TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM TRUNG TÂM CPA · 2009-05-11 · TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM TRUNG TÂM CPA THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU XÂY DỰNG –BẤT ĐỘNG SẢN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCMTRUNG TÂM CPA

Ẩ Ự Á Ầ Â Ự ẤTHẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU XÂY DỰNG – BẤT ĐỘNG SẢN

Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidateTháng 7 năm 2008

1

Tháng 7 năm 2008

NỘI DUNG BÀI GIẢNGNỘ UNG G NG

Xin phép đầu tư1

Trình duyệt dự án đầu tư2

Nội dung thẩm định dự án đầu tư3

ẩ ố4 Thẩm định dự án vốn tư nhân4

Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 2

1. XIN PHÉP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH (1)1. XIN PHÉP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH (1)

Chñ ®Çu t− cã tr¸ch nhiÖm göi B¸o ço

Ự ( )Ự ( )

Chñ ®Çu t− cã tr¸ch nhiÖm göi B¸o ço ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh tíi Bé qu¶n lý

µ h ( hó A) tới Sở à h ( hó B)ngµnh (nhóm A), tới Sở ngành (nhóm B). Bé/ Sở qu¶n lý ngµnh lµ c¬ quan ®Çu mèi

ió Thñ í ChÝ h hñ/ UBNDTP lÊgióp Thñ t−íng ChÝnh phñ/ UBNDTP lÊy ý kiÕn cña çc Bé/Sở, ngµnh, ®Þa ph−¬ng

æliªn quan, tæng hîp vµ ®Ò xuÊt ý kiÕn tr×nh Thñ t−íng/UBNDTP.


1. XIN PHÉP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH (2)1. XIN PHÉP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH (2)

Thêi h¹n lÊy ý kiÕn :Ó

Ự ( )Ự ( )

* Trong vßng 5 ngµy lµm viÖc kÓ tõ ngµy nhËn ®−îc B¸o ço ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh, Bé qu¶n lý ngµnh ph¶i göi v¨n b¶n lÊy ý kiÕn cña çc Bé ngµnh ®Þa ph−¬nggöi v¨n b¶n lÊy ý kiÕn cña çc Bé, ngµnh, ®Þa ph−¬ng cã liªn quan.

* Trong vßng 30 ngµy lµm viÖc kÓ tõ khi nhËn ®−îc ®Ò g g g y Ö Ë înghÞ, c¬ quan ®−îc hái ý kiÕn ph¶i cã v¨n b¶n tr¶ lêi vÒ nh÷ng néi dung thuéc ph¹m vi qu¶n lý cña m×nh. T ß 7 µ khi hË ®−î ¨ b¶ t ¶ lêiTrong vßng 7 ngµy sau khi nhËn ®−îc v¨n b¶n tr¶ lêi theo thêi h¹n trªn, Bé qu¶n lý ngµnh ph¶i lËp b¸o ço ®Ó tr×nh Thñ t−íng ChÝnh phñ.


g p

CÁC BƯỚC THIẾT KẾCÁC BƯỚC THIẾT KẾ

1 Bước: Báo cáo kinh tế kỹ thuật (BCKTKT); ế ế ế ếThực hiện thiết kế cơ sở (TKCS) ≅ Thiết kế

bản vẽ thi công (TKBVTC).ầ2 Bước: Dự án đầu tư (DAĐT); Thực hiện

TKCS -> TKBVTC.

3 Bước: Báo cáo đầu tư (BCÑT); Thực hiệnTKCS -> Thiết kế kỹ thuật (TKKT) -> CS > ết ế ỹ t uật ( ) >TKBVTC


CÁC BƯỚC THIẾT KẾ CÁC BƯỚC THIẾT KẾ -- Những vấn đề cần chú ýNhững vấn đề cần chú ý

Caùc böôùc thieát keá phaûi neâu roõ töø ñaàu trong (DAÑT) vaø ñöôïc duyeät trong át ñò h ñ à tö

g ýg ý

quyeát ñònh ñaàu tö.

Moãi böôùc thieát keá phaûi ñöôïc thaåm tra, thaåm ñònh, pheâ duyeät

Böôùc thieát keá sau, phaûi phuø hôïp, tuaân thuû noäi dung cuûa böôùc thieát keá tröôùc , p p ïp, ä g(đã được pheâ duyeät)

Chủ đầu tư (CÑT) töï toå chöùc laäp, thaåm ñònh, pheâ duyeät caùc böôùc tkeá.

C á iấ hé â d (GPXD) ñ ä l ä ùi i ä ù ñò h ù b ù hi áCaáp giấy phép xây dựng (GPXD) ñoäc laäp vôùi vieäc xaùc ñònh caùc böôùc thieát keá

Coâng trình laäp BCKT-KT, vaãn phaûi xin GPXD

Döï aùn khoâng phaûi nhaø ôû, coù TKCS, vaãn phaûi xin GPXD (NÑ 112/2006).


2. Hå s¬ tr2. Hå s¬ tr××nh phª duyÖt dù ¸n ®Çu t- x©y dùng c«ng trnh phª duyÖt dù ¸n ®Çu t- x©y dùng c«ng tr××nhnh

Khoản 1, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP:1 Chñ ®Ç t ã t ¸ h hiÖ öi hå d ¸ ®Ç t © d1. Chñ ®Çu t− cã tr¸ch nhiÖm göi hå s¬ dù ¸n ®Çu t− x©y dùng

c«ng tr×nh tíi ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t− ®Ó phª duyÖt.2. Hå s¬ dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh bao gåm:2. Hå s¬ dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh bao gåm:a) Tê tr×nh phª duyÖt dù ¸n theo mÉu t¹i Phô lôc sè 2 kÌm theo

NghÞ ®Þnh 16;b) Dù ¸n bao gåm phÇn thuyÕt minh vµ thiÕt kÕ c¬ së; v¨n b¶n

thÈm ®Þnh cña çc Bé, ngµnh liªn quan (nÕu cã);c) V¨n b¶n cho phÐp ®Çu t− cña cÊp cã thÈm quyÒn ®èi víi çcc) V¨n b¶n cho phÐp ®Çu t− cña cÊp cã thÈm quyÒn ®èi víi çc

dù ¸n quan träng quèc gia, dù ¸n nhãm A


2. Néi dung thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr2. Néi dung thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr××nhnh (TĐ DAĐT XDCT) (1)DAĐT XDCT) (1)

TĐ DAĐTTĐ DAĐT XDCT

Xem xÐt çc Xem xÐt çc yÕu tè ®¶m b¶o tÝnh kh¶ thi cña dù ¸n

e Ðt çcyÕu tè ®¶m b¶o tÝnh hiÖu qu¶ cña dù ¸nthi cña dù ¸n qu¶ cña dù ¸n


2. Néi dung thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr2. Néi dung thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr××nhnh (TĐ DAĐT XDCT) (2)(2)

Xem xÐt çc yÕu tè ®¶m b¶o tÝnh hiÖu qu¶ cña dù ¸ b ồ¸n, bao gồm:

Sù cÇn thiÕt ®Çu t−;

Ç Õ è ®Ç µ ñ d ¸Çc yÕu tè ®Çu vµo cña dù ¸n;

Quy m«, c«ng suÊt, c«ng nghÖ, thêi gian, tiÕn ®é th hiÖ d ¸thùc hiÖn dù ¸n;

Ph©n tÝch tµi chÝnh, hiÖu qu¶ kinh tÕ - x· héi cña dù ¸n¸n


2. Néi dung thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr2. Néi dung thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr××nhnh (TĐ DAĐT XDCT) (3)(3)

Xem xÐt çc yÕu tè ®¶m b¶o tÝnh kh¶ thi cña dù ¸n, bao gồm:gồm:

Sù phï hîp víi quy ho¹ch; Nhu cÇu sö dông ®Êt, tµi nguyªn (nÕu cã); Kh¶ n¨ng gi¶i phãng mÆt b»ng, kh¶ n¨ng huy ®éng vèn ®¸p øng tiÕn ®é cña dù ¸n; Kinh nghiÖm qu¶n lý cña chñ ®Çu t−; g Ö q ý ;KÕt qu¶ thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së; Kh¶ n¨ng hoµn tr¶ vèn vay;

æGi¶i ph¸p phßng, chèng ch¸y næ; Çc yÕu tè ¶nh h−ëng ®Õn dù ¸n nh− quèc phßng, an ninh, m«i tr−êng trªn c¬ së ý kiÕn b»ng v¨n b¶n cña çc c¬ quan


g ý g qliªn quan vµ çc quy ®Þnh kh¸c cña ph¸p luËt cã liªn quan

2. Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư XDCT (1)2. Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư XDCT (1)q y ị ự ( )q y ị ự ( )

Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP:Ç æNg−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t− cã tr¸ch nhiÖm tæ chøc

thÈm ®Þnh dù ¸n tr−íc khi phª duyÖt. §Çu mèi thÈm ®Þnh dù ¸n lµ ®¬n vÞ chuyªn m«n trùc thuécthÈm ®Þnh dù ¸n lµ ®¬n vÞ chuyªn m«n trùc thuéc ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t−. §¬n vÞ ®Çu mèi thÈm ®Þnh dù ¸n cã tr¸ch nhiÖm göi hå s¬ dù ¸n lÊy ý®Þnh dù ¸n cã tr¸ch nhiÖm göi hå s¬ dù ¸n lÊy ý kiÕn thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së cña c¬ quan cã thÈm quyÒn quy ®Þnh t¹i kho¶n 6 §iÒu nµy vµ lÊy ý kiÕn çc c¬ quan liªn quan ®Ó thÈm ®Þnh dù ¸n.


2. Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư XDCT2. Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư XDCTq y ị ựq y ị ự

Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP:§èi íi dù ¸ ö d è © ¸ h hµ −í§èi víi dù ¸n sö dông vèn ng©n s¸ch nhµ n−íc:a) C¬ quan cÊp Bé tæ chøc thÈm ®Þnh dù ¸n do m×nh quyÕt

®Þnh ®Çu t−. §Çu mèi tæ chøc thÈm ®Þnh dù ¸n lµ ®¬n vÞ Þ Þ ù Þchuyªn m«n trùc thuéc ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t−;

b) Ủy ban nh©n d©n (UBND) cÊp tØnh tæ chøc thÈm ®Þnh dù ¸ d × h Õt ®Þ h ®Ç t Së KÕ h h µSë KÕ h h µ §§Ç t lµÇ t lµ¸n do m×nh quyÕt ®Þnh ®Çu t−. Së KÕ ho¹ch vµ Së KÕ ho¹ch vµ §§Çu t− lµ Çu t− lµ ®Çu mèi tæ chøc thÈm ®Þnh dù ¸n®Çu mèi tæ chøc thÈm ®Þnh dù ¸n. UBND cÊp huyÖn, cÊp x· tæ chøc thÈm ®Þnh dù ¸n do p yÖ , p Þ ùm×nh quyÕt ®Þnh ®Çu t−. §Çu mèi thÈm ®Þnh dù ¸n lµ ®¬n vÞ cã chøc n¨ng qu¶n lý kÕ ho¹ch ng©n s¸ch trùc thuéc ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t−


ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t−

2. Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư XDCT2. Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư XDCTq y ị ựq y ị ự

Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP :

§èi víi dù ¸n kh¸c th× ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t− tù tæ hø hÈ ®Þ h d ¸chøc thÈm ®Þnh dù ¸n


2. Thẩm quyền thẩm định TKCS 2. Thẩm quyền thẩm định TKCS -- Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP (1)(1)q y ịq y ị , ( )( )

a) §èi víi dù ¸n quan träng quèc gia vµ dù ¸n nhãm A, kh«ng ph©n biÖt nguån vèn, viÖc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së ®−îc thùc hiÖn nh− sau:

Bé C«ng nghiÖp tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së çc c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©yBé C«ng nghiÖp tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së çc c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh hÇm má, dÇu khÝ, nhµ m¸y ®iÖn, ®−êng d©y t¶i ®iÖn, tr¹m biÕn ¸p, hãa chÊt, vËt liÖu næ c«ng nghiÖp, chÕ t¹o m¸y, luyÖn kim vµ çc c«ng tr×nh c«ng nghiÖp chuyªn ngµnh;

Bé N«ng nghiÖp vµ Ph¸t triÓn n«ng th«n tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së çc c«ng tr×nhBé N«ng nghiÖp vµ Ph¸t triÓn n«ng th«n tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së çc c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh thuû lîi, ®ª ®iÒu;

Bé Giao th«ng vËn t¶i tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së çc c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh giao th«ng;

Bé X©y dùng tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së çc c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©yBé X©y dùng tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së çc c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh d©n dông, c«ng nghiÖp vËt liÖu x©y dùng, h¹ tÇng kü thuËt ®« thÞ vµ çc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh kh¸c do Thñ t−íng ChÝnh phñ yªu cÇu.

Riªng ®èi víi dù ¸n ®Çu t− x©y dùng mét c«ng tr×nh d©n dông d−íi 20 tÇng th× Së X©y dùng tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së.dùng tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së.

§èi víi dù ¸n bao gåm nhiÒu lo¹i c«ng tr×nh kh¸c nhau th× Bé chñ tr× tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së lµ mét trong çc Bé nªu trªn cã chøc n¨ng qu¶n lý lo¹i c«ng tr×nh quyÕt ®Þnh tÝnh chÊt, môc tiªu cña dù ¸n. Bé chñ tr× tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së cã tr¸ch nhiÖm lÊy ý kiÕn b»ng v¨n b¶n cña çc Bé, ngµnh qu¶n lý c«ng tr×nh

Ó È


Ö y ý g g q ý gchuyªn ngµnh vµ c¬ quan liªn quan ®Ó thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së

2. Thẩm quyền thẩm định TKCS 2. Thẩm quyền thẩm định TKCS -- Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP (2)(2)

b) §èi víi çc dù ¸n nhãm B, C, kh«ng ph©n biÖt nguån vèn, trõ çc dù ¸n nhãm B, C quy ®Þnh t¹i ®iÓm c, ®iÓm d kho¶n nµy, viÖc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së ®−îc thùc hiÖn nh− sau:

Së C«ng nghiÖp tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së çc c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh hÇm má, dÇu khÝ, nhµ m¸y ®iÖn, ®−êng d©y t¶i ®iÖn, tr¹m biÕn ¸p hãa chÊt vËt liÖu næ c«ng nghiÖp chÕ t¹o m¸y luyÖn kim vµ çc c«ngbiÕn ¸p, hãa chÊt, vËt liÖu næ c«ng nghiÖp, chÕ t¹o m¸y, luyÖn kim vµ çc c«ng tr×nh c«ng nghiÖp chuyªn ngµnh;

Së N«ng nghiÖp vµ Ph¸t triÓn n«ng th«n tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së çc c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh thuû lîi, ®ª ®iÒu;c« g t t uéc dù ¸ ®Çu t− ©y dù g c« g t t uû î , ®ª ® Òu;

Së Giao th«ng vËn t¶i tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së çc c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh giao th«ng;

Së X©y dùng tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së çc c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− y ù g Þ g é ùx©y dùng c«ng tr×nh d©n dông, c«ng nghiÖp vËt liÖu x©y dùng vµ çc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh kh¸c do Chñ tÞch ñy ban nh©n d©n cÊp tØnh yªu cÇu.


2. Thẩm quyền thẩm định TKCS 2. Thẩm quyền thẩm định TKCS -- Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP (3)

Riªng dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt ®« thÞ th× Së X©y dùng hoÆc Së Giao th«ng c«ng chÝnh hoÆc SëthÞ th× Së X©y dùng hoÆc Së Giao th«ng c«ng chÝnh hoÆc Së Giao th«ng vËn t¶i tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së phï hîp víi chøc n¨ng, nhiÖm vô do UBND cÊp tØnh quy ®Þnh.

§èi víi dù ¸n bao gåm nhiÒu lo¹i c«ng tr×nh kh¸c nhau th× Së chñ tr× tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së lµ mét trong çc Së nªu trªn cã chøc n¨ng qu¶n lý lo¹i c«ng tr×nh quyÕt ®Þnh tÝnh chÊt,trªn cã chøc n¨ng qu¶n lý lo¹i c«ng tr×nh quyÕt ®Þnh tÝnh chÊt, môc tiªu cña dù ¸n. Së chñ tr× tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së cã tr¸ch nhiÖm lÊy ý kiÕn b»ng v¨n b¶n cña çc Së qu¶n lý « t × h h ª µ h µ ¬ liª ®Ó thÈ ®Þ hc«ng tr×nh chuyªn ngµnh vµ c¬ quan liªn quan ®Ó thÈm ®Þnh

thiÕt kÕ c¬ së.


2. Thẩm quyền thẩm định TKCS 2. Thẩm quyền thẩm định TKCS -- Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP (4)

c) §èi víi çc dù ¸n nhãm B, C do ........ çc tËp ®oµn kinh tÕ vµ Tæng c«ng ty nhµ n−íc ®Çu t− thuéc chuyªn ngµnh do m×nhTæng c«ng ty nhµ n−íc ®Çu t− thuéc chuyªn ngµnh do m×nh qu¶n lý th× çc .... doanh nghiÖp nµy tù tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së sau khi cã ý kiÕn cña ®Þa ph−¬ng vÒ quy ho¹ch x©y d µ b¶ i êdùng vµ b¶o vÖ m«i tr−êng

C¬ quan tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së cã tr¸ch nhiÖm göi kÕtC¬ quan tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së cã tr¸ch nhiÖm göi kÕt qu¶ thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së tíi ®¬n vÞ ®Çu mèi thÈm ®Þnh dù ¸n. Thêi gian thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së kh«ng qu¸ 30 ngµylµm viÖc ®èi víi dù ¸n quan träng quèc gia, 20 ngµy lµm viÖc ®èi víi dù ¸n nhãm A, 15 ngµy lµm viÖc ®èi víi dù ¸n nhãm B vµ 10 ngµy lµm viÖc víi dù ¸n nhãm C, kÓ tõ ngµy nhËn ®ñ hå


g y Ö ù , g y Ës¬ hîp lÖ

2. Néi dung thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së cña c¬ quan cã thÈm quyÒn2. Néi dung thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së cña c¬ quan cã thÈm quyÒn. Né du g t È ®Þ t Õt Õ c¬ së cña c¬ qua cã t È quyÒ. Né du g t È ®Þ t Õt Õ c¬ së cña c¬ qua cã t È quyÒ

a

Sù phï hîp cña

b

ViÖc ¸p dông çc

c

§iÒu kiÖn n¨ng lùc p pthiÕt kÕ c¬ së víi quy ho¹ch x©y dùng; sù kÕt nèi

p gquy chuÈn, tiªu chuÈn vÒ x©y dùng, m«i tr−êng,

gho¹t ®éng x©y dùng cña tæ chøc t− vÊn, n¨ng lùc hµnh

Òvíi çc c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt ngoµi hµng rµo

phßng chèng ch¸y næ

nghÒ cña ç nh©n lËp thiÕt kÕ c¬ së theo quy ®Þnh


Thẩm định TKBVTCị

Chñ ®Çu t− cã tr¸ch nhiÖm tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ b¶ Ï thi « ®Ó −êi Õt ®Þ h ®ÇthiÕt kÕ b¶n vÏ thi c«ng ®Ó ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t− phª duyÖt B¸o ço kinh tÕ - kü thuËt


TẠI SAO PHẢI THẨM TRA DỰ ÁNẠ S O Ự N

Ngăn chặn các dự án “xấu”

Không bỏ sót các dự án tốtKhông bỏ sót các dự án tốt


Thẩm tra dự án bất động sản vốn tư nhânThẩm tra dự án bất động sản vốn tư nhânự ộ gự ộ g

1 Phân tích thị trường Những nội dung Những nội dung chính khi thẩm chính khi thẩm định dự án BĐSđịnh dự án BĐS

2. Thẩm tra kỹ thuật

1. Phân tích thị trường

Phân tích nhân lực định dự án BĐS định dự án BĐS với nguồn vốn tư với nguồn vốn tư nhânnhân

â t c â ực

nhânnhân

4. Đánh giá rủi ro3. Phân tích tài chánh


PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (1)Ị ( )

Trả lời các câu hỏi sau:Thò tröôøng coù nhu caàu hay khoâng?

Sản phẩm của dự án là gì? (căn hộ chung cư loại A/B/C; văn p g ( gphòng cho thuê loai B+, A, …)

Phaân khuùc naøo trong thò tröôøng?Đối tương nào sẽ mua căn hộ chung cư (thu nhập trung bình/khá/cao), sẽ thuê văn phòng

Thò h à dö ki á õ hi á ló h?Thò phaàn döï kieán seõ chieám lónh?

Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở


PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (2)Ị ( )

nhằm xác định:Chaát löôïng saûn phaåm Khoái löôïng saûn phaåmGiaù caû saûn phaåm

Baïn seõ khoâng goïi ñöôïc chai beer 50 Saøi Goøn trong moät nhaø haøng sang troïng; ngöôïc laïi raát khoù tìm chai beer Heineiken ôû moät quaùn coùc beân ñöôøngquan coc ben ñöông



PHÂN TÍCH KỸ THUẬTẬ

Từ sản phẩm đã xác định dẫn chọn lựa các:Phương án kiến trúcPhương án kiến trúcPhương án kết cấuPhương án hạ tầng kỹ thuậtg ạ g ỹ ậ

Cấp điệnCấp nướcTh á ớThoát nướcPhòng chống cháy, nổ……

Phương án sân vườn, cảnh quan, …Vòng đời dự án


PHÂN TÍCH NHÂN LỰCỰ

- Xaùc ñònh nguoàn lao ñoäng cung öùng cho döï aùn: caùc loaïi lao ñoäng coù trình ñoä kyõ naêng vaø lao ñoäng phoå thoângñoäng co trình ñoä, ky nang va lao ñoäng pho thong

- Giaù caû lao ñoäng cho töøng loaïi- Nguoàn lao ñoäng dö tröõ coù theå boå sungNguo ao ñoä g döï ö co e bo su g- Lao ñoäng saün coù treân thò tröôøng lao ñoäng vaø lao ñoäng do

döï aùn ñaøo taïo. Â Í Â À ỲPHÂN TÍCH NHÂN LỰC LÀ CỰC KỲ QUAN TRỌNG CHO

DỰ ÁN SẢN XUẤT, VỚI DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN PHÂN TÍCH NÀY CHỈ PHÙ HỢP VỚI TÌNH HUỐNG CHỦ ĐẦUTÍCH NÀY CHỈ PHÙ HỢP VỚI TÌNH HUỐNG CHỦ ĐẦU TƯ TỰ QUẢN LÝ KHAI THÁC SAU KHI DỰ ÁN ĐƯA VÀO SỬ DỤNG.


PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (1)( )

- Lòch ñaàu tö- Lòch khaáu hao- Lòch vay vaø traû nôï - Keá hoaïch doanh thu- Keá hoaïch chi phí - Keá hoaïch lôïi nhuaän- Keá hoaïch voán chuû sôû höõu



PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (2)( )

Caùc baùo caùo taøi chính döï toaùn (pro-forma fi i l t t t) hfinancial statement) như:

- Baùo caùo thu nhaäp (keát quaû kinh doanh)û á á ù å á û- Baûng caân ñoái keá toaùn (toång keát taøi saûn)

- Baùo caùo ngaân löu (löu chuyeån tieàn teä) - Caùc tieâu chí ñaùnh giaù döï aùn döïa treân kyõ thuaät

chieát khaáu doøng tieàn.



CAÙC QUAN ÑIEÅM PHAÂN TÍCH DÖÏ AÙNQ Ï

TIP EQUITY ECONOMIC BUDGET

+ + +Thöïc Thu + + +Thöïc Chi - - -Chi Phí Cô Hoäi - - -Trôï Caáp + + -Thueá - - +Vay/Traû Nôï + / - - / +Ngoaïi Taùc + / -TIP: Quan điểm tổng đầu tư; EQUITY: Quan điểm chủ sở hữu; ECONOMIC: Quan điể ki h tế BUDGET Q điể â á h Chí h hủ



điểm kinh tế; BUDGET: Quan điểm ngân sách Chính phủ

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (2)Ụ Ị Ự ( )

1. CAÙC PHÖÔNG AÙN THÖÏC HIEÄN Phöông aùn 1: Coâng ty xaây döïng hoaøn chænh Chung cö vaø khai thaùc kinh doanh.

û åPhöông aùn 2: Coâng ty thoûa thuaän chuyeån nhöôïng döï aùn sau khi hoaøn thaønh côû baûn coâng taùc chuaån bò ñaàu tö nhö: ñeàn buø thu hoài ñaát xaâytac chuan bò ñau tö nhö: ñen bu thu hoi ñat, xay döïng cô sôû haï taàng khu vöïc quanh chung cö, thieát keá cô sôû. Sau ñoù thoûa thuaän chuyeånthiet ke cô sô. Sau ño thoa thuaän chuyen nhöôïng döï aùn cho ñôn vò khaùc tröïc tieáp laøm chuû ñaàu tö caùc böôùc coøn laïi cuûa döï aùn



2. SO SÁNH THAM SỐ KỸ THUẬT CỦA CÁC PHƯƠNG ÁNPHƯƠNG ÁN

3. CHI PHÍ ĐẦU TƯ – CƠ CẤU VỐN ĐẦU TƯÁ Á Ẩ Ệ Ả Ự Á4. ĐÁNH GIÁ, THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN



4.1. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG àTöø keát quaû thu thaäp döõ lieäu khaûo saùt veà thò tröôøng

ñòa oác taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh, caùc döï aùn ch ng cö laân caän ( b û 2 ) chæ ñeà caäp ñeánchung cö lan caän ( xem bang 2 ) chæ ñe caäp ñen caàu veà nhaø ôû chung cö maø thoâi, noù khoâng phaûi laø löông caàu vì vaäy döõ lieäu noùi treân khoângla löôïng cau vì vaäy dö lieäu noi tren khong khaúng ñònh moïi caên hoä chung cö ñöôïc xaây döïng luùc naøy ñeàu coù theå baùn heát. Khaû naêng baùn heát chung cö phuï thuoäc raát nhieàu vaøo möùc saún loøng chi traû cuûa loaïi khaùch haøng maø chung cö

ñ õ h ñ å á û h å


...................ñaõ choïn ñeå cung caáp saûn phaåm.


4.1. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Töø caùc ñaùnh giaù cung caàu ôû treân, saûn phaåm cuûa chung cö ................... g g , p g

neân laø caên hoä chung cö trung bình phuïc vuï CB, CNV taïi TP.HCM. Loaïi saûn phaån naøy ñoøi hoûi phaûi coù ñaëc ñieåm ñaùp öùng caùc yeâu caàu sau:

Ñ ù ù h à á ñ â ( h 80 000 h ä i TP hi ä )Ñaùp öùng nhu caàu soá ñoâng ( hôn 80.000 caên hoä taïi TP. hieän nay )Vò trí thuaän lôïi laøm vieäc, sinh hoaït (khoâng quaù trung taâm 10km)Giaù trò 1 caên hoä khoâng vöôït quaù 500 trieäu ñoàng / caên, khaû thi nhaát laø töø

300 450 t i ä ñ à300 – 450 trieäu ñong Ñöôïc hoå trôï chöông trình laõi suaát öu ñaõi cuûa Quyõ phaùt trieån nhaø & traû

goùp töø 10-20 naêm, hoå trôï toái ña 70% giaù trò caên hoäThieát keá phuø hôp sinh hoat cuûa ngöôøi VieätThiet ke phu hôïp sinh hoaït cua ngöôi VieätQuy hoaïch khu ñoâ thò hoaù cao, cô sôû haï taàng ñaày ñuûTieán ñoä thi coâng ñaûm baûoCh át löô â t ì h ñ t


Chat löôïng cong trình ñaït Coù cheá ñoä baûo hieåm, dòch vuï haäu maõi toát sau khi baøn giao


4.2. ĐÁNH GIÁ KỸ THUẬT Caên cöù vaøo caùc baûn veõ kieán truùc ñöôc cung caáp toå nghieân cöùuCan cö vao cac ban ve kien truc ñöôïc cung cap, to nghien cöu

coù nhaän xeùt nhö sau:Khaù nhieàu caên hoä chung cö coù maët baèng chöa hôïp lyù: Caùc

h ø i ët kh â ù b á kh â th â th ù ò t í ät áphoøng giaët khoâng coù, beáp khoâng thoâng thoaùng, vò trí moät soá veä sinh khoâng hôïp lyù (muoán ñi veä sinh phaûi ñi ngang phoøng khaùch), nhieàu phoøng nguû khoâng ñaûm baûo ñieàu kieän “coù toái hi å 2 ë i ù khí øi hi â ” à h kh â ù ëthieåu 2 maët giaùp khí trôøi töï nhieân”, caàu thang khoâng coù maët

naøo giaùp vôùi khoâng gian töï nhieân xung quanh (Trong phoøng chaùy chöõa chaùy toái kî vaán ñeà naøy).

Heä soá kinh doanh = 60% laø quaù thaáp, vì vaäy seõ daãn ñeán giaù baùn 1m2 caên hoä seõ cao, luùc naøy maõi löïc seõ giaûm ñi. ÔÛ caùc thieát keá toát (do caùc coâng ty thieát keá nöôùc ngoaøi thöïc hieän),


g y gheä soá kinh doanh cuûa moät chung cö coù theå ñaït ñeán 80%.


4.2. ĐÁNH GIÁ KỸ THUẬT C ê öù ø ù b û õ ki á t ù ñöô á t å hi â öùCaên cöù vaøo caùc baûn veõ kieán truùc ñöôïc cung caáp, toå nghieân cöùu

coù nhaän xeùt nhö sau:Soá löông caùc caên hoä coù dieän tích nhoû hôn 60m2 laø khoâng coù. ï g ä ä g

Trong khi thöïc teá kinh doanh taïi caùc chung cö laân caän (Phuù Thoï Hoaø, Kim Hong, Rubyland, Khang Phuù, Baøu caùt II, …) ñaõ chöùng minh caùc caên hoä coù dieän tích nhoû hôn hoaëc baèngña chöng minh cac can hoä co dieän tích nho hôn hoaëc bang 60m2 (vôùi giaù baùn döôùi 450 trieäu ñoàng/ caên hoä ) ñeàu ñöôïc baùn heát tröôùc khi xaây döïng xong. Do ñoù, cô caáu saûn phaåm cuûa chung cö ...................laø chöa phuø hôïp vôùi sôû thích khaùch haøng mua chung cö loaïi trung bình Coù cheá ñoä baûo hieåm, dòch vu haäu maõi toát sau khi baøn giao


, ò ï ä g


4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH àGiaû ñònh veà thò tröôøng:

Tyû leä laïm phaùt laø coá ñònh trong thôøi gian thöïc hieän döï aùn = 10%/naêm.

Nhu caàu veà nhaø chung cö laø oån ñònh trong thôøi gian h hi ä d ùthöïc hieän döï aùn.

Khoâng phaùt sinh chung cö cuûa ñoái thuû caïnh tranh vôùi ù ñ ë ñi å töô tö h ö tcac ñaëc ñiem töông tö chung cö ...................trong

thôøi gian thöïc hieän döï aùn, trong khu vöïc laân caän döï aùn


an


4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH Tí h kh û thi û dö ù à t øi hí hTính khaû thi cuûa döï aùn veà taøi chính

Tyû suaát lôïi nhuaän/voán ñaàu tö thöïc boû ra khaù cao (=7,23) chöùng toû dö aùn naøy raát hieäu quaû veà taøi chính. g ï y ä qÑieàu naøy laø deã hieåu bôûi vì döï aùn ñöôïc thaåm ñònh döïa treân giaû ñònh “Ñôn vò thi coâng ñoàng yù öùng voán 20% ñeå hi â ” d ñ ù h û ñ à h á b û í h ùithi coâng”, do ñoù chuû ñaàu tö thöïc teá boû ra ít hôn so vôùi

tröôøng hôïp ñôn vò thi coâng khoâng coù öùng voán. Theâm vaøo ñoù dö aùn chæ phaûi chi ra moät khoaûn ñeàn buøThem vao ño döï an chæ phai chi ra moät khoan ñen bu raát thaáp (ñaõ ñeàn buø xong trong naêm 2001) neân daãn ñeán keát quaû tyû suaát lôïi nhuaän treân voán ñaàu tö thöïc boû ra laø raát cao


rat cao.


4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH Tí h kh û thi û dö ù à t øi hí hTính khaû thi cuûa döï aùn veà taøi chính

Ngoaøi ra, tyû suaát lôïi nhuaän cao coøn laø do keá hoach baùn haøng dö kieán seõ thu tieàn moät phaànhoaïch ban hang döï kien se thu tien moät phan trong thôøi gian xaây döïng vaø soá löôïng khaùch haøng ñuùng 100% theo tieán ñoä döï kieán. Cho neân, ñaûm baûo tieán ñoä baùn haøng theo ñuùng nhö keá hoaïch ñaõ döï truø laø moät nhaân toá quan trong ñeå ñaûm baûo hieäu quaû taøi chính cuûa dö aùntroïng ñe ñam bao hieäu qua tai chính cua döï an. Hieäu quaû taøi chính trong tröôøng hôïp baùn haøng khoâng ñuùng nhö tieán ñoä ñaõ dö kieán seõ ñöôc


o g ñu g ö t e ñoä ña döï e se ñöôïcphaân tích ôû phaàn phaân tích ruûi ro


4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Caùc bieán ruûi ro :Cac bien rui ro :Döï aùn chung cö ...................coù theå gaëp ruûi ro khi caùc bieán sau ñaây thay ñoåi.

STT Bieán ruûi ro Giaù trò bieán ruûi ro khi phaân tích taát ñònh

1 Ñôn giaù 1m2 saøn xaây döïng 3.600.000 ñoàng/m2g y ï g g2 Tyû leä thanh toaùn ñôït 1 cuûa khaùch haøng 15% giaù mua caên hoä 3 Laõi suaát vay ngaân haøng 13%/naêm4 Thôøi gian vay (naêm) 34 Thôi gian vay (nam) 35 Tyû leä vay voán treân toång voán ñaàu tö (D%) 50% treân giaù trò ñaát

6 Xaùc suaát xaûy ra baùn haøng ñuùng nhö döï kieán 100%


Trong ñoù: Nhoùm thaåm ñònh taäp trung vaøo phaân tích ba bieán soá döôùi ñaây. Ñoù laø nhöõng bieán soá taùc ñoäng raát maïnh ñeán caùc chæ tieâu taøi chính döï aùn


4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Xaùc suaát xaûy ra baùn haøng ñuùng nhö dö kieán laø bieán soá coù aûnhXac suat xay ra ban hang ñung nhö döï kien la bien so co anh höôûng maïnh nhaát ñeán hieäu quaû taøi chính döï aùn, nhaát laø trong ñieàu kieän thò tröøông ñòa oác ñang ñoùng baêng nhö hieän nay.Ñôn giaù 1m2 saøn xaây döng cuõng laø bieán soá coù aûnh höôûng raátÑôn gia 1m2 san xay döïng cung la bien so co anh höông rat maïnh ñeán hieäu quaû taøi chính döï aùn. Caên cöù döï aùn ñaõ ñöôïc pheâ duyeät, nhoùm thaåm tra döï aùn nhaän xeùt nhö sau: Caùc nhaø thaàu XD Vieät nam hieän nay cuõng khoâng maïnh veà voán, vì vaäy vôùi ñieàu kieän raøng buoäc hoï phaûi öùng tröôùc 20% voán thi coâng aét haún seõ daãn ñeán caùc nhaø thaàu xaây döïng seõ chaøo giaù thaàu cho phaàn xaây laép cao hôn möùc bình thöôøng do hoï phaûi traû laõi vay cho khoaûn tieàn maø

û................... traû chaämTyû leä vay voán cuõng laø bieán ruûi ro coù aûnh höôûng maïnh ñeán hieäu quaû taøi chính döï aùn



4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Caên cöù vaøo baûng “DANH MUC CAÙC BIEÁN RUÛI RO TAÙC ÑOÄNGCan cö vao bang DANH MUÏC CAC BIEN RUI RO TAC ÑOÄNG

HIEÄU QUAÛ TAØI CHÍNH DÖÏ AÙN “, nhoùm thaåm tra nhaän ñònh nhö sau:Taát caû caùc chæ tieâu taøi chaùnh döï aùn ñeàu giaûm raát maïnh khi xaùc suaát baùn ï g ïhaøng thaáp hôn döï kieán. Döï aùn seõ khoâng coù hieäu quaû taøi chính khi soá löôïng caên hoä thöïc teá baùn ra nhoû hôn 70% so vôùi döï kieán. Vì vaäy Coâng ty ................... caàn phaûi coù caùc chieán löôïc tieáp thi, chieán löôïc baùn haøng hôïp lyù vaø höõu hieäu ñeå ñaûm baûo soá löông caên hoä baùn ra toái thieåu 70% dö kieánhöu hieäu ñe ñam bao so löôïng can hoä ban ra toi thieu = 70% döï kien

Xaùc suaát baùn haøng ñuùng theo kyø voïng

100% 90% 80% 70% 60%100% 90% 80% 70% 60%

NPV (lôïi nhuaän) 34,410 20,913 7,417 (6,323) (20,157)

IRR (lôïi nhuaän) 10% 9% 5% 5% 2%

Tyû suaát lôïi nhuaän/voán ñaàu tö 7 2 5 9 3 2 3 1 1 7


thöïc chi 7.2 5.9 3.2 3.1 1.7

Tyû suaát lôïi nhuaän/toång voán ñaàu tö ban ñaàu 0.8 0.6 0.3 0.3 0.2


4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Caên cöù vaøo baûng “DANH MUC CAÙC BIEÁN RUÛI RO TAÙC ÑOÄNGCan cö vao bang DANH MUÏC CAC BIEN RUI RO TAC ÑOÄNG

HIEÄU QUAÛ TAØI CHÍNH DÖÏ AÙN “, nhoùm thaåm tra nhaän ñònh nhö sau:Taát caû caùc chæ tieâu taøi chaùnh dö aùn ñeàu taêng manh khi HEÄ SOÁTat ca cac chæ tieu tai chanh döï an ñeu tang maïnh khi HEÄ SO KINH DOANH gia taêng. Do ñoù, neáu coù theå ñöôïc neân ñieàu chænh thieát keá ñeå ñaït ñöôïc heä soá kinh doanh =70%

Heä soá kinh doanh=Toång Scaên hoä / Toång S saøn XD

60% 65% 70% 75% 80%NPV (lôïi nhuaän) 10% 12% 13% 14% 15%

IRR (lôïi nhuaän) 34,410 46,422 57,478 68,586 79,570

Tyû suaát lôïi nhuaän/voán 7 2 8 5 9 6 10 7 11 8


ñaàu tö thöïc chi 7.2 8.5 9.6 10.7 11.8

Tyû suaát lôïi nhuaän/toång voán ñaàu tö ban ñaàu 3.1 3.9 4.7 5.5 6.3


4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Vôùi taùc ñoäng ñoàng thôøi cuûa “TYÛ LEÄ BAÙN HAØNG SO VÔÙI DÖÏ KIEÁN BAN ÑAÀU ä g g Ä Ï(%)” vaø “CHI PHÍ 1m2 SAØN XAÂY DÖÏNG”, caàn chuù yù ñeán caùc giôùi haïn sau:

Khi “Chi phí 1m2 saøn xaây döïng” < 3.900.000 ñoàng/m2, thì toái thieåu Tyû leä baùn haøng so vôùi döï kieán ban ñaàu ≥ 80% thì döï aùn ñaït hieäu quaû veà maët taøi chính.

Khi “Chi phí 1m2 saøn xaây döïng” ≥ 3.900.000 ñoàng/m2, thì toái thieåu Tyû leä baùn haøng so vôùi döï kieán ban ñaàu ≥ 90% thì döï aùn môùi coù hieäu quaû veà maët taøi chính

Chi phí 1m2 saøn xaây döng (trieäu Tyû leä baùn haøng so vôùi döï kieán ban ñaàuChi phí 1m2 san xay döïng (trieäu ñoàng/m2) 100% 90% 80% 70% 60%

3,600,000 34,410 20,913 7,417 (6,323) (20,157)

3 700 000 31 984 18 487 4 991 (8 819) (22 653)3,700,000 31,984 18,487 4,991 (8,819) (22,653)

3,800,000 29,558 16,061 2,520 (11,314) (25,149)

3 900 000 27 132 13 635 24 (13 810) (27 645)


3,900,000 27,132 13,635 24 (13,810) (27,645)

4,000,000 24,705 11,209 (2,472) (16,306) (30,140)


4.4. KẾT LUẬN Dö aùn chung cö ...................laø khaû thi vaø coù hieäu quaû taøi chính khi soáDöï an chung cö ...................la kha thi va co hieäu qua tai chính khi so löôïng caên hoä chung cö baùn ra ñuùng nhö döï kieán ban ñaàu cuûa tieán ñoä baùn haøng (töông öùng vôùi xaùc suaát baùn haøng laø 100%).


VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (17)Ụ Ị Ự ( )4.4. KẾT LUẬN

Ñeå ñaûm baûo kinh doanh thuaän lôïi, neáu coù theå ñöôïc neân ñieàu chænh cô caáu saûn phaåm chung cö theo höôùng gia taêng soá caên hoä coù dieän tích < 60m2san pham chung cö theo höông gia tang so can hoä co dieän tích < 60m2vaø giaûm soá caên hoä coù dieän tích 70m2, 80m2, 90m2. Trong cô caáu saûn phaåm chung cö ...................khoâng neân coù caùc caên hoä vôùi dieän tích quaù lôùn (S>120m2) giaù baùn cao (xaáp xæ 01tyû ñoàng). Ñieàu naøy raát deã lyù giaûi neáu chuù ( ) g ( p y g) y y gyù ñeán taâm lyù ngöôøi tieâu duøng. Chung cö ...................laø chung cö phuïc vuï cho ngöôøi coù thu nhaäp trung bình, toaï laïc taïi moät nôi maø caûnh quan khoâng ñeïp, thaäm chí hôi luoäm thuoäm, giao thoâng chöa thuaän tieän laém, bò ngaäp do trieàu cöôøng. Vì vaäy nhöõng ñoái töôïng coù thu nhaäp xaáp xæ 1tyû seõ khoâng muoán vaøo soáng ôû nhöõng chung cö nhö theá. Hoï seõ mua moät caên hoä cuûa Phuù Myõ Höng ñeå höôûng ñöôïc caùc tieän ích veà giao thoâng, veà caûnh quan, veà moâi tröôøng,… Kh â h ûi ã hi â ø ä øi h ø ki h d h åi i á ñ õ h ù bi åKhoâng phaûi ngaãu nhieân maø moät vaøi nhaø kinh doanh noåi tieáng ñaõ phaùt bieåu: “Nhaø kinh doanh gioûi laø nhaø kinh doanh baùn ra thò tröøông nhöõng saûn phaåm phuø hôïp vôùi ngöôøi tieâu duøng, chöù khoâng phaûi baùn ra nhöõng saûn phaåm theo suy nghó chuû quan cuûa ho Saûn phaåm phuø hôp vôùi ngöôøi tieâu duøng laø nhöõng


suy nghó chu quan cua hoï. San pham phu hôïp vôi ngöôi tieu dung la nhöng saûn phaåm coù ñaëc ñieåm phuø hôïp vôùi taâm lyù ñoái töôïng khaùch haøng, giaù baùn phuø hôïp vôùi tuùi tieàn cuûa hoï, …”


4.4. KẾT LUẬN Hieäu quaû taøi chaùnh dö aùn giaûm manh khi soá löông caên hoä baùn ñöôc nhoûHieäu qua tai chanh döï an giam maïnh khi so löôïng can hoä ban ñöôïc nho hôn so vôùi keá hoaïch baùn ñaõ döï kieán. Vì vaäy, chuùng ta caàn phaûi xaây döïng ñoäi nguõ baùn haøng chuyeân nghieäp, bieát caùch loâi keùo khaùch haøng, bieát toå chöùc caùc chieán dòch tieáp thò ñeå quaûng baù saûn phaåm ñeán caùc khaùch haøng tieàm p q g p gnaêng. Neân hay chaêng chuùng ta neân thueâ caùc coâng ty chuyeân nghieäp veà quaûn lyù ñòa oác cuûa nöôùc ngoaøi nhö CBRE, Duffil Watt, Meinhardt, … ñeå thöïc hieän vieäc baùn haøng giuùp chuùng ta. Xin ñöøng nghó raèng chi phí thueâ

é ûcaùc coâng ty nhö vaäy laù quaù ñaét ñoû (0,85% doanh thu baùn haøng), thaät ra chuùng ta ñang söû duïng uy tín cuûa nhöõng coâng ty ñoù ñeå taïo moái an taâm nôi khaùch haøng vaø taän duïng quan heä roäng raõi cuûa hoï ñeå ñaûm baûo tyû leä baùn haøng ñ ù hö k ø û h ù tñung nhö ky voïng cua chung ta.



4.4. KẾT LUẬN Veà maët coâng naêng söû dung thieát keá chung cö ...................laø chöa phuøVe maët cong nang sö duïng thiet ke chung cö ...................la chöa phu hôïp vôùi taâm lyù ngöôøi tieâu duøng hieän nay. Neáu so saùnh vôùi Rubyland, Khang Phuù, Phuù Thoï Hoøa, … thì thì thieát keá cuûa chuùng ta laø keùm. Vì vaäy neáu coù theå neân ñieàu chænh thieát keá ñeå ñaûm baûo caùc tieän ích toái thieåu nhö: moïi phoøng nguû ñeàu coù hai maët tieáp giaùp vôùi khí trôøi, beáp phaûi thoâng vôùi khí trôøi, phaûi coù khoâng gian cho giaët vaø phôi ñöôïc che kín ñaùo, veä sinh caàn taùch ñoâi: taém rieâng vaø veä sinh rieâng. Trong töông lai neân caân nhaéc vieäc thueâ thieát keá

å á á û ánöôùc ngoaøi ñeå thöïc hieän thieát keá caùc döï aùn chung cö khaùc bôûi vì nhöõng thieát keá hay hieän nay (Kim Hong, Rubyland, Khang Phuù, Bourbon-Ñaàm Sen, …) ñeàu ñöôïc thöïc hieän bôûi caùc coâng ty thieát keá nöôùc ngoaøi.



4.4. KẾT LUẬN Teân goi dö aùn nhö hieän nay laø quaù daøi doøng, seõ raát khoù nhôù vôùi khaùch haøngTen goïi döï an nhö hieän nay la qua dai dong, se rat kho nhô vôi khach hang vì vaäy caàn phaûi mau choùng tìm cho döï aùn moät teân goïi ngaén goïn, ñôn giaûn, deã nhôù, coù yù nghóa, khoâng nhaát thieát teân goïi döï aùn phaûi luoân gaén vôùi ñòa danh hay teân ñöôøng. Chuùng toâi coù theå gôïi yù moät vaøi teân nhö sau: chung y g g g y gcö AN TAÂM, PHAÙT TAØI, MINH ÑAÏT, …Döï aùn cuõng caàn coù moät caâu slogan ñeå phuïc vuï quaûng caùo vaø laø ñieåm nhaán ñeå taïo aán töôïng maïnh nôi ngöôøi tieâu duøng, ví duï nhö: “Chung cö AN TAÂM, nôi ñònh cö daønh cho coâng nhaân vieân thaønh ñaït”, hoaëc “Haõy an taâm vôùi chaát löôïng cuûa Chung cö AN TAÂM”.



4.4. KẾT LUẬN Qua phaân tích, nhoùm thaåm tra chöa tìm ra ñöôc “öu ñieåm noåi troäi” cuûaQua phan tích, nhom tham tra chöa tìm ra ñöôïc öu ñiem noi troäi cua döï aùn. Ñieàu naøy ñoàng nghóa vôùi döï aùn cuûa chuùng ta khoâng coù “lôïi theá caïnh tranh”. Ñaây laø moät moái nguy tieàm naêng, bôûi vì döï aùn chung cö ................... seõ khoâng coù gì khaùc bieät so vôùi haøng loaït caùc döï aùn chung cö g g g glaân caän, vaø khi ñoù seõ raát khoù baùn. Neân hay chaêng ñònh daïng “öu ñieåm noåi troäi” cuûa chung cö ................... baèng phöông thöùc baùn haøng phuø hôïp vôùi tuùi tieàn vaø khaû naêng tieát kieäm haøng thaùng cuûa ñoái töôïng khaùch haøng maø

á àta ñaõ choïn. Muoán vaäy, ngay töø baây giôø, caùc Phoøng/Ban cuûa coâng ty caàn phaûi thöïc hieän caùc buoåi tieáp xuùc vôùi nhöõng ngaân haøng thöông maïi ñeå giôùi thieäu döï aùn vaø baøn baïc keá hoaïch lieân keát. Ngaân haøng tröïc tieáp thaåm ñònh kh û ê t øi hí h û kh ù h h ø C â t õ l ø à ái iôùi thi ä kh ù hkha nang tai chính cua khach hang. Cong ty se la cau noi giôi thieäu khach haøng ñeán vôùi ngaân haøng


CÁM ƠN CÁC ANH CHỊ ĐÃ LẮNG NGHE

49

Documents

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM TRUNG TÂM CPA · 2009-05-11 · TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM TRUNG TÂM CPA THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU XÂY DỰNG –BẤT ĐỘNG SẢN