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TRIBUNALE  DI  MILANO  

PROCEDURA  DI  ESECUZIONE  IMMOBILIARE  

Promossa  da:  IL  CONDOMINIO  “IL  GRATTACIELO”  DI  VIA  VITTOR  PISANI,  2  

contro:    

intervenuti:    

data  udienza  di  comparizione  parti  ex  art.  569  c.p.c.:  20.09.2016  h  11.20  

R.G.E.  2653/2015 Giudice delle esecuzioni: dott. S.CATERBI  

Stato  di  occupazione  degli  immobili: Lotto 01 LIBERO – via Pisani, 2Fg. 313 - Mapp. 42 - Sub. 111, Cat  A/1,  CLASSE  7  ,  VANI    15,5, rendita  7.444,73  

Esperto alla stima: arch. Emanuele Bianchi Codice fiscale: BNCMNL62C13F205K

Iscritto all’Albo dei Periti del Tribunale di Milano al n. 11983

Studio in: via Terragni, 31 Milano Telefono 02.39216114 Cellulare: 347.8729579 Fax 02.700550809

Email: ebianchiarch@gmail.com Pec: emanuele.bianchi@pct.pecopen.it

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Lotto  01    

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LOTTO: 001

Stato  di  occupazione  degli  immobili: Lotto 1 LIBERO – abitato dagli esecutati.

La  documentazione  ex  art.  567  c.p.c.  risulta  completa?            Sì  

La  trascrizione  dei  titoli  di  acquisto  nel  ventennio  anteriore  al  pignoramento  risulta  completa?  Sì  La  documentazione  ex  art.  567  c.p.c.  risulta  completa?  

Sì  

La  trascrizione  dei  titoli  di  acquisto  nel  ventennio  anteriore  al  pignoramento  risulta  completa?  Sì   (come   riportato   nel   certificato   ipotecario   del   15/12/2015   agli   atti   prodotto   dallo   studio  Capaccioni/Zinni  in  Milano).    

1. IDENTIFICAZIONE  DEL  BENE  IMMOBILE  OGGETTO  DELLA  VENDITA:Identificativo  corpo  A:Abitazione  di  tipo  signorile  [A/1]  –  MILANO  (MI)  –  via  V.  Pisani,  2Nel   corso   del   sopralluogo   sono   stati   eseguiti   il   rilievo   metrico   e   fotografico   dell’unitàimmobiliare.L’unità   immobiliare   sviluppa   una   superficie   lorda   pari   a:   piano   29°   mq   214   +   mq   412   digiardino   pensile/terrazza,     piano   30°   mq   131   (metratura   desunta   da   rilievo   effettuato   dalsottoscritto  e  fotografico  e  da  tavole  progettuali  fornite  dall’esecutato);N.B.Esistono  al  31°  piano  dei  locali  di  servizio  ad  uso  esclusivo  dell’appartamento  che  non  vengonoperò   menzionati   ne   nell’Atto   di   trasferimento   ne   nel   pignoramento   e   che   misurano  mq   31(service  room,  private  laundry,  private  service  room)  menzionati  per  completezza;Oltre  a  queste  pertinenze  l’appartamento  ha  abbinato  un  box  e  una  cantina  al  locale  sottoterrache  riportano  un  altro  numero  di  sub.  “Appartamento  unico  posto  su  due  piani  29°  e  30°;  cinque  locali  per  mq  180  al  29°  e  2  locali  per  mq  120  al  30°  piano  con  annesso  terrazzo  giardino  di  mq  400  oltre  a  servizi  e  accessori  e  annessi  box  e  cantina….”  

   Identificato  al  catasto  fabbricati:  

APPARTAMENTO: Fg. 313 - Mapp. 42 - Sub. 111, Cat  A/1,  CLASSE  7  ,  VANI    15,5, rendita  7.444,73

Derivante  da:  

- VARIAZIONE  DEL  09/11/2015  –  Inserimento  in  visura  dei  dati  di  superficie;  - Scheda  planimetrica  Agenzia  Entrate  del  05/10/1963;  

LOTTO  01  –  Abitazione  di  tipo  signorile  [A/1]  –  MILANO  (MI)  –  via  V.Pisani,  2  

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4.2.3 Altre  trascrizioni:  nessuna  

Aggiornamento   della   documentazione   ipocatastale   in   atti:   eseguita   15.06.2016  (dall’01/12/2015  al  15/06/2016 e  dal  02/01/1961  al  27/05/2016).  

4.2.4  ALTRE  INFORMAZIONI  PER  L’ACQUIRENTE:      

Si   riporta   la   situazione  debitoria  per   l’unità  abitativa   in  oggetto,   come  da   comunicazione   con  tabella  riassuntiva    capitoli  spesa  ricevuta  dall’Amministratore  del  condominio  Studio  RP  del  Dr.  Pèter   Olàh   de   Garàb       Via   I.   Nievo,   41         20145  Milano         E-­‐mail    studiorp@olahdegarab.it–  allegata,  alla  quale  si  rimanda  per  eventuali  controlli  (ALLEGATI  DOCUMENTALI)  

Spese  gestione  condominiale:    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Conguaglio  gestione  ordinaria  2015/2016  al  26/04/2016…………… € 51.233,74

Rata  1°  del  22/10/2015  ……………………………………………………………… € 8.101,00  

Rata  2°  del  26/04/2016  ……………………………………………………………… € 7.934,00  

Conguaglio  gestione  accantonamento  CT  al  26/04/2016…………… € 17.586,56

Rata  1°  del  22/10/2015  ……………………………………………………………… € 2.365,00  

Rata  2°  del  26/04/2016  ……………………………………………………………… € 2.364,00  

APPARTAMENTO:  gest  ordinaria  2015/2016  67.268,74  +  Accantonamento  22.315,  56=  totale  89.584,30  

MILLESIMI  

Millesimi  di  riscaldamento/cond.  invernale:  14,92  

Millesimi  estrazione  aria:  11,50  

Millesimi  proprietà:  14,92  

Millesimi  acqua  calda:  20,64  

Millesimi  acqua  potabile:  21,01  

Millesimi  trasporto  rifiuti:  14,09  

Millesimi  cella  frigorifera:  14,92  

Millesimi  Ascensori  abitazioni  proprietà/servizio  etc:  14,92/30,95/16,34  

Millesimi  manutenzione  torrino  e  antenna  TV:  14,92  

Millesimi  estinzione  automatica:  14,92  

Millesimi  portierato  illuminazione  ingresso  abitazioni:  30,95  

Millesimi  spese  generali:  14,92  

Accessibilità  dell'immobile  ai  soggetti  diversamente  abili:  SI  al  29°  (due  ascensori  sbarcano      

direttamente  nell’abitazione  piano  29°)  

Particolari  vincoli  e/o  dotazioni  condominiali:  Si,  caratterizzato  da  elementi  di  pregio  nelle  strutture  e  nei  servizi  

SALDO……………………………………………………………………………………… € 89.584,30  

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Osservazioni:  quanto  sopra  riportato  trova  corrispondenza  nelle  certificato  catastale  storico  ove   risulta   proprietaria   sino   al   3   novembre   1980   la   società   ha   con   sé   vado   e   dopo   il   3  novembre  1980  l’attuale  intestataria  con  sede  in  Milano  codice  fiscale  05987280152  Tale  codice  fiscale,  in  conseguenza  del  trasferimento  dalla  sede  da  Vicenza  a  Milano,  risulta  ora  modificato   in  quello  di  00541100244,  mentre   la  partita   I.  V.  A.  Risulta  ancora  essere   il  numero  05987280152   (vedasi   l’atto   di   pignoramento  prodromico  della   presente  procedura  esecutiva  immobiliare).”  

7.  PRATICHE  EDILIZIE:  

È  stata  inoltrata  regolare  richiesta  di  ACCESSO  AGLI  ATTI  tramite  modulo  Comune  del  Milano  del   18/04/2016   (allegato);   il   23/5/2016  è   arrivata   comunicazione   che  presso  l’Ufficio   Visure   e   Atti   di   via   Bernina   non   era   residente   nulla   (allegata).   Dopo   breve  rapporto   via   email   con   la   dirigente   del   servizio,   sono   stato   indirizzato   all’ufficio  Abitabilità  di  via  Edolo,  19.  Il  5/7/2016  è  stato  effettuato  l’accesso  agli  atti  di  fabbrica  presso  il  suddetto  ufficio.  Si    potuto  accedere  ai  documenti  originari  delle  concessioni  e  Licenze   edilizie   ma   data   la   vetustà   dei   fascicoli   non   si   sono   trovate   menzioni   sull’  ABITABILITA’.  

7.1  CONFORMITÀ  EDILIZIA:  

Dagli   accessi   presso   il   Comune   di   Milano   effettuati   dal   sottoscritto,   dal   Decreto   di  Trasferimento  del  Tribunale  Civile  e  Penale  di  Milano  del  14  aprile  1969  nn.  generale  23041  particolare   17040   e   da   documenti   reperiti   dal   sottoscritto   qui   elencati   è   risultato   quanto  segue:  

- Licenza  Edilizia  N°  2153  del  26.09.1951  (Prot.  161532/36577  EP  51)  (ALLEGATI)  - Deliberazione   Giunta   Municipale   del   26.05.1953   atti   70618/14941   EP.   51   ratificata   dal  

Consiglio   Comunale     del   01/07/1953   atti   126253/1822   PR.-­‐53   e   divenuta   esecutiva   art.3  legge  9/6/1947  n.530  (menzionata  negli  atti  ma  non  presente  in  copia).  

- Licenza  Edilizia  N°  50  del  12.01.1954  (Prot.  126253/54305)  (ALLEGATI)  - Licenza  Edilizia  N°  3070  del  19.10.1956  (Prot.  178873/40670)  (ALLEGATI)  - DIA     Prog.   10468/2004   del   22/12/2004   PG   1278863/2004   per   riorganizzazione   e  

sistemazione   terrazzo   con   installazione   di   elementi   di   arredo.   Formazione   pensilina.  Sostituzione   serramento   esistente.   Manutenzione   straordinaria   interna/esterna   singola  unità  immobiliare  (tavole  allegate  1/2/4/6/7)  

- Certificati  di  collaudo  statico  e  strutturale  (2005)  (ALLEGATI)  - Fine  lavori  e  certificato  di  collaudo  finale  PG  37.811/2006  del  13.  01.  06  (ALLEGATI)  

N.B.  All’uopo  sono  conservati  presso  il  CTU  i  documenti  degli  Atti  di  Fabbrica  e  la  relazione  di  calcolo  strutturale  relativi  alla  DIA  del  2004.  

 

 

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7.2  CONFORMITÀ  URBANISTICA:  

Abitazione  di  tipo  signorile  [A/1]  –  MILANO  (MI)  –  via  V.Pisani,  2  Strumento  urbanistico  vigente:  PGT  città  metropolitana  di  Milano,  Delibera  di  C.C.  n.  16  del  

22/05/2012  

Immobile   soggetto   a   convenzione:  convenzione  modificativa  del   29/05/1939  n.   16119   rep.  comunale  (per  il  terreno)    

Se  sì,  di  che  tipo?  /    

Estremi  delle  convenzioni:  /  

Obblighi  derivanti:  /  

Immobile  sottoposto  a  vincolo  di  carattere  urbanistico:  NO  

Elementi  urbanistici  che  limitano  la  commerciabilità?  NO  

Se  sì,  di  che  tipo?:  /  

Nella  vendita  dovranno  essere  previste  pattuizioni  particolari?  NO  

Indice  di  utilizzazione  fondiaria/territoriale:  /  

Rapporto  di  copertura:  /  

Altezza  massima  ammessa:  /  

Volume  massimo  ammesso:  /  

Residua  potenzialità  edificatoria:  /  se  sì,  quanto:  Altro:  /  Dichiarazione  di  conformità  con  il  PRG/PGT:  edificio  edificato  prima  del  1/9/1967  

N.B.  Si  allegano  estratti  di  alcune  destinazioni  della  zona  estratti  dal  Piano  delle  regole  del  

vigente  PGT.    

               

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Ingresso immobile:  su  via  Vittor  Pisani,  2  

Il  terreno  era  già  stato  oggetto  di  una  convenzione  con  il  Comune  di  Milano  che,  poco  prima  della  guerra,  aveva  stabilito  una  volumetria  massima  di  55.000  mc.   su  una  superficie  di   soli  1300  mq.   e   che   ipotizzava   la   costruzione   di   una   torre   che   fronteggiasse   quella   di   64  m.   di  altezza   realizzata   in   via   Vittor   Pisani   a   cavallo   tra   i   due   conflitti   mondiali.   L'intento   era   di  realizzare  una  vera  e  propria  porta  d'ingresso  alla  città  lungo  il  rettifilo  -­‐  disegnato  dal  piano  Albertini   -­‐   che   collega   la   stazione   centrale   al   centro   cittadino.   In   funzione   di   questo   ruolo  simbolico,   l'Amministrazione   Comunale   concederà   anche   una   deroga   all'altezza   massima  dell'edificio  -­‐  1  

Custode:  SI  sempre  presente  

Giudizio complessivo:  ottime  condizioni  di  conservazione  esterne  sulla  via  principale,  delle  parti  comuni,  del  cortile  e  delle  facciate  interne  

caratteristiche  strutturali:  scale:  tipologia:  rampa  interna  al  sedime  dell’edificio    

materiale:  lastre  in  pietra,  marmo  in  lastre  

servoscala:  assente  

condizioni:  ottime  

travi:  c.a  e  acciaio  

componenti  edilizie  e  costruttive:  

porta  d’entrata:  porta  blindata  con  pannello  simil  legno  

infissi  esterni  edificio:  tipologia:  in  alluminio  anodizzato,  con  apertura  a  bilico  orizzontale  

pareti  esterne:  materiale:  serizzo  Dubino  lucidato  (corpo  degli  uffici)  tessere  di  grès  ceramico  

turchino  in  gradazioni  sfumate  verso  l’alto  (torre  degli  alloggi)  

pavimentazione  interna:  materiale:  marmo  lucidato  e  pregiato  con  differenti  disegni  

plafoni:  materiale:  intonaco  di  gesso  in  buone  condizioni,  bianco  e  tortora  

impianti:  non  fornita  certificazione  imp.  Elettrico  ed.  Idraulico  

ascensore:  Si  due  con  accesso  direttamente  nell’immobile  privato  

citofonico:  tipologia:  audio    

elettrico:  tipologia:  sottotraccia,  tensione  220  v  in  condizioni  buone  alla  vista  

tipologia  gas:  alimentazione  a  metano  

tipologia  idrico:  sottotraccia  

tipologia  termico:  riscaldamento  e  ACS  centralizzati  +  TERMOVENTILAZIONE  INVERNALE  E  

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RAFFREDDAMENTO  ESTIVO La  superficie  lorda  commerciale  dell’unità  è  di  mq  393,70  ed  è  stata  calcolata  con  tra  rilievo  in  

loco   e   planimetria   fornita   dalla   DIA   e   comprende   i  muri   di   proprietà.   Il   tutto   descritto   nella  

riportata  planimetria  con  evidenziata  zone  di  calcolo  di  riferimento  (CALCOLO  mq  Pisani,  2).  

LOTTO  01  –  Abitazione  di  tipo  signorile  [A/1]  –  MILANO  (MI)  –  via  V.Pisani,  2  

Destinazione   Sup.  lorda  commerciale   Coefficiente   Superficie  

equivalente  

Appartamento  29°  piano   214   1   214  

appartamento  30°piano   131   1   131  Giardino  pertinenziale/terrazza  *  29°  piano  

25   0,40   10.00  

Giardino  pertinenziale/terrazza  *  29°  piano  

387   0,10   38,70  

TOTALE                                                                      mq   393,70    

∗ Vedi  definizione  riportata  

 

 

 

 

7.4  VALUTAZIONE  IMPIANTI:    

-­‐  dichiarazione  di  conformità  impianto  di  adduzione  metano  dal  contatore  alla  caldaia  e  alla  presa  cucina:  non  presente  

-­‐  dichiarazione  di  conformità  impianto  elettrico  appartamento:  non  presente  

8.  VALUTAZIONE  COMPLESSIVA  DEL  LOTTO  (appartamento)  

Criterio   di   stima:   analogico   comparativo   tenendo   conto   della   tipologia   del   compendio  (abitativa,   vetustà,   finiture   e   condizioni   di   conservazione),   delle   reali   caratteristiche  costruttive,   delle   effettive   peculiarità   del   territorio   (popolazione   e   mercato   della   domanda  immobiliare).        

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8.1 FONTI  DI  INFORMAZIONE:  -­‐ catasto  di  Milano  comprensorio  Milano  

-­‐ indagini  di  mercato  presso  agenzie  immobiliari  e/o  osservatori  del  mercato  immobiliare  

della  zona;  

-­‐ banca  dati  dell’agenzia  del  territorio  –  O.M.I.  osservatorio  del  mercato  immobiliare  

(Pioltello);  

-­‐ rilevazione  dei  prezzi  degli  immobili  sulla  piazza  di  Milano  della  TeMA  –  2°  semestre  2015    

8.2      Valutazione  corpi:  

Per  quanto  citato  nei  precedenti  punti  8  e  8.1,  il  sottoscritto  CTU  ha  rilevato  che  i  prezzi  di  

offerte  di  vendita  per  beni  consimili  per  consistenza  e  ubicazione  oscillano  riportano  quanto  

segue:  Agenzie  di  zona  tra  i  5.500,00/mq  a  7.000,00/mq  euro.  

I   valori  pubblicati   sulla  Banca  dati  dell’Agenzia  del  Territorio   per  gli   appartamenti  ed  uno  

stato  conservativo  ottimo  “abitazioni   civili”,  ubicate  nella   zona  Semicentrale/Pisani,Buenos  

Aires,   Regina   Giovanna,   Comune   di   Milano   Codice   zona:   C12,   microzona   catastale   n.   22,  

tipologia  prevalente:  abitazione  residenziale  vanno  da  5.300/mq  a  6.100,00/mq.  

Ha   inoltre   considerato   che   la  Servizi   immobiliari   per   l’edilizia   –   2°   semestre  2015   (TeMA)  

per   il  comune  di  Milano,  Zona  Buenos  Aires  appartamenti  recenti  (entro  30  anni)   indica  da  

2.900,00/mq  a  4.400,00/mq  il  valore  per  unità  di  superficie  degli  appartamenti  ristrutturati.    

I   suddetti   valori   possono   essere   incrementati   o   diminuiti   fino   al   30%   in   relazione   al  

particolare  stato  di  diritto,  conservazione,  alla  qualità  e  all’ubicazione  degli  immobili.  

Tutto   ciò   considerato   e   soprattutto   parametrando   valori   e   stato   di   conservazione  dell’immobile   e   soprattutto   considerando   l’imprescindibile   posizione   dell’appartamento  dal   quale   si   domina   tutta  Milano   e   per   le   finiture   con   il   quale   è   realizzato,   l’esperto   ha  ritenuto   equo   per   il   bene   pignorato   un   incremento   del   valore   rispetto   alle   medie   dei  Bollettini  riportati  i  quali  non  contemplano  –  per  la  ovvia  minima  percentuale  d’influenza  di   immobili   consimili   sulle   stime   di   mercato,   pari   al   20%   rispetto   alle   stime   un   valore  unitario  pari  a:  7.000,00  euro/mq.    

8.3    Adeguamenti  e  correzioni  della  stima:        

  Valore  commerciale  2.755.900  €    (393,70  mq  x  7.000,00)  

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