici e/o aree commerciali;

2) Caratteristiche di posizione: sono riconducibili, in generale, alla luminosità, alla ru-

morosità, alla presenza di fonti inquinanti, all’esposizione, all’altezza dal piano stra-

dale, all’eventuale panoramicità e quanto altro;

3) Caratteristiche tipologiche: fanno riferimento all’età dell’edificio, allo stato delle

strutture, allo stato d’uso e di manutenzione, alle caratteristiche e condizioni di con-

servazione degli impianti tecnologici in dotazione, alle caratteristiche architettoniche

e compositive;

4) Caratteristiche di tipo giuridico ed economico - produttivo: si annoverano tra que-

ste gli eventuali vizi e/o pesi, le iscrizioni ipotecarie, le trascrizioni di pignoramenti o

sequestri conservativi, le servitù, le formalità, i vincoli e gli oneri di qualsiasi natura,

anche con riferimento agli aspetti inerenti la conformità urbanistica, gravanti sui beni

oggetto di stima;

I valori economici desunti dal libero mercato vengono confrontati anche con quelli

prelevati dalla banca dati dell’ Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’

Agenzia del Territorio che, opportunamente riparametrati in ragione del contesto

specifico in cui è situato il bene, vengono assunti come elemento di verifica delle va-

lutazioni effettuate.

In base a quanto premesso e alle indicazioni ricavate dalle ricerche effettuate sul

mercato immobiliare della zona, in considerazione delle condizioni intrinseche ed

estrinseche dell'immobile, considerando tutti gli aspetti soggettivi ed oggettivi che

possono influire sulla valutazione degli immobili in parola ed agli elementi valutativi

rilevati durante il sopraluogo eseguito, ho ritenuto equo attribuire le seguenti valuta-

zioni unitarie, riferibili alla superficie lorda di ogni locale e opportunamente diversifi-

cate per la tipologia di superficie di riferimento:

A) Magazzino per mattonelle e sanitari: Piano Terra

- Superficie lorda Mq. 162,00.

- Valore unitario €. 410,00/Mq.

- Valore complessivo €. 66.420,00

B) Magazzino per materiale in P.V.C.: Piano Terra




C) Magazzino per cemento, malte e leganti: Piano Terra


18



D) Zona coperta per lo stoccaggio di materiali e la rimessa degli automezzi:




E) Locali mostra ed esposizione: Piano Terra



- Valore complessivo €. 77.380,00 (*)

(*) Il valore espresso comprende anche il piccolo ripostiglio sotto la scala esterna che

accede al piano primo.

E1) Locali mostra ed esposizione: Piano Primo



- Valore complessivo €. 84.680,00 (**)

(**) Il valore espresso comprende anche il lastrico solare a copertura del locale ac-

cessorio seminterrato catastalmente individuato tra maggior consistenza della P.lla

82 Sub. 7.

Le operazioni descrittive ed estimative che precedono, hanno portato alla conclusio-

ne, di poter attribuire ai beni immobili oggetto della Esecuzione Immobiliare n°

251/2012, un valore totale di Euro 359.090,00 che, detraendo le spese previste

per la sanatoria edilizia (€. 22.000,00) e applicando un abbattimento forfetario del

15%, si riduce ad Euro 286.526,00. (Duecentottantaseimilacinquecento-

ventisei/00).

Preso atto che il pignoramento colpisce solo la quota di proprietà di 7/9, il valore di

questa, espresso quale mera frazione del valore per l’intero immobile, è pari ad Euro

222.853,00 (Duecentoventiduemilaottocentocinquantatre/00), derivante dalla se-

guente espressione matematica:

Valore per intero dell’immobile €. 286.526,00 x 7/9 = €. 222.853,00.

La superficie utilizzata per la determinazione del valore ( superficie commerciabile) è

misurata al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali e viene arrotondata al

MQ. per difetto o per eccesso ( D.P.R. 138 /98) .

I valori unitari di mercato sono espressi in Euro/mq, e fanno riferimento alla Superfi-

cie Lorda. I prezzi unitari comprendono altresì le resedi esterne esclusive di ogni sin-

gola UU.II., la quota proporzionale di proprietà su eventuali aree e/o servizi comuni e

tutti i proporzionali diritti sugli spazi ed utilità comuni (BCNC).

19

Quesito n°18

Se l’immobile è pignorato solo pro-quota:

- dica se esso sia divisibile in natura e proceda, in questo caso, alla formazione dei

singoli lotti indicando il valore di ciascun di essi e tenendo conto delle quote dei sin-

goli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro. In tal caso l’e-

sperto dovrà verificare ed analiticamente indicare le iscrizioni e trascrizioni presenti

anche sulle quote non pignorate; in caso di terreni, proponga in allegato alla perizia

un’ipotesi di frazionamento, e solo una volta intervenuta l’approvazione da parte del

giudice, sentite le parti, proceda alla conseguente pratica, anche senza il consenso

del proprietario, allegando i tipi debitamente approvati dall’Ufficio competente;

proceda, in caso contrario, alla stima dell’intero, esprimendo compiutamente il giudizio

di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577

c.p.c.; fornisca altresì la valutazione della sola quota, quale mera frazione del va-

lore per l’intero immobile;

L’atto di pignoramento a favore della Società …............ s.r.l., R.G. n° 10.639 e R.P.

n° 7.935 colpisce gli immobili di proprietà del soggetto esecutato per la quota di 7/9,

stante che, la residua quota di 2/9 è di proprietà della moglie …............la quale non

risulta essere tra i soggetti esecutati e non ci sono a suo carico iscrizioni e trascrizio-

ni pregiudizievoli.

Dovendo procedere ad una divisione patrimoniale rispettosa dei rapporti di compro-

prietà che i i Signori …............. (proprietario per 7/9) e …................. (proprietaria

per 2/9) hanno sull’insieme dei bene esecutati, è necessario stabilire il più probabile

valore di mercato delle quote di loro spettanza, partendo dal valore complessivo della

massa dividenda cosi come calcolato dal sottoscritto in risposta al quesito n° 17.

Successivamente dovremmo abbinare al valore delle quote i beni immobili stimati al

quesito precedente. Nel formulare la proposta di divisione dell’immobile ho cercato di

non frammentarlo eccessivamente, evitando la creazione di nuovi spazi comuni ed

ho seguito criteri logici che consentano una autonoma utilizzazione dei beni fraziona-

ti, facendo in modo che, il valore dei due lotti che si origineranno dalla divisione, non

sia minore del valore complessivo stimato.

Calcolo del valore delle quote di spettanza dei condividenti:

Il valore intero della massa dividenda, al lordo delle spese per la sanatoria e dell’ab-

battimento del 15%, è stato determinato al precedente Quesito n° 17 in Euro

359.090,00.

La quota di proprietà del Signor Sonnati Giorgio è pari a 7/9 ed il relativo valore, cal-

colato in proporzione rispetto al valore dell’intera massa dividenda, è di Euro

359.090,00x7/9 = Euro 279.292,00.

La quota di proprietà della Signora Marchesini Lorena è pari a 2/9 ed il relativo valo-

re, calcolato in proporzione rispetto al valore dell’intera massa dividenda, è di Euro

359.090,00x2/9 = Euro 79.798,00.

20

Procedendo alla formazione dei due lotti, ho assegnato al Signor …............., per la

sua giusta quota di 7/9 corrispondente ad controvalore di Euro 279.292,00, Il LOTTO

A ed alla Signora …............... per la sua giusta quota di 2/9 corrispondente ad con-

trovalore di Euro 79.798,00, il LOTTO B. I due lotti sono composti dalle porzioni di

immobile descritte al Quesito n° 7 e valutate al Quesito n° 17 e sono così formati:

LOTTO A: Assegnato al Signor …............

C) Magazzino per cemento, malte e leganti: Piano Terra




D) Zona coperta per lo stoccaggio di materiali e la rimessa degli automezzi:




E) Locali mostra ed esposizione: Piano Terra




E1) Locali mostra ed esposizione: Piano Primo




Valore Totale del Lotto A, Assegnato al Signor ….........., Euro 282.010,00 (Duecen-

tottantaduemilazerodieci/00)

LOTTO B: Assegnato alla Signora …................

A) Magazzino per mattonelle e sanitari: Piano Terra




B) Magazzino per materiale in P.V.C.: Piano Terra




Valore Totale del Lotto B, Assegnato alla Signora ….........., Euro 77.080,00 (Settan-

tasettemilazerottanta/00)

La composizione dei due lotti è meglio evidenziata nell’elaborato grafico unito alla

presente relazione (ALLEGATO n° 14), dove, con colorazioni diverse, si evidenziano

le porzioni di fabbricato comprese in ogni lotto e gli spazi comuni.

21

I due lotti manterranno in comune tra loro i proporzionali diritti sul Sub 9 della P.lla

82 –BCNC – Piazzale con spazi di sosta e di manovra - comune ai Subb. 5, 6 e 7 del-

la P.lla 82;

Preso atto che il valore dei lotti non è perfettamente uguale a quello della quota di

spettanza di ognuno dei condividenti, si dovrà procedere ad un conguaglio in denaro

a favore della Signora …................ di Euro 2.718,00.

Le spese per la formazione dei due lotti, per la sanatoria edilizia (Art. 140 L.R. n°

1/2005) del manufatto D – Tettoia per lo stoccaggio di materiali e la rimessa degli

automezzi - e quelle tecniche, ipocatastali, notarili ecc.. saranno divise tra le parti in

rapporto alle quote di proprietà.

La quota non pignorata, assegnata alla Signora …............... e rappresentata dal

LOTTO B appena descritto, è gravata dalle stesse iscrizioni e trascrizioni, indicate e

dettagliate al precedente Quesito n° 3.

Il LOTTO A, che con la divisione patrimoniale verrà assegnato in modo esclusivo e

definitivo al Signor …................., costituirà l’insieme degli immobili oggetto della

Esecuzione Immobiliare n° 251/2012. Il suo più probabile valore di mercato è pari ad

Euro 282.010,00 che, detraendo la quota parte delle spese previste per la sanatoria

edilizia (€. 22.000,00x7/9= €. 17.111,00), il conguaglio in denaro a favore della Si-

gnora …................. di Euro 2.718,00, e applicando un abbattimento forfetario del

15%, si riduce ad Euro 222.853,00. (Duecentoventiduemilaottocento-cinquanta-

tre/00).

Quesito n° 19

Nel caso di pignoramento della sola nuda proprietà o del solo usufrutto determini il

valore del diritto pignoramento applicando coefficienti fiscali al valore stimato dell’in-

tero;

Il pignoramento non riguarda la sola nuda proprietà o il solo usufrutto.

Quesito n° 20

Nel caso di immobili abusivi e non sanabili indichi il valore del terreno.

Non sono stati rilevati immobili abusivi non sanabili.

CONGEDO DELL’ESPERTO DEL GIUDICE:

Ritenendo di aver compiutamente espletato l’incarico ricevuto, ringrazio l’Ill.mo Sig.

Giudice dell’Esecuzione Dott.ssa Agnese DI GIROLAMO per la fiducia accordatami e

consegno alla Cancelleria del Tribunale di Arezzo la presente Relazione Peritale costi-

tuita da n° 23 pagine con n° 15 allegati. Resto a disposizione per ulteriori chiarimen-

ti, delucidazioni, osservazioni ed accertamenti tecnici che il Giudice dell’ Esecuzione,

il Custode Giudiziario e/o le parti interessate ritenessero opportuni.

L’ esperto del Giudice

22

CAPACCI Geometra Ivo

Marciano della Chiana li, 16 Maggio 2013

ELENCO DEGLI ALLEGATI:

Allegato n° 1: Planimetrie Catastali in atti dell’immobile esecutato;

Allegato n° 2: Atti di Provenienza;

Allegato n° 3: Ispezione Ipotecaria di aggiornamento;

Allegato n° 4: Rilievo Fotografico dei fabbricati;

Allegato n° 5: Atti di aggiornamento catastale e visure;

Allegato n° 6: Elaborati grafici estratti dall’ultimo progetto o dalla Concessione in

Sanatoria;

Allegato n° 7: Estratto degli Strumenti Urbanistici Comunali;

Allegato n° 8: Elaborati grafici con evidenziati gli abusi edilizi rilevati;

Allegato n° 9: CD contenente la Relazione Peritale (doc) e tutti gli allegati (pdf)

Allegato n° 10: Ricevute di consegna della relazione ai creditori

Allegato n° 11: Relazione sintetica alla base della pubblicità.

Allegato n° 12: Relazione di stima in forma anonima. Legge sulla privacy.

Allegato n° 13: Modulo con indirizzo e recapito telefonico degli esecutati.

Allegato n° 14: Proposta di divisione con formazione di due lotti (Quesito n° 18).

Allegato n° 15: Estratto dell’ Atto di Matrimonio;

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TRIBUNALE DI AREZZO · Con decreto di fissazione di udienza ex art. 569 C.P.C. del 28 Gennaio 2013, il Giudi-ce dell’Esecuzione Dott.ssa Agnese DI GIROLAMO, nominava Il sottoscritto