TRIBUNALE DI GENOVA UFFICIO ESECUZIONI MOBILIARI … · Indirizzi mail [email protected] Compagine societaria - Pagio s.s. (al 61,10%) - Paolo Vitelli (al

TRIBUNALE DI GENOVA

UFFICIO ESECUZIONI MOBILIARI

* * *

PERIZIA DI STIMA DELLA QUOTA NELLA SOCIETA’

“MARINA DI VARAZZE SRL” RIFERIBILE ALL’ESECUTATO

POST PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE

(procedura espropriativa mobiliare n. 2552/2015)

* * *

* * *

CREDITORE PROCEDENTE: Lelli Valeria

ESECUTATO: Ghersina Giovanni

IL PERITO STIMATORE

(Dott.ssa Marta Mazzucchi)

Genova, 28 Marzo 2017

- 2 -

I N D I C E

* * *

PREMESSA

Il conferimento dell'incarico e

lo sviluppo degli accertamenti pag. n. 6

* * *

CAPITOLO N. 1

Elementi informativi riferiti

alla società pag. n. 8

* * *

CAPITOLO N. 2

Il criterio di stima adottato:

il metodo misto

patrimoniale – reddituale

e la documentazione esaminata pag. n. 11

* * *

CAPITOLO N. 3

La documentazione esaminata pag. n. 16

* * *

CAPITOLO N. 4

L’esame della componente

patrimoniale pag. n. 18

* *

4.1

Poste patrimoniali attive pag. n. 23

- 3 -

*

4.1.1

Immobilizzazioni materiali pag. n. 24

*

4.1.2

Immobilizzazioni immateriali pag. n. 25

*

4.1.3

Immobilizzazioni finanziarie pag. n. 25

*

4.1.4

Rimanenze pag. n. 27

*

4.1.5

Crediti pag. n. 27

*

4.1.6

Altre attività che non costituiscono

immobilizzazioni pag. n. 29

*

4.1.7

Disponibilità liquide pag. n. 31

*

4.1.8

Ratei e risconti attivi pag. n. 34

- 4 -

* *

4.2

Poste patrimoniali passive pag. n. 34

*

4.2.1

Fondo rischi pag. n. 35

*

4.2.2

Fondo TFR pag. n. 36

*

4.2.3

Debiti pag. n. 36

*

4.2.4

Ratei e risconti passivi pag. n. 40

* * *

CAPITOLO N. 5

I contratti di affitto d’azienda

e la stima del relativo goodwill pag. n. 40

* * *

CAPITOLO N. 6

Le concessioni demaniali pag. n. 43

* * *

CAPITOLO N. 7

L’esame della componente reddituale:

- 5 -

la stima del goodwill pag. n. 44

* * *

CAPITOLO N. 8

La valutazione delle quote pag. n. 49

* * *

CAPITOLO N. 9

Clausole statutarie che limitano

il trasferimento delle quote pag. n. 50

* * *

CAPITOLO N. 10

Formalità di pignoramento delle quote pag. n. 51

* * *

CAPITOLO N. 11

Considerazioni finali pag. n. 52

* * *

ELENCO DEI PROSPETTI pag. n. 54

* * *

ELENCO DEGLI ALLEGATI pag. n. 55

* * *

- 6 -

* * *

PREMESSA

La sottoscritta Dott.ssa Marta Mazzucchi,

commercialista in Genova, con studio in Piazzetta

Andorlini n. 1/3B, in adempimento dell’incarico

ricevuto nella causa in oggetto, provvede a

presentare la perizia di stima sul valore delle quo te

sociali della Marina di Varazze S.r.l..

In particolare, con provvedimento della S.V. Ill.ma ,

emesso in data 11 Maggio 2016 , è stato chiesto alla

scrivente di procedere alla valutazione della quota

di partecipazione di pertinenza del debitore

esecutato, Giovanni Ghersina, nella Marina di

Varazze S.r.l. (di seguito più semplicemente

“Società”) avente sede in Avigliana (TO), Via Marti n

Luther King n. 9/11, iscritta al Registro Imprese d i

Genova al numero 00566360103, REA 909250.

Più precisamente, l’incarico (allegato sub. 1 )

recitava quanto segue: “indichi il nominato

stimatore, espletate le opportune indagini, quale

possa essere il valore effettivo e attuale della

quota, in ragione del 7% della società Marina di

Varazze S.r.l. corrente in Avigliana (TO), via

Martin Luther King 9/11, quota pignorata in danno

dell’esecutato. Autorizza, per l’espletamento

- 7 -

dell’incarico lo stimatore ad accedere all’esame de i

libri sociali conservati presso la società, nonché

presso qualsiasi altro ufficio ove possono risultar e

reperibili gli atti della società (bilanci, verbali

di assemblea, situazioni patrimoniali e quant’altro )

non escluso il competente Ufficio delle Entrate.

Verifichi lo stimatore anche il puntuale adempiment o

delle formalità di pignoramento della quota da part e

del procedente e la esistenza di eventuali clausole

statutarie, vigenti, che condizionino la cessione

della partecipazione quotista (prelazione o vincoli

di trasferibilità) riferendone nel suo elaborato.

Riferisca anche di eventuali difficoltà incontrate

nell’espletamento dell’incarico”.

* *

Al fine di espletare l’incarico assegnato dal G.E.,

la scrivente si attivava in data 17 Maggio 2016 a

richiedere all’ufficio amministrativo della Società ,

nella persona della Dott.ssa Rolando, di poter

ricevere la documentazione necessaria per la

predisposizione della presente perizia.

Il contatto con l’ufficio amministrativo è stato

prolungato nel tempo ed ha fornito tutti i

chiarimenti necessari.

- 8 -

In data 21 Giugno 2016 la sottoscritta incontrava

l’Avv. Giovanni Ghersina, in qualità di consigliere

della Società oggetto di stima, che illustrava le

problematiche e le prospettive di crescita della

stessa.

Nell’ambito dell’udienza del 28 Settembre 2016

l’Avvocato del creditore procedente richiedeva di

depositare una prima relazione di stima delle quote

sociali basandosi sui dati contabili del complesso

immobiliare.

La sottoscritta, pertanto, in data 17 Ottobre 2016

depositava tale perizia con una quantificazione del

valore della quota in € 756.000.

Nell’ambito dell’udienza del 20 Dicembre 2016 il

debitore esecutato richiedeva di procedere comunque

alla valorizzazione di mercato del complesso

immobiliare riferibile alla Società Marina di

Varazze S.r.l..

Il lavoro dell’Arch. Nunziato, precedentemente

interrotto, riprendeva e veniva trasmessa la perizi a

di stima immobiliare via PEC alla sottoscritta in

data 23 Marzo 2017.

La scrivente, pertanto, procederà a ripercorrere

tutte le valutazioni fatte per le singole poste

patrimoniali rilevate nella relazione del 17 Ottobr e

- 9 -

2016 e si riallegheranno tutti i documenti già

presenti nella stessa per comodità di consultazione .

* * *

CAPITOLO N. 1

ELEMENTI INFORMATIVI RIFERITI ALLA SOCIETÀ

* * *

Si riassumono alcuni elementi informativi relativi

alla Società, tramite la seguente tabella di sintes i

(visura camerale allegata sub. 2 ).

Denominazione

MARINA DI VARAZZE S.R.L.

Forma giuridica

Società a responsabilità limitata

Data di

costituzione

14/08/1970

Numero REA TO-909250

Codice

fiscale/P.IVA

00566360103

Oggetto sociale

(da visura

CCIAA)

la società ha per oggetto l’attività di

costruzione e di esercizio di porti

turistici con le relative attrezzature,

- 10 -

nonché l’attività di rimessaggio e di

manutenzione delle imbarcazioni

Capitale

sociale

€ 2.625.500

Sede legale

Avigliana (TO), Via Martin Luther King n.

9/11

Indirizzi mail [email protected]

Compagine

societaria

- Pagio s.s. (al 61,10%)

- Paolo Vitelli (al 14,74%)

- Giovanni Ghersina (al 7%)

- Stella Ghersina (al 7%)

- Giovanna Vitelli (al 5,26%)

- Pervit s.s. (al 2,08%)

- Vincenzo Poerio (al 1,83%)

- Nedo Paganini (all’1%)

Consiglio di

Amministrazione

- Paolo Vitelli, presidente del CDA

- Gianandrea Emprin, amministratore

delegato

- Giovanna Vitelli, amministratore

- Giovanni Ghersina, amministratore

- 11 -

- Vincenzo Poerio, amministratore

- Marco De Paolis, amministratore

Collegio

sindacale

Attualmente assente

Sino all’Ottobre 2014

Presidente – Giorgio Milone

Sindaco effettivo – Walter Bruno

Sindaco effettivo – Francesco Chiarle

Sindaco supplente – Marco Trogolo

Sindaco supplente – Massimo Canepa

Dipendenti in

forza

n. 7 per l’anno 2015

L’attività della Società consiste nella gestione de l

porto turistico di Varazze.

Così viene descritto sul sito internet (di cui pagi na

è allegata sub. 3 ): “ Immerso nel verde, in una

posizione ideale nel cuore della Riviera Ligure di

Ponente, il Marina di Varazze offre un mix perfetto

di accoglienza, servizi all’avanguardia e atmosfera

esclusiva, in un contesto architettonico raffinato,

progettato nel rispetto dell’ambiente circostante

- 12 -

dal famoso Studio dell’architetto Aimaro Isola di

Torino, affiancato dall’architetto Pietro Venezia d i

Varazze e, per le opere a mare, magistralmente

integrate con il naturale profilo della costa, dall o

Studio Bussetti & Cozzi di Genova. Aperto tutto

l’anno, Marina di Varazze offre 800 posti barca, 900

posti auto, 30 appartamenti : un punto di riferimento

per chi vuole trascorrere il proprio tempo libero

fra yacht, prestigiose residenze, tutte fronte mare ,

realizzate con finiture di pregio, negozi, bar e

ristoranti nell’elegante Shopping Arcade. La

piazzetta è il luogo ideale per concerti e aperitiv i

organizzati per gli ospiti del Marina, pensata per

accogliere anche i numerosi eventi in programma nel

corso dell’anno. Facilmente raggiungibile da Milano ,

Torino e Genova, il moderno complesso ha visto il

Gruppo Azimut-Benetti ed il suo Presidente

fondamentali attori nello sviluppo e nella

realizzazione del progetto. Azimut Benetti, leader

mondiale nella costruzione di motoryacht di lusso h a

così trasferito la sua lunga e consolidata

esperienza nel mondo dello yachting all’arte del

bien-vivre in porto”.

* * *

CAPITOLO N. 2

- 13 -

IL CRITERIO DI STIMA ADOTTATO:

IL METODO MISTO PATRIMONIALE - REDDITUALE

* * *

Pare opportuno ribadire, a titolo di premessa, che

l’esecuzione dell’incarico comporta,

sostanzialmente, la valutazione della società Marin a

di Varazze S.r.l. e, quindi, la quantificazione del

relativo capitale economico.

Per valore del "capitale economico" si intende il

valore di riferimento in base al quale un’impresa,

o una parte del suo capitale, può essere negoziata

fra compratore e venditore prescindendo dalle

caratteristiche delle parti interessate alla

negoziazione e dalle forze contrattuali che esse

esprimono.

Ovviamente, è possibile che tale entità differisca,

anche in modo significativo, dal prezzo che un

determinato acquirente potrebbe essere disposto a

corrispondere sulla base di considerazioni legate a

valutazioni e/o a fattori puramente soggettivi.

Inoltre è risaputo che la stima di un complesso

aziendale costituisce, al tempo stesso, anche la

base di riferimento per la quantificazione del

valore delle quote del soggetto che ne risulta esse re

proprietario, ma che non sempre essa può essere

- 14 -

assunta nella sua interezza – per poi essere

frazionata in misura proporzionale alla percentuale

di possesso – alla luce del diverso peso, in termin i

economici, che può ricoprire il passaggio della

totalità, piuttosto che della maggioranza, ovvero

ancora della minoranza, delle partecipazioni.

La dottrina aziendale e la pratica professionale

hanno elaborato differenti metodi per la

determinazione del valore aziendale.

Essi possono essere suddivisi in metodi sintetici

(empirici , i quali pervengono al valore ricercato

mediante la costruzione e l’applicazione di

coefficienti desunti dall’osservazione di

comportamenti negoziali simili a una o più grandezz e

(fatturato, utili netti, utili operativi, ecc.)

dell’azienda oggetto di valutazione, e in metodi

analitici .

Tra questi ultimi si ricordano sinteticamente:

- i metodi patrimoniali , che basano le

determinazioni quantitative sul valore corrente

dei beni costituenti il patrimonio aziendale;

- i metodi reddituali , che definiscono il valore

economico del capitale d’impresa in funzione delle

sole prospettive di reddito e, in via diretta,

prescindono dalle condizioni quantitative e

- 15 -

qualitative dei beni che costituiscono il

patrimonio aziendale;

- i metodi misti patrimoniali-reddituali , che

associano i principi essenziali dei metodi

reddituali e patrimoniali. Tra questi, i più

diffusi sono i metodi che consentono la stima

autonoma del valore di avviamento/goodwill (o

disavviamento/badwill); detti criteri “misti”

rappresentano una sintesi tra i due tipi di metodi

precedenti, con l’obiettivo di esprimere il valore

dell’azienda in funzione sia del patrimonio che

del risultato economico.

- i metodi finanziari , che si fondano sui flussi di

cassa generati dell’azienda.

L’esperienza storica ha dimostrato che il modello

misto patrimoniale - reddituale è particolarmente

idoneo quale criterio per la valutazione di aziende

come Marina di Varazze S.r.l. che registra utili

ogni anno ed ha un significativo assetto

patrimoniale.

Dopo le analisi preliminari di cui sopra, si reputa

necessario introdurre la formula base del metodo

misto patrimoniale – reddituale:

We = W p + G

- 16 -

ove W e rappresenta il valore dell’azienda, W p indica

il valore patrimoniale e G è l’avviamento/goodwill.

Il valore patrimoniale (W p) è a sua volta

rappresentativo del capitale netto rettificato (in

teoria, con o senza aggiunta dei c.d. intangibili

specifici).

Relativamente al goodwill si richiamano le sue

fondamentali componenti:

� Gli utili attesi;

� Il costo di remunerazione del capitale investito

(ovvero il costo del capitale proprio – c.o.e.).

Correlati alla determinazione dell’avviamento sono

anche i seguenti fondamentali elementi:

- la durata del periodo di riferimento (n anni oppure

durata indefinita);

- il tasso di attualizzazione.

In merito alla durata del periodo di riferimento,

l’esperienza induce a condurre previsioni di utile

tra i 3 ed i 5 anni.

Il tasso di attualizzazione nello scenario che qui

interessa è da intendere come puro compenso

finanziario per il tempo senza rischi aggiuntivi: i n

altri termini si tratta del tasso di investimento

senza rischio (ovvero, per prassi, il rendimento di

titoli di Stato a reddito fisso).

- 17 -

In conclusione la formula per addivenire alla

determinazione dell’avviamento assume la seguente

espressione, nell’ipotesi di durata limitata a

cinque anni con specifici risultati economici

attesi:

Goodwill = (R – i * K) a¬n|i’

ove:

� R è il reddito medio atteso netto;

� K è patrimonio netto rettificato;

� i è il tasso di congrua remunerazione del

capitale proprio;

� a¬n|i’ è il coefficiente di attualizzazione in

base al tasso i’.

In particolare, il tasso di interesse (i) applicato

al capitale netto rettificato (K) esprime una misur a

di rendimento giudicata soddisfacente, nei limiti

della norma, tenuto conto del grado di rischio che

l’azienda incontra.

Ai fini della stima si ritiene che il tasso normale

di rendimento è definito in relazione all’impresa

specifica e si identifica con il successivo tasso d i

capitalizzazione (i).

Tale tasso di interesse viene calcolato mediante la

somma tra il tasso di investimento senza rischio e

il premio del rischio, in linea con gli investiment i

- 18 -

alternativi e tenuto conto del rischio

imprenditoriale connesso all’attività d’impresa

(C.O.E.).

* * *

In funzione di quanto precede e dello specifico cam po

di indagine volto alla valutazione dell’azienda e,

di conseguenza, della quota di partecipazione al

capitale riferibile al socio esecutato, il più

adatto metodo di valutazione applicabile al caso di

specie è quello misto patrimoniale – reddituale.

Si precisa come tale perizia non è stata svolta

seguendo i principi italiani di valutazione (c.d.

PIV), in applicazione dal 1° Gennaio 2016 e varati

dal Consiglio dei Garanti dell'OIV.

* * *

CAPITOLO N. 3

LA DOCUMENTAZIONE ESAMINATA

* * *

La perizia è stata effettata con riferimento

all’ultimo bilancio depositato, ossia al 31 Dicembre

2015, ed è stata utilizzata la documentazione ed i

chiarimenti forniti nel corso della perizia dalla

Dott.ssa Rolando, responsabile amministrativo della

società.

- 19 -

Si precisa come al momento della redazione della

presente perizia non sia ancora disponibile il

bilancio al 31 Dicembre 2016, neppure in bozza.

A seguito dell’ingente patrimonio immobiliare

riferibile alla Società, veniva nominato in data 21

Giugno 2016 dal G.E. un perito stimatore, l’Arch.

Enrico Nunziato, che prestava giuramento in data 27

Luglio 2016 .

Come già riferito, la perizia immobiliare veniva

consegnata alla scrivente in data 23 Marzo 2017

(perizia allegata sub. 4 ).

La scrivente ha esaminato i seguenti documenti:

- bilancio di esercizio al 31 Dicembre 2013 (allega to

sub. 5 );


sub. 6 );


sub. 7 );

- bilancino di verifica al 31 Dicembre 2015 (allega to

sub. 8 );

- libro cespiti al 31 Dicembre 2015 (allegato sub.

9).

* * *

CAPITOLO N. 4

L’ESAME DELLA COMPONENTE PATRIMONIALE

- 20 -

* * *

Tornando alla prima formula di cui al capitolo

precedente, ovvero:

We = W p + G

si deve iniziare a determinare la stima di W p, ovvero

il valore patrimoniale quale rappresentativo del

capitale netto rettificato.

La fase procedurale per la determinazione del

capitale netto rettificato normalmente si articola

in tal guisa:

a) individuazione degli elementi attivi e passivi da

prendere in considerazione e di quelli invece da

trascurare;

b) revisione contabile degli elementi attivi e

passivi;

c) riespressione a valori correnti degli elementi

attivi e passivi non monetari;

d) determinazione del patrimonio netto quale somma

algebrica dei vari elementi attivi e passivi.

Per gli elementi che compongono l’attivo

patrimoniale quali crediti e disponibilità liquide,

il criterio preso a riferimento è quello del valore

di presumibile realizzo.

- 21 -

Per le immobilizzazioni materiali il criterio preso

a riferimento è quello del valore di mercato,

espresso nella perizia immobiliare.

Per le immobilizzazioni immateriali e finanziarie i l

criterio preso a riferimento è quello del valore

netto contabile.

Gli elementi che compongono il passivo patrimoniale

vengono, invece, valutati con il criterio del valor e

nominale.

Di seguito si riporta la situazione patrimoniale al

31 Dicembre 2015 della Marina di Varazze S.r.l. con

accanto l’indicazione del valore di stima delle

singole voci (prospetto sub. A in calce alla presente

relazione):

2015 valori

contabili

2015 valori di

stima

STATO PATRIMONALE ATTIVO

A) CREDITI VERSO SOCI PER VERSAMENTI ANCORA DOVUTI - -

TOTALE A - -

B) IMMOBILIZZAZIONI:

I - IMMATERIALI 1.600,00 1.600,00

52010300001 - SOFTWARE APPLICATIVO 1.600,00 1.600,00

- 22 -

II - MATERIALI 16.656.369,59 35.064.802,45

1) Terreni e fabbricati 16.413.997,93 35.000.000,00

52020100001 - FABBRICATI EDIFICATI SU TERRENI NON DI

PROPRIETA' 22.063.742,79

35.000.000,00

52020100005 - F.DO AMM. FABBRICATI EDIFICATI SU TERRENI

NON DI PROPRIETA' - 5.649.744,86

2) Impianti e macchinari 177.569,21

52020200001 - IMPIANTI 3.223.989,87

52020200003 - F.DO AMM. IMPIANTI - 3.046.420,66

3) Attrezzature industriali e commerciali 23.805,01 23.805,01

52020300001 - ATTREZZATURE INDUSTRIALI 32.316,85 32.316,85

52020300004 - F.DO AMM. ATTREZZATURE INDUSTRIALI - 8.511,84 - 8.511,84

4) Altri beni 40.997,44 40.997,44

52020400001 - MOBILI E ARREDI 373.779,77 373.779,77

52020400002 - MACCHINE UFFICIO 17.035,60 17.035,60

52020400004 - MEZZI DI TRASPORTO INTERNI 65.937,24 65.937,24

52020400006 - F.DO AMM. MOBILI E ARREDI - 342.194,55 - 342.194,55

52020400007 - F.DO AMM. MACCHINE UFFICIO - 15.110,60 - 15.110,60

52020400009 - F.DO AMM. MEZZI DI TRASPORTO INTERNI - 58.450,02 - 58.450,02

III - FINANZIARIE 5.905,50 5.905,50

52030204001 - DEPOSITI CAUZIONALI 865,50 865,50

MARINA DI VALLETTA LIMITED 5.040,00 5.040,00

TOTALE B 16.663.875,09 35.072.307,95

- 23 -

C. ATTIVO CIRCOLANTE

I - RIMANENZE 1.028.805,46 -

53010400001 - PRODOTTI FINITI E MERCI 1.028.805,46 Valore incluso nella

perizia immobiliare

II. CREDITI 3.798.262,28 3.798.262,28

1) Verso clienti 2.892.826,40 2.892.826,40

53020100001 - CLIENTI ITALIA 1.023.603,97 1.023.603,97

53020100002 - CLIENTI CEE 31.616,74 31.616,74

53020100003 - CLIENTI EXTRACEE 53.208,23 53.208,23

NOTE DI CREDITO DA EMETTERE - 2.183,34 - 2.183,34

53020100006 - FATTURE DA EMETTERE 12.729,09 12.729,09

53020100008 - FONDO SVALUTAZIONE CREDITI - 270.019,14 - 270.019,14

53020100015 - FATTURE DA EMETTERE SPESE GESTIONE 745.372,62 745.372,62

53020100016 - FATTURE DA EMETTERE 1.298.498,23 1.298.498,23

4Bis) Crediti tributari 56.281,36 56.281,36

53020503010 - ERARIO C/IMPOSTA TFR 11% L.47/00 7,71 7,71

64110001002 - R.D.A. SU INTERESSI BANCARI 23,33 23,33

53020503016 - CREDITO ISTANZA IRES SU IRAP 14.172,00 14.172,00

64110002007 - IVA C/ERARIO 42.078,32 42.078,32

5) Altri 849.154,52 849.154,52

FINANZIAMENTO SOCI AZIMUT 800.000,00 800.000,00

53020502001 - ANTICIPI SPESE DIPENDENTI 300,00 300,00

- 24 -

64140000003 - C/TRANS. COMPENSAZIONI 1.309,83 1.309,83

CREDITO IMPOSTE SU DIVIDENDI 9.969,95 9.969,95

53020504005 - CREDITI DIVERSI 37.574,74 37.574,74

III. ALTRE ATTIVITA' CHE NON COSTITUISCONO

IMMOBILIZZAZIONI 5.782.472,22 6.086.782,22

UNICREDIT POLIZZA AVIVA 1.250.000,00 1.290.000,00

POLIZZA BNL 3.600.000,00 3.811.409,12

OBBLIGAZIONARI 240.149,84 985.373,10

AZIONARI 493.533,74

BILANCIATI 198.788,64

IV. DISPONIBILITA' LIQUIDE 902.237,04 911.536,13

1) Depositi bancari e postali 899.666,33 908.965,42

53040100030 - SAN PAOLO C 119759 EUR-65E80 771.210,40 771.210,40

53040100085 - MONTE PASCHI SIENA C/C 623213.40 (1469961) 17.704,20 17.704,20

53040100086 - UNICREDIT C/C 101987792. 8.324,92 8.324,92

BNL C/C 1446 27,00 27,00

BNL C/ VALUTARIO GESTIONE PATRIMONIALE 98.187,09 107.484,18

BNL GESTIONE PATRIMONIALE 4.212,72 4.214,72

3) Denaro e valori in cassa 2.570,71 2.570,71

53040300001 - CASSA 2.570,71 2.570,71

C. ATTIVO CIRCOLANTE 11.511.777,00 10.796.580,63

D. RATEI E RISCONTI ATTIVI

- 25 -

2) Altri ratei e risconti attivi 8.953,71 8.953,71

54000201001 - RATEI ATTIVI NTERESSI C/C 4,95 4,95

54000202003 - RISCONTI ATTIVI FIDEJUSSIONI BANCARIE 673,03 673,03

54000202009 - RISCONTI ATTIVI VARI 8.275,73 8.275,73

D. RATEI E RISCONTI ATTIVI 8.953,71 8.953,71

TOTALE ATTIVO 28.184.606 45.877.842

STATO PATRIMONALE PASSIVO

FONDO RISCHI CAUSE LEGALI 35.000,00 35.000,00

53020403001 - IMPOSTE DIFFERITE ATTIVE 48.876,16 48.876,16

B. FONDO RISCHI 83.876,16 83.876,16

63010000001 - FONDO TFR PERSONALE DIPENDENTE 25.767,25 25.767,25

C. TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO DI LAVORO

SUBORDINATO 25.767,25 25.767,25

D. DEBITI

5) Acconti da clienti 2.388.976,13 2.388.976,13

64050000001 - ACCONTI DA CLIENTI 1.661.404,33 1.661.404,33

64050000005 - ACCONTI DA CLIENTI SPESE GESTIONE A

DETTGLIO 727.571,80 727.571,80

6) Debiti verso fornitori 237.228,75 237.228,75

64060000001 - FORNITORI ITALIA 144.136,57 144.136,57

- 26 -

64060000007 - FATTURE DA RICEVERE 93.092,18 93.092,18

11) Debiti tributari 102.665,50 102.665,50

64110001001 - FONDO IMPOSTE CORRENTI 86.432,00 86.432,00

64110002002 - IRPEF TRATTENUTE DIPENDENTI 10.400,13 10.400,13

IVA C/ERARIO 2.324,52 2.324,52

64110002005 - RDA PROFESSIONISTI (1040-1036-1038) 3.508,85 3.508,85

12) Debiti verso istituti di previdenza e di sicur ezza sociale 18.443,06 18.443,06

64120000003 - INAIL - 304,91 - 304,91

FONDO PENSIONE COMPLEMENTARE 637,99 637,99

INPS F.DO GOMMA PLASTICA 4,92 4,92

64120000004 - PREVINDAI FDO PENSIONE COMPLEMENTARE 4.238,21 4.238,21

64120000005 - INPS DIPENDENTI (COD. DM10) 13.866,85 13.866,85

13) Altri debiti 1.438.263,28 1.438.263,28

DIPENDENTI C/SALARI 10.919,00 10.919,00

64130002001 - DEPOSITI CAUZIONALI 112.550,00 112.550,00

DEPOSITI CAUZIONALI CANONI DEMANIALI 137.151,85 137.151,85

64130002002 - CAPARRA CONFIRMATORIA 7.500,00 7.500,00

DEBITI VERSO DEMANIO 1.138.006,84 1.138.006,84

COMPENSO AMMINISTRATORI 27.000,00 27.000,00

AON 3.836,59 3.836,59

CARTA DI CREDITO AZIENDALE 299,00 299,00

DI STEFANO GIUSEPPE RISARCIMENTO SPESE LEGALI 1.000,00 1.000,00

D. DEBITI 4.185.576,72 4.185.576,72

- 27 -

E. RATEI E RISCONTI PASSIVI

2) Altri ratei e risconti passivi 16.099.206,63 16.099.206,63

65000201002 - RATEI PASSIVI VARI 1.641,83 1.641,83

RSCONTI PASSIVI VARI 4.216,30 4.216,30

65000201003 - RATEI PASSIVI PERSONALE DIPENDENTE 40.812,12 40.812,12

65000202004 - RISCONTI PASSIVI POSTI BARCA 15.651.522,79 15.651.522,79

65000202005 - RISCONTI PASSIVI AREA PORTUALE 401.013,59 401.013,59

E. RATEI E RISCONTI PASSIVI 16.099.206,63 16.099.206,63

TOTALE PASSIVO 20.394.427 20.394.427

PATRIMONIO NETTO 7.790.179 25.483.416

* *

4.1

POSTE PATRIMONIALI ATTIVE

Il totale dell’attivo della società evidenziato nel

bilancio al 31 Dicembre 2015 risulta pari ad €

28.184.606 ed è composto dalle seguenti componenti:

- immobilizzazioni per € 16.663.875 ;

- attivo circolante per € 11.511.777 ;

- ratei e risconti attivi per € 8.954 .

A seguito della riespressione a valori correnti di

tali voci, il totale dell’attivo aumenta ad €

- 28 -

45.877.842, consuntivando una differenza positiva d i

€ 17.693.236 .

Di seguito la scrivente provvederà ad esaminare la

composizione delle singole poste patrimoniali

attive.

*

4.1.1

IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI

*

La voce delle immobilizzazioni materiali risulta in

bilancio pari ad un valore di € 16.656.370 ed è

composta come segue:

1) Terreni e fabbricati 16.413.997,93

52020100001 - FABBRICATI EDIFICATI SU TERRENI

NON DI PROPRIETA' 22.063.742,79

52020100005 - F.DO AMM. FABBRICATI EDIFICATI

SU TERRENI NON DI PROPRIETA' - 5.649.744,86

2) Impianti e macchinari 177.569,21

52020200001 - IMPIANTI 3.223.989,87

52020200003 - F.DO AMM. IMPIANTI - 3.046.420,66

3) Attrezzature industriali e commerciali 23.805,01

52020300001 - ATTREZZATURE INDUSTRIALI 32.316,85

52020300004 - F.DO AMM. ATTREZZATURE

INDUSTRIALI - 8.511,84

- 29 -

4) Altri beni 40.997,44

52020400001 - MOBILI E ARREDI 373.779,77

52020400002 - MACCHINE UFFICIO 17.035,60

52020400004 - MEZZI DI TRASPORTO INTERNI 65.937,24

52020400006 - F.DO AMM. MOBILI E ARREDI - 342.194,55

52020400007 - F.DO AMM. MACCHINE UFFICIO - 15.110,60

52020400009 - F.DO AMM. MEZZI DI TRASPORTO

INTERNI - 58.450,02

A seguito della perizia di stima immobiliare

predisposta dall’Arch. Nunziato, l’intero complesso

immobiliare della Marina di Varazze S.r.l. (iscritt o

a bilancio nelle tre voci “terreni e fabbricati”,

“impianti” e “rimanenze”) è stato valorizzato in una

forchetta di valori compresi tra un minimo di € 35

milioni ad un massimo di € 43 milioni.

Per raggiungere tale valorizzazione, l’Arch.

Nunziato ha acquisito tutti i dati catastali dei

posti barca, degli appartamenti e dei locali

commerciali riferibili alla Società.

Ha, poi, acquisito dall’ufficio contabilità per

ciascuna unità immobiliare e per ciascun posto barc a

l’importo del canone di locazione percepito e la

percentuale di occupazione.

Ha, poi, calcolato il reddito futuro stimabile

collegato a tali beni locati.

- 30 -

Per i beni non locati, invece, )come nel caso

dell’appartamento iscritto nelle “rimanenze”) ha

proceduto alla valorizzazione mediante il metodo

comparativo.

Nel caso, invece, dei posti barca non venduti,

l’Arch. Nunziato ha moltiplicato il valore del

canone di locazione medio per la percentuale di

occupazione.

Si rinvia alla perizia di stima immobiliare, già

allegata sub. 4 , per il dettaglio della metodologia

di calcolo seguita dall’Arch. Nunziato.

Per prudenza, nell’ambito di tale stima la scrivent e

ha deciso di attribuire un valore di mercato delle

immobilizzazioni materiali quantificato in € 35

milioni, il più basso della forchetta proposta dal

perito immobiliare.

Lo stimatore conferma , invece, il valore netto

contabile iscritto a bilancio delle attrezzature

industriali e commerciali nonché degli altri beni.

Complessivamente, pertanto, il valore delle

immobilizzazioni materiali passa da € 16.656.369 ad

€ 35.064.802, con una rettifica in aumento di €

18.408.433.

*

4.1.2

- 31 -

IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI

*

La voce delle immobilizzazioni immateriali risulta

in bilancio pari ad un valore di € 1.600 e trattasi

di un software applicativo.

Vista l’esiguità dell’importo, lo stimatore conferma

il valore iscritto in bilancio.

*

4.1.3

IMMOBILIZZAZIONI FINANZIARIE

*

La voce delle immobilizzazioni finanziarie risulta

in bilancio pari ad un valore di € 5.906 e risulta

composta per € 866 da depositi cauzionali e per €

5.040 dalla partecipazione nella società di diritto

maltese, Marina di Valletta Limited.

In merito alla citata partecipazione, dall’esame de i

pubblici registri maltesi (esito allegato sub. 10 ),

risulta come la società sia stata costituita nel

Dicembre 2015.

Dalla ricerca in internet (allegato sub. 11 ) è emerso

come “ Sono previsti 274 posti barca con gli standard

stabiliti da Azimut-Benetti Group , di proprietà

della Marina di Varazze s.r.l.. Per la realizzazion e

della Marina è prevista anche l’installazione di un a

- 32 -

diga frangiflutti del tipo galleggiante, ciò

permetterà l’utilizzo della struttura per tutto

l’anno, anche nella stagione più fredda ”.

Dal sito ufficiale della Marina di Valletta Limited

(allegato sub. 12 ) risulta come l’apertura è

prevista nell’estate del 2017.

Giovanni Ghersina, in merito, riferiva come la

partecipazione nella Marina di Valletta Limited sia

stata sottoscritta dalla Marina di Varazze S.r.l. a l

51%, mentre il restante 49% da un investitore

maltese.

Ad oggi è prematuro, pertanto, stimare il valore di

tale partecipazione.

Lo stimatore conferma , pertanto, il valore iscritto

in bilancio.

*

4.1.4

RIMANENZE

*

La voce delle rimanenze risulta in bilancio pari ad

un valore di € 1.028.805 e trattasi di n. 2

appartamenti costruiti sulle aree ottenute in

concessione demaniale e destinati alla rivendita.

- 33 -

Dalle informazioni ricevute dalla Dott.ssa Rolando,

responsabile dell’ufficio amministrativo, nel corso

del 2016 uno dei due appartamenti è stato venduto.

Come infatti riportato a pag. 118 nella perizia

immobiliare predisposta dall’Arch. Nunziato (già

allegata sub. 4 ), attualmente la società in esame

risulta detentrice del diritto di proprietà

temporaneo di un unico alloggio.

Nell’ambito della perizia immobiliare, veniva

attribuito un valore del citato appartamento in €

650.000 , importo che è pertanto incluso nella

valorizzazione del compendio immobiliare di cui si

è già riferito.

Visto che tale valore è incluso nella valutazione

immobiliare, lo stimatore provvede ad azzerare il

valore delle rimanenze iscritto in bilancio.

*

4.1.5

CREDITI

*

Tale voce ammonta in bilancio ad un valore contabil e

di € 3.798.262 e risulta composta come segue:

- “crediti verso clienti” per € 2.892.826;

- “crediti tributari” per € 56.281;

- “altri crediti” per € 849.155.

- 34 -

Lo stimatore conferma il valore iscritto in

bilancio.

Di seguito si provvederà ad esaminare i singoli

crediti che compongono tale voce.

CREDITI VERSO CLIENTI

La voce dei crediti verso clienti risulta in bilanc io

pari ad un valore di € 2.892.826 e risulta composta

come segue:

1) Verso clienti 2.892.826,40

53020100001 - CLIENTI ITALIA 1.023.603,97

53020100002 - CLIENTI CEE 31.616,74

53020100003 - CLIENTI EXTRACEE 53.208,23

NOTE DI CREDITO DA EMETTERE - 2.183,34

53020100006 - FATTURE DA EMETTERE 12.729,09

53020100008 - FONDO SVALUTAZIONE CREDITI - 270.019,14

53020100015 - FATTURE DA EMETTERE SPESE

GESTIONE 745.372,62

53020100016 - FATTURE DA EMETTERE 1.298.498,23

Sub. 13 si allega il dettaglio del fondo svalutazione

crediti dal cui esame risulta adeguato rispetto ai

crediti incagliati indicati dall’ufficio legale,

allegato sub. 14 .


bilancio.

CREDITI TRIBUTARI

- 35 -

La voce dei crediti tributari risulta in bilancio

pari ad un valore di € 849.155 e risulta composta

come segue:

4Bis) Crediti tributari 56.281,3 6

53020503010 - ERARIO C/IMPOSTA TFR 11%

L.47/00 7,71

64110001002 - R.D.A. SU INTERESSI BANCARI 23,33

53020503016 - CREDITO ISTANZA IRES SU IRAP 14.172,00

64110002007 - IVA C/ERARIO 42.078,32


bilancio.

ALTRI CREDITI

La voce degli altri crediti risulta in bilancio par i

ad un valore di € 849.155 e risulta composta come

segue:

5) Altri 849.154,52

FINANZIAMENTO SOCI AZIMUT 800.000,00

53020502001 - ANTICIPI SPESE DIPENDENTI 300,00

64140000003 - C/TRANS. COMPENSAZIONI 1.309,83

CREDITO IMPOSTE SU DIVIDENDI 9.969,95

53020504005 - CREDITI DIVERSI 37.574,74

Tra questi spicca il finanziamento da € 800.000

concesso dalla società Azimut Benetti S.p.A. per cu i

lo stimatore ha ottenuto la certificazione che si

allega sub. 15.

- 36 -


bilancio.

*

4.1.6

ALTRE ATTIVITA’ CHE NON COSTITUISCONO

IMMOBILIZZAZIONI

*

La voce delle altre attività che non costituiscono

immobilizzazioni risulta in bilancio pari ad un

valore di € 5.782.472 e risulta composta come segue:

III. ALTRE ATTIVITA' CHE NON COSTITUISCONO

IMMOBILIZZAZIONI 5.782.472,22

UNICREDIT POLIZZA AVIVA 1.250.000,00

POLIZZA BNL 3.600.000,00

OBBLIGAZIONARI 240.149,84

AZIONARI 493.533,74

BILANCIATI 198.788,64

Sub. 16 si allega l’estratto conto annuale della

polizza vita Aviva n. 6365071 per l’anno 2015 da cui

risulta come siano stati versati premi collegati a

tale polizza per € 1.250.000.

Da tale documento risulta, altresì, come il valore

della citata polizza al 6 Giugno 2015 nel caso di

- 37 -

decesso del Sig. Paolo Vitelli risulti pari ad €

1.290.000.

Sub. 17 si allega l’estratto conto annuale della

polizza vita BNL Cardif n. 266309 per l’anno 2015 da

cui risulta come siano stati versati premi collegat i

a tale polizza per € 3.600.000.

Da tale documento risulta, altresì, come il valore

della citata polizza al 31 Dicembre 2015 nel caso d i

decesso del Sig. Paolo Vitelli risulta pari ad €

3.811.409,12.

Sub. 18 si allega la documentazione concernente

l’investimento in una gestione patrimoniale presso

BNL, suddiviso tra una componente obbligazionaria,

azionaria e bilanciata.

In merito la nota integrativa al bilancio al 31

Dicembre 2015 a pag. 17 riferiva come “ il portafoglio

titoli è costituito da fondi azionari per il 47,69% ,

da fondi obbligazionari per il 23,21% e da fondi

bilanciati per il 19,21%; residua un fondo pari al

9,9% dell’investimento classificato tra le

disponibilità liquide ”.

In contabilità tale gestione patrimoniale veniva

iscritta per € 932.472,22 , mentre nel prospetto

della banca risulta un portafoglio valorizzato in €

1.097.072,03.

- 38 -

Si precisa, però, come in tale importo sia, altresì ,

ricompreso il c/c valutario e la liquidità di BNL

per totali € 111.698,90, iscritta nella liquidità

della società.

Lo stimatore, pertanto, provvede a rettificare in

aumento tale voce, indicando il maggior valore di €

6.086.782 .

*

4.1.7

DISPONIBILITA’ LIQUIDE

*

Tale voce risulta iscritta in bilancio per € 902.237

e risulta composta da:

- Depositi bancari e postali per € 899.667;

- cassa per € 2.571.

Lo stimatore provvede a rettificare in aumento tale

voce, indicando il maggior valore di € 911.536 .

Di seguito si provvederà ad esaminare le singole

voci che compongono tale posta.

DEPOSITI BANCARI E POSTALI

La voce dei depositi bancari e postali risulta in

bilancio pari ad un valore di € 899.666 e risulta

composta come segue:

- 39 -

1) Depositi bancari e postali 899.666,33

53040100030 - SAN PAOLO C 119759 EUR 771.210,40

53040100085 - MONTE PASCHI SIENA C/C

623213.40 (1469961) 17.704,20

53040100086 - UNICREDIT C/C 101987792 8.324,92

BNL C/C 1446 27,00

BNL C/ VALUTARIO GESTIONE PATRIMONIALE 98.187,09

BNL GESTIONE PATRIMONIALE 4.212,72

- 40 -

Sub. 19 si allega l’estratto conto al 31 Dicembre

2015 del c/c n. 119759 intrattenuto dalla Marina di

Varazze S.r.l. presso Banca Intesa Sanpaolo .


2015 del c/c n. 63221340 intrattenuto dalla Marina

di Varazze S.r.l. presso Monte dei Paschi di Siena .


2015 del c/c n. 101987792 intrattenuto dalla Marina

di Varazze S.r.l. presso Unicredit .


2015 del c/c n. 1446 intrattenuto dalla Marina di

Varazze S.r.l. presso BNL.

Come detto poc’anzi, per quanto concerne il c/c

intrattenuto presso BNL si precisa come sia

collegato alla gestione patrimoniale, iscritta

nell’attivo circolante.

Sub. 23 si allega la documentazione concernente il

c/c valutario in dollari (USD) collegato alla

gestione patrimoniale presso BNL.

Sub. 24 si allega, infine, la documentazione

concernente la liquidità collegata alla gestione

patrimoniale presso BNL.

Entrambe le giacenze intrattenute presso BNL come

gestione patrimoniale presentano un valore di

mercato più alto di quello indicato contabilmente.

- 41 -

Lo stimatore, pertanto, provvede a rettificare in

aumento tale voce, indicando il maggior valore di €

908.965 .

CASSA

La voce della cassa risulta in bilancio pari ad un

valore di € 2.570.


bilancio.

*

4.1.8

RATEI E RISCONTI ATTIVI

*

La voce dei ratei e risconti attivi risulta in

bilancio pari ad un valore di € 8.954 e trattasi,

per lo più, di costi di competenza futura.


bilancio.

* *

4.2

POSTE PATRIMONIALI PASSIVE

* *

Il totale del passivo della società evidenziato nel

bilancio al 31 Dicembre 2015 risulta pari ad €

20.394.427 e risulta composto dalle seguenti

componenti:

- 42 -

- fondo rischi per € 83.876 ;

- fondo TFR per € 25.767 ;

- debiti per € 4.185.577;

- ratei e risconti passivi per € 16.099.207 .


bilancio.

*

4.2.1

FONDO RISCHI

*

La voce del fondo rischi risulta in bilancio pari a d

un valore di € 83.876 e risulta costituita per €

35.000 per rischio cause legali e per € 48.876 per

le imposte differite attive.

In merito al fondo rischi per cause legali la

Dott.ssa Rolando riferiva come non vi siano cause

passive , ad eccezione di “ alcuni contenziosi in

materia giuslavoristica , che trovano adeguata

copertura nel fondo rischi cause legali ” (mail

allegata sub. 25 ).

In relazione, invece, al rischio di accertamenti

fiscali, lo stimatore ha consultato il cassetto

fiscale della società da cui risulta come negli ann i

2013-2014 gli studi di settore risultino congrui

- 43 -

(Prospetto pluriennale dati Studi di settore per il

periodo 2010 - 2014 allegato sub. 26 ).


bilancio.

*

4.2.2

FONDO TFR

*

La voce del fondo TFR risulta in bilancio pari ad u n

valore di € 25.767 ; lo stimatore conferma il valore

iscritto in bilancio.

*

4.2.3

DEBITI

*

Tale voce ammonta in bilancio ad un valore contabil e

di € 4.185.577 e risulta composta come segue:

- acconti da clienti per € 2.388.976;

- debiti verso fornitori per € 237.226;

- debiti tributari per € 102.666;

- debiti verso istituti di previdenza e di sicurezza

per € 18.443;

- altri debiti per € 1.438.263.


bilancio.

- 44 -

Di seguito si provvederà ad esaminare i singoli

debiti che compongono tale voce.

ACCONTI DA CLIENTI

La voce acconti da clienti risulta in bilancio pari

ad un valore di € 2.388.976 .

Vista la numerosità dei rapporti intrattenuti, per

il dettaglio delle voci si rinvia alla consultazion e

del bilancio di verifica al 31 Dicembre 2015, già

allegato sub. 8 , dalla pag. 12 alla pag. 19.


bilancio.

DEBITI VERSO FORNITORI

La voce debiti verso fornitori risulta in bilancio

pari ad un valore di € 237.229 , di cui € 93.092 di

fatture da ricevere.

Vista la numerosità dei rapporti intrattenuti, per

il dettaglio delle voci si rinvia alla consultazion e

del bilancio di verifica al 31 Dicembre 2015, già

allegato sub. 8 , dalla pag. 19 alla pag. 20.


bilancio.

DEBITI TRIBUTARI

La voce debiti tributari risulta in bilancio pari a d

un valore di € 102.666 e risulta composto come segue:

- 45 -

11) Debiti tributari 102.665,50

64110001001 - FONDO IMPOSTE CORRENTI 86.432,00

64110002002 - IRPEF TRATTENUTE DIPENDENTI 10.400,13

IVA C/ERARIO 2.324,52

64110002005 - RDA PROFESSIONISTI (1040-1036-

1038) 3.508,85


bilancio.

DEBITI VERSO ISTITUTI DI PREVIDENZA E DI SICUREZZA

SOCIALE

La voce dei debiti verso istituti di previdenza e

sicurezza sociale risulta in bilancio pari ad un

valore di € 18.443 e risulta composto come segue:

12) Debiti verso istituti di previdenza e di sicure zza

sociale 18.443,06

64120000003 - INAIL - 304,91

FONDO PENSIONE COMPLEMENTARE 637,99

INPS F.DO GOMMA PLASTICA 4,92

64120000004 - PREVINDAI FDO PENSIONE

COMPLEMENTARE 4.238,21

64120000005 - INPS DIPENDENTI (COD. DM10) 13.866,85


bilancio.

ALTRI DEBITI

- 46 -

La voce altri debiti risulta in bilancio pari ad un

valore di € 1.438.263 e risulta composta come segue:

13) Altri debiti 1.438.263,28

DIPENDENTI C/SALARI 10.919,00

64130002001 - DEPOSITI CAUZIONALI 112.550,00

DEPOSITI CAUZIONALI CANONI DEMANIALI 137.151,85

64130002002 - CAPARRA CONFIRMATORIA 7.500,00

DEBITI VERSO DEMANIO 1.138.006,84

COMPENSO AMMINISTRATORI 27.000,00

AON 3.836,59

CARTA DI CREDITO AZIENDALE 299,00

DI STEFANO GIUSEPPE RISARCIMENTO SPESE

LEGALI 1.000,00

In relazione al debito per il canone demaniale, sub.

27 si allega il chiarimento fornito dal direttore

del porto, Giorgio Casareto.

In particolare, precisava come Marina di Varazze

S.r.l. “ ha un contenzioso aperto con

l'Amministrazione analogamente a tutti i Marina

Turistici italiani, il quale trova origine nel

considerevole aumento dei canoni demaniali varato

dal Governo nel lontano 2007 , quando venne

all'incirca triplicato. Da allora la Società ha

sempre pagato il canone demaniale con riserva,

versando solamente l'importo da essa ritenuto

- 47 -

corretto in attesa che le sedi investite della

questione si esprimessero. Al momento Marina di

Varazze gode di una sospensiva concessa dal Tar

Regione Liguria che attesta il canone a circa 160

k€. La sospensiva è valida sino all'espressione

della Corte Costituzionale, anch'essa investita del

tema, il cui pronunciamento è atteso verso l'inizio

del prossimo anno . Recepito questo anche il Tar si

pronuncerà di conseguenza. In questi anni Marina di

Varazze ha sempre iscritto a bilancio il Canone

Demaniale così come richiesto dalla pubblica

amministrazione, iscrivendo il differenziale tra

quanto richiesto e quanto versato a debito verso

l'amministrazione. I fondi da versare in caso di

soccombenza sono correttamente accantonati in conto

corrente ”.


bilancio.

*

4.2.4

RATEI E RISCONTI PASSIVI

*

La voce ratei e risconti passivi risulta in bilanci o

pari ad un valore di € 16.099.207 e risulta composto

per € 15.651.523 per risconti passivi dei canoni di

- 48 -

locazione dei posti barca, il cui ricavo viene

spalmato lungo la durata della concessione del

diritto di superficie correlato.

Sub. 28 si allega il dettaglio dei citati risconti

passivi collegati ai posti barca, fornito

dall’ufficio amministrativo.


bilancio.

* * *

CAPITOLO N. 5

I CONTRATTI DI AFFITTO D’AZIENDA

E LA STIMA DEL RELATIVO GOODWILL

* * *

La società Marina di Varazze S.r.l. ha in essere n.

3 contratti di affitto d’azienda, come sintetizzato

nel prospetto allegato sub. 29, predisposto

dall’ufficio amministrativo della Società.

La scrivente provvederà dapprima ad esaminare i

singoli contratti per poi procedere con la

valorizzazione del goodwill (avviamento) collegato

all’affitto dei citati rami d’azienda.

* *

Marina di Varazze S.r.l. risulta aver stipulato con

la società LUIGI LAVAZZA SPA l’affitto di un ramo

d’azienda.

- 49 -

Il canone di locazione concordato ammonta ad € 30.0 00

annuo e presenta una durata di 6 anni, con rinnovo

tacito, dal 1° Dicembre 2010 al 30 Novembre 2022.

* *


la società LU.SI. SAS DI SIMI LUCA & C. l’affitto di

un ramo d’azienda.

La durata del contratto risulta di 6 anni, dal 21

Giugno 2013 al 20 Giugno 2019.


per il primo anno, ad € 21.036 nel secondo anno, ad

€ 24.036 nel terzo anno e ad € 48.000 dal quarto

anno in poi.

* *


la società DECO S.r.l. l’affitto di un ramo

d’azienda.

La durata del contratto risulta di 6 anni, con

rinnovo tacito, dal 13 Aprile 2016 al 12 Aprile 202 2.


per il primo anno, ad € 24.000 nel secondo anno e a d

€ 30.000 dal terzo anno in poi.

* *

Il criterio adottato per la valorizzazione del

goodwill è quello reddituale della locazione, metod o

- 50 -

che calcola il valore attualizzato della rendita

determinata dai canoni di locazione, considerando

una durata corrispondente a un orizzonte temporale

di 5 anni (orizzonte temporale che tiene conto anch e

della durata del contratto di locazione) ed

attualizzandolo al tasso di rendimento medio dei BT P

decennali nell’anno 2015 (pari all’1,70%).

Il valore dei succitati 3 rami d’azienda possono

essere, pertanto, così determinati:

LUIGI LAVAZZA SPA

Durata dal 1/12/2010 al 30/11/2022

n. anni 6+6

canone attivo annuo

30.000,00

30.000,00

30.000,00

30.000,00

30.000,00

valore della licenza € 142.643,44

LU.SI. SAS DI SIMI LUCA & C.

Durata dal 21/06/2013 al 20/06/2019

n. anni 6

canone attivo annuo

anno

2016

anno

2017

anno

2018

anno

2019

24.036,00

48.000,00

48.000,00

48.000,00

- 51 -


DECO SRL

Durata dal 13/04/2016 al 12/04/2022

n. anni 6+6

canone attivo annuo

anno

2016

anno

2017

anno

2018

anno

2019

anno

2020

18.000,00

24.000,00

30.000,00

30.000,00

30.000,00


TOTALI LICENZE € 428.232,37

Tale valorizzazione, però, risulta sia stata

anch’essa inclusa nella valutazione del complesso

immobiliare svolta dall’Arch. Nunziato, nella

perizia immobiliare già allegata sub. 4.

Non viene, pertanto, aggiunto tale componente alla

valutazione della Società per evitare di sovrappors i

a quanto già valorizzato dal perito immobiliare.

* * *

CAPITOLO N. 6

LE CONCESSIONI DEMANIALI

* * *

- 52 -

Sub. 30 si allega l’atto di concessione demaniale

marittima sottoscritta tra il Comune di Varazze e l a

Società Marina di Varazze S.r.l. (già Giostel Marin a

di Varazze S.r.l.) in data 1° Ottobre 2002 .

Nella citata concessione veniva stabilita una durat a

di 50 anni, con scadenza 2052 .

Il canone di concessione veniva fissato in €

108.097,10, rivalutato annualmente su base ISTAT.

La scrivente esaminava la situazione di incertezza

legislativa collegata alla direttiva comunitaria

Bolkestein nell’ambito del rinnovo della concession e

demaniale per Marina di Varazze S.r.l. al fine di

valutare l’eventuale appostazione di un fondo

rischi.

La scrivente ritiene, allo stato attuale, di non

dover appostare voci negative per la valutazione de l

patrimonio della società in relazione a tale vicend a

in quanto la scadenza è prevista per il 2052 e quin di

un arco temporale decisamente ampio.

* * *

CAPITOLO N. 7

L’ESAME DELLA COMPONENTE REDDITUALE:

LA STIMA DEL GOODWILL

* * *

- 53 -

Al fine della determinazione della componente

reddituale, la formula per calcolare l’avviamento

assume la seguente espressione, nell’ipotesi di

durata limitata a cinque anni con specifici

risultati economici attesi:

Goodwill = (R – i * K) a¬n|i’

ove:

� R è il reddito medio atteso lordo;

� K è patrimonio netto rettificato;

� i è il “tasso di congrua remunerazione del

capitale proprio”

� a¬n|i’ è il coefficiente di attualizzazione in

base al tasso i’.

Al fine di calcolare il goodwill della Marina di

Varazze S.r.l., pertanto, la scrivente dovrebbe

procedere nel seguente modo:

A) determinazione del rendimento del patrimonio

netto rettificato (i * K);

B) determinazione del reddito medio prospettico

normalizzato (R);

C) determinazione del valore di goodwill.

A seguito però, della valorizzazione immobiliare

effettuata con il metodo della capitalizzazione dei

canoni di locazione e considerando il fatto che

l’unica fonte di entrate della Marina di Varazze

- 54 -

S.r.l. sono i canoni di locazione, l’avviamento di

tale Società è già inclusa nel valore stimato

dall’Arch. Nunziato (perizia già allegata sub. 4 ).

* * *

CAPITOLO N. 8

LA VALUTAZIONE DELLE QUOTE

* * *

Dopo le determinazioni preliminari di cui sopra, si

giunge infine alla quantificazione estimatoria del

valore dell’azienda che nel caso di specie

corrisponde al patrimonio netto rettificato.

La valorizzazione del complesso immobiliare svolta

dall’Arch. Nunziato comprende, infatti, oltre al

valore di mercato delle unità immobiliari riferibil i

alla Società, anche la valutazione dell’avviamento

insito nella gestione delle stesse.

All’esito di tali considerazioni, la valutazione

della Società è quantificabile in € 25.483.416,

arrotondato in € 25 milioni.

Le quote sociali di proprietà del socio esecutato,

Giovanni Ghersina, pari al 7% (sette//00) del

capitale sociale di MARINA DI VARAZZE SRL sono,

pertanto, valutate in € 1.750.000.

A tale valore bisogna aggiungere le seguenti

considerazioni:

- 55 -

- assenza di contenziosi in essere che possono

incidere negativamente sul valore della società;

- rischio basso di accertamenti fiscali legati al

fatto che gli studi di settore presentano la

congruità per gli anni dal 2013 al 2014.

In considerazione del fatto che la quota verrà

venduta in sede di asta e che trattasi di una quota

di minoranza, il ridetto valore viene abbattuto di

una percentuale pari al 25%, come anche confermato

in sede di udienza del 27 Marzo 2017 da parte del

G.E..

* * *

CAPITOLO N. 9

CLAUSOLE STATUTARIE CHE LIMITANO IL

TRASFERIMENTO DELLE QUOTE

* * *

La scrivente provvedeva ad esaminare l’atto

costitutivo della società in esame, allegato sub.

31 , dalla cui analisi risultano clausole statutarie

che limitano il trasferimento delle quote.

Ai sensi dell’articolo 6 dello Statuto sociale le

partecipazioni nella Marina di Varazze S.r.l.

risultano liberamente trasferibili, per atto tra

vivi, solo se viene soddisfatta il diritto di

prelazione degli altri soci.

- 56 -

* * *

CAPITOLO N. 10

FORMALITA’ DI PIGNORAMENTO DELLE QUOTE

* * *

La scrivente provvedeva a verificare le formalità d i

pignoramento delle quote della società Marina di

Varazze S.r.l..

In particolare, verificava la corretta iscrizione

presso il Registro delle Imprese del citato vincolo

sulle quote in esame avvenuta in data 9 Luglio 2015

con atto n. TO-2015-90725, come risulta dalla pag.

7 della visura camerale già allegata sub. 2 .

* * *

CAPITOLO N. 11

CONSIDERAZIONI FINALI

* * *

La valutazione dell’azienda è stata operata sulla

base della documentazione elencata in questa

relazione, dei chiarimenti forniti dalla Dott.ssa

Rolando nonché delle informazioni ottenute mediante

rielaborazioni ed analisi applicate ai bilanci

societari.

E’ stata, poi, predisposta una apposita valutazione

del compendio immobiliare riferibile alla Società.

Tra i diversi metodi noti in campo economico-

- 57 -

aziendalistico, la scelta è ricaduta sul metodo

reddituale misto, che è apparso quello maggiormente

idoneo in considerazione delle circostanze aziendal i

ed in linea con la migliore dottrina sul piano

tecnico-estimativo.

Sulla base delle considerazioni di tipo qualitativo

e quantitativo effettuate in precedenza si è,

quindi, in grado di affermare che la società esprime

un valore economico di € 25 milioni e la quota

riferibile al Sig. Giovanni Ghersina ammonta ad €

1.750.000.

Come già anticipato, in considerazione del fatto ch e

la quota verrà venduta in sede di asta e che tratta si

di una quota di minoranza, il ridetto valore viene

abbattuto di una percentuale pari al 25%.

Il valore della quota, pertanto, risulta pari ad €

1.312.500, arrotondato ad € 1.300.000.

* *

Con la presente perizia che si compone di n. 62

facciate (comprensivo degli elenchi dei prospetti e

degli allegati), la sottoscritta stimatrice ritiene

aver adempiuto l’incarico ricevuto dichiarando di

aver operato al solo scopo di far conoscere al

Giudice la verità. Ringrazia per la fiducia

accordata e resta a disposizione per eventuali

- 58 -

ulteriori chiarimenti e integrazioni.

Con osservanza.

Genova, 28 Marzo 2017

IL PERITO STIMATORE

Dott.ssa Marta Mazzucchi

- 59 -

* * *

ELENCO DEI PROSPETTI

* * *

1) Prospetto di dettaglio delle singole voci

patrimoniali al 31 Dicembre 2015 di Marina di

Varazze S.r.l.;

- 60 -

* * *

ELENCO DEGLI ALLEGATI

* * *

1) incarico;

2) visura della società Marina di Varazze

S.r.l.;

3) descrizione della società Marina di Varazze

S.r.l.;

4) perizia di stima immobiliare predisposta

dall’Arch. Nunziato;

5) bilancio al 31 Dicembre 2013 della società

Marina di Varazze S.r.l.;





8) bilancino di verifica al 31 Dicembre 2013

della società Marina di Varazze S.r.l.;

9) libro cespiti anno 2015;

10) evidenza dai pubblici registri maltesi della

società Marina di Valletta Limited;

11) descrizione della società Marina di Valletta

Limited;

12) pagina sito internet della società Marina di

Valletta Limited;

- 61 -

13) dettaglio fondo rischi;

14) dettaglio dei crediti incagliati;

15) dichiarazione finanziamento da parte di

Azimut;

16) estratto conto annuale polizza vita Aviva n.

6365071;

17) estratto conto annuale polizza vita BNL

Cadif n. 266309;

18) estratto della gestione patrimoniale

intrattenuta presso BNL;

19) estratto del conto corrente intrattenuto

presso Banca Intesa Sanpaolo;


presso Monte dei Paschi di Siena;


presso Unicredit;


presso BNL;

23) rendiconto BNL del c/c valutario collegato

alla gestione patrimoniale;

24) rendiconto BNL della liquidità collegato

alla gestione patrimoniale;

25) mail relativa al fondo rischi;

26) prospetto di sintesi degli studi di settore

anni 2013 e 2014;

- 62 -

27) mail relativa ai debiti verso demanio;

28) dettaglio risconti passivi posti barca;

29) dettaglio affitti di ramo d’azienda;

30) concessione in essere con il comune di

Varazze;

31) statuto della società.

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