TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME - s3-eu-central … · TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME RELAZIONE TECNICA STIMA BENI MOBILI E IMMOBILI Concordato Preventivo n° 3/2014 a carico di MST DI PAONE

TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME

RELAZIONE TECNICA

STIMA BENI MOBILI E IMMOBILI

Concordato Preventivo n° 3/2014

a carico di

MST DI PAONE TOMMASO & C. S.A.S.

Giudice Delegato: Dott.ssa Adele FORESTA Provvedimento Nomina C.T.U.: 20 aprile 2015

Udienza Giuramento: 22 aprile 2015

Deposito Relazione di consulenza tecnica: 22 maggio 2015

CONSULENTE TECNICO DI UFFICIO:

ING. PAOLO ARCIERI

Via Marcello II, 3

88046 LAMEZIA TERME (CZ)

Cod. Fiscale: RCRPLA79T06M208Y

Partita I.V.A.: 02795070792

Iscrizione Albo degli Ingegneri della

Provincia di Catanzaro con il n° 2352

Ing. Paolo Arcieri

Via Marcello II, 3 - 88046 Lamezia Terme (CZ)

Tel e fax 0968/28436 - email: [email protected]

Relazione Tecnica

Concordato Preventivo n° 3/2014 MTS di Paone Tommaso & C. sas

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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

via Marcello II n° 3, in qualità di Consulente

Tecnico , nominato con provvedimento del G.D., Dott.ssa Adele FORESTA, del 20 aprile

2015 22 aprile 2015, alla luce delle indagini

effettuate e delle informazioni raccolte, redigo la presente consulenza tecnica allo scopo di

rispondere al quesito posto dal Sig. Giudice e qui di seguito riportato:

provveda a stimare i beni mobili e immobili oggetto del piano concordatario,

previo accertamento, quanto agli immobili, della continuità ventennale delle trascrizioni e

della regolarità urbanistica dei beni. D

Il G.D ad acquisire presso i competenti uffici tutta la

docum d usare il mezzo proprio di

locomozione, ha disposto che la stima fosse effettuata entro e non oltre 30 giorni dalla data di

conferimento incarico.

STIMA BENI IMMOBILI

Per individuare gli imm

del fascicolo processuale e successivamente sono state eseguite apposite indagini

del Territorio di Catanzaro.

Quindi, si è proceduto al confronto dei dati raccolti con le risultanze delle visure ipo-catastali (cfr

Allegato 2 e 3).

Ebbene, da quanto appreso a seguito delle indagini condotte e verificate in occasione del

sopralluogo, i beni MTS di Paone Tommaso & C. sas di un

compendio immobiliare costituente un unico fabbricato a tre piani fuori terra oltre seminterrato,

ubicato nel Comune di Maida.

Lo stesso è adibito, in parte (piano seminterrato e terra), a supermercato e locali accessori e, in parte

(piani superiori), a

circa 1000 mq ed è circondato da una corte comune, prospiciente via del Progresso, pavimentata e

delimitata con muretto in cemento armato senza recinzione, accessibile sia dal lato Sud che dal lato

Ovest.

Ing. Paolo Arcieri



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Street view di via del Progresso, Maida. Fonte Google Maps

In particolare, il fabbricato è un edificio a tre piani fuori terra, oltre seminterrato, realizzato con

Concessione Edilizia n. 47 del 13.12.1989 e Concessione Edilizia in variante n. 15 del 19.04.1994,

rilasciata dal Comune di Maida. La struttura è del tipo a telaio in cemento armato, la tamponatura è

in muratura di mattoni, i solai sono in latero cemento e la copertura è a falde inclinate. Le

condizioni generali di

Il corpo di fabbrica in esame confina a Nord con ditta Ciliberto, a Sud ed Ovest con strada

comunale, ad Est con ditta Malacari - Granado.

costituenti il fabbricato in esame e le diverse

caratteristiche di utilizzo, si preferisce, per maggiore intelligenza, formare di esse n. 5 lotti così

costituiti:

Lotto 1

Immobile a piano terra, con locali accessori a piano seminterrato, a destinazione commerciale,

appartenente ad un fabbricato di maggiore consistenza ubicato in via del Progresso n° 27 del

Comune di Maida, riportato al N.C.E.U. del predetto comune censorio al foglio di mappa N. 53,

particella 617, sub. 4 e 5.

Lotto 2

Appartamento allo stato rustico posto al piano primo di un fabbricato di maggiore consistenza

Ing. Paolo Arcieri



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ubicato in via del Progresso n° 27 del Comune di Maida, riportato al N.C.E.U. del predetto comune

censorio al foglio di mappa N. 53, particella 617, sub. 6.

Lotto 3

Appartamento posto al piano primo di un fabbricato di maggiore consistenza ubicato in via del

Progresso n° 27 del Comune di Maida, riportato al N.C.E.U. del predetto comune censorio al foglio

di mappa N. 53, particella 617, sub. 7.

Lotto 4

Appartamento posto al piano secondo di un fabbricato di maggiore consistenza ubicato in via del

Progresso n° 27 del Comune di Maida, riportato al N.C.E.U. del predetto comune censorio al foglio

di mappa N. 53, particella 617, sub. 8.

Lotto 5

Appartamento allo stato rustico posto al piano secondo di un fabbricato di maggiore consistenza

ubicato in via del Progresso del Comune di Maida, riportato al N.C.E.U. del predetto comune

censorio al foglio di mappa N. 53, particella 617, sub. 9.

engono riprodotti i seguenti stralci

satellitari della zona da dove si ev

Stralcio satellitare del Comune di Maida

Maida Fg 53 p.lla 617

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Stralcio satellitare del Comune di Maida

1) DESCRIZIONE, IDENTIFICAZIONE CATASTALE, CONSISTENZA

Lotto 1

Locale commerciale a piano terra e sottostante locale deposito/magazzino a piano seminterrato

facenti parte di un fabbricato di maggiore consistenza sito in Maida, via del Progresso n° 27, e

censiti al N.C.E.U. del predetto comune censorio al foglio di mappa N. 53, particella 617, sub. 4 e

5, entrambi con .

immobile a piano terra possiede n. 7 serrande di accesso poste sul lato Sud, una serranda sul lato

Est, una serranda sul lato Ovest ed un portone sul lato Nord. Il locale, di circa 270 mq lordi e con

altezza netta di 2,80 metri, è essenzialmente controsoffittata ed

adibita a piccolo supermercato al quale la clientela accede da un ingresso con serranda ubicato sul

lato Sud. In resso ci si trova di fronte a n. 2 casse e ad una postazione per

,

poi, per esposizione prodotti. La zona Ovest è

contraddistinta dal reparto salumi e formaggi, l Nord-Ovest dal reparto surgelati, frutta e

verdura.

Il locale è discretamente rifinito sono presenti gli impianti elettrico, di illuminazione e di

sorveglianza/allarme, per i quali non sono riscontrabili usure o mancanza di manutenzione.

Dal piano terra è possibile accedere, tramite una scala interna, al piano seminterrato. Il bene di cui

Ing. Paolo Arcieri



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trattasi, con superficie di circa 560 mq lordi ed altezza di piano misurata in 3,50 metri, è adibito

sostanzialmente a deposito a servizio del supermercato a piano superiore. Sono inoltre presenti due

locali bagni, un vano adibito a cella frigorifera ed un vano ufficio. Al deposito/magazzino a piano

seminterrato si accede anche dal lato Ovest attraverso tre serrande metalliche prospicienti la corte

comune di pertinenza.

Gli immobili risultano così censiti:

Catasto Fabbricati, Comune di Maida

Foglio 53 particella 617 sub. 4 2.196,70;

Intestato: MST di Paone Tommaso & C. s.a.s. con sede in MAIDA - Prop. 1000/1000.


Foglio 53 particella 617 sub. 5 Via dei Giardini, piano: T; categ. C/1; cons. 284 2.376,11;


Lotto 2

Appartamento posto al piano primo di un fabbricato di maggiore consistenza sito in Maida, via del

Progresso n° 27, e censito al N.C.E.U. del predetto comune censorio al foglio di mappa N. 53,

particella 617, sub. 6, con categ .

sinistra salendo le scale ed al momento del sopralluogo si presentava allo

stato totalmente rustico privo di tramezzatura e di qualunque rifinitura.


Foglio 53 particella 617 sub. 6 Via dei Giardini, piano: 1; categ. in corso di costruzione;


Lotto 3

Appartamento posto al piano primo di un fabbricato di maggiore consistenza sito in Maida, via del

Progresso n° 27, e censito al N.C.E.U. del predetto comune censorio al foglio di mappa N. 53,

particella 617, sub. 7 .

Ing. Paolo Arcieri



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di cui trattasi, posto sulla destra salendo le scale, è costituito da ingresso, soggiorno,

cucina, due bagni, tre camere ed un terrazz .

netta di 2,90 metri circa.

Al momento del sopralluogo, i presenta rifinito in ogni suo componente: i

pavimenti sono costituiti da gres ceramico; le pareti sono rifinite con intonaco civile e pittura

lavabile; le aperture sono dotate di infissi in alluminio con persiane esterne; le porte interne sono in

legno tamburato; le pareti della cucina e dei bagni sono rivestite in piastrelle. Lo stato di

buono, ugualmente dicasi per

elettrico; in generale non sono riscontrabili usure o mancanza di manutenzione.


Foglio 53 particella 617 sub. 7 Via del Progresso, piano: 1; categ. A/2; cons. 6,5 vani 402,84;


Lotto 4

Appartamento posto al piano secondo di un fabbricato di maggiore consistenza sito in Maida, via

del Progresso n° 27, e censito al N.C.E.U. del predetto comune censorio al foglio di mappa N. 53,


di cui trattasi, posto sulla sinistra salendo le scale, è costituito da ingresso/soggiorno,

cucina, due bagni, tre camere ed un t

di 2,90 metri circa.

Al momento del sopralluogo,

pavimenti sono costituiti da gres ceramico; le pareti sono rifinite con intonaco civile e pittura

lavabile; le aperture sono dotate di infissi in alluminio con persiane esterne; le porte interne sono in

legno tamburato; le pareti della cucina e dei bagni sono rivestite in piastrelle. Lo stato di

conservazi buono, ugualmente dicasi per

elettrico; in generale non sono riscontrabili usure o mancanza di manutenzione.


Foglio 53 particella 617 sub. 8 Via del Progresso, piano: 2; categ. A/2; cons. 7 vani 433,82;


Ing. Paolo Arcieri



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Lotto 5

Mansarda posta al piano secondo di un fabbricato di maggiore consistenza sito in Maida, via del

Progresso n° 27, e censita al N.C.E.U. del predetto comune censorio al foglio di mappa N. 53,


posto sulla destra salendo le scale, si

presentava allo stato totalmente rustico, privo di tramezzatura e di qualunque rifinitura.


Foglio 53 particella 617 sub. 9 Via dei Giardini, piano: 2; categ. in corso di costruzione;


CONSISTENZA

Al fine di quantificare la consistenza delle unità immobiliari che ci occupano, si considera la

allegato C al D.P.R. 138 del 23 marzo 1998.

è definita come somma della superficie

reale, della superficie occupata per intero dai muri interni, dai muri perimetrali esterni fino ad uno

spessore massimo di 50 cm., delle superfici delle pertinenze comuni e non comuni ponderate con i

relativi coefficienti che la stessa normativa stabilisce e della superficie degli elementi di

sura pari

alla proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.

La superficie catastale determinata viene arrotondata al metro quadrato.

- CATEGORIE DEL GRUPPO T

La superficie catastale per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo T Unità

immobiliari a destinazione terziaria T/1 - Negozi e locali assimilabili. T/2 - Magazzini, locali da

deposito e laboratori artigianali. T/3 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi. T/4 - Pensioni. T/5 -

Autosilos, autorimesse e parcheggi a raso di tipo pubblico. T/6 - Stalle, scuderie e simili. T/7 -

Uffici, studi e laboratori professionali), la superficie catastale è data dalla somma:

a) della superficie dei locali aventi funzione principale nella specifica categoria e dei locali

accessori a servizio diretto di quelli principali;

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b) della superficie dei locali accessori a servizio indiretto dei locali principali computata nella

misura di:

50%, se comunicanti con i locali di cui alla precedente lettera a);

25% se non comunicanti;

c) della superficie dei balconi, terrazze e simili computata nella misura del 10%;

d)

della singola unità immobiliare computata nella misura del 10 %, ovvero, per le unità immobiliari di

categoria T/1, nella misura del 20 %.

Per le unità immobiliari appartenenti alla categoria T/1 (Negozi e locali assimilabili.), la superficie

dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali di cui alla lettera a) del precedente comma

1, è computata nella misura del 50 %.

LOTTO 1

Calcolo della superficie commerciale dell'unità ubicata in via del Progresso, censito al N.C.E.U. del Comune di Maida al foglio 53 p.lla 617 sub 4 - 5. Sup. netta (mq) Sup. lorda (mq) Incidenza (%) Sup. Tot. (mq)

PSI Deposito_1 112,90 117,50 50 58,75

PSI Deposito_2 256,40 267,00 50 133,50

PSI Deposito_3 91,30 112,00 50 56,00

PSI Deposito_4 30,80 40,00 50 20,00

PSI Ufficio 8,40 9,50 50 4,75

PSI WC 7,80 11,00 50 5,50

PSI Cella frigo 9,20 11,00 50 5,50

PT Locale commerciale 236,00 260,00 100 260,00

PT Portico perimetrale 105,00 105,00 10 10,50

Superficie Commerciale Totale piano terra + seminterrato (mq) 554,00

CATEGORIE DEL GRUPPO R - Unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato.

Abitazioni in fabbricati residenziali e promiscui. R/2 Abitazioni in villino e in villa. R/3

Abitazioni tipiche dei luoghi. R/4 Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per

rimesse di veicoli) è il risultato della somma di quattro superfici:

a) della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali

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bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;

b) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e

simili, computata nella misura di:

50%, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);

25% qualora non comunicanti;

c) della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità

immobiliare, computata nella misura di:

30%, fino a metri quadrati 25;

10% per la quota eccedente;

qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);

e di:

15%, fino a metri quadrati 25;

5% per la quota eccedente;

qualora non comunicanti.

d)

della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 %, fino alla superficie definita nella

lettera a), e del 2% per superfici eccedenti detto limite.

LOTTO 2

Calcolo della superficie commerciale dell'unità ubicata in via del Progresso, censito al N.C.E.U. del Comune di Maida al foglio 53 p.lla 617 sub 6. Sup. lorda (mq) Incidenza (%) Sup. Tot. (mq)

PP locale lasciato a rustico 127,00 100 127,00 PP balconi 25,00 30 7,50 PP balconi 56,00 10 5,60

Superficie commerciale Totale piano primo (mq) 140,00

LOTTO 3


PP appartamento 144,00 100 144,00 PP balconi 25,00 30 7,50 PP balconi 40,00 10 4,00


Ing. Paolo Arcieri



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LOTTO 4


PS appartamento 127,00 100 127,00 PP balconi 25,00 30 7,50 PP balconi 56,00 10 5,60

Superficie commerciale Totale piano secondo (mq) 140,00

LOTTO 5


PS mansarda lasciato a rustico 138,00 100 138,00 PS balconi 25,00 30 7,50 PS balconi 12,60 10 1,26

Superficie commerciale Totale piano secondo (mq) 147,00

2) PROVENIENZA DEGLI IMMOBILI E CONTINUITÀ VENTENNALE

Lotto 1 - 2 - 3 - 4 - 5

Gli immobili ubicati nel Comune di Maida, censiti nel N.C.E.U. del predetto comune censorio al

foglio 53, p.lla 617 sub. 4, 5, 6, 7, 8 e 9, costituenti i lotti 1-2-3-4-5, sono di proprietà, piena ed

esclusiva MST di Paone Tommaso & C sas .

Ed infatti, con atto di compravendita del 28.08.1987 a rogito del notaio Rosaria Carmela Agapito,

Rep. 24080, trascritto presso la Conservatoria dei RR. II. di Catanzaro in data 12.09.1987, R.P. n.

13430 e R.G. n. 16291, ale la società MST di Lucia Carmela & C. sas con sede in Maida e partita

iva 01518650799 (denominazione variata con Scrittura Privata del 29/12/1998 Rep. n. 1000 in MST

di Paone Tommaso & C. sas) ha acquistato dal sig. CILIBERTO Francesco nato a MAIDA il

19/07/1922, il terreno (p.lle 523 e 524 del foglio 53, successivamente soppresse in favore della p.lla

617) sul quale è stato poi edificato il fabbricato che ci occupa (cfr Allegato 6).

Ing. Paolo Arcieri



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3) CANCELLABILI

VISURE IPOTECARIE PER SOGGETTO (per Partita Iva e per Denominazione)

Dal punto di vista ipotecario, si rileva che, a nome del MST di Paone Tommaso & C.

sas avente P.Iva 01518650799 ed a nome della società

sempre con P.Iva 01518650799, risultano le seguenti formalità (cfr. Allegato 3):

ISCRIZIONE - R.P. n° 6072 R.G. n° 24130 del 03.11.2004

IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di finaziamento

Pubblico Ufficiale ANANIA GENNARO - Rep 63525 del 22.10.2004

a favore di CREDITO COOPERATIVO CENTRO CALABRIA S.C. A R.L. contro MST DI PAONE TOMMASO & C. SAS

unità immobiliare censita al NCEU del Comune di Maida al foglio 53, p.lla 617

sub 4 e 5.


IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di mutuo

Pubblico Ufficiale PERRELLA GIANLUCA - Rep. 81117/11613 del 15/06/2006

a favore di CREDITO EMILIANO S.P.A contro MST DI PAONE TOMMASO & C. SAS (soggetto terzo datore d'ipoteca)


sub 8.


IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di finanziamento

Pubblico Ufficiale ANANIA GENNARO - Rep 66825/18822 del 22/01/2007



sub 4 e 5.


IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO

Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Rep. 41870 del 14/12/2010

a favore di FACTORIT S.P.A. contro MST DI PAONE TOMMASO & C. SAS


sub 4, 5, 6, 7, 8 e 9.

Ing. Paolo Arcieri



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VISURE IPOTECARIE PER IMMOBILE (dal 1989)

Lotto 1

Sulle unità immobiliari censite al NCEU del Comune di Maida, al foglio 53, p.lla 617 sub. 4 e 5,

risultano le seguenti formalità (cfr. Allegato 3):


IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di finaziamento

Pubblico Ufficiale ANANIA GENNARO - Rep 63525 del 22.10.2004



IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di finanziamento

Pubblico Ufficiale ANANIA GENNARO - Rep 66825/18822 del 22/01/2007






Lotto 2 - 3 - 5

Sulle unità immobiliari censite al NCEU del Comune di Maida, al foglio 53, p.lla 617 sub. 6, 7 e 9,

risulta la seguente formalità (cfr. Allegato 3):





Lotto 4

unità immobiliare censita al NCEU del Comune di Maida, al foglio 53, p.lla 617 sub. 8,

risultano le seguenti formalità (cfr. Allegato 3):

Ing. Paolo Arcieri



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IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di mutuo

Pubblico Ufficiale PERRELLA GIANLUCA - Rep. 81117/11613 del 15/06/2006

a favore di CREDITO EMILIANO S.P.A contro MST DI PAONE TOMMASO & C. SAS (soggetto terzo datore d'ipoteca)





Sulle unità immobiliari censite al NCT del Comune di Maida, al foglio 53, p.lle 617, 523 e 524 non

risultano formalità pregiudizievoli (cfr. Allegato 3):

4)

LOTTO 1 - 2 - 3 - 4 - 5

In base al P.R.G. del Comune di Maida gli immobili oggetto di stima ricadono in

piani di lottizzazione già convenzionati , ove gli

interventi urbanistici dovranno rispettare le seguenti prescrizioni:

a) indice di fabbricabilità territoriale 1,50;

b) rapporto max di copertra 35% della superficie fondiaria;

c) altezza massima degli edifici ml 11,00;

d) indice di visuale libera ½;

e)

abitante insediato;

f) le superfici destinate a verde attrezzato devono avere un'area minima pari a 9,00 mq per ogni

abitante insediato;

g) le superfici destinate alle opere di urbanizzazione secondaria devono avere un'area non

inferiore ai 6,50 mq per abitante;

h) i parcheggi di pertinenza delle costruzioni devono avere un'area non inferiore a mq 5,00 per

ogni 100mc di costruzione;

Ing. Paolo Arcieri



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i) la superficie destinata a verde privato o condominiale deve avere un'area non inferiore a

10,00 mq per ogni 100mc di costruzione.

Per quanto riguarda la regolarità edilizia, dalle indagini effettuate, si è appurato che, per il

compendio oggetto di stima, è stata rilasciata la Concessione n. 47/89 in data 13 dicembre 1989 alla

ditta MST di Lucia Carmela & C. sas per la costruzione di un fabbricato costituito dal piano

seminterrato, piano terra, primo piano e secondo piano, strutturato in c.a. seguita dalla

Concessione n. 15/94 del 19 aprile 1994, in variante alla precedente, per l aumento della

superficie utile del seminterrato e modifiche interne (cfr Allegato 5).

Il sopralluogo ha permesso di accertare che lo stato dei luoghi differisce leggermente rispetto agli

elaborati progettuali presentati nella richiesta di Concessione.

Si annota, infatti, un ampliamento (circa 17 mq) dell rifinito posto a piano primo (Fg

53, p.lla 617 sub. 7) e costituente il lotto 3, realizzato occupando parte del balcone prospiciente la

via principale.

Tale abuso rientra tra Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire

(Legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 12; d.lgs. 18 agosto 2000, n. 267, art. 107 e 109) ai sensi

4 del D.P.R. n. 380/2001, in base al quale gli interventi e le opere realizzati in parziale

difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili

dell'abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile

desimi

è sanabile e sarà, dunque, necessario ripristinare lo stato dei luoghi come da progetto. I

complessivamente e solo indicativamente intorno ai 8.0 . Il tutto da porre in detrazione dalla

stima finale del bene.

Alla luce di ciò la superficie da computare per il lotto 3 è pari a 140,00 mq come risulta dalla

tabella sotto indicata:

LOTTO 3


PP appartamento 144,00 100 144,00 PP appartamento sup. abusiva -17,00 100 -17,00

Ing. Paolo Arcieri



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PP balconi 25,00 30 7,50 PP balconi 40,00 10 4,00 PP balconi 16,00 10 1,60


5) VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI IN OGGETTO

Da quanto finora esposto, gli immobili da valutare consistono in:

LOTTO 1 - Locale a piano terra e locali accessori a piano seminterrato, a destinazione

commerciale, appartenenti ad un fabbricato di maggiore consistenza ubicato in via del

Progresso n° 27 del Comune di Maida, riportati al N.C.E.U. del predetto comune censorio al

foglio di mappa N. 53, particella 617, sub. 4 - 5,

LOTTO 2 - Appartamento allo stato rustico posto al piano primo di un fabbricato di

maggiore consistenza ubicato in via del Progresso n° 27 del Comune di Maida, riportato al

N.C.E.U. del predetto comune censorio al foglio di mappa N. 53, particella 617, sub. 6,

categoria F in corso di costruzione

LOTTO 3 - Appartamento posto al piano primo di un fabbricato di maggiore consistenza

ubicato in via del Progresso n° 27 del Comune di Maida, riportato al N.C.E.U. del predetto

comune censorio al foglio di mappa N. 53, particella 617, sub. 7

.

LOTTO 4 - Appartamento posto al piano secondo di un fabbricato di maggiore consistenza

ubicato in via del Progresso n° 27 del Comune di Maida, riportato al N.C.E.U. del predetto

comune censorio al foglio di mappa N. 53, particella 617, sub. 8

.

LOTTO 5 - Mansarda allo stato rustico posta al piano secondo di un fabbricato di maggiore

consistenza ubicato in via del Progresso del Comune di Maida, riportato al N.C.E.U. del

predetto comune censorio al foglio di mappa N. 53, particella 617, sub. 9, categoria F/3

in corso di costruzione

Allo scopo di eseguire una stima occorre, adesso, caratterizzare i beni di cui trattasi, caso per caso,

con gli elementi soggettivi e discriminanti di ognuno, e si cercherà quindi di confrontarli con altri

simili compravenduti nella zona dove essi ricadono. Come noto, infatti, la stima di un immobile ha

Ing. Paolo Arcieri



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come risultato finale quella di determinare il più probabile valore di mercato del bene oggetto

Per ottenere tale valore si deve indagare a fondo il mercato dove il bene stesso è ubicato ed andare

alla ricerca di beni simili a quello oggetto di stima, compravenduti negli ultimi anni.

Il procedimento utilizzato nella valutazione degli immobili è quello sintetico-comparativo

consistente nella determinazione del valore sulla base dei prezzi riscontrati in transazione di beni

con le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona o in zone limitrofe e venduti in condizioni

ordinarie di mercato. Tale metodo si basa sulla considerazione che, se sul mercato un certo bene

è sostenibile che anche il bene in considerazione, una volta immesso sul mercato, possa essere

alienato allo stesso prezzo.

Il parametro su cui si basa la stima è il valore medio a metro quadrato. Note le quotazioni a metro

quadrato dei beni, fornite da agenzie immobiliari, riviste specialistiche, borsini immobiliari, agenzia

Vi = ( V / s) x si

dove Vi è i è la somma dei valori trovati per

immobili simili, è la sommatoria dei valori delle rispettive superfici, si è la superficie

.

Andamento del mercato immobiliare

a) Fonte Osservatorio dei valori immobiliari Agenzia del Territorio- OMI (1° semestre 2014).

Le quotazioni di mercato relative agli immobili ubicati nelle e ono i beni in

Territorio OMI, hanno rilevato i seguenti valori (cfr Allegato 7):

MAIDA

DESTINAZIONE: Commerciale Stato conservativo Normale

Val. Locazione mese)

Fascia/zona: centrale/centro urbano

Tipologia: Magazzini 290,00 340,00 1,3 1,6 Tipologia: Negozi 700,00 850,00 3,8 4,6

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Per un valore medio a metro quadrato di circa 315

locali commerciali.

MAIDA

DESTINAZIONE: Residenziale Stato conservativo Normale

Val. Locazione mese)

Fascia/zona: centrale/centro urbano

Tipologia: Abitazioni civili 550,00 650,00 1,8 2,2 Per un valore medio a metro quadrato di circa 60

b) Fonte agenzie immobiliari

Per quanto riguarda i lotti in esame, la zona in cui gli stessi sono ubicati non è caratterizzata da un

mercato di compravendita vivace e le agenzie immobiliari non sono state in grado di fornire dei

valori congrui, per cui, non essendoci possibilità di riscontro diretto con altri immobili simili, per la

valutazione si le Entrate Ufficio del

Territorio.

Valutazione degli immobili in oggetto

Lotto 1

Analizzando i dati a disposizione, il valore del locale commerciale e degli annessi locali accessori,

ubicati in via del Progresso n° 27 del comune di Maida, costituenti il lotto1, può essere pari a

650,00 .

Ciò detto, data la superficie omogeneizzata di 554,00 mq, unità immobiliare in esame

è, dunque, pari a

V = 554,00 mq x 650 360.100,00

Tale importo va, poi, decurtato di un 10% per tener conto di

per eventuali vizi occulti.

pertanto, pari a:

V = 360.100,00 x 0,90 = 324.090,00 324.00

Lotto 2

lotto 2, lasciato allo stato rustico e

con solo la tamponatura perimetrale ed i solai, il valore più congruo è ricavato applicando un

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abbattimento del 65% a obile ultimato,

Ingegneri di Catanzaro.

In particolare, partendo dalla media dei valori di mercato delle quotazioni OM

delle Entrate Ufficio del Territorio - che, per gli immobi

di Maida, indica valori oscillanti tra 550 650 - e calcolando il solo valore delle

strutture (incidenza considerata pari al 35%) si ottiene il valore di mercato che può essere stimato

pari a 210,00 . Quindi, data la superficie commerciale di 140,00 mq, il valore dell immobile in

esame è pari a

V = 210 140,00 mq = 29.400 .

Tale importo va, poi, decurtato di un


pertanto, pari a:

V = 29.400,00 90 = 26.460,00 6.000 .

Lotto 3

lotto 3, il valore più congruo può

essere considerato pari a 550,00

Ciò detto, data la superficie commerciale di 140,00 mq, il valore dell unità immobiliare in esame è,

dunque, pari a

550 140,00 mq = 77.000

Dal valore stimato, oltre a considerare un abbattimento forfettario pari al 10% dovuto ad eventuali

vizi occulti, vanno poi decurtate le spese di demolizione e ripristino per un ammontare complessivo

8.000,00.

, pertanto, pari a:

V = 77.000,00 90 = 69.300,00 - 8 61.0 .

Lotto 4

nte il lotto 4, il valore più congruo può

essere considerato pari a 550,00

Ciò detto, data la superficie commerciale di 140,00 mq, il valore dell unità immobiliare in esame è,

dunque, pari a

550 140,00 mq = 77.000

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Tale importo va, poi, decurtato di un


pertanto, pari a:

V = 77.000,00 90 = 69.300,00 69 .

Lotto 5

Per quanto riguarda la mansarda a piano secondo costituente il lotto 5, lasciata allo stato rustico e

con solo la tamponatura perimetrale ed i solai, il valore più congruo è ricavato applicando un

percentuale coincid

Ingegneri di Catanzaro.

delle Entrate Ufficio del Territorio - che, per gli immobi

di Maida, indica valori oscillanti tra 550 650 - e calcolando il solo valore delle

strutture (incidenza considerata pari al 35%) si ottiene il valore di mercato che può essere stimato

pari a 210,00 . Quindi, data la superficie commerciale di 147,00 mq, il valore dell immobile

considerato è pari a

V = 210 147,00 mq = 30.870 .

Tale importo va, poi, decurtato di un 10% per tener conto


pertanto, pari a:

V = 30.870 x 0,90 = 27.783,00 .

VALORE DI MERCATO DELLE UNITÀ IMMOBILIARI STIMATE

Comune Fog. P.lle Destinazione U.M. Sup. comm.

Maida 53 617 sub. 4-5 loc. commerciale mq 554,00 324.000,00

Maida 53 617 sub. 6 appartamento rustico mq 140,00 26.000,00

Maida 53 617 sub. 7 appartamento mq 140,00 61.000,00

Maida 53 617 sub. 8 appartamento mq 140,00 69.000,00

Maida 53 617 sub. 9 appartamento rustico mq 147,00 28.000,00

508.000,00

LOTTO 4

TOTALE LOTTI

LOTTO 1

LOTTO 2

LOTTO 3

LOTTO 5

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6) DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

Lotto 1 - prospetto Sud fabbricato

Lotto 1 - prospetto Ovest fabbricato

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Lotto 1 - prospetto Nord fabbricato

Lotto 1 - prospetto Est fabbricato

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Lotto 1 - interno locale commerciale piano terra


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Lotto 1 - interno locale commerciale piano seminterrato


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Lotto 2 appartamento allo stato rustico - piano primo

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Lotto 3 appartamento - piano primo


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Lotto 4 appartamento - piano secondo

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Lotto 5 appartamento allo stato rustico - piano secondo


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STIMA BENI MOBILI

CRITERI DI STIMA

Prima di procedere con la valutazione e stima dei beni mobili acquisiti al concordato, si illustrano

brevemente i criteri adottati per individuare il più probabile valore di mercato.

beni, si precisa che la valutazione è stata

effettuata controllando solo visivamente la stato di conservazione dei beni, non essendo possibile

verificarne il corretto funzionamento.

Gli importi indicati nella presente relazione si riferiscono, quindi, al più probabile valore di mercato

di ciascun bene nello stato in cui ognuno di essi si trova e nel luogo ove gli stessi risultano

conservati (Cfr. Allegato 8)

eventuale sistemazione, adeguamento alle norme che impongono specifiche prestazioni e/o

dispositivi di sicurezza, il trasporto e/o

Criteri di stima per valutazione arredi e attrezzatura supermercato

dei valori ottenuti applicando i seguenti criteri di stima:

1. costo storico del bene modificato in base ad un coefficiente di deprezzamento che tiene conto

2. eventuale prezzo di mercato del bene ricavabile da listini specifici.

Criteri di stima per valutazione autoveicoli

Per quanto concerne gli autoveicoli si è tenuto conto di quanto segue:

caratteristiche tecniche;

prezzi correnti di mercato;

vetustà;

stato di conservazione;

stime tratte da riviste specializzate.

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CARATTERISTICHE E DESCRIZIONE SOMMARIA ARREDI E MACCHINARI

SUPERMERCATO

Bene quantità Scaffalatura murale e centrale a gondola, composta da 4 e 5 ripiani di varie misure sia in

profondità che in larghezza. 80 ml circa

Banco cassa con doppia vasca in acciaio inox, nastro trasportatore, registratore di cassa 2

Banco salumi con ripiani e mensole retro banco - marca Oscartielle 2

Carrelli 20 circa

Cestini panificio 1

Congelatore tipo pozzetto con ante scorrevoli. 3

Affettatrice mod. MONDIAL, LAMA diam. 350 - HP 025 MT 68113100 1

Bilancia 2

Grattugia MARWEL tipo MG 1

Banco refrigerato ortofrutta - marca Oscartielle 1

Banco refrigerato carne/latticini - marca Oscartielle 1

Arredi, ripiani e suppellettili varie -

Scaffalatura murale e a gondola Scaffalatura murale e a gondola

Scaffalatura murale Scaffalatura murale

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Banco salumi con retrobanco n. 2 casse

Banco refrigerato carne/latticini Banco refrigerato ortofrutta

Congelatori a pozzetto bilancia

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Affettatrice Mondial grattugia Marwel

Registratore di cassa scaffalatura varia

varie scaffalatura varia

5.000,00 (EURO cinquemila/00)

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CARATTERISTICHE E DESCRIZIONE SOMMARIA AUTOMEZZI

AUTOMEZZO MACCHINA Furgone

MODELLO / TIPO PEUGEOT BOXER

ANNO 2010

N. TARGA EC 199 ER

COSTRUTTORE PEUGEOT

IDENTIFICATIVO

DESCRIZIONE E

STATO GENERALE

Veicolo commerciale Peugeot,

anno immatricolazione 2010,

buone condizioni. Diesel, Euro 4,

potenza 74 kW, portata 1080 kg;

cilindrata 2198 cc, peso 3000 kg.

VALORE DI STIMA 7.000,00

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CONCLUSIONI

Il sottoscritto Ing. Paolo Arcieri è pervenuto alla conclusione che ai beni immobili e mobili, nelle

condizioni descritte, possa attribuirsi il seguente complessivo valore:

DESCRIZIONE DEL BENE

Immobili 508.000,00

Arredi e attrezzature supermercato 5.000,00

Automezzi 7.000,00

e quindi il valore complessivamente attribuibile ai beni visionati ed appartenenti alla ditta MST di

Paone Tommaso e C. sas, sia di 520.000 cinquecentoventimila euro).

Ing. Paolo Arcieri



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Allegati

All. n. 01 Verbale di sopralluogo;

All. n. 02 Visure catastali;

All. n. 03 Visure ipotecarie;

All. n. 04 Planimetrie catastali;

All. n. 05 - Rilievi CTU;

All. n. 06 Documentazione comunale;

All. n. 07 - Nota compravendita;

All. n. 08 Mercato immobiliare;

All. n. 09 Mercato mobiliare.

Ing. Paolo Arcieri



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Nel ringraziare la S.V.Ill.ma per la fiducia accordata, lo scrivente rassegna la presente relazione

merito.

Lamezia Terme, 22.05.2015

IL C.T.U

Ing. Paolo Arcieri

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TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME - s3-eu-central … · TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME RELAZIONE TECNICA STIMA BENI MOBILI E IMMOBILI Concordato Preventivo n° 3/2014 a carico di MST DI PAONE