TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA · Tribunale di Reggio Emilia – Ufficio Esecuzioni Immobiliari – GE Dott. C. Sommariva Pagina 3 di 13 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 473/’16

Frattini Geom. Sabrina Via Antelami, n. 4 - 41012 Carpi (MO)

telefono 059 6228020 cell. 393 3342137 e.mail: [email protected] e.mail: [email protected]

TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

Ufficio Esecuzioni immobiliari

Esecuzione immobiliare 473/’16

Giudice delegato: Dott. C. Sommariva

Esecuzione promossa da: Intervenuta:

contro:

Rapporto di valutazione Immobile posto in Reggio Emilia - Via Francisco Goya n° 15

Esperto designato: geom. Frattini Sabrina

VIA FRANCISCO GOYA N. 9 REGGIO EMILIA

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0-SOMMARIO............................................................................................................................. 2 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI .............................................................................................. 3 2-COMUNICAZIONI ................................................................................................................... 3 3-DATI CATASTALI .................................................................................................................... 3 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL’ATTO DI PIGNORAMENTO ................. 3 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA .... 4 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE .......................................................................... 4 4-DESCRIZIONE DEI BENI ......................................................................................................... 4 5-LOTTI DI VENDITA ................................................................................................................. 6

5.1.1-LOTTO UNICO: DATI CATASTALI ..................................................................................... 6 5.1.2-LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE ................................................................... 7

5.1.3-LOTTO UNICO: REGOLARITA' EDILIZIA ............................................................................ 7 5.1.4-LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO ............................................................. 8 5.1.5-LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE ................................................................. 8 5.1.6-LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE ................................................................. 9 5.1.7-LOTTO UNICO: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI .................................................................. 8

VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL’ACQUIRENTE .................................................................................... 8

VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA ................................................................................... 9

5.1.8-LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE ....................................................................... 10 5.1.9 -LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE ................................................................................ 10

VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE .......... 10

VALORE LOTTO UNICO ................................................................................................................................... 11

5.1.10 - LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI .......................................................... 12 6– ALTRE OSSERVAZIONI ........................................................................................................ 12 7– ALLEGATI ........................................................................................................................... 12

7.1. COROGRAFIA E MAPPA CATASTALE LOTTO UNICO ......................................................................... 12 7.2. VISURE, PLANIMETRIA CATASTALI LOTTO UNICO ........................................................................ 12 7.3. PROSPETTO SPESE CONDOMINIALI ......................................................................................... 12 7.4. TAVOLE AUTORIZZATIVE E TITOLI COMUNALI ............................................................................. 12 7.5. COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI ..................................................... 12 7.6. ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE ................................................................................... 12 7.7. ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI E FONDO PATRIMONIALE............................................................... 12 7.8. VISURA IPOCATASTALE ...................................................................................................... 12 7.9. ALLEGATO A,B,C,D LOTTO UNICO ......................................................................................... 12 7.10. CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI E ............................................................ 12 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ................................................................................................... 12

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1- RIASSUNTO E DATI GENERALI

PROCEDURA N. 473/’16

Esecutata:

Procedente:

Intervenuto:

• Data conferimento incarico: 12.01.2018 • Termine di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni 23.04.2018 • Udienza: 23.05.2018 ore 09,40 • Atto pignoramento: trascritto il 22/09/2016 al R.P. 13562/18955 • Contributo unificato: SI

2-COMUNICAZIONI

L’esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite l’Istituto delle Vendite Giudiziarie della nomina e dell’inizio delle operazioni peritali in data 10.02.2018.

3-DATI CATASTALI

3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI

DALL’ATTO DI PIGNORAMENTO1

I. - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.)

INTESTATI:

1 Vedi allegato 7.3.

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3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENETE

RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA

II - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.)

INTESTATI:

3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE

• I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall’atto di pignoramento (vedi allegato 7.8) mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. Unica precisazione è l’intestazione:

Nell’Atto di Pignoramento e di Compravendita la ditta è scritta mentre in catasto è stata riportata come . Vi è comunque la perfetta corrispondenza con la partita iva.

• Confini catastali: ABITAZIONE: sui tre lati est-sud-ovest con area cortiliva comune a sbalzo a nord con vano scala ed immobile identificato con il sub. 26; AUTORIMESSA: su due lati con unità avente le medesime caratteristiche sub. 38 e sub. 40 e su due lati con parti comuni.

4-DESCRIZIONE DEI BENI2

1. ABITAZIONE e AUTORIMESSA: piena proprietà di una porzione di immobile residenziale posta al piano interrato e secondo, ubicata nel Comune di Reggio Emilia, Via Francisco Goya n. 15.

2 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri.

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L’abitazione, posta al piano secondo è censita al Catasto Fabbricati al Foglio n. 61, Mappale n. 426, subalterno n. 27 in categoria A/2, classe 3, consistenza 5,5 vani, rendita €. 539,70 e risulta così formata:

-al piano secondo, con ascensore composto da: ingresso-soggiorno con terrazzo, cucina abitabile disimpegno notte, una camere da letto matrimoniale, una camera da letto con balcone e due bagni pari ad un totale complessivo di mq. comm. 103,00.

L’autorimessa, posta al piano interrato è censita al Catasto Fabbricati al Foglio n. 61, Mappale n. 426, subalterno n. 39 in categoria C/6, classe 6, consistenza 13 mq, rendita €. 53,71 e risulta così formata:

-al piano interrato, composto da: locale rettangolare ad uso autorimessa pari ad un totale di mq. comm. 16,00.

Trattasi di una porzione facente parte di un fabbricato residenziale edificato 1999.

Il fabbricato, inserito all’interno di un comparto formato da quattro palazzine residenziali, è formato da tre/quattro piani fuori terra e da un piano interrato.

Il fabbricato presenta finiture esterne in muratura prevalentemente intonacata e tinteggiate con presenza anche di porzioni di faccia vista.

I solai orizzontali sono in latero-cemento, la copertura è a falde inclinate con sovrastante manto di coppi; i pluviali ed i canali di gronda sono in lamiera preverniciata; l’abitazione risulta essere allacciata alle utenze acqua – luce – gas.

Gli impianti elettrici, telefonia e antenna TV e gas sono presenti nell’immobile in oggetto.

Composizione finiture: L’appartamento mostra le seguenti finiture: intonaci interni in malta di calce e cemento del tipo civile tinteggiati a tempera; il riscaldamento fornito da caldaia combinata con produzione acqua calda ed alimentata a gas con riscaldamento a piastre radianti; i pavimenti sono in monocottura in tutto l’alloggio. Gli impianti sono sottotraccia. Serramenti esterni in legno di pino di svezia tinta noce con vetro termopan e avvolgibili in pvc. Le porte interne sono in legno. La porta d’ingresso è blindata. L’autorimessa presenta pavimento in battuto di cemento lisciato, portone in lamiera, pareti non intonacate. Durante il sopralluogo il CTU visionava le unità sopra descritte trovandole in buono stato di manutenzione.

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La superficie commerciale parametrata dell’appartamento e balconi risulta di complessivi mq3 103,00 circa, costituita dalla superficie commerciale dell’alloggio di mq 100,00, superficie commerciale dei balconi di mq. 3,00 (effettivi mq. 11,00)

5-LOTTO DI VENDITA

In virtù della natura, destinazione ed ubicazione dei beni pignorati, la vendita puo’ avvenire solo in un unico lotto corrispondente all’alloggio piu’ le pertinenze esclusive indicate, oltre alle porzioni comuni dell’edificio.

5.1.1-LOTTO UNICO: DATI CATASTALI

INTESTATI:

3 La superficie commerciale dell’immobile è formata dalle seguenti voci:

� intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva

� 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità

� 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) � 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) � 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm. 200 � 15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 � l’area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte � l’area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla

sua superficie � le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo

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5.1.2-LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE

Piena proprietà di porzione di immobile posto al piano interrato autorimessa e piano secondo.

Le unità risultano avere le seguenti metrature:

abitazione e balconi superficie commerciale mq. 103,00; autorimessa superficie commerciale mq. 16,00.

L’immobile è stato realizzato nel 1999.

L’ esecutato risulta avere un debito nei confronti del Condominio (così come riportato nei bilanci consuntivi) di

- €. 224,95 bilancio consultivo 2017/2018;

5.1.3-LOTTO UNICO: REGOLARITA’ EDILIZIA

L’edificio e’ stato edificato successivamente al 1 settembre 1967.

Di seguito si elenca titoli edilizi presentati relativi alla costruzione del fabbricato/unità immobiliare in oggetto:

- Domanda n. 1999/4590 di P.S. e n. 1999/13824 di P.G. presentata in data 28.05.1999 – Concessione Edilizia per NC5 Nuovo impianto;

- Domanda n. 2000/3548 di P.S. e n. 2000/11910 di P.G. presentata in data 19.05.2000 – Concessione Edilizia per 1° variante alla conc edilizia 13824/99 del 28.06.1999 (nuova costruzione di edificio residenziale) LOTTO 3;

- Domanda n. 2000/8016 di P.S. e n. 2000/25419 di P.G. presentata in data 10.11.2000 – Concessione Edilizia per variante alla conc edilizia 13824/99 del 28.06.1999 relativa all’esecuzione dei lavori di NC5 nuovo impianto - LOTTO 3;

- Domanda n. 2000/8000308 di P.S. presentata in data 10.11.2000 – Legge contenimento energetico – Nuovo impianto;

- Domanda n. 2001/1395 di P.S. e n. 2001/4578 di P.G. presentata in data 23.02.2001 – Abitabilità fabbricato.

- Dopo il sopralluogo effettuato in data 10.04.2018 alla presenza dei Conduttori dell’immobile il perito ha provveduto a verificare la corrispondenza tra stato di fatto dell’immobile e elaborati grafici depositati in Comune, risultando nell’alloggio difformità quali:

a)maggior/minore dimensione interna dei locali rientranti nella tolleranza del 2%;

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b)diversa dimensione della apertura posta a est – nella cucina è quotata una porta finestra invece nello stato di fatto è presente una finestra.

Le difformità sopra elencate rientrano nelle tolleranze art. 19 bis – 1 bis; 1 ter. L.R. n. 21 ottobre 2004 n. 23 come modificata dalla L.R.N.

5.1.4-LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO

Nessuna

5.1.5-LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE

Nessuno

5.1.6-LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE

L’immobile risulta essere occupato con regolare contratto di locazione stipulato in data 01.01.2008 registrato all’Agenzia delle Entrate Ufficio di Reggio Emilia in data 29.01.2008 serie 3 n. 1320. Con un canone annuo di locazione di €. 7.200,00. Al punto 4 – Durata della locazione – viene pattuito una durata del contratto di anni 4 con rinnovo automatico per ugual periodo se non disdettato 6 mesi prima dalle parti. Pertanto il contratto si è automaticamente rinnovato fino alla data del 31.12.2019. Data 01.04.2016 le parti, in comune accordo, riducevano il canone di locazione, ad €. 6.000,00 annui. La variazione è stata registrata all’Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Reggio Emilia in data 19.04.2010 serie 3 n. 3273. I conduttori occupano i locali unitamente ai loro figli: Soda Antonio nato nel 1997 e Caldarola Daniele nato nel 2009. Si vuole precisare che nella descrizione dell’immobile dato in locazione (si veda contratto locazione punto 1 descrizione dell’immobile – è stato erroneamente indicata unità immobiliare al piano terzo anziché piano secondo.

Con atto Notaio dr. Antonio Caranci n. 24220/3113 di data 29.11.2002, registrato a Reggio Emilia in data 04.02.2002 al n° 400 serie 1T - trascritto presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio provinciale di Reggio Emilia – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 05.12.2005 ai nn. R.G. 29731 e R.P. n. 18534.

5.1.7-LOTTO UNICO: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL’ACQUIRENTE

• Non risultano domande giudiziali.

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• Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione.

VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA

Per l’elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti aggiornate alla data del 15.04.2018 sul bene, da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono:

• Ipoteca volontaria iscritta in data 05.12.2002 al R.P. n. 6652 R.G. n. 29732, con atto Notaio Caranci Antonio rep. n. 24221/3112 del 29.11.2002, a favore della BANCO POPOLARE DI VERONA E NOVARA S.C.R.L. per importo di € 180.000,00 a garanzia di mutuo;

• IPOTECHE ISCRITTE DI PARI GRADO

• Ipoteca volontaria iscritta in data 20.03.2012 al R.P. n. 727 R.G. n. 4799, con atto Notaio Barbati Aldo rep. n. 39581/11776 del 12.03.2012, a favore della CASSA DI RISPARMIO IN BOLOGNA S.P.A. per importo di € 20.000,00 a garanzia di finanziamento;

• Ipoteca volontaria iscritta in data 20.03.2012 al R.P. n. 728 R.G. n. 4799, con atto Notaio Barbati Aldo rep. n. 39581/11776 del 12.03.2012, a favore di UNICREDIT, SOCIETA’ PER AZIONI per importo di € 920.000,00 a garanzia di finanziamento. Debitore non datore di ipoteca: ;

• Ipoteca volontaria iscritta in data 20.03.2012 al R.P. n. 729 R.G. n. 4799, con atto Notaio Barbati Aldo rep. n. 39581/11776 del 12.03.2012, a favore di BANCA POPOLARE DELL’EMILIA ROMAGNA, SOCIETA’ COOPERATIVA per importo di € 100.000,00 a garanzia di finanziamento. Debitore non datore di ipoteca: .;

• Ipoteca volontaria iscritta in data 20.03.2012 al R.P. n. 730 R.G. n. 4799, con atto Notaio Barbati Aldo rep. n. 39581/11776 del 12.03.2012, a favore di BANCO POPOLARE SOCIETA’ COOPERATIVA per importo di € 100.000,00 a garanzia di finanziamento. Debitore non datore di ipoteca: ;

• Ipoteca volontaria iscritta in data 20.03.2012 al R.P. n. 731 R.G. n. 4799, con atto Notaio Barbati Aldo rep. n. 39581/11776 del 12.03.2012, a favore di UNICREDIT SOCIETA’ PER AZIONI per importo di € 1.160.000,00 a garanzia di finanziamento. Debitore non datore di ipoteca: ;

• Ipoteca volontaria iscritta in data 20.03.2012 al R.P. n. 732 R.G. n. 4799, con atto Notaio Barbati Aldo rep. n. 39581/11776 del 12.03.2012, a favore di CASSA DI RISPARMIO IN BOLOGNA S.P.A. di finanziamento. Debitore non datore di ipoteca: ;

• Ipoteca volontaria iscritta in data 20.03.2012 al R.P. n. 733 R.G. n. 4799, con atto Notaio Barbati Aldo rep. n. 39581/11776 del 12.03.2012, a favore di BANCA POPOLARE DELL’EMILIA ROMAGNA, SOCIETA’ COOPERATIVA per

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importo di € 240.000,00 a garanzia di finanziamento. Debitore non datore di ipoteca: ;

• Ipoteca volontaria iscritta in data 20.03.2012 al R.P. n. 734 R.G. n. 4799, con atto Notaio Barbati Aldo rep. n. 39581/11776 del 12.03.2012, a favore di BANCO POPOLARE SOCIETA’ COOPERATIVA per importo di € 180.000,00 a garanzia di finanziamento. Debitore non datore di ipoteca: ;

• Ipoteca volontaria iscritta in data 20.03.2012 al R.P. n. 735 R.G. n. 4799, con atto Notaio Barbati Aldo rep. n. 39581/11776 del 12.03.2012, a favore di UNICREDIT, SOCIETA’ PER AZIONI per importo di € 200.000,00 a garanzia di finanziamento. Debitore non datore di ipoteca: ;

• Pignoramento immobiliare trascritto in data 22.09.2016 R.P. n. 13562 R.G. n. 18955, atto del TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA n. 6402/2016 di rep. 12.09.2016 a favore del

5.1.8-LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE

Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato.

5.1.9 -LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE

VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE

LA RISOLVE

Il quesito posto all’esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L’esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l’edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonchè delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonchè parametrando le quotazioni dell’osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall’Agenzia del Territorio di Reggio Emilia –

Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori:

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• Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza;

• Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto.

• Occupazione dell’immobile con contratto di locazione in scadenza 31.12.2019.

VALORE LOTTO UNICO

Stima del bene descritto:

la valutazione di mercato – effettuata a corpo non a misura – dell’immobile così descritto e censito viene determinata come segue:

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La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l’immobile, ivi compresi i disagi e le spese di ripristino o regolarizzazione di quanto descritto in precedenza e delle spese condominiali, la valutazione in caso d’asta viene ridotta di circa il 20% risultando pertanto come segue:

Valore a corpo - base d’asta – per arrotondamento € 89.000,00

SI PRECISA CHE GLI ARREDI E OGETTISTICA PRESENTI NELLE

FOTOGRAFIE SONO ESCLUSI DALL’ESECUZIONE IMMOBILIARE.

5.1.10 - LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI

Il bene di cui al lotto UNICO ha la seguente provenienza:

• L’immobile e’ pervenuto all’esecutato a seguito di Atto di Compravendita a Ministero Notaio Caranci Antonio in data 29.11.2002 n. 24220/3111, registrato a Reggio Emilia il 04.12.2002 al n. 400 Serie 1T ed ivi Trascritto a Reggio Emilia – Servizio di Pubblicità Immobiliare - in data 05.12.2002 n. 18524.

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6– ALTRE OSSERVAZIONI

Non risultano altre osservazioni sull’appartamento.

7– ALLEGATI

7.1. COROGRAFIA 7.2. ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE 7.3. VISURA CATASTALE STORICA 7.4. PLANIMETRIE CATASTALI 7.5. ATTO DI PIGNORAMENTO 7.6. DOCUMENTAZIONE COMUNALE 7.7. CERTIFICATI ANAGRAFICI 7.8. ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI 7.9. ISPEZIONE IPOTECARIA 7.10. VERIFICHE EDILIZIE 7.11. CONTRATTO DI LOCAZIONE

7.11. ALLEGATI A, B CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

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Confidando d’aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d’integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, li' 14.04.2018

L’esperto estimatore designato

__________________________________________ geom. Sabrina Frattini

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TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA · Tribunale di Reggio Emilia – Ufficio Esecuzioni Immobiliari – GE Dott. C. Sommariva Pagina 3 di 13 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 473/’16