DAVIDLINDAHL

ĐẦUTƯBẤTĐỘNGSẢN

Cáchthứckhởinghiệpvàthulợinhuậnlớn

BảnquyềntiếngViệt©2009CôngtySáchAlpha

NHÀXUẤTBẢNLAOĐỘNG–XÃHỘI

Tạoebook:TôHảiTriều

Ebookthựchiệndànhchonhữngbạnchưacóđiềukiệnmuasách.

Ebookmiễnphítại:www.Sachvui.Com

Nếubạncókhảnănghãymuasáchgốcđểủnghộtácgiả,ngườidịchvàNhàXuấtBản

MụcLục

Lờigiớithiệu1.ĐẦUTƯBẤTĐỘNGSẢNTHƯƠNGMẠI:CƠHỘIKHÔNGCHỈCHOTỶPHÚ2.CÁCHĐỌCTHỊTRƯỜNG3.TRỞTHÀNHNAMCHÂMHÚTTHƯƠNGVỤ4.CÁCHHIỂUMỘTTHƯƠNGVỤ5.TIẾPCẬNLỢINHUẬN6.CÁCHTHỨCXÁCĐỊNHSỰTHẬTĐẰNGSAUMỘTTHƯƠNGVỤCÁCHQUẢNLÝ7.CHỈCHẤPNHẬNNHỮNGRỦIROTHÔNGMINH8.SỬDỤNGCÔNGCỤGIATĂNGTIỀN9.ƯỚCGÌCÓAIĐÓNÓIVỚITÔINHỮNGVẤNĐỀNÀY10.BẠNSẼKHÔNGBAOGIỜCÓTHỂTỰMÌNHTRỞNÊNGIÀUCÓ11.SỬDỤNGCÔNGCỤGIATĂNGTHỜIGIAN12.CÁCHBÁNTÀISẢNĐỂTHUĐƯỢCLỢINHUẬNTỐIĐA

Lờigiớithiệu

Thị trườngbấtđộngsản tạiViệtNamchính thứcđượchình thành từnăm1993,vớisựrađờicủaLuậtĐấtđaichophépchuyểnnhượng,chuyểnđổi,cho thuê, thếchấpgiá trịquyềnsửdụngđất.Năm1996, lầnđầu tiênkháiniệm“Thịtrườngbấtđộngsản”đượcchínhthứcđềcậptrongvănkiệnĐạihộiĐảngtoànquốclầnthứVIII.Sauđó,sựrađờicủaLuậtđấtđai2003,DựthảoLuậtKinhdoanhbấtđộngsản,LuậtNhàởvàhàngloạtnhữngvănbảndướiluậthướngdẫnthihànhđãkhẳngđịnhsựtồntạivàpháttriểncủathịtrườngbấtđộngsảnViệtNam.

Hiệnnay,lĩnhvựcđầutưbấtđộngsảnđangthuhútđượcsựquantâmcủacôngchúng,đặcbiệt làcácnhàđầu tưnhỏ.NgaycảDonaldTrump–ôngtrùmbấtđộngsảncũngbắtđầusựnghiệpthànhcôngvàgiàucócủamìnhbằngviệcđầutưbấtđộngsảnnhỏ.Ngoàiviệctìmkiếmthôngtinvềcácdựán,cácnhàđầutưvàngườimuanhàcầnbiếtvềkỹnăngđàmphánvàcáchthứcđịnhgiábấtđộngsản…Tuynhiên,trênthịtrườngViệtNamhiệnnay,hầunhưchưacócácsáchnàodạycáckỹnăngnàynhưngđâylàcácthôngtinrấtcầnthiếtvàđượccácnhàđầutưnhỏtìmkiếm,họchỏi.

Vìvậy,CôngtycổphầnđịaốcMB(MBLand)vàAlphaBooksđãhợptáclựachọnmuabảnquyền,dịchvàxuấtbảncuốnsáchĐầutưbấtđộngsản:cáchthứckhởinghiệpvàthulợinhuậnlớn(TrumpCommercialRealEstate101: How Small Investors Can Get Started andMake It Big) của tác giảDavidLindahl,TrumpUniversity,với lờigiới thiệucủaDonald J.Trump,ChủtịchTrườngđạihọcTrump.ĐượcxuấtbảntạiMỹtháng11/2008vàlấykinh nghiệm từ những thành công trong đầu tư bất động sản của chínhDonaldTrumpcùngcác lãnhđạocấp cao của tậpđoànTrump, cuốn sáchĐầutưbấtđộngsản:cáchthứckhởinghiệpvàthulợinhuậnlớnchứađựngcáckỹnăngvàphươngphápcầnthiếtđểmộtnhàđầutưnhỏthànhcôngvàthulợinhuậnlớntrongthịtrườngbấtđộngsản.

Tácgiảcuốnsách–DavidLindahllànhàđầutưbấtđộngsảntàinăng,giámđốcđiềuhànhTậpđoànĐầutưLindahlvàBostonian–côngtyđầutưbấtđộngsảnxuyênquốcgia,vàcũnglàngườithànhlậpcôngtyREMentor–nơihướngdẫncácnhàđầutưthulợinhuậntừtấtcảcáchìnhthứcđầutưbấtđộngsản,đồngthờilàdiễngiảnổitiếngtầmcỡthếgiới.Quacuốnsách,bạnsẽhọcđượcnhữngphươngpháphữuhiệunhấtđểđọcvàhiểuthịtrườngđầutư;thuhútcáchợpđồngvànguồnvốntàitrợ;hạnchếrủirovàthulợinhuậnlớn...Ngoàira,bạnsẽthậtsựcảmthấythuhútbởinhữngvídụtừnhữngtrảinghiệmcủaDonaldTrumpcùngcáclãnhđạocấpcaocủatậpđoànTrump.

Hyvọngrằngcuốnsáchsẽlàcẩmnanghoànhảochotấtcảnhữngaimuốnthăngtiếntrongsựnghiệpkinhdoanhbấtđộngsảnbởinómangđếnnhữnglờikhuyênkinhdoanhthựctếdựatrênnhữngđiềumàđộcgiảkhôngthểtìmthấytrongbấtcứtrườngkinhdoanhnào–đóchínhlàkinhnghiệm.

HàNội,ngày20tháng07năm2009

HỒSỸHẬU

TổngGiámđốcMBLand

1. ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNGMẠI: CƠHỘIKHÔNGCHỈCHOTỶPHÚ

Bạncótưduycủangườichiếnthắng?

Người muốn trở thành tỷ phú sẽ nghĩ: “Một ngày nào đó, nếu giàu nhưDonaldTrump,tôisẽsởhữuhàngtábấtđộngsảntrongthànhphố.”

Ngườisẽtrởthànhtỷphútrongtươnglailạicósuynghĩkhác:“ConđườngđểtrởnêngiàunhưDonaldTrumplàbắtđầubằngviệcsởhữumộtvàibấtđộngsảnthươngmại.”

Bấtđộngsảnthươngmạikhôngphảilàcáiđíchcủasựgiàucómàlàcáchthứcđểđạtđượcnó.

BẤTĐỘNGSẢNTHƯƠNGMẠILÀNGƯỜIKHỔNGLỒVÔHÌNH

Trongthờigiannày,trênbấtcứbáonàobạnđềuthấycácmẩutin‒thườnglàtiêucực‒vềthịtrườngbấtđộngsảnnhàở.Nhưngcũngcómộtthịtrườngbấtđộngsản rất lớnkhác,kémồnàohơn,nhưng lạiđộc lậpvới sự thăngtrầmcủabấtđộngsảnnhàở.

Đólàthịtrườngbấtđộngsảnthươngmại.Vậy,bấtđộngsảnthươngmạilàgì?Đólà:

•Cáctòanhàvănphòng(baogồmtấtcả,từnhữngtòanhàchọctrờichođếnnhữngtòanhànhỏchỉgồmmộtphòngkhámnhakhoa)

•Nhữngkhucănhộvớiítnhấtnămphòng

•Cửahàng,cửahiệu,cóthểnằmởnhữngtrungtâmmuasắmlớnhaycáctrungtâmmuasắmnhỏởđịaphương

•Kháchsạnvànhàhàng

•Khuvựccôngnghiệp(nhàmáy,khobãi,v.v…)

Khôngnghingờgìnữa,giátrịbấtđộngsảnthươngmạicủaMỹcóthểlêntớihàngnghìntỷđô-la,trongkhichúngtadànhhầuhếtthờigianlàmviệc,đimuasắmhaythậmchítổchứctiệctùngvànghỉngơitrongcácbấtđộngsảnnày.

“Cơhộilàmgiàunhờbấtđộngsảnthươngmạilàvôcùnglớnvìmộtlýdođơngiảnlàhầuhếtmọingườiđềuchorằngmìnhkhôngbaogiờcóthểsởhữuđượcloạibấtđộngsảnnày.”

Nếu các nhà đầu tư nhận ra rằng mình có thể làm giàu từ bất động sảnthươngmại,họsẽchiếmngaythịtrườngnàymàkhôngđếnlượtchúngta.Vậyhãynhậnthấyrằngmìnhmaymắnbởithịtrườngbấtđộngsảnthươngmạivẫncònlànơibíhiểmvàthiếuthôngtinđốivớihàngtriệunhàđầutư.

Nhữngnhàđầutưnàytựchorằngkhôngnênđầutưkinhdoanhbấtđộngsảnthươngmạivìhọhìnhdungđếnnhữngràocảnlớntronglúcđầutư.Dướiđâylàbatrongsốnhiềuràocảntâmlýngănnhàđầutưthamgiathịtrường:

•“Tòanhàcàngtothìtôicàngphảicónhiềutiềnđểthanhtoánbanđầu”

•“Tôikhôngcókhảnăngsởhữumộttrungtâmmuasắm;tôikhôngbiếtgìvềkinhdoanhbánlẻ”

•“Nhữnghợpđồngtốtphảikéodàivàkhôngđếnlượttôi:tôithườngchỉcónhữnghợpđồngxấu.”

Tôitinrằngbạncũngsẽvấpphảimộtvàiràocảntâmlýnhưthế.Đólàđiềubìnhthường:Trongcuốnsáchnày,chúngtasẽlầnlượtgiảiquyếttừngràocản.Khiđọcxongcuốnsách,bạnsẽcómộtkếhoạchrõràngtừxuấtphátđiểmhiệntạiđểcóthểsởhữumộtbấtđộngsảnthươngmạiđầutiên.

Ởđây, tôixinkhẳngđịnhrằngbạnsẽ tự thíchứng.Bạnsẽkhôngbịđóngbăngtrênlốimòncủamìnhkhôngsẵnlòngđầutưbấtđộngsảnthươngmại.Việcmuavàđọccuốnsáchnàychínhlàmộtbướcđiquantrọng.Mặcdùkhókhănnhưngtựbạnđãvượtlên80%nhữngngườiđangmơướctrởthànhtỷphú.

Có những trường lực từ thú vị được biết tới bao bọc quanh bất động sảnthươngmạingăntrởhầuhếtcácnhàđầutưthamgia.Hãynhìnvàomộtvàilợiíchtuyệtvờimàbạnsẽthuđượckhitrởthànhthànhviêncủacâulạcbộkhôngchínhthứcnhưngcựckỳthànhcôngnày.

SÁULÝDOĐỂĐẦUTƯVÀOBẤTĐỘNGSẢNTHƯƠNGMẠI

Khôngphảivềsựgiàucóhaysựkémgiàucó–Đólàvề“tàisản”

Tôichỉcóchưađầy800đô-lakhibắtđầukinhdoanhbấtđộngsản.Nhưnghiệnnay, tôiđãcódanhmụccácbấtđộngsảnthươngmại.Tuydanhmụccủa tôikhông lớnnhưcủaDonaldTrump,nhưngnóđangsắpđạt tớimứcđó.

Cóthểbạncũngđangởtrongtìnhcảnhgiốngnhưtôi lúcđầu:khôngtiền,khônghiểubiếtvềbấtđộngsản,khôngcócácmốiquanhệ,chỉcómộtcôngviệcổnđịnh.

Vậybướcngoặtlớncủatôilàgì?Tôiđãsớmnhậnrahainguyêntắckhiếncuộcđờimìnhthayđổi:

Nguyêntắc1:Thươngvụcànglớn,ngườikháccàngíttậptrungvàotôimàtậptrungvàoviệc làmthếnàocóđược thươngvụđó.Kểcảtôinắmchắcphần thắng trong tay, họ vẫn chỉ cho rằng tôi là một nhà đầu tư ít kinhnghiệm.Họchỉmuốncóthươngvụđó.

Nguyêntắc2:Thịtrườngbấtđộngsảnlàmộtthịtrườngkémhiệuquả.Điều

nàycónghĩalàcácthươngvụxấu,tốtvàtuyệtvờiđượcsinhramọilúc,vàchúngcóthếxuấthiệnởnhữngnơikhôngngờtới.

NếumuốnmuacổphiếucủaStarbucks,dùởPeoriahayParkistan,bạnvẫnsẽphảimuacùngmộtmứcgiá.Nhưngtrongkinhdoanhbấtđộngsản,điềuđókhôngxảyra.Hàngngàycóhàngtrămsựthayđổitrongkinhdoanhxảyratạithànhphốcủabạn:cáccôngtysápnhập,mởrộngvàchuyểnđịađiểm.Cáchợpđồngđượckýkết,cácchiếndịchmarketingđượckhởiđộngvàsảnphẩmđượcgiớithiệurathịtrường.Cáccôngtyđổichủvìngườichủcũchếthoặcnghỉhưu.Nhữngsựkiệnnàythườngdẫnđếnbấtđộngsảnbịđemrabán.Córấtnhiềucáchđểbántàisản.Tàisảncóthểđượcbánthôngquamộtcông tymôigiới,hoặcbán trực tiếp thôngquaquảngcáo trênbáo.Ngườichủsởhữucũngcóthểđềnghịbántàisảncủamìnhchomộtngườinàođómàanhtagặpgỡtrongbữatiệcvàhọcóthểbắtđầuthươngthảongaylậptức.

Cũngcóthểngườichủsởhữukhôngcómặttạikhuvựcđó,họđangởnướcngoài và không biết bất cứ người mua hoặc người môi giới nào ở địaphương.KhônggiốngcổphiếucủaStarbucks, thị trườngbấtđộngsảnhỗnđộnluôntạoranhữngcơhộituyệtvời,hômquaẩngiấu,nhưnghômnaycóthểhiệnrarấtrõràng.

Sẽcóhaiđiềuxảyrasaukhibạnđọcvàlàmtheohệthốnghướngdẫncủatôiđểthuhútthươngvụ:Bạnsẽnhậnthấyrấtnhiềuthươngvụkhôngđángtiền;vàcũngthườngxuyêngặpmộtviênngọcđánggiá.

Đólàlýdotạisaobạncóthểbắtđầungaytừbâygiờ,từvịtríhiệntại,vàtrởnêngiàucótừkinhdoanhbấtđộngsảnthươngmại.Hệthốngmarketingcủabạncuốicùngcóthểsẽtìmramộtviênngọcquýgiá,vàkhôngaiquantâmđólàhợpđồngđầutiêncủabạn.

Bấtđộngsảnthươngmạisẽmởramộtphânkhúclớntrongthịtrườngnơi

bạnsốngmàtrướcđóbạnđãlảngtránh?

Tựgiớihạnbảnthânchỉđầutưvàocáccănnhàchomộtgiađìnhcũnggiốngnhư bạn đang nhìn thành phố của bạn quamột chiếc ống hút. Thành phốrộnglớn,còntầmnhìncủabạnthậthẹp.

Khithậtsựhiểurõvềđầutưbấtđộngsảnthươngmại,bạnsẽthoátkhỏicáiốnghútđó.Bạncóthểnhậnthấyrấtnhiềucơhộivàsẽtrởthànhkiếntrúcsưgiaodịchkinhdoanh.

Bạnnhậnthấymộtmảnhđấtgầnđườngcaotốccóthểxâydựngmộttòanhàvănphòngnhỏhaymộtdãycửahàngmuasắm.Ngaylậptức,bạnquyếtđịnhmuavàchuyểnchomộtnhàxâydựngvàkiếmnhiềulời.

Hàngngày,khiđilàm,bạnđingangquamộttrungtâmmuasắm(mộtchuỗicáccửahàngxếpgầnnhauthànhdãy)vànhậnthấyrằng,chỉcầnmộtchútcảitiếnđơngiản,nơinàycóthểtrởthànhkhuvựckinhdoanhtốthơn.

Bạnnhìnthấytấmbiển“Bánnhà”trênmộttòanhàvănphòngnhỏ,rồiliênhệvớichủsởhữu.Bạnnhậnrarằngviệcmuavàgiữtàisảnnàycóthểgiúpbạncóđượcdòngtiềnổnđịnhtrongdàihạncũngnhưtănggiávốn.

Hãyđểnhữngđốithủcủabạnbậnbịuđuatranhtrênthịtrườngnhàở.Bấtđộngsảnthươngmạisẽmởrachântrờimớichobạn.

Ởđây,tôikhôngcốthuyếtphụcrằngbạnphảilàmộtchuyêngiatrongtấtcảcác loạibấtđộngsản.Tôichỉmongbạnhãymởrộng tầmmắthướngvàonhữngcơhội‒chỉngayởsânsaunhàbạn thôi–màbạnchưa từngnghĩđến.

Bạnphảibắtđầu,tốtnhấtlàbạnhãychọnmộtloạitàisản,vàhiểuthậtrõnó.Nhưnghãyđừngdừnglạiởđó.Bạncàngđầutưvàonhiềuloạitàisản,khảnăngtìmracơhộilàmănlớncànglớn.

Hãykhởiđộngtừbấtkỳnơinàobạnmuốn–nhưngphảichắcchắnlàbạnthật sựbắt tayvào làm.Nếubạn thật sựmuốn trở thànhmộtkiến trúc sưgiaodịchkinhdoanh,nhưnglạikhôngmuốntêliệttrongphântích,bạnsẽkhóđưarabấtkỳđềnghịhayđiđếnmộthợpđồngnào.

Ởphầnsau,chúngtasẽcùngtìmhiểulàmthếnàođểcóthểgiảmbớtgánhnặng chobản thânvàxâydựngđượcđội ngũ chuyêngia giúpbạnnhữngviệcnặngnềvớichiphíthấp.

Giảmcạnhtranh:Họsợbởihọkhôngbiếtnhữngbímậtmàbạnsẽkhámphátừcuốnsáchnày

TrongnhữngchuyếnđiđiềutravànóichuyệntạiMỹ,tôiđãđượcgặpgỡrấtnhiềungười.Mộttrongnhữnglýdokhiếnđasốmọingườikhôngmạnhdạnđầutưvàothịtrườngbấtđộngsảnđólà:“Tôicũngthíchlắm,Daveạ,nhưnganhkhôngbiếtthịtrườngbấtđộngsảnchỗtôicạnhtranhkhốcliệtđếnmứcnào.”

Tôixinđưarahaicâutrảlời:Thứnhất,nếubạncóhệthốngmarketingtốt,bạnsẽthànhcôngchodùsựcạnhtranhkhốcliệtđếnmứcnào.Thứhai,đólàlýdobạnnênmởrộnghơntừthịtrườngnhàởmộthộsangbấtđộngsảnthươngmạivìởđâykhôngcónhiềunhàđầutư.

Hãylưuýrằngtôidùngtừmởrộnghơn,màkhôngphảilàthayvì.Bởitôisẽvẫnđầutưvàothịtrườngnhàởnếutôithấycócơhộitốt.Cũnggiốngnhưviệcnhìnthấytiềntrênđườngvậy,chỉcóđiềuđâylàcáckhoảntiềntrịgiá10hay20nghìnđô-la!

Khiđãbiếtcáchđầutư,bạnkhôngnêndừngviệcđầutưvàomộtloạitàisảnnàođó.Bạnnên tập trungvàomột loại tài sản,nhưngcũngđừngnênsaolãngnhữngcơhộikháccóthểđến.

Ở phần sau của cuốn sách, chúng ta sẽ cùng khám phá từng bímật xung

quanhbất động sản thươngmại, và cách thức để bạn có thể tự tin đi tiếptrongkhingườikháclạisợvàlùibước.

Dòngtiền

Tiềnmặtlàvua.Nósẽgiúpbạntựdo.

Ngaytừkhibắtđầusựnghiệp,tôinghĩmìnhđãhiểuđiềunày.Từmộtanhlàmvườnnghèovàráchrưới,tôiđãtrởthànhtriệuphúchỉtrongvòngbốnnăm.Vàchỉcómộtvấnđềnhỏ:

Tôikhôngthểthanhtoáncáchóađơncủamình.

Tạisaolạinhưvậy?Vìtàisảncủatôichỉlàtrêngiấytờ.Tôigiàucó,nhưngnóchỉthậtsựcóđượckhibántàisảnhoặctáiđầutư.Tôikhôngnhậnđượctiềnhàngtháng.

Đócũnglàlúctôibắtđầubàihọctiếptheocủamình.Tôinhậnrarằngchấtbôitrơntrongkinhdoanhchínhlàdòngtiềnổnđịnh.Dùcỗmáybấtđộngsảncủa tôimạnhđếnmứcnào;nếukhôngcódòng tiền,hộpsốcủanósẽdừnglại.

Bấtđộngsảnthươngmạitạoranhữnglượnglớnchấtbôitrơnkinhdoanh–dòngtiền.Chắcchắnrằng,bạnhoàntoàncóthểlàmgiàubằngcáchđầutưvào thị trường nhà ởmột hộ.Nhưng tốt nhất, bạn nên đầu tư kinh doanhchuỗicácnhàtheotuầntựđểcóthểcóđượcdòngtiềnvàotừngthángtheoýmuốn.

Thậmchíchỉvớiduynhấtmộtbấtđộngsảnthươngmạinàođó,bạnvẫncóthểhyvọnghàngthángnhậnđượcnhữngtấmsécđềuđặntronghộpthưcủamình.

Đầutiên,giátrịcáctấmsécnàycóthểchưalớn,vìưutiênsốmộtcủabạnlà

đảmbảotrảđượccácdòngtiềntrảchotàisản.Bạnphảichitrảcácchiphívậnhànhhàngtháng,vàchiphívốn(chosửachữalớn)sẽphátsinh.

Nếubạnsửdụngmộthệthốngmuađãđượckiểmtravàchứngminh,bạnsẽcóđượcmộtlượngtiềnkhôngnhữngđủđểtrangtrảichonhucầutàisảncủabạn,màthậmchíbạncòncóthểbỏtúilượngtiềndưcònlại.

Mụctiêuđầutiêncủabạnlàkiếmđượcsốtiềnngangvớisốtiềnmàbạncóthểkiếmđượcbằngcôngviệctoànthờigiancủamình.Khiđó,bạnsẽtừbỏcôngviệcđangcóvàtậptrunghoàntoànvàođầutư.

Saukhiđãhoànthànhmụctiêunày,chắcchắnbạnsẽđặtrathêmnhiềumụctiêukhác:Cóthểbạnsẽdùngsốtiềnthừađểmuathêmtàisảnhoặcgiúpđỡngườithânđanggặpkhókhăn,trảtiềnhọcđạihọcchocon,đinghỉdàingàyhoặctấtcảnhữngđiềutrên.

Dòngtiềnđềusẽgiúpbạncảmthấytựdo.Nósẽđemđếnchobạnsựtựtinvàkhảnănglàmđượcnhữngđiềumàbạnchưatừnglàmtrongcuộcđời.

Bạncóthểnghĩnhữngđiềutolớnnhưngchỉbắtđầutừđiềurấtnhỏ

BạnđãtừngngheDonaldTrumpnóivềđiềunàyhaychưa:“Nếubạnmuốnsuynghĩlàmmộtđiềugìđó,hãysuynghĩmộtcáchtotát.”

Cóhaiđặcđiểmvôcùngquantrọngcủathịtrườngbấtđộngsảnthươngmại:Thịtrườngnàychophépbạncóđượcnhiềutiềnnhưbạnmongmuốn,đồngthờicũngchophépbạnbắtđầutừquymônhỏ.

Ướcmơmàkhônghànhđộngvẫnchỉlàướcmơ.Bấtđộngsảnthươngmạichínhlàconđườngđưanhữnggiấcmơtrởthànhhiệnthựctừnhữngbướcđikhiêmtốnbanđầucủabạn.

Mộtlần,tôingồitrongmộtnhàhàngtạiBostoncùngmộtngườibạntênlà

JamesRomeo.Vàothờiđiểmđó,tôimớichỉsởhữumộtvàitòanhàđahộnhỏ.Anhtabiếtrằngtôiđãdànhrấtnhiềuthờigianvàođầutưvàtôiđãtíchluỹđượcmộtdanhmụctốt.

Jamesmuốntôiđếnthamgiamộtsựkiệnxãhộidoanhtổchức.Tôinóivớianhrằngtôicònphảixemxétmộtvàibấtđộngsảnmới.Anhtathởdàivànói:“Daveà,khinàomớilàđủ?”Tôinhìnrangoàicửasổvàtrảlời“Khimìnhmuađượctòanhàkia”.ĐóchínhlàtòacaoốcPrudentialTower.

Anhtatrợntrònmắtbởianhbiếtthứlớnnhấttôisởhữulúcđóchỉlàmộttòanhàsáuđơnnguyên.Nhưngthậtsựtôiđãcósuynghĩnhưvậy.Saunày,tôiđãgửiJamesmộttờtạpchítrongđócónhắcđếncâuchuyệncủatôivàmô tả danh mục bất động sản của tôi, dù trong đó không có tòa nhàPrudentialTower,nhưngđã lớngấp20lầndanhmụckhi tôigặpanhhômđó.

Cóthểbắtđầuvớiquymônhỏ,nhưngđiềuquantrọngnhấttôimuốnnhắclạilàbạnphảibắtđầu.Mộtkhibạntìmracáchlàmvànhậnthấycơhộitốtchobảnthân,bạnsẽsớmsuynghĩtrênmộtquymôlớnhơn.Bạnsẽnhậnrarằnglợithếkinhtếnhờquymôđãđúngvớicácbấtđộngsảnlớnvàviệcsởhữu bất động sản lớn là điều đơn giản, vì bất động sản lớn hỗ trợ nhữngnhómquảnlýlớnhơn.

Bạnsẽgặpítrủirotrongthịtrườngbấtđộngsảnthươngmạinếulàmtheonhữnghệthốnghợplý

Tôihiểurõtạisaomộttàisảnlớnhơnmộtcănnhàlạicóđộrủirothấphơnmộtcănnhà?Điềunàynghecóvẻkỳquặc,nhưngnólàsựthật.

Giảsửbạnđangchothuêmộtcănhộđơnnguyên.Nếukhôngcóaithuênhà,chắcchắn100%bạnkhôngcóthunhậptừnóvàbạnsẽsẽphảitựtrảsốtiềncầmcốsắptớibằngtiềntúi.

Vớimộtbấtđộngsảnthươngmại,bạnsẽcórấtnhiềungườithuê.Nếumộtngườikhôngthuênữa,nhữngngườikhácsẽđếnthuê.Dòngtiềnthuđượcsẽcóthểđảmbảochohầuhết,nếukhôngphảitấtcả,tiềncầmcốbạnphảitrả.Mỗingườithuêcũngnhưmộtchiếccộttrụchốngđỡchosựđầutưcủabạn.Nếubạnhỏitôi,tôisẽnóithayvìcómộtchiếccột,hãytạoranhiềuchiếccộtnhưvậy.

CÁCHKIẾMTIỀNTỪĐẦUTƯTHƯƠNGMẠI

Trongmộtsốcuộcđầutư,bạncốgắngmuarẻbánđắt.Bấtđộngsảnthươngmạiđemđếnchobạnvôvàncơhộiđểcólợinhuận.Hãythửxemxétmộtsốvídụ:

Tíchluỹtàisảnchủsởhữu

Đâymớithậtsựlàtiền.Cóthểtíchluỹtàisảntheohaicách.

Cách thứnhất là thôngquaviệc trảdần tiềngốccầmcố.Bạnđãcóngườithuênhàtrảchomình,dùcóthểchỉlàtòanhànhiềuhộ,vănphòng,khônggianbánhàng.

Hàngtháng,nhữngngườinàysẽđóngchobạnmộtphần thunhậpcủahọ.Bạnsửdụngmộtphầnsốtiềnđóđểtrảtiềncầmcốcủamình.Theomộtcáchnàođó,ngườithuênhàđilàmhàngngàylàđểtrảtiềnmuatòanhàchochínhbạn.

Tôivẫnnhớlầnđầutiêntôiđượcbiếtđếnkháiniệmnày.TôiđãxemmộtbộphimtàiliệuvềcuộcđờicủaHarryHelmsley.Khiđượchỏitạisaolạiđầutưvàobấtđộngsảnthươngmại,Harryđã trả lời:“Tôi luôntâmđắcvớiýkiếnrằngmộtnhómngườigóptiềnvớinhauđể trả tiềnmuathếchấpchochínhtòanhàcủatôi.Tôicũngrấtthíchmộtýkiếnnữarằngchínhhọcũnglàngườiđưađếnchotôimộtkhoảntiềnthêmvàocuốithángđểtôicóthểtáiđầutư,tiếtkiệm,hoặcđơngiảnlàvuivẻvớisốtiềnđó.”

Vậylàđủđểkhiếntôiphấnkhích!

Cáchthứhaiđểtíchluỹtàisảnchủsởhữuđólàthôngquasựtănggiátàisản.Quathờigian,giátrịbấtđộngsảnởhầuhếtcácvùngđềutănglênđángkể.Vâng,chínhsự tănggiácó liênquanđến tínhchukỳ,nhưng trongdàihạn,đườngbiểudiễntrênbiểuđồđềucóxuhướngđilên.Mộtsốthịtrườngcó tốcđộ tănggiá caohơn.Thị trườngphíaĐông,phíaTâycóxuhướngtănggiánhanhhơnvàcaohơnhẳnthịtrườngTrungTây.

Luồngtiềncóthểlàchấtbôitrơnkhôngthểthiếuchocỗmáybấtđộngsảncủabạn,nhưngsự tănggiáchính làđộngcơkhổng lồcủacỗmáy.Luồngtiềnchophépbạnduytrìbấtđộngsản,bỏviệcvàbắtđầuhưởngthụnhữngđiềutốtđẹphơn.Sựtănggiáđếnchậmhơn,nhưnglạicóthểthêmnhiềusố0vàophíasauconsốtrongtàikhoảncủabạn.

Thịtrườngmớinổi

Tôi tập trung vào thị trường bất động sản, nhưng việc nghiên cứu các thịtrườngmớinổilạilàniềmvuithíchcủatôi.Trongbấtcứthờiđiểmnào–dùnềnkinhtếđangdiễnranhưthếnào‒cũngcónhiềuthịtrườngxungquanhnướcMỹđangtrênđàtăngtrưởngbùngnổ.

ChúngsẽtănggiácaovànhanhhơnnhiềusovớicácthịtrườngtạiMỹ,vàchínhchúngsẽmangđếnchonhàđầutưmộtsốtiềnlớntrongkhoảngthờigianngắn.CuốnsáchCácthịtrườngbấtđộngsảnmớinổicủatôiđềcậprấtnhiềuđếncáchthứcđểtìmravàkiếmlờitừnhữngthịtrườngnày.

Kháiniệmcốtlõiđểhiểuvấnđềnàylàtấtcảcácthịtrườngbấtđộngsảnđềumangtínhđịaphương.Đừngquantâmđếnnhữnggìđangđượcnóiđếntrêncácphương tiện thông tinđạichúng.Nếumộtnhàmáy trong thị trấnmớiđóngcửa,thìởmộtnơikháclạicómộtnhàmáysảnxuấtdầumởchinhánhmới.MộtnhàsảnxuấtôtôtạiMichigantuyênbốsathảicôngnhân,nhưng

mộtnhàsảnxuấtôtônướcngoàikháclạituyênbốkếhoạchxâydựngnhàmáytạiKentucky

Cóhaimẹođểkiếmtiềntừthị trườngmớinổi:Thứnhất,bạnphảicơbảnđịnhvịđượcthịtrườngnàytrướckhinhiềunhàđầutưkhácbiếtvềchúng.Thứhai,bạnphảisẵnsàngđầutưkểcảkhingườikhácnghĩrằngbạnđiênrồ.

Đóchínhlàlýdokhiếnbạncóthểmuarẻ,hoặcđầutưkhingườikháckhôngnhậnthấygiátrịcủaviệcđầutưđó.Chínhđiềunàylạigiúpbạnbánđắt–nói cách khác, khi nhiều người khác nghĩ rằng bạn điên rồ vì đã bán quásớm.

Hãylàmquenvớicảmgiácmọingườichorằngbạnđiênrồ.Điềuđókhôngkhó,vìbạnsẽnhanhchónggiàucóhơnhọ!

Vàobấtkỳthờiđiểmnào,nướcMỹcũngđềucócácthịtrườngmớinổi.Cácloạibấtđộngsảnthươngmạikhácnhausẽcónhữngconđườngkhácnhautrongvòngquaythịtrường.Đơngiảnlàvì,thịtrườngnhàchungcưđanglênkhôngcónghĩarằngthịtrườngdiệntíchbánlẻcũngđangtăng.

Sựthậtlàthịtrườngdiệntíchbánlẻluônluônđisauthịtrườngnhàchungcư.Điềuđầutiênkhinhữngthôngbáovềmộtcôngviệcmớiđượccôngbốsẽlàviệcmởrakhuvựcmới.Điềunàyđồngnghĩavớinhucầuvềdiệntíchvănphòng.

Sauđó,nhữngngườilàmviệcchovănphòngnàysẽdầnchuyểnvàothànhphố.Vìkhôngthểxâykịpđủnhàở,thịtrườngnhàchungcưsẽngaylậptứcnónglên.

Cónhiềungườimuốnxemcôngviệcđếnđâuvàmuốncóđượccảmgiácthoảimáichocộngđồng.Họbắtđầubằngviệcđithuênhà.Khihếtthờigianthuê, họ bắt đầumua các căn nhàmột hộ để ở.Không gian bán lẻ có xu

hướngtănglêncùngxuhướngcủathịtrườngnhàở,khinhữngthươnggianhận ra rằng họ có thể kiếm tiền bằng việc chuyển gần hơn đến nơimọingườiđangsinhsốngvàlàmviệc.

Tìmhiểunhữngdấuhiệunhậnbiếtmột thị trườngmới nổi – và từđó cóđượchànhđộngphùhợp‒sẽgiúpbạntrởthànhngườigiàucó.

Sựtănggiáépbuộc

Đây làmột trong những cách nhanh nhất để kiếm tiền bằng bất động sảnthươngmại.Kháiniệmnàycũngcóthểđượcgọilàtròchơigiátrị.Bấtcứkhinàobạnnhìnvàomộtthươngvụ,hãyluôntìmcáchđểépgiátănglênsovớikhảnăngtựnhiêncủathịtrườngđịaphương.

Đểcóthểépgiá tănglên,bạnphải tìmđượcmộthợpđồngcóvấnđề.Đókhôngphảilàvấnđềđốivớibạn,màlàvấnđềđốivớingườichủcũ.Cóthểôngtasợkhitănggiáthuê,kháchthuêsẽbỏđi.Hoặcôngtađangthumộtsốtiền thuêhợplý,nhưngcónhiềuphòngtrốnghơnbìnhthường.Cóthểchiphícủaôngtađangrấtcao.

Luôncócơhộiđểmuamộtbấtđộngsảnđểthuđượclợinhuận,mộtkhibạnmuadựatrêncácconsốthực.Đólàchìakhóađểmuađúngcácbấtđộngsảnthươngmại.

Luôncónhữngconsốmàmộtngườibánthườngđưara.Hầuhếtngườibáncố gắng bán theo những con số dự đoán hoặc theo quy ước.Điều này cónghĩalàhọđangđưaragiádựavàosốtiềnbạnsẽkiếmđượcsaukhimuatàisảnđó.Vấnđềvớinhữngconsốquyướclàchúngkhôngcóthực.Bạnđangmua dựa trên các dòng tiền tương lai trong khi chúng không bao giờ trởthànhhiệnthực.

Đó là trò chơi củamột nhàđầu cơ, vàquánguyhiểmcho tôi.Nếumuốnđánhbạc, bạnhãyđếnVegas.Nếubạnmuốnđầu tư thật sự, hãydựavào

nhữngkếtquảcụthể.

Quaytrởlạivớivấnđềtănggiáépbuộc:tấtcảnhữngđiềubạnphảilàmlàtănggiáthuêlêntrênmứcgiáthịtrường.Đầutiên,bạnphảiđợichođếnkhihợpđồngcho thuêhếthạn,vìnhữnghợpđồngnàycũngchuyểnđổicùngvớiquyềnsởhữu.Thôngthường,thờigianthuêcácchungcưlàmộtnăm.Cáctòanhàvănphònghaynhữngbấtđộngsảnthươngmạikháclạicóthờigianchothuêtừ3đến20năm.

Đây là lýdo tại sao tănggiá thuêcũng là tănggiá trị tài sảncủabạn:Bấtđộngsảnthươngmạiđượctínhbằngcấpsốnhâncủadòngtiền.(Cóhaicáchđịnhgiámàtôisẽđềcậpthêmtrongphầnsaucuốnsách,nhưngdòngtiềnlàcáchchính.)Điềunàycónghĩarằngmỗilầnbạntăngthunhậpròng,bạnđãtănggiátrịtàisảncủamìnhnhờnhiềulầntănggiá.

Mộttrongnhữngtròchơigiátrịưathíchcủatôilàtìmrabấtđộngsảnvớichiphícaohơnmứcbìnhthường.Hầuhếtcácbấtđộngsảnđượcvậnhànhvới chi phí tương đương 50%doanh thu gộp.Khi bạn thấy các khoản tàichínhthựccủamộtđộngsảnvớichiphícaohơnbìnhthường,hãyxácđịnhliệubạncóthểgiảmchiphíđếnmứckhông.(Tôisẽhướngdẫnchobạnlàmnhưthếnàoởphầnsau.)Nếucóthể,bạnđãnắmchắcthắnglợi trongtay.Khôngcầnphải làmnhiềuviệc,bạnvẫncó thểcải thiện thunhậpròngvàthậtsựtănggiátrịbấtđộngsản.

Táiđịnhvị

Đâylàmộtthểloạiđặcbiệtcủatròchơigiátrị,vàcũnglàmộttrongnhữngđiềutôiquantâm.Khitáiđịnhvị,bạnthayđổihẳnbấtđộngsảnhoặcthayđổidiệnmạocủabấtđộngsản.Đôikhi,bạnlàmcảhaiviệccùnglúc.

Cóthểbạnphảitìmramộtbấtđộngsảnđangcầnngườithuêđếnchămsóc.Chúng tôi gọi điều này là bảo trì bị trì hoãn.Có thể bất động sản đó ổn,

nhưngnóchưađượcnângcấptrongmộtthậpkỷnay.Nócóthểtrônggiàcỗivàlỗithời.Hoặcnhữngngườithuêchúngkhôngthíchhợp.

Quay trở lại thờigiankhi tôibịkhánhkiệt, tôiđãđếnmột trung tâmmuasắm tại vùng ngoại ô Hingham, Massachusetts. Người thuê chủ yếu củatrung tâm này (thuê cửa hàng lớn nhất) làmột chuỗi cửa hàng giảm giá.Thậm chí ởmột cửa hàng khác, người thuê còn giảm giá nhiều hơn: cửahàngnàychuyênbánđồnộithấtvàquầnáobịlỗi.Trongtrungtâmcũngcónhữngkiểucửahàngđiểnhìnhkhácnhưmộtcửahàngbánhpizzavàcửahànggiặtlàtựđộng.Trongnhiềunăm,đâylàtrungtâmmuasắmcủatầnglớpngườilaođộng.

Đồngthờivàolúcđó,dânsốcủaHinghamđãtănglên.Ngàynay,thànhphốnàycó thể cungcấpnhân lực chonhữngcông ty cao cấphơn.Trung tâmmuasắmcủa tầng lớp laođộngmangmộtbộmặtmớivàđượcđịnhvị lạithànhtrungtâmmuasắmcaocấpđầutiêntrongnước.NhiềucửahàngcaocấpnhưWilliamsSonoma,WholeFoodsvàPaneraBreadđãđượcchuyểnđến,thaythếcáccửahàngdànhchongườilaođộngchântay.Trungtâmnàyđãtrởthànhmộttrongnhữngkhumuasắmsầmuấtnhấtcủathànhphố.

Đôikhi,khuchungcưcũnglàmộtứngcửviênchoviệctáiđịnhvị.Trongtrườnghợpbạntìmramộtkhuchungcưcũkỹtrongmộtkhuvựcđẹp.

Đểtáibốtríkhunhànày,đầutiênbạnphảisửalạiphầnngoạithất,tậptrungvàobềmặt,máivànơiđỗxe.Bạnnênnângcấpcảcảnhquan,chokhunhàmộthìnhảnhmới,vàthậmchíxâydựngkhuvănphòngchothuêđẹp.Nhưvậy,bạnđangthựchiệnchiếnlượccảithiệnchobấtđộngsảnđó.

Saukhihoànthànhviệctrangtrí,bạncóthểchọnlựalạiđốitượngthuê.Bạnhoàntoàncóthểtừchốivàloạibỏnhữngngườithuêchậmthanhtoánhoặckhôngchịutrảtiềnthuêvàthayvàođóbằngnhữngngườithuêtốthơn.

Để thực hiện được điều này, bạn sẽmất nhiều thời gian và tiền bạc. Tuynhiên,nhữngthànhquảđạtđượclàkháhấpdẫn.Khôngchỉcónhiềuphòngđượcthuê,màbạncònnhanhchóngcóthểthumứctiềnthuêcaohơn.Vìbấtđộngsảncủabạnđượctínhtheocấpsốnhân,giátrịbấtđộngsảncủabạnsẽtănglênnhanhchóng.

Nếubạngặpbấtkỳbấtđộngsảnnàogiốngvớikiểunhưtôivừamôtả,hãyxemxéttáiđịnhvịnó.TôiđãviếttoànbộmộtcuốnsáchvớinhanđềMulti-familyMillions(Nhữngtriệuphúgiađình)doJohnWiley&Sonsxuấtbản.Kháiniệmtạorasựthayđổivớichiphíthấphơn,thunhậpcaohơnchocảbấtđộngsảnvàngườithuêlàkháiniệmrấthay.

TrìhoãnnộpthuếtheoĐiều1031

TuyênngônĐộclậpcónói:mọingườisinhrađềulàbìnhđẳng,nhưngrõràngChínhphủcũngtạođiềukiệnhơnchonhữngnhàđầutưbấtđộngsản!

Khôngchỉchúngtacóthểkhấuhaogiátrịkhoảnbấtđộngsảnđầutư,màcòncóthểtạodựngcôngcụđầyquyềnlựcđượcgọilàĐiều1031Luậtgiaodịchtrìhoãnthuế.

Điềunàygiốngvớimộttàikhoảnhưutrí.Vềluậtpháp,bạncóthểbánmộtbấtđộngsảnvàmuamộtbấtđộngsảnmớitrongkhicóthểtrìhoãnviệcnộpthuếthunhập.Điềunàynghecóvẻkhôngmấyấntượngnhưngnóthậtsựhữuhiệu.

Vídụ,bạnmuatòanhàvớigiámộttriệuđô-la,sauhainăm,bạnbánlạivớigiá1,5triệuđô-la.Đểchođơngiản,chúngtagiảsửkhôngcóchiphítrongquátrìnhmuabán.Vậy,bạnsẽcólợinhuậnlà500.000đô-la.

NhưngbạnsẽkhôngthểcóhếtsốtiềnđóvìCơquanthuếliênbang(IRS)sẽthu15%lợinhuậncủabạndướidạng thuế thunhậpvốndàihạn.Vậybạnphảiđóng75.000đô-la,vàbạnchỉcòn425.000đô-lađểtáiđầutư.

Nếubạnphảitrảtrước20%tronglầnmuabấtđộngsảnkếtiếp,giảsửkhôngcóchiphímuabán,bạncóthểmuađượcmộtkhunhàgiá2.125.000đô-la.Khôngtồichútnào.

VớicáchsửdụngđiềukhoảnGiaodịchhoãnthuế1031,bạncóthểnóivớiCơquanIRSrằngbạnđãđầutưtoànbộlợinhuậnvàobấtđộngsảnkếtiếp.(Cónhữngquyđịnhchitiếtđểlàmviệcnày,nhưngởđâytôichỉtrìnhbàynhữngnguyêntắccơbản.)Vớicáchlàmnày,IRSchắcchắnsẽđồngý.

Vìcóthểdùngtoànbộtiềnthuđượcđầutưvàobấtđộngsảnkếtiếp,bạncóthểmua được khu nhà trị giá 2,5 triệu đô-la (500.000 đô-la tương đương20%của2,5triệuđô-la).Nhưvậy,bạnsẽmuađượcbấtđộngsảnlớnhơn375.000đô-la.

Bạncó thể làmviệcnàynhiều lần.Tấtnhiên,cuốicùngbạnvẫnchỉđóngthuếtrênlợinhuậnthuđược,cóđiều,lợinhuậnlúcđócủabạnlớnhơnnhiềuvìtoànbộtiềnđượcsửdụngvàokinhdoanh,thayvìbạnphảimấtmộtphầnchoviệcđóngthuếsaumỗilầnmuabán.

Đâylàquátrìnhhoàntoànchínhđángvàhợppháp.Vàtuyệtvờihơnlàbạnsẽkiếmđượcnhiềutiềnhơn.

Hãytưởngtượngkhimuabánbấtđộngsảnqualạinhiềulần,saunhiềulầngiaodịch,bạndễdàngmuađượcnhữngbấtđộngsảntrịgiáhàngtriệu,chụctriệuhoặcthậmchínhiềuhơnthế.

TRONGCHƯƠNGKẾTIẾP

Chươngnàylàmónkhaivị.Tôimuốngiớithiệuđểbạncảmnhậnđượcniềmvui vì có quyết định tuyệt vời khi lựa chọn cuốn sách này. Bất động sảnthươngmạilàmộtviênngọcmàchúngtathấyhàngngày,vàdotâmlýnênhầuhếtcácnhàđầutưcònchưathamgia–ngoạitrừbạn.

Hãychuẩnbịtinhthầnvìởngaychươngsau,tôisẽchỉchobạncáchtìmra“mộtconbòsữađầutiênđểvắtsữa”dàidài.

2.CÁCHĐỌCTHỊTRƯỜNG

Khingắmmộtcon suối, ta thường thấydòng suốinàychảyquamột cánhđồng,hoặcthưởngthứckhungcảnhthiênnhiênthưthái.Nhưngvớimộtngưdân, anh ta lại cócáinhìnhoàn toànkhác: anh tađọccon suốixemdòngchảyrasao,xoáynướcthếnào.Saukhinghiêncứu,anhtachọnnhữngchỗtốtnhấtđểthảmồivàbắtnhữngconcálớn.

Thịtrườngbấtđộngsảncũnggiốngnhưvậy.Hầuhếtmọingườiđềurấtlờmờvềchínhthànhphốcủamình.Hãythửhỏihọ,câutrảlờisẽlà:“Ồ,rấttốt”,“Hiệntạicóvẻkhákhókhăn”hoặc“Tôichưatừngthấynótồitệnhưthếnày”.Tấtcảchỉlàphỏngđoán.

Khimộtchuyêngiađọc thị trườngbấtđộngsản,câuchuyệnsẽhoàn toànkhác.Ôngtasẽchobạnthôngtinvềcáccôngtrìnhxâydựng,sựtăngtrưởngviệc làm,quá trìnhphát triển,v.v...Ấn tượnghơncả làkhảnăngdựđoántươnglaicủahọ.Khihiểukháiniệmvềnhữngchỉsốhàngđầuvàhiểumìnhđang tìm kiếm điều gì trên thị trường, bạn hoàn toàn có thể dự đoán thịtrườngsẽrasaotrongvàitháng,thậmchívàinămtới.

Đểbiếtcáchhiểuthịtrường,đầutiênbạnphảilàmquenvớibốngiaiđoạntrongchukỳcủathịtrườngbấtđộngsảnthươngmại:

1.Thịtrườngngườimua,GiaiđoạnI

2.Thịtrườngngườimua,GiaiđoạnII

3.Thịtrườngngườibán,GiaiđoạnIII

4.Thịtrườngngườibán,GiaiđoạnIV

Bấtkỳloạibấtđộngsảnthươngmạinàođềuphảiđitheobốngiaiđoạntrên,mặcdùtùylúc,bấtđộngsảnđócóthểởphầnnàyhayphầnkiacủachukỳ.

Vídụ,trướckhibấtđộngsảnbánlẻkhởisắc,việcđầutưvàonhàởdiễnramạnh.Lýdolàvìsaukhimộtnhàmáynàođóđượcxâydựng,ngườitasẽđổxôđithuênhàở.Nhữngngườiđầutưvàobấtđộngsảnthươngmạibánlẻtrướchếtsẽnhậnthấysựtănglêncủanhucầungườitiêudùngvàsauđósẽpháttriểnđểđónđầusựtăngđó.Điềunàyđơngiảnlàquanhệnguyênnhânvàkếtquả.

Mộtthịtrườnghoànthànhmộtvòngquaytrongbaolâu?Điềunàyphụthuộcvàosựnăngđộngcủathịtrườngđó.Bìnhquânchukỳcủathịtrườnglàtừ10-25năm.NhữngthànhphốphíaĐôngvàphíaTâybờbiểncóxuhướngthayđổinhanhhơnnhữngthànhphốtrongvùngtrungtâmcủanướcMỹ.

Trên thực tế, những thành phố ven biển cómức tăng nhanh chóng nhưnggiảmchậm.Trongcácthờikỳgiữacácđợttăngnóngvàgiảmsâu,nhàđầutưcóxuhướng trảiqua sự tăng trưởngchậm,chắcvà thậmchíđôikhi làthiểuphát.

THỊTRƯỜNGNGƯỜIMUA,GIAIĐOẠNI

Nếuchịukhóquansát,bạnsẽnhậnthấymỗigianđoạntrênthịtrườngđềucónhữngđặcđiểmriêng.TrongThịtrườngngườimua,GiaiđoạnI,bạnsẽthấycósựdưcungbấtđộngsảnthươngmại.Cunglàmộttrongnhữnglựcchínhcủathịtrườngcóthểkhiếnthịtrườngđitừbùngnổchođếnphásản,vàngượclại.

Trongtấtcảcácđợtsuygiảmcủathịtrường,dưcunglàđiềudễthấy.Hãytưởngtượngthịtrườngbấtđộngsảnnhưchiếctàusânbaylớnnhấttrênđạidương.Thuyềntrưởngralệnhchuyểnhướng,nhưngcontàucầncóthờigianđểthựchiệnmệnhlệnhnày.Nếuvịthuyềntrưởngmấtkiênnhẫnvàđưaramệnhlệnhthayđổinhiềuhơntrướckhicontàukịpthựchiệnmệnhlệnhthứnhất,khiđóanhtađãphảnứngtháiquá.

Điềunàycũngxảyratươngtựvớithịtrườngbấtđộngsản.Cácnhàđầutưđưarađánhgiádựatrênnhữngcáihọđangnhìnthấyởthờiđiểmhiệntại.Vàrồihọkhởiđộngviệcxâydựng.Hãyluônnhớrằngbạncóthểmấtđếnbanămhoặclâuhơnnữađểlậpkếhoạch,xingiấyphépvàhoànthànhviệcxâydựng.Trongkhiđó,nhàđầutưvuisướngkhithấycầutăngmạnhvàhọsẽtiếnhànhxâydựngnhiềuhơn.

Cuốicùng,contàutolớnđó–haychínhlàthịtrườngbấtđộngsản–chuyểnđộngvàthịtrườnglúcđóphảnứngtháiquá,cũnggiốngnhưcontàuvớivịthuyềntrưởngmấtkiênnhẫn.Khiđó,xuấthiệnquánhiềubấtđộngsản,vàbấtđộngsảnlạiđượcđịnhgiáquácao.Tạisaoư?Đólàvìnhữngkhunhànày được xây dựng khi giá vẫn còn cao, chính vì vậy, chi phí cho chúngcũngcao.

Bâygiờcungđãvượtquácầu,vàviệcphảigiảmgiálàđiềutấtnhiên.CácvấnđềtrởnêntồitệhơnkhiGiaiđoạnInàycóxuhướngxảyracùnglúcvớithiểupháthaytìnhtrạngviệclàmtrongvùngkém.

Khithịtrườnggiảmnhiệt,cáccôngtykhôngtiếptụcmởrộngvàthậmchícòntìmcáchsathảinhânviên.Hóađơnbánlẻgiảm,diệntíchvănphòngtrởnênthừavàcáckhuchungcưsẽcónhiềuphòngtrống.Đóchínhlànhữngđặcđiểmcủamộtthịtrườngdưcung.

Khimớixuấthiệntrênthịtrường,bấtđộngsảnthươngmạicónhiềuhơnsốlượngcần thiết.Nhữngngười chủ tuyệtvọng sẽquênnhững tính toán lạcquanvềlợinhuậnvàcắtgiảmgiáchothuêđểlấpđầynhữngbấtđộngsảncòntrốngvàbắtđầuchờđợinguồnthu‒bấtkểkhoảnthunào.

Bêncạnhyếutốthenchốtlàcungthịtrường,tăngtrưởngviệclàmcũnglàmột yếu tố quan trọng.Giai đoạn Thị trường ngườimua,Giai đoạn I, lạikhôngcóyếutốnày.ViệclàmbắtđầusuygiảmhoặcrờikhỏikhuvựcthuộcThịtrườngngườibán,GiaiđoạnII.TronggiaiđoạnkhởiđầucủaThịtrường

ngườimua,GiaiđoạnI,vấnđềmấtviệclàmvẫndiễnra.

Thịtrườngsẽđạtđếnmộtđiểmmàtạiđótỷlệthấtnghiệplênđếnđỉnhđiểmvàgiátrịbấtđộngsảnsụtgiảmđếnmứcthấpnhấttrongtấtcảcácgiaiđoạncủachukỳ.

Việclàmlàyếutốthúcđẩy

Đểmột thành phố hoặc thị trấn chuyển sangThị trường ngườimua,GiaiđoạnII‒giaiđoạntiếptheocủachukỳ‒thìlãnhđạothànhphốphảicóbiệnphápđểtăngcơhộiviệclàmchongườidân.Khicócôngviệc,mọingườibắtđầuquaytrởlạicộngđồng,dânsốtănglên,cácchỗchothuêcòntrốngbắtđầuđượclấpđầy,vàcuốicùnglàgiáchothuêbắtđầutăng.

Đểtạorasựtăngtrưởngviệclàm,yếutốcầnthiếtđầutiênlàkhảnănglãnhđạomạnhmẽ của chính quyền địa phương.Nếu chính quyền địa phươngkhôngquyếttâmthayđổi‒hoặcchỉđổlỗichongườikhácvềtìnhhìnhkinhtếtồitệ‒thìvùngđósẽtiếptụcnằmtrongThịtrườngngườimua,GiaiđoạnI.

Mỗithànhphốcómộtmôhìnhquyhoạchtổngthểđểhướngđếngiaiđoạnphát triển tiếp theo. Lãnh đạo thành phố lập kế hoạch để thúc đẩy tăngtrưởng.Để có được bảnkế hoạch tổng thể, hãy gọi đến ủy ban phát triểnkinh tế địa phương và nói chuyện với quan chức địa phương. Họ sẽ vuimừngnóichuyệnvớibạnvàchobạnbiếtvềtấtcảnhữngđiềutuyệtvờiđangxảyratrongthànhphố,hoặcsẽsớmxảyra.Họbiếtthànhphốcầncácnhàđầutưnhưbạnđểthắplửachogiaiđoạnpháttriểntiếptheo.

Tuy nhiên, bạn phải thận trọng khi xemxétmô hình quy hoạch tổng thể.Trướchếtlàxácđịnhxemnóđượccậpnhậttừbaogiờ.Nócònmới,haylàmộttrongnhữngvănbảnđãmấtnhiềuthờigianvàcôngsứcđểhoànthànhnhưnglạikhôngđượcaiquantâm?

Nếumôhìnhquyhoạchđượctạoracáchđâymườinămvàchưađượccậpnhật,điềuđóchứngtỏlãnhđạothànhphốkhôngphải lànhữngngườitíchcựcchủđộng.

Tiếptheo,xácđịnhxemliệuthànhphốđãcóđộngtháithựchiệnquyhoạchnày chưa.Một kế hoạch được cập nhật thường xuyênmà không bao giờđượcthựchiệnthìcũnggiốngnhưmộttácphẩmhưcấu.

Trongquyhoạch,bạn sẽ thấynhiềuvùngđượcđánhdấu làvùng tái sinh.Đây thường là nhữngkhuvựckémphát triểnvới nhiềungôi nhà lỗi thời.Thànhphốthườngxâydựngkếhoạchđểkíchthíchtăngtrưởngvàpháttriểnkinhdoanhtrongnhữngvùngnày.Nhữngvùngnàycóthểlànơituyệtvờiđểđầutư,nhưngchỉkhithànhphốđãchimộtlượngtiềnđángkểđểbiếnmôhìnhquyhoạchđóthànhhiệnthực,vàrõrànglàphảiđanghànhđộng.

Hãygiữtiềncủabạnởtrongtúichođếnkhibạnthấyđiềuđóxảyra.Đừngmuatácphẩmhưcấu,vốnchẳngíchlợigìmàcókhicònmangđếnmộtkếtcụcbuồn.

THỊTRƯỜNGNGƯỜIMUA,GIAIĐOẠNII

Nếucácnhàlãnhđạothànhphốthậtsựhoạtđộnghiệuquả,nhiềuviệclàmmớibắtđầuđượctạora.Theođó,mọingườibắtđầuquaytrởlạithànhphố.Thịtrườngsẽdầndầnhấpthụhếtdưcungbấtđộngsản.Nhữngchỗchothuêcòntrốngtừtừđượclấpđầy.Khôngchỉtỷlệthuêtănglên,màsốlượngbấtđộngsảnvàdiệntíchmặtbằngbánlẻvănphòngtrênthịtrườngcũnggiảm.

Trongvùngsẽcóthêmnhiềuviệclàm,vớitốcđộtăngviệclàmngàycàngnhanh.Nhiềubấtđộngsảnnhàởvàthươngmạibịđóngbănglâunaylạitrởlạigiaodịchnhờnhữngnhàđầutưtiếnhànhphụchồivàđưachúngtrởlạivớithịtrường.

Nếunhưởgiaiđoạntrước‒Thịtrườngngườimua,GiaiđoạnI‒việcngân

hàngtịchthubấtđộngsảnthếnợtăngđếnmứcđộcaonhấtthìởgiaiđoạnsau,Thịtrườngngườimua,GiaiđoạnII,việccạnhtranhmuabấtđộngsảnbịtịchthuthếnợcủangânhàngtrởnênquyếtliệt.Cảnhàđầutưquốcgiavàđịaphươngđềunhậnrarằnghọcóthểkiếmratiềnởthịtrườngnày.Lờiđồnđượclanđivàcảnhữngnhàđầutưdàydạnvànhữngnhàđầutưmớiđềukhoanhvòngthịtrườngnàytrênbảnđồcủahọ.

Khithịtrườngtiếptụcđượccảithiện,cácbấtđộngsảnchuyểntừtrìnhtrạngđượcthuêvớigiámộtvàiđôla,sangtrạngtháicóđượcsựsửdụngcaonhấtvàtốtnhất.Chấtlượngcủacảdoanhnghiệpvàngườithuêcảithiệnlênvìhọcóthểtrảtiềnthuêcaohơn.

Giá cho thuêởmức thấpnhất tronggiai đoạnThị trường củangườimua,GiaiđoạnI,đangthayđổi.Vìthế,giátrịbấtđộngsảncũngtăng.Giátrịbấtđộngsảnthươngmạităngkhánhanh,bởivìchúngchủyếuđượcđánhgiánhưmộthàmsốcủa thunhậpđangngàycàngđượccải thiệnhơnbaogiờhết.

Đâychính làgiaiđoạnđầucủamột thị trườngmớinổi.Bấtcứnhàđầu tưnàocũngcóthểnhậnthấyhoạtđộngmớinàyđangdiễnra.NhưngchỉnhữngnhàđầutưkhônngoanmớicóthểnhậnthấygiaiđoạnđầucủaThịtrườngngườimua,GiaiđoạnI,vànhậnrarằngGiaiđoạnIIđangđến.Họ‒vàcảbạn‒biết điềunàybằngcáchnghiên cứuvà tìmkiếmnhữngyếu tốnhấtđịnhcủathịtrườngđangdiễnra.

Thậtkỳlạlàbanđầuhầunhưtấtcảcácchủbấtđộngsảnđịaphươngđềumùmờtrướccácdấuhiệuhồiphụcnày.Họlànhữngngườicuốicùnghiểurađiềuđóvìtầmnhìncủahọbịchephủbởichínhnhữngkhókhănmàhọtrảiquatrongnhiềunăm.Họnhìnthấytỷlệthấtnghiệptăngcaovàchứngkiếnnhiềubấtđộngsảnbịđóngbăngtrênthịtrường.Họcảmthấysựkhókhănkhidoanhthugiảmsúttrongkhisốtiềntrảchochủnhàthìkhônggiảm.

Thấtvọngvìmộtthịtrườngtồitệ,họthềsẽkhôngtiếptụcđầutưvàokhuvựcnày.Họkhôngthấyhoạtđộngxâydựngnàodiễnravàdođóđánhgiárằngthịtrườngvẫnđangchết.

Vớibạn,họchính lànhữngngườibán tuyệtvời!Họvẫnbị tổn thươngvàđangtìmaiđóđểtốngkhứsốbấtđộngsảncủamình,rồichínhlúcnàybạnđếnvàcóvẻquantâmmua.

Họthởphàonhẹnhõmkhibạntraotờséc.Vậylàcơnácmộngdàicủahọđãqua.

Nhưvậy,mứcdưcunglớngiờbắtđầuđượcgiảitoảvàmứcgiáthuêcũngkhôngtăngđủcaođểhỗtrợviệcxâydựngcácbấtđộngsảnmới.

Dothànhphốnàycóchươngtrìnhhànhđộngmạnhmẽđểthuhútthêmviệclàm, nhiều công ty đã cam kết đến với khu vực này. Những cam kết đóchuyểnkếhoạchthànhthựctế,thúcđẩynhiềungườiđăngkýtìmviệcmới.

Khicónhiềuviệclàmmớirađời,nhữngviệclàmkháccũngtheođóđượctạora.Vớimỗiviệcchuyênmônxuấthiện,sẽcóbađếnbốnviệcdịchvụđượctạorađểhỗtrợchoviệcchuyênmônđó.Đâygọilàhiệuứngcấpsốnhân.

Nếumộtthànhphốkỳvọngtăngthêm4.000việclàmphinôngnghiệp,bạncóthểkỳvọngtổngsốviệclàmtăngthêmtừ12.000đến18.000.Hiệuứngnàysẽcótácđộngtíchcựcđếnmỗidạngbấtđộngsảnthươngmại,mặcdù‒như tôiđãnói‒cáckhuchungcưsẽsinh lợinhuận trướcnhữngkhuvựcdiệntíchbánlẻ.

Khiviệclàmxuấthiệntrongkhuvực,sựcạnhtranhtìmngườiđápứngbắtđầutănglên,vàtiềnlươngcũngvậy.Giờđâysẽcóthêmnhiềuthunhậpkhảdụngđượctáiđầutưvàophụcvụcộngđồngdướidạngdoanhthunhàhàngvàmuasắm.Giaiđoạnthịnhvượngbắtđầu.

THỊTRƯỜNGNGƯỜIBÁN,GIAIĐOẠNI

Đâylànửathứhaicủathịtrườngtăngtrưởng.Nódiễnrakhimộtthịtrườngđạtcânbằng.Giáchothuêđạtđếnmứccóthểthúcđẩyviệcxâymớicácbấtđộngsảnthươngmại.

Ởgiaiđoạnnày,thậmchínhữngngườibiquanđếncùngcựccũngtrởthànhnhữngngườicóniềmtin.Mọingườiđềutinrằngthờiđiểmtốtnhấtlàđây,vàdòngtiềnsẽđổvàothịtrường.Cácnhàđầutưởnơikhácgiờđãhiểurõthịtrườngvàđổtiềnvào.

Giờđây,cácnhàđầutưnhìnthấycácdấuhiệutíchcựckhắpmọinơi,thấyđượcnhucầuvềbất động sảnđạt đếnđiểmcaonhất trong tất cả cácgiaiđoạncủachukỳ.

Nhucầugiờthậmchícòntănghơnnữavàvượtquacungbấtđộngsản.Điềunàycũngđúngvớibấtđộngsảnthươngmạivànhàchothuê.Hoạtđộngxâydựnglạicấtcánh.Cácbấtđộngsảnđượcbánnhanhchóngvàthờigianchờđợitrênthịtrườngcủabấtđộngsảnđạtđếnđiểmthấpnhấttrongtấtcảcácgiaiđoạn.

Theolẽdĩnhiên,giaiđoạnnàylàgiaiđoạncạnhtranhchotấtcảngườimua.Cuộc chiến trả giá diễn ra khi các bất động sản xuất hiện trên thị trường.Ngườimuathườngđưaralờichàogiácaohơnmứcgiáyêucầunhằmđảmbảorằnghọmuađượccáigìđótrongthịtrườngđangrấtnóngnày.

Hoạtđộngđầucơdiễnramạnhmẽ.Đấtđaibịgiànhgiậtđểxâydựng,vàcácbấtđộngsảncũkỹhếtthờigiờđượcmualạivànhanhchóngchuyểnđổiđểđạtgiátrịcaonhấtvàtốtnhất.

Thửcốgắngtìmđượcmộtnhàthầuđểsửachữabấtđộngsảncủabạnvàothờiđiểmnàycủachukỳ!Nhữngcuộcgọicủabạncóthểkhôngđượchồiâm,vìchínhnhữngnhàthầunàyquyếtđịnhtrởthànhngườixâydựng:Họ

đangnhìnthấycơhộikiếmtiền.

Việc làm tiếp tụcgia tăngvà tiền lươngcũngvậy.Sốngười trongmỗihộgiảmxuốngkhingườitabắtđầucôngviệcmớivàrờikhỏinơicưtrútronggiaiđoạnlàmănkhókhăn.

THỊTRƯỜNGCỦANGƯỜIBÁN,GIAIĐOẠNII

Đâylàgiaiđoạnrủironhấttrongchukỳthịtrường.

Bạncóthểnhậnrasựrủironàyngaytừthờiđiểmbanđầucủagiaiđoạnnàybởivìcácbấtđộngsảnvàdiệntíchchothuêbắtđầunằmlạitrênthịtrườnglâuhơn.Thờikỳngaykhiđượcđưavàothịtrườngbấtđộngsảnđãcóngườiđềnghịthuêhoặcmuađãquatừrấtlâu.Cácvănphòngvàkhubánlẻđangđượclấpđầy,nhưngkhôngtănglên.

Ngườibánvàngườichothuê(ngườicódiệntíchchothuê)vẫnyêucầugiácaohơn,nhưnghọvẫnđangchờđợiđểxemhànhđộngcủangườimuavàngườiđithuê.Đấtđaivẫnđượcmuađểđầucơ.Sốlượngcáchoạtđộngxâydựngđangđượclậpkếhoạchbắtđầutrởnêndưthừa.

Lầuđầu tiênkể từgiai đoạnThị trườngngườimua,Giai đoạn II bắt đầu,tăngtrưởngkinhdoanhvàviệclàmbắtđầugiảm.

Khicảmnhậnthịtrườngđangthayđổi,cácnhàđầutưkếtluậnrằnggiờlàđỉnhđiểmvàđãđếnlúcbánđicácbấtđộngsản.Độtnhiêncórấtnhiềudiệntíchchothuêđượcraotrênthịtrường,dưthừasovớimứccóthểhấpthu.

Phảnứngquámứctiếptụcvàthậmchíthêmnhiềubấtđộngsảnđượcđưavàothịtrường.Khimấtnhiềuthờigianhơnđểđẩychúngđi,ngườibángiảmgiá.Khichủcáctòanhàcảmthấyảnhhưởngcủasựdưthừanhiềudiệntíchvănphòng,họsẽgiảmgiáchothuê.

Bạncóbiếtrằngđiềugìsẽxảyratiếptheo‒lịchsửtáidiễn.Sựthoáitràotheođườngxoắnốctăngtốckhichủsởhữuvàngườibánđềucảmthấysợhãivàcốgắngđểhoànthànhthươngvụ.

Nhữngnhàđầutưkhônngoanđãrúttiềnkhỏithịtrườngtừlâuvàđầutưvàothịtrườngtăngtrưởngkhác.Họlàmđiềunàyngaykhicácchỉsốdẫndắtcủahọcho thấy rằng thị trườngđangchuyểngiao sangThị trườngngườibán,GiaiđoạnII.

Hãynhớ rằnghaiyếu tố chính của thị trườnggiúpbạnnhìn ra sự chuyểngiaonày.Thứnhấtlàtăngtrưởngviệclàm.Khinótrởnêntrì trệ,nghĩalàkhôngcóthêmngườichuyểnđếnvùngnàynữa.Nhucầuvềbấtđộngsảnbắtđầusụtgiảm.Trừphimộtvùngcóthểtạothêmnhiềuviệclàm,nósẽbắtđầumộtgiaiđoạnthoáitràokhôngtránhkhỏi.

Yếu tố chính thứ hai của thị trường cần xem xét là cung. Trongmỗi thịtrường tăng trưởng,yếu tốchủchốtgâycho thị trườngmấtđộng lực tăngtrưởngchínhlàxâydựngquánhiềuvàdưcung.Khicácnhàxâydựngxâynhiềuhơnnhucầucóthểmua,thìhọbuộcphảigiảmgiávàbánđinhữngcáitồndưđểtrảnợngânhàngđangđáohạn.

CHUKỲTHỊTRƯỜNGVÀVIỆCSỬDỤNGĐẤT

Chukỳgiá trị củabấtđộngsản thươngmạicó thểđượcxácđịnh theobacách:tăngtrưởng,sựchínmuồivàsuygiảm.

Giaiđoạntăngtrưởng

Tronggiaiđoạnnày,córấtnhiềuđấtnôngnghiệp,thườngđượcsửdụngnhưđấttrangtrại.Nótọalạcnơivùngngoạiôcủacáckhuvựcđôthị.Khihoạtđộngcủađôthịthăngtiến,đấttrởnênkhanhiếmvàđắtđỏ.

Việcpháttriểncáccôngtrìnhmởrộngratậnkhuvựcnôngthôn,nơimàđất

đaicóthểmuavớigiárẻhơn.Nhữngkhuvựcnàythuhútdâncưthànhthị,nhữngngườiđangkhôngđủtiềnđểchitrảchothịtrường.Giờhọcóthểtrảíttiềnđấthơn,vàcácnôngdânnhậnđượcnhiềuhơnhọcóthểkiếmđượckhigiữđấtlàmnôngnghiệp.

Khicáccông trình tiếp tụcphát triển,chínhquyềnđịaphươngthểhiệnsựủnghộcủamìnhbằngcáchxâydựngthêmcơsởhạtầngnhưđườngxá,hệthốngdẫnnước,trườnghọcvàhệthốngcứuhỏa.Cơsởhạtầngtuyđắtđỏ,nhưngthịtrườngcósứcmạnhrấtlớn.Bêncạnhđó,chínhquyềncũngtàitrợchonhữnghoạtđộngpháttriểnnàytừnguồnthuthuếdoviệcpháttriểncáccôngtrìnhtạora.

Giaiđoạnchínmuồi

Điềunàyxảyrakhinhiềuđấtđaitrongvùngđãpháttriểnvàsựtăngtrưởngbắtđầuchậmlại.Khikhuvựcnàyđãđủđộchínmuồi,nhiềubộphậncủamộtkhuvựcmớilạitrởthànhnhữngmụctiêukếtiếp.

Sựpháttriểntronggiaiđoạnchínmuồibaogồmviệcxácđịnhcáclôđấtcònlạiđượcgọilàđấttrống,vàsửdụngchúngsaochohiệuquảnhất.Mộtsốlôđấtcóthểtrởthànhkhudâncư,cáclôđấtkháctrởthànhtrungtâmbánlẻđểhỗtrợsốdânmớivànhữngphầnđấtkhácsẽđượckhoanhvùngđểxâydựngcáctòanhàvănphònghoặckhusảnxuấtcôngnghiệp.

Tronggiaiđoạnchínmuồi,mỗicơhộixuấthiệnlàmtáisinhnhữngtòanhàbanđầuđượcxâydựngtrongđầugiaiđoạntăngtrưởng.

Giaiđoạnsuygiảm

Chính quyền địa phương bắt đầu đòi hỏi nhiều hơn.Mục tiêu của họ giờvươnxa,họxâydựngcơsởhạtầngvàtạocơsởthuthuếmớixadầnkhỏitrung tâmthànhphố.Thông thường tiềnsẽđược thu từnhữngngườiđóngthuếởkhuvựcchínmuồi,chỉđểthấyrằngchúngđượcđưađếnđầutưvào

cơsởhạtầngcủanhữngkhuvựcpháttriển.Cácthànhphốbịcuốnvàovòngtăngtrưởng.Bâygiờ,khuvựcchínmuồibắtđầutrởnêncũkỹkhiviệctusửabịchậmtrễ.Điềunàyđánhdấusựbắtđầucủagiaiđoạnsuygiảm.

Đừngđầutưtiềnvàonhữngvùngđangtronggiaiđoạnsuygiảm.Phảimấtrấtnhiềuthờigianđểchínhquyềnnhậnrasựsuygiảmvàbắtđầuhànhđộngđểthayđổitìnhhình.Thờiđiểmđểđầutưvàonhữngkhuvựcnhưthế,nhưtôiđãnói,làkhichínhquyềnđịaphươngđầutưvàoquyhoạch,bắtđầucácdựánvàkhuyếnkhíchsựpháttriểnđểlàmtáisinhcáckhuvựcđãtànlụi.

Hiệntại,chúngtôiđangmuamộtbấtđộngsảnởphíanamDalas,nơithànhphố camkết sẽ hỗ trợ 73 triệu đô-la chonhữngnhà phát triển để tái sinhvùngnày.Chúngtôisẽtáiđịnhvịbấtđộngsảnnàythànhmộtbấtđộngsảncaocấphơn,khimàcáccôngtyxâydựngkhácđangmuacácbấtđộngsảncũ,đậpđivà thay thếbằngnhữngkhubán lẻhiệnđại,khugiải trívàcáctrungtâmthươngmại.

MụcđíchquyhoạchvùngnàylàđểthaythếkhuvựcThànhthịcủaDallas.Nhữngchuyêngiatrẻtuổiởđôthị,nhữngngườikhôngcònđủtiềnởphố,sẽcoivùngnàylàsựlựachọntốtnhất,khinóđápứngđầyđủnhucầulàmviệc–sống–vuichơi.

ĐIỀUGÌĐIỀUKHIỂNCẦUTRÊNTHỊTRƯỜNG

Chỉsốảnhhưởngcầuđầutiêncủabấtcứthịtrườngnàolànềnkinhtếcủacảnướcvàđịaphương.Dùgiớitruyềnthôngquốcgianóigìthìnềnkinhtếvẫnluônbịthúcđẩybởisựtăngtrưởngviệclàmởđịaphương.Tuynhiên,nhậnthứcvềnềnkinhtếquốcgiađangdiễnranhưthếnàocóthểgiúphoặcgợiývềxuhướngpháttriểncủađịaphương.

Hãy thửxemxétmột thị trườngbấtđộngsảnvàbạnsẽ thấyrằngcácnhàđầu tư thuộc vào một trong ba nhóm sau: những người chuyên nghiệp,

nhữngngườinghiệpdưvànhữngngườinằmgiữahainhómđó.

Ởđầuchươngnày,chúngtađãthảoluậnvềnhữngngườichuyênnghiệpxétđoánmộtthịtrườngnhưthếnàovàhànhđộngrấtsớmtrướckhiđámđôngbiếtđượcđiềugìđangdiễnra.Nhữngngườinghiệpdưvàrấtnhiềunhữngnhàđầutưởgiữa(nhómthứba)khôngcóđượcthôngtinquantrọngvềxuhướngthịtrường.

Dođó,khi truyềnthôngquốcgiađưatinvềnhữngnhàtriệuphúbấtđộngsảnmớixuấthiệnmỗituần,thìnhữngnhàđầutưnghiệpdưmớibắtđầuchúý.Khinhữngnhàđầutưnghiệpdưnàyngồitrênmáybayhoặctrongtaxivàngheaiđókểnhữngcâuchuyệnkhoekhoangvềviệcngườihọhàngcủaanhtalàmgiàunhờpháttriểnkhuchungcư,họbắtđầucảmthấythèmthuồng.Vàcuốicùng,khiđiăntối,côphụcvụtiếtlộvớihọrằngcôấycũnglàmộtnhàđầutưbấtđộngsản,đólàthờiđiểmmàhọchorằngthíchhợpđểthamgia.

Nhưngđócũnglàlúccácnhàđầutưchuyênnghiệpbántốngbántháobấtđộngsảnđểthoátkhỏithịtrườngđó.

Tấtnhiên, điềungược lại cũngđúng.Nhữngnhàđầu tư chuyênnghiệpdichuyểnvàomột thị trườngkhiyếu tốu ámđạtđỉnhđiểm,nhậnđịnh tìnhtrạngthịtrườngthôngquanhữngdòngtinngắn,nhữngcâuchuyệntrênbáochí,nhữngcuộcbánphátmãivànhữngcâuchuyệncủamộtanhtàixếtaxi.

Ngoàichỉsốtâmlýmạnhmẽđó,thườngnóchẳngliênhệgìvớiđiềuđangdiễnrađốivớinềnkinhtếquốcdân.Nhưchúngtađãthảoluận,tăngtrưởngviệclàmởđịaphươngvàtìnhhìnhcungcònquantrọnghơnrấtnhiềusovớicácmẩutintrênbáochí.

Nhânkhẩuhọccũnglàmộtyếutốquantrọngđểdựđoánnhucầuthịtrường.Haixuhướnglớnvềnhânkhẩudiễnraởcácthịtrườnghiệnnaylàsựgia

tăngdânnhậpcưvàsựnổilêncủathếhệbùngnổnốitiếp(echoboomers),làconcáicủathếhệbùngnổdânsố(babyboomers).

Trong50nămtiếp theo,dânnhậpcưvàoMỹdựkiếnsẽ tạora62%trongtăngtrưởngdânsố.Vớisự tăng trưởngđó,bạnsẽ thấysựcạnhtranhgiữacáccănhộchungcưđểcóđượcnhữngngườithuênày.

Hầuhết thếhệnhậpcư thứnhấtđều làmviệc rấtnhiềuđểgiađìnhhọcócuộc sống tốt hơn.Họmuốnconcháumìnhcó trìnhđộgiáodụcvà cuộcsốngmàhọkhôngcó.Thếhệthứnhấtsốnghầuhếtcuộcđờicủahọtrongnhữngngôinhàđithuê.Thếhệthứhaicónhiềukhảnăngsởhữunhàhơn.

Vớilànsóngnhữngngườinhậpcưvàođấtnướcnàytrong30nămtới,điềuđócónghĩalànsóngngườithuênhàcũngxảyra.

Hãyđểmắtđếnthếhệbùngnổnốitiếp.Chúngtacảmnhậnnhữngconsốtừhọthôngquacáckhunhàkhihọbắtđầuđếntuổi thuênhàhoặcmuanhà.TheoCụcDânsốHoaKỳ,sẽcó84,9triệudânthuộcnhómbùngnổnốitiếpvào năm 2010, và họ là những người tiêu dùng.Các nhà đầu tư đáp ứngđượcnhucầucủahọvềbấtđộngsảnsẽlàmăntốt.

ĐIỀUGÌĐIỀUKHIỂNCUNGTRÊNTHỊTRƯỜNG

Mặtbênkiacủacầuchínhlàcung.Cầutạorathịtrường,nhưngthiếucung,hầu hết thị trường sẽ bị đình lại.Khi cầu bắt đầu dịch chuyển và cómộtlượngdânmớiđếnnhậpcư,cung thường trởnêndưbởivìviệcxâydựngcủagiaiđoạntăngtrưởngtrướcđóvượtquámứccầnthiết.

Khicungđượchấpthu,giácảthịtrườngbắtđầutăngvàcầuđốivớidịchvụvàhànghóatănglên.Cácnhàxâydựng,cáccơsởbánlẻvàcácdiệntíchvănphòngmởrộng rađểđápứngnhucầu trongvùngđó,vàmột lầnnữacunglạibắtđầutăng.

Bởivìcunglàmộtyếutốquantrọng,dođóchúngtahãyxemxétmộtvàiyếutốthenchốtcóảnhhưởngđếnnó.

Thayđổisửdụngđất

Hầuhếtcácthànhphốvàthịtrấnđềucópháplệnhquyhoạchvùng,theođósẽđềraphươngánxâydựngcáigìvàởđâu.Vídụ,nếumộtkhuvựcđượcquyhoạchđểsửdụngsảnxuấtcôngnghiệp,thìmôhìnhquyhoạchsẽbịgiớihạntrongphạmviđó.Điềunàycũngđúngvớicácvùngcủathànhphốđượcquyhoạchđểlàmkhuthươngmạivàkhudâncư.

Mộtkhuvựccủathànhphốcóthểđượcquyhoạchvừalàmkhudâncưvừalàmthươngmại,vàthậmchílàđểsảnxuấtcôngnghiệp.Điềuđógiúpbạnlựachọncáchpháttriểnbấtđộngsảncủamình.

Chẳngcógìbấtthườngkhibạnláixenơiphốchínhvànhìnthấynhữngngôinhàhaibênđường.Rồi, tạingã tư lớn,bạnsẽ thấymột trạmxăng,nhữngtiệmbánhvàcáccửahàng.Khudâncưvàkhuthươngmạithườngđượcquyhoạchchungđểcảhaicùngcóthểpháttriển.

Sựtạmngưnghoạtđộng

Đôikhimộtthànhphốsẽnhậnrarằngsựtồntạiquánhiềucủamộtdạngbấtđộngsảnnàođósẽgâyảnhhưởngtiêucựcđếnsựcânbằngbấtđộngsản.Banlãnhđạothànhphốsẽtìmcáchđưarasựtạmngưngnhằmhạnchếhoặcchặnđứngsựtăngtrưởngthêmnữacủaloạibấtđộngsảnđó.

Vào giữa những năm 2000 tại San Diego, rất nhiều căn hộ cho thuê bịchuyển giao thành các căn hộ mua trả góp. Thị trường nhà ở đang tăngmạnh.Giábìnhquâncủamộtcănnhàriêngvượtrangoàitầmvớicủamộtngườilaođộngcóthunhậptrungbình.Đốivớinhữngngườinày,GiấcmơMỹvềsởhữumộtcănnhàlàvượtquákhảnăng.

Sựlựachọntốtnhấtcủahọlàmộtcănhộtrảgóp,thườngcógiáthấphơntừ20đến30%sovớigiácủamộtcănnhàriêng.Chínhvì thếcầuvềnhà trảgóptănglênnhanhchóng.

Cácnhàxâydựngđangmuanhữngkhuchungcư,tiếnhànhvàithayđổi,rồibáncáccănhộriênglẻchokháchhàng.Họkiếmđượcrấtnhiềutiền‒tấtnhiên‒càngcónhiềunhàxâydựngthamgiavàotròchơivàcónhiềukhunhànữađượcbiếnthànhcănhộchungcư.

Khôngchỉcungvềcáckhunhànhiềucănnhưngchỉmộtchủsởhữuchuyểnthànhkhuchungcư,mànhữngnhàxâydựngcũngkhôngbổsungthêmcungchothịtrườngnhànhiềucănnhưngmộtngườisởhữunày.Họquábậnrộnvớiviệcxâydựngnhữngkhunhàmớidochínhquyềnkiểmsoát.Giáchothuêđốivớinhữngcănnhàchungcưtănglênvàđiềuđókhiếnnhữngngườilaođộnglươngthấpgặpkhókhăntrongviệcmuachungcư.

Khiđiềunàyxảyra,SanDiegothựchiệnsựtạmngưngviệcchuyểnđổicáckhuchungcư.Điềunàyđãgiúptáicânbằngquỹnhàở,nhưngđiềuđólạikhiếngiánhàchungcưriênglẻtăngcao.

Nhiềuthànhphốđãápdụngcácquyđịnhtạmngưngđốivớiviệcsửdụngđất,cácsựkếthợpvàcácdạngbấtđộngsản,phụthuộcvàosựmấtcânbằngtạiđịaphương.Đâylàmộttrongnhiềulýdokhiếnnhữnghànhđộngnàytrởthànhmốiquantâmlớntạiphòngpháttriểnkinhtếđịaphương.

Sựcũkỹ

Cólẽchỉcócácnhàthờvàcáccôngtrìnhxâydựngđặcbiệtmớigiữđượcvẻđẹpsauhàngtrămnăm.Cònlạihầuhếtcácbấtđộngsảnthươngmạiđềucóvòngđờitrungbìnhnhấtđịnh,bấtkểchúngđượcchămsóctốtnhưthếnào.Khivượtquátuổithọđượcđịnhsẵnđó,giátrịcủachúnggiảmdần.

Vídụ,mộttòanhàvănphòngđượcxâydựngcáchđâynhiềunămsẽkhông

lắp đặt hệ thống Internet. Chính vì thế, nhiều công ty không thể đặt vănphòngtạitòanhàđó.Mộtsốtoànhàcóthểxâythêmđượccácphầnbổsung,nhưngnhiềutòanhàkháclạikhôngthểlàmđượcnhưvậy.

Điều đó cũng đúng đối với hệ thống HVAC lỗi thời, viết tắt của Lòsưởi/thông gió/điều hoà và làm mát(heating/ventilatio/airconditioning/cooling).Cácbấtđộngsảnmớinhấtđượcxâydựngvớicôngnghệ tiếtkiệmnăng lượng tân tiếnnhấtvàkhônggianthoảimái,trongkhinhữngtòanhàcũhoặcphảichothuêvớigiárẻhơnhoặcdầndầnmấtđingườithuê.

Trongmộtsốtrườnghợp,nhữngngườichủkhôngcóđủtiềnchoviệcnângcấp,cũngkhôngđủtiềnđểtiếptụcduytrìmộttòanhàtrống.Dođó,họbánnóvớimứcgiáthấpchochongườimuốnsởhữunó.Tuynhiên,chỉvớimộtvàitínhtoánvàsửachữađầysángtạo,ngườichủmớihoàntoàncóthểthổimộtluồngsinhkhímớichobấtđộngsảnđó.

Quyềnchínhchủ

Đôi khi,một thành phốquyết định lấymột số đất để làmmột con đườngmới,mộttrungtâmhộinghịhoặcchomộtdựánkhác.Việctrưngdụngbắtbuộcđốivớimộtdiệntíchđấtlớnđôikhicóthểgâyrasựthayđổirấtlớnvềcungcủamộtloạibấtđộngsảnnhấtđịnh.

Điềunàyđúngvớinhữngkhuvựcrộngtừngbịpháhuỷ,nhưđãdiễnratạicácvùngcủaNewOrleanssauCơnbãoKatrina.Nhiềunhàđầutưcóthểdựđoánđượcnhữngảnhhưởngcủanhữngchuyểnđổinhanhchóng trênnênphảnứngmộtcáchnhanhchóng,dođó,họhoàntoàncóthểbảovệviệcđầutưcủamìnhhoặcthậmchítạoranhiềucơhộimới.

LỖICỦANGƯỜINGHIỆPDƯ:“TÔISẼĐỢIĐẾNKHITHỊTRƯỜNGTHAYĐỔISAUĐÓMỚITHAMGIA.”

Córấtnhiềunhàđầutưrơivàotrạngtháimàtôigọilàmôhìnhđịaphương.Môhìnhnàyđượcgiảithíchnhưsau:

Thịtrườngbắtđầuhồiphụcvàgiátăng.Cácnhàđầutưxemxétcơhộitrênthịtrườngvàtựđảkíchvìlẽrahọđãcóthểmuađượccùngsốtàisảnnhưvậytừ6thángtrướcvớimứcgiáthấphơnđến20-30%.

Họ tạmngừnghoạt độngmua tài sản chođếnkhi thị trườngvàgiá cả hạxuốngmức hợp lý.Nhưng thật khôngmay cho những nhà đầu tư khi thịtrườngtiếptụcleodốc.

6thángnữatrôiquavàgiátănglên20-30%.Giờđâynhữngnhàđầutưsẽgàolênvớibấtkỳairằng:“Nhữngngườimuanàythậtđiênrồ!Tôiđãsốngcảđờivới thị trườngnàyvà tôicó thểnóivớibạn rằngkhôngaimuabấtđộngsảntrongkhuvựcvớimứcgiáđócả!”

Họtiếptụcđứngbênngoàithịtrường.Và–bạncũngđoánrađúngkhông–giávẫntăng.

Khinhữngnhàđầutưnàytiếptụcthấtbạithêmhaiđếnbalần,cuốicùnghọsẽvứtbỏtấtvàđitheothịtrường.Vàvậylàhọsẽmuavào.

Đếnbâygiờ,saukhiđãđợiquálâuthìhọlạiphảimuaởmứcgiácaonhất.Đểđịnhnghĩa,chúngtahiểugiácaonhấtởđâyđólàkhicórấtnhiềutintứcđượcbáocáo,vàđãmấtquánhiềuthôngtinđểthuyếtphụcnhữngnhàđầutưnày.

Hãyđừngđểchínhbạnrơivàotrườnghợpnày.Hãychắcrằngbạnlàmviệcvới đầy đủ số liệu và có sự tìm hiểu kỹ lưỡng chứ không phải bất kỳ ấntượngnàovềthịtrườngmàbạnbiếttừkhicònlàmộtđứatrẻ.

Mọingười thườnghỏi:“Thờiđiểmtốtđểmuabấtđộngsảnthươngmại làkhinào?”Vàcâutrảlờicủatôilà:“Hiệntại‒nếubạnđangmuađúngloại

bấtđộngsản,ởđúngthịtrườngđanglên,vớimứcgiáhợplý.”Câutrảlờiđórõ ràng làchínhxácvàhữudụnghơnnhữngcâukhácnhư:“Ồ, thờiđiểmhợplýsẽlàkhoảngmộtnămnữa”.

ÁP TAI NGHE TRÊNĐƯỜNGRAYXE LỬA: LÀM SAOBẠNBIẾTTRƯỚCNGƯỜIKHÁCRẰNGĐOÀNTÀULỢINHUẬNĐANGĐẾN

Luôncónhữngdấuhiệurõràngđểnhậnbiếtmộtđoàntàulợinhuận.Nhưngvớiđiềukiệnlàbạnphảibiếtcáchlắngnghe.

Tínhiệuđầu tiênvàrõràngnhấtchính làsự tăng trưởngviệc làm.Khôngphảichỉđơngiảnlàmộtcôngtynàođótuyểndụngthêmhainhânviênthungân,màbạnphảinhìn thấynhữngdòngquảngcáo tuyểnnhânviênđangngàycàngtăng.

CountrywideMortagetừngtuyênbốrằnghọsẽchuyểntrụsởvàsẽcó9.000việc làmchuyển từCalifornia tớiDallas,Texas.Cùng trong thờiđiểmđó,côngtyđầutưFidelitycũngtuyênbốchuyển1.500việclàmtừBostonsangDallas.

Khiđãcónhữngthôngtinnày,bạnhãygọiđếnPhòngThươngmạicủathịtrườngmaymắnđó.Hỏihọvềnhữngviệc làmsắpcó tại thị trườngcũngnhưthànhphốđãlàmgìđểthuhútnhữngviệclàmnày.

Lãnhđạothànhphốgiỏisẽcócáchđểthuhútnhiềucôngty,tậpđoànvàomộtkhuvựcnàođóthôngquaviệckếthợpbốnthứ:

1.Giảm thuế. Thành phố có thể cắt giảm thuế cho người chủ sở hữu bấtđộngsảnthươngmại.Clevelandtừngđưarachínhsáchcắtgiảm75%thuếtrong12năm.Nói cáchkhác, nếubạnnângcấpmộtbất động sản thươngmạitrongthànhphố,bạnsẽkhôngphảitrả75%thuếtrong12năm.RõràngđiềunàykhôngđủsứchấpdẫnđểthuhútcácnhàđầutưđếnvớiCleveland.Vì vậy, lãnh đạo thành phố quyết định tăngmức cắt giảm thuế lên 100%

trong15năm.Điềunàygiốngnhưmộttròlừabịpvậy!

2.Nhữngkhoảnvaylãisuấtthấp.Điềunàycóthểthuhútsựquantâmcủacácnhàđầutưbởichiphínợcủahọgiảmđi.

3.Tiềnmiễn phí.Dallas trợ cấp 73 triệu đô-la cho các quỹ nhằmkhuyếnkhíchmọingườithamgiađầutưvàoviệctáipháttriểnkhuvựcOakCliffs.

4.Đấtmiễnphíhoặcgiáthấp.Điềunàyđemđếnchocáctậpđoàncơhộiđểchuyểntrụsởhoặcxâydựngnhàmáysảnxuấtvớichiphíthấphơngiáthịtrường.SanAtoniođãkiếmđượcmộtdiệntíchđấtlớnchoToyota,nhờđónhàmáynàyđượcxâydựngvàtạorathêm8.000việclàm.

Khihiểumột thànhphốđanglàmgìđể thuhútcácnhàđầutư,bạncóthểbiếtđượckhảnăngtăngtrưởngviệclàmcủathànhphốlớnnhưthếnào.

Tuynhiên,PhòngThươngmạicủathànhphốsẽmuốnnóichuyệnvớichúngta ‒ những nhà đầu tư. Họ biết rằng chỉ cómột cách duy nhất để nhanhchónggiúpthànhphốthayđổibộmặt,đólàđưachúngtavàothịtrườngvàđầutư.

Mộtyếu tốkhácnữađó làviệcbạn tìmrakhuvực trọng tâmđểđầu tư‒nhữngcửahàngbánlẻnhỏđangđượcxâydựngtrongkhuvực.LiệuHomeDepot,BestBuy hayWal-Mart có hiện diện trên thị trường này?Nếu có,điềuđócónghĩa lànhữngônglớnnàyđã tiếnhànhnghiêncứuthị trườngsâusắcvàtìnhhìnhkinhtếkhuvựcnàyđanghồisinh.

Nhữngnhântốcốtlõi

Bạncũngbiếtsựtăngtrưởngviệclàmvôcùngquantrọngđốivớinềnkinhtếcủamộtquốcgia.Khiviệclàmxuấthiệntạimộtthịtrường,việcđầutiênđó là sự chuyển dịch vị trí.Những yếu tố kinh tế chúng ta vừa thảo luậnkhiếnnhiềungườisửdụnglaođộnglớnquyếtđịnh:“Khuvựcnàylàdành

chochúng ta.”Việc tái chuyểndịchcũngcó thểnhưmộtcúhuýchnhanhchóng.

Sựtăngtrưởngviệclàmdiễnradướidạngtuyểndụngnhânviênmới.Saukhitrụsởđượctáiđịnhvịtrênthịtrường,tấtcảnhữngcơsởvậtchấthỗtrợ‒thịtrường,cửahàng,trạmxăng,v.v…‒sẽtănglênđểđápứngnhucầu.

Khinhucầuvềnhâncôngtănglên,cungvềnhâncônglạigiảmxuống.Điềunàydẫnđếnsựtănglêncủathunhập.Đếnlượtnó,thôngtinnàysẽthuhútthêmnhiềungườibánlẻvàokhuvựcvàlạitạorathêmnhiềuviệclàm.

Xuhướngdânsốlạilàmộtyếutốcốtlõikhác.Mọingườidicưvìnhiềulýdovàthườngdicưtheotừnglànsóng.VàođầuthếkỷXXI,mộtlànsóngngườidicưtừnhữngbanglạnh,nhưNewEnglandđếnFlorida.Sauđó,vìmứcgiá sinhhoạtởFlorida tăng,mộtphầnnhómngườinàyđãchuyển rakhỏikhuvựcnày.

HọkhôngmuốnquayvềNewEnglandnêndừnglạikhiđiđượcnửađường,tạiCarolinas. Thậm chí họ còn tự đặt cho nómột cái tên là những ngườiquayvềđượcnửađường.VìgiánhàởFloridatăngcaohơn,consốnhữngngười dừng lại ở Carolinas ngày càng cao. Những người ở Carolinas tậnhưởngsựhồiphụccủanềnkinh tế,màđaphầnnhờnhữngngườiquayvềđượcnửađườngnày.

Tácđộngtoàncầucũnglàmộtyếutốquantrọng.Đâykhôngphảilàsựnónglêntoàncầu,màlànhữngchiếcxechuyểnđộngtoàncầu!Chínhđiềunàylàdấuhiệu tốtchỉ ranơimàmọingườiđangđiđến.Nếubạn thấyởđâucónhữngdòngxe tảicỡ lớnhướng theomộtchiều,chắcchắnởnơiđóđangdiễnramộtcuộcnhậpcư.

Liệucóphảinhữngdòngngườinàyđangđitrênnhữngconđườngmớimởdẫnđếnmộtkhuvực.Chỉkhinàotrongcácquyhoạchtổngthểcónhắcđến

sự tăng trưởngmạnh,nhữngđiều tương tựmớixảy ra.HãyxinmộtdanhmụccácdựántươnglaitừSởGiaothôngcôngchính.Vàcóthểđốithủcủabạncũngbiếtcáchlàmnày.

Nhữngnơiđặtvănphòngcủachínhquyềnhaycáctrườngđạihọcchínhlàthịtrườngmạnhvàcósứchút.

Đặcbiệt,cácchínhphủkhôngbaogiờdễdàngsathảinhânviên.Côngviệctrongcácvănphòngnhànướcrấtổnđịnh.Thậmchísaumộtkỳbầucử,cónhữngngườiphảidờiđinơikhácnhưngsẽcónhữngngườikhácthaythế.

Điềuđócũngxảyratươngtựvớicáctrườngđạihọc.Vớisựrađờicủanhiềutrườngđạihọcdanhtiếng,sốsinhviênngàycànggiatăng.Córấtnhiềusinhviênmớivàcũđangsốngtrongnhữngkhuchungcư.Họcũngphảisinhhoạtvìthếcũngcầnđếnnhữngcửahàngbánlẻvàcácnhàhàng.

CÓ THÊM NHIỀU BẰNG CHỨNG CỦA NHỮNG THỊ TRƯỜNGMẠNHSẮPRAĐỜI

Nhânkhẩuhọc

Chúngtađãthảoluậnkhánhiềuvềcácyếutốnhânkhẩu,nhưngtrongphầnnàytôisẽđưarathêmmộtsốyếutốquantrọngkhác.

Đểthànhcông,mỗiloạibấtđộngsảnphảitựđặtrachomìnhdanhmụcnhânkhẩumục tiêu. Tùy theo loại bất động sản thươngmại, chúng có thể baogồm:sốlượngdoanhnghiệp,kháchhàng,hoặcgiađìnhtrongkhuvực;quymôdoanhnghiệp,thunhậptrungbình;tuổitác,cácvấnđềđạođức,v.v…

Mộtchuyêngianhânkhẩuhọcsẽphân tíchmộtkhuvựcbằngcáchvẽbađườngtròntrênbảnđồbấtđộngsảnvàthịtrường.Đườngtrònnàysẽcócácbánkínhtươngứnglàmộtkm,bakmvànămkmquanhkhuvựccóbấtđộngsản.

Vớitưcáchlàchủsởhữu,bạncầnphảibiếtcáchbốtrínhânkhẩutrongmỗivòngtrònnày.Mộtngườichủnhàhàngcóthểthuêmộtđầubếpgiỏi,làmđồănngon,trangtríthứcănđẹp,nhưnganhtalạikhôngtìmđâurakháchhàngtrongkhuvựcđó,rõrànganhtasẽgặpkhókhăn.

MộtngườichủchungcưcóthểmuamộtbấtđộngsảnHạngBvớimứcgiárấthời.Bấtđộng sảnnàyđãđược sửachữahoànchỉnhvàmọi thứđã rấttuyệt vời.Nhưng nếumức thu nhập của những người dân quanh đó giảmxuốngthìsao?Chắcchắnphảicólýdokhiếngiácủabấtđộngsảnđóhấpdẫn đến vậy. Sẽ khó để có thể lấp đầy những phòng trống (không hẳn làkhôngthểnhưngchắcchắnlàrấtkhókhăn).Vìcóđến80%ngườithuênhàđếntừbánkính3kmxungquanhbấtđộngsảnvàviệcthayđổithunhậpcủahọcũngđồngnghĩavớiviệchọkhôngthểtrảtiềnthuênhữngcănnhàhạngBcủabạn.

Chungcưkhôngphải là loạibấtđộngsảnduynhấtchịutácđộngcủaviệcgiảm thunhập.Nhữngnhàhànghay cửahàngbán lẻ cao cấp cũngbị tácđộngmạnh.Khicáchợpđồngchothuêđếnhạn,nhữngcửahàngmụctiêusẽtrởthànhnhữngcửahànglớn.Đâychínhlàdấuhiệuchobiếttìnhtrạngnềnkinhtếđangxấuđivàbạnkhôngcòntrênđàpháttriểnnữa.

Lưulượngngườiqualại

Tấtcảcácnhàđầutưbấtđộngsảnthươngmạiđềuphảiđểýđếnlưulượngngườiqualại.Cóbaonhiêukháchhàngtiềmnăngđiquađâymỗingày?Cóbao nhiêu conmắt dõi theo những dấu hiệu của bất động sản? Để thànhcông,nhữngloạicửahàngbánlẻkhácnhausẽcầnlưulượngngườitốithiểukhácnhautrừkhihọcómộtbộphậnbánhànglớntrênInternethoặchọthậtsựgiỏimarketing.Nhưngnhữngtrườnghợpnhưvậyrấthiếm.

Bạnhoàntoàncóthểcóthôngtinđểbiếtđượclưulượngngườiqualạithôngquachínhquyềnđịaphương.Việcsosánhgiữalưulượngtrướcđâyvàbây

giờcóthểdựđoánđượcxuhướng.Nếulưulượnggiảm,lýdolàvìdâncưtrongvùngđangchuyểnđếnnơikhác,hayvìnhữngconđườngmớiđượcmởranênmọingườicũngrađi?Hãynghiêncứunhữngconsốrồiđặtcâuhỏi. Sau đó, bạn hãy nói chuyệnvới những chuyêngia phát triển kinh tế,nhânviênmôigiớivàngườiquảnlýbấtđộngsảnđểcócâutrảlời.

Lưulượngngười

Hãy xác định hướng di chuyển hàng ngày của dòng người tại nhiều thờiđiểm khác nhau trongmột ngày.Mọi người đi qua đây vì giao thông địaphương,hayvìvùngnàynằm trênđườngđicủahọ?Quyhoạch tương laicủaSởGiaothôngđịaphươnglàgì:Liệuhọcómởrộngđườngtrongtươnglaihaykhông?Nếucó,hãycốđánhgiáxemđiềuđósẽtácđộngrasaolêndònglưulượngngười,baogồmcảlượngngườiravàngườivào.

Nhữngkhutrườnghọc

Đâythậtsựlàmộtyếutốquantrọngbạncầnquantâmkhimuốnsởhữumộtchungcư.Nhiềukhutrườnghọccóthểxakhuchungcưvàcácgiađìnhsẽchuyểnđếnnhữngnơicóđiềukiệnhọctậptốtchoconemhọ.

Trênthựctế,khuvựctrườnghọccóthểlàmtăngcũngcóthểlàmgiảmgiátrị bất động sản.Nếubạn cómộtkhunhàhạngA trongkhuvực củamộttrường học hạng thấp cấp, sẽ khó có đủ người thuê hạng A thuê nhữngphòngtrống.TrườnghọctồilàlýdokhiếnnhiềungườithuêhạngAdọnđihoặckhôngbaogiờdọnđến.Họcódưtiềnđểcóthuênhữngchỗkháctốthơn.

Chúngtôisởhữumộtbấtđộngsảnmàtrườnghọcởngaytrungtâmcủabấtđộng sản. Lũ trẻ trong khu vực này đi học rất gần.Do đó, khi có phòngtrống,nhiềugiađìnhsẽmuốnchuyểnđếnđó.

Đườngvào

Yếutốnàycóthểgâyranhữngrắcrốichomộtkhuvựclớnkhác.Nếubạncóthểnhìnthấymộtbấtđộngsảnnàođótừconđườngquốclộvàtạiđócólưu lượng người qua lại rất lớn, điều này có nghĩa là bạn còn nửa quãngđườngđểđếnđích.Nếunhữngngườiláixekhôngthểchỉchobạncáchđiđếnnơicóbấtđộngsảncủabạn,cónghĩalàbạnsẽmấtmộtthươngvụlớn.

TôicómộttòanhàhạngAtạiBrownsville,Texas.Trêncùngthịtrườngđó,chỉcònmộttòanhàhạngAkhác.Tòanhàcủatôicóvịtríđẹpnhấtbởibạncóthểdễdàngvàođếnnơinếubạnđitừđườngquốclộ.Tòanhàđốithủcủatôicóthểrấtdễnhậnbiết,nhưngkhôngaibiếtđườngvàođếnnơiđó!

Nếungườikháckhôngđivàođượcmộtbấtđộngsản,họsẽnhanhchóngnảnchívàngừngcốgắng.Tôicũngcómộtbấtđộngsảnởtrongtìnhtrạngđó:Có ba hướng để đi vào khu này, nhưng không có đường nào là dễ dàng.Chúngtôiphảitiếpthịmạnhmẽđểcóthểlấpđầynhữngphòngtrốngtrongbấtđộngsảncủamình,nhưngđiềunàylạilàmgiảmđilợinhuậncủatôi.Đólàbàihọcđắtgiá,vàgiờđây,tôiđangtruyềnlạikinhnghiệmđóchobạn!

Tuynhiên,bạncũngđừngnênchorằngkhuđấtnằmcạnhngãtưlàrấtthuậnlợi.Vấnđềlàbạnphảinghiêncứucácvấnđềkhinàora/vàokhuvựcđó,baogồm cảmật độ giao thông tại đây. Kể cả khi bạn phát hiện ramột đoạnđườngđẹpnàođó,bạnnênkiểmtravớithànhphố,thậmchívớichínhquyềnbang(nếuđó làđườngcủabang)đểchắcchắnrằngkhôngcóhạnchếkhira/vàođoạnđườngnày.

Nộidungchươngsau

Nếutậptrungvàohaichươngđãthảoluận,bạnđãbiếtđượcnhiềuđiềuhơnnhữngnhàđầutưbấtđộngsảnthươngmạikhác,nhữngngườichỉluônchạytheođámđôngvàkếtthúcbằngviệcmuabấtđộngsảntạinhữngthịtrườngtầmtầmhoặcyếukém.

Khi tìm ra được những thị trường tốt, bước tiếp theo của bạn là hãy khởiđộngcỗmáykinhdoanh,từđópháthiệnranhiềucơhộihơn,vàcóthểháiđượcnhữngtráianhđàongon.Đâycũngchínhlàđiềutôimuốnnóiđếnởchươngsaucủacuốnsáchnày.

LỖI DO THIẾU CHUYÊN NGHIỆP: “TÔI SẼ ĐỢI ĐẾN KHI THỊTRƯỜNGTHAYĐỔISAUĐÓMỚITHAMGIA.”

Córấtnhiềunhàđầutưrơivàotrạngtháimàtôigọilàmôhìnhđịaphương.Môhìnhnàyđượcgiảithíchnhưsau:

Thịtrườngbắtđầuhồiphụcvàgiátăng.Cácnhàđầutưxemxétcơhộitrênthịtrườngvàtựđảkíchvìlẽrahọđãcóthểmuađượccùngsốtàisảnnhưvậytừ6thángtrướcvớimứcgiáthấphơnđến20-30%sovớimứcgiácaonhất.Đểđịnhnghĩa,chúngtahiểugiácaonhấtởđâylàkhicórấtnhiềutintứcđượcbáocáo,vàđãmấtquánhiềuthôngtinđểthuyếtphụcnhữngnhàđầutưnày.

Hãyđừngđểchínhbạnrơivàotrườnghợpnày.Hãychắcrằngbạnlàmviệcvớiđầyđủsốliệuvàcósựtìmhiểumàkhôngphảibấtkỳmộtấntượngnàovềthịtrườngmàbạnbiếttừkhicònlàmộtđứatrẻ.

3.TRỞTHÀNHNAMCHÂMHÚTTHƯƠNGVỤ

LỖIDOTHIẾUCHUYÊNNGHIỆP: “TÔIKHÔNGTHỂTHAMGIAKINHDOANHBẤTĐỘNGSẢNBỞITÔIKHÔNGCÓTHỜIGIANĐỂTHEOHỢPĐỒNG”.

Đâylàmộttronghaivấnđềchínhkhiến90%sốngườicóthểtrởthànhnhàđầutưtừbỏýđịnh.(Vấnđềcònlạilà:Tôikhôngcótiền.Chúngtasẽđềcậpđếnvấnđềnàyởphầnsau).

Hainguyêntắcchínhbạncầnbiếtđểphávỡhàngràothờigian:

NGUYÊNTẮC1:BẠNCÓNHIỀUTHỜIGIANHƠNBẠNNGHĨ

Ởđâytôimuốnnóirằng:Tôikhôngyêucầubạnlàmviệcchămchỉhơnhayngủítđi.Bởinhưvậy,lúcđótrôngbạnsẽgầyguộc.Tôicũngnhưvậykhibắtđầulàmviệc.Nhưngtheokinhnghiệmcủatôi,khimọingườinói:“Tôikhôngcóthờigian”,thìýhọlà:“Thàtôidànhthờigianchonhữngviệckháccònhơnlàchocáikếhoạchmớinàyvàtôikhôngbiếtliệunócósinhlờihaykhông”.

Lấymộtvídụkhác:Giảsửbạnthậtsựkiệtsứcsaunhiềungàylàmviệc.Bạnngủkhôngđủgiấc,khôngcónhiềuniềmvuivàkhôngthểhoànthànhtấtcảcôngviệccủamình.Điềunàycógiốngaimàbạnbiếtkhông?

Giờhãythửtưởngtượngrằngbạnbiếtchắcchắnrằngcụtổcủamìnhchônmộtkhobáukếchxùởsânsaunhàbạncáchđây122năm.Bạntìmthấymộtvàibảnviếtcũbằngdađượcgiấutrêntầnggácmáivớimộtđịađiểmmơhồtrênđó.Liệubạncódànhthờigianđểđitìmvàlàmsángtỏbímậtđó?Đólàđiềukhôngcầnphảisuynghĩ.Tạisaoư?Bởivìvụtìmkiếmnàyđápứnghaiđiềukiệnchính:Phầnthưởnglàrấtlớnvàquátrìnhtìmrấtrõràng.

Phần thưởng từ việc kinh doanh bất động sản thươngmại có thể lớn nhưmứcbạnmuốn.BạnđãbiếtđiềuđókhinhìnvàoDonaldTrump.Vấnđềkhókhăn của bạn đó là lòng tin, liệu bạn có thể theo đuổi sự nghiệp này haykhông.

Mẹonhỏvớiviệcđầutưbấtđộngsảnlàsửdụngítthờigiannhấtcóthểvàohoạtđộngđầutưchínhchotớikhibạnthấymìnhđượctrảcôngxứngđáng.

Trongphầnsaucủachươngnày,tôisẽchobạnthấynhiềunguồntưliệuchohợpđồngtrongkinhdoanh.Nhưngđókhôngphải làmụctiêuđểchúngtahướngtớikhigiảiquyếtxongvấnđềthờigian.

Tôi khôngquan tâmdùbạn là ai, bạnvẫnphải dành thời gian chonhữngđiềubạnmuốn làm.Bạncó thể trở thànhmộtkiểmsoátkhông lưu tạisânbayvàvẫncómộtchútthờigiantrongngàyđểdànhchonhữnghoạtđộngkhác.Đơngiảnlàbạnchỉcầnđủthờigian,hoặcnhữngáplựcđểthựchiệnkếhoạchcủamình.Đólànơimàkhobáucủacụtổcủabạnxuấthiện.Bạnhãydànhthờigianchonhữngviệcquantrọng.

Khibắt tayvàođầu tưbấtđộng sản, tôi cómộtdoanhnghiệpkinhdoanhthiếtkếvườnhoavàmộtdoanhnghiệpdịchvụdọnnhàlàmănkhátốt.Thờigian trôiqua,mỗikhi trởvềcănhộvàobuổi tối, tôi thậtsựcảmthấymệtmỏi.Nhưng tôibiết rằngcókhobáuđượcchôngiấungoàikia, tronghìnhdạngcủanhữngbấtđộngsảnnhỏnhưngđánggiá.

Tôiđãkhámpháracáchthựchiệncácchiếndịchgửithưtrựctiếp.Vàobuổitối,saukhixemxongtivi,tôibắtđầuviếtthưvàdántemnhữngchiếcphongbì.Đơngiảnlàtôicốgắnglàmnhiềunhấtcóthểtrướckhibuồnngủ.

Tôibắtđầuchờđợicơhộitheocáchnày.Dầndầntôicónhiềucuộcgọi,vàmộtvàicuộcđãtrởthànhnhữngcuộchẹnvàmangđếnnhữnghợpđồng.Tôiđãtựchứngminhchobảnthânrằnglàmviệctheocáchnàysẽgiúptôitới

gầnhơnvớikhobáu.

NgàyChủnhật, tôithườngđọcmụcraovặttrênbáo.Tôitìmcácbấtđộngsảnthươngmạiđangraobán.Trướctiên, tôi làmquenvớinhàquảngcáo,sauđó,gọiđếnnhữngquảngcáobắtmắt.

Đầutiên,tôikhálúngtúngtrongviệcnày.Nhưngtôiluôntỏralịchsựkhigọichohọvàkiêntrìđợichotớikhimọichuyệntrởnêndễdànghơn.Vàtôithườngthànhcông.

Tôithậtsựrấtngạcnhiêntrướctháiđộthânthiệncủahầuhếtnhânviênbánhàng.Họtỏravuivẻkhinóichuyệnvớitôi.Chỉsauvàicuộcđiệnthoại,tôicònngạcnhiênhơnkhibiếtkhảnăngnóichuyệncủamình.Cuốicùng,tôicũngđạtđượcmộtsốhợpđồngtừcáchtiếpcậnnày.Bâygiờ,tôirútrađượchaiđiều:viếtthưtrựctiếpvàgọiđiệnchongườibán.

Hãynhớ rằng cáchànhđộngnàymang tính thuyếtphục cao.Nếunhưcónhiềuthờigianhơntrongmộtngày,tôisẽ“dán”nhiềutemthưhơnhoặcgọichonhiềungườibánhơn.Nhưngtôivẫnduytrìcôngviệcđềuđặnvàkhôngđểbấtkỳlýdonàocảntrởgiấcmơcủamình.

Mỗitháng,tôiđềuđếnthamdựcâulạcbộbấtđộngsảnđịaphươngmộtlần.Tôicònnhớngườibạncủa tôi,Alđãkểcho tôinghecáchmàanh tagiữđượcnhiềuhợpđồngtừngườimôigiớiriêng.NgườimôigiớinàythểhiệnsựxuấtsắctrongviệcbắtkịpmọithỏathuậnvớiAl.Vàtôinghĩ:“Trời,anhtathậtmaymắn!”

TôiđãhỏiAllàmthếnàomàanhtakhiếnngườimôigiớiđemcáchợpđồngnàylạichoanhta.Anhtađãnóirằnganhtacómốiquanhệrấttốtvớingườinày,nhưngđểlàmđượcđiềuđó,anhtađãmấtrấtnhiềuthờigian.Alđãrấtkiênnhẫn,duytrìtướinướcvàchămsóchạtgiốngnàychotớikhinómọcrễvàcuốicùngtrởthànhmộtcáicâykhoẻmạnh‒đólàlúcnóđemlạichoanh

tatiềnbạcnhưchoquảđềuđặnvậy.

VàtôiđãnghĩnếuAlcóthểlàmđượcthìtôicũngcóthểlàmđược.Tôibắtđầuchúýkỹđếncácmụcquảngcáo.Đánhdấunhữngngườimôigiớixuấthiệntrênbáonhiềunhất.Tôibắttayvàoviệcgọiđiệnchohọvàcũnghẹnđượcmộtvàibuổiăntrưa.Bâygiờ,tôicóbangườimôigiớiđemlạicáchợpđồngđềuđặnchotôi.

Tấtnhiên,tôiđãphảirấtvấtvả.Tôiphảitừbỏviệcxembóng,ngủvàosángChủnhậthaychămsócvườnhoacâycảnh,đểcóđủthờigiansắpxếpcôngviệcvàđưanhữngngườimôigiớiđiăntrưa.Vàtôicònthấykhobáucủacụtổ đangđợi tôi đến khai quật! Sẽ sớm thôi khi những tấm séc từ các hợpđồngđủđểthúcđẩytôi.

NGUYÊNTẮC2:THAMGIAĐẦUTƯBẤTĐỘNGSẢNMẤTÍTTHỜIGIANHƠNBẠNNGHĨ

Bạnkhôngcầnphảivềnhà saukhi tan sở, thayquầnáovàđi chơi.Cũngkhôngcầnphảinhấcđiệnthoạilênvàgọiđếnhàngloạtnhàmôigiới.Điềumàbạnnênlàmlàđềuđặndànhthờigianchotớikhibạnnhậnrathànhcôngđangđến.

Hãychúýđiều tôi đãnói “Thamgiađầu tưbất động sản…”.Khibạn cốgắnghoànthànhmộthayhaihợpđồng,đươngnhiênbạnsẽmấtnhiềuthờigianhơn.Nhưngbạnsẽthấythíchthúvớiviễncảnhbạnđượctrảcôngxứngđángchoviệcđó.

Sailầmchínhmàhầuhếtnhữngngườitưvấnvềbấtđộngsảnthườngmắcđó là thuyết phụcmọi người dành nhiều thời gian trong tuần hơn cho bấtđộngsản.Đólàđiềukhôngthựctếvàkhôngmanglạihiệuquả.

Đừngsănđuổicáchợpđồng–hãythuhútchúng.

Bạnđừnggiốngnhưmộtchúcún,đuổitheocáiđuôicủamình,dầndầnkiệtsứcvàkhôngthểthànhcông.Nhữngngườichuyênnghiệpsẽthuhútđượcnhiềuhợpđồng.

Vấnđềởđâychínhlàcáchthứcmarketing.

Thửnghĩxemđiềugìxảyranếubạnđếnnhàkháchhàngvàgõcửa.Bạnsẽphảiđốimặtvớirấtnhiềulờitừchối.Bạncóthểnhậnđượcmộtcâunóilịchsự:“Khôngcámơn”,hoặccókhibạnphảihứngchịucâutrảlờinhư:“Biếnngaykhỏicửanhàtôi,thậtlà…”

Bạncóthểnói:“Khôngthànhvấnđề,Dave,tôirấtgandạ.Tôicóthểxửlýnó.”

Nhưngbạnkhôngthể.Bởisớmhaymuộnnhữngkhókhănlớnnhấtsẽbộclộvàbạnsẽnhụttrí.Bạnsẽtựthuyếtphụcbảnthânrằngđầutưbấtđộngsảnthươngmạikhôngmang lạihiệuquả,hoặcđókhôngphải là thờiđiểmtốtcho thị trường của bạn. Tất cả chỉ là hình thức biệnminh giống như câuchuyệncũ“Conchóđãănmấtbàitậpvềnhàcủatôi”.

Tôikhôngthểđổlỗichonhữngngườiđầutưgặpthấtbại,bởihọđãđisaiđường.Khi cómột hệ thốngmarketing tốt, cuộc sống của bạn sẽ dễ chịuhơn.

Điều này không có nghĩa là bạn không nói chuyện với người không dứtkhoát.Cóthểbâygiờhọmuốnbán,nhưngchưathậtsựcầnthiếtbán.Điềuđókhôngquantrọngmàquantrọnglàhọđãgọichobạn.

Thậmchíbạnphảigọimộtsốcuộcđiệnthoạiđểphânloạicácmẫuquảngcáotrongnhómnày.Sau tấtcả,bạnđãkhônglàmchohọđăngquảngcáonữa.Họmuốnmọingườiphảigọichohọ.

Khibạnđầutưcôngsứcvàtậptrungvàoviệcthuhútngườibánthôngqua

việcchứngtỏkhảnăngmarketing,cónghĩalàbạnđangđiđếnvớisựgiàucó.

CÁCHNHẬNRANGƯỜIBÁNĐANGHỨNGKHỞI

Thậmchí,nếubạnnhậnđượcđiệnthoạicủanhữngngườivôtíchsự,thìđóvẫnlàcơhộiđể làmtănghiệuquả làmviệccủabạnvà tìmranhữngviênngọcquý.

Bíquyếtlàbạnphảinhanhchóngnhậnraailàngườihaycàunhàuvàailàngườimanglạicơhộilớnchomình.Đểlàmđượcviệcđó,bạnphảiđặtrabacâuhỏi:

Câuhỏi1và2:“Bạnđịnhgiábấtđộngsảnđólàbaonhiêu?”…và“Làmthếnàobạnxácđịnhđượcmứcgiáđó?”

Nếungườibánnóirằnghọđangxácđịnhgiáthị trườnghiệnthời,hãynóivớihọrằngbạnlàmộtnhàđầutư.Điềuđócónghĩalàbạncóthểhànhđộngmaulẹ,nhưngphảimuavớimứcgiáthấphơnthị trườngđểcóthểbánlạitrênthịtrường.

Tạisaongười ta lạibánthấphơngiá thị trường?Mộtsốngườimuốntốngkhứmọivấnđềliênquanđếnbấtđộngsảnđanggâyphiềnphứcchohọ.Họđãgiảiquyếtđượcvấnđềtinhthầnvớisốbấtđộngsảnđó,vàgiờhọmuốnxửlýnóluôn.

Mộtsốngườilạigặpvấnđềkhácnhưchuyểnđếnmộtthànhphốmới,đangrất cần tiềnmặt, hoặc tiến hành ly hôn.Dù lý do là gì, bạn cũng hãy trởthànhngườimuađúngnơivàđúngthờiđiểmđó.

Khibạnhỏi:“Anhđãxácđịnhgiátrịđónhưthếnào?”mộtsốngườicóthểnói:“Anhnhìnxem,đó lànhữnggì tôiđãphải trảvà tôichỉmuốn lấy lạitiềncủamình”.Đósẽlàlờihứađượcđáplạitừviễncảnhcủabạn.

Bạncóđanglợidụnghọkhông?Không.Nênnhớrằnghọđãgọichobạn.Bạnđanggiúphọthoátkhỏimộttìnhhuốngkhókhăn.Trênthựctế,họsẽcảmơnbạnsaumọichuyện.Theokinhnghiệmcủatôi,hầuhếtnhữngngườibánkhôngthiệttrongcácgiaodịchcủatôi.Họbándướigiáthịtrườngthayvìđúnggiá,nhưngquyềnlợihợpphápchophéphọlàmthế.

Câuhỏi3:Bạnmongmuốnviệcbándiễnranhanhđếnmứcnào?

Nếuhọnóihọcóthờigianvàkhôngcầnphảivội,cónghĩalàhọmuốnđưabấtđộngsảncủahọvàothịtrườngvàđểchocácnhàđầutưcạnhtranhđểmuanó.Đókhôngphảilànhữnghợpđồngsinhlãi.Rấthiếmkhitôithắngkhicạnhtranhtrựctiếpvớicácnhàđầutưkhác.Bởihọluônsẵnsàngtrảgiáchobấtđộngsảncaohơntôi.

Hãynóivớingườibánrằng:“Tôicóthểkếtthúcnhanhviệcthươngthảovàhợptácnếuôngthậtsựcầnkếtthúcsớm…Tuynhiên,nếuôngcóthờigianđể bán bất động sản trên thị trường cho người trả giá cao nhất, thì tôi sẽkhôngphải làngườimuabấtđộngsảnđó.Liệucóphảiôngđanglàmnhưvậy?”

Bạnsẽnhậnđượccâutrảlờimàbạncầnsaukhiđưaracâuhỏiđó.

Trongphòngkháchcủatôicómộtconếchbằngchấtdẻomàuxanh.TôimuanóởsânbayCincinnati.Nónhắctôinhớrằngtôitrởnênthànhcôngtronglĩnhvựcđầutưbấtđộngsảnthươngmạibởitôisẵnsànghônnhiềuconếch.Chúngđượccoilànhữngngườibánkhôngthúvị.

Vàtôivẫnhônnhữngconếchấy,bằngcáchsửdụngthờigianđểhỏibacâuhỏiởtrên.Điềuđóđủchắcchắnrằngmộtvàichúếchsẽđemđếnchotôinhữnghợpđồngtốt!

CONĐƯỜNGĐƠNGIẢNVÀĐỠTỐNKÉMĐỂBẮTĐẦUTÌMKIẾMHỢPĐỒNG

Nhưtôiđãgợiý,mộttrongnhữngconđườngnhanhnhấtđểkhiếncỗmáythuhúthợpđồngcủabạnhoạtđộnglàviếtthưtrựctiếp.

Chúngtađềucoinólàthưrác,nhưngchúngtakhôngvứtbỏhếtchúngđi.Nếuchúngtalàmthế,chắcchắncáccôngtythôngminhvàgiàucósẽdừnggửithưmờichàomởthẻtíndụngchochúngtatừlâurồi.

Mọithứđềupháthuytácdụng‒nếunhưchúngđượclàmchínhxác.Hầuhếtcácchủdoanhnghiệpđềukhôngbiếtcáchsửdụngthưtrựctiếp,rồisauđólạiđổlỗichocáccôngcụchứkhôngphảichínhbảnthânhọ.Vàđiềunàykhôngảnhhưởnggìđếntôimàchỉlàmđốithủcạnhtranhcủatôiyếuđi.

Ngaycảkhibạngửi thưđi,cơhộicủabạncònphụthuộcvàonhiềulýdokhác.Cóthểbạnchỉnhậnđượcmộtthưtrảlờitrongcả100bứcthưbạnđãgửiđi,nhưngđiềuđócũngkhôngsao,bởicókhichỉ1%cũngđủkhiếnbạntrởnêngiàucó.

Nếuchỉnhậnđượcmộtbứcthưtrảlời,bạnhãynângsốlượngthưviếtlên.Khigửi1.000bứcthư,bạncóthểnhậnđược10cuộcgọivàcólẽchỉcóhaiđếnbangườithậtsựmuốnhợptácnghiêmtúc.Nhưngnhưthếcũnglàđủ,bởichỉmộthợpđồngcũngcóthểgiúpbạnkiếmđượcnhiềutiền.Điềunàycònnhiềuhơnlàphảigửiđihàngtrămnghìnláthưmàkhôngnhậnđượcsựhồiđápnào.

Tỷlệhồiđápcaolàbaonhiêu?

Tôiluônnhậnđượccâuhỏiđó.Thựctế,tỷlệhồiđápkhôngảnhhưởnggìđếnkếtquảđầutưmàquantrọnglàởlợinhuậntrênvốnđầutưcủabạn,haygọitắtlàROI(ReturnOnInvestment).

Nếubạnđạttỷlệ100%thưđáplại,nhưngkhôngtạorađượcmộthợpđồngnào,thìđólàmộtROItệhại.Nhưngnếubạnchỉnhậnđượcmộtcâutrảlờitrong1.000bứcthưthìtuytỷlệhồiđápmộtphầnnghìnnhưnghợpđồngđó

đemlạichobạn35.000đô-lalợinhuận.Khiđó,chỉsốROIcủabạnrấttốt.

Xemxétnguồnthôngtin

Nguồn thông tin tạo ra danh sách người nhận thư của bạn là yếu tố quantrọng đối với sự thành công của những lá thư gửi trực tiếp.Hãy đến vănphòngngườiđịnhgiáởthànhphốbạn,nơilưugiữcáchồsơthuế.Bạnhãyhỏidanhsáchtấtcảnhữngngườisởhữubấtđộngsảnthươngmại.

Đôikhi,vănphòngđịnhgiábấtđộngsảnsẽgâykhókhănchobạnvềviệclấydanhsáchđó.Bạncóthểsẽ làngườiđầutiênhỏinhữngthôngtinnàytrongmộtthờigiandài,hoặcyêucầucủabạnlàđểsaochépgiúpaiđó.Hãytỏrathânthiệnnhưngphảikiêntrì.Theokinhnghiệmcủatôi,hầuhếtmọingườiởnhữngvănphòngnàyđềurấtthânthiệnvàsẵnsànggiúpđỡngườikhác.

Đôi khi, văn phòng sẽ không cung cấp cho bạn danh sách, nhưng sẽ giớithiệubạnvớingườicungcấpdanhsách.Nhữngngườinàytạothunhậpbằngcáchcungcấpdanhsáchthư(mailinglist)chonhữngviệccầnthiết.

Tôi luônmuốncóđượccácdanhsáchtừvănphòngđịnhgiábấtđộngsảnbởinólàdanhsáchcậpnhậtnhất.

Cáchđâykhônglâu,tôinhậnđượcđiệnthoạitừmộtsinhviênđangtìmsựtrợgiúpđểphân tíchmột hợpđồngvănphòng.Cô ấyđã thựchiện chiếndịchthưviếttrựctiếpđầutiênvàngạcnhiêntrướckhốiluợngthưphảnhồicônhậnđược.Côấykhôngchỉnhậnđượcphảnhồi từngườibánmột tòanhàvănphòngmàcòntừngườibánhaikhuliênhợpchungcư.

Mộtvàikhuvựccósựhồiđáptốthơnnhữngvùngkhác,cũngnhưmộtvàibứcthưđạthiệuquảhơnnhữngbứcthưkhác.Chìakhóađểthànhcônglàduytrìviệcviếtthư,chođếnkhibạnđạtđượcthànhcông.Hãythửmộtdòngtítkhác,sửdụngmộtvàitintứcđịaphươngtrongthưđểchothấybạnlànhà

đầutưđịaphương.

Thỉnhthoảng,tôiyêucầungườicungcấpdanhsáchtìmnhữngngườiđãsởhữubất động sảnđược20nămhoặc lâuhơn thế.Nhữngngườinàyđã sửdụngmộtphầnlớnbấtđộngsảntrongthờikỳsụtgiávàcólẽđangtìmcáchđểbánchúngđi.Họcóthểđãgầnđếntuổivềhưuvàmuốnchuyểnđinơikhác.

Điềumàtôithíchởngườicungcấpdanhsáchlàbạncóthểđưarayêucầuvớicáctiêuchícụthể,vàhọsẽcungcấpchobạnmộtdanhsáchtheotiêuchíđó.

Danhsáchđượctínhtiềndựatrênsốlượngtênmàhọcungcấp.Dođó,đừngnênbắtđầubằnghàngnghìncáitên.Hãybắtđầuvớimộtvàitrămhoặcmộtvàinghìnvàxemchuyệngìdiễnra.

Tuynhiên,hãychắcchắnbạnkhônggửithưchonhữngngườiđóquámộtlần. Làm sao họ biết bạn đã gửi nhiều lần rồi?Họ cài vào danh sách vớinhữngcáitêngiảvàgiámsátđượcaigửinhữnggìvàonhữngtênđó.Nếubạnbịpháthiện,bạnsẽbịhuỷhợpđồngđãký.Điềuđókhôngtốt.

Khibạnlàmnhiềuhợpđồnghơn,hãyyêucầungườimôigiớichỉđưachobạntêncủanhữngngườisởhữubấtđộngsảntheomộtmứcnàođó.Giớihạncủatôilànhữngbấtđộngsảncógiátrịđượcđánhgiákhoảnghaitriệuđô-lahoặccaohơn.Việcnàyloạibỏcácbấtđộngsảntôikhônghứngthú.Đâylàmộtmẹokhác:Mỗibứcthưphảicódòngtiêuđề.Đóphảilàmộtdòngtiêuđềtovàcóhiệuquảđểkhimởthưngườinhậnphảiđọcbứcthư.Mụcđíchduynhấtcủadòngtiêuđềlàkhiếnngườiđọcphảiđọcbứcthưđó.

Bởivậy,dòng tiêuđềcủabạnphải thểhiện rõ lợi ích lớnnhất chongườibán.Dướiđâylàdòngtiêuđềmàtôisửdụngtrongnhiềunămqua:

TôimuốnmuasốbấtđộngsảnthươngmạitạiBostoncủaanh.

Tất nhiên, tôi thay đổi tên thành phố vớimột địa điểm thích hợp với đốitượngsởhữunàomàtôinhắmtới.

Cómộtđiềukhiếntôibấtngờvềnhữngbứcthưlànhiềungườigiữchúngtrongmột thờigiandài.Có lẽ,họkhôngcóhứng thúđểbánngay lúcđó,nhưnghọsẽsắpxếpcácbứcthưđểsuynghĩ,đólàđiềutôiđãlênkếhoạch.

Thưtừlàthứdễdàng,íttốnkémvàgiúpbạnítbịlàmphiền.

PHÉPLẠKHIKÊNHCUNGCẤPHỢPĐỒNGCỦABẠNĐÃĐẦY

Thưtừlàcáchduynhấtđểcóđượccáchợpđồng.Trướckhinóivềcáccáchkhác,hãyđểtôikểchobạnbiếtsựthayđổimàbạnsẽtrảiquakhibạnbắtđầuthuhútnhữngdựánhàngđầu.

Saukhiđọcquyểnsáchnày‒vàthậmchítrướckhiđọcxong‒bạnsẽmuốnthựchiệnmộthợpđồngsớmnhấtcóthể.

Bạnsẽbắtđầunhìnvàohợpđồngvàphântíchcácconsố.Bạnsẽsớmtìmrahợpđồngcóhiệuquả.Bạncầncẩnthận:Trongsựháohứccủamình,bạncóthểsẽdừngviệcphântíchvàmuốncóngayhợpđồngthậtsự.

Bạntựnhủ:“Này,thịtrườngcóvẻnhưsẽmạnhhơnsovớihiệntại,nêntôinghĩmìnhcóthểnânggiáthuêlênmộtchút.”Bạncũngcóthểtăngđượcsốlượng người thuê. Nhưng nếu bạn nhận ra mình đang làm thế… HÃYDỪNGLẠI!Đókhôngphảilàmộthợpđồngcólãi.

Khibạnđãcómộtkênhcungcấpđầy,bạnsẽkhôngcốđểnângconsốlên.Bạntin tưởngrằngcáchợpđồngkhácsẽđến.Thựctế,bạnluônphảixemxétlạichúng,vàsựtháchthứckhôngcònchỉlàcốtìmthêmhợpđồngmàlàthugọnchúnglại.Đólàvịtrítốtđểthamgia.Rốtcục,khibạncóđượcsựtựtin,nósẽthểhiệnra!Ngườibánnhậnthấybạnlàngườitựtinkhibạnthểhiệnđiềuđóvàkhibạnđưarađềnghịvớihọvànói:“Đólànhữnggì tốt

nhấttôicóthểlàm.”

Mộthôm, tôinhậnđược thưđiện tử từngườimôigiới.Anh tanóivới tôirằnganhtacóbadanhmụcmốiđầutưkhôngđượcđưavàodanhsáchtrênthịtrường.Tôicóthểcónótrướcbấtkỳai.Tôinhìnvàođóvànhậnthấycácconsốkhácaochomộtcôngtrìnhtrongnhữngnăm1970.

Tôigửithưlạichoanhtavànóivớianhtavấnđềđó.Anhtatrảlờitôirằngcónhiềucơhộichonhữngbấtđộngsảnnày(đólànhữngcâutrả lờiquenthuộccủanhiềunhàmôigiới).Cólẽđiềuđólàđúng,nhưngvớidanhmụcđầynhữngdựán,tôichỉcóthểđợicáchợpđồngvớicácconsốrõràng,chứkhôngphảilàcácconsốdựatrêndựđoán.

Bạncũngnênlàmnhưvậy,chodùbạnkhôngcókênhcungcấplớnnhưtôi.Đừngmắcvàomộthợpđồngchỉvìbạncầncómộthợpđồng.

BÍMẬTTRONGTÌMKIẾMHỢPĐỒNG

Bấtđộngsảnlàhìnhthứckinhdoanhdựatrênmốiquanhệ.Côngviệckinhdoanhcủabạndobạntựđiềukhiểnvàvậnhànhkhibạncómộtmạnglướiquanhệ.Càng có nhiềumối quanhệ tốt, khả năng thành công trong kinhdoanhcủabạncàngcao,vàsaumỗithươngvụbạnsẽlạithànhthạohơnvàthunhiềulợinhuậnhơn.

Ởchươngsau,tôisẽgiảithíchchobạncáchthuhútĐộiNgũTrongMơcácchuyêngiaquanhbạn.Vàởphầnsauchươngnày,tôisẽmiêutả10nguồntuyệtvờiđểcóđượchợpđồng.NhưngtôisẽchỉchobạnbaQuytắcchínhtrongkinhdoanhđượcápdụngchotấtcảcácđốitượng.

Thựctế,nếubạnlàmtheocácquytắctrên,bạnsẽthànhcông.Nếukhông,hãyquaylạivớicôngviệchàngngàycủabạn,bởibạnkhôngthểthamgiađầutưbấtđộngsảnthươngmại.

Quytắc1:Làmnhữngđiềubạnhứa

Điềunày nghe có vẻ đơngiản.Vậy tại sao hầu hếtmọi người đều khôngtuântheoquytắcnày?

Đólàvìhọgiỏixinlỗi,thoáiluihơnlàgiữcamkết.

Bạnnênchậmrãikhiđưaracamkết,nhưngkhiđãcamkết,phảiđảmbảochắcchắnbạnsẽthựchiệnnó.Bạnsẽgâyngạcnhiênvàthíchthúvớingườiđốitáckhilàmnhưvậy.Họmuốnlàmviệcvớibạn,bởihợpđồngcủabạnsẽlàmộttrongsốíthợpđồnghọcóthểtínhđược.

Quytắc2:Khiếnđốitácmuốnlàmănvớibạn

Đây là một luật khác nghe có vẻ thông thường nhưng lại không thôngthườngtrongthựchành.

Hãytìmkiếmthờicơđểlàmchocuộcsốngcủangườikhácdễdànghơn.

Côấycócầngiúpđỡđểtiếnhànhđánhgiá,gặpmặtthanhtraviênhoặccầnkýmộtsốgiấytờnàođókhông?

Nếucôấyđợibạnchuyểnséc,hãynghĩđếnviệcgửitiềnthayvìđợithưvàtiềntrongsécvềtàikhoản.

Côấycóthiếunhânsựhaykhông?Hãynghĩđếncáchmàbạncóthểgiúpcôấyhoànthànhmộtvàicôngviệc.

Nếubạnlàmnhưvậy,côấycóthểnóivớibạnbèrằng:“Bạnkhôngthểtinđiềugìvừaxảyrađâu;khitôiphảivấtvảđểgặpthanhtraviênvềbấtđộngsảnnày,thìDaveđãthậtsựtìnhnguyệnlàmviệcđóchotôi!Đólàlầnđầutiêncómộtngườimuatìnhnguyệnlàmviệcđó!”

Bạnkhôngnênnghĩđólàcôngviệcmìnhhaycôngviệccủangườibánmà

hãycốgắnggiúpđỡhọtrongkhảnăngcóthể.Bạncócầnphảilàmviệcđókhông?Không.Bạncómongchờđượclàmviệcđókhông?Không.Đóchỉlànhữnglúcbạngâyấntượngvớingườibán.

Tôikhôngđềnghịbạntrởthànhmộtcậubéchạyviệcvặtchobuổitiệccủangười khácmà đề nghị bạn tìm ra cách để làm nổi bật bản thân và đứngngoàicáccuộcđấu.Đâychínhlàcáchnhanhnhấtđểlàmviệcđó.

Quytắc3:Đừngtrởthànhngườigâyrắcrối

Một vài nhà đầu tư thích thương lượng từng chútmột và cố gắng gây ấntượngvớingườikhácbằngcách trở thànhmộtngườiđàmpháncứng rắn.Những nhà đầu tư khác làm việc đó bởi họ nghèo. Nói cách khác, đó làphươngpháphữuhiệuđểcóđượchợpđồngvớinhữngngườisẽkhôngbaogiờmuốnlàmviệcvớibạnnữa.

Hãynói rằngmộthợpđồngchủđạođượcđưa rabán.Ngườibángọi chongườimôigiớicókinhnghiệmvàyêucầuđưabấtđộngsảnvàothịtrường.Tuynhiên,ngườibánkhôngmuốnđiđếnnơiđôngđúcđểđưanóvào thịtrường.Anh tamuốnngườimôigiới giới thiệunó chomộtnhómnhỏmàngườimôigiớibiếtlàcóthểthamgiamua.

Liệungườimôigiới sẽgiới thiệunóchonhàđầu tưxa lạ,haychonhữngngườisẵnsànglàmviệccùng?

Điềunàythườngxuyênxảyra.Hãytrởthànhmộtphầncủanhómngườinộibộấyđểcóđượcnhữnghợpđồngkhôngcầnrathịtrường.Cótớihàngtriệuđô-lalợinhuậntiềmnăngthuộcvềnhómngườinộibộđó.

Hãy lấy ví dụ vềmột tòa nhà cao tầng ởDallas.Người bánmuốn nhanhchóngbánnóđi.Họ cũngkhôngmuốngiới truyền thông chúýđến.Hợpđồngthựcchấtchỉsựcạnhtranhgiữachúngtavớimộtcôngtykhác.Côngtyđócókinhnghiệmhơntrongviệcmuanhữngtòanhàcaotầng.Trênthực

tế,họchínhlàmộttrongnhữngngườichủsởhữuvàpháttriểnsốbấtđộngsảnthươngmạilớnnhấtởTexas.

Họđãtừnglànhữngngườimuamạnhhơn.Nhưngcuốicùng,chúngtavẫncóđượcbảnhợpđồng.

Chúngtacódanhtiếngvàdanhtiếngđócàngđượctraudồikhichúngtacốgắnglàmmọiđiềuđểkhiếnhợpđồngtrởnêndễdàngchocảngườibánvàngườimôigiới.Chúngtacũngcólợithếkhiquymônhỏhơnnhưngnhanhnhẹnhơn.Saukhitôicùngcộngsựđếnđịađiểmđểkiểmtra,chúngtôiđãđưarađềnghịgiángaytạiđó.

Chúngtaphảicóđượchợpđồngtrướckhiđốithủkịpvào.

Danhtiếngcủabạnlàchìakhóathậtsựtrongthếgiới thươngmại.Hãycốgắngcómộtthươngvụtốtngaykhibắtđầu.

LÀMSAOĐỂCÓNHIỀUHỢPĐỒNGHƠNKHẢNĂNG

Đólàhệthốnggiữchokênhthuhúthợpđồngcủabạnluônđầy.

Tôikhôngphảilàkỹsư,nhưngtôithíchcáchệthống.Chúngtạoranhữnghợpđồnglớnchotôivàbạn.Hệthốnglàmviệcrất tốtbởibạncó thểgâydựngchúng,rồisauđógiaochúngchonhữngngườikhác.Họvậnhànhhệthốngcòncôngviệccủabạnlàđiềuhànhvàcảitiếnmọithứ.

Tôi đã đọc cuốn sách về hệ thống E-myth Revisited (Điều bí mật) củaMichaelGerberkhibắtđầukinhdoanhbấtđộngsản.

Cuốnsáchđềcậpđếncáchthứctạorahệthốngđểbạnliêntụcvượtlêntrênthayvìngậpvàocôngviệckinhdoanh.Khikinhdoanh,bạnluônluôntìmkiếmsựcảitiến.Mụctiêucủabạnlàkhiếnngàymaitốthơnhômnay.Nếuđơnthuầnchỉkinhdoanh,bạnsẽchỉcóthểbắtkịpcôngviệchàngngàychứ

khôngthểquaytrởlạivàtạorasựđiềuchỉnh.Ngàymaisẽgiốngngàyhômnay,ngoạitrừviệcbạngiàđitừngngày.

Khigặpsailầm,bạnhãytạomộthệthốngđểtừđóbạnkhôngmắcphảisailầmđólầnnữa.Hãyxácđịnhviệcbạnlàmtốtnhấtvàhệthốnghóanhữngviệccònlại.ChắcchắnlàbạnkhôngthểlàmnótrongNgàyThứnhất,nhưngnênhướngvềmụctiêuđótừNgàyThứnhất.

Khoảngthờigiantôilàmviệctốtnhấtlàkhitrảlờicáccuộcđiệnthoạidongườibángọitới.Nóthậtđơngiản.Nếutôitinrằngmìnhcóthểthựchiệnchiếndịchviếtthư,thìnósẽlạithườngkhôngthểhoànthành.Tôisẽdễdàngtrởnênbậnrộnvàquênđiviệcgửinhữngbứcthưđó.Bêncạnhđó,nếubạntừngnhồinhét,dántemvàviếtđịachỉlênhàngnghìnphongbì,bạnsẽbiếtrằngviệcgửithưsớmnằmcuốicùngtrongtrongdanhsáchnhữngviệccầnlàmcủabạn‒phầnmàbạnkhôngbaogiờđểýtới.

Bạncóthểvượtquasựphiềnphứccủaviệctạorahệthốngcủariêngmình,hayđơngiảnlàtìmngườiđãtừnglàmđiềutươngtựđểthiếtlậpchúng.Đólàcáchthôngminhđểthiếtlậpcôngviệckinhdoanhcủabạn.

SAILẦMĐẦUTIÊNCỦANHỮNGNGƯỜITHÀNHCÔNG

Saukhivậnhànhcỗmáymarketing,bạnsẽphảinóichuyệnvới rấtnhiềungườibánvàthựchiệnhợpđồngđềuđặn.Đếnmộtthờiđiểm,bạnsẽcóquánhiềuhợpđồngđểgiảiquyết.Vàkhiđó,suynghĩđầutiêncủabạnsẽlàtạmdừngcỗmáymuabáncủabạn.

Đừnglàmnhưvậy.

Nếubạntừngởtrênmộtcontàulớn,bạnsẽbiếtrằngphảimấtrấtnhiềuthờigianđểcontàuđótăngtốcđộ.Đólàsựđánhđổiđểcóđượcsứcmạnhvượtquađạidương.Cỗmáymarketingcủabạncũnggiốngcon tàuđó.Bạnvànhómcủabạnsẽphảinỗlựchếtmìnhđểtăngtốcchocontàuđó.

Nếubạndừnghoạtđộngcủacontàuchỉvìbạnquábậnrộnvớinhữnghợpđồngtrongtháng,độngcơcủacontàusẽlạnhnhưđávàbạnsẽnhậnrarằngcáchợpđồngcủamìnhđangbịgiảm.Bâygiờ,bạncốgắngđểkhởiđộnglạiđộngcơthịtrườngấy,nhưngbạnsẽlạimấtrấtnhiềuthờigianđểlạităngtốcchocontàuđó.Trongthờigianđó,côngviệcvàdoanhthucủabạnsẽbịảnhhưởng.

Bạncóthểgiỏitrongviệcgiữvữngsựđầyđủcủanguồnkinhdoanhvàsửdụngmạnglướiđểkiếmnhiềutiềnhơn.Bạncóthểchắcchắnrằngcácnhàđầutưkháckhôngcóđượccỗmáythịtrườngsuônsẻ.Hầuhếtnhữngngườinàykhôngcóđượcmộtcỗmáynhưthế,vàhọsẵnsànghysinhchonhữnghợpđồngmới.Vìvậy,khicómộthợpđồngmàbạnkhôngthểxửlý,hãytìmđếnhiệphộiđầutưbấtđộngsảnđịaphương.Tạicáccuộchọpcủahiệphội,mọingườiđềuđứngdậyvàdiễngiảicác thươngvụmàhọcó,nhữnghợpđồnghọđangtìmkiếmvàvốntàichínhhọcần.

Hãymặcmộtchiếcáosángmàuvàdànhramộtphútđểmôtảhợpđồngcủabạn.Sauđóđứngởphíasaucănphòngvànhìnnhữngnhàđầutưkéođến.Bạn có thể nhẹ nhàng nhường vị trí đứng đầu cho những người đó để cóđượcmộtsốtiềnnàođónhanhchóngvàdễdànghơn.

10NGUỒNDÀNHCHOCÁCHỢPĐỒNGLỚN

Tôikhôngthểđưarachobạnmộtcôngcụmarketingđểgiúpbạncóđược10hợpđồng–nhưngtôicóthểđưachobạn10côngcụmarketingđểcóđược10hợpđồng.Theothờigian,bạncầnphảiđưathêmnhữngkỹthuậtđóvàohệthốngmarketingcủamìnhvàsửdụngchúngthườngxuyên.

Nhữngngườimôigiớibấtđộngsản

Cảmnhậncủamỗingườivềngườimôigiớibấtđộngsảnlàkhácnhau.Mộtvàingườinóihọkhôngcầnđếnngườimôigiới;nhữngngườikhác lạinói

rằnghọkhôngthểkinhdoanhnếuthiếungườimôigiới.

Theokinhnghiệmcủatôi,nếubạncóbahoặcbốnngườimôigiớigiỏitrongthịtrường,bạnsẽcóđượcnhiềuhợpđồngtốt.

Khi bắt đầu mua những bất động sản thương mại nhỏ ở Brockton,Massachusetts, tôiđã làmnhưsau:Tôiđặtmục tiêunuôidưỡngbangườimôigiớiđang tìmkiếmnhữngbấtđộngsản thếchấp trongkhuvực.Cuốicùng,nhữngngườinàyđemlạichotôirấtnhiềuhợpđồng,bởitôituânthủbaquytắcởphầntrước.Tôithựchiệnnhữngđiềuđãhứa,khiếncuộcsốngcủamọingườidễdànghơnvàkhôngtrởthànhngườigâyphiềntoáichođốitác.

Tôilêndanhsáchnhữngngườimôigiớinhưnguồnlựcđầutiênbởihọthậtsựcókhảnăngđểgiúpbạngiàucó.Tuynhiên,bạnsẽphải lựachọn,bởimột sốngườimôigiớicócách làm tốthơnnhữngngườikhác. (Đókhôngphảilàđiềurấtbìnhthườngtrongcuộcsốnghaysao?)

Nhữngngườimôigiớigiỏithườngcốgắngchămsócngườimuabởihailýdo:Họsuyđoánnhữngngườinàycóthểtiếptụcmua,vàhọcũngmuốnhoahồngkhingườimuamuốnbánbấtđộngsản.

Việcbánlạibấtđộngsảnđãmuađượctừnhàmôigiớicũnglàmộtýtưởnghay,tuynhiênvớiđiềukiệnkhôngcóvấnđềnghiêmtrọngnàoxảyra.

MộtvàinhàđầutưcốgắngcóđượcnhiềuhoahồnghơnbằngcáchtựbánbấtđộngsảncủamìnhtrênInternet.Tuynhiên,họkhôngnhậnrarằnglàmnhưvậycónghĩalàhọđangpháhuỷmốiquanhệmôigiớicủahọtạikhuvựcđó.

Điềuquantrọngởđâylàbạnkhôngphảichỉtạoranhữngnhàmôigiớibằnghoahồngtrongmỗithươngvụmàlàxâydựngnhữngmốiquanhệlâudài.Hãy luôngiữmốiquanhệ tốtvà trở thànhngườihọquan tâm.Đó làmột

trongnhữnghànhđộngđánggiánhấtmàbạncóthểlàm.

CácHiệphộivềquyềnsởhữubấtđộngsản

Nếuđầutưtạimộtkhuvựcmới,thìđiềuđầutiênbạncầnlàmlàthamgiatổchức những người sở hữu bất động sản ở địa phương.Điều đó không chỉgiúpbạnhọcđượcnhiềuđiềumàcòngiúpbạnbiếtđượcnhữngngườichủsởhữukháctrongthànhphố.

Bạnsẽkhámpháracáchlàmkinhdoanhởngaythànhphốđócũngnhưtìmranhữngnhàthầu,luậtsư,ngườiquảnlýbấtđộngsảnvàngườichovaytốt.Bạncũngcóthểnhậnđượcnhữnglờicảnhbáovềnhữngđiềulưuýnàođócủathànhphốnày.(“Hãyđểýđếnngườithanhtratòanhà,anhtalàconrểcủa ngài thị trưởng đấy.”) Sự thôngminh của thị trường sẽ giúp bạn tiếtkiệmnhữngkhoảng thời gianphải sống trong thất vọngmàkhông cần cốchốngcựvớichúng.

Tiềnthưởngđếntừcácmốiquanhệmàbạntạoravớinhữngngườichủsởhữukhác.Bạnsẽbiếtaiđãmuagì,vàhọcđượccáchmuanhững thứbạnmuốn.Đếnthờiđiểmđểbánbấtđộngsản,họsẽnóivớinhữngngườitrongtổchứctrướctiên.Bạncóthểnhậnđượcnhữnghợpđồngtrướckhihọđưanóvàothịtrường.

Bạncómuốnnhanhchóngbiếtđượcđiềuđótừcácthànhviêncủatổchứcđó không? Cách nhanh nhất là tình nguyện trở thành người trong ủy banhoặcgiúpđỡhọtổchứccácsựkiện.Cácthànhviêntrongủybanvànhữngngười“biếnđiềuđóthànhcóthể”luônđượcnhậnrangaytừlúcbắtđầumỗisựkiện.Khibạnđượcgọitênnhưmộtngườitrongsốhọ,bạnsẽthấymìnhnằmtrongvòngquaynộibộcủatổchứcđó.

Hãytìmracàngnhiềuthôngtinvềcácthànhviêncàngtốt.Đầutiên,hướngvàocácthànhviênmàbạnmuốnhợptác.Thửsắpxếpmộtcuộcgặpngắn

vớihọtrong20phútvàokhoảngthờigianthíchhợpchohọ.Nóivớihọrằngbạnmuốnbiếtthêmvềcôngviệckinhdoanhcủahọvàgiúphọpháttriển.Mộttrongnhữngcâunóirấtcóhiệuquảđólà“Tôicóthểlàmgìchobạn?”

Hãythậtsựcốgắngđểgiúpđỡnhiềungườinhấtcóthểvàbạnsẽlạiđượcgiúpđỡvớimứcđộtănglêngấpbội.

Cáccâulạcbộđầutưbấtđộngsản

Các câu lạc bộ này gần giống với cácHiệp hội chủ sở hữu bất động sảnnhưngthôngthườnglàmviệcvớinhữngnhàđầutưnhỏhơn.Córấtnhiềucâulạcbộđầutưlớntrênkhắpđấtnước.

Hãytìmkiếmvàbạnsẽtìmthấynhữngcâulạcbộhoặcnhữngtổchứcđầutưbấtđộngsảnởthànhphốbạn.

Thamgiacácbuổihọpđểhiểuphươngthứchoạtđộng.Sauđó,hãythửyêucầuthànhlậpmộtnhómnhỏcủanhữngnhàđầutưbấtđộngsản.Nósẽđẩybạntớigầnhơnvớinhữngngườicóthểđemlạicơhộikinhdoanhchobạn.Thật lạkhibạnpháthiệnracácnhómnàysẽkhôngcósựcạnhtranhgiữabạnvàhọmàthayvàođólàsựcộngtác.

Luậtsư

Thamgiasâuvàothịtrườngbấtđộngsản,bạnnêncómộthoặcnhiềuluậtsưđểxemxétcáchợpđồngcủabạn.Côngviệccủahọlànắmbắtsựthayđổicủachínhquyềnvàluậtphápđịaphương.Họcũngbiếtcáchviếtlạibảnhợpđồngsaochonótrởthànhcólợichobạn.

Córấtnhiềulýdotuyệtvờikhácđểbạncómộtluậtsưchomình,vídụnhưhọbiếtnhiềuđiềuvềthịtrườngbấtđộngsảnởđịaphươngbạn.Họbiếtđượcaiđãphásản,bấtđộngsảnnàođượcbánsaukhingườichủchết,hoặcbấtđộngsảnnàođượcbánđểthếnợ.

Hãyđốixửvớiluậtsưtheocáchbạnlàmvớinhữngngườimôigiớibấtđộngsản.Sauđó,hãynóichohọvềnhữngbấtđộngsảnmàbạnmuốnmua.Nếulàmtheonhữngnguyêntắcquanhệnàyvàkiênnhẫn,bạnsẽcóđượcnhữnghợpđồngkhôngbaogiờđưalênthịtrường.

Bạncóthểliênhệvớiluậtsưthôngquanhữngtổchứckinhdoanh.CórấtnhiềungườinăngđộngcómặtởcáccuộchọpcủaPhòngThươngmạivàCâulạcbộRotary.Họởđóđểtìmthêmcáchoạtđộngkinhdoanh,vàbạncũngvậy.

Hãyhỏimạnglướinhữngngườimôigiớikếtnạpcùngnhữngthànhviêncâulạcbộđầutưbấtđộngsản.Bạnsẽnghethấynhiềucáitênlặpđilặplạivàđóchínhlànhữngmụctiêutốtnhấtđểđầutư.

Trụsởtòaán

Hầuhếtcácsựkiệncóliênquantớibấtđộngsảnđềuđượccôngkhai,nênbạncóthểdễdàngtìmthấycáchợpđồngtạitrụsởtòaánđịaphương.Đólànơibạnsẽ tìmthấynhữngngườisắpphásản,nhữngngười tới thờihạnbịtịch thubấtđộng sảnđể thếnợv.v….Mặcdùnhiềucông tyyêucầubạnphải trảchiphíchocác thông tinnày, tôi thấydịchvụnàyvẫnhoạtđộngchậm,thôngthườngbạnphảimấttừbađếnsáutuầnmớicóđượcthôngtinsaukhiđượcđệtrìnhthậtsựlêntòaán.Khoảngthờigianchậmtrễđócũngmangtớiquánhiềuthuậnlợichođốithủcạnhtranh.

Thayvàođó,hãynghĩđếnviệcthămtrụsởtòaánhàngtuầnvàlấycáchồsơ.Saukhibạnđãlàmviệcnàyvàilần,hãyđàotạoaiđóđểlàmviệcnàygiúpbạn.Hãynhớ‒giaoviệc,giaoviệc,giaoviệc.

Internet

Nhữngnhàđầu tư lườinhác thườngsửdụngInternetđể tìmkiếmcáchợpđồng. Nhưng điều này không thiết thực bởi hầu hết các hợp đồng trên

Internetđềulàrácrưởi.

CoiInternetlànguồnduynhấtđểtìmcáchợpđồngchẳngkhácnàođicâumà không cómồi.Có thể bạnmaymắn bắt đượcmột con cá, nhưng bạncũngcóthểchếtvìđói.

Lấyvídụmộtngườimôigiớicódanhsáchcáckhubuônbánmới.Điềuđầutiênanhtasẽlàmlànhìnvàodanhsáchngườimuacủamìnhđểtìmxemaisẽmuanhữngkhubuônbánđó.Sauđó,anhtađưarahợpđồngvớingườimuatrảgiácaonhất.Nếuhọkhôngcóhứngthú,anhtasẽđưanóchotoànbộnhữngngườicònlạitrongdanhsách.

Nếukhôngngườimuanàoquantâm,anhtasẽmangdanhsáchđóchongườiquảnlývănphòngđểchiasẻnóvớimọingườitrongvănphònganhta.Vàrồihọsẽđưahợpđồngđóchonhữngngườicótrongdanhsáchcủahọ.Nếukhôngaitrongdanhsáchcủahọquantâmđếnviệcmua,họsẽđưahợpđồngnàylênInternetvàvàomụcraovặttrongbáođịaphương.

NếubạntạoralộtrìnhthuậnlợichoviệcdễdàngcóđượccáchợpđồngtrênInternetcónghĩalàbạnđangquáchúýđếnphầnđáycủamộtcáithùng.

Tuynhiên,cũngcónhữngtrườnghợpngoạilệ:TôiđãmuamộtbấtđộngsảnthươngmạiởAustin,Texas,ngaytrênInternet.Tôiđãtrả8,6triệuđô-lachonó,vànóđượcxácđịnhlàtrịgiá10,5triệuđô-la.Đólàmộthợpđồngcógiátrị.

Tạisaođôikhinhữnghợpđồngcógiátrị lạiđượcđưalênInternet?Đólàbởi những ngườimôi giới bất động sản thươngmại không phải là nhữngngườiduynhấtsửdụngnóđểmarketingchocáchợpđồngcủahọ.Nhữngngười chủ sởhữubất động sảnđôikhi cũngkhôngbiết nhữngngườimôigiớigiỏi,hoặckhôngmuốn làmviệccùngbấtkỳngườimôigiớinào.Họbiếtmìnhcó thểđăngdanhsáchbấtđộngsảnngay trên Internet,vàđó là

nhữnggìhọ làm.Nhữnghợpđồngcó lãi luônbắtnguồn từcách làmnày.HợpđồngcủatôiởAustincũngđượcraotrênInternetbởimộtngườibánởMinneapolis.

Thưtrựctiếp

Phầntrướctôitrìnhbàykhákỹvềthưtrựctiếp,nhưngtôimuốnnhấnmạnh:Thưtrựctiếprốtcuộcđưabạntớivớinhiềungườibánvớinhiềuhơnmộtbấtđộng sảnđểbán.Có thểnhữngđiềunày sẽkhôngđược tiết lộvớibạn từtrước.

Họmuốnchắcchắnbạnlàmộttaychơithậtsựđểđiđếnkếtquảcuốicùngcủahợpđồng.Nếubạnđúnglàngườinhưvậyvàlàmthế,bạnsẽtiếngầnhơntớihợpđồngđầutiênvớihọ,họsẽcónhữnghợpđồngkhácsẵnsàngtiếptục!Thậmchínếuhọkhôngcómộthợpđồngkhác,hoặckhihọnghĩtớiviệcđưacácbấtđộngsảnvàothịtrường,họsẽgọiđiệnchobạntrướctiênđểxemliệubạncóhứngthúvớihợpđồngđókhôngđã.

Cơquanchínhphủ

Chínhphủcónhiềuchươngtrìnhbảođảmvà tiền trợcấpđểkhích lệhoạtđộngthươngmạivàsựphát triển.Đôikhicáchợpđồngtrởnênxấuđivàmộttổchứcchínhphủsẽmualạisốbấtđộngsảnđó,nhưngkhôngmuốnsởhữunómãimãi.Đólàlúchọlêndanhsáchbấtđộngsảnchomộtcuộcbánđấugiá.

Bấtđộngsảnđượcsởhữubởingânhàng

Cácloạibấtđộngsảnnàyđangngàycàngmởrộngtrongnềnkinhtếnhiềubiếnđộng.

ĐiềubạncầnlàmlàthiếtlậpmốiquanhệvớingườilàmviệctạiPhòngsởhữubấtđộngsản(REO–RealEstateOwnedDepartment)hoặcPhònggiảm

bớt thiệt hại (Loss-MitigationDepartment) của cácngânhàng.Đôi khi họkhônglàmviệctrựctiếpvớibạn,nhưngsẽgiớithiệubạnchongườimôigiớimàhọthườngliênhệđểbánnhữngbấtđộngsảnngânhàng.

Nhữngmốiquanhệnàycầnthờigianđểpháttriển.Trướctiênhãyđếngặpnhữngngườiởquỹ tiếtkiệmvàchovayởđịaphươngđểhỏihọxemliệubạncóthểnóichuyệnvớihọkhoảng20phútđượchaykhông.Hoặcbạnnênđưahọđiăntrưa.Hãychuẩnbịđểdiễnđạtngắngọnnhữngđiềubạnđangtìmkiếm.Hãychắcchắnrằngbạnkhôngnóivềvấnđềcácthỏathuậnkhôngcó tiền lót tay (no-money-down).Mặc dù bạn hoàn toàn có khả năng đạtđượcmộtthươngvụmàkhôngcầndùngsửdụngtiềncủachínhmình,nênnếunóiđếnvấnđềkhôngcó tiền lót tay sẽ làm lộ ra rằngbạnchỉ làmộtngườiđầutưnghiệpdưvàsẽkhôngmanglạikếtquảtốtđẹpchocuộcnóichuyện.

Nếubạnkiênnhẫn,cóthểhọsẽmuốnkinhdoanhvớibạnbởihọcảmnhậnbạncóthểlàmđượcvàbạncónhữngđiểmtươngđồngvớihọ.

Nhữngngườinhưvậysẽđàmphánbánhạgiábấtđộngsảnmàngânhàngsởhữu.Đólàlúchọsẽbánbấtđộngsảnvớigiáthấphơnkhoảnthếchấpcầnthiết.Cáchđâykhônglâu,chúngtôimuađượcmộtbấtđộngsảnvớigiá2,6triệuđô-latrongkhigiábanđầucủanólà4,3triệuđô-la.

Nhữngngườimàbạngặp

TrênchuyếnbaytừPanamavềHouston,tôinóichuyệnvớingườingồicạnhtôi.Anhtalàmnghềpháttriểnbấtđộngsảnthươngmại.Trongsuốtchuyếnbayấy,chúngtôiđãnóivềthịtrường,chiếnlược,đốitácvàbâygiờanhtađãtrởthànhđốitáccủatôi.

Luônluônchuẩnbịbàinóichuyện.Điềuđóvôcùngquantrọng.Bạncóthểbàytỏnhữngđiềumìnhmuốnnóimàkhôngcầnphảisuynghĩ,vàhãykhiến

nóđủhấpdẫnđểngườikiaphảiđưarathêmnhiềucâuhỏi.

Khimọingườihỏitôilàmgì,tôinóivớihọrằngtôiđầutưvàobấtđộngsảnthươngmạiởkhắpcácthịtrườngđangnổitrêntoànnướcMỹ.Rồitôiđểhọhỏithêmnhiềucâuhỏinữa.Họsẽbịhấpdẫnbởicôngviệccủatôi,bởitôitinrằnghầuhếtmọingườiđềumuốntrởthànhnhàđầutưbấtđộngsản.Rấtítngườithậtsựcầnthờigianđểtìmhiểuxemcầncónhữnggìđểtrởthànhnhàđầutưbấtđộngsảnvàcáchbạnđanglàmngaylúcnày.

Saukhihọhỏitôimộtvàicâuhỏiđạiloạinhư:“Bạnmuaởđâu?”và“Bạncóhayphảiđilạikhông?”Tôiluônhỏilại:“Bạncóbiếtaicóthểlàngườiđangtìmcáchbánbấtđộngsảnthươngmạikhông?”

Đôikhihọcũngbiếtmộtvàingườibántrongthịtrường.Nhưnghầunhưhọkhông biết bất kỳ ai cả.Điều đó cũng không sao, bởi tôi đã gây được ấntượngvớihọ.Tôiđưahọdanhthiếpcủamìnhvàđềnghịhọgọichotôikhicócơhội.

Tôiđãcóđượcnhữngchỉdẫntốttừviệchỏinhữngcâuhỏiđóvàđôikhivàithángsaucuộcnóichuyệnđó,sẽcóngườigọiđiệnchotôi.

Hãyđểchomọingườibiếtbạnlàmgì,nhờđóhọcóthểgiúpđỡbạn!

Trongchươngtiếptheo

Giờđây,bạnđãcókiến thứcđểcóđượccáchợpđồng.Saukhicảm thấythoảimáivớitiếnđộcôngviệc,vàbạnsẽquantâmđếnviệc“Tôiphảilàmgìkhiđiệnthoạireo?”Nóicáchkhác,liệubạncóchấpnhậnphântíchcáchợpđồngcó lờiđểbiết rằngnhữngcơhội lớn lạiđến từnhữngnơi tưởngnhưkhôngtưởnghaykhông.

Đóchínhlànhữngđiềuchúngtasẽkhámpháởchươngsau.

LUÔNLUÔNTRONGTRẠNGTHÁITÌMKIẾMCÁCHỢPĐỒNG

DonaldTrumplàngườibiết tạoracáchợpđồngbởiôngluônsẵnsàngđểđưa ra đề nghị.Ông biết cách tự quảng cáo bản thân.Ông không chỉ tìmkiếmcáccơhộimàliêntụcmờigọicơhộiđếnvớimình.

Trump nói: “Ngay khi tôi hướng về sân bay PalmBeach, những tòa thápghépđôitrắngbóngmớixâyđãlọtvàomắttôi.Tôitìmngườichủsởhữuchúngvà khámphá ramột tài sản thế chấp của họ bị tịch thu.Tôi nhanhchóngmualạidựán120triệuđô-laấychỉvớigiá40triệuđô-la.

Bạncóthểtìmthấynhữnghợpđồngcólãiởbấtcứđâunếubạngiữchođôimắtvàtâmhồnluônrộngmởchonhữngđiềucóthể.”

___________

Nguồn:ĐạihọcTrump:Bấtđộngsản101,JohnWiley&Sons,2006.Hãyđừngđểchínhbạnrơivàotrườnghợpnày.Hãychắcrằngbạnlàmviệcvớiđầyđủsốliệuvàcósựtìmhiểumàkhôngphảibấtkỳmộtấntượngnàovềthịtrườngmàbạnbiếttừkhicònlàmộtđứatrẻ.

4.CÁCHHIỂUMỘTTHƯƠNGVỤ

LỖIDOTHIẾUCHUYÊNNGHIỆP: “TÔIKHÔNGTHỂTHAMGIAKINHDOANHBẤTĐỘNGSẢNBỞITÔIKHÔNGCÓTHỜIGIANĐỂTHEOHỢPĐỒNG”.

Câu nói ở trên không thật sự chính xác.Hầu hết những người nghiệp dưkhôngcónhiềusailầmvớiquánhiềuthươngvụtrênbànlàmviệc.Thayvàođó,họtựthuyếtphụcbảnthânrằngsẽkhôngbaogiờthamgiađầutưthươngmại,bởihọlosợmìnhsẽkhôngbiếtphảilàmgìkhibắtđầuthamgia.Đólàvấnđềđángsuynghĩ!Đừngđểtìnhtrạnghiệnnaycủabạnngăncảnbạntiếptụctìmkiếmhợpđồng,điềumàchúngtasẽđềcậpởcuốichươngnày.Ngoàirabạnphảinhậnthứcmộtđiều:Banđầu,bạnsẽkhônggiỏiphântíchcáchợpđồng.Tuynhiên,bạnkhôngthểđểchomộtvàibảnhợpđồngcógiátrịtrôiquatrongkhicóthểcóđượclợinhuậnhấpdẫntừchúng.Vìthế,hãykiênnhẫnvàtìmnhữnghợpđồngcólời.Nếulàmtheonhữnglờikhuyêncủatôiởcuốichươngnày,bạnsẽtìmthấynhữngchỉdẫnhợplý.Nhữngchỉdẫnđósẽtạorachobạnbánhláicủahợpđồng,giốngnhưthủythủphảibảodưỡngcáichânvịtvàsửdụngnóđểvượtđạidương.Maythay,đâykhôngphảilàquátrìnhmơhồvàmấtthờigian.Chúngtasẽlàmmộtvàiphéptínhđơngiảnđểbiếtbạncómộthợpđồngtốthaykhông.Phầnlớnnhữngthứbạnthấytrênthịtrườngsẽđềulànhữngthứđángbỏđi.

TRONGBẤTĐỘNGSẢNTHƯƠNGMẠI,

QUYTẮC80/20GIỐNGVỚIQUYTẮC90/10

BạnđãnghenóiđếnNguyêntắcParetochưa?NóđượcgọilàQuytắc80/20.Nócónghĩalà80%củabấtcứcáigìđềuđượcgâyrabởi20%nhữngthứkhác.Lấyviệcbánhàng làmvídụ,80%doanh thucủabạncó thểđến từ20%kháchhàng.

Vàtrongbấtđộngsản,điềutươngtựcũngtồntại,ngoạitrừnóđượcgọilàQuytắc90/10.Hãycốgắngsửdụngchỉ10%sốthờigiancủabạnđểphânloại90%sốhợpđồng,bởi90%tổngsốlợinhuậncóthểđếntừ10%sốhợpđồngcònlại.Khiđãgiỏihơntrongviệcphântích,bạnsẽxâydựngđượcchomìnhnhữngmốiquanhệtốthơn.Mạnglướicủabạnsẽchobiếtcácloạihợpđồngbạnlàmvàchấtlượnghộpthưcủabạnsẽtănglên.Saumộtthờigian,mọingườisẽchỉgửichobạnnhữnghợpđồngcógiátrị.

BẠNCHỈCẦN10%CÁCCONSỐĐỂLỰACHỌN

90%CÁCHỢPĐỒNG

Nếuquáthamcôngtiếcviệc,cóthểbạnsẽphảimấthàngthángtrờichỉđểphântíchmộthợpđồng.Nhưngcóđiềugìđómáchbảotôirằngbạnthíchtạoratiềnnhiềuhơnlàgặmnhấmnhữngconsố‒điềuđócóđúngkhông?Bạnchỉcầnmộtphéptínhquantrọnglàcóthểdễdàngxácđịnhđượcmộthợpđồnglàtốthaykhông.Tàisảnthươngmạiluôntạorathunhập.Cóbakiểuthunhậpgồm:•Tổngthunhậptiềmnăng(GrossPotentialIncome)•Tổngthunhậpthậtsự(EffectiveGrossIncome)•Thunhậpkinhdoanhròng(NetOperatingIncome)Tổngthunhậptiềmnănglàtấtcảsốtiềnthunhậptừcáctàisản.Nóbaogồmtổngthunhậptừtiềnthuênhàtrongsuốtthờigianởđó,thunhậptừmáybánhàngtựđộng,tiềnthùlaovàbấtcứthứgìcóđượckiếmđượctừcáctàisảnấy.Tổngthunhậpthậtsựđượctínhbằngcáchlấytổngthunhậptiềmnăngtrừđigiátrịcủacănhộ.Thunhậpkinhdoanhrònglàsốtiềnbạnthuđượcsaukhiđãtrảcáckhoảnthếchấpvàcáckhoảnphítổn(vídụnhưphítổnsửamáinhà).Loạithunhậpnàyđược viết tắt làNOI (NetOperating Income), và được tính toán bằng

cáchlấytổngthunhậpthậtsựtrừđichiphívậnhành.

NOI=Tổngthunhậpthậtsự–Chiphívậnhành

Hãynhớ rằng tôiđềcập tớihai loạiphí tổn:ChiphívậnhànhvàChiphívốn.Chiphívậnhànhxảyratrongsuốtquátrìnhvậnhànhtàisản.Chúngbaogồm tiền thuế, tiềnbảohiểm, tiềnsửachữa, tiềnbảo trì,phí tổnhànhchính,tiềnquảnlý,tiềnlương,tiềnquảngcáo,tiềndịchvụhợpđồngvàcácphítổnchocáctiệníchkhác.Mộtđặcđiểmtốtcủachiphívậnhànhlàbạncóthểkhấutrừvàothuếthunhậptrongnăm.Chiphívốnlàkhoảntiềndànhchonhữngsửachữalớnmàkhôngđượcxemxétngaylậptức.Chúngchỉcóthểđượckhấuhaotrongvàinăm.Vídụnhưviệcthaythếmáinhà,sơnngoạithấtbấtđộngsản,thaythếcácthiếtbịvàthảm.ChúnglànhữngphítổndướidòngkẻbởichúngxuấthiệnsaukhiNOIđượctínhtoán.Chúngtasẽtrởlạivớiviệctínhtoánthunhậpởphầnsau.

CÁCCÔNGCỤTÍNHTOÁNGIÁTRỊ

Bạncầnphảibiếthaiphươngpháptínhtoánchínhđểxácđịnhgiátrịtàisản:TỷlệvốnhóavàTỷlệlờitrênvốn(Cash-on-cashreturn).Tỷlệvốnhóathườngđượcgọi làcaprate.Hãynghĩrằngđólànguồnthumàbạnmongđợitừviệcđầutưnếunhưbạntrảtấtcảbằngtiềnmặt.CaprateđượctínhbằngcáchlấyNOIchiachodoanhsốbánhàng.Vídụ,bạncóthểtínhtoánsuấtsinhlờicủatráiphiếu,nếubiếtthunhậptráiphiếuthườngniênvàchianóchogiátrịtráiphiếuchia.Capratecũngđượctínhtươngtự.Tỷlệvốnhóathườngnằmtrongkhoảngtừ6-12%.Tỷlệvốnhóacàngcao,rủirocủatàisảncũngcànglớn,cũngnhưtỷlệtráiphiếucàngcaothìđộrủirocủatráiphiếucànglớn.Tàisảncàngđángtinthìtỷlệvốnhóacàngthấp.Tấtnhiênlàbạnhyvọngdoanhthutừcáctàisảnsẽcaohơn,phảikhông?

Cáctàisảnnhiềurủirolàthứcầnnhiềusựsửachữa,nằmtrongkhuvựcxấuhoặcđãđượcxâydựngtừhơn30nămtrước.Nhữngnhàđầutưcótổchứcthườngtrảtỷsuấtvốnhóathấptrênbấtđộngsản.Giốngnhưmộtquytắcthôngthường,chúngtathườngtìmnhữnghợpđồngcólờibắtđầuvớitỷlệ8%hoặccaohơn.Đâylànhữngđiềuthuậnlợivềtỷlệvốnhoá:Nếutôibiếtmìnhcầntrảmộttỷlệ8%hoặccaohơnchomộthợpđồng,thìtấtcảnhữnggìtôicầnlàNOI.Vớiconsốđó,tôicóthểxácđịnhmứcgiácaonhấtmàtôinênđềnghịchotàisảnđó.Vídụ, tôi cómột trung tâmmua sắmvớiNOIvàokhoảng545.000đô-la.Giờtôibiếthaitrongbaphầncủaphươngtrình,vàbạnsẽbiếtcáchtìmrasốthứba.ĐiềutôiphảilàmlàlấythunhậpkinhdoanhròngNOIchiachotỷlệvốnhóa8%vàkếtquảlà6.812.500đô-la:

Tôikhôngthểtrảcaohơn6,812,500đô-lachotàisảnđó.Hãynhớchuyểnđổitỷlệ8%thành0,08,nếukhôngphéptínhcủabạnsẽphảinhânvới100!Bây giờ hãy xác định giá trị với tỷ lệ lời trên vốn tiềnmặt (cash-on-cashreturn).Tôithíchsửdụngphươngphápnàykhitôimuavào,vàtỷlệvốnhóasẽgầnnhưkhitôibánra.Tỷlệ lời trênvốnchobiết tốcđộlấy lại tiềncủachúngtanhanhđếnmứcnào.Điềuđórấtquantrọngbởibạnmuốntáiđầutưtiềnvàonhiềuhợpđồnghơn.Cáchtínhtỷ lệ lời trênvốn:LấyDòngtiềnhàngnăm(AnnualCashFlow)chiachoChiphímuabấtđộngsản(acquisitioncosts)(đólàtiềnmặttrảbanđầuvàcácphítổnđầutiênkhác)(Lưuý:NOI–LãivayphảitrảchỉlàmộttêngọikháccủaDòngtiềnhàngnăm).Nhữnghợpđồngcó lời thườngcó tỷ lệ lời trênvốn tiềnmặtkhởiđầuvới10%hoặchơn.Tuynhiên,cũngcónhữngtrườnghợpngoại lệ,vàmộtvàingườimôigiớisẽnóivớibạnrằngđólàđiềukhôngthểđểcóđược10%tỷ

lệlờitrênvốntiềnmặttrongthịtrườngcủahọ.Nếubạnnghethấyđiềunày,hãylịchsựcảmơnhọvàđếngặpngườimôigiớitiếptheo.Họvừanóivớibạnrằnghọsẽkhôngđưachobạnthứbạncầnđểthànhcông.Giờđây, chúng tacócông thức tínhcơbản, chúng tacó thểnhanhchóngnhìnvàomộthợpđồngvàxácđịnhnónếunhưchúngtamuốnđưanótớibướctiếptheo.Hợpđồngtiếptheođếntừnguồncungcấpcủabạnvànócótỷlệ5%.Chúngtakhôngmuốntrảchobấtcứhợpđồngnàocótỷlệvốnhóathấphơn8%,vậy thì chúng ta chắcchắnphảibỏquahợpđồngđó.Mộthợpđồngkhácxuấthiệnvới7%tỷlệlờitrênvốntiềnmặt.Nóchưađạttớingưỡng10%,vậybạncũngnênchắcchắnbỏquahợpđồngđó luôn.Mặtkhác,nếunhưngườisởhữusốbấtđộngsảnấythậtsựrấtmuốnbán,bạnsẽnhậnthấycơhộiđểthươnglượnggiảmgiá.Trườnghợpnàysẽđemlạiđồngthờicảtỷlệvốnhóavàtỷlệlờitrênvốntiềnmặtcaohơn.Bạncóthểthấycáchmàhaisựtínhtoánấygiảiquyếtnhanhchónghầuhếtcáchợpđồngmàkênhtìmkiếmcủabạnmangtới.Nếunhưtỷlệvốnhóahoặctỷlệlờitrênvốntiềnmặtlớnhơnhaygầntớiconsốmụctiêucủabạn,bạnnêndànhthêmthờigianđểxemliệuhợpđồngnàycó thểđánggiá.Bạnsẽcầnphảiphân tíchxahơnđểxácđịnhbạncóđưahợpđồngđó lênmức tiếp theohaykhông,vàbạnphảiphân tích thậtnhanhchóng:Cáchợpđồngtốtkhôngtồntạilâutrênthịtrường.Mộtthướcđokhác:Hệsốnănglựctrảnợ(DebtCoverageRatio)Nhiềunhàđầutưmuavàodựatrênsựsuyđoán.Họthamgiavàomộthợpđồngmàluồngtiềntạorarấtíttrongkhihyvọngsẽkiếmlạiđượctiềntừsựtănggiábấtđộngsản.Vâng,vàihợpđồngcóthểthếthật.Thậmchíđôikhinóđángđểthamgiavàomộthợpđồngvớidòngtiềnâm,nơimàcáctàisảnkhôngtạoratiềnmàcầntiền.Tuynhiên,đừngbậntâmtớinhữngloạihợpđồngấykhibạnkhởisự.Bởicórấtnhiềubấtđộngsảnsinhradòngtiềndương.Cầnđánhgiátiềmnăngcủathươngvụthôngquatínhhệsốnănglựctrảnợ:

TỷlệnàysẽchobạnbiếtNOIcóthểtrảđượcbaonhiêulầnnợ.Theothônglệ,ngườichovaymuốnthấyhệsốnănglựctrảnợtốithiểulà1,2trên1.Chomỗiđồngđô-latrảnợ,bạncó1,20đô-lađầuvào.Hệsốnănglựctrảnợcàngcaothìđộantoàncủahợpđồngcànglớn.Nếubạnđangcómộthợpđồngcóhệ số là1.1,hoặcngườibánsẽphảihạgiáhoặc bạn sẽ phải nâng khoản trả lần đầu lên để giảm lượng nợ phải trảxuống.

Dòngtiềntrướcthuế

Lưuýrằngchúngtađangđisâuhơnvàoviệcphântích,nhưngchúngtavẫnsửdụngnhữngphépđocảmgiácthôngthường.Đâylàvàiconsốkhác:

Consốcuốicùngrấtquantrọngbởivìnólàsựbắtđầuđểđếngầnvớinhữnggìchúngtacóthểthấytrongdòngtiềntừbấtđộngsản.Chúngtacóthểhoặckhông thể có nhiều hóa đơn thuế, phụ thuộc vào hợp đồng.Bất động sảnchắcchắnsẽnhậnđượcnhữngưuđãivềthuếtừ“chúSam”(nướcMỹ),dướihìnhthứcgiảmgiátàisảnvàkhấutrừnhiềuphítổn.Chúngtachưathểsửdụngdòngtiềntrướcthuếngaylúcnày,nhưnghãynhớrằngnólàconsốquyếtđịnhtrongphéptínhchúngtađãthựchiệntrướcđó:

Chúngtađặcbiệtmuốnbiếtdòngtiềnbởihailýdo:Đókhôngchỉlàkhoảnlợinhuậnđầutiênchúngtanhậnđượctừhợpđồngmàcònlàthướcđochosựantoàncủachúngta.Nếumộthợpđồngsinhradòngtiềnđángkể,sẽcónhiềuđiềutrụctrặcvớinhữngtàisảnđó,nhưngbạnvẫncóthểgiữcầmcựđượcvớicáchóađơn.

Cólẽđólànhữngphítổnngoàimongđợichoviệcsửachữahoặctiềnthuêtrảchủcaohơnbìnhthường.Dùlýdolàgì,dòngtiềncủabạncóthểphảichịuảnhhưởngtrongkhitàisảncủabạnthìkhông.Nếu hợp đồng của bạn sinh ra dòng tiền vừa đủ, chuyện gì sẽ xảy ra khinhữngtìnhhuốngkhôngngờtớixảyra?Rấtnhanhchóng,bạnsẽ lâmvàotìnhcảnhkhókhănkhinhữngngườichovayhoặcnhữngngườibántàisảnmuốnđượctrảtiềnhoặcđồngthờicảhai.Rồimộtngàynàođó,đếchếbấtđộngsảncủabạnsẽtrởnênđủlớnđểbạnphảilấytiềntúiratrảchomộthợpđồnglớnđangcầnbơmthêmtiềnmặt.Cònhiệntại,hãyđảmbảobạnsẽthamgiavàotừnghợpđồngvớidòngtiềncóđủ.

KẺDỐITRÁNHỮNGCONSỐPROFORMA

ThuậtngữproformakhôngphảilàtừLa-tinhnhưmộtsựnguỵtạo,nhưngnócũnggầnnhư thế.Hầuhếtnhữngngườibánđềucốgắngđểmangđếnchobạnbứctranhtưởngtượngkhihọđưaranhữngconsốproforma.Nhữngnhàđầutưthôngminhluônmuatàisảndựatrênnhữngkếtquảxácthực.Họtậptrungvàonhữngconsốmàcáctàisảnđạtđượcngaylúcđó,vàhọtậptrungvàonhữngkhuynhhướnggầnđây.Ngườibáncókhuynhhướngchedấuquákhứvàhiệntại,trongkhiđánhbóngtươnglai.Nói cách khác: “Hãy đợi cho tới khi bạn thấy được bất động sản xoaychuyểnnhưthếnàotrongtươnglaigầnvàtrởthànhmộtconbòsữasảnsinhtiền”.Cóhaivấnđềvớinhữngconsốproforma:Thứnhất,nếuviệcmuavàocủabạndựatrênnhữngconsốđó,bạnđãtụthậu.Bạnphảihyvọngrằngnhữngđiềukiệnđósẽkháhơnđơngiảnchỉđểđápứngnhữngdựđoán.Nhưngnếunhư thị trường thayđổi,mộtcơnbãođiqua,haymộtngườidoanhnghiệplớnở địa phươngbị phá sản thì sao?Giờ đâymọi thứ trở nên tồi tệ hơn,trongkhibạnđãmuadựatrênsựhyvọngchúngsẽtốthơn.Thứhai:Bạnđangtrảchongườibánnhữnggìmàngườiđókhônglàmra.

Lẽrahọcóthểnângđượcgiáthuênhà,tăngđượcsốphòngchothuê,hoặcgiảmbớtphí tổn,nhưngkhông:Họđẩycôngviệcđóchobạn–nhưnghọmuốnbạntrảchohọnhữngthứtựanhưthểhọđãhoànthànhtấtcảnhữngthứđó!Tôi từngmua và bán nhiều doanh nghiệp khác. Khi bạnmuamột doanhnghiệp,bạnnênquyếtđịnhdựatrêntàisảncốđịnhvàdòngthunhập,khôngphảidựatrênlờihứa.

Nhữngconsốchínhxác

Đây là cách những người chuyên nghiệp nhận định nhanh chóngmà vẫnchínhxácvềcáchợpđồng:Họtậptrungvàonhữngbáocáolỗlãitronghainămgầnnhất,báocáolỗlãitínhđếnthờiđiểmhiệntạitrongnăm,vàhồsơthuêmướnhiệnthời.Nhữngconsốnàysẽchobạnbiếtcâuchuyệnthựcvềbấtđộngsảnđó.Báo cáo lỗ lãi còn được gọi là báo cáo kinh doanh.Hãy đảmbảo bạn cóđượcnhữngthứnàydướihìnhthứcbáocáoxuhướnghàngtháng.Điềuquantrọnglàbạnphảixemhàngthángvàtheotừngmục,vàchocảmộtnăm.Sauđóchỉvớimộtcáinhìn thoángqua,bạncó thểnhìn thấybấtđộngsảnđóđangđingang,cóxuhướngđilên,hoặcđangmấtdầngiátrị.Bảnbáocáonàycũngsẽchỉchobạnthấybấtđộngsảnnàyhoạtđộngrasaotrongsuốtthờigianhoạtđộng.Trongđócóđủchitiếtđểbạnnghiêncứuvàđưaracáccâuhỏi,nhưngnókhôngnênchi tiếtđểkhiếnbạncóthểbỏlỡmộtbứctranhtổngthể.Bạnmuốncó tối thiểucácbảnbáocáocủahainămgầnnhất,mặcdùvậymộtvàinhàđầu tư thíchcó trongbanăm.Cáchkhác,bạn tập trungvào6thánggầnnhất.Bởivìchúngkhôngnhữnglàcáckếtquảmớinhất,màcònvìngườichovaysẽcânnhắcthậntrọnggiaiđoạnnàykhiquyếtđịnhcóchovayhợpđồngcủabạnhaykhông.

Mẹocủangườitrongcuộc

Hãynóirằnghợpđồngcủabạnđượcphântíchtốt,vàbạnkhôngnhữngkývàobức thưvớimụcđíchbắtđầuphân tíchvới tháiđộnghiêmchỉnh,màbạncònkývàoHợpđồngmuabán,cònđượcviếttắtlàP&S(purchaseandsaleagreement).Điềunàycũngcónghĩalàbạnsẽmuabấtđộngsảnđó,trừnhữngtìnhhuốngchínhđạikhôngngờtớidiễnra.CókhảnăngbạnsẽmấtmộtvàithánggiữathờiđiểmkýhợpđồngP&Svàthời điểmbạn thật sựkết thúcquáviệcmuabánmột bất động sản.Đừngquên cập nhật các bản kê khai kinh doanh của các tháng gần nhất! Bạnkhôngchỉmuốncónhữngthôngtinmớinhất,màcònlànếunhữngconsốđócóxuhướngđixuống,ngườichovaycóthểsẽđòibạnphảibỏthêmtiềnđểkếtthúchợpđồng.Mộthợpđồngtốtlàmộthợpđồngkhôngcóbấtkỳsựbấtthườngbấtlợinàoxuấthiện.

BACÁCHĐỂĐỊNHGIÁBẤTĐỘNGSẢN

Vớitưcáchlànhữngnhàđầutư,chúngtalàmlợibởichínhđặcđiểmkhôngchínhxáccủagiátrịcủabấtđộngsản.Chúngtacóthểhọckỹnăngnàyđểcóthểnhậnranhữngbấtđộngsảnbịđánhgiáthấp.Mộtphầncủakỹnăngđóđòihỏiviệcphảibiết làmthếnàonhữngngườichuyênnghiệpcóđượcgiá cả hợp lý cho các bất động sản.Hãy xem xét ba phương pháp chungnhất.

Phươngphápsosánh

Phươngphápnày so sánhnhữngbất động sản cóhình thứcvà chứcnăngtươngtự.Vídụ,mộtkhucănhộhạngBcóthếsosánhvớimộtbấtđộngsảnhạng B tương tự.Một trung tâm bán lẻ đất đai có diện tích 15.000 mẫuvuôngcóthểđemsosánhvớimộtbấtđộngsảncóquymôvàtuổithọtươngđương.Vớibấtđộngsảnthươngmại,bạnkhôngchỉsosánhgiábánmàcònsosánhgiácủatừngmẫuvuông.Khisosánhnhàchungcưliênkế,bạnsosánhgiácảtừngcănmột.

Cómộtvấnđềvớiphươngpháp so sánhnày là thị trườngcủabạncó thểkhôngcónhữngbấtđộngsảncókhảnăngđemđisosánhđược.

Phươngphápthunhập

Tôi đã nói ở chương trước rằng giá trị củamột bất động sản thươngmạikhôngphải lànhiều trongbấtđộngsảnnóichung,nhưngnósinh ra trongdòngtiền.Bạnphảixácđịnhconsốcủadòngtiềnchínhbằngcáchlấythunhậphàngnămvàtrừđicácphítổn.ĐâychínhlàNOImàchúngtađãnóitới.Lưuýrằng,bạnkhôngcầnphảinghĩtớiviệctínhtoánkhoảntiềnthếchấp.Đókhôngphảilàmộtđặcđiểmcủabấtđộngsảnbởibạncóthểtrảbằngtấtcảtiềnmặthoặctôicóthểtrảbằngnhiềukhoảnnợ.Haynóicáchkhác,đólànhữngbấtđộngsảntươngtự.Vóiphươngphápthunhập,bạnsẽphảisửdụngtỷlệvốnhóađểxácđịnhgiátrịcủabấtđộngsản.Hãynhìnvàocôngthứcdướiđây:

ChúngtabiếtNOI,vàtôichỉmuốnnóichúngtaphảiquantâmtớitỷlệvốnhóađểxácđịnhgiátrị.Cóthểbạnmuốnbiếttỷlệvốnhóanàođểsửdụng.Đếnđây, chúng taquay trở lại cùng so sánh.Lúcnày, thayvì cốgắng sosánhnhữngbấtđộngsảncóquymôvàtuổithọtươngđương,bạnhãytìmratỷlệvốnhóahiệnthờichonhữngbấtđộngsảngiốngcủabạn.Trướcđây,tôitừngđềcậpđếnviệcquantâmđếnnhữngngườimôigiớibấtđộngsảnsẽmanglạichobạnnhiềuthươngvụ.Họlànhữngngườikhôngthểthiếutrongviệcthựchiệnđịnhgiá.Hãygọichongườimôigiớicủabạnvàhỏianhtavềtỷlệvốnhóacholoạibấtđộngsảncủabạn.Vớinhữngthôngtinđó,bạncóthểgiảiquyếtcácphéptínhvềgiátrịbấtđộngsản.Vídụ:bạncómộttòanhàcôngnghiệpvớimứcNOIlà342.000đô-la.Bạnnóichuyệnvớimộtvàingườimôigiớibấtđộngsảnthươngmạivàpháthiệnracónhữngtòanhàcôngnghiệpcótuổi thọvàđiềukiệntươngtựvới tòa

nhàcủabạnnhưngđangđượcbánvớitỷlệkhoảng8%.Điềuđócónghĩalà:

Đó có phải là giá trị ĐÚNG của bất động sản đó? Chắc chắn là không.Nhưngđócóthểlàmộtsựướclượnghợplý.

Phươngphápchiphí

Đâylàphươngphápđượcsửdụngcuốicùng.Tuynhiên,khiápdụngchonhữngbấtđộngsảnmớihoặcgầnnhưmới,nósẽmanglạihiệuquảtíchcực.Khisửdụngphươngphápchiphí,điềuđầutiêncầnlàmlàxácđịnhgiátrịcủamảnhđất.Sửdụngphươngphápsosánhvớinhữnglôđấttươngtựđểxácđịnhgiátrịmảnhđấtcủabạn.Sauđóướclượngsốtiềncầnthiếtđểxâydựngmộttòanhàtrongthờiđiểmhiệntại.Nếutòanhàđóđượcxâydựngtừtrước,bạnphảigiảmtrừđicácyếutốnhưsựlỗithời.Cácbấtđộngsảnngàynayđượcxâydựngđểthựchiệnnhiềuchứcnănghơnvàđượcxâydựngvớinhiềucôngnghệhơn.Nhữngtòanhàxâydựngtừmộtthậpkỷtrướckhôngcóđượcnhữngchứcnăngđó.Tuyvậy,phươngphápnàycóthểvẫnhữuích.Khitôibắtđầumuanhữngbấtđộngsảnthươngmạinhỏtrongmộtthànhphốcủanhữngngườilaođộngchântay,mọingườichorằngtôiđiênrồ.Nhưngtôikhôngbậntâm,bởitôiđãsửdụnghaiphéptínhđơngiản–tôibiếtnhữngbấtđộngsảnnàysẽsinhraNOIcao,vàtôisẽmuachúngvớigiáthấphơnchiphíthaythế.Tôiđãmuarấtnhiềubấtđộngsảnkhithịtrườngđangkháônhoà.Trongvàinămsauđó,tôiđãcóđượcmộtlượngtiềnmặtlớnkhicácgiátrịcủacácbấtđộngsảntănglêngấpba.Dựa trên triển vọng của thị trường, tạimột số nơi, bạn có thểmua đượcnhữngtòanhàcógiáthấphơnchiphíthaythế.Điềuđósẽgâykhókhănchocácđốithủcạnhtranhcủabạnbởikhitấtcảcácyếutốkháccânbằng,họsẽthấykhókhănđểcạnhtranhvớibạnvìgiáxâydựngcủacủahọcaohơn.

NHỮNGTHÀNHPHẦNQUANTRỌNGKHÁCCỦAGIÁTRỊ

Baphươngphápở trênchỉ lànhữngbướckhởiđầuđểgiúpbạncảm thấyyêntâmvớiviệcđịnhgiácácbấtđộngsản.Hãyxemxétmộtsốlýdokhácdướiđây.

Địađiểm

Ngườixưanói:bađiềuquantrọngnhấttrongkinhdoanhbấtđộngsảnlàđịađiểm, địa điểmvà địa điểm.Đó làmột nhận định sắc sảo nhưng sai lầm.Giốngnhưnhiềungườinói,nóquáđơngiản.Địađiểmquảthậtlàđiềuquantrọng,nhưngchỉlàmộttrongbađiềuquantrọngnhất.Tuynhiên,chắcchắnbạnvẫnmuốndànhthờigianđểđánhgiáđịađiểm.Vídụ:hầuhếtcácquáncàphêđôngkháchđềunằmtrênđườngvàothịtrấn,nơimọingườiqualạivàobuổisáng.Cònhầuhếtnhữngcửahànglauchùikhôthànhcôngđượcđặtởphíarakhỏithịtrấn.Tươngtựnhưvậy,hầuhếtcáctrungtâmmuabánlớnđềunằmcạnhđườngcaotốcchính,cáctòanhàvănphòngđượcxâydựnggầnnhữngconđườnglớnhoặcđườnggiaothôngchínhvàcáckháchsạnthườngquantâmđếncáctrungtâmbuônbánhoặcsânbay.Mỗiloạibấtđộngsảnthươngmạiđềucómộtđịađiểmtốtnhấtđểmanglạidoanhthulớnnhất.Nhữngcôngtycóthâmniênrấtgiỏitrongviệcxácđịnhcáckiểunhânkhẩuhọcsaochomang lại thànhcông lớnnhấtchohọ.Số lượngngườiqua lạitrướcmộttòanhàthươngmạisẽchobiếtđâycóphảilàđịađiểmbánhàngtốthaykhông.Việcđánhgiásốngườiqualạihàngngàyvôcùngquantrọngđốivớinhữngbấtđộngsảnbánlẻ,nhưnglạikhôngquantrọngđốivớicáctòanhàcôngnghiệp,vănphònghoặccáccôngtrìnhnhàở.Mộtcáchhữuhiệukhácđểtìmhiểuđịađiểmlàtìmkiếmnhữngkhuvựcsắpđượcquyhoạch.Nếuthamgiangaykhikhuvựcđượctiếnhànhquyhoạch,bạnsẽcóđượcnhiềulợithếkhikhuvựcđóhoànthiện.CuốnsáchEmerging

RealEstateMarkets(Nhữngthịtrườngbấtđộngsảnđangtăngtrưởng)củatôilàmộtcôngcụhỗtrợtíchcựcđểgiúpbạntìmhiểuđịađiểm.Nếuquantâmđếnnhữngkhuvựccócáctòanhàđangđượcphụchồivàcáccông trìnhmới đangmọc lên, chắc chắn bạn sẽ thấy khuvực đó đang táisinh.Nhữngnơitừnglàđịađiểmnghèonàngiờđâycóthểtrởthànhmộtnơirấthấpdẫn.Tuynhiênhãythậntrọng:Chỉnênthamgiavàokhuvựccủasựtáisinhsaukhicácnhàđầu tưvàchínhquyềnđịaphươngđãchuyểnnó thànhdựán.Bởitrênthựctế,sựthayđổiquantrọngluôndiễnrarấtchậm.Nếumuavàphụchồicácbấtđộngsảnquásớm,cóthểbạnsẽphảiduytrìbấtđộngsảnđótrongmộtthờigiandàitrướckhikếhoạchtrởthànhhiệnthực.Đừng trở thành người tiên phong.Bởi những người đi tiên phong luôn lànhữngngườigặpnhiềurủirovànguyhiểm.Thayvàođó,hãylàngườitheosaunhanhnhẹn.

Cácphítổn

Hãyluôntậptrungvàocácphítổnmàngườibánđềcậpvớibạn.Mứcphítổncủahầuhếtbấtđộngsảnđềuchiếmkhoảng50%tổngdoanh thu.Nếuphítổncaohơnmứctrên,điềuđócónghĩalàsựquảnlýkhôngcóhiệuquả,hoặcngườichủsởhữuphảitrảnhữngphítổnnhưđiệnnướcchongườiđithuê.Xemxétphítổntrêntừngmétvuông.Lấytổngphítổnchiachotổngdiệntíchcó thểcho thuê.Mỗikhuvựcvà loạibấtđộngsảnđềucómộtgiá trịchung.Bấtkỳngườimôigiới,ngườiquảnlýbấtđộngsảnhoặcngườiđịnhgiánàotrongnhómcủabạncũngcóthểcungcấpchobạnnhữngthôngtinđó.Phítổnchotừngđơnnguyênđượctínhbằngtổngchiphíchiachotổngsốđơnnguyêntrongbấtđộngsản.

Giácả

Khiđịnhgiámộttàisảnlớn,bạnphảitìmhiểugiácủanhữngtàisảntươngtự.Chắcchắnrằngngườibánsẽmuốnbiếtnhữnggiácảđó.Một lần tôi nhậnđịnhgiá củamột bất động sảnởHuntsville,Alabama là23.000đô-lachomộtcănhộ.Tuynhiên,giámđốcngânhàngđịaphươngđãnóivớitôirằngnhữngbấtđộngsảntươngtựđượcbánvớigiá19.000đô-la.Tôiquaylạivớingườibánvànóichoanhtađiềuđó.Anhtanhậnratôisẵnsàngđểkýkếthợpđồngnênđãhạgiá.Cuộcnóichuyệngiữa tôivàgiámđốcngânhàngđãgiúptôitiếtkiệmđượcmộtkhoảntiềnlớn.Hãylàmrõcácvấnđềliênquanđếnthuếvớivănphòngđịnhgiábấtđộngsảnđịaphương trướckhibạnhoàn thànhviệcphân tíchcácbấtđộngsản.Nhữngngườiđịnhgiácóthóiquenđịnhgiálạibấtđộngsảnvàothờiđiểmbánvàtăngthuếlên.Tôikhôngthíchsựbấtngờđó.Nếuviệcđịnhgiánhiềuhơn40%giáthịtrường,thìchắcchắnrằngmứcthuếsẽsớmđượcnânglênvàđiềuđósẽảnhhưởngđếncácconsốcủabạn.

HỢPĐỒNGCHOTHUÊCÓSẴN

Khibạnmuamộtbất động sản thươngmại, điềuđó cónghĩa làbạnđangmuacáchợpđồng.Đólàdòngtiềncủabạn,chonênhãytậptrungvàocáchợpđồngchothuêđãcó.Cáchợpđồngnàythườngcómứcthờigianhoặcthờihạnnhấtđịnh.Vídụ:thờihạncủacáchợpđồngchothuênhàtạicáckhuchungcưthườnglàmộtnăm.Tuynhiên,đôikhingườithuênhàcóthểđếnởmàkhôngcầnkýkếthợpđồng.Họtrởthànhnhữngngườithuêtheonguyệnvọng,cónghĩalàhọthuênhàtheotừngthángvàmỗithánghọđăngkýthuêlạimộtlần.Đốivớicácbấtđộngsảnthươngmạikhácnhưtòanhàvănphòng,hợpđồngchothuêthườnglàtừbanămtrởlên.Mộtvàihợpđồng‒đặcbiệtlàvềđấtđai–cóthểkéodàiđến99năm.Cóthểbạnthắcmắctạisaokhôngphảilà100năm?Bởiluậtbấtđộngsảnquyđịnhrằngbấtkỳhợpđồngchothuênàosau99nămcũngtrởthànhmộtsựmuabán.Bạnphảichúýtớikỳhạncủatấtcảcáchợpđồngchothuêđangtồntạikhi

khảosát.Nếuthịtrườngtăngtrưởngvàgiáthuêtrêntừngm²cũngtănglên,thìđiềuđócónghĩalàbạnkhôngcònkhảnăngchiếmưuthếtrongcácthịtrường tăng trưởngđónếucáchợpđồngcho thuêcủabạnphảinhiềunămnữamớihếthạn.Tươngtựnhưvậy,hãycẩnthậnnếugiáthuêđanggiảmsútvàhầuhếthợpđồngchothuêcủabạnsẽhếthạntrongvòngmộtđếnhainămtới.Mộtvấnđềquantrọngnữalàsựđángtincậyvềkhảnăngtrảnợcủanhữngngười thuê bất động sản. Với bất động sản văn phòng, bán lẻ hay côngnghiệp,sựtincậycủahọcànglớnthìdòngtiềncủabạnsẽcàngvữngvàng.Tuynhiên,nhữngngườithuênàybiếthọcóuytínlớnvàsẽđàmphánvớibạnvềviệcgiảmgiá.Đólàviệcbìnhthườngtrongđầutưbấtđộngsảnvàbạncóquyềnđồngýhoặckhông.Khibạnkiểmtracáchợpđồngchothuênày,hãykiểmtracảbáocáonhậntiềnthuênhàcủangườibánđểxemchúngcótrùngkhớpvớisốtiềnngườithuê trảhaykhông.Nếuchúngkhông trùngkhớp, thì cónghĩa làbạn cầnphảithươnglượngmộtsốđiểmvớingườibán.Cáchợpđồng cho thuê thường có rất nhiềuđiềukhoản.Và thông thườngchúngđượcviếtsaochocólợichocảngườibánvàngườimua,hoặccóthểkhátrunglập.Khibạnnghiêmtúctrongviệcbánvàmuabấtđộngsản,hãychắcchắnrằngbạncómộtluậtsưvềbấtđộngsảngiàukinhnghiệm.Ngườinàysẽgiúpbạntránhkhỏinhữngnguyhiểm,rủirotronghợpđồngvàtưvấnchobạncáchxửlýhợppháp,cólợichothờiđiểmkýhợpđồngmới.

Cácloạihợpđồngchothuêthươngmại

Hãynhậnthứcvềcácdạngcủahợpđồngchothuêthươngmại:•Hợpđồngchothuêgộplàhợpđồngtrongđóngườichủsởhữutrảtấtcảcácphítổnkinhdoanhvàthulạinhờtínhgiáthuêcaohơnvớinhữngngườithuênhà theohợpđồng.Nhữngphí tổnnàybaogồm:phíquản lý,bảo trìkhuvực,thuế,bảohiểm,v.v…•Hợpđồngchothuêgộpcóchỉnhsửacũngtươngtựvớihợpđồngchothuê

gộpnhưngtrongđóngườithuêphảitrảmộtsốphítổnnhấtđịnh.Nóđượcgọilàphítổnthôngqua.Chúngthườngbaogồmtiềnthuế,tiềnbảotrì,bảohiểmhoặcbấtkỳsựkếthợpnàotrongsốcácyếutốnày.•Hợpđồngchothuêrònglàhợpđồngtrongđóngườichủphảitrảtấtcảcácphítổnkinhdoanhvàtiềnduytrìkhuvựcchung.Nólàròngbởingườichủsẽnhậnđượcthunhậpròngsaukhitrừtấtcảcácphítổn.Ngoàira,còncómộtdạnghợpđồngrấtphổbiếnkháclàhợpđồngchothuêrònggấpba,đólàhìnhthứcmàngườichủsởhữutrảtấtcảcácphítổnkinhdoanh.Cũngcódạnghợpđồng ròngdạngđơn, làhình thứcngườichủsởhữu trả thuếbấtđộngsảnvàhợpđồngròngdạngđôilàhìnhthứcngườichủsởhữutrảcảphíbảohiểm.

Thưphủnhận

Đâylàloạithưđượcgửichongườithuêbởibênthứbađểkiểmtragiáthuêmàhọđangphảitrả.Thôngthường,cácbáocáovềsốtiềnthuêmàngườithuêtrảsẽđượcsaolưutừhồsơchothuê,tuynhiêntrongmộtsốtrườnghợpconsốđócóthểbịsửalại.Đôikhi,ngườichủsởhữucóhợpđồngphụmàkhôngđượcghitronghồsơchothuêhayhợpđồngchothuê.Nhữngbứcthưnàygiúpbạnxácnhậnthunhậpthựctếtừcácbấtđộngsản,vànórấtquantrọng.Hãygửithưphủnhậnđểtìmhiểuchínhxácnhữnggìngườithuêđãtrảvànhữnggìngườithuêthậtsựkýquỹ.Sauđókiểmtrasựchênhlệch.Thư phủ nhận được sử dụng hầu hết trong các vụmua bán bất động sảnthươngmạinhưnghiếmkhisửdụngtrongcácgiaodịchkhucănhộ.

Dựphòngthaythế

Hãy chắc chắn bạn có các khoản dự phòng thay thế trong các phân tích.Ngườichothuêcủabạnsẽđòihỏibạnthiếtlậpmộtkhoảntiềndựtrữtrongtàikhoảnnhưmộtbảngiaokèodongườithứbanắmgiữđểđềphòngnhữngsựthayđổicủacáckhoảntiềnchiphí.

Cáckhoảnchiphívốnlànhữngphítổnlớnnhưmáinhà,thiếtbịđốtnóng,điềuhòakhôngkhí,sửachữabãiđỗxevàhơnthếnữa.NếubạncómộtbấtđộngsảnAvừađượcxâydựng,bạnsẽkhôngcónhữngkhoảnchiphívốnđểnóiđến.VớimộtbấtđộngsảnC,bạncóthểdựđoánđượccáckhoảnchiphíthaythếđángkể.NhớrằngbấtđộngsảnCđượcxâydựngtừ25đến35nămtrước.TuynhiênnếunólàmộtđiệnthờNhậtBảnđượcxâydựngtừnhiềunăm,thìviệcthayđổitheokiểunàysẽrấttốnkém.Sốtiềnchiphí thaythếnàybạnsẽ lấy lạisaukhisửdụng.Thôngthường,bạncóthểyêucầungườichothuêtrảchobạncáckhoảndựphòngmỗiquý.Bạnsẽchỉnhậnlạisốtiềntươngứngvớihóađơncủabạn.

Bãiđỗxe

Bãiđỗxelàvấnđềrấtquantrọngtrongcácbấtđộngsảnthươngmại.Vớicácvănphòngvàdiệntíchbánlẻ,tỷlệcầnthiếtchocácbãiđỗxephảilàbốnkhoảngđỗcho1000m².Vớimộtkhunhàchungcưliênkế,bạnsẽcầntốithiểu1,5khoảngđỗchomỗicăn.Nếubạncânnhắcviệcchuyểnđổimộtnhàchungcưliênkếthànhcănhộ,thìbạnsẽmuốnhaikhoảngđỗxetrốngchomỗicăn,bởiđólàquyđịnhđặcthùchochếđộquảnlýchung.Tôiđãbỏquarấtnhiềuhợpđồngchỉbởibãiđỗxekhôngđủhoặctôikhôngthểtạothêmcácbãiđỗxe.

Phântíchsựhòavốn

Trướckhixemxétcácconsốchomộtvàihợpđồng,chúng tahãynóivềđiểmhoàvốncủabạn.Đâylàphéptínhcótínhchấtquyếtđịnh,bởinếubấtđộngsảncủabạnrơixuốngthấphơnđiểmnày,nósẽkhônghỗtrợbạnnữa;thayvàođó,bạnsẽphảisửdụngtiềnđểhỗtrợnó.Nếubạncómộtbấtđộngsảnmàmứcđộthuêhoàvốnlà82%,bạnphảiđảmbảođược82%trongsốđóđượcthuêvềmặtkinhtếđểtrảcácphítổnvàcáckhoảnnợkhác.

Lưuýrằngtôinóilàđượcthuêvềmặtkinhtế.Cóhaikiểuchiếmgiữ:vậtlývàkinhtế.Tỷlệthuêvềmặtkinhtếlàtỷlệphầntrămcáccănhộtrảtiềnchobạn.Vídụ:mộtsốcănhộkhôngthểđemlạitiềnbạcchobạnvìbạnchấpnhậnchothuêkhônglấytiềntrongvàithángđểthuhútkhách.Sựchiếmgiữvềmặtkinhtếthườngđisausựchiếmhữuvậtlývàmứcđộcònphụthuộcvàoloạibấtđộngsảnmàbạngặp.Điểmhoàvốncàngcao,bấtđộngsảncàngcónhiềurủiro.

CÁCLOẠIBẤTĐỘNGSẢN

Cũnggiốngđiểmthitạicáctrườnghọc,bấtđộngsảnthươngmạiđượcđánhgiátừhạngAtớihạngD.Thôngthường,ngườibánvàngườimôigiớicóhìnhthứcphânloạibấtđộngsảngiốngnhau.BấtđộngsảnhạngAlànhữngtòanhàđượcxâydựngtrongvòng10nămtrởlại.Chúngcótiệnnghihiệnđại,vữngchắcvàsạchsẽnhất.Chúngthuhútnhữngngườithuêchấtlượngnhấtvớimứcthuêcaonhất.BấtđộngsảnhạngB lànhững tòanhàđượcxâydựng trongkhoảng từ20đến 30 năm trước. Chúng cũng thu hút những người người thuê có chấtlượng,nhưng thông thườngnhữngngười thuênàykhông thật sựmuốn trảtiềnthuênhưvớimứchạngA.Bất động sản hạngC được xây dựng trong khoảng 25 đến 35 năm trước.Nhữngbấtđộngsảnnàythườngnằmtrongkhuvựccómứcthunhậpthấp.Chúngítđượcsửachữavàbảotrì,tuynhiênchúngvẫncóthểchothuê.BấtđộngsảnhạngDtrongtòanhàtồitệnhấtvàthườngnằmtrongkhuvựctồitệnhấtcủathànhphố.Việcmuanhữngbấtđộngsảnnàykhôngkhácgìtrò chơi của những người chuyên nghiệp thực thụ.Các nhà đầu tư có thểkiếmđượcnhiều tiền từhình thứcbấtđộng sảnnàynếuchúngnằm trongkhuvựchạngAhoặcBvàđượcsửachữanângcấplênthànhhạngB.Đâylàmộtkiểuthếchỗ.

NHÌNTHẤYCƠHỘI

Khiđầutưvàobấtđộngsảnthươngmại,bạnsẽgặphailoạihợpđồng.Loạithứnhất–cáimàchúngtađãbànluận–làtròchơimômen.Chúnglàloạihợpđồngsinhradòngtiềnngaythờiđiểmđóngcửa.Ngaykhikếtthúcmộthợpđồng,chuyểngiaobấtđộngsảnchocôngtyquảnlý,bạnsẽbắtđầuthutiềnvề.Bạnhãy tập trungvàonhữngkhoản tiềnnàyngay từbanđầu,bởikhi thuđượcnhiềulợinhuận,chúngsẽtạorađộnglựcchosựnghiệpbấtđộngsảncủabạn.Loạihìnhhợpđồngthứhailàhợpđồngtáiđịnhvị.Bạntáiđịnhvịhaithứ‒bấtđộngsảnvàngườithuê.Cáchhữuhiệunhấtđểlàmviệcđólàtìmmộtbất động sảnhạng thấpởmộtkhuvực tốt.Tìmmộtbất động sảnhạngCtrongkhuvựcB,vàbiếnnóthànhbấtđộngsảnB.Bạnlàmviệcđóbằngcáchnângcấpcảbềngoàivàbêntrongcủanhàchungcư liênkế.Sauđó tìmkiếmnhữngngười thuê tốthơn‒nhữngngười sẵnsàngtrảmứcthuêBchobấtđộngsảnB.Điềutôimuốnnóiđếnởđâykhôngphảilàviệckhoácchobấtđộngsảnmộttấmáohaysơnvẽ lênnóvà thunhiều lợinhuậnhơn.Nếu thay thếkhôngchínhxác,điềuđócónghĩalàbạnđãtựnémtiềnquacửasổ.Nếubạnthaythếchínhxác,sửdụngthờigianchínhxácvàchúýđếntừnggiaiđoạn,nósẽđemlạilợinhuậnlớnhơnchobạn.Chínhvìthế,điềuquantrọnglàbạnphảithaythếmộtbấtđộngsảnvàomộtthịtrườngtăngtrưởng,nơikhôngchỉcónhữngbấtđộngsảnvàngườithuêtốthơnmàtoànbộthịtrườngcũngthănghoa.Tạithịtrườngđó,bạnchỉcầnthựchiệnmộtvàihợpđồngnhưngchúngcóthểmanglạichobạnlợinhuậnlớntrongsuốtcuộcđời.

CÁCHSỬDỤNGCÁCCONSỐ

Hãychúýhơnđếnmộtsốhợpđồngvàxemviệcphântíchsẽdiễnranhưthế

nào.Cácbảnbáocáokinhdoanhtừhainămtrướcđượcphântíchthànhcácbảnbáocáoxuhướng12thángvàcôngbốtheotừngtháng.Bạnsẽcầnnhữngbảnbáocáokinhdoanhnămgầnnhất theocách tương tự,cùngvớihồsơthuếhiệnhành.Hãynhớrằngchúngtakhôngquantâmđếncácdựbáocủanhữngngườibánhaynhữngconsốproforma.Chúngtakhôngmuốnnhữngđiềuhưcấuhồihộpmàngườibánnóivớibạn,nhưngthayvàođóchúngtamuốntậptrungvàonhữngviệccóthậtvềkếtquảtrongquákhứvàhiệntại.Lưuý:Đôikhingườibánsẽkhôngđưachobạnconsốthậtsựchođếnkhibạnđưaralờiđềnghị.Nhưngthựctếlànếukhôngcónhữngconsốđó,bạnsẽkhôngthểđưaramộtlờiđềnghịcólý.Nếuchuyệnđóxảyra,hãycânnhắcđếnviệcchuyểnsanghợpđồngkhác.Tuynhiên,nếubạnthậtsựvẫnmuốntiếptụchợpđồngnày,hãyđưaralờiđềnghịdựatrênnhữngconsốbạnnhậnđược.Sauđó,khiđãcónhữngconsốthật,bạncóthểthươnglượnglạilờiđềnghịbanđầunếunhữngconsốđóquákhácbiệt.

Trườnghợp1:Khuchungcưcănhộ

Bấtđộngsảnbạnđangmuốnmualàmộtkhuchungcưcănhộgồm144cănhộ.Nóđượcxâydựngvàonăm1984vàngườithuêtrảtấtcảchiphíchocănhộmìnhsửdụng.Ngườibánđưaramứcgiá là5,4 triệuđô-la.Giảsửbạnphảivaymộtkhoảntiềnvớilãisuất6%,ngoàirabạnvàcộngsựsẽphảitrả20%chohợpđồng.Ngườibánsẽnóichobạnbiết tổngtiềnthuêdựkiếnlà972.000đô-lamỗinămvàbạnphảixácđịnhtỷlệbỏkhônglà8%.Bạnkhôngquantâmđếnthunhậpvềmặtlýthuyết,bởichỗkhuyếttồntạingay trong bất động sản. Cái bạn cần quan tâm là tổng thu nhập thực(EffectiveGrossIncome).Tổngthunhậpthực=Tổngtiềnthuêtiềmnăng(GrossPotentialRent)–Chiphíchocácphòngtrống(VacancyCost)

Trướctiên,hãytínhtoánchiphícácphòngtrống:77.760đô-laChiphíphòngtrống=972.000đô-lax0,08TỷlệbỏkhôngBâygiờ,hãytínhtoánTổngthunhậpthực,hayviếttắtlàEGI:

Ngoàirangườibáncònđưachobạnnhữngphíchiphíthựctếnhưdướiđây,vàđượctínhthànhTổngchiphíkinhdoanh:

SauđótìmThunhậpkinhdoanhthực(NET):NOI=Tổngthunhậpthậtsự‒TổngchiphíkinhdoanhỨngdụngcácconsốvàophéptính,tatìmđược:435.640NOI=894.240–458.600KhiđãbiếtgiátrịNOI,chúngtacóthểxácđịnhđượctỷlệvốnhoá:

Khitínhcácconsốthựctế,chúngtasẽcó:0,08=435.640đô-la5.400.000đô-laVậytỷlệvốnhóalà8%(hãynhớlấyhaichữsốthậpphânsaudấuphẩy).Bâygiờ,hãytínhtỷlệquayvòngdòngtiền(Cash-on-cashreturn):

ChúngtabiếtgiátrịNOI,vàgiờchúngtaxácđịnhkhoảnnợvàgiátrịnhậnđược.Chúngtađangđẩy20%vào,nêntiềnthếchấpsẽlà80%củagiátrịlợitức:4.320.000đô-laTiềnthếchấp=5.400.000đô-laGiámuax0,80Vớisốtiềnthếchấpchỉcólãilà6%,khoảnnợhàngnămsẽlà:259.000đô-laKhoảnnợhàngnăm=0,06x4.320.000đô-laTiềnthếchấpCácchiphísẽlàkhoảnthanhtoántiềnmặt,hãythêmbấtkỳkhoảntiềncầntrả nào bằng tiềnmặt vào để kết thúc hợp đồng.Khoản tiềnmặt cho hợpđồnglà20%:1.080.000đô-laTiềnmặtđượctrả=0,20x5.400.000đô-laGiámuaSốchiphítrảbằngtiềnmặtsẽbằng3%Giámua:162.000đô-laChiphítrảbằngtiềnmặt=0,03x5.400.000đô-laGiámuaBởivậy:1.242.000đô-laTổng số chi phí=1.080.000đô-laThanh toán tiềnmặt+162.000đô-laChiphítrảbằngtiềnmặtGiờchúngtacóthểghépnốicácdữkiệnvàcóđápán:

Tỷlệquayvòngdòngtiềnởmức14%làtốt.Nhưtôiđãnói,bạnthườngcần10%hoặccaohơn.Vìthếđâylàmộthợpđồngđángđểtheođuổi.

Trườnghợp2:Trungtâmmuasắm

Mộtngườimôigiớikhácgọichobạnđểgiới thiệuvềmột trung tâmmuasắmnằmởvị trí thuận lợivừađượcđưa lên thị trườngsángnay.Nórộng45.000km²vàđượcsởhữubởimộttậpđoànbánlẻlớn.Ởđâycósáucửahàngbán lẻ trongkhu chung cư căn hộ.Dưới đây là diện tích và giá chothuê:

Tấtcảcáchợpđồngchothuêđềulàcáchợpđồngmàchủsởhữuphảitrảcảbathứthuế(triple-net)baogồmthuếbấtđộngsản,tiềnbảohiểmvàbảotrìlà3.500đô-lamỗitháng.Giámualànămtriệuđô-la.Bạnvàcộngsựphải trả20%vàphảivaymộtkhoảnvayvớilãisuất6,5%.ChúngtađềubiếtgiátrịNOIcủabấtđộngsảnlà409.000đô-la,bởicácchủsởhữuđãtrảcácphítổntheohìnhthứchợpđồngtriple-net,vànhữngngườisởhữusẽlậpdanhsáchcácphí tổnbảotrìkhuvựcchung.Chúngtacũngbiếtlà:

Haycòngọilà8,1%tỷlệvốnhoá.Giờhãyxácđịnhtỷlệquayvòngdòngtiền:

4.000.000đô-laKhoảntiềnthếchấp=5.000.000đô-laGiámuax0,80Vốntàitrợ

Giờhãytìmkhoảntiềnphảitrảhàngnămchotiềnthếchấp:

260.000đô-laKhoảnnợ=4.000.000đô-laKhoảntiềnthếchấpx0,65Lãisuất

Giờhãytìmgiátrịnhậnđược:

1.000.000đô-laThanhtoántiềnmặt=0,20x5.000.000đô-laGiámua

150.000đô-laChiphítrảbằngtiềnmặt=0,03x5.000.000đô-laGiámua

Ghépcácconsốtacó:

Haycóthểnóilà12,9%tỷlệquayvòngdòngtiềncũngkhôngtồi.Tấtnhiên,việcphântíchnhanhchóngnhưthếnàykhôngphảilàđủđểmuamộtbấtđộngsản.Nhưngnóđủđểkhiếnchoviệcmuabán trởnênnhanhchóng.Nếuphântíchnhữngđiềunàyngaytừđầuthìcáchợpđồngsẽsớmđếnvớibạn.Hãynhớ,bạnphảisửdụngquytắc90/10vàchỉsửdụng10%thờigiancủabạncho90%hợpđồng.Nósẽgiúpbạnvànhómcủabạntập trungđầutưvàonhữnghợpđồngnhiềutriểnvọngnhất.

ĐỂTHUHÚTSỰQUANTÂM

Nếubạnđangxemlạimộthợpđồngvàcảmthấyhàohứngvớinó.Hãylậptứcgửihợpđồngđóchongườimôigiớiđểchoanhtathấycácconsố.Đâychínhlàmộthànhđộngtíchcựcgiúpbạncóđượcmộtngườimôigiớithếchấpgiỏitrongnhóm.Nếungườinàycónhiềumốiquanhệtốt,anhtasẽbiếtailàngườichovayphùhợpvớiloạihợpđồngbạnđangthựchiện.Tấtnhiên,bạnphảitrảtiềnchongườimôigiớinàyvìanhtađãliênhệchobạncácmốitàitrợ.Tuynhiên,nếubạncốgắngđể tiếtkiệm tiền,bạn sẽkhócó thể tìmđượcngườichovayphùhợpchohợpđồng.Khôngnhữngbạnsẽthườngxuyênbịtừchốimàcòncóthểnhậnđượcmộtsựđồngýgiảtạo.Ngườichovaycóthể nói với bạn rằnghọ có thể giúp bạn thực hiện đượchợpđồng, nhưngthựctếlàhọkhôngthể.Điềuđórấtnguyhiểm.Tôiđãgặpnhữngtrườnghợpnhưthếnàykhithựchiệnmộtsốhợpđồngtáiđịnhvị lớn.Ngườichovaycủa tôinói rằnghọcó thểcho tôivayđể thựchiệnhợpđồngxâydựngnày.Tuynhiên,sáutuầnsau,ngườichovayđógọiđiệnvànóirằnganhtakhôngmuốntiếnhànhvụlàmănnàynữa.Chínhđiềunàyđãchotôimộtbàihọcvàtôinhậnrarằngnếuphảirútkhỏihợpđồng,tôisẽphảichịurấtnhiềuphítổnvàđiềuđósẽpháhuỷdanhtiếngcủatôi.Maymắnthay,khiđótôicómốiquanhệtốtvớingânhànghiệnđanggiữgiấytờliênquantớibấtđộngsản,dođótôiđãthuxếpđểcóđượcnguồnvaykhác.Saunày,mộtngườimôigiớithếchấpcókinhnghiệmởđịaphươngđãnóivới tôi rằngngườichovay tôigặpđó làngười thườngkhônggiữđúng lờihứavàkhôngtheođầyđủhợpđồnglàmăn.Tôirấtsẵnlòngkhitrảtiềnchonhữngngườimôigiớithếchấpđầykinhnghiệmvềnhữnghiểubiếtvôgiácủahọ.Nhữngngườimôigiớikhôngchỉgiúpbạntiếtkiệmthờigianvàgiảiquyếtrắcrốivớingườichovay,màhọcònkiểmtraviệcphântíchcủabạnvàđảm

bảonhữngnhậnđịnhcủabạnlàchínhxác.Điềunàygiốngnhưbạnđangcómộtchuyêngiaphântíchhợpđồngtrongnhómcủamìnhvậy.Saukhithựchiệnđượchợpđồngđầutiên,bạnsẽthấycónhiềungườimôigiớivàngườibángửihợpđồngđếnchobạn.Nếubạnquantâmvàđốixửtốtvớingườimôigiớithếchấp,rấtcóthểhọsẽgiúpbạnthựchiệnlựachọncácthươngvụngay từđầu.Hãy tưởng tượngđến trườnghợpkhibạnbiếtđếnmộtthươngvụvàngườimôigiớinóirằngđólàmộtthươngvụtốt,đồngthờianh ta gợi ý cho bạnmột người cho vay phù hợp.Khi đó, chắc chắn cácthươngvụcủabạnsẽthànhcông.

TRONGCHƯƠNGTIẾPTHEO

Hãynhớrằng,khôngnhấtthiếtcứphảitrởthànhDonaldTrumpthìmớicóthể đàmphán tuyệt vời.Hầuhết nhữngngười đàmphán tuyệt vời đều cóxuấtphátđiểmlàngườiđàmphánkém.Vìvậy,chỉcầnmộtvàinguyêntắcnhỏ,bạnsẽcóthểthựchiệnviệcmuavàovớimứcgiátốithiểuvàbánravớimứcgiácaonhất.Trongchươngsau,tôisẽhướngdẫnbạnnhữngnguyêntắcđàmphánđemlạilợinhuậncaonhất.

5.TIẾPCẬNLỢINHUẬN

THƯBÀYTỎSỰQUANTÂM

Trongnhữngchươngtrước,bạnđãhọcđượccáchđểthuhútcácthươngvụlàmănvàtạoranhữngmốiquanhệquantrọng.Bạncũngbiếtcáchsửdụngthờigianvàsànglọcđểtìmranhữngthỏivàngđíchthực.Bâygiờchínhlàlúcđểbạnđưaralờimờichonhữngthươngvụđánggiá.Cáchtốtnhấtđểđưaralờiđềnghịchomộtthươngvụbấtđộngsảnthươngmại là sửdụngThưbàybỏsựquan tâm(Letterof Intent),viết tắt làLOI.Vănbảnngắnnàysẽtrìnhbàyvớingườibántấtcảnhữngđiềukiệnmàbạnmuốnthựchiệnkhimuabấtđộngsảncủahọ.Hầuhếtcácnhàđầu tưmớiđềugặpsai lầm tronggiaiđoạnnày.Họnghĩmụcđíchchínhcủaviệcđàmphánmộtthươngvụbấtđộngsảnlàđưaralờiđềnghị.Nhưngtrênthựctế,mụcđíchcủaviệcđưaralờiđềnghịđólàviệctạo thêmchobạn thờigian truycập thông tinvà thựchiệnviệcđàmphánhiệuquả.Trongmộtthươngvụ,nếungườimôigiớitiếpcậnbạn,bạnsẽchỉcóđượcnhữngsốliệuthô.Giờlàlúcchúngtaphảinghiêmtúchơntrongthươngvụ.Nếubạncốgắngdànhtoànbộthờigianđểmualạimộtbấtđộngsảnvàsauđóbiếtrằngrằngnóđãđượcbánchongườikhácthìthậtlàvôích.VớiLOI,bạnvàngườibáncóthểgặpgỡnghiêmtúctrướckhikýkếtHợpđồngmuabánvàràngbuộcvớinhau.NộidungLOIsẽcómộtvàivấnđềliênquanđếnthươngvụnhưsau:•Địachỉnơicóbấtđộngsản•Giámua•Khungthờigian•Giaiđoạnkhảosát•Đặtcọc•Vấnđềtên•Kếtthúc

•Sựchuyểnnhượng•Ravào•HoahồngDướiđây,chúngtasẽphântíchchitiếtnhữngvấnđềnày:

Địachỉbấtđộngsản

Hãy đừng gọi tên bất động sản chỉ dựa trên tên lĩnh vực, nhưTrung tâmthươngmạiEvergreen.Hãycốgắngsửdụngđịachỉsaochokhônggâysựhiểulầmởbấtkỳgiaiđoạnnàocónhữngbấtđộngsảncótêntươngtự.

Giámua

Tạiđây,bạnđưaramứcgiáphùhợpcùngnhữngyêucầuliênquanđếngiácủabấtđộngsản.Vídụ:tôithườngchothêmmụctrợcấpsửachữavàophầnnày.Khoảntrợcấpsửachữalàsốtiềnbạnnhậnđượctừngườibánởgiaiđoạnkếtthúcđểchitrảchonhữngsửachữacầnthiếtcủabấtđộngsản.Đaphầncácbấtđộngsảnđượcmuađềucầnđượcsửachữangaytạithờiđiểmbán.Đặcbiệtmộtsốloạiđòihỏiphảisửachữanhiềuhơn.Chínhvìthế,hãyđềnghịkhoảntiềnsửachữabấtđộngsảntừngườibán.Có hai vấn đề cần quan tâm:Thứ nhất, trong bản đánh giá bất động sản,phầndànhcho sửa chữa cầnđượchỗ trợ; nếukhông thì tại saobạn lại đimuabấtđộngsảnđó?Thứhai,bạnphảisửalạinhữngconsốtrongtínhtoáncủamìnhsaocholuôncólợidùmứcgiámuacao.Mộtsốngườibánsẽđềnghịgiảmgiábánxuốngmứctươngđươngvớimứctrợcấpsửachữavàđểbạntựchi trảviệcsửachữa.Nhưvậy,bạnphải trảtiềnchoviệcsửachữavàđiềunàycóthểkhôngtốtchobạn.Vìthế,hãyđưacảtiềnsửachữavàotronghợpđồng.PhầngiámuatrongLOIchínhlànơibạnyêucầungườibáncungcấptàitrợ.Thông thường,nhiềungườibán sởhữubấtđộng sảnkhôngcungcấpmộtkhoảntàitrợnào.Nếubạnkhôngyêucầutàitrợtừngườibán,bạnsẽkhông

baogiờnhậnđượcnó.Cóthểmộtsốngườibánsẽchấpnhậntrảmộtphầnlớncácchiphíđóchobạn.Tuyđâylàđiềucầnphảiđềcậpđến,nhưngbạncũngkhôngnênquákỳvọngvàonó.Đôikhi,bạncầncóthêmmộtkhoảnvaythứhai,tươngđươngvới10-20%giá trị bất động sản. Tuy nhiên, trước tiên bạn cần nghiên cứu xem liệungườichovayđầutiêncóđồngýchobạnvaythêmkhông.Mộtsốngườisẽchấpnhậnnhưngcũng sẽ cónhữngngườinóikhông.Khoảnvaynhưvậyđượcgọilànợthứcấp.Nếubạnthậtsựmuốncóđượckhoảnvaynày,hãynhờ ngườimôi giới, anh ta sẽ giúp bạn tìm ra người đồng ý cho bạn vaykhoảnvaythứhai.BấtcứkhinàochuẩnbịLOI,bạnphảichắcchắnrằngnhữngđiềubạnđưaracólợinhấtchobạn.TrongcácLOIcủamình,tôiluônđềcậpđầutiênđếnviệchoàntrảgốctrong5năm.Ởđây,tôikhôngđềcậpđếnviệctrảlãihaythanhtoánmàlàkhoảnvay5nămđósẽđượcthanhtoánđúngtrong5nămtheohìnhthứctrảmộtlần.Tạisaolạicóngườiđồngýchotôivaytrong5nămvàkhôngmuốncótiềnsớmhơndướidạngthanhtoántiềnvốnhaychitrảlãisuất?Tôicũngkhônghiểu tại sao, nhưng tôi biết có những người như vậy.Vậy, tại sao bạn lạikhôngđưađềxuấtđóvàoLOIcủamình?Nếuđềxuấtđócủatôikhôngthànhcông,tôisẽđềxuấtmộtkhoảnvayvớilãisuấtđơnởmứcx%vàtrảsau5năm.Nóicáchkhác,nếungườibánvẫnyêucầuphảicólãisuất,hãyđưaramộtmứclãisuấtcơbảnmàsẽhoàntrảsau5năm.Điềunàygiúpchúngtatránhđượcviệcphảithanhtoánngaylậptức.Tiềnchínhlàyếutốhàngđầutrongtấtcảcáchoạtđộngkinhdoanh,vìvậybạnphảicốgắngbảovệvàgiữlấynó.Kểcảkhingườibánkhôngđồngývớinhữngđềxuấtcủabạn,thìbạncũngphảichứngminhchohọthấybạnlàngườiđàmphánchuyênnghiệp!Dođó,hãyđưarađềnghịthứba:Thanhtoánlãiđơnthuầnhàngtháng,còntiềnvốnvaysẽthanhtoánsau5năm.

Nếutrongtrườnghợpngườibánkiênquyếtyêucầuthanhtoántiềnlãilẫnvốnhàngtháng,hãyđưarađềnghịthứtư:bạnsẽtrảkhoảnnợlẽrađượctrảdầntrong25nămtrong5năm.Tuynhiên,vàocuốiphần5nămđó,bạn sẽphải trảmộtkhoản rất lớnđểthanhtoánnốtphầncònlạicủakhoảnnợ.Cáchnàycótácdụnggiảm5nămthanhtoáncủabạnxuốngmứcthấphơn.Có thểbạnnghĩ rằng làmnhưvậy cónghĩa làbạn sẽphải gặpngườibánnhiềulần.Nhưngthựctế,điềunàymanglạihiệuquảrấtlớn.Trongmộtsốtrườnghợp,ngườibánsẽđồngývớicácđềnghịcủabạnngay từ lầnđầutiên.

Khungthờigian

Dướiđâylàmôhìnhđiềukhoảnkhungthờigianđiểnhình:NgườibánsẽcótráchnhiệmđưaHợpđồngmuabánchongườimua,trongđóđềcậpđếnviệcmuavàbánbấtđộngsảntrongvòng10ngàylàmviệckểtừngàyLOIđượcthựchiệnhoàntoànvàđượccảhaibênchấpthuận.NgàyHợpđồngcóhiệulực làngàycảhaibêncùngthốngnhất,vàkýnhậnvàohợpđồng.Trongvòng30ngày,kểtừngàyHợpđồngcóhiệulực,ngườimuacóquyềnthựchiệnviệckhảosátvậtchấtcũngnhưthựchiệnviệckhảosátcầnthiếtđốivớibấtđộngsảnđóvàđưaraquyếtđịnh,điềuquantrọngnhấtđốivớingườimualàxácđịnhxembấtđộngsảnđócóphùhợpvớimìnhhaykhông.Ngàyhiệulựcrấtquantrọng.ĐólàngàycảbênbánvàmuacùngđồngýkývàoHợpđồngmuabán.MọithờiđiểmquantrọngcủahợpđồngđềudựatrênNgàyhiệulực.

Giaiđoạnkhảosát

Nhưbạnđã thấy,giaiđoạnkhảosátbắtđầusau30ngàykể từngàyHiệulực.Giaiđoạnnàycũngđượcgọilàgiaiđoạnkhảosáttínhkhảthi(Duediligenceperiod).

Ởgiaiđoạnnày,bạntiếnhànhnghiêncứucụthểvềbấtđộngsản.Bạnphảitiếnhànhbacuộckhảosátchính:tàichính,vậtlývàpháplý(chúngtasẽđềcậpcụthểhơnvềvấnđềnàytrongchươngsau).Tronggiaiđoạnkhảosát,nếucóbấtkỳđiềugìkhônghàilòngvềbấtđộngsảnđó,bạnhoàntoàncóthểbỏquabấtđộngsảnđóvàlấylạitoànbộsốtiềnđặtcọc.Khitiếnhànhđầutư,bạnnênchúýđếnNgàyhiệulực.Nếutừbỏthươngvụkhingàyhiệulựcđãqua,bạnsẽkhôngnhậnđượctiềncọccủamình.Bạncầnkhảosátnhữngthôngtinsau:•Camkếtvềquyềnsởhữuhiệntạicủangườibán•Tấtcảcácbảnđiềutrabấtđộngsảnmàngườibáncó•Cácthươngvụchothuêhiệntại,danhmụcchiphígiáthuêhiệntại(baogồmgiáthuê,thờihạnkếtthúcthươngvụthuêvàtiềnđặtcọccủamỗingườithuê).•Nhữngkhoảnđặtcọcchongânhàngtrongbathánggầnnhất(dongânhàngxácnhận)•Báocáolãilỗtrongbanămgầnnhất•Chiphívốnchobanămgầnnhất•Nghiêncứukiếntrúc,kỹthuậtvàtínhkhảthidựatrêntìnhtrạngcủabấtđộngsản,nếungườibáncónhữngtàiliệunày•Báocáomôitrường(GiaiđoạnIhoặcnhữngbáocáokhác),nếunhữngtàiliệunàyngườibáncó•Kiểmkêbấtđộngsảncánhânliênquanđếnbấtđộngsảnđó•Thuếbấtđộngsảnvàhóađơnbảohiểmchohainămtrướcđó•Tấtcảthươngvụ,dịchvụcóhiệulựcvớicácnhàcungcấp.Tấtnhiên,khảnăngbạnkhôngđượccungcấpđầyđủthôngtinlàrấtcao,vídụ:“Tôichỉcóbáocáolỗlãitronghainămchứkhôngcónămthứba.”Tuynhiên,lýdonàykhôngđángđểbạntừbỏthươngvụngaylậptức,bởibạncóthểcóđượcnóbằngnhiềucáchkhác.Vídụ:lỗlãicóthểđượckiểmtralạithôngquahóađơncủanhàcungcấpvàhóađơnvậtdụng.Vậyhãyđánhgiámộtthươngvụ:nếunóthậtsựtốt,bạnsẽkhôngngầnngại

nỗlựcđểcóthêmnhữngthôngtinnày.Nếuđóchỉlàmộtthươngvụbìnhthường,thìviệcbạntừbỏcácđềnghịvàtìmkiếmcơhộimớilàđiềuđúngđắn.Hãynhớgắnnhữngyêu cầu này vào danhmụcxử lý trongLOI của bạn,nhưngcũngđừng tiết lộ chúngchi tiết: tôi sẽgiải thích tất cả cácmụcvàtoànbộquátrìnhkhảosátởchươngsau.

Tiềnđặtcọc

Thôngthường,bạnsẽđặt1-3%giábánlàmtiềnđặtcọc.Sốtiềnnàysẽđượclưugiữbằngmộtbảngiaokèochođếnkhihoànthànhviệcmuabánvàsẽđượctrảlạichobạnkhivụmuabánhoànthành.TrongGiaiđoạnkhảosát,bạnvẫncóquyềnnhậnlạisốtiềnnàynếuquyếtđịnhtừbỏthươngvụ–tuynhiên,đólàkhibạnkhôngđềnghịtiềncứngvàothờiđiểmđặtcọc.Tiền cứng cónghĩa là bạn chấpnhậnkhông lấy lại tiềnđặt cọckhi từbỏthươngvụ.Vậytạisaobạnlạiđềxuấtđiềukiệnnày?Bởivìmộtsốngườibánsẽyêucầubạnđặtcọclượngtiềncốđịnhvàogiaiđoạnđầucủathươngvụ.Đâykhôngphảilàmộtviệclàmhay.Nếuchấpnhậnđiềukiệnnày,bạnphảichắcrằngmìnhđãnghiêncứuthươngvụkỹlưỡngvàkhảnăngthànhcônglàrấtlớn.Nhưtôiđãnói,hãyđánhgiátínhkhảthicủathươngvụđó.Chođếnkhicảmthấyhài lòngvớicác thươngvụđãđượcphân tíchkỹ lưỡng,đừngđểbấtcứyếutốnàochiphốibạn.Ngoàira,bạnnêncẩnthậnkhiđưaramộtkhoảntiềncốđịnh.Khoảntiềnđặtcọccủabạnsẽtựđộngđượcđưavàodanhmụctiềncốđịnhsaukhikếtthúcgiaiđoạnkhảosát.Đôikhi,ngườibánsẽđòikhoảnđặtcọclầnhaisaugiaiđoạnkhảosát,vàsốtiềnnàyngaylậptứcsẽbiếnthànhcủahọ.

Vấnđềchuyểnquyềnsởhữu

HãyđưaramộtđiềukhoảntrongLOInhư:“Ngườibáncótráchnhiệmđảm

bảoquyềnsởhữuhợp lývàcó tính thanhkhoảnđốivớibấtđộngsảnbánchongườimua.”Mặcdùđiềunàychỉlàdựtính,nhưngbạnvẫnphảinêurarõràngtrongđềxuấtcủamình.Ngoàiracómộtcáchkháclà:Hãyđểchiphícủaviệcchuyểnnhượngquyềnsởhữuchongườibán.Trên thực tế,ngườibánluôncốđẩychiphínàylênvaingườimua.Tuyvậycũngđừngđểđiềuđóphávỡthươngvụ,màhãycốgắngđểngườibántrảchiphíđóchomình.

Kếtthúc

Phầnnàysẽđược thựchiệnkhibạn tínhđếnviệckết thúc thỏa thuậnmộtthươngvụ.Thôngthường,sẽcómộtsốngàyđượcquyđịnhnhấtđịnhsaungàyHiệulựchợpđồng,hoặcsaugiaiđoạnkhảosát.Giai đoạn kết thúc điển hình được tính trong khoảng 60 đến 90 ngày saungàyHiệu lực hợpđồng, hoặc 30 đến 45 ngày sau khi kết thúc giai đoạnkhảosát.

Sựchuyểnnhượng

Hãy thêmmộtđiềukhoản tronghợpđồng sao chobạnđượcphépchuyểnnhượngbấtđộngsảnchobênthứba.Điềunàycónghĩalàbạncóthểnhanhchóngchuyểnnhượngbấtđộngsảnnàymàkhôngcầnđợiđếngiaiđoạnkếtthúcđàmphán.Bạncũngcóthểsửdụngđiềukhoảnnàyđểchuyểnbấtđộngsảncủabạntừphápnhânnàysangphápnhânkhác.Trong hầu hết các thương vụ, tôi đều sử dụng tên công ty củamình,TheLindahlGroup,LLCđểđàmphán.Sauđó,tôisẽchuyểnbấtđộngsảnnàyvềtưcáchphápnhâncủatôivàsửdụngnótrongsuốtthờigiansởhữubấtđộngsản.Tôisẽđặttênchobấtđộngsảntheokiểu[Tênbấtđộngsản],LLC.Vídụ: nếu đó là khumua sắmCherryCreek, tôi sẽ đặt tên làCherryCreek,LLC.Tôikhôngmuốnmấttiềnchoviệctạodựngmộtcôngtytráchnhiệmhữuhạnchođếnkhitôibiếtthươngvụsẽthànhcông.Bạnkhôngcầnthiếtphảiđặttênchocácbấtđộngsảnthậthay.Mọingườithườngchorằngnhữngcáitênkhácbiệtsẽlàmgiảmbớtlượngkháchđến

khunhàcủabạn.Cáitênkhônggâyảnhhưởngđếnaitrừbạn,vìbạncứphảicốnhớliệuAcmeLLCcóphảilàtêncủakhuCherryCreektạiDenverhaythuộckhuPheasantRuntạiRaleigh.

Quyềnravào

LOIphảinóirõrằngbấtkỳbênthầuthứbanàomàbạnđưađến(ngườilàmmái,ngườikhảosát,v.v…)đềucóquyềnravàokhuđấttrongthờigiankhảosát.Bạnhãylưuýđưarathôngbáokịpthờitrướcmỗilầntriểnkhaicôngviệctạikhuvựcnày.Tốtnhấtlàthôngbáotrước48tiếng.

Hoahồng

Đếnlúcnày,tấtcảmọingườiđềuđãđạtđượcthỏathuận,dođóhãylàmrõtrách nhiệm của từng người. Thông thường, người bán có trách nhiệm trảhoahồngchongườimôigiớibấtđộngsản,trừkhibạnchínhlàngườimôigiớicủangườimua.

THỜIĐIỂMTIẾNHÀNHHỢPĐỒNG

BạnđãbiếtcáchđưatấtcảcácđiềukhoảnvàoLOI,bâygiờlàlúckếtthúcgiaiđoạnđàmphánvàcóđượcmộtLOIhoànchỉnhvớichữkýcủacảhaibên.BạncóthểkýtêntrênLOItrướchoặcsaukhiđàmphán(hãynhớrằngbạncóthểrútluitronggiaiđoạnkhảosátvàlấylạitiềnnếumọiviệckhôngtốtđẹp).Nếulàmviệccùngngườimôigiới,bạnnêngiữmộtbảnLOIđểchuẩnbịbắtđầuđàmphán.Nếulàmviệctrựctiếpvớichủsởhữu,bạncóthểgặptrựctiếpngườiđó,đàmpháncácđiềukhoảnvàcùngthảoLOI.Dùcáchthứcbạnlàmlàgì,cũngđừngbaogiờphạmphảisailầmgiốngnhưtôicáchđâynhiềunăm(bạncóthểthamkhảotrongphầnsau).

CÁCHĐỀNGHỊTRỰCTIẾPVỚINGƯỜIBÁN

Tôithíchđàmphántrựctiếpvớingườibán.Làmnhưvậy,bạncóthểcảmnhậnđượccảmxúccủangườibántrongtoànbộquátrìnhđàmphánvàcóthểthayđổichiếnlượcngaykhicóthể.

LỖIDOTHIẾUCHUYÊNNGHIỆP:“NGƯỜITHẬTTHÀLUÔNĐƯARAĐỀNGHỊTỐTNHẤT.”

Khibắtđầuđàmphánhợpđồng,ngườibánvàngườimôigiớiđãhỏitôimứcgiámàtôiđưarachotàisảnđó.Nhưmộtkẻngốc,tôiđãnóiconsốmàmìnhthậtsựmongmuốn.

Tạisaotôilạingốcvậy?Vìtheolẽtựnhiên,ngườimôigiớivàngườibánsẽtínhgiácaohơn.Vậylàngaylậptức,tôibịbuộcphảilựachọnmộttronghaicách:Hoặc là tôi phải từ bỏ đề nghị tốt nhất củamình, hoặc tôi phải nóirằng:“Đólàmứcgiácuốicùngcủatôi.”

Vậytôinênđưaramứcgiánàođểđàmphán?Tôisẽkhiếnngườibánbựcmìnhkhiluônnhấnmạnhrằngbênthayđổiđượcgiáchỉcóthểlàngườibán.

Tôiđãbỏ lỡmộtvàihợpđồng trướckhinhậnra rằng thật thàkhôngcóýnghĩagì,màchínhphươngphápđàmphánmớilàđiềuquantrọng.Bấtkỳaicũngmuốncảmthấyantâmvềcáchđàmpháncủamình.Thôngthường,khiđàmphánmọingườithườngcócảmgiácrằngđốiphươngcósựchuẩnbịtốthơnmình.

Khi tựđánhgiáđượcvị trí củamình,bạncó thểgiảmgiáhoặcđưa thêmđiềukhoảnvàohợpđồng,vànhờđóbạncóthểnângcaolòngtựhàocủađốiphươngvềbấtđộngsảncủamình.

Nếubạncảmthấykhôngbị thuyếtphụcbởichínhphươngphápcủamình,hãynghĩxemnếulầntớikhibạnđưarađềnghịđầutiênchomộttàisảnđắttiềnnàođó,bạnsẽcảmthấythếnàokhiđốitáccườivànóirằng:“Vângthưangài!Khôngvấnđềgìđâu.”

Chắcchắnrằngngaylậptứcbạnsẽcảmthấynhưmìnhđangbịlợidụng,vìđốitáctrôngrấtvuivẻ.Tuynhiên,chínhđiềunàylạikhiếnbạntựhỏikhôngbiếtmìnhđãđặtlênbànbaonhiêutiền.Thayvàođó,nếubạnphảimấtnhiềuthờigianđểtraođổivớiđốitác,vàcóđôilúchaibênmiễncưỡngchấpnhậnmứcgiá chung, thì có thểbạn sẽ cảm thấy thoảimáihơn.Khi sếp, chồnghoặcvợbạnhỏi:“Côngviệctiếntriểnđếnđâurồi?”bạncóthểtrảlờirằng:“Ồ,tôiđãnângđượcmứcgiánhưngchínhanhtacũngphảigiảmgiá.”

Một lần, tôiđặtvấnđềmuamộtkhuđấtởMontgomery,Alabama.Ngườichủkhuđấtđóđưa ramứcgiá2,2 triệuđô la.Tôi tính toánvànhận thấymức giá đó là khá hợp lý. Tôi cũng đề xuất 2,2 triệu đô-la và nghĩ rằng:“Thậttuyệt,tôisẽcóvụnày.”

Tuynhiên sauđó, người bánquay trở lại vàđưa ramứcgiá caohơn: 2,4triệuđô-la!Tôichưatừngđốimặtvớivấnđềnày.Anhtacảmthấydườngnhưmìnhđangbịlợidụngkhithấytôiđồngývớimứcgiáđóquánhanh.

Kinhnghiệmnàycũngchotôithêmmộtbàihọckhác:nếuthậtsựmuốnđưaramứcgiácaotrongmộttìnhhuốngcạnhtranhcao(cócảnhữngnhàđầutưkháccùngquantâm),tôinênthêmmộtsốđiềukiệnđểngườibáncóthểnói“không”.

Vídụ: tôinênđềnghịmứcgiá2,2triệuđô-lacùngvớiyêucầungườibáncungcấpsốtiềnvaylầnhailà10%.Tôikhôngcầnsốtiềnvaylầnhainhưngđiềunàychophépngườibánnói“không”.Tôicũngđãnhượngbộvàcảhaibênnênđặtởmứcgiá2,2triệuđô-la.

Thayvàođó,lẽratôiđãcóthểyêucầungườibántrả40.000đô-lachochiphíđểhoànthànhthỏathuậnmuabán,hoặcvềnhữngđồđạcphảiđượcđểlại.Hãynhớrằngbạnluônphảichuẩnbịmộtsốđiềukhoảnthêm.

Bạnnênbắtđầuđàmphánởmức10%thấphơnsovớimứcgiáthựchiện.

Đâychínhlàmứcgiácaonhấtmàbạnsẽtrảchotàisảnđó.

Vàkhingườimôigiớihỏi:“Giáchốtthựchiệncủaanhlàbaonhiêu?”hãynóirằngđókhôngphảiviệccủaanhta,nhưnghãynóiđiềuđócùngvớimộtnụcười!Hãyđừngchoaibiếtmứcgiácủabạn.

Nơithíchhợpnhấtđểđàmphánchínhlàvănphòngcủabạn.Bạnsẽcólợithếtốtnhấtkhiđàmphántrongchínhvănphòngcủamình.Tráilại,nhàhoặcvănphòngcủangườibánlànơiđàmphántệnhấtvìkhiđólợithếthuộcvềngườibán.Nếuhọkhôngchịugặpgỡtạivănphòngcủabạn,hoặcbạnđanglàmviệcngoàivănphòngcủamình,hãygặpgỡtạimộtđịađiểmtrunggian:quáncàphê,nhàhànghoặctạichínhkhuđấtcầnmua.Hãyluônchúýđểcóđượclợithếtốiưutrongđàmphán.Dướiđâylàmộtvàigợiý:Ngồixoaylưngracửasổbấtcứkhinàocóthể.Nhờđó,đốiphươngsẽkhónắmbắtngônngữcơthểcủabạn,nócũngcóthểtạorahiệuứngcóvòngsángphíasaubạn.Ngồiđàmphánbằngbàntròn,hãyngồivuônggóc900vớinhauthayvìngồiđốidiện.Hãychuẩnbịvàđểmọithứbạncầntrênbànngaytừlúcbắtđầuđàmphán.Trongquá trìnhđàmphán,đừngđưa ranhữngđiềumới,nếukhôngnósẽkhiếnđốiphươngcảmthấyrốivàlấyđitấtcảnhữnggìmàbạnđãcốxâydựng.Khitôinóimọithứ,ýtôichínhlàhãymangđimọithứ:máytính,hồsơ,bàithuyếttrình,bútđểngườibánký–hãynhớlàmangtheotấtcả.Tôi cómột cuộc thương lượngvớingườibán tại chínhkhuđấtđượcbán.Chúngtôicùngthảo luậnvềgiácảvàcácđiềukhoảntrongvòng90phút.Sauđó,anhtađồngýbánvớimứcgiáphùhợpchocảhai.Sauđó,tôilấybảnLOItừvalivànhẹnhàngđặtlênbàn.Ngaykhiđangthựchiệnđộngtácnày,tôithấyngườibándichuyểnxadầnbànđàmphángiốngnhưđangbịaiđóđẩyđi.

Tôi phảimất 90 phút để khiến anh ta cảm thấy thoảimái và đồng ý vớithươngvụ.Nhưngtôiđãđánhmấtnókhigiớithiệumộtđiềugìđókhiếnanhtakhônghàilòng.Dườngnhưanhtacảmthấytôiđãlừadốianhtađiềugìđó.Vàkếtcục,tôikhôngcóđượcthươngvụđó.

Câuhỏiđểhỏi

Đôikhi,mộtvàicâuhỏi thiếtyếu lạicó thể thật sựhữu íchchoviệcđàmpháncủabạn:

“Ônghyvọngtôiđemđếnđiềugìchoông?”

Bằngcâuhỏinày,bạncó thểbiếtđượcngườibánmuốnbánbấtđộngsảncủaanhtachobạnnhưthếnào.Bạnmuốnbiếtlàmsaođểkhiếntrườnghợpnàytrởthànhcơhộichocảđôibên.Đâynênlàmộttrongnhữngcâuhỏiđầutiênbạnđưara.Saukhihỏicâuhỏitrênvàcóđượccâutrảlời,bạnhãyhỏitiếp:

“Thưangài,nếutôicóthểđápứngyêucầucủangài,liệungàicósẵnsàngđồngývớithỏathuậnhômnaykhông?”

Bạnđừngbaogiờyêucầungườibánkýkếtvănbản,vàđừnggọibảnthỏathuậnlàhợpđồng.Đâycóthểlànhữngtừngữnhạycảmvớimộtsốngười.Chínhvìthếcâunóiphùhợpnhấtlà“đồngývớithỏathuận”.

“Ôngđãlàmgìđểcóthểbánđượcnhữngtòanhàtrướcđâycủamình?Điềugìảnhhưởngđếnông?”

Bạnđanghỏilạingườibánđểbiếtrằngôngtamuốnbánbấtđộngsảncủamìnhrasao.Sauđó,từcâutrảlờicủaôngta,hãyhỏitiếp:

“Nếukhôngbántòanhàthìôngđịnhlàmgì?”

Vớicâuhỏinày,bạnkhiếnngườibánphảisuynghĩvềviệcôngtacóthậtsự

muốnvàcầnbánbấtđộngsảnnàykhông.Câuhỏinàycũnggiúpchobạnbiếtliệungườibáncócònđộnglựcđểbánhaykhôngkhiôngtatrảlời:“Ồ,cólẽtôisẽvẫnduytrìtốtnótrongvàinămnữa.”

“Khinàoôngmuốnkếtthúcđámphán?”

Câu hỏi này giúp bạn đo lường mức độ khẩn trương của người bán. Cónhữngngườibánkhônngoan,nhưngcũngkhôngítngườicóthểtrảlờingayvớibạnrằnghọđangtiếnhànhphầntraođổivàhọcòn42ngàynữađểhoànthànhviệcnày.Bạnkhôngthểbiếtđượcthôngtintrừkhibạnhỏi.Khihỏi,hãyquansátthậtkỹcửchỉcơthểđểcóthểxácnhậnlờinóicủahọ.Dùngườiđónóigì,cũnghãychuẩnbịđưaracácđềnghị.

“Tạisaoanhnghĩrằngchưađếnthờiđiểmthíchhợpđểbán?”

Câuhỏinàygiúpbạnđưaniềmtincủangườibánđếnđiểmcólợichobạn.Khôngnhữngnóchongườibánsựlolắng,màcònkhiếnhọtiếtlộvớibạnvềnhữnggìnhữngngườimuakhácnóivềbấtđộngsảnđó.

“Anhnghĩthếnàovềviệclấylạitiền?”

Bâygiờlàlúcbạntìmhiểuxemngườibáncósẵnsànglấylạikhoảncầmcốnàohaykhông.Đốivớimột loạt câu trả lời “Không”,bạn thường sẽ thấyngạcnhiênbởisốngườibánnói:“Tôirấtthoảimáivớivấnđềnày,vậyanhtínhsao?”

“Anhsẽlàmgìvớisốtiềnthuđược?”

Câuhỏinàychobạnthôngtinvềnhữngtínhtoáncủangườibán.Hãyđểôngtachobạnbiếtôngtatínhtoánrasaovớisốtiềncóđược.Chắcchắnôngtađãcósựchuẩnbịchosốtiềnđó.Hãychúýgiữcâuchuyệncủabạntựnhiênđểbiếtđượcsựtốtđẹpcủathươngvụđó.Bạncàngnắmrõnhữngdựtínhcủangườibánvềsốtiềnkiếmđượcbaonhiêu,khảnăngđạtđượcthươngvụ

càngdễdàngbấynhiêu.Hãycốgắngcóđượcmộtloạtcâutrảlời“có”bấtcứkhinàocóthể:Đâylàmộtquá trìnhđượcnhiều tổchức lớnbiếtđến.Thuđượcnhiềucâu trả lời“có”, cũng là cách bạn có được chữ “có” cuối cùng để kết thúc thươnglượng.

ĐÀMPHÁNHIỆUQUẢ

Dướiđâylà10bíquyếtđểtrởthànhngườiđàmphánhiệuquả:Hãykhámphámọiđiều có thểvề tìnhhìnhbấtđộng sản, cácvấnđềxungquanhvàngườithamgia.Đâylàcáchnóikháccủa“hãychuẩnbị”.Khôngcólýdogìkhiếnbạnthiếuchuẩnbịtrướcmỗicuộcđàmphán.Ngườichuẩnbịtốtnhấtluônlàngườigiànhthắnglợi.Luônkiểm tranhữngyếu tố thúcđẩyngườibán.Đôikhi tất cảnhữngđiềubạnphải làmchỉ làhỏi.Thậmchícó lúcbạnkhôngcầnhỏi,vìchínhnhữnghànhđộngcủađốiphươnglàbằngchứngvềđộngcơcủaanhta.Đócóthểlàsựnhắcđinhắclạimộtcâubìnhluậnnàođó,hoặcthôngquangônngữ cơ thể, thay đổi âm vực khi nói về những ngày kết thúc đàm phán,nhưngkhôngphảilàkhibạnnóivềgiácả.Đâycũnglàkỹnăngmàbạnphảiliêntụcpháttriểnvàmấtrấtnhiềuthờigian,nhưngđếnkhibạnthànhthạocáckỹnăngnósẽmanglạichobạnnhữngkếtquảtốtđẹp.Chínhvìthếhãybắtđầuluyệntậpngaytừbâygiờ.Đặtramụctiêu.Bạnphảihiểurõbạnmuốnđưavấnđềgìvàotừnglầnđàmphán.Bạnsẽcảmthấyhàilòngvớimứcgiáhayvớiđiềukhoảncụthểnào?Hãycốgắngđểcóđượcnhiềukếtquả rõ ràngnhưmongmuốn.Nếubạnkhôngthểđạtđượckếtquảnhưmongđợi,hãybiếtvịtrícủamìnhkhiđó.Dựđoánýkiếnđốiphươngvàchuẩnbịcâutrả lời.Nếungườibánnóirằnggiácủabạnđưaraquáthấp,bạnsẽ trả lờisao?Nếungườibánmuốnbạntrảtrướckhônghoànlạimộtkhoảntiềnđặtcọc,bạnsẽtrảlờinhưthếnào?Giảsửngườibánmuốncómộtgiaiđoạnđàmphánngắnđếnmứcvôlýthìrasao?Đâylànhữngtìnhhuốngmàbạncầncósựchuẩnbị.

Tấtnhiênbạnkhông thểđoán trướcđược tấtcảnhữngđiềunày.Tuynhiên,đừngbaogiờđểbảnthânbịbấtngờtrướcnhữngcâuhỏinàyở lầnthứhai.Hãytrởthànhngườighichéptốtsaumỗicuộcđàmphán,viếtcâutrảlờichonhữngcâuhỏinhư:“Tôihọcđượcđiềugìtừcuộcđàmphánnàyđểgiúpcholầnđàmphánkếtiếpcủatôi?”Luôn tỏ ra dễ chịu và bình tĩnh. Chúng ta đang tham gia trò chơi củanhững con số. Những nhà đầu tư không quá câu nệ luôn là người chiếnthắng.Nếuđanglàmmarketingđúnghướng,sẽcónhiềuthươngvụkhácđếnvớibạn,vìvậyđừnghạnchếbảnthânchỉvìmộtthươngvụ.Xâydựnglòngtin.Mọingườithườngtintưởngnhữngngườilắngnghehọ.Hãynhắclạihoặcdiễngiải lờingườibánnói.Điềunàykhôngcónghĩalàbạnbắtchướcnhưmộtconvẹt,màthayvàođóhãycốgắnghiểunhữngđiềuôngtanói.Điềunàytốthơnnhiềusovớiviệcbạnkhôngquantâmđếnlờinóicủangườibánmàchỉthaothaovớinhữngýtưởngcủamình.Hãytạotìnhthếthắng.Cáchlàmnàysẽpháthuytácdụngđặcbiệtkhibạnrơivàotìnhtrạngbếtắc.Bằngcáchtìmkiếmnhữngcáchthứcsángtạođểxâydựngcầunối,bạncóthểtừtừgiảiquyếtđượcnhữngbếtắccủamình.Có thể đối phương không chỉ nhận thấy sự nỗ lực của bạn,mà có thể họcũngcócùngtinhthầnsángtạonhưbạn.Sửdụnglờilẽmangtínhthôngcảmvànhữngcửchỉđồngcảmđểgiảmbớtsựkhókhăn.Như tôiđãnói,mọingườisẽkhôngquan tâmrằngbạnbiếtnhữnggìchođếnkhihọnhậnthấybạnrấtquantâmđếnnhữngđiềuhọnói.Đôikhitấtcảnhữnggìbạncầnlàmlàsửdụngtêncủangườikhácvàthithoảngmỉm cười để đemđếnmột không khí khác lạ trong quá trình đàmphán.Hãytựkiểmsoátbảnthânvàchắcrằngbạnbiếtdừngđúnglúcđểcânnhắcýkiếncủađốiphương,vàđừngtỏralấnáthọ.Hãycốgắnghiểuvàcócùngquanđiểmvớiđốiphương,vàcoinólàcáchgiải quyết khó khăn chứ không phải là cách để có một cuộc đàm phánthắng/thua.Hứaít,làmnhiều.Bạncònnhớđiềutôiđềcậptrongchươngđầuvềsựdễ

dàngtrongkinhdoanhhaykhông?Đólàcáchbạnlàmgiàuchocỗmáythuhút các hợpđồng củamình, và điều này có thể được áp dụng cho cả quátrìnhđàmphán.Hãyluônđúnggiờ.Kiểmtrađểđảmbảobạnđãlàmtấtcảnhữngcôngviệctheokếhoạch.Đâylànhữngviệcthôngthườngvàthểhiệntínhlịchsự.Tuynhiên,mọingườilạithườngítkhithựchiện.Vàdođónếucóthìsẽđượcđánhgiárấtcao.

CÁCHĐƯABẢNCHÀOGIÁ

CHONGƯỜIMÔIGIỚIBẤTĐỘNGSẢN

Đôi khi, bạn phải nhờ đến ngườimôi giới bất động sản để đàmphán vớingườibán.Nếuđiềunàyxảyra,hãyxemliệubạncónêncómặtkhingườimôigiớiđưathôngtinchàogiáđếnvớingườibánhaykhông.Nếucómặtbạnsẽcócơhộigặpngườibánvàgiảiquyếtcácvấnđềcóthểxảyra.Nhữngngườimôigiới thườngkhôngđồngýchobạnxuấthiện,vìhọchorằngbạnsẽkhiếncuộcthươngluậntrởnênkhókhănhơn.Bảnthântôicũngđangsởhữumộtcôngtymôigiớibấtđộngsản,vàtôiđàotạonhữngnhânviên củamình rằngkhôngnênđểngườimuacómặtkhi trìnhbàyvềgiá.Tuynhiên,bạnvẫnnênyêucầuđiềuđó.Khitôinóivớicácnhàđầutưrằngtôicũnglàmộtnhàmôigiới,họthườnghỏi tôi:“Cóphảianhvàcôngtyanhtựđưaragiáđểkiếmhoahồngbằngmộtnửagiáđó?”Câu trả lời là“không”,bởihai lýdo.Thứnhất, tôimuabấtđộngsản trêntoànlãnhthổ,nêntôicóthểxingiấyphéphànhnghềmôigiớiởnhiềubang,vànhưvậyviệckiếmmộtnửahoahồngnhưhọnghĩhoàntoànkhôngnghĩalýgìvớichúngtôi.Thứhai, ngườimôigiới sẽ luônmuốn tôi thắngvì anh ta sẽ cóđượchoahồng.Hãy để tôi giải thích thêm.Một ngườimôi giới đưa đến haimức giá chongườibán.Mộtlàcủangườimuamàanhtalàmmôigiớivàhai làtừmột

ngườimôigiớikhác.Dướiđâylàđiềungườimôigiớiđócóthểnói:

Thưaông,tôirấthânhạnhđượcgửiônghaiđềnghịgiá.Mộtđếntừchínhngườimua, ngườimà tôi đã làm việc cùng trước đây.Họ là người quyếtđoán,cótiếngtămvàcókhảnăngtàichínhtốt.Mộtđềnghịkhácđólàtừnhânviêncủamộtcông ty trong thànhphố.Tôicũngchưa làmviệcnhiềucùnganh tanên tôi cũngkhôngbiết anh ta sắpxếp ra sao.Tôicũngchưaquenvớingườimuamàhọmôigiới,nhưngđềnghịcủahọcócaohơnmộtchút.

Điềunàytùythuộcvàoông.Ôngcóthểthíchngườiquyếtđoán,hoặcôngcóthể kiếm thêm ít tiền bằng cách làm việc cùng người mua kia… Tôi chỉkhôngchắcrằngchúngtacóthểnhanhchóngđạtđượcthỏathuận.

Bạncónhậnthấyđiềugìđangxảyrakhông?Theotôi,đó làcáchmàbạnnên làm.Ngườimôigiớicầnkiếmtiềnnuôigiađìnhvàđồng thời làmlợichocôngty.Anhtathậtsựkhôngbiếtgìvềngườimuatrừđiềumàanhtabiếttừmộtngườimôigiớikhác.Tôi không phải là người bội nghĩa và luôn cố gắng để có được hoa hồngdànhchongườiđồngmôigiới.Hãynhớrằngchúngtađangnỗlựcđểtạoramộtmốiquanhệlâudài.Vớisuynghĩnày,bạnkhôngnênchỉtậptrungvàoviệckiếmvài đồngđô-la,màhãy tìmcáchđể trả chonhững cốgắng củangườikhácvàphảikhiếnhọmuốnlàmviệcchobạn.Điềunàylạiđưađếnmộtvấnđềkhác:bấtcứkhinàocóthể,hãyđưađềnghịcủabạnchongườimôigiới.Bởinhưvậyđềnghịcủabạnđượctrìnhbàybởingườimôigiới,nhờđóanhtacóthểkiếmhoahồngtừcảhaibênvàbạnsẽcóthêmnhiềuhợpđồng.Khiđưamộthợpđồngchongườimôigiới,hãyhỏiýkiếnanhtavềgiá:ởmứcnàothìngườibánchấpnhậnbán,vànếungườibánchấpnhậnthìsẽcónhữngđiềukiệngì.

Nếubạnlàmviệccùngngườimôigiới,cốấysẽchobạnnhưngchỉdẫncầnthiếtđểcóđượchợpđồng.Ngoàira,khilàmviệccùngngườimôigiới,hãycoianhtalàngườibán.Hãyđặtcâuhỏivàđềnghịngườimôigiớiđưaramộtmứcgiá.Chínhđiềunàychứngtỏsựtôntrọngcủabạnđốivớingườimôigiới,vàgiúpbạnđạtđượchợpđồng.Mộtsốngườimôigiớichorằngbạncầnnóiýkiếncủamìnhchohọbởisauđóhọsẽnói lạivớingườibán.Tuynhiên,khôngphảingườimôigiớinàocũnglàmđiềunày,vàđiềuđóphụthuộcvàolòngtốtcủahọ.Nhưngkhibạnkhiếncôngviệccủahọ trởnêndễdànghơnbằngcáchđưaranhữnglý lohợplý,nhiềukhảnănghọsẽgiúpbạntraođổilạiđiềunàyvớingườibán.

ĐỂĐỀNGHỊCỦABẠNĐƯỢCCHẤPNHẬN

Xâydựngquanhệ

Đâylàđiềuđầutiênbạnnênlàmvớingườimua.Mọingườisẽthấythúvịkhi người khác cảm thấy hứng thú vớimình.Hãy tìm những điểm chunggiữabạnvàngườibán.Hãylàmđiềutươngtựcùngngườimôigiớinếubạnđanglàmviệccùnghọ.Khinóichuyệnvớingườibán,hãylắngnghegiọngnóicủaanhta.Thửxemanhtacógiọngnóiquenthuộchaykhông?Xemliệuanhtacómặcmộtbộđồnàođómàbạncóthểkhenngợi?Nếubạnđangởnhàcủangườibánhoặcnơikinhdoanhcủaanhta,hãyquansátxungquanh.Bạnnênnghĩxemnhữngthứbạntrôngthấykhiếnbạnliêntuởng đến điều gì?Thậm chí kể cả khi bạn gặp người bán trongmột nhàhàng,hãythửbắtđầubằngmộtcuộcnóichuyệnvềthờitiết,thểthaohoặcnhữngtintứcmangtínhtranhcãi.Cóthểbạnchỉnhậnđượcmộtchúthoặcthậmchíkhôngcóphảnứnggì,nhưnghãynghĩrằngbạnchỉđangcâucá.Cuốicùng,bạnsẽđiđếnmộtchủđềmàcảhaibêncùngcảmthấyhứngthú.Bạncàngtỏrathànhthậtkhinóivềchủđềnày,bạncàngkhiếnngườiđối

diệncảmthấythoảimáivàmuốnlàmăncùngbạn.Tôikhôngkhuyênbạnphảitrởnênvôcùnghấpdẫnvàcuốnhútmàhãytỏrathoảimáichứđừnglúcnàocũngchỉtậptrungvàokinhdoanh.Đừngbaogiờnóidôngdài,màhãychỉbôi trơnbuổinói chuyệnbằngnhữngchủđềkhông liênquanđếnkinhdoanh.Đâylàmộtphầntrongnguyêntắccủatôitrongkinhdoanhvànóđãgiúpíchchotôirấtnhiều.

Giảiquyếttrongimlặng

Hầuhếtmọingườiđềucảmthấykhôngthoảimáitrướcsựimlặng.Saukhiđưa ramột điểm quan trọng nào đó, bạn hãy nhìn thẳng vào đối phương,mỉmcườivàgiữimlặng.Bạncànggiữimlặnglâu,ngườiđốidiệncàngcảmthấykhóchịu.Cuốicùng,anhtasẽnóimộtđiềugìđóđểphávỡbầukhôngkhíimlặngđó.Nhữngphảnứngnàythườnglàkhôngthểkiểmsoát,nênbạnhoàntoàncóthếngheđượcnhữngthôngtinquýgiá.Tôiluôntinvàocâuthànhngữ:“Nóitrước,bướckhôngqua”.

Sựdodự

Khinétmặtbiểuhiệnsựáingại,nócóthểtạoramốinghingờchongườiđốidiện.Hãykìmchếkhinóiđếnvấnđềtiềnbạchoặckhiđốiphươngbắtđầucuộcđàmphánvới sựhiếu thắng.Không cógì là lạ haybất ngờkhimộtngườiđàmphángiàukinhnghiệm lại thànhcôngdù anh takhôngnói lờinào.

Hạnchót

Thờihạnchótđượcđưaranhằmgiữcácvấnđềtrongtầmkiểmsoátvàcóđượckếtquảtốt.Bắtđầumộtcuộchọpbằngcáchnóirằngbạnchỉcómộttiếngđểtiếnhànhcuộchọp.Vìthế,khimọingườitrởnênlanman,lạcđề,bạncó thếđưahọ trở lạinộidungchínhbằngcáchnhắcnhởhọ rằngbạnphảiđisớm.

Đôikhi,bạncóthểhốithúcmọingườilàmviệcbằngcáchnhắchọvềhạnchót,vídụnhưngàymàbảnchàogiácủabạnhếthiệulực.Khôngnênđểbảnchàogiácủamìnhbịtreoquálâu.Nếubạnđưalờichàogiáchomộtbấtđộngsảngiátrịnhỏ,hãychỉduytrìnótrongvòng24tiếng.Đốivớibấtđộngsảnlớnhơn,thờihạntiêuchuẩncủatôiluônlàbangày.Bạncànggiữmứcgiáđưaralâu,ngườibáncàngcókhảnăngbánbấtđộngsảnchongườikhácvàsửdụngchínhgiábạnđưarađểđạtđượcmứcgiátốthơn.NgườiNhậtnổitiếngvềkhảnăngsửdụngthờihạnchótđểcólợichomình.Khi đàmphán cùngngười nước ngoài, nhữngngười phải bay đến tận nơiđàm phán thương vụ, doanh nhân Nhật Bản thường tìm lịch bay về củanhữngngườinày.Sauđó,họmờinhữngngườinướcngoàiđóđiănuống,đốixửvớinhữngvịkháchnướcngoàinhưnhữngônghoàngtrongthờigianhọở lại – chođếnvài giờ trước chuyếnbay củanhữngngười này.Chínhđiều này gây áp lực lên những vị khách kia rằng họ không thể trở về taytrắngvìthậtlàđángxấuhổ.

Cạnhtranh

Đềcậpđếnyếutốcạnhtranhlàmộtcáchhayđểtránhđốiphươngcócảmgiácquáđềphòng.Hãychoanh tabiết rằngbạncũngđangcânnhắcviệcmuamộtbấtđộngsảnkhácvàđanghyvọngkýhợpđồngvàomộtngàynàođó.Bạnkhôngnênnóidối,nhưngcũngkhôngđượcbỏlỡcơhộikhisửdụngnhữngbấtđộngsảnkhácđểtạolợithếchobạn.Khi bị rơi vào thế bế tắc, tôi thấy đây là một cách hay. Tôi thường nói:“Thưaông,tôichuẩnbịmuamộtbấtđộngsảntươngđươngvớicáicủaôngtrong60ngàytới.Ngoàira,tôicũngcònhaikhunhàkhácđangtronggiaiđoạnđàmphán.Tuynhiên, trongsốbakhu, tôi thậtsựmuốnmuakhuđấtcủaông,nhưngquyềnquyếtđịnhvẫnlàcủaông.”Tôikhôngthườngxuyênsửdụngcáchnày,nhưngbấtcứkhinàosửdụng, tôiđềuđạtđượckếtquảtốt.

Kếtthúcthấtbại

Nếuluôntrongtưthếsẵnsàngtừbỏcuộcđàmphán,bạnsẽchỉcóđượckếtquảtrênlýthuyếtnếubênkiakhôngmuốncamkếthoặctừchốilờichàogiáquyếtđịnh.Khiquá trìnhđàmphán lâmvào thếbế tắc,hãy làmmộtviệcđơngiảnlàtậphợpgiấytờ,xếpvàovalivàravề.Nếuđãnghiêncứuchínhxáccáctìnhhuống,đốiphươngsẽđưaracâutrảlờicótínhxâydựng.Nếutrênthựctế,đốiphươngchophépbạnbỏđi,bạnhãybỏđithậtsự!Vìnếukhôngbỏđi,bạnsẽmấthếtuytín.Một người bạn của tôi thực hiện điều này khá chuyên nghiệp trong nhiềutìnhhuốngcăngthẳngtrênphốWall.Khibỏđi,anhtabướctừngbướcchậmrãitiếnvềphíathangmáy,rồitừtừấnnútvàvàothang.Đixuống35tầngvànghĩrằngđãmấtthươngvụđó.Nhưngkhianhtađangđibộrakhỏitòanhàthìmộtngườichạytheovàđềnghịanhsuynghĩlại!Vàvậylàanhbạncủatôiđạtđượcthươngvụđó.

Đồngý/Nhắclại

Đâylàmộtphươngpháphiệuquảmàbạncóthểsửdụngtrongnhiềucuộcđàmphán. Phương pháp này gồmbốn bước và bao gồmmột số điểmmàchúngtađãthảoluận:Bước1:Đồngý/Nhắclại.Khinóichuyệnvớingườibán,bạnhãygậtđầuthểhiệnsựđồngývớiđiềuanhtanóivànhắc lại theocách thật tựnhiên.Điềunàythểhiệnrằngbạnđanglắngnghe.Vídụ:ngườibánnói:“Tôiphảicóđượcmộttriệuđô-lachokhuđấtcủamình.”Bạnsẽnói:“Vâng,tôihiểuôngcầncóđượcmộttriệuđô-lachobấtđộngsảncủamình.”Bước2:Trảlời.Trảlờiquanđiểmcủangườibán.Cóthểbạncầntrảlờilà:“Theonghiêncứucủatôivềbáocáolỗlãi,tôithấybấtđộngsảncótỷlệvốnhóaởmức8%đượcđịnhgiágần940.000đô-la.”Bước3:Câuhỏicuối.Bạnsẽhỏi:“Nếutôicóthểtrả960.000đô-la,nhưngsẽđưarathảoluậnvềvấnđềthuếvàtiềntrảhàngnăm,liệuanhcómuốn

tiếptụcđểđiđếnkýkết?”Khiđó,bạnchỉcầngiữimlặngvàđợiphảnứngtừngườibán,bởivì…Bước4:Ainóiratrướclàngườithấtbại.Saucâuhỏitrênsẽlàmộtchúttạm ngừng, rồi cuối cùng người bán sẽ hỏi: “Điều đó thực hiện như thếnào?”Bạnvừaghiđiểmđểgiànhchiếnthắngtrongcuộcthươnglượngđó.Vàbạncũngđãtiếnthêmmộtbướcgầnhơntớithươngvụ.Trong trường hợp bạn đang phân vân: liệu thuế và tiền trả hàng tháng cóphảiđượctríchtừtiềncầmcốlầnhaihaykhông.Ngườibánsẽkhôngphảichịuthuếtrênkhoảntiềncầmcốchođếnkhianhtanhậnđượctiền,vàtiềntrảhàngthángsẽởdạngthanhtoáncầmcốhàngtháng.

Nhữngdịchchuyểnnhỏ

Đâylàmộtphươngpháphaytrongđàmphán.Bạnnênlưuýrằngcónhiềungười bịmắcbẫykhi táchbạch sựkhácbiệt.Thông thườngkhi tính toánmột lời chào giá, họ phân tách rõ ràng sự khác nhau cho đến khi đạt đếnđiểmtrunggian.Tôithíchđượcđàmpháncùngnhữngngườinhưvậy.Thayvàođó,khibắtđầuthảoluậnvềgiá,hãyluôntạothayđổinhỏtrongsốtiềnbạnđưara.Vídụ:khingườibáncómộtkhuđấttrịgiámộttriệuđô-la,cònbạnđưaramức965.000đô-la.Tuynhiên,bạnsẽchàogiálầnđầuởmức910.000đô-la.Ngườibánnóirằnganhtasẵnsàngthươnglượng,nhưngbạncầnphảiđưaramứcgiáhợplýhơnnữa.Đểthểhiệnsựtintưởng,anhtagiảmgiáxuống975.000đôla,tứclàthấphơn25.000đô-la.Bạnphảicảmơnngườibánvìsựcânnhắccủaanhta,nhưnghãynóirằngbạnđãtínhtoánvàkhôngthểtrảcaohơn925.000đô-lachokhuđấtđó.Nhưvậy,bạntăngmứcgiácủamìnhlên15.000đô-la.Ngườibántiếptụcvớimứcgiá960.000đô-la(thấphơn15.000đô-la),cònbạnđưaramức935.000đô-la(caohơn10.000đô-la).

Ngườibánnóinếubạn có thểhoàn thành thanh toán trongvòng60ngày,anhtasẽgiảmgiácòn950.000đô-la,tứclàlạigiảmthêm10.000đô-la.Bạnnóivớianhtarằng,thựctếbạncóthểkếtthúcnótrongvòng60ngày,nhưngbạncầnlàmrõnhữngđiểmkhácvàgặplạianhtasau.Bạnđangởmứcgiá935.000 đô-la còn anh ta là 950.000 đô-la. Như vậy nếu chia đôi sẽ là942.500đô-la.Hãyxem:bạntănggiátừ910.000đô-lalên942.500đô-la,tứclàtăng32.500đô-la,cònngườibánthìgiảmtừmộttriệuđô-laxuống942.500đô-la,tứclàgiảm57.500đô-la.Thêmvàođó,bạncóđượcthươngvụvớimứcgiáthấphơnmứcbạnđãđặtratrongkhicảhaibênđềuđãthảoluậnthươnglượngvàilần.Đâykhôngđơn thuần là lý thuyết.Trên thực tế,nó luôncó tácdụng.Đâychínhlànguyêntắcđàmpháncóthểtiếtkiệmchobạnhoặctạorahàngtrămnghìnđô-la trongcuộcđờibạnvàbấtkỳ thứgìmàbạncần thương lượngtrongtươnglai.

Nhiềuđềnghị

Bạncóthểđưarabađềnghịkhácnhauchocùngmộtbấtđộngsản.Thứnhấtlàđềnghịbằng tiềnmặt, thứhai là sựpha trộngiữa tiềnmặtvàcácđiềukhoản (đó là thờiđiểmđể trả tiền sauđó),và cuối cùng làđềnghịkhôngdùng tiềnmặtvàngườibán sẽđưa rakhoảnvay thếchấp thứhai chobấtđộngsảncủamình.Đưaraconsốthấpnhấttrongđềnghịbằngtiềnmặt.Hãynhớcáchbạnbảovệ số tiền củamình.Bên cạnh đó, nếu người bán giữ tất cả bất động sảnđượcthanhtoántrước,đósẽlàmộtđềnghịkémhơntheoquanđiểmvềgiátrị thờigianvớiđồngtiền.Bạncómộtcơhộiđánggiá,vàcó thểsửdụngtiềnởbấtcứnơinàokháccóthểkiếmratiền.Loạiđềnghị thứhai là trảmột lượngnhỏ tiềnmặt tại thờiđiểmchốthợpđồngvàphầntiềncònlạiđượctrảtạivàomộtngàytrongtươnglai.Đâylàđềnghịcaothứhai.

Loạiđềnghị thứbakhôngdùng tiềnmặt củabạn, nhưnggiá sẽ caonhất.Khôngchỉbạnnhậnragiátrịthờigianvớiđồngtiềncủangườibán,màgiátrịbấtđộngsảncủabạncòntăngdọctheoconđường,vàbạnsẽởvàovịtríchiasẻsựgiàucóấy.Chiến lượcnày thậtsựhữudụngkhibạnmuanhữngbấtđộngsản thươngmại nhỏ. Vì khi mua những bất động sản thương mại lớn hơn từ nhữngngườitừngthamgianhữngthươngvụnhưthếnày,chiếnlượcnàysẽkhôngcóhiệuquả.Thôngthườngmọingườikhôngsửdụngnóchonhữngthươngvụlớn.

Sửdụngbáocáokinhdoanhcủangườibán

Điềunàycóthểcótácđộngmạnh.Thửnóirằngngườibánđangẩnmìnhvàkhông dao động trướcmức giámongmuốn của bạn.Hãy đưa ra báo cáokinhdoanhcủangườibánvàxemxétlạinộidungđó.Hãychỉchongườibánthấysốbấtđộngsảnđókhôngphùhợpvớimứcgiámàanhtayêucầu.BạngiảithíchrằngcácngânhàngđangtrởnênkhắtkhehơntrongviệcbạnphảibiểuthịgiátrịNOIliênquanvớicáckhoảnnợ.Đâyđượcgọilàhệsốkhảnăngtrảnợ.Nóđượctínhtheocôngthức:

Ngânhàngluônmuốnthấyhệsốtrảnợtrungbìnhkhoảng1,2hoặctốthơn.Đócónghĩalàchomỗiđô-lanợmàbạnphảitrả,bạncó1,20đô-lachothunhậpkinhdoanhthực.Vậybạncóthểnói:“Thưaông,dựatrênnhữngconsốtừbáocáokinhdoanhcủaông,tỷsuấtnănglựctrảnợlà1,05.Tấtcảcácngânhàngtôitìmđếnsẽkhôngcấpvốntrừkhitỷlệcủanólà1,2hoặccaohơn.Tôitínhtoángiátrịcóthểmanglạiconsố1,2dựavàogiátrịthunhậpkinhdoanhthựccủabấtđộngsản.GiátrịđólàXđô-la.”Liệu người bán thông thường sẽ trả lời cho bản báo cáo đó hay không?“Đồngý,nếuanhđặtnhiềutiềnvàođóhơn,anhsẽcókhảnăngnângtỷlệ

đólênbấtcứđâunócầnvàtôikhôngcầnphảichithêmtiềnnữa.”Hãychuẩnbịchonhữngcuộc tranh luận.Câu trả lờicủabạncó thểkhiếnbạnnhưđanglàmviệcvớimộtnhómcácnhàđầutư,vàcácchỉđạocủahọnhưralệnhvớiconsốtốiđa20%chobấtkỳthươngvụnào.Nếunhư tấtcả thấtbại,bạn luôncó thểnhìn thẳngvàongườibánvàhỏi:“ÔngSeller, liệuôngcó thểmuabấtđộngsảndựa trênnhữngconsốnàykhông?”Rồisauđóhãyimlặng.

Biếtrờibỏđúnglúc

Chúng tađãnóiđếnviệckết thúcbằngviệc rờibỏ.Đôikhiđiềuđócũngđúngkhibạnthậtsựmuốnthươngvụđónhưngthôngthườngnócũngkhôngpháthuytácdụng.Thậmchí,nếukhôngbaogiờsửdụngsựkếtthúcđó,bạncũngvẫnphảiluônluônchuẩnbịmột con sốkhông thayđổi trong tâm trí.Nhưbạnbiết, cáccuộcđàmpháncó thểrấtkhókhăn.Nếubạncốgắngthựchiệnnhanhcácphéptínhkhiđượcgiaonhiệmvụ,bạnsẽtựđẩymìnhvàonhữngthươngvụtồitệ.Cách tốtnhấtđểgiảiquyết tìnhhìnhnày làcó thậtnhiều thươngvụ trongkênhcungcấpcủabạn.Đâylàmộttròchơivớicácconsố.Nếucácđềnghịcủabạndựavàonhữngkếtquảthậtsựchứkhôngphảicáccósốdựbáoproforma,thìnhữngconsốđósẽtrởthànhluậnđiểmthamkhảovữngchắc.Bạnđãnghevềlýthuyếtkẻngốc,trongđóbạncóthểđánhlừathươngvụchoai đóngungốchơnbạn chưa?Đừng trở thànhngười cuối cùng trongchuỗingungốcđó,vìthếhãybỏquamứcgiáthựchiệnmuaquantrọng.

Đừngtrởthànhkẻluônlẩntránh

Tôitừngnghemọingườikhoáclácvềviệccótới42điềukhoảntrongLOIcủahọ, chophéphọ thoátkhỏibấtkỳ thươngvụnào tạibấtkỳ thờiđiểmnào.Họnghĩhọtrởnênrấtthôngminh.Nhữngngườikhácgọihọlànhữngkẻthíchlẩntránh.Hầuhếtcáccôngtyđượcxâydựngnhờvàodanhtiếng.

Vậycóbaonhiềucôngtyđángtincậycótiếnglànhữngkẻhaylẩntránhmàbạnbiết?Trongbấtđộngsảnthươngmại,thờikỳkiểmđịnhlà30ngày;nhưngđôikhilà60ngày.Trongsuốtthờikỳđó,bạncóthểtừbỏthươngvụvìbấtcứlýdogì.Trongtrườnghợpđó,bạnlạicầnthêmvàocácđiềukhoảnlẩntránhđểlàmgì?

Hợpđồngmuabán

SaukhicảhaibênđềukýkếtvàoLOI,hãytạoraHợpđồngmuabán,hayviếttắtlàP&S.Đốivớitôi,việcngườibánphácthảobảnP&Skhônggâyảnhhưởnggìchotôi.Ngượclạinócòntiếtkiệmtiềnchotôi,bởingườiủyquyềncủatôichỉcầnxemlạibảndựánvàtạorathayđổinếuanhtacholàhợplý.NếungườiủyquyềncủatôiphácthảobảnP&S,tôiphảitrảnhiềuhơnchotoànbộvănkiện,nhưnglạikhôngnhậnđượcnhiềusựbảovệhơn.Đừng làm theo hướngdẫn trongnhữngkhóa học đầu tư đó là có sẵn bảnP&Stựlàm.Lýthuyếtnóirằngbạnchỉthêmđiềukhoảnliênquantớitrườnghợpcủabạn,vàbạncóthểtiếtkiệmtấtcảtiềncủamìnhbằngcáchkhôngdínhdángtớingườiđượcủyquyền.Đólàsựkhácbiệtgiữaphươngphápcủatôi(tiếtkiệmtiền)vàphươngphápcủahọ(trởnênrẻtiềnvàngungốc).Mỗi bang có hệ thống luật và sự giải thích khác nhau về vấn đề này, tuynhiênnókhôngđángkể.Hãytrảtiềnchongườiủyquyềnchuyênvềđầutưbấtđộngsản,vàđểhọthựchiệnnhữngviệcđóchobạn.

Chấtthảinguyhại

Trongmỗithươngvụthươngmại,bạnnêncómộtđiềukhoảnvềnhữngchấtthảinguyhại.Hầuhếtnhữngngườibánđềukhôngcókiến thứcvềnhữngchất thải nguy hại trong bất động sản của mình. Chúng bao gồm nhữngthùngdầudướimặtđất,đấtnhiễmđộc,chấtamiăng,nhữngchỗcónhiềuđá

cuộivànhựađường...Nhữngngườimuabấtđộng sản thươngmạikhôngđượcbảovệbằng luậtbảovệngườitiêudùng.Bạnphảiyêucầungườibánviếtrõnhữnggìanhtabiếthaykhôngbiếtliênquantớinhữngchấtthảinguyhại.Ngườichovaysẽyêucầubạnthựchiệncuộckiểmtramôitrườnggiaiđoạnmột.Nóbaogồmviệckiểmtracácchấtthảinguyhại.Hãyhoànthànhgiaiđoạnmột,ngaycảkhicácngânhànghoặcngườichovaykhôngyêucầu.Nólàmột điều khoản bảo hiểm chống lại việc gặp rắc rối với những cơn ácmộngkhibạnkhôngbánlạiđượcmộtbấtđộngsảnnào.Tôisẽđẩymạnhviệcbànluậnvềcuộckiểmtramôitrườnggiaiđoạnmộtvàgiaiđoạnhaitrongchươngvềđiềunghiênbấtđộngsản.

TOÀNCẢNHTIẾNTRÌNHTỪTHỜIĐIỂMNÀY

Nếunghe theo lời khuyên của tôi vềviệc thuhút, phân tíchvàđàmphánthươngvụ,bạnsẽcóđượcvịtríđángtựhàokhilàmviệcvớimộtthươngvụtốt.Giờchúngtaphảichuyểnnóthànhmộtthươngvụhoàntất.Chúngtasẽđếnvớinhiềuchitiếthơntrongchươngtiếptheo,nhưngđâylàbảntómtắtvềnhữngbướcsắptới:•Đặtkhoảntiềnđặtcọctừ1-3%.Hãynhớ,bạncóthểcóđượckhoảntiềnđặtcọcđótừngườichovay/đốitácriêngcủabạn.•Thựchiệnđiềunghiêntàichínhvàxácđịnhđềnghịcủabạnlàphùhợp,dựatrêntấtcảnhữngthôngtinthêmmàbạncó.Nếungườibánkhôngmuốnthươnglượng,hãythoátkhỏithươngvụ.• Bắt đầu điều nghiên vật lý và lựa chọn sử dụng người phù hợp để giảiquyếtvấnđề tài chính.Nghiên cứubấtđộng sản cùngkiểmđịnhviênbấtđộngsản.Đólàlầnđầutiênbạnphảibỏtiềntúi‒sốtiềnbạnkhôngthểlấylại‒bởibạnsẽtrảtiềnchocuộckiểmtrabấtđộngsản.Đólàlýdovìsaochúngtaphảiphântíchtàichínhtrước,vàsauđóphântíchthựctế.•Thuê luậtsưkiểmtraquyềnsởhữuvàđiềunghiênpháp lý.Kýbảnquyđịnhđiềukhoảnvớingườichovay.Ngườichovaysẽđòihỏimộtkhoảntiền

kýgửikhônghoànlạikhoảngtừ7.000đến25.000đô-la,phụthuộcvàođộlớncủathươngvụ.Khoảntiềnkýgửinàyđượcsửdụngđểchitrảchothờigiancủangườichovay,sựđánhgiá,cáccuộckiểmtra,giaiđoạnmộtvàcácbảnbáocáocủabênthứba.•Hoàn thành tất cả quá trình khảo sát.Nếunó đã đượckiểm tra hết, hãyngừngthờikỳkiểmtra.Khoảntiềnkýgửicủabạngiờkhôngthểhoàntrảlại,vàbạncóthểbịđòihỏiđểthêmkhoảntiềnnữa.•Ngườichovaychấpnhậnmứcthuếvàgửinóchophòngkếtthúcthươngvụtạivănphòngcủangườiđó.•Bạncómộtkhoảntiền,kếtthúcthươngvụvàtrởthànhthànhviêncủahộinhữngngườichủsởhữubấtđộngsảnthươngmạigiàucó!

TRONGCHƯƠNGSAU

Tôibiếtrằngbạnđangtựhỏiliệumìnhcóđangđiđếnmộtthươngvụthậtsựtốt.Đólàđiềuhoàntoànbìnhthường,vìởgiaiđoạnnày,ngaycảmộtnhàđầutưbấtđộngsảnđầykinhnghiệmcũngsẽđặtranhữngcâuhỏinhưvậy.Thậtmaymắn,phầnsauchínhlàgiaiđoạnđiềunghiênvànóđượcviếtđểtrảlờinhữngcâuhỏinày.Trongchươngtiếptheo,tôisẽgiớithiệucáchthựchiệnviệcnày.

TRÁNHHỢPĐỒNGCHỚPNHOÁNG

Hãynhớrằngcụmtừthươnglượng(negotiation)cóbaohàmnghĩatựtrọng(ego).Mỗingườithamgiađềuphảinhậnthứcđượcrằngmìnhđãđạtđượcnhiềusựthỏahiệptừphíađốiphươngnhằmthỏamãnsựtựtrọngcủamìnhvàcũnglàđểanhtathựchiệntốtcôngviệc.

Nếubạnđangthươnglượngvềmộttàisảnnàođó,hãychúýđếnnhữngđềnghị,thậmchíngaycảkhibạnhàilòngvớimứcgiávàcácđiềukhoảncủangườibán.Bởivìtrừkhiđốiphươngthỏamãnlòngtựtrọngcủamình,họsẽkhông chấp nhận hợp đồng hoặc sẽ tìm lý do để kết thúc thương vụ.Đối

phươngcầnđượcthuyếtphụcrằnganhtađangcómộthợpđồngtốt.

TríchChiếnlượcbấtđộngsảncủaTrump:BàihọctỷphúdànhchonhàđầutưnhỏcủaGeogreH.Ross,NXBJohnWileyvàSons,2005.

6.CÁCHTHỨCXÁCĐỊNHSỰTHẬTĐẰNGSAUMỘTTHƯƠNGVỤCÁCHQUẢNLÝ

QUÁTRÌNHNGHIÊNCỨUĐẦUTƯ

Nếulàmộtnhàđầutưthôngminh,bạnsẽkhôngdànhnhiềuthờigianchocácthươngvụchođếnkhicómộtbộmáythuhútđầutưhiệuquả.Saumỗituần,khảnăngxemxétthươngvụvàkhảnăngnhậnbiếtkhókhăntiềmẩncủabạnsẽkhálên.Vớithưbàytỏnguyệnvọng,bạnvàngườibánsẽcómộtgiaodịchởmứcđộnghiêmtúchơn.Mộtlầnnữa,nguyêntắc80/20lại được áp dụng. Nhưng lần này, bạn sẽ dành 80% thời gian cho nhữngthươngvụcókhảnăngcao.Trongbấtđộngsản,quá trình30hoặc60ngàysaukhiđềnghịđượcchấpnhậnđượcgọilàquátrìnhđiềutra,nhưngquátrìnhnàythườngđượcgọilàquá trìnhnghiêncứuđầu tư.Đâylà thuậtngữphổbiến trênphốWall,nơicácnhàmôigiớiphảitìmhiểukỹvềmộtcôngtytrướckhiđưacổphiếucủacôngtyđóchàobánracôngchúng.Quátrìnhnghiêncứuđầutưgồmbagiaiđoạn:1.Tàichính.Đâylàbướcđầutiên,vìởhaibướctiếptheo,bạncầntiêutiền,vàbạnsẽkhônglấylạiđượctiềnđãtiêu.Ngoàira,cácconsốcóthểchobạnbiếtrấtnhiềuđiềuvềtàisảnđó.2.Tìnhtrạngvật lý.Đây làbướccácchuyêngianghiêncứuđầu tư thựchiệnđểbiếtđượckhôngcósửachữalớnhayvấnđềgìlớnbạnchưabiết.3.Pháplý.Luậtsưcủabạnsẽđảmbảolàbạnnhậnđượcquyềnsởhữuhợpphápcủatàisảnvàcáctàiliệusẽđượcsoạnthảotheođúngtiêuchuẩn.Quátrìnhnàycóthểkhiếnbạnnảnchí,nhưngchắcchắnkhiquátrìnhkếtthúc,bạnsẽcảmthấythíchthúhoặcnhưvừatrútđượcgánhnặng.Bạnvànhómcủabạncó thểkết luậnđây thậtsự làmột thươngvụ tốthoặcquyếtđịnhdừngquátrình.Hoặcbạnsẽnhậnthấylàdựatrêncácdữliệuthựctếchi tiết của tài sản, bạn không thể đề nghị mức giá mà người bán mongmuốn.

Thựctế,đâykhôngphảihoàntoànlàmộttổnthất.Bạnsẽhọchỏiđượcthêmnhiềuđiềuquaquátrìnhnghiêncứuđầutưvàtrongcácthươngvụtiếptheo,bạnsẽcóthểtiếnhànhmọiviệcnhanhhơn.Bạncóthểthuêcáccôngtythựchiệnquátrìnhnghiêncứuđầutưchomình.Hãycốgắngthựchiệncàngnhiềucàngtốtvớicácthươngvụđầutiên.Bởivìnhưvậybạnsẽkhôngchỉtiếtkiệmđượctiềnmàquantrọnghơnbạnsẽcóthêmkinhnghiệmvàkiếnthức.Trướckhibắtđầunghiêncứu,bạncầnbiếtvềmộtsốyếutốcủanhiệmvụnghiêncứumàmìnhthựchiện.

LỖIDOTHIẾUCHUYÊNNGHIỆP:"TÔISẼTỰTHỰCHIỆNĐỂTIẾTKIỆMTIỀN."

Việcbạnhọcbachuyênngành tại trườngđạihọc, luật,kế toánvà thươngmại xây dựngđều khôngquan trọngmàquan trọng là việc bạn thực hiệnđượchàngtáthươngvụ.Nếubạnnghĩrằngtựmìnhcóthểthựchiệntoànbộquátrìnhnghiêncứuđầutưthìchắcchắnbạncầnphảixemxétlại.

Đơngiảnlàvìbạnkhôngthểnhanhvàgiỏinhưcácchuyêngia.Bêncạnhđó, bạn cần thêmcác chuyêngia khácđể thẩmđịnhnhững cảmnhận củabạn.

XEMXÉTSỐLIỆUTHỰCTẾCỦANGƯỜIBÁN:

NGHIÊNCỨUĐẦUTƯTÀICHÍNH

Nhàmôigiớisẽgiúpbạnrấtnhiềutronggiaiđoạnnày.Họbiếtngườiquảnlýtàisảnsẽchấpnhậnvàkhôngchấpnhậnnhữngyếutốnàotạithờiđiểmhiện tại.Lànhàmôi giới giỏi, họ cókhảnăng thựchiện rất nhanhnhữngđiềuđó.Bạnsẽbiếtngaymọiviệccóphùhợpvớimìnhhaykhông.Vàbạnsẽkhôngphảitốnmộtchúttiềnnào.Tấtnhiênlàvớiđiềukiệntrướcđó bạn đã "chăm chút" nhà môi giới rất tốt. Sau khi thực hiện rất nhiềuthươngvụvàtrảchongườimôigiớikhánhiềutiền,bạncóthểtínhđếnkhả

nănggiaochohọxemxétcácbấtđộngsảntrước.Hiệntại,bạnchỉcầngiaochongườimôigiớicácthươngvụbạnthậtsựmuốnlàm.Dướiđâylàcácyếutốbạncầnởngườibán:•Cácbáocáohoạtđộngthángtronghainămqua•Báocáohoạtđộngtrongmộtnămqua•Giấytờvềtiềnthuêcủahợpđồnghiệntạivàtronghainămqua•Cáctàiliệunợhiệncó•Tàikhoảntiềngửingânhàngbathángqua•Cáctàiliệunợhiệncó•Bảnkêtiềnđặtcọcđảmbảo•Hoáđơndịchvụtiệních•Hoáđơnthuếbấtđộngsản•Cáchợpđồngdịchvụ•Đăngkýtrảlương•Hồsơkêkhaichitrảbảohiểmvàchínhsáchbảohiểm•Vấnđềvềcảithiệnvốnvàbảotrì•CácyêucầubảotrìchưahoàntấtTronghợpđồngmuabán,bạnnênyêucầungườibángửitấtcảcácthôngtintrênchobạntrongvòng14ngàykểtừngàyhợpđồngcóhiệulực.Theokinhnghiệmcủatôi,nếuthôngtinđượccungcấpnhanhchóng,thươngvụsẽđược thựchiệndễdàng.Nếu thông tinđếnchậm,saumột thờigianngắnhoặcquá14ngàysauhạnchót,bạncóthểvẫnthànhcông,nhưngkhảnăngthấtbạicaohơn.Đóchưaphảilàlýdođểhủythươngvụ,nhưngbạnnênxemxétlạivấnđềđó.Tahãyxemtừngtàiliệunghiêncứuđầutưdướiđây:

Cácbáocáohoạtđộngthángtronghainămqua

Những báo cáo này phải thể hiện lợi nhuận và thua lỗ từng tháng. Trongcùngmộtnăm,cácthángđượcsắpxếpcạnhnhau.Báocáoxuhướngtrênsẽchotabiếtmộtvấnđề.Nếutasosánhcácthángvà

cácnăm,tasẽthấyđượccácgiaiđoạnlỗ,lãi.Mộtsốcóthểlàdotácđộngthời vụ. Ví dụ như rất nhiều tòa nhà thươngmại trong thành phố nơi cótrườngcaođẳng,sẽphảnánhsựtrồisụt,vàdòngsinhviêntrongnămhọc.Đừngchấpnhậnmộtbảnbáocáotàichínhtrongvònghainămkhôngđượcphânthànhtừngtháng.Ngườibáncóýđồgiấugiếmsựsụtgiảmhiệuquảvớingườimua.

Báocáohoạtđộngtrongmộtnămqua

Báocáohoạtđộng trongvònghainămquacho tabiết tình trạnggầnnhấtcủatàisản.Cònbáocáonămtínhtớihiệntạisẽchotabiếthiệntrạng.Tìnhhìnhtrongvòngsáuthángqualàyếutốquantrọngnhất.Đâycũnglàyếutốnhàlãnhđạocầntậptrungkhiquyếtđịnhcóduyệtkhoảnvaychobạnhaykhông,giátrịkhoảnvayvàlãisuấtvay.Kỳsáuthángcũngchotabiếtloạitàisảntasẽmua.Liệunócótrênđàpháttriểnhaycácconsốcótheohướngtănglênkhông.Đólàloạitốtnhất.Hoặccó điều gì xảy ra với tài sản khiến cho việc quản lý thiếu nhất quán haykhông.Cóthểđiềuđólạichínhlàtìnhhìnhquảnlýhiệntại.Hãycẩntrọngvớicácbướcngoặtlớn.Mộtsốtàisảncóthểrấtkémtrongvòngmộthainămgầnđây.Vàbỗngnhiêntrongvòngba,bốnthángvừarồicácsốliệulạicóvẻrấtổn.Ngườichủsởhữuhiệntạisẽluônnóinguyênnhânlànhờbanquảnlýmới.Đócóthểlànguyênnhânthậtsự,nhưngđócũngcóthểlàdohọlàmđẹpcácconsốđểchuẩnbịbánđi.Vídụ:mộttòanhàcóthểcógiáchothuêcaohơnnhiềusovớibìnhthường.Liệuđiềunàycóthểxảyrakhông?Cómột doanh nhân trong lĩnh vực phát triển nhà văn phòng và bán lẻ ởTexasrấtnổitiếngvàhoạtđộngrấttốt.Cáccôngtyhợptácvớicôngtyôngtanhưhạchtoán,luật,thiếtkế,kiếntrúchoàntoàntrôngcậyvàoôngta.Ông ta xâymột tổ hợpvănphòngđẹpvà đề nghị các công ty trên nhanhchóngkýhợpđồng thuê tòanhà tổhợp.Ngườimuacó thểnghĩ rằng:"Ồ,

doanhnhânpháttriểnnhàđóđirấtđúnghướngvềtriểnvọngcủathịtrườngđịaphương!Toànhàđóđượcthuêrấtnhanh,thậttuyệtvời!"Sauđó,ôngtabántòanhàđãcó100%diệntíchđượcthuêtrênchomộtgãkhờvớimứcgiárấtcao.Banămsau,nhữngcôngtythuêởđósẽrờiđi,vàkýhợpđồngthuêvớitòanhàmớicủaôngta.Đâythậtsựlàmộtcuộcmuabángianlận.Hãyxemxétcácvấnđềvàcáctìnhhuốngdườngnhưquátốtsovớithựctế.

Giấytờvềtiềnthuêcủahợpđồnghiệntạivàtronghainămqua

Tàiliệusẽchotabiếtcácyếutốsauvềmỗiphápnhânthuê:•Ngườisốngtrongmỗicănhộ•Thờiđiểmđếnsống•Thờihạnkếtthúchợpđồngthuê•Sốtiềnhọtrả•Chiphísửdụngtiệních•Đặtcọcđảmbảo•GiátrịsởhữuKhisosánhgiữatiềnthuênhàvàbáocáohoạtđộngcủamộtthángnàođó,cácconsốphảinhưnhau.Nếukhông,điềuđócónghĩalàcóvấnđềtrongbấtđộngsản.

Tàikhoảngửingânhàngbathángqua

Các con số trong báo cáo hoạt động có thể tốt, nhưngbạnnên thẩmđịnhxemcácconsốcóthậtkhông.Tàikhoảntiềngửingânhàngbathángquasẽchotathấydòngtiềnvàobấtđộngsản.Nếucáctàikhoảngửitrênkhôngthểhiệnlượngtiềnnàovàotàikhoản,điềuđócónghĩalàhọcóthểkhôngthukhoảntiềnđó.Mộtvàingườibáncóthểxửlýthắcmắcnàybằngcáchlýgiảirằnghọđangthutiềnmặtchứkhônggửivàotàikhoản.Trongtrườnghợpđó,cóthểngườibánđangthutiềnmặt.Bạncầntìmhiểu

lýdotạisao.Đólàmộtnghivấnnữa.Nếuđólàmộtkhoảnkhônglớn,bạncó thể vẫnmuốn tiếp tục thương vụ, khi đó, bạn cần thẩmđịnh:Yêu cầungười bángửi tiền trong tương lai vào tài khoảnđểbạn có thể thẩmđịnhdòngtiềnchothờiđiểmgiữahiệntạivàthờiđiểmkếtthúcthươngvụ.Khixemxét thươngvụkỹhơn,bạnsẽ thấycónhiềucâutrả lờihaynhiềucâuhỏihơn?Nếunhiềucâutrảlờihơn,cónghĩalàmọiviệcổn.Nếusaukhitìmhiểu,bạnthấymọiviệctrởnênrốirắmhơn,bạnnênthậntrọng.

Cáctàiliệunợhiệncó

Phôtôcáctàiliệunợhiệncóđểxemliệucócáchnàogiúpthươngvụnàytốthơn.Cóthểngânhàngchophépchuyểnđổikhoảnvaysangchủmới.Nhưthế,chiphíkếtthúcthươngvụsẽthấphơn.Mộtlầnnữa,ngườimôigiớithếchấpcủabạnsẽgiúpbạntìmracáccơhộivớitìnhhìnhtàichínhhiệntại.

Bảnkêtiềnđặtcọcđảmbảo

Các con số trongbảnkê này cần phùhợpvới tài liệu về giá thuê.Chúngđángtincậyhơn,vìbạnsẽchịutráchnhiệmvềtàikhoảntiềnđặtcọcđảmbảo.Khinhữngngườithuênhàchuyểnđi,bạnphảitrảlạihọtiềnđặtcọcbanđầu.Giảsửtiềntrongtàikhoảnkhôngđủtrảchomọikhoảnđặtcọccónghĩalàbạnphảiliênhệvớingườibánvàhỏivềsốtiềncònlại.Hãyyêucầubổsungđầyđủtàikhoảntrướckhikếtthúcthươngvụ.

Hóađơndịchvụtiệních

Phôtôcáchóađơntronghainămquađểđốichiếuvớicácchiphítrongbảnbáocáohoạtđộng.Mộtvàingườichủsởhữusẽnóirằnghọkhôngcóhóađơnhainămqua.Trongtrườnghợpđó,hãyhỏithôngtintruycậptrangwebcủa công ty cung cấpdịchvụ tiện ích, và lấyhóađơn, hoặcxinphépnóichuyệnvớicôngtycungcấp.Nếungườichủsởhữukhôngđồngýnghĩalà

cóvấnđề.

Hóađơnthuếbấtđộngsản

Bạnkhôngnênchỉthuthậpbảnphôtôhóađơnthuếtrongvònghainămmànênkiểmtravớivănphòngđịnhgiáthuếđểđánhgiálạitàisản.Tại nhiều bang, luật bất động sản quy định việc đánh giá lại tài sản phảiđượcthựchiệnvàothờiđiểmkếtthúcthươngvụ.Trongphầnlớncáctrườnghợp,tàisảnđượcbánvớigiácaohơngiábánlầntrước,vìvậy,thuếbấtđộngsảnsẽtăng.Điềuđócónghĩa làcómứcgiảmtrongdòngtiền, trừkhibạnđãđưavào.Trên thực tế,đây làkhoảnmụcduynhấtcóảnhhưởnglớnđến thươngvụcủabạn.

Cáchợpđồngdịchvụ

Xemxétcáchợpđồngvớinhàcungcấpdịchvụcảnhquan,đỗxe,bảotrì,kiểmsoátvậtnuôi,giặtlà,thangmáy,bểbơi,internet/cáp,vv...Đồngthờibạnnênyêucầuluậtsưxemxétnhữnghợpđồngnày(ởgiaiđoạnpháplý)đểbiếtchắcchắnhợpđồngnàobịràngbuộcsaubán.Bạnmuốncókhảnăngđàmphánlạichonhữnghợpđồngnàyhoặchủybỏhợpđồngsaukhikếtthúcthươngvụ.Hai hợp đồng luôn có ràng buộc: dịch vụ giặt là và cáp/internet. Đây lànhững hợp đồng kéo dài nhiều năm, trong đó, người bán tài sản được trảtrướcmộtkhoảnhoahồngchoviệckýduyệthợpđồng.Nhữnghợpđồngđóthườngđượcghilạitrongvănbảnđikèmvớitàisản.

Đăngkýtrảlương

Đăngkýtrảlươngsẽxácnhậnngườiđượcnhậnlươngvàthờiđiểmchitrả.Hồsơkêkhaichitrảbảohiểmvàchínhsáchbảohiểm.Tronghợpđồngbảohiểmcóđiềukhoảnnàođặcbiệtkhông?Côngtybảo

hiểmcủatòanhàlàcôngtynào?Bạncóthểcóđượchợpđồngvớimứcphíbảohiểmtốthơnvớicôngtyđókhông?Xemxétquátrìnhkhiếunạibảohiểmcủatàisản,tậptrungvàosốlầnkhiếunại,vàbảnchấtcủakhiếunại.Nếutàisảncóquánhiềulầnkhiếunại,bạnsẽkhóđượcbảohiểm.

Vấnđềvềcảithiệnvốnvàbảotrì

Bạnphảiyêucầungườibánđưachobạncáctàiliệulưutrữvềcácthayđổilớnnhỏcủatàisảntrongvòngvàinămqua.Nếuhọkhôngđưa,điềuđócónghĩa làcóvấnđềvớibấtđộngsản.Nếucó,nhưng tài liệu thểhiện rất ítthayđổi,đócũnglàđiềuquantrọng.Tàiliệubảotrìsẽchotabiếtcácvấnđềthườnggặp.Cóthểlàsựnứtvỡcửasổ,cácvếtnứtbêtônghoặccácvấnđềkhác.Tàiliệusẽgiúptabiếtvàđưavấnđềvàocáctínhtoánmuatàisảnvàkhitiếpquảntàisản.Điềunàyrấtquantrọng.Bởinếuvìlýdobảotrì,nósẽkhiếnkháchthuênhàrờiđinếucácyêucầubảotrìcủahọkhôngđượcđápứng.Xemxétcáckhoảnmụcvẫncòn tồnđọng.Bạncó thểphải lưuýkhi tiếpquản,đấylàchưakểđếntháiđộcủakháchthuê.Bạncóthểnhậnthấymìnhcầnphảigửithôngđiệpđếnhọrằngsẽcóbanquảnlýmớitiếpnhậnvàquảnlýtàisản.Nếubạnthấycóquánhiềuyêucầu,hãyghichúlại.Nếutiếptụctheođuổithươngvụ,điềuđầutiênbạnphảilàmsaukhitiếpquảnlàyêucầucôngtyquảnlýđếngặptừngkháchthuêvàthảoluậncácvấnđềcòntồnđọng.Bạnmuốnngườiquảnlýđưarathờihạncụthểchoviệchoànthànhcácvấnđềtồnđọngvớikháchthuê.Kháchthuêsẽlolắngkhitàisảnđổichủsởhữuvìnhưvậyhọcónguycơphảichuyểnđi.Đâylàcơhộiđểbạntạoramộtchiếndịchgắnkếtkhiếnkhách thuêhài lòngvà sẵn lòng trảbạn tiền thuêhàngtháng.Với rấtnhiều tòanhà thươngmại, sựquayvòngkhách thuê làchiphí lớnnhấtbạnphảitrả,vìvậybạncầnưutiêntìmhiểuvàxửlýcácvấnđềbảotrì.

TÁIĐÀMPHÁNCÓCẦNTHIẾTKHÔNG?

Bạnđãcómọithôngtintìmhiểuđầutưliênquanđếntàichính.Bạnvànhàmôigiớicủamìnhđãxemqua.Nếubạnthấymọiviệcổnthỏa,thìđãđếnlúcthựchiệnbướctiếptheo.Nếugặprấtnhiềuđiềungạcnhiênvàkhôngnhấtquán,bạnphảixemlạicáctínhtoán.Liệucácyếutốmớicókhảnăngảnhhưởngđếnmứcgiábạnmuatàisản?Nếucó,bạnphảigặpngườibánvàgiảithíchcácvấnđềbạntìmhiểuđược.Mộtsốngườibánsẽtrảlờibạnrằngviệcmuahaykhônglàtuỳbạn,ngườibán khác có thể tự cảm thấy xấu hổ vì những con số thực tế dường nhưkhôngthốngnhấtvớinhữngconsốhọnóivớibạn.Vàmộtsốngườivẫnhyvọngbạnkhôngtìmrasựthật,nhưngvẫnsẵnlòngđàmphánlạikhibạntìmra.

TÌMHIỂUTÌNHTRẠNGVẬTLÝ

Bạnkhôngphảilàmgìnhiềutrongbướcnày.Bạncầnthuêmộtchuyêngiađiềutravềtàisản,thườngthìđólàkỹsưdânsự.Bạnsẽphảitrảtiền,nhưngđiềuđóđánggiá.Cónhữngchuyêngiabiếtrõnhữnggìcầnphảitìmhiểu,nhữngthứcóthểbỏquavàcóthểtậndụng,haythaythế.ĐiềutrahiệntrườngBạnkhôngnêncốgắngtiếtkiệmtiềnbằngcáchtựđiềutrahiệntrường!Kểcảkhitàisảnđịnhmualàngôinhàdànhchogiađình,đócũngkhôngphảilàýhaychứchưanóiđếntàisảnthươngmạilớn.Nếucácchuyêngiakinhtếcủabạnkhôngthểchitrảnổitiềnthuêchuyêngiathựchiệnnghiêncứuđầutư,thìbạnđừngtheođuổithươngvụđó.Việctìmhiểutìnhtrạngvậtlýbaogồm:•Điềutrahiệntrường•Cácbảnquyhoạchvàthôngsốhiệntrường•Nghiêncứu

•Dụngcụvàtồnkhocungứng•Thẩmđịnh•ĐiềutramôitrườnggiaiđoạnI/giaiđoạnII•Điềutracôntrùngpháhoại•ĐiềutrahiệntrườngTrênđây làcáchoạtđộngchính trongquá trình tìmhiểu tình trạngvật lý.Mụcđíchđiềutrahiệntrườnglàđểcáckỹsưcủabạnxemxéttấtcảcácyếutố bên trongvà bên ngoài tài sản nhằmđảmbảo chúngđangở trong tìnhtrạnghoạtđộng.Chuyêngiasẽkiểmtratấtcảcácyếutốcấutrúccủatàisản:mái,móng,khuđỗxe,tườngchịulực,v.v...Sauđóhọsẽxemxétcáchệthốngcơhọcnhưhệthốngsưởi,điềuhoà,thônggió,điện...Họsẽkiểmtranộithất,xemxétcácvấnđềthườnggặp,hoặccácvấnđềchínhkhác.Báocáođiềutrasẽchotabiếtđiềukiệnvậtlýcủatàisảnbạnquantâm.Liệucónhiềubảotrìbịtrìhoãnkhông?Cóhệthốngcơhọcnàomớivàhiệuquảvềmặtnănglượngkhônghaychúngđãsắpquáhạnsửdụng?Tuổithọcủamáinhàlàbaonhiêu?TàisảncótuântheoĐạoluậtADA(ĐạoluậtNgườiMỹkhuyếttật)vàluậtxâydựngtạiđịaphươngvàcấpbangkhông?Ngoàira,báocáocòngiúpbạnbiếtướctínhgiátrịsửachữacầnthiết.Nếubạnpháthiệnracóvấnđềgìcầnsửachữa,hãyđếnhỏicácnhàthầuđểbiếtđượcướctínhchitiết.

Cácbảnquyhoạchvàthôngsốhiệntrường

Cómột số tài liệuđược sửdụngkhixâydựng tòanhà.Baogồmbảnquyhoạchtòanhà,sànnhà,tàiliệuvềsửdụngđất.Bạnphảilấyđượcbảnphôtôcáctàiliệutrên.Nếubạnmuốncóthayđổivềtàisản,bạncầnsoạnthảocáctàiliệunàykhicácnhàthầuyêucầuhoặcxincấpgiấyphéptòanhà.

Nghiêncứu

Cácnghiêncứuchotabiếtvịtrítàisản,cácranhgiớicủatàisản,liệutàisản

cóởkhuvựcbịngậplụthaykhông...Bạnphảicóđượcthôngtinnàyđểxácđịnhcácvấnđềluậtphápliênquanđếntàisản...Bạncũngphảiđảmbảolàcácchủđất lánggiềngkhôngxâmphạmtàisảnvà tàisảnbạnmuakhôngxâmphạmcáckhuvựcxungquanh.Lấybảnphôtônghiêncứucủangườibán,đểbạnvàđộingũchuyêngiacủabạnlàmquenvớicácchitiếtcủatàisản.Hãynhớlàđốitácchobạnvayvốnsẽyêucầucóbáocáocậpnhật.Bạncóthểtiếtkiệmtiềnbằngcáchgọichongườiđã thựchiệnnghiêncứuđóvàđềnghịhọcungcấpbảnnghiêncứucậpnhật.Sửdụngcùngmộtdoanhnghiệpnghiêncứusẽgiúpbạntiếtkiệmhàngnghìnđô-lasovớiviệcthuêmộtcôngtynghiêncứuchưaquenvớitàisảnđó.

Dụngcụvàtồnkhocungứng

Tấtcảdụngcụvànguồncungứngphảiđikèmvớitàisảnbán.Khibạntiếnhànhthựcđịa,hãylấythiếtbịtồnkhocủađộngcơởkhuvựcbảotrì,thiếtbịtrongvănphòngchothuê,vàcácthiếtbịkhác.Trênthựctế,bạnnênlấysốseri,modeltừngbộphậncủathiếtbị.Ngườibáncóthểthaythiếtbịrẻvàmangtheothiếtbịtốt.Nếuđảmbảomìnhbiếtchitiếttàisảnvàcóngườithấybạntìmhiểucácthiếtbịđó,bạnsẽcónhiềucơhộigặplạithiếtbịđókhiđãmuavàsởhữutàisản.

Thẩmđịnh

Tàiliệunàysẽxácđịnhgiátrịtàisản.Bạnsẽkhôngyêucầu,vìbênchovayvốnsẽtựlựachọnngườithẩmđịnhchohọ.Việcthẩmđịnhphảiđượcyêucầungaykhibạnbiếttàisảnđịnhmuavượtquađượcbướckiểmđịnhđiềukiệnvậtlýcủabạn.Đólàmộtmụccóthểkéodàithươngvụcủabạnnhất,vìthờigiancầnđểthựchiệnthẩmđịnhkhálâu.Nếucần,hãytếnhịyêucầubênchovayvốnbắtđầuthựchiệnthẩmđịnh.

ĐiềutramôitrườngGiaiđoạnI/GiaiđoạnII

Bênchobạnvayvốncũngsẽyêucầubáocáonày.Nhưđãnói,kểcảkhikhôngcầntìmnguồntàichínhchotàisảnđịnhmua,bạnvẫnnênthựchiệnđiềutramôitrườnggiaiđoạnIđểcảmthấyyêntâm.BáocáogiaiđoạnIđiềutratàisảnvềcácloạichấtthảinguyhại.Tasẽkiểmđịnhnước,đất,khôngkhívàcácnguyênliệusửdụngđểxâytòanhà.Nếumọiviệcđềuổn,bạncóthểtiếnhànhcácbướctiếptheocủathươngvụ.Nếucóvấnđề,tacầnthựchiệngiaiđoạnII.GiaiđoạnIIsẽchotabáocáochitiếthơn.Nóxácđịnhchínhxácbảnchấtvànguồngốcvấnđề,mứcđộrủiro.Kếhoạchvớicácbênchovayvốnsẽkhôngtiếntriểnnếuvấnđềchưađượcgiảiquyết.CácđiềutragiaiđoạnIIcóthểtốnhàngngànđô-la,chưakểđếnquátrìnhkéodàiđểgiảiquyếtvấnđề.ĐiềuđócónghĩalàbạncầnthựchiệngiaiđoạnIvớimọi tàisản,vìvậybạnsẽkhôngbaogiờrơivào tình trạngmuamộtthươngvụthoạtnhìncóvẻtốtnhưnglạiẩnchứamộtđốngrácthảiđộchại.

Điềutracácloạicôntrùngpháhoại

Ta thường thựchiệnviệcđiều tranàyvớicác tòanhàcănhộ,và loài côntrùngphổbiếnnhấtlàmối.Chúngtồntạiởkhắpmọinơivàcóthểgâythiệthạilớnchotàisảntrongthờigianngắn.

Theosátquátrìnhđiềutra

Bạncầncómặtkhikỹsưthựchiệnđiềutra.Đâylàlúcbạntựxemxétcácyếu tố chính và đặt các câu hỏi về tài sản cho người thẩm định. Nhữngchuyêngia giỏi sẽ giải thíchmọi yếu tố họ đang làmvà thông tin họ tìmđược.Trongmộttổhợpcănhộ,saukhingườiđiềutrakiểmtracácthànhphầncơhọcvàcấutrúc,họsẽkiểmtracáccănhộđơnlẻ.Cónghĩalà,tathựchiệnkiểmtramẫukhoảng20%tổngsốcănhộ,xemxétcácyếutố.Nếungườiđiềutrapháthiệncóvấnđềtrongnhữngcănhộnày,anhtasẽtìmhiểu thêm các căn hộ khác. Nếu không, anh ta sẽ chỉ thực hiện kiểm tra

mẫu.Thựctếlàbạnnênđiềutratừngcănhộmột.Bởivìnhưthếbạncóthểtìmhiểuđượcmộtsốvấnđềvàyếutốsau:•Mứcđộcũcủacácthiếtbị?•Điềukiệnsàn?•Nấmmốcdothônggiókém?•Cácvấnđềvềnướcgầncửasổ,trầnhaysànnhà?Hãymangtheodanhsáchkiểmtravàđánhdấucácvấnđềcầnlưuý.Nhưvậybạnsẽ tiếtkiệmđượcnhiều thờigiansovớiviệckiểmtramọi thứ tốtxấu.

Nếubạnthấycóvấnđềthìsao?

Đếnlúcnày,bạnđãhoàntấtquátrìnhtìmhiểuvậtlývàcóbáocáocùngvớicácghichúvềtàisản.Khôngcótàisảnnàolàhoànhảo,vìvậytaphảichấpnhậnmộtvàivấnđềởmứcnàođó.Nếubạnpháthiệnmáinhàcóhìnhdángrấtxấuhoặcnồihơicầntốn30.000đô-lađểsửachữa.Hãynóivớingườibánpháthiệncủabạn:"Ôngđãkhôngthôngbáochotôivấnđềvềnồihơitrướckhitôithựchiệnđiềutra.Nếubiếttrước,tôiđãđiềuchỉnhgiámua.Giámuatôiđưaralàtrongđiềukiệnmọiviệcbìnhthường.Ôngcóthấysẽcôngbằngnếutôiđượcbùbớtphầnsửachữaphảithựchiệnsaukhimua?"Bạncầncókhoảngiảmtrừchosửachữa,nóicáchkhác, làyêucầungườibánđưachobạnkhoảntiềnđểchitrảphísửachữa.Nếungườibánnóihọsẽkhôngtrảkhoảntiềnđó,bạnphảiquyếtđịnhxemxétlạithươngvụđó.Nếuđólàthươngvụtốtvàbạncóthểchấpnhậnchiphíđó,hãytiếptụccònnếukhông,hãytừbỏthươngvụ.Tuynhiên,đừngyêucầungườibántrừ tiềnchonhữngkhoảnsửachữalặtvặt.Hãydànhđàmphánchonhữngyếutốchínhmàbạncóthểchỉrarõsựkhácbiệtgiữanhữnggìngườibánnóivớibạnvàthựctếbạnkiểmchứng.

TÌMHIỂUPHÁPLÝ

Bạnđãhoànthànhbướcđiềutravậtlývàtàichính.Bâygiờchúngtasẽthựchiệnbướctiếptheo:Yêucầuluậtsưbắtđầubướcđiềutrapháplý.Đừngthựchiệnbướcnàysớmhơn,vìchiphícholuậtsưgiỏirấtcao.Họsẽyêu cầu bạn trả trướcmột phầnphí hoặc đồngý chờ thanh toán khi hoànthànhviệc.Theocảhaiphươngthức,thìhọsẽbắtđầutínhtiềntừbâygiờ.Quátrìnhtìmhiểupháplýgồm:•Quyềnsởhữu•Viphạmluậtxâydựng•Cácchứngnhậnvềmụcđíchsửdụngcủatàisản•Bảohiểm•Sắclệnhvềchothuêtàisản•Giấyphép,chứngnhậnthuêvàcáctàiliệukhác•Hợpđồngmuabántàisản•Thưgiớihạnquyềnlợipháplý•ĐiềutravềquyềnsởhữuLuậtsưcủabạnhoặccủacôngtyvềquyềnsởhữusẽxemxétcácyếutốvềquyềnsởhữutàisản.Quátrìnhnàybaogồmtìmhiểuvềvănbảntàisản,vàcáctàiliệukhácởvănphòngđăngkýcủakhuvựcđó.Họsẽtìmhiểuvềthếchấp,quyếtđịnhcủatòaán,quyềnsửdụngtrênđấtcủangườikhác,hoặccácviphạmxâmlấntàisảncóthểảnhhưởngđếnviệcsửdụngvàgiátrịtàisản.Khi quyền sở hữu không rõ ràng, nghĩa là chủ cũ hoặc người bán tài sảntrướcđâycótranhchấp.Nhữngvấnđềnàykhôngphải lúcnàocũngquantrọng,nhưngtavẫncầnxửlý.Bấtkểlàngườibáncóđảmbảonhưthếnào,tacũngkhôngnênmuatàisảncóvấnđềvềquyềnsởhữu.

Cácviphạmvềluậtxâydựng

Bạncần luônkiểmtracácviphạmcủa tòanhàhoặcviphạmvề luậty tế.Bạnsẽphảichịutráchnhiệmvềnhữngviphạmđóngaysaukhimuatàisản.

Cũngnhưcácyếutốkhác,cóthểđôikhicácviphạmnàykhônglớnvàcóthểgiảiquyếtnhanhchóng.Mứcđộviphạmsẽquyếtđịnhliệubạncónênyêucầungườibánhoàntrảchobạndướihìnhthứckhoảngiảmtrừchosửachữahaykhông.ChứngnhậnvềmụcđíchsửdụngcủatàisảnTài sản củabạnphảiđượcxácđịnh trongphạmvimụcđích sửdụngbạnmuốncó.Đừngbaogiờmuatàisảnvìmụcđíchsởhữutrướcđócủanó.Vớitưcáchlàchủmớicủatàisản,bạnkhôngthểtrìnhbàyvớihộiđồngcấpphépsửdụng rằng: "Trướckia,nó là trung tâmmuasắm,vìvậy tôiđượcphéptiếptụcsửdụngkhuvựcđólàmtrungtâmmuasắm".Bạnsẽgâykhóchịuchonhữngngườitronghộiđồngcấpphép,nhữngngườicóthểbỏphiếuchophéphoặcgiếtchếtthươngvụcủabạn.Vìvậy,cầnxácđịnhrõmụcđíchsửdụngthậtsựcủamìnhtrướckhitiếnhànhthươngvụ.Đồng thời, bạn nên xem liệu tài sản có được sử dụng đa mục đích haykhông.Đôikhisauvàinămmuatàisản,bạnthấyviệcthayđổimụcđíchsửdụngcủatàisảnsẽmanglạinhiềulợinhuậnhơn.Vớigiấyphépsửdụngđamụcđích,bạnsẽkhôngphảixingiấyphépthayđổimụcđíchsửdụngvớinhàchứctrách.

Bảohiểm

Lấyhồsơbảohiểmcủatàisản.Tìmhiểucáckhiếunạibảohiểmđãđượcthanhtoánvàthựchiệntrướcđây,vàtìmhiểuphíbảohiểm.Đôikhi,việclấybảohiểmthươngmạikhôngdễ.Đầutiên,bạnnênđếncôngtybảohiểmhiện tại,hỏixemliệuhọcó tínhphí táibảohiểmtòanhàbạnmớisởhữuhaykhông.

Sắclệnhcủađịaphương

Hãybỏquacácyếutốchung.Bạncầnbiếtchínhxáccácsắclệnhcủathànhphốliênquanđếntàisảncủabạn.Đócũngchínhlàlýdobạnnênthuêmộthãng quản lý tài sản địa phương có kinh nghiệm, hiểu rõ các luật tại địa

phươngquảnlýtàisảnchomình.Cácchuyêngiađiềutraxâydựngvàcáccánbộtăngcườngthựcthicácđiềuluậtthườngphảilàmviệcquátảinhưnglạiđượctrảcôngthấp.Điềuđócónghĩalàhọsẽdễkhóchịuvớichủtòanhà.Bạnkhôngnhữngnêntránhlàmhọkhóchịumàcònnêntôntrọnghọ,cảmơnkhihọchobạncácchỉdẫn.Nếubạntạođượcmốiquanhệtốtvớihọ,họcóthểlànguồncungcấpthôngtinvềcáctàisảnchobạn.Tôiđãthựchiệnrấtnhiềuthươngvụtốtbắtđầutừviệccáccánbộđịaphươnggọichotôivàhỏiliệutôicómuốnmuamộttàisảnđangđượcraobánhaykhông.Tuynhiên,nếubạncótiếnglàngườiluôngâyrắcrối,họcóthểnhanhchóngtrìhoãnquátrìnhxửlýtàisảnhoặchuỷhoạiviệcđầutưcủabạn.

Giấyphép,chứngnhậnthuêvàcáctàiliệukhác

Bạncóthểgọichonhàchứctráchđịaphươngđểbiếtđượcthôngtinvềcáctàiliệunày.Cóthểbạncầngiấyphépkinhdoanh,chứngnhậnthuêvàcácgiấytờkhácđểđiềuhànhhoạtđộngcủatàisản.Hãyđảmbảolàbạnghichúngàyhếthạncủanhữngtàiliệuđótrênlịchcủabạn!KhiInternetmớibắtđầuxuấthiện,Microsoftsuýtmấtnhữngtênmiềnquantrọngvìnhânviênquênkhôngnộpphícấpmớilạivớigiá35đô-la.HợpđồngmuabántàisảnNhưđãnói,hãyđảmbảolàluậtsưcủabạnxemxéttấtcảcáchợpđồngnàykhôngchỉđểđảmbảolàchúngcóhiệulựcvớibạn,màcònđểxemcácđiềukhoảnbấtthường.Nếucónhữngđiềukhoảnbấtthường,trongmộtsốtrườnghợp,có thểbạnsẽđượchoàntrảnếucácnghĩavụcủahợpđồngquyđịnhđiềuđó.

Thưgiớihạnquyềnlợipháplý

Đâylàyếutốrấtquantrọngđãđượcđềcậpởphầntrước.Nhữngngườithuê

vănphòngvàthuêcửahàngbánlẻcầnđiềnvàothưgiớihạnquyềnlợipháplý.Luậtsưcủabạnbiếtrõnộidungvàcáchtrìnhbàycủaláthưđó.Nhữngthưnày làcáchđể takiểmchứngnhữnggìngườibánnóivớibạn.Kháchthuêsẽchobiếthọphảitrảphíthuêbaonhiêu,điềukhoảnthuê,mứcđặtcọcvàcácchiphíkhác.Sosánh thông tincủakhách thuêvà thông tinngườibáncungcấpvề tiềnthuênhà.

BỨCTRANHTỔNGQUÁT

Cùngvớicácgiaiđoạntìmhiểuđầutưkhác,bạnhãyngồilại,xemxétkếtquảcủaquátrìnhtìmhiểuvềpháplý.Xácđịnhcácpháthiệnnhỏvềthôngtinkhôngnhấtquán,vàcácyếu tốquan trọngcó thểảnhhưởngđếncuộcđàmphánvớingườibánhoặcmôigiớicủangườibán.Hãynhớ rằngdanh tiếngcủabạn là tất cả trong lĩnhvựckinhdoanhnày.Mỗithươngvụbạnthựchiện,danhtiếngcủabạnsẽlớnhơnhoặcgiảmđi.Khôngnêndiễngiảitấtcảcácyếutốthuđượcsauđiềunghiênnhưcáccơhộiriêngđểtáiđàmphán.Đólàcácbướcriênglẻ,nhưngnếubạnpháthiệnramộtyếutốlàmhỏngthươngvụ,bạnnênđợichođếnkhicókếtquảcuốicùng.Bạn có thể nhận thấy cómột số vấn đề người bán không thích nhưng lạikhôngthểhiệnvớibạn.Vídụ:kỹsưđiềutracủabạnbáocáolàhệthốngcơcóthểđượcsửavàkhôngcầnphảithaythế.Nhưvậybạnsẽtiếtkiệmđượcmộtkhoản.Khicótấtcảcácthôngtin,bạncầnxemlạiđềxuấtmuabanđầucủabạnvàđánhgiábứctranhtổngthể.Vớinhữngthôngtinđãcó,liệumứcgiáđócócònhợplýchocảhaibênkhông?Hãybỏquacácchitiếtnhỏvàtậptrungvàocácvấnđềthậtsựlớn.Người tađánhgiámộtchuyêngiagiỏidựatrênmứcđộtốtcủathươngvụmàhọthựchiệnchứkhôngphảimứcđộcứngrắncủahọkhiđàmphán.Bạncàng là người dễ hợp tác bao nhiêu, nhà môi giới càng muốn giới thiệu

nhữngthươngvụquantrọngchobạnbấynhiêu.Khiđãhoànthànhquátrìnhtìmhiểuđầutưvàxemxétbứctranhtổngthể,hãy thôngbáovớingườibánvàmôigiớicácpháthiệncủabạncàngsớmcàngtốt.Đừngđợichođếnngàyđiềutra.Ngườibánvàngườimôigiớisẽcảmkíchnếuhọđượcthôngbáosớmvàhọsẽnhớđếnbạnkhicóthươngvụmới.Nếubạnđãgiảiquyếtmọivấnđề,hãychuẩnbịđặtcọcchokhoảnkhôngđượchoàntrả.Ngườibáncóthểyêucầubạnđặtcọcnhiềuhơnkhigầnkếtthúcthươngvụ.

BƯỚCCHÍNH

Trướckhikếtthúcquátrìnhtìmhiểuđầutư,hãychắcchắnlàbạncóđượccamkếtbằngvănbảntừtổchứcchovayvốn.Nếucókhoảnmụcnàotrongthưcamkếtvayphảixửlýtrướckhikếtthúcthươngvụ,thìđâylàlúcbạnphảiđảmbảobạncóthểthựchiệnđượctấtcả.Vàtôimuốnnhấnmạnhlàcamkếtbằngvănbản.TôicódanhmụcđầutưtàisảnthươngmạigồmbốntòanhàtheohợpđồngởLouisianavớigiátrị12,1triệu đô-la, với khoản đặt cọc 130.000 đô-la.Một tuần trước khi kết thúcđiềutra,ngânhàngvẫnchưacamkếtvớitôi.Tôiliêntụcgọichocánbộchovay,anhtađảmbảovớitôilàmọiviệcsẽổn.Anh ta nói ủy ban cho vay sẽ họp vào thứ nămvàmột số nhân vật quantrọngtrongsốđóđãbậtđènxanhchoanhtavềkhoảnvayđó.Đến thứnăm,hai thànhviên trongủybanđi nghỉ.Họkhôngcóđủ thànhviênđểbỏphiếuvàvụcủatôiphảihoãnlạiđếntuầnsau.Tôibuộcphảilựachọn:ngừngquátrìnhđiềutra,vàtintheolờihứacủacánbộchovaylàsẽđượcduyệttuầntới,hoặcxinngườibángiahạn.Tôichọnxingiahạn.Tôigọiđiệnchongườibánvàgiải thích là tôicần thêmmột tuần.Anh tanói:"NàyDave,khôngvấnđềgì...nếuanhchịuđưathêm65.000đô-lađặtcọc(khônghoàn lại)".Tôinói:"Khôngthểnào".Tôimuốngiahạnnhưng

khôngmuốnđặtthêmtiền.Anh ta yêu cầu tôi chứng tỏ niềm tin với bên cho vay vốn bằng cách đặtthêmkhoảntiềnkhônghoànlại.Tôikhôngđủtinngườicánbộchovayđểđặt thêm65.000đô-la.Tôinóivớingườibán là tôikhônglàmthế.Anhtađưatàisảnrathịtrường.Khitôicókhoảnvay,tacóthểquaylạihợpđồngnếuanhtamuốn.Anhtanói:"Đượcthôi"vàdựđịnhraobánthươngvụđó,hyvọngcóthểcógiácaohơntrướckhitôicóđượccamkếtvaytuầntới.Tôikhôngthểlàmgìcả.Tôiphảithậntrọng.Mộttuầnsau,ủybanchovaytừchốikhoảnvay!Họnóirằnghọkhôngthíchđịađiểmcủahaitrongbốntàisảnmàtôimua.Nhưnghọcóthểxemxétlạinếutôităngthêmkhoảntrảtrước.Tôibiếtmứcgiáchiếnlượccủamìnhvàmục tiêu tiền đổi lấy tiền.Thươngvụ sẽ khôngphùhợpvới khả năng tàichínhcủatôi,vìvậytôitừbỏ.Tôi đã phải trả 65.000đô-la chobài học đó:Hãyđảmbảobạn có sẵn tàichínhtrướckhitiếngầntớiquátrìnhkếtthúcthươngvụ.

TIẾNTỚIKẾTTHÚCTHƯƠNGVỤ

Bạnđãdừngquátrìnhtìmhiểuđầutưvàđãđếnlúckếtthúcthươngvụ.Bạnphảikếtthúcđúngthờihạnnếukhôngtiềnđặtcọccủabạnsẽnằmtrongsựquyếtđịnhcủangườibán.Bạncầnphảikết thúcđúnghạnvìđiềuđóảnhhưởngđếndanhtiếngcủabạn.Bạnvẫncầnphảiquantâmđếnmộtsốđiềukhoảncamkếtvaymàbênchovaymuốnbạnthựchiệntrướckhikếtthúcthươngvụ.Hãyluônmangtheodanhsáchkiểmtra,đểđảmbảonhữngđiềukhoảnnàyđượcthựchiện.Khiđãhoàntấtcácđiềukhoảnchovay,bênchovaysẽkývàchuẩnbịtàiliệukếtthúcquátrìnhduyệtvay.Bạncầnyêucầumộtbảnphôtôtàiliệunàyngaykhinóđượchoànthiện.Sauđógửichúngcholuậtsưxemxét.Nếucóđiềugìbấtthường,bạnphảithỏathuậnvớibênchovay.

Đạilýgiaokèo

Vàingàytrướckhikếtthúcthươngvụ,đạilýgiaokèosẽthamgia.Đại lýgiaokèo làbên trunggianhỗ trợquá trìnhkết thúc thươngvụ.Họchuẩnbịbảntuyênbốkếtthúcthươngvụchocảbênmuavàbênbán,xửlýkhoảnđặt cọc sớm, tài liệuvayvốnvàphíkết thúc liênquanđếnchuyểngiaoquyềnsởhữu.Đại lýgiaokèosẽmuabảohiểmquyềnsởhữu, trả lạicáckhoảnthếchấpcònlại,ngừngquátrìnhđiềutravàlưugiữcácchứngthưtàisảnsaukhikếtthúcthươngvụ.

Bạncónênmuabảohiểmquyềnsởhữu?

Bảohiểmquyềnsởhữubảovệbạnkhỏinhữngvấnđềvềquyềnsởhữucóthểxảyratrongquátrìnhbạnsởhữutàisản.Bạncóthểnghĩ:"Tôivừatrảtiềnluậtsưđểkiểmtraquyềnsởhữuvàanhtanóirằngmọithứđềuổn".Nhưngnếuluậtsưbỏsótđiềugìthìsao?Nếusaunàycóngườikhiếunạivềvấnđềmàngườiluậtsưkhôngpháthiệnrathìsao?Cáchđâyvàinăm,tôiđàmphánmộtthươngvụtuyệtvờivàtiếntớikếtthúc.Tôitiếnhànhnghiêncứuđầutư,danhsáchkiểmtrađãhoànthành,camkếtvayđãcóvàquyềnsởhữuhợppháp.Haingàytrướckhikếtthúcthươngvụ,sởcảnhsátđịaphươnggọiđiệnchotôivàhỏicóphảitôiđangđịnhmuatàisảnđókhông.Tôinói"vâng".Họhỏitênngườibánvàtôinóichohọ.Họthôngbáovớitôilàngườinàykhôngsởhữutàisản,chủsởhữusốngởFloridavàkhônghềbiếtgìvềvụmuabán.Cảnhsátpháthiệnra làngườibánđã làmgiảgiấy tờvànộpchocơquanchứcnăng,chuyểntàisảnsangtênanhta.Khiluậtsưcủatôinghiêncứuquyềnsởhữu,họnhậnthấyviệcchuyểntêndườngnhưhợppháp.Trênthựctế,ngườiluậtsưđãxácnhậnquyềnsởhữuhợppháp!Tuynhiên,chứngnhậncủaluậtsưkhônggiốngnhưbảohiểmquyềnsởhữu.Bạncóthểnhậnđượcmộtlờixinlỗithậtlòngcủaluậtsư,nhưngcáchduy

nhấtđểlấylạitiềnlàphảimuabảohiểmquyềnsởhữu.

Chuẩnbịkếtthúcthươngvụ

Thờiđiểmtốtnhấtđểkếtthúcthươngvụmuatàisảnlàkhinào?Mộtsốnhàđầu tưmuốnkết thúcvàocuối thángđểgiảm lãi suất trả trướcchokhoảnvay.Tuynhiên, tôi lạimuốnkết thúcvàođầutháng.Ngườibáncótráchnhiệmnộpchobạntoànbộtiềnthuêcủathángđó.Nếubạnkếtthúcvàongàythứbatrongtháng,ngườibánsẽphải trảbạntiềnthuêtrong27ngàycủatừngkháchthuê,bấtkểngườibáncóthutiềnhaykhông.Khoản tiềnnày sẽđỡ chobạnphầnnàonếubạn thiếuhụt tài chính thanhtoánchobênbánkhikếtthúcthươngvụ.Nhưngbạncũngphảitrảnhiềulãisuấttrảtrướchơnchokhoảnvay.Theokinhnghiệmcủatôi,sốtiềnthuênhàsẽcaohơnlãitrảtrướcnhiều.Bạnnênkếtthúcsớmnếucóthể.Một lợi íchnữacủacác tàisản thươngmại làbạnkhôngcầnđiđến thànhphốnơi có tài sản để kết thúc thươngvụ.Đại lý giao kèo sẽ gửi bạn bảnphôtôtuyênbốkếtthúccủangườibán.Nếubạnđồngý,hãykývàgửilại.Nếukhông,hãytiếnhànhcácthayđổicầnthiết.Hãyđảmbảolàbạnđọctàiliệunàykỹlưỡngvàtậptrungvàonhữngphầnphânchiatỷlệ.Đólànhữngkhoảnmụcnhưthuếngườibánphảitrảtínhtớithờiđiểmnhấtđịnh,khibạnmua.Tươngtựnhưvậy,hãylàmnhưvậyvớikhoảnthunhậptừviệcchothuênhà.Thôngthường,phầnchiatỷlệlàphầncónhiều sai sótnhất.Vàvì sai sótkhôngbaogiờcó lợi chobạnnênnếukhôngtìmrasaisót,bạnsẽphảichịuthiệthại.Đạilýgiaokèocũngsẽgửibạnbảnphôtônhữngtàiliệukếtthúcthươngvụ.Hãygửi bảnphôtôđó cho luật sưxemxét.Đãđến lúcxácđịnhvàxử lýnhữngyếutốkhôngnhấtquán.Khiluậtsưkếtluậnmọitàiliệuđềuổn,bạnhãykýgiấytờtrướccôngchứngviênvàgửichođạilýgiaokèo.Bạncóthểtìmcôngchứngviêntrongsổđiệnthoại,hoặcởcáccôngtybảohiểm,vănphòngmôigiớithếchấpvàngânhàng.

Khi bạn thúc đẩy các giấy tờ này, người bán cũng làm như vậy.Các bênthườngkývàgửigiấytờđếnđạilýgiaokèoquacôngtychuyểnphátnhanh.Hãyđảmbảolàbạncóthểtheodõigóibưuphẩmvàcóxácnhậngiaonhận.

Nhữngvấnđềcầncótrongngàykếtthúcthươngvụ

Dù đã rất tập trung để kết thúc thương vụ, bạn vẫn nên có kế hoạch chotươnglai.Khiđó,bạnsẽsẵnsàngvàđầynănglượngchongàytiếpquảntàisản.Vấnđềquantrọngnhấtphảihoànthànhlàquyếtđịnhchọncôngtyquảnlýtàisản.Bạncóthểtiếptụcthuêcôngtyđangquảnlýnếubạncóấntượngtốtvềcôngtyđótrongquátrìnhtìmhiểuđầutư.Tuynhiên,nếukhôngtốt,bạncóthểthayđổi.Bấtkểbạnlàmgì,hãyđảmbảolàbạncónhiềucôngtyđểlựachọnvàchọnlấycôngtytốtnhất.Đừngchọnchỉvìgiácả.Ngoàiracũngkhôngnênthửđàmphángiảmgiávớinhữngcôngtynày.Côngtyquảnlýđóngvaitròchủchốt trongnhómcủabạn.Nếu trảgiáquá thấp, chất lượngdịchvụcó thểkémđivàdòngtiềncủabạnsẽbịsụtgiảm.Bạnnênthúcđẩynhânviênchuẩnbịsẵnsàngbảnghiệu,băngrônvàcáctàiliệutiếpthịchotàisảnkhác.Vìxemxétcácthiếtbịchínhcủatàisản,bạnsẽbiếtrõvănphòngchothuêvàcáctòanhàkhácđãđượctrangbịđầyđủchưa.Nếuchưa,hãymuasẵncácthứbạncầnnhưmáytính,máyfax,máyphotocopy.Bạncầnthayđổitênphápnhânsởhữumớichocáctiệních:điện,ga,nước,chấtthải,điệnthoại,cáp.Bạnđãcàiđặttàikhoảnchínhchocácnhàcungcấphiệntạihoặcnhàcungcấpmớichocácdịchvụphongcảnh,trôngnomnhàcửa,bảotrìchỗđỗxe,dịchvụbáođộng,v.v...Tấtnhiên,côngtyquảnlýtàisảncủabạnsẽxửlývấnđềnày,bạnchỉcầnchắcchắnlàmọiviệcđượcthựchiện.Bạnlàngườiquảnlýcôngtyquảnlý.Bạn nên tạo ngân quỹ riêng cho việc điều hành tài sản. Trong kế hoạch

marketingcủamình,bạnphảiliệtkêcácbướcthựchiệnđểtìmkháchthuêcho những diện tích còn trống, giữ những khách thuê tốt và thay nhữngkhách thuê khác.Bạn cần biết được loại báo cáo và tần suất báo cáo củacôngtyquảnlýtàisản.Cậpnhậtdanhsáchnhânviên,baogồmlươngvàtráchnhiệm.Thiếtlậptàikhoảnngânhàngtạiđịaphươngđểvậnhànhtàisản.Tàikhoảnnàyđượcsửdụngđểthanhtoánchonhàcungcấpvàcácchiphícầnthiếtkhác.Vàongàytiếpquản,bạncầnlàmviệcvớicôngtyquảnlýđểcó:•Lịchthuêhiệntại•Báocáođặtcọcđảmbảo•Báocáokhoảnmụctrảtrước•Xácnhậnvềtiềnthuêcònnợ•BảnphôtôcácvấnđềtranhchấpcòntreoBạncầnthảoluậnvềviệcthayđổigiờgiấccủanhânviên,đảmbảolàngânsáchvàkhoảnthanhtoántiềnthuêđượccậpnhậttronghệthốngbáocáo.Bạncũngcầnbiếtchắcrằngngườiquảnlýđãliênhệvớitấtcảkháchthuê,gửithưthôngbáotiếpquảnđểhọbiếttòanhàđãđượcbánvàngườihọcầngặpđểkiểmtravềviệcthuênhàtrongtươnglai.Ngoàirahãythaykhóavănphòng,đảmbảolàmáytrảlờitinnhắnđượccàitinnhắntrảlờitựđộngmới.Nếuđảmbảođượctấtcảcácyếutốtrên,bạnsẽđiềuhànhtốtdựánđầutưmới.

TRONGCHƯƠNGTIẾPTHEO

Đếnlúcnày,bạnđãcóbứctranhrõràngvềtoànbộquátrình,cáccáchđểsởhữumộttàisảnthươngmại.Tuy nhiên, những gì chúng ta đã đề cập chỉ là tóm tắt quá trình.Còn rấtnhiềuchitiếtvàđịnhhướngcầnxemxét.Trongchươngtiếptheo,tôisẽthảoluậnvềrủiro.Chúngtasẽxemxéttừngchitiếtkếtthúcthươngvụvàxembứctranhtổngthể.Đồngthời,chúngtasẽ

nghiêncứucácrủirocóthểxảyravàcóthểtránhđượctrongkinhdoanhbấtđộngsản.

7. CHỈ CHẤP NHẬN NHỮNG RỦI RO THÔNGMINH

Điềutôiđềcậpđếnởđâykhôngphảilà:“Mụctiêulàgiảmthiểurủiro."Bởinhưvậydườngnhưrủirolàmụctiêutrongkhichúngtathamgiavàokinhdoanhbấtđộngsảnvìmụctiêukiếmtiền.Điềutôimuốnnóiđếnởđâylà:mụctiêucủachúngtalàloạibỏrủirokhôngcầnthiếtvàhiểurõchúngtacóthểchấpnhậnnhữngrủironào.Haynóiđơngiảnhơnlà“chỉchấpnhậnnhữngrủirothôngminh".Điềunàycũngxảyravớimộtsốnhàđầutư‒nhữngngườiđầynhiệthuyếtnhưnglạikhôngchútrọngđếnviệcchuẩnbị.Trướchết,họcảmthấyhăngháiđầutưvàdođó,cứthế tiếnhànhcác thươngvụmàkhôngnghiêncứuhaychuẩnbịgì.Mặcdùvậy,cũngcónhữngngườimaymắnvàthànhcôngtrongthươngvụđầutiên.Nhưngphầnlớnhọđềutừbỏnhanhchóngnhưkhibắtđầu.Sauđó,họsẽnóivớinhữngngườikhácrằng:“Tôiđãthửđầutưbấtđộngsảnnhưngkhôngthànhcông".Đểtránhnhữngsailầmnhưvậy,trongchươngnày,tôisẽchỉchobạncáchtránhrấtnhiềulỗidẫnđếnviệctừbỏnghềnghiệp.Đólàmộtphầncủavấnđềloạibỏrủirokhôngcầnthiết.Chúngtasẽnghiêncứuđiềugìkhôngđúngvàlýdotạisao,đểtừđó,bạnsẽtựtinhơnvìbiếtrõmìnhcầnkỳvọngđiềugì.Bấtkểbạnlàmgì,đừngbaogiờđểrơivàotìnhtrạngphânvân,khôngthểlựachọn.Cóthểbạnsẽluôntựhỏi:"Tôichỉcóthểgiỏivềđầutưbấtđộngsảnkhi đã thựchiệnnhiều thươngvụ.Nhưng làm thếnào tôi có thể thựchiệnthànhcôngmộtthươngvụnếukhônggiỏivềlĩnhvựcnày?"Thựctếlàbạncóthểlàmđượcđiềumìnhmongmuốnnếuthựchiệnnhữngyếutốsau:1.Xemxétmộtloạtcácthươngvụ2.NhậnthấylàđàmpháncủabạnvớingườibánkhôngcóýnghĩaràngbuộcThựchiệnhaibướctrênsẽchophépbạn:3.Thườngxuyênđưarađềnghịmua

Bâygiờ,chúngtahãyxemxéttừngyếutốtrên.

XEMXÉTMỘTLOẠTTHƯƠNGVỤ

Khibắtđầuphântíchthươngvụ,bạnkhôngnênđặtramụctiêuthànhcôngcàngnhanhcàngtốt.Mặcdùnghequa,đâylàmộtlờikhuyênlạlùng,songvìbạnmuốnthamgiavàolĩnhvựcnàylâudàinênmụctiêuquantrọngbanđầuphảilàtạoranềntảngbềnvữngnhấtđểđầutư.Bạnnênphântíchcàngnhiềuthươngvụcàngtốt.Luyệntậpgiúpmanglạisựhoànhảo.Khixemxétcácthươngvụ,bạnsẽcócảmnhậntốthơnvềcácconsố.Tất nhiên ban đầu,mọi thứ sẽ đều rấtmớimẻ.Nhưng dần dần qua từngthươngvụ,bạnsẽquenvàthànhthạochúng.Bạnsẽnhậnthấy:•Ồ,tôichưabaogiờthấymộtthươngvụtốnkémthế• Tôi đã xem qua tám thương vụ ở khu vực đó của thành phố, và đây làthươngvụđầutiêncótỷsuấtdoanhthutrênvốnđầutưlàhơn10%.•Tôibắtđầuthấykhônggianbánlẻởtòanhàđónhữngngàynàyđanghoạtđộngvớicôngsuất....vậytạisaothươngvụđólạicógiáthấpthế?Nhữnggìbạnđanglàmlàquansát,sosánhvàđặtcâuhỏi.Nhưđãnói,hãybắtđầuxâydựngquanhệvớinhữngngườimôigiớingaykhicóthể.Khixâydựngquanhệ,bạncầnhiểulàbanđầungườitasẽthửbạn.Ngườimôigiớisẽgiớithiệuchobạnvàithươngvụđểxemliệubạncóphảilàngườicókhảnănghaykhông.Họthườngcómộtvàithươngvụmàhọkhôngthểbánđượcchoaikhác,dođóhọsẽgiới thiệuchúngchobạn.Tuynhiên,biếtđâubạnlạicóthểthànhcôngvớichúng.Hãynhớrằngngaycảnhữngthươngvụtồicũnghữuíchvớibạn.Bạncóthểphân tích thêm nhiều thương vụ nữa, và có cơ hội xây dựng quan hệ vớingười môi giới. Tuy nhiên, để làm được như vậy, bạn cần xử lý hợp lýnhữngthươngvụtồi.Dướiđâylàcáclựachọnchobạn:Lựachọn1:Giữimlặng.Thựctế,đâylàhànhđộngkhôngchuyênnghiệp.Bạnnêncảmơnnhàmôigiớivìđãgiớithiệuchobạnvàcoiđólàcơhộiđể

giảithíchnhữngyếutốbạnđangcầntìm.Lựachọn2:Gọi chonhàmôi giới vànói: “Anhnày, tại sao anh lại giớithiệuthươngvụđóchotôi?Cũngnhưtôi,anhbiếtthừalànhữngconsốđókhônghợplý.Anhbiếtđấy,tôicóngungốcđâu”.Đâylàcáchtuyệtvờigiúpbạnkhôngbaogiờcóthểlàmănvớingườimôigiớiđónữa.Lựachọn3:Gọichonhàmôigiớivànói:"Cảmơnanhđãgiớithiệuvụđóchotôi.Khôngmaylànhữngconsốđókhôngphùhợpvớicáctiêuchímuacủatôi.Chỉnhữngthươngvụcótỷsuấtdoanhthutrênvốnđầutưtốithiểu10%mớiphùhợpvớitôi.Trongdanhmụccủaanhcònvụnàohợpvớicáctiêuchícủatôikhông?"Bạnvừacảmơnnhàmôigiớiđãgiớithiệu,kểcảthươngvụđókhôngtốt.Điềuđó thểhiệnphongcáchchuyênnghiệp,vàgiúpbạnkhácbiệt sovớinhữngnhàđầu tưkhác trongdanhsáchcủaanhta.Nhữnggìbạnvừa làmcũngxácđịnhchonhàmôigiớibiếtloạithươngvụbạnđangtìm.Bâygiờ,bạnchiếmưuthếhơntấtcảcácnhàđầutưkhôngchuyênnghiệp,nhữngngười thườnggọichonhàmôigiớivànói:"Này,anhcóvụnào tốtchotôikhông?"Vàbạnsẽcóđượccácthuơngvụtốthơn.

TRƯỚCHẾT,ĐÓCHỈLÀMỘTCUỘCHẸN

Nếunghĩrằngmỗicuộchẹnlàmộtlờicamkếtquantrọng,thìbạnsẽrấtmệtmỏi.Vìthế,bạnchỉnêncoimụcđíchcủanhữnglầngặpbanđầulàtìmhiểulẫnnhau.Giảsửbạnđangxemxétmộtthươngvụvànhậnthấynócótriểnvọng.Haibênsẽtìmhiểunhauthôngquaviệcbạnđưaramộtđềnghị,theomẫuthưbàytỏnguyệnvọng.Bạnchỉhẹngặpvàkhôngđưaramộtcamkếtnào.Từđó,bạn sẽ cóbước thứbavàbước cuối cùngđể trở thànhnhàđầu tưbấtđộngsảngiỏi.

THƯỜNGXUYÊNĐƯARAĐỀNGHỊ

Bạnnêncốgắnggửiđicàngnhiềuthưbàytỏnguyệnvọngcàngtốt.Bởikhi

nóichuyệnvớingườimôigiớihoặcngườibánvềmộtthươngvụ,bạnsẽcóthêmkinhnghiệmvềviệcbắtđầuquátrìnhđàmphán.Chínhvìthếnếungaycảkhicácconsốvềdựánkhôngnhưbạnmongđợi,bạn vẫn nên chuẩn bị và gửi thư bày tỏ nguyện vọng! Tất nhiên, bạn sẽkhônglàmviệcnàycảđời,màchỉtrongthờikỳđầuvàonghề.Tuynhiên,bạncầnphântíchsốliệu,tỷsuấtcủacơhộitiềmnăngtrướckhigửithưbàytỏnguyệnvọng.Ngoàira,bạncũngkhôngnênbịchiphốibởiyếutốchấtlượngthươngvụkémvàkhôngđưaranhữnglờiđềnghịthườngxuyên.Hãyviếtthưbàytỏnguyệnvọng.Đừngchỉgửiquafaxchongườimôigiớivàngườibán.Thayvàođó,hãygọingườibánvànói:

TôiđangđịnhgửifaxchoôngthưbàytỏnguyệnvọngvềbấtđộngsảnởphốMain.Tôimuốnnóirằngtôiđãphântíchcácsốliệuvàgiáđềnghịcủatôiđưarathấphơnnhiềusovớigiáchàobán.Dựatrênsốliệuđượccungcấp,và nhu cầu của tôi là tỷ suất doanh thu trên vốn đầu tư vốn là 10% chothươngvụ, tôiđưaramứcgiáđềnghị làXđô-la.Tôibiếtđây làmứcgiáthấphơnnhiềusovớigiáchàobán.Vậytôicónêngửibảnđềnghịkhông?

Bênbánsẽđặtcâuhỏivớibạn.Điềunàygiúpmanglạichobạnkinhnghiệmtrảlờicâuhỏivềthươngvụbạnđangđềnghị.Bạncàngluyệntậpbướcnàynhiều,bạncàngtạothêmsựtựtinvàlựcđẩy,cũngnhưxâydựngthêmmốiquanhệvớingườibáncũngnhưngườimôigiới.Thôngthường,bạnsẽnhậnđượccâutrảlời:"Được,anhgửifaxđi".Chínhvìthếbạncóthểđàmphánvớimứcrủirobằng0.Liệubạncóphảitrảlờicáccâuhỏimàbạnkhôngthểtrảlời?Có,nhưngnếunhưvậythìsao?Bấtcứai hoạt động trong lĩnh vực này cũng đều phải trải qua tình trạng đó.Đókhôngphảilàvấnđềlớn.Nếu đề nghịmua với giá thấp của bạn được chấp nhận, bạn sẽ thu đượcnhiềukinhnghiệm!

CÁCHNHẬNBIẾTTHƯƠNGVỤKHÔNGTỐT

NGAYTỪĐẦUQUÁTRÌNH?

Bâygiờ,bạnđãthuđượcrấtnhiềukinhnghiệm,biếtcáchphântíchthươngvụvàđưarađềnghị.Vìthế,việctiếptheobạncầnlàquảnlýthờigianhợplý.Khiđưarađềnghị,phântíchnhữngđềnghịcótínhcạnhtranhkhác,bạnsẽnhậnravấnđềvànếuướclượngmứcđộcủavấnđềcàngsớmthìhiệuquảcủa bạn càng cao. Khi đó bạn sẽ biết cách dành ít thời gian cho nhữngthươngvụtồivàđầutưthờigianchonhữngthươngvụcótiềmnăng.Dướiđâylànhữnglýdokhiếnthươngvụthấtbại:

Sốliệukém

Mặcdùbiếtrằngchúngtanênđưarađềnghịvàkhôngnênbănkhoănbởiviệc tốn thờgianchonhững thươngvụkhônghợp lý, songchúng tacũngnêntừbỏnhữngthươngvụmàsốliệukhônghợplý.Điềuđócónghĩalàbạnvẫnđưarađềnghịvàkhôngtừbỏquásớm.Nhưngkhinhậnthấyngườibánsẽkhônggiảmgiá,hoặckhônghỗtrợtàichínhchomứcgiáđó,thìbạnnênbỏquathươngvụđó.Tuynhiên,hãyluôngọiđiệnchongườibánvàngườimôigiớigiảithíchthậtlịchsựlýdobạntừbỏ.

Khôngcósốliệu

Nhưđãnói,khiyêucầusốliệu,bạnphảiyêucầuthôngtincụthể.Bạnmuốnsốliệuthựccủahainămquavàbáocáolỗlãiđếnthờiđiểmhiệntại.Vàđiềugìxảyranếungườibánnói:"Tôikhôngcósốliệuđó"?Thựctếlàđôikhibạnsẽgặpphảitrườnghợpnhưvậy.Trongmộtsốtrườnghợp,điềuđólàsựthật.Ngườibánnóihọvừathuêmộtcôngtyquảnlýmớivàcôngtycũđãgiữtoànbộtàiliệu.Tuynhiên,đócũngcóthểchỉlàlờibào

chữa.Đốivớitôi,tôichưabaogiờtiếptụcthươngvụtrừkhingườibáncungcấpnhữngsốliệuchínhxác.

Sốliệukỳvọng

Đôikhi,nhữngsốliệucungcấpchỉlàdựkiếnhoặclàkỳvọngcủatàisảnđótrongtươnglai.Nếumọisốliệubạnnhậnđượcchỉlàkỳvọng,thìđólàdấuhiệubáođộngđỏ.Ngườichủtàisảnnóirằng:“Việckinhdoanhcủatôikhônghiệuquả.Nếuhiệuquả,tôicóthểcungcấpchoanhcácsốliệutốt.Nhưnganhđừngvìthếmàkhôngtrảtôitheomứchoạtđộngtốt!"Đólàmộtđềnghịhếtsứcngớngẩn.Nhưngthựctế,rấtnhiềungườibánđưaranhữngđềnghịnhưvậy.Tuynhiên,số liệukỳvọngcũngkhôngảnhhưởngđếnthươngvụ,chỉcầnbạnđừngđưaragiámuadựatrênnhữngsốliệuđó.Nếubạnđếnngânhàngvaytiền,họsẽkhôngchobạnvaydựatrênsốliệukhôngcóthựctrên.

Tàisảnkhôngtốt

Sốliệutrôngcóvẻtốt,nhưngvẫncóthểẩnchứavấnđềđauđầuvềtàisản.Đôikhi,cácsốliệutốtlàbởivìcáckhoảnmụcbảotrìcủatàisảnbịtrìhoãnnhiềulần.Nếumọihệthốngcơvàcáchệthốngkhácđềucũ,saukhimua,bạnsẽphảitốntiềnbảotrì.Cóthểnhữngtàisảnđóvẫnhoạtđộng,nhưngbạnnêntránhxachúngnếuchưathựchiệnnhiềuthươngvụlớn.Bởichỉkhithựchiệnnhiềuthươngvụlớn,bạnmớicóđủkinhnghiệmvànguồnlựcđểxửlýnhữngtháchthứclớn,manglạichobạnlợinhuậnlớntươngứng.

Khuvựckhôngphùhợp

Trongkinhdoanhbấtđộngsản,cómộtnguyêntắccũnhưnghữuích:Nhà

củabạnnênlàcănkémnhất trongkhuvựcxungquanh.Nếuđólàcăntốtnhất,nhữngcănkémhơnxungquanhsẽlàmgiảmgiátrịcủangôinhàcủabạn.Bạnsẽmuốnnhữngcănxungquanhsẽlàmtănggiátrịchonhàbạn.Tươngtựvớibấtđộngsảnthươngmại.Bạnđangxemxétmộttòanhàchonhữnggianhàngloại trungbình thuê trongkhinhữngngôinhàquanhkhuvựclạichỉdànhchonhữnggianhàngtrịgiávàiđô-la,vàcửahàngchơiđiệntửchotrẻcon?Nhữngkhuvựcxungquanhnàysẽlàmhỏngviệckinhdoanhtòanhàcủabạn.Rấtnhanh,tòanhàmụctiêucủabạnsẽmấtnhữngkháchthuêcaocấp.Bạnchỉ có thể cho khách hạng thấp thuê. Như vậy, giá trị tài sản của bạn sẽnhanhchónggiảmđi.MọitàisảnđượcphânthànhcáchạngtừAđếnD,vàtươngtựnhưvậyvớicác khu vực. Tránh kinh doanh ở khu vựcD. Chúng có thểmang lại lợinhuậncaonhưngvớiđiềukiệnngườiquản lýphảigiỏivàphảinỗ lực rấtnhiều.ĐầutưkinhdoanhtrongkhuvựcDchỉlàtròchơimàbạncóthểthựchiệntrongvàinămtới,khibạnđãgiàukinhnghiệm.Chính vì thế, bạn nên đầu tư vào tài sản hạngC.Tài sản này không đẹp,nhưngsẽcókháchthuêvớinguồnthuổnđịnh.

Nhữngbấtđộngsảnđãraobántrênthịtrườngmộtthờigiandài

Thịtrườngbấtđộngsảnquásôiđộngđểcóthểcómộtbấtđộngsảntốttồntạilâu.Nếumộttàisảntồntạitrênthịtrườnglâu,bạncầncẩntrọng,kiểmtraxemcóvấnđềgìkhông.Hãyxemcáchngườimôigiớiliênhệvớingườimuađểbántàisản.Trướctiên,ngườimôigiới sẽgọi trongdanhsáchnhữngngườimua tốtnhất, rồimớiđếnnhữngngườikhác.Vàcuốicùngmớiđếnnhữngngườiđồngnghiệpcủahọ.Nếu tài sản vẫn không bán được, họ sẽ quảng cáo trên Internet và trênchuyêntrangcủamộtsốbáochí.Saukhitấtcảnhữngđốitượngnóitrênđãxemxéttàisản,thìrấtkhócókhả

năngđólàthươngvụtốt.Tuynhiên,tôiđãthấytìmmộtvàitàisảnthậtsựtốtmànhàđầutưkhácbỏqua.Nhưngnhữngtrườnghợpnhưvậyvôcùnghiếm.

ĐỪNGRƠIVÀOBẪY

Nhữngcơhộitìmđượcmộtthươngvụtốtđãraobánlâutrênthịtrườngrấthiếmnhưngkhôngphảikhôngcó.Vìthế,đừngvìcơhộiítmàbỏqua.Nhiềungườiengạithựchiệnthươngvụnhữngthươngvụđóđếnnỗihọbỏquanhữngthươngvụtốt.Họtìmlýdođểkhôngtiếptục,đểhọkhôngphảiđốimặtvớinỗisợhãicủamình.Tôicũngtrảiquagiaiđoạnđó.Khibắtđầuđầutư,tôiđãmấtvàithángđểthuthậpcáckiếnthứccầnthiếtđểthựchiệnthươngvụđầutiên.Quátrìnhhọchỏirấtthúvị,thoảimáivàkhôngcógìđángsợ.Khicókiếnthức,tôibắtđầucảmthấysợ.Tôilongạikhithựchiệnthươngvụđầutiên.Đólànỗisợvềnhữngđiềutưởngtượngquámứcvàkhôngrõràng.Khiphântíchthươngvụ,tôinhậnthấymìnhđangtìmkiếmcáclýdolýgiảitạisaomộtthươngvụlạikhôngphảilàthươngvụ.Vàtôiluôntìmramột,haicókhiđếnnămlýdo.Tôichophépbảnthânđượckéodàitìnhtrạnglàmănkhônglợinhuậntrongvàitháng.Sauđó,tôitìmđượcmộtthươngvụvớisốliệuphùhợp.Nhưngdoámảnhbởinỗisợ,tôikhôngdámđưaralờiđềnghị.Tôithựchiệnhànhđộng“còmồi”:Tôibánthôngtinđóchonhàđầutưkhácvớimứcphínhỏ.Tôitựnhủítnhấtmìnhcũngsẽkiếmđượctiền,nhưngthựctếđóchỉlàhànhđộngtrốntránhthựchiệnthươngvụ.Nhàđầu tưđóbậnrộnvớinhững thươngvụkhácđếnmứcđểquáhạnđềnghị.Tôilạinhượnglạichomộtngườikhác,nhưngôngtaquábậnvàngườithứbanhượnglạicũngvậy.Tôibiếtđây là thươngvụ tốt.Khôngcòn lýdogìđể thoái thác, tôiquyếtđịnhmuathươngvụđầutiên.Đôikhi,chỉmộtthươngvụnhỏcũnglàmnênsựkhácbiệt!Vàchỉbatháng

sau,tôicóthêmbathươngvụnữa.Sausáutháng,tôicóchínthươngvụ.Saumộtnămchếngựnỗisợ,tôicóđược11thươngvụ.Khôngcógìtốthơnlàhànhđộngvàvượtquaràocảnthựchiệnthươngvụđầutiên.Nếunhậnthấymìnhđangtìmlýdođểkhôngphảithựchiệnthươngvụ,hãytìmchomìnhmộtđốitáccókinhnghiệmđểhỗtrợbạntrongthươngvụđầutiên.Điềuđósẽgiúpbạntựtintrongnhữngbướctiếptheovàtựmìnhthựchiệncácthươngvụ. LỖI DO THIẾU CHUYÊN NGHIỆP: “TÔI PHẢI THỰC HIỆNTHƯƠNGVỤNÀY.”

Điềunàyxảyravìmộtsốlýdo:Bạncóthểvẫnđangchờđợithươngvụđầutiênnhưngđãbắtđầucảmthấytuyệtvọng.

Hoặccóthểbạnđãđầutưvàomộtvàitàisản,nhưngtàisảnnàylàđiềubạnhyvọngnhất,cóđượcnósẽgiốngnhưchiếntíchđốivớibạn.Cóthểđốithủđầutưcủabạnđangđấuthầu,hoặcđólàmộttàisảnnổitiếngtrongthànhphốvàbạnđangmơmàngvềviệctổchứchọp,tuyênbốbạnđãsởhữunó.

Khicảmthấymìnhthậtsựcầnthựchiệnthươngvụ,hãylùilạivàtìmýkiếnkháchquan.Nếukhông,bạnsẽkhôngthểtiếnhànhcácthươngvụkhác.Lấytìnhhuốngsau:

Bạncóđượcsốliệutừngườibán.Tuyđóchỉlàsốliệukỳvọng,nhưngtrôngcóvẻtốt.Theongườibán,bạnsẽrấtcólợivớithươngvụnàyvàdođóbạntiếnhànhthươngvụ.

Ngườibányêucầubạnđưarađềnghịtrướckhicócácsốliệuthực.Họnói:"Khiđãthốngnhấtgiácả,tôisẽcungcấpchobạnnhữngsốliệuđó".

Bạnxemxét cácđiềukhoảnvà cảm thấyphấnkhởi.Ông tađồngýgiảm10%sovớimứcgiábạnđưara!

Khicósốliệuthực,bạnkhôngcònphấnkhởinữa.Cómộtsốvấnđềtiềmẩn.

Nguồnthutănggiảmthấtthường,sốliệukỳvọngđưaradựatrênthángtốtnhất.Ngườibánrấttựtinđảmbảovớibạnlànếuquảnlýtốt,bạnsẽdễdàngthuđượcnhiềulợinhuậntừtàisảnđó.

Bạnnhậnthấycácchiphícaohơnsovớibáocáo.Ngườibángiảithíchrằngôngtaphảitrảcácchiphítiệních,nhưngbạncóthểlắpđồnghồđosốliệucác tiện íchở tòanhàvàyêucầukhách thuê trả.Nhưvậy,bạn sẽ cómộtlượngtiềnlớn.

Bạnrấtthíchthươngvụđó,ôngtacóvẻlàngườithậtthàvànhữnggìôngtanóicóvẻtốt.

Ngaycảcôngtyquảnlýcủabạncũngđồngýduytrìhoạtđộngcủatàisảnnhưmứcngườibánđạtđượctrongnhữngthángtốtnhất(họnóithếđểgâyấntượngvớibạn).Họcũngđồngýlàcóthểlắpcácđồnghồnhánhởtòanhàvàthuthêmtừkháchthuê.

Bạnmuatàisản.

Sauđó,côngtyquảnlýkhôngthểđạtđượcmứcthunhậpcủathángtốtnhất.Cũngcóthánggầnđạtđượcmứcđó,nhưnghầuhếtđềulàkhôngđạtđược.

Khi chuẩnbị lắpđồnghồnhánh,bạn thấymìnhkhông thểyêucầukháchthuêtrảtiềndịchvụtiệníchchođếnkhihợpđồngcũcủahọhếthạn.Điềunàydẫnđếnmộtkhoảngtrốngnữa.

Khi bắt đầu quyết định tăng tiền thuê, bạn nhận thấymột số khách quyếtđịnhchuyểnđithayvìtrảmứchóađơntiệníchcaohơn.Cònđốithủcạnhtranhcủabạnđồngýtrảchiphídịchvụtiệníchchokháchvàtòanhàcủahọmớihơn.

Bâygiờ,bạnkhôngchỉmấtkháchmànhữngkháchmớicũngkhôngthíchtòanhàcủabạn.Dòngtiềncủabạngiảmvìtỷlệthuêphòngthấphơn.Giátrị

tàisảncủabạncũngtheođógiảmxuống.

Mộtngày,bạnnghĩlạivàbănkhoăntạisaomìnhlạikhởinghiệpvớiquyếtđịnhđầutưvàotòanhàthươngmại.Bạntựhỏiliệucôngviệckếtoánchonhàmáycócòntrốngkhông.

Tấtcảnhữngyếutốđóđềucóthể tránhđược.Một thươngvụsẽhiệuquảdựatrênsốliệuthực...Ngaykhithấymìnhtựhỏilàmthếnàođể"thươngvụnàytốt",bạncầntừbỏvàtìmthươngvụkhác.Điềuduynhấtbạnphảilàmlàquyếtđịnhmuadựatrênlýtrígiatăngcủacảichomình.

XÁCĐỊNHVỊTRÍCỦABẠN

TRONGCHUTRÌNHBẤTĐỘNGSẢN

Bạncầnluônbiếtđiềunàykhimuamộttàisản.Hãynhớrằngbạnkhôngchỉmuatàisảnmàcònthamgiavàothịtrường.Thịtrườngđịaphươnghoạtđộngthếnào?Cónhiềuviệclàmmớikhôngvàdựkiếncóthêmviệcmớikhông?Nguồncungthếnào?Trong vòng vài nămqua, chính quyền đã cấp phép cho bao nhiêu tài sảngiốngnhưloạibạnđangđịnhmua?Baonhiêutrongsốđóđượcxâygầntòanhàcủabạn?Nếuconsốlàtrêntrungbình,bạncầnphảigiảiđápthêmcâuhỏi:Thịtrườngcó dư cung không hoặc liệu nó có tăng trưởng đủ nhanh để sử dụng hếtnguồncungđangdưthừakhông?Còn đất trống để xây dựng thêm một tòa nhà gần tòa nhà của bạn haykhông?Cóthôngbáogìgầnđâyvềlượngviệclàmtrongkhuvựcđanggiảmkhông?Tìnhhìnhthuênhàvàinămgầnđâythếnào?Nótăng,giữnguyênhaygiảmsauvàinămlàmănrấtkém?Ngoàira,còncómộtsốvấnđềquantrọngcầngiảiđápvềthịtrườngtrước

khibạngianhậpthịtrường.Câutrảlờisẽquyếtđịnhchiếnlượcrútkhỏithịtrườngvàcácthôngsốmuacủabạn.Nếubạn thamgiavào thị trườngcósự tăng tốchoặcgia tăng từ lâu,chắcchắnthịtrườngđósẽnhanhchóngbịdưcung.Trongtrườnghợpđó,chiếnlượccủabạnsẽlàkhôngnênnắmgiữtàisảnnàotrongthịtrườngnày.Bạnnênmua tài sản và nhanh chóng bán cho người khác để luôn có tiềnmặttrongtay.Tiềnmặtlàvuatrongmộtthịtrườngđixuốngởkhuvựcđó.Điềugì xảy ra nếubạn cómột thươngvụvô cùnghấpdẫnvàbạnkhôngmuốn bỏ qua?Hãy bỏ qua bởi khi thị trường quay vòng, bạn sẽ có đượcthươngvụhấpdẫnnhưvậytrongvòngchưađếnsáuhoặctámthángsau.Nếubạnmuatàisảnvàolúcthịtrườngcaođiểm,hãychuẩnbịtinhthầnrằngtàisảnđósẽkhôngcònhấpdẫnnhưvậynữa.Bạnsẽphảigiữtàisảnkhithịtrườngđixuốngvàhồiphụctrở lại.Điềuđókhôngcólợichobạn,vì tiềncủabạnsẽchôntrongmộtthờigiandài.Trongthờigianđó,bạnsẽbỏlỡcơhộithựchiệnnhữngthươngvụnhanhchóngvàlợinhuậnhơn.

ĐỪNGĐỂBẢNTHÂNLÀNGUYÊNNHÂNTHẤTBẠI

Điềunàythườngxảyravìbanguyênnhân:1.Khônghànhđộng2.Giảmchiphí3.Thựchiệnthươngvụcólợisuấtthấp

Khônghànhđộng

Bạncó thểdễdàngnhậnramộtvàivấnđềkhônghợp lý trong thươngvụcủamìnhnhưngbạnbỏquanó.Cóthểbạnmuốnđợivàxemliệuvấnđềcóthể tựkhắcphụckhônghoặcvìbạnquá lườibiếng.Dùthếnào thìvấnđềthườngcóxuhướngtrởnêntồitệhơn.Phân tích thươngvụ quá kỹ cũng có thể gây thất bại cho thươngvụ.Bạnđangđàoxớikỹlưỡngcácsốliệu.Màđiềuquantrọngphảilàmlàđưarađềnghị.Hãyđảmbảolàbạnkhôngchầnchừtrongviệcđưarađềnghị.

Giảmchiphí

Mộtsốngườicốgắngtiếtkiệmtiềnchoquátrìnhtìmhiểutàisảnbằngcáchtựmìnhthựchiện.Điềuđóthậtngungốc.Dùbạnlàmviệcđógiỏiđếnđâuvàkhảnăngtậptrungvàosốliệutốtthếnào,bạnvẫnsẽbịchiphốibởicảmtínhvớithươngvụnhiềuhơnsovớichuyêngiađiềutra.Hãythuêmộtchuyêngiađịaphươngcónhiềukinhnghiệmđểlàmviệcđóchobạn.Ngườiđóhiểurõluậtđịaphươngvàluậtbang,khuvựcxungquanhvàthậmchíhiểutàisảnbạnđangnhắmmua.Chỉmộtcâunóicủangườiđó,bạncóthểthiếtkiệmđượchàngnghìnđô-lachoviệcđiềutra.Đừngcốgắngtiếtkiệmtiềnthuêluậtsưbằngcáchthuêmộtngườibạn,họhàng hay luật sư không chuyên về lĩnh vực này.Chi phí thuê luật sư bấtđộng sản thương mại tốn kém, nhưng họ sẽ giúp bạn tránh được nhữngthươngvụtồivàbảovệbạntrongcácthươngvụbạnđầutư.Hãynhớ:chỉnênthựchiệnnhữngthươngvụcóthểmanglạilợinhuậnđủđểchitrảchiphíthuêluậtsưvànhữngchuyêngiakhác.Trongtươnglai,luậtsưđócóthểgiúpbạntrongnhiềuthươngvụkhácvàsốtiềnbạnthuđượcsẽnhiềuhơnchiphíbỏra.Việcgiảmchiphíchotàisảncóthểkhiếnbạngặprắcrối.Khiphátsinhyêucầusửachữa,hãythựchiện.Khingườithuêgặpvấnđềvềbảotrì,hãyyêucầunhàquảnlýtàisảncủabạnxửlýngayvấnđề.Kháchthuêthườngbỏtòanhàcủabạndobạnkhôngxửlýcácvấnđềvềbảotrìchứkhôngphảivìvấnđềgiáthuê.Dođó,bạnkhôngnhữngphảiphảnứngnhanhmàcònphảichủđộng.Hãyxâydựngmộtchươngtrìnhthườngxuyêntìmhiểunhữngvấnđềbảotrìcủatài sảnchưa thựchiện.Khi thườngxuyênđượcsửachữa, tòanhàcủabạntrôngsẽđẹphơnvàkháchthuêsẽnhậnthấysựquantâmcủabạn.Khikhách thuêngheđượcnhữngphànnànvề toànhà,bạnsẽgặprắc rối.Bạnđã làmảnhhưởngđếnhìnhảnhcủacácviệckinhdoanhkhácnữavàbạn sẽphải trảgiá chochuyệnđó.Khôngnhữngkhách thuê sẽ chuyểnđingaymàviệcchothuêsẽtrởnênkhókhănhơn.

Nhưvậy,doanhthusẽngàycàngsụtgiảm.Trongnhữngthángtiếptheo,tòanhàcủabạnsẽphảiđốimặtvớitìnhtrạngkhôngcókháchthuê.Bạnsẽtiếptụctrìhoãnviệcbảotrìvìdòngtiềnmặtđangcạn.Cuốicùng,bạncóđượcmộtkháchthuêsẵnsàngtrảmứcphíthuêthấphơn,nhưngđókhôngphảilàkhách thuêgiúp cải thiệnhình ảnh tòanhà củabạn.Điềuđó lại càng làmgiảmlượngkháchthuê,v.v...Bạnsẽcốgắngxửlýkhókhănbằngcáchbántòanhàđi,vàbịsốckhipháthiện ragiá trị tài sảncủamìnhđã sụtgiảm.Vậybạnphải làmgìvới tìnhtrạngsụtgiảmđó?Hãyduytrìbảodưỡngchotòanhàbằngmọigiá.

Thựchiệnthươngvụcólãisuấtthấp

Thươngvụcậnbiênkhôngphảilàkhôngtốt.Bạncóthểbỏquasốliệuthựctế,vớitàisảnđượcbảotrìtốttạimộtkhuvựcchấpnhậnđược.Chỉcómộtvấnđềlàlợisuấttừthươngvụ.Cácthươngvụcólợisuấtthấpcótỷsuấtvốnhóathấphơn10%.Mộtsốnhàđầutưsẽnghĩrằngđâylàconsốkhôngthểtưởngtượng.Mộtvàichủsởhữubấtđộngsảnvàđầutưbấtđộngsảncóthểnóivớibạnlàkhôngthểcóđượctỷsuấtcaonhưvậyởkhuvựcđó.Hãycứđểhọnóinhưngđừngnghetheohọ.Đólànhữngngườiđầucơ.Tôikhông tin tưởngvào cách thứckinhdoanh củahọ.Có thể tôi theo trườngpháicổđiển,vìtôitinrằngdòngtiềnlàVua.Nhữngngườiđầucơcóthểvàthậtsựkiếmđượcrấtnhiềutiền,nhưngchúngtalànhữngnhàđầutưtheotrườngpháibảothủ.Sựkhácbiệtlàởchỗ,ngườiđầucơđánhcượcvàosựkỳvọng.Họsẵnsàngchungsốngvớidòngtiềnrấtthấp.Trên thực tế,cókhihọmuamột tàisảncódòngtiềnâmvàhyvọngmộtngàynàođóhọsẽđượcbùđắp.Đầucơtươngtựnhưđầutưdựatrênsốliệukỳvọng.Nếuthịtrườngchuyểndịchbấtngờkhỏixu thếmàngườiđầucơhyvọng,họsẽphảigiữ tài sảntrongmộtthờigianlâuhơn.Ngượclạivớicáchtrênlàđầutưdựatrêndòngtiền.Nếuthịtrườngbấtngờ

dịchchuyểntheochiềuhướngxấuđi,tôisẽchỉbịgiảmdòngtiền.Tôithíchcáchđóhơn.

Íthoặckhôngcógiaothông

Giaothôngđượcxemlàyếutốhàngđầutrongviệcquyếtđịnhmuabấtđộngsản.Nóicáchkhác,khigiaothôngthuậnlợi,mọithứkháccũngsẽtốt,vídụnhưhoạtđộngbánhàngvàngượclại.Hãythậntrọngvớinhữngtàisảnmàkháchhàngkhótiếpcận,hoặckhôngcóđủgiaothônghỗtrợ.Nhưtôiđãđềcập,giaothôngởbênnàyvàbênkiacủakhuphố,hoặctừkhunhànàytớikhunhàkháccóthểrấtkhácnhau.MộtsốnhàđầutưthươngmạiđánhgiácaonhữngkhuvựccócửahàngcủanhữngcôngtylớnnhưMacDonald'svàStarbucks.Ngườitagọiđólàcáchtiếpcậnđitheochiếcxephíatrước,đâylàcáchrấthay.Nhữngcôngtynàylựachọnđịađiểmtheophươngthứckhoahọcvàbạnsẽđượclợiíchtừviệcđó.Bạnnênchúýnhiềuđếnđịađiểmhọđặtbấtđộngsản.Chắcchắn,cáchànhđộngcủahọđềucómụcđích.

KHINỢTỐTCHUYỂNTHÀNHNỢXẤU

Đôikhi,tacóthểđầutưvàonhữngtàisảntốtmàkhôngphảitrảtiềnmặt.Nóicáchkhác,đólànhữngthươngvụthườngyêucầutrả tiềnmặt,nhưngbạncóthểtìmngườichobạnvaychokhoảnđó.Trongchương tiếp theo, tôi sẽ thảo luậnsâuhơnvềvấnđề tàichính.Tuynhiên,ởđâycómộtvấnđềmàchúngtacầnquantâm,đólà:Bạncóthểthuxếprấtnhiềukhoảnnợchomộtthươngvụkhôngcónghĩalàbạncầnphảilàmvậy.Nợ luôn làmcạnkiệtdòng tiềnvàmốinguyhiểmnảysinhkhi thươngvụcủabạncódòngtiềnbanđầuít.Khiđó,bạnsẽphảiđốimặtvớirủirolớn.Hãynghĩvềdòngtiềnsaukhiđãtrừphầnchiphíchodịchvụvaynợ.Đólàkhoảntiềncònlạimàbạncóthểbỏtúi,hoặccóthểsửdụngvàotàisản.Vídụ:nếu tàisảncầnsửachữa thêmhoặc lượngphòng thuêbịgiảmmàbạn

vẫncódòngtiềnđó,bạnsẽdễdàngvượtquanhữngthăngtrầm.Khi bạn có một thương vụ mà trên giấy tờ mọi việc dường như đều tốtnhưngthựcchấtlạicórấtnhiềukhoảnnợvàdòngtiềnrấtít,thìcólẽthươngvụđóchỉmangtínhkỳvọng.Bạnnênbiếtchínhxáccácconsố,nếukhôngviệcđầutưcủabạnsẽnhanhchónggặpkhókhăn.Hãyghinhớhệsốnănglựctrảnợ:

Bấtkểkhảnăngthuxếpkhoảnnợcủabạnthếnào,hệsốnănglựctrảnợcủabạncũngnênlà1,25hoặccaohơn.Điềuđósẽgiúpbạncódòngtiềnđủđểchitrảcácchiphívàcáckhoảnnợ.Khingânhàngcungcấptàichínhchobạn,họsẽyêucầubạncóhệsốnănglựctrảnợlà1,20hoặccaohơnvàonhữngthờiđiểmtốt,vàkhoảng1,25vàonhữngthờiđiểmkhókhăn.Đólànguyêntắchaymàbạnnênápdụng,kểcảkhibạnkhôngvaytiềntừngânhàng.

ĐỪNGTỰTHUYẾTPHỤCĐỂTHẤTBẠI

Dướiđâylàbachỉsốbạnnêncốgắngđểluônđạtmứccaonhất:1.Cáckhoảnthu2.Tỷlệthuêphòng3.Tháiđộ

Cáckhoảnthu

Bạncóthểchophépcôngtyquảnlýcómộtsốkhoảntiềnthuênhàtồnđọngvàothờigianđầuthángnhưngphảigiảiquyếthếtkhicuốitháng.Tất nhiên, chúng ta không nên nói với khách thuê là họ cómột tháng đểthanhtoántiền.Thayvàođó,bạnnênđặtramộtmứcchuẩntrongkhoảnthu.Nếukhôngđạtmức100%,bạncũngnênđạtmứctốtnhất.Nhiệmvụcủabạnlàphảiquảnlýcôngtyquảnlý.Ngaycảkhibạnđặtramụctiêuthuđủ100%tiềnthuênhàvàocuốitháng,

thì thường vẫn có khoảng 3% tiền thuê không được thanh toán đúng hạn.Bạnphảiđảmbảo là công tyquản lý sẽ tíchcực truy thu từnhữngkháchthuêđó.Sau30ngày,nhữngkhoảntiềnthuêkhôngthuđượccókhảnăngsẽkhôngthểthuhồivĩnhviễn.

Tỷlệthuêphòng

Côngviệcđầu tiêncủacông tyquản lý củabạn là tìmđủkhách thuêchodiệntíchcòntrốngcủatòanhà.Nhiệmvụthứhailàthutiềnthuêvànhiệmvụthứbalàduytrìmứcdiệntíchthuêkhôngcòntrống.Chiphílớnnhấtbạnphảitrảlàviệcthayđổikháchthuê.Tỷlệthuêphòngcủabạnítnhấtcũngphảitươngđươngvớitỷlệthuêphòngtrungbìnhcủa loại tàisảnnhưcủabạn trên thị trường.Nếu tỷ lệnày thấphơn,nghĩalàcôngtyquảnlýđanglàmviệckhôngtốt.Nếucaohơn,nghĩalàbạnđãchọnđượcmộtcôngtytốt.Nếutrongtháng,mộtcănhộcủabạntrống,điềuđócónghĩalàbạnsẽkhôngbaogiờ lấy lạiđượckhoảnthutừcănhộtrongthángđó.Dovậy,để tránhtìnhhuốngnày,bạncầncóchươngtrìnhthuhútkháchthuênhàtốt.Yếu tố đầu tiên của chương trình là thực hiện việc bảo trì. Hãy yêu cầungườiquảnlýgọichokháchthuêvàxácnhậnyêucầu.Tiếptheo,chấtlượngdịch vụ phải tốt, đủ khả năng xử lý vấn đề trong vòng 24 giờ.Nếu đó làtrườnghợpkhẩncấp,bạncầncóphảnhồingay.Saukhihoànthànhviệcbảotrì,bạncầngọiđếnkháchthuêvàhỏixemliệuhọđãhàilòngvớiviệcsửachữachưa.Nếuchưa,bạncầnnhanhchóngthựchiệnlạiviệcbảotrì.Nếuhọhàilòng,nghĩalàbạnvừabiếnyêucầubảotrìthànhấntượngtíchcựccủakháchthuêđốivớitòanhàcủabạn.Người quản lý không những cần phản ứng nhanhmà còn phải chủ độngtrướcnhữngvấnđềcủakháchthuê.Họphảiluônchúýđếnmọivấnđềvàtựxửlý,bấtkể làkháchthuêcóyêucầuhaykhông.Bâygiờ,bạnđã thậtsựchiếmđượctìnhcảmcủakhách.

Tháiđộ

Yếu tốnày ảnhhưởng trực tiếpđếnbảnbáo cáo lỗ lãi củabạn.Mộtđiềuquantrọnglàmọinhânviêncủabạnphảicótháiđộcóthểlàmđược.Tháiđộ đó phải được thể hiện trongquá trình cho thuê tòa nhà, giải quyết vớikháchthuêvàtươngtácvớicácnhàthầukhoán.Tôiđãđiđượcnửađườngtrongdựántáisắpxếplớn.Côngtyquảnlýđầutiêncủatôicókỹnăngrất tốt,nhưngđiềuđókhônggiúpchegiấusựkémhiệuquả.Khitôipháthiệnrađiềunàythìcôngtyđãtiêucủatôimộtsốtiềnlớn.Chínhvìthế,ngaylậptức,tôithuêmộtcôngtykhác.Sauvàitháng,tôiđếnthămhiệntrường,nóichuyệnvớingườiquảnlý.Tôikhônghàilòngvớitỷlệthuê phòng cũng như cách thức công ty hạch toán chi phí. Tôi gặp ngườiquản lý và người phụ trách về bảo trì để thảo luận về cácmục tiêu trongvòng30-90ngàytới.Vàkhiđưaramộtmụctiêu,tôithấyngườiquảnlýđưamắtnhìnngườiphụtráchbảotrìvànháymắt.Khiđótôihiểurằngtàisảncủatôisẽgặpkhókhănnếuvẫnđểcôtaquảnlýtàisản.Tôitraođổibănkhoăncủamìnhvớicôngtyquảnlý.Theocôngtyquản lý đó thì cô ấy quyết định theođuổi cơ hội khác.Và tài sản của tôinhanhchóngđượccảithiện.Một cán bộ điều hành tại Nordstrom ‒ cửa hàng nổi tiếng vì có dịch vụkháchhàngrấttốt‒đãtừngđượchỏilàmthếnàođểhọcóthểđàotạođượcnhữngnhânviêngiỏinhưvậy.Anhtatrảlờilàhọtừbỏchiếnlượcchỉtậptrungvàođàotạo,màtậptrungvàotìmnhânviêncótháiđộtốt.ThựctếlàNordstromcóđàotạonhânviên,nhưnghọbiếtrằngđàotạokhôngthểgiúpbiếnmộttháiđộxấuthànhtốt.

PHÂNBỔCÔNGVIỆCHỢPLÝ

Ýnghĩtựmìnhthựchiệnlàmộtsailầm.Nếumộtngườichỉvìquátiếtkiệmnênkhôngmuốnthuêmộtchuyêngiagiỏihoặctựchorằngmìnhcóthểthực

hiệncôngviệc tốthơnbấtkỳngườinàokhác, thìđó là tínhcáchcủamộtngườitầmthường.Bạnnênsanbớtviệcchomọingười.Nếubạncóíttiền,hãysansẻnhiệmvụdễthựchiệnchocácthànhviênkháctronggiađình,hoặcchonhữngngườilàmcôngyêucầuthùlaothấp.Nhưđãnói,bạnchỉnênthựchiệnnhữngthươngvụcóthểchitrảđượcchocácchuyêngiachuyênnghiệpnhưnhàmôigiớithếchấpvànhàquảnlýtàisản.Trongmột chươngởphần sau, chúng ta sẽ thảo luậnmôhìnhnhómnhânviênbạnnênxâydựng.Điềuchúngtaquantâmởđâylàmụctiêucủabạnkhôngphảilàtựthựchiệncôngviệcmàlàđiềukhiểnnhữngchuyêngialàmviệcchomình.Cáchtuyệtvờiđểđầutưcũngchínhlàcáchhayđểhọcnghệthuậtủyquyền:Muamộttàisảncáchxanơibạnởhàngtrămdặmởmộtthịtrườngđanglên.Địađiểmđórấtxanênbạnkhông thể thườngxuyênđếnkiểmtra.Khiđóbạncầntìmracáchđểquảnlýmộtcôngtyquảnlýtốt.Khithựchiệnđượcđiềuđó,bạnsẽcóthểtiếnhànhnhiềuthươngvụởnơixa!Bạnsẽkhôngbịphụthuộcvàothịtrườngtrongnước,màcóthểđầutưbấtcứnơinàocócơhộitốtnhất.Quaytrởlạivấnđềcôngtyquảnlýcủabạn:Bạncầntậptrungvàoviệcxemxéttừngthôngtinchínhmàbạnnhậnđượchàngtuần.ĐâylànhữngthôngtinmàbạncầnnhậnđượctrongBáocáosángthứHai:•Tỷlệthuêphònghiệntại•Tỷlệthuêphòngtuầntrước•Tỷlệthuêphòngdựkiếntrongvòng30ngàytới•Tỷlệthuêphòngdựkiếntrongvòng60ngàytới•Nhữngđiềuchỉnhđãhoànthànhtrongtuầntrước•Sốlượngđiềuchỉnhdựkiếnchotuầntới•Sốlượngyêucầucôngviệcđưara•Sốlượngyêucầucôngviệcđãhoànthành

•Sốlượngkháchthuêtiềmnăngyêucầuthuênhà•Sốlượngđơnyêucầuthuênhàmới•Sốlượngkháchthuêmới•Lượngtiềnthuêthuđượccủatháng•LượngtiềnthuêchưathuđượccủathángBáocáosẽcungcấpchobạntìnhhìnhchungcủatàisảnhiệntạitrongvòng30-60ngàytới.Vìxemxéthàngtuần,nênbạnsẽnhanhchóngnhậnbiếtcácvấnđềvàcóđủthờigianđểxửlý.Mộtđiểmcần lưuýkhi thuêcáccông tyquản lýđó làđảmbảo rằnghợpđồngquản lýcủabạncó thểđượchuỷbỏvớiđiềukiệnchỉcần thôngbáotrước trongvòng60ngày.Hãynhớkhôngnênkýhợpđồngnăm,bởinhưvậyđònbẩycủabạnđốivớicôngtyquảnlýsẽgiảmbớt.

BALOẠIRỦIRO

Tấtcảcácgiaodịchbấtđộngsảnđềucóbaloạirủiroởmứcđộkhácnhau.

Rủirokinhdoanh

Đây làkếtquảcủacácquyếtđịnhkinhdoanhkém.Vídụ:đócó thểviệcthuêmộtcôngtyquảnlýsailầmvàdođóảnhhưởngđếndoanhthu.Đến lượtmình,công tyquản lý tài sảncũngđưa ranhậnđịnhkhônghiệuquảvềviệcsàng lọckhách thuêvàkhiếnviệc thu tiền thuêphòng trởnênkhôngnhấtquán.Trongcảhaitrườnghợp,điềuquantrọnglàcầnsớmxácđịnhvàxửlýcácsailầm.

Rủirotàichính

Điềunàyliênquanđếncácquỹchovaytiềnchoviệcmuatàisản.Chúngtađãthảoluậnvềcácrủirotrongviệcsửdụngđònbẩyquámứccho

tàisản.Đồngthờicũngcầnxemxétviệcthanhtoánkhoảnnợ,haynóicáchkhác,xemxétviệctrảnợsẽđượcthựchiệnnhưthếnào.Phầnlớncáckhoảnvaycólầntrảthếchấpngắnhạn.Vídụ:bạncóthểthuxếpkhoảnvaymàthờigianthanhtoánsẽkéodàitrongvòng25năm.Tuynhiên,khoảnvaybaogồmmộtlầntrảthếchấpngắnhạnởtrongkhoảngthờigiantừ5-10nămkểtừngàybắtđầuvay.Giảsửtachọnthờigianlànămthứbảy.Trongtrườnghợpnày,trongbảynămđầu,khoảnhoàntrảnợsẽtươngđốithấp.Nhưngđếnnămthứbảy,tấtcảphầnnợgốccònlạiđếnđáohạn.Loạichovaytàichínhnàysẽgiúpbạnkiểmsoáttốthơncáckhoảnhoàntrảtrongvòngbảynămđầu.Rủironằmởchỗ,vàocuốigiaiđoạntrảthếchấpngắnhạn,bạncóthểkhôngđủtiềnđểthanhtoánhếtnợ.Córấtnhiềulýdokhiếnbạnkhôngcóđủtiền.Vídụnhưgiátrịtàisảnbịgiảmchứkhôngtăngtrongvòngbảynăm.Có thểbạncònnợvì tài sảnnhiềuhơn làgiá trịhiện tạicủanó.Nếunhưvậy,bạnphảibántàisảnvàphảibỏthêmtiềntúi.Vàđiềuđókhôngtốtchobạn.Nếugiátrịtàisảnkhôngtăng,bạnkhôngnhấtthiếtphảibántàisảnvàocuốinămthứbảy.Thườngthìngườitasẽtáicungcấptàichínhchokhoảnvay,trảhếtnợbanđầuvàcóthểápdụngthêmmộtlầnthếchấpngắnhạnnữa.

Rủirocóthểbảohiểmđược

Bạncóthểbảohiểmchotàisảnkhỏitoànbộcácrủiro,baogồmcháy,lụtvàmưa bão.Các chính sách bảo hiểm cũng bao gồm các tình huống do conngườigâyra,nhưbịkháchthuêhoặcnhânviênkiệnvìsựcốxảyradotàisảncủabạn.Đâylàloạirủirosạchhơn,vìbạnchỉcầnmuabảohiểmđểtựbảovệmình.Côngtybảohiểmsẽcăncứvàochiphíbảohiểmchocácxácsuấtthốngkêsố lần bạn yêu cầu bồi thường tổn thất, dựa vào những dữ liệu trong quákhứ.

ĐADẠNGHOÁ

Maymắnlàbạncómộtsốcôngcụcóthểsửdụngđểgiảmthiểunhữngrủironóitrên.Côngcụcơbảnlàsựđadạnghoá.Ngườitathườngchorằngsố1làconsốtệnhấttrongkinhdoanh.Nếubạnchỉcómộtnhàcungcấpvàcôngtyđóphásản,bạnsẽgặprắcrối.Nếubạnchỉ cómột sản phẩm, hoặcmột tài sản, bạn sẽ phụ thuộc hoàn toàn vàonguồnthunhậpduynhấtđó.Trongbấtđộngsản, sẽ làkhônngoannếu tađadạnghóa loạihìnhvàđịađiểmcủa tàisản.Khinềnkinh tếsuyyếu,ngànhbán lẻchịu tácđộng, thìnhữngbấtđộngsảndànhchocáchộgiađìnhsẽgiúptatrụvững.Nghiêncứuthịtrườngsẽgiúpgiảmthiểurủiro.Càngnắmrõkhuvực,thànhphốvàtàisảnbaonhiêu,bạncàngítgặpphảinhữngđiềukhôngmongđợibấynhiêu.Tuynhiên,điềuđócũngphụ thuộcnhiềuvàocácmốiquanhệtrongmạnglướicủabạn.

TRONGCHƯƠNGTIẾPTHEO

Nếubạnkhôngcảmthấylolắngtrướcnhữngmôtảvềsailầmvàrủirocủatôi tức làbạnđã thậtsựkhácbiệt sovớicácnhàđầu tư tayngang,nhữngngườiluônthíchnhữngđiềumaymắn,tốtđẹpvàlờihoamỹ.Bâygiờ,bạnđãcóđượcsựthayđổitheochiềuhướngtíchcực.Hãytiếptụctheodõichươngtiếptheovàkhámphácáchthứcgiúpviệcđầutưcủabạntrởnêndễdànghơntừviệcsửdụnghợplýtiềncủangườikhác.

8.SỬDỤNGCÔNGCỤGIATĂNGTIỀN

LỖIDOTHIẾUCHUYÊNNGHIỆP:"THƯƠNGVỤTỐTNHẤTLÀTHƯƠNGVỤKHÔNGPHẢITRẢTIỀNTRƯỚC."Mộtbuổichiều,tôinhậnđượccuộcgọitừmộtsinhviênrấthănghái.Cậutahỏi:"ThưathầyDave,thầyđãcóthờigianxemquataìliệuvềtòanhàvănphòngtuyệtvờimàemgửichưa?""Rồi,Paul.Nókhôngcódòngtiền.""Embiết,nhưngemcóthểmuamàkhôngcầntrảtrước!""Tuyệtvời.Vậycậusẽđượctậnhưởngviệchàngthángphảibỏtiềntúirađểduytrìthươngvụnày."Nếubạnbỏquacácchươngtrướcvàđọcluônchươngnày,thìbạncầnlưuýmộtđiều:Những thươngvụ thươngmại tốtnhất luônđòihỏiphảicómộtkhoảntrảtrướclớn.Tuynhiên,bạnkhôngphảibỏtiềntúichokhoảnđó.Đâylàlúcbạncóthểtậndụngcácmốiquanhệvớiđốitáctiềntệ.Bênchobạnvaysẽchovaytheochínhsáchcủahọ,vàđốitáctiềntệsẽchobạnvayphầnlớnhoặctoànbộphầncònlại.Chúngtasẽthảoluậnthêmtrongphầnsau. LỖIDOTHIẾUCHUYÊNNGHIỆP:"NỢLÀKHÔNGTỐT;TÔICHỈMUAKHICÓTHỂTRẢHẾTBẰNGTIỀNMẶT."

Dùđiềunàythểhiệntinhthầntựlậpcủangườimua,nhưngtháiđộđókhôngthểgiúpbạngiàuđược.

Nếubiếtcáchsửdụngnợthìnợkhôngphảilàvấnđềxấu.Nếubạnthậtsựlolắngvềviệcbịtịchthutàisảnđểtrừnợ,hãygiớihạncáckhoảnnợ,nhưngđừngloạibỏhoàntoàn.Xétchocùng,bạnchỉnênthamgianhữngthươngvụ có thể tạo ra dòng tiền lớn sau khi đã trừ đi khoản nợ phải trả.Trongtrườnghợpđó,tạisaobạnkhôngsửdụngtiềncủangườikhácđểgiatănglợinhuậnchomình?

Cáchđâyvàitháng,tôicóbàiphátbiểucùngNicole,mộttrongnhữngsinh

viên thành công của tôi đến từMaryland.Cô ấyđangnói về cách sởhữu1.100cănhộ chonhiềugiađìnhở sáu thị trườngđang lên trên toànnướcMỹ.Tôihỏicôấyvềdòngtiềncôấytạora,vàcôấytrảlời:"ThầyDave,emxinlỗi,điềunàykhôngliênquangìtớithầy,nhưngemcóthểnóivớithầyrằng:Đó làmột tòanhà thươngmạimới trịgiámột triệuđô-la,vàem trảhoàntoànbằngtiềnmặt."

Khángiảvỗtaytánthưởngcôấy,nhưngcôấychỉnhậnđượcmộtcáivỗtayngắnngủivàlịchsựcủatôi!Chắcchắnlàtôitựhàovềcôấy,nhưngcôấyđãbỏlỡmộtcơhội.Côấycóthểthuđượclợinhuậntừtàisảntrịgiámộttriệuđô-lanhưngcũngcóthểcótớibađếnmườitàisản,vàthậmchínhiềuhơnnếunhưkhôngthanhtoánhoàntoànbằngtiềnmặtchotàisảnđó.

Ngaycảnhữngnhàđầutưchuyênnghiệpcũngmắcphảisailầmnày.Mộtnhàđầutưđãnóivớitôirằnganhtasởhữu45cănnhàdànhchonhiềugiađìnhmàkhôngcókhoảnnợnào.

CảanhtavàNicoleđềukhôngthểđưaramộtphéptínhquantrọng:Suấtthuhồitrênvốnchủsởhữu.Cảhaiđềucónguồnvốnngânhàngtốt,nhưnglạikhôngbiếtcáchtậndụngtốiđa.

Haynóicáchkhác:Đừngtạoấn tượngchotôibằngdòngtiềncủabạnmàhãytạoấntượngchotôibằnggiátrịdòngtiềntạorasovớigiátrịđầutư.

TẬNDỤNGLỢITHẾCỦA

NHIỀUNGUỒNTÀICHÍNHBẠNCÓ

Bạncầnhiểurõvấnđềcuốicùngvềviệc tậndụngtốiđa tiềncủabạn.Tahãyxemxétcáclựachọntrongviệchuyđộngtàichínhchothươngvụ.Cácngânhàngđịaphương

Ởđây,tôimuốnđềcậpđếnnhữngngânhàngthươngmạivàcáctổchứcchovay,quỹtiếtkiệm.Mặcdùđâylànhữngnguồntàichínhtruyềnthốngnhàmchánnhưngđôikhichúnglàlựachọntốtnhấtchobạn.Nhữngtổchứcchovaytạiđịaphươngthườngmuốndànhkhoảnvaychotàisảnvànhữngngườitạiđịaphươngđó.Vàdođó,đôikhibạnkhôngcầnphảithuyếtphụcnhiềumàvẫncóđượckhoảnvay.Nhữngngânhàngđịa phương thường cóxuhướngưu tiên cho cáckhoảnvayxâydựngưuđãivànhữngngườihọquenbiết.Nếuđầutưvàomộtkhuvựcmới,bạnnêncómộtcuộchọphoặcbữa trưavới tổchứcchovayđịaphươngkhibạnđếnđó.Họcàngbiếtrõvềbạn,bạncàngcónhiềukhảnăngvayđượctiềntừhọhơn.Nhữngngânhàngđịaphươngcóxuhướngchovaykỳhạnngắnhơnvàlãisuấtcaohơn.Điềuđócónghĩalàbạnsẽphảitrảnhiềuhơnchonhữngkhoảnvayđóvàphảihysinhdòngtiền.Nếuthựchiệnthươngvụcóítlợinhuận,bạnnênvaytừcôngtyquốcgiahoặctổchứcchovaytựdo.

Tổchứcchovayquốcgia

Phần lớn các công ty nàyđều cónhững tiêu chí chovay rất chínhxácđểđánhgiákhoảnvay.Bởivìhọkhôngchỉđịnhnắmgiữnhữngkhoảnvaynàymàcònđịnhbántrênthịtrườngthứcấpngaysaukhikếtthúcviệcxétvay.Đâylànhữngthịtrườngđượcchínhphủhỗtrợ,nhưngkhôngphảilàngườimuanợđượcchínhphủđảmbảo.Nhữngkhoảnnợtừnhữngtổchứcnàycómứclãisuấtthấpnhấttrênthịtrường.

Tổchứcchovaytựdo

Nhữngtổchứcnàybaogồmcáccôngtybảohiểmvàquỹhưutrí.Tuynhiên,nhữngcôngtynàythườngmuốnchovayvớigiátrịítnhấtlàvàitriệuđô-la.Dướiđâylàmộtsốchỉdẫnchung:Khibạncầntiềnđểphụchồimộttàisản,hãytìmđếnngânhàngđịaphương.Nếuđólàthươngvụmới,hãytiếpcậntổchứcchovayquốcgia, vànếubạnmuốnbên chovay sáng tạohơn trong

việctìmhiểuhoặcxétduyệtkhoảnvayđểđượcduyệt,bạnhãytiếpcậncáctổchứcchovaytựdo.

THIẾTLẬPQUANHỆVỚINHÀMÔIGIỚIĐỊAPHƯƠNG

Vớinhàđầutưthìnhữngnhàmôigiớithếchấpcũnggiốngnhưcácđạilýthểthaođốivớicácvậnđộngviên.Taphảitốnnhiềuchiphíchohọ,nhưngđólànhữngchiphíđánggiávàcầnthiết.Nhàmôi giới giỏi thường có nhiềumối quan hệ với các tổ chức cho vaythuộccảbadạngtrên.Họkhôngchỉgiúpbạnđánhgiáthươngvụ,màcònchobạnbiếtkhảnăng tìmđượcnguồn tài chínhcũngnhưcácđiềukhoảnvaychothươngvụ.Điềunàygiúpbạntiếtkiệmđượctiềnbạcvàthờigian.Hãyxâydựngquanhệvớinhữngngườimôigiớivìhọbiếttấtcảmọingườitrongthànhphố.Bạncầnnhậnxétnhanhvề tàisảnđóhoặc thamkhảovềcôngtyquảnlýhayluậtsưgiỏi?Ngườimôigiớisẽbiết.

NHIỀULOẠIKHOẢNVAY

Tavừathảoluậnvềbênchovay;giờtahãycùngxemxétcácloạikhoảnvayhiệncó.

Khoảnvaytheothônglệ

Đâylàmộtloạtnhữngkhoảnvaykhôngđượcchínhphủliênbangđảmbảo.Khoảnvaycóthểlàkhoảnvaycógiớihạn,nghĩalàtàisảnvàngườivayđápứngđượcmọitiêuchuẩncủacáctổchứcchovayquốcgia.Ngoàiracòncórất nhiều khoản vay không giới hạn, ví dụmột khoản vay lớn trị giá hơn750.000đô-la.

Khoảnvaytừchínhphủ

Chínhphủcórấtnhiềuchươngtrìnhchovayđểphụcvụcácmụcđíchkhácnhau.Nhữngkhoảnvaynàythườngcóưuđiểmlàlãisuấtthấp,thờihạnvay

dàivàchiphítrảtrướcthấp.Nhượcđiểmlàcónhữnggiớihạnphạmvihoạtđộngchocáckhoảnvay.Thôngthườnglàgiớihạnphíthuêphòng,yêucầuphíthuêphòngkhôngđượccaohơngiáthịtrườngvàiphầntrăm.

Khoảnvaychoxâydựng

Khitàisảncủabạncầnsửachữavớichiphílớnhơngiámuatừ3%,bạncóthểvaytừcáckhoảnvayxâydựng.Đây lànhữngkhoảnvayngắnhạn, thường từ1-3năm.Nhữngkhoảnvaynàythườngdựatrênlãisuất.Mộtsốtổchứcchovaythườngchophépquayvòngkhoảnvayvàchuyểnthànhkhoảnvaytheothônglệkhiviệcxâydựnghoàntất.

Khoảnvaytrunggian

Đâylàkhoảnvaysửdụngkhidựáncầnhỗtrợvốnnhiềuhơn80%giátrịcủatàisản.Khoảnvaytàichínhtrunggiansẽkhônggiúpbạncóđược100%giátrịtàisản,nhưngbạncóthểđạtđượcmức90%.Thườngthìbênchovaythếchấpđầutiênsẽcóchươngtrìnhchovaytrunggianchophépbạnvaythêm10%.Đôikhingườimôigiớicủabạnsẽtìmmộtngườichuyênchovay trunggianvàchobạnvay thêm10%(có thểnhiềuhoặcíthơn)trêntổnggiátrịthếchấpđầutiên.Theo lẽ tựnhiên,khoảnvay trunggian sẽcó lãi suất caohơn lãi suất củakhoảnvaychính.Bạncầnđảmbảolàbênchovaychínhđồngýđểbạnvaytrunggianhoặccungcấptàichínhthứcấp.Nếuhọkhôngđồngý,bạncóthểtìmmộttổchứcchovaykhácchấpnhậnđiềuđó.

Khoảnvaybắccầu

Nhữngkhoảnvaynàygiúplấpchỗtrốngkhitacầntiềnđểthanhtoánchothươngvụtrongkhithờigianchờkhoảnvaydàihạn.Tạithờiđiểmvay,cóthểmộtsốyếutốcủatàisảnkhôngđápứngđượctiêuchuẩnbảođảmnhưng

sauđólạicóthểđápứng.Ví dụ, bạn cómột thương vụ rất tốt, nhưng tỷ lệ thuê phòng hiện tại chỉkhoảng 85%.Để có được khoản vay dài hạn vớimức lãi suất dài hạn tốtnhất,hầuhếtcáctổchứcchovaytiềnsẽyêucầutỷlệthuêphòngcaohơn85%.Họgọiđólàtỷlệthuêphòngbềnvững.Tổchứcchovaybắccầusẽnhậnthấychấtlượngcủathươngvụvàhiểutìnhthếkhókhăncủabạn.Họsẽsẵnlòngchovayvớilãisuấtcaohơnvàtàisảncủabạnđượcdùnglàmvậtthếchấp.Ngaykhibạnđạtmứcthuêphòng85%,bạncó thểhoánđổikhoảnvayđóchokhoảnvaydàihạnvới lãisuất thấphơn.

Khoảnvayhỗtrợquảntrịdoanhnghiệpnhỏ

Bạn có thểđượcvayđảmbảo từ tổ chức chovayđược chấpnhậnbởi cơquanQuảntrịdoanhnghiệpnhỏnếubạn làchủsởhữuchínhcủa tòanhà.Bạnthườngphảicókhoảntrảtrướcthấpkhoảng10%,vàlãisuấtvaythấphơnlãisuấtvaycủakhoảnvaytheothônglệ.

Khoảnvaytừnguồntưnhân

Mộttrongnhữngnguồntàichínhtốtnhấtlànhữngcánhâncótiềnchovay.Tiềncủahọkhôngmớinhưcủangânhàngnhưnglạikhôngcóyếutốquanliêutrongquátrìnhvay.Một trongnhữngnguồnvay tưnhân lànhữngnhàđầu tư.Họ lànhữngcánhângiàucócungcấpkhoảnvaytrịgiátừ100nghìnđô-lađến10triệuđô-la.Chúngtasẽthảoluậnvềhọtrongphầnsau.

Khoảnvaynóng

Lầnđầutiênkhivaytừnhữngngườichovaynóng,tôinghĩrằngcóthểhọcóliênhệvớibọnxãhộiđen.Cóthểlàvìkhiđó,ngườichovaynóngyêucầugặptôiởmộtcửahàngbánhrán.Ôngấyđộichiếcmũrộngvànhđãcũ

vàmặcquầnáonhưdânxãhộiđen.Hơnnữaôngtatínhlãisuấtchotôitừ17-20%cộngvới5điểmnữa.(Mộtđiểmtươngđương1%củakhoảnvay,phảitrảtrước.)Rồitôipháthiệnrarằngnhữngngườichovaynóngthườnglànhữngngườigiàucó,thànhthật,nhữngngườitựxâydựnglênthịtrườngngáchchochínhmình.Mặcdùtínhlãisuấtrấtcao,songhọkhôngquantâmđếnbạn.Nóicáchkhác,bạncó thểđến từSaoHoả, thiếukinhnghiệm,cómức tíndụngkém,v.v...họcũngkhôngquantâm.Họsẽchobạnvaynhưngvớiđiềukiệnbạnphảithếchấpbằngchínhthươngvụđó.Nếubạnkhôngthểhoàntrảhọ,họsẽlấythươngvụđó.Khi khởi nghiệp, tôi đãmua rất nhiều tòa nhà thươngmại bằng tiền vaynóng.Tôinhậnthấynếuthươngvụcủatôiđủtốt,họsẽchotôivay100%tiềnvàhọtiếnhànhviệcchovayrấtnhanh.Tôithamgiamộtsốthươngvụtạoradòngtiềnrấtlớn.Nhờvậy,tôicóthểvaytàichínhtừnguồnkhácchonhữngthươngvụđóvớimứclãisuấtthấphơnnhiềuvàtrảđủtiềnchobênvaynóng.Giờtôiđãcódòngtiềnkháhơn.Mọi người thường đả kích những người cho vay nóng và cho rằng họ sẽkhôngbaogiờnghĩđếnviệctrảlãisuấtcaonhưvậy.Tuynhiên,tôikhôngnghĩnhưvậy.Bằngcáchthiếtlậpgiớihạnđộcđoánchochínhbảnthân,họsẽkhôngthểthulợitừtấtcảcácloạithươngvụ.Cónhữngthươngvụkhôngphùhợpvớikhoảnvaytheothônglệ,nhưnglạisinhlợitớimứccóthểbùlạikhoảntiềnlãitrảchovaynóng,ngoàiracònmanglạilợinhuậnlớnchonhàđầutư.

XINDUYỆTKHOẢNVAY

Chúngtađãbaoquáttoànbộcáclựachọnnguồntàichính.Giờtasẽthảoluậnvềnhữngyêucầuđểkhoảnvayđượcphêduyệt.Bênchovaysẽthựchiệnđúngnhưquátrìnhtathựchiệnnghiêncứuđầutưchothươngvụ.Họsẽkiểmtrabảngcânđốilỗlãitrongvònghainămquavà

bảntínhtớithờiđiểmhiệntại.Họsẽxemxétkhoảnthutừtiềnthuêphònghiệntại,vàsẽđiềutratìnhhìnhbêntrongvàbênngoàicủatàisản.Đầutiênđóchỉlàđếnkhảosátbằngmắtthường.Nếuhọquyếtđịnhđisâuhơnvàothươngvụ,họsẽcửđếnchuyêngiađiềutravềtàisản.Bấtđộngsảnthươngmạicóưuđiểmlàphầnlớnquyếtđịnhvayphụthuộcvào tình trạngcủa tài sảnchứkhôngphải làcánhânbạn.Tuynhiên, theothônglệ,cáctổchứcchovaysẽquantâmđếnngườixinvay.Vìvậy,họsẽmuốnxembảnbáocáotàichínhcủabạn.Ngoàira,họsẽmuốncóbảnliệtkêtàisảnbạnsởhữu,vàkiểmtralịchsửtíndụngcủabạn.Tiếptheo,họsẽgửibạnbảnđiềukhoản,dàikhoảngtừ5-30trang,giảithíchcácđiềukhoảnchovay,trongđónêurõkhoảnvaylàcóthểtruyđòihoặckhôngthểtruyđòi.Cótruyđòinghĩalàcánhânbạnphảichịutráchnhiệmchokhoảnnợ,vàkhôngtruyđòinghĩalàbạnkhôngphảichịutráchnhiệmcánhân.Theolẽthường,hầuhếtmọingườisẽthíchloạikhoảnvaykhôngtruyđòi.Đổilại,khoảnvaynàythườngkèmtheomộtsốhìnhthứcphạtphảitrảtrướcrất phiền toái.Điều đó không có vấn đề gì nếu bạn có kế hoạch nắmgiữthươngvụtrongmộtthờigiandàihơn.Mặtkhác,nếubạncókếhoạchbán tài sản tươngđốinhanh,bạnnên thảoluậnvềlựachọntốtnhấtvớingườimôigiớithếchấpcủabạn.

Lờikhuyêncủangườitrongcuộc

Rấtnhiềunhàđầu tưkhôngnhận thấy làbảnđiềukhoảncó thểđàmphánđược.Kểcảnếunóđượcviếtdướidạngthưchínhthức,bạnkhôngcầnphảichấpnhậnnhữnggìhọđưara.Nếuthươngvụcủabạntốt(tathấyđiểmđóởđâunhỉ?),sẽcónhiềubênchovaykhácsẵnsànghợptácvớibạn.Nếubạnmuốn sửa đổi gì trongbảnđiều khoản, hãy gọi người cho vay và bắt đầuđàmphán.Nếubạnkhôngthoảimáitronglầnđàmphánđầutiên,hãygiaocholuậtsưthựchiệnvàngồicùngngheđiệnthoại.Luật sư là nhữngngười chuyênvềbất động sảnvà rất giỏi đàmphán các

điềukhoản.Mộtđiểmquantrọngcủađàmphánlàsốtiềnbênchovayyêucầutrảtrướcđểbắtđầuquátrình,thườngkhoảnnàytừ7.000-25.000đô-la.Cómộtbênchovayyêucầutôitrảtrước95.000đô-lavàtôiđãđàmphánxuốngcòn9.000đô-la.Mộtphầntiền trả trướcnàydànhđể thanhtoánnhữngchiphímàbênchovayphải chịu tronggiai đoạnnày.Chúngbaogồmbáocáo từbên thứbathựchiện thẩmđịnh,nghiêncứumôi trường,vàđiều tra tài sản.Hãyđảmbảo bên vay yêu cầu thẩm định càng sớm càng tốt, vì quá trình này cầnkhoảng từ4-6 tuần.Bước thẩmđịnhchính làbước thườngkéodài thươngvụ.Chỉkhichiphíbanđầuđượcthanhtoán,vàbênchovaynhậnđượcbảnsaohợpđồngmuabáncóchữkýcảhaibên,họmớibắtđầuquátrình.Tạisao?Vìđósẽkhôngphảilàthươngvụnếucảhaibênchưakýhợpđồngmuabán.Nhânviênởvănphòngtổchứcchovaysẽthucácbáocáocủabạn,vàcủacácchuyêngiacủahọ, rồigửimộtbộđếnđơnvịbảo lãnhvay.Đó lànơiquyếtđịnhcóchobạnvayhaykhông.Đâylàlúcbạncóthểcảithiệnđángkểcáccơhộicủamình.Hãyxâydựngmộtbản tài liệu thuyết trìnhcungcấpchobênbảo lãnh.Tấtnhiên,bạnsẽkhôngthểcómặtkhihọthảoluậnchínhthứcvềviệcchobạnvay,vàkhôngthểgặpbênbảolãnh.Đólàlýdobạnnêncótàiliệuthuyếttrìnhchocuộcthảo luậnchính thứcvề thươngvụcủabạnđểkhihọ thảo luận,họcó thểthamkhảo,vàtàiliệuđósẽlêntiếngthaybạn.Bảnthuyếttrìnhsẽgiảiđápmọicâuhỏicóthểnảysinhtrongsuynghĩcủabênbảolãnh,kểcảtrướckhihọhỏi.Bạnthựchiệnđiềuđóbằngcáchtrìnhbàymộtloạtthôngtinvềbạnvàthươngvụ.Dướiđâylàdanhsáchcáckhoảnmụcbạncầnnộptrongbộhồsơvay:•Kếtluậnchung•Tàiliệuthẩmđịnh•Báocáotàichính•Báocáotíndụng

•Báocáotàichínhcủabênbảolãnh•Sốliệutàichínhcủatàisản•Sơyếulýlịchcủangườivay•Hợpđồngmuabán•Bảnmôtảpháplýtàisản•Ảnh•Vịtrítrênbảnđồ•Thôngtinvềmôitrường•TàiliệuvềquảnlýtàisảnKết luậnchungcầncócácmốc thờigianquan trọngcủadựán,nhưngàyhiệulực,hạnchótcủaquátrìnhđiềutratìmhiểuvàthờihạnkếtthúcduyệtvay.Nếubạnđangápdụngđiềuluật1031,hãybổsungcácmốcthờigianquantrọngđểthựchiệnluậtđó.Nếubạncómộtbảnthẩmđịnhcũvềtàisản,hãybổsungvàohồsơ.Kểcảnếubênchovaythựchiệnriêngmộtthẩmđịnhmới,họvẫnsẽđánhgiácaothôngtinbảnthẩmđịnhbạncungcấp.Nếu bản báo cáo tài chính của bạn yếu, bạn có thể tìm thêmmột đối tácmạnhchothươngvụ.Ngườinàycólúcđượcgọilànhàtàitrợ.Bạnsẽcungcấpthêmbảnbáocáotàichínhcủanhàtàitrợvàohồsơvay.Cậpnhậtsơyếulýlịchcủabạn.Đâylàcơhộiđểbạnchứngtỏbảnthân.Nếubạnđãthựchiệnnhiềuthươngvụbấtđộngsảntrướcđây,bạnhãyliệtkêra.Nếukhông,bạnnênkể ranhữngkhóađào tạohoặcnhữnghoạtđộngphùhợpbạnđãthamgia.Hãynhớrằng,mọingườiđềubắtđầutừđiểmnàođó,vìvậy,nếutrongsơyếulýlịchcủabạncóthiếugìthìđókhôngchỉlàthiếutạmthờimàcònlàlẽtựnhiên.Bạnkhôngphảilàtâmđiểmcủakhoảnvaymàthươngvụtốtcủabạnmớilàtâmđiểm.Bạncóbiếtnhữngngườisẽnói tốtvềbạn?Hãynhờhọviếtmộtthưthamkhảovềbạn.Điềuđócó thểkhôngliênquanđếnbấtđộngsản,chẳnghạnnhư thưcủamộtbộ trưởnghoặc lãnhđạonơibạnhoạtđộng tìnhnguyện.Cònyếutốnàogiúpbạnthểhiệnvớibênbảolãnh.Đâykhôngphải là lúc

bạnnhútnhát.Hồsơcủabạncầnbaogồmtấtcảnhữngbáocáotàichínhnóitrên,vàbạnphảisắpxếphợplý.Bổsungmộtbảnphôtôcóchữkýhợpđồngmuabáncùngvớibảnmôtảpháplýtàisản.Bổsungthêmảnhvềtàisảntronghồsơ,nếuchúnggiúptôđiểmthêm.Hãychọngócđộđẹpnhấtvàothờiđiểmánhsángtốtnhấttrongngày.Đừngchovàonhữngbứcảnhchụptòanhàđangđượcsửachữa.Đólànhiệmvụcủangườiđiềutraởbênchovay,ngườinàysẽthôngbáochobênbảolãnhvềcácsửachữacầnthiết.Chothêmvàohồsơtấmbảnđồchỉrõvịtrícủatàisản.Ngânhàngsẽquantâmtìmhiểuconđườngnơicótàisảnđó.Đócóphảilàconphốchínhvớigiaothôngđôngđúc?Tàisảncótọalạctạinơicáchhuyếtmạchgiaothôngchính vốn đông đúcmột đoạn ngắn để dễ dàng rẽ trái?Hãy thử xác địnhnhữngđiểmtíchcựccủađịađiểmtàisản;dẫusao,bạncũngphảiquantâmđếnnhữngyếutốnàykhibạnởtronggiaiđoạntìmhiểuđầutư.Nếubạncóbảnsaobáocáomôi trườnggiaiđoạnIhoặcgiaiđoạnII,hãychovàohồsơ.Cóthểkhôngphảilàbáocáohiệntạinhưngcũnggiúpbênchovaybiếtthờiđiểmtàisảnđượcđánhgiálàkhôngnguyhại.Cuối cùng, hãy gửi kèm tài liệu về nơi quản lý tài sản.Đây làmột trongnhữngthànhphầnquantrọngnhấtcủahồsơ.Chắcchắnngânhàngsẽmuốnbiếtaiđangquảnlýtàisản,vàkinhnghiệmcủanhàquảnlýđó.Nếuđólàthương vụ đầu tiên của bạn, đây là cơ hội để làm rõmột vấn đề:Bạn sẽkhôngphảilànhàquảnlý!Công ty quản lý cần cung cấp cho bạn bản sơ yếu lý lịch trình bày kinhnghiệm,vàlýdohọchorằngmìnhphùhợpvớicôngviệcnày.Đồngthời,họcầncungcấpchobạnkếhoạchmarketingtrìnhbàyquátrìnhlấpdiệntíchthuêcòntrốngvàduytrì tàisản.Họsẽtrìnhbàycácsốliệudựkiếntrongvòng1nămvà5nămtớicủatàisản.Đâylàthôngtinrấtnêncótronghồsơxinvaycủabạn.Bạncóthểnghĩlàtôiđangthiếunhấtquánkhigợiýbạnđưacácsốliệudự

kiếnnhưnglạiphảnđốiviệcsửdụngnhữngsốliệuchiếulệởcácchươngtrước.Khôngcógì thiếunhấtquánởđâycả.Tôinói rằngbạnkhôngnênquyếtđịnhmuadựatrênsốliệudựkiếncủangườibán.Nhưngbạnnênxâydựngnhữngsốliệudựkiếnchochínhmình,vớisựgiúpđỡcủacôngtyquảnlý.Điềuđógiúpbạnkiểmsoátcácmụctiêu.Toànbộýtưởngnhằmquảngbáchochínhbạnvàthươngvụcủabạn.Hồsơbảo lãnhbạn chuẩn bị thật sự làmột hồ sơmarketing thể hiện sự chuyênnghiệpcủabạn.Bạncàngthamgiavàovàgiảiđápcácýkiếnphảnđốicóthểnảysinh trongđầubênchovay thìbạncàng tăngcơhộiđể thươngvụđượccấpvốn.Bạnhãytintôi,hồsơchuyênnghiệpcủabạnsẽrấtấntượngvới họ.Bạn sẽ chứng tỏmình làmột đối tác có thểdễdànghợp tác kinhdoanh!

GIẢĐỊNHNỢHIỆNCÓ

Mộtsốnhàđầu tưrấtphấnkhíchkhinghenói rằngkhoảnnợhiện tạicủangườibáncóthểgánhvácđược.Họnghĩmìnhcóthểtiếpquảnnợvàxửlýbằngnguồntàichínhcóđượcmàkhôngtốnnhiềuthủtụcgiấytờvàchiphí.Thời thếđã thayđổi.Giờbạnphảiđượcngânhànghiệnđangnắmgiữ tàisảnthếchấpthẩmđịnh.Họmuốnđảmbảobạnbiếtrõviệcmìnhđanglàm,vàcóthểtrảnợ.Họcũngsẽtínhbạnmộtđiểmphíchoquátrìnhxửlý.Ngoàira,dùchiphítiếpquảnnợcóthểthấphơnkhoảnnợmới,nhưngbạnvẫnphảitrảmộtsốchiphíkhácvìbạncầnthựchiệnđiềutratìmhiểu.Bạnkhôngnhất thiết phải phỉnhphờngười bánbằng cách chấpnhận tiếpquảnnợ.Trênthựctế,đôikhingườibánsẽnêurõtronghợpđồnglàngườimuaphảitiếpquảnkhoảnnợ.Cóthểkhoảnnợđóđòihỏiphảitrảtrướcmộtkhoảntiềnrấtlớnnênngườibánkhôngmuốnchịuchiphíđó.Nếubạnnghĩmìnhcóthểmuốntiếpquảnkhoảnthếchấp,bạnnêncânnhắcnhữngđiểmdướiđây.Theokinhnghiệmcủatôi,quátrìnhtiếpquảnnợphảikéodàiđến90ngày.Điềunày cónghĩa là nếubạnkýhợpđồng cóhạn là 60ngày, thì thực tế

khôngphảithế.Bạncầnítnhất90ngàyđểxửlývìnếusaunàybạnmớixingiahạn,bạncóthểkhôngđượcchấpnhận,nhưvậy,bạnsẽphảibỏtiềntúichocácchiphítìmhiểu.Hãytintôi‒bấtkểngườibánnóithếnàovớibạn,quátrìnhnàycầnđến90ngày.Thường thì còn lâu hơn.Bạnnên thêmđiều khoản gia hạn tự độngtronghợpđồngmuabán.Thờihạnnàysẽngắnhơnnếubênchovaytrìhoãnviệckếtthúcxétduyệtvìquátrìnhtiếpquảnnợvẫnđangtiếpdiễn.Gầnđây,tôiđãthựchiệnmộtvụtiếpquảnnợmất5thángđểhoàntất.Tiếptheo,hãyđảmbảobạnsẽhỏithôngtincácđiềukhoảntrảtrước.Bạncầnbiết các chi phí cho việc tiếp quảnnợvà vìmột số lý do, có thể bạnmuốntrảhếttrướckhithờihạnchocácchiphítrảtrướckếtthúc.Tấtnhiên,bạnnênhỏihạnchótcủakhoảntrảtrước.Bạncóthểcókếhoạchnắmgiữ tài sản trongvòng từ3-5nămvànếuhạnchótchocáckhoản trảtrướckếtthúcvàonămthứ3,điềuđósẽphùhợp.Nếukhoảntrảtrướcsẽkéodàiđến7nămnữathìsao?Bạnsẽcầnhỏitiếp‒liệukhoảnnợcóthểtiếptụcđượctiếpquảnbởimộtbênkhác,ngườimuatàisảntrongtươnglaikhông?Rấtnhiềukhoảnnợđượcphépnhượnglại từ2-3lần,nhưngmộtsốkhoảnvaylạichỉđượcphépchuyểnnhượngmộtlần.Bạncầntìmhiểuvềđiềukiệnnàytrước.Tấtnhiên,mộttrongsốnhữngcâuhỏiquantrọngnhấtlàlãisuấtcủakhoảnnợ.Nếuđólàmứclãisuất thấp,vàkhoảnnợcóthểchuyểnnhượngnhiềulần,cóthểđiềuđósẽthuhútngườimuatươnglaicủabạn.Nếu lãi suất vay caohơn lãi suất thị trường thì sao?Điềuđókhôngcógìkhácbiệtnếutàisảncódòngtiềntốt.Tôiđãtừngcónhữngtàisảncóthểtạoradòngtiềnvớimứcthếchấpvaylênđến18%.Nếubạntiếpquảnkhoảnnợ,hãyđảmbảobạnluônđểmắttớinhữngmứclãisuấtnày.Hãytưởngtượngrằngnếutàisảnđangtạoradòngtiền,vàlãisuấtsaukhithanhtoánhếtkhoảntrảtrướcrấtưuđãi,bạncóthểnắmgiữtàisản,táicấpvốnthanhtoánvàchứngkiếndòngtiềncủabạntăngmạnh.

CÓRẤTNHIỀUCHỖCHOTÍNHSÁNGTẠO

Bạncóthểrấtgiỏivayvốnchothươngvụbằngkhoảnvaythônglệ,đặcbiệtnếubạnchuẩnbịđượchồsơvaychuyênnghiệpnhư trên.Nhưngnếubênthườngchovaynói"không"vìlýdonàođóthìsao?Đừng tuyệtvọng,vìcórấtnhiều tàisản thươngmại tốtđượcvayvốnquaphươngthứcsángtạo.Tôiđãđềcậpmộtsốphươngthứcởphầntrên,nhưngđâylànhữngyếutốquantrọngchúngtanênthảoluậnthêm.Thươnglượngvớingườibánhỗtrợtàichínhchothươngvụlàviệclàmphổbiến,tuynhiên,cácđiềukhoảncụthểcóthểkhácnhau.Bạncóthểtrảtoànbộgốcvàomột thờiđiểmnàođótrongtươnglai,vàđềnghịkhôngtrả lãisuất cho người bán. Đề xuất này nghe có vẻ kỳ quặc, nhưng có một sốtrườnghợpngườibánlạiđồngý.Bạncũngcóthểđềnghịmộtmứclãisuất,nhưngkhôngtrảngay.Lãisuấtcóthểđượctrảkhikhoảnvayđáohạnhoặckếtthúc.Cáchnàyhay,bởivìnókhôngảnhhưởngđếndòngtiềncủabạn.Hoặcbạncóthểtrảlãihàngtháng.Hoặccó thể tăngmứcđộhấpdẫncủa lờiđềnghịbằngviệc trả lãivàgốchàngtháng.Đừngquênlàthậmchíngườibáncóthểhỗtrợbạnlầnthếchấpđầutiêncủatàisản,họchỉkhônghỗtrợlầnthứhai.Cóthểngườibánmuốntheothờihạntrảhàngtháng,nhưnghọkhôngmuốngặprắcrốitrongquảnlý.Chấpnhậnlầnthếchấpđầutiên,hoặclấylạigiấytờ,sẽgiúpngườibánđạtđượcmụctiêunày.Bạncóthểthựchiệnloạithếchấptổnghợp.Theođó,bạnsẽtrảngườibánmộtkhoảntổnghợpchocảphầnthếchấpđầutiênvàthứhai.Điềunàychophépngườibánhạchtoánphầnthanhtoánthếchấpđầutiên,nếubạnkhôngthanhtoánhết,ngườibánsẽlấylạitàisản.CóthểchuyểntừtiềntiếtkiệmtheochươngtrìnhquỹtiếtkiệmhưutríIRA,Keogh,RothvàSEPthànhtàikhoảnIRAtrựctiếp,vàđầutưvàobấtđộngsản.Bạncóthểcóhoặckhôngcócácchươngtrìnhdạngnhưvậy,nhưngcòncórấtnhiềungườitrongthànhphố!Đâylàmộtnguồntàichínhbấtđộngsản

rấtlớnchưađượckhaithácởMỹ.Tôivừađềcậpđếncáclựachọnmangtínhsángtạochobạn.Bạnmuốnxemliệucáchnàosẽphùhợpnhấtvớitàisảnđịnhmua?Bạnhãytraođổivớinhàmôigiới,ngườiđãquáquenthuộcvớinhữngđiềukhoảnvaysángtạo.

Giảipháphợpđồngthuêgốc

Đâylàgiảipháptốtchonhữngngườibánkhôngđịnhhaykhôngthểbántàisảnvìmộtsốlýdo.Ngườibáncóthểcóđiềukhoảntrảtrướcyêucầukhôngđượcbántàisảntrongvòngmộthoặchainăm.Trongtrườnghợpđó,ngườibáncó thểchobạn thuê toànbộ tài sảnđể thuđượckhoản tiền thuêhàngtháng.Bạnđiềuhànhtàisản,thutiềnthuênhà,vàtrảchiphíhoạtđộng.Hợpđồngloạinàycóthểbaogồmlựachọnmuatàisảnvàomộtthờiđiểmtươnglaivớimứcgiáđàmphántrước.Tưởng tượng rằng bạn làm tăng giá trị tài sản nhờ thu nhập ròng từ hoạtđộngcaohơntrongquátrìnhbạnđiềuhànhtàisản.Vàocuốigiaiđoạnthuê,bạnmuatàisảnvớigiáthấphơnvàsaunàynócógiácaohơnvìbạnđãgiatănggiátrịchotàisảntronggiaiđoạnthuê.Mộtlýdonữađểthựchiệngiảipháphợpđồngthuêgốclànếubạnkhôngthểcóđượckhoảnvayvìthiếukinhnghiệm,lựachọnnàysẽchophépbạnđiềuhànhtàisảntrongvòngvàinămvàquaylạingânhàngvớihồsơkinhnghiệmthànhcôngtrongtay.

Quyềnmua

Cáchnàychobạnquyềnmuatàisảntrongmộtgiaiđoạnnhấtđịnh.DonaldTrumpđãkiếmđượchàngtriệuđô-lanhờdùngcáchnàychonhữngdựánsângacủa thànhphốNewYork.Ôngấymuaquyềnmuavàđợiđến thờiđiểmthíchhợpđểpháttriểnbấtđộngsản.Cóthểxảyrakhảnăngthươngvụkhôngđượcthựchiện.Nếuđiềuđóxảyra,ôngấykhôngbịràngbuộcmuađất.Mộtlựachọnkhôngđượcthựchiệnsẽchỉkhiếnngườimuaquyềnchọnmuatốnmộtkhoảnphí.Mứcphínàycóthểtrịgiátừvàiđô-lachođếnhàng

triệuđô-la,tùyvàomứcđộcủathươngvụ.

Thếchấptổngsản

Đôikhibênbánhoặcbênchovaysẽđồngýchobạnvay100%hoặcgần100%tổnggiátrị,nhưngyêucầubạnphảităngthêmkhoảnthếchấp.Tagọiđólàthếchấptổngsản.Bạnsẽthếchấpcáctàisảnkhácvìlợiíchcủabênchovay.Nếubạnkhôngtrảđượcnợcủatàisảnmua,bênchovaysẽtịchthutoànbộnhữngtàisảnthếchấpđó.Bạnnêntránhthựchiệncáchnàytốiđa.Vìnhưvậy,bạnsẽphảichấpnhậnquánhiềurủirotrongmọitìnhhuống.Khôngchỉvìbạnsẽtổnthấtlớnnếucóđiềugìxảyra,màcònvìbạnsẽlàmcảntrởcáctàisảnkháccủamình.Kểcảnếumọivấnđềvớitàisảnmớiđềuổn,bạnvẫncóthểgặpkhókhănkhibánlạihoặctáihuyđộngtàichínhchonhữngtàisảnthếchấpkhicần.

Tiềntừnguồntưnhân

Đâylàphươngpháphuyđộngtàichínhtôiưathích.Tôiđãtrìnhbàyngắngọnởphầntrên,nhưngtahãycùngthảoluậnthêmhaidạnghuyđộngtiềntừnguồntưnhân‒quanhệgópvốnvàchovay.Khibạncơcấugópvốn,nhiệmvụcủabạn làđặt thươngvụ lênbànđàmphán.Đốitáccủabạnsẽgópvốnphầntrảtrướcvàchiphíkếtthúcthươngvụ.Bạnchiatáchdòngtiềnvàlợinhuận.Thôngthườngtỷ lệchia là50-50,nhưngcũngcóthể là60-40hoặc30-70.Bạnchọntỷlệsaochothươngvụcótínhhẫpdẫn,nhưngcũngvẫnđảmbảocólợi.Trongsổsáchcủatôi,vVớimộtthươngvụtrịgiá10triệuđô-latanênchọntỷlệ25%hơnlàchọntỷlệ100%nhưnglạimàvẫnkhôngcóthươngvụnào.Khibạncónhiềuđốitác,tagọitrườnghợpđólànhómgópvốn.Bạnphảituântheomộtsốnguyêntắcnhấtđịnhđểthựchiệnthươngvụ.Bởivìbạncóthểsửdụngchứngkhoánchonhómgópvốn.Khiđó,ỦybanChứngkhoánsẽthumộtkhoảnlãitừhoạtđộngcủabạn.

Gópvốnlàcáchhuyđộngtàichínhnhanhnhấtchothươngvụ,vìđốitácsẽthuđượclợinhuậnhấpdẫnkhiđầutưtiền.Vìhọlàđốitácgópvốnnênbạncòncómộtlợiíchnữađólàbạnsẽkhôngcónghĩavụhoàntrảchohọnhưkhibạndùnghìnhthứcvaynợ.Vớiquanhệchovay,nhàđầutưchobạnvaytiềnđểthuđượcmứclãisuấttốt.Quanhệchovaylàcáchrẻtiềnnhấtđểhuyđộngtàichínhchothươngvụ.Bạnkhôngphảitừbỏmộtlượngvốnlớn,nhưngsẽphảimấtnhiềuthờigianhuyđộngvốn.Ngoàira,bạnphảitrảhếtnợtrướckhibạnhoặcbấtcứbêngópvốnnàochianhaulợinhuận.

LÀMTHẾNÀOĐỂHỢPTÁCVỚINHÀĐẦUTƯ

Tôitừnghuyđộnghàngtriệuđô-lachocácthươngvụbấtđộngsản.Quađó,tôinhậnthấycóhainguyêntắccơbản:Thườngxuyêngiaotiếpvớinhàđầutư,vàhãythậntrọngvớicácsốliệudựkiếncủabạn.Khinhàđầutưkhôngngheđượctintứctừbạntrongmộtthờigian,trongtrítưởngtượngcủahọsẽnảysinhnhữnghìnhảnhkhôngtíchcực.Ítnhấthãygiaotiếpvớihọđịnhkỳhàngthángbằngvănbảnhoặcquađiệnthoại.Kểcảkhibạnkhôngcónhiềuthôngtintốtlànhđểchiasẻ,hãycậpnhậttìnhhìnhhiệntại.Mộtphầntráchnhiệmcủabạnlàcungcấpchohọnhữngthôngtinvềtìnhhìnhthăngtrầmcủathươngvụ.Khibạnthườngxuyênthôngbáochohọ,vàcócơhộiđặtcâuhỏi,họsẽkiênnhẫnhơnnếutìnhhìnhkhôngtốt,vàhàilònghơnkhitìnhhìnhtốt.Hãyluônthậntrọngvớinhữngsốliệubạnđưara.Điềucuốicùngbạncầnlàmlànhấnmạnhviệcđạtđượccácconsốđó.Tốthơnbạnnênthuhút ítnhàđầutưhơnnhưngvượtđượckỳvọngcủanhữngnhàđầutưđó.Ngoàira,cácnhàđầutưbựctứccócáchthuêđượcluậtsưđểgiúphọthoátkhỏicáigọi là thươngvụkémhiệuquả.Mặcdù thươngvụcủabạnổn,nhưngnếunhưnhữngsốliệudựkiếnbanđầucủathươngvụlạikhiếnnhàđầutưthấtvọngthìsẽrấtđángxấuhổ.Hợptáctốtvớicácnhàđầutưvàhọkhôngchỉmuốnđầutưvàocácthương

vụvớibạnmàcònsẵnsàngkhoekhoangvớinhữngngườibạngiàucóvềvụđầu tư tuyệt vời cùng bạn. Không lâu sau, bạn sẽ có danh sách chờ củanhữngngườicótiềntrongtay,sẵnsàngchobạnvay.Điềuđóthậttuyệtvời!

TÌMNGUỒNTIỀNTƯNHÂNỞĐÂU?

Đâylàtintốtlành:Phầnlớntiềntưnhânthườngđếntừbạnbèvàthànhviêntronggiađình.Cònđâylàtinxấu:Nếukhôngcẩnthận,tiềncủabạnbèvàngườithânsẽlàmcuộcđờibạnphứctạp.Nhữngngườinàycóthểbiếtvà tinbạnhơnbấtcứaikhác.Khôngmaylàđôikhihọlạicórấtnhiềuhồiứckhônghayvềbạn.Ví dụ như, hôm nay tôi gặp một người mới, họ biết đến tôi như DaveLindahl,nhàđầutư,phátngônviên,vàtácgiả.Nhưngkhivôtìnhgặpmộtngườibạntrunghọccũởmộtcửahàng,anhtanhớđếnDave,cậubéchơitrongbannhạcrock.Cácthànhviêngiađìnhcòntệhơn,họnhớđếnnhữngsựkiệnnhư"David,đứaluônnémbáolêngiườngtôi".Nếubạncónhữngngườithântíchcựcvàvôđiềukiện,haynhữngngườibạnthân,hãytìmmọicáchđểnóivớihọvềcáccơhộiđầutưbấtđộngsảncủabạn.Nhưngkểcảnhưvậy,bạncũngchỉnênnóivớihọmộtlần.Đừngtrởthànhmộtkẻquấyrốinếukhôngbạnsẽchỉnhậnđượcnhữnglờinhậnxétkiểunhư"Ồ,Davelạiđếnđấy,anhtamuốnchúngtađầutưvàomộtthươngvụnữacủamìnhđây".Cánhântôinhậnthấysẽdễhơnnếuhuyđộngvốntừnhómđầutưbấtđộngsảntạiđịaphương.Họhiểucácbấtđộngsảncủatôirõhơn.Họcóchungchíhướngvớitôi.Hơnthếnữa,mộtsốngườiđãsốngởđó,vàhọcóthểhướngdẫntôitrongquátrìnhthựchiện.Tôi nhận thấy rất nhiều người trong cuộc họpmuốn tham gia thương vụ,nhưngvìlýdonàođấy,họchưabaogiờtựtạoramộtthươngvụchomình.Họcótiềnnhưngkhôngcóthươngvụ.Tôitiếnđếntrướccảnhóm,trìnhbàyvềthươngvụcủatôi,vàmờihọgặptôinếumuốntrởthànhđốitáccủatôi.Điềunàyrấthiệuquả.

Ngoàinhữngnhàđầutưkhác,bạnnênxemxétcảnhữngmốiquanhệnhư‒-bácsỹ,nhasỹcủabạn,luậtsư,bạnthântạiphòngtập,vv...Một gợi ý nữa là bạn hãy đưa ra những ý kiến hẫp dẫn, nhanh chóng vàkhôngcó tính thúcgiụcvớinhữnggìbạnđangthựchiện.Bạncó thể lồngmộthaicâucủaýkiếnnàyvàotrongcuộctròchuyện.Tôikhôngnóivềcáchđẩynhữngngườinàyvàothươngvụcủabạn.Thayvàođó,khibạnđangởbênhọ,bạnnóirằnggầnđâymìnhrấtbậnđểtìmcácnguồntàichínhchodựánTrungtâmmuasắmNorthPoint,quađóthămdòphảnứngcủahọ.Nếubạnthấyhọchẳngkhôngphảnứnggì,bạnnênchuyểnchủđề.Cũngcóthểhọnói:"Ồ,tôikhôngbiếtlàanhlạithamgiavàobấtđộngsảnđó..."Câutrảlờinàygiúpbạntiếptục"Vâng,tôiđangtậphợpmộtnhómcácnhàđầutư tham gia với lợi nhuận hấp dẫn.Ông có biết ai có thểmuốn tham giakhông?"Tôihướngdẫnmộtsốbiệnphápphábỏtrởngạiđầutưtheocáchxãgiaovàhiệu quả. Nhưng điều tôi muốn nói ở đây là nếu không hỏi, chúng ta sẽkhôngbaogiờbiếtđượccónhữngđốitácđầutưtiềmnăngnày.Tìmcáchxãgiaođểmởđầuchủđềsẽgiúpquátrìnhnàydễdàng, tựnhiênvàrấthiệuquả.Mộtđiểmnữabạnnênchúýlàluônxuấthiệnởnhữngcuộchộihọpcủanhàđầutưtiềmnăng.Vídụnhưchủdoanhnghiệpthườngcódưtiềnđểđầutư,vàhọ thamgiavàocáccuộchọpcủaPhòngThươngMạihoặcCâulạcbộRotary.Hãythamgiavàonhữngtổchứcnày.Các tổ chức từ thiện thường có nhiều người có uy tín, ảnh hưởng.Họ lànhữngngườithườngquyêngóptiềnbạcvàthờigian.Khibạnlàmtừthiệngiốnghọ,bạnsẽtrởthànhmộttrongsốhọ.Đólàsựđầutưkhônngoan,vàbạnsẽlàmhaybằngcáchlàmtốt.

Nhàđầutưthiênthần

Nhà đầu tư tiền cá nhân quan trọng nhất là nhà đầu tư thiên thần.Đây là

nhữngnhàđầutưnhiềukinhnghiệmvàcónhiềutiền.Họcũngquenbiếtrấtnhiềunhàđầutưthiênthầnkhác,vìvậy,khibạnđãmởđượccánhcửavàomạnglướinày,bạncóthểngậplụttrongtiền.Nếubạnthấymộtsốnhàđầutưthiênthầntrênđườngphố,bạnsẽkhôngbaogiờhoàinghivềnguồnlựccủahọ.ĐólàtrườnghợpvớiHọlànhữngngườithậtsựgiàucó.Họláinhữngchiếcxesangtrọng,sốngtrongnhữngngôinhàhiệnđạinhất.Đơngiảnlàvìtàikhoảnngânhàngcủahọgồmrấtnhiềuconsố0đằngsau.Ởhầuhếtcácthànhphốlớn,nhữngnhómnhàđầutưthiênthầnthườnggặpnhau.Hãy bắt đầu tìm họ trênGoogle, và tham gia cuộc họp của họ.Họđangtìmkiếmcáccơhội tuyệtvời,cònbạnđangtìmnguồnvốn,đólàsựhợptácđôibêncùngcólợi.Bạnsẽ trìnhbàyđầyđủvềkhoảnvay,cùngvớibảnkếhoạchkinhdoanh.Bản kế hoạch kinh doanh sẽ nêu rõ địa điểm thực hiện, và không chỉ tậptrungvàomộttàisản.Tàiliệunàycũngchocácnhàđầutưthiênthầnbiếtlàbạn thậtsựđãdành thờigianvàsuynghĩ thấuđáo,điềumàphần lớnmọingườikhônglàm.Bíquyếtquantrọng:Bàitrìnhbàyvềkhoảnvaycóthểlàtấtcảnhữnggìbạncầnđểthuhútmộtnhàđầutưđơnlẻchothươngvụ,chứkhôngphảichomộtnhóm.Nhưtôiđãnóiởtrên,cómộtsốnguyêntắccầntuântheokhitậphợpmộtnhómnhàđầu tư.Đơngiảnbạnnên thảo luậnvềdựđịnhđóvớimộtluậtsưchuyênvềluậtchứngkhoán‒khôngphảilàluậtbấtđộngsản,màlàluậtchứngkhoán.Bạncómuốnnghemộtquytắc,theokinhnghiệmcủatôivềhuyđộngvốntưnhân?Trong sốnhữngngười nói sẽ cung cấp tiền chobạn, chỉ khoảng50%sẽgiữlời.Khoảng20%trongsố50%đósẽtừbỏtrướckhithươngvụkếtthúc.Bạncầnbiếtlàđôikhimộtlời"đồngý"banđầusẽkhôngtrởthànhmộtlời"đồngý"thậtsự.Vìvậy,hãy thuhútnhiềunhàđầu tưhơn số lượngbạncần,vàđôikhi làvượtmứchỗtrợvốncầnchothươngvụ.Hãychocácnhàđầutưbiếtnguyên

tắcaiđếntrướcsẽđượcphụcvụtrước,vàbạnsẽhuyđộngvốnchothươngvụ theo thứ tự bạn nhận được.Những ai chậm thực hiện sẽ phải đợi đếnthươngvụsau.Khảnăngbịgạtkhỏidanhsáchsẽkhiếnnhiềunhàđầu tưthamgiatíchcựchơn.

NHỮNGÝKIẾNTÁNTHÀNHVÀPHẢNĐỐI

ĐỐIVỚICƠCẤUTHƯƠNGVỤ

Tôikhôngphảilàmộtluậtsưvàkhôngđịnhsẽlàmluậtsư.Vìvậy,nhữngýkiếndướiđâykhôngphảilàlờikhuyênpháplýmàlàlờikhuyênchonhữngyếutốthựctiễnvềcơcấuthươngvụbạnlựachọn.Cácluậtsưsángtạorarấtnhiềuhìnhthứchợptácvớicácnhàđầutưtrongmộtdựán.HaihìnhthứcphổbiếnlàSởhữuchungvàCôngtyTráchnhiệmhữuhạn.Theohình thứcsởhữuchung, tấtcảcácnhàđầu tưđềuđóngvai tròbìnhđẳng,làcácchủsởhữucánhâncủatàisản.Mọiquyếtđịnhđượcnhàđầutưthảoluận,vàkhôngaicóquyềntựmìnhkiểmsoátthươngvụ.Trênthựctế,mộtvàiquyếtđịnhnhưbán,hoặctáicấpvốn,đượcthốngnhấtđưara.Cómộtđặcđiểmrõràng,thẳngthắntrongquanhệsởhữutheohìnhthứcsởhữuchung,nhất làkhicáccánhân lànhữngnhàđầu tưkinhnghiệm.Mặtkhác,nếu tài sảnđượcsởhữudướihình thứcsởhữuchungcầnhuyđộngthêmvốntừđốitácchovaytruyềnthống,quátrìnhhuyđộngcóthểgặpkhókhăn.Vấnđềtàichínhcủatừngnhàđầutưsẽđượcxemxét,vàmọingườiphảikývàotàiliệuhoàntấtquátrìnhxinvay.Số lượng thành viên sở hữu chung càng nhiều càng khiến việc thực hiệnthươngvụkhókhănhơn.Tôi thíchsửdụnghình thứcCôngty tráchnhiệmhữuhạn,vìnóchophépbạncóđượcquyềnkiểmsoátcaovới thươngvụ.Bạnchínhlàngườiđứngđầuvàlàngườiraquyếtđịnhbấtkểlàcóbaonhiêuđốitácthamgia.Bạnchỉcầnyêucầuđốitácbỏphiếuchocácvấnđề,vàđókhôngphảilàlầnbỏ

phiếuthuậnhoàntoàn,màchỉcầnlấyýkiếnđasố.Tôikhôngkhuyênbạnbỏquaýkiếncủađốitác.TôimuốnchỉrarằngkhibạnđangxemxétkếhoạchAvàkếhoạchB,cácnhàđầutưcóvẻkhôngthốngnhấtvềlựachọn,lúcđóbạnsẽcầnđưaraquyếtđịnh.Loạihìnhcơcấunàysẽgiúpcuộcsốngcủabạndễthởhơnnhiều.Bạncóthểcảmơntôisaukhibạnthựchiệnvàithươngvụđầutiêncủamình.

TRONGCHƯƠNGTIẾPTHEO

Chúngtađãtậptrungquánhiềuvàocácchitiết.Giờlàlúcthayđổimộtchútvềtiếnđộvàxemxétbứctranhtổngthể.Trongchươngtiếptheo, tôisẽ trìnhbàycácnguyêntắccóthểtrịgiáhàngtriệuđô-lavớibạn,nếubạnlựachọnđểthựchiệncácthươngvụbấtđộngsản.

NGHỆTHUẬTHUYĐỘNGTIỀN

Huyđộngtiền,cóthểtừnhàđầutư,giađình,bạnbèhoặcvaytừnhữngtổchứcchovaythươngmại,làmộttrongnhữngyếutốtốiquantrọngtrongbấtkỳgiaodịchbấtđộngsảnnào.Tasửdụngtiềnvayđượcđểmuabấtđộngsản,nhằmphụcvụnhiềumụcđích:Nótạothêmđònbẩy,giúptamuanhiềuhơn, thường lànhiềuhơnsovớikhôngvay từ20-30 lần,giúpgiảmrủi rovốn,lãisuấttrảchokhoảnvaysẽgiúptagiảmthuếđángkể.KhiTrumpđầutưvàodựánbấtđộngsản,ôngấythườngbỏíttiềntúihơnmứcbạnnghĩ.Vídụnhư,ôngấythườngxâydựngmộttòanhàđểchothuêphầndiệntích trốnghoặcbánnhữngcănhộtrongtòanhà.Thườngthìcácnhàđầutưtrongdựánsẽgóp85%,cònTrumpgóp15%.HợptácvớicácnhàđầutưkhácgiúpTrumpthamgiavàonhiềugiaodịchđồngthờitránhbịrủirolớntrongmộtdựánpháttriểncụthể.-------------TríchcuốnDonaldTrump‒Chiếnlượcđầutưbấtđộngsản:Nhữngbàihọc

củatỷphúTrumpchonhàđầutưnhỏ,tácgiảGeorgeH.Ross,sáchdoAlphaBooksxuấtbản.)

9.ƯỚCGÌCÓAIĐÓNÓIVỚITÔINHỮNGVẤNĐỀNÀY

Tôikhôngbiếtbạnbaonhiêutuổi,cóthểbạnchưatừngxemphimcóđoạnnghỉgiữachừng.Cuốntheochiềugiólàmộtbộphimnhưvậy.Trongđoạnnghỉ,bạnđứngdậy,duỗi taychân, thưgiãn trướckhingồixuốngxemnốtphầncònlại.Giờchúngtacũngcómộtđoạnnghỉ,vìtrôngbạncóvẻmệt.Tôiđãnhồinhétrấtnhiềuthôngtinvàođầubạnvềcácbướcchínhxácbạnnênthựchiệnkhiđầutưkhônngoanvàomộtbấtđộngsảnthươngmại.Đôikhibạncóthểbịsađàquánhiềuvàochitiếtđếnmứcbỏquamộtsốnguyêntắcvềbứctranhtổngthể.Trongchươngnày,tôimuốndẫnbạnthamgiavàomộthànhtrìnhvớimộtsốbàihọctôirútratừhàngtrămthươngvụbấtđộngsảnđãthựchiện.Mộtsốtôinhậnrađúnglúc,mộtsốthìkhông,vàchúngkhiếntôitốnrấtnhiềutiền‒trênthựctế,làchươngtrìnhđàotạoIvyLeaguekéodàihơn4năm.Giờtôitruyềnlạichobạn,bạnthậtmaymắn.

CÁITÔIVÀTIỀN:

VỚIBẠNĐIỀUGÌQUANTRỌNGHƠN?

Tôiđã lắcđầukhichứngkiếnnhữngnhàđầu tưđượcnhómnhữngngườichẳngsángsủagì‒gọilàNhómmơmộngvâyquanh.Khôngphảinhàđầutưđórẻ tiền,màvìôngtamuốncảmthấymìnhlàngười thôngminhnhấttrongnhóm.Nhưvậy,chẳngcógìlàthôngminh,màlàngớngẩn,vàsẽlàmmấttiềntheothờigiancủanhàđầutư.Bạncầnliêntụctìmkiếmnhữngngườithôngminhnhấtthamgiavàohànhtrìnhbấtđộngsảncủabạn.Cóthểbạnphảitrảchohọnhiềutiềnhơn,nhưngởmộtkhíacạnhkhác,họlànhữngngườilàmratiền.Họsẽtiếtkiệmtiềnvàkiếmchobạnnhiềutiềnhơnnhữngkẻngungốc,rẻtiền.Bạnphảicó tínhcáchmạnhđểcó thểchấpnhậnbêncạnhmình lànhữngngườicó thể làmnhữngviệcbạnkhông thể.Đó là tínhcáchcủanhà lãnh

đạo.Bạncóvaitròcủamình,đólàlàmlãnhđạocủacảnhóm.Nhữngthànhviêntrongnhómđều cóvai trò riêng, vàhọ cần cókiến thức tốt hơnbạn, nếukhôngthìngườiđólàkhôngcầnthiết.Khibạncólựachọnhoặcmuamộtchiếcbồntắmlớnhoặcdùngtiềnđóđểthuêđượcnhữngngườigiỏihơnvàonhómcủamình,hãychọncáchthứhai.Nhữngngườigiỏihơnđósẽnhanhchóngkiếmtiềnchobạnđủmuabồntắmchotấtcảcácphòng.

BẮTĐẦU,VẤPNGÃVÀTHÀNHCÔNG

Hầu hếtmọi người đều có trí tưởng tượng lớn.Họ không chỉ tái hiện lạinhữngkinhnghiệmmàcòntưởngtượngtrướcrachúng.Họcóthểnghĩđếnrất nhiều tai họa có thể xảy ra nếu bắt đầumột hoạt độngmới ‒ nên họkhôngbắtđầu.Bạnsẽđượclợirấtnhiềukhibắtđầuvàvấpngã.Bạncầnbiếtrằngkhikhởiđầu,mìnhsẽbịvấpngã.Tôinhậnthấycórất ít lĩnhvựcyêucầuchúngtaphảithựchiệnhoànhảongaytừđầu.Nhưngbấtđộngsảnthìngượclại.Quátrìnhmuabấtđộngsảnthươngmạitạonhiềucơhộiđểbạnđirakhỏiconđườngvàkiểmtralạihướngđi.Bạncóthểhỏiýkiếncáccốvấntrướckhikýkếtbấtcứđiềugì.Kểcảsaukhiđãký,khoảnđặtcọccủabạnvẫncóthểđượchoàntrảchođếnkhibạnvàcáccốvấnxemxétkỹthươngvụ.Nếubạnbịquáhạn,bạnvẫncóthểđàmphánlạichođếnkhimọiviệcổnthỏa.Tahãyxemxétvấnđềtheocáchsau:Nếubạnnắmchặttayvàkhônglàmgìcảtứclàbạnđangchấpnhậnrủirovớitươnglaitàichínhcủamìnhlớnhơnnhiềusovới trườnghợpbạnkhởiđầu,vấpngã,và rồi thànhcông.Tôi tinrằngbạnthựchiệncàngnhiềuhoạtđộng,bạnsẽcàngmaymắnhơn.

LOLẮNGMANGLẠITIỀN

Bạncóphảilàngườisốngnộitâmkhông?Rấtvuiđượcgặpbạn.Tôicũnglàngườisốngnộitâm.

Tôithàlàchínhmìnhtrongmộtkhoảngthờigiandàicònhơnbaykhắpđấtnước,đứngtrênsânkhấutrướchàngnghìnngười.Mộtmặt,tôivàbạnđãnghequánhiềulờinóidối.Chúngtađượcdạy:"Hãylàmgìmìnhyêuthích,vàbạnsẽthànhcông".Đúnglàđiềuvớvẩn.Bấtcứaibiếtrõvềtôiđềunhậnthấytôirấtthíchsô-cô-la.Vậytôicứngồiđó,ănsô-cô-lavàthànhcông?Chínhxáchơnchúng tanênkhuyênmọingườinhưsau: "Hãyhànhđộng,nhậnkếtquảvàbạnsẽthànhcông."Nhưthếnghekhônglãngmạnnhư"làmnhữnggìmìnhyêuthích",nhưngđúngđắnhơn.Tôigợiýbạnnênthườngxuyênđặtramụctiêu thựchiệnđiềugìđóvượtkhỏiphạmvithânquencủamình.Thườngxuyêncónghĩalàthựchiệnhàngngày. Hãy thử đưa ra thêm một lời đề nghị tuần này, thử đi đến PhòngThươngmạikhicótiệccocktail,vàchiasẻnhữnggìbạnlàmvớibangườimới,thửđứngtrướchiệpHiệphộiđầutưbấtđộngsảntạiđịaphươngvànóivềnhữngthươngvụbạnđangtìmkiếm.Từkhóaởđâylàhãythử.Hãyvẽmộtvòngtrònquanhnhữngnănglựcbạncóngàyhômnay.Ngàymai,bạncầnvẽđượcvòng tròn lớnhơn.Bạn trởnênmạnhmẽhơn,giỏihơn,cónhiềukiến thứchơn,và táobạohơn trongkhiđối thủcạnh tranhcủabạnvẫn thế,chờđợi thờiđiểmhoànhảochẳngbaogiờtới.

SỐNGỞNƠINÀOBẠNMUỐN,NHƯNGHÃYĐẦUTƯ

ỞNƠITHÍCHHỢP

Có thểbạnkhông thựchiệnnghiên cứukhoahọc trướckhi chọnnơi sinhsống.Đócóthểlàthànhphốnơibạnlớnlên.Cóthểbạnđihọcđạihọcvàởlạiđó.Cóthểđólànơibạnchuyểnđếnvìchồng/vợbạncóđượcviệclàmtuyệtvờitạinơiđó.Nhữnglýdotrênrấttốtđểbạnsốngởđó,nhưngđókhôngphảilànhữnglýdo tốt để đầu tư ở những thị trường đó.Đừng hiểu sai ý tôi:Tôimua rất

nhiềubấtđộngsảngầnnơitôisốngvìhailýdo.Thứnhất,tôikhôngbiếtnơinào tốt hơn;Thứhai, tôi tình cờmuaở thị trườngđóvàođúnggiai đoạnthíchhợpcủachukỳvớiloạibấtđộngsảntôimuốnmua.Đểtôigiảithíchrõhơnvềcâumuaởthịtrườngđóvàođúnggiaiđoạnthíchhợp:Đólàthờiđiểmrấttốt,vìmọingườiởkhắpnơitrênthếgiớinóivớitôilàtôiđiênrồi,tôisẽthualỗđếnmứcphảigáncảáosơmi,tôinênđợiđếnkhithịtrườngtốthơn,họđãthửkinhdoanhbấtđộngsảnnhưngkhôngthuđượckếtquả,v.v....Vìthế,nếuthịtrườngđịaphươngcủabạntìnhcờvàođúnggiaiđoạnthíchhợpcủachukỳvới loạibấtđộngsảnbạnmuốnmua,hãymuađi!Nếuđókhônglàgiaiđoạnthíchhợp,hãytìmthịtrườngkhácđangởgiaiđoạnthíchhợp.Tôidànhthờigianchomộtphầnnàođótrongcuốnsáchnàythảoluậnvềcáchthứcđầutưbằngcáchtintưởngvàonhữngcôngcụbạncóchứkhôngphảibằngmắtbạn.Việcláixeđếnthămtàisảncủamìnhhàngngàyrấtdễchịu.Nhưngnếuđầutưvàomộtthịtrườngsẽsớmbùngnổ,bạnsẽthuđượcnhiềulợinhuậnhơn.Bạnthamgialĩnhvựckinhdoanhnàyvìmụcđíchcảmthấydễchịuhayvìmụcđíchtrởnêngiàucó?Hãyđểcôngtyquảnlýtàisảncủabạnchămsóctàisảnchobạn.

MỘTPHÉPTHỬTHẬTSỰCHOCHẤTLƯỢNG

Nếucôngtyquảnlýkhôngthểnộpchobạnbáocáothườngxuyênvềmọivấnđềliênquanđếntàisảncủabạn,đókhôngphảilàcôngtyquảnlýtốt.Họcầncóhànhđộngcùngvớiviệccungcấpbáocáothườngxuyên.Họcầnhệthốnghóahoạtđộngkinhdoanh.Việcđóbaogồmtìmhiểuhiệntrạng,tàiliệuhóahệthống,vàcónhânviên,côngcụđểlàmbáocáođúnghạn.Đólànhữngđặcđiểmcủamộtcôngtytốttrongbấtkỳngànhnào.Khimộthoặchaiphầnbị thiếu,bạnsẽnhậnđược lờibàochữa thaychobáocáo:"Nhânviêncủachúngtôihômnaybịốm,vìthếnhữngphầnđóbịchậm."Mọiviệcđềuổn...chomộtsốnhàđầutưchịuđựng.Cònbạn,bạnchỉnênchấpnhận

nhữngcôngtycóthểcungcấpbáocáođúnghạn,đúngkỳ.Mộtđiềuthúvịlàcóthểdùngphépthửnàyvớicảngườibánbấtđộngsản:Nếubạnphảivannàivàxinxỏngườibáncungcấpchobạnnhiềutài liệutrongquátrìnhtìmhiểuđầutư,thìđến95%hoặccaohơn,cókhảnăngbạnđangxemxéttàisảndướitiêuchuẩn.Tôithấychỉcómộtngoạilệlàaiđóđượcthừakếtàisảnvàđangcốbánđi.Ngườiđócóthểkhôngbiếtgìvềtàisản,hoặcvềaicóthôngtincủatàisản.Tôichấpnhậntrườnghợpđó‒nếutôimuađượcgiáhấpdẫn.Tôisẵnsàngkiênnhẫnvớinhữngtrườnghợpnày.

BAYẾUTỐBẠNKHÔNGTHỂỦYQUYỀN(GIAOVIỆC)

Nếubạnmuốntăngtrưởngtrongngànhkinhdoanhbấtđộngsản,bạnphảiliêntụctìmkiếmcáchthứcủyquyền.Tôiđãnóikhádàivềvấnđềnàytrongchươngtrước.Ngaykhibạnhiểumộtvấnđề,vàvấnđềđóđãđượchệthốnghóa,nếukhông,bạnhãytìmaiđócóthểgiúpmìnhthựchiện.Nếubạnkhônghiểuđiềugì,chẳnghạnnhưluậtbấtđộngsản,tấtnhiênbạnphảigiaoviệcnàychoaiđó.Mớiđầu,khi tiềncònhạnhẹp,bạncầnphảisángtạokhithuêlàmmộtsốviệcvớichiphíthấp.Sauvàithươngvụ,bạncóthểgiaoviệcthoảimái.Sau5,10,hoặc20thươngvụ,rắcrốicóthểnảysinh:Bạncókhảnănggiaoviệctốt,nhưnglạitrởnênlườibiếng.Trướctiên,bạnquyếtđịnhthuêaiđóthựchiệnviệcmarketing.Sauđó,bạngiaoviệcxâydựngquanhệ tàichínhchongườikhác,vìbạnđủ tiền thuê.Bạnquyếtđịnhlàmọiviệcgầnnhưđãxong,vàgiaonốttrọngtráchcònlại,đólàtrọngtráchquảnlýnhữngnhàquảnlý.Bạnđãgầnxongviệc,đúngvậy.Côngtycủabạngiờsẽngừnghoạtđộng,hoặc tệ hơn, là “chết” hẳn. Bạn không thể ủy quyền toàn bộ hoạt độngmarketing,tàichínhvàquảnlý.Tôikhôngnóilàbạnphảitựmìnhlàmtấtcảnhững công việc đó. Hãy thuê người xây dựng và phân phát tài liệumarketing,lênlịchgặpngườimôigiới,ngườichovaycánhân,vàchuẩnbịbáocáoquảnlýtàisảnchobạn.

Bạnphảilãnhđạomọihoạtđộngtrên,vìđólànhiệmvụtốtnhấtvàcaonhấtcủabạn.Nếubạn liên tục thựchiệnnhữngnhiệmvụnày,bạncó thểnhânrộngthànhcôngởbấtcứnơinàotrongcảnước.Nếubạnchỉthiếtlậpvàbỏquênnhữnghoạtđộngđó,giốngnhưchiếcđồnghồbáothứcđắttiền,bạnsẽbịsuyyếunếunhưcôngtycủabạnkhônglàmchobạnnữavàcácthươngvụsẽphảidừnglại.

DANHTIẾNGQUYẾTĐỊNHDOANHTHU

Trongthếgiớiđatruyềnthông,thôngtinlantruyềnrấtnhanh.Mặcdùvậy,cácnhàđầutưbấtđộngsảnvẫnưathíchcáchthứcđãcótừhàngnghìnnămnay,đólànóichuyệnphiếm.Khibạnthểhiệnmìnhlànhàđầutưtuyệtvờihaymộtgãngốc,bạncóthểchắcchắnlàgiớikinhdoanhbấtđộngsảnsẽbiếthếttinđótrongvòngvàingày.Tôiđã rấtngạcnhiênkhikhámphá ra thếgiớiđầu tưbấtđộng sảnthươngmạinhỏnhưthếnào.Chỉmộtthờigianngắnsaukhithamgia,bạnsẽthấybạnbiếtgầnhếtnhữngnhàđầu tưởcùngcấpđộvàcấpđộcaohơnmình.Khibạntăngquymôdanhmụcđầutư,nguyêntắcnàyvẫnđúng.Cáchthứcbạnthựchiệnthươngvụvàquảnlýtàisảnsẽnhanhchóngđượclantruyền:•"Côấylàngườithẳngthắn."•"Khiôngấynóisẽlàmlàôngấysẽgiữlờiđấy".•"Nhớtăngthêm50%thờigianchohạnchótmàgãnàyhứavớicậu,vìhắnsẽkhôngđúnghẹnđâu."• "Tiếp tục thươngvụ đi, nhưngđừngquên là thươngvụ gây tiếng tămởSouthSidecũnglàcủaôngấyđấy."Trongcuốnsáchnày,tôicũngđãlưuýbạncầnđảmbảolàngườiđangđàmphánvớibạncũngcóthươngvụtốt.Nếuvìcáitôi,bạnhànhđộngnhư“KẻHủy diệt” trong mọi giao dịch, thì “nghề đóng phim” của bạn sẽ nhanhchóngchấmdứt.Khiđangbănkhoăn,bạnhãynghĩxemlựachọnnàosẽlàmgiatăngdanh

tiếngcủabạntrongdàihạn,vàhãytheolựachọnđó.Khicóthươngvụhấpdẫnkhác,bênbánsẽchọnnhàđầutưcódanhtiếngtốtnhất.

HÃYNHANHCHÓNGTHANHTOÁN

Nhiềunămtrước,tôibắtđầuthuêngườithựchiệntheohợpđồng.Cólúctôithuêtừ18-30nhàthầuphụthựchiệncácdựánkhácnhaucủamình.Cốvấncủatôi,ôngMarkShavelđãđưaramộtlờikhuyênđơngiảnnhưngtuyệtvời:Hãy luônnhanhchóng thanh toánchonhà thầuphụ.Khihọgọiđiệnđể lấyséc,hãyđếncông trườngcùngvớicuốnséc trong tay.Nếuhọthựchiệncôngviệctốt,hãyđưasécngaytạiđó.Đúngvậy, theohợpđồng, tôi cóbangàyđểkiểm travàbảyngàynữađểgiaoséc.Nhữngchủhợpđồngkhác,nhữngngườiđượcgọilàkhônngoansẽkéodàichođếnhạnchót.Marknóirằng,nếutôitrảhọnhanhhơndựkiến,tôisẽlàchủhợpđồngưathíchcủahọ,vàôngấyđãđúng.Rấtkhótìmđượcvàgiữnhữngnhàthầuphụtốtvìnhiềungườicónhucầuthuêhọ.Bằng cáchbiếnmình thành chủhợpđồng luôn thanh toánnhanhchóng,nhữngnhàthầuphụnàysẽsẵnlònglàmviệcchotôi.Trênthựctế,họsẵnlòngbỏdởnhữngdựánđanglàmkhitôicầnhọgấp.Bêncạnhđó,giớibấtđộngsảnsẽlantruyềntintức"LàmviệcchoLindahlrấttuyệt."Sáutừđórấtquýgiáđốivớitôi,vàgiúpcácdựáncủatôithựchiệntốthơnnhiều.

ĐỪNGNHẦMLẪNGIỮASỰLANMANVÀSỰĐADẠNG

Tôiđãnóivềnhữngngườikhôngbaogiờcốgắngthựchiệnhànhđộng.Bâygiờtôisẽnóivềnhữngngườithựchiệnquánhiềuhànhđộng.Thoạtnhìn,bạnsẽnghĩhọlànhữngngườiquáấtgiỏi,đúngkhông?Khônghẳnthế.Vấnđềcủahọlàởchỗ,họxoaytừthịtrườngnàysangthịtrườngkhác,từýtưởng,thươngvụnàysangýtưởng,thươngvụkhác,vàhọkhôngbaogiờthậtsựgiỏimộtcáigì.Nhiệt tìnhvớimọicơhộimìnhbiết sẽ rất tốt.Cáchduynhấtđể tậndụng

đượcmọi cơhội làđưa raquyếtđịnh thựchiệncơhộinào trước,và thựchiệnbằngkhảnăngtốtnhất.Hãyquyếtđịnhvàthựchiện.Đừngmơmộngvàthựchiệnlớtphớt.Khibạncóthêmkinhnghiệmvànguồnlực,bạnsẽcókhảnăngtăngcườngnănglựcvàthựchiệncùnglúcnhiềudựánởnhiềuthịtrường.Khibạnđạtđượckhảnăngđó,bạnvẫn thườngthamvọngnhiềuhơnmứcbạncóthểthựchiệnthậtsựhiệuquả.Hãytintôi,đôikhirấtkhókhănkhinhảyvàomộtthịtrường,thấycórấtnhiềucơhội,vàphảituântheokỷluậtcủabảnthânđểcóthểtừchối‒"khôngphảibâygiờ".HãyđọccuốnsáchcótênFlow(tạmdịchlàDòngchảy)củatácgiảMihalyCsikszentmihalyi.Tên tácgiảkhôngnổi tiếng lắmphảikhông?Nhưngđóthậtsựlàmộtcuốnsáchhay.Tácgiảnóivềcáchxácđịnhđiểmngọtngào,tạiđóbạncóthểthựchiệncôngviệchiệuquảnhất.Tácgiảgiảithíchrằng,nếucôngviệccủabạnquádễ,bạnsẽbuồnchánvàmuốntừbỏ,nhưngnếunóquákhócũngsẽkhiếnbạnbựcbộivàmuốntừbỏ.Có thểbạn sẽkhôngđạtnhiều thànhcông trongmột thị trườngnàođóvìtính toán sai giai đoạn của thị trường.Bạn có thể chuyển sang thị trườngkháchoặcloạithươngvụthươngmạikhác.Trướchết,bạncầnthànhthậtvớichínhmình: Bạn sẽ tiếp tục saumột thời gian dài cố gắng hay thoát ra?Thâmtâmbạnsẽbiếtđiềuđó.

MƯỜICHỮCHOTÔIBIẾTMỌITHỨ

"Tuầntrước,bạnđãđưarabaonhiêuđềnghị?"Đóchínhlàcâuhỏitôiđặtrachomộtnhàđầutưđểhiểuvềviệckinhdoanhcủangườiđó.Khibắtđầu,bạnnênđưaraítnhấthai lờiđềnghịmỗituần.Tôicũngyêucầusinhviêncủatôilàmvậy.Nếukhôngcóbấtđộngsảnnàotốtđểđềnghịthìsao?Bạnhãyđưaralờiđềnghịdựatrênnhữngsốliệuhiệntại.Hãygiảithíchvớingườibánhoặcnhàmôigiớitạisaobạnlạiđưarađềnghịgiáthấpthế,vàhỏixembạncónêntiếptụcgửiđềnghịkhông?Ởcácphầntrước,tôi

đãđềcậpđếnkỹthuậtnàycũngnhưviệcbạnthườngnhậnđượccâutrảlời:"Được,hãygửichotôi".Kểcảkhiđiềuđókhôngxảyra,bạnđãlàmđượcmộtviệc‒hànhđộngvàđềxuấtmộtgiaodịch.Saumỗi thươngvụ,khảnăngphân tích thươngvụ,trìnhbàycácđiềukhoản,đàmphán,vàhiểungườikháccủabạnsẽđượccảithiện.Bạnsẽtrởnênchuyênnghiệp.Hai lời đề nghịmỗi tuần.Mọi người thườnghỏi tôi: "Tỷ lệ đề nghị đượcchấpnhậnlàbaonhiêu?"Tỷlệđósẽthayđổitrongsựnghiệpcủabạn.Banđầu,bạnsẽthựchiệnđượcrấtíttrongcácthươngvụbạnđềnghị.Bạncầnthiết lậpquanhệvàrấtnhiềutrongsốcác thươngvụđầutiêncủabạnkhôngđượcthựchiệntốt.Rồicácmốiquanhệcủabạnbắtđầuxuấthiện‒nếubạnnghetheolờikhuyêncủatôitrongcuốnsáchnày.Bạnbắtđầuxâydựngcácquanhệvàdanhtiếng,vàcácthươngvụsẽđếnchobạnlựachọn.Tỷ lệ của bạn sẽ giảm từ 1/20 xuống còn 1/3. Bạn sẽ chỉ theo đuổi cácthươngvụtốtmàngườibánsẵnlòngcungcấpsốliệutàichínhthựcđểbạncóthểđưaracácđềnghị.Giảiphápnhằmđạtđượctỷ lệ1/3khôngbằngcáchbớtkénchọnkhimớibắtđầukinhdoanhmàlàđưaranhiềuđềnghịnghecóvẻlạ.

CHOĐITRƯỚCKHINHẬNLẠI

Tôi sởhữumột công tymôigiới bất động sản.Khibắt đầu, tôi cũng làmgiốngbạnbâygiờ.Tôithuthậpcàngnhiềukiếnthứccàngtốt,nhờvậy,tôikhôngphảihọcvềnhữngkiếnthứcđótheocáchthử‒mắclỗi‒vàmắclỗinhiềuhơn.TôigặpFloydWickman,mộtchuyêngiamôigiớibấtđộng sản.Floydcónhữngkinhnghiệmtuyệtvờitronglĩnhvựcnày.Tôilắngnghevàghinhớnhữngđiềuđó,rồitruyềnđạtlạichonhânviêncủamình.Nhờđó,chúngtacóthểtiếtkiệmđượchàngnghìnđô-la.Floydcóphươngchâm:"Cứchođirồisẽđượcnhậnlại".Ôngấythậmchícòncóhuyhiệucàiáocóghiphươngchâmđó.Tôiluônghinhớcâunóiđó,

vàchỉvớiphươngchâmđơngiảnđó,tôiđãkiếmđượccảgiatàitrongvòngvàinăm.Chúngtagọiđólàluậtnhânquảhaylàluậtthuận,hoặcbấtcứtêngọinàobạnmuốn,nhưngđiềuđóthậtsựcótácdụng.Xemxétvàthỏamãnnhucầucủaaiđó,bạnsẽđượcbùđắpxứngđáng.Hãygiữthóiquenlàngườichođi,vàbạnkhôngthểgiúpnhưngcóthểmanglạilợiích.Phảiđixahơnđểhoàntấtgiaodịchvớimộtnhàmôigiớihayngườibán,đổilạibạncũngsẽđượcđềnbù;cóthểkhôngngaylúcđó,nhưngchắcchắnlàtrongtươnglai.

XỬLÝCÁCBẢNGDỮLIỆUQUÁTÍCHCỰC

Rất nhiều nhà đầu tư dành thời gian để đảmbảo sẽ tính đúng chi phí khiphân tích thươngvụ,vàgiảđịnhgiá trị tài sảnsẽ tăng.Đó là sai lầm lớn.Đâykhôngphảilàthươngvụtrongmắtnhàđầutưbảothủ,màlàtrongmắtnhàđầucơ.Tôitừnggặpnhiềubảngdữliệucòntệhơn,khôngchỉphóngđạigiátrịtàisản,màcònlàmtăngcácgiátrịnàyquámứcsovớimứctăngchiphí.Đừngsađàvàosốliệucườngđiệu,bấtkểngườimôigiớiđanglongạihayngườibánhứahẹngìvớibạn.Nếumuốnlànhàđầutưbảothủ,bạncầngiảđịnhbayếutốsau:1.Dựánsẽkéodàihơnbạnnghĩ;2.Dựánsẽtốntiềnhơnbạnnghĩ;3.Khiđếnthờiđiểmbánlạitàisản,giábánsẽchỉđượcởmứcgiáthịtrườnghiệntạicủatàisảnsaukhiđãsửachữa.Đâylàcôngthứcđángtincậyđểthànhcông.

LÒNGTRUNGTHÀNHSẼTẠORALÒNGTRUNGTHÀNH

Mộttrongnhữngphẩmchấtmàtôingưỡngmộvàtìmkiếmởmọingườilàlòngtrungthành.Bạnsẽgặprấtítngườicóphẩmchấtnày.Khibạnthấyainhưvậy,hãytheođuổihọ,đổilại,bạncũngtrungthànhvớihọ.

Khôngcógìtốthơncảmgiáccóthểtintưởngaiđó.Trongquátrìnhhợptác,lòngtinkhôngchỉđượcchođimàcònđượcnhậnlại.Lòngtinvàlòngtrungthànhluônsonghànhvớinhau.Khixâydựngmộtnhómnhânviên,nhữngngườitôntrọngbạnnhưbạntôntrọnghọ,đólàlúcbạnđãthậtsựxâydựngđượcnềntảngvữngchắcđểthựchiệnviệckinhdoanhvàtồntạitrongcuộcđời.Đểcóđượclòngtrungthành,bạnphảichođilòngtrungthành.Đôikhibạnphảilựachọnkhókhăntrongviệctrungthànhvớinhữngngườitrungthànhvớibạn.Lòngtrungthànhcóthểkhôngmanglạilợiíchtốtnhấttrongngắnhạnmàtrongdàihạn.Đâythậtsựlàphépthửcholòngtrungthành.Khôngcógìtrongviệckinhdoanhcủabạncóthểthaythếđượcnhữngthànhviên trongnhómcó lòng trung thành.Tôibiếtcómộtsốcông tybấtđộngsản thương mại thường ở tình trạng hỗn loạn. Người chủ không có lòngtrungthànhvớicộngsự.Ôngtaraquyếtđịnhdựatrênlợiíchtrướcmắtcủacánhân.Vìthế,ôngtathườngphảithayđổicộngsự.Tôi biếtmột người phụ nữ khác cũngở công ty đó.Mỗi khi gọi đến vănphòngcủacôấy, luôncónhânviênmớitrả lờiđiệnthoại,vìhầuhếtnhânviênđềunhanhchóngbỏđihoặcbịsathải.Cuộcsốngcủacôấyởtrạngtháixáotrộnliêntục,chủyếudocôấykhôngcókhảnăngcưxửđúngđắnvớimọingười.Tôimaymắn có đượcmột nhóm nhân viên cùng chia sẻ các giá trị kinhdoanhcơbản.Ngaykhinhận thấy có thànhviên cầngiúpđỡ, họ sẽhànhđộng trướckhiđượcnhờ.Tôikhuyênbạndành thờigiankếtnốinhómcónhữngđiểm tươngđồng.Nó sẽ giúp cáchoạt độnghàngngày củabạndễdàngvàsinhlợihơn.

ĐẶCĐIỂMTÍNHCÁCH

Hãy làngười chịukhóhọchỏi.Rấtnhiềungười thànhcôngđềucóngườithầy hoặc cố vấn, có thể dưới dạng chính thức hoặc không chính thức.Nhưngyếutốnàythậtsựquantrọngchothànhcôngcủabạn.Cóaiđóđãđi

trênconđườngbạnmuốnđi.Họkhôngchỉgiúpbạnloạibỏràocảnmàcòngiúpbạncótráchnhiệm.Ngẫmlại,điềuđókhônghoàntoànđúng.Trênthựctế,chínhsựtrântrọngcủabạngiúpbạncó tráchnhiệmtrướcngườicốvấn,khibạncamkết làmđiềugì.Hãyluôntìmkiếmnhữngngườicốvấn.Nhữngngườigiỏisẽgiúpđượcbạnkhibạnbếtắc.Hãylàngườidứtkhoát.Khicócơhộimởra,hãyvượtqua,kểcảkhibạnchưa lường trước được hết những yếu tố tương lai. Những người khôngthànhcông thườngdành thờigianbănkhoănxemđãđến lúcđểvượtquachưa,rồisuyđoán,chođếnkhiđãquámuộn.Nếubạnmuốnthànhcông,hãyquyếtđịnhvàtiếntới.Bạnsẽđượcđềnbùnhiềuhơnlàthuathiệt.Nếubạndodự,mộtngàynàođóbạnsẽngẫmlạivàthanvãn"đángnhẽtôinênlàm,tôiđãcóthể...".Hãyluônsángtạođểhướngtớimụctiêu.Cuộcsốngthườngcanthiệpvàoconđườngchinhphụcmụctiêucủabạn.Hơnhainghìnnămtrước,vịtướngHannibalvĩđạiđãchỉhuyđànvoivượtquanúiđếnItaliađãnói:"Chúngtanênhoặclàtìmraconđường,hoặctựtạoraconđường."Điềuđókhôngchỉkhiếnbạnnổitiếngmàcòngiúpbạntrởnêngiàucó.

TRONGCHƯƠNGTIẾPTHEO

Tôitinlàbạnđãlấylạisứcsauquãngnghỉcủachúngta.Giờchúngtasẽtìmhiểunhữngyếutốcuốicùngđểthựchiệnthànhcôngthươngvụbấtđộngsảnthươngmạiđầutiêncủabạn.Dùbạnxemxétdướigócđộnào thìbấtđộng sản thươngmạivẫn làmộtcôngviệckinhdoanhphứctạp.Maymắnlàchúngtakhôngphảithựchiệnmộtmình.Chương tiếp theosẽ trìnhbàyvềnhómcácchuyêngiagiàukỹnăngbạnnênxâydựngđểhọgiúpbạntrởnêngiàucó.

ĐỪNGTHOẢIMÁIQUÁ

Sẽdễdàngnếuchúngtalựachọnlộtrìnhtruyềnthốngvàkhôngtạoraxáo

trộn.Tuynhiên, cách dễ dàngnhất có thể sẽ là cách tầm thườngnhất. Sẽkhôngsaonếubạnchỉmuốncảmthấythoảimáivàtránhnhữngtháchthức,nhưngđókhôngphảilàđiềutôimuốnởcuộcsống.Khibạnbắtđầucảmthấythoảimái,nghĩalàcóhồichuôngbáođộngbạncóthểsẽrơivàobẫy.Hãytựhỏibảnthân"Tôiđãdừnglạihayđãtrởnênbếtắc?"

-----------------

TheocuốnBấtđộngsản101:Làmgiàu từcác thươngvụđầu tưbấtđộngsản,tácgiảGaryW.Eldred,sáchdoAlphaBooksxuấtbản.

10. BẠN SẼ KHÔNG BAO GIỜ CÓ THỂ TỰMÌNHTRỞNÊNGIÀUCÓ

LỖI DO THIẾU CHUYÊN NGHIỆP: "NẾU MUỐN MỌI VIỆCĐƯỢCTHỰCHIỆNTỐT,TÔICẦNTỰLÀM.”

Tôikhôngbiếtaiđãnóicâunày,nhưngtôicóthểnóirằngđókhôngphảilàngườisẽtrởnêngiàucó.

Hãycứchorằngbạncóthểthựchiệnmộtsốviệctốthơnhầuhếtmọingười.Bạncóthểlàmmộthoặchaiviệctốthơnbấtkỳai.

Vậythìsao?Nếubạnthậtsựnghiêmtúcvớimongmuốntrởnêncựckỳgiàucó,bạnphảivượtquađượcnănglựccủachínhmình,vìbạnsẽcầnrấtnhiềutàinăng.Bạnkhôngthểgiỏihơntấtcảmọingười.

Giờbạnphảicóđượckỹnăngmới:khảnăngthayđổisuynghĩvềủyquyền(giaoviệc).

Trướchết,chúngtathấy,vớirấtnhiềunhiệmvụ,sựhoànhảolàhoangphí.Chúngtalạiápdụngnguyêntắc80/20:Nếubạnmuốnđạtđượcsựhoànhảo,bạnsẽdành80%thờigianchoviệccảithiệnđượcthêm20%,vàtôimuốnnóivớibạnđiềuđókhôngđáng.

Biết được điểmdừng.Bạn yêu cầu chất lượng công việc của bản thân vàđồngnghiệpphảicao,nhưngbạncũngcầnbiếtkhinàocầnnóichấtlượngđãđủtốt.Vídụnhưbạnsẽkhôngthểkiếmthêmtiềnbằngcáchsụcsạothịtrườngnhằmtìmhiểuvề25bấtđộngsảnkhácđểsosánhvới tàisảnđịnhmuatrongkhichỉcần10sosánhlàđủ.

Bạnsẽkhôngthểkếtthúcmộtthươngvụtốthơnbằngcáchthửđến10kịchbản trongmô hình tài chính trong khi chỉ cần 6 kịch bản đãmang lại đủthôngtincầnthiết.

Mụctiêucủabạnkhôngnênchỉlàthựchiệntốtmộtnhiệmvụ,màlàthựchiệntốtnhiềunhiệmvụnhanhchóng.

Tôicóthểđánhgiáthànhcôngtrongtươnglaicủacácnhàđầutưbằngmộtđặcđiểmkhác:Họthựchiệnhànhđộngtrướckhihọđãsẵnsàng100%.Trênthựctế,điềuđócónghĩalàhọkhôngkiênnhẫnvớithànhcông,vìvậy,họgiaoviệctrướckhitrởnêngiàucó.Tôithấybạnsẽthiếutiềnđểcóthểgiaoviệcnhiều.Tôicóhaicâutrảlờichovấnđềnày.Thứnhất,chúngtađãthảoluậntrongcácchươngtrướcvềcáchthứcbạnnên tập trungvàonhữngthươngvụ tốt, từnhữngthươngvụnày,bạncóđủtiềnchođộingũchuyêngiacủabạn.Nếubạnthựchiệnđàmphántheocáchtôihướngdẫn,bạncóthểtrảtiềnchonhàmôigiớivàluậtsưcủabạnngaytừgiaiđoạnđầuthươngvụ.Thứhai,bạncầnsángtạokhigiaoviệc.Hãytìmnhữngngườigiúpđỡbạnmàkhôngtốnchiphínhưngườithân,bạnbètốt,bạnsẽnhớtớihọkhibạnbắtđầu thuđượctiềnvề.Hãytìmtrợ lývớichiphí thấp tạicác trungtâmngườilớntuổi,hộicựuchiếnbinh,trườngphổthôngtrunghọc,v.v...Họcóthểgiúpbạnpháttờrơitiếpthị,chạyviệcvặt,trảlờiđiệnthoại,vàcácviệckhác.Tấtnhiên,bạncó thểcóđượcmộtnhómtrợ lý tựchọngiúpviệcchobạnmộtngàynàođó,nhưngđólàsaukhibạnđãthựchiệncácbướcđầuđểgiaoviệc,kểcảkhibạncóthểtựmìnhthựchiệnđượctấtcảnhữngviệcđó.Nhiệmvụcaonhấtvàthíchhợpnhấtcủabạnlàngườitạomưa,bạnlàngườimanglạiviệckinhdoanh.Vaitròcủabạnlàchămsóccácmốiquanhệquantrọng, theodõinhữngmốiquanhệđó lớn lên thànhcây tiền.Nếubạn tậptrungthựchiệnviệcđómàkhôngtậptrungvàohàngnghìnchitiếtnhỏ,hoạtđộngkinhdoanhcủabạnchắcchắnsẽthànhcông.Tôiđãnhồinhétnguyêntắcnàyvàođầubạnkhôngthươngtiếc.Giờchúngtasẽcùngxemxétcácđặcđiểmkháccủadoanhnghiệpkinhdoanh thànhcông.

BAYẾUTỐGIÚPHOẠTĐỘNGKINHDOANHTỐT

Đơngiảnlàcóquánhiềuphầnđộngtrongkinhdoanhđểcóthểgiữmọiviệcổnđịnh,ngănnắp,trậttự.Vìvậy,hoạtđộngkinhdoanhcủabạncóthểtăngtrưởnghoặcsuygiảm.

Tạocáckênhmới

Hoạtđộngkinhdoanhcủabạnsẽtăngtrưởngnếubạntạoranhiềukênhgiúpmanglạithươngvụ.Bạncóthểthựchiệnbằngcáchxâydựngmốiquanhệvàcảithiệnbiệnphápmarketingcủamình.Giảsửbạnquyếtđịnhgiatănghoạtđộngkinhdoanhbằngcáchsửdụngmộtkênhmarketingmới.Bạnsẽthựchiệnchiếnlượcgửithưtrựctiếpchonhữngngườiđãsởhữutàisảntừ20nămtrởlên.Nhữngngườinàycóthểđãsẵnlòngnghỉhưuhoặcđãkhấuhaotàisảnởmứchọmuốnthayđổi.Bạnsẽgửiđimộtloạtthưvàmộtvàingườibángọiđiệnchobạn.Nhưvậylàổn.Nhưngmọingười thườnghaymắcsai lầm:Họdừngviệcmarketinglạiđểthựchiệnthươngvụ.Khiđó,sẽxảyramộttronghaitrườnghợpdướiđây:Trườnghợptốtnhất:Họtiếptụcthựchiệnthươngvụvàsau90ngày,họcóđượcngânphiếuđảmbảocủangânhàngvớimộtgiátrịtốtnhưnghoạtđộngmarketingcủahọbịđìnhtrệ,vàkhôngcóthêmcáccơhộimớitới.Trườnghợpxấunhất:Thươngvụbịthấtbại,họkhôngcóngânphiếuđảmbảocủangânhàng,vàhoạtđộngmarketingbịngưngtrệ.Trongcảhaitrườnghợp,bạnđềutựgâythiệthạichobảnthân.Bạncầnvừađibộvừa“nhaikẹocaosu”.Bạncầnvừathựchiệnthươngvụvừaduytrìnguồncungcấp thươngvụ.Bạncó thể tựmìnhlàmđượccảhainhiệmvụkhông?Cóthểkhông.Đólàlýdobạncầngiaocàngnhiềuviệccàngtốt.

Tạocácdòngtiềnmới

Dòngtiềnlàvuatrongmọihoạtđộngkinhdoanh.Thiếuhụtdòngtiềnlàlý

dođầutiênkhiếndoanhnghiệpphásản.Khibạnbănkhoăn,hãylựachọnphươngthứcgiúpmanglạidòngtiềnnhiềuhơn.Trongsựnghiệpcủamình,tôiđãthựchiệnhàngtrămthươngvụmuabán nhà ở dành cho một gia đình, nhưng tôi vẫn thích các bất động sảnthươngmạihơnvìchúngmanglạilượnglớntiềnmặthàngtháng.Khi nhàmôi giới giới thiệu với tôimột số cơ hội cung cấp tài chính chothươngvụ,tôithườngchọncơhộichỉphảibỏíttiềntúira,kểcảnếuđólàcơhộiđemlạiítlợinhuậnhơn.Khiđầutưvàomộttàisảnthươngmại,bạntăngdòngtiềnchủyếunhờlựachọncôngtyquảnlýtàisảnphùhợp.Nhàquảnlýcủabạnsẽtăngdòngtiềnbằngcách tănggiá thuê,marketingbấtđộngsảnhiệuquảnhằm tăng tỷ lệthuê, và các hoạt động khác nhằmmang lại sự hài lòng cho khách thuê,khiếnhọsẵnlòngtrảtiền.Tấtnhiên,nhàquảnlýcủabạncũngtậptrungvàovếkiểmsoátchiphícủaphươngtrình.Vídunhư,họxửlývấnđềbảotrìthayvìlờđi,nhờđógiúpbạnđảmbảodòngtiền.

Lĩnhngânphiếu

Đâylàphầnthúvịnhất,đó là lýdo tạisaochúngta thamgiakinhdoanh.Khibạnđãđầutưđượcmộtthờigian,bạnđủkhảnăngchấpnhậnnhữngđợtthuvề thưahơn,nhưngcógiá trị lớn.Tôikhuyênbạnthờikỳđầunênthuxếpmộtloạtngânphiếumệnhgiánhỏhơn,nhưngthườngxuyên.Cầnđảmbảorằngbạnluônnhìnthấychúng.Nhưvậy,suynghĩcủabạnsẽluônkếtnốivớiphầnthưởngcùngvớinỗlựcbạnbỏrađểhọchỏikinhdoanh,giaoviệc,đàmphánvàsángtạotheorấtnhiềucáchthứckhácnhau.

NHỮNGNGƯỜIGIÚPBẠNHÁIRATIỀN

Trongchương trước, tôiđã traođổivềcách thứcgiúpbạngia tăngnguồntiền.Thayvìchỉhạnchếởnguồnvốntựcó,bạncóthểhuyđộngthêmtừnhữngtổchứcchovaythônglệvàcáctổchứckhácđểcungcấptàichính

chothươngvụ.Bạnsẽthúcđẩyđángkểsựnghiệpđầutưcủamìnhkhibạncóđượcđộingũchuyêngia.Họlànhữngngườigiúpbạnpháttriểnkỹnăng.Ngàytrước,bạnđếnkhámởmộtônglangvườn,ngườichuyênvềtấtcảcácloạithuốc.Đơnthuốccủaôngấybaogồmbùangải,tríchmáu,vàmộthoặchaiconđỉa.Ngàynay,nếubácsỹmắtkhámthaichobạn,cóthểôngấysẽbịkiệnratòa.Bấtđộngsảncũngtươngtựnhưvậy.Đâylàmộtlĩnhvựcngàycàngphứctạp.Khôngchỉmỗibangcóluậtlệriêng,màcòncócáclựachọncungcấptàichínhđadạng.Công tyquản lý tàisảncũngchuyênmônhóacho từngloạihìnhbấtđộngsản.Thậmchícòncócảmộtngànhvớicácchuyêngiavềmuasắmcóthểchobiếtđịađiểmchínhxácnênđặtcửahàngđểcótầmnhìnvàdoanhthutốiđa.Bạnkhôngcầnphải tuyển cảmộtđộiquânngay từđầu.Hãybắt đầuquátrình.Khithựchiện,bạnsẽthấykhảnăngvàhiệuquảcủaviệcpháttriểnkhảnăngtrongđầutư,bạnsẽkhôngphảiquaylại.Córấtnhiềuthươngvụhócbúa.Tạisaolạiphảitốncôngsức,toátmồhôisuynghĩxembạncóbỏsóthayhiểunhầmgìkhông,trongkhibạnđơngiảnchỉcầnnhấcđiệnthoạilênvàtìmhiểu?Mộtchuyêngiađãtìmhiểuquãngđườngđórấtnhiềulầnsẽcóthểkhuyênbạnnênlàmgì trongvòngchỉ60giây.Chỉmộtchútthôngtinđócũngcóthểgiúpbạntránhđượcthualỗhoặckiếmđượchàngnghìnđô-la.

ĐỘINGŨNHÂNVIÊNTẠIVĂNPHÒNGCỦABẠN

Hãytraođổivềbảnchấtcủađộingũnhânviêncủabạn‒độingũbạnnênchămchútngay.

Trợlý

Ngườinàysẽhỗtrợbạntạivănphònghoặccóthểsẵnsàngkhicần.Đólàngười quan trọng nhất trong đội ngũ nhân viên ngay khi bạn bắt đầu sự

nghiệp.Tôicómột lờiphỏngđoán:Trướckhibạn thuêmột trợ lý,bạnkhôngbiếtmìnhsẽlấpđầythờigiancủangườiđó,hoặcbạnsẽtrảchohọthếnào.Saukhibạnđãcótrợlý,bạnsẽtựtráchmìnhsaokhôngtuyểnhọsớmhơn.Vìbạnsẽkhôngthểtinnổiviệckinhdoanhcủabạnsẽtăngtrưởngnhanhthếnàođâusaukhibạncónhânviênđó.Bạn không tin tôi phải không?Đã đến lúc bạn cần kiểm chứng. Bạn nênchọnmột tuầnnàođó, vàđánhdấumọiviệcbạn làm trong thờigian làmviệc.Lấymộttờgiấy,đểvàotúi,vàlấyra,ghilạicáchoạtđộngcùngvớithờigianthựchiện,thờigiandiễnra.Vídụmộtdòngnhưsau:9h14'sáng:14.ĐọcbáoDòngtiếptheo:9h40'sáng.26.Truycậploopnet.comtìmkiếmthươngvụ.Trongmộthaingày tiếp theobạncó thểquênviếtđủcáchoạtđộng trongngày.Hãycốgắngviết đủ.Bạn sẽbiết chínhxácmìnhphânbổ thờigiantrong tuần thế nào. Đừng chỉ viết những hoạt động mang lại giá trị cao.Chúngtacầnxemxétcảnhữnghoạtđộngmanglạiítgiátrịnữa.Đừngđợiđếncuốingàymớinhớlạivàviếtnhữngviệcđãlàm,nhưthếsẽkhôngchínhxác.Tôinghĩmìnhbiếtnhữnggìbạnsẽkhámpháđược:Bạnsẽdànhrấtítthờigianchocáchoạtđộngchỉbạnmớithựchiệnđược‒Traođổivớinhàmôigiới,viếtđềnghị,hoặcgiảiquyếtmộtvấnđềphứctạp.Bạnsẽthấtvọngkhinhận thấycórấtnhiềucôngviệcngườikháccó thể làm,dùcó thểhọ làmkhôngtốtnhưbạn.Đólàlýdotạisaobạncầngiaoviệcngaychongườitrợlý.Saukhitôicóngười trợlýđầutiên,côngviệckinhdoanhcủatôi tăngtrưởngtốt.Tôicónhiềuthờigianhơnchohoạtđộngmarketing,đixemcácbấtđộngsản,tạodựngmốiquanhệ.Vìbâygiờtôicóthểthựchiệncáccôngviệcmangtínhchấttạomưamàtôiưathích‒việckinhdoanhcủatôiđangtăngtrưởngvàtôitạorathêmdòngtiềnhàngtháng.Bạnkhôngcầnphải thuêchuyêngia sănđầungườiđể tuyểnnhữngngười

này.Trướchết,hãynóivớingườiquenrằngbạncầnmộtnhânviêntoànthờigian hoặc bán thời gian. Bạn cũng có thể xem xét đăng tuyển trên trangthôngtinkháphổbiếncraigslist.com.

Nhânviêntiếpthị

Đây làngười thứhai tôi tuyểnvàođộingũnhânviênđểgiúp tôichuẩnbịthưgửiđếnnhữngngườibántiềmnăng.Khicónhânviêntiếpthị,tôisẽcóthưgửiđihàngtuần.Khônglâusau,điệnthoạicủatôisẽliêntụcđổchuông.Giờtôicóthờigianđểtraođổivớingườibán,xemxétcáctàisản,đưarađềnghị,vàhoàntấtnhiềuthươngvụ.Tôicũngrấtthíchmộtđiềulàkhitôiđãcómộtnhómnhỏnhânviênnày,tôirấtítkhiphảicanthiệpvàonhữngcôngviệcđó.Khiviệckinhdoanhphát triển lên,chúng tasẽcần thêmnhânviêngiữsổsách.Tấtnhiên,cóthểtìmaiđócómộtsốkỹnăngbạncần,ngườiđósẽtrởthànhnhânviênchủchốt củabạn.Sauđó,bạncó thể thuêmộtnhânviêndướiquyềntrợlý.Nhưvậy,bạnsẽkhônglàmgiatăngkhốilượngcôngviệcquảnlýcủamình,bạnvẫncómộtbáocáotrựctiếp.Thêmvàođó,ngườitrợlýcủabạnđãđượctăngcấpbậc,vàngườimớituyểnsẽthấyđượclộtrìnhnghềnghiệp.Một trongnhữngcách tậndụng thờigian tốtnhất làđặt ra thách thứcchobảnthânđểxembạncóthểgiaoviệcởmứcnàomàvẫnkiểmsoáthiệuquả.Khibạncókhảnăng thựchiện tốtđiềuđó,bạnsẽkhông tinđượcđiềuđóđóng góp nhiều thế nào, không chỉ cho thành công của bạn,mà còn giúpmanglạitâmtrạngthoảimáichobạn.

NHÓMCHUYÊNTRÁCHTHƯƠNGVỤ

Sau khi đã hình thành nên đội ngũ nhân viên tại văn phòng, bạn hãy xâydựngnhómchuyêngiathươngvụ.Họsẽgiúpbạncóđượcthươngvụ,phântích,vàthựchiện.

Nhàmôigiới

Bạnđãbiếtquanđiểmcủatôivềnhữngngườinày.Họlàvũkhíbímậtgiúpbạntrởnêngiàucótronglĩnhvựcbấtđộngsản‒nếubạnchămsóchọkỹcàngvàchuyênnghiệp.Hãy chăm sóc cácmối quan hệ với càng nhiều nhàmôi giới tại từng thịtrườngmụctiêucàngtốt.Hãyđadạnghóaquanhệ,vìnhàmôigiớikhôngbaogiờchỉdựavàomộtngườimuađơnlẻchocácthươngvụ.TrongChương III, tôi đã trao đổi cách thức để bạn trở nên nổi bật trongnhữngnhàđầutưkhihợptácvớinhàmôigiới.Khibạnthấymìnhnghĩrằng,Tôiđãdànhrấtnhiềuthờigianchămsócmốiquanhệvớinhàmôigiớinày,bạnhãynhớlàngườiđócóthểmanglạichobạnmộtthươngvụtrịgiábằngtiềnlươngcảnămcủacôngviệccũbạnlàm,hoặccóthểlàcảchụcnăm,tấtcảnhờmốiquanhệbạnnuôidưỡnglâudài.Bạn tìm thấy những nhà môi giới giỏi ở đâu? Một nguồn làwww.CCIM.com.ĐâylàchữviếttắtcủacụmtừThànhviênđầutưthươngmạiđượcchứngnhận,vàđólàchứngchỉmàchỉ6%nhữngngườilàmviệctrongngànhbấtđộngsảnthươngmạicóđược.CácnhàmôigiớiđãhọcrấtnhiềukhóađểđượccấpchứngchỉCCIM.Đólàmộtchươngtrìnhtuyệtvời,vàcóuytín tronglĩnhvựcbấtđộngsảnthươngmại.TrangwebtrêncũngliệtkênhữngngườiđượccấpchứngchỉCCIMởtừngthịtrường.Đồngthờibạncóthểthamkhảocácnguồnkhác,nhưwww.loopnet.comvàwww.propertyline.com.Bạncóthểtìmthấyrấtnhiềuthươngvụchàobánvàtìmhiểuvềnhữngnhàmôigiớihoạtđộngtíchcựctạimỗithịtrường.Hãynhớrằngtrongchươngtrước,tôikhuyênbạnnênđàotạonhàmôigiớicungcấpchobạnnhữngthươngvụkhôngtốtbằngcáchgọichohọ,cảmơnvàgiảithíchtiêuchíbạntìmkiếm.Bạncóthểápdụngphươngthứcđótrongtrườnghợpnày.Hãygọimộtnhàmôigiớicóchàomộtsố thươngvụ trênInternetvànói:"Tôimuabấtđộngsảndựatrênnhữngtiêuchísau...Anhcóthươngvụnàophùhợpnhữngtiêuchíđóhiệncóhoặcsắpxuấthiệntrênthịtrườngkhông?"

Bạn sẽ được giới thiệu rất nhiều, nhưng hãy chỉ chọnmột thương vụ bấtđộngsảnthươngmạiđể thựchiệntrongnăm.Ngoàira, Internet lànơicácnhàmôigiớitíchcựcđăngdanhsáchthươngvụhọcó.KhibạnthấynhàmôigiớiđăngquảngcáotrênNhữngTrangVàng,bạnkhôngbiếtkhinàohọthựchiệnthươngvụmớinhấthoặchọnăngđộngđếnmứcnào.NhàmôigiớiquaInternetchothấyhọvẫnđanghoạtđộng.Các thươngvụ trênInternet thườngđượcphân loại rõ ràng.Tuynhiên, tôivẫnthànhcôngvớimộtsốtàisảntrênInternet,từhainguồnkhác.Nguồnthứnhấtlànhàmôigiớinhàở.Rấtnhiềutrongsốhọkhôngxâydựngdanhsáchngườimuadựánthươngmại,vìvậy,họsẽngaylậptứcđưathôngtintàisảnlênInternetđểxemhọcóthểbánnhanhvàdễdàngkhông.Họsẽđặtgiátàisảnhợplý.Nguồnthứhailàngườisởhữutàisản.Mộtsốchủsởhữukhôngmuốnquatrung gian và tốn phí. Tôi đã thực hiệnmột số thương vụ thật sự tốt vớinhữngchủsởhữumuốnnhanhchóngbánđi.

Luậtsư

Bạnsẽcầnhailoạiluậtsưtrênthịtrường:Luậtsưvềquyềnsởhữuhayluậtsưhoàntấtsẽxemxéttàiliệucủathươngvụ,vàtạothựcthểmuađểbảovệquyềnlợichobạn.Ngườicònlạisẽxửlýkiệntụng.Bạncóthểdễdàngtìmđượcluậtsưvềquyềnsởhữuhayluậtsưkếtthúc.Thịtrườngnàocũngcónhữngluậtsưgiỏi.Bạncóthểthamkhảotừnhàmôigiớithếchấp,vaynợ,tiếtkiệmhoặcnhàquảnlýtàisảntạiđịaphương.Luôn sửdụngmột luật sưhoàn tất địa phươngkhi bạnkinhdoanhởmộtbangkhác.Hãyxemxétyếutốsau:Thậmchí50bangcủanướcMỹkhôngthểthốngnhấtđượccáchgọilàcácbang.VídụnhưMassachusettslàKhốithịnhvượngchungvàkhôngbiếtbạncótinkhông‒tênchínhthứccủađảoRhodelàTiểubangRhodeIslandvàcácĐồnđiềnProvidence.Vớicáchsuynghĩđộclậpnhưvậy,cácbanglạicónhữngluậtrấtkhácnhau.Hãyđảmbảobạncóngườihiểurõluậtđịaphươngvàluậtcủabang.Người

đósẽxemxéthợpđồngmuabán,bảngđiềukhoản,quyềnsởhữu,nghiêncứucáctàiliệukhácchobạn.Ngườiđósẽxemxétcảnhữnghợpđồngdịchvụcủatàisản.Ngườiđócũngsẽđàmphánđểbạncóđượcnhữngđiềukhoảntốthơn,xácđịnhvấnđềtrongcáctàiliệu.Nếubạntránhđượcchỉmộttrongnhữngvấnđề đó, bạn sẽ tiết kiệm được nhiều hơn cả tiền thuê luật sư.Hợp tác vớinhữngluậtsưnàyrấtdễchịu.Luậtsưvềkiệntụnglạilàmộtcâuchuyệnhoàntoànkhác.Bạnsẽcầnmộtgãđángghét.Bạn sẽ cầnngườimàmọingườiđồnđại.Đócũng làngườikhôngaimuốnởphíađốilậpvớingườiđókhiratoàtòa.Aicũngbiếtngườinày.Khibạnhỏimọingườixungquanh,cái tênđósẽđượcnhắcđếnnhiều.Khimớivàonghề, tôi thườngđứngphíasautòaánvềnhàđấtvà theodõiquátrìnhxétxử.Nhờđó,tôihọcđượcrấtnhiềukiếnthứcmiễnphí,theodõicáctranhcãicủachủnhàvàkháchthuê.(Bạnnênhọctheocáchnàynếubạnmuốnmuanhữngbấtđộngsảndànhchonhiềugiađình).Mộtluậtsưnổitrộihơntấtcảnhữngngườikhác.Anhtagiốngnhưmộtnhàbiệnluậnrấtgiỏivềpháplý.Tấtcảnhữnglậpluậncủaanhtađềumangtínhpháplý,nhưngchúngcókhảnăngláiphíabênkiarấtlớn.Anhtagiốngnhưgiốngchóhunghăng,luônbảovệlợiíchcủakháchhàngbằngmọigiá.Mộthainămsau,tôiphảikiệnmộtbênvìhọkhônggiữđúnglời.Ngườiđầutiêntôigọilàngườiluậtsưđó.Tôinhớchịgáitôi,Tammynói:"Dave,emnóiđó làmộtgãđángghét!".Tôicười:"Đúng,vàbâygiờemcầnmộtgãđángghét!"Tôiđãgặpnhữngtìnhhuốngkhitôichỉcầnnhắcđếntênluậtsưcủatôilàphíabênkiađãrútlui.Đólàmộtcảmgiácdễchịu‒vàchỉcầnnhắcđếntêncủaanhta,tôithậmchíkhôngtốnmộtđồngnàotrongnhữngvụđó.Nóiđếnchiphí,tấtnhiênbạnkhôngcầnluậtsưbàochữalàmtoànthờigianchomình. Bạn chỉ sử dụng họ khi có nhu cầu, và chi phí sẽ cao. Thôngthường,bạn rấtnên thuêngườigiỏibàochữachobạn trongnhững trường

hợpnàyvàchiphíbạnbỏralàxứngđáng.

Nhữngthànhviênkháctrongnhómchuyêngiathươngvụ

Bạnsẽlàmviệcvớimộtđạilýbảohiểmvàchuyêngiavềquyềnsởhữukhithựchiệnthươngvụ.Hãyxâydựngmốiquanhệchặtchẽvớihọ.Họthườngcóquanhệtốttrongthànhphố,vàcónhiềuthươngvụ.Họthamgiarấtnhiềucuộctraođổi,vàđôikhicáccuộctraođổiliênquanđếnmộtthươngvụcóthểsắpđượcđưarathịtrường.Vídụnhư,chủtàisảncóthểnóirằnghọsẽhoãnhoặcđangmuốnbánvàitàisản.Mụctiêucủabạnlàkhiếnhọluônnghĩtớibạnđầutiênkhihọnghethấynhữngtinđó.Hãyđảmbảomạnglướicủabạnbiếtrõbạnluôntìmkiếmthươngvụmới.Đừngcógiảđịnhlàhọbiếtđiềuđó!

NHÓMĐỐITÁCTÀICHÍNH

Chúngtađãtraođổikhádàivềcáchtìmnguồntàichínhchothươngvụcủabạn.Dướiđâylàmộtsốvấnđềkhác.

Nhàmôigiớithếchấp

Nhưđãbiết,nhàmôigiớivôcùngquantrọngchothànhcôngtronglĩnhvựcbấtđộngsảnthươngmạicủabạn.Nhưngbạncóbiếthọcũnglànguồnmiễnphíkhông?Mộtchiphílàkhoảnphảitrảmàkhôngthểlấylại,nhưxăngdầu.Đầutưlàthứphảitrảnhưngsẽlấylạidướidạnglợinhuận.Khibạntrảmộtkhoảnphílớnchonhàmôigiớithếchấp,chắcchắnbạnsẽnhậnlại.Lợiíchnhậnlạicóthểdướirấtnhiềuhìnhthức:•Nhàmôigiớicóthểchobạnlờikhuyêngiúpbạntránhxanhữngthươngvụkhôngtốt.•Họcóthểhợptácvớibênchovaygiúpcungcấpmộtgóitàichínhkhitổchứcchovaythônglệnói"không"vớibạn.

•Họxửlýnhữngvấnđềnảysinhvớibênchovay‒nhữngvấnđềcóthểlàmhỏngthươngvụ.•Họcóthểchobạnđịnhhướngvềnhữngnhânviêngiỏi,nhưnhàquảnlýtàisảnvànhữngngườiđiềutratàisản.Tấtcảdịchvụnàyđềuđánggiáhơnmứcphíbạnphảitrảchomôigiới.Hơnthếnữa,vìkhoảnphínàyđượcđượctrảtừthươngvụ,bạnsẽkhôngbaogiờphảibỏtiềntúira.Vàđiềunàytốthơncảmiễnphí:Bạnkhôngphảitrảvớitưcáchcánhân,vàbạncóđượcmộtloạtdịchvụchuyênnghiệp.Chẳngcógìtốthơnthế.

Đốitáctàichínhcánhân

Nhữngthànhviênnàytrongnhómsẽcungcấpchobạn20-30%lượngtiềnbạncầnđểthựchiệnthươngvụ.Khẩuhiệuđểhợptácvớinhữngngườinàylàvượtquásựkỳvọng.Nghĩalà:•Camkếtthấphơnvàmanglạilợinhuậnđầutưcaohơnmứcđó.•Trảlờiđiệnthoạivàemailnhanhchóng.Bạnkhôngnêngiaoviệcnàychongườikhác.Tậptrungvàoquanhệvớiđốitáctàichínhlànhiệmvụcaonhấtcủabạn.•Gửihọbáocáotàichínhchitiết.Gửihọbáocáolỗlãi,sosánhngânquỹ,báocáonhữngthayđổi,vàbáocáotómtắt.

Lờikhuyêncủangườitrongcuộc

Thôngbáonhữngtintứctốtlàđiềunênlàm,nhưngbạncũngcầnthôngbáonhữngtinkhôngtốtchohọ.Điềudởnhấtbạncóthểlàmlàgiấunhẹmnhữngtinkhôngtốt,làmvấnđềtrởnêntrầmtrọnghơnvàrồimọingườiđềubiết.Khi đó, bạn sẽ bịmất tín nhiệm, danh tiếng của bạn sẽ bị hủy hoại.Mọingườicó thểxử lývấnđềnếuhọhiểunguồngốccủanócũngnhưnhữnghànhđộngbạnđanglàmđểxửlý.Vídụnhư,gầnđâynhàquảnlýtàisảntạiArkansascủatôithôngbáorằngđãcómộtcơnbãolớngâythiệthạirấtnhiềuchotàisảncủachúngtôi.Ngay

lập tức tôigửiemailchocácnhàđầu tư,giải thích rõvấnđềvàkếhoạchkhắcphục,vàđòibồithườngtừcôngtybảohiểm.Kểcảkhikhôngcó tinquan trọnggìđể thôngbáo,bạncũngnên tổchứccuộchọpquađiệnthoạihàngquý.Đólàcáchrấttốtđểkếtnốivớiđốitác,lắng nghe và trả lời mọi câu hỏi của họ, báo cáo ngắn gọn về những kếhoạchchokỳtới.Mộtlờikhuyênnữa:Đừngbaogiờtrợcấpchodòngtiềntrảchonhàđầutư.Khi tài sản tăng giảm trong dòng tiền, người ta thường có xu hướng điềuchỉnhdòngtiềntrảchonhàđầutưởmứcíthơnlợinhuậncủamộtkỳvàcaohơnlợinhuậncủakỳkhác.Tôikhôngnóivềdựtrữtiềnmặt‒tấtnhiênbạnnêncótàikhoảndựtrữtiềnmặt trướckhiphânbổ lợinhuậnchonhàđầu tư.Ởđây, tôimuốnnóiđếnviệcđiềuchỉnhphânbổlợinhuậnchogiốngnhưlợinhuậntráiphiếu.Nhàđầutưnàochỉhàilòngvớicáchphânbổlợinhuậngiốngnhưtráiphiếuthì chỉ nên đầu tư vào trái phiếu. Nếu bạn cố gắng áp dụng như với tráiphiếu,bạnsẽtựđẩymìnhvàomộtsốtìnhhuốngxấu:•Cónhữngnhàđầutưkhôngthíchhợptrongthươngvụ‒họlànhữngngườikhôngthểxửlýrủirohoặclợinhuậnbiếnđộng.•Bạncórủirorútsạchkhoảndựtrữđểphânbổlợinhuận.Điềuđócótácdụngkhiếnmọiviệctrôngcóvẻtốt‒chođếnkhicáckhoảndựtrữcủabạncạnkiệt,vàbạnrơivàotìnhtrạngkhókhăn.•Sựkémhiệuquảcủathươngvụbịchegiấu,trìhoãnviệcthôngbáocáctintứckhông tốtchonhàđầu tư.Khiđó,bạn tạo rakhảnăngcácnhàđầu tưthuêluậtsưkiệnbạnvìđãlừadốihọ.Hãyđểlợinhuậnphânbổphảnánhhiệuquảhoạtđộngthựctếcủatàisản.Saunày,bạnsẽcảmơntôivìlờikhuyêntrên.

NHÓMCHUYÊNTRÁCHTÀISẢN

Nhómchuyêntráchthươngvụxửlýhoạtđộngđầutưtiềmnăngtheonhưtàiliệuđánhgiá.Họxemxétcácvấnđềtàichính,thôngtinthịtrường,v.v...

Ngược lại, nhómchuyên trách tài sản chịu tráchnhiệmvề tài sản thật sự.Bạnsẽkhôngchỉcầnhọsaukhibạnđãsởhữutàisảnmàcòndựavàohọrấtnhiềutrongquátrìnhtìmhiểuđầutư.

Nhàquảnlýtàisản

Giảsửbạncóhợpđồngmộttàisảntạithịtrườngđanglêncáchtrụsởchínhcủabạn20câysố.Sốliệuvàcácbứcảnhcủatàisảncóvẻ tốt.Bướctiếptheo,bạngọicôngtyquảnlýbạnđịnhsẽthuêvàyêucầuhọđixemtàisản.Tôimuốnhọđếndựánmụctiêu,giảvờlàmkháchmuốnthuê.Họđixemxéttàisảnvàghilạitrongđầunhữngvấnđềtôimuốnbiết.Kếtquảlà,nhữngbứcảnhđóđượcchụptừ5nămtrước.Trongảnh,phầnmáinhàcầnsửachữalớnđượckhéoléogiấuđi.Tôisẽđàmphánvềvấnđềđótrướckhidànhthờigianvàtiềnbạcđiềutrabấtđộngsảnvàđíchthânđếnxemxét.Nhiềunhàđầutưvìquámongmuốnkýhợpđồngchothươngvụ,nênmắcmộtsailầnlàhọbỏquabướctrên.Cuốicùnghọnhậnravấnđề,nhưngđãtốnthờigianvàtiềnbạc.Khiđó,ngườitathườnghaybỏquahoặcbàochữachovấnđề.Côngtyquảnlýtàisảncủabạnsẽrấtsẵnlòngcungcấpdịchvụnày,vìhọmuốntrởthànhnhàquảnlýtàisảnkhibạnhoàntấtthươngvụmuabán.Họcũngcóthểgiúpbạnhoàntấtthươngvụ.Hàngtuầnhọsẽbáocáobạntỷlệthuêphòng,tiềnthuđược,cácyêucầucôngviệc,cácvấnđềđịaphương‒mọithứbạncầnđểđàmphánthànhcông.Saukhibạnhoàn tất thươngvụ,bạnphảiquản lýcông tyquản lý tài sản.Nghĩa làbạncầnđảmbảosẽnhậnđượcbáocáochínhxác thườngxuyên.Nếuviệcbáocáokhôngthườngxuyên,đólàdấuhiệuđầutiênchothấyhọkhôngtậptrungvàocôngviệc.Đãđếnlúcbạncầntraođổivớihọđểđiềuchỉnh.Theodõikỹvấnđề tiền thu, tỷ lệ thuêphòngvàcácchiphí.Nếucông tyquản lýbắtđầu lơ là,hoặckhông thựchiệnnhưbạnkỳvọng,bạnsẽ thấy

ngayđiềuđóảnhhưởngnhữngvấnđềtrên.Hãycảnhcáo,yêucầuhọđápứngnhững tiêuchuẩn tối thiểu.Nếuhọkhôngđạtđượcmục tiêuhiệuquảcủabạnchokỳtiếptheo,hãysathảihọ.

Nhàthầukhoán

Nhàquảnlýtàisảncóthểpháthiệnravấnđềkhiđixemtàisản.Saukhiđềcậpđếnvấnđềđóvớibênbán,bạncóthểđưamộtnhàthầukhoánđếnxemtàisảnnhằmxácđịnhchiphíđểsửachữa.Cáchtốtnhấtđểtìmmộtnhàthầuởthịtrườngđịaphươnglàthamkhảotừnhàmôi giới, công ty quản lý tài sản, luật sư và những người khác trongnhómcủabạn.Nhà thầu khoán tốt có giá trị như vàng.Đừng trở thành kẻ lợi dụng, hãykhiếnhọhàilòng.Tốtnhấtlàbạnthanhtoánchohọđúnghạn,nhưtôiđãnóiởtrên.Đừngchỉthanhtoánchohọkhimọiviệcđãxongxuôi,hãyviếtsécthanh toánngaykhicôngviệcvừađược thựchiện.Chắcchắnnhà thầusẽphảiđòitiềnrấtnhiềungườikhác.Nếubạntrảngaychohọ,bạnsẽtrởthànhkháchhàngưa thíchcủahọ.Họsẽngừngnhữngviệckhácđểưu tiênchobạn.

Chuyêngiađiềutratàisản

Chuyêngiađiềutratàisảnbaoquátnhiềuvùngrộnglớn.Dùnơinàocũngcótừmộtđếnhaingườigiỏi,cóthểbạnvẫncầnđiềuđộngmộtchuyêngiabạnthíchtớivùngkháctrongnướcđểxemxéttàisảnchobạn.Nhiệmvụcủahọlàxemxéttoànbộtàisảnkỹcàngvàchobạnbiếtcácvấnđềkhôngổn.Khihọpháthiệnra,bạnsẽcầnđánhgiáchiphíđểxửlý,mặcdùbạncũngsẽhỏinhàthầuướctính.ChuyêngiađiềutrasẽđánhgiáxemtàisảncóđápứngđượcĐạoluậtADA(ĐạoluậtNgườiMỹkhuyếttật)vàcóđượcđặttạikhuvựcthíchhợpkhông.Bạnsẽnhậnđượcbáocáođiều tra toàndiện.Báocáosẽ làcơsởchocácđàmphán về những vấn đề chính đồng thời, nó là cơ sởước tính chi phí

ngânsáchchonhữngnămtiếptheo.

Chuyêngiabảotrì

Ngaykhitôibắtđầumuatàisảnthươngmại,tôinhậnthấymộttrongnhữngkhoảnmụcchínhhaybịchênhlệchsovớidựkiếnlàsửachữavàbảotrì.Lýdolàvìkhoảnnàyquácaodocôngtyquảnlýmuốnthuêthầuphụchonhiềukhoảnsửachữa.Cóthểdohọcóquanhệvớinhàthầu‒mốiquanhệđôibêncùngcólợi,nhưngngườicólợikhôngphảilàbạn.Chúng tôiyêucầumọikhoảnbảo trì thườngxuyênphải tự thựchiện.Đôikhicôngtyquảnlýphảithuêmộtnhânviênbảotrìkhácđểxửlý.Tôichấpnhậnviệcđó,bởivìlươngchonhânviênbảotrìmớisẽthấphơnchiphínếuphảithuênhàthầukhoán.ChuyêngiabảotrìcủabạncầncóchứngnhậnHVAC(chứngnhậnkiếnthứcvề lĩnh vực sưởi, thônggió, điều hòa).Người đó sẽ giúp bạn sẽ tiết kiệmnhiềutiềnsovớithuênhàthầukhoán.Nếungườiđócócảchứngchỉvềđiệnnữathìcàngtốt.Chuyêngiabảotrìgiỏikhôngchỉgiúpbạntiếtkiệmtiềnmàcònlàmkháchthuêhàilòng.Họsẽthựchiệnsửachữanhanhchóng,tươngxứngvớigiáthuêcaohơngiáthịtrường.Điềuđógiúpbạnbánđượctàisảnvớigiárấtcao.Giờthìbạnđãhiểutạisaobạnkhôngcóđủthờigianchoviệcdánphongbìvàtrảlờiđiệnthoạirồichứ?Bạncầnthuêngườikhácgiúpbạnđểbạntậptrungtìmkiếmnhữngnhânviêngiỏiởtừngthịtrường.Mộtsốnhàđầutưsailầmkhihọchỉđểlạivàingườitạithịtrườngđanglàmtrướckhihọchuyển sang thị trườngkhác.Như thế,họ sẽkhông thểkiếmđượclợinhuậntốiđachotừngthịtrườngmụctiêu.Hãyhoàntấtmọiviệctạimộtthịtrường.Pháttriểnmộtnhómchuyêntráchđầyđủ,vàbạnsẽthulợinhuậntừthịtrườngđótrongnhiềunămtới.

TRONGCHƯƠNGTIẾPTHEO

Ngườitathườngnóirằng,khimuatàisản,bạnsẽcólợinhuận.Điềuđócó

thểđúng,nhưnglạibỏquamộtvấnđềvôcùngquantrọngđểcóthểgiatănglợinhuận‒cáchquảnlýtàisảnbạnsởhữu.Trongchươngtiếptheo,chúngtasẽtìmhiểuthêmvềcácbướchợptácvớinhàquảnlýtàisảnđểtốiđahóalợinhuậncủabạn.

11.SỬDỤNGCÔNGCỤGIATĂNGTHỜIGIAN

Mộtsốthứkhôngthayđổikhibạntrởnêngiàucó.Vídụnhưthờigian.Khibạn là người bình thường, cố gắng thoát ra khỏi giờ giấc làm việc hànhchính,bạnrấtdễcathán:"Tôichẳngcóthờigianlàmgìngoàingủvàlàmviệcrồilạingủvàlàmviệc".Khibạngiàucó,thờigiancủabạncũngkhôngcógìkhác.Đúnglàbạnđủkhảnăngthuêrấtnhiềutrợlývàchuyêngia,nhưngbạncũngsẽvẫncathán,"Nếucóthêmthờigian,tôicóthểthựchiệnthêmrấtnhiềuthươngvụ."Trướcđây, chúng ta đã thảo luậnvềnhững công cụgia tăng tiền‒ tất cảnguồn tài chính bạn có thể tiếp cận, để bạn có thể thực hiện thêm nhiềuthươngvụ.Chúng ta cũngđãnóiđếnnhững thànhviênchính trongnhómchuyêntráchcủabạn.Trongsốnhữngthànhviênchínhcủanhómchuyêntrách,mộtngườicókhảnăng thúc đẩy sự nghiệp kinh doanh bất động sản của bạn hơn bất cứ aikhác:Nhàquảnlýtàisảncủabạn.Bạnhãythửnghĩxem:Mộtnhàquảnlýhiệuquảsẽgiúpbạnvượtthờigianvàkhônggian.Họkhôngchỉthựchiệncôngviệchàngngàyđểduytrìhoạtđộnghiệuquảcủatàisảnmàcòngiúpquảnlýtàisảncáchxabạnđến2.000câysố.Họthậtsựlàcôngcụgiatăngthờigianvàcủacải.Họxứngđángđểchúngtadànhmộtchươngbànluậntrongcuốnsáchnày.

LỖI DO THIẾU CHUYÊN NGHIỆP: “TÔI PHẢI ĐÍCH THÂN XEMXÉTMỌIVIỆCĐANGDIỄNRANHƯTHẾNÀO".

Cácphicôngcũngcósuynghĩtươngtựvềviệchọcầnphảiđíchthânxemxétmọiviệc:Họnắmchặtcầnđiềukhiển,quansátmọivậtxungquanhquacửakínhmáybay.Khiquyếtđịnhtrởthànhphicôngcókhảnăngbaydựavàothiếtbị,họphảitrảiquamộtquátrìnhkhókhănđểhọccáchgiaophómạngsốngchonhữngthiếtbị.Trongcuộcsáthạch,họphảiđộimũchetầm

nhìnquacửakínhmáybay,vàhọchỉnhìnthấymỗithiếtbị.

KhiđàotạophicôngthuộcKhôngLựcMỹ,ngườitachohọngheđoạnbăngghi âm tiếng phi công trong buồng lái, mặc dù thiết bị và đài kiểm soátkhẳng định máy bay đang giữ thăng bằng, nhưng phi công đó lại khăngkhăngrằngmáybayđanglêncao.Anhtađãtínhđộdốcquámứcdosợbịsai,vàđoạnbăngkếtthúckhimáybaycủaanhtatiếpđất.

Maymắnthay,bạnkhôngphảiphótháccảcuộcđờimìnhchonhàquảnlýtàisản,màchỉphótháccáctàisảnđầutưchohọ.Bạncómộttậphợpcáccôngcụ‒cácbáocáo‒sẽchobạnbiếtchínhxáctìnhhìnhhoạtđộngcủatàisản.

Bạncómộtlựachọnkhác,đólàchậtvậtvớithịtrườngđịaphương,làmviệcvấtvảhơncần thiếtđể thu lạiphần thưởng íthơnnhiềuvàmang tínhđịaphương.

VAITRÒCỦANHÀQUẢNLÝTÀISẢN

Tôirấttrântrọngnhàquảnlýtàisản.Khimớiđầutư,tôicốgắngtiếtkiệmtiền bằng cách tự quản lý, cho đến khi tôi bị kiệt sức,mất lửa nhiệt tình,nhưng thôngminh hơn.Tôi giao việc quản lý cho các chuyên gia chuyêntráchquảnlýtàisản,vàtôiđượcnghỉngơi,nhanhnhẹnvàgiàucóhơn.Hãyxemxétcáchoạtđộngchínhbạncầnkiểmsoátkhithuênhàquảnlýtàisản:Thuvàgửitiềnthuêvàotàikhoản.Đâylàhoạtđộngcơbản.Khitruycậpvào tài khoản ngân hàng của tài sản, bạn có thể đánh giá độc lập lượngdoanhthuvàthờiđiểmthuđược.Tàisảnđượcchothuêhếtchỗtrốngvớinhữngkháchthuêphùhợp.Nhàquảnlýcầnnộpchobạnkếhoạchmarketingthểhiệnnhữnghoạtđộngdựkiến nhằm thu hút khách thuê.Họ phải có những nhân viên bám sát hiệntrườngcókhảnăngchuyểntừđơnxinthuêthànhhợpđồngthuê.Bạncũng

lưuý,tôinóirằng"kháchthuêphùhợp".Bấtkỳgãngốcnàocũngcóthểlấpđầychỗ thuê trốngbằnggiá thuê thấpvà treobiểnquảncáokiểunhưBiamiễnphí.Tôitinrằngđókhôngphảilàthịtrườngmụctiêucủabạn.Giữtỷlệthuêphòngđạt100%.Chiphíthayđổikháchthuêlàchiphílớnnhất.Nhàquảnlýphảigiữđượckháchhàngtrungthànhcànglâucàngtốtbằngcáchcoihọnhưthượngđế.Điềunàysẽđạtđượcnhờbảotrì tốt,giáthuêxứngđángvớichấtlượng,kháchthuêđượcđốixửtrântrọngvàlịchsự.Nhàquảnlýphảicungcấpchobạnkếhoạchduytrìkháchthuêvàxácđịnhrõcầntậptrungvàocáchoạtđộnggìđểkhiếnkháchhànghàilòngvàhọsẽởlạitòanhàlâudài.Xửlýhiệuquảcácvấnđềkháchthuê.Mộtkháchthuêcóthểviphạmđiềukhoảntronghợpđồngthuê,hoặckhôngtrảtiềnthuêđúnghạn.Nhàquảnlýcầnxâydựngmộtsốchínhsáchtrênvănbảnhướngdẫnxửlýnhữngtrườnghợp này.Rất nhiều trường hợp có thể được giải quyếtmà bạn không cầnthamgia.Đôikhinhàquảnlýnênthôngbáochobạnvềnhữngvấnđềđó.Nếucảnhsátđượcmờitớitòanhàliêntục,saukhicôngtyquảnlýđãxửlýtìnhhình,họcầnbáochobạnbiết.Giámsáthoạtđộngsửachữavàbảotrì.Nhàquảnlýphảiđảmbảorằngcácyêucầucủakháchthuêđượcthựchiệnđúnglúc.Nhưbạnđãbiết,khôngphảnhồiyêucầucủakháchlàlýdođầutiênkhiếncáckháchtốtbỏđi.Sổbảotrìsẽchobiếtcácvấnđềđãđượcthựchiện.Ngayvàongàyđầutiênbạnsởhữutàisản,bạnsẽcóthôngtinvềtiếnđộsửachữa,vànângcấptàisản,dựavàokếhoạchngânsáchvàmarketing.Thôngtintrongsổbảotrìcầnphùhợpvớimứcđộhoạtđộngtrên.Nếucóíthoạtđộnghơn,cóthểcótrìhoãnbảotrì.Nếucónhiềuhoạtđộnghơn,hãytraođổivớinhàquảnlýđểtìmhiểulýdo.Xửlýhoạtđộnghàngngày.Baogồmcảgiámsátnhânviên.Nếuhọkhôngthựchiệnnhưmụctiêuđãthỏathuận,nhânviêncầnđượcđàotạo,hỗtrợ,vàthậmchílàsathải,tùytheotìnhhình.Đólànhiệmvụcủacôngtyquảnlýtàisảncủabạn.

Giámsátviệcsửdụngtiệních.Côngtyquảnlýlàđầumốiliênhệvớicôngtycungcấpchươngtrìnhcáp,điệnthoại,gas,vàcácdịchvụtiệníchkhác.Danhsáchnàysẽthayđổitùytheođiềukhoảnkháchthuêcóphảitrảtoànbộdịchvụtiệníchkhông.Tôibiếtnóinhưvậynghecóvẻđơngiản,nhưngmộtsốnhàquảnlýlạikhôngthanhtoáncáchóađơndịchvụtiệníchđúnghạn.Đólàlýdotạisaomụctiếptheolạimangýnghĩaquantrọng...Quảnlýcáckhoảnphảitrả.Cónhữnghóađơnđếnhạnnhưngchưađượcthanhtoán.Bạncầnxembáocáokhoảnphảitrảthườngxuyên,vớithôngtinchi tiếtvềnhữngthanhtoánnày.Họcũngcầnnộpchobạnbáocáolỗ lãi.Nếutàisảnhoạtđộngkhônghiệuquả,mộttrongnhữngcáchcôngtyquảnlýthườngchegiấulàkhôngbáocáocáckhoảnphảitrả.Thỉnhthoảng,côngtyquảnlýcóthểgiỏigiấugiếmnhữngsốliệunàyhơnlàquản lý tài sản. Tôi từng thuêmột công ty quản lý không báo cáo nhữngkhoản phải trả từ nhà cung cấp vẫn chưa nộp biểumẫu thuếW-9.Đó làchính sách của họ.Thật tiện quá, giả sử chính công ty quản lý tài sản cótráchnhiệmgửibiểumẫuthuếW-9đểhọđiềnvào.Chínhsáchcủatôilàsathảingaynhữngngườiđó,saukhitôipháthiệnraviphạmvànhữnghóađơnchưađượcthanhtoántrịgiáhàngchụcnghìnđô-lamàtôikhôngbiết.Chuẩnbịcácbáocáotàisảnkhác.Côngtyquảnlýchịutráchnhiệmgửibạnbáocáomàsauđóbạnsẽgửichonhàđầutư.Tàiliệubaogồmbáocáolỗ–lãi, tómtắtchung,báocáocác thayđổicho thấycác thayđổisovớingânsách.

XÂYDỰNGĐỘIQUẢNLÝTÀISẢNTẠIĐỊAPHƯƠNGCỦABẠN

Đểtìmđượcnhữngnhàquảnlýgiỏi,ngườiđầutiênbạnnênthamkhảolànhàmôigiớiđãgiớithiệuthươngvụchobạn.Họđãởthịtrườngđómộtthờigiandài,vàhiểurõnhàquảnlýnàogiỏivànhàquảnlýnàokhông.Độngcơ củanhàmôigiới cũnggiốngcủabạn:Nếu tài sản củabạnđượcquản lý tốt,bạncó thểbán thươngvụ thôngquanhàmôigiớiđó.Nếuhọ

giớithiệuchobạnnhàquảnlýkhôngtốt,nhàmôigiớibiếtlàsẽkhóhợptácvớibạn.Bạncóthểtìmtrêntrangwww.boma.org.ĐâylàHiệphộinhàquảnlývàsởhữutòanhà.Đúngnhưtêngọi,hiệphộinàyrấtcóuytín,dànhchonhàquảnlývàchủsởhữutàisảnthươngmại.Trởthànhthànhviêncủatổchứcnàysẽgiúpbạncóquanhệvớinhữngchủsởhữutòanhàkhác,vàhỏithôngtinvềnhàquảnlýtàisảngiỏi.

XEMXÉTSỰPHÙHỢPGIỮATÀISẢNVÀNHÀQUẢNLÝ

Nếubạnmuốn tối đahóa lợi nhuậnvàgiảm thiểu rắc rối, bạnkhôngnênthuêmộtnhàquảnlýtàisảnthươngmạicótuổi.Bạnnênthuêmộtnhàquảnlýchuyênvềbấtđộngsảnthuộcloạinhưcủabạn.Nóiđếnloạitàisản,ýtôilàbạnphảixemxéthaiyếutố‒mụcđíchsửdụngvàthứhạng.Vớiyếutốmụcđíchsửdụng,chúngtacótòanhàvănphòng,bánlẻ,dànhcho nhiều gia đình, khách sạn, nhà kho, v.v...Với yếu tố thứ hai, tài sảnthườngđượcchiathànhcáchạngtừA-D.ToànhàhạngAlàloạimớinhất,cókháchthuêcaocấpnhất.Tòanhàcógiáthuêcao,kỳvọngcủakháchthuêcao,vàlạidễbảotrìnhất.TòanhàhạngDlàkémnhấtvềmọimặt.NếusởhữutàisảnhạngCnhưnglạithuênhàquảnlýhạngA,thìsẽthậtsailầm.Cáctiêuchuẩncủanhàquảnlýquácaovàhọcảithiệntòanhàquámứcsovớithunhậptiềmnăng.Tấtnhiên,bạnsẽkhôngmuốnlàmngượclạilàthuênhàquảnlýtòanhàhạngDđểquảnlýtòanhàhạngB.Tương tự nhưvậy, khôngnên thuê nhà quản lý có kinh nghiệmvề nhàởdànhchonhiềugiađìnhđểquảnlýtòanhànhỏ,dùhọkhẳngđịnhrằnghọlànhàquảnlýtàisảnthươngmại.Hãyhỏicôngtyquảnlýtàisảncótriểnvọngvềloạitàisảnchiếmtỷlệlớnnhất trong tài sảnhọquản lý.Nếuđókhôngphải là loại tài sảnbạnđangmua,hãychọnngườikhác.

Nóivềloạitàisản,mộttrongnhữngdanhhiệucaonhấtmànhàquảnlýcóđược là Nhà Quản lý Bất động sản được chứng nhận, chứng chỉ CPM.ChứngchỉnàydoViệnQuản lýBấtđộngsảncấp,vàbạncó thể tìmhiểuthêmtrêntrangwww.irem.org.Cácnhàquảnlýtàisảnđượcchứngnhậnđượcđàotạotronglĩnhvựcquảnlýtấtcảcácloạitàisản.Tuynhiên,thườngsaukhiđàotạo,họsẽchuyênvềmộtloạinhấtđịnh.ĐiềurấthaytrêntrangwebcủaViệnQuảnlýBấtđộngsảnlàbạnchỉcầnđiềnthôngtinthànhphốvàloạitàisảnbạncần,bạnsẽtìmthấy các kết quả phù hợp với những tiêu chí đó. Nếu thành phố bạn tìmkhôngcóthôngtingì,bạncóthểmởrộngsangtìmkiếmnhữngkhuvựclâncận.Cácnhàquảnlýthườnglàmviệctrongphạmvirộnghơnlàthànhphốhọở.Hầuhết các công ty lớnhơn sẽbiết rõkỹnăngcủamìnhvàhọ sẽkhôngthamgianhữngloạitàisảnhọthấymìnhkhôngthểquảnlýthànhcông.Bạncầncẩnthậnhơnvớinhữngcôngtynhỏhơn.Họcóthểmuốngiatănghoạtđộngkinhdoanhdùthiếukinhnghiệmtrongloạitàisảnbạncó.Ngườitagọiđólàvừalàmvừahọcvớitàisảncủabạn.Hãyđểnhữngchủsởhữutàisảnkhácđàotạomiễnphíchohọ.Tôimuốnthuênhữngcôngtyquảnlýtừngquảnlýrấtnhiềucănhộ.Mộtvàinhàđầutưcóthểnghĩcôngtyquảnlýlớnsẽkhôngđủtậptrungđểquảnlýtàisảncủahọthànhcông.Theokinhnghiệmcủatôi,nhữngcôngtynàythườngcósẵnkiếnthứcvàhệthống đảm bảo quản lý hiệu quả tài sản. Những công ty tốt sẽ có kinhnghiệmquảnlývàtheodõihiệuquả.Mộtlợiíchnữabạncóđượcnếuthuêhọlàbạncóthểăntheobảohiểmcủahọ,vàtàisảncủabạnđượcbảohiểmăntheochínhsáchbảohiểmcủahọ.Vìhọquản lý rấtnhiềucănhộ,nênphíbảohiểmcủahọsẽ thuộcnhómthấpnhất.Bạnsẽthulợitừviệcgiảmchiphínhờquymô.

LỜIKHUYÊNCỦANGƯỜITRONGCUỘC

Khiphântíchtàisản,nhớluônsửdụngmứcphíbảohiểmcao,đừnggiảđịnhbạnsẽăntheođượcchínhsáchbảohiểmcủaaiđó.Nếuvìlýdogìđó,bạnkhôngthuêcôngtyquảnlýđónữa,vàchọncôngtynhỏhơn,mứcphíbảohiểmcủabạnsẽtăng.Nóicáchkhác,hãyđảmbảotàisảncủabạnvẫnmanglạilợinhuậnvớigiảđịnhchiphíởmứccao.

CÁCHTHỨCPHỎNGVẤNCÔNGTYQUẢNLÝ

Giảsửsaukhisửdụngmạnglướiđểthamkhảovềcácnhàquảnlýgiỏi,bạngiớihạndanhsáchcònbangười.Họđềucóvẻđủkhảnăngquảnlýtàisảncủabạn,nhưngbạnmuốnchọnngườigiỏinhất.Dướiđâylànhữngcâuhỏibạnnênhỏitừngcôngty.

"Côngtychuyênvềloạitàisảnnàovàđiểmmạnhcủacôngtylàgì?"

Đừngdẫndắthọtrongcâuhỏi;chỉhỏivàđợi.

"Hiệnnaycôngtyđangquảnlýbaonhiêu(cănhộhoặcm²)?"

Tấtnhiên,nếuđólàtàisảndànhchonhiềugiađình,cóthểđobằngsốcănhộ,vànếulàkhônggianbánlẻhoặcvănphòng,đobằngm²."Côngtyquảnlýbaonhiêu(cănhộhoặcm²)cócùngloạitàisảncủatôi?"Nếuhọquản lýquánhiều,đó làmộtdấuhiệubáođộng.Bạncó thểđangthuêchínhđốithủcạnhtranhđểquảnlýtàisảnchomình.

"Nhữngnơi(địachỉ)côngtyđangquảnlý?"

Đừngđểhọchỉnóiramộtvàiđịachỉtốt.Hãychọnngẫunhiênmộtsốtàisảntrongdanhsáchvàtựmìnhđixemkhicóthờigian.Điềuđósẽchobạnbiếtvềcáchhọquảnlýtàisản.Chúýlànếubạnđingangquamộttàisản,trôngbềngoàicóvẻọpẹp,cóthểlàdomộtsốlýdokhácnhau.Cóthểnhàquảnlýkhônglàmtốtvaitrò,cóthểchủsởhữukhôngmuốnbỏtiềnđểquảnlýtốt.Nếudonguyênnhânthứ

hai,côngtyquảnlýtốtthậmchícóthểtừchốilàmchochủsởhữukhôngchohọcơhộiquảnlýtàisảnmộtcáchhợplý.

"Côngtyđàogìđặcbiệtchonhânviênquảnlý?"

Đàotạoliêntụclàmộtphầnquantrọngcủacôngtyquảnlýtàisản."Côngtysẽcungcấpcáckếhoạchquảnlýbằngvănbản?"Họ cần cung cấp các kế hoạch quản lý bằng văn bản, hoặc kế hoạchmarketing,hồsơvềcôngty,sốliệuhoạtđộng,sốliệuướctínhđểbạngửichongânhàngkhixinvay.

"Mứcphícôngtyyêucầu?"

Đâylàthứbạnkhôngmuốntiếtkiệm.Hãytìmhiểuchiphíquảnlýhiệntạichonhữngtàisảnnhưcủabạntrongkhuvực,vàtrảtheomứcđó.Bạnkhôngnêntrảcaohơnmứctrungbình,nhưngcũngđừngtrảthấphơn.Họsẽthựchiệntheođúngtiềncônghọđượctrả.Nếuhọcảmthấybịtrảquáthấp,họsẽkhônglàmtốtnhưbạnmongmuốn.Phíquảnlýthườngđượctínhbằng%doanhthuthuđược.Đừngkýmộtmứcphí tối thiểu.Một số công ty quản lý sẽ cố yêu cầu như vậy, và điều đókhôngmanglạilợiíchtốtnhấtchobạn.Nếuthế,bạnsẽtrảhọmộtmứctốithiểubấtkểmứctiềnthuêthuđượclàbaonhiêu.Hãyquênviệcđóđi.

"Mứcphíđóbaogồmnhữnggì?"

Hãyyêucầudanhsáchcáckhoảnmụcbaogồmtrongmứcphí.Vídụnhư,liệuđãbaogồmlương,chiphíquảngcáochưa?Đôikhiphíđókhôngbaogồmgìkhác,chỉ trảchokinhnghiệmcủacông tyquản lý trên thị trường.Điềunàycũngcóthểchấpnhậnđược,tùytheoyêucầucủacáccôngtyquảnlýkhác."Côngtysẽtínhphíthếnàokhikýđượchợpđồngthuêmới?"Vấnđềnàyphụthuộcvàoquymôvàloạidựáncủabạn.Vớitòanhàvăn

phòng,bánlẻ,mứcphítrêncóthểdựatrên%doanhthu.Nếuđó là tòanhàdànhchonhiềugiađình,mứcphícó thểbằng tiền thuêmộttháng.Nếubạncótòanhàphứchợp,cầncóđạilýchothuêđặttạiđó,nhânviênđạilýchothuêcóthểnhậnlươngvàthưởngtheodoanhthu.

"Chiphíchoquátrìnhthuhồitàisảnlàbaonhiêu?"

Ởmộtsốbang,bạncầnthuêmộtluậtsưđạidiệnchobạn.Mộtsốbanglạichấpnhậnsửdụngđạilý,vaitròmàcôngtyquảnlýcóthểthựchiện.Bạnhãyhỏihọvềcácthủtụcthuhồitàisảnởbangđó.Thuhồinhàtừkháchthuêvănphòngvàbánlẻrấtdễnếuhọkhôngtuânthủcác điều khoản thuê hoặc không thanh toán tiền thuê.Với những tòa nhàdànhchonhiềugiađình,việcthuhồicóthểkhóhơn.Tùyvàomứcđộdễdãivớikháchthuêtheoquyđịnhcủatừngbangmàquátrìnhnàycóthểkéodàitừbatuần(Texas)chotớihơnbatháng(Massachusetts).

"Côngtysẽápdụngloạihìnhquảngcáonào?Ailàngườithanhtoánchiphíđó?"

Họcầnnhanhchóngtrả lờicâuhỏinày.Họphảirất tíchcựcvớirấtnhiềuloại hình quảng cáo, không chỉ riêng nhữngphương tiện truyền thông tốnkémnhấtmàhọphảiđềcậpđếncảnhữngkênhnhưwebsite,tờrơi,tạpchí,sáchbáokinhdoanh,v.v...Thôngthườngđâylànhữngchiphítáchriêng,phíquảnlýnghĩalàbạnphảithanh toán.Thỉnh thoảng bạn có thể được hưởng lợi nhờ phần quảng cáochungmàcôngtyquảnlýđăngchorấtnhiềutàisản,khiđóbạnsẽchỉphảitrảmộtphầnchiphí.

"Tôisẽnhậnnhữngbáocáothángnào?"

Dùchúngtađềubiếtbạnsẽnhậnđượcmộtsốbáocáo,nhưngbạncũngnênhỏitiêuchuẩncủacôngtynhưthếnào.Bạncầnnhậnđượcítnhấtlàmộtbản

tómtắt,mộtbáocáolỗlãi,báocáocácthayđổingânsách.

"Côngtycóriêngnhânviênbảotrìhayphảithuêngoài?"

Hãychúývấnđềnày.Nếuhọthuêngoài,bạnsẽphảitrảchiphísửachữavàbảotrìnhiềuhơnsovớitrườnghợpcósẵnnhânviên.Mặtkhác,nếuhọcónhânviên riêng,bạnphảiđảmbảo làhọkhôngkinhdoanhbảotrì.Nhiềukhicôngtyquảnlýkiếmđượctừphòngkinhdoanhbảotrìnhiềutiềnhơnsovớiphíquảnlý!Sởdĩcóđiềunàyvìhọcóthểhoặctínhgiáquácaotiềnsửachữachobạn,hoặcthựchiệnnhiềuhoạtđộngsửachữahơncầnthiết.Thậmchí,họcóthểtínhtiềnchocảnhữngsửachữakhônghềcó.Bạnsẽchỉnhậnramộtsốnhữngvấnđềtrênkhihỏiýkiếnmạnglướihoặctựtrảinghiệm.Khithuêmộtcôngty,hãyđảmbảochohọbiếtbạntheodõivấn đề bảo trì chặt chẽ.Họ phải thực hiện trong phạm vi ngân sách hoạtđộng,theonhữngtiêuchuẩnsửachữavàbảotrìthôngthườngđốivớitàisảncủabạn.

"Côngtysửdụngphầnmềmquảnlýtàisảnnào?"

Hiệncó rấtnhiềugóiphầnmềmquản lý tài sản tốtgiúp tựđộnghóahoạtđộngquảnlý.Bạnnênhỏixemhệthốngcủacôngtycóchophépbạnxemsố liệu theo thờigian thựcđượckhông.Bạnkhôngcầncóquyền truycậpsửachữa,màchỉcầnquyềntruycậpxemthôngtin.

"Côngtysànglọckháchthuêthếnào?"

Đâylàmộtcâuhỏiquantrọng.Khibạnchocácdoanhnghiệpthuê,chúngtabiếtđượchọquahồsơtíndụng,nếunhưhợpđồngvaykéodàitừ3-20năm.Nhàquảnlýcầnxemxétkỹhồsơtíndụngvàmôhìnhkinhdoanhcủatừngcôngty.Liệudoanhnghiệpđócóphùhợpvớivịtrítàisảncủabạnkhông?Liệuhọthểcungcấpdịchvụchấtlượng,đápứngnhucầuthịtrườngkhông?

Vớitàisảndànhchonhiềugiađình,cảhồsơtíndụngvàthunhậpđềuquantrọng.Ttòanhàthuộctừnghạnglạicócáctiêuchíchokháchthuêriêng.TòanhàhạngAsẽyêucầuđiểm tíndụngvà thunhậpcaohơnsovới tòanhàhạngC."Côngtycóthểcungcấpchotôibangườithamkhảođượckhông?"Hãynhớluônyêucầungườithamkhảovàgọichohọ.Bạnsẽngạcnhiênlàrấtnhiềungườicungcấpchobạnthôngtinngười thamkhảokhôngcógiátrị."Côngtycóđồngýđểtôilàngườikýchotàikhoảnhoạtđộngkhông?"Dùbạncóthểdùngtừngữlịchsựnhưlàmộtđềnghị,nhưngđâythậtsựlàmộtyêucầu.Bạnphảilàngườikýtàikhoảnhoạtđộng.Nhưvậy,bạnsẽcókhảnăngtiếpcậnnguồnvốnkhicần.Nếucôngtyquảnlýkhôngtuânthủ,bạncầnthayhọ,bạnkhôngmuốntàikhoảnhoạtđộngcủamìnhbịhọgiữlàmtin.Vềmặtpháplý,họkhôngđượcphéplàmthế,nhưnghọcóthểtrìhoãn,lấylýdolàhọchưanhậnđượcthư,bỏquamộtsốvấnđềpháplý,vàápdụngnhữngkỹthuậtkháckhiếnbạntrởnênmệtmỏi.Đồngthời,tàisảncủabạncầnthêmtiềnđểduytrìhoạtđộng.Giờbạnlạiphảibỏtiềntúirađểduytrì.Thayvàođó,bạnphảicókhảnăngnhanhchóngđóngnhữngquỹnàylạivàmởtàikhoảnmớimàcôngtyquảnlýkhôngthểtruycập.Bạn có thể nghe phản đối như sau từ công ty quản lý: "Chúng tôi khôngđồngýtruycậpvàotàikhoảnhoạtđộngvìchúngtôiđãgặpnhữngtrườnghợpchủsởhữu rút sạch tiền trong tàikhoảnsaukhiđãbán lạichongườikhác.Khiđó,chúngtôiphảitrảcáchóađơntiệních,vàhóađơnbánlẻhọchưathanhtoán."Bạncóthểxửlývấnđềnàytheohaicách:Nếubạnthậtsựmuốnhợptácvớicôngtynàyvìmộtsốlýdo,hãyđềnghịmởmộttàikhoảndựtrữvànộpvàotài khoảnmột lượng tiềnđủđểhọ thanh toán cáckhoản thiếuhụt khi kếtthúchợpđồng.Mộtlựachọnnữatôithườnggiớithiệu:Loạibỏcôngtyđórakhỏidanhsáchlựachọnngắn.

"Côngtycóyêucầutôithuêcôngtyraobánkhitôimuốnbánlạitàisản?"

Mộtsốcôngtysẽnêutronghợpđồngrằngbạnphảichohọquyềnraobántàisảnhọquảnlýkhibạnmuốnbánlại.Nếukhôngbạnphảitrảchohọmộtkhoảnhoahồngkhibánlại,kểcảnếubạnbánquamộtnhàmôigiớikhác.Nóicáchkhác,bạnphảitrảhaikhoảnhoahồng.Ítnhất,bạnnênloạibỏđòihỏinàykhỏihợpđồng.Nhưngtốthơnlàbạnnênloại công ty đó: Dù sao họ chỉ là công ty quản lý, không phải là doanhnghiệpmôigiới.Bạncóthểnóivớicôngtyquảnlýrằngbạnsẽquyếtđịnhvàothờiđiểmbánlại.Nếumọiviệcổn,họsẽđượcxemxétraobán.Nhưngtrướchết,họphảithựchiệnviệcquảnlý.

THỎATHUẬNQUẢNLÝTÀISẢN

Khibạntìmthấycôngtyquảnlýtốtchotàisảncủabạn,hãyđảmbảolàbảnhợpđồngsẽbảovệbạnvàthúcđẩyhọ.Hợpđồngquản lý tài sản có rất nhiềudạng.Mỗi công ty sẽ có riêngmộtkiểuhợpđồngcủahọ.BạncóthểthamkhảobảnhợpđồngcủaViệnQuảnlýBấtđộngsảntrêntrangirem.orghoặcHiệphộiChủsởhữuvànhàquảnlýtòanhàtạitrangboma.org.Hãynhớrằngbảnhợpđồngmẫucủanhữngtrangwebnàythườngcóxuhướngthiênvềcôngtyquảnlýtàisản.Tuynhiên,đócũnglànhữngtàiliệuđángthamkhảo.Bấtkỳbảnhợpđồngnàocũngđềucórấtnhiềuđiềukhoảnchuẩn,hoặcngônngữthườngđượcsửdụngtrongcácbảnhợpđồngđó.Hãyxemxétnhữngkhoảnmụcquantrọngkhácnênhoặckhôngnênđưavàohợpđồng.Phạmviquyềnhạnchitiêu.Điềukhoảnnàyquyđịnhkhốilượngtiềnnhàquảnlýcóthểchitiêutrướckhixinphépbạn,thườngdaođộngtừ500-5.000đô-la,tùytheomứcđộbạnchấpnhậnđượcvàquymôcủatàisản.Nếubạnđặtmứcnàyquáthấp,mọithứsẽkhôngđượcthựchiệnvìcôngtyquảnlýphảiliêntụcđợixinýkiếncủabạn.Nếumứcnàyquácao,nhàquảnlýcóthểtiêuquánhiềutiềncủabạn.

Hãythamkhảoýkiếncủamạnglướichuyêngiaởthịtrườngđó,vàxemxétcácchiphíđểđưaramứcphùhợp.Nhưvậy,nếubạnđặt ramứcquácaohoặcquáthấp,bạncóthểđiềuchỉnhlại.Tàikhoảndựtrữ.Côngtysẽyêucầubạnluônduytrìmộtkhoảntiềnnhấtđịnhtrongtàikhoảndựtrữđểtrangtrảichohoạtđộng.Nếutàikhoảnnàykhôngđượcbổsung,tàisảnlạiluôncầntiềnmặt,cóthểnhàquảnlýsẽlấylýdotrênđểhủybỏhợpđồng.Các tráchnhiệm. Tronghợp đồng sẽ nêu rõ trách nhiệm của cả hai bên.Nhiệmvụchínhcủabạnlàđưarađịnhhướng,chỉđịnh,kếhoạchchonhàquảnlýtàisản,hoànlạichohọnhữngchiphíphátsinh.Đồngthời,bạnphảicóbảohiểmchotàisản.Côngtyquảnlýcóthểyêucầuđượcxácđịnhtrongchínhsáchbảohiểm,đểđượcthôngbáokhicóvấnđề.Côngtyquảnlýchịutráchnhiệmrấtnhiềuchứcnăng,baogồmmarketing,chothuê,báocáo,bảotrì...Họphảituântheocácluậtvềnhàđấtvàcácquyđịnhkhác,giữbímậtthôngtincủachủsởhữu.Hoạtđộng.Nếunhàquảnlýkhôngthựchiệntheocáctiêuchuẩnquyđịnh,họcóthểbịchấmdứthợpđồng.Vídụnhưhọphảiduytrìtỷlệthuêphòngcủatàisảnởmộtmứcnhấtđịnh.Hạchtoán.Nhàquảnlýphảithựchiệnbáocáochínhxácvàđúnghạn,họcầngiữsổsáchtheođúngquyđịnh.Tiềnthuê.Côngtyphảithuvàgửivàotàikhoảntiềnthuêhàngngày.Đừngđể tiền thuê tạivănphòng.Nhàquản lýphải thựchiệncáchànhđộngcầnthiếtđểthutiềnthuê,vàthuhồilạiphòngkhicần.Thờihạn.Côngtyquảnlýsẽmuốnbạnkýtheothờihạnmộtnăm.Nhưvậycũngđược,nếucóđiềukhoảnchophépcácbênđượcchấmdứthợpđồngvìmọilýdovớithôngbáotrước30ngàybằngvănbản.Điềunàysẽgiúpbạntránhviệccôngtyquảnlýhoạtđộngkémhiệuquả,gâythiệthạichobạn.Đócũnglàcáchgiúpcôngtyhoạtđộnghiệuquả.

NHỮNG THÔNG TIN QUAN TRỌNG BẠN CẦN NHẬN ĐƯỢC VÀTẦNSUẤTCỦATHÔNGTIN

Hãythỏathuậnrõvềcácloạibáocáobạncầnnhậnđượctừcôngtyquảnlý,cũngnhưtầnsuấtcủabáocáo.Bạncầnmộtđồnghồchobạncácthôngtincầnthiếtđểdẫnbạnđếnđíchlợinhuận.TôigọiđólàBáocáosángthứHai,vìbạnsẽnhậnđượchàngtuần.Mỗitàisảncóthểchỉcầnmộtbáocáodàimộttrang,baogồm:•Têntàisản;•Tổngsốcănhộhoặcm²;•Tổngsốcănhộhoặcm²gầnđâychưamanglạidoanhthu,vìbấtkỳlýdonào.Cóthểđâylàkhônggiandànhđểlàmkho,vănphòngchothuê,v.v..;•Tổngsốcănhộhoặcm²sẵnsàngchothuê;•Tổngsốcănhộhoặcm²chothuêtuầntrước,tínhtheo%;•Tỷlệchuyểntớithuêtrongtuần;•Tỷlệdờiđitrongtuần;•Tỷlệthuhồiphòngtrongtuần;•Tổngsốcănhộhiệnđangcókháchthuê.Sốliệunàygiúpbạnbiếtđượctỷlệthuêphòngtuầntrướctănghaygiảm,hoặcgiữnguyên;•Tổngsốthôngbáosẽrờiđi trongvòng30ngàytới.Đâylànhữngkháchthuêđãgửithôngbáochuyểnđitrongvòng30ngàytới;•Tổngsốthôngbáosẽrờiđitrongvòng30-60ngàytới.Đâylànhữngkháchthuêđãgửithôngbáochuyểnđitrongvòng30-60ngàytới;•Tổngsốcănhộhoặcm²đãđăngkýthuê,tứclàkháchsẽchuyểnđếntrongvòng30ngày;•Tỷlệthuêphòngdựkiếncho30ngàytới;•Tỷlệthuêphòngdựkiếncho60ngàytới.Sốliệunàygiúpbạncócơhộithayđổichiềuhướngđixuốngtrướckhinóxảyra.Nếubạnbiếtlàtỷlệthuêphòngsẽgiảmtrongvòng60ngàykểtừhômnay,bạnsẽcó60ngàyđểxửlývấnđề.Đồnghồsẽchophépbạnnhìntrướctươnglai,vàđưaranhữngthayđổicầnthiếttừngàyhômnay;•Sốlượngyêucầucôngviệcđưara;•Số lượngyêucầucôngviệchoàn tất.Nếu tàisảncónhiềuyêucầucông

việcchưa thựchiện, tacầnphải thayđổigìđó.Có thể,bạncần thuê thêmngười giúp.Số liệunày tăng lên sẽ khiến sốnhânviên cần tuyển saunàytănglên;•Tổnglưulượngkhách.Tổngsốkháchtiềmnăngđãliênhệvớivănphòngđểhỏivềthuêphòng;•Tổngđơnxinthuêphòng.Sốyêucầuđặtphòngchuyểnthànhđơnxinthuêphòng;•Tổngđơnđượcduyệt:Sốkháchhàngđượcsànglọc,đượcchấpnhậnthuê;•Tổngmứctiềnthuêtiềmnăng:Mứctiềnthuêthuđượcởtỷlệthuê100%;•Tiềnthuêđượctínhhóađơn:Lượngtiềntínhhóađơntrongtháng;•Tiềnthuêthuđược:Khoảnthutínhtừthángtrướctớihiệntại;•Tiềnthuêchưathanhtoán:Tổngtiềnthuêchưathuđược.Vớiđồnghồtrên,bạncóthểthấytìnhtrạngsơbộcủatàisản.Hãyxemxétxuhướnghàngtuần.Hãyđưarahànhđộngsớmđểduytrìdòngtiềnvàtìnhhìnhtàisản.Nếunhàquảnlýcủabạnkhôngđồngýlậpbáocáohàngtuần,hoặckhôngnộp,hãy thuêcông tykhác.Nhưvậynghĩa làhọkhôngcó tổchức,vàkhôngcókhảnăngxácđịnhvấnđềtrướckhinảysinh.Bạn nên nhận được các báo cáo khác hàng tháng, ví dụ như báo cáo tiềnthuê.Báocáonàysẽliệtkêdanhsáchkháchthuê,mứcthuêhọtrả,mứcthuêcầntính,vànhữngkháchhàngtrongvònghơn30ngàychưathanhtoán.Hãyyêucầubảnphô tôphôtôđăngkýsécnêu rõnhữngkhoản thanh toánchoaitrongtháng.Xemxétbáocáokhoảnphảitrảđểbiếtcònnợnhữngai,nợchohoạtđộngnàođãkếtthúctrongtháng.Luônyêucầubáocáothángnày và hỏi công ty quản lý xem báo cáo có được cập nhật và chính xáckhông.Trênthựctế,bạnnênđưaracácyêucầuchínhxácnàybằngvănbản.Tạisao?Vìcáccôngtyquảnlýđôikhibáocáokhoảnphảitrảthấphơnthựctế.Khicầnbánhoặc thaycông tyquản lý, chủsởhữucó thểbị sốckhipháthiệnrasựthậtrằngkhoảnphảitrảthựctếcaohơnrấtnhiều.Nhữngngườiluôntrốntránhsẽkhóbiệnluậnchonhữngvănbảnhọđãgửi.

Tiếptheo,hãyyêucầuhaibảnbáocáolỗlãi.Mộtbảngiúpsosánhcácsốliệuthựctếthángđóvớingânsáchdựkiến.Mộtbảnnữalàbáocáotheodõitrongvòng12thánggầnnhất.Nóchobiếtsốliệuhoạtđộngtrongvòng12thángliêntiếp,nhưvậybạncóthểxácđịnhxuthế.Báocáocácthayđổisẽgiúpgiảithíchnhữngđiềukhoảntrongbáocáolỗlãicaohơnhoặcthấphơn10%sovớidựkiến.Xemxétbảncânđốikếtoán,chúýtớinợvàtàisảnlưuđộng.Bạncũngnênyêucầudanhsáchcáccải thiệnvềvốnđangtrongquátrìnhhoặcdựkiếnthựchiện.Tất cả những báo cáo trên cần đi kèm vớimột kết luận chung giải thíchnhữngđiểmnổibậttrongcácbáocáo.Cácvấnđềchínhbaogồmdoanhthu,chiphí,dòngtiền,cảithiệnvốn,hoạtđộng,nhânsựvàcáckhoảnkhác.Kếtluậnchungrấtquantrọngvìbạnkhôngcóthờigianràsoátkỹtừngtintốthaykhôngtốt.Tuynhiên,đừngchỉdựavàobảnkếtluận,mànêntựmìnhxemxétcácconsố.

TỪBỎQUYỀNKIỂMSOÁTĐỂCÓĐƯỢCSỰKIỂMSOÁT

Nhữngnhàđầutưbấtđộngsảnthươngmạithànhcôngnhấtphảiđốimặtvớitháchthứctừbỏviệcthamgiatrựctiếpvàotàisản.Lúcđầuđiềunàyrấtkhókhăn,vìtrongsuynghĩcủachúngta,dấuhiệu,âmthanhvàsựtiếpcậnrấtquan trọng.Đó thật sự làmột thách thứckhiphải từbỏsuynghĩTôiphảingắmvàsờtậntayvàotàisảnđểbiếtđượcđiềugìđangdiễnrađểdựavàomộtcôngcụtrợgiúphiệuquả.Nếuaiđócầnthamgiatrựctiếpvàotàisản,thìđólànhàquảnlýcủabạnchứkhôngphảibạn.Nhờvậy,bạncóthêmthờigianđiđóđâyvàthựchiệnthêmcácthươngvụ.Đâylàmộtsốlờikhuyêngiúpbạnchuyểntừquảnlýtàisảnsangquảnlýgiátrịtàisản,vaitròđượctrảlươngcao.•Camkếtdành thời gian chodựán.Dùbạnkhôngdành thời gian cho

nhữnghoạtđộnghàngngày,bạnvẫnnêncamkếtdànhthờigianvànếucầnthiết,cảtiềnbạcchotàisảnđểđảmbảomọiviệcđượcthựchiệntốt.Vềvấnđềcamkếttàichính....•Dùngtiềnchoquỹdựtrữtrướckhibạntựbỏtiềntúi.Duytrìmứcdựtrữphùhợpđểkhicầncảithiệnvốnhoặcsửachữa,nhữnghoạtđộngnàysẽđến,bạnsẽcóđủtiền.Nếubạnbiếtsẽcókhoảnchilớn,vídụnhưthaymái,hãyxâydựngquỹdựtrữchokhoảnđó.•Khimuatàisản,hãychuẩnbịchiếnlượcrútlui.Liệubạncóđịnhgiữtàisảnlâudài,muađểsửachữarồibánlại,haybạnđịnhbánchoaicónhucầusửdụngphùhợp?Ngàyđầutiênsởhữutàisản,bạncầnxácđịnhrõmụctiêuđểthựchiện.•Tấtnhiên,nhưvậykhôngcónghĩalàbạnphảigắnchặtvớimộtchiếnlượcrút lui.Các cơhộivà thách thứcmới sẽ tựđến.Đó là lýdo cần táiđánhgiákếhoạchhiệntại,nhưngbạnnêncókếhoạchngaytừkhimớibắtđầu.•Biết rõ thị trườngbạnmua tài sản.Bạn cần tìmhiểu thông tin kháchthuê, đối thủ cạnh tranh, tình hình cung cầu hiện tại, xu hướng cung cầutươnglai.Khốilượngcôngviệcbanđầuhơinhiều,nhưngkhibạnmuakểtừtàisảnthứhaitrởđitạithịtrườngđó,mọiviệcsẽdễdànghơnrấtnhiều.•Đếnthămtàisản3-6tháng/lần.Banđầucóthểthămthườngxuyênhơn,khihệ thốnggiámsátcủabạnđivàohoạtđộng, tầnsuất thămcóthể thưahơn.Tôi muốn đến thăm không báo trước. Như vậy, tôi biết được mọi ngườithườnglàmgì,vàbiếttìnhtrạnghoạtđộngbìnhthườngcủatàisản.Nhữngcuộckiểmtracóbáotrướcthườngkhiếntàisảngiốngnhưnhàhát,vớicáchoạtđộngbấtthườngđểgâyấntượngchoôngchủ‒làbạn.Hãy tưởng tượngxembạnsẽ tự tin thếnàokhiđến thămđộtxuấtvà thấymọi việc gọn gàng, quy củ và hoạt động tốt. Bạn sẽ gửi thông điệp quachuyếnthămgâyngạcnhiênđầutiên:Ồ,chủsởhữucóthểđếnbấtcứlúcnào,vìvậy,chúngtacầnluônsẵnsàng.

Hãyđảmbảolàbạnsẽthưởngxứngđángchocôngtythựchiệntốtnhiệmvụmàkhôngcầnphảiyêucầunhiều.Mặtkhác,nếubạnđãtìnhcờgửithôngbáochocôngtylàbạnsẽđến‒vànếutìnhhìnhtàisảncóvẻkhôngtốt‒đãđếnlúcbạncầntraođổinghiêmtúcvềlýdo.Điềuđócóthểchothấycôngtyquảnlýđiềuhànhkém.Đưaracảnhcáo,vàlênkếhoạchthămđộtxuấttrongvòng30ngàytới.Nếutàisảncủabạnvẫnởtìnhtrạngnhưvậy,hãyrathôngbáochohọ.Cáccôngtyquảnlýlàyếutốchủchốtgiúpdoanhnghiệpvàtàisảncủabạntăngtrưởng.Hãyquảnlýhọhiệuquả,vàbạnsẽthànhcông.

TRONGCHƯƠNGTIẾPTHEO

Chúng tađã thảo luận rấtnhiềuvấnđềvề thươngvụởcácchương trước.Nhưngcònmộtvấnđềrấthayquantrọngnữachúngtavẫnchưanóitới‒bántàisản.Nhưbạnđãbiết,tôilàngườihâmmộdòngtiềnvàocógiátrịlớntheotừngtháng,khitôisởhữutàisản.Nhưngkhônggìcóthểsánhđượccảmxúcvuisướngkhikếtthúcthươngvụvàđượcđềnđápxứngđáng,vànhậnvềmộttờsécmệnhgiálớn.Chươngtiếptheochúngtasẽthựchiệnbướccuốicùngnày,vàtìmhiểucáchthứctốiđahóalợinhuậncủabạn.

12. CÁCH BÁN TÀI SẢN ĐỂ THU ĐƯỢC LỢINHUẬNTỐIĐA

Đếnlúcnày,bạnđãbiếtvớimỗibướctronghoạtđộngđầutưbấtđộngsảnthươngmại,chúngtađềucómộtcáchđiểnhìnhđểthựchiện,vàmộtcáchtheokinhnghiệm.Nhữngngườiđãcókinhnghiệmđầutiênthườngthửcáchthứnhấtvàsauđótìmracáchtiếpcậntốthơn,làcáchthứhai.Sẽthậtđángtiếcnếuchúngtađãthựchiệnđượcnhữngbướctrêntrongsởhữutàisảnrồiđếnbướccuốilạibánđivộivãvàkhôngthuđượclợinhuậntốiđa.Hãytìmhiểunhữngvấnđềbạnnênhaykhôngnênthựchiệnkhibạnsẵnsàngbán.

LỖI DO THIẾU CHUYÊNNGHIỆP: “TÔIMUỐN TẬN THU TỪNGĐỒNGLỢINHUẬN.”

Đó là sự khác biệt giữa người chuyên nghiệp và không chuyên nghiệp.Người không chuyên nghiệp nghĩ cho từng giao dịch đơn lẻ, còn ngườichuyênnghiệpsẽnghĩchomốiquanhệvàdònglợinhuậnlâudài.

Bạnđãbiếtquanđiểmcủatôivềnhữngnhàđầutưchỉmuốnchidèsẻnchonhàmôigiớivàngườibán.Anhtasẽchẳnggiớithiệuthêmthươngvụnàochobạnnữa.Giảsửkhinhàđầutưđócómộtthươngvụđangmuốnbán‒cóthểđâylàthươngvụcuốicùngcủaanhta.

Vớitínhcáchmuốnchi tiêudèsẻncủamình,anhtasẽmuốntậnthutừngđồngđô-lalợinhuận.

Khôngnênduytrìmứcgiáquácao.Lưuýtôisửdụngtừ

duytrì,chứkhôngphải từ thiết lập.Banđầubạncóthểđặtramứcgiárấtcaođểxemliệunhàđầutưcócắncâu.Đôikhihọsẽcắncâu,vàsẽrấttiếcnếuchúngtabỏquaphầnthêmđóchỉvìkhôngđòihỏi.

Đócóthểlànhàđầutưđangápdụngđiềuluật1031củaBộluậtthuếvụMỹ,vìvậyanhtacầnnhanhchóngmuatàisảnởmộtquymônhấtđịnh,vàcótiềnđểmua.Nhữngnhàđầutưkháccóthểđangchịuáplựcthamgiathươngvụtrướcmộtnămtàikhóabắtđầuhoặccuốiquý.Vìlýdonàođinữa,sẽrấttuyệtnếucóthểthulợitừnhữngtìnhhuốnggấpgápnhưvậy.Nếukhôngaiquantâmđếnmứcgiácao,nhữngnhàđầutưkhônngoansẽgiảm bớt xuống tới giá thị trường. Nhà đầu tư không khôn ngoan sẽ giữnguyênmứcgiáquácaođó.Phầnlớnngườimuasẽbỏtiềnracho20%giátàisản,vàkhoản80%cònlạihọsẽđivaykhoảnvaythươngmại.Bênchovaysẽkhôngchovaytàisảncóchỉ số quay vòng nợ thấp hơn 1,2 hoặc 1,25%.Hãy nhớ rằng, chỉ số nàyđượcquyđịnhbởimứcdoanhthutừtàisản.Vìvậy,nếubạnđặtgiábánquácao,trongkhidoanhthukhôngđổi,nghĩalàchỉsốquayvòngnợcóvẻsẽkhôngtốt.Nếutàisảncủabạncóchỉsốquayvòngthấphơn1-2,hoặcbạnsẽphảihạgiáxuống,hoặcngườibánphảibỏthêmtiềnđểkhoảnvayđượcchấpnhận.Trừkhibạnđangởthịtrườngthậtsựnóng,đừnghyvọngngườimuasẽbỏthêmtiềntrảtrước.

CÁCHXÁCĐỊNHTHỜIĐIỂMBÁNTHÍCHHỢP

Kỹnăngkiếmtiềntiếptheocủabạnlàxácđịnhthờiđiểmquyếtđịnhbántàisảnthutiềnvề.Thời điểmxác định tùy vào chiến lược rút ra ban đầu và chiến lược điềuchỉnhsaunàycủabạn.Cóthểbạnđịnhmua,xửlýcácvấnđềvàchỉnhtranglạitàisảnchođẹp,rồibánđi.Bạncóthểnhậnthấytàisảnđangởmứcthấptrongchukỳcủathịtrường,bạnnêngiữlạitừ3-5nămđểcóđượcmứcbántốiđa.Hoặccóthểbạnmuốnxâydựngsựhiệndiệnlâudàitạithịtrườngvàgiữtàisảntrongnhiềunăm.Bạncóthểlàkiểunhàđầutưthíchcódòngtiềntốtvàxintáicấpvốnliêntụcđểdưramộtkhoảnvốnđầutưchohoạtđộngkhác.

Bạnthườngxemxétlạidanhmụcđầutưvàbántàisảnhoạtđộngkém,đểtạoradanhmụcđầutưmạnh.

Luôntheodõisựtăngtrưởngvànguồncungviệclàm

Vớicácnhàđầutư,trừnhàđầutưmua,sửachữarồibánlại,theodõisựtăngtrưởngviệclàmtrênthịtrườngrấtquantrọng.Tăngtrưởngviệclàmlàmộtchỉsốrấthay.Giốngnhưkhimangchimyếnvàomỏthan,khichimyếnchếtlàdấuhiệubáođộngngườithợmỏđãđếnlúcrakhỏihầmmỏ,bạnnêntheodõisốlượngviệclàmcẩnthận.Tôikhôngnóivềsốlượngbịsathải:nếubạnthấytăngtrưởngviệclàmđangchậmlại,đólàlúcphảichúýđếnthịtrườngvàđưaraquyếtđịnhbán.Nếubạnthấycósựsụtgiảmviệclàm,bạncầnphảihànhđộngngay.Sốliệunàycóthểđượclấyởđâu?Thườngxuyênthamkhảosốliệutừsởxâydựngvàbộphậnpháttriểnkinhtế.Bạncóthểsosánhsốliệuvớicácbáocáotrướcđểtheodõixuhướng.Tôi mua một tài sản trị giá 10 triệu đô-la ở một thị trường đang lên tạiAlabamacùngvớimộtnhómcácnhàđầutưkhác.Tàisảnhoạtđộngtốtnămđầuvàđangsangnămthứhai.Thịtrườngtiếptụccótăngtrưởngviệclàmvữngmạnh‒hầunhưngàynàocũngcóthôngbáotuyểndụngmới.Dùthịtrườngtiếptụctăng,chúngtabắtđầulưuýthấycóthêmtòanhàcùngloại,cáchvịtrítàisảncủatôikhoảngvàidặmđangđượccấpphép.Đócũnglàmộtchỉsốnữachothấycóbốntàisảnmớigầntàisảncủatôisẽđượcđưavàohoạtđộngtronghainămtới.NếutàisảncủatôilàhạngC,điềunàysẽrấttuyệtvời.Nghĩalàgiátrịcủatoànbộkhuvựcsẽtăng,chúngtasẽcóthểtănggiáthuê.Hơnnữa,chúngtasẽkhôngphảilogìvềkháchthuêhạngCsẽchuyểnđếnvănphònghạngA,vìhọsẽkhôngđủtiềnđểthuê.Vấnđềlàởđâu?TàisảncủatôihạngB.NhữngtàisảnkhácđượcđưavàohoạtđộngcùngthờigianđósẽnhanhchónggiảmgiáthuêđểthuhútnhữngkháchthuêvănphònghạngBnhưkháchthuêcủachúngtôi.

Nếukháchcủachúngtôicóthểthuêkhônggianmớitinh,tiệnnghitốthơnvớimứcgiánhưgiáđangthuêcủachúngtôi,họsẽkhôngcầnphảichầnchờthêm.Khitỷlệthuêphòngcủachúngtôigiảm,doanhthutừhoạtđộngròngvàgiátrịtàisảnsẽgiảmtrongvònghainămtới.ViệcthườngxuyêntìmhiểuthôngtintừSởXâydựngsẽchochúngtabiếtđãđếnlúccầnbántàisản.Chúngtaphảigiữtàisảnđếncùngnếuđãcókếhoạchgiữtàisảntạithịtrườngđótrongdàihạn.Khôngphảinhưvậy.Chúngtacóthểthubốntriệuđô-lalợinhuậnchừngnàocókhảnăng.

Đừngnên“húpcanhcảcặn”

Đâylàlờikhuyênhữuích,bấtkểbạncóchiếnlượcrútranhưthếnào.Nếubạnlànhàđầutưmuavớimụcđíchđểsửachữarồibánđi,bạnsẽbánlạinhanhhơnnếuthươngvụcủabạncómứcgiáhấpdẫn.Nếusaumộtgiácảtăngdần,bạnbántàisản,đólàlúcbạnnênđểngườimuatàisảncủabạnsaunàycònkiếmđượcítnhiềulợinhuận.Bạnnênbánvàolúcthịtrườngđangmạnh,vàđừngđợiđếnkhithịtrườngchậmlạirồimớibán.Hãy nhớ rằng ngườimua cũng đang theo dõi thị trường.Nếu họ thấy thịtrườngtạithờiđiểmbạnbánđangmạnh,giaodịchsẽdễdàng.Nếucảbạnvàhọđềuthấycódấuhiệuxấu,bạnsẽphảigiảmgiáthươngvụđểbánđược.Đâylàcáchxemxétbánrấtdễdàng:Bánkhibạnbèvàngườithâncủabạnbảolàbạnbịđiên.

"Dave,thịtrườngđangrấtmạnh!"

"Dave,từnhiềunămnay,chúngtathấytoàntintốt–saoanhlạicóthểnghĩđếnviệcbánnóđi?"

"Dave,nếuanhđợithêmsáuthángnữa,anhsẽkiếmthêmhàngtriệuđôlợinhuận."

Họkhônghiểu làkhi tôiđãmuốn rút tiền trong thị trườngđang rấtmạnhnày,vàđầutưvàothịtrườngkhác,thờigianmộttuầnchờđợicũnglàquálâu.Họsẽtiếptụcbảotôiđiên,vìtôisẽđầutưvàonơiyếukém.Đừngnhìnlại.Đừngtựdựđoánthêmlầnnữabằngcáchnghĩrằng"Giánhưtôibiếtđợiđếnthángtư,thìtôiđãbánđượclúcthịtrườnglêntớiđỉnh".Nếubạnnghĩcầnbánvàođúnglúcthịtrườngđạtđỉnh,thìbạnnêntựđánhvàomình.Nhưthếlàbạnkhônghềxemxétcácnguyêntắccơbảncủathịtrườngđó,vàvìbạnđợiquálâu,bạnsẽcónguycơphảibánvớigiákhôngtốt.Nếu tàichínhcủangườimuacó trục trặcgì,hoặcvớivấnđềxemxétmôitrường,bạnsẽgặptrởngại.Đồngthời,bạnnênnhớrằng,khithịtrườngchuyểnhướng,tìnhtrạngđócóthểxảyrarấtnhanh.Hầuhếtcácnhàđầutưđềuthíchcưxửnhưnhữngchúcừu.Họchuyểndịchtheobầyđàn,màkhôngbiếtrõmìnhđanglàmgì,cảmthấydễchịuvìnhữngchúcừukháccũngkhônghiểurõ.Khôngaicóthểchỉtríchriênghọ.Khi“bầyđàn”trêngặpvấnđề,bạnnêncẩnthận!Mọingườisẽbỏchạytánloạn.Bỗngnhiên,nhữngngườibánđangchờthịtrườnglêntớiđỉnhgiờbịhoảngsợ,vàbántháotàisảntrênthịtrường.Ồkhông!Mỗingườitrongsốhọsẽphảicạnhtranhvớihàngđốngthươngvụkhôngbiết từđâumọc ra.Hiện tượnggiảmgiábắt đầu.Giớibáo chívàocuộc.Cácbàibáođưaratintiêucực:Tàisảngiờbánchậmhơn,nhữngtàisảnkhácđangtrongquátrìnhxâydựngsẽkhiếntìnhhìnhtệhơnkhichúnghoànthành,giágiảm,v.v...Bạnsẽngắmcảnhnàyquagươngchiếuhậu,vớinụcườikínđáo,vàhàngđốngtiềnởghếsau.Bạnđãbỏxacảnhbánđổbántháođằngsau.

CÁCHTHỨCCHUẨNBỊTÀISẢNSẴNSÀNGĐỂBÁN

Bấtkểbạncótàisảnloạigì(vănphòng,dànhchonhiềugiađình,bánlẻ,khohàng,hạngA,B,ChayD),đểthuđượclợinhuậntốiđa,bạncầnchuẩnbịtrướckhibán.

Trướchết,hãyxemxéttàisảncótìnhtrạngvậtchấttrôngrasao.Hãyxemxétcácyếu tốbênngoài.Liệucó thể tân trangquabằnghoa tươi,cácbụicây, trồnglạicỏkhông?Trướckhi trở thànhnhàđầutưgiàucótôi làmộtnhàtưvấnchỉnhtrangtàisản.Tôiđãliêntụcbịngạcnhiênvìnhữngngườibán tài sảnkhôngchịudànhvàiđô-lađể sửa sang lại tài sản,giúp tài sảntrôngtrịgiáthêmhàngtriệuđô-la.Tàisảncócầnlàmmớilạikhông?Hãyxemcácchitiếtbênngoàitòanhà,xemlớpsơnngoài,cácvếtnứt,lỗhổng,v.v...Kiểmtrahòmthưvàchỗđỗxe.Đixemtàisảncùngvớimộtnhàmôigiới,hoặcaiđókhôngbuộcphảinói"mọithứđềuổn".Hãylêndanhsáchcácvấnđềsửachữa.Bạnnênđặtmìnhvàovị tríngườimuốnmua,họ sẽkhôngchỉđidạo,màhọ sẽmuốngiảmgiátàisảnchotừngchitiếtlỗiđó.Giờhãyđiđếnnhữngkhuvựcchung,nhưphòngchờ,hànhlang.Ánhsángcủanhữngchỗđócótốtkhông?Khuvựcđócógọngàngvàsạchsẽkhông?Phòngdịchvụtiệníchvàkhuvựcbánhàngtựđộngthếnào?Phòngđặtnồihơicósạchkhông?Nồihơicósạchkhông?Bạnnênnhớrằng,nếunồihơiđangsửdụngbịbẩn,ngườibánsẽkếtluậnlàcóthểnóbịtrụctrặc.Họsẽnghĩthếvớinhữngthiếtbịcấutrúcvàcơhọc.Hãylàmsạch,vàsơnmớinếucần.Sơnsẽmanglạihiệuquảđầu tưcaohơnbấtcứ loạicải tạonào.Hãykhiếnkhuvựcnàytrôngnhưđượcđiềuhànhbởikỷluậtquânđội.Tấtnhiênbạncũngnênxácđịnhnhucầusửachữavànângcấpcủatừngcănhộ.Hãy thựchiệnhết cácyêu cầu côngviệc trongdanh sách, và tích cựcxemxétnhữngyếutốgiúptănggiátrịvớichiphíhợplý.

CÁCHTHỨCCHUẨNBỊ SẴNSÀNGSỐLIỆUTÀICHÍNHĐỂBÁNTÀISẢN

Điềuđầutiênbạncầnlàmkhiquyếtđịnhbánlàtạorathunhậpthuầntừhoạtđộngmụctiêu.Bạncầnxácđịnhđượcmứcthunhậpthuầntừhoạtđộngkinhdoanhcầnđạtđượcđểbánđượctàisảnvớigiábạnmongmuốn.Mứcnàycóthểđượcxácđịnhbằngcáchxemxétcáchoạtđộngbántàisản

giốngloạicủabạnởkhuvựcđó.Nếubạnkhôngbiết,hãyhỏimạnglướinhàmôigiớivềtỷlệvốnhóavớinhữngtàisảnnhưcủabạn.Hãynhớbạncóthểlấy thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh chia cho giá trị vốn hóa thịtrườngđểxácđịnhgiábán.Nếunhữngtàisảnkhácgiốngnhưtàisảncủabạnđượcbánvớimứcgiátrịvốnhóatừ8-9,thìbạncũngcóthểápdụngmứcđóchotàisảncủabạn.Hãychuẩnbịtàisảnđểbánđượcvớimứcgiácaonhất,nhưngbạncũngnênthựctếmộtchút.Banđầubạncóthểđặtgiácao,nhưngnhớgiảmgiánếukhôngcóaimuốnmuavớigiácaohơngiáthịtrườngbạnđặttrên.Quaytrởlạivấnđềthunhậpthuầntừhoạtđộngkinhdoanh:Xácđịnhmứcgiábạnmuốnbán,vàtínhmứcthunhậpthuầntừhoạtđộngkinhdoanhbạncầnđểđạtmứcgiábánđó.Đểđạtđượcmứcthunhập thuần từhoạtđộngkinhdoanhmụctiêu,bạnhãytăngdoanhthuhoặcgiảmchiphí.Nếumuốn tăngdoanh thu,bạncó thể tănggiá thuêkhihợpđồng thuêhếthạn.Nếuhiệnbạnđangchịuchiphídịchvụtiệních,bạncóthểchuyểnchiphíđósangchongườithuê.Hãynhớrằngbạnsẽvẫnphảitrảchonhữnghợpđồngthuêhiệnđangcóhiệulực.Vànếulàmvậy,cóthểkhảnăngcạnhtranhcủabạntrên thị trườngsẽbịảnhhưởng, tùyvàocáchápdụngcủacác tòanhàkhácgiốngcủabạn.Theokinhnghiệmcủatôi,nếubạngửithưchokháchthuênóibạnsẽtínhgiádịchvụtiệních,khoảng40%sẽsẵnlòngtrả.Điềunàysẽgiúptăngthunhậpthuầntừhoạtđộngkinhdoanhcủabạnvàgiátrịtàisản.Hãyxemxétkhoảnthutiềnthuê.Thắtchặtlạihệthốngnếubạnkhôngđạtđượcmứcgần100%thutiềnthuêtrongtháng.Nếucáckhoảnthuthanhtoánchậmthìsao?Nếuhiệnbạnkhôngtínhphítrảchậm,thìgiờbạncóthểbắtđầuápdụng.Lẽrabạncầnxemxétnhữngcơhộidoanhthutrêntừlâurồi,nhưngdùsaomuộncònhơnkhông.Tiếptheo,tậptrunglàmgiảmchiphí.Bắtđầuđánhgiácácchiphí.Nếuđólàchiphícầnthiết,liệucóthểhoãnlạitớithờiđiểmsaukhibántàisảnmà

khôngcógìảnhhưởngkhông?Cònhợpđồngvớinhàcungcấpthìsao?Đâychínhlàthờiđiểmphùhợpđểđấuthầulại,vàxemliệucóthểgiảmgiáđượckhông.Nếugiảmđượcmỗiđô-la,bạnsẽthêmtừngấyđô-lavàodòngtiềnvàrấtnhiềuđô-lachogiátrịcủatàisản.Hãyxemxétcácdịchvụtiệníchdướimộtgócđộkhác:Chiphíchochúngcógiữnguyênhaytăngtừtừ?Nếulàtăngtừtừ,hãytìmhiểutạisao.Rỏrỉnướcthườnglànguyênnhânphổbiến.Nếucónhữngkhuvựccỏmọcxanhhơnbìnhthường,cóthểđườngốngbịnứt.Hãytiếptụcxemxétchođếnkhibạntìmracâutrảlờichoviệcchiphítăng.Nếuviệcsửachữađườngốngrò,hoặctoiletnhàvệsinhgiúpbạntiếtkiệmđược30%chiphítiềnnước,đólàconsốrấtlớn.Khibạnthấycóchiphí,hãyxemxétliệucóthểgiảmxuốngthấphơnmứcquyđịnhkhông.Haynóicáchkhác,bạncóthểchuyểnchúngthànhchiphívốn.Cácchiphíhoạtđộngcóíchkhibạnđangsởhữutàisản,vìnhữngchiphíthườngxuyênnàysẽgiúpbạn làmgiảmthunhập thuần từhoạtđộngkinhdoanhvàthunhậpchịuthuế.Cònchiphívốnlạiđượckhấuhaotheovòngđờitàisản,vàkhônggiúpgiảmthunhậpthuầntừhoạtđộngkinhdoanh.Mỗikhicóchiphíphátsinh,bạnsẽcóquyếtđịnh:Đólàchiphíhoạtđộnghaychiphívốn?Thờiđiểmhiệntại trongchutrìnhsởhữucủabạnsẽxácđịnhcâutrảlờichocâuhỏinày.Nếubạnvẫncònsởhữutàisảnthêmmộtvàinămnữa,hãyxácđịnhtheochiphíhoạtđộngcàngnhiềucàngtốt,đểgiảmthuế.Nếubạnsắpbán,hãycốgắngxácđịnhchúngthànhchiphívốnnhằmgiữmứcthunhậpthuầntừhoạtđộngkinhdoanhcao,nhờvậy,bạncógiábántàisảncaohơn.Kếtoáncủabạnđóngvaitròquantrọngchonhữngquyếtđịnhnày.Cụcthuếliênbangcócácquyđịnhchặtchẽvềcáchphân loạichiphí.Kế toáncủabạnsẽgiúpbạnxửlývấnđềthuếtốtnhấtnhưngvẫncócơsởkêkhainhấtđịnh.

Hãylàngườicósuynghĩđitrước.Bạnnênthamgiavàokhithịtrườngbấtđộngsảnđịaphương,vàhãynghĩtrướcnhiềutháng,năm,hãyđưaramốcthờigianbạndựđịnhsẽlạibánrathịtrường.Quyếtđịnhbáncủabạntốtnhấtnêncótừmộtnămtrướckhibạnchínhthứcthôngbáobán.Khôngchỉvìđiềuđógiúpbạncóđượccácđiềuchỉnhcầnthiết,màvìchúngsẽđượcphảnánhtrongbáocáolỗlãicungcấpchongườimuavàtổchứcchovaytàichính.

BÍQUYẾTCHUẨNBỊTHÔNGTINVỀTÀISẢNTHẬTHẤPDẪN

Bạnmuốncólờikhuyêntừngườitrongcuộc?Hãychuẩnbịchoviệcbántàisảnngaytừkhibạnbắtđầumuanó.Thànhlậpmộthệthốngtàiliệuđểkiểmsoátthunhập,chiphí,hợpđồngdịchvụ,sửachữa,vàcáckhoảnmụckhácbạnđãxemxéttrongquátrìnhtìmhiểuđầutư.Bạnmuốnbiếtcácthôngtinđóvàcó thểphải chờngườibán thu thập.Giờbạncó thểchuyển toànbộthông tin ‒ được thu thậpmột cách chuyên nghiệp ‒ cho người mua, vàkhiếnôngtahàilòng.Điềunàykhôngchỉgiúpgâyấntượngmàcòngiúpbạntiếtkiệmrấtnhiềuthờigian.Thayvìdànhnhiềungàyđểtáihiệnlạicáchoạtđộngđãdiễnra,bạnđãcómọithôngtintrongtay.Danhtiếngcủabạnvớicácnhàmôigiớiđãtănglên,vàbạnsẽđếntớibànkếtthúcthươngvụnhanhhơn.BẠNCÓCẦNMỘTNHÀMÔIGIỚIKHÔNG?Câutrảlờicủatôilàmộttừcóthểkháchắcchắn.Vớinhững trangwebvề tài sản thươngmại, chủ sởhữuhoàn toàncó thểtrực tiếpbán tài sản củahọ.Người ta sẽ gọi chobạn, vàbạn sẽ tiết kiệmđượckhoảnhoahồng.Trướckhibạnkết luậnsẽ theocáchbánnày, tôimuốnhỏibạnnhữngcâudướiđây:1.Bạn có thời gian tựbánkhông?Có thể bạn có.Nếu vậy, tại sao bạnkhông dành thời gian đó để nghiên cứu các thị trường tiềm năng, và xây

dựnghệthốngthôngtinởđó?2.Bạncóđủkinhnghiệmđểtựbántàisảnkhông?Bạncóbiếtmìnhcầnnhững thông tingìvềngườimua,vànhữngviệchọcần thựchiệnđểđảmbảomộtgiaodịchtốt?Nhữngngườibánthiếukinhnghiệmthườngtáchtàisảnrakhỏithịtrường,đểhợptácvớingườimua.Họthamgiakhásâuvàoquátrìnhchỉđểchứngkiếnthươngvụbịthấtbạivìngườimuatrảgiácaonhấtkhôngthểcónguồntàichính.Khibạnbánquanhàmôigiới,ngườiđócómộtdanhsáchnhiềungườimuamànhàmôigiớicóthểliênhệđểgiớithiệutàisảncủabạn.Anhtađãbiếtnhữngngườimuatiềmnăngnhất.Nếubạnmuốnbánnhanh,nhàmôigiớisẽliên hệ những người tiềm năng đó, và giúp giảm gánh nặng cho bạn rấtnhiều.Nếuvìlýdonàođó,nhữngngườimuatiềmnăngnhấtkhôngmua,nhàmôigiớivẫncòncómộtmạnglướirộngđểraobántàisảnchobạn.Nhàmôigiớicóthểđánhgiánhanhnhữngkháchmuatiềmnănggiúpbạn.Bạnmuốncómộtlýdonữađểsửdụngnhàmôigiới?Nhữngnhàmôigiớigiỏiđãtrảiquaquátrìnhkếtthúcthươngvụvôsốlần.Họbiếtcáchphábỏràocảntrướckhihọtrởthànhngườiphávỡthươngvụ.Kịchbảnxấunhấtlàhọbiếtkhinàothươngvụkhôngthểthànhcông,vàbạncóthểđưatàisảnquaytrởlạithịtrườngnhanhchóng.Nếubạnmua tài sản thôngquanhàmôigiới,bạnmuốnhợp tác thêmvớingườinày,thìbạnnênhợptácraobánvớihọ.Họsẽhyvọngđượcraobán.Nếuđểhọlàmthế,trongdanhsáchliênhệcủahọ,bạnsẽởvịtríđượcưutiênhơn.Nếukhông,thìbạnsẽtrượtxuốngvịtríthấphơn.3. Việc tiết kiệm tiền hoa hồng có khiến bạnmất đi các cơ hội quantrọng?Nhàmôigiớikiếmtiềnnhờmuavàbántàisảnchonhàđầutư.Nếubạnmuốntiếtkiệmtiềnmôigiới,bạnsẽtiếtkiệmđượcvàiđô-la,nhưngsẽmấtthêmrấtnhiềuđồngđô-la.Nhàmôigiớisẽkhônggiớithiệuchobạndòngtiềncũngnhưnhữngthương

vụhấpdẫn.Thayvàođó,côấyhọsẽgiớithiệuchotôi,vìtôiđủthôngminhđểchămchútmốiquanhệvớinhàmôigiới,ngượclạihọcũngquantâmđếntôi.Mốiquanhệchínhlàtiền,vànócóthểtrịgiáhàngtriệuđô-latheotrongtươnglai,nếubạnchămchútnó.

LỰACHỌNNHÀMÔIGIỚI

Giảsửcóchuyệngìđóxảyravớinhàmôigiớiđãgiúpbạnmuatàisản.Cóthểbạnchưabaogiờcómộtnhàmôigiới,vìbạnmuatrựctiếptừngườibán.Có thể nhàmôi giới đã nghỉ hưu, hoặc không còn theo nghề. Nếu bạn ởtrongtrườnghợpđó,câuhỏiđặtralàlàmthếnàođểtìmmộtnhàmôigiớiphùhợpgiúpbạnbánthươngvụ.Lựachọnđầutiêncủabạngiờsẽlànhữngnhàmôigiớibạnđãtừngliênhệtạithịtrườngđó.Cóthểlànhàmôigiớiđãgiớithiệucácthươngvụchobạnkhibạnđangsởhữutàisảnđầutiên.Anhấyđãnghĩđếnbạn,vàgiờbạntrảơn.Khibạnchohọquyềnraobántàisảntrướcđóbạnkhôngmuathôngquahọ,vịthếcủabạntrongdanhsáchnhữngkháchhàngtốtnhấtcủahọsẽtănglên.Bạnsẽđượchọgiớithiệucácthươngvụthậmchícònhayhơn.Nếukhôngcónhàmôigiớinàonhưtrên,bạnsẽchọnmộtnhàmôigiớibạnmuốnhợptác.Khigianhậpmộtthịtrường,tôithườngtìmkiếmhaikiểunhàmôigiới:nhàmôigiớiuytín,ngườithựchiệnphầnlớncácthươngvụtạithịtrườngđó,vànhàmôigiớiđanglên.Cómộtcáchđểthuhútnhàmôigiớiuytínlànhờhọraobánthươngvụchobạn.Nhưvậy,bạnsẽtrởthànhkháchhàngtứcthời,giúpmanglạinguồndoanhthutứcthì.Khi bán thươngvụ thôngquanhàmôi giới đang lên, bạn sẽ nhanh chóngđược xem làmột người bán trên thị trường, và trở thànhmột khách hàngquan trọng.Họđangđóivàbạnmang lại rấtnhiềubữa tiệcchohọ.Họsẽbiếtơnbạn,vàtrảơnbằngnhữngthươngvụhấpdẫnhọbiết.Có thể bạn đang bán tài sản ở thị trường bạn khôngmuốn tham gia nữa.Trongtrườnghợpnày,bạncóthểnghĩtớiviệcbánquacáccôngtyquốcgia

lớn.Cáccôngtylớncócơsởdữliệukháchmuatiềmnănglớn,vàrấtnhiềukếtnốimarketing.Nhàmôigiớiđịaphươngsẽbiếtphầnlớnnhữngnhàđầutưđịaphương.Bạnsẽphảiphỏngvấnmộtvàiđốitượngđểxácđịnhđiểmmạnh,điểmyếucủahọ.Mụctiêuthứnhấtlàthiếtlậpmứcgiáchotàisảncủabạnmàhọnghĩlàcóthểbánđược.Sosánhvớigiábạnđãxácđịnhtrướcđó,dựavàomứcthu nhập thuần từ hoạt động kinh doanhmục tiêu, và giá trị vốn hóa thịtrườngchonhữngthươngvụgiốngthươngvụcủabạn.Bạnđã biếtmứcgiá cao nhất vàmứcgiá vừa phảimìnhmuốn.Hãy thậntrọngvớinhữngnhàmôigiớinóirằnganhtacóthểgiúpbạnbánvớigiácaohơnmứcgiácaonhấtcủabạn.Mộtsốngườicótínhbahoa.Họchobạnmứcgiáquácao,khiếnbạnhănghái,rồiđòigiảmgiákhiraobánkhôngcóngườimuavàđổlỗichothịtrường.Tìmnhàmôigiớicócùngmứcgiábạnkỳvọng.Ngườiđócóthểnóirằngbạncókhảnăngbángiácaohơn,nhưngcònphụthuộcvàoviệccógặpđượcđúngkhách,đúnglúckhông.Đólàlờinhậnđịnhthựctế,mộtdấuhiệutốt.Đồngthời,cũngcầncẩnthậnvớinhàmôigiớicốgiảmgiátàisảncủabạn.Anhtacóthểlấymứcgiáthấpnhấttrongdaođộnggiácủabạn,thuyếtphụcbạnchoanhtaraobánởmứcđó.Ngườinàyđangmuốnnhanhchóngkiếmhoahồng.Anhtabiếtmìnhsẽkhôngphảitốnnhiềuchiphíraobán,vìnósẽnhanhchóngbánđược.Anhtachẳnggiúpgìchobạn.Nếubạncóhaihoặcbanhàmôigiớivượtquađượcsáthạchvàlọtvàovòngcuối,hãychọndựatrênchiếnlượcmarketingtốtnhất.Hẹngặpnhàmôigiới,yêucầuanhtathửbántàisảncủabạnchochínhbạn.Nhưvậy,bạnsẽbiếtđượcanhtasẽthuyếtphụcngườimuathếnào.Nhàmôigiớicầncómộttậpquảngcáotàisảnnhiềutrangvànhiềumàu,nêunhữngthôngtinsốliệuvềtàisản.Nếunhàmôigiớikhôngmuốnchuẩnbịtậpquảngcáovìanhtakhôngchắcmìnhcóđượcquyềnraobánkhông,thìđókhôngphảilàngườiphùhợp.Hãytìmnhữngnhàmôigiớirấtmuốnlàm,

sẵnsànglàmthêmviệc.Mộtcâuhỏinữabạnnênhỏivềchiếndịchmarketingcủahọđó là:Danhsáchkháchmuacủahọlớnđếnmứcnào;danhsáchkháchhàngcủacôngty‒khôngphảilàdanhsáchcủacánhânhọ‒lớnmứcnào;nhữngtrangwebhọsẽđăngtàisảncủabạn;vàhọcóđịnhđăngtrênnhữngphươngtiệnchínhkhông.Bạnbiếtđấy,chiếnlượcmarketingtốtlàchiếnlượcđachiều.

Bạnnêntrảmứchoahồngbaonhiêu?

Mứchoahồngphụthuộcvàokhảnăngđàmpháncủabạn.Nhìnchung,giábántàisảncàngcaothì%hoahồngcàngthấp.Mứchoahồngcóthểlêntới8%giámuatàisản.Mứcphổbiếnlà6%.Nếugiávượtquángưỡngmộttriệuđô-la,mứchoahồnggiảmdần.Lên tớimứcnăm triệuđô-la,hoahồng lạigiảmthêm.Tươngtựnhưvậyvớitàisảntrịgiá10và20triệuđô-la.Nếubạnbánđượctàisảnởmứctừ10-20triệuđô-lachẳngphảilàquátuyệtvờihaysao!Tấtcảnhữnggìtôitrìnhbàytrongcuốnsáchnàylànhằmgiúpbạnđạtđượcmứcđó.Tôiđãtừnggặptrườnghợphoahồngởmức1%,nhưngtrườnghợpnàylàđặcbiệt.Kểcảvớinhữngthươngvụtrịgiánhiềutriệuđô-la,mứchoahồngthấpnhấtcũngchỉkhoảng2%.

Lờikhuyêncủangườitrongcuộc

Nếunhàmôigiớigiớithiệubạnmuađượcmộtthươngvụ,vàgiờbạnmuốnbánlại,đừngcốgắngđàmphánmộtmứchoahồngdướimứcthịtrườngvớihọ.Nếuthế,họsẽkhônggiớithiệuthêmthươngvụchobạnnữa.Tạisaohọphảilàmthếnếuhọthấycónhữngnhàđầutưnhưtôisẵnlòngtrảhọmứchoahồngtheogiáthịtrường?Hãytậptrungvàomốiquanhệquantrọngvớinhàmôigiới.Tôichỉmuốnnóirằngbạnkhôngnêntiếtkiệm.Đôikhinhàmôigiớitrởnênthamlam:Aiđónóirằnghọmuốnmức6%trongkhibạnđềnghịmức4%.

Họlýgiải:"4%làquáthấp,khôngaitrongthànhphốnàymuốnđồngmôigiớichothươngvụđểănchiamứchoahồng4%".Nóinhưvậy,nghĩalànhàmôigiớichobạnbiếtanhtakhôngtintựmìnhcóthểbánđượctàisản.Anhtaphảidựavàođối thủcạnhtranhđểtìmngườimua.Bạnsẽkhôngmuốnthuêngườinhưvậy.

HỢPĐỒNGRAOBÁN

Bạnđãchọnđượcnhàmôigiới,đãđến lúckýhợpđồngraobán.Tài liệunàychobiếtthờigianhiệulựccủahợpđồng,loạihìnhđạilý,nhiệmvụcủanhàmôigiớiraobán,vàmứchoahồngraobán.

Thờihạn

Thờihạnthôngthườngcủahợpđồngraobánlà180ngày.Mộtvàinhàmôigiớisẽ thuyếtphụcbạnkýchomộtnăm.Đừnglàmvậy.Nếubạnlàmthế,bạntựđặtmìnhvàovịthếyếukém.Nếunhàmôigiớikhônghiệuquả,bạnsẽphảitrôngchờhọchấpnhậntừbỏviệcraobánvàđểbạntìmaiđókhácthựchiệnchobạn.Đôikhi,chúngtacóthểcóhợpđồngcóthờihạn90ngày,nhưngtrườnghợpnàyít.Nếubạncó thờihạnnhưvậy,chắcchắnnhàmôigiớisẽrấtnỗ lựcbántàisảncủabạntrongthờigianquángắn.Mộtsốngườichorằngthờihạn90ngàyquángắn,nhàmôigiớisẽkhôngcóđủthờigianđểtiếpthịtàisảnmộtcáchhiệuquả.Nhàmôigiớikhôngsẵnlòngtiêuquánhiềutiềnvàoviệcmarketingchỉđểhợpđồnghếthạntrongkhimọiviệcđềuổn.Thờihạnngắnhơnchưachắcđãlàtốthơn.

Loạihìnhđạilý

Hợpđồngmôigiớiđềcậpđếnkháiniệmđạilý.Kháiniệmnàychothấynhàmôigiớisẽđạidiệnchobênnào.Cóbaloạiđạilý:Đạidiệnchobênbán,đạidiệnchobênmuavàchocảhaibên.

Làđại diện chobênmuanghĩa lànhàmôigiới sẽ làmviệcvì lợi ích củangườimua.Nếungườimuatiếtlộchonhàmôigiớithôngtintuyệtmậtvềthươngvụ,anhtasẽkhôngnóivớibạn.Khibạnmuatàisản,mộtsốnhàmôigiớisẽyêucầubạnkýhợpđồngđạilýđộcquyềnchongườimua.Kýhợpđồngnày,bạnsẽđồngýchonhàmôigiớiđạidiệnchobạntrongmọigiaodịchtạimộtnơinàođó.Đừngkýhợpđồngnày.Kểcảkhihọnóirằnghọchỉlàmchobạnnếubạnkýhợpđồngđạilýđộcquyền,bạncũngđừngký.Hãytìmnhàmôigiớikhác.Hợpđồngđósẽkhôngchophépbạnhợptácvớicácnhàmôigiớiraobán.Bạncầntựdođểhợptácvớimọinhàmôigiớitrênthịtrườngvàobấtkỳlúcnào.Loạihợpđồngphổbiếnnhấtnhàmôigiớikývớibạnlàhợpđồnglàmđạilýchongườibán.Trongđó,nhàmôigiớichỉđạidiệnchobạn.Mọithứhọbiếtvềbạnvàtàisảnđượcgiữbímậthoàntoàn,trừnhữngvấnđềhọđượcphéptiếtlộ,chẳnghạnnhưchấtthảinguyhại.Trongquátrìnhđàmphán,nếunhàmôi giới của bạn nói với ngườimua rằng theo anh ta, có thể bạn sẽ chấpnhậnđềnghịvớimộtmứcgiánhấtđịnh,anhtađãviphạmhợpđồngđạilý.Cuốicùng,làhợpđồnglàmđạilýchocảhaibên.Trườnghợpnàyxảyrakhinhàmôigiớiđãkýhợpđồnglàmđạilýchongườibánvớibạn,vàlẽraanhtachỉđạidiệnchobạn.Nhưnganhtalạigiớithiệungườimuachobạn.Anhtaởtìnhthếkhóxử:Anhtachỉđượcđạidiệnchobạn,nhưnglạicũngmuốnlàmhài lòngngườimua.Anh tacó thể thỏa thuậnvớibạnđểsửađổihợpđồngthànhhợpđồngđạilýchocảhaibên.Nhưthếanhtasẽcôngbằngvớicảbênmuavàbênbán.Mộtsốngườibánđồngývàmộtsốsẽkhôngđồngý.Theoquanđiểmcủatôi,việcđồngývớihợpđồnglàmđạilýchocảhaibênlàhợplý,vìnếuvậy,bạnsẽcònhợptácvớinhàmôigiớigiỏivàtrungthựcnàylâudài.

Nhiệmvụ

Điềukhoảnvềnhiệmvụ tronghợpđồngraobánnói rằngnhàmôigiớisẽ

làmmọiviệc trongkhảnăngchophépđểgiới thiệungườimuacóđủkhảnăng,sẵnsàngvàmongmuốnmuatàisản.Nếuvìlýdonàođóngườibánthấyngườiđạilýkhôngthựchiệnnhiệmvụtheothỏathuận,họcóthểyêucầuhủybỏhợpđồng.Sẽ có thêmmột điều khoản tronghợpđồngquyđịnh rằngnếu người bánđượcnhàmôigiớigiớithiệungườimua,ngườinàymuatàisảntrongvòngsáu thángkể từ khi kết thúc hợpđồng rao bán, người bán đồngý trả hoahồngchonhàmôigiới.Đâylàđiềukhoảncôngbằng,giúpbảovệnhàmôigiớikhỏiviệcbịngườibánchấmdứthợpđồngraobánrồibánchongườimuamànhàmôigiớiđãgiớithiệu.Tôiđãgặpba trườnghợpnhưthếnày trongsựnghiệpmôigiớicủamình.Tôigiớithiệungườimuađếnvớingườibán.Sauđóhọliênlạctrựctiếpvớinhau,ngườibánquyếtđịnhkếtthúchợpđồngraobánvớitôi.Họlàmvậyđểngườibánkhôngphảitrảtiềnhoahồngchocôngtycủatôi,vàngườimuasẽmuađượcgiá thấphơn.Tôi sẽ chẳng thuđượcgì dùđãgiới thiệuhọvớinhau.Vìhầuhếtcácbangđềucôngbốtêntuổingườimuavàngườibáncủamỗigiaodịchbấtđộngsản,nhàmôigiớisẽdễdàngnhậnthấynếusauvàithángtài sản đổi chủ, chủmới là ngườimà nhàmôi giới đã giới thiệu.Với batrườnghợptrên, tôiđãkiệnngườibánbồihoànkhoảnhoahồng,vàtôiđãthắng.

Hoahồng

Tất nhiên trong hợp đồng rao bán sẽ quy địnhmức hoa hồng.Người bánđồngýtrảsố%giábánnếuvàkhiviệcbántàisảnhoàntấttrongthờigianraobán.

CÁCLOẠIRAOBÁN

Cũngnhưcácloạiđạilý,tacóbaloạiraobánmàbạncóthểkývớicôngtymôigiới.

1.Raobánmở.Thỏathuậnnàychophépnhàmôigiớivàbấtcứaibántàisảnvà thukhoảnhoahồng.Tránhloạiraobánnày.Nghecóvẻ tốtvìmọingườiđềulàmviệcchobạn,nhưngtrênthựctếlạichẳngcóai.Mọingườisẽkhôngchitiềnđểquảngcáochotàisảncủabạnhoặcxâydựngchiếndịchmarketing.Vìcôngsứccủahọdễdàngbịlãngphínếuaiđóbỗngdưngxuấthiệnvàgiớithiệuchobạnmộtngườimuatốt.Vớicáchraobánmở,sẽchỉcómộtngườiduynhấtnỗlựcmarketingđólàbạn.Nếubạnthấymìnhcókhảnăngtựtiếpthịtàisảnthìcứlàm.Hãynhớlờikhuyêncủatôivềviệctiếtkiệmvàiđồngchotiềnhoahồngsẽkhiếnbạnbỏlỡcáccơhộiquanhệcógiátrịhơnnhiều.2.Đạilýraobánđộcquyền.Thỏathuậnquyđịnhthựcthểduynhấtđượcphépbántàisảnlàcôngtymôigiới,vàbênbánsẽkhôngphảitrảhoahồngchobấtcứbênđồngmôigiớinào.Đừngkýbảnhợpđồngnày,dùnhàmôigiớicócốthuyếtphụcbạnđồngý.Nếubạnđồngý,bạnđãxóabỏrấtnhiềungườimua.Khôngmộtcôngtyhaynhàmôigiớinàongoàingườibạnkýthỏathuậnsẽgiớithiệungườimuachobạn.Tôisẽnóicụthểhơn:Nhữngngườikháccóthểgiớithiệungườimuachobạnnhưnghọsẽkhôngđượctrảtiền;nhưthếthìchẳngcógìkháccâutrên.3.Raobánđộcquyền.Đâylàloạithỏathuậnbạnnênký.Theođó,côngtymôigiớisẽcóđộcquyền tiếp thịvàbán tàisản,vàsẽđượchoahồngnếuviệcmuabánthànhcông.Nếucócơhộiđồngmôigiới,nhữngngườikhácsẽvẫnđượchoahồng.Tàisảncủabạnsẽđượctiếpthịhiệuquả.Sẽrấtnhiềungườiđểmắtđếntàisảncủabạn,vàbạncókhảnăngcaonhấtđểbánđượcmứcgiábạnmuốn.

CÁCHTHỨCTÌMHIỂUNGƯỜIMUA

Bạnđãlựachọnnhàmôigiớitốtnhấtmộtcáchcóphươngpháp.Giờđây,bạnnhậnđượccácđềnghịvàcầnchọnngườimuatốtnhất.Bướcđầutiênlàtìmhiểungườimua.

Câuhỏiquantrọngnhấtcầnhỏilà,"Đócóphảilàngườimuathànhcôngđãđược kiểm chứng?"Câu hỏi cụ thể hơn: "Anh ta đãmua được bao nhiêuthươngvụcócùngquymôtrướcđây?"Từđóbạnsẽcó thông tinvềkinhnghiệmvàkhảnăngngườiđómuathànhcôngthươngvụcủabạn.Tiếptheobạncầnxácđịnhnguồntàichínhngườimuasửdụngchokhoảntrảtrước.Bạnnênyêucầuchứngnhậnnguồntàichính.Nghĩalàngườibáncungcấpchobạnthưcủabênchohọvay,nóirằngkhoảntrảtrướcđãcósẵn.Bạnsẽkhôngmuốngặp trườnghợpkhiđưa thươngvụrakhỏi thị trường,tiếnđếnquátrìnhkếtthúcthươngvụ,vànhậnthấyngườimuakhôngthểđápứngvấnđềtàichính.Mộtsốnhàđầutưrấtsángtạo:Tôibiếtcóngườithườngđiđếnquátrìnhkếtthúcthươngvụ,anhtanóivớingườibánmìnhkhôngcóđủtiềnđểkếtthúc.Rồianhtađưagợiýngườibán‒hoặchỗtrợanhtamộtkhoảnthếchấpthứhaiđểcóđủtiền‒hoặcanhtasẽtừbỏthươngvụ.Đâylàthủđoạntâmlýcủangườimua,vìanhtabiếtvàothờiđiểmkếtthúcthươngvụ,bênbánđãphảitiêutiềnrồi.Ngườibánđãcókếhoạchmuamộtngôinhàthứhai,xeôtômớihoặcmộttàisảnkhác.Khiđó,ngườibánsẽdễbịtácđộngtâmlý.Ngườimuabiếtrõđiềuđó.Tronghầuhết các trườnghợp, anh ta có được lần thế chấp thứhai.Chắcchắnngườibánkhônghài lòng,nhưngngườibánsẽcònbuồnhơnnếucảthươngvụvàgiấcmơcủahọbịtanvỡ.Cómộtlần,bênbánnóivớingườimua làhọkhông thểgiúpanh tavềvấnđề thiếu tiền, thươngvụdừnglại.Ngaylậptứcngườimuađãgọiđiệnvàthậtkỳdiệu,anhtacóngayđủtiền.Bạncầnthậntrọngvớinhữngnhàđầutưkiểuthếnày.Họkhôngcóliêmsỉ.Hãyyêucầuhọcungcấptàiliệuchứngnhậnnguồntàichính.Bạn cũng nên yêu cầu tài liệu về tình hình tài chính của ngườimua.Bạnkhông thểcóđượccácbảnkêkhai thuế,nhưng sẽhợp lýnếuyêucầuhọcungcấpthưtừbênchovayxácnhậnhọcóđủtàichínhđểmuathươngvụ.Đảmbảobạncókhoảnđặtcọcđủlớnđểngườimuaphảitiếptụcthươngvụ.Thườngthìrấtnhiềungườimuamuốnđặtcọccàngítcàngtốt,mộtsốthậm

chícòngợiýthẳnglàchỉvàiđô-lalàđủ.Bạnchỉcầncườivàgợiýrằngchỉvài%giámualàđủ‒vídụ1-3%.Thươngvụcànglớnthì%càngthấp.Nếuthôngminh,bạnhãyyêucầukhoảntrả trướctrướcquátrìnhtìmhiểuđầutư,vàyêucầunộpthêmkhingườimuakếtthúcquátrìnhtìmhiểu.Nhưvậy, tấtcảkhoảnđặtcọccủangườimualàkhônghoànlại,nóicáchkhác,nếukhôngtiếptục,họsẽmấttấtcảkhoảnđó.Đólàcáchtốtđểgắnanhtavàothươngvụ.Nếuanhtakhôngmuốnbỏthêmtiềnđặtcọc,cóthểanhtakhôngnghiêmtúc.Mộtvàingườimuachấpnhậnđặtcọckhônghoànlạingaytừgiaiđoạnđưarađềnghị.Tôithíchnhữngngườinhưvậy!Điềuđóchothấyhọrấtcamkếtvớithươngvụ.BSằngkhoảnđặtcọctrịgiáhàngnghìnđô-la,họbiếtrằnghọsẽkhôngthểlấylạitrừkhihọmuathươngvụ.Sựcamkếtgâyấntượngvớitôi.Tạisaongườimualạichấpnhận?Cóthểhọđãthựchiệnrấtnhiềuhoạtđộngtìmhiểuđầutư,vàthíchkếtquảthuđược.Cóthểhọbiếtđólàmộtthươngvụcạnhtranh,họmuốncótàisản,vàsẵnsàngchấpnhậnrủirođểcóđược.Chính vì thế, họmới chấp nhận đặt cọc không hoàn lại ngay từ đầu, vớithôngđiệpgửitớingườibánhọlàngườikếtthúcthươngvụ.Nếungườibánchấpnhậnđềnghị,khảnăngthànhcôngcủathươngvụrấtcao.

Googlelàbạncủabạn

Nhữngđiềutốtnhấttrongcuộcđờilàmiễnphí.Ápdụngvớicácgiaodịchbất động sản, bạn sẽ thấy công cụ tìmkiếm thông tinGoogle làmột điềutuyệtvời.HãytìmthôngtinngườimuacủabạntrênGoogle.Đôikhibạnsẽthấyngườimuađóthậtsựlàtiềmnăngvàcókhảnăngtíndụng.Trongmộtsốtrườnghợpkhác,bạnsẽthuđượccáckếtquảrấtđángngạcnhiên.Một lần, tôiđangxemxét thươngvụgồmbốn tài sản thươngmại, loạiđamụcđíchởLouisiana.Tôiđãcógóibấtđộngsản,sốliệutàichính,mứcgiátôi đưa ra.Ngay trước khi đàm phán, tôi tìm thông tin về người bán trên

Google.TôipháthiệnrangườibánkhôngphảilàcôngdânMỹ,tàisảnbịtịchthuthếnợ.Bạncónghĩrằnggiáđềnghịcủatôinêngiảmvìtôibiếtngườibáncólýdocầnbángấp?Tôitiếptụcđọcvàthấyngườibáncóthêmbatàisảnkhácbịtịchthutrongvòngvàinăm.Tôicòn thấycóphánquyếtcủa tòaán liênbang trên trangweb,nêurằnganhtakhôngđượcxửlýtàisảntrongvòng18thángvìanhtasắpbịđitù.Thếđấy.Sauđó,tôipháthiệnramưuđồcủangườibán:AnhtađếnMỹ,muatàisản,bỏcàngíttiềncàngtốt,vàngừngthanhtoánmọikhoản.Ýtôilàmọikhoản.Anhtasẽthutiềnchothuêchođếnkhicóaiđómuatàisản.Mộtsốkháchthuêsẽbỏđi,mộtsốkhácsẽvẫnởlại.Trướckhingânhàngtịch thu tài sảnvài thángsauđó,anh ta tuyênbốphásản, saukhiđã tuồnđượcmộtkhoảnlớnragửiởngânhàngnướcngoài.Mộtkiểumôhìnhkinhdoanh.ChỉcầnkiểmtrathôngtintrênGoogle,tôiđãbiếtnhữnggìmìnhcần.Hoặc bạn có thể sử dụng dịch vụ như của trang www.elance.com, thuêchuyêngianghiêncứutìmhiểuthôngtinvềmọiviệctrênIinternetmàchỉtốníttiền.Đólàmộtsựđảmbảoíttốnkém.Khibạnởphíabênnàotronggiaodịch,bạncũngnênsửdụngIinternetđểbiếtthôngtinvềphíabênkia.

CÁCHOẠTĐỘNGTHEODÕITIẾPTHEO

Bâygiờ, bạn gần hoàn tất việc bán tài sản.Đừng phá hỏng nó bằng cáchkhôngthựchiệnhoạtđộngtiếptheo.Nếubạnđãtìmhiểuvềngườibán,vàanhtacũngvậy,bạnsẽtiếptụcvớihợpđồngmuabán.Quátrìnhtìmhiểusẽliênquanđếnrấtnhiềuvấnđề,hoạtđộngqualại.Bênchongườimuavaysẽcóriêngdanhsáchnhữngviệccầnlàm.Hãyđảmbảo làmọi thứkhôngbịđình trệvìcácbênphảichờnhau.Hãythườngxuyênkiểmtravớiluậtsưvànhàmôigiới,họsẽliênhệvớingười

mua,đốitác.Luôn chúý thời hạnkiểm tra, thẩmđịnh, nghiên cứuvàvấnđềquyền sởhữu.Biếtrõthờigianyêucầuthựchiệnvàthờigianhếthạn.Đừngđợiđếnlúcmọiviệcquáhạnrồimớiđặtcâuhỏi,hãythườngxuyênkiểmtra.Nếubạnkhông theodõinhữngvấnđềnày, có thểmộthoặcnhiềuhơn sẽkhôngđượcthựchiện.Hãyliênhệvớingânhàngcủabênmua,đảmbảohọđãyêucầuvànhậnđượcđầyđủbáocáo.Thườngxuyênkiểmtravớiluậtsưcủangườimua,luậtsưkếtthúcthươngvụ,vàluậtsưcủabạn.Luậtsưcủangườimuahaycôngtyvềquyềnsởhữusẽhoàntấthợpđồngsởhữu,hợpđồngmuabán,vàviệckiểmtrahợpđồngkếtthúcthươngvụ.Luậtsưcủabênchovaysẽchuẩnbịhợpđồnghoàntấtvay,ghichú,và tuyênbốhoàn tấtvay.Luậtsưcủabạncầnchuẩnbị thựchiệnmọiviệccầnthiếtđểhoàntấtkhoảnvay,baogồmkiểmtratínhchínhxáccủatuyênbốhoàntất.Hãyxácđịnhxemliệungườimuađãcócácchínhsáchbảohiểmchưa.Xemlại danh sách kiểm tra bạn sử dụng với tư cách người mua khi hoàn tấtthươngvụmuatàisảntrướcđây,giờngườimualạitừbạncóthểthamkhảodanhsáchnày.Bạncóthểlậpluậnrằngngườimualàmộtcôngtylớn,họhoàntoàncókhảnăngthựchiệnmọiviệcmàkhôngcầnhỗtrợ.Rồibạncóthểsẽrấtthoảimáikhithươngvụthấtbại,vàbạnđếnmộtquánbarnàođó,ngồinhâmnhirượu.

KẾTTHÚC

Nếubạnthựchiệntheolờikhuyêncủatôi,luônchúýđếnthươngvụchođếnkhihoàntất,bạnsẽthấyviệckếtthúcthươngvụrấtdễdàng.Bạnnêntrởthànhmộtngôisaođanglêntronglĩnhvựcbấtđộngsảnthươngmạitạithịtrườngđó‒đúngnhưvậy.Liệubạncógặpphảicáctháchthứctrongsựnghiệp,cóthểlàmộthayhailần thất bại không?Có thể.Nhưngbằngcáchápdụngnhữnghệ thốngđãđượckiểmchứng,vàluônđầutưmộtcáchchínhtrực,bạnsẽtránhđượcvô

sốchônggaimàcácđốithủcạnhtranhgặpphải.AristotleOnassis,mộttrongnhữngngườigiàunhấtthếgiớitrongthếkỷXX,nói:"Kiếmđược100.000đô-lađầutiênlàkhókhănnhất".Tintôiđi,thươngvụđầutiêncủabạnsẽlàthươngvụkhókhănnhất.Hãynghĩđếnnhữnggìbạnđạtđượcsauthươngvụđầutiên:Bạncónhómchuyêngia.Bạnđãxâydựngđượcdanhtiếnglàngườiđãhoàntấtthươngvụtrên thị trường. Bạn biết rõ rằng chẳng có phépmàu nào giúp thương vụthành công, mà ta phải theo một lộ trình theo từng bước đã được kiểmchứng.Bạnsẽnhậnđượcmộtsốđiềukhác:Mộtloạtséclợinhuậnhàngtháng,vàmộttấmséclớnkhithươngvụkếtthúc.Bạnsẽtiếptụcthươngvụthứhai,rồinhanhchóngtiếptheothươngvụthứba.Chúcmừngbạnvìbạnđangthựchiệnbướckhónhất,đólàcóđộnglựcthúcđẩyđểmuavàđọccuốnsáchnày.TacóthểdễdàngtinrằngDonaldTrumpcóthểthựchiệnrấtnhiềuthươngvụ,vàhãytinrằngbạncũngcóthểbắtđầuconđườngôngấyđãđi.Đúnglàbạnđangtrênconđườngtìmkiếmcủacảibằnghoạtđộngđầu tưthươngmại.Hãyđảmbảobạntiếptụccácbướcđitiếntớiđíchđến.Đừnggấpcuốnsáchnàylạikhichưalấymộtmẩugiấyvàviếtramộtsốhànhđộngbạnhứasẽthựchiện.Nhữnghànhđộngnàycóthểlàđọclạimộtsốchương,vàbắtđầukếtnốivớiHiệp hội đầu tư bất động sản tại địa phương của bạn. Hãy xác định thịtrườnghứahẹnvàbắtđầuxâydựngquanhệvớicácnhàmôigiới.Chỉ có hai điều giúp bạn nhanh chóng có được của cải từ bất động sảnthươngmại:Điềuthứnhấtlàhànhđộng.Nếukhônghànhđộng,mọiviệcchỉlàmộtgiấcmơtrốngrỗng.Điều thứhai lànângcaokiến thứccủabản thân.Nếubạn thiếukiênnhẫntrongviệchọchỏiđể trở thànhnhàđầutưbấtđộngsản,hãythamgiavàocácchươngtrìnhđàotạo.Ởđó,mọicâuhỏicủabạnsẽđượcgiảiđáp,cáckháiniệmsẽđượclàmrõ,nếukhôngđósẽlànhữngyếutốcảntrởbạnhành

động.Bạncũngsẽgặpmọingườivớikinhnghiệmkhácnhau, từngườimớivàonghềchotớinhữngnhàđầutưthươngmạicókinhnghiệm.Sẽrấttuyệtvờinếubạn bỏ qua nhữngngười cản trởmình, và đến với nhữngngười cùngchiasẽsẻquanđiểmcóthểlàmđược,khátvọngtựdovềtàichínhvớibạn.Bạn có thể tìm hiểu thông tin về những cơ hội hiện có tại trangwww.commercialrealestateinvesting.com.Chàomừngbạnđếnvớimộttrongnhữngcâulạcbộchuyênbiệtnhất‒sựtựdovàcủacảicóđượctừhoạtđộngđầutưbấtđộngsảnthươngmại.

Dựán1.000.000ebookchothiếtbịdiđộng

Pháthànhebook:http://www.taisachhay.com

Tạoebook:TôHảiTriều

Ebookthựchiệndànhchonhữngbạnchưacóđiềukiệnmuasách.

Nếubạncókhảnănghãymuasáchgốcđểủnghộtácgiả,ngườidịchvàNhàXuấtBản