128
BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Masalah Pada tanggal, 07 Desember 1975, pemerintah Indonesia dengan kekuatan militernya telah menginvasi dan mengklaim wilayah Timor-Leste menjadi bagian dari Negara Kesatuan Republik Indonesia. Hal ini tidak diterima oleh masyarakat Timor Leste dan diperkuat oleh hukum internasional, yang hanya mengakui Timor Leste merupakan bagian administrasi dari pemerintahan Portugal. Untuk itu, secara de jure atau yuridis, Perserikatan Bangsa-Bangsa (PBB) mengakui bahwa Timor Leste adalah wilayah pemerintahan portugis hingga adanya pemberian kebebasan kepada masyarakat Timor Leste untuk menentukan nasibnya sendiri. Artinya, ingin memisahkan diri dari Negara Kesatuan Republic Indonesia atau merdeka, berfederasi dengan Australia, kembali bergabung dengan Portugal atau berintegrasi ke Indonesia. 1

uco pembahasan

  • Upload
    ucoela

  • View
    858

  • Download
    7

Embed Size (px)

Citation preview

Page 1: uco pembahasan

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah

Pada tanggal, 07 Desember 1975, pemerintah Indonesia dengan kekuatan

militernya telah menginvasi dan mengklaim wilayah Timor-Leste menjadi bagian

dari Negara Kesatuan Republik Indonesia. Hal ini tidak diterima oleh masyarakat

Timor Leste dan diperkuat oleh hukum internasional, yang hanya mengakui Timor

Leste merupakan bagian administrasi dari pemerintahan Portugal. Untuk itu, secara

de jure atau yuridis, Perserikatan Bangsa-Bangsa (PBB) mengakui bahwa Timor

Leste adalah wilayah pemerintahan portugis hingga adanya pemberian kebebasan

kepada masyarakat Timor Leste untuk menentukan nasibnya sendiri. Artinya, ingin

memisahkan diri dari Negara Kesatuan Republic Indonesia atau merdeka,

berfederasi dengan Australia, kembali bergabung dengan Portugal atau berintegrasi

ke Indonesia.

Fakta menunjukan bahwa pemerintah Indonesia, di bawah kekuasan

presiden Soeharto, telah memerintah secara de facto di wilayah Timor Leste selama

24 tahun. Keinginan rakyat Timor Leste pada waktu itu untuk bergabung dengan

Australia maupun kembali ke pemerintahan Portugis semua tidak terjadi.

Masyarakat Timor Leste mayoritas hanya ingin memisahkan diri dari kekuasan

pemerintah Indonesia atau ingin menetukan nasibnya sendiri (merdeka).

Selama masa pendudukan Pemerintahan Indonesia di Negara Republik

Demokratik Timor-Leste( RDTL), yang telah menyatakan kemerdekaan pada

1

Page 2: uco pembahasan

tanggal 28 Nevember 1975 namun tetap saja disebut sebagai Propinsi Timor-Timur

yang merupakan bagian dari Negara Kesatuan Republik Indonesia berdasarkan

undang-undang nomor 07 pada tahun 1976, tertanggal, 17 Juli 1976, yang

diputuskan berintegrasi kekesatuan Republik Indonesis sebagai propinsi yang ke

27. pemerintah Indonesia berperan aktif dalam pembangunan, diberbagai bidang,

salah satu sektor adalah sektor Infrastruktur yakni; membangun gedung sekolah,

gedung perkantoran, serta perumahan-perumahan baik itu milik instansi pemeritah

maupun perusahan perusahan swasta, yang mana saling bekerjasama. Namun

demikian tahun 1999, pada masa pemerintahan B.J. Habibie sebagai Presiden

Indonesia pada saat itu secara diplomatik menawarkan opsi kepada masyarakat

Timor-Timur untuk menentukan nasib sendiri atau otonomi yang seluas-luasnya

dengan jalan melakukan referedum, berdasarkan pada perjanjian 5 Mei 1999 yang

diadakan di Newyork, Amerika Serikat antara pemrintah Portugal dan pemerintah

Indonesaia yang telah diprakasai oleh pereikatan bangsa-bangsa (PBB). Dimana

dalam isi perjanjian tersebut mengatakan bahwa “memberikan kesempatan kepada

rakyat Timor-timur untuk menentukan nasib sendiri dengan jalan melaksanakan

referendum.

Maka masyarakat Timor-Timur dengan dukungan Dunia Internasional

tepatnya pada tanggal 30 Agustus 1999, masyarakat Timor-Timur melaksanakan

pemilu (Referendum) tersebut atas prakrasa Dewan keamanan Perserikatan

Bangsa-bangsa (PBB). dalam penyelenggaraan referendum ini dimemenangkan

oleh Pro-kemerdekaan dengan suara terbanyak yakni, (78,5% suara) dan pihak pro-

otonomi yang mendukung pemerintah Indonesia hanya memperoleh 21,5% suara.

2

Page 3: uco pembahasan

Dengan hasil tersebut, pemerintah Indonesia telah meninggalkan propinsi

kesayangan Timor-Timur pada tanggal, 04 September 1999. Atas kemenangan

masyarakat Timor Leste yakni “pro-kemerdekaan”, mengakibatkan terjadinya

pembumihangusan diseluruh wilayah Timor Leste terhadap sebagian bangunan-

bangunan yang dibangun oleh pemerintah Indonesia, namun masih ada sebagian

bangunan-bangunan yang masih utuh berupa perumahan- perumahan atau aset lain

yang berada di kota Dili dan di kota-kota lain di Timor Leste masih tampak ada

yang dikuasai oleh masyarakat Timor Leste pada tahun 1999 hingga saat ini.

Hal ini dimanfaatkan sebaik-baiknya oleh masyarakat Timor Leste dangan

menempati perumahan-perumahan peninggalan milik pemerintah Indonesia

tersebut walaupun secara ilegal karena pada saat itu terjadi kevakuman hukum,

untuk mengatur kepemilikan bangunan-bangunan tersebut., maka dengan hadirnya

perwakilan Perserikatan Bangsa-Bangsa (PBB) yakni UNTAET (United Nation

Transitional Administration in East Timor) bertujuan untuk membantu memulihkan

kembali stabilitas keamanan, kevakuman hukum dan keadaan ekonomi yang morat-

marit, pemerintah transisi mengeluarkan udang-undang, salah satunya adalah

Regulasi UNTAET No 1 tahun 1999 tentang pembentukan pemerintahan transisi di

Timor Leste. Dalam pasal 7 yang mengatur secara khusus tentang benda bergerak

dan benda tidak bergerak yang ada di Timor Leste bertujuan melindungi dan

menyelamatkan aset-aset peninggalan pemerintah Indonesia yang pada suatu saat

akan dikuasai oleh negara dan dijadikan menjadi milik pemerintah Timor-Leste

menurut hukum yang berlaku.

3

Page 4: uco pembahasan

Regulasi tersebut di atas ditindak lanjuti dengan Regulasi UNTAET Nomor

27 tahun 2000 untuk mempertahankan benda tidak bergerak, akan tetapi

pemerintah transisi mengalami kendala karena banyak penempatan perumahan oleh

masyarakat secara ilegal, baik itu perumahan pemerintah, perumahan swasta

maupun perumahan masyarakat biasa. Namun selama pemerintah UNTAET

berkuasa telah mencoba mengidentifikasi perumahan-perumahan dan aset-aset lain

yang telah ditinggalkan oleh pemerintah Indonesia maupun masyarakatnya paska

referendum di tahun 1999.

Setelah restorasi kemerdekaan Negara Republik Demokratik Timor-Leste

pada tanggal, 20 Mei tahun 2002, serta penyerahan kekuasaan oleh pemerintah

Transisi (UNTAET) kepada pemerintah Timor-Leste. Dalam menjalankan

pemerintahan, pemerintah Timor Leste telah membuat suatu peraturan yang

mengatur harta benda bergerak dan harta benda yang tidak bergerak yang

ditinggalkan oleh pemerintah dan masyarakat Indonesia paska referendum,

pemerintah Timor-Leste telah mengeluarkan undang-undang atau Lei No 1 tahun

2003 “tentang kepemilikan benda bergerak dan benda tidak bergerak atau

kepemilikan pribadi maupun umum yang tergolong dalam kategori harta milik

pemerintah RDTL”. Dengan diberlakukannnya undang-undang No 1 tahun 2003

maka pemerintah Timor Leste melalui kantor bagian pertanahan berusaha

mengidentifikasi asset-asset milik pemerintah Portugal dan pemerintah Indonesia

untuk didata, didaftarkan dan menjumlahkan perumahan-perumahan yang ada.

4

Page 5: uco pembahasan

Dalam pendataan yang dilakukan oleh kementrian kehakiman melalui

DNTP (Dirasaun Nasional Terras e Propriadade) atau Badan Pertanahan Nasional

(BPN)dan adanya kesadaran dari masyarakat mendaftarkan rumah yang ditempati,

bertujuan untuk mengetahui jumlah perumahan yang ditempati oleh masyarakat

secara ilegal. Berdasarkan pada pasal 16 ayat 1 UU nomor 1 tahun 2003

mengatakan bahwa” laiha aktu sira ba dispozisaun (fa’an ka fo) kona-ba soin metin

iha fatin ne’ebé Estadu Portugues hanesan na’in to’o iha loron 7 fulan Dezembru

tinan 1975, ne’ebé selebra tiha ona entre loron 7 fulan Dezembru tinan 1975 no

loron 19 fulan Maiu tinan 2002, no mos hanesan sira ne’ebé Administrasaun

Indonesia halo”,. (dilarang menjual atau memberikan atau menghibahkan benda

tetap yang dimiliki oleh pemerintah portugis hingga tanggal 7 Desember 1975

maupun benda-benda tetap yang diatur oleh pemerintah Indonesia hingga tanggal,

17 Mei 2002 ( tidak bukti ada pembagain ( penjualan atau pemberian) atas hak

milik terhadap benda tidak bergerak milik pemerintah pertogues mulai dari tanggal

7 Desember 1975 sampai dengan tanggal 17 mei 2002, dan juga seperti hak milik

benda tidak bergerak yang pemerintah Indonesia telah ditinggalkan.

Dengan dikeluarkannya undang-undang Nomor 1 tahun 2003 memberikan

batas waktu kepada masyarakat untuk melakukan pendaftaran atas penempatan

perumahan tersebut dimulai dari tanggal 1 Januari sampai dengan 31 Desember

2003, bagi masyarakat dalam negeri. Sedangkan untuk warga Negara asing berada

di luar Negeri diberikan batas waktu hanya sampai pada tanggal 19 Mei 2002.

Pasal 13 ayat 1-3 Lei No 1/2003 mengatakan bahwa:

5

Page 6: uco pembahasan

A. Ema rai liur bele, iha prazu tinan ida nia laran hahu husi loron ne’ebe lei ida

nee Tama iha vigor, intrega informasaun sira hotu ba DNTP kona ba soin metin

iha fatin ema sira ne’ebe nai’n to loron 19 fulan Maiu tinan 2002 ba efeitu sira

lei ida sei harii (untuk mereka atau orang yang bukan warga negara Timor

Leste, diberikan batas waktu satu tahun sesudah peraturan ini peraturan ini

diimplementasikan, dapat memberikan semua informasun kepada Badan

Pertanahan Nasional (BPN) atas hak milik benda tidak bergerak sampai dengan

tanggal 19 Mei tahun 2002 untuk mengantisipasi peraturan yang baru)

B. Ba efeitu ne’ebe iha numeru liu ba hateten, tenke halibur kedas provas sira hatu

nian neebe presiza, karik la halo nu’ne’e soin metin iha fatin hirak ne’e fila ba

stadu ( seperti yang telah tertera atau tertulis diatas, bahwa harus

mempersiapakan dokumen-dokumen yang dibutuhkan, jika tidak maka benda

tidak bergerak tersebut kembali kepada pemerintah);

C. Aktu sira hanesan dispozisaun (fa’an ka fo) kona ba soin metin iha fatin husi

sidadaun estranjeiru sira ne’ebe realizadu ona molok ona 20 fulan Maiu tinan

2002 hahu lei ida ne’e konsidera nu’udar aktu sira ne’e laiha (bukti yang telah

di disposisi (penjualan atau pemberian) atas benda tidak bergerak dari warga

negara asaing yang telah dibuktikan sebelum tanggal 20 Mei tahun 2002

sesuadah undang-undang ini berjalan, dinyatakan tidak berlaku).

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 tahun 2003, Dirasaun Nasional

Terras e Propriadade (DNTP) bukan berarti akan mengambil alih kepemilikan,

akan tetapi bertujuan untuk mengetahui hak pemakaian atas aset peninggalan

pemerintah Indonesia oleh masyarakat Timor-Leste khususnya kota Dili. Dengan

6

Page 7: uco pembahasan

demikian memperjelas bahwa hak milik pemerintah yang diberikan atau disewakan

kepada masyarakat, hanya mempunyai hak pakai bukan hak milik sehingga suatu

waktu pemerintah membutuhkan tanah dan perumahan tersebut demi kepentingan

umum maka akan mengambil alih kepemilikannya. Di lain pihak masyarakat yang

tidak memenuhi kewajiban membayar iuran atau sewa kepada pemerintah,

pemerintah mempunyai hak untuk mengambil-alih kepemilikan benda-benda tidak

bergerak tersebut (perumahan) untuk disewakan kepada masyarakat mempunyai

kemampuan yang membayar uang sewa, dalam pasal 58 mengatakan bahwa “setiap

warga Negara berhak untuk diri dan keluardanya, atas sebuah tempat tinggal

dengan ukuran yang memadai, memenuhi syarat-syarat higenis dan kenyaman yang

dapat mendukung terselenggaranya kehidupan layak”. Pasal ini mempunyai

perbedaan dengan pasal 54 sehingga menimbulkan permasalahan bagi masyarakat

yang tidak ingin temapt yang sudah di temapti selama beberapa tahun diberikan

atau diambilalihkan oleh pemerintah dan bagi pemerintah sendari dalam

menyelesaikan pemberian ganti rugi kepada masyarakat atas tanah atau rumah

diambil-alihkan kepemilikan oleh pemerintah dipastikan mendapatkan ganti rugi

yang layak sesuai dengan undang-undang atau prosedur hukum yang ditetapkan

oleh pemerintah.

Menyangkut pemberian ganti rugi yang layak kepada masyarakat diatur

dalam Konstitusi RDTL. Pasal 54 dari ayat 3 dan 4 Konstitusi Republik

Demokratik Timor Leste mengatakan bahwa :

7

Page 8: uco pembahasan

A. Atu hetan eh hasai ema ida nia propriedade privada hodi halo ba uzu

publiku, tenke selu indeminizasaun loloos ba sidadaun, tuir lei haruka

( permintaan dan pelepasan hak untuk kepentingan umum hanya dapat

dilakukan melalui suatu pembayaran ganti rugi berdasarkan uanfang-

undang);

B. Ema sidadaun nasional de’it maka bele iha direitu propriedade sidadaun

nian (hanya warga nasional yang berhak untuk mendapatkan hak milik

atas tanah).

Dengan demikian pasal 54 Konstitusi Republik Demokratik Timor Leste

menegaskan bahwa pemerintah akan melakukan ganti rugi kepada setiap warga

negara yang rumah dan tanahnya digunakan oleh pemerintah demi pembangunan

nasional menurut undang-undang yang berlaku dan hanya warga Negara Timor

Leste yang mempunyai hak milik pribadi. Untuk menyelesaikan permasalahan

yang terjadi dalam masyarakat maka pemerintah membuat peraturan yang baru

yaitu pada tahun 2004 pemerintah Timor-Leste mengeluarkan peraturan pemerintah

Nomor 19 tahun 2004 tentang senyewa-menyewa atas benda-benda milik negara

“dekretu lei No 19 tahun 2004“ rejime juridiku ba soin metin iha fatin: (Afetasaun

ofisial no arendamentu husi soin ne’ebé tama iha dominu privadu estadu nian).

Berdasarkan lei Nomor 1 tahun 2003 maka nain ba soin metin, hasai katak

dispozisaun soin metin iha fatin domino privadu Estadu nian mos hanesan rejime

ba arrendamentu no administrasaun soin metin iha fatin hirak ne’e sei regula husi

dekretu lei( undang-undang no 19 tahun 2004 tentang benda tidak

8

Page 9: uco pembahasan

bergerak :”masalah yang terpenting dari sewa menyewa benda tidak bergerak

termasuk milik pemerintah).

Peraturan pemerintah Nomor 19 tahun 2004 menyatakan bawah semua

benda yang tidak bergerak telah menjadi milik negara atau pemerintah, walaupun

telah ditempati dan tidak ditempati juga pemerintah belum menggunakan benda

tersebut harus mendapatkan legislasi dari pemerintah menurut undang-undang yang

telah ditetapkan. Dengan adanya peraturan perundang-undangan yang baru ini

pemerintah berupaya memberikan kesempatan kepada masyarakat agar

mendaftarkan rumah yang mereka tempati serta membayar iuran atau uang sewa

kepada pemerintah menurut ketetapan dan prosedur yang diterapkan oleh Badan

Pertanahan Nasional (DNTP).

Paska restorasi kemerdekaan Timor Leste dan dikeluarkannya berbagai

undang-undang dan peraturan pemerintah oleh lembaga negara yang berwenang,

antara lain; peratuaran yang mengatur tentang benda bergerak maupun benda tidak

bergerak yang berada di Timor Leste, tampaknya masih terdapat kekurangan

peraturan hukum yang mengatur secara menyeluruh atas benda-benda tersebut.

Untuk itu, diperlukan adanya undang-undang dan peraturan pemerintah yang

pernah berlaku di Timor Leste dinyatakan tetap berlaku. Hal ini dipertegas oleh

pasal 165 Konstitusi RDTL “bahwa hukum atau undang-undang yang sebelumnya

berlaku di Timor Leste akan tetap berlaku berkaitan dengan semua hal, kecuali bila

bertentangan dengan UUD atau asas-asas hukum internasional. Menyangkut hal

ini, sebelum restorasi kemerdekaan Timor Leste, telah dicantumkan di dalamn

9

Page 10: uco pembahasan

regulasi UNTAET Nomor 1 Tahun 1999 pasal 3 ayat 1, bahwa sampai saatnya

digantikan oleh peraturan-peraturan UNTAET atau peraturan-peraturan yang

dikeluarkan oleh lembaga-lembaga negara di Timor-Leste yang didirikan secara

demokratis, hukum-hukum yang telah diterapkan di Timor-Leste sebelum tanggal,

25 oktober 1999, akan tetap diterapkan di Timor-Leste, sejauh mana hukum-hukum

tersebut tidak bertentangan dengan standar-standar hukum internasional yang ada.

Interpretasi pemberlakuan hukum sebelum tanggal, 25 oktober 1999,

dinyatakan tetap berlaku di Timor Leste, adalah kurang jelas. Artinya adalah

hukum negara mana yang seharusnya dinyatakan tetap berlaku di Timor Leste.

Tentu semua orang mengetahui bahwa semua peraturan yang dikeluarkan oleh

pemerintahan transisi (UNTAET), akan tetap berlaku di Timor Leste hingga

adanya peraturan lain yang telah dikeluarkan oleh pemerintah Timor Leste.

Namun yang menjadi persoalan adalah hukum negara manakah yang

dinyatakan tetap berlaku di Timor Leste. Apakah hukum negara Indonesia ataukah

hukum negara Portugis yang pernah berlaku dinyatakan tetap berlaku? Secara

hukum, dunia internasional mengetahui bahwa keberadaan negara Indonesia

selama 24 tahun di Timor Leste adalah suatu aneksasi dan perbuatan melawan

hukum sehingga selama keberadaan pemerintahannya di Timor Leste tidak diakui

oleh masyarakat internasional. Di lain pihak, selama keberadaanya, telah

menciptakan banyak peraturan-peraturan hukum di Timor Leste dan masyarakat

Timor-timur pada waktu itu dan hingga saat ini banyak yang telah mengetahui dan

10

Page 11: uco pembahasan

mengerti dengan baik hukum negara Indonesia. Sehingga ditafsirkan bahwa hukum

yang pernah berlaku di Timor Leste adalah hukum negara Indonesia.

Secara hukum penafsiran hukum Indonesia yang dianggap sah dan berlaku

di Timor Leste adalah tidak benar, yang benar adalah hukum negara Portugal.

Karena resolusi Dewan Keamanan PBB Nomor 384 tahun 1975, tertanggal, 22

Desember, dan resolusi Dewan Keamanan PBB Nomor 389 tahun 1976, tertanggal

22april 1976,mendesak Indonesia untuk segera menarik segala peralatan militer

dan pemerintahannya dari Timor Leste karena Timor Leste adalah merupakan

propinsi seberan lautan yang merupakan bagian pemerintahan Portugis. Namun

pemerintah Indonesia pada waktu itu tidak memperhatikan dan mengabaikan

desakan tersebut, sehingga akhirnya pada tanggal, 30 Agustus 1999, dilakukan

referendum di Timor Leste. Berdasarkan alasan tersebut di atas, maka Parlamen

Nasional, melalui sidang pleno, mengeluarkan undang-undang nomor 10 tahun

2003, tertanggal, 22 Desember 2003, dimana dalam pasal 1 mengatakan bahwa

dimengerti bahwa undang-undang yang berlaku di Timor Leste adalah undang-

undang negara Indonesia yang pernah berlaku secara de facto, dinyatakan tetap

berlaku hingga adanya perubahan undang-undang yang baru.

Berdasarkan dasar hukum tersebut di atas, maka undang-undang pokok

agraria Indonesia (UUPA) Nomor 5 tahun 1960 tetap berlaku dan digunakan

sebagai dasar hukum untuk mengatur tentang hak kepemilikan atas tanah dan

rumah di Timor Leste. Undang-Undang Pokok Agraria ini, diperkuat dengan

peraturan pemerintah Nomor 19 tahun 1976 yang mana telah memperjelas tentang

11

Page 12: uco pembahasan

subyek hak pakai serta didukung peraturan perundang-undangan Nomor 40 tahun

1996, yang mengatur tentang hak sewa menyewa. Dan selanjutnya Peraturan

Pemerintah (PP) Nomor 24 tahun 1997, Peraturan Menteri (permen) agraria atau

kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) Nomor 3 tahun 1997, mengatakan bahwa

walaupun adanya undang-undang Nomor 1 tahun 2003 dan Undang-undang

Nomor 19 tahun 2004, serta undang-undang lainnya, masyarakat yang telah

mengetahui dengan jelas tentang undang-undang tersebut, maka masyarakat

menuruti kebijakan-kebijakan dan keputusan yang dikeluarkan oleh kementrian

kehakiman melalui Padan Pertanahan Nasional (Dirasaun Nasional Terras e

Propriadade). Dalam mengimplementasikan undang-undang tersebut sudah efektif,

namun masih menimbulkan banyak permasalahan baru tentang persengketan tanah

dan rumah, hal ini yang mengakibatkan dalam pembayaran iuran atau sewa kepada

pemerintah menemui kendala. Dengan demikian perlu dilakukan suatu penelitian

untuk mengetahui sejauh mana pemerintah Timor-Leste menanggani dan mengatasi

permasalahan yang selama ini terjadi dalam masyarakat, yang menempati aset

peninggalan pemerintah Indonesia antara lain; benda-benda yang tidak bergerak

yakni perumahan-perumahan yang berada di kota Dili. Selanjutnya untuk

mengetahui masyarakat yang menempati aset tersebut diwajibkan membayar uang

sewa kepada pemerintah Timor-Leste sesuai hukum dan peraturan yang berlaku.

12

Page 13: uco pembahasan

Oleh karena itu, maka mendorong penulis untuk menulis proposal skripsi

ini dengan judul :

Pemberian hak sewa menyewa atas benda yang tidak bergerak dari hasil

peninggalan pemerintah Indonesia di kota Dili oleh DNTP (Dirasaun Nasional

Terras e Propriedade)”

1.2 Perumusan Masalah

Berdasarkan uraian pada latar belakang diatas maka permasalahan yang

akan diteliti adalah;

1.2.1 Bagaimanakah prosedur untuk memperoleh hak pakai terhadap

benda yang tidak bergerak milik pemerintah Indonesai yang berada

di negara Timor Leste?

1.2.2 Apakah peranan Badan Pertanahan Nasional (DNTP) dalam

mengatur hak sewa atas benda tidak bergerak terhadap masyarakat

di kota Dili?

1.3 Tujuan Penelitian

Tujuan penelitian di sini adalah untuk mengetahui dan menjelaskan

rumusan masalah yang telah diuraikan tersebut di atas, yakni :

13

Page 14: uco pembahasan

1.3.1 Untuk mengetahui dan menjelaskan prosedur untuk memperoleh

hak pakai atas benda-benda tetap milik negara di Timor Leste,

khususnya di kota Dili

1.3.2 Untuk mengetahui dan mencatat jumlah aset perumahan

peninggalan pemerintah Indonesia yang ditempati oleh

masyarakat Timor-Leste, khususnya di lingkungan kota Díli.

1.3.3 Penelitian tersebut untuk mengetahui presentasi pembayaran

iuran oleh masyarakat kepada pemerintah Timor-Leste.

1.3.4 Penelitian tersebut untuk mengetahui peranan Badan Pertanahan

Nasional (DNTP) dalam mengatur pemberian hak sewa benda

tidak bergerak atau aset peninggalan pemerintah Indonesia oleh

masyarakat di kota Dili.

1.3.5 Sebagai salah satu syarat bagi mahasiswa untuk menyelesaikan

tahap akhir, agar dapat mencapai gelar sarjana (S1)

1.4 Maksud Penelitian

Penelitian tersebut bermaksud untuk menghasilkan tulisan serta karya

ilmiah bagi para pembaca dapat memahami konsep tentang“ Pemberian hak sewa

atas benda yang tidak bergerak dari hasil peninggalan pemerintah Indonesia di

kota Dili oleh DNTP( Dirasaun Nasional Terras e Propriedade”

14

Page 15: uco pembahasan

1.5 Manfaat Penelitian

1.5.1 Bagi penulis, karya ilmiah ini sebagai bahan juga landasan teori

yang dikontribusikan oleh penulis kepada segenap civitas akademi

UNPAS serta perpustakaan, khususnya fakultas hukum;

1.5.2 Penelitian ini berguna bagi universitas sebagai bahan referensi untuk

perpustakaan dan para mahasiswa yang akan melakukan penelitian

selanjutnya;

1.5.3 Penelitian ini agar bermanfaat bagi masyarakat pada umumnya dan

khususnya sebagai bahan refensi atau landasan teori bagi peneliti-

peneliti selanjutnya;

1.5.4 Kepada pemerintah, Melaui karya ilmiah ini, penulis berharap

kepada pemerintah Timor-Leste guna menyelesaikan permasalahan

persengketaan tanah serta perumahan peninggalan pemerintah

Indonesia yakni di kota Dili.

1.6 Sistimatika Penulisan

Agar mempermudah dalam memahami isi dari skripsi ini,maka sistematika

penulisan yang penulis kemukakan sebagai berikut;

1.6.1 Dalam bab I Menguraikan secara ringkas tentang latar belakang

masalah, peremusan masalah serta tujuan dan maksud, manfaat,

sistimatika penulisan penelitian bagi penulis dan Universitas.

1.6.2 Dalam bab II Mnguraikan tentang landasan teori yaitu

memberikan pandangan umum tentang hak sewa menyewa bendaa

15

Page 16: uco pembahasan

yang tidak bergerak dan menurut teori teori yang ada relevansinya

dengan permasalahan, dan hipotesa.

1.6.3 Dalam bab III Mengraikan tentang metodologi yang di gunakan

dalam penelitian yaitu identifikasi variable jenis penelitian,jenis dan

sumber data, lokasi penelitian,metode pengumpulan data,defenisi

operasional, teknik analisis data.

16

Page 17: uco pembahasan

BAB II

TUNJUAN PUSTAKA

2.1. Pengertian Tanah dan Bumi

Menurut undang-undang pokok agraria Nomor 5 tahun 1960 adalah

permukaan bumi, dan tubuh bumi serta yang berada didalam air, adalah bagian dari

bumi yang disebut tanah. Tanah yang dimaksudkan bahwa bukan pengatur tanah

dalam segala aspek, melainkan hanya pengatur atas salah satu aspeknya, yakni

tanah dalam pengertian yuridis yang disebut hak. Pengertian tanah pada pasal 4

(ayat1) Undang-Undang Pokok Agraria, yaitu dasar hukum menguasai negara

seperti yang dimaksud pada pasal 2, “adanya macam-macam hak atas permukaan

bumi yakni tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang,

baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain maupun badan-badan

hukum”1, berdasarkan hukum maka tanah dalam pengertian yuridis adalah

permukaan bumi.

Sedangkan hak atas tanah adalah hak atas sebagian tertentu permukaan

bumi, yang berbatas, berdemensi dua dengan ukuran panjang dan lebar. Sedangkan

ruang pengertian yuridis, yang terbatas, berdemensi tiga yaitu panjang, lebar, dan

tinggi (dalam hukum penataan ruang). Dengan demikian hak atas tanah adalah hak

yang memberi kewenangan kepada pemegang haknya agar mempergunakan atau

memanfaatkan tanah yang dihakinya.

“Menurut Effendi Perangin, menyatakan bahwa hukum tanah adalah

keseluruhan peraturan-peraturan hukum, baik yang tertulis maupun tidak tertulis

yang mengatur hak-hak penguasaan atas tanah merupakan lembaga-lembaga

1 Supriadi ,S.H.M.Hum., hukumagraria., hlm 3, Sinar Grafika.cetakan pertama, 2007

17

Page 18: uco pembahasan

hukum serta instruksi hukum yang konkrit.2 Sedangkan menurut Boedi Harsono,

bahwa hukum tanah negara-negara dipergunakan apa yang disebut asas accessei

“asas perlekataan, “adalah bangunan-bangunan dan benda-benda tanaman yang

terdapat diatasnya merupakan satu kesatuan dengan tanah, serta merupakan bagian

dari tanah yang bersangkutan”. Adapun asas perlekataan dibagi menjadi dua

yaitu:

A. Asas perlekatan horizontal (Horizontal Accessei Beginset);

Menurut KitabUndang-Undang Hukum Perdata menganut asas perlekatan,

yaitu asas yang melekatkan suatu benda pada benda pokoknya. Akan tetapi asas

perlekatan tersebut terdiri dari perlekatan horizontal atau mendatar, dan perlekatan

vertikal/menurun tersebut yang diatur dalam perumusan pasal 500 berbunyi “

segala apa yang karena hukum perlekatan termasuk dalm suatu kebendaan, seperti

pun segala hasil dari kebendaan itu, baik hasil karena alam, maupun hasil karena

pekerjaan orang, selama yang akhir-akhir ini melekat pada kebendaan itu laksana

dahan dan akar terpaut pada tanahnya, kesemuanya itu adalah bagian dari

kebendaan tadi.3 Pasal 506 berbunyi kebendaan yang tak bergerak ialah:

1. pekarangan-pekarangan dan apa yang tidak didirikan diatasnya;

2. penggilingan-penggilingan, kecuali apa yang nanti akan dibicarakan

dalam pasal 510;

3. pohon-pohon dan tanaman ladang, yang dengan akarnya menancap

dalam tanah; buah-buahan pohon yang belum dipetik; demikian pun

2Urip Santoso, S.H.,M.H.,Hukum Agraria dan hak-hak atas tanah, hlm 10, 11., Kencana Prenada Media Group, 2007 cetakan ke 3 3

18

Page 19: uco pembahasan

barang-barang tambang seperti : batu bara, samaph bara,dan sebagainya,

selama benda-benda itu belum terpisah dan digali dari tanah;

4. kayu tebangan dari kehutan –hutanan dan kayu dari pohon-pohon yang

terbentang tinggi, selama kayu-kayuan itu belum dipotong.

5. pipa-pipa dan got-got yang diperuntukan guna menyalurkan air dari

rumah atau pekarangan, dan pada umumnya segala apa yang tertancap

dalam pekarangan atau terpakudalam bangunan rumah.4

dan pasal 507 Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang mengatakan bahwa

Karena peruntukannya, termasuklah dalam paham kebendaan tak bergerak

1. dalam perusahan pabrik: barang-barang hasil pabrik itu sendiri,

penggilingan-penggilingan, pengglembengan besi dan barang yang tak

bergerak yang sejenis itu, apitan besi, kuali pengukusan,tempat api,

jambang-jambang, tong,tong, dan perkakas-perkakas sebagainya yang

termasuk dalam asas pabrik, pun sekiranya barang-barang itu tak

tertancap atau tak terpaku;

2. dalm perumahan: cermin-cermin, lukisan-lukisan dan perhiasan lain-

lainnya,sekedar barang-barang itu dilekatkan pada papan atau pasangan

batu yang merupakan bagian dinding, pagar plesteran ruangan, pun

sekiranya barang-barang tak terpaku;

3. dalam kemilikan tanah: lungkang atau timbunan gemuk diperuntukan

guna merabuk tanah; burung merpati temasuk dalam kawan, saran

4 Prof. R. Subekti, S.H. dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-undang Hukum Perdata, hlm 157dan 158., PT Pradnya Paramita, Jakarta, 2005

19

Page 20: uco pembahasan

burung yang dapat dimakan, selama belum dipetik; ikan yang ada dalam

kolam;

4. bahan pembangunan gedung berasal dari perombakan gedung; jika

diperuntukan guna mendirikan kembali gedung itu; dan pada umumnya,

benda-benda yang oleh sipemilik telah dihubungkan dengan kebendaan

tak bergeraknya guan dipakai selamanya; sipemilik dianggap telah

menghubungkan benda-benda yang demikian kepada kebendaan tak

bergeraknya, bilamana benda-benda itu dilekatkan padanya dengan

pekerjaan menggali, pekerjaan kayu atau pemasangan batu, atau

bilamana benda-benda itu tidak dapat dilepaskan dengan tidak memutus

atau merusaknya atau dengan tidak memutus atau merusak bagian dari

kebendaan tak bergerak tadi, dimana benda-benda itu dilekatkannya.5

. Selanjutnya menurut Soebekti, asas perlekatan dianut oleh KitabUndang-

Undanh Hukum Perdata hal mana terlihat dalam perumusan pasal 500 yang

berbunyi “ segala apa yang karena hukum perlekatan termasuk dalam sesuatu

kebendaan, seperti pun segala hasil dari kebendaan itu, baik hasil karena alam,

maupun hasil karan pekerjaan orang, selama yang akhir-akhir ini melekat pada

kebendaan itu laksana dahan dan akar terpaut pada tanahnya, kesemuanya itu

adalah bagian dari kebendaan tadi.” Pasal 506 dan pasal 507 Kitab Undang-

Undang Hukum Perdata berdasarkan asas asesi maka benda-benda yang melekat

5 Prof. R. Subekti, S.H. dan R. Tjitrosudibio, KUH Per, hlm 158-159, PT Pradnya Paramita, Jakarta, 2005

20

Page 21: uco pembahasan

pada benda pokok secara yuridis harus dianggap sebagai bagian yang tidak

terpisahkan dari pokoknya.

Berkaitan dengan pendapat yang dikemukan oleh Soebekti diatas maka

Kleiyn mengatakan bahwa“ asas asesi dapat ditemukan dalam rumusan pasal 506

dan pasal 507 Kitab Undang-Undang Hukmum Perdata, yaitu dalam perumusan

benda tidak bergerak dimana disebutkan bahwa perlekatan dari suatu benda

bergerak erancap dan terpaku pada benda tidak bergerak secara yuridis harus

dianggap sebagai benda tidak bergerak, perlekatan harus sedemikian rupa sehingga

apabila keduanya dipisahkan satu sama lain, maka ini akan menimbulkan

kerusakan kepada salah satu atau kedua benda itu

. Tetapi apabila pemisahan tersebut tidak menimbulkan kerusakan pada

benda-benda itu maka ketentuan tadi tidak berlaku. demikian pula pada pasal 500

Kitab Undang-undang Hukum Perdata menyebutkan bahwa hubungan antar kedua

benda tersebut harus terpaut sedemikan rupa seperti dahan dengan akarnya. selain

dikenal asas perlekatan yang bersifat horizontal, dikenal pula asas perlekatan yang

vertikal yang diatur dalam pasal 571 Kitab Undang Hukum Perdata (hak milik

sebidang tanah meliputi hak milik atas segala sesuatu yang ada di atasnya dan

didalam tanah itu”,6 bertitik tolak dari ketentuan pasal 572 Kitab Undang-Undang

Hukum Perdata, jelaslah bahwa semua benda yang terdapat di atas tanah (tambang)

termasuk sipemilik tanah.

dalam pasal 571 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang mengatakan

bahwa :“ hak milik atas sebidang tanah mengadung didalamnya, kemilikan atas

6 Prof. R Subekti, S.H. dan R.Tjitrosudibio, KUH Perdata, hlm 157,158, 171, PT Pradnya Paramita, Jakarta,2005

21

Page 22: uco pembahasan

segala apa yang ada diatasnya dan dudalam tanah. Diatas bolehlah sipemilik

mengusahakan segala tanaman dan mendirikan setiap bangunan yang disukai,

dengan tak mengurangi akan beberapa pengecualian tersebut dalam bab keempat

dan keenam buku ini. Dibawah tanah bolehlah ia membuat menggali sesuka hati

dan memiliki segala hasil yang diperoleh karena penggalian itu, dengan tak

mengurangi akan perubahan-peruabahan yang kiranya harus diadakan berhubung

dengan perundang-undangan dan peraturan pemerintah tentang petambangan,

pengambilan bara, sampah terpendam dan sebagainya.”7

Selanjutnya Menurut Mahadi, mengatakan dalam pasal 571 Kitab

Undang-Undang Hukum Perdata terbesit asas mengikuti, dalam hal ini sifat

mengikuti tanah, lebih ,luas lagi sifat mengikuti kedudukan yuridis tanah,

maksudnya segala barang yang melekat pada tanah mengikuti kedudukan yuridis

tanah. dimana sudah mendapat kedudukan sebagai barang tidak bergerak, maka

segala tanaman dan bangunan yang ada di atasnya menjadi barang tidak bergerak

dan bersatu dengan pemilik tanah.8

B. Asas pemisahan horizontal (horizontal scheiding)

Adanya berlainan dengan asas yang terdapat pada negara-negara yang

menggunakan asas perlekatan, hukum tanah yang dianut oleh Undang-Undang

Pokok Agraria bertumpu pada hukum adat, dimana tidak mengenal asas perlekatan

tersebut, melainkan menganut asas pemisahan Horizontal (dalam bahasa belanda

7 Prof. R. Subekti, S.H. dan R. Tjitrosudibio, KUH Perdata, hlm 171, PT Pradnya Paramita, Jakarta, 20058 Supriadi, SH.M.Hum, hukum agraria, hlm. 3,4. Urip SantosoS.H.,M.H. hukum agraria dan hak-hak atas tanah.hlm,10,hlm.11, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2007

22

Page 23: uco pembahasan

disebut Horizontal scheiding), dimana hak atas tanah tidak dengan sendirinya

meliputi pemilikan bangunan dan tanaman yang di atasnya.

Akan tetapi Menurut Djuhaendah Hasan bahwa; asas perlekatan Vertikal

tidak dikenal di dalam hukum adat, karena mengenal asas lainnya yaitu asas

pemisahan horizontal di mana tanah terlepas dari segala sesuatu yang melekat

padanya. di dalam hukum adat, benda terdiri atas benda tanah dan benda bukan

tanah, dan yang dimaksud dengan tanah memang hanya tentang tanah saja

(demikian pula pengaturan hukum tanah dalam Undang-Uundang Pokok Agraria)

sesuatu yang melekat pada tanah dimasukan dalam pengertian benda bukan tanah

dan terhadapnya tidak berlaku ketentuan benda.

Demikian pula pendapat Djuhaendah Hasan didukung oleh beberapa

pendapat para ahli seperti : Ter Har yang menyatakan bahwa; tanah adalah

terpisah dari segala sesuatu yang melekat padanya atau kepemilikan atas tanah

terlepas dari benda yang berada diatas tanah itu sehingga pemilik hak atas tanah

dan pemilik atas bangunan yang berada di atasnya dapat berbeda. Sedangkan

Menurut Imam Sudayat bahwa; asas pemisahan horizontal dalam hukum adat ini

terlihat jelas dalam hak numpang yang menunjukkan bahwa numpang itu orang

tidak ada sangkut pautnya dengan tanah tersebut maka orang yang tinggal dalam

rumah diatas tanah terlepas dari tanah, meskipun ia mempunyai rumah di situ,

terlihat pohon-pohon dapat dijual dan digadaikan tersendiri terlepas dari tanahnya.

Adapun Menurut Teng Tjin Leng, menyatakan hukum adat mengandung

prinsip pemisahan horizontal yang integral dan konsekuen bagi seluruh

masalahnya, khususnya yang berhubungan dengan tanah dan benda serta tanaman

23

Page 24: uco pembahasan

di atasnya. Serta pengaturan hak-hak penguasaan atas tanah dalam hukum tanah

dibagi menjadi dua bagian yaitu; Hak penguasaan atas tanah sebagai lembaga

hukum adalah ini belum dihubungkan dengan tanah dan orang atau badan hukum

tertentu sebagai pemegang haknya. Ketentuan-ketentuan dal hak penguasaan atas

adalah sebagai berikut:

A. Memberi nama pada hak penguasaan yang bersangkutan,

B. Menetapkan isinya, yaitu mengatur apa saja yang boleh, wajib, dan

dilarang untuk diperbuat oleh pemegang haknya serta jangka waktu

penguasaanya,

C. Mengatur hal-hal mengenai subyeknya, siapa yang boleh menjadi

pemegang haknya, dan syarat-syarat bagi penguasaannya,

D. Mengatur hal-hal mengenai tanah.

Hak penguasaan atas tanah sebagai hubungan hukum yang konkret adalah

hak penguasaan atas tanah ini sudah dihubungkan dengan tanah sebagai obyeknya

dan orang atau badan hukum tertentu sebagai subyek atau pemegang haknya.

ketentuan-ketentuan dalam hak penguasaan atas tanah adalah sebgai berikut;

A. Mengatur hal-hal mengenai penciptaannya menjadi suatu hubungan

hukum yang konkret. Dengan nama atau sebutan hak penguasaan atas

tanah tertentu;

B. Mengatur hal-hal mengenai penbebanannya dengan hal lain;

C. Mengatur hal-hal mengenai hapusnya;

D. Mengatur hal-hal mnegenai pembuktiannya.9

9 Suprato, SH.M.Hum, hlm 7

24

Page 25: uco pembahasan

2.2 Obyek Atas Hukum Tanah dan Hirarki Hak-Hak Penguasaan Atas

Tanah Dalam Undang-Undang Pokok Agraria dan Hukum Tanah

Nasional, adalah;

2.2.1 Hak Bangsa Timor Leste Atas Tanah.

Hak Bangsa Timor-Leste atas tanah ini merupakan hak penguasaan atas

tanah tertinggi dan meliputi semua tanah yang ada dalam wilayah atau Negara, ini

merupakan tanah bersama, bersifat abadi dan menjadi induk bagi hak-hak

penguasaan yang lain atas tanah melalui pengaturaan hak penguasaan atas tanah ini

dimuat dalam pasal 1 ayat (1) - ayat (3) Undang-Undang Pokok Agraria.

Hak BangsaTimor-Leste atas tanah mempunyai sifat Komunalistik, artinya

semua tanah yang ada dalam wilayah Negara Republik Demokratik Timor-Leste,

merupakan tanah bersama milik rakyat Timor-Leste, yang telah bersatu sebagai

Bangsa Timor-Leste (pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria). Hubungan

antar Bangsa Timor-Leste dengan tanah yang bersifat abadi, artinya hubungan

antar bangsa Timor-Leste dengan tanah akan berlangsung tiada terputus-putus

untuk selamanya. Sifat abadi artinya selama bangsa Timor-Leste masih bersatu

sebagai Bangsa Timor-Leste dan selama tanah bersama tersebut masih ada, maka

dalam keadaan yang bagaimanapun tidak ada satu kekuasaan yang akan dapat

memutuskan atau meniadakan hubungan tersebut (pasal ayat (3) Undang-Undang

Pokok Agraria) sebagai hak Bangsa Timor-Leste atas tanah merupakan induk bagi

hak-hak penguasaan yang lain atas tanah. Hak atas tanah mengandung pengeritan

bahwa, semua hak penguasaan atas tanah yang bersumber pada hak bangsa Timor

25

Page 26: uco pembahasan

atas tanah dan bahwa keberadaan hak-hak penguasaan apa pun yang bersangkutan

tidak meniadakan eksistensi Bangsa Timor-Leste atas tanah.

Tanah bersama dalam pasal 1 ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria

dinyatakan sebagai kekayaan Nasional menunjukkan adanya unsur keperdataan,

yaitu hubungan kepunyaan antar Bangsa Timor-Leste atas tanah bersama tersebut.

Menurut Boedi Harsono, pernyataan tanah yang dikuasai oleh Bangsa Timor-

Leste sebagai tanah bersama tersebut menunjukkan adanya hubungan hukum di

bidang Hukum Perdata. Biarpun hubungan hukum tersebut hubungan perdata

bukan berarti bahwa hak Bangsa Timor-Leste adalah hak pemilikan pribadi yang

tidak memungkinkan adanya hak milik individual. Hak Bangsa Timor-Leste dalam

Hukum Tanah Nasional adalah hak kepunyaan, yang memungkinkan penguasaan

bagian-bagian tanah bersama dengan Hak Milik oleh warga Negara secara

individual.

Selain itu merupakan hubungan hukum perdata, hak Bangsa Timor-Leste

atas tanah mengandung tugas kewenangan untuk mengatur dan mengelolah tanah

bersama tersebut, bagi sebesar-besar kemakmuran rakyat, yang termasuk dalam

bidang hukum publik. Pelaksanaan kewenangan ini ditugaskan kepada Negara

Republik Demokrasi Timor Leste (pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) UUPA dan pada

pasal 141 yang berbunyi bahwa kepemilikan, penggunaan dan penguasan tanah

secara berguna, sebagai salah satu faktor produksi ekonomi, diatur dalam undang-

undang”.10

10 Dikutip dari kontitusi RDTL

26

Page 27: uco pembahasan

2.2.2 Hak Menguasai Dari Negara Atas Tanah.

Hak penguasai dari pemerintah atas tanah bersumber pada hak Bangsa

Timor-Leste atas tanah, yang hakikatnya merupakan penugasaan pelaksanaan tugas

kewenangan bangsa yang mengadung unsur hukum publik. Tugas mengelolah

seluruh tanah bersama tidak mungkin dilaksanakan sendiri oleh Bangsa Timor-

Leste sebagai pemegang hak dan pengemban amanat tersebut, pada tingkatan

tertinggi dikuasai kepada Negara Republik Demokratik Timor-Leste sebagai

organisasi kekuasaan seluruh rakyat (pasal 2 ayat (1) Undang-Undang Pokok

Agraria).

Menurut Oloan Sitorus, “kewenangan Negara dalam bidang pertanahan

sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 2 ayat (2) Undang-Uundang Pokok

Agraria diatas merupakan pelimpahan tugas bangsa untuk mengatur penguasaan

dan memimpin penggunaan tanah bersama yang merupakan kekayaan nasional.

Tegasnya, hak menguasai dari Negara adalah pelimpahan kewenangan publik dari

hak Bangsa. Konsekuesinya, kewenangan tersebut hanya bersifat publik semata”.

Akan tetapi ada perbedaan pendapat antara Oloan Sitorus dengan Dirman yang

mengatakan bahwa tanah-tanah negara diabgi atas dua bagaian, yaitu:

A. Tanah negara yang bebas (Vrij Staatsdomein) artinya tanah negara yang

tidak terikat dengan hak-hak Bangsa Timor- Leste

B. Tanah negara yang tidak terbebas, (Onvrij Staatsdoemin) artinya tanah

yang terikat dengan hak-hak bangsa Timor- Leste

Dalam pasal 4 Undang-Undang Pokok Agraria dinyatakan sebagai

berikut; Atas dasar hak menguasi dari negara sebagai yang dimaksud pasal 2

27

Page 28: uco pembahasan

ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah,

yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang, baik sendiri maupun

bersama dengan orang lain serta badan-badan hukum.

2.2.3 Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat.

Hak ulayat masyarakat Hukum Adat diatur dalam pasal 3 Undang-Undang

Pokok Agraria yaitu “ dengan mengingat ketentuan-ketentuan dalam pasal 1 dan

pasal 2 pelaksanaan hak ulayat dan pelaksanaan hak-hak serupa itu dari

masyarakat-masyarakat hukum adat. Sepanjang menurut kenyataannya masih ada,

harus sedimikian rupa sehingga sesuai dengan kepentingan nasional dan negara,

yang berdasarkan atas persatuan bangsa serta tidak boleh bertentangan dengan

undang-undang dan peraturan-peraturan yang lebih tinggi” dan Negara Timor-

Leste mengakui akan adat-istidat yang dianut oleh masyarakatnya terdapat pada

Konstiusi Republik Demokratik Timor Leste pasal 2 ayat (4), yang berbunyi “

Negara mengakui hukum adat yang tunduk kepada konstitusi dan undang-undang

lain yang berkaitan dengan hukum adat.11

Yang dimaksud dengan hak ulayat masyarakat hukum adalah serangkain

wewenang dan kewajiban suatu masyarakat hukum adat, yang berhubungan dengan

tanah yang terletak dalam lingkungan wilayahnya.Menurut Boedi Harsono, hak

ulayat masyarakat hukum adat adalah: Masih ada suatu kelompok orang sebagai

warga suatu persekutuan hukum adat tertentu, yang merupakan suatu masyarakat

hukum adat.

11 Dikutip dari Konstitusi Reppublik Demokratik Timor Leste

28

Page 29: uco pembahasan

2.2.4 Dalam Undang-Undang Pokok Agraria, pasal 42 yang

menentukan hak pakai adalah:

A. Warga Negara Timor Leste

B. Orang asing yang berkedudukan di Timor Leste

C. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Timor Leste dan

berkedudukan Di Timor Leste

D. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Timor Leste

Pada peraturan perundang-undangan Nomor 40 tahun 1996 pasal 40

menerangkan lebih rinci tentang subyek yang mempunyai hak pakai, yaitu;

A. Warga Negara Timor Leste;

B. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Timor-Leste dan

berkedudukan di Timor-Leste;

C. Orang asing yang berkedudukan di Timor-Leste;

D. Departemen, lembaga pemerintah Non Departemen dan

pemerintah Daerah;

E. Badan-badan keagamaan dan sosial;

F. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Timor-Leste;

G. Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan Internasional.

29

Page 30: uco pembahasan

Asal tanah hak pakai dalam pasal 41 ayat (1) Undang-Undang Pokok

Agraria menyebutkan bahwa asal tanah hak pakai adalah tanah yang dikuasai

langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, sedangkan pasal 41 Peraturan

Perundang-undangan Nomor 40 tahun 1996 lebih tegas menyebutkan bahwa tanah

dapat diberikan denga hak pakai adalah tanah Negara, tanah pengolahan, atau tanah

hak milik.

2.2.6 Terjadinya Hak Pakai Berdasarkan Asal Tanah, yang dapat

dijelaskan sebagai berikut:

A. Hak pakai atas tanah negara adalah hak pakai ini diberikan dengan

keputusan pemberian hak oleh badan pertanahan nasional. Hak pakai ini

terjadi sejak keputusan pemberian hak pakai didaftarkan kepada kepala

kantor pertanahan kabupaten atau kota setempat untuk dicatat dalam

buku tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanah bukti haknya.

B. Hak pakai atas tanah hak pegelolaan adalah hak pakai ini diberikan

dengan pemberian hak oleh badan pertanahan nasional berdasarkan usul

pemegang hak pengelolaan. Hak pakai ini terjadi sejak keputusan

pemberian hak pakai didaftarkan kepada kepala kantor pertanahan

kabupaten atau kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah dan

diterbitkan sertiikat sebagai tanda bukti haknya;

C. Hak pakai atas tanah hak milik adalah hakai ini terjadi dengan

pemberian tanah oleh pemilik tanah dengan akta yang dibuat oleh

30

Page 31: uco pembahasan

Panitia Pembuat Akta Tanah . Akta PPAT ini wajib didatarkan ke

kantor pertanahan.

2.2.7. Jangka Waktu Hak Pakai Dalam Pasal 41 ayat (2) Undang-

Uundang Pokok Agraria.

Tidak menemukan secara tegas berapa lama jangka waktu hak pakai. Pasal

ini hanya menentukan bahwa hak pakai dapat diberikan selama jangka waktu

tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu. Dalam

Peraturan Perundang-undangan Nomor 40 tahun 1996 jangka waktu hak pakai

diatur pada pasal 45 sampai dengan pasal 49. jangka waktu hak pakai ini berbeda-

beda sesuai dengan asal tanahnya, yaitu : hak pakai ini berjangka waktu untuk

pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling

lama 20 tahun dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun.

Khusus hak pakai yang dipunyai departemen lembaga pemerintah Non Pemerintah,

pemerintah daerah, badan-badan keagamaan, dan sosial, perwakilan legal asing dan

perwakilan badan internasional diberikan untuk jangak waktu yang tidak

ditentukan selama tanahnya dipergunakan uuntuk keperluan tertentu. Berkaitan

dengan subyek hak pakai atas tanah negara ini.

Menurut A.P perlindungan menyatakan bahwa “ada hak pakai yang

bersifat publikrechtelijk, yang tanpa right of dispossal( artinya yang tidak boleh

dijual ataupun dijadikan jaminan utang ), yaitu hak pakai yang diberikan untuk

instansi- instansi pemerintah seperti sekolah, perguruan tinggi negeri, kantor

pemerintah, dan sebagainya. Dan haka pakai yang diberikan untuk perwakilan

31

Page 32: uco pembahasan

asing yaitu hak pakai yang diberikan untuk waktu yang tidak terbatas dan selama

pelaksanaan tugasnya, ataupun hak pakai yang diberikan untuk usaha-usaha sosial

dan keagamaam juga diberikan untuk waktu yang tidak tertentu dan selama

melaksanakan tugasnya”

2.2.8. Permohonan Perpanjangan Jangka Waktu atau Pembaharuan

hak pakai diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhir jangka

waktu hak pakai tersebut, perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan hak pakai

dicatat dalam buku tanah pada kantor pertanahan kabupaten atau kota setempat.

Syarat-syarat yang diharus dipenuhi oleh pemegang hak pakai untuk perpanjang

jangka waktu atau pembaharuan hak pakai, yaitu:

A. Tanahnya masih dipergunakan dengan hak sesuai dengan keadaan,sifat,

dan tujuan pemberian hak tersebut;

B. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan hak oleh

pemegang hak;

C. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak pakai.

2.2.9. Hak Pakai atas Tanah Pengolahan adalah hak pakai ini berjangka

waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun dengan diperpanjang untuk jangka

waktu palaing lama 20 tahun dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling

lama 25 tahun. Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan hak pakai ini dapat

dilakukan atas usul pemegang hak pengelolaan.

32

Page 33: uco pembahasan

2.2.10. Hak Pakai atas Tanah Hak Milik adalah hak pakai ini berikan

untuk jangka waktu palaing lama 25 tahun yang tidak dapat diperpanjang, namun

atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak pakai dapat

diperbaharui dengan pemberian hak pakai baru dengan akta yang dibuat oleh

Panitia Pembuat Akta Tanah dan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan

kabupaten atau kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah.

Jaminan perpanjangan dan pembaharuan hak pakai untuk kepentingan

penanaman modal, permintaan perpanjangan dan pembaharuan hak pakai dapat

dilakukan sekaligus. Dengan pembayaran uang pemasukan yang ditentukan pada

saat pertama kali mengajukan permohonan hak pakai. Dalam hal uang pemasukan

telah dibayar sekaligus, untuk perpanjangan dan pembaharuan hak pakai hanya

dikenakan uang administrasi yang besarnya ditetapkan oleh menteri dibidang

pertanahan setelah mendapat persetujuan dari menteri keuangan. Peretujuan untuk

pemberian perpanjangan dan pembaharuan hak pakai serta perincian uang

pemasukan uang dicantumkan dalam keputusan pemberian hak pakai.

2.2.11. Kewajiban Pemegang Hak Pakai.

Berdasarkan pasal 50 dan pasal 51 Perauran Perundang-undangan Nomor

40tahun 1996, pemegang hak pakai berkewajiban:

A. Membayar uang pemasukan dengan jumlah dan cara pembayarannya

ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan

33

Page 34: uco pembahasan

tanah hak pengelolaan atau dalam perjanjian pemberian hak pakai atas

tanah hak milik.

B. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan

sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian

penggunaan tanah hak pengelolaan atau perjanjian pemberian hak pakai

atas tanah hak milik.

C. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta

menjaga kelestaraian lingkungan hidup.

D. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak pakai kepada

negara, pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sesudah hak

pakai tersebut hapus.

E. Menyerahkan sertifikat hak pakai yang telah habis kepada kepala kantor

pertanahan kabupaten/ kota setempat dan.

F. Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi

pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak pakai.12

2.2.12 Hak Pemegang Hak Pakai Berdasarkan Pasal 52 Peraturan

Perundang-undangan Nomor 40 tahun 1996 Hak Pakai berhak

A. Menguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu untuk

keperluan pribadi atau usaha.

B. Memindahkan hak pakai kepada pihak lain

C. Membebaninya dengan hak tanggungan.

12 Urip Santoso, S.H.M.H. HK Agraria dan hak-hak atas tanah hlm: 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96,97. Supriadi SH. M. Hum. Hkum Agraria Hlm: 348,349,351, 410,412,413,114,416.

34

Page 35: uco pembahasan

D. Menguasai dan mempergunakan tanah untuk jangka waktu

E. yang tidak ditentukan selam tanahnya dipergunakan untuk keperluan

tertentu.

2.2.13 Peralihan Hak Pakai.

Hak pakai yang diberikan atas negara untuk jangka waktu tertentu dan hak

pakai atas tanah hak pengelolaan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lainnya.

Hak pakai atas tanah hak milik hanya dapat dialihkan apabila hak pakai tersebut

dimungkinkan dalam perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik yang

bersangkutan. Hak pakai atas negara yang diberikan untuk jangka waktu yang

tidak ditentukan selam dipergunakan untuk keperluaan tertentu dapat dialihkan

kepada pihak lain. Hak pakai yang dipunyai oleh departemen, lembaga pemerintah

non departemen, pemerintah daerah, badan-badan keagamaan dan sosial,

perwakilan negara asing, perwakilan badan internasional tidak dapat dalihkan

kepada pihak lain

Hak pakai yang dipunyai oleh badan hukum publik disebut hak pakai publik

right to use, yaitu mempergunakannya untuk waktu yang tidak terbatas selam

pelaksanaan tugas, namun tidak ada right of disposal, yang dimaksud disini adalah

tidak dapat dialihkan dalam bentuk apapun kepada pihak ketiga dan juga tidak

dapat dijadikan obyek hak tanggungan. Peralihan hak pakai yang berbentuk beralih

karena pewarisan harus dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan

sebagai ahli waris yang dibuat oleh pejabat yang berwenang, surat keterangan

kematian pemegang hak pakai yang dibuat oleh pejabat yang berwenang, bukti

35

Page 36: uco pembahasan

identitas para ahli waris, sertiikat hak pakai yang bersangkutan. Prosedur peralihan

hak pakai pewarisan diatur dalam pasal 54 Peraturan Perundang-undangan Nomor

40 tahun 1996 jo. Pasal 42 Peraturan Perundangan-undangan Nomor 24 tahun 1997

jo. Pasal 111 dan pasal 112 permen atau kepala BPN No 3 tahun 1997.

Peralihan hak pakai yang berbentuk dialihkan karena jual beli, tukar

menukar, hibah, peryertaan dalam modal perusahan wajib dibuktikan dengan akta

yang dibuat oleh dan dihadapan Panitia Pembuat Akta Tanah, kecuali lelang harus

dibuktikan dengan Berita acara lelang yang dibuat oleh pejabat dari kantor lelang.

Sedangkan prosedur pemindahan hak pakai karena jual beli, tukar menukar, hibah,

peryartaan( pemasukan ) dalam modal perusahan diatur dalam pasal 54 Peraturan

Perundang-undangan Nomor 40 tahun 1996 jo. Pasal 37 sampai dengan pasal 40

Peraturan Perundang-undangan Nomor 24 tahun 1997 jo. Pasal 97 sampai dengan

pasal 106 permen agaraia atau kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun

1997.

Prosedur pemindahan hak pakai karena lelang diatur dalam pasal 54 PP

Nomor 40 tahun 1996 jo. Pasal 41 Peraturan Perundang-undangan Nomor 24 tahun

1997 jo. Pasal 107 sampai dengan pasal 110 permen agraria atau kepala Badan

Pertanahan Nasional No 3 tahun 1997. Peralihan hak pakai wajib didaftarkan

kepada kepala kantor pertanahan kabupaten atau kota setempat untuk dicatat dalam

buku tanah dan dilakukan perubahan nama dalam sertifikat hak pakai dari

pemegang hak pakai semula kepada pemegang hak pakai yang baru.

36

Page 37: uco pembahasan

Peralihan hak pakai atas tanah negara harus dilakukan dengan izin dari

pejabat yang berwenang. Peralihan hak pakai atas tanah hak pengolalaan haru

sdilakukan dengan persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelolaan, dan

peralihan hak pakai atas tanah hak milik harus dilakukan dengan persetujuan

tertulis dari pemilik tanah yang bersangkutaan.

2.2.15. Hapusnya Hak Pakai Yang Berdasarkan Pasal 55 Peraturan

Perundang-undangan Nomor 40 tahun 1996, Faktor-faktor

yang mempengaruhi hapusnya hak pakai, yaitu:

A. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan

pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian pemberiannya;

B. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolahan

atau pemilik tanah sebelum jangka waktu berakhir, karena:

b1 Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak pakai dan

atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam hak pakai;

b2 Tidak dipenuhi syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang

tertuang dalam perjanjian pemberian hak pakai antara pemegang hak

pakai dengan pemilik atau perjanjian penggunaan hak pengelolaan;

b3 Atau Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum

tetap.

37

Page 38: uco pembahasan

C. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka

waktu berakhir c.1 Hak pakainya dicabut;

c.2 Ditelantarkan;

c.3 Tanahnya musnah;

c.4 Pemegang hak pakai tidak memenuhi syarat sebagai pemegang

hak pakai.

2.2.16. Akibat Hapusnya Hak Pakai.

Hapusnya hak pakai atas tanah negara mengakibatkan tanahnya menjadi

tanah negara. Hapusnya hak pakai atas tanah hak pengelolaan mengelolakan

tanahnya kembali dalam penguasaan pemegang hak pengelolaan. Hapusnya hak

pakai atas tanah hak milik mengakibatkan tanahnya kembali dalam penguasaan

pemilik tanah( pasal 56 Peraturan Perundang-undangan No 40 tahun 1996) pasal 57

Peraturan Perundang-undangan Nomor 40 tahun 1996 mengatur konsekwensi

hapusnya hak pakai bagi bekas pemegang hak pakai, yaitu:

A. Apabila hak pakai atas negara hapus dan tidak diperpanjang serta tidak

diperbaharui maka bekas pemegang hak pakai wajib membongkar

bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dan menyerahkan

tanahnya kepada negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya

dalam waktu 1 tahun sejak hapusnya hak pakai;

38

Page 39: uco pembahasan

B. Dalam hal bangunan benda-benda tersebut masih diperlukan kepada

bekas pemegang hak pakai diberikan ganti rugi;

C. Pembongkaran bangunan dan benda-benda tersebut dilaksanakan atas

biaya bekas pemegang hak pakai.

D. Jika bekas pemegang hak pakai lalai dalam memenuhi kewajiban

membongkar bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah hak

pakai, maka bangunan dan benda-benda yang diatasnya dibongkar oleh

pemerintah atas biaya pemegang hak pakai

Apabila hak pakai atas tanah hak pengelolaan atau hak pakai atas tanah hak

milik hapus, maka bekas pemegang hak pakai tersebut wajib menyerahkan

tanahnya kepada pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah dan memenuhi

ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah hak

pengelolaan atau perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik (pasal 58

Peraturan Perundang-undangan Nomor 40 tahun 1996).

2.3 Pengertian Hak Sewa Untuk Bangunan.

Menurut pasal 44 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria, sesorang atau

suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah. Apabila ia berhak

menggunakan tanah milik orang lain mempergunakan tanah milik orang lain untuk

keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai

sewa. Hak sewa untuk bangunan adalah hak yang dimiliki sesorang atau badan

hukum untuk mendirikan dan mempunyai bangunan diatas tanah hak milik orang

lain dengan membayar sejumlah uang sewa tertentu dalam jangka waktu tertentu

39

Page 40: uco pembahasan

yang disepakati oleh pemilik tanah dengan pemegang hak sewa untuk bangunan,

sedangkan dalam KITAB UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA yang

mengatur tentang perjanjian sewa menyewa pada pasal 1548 BW yang berbunyi

“sewa menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan

dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya kenikmataan dari suatu barang,

selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh

pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya”.

Dalam pasal 4 ayat 2 dan 3 undang-undang no 19 tahun 2004.

A. Sewa menyewa atas benda tidak bengerak milik negara dengan suatu

kontrak dari pemerintah, yang mengijinkan dan untuk menggunakan

secara khusus benda-benda tidak bergerak milik negara, melalui

sewa(folin-aluga) dengan waktu yang sudah ditentukan, sewa menyewa

tersebut diberikan untuk digunakan, bukan menjadi hak milik;

B. Semua hal yang berhubungan dengan sewa menyewa harus dibuat di

badan pertanahan nasonal (DNTP) dengan pengontrolan dari

kementrian kehakiman dan menurut undang-undang yang berlaku serta

secara administratif yang tertulis.13

perundang-undangan ini mempunyai perbedaan dengan Undang-Undang

Pokok Agraria Nomor 5 tahun 1960 karena dalam isi atau subtansi dari Uundang-

Undang Pokok Agraria tidak mengatur hak kepemilikan negara yang disewakan

kepada masyarakat dan peraturan-peraturan lainnya. Undang-Undang Pokok

13 Dekretu Lei No 19 tahun 2004, hlm 41

40

Page 41: uco pembahasan

Agraria Nomor 5 tahun 1960 hanya mengatur hak pemilikan pribadi yang

disewakan kepada orang lain. Dan dalam penjelasan pasal 44 dan pasal 45 Undang-

Undang Pokok Agraria dinyatakan bahwa oleh karena hak sewa merupakan hak

pakai yang mempunyai sifat-sifat khusus, maka disebut tersendiri. Hak sewa hanya

disediakan untuk bangunan-bangunan berhubung dengan ketentuan pasal 10 ayat 1

Undang-Undang Pokok Agraria.

Hak sewa tanah pertanian hanya mempunyai sifat sementara (pasal 16 jo.

Pasal 53) negara tidak dapat menyewakan tanah karena bukan pemilik tanah.

Demikian pula hak sewa untuk bangunan, pemilik tanah menyerahkan tanahnya

dalam keadaan kosong kepada penyewa dengan maksud agar penyewa dapat

mendirikan bangunan diatas tersebut. Bangunan menurut hukum menjadi milik

penyewa kecuali ada perjanjian lain ini berbeda dengan hak sewa atas bangunan

( HSAB), yaitu penyewa menyewa bangunan diatas tanah hak orang lain dengan

membayar sejumlah uang sewa dan dalam jangka waktu tertentu yang disepakati

oleh pemilik bangunan dengan penyewa bangunan. Jadi objek perbuataan

hukumnya adalah bangunan bukan tanah. Berkenaan dengan pasal 44 ayat 1

Undang-Undang Pokok Agraria tentang hak sewa untuk bangunan.

Menurut Sudargo Gautama mengemukakan pendapat bahwa :

a) Dalam pasal diberikan perumusan tentang apa yang diartikan

dengan istilah hak sewa untuk bangunan. Dari perumusan ini

ternyata bahwa hak hanya merupakan semacam hak pakai yang

41

Page 42: uco pembahasan

bersifat khusus. Karena adanya sifat khusus dari hak sewa ini maka

disebutkan secara tersendiri;

b) Hak sewa yang disebut disini hanya boleh diadakan untuk

mendirikan bangunan. Tanah untuk pertanian pada dasarnya tidak

boleh disewakan karena hal ini akan merupakan pertentangan

dengan pasal 10 ayat (1), prinsip landreform yang mewajibkan

sesorang pemilik tanah pertanian untuk mengerjakan sendiri;

c) Penyimpangan hanya diperbolehkan untuk sementara mengingat

keadaan dewasa ini. Satu dan lain ditentukan dalam 16 jo. Pasal 53.

d) Si-penyewa membayar uang sewa kepada pemilik tanah. Sewa

menyewa ini tidak dapat secara Cuma-Cuma;

e) Tanah yang dikuasai oleh negara tidak dapat disewakan untuk

maksud ini. Dalam memeri penjelasan diterangkan sebagai alasan

tidak memungkinkannya hal ini ialah karena negara bukan pemilik

tanah.

Boedi Harsono menyatakan bahwa, karena hanya pemilik tanah dapat

menyewakan tanah, maka negara tidak dapat mempergunakan lembaga ini. Sifat-

sifat dan ciri hak sewa untuk bangunan adalah :

a) Sebagaiman dengan hak pakai, maka tujuan penggunaannya

sementara, artinya jangka waktu terbatas;

b) Umumnya hak sewa bersifat pribadi dan tidak diperbolehkan untuk

dialihkan kepada pihak lain ataupun untuk menyerahkan tanahnya

42

Page 43: uco pembahasan

kepada pihak ketiga dalam hubungan sewa dengan pihak penyewa

(underverhuur) tanpa izin pemilik tanah.

c) Sewa-menyewa dapat diadakan dengan ketentuan bahwa jika

penyewa menunda dunia hubungan sewanya akan putus;

d) Hubungan sewa tidak terputus dengan dialihkannya hak milik yang

bersangkutan kepada pihak lain;

e) Hak sewa tidak dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak

tanggungan;

f) Hak sewa dengan sendirinya dapat dilepas oleh pihak yang

menyewa;

g) Hak sewa tidak termasuk golongan hak-hak yang didaftarkan

menurut Peraturan Perundang-undangan nomor 10 tahun 1961

sekarang Peraturan Perundang-undangan Nomor 24 tahun 1997.

2.3.1 Objek Hak Sewa Untuk Bangunan.

Hak atas tanah yang dapat disewakan kepada pihak lain adalah hak milik

dan objek yang disewakan oleh pemilik tanah kepada pihak lain (pemegang hak

sewa untuk bangunan) adalah tanah bukan bangunan. Obyek sewa yang disewakan

kepada masyarakat adalah benda-benda tidak bergerak milik pemeritah seperti

yang telah diatur dalam pasal 2 undang-undang no 19 tahun 2004.

43

Page 44: uco pembahasan

2.3.2 Pemegang Hak Sewa Untuk Bangunan.

Menurut pasal 45 UUPA yang dapat mempunyai hak sewa untuk bangunan,

adalah:

A. Warga Negara Timor-Leste;

B. Orang asing yang berkedudukan di Timor-Leste;

C. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Timor-Leste dan

berkedudukan Timor-Leste (badan hukum Timor-Leste)

D. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Timor-Leste.

Tentang hak sewa menyewa yang juga diatur dalam pasal 11 ayat 1. benda-

benda tidak bergerak milik pemerintah yang mana dapat diberikan sewa

tergantung permintaan, menurut dokumen-dokumen dan perintah untuk hak milik

serta digunakan menurut:

A. Tempat tinggal pribadi untuk seseorang;

B. Misi diplomatik, NGO Internasional dan ajenseia humanitaria serta

organisasi keagamaan;

C. Pedang kecil atau besar dan atau indusri milik warga negara serta

perusahan nasional atau perusahan asing;

D. Produksi pertanian.

untuk siapa saja, untuk satu perkumpulan atau organisasi, warga nasional

atau warga negara asing, menurut hukum tinggal di Timor Leste, yang mempunyai

kemampuan untuk mengadakan perjanjian kontrak sewa menyewa dan paksaan

44

Page 45: uco pembahasan

dengan pemerintah”. Namun hanya berlaku untuk benda tidak bergerak milik

negara

2.3.3 Terjadinya Hak Sewa Untuk Bangunan.

Hak sewa untuk bangunan terjadi dengan perjanjian persewaan tanah yang

tertulis antara pemilik tanah dengan pemegang hak sewa untuk bangunan, yang

tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur- unsur pemerasan.

Undang-Undang Pokok Agraria tidak mengatur bentuk perjanjian tertulis dalam

hak sewa untuk bangunan. Apakah dengan akta Panitia Pembuat Akta Tanah, akta

notaris, ataukah dengan akta dibawah tangan? Undang-Undang Pokok Agraria

tidak mrngatur apakah hak sewa untuk bangunan wajib didaftarkan kepada kepala

kantor pertanahan kabupaten atau kota setempat atau tidak. Pasal 9 ayat 1 Peraturan

Perundang-undangan Nomor 24 tahun 1997 mengatur obyek pendaftaran tanah

meliputi :

A. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha,

hak guna bangunan, dan hak pakai;

B. Tanah hak pengelolaan;

C. Tanah wakaf;

D. Hak milik atas satuan rumah susun;

E. Hak tanggungan;

F. Tanah negara.

45

Page 46: uco pembahasan

Berdasar ketentuan pasal 9 ayat 1 Peraturan Perundang-undangan Nomor

24 tahun 1997, hak sewa untuk bangunan tidak termasuk hak atas tanah yang wajib

didaftarkan pada kepala kantor pertanahan kabupaten atau kota. Ada

ketidakkonsistenan pengaturan tentang pendaftaran hak sewa untuk bangunan

dalam Peraturan Perundang-undangan Nomor 24 tahun 1997 dalam pasal 9nya

ditetapkan bahwa hak sewa untuk bangunan tidak termasuk objek pendaftaran

tanah, sedangkan pasal 44 ayat 1 menetapkan bahwa hak sewa untuk bangunan atas

hak milik dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta pejabat pembuat akta tanah.

Secara lengakap dikutip pasal 44 ayat 1 Peraturan Perundang-undangan Nomor 24

tahun 1997, yaitu pembebanan hak tanggungan pada hak atas tanah atau hak milik

atas satuan rumah susun, pembebanan hak guan bangunan, hak pakai, dan hak sewa

untuk bangunan atas hak milik dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau hak

milik atas satuan rumah susun yang ditentukan dengan peraturan perundang-

undangan, dapat didaftar jika dibutktikan dengan akta yang dibuat oleh Panitia

Pembuat Akta Tanah yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-

undangan yang berlaku. Pada pasal 6 undang-undang no19 tahun 2004 huruf;

a,b,c,d,e,f yang berbunyi: untuk sewa menyewa benda tidak bergerak milik negara

harus menurut prinsip dan tujuan seperti yang dibawah ini14:

A. Memfasilitasi tempat tinggal bagi warga negara nasional yang tidak

mempunyai tempat tinggal;

B. Memfasilitasi peran aktif kepada pengusaha nasional dan internasional

atas tanah dan benda tidak bergerak (perumahan atau tempat) serta

14 Undang-undang no 19 tahun 2004, hlm 43, Grafica Diocesana Baucau

46

Page 47: uco pembahasan

memberikan perlindungan secara hukum menurut peraturan yang

berlaku;

C. Memfasilitasi secara reguler terhadap benda tidak bergerak milik negara

yang ditempati oleh masyarakat secara ilegal;

D. Mendukung proses pembangunan kembali ekonomi Timor Leste;

E. Menyediakan produksi ekonomi melalui benda-benda tidak bergerak

milik pribadi dan negara yang mana digunakan untuk perdagangan dan

industri;

F. Membuat reseita untuk negara;

Pembayaran uang sewa dalam hak sewa untuk bangunan. Ketentuan

mengeani pembayaran uang sewa dapat dilakukan satu kali atau pada pada tiap-tiap

waktu tertentu. Juga dapat dilakukan sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan

oleh pemegang hak sewa untuk bangunan. Hak ini tergantung kesepakatan antara

pemilik tanah dengan pemegang hak sewa untuk bangunan.dalam undang-undang

19 tahun 2004 pasal 8 tentang pembayaran uang sewa bangunan sebagai berikut:

1. Membayar sewa sesuai dengan waktu yang telah ditetapkan dan

menurut perjanjian;

2. Menggunakan benda tidak bergerak sesuai dengan yang tertulis dalam

perjanjian;

3. Bertanggungjawab serta memperbaiki hal-hal yang dibutuhkan dalam

benda-benda tidak bergerak, dimana tidak menggunakan secara

kebiasaan. Tidak perlu memperbaharui kontrak mengenai hal lain;

47

Page 48: uco pembahasan

4. Menjaga benda-benda tidak bergerak tersebut sebagai tanggungjawab

terhadap kerusakan-kerusakan yang muncul pada benda-benda tidak

bergerak karena penyalahgunaan;

5. Mengembalikan benda-benda tidak bergerak tersebut, jatuh tempo

perjanjiannya telah selesai, menurut perjanjian yang telah ada, karena

sebab hal lain, sesuai kondisi awal yang mana diberikan oleh

pemerintah. Hal ini tidak diterapkan bilamana sesuatu yang hancur

menurut pemakian biasanya.15

2.3.4 Jangka Waktu Hak Sewa Untuk Bangunan.

UUPA tidak mengatur secara tegas berapa lama jangka waktu hak sewa

untuk bangunan mengaenai jangka waktu hak sewa untuk bangunan diserahkan

kepada kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak sewa untuk

bangunan, lain dengan undang-undang No 19 tahun 2004 mengatur jangka waktu

untuk melakukan kontrak sewa, diatur pada pasal 14 adalah pasal 2” jangka waktu

untuk perjanjian sewa menyewa sebagai berikut

A. Jangka waktu 5 (lima) yang digunakan untuk tempat tinggal pribadi

B. Jangka waktu 10(sepuluh) yang dipergunakan untuk tempat berdagang

atau untuk industri kecil;

C. Jangka waktu 20(dua puluh) tahun yang dipergunakan untuk ajensi

humanitarian dan ONG;

15 Dikutip dari Undang-Undang No 19 tahun 2004, hlm 45, Grafica Diocesana Baucau.

48

Page 49: uco pembahasan

D. Jangka waktu 30(tiga puluh) tahun yang dipergunakan untuk tempat

berdagang atau industri menegah;

E. Jangka waktu 50( lima puluh) tahun yang di pergunakan untuk

perdagangan atau industir besar dan juga untuk pertanian;

F. Jangka waktu 50(lima puluh) tahun yang digunakan bagi organisasi

internasional dam misi Diplomatik.16

2.3.5 Peralihan Hak Sewa Untuk Bangunan.

Pada dasarnya pemegang hak sewa untuk bangunan tidak diperbolehkan

mengalihkan hak sewa kepada pihak lain tanpa izin dati pemilik tanah. Pelanggaran

terhadap larangan ini dapat berakibat terputusnya hubungan sewa-menyewa antara

pemegang hak sewa untuk bangunan dengan pemilik tanah. Dalam pasal 17 ayat

1,2,3. Undang-undang No 19 tahun 2004 mengatur dengan jelas tentang peralihan

hak sewa

Pada pasal 17 ayat 1,2,3 menjelaskan tentang pengalihan hak sewa terhadap orang

lain

1. Perjanjian sewa menyewa atas benda tidak bergerak milik Negara dapat

dialihkan hak sewanya dengan perijinan tertulis dari kementrian

kehakiman;

2. Dalam permasalahan ini, pengalihan hak sewa harus tunduk pada 2

kriteria agar mendapatkan ijin dari kementrian kehakiman

16 Dikutip dari undang-undang no 19 tahun 2004, hlm 57, Grafica Diocesana Baucau

49

Page 50: uco pembahasan

a) Bahwa dapat mengalihkan hak sewa satu tempat dari benda tidak

bergerak dan penyewa sebenarnya(asli) harus menempati tempat

yang lebih besar atas ijin

b) Harga pembayaran dari pengalihan hak sewa diharuskan lebih

rendah dari harga pembayaran sewa dimana penyewa dengan badan

pertanahan nasional (DNTP).

3. Jika pengalihan hak sewa atas benda tidak bergerak masih utuh, atau

harga pembayarannya lebih besar dari harga yang ditetapkan oleh badan

pertanahan nasional (DNTP), badan pertanahan nasional(DNTP) dapat

menghentikan perjanjian sewa menyewa tersebut kapan saja.17

2.3.6 Hapusnya Hak Sewa Untuk Bangunan.

Faktor- faktor penyebab hapusnya hak sewa untuk bangunan adalah:

A. Jangaka waktu berkhir;

B. Dihentikan sebelum jangak waktu berakhir dikarenakan pemegang hak

sewa unutk bangunan tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak

sewa untuk bangunan;

C. Dilepaskan oleh pemegang hak sewa sebelum jangka waktunya

berakhir;

D. Hak milik atas tanahnya dicabut untuk kepentingan umum;

E. Tanahnya musnah;

17 Dikutip dari Undang-undang no 19 tahun 2008,hlm 61, Grafica Diocesana Baucau

50

Page 51: uco pembahasan

Pada 16 undang-undang No 19 tahun 2004 mengatur tentang hapusnya hak

sewa adalah

1. Terputusnya hubungan kontrak sewa menyewa;

a. Tidak membayar uang sewa sesuai perjanjian;

b. Memberikan benda tidak bergerak kepada orang lain untuk

digunakan, tidak menurut peraturan yang ada, serta ditinggalkan

dalam keadaan kosong;

c. Benda-benda tidak bergerak tersebut hancur dan rusak

dikarenakan tidak dijaga;

d. Menghancurkan benda tidak bergerak milik orang lain dan tidak

menuruti aturan-aturan yang diterapkan oleh badan pertanahan

nasional(DNTP)

2 Tidak mengikuti peraturan kontrak, badan pertanahan nasioanl(DNTP)

dapat membuat suatu rekomendasi administrtiv untuk mengeluarkan

orang tersebut daru rumahnya menurut undang-undang No 1 tahun 2003

tanggal 10 bulan Maret (Rejime Juridiku Kona-ba Soin Metin iha fatin)

3 Penyewa dimana tidak membayar sewa dapat membayar sewa dengan

nilai nominal 50% untuk sewa, agar dapat menghentikan rekomendasi

administrative. Mungkin pada saat jatuh tempo, dapat melanjutkan

kontrak;

51

Page 52: uco pembahasan

4 Prosedimentu no rekursu ba despeju administrative yang diatur pada lei

No1 tabun 2003.18

2.4 Hipotesis

Pemberian hak sewa yang diberikan oleh kementrian kehakiman melalui

badan pertanahan nasianal(DNTP) begitu efektif sehingga masyarakat sadar akan

kepemilikan rumah dan tanah yang ditemapati adalah milik pemerintah. Maka

peraturan yang dikeluarkan oleh badan pertanahan nasional ini harus dituruti

dengan jalan membayar uang sewa terhadap pemerintah menurut peraturan yang

telah ditetapkan dan dalam menjalankan misinya, badan pertanahan nasional

mengimplementasikan peraturan yang telah ditetapkan tersebut serta prosedur

pembayaran iuran sewa kepada pemerintah berjalan menurut sistim administif yang

Masyarakat baik itu warga negara nasional dan warga negara asing yang

mempunyai kesadaran untuk membayar uang sewa kepada pemerintah dikarenakan

suatu kewajiban menurut peraturan-peraturan yang diterapkan oleh pemerintah

Timor-Leste dalam pemungutan uang sewa dari masyarakat.

18 Dikutip dari undang –undang no 19 tahun 2004, hlm 61, Grafica Diocesana Baucau

52

Page 53: uco pembahasan

2.5 Kerangka berpikir Dapat diartikan sebagai model konseptual mengenai

bagaimana teori berhubungan dengan faktor atau variabel yang telah dikenali

(diidentifikasi) sebagai masalah yang penting sekali.

Variabel yang digunakan adalah variebel moderating yang akan

mempengaruhi hubungan variabel bebas X dengan variabel yang tak bebas Y,

yaitu : X= pemberian hak sewa menyewa, Y= atas benda yang tidak bergerak19

19 Prof. Dr. Peter Mahumud Marzuki, SH.MS.LL..M., Penelitian hukum, hlm cetakan ke 2, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2006

Variabel XPemberian hak sewa

menyewa

Variabel YAtas Benda yang tidak

bergerak

53

Page 54: uco pembahasan

BAB III

METODE PENELITIAN

3.1 Berdasarkan Webster Dictionary, Metode Ilmiah adalah

Prinsip dasar dan prosedur untuk suatu sistimatik dari pencarian terhadap

ilmu pengetahun termasuk pengenalan dan formulasi terhadap suatu masalah untuk

mengoleksi data dari observasi dan eksperimen, serta membentuk suatu hipotesis20

lain halnya menurut pendapat bebapa pendapat ahli adalah sebagai berikut:

menurut soerjono metode adalah “ jalan “ dan pada hakekatnya memberikan

pedoman cara mempelajari tentang cara mempelajari, menganalisa dan memahami

persoalan yang dihadapi.

3.2 Metode Penelitian Hukum adalah

Menurut Morris L.Cohen “ legar reaserch is the prosses of finding the law

that governs activitis in human society (proses untuk menemukan suatu hukum dari

activitas pemerintahan di dalam masyarakat).21 Menurut pendapat Hillway adalah

penelitian tidak lain dari suatu metode studi yang dilakukan sesorang melalui

penyelidikan yang hati-hati dan sempurna terhadap suatu masalah, sehingga

diperoleh pemecahan yang tepat terhadap masalah.22

3.3 Identifikasi Variabel Yaitu 20 Prof. Dr. Peter Mahumud Marzuki, SH.MS.LL..M., Penelitian hukum,hlm 26 cetakan ke 2,

Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 200621 Prof. Dr. Peter Mahmud Marzuki , SH.MS.LL.M., Penelitian hukum, hlm 29, cetakan k 2

kencana Prenada Media Group, Jakarta,200622 Prof.Drs. J. Supranto, M.A.APU., Metode penelitan hukum dan Statistik, Hlm 1,cetakan ke 1, PT

Rineka Cipta, Jakarta, 2003

54

Page 55: uco pembahasan

Variabel bebas( independent variabel) yang tergolong variabel bebas dalam

proposal tersebut adalah pemberian hak sewa menyewa. Varaibel terikat

(dependent variabel) yang termasuk variabel terikat dalam proposal ini adalah atas

benda yang tidak bergerak.

3.4 Operasional Variabel Adalah

Analisis pemberian hak sewa menyewa benda tidak bergerak, seperti yang

terdapat pada pasal 1548 Kitab Undang-undang hukum Perdata “ sewa menyewa

adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk

memberikan kepada pihak yang lainya dari suatu barang, selama suatu waktu

tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut

belakangan itu disanggupi pembayarannya. Dalam pasal 1549 “ semua jenis

barang, baik yang tak bergerak, baik yang bergerak dapat disewakan.23

3.5 Jenis Dan Sumber Data

A. Jenis Data

a. Data kuantitatif adalah jenis data yang berupa angka-angka yang

digunakan untuk menghitung seberapa hubungan lemah dan seberap

hubungan yang ada hubungan dengan kedua varaibel.

b. Data kualitatif adalah data yang tidak berupa angka-angka

melainkan uraian –uraian dalam bentuk kalimat untuk melengkapi

data kuantuitaf

23 Dikutip dari KUH PERDATA

55

Page 56: uco pembahasan

B. Sumber Data

a) Data primer adalah data yang diambil dan dikumpulkan langsung

oleh peneliti dari lokasi penelitian, yang kemudian akan diolah dan

dianalisis oleh peneliti.

b) Data sekunder adalah data –data yang telah ada dalam perpustakan

dan catatan dokumen yang relevan dengan penelitian ini, yang

digunakan oleh peneliti sebagai referensi dalam penelitian ini

3.6 Jenis Penelitian Yang Digunakan Adalah

Penelitian kuantitatif dan kualitatif yaitu: penelitian yang menjelajahi

tentang pelaksanaan pembayaran sewa oleh masyarakat kepada pemerintah melalui

DNTP, lalu membuat gambaran secara sistimatis, faktual, dan akurat untuk

memperoleh jawaban dari perumusan permasalah yang telah diajukan. Penelitian

kualitatif adalah data yang tidak berupa angka-angka melainkan berupa uraian-

uraiandalam bentuk kalimat untuk melengakapi data kuantitatif

1. Penelitian Kepustakan

Pada penelitian kepustakaan ini, peneliti membaca dan mengutip isi

daripada buku serta referensi perkulihan yang relevan dengan penelitian

ini.

2. Penelitian Lapangan

56

Page 57: uco pembahasan

Dalam melakukan penelitian lapangan, peneliti langsung mendatangi

lokasi penelitian untuk mengambil data-data primer.

3. Teknik Pengumpulan Data

Dalam penulisan skripsi ini, peneliti melakukan penelitian dengan

melakukan 4 metode pengumpulan data yaitu:

1. Observasi lapangan adalah pengumpulan data yang dilakukan dengan

cara pengamatan langsung dilapangan penelitian.

2. Wawancara adalah pengumpulan data yang dilakukan dengan cara tanya

jawab yang didasarkan pada pertanyaan

3. Kuisioner adalah pengumpulan data yang dilakukan dengan cara

memberikan daftar pertanyaan kepada responden yang dianggap sebagai

sasaran obyek penelitian.

4. Dokumentasi adalah pengumpulan data yang diperoleh melalui

dokumen-dokumen yang sudah disediakan dilokasi penelitian.

3.6 Teknik Analisis Data

57

Page 58: uco pembahasan

Teknik analisa data untuk mengumpulkan dan menganalisa data yang telah

ada dalam penelitian seperti teknik analisa data deskretif kualitatif. Penggunaan

strategi deskritif kualitatif dimulai dari analisa berbagai data yangterhimpun dari

suatu penelitian kemudian bergerak kearah pembentukan dengan ciri-ciri yang

umum.24

BAB IV

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

24 Diktup dari skripsi Guido Goncalves Monis

58

Page 59: uco pembahasan

4.1. Gambaran Umum Lokasi Penelitian

Badan pertanahan nasional (BPN) atau Dirasaun Nasinal e Terras

Propriedadea yang merupakan bagian dari kementrian kehakiman, sekarang telah

menempati gedung baru (dulunya berada di sucu Kintal Boot) yang terletak di jalan

Catedral, wilayah Bebora, sucu Motael, sub Distric Dom Aleixo, Distrito Dili.

4.1.2 Luas Wilayah

Badan pertanahan Nasional (BPN) atau Dirasauan Nasional Terras

Propriedade yang menempati sebuah gedung bertingkat 3 (tiga) dengan luas 6000

meter persegi. Badan Pertanahan Nasional (BPN) memiliki 5 departemen berserta

pegawai yang berjumlah 67 orang yang bertanggungjawab kepada seorang

Direktur.

4.1.3 Batas Wilayah

Secara administrative Badan Pertanahan Nasional mempunyai batas

wilayah sebagai berikut:

1. Sebelah Utara : berbatasan dengan Pengadilan Distrik Dili

2. Sebelah Selatan : berbatasan dengan Kantor Caritas Dili

3. Sebelah Barat : berbatasan dengan Hotel Elizabet

4. Sebelah Timur : berbatasan dengan Sucu Kolmera

4.1.4 Sejarah Singkat Tentang Badan Pertanahan Nasional (BPN)

59

Page 60: uco pembahasan

Badan Pertanahan Nasional Timor Leste yang didirikan pada tahun 1999,

setelah pemerintah Indonesia Mneinggalkan Timor Leste dan pemerintah Transisi

yaitu UNTAET, misi khusus Perserikatan Bangsa-bangsa (PBB), yang bertugas

memulihkan stabilitas keamanan, ekonmi, hukum, dan menjalankan roda

pemerintahan yang semestinya. Pemerintah Transisi mendirikan badan pertanahan

nasional dengan tujuan untuk mengidentifikasi secara adminitrasi harta benda milik

pemerintah Indonesia dan harta benda milik pribadi maupun swasta yang

ditinggalkan di Timor Leste.

Pada saat berakhirnya pemerintahan transisi pada tanggal 20 Mei 2002 dan

menyerahkan kekuasaan kepada Timor Leste, Land and Property menggantikan

namanya menjadi Dirasuan Nasional Terras Propriedade (DNTP), DNTP

melanjutkan tugas yang telah dijalankan Land and Property yaitu mengidentifikasi

dan mengawasi harta benda milik pemerintah, harta benda milik pribadi dan harta

benda milik swasta yang diterlantarkan selama ini.

4.1.5 Tujuan didirikannyan Dirasaun Terras e Propriedade

Tujuan untuk mendirikan Dirasaun Terras e Propriedade, untuk mengatur

hak-hak kepemilikan tanah dan rumah milik pribadi, pemerintah, maupun swasta

dan harta benda tidak brgerak milik pemerintah portugal yang ditinggalkan pada

tahun 1975 dan harta benda tidak bergerak milik pemerintah Indonesia

4.1.6 Struktur Dirasaun Nasional Terras Propriedade (DNTP) atau Badan

Pertanahan Nasional (BPN)

60

Page 61: uco pembahasan

Jumlah pegawai atau staf Dirasaun Nasional Terras Propriedade ada 67 staf,

yang terdiri dari pegawai tetap (permanenti) ada 36 dan temporary 31 dan staf

wanita 18 Dan pegawai atau staf laki-laki 49, Dirasaun Terras e Propriedade

menambah staf baru berjumlah 40 orang yang belum di sebarkan ke masing masing

departemen. Dirasaun Nasioanal Terras Propriedade mempunyai lima bagian

(Departemento) dengan jumlah stafnya masing-masing, adalah :

1. Bagian (departemento) admintrasi dan keuangan (departemento

adminitrasaun e finansas)

Bagian adminitrasi dan keuangan yang mempunyai tugas, untuk

menanggani semua uruasan adminstrasi keuangan seperti pembayaran gaji para

pegawai, mengawasi dan memilihara alat-alat perkantoran (ATK). Bagian

administrasi dan keuangan mempunyai pegawai atau staf berjumlah 26, dengan

memiliki pegawai tetap 11 orang, pegawai honor atau kontrak berjumlah 15 dan

mempunyai pimpinan kepala bagian yang bergelar Sarjana (S1) ada 5 orang,

Master(S2) berjumlah 3 orang

2 Departemento Registo e Titulos Disputas de Terras

Departemento yang bertugas untuk mengidentifikasidan mendata semua

harta benda milik pemerintah, harta milik pribadi maupun harta milik swasta,

departemen ini mempunyai pegawai atau staf berjumlah 5 (lima) orang yang setiap

saat berkerja dengan sepenuh hati. Departemen ini mempunyai staf tetap berjumlah

3 (tiga) dan staf yang dikontrak (temporar) berjumlah 3 (tiga) orang

61

Page 62: uco pembahasan

3 Departemento(departemen) Cadastro e Informasaun de Terras

Departemen yang mempunyai tugas untuk mendapatkan informasi

mengenai pertanahan dan dengan staf sebanya 15 (tiga belas) yaitu dengan

memiliki 7 (enam) pegawai tetap (permanenti) dan 8 (enam) pegawai atau staf

kontrakan (honor), yang bekerja dengan giat serta mempunyai seorang pimpinan

dan yang mempunyai gelar sarjana 4 orang.

4 Departemento de Gestao de Terras e Desenvolvimento de Dadus

Especias

Departemnto ini dengan pegawai berjumlah 8 yang bertanggungjawab

untuk menanggani pembangunan atau medanta dengan mempunyai 6 orang

pegawai atau staf permanti atau pegawai tetap dan .mempunyai pegawai honor 2

atau kontrak, yag saling bekerjasama satu sama lain dan mempunyai seorang

pemimpin bergelar Sarjana(S1).

5 Departemento Administracao e Bens Imoveis do Estado

Departemento yang mempunyai wewenang untuk menanggani semua harta

benda tidak bergerak milik pemerintah, pribadi maupun swasta dan mempunyai 13

pegawai atau staf. Dan dengan mempunyi 10 pegawai tetap atau staf permanenti

dan pegawai honor atau kontrak 3 orang, yang bertugas dengan penuh kesabaran

dalam mejalankan pekerjaan yang diemban, dengan memiliki seorang pemimpin

baik dan disiplin dalam bekerja, yang juga mempunyai pegawai bergelar sarjana

(S1) ada 2 orang.

62

Page 63: uco pembahasan

4.2 Jumlah Bangunan dan Perumahan-perumahan Yang Berada Di Kota

Dili

Menurut data yang diperoleh pada tanggal 13 oktober 2009, dari chefi

departemen administrasaun e Bens Imoves, Bapak Santiago Soares, penulis hanya

mendapatkan data yang dimulai dari tahun 2002 sampai dengan tahun 2009 bahwa

total atau jumlah perumahan yang ditinggalkan oleh pemerintah Indonesia

khsususnya kota Dili dan pemberian hak sewa menyewa kontratk normal masih

tetap berjalan serpti biasanya akan tetapi bagi kontratu especial sudah tidak

diimplementasikan kepada masyarakat yang berlaku pada masa pemerintahan

lama(Fretelin), namun tidak meliputi seluruh wilayah kota Dili, hanya wilayah

zona Dom Aleixo yang diberikan hak sewa oleh pemerintah, setelah pergantian

pemerintah dari pemerintahan yang lama ke pemerintahan baru sampai sekarang

belum juga ada pemberian kontrak especial atau sewa menyewa dari pemerintah

baru, dikarenakan adanya rekomendasi (despasco) dari Ibu Mentri Kehakiman yang

tidak mengijinkan, untuk memberikan kontrak especial atau hak sewa menyewa

especial kepada masyarakat dengan alasan ekonmi rakyat yang belum berjalan

dengan baik (stabil).

Dalam penelitian ini, pengambilan data dari badan pertanahan nasional,

departemen Adminitrasaun e Bens Imoves bahwa total perumahan-perumahan

peninggalan pemerintah Indonesia yang berada di kota Dili dan untuk sementara

sudah teridentifikasai atau didata mulai dari tahun 2000 sampai dengan 2009.

63

Page 64: uco pembahasan

Sumber data yang diperoleh dari departemen Bens Imoves, bahwa selama

ini bangunan yang berhasil diidentifikasi dan yang dipergunakan 25adalah

no Escola Escritorio Industrial Comercial Residencia Perumahan

(Abondonado)

Gedung

pemerintah

Total

1 3 60 5 368 176 341 250 1203

Sumber data dari departemen Bens Imoves

4.3 Prosedur Untuk Memperoleh Hak Pakai atau hak sewa Terhadap

Benda Tidak Bergerak Milik Pemerintah Indonesia Yang Berada di

Negara Timor Leste

Menurut Sra.Genilda do Rosario sebagai staf administrasi Bens Imoves,

bahwa berdasarkan pada undang-undang no 19 tahun 2004, pasal 9 ayat 2 “ setiap

orang yang menginginkan menyewa benda tidak bergerak milik pemerintah harus

mengajukan suatu permohonan ke kantor Badan Pertanahan Nasional yang berada

di Distritu yang mempunyai kewenangan dengan criteria sebagai berikut (“ema

ne’ebe hakarak atu aluga Estadu nian soin metin-iha fatin tenke hato’o rekeimento

ida ba eskritoriu Dirasaun Nasional Terras e Propriedade Nasional Ka Distrital

ne’ebe iha kbiit ho dadu tuir mai)26:

1) Naran kompletu, tinan, nasionalidade, helan fatin no rejistu ba aktividades

commercial nia numeru se karik;(nama lengkap, umur, warga Negara,

tempat tinggal, dan mendaftarkan untuk akvitas perdagangan

2) Identifikasaun soin metin-iha fatin nian ne’ebe hakarak atu aluga.

(mengidentifikasi benda tidak bergerak yang akan disewa)

25 Sumber data dari departemen Bens Imoes26 Lei no 19 tahun 2004

64

Page 65: uco pembahasan

3) Estatutu social no aprovasaun legal kona ba impreza nia konstituisaun ho

nia reprezentante sira nian identifikasaun, karik impreza;

4) Esplika uituan kona-ba uzu soin metin-iha-fatin ne’e: Rezidensial,

komersial, industrial, agrikula, ka seluk tan;

5) Kazu hanesan atau uza ba agrikula, komersial ka industrial, rekerente tenke

hato’o nia surat lisensa atau halo’o, se karik, mos planu ba nia akvidade no

justifika nia osan ba investimento ne’e nian no halo estimative ida kona-ba

durasaun negosio ka industria ne’e;

6) Prazu ne’ebe hakarak, tuir limite sira lei nian.

Permohonan tersebut harus ditujukan kepada Ibu kementrian Kehakiman

berdasarkan pada pasal 5 ayat 1, 2, 3. Undang-undang nomor 19 tahun 2003

1. Asaun ne’ebe atu entrega estadu nian soin metin-iha-fatin ba entidade

ofiasial sira, tenkeser liu husi rekrimentu ofisial ida husi entidade ne’ebe iha

intrese

2. Tuir opsaun atu uza soin metin-iha-fatin hirak ne’e DNTP sei hato’o pareser

tekniku sira ne’ebe korroependente ba Ministru danJustisa atu foti desizaun;

yang bertujuan untuk meminta persetujuan atau perizinan (izin), setelah waktu 1

bulan permohonan yang diajukan, maka Ibu kementrian Kehakiman mengeluarkan

keputusan berdasarkan pada 5 ayat 3 bahwa “Karik Ministru desidi atu entrega ba

entidade ne’ebe husu, DNTP sei elabora akordu ida atu intrega no uza ho kopia

haat. Kopia ida ba entidadeatu okupa, ida ba arkivu DNTP nasional, Ida

DNTPDistrital no ida ba arjivu Gabinete Ministro da Justica nian”; sebagai berkut:

65

Page 66: uco pembahasan

A. Keputusan untuk menggunakan tanah dan bangunan tersebut. maka DNTP,

Departemen Bens Imoves mempersiapkan draft perjanjian (kontratu) sewa

untuk selanjutnya ditandatangani oleh sipenyewa (arendatario)

B. Keputusan tidak menyetujui untuk menggunakan tanah dan bangunan itu,

dikarenakan bangunan tersebut akan digunakan sebagi kantor pemerintahan

Setelah mengajukan permohonan untuk menggunakan bangunan tersebut,

maka sebagai penyewa (arendatario) diharuskan mengisi formulir yang telah

dipersiapkan oleh Badan Pertanahan Nasional atau Dirasaun Nasional Terras e

Propriedade (DNTP).

Sesudah itu, petugas dari departemen Bens Imoves (DNTP) melakukan

identifikasi ke lapangan dan membuat denah wilayah (mapa), selanjutnya

mengeveluasi informasi dan identifikasi berdasarkan pasal 16 ayat 2 UU No 19/

2003, yang telah dilakukan, dengan menentukan harga sewa berdasarkan pada

pasal 11 ayat 2 “ kuadru ne’ebe refere iha nomuru kotuk mak hametin folin minimu

no referensia tuir informasaun tuir mai27:

1) Tipu rai no railuan;

2) Fatin soin metin-iha-fatin-fatin ( sektorrizasaun);

3) Serbisu ne’ebe iha;

4) Volumenteria no kondisaun soin metin-iha-fatin sira;

5) Uzu ne’ebe atu hala’o iha soin metin-iha-fatin sira.

Demikian juga dapat diberikan hak sewa menurut kelas yang ada28, sebagai

berikut:

27 Lei no 19 tahun 200428 Data diperoleh dari departemen Bens Imoves

66

Page 67: uco pembahasan

A. Kelas 1 yaitu tanah atau rumah yang berada dipusat kota, jalan utama

B. Kelas 2 yaitu tanah atau rumah yang diberikan berdasarkan letak rumah

jauh dari pusat kota atau jalan utama

C. Kelas 3 yaitu pemberian hak sewa menurut letak wilayah yang berada

dipinggiran kota

Oleh karena dalam pembagian kelas yang berbeda, maka pemberian hak

sewapun tidaklah sama atau berbeda.

Pemberian hak sewa kepada sipenyewa (arendatario) menurut waktu yang

telah ditentukan yang berdasarkan pada undang-undang nomor 19 tahun 2004 pasal

14 ayat 2” Prazu minimu ba tipu kontratu hanesan tuir mai ne’e:

1) To’o tinan lima (5) hela fatin particular;

2) To’o tinan sanulu (10) uza ba komersiu no industria privadu ki’ik;

3) To’o tinan ruanulu (20) uza ba Ajensia Umanitariu no ONG sira;

4) To’o tinan tolunulu (30) uza ba komersiu no industria natoon;

5) To’o tinan limanulu (50) uza ba komersiu no industria bo’ot no ba agrikula;

6) To’o tinan limanulu (50) uza ba Organizasaun Inernasional no Misaun

Diplomatika sira.

Arendatario (penyewa) mengisi draft perjanjian kontrak menurut pasal 13

ayat 1 dan 2, unadang-undang nomor 19 tahun 2004 29yang berbunyi

1) Kontratu hotu-hotu ho Esadu tenki selebra ho hakerek no copia haat

hanesan inkilinu, ida rejistu soin metin-iha-fatin Estadu iha DNTP nasional,

ida ba eskritorio DNTP Distrital no ida Gabineti Ministru dan Justisa nian.

29 Lei no 19 tahun 2004

67

Page 68: uco pembahasan

2) Servisu ne’ebe kompetente husi DNTP bele Fo kopia sertifikada sira husi

kontratu sira bainhira ema husu.

Formulir tersebut dikembalikan kepada Dirasaun Nasional Terras e Propriesade

agar mendapatkan nomor Arendatario, selanjutnya sipenyewa bisa membayar

langsung ke bank BNU seperti yang tertulis pada pasal 16 ayat 1 UU No 19/2003

dengan bukti pembayaran tersebut sipenyewa harus membawa butki pembayaran

dan melaporkan ke DNTP, Departemen Bens Imoves. agar Departemen Bens

Imoves dapat mengetahui bahwa sipenyewa telah melakukan pembayaran.

4.3.1 Berdasarkan Undang-Undang Nomor 19 Tahun 2004, Pasal 10

Ayat 1 Tentang Tipe Yang Digunakana

1) Hela fatin particular ba ema ida;

2) Misaun Diplomatik, Ajensia Humanitaria ho Organisaun

Internasional no Konfisaun Religioza sira;

3) Kontratu ki’ik, ka industria sidadauns sira nian no kompania

nasional no/ka estrajeiru;

4) Produsaun agrikula.

4.3.2 Criteria untuk mendapatkan hak pakai atau hak sewa sebuah

rumah yang digunakan sebagai tempat tinggal adalah

1) Warga Negara Timor Leste dengan hanya menggunakan kartu

identitas Timor Leste

2) Warga Negara asing harus membawa paspor

4.3.3 Kriteria bagi sebuah perusahan dan NGO

1) Harus mempunyai struktur perusahan atau NGO

68

Page 69: uco pembahasan

2) Kartu identitas dari Direktur perusahan atau NGO

Pada tanggal 14 oktober 2009, penulis mewancarai Ibu Maria

Apolonaria Soares, staf data base yang memberikan data total perumahan dan

gedung yang ditinggalkan oleh pemerintah Indonesia dari tahun 2000 sampai

dengan 2009

No Distrik Property Status Total contracs

1 Dili Dominu Privadu do Estadu

Privadu abandonado

Privadu abandonado Timorense

895

2002

8

Total 2905

Sumber data dari Departemen Bens Imoves (data base)

Beliau juga mengatakan bahwa perjanjian kontrak dibagi menjadi 2 bagian adalah:

1) Perjanjian kontrak normal adalah:

bahwa perjanijan ini tidaklah sama dengan perjanjian kontrak espsial,

dikarenakan dalam pembayaran tariff sewa berbeda, sebab pembayaran normal

lebih mengutamakan ukuran rumah yang akan digunakan oleh arendatario

(penyewa) berdasarkan pada pasal 11 ayat 2 undang-undang nomor 19 tahun 2004

Jumlah perjanjian kontrak normal dari tahun 2000 sampai dengan 2009

no Escola Escritorio Industrial Comercial Residencia Perumahan

(Abondonado)

Gedung

pemerintah

Total Total

USD

1 3 60 5 368 176 341 250 1203 166.642.463.45

2) Perjanjian kontrak special adalah:

Pemberian hak pakai atau hak sewa oleh pemerintah kepada masyarakat secara

umum adalah sama yang prosedur perjanjian kontrak normal, pembayaran iuran

69

Page 70: uco pembahasan

atau sewa sebesar UUS 10.00 dolar untuk semua golongan atas perumahan-

perumahan yang ditempati, mulai pada awal tahun 2004 sampai dengan tahun

2007 dimasa pemerintahan lama (Fretelin). Namun setelah pemerintahan baru

AMP (Alianci Mayoritas Parlemen), memerintah, maka Kementrian Kehakiman

mengeluarkan suatu perintah atau despacho agar perjanjian kontrak especial tidak

boleh lagi dilanjutkan, dengan alasan keadaan ekonmi rakyat belum kembali

normal sesudah krisis.

Perjanjian kontrak especial yang diimplementasikan pada masa

pemerintahan lama (Fretelin), hanya dilakukan di Sub Distric Dom Alexio, seperti

yang tertera dibawah ini: Sumber data dari data base30

No Distric Sub Distric Suco Total Contracts

1 Dili Dom Aleixo Bairo Pite

Fatuhada

Kampung Alor

Loscabubu

Malinamuk

Rainakdoko

Suleur

288

249

26

132

817

1063

330

Total keseluruhan contracts 2905

Prosedur untuk mendapatkan kontrak especial atau hak sewa dari

pemerintah tidaklah berbeda dengan perjanjian kontrak normal seperti yang telah

dijelaskan diatas.

30 Sumber data dari departemen bens imoves, staf data base

70

Page 71: uco pembahasan

Perjanjian kontrak especial ini memberikan pemasukan uang yang cukup

besar kepada Negara mulai dari tahun 2004 sampai dengan tahun 2007.

Tahun Total pembayaran

2004 USS. 18660

2005 USS.76710

2006 USS.101140

2007 USS. 2465

Total keseluruhan Pembayaran US. 107.975

Sedangkan menurut Sr. Francisco Borges yang pada masa pemerintahan

lama menaggani perjanjian kontrak especial bersama dengan Ibu Maria

Apolonaria Soares, bahwa selama pemerintahan lama (Fretelin) perjanjian kontrak

espsial telah dimplementasikan dengan rata-rata pembayaran USS.10.00 dolar

Amerika, namun hanya dijalankan di Sub Distrik Dom Aleixo. Beliau juga sangat

menyesalkan kuputusan Ibu Mentri untuk menghentikan perjanjian kontrak

especial, namun beliau juga mendukung kuputusan tersebut yang dikarenakan

masyarakat kurang mempu untuk membayar sebab factor ekonomi

4.3.4 Tindakan Administratif Yang Dilakukan Oleh DNTP Terhadap

Penyewa Yang Tidak Melakukan Kewajibannya Sebagai

Penyewa

Tindakan administrative berdasarkan pada pasal 16 undang-undang nomor

19 tahun 2004 yang mengatakan bahwa:

71

Page 72: uco pembahasan

1) Kauze ne’ebe bele hakuto kontratu arrendamentu;

a. La selu renda aluga nian tuir kontratu;

b. Fo soin metin-iha-fatin ba ema seluk uza la tiur autrizasaun ka

husik mamuk hela li fulan neen;

c. Kauze estraga sira ka naksobu iha soin metin-iha-fatin laran

tamba la iha kuidadu husi arrendatariu;

d. Entrega soin metin-iha-fatin ne’e ba ema seluk, la kumpri

prosedimentu legal ba tranferensiaiha DNTP;

2) Bainhira la kumpri konratu, DNTP sei komprova no bele hala’o prosesu

despaju administrative atau hasai ema husi uma tuir termu lei nomor 1

tinan 2003 loron 10 fulan marsu (Rejime Juridiku Kona ba-Soin-Metin-

iha-fatin).

3) Arrendatariu ne’ebe la selu renda bele selu renda ne’ebe seidauk selu ho

valor hanesan 50% ba renda ne la selu, hodi hapara despeju

administrative, karik iha prazu nia laran, bele kontinua kontratu.

4) Prosedimentu no rekursu ba despeju administrative tuir lei nomor 1

tinan 2003, fulan marsu ( Rejimi Juridiku kona ba soin-metin-iha-fatin)

kepada perjanjian kontrak normal kontrak especial yang dilakukan oleh Dirasaun

Nasinal Terras e Propriedade terhadap penyewa yang tidak melunasi kewajibannya

sebagai penyewa, dalam jangka waktu 6 bulan tidak membayar maka tindakan

yang dilakukan adalah dengan memberikan teguran sampai dengan 3 kali artinya

DNTP memberikan teguran agar penyewa melunasi pembayaran yang telah

ditetapkan, namun sampai 3 kali teguran tidak pedulikan oleh penyewa, maka

72

Page 73: uco pembahasan

DNTP memberikan tuntutan denda kepada penyewa, yang harus membayar atau

melunasi 50% dari perjanjian kontrak dan dalam waktu 14 hari penyewa tidak juga

melunasi pembayaran tersebut, DNTP akan mengeluarkan keputusan atau tindakan

Administrasi untuk mengambil-alih gedung atau tempat tinggal tersebut.

4.4 Faktor-faktor yang mempengaruhi terhambatnya pembayaran sewa

menyewa kepada pemerintah

A. Faktor Ekonomi

Tingkat kepadatan penduduk yang terus bertambah dari tahun ke

tahun dan arus urbanisasi masyarakat pedesaan yang mencari kerja

ke Kota Dili, juga adanya peningkatan penganguran setiap tahun

dan dengan tidak tersedia lapangan kerja bagi pencari kerja, hal ini

yang menambah kepadataan kepunduduk di Kota Dili, maka

perumahan-perumahan dan geduang-gedung pemerintah yang

terlantar ditempati secara illegal, masyarakatpun tidak mempunyai

kemampuan untuk membayar uang sewa kepada pemerintah

B. Faktor Politik

Terpisahnya Negara Timor Leste pada tahun 1999 dari pemerintah

Indonesai, dengan menninggalkan peninggalan-peninggalan berupa

gedung-gedung dan perumahan-perumahan, hal ini di manfaatkan

dengan sebaik-baikya oleh masyarakat Timor Leste walaupun

banyak gedung-dan perumahan musnah dibakar oleh milisi dan

73

Page 74: uco pembahasan

militer Indonesia. Masyarakat yang kehilangan tempat tinggal pada

saat itu menempati gedung dan perumahan secara illegal

C. Faktor Hukum

Negara Timor Leste adalah Negara yang berdiri diatas hukum oleh

sebab itu sebagai Negara hukum, Timor Leste telah mempunyai Lei

nomor 1 tahun 2003 yang mengatur tentang benda yang tidak

bergerak dan Undang-undang nomor 19 tahun 2004 yang mengatur

tentang sewa menyewa.

4.5 Peranan Badan Pertanahan Nasional (BPN) Atau Dirasaun Nasional e

Terras Propriedade Dalam Mengatur Hak Sewa atas Benda Tidak

Bergerak Terhadap Masyarakat Kota Di Dili

Pada tanggal 10 November 2009 peneliti melakukan penelitian di Badan

Pertanahan Nasional (DNTP), yang memawancarai Sr. Santiago Soares SH. Ahli

Pertanahan sebagai kepala Departemen Bens Imoves, yang mengatakan bahwa

peranan Badan Pertanahan Nasional yang selama ini berdasarkan pada lei nommor

1 tahun 2003 pasal 17 mengatakan:

1. DTP, husi Ministeriu da Justita hanesan entidade responsavel atu halao

ida nee;

2. to’o tama iha vigor diploma legal sira kona ba regidto predial no

kadastro predial, DTP mak iah kompetensia(kiibit) atu halo registo ba

soim metin iha fati no halo kadastru;

74

Page 75: uco pembahasan

3. DTP sei aprenzenta projetu diploma legal sira ne’ebe hakerek nomor

kotuk no diploma no diploma ida ne’ebe atu hakerek ne’ebe iha artigu

15 hanesan no mos halo ninia lei organica.

Dalam pengontrolan dan pengaturan hak sewa badan pertanahan nasional

berdasarkan pada peraturan pemerintah nomor 19 tahun 2004 pasal 4 ayat 3 yaitu:

1. Konsedera hanesan aktu afetasaun ofisial soin metin-iha-fatin ne’ebe

dominium pribadu estadu nian hirak ne’ebe intrega temporary soin

metin-iha-fatin ida atu uza ba servisu estadu sagauti deit;

2. Arendamento soin metin-iha-fatin estadu nian hanesan kontratu ida liu

husi ne’ebe governu intrega no autoriza atu uza espesifiku soin meti –

iha-fatin dominiu pribadu estadu nian, liu husi renda (folin aluga) ho

tempo ne’ebe determinadu ona. Kontratu ne’e fo deitu atu uza deit la fo

direitu atu uza deit la fo direitu atu sai nain;

3. Asaun hotu ne’ebe afeta no arenda tenki halao husi DNTP ho kontro no

autorizasaun ministeriu da justisa nia no sempre tuir dipozisaun legal no

dikretriz adminstrativu sira ne’ebe korrespondenti.

4.5.1 Fungsi DNTP Dalam Pengaturan Pembayaran Sewa oleh

Masyarakat

Dalam hal ini yang mengatur pembayaran sewa dari masyarakat adalah

bagian Departemen Bens Imoves yang diatur dalam peraturan internal (lei organic

DNTP) pasal 12 ayat d huruf adalah: Mengatur pembayaran sewa menyewa

75

Page 76: uco pembahasan

terhadap benda tidak bergerak milik pemerintah untuk tempat tinggal, aktivitas

perdagangn, perindustrian, misi diplomat, dan organisasi internasional (promove e

realizar arrendamento de bens imoves do estado ou sob sua administraҫão para fins

residencias, de actividade commercial, Agricola ou industrial, missões diplomáticas

e organizaҫões internacionais)

4.5.2 Tanggungjawah Dirasaun Nasional e Terras Propriedade dalam

menanggani pembayaran sewa menyewa kepada pemerintah

Tanggungjwab yang dilakukan oleh DNTP dalam menangani pembayaran

sewa dari masyarakat berdasarkan pada undang-undang organic (lei organic)

DNTP yaitu:

1. Menerima proposal permohonan dari masyarakat yang berkeinginan

menggunakan benda tidak bergerak milik pemerintah dan mengusulkan

kepada kementrian kehakiman tentang permohonan tersebut.

2. Mempersiapkan draft perjanjian kontrak untuk diberikan kepada

penyewa

3. Mengontrol pembayaran hak sewa oleh masyarakat kepada pemerintah

4. Memberikan tindakan administrative kepeda penyewa yang tidak

membayar hak sewa

5. Untuk melindungi semua benda tidak bergerak milik pemerintah

digunakan oleh warga Negara Timor Leste maupun warga Negara asing

76

Page 77: uco pembahasan

BAB V

PENUTUP

5.1 Kesimpulan

Dari hasil penelitian yang dikumpulkan selama melakukan penelitian bahwa

Dirasaun Nasional e Terras Propriedade telah mengidentifikasi semua benda yang

tidak bergerak milik pemerintah Indonesia yang ditinggalkan di negara Republik

77

Page 78: uco pembahasan

Demokratik Timor Leste dan dalam mengimplementasikan undang-undang nomor

19 tahun 2004 tentang sewa menyewa sudah sangat efektif dalam hal ini hanya

berlaku bagi perjanjian kontrak normal dan pendapatan yang diterima oleh negara

setaip tahunnya terus meningkat, sedangkan untuk perjanjian kontrak especial tidak

ijinkan oleh Ibu Kementrian Kehakiman dengan mengeluarkan suatu perintah

(despacho) untuk menghentikan perjanjian kontrak tersebut, akan tetapi perjanjian

kontrak special yang dulunya diimplementasikan oleh pemerintah lama, pemasukan

dari pembayaran tersebut sangatlah meningkat walaupun hanya baru dijalankan di

kota Dili khususnya kecamatan Dom Aleixo.

5.2 Saran

1. Perlunya mengimplementasikan perjanjian kontrak especial agar iuran

atau pembayaran dari masyarakat dapat dipergunakan oleh kepentingan

Negara dan rakyat

2. Pemerintah seharusnya membuat undang-undang perpajakan yang

mengatur tentang tata cara penarikan pajak bumi dan bangunan dari

masyarakat.

3. Perlunya mengsosialisaikan undang-undang nomor 19 tahun 2004

kepada masyakat luas

4. Perlu adanya pegawasan yang lebih ketat terhadap warganegara dan

warganegara asing yang membayar sewa terhadap pemerintah

78

Page 79: uco pembahasan

UNGKAPAN PRIBADI /MOTTO

79

Page 80: uco pembahasan

NAMA YANG HARUM LEBIH BAIK DARI PADA MINYAK

YANG MAHAL, DAN IKUTILAH ORANG BIJAKSANA

KARENA PADA MEREKA ADA PENGETAHUAN

DAN

JANGAN PERNAH MENOLEH KE MASA LALU NAMUN

TATAPLAH MASA DEPAN KARENA GUNUNG EMAS

BERKILAU SEDANG MENANTIMU

HALAMAN PERSEMBAHAN

Istri tercinta Lag. Elda Guterres da Silva

80

Page 81: uco pembahasan

Ayahku tercinta, Beraik Metan, dan Ibunda terkasih, Franzina Formau

(almarhuma)

Saudara kembar Orlando dan Istrinya, anak-anaknya

Adik Alexandre Watumomori (almarhum)

Adik Mery dan Suami serta anak-anaknya

Keluarga besar Atauru Khususnya Maker

Keluarga besar da Silva Guterres

Kampung halamanku

Almamaterku UNPAZ

Negara RDTL tercinta yang telah memberikan segalanya kepadaku

ABSTRAKSI SKRIPSI

Judul Skripsi “PEMBERIAN HAK SEWA MENYEWA ATAS BENDA YANG TIDAK

BERGERAK DARI HASIL PENINGGALAN PEMERINTAH INDONESIA DI KOTA DILI

81

Page 82: uco pembahasan

OLEH DIRASAUN NASIONAL TERRAS e PROPRIEDADE” dengan studi kasus di

Dirasaun Nasional e Terras Propriedade Dili.

1. Keberhasilan Dirasaun Nasional e Terras Proriedade dalam

mengidentifikasi benda tidak bergerak milik pemerintah Indonesia.

2. Eektifitas pembayaran sewa oleh masyarakat sangat meningkat dari tahun

ke tahun.

3. Peranan DNTP dalam pengaturan hak sewa menyewa sudah sangat efektif

dan perlunya pembuatan undang-undang baru dalam penarikan pajak dari

masyarakat

Adapun sistimatika penulisan sebagai berikut: bagian awal yang terdiri dari

halaman judul, halaman persetujuan, halaman pengesahan, ungkapan

pribadi/motto, halaman persembahan, kata pengantar, daftar isi, dan abstraksi

skripsi. Bagian isi yang terdiri dari BAB I PENDAHULUAN meliputi: Latar

Belakang, Perumusan Masalah, Tujuan penelitian, Maksud Penelitian, Manfaat

Penelitian, Sisitimatika penulisan. BAB II Tunjuan Pustaka meliputi: Pengertian

Tanah Dan Bumi, Obyek Atas hukum Tanah, Pengertian Sewa Bangunan,

Hipotesis, Kerangka Pemikiran Teoritis. BAB III meliputi: Metode Penelitian,

Identifikasi variabel. Operasional Variabel, Jenis dan Sumber Data, Jangka Waktu

Penelitian Dan Lokasi Penelitian, Jenis Penelitian, Teknik Pengumpulan Data, Alat

pengumpulan Data, Teknik Analisis Data. BAB IV: Gambaran Umum Lokasi

Penelitian, Prosedur Untuk Memperoleh Hak Sewa Bangunan. Faktor-Faktor

Penghambat, Peranan Pemeritah dalam mengatur Hak Sewa. BAB V meliputi:

82

Page 83: uco pembahasan

Kesimpulan Dan Saran. Bagian-bagian terakhir yang terdiri dari Daftar Pustaka

Dan Lampiran-lampiran.

83