Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji

Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou lokalnih samouprava u Srbiji Analiza postoje eg stanja i potreba razvoja infrastrukture za državnu procenu vrednosti nepokretnosti u Republici Srbiji

mailto:[email protected]

http://www.ambero-icon.rs/

ANALIZA POSTOJEĆEG STANJA I POTREBA RAZVOJA INFRASTRUKTURE

ZA DRŽAVNU PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI U REPUBLICI SRBIJI

Beograd, 2014

UNIVERZITET U BEOGRADU

GRAĐEVINSKI FAKULTET

Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji

4 | S t r a n a

PROJEKTNI ZADATAK

U Srbiji ne postoji potpuna i sistematizovana infrastruktura za kvalitetno i pouzdano

vrednovanje nepokretnosti. To potvrđuju i analize pojedinih važećih propisa kojima se

reguliše rad i postupanje državnih organa koji u okvirima svojih nadležnosti na različite

načine prikupljaju podatke, vrednuju nepokretnosti i vrše procenu njihove vrednosti.

Ovakva praksa protivureči INSPIRE direktivi, Strategiji razvoja nacionalne infrastrukture

prostornih podataka u Republici Srbiji i brojnim drugim primerima dobre prakse kojima se

uređuju aktivnosti na prikupljanju i održavanju infrastrukture prostornih podataka. Zakonom

o državnom premeru i katastru iz 2009. godine, Republičkom geodetskom zavodu je

poverena nadležnost razvoja sistema masovne procene vrednosti nepokretnosti koja treba

da obezbedi tržišne vrednosti nepokretnosti, za sve nepokretnosti, na teritoriji Republike

Srbije. Nasuprot jednoj takvoj orijentaciji, kao deo procesa ubrzanog razvoja lokalne

samouprave, sve više jača njen položaj i uloga u kreiranju i popuni budžeta, koji je tesno

povezan sa vrednostima resursa i kapitala sa kojima lokalne samouprave raspolažu. Porez

na imovinu je u nadležnosti lokalne samouprave i zato je njena uloga u procesu

vrednovanja nepokretnosti veoma značajna i bez nje se ona ne može ni zamisliti. Pored

lokalne samouprave, tradicionalno na ovim prostorima, vrednovanjem nepokretnostima se

bave i organi Poreske uprave, tako da se prilikom analize budućeg razvoja sistema

vrednovanja nepokretnosti i njenoj ulozi mora posvetiti dužna pažnja. Ovom studijom

analizira se postojeće stanje i inicira dalji rad na razvoju potrebne infrastrukture za

kvalitetno obavljanje procene vrednosti nepokretnosti u Republici Srbiji.

Osnovni cilj studije jeste stvaranje uslova za unaređenje postojećeg sistema vrednovanja

nepokretnosti, dok su posebni ciljevi sledeći:

Analiza dostignutog nivoa razvoja sistema vrednovanja nepokretnosti u RS;

Sagledavanje potreba i svih relevantnih faktora održivog razvoja sistema vrednovanja nepokretnosti u RS; i

Izrada predloga unapređenja postojećeg sistema vrednovanja nepokretnosti u RS.

Prilikom izrada studije, neophodno je prikupiti sve relevantne podattke za analizu

postojećeg stanja i obezbeđenju infrastrukture za kvalitetno vrednovanje nepokretnosti u

RS i analizirati postupanja relevantnih organa, organizacija i pojedinaca u realizaciji

zakonskih i drugih obaveza gde se vrednosti nepokretnosti koristi kao osnova. U razgovoru

sa potencijalnim korisnicima utvrditi podatke od značaja za uspešno vrednovanje

nepokretnosti, proceniti prioritete korisnika i njihovu zainteresovanost za učešćem u

izgradnji neophodne infrastrukture podataka o nepokretnostima. U saradnji sa Ambero

Consulting, ostvariti uvid u dobru praksu postojećih modela procene razvijenih evropskih

zemalja i analizirati sve aspekte uspostavljanja jednog uspešnog sistema od značaja za

funkcionisanje pojedinih korisnika. Na osnovu sagledavanja postojećeg stanja u oblasti

normativne regulative, razvoja sistema masovne procene u RGZ, iskustava u drugim

zemljama i potrebama razvoja sistema u RS, nosioci izrade studije će pripremiti predlog

budućih aktivnosti na uspostavljanju i održivom razvoju infrastrukture za kvalitetno

vrednovanje nepokretnosti u RS.

Beograd, 28.01.2014.

INVESTITOR


5 | S t r a n a

PREDGOVOR

U izradi ove Studije kao izvori informacija korišćeni su relevantni radovi sa stručnih

skupova i simpozijuma širom sveta, bibliotečka literatura i drugi izvori do kojih su autori

došli na druge načine. Pored navedenih autora, značajnu pomoć u pripremi pojedinih

delova pružili su mladi saradnici i asistenti Fakulteta, Mladen Šoškić, Dragana Milićević i

Nenad Višnjevac. Posebnu zahvalnost za dragocene informacije o dosadašnjim

aktivnostima na razvoju modela masovne procene autori duguju i zvaničnicima

Republičkog gedetskog zavoda koji su nam dostavili relevantne podatke. Od posebnog su

značaja i dve posebne radionice posvećene analizi aktuelnog stanja kao i stručna eskurzija

Nemačkoj gde su se autori neposredno upoznali sa iskustvima nemačkih kolega u ovoj

oblasti. U toku posete i posle nje, u susretima sa predstavnicima Poreske uprave,

Republičkog geodetskog zavoda, lokalne samouprave, Narodne banke Srbije, i

Ministarstva građevinarstva i prostornog planiranja, došlo se do dragocenih saznanja i

iskustava o funkcionisanju postojećih načina vrednovanja nepokretnosti i značaju

uspostavljanja jedinstvenog i transparentnog sistema za najšire službene potrebe. Naročitu

zahvalnost autori Studije duguju i firmi Ambero consulting i Christoph Jochheim-Wirtzu,

rukovodiocu projekta, zbog prepoznavanja važnosti i podrške inicijativama i naporima na

sticanju neophodnih saznanja i informacija u oblasti procene vrednosti nepokretnosti, a

koje su bile od neprocenjive važnosti za izradu ove Studije.

Beograd, 15.12.2013 AUTORI


6 | S t r a n a

SADRŽAJ PROJEKTNI ZADATAK ..................................................................................................................................... 4

PREDGOVOR ...................................................................................................................................................... 5

REČNIK NAJČEŠĆE KORIŠĆENIH IZRAZA I TERMINA ............................................................................. 8

1. UVOD......................................................................................................................................................... 11

2. VREDNOVANJE NEPOKRETNOSTI U REPUBLICI SRBIJI – ZAKONSKE OSNOVE .................. 14

2.1. Vrednovanje nepokretnosti, metode procena i tržišna vrednost .............................................................. 14

2.2. Zakonske osnove vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji ............................................................. 15

2.3. Opšti komentar na postojeći pravni okvir za funkcionisanje sistema vrednovanja .......................... 24

3. TRŽIŠTE NEPOKRETNOSTI I SISTEM VREDNOVANJA NEPOKRETNOSTI U SRBIJI ................. 25

3.1. Stanje na tržištu nepokretnosti u Srbiji .................................................................................................... 25

3.1.1. Makroekonomski pokazatelji ............................................................................................................ 25

3.1.2. Tržište stambenih nepokretnosti ....................................................................................................... 26

3.1.3. Tržište kancelarijskog prostora ......................................................................................................... 27

3.1.4. Tržište tržnih centara (retail market) ................................................................................................. 28

3.1.5. Tržište industrijskih i logističkih nepokretnosti ................................................................................ 29

3.2 Aktivnosti Republičkog geodetskog zavoda ............................................................................................ 30

3.2.1. Katastar nepokretnosti ...................................................................................................................... 30

3.2.2. Katastar vodova ................................................................................................................................ 32

3.2.3. Nacionalna infrastruktura geoprostornih podataka ........................................................................... 32

3.2.4. Centralna evidencija hipoteka ........................................................................................................... 33

3.2.5. Procena vrednosti nepokretnosti ....................................................................................................... 33

3.3 Aktivnosti Poreske uprave ....................................................................................................................... 40

3.3.1. Postupak utvrdjivanja vrednosti oduzete imovine ........................................................................ 40

3.3.2. Postupak utvrdjivanja poreza na prenos apsolutnih prava ............................................................ 41

3.3.3. Postupak utvrdjivanja poreza na nasleđe i poklon ........................................................................ 42

3.3.4. Postupak utvrdjivanja naknade za eksproprisanu vrednost ........................................................... 42

3.4. Aktivnosti lokalne samouprave ......................................................................................................... 43

3.4.1. Postupak utvrdjivanja poreza na imovinu ......................................................................................... 43

3.4.2. Postupak utvrdjivanja naknade za konverziju prava ......................................................................... 45

3.5. Udruženje procenitelja ............................................................................................................................. 47

3.5.1. Nacionalno udruženje procenitelja Srbije - NUPS............................................................................ 47

3.5.2. Udruženje procenitelja Srbije ........................................................................................................... 48

3.5.3. Udruženje sudskih veštaka................................................................................................................ 48

3.6. Nacionalna korporacija za osiguranje kredita .......................................................................................... 48

3.7. Agencije za nepokretnosti ........................................................................................................................ 52

4. PRIKAZ PRIMERA DOBRE PRAKSE SISTEMA VREDNOVANJA NEPOKRETNOSTI .................. 56

4.1. Uvodni deo ........................................................................................................................................ 56


7 | S t r a n a

4.2. Zakonska regulativa .......................................................................................................................... 56

4.3. Profil procenitelja .............................................................................................................................. 64

4.4. Uslovi za sticanje zvanja procenitelja ............................................................................................... 66

4.5. Standardi za procenu vrednosti nepokretnosti ................................................................................... 67

4.6. Primenjene metode vrednovanja ....................................................................................................... 69

4.7. Korisnici procene .............................................................................................................................. 70

5. IAAO STANDARD MASOVNE PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI ................................... 72

5.1. Kratak sadržaj IAAO standarda masovne procene vrednosti nepokretnosti ..................... 72

5.1.1. Tržišna vrednost................................................................................................................................ 73

5.1.2. Prikupljanje i održavanje karakterističnih podataka o nepokretnostima ........................................... 73

5.1.3. Vrednovanje nepokretnosti ............................................................................................................... 76

5.1.4. Testiranje modela, osiguranje kvaliteta i obrazloženje procene ....................................................... 77

5.1.5. Upravljanje sistemom vrednovanja................................................................................................... 79

5.2. Ostale međunarodne organizacije procenitelja i standardi ....................................................................... 79

5.2.1. Standardi Međunarodne asocijacije procenitelja .............................................................................. 79

5.2.2. Standardi Međunarodnog odbora za standarde vrednovanja ............................................................ 80

5.2.3. TEGoVA standardi ........................................................................................................................... 80

5.2.3. RICS standardi .................................................................................................................................. 81

6. PREDLOG DALJEG RAZVOJA SISTEMA MASOVNE PROCENE VREDNOSTI

NEPOKRETNOSTI U REPUBLICI SRBIJI .............................................................................................. 82

6.1. Osnove predloga daljeg razvoja sistema vrednovanja nepokretnosti ...................................................... 82

6.2. Koncept organizacije sistema vrednovanja nepokretnosti u Srbiji .................................................... 84

6.3. Organizacija i upravljanje sistemom vrednovanja nepokretnosti ...................................................... 86

6.4. Kontrola kvaliteta sistema vrednovanja nepokretnosti ............................................................................ 89

6.5. Baza podataka o nepokretnostima .......................................................................................................... 90

6.6. Baza podataka o tržištu ............................................................................................................................ 90

6.7. Integracija CAMA i GIS u modelu masovne procene ............................................................................. 90

7. ZAKLJUČCI .............................................................................................................................................. 93

LITERATURA ................................................................................................................................................... 94

PRILOZI ............................................................................................................................................................. 95

PRILOG 1: Klasifikacija tržišta nepokretnosti i grupisanje nepokretnosti u tržišta (prema Nacrtu Pravilnika

RGZ, 2012) ..................................................................................................................................................... 96

PRILOG 2: Vrsta, podvrsta i šifre nepokretnosti (prema Nacrtu Pravilnika RGZ, 2012) .............................. 97

PRILOG 3: Elementi za utvrđivanje kvaliteta objekta (Pravilnik o načinu utvrđivanja osnovice poreza na

imovinu na prava na nepokretnostima, "Sl. glasnik RS", br. 38/2001, 45/2004 i 27/2011) ......................... 115


8 | S t r a n a

REČNIK NAJČEŠĆE KORIŠĆENIH IZRAZA I TERMINA

Period procene (Assessment Cycle): Propisima utvrđen period obnove procene. Generalno se sprovodi u periodu između jedne do deset godina. Datum procene (Assessment Date): Datum utvrđivanja karakteristika nepokretnosti na koji se procena vrednosti nepokretnosti odnosi. Kalibracija (Calibration): Proces ocene koeficijenata (parametara) u modelu masovne procene vrednosti nepokretnosti. Stopa kapitalizacije (Capitalization Rate): Parametar kojim se procena vrednosti budućeg prihoda pretvara u sadašnju tržišnu vrednost nepokretnosti; odnos neto operativnog prihoda i tržišne vrednosti. Klasa (Class) Skup pojmova definisan zajedničkim karakteristikama.

(1) Kod poreza na imovinu, klase nepokretnosti mogu biti stambene, poljoprivredne ili industrijske nepokretnosti, itd.

(2) U vrednovanju objekata, to mogu biti objekti zasnovani na tipu gradnje, kvalitetu konstrukcije ili tipu konstrukcije.

(3) U statistici, unapred definisani interval kojem podaci pripadaju i dalje se analiziraju. Uporedive prodaje (Comparable Sales; Comparables)

(1) Nedavno prodate nepokretnosti sličnih karakteristika kao predmetna nepokretnost koja se procenjuje. Prodajna cena i fizičke, funkcionalne i logične karakteristike svake nepokrertnosti upoređuju se sa nepokretnošću koja se nalazi u postupku procene.

(2) Izraz uporedivi parovi (comparables) se ponekad koristi kako bi se nepokretnost povezala sa rentom ili zakupom koji se može uporediti sa zakupom nepokretnosti u postupku procene.

Računarski zasnovana masovna procena (Computer-Assisted Mass Appraisal - CAMA) Računarski, na statističkoj analizi zasnovan sistem vrednovanja nepokretnosti koji se može koristiti u postupku masovne procene vrednosti nepokretnosti. Cena (Cost) Količina novca za nabavku stvari ili druge koristi; generalno primenjeno sredstvo prilikom procene direktnih ili indirektnih troškova ostvarivanja određene dobiti. Metoda realizovanih troškova (Cost Approach)

(1) Jedan od tri glavna pristupa vrednovanja nepokretnosti koji se zasniva na principu supstitucije, što podrazumeva da dobro informisani kupac neće platiti nepokretnost više od cene njene izgradnje. Troškovna metoda polazi od određivanja cene novoizgrađene nepokretnosti od koje se oduzima amortizacija i dodaje vrednost zemljišta.

(2) Metoda procene vrednosti nepokretnosti koja se sprovodi vrednovanjem cene zamene ili reprodukcije predmetne nepokretnosti, oduzimanjem uticaja amortizacije i dodavanjem procene vrednosti zemljišta do koje se dolazi, najčešće metodom upoređenja realizovanih kupoprodaja.


9 | S t r a n a

Diskontna stopa (Discount Rate) Stopa povraćaja ulaganja, stopa kojom investritor diskontuje budući prihod (dobit) u njenu sadašnju vrednost. Prihodovna metoda vrednovanja nepokretnosti (Income Approach) Koncept vrednovanja nepokretnosti koji polazi od prihoda koju donosi nepokretnost u toku njenog ekonomskog životnog ciklusa. Ovaj pristup koristi kapitalizaciju koja pretvara anticipiranu korist posedovanja nepokretnosti u ocenu sadašnje vrednosti te koristi. Nivo procene (Level of Appraisal) Odnos između ukupne prosečne vrednosti procenjenih i tržišnih vrednosti nepokretnosti. Koristi se kao mera kvaliteta modela masovne procene. Nivo vrednovanja; Odnos vrednovanja (Level of Assessment; Assessment Ratio) Odnos ukupne vrednosti procene i tržišne vrednosti. Koristi se kao mera kvaliteta modela masovne procene. Tržište (Market)

(1) Određen prostor gde kupci i prodavci u međusobnoj interakciji ostvaruju svoje interese.

(2) Zajedničko mesto kupaca i prodavaca određenog proizvoda. Faktori korekcije tržišta (Market Adjustment Factors) Faktori koji utiču na odnos ponude i potražnje i neophodni su prilikom vrednovanja nepokretnosti po troškovnoj metodi. Primenjuje se za svaku klasu nepokretnosti u zoni i određuju se na osnovu analize odnosa procenjenih i realizovanih kupoprodajnih cena. Kompletni prikazi cena izgradnje, uslova na finansijskom tržištu kao i prikaza depresijacije minimizira potrebe za primenom posebnih faktora korekcije cena. Analiza tržišta (Market Analysis) Istraživanje postojećih uslova na tržištu određene vrste nepokretnosti. Tržišna vrednost (Market Value)

(1) Najčešće korišćena mera vrednosti nepokretnosti. Sadrži ekonomsku i pravnu komponentu. Predstavlja najverovatniju cenu (u novcu) koju nepokretnost dostiže na kompetativnom i otvorenom tržištu pod okolnostima fer prodaje gde kupac i prodavac imaju sva saznanja o predmetu prometa i oslobodjeni su svih pritisaka. Implicitno u definiciji jeste datum na koji se procena odnosi uz uslove: da su kupac i prodavac prirodno motivisani, potpuno informisani, da je nepokretnost bila prisutna na otvorenom tržištu u uobičajenom vremenskom periodu (USPAP).

(2) Procenjeni iznos za koji bi se sredstvo moglo razmeniti na dan procene između zainteresovanog kupca i zainteresovanog prodavca, u transakciji između nezavisnih i rodno nepovezanih strana, posle odgovarajućeg marketinga, pri čemu su obe strane delovale uz dovoljno saznanja, opreza i bez prinude (TEGoVA).

Masovna procena (Mass Appraisal) Proces vrednovanja grupe nepokretnosti u odnosu na određeni datum koristeći uobičajene metode, odgovarajuće podatke o nepokretnostima i metodologiju statističkog testiranja. Model masovne procene (Mass Appraisal Model) Matematička veza (izraz) međusobnog odnosa ponude i tražnje na određenom tržištu. Kalibracija modela (Model Calibration) Postupak utvrđivanja značajnosti uticaja pojedinih faktora na tržišnu vrednost nepokretnosti.


10 | S t r a n a

Specifikacija modela (Model Specification) Formalno uspostavljanje modela procene (matematičkog izraza sa ključnim parametrima uticaja) na osnovu analize podataka i teorije procene. Otvoreno tržište (Open Market) Slobodno tržište gde se promet između kupca i prodavca odvija po jasnim takmičarskim uslovima (pravilima). Standardizovana (orijentaciona) tržišna vrednost (Standardized Market Value) Standardizovana tržišna vrednost (ili samo orijentaciona vrednost) se prema nemačkom Zakonu o građevinarstvu (čl 194) definiše kao - cena koja bi se postigla u uobičajenom prometu na dan procene uzimajući u obzir postojeće pravne okolnosti i aktuelne karakteristike, opšte uslove i lokaciju nepokretnosti ili drugog objekta procene, isključujući sve druge posebne ili lične okolnosti (primedba autora - po prirodi spada u kategoriju tržišnih vrednosti, ali se po metodologiji formiranja bazira i na iskustvima procenitelja i predstavlja jednu osrednjenu tržišnu vrednost u datim uslovima). Metoda vrednovanja upoređenjem realizovanih prodaja (Sales Comparison Approach) Pristup kojim se procenjuje ili vrednuje nepokretnost na osnovu sličnih realizovanih transakcija. Vrednovanje (Valuation)

(1) Proces procene vrednosti - tržišne, ulaganja, osiguranja ili neke druge odgovarajuće definisane vrednosti odgovarajuće nepokretnosti u odnosu na određeni vremenski trenutak (datum).

(2) Proces ili odgovarajući posao utvrđivanja ili procene vrednosti nečega; vrednosti koja se najčešće odnosi na tržišnu vrednost.

Datum vrednovanja (Valuation Date) Poseban vremenski trenutak na koji se odnosi vrednost nepokretnosti (procena). Model vrednovanja (Valuation Model) Tekstualni opis ili matematički izraz kojim se opisuje odnos između procenjene vrednosti i faktora od uticaja na odnos ponude i potražnje. Vrednost (Value)

(3) Mera zainteresovanosti i želje potencijalnog kupca za određenim predmetom (nepokretnost).

(4) Trenutna mera važnosti buduće koristi proizašla iz posedevanja određene nepokretnosti ili druge lične svojine.

(5) Ocena procesa vrednovanja. (6) Bilo koji broj od minus do plus beskonačnosti.


11 | S t r a n a

1. UVOD

Vrednovanje nepokretnosti se sve više pojavljuje kao državna potreba bez koje se ne može

zamisliti efikasno upravljanje nepokretnostima i rešavanje brojnih potreba društva. Za

uspešno vrednovanje nepokretnosti, neophodno je imati ažurnu, tačnu i potpunu bazu

prostornih i tržišnih podataka koja uz pomoć kumpjuterske tehnologije i odgovarajućih

programskih rešenja obezbeđuje neophodnu infrastrukturu za pouzdano vrednovanje

nepokretnosti. Različite potrebe za procenom vrednosti nepokretnosti, od oporezivanja

imovine, urbane komasacije, eksproprijacije, poreza na prenos apsolutnih prava, poreza na

nasleđe i poklon, naknada u postupku konverzije prava, kreiranja politike upotrebe

zemjišta, do uzimanju hipotekarnih kredita, i dr. Službenost kao karakteristika podataka

procene ogleda se u stvaranju svih pravnih i tehničkih preduslova za efikasno i pouzdano

vrednovanje nepokretnosti na transparentan način, tako da najbolje odgovara potrebama

razvoja tržišta nepokretnosti. Teorijski i praktično, procena vrednosti nepokretnosti se

razvija kroz dva različita, ali u osnovi i veoma povezana pristupa. Naime, procena može

biti: pojedinačna (individual propery valuation, single property valuation) i masovna (mass

valuation, mass apraisal, etc.). Oba pristupa su čvrsto utemeljena, a izbor jednog od njih

posledica je niza okolnosti i prirode procene. U oba slučaja, neophodno je uspostaviti punu

saglasnost svih zainteresovanih činilaca i stvoriti uslove za uspešno i transparentno

sprovođenje pojedinih aktivnosti. Svakako, u zavisnosti od namene, i jedan i drugi pristup

imaju svoje prednosti i nedostatke, a u praksi je moguće i njihovo kombinovanje. Ako je

motiv uspostavljanja i razvoja sistema vrednovanja nepokretnosti zadovoljenje zahteva

poreskog sistema, pojedinačna procena bi bila vremenski neefikasna, na izvestan način

nedovoljno objektivna, teško primenljiva kod istovremenog vrednovanja većeg broja

nepokretnosti kao i visokih troškova. Sa druge strane, i masovna procena ima svoje

nedostatke. Ona ne dopušta vrednovanje uticaja svih pojedinačnih karakteristika kao kod

pojedinačne nepokretnosti, a procena zavisi od količine podataka i mogućnosti njihove

primene. Međutim, navedeni nedostaci se mogu prevazići unapređenjem informacionog

sistema katastra nepokretnosti i činjenicom da ipak pojedinačne karakteristike nisu uvek

presudne čime se značajno minimizira socijalna komponenta vrednovanja i olakšava razvoj

politike oporezivanja. U oba slučaja, radi se o kompleksnom sistemu koga čine:

- elementi sistema, - funkcije, - faze, i - međusobni odnosi.

U elemente sistema spadaju ljudski resursi, politika, tehnologija, podaci i procesi. Politika i

procesi u svakoj državi pa i Srbiji, treba da imaju legitimnost i da su zasnovani na pravu i

propisima. Pravne osnove sistema treba da stvore ambijent koji je dostižan i koji počiva na

odgovornosti i efikasnoj organizaciji nosilaca funkcija. Pravni temelj sistema čine zakoni,

podzakonska akta i sudske odluke. Za sprovođenje politike neophodne su pravne,

organizacione i finansijske osnove.

Funkcionalni deo sistema ima tri osnovna zadatka: 1) da identifikuje i poveže imaoca prava

sa nepokretnostima, 2) da proceni vrednost nepokretnosti i 3) da upiše izvedenu procenu

svakoj nepokretnosti. Da bi se u potpunosti ostvarili ciljevi politike fer vrednovanja

nepokretnosti, neophodno je dobro planiranje, kompletni i tačni podaci na osnovu kojih će


12 | S t r a n a

se primeniti odgovarajući sistem za vrednovanje i dati pouzdane i tačne informacije o

tržišnoj vrednosti nepokretnosti. Proces se na zaustavlja samo na proceni vrednosti, već se

ona mora verifikovati kroz standardizovane procedure ocene kvaliteta. Sa procenom se

moraju saglasiti i imaoci prava kojima se mora obezbediti pravo uvida i prigovora, odnosno

žalbe na preliminarnu procenu vrednosti njihove imovine. Uloga imaoca prava je veoma

važna u razvoju održivog sistema vrednovanja nepokretnosti, tako da svi postupci moraju

biti transparentni, a podaci i informacije u svakom trenutku dostupni javnosti. Odgovornost

nosilaca funkcije vrednovanja proizilaze iz važnosti fer odnosa prema svim građanima kao i

obaveze poštovanja odgovarajućih tehničkih standarda.

Fazna priroda sistema vrednovanja vezana je za korisnike i najčešće se ogleda u

vremenskoj dinamici koja prati pojedine procese. Pojedini sistemi (kao što je npr. poreski

sistem) su dinamična kategorija i najčešće se odvijaju u godišnjim ciklusima, iako intervali

procene često traju i duže. Dinamičnost i cikličnost sistema još više usložnjavaju čitav

sistem i zahtevaju izuzetno visok stepen organizovanosti i disciplinovanosti svih učesnika,

uz strogo poštovanje procedura i propisa.

Sistem vrednovanja ne može funkcionisati izolovano, već je prirodno vezan za druge

sisteme. Njegova čvrsta povezanost sa klijentima i nosiocima pojedinih resora je nužna.

Ona je značajna kako u sistemu tako i između sistema. Veza je prirodna, a često i

obostrana. U jednom smeru ste obveznik, a u drugom korisnik (budžetskih) sredstava.

Osim sa poreskim obveznicima, značajno je pomenuti i vezu sistema vrednovanja sa

katastrom, urbanizmom, prostornim planiranjem, nosiocima funkcije razvoja

poljoprivrednog i građevinskog zemlišta, agencijama za nepokretnosti, bankarskim

sektorom, i dr.

Zadatak ove studije je da predstavi postojeću zakonsku regulativu koja se vezuje za

procenu vrednosti nepokretnosti, dostignuti nivo razvoja, potrebe i stanje procene vrednosti

nepokretnosti u Republici Srbiji, da opiše primere dobre prakse i standarde koji se odnose

na procenu vrednosti nepokretnosti u svetu i predloži mere za unapređenja postojećeg

sistema procene vrednosti nepokretnosti u Republici Srbiji.

Nakon uvodnih, opštih pokazatelja karakteristika i obima tržišta nepokretnosti u Republici

Srbiji, opisuju se zakonske osnove organizacije, nadležnosti i obaveza državnih organa i

institucija u prikupljanju i upotrebi prostornih podataka i informacija.

U trećem poglavlju se predstavljaju dosadašnje aktivnosti i dostignuti nivo razvoja tržišta

nepokretnosti i sistema vrednovanja nepokretnosti u okviru nadležnosti državnih organa i

službi kao i privatnih udruženja i pojedinaca. Detaljno su predstavljene aktivnosti

Republičkog geodetskog zavoda, Poreske uprave, Lokalne samouprave, Nacionalne

koorporacije za osiguranje kredita, Udruženja procenitelja i Agencija za nepokretnosti.

U četvrtom poglavlju prikazuju se primeri dobre prakse nekoliko evropskih država pri čemu

su analizirani zakonski preduslovi razvoja sistema, nosioci aktivnosti, način sertifikacije i

organizacija sistema vrednovanja.

Peto poglavlje opisuje aktivnosti i standarde međunarodnog udruženja procenitelja – IAAO,

posebno kontekst i sadržaj IAAO standarda masovne procene, kao i aktvnosti IVSC,


13 | S t r a n a

TEGoVA i RICS u realizaciji ciljeva politike razvoja standarda procene. Cilj predstavljanja

IAAO standarda masovne procene jeste da se ukaže na složenost i sveobuhvatnost

pristupa izgradnji transparentnog i pouzdanog sistema vrednovanja i na važnost

sistemskog i sveobuhvatnog pristupa u svim fazama njegovog razvoja. Posebno treba

istaći interes šire zajednice i važnost kontrole kvaliteta svih procesa i podataka u toku

izgradnje i održavanja sistema vrednovanja.

U šestom poglavlju, na osnovu sagledavanja aktuelnog stanja aktivnosti, procesa i

organizacije prikupljanja podataka i vrednovanja nepokretnosti, nadležnosti pojedinih

državnih i privatnih službi i udruženja kao i na osnovu sagledavanja kompleksnosti sadržaja

međunarodnih standarda i iskustava razvijenih evropskih zemalja, dati su opšti pravci

daljeg razvoja sistema vrednovanja u Republici Srbiji.

U Zaključku je istaknut značaj efikasnosti i racionalnosti pristupa i važnosti izgradnje

jedinstvenog sistema vrednovanja sa podelom nadležnosti pojedinih državnih službi,

njihove uloge, organizacijskih specifičnosti i mogućnosti prikupljanja, održavanja i

korišćenja prostornih i drugih podataka neophodnih u procesu razvoja infrastrukture i

sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji.


14 | S t r a n a

2. VREDNOVANJE NEPOKRETNOSTI U REPUBLICI SRBIJI – ZAKONSKE

OSNOVE

2.1. Vrednovanje nepokretnosti, metode procena i tržišna vrednost Vrednost nepokretnosti predstavlja iznos svih koristi, odnosno prihoda koju ta

nepokretnost može doneti i najčešće se izražava u novcu. Procenа vrednosti nepokretnosti

predstаvljа pаžljivo određivаnje (predviđаnje) njene vrednosti nа osnovu iskustvа,

utvrđenih stаndаrdа, prikupljenih podаtаkа o samoj nepokretnosti, njenoj lokаciji, prаvnom

stаtusu stаnju nа tržištu, itd.

Potrebe zа procenom vrednosti nepokretnosti su brojne. Procena može biti pojedinаčna ili

mаsovna. Mаsovnа procenа vrednosti nepokretnosti se definiše kаo sistemаtsko

vrednovаnje grupe (većeg broja) nepokretnosti na određeni dаtum, korišćenjem

stаndаrdizovanih procedurа (prikupljanja, verifikacije i klasifikacije fizičkih, pravnih i tržišnih

ključnih karakteristika o nepokretnostima) i metoda matematičke stаtistike, dok se pod

pojedinačnom procenom smatra utvrđivаnje vrednosti pojedinačnih nepokretnosti. Kod obe

metode, procenitelj u svoju procenu uključuje sva raspoloživa znanja i iskustvo i određuje

uticaj pojedinih ključnih karakteristika nepokretnosti na njenu vrednost. U praksi se

najčešće upotrebljavaju tri osnovna metode (pristupa) procene: metoda upoređenja

prodaje, troškovna metoda i metoda kapitalizacije prihoda.

U zakonskim i podzakonskim propisima, najviše se kao vrednosna kategorija koristi tržišna

vrednost, ali se u pojedinim aktima ona različito definiše i do nje se dolazi različitom

metodologijom.

Tako, na primer, tržišna vrednost nepokretnosti se u Pravilniku o načinu utvrđivanja

tržišne vrednosti nepokretnosti (SG RS, br. 5/92) određuje preko prosečne tržišne cene

kvadrata, korisne površine i starosti objekta kao osnovnih elemenata i lokacije i kvaliteta

objekta kao korektivnih elemenata. U Pravilniku za utvrđivanje osnovice poreza na

imovinu na prava na nepokretnostima (SG RS 38/01 , 45/04 i 27/11) tržišna vrednost se

određuje na osnovu prosečne tržišne cene kvadratnog metra novog objekta određene kao

prosek ostvarenih cena u prometu u godini koja prethodi godini za koju se utvrđuje i plaća

porez na imovinu, prema podacima republičkog organa nadležnog za poslove statistike. U

Zakonu o eksproprijaciji (SG RS, br. 53/95, SL SRJ br. 16/01 odluka SUS i SG RS br.

20/09 i 55/13-odluka US) tržišna vrednost se određuje u kontekstu utvrđivanja naknade za

eksproprisano poljoprivredno i građevinsko zemljište, stambenu zgradu, stan ili poslovnu

prostoriju. Kod vinograda i voćnjaka uzima se u obzir i prinos kao i vrednost investicije. Kod

šumskih kompleksa vrednost se definiše prema vrednosti šumskih sortimenata, otkupnom

mestu i troškovima proizvodnje na koju se dodaje vrednost zemljišta. U Uputstvu za

utvrđivanje vrednosti oduzetih nepokretnosti (SG RS 80/02, 61/05, 61/07, 20/09, 72/09,

53/10, 101/11 i 2/12) tržišna vrednost se utvrđuje na osnovu podataka koje dostavlja

Agencija za restituciju i odgovara postupku utvrđivanja poreske osnovice na prenos

apsolutnih prava. Tržišna vrednost se svodi na dan oduzimanja, a prema vrednosti

nepokretnosti na dan procene i utvrđuje se na osnovu realizovanih prometa nepokretnosti

sličnih karakteristika, uz primenu odgovarajućih korektivnih faktora. U Uredbi o uslovima,

kriterijumima i načinu ostvarivanja prava na konverziju prava korišćenja u pravo

svojine ... (SG RS br. 67/11 i 20/12) tržišna vrednost se utvrđuje po m2 bruto razvijene


15 | S t r a n a

građevinske površine objekta, shodno važećim planskim dokumentima (nadležna jedinica

lokalne samouprave), itd.

Izdvojeni primeri su samo deo iz zbirke propisa koji ukazuju na različite nosioce i različitu

metodologiju utvrđivanja tržišne vrednosti nepokretnosti, u zavisnosti od namene procene i

bez jedinstvene strategije, kriterijuma vrednovanja, nosilaca funkcija, ključnih parametara i

metoda procene. Navedeni, kao i brojni drugi primeri i iskustva u ovoj oblasti govore o

potrebi nalaženja jedinstvenog sistemskog rešenja. U daljem tekstu ukratko će se

predstaviti najvažniji zakoni koji direktno ili indirektno doprinose stvaranju uslova za

vrednovanje nepokretnosti ili su na neki način vezani za nadležnosti i organizaciju njenog

sprovođenja.

2.2. Zakonske osnove vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji Ustavno je pravo građana Srbije na istinito, potpuno i blagovremeno obaveštavanje o

pitanjima od javnog značaja i pravo na pristup podacima u posedu državnih organa i

organizacija kojima su poverena javna ovlašćenja (čl. 51, Ustav RS, SG RS br. 98/06).

Budući da se vrednovanje nepokretnosti propisuje kao zakonska obaveza nadležnih

državnih organa u okvirima njihovih zakonskih nadležnosti, to je svakako svaki podatak koji

za tu namenu služi i koristi od javnog značaja i mora biti dostupan javnosti. Jedan značajan

broj zakona i podzakonskih akata na direktan ili posredan način sa različitim nivoom

detaljnosti, vrednovanje nepokretnosti stavlja u kontekst obaveza i potreba.

Procena vrednosti nepokretnosti u Republici Srbiji je postala aktuelna od 2002. godine,

početkom razvoja hipotekarnog tržišta. Zbog toga je skoro 70% angažovanih veštaka sa

licencom Ministarstva pravde, upravo angažovano u ovom sektoru. Poreska uprava i

lokana samouprava su zakonom obavezani da vrše procenu vrednosti nepokretnosti za

potrebe oporezivanja imovine, prenosa apsolutnih prava ili nasleđa i poklona, a po inerciji,

određeni broj drugih propisa, procenu vrednosti koja se za navedene namene obavlja,

vezuje i za druge potrebe. U Zakonu o državnom premeru i katastru (2009), procena

vrednosti nepokretnosti definiše se kao ”utvrđivanje tržišne vrednosti nepokretnosti

upisanih u katastar nepokretnosti”, pri čemu se unapred prejudicira isključivo metoda

masovne procene i Republički geodetski zavod, kao noslilac nadležnosti.

Zakonom o ministarstvima (Sl. Glasnik RS, br. 72/12) definišu se nadležnosti pojedinih

ministarstava i poslovi elektronskog vođenja evidencija o ličnosti, prebivalištu, boravištu,

ličnim kartama, putnim ispravama, (Ministarstvo unutrašnjih poslova), poslovi iz oblasti

poreske politike, svojinsko-pravnih odnosa, eksproprijacije (Ministarstvo finansija i

privrede)1, poslovi iz oblasti urbanizma, prostornog planiranja i građevinarstva (Ministarstvo

građevinarstva i urbanizma), poslovi državne uprave koji se odnose na zakonodavstvo i

sistem državne uprave (Ministarstvo pravde i državne uprave), i sl. samo su ilustracija

značaja povezanosti pojedinih pravnih akata i organizacija u nesmetanom i efikasnom

funkcionisanju pojedinih funkcija društva. Ništa manje značaja zaslužuju i drugi državni

1 Poreska uprava, kao organ uprave u sastavu ministarstva obavlja stručne poslove i poslove državne uprave koji se

odnose na: registraciju i vođenje jedinstvenog registra poreskih obveznika; utvrđivanje poreza; poresku kontrolu;

redovnu i prinudnu naplatu poreza i sporednih poreskih davanja; otkrivanje poreskih krivičnih dela i njihovih izvršilaca;

primenu međunarodnih ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja; jedinstveni poreski informacioni sistem; poresko računovodstvo, kao i druge poslove određene zakonom.


16 | S t r a n a

resori bez kojih nema reda u organima državne uprave, razvoja poljoprivrede i upotrebe

poljoprivrednog zemljišta, efikasnog saobraćaja ili statističke analize stanja u pojedinim

granama ekonomije i trendova njihovog razvoja (Republički zavod za statistiku, Republički

geodetski zavod i dr.).

Zakon o lokalnoj samoupravi (SG RS br. 129/2007) lokalnim samoupravama daje široki

dijapazon ovlašćenja i nadležnosti od važnosti za funkcionisanje sistema vrednovanja

nepokretnosti. Lokalna samouprava donosi program uređenja građevinskog zemljišta, vrši

poslove uređenja i korišćenja građevinskog zemljišta, utvrđuje visinu naknade za

uređivanje i korišćenje građevinskog zemljišta, upravlja imovinom opštine, koristi sredstva u

državnoj svojini, stara se o njihovom očuvanju i uvećanju i utvrđuje stope izvornih prihoda

opštine, kao i način i merila za određivanje visine lokalnih taksi i naknada. Jedinica lokalne

samouprave ima svojstvo pravnog lica i ima svoju imovinu.

Zakon o potvrđivanju evropske povelje o lokalnoj samoupravi (Sl. glasnik RS –

Međunarodni ugovori", br. 70/2007) potvrđuje Evropsku povelju o lokalnoj samoupravi

kojom se označava pravo i sposobnost lokalnih vlasti da u okviru zakonskih ovlašćenja

uređuju poslove, imaju odgovornost i upravljaju bitnim delom javnih poslova u interesu

stanovništva na svojoj teritoriji. Zakon nalaže, da se deo, pa čak i ako je moguće sva

finansijska sredstva lokalnih samouprava ubiraju od lokalnih poreza i taksi čiju bi visinu oni

sami trebalo da odrede.

Zakon o finansiranju lokalne samouprave (SG RS br. 62/06 i 77/11) uređuje načine

obezbeđivanja sredstava jedinicama lokalne samouprave za obavljanje izvornih i poverenih

poslova. Među izvornim prihodima su i porezi na imovinu i prihodi od zakupa i korišćenja

nepokretnosti u državnoj svojini koji su u značajnoj meri povezani sa vrednovanjem

nepokretnosti.

Zаkon o porezimа nа imovinu ("Sl. glasnik RS", br. 26/2001, "Sl. list SRJ", br. 42/2002 -

odluka SUS i "Sl. glasnik RS", br. 80/2002, 80/2002 - dr. zakon, 135/2004, 61/2007,

5/2009, 101/2010, 24/2011, 78/2011 i 57/2012 - odluka US i 47/13) utvrđuje osnov plaćanja

poreza na nepokretnosti, i to na:

- prаvo svojine, odnosno nа prаvo svojine nа zemljištu površine preko 10 аri;

- prаvo zаkupа stаnа ili stаmbene zgrаde konstituisаno u korist fizičkih licа, u sklаdu

sа zаkonom kojim je uređeno stаnovаnje, odnosno socijаlno stаnovаnje, odnosno

zаkonom kojim su uređene izbeglice, zа period duži od jedne godine ili nа

neodređeno vreme;

- prаvo korišćenjа grаđevinskog zemljištа površine preko 10 аri, u sklаdu sа

zаkonom kojim se uređuje prаvni režim grаđevinskog zemljištа;

- prаvo korišćenjа nepokretnosti u jаvnoj svojini od strаne imаocа prаvа korišćenjа, u

sklаdu sа zаkonom kojim se uređuje jаvnа svojinа;

- korišćenje nepokretnosti u jаvnoj svojini od strаne korisnikа nepokretnosti, u sklаdu

sа zаkonom kojim se uređuje jаvnа svojinа;

- držаvinu nepokretnosti nа kojoj imаlаc prаvа svojine nije poznаt ili nije određen; - držаvinu nepokretnosti u jаvnoj svojini, bez prаvnog osnovа; i - držаvinu i korišćenje nepokretnosti po osnovu ugovorа o finаnsijskom lizingu.

Zakon pod nepokretnostima podrazumeva zemljište (grаđevinsko, poljoprivredno, šumsko i

drugo), stаmbene, poslovne i druge zgrаde, stаnove, poslovne prostorije, gаrаže i druge


17 | S t r a n a

(nаdzemne i podzemne) grаđevinske objekte, odnosno njihove delove (u dаljem tekstu:

objekti). Na nepokretnosti se plaća porez, a Zakonom se pod obveznicima porezа smatraju

prаvna i fizička lica koja su nа nepokretnostima u Republike Srbije u ulozi:

- imаoca prаvа;

- korisnika nepokretnosti u jаvnoj svojini;

- držаoca nepokretnosti; i

- primаoca lizingа.

Zakon, kao osnovicu porezа nа imovinu zа nepokretnosti poreskog obveznikа koji ne vodi

poslovne knjige definiše vrednost nepokretnosti. Vrednost utvrđuje orgаn jedinice lokаlne

sаmouprаve nаdležаn zа utvrđivаnje, nаplаtu i kontrolu izvornih prihodа jedinice lokаlne

sаmouprаve, na osnovu: 1) korisne površinа i 2) prosečne cene kvаdrаtnog metrа

odgovаrаjućih nepokretnosti u zoni u kojoj se nаlаzi nepokretnost.

Korisnа površinа zemljištа je njegovа ukupnа površinа, а korisnа površinа objektа je zbir

podnih površinа između unutrаšnjih strаnа spoljnih zidovа objektа (isključujući površine

bаlkonа, terаsа, lođа, neаdаptirаnih tаvаnskih prostorа i prostorа u zаjedničkoj nedeljivoj

svojini svih vlаsnikа ekonomski deljivih celinа u okviru istog objektа).

Zakon zone definiše kao delove teritorije jedinice lokаlne sаmouprаve koje nаdležni orgаn

jedinice lokаlne sаmouprаve odlukom može odrediti odvojeno zа nаseljа premа vrsti

nаseljа (selo, grаd) i izvаn nаseljа ili jedinstveno zа nаseljа i izvаn nаseljа, premа

komunаlnoj opremljenosti i opremljenosti jаvnim objektimа, sаobrаćаjnoj povezаnosti sа

centrаlnim delovimа jedinice lokаlne sаmouprаve, odnosno sа rаdnim zonаmа i drugim

sаdržаjimа u nаselju. Jedinicа lokаlne sаmouprаve dužnа je dа nа svojoj teritoriji odredi

nаjmаnje dve zone.

Prosečnu cenu odgovаrаjućih nepokretnosti po zonаmа nа teritoriji jedinice lokаlne

sаmouprаve, utvrđuje svаkа jedinicа lokаlne sаmouprаve posebnim аktom, nа osnovu

cenа ostvаrenih u prometu (najmanje tri prometa) odgovаrаjućih nepokretnosti po zonаmа

ili nа osnovu prosekа prosečnih cenа ostvаrenih u grаničnim zonаmа (ako nije bilo prometa

u traženoj zoni, najmanje tri prometa).

Zakonu o prometu nepokretnosti (SG RS, br. 42/98 i 111/2009), definiše pravo preče

kupovine i pojam prometa kao: 1) prenos prava svojine na nepokretnosti sa jednog na

drugo lice, uz naknadu ili bez naknade, 2) prenos prava korišćenja na nepokretnosti u

državnoj svojini sa jednog na drugog nosioca prava korišćenja na nepokretnosti u državnoj

svojini, i 3) prenos prava u pogledu raspolaganja nepokretnostima u društvenoj svojini sa

jednog na drugog nosioca prava na nepokretnosti u društvenoj svojini. Zakon ukazuje na

instituciju Ugovora o prometu nepokretnosti i obavezi njegovog zaključenja u pisanoj formi

uz potpis ugovarača i obavezu njegove sudske overe. Sud po Zakonu vodi posebnu

evidenciju o ugovorima o prometu nepokretnosti i primerak ugovora dostavlja organu

nadležnom za utvrđivanje i naplatu javnih prihoda (u roku od 10 dana od dana overe

potpisa - dana pravosnažnosti odluke). Zakon koristi pojam prometne vrednosti

nepokretnosti i definiše je kao cenu koja se postiže na slobodnom tržištu u vreme

zaključenja ugovora u mestu gde se nepokretnost nalazi ili bližoj okolini. Zakonom je

definisano i da se prenosom prava svojine na zgradi istovremeno prenosi i pravo svojine na

zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu


18 | S t r a n a

zgrade. Slično, prenosom prava svojine na zgradi izgrađenoj na zemljištu na kome vlasnik

zgrade nema pravo svojine, već samo pravo korišćenja, prenosi se i pravo korišćenja na

zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu

zgrade.

Zаkon o poreskom postupku i poreskoj administraciji (SG RS, br. 80/2002, 84/2002 -

ispr., 23/2003 - ispr., 70/2003, 55/2004, 61/2005, 85/2005 - dr. zakon, 62/2006 - dr. zakon,

63/2006 - ispr. dr. zakona, 61/2007, 20/2009, 72/2009 - dr. zakon, 53/2010, 101/2011,

2/2012 - ispr. i 93/2012 i 47/2013) ovlašćuje Poresku upravu da vodi prvostepeni i

drugostepeni poreski postupak, jedinstveni registar poreskih obveznika i poresko

računovodstvo, procenjuje tržišnu vrednost nepokretnosti isključivo u postupku

utvrđivanja osnovice poreza koji je propisan poreskim zakonom čije je utvrđivanje, naplata i

kontrola u nadležnosti Poreske uprave. U cilju identifikacije poreskih obveznika, Poreska

uprava dodeljuje fizičkim licima, preduzetnicima, pravnim licima i stalnim poslovnim

jedinicama nerezidentnog pravnog lica Poreski Identifikacioni Broj - PIB. Poreskom

prijavom, poreski obveznik dostavlja izveštaj Poreskoj upravi o ostvarenim prihodima,

izvršenim rashodima, dobiti, imovini, prometu dobara i usluga i drugim transakcijama od

značaja za utvrđivanje poreza, a što je veoma značajno sa aspekta prikupljanja podataka

sa tržišta nepokretnosti koji se koriste u postupku procene.

Zakon o državnom premeru i katastru (SG RS, broj 72/09 i 18/10, ...) uređuje stručne

poslove i poslove državne uprave koji se odnose na državni premer, katastar

nepokretnosti, katastar vodova, osnovne geodetske radove, adresni registar, topografsko-

kartografsku delatnost, procenu vrednosti nepokretnosti, geodetsko-katastarski

informacioni sistem, Nacionalnu infrastrukturu geoprostornih podataka i geodetske radove

u inženjersko-tehničkim oblastima. Zakonom su Zavodu definisane sledeće nadležnosti:

osnivanje, obnova i održavanje katastra nepokretnosti, premer vodova, osnivanje i

održavanje katastra vodova, adresni registar, održavanje registra prostornih jedinica,

katastarsko klasiranje i bonitiranje zemljišta, obračun katastarskog prihoda, procenu i

vođenje vrednosti nepokretnosti, vođenje arhiva dokumentacije državnog premera, katastra

nepokretnosti, katastra vodova i topografsko-kartografske delatnosti, učešće u osnivanju i

održavanju Nacionalne infrastrukture geoprostornih podataka, itd. Katastar nepokretnosti

je Zakonom definisan kao osnovni i javni registar o nepokretnostima i stvarnim pravima na

njima u koji se na osnovu elaborata geodetskih merenja, privatne i javne isprave upisuju

nepokretnosti, stvarna prava (pravo svojine, pravo susvojine i pravo zajedničke svojine,

pravo koriščenja, pravo službenosti idr.); predbeležba i zabeležba. U katastar

nepokretnosti, upisuju se: zemljište (katastarske parcele poljoprivrednog, šumskog,

građevinskog i drugog zemljišta), nadzemni i podzemni građevinski objekti, posebni delovi

objekata koji čine građevinsku celinu (stan, poslovni prostor, garaža i drugi). Skup

geoprostornih i drugih podataka o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima čine bazu

podataka katastra nepokretnosti, koja naročito sadrži podatke o: parcelama; objektima;

posebnim delovima objekata i imaocima stvarnih prava na nepokretnostima. U bazi

podataka katastra nepokretnosti vode se podaci adresnog registra i registra prostornih

jedinica. Iz baze podataka katastra nepokretnosti izdaje se katastarski plan u digitalnom ili

analognom obliku, za jednu ili više parcela.


19 | S t r a n a

Pored katastra nepokretnosti, kao posebna evidencija ustanovljen je katastar vodova koji

predstavlja osnovni registar o vodovima i stvarnim pravima na njima. Baza podataka

katastra vodova jeste skup geoprostornih i drugih podataka o vodovima, stvarnim pravima

na njima i imaocima stvarnih prava, i naročito sadrži sledeće tematske celine: vodovodnu

mrežu, kanalizacionu i drenažnu mrežu; toplovodnu mrežu, elektroenergetsku mrežu,

telekomunikacionu mrežu, naftovodnu mrežu, gasovodnu mrežu i zajedničke objekte

vodova.

Zakonom je Zavodu data u nadležnost i procena vrednosti nepokretnosti koja obuhvata

utvrđivanje tržišne vrednosti nepokretnosti upisanih u katastar nepokretnosti. Tržišna

vrednost nepokretnosti, u smislu ovog Zakona, je vrednost određena postupcima i

metodama masovne procene vrednosti nepokretnosti, pri čemu se kao rezultat dobija

generalna procena vrednosti nepokretnosti koja bi bila osnova i za određivanje vrednosti

pojedinačne nepokretnosti. Pod generalnom procenom vrednosti Zakon podrazumeva

određivanje modela procene vrednosti za različite vrste nepokretnosti. Model bi se

određivao najmanje svake tri godine, a pre određivanja konačnog modela procene,

privremene podatke generalne procene vrednosti, Zavod bi dostavljao lokalnoj samoupravi

za to područje na mišljenje, u roku od 30 dana. Zakon je obavezao Zavod da privremene

podatke objavljuje na internet stranici Zavoda. Tako određena vrednost nepokretnosti, sa

datumom određivanja, upisivala bi se u bazu podataka katastra nepokretnosti. U postupku

vrednovanja, Zakon nalaže vođenje evidencije tržišnih cena nepokretnosti sa podacima iz

kupoprodajnih ugovora i ugovora o zakupu nepokretnosti koje bi nadležni organi za overu

ugovora obavezno dostavljali Zavodu. Osim obaveznosti dostavljanja ugovora, Zakon je

obavezao i jedinice lokalne samouprave nadležne za utvrđivanje, naplatu i kontrolu poreza

na imovinu da za period 2007.-2009 dostave Zavodu i podatke iz svojih evidencija.

Sa aspekta vođenja određenih evidencija i priprema za vrednovanje prostornih elementa,

veoma je važno spomenuti i zakonom propisanu obavezu Zavoda da formira i održava i

geodetsko-katastarski informacioni sistem kao deo Nacionalne infrastrukture

geoprostornih podataka (NIGP). Sistem bi obuhvatio podatke i servise podataka

osnovnih geodetskih radova, katastra nepokretnosti, adresnog registra, registra prostornih

jedinica, registra geografskih imena, katastra vodova i topografsko-kartografskih podataka,

kao i drugih podataka.

Portal Nacionalne infrastrukture geoprostornih podataka GEOSRBIJA sadrži metapodatke, servise i skupove geopodataka:

- geodetsko-katastarskog informacionog sistema, - o zaštiti životne sredine, - o prostorno-planskim dokumentima, - o saobraćajnim i telekomunikacionim mrežama, - o mineralnim sirovinama i energetskim izvorima, - o režimu voda, - o zaštićenim nepokretnim kulturnim dobrima, - o prostorima od značaja za razvoj turizma i turističkim mestima, - o geologiji, geofizici, meteorologiji, poljoprivredi i pedologiji, - o demografiji i zdravlju, i - o industrijskim i proizvodnim kapacitetima.


20 | S t r a n a

NIGP se odnosi na digitalne geopodatke i odgovarajuće servise geopodataka za teritoriju Republike Srbije koji su u nadležnosti:

- organa državne uprave; - organa lokalne samouprave; - javnih preduzeća; - pravnih lica kojima je povereno upravljanje geopodacima; - pravnih lica koja koriste podatke i servise obuhvaćene NIGP-om i koja pružaju

usluge javnih servisa na osnovu tih geopodataka.

Zakon o hipoteci (SG RS br. 115/2005) osnivanjem centralne evidencije hipoteka uređuje način obezbeđivanja potraživanja. Hipoteka, kao založno pravo na nepokretnost, ovlašćuje poverioca da naplati dug ukoliko dužnik ne poštuje zahteve o dospelosti dugovanja. Zakonom su definisani predmeti hipoteke, način zaključenja ugovora o hipoteci, način utvrđivanja tržišne vrednosti nepokretnosti i upis hipoteke u centralnu evidenciju hipoteka, koju, po Zakonu, vodi Republički geodetski zavod.

Zakon o zvaničnoj statistici (SG RS, br. 104/09) propisuje poslove u nadležnosti Republičkog zavoda za statistiku, među kojima i obavezu sprovođenja popisa koji prikuplja veoma značajne i detaljne podatake o domaćinstvima, ekonomiji, stanovništvu, poljoprivredi, građevinarstvu, i dr.

Zakon o sudskim veštacima (SG RS, br. 40/2010) uređuje uslove za obavljanje funkcije

veštaka, od postupka imenovanja i razrešenja, prava i obaveza pa sve do poslova

veštačenja. Pored pojedinaca, Zakon predviđa i da veštačenja za određenu oblast mogu

obavljati državni organi, naučne i stručne ustanove (fakulteti, instituti i dr.). Veštaka imenuje

i razrešava ministar pravosuđa u čijem ministarstvu se vodi i Registar veštaka u

elektronskom obliku koji je javno dostupan na internet stranici Ministarstva. Stručno znanje

i praktična iskustva za određenu oblast veštačenja, kandidat za veštaka dokazuje

objavljenim stručnim ili naučnim radovima, potvrdom o učešću na savetovanjima u

organizaciji stručnih udruženja, kao i mišljenjima ili preporukama sudova ili drugih državnih

organa, stručnih udruženja, naučnih i drugih institucija ili pravnih lica u kojima je kandidat

za veštaka radio, odnosno za koje je obavljao stručne poslove. Kandidat za veštaka sa

naučnim zvanjima nije dužan da dostavlja pobrojane dokaze.

Zakon o privatizaciji (SG RS, br. 38/2001, 18/2003, 45/2005, 123/2007, 123/2007 - dr.

zakon i 30/2010) uređuje uslove i postupak promene vlasništva društvenog i državnog

kapitala. Agencija za privatizaciju prodaje imovinu i kontroliše privatizaciju, procenjuje

vrednost kapitala ili imovine i dr. Metodologiju formiranja cena kapitala i imovine propisuje

Vlada Srbije.

Zakon o javnom belezništvu (SG RS, br. 31/2011, 85/2012 i 19/2013) prenosi deo

državnih poslova na javnobeležničku službu koja treba da doprinese pravnoj sigurnosti u

prometu, rastereti sudove i organe uprave i omogući građanima brže i jednostavnije

ostvarenje prava. Javnobeležnička isprava ima snagu javne isprave. U nadležnosti službe,

Zakon predviđa overu i sastavljanje testamenata i drugih izjava volje, izdavanje isprava i

davanje njihovih prepisa, overa potpisa, kao i autentičnost prepisa, prevoda ili izvoda,

čuvanje originala isprava i drugih poverenih dokumenata, novca ili drugih vrednosti, javno

potvrđivanje činjenica i davanje strankama saveta.


21 | S t r a n a

Zakonom o eksproprijaciji (SG RS, br. 53/95, "Sl. list SRJ", br. 16/2001 - odluka SUS i

"Sl. glasnik RS", br. 20/2009 i 55/2013 - odluka US) korisnik eksproprijacije stiče pravo da

nepokretnost koristi shodno razlozima eksproprijacije. Za eksproprisanu nepokretnost

predviđena je naknada čija je vrednost korespodentna tržišnoj vrednosti u trenutku

donošenja prvostepene odluke o naknadi. Zakon predviđa i druge oblike naknada ranijem

sopstveniku, ali se u svakom slučaju utvrđuje naknada odgovarajuće vrednosti. Procenu

tržišne vrednosti, po Zakonu, utvrđuje organ nadležan za utvrđivanje poreza na prenos

apsolutnih prava.

Zakon o teritorijalnoj organizaciji Republike Srbije (SG RS, br. 129/2007) uređuje granice teritorijalne organiuacije Republike Srbije. Područja teritorijalnih jedinica čine katastarske opštine koje ulaza u njihov sastav. Granice rubnih katastarskih opština su i granice teritorijalnih jedinica.

Zakon o registru prostornih jedinica (SG RS br. 19/89 i „SG RS“, br. 53/93 - dr. zakon,

67/93 - dr. zakon, 48/94 - dr. zakon) uvodi automatizovano evidentiranje prostornih jedinica

(statistički krug, naselje, grad, katastarska opština, mesna zajednica, opština, zajednica

opština, međuopštinska regionalna zajednica, gradska zajednica, grad Beograd,

autonomna pokrajina, republika, prigranično područje, nacionalni park, katastarski srez,

područje sa specifičnim zagađenjem i područje od zajedničkog interesa za Republiku kao

celinu određeno zakonom, odnosno prostornim planom i slobodna carinska zona čije su

granice, po pravilu, određene odgovarajućim statističkim krugovima). Zakon je

Republičkom zavodu za statistiku poverio vođenje ovog registra, a podaci sadržani u njemu

unose se na topografske karte 1:25000 i krupnije, geodetske planove, foto-karte 1:10000 i

krupnije, o čemu brine RGZ. Svi podaci registra, osim podataka koji predstavljaju državnu,

vojnu, službenu ili poslovnu tajnu, dostupni su široj javnosti.

Zakon o državnoj upravi (SG RS, br. 79/2005, 101/2007 i 95/2010) uređuje organizaciju

i nadležnosti pojedinih resora, organa državne uprave. Državnu upravu čine ministarstva,

organi u sastavu ministarstva i posebne organizacije. Zakon dozvoljava da se neki poslovi

mogu poveriti autonomnoj pokrajini, opštinama, gradovima i gradu Beogradu, javnim

preduzećima, ustanovama, agencijama i dr. Zakon definiše i nadležnosti pojedinih organa u

donošenju podzakonskih akata i učešću u rešavanju upravnih stvari i donošenju upravnih

akata. Za posleove državne uprave izvan sedišta organa državne uprave, obrazovani su

upravni okruzi. Sve sukobe između organa, u smislu nadležnosti, rešava Vlada.

Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa (SG RS, br. 6 od 8. II 1980, 36 od 29 . VI

1990. i „Službeni list SRJ”, broj 29 od 26. VI 1996) definiše prava na pokretnim i

nepokretnim stvarima, nosioce prava na celini i posebnim delovima, načinu sticanja i

prestanka prava na nepokretnostima.

Zakon o planiranju i izgradnji (SG RS, br. 72/09, 81/09, 64/10 i 24/11) uređuje uslove i

način uređenja prostora, građevinskog zemljišta i izgradnju objekata. Zakon je propisao da

se svi planski dokumenti evidentiraju u Centralnom registru planskih dokumenata koga vodi

nadležno ministarstvo za poslove prostornog planiranja i urbanizma (Republičkа аgencijа

zа prostorno plаnirаnje) kao i pravo njihove dostupnosti zainteresovanim licima u

elektronskom obliku putem Interneta. U Zakonu je propisana obaveza utvrđivanja tržišne

vrednosti javnog zemljišta prilikom zakupa i konverzije prava korišćenja u pravo svojine


22 | S t r a n a

građevinskog zemljišta, као i naknade za ekspropijaciju linijskih infrastrukturnih objekta.

Članovima od 109a do 110 Zakona, propisana je urbana komasacija. Procena tržišne

vrednosti zemljišta i objekta u postupku sprovođenja urbane komasacije je neophodna,

iako u Zakonu nije direktno propisana.

Zakon o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju („Službeni glasnik Republike Srbije“,

broj 72/11) uređuje uslove, nаčin i postupаk vrаćаnjа oduzete imovine i obeštećenjа zа

oduzetu imovinu, kojа je nа teritoriji Republike Srbije primenom propisа o аgrаrnoj reformi,

nаcionаlizаciji, sekvestrаciji, kаo i drugih propisа, nа osnovu аkаtа o podržаvljenju, posle 9.

mаrtа 1945. godine oduzetа od fizičkih i određenih prаvnih licа i prenesenа u

opštenаrodnu, držаvnu, društvenu ili zаdružnu svojinu (u dаljem tekstu: vrаćаnje imovine).

Osnovicа zа obeštećenje oduzete nepokretnosti jednаkа je vrednosti nepokretnosti koju

utvrđuje nаdležni orgаn, u sklаdu sа ovim zаkonom, izrаženoj u evrimа, premа zvаničnom

srednjem kursu Nаrodne bаnke Srbije nа dаn procene. Nаdležni orgаn nа zаhtev Agencije,

u postupku koji odgovаrа postupku utvrđivаnjа poreske osnovice porezа nа prenos

аpsolutnih prаvа utvrđuje vrednost nepokretnosti, u skladu sa Zakonom.

Pored navedenih treba napomenuti i druge zakone koji se dotiču pitanja svojine ili

korišćenja zemljišta, a koji se neće detaljnije razmatrati. To su:

- Zakon o javnoj svojini (SG RS, br. 72/11),

- Zakon o sredstvima u svojini Republike Srbije („Službeni glasnik Republike

Srbije“, broj 53/95, 3/96, 54/96, 32/97 i 101/05),

- Zakon o vraćanju (restituciji) imovine crkvama i verskim zajednicama

(„Službeni glasnik Republike Srbije“, broj 42/06),

- Zakon o pretvaranju društvene svojine na poljoprivrednom zemljištu u druge

oblike svojine ("Sl. glаsnik RS", br. 49/92, 54/96 i 62/2006 - dr. zаkon),

- Zаkon o posebnim uslovimа zа upis prаvа svojine nа objektimа izgrаđenim

bez grаđevinske dozvole („Službeni glаsnik RS ”, broj 25/13),

- Zаkon o Nаcionаlnoj korporаciji zа osigurаnje stаmbenih kreditа, i dr.

Pored zakona, na snazi je i čitav niz podzakonskih akata, od kojih se navode samo

najznačjniji, i to: Uredba o uslovima, kriterijumima i načinu ostvarivanja prava na

konverziju prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu, kao i o načinu određivanja

tržišne vrednosti građevinskog zemljišta i visine naknade po osnovu konverzije

prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu (SG RS br. 67/11), jer je važnost ovog

podzakonskog akta za uređenje oblasti upravljanja imovinom na nivou jedinica lokalne

samouprave od izuzetnog značaja. Uredbom se definiše da se zahtev za upis prava javne

svojine uz naknadu u postupku konverzije prava podnosi organu jedinice lokalne

samouprave nadležnom za imovinsko pravne odnose na čijoj teritoriji se nalazi predmetno

građevinsko zemljište i koji donosi rešenje. Naknada se određuje prema tržišnoj vrednosti

tog zemljišta u momentu konverzije prava, umanjeno za iznos stvarnih troškova pribavljanja

prava korišćenja na tom zemljištu (ako su troškovi nastali do 11.09.2009). Novčana

sredstva ostvarena po osnovu konverzije uplaćuju se 50% u fond za restituciju i 50% u

budžet lokalne samouprave.

Važno je pomenuti i nedavno donetu Uredbu o uslovima pribavljanja i otuđenja

nepokretnosti neposrednom pogodbom, davanja u zakup stvari u javnoj svojini i


23 | S t r a n a

postupcima javnog nadmetanja i prikupljanja pismenih ponuda („Službeni glasnik

Republike Srbije“, broj 24/12), koja je doneta u skladu sa članom 35. Zakona o javnoj

svojini. Uredbom se uređuju uslovi pribavljanja i otuđenja nepokretnosti i davanja u zakup

stvari nosioca prava javne svojine u postupku javnog nadmetanja, odnosno prikupljanja

pismenih ponuda, kao i uslovi i postupak pribavljanja i otuđenja nepokretnosti i davanja u

zakup stvari u javnoj svojini nosioca prava javne svojine neposrednom pogodbom. Takođe,

treba imati u vidu i Uredbu o uslovima i načinu pod kojima lokalna samouprava može

da otuđi li da u zakup građevinsko zemljište po ceni manjoj od tržišne cene, odnosno

zakupnine ili bez naknade („Službeni glasnik RS“, broj 13/2010), Uredbu o metodologiji

za procenu vrednosti kapitala i imovine (Službeni glasnik RS", br. 45/2001, 45/2002) i

Uredbu o nomenklаturi stаtističkih teritorijаlnih jedinicа („Službeni glаsnik RS“, br.

109/09, i 46/10).

Od pravilnika donetih, a da su od značaja za vrednovanje nepokretnosti navode se sledeći:

Pavilnik o načinu utvrđivanja tržišne vrednosti nepokretnosti ("Službeni glasnik RS" br

38/2001, 45/2004 i 27/2011), Pravilnik o načinu utvrđivanja osnovice poreza na

imovinu na prava na nepokretnostima ("Službeni glasnik RS" br. 38/01, 45/04 i 27/11),

Pravilnik o načinu podnošenja poreske prijave elektronskim putem ("Službeni glasnik

RS" br. 18/12), i Pravilnik o informativnoj poreskoj prijavi („Sl. glasnik RS“, br.

117/2012, 118/2012 - ispr. i 16/2013).

Od uputstava, značajno je pomenuti dva, i to: Uputstvo o postupku i nаčinu utvrđivаnjа

porezа nа prenos аpsolutnih prаvа, doneto od strane Poreske uprave nа osnovu Zаkonа

o poreskom postupku i poreskoj аdministrаciji (''Sl. glаsnik RS'' br. 80/02, 84/02, 23/03,

70/03, 55/04, 61/05 85/05, 62/06, 61/07 i 20/09) i Uputstvo za utvrđivanje vrednosti

oduzetih nepokretnosti SG RS, br. 80/2002, 61/2005, 61/07, 20/09, 72/09, 53/10. 101/11

i 2/12) doneto od strane Poreske uprave, na osnovu Zakonom o vraćanju oduzete imovine i

obeštećenju (SG RS», broj72/2011).

Pravno-regulatorni okvir neosporno upotpunjuje i čitav niz tzv. „sektorskih“ pravnih akata,

čiji nazivi čine specifičnost svake pojedine jedinice lokalne samouprave, i to: Odluka o

građevinskom zemljištu, Odluka o utvrđivanju naknade za uređivanje građevinskog

zemljišta (koja uređuje i zoniranje gradskog građevinskog zemljišta), Odluka o lokalnim

komunalnim taksama, Odluka o visini stope poreza na imovinu, Odluka o davanju u

zakup i na korišćenje poslovnog prostora u vlasništvu opštine/grada, i dr.

S ciljem kompletnosti prikaza zakonskih i drugih okvira vezanih za aktivnosti u kojima se

koriste prostorni podaci, treba imati u vidu i nekoliko strateških dokumenata, i to pre svega:

Strаtegiju rаzvojа informаcionog društvа u Republici Srbiji do 2020. godine (SG RS,

br. 51/10), Strategiju uspostavljanja infrastrukture prostornih podataka u Republici

Srbiji za period 2010. do 2012. godine, Strаtegiju rаzvojа elektronske uprаve u

Republici Srbiji zа period od 2009. do 2013. godine (SG RS br. 83/09, 5/10), INSPIRE

direktivu (Direktivа 2007/2/EC Evropskog pаrlаmentа i Sаvetа od 14. mаrtа 2007), i dr.


24 | S t r a n a

2.3. Opšti komentar na postojeći pravni okvir za funkcionisanje sistema

vrednovanja Uvidom u sadržaj navedenih normativnih i planskih dokumenta, jasno se uočavaju brojna

međusobna preklapanja i nedoslednosti koji nameću potrebu za međusobnom

homogenizacijom i razdvajanjem nadležnosti, sa jasnim sistemskim odnosom prema

pitanjima od opšteg interesa, u šta svakako spada i sistem vrednovanja nepokretnosti koji

je pretpostavka uspešnog uređenja i funkcionisanja državnih organa i privrede u celini.

Uočene nelogičnosti mogu se sublimisati u sledećih nekoliko opštih konstatacija, i to:

- Procena tržišne vrednosti nepokretnosti je neophodna i od najvišeg je državnog značaja;

- U Republici Srbiji, u postojećim pravnim propisima, kao osnovni nosioci poslova vrednovanja nepokretnosti, jesu: Poreska uprava, Republički geodetski zavod, lokalna samouprava, sudski veštaci i međunarodnim standardima sertifikovani procenitelji;

- Zakonom nisu definisane obaveze niti stvorene neophodne pretpostavke za međusobnu saradnju nosilaca aktivnosti vrednovanja nepokretnosti na prikupljanju, održavanju jedinstvene evidencije o podacima od značaja za vrednovanje nepokretnostima i distribucije podataka korisnicima, već se podaci dupliraju, prikupljaju na različite načine i za različite potrebe;

- Nisu stvorene pretpostavke i tehničke mogućnosti o preuzimanju i razmeni prostornih podаtaka iz rаzličitih izvorа nа konzistentаn nаčin i njihove distribucije ovlašćenim korisnicima; i

- Nije definisan slobodan pristup prostornim podаcimа kao resursu od javnog značaja.


25 | S t r a n a

3. TRŽIŠTE NEPOKRETNOSTI I SISTEM VREDNOVANJA

NEPOKRETNOSTI U SRBIJI

Analiza tržišta nepokretnosti je sastavni deo postupka vrednovanja nepokretnosti i bez nje

se ne može zamisliti uspešna i objektivna procena vrednosti nepokretnosti. Sudeći po

raspoloživim pokazateljima, ovom se elementu kod nas nije do sada pridavao adekvatan

značaj. Naime, još uvek se analizom tržišta više bave strane konsultantske kuće, dok se

domaća stručna javnost i procenitelji u Srbiji, u najvećem broju slučajeva, oslanjaju na

karakteristične informacije iz katastra nepokretnosti, podatke o cenama gradnje novih

objekata ili prinosa i prihoda, ako se radi o poljoprivrednom ili šumskom zemljištu. U okviru

ovog poglavlja (za prvu polovinu 2013) izneti su osnovni pokazatelji stanja na tržištu

nepokretnosti u Srbiji, polazeći od zvaničnih podataka (NBS, Republički zavod za statistiku

i dr.).

Nakon kratke analize tržišta nepokretnosti na najatraktivnijim lokacijama, u 3.2., 3.3. 3.4,

3.5. 3.6 i 3.7, detaljno su prikazane nadležnosti i aktivnosti pojedinih državnih i privatnih

službi i agencija koje se u obavljenju svojih poslova bave i poslovima vrednovanja

nepokretnosti.

3.1. Stanje na tržištu nepokretnosti u Srbiji Kao izvor podataka o tržištu nepokretnosti u Srbiji u prvoj polovini 2013. godine, korišćeni

su samo neki podaci iz objavljenih izveštaja konsultantskih kuća koje se bave ovom

problematikom. Treba naglasiti, da postoje i drugi izvori i da se svima njima mora posvetiti

neophodna pažnja, ukoliko se želi stvoriti transparentno tržište nepokretnosti u Republici

Srbiji.

3.1.1. Makroekonomski pokazatelji

Prema podacima EBRD i EU komisije, u 2013. godini, u Srbiji se očekuje porast bruto

domaćeg proizvoda (BDP) za oko 1.9% do 2.2%. Nažalost, procena je i da će se

nezaposlenost povećati ili u najboljem slučaju zadržati na istom niovou. Razlog su svakako

najave restruktuiranja i privatizacije preostalih državnih preduzeća. Domaći ekonomski

stručnjaci su još veći optimisti kada je reč o BDP, očekujući njegov rast i do 3%, pre svega

kao posledicu nešto bržeg oporavka industrijske proizvodnje.

Tabela 3.1.1-1 : Opšti makroekonomski pokazatelji (Izvor: Republički zavod za statistiku)

Godina Izvor Beograd Srbija

Stanovništvo 1991

2002

2010

20011

Popis

Popis

Popis

1552151

1576124

1635132

1639121

7576837

7498001

7306677

7120666

Domaćinstva 1991

2002

2011

Popis

Popis

Popis

515040

567325

604134

2707402

2521190

2497187

Zaposlenost 2007

2010

2012

2013 sredina

617737

624145

601000

599486

2002344

1851000

1734000

1716499

Prosečna plata 2009

2010

2011

420

380

440

338

330

373


26 | S t r a n a

2012

2013 (maj)

418

424

358

363

U 2012., industrijska proizvodnja je pokazala pad za oko 2.9%, a u 2013. se očekuje

oporavak i blagi rast, pre svega zahvaljujući automobilskoj industriji i proizvodnji nafte i

naftnih derivata.

Tabela 3.1.1-2 : Makroekonmski pokazatelji (Izvor: Ministarstvo finansija - NBS)

2009 2010 2011 2012 2013 prognoza

BDP (EUR bn) 28.2 28.8 29.4 28.9 29.4

BDP po glavi stanovnika (EUR) 3863 3945 4024 4084 4124

BDP godišnja promena u % -3.5 1.8 1.6 -1.7 2

CPI (potrošački indeks cena)

godišnja promena u %

3.5 8.6 7.0 12.0 6.0

Prosečna referentna stopa NB 13.3 9.09 11.54 10.1 10.75

Izvoz (u mil EUR) 8.478 10.070 11.470 11.923 14.914

Uvoz (u mil EUR) 13.577 14.838 16.823 17.207 17.533

Javni dug 34.7 44.5 47.7 60.2 59.7

Inostrani dug u odnosu na BDP 85.0 78 85.6 86.5 86

Current account (u % od BDP) - 3.3 - 3.4 - 4.5 - 6 - 4.5

Stanovništvo (u mil.) 7.3 7.3 7.1 7.4 7.4

Stopa nezaposlenosti u % 16.1 19.2 23 25 24

Stopa inflacije u % 9.0 7.2 7 12 7.5

Srenji kurs u odnosu na EUR 94.0 103.05 101.95 113.15 111.2

Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, potrošačke cene u maju 2013. godine

su mirovale, dok godišnja inflacija opada i prema izveštaju NBS vraća se na jednocifren

iznos od 9.9%. Očikavanja NBS su da će godišnja inflacija nastaviti sa padom do granica

tolerancija od oko 7.5%, a što se smatra rezultatom poslednjih mera monetarne politike,

novom poljoprivrednom sezonom, nižim ukupnim potraživanjima i najnovijim merama

fiskalne konsolidacije.

Stopa nezaposlenosti u Srbiji je vrlo visoka i trenutno iznosi 24%. Ukupan broj

nezaposlenih u januaru 2013. je iznosio oko 1 716 499, što je za oko 0.4% niže u odnosu

na prethodni mesec, a prema podacima Privredne komore Srbije, i za oko 1.3% niža nego

u periodu od pre godinu dana.

Prosečne neto plate su i dalje među najnižim u regionu i prema statističkim izveštajima,

prosečna neto plata isplaćena u Srbiji u maju 2013. godine iznosila je 363 EU, što je za

10.1% manje nego u aprilu 2013, a u junu 2013. je zabeležen rast i iznosila je 389 EUR. U

prvom kvartalu 2013., prosečan mesečni budžet po domaćinstvu iznosio je 498 EUR.

3.1.2. Tržište stambenih nepokretnosti

Sredinom 2013. godine, očekivna je blaga kratkoročna stabilizacija tržišta stambenih

nepokretnosti, najpre kao posledica najave EU o početku pregovora o članstvu. Najnoviji

podaci Nacinalne korporacije za osiguranje kredita (NKOSK) pokazuju da je do sredine

2013. prodato 14% više porodničnih stanova u odnosu na isti period prethodne godine.

Banke su nastavile ponudu i prodaju porodičnih stanova (apartments) nesolventnih

klijenata, a neke banke su se opredelile za refinansiranje njihovih dugovanja. Raskorak

između prosečne mesečne vrednosti zakupa (rente) i prosečnog kreditnog aranžmana je i

dalje oko 100 EUR u korist rente.


27 | S t r a n a

Što se tiče ponuda na tržištu stambenih nepokretnosti, najveći stambeni projekat u

Beogradu je i dalje naselje ”Stepa Stepanović” sa 38 objekata i više od 4000 porodičnih

stanova sa oko 1600, do sada useljenih porodica. Zahvaljujući ulozi države, cene stanova

po m2 kreću se (sa PDV koji se refundira građanima kojima je ovo prvi stan) od 1250 EUR

do 1290 EUR. Takođe, 150 stambenih jedinica u najvećem stambenom projektu na Novom

Beogradu PSP Farman's West65, kompletirano je u maju 2013. Više od 80% stanova je

prodato, a najveća tražnja je bila za trosobnim stanovima između 70 m2 i 75 m2, sa cenama

između 1850 EUR i 1970 EUR (sa PDV).

Građevinski radovi na stambenom i poslovnom kompleksu u Bloku 67a, na Novom

Beogradu, treba da počnu u poslednjem kvartalu 2013. Deka Inzenjering planira gradnju

šest stambenih objekata sa 861 porodičnih stanova (apartmanskog tipa) i jednom

poslovnom zgradom, na površini od 3.6 ha u delu između ulica Jurija Gagarina i

Omladinskih brigada. U prvoj fazi grade se tri stambene zgrade sa 296 stanova površine od

25 m2 do 145 m2 ukupne bruto razvijene površine od oko 137 000 m2.

Do sredine 2014. se očekuje završetak dva stambena objekta u naselju Banjica (Paunov

breg) sa ukupno 9000 m2 bruto razvijene površine i 107 porodičnih stanova od 35 m2 do 90

m2. Kompleks sadrži manji komercijalni centar sa oko 1800 m2. Investitor kompleksa je CPI

group.

U blizini Dunava u toku je gradnja kompleksa ”Dunavska terasa” investitora Aramont

company. Mešoviti kompleks sadrži 270 stambenih jedinica, 162 poslovna apartmana, 54

kancelarije i 93 lokala za prodaju.

Pored navedenih, od većih projekata treba pomenuti naselje ”Dr Ivan Ribar” u Bloku 72 na

Novom Beogradu sa 768 stambenih jedinica bruto razvijene površine od 37000 m2 i cenom

po m2 od 1290 EUR, čiji završetak se očekuje krajem godine. Naselje ”Padina” u ul.

Vladimira Vlahovića na Voždovcu, sa 153 stambene jedinice bruto razvijene površine od

7500 m2 i cenom od 1290 EUR po m2 biće završeno do kraja 2013., a u istom roku se

očekuje završetak i 80 stambenih jedinica u apartmanskom naselju na Vračaru.

Nakon blagog rasta ponuđenih cena stambenih nepokretnosti (apartmanskog tipa)

početkom 2012, u toku je pad cena u svim regionima u Srbiji. U 2013., očekuje se

stabilnost prodajnih cena u svim delovima Srbije, osim u Beogradu, gde se očekuje blagi

rast.

Zakup stambenih nepokretnosti u Srbiji se kreće od 2-5 EUR po m2, na mesečnom nivou, u

zavisnosti od udaljenosti od gradskog centra. U Beogradu, vrednost zakupa nastavlja blago

da pada u odnosu na 2012. Prosečne mesečne cene zakupa se kreću od 4-11 EUR po m2,

zavisno od lokacije, veličine i godine izgradnje. U periodu 2013-2014 očekuju se stabilne

cene zakupa.

3.1.3. Tržište kancelarijskog prostora

U poređenju sa 2012. godinom, zakup kancelarijskog (poslovnog) prostora klase A i B, na

približno istom su nivou i u ovoj godini. U centralnom području Beograda, u klasi A,

prosečna mesečna cena zakupa iznosi od 13-15 EUR po m2, a u klasi B, 11-12 EUR po

m2. U širem reonu, prostor klase A kreće se od 8-10 EUR po m2, a u klasi B od 7-9 EUR po

m2. U drugim gradovima u regionu, zakupi su i dalje najniži. Usled niskog nivoa aktivnosti


28 | S t r a n a

lizinga, vlasnici nude određene pogodnosti zakupcima, kao što su odlaganje plaćanja i

besplatna parking mesta.

Čist prihod ili zarada investitora je na približno istom nivou i kreće se od 9% do 9.5%. Što

se tiče ponude slobodnog prostora u Beogradu, primetan je pad stope slobodnog prostora

u poslednjih nekoliko godina i trenutno se nalazi na nivou od 14%, sa očekivanjem daljeg

pada u narednom periodu, usled slabijeg interesovanja investitora.

3.1.4. Tržište tržnih centara (retail market)

Pod retail market podrazumevaju se mesta gde se nude robe i usluge namenjene krajnjem

korisniku. U prvoj polovini 2013. godine ukupna ponuda prostora za objekte ove vrste je

porasla, pre svega zahvaljujući otvaranju novih šoping molova.

Merkur International je doveo nove zakupce u galerijski nivo njihovog projekta Shopping

Centar na Karaburmi u Beogradu, a u martu 2013 pridružili su se novi klijenti poput C&A,

Takko, Deichmann, Big Bang, Sport Vision and Lavirint. Sa nekoliko novih manjih

lokala, ovaj projekat čini primerom mešovitog prodajnog mesta različitih kategorija roba i

usluga namenjenih krajnjem korisniku.

Prodajni centar – Stadion na Voždovcu, otvoren je u Aprilu 2013. sa 120 lokala površine od

28000 m2 i ukupne bruto razvijene površine od 75000 m2 sa dva nivoa parking mesta sa

kapacitetom od 800 mesta. Treći sprat je rezervisan za wellness centar i velikom terasom

kao vidikovcem. Na vrhu objekta, nalazi se fudbalski stadion. Ukupna vrednost investicije

iznosi 50 miliona EUR.

Mol tipa A – veliki tržni centar u Novom Sadu će u konačnom obliku imati oko 40 000 m2

korisnog prostora i biće ispunjen brojnim prostorima različite namene.

Aviv Arlon otvorio je sledeću fazu ”Aviv Parka” u Pančevu u junu 2013., sa ukupno 22 000

m2 bruto površine koji je popunjen sa 100% kapaciteta.

Izraelska kompanija IBC počinje razvoj svog prvog projekta ”Powe Center – One Retail

Park” u Zemunu. Radovi su počeli u junu 2013, a otvaranje je zakazano za maj 2014.

Ukupna korisna površina iznosiće oko 25000 m2, a vrednost investicije iznosi 20 miliona

EUR.

Plaza Centers započela je pripremu terena za izgradnju šoping mola u Beogradu

(Višnjička Banja) sa 45 000 m2 korisnog prostora čiji se završetak očekuje do kraja 2014.

Van Beograda, Pluto Capital planira gradnju ”Retail parak” u Leskovcu sa 6500 m2

korisnog prostora, dok Izraelska kompanija BIG CEE planira da otvori ”Retail park – Big

Center” u Šapcu sa 10 000 m2 korisnog prostora.

Što se tiče potražnje za prostorom ove vrste, istraživanja pokazuju blagi rast potražnje,

posebno u centralnim gradskim zonama, a značajan broj kompanija okreće se tržnim

centrima kroz nove projekte tipa shopping centara i retail parkova. Značajan broj prodavaca

je napustilo svoje dosadašnje lokacije i preselio na jeftinije. Što se tiče tržišta uličnog tipa,

uočava se značajan nedostatak slobodnih lokacija, kako u Beogradu tako i u drugim

srpskim gradovima. Tako, na primer, domaći lanac brze hrane ima konstantna potraživanja

za novim mestima. Među novim brend imenima na domaćem tržištu treba pomenuti

Desigual, Milavitsa, Bilitzki wool&more i H&M.


29 | S t r a n a

U odnosu na 2012., vrednost zakupa prostora ovog tipa je nešto niža i kreće se na

mesečnom nivou od 50-80 EUR/m2. Što se tiče tzv. sekundarnih lokacija zakup je dosta

niži i iznosi mesečno od 15-60 EUR/ m2, dok je u slučaju Retail parkova, mesečna cena

zakupa od 7-30 EUR/m2, zavisno od veličine i položaja lokala. Izdavanje prostora ovog tipa

investitoru donosi prihod u slučaju warehouses od 9-10%, u slučaju shopping molova 9%, a

kod uličnih lokala 7% i više.

3.1.5. Tržište industrijskih i logističkih nepokretnosti

Na srpskom tržištu Gorenje je investiralo 21 miliona EUR u drugu fabriku u Valjevu, sa oko

20 000 m2 bruto površine i brojem zapolenih od oko 300 radnika. Kompanija Albon u

industrijskoj zoni Rume sagradila je halu od 6500 m2 gde proizvodi alate neophodne u

industriji delova za automobilsku industriju Ford. Vrednost ulaganja iznosi 7.5 miliona EUR,

a broj zaposlenih iznosi 200 radnika. Danska kompanija Grundfos otvorila je 25 000 m2

fabričkog prostora sa 100 zaposlenih radnika u Novoj Pazovi i planom proširenja na 350

radnika do kraja 2014. U Pećincima je od juna ove godine otvorena fabrika Bosch

proizvoda sa 22 000 m2 korisnog prostora u prvoj i 19 000 m2 u drugoj fazi i oko 60 000 m2

bruto površine u konačnom planu. Investicija iznosi 70 miliona EUR, a konačan završetak

se planira do 2019, pri čemu do kraja 2016. se očekuje da će 620 radnika biti zaposleno.

Od posebne važnosti za investitore je industrijska zona u Rumi. Adriana Tex je izgradio

deo pogona od 1000 m2 za sanitarnu i opremu za kupatila za Calzedonia i najavio novih

5000 m2 za novih 500 radnika, do kraja ove godine. Češka kompanija Mitas, koja proizvodi

automobilske gume, na prostoru od 10 000 m2 angažuje 550 radnika i planira još 225

novih. Beogradska kompanija – Insert, koja proizvodi modnu obuću za Chanel, Christian

Dior, Pradu, Valentino, Sergio Rossi i dr., dobila je dozvolu za gradnju 4500 m2 fabrike

obuće u Rumi, sa ukupnom investicijom od 1.5 miliona EUR i gde planira da zaposli 190

radnika. Goex planira gradnju fabrike vrednosti od 15 miliona EUR u Vranju za 1250

radnika u naredne dve godine. Swarosvski je najavio gradnju fabrike u Subotici u zadnjem

kvartalu 2013., a Johnson Electric, proizvođač u oblasti automobilske industrije, najavljuje

gradnju fabrike u Nišu. Delhaize je dobio građevinsku dozvolu za gradnju logističkog centra

u vrednosti od 25 miliona EUR, u dve faze sa ukupno 50000 m2 prostora gde planira da

zaposli 500 radnika.

Vrednost zakupa za objekte ovog tipa u primarnim logističkim/industrijskim zonama u

Beogradu, Novom Beogradu i Zemunu, kreće se za klasu A između 4 - 5 EUR/m2 dok za

objekte klase B zakup iznosi 3 EUR/m2. U naseljima bliskim Beogradu (Šimanovci,

Dobanovci, Krnješevci, Pećinci i dr.) vrednost zakupa se kreće između 3 - 4 EUR/m2. U

Novom Sadu, Nišu, Kragujevcu, Užicu i Čačku, zakup se kreće od 2-2.5 EUR/m2, dok u

manjim mestima (ispod 100 000 stanovnika) zakup je niži i iznosi između 1-1.5 EUR/m2.


30 | S t r a n a

Slika 3.1.5 -1: Veličina prodajnog prostora u m

2/1000 stanovnika u gradovima iz okruženja

(http://www.cbre.rs)2

3.2 Aktivnosti Republičkog geodetskog zavoda Republički geodetski zаvod je nаdležаn zа držаvni premer, kаtаstаr nepokretnosti i upis

prаvа nа nepokretnostimа, kаtаstаr vodovа, topogrаfsko-kаrtogrаfske proizvode,

geodetsko-kаtаstаrski informаcioni sistem, kаo i za druge poslove od znаčаjа zа držаvni

premer i kаtаstаr nepokretnosti u Republici Srbiji. Katastar nepokretnosti i Katastar vodova

kao prostorni javni registri o nepokretnostima i vodovima, predstavljaju temelj Infrastrukture

geoprostornih podataka. To pokazuju primeri velikog broja zemelja u svetu. Iz tih razloga je

neohodno imati ažuran katastar koji se mora održavati prema Zakonu i odgovarajućim

normama, jednobrazno na teritoriji cele države.

3.2.1. Katastar nepokretnosti

Kаtаstаr nepokretnosti je osnovni i jаvni registаr o nepokretnostimа i stvаrnim prаvimа nа

njimа u Republici Srbiji. Baza podataka katastra nepokretnosti jeste skup geoprostornih i

drugih podataka o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima, i naročito sadrži podatke

o: parcelama (zemljištu), objektima (zgrаdаmа i drugim građeviskim objektima) i posebnim

delovima objekata (stаnovimа i poslovnim prostorijаmа, garažama i garažnim mestima

idr.). U bazi podataka katastra nepokretnosti vode se podaci adresnog registra i registra

prostornih jedinica. Sadržaj katastra nepokretnosti su i katastarski planovi na kojima se

prostorno prikazuju granice nepokretnosti, prostornih jedinica i svi elementi adresnog

registra. Republički geodetski zavod prevodi katastarske planove u digitalni (vektorski) oblik

i do sada je urađeno preko 50% teritorije Srbije.

2 CBRE (NYSE: CBG) vodeća svetska kompanija u oblasti nekretnina sa sedištem u Los Angelesu sa 37,000

zaposlenih i preko 300 kancelarija u preko 50 zemalja.


31 | S t r a n a

Imaoci parva na nepokretnostima koji se vode u katastru nepokretnosti prikupljeni su

prilikom izrade i održavanja katastra nepokretnosti i obuhvataju sva pravna (privredne

subjekte) i fizička lica (građane). Međutim, po Zakonu, Registar građana vodi Ministarsvo

unutršnjih poslova u svojim digitalnim bazama podataka, dok Registar privrednih subjekata

(pravnih lica) vodi Agencija za privredne registre. Ova dva registra nisu direktno povezana i

usaglašena. Registar se vodi kao jedinstvena, centralna i elektronska baza podataka u koji

se registruju preduzetnik, privredno društvo, zadruga i zadružni savez, javna preduzeća,

ogranak i predstavništvo stranog privrednog društva, kao i drugi oblici organizovanja u

Agenciji za privredne registre

Podaci o imaocima prava na nepokretnostima u katastru nepokretnosti nisu usaglašeni i

direkno povezani sa Registrom građana i Registrom privrednih subjekta. Ovo stvara

prilične probleme kod usaglašenosti provođenja promena, adresa, itd.

Bаzа podаtаkа za informatički servis KnWeb predstаvljа centrаlnu bаzu podаtаkа kаtаstrа

nepokretnosti u Republici Srbiji koja je formirаnа preuzimаnjem podаtkа o nepokretnostima

koji se održаvаju u službаmа zа kаtаstаr nepokretnosti Republičkog geodetskog zаvodа.

Servis je jаvno dostupаn nа Internet аdresi http://katastar.rgz.gov.rs/KnWebPublic (Slika

3.2.2-1). Bаzu podаtаkа je moguće pretrаživаti preko brojа pаrcele u okviru opštine i

kаtаstаrske opštine, odnosno i preko аdrese nepokretnosti (ulicа i kućni broj u okviru

opštine).

Slika 3.2.2-1: Baza podataka knWeb

Registar prostornih jedinica jeste osnovni javni registar o granicama prostornih jedinica,

nazivima i matičnim brojevima prostornih jedinica utvrđenih u skladu sa Zakonom.

Prostorne jedinice koje se vode u registru su: stаtistički krug, nаselje, kаtаstаrskа opštinа,


32 | S t r a n a

mesnа zаjednicа, opštinа, grаd, uprаvni okrug, grаd Beogrаd, аutonomna pokrаjna,

Republikа Srbijа. Registаr prostornih jedinicа je GIS orijentisana bаzа podataka integrisаnа

u Nacionalnu infrastrukturu prostornih podataka, kojom se nа stаndаrdizovаn nаčin vrši

indentifikаcijа postojećih, novoformirаnih i ukinutih prostornih jedinicа.

Adresni registar jeste osnovni i javni registar o kućnim brojevima i nazivima ulica i trgova po

naseljenim mestima koji po zakonu vodi održava Republički geodetski zаvod. Adresni

registar obuhvata utvrđivanje kućnih brojeva za stambene i poslovne zgrade, kao i za

građevinske parcele, označavanje zgrada i građevinskih parcela kućnim brojevima i

označavanje naseljenih mesta, ulica i trgova i vođenje podataka o kućnim brojevima,

ulicama i trgovima. Republički geodetski zаvod je 2003. godine izrаdio GIS аplikаciju –

„Adresni registаr“, kаo softversku podršku zа vođenje evidencije o kućnim brojevimа,

ulicаmа i trgovimа koja pararelno sa ostalim programima (aplikacijama) služi za održavanje

adresnog registra kao dela katastra nepokretnosti.

3.2.2. Katastar vodova

Katastar vodova jeste osnovni registar o vodovima i stvarnim pravima na njima. Baza

podataka katastra vodova sadrži skup geoprostornih i drugih podataka o vodovima,

stvarnim pravima na njima i imaocima stvarnih prava, svrstanih u sledeće tematske celine:

1) vodovodna mreža; 2) kanalizaciona i drenažna mreža; 3) toplovodna mreža; 4)

elektroenergetska mreža; 5) telekomunikaciona mreža; 6) naftovodna mreža; 7) gasovodna

mreža; 8) zajednički objekti vodova. Imaoci parva na vodovima prikupljeni su prilikom

izrade i održavanja katastra vodova i katastra nepokretnosti i obuhvataju sva pravna

(privredne subjekte) i fizička lica (građane). Donošenjem Zаkonа o držаvnom premeru i

kаtаstru 2009. godine, kаtаstаr vodovа je definisаn kаo osnovni registаr o vodovimа i

stvаrnim prаvimа nа njimа koji pored prikаzа položаjа vodovа u prostoru i podаtаkа o

njihovim osnovnim kаrаkteristikаmа omogućuje i upis prаvа svojine i drugih stvаrnih prаvа

nа vodovimа. Od 1997. godine, nаkon stečenih iskustаvа nа izrаdi digitаlnih kаtаstаrskih

plаnovа u GIS okruženju, u Zаvodu zаpočinje i postupаk prevođenjа аnаlognih plаnovа

kаtаstrа vodovа u digitаlni oblik.

3.2.3. Nacionalna infrastruktura geoprostornih podataka

Republički geodetski zavod, uz podršku norveške agencije za katastar i kartografiju Statens

kartverk, izradio je inicijalni geoportal 'GEOSRBIJA' (Slika 3.2.4-1). kao sredstvo za

razmenu prostornih podataka i servisa između nadležnih institucija pod okriljem NIGP-a.

Inicijalni geoportal omogućava pristup servisima pretraživanja i pregleda za određeni broj

metapodataka, setova prostornih podataka i servisa putem Interneta za profesionalne

korisnike, kao i za široku javnost.

Za pristup inicijalnom geoportalu potreban je pristup Internetu i instaliran web browser

(Internet Explorer ili Mozilla Firefox). Inicijalni geoportal je dostupan na adresi za

pretraživanje www.geosrbija.rs Trenutno, na geoportalu su dostupni pojedini raspoloživi

prostorni podaci iz nadležnosti Republičkog geodetskog zavoda kao što su administrativne

jedinice, statističke jedinice, adrese, katastarske parcele, osnovna državna karta, ortofoto i

pojedine tematske karte za određena područja. Na geoportalu se, takođe, nalaze odabrani

prostorni podaci iz drugih državnih institucija kao što su Republički zavod za statistiku,

Republički hidrometeorološki zavod, Republički seizmološki zavod, opština Pančevo,

Agencija za zaštitu životne sredine i Ministarstva odbrane. Kao rezultat uspešne saradnje


33 | S t r a n a

široka javnost trenutno može pristupiti geoinformacijama koje se odnose na demografiju,

vrstu zemljišta, hidrografiju, klimatologiju, seizmologiju, kao i primeri topografskih karata u

različitim razmerama.

Slika 3.2.4-1: Ulazna strana portala GEOSRBIJA

Grаfičke podаtke kаtаstrа nepokretnosti koji se odnose nа kаtаstаrske pаrcele, objekte i

nаzive moguće je pregledаti nа geoportаlu zа područjа gde su digitаlni kаtаstаrski plаnovi

stаvljeni u službenu upotrebu. Trenutno su objаvljeni podаci zа 1094 kаtаstаrske opštine i

delove kаtаstаrskih opštinа, čime je obuhvаćeno 3642073 kаtаstаrske pаrcele i 1050073

objektа. Tаkođe, prikаzаni su nаzivi potesа, vodа i objekаtа.

3.2.4. Centralna evidencija hipoteka

Centrаlnа evidencijа hipotekа (CEH) je centrаlnа jedinstvenа jаvnа bаzа podаtаkа u koju

se unose hipoteke upisаne u nаdležne registre, rаdi pretrаživаnjа i prikupljаnjа informаcijа

o hipotekаmа. Bаzа podаtаkа Centrаlne evidencijа hipotekа formirаnа je u sklаdu sа

člаnom 57. i 58. Zаkonа o hipoteci ("Službeni glаsnik RS", broj 115/05) preuzimаnjem

postojećih podаtаkа iz kаtаstrа nepokretnosti i unosom postojećih podаtаkа dostаvljenih iz

zemljišnih i intаbulаcionih knjigа. Centrаlnа evidencijа hipotekа dostupnа je svim licimа,

vodi je Republički geodetski zаvod i nalazi se nа аdresi http://www.rgz.gov.rs/ceh. Hipotekа

se ne upisuje u Centrаlnu evidenciju hipotekа već ona predstаvljа centrаlni registаr svih

upisаnih hipotekа u registrima. Centrаlnа evidencijа hipotekа prаktično sаkupljа podаtke iz

pomenutih izvorа u jedinstvenu bаzu podаtаkа. Kаo tаkvа, onа sаdrži podаtke koje služe

sаmo zа pretrаživаnje evidencije, а podаci u nju se upisuju sа obrаzаcа ili preuzimаnjem iz

lokаnih kаncelаrijа Republičkog geodetskog zаvodа. Centrаlnа evidencijа hipotekа je jаvnа

evidencijа. Svаko ko imа pristup Internetu može dа pretrаžuje evidenciju Centrаlne

evidencije hipoteke i dа imа uvid u podаtke o hipotekаmа i nepokretnostimа gde postoji

hipotekа.

3.2.5. Procena vrednosti nepokretnosti

Članom 149. Zakona o državnom pemeru i katastru (SG RS, 79/09 i 18/10),

Republičkom geodetskom zavodu data je u nadležnost određivanje tržišne vrednosti

nepokretnosti postupcima masovne procene. Masovna procena obuhvata generalnu

procenu vrednosti nepokretnosti i određivanje vrednosti pojedinačne nepokretnosti na


34 | S t r a n a

osnovu podataka iz generalne procene vrednosti. Generalna procena vrednosti je

određivanje modela procene vrednosti za različite vrste nepokretnosti. Zakon obavezuje

Zavod da odredi model procene za različite nepokretnosti, na svake tri godine, pri čemu se

obavezuje na saradnju sa lokalnom samoupravom u pribavljanju mišljenja, pre zvaničnog

upisa vrednosti u bazu katastra nepokretnosti. Jedinica lokalne samouprave je dužna da u

roku od 30 dana dostavi Zavodu mišljenje o predlogu modela i nakon toga bi trebala da

koristi izvedenu procenu kao poresku osnovicu. Privremene podatke procena, po Zakonu,

Zavod bi trebalo da objavljuje na svojoj internet stranici.

S ciljem ispunjenja svojih zakonskih obaveza, Zavod je započeo sa aktivnostima na

uspostavljanju evidencije tržišnih cena nepokretnosti i na osnovu podataka iz

kupoprodajnih ugovora i ugovora o zakupu, koje dobija od strane nadležnih organa za

overu istih, kreirao je Registar prometa nepokretnosti u koji, pored podataka iz ugovora o

prometu nepokretnosti, unosi i podatke iz baze katastra nepokretnosti. Takođe, Nacrtom

pravilnika o proceni vrednosti nepokretnosti (koji je još od 2012. u proceduri usvajanja)

predviđen je još jedan način prikupljanja podataka o nepokretnostim - putem Uputnika, koji

bi se popunjavao prilikom upisa prava na nepokretnosti.

Saglasno zakonskim ovlašćenjima, Zavod je u skladu sa svojim mogućnostima preduzeo

sve mere i aktivnosti na organizaciji i realizaciji svojih obaveza i u ovoj oblasti.

Organizovani su brojni susreti i seminari pripremnog karaktera na kojima je analizirana

dobra praksa zemalja koje su postigle zapažene rezultate u razvoju sistema masovne

procene (Slovenija, Švedska, ...). U okviru postojeće organizacije, formirana je posebna

organizaciona jedinica za masovnu procenu sa zadatkom da planira i organizuje poslove

neophodne u postupku vrednovanja nepokretnosti. Budući da se radilo o pionirskom poslu,

trebalo je pored stručnih, sprovesti i brojne druge organizacijske i tehničke pripreme za

otpočinjanje i razvoj jednog potpuno novog sistema. U vreme kada se počelo sa razvojem

sistema vrednovanja nepokretnosti, u Srbiji je zabeležena ekspanzija prometa na tržištu

nepokretnosti koja je u periodu 2007.- 2009. dostigla nivo od oko 770 000 ili preko 250 000,

godišnje.

U Nacrtu pravilnika o proceni vrednosti nepokretnosti opisuje se i detaljnije objašnjava

dostignuti nivo i navode dalje aktivnosti u tom pravcu. Nacrt pravilnika je obuhvatio

osnovne procese u sistemu masovne procene, i to:

- Prikupljanje podataka i održavanje baze – I faza,

- Analizu i obradu podataka – II faza,

- Specifikaciju i modelovanje – III faza, i

- Procenu vrednosti – IV faza.

Nacrt Pravilnika nije sa istim nivoom detaljnosti opisao sve navedene faze, ali svakako

predstavlja dobru osnovu za njegovo dalje unapređivanje.

U okviru prve faze, Nacrtom Pravilnika se nepokretnosti klasifikaciju u vrste (klase) i

podvrste. Definisane su tri osnovne vrste i više podvrsta (Tabela 3.2.5-1).


35 | S t r a n a

Tabela 3.2.5-1:Klasifikacija nepokretnosti (Nacrt Pravilnika, RGZ 2012)

Vrste Podvrste

Zemljišta Građevinsko

Poljoprivredno

Šumsko

Ostalo

Objekti Stambeni - Kuća - Vikendica - Stambena sa više stanova

Garaže

Poslovni objekti - Poslovnih usluga - Turistički - Ugostiteljski - Trgovinski - Sportsko-rekreativni - Ostali

Industrijski objekti i skladišta - Lake industrije - Rezervoar, silos i skladište - Ostali

Poljoprivredni - Za skladištenje poljoprivrednih proizvoda - Za poljoprivrednu proizvodnju - Ostali

Objekti posebne namene - Benzinska pumpa - Teške industrije - Za proizvodnju električne energije - Za ekploataciju mineralnih sirovina - Posebni poljoprivredni - Ostali objekti

Posebni delovi objekta Stan

Garažni prostor - Garažna prostorija - Garažno mesto

Poslovni prostor - Za koji nije utvrđena delatnost - Lokal - Kancelarija

Industrijski prostor - Magacinski prostor - Prostor za industrijsku proizvodnju

Ostalo - Drugi deo stambene zgrade - Drugi deo nestambene zgrade

Svakoj vrsti i podvrsti dodeljene su šifre, identične kao u katastru nepokretnosti. Vrste,

podvrste i šifre nepokretnosti (prema Nacrtu Pravilnika RGZ, 2012) prikazane su u Prilogu

2. Nacrtom Pravilnika, prikupljanje podataka treba da obuhvati:


36 | S t r a n a

- Podatke katastra nepokretnosti,

- Podatke sa tržišta, i

- Podatke iz upitnika za registrovanje prometa nepokretnosti.

Podaci katastra nepokretnosti (Tabela 3.2.5-2) sadržani su u bazi katastra nepokretnosti i

preuzimaju se pomoću odgovarajuće web aplikacije.

Tabela 3.2.5-2: Podaci iz baze katastra nepokretnosti koji se preuzimaju u Registar prometa (Nacrt

Pravilnika, RGZ 2012)

1. Površina nepokretnosti

2. Način korišćenja

3. Namena zemljišta i poslovnog prostora

4. Broj etaža objekta (pod zemljom, u prizemlju, iznad zemlje i u potkrovlju)

5. Struktura posebnog dela objekta (broj prostorija)

6. Tereti

Podaci sa tržišta (Tabela 3.2.5-3) unose se u Registar prometa. Podaci se unose putem

web aplikacije, po prijemu kopije overenog kupoprodajnog ugovora ili ugovora o zakupu

koji se dobija od organa nadležnog za overu ugovora ili druge isprave koja predstavlja

pravni osnov za promet nepokretnosti. Podatke unose unutrašnje jedinice Zavoda, a u

slučaju nepotpune identifikacije pravnih subjekata ili nepotpunih podataka, kontrolu i unos

vrši jedinica Zavoda, nadležna za masovnu procenu.

Tabela 3.2.5-3: Podaci koji se preuzimaju iz isprave o prometu/zakupu u Registar prometa

Osnovni podaci o prometu/zakupu ili ispravi o prometu

Naziv i sedište organa koji je overio ugovor ili doneo drugu javnu ispravu

Broj overe ugovora ili broj javne isprave

Datum overe ugovora ili datum donošenja javne isprave

Datum zaključenja ugovora

Vrsta prometa

Podaci o pravnim subjektima koji učestvuju u prometu/zakupu

nepokretnosti

Vrsta pravnog subjekta (fizičko ili pravno lice)

Ime i prezime, jedinstven matični broj građana ili naziv i matični broj pravnog lica

Mesto stanovanja fizičkog lica/sedište pravnog lica

Ime, prezime, broj pasoša, mesto i država prebivališta (za strane državljane)

Naznaka o postojanju pravnog zastupnika

Osnovni podaci o nepokretnosti u prometu

Vrsta i podvrsta nepokretnosti (prema klasifikaciji)

Identifikacija nepokretnosti - parcela (opština, katastarska opština, broj

parcele i za građevinska zemljišta – adresa)

- objekat (opština, KO, broj parcele i adresa)

- posebni deo objekta (opština, KO, broj parcele i adresa)

Površina nepokretnosti u prometu izražena u m2

Podaci o delu nepokretnosti u prometu


37 | S t r a n a

Podaci o ceni/zakupnini

Valuta cene/zakupnine

Ukupna cena/zakupnina

Jedinična cena/zakupnina

Pojedinačna cena/vrednost za prometovane nepokretnosti kada se dve ili više nepokretnosti prometuju jednim pravnim poslom i ista je naznačena u ispravi

Upitnike za registrovanje prometa nepokretnosti (Tabela 3.2.5-4) pravni subjekti, prema

predlogu Nacrta Pravilnika, ispunjavaju prilikom podnošenja zahteva za upis promene

imaoca prava na napokretnosti.

Tabela 3.2.5-4: Podaci iz Upitnika koji se unos eu Registar prometa

Prаvni osnov prometа nepokretnosti

Zemjište grаđevinsko Nаmenа zemljištа, grаđevinskа dozvolа, komunаlnа opremljenost, tereti i ogrаničenjа i dr

poljoprivredno Nаčin korišćenjа, sistemi zа nаvodnjаvаnje/odvodnjаvаnje, tereti i ogrаničenjа i dr

šume i šumsko zemljište

Vrstа šume, sistemi zа nаvodnjаvаnje/ odvodnjаvаnje, tereti i ogrаničenjа i dr,

ostаlo zemljište

vrstа zemljištа, nаčin korišćenjа, tereti i ogrаničenjа i dr;

Objekat Stambeni Kuće i vikendice - godinа izgrаdnje, godinа dogrаdnje, godinа аdаptаcije, fаzа izgrаdnje, konstrukcijа, vrstа kuće, tip grejаnjа, komunаlnа opremljenost, sistem zа grejаnje i hlаđenje, enterijer visokog kvаlitetа, dodаtnа opremljenost, tereti i ogrаničenjа i dr

Stаmbene zgrаde sа više stаnovа - godinа izgrаdnje, godinа dogrаdnje, godinа аdаptаcije, fаzа izgrаdnje, konstrukcijа, broj sprаtovа, broj stаnovа, postojаnje liftа, tip grejаnjа, sistem zа grejаnje i hlаđenje, protivpožаrni sistem, fizičko-tehničko obezbeđenje, komunаlnа opremljenost, enterijer visokog kvаlitetа, tereti i ogrаničenjа i dr

Garaža Fаzа izgrаdnje, tereti i ogrаničenjа i dr,

Poslovni objekti

Godinа izgrаdnje, godinа dogrаdnje, godinа аdаptаcije, fаzа izgrаdnje, konstrukcijа, broj sprаtovа, broj posebnih delovа, postojаnje liftа, tip grejаnjа, sistem zа grejаnje i hlаđenje, protivpožаrni sistem, fizičko-tehničko obezbeđenje, komunаlnа opremljenost, tereti i ogrаničenjа, enterijer visokog kvаlitetа, dodаtnа opremljenost, bližа lokаcijа/mikrolokаcijа, posebno povoljnа lokаcijа i dr

Industrijski Godinа izgrаdnje, godinа dogrаdnje, godinа


38 | S t r a n a

objekаt i sklаdište

аdаptаcije, fаzа izgrаdnje, konstrukcijа, tip grejаnjа, sistem zа grejаnje i hlаđenje, protivpožаrni sistem, fizičko-tehničko obezbeđenje, komunаlnа opremljenost, tereti i ogrаničenjа, visinа etаže, rаspon između nosećih zidovа, sistem smаnjenjа zаgаđenjа i štednje prirodnih resursа, bližа lokаcijа/mikrolokаcijа, posebno povoljnа lokаcijа i dr

Poljoprivredni objekаt

Godinа izgrаdnje, godinа dogrаdnje, godinа аdаptаcije, fаzа izgrаdnje, konstrukcijа, sistem zа grejаnje i hlаđenje, protivpožаrni sistem, komunаlnа opremljenost, tereti i ogrаničenjа i dr

Objekаt posebnih nаmenа

Godinа izgrаdnje, godinа dogrаdnje, godinа аdаptаcije, fаzа izgrаdnje, konstrukcijа, komunаlnа opremljenost, protivpožаrni sistem, tereti i ogrаničenjа, bližа lokаcijа/mikrolokаcijа, posebno povoljnа lokаcijа i dr

Posebаn deo objektа Stan Podаci o stаnu - sprаt nа kojem se nаlаzi, površinа bаlkonа, površinа terаse, površinа lođe, postojаnje podrumа, godinа renovirаnjа elektro/vodovodnih instаlаcijа, godinа renovirаnjа stolаrije, strukturа stаnа, tereti i ogrаničenjа i dr

Podаci o stаmbenom objektu u kojem se stаn nаlаzi - godinа izgrаdnje, godinа dogrаdnje, godinа аdаptаcije, fаzа izgrаdnje, konstrukcijа, postojаnje liftа, broj sprаtovа, broj stаnovа, komunаlnа opremljenost, tip grejаnjа, sistem zа grejаnje i hlаđenje, protivpožаrni sistem, fizičko-tehničko obezbeđenje, enterijer visokog kvаlitetа i dr

Poslovni prostor

Podаci o poslovnom prostoru - sprаt nа kojem se nаlаzi, bližа lokаcijа/mikrolokаcijа, posebno povoljnа lokаcijа, godinа renovirаnjа elektro/vodovodnih instаlаcijа, godinа renovirаnjа stolаrije, izlog, tereti i ogrаničenjа i dr

Podаci o objektu u kojem se nаlаzi poslovni prostor - godinа izgrаdnje, godinа dogrаdnje, godinа аdаptаcije, fаzа izgrаdnje, konstrukcijа, postojаnje liftа, broj sprаtovа, broj posebnih delovа, komunаlnа opremljenost, tip grejаnjа, sistem zа grejаnje i hlаđenje, protivpožаrni sistem, fizičko-tehničko obezbeđenje, enterijer visokog kvаlitetа i dr

Industrijski prostor

Podаci o industrijskom prostoru - sprаt nа kojem se nаlаzi, visinа etаže, rаspon između nosećih zidovа, sistem smаnjenjа zаgаđenjа i štednje prirodnih resursа, bližа lokаcijа/mikrolokаcijа, posebno povoljnа lokаcijа, godinа renovirаnjа elektro/vodovodnih instаlаcijа, godinа renovirаnjа stolаrije, tereti i


39 | S t r a n a

ogrаničenjа

Podаci o objektu u kojem se nаlаzi industrijski prostor - godinа izgrаdnje, godinа dogrаdnje, godinа аdаptаcije, fаzа izgrаdnje, konstrukcijа, komunаlnа opremljenost, tip grejаnjа, sistem zа grejаnje i hlаđenje, protivpožаrni sistem, fizičko-tehničko obezbeđenje i dr

Ostаli prostori Sprаt nа kojem se nаlаzi, bližа lokаcijа/mikrolokаcijа, posebno povoljnа lokаcijа, godinа renovirаnjа elektro/vodovodnih instаlаcijа, godinа renovirаnjа stolаrije, tereti i ogrаničenjа i dr

Godinа izgrаdnje, godinа dogrаdnje, godinа аdаptаcije, fаzа izgrаdnje, konstrukcijа, postojаnje liftа, broj sprаtovа, broj stаnovа, komunаlnа opremljenost, tip grejаnjа, sistem zа grejаnje i hlаđenje, protivpožаrni sistem, fizičko-tehničko obezbeđenje, enterijer visokog kvаlitetа i dr

Nacrt Pravilnika predviđa unutrašnju verifikaciju registrovanih podataka koja bi se vršila u

Zavodu i obuhvatila utvrđivanje ″reprezentativnosti″ registrovanih podataka za analizu

tržišta nepokretnosti na osnovu upoređenja cena pojedinačnih prometa sa ostvarenim

prometima u pripadajućoj vrednosnoj zoni. Za selekciju podataka nisu navedeni jasni

kriterijumi, a kontrola bi se realizovala direktnim terenskim uvidom, o čemu bi se sačinio

odgovarajući zapisnik.

Nacrt Pravilnika predviđa i davanje u javnost samo ″određenih podataka″ Registra putem

Interneta, i to (u skladu sa Zakonom o zaštiti podataka o ličnosti, SG RS br. 97/08 i

104/09):

- Vrstu i podvrstu nepokretnosti u prometu,

- Približnu lokaciju prometovane nepokretnosti,

- Približan datum prometa,

- Površina nepokretnosti u prometu,

- Valutu cene, i

- Ukupnu cenu.

Nacrt Pravilnika ukratko opisuje i način analize (statističke, grafičke i dr.) i obrade

prikupljenih podataka. Podaci bi se razvrstavali u tržišta (Prilog 1) i izdvajale prometovane

nepokretnosti ostvarene u trogodišnjem periodu koji predhodi godini u kojoj bi se sprovodila

masovna procena. Nacrt Pravilnika predviđa neku vrstu provere ”realnosti cena” prema

saznanjima sa tržišta, ne navodeći kriterijume i ne ukazujući da će se ovo pitanje naknadno

definisati. U procesu obrade, podaci bi se prilagođavali vremenski, na osnovu indeksa cena

koji be se izrađivali na godišnjem, polugodišnjem i kvartalnom nivou, na osnovu prosečnih

jedinačnih cena (po m2) po tržišnim područjima (područja sličnih relativnih promena cena u

zadatom vremenskom periodu) na uzorku od najmanje 50 prometa, u datom vremenskom

periodu.


40 | S t r a n a

Nacrt Pravilnika opisuje pojam modeliranja koji bi se obavljao u ciklusu od tri godine.

Predviđeno je definisanje modela masovne procene, testiranje i prilagođavanje modela u

posebnom registru, tzv. Registru modela. Modeli bi obuhvatili za svako tržište vrednosne

zone, nivoe i tabele sa faktorima (parametrima) koji bi se izdvojili na osnovu analize

značajnosti njihovog uticaja na cenu. Osnova svakog modela je ”karakterističa

nepokretnost” koja bi se odredila za celu Zemlju, na osnovu usvojenih faktora za svako

tržište nepokretnosti. Nacrt Pravilnika definiše vrednosne zone, nivoe i tabele. Testiranje

modela, prema Nacrtu Pravilnika, vršilo bi se na osnovu novih prometa sa odgovarajućeg

tržišta, u godini sprovođenja masovne procene, bez detaljnijeg navođenja kriterijuma

kvaliteta, osim da relativna mera kvaliteta treba da teži jedinici. Nakon testiranja modela,

predviđaju se određena prilagođavanja modela, do postizanja željene tačnosti, iako se ista

ne specificira. Nakon prilagođavanja modela, nepokretnostima u bazi katastra pripisuju se

dobijene procene, korigovane na osnovu korektivnog indeksa vrednosti (određuje se za

svako tržište na godišnjem nivou, kao odnos cena prometa iz predmetne godine i pripisanih

vrednosti vremenski prilagođenih na predmetnu godinu) u godinama u kojima se ne

sprovodi modeliranje.

Prema podacima Zavoda, trenutno je u Registru registrovano nešto više od 4000 prometa

nepokretnosti (bez podataka predviđenih upitnikom), sa tendencijom aktiviranja dopunskih

kapaciteta kako bi se unos već pripremljenih podataka intenzivirao.

3.3 Aktivnosti Poreske uprave Poreska uprava je u okvirima svojih nadležnosti značajno vezana za utvrđivanje vrednosti

nepokretnosti. Uputsvom za utvrđivanje vrednosti oduzetih nepokretnosti (2012)

uređeno je postupanje organizacionih jedinica Poreske uprave po zahtevima za procenu

vrednosti nepokretnosti podnetih od strane Agencije za restituciju. Zakonom o vraćanju

oduzete imovine i obeštećenju (SG RS 72/2011) propisana je nadležnost Poreske

uprave za procenu vrednosti nepokretnosti po postupku koji se koristi kod utvrđivanja

poreske osnovice poreza na prenos apsolutnih prava. Zakonski osnov za utvrđivanje

vrednosti nepokretnosti u postupku utvrđivaja poreza na prenos apaolutnih prava, Poreska

uprava nalazi u Zakonu o porezima na imovinu (SG RS 26/01, 45/02, 80/02, 135/04,

61/07, 5/09, 101/10, 24/11, 78/11, 57/12-odluka US i 47/13) i Uputstvu o postupku i

načinu utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava (SG RS 80/02, 84/02, 23/03,

70/03, 55/04, 61/05, 85/05, 62/06, 61/07 i 20/09). Zakonom o eksproprijaciji (("Sl.

glasnik RS", br. 53/95, "Sl. list SRJ", br. 16/2001 - odluka SUS i "Sl. glasnik RS", br.

20/2009 i 55/2013 - odluka US)) definisana je nadležnost Poreske uprave pri utvrđivanju

vrednosti eksproprisane imovine.

3.3.1. Postupak utvrdjivanja vrednosti oduzete imovine

Nadležnoj jedinici Poreske uprave prema mestu u kojem se nepokretnost nalazi, zahteve

za vraćanje imovine dostavlja Agencija preko Centralne jedinice, svojih područnih jedinica i

jedinice za konfiskalnu restituciju. Vrednost nepokretnosti se utvrđuje prema stanju na dan

oduzimanja (prema podacima Agencije), a prema vrednosti na dan procene.

Procena tržišne vrednosti stana, poslovnog prostora i garaže vrši se na osnovu podataka o

tržišnoj vrednosti utvrđenoj u najmanje dva pravosnažna rešenja poreskog organa, doneta

u postupku utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava u prometu istog ili sličnog

prostora na tržištu u istom mestu, opštini, zoni istom ili najbližem naselju, ulici, zgradi i koji

je izvršen u periodu od tri meseca, pre utvrđivanja vrednosti u konkretnom slučaju. Ako u


41 | S t r a n a

tom periodu nije bilo uporedivog prometa, uzima se promet koji je datumski najbliži. Ukoliko

u trenutku procene objekat više ne postoji, vrednost se određuje na osnovu istih ili sličnih

objekata.

Procena vrednosti zemljišta vrši se na osnovu podataka o tržišnoj vrednosti utvrđenoj u

najmanje dva pravosnažna rešenja poreskog organa doneta u postupku utvrđivanja poreza

na prenos apsolutnih prava u prometu istog ili sličnog zemljišta na tržištu u istoj

katastarskoj opštini, susednoj ili bližoj katastarskoj parceli, iste ili slične kulture i klase koje

je najbliže momentu utvrđivanja vrednosti zemljišta. Ukoliko je zemljište na dan oduzimanja

bilo poljoprivredno, a na dan procene građevinsko, procenjuje se kao građevinsko.

Procenu vrši komisija izlaskom na teren i u roku od 30 dana (od dana prijema zahteva), o

čemu sačinjava zapisnik o utvrđivanju tržišne vrednosti nepokretnosti. Stranka u postupku

pred poreskom upravom je Agencija, po čijem zahtevu se vrši procena.

3.3.2. Postupak utvrdjivanja poreza na prenos apsolutnih prava

Postupak utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava, Poreska uprava izvodi u skladu

sa Zakonom o porezima na imovinu i Uputstvom o postupku i načinu utvrđivanja

poreza na prenos apsolutnih prava (SG RS 80/02, 84/02, 23/03, 70/03, 55/04, 61/05,

85/05, 62/06, 61/07 i 20/09). Utvrđivanje poreske osnovice sprovodi se po prijavi obveznika

(Obrazac PPI-4, u roku od 30 dana od nastanka poreske obaveze) koja sadrži neophodne

podatke i tehničku dokumentaciju potrebnu za utvrđivanje poreza (kupoprodajni ugovor, ili

druga isprava overeni u sudu, dokaz o vlasništvu, izvod iz katastra nepokretnosti i drigi

podaci po nalogu nadležnog poreskog organa).

Zakon nalaže organu nadležnom za overu potpisa ugovorača kojim se vrši prenos prava,

da u roku od 10 dana od dana overe, dostavi primerak ugovora nadležnom poreskom

organu. Isti rok važi i za javnog beležnika koji dostavlja ugovor ili javnobeležnički zapis.

Ukoliko ni po jednom osnovu nije učinjena prijava prenosa prava, poreski organ će, shodno

Zakonu, poresku obavezu ustanoviti danom saznanja (čl. 29. Zakona). Tačan trenutak

nastanka poreske obaveze definisan je Zakonom. Osnovica poreza na prenos apsolutnih

prava je ugovorena cena u trenutku nastanka poreske obaveze, ukoliko nije niža od tržišne

vrednosti.

Slika 3.3.2-1: Utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava i poreza na nasleđe i poklon

Nadležni poreski organ

Poreski obveznik

- Poreska prijava

Organ nadležan za

overu Ugovora

10 dana

30 dana

Određivanje

poreske osnovice

Utvrđivanje

poreskih olakšica

Donošenje rešenje


42 | S t r a n a

Ukoliko je niža, poreski organ u roku od 60 dana utvrđuje tržišnu vrednost nepokretnosti,

na jedan od dva načina:

- procenom bez izlaska na teren, i

- procenom sa izlaskom na teren.

O utvrđenoj tržišnoj vrednosti koja je u prometu bez izlaska na teren, sačinjava se zapisnik

koji potpisuje službeno lice OJ Poreske uprave koje vodi postupak i stranke u postupku

(kod kupoprodaje, kupac i prodavac).

Postupak procene sa izlaskom na teren sprovodi komisija sastavljena od tri člana, koja

predhodno od Direkcije za građevinsko zemljište (pri lokalnoj samoupravi) obezbeđuje

podatke o zonama građevinskog zemljišta. Prilikom izlaska na teren, komisija obaveštava

stranke i ostvaruje uvid u kvalitativne i kvantitativne karakteristike nepokretnosti, a od

tržišnih podataka, prikuplja najmanje dva pravosnažna rešenja poreskog organa doneta u

postupku utvrđivanja poreza za prenos apsolutnih prava. Nakon uvida, sačinjava se

zapisnik koji potpisuju članovi komisije i stranke u postupku. Kod posebnih objekata (na

primer, preko 2000 m2) Poreska uprava može angažovati veštaka ili stručnu službu (ako se

radi o npr. vojnim objektima). Stopa poreza na prenos apsolutnih prava iznosi 2.5%.

3.3.3. Postupak utvrdjivanja poreza na nasleđe i poklon

Porez na nasleđe na nepokretnostima regulisan je Zakonom o porezima na imovinu

(SGRS 26/01, 45/02 – SUS, 80/02, 135/04, 61/07, 5/09, 101/10, 24/11, 78/11, 57/12-odluka

US i 47/13). Utvrđivanje poreza na nasleđe i poklon (kao i poreza na imovinu i poreza na

prenos apsolutnih prava) vrši se na osnovu podataka iz poreske prijave, poslovnih knjiga

poreskih obveznika i drugih podataka kojima organ nadležan za utvrđivanje, naplatu i

kontrolu poreza raspolaže, a od značaja su za utvrđivanje poreske obaveze. Poreska

osnovica poreza na nasleđe je tržišna vrednost nasleđene imovine, umanjena za iznos

dugova, troškova i drugih tereta koje je obveznik dužan da isplati ili izmiri iz nasleđene

imovine na dan nastanka poreske obaveze. Osnovicu poreza utvrđuje nadležna jedinica

Poreske uprave. Poreska obaveza nastaje danom pravosnažnosti rešenja o nasleđivanju,

zaključenja ugovora o poklonu, ili na neki drugi način, u skladu sa Zakonom. Poreske stope

se kreću od 1.5% do 2.5%, u zavisnosti od naslednog reda, a Zakonom su regulisana i lica

oslobođena od plaćanja istog kao i poreski krediti.

3.3.4. Postupak utvrdjivanja naknade za eksproprisanu vrednost

Zakonom o eksproprijaciji (("Sl. glasnik RS", br. 53/95, "Sl. list SRJ", br. 16/2001 - odluka

SUS i "Sl. glasnik RS", br. 20/2009 i 55/2013 - odluka US)) definiše da se vrednost objektа

koji se dаje u svojinu ili susvojinu nа ime nаknаde i vrednost eksproprisаnog objektа, u

slučаju zаsnivаnjа prаvа svojine ili susvojine, određuje premа tržišnoj ceni tih objekаtа u

momentu zаsnivаnjа prаvа svojine, odnosno susvojine. Visinа nаknаde u novcu zа

eksproprisаne nepokretnosti određuje se po tržišnoj ceni, premа okolnostimа u momentu

zаključenjа sporаzumа o visini nаknаde, а аko sporаzum nije postignut, premа okolnostimа

u momentu donošenjа prvostepene odluke o nаknаdi. Nаknаdа zа eksproprisаno

poljoprivredno zemljište i grаđevinsko zemljište određuje se u novcu premа tržišnoj ceni

tаkvog zemljištа, аko zаkonom nije drukčije propisаno. Procenu tržišne cene vrši orgаn

nаdležаn zа utvrđivаnje porezа nа prenos аpsolutnih prаvа nа nepokretnostimа. Nаknаdа

zа eksproprisаnu stаmbenu zgrаdu, stаn ili poslovnu prostoriju određuje se premа tržišnoj

ceni tаkve nepokretnosti. Zakon, ustanovljava i sporazumno određivanje naknade za


43 | S t r a n a

eksproprisanu nepokretnost koju sprovodi opštinska uprava na predlog korisnika

eksproprijacije u obliku visine naknade.

3.4. Aktivnosti lokalne samouprave Nadležnosti organa lokalne samouprave u pogledu procene vednosti nepokretnosti

regulisane su Zakonom o porezima na imovinu, SGRS 26/01, 45/02 – SUS, 80/02,

135/04, 61/07, 5/09, 101/10, 24/11, 78/11, 57/12-odluka US i 47/13), Zakonom o

planiranju i izgradnji (Službeni glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009, 64/2010, 24/2011,

121/2012, 42/2013 - Odluka Ustavnog suda, 50/2013 - Odluka Ustavnog suda, 54/2013 -

Rešenje Ustavnog suda), Zakonom o poljoprivrednom zemljištu ( ("SG RS", бр.

62/2006, 65/2008 - dr. zakon i 41/2009), Pravilnikom o načinu utvrđivanja osnovice

poreza na imovinu na prava na nepokretnostima, SGRS 38/01, 45/04 i 27/11) i

Uredbom o uslovima, kriterijumima i načinu ostvarivanja prava na konverziju prava

korišćenja u pravo svojine uz naknadu, kao i načinu određivanja tržišne vrednosti

građevinskog zemljišta i visine naknade po osnovu konverzije prava korišćenja u

pravo svojine uz naknadu (SG RS br. 67/11 i 20/12).

3.4.1. Postupak utvrdjivanja poreza na imovinu

Porez na imovinu po osnovu prava na nepokretnostima regulisan je zakonskim (Zakon o

porezima na imovinu, SGRS 26/01, 45/02 – SUS, 80/02, 135/04, 61/07, 5/09, 101/10,

24/11, 78/11, 57/12-odluka US i 47/13) i podzakonskim aktima (Pravilnik o načinu

utvrđivanja osnovice poreza na imovinu na prava na nepokretnostima, SGRS 38/01, 45/04 i

27/11). Utvrđivanje poreza na imovinu, vrši se na osnovu podataka iz poreske prijave,

poslovnih knjiga poreskih obveznika i drugih podataka kojima organ nadležan za

utvrđivanje, naplatu i kontrolu poreza raspolaže, a od značaja su za utvrđivanje poreske

obaveze. Za imovinu koju stekne, započne ili prestane da koristi u toku godine, ili mu po

drugom osnovu nastane ili prestane poreska obaveza, obveznik poreza na imovinu podnosi

poresku prijavu u roku od 30 dana od dana nastanka takve promene. Obveznik koji vode

poslovne knjige dužan je da do 31. marta svake poreske godine podnesu poresku prijavu

sa utvrđenim porezom za tu godinu, a obveznik koji ne vodi poslovne knjige dužan je da

podnese poresku prijavu do 31. januara poreske godine - ako je na toj imovini došlo do

promena od uticaja na visinu poreske obaveze o kojima nisu sadržani podaci u podnetoj

prijavi.

Prema Zakonu, porez na imovinu se plaća na nepokretnosti koje se nalaze na teritoriji RS, i

to na: pravo svojine, pravo korišćenja, državinu i lizing. Obveznici su: fizička lica, pravna

lica, ogranci i drugi organizacioni delovi stranog pravnog lica, preduzetnici i druga lica koja

vode poslovne knjige, u skladu sa Zakonom. Osnovica poreza na imovinu jeste vrednost

nepokretnosti i nju utvrđuje organ jedinice lokalne samouprave primenom sledećih

elemenata:

- korisne površine, i

- prosečne cene kvadratnog metra u zoni u kojoj se nalazi nepokretnost.

Zone (najmanje dve) se određuju prema komunalnoj opremljenosti i opremljenosti javnim

objektima i saobraćajnoj povezanosti sa centralnim delovima jedinice lokalne samouprave i

drugim sadržajima u naselju.

Prosečne cene kvadratnog metra određuje lokalna samouprava na osnovu cena ostvarenih

u prometu (najmanje tri prometa) odgovarajućih nepokretnosti po zonama, u periodu od 1.


44 | S t r a n a

januara do 30. septembra, prethodne godine. Za utvrđivanje poreske osnovice,

nepokretnosti se razvrstavaju u sledeće grupe:

- građevinsko zemljište,

- poljoprivredno zemljište,

- šumsko zemljište,

- stanovi,

- kuće za stanovanje,

- poslovne zgrade i drugi građevinski objekti koji služe za obavljanje delatnosti, i

- garaže i garažna mesta.

Slika 3.4.1-1: Donošenje rešenja o porezu na imovinu

Kod poreza na imovinu za nepokretnosti obveznika koji vodi poslovne knjige i u njima

iskazuje vrednost u skladu sa međunarodnim računovodstevnim standardima koristi se fer

vrednost iskazana na poslednji dan poslovne godine obveznika u tekućoj godini. Zakon

izuzima određene objekte za koje se vode poslovne knjige i utvrđuje njihovu vrednost

prema poslovnim knjigama (knjigovodstvena vrednost). Za takve objekte, ukoliko u toku

godine nastane poreska obaveza, osnovica poreza na imovinu za tu godinu je njena

nabavna vrednost, a za naredne godine se utvrđuje u skladu sa Zakonom.

Za potrebe vođenja spiska poreskih obveznika, računanja osnovice i visine poreza na

imovinu, kao i praćenja njegove naplate, za potrebe lokalnih samouprava razvijen je i

instaliran od strane Intituta ”Mihajlo Pupin” iz Beograda u većini jedinica lokalne

samouprave u Srbiji Informacioni sistem lokalne poreske administracije pod nazivom “LPA”.

Projektovanje, razvoj, implementacija i održavanje IS LPA u više od 130 opštinskih uprava

Srbije ima za posledicu:

Jedinica Lokalne Samouprave

Poreski obveznik

- Poreska prijava

Organ nadležan za

overu Ugovora

10 dana

30 dana

Određivanje poreske osnovice

- Korisna površina

- Prosečna cena

(zoniranje, određivanje najopremljenije zone, koeficijenti, poreske stope)

Rešenje

Državni organi

(podaci od važnosti za

utvrđivanje poreske

osnovice)

15 dana

Ako je ostvaren promet


45 | S t r a n a

- primenu potpune i transparentne zakonitosti

- kontinuitet i efikasnost u poslovima utvrđivanja i naplate poreza,

- povećanje fiskalnih prihoda u RS,

- precizno i brzo donošenje odluka lokalnih samouprva o ekonomskom razvoju,

- jednoznačnosti podataka o stanovništvu i imovini,

- raspoloživost podataka od interesa za relevantne državne organe.

Takođe je instaliran i “Web sistem” – SmartPhone upit stanja koji je namenjen krajnjim

korisnicima (obveznicima) za uvid u stanje na poreskim računima mobilnim telefonima i

obuhvata komponente za:

- autentikaciju i autorizaciju korisnika Web sistema

- prikaz ukupnog salda sa obračunatom kamatom na računima obveznika,

- dodatne informacije za izvršenje uplata zaostalih dugovanja.

Prilikom inicijalnog formiranja u toku 2007. godine u bazu podataka LPA uneti su podaci

baze fizičkih lica preuzetih iz Ministarstva unutrašnjih poslova i podaci o privrednim

subjekata (pravnim licima) preuzeti od Agencije za prvredne registre, dok je Ministarsvo

finasija-Poreska uprava ustupila podatke o nepokretnostima i poreskim obveznicima iz

svojih baza po filijalama vezanih za naplatu poreza. Tako je nastala inicijalna baza poreskih

obveznika i njihovih nepokretnosti. Baza se potom održava na osnovu poreskih prijava i

naknadno prikupljanjem podataka o nepokretnostima koje je organizovano od strane

organizacionih jedinica opštine ili grada. Treba posebno istači da podaci od Republičkog

geodetskog zavoda nisu preuzeti do 2013.

Slika 3.4.1-1: Granice zona za obračun i naplatu poreya na imovinu u opštini Paračin

3.4.2. Postupak utvrdjivanja naknade za konverziju prava

Zakonom o planiranju i izgradnji (Službeni glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009, 64/2010,

24/2011, 121/2012, 42/2013 (Odluka Ustavnog suda), 50/2013 (Odluka Ustavnog suda),

54/2013 - Rešenje Ustavnog suda) i Uredbom o uslovima, kriterijumima i načinu


46 | S t r a n a

ostvarivanja prava na konverziju prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu, kao i

načinu određivanja tržišne vrednosti građevinskog zemljišta i visine naknade po

osnovu konverzije prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu (SG RS br. 67/11 i

20/12), zahtev za upis prava javne svojine uz naknadu u postupku konverzije prava,

podnosi se organu jedinice lokalne samouprave nadležnom za imovinsko pravne odnose

na čijoj teritoriji se nalazi predmetno građevinsko zemljište i koji donosi rešenje. Naknada

se određuje prema tržišnoj vrednosti tog zemljišta u momentu konverzije prava, umanjeno

za iznos stvarnih troškova pribavljanja prava korišćenja na tom zemljištu (ako su troškovi

nastali do 11.09.2009). Novčana sredstva ostvarena po osnovu konverzije uplaćuju se 50%

u fond za restituciju i 50% u budžet lokalne samouprave. Zakonom je predviđeno da Vlada

Srbije propiše način određivanja tržišne vrednosti građevinskog zemljišta, a to pravo, u

izuzetnim slučajevima, Zakonom je dato i lokalnoj samoupravi. Jedinica lokalne

samouprave može doneti akt kojim se utvrđuje tržišna vrednost građevinskog zemljišta na

svojoj teritoriji prema urbanističkim zonama. Tržišna vrednost građevinskog zemljišta

izražava se po m2 bruto razvijene građevinske površine objekta koji se na predmetnoj

lokaciji može, shodno važećem planskom dokumentu, izgraditi. Uredbom je regulisano da

početnu vrednost za utvrđivanje tržišne vrednosti građevinskog zemljišta predstavlja iznos

naknade za uređivanje građevinskog zemljišta pomnožen odgovarajućim koeficijentom.

Jedinica lokalne samouprave jednom godišnje preispituje i eventualno može izmeniti

utvrđenu tržišnu vrednost građevinskog zemljišta. Procena tržišne vrednosti građevinskog

zemljišta vrši se na osnovu namene i maksimalno određene površine objekta koji se može,

shodno planskom dokumentu izgraditi, poređenjem sa tržišnom vrednošću građevinskog

zemljišta iste namene u istoj ili sličnoj urbanističkoj zoni, kao i na osnovu komunalne

opremljenosti i drugih pogodnosti i ograničenja građevinskog zemljišta koje je predmet

konverzije. Tržišnu vrednost, prema Uredbi, procenjuje stalni sudski veštak građevinske

struke, privredno društvo ili drugo pravno lice registrovano za obavljanje procene verdnosti

nepokretnosti, osim ako je tržišna vrednost utvrđena na osnovu akta jedinice lokalne

samouprave. Uredba predviđa i da se za objekte sa bruto izgrađenom površinom preko

10000 m2 može angažovati pravno lice koje ima najmanje jedno stalno zaposleno lice sa

međunarodno priznatim sertifikatom za procenu. Ukoliko u poslednje dve godine nije bilo

promene svojine na građevinskom zemljištu, Uredba predviđa da se za utvrđivanje tržišne

vrednosti može koristiti: 1) izlicitirana zakupnina u postupku davanja zemljišta u zakup u

skladu sa Zakonom, 2) prometna vrednost utvrđena u prometu prava korišćenja na osnovu

rešenja iz člana 84. Zakona o planiranju i izgradnji (“Službeni glasnik RS”, br. 47/03, 34/06 i

39/09), 3) informacija pribavljena od organa nadležnog za poslove utvrđivanja poreza na

promet apsolutnih prava i 4) druga saznanja sudskog veštaka, odnosno lica iz člana 12.

navedene Uredbe. Uredbom su predviđene i neke specifičnosti prilikom utrvrđivanja

vrednosti. Tako, na primer, ukoliko je zemljište koje je predmet procene izgrađeno,

odnosno na njemu postoje objekti izgrađeni u skladu sa zakonom, a važećim planskim

dokumentom je predviđena izgradnja objekata druge namene i površine, tržišna vrednost

zemljišta procenjuje se kao puna vrednost neizgrađenog građevinskog zemljišta u skladu

sa ovom uredbom, umanjena za 15 do 35 EU/m2, u zavisnosti od kvaliteta gradnje

postojećeg objekta. Ako je zemljište koje je predmet konverzije bilo predmet industrijskog

zagađenja, tržišna vrednost tog zemljišta procenjuje se kao puna vrednost građevinskog


47 | S t r a n a

zemljišta u skladu sa ovom uredbom umanjena za procenjene troškove otklanjanja

industrijskog zagađenja. Umanjenje po ovom osnovu ne može biti više od 10% od

procenjene pune vrednosti tog zemljišta. Takođe, Uredbom je predviđeno da utvrđena

vrednost važi dve godine i da će se nakon tog perioda izvršiti nova procena. Sudski veštak

procenjuje tržišnu vrednost građevinske parcele, a izveštaj dostavlja u roku od 30 dana, od

dana dostavljanja svih neophodnih dokumenata neophodnih za procenu. Uredba

obavezuje sve nadležne organe da sudskom veštaku u roku od osam dana od dana

dostavljanja zahteva dostave sve podatke potrebne za određivanje naknade za konverziju.

Istu obavezu i rok, nadležni državni organi imaju i u slučaju da se tržišna vrednost određuje

aktom jedinice lokalne samouprave. Uredba predviđa i da se po dostavljenom nalazu i

mišljenju veštaka zakazuje usmena rasprava gde se pozivaju stranke u postupku. Rok za

zakazivanje usmene rasprave ne može biti duži od osam dana.

3.5. Udruženje procenitelja 3.5.1. Nacionalno udruženje procenitelja Srbije - NUPS

Nacionalno udruženje procenitelja Srbije “NUPS” je udruženje procenitelja Srbije.

Osnovano je krajem 2006. godine u Beogradu, kao nestranačko, nevladino i neprofitno

udruženje građana koje će raditi u javnom interesu i promovisati značaj profesije, metoda i

tehnika procene nepokretnosti, kapitala i opreme. Kao kandidat za članstvo u Evropskoj

uniji, usaglašavanje standarda vršenja procena sa internacionalnim standardima, je deo

procesa integracije Srbije u Evropu. Namera NUPS jeste i da vrši edukaciju procenitelja u

skladu sa internacinalnim i domaćim standardima, a nakon toga i sertifikovanje procenitelja.

Udruženje je član International Valuation Standards Committee – IVSC-a. Cilj i zadaci

udruženja su zalaganje za:

- okupljanje stručnjaka koji se bave poslovima procene radi unapređenja struke i

zaštite njihovih stručnih interesa;

- organizovanje državno nezavisnog, profesionalnog sisitema za vršenje valuacija

imovine i kapitala;

- definisanje i promovisanje profesionalnih standarda i dobre prakse u skladu sa

zakonodavstvom;

- lakše i brže obavljanje poslova procenitelja u Srbiji;

- razmene ideja, mišljenja i informacija među proceniteljima;

- zaštita etičkih pravila i interesa struke;

- organizovanje i pokretanje akcija koje su vezane za poslove procenitelja;

- kontinualnu edukaciju procenitelja i sertifikovanje;

- kreiranje novog polja profesionalne aktivnosti, stvaranje baze za njen rast i razvoj u

tranzicionoj ekonomiji;

- doprinos razvoju tržišne ekonomije i stvaranje slobodnog, efikasnog i fer tržista

nekretnina;

- stvaranje i promovisanje relacije između profesionalaca u oblasti rada sa

nekretninama, kapitalom i opremom, sa državnim institucijama.

Zadatak NUPS-a je da podrži profesionalnu kompentenciju procenitelja nekretnina, kapitala

i opreme, kao i da potvrdi njihove kalkulacije tržišne vrednosti urađene sa odgovornošću na

visokokvalitenom profesionalnom nivou, a za koje će NUPS garantovati da su do detalja

ispunili zahteve svetskih standarda - International Valuation Standards – IVS-a. NUPS


48 | S t r a n a

reprezentuje stavove svojih članova u njihovim nastojanjima da jačaju i potvrde principe u

oblasti proceniteljske prakse u skladu sa pravilima Etičkog kodeksa. NUPS je u novembru

2013. izdao Nacionalni standard za procenu nekretnina.

3.5.2. Udruženje procenitelja Srbije

Udruženje procenitelja Srbije je formirano u julu 2011. godine i nažalost, nema zvaničnih

podataka o njihovom radu. Održana je osnivačka skupština, formiran Inicijativni odbor i

usvojen je Statut Udruženja. Udruženje je najavilo da će se baviti edukacijom članstva i

izdavanjem sertifikata procenitelja u domenu procena nepokretnosti, kapitala i imovine. U

аprilu 2013. godine, Udruženje je objavilo Stаndаrd zа procenu vrednosti koji predstavlja

prevod International Valuation Standards Committee - IVSC osmog izdаnja.

3.5.3. Udruženje sudskih veštaka

Rad sudskih veštaka definisan je Zakonom o sudskim veštacima. Sudski veštaci formiraju

svoja udruženja, na teritorijalnom principu, a među najvećim su Udruženje sudskih veštaka

Beograda, Udruženje sudskih veštaka Vojvodine, Udruženje sudskih veštaka Novog Sada i

Udruženje sudskih veštaka Niša. Udruženje sudskih veštaka Beograda је punopravni član

TEGoVA, Evropske grupe proceniteljskih udruženja (od 2011.). Stručne usluge Udruženja

sudskih veštaka Beograda obuhvataju:

- Preračunavanje dinarske vrednosti od 1946 do danas;

- Procenu tržišne vrednosti patenta i žiga;

- Procenu tržišne vrednosti imovine stečajnih dužnika;

- Procenu vrednosti zemljišta, pokretne i nepokretne imovine;

- Tehnički pregled građevinskih objekata;

- Tehničku kontrola inovacionog projekta;

- Legalizaciju građevinskih objekata; i

- Konsultantske usluge i usluge biznis podrške.

U Srbiji je danas registrovano oko 5500 sudskih veštaka, od kojih je oko 3000 u Beogradu.

Posebni uslovi za imenovanje sudskih veštaka (pored opštih uslova za rad u državnim

organima propisanih zakonom) glase:

- da ima odgovarajuće stečeno visoko obrazovanje na studijama drugog stepena

(diplomske akademske studije - master, specijalističke akademske studije,

specijalističke strukovne studije), odnosno na osnovnim studijama, za određenu

oblast veštačenja,

- da ima najmanje pet godina radnog iskustva u struci,

- da poseduje stručno znanje i praktična iskustva u određenoj oblasti veštačenja, i

- da je dostojan za obavljanje poslova veštačenja.

3.6. Nacionalna korporacija za osiguranje kredita Posle sedam godina prikupljanja podataka o ostvarenim kupoprodajnim cenama stambenih

nepokretnosti u Srbiji, Nacionalna korporacija za osiguranje kredita (NKOK) je stvorila bazu

podataka na osnovu koje izvodi zaključak o kretanju cena rezidencijalnih nepokretnosti i

prikazuje podatake o indeksu cena nepokretnosti - DOMex.


49 | S t r a n a

Prilikom osiguranja stambenih kredita, NKOK ostvaruje uvid u ostvarene kupoprodajne

vrednosti rezidencijalnih nepokretnosti - stanova i kuća na teritoriji cele Srbije i raspolaže

podacima o tipu nepokretnosti, kvadraturi, opštini na kojoj se nepokretnost nalazi, kao i u

kom trenutku je izvršen promet. U pitanju su, dakle, podaci o ostvarenim cenama, a skup

podataka koji NKOK koristi za obračun DOMex-a je nešto uži od skupa svih ostvarenih

kupoprodaja u Srbiji.

DOMex predstavlja jedinstveni pokazatelj trenda kretanja cena po m2 stambene

nepokretnosti po regionima, oblastima i opštinama u Srbiji i informiše javnost o tržištu

stambenih nepokretnosti. DOMex za određeni period (mesec, kvartal ili godina) se dobija

kada se prosečna vrednost svih cena po m2 ostvarena u tom periodu na navedenoj teritoriji

(region, oblast ili opština) uporedi sa prosečnom vrednošću svih cena po m2 ostvarenim u

baznom periodu na navedenoj teritoriji. Međusobnim upoređivanjem indeksa DOMex po

periodima za istu teritoriju, može se uočiti trend kretanja cene stambene nepokretnosti po

m2, izraziti procentualna promena i sl.

Na osnovu DOMex-a i ostalih podataka mogu se doneti zaključci o brojnim

karakteristikama tržišta stambenih nepokretnosti u Srbiji, kao što je cenovna neelastičnost

u odnosu na broj ostvarenih transakcija.

Slika 3.6-1 : Dijagram broja prometovanih stambenih nepokretnosti po regionima

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

Q 1

, 20

07

Q 2

, 20

07

Q 3

, 20

07

Q 4

, 20

07

Q 1

, 20

08

Q 2

, 20

08

Q 3

, 20

08

Q 4

, 20

08

Q 1

, 20

09

Q 2

, 20

09

Q 3

, 20

09

Q 4

, 20

09

Q 1

, 20

10

Q 2

, 20

10

Q 3

, 20

10

Q 4

, 20

10

Q 1

, 20

11

Q 2

, 20

11

Q 3

, 20

11

Q 4

, 20

11

Q 1

, 20

12

Q 2

, 20

12

Q 3

, 20

12

Q 4

, 20

12

Q 1

, 20

13

Q 2

, 20

13

Srbija

Beogradski region

Region Vojvodine

Region Južne i Istočne Srbije

Region Šumadije i Zapadne Srbije


50 | S t r a n a

Slika 3.6-2 : Vrednosti DOMex po regionima

Slika 3.6-3 : Prosečna cena stanova po m2, po regionima

70.00

90.00

110.00

130.00

150.00

Q 1

, 20

07

Q 2

, 20

07

Q 3

, 20

07

Q 4

, 20

07

Q 1

, 20

08

Q 2

, 20

08

Q 3

, 20

08

Q 4

, 20

08

Q 1

, 20

09

Q 2

, 20

09

Q 3

, 20

09

Q 4

, 20

09

Q 1

, 20

10

Q 2

, 20

10

Q 3

, 20

10

Q 4

, 20

10

Q 1

, 20

11

Q 2

, 20

11

Q 3

, 20

11

Q 4

, 20

11

Q 1

, 20

12

Q 2

, 20

12

Q 3

, 20

12

Q 4

, 20

12

Q 1

, 20

13

Q 2

, 20

13

Srbija

Beogradski region

Region Vojvodine



0.00

200.00

400.00

600.00

800.00

1 000.00

1 200.00

1 400.00

1 600.00

Q 1,2007

Q 3,2007

Q 1,2008

Q 3,2008

Q 1,2009

Q 3,2009

Q 1,2010

Q 3,2010

Q 1,2011

Q 3,2011

Q 1,2012

Q 3,2012

Q 1,2013

Srbija

Beogradski region

Region Vojvodine




51 | S t r a n a

Kvartal 1 2010

2 2010

3 2010

4 2010

1 2011

2 2011

3 2011

4 2011

1 2012

2 2012

3 2012

4 2012

1 2013

2 2013

Ukupno 2,272 2,357 2,422 2,508 1,782 2,078 2,347 1,877 1,218 1,592 1,875 1,752 1,403 1,813

Београдски регион

951 908 901 990 743 870 1,125 957 567 774 934 821 689 972

Београдска област

951 908 901 990 743 870 1,125 957 567 774 934 821 689 972

Београд

Београд-Барајево 6 3 7 1 5 6 5 3 4 5 2 2 5

Београд-Вождовац

113 95 102 109 98 122 362 359 157 241 396 265 200 214

Београд-Врачар 40 43 34 47 32 34 35 38 26 26 24 41 28 32

Београд-Гроцка 4 7 17 9 8 16 11 7 11 14 11 8 6 9

Београд-Звездара

142 138 157 197 122 146 137 107 78 100 100 103 88 130

Београд-Земун 89 72 67 77 55 73 72 53 36 59 46 51 43 75

Tabela 3.6-1: Broj prometovanih stambenih nepokretnosti za deo Beogradskog regiona od 2010 do 2013 godine, po kvartalima

Tabela 3.6-2: Broj prometovanih stambenih nepokretnosti po regionima od 2009 do 2013 godine ,po kvartalima

Kvartal 1 2009

2 2009

3 2009

4 2009

1 2010

2 2010

3 2010

4 2010

1 2011

2, 2011

3 2011

4, 2011

1 2012

2 2012

3 2012

4 2012

1 2013

2 2013

Srbija 1,271 1,521 1,495 2,262 2,272 2,357 2,422 2,508 1,782 2,078 2,347 1,877 1,218 1,592 1,875 1,752 1,403 1,813

Beogradski region

424 444 481 806 951 908 901 990 743 870 1,125 957 567 774 934 821 689 972

Region Vojvodine

373 538 556 743 660 798 799 773 550 606 598 450 305 388 457 448 330 366


192 217 187 249 269 280 303 288 205 230 255 172 158 195 250 212 170 239


280 322 271 463 391 371 419 457 284 372 369 298 188 235 234 271 214 236


52 | S t r a n a

3.7. Agencije za nepokretnosti U Srbiji postoji značajan broj agencija i pojedinaca koji se bave poslovima procene vrednosti

nepokretnosti. Prema podacima Agencije za privredne registre, trenutno je u Srbiji

registrovano 1040 agencija koje se bave poslovima vezanim za nepokretnosti. Procene su

vrše za potrebe formiranja početnih kupoprodajnih cena u prometu nepokretnosti i agencije

obično vrše procenu svih oblika imovine. Osim kod kupoprodaja, procene se vrše i za

potrebe izrade izveštaja o stvarima i pravima koja se unose kao ulog u privredna društva,

vrednovanja investicija (u slučaju privatizacije), procene bilansnih pozicija, uspostavljanju

hipoteka, statusnih promena firmi ili prilikom procene kapitala preduzeća ili privrednog

društva. Najčešće se procenjuju sledeće nepokretnosti:

- građevinski objekti,

- građevinsko zemljište,

- poljoprivredno zemljišta,

- voćnjaci i dugogodišnji zasadi,

- šume i šumsko zemljište,

- proizvodna oprema i postrojenja,

- saobraćajna sredstva i mehanizacija,

- poslovni kompleksi benzinskih stanica tj. pumpi,

- KDS- kablovski distributivni sistemi,

- rudnici i kamenolomi (kao prirodnog bogatstva),

- akcije i udela u osnovnom kapitalu privrednih društava, ...

Prilikom procene građevinskih objekata, koristi se više metoda, u zavisnosti od vrste

nepokretnosti i svrhe za koju se procena vrši. Prilikom procene vrednosti objekata, utvrđuje

se tržišna vrednost najčešće troškovnom i uporednom metodom. Kod troškovne metode,

cena se formira na bazi vrednosti izgradnje istih objekata na istoj lokaciji, umanjeno za

realnu amortizaciju tih objekata. Cena obuhvata cenu gradnje objekta (materijal i rad) i

kompletno infrastrukturno opremanje lokacije i objekta. Kod upoređenja kupoprodaja, tržišna

vrednost se određuje na osnovu već realizovanih transakcija na istim ili sličnim lokacijama.

Prilikom formiranja cene, procenitelji najčešće uzimaju u obzir i druge faktore i to: vrednost

lokacije, imovinsko-pravne odnose, kvalitet investiciono-tehničke dokumentacije, mogućnost

rekonstrukcije i prilagođavanja, mogućnost alternativne namene, blizinu centra naselja i

saobraćajnu mrežu, mikro i makro lokaciju i sl.

Prilikom procene vrednosti šuma, procenjuju se šuma ili drvna masa kao i šumsko zemljište.

Vrednost drvne mase se obračunava po vrstama drveća i po površinskim jedinicama (kod

uređenih šuma). Ukupna drvna masa se izražava zapreminski i umanjuje se za količinu

otpadaka prilikom seče. Neto drvna masa se množi važećom cenom prema vrsti drveta i

tako se dolazi do prodajne vrednosti drveta. Od te vrednosti se odbijaju troškovi proizvodnje

(efektivni troškovi seče, izrade i privlačenja drvnih sortimenata do odgovarajuće

komunikacije). Na tako određenu vrednost drveta dodaje se vrednost šumskog zemljišta pod

šumom.

Procena ili utvrđivanje tržišne vrednosti poljoprivrednog zemljišta u Republici Srbiji, najčešće

se vrši se na osnovu sledećih parametara:

- lokacije (katastarska opština, potes),


53 | S t r a n a

- boniteta (tip zemljišta, klasa),

- namene (pogodnost za određene vrste poljoprivredne proizvodnje),

- udaljenosti od naseljenog mesta,

- udaljenosti od tvrdog puta,

- udaljenosti od izvora električne energije,

- udaljenosti od izvorišta vode, i

- mogućnost navodnjavanja.

Do navedenih elemenata dolazi se:

- uvidom u posedovne listove,

- uvidom u kopije plana nadležne službe za katastar nepokretnosti,

- uvidom u skicu parcela (kod poljoprivrednih preduzeća),

- uvidom u pedološke karte, i

- pregledom zemljišta na licu mesta.

Za utvrđivanje tržne vrednosti koriste se i podaci o tržnim cenama poljoprivrednog zemljišta na određenoj teritoriji, kao i podaci o visini poreske osnovice za poljoprivredno zemljište koju utvrđuje nadležna Uprava prihoda. Na vrednost zemljišta dodaje se i vrednost nepokretnosti koje se nalaze na njemu, kao što su sistem za navodnjavanje (stacionarni deo), građevine, ograda, bunari, putevi i zasadi, ali se ona procenjuje po drugoj metodi. Pojedine agencije za nekretnine su napravile vlastite baze podataka na osnovu kojih se

može ponuditi na prodaju vlastita nepokretnost ili pronaći željena (Slika 3.7-1).

Slika 3.7-1 : Pretraga nepokretnosti (http://srbija-nekretnine.org/pretraga/)

Na osnovu podataka realizovanih kupoprodaja, agencije nude mogućnost procene vrednosti

nepokretnosti. Na primer, na sajtu srbije-nekretnine (slika 3.7-1) na osnovu lokacije,

površine i starosti može se doći do procene vrednosti stana, uz kratko objašnjenje

primenjene metodologije (slika 3.7-2).

http://srbija-nekretnine.org/pretraga/


54 | S t r a n a

Slika 3.7-2: Rezultati procene (http://srbija-nekretnine.org/pretraga/)

Podatak za vrednost se daje intervalski, a uz procenu može se videti veličina uzorka,

prosečna cena i granične rezidualne vrednosti. Za detaljniju procenu vednosti, klijentima se

nude neposredni kontakti sa agencijama. Sajt za nekretnine (imovina.net) sadrži bazu od

61508 oglašavanih nepokretnosti za celu Srbiju i koristi foto-snimke kao podlogu za

pretraživanje (slika 3.7-3)..

Više je desetina sličnih primera koje manje-više funkcionišu na sličan način i ostvaruju svoju

ulogu na lokalnom nivou sa visokim nivoom koristi po građane, a naročito i u interesu

agencija koje sve više i same ulažu na tržištnu nepokretnosti i pojavljuju se u ulozi

investitora ili koinvestitora. Male i srednje agencije za nepokretnosti su se pokazale kao

veoma otporne na probleme u prikupljanju informacija i rešavanju problema građana u

postupcima pribavljanja raznih dozvola za gradnju, uslova za priključke i pripremu i izradu

dokumentacije kao i overa raznih ugovora. Zahvaljujući prirodi našeg državnog sistema,

agenti nepokretnostima su danas nezaobilazna kategorija u postupku izbora i načina

sticanja i upisa prava na nepokretnostima bez čije pomoći bi, najčešće neuki kupac, vrlo

teško ostvario želju.

http://srbija-nekretnine.org/pretraga/


55 | S t r a n a

Slika 3.7-3 : Mogućnosti pretraživanja prilikom kupovine željenog stana

(http://imovina.net/search/sale/draw/)

http://imovina.net/search/sale/draw/


56 | S t r a n a

4. PRIKAZ PRIMERA DOBRE PRAKSE SISTEMA VREDNOVANJA

NEPOKRETNOSTI

4.1. Uvodni deo Sistemi vrednovanja nepokretnosti su različito organizovani u evropskim zemljama. Ovi

sistemi se razlikuju u pogledu:

- zakonske regulative kojom je regulisana procena vrednosti nepokretnosti,

- tipa stručnjaka koji se bave procenom vrednosti nepokretnosti,

- uslova za sticanje zvanja procenitelja,

- metoda za procenu vrednosti nepokretnosti,

- standarda kojih se procenitelji pridržavaju u svom radu, itd.

Pored toga, svaka zemlja ima osobenosti koje proističu iz nasleđa pravnih tekovina, oblika

svojine i drugih oblika prava na nepokretnostima čiju konverziju je teško izvesti, a takav oblik

prava na nepokretnostima teško je moguće proceniti.

Kao primeri dobre prakse analizirani su sistemi za vrednovanje nepokretnosti u: Austriji,

Nemačkoj, Grčkoj, Ruskoj Federaciji, Irskoj, Norveškoj, Italiji, Švedskoj i Sloveniji. Karakter

dostupnih informacija o sistemima za procenu vrednosti nepokretnosti u ovim zemljama je

različit, usled čega nivo detaljnosti u opisu parametara sistema procene vrednosti neće biti

predstavljen istovetno za sve zemlje.

4.2. Zakonska regulativa Osnov za sprovođenje procene vrednosti nepokretnosti jeste postojanje zakonske regulative

kojom je uređena ova oblast. Zakonska regulativa treba da uredi način sticanja zvanja

procenitelja, uslove za sertifikaciju i resertifikaciju, da uredi nadzor nad sprovođenjem

metoda procene vrednosti nepokretnosti, disciplinske mere za neadekvatno obavljanje

posla. Pored toga, zakonskom regulativom treba urediti i tehničke detalje vezane za procenu

vrednosti nepokretnosti i preporučiti metode za procenu vrednosti nepokretnosti i slično.

Tabela 4.2-1: Zakonska regulativa za sprovođenje procene vrednosti nepokretnosti

Zemlja Zakonska regulativa

Austrija Austria’s Federal Property Valuation Act (LBG) (1992.)

Pokrajinski građevinski zakonici

Druge oblasti prava: upravni postupak, krivični postupak itd.

Nemačka German federal building code (BauGB)

German federal valuation decree (Immobilienwertermittlungsverordnung

- ImmoWertV)

German administrative regulation for valuation (“Wertermittlungsrichtline”

– WertR)

Grčka Zakoni : 820/1978, 979/1979 i dr. Dekreti predsednika: 279/1979, 488/1979 i dr.

Etički kod za članove SOE

Rusija Federal Valuation Law (#135) (1998.)


57 | S t r a n a

The Amendments to the Federal Valuation Law (#1578)

Irska Profesija procenitelja do sada je “izbegla” zakonsku regulativu, uprkos uloženim naporima

Norveška Zakoni koji uređuju zakup zemljišta

Opšte zakonodavstvo koje reguliše različite aspekte prenosa vlasništva

Italija Zakon kojim je regulisan izbor javno imenovanih veštaka

Standardi i pravilnici koji uređuju procenu

Slovenija Zakon o masovnoj proceni vrednosti nepokretnosti Zakon o registraciji nepokretnosti

Švedska The Property Assessment Act The Property Assessment Ordinance

Kao što je prikazano u Tabeli 4.2-1, zakonsku regulativu za sprovođenje procene vrednosti

nepokretnosti predstavljaju različitei norme propisane kroz različite zakone. Austrija,

Nemačka, Slovenija, Rusija i Švedska imaju zakone kojima je uređena procena vrednosti

nepokretnosti i podzakonska akta kojima su bliže određene pojedine oblasti u proceni

vrednosti nepokretnosti. U Grčkoj, Norveškoj i Italiji, u proceni vrednosti nepokretnosti

primenjuje se regulativa koja u svojim segmentima uključuje vrednovanje nepokretnosti

(zakoni koji uređuju sve oblike prava na nepokretnostima, zakup zemljišta i sl.), dok u Irskoj

profesija procenitelja nije zakonski uređena, iako je bilo više pokušaja da se ova profesija

ozakoni. U zemljama u kojim je proceniteljska profesija u povoju i u kojima nema zakonske

regulative koja uređuje ovu oblast, procena vrednosti nepokretnosti uređena je standardima

kojih se procenitelji pridržavaju u svom radu.

Austrija. Principi za procenu tržišne vrednosti nepokretnosti navedeni su u Saveznom

zakonu za vrednovanje nepokretnosti (Austria’s Federal Property Valuation Act, LBG) iz

1992. godine. Pored tržišne, postoji i netržišna vrednost nepokretnosti, koja se može

izračunati u skladu sa Zakonom o bankama – Austrian Banking Act BWG (kreditna vrednost

nepokretnosti), Zakonom o hipotekama – Mortgage Banking Act HypBG (hipotekarna

vrednost nepokretnosti) ili Zakonom o svojini stanova – Residential Apartment Ownership

Act WEG (upotrebna vrednost stana). Zakonski osnov za vrednovanje nepokretnosti čine i

načela koja uređuju druge oblasti prava – krivični postupak, upravni postupak i druge.

Nemačka. Nemačka je karakteristična po federalnom državnom sistemu koji karakteriše

dvojnost u donošenju propisa, jedan deo zakona se odnosi na savezni nivo dok je drugi

orijentisan na federalne jedinice iz kojih je i sastavljena. Vrednovanje nepokretnosti u

Nemačkoj je regulisano Zakonom o građevinarstvu iz 1960. godine (German federal building

code, BauGB), kojim je tržišna vrednost definisana kao vrednost koja se odnosi na određen

datum i koja se realizuje na fer tržištu u uobičajenom postupku i realnim uslovima okruženja,

bez rodbinskih veza između učesnika. Sledeći važan dokument kojim je uređena procena

vrednosti nepokretnosti u Nemačkoj je pokrajinska uredba (dekret) za procenu - German

federal valuation decree (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) koja

predstavlja osnovu za realizaciju postupka vrednovanja nepokretnosti i vodič za vrednovanje

- German administrative regulation for valuation (“Wertermittlungsrichtline” – WertR).

Zakonom su regulisani organizacija i njeni zadaci. Na pokrajinskom nivou formira se

vrhovno veće veštaka pod kojim su određen broj veća veštaka koja se formiraju na nivou


58 | S t r a n a

lokalne samouprave i gradova većih od 60 000 stanovnika (u Nemačkoj ima ukupno 1367

veća veštaka). Svako veće veštaka čine predsednik, zamenik i jedan broj stručnjaka (biraju

se po počasnoj dužnosti) različitih profila (građevinski inženjer, ekonomista, stručnjak za

nepokretnosti i sl.). Veće izrađuje nalaze o tržišnim vrednostima, vodi zbirku kupoprodajnih

cena i određuje orijentacione vrednosti nepokretnosti (slike 4.2-1 i 4.2-2).

Slika 4.2-1: Karta orijentacionih vrednosti zemljišta (http://www.duesseldorf.de)

(970 = vrednost u EUR / m² površine,1,5 = koeficijent bruto razvijne površine, W-IV-

40 = stambena površina sa IV-sprata i 40 m dubine)

Slika 4.2-2: Karta orijentacionih vrednosti drugih nepokretnosti (http://www.duesseldorf.de)

(Neuređeno (W-1,5/780) W = stambeno 1,5= bruto razvijena površina 780 = vrednost

EUR/m² (stambeno/korisna površina); Uređeno (W-1930/1150) W = stambeno 1930 = godina izgradnje 1150 =

vrednost EUR/m² (stambeno/korisna površina); Zajednički prostor (1970/1900) 1970 = godina izgradnje

1900 = vrednost EUR/m² (stambeno)

Veću veštaka u radu pomaže poslovnica veća veštaka koja je stacionirana ili u okviru

geodetske službe ili organa uprave i broji, prosečno 15 lica. Mandat članova veća veštaka

traje od 4 do 5 godina, ukoliko ih biraju okružne uprave. Podaci o orijentacionim vrednostima

nepokretnosti grafički se prikazuju u okviru programskog rešenja BorisPlus (slika 4.2-3)

kojim upravlja Vrhovno veće veštaka.

http://www.duesseldorf.de/



59 | S t r a n a

Slika 4.2-3: Prikaz zona i orijentacionih cena u servisu BorisPlus (http://www.duesseldorf.de)

BorisPlus, pored grafičkih podataka sadrži i brojne druge numeričke podatke od značaja za

pojedinu nepokretnost i većina podataka, osim ličnih podataka o vlasnicma, dostupni su

zainteresovanim korisnicima. Na taj način, veća veštaka ispunjavaju svoju zakonsku

obavezu o uspostavljanju transparentnog tržišta nepokretnosti.

Procena kreditne vrednosti imovine regulisana je aktom German Pfandbrief Act

(Pfandbriefgesetz) i uredbom o utvrđivanju hipotekarnog kreditiranja (Regulation on the

Determination of the Mortgage Lending Value - Beleihungswertermittlungsverordnung).

Grčka. Procenu vrednosti nepokretnosti u Grčkoj obavljaju procenitelji, članovi udruženja

zakletih procenitelja u Grčkoj – Body of Sworn-in Valuers (SOE) i oni jedini imaju pravo da

se nazovu zakletim proceniteljima u Grčkoj. Njihov rad je regulisan sa nekoliko zakona

(820/1978, 979/1979, 1041/1980, 1346/1983, 2229/1994, 2515/1997, 2753/1999,

2778/1999, 2940/2001) i dekreta predsednika (279/1979, 488/1979, 140/1990, 105/1999,

340/2000). Grčka je krenula u razvoj sistema vrednovanja, oslanjajući se na CAMA

(Computer Assited Mass Appraisal) koji pojednostavljuje procedure vrednovanja, skraćuje

vreme i napore pri analizi velikog broja ulaznih podataka neophodnih u postupku

vrednovanja. U Grčkoj, OLMVS (Objective Land Mass Valuation System) je započeo razvoj

sistema 1985. godine, shodno Zakonu o porezima (1982). Obuhvata celu teritoriju zemlje i

zasniva se na objektivnim kriterijumima, koji su prihvatljivi i za potrebe hipotekarnog tržišta,

eksproprijacije ili procene ukupnog državnog kapitala. OLMVS podrazumeva podelu svake

lokalne samouprave na vrednosne zone, u broju nophodnom za adekvatnu predstavu

vrednosti nepokretnosti na toj teritoriji. Početna, bazna vrednost po m2 definiše se za

stambenu nepokretnost na prvom spratu najudaljenije zone predgrađa svake lokalne

samouprave. Tabelarni i grafički podaci sa relativnim odnosima dostupni su javnosti preko

Ministarstva finansija i ekonomije. Objektivna ocena poreske osnovice Vobj pojedinačne

nepokretnosti dobija se kao proizvod početne vrednosti Vzone i faktora xij koji se preuzimaju iz

tablica, kao



60 | S t r a n a

,

gde je i oznaka faktora vrednosti nepokretnosti (veličina parcele, datum izgradnje, koeficijent

iskorišćenosti i drugi atributi zemljišta), dok j ukazuje na vrstu ili tip nepokretnosti (stambeni,

zemljište, garaža i dr.). Frekvencija procene u OLMVS, zakonski je definisana i realizuje se

jednom u dve godine i ažuriranjem početnih vrednosti sistema u svakom regionu, nezavisno.

Tabela 4.2-2 : Ažuriranje procena objektivnih vrednosti nepokretnosti u Grčkoj

Iskustva Grčke u proceni vrednosti nepokretnosti, potvrđuju neophodnost profesionalnog

razumevanja tržišta, politike oporezivanja i uslova investiranja. Sistem vrednovanja

nepokretnosti ne odražava adekvatno ekonomski prostor u Grčkoj. Naime, tržište

nepokretnosti u Grčkoj dramatično se promenilo zadnjih godina, nakon pristupanja

Evropskoj monetarnoj uniji, implementacije kapitalnih projekata, prisustva niskih kamatnih

stopa i uvođenjem novih finansijskih instrumenata, poput lizinga ili fondova nepokretnosti.

Sredinom prošle dekade (2005), OLMVS vrednost bila je generalno ispod tržišne vrednosti

(TV), a što je posledica karaktera političkog sistema. OLMVS spada u jednostavnije,

manuelne sisteme, bez razvijene komponente praćenja tržišnih vrednosti u okruženju.

Vrednosti Vobj/TV variraju u različitim zonama i u različitim vrstama nepokretnosti. Periodična

obnova procene često rezultuje značajnim promenama početnih vrednosti, a u tim perodima

Ministarstvo poseže za izmenama stope uticaja različitih faktora nepokretnosti, što dovodi do

distorzije sistema i može biti od uticaja na tržište nepokretnosti, promene politike uticaja

države, pa i na političke potrese.

CAMA sistem se u Grčkoj počeo primenjivati početkom 2000., što se pokazalo kao veoma

efikasnim napretkom u tranziciji OLMVS u jedan moderniji, na GIS tehnologiji zasnovan

sistem. Integracija GIS i CAMA rešenja rezultiralo je povezivanjem karakteristika

nepokretnosti sa prostornim položajem. Osnovne prednosti integracije ogledaju se kroz: 1)

bolju organizaciju i prikupljanje katastarskih podataka, 2) homogeniju analizu susednih

teritorija, 3) bolji kartografski prikaz podataka CAMA upita, 4) efikasniju indikaciju anomalija

vrednovanja, kao i 5) uspešniju interaktivnu modifikaciju podataka.

Nažalost, u Grčkoj se vrednovanje nepokretnosti realizuje bez standarda ili bilo kakve

koordinacije, pri čemu su se organizacije snalazile na razne načine. Tako, bankarski sektor

angažuje licencirane procenitelje, sudovi zaklete veštake, agenti nepokretnosti se oslanjaju

na iskustvo, dok konsultantske kuće koje se bave nekretninama razvijaju vlastite modele i

metodologiju simulacije tržišta. Međutim, Grčki katastar ide u pravcu razvoja Informacionog

sistema (Land Information System) koji predstavlja dobru osnovu za integraciju sa Grčkim

modelom CAMA. U Grčkoj, ova služba se nalazi pod Ministarstvom finansija i ekonomije i u

značajnoj meri je povezan sa poreskim sistemom. Centralni server sistema je u Ministarstvu.

Pristup je slobodan, ali se mogućnost promena dopušta samo ovlašćenim licima. U


61 | S t r a n a

poslednje vreme, sve više CAMA dobija na značaju i očekivanja su da vrednost

nepokretnosti neće više biti predmet različitih procena, sve dok su tržišna vrednost, prodajna

cena i poreska osnovica identični. Takođe, CAMA bi trebalo da doprinese boljoj uniformnosti

i boljoj objektivnosti, uz veći stepen socijalne pravde.

Rusija. Prvi internacionalni seminar posvećen vrednovanju nepokretnosti održan je u

St.Petersburgu 1993. godine, da bi već sledeće, 1994. godine Rusija postala članica

internacionalnih organizacija za vrednovanje (TEGoVA, IVSC i FIABCI). Federalni zakon o

proceni – Federal Valuation Law (#135) usvojen je 1998. godine i pored metodologije i

postupaka za procenu vrednosti nepokretnosti, postavio je odredbe za redovni nastavni

program za obuku procenitelja na nivou visokog obrazovanja. Ovaj zakon je pretrpeo izmene

u obliku amandmana – The Amendments to the Federal Valuation Law (#1579).

Irska. Uprkos naporima da se zakonom prizna profesija procenitelja i oblast procene

vrednosti nepokretnosti, u Irskoj to još uvek nije uređeno. Procena vrednosti nepokretnosti

vrši se u skladu sa EVS i IVS standardima.

Norveška. Norveška takođe nema zakon kojim se uređuje procena vrednosti nepokretnosti,

već je procena regulisana zakonima koji uređuju zakup zemljišta i sve oblike prenosa prava

nad zemljištem.

Italija. Italija takođe nema zakon kojim se uređuje procena vrednosti nepokretnosti. Postoji

zakon kojim je uređen izbor javno imenovanih sudskih veštaka, a procena vrednosti

nepokretnosti se vrši u skladu sa nacionalnim i međunarodnim standardima.

Slovenija. Slovenija je donela Zakon o masovnoj proceni vrednosti nepokretnosti i na taj

način problem masovne procene podigla na najviši nivo. Zakonom su definisani elementi

sistema vrednovanja, odgovornosti, standardi, nepokretnosti koje bi trebalo vrednovati,

registar prodajnih cena, registar modela vrednovanja, proces generalnog verdnovanja,

proces procenjivanja i indeksiranja. Uporedo, kako bi ostvarili potpunu evidenciju o

promenama i novim objektima, donet je i Zakon o registraciji nepokretnosti (Real Property

Registration Act). Zakon definiše podatke o objektima i delovima objekta koje treba prikupiti i

proveriti neposredno i pomoću posebno pripremljenih upitnika, direktno na terenu. Terenski

deo posla trajao je godinu dana, a isto toliko i njihova obrada i uspostavljanje Registra

nepokretnosti (završen 2008. sa oko 6.5 miliona registrovanih nepokretnosti).

Implementacija sistema vrednovanja na operativnom nivou započela je 2006. godine. U

skladu sa Zakonom, formirana je posebna jedinica za vrednovanje (Valuation office) pri

Geodetskoj službi Slovenije (Surveying and Mapping Authority) krajem 2006. godine, sa 24

zaposlena eksperta (u 2012.) od kojih 12 na centralnom i 12 eksperata na regionalnom

nivou. Zakon o masovnoj proceni je 2011. godine dopunjen obavezom sistematskog i

sveobuhvatnog prikupljanja podataka kupoprodaja i zakupa rezidencijalnih i poslovnih

objekata, tako da je i Registar prodajnih cena postepeno unapređen u Registar tržišta

nepokretnosti (Real Estate Market Register). Kompletan sistem je oformljen i od 01.01.2012.

je u upotrebi na teritoriji teritorije Slovenije (slika 4.2-4, tabela 4.2-2). U skladu sa Zakonom,

permanentno se vrši validacija modela i testiranje adekvatnosti u periodama od četiri godine.

Dozvoljena razlika procene i ostvarenih cena ne bi trebala biti veća od 10%.


62 | S t r a n a

Slika 4.2-4 : Podaci o vrednosnim zonama u modelu stambenih nepokretnosti

Tabela 4.2-2: Vrednosna tabela

Švedska. Švedska je Zakonom o proceni vrednosti nepokretnosti (Real Property

Assessment Law) uredila organizaciju i način vrednovanja imovine. Svaka nepokretnost ima

zvanično određenu procenu u koju ulazi vrednost zemljišta i svi postojeći objekti koji se na

njemu nalaze. Zakonom je definisano da procenjena vrednost ne sme biti ispod 75% tržišne

vrednosti, a vrednovanje nepokretnosti realizuje se na svake tri godine. Standard

vrednovanja predstavlja fer tržišna vrednost, pri najboljoj i najvišoj (highest and best use)

upotrebi nepokretnosti, a vremenska epoha vrednovanja jeste druga godina pre godine na

koju se porez odnosi (npr, za 2013 je 2011). Nacionalna služba za premer (National Land

Survey – NLS) kao državna ustanova, odgovorna je za održavanje modela vrednovanja i

primenu IT tehnologije. NLS održava Bazu prodajnih cena koja je integrisana u

Informacioni sistem nepokretnosti (Property Information System). Porezi na imovinu,

metode vrednovanja i standardi, uspostavljeni su na nacionalnom nivou i pod ingerencijom


63 | S t r a n a

su Ministarstva finansija (Tax Board). Aktivnosti privatnih procenitelja odvijaju se na

regionalnom nivou i uključeni su u postupak obnove zoniranja, određivanja vrednosnih zona

i pravila vrednovanja. Baza podataka prodajnih cena sadrži sve transakcije u Švedskoj i

predstavlja osnovu tržišne analize. U modelu procene, koriste se podaci zednje tri godine i

nad njima se sprovodi detaljna analiza i priprema za generalnu procenu (general

assessment). Nedostajući podaci se dopunjuju kroz poseban postupak koji se sprovodi

neposrednim kontaktom sa vlasnicima nepokretnosti ili zakupcima, preko lokalnih poreskih

službi. Proces počinje od analize vrednosnih zona prema podacima prethodnog ciklusa

generalne procene gde se unose izmene, shodno promenama na terenu, zatim se definiše

vrednosni nivo za normiranu nepokretnost (norm property) u svakoj vrednosnoj zoni. Na

osnovu tablica i formula procenjuju se ostale nepokretnosti prema svojim karakteristikama u

odnosu na normiranu nepokretnost. Modeli i zone se testiraju na saglasnost, pri čemu se

koriste ratio study relativna mera (odnos procene iz modela i ostvarene cene; prosečan

odnos treba da bude 0.75 i više, shodno Zakonu koji zahteva ne manje od 75% tržišne

vrednosti). Zadnja faza pripreme obuhvata izbor pravila vrednovanja i uključuje vrednosne

karte sa vrednosnim zonama i odabraim vrednosnim nivoima u svakoj zoni. Rad na kreiranju

zona je pre svega zasnovan na iskustvu procenitelja, a manje na statističkoj analizi. Proces

počinje analizom zona iz prethodnog ciklusa vrednovanja (od pre tri godine). Uobičajena je

pojava da se između dva perioda vrednovanja broj zona poveća za oko 10% (podatak iz

2007. godine). Drugi deo procesa, odnosi se na procenu vrednosti svih nepokretnosti i

sprovodi se u Poreskoj administraciji, uglavnom na lokalnom nivou. Postupak započinje

sredinom oktobra, godinu dana pre generalne procene kada se šalje odgovarajući upitnik

svakom vlasniku na uvid i saglasnost. Poreska administracija priprema i šalje upitnik prema

podacima iz registra, zajedno sa predlogom procene, zasnovanom na podacima registra i

pravilima vrednovanja za odgovarajuću zonu lokacije nepokretnosti. Svaki posednik ima

pravo prigovora koji dostavlja poreskoj administraciji početkom novembra (rok 15 dana).

Nakon analize primedaba i otklanjanja uočenih nedostataka, Poreska administracija šalje

rešenje obveznicima do kraja juna iste godine (godina u kojoj se procena vrši). Ukoliko

obveznik nije zadovoljan procenom, može zahtevati novu procenu, za koju je ustanovljen rok

od pet godina, računato od kraja godine u kojoj je procena izvedena. Na novu procenu,

obveznik može uložiti žalbu sudu (administrative court). Žalba ne zadržava plaćanje poreza,

a ukoliko je obveznik u pravu, vraća mu se razlika, uvećana za kamatu.

Na primeru komercijalnih nepokretnosti (više-porodične kuće, kancalarije, hoteli, prodavnice

i dr.), ukratko će se opisati metodologija i model procene. Nepokretnosti se u ovoj kategoriji

vrednuju kombinovanjem metode upoređenja prodaje i prihodne metode. Budući da je broj

transakcija relativno mali u odnosu na jednoporodične objekte, podaci o zakupu su

dragoceni. Kao najvažniji faktor koji utiče na vrednost komercijalnih nepokretnosti jeste

lokacija. Prema podacima iz 2006., u Švedskoj je formirano oko 2000 vrednosnih zona u

kategoriji komercijalnih nepokretnosti. Zone su relativno manje, a cene više u centralnom

delu gradova, dok je na periferiji i u unutrašnjosti obrnuta situacija. Vrednosti se određuju za

zemljište i objekte, odvojeno. Prvo se vrednuje zemljište, prema pravilima gradjenja (što se u

Švedskoj izuzetno poštuje), pa tek onda objekti. Kod zemljišta, u model vrednovanja ulaze:

lokacija, namena i prava gradnje (bruto stambene površine u m2) i za svaku vrednosnu zonu

određuje se vrednost zemljišta po m2 dozvoljene bruto stambene površine. Kod objekata,

kao faktori u modelu koriste se: lokacija, namena (stanovanje ili druge prostorije), bruto

zakup i starost. Kroz poređenje prodajnih cena i zakupa, određuju se prosečni bruto faktori

kapitalizacije u pojedinim zonama, a na koje utiče i starost objekta (stana). Starost kao faktor


64 | S t r a n a

uticaja igra veoma važnu ulogu i govori o životnom veku objekta. Naime, za svaki objekat se

određuje vrednost prema godini (value-year), tako da se podatak o godini izgradnje objekta

obavezno prikuplja. Matematički model vrednovanja objekata glasi:

gde su: - procena (nekorigovana), - faktor kapitalizacije (zavisi od zone), - zakup i -

faktor starosti objekta.

Švedska ima formiran Registar nepokretnosti (Real Property Register) koji u sebi sadrži

podatke o nepokretnostima, pravima i vrednostima. U okviru njega, integrisano je više

posebnih delova (registar) i to: Registar zemljišta, Izvod iz registra procene poreza na

imovinu (ekstrakt od Property Assessment Register koga vodi Poreska agencija), Adresni

registar i Registar objekata. Informacije u Registru nepokretnosti su javne i dostupne su

državnim institucijama, bankama i proceniteljima. Za potrebe vrednovanja nepokretnosti,

postoji i posebna Baza kupoprodaja – Sales price database. Ona se formira kao izvod iz

Registra nepokretnosti i sadrži sve informacije o kupoprodajama (cena, kupac, prodavac,

datum prometa, vrsta nepokretnosti, karakteristike i sl.). Property Assessment Register

(Registar vrednosti nepokretnosti) je poseban registar koga vodi Poreska agencija i

integrisan je u Registar nepokretnosti. Njegovo ažuriranje je u nadležnosti lokalnih

samouprava koje lokalnim poreskim službama dostavljaju podatke o građevinskim

dozvolama, dok lokalni katastri istovremeno šalju podatke o promenama. Jednom godišnje,

Poreska agencija na osnovu informacija o promenama obveznicima šalje poseban formular

(property declaration form) na izjašnjavanje o detaljima (u toku trogodišnjeg perioda

registruje se oko 15 000 prometa komercijalnih nepokretnosti, a broj odgovora na dostavljeni

upit poreske službe kreće se i do 90%, što daje dobru osnovu za kreiranje vrednosnih zona i

određivanje faktora kapitalizacije). Važno je istaći i da se svi prikupljeni tržišni podaci

proveravaju, a sve tzv. nereprezentativne prodaje odbacuju (nepoštovanje otvorenosti

tržišta, familijaran odnos i dr.). U ovom postupku, značajna je uloga procenitelja, kako na

centralnom tako i na regionalnom nivou. Prema podacima iz 2006. godine, u Švedskoj se od

15000 kupoprodaja, oko 60% odbaci kao neupotrebljivo.

Na kraju, prilikom predstavljanja prikupljenih informacija i izvođenja brojnih analiza, značajno

mesto pripada GIS tehnologiji. GIS je integrisan sa CAMA sistemom, a svaka promena

faktora kapitalizacije automatski ažurira nove vrednosti nepokretnosti kao i nove relativne

odnose ostvarenih cena i procena. Slično, do promena vrednosti se automatski stiže i u

slučaju promene granica vrednosnih zona. Po završetku ciklusa masovne procene, rezultati

se objavljuju na Internet stranici Poreske agencije (vrednosne zone, pravila vrednovanja i

način primene modela vrednovanja).

4.3. Profil procenitelja U većini evropskih zemalja procenu vrednosti nepokretnosti vrše dve vrste stručnjaka:

akreditovani sudski veštaci i sertifikovani procenitelji prema međunarodnim standardima

(Tabela 4.3-1). U zemljama u kojima još uvek nije normativno uređena i u kojima se tek

razvija profesija procenitelja, trenutno postoje izvesna “prelazna” rešenja do uvođenja

normative u ovu oblast.


65 | S t r a n a

Tabela 4.3-1: Vrste stručnjaka koji se bave procenom vrednosti nepokretnosti

Zemlja Vrste stručnjaka

Austrija Akreditovani sudski veštaci Sertifikovani procenitelji prema ISO/IEC 17024

Nemačka Javno imenovani i zakleti procenitelji Sertifikovani procenitelji prema ISO/IEC 17024

Grčka „Sworn-in Valuers“ (procenitelji sa položenom zakletvom) prema ISO/IEC 17024

Rusija Procenitelj (profesija priznata od strane Ministarstva za rad 1996. godine) Recognized European Valuers – REV

Irska Javno imenovani procenitelji, Sertifikovani procenitelji prema ISO/IEC 17024

Norveška Procenitelji u Norveškoj su uglavnom geodete

Italija Javno imenovani veštaci Procenitelji sa CRIF sertifikatom, prema ISO/IEC 17024 Recognized European Valuers – REV

Slovenija Sworn-in valuers and experts in civil engineering Valuers with certificate of the Agency of the Republic of Slovenia for Promotion of Economic and Company Reconstruction Valuers holding the Licence of the Agency of the Republic of Slovenia for Promotion of Economic and Company Reconstruction – Certificate of a designeted real Estate Valuer of the Institute of Auditors

Švedska Certificated real estate valuers

Austrija i Nemačka imaju gotovo identičnu organizaciju sistema za procenu vrednosti

nepokretnosti, kako u pogledu vrste stručnjaka koji se bave procenom vrednosti, tako i u

pogledu uslova koje ovi stručnjaci moraju da ispune. Akreditovani sudski veštaci u Austriji

moraju da prođu kroz posebnu proceduru akreditacije i da se upišu u posebnu listu sudskih

eksperata u pokrajinskim sudovima. Savezni zakon za akreditovanje sudskih tumača i

veštaka (Sachverständigen- und Dolmetschergesetz – SDG) predviđa akreditaciju putem

overe lica uključujući i ispit za osiguranje kvaliteta obavljanja poverenih poslova.

Akreditovani sudski veštaci moraju biti registrovani u elektronskom popisu akreditovanih

sudskih veštaka i tumača (popis zakletih sudskih veštaka i zakletih sudskih tumača). Uslovi

za akreditovanje javno imenovanih i zakletih procenitelja u Nemačkoj su izuzetno strogi i

slični su uslovima u Austriji.

Standard ISO/IEC 17024 ima za cilj da stvori poverenje u sertifikaciju sertifkacionih tela za

osoblje u okviru zemalja članica Evropske Unije. Namena usklađivanja ispita i sertifikata u

okviru Evropske Unije treba da bude osnova za uzajamno priznavanje sertifikata u zemljama

članicama. Odgovorno akreditaciono telo u Austriji je Ministarstvo za rad i ekonomiju.

Trenutno u Austriji postoji jedno akreditovano sertifikaciono telo za lica koja rade kao

procenitelji imovine u skladu sa navedenim standardom. Ovo telo je ImmoZert Gmbh sa

središtem u Beču i akreditovano je 2005. godine. Procenitelji sertifikovani u skladu sa

ISO/IEC 17024 standardom u Nemačkoj se imenuju od strane državnog sertifikacionog tela

(Privredna komora, zanatska komora i druga sertifikaciona tela). Sertifikacija se fokusira na

procenu tehničkog znanja, stručnosti i sposobnosti prilikom ispunjavanja odgovornosti.

Nemačka profesija procenitelja ima podršku stručnih tela – Vrhovnog veća veštaka, Veća

veštaka po lokalnim samoupravama i većim gradovima i Radne grupe predsedavajućih veća


66 | S t r a n a

veštaka, što je regulisano Zakonom o građevinarstvu (German federal building code,

BauGB) i pokrajinskim propisima. Pored obavljanja procene vrednosti nepokretnosti za

potrebe lokalne samouprave, njihov zadatak je da izradom izveštaja, formiranjem baze

kupoprodaja i procene orijentacionih vrednosti u svakoj tržišnoj zoni, obezbede

transparentnost tržišta nepokretnosti.

Procenitelji u Grčkoj su samozaposlena lica, članovi udruženja zakletih procenitelja - Body of

Sworn-in Valuers (SOE). Svi članovi SOE imaju sertifikat prema ISO 17024, ISO 27001 i

ISO 9001. Obrazovna struktura procenitelja je šarolika – građevinski inženjeri, arhitekte,

geodete, mašinski inženjeri i srodne profesije.

Institucija nacionalne struke procene vrednosti nepokretnosti u Rusiji datira iz 1993. godine,

kada je formiran Russian Association of Appraisers, koji je vremenom stekao ugled kako na

polju edukacije stručnjaka, tako i u oblasti akreditacije institucija. Profesija procenitelja

priznata je od 1996. godine i obuhvata osobe koje obavljaju poslove procene vrednosti

nepokretnosti, sa odgovarajućim kvalifikacijama i članstvom u jednoj od stručnih

organizacija. Primena EVS standarda u proceni vrednosti nepokretnosti u Rusiji i njihovo

prevođenje na ruski jezik rezultirali su značajnom saradnjom ruske asocijacije procenitelja

(Russian Association of Appraisers) i Evropske asocijacije procenitelja (The European

Group of Valuers’ Associations). Rezultatom saradnje ovih asocijacija može se smatrati

priznavanje grupe ruskih procenitelja za priznate evropske procenitelje (Recognized

European Valuer – REV).

U Irskoj javno imenovane veštake uglavnom zapošljava Vlada na poslovima ocene poreskih

obaveza, dok su drugi poslovi vezani za procenu vrednosti nepokretnosti povereni

sertifikovanim proceniteljima.

U Norveškoj procenu vrednosti nepokretnosti vrše uglavnom geodetski stručnjaci, dok je

Norveško udruženje procenitelja i geodeta – NTF preuzelo odgovornost izgrađivanja

profesionalnih standarda i etičkih pravila koja se tiču poslovanja u domenu procene

vrednosti nepokretnosti i geodetskih poslova.

U Italiji poostoje tri kategorije procenitelja. Jedna od tih kategorija su javno imenovani

procenitelji (njihov izbor je regulisan zakonom o izboru veštaka). Druga kategorija

procenitelja su oni sa CRIF sertifikatom, u skladu sa ISO/IEC 17024 standardom, a treća su

priznati evropski procenitelji (Recognized European Valuer – REV).

4.4. Uslovi za sticanje zvanja procenitelja Uslovi za procenitelje mogu se podeliti u više kategorija: obrazovanje, praktičan rad, radno

iskustvo u poslovima vezanim za procenu vrednosti nepokretnosti, polaganje ispita, članstvo

u profesionalnim organizacijama, praćenje i kontrola i edukacija. Najstrožiji uslovi za sticanje

zvanja procenitelja su u Austriji i Nemačkoj, pa će najveći deo poglavlja biti posvećen tome.

Da bi neko postao akreditovani sudski veštak u Austriji, neophodno je da govori i piše

nemački jezik i da nadležnom pokrajinskom sudu podnese zahtev za akreditovanje. Uz

zahtev je neophodno dostaviti i reference koje dokazuju kontinuirani profesionalni razvoj i

obuku, kao i brojeve predmeta (zavedenih u sudu) procene vrednosti nepokretnosti koje je

kandidat izradio. U Nemačkoj, uz ove zahteve neophodno je dostaviti kopije sertifikata svih

relevantnih akademskih i stručnih kvalifikacija (stečenih na priznatom državnom univerzitetu

ili visokoj školi iz oblasti arhitekture, građevinarstva, geodezije, ekonomije i srodnih oblasti),

dokaze o radnom iskustvu i iskustvu kao procenitelja (u propisanom trajanju). U Austriji se


67 | S t r a n a

prilikom podnošenja zahteva za akreditovanje sudskih veštaka zahteva da se dostavi polisa

osiguranja od profesionalne odgovornosti u iznosu od najmanje 400 000 €.

Pored uslova poznavanja govornog i pisanog nemačkog jezika i odgovarajućih kvalifikacija

(obrazovanje iz oblasti arhitekture, građevinarstva, geodezije i sl.), da bi neko u Austriji ili

Nemačkoj postao sertifikovani procenitelj prema ISO/IEC 17024, neophodno je da podnese

prijavu sertifikacionom telu i da priloži tražena dokumenta. Uz prijavu se podnose dokazi o

stečenim kvalifikacijama, dokazi o praktičnom radu vezanom za imovinu u propisanom

trajanju i tri stručna izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti. Nakon pregledanog

priloženog materijala kandidata, komisija donosi odluku o prijemu kandidata i polaganju

ispita. Ispit se sastoji iz pismenog i usmenog dela. U okviru pismenog dela ispita kandidat

ima zadatak da izvrši procenu vrednosti različitih tipova objekata, da proveri verodostojnost

složenog ekspertskog izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti i da odgovori na

pojedinačna pitanja. Usmeni deo ispita izvodi se pred tročlanom komisijom i zatvoren je za

javnost.

Kandidat koji ne položi pismeni ispit može ga polagati ponovo u roku od 6 meseci, dok je

kod usmenog ispita ovaj rok 3 meseca. Ukoliko kandidat u roku od 18 meseci od polaganja

pismenog ispita ne položi usmeni ispit, pismeni ispit se poništava. Treće vremensko

ograničenje je da se ceo ispit može polagati maksimalno dva puta u 5 godina.

Sertifikat se izdaje na 5 godina. Po dobijanju sertifikata procenitelji su pod stalnim nadzorom

sertifikacionih tela. Nosilac sertifikata je u obavezi da godišnje ima minimum 3 dana obuke u

specijalizovanim kursevima obuke. Na zahtev sertifikacione komisije kandidati su u obavezi

da dostave izveštaje o izvršenim procenama vrednosti nepokretnosti na pregled. Sve

procene moraju da dobiju pozitivnu ocenu, a u suprotnom može biti zatraženo da procenitelj

preduzme korektivne mere.

Što se tiče članova veća veštaka u Nemačkoj, nije ključna licenca procenitelja, već se veća

pažnja posvećuje iskustvu i rezultatima rada članova Veća.

Resertifikacijom (najkasnije 3 meseca pre isteka) se produžava rok važenja sertifikata za još

5 godina. Osnovni preduslov je pozitivna ocena nosioca sertifikata u toku monitoringa, pun

dokaz usavršavanja i pozitivna ocena revizorske kontrole. Resertifikacija obuhvata pregled

dostavljenog materijala i usmeni razgovor kandidata i sertifikacione komisije.

U slučaju štete izazvane neprofesionalnim ponašanjem, procenitelji u Rusiji odgovaraju

svojom imovinom. Prilikom podnošenja zahteva za sticanje zvanja procenitelja, država

zahteva osiguravajuće pokriće u iznosu od najmanje 300 000 rubalja.

U Švedskoj, procenitelji su članovi Udruženja procenitelja koje je vezano za Društvo

ekonomista u oblasti nepokretnosti (The Swedish Society of Real Estate Economics – SFF)

koje je član IVSC. Članovi udruženja procenitelja autorizuju se i dobijaju certifikat od strane

SFF, pod sledećim uslovima: minimalno 3.5 godina univerzitetskog obrazovanja u obalsti

ekonomije, prava i građevinarstva, tri godine prakse i poznavanje stanja na tržištu. Za

održavanje certifikata, neophodna je permanentna celoživotna edukacija.

4.5. Standardi za procenu vrednosti nepokretnosti U cilju osiguranja upotrebe jednobraznih izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti,

nacionalna i međunarodna udruženja usvojila su standarde. Svi standardi propisuju

minimum zahtevanog sadržaja izveštaja (profesionalni standardi), kao i etičke standarde u

cilju obezbeđivanja profesionalnog, odgovornog i celishodnog postupanja procenitelja, i


68 | S t r a n a

opšte uslove. U Tabeli 4.5-1 predstavljeni su standardi kojih se procenitelji u evropskim

zemljama pridržavaju u svom radu. U svim zemljama se primenjuju stanardi međunarodni

IVS i evropski standardi EVS za procenu vrednosti nepokretnosti.

Tabela 4.5-1: Standardi za procenu vrednosti nepokretnosti

Zemlja Standardi

Austrija European Valuation Standards (EVS)

Nemačka European Valuation Standards (EVS)

German federal valuation decree (Immobilienwertermittlungsverordnung

- ImmoWertV)

German administrative regulation for valuation

(“Wertermittlungsrichtlinie” – WertR)

Grčka European Valuation Standards (EVS)

International Valuation Standards (IVS)

Rusija European Valuation Standards (EVS)

Federal Valuation Standards - FSOs

Irska European Valuation Standards (EVS)


Norveška European Valuation Standards (EVS)

Nacionalni standardi i uputstva

NTF's Uputstvo za procenu

NS Norveški standardi (NS 3940 – za merenje građevinskog područja,

NS 3451- za građevinske elemente, NS 3424- za sastavljanje izveštaja)

Italija European Valuation Standards (EVS)


Italian Property Valuation Standards - Tecnoborsa

Guidelines for the valuation of property guaranteeing exposures

Directive about mortgage lending

Slovenija Real Property Mass Appraisal Act

Švedska Valuation Guidelines for SFI/IPD Swedish Property Index

European Valuation Standards (EVS)


International Financial Reporting Standards (IFRS)

Pored međunarodnih i evropskih standarda za procenu vrednosti nepokretnosti, neke zemlje

imaju nacionalne standarde za procenu vrednosti nepokretnosti, ali i uputstva za procenu

vrednosti nepokretnosti za različite svrhe procene.


69 | S t r a n a

Nemačka ima federalnu Uredbu (dekret) za procenu - German federal valuation decree

(Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) koja predstavlja osnovu za realizaciju

postupka vrednovanja nepokretnosti. Osim toga, postoji i Vodič za vrednovanje - German

administrative regulation for valuation (“Wertermittlungsrichtline” – WertR) koji koriste javne

službe.

Rusija od 2007. godine ima nacionalni standard za procenu vrednosti nazvan Federal

Valuation Standards – FSOs, koji je usvojen od strane Ministarstva za ekonomski razvoj. Ovi

standardi sastoje se iz više delova i uređuju: opšte koncepte i principe za procenu vrednosti

nepokretnosti – FSO1, vrste vrednosti – FSO2 i zahteve sadržine izveštaja o proceni

vrednosti nepokretnosti – FSO3. Zahtevani sadržaj izveštaja o proceni vrednosti

nepokretnosti prema FSOs je mnogo strožiji od sadržaja izveštaja prema IVS standardima.

Norveška takođe ima nacionalne standarde koje procenitelji primenjuju prilikom procene

vrednosti nepokretnosti i sastavljanja izveštaja. Ovi standardi se odnose na merenje

građevinskog područja (površine parcela i objekata), građevinske materijale i sastavljanje

izveštaja o proceni vrednosti. Pored toga, Norveška ima i Uputstvo za procenu vrednosti

nepokretnosti.

Procenitelji u Italiji se u svom radu pridržavaju međunarodnih i evropskih, ali i nacionalnih

standarda o proceni vrednosti nepokretnosti. Nacionalni standardi – Italian Property

Valuation Standards objavljeni su 2005. godine, od strane Tecnoborsa – kompanije

sastavljene od pripadnika komora privrede, zanata, poljoprivrede i industrije. Ovaj standard

sadrži odredbe IVS i EVS standarda, koji su korigovani u skladu sa karakteristikama

italijanskog tržišta nepokretnosti.

4.6. Primenjene metode vrednovanja U svim zemljama koje su uzete za primer dobre prakse, metode za procenu vrednosti

nepokretnosti obuhvataju uobičajene tri metode (u nekim zemljama se nazivaju i regulatorne

metode):

- Metoda upoređenja prodaje,

- Metoda vrednovanja prihoda, i

- Troškovna metoda.

Metoda upoređenja prodaje koristi se za procenu vrednosti zemljišta i objekata koji su

direktno ili indirektno uporedivi kao što su stanovi, porodične kuće i sl. Upotreba ove metode

zavisi od postojanja odgovarajućih podataka za poređenje. Kod metode upoređenja prodaje

vrednost se izračunava upoređenjem objekta sa objektima sličnih karakteristika iz

realizovanih prodaja. Slični objekti su oni objekti koji su sa predmetnim objektom slični u

karakteristikama koje utiču na vrednost. Vrednosti realizovanih transakcija se koriguju za

vremenske uslove i za uslove proistekle iz neobičnih okolnosti prodaje. Prilikom korišćenja

metode poređenja prodaje neophodno je citirati predmete poređenja i opisati sve njihove

kriterijume vrednosti i prodajne cene.

Kod metode vrednovanja prihoda vrednost objekta se ceni kapitalizacijom dostignitih ili

očekivanih vrednosti neto prinosa u očekivanom korisnom veku imovine. Neto prinos se

generiše kroz rad objekta, uz oduzimanje amortizacije i troškova upravljanja i održavanja.

Prilikom izračunavanja neto prinosa, uzimaju se u obzir i rizik, potencijalni troškovi likvidacije

i prihodi. Kamatna stopa za procenu vrednosti kapitalizacije prihoda se zasniva na kamati na

kapital obično ostvariv za objekte te vrste.


70 | S t r a n a

Troškovna metoda (metoda amortizovanog troška zamene) zasnovana je na proračunu

vrednosti objekta na osnovu vrednosti zemljišta i zamenske vrednosti objekta uz umanjenje

svih troškova nastalih usled tehničke i ekonomske zastarelosti objekta. Ovaj metod se

najčešće koristi kod procene vrednosti porodičnih kuća koje je teško uporediti sa drugim

nepokretnostima. Vrednost zemljišta se obično izračunava poređenjem sa kupoprodajnim

cenama neizgrađenog građevinskog zemljišta. Zamenska vrednost jednaka je ukupnoj

vrednosti svih građevinskih objekata na zemljištu. Zasnovana je na proračunu troškova

izgradnje novog objekta uz umanjenje za tehničku i ekonomsku vrednost objekta. U

nemačkom sistemu za procenu vrednosti nepokretnosti, početni rezultat, tj. zbir vrednosti

zemljišta i objekata nije konačan rezultat. Izračunata vrednost se prilagođava tako da

odražava situaciju na tržištu, a to se radi primenom faktora koji je generisan od strane

opštinskih odbora procenitelja.

Pored uobičajenih, standardnih ili regulatornih metoda za procenu vrednosti nepokretnosti,

primenjuju se i tzv. nestandardne metode. Ove metode su u osnovi slične uobičajenim ili su

nastale njihovim modifikovanjem.

Specifična nestandardna metoda koja se koristi u Grčkoj je “antiparochi” metoda, koja se

zasniva na pretpostavci da vlasnik zemljišta daje svoje zemljište građevinskoj firmi za

izgradnju, za šta kao naknadu dobija procentualni udeo završenog objekta. Ovom metodom

se računa vrednost zemljišta na osnovu vrednosti budućeg udela u završenom objektu.

U neregulatorne metode za procenu vrednosti nepokretnosti ubrajaju se i: diskontovanje

novčanih tokova (ova metoda se koristi ukoliko su prihodi od nepokretnosti promenljivi tokom

vremena), metod graditelja (developer method) (ova metoda se koristi za određivanje

najveće postignite kupoprodajne cene sa stanovišta kupca, na osnovu tržišne vrednosti,

troškova izgradnje, dobiti graditelja, troškova finansiranja i vremena) i investicioni metod, koji

koriste mnoge međunarodne kompanije.

4.7. Korisnici procene Korisnici procene vrednosti nepokretnosti su:

- Banke,

- Fondovi za nepokretnosti,

- Investitori,

- Računivođe/revizori, sudovi, državni organi,

- Korisnici nepokretnosti i drugi.

Procena vrednosti nepokretnosti se vrši u različite svrhe i za potrebe različitih interesnih

grupa: države, pravnih i fizičkih lica. Procena vrednosti nepokretnosti za potrebe države

obuhvata procenu vrednosti nepokretnosti za potrebe oporezivanja, procenu vrednosti

nepokretnosti u državnoj svojini za ostvarivanje različitih interesa, procenu vrednosti imovine

preduzeća pod stečajem u svrhu oglašavanja za prodaju i sl. Procena vrednosti

nepokretnosti u korist pravnih i fizičkih lica obuhvata procenu u svrhu ostvarivanja različitih

prava vezanih za imovinu pravnih i fizičkih lica.

U Grčkoj postoje slučajevi kada je zakonom propisana procena vrednosti nepokretnosti i

izrada izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti (tzv. obavezne procene). Pored obavezne

procene postoji i veliki broj procena izvršenih na neobaveznim obnovama (za privatnu

upotrebu).


71 | S t r a n a

Procena vrednosti nepokretnosti se po zakonu vrši u slučajevima:

- nepokretnosti namenjene za prodaju ili kupovinu, kompenzaciju od strane države i organa državne uprave,

- vrednovanja građevinskih mašina i opreme građevinskih firmi za kategorizaciju i unapređenje njihovog stepena aktivnosti,

- vrednovanja osnovnih sredstava pojedinih koorporacija koje još nisu ušle u vlasničke hartije od vrednosti,

- procena štete na objektima i automobilima izazvane terorističkim aktivnostima, - procena vrednosti imovine koja pripada crkvi, fondacijama, institutima, opštinama,

penzionim fondovima i sl.

Procena vrednosti nepokretnosti se za privatnu upotrebu vrši u sledećim slučajevima:

- u običajena transakcija, - u svrhu nasleđa, - sudski sporovi između građana i građana i javnosti, - finansijsko izveštavanje (u računovodstvu), - građani ili preduzeća koji žele da odvoje imovinu ili izvrše prenos imovine, - preduzeća u statusu bankrota ili spajanja, i - pregled bankarskih procena za kredite.

Tabela 4.7-1: Članovi u The European Group of Valuers' Associations – TEGoVA

Zemlja Broj članova

Članovi

Austrija 1 Austrian Association of Real Estate Expert

Nemačka 5 Bund der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure e.V. (BDVI) German Association of Publicly Appointed Surveyors Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. (BVS) Association of Publicly Certified and Qualified Experts Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. (IVD) German Real Estate Professional Association Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V. (vdp) Association of German Pfandbrief Banks Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands e.V. (VÖB) Association of German Public Sector Banks

Grčka 1 Body of Sworn-in Valuers of Greece (SOE)

Rusija 2 Russian Society of Appraisers (RSA) Partnership of the Russian Society of Appraisers (PRSA)

Irska 1 INSTITUTE OF PROFESSIONAL AUCTIONEERS AND VALUERS (IPAV)

Norveška 1 Norges Takseringsforbund (NTF) Norwegian Valuers and Surveyors Association

Italija 4 Consiglio Nazionale Geometri E Geometri Laureati (CNGGL) – National Council of Italian Surveyors Instituto Italiano Di Valutazione Immobiliare (IsIVI) – Italian Institute for Real Estate Valuation Associazione Geometri Valutatori Esperti (GEOVAL) – Association of Expert Valuers CRIF Certification Services (CCD) – ISO 17024

Švedska The Association of Swedish Valuers branch of The Swedish Society of Real Estate Economics – SFF


72 | S t r a n a

5. IAAO STANDARD MASOVNE PROCENE VREDNOSTI

NEPOKRETNOSTI

International Assotiation of Appraisal Oficers (IAAO) predstavlja dragoceni izvor informacija

neophodnih u razvoju sistema vrednovanja nepokretnosti, u administriranju procesom

vrednovanja i u politici oporezivanja. Jedan od osnovnih IAAO principa jeste povezivanje

procenitelja kroz razmenu informacija i drugih sadržaja od interesa za kvalitetno

vrednovanje.

U prvom delu ovog poglavlja ukratko će se predstaviti sadržaj Standarda za masovnu

procenu vrednosti (Standards on Mass Appraisal of Real Property, u daljem tekstu

Standard) koga je preporučila Međunarodna asocijacija procenitelja (International

Assotiation of Appraisal Oficers) iz 2013. godine, koji na sistematizovan i sveobuhvatan

način prikazuje dugogodišnje iskustvo u ovoj oblasti i nudi korisne savete za nosioce razvoja

sistema masovne procene. Pored ovog standarda, IAAO je pripremila i izvestan broj drugih

standarda kao i preporuka, o čemu će biti nešto više reči u daljem tekstu.

Osnovna namena kratkog prikaza Standarda jeste da ukaže na procese i sadržaj pojedinih

elemenata sistema masovne procene vrednosti nepokretnosti kako bi se postepeno došlo do

održivog modela vrednovanja nepokretnosti i koji bi težio ispunjenju svih zahteva standarda,

od faze prikupljanja podataka, održavanja baze podataka koja je zajednička za pojedinačnu i

masovnu procenu, pa sve do konačne procene vrednosti nepokretnosti.

5.1. Kratak sadržaj IAAO standarda masovne procene vrednosti

nepokretnosti Standard on Mass Appraisal of Real Property (IAAO, 2013) predstavlja nastavak serije

standarda čiji je sadržaj masovna procena. Prvi dokument iz pomenute serije pojavio se

1983. godine (Standard on the application of the three approaches to value in mass

appraisal). Zatim, 1984. se pojavljuje Standard on mass appraisal, 1988. Standard on urban

land valuation, 2002. Standard on mass appraisal of real property, a koji se pod istim

nazivom pojavljuje i 2012. i 2013. godine. IAAO standardi imaju savetodavnu ulogu i nemaju

obaveznost primene, sasvim izvesno zaslužuju punu pažnju, budući da predstavljaju rezultat

bogatog iskustva najboljih primera dobre prakse i u ovoj studiji imaju isključivo edukativni

značaj. Standard on Mass Appraisal of Real Property (IAAO, 2013) definiše neophodne

uslove za uspostavljanje sistema masovne procene vrednosti nepokretnosti, bazirajući se,

pre svega, na potrebama poreskog sistema. Standard posebno ukazuje na ulogu

procenitelja, nadzora (kontrole) i poreskih obveznika. Sva rešenja su prilagođena osobinama

CAMA (Computer Added Mass Appraisal) rešenja, a predložene procedure usmerene su ka

utvrđivanju tržišne vrednosti na osnovu tri uobičajene metode - metode troškova (cost

methods), metode upoređenja (comparison method) i prinosne metode (income method).

Standard masovne procene posebno naglašava važnost kompletnih i tačnih podataka,

efektivne modele vrednovanja kao i adekvatno upravljanje resursima.

Pored definisanja problema masovne procene, standard detaljno opisuje prikupljanje i

održavanje baze podataka o nepokretnostima, metode vrednovanja nepokretnosti testiranje

modela procene i osiguranje kvaliteta kao i određene zahteve vezane za obrazovni nivo


73 | S t r a n a

zaposlenih, obradu podataka, organizaciju ponovnog procesa vrednovanja i cost-benefit

analizu.

5.1.1. Tržišna vrednost

Tržišna vrednost je opšte poznata kategorija i u kontekstu masovne procene predstavlja

meru vrednosti nepokretnosti i generalno se definiše kao vrednost koja se utvrđuje u

postupku masovne (najčešće je polazna osnova i kod pojedinačne) procene. Da bi odredio

vrednost nepokretnosti, procenitelj se služiti jednačinama za vrednovanje, tabelama kao i

drugim prikazima zasnovanim na matematičkim analizama tržišnih podataka. Prilikom

vrednovanja pojedinačnih nepokretnosti, nije dovoljno osloniti se samo na kupoprodajnu

cenu nepokretnosti, već je poželjno konsultovati i određene analize i podatke sa tržišta koji

moraju biti korektni, kompletni i ažurni.

5.1.2. Prikupljanje i održavanje karakterističnih podataka o nepokretnostima

Tačna procena vrednosti nepokretnosti zavisi od kompletnosti i tačnosti prikupljenih

karakteristika nepokretnosti i kvaliteta podataka sa tržišta nepokretnosti. Da bi se došlo do

kvalitetnih podataka, procenitelj mora uspostaviti odgovarajuće postupke i procedure za

prikupljanje i održavanje baze podataka (podaci o vlasništvu, lokaciji, veličini, nameni,

fizičkim karakteristikama, ceni, renti, vrednosti i dr.). Ažurni katastarski planovi jesu jedan od

dragocenih izvora informacija. Oni moraju biti tačni, kompletni i ažurni tako da pružaju

mogućnost jedinstvene identifikacije i lociranja svih parcela, kako na terenu tako i u birou.

Digitalni katastarski planovi povezani sa GIS alatima i bazama prostornih podataka od

presudne su važnosti za razvoj CAMA sistema, čija primena može značajno ubrzati razvoj

sistema masovne procene.

5.1.2.1. Karakteristični podaci o nepokretnostima

Izbor karakterističnih podataka osnovni je zadatak procenitelja, od čega zavisi kvalitetna i

objektivna procena vrednosti nepokretnosti. Prikupljanje i održavanje karakterističnih

podataka o nepokretnostima zasniva se na sledećim polaznim osnovama:

- Identifikaciji značajnih faktora od uticaja na lokalno tržište nepokretnosti;

- Zahtevima odabranih metoda vrednovanja;

- Zahtevima klasifikacije nepokretnosti i poreske politike;

- Zahtevima ostalih državnih i privatnih korisnika; i

- Koristi i troškova prikupljanja i održavanja pojedinih karakterističnih podataka o

nepokretnostima.

Ukoliko se još u početnoj fazi planira primena CAMA modela, tada je jako važno odrediti

karakteristične podatke, budući da izbor može imati dugročne konsekvence na razvoj

čitavog sistema. Uobičajeno je da se kroz odgovarajući pilot projekat testira model podataka

i analiziraju dobre i loše osobine izabranog rešenja. Prikupljanje o održavanje baze

karakterističnih podataka jeste jedna od najzahtevnijih i najskupljih faza CAMA procesa i iz

tog razloga se trebaju izbeći podaci, bezznačajni na vrednovanje nepokretnosti. Posebnu

pažnju treba posvetiti postojećim podacima. Ukoliko su podaci nepouzdani neophodno ih je

proveriti.

Prilikom procene vrednosti nepokretnosti, Standard ukazuje na osnovne karakteristike

nepokretnosti, a to su:


74 | S t r a n a

- Podaci o opremljenosti - korisna površina, kvalitet konstrukcije (temelj, spoljni zidovi i

sl.), starost ili stanje objekta, graditeljski stil (rešenje), sekundarne površine (podrumi,

garaže, tremovi i balkoni), broj kupatila, rešenje za grejanje, zasebni objekti (kuća za

goste, ostave, ambari i sl.),

- Podaci o zemljištu - površina parcele i opremljenost (kanalizacija, voda, struja),

- Podaci o lokaciji – položaju tržnih centara, prigradskih naselja i susedstva, posebne

pogodnosti lokacije u smislu vidika i blizine područja za rekreaciju ili vodenih

površina, izvora buke i zagađenja (saobraćajni čvorovi, aerodromi i sl.).

5.1.2.2. Prikupljanje podataka o nepokretnostima

Prikupljanje podataka jeste kritična i jedna od najzahtevnijih faza u postupku izgradnje

modela vrednovanja. Ova faza zahteva jasne i standardizovane procedure kodiranja

podataka kao i pažljivu kontrolu i praćenje čitavog procesa prikupljanja podataka kroz

poseban program kontrole kvaliteta.

Jedan pouzdan sistem prikupljanja podataka mora biti baziran na jedinstvenim kriterijumima

i zato je neophodno izraditi i doneti posebno Uputstvo za prikupljanje podataka koje će

obezbediti tačne i kompletne podatke o nepokretnostima.

U početnoj fazi prikupljanja podataka, neophodne su određene analize koje sprovode

iskusni procenitelji ili posebno obučena lica, kako bi prikupljene karakteristike bile u skladu

sa potrebama i zahtevima procene. Osim toga, neophodno je obezbediti unutrašnju kontrolu

koja bi obuhvatila kontolu rada terenskih ekipa na prikupljanju podataka i ekstarnu kontrolu

koja bi usaglašavala kriterijume na nivou različitih tržišta ili klasa (grupa, vrsta)

nepokretnosti.

Slika 5.1.2.2-1 : Masovna procena vrednosti nepokretnosti

Posebno važno pitanje jeste format podataka. On treba da ubrza postupak prikupljanja

podataka na terenu i unos istih u bazu. Formatizovanje je tesno povezano sa kodiranjem

podataka koje treba da obezbedi konzistentnost podataka po vrstama i njihovu kasniju

upotrebu i kontrolu u toku obrade podataka. Uputstvo za prikupljanje podataka treba da

obuhvati način prikupljanja i registracije podataka o nepokretnostima sa svim pratećim

informacijama koje su neophodne za potpunije sagledavanje pojedinačne nepokretnosti,

Izbor ključnih podataka o

nepokretnostima

Prikupljanje podataka

Prikupljanje i

održavanje baze

podataka o

nepokretnostima

Program kontrole

kvaliteta (interna,

eksterna i nadzor)

Uputstvo za

prikupljanje

podataka

Unos podataka

Održavanje baze podataka Faza

Podfaza Dokumenta


75 | S t r a n a

poput fotografija, crteža i sl. Uputstvo mora biti jednostavno i kompletno, a lica za

prikupljanje podataka moraju biti obučena za njegovo korišćenje. Pored načina prikupljanja,

moraju se regulisati i pojedine procedure u postupku rada na terenu, kako u postupku

prikupljanja podataka tako i u slučaju neželjenih situacija poput zabrane ulaska u posed i sl.

Osim po vrsti i obimu, standard predviđa i zadovoljenje uslova tačnosti. Tri su kriterijuma

kvaliteta od posebne važnosti, i to:

- Podaci koji se koriste u računanju površine uključujući i visinu spoljnog zida trebaju

biti prikupljeni sa tačnošću od oko 30 cm (1 stopa) ili tako da sračunata površina u

odnosu na tačnu vrednost ne odstupi više od 5 %;

- Najmanje 95% od ukupno objektivno prikupljenih podataka u pojedinim kategorijama

(npr. atributi kao što su materijal spoljnog zida, broj kupatila ili sl.) mora biti tačno; i

- Najmanje 90% prikupljenih podataka koji su subjektivnog karaktera (nivo kvaliteta,

fizički uslovi, stil gradnje i sl.) moraju biti korektno kodirani.

Program kontrole prikupljanja podataka treba da obezbedi tačnost podataka u skladu sa

standardima tačnosti. Nezavisna kontrola podataka realizuje se neposredno po prikupljanju

podataka i sprovode je stručnjaci za oblast procene ili posebne specijalizovane agencije sa

iskustvom u ovoj oblasti. Za potrebe kontrole, bira se slučajan uzorak nad kojim se vrše

analize i izrađuje Izveštaj kontrole. Svi uočeni nedostaci moraju se otkloniti, pre bilo kakve

dalje obrade.

Nakon kontrole podataka, podaci se unose u računar i pripremaju za dalju obradu. Nije

dopuštena nikakva tolerancija tačnosti unetih podataka.

Podaci o nepokretnostima se moraju ažurirati u zavisnosti od inteziteta promena. Standard

je definisao nekoliko načina sprovođenja tog postupka, i to: preko evidencije izdavanja

građevinskih dozvola, aero-foto snimanjem ili direktnim obaveštavanjem od strane vlasnika.

Periodične terenske provere treba da osiguraju kompletnost i tačnost karakterističnih

pokazatelja o nepokretnostima. Uz pretpostavku identifikacije novih objekata još u fazi

izdavanja gradjevinskih dozvola, period fizičkog uvida ili terenske inspekcije trebao bi da se

kreće između 4 i 6 godina. Ukoliko postoje posebni razlozi, period pregleda se može i

skratiti.

5.1.2.3. Podaci o kupoprodajama, prihodima od zakupa, cene i podaci o

depresijacijama

Postupanje sa podacima iz kupoprodajnih ugovora reguliše se posebnim propisima pojedinih

država ili lokalnim propisima unutar države. Ono što je opšte i zajedničko za sve sisteme,

jeste potreba za permanentnim održavanjem baze kupoprodajnih ugovora. Podaci iz

kupoprodaja koriste se kod metode upoređenja kupoprodaja (sale comparison approach)

prilikom procene vrednosti nepokretnosti ili amortizacije (troškovna metoda), ili kod

određivanja stope kapitalizacije koja je neophodna kada se primenjuje prihodovna metoda.

Podaci o prihodima od zakupa i troškovima moraju se registrovati i kontrolisati od strane

kvalifikovanog procenitelja.

Kod primene troškovne metode, neophodno je obezbediti tekuće cene kao i troškove

amortizacije (depresijacije) koji se odnose na lokalno tržište. Neophodno je izraditi određena


76 | S t r a n a

uputstva i priručnike sa podacima o cenama i elementima za računanje vrednosti

depresijacije.

5.1.3. Vrednovanje nepokretnosti

Analiza u postupku masovne procene započinje sa pretpostavkom o najvišoj i najboljoj

upotrebi zemljišta koja se praktično svodi na tekuću upotrebu nepokretnosti (iz praktičnih

razloga). Iako tekuća i najbolja iskorišćenost nisu uvek podudarne, kada je reč o određivanju

poreske osnovice, najčešče se polazi od aktuelne upotrebe nepokretnosti. Zoniranje i

namena zemljišta svakako na izvestan načina počivaju na principima najbolje i najzahtevnije

upotrebe, ali se ipak donekle mora uvažiti aktuelna upotreba istih. Načelno, najbolja i

najzahtevnija upotreba zemljišta zahteva analizu – pravno dopuštivog, fizički mogućeg,

odgovarajući podržanog i finansijski izvodljivog načina.

5.1.3.1.Modeli procene

Bilo koja vrsta procene (pojedinačna ili masovna) koristi model koji počiva na istom principu

– naći matematički izraz kojim se povezuje vrednost nepokretnosti i promenljivi faktori

ponude i potražnje. Modeli koji se koriste u masovnoj proceni pokušavaju predstaviti tržište

za jednu specifičnu, tipičnu vrstu nepokretnosti u odgovarajućoj teritorijalnoj zoni. U

masovnoj proceni, prvo se specificira model kojim se identifikuju faktori ponude i tražnje i

određuju ili specificiraju karakteristike nepokretnosti koje utiču na vrednost, kao na primer,

površina, lokacija i sl. Nakon izbora karakterističnih parametara, model se kalibriše, što

podrazumeva određivanje ili ocenu parametara koji najbolje reprezentuju i doprinose

vrednosti nepokretnosti. I prilikom specifikacije kao i kalibracije, neophodna je analiza tržišta.

Modeli masovne procene našli su primenu kod sva tri klasična pristupa vrednovanja –

troškovnog pristupa, pristupa upoređenja kupoprodaja i prinosnog odnosno prihodovnog

pristupa. Ono što posebno karakteriše masovnu procenu jeste da se modeli razvijaju za

definisanu grupu ili skup nepokretnosti. Treba istaći, da se ze jednu istu teritoriju u zavisnosti

od vrste nepokretnosti, razvijaju i različiti modeli, odnosno, nema univerzalnih modela i oni

zapravo uvek odražavaju stanje ponude i tražnje i uslova tržišta. U daljem tekstu, ukratko će

se opisati svaki od tri navedena pristupa i ukazati na karakteristike njihove primene.

5.1.3.2. Troškovni pristup

Ovaj pristup se najčešće primenjuje kod opremljenih parcela. Pouzdan je kod novih objekata

od standardnih materijala i stila. Tekuće cene objekata trebaju biti zasnovane na ceni koja

odgovara izradi sličnog objekta od istog materijala i opremljenosti. Preporučuje se da cene

budu obuhvaćene posebnim uputstvom ili ugrađene u odgovarajući softver, koji bi ubrzao

postupak vrednovanja. Cene izrade objekata i materijala preduslov su za primenu ovog

pristupa i moraju se utvrditi i verifikovati od strane kvalifikovanih stručnjaka građevinske

struke.

5.1.3.3. Upoređenje kupoprodaja

Ovaj pristup podrazumeva procenu vrednosti nepokretnosti na osnovu statističe analize

kupoprodajnih cena nepokretnosti sličnih karakteristika. Najčešće se primenjuje kod

stambenih nepokretnosti i drugih nepokretnosti koje se nalaze u redovnom i aktivnom

prometu.

5.1.3.4. Prihodovni pristup

Prihodovna metoda se najčešće primenjuje kod nepokretnosti koje donose odgovarajući

prihod od zakupa ili prinosa. Za ovaj pristup, neophodno je poznavanje stope prinosa ili


77 | S t r a n a

stope kapitalizacije. Uspešna primena ovog pristupa zahteva prikupljanje, održavanje i

pažljivu analizu prihoda i podataka o troškovima.

Tabela 5.1.3.4-1 : Tipična primena pojedinih pristupa u zavisnosti od vrste nepokretnosti

Troškovni pristup

Pristup upoređenja

kupoprodaja

Prihodni pristup

Stambena zgrada za jednu porodicu

2 1 3

Stambena zgrada sa više stanova

3 1.2 1.2

Komercijalni objekat 3 2 1 Industrijski objekat 1.2 3 1.2 Neobradivo zemljište - 1 2 Obradivo, poljoprivredno * zemljište

- 2 1

Objekat specijalne namene **

1 2.3 2.3

* Farma, ranč i šumsko zemljište

** Institucije, državni i rekreativni objekti

5.1.3.5. Periodičnost vrednovanja

Modeli procene se obnavljaju u zavisnosti od pokazatelja analize relativnih mera kvaliteta

(ratio studies) ili tržišnih analiza, a na osnovu utvrđenih kriterijuma vezanih za tip

nepokretnosti, lokaciju, veličinu ili starost. Uobičajeno je da se na 4 do 6 godina vrši ponovna

procena, i to na jedan od tri načina:

- Proverom svih nepokretnosti u određenom vremenskom intervalu (na primer, na

svakih 4 do 6 godina),

- Proverom nepokretnosti po ciklusima (na primer ¼ i 1/6 od ukupnog broja, svake

godine), i

- Proverom nepokretnosti prema prioritetima, a na osnovu pokazatelja izraženih

relativnim merama (ratio studies) ili na neki drugi način tako da sve nepokretnosti

budu proverene jednom u šest godina.

5.1.4. Testiranje modela, osiguranje kvaliteta i obrazloženje procene

Testiranje modela i ocena kvaliteta parametara modela jesu od izuzetne važnosti za

ostvarenje pouzdane procene. Na sreću, razvoj kompjuterskih tehnologija pruža brojne

mogućnosti automatizovane obrade i olakšava ocenu kvaliteta. Bez obzira na način

definisanja vrednosti nepokretnosti, relativne mere kvaliteta cene (sales ratio studies) se

najčešće upotrebljavaj kao pokazatelj kvaliteta. IAAO je doneo standard koji detaljno opisuje

i definiše ocenu kvaliteta (Standard on Ratio Studies, IAAO 2013a). U pomenutom

standardu se prezentuju dva primarna aspekta analize kvaliteta procene, i to: nivo procene

(assessment level) i uniformnost procene (uniformity).

Nivo procene se odnosi na ukupni ili opšti nivo procene u celosti, na različite klase

nepokretnosti, uzorke i pojedine grupe. Pri oceni koristi se tržišna vrednost. Kao mera nivoa

procene, najčešće se koriste uobičajene mere centralne tendencije, i to: medijana, prosta i

opšta aritmetička sredina (weighted mean). Prema Standardu on Ratio Studies (IAAO,

2013a) relativna medijana grupe nepokretnosti treba biti u granicama između 0.90 i 1.10.

Aktuelni, ažurni modeli vrednovanja i tablice pomažu prilikom ispunjenja standarda, a


78 | S t r a n a

vrednosti se popravljaju nakon statističkih testova, u postupku rekalibracije ili ponovne

procene.

Što se tiče unifomnosti ili homogenosti procene, postoji nekoliko aspekata, od kojih se

posebno izdvaja konzistentnost nivoa procene između grupa (klasa) nepokretnosti. Važno je

potvrditi da su, npr., stambene i komercijalne nepokretnosti procenjene sa sličnim procentom

greške određivanja tržišne vrednosti ili istom pouzdanošću ili da su vrednosne zone između

susednih tržišta, klasa konstrukcija ili starosnih grupa konzistentne, a što se može dokazati

upoređenjem mera centralne tendencije sračunatih za različite klase nepokretnosti i

ilustrovati odgovarajućim grafičkim prikazima. Standard on Ratio Studies (IAAO, 2013a)

postavlja kriterijum, da nivo procene po grupama (klasama) mora biti u granicama od 5% u

odnosu na ukupan nivo procene.

Sledeći aspekt uniformnosti (homogenosti) odnosi se na konzistentnost vrednosnih nivoa

unutar grupa nepokretnosti (property groups). Nekoliko mera se koristi za ovu vrsti analize,

od kojih se najčešće primenjuje koeficijent disperzije COD (Coefficient of dispersion) koji

predstavlja prosečnu devijaciju u odnosu na relativnu medijanu, u procentima. Što je niži

COD veća je uniformnost ili konzistentnost procena vrednosti nepokretnosti unutar grupe

nepokretnosti. Standard on Ratio Studies (IAAO, 2013a) definiše sledeće standarde

vrednosti CODa:

- kod jednoporodičnih stambenih objekata i zajedničkih prostorija - COD treba da

iznosi od 5 do 10% kod novih, odnosno 5 do 15% kod starijih ili heterogenijih sredina;

- kod nepokretnosti procenjenih prema prihodima - COD se kreće između 5% i 15%

kod većih urbanih sredina, odnosno 5% do 20% u ostalim slučajevima;

- kod neizgrađenog građevinskog zemljišta – COD se kreće od 5% do 20% u urbanim

sredinama i 5% do 25% u ruralnim ili sezonskim rekreativnim centrima; i

- u ruralnim stambenim, sezonskim i zidanim kućama – COD se kreće od 5% do 20%.

Postupak procene zahteva od svih učesnika poštovanje navedenih kriterijuma i unošenje

korekcija, tamo gde je to neophodno. Neadekvatna uniformnost unutar klasa nepokretnosti

ukazuje na postojanje problema ili nepoštovanje procedura vrednovanja i ne mogu se

ispraviti primenom tržišnih faktora korekcije (market adjustment factors). Konačni aspekt

uniformnosti procene jeste u stepenu jednakosti procena niskih i visokih vrednosti

nepokretnosti. Standard on Ratio Studies (IAAO, 2013a) ukazuje i na relevantne mere na

osnovu kojih se utvrđuje nivo uniformnosti, i to: PRD – Price-Related Differencial i PRB –

Price-Related Bias. PRD treba da bude između 0.98 i 1.03. PRD ispod 0.98 ukazuje na

progresivnost procene što podrzumeva da se relativna procena povećava sa cenom, dok

vrednosti PRD iznad 1.03 ukazuju na regresivnost. Sa druge strane, PRB ukazuje na

procenat za koji se relativna procena menja pri dvostrukom povećanju ili umanjenju cene.

Na primer, za PRB = - 0.03, znači da nivo procene opada za 3% kada se cena nepokretnosti

udvostruči. Standard on Ratio Studies (IAAO, 2013a) preporučuje vrednosti PRB između -

0.05 i +0.05, dok vrednosti izvan intervala -0.10 i +0.10, tretira kao neprihvatljive. Kako je

cena relevantna samo u slučaju nepokretnosti koje su u prometu, PRB je teško korigovati jer

očigledno da se radi o problemu koji je nastao kao posledica vrednovanja.

U proceduri ocene kvaliteta modela, bira se skup podataka koji nije učestvovao u proceni.

Skup za kontrolu (holdout sample) treba odabrati po principu slučajnosti, a po obimu on

predstavlja uzorak odo 10% do 20% elemenata ukupnog broja nepokretnosti koji je korišćen


79 | S t r a n a

u modelu masovne procene. Ukoliko je uzorak manji, tada naredne transakcije treba koristiti

za kontrolu.

Postupak vrednovanja i modelovanja mora biti adekvatno dokumentovan, a što je obaveza

svih učesnika u sistemu procene. Vrednovanje mora biti dokumentovano odgovarajućim

cenovnicima i uputstvima koji moraju biti utemeljeni na statističkim zaključcima i iskustvima

dobre prakse. Konačni modeli i matematički izrazi koji se javljaju prilikom primene višestruke

regresije, moraju biti adekvatno dokumentovani i zasnovani na značajnosti primenjenih

parametara modela. Ne samo kada je reč o komparativnoj metodi, posebno je važno da

cene zakupa, stope kapitalizacije, stope amortizacije i sl. moraju biti unapred pažljivo

pripremljeni i objavljeni tako da se mogu jednostavno primeniti prilikom primene prihodovne i

trošovne metode.

Lica koja se bave poslovima vrednovanja moraju biti uverena u valjanost i korektnost

procena, tako da uvek mogu objasniti i braniti donete vrednosti. To podrazumeva od

adekvatne tehnike vrednovanja, izrade izveštaja procene i pregleda preliminarnih procena.

Svaki izveštaj bi trebalo da sadrži podatke o parcelama, njihovim karakteristikama i

sračunatim vrednostima (procenama). Parcele sa neočekivanim vrednostima (ekstermnim) ili

ekstermnim promenama treba identifikovati i posebno proveriti. Jednako valjan, sumarni

pregled treba da sadrži prosečne vrednosti, promene vrednosti, i relativne mere kvaliteta za

različite skupove podataka.

5.1.5. Upravljanje sistemom vrednovanja

Masovna procena vrednosti nepokretnosti zahteva pažljivo upravljanje resursima sistema,

kako ljudskim tako kompjuterskim i drugim neophodnim elementima. Za uspešno upravljanje

ljudskim resursima, sistem masovne procene zahteva značajne ljudske resurse, dobro

obučene za učešće u administrativnim i stručnim poslovima kontrole, prikupljanja i

vrednovanja podataka neophodnih za procenu kao i obaveza vezanih za čisto činovničke

poslove. Obim kadra zavisi od postavljenih ciljeva i obima nepokretnosti koja se procenjuje.

Način organizacije posla može biti različit. Osoblje koje bi se bavilo procenom ne mora biti

uključeno u prikupljanje podataka. Prikupljanje podataka se može rešiti na više načina, od

posebne agencije i pojedinca iz privatnog ili državnog sektora, nezavisno od jedinice za

procenu ili službe koja bi se bavila grafičkim predstavljanjem vrednosnih zona ili

administracije koja bi obračunavala poreze, ako se vrednovanje vrši u te svrhe.

Ukoliko se planira značajnija primena CAMA rešenja, a što je preporuka u slučaju da je

sistem u razvoju, tada se mora pažljivo proučiti nekoliko karakterističnih segmenata. Izbor

opreme polazi od preporuka da se ne štedi u performansama sistema kako bi se omogućila

uspešna primena sva tri pristupa vrednovanju nepokretnosti i bezbroj drugih važnih

računanja. Unos podataka, vrednovanje u postupku masovne procene i GIS aplikacije kao i

Web podrška funkcionisanju sistema zahtevaju pouzdane kompjuterske uređaje.

5.2. Ostale međunarodne organizacije procenitelja i standardi 5.2.1. Standardi Međunarodne asocijacije procenitelja

Inrternacionalna asocijacija procenitelja (International Association of Assessing Officiers,

IAAO) osnovana je 1934. godine kao neprofitna obrazovna i istraživačka asocijacija. Danas,

IAAO okuplja više od 7300 članova širom sveta i promovše inovativnost i iskustva dobre

prakse administriranja sistemom vrednovanja i bavi se problemima poreske politike kroz

razvoj, obrazovanje, istraživanje i tehničku pomoć u razvoju i funkcionisanju sistema


80 | S t r a n a

vrednovanja. Osim Standarda za masovno vrednovanje nepokretnosti (Standard on Mass

Appraisal of Real Property), IAOO prati i periodično objavljuje niz drugih standarda, i to:

Standard on Assessment Appeal, Standard on Automated Valuation Models, Standard on

Contracting for Assessment Services, Standard on Digital Cadastral Maps and Parcel

Identifiers, Standards on Facilities, Computers, Equipment, and Supplies, Standard an

Manual Cadastral Maps and Parcel Identifiers, Standard on Oversight Agency

Responsibilities, Standard on Professional Development, Standard on Property Tax Policy,

Standard on Public Relations, Standard on Ratio Studies, Standard on Valuation of Personal

Property, Stanadrd on Valuation of Properties Affected by Environmental Contamination,

Standard on Verificationand Adjustment of Sales. Svi IAAO standardi se mogu preuzeti sa

adrese http://www.iaao.org/publications/standards.

5.2.2. Standardi Međunarodnog odbora za standarde vrednovanja

Međunarodni odbor za standarde vrednovanja (The international Valuation Standards

Council, IVSC) jeste nezavisna neprofitna privatna organizacija osnovana u USA, sa

sadašnjim sedištem u Londonu koja se bavi razvojem međunarodnih tehničkih i etičkih

standarda vrednovanja. IVSC sarađuje sa nacionalnim profesionalnim organizacijama koje

se bave vrednovanjem, korisnicima i učesnicima u sistemu vrednovanja, vladinim

organizacijama kao i akademskim institucijama. Osnovni ciljevi IVSC su razvoj

međunarodnih standarda, podsticanje saradnje između učesnica i saradnja sa

međunarodnim profesionalnim udruženjima i zaštita profesije procenitelja. IVSC je formirana

1981. godine pod nazivom International Assets Valuation Standards Committee koji 1994.

godine menja naziv u International Valuation Standards Committee, koji od 1990. godine

pored nepokretnostima, bavi se i vrednovanjem kapitala. Od 2008. godine nosi današnji

naziv International Valuation Standards Council. IVSC sadrži oko 70 organizacija u 54

zemalja, širom sveta. Međunarodni standardi vrednovanja (The International Valuation

Standards IVS) su po prirodi internacionalnog karaktera, a IVSC Standards Board je

odgovoran za razvoj i održavanje IVS. Osim standarda opšte prirode (General Standards),

Standarda kapitala (Asset Standards) i IVS osnova (IVS Framework), od posebne važnosti

jesu Valuation Applications, dokumenta izrađena za uobičajene namene za koje je

neophodna procena. Svaka aplikacija sadrži standard i vodič.

5.2.3. TEGoVA standardi

TEGoVA ili The European Group of Valuers Associations jeste vodeća evropska

profesionalna organizacija u oblasti vrednovanja nepokretnosti. U sadašnjem obiku,

TEGoVA postoji od 1997. godine, do kada je nosil naziv EUROVAL. TEGoVA okuplja

nacionalna udruženja procenitelja. Osnovni njen zadatak jeste da kreira i širi harmonizovane

standarde proceniteljske prakse u oblasti obrazovanja i sticanja kvalifikacija kao i razvoja

proceniteljske etike. TEGoVA okuplja 53 udruženja iz 30 zemalja sa preko 70 000 članova.

TEGoVA priprema i promoviše Evropske standarde vrednovanja (European Valuation

Standards, EVS) u evropskom prostoru, promovišući pristup orijentisan ka njihovoj primeni i

metodologiji vrednovanja. Takođe, TEGoVA ukazuje i na minumum zahteva obrazovanja koji

svaka članica mora posedovati. TEGoVA je ustanovila tzv. TEGoVA Recognised European

Valuer Scheme kojom se obezbeđuje širenje i harmonizacija standarda vrednovanja i

profesije procenitelja u Evropi. EVS standardi poznati su kao Blue Books, a trenutno je je u

upotrebi EVS 2012.

http://en.wikipedia.org/wiki/International_Valuation_Standards

http://en.wikipedia.org/wiki/International_Valuation_Standards


81 | S t r a n a

5.2.3. RICS standardi

The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) predstavlja nezavisno profesionalno

telo koje se bavi regulisanjem profesije vezane za nepokretnosti i premer u Velikoj Britaniji i

njenim suverenim partnerima. Članovi RICS su ovlašćeni geodeti (Chartereed Surveyors)

koji uz svoj naziv nose i oznaku MRICS. RICS se bavi obrazovanjem i izradom standarda

obuke i štiti interese svojih članova u skladu sa pravilima i pomaže državnim službama u

realizaciji njihovih obaveza. RICS je formiran u Londonu 1868. godine, gde mu je i sada

sedište i sastoji se od 14 regionalnih kancelarija širom Ujedinjenog Kraljevstva. Ostvaruje

saradnju sa preko 146 država gde okuplja više od 159000 članova. RICS Valuation

profesionalni standardi poznati su pod nazivom Red Book sadrži obavezujuća pravila,

praktične savete i komentare za sve članice koje se bave vrednovanjem. Poslednja verzija

standarda Red Book objavljena je 2012. godine.


82 | S t r a n a

6. PREDLOG DALJEG RAZVOJA SISTEMA MASOVNE PROCENE

VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI U REPUBLICI SRBIJI

6.1. Osnove predloga daljeg razvoja sistema vrednovanja nepokretnosti Jasan, neohodan, jednobrazan i sveobuhvatan sistem procene vrednosti nepokretnosti u

Republici Srbji treba da se temelji na sledečim polaznim pretpostavkama:

- Jednobraznoj i pravednoj proceni vrednosti nepokretnosti na teritoriji cele zemlje za

sve potrebe uz aktivno učešće relevantnih institucija i kvalifikovanih procenitelja;

- Uvođenju tržišne cene kao mere vrednosti nepokretnosti;

- Uvažavanju međunarodnih standarda i iskustava;

- Prihvatanju koncepta masovne procene vrednosti nepokretnosti za potrebe

određivanja orijentacionih vrednosti nepokretnosti;

- Uvažavanju postojećih uslova, organizacije, potreba i mogućnosti Države;

- Podacima katastra nepokretnosti i tržišnim podacima;

- Transparentnosti, racionalnosti i održivosti sistema kao servisa za što šire potrebe;

- Zakonskoj, informatičkoj i organizacionoj konzistentnosti sistema, i

- Interoperabilnosti sistema.

Za ostvarivost postavljenih polaznih pretpostavki potrebno je na nivou države:

- Iskazati jasna politička opredeljenja;

- Definisati ključne potrebe za procenom;

- Usvojiti detaljna strateška opredeljenja i koncept;

- Doneti odgovarajuća zakonska i podzakonska akta;

- Definisati organizaciju sistema;

- Obezbediti tehničke mogućnosti;

- Definisati međusobne obaveze elemenata sistema i jasne postupke i procedure;

- Usvojiti dinamiku realizacije razvoja sistema masovne procene; i

- Obezbediti finasiranje sistema.

Jednobrazno i pravedno vrednovanje nepokretnosti na teritoriji cele zemlje neophodno je za

stvaranje jedinstvenog i stabilnog tršišta nepokretnosti, kao uslova održivog i ravnomernog

razvoja Države. Jednoobraznost i pravednost se mora obezbediti uz aktivno učešće najšireg

kruga zainteresovanih strana i kvalifikovanih procenitelja.

Uvođenje tržišne vrednosti nepokretnosti kao poreske osnovice je već definisano velikim

brojem postoječih propisa. Pored toga najveći broj zemalja u svetu koristi tržišnu vrednost

nepokretnosti kao osnovu za oporezivanje i na temelju takvih opredeljenja su doneti i

međunarodni standardi i ustrojeni poreski sistemi.

Uvažavanje međunarodnih standarda i iskustava, a posebno EU je zvanično opredeljenje

iskazano namerom pristupa Srbije u EU i uvođenjem standarda vezanih za upravljanje

geoprostornim podacima, decentralizaciju državne i jačanje lokalne samouprave.

Prihvatanje koncepta masovne procene vrednosti svih nepokretnosti je koncept koji uz

primenu automatizovanih modela vrednovanja, predstavlja vrlo efikasno sredstvo u postupku

vrednovanja nepokretnosti.


83 | S t r a n a

Uvažavanje postojećih uslova, stanja, potreba i mogućnosti u Srbiji je neophodno i

racionalno i takav pristup su primenile i sve druge zemlje u svetu. Posebno treba istaći

važnost doslednog poštovanja pravila i principa prostornog i urbanističkog planiranja, te

sisteme upravljanja zemljištem i zemljišnom administracijom, sa posebnim akcentom na

reafirmaciju zemljišta (poljoprivrednog, šumskog i građevinskog) kao najvažnijeg resursa,

kada je reč o nepokretnostima.

Podaci državnog premera i katastra kao osnov uspostavljanja sistema, proizilaze iz činjenice

da su katastar nepokretnosti i vodova osnovni održivi i ustrojeni registri. Konceptualno,

pravno, kadrovski, organizaciono i tehnički su koncipirani za pružanje usluga i pravne

sigurnosti na nepokretnostima i vodovima za sve državne potrebe, potrebe pravnih i fizičkih

lica. Kao i kod svih država u svetu, podaci državnog premera i katastra su i u Srbiji jedini

zvanični podaci koji se mogu i moraju koristiti za najširi spektar potreba. U tom cilju su

postavljeni i organizacija prikupljanja podataka, ustrojavanje i održavanje nacionalnih

informacionih sistema i sistema lokalnih samouprava. Racionalno je i logično da se takva

infrastruktura nadogradi, iskoristi i poveže sa svim drugim potrebama kao što su stvaranje

ažurnog katastra, rešavanje imovinsko-pravnih odnosa, urbanistilčko planiranje, legalizaciju

bespravno sagrađenih objekta, poreskih potreba, itd. Novi sistem procene vrednosti

nepokretnosti mora uvažavati ustrojen Registar prostornih jedinica, Adresni registar, Bazu

podataka katastra nepokretnosti i vodova, informatičku infrastrukturu i servise Republičkog

geodetskog zavoda i uslovljavati njihovo korišćenje i prilagođavanje potrebama procene.

Ažurnost je jedna od elementarnih karakteristika podataka, pa je potrebno odrediti minimalni

skup podataka koje je neophodno naknadno prikupiti za potrebe vrednovanja. Osim

podataka katastra, drugi ne manje važan izvor informacija jesu tržišni podaci koji

podrazumevaju organizovano i sistematsko praćenje i analizu kretanja tržišta, analizu cena

zakupa i prikupljanje i kontrolu podataka sa tržišta, radi njihove pripreme i dalje obrade u

okviru modela vrednovanja i izrade odgovarajućih izveštaja kvaliteta.

Transparentnost, racionalnost i održivost sistema kao servisa za sve potrebe su principi koji

stvaraju uslove za najšire potrebe, stabilizaciju i razvoj tržišta nepokretnosti i donošenje

odluka vezanih za upravljanje nepokretnostima i privrednim aktivnostima na nivou države.

Pored toga, doprinose poboljšanju obaveštenosti svakog privrednog subjekta i fizičkog lica u

donošenju valjanih odluka u interesu građana. Nema transparentnosti sistema, ukoliko

sistem nije obezbedio multidisciplinarnost stručnih službi i učešće ključnih učesnika društva,

od početka do kraja procesa vrednovanja. Izuzetno je važno istaći empirijski princip – sve

što se može rešiti i odlučiti na nivou lokalne samouprave, neracionalno je i nesvrsishodno

podizati na viši nivo.

Zakonska, informatička i organizaciona konzistentnost sistema je neophodna da bi sistem

bio održiv, racionalan, a podaci pouzdani. Time se izbegava neracionalno prikupljanje istih

podataka od strane različitih institucija na različite načine, povećava se broj zaposlenih i

neracionalno troše resursi, ugrožava kompetentnost podataka i javnih registara i stvara

konfuzna situacija, što vodi nepoštovanju zakonskih obaveza.

Interoperabilnost sistema je osobina koja se koristi kod svih institucija koje upravljaju

informacijama. Pod interoperаbilnošću se podrаzumevа sposobnost zа zаjedničkim rаdom

rаzličitih sistemа kаko bi informаcije bile rаzmenljive, а dа pri tome nisu potrebne dodаtne

operаcije zа njihovo međusobno povezivanje.


84 | S t r a n a

U današnjem informatičkom vremenu nameće se sve veća potreba za postojanjem

jedinstvene baze podataka o nepokretnostima i njenim permanentnim ažuriranjem. Koristi od

ovakve baze podataka bile bi neprocenjive poreskim organima, jedinicama lokalne

samouprave, bankama, investitorima i proceniteljima. Postavlja se i pitanje ko bi uspostavio,

ažurirao i održavao ovakvu bazu podataka i ko bi zainteresovanim klijentima distribuirao

podatke. Najprirodnije bi bilo da to kod nas bude organ katastra. U Srbiji je to Republički

geodetski zavod, koji inače i poseduje najveći broj informacija od značaja za izradu ovakve

baze podataka. Od svih potencijalnih klijenata, ova analiza pokazuje da najveći interes za

korišćenjem podataka o tržišnoj vrednosti nepokretnosti imaju poreski organi, lokalna

samouprava, bankarski sektor i sami građani.

Decentralizacija nadležnosti sa države na lokalnu vlast, jedan je od značajnijih parametara

buduće strategije razvoja društva u svetu i kod nas. U Povelji o lokalnoj samoupravi Saveta

Evrope (Srbija je član od 2003) kaže se: „Poželjno je da javne poslove obavljaju oni nivoi

vlasti koji su najbliži građanima" i da „lokalne vlasti imaju pravo na odgovarajuće sopstvene

izvore finansiranja kojima mogu slobodno da raspolažu u okvirima svojih ovlašćenja."

Ustavom iz 2006., opštine u Srbiji su stekle pravo da samostalno upravljaju svojom

imovinom. Set zakona o lokalnoj samoupravi iz 2007., iskustva funkcionisanja organa

lokalne samouprave u praksi i Zakon o finansiranju lokalne samouprave iz 2006., doneti su

sa namerom da omoguće uspešniji rad lokalne samouprave. Prema rešenju iz Zakona o

finansiranju lokalne samouprave iz 2007. godine, nadležnosti Ministarstva finansija -

Poreske uprave, preuzela su Odeljenja za lokalnu poresku adminsitraciju (u Beogradu -

Uprava javnih prihoda) u čijoj su nadležnosti poslovi utvrđivanja, kontrole i naplate lokalnih

javnih prihoda, što je jedna od ključnih sistemskih promena u pravcu prenošenja svih onih

funkcija koje su od značaja za funkcionisanje lokalne samouprave i koje se mogu realizovati

na lokalnom nivou.

Značajan doprinos razvoju procene vrednosti nepokretnosti pružaju i obrazovne institucije na

kojima se stiču neophodne kvalifikacije, znanja i veštine za razvoj profila procenitelja.

Građevinski fakultet u Beogradu, na Odseku za geodeziju i geoinformatiku, otvorio je

poseban smer na master studijama i u dvogodišnjem studijskom programu po prvi put u

geodeziji, uveo predmete iz oblasti ekonomskih nauka (tržište nepokretnosti, analiza

ulaganja u nepokretnosti i procena vrednosti nepokretnosti).

6.2. Koncept organizacije sistema vrednovanja nepokretnosti u Srbiji Za realizaciju i sprovođenje vrednovanja nepokretnosti neophodno je planirati odgovarajuće

tehničke, kadrovske, organizacione i finansijske resurse koji moraju biti povezani sa

planovima i očekivanim rezultatima. Budžetom se moraju pokriti realni troškovi sprovođenja

svih postupaka vrednovanja nepokretnosti i on mora biti usklađen sa postizanjem željenog

cilja, a to je – transparentnost tržišta nepokretnosti u Republici Srbiji.

Neophodan vremenski period zavisiće od ukupne količine nepokretnosti koju treba

vrednovati. Administracija će se uglavnom oslanjati na unapred zadate uslove, tako da

troškovi prikupljanja i održavanja baza podataka (generalno, najveći troškovi), troškovi

vrednovanja i procene (uključujući i troškove obuke) zavisiće od ukupnog obima

nepokretnosti koji treba vrednovati. Ako se pođe od iskustvenih normi troškova poreske

administracije koji se kreću u rasponu od 5% do 10 % od ukupnog prihoda budžeta po

osnovu poreza na imovinu (u nerazvijenim zemljama, generalno), tada se slobodnom


85 | S t r a n a

procenom može pretpostaviti da bi trošak izgradnje sistema vrednovanja, kao najsloženiji i

najzahtevniji, mogao iznositi nešto manje (3 % - 4%).

Značaj i vrednost čitavog sistema vrednovanja zavisi u velikoj meri od kvaliteta podataka, pa

se tom segmentu mora pokloniti neophodna pažnja. Prikupljanje i održavanje baze podataka

neophodnih u postupku vrednovanja nepokretnosti, kako fizičkih, geometrijskih i pravnih

karakteristika, tako i podataka sa tržišta, saglasno svojim zakonskim ovlašćenjima, vrši

Republički geodetski zavod, koji je započeo rad na izgradnji Registra prometa. Registar

prometa je rezultat dobre saradnje Ministarstva finansija, Ministarstva pravde i Poreske

uprave sa RGZ i u upotrebi je od 2012. godine. Sasvim je prirodno i svrsishodno da se

centralna baza – Registar prometa nepokretnosti (podaci katastra i podaci sa tržišta) vodi

i održava u Republičkom geodetskom zavodu, a da se zakonskim putem obavežu nosioci

prikupljanja neophodnih podataka (područne jedinice za procenu, na nivou lokalnih

samouprava) da preko web aplikacije unose podatke u Registar prometa. Registar prometa

mora biti ažuran, potpun, tačan i bez ograničenja dostupan svim ovlašćenim

korisnicima koji se profesionalno bave poslovima procene vrednosti nepokretnosti. Za

prikupljanje, kontrolu i unos podataka od značaja za sadržaj Registra, mora se pripremiti i

doneti odgovarajuće Uputstvo o formiranju i održavanju jedinstvenog Registra prometa

i Plan i program obuke lica na prikupljanju, kontroli i unosu podataka.

Klijenti: agencije, banke, osiguravajuća društva, veštaci, ...

Slika 6.2-1 : Sistem za vrednovanje nepokretnosti

Upravljački nivo

Operativni nivo

Korisnički nivo

UPRAVLJANJE SISTEMOM

- Planiranje i budžet

- Standardi

- Ljudski resursi

- Osiguranje kvaliteta

- Bezbednost podataka

PRIKUPLJANJE PODATAKA

- Dokument o transakciji/informacija

o kupoprodaji

- Građevinska/upotrebna dozvola

- Podaci terenske provere

- Izjava posednika

- Prihod od zakupa i troškovi

- dr.

ODRŽAVANJE BAZE

- Katastarski planovi

- Planovi upotrebe zemljišta

- Podaci o kupoprodajama

- Listovi nepokretnosti

- dr.

Podaci o

nepokretnostima i

podaci sa tržišta

Vlasništvo/status obveznika i podaci o

karakteristikama nepokretnosti

Procena

VREDNOVANJE

NEPOKRETNOSTI

- Prethodna analiza

- Izrada modela procene

- Primena usvojenog modela i

permanentna analiza značajnosti

parametara modela

PROCENA

- Poreske povlastice

- Utvrđivanje konačne

procene

- Odluke i rešenja

Sistem za

naplatu

poreza, ka

obveznicim

a i sl.


86 | S t r a n a

Kada je reč o ljudskim i tehničkim resursima potrebnim za uspostavljanje sistema

vrednovanja nepokretnosti, neophodno je ukazati na:

- značaj organizacije procesa rada (prikupljanje podataka, kontrolu prikupljanja, unos

podataka, specifikacija modela, kalibracija modela, izrada izveštaja, i dr.)

- izbor tehnologije i ljudskih resursa i njihov dalji razvoj, i

- međusobnu komunikaciju i kontrolu rada.

Za svako radno mesto neophodno je definisati:

- obaveze i nadležnosti,

- neophodne veštine i kvalifikacije, i

- način izbora i ocene prijava kandidata.

Iako je celoživotno obrazovanje potreba i obaveza svakog pojedinca, obavezno je

permanentno planirati i organizovati stručno usavršavanje zaposlenih. Nedostatak iskustva,

u početku, treba nadomestiti korišćenjem usluga spoljnih konsultanata.

6.3. Organizacija i upravljanje sistemom vrednovanja nepokretnosti Organizacija procesa rada na vrednovanju nepokretnosti polazi od prirode i količine posla,

potrebnih veština kao i realnih potreba za količinom odluka i rešenja koja se moraju doneti.

Ovakav način sagledavanja obaveza zahteva efikasnu i jasnu organizaciju i podredjenost

jednom kompetentnom upravljačkom telu - ekspertskom timu.

Ekspertski tim treba formirati u skladu sa procenom ključnih partnera procesa (Ministarstvo

finansija - Poreska uprava, Ministarstvo građevinarstva i urbanizma, Republički geodetski

zavod, Ministarstvo pravde, Republički zavod za statistiku, Stalna konferencija opšrina i

gradova, Narodna banka Srbije, Nacionalno udruženje procenitelja, i obrazovne institucije).

Ekspertski tim bi se pretežno bavio:

- analizom značaja i potreba razvoja sistema vrednovanja i neophodnih resursa za

njegovu realizaciju (uključujući i primenu CAMA - Computer Added Mass Appraisal),

- izradom neophodnih zakonskih i podzakonskih akata i standarda,

- komunikacijom sa javnošću i podizanjem svesti o potrebi stvaranja jedinstvenog i

transparentnog tržišta nepokretnosti,

- organizacijom školovanja i permanentnog (celoživotnog) usavršavanja ljudskih

resursa,

- planiranjem i organizacijom sprovođenja interne i eksterne kontrole pojedinih procesa

na centralnom i lokalnom nivou (osiguranje kvaliteta),

- definisanjem pravila pristupa i korišćenja jedinstvenog Registra prometa, i

- Politikom zaštite podataka.

Operativnu komponentu sistema vrednovanja nepokretnosti treba organizovati u dva nivoa:

- lokalni, i

- centralni.

Lokalni nivo sistema činili bi kvalifikovana (uz dopunsku obuku) lica različitih stručnih profila

koji bi prema jedinstvenim uputstvima i procedurama:


87 | S t r a n a

- neposredno prikupljali nove i kontrolisali postojeće katastarske i tržišne podatke i

informacije o nepokretnostima (aktuelno stanje, primene, promet, zakup, i dr.), i

- preko posebno dizajniranih web aplikacija unosili podatake o nepokretnostima i

prometu u odgovarjuću bazu (Registar prometa),

- analizirali prikupljene podatke, određivali odgovarajuće vrednosne zone za sve tipove

nepokretnosti, vrednosne nivoe i normiranu nepokretnost sa pripadajućim

specifičnostima u svakom vrednosnom nivou,

- pripremali odgovarajuće tablice za vrednovanje nepokretnosti drugačijih

karakteristika u odnosu na normiranu nepokretnost,

- specificirali i kalibrisali parametre modela vrednovanja i vršili testiranje kvaliteta

procene,

- izrađivali karte orijentacionih vrednosti nepokretnosti,

- procenjivale nove nepokretnosti u skladu sa posebnim zahtevima i potrebama,

- izrađivali odgovarajuće izveštaje i preglede tržišnih vrednosti na teritoriji koju

pokrivaju, i

- dostavljali podatke procene centralnom nivou i ovlašćenim korisnicima na teritoriji iz

svoje nadležnosti.

Lokalni nivo sistema vrednovanja činili bi odabrani predstavnici jedne ili više lokalnih

samouprava (Područna jedinica za procenu), iz sastava:

- postojeće službe katastra nepokretnosti,

- organa poreske uprave u lokalnoj samoupravi,

- jedinice lokalne samouprave nadležne za utvrđivanje, naplatu i kontrolu prihoda

lokalne samouprave,

- opštinskog organa nadležnog za poslove urbanizma,

- mesno nadležnog suda/notar,

- lokalnih procenitelja (agencije za nepokretnosti),

- i drugih službi, po potrebi.

Za kontrolu i upravljanje lokalnim nivoom sistema bile bi odgovorne lokalne samouprave,

Broj područnih jedinica, formirati u zavisnosti od postojeće teritorijalne organizacije i

stepena razvoja tržišta nepokretnosti. Broj angažovanih lica u područnoj jedinici zavisiće

od obima posla, veličine teritorije koju pokriva kao i intenziteta aktivnosti na tržištu

nepokretnosti. Kvalifikaciona struktura članova područne jedinice za procenu treba da

obuhvati stručnjake iz: građevinske, ekonomske, pravne, poljoprivredne, šumarske,

računarske, prostorno-planske, arhitektonsko-urbanističke i geodetske struke. Osim što

moraju posedovati odgovarajuće univerzitetsko obrazovanje, procenitelji u okviru Područne

jedinice za procenu trebaju imati najmanje pet godina praktičnog iskustva u oblasti procene

vrednosti nepokretnosti i uspešno završenu odgovarajuću obuku (trening), orijentisanu ka

ispunjenju specifičnih zahteva u radu područne jedinice za procenu. Obuka podrazumeva

razvoj tehničkih, profesionalnih, interpersonalnih, poslovnih, IT i menadžerskih veština.

Prilikom izrade modela obuke procenitelja nepokretnosti, treba imati u vidu tri nivoa

kompetencija: prvi – koji podrazumeva sticanje znanja i razumevanje problema procene,

drugi – koji podrazumeva sposobnost primene stečenih znanja i razumevanja i treći –

osposobljenost za obavljanje konsultantskih usluga i rešavanja složenijih problema struke.

Za sticanje navedenih kompentencija, neophodno je doneti i sprovesti poseban Plan obuke.

Plan obuke, načelno, treba da obuhvati sledeće opšte teme: 1) ekonomski principi, 2)

osnove teorije vrednovanja, 3) osnove prava, 4) statistika, 5) tehnologija građenja, 6) osnove


88 | S t r a n a

računovodstva, 7) ekonomija zemljišta, 8) tehnike vrednovanja nepokretnosti, 9) pravo

svojine, 10) urbano i ruralno planiranje, 11) menadžment nepokretnosti, 12) osnove premera

i katastra, 13) praktičan rad na vrednovanju, 14) održavanje objekata, 15) marketing, 16)

administriranje zemljištem, 17) politika poreza i 18) stručna praksa.

Nakon uspešne realizacije programa obuke, polagao bi se ispit pred odgovarajućim

certifikacionim telom i stekla licenca - Procenitelj nepokretnosti.

Obnova licence procenitelja sprovodila bi se na pet godina i zahteva: 1) najmanje tri

uspešna izveštaja procene godišnje, 2) pohađanje odgovarajućeg kursa inovacije znanja u

trajanju od najmanje tri dana u godini i 3) učešće na odgovarajućim stručnim skupovima,

seminarima i konferencijama.

Licencirani procenitelj nepokretnosti bi trebao da:

- poznaje strukturu i funkcionisanje tržišta nepokretnosti (cene, vrednosti, zakupe,

lizing i sl.)

- prati i procenjuje razvoj nepokretnosti, cene zakupa, stanje u građevinarstvu,

posebne uslove ponude i potražnje kao i trendove razvoja tržišta nepokretnosti;

- poznaje ekonomske efekte prava i tereta na nepokretnosti i način njihovog uzimanja

u obzir prilikom vrednovanja nepokretnosti;

- poznaje neophodnu teoriju finansijskih, statističkih i ekonomskih metoda investriranja

i rentiranja;

- poznaje tržišne metode, uticaj lokacije i analizu efekata (koristi) ulaganja;

- poznaje osnove administriranja poslovima procene (principi budžetiranja, investicijie i

sl.);

- uspešno primenjuje tehnike vrednovanja nepokretnosti;

- poznaje uslove gradnje, pravila regulacije, procedure i metode gradnje, materijale

gradnje i njihove karakteristike, odgovarajuće standarde i tehičke regulative,

procedure i kriterijume identifikacije oštećenja i defekata u gradnji;

- poznaje relevantne propise u oblasti planiranja i izgradnje i vrednovanja

nepokretnosti;

- poznaje ostale pravne propise od značaja za rešavanje imovinsko-pravnih problema

(prava suseda, katastar nepokretnosti, zakon o stanovanju, i dr.);

- vrednuje objekte specifičnih karakteristika;

- poznaje i primenjuje procedure vrednovanja;

- bude u stanju da odabere adekvatan pristup i metodu vrednovanja, u zavisnosti od

specifičnosti uslova;

- bude u stanju da uspešno uradi kompletan izveštaj procene; i

- poznaju fiskalnu regulativu, potrebe i rokove vezane za nju.

Centarlni nivo sistema vrednovanja treba biti lociran na jednom mestu (predlaže se da to

bude u Republičkom geodetskom zavodu) i bavio bi se:

- nadzorom nad izvođenjem poslova prikupljanja i unosa podataka katastra i sa tržišta,

- održavanjem centralne baze podataka o nepokretnostima za potrebe pojedinačne i

masovne procene vrednosti nepokretnosti,

- razvojem web aplikacija za potrebe unosa podataka, e-upravljanja i e-odnosa sa

javnošću,


89 | S t r a n a

- izradom odgovarajućih izveštaja i indeksa nepokretnosti na nacionalnom nivou,

- upisom podataka procene u bazu podataka katastra nepokretnosti, i

- zaštitom i bezbednošću podataka.

Slika 6.3-1: Tokovi podataka o nepokretnostima u sistemu vrednovanja nepokretnosti

6.4. Kontrola kvaliteta sistema vrednovanja nepokretnosti Osiguranje kvaliteta sistema vrednovanja neophodno je obezbediti praktičnoim procedurama

i standardima. Treba pripremiti i doneti Program osiguranja kvaliteta procene koji bi

obuhvatio sledeće elemente:

- izbor zaposlenih i trening,

- etički kodeks,

- organizaciju procesa rada i upravljanja,

- konfiguraciju računarske opreme i softvera,

- standarde rada,

- dokumentovane procedure,

- programe upravljanja podacima,

- proveru prikupljenih podataka,

- bezbednost na radu i podataka,

- period obnove vrednovanja,

- analizu mera kvaliteta procena,

- međusobnu komunikaciju,

- korektivne mere,

- pravo na prigovore stranaka, i

- nezavisnu eksternu kontrolu.

Po

daci m

asov

ne p

rocen

e

Podaci o nepokretnostima i

transakcijama

Služba katastra nepokretnosti

Centralni nivo

(Masovna procena, ...)

Pro

cen

e

Pro

cene

Podaci o transakcijama

Sudovi/notari , Organi poreske uprave, Jedinice za utrvrđivanje,

naplatu i kontrolu prihoda, Organi urbanizma, ...

Područna jedinica za

procenu

K o

r i s n i c i

K o

r i s n i c i

Ekspertski

nadzor


90 | S t r a n a

6.5. Baza podataka o nepokretnostima Karakteristični podaci o nepokretnostima definisani su u Nacrtu Pravilnika o proceni

vrednosti nepokretnosti (RGZ, 2012) i obrascima Poreske uprave (PPI obrasci) i čine skup

karakterističnih podataka od značaja za vrednovanje nepokretnosti.

Za prikupljanja podataka o nepokretnostima treba doneti Uputstvo za prikupljanje i

kontrolu i unos podataka o nepokretnostima neophodnih u postupku masovne

procene.

6.6. Baza podataka o tržištu Podaci o tržištu se moraju prikupljanti kontinuirano. Sistem prikupljanja i obrade podataka

kupoprodaja zahteva:

- pristup podacima kupoprodaja,

- kontrolu realizacije transakcije,

- kontrolu objektivnosti kriterijuma potpune informisanosti stranaka,

- kontrolu unetih podataka o nepokretnosti koja je predmet transakcije,

- korigovanje vrednosti transakcije na usvojeni datum, i

- kontrolu adekvatnosti formiranja sadržaja ugovora o kupoprodaji, sa karakterističnim

elementima (podaci o transakciji: cena i datum kupoprodaje, mišeljenje o

nepristrasnosti u odnosima između učesnika, identifikaciji nepokretnosti,

karakteristikama nepokretnosti, ukupnu procenu na dan transakcije kao podatka za

računanje relativnih mera kvaliteta procene, kao i odvajanje vrednosti zemljišta od

vrednosti objekta).

Zapisi ili registri prihoda i rashoda trebali bi generalno da sadrže:

- broj zapisa ili transakcije,

- datum kreiranja zapisa,

- period izveštaja ili datum vrednovanja kao i referentnu godinu,

- identifikaciju nepokretnosti,

- karakteristične parametre o nepokretnosti (način upotrebe, lokaciju, veličinu, aktuelno

stanje, starost i sl.),

- podatke kupoprodaje (ako je postojala; cena, datum, namena i sl.),

- podatke izdavanja pod zakup (za svaki ugovor posebno; predmet izdavanja, obnova,

odgovornost, iznos zakupa i sl.),

- troškove poslovanja, i

- izvedene podatke (sve što je eventualno izvedeno iz osnovnih podataka, kao što su

prihodi, rashodi i dr.).

6.7. Integracija CAMA i GIS u modelu masovne procene Budući da se postupcima masovne procene i primenom prostorinih i informacionih

tehnologija poznatijim kao GIS i CAMA (Computer Assisted Mass Appraisal) sistemi, može

značajno ubrzati postupak razvoja sistema vrednovanja, to se CAMA sistem preporučuje u

integraciji sa GIS tehnologijom. Sasvim je sigurno da istovremeno vrednovanje više

nepokretnosti doprinosi efikasnosti rada, tako da se u metodološkom smislu masovnoj

proceni mora prići na adekvatan način. Iako su masovna i pojedinačna procena, kao

procena pojedinačnog specifičnog objekta, ponekad u nekakvom prividnom raskoraku, obe

vrste procena zahtevaju ekonomsku analizu. Posebni su razlozi koji zahtevaju primenu


91 | S t r a n a

modela pojedinačne procene, kada su u pitanju specifični objekti kao što su to infrastrukturni

ili neki kapitalni objekti i resursi, međutim, ono što iskustva nedvosmisleno potvrđuju,

potrebe razvoja poreskog sistema prirodno su vezane za masovnu procenu (preko 70%

država u Evropi je kao osnovni razlog uvođenja masovne procene navela potrebe poreskog

sistema). Jedan moderan program masovne procene podrazumeva:

- prikupljanje i održavanje podataka i atributa celokupnih oporezivih nepokretnosti,

- prikupljanje i registrovanje tržišnih vrednosti, kao što su prodajne cene, cene gradnje,

cene zakupa i sl.,

- analizu tržišta,

- razvoj i primenu modela vrednovanja, i

- ocenu tačnosti procena.

Vrednovanje započinje sa pripremnim aktivnostima koje imaju za cilj otkrivanje i opis

postojećeg tržišta nepokretnosti i sticanje poverenja u metode procene i prvenstvo njihove

primene. Čitav posao, budući da je složen i obiman, uobičajeno je podeliti u više delova,

postavljaući osnove modelovanja procene. Nekoliko aktivnosti je od posebne važnosti, koje

bi bile posebno razrađene posebnim Uputstvom za procenu vrednosti nepokretnosti, i to:

- Stratifikacija ili grupisanje nepokretnosti po klasama (zemljište, stanovi, ...)

nepokretnosti i tržišnim zonama (market areas) kako bi se nepokretnosti

jednostavnije opisale, statistički analizirale i implementirale određene različitosti u

procesu naplate poreza. Grupisanjem, nepokretnosti se homogenizuju po nekim od

svojih osnovnih karakteristika čime se pojednostavljuje postupak vrednovanja

pogotovo, ako su prikupljeni odgovarajući tržišni podaci, adekvatni klasi

nepokretnosti. Stoga, respektivan broj elemenata ili nepokretnosti u svakoj klasi,

pretpostavka je većoj pouzdanosti statističkog zaključivanja i efikasnosti modela

procene;

- Definisanje nepokretnosti u okviru klasa podrazumeva opis raspona ili vrednosnih

nivoa nepokretnosti (range of properties) u svakoj klasi kao i karakteristika tipičnih

nepokretnosti, uključujući broj ili obim nepokretnosti sa različitim atributima;

- Definisanje vrednosih nivoa i trendova podrazumeva permanentnu analizu

kupoprodajnih cena i formiranje određenih statističkih pokazatelja karakteristika

tržišta kao što su trendovi ili karakteristični uzorci. Sve nepokretnosti bi trebalo izraziti

po određenoj jedinici (m2, ar, ha i sl.) i grafički predstaviti na odgovarajućoj karti ili u

okviru neke GIS aplikacije. Na osnovu podataka pripremljenih u tom obliku procenitelj

analizira nepokretnosti po jedinici mere unutar odgovarajuće klase i vrednosne zone

u odnosu na susedne zone i po starosnoj osnovi izdvajajući tipične vrednosti i

karakteristične uzorke. Grafički alati i GIS tehnologija predstavlja značajnu prednost

u poslovima ove vrste i savremeni servis za vrednovanje se ne može ni zamisliti bez

upotrebe GIS tehnologija;

- Ratio study analiza ili relativne mere kvaliteta su standard i bez njih se uspešan i

efikasan model vrednovanja ne može smatrati pouzdanim i ozbiljnim;

- Definisanje stepena amortizacije jeste nužna pretpostavka primene troškovne

metode procene i mora biti sastavni deo budućeg Uputstva za procenu vrednosti

nepokretnosti; i

- Izbor prometovanih nepokretnosti za komparaciju jeste jedan od karakteristika

efikasnog CAMA sistema koji bi trebao automatski da identifikuje kupoprodaje


92 | S t r a n a

uporedive sa predmetnom klasom nepokretnosti koje se procenjuju postupcima

masovne procene.

Nakon izdvajanja, klasiranja, definisanja vrednosnih zona i nivoa i karakterističnih

nepokretnosti, prelazi se na modelovanje koje predstavlja matematički definisan odnos

efekata ponude i tražnje na tržišnu cenu nepokretnosti. Modeli procene zavise od

registrovanih tržišnih informacija i uglavnom tržišni modeli zasnovani na kupoprodajnim

cenama su uobičajen pristup bez obzira na dovoljnost kupoprodaja (prometa) na određenom

tržištu. IAAO standard opisan u prethodnom poglavlju, ukazuje na iskustva u primeni

pojedine metode.

Modelovanje u okviru masovne procene uključuje specifikaciju i kalibraciju, dva procesa koja

imaju svoje značenje i medjusobno se prirodno nadovezuju. Dok se pod specifikacijom

podrazumeva teorijska analiza metode vrednovanja, izbor ključnih karakteristika

nepokretnosti od značaja na cenu i analizu načina njihovog uticaja, kalibracija predstavlja

proces ocene koeficijenata u modelu masovne procene i podrazumeva jedan empirijski,

analitički pristup koji treba da dovede do prihvatanja adekvatnog modela. Proces je iterativan

i zahteva iskusnog analitičara koji treba da testira ocenjene parametre modela na značajnost

i donese odluku o konačnom modelu.

Praksa pokazuje, da modeli masovne procene nisu jedinstveni za sve klase nepokretnosti,

već svaka klasa može imati određene specifičnosti koje će uticati na primenu različitog

modela, o čemu u literaturi na tu temu postoje brojni radovi.

Rezultate procena prema odabranom modelu pre nego što uđu u upotrebu, treba podvrgnuti

testiranju na konzistentnost i saglasnost sa očekivanjima. Kao što je u poglavlju o IAAO

standardu masovne procene opisano, ratio study ili relativne mere kvaliteta su najpouzdanije

mere i pokazatelji kvaliteta. Analiza kvaliteta dobijenih ocena mora se adekvatno

dokumentovati i obrazložiti na jedan efikasan i transparentan način jer samo tako može biti

opšte prihvaćena i objektivna. O merama kvaliteta i standardima, detaljnije je rečeno u 5.1.2.

Pored ocene kvaliteta, sledeći važan segment politike razvoja sistema vrednovanja jeste i

indeksiranje i obnova procene. Važnost indeksiranja ogleda se u zahtevu za svodjenjem

procena na određeni datum. Svođenje na određeni datum ili period može se sprovesti na tri

načina: 1) indeksiranjem ili trendovanjem tekućih procena, 2) rekalibracijom ili dopununom

postojećeg modela, i 3) kalibracijom novog modela. Koja će se strategiju odabrati, u

nadležnosti je nosilaca politike oporezvanja. Svaka ima svoje prednosti i nedostatke, a ne

retko, u praksi se one i kombinuju.


93 | S t r a n a

7. ZAKLJUČCI ”Savremeno društvo zahteva kvalitetne informacije o prostoru za optimalno upravljanje

resursima, efikasno odlučivanje i neprekidan razvoj” reči su sadržane u Strategiji

uspostavljanja infrastrukture prostornih podataka u Republici Srbiji za period 2010. do 2012

(u daljem tekstu Strategija, 2010). godine koju je donela Vlada Republike Srbije. Ova

konstatacija vrlo ilustrativno ukazuje i na važnost sistema vrednovanja nepokretnosti čije se

konceptualno rešenje još uvek profiliše. Sistem vrednovanja traži svoje mesto u Društvu koje

na razne načine, bilo svesno ili ne, zadržava razvoj sistema vrednovanja nepokretnosti i

usporava čitav proces. Nedvosmisleno važnu ulogu u budućem razvoju ovog sistema ima

javna uprava koja mora omogućiti ”veći pristup geografskim informacijama ”, (Strategija,

2010) kako bi tehnologija dostigla puni potencijal i obezbedila bezbroj mogućnosti

unapređenja javnih servisa. Kreiranje nacionalne infrastrukture prostornih podataka i baze

podataka neophodne u postupku vrednovanja nepokretnosti kao njenog sastavnog dela jesu

obaveza čitavog društva, svih javnih državnih organa, a svakako i svih ostalih organizacija i

pojedinaca koji se na bilo koji način bave prikupljanjem, analizom i obradom prostornih

informacija od javnog značaja koje su važne za savremeno i efikasno funkcionisanje

društva. Nemoguće je napraviti uređen sistem bez saradnje i standarda saradnje jer su oni

zajednički okvir koji jedino može racionalizovati napore i smanjiti troškove administracije.

Zato dostupnost službenih podataka mora biti sasvim sigurno jedan od prioriteta orijentacije

politike razvoja pojedinih javnih službi kako bi se rezultati rada učinili transparentnijim i brže

homogenizovali u jedinstven sistem. Tržište nepokretnosti insistira na dostupnosti i relativno

jednostavnom pristupu prostornim informacijama koje su jedan od ključnih aksioma

njegovog uspešnog razvoja. Dostupnost i jednostavnost procedura jesu važni zahtevi,

neophodni ali ne i dovoljni. Prostorni podaci, a posebno oni o nepokretnostima od značaja

za izgradnju i održavanje sistema vrednovanja nepokretnosti moraju biti potpuni, tačni i

ažurni. To podrazumeva veoma visok nivo organizacije društva, višu stručnost, tehnološki

podržan brži i efikasniji rad svih službi koji se bave prikupljanjem i održavanjem

geoprostornih i drugih oblika informacija od javnog značaja. U procesu stvaranja jednog

takvog društva, sistem vrednovanja i svi akteri tog sistema moraju imati svest o njegovom

javnom značaju i svojoj ulozi u tom procesu. Analiza stanja u ovoj oblasti izvedena iz

postojećih zakonskih i podzakonskih rešenja od kojih su samo ona najvažnija predstavljena

u ovoj studiji, jasno ukazuje na divergentnost u bavljenju vrednovanjem nepokretnosti,

nedostatak strategije i nekooperativan pristup razvoju ove oblasti od strane pojedinih

nosioca ovih aktivnosti u sistemu državne uprave. Pristup razvoju sistema vrednovanja mora

biti daleko konstruktivniji, orijentisan prema potrebama i zadovoljstvu korisnika, pri čemu se

mora respektovati razvoj tržišta nepokretnosti, tendencije bržeg razvoja lokalne samouprave

i interesa građana u tim sredinama koji su usmereni na samostalnost i efikasnost u

upravljanju svojim resursima i potencijalima. U tom smislu, i od obrazovanja se očekuje da

dâ svoj puni doprinos, pre svega kroz aktivno praćenje razvoja oblasti upravljanja

nepokretnostima i obezbeđewžnje neophodnog nivoa obrazovanja i stručnosti učesnika

procesa.


94 | S t r a n a

LITERATURA 1. Almy, R.: Real Property Assessment Systems, Lincoln Institute of Land Policy , Introducing a

Market Value-Based Mass Appraisal System for Taxation of Real Property in the Czech

Republic,Cambridge, Massachusetts, 6-11 October 2002

2. Arsić, M., Ranđelović, S., Bućić A., Vasiljević, D.: Reforma poreza na imovinu u Srbiji:

Rezultati i perspektive, Fondacija za razvoj ekonomske nauke, 2012.

3. Danos – International property consultants & valuers, Serbian real estate market overview H1

2013.

4. Seidel, C.: Transparency in the German real estate market – results and problems, chances

and new development, FIG Commission 9, CIREA and HKIS Symposium, Xian, China P.R.

16-20 October 2005.

5. Seidel, C.: Valuation of real estates in Germany, methods, transparency, market development

and current aspects of research,

6. European Group of Valuers Assotiation (TEGoVA), 2010: Country-Specific Legislation and

Practice Country Chapter, Germany

7. European Group of Valuers Assotiation (TEGoVA), 2011: Country-Specific chapter on

property valuation in Austria

8. Enemark, S., Supporting Capacity Development for Sustainable Land Administration

Infrastructures, The Eighth United Nations Regional Cartographic Conference for the Americas,

New York, 2005

9. International Association of Assessing Officers: Standard on Mass Appraisal of Real

Property, Kansas City, Missouri 64105-1616, 2013.

10. Nacrt Pravilnika o proceni vrednosti nepokretnosti, Republički geodetski zavod, Beograd,

2012.

11. Republička agencija za prostorno planiranje, Ministarstvo za infrastrukturu, Izveštaj o realizaciji

Prostornog plana Republike Srbije,

Beograd, 2008

12. Samuelsson, P.: Official and Unofficial Valuation Standards in Sweden, FIG Working Week,

Stockholm, Sweden, 14-19 June, 2008

13. Strategija uspostavljanja infrastrukture prostornih podataka z Republici Srbiji za period 2010.

Do 2012. godine, Vlada Republike Srbije, 2010.

14. Zeković, S., Evaluation of the current urban land system in Serbia, Spatium, 2008, br. 17-18, str.

55-60

15. Zakon o porezima na imovinu, (SG RS, br. 26/01, 42/02, 80/02, 80/02-dr., 135/04, 61/07, 5/09 i

101/10)

16. Zakon o državnom premeru i katastru, “Službeni glasnik RS“, broj 72/2009

17. Zakon o eksproprijaciji, ("Sl. glasnik RS", br. 53/95, "Sl. list SRJ", br. 16/2001 - odluka SUS i "Sl.

Glasnik RS", br. 20/2009)

18. Zakon o planiranju i izgradnji, „Službeni glasnik Republike Srbije“, br. 72/2009

19. Zakon o prometu nepokretnosti, “Službeni glasnik Republike Srbije“, br. 42/1998

20. Farnkvist, O., Market Data Collection for Mass Valuation of Commercial Real Estate, XXII FIG

Congress, Munich, Germany, October 2006,

21. Labropoulos, A., Dimopoulou, E., Zentelis, P.: The necessitz of developing a CAMA system for

the Real Estate Market in Greece, Facultz of Surveying, Engineering NTU o Athens.


95 | S t r a n a

PRILOZI


96 | S t r a n a

PRILOG 1: Klasifikacija tržišta nepokretnosti i grupisanje nepokretnosti u

tržišta (prema Nacrtu Pravilnika RGZ, 2012)

Тржиште Непокретности на тржишту

1 Станова стан

2 Кућа

кућа грађевинско земљиште

викендица грађевинско земљиште

3 Грађевинског

земљишта грађевинско земљиште

4 Пољопривредног

земљишта пољопривредно земљиште

5 Гаража

гаража

гаражна просторија/место

6 Пословних објеката пословни објекат грађевинско земљиште

7 Пословних и

индустријских

простора

пословни простор

индустријски простор

8 Индустријских објеката

и складишта

индустријски

објекат/складиште грађевинско земљиште

9 Пољопривредних

објеката

пољопривредни

објекат

грађевинско/пољопривредно

земљиште

10 Осталог земљишта остало земљиште

11 Шумског земљишта шумско земљиште

12 Објеката посебне

намене

објекат посебне

намене грађевинско земљиште


97 | S t r a n a

PRILOG 2: Vrsta, podvrsta i šifre nepokretnosti (prema Nacrtu Pravilnika RGZ,

2012)

МАСОВНА ПРОЦЕНА НЕПОКРЕТНОСТИ КАТАСТАР

НЕПОКРЕТНОСТИ

НЕПОКРЕТНОСТИ ШИФР

А

ШИФР

А ОПИС У

ПРОМЕТ

У

ВРСТА ПОДВРСТА

ОБ

ЈЕ

КТ

И

СТ

АМ

БЕ

НИ

ОБ

ЈЕ

КТ

И

Кућа 82101

10014 Породична

стамбена зграда

10094

Породична

стамбена зграда-

део

10050 Помоћна зграда

10059 Помоћна зграда-

део

Викендица 82102 10015 Викенд кућа

10095 Викенд кућа-део

Стамбена

зграда са више

станова

82103

10010

Стамбена зграда

за колективно

становање

10090

Стамбена зграда

за колективно

становање-део

10030 Стамбено-

пословна зграда

10039

Стамбено-

пословна зграда-

део

ГА

РА

ЖЕ

Гаража 82200

10040 Гаража

10049 Гаража-део

14120 Зграда јавне

гараже

14129 Зграда јавне

гараже-део

24100 Објекат јавне

гараже

ПО

СЛ

ОВ

НИ

ОБ

ЈЕ

КТ

И

Објекат

пословних

услуга

82301

13720 Зграда занатства и

личних услуга

13729 Зграда занатства и

личних услуга-део

23700 Објекат занатства

и личних услуга

14020 Зграда техничких

услуга

14029 Зграда техничких

услуга-део

24000 Објекат техничких

услуга

14320 Зграда пословних

услуга

14329 Зграда пословних


98 | S t r a n a

услуга-део

24300 Објекат пословних

услуга

13920

Зграда

финансијских

услуга

13929

Зграда


услуга-део

23900

Објекат


услуга

12720 Зграда

грађевинарства

12729

Зграда

грађевинарства-

део

22700 Објекат


Туристички

објекат 82302

13620 Зграда туризма

13629 Зграда туризма-

део

23600 Објекат туризма

ОБ

ЈЕ

КТ

И

ПО

СЛ

ОВ

НИ

ОБ

ЈЕ

КТ

И

Угоститељски


13520 Зграда

угоститељства

13529 Зграда

угоститељства-део



Трговински


13420 Зграда трговине

13429 Зграда трговине-

део

23400 Објекат трговине

Спортско-

рекреативни

објекат

82305

15220 Зграда за спорт и

физичку културу

15229

Зграда за спорт и

физичку културу-

део

25200 Објекат за спорт и

физичку културу

25201 Стадион

25202 Базен

Остали

пословни

објекти

82306

19920

Пословна зграда

за коју није

утврђена

делатност

19921 Остале зграде

19929 Остале зграде-део

19930 Зграда за коју није

позната намена

19939 Зграда за коју није


99 | S t r a n a

позната намена-

део

29900 Објекат других

делатности

ИН

ДУ

СТ

РИ

ЈС

КИ

ОБ

ЈЕ

КТ

И И

СК

ЛА

ДИ

ШТ

А

Објекат лаке

индустрије 82401

11520 Зграда текстилне

индустрије

11529 Зграда текстилне

индустрије-део

21500 Објекат текстилне


11620 Зграда индустрије

коже и крзна

11629 Зграда индустрије

коже и крзна-део

21600

Објекат

индустрије коже и

крзна

11720

Зграда

прехрамбене

индустрије и

производње пића

11729

Зграда



производње пића-

део

21700

Објекат




11920

Зграда за

производњу и

прераду дувана

11929

Зграда за


прераду дувана-

део

21900

Објекат за



Резервоар,

силос и

складиште

82403

Остали

индустријски

објекти

82401

12120

Зграда осталих



12129

Зграда осталих


делатности-део

22100

Објекат осталих




100 | S t r a n a

ОБ

ЈЕ

КТ

И

ПО

ЉО

ПР

ИВ

РЕ

ДН

И О

БЈЕ

КТ

И

Објекат за

складиштење

пољопривредн

их производа

82501

22201 Силос

Хладњача

Објекат за

пољопривредну

производњу

82502

11820

Зграда за


сточне хране

11829

Зграда за


сточне хране-део

21800

Објекат за



Остали


и објекти

(складиштење

механизације,

материјала и

др.)

82503

12220 Зграда

пољопривреде

12229 Зграда

пољопривреде-део



ОБ

ЈЕ

КТ

И П

ОС

ЕБ

НЕ

НА

МЕ

НЕ

Бензинска

станица 82601

10321 Зграда бензинске

станице

10329 Зграда бензинске

станице-део

Објекат за


електричне

енергије

82602

20101 Хидроцентрала

20102 Термоцентрала

20104 Нуклеарни објекат

Објекат за

искоришћавањ

е минералних

сировина

82603

10220

Зграда за


прераду угља

10229

Зграда за


прераду угља-део

20200

Објекат за



10320

Зграда за

производњу,

прераду и

транспорт нафте,

деривата нафте и

гаса

20300

Објекат за

производњу,

прераду и


деривате нафте и

гаса

10420

Зграда за

производњу руде

гвожђа и црне

металургије


101 | S t r a n a

10429

Зграда за



металургије-део

20400

Објекат за



металургије

10520

Зграда за

производњу руда

и прераду

обојених метала

10529

Зграда за


и прераду

обојених метала-

део

20500

Објекат за


и прераду


10620

Зграда за


прераду неметала

10629

Зграда за


прераду неметала-

део

ОБ

ЈЕ

КТ

И

ОБ

ЈЕ

КТ

И П

ОС

ЕБ

НЕ

НА

МЕ

НЕ

Објекат за

искоришћавањ

е минералних

сировина

82603

20600

Објекат за



11320

Зграда за


камена, шљунка,

песка и

грађевинског

материјала

11329

Зграда за



песка и


материјала-део

21300

Објекат за



песка и




102 | S t r a n a

Посебни


и објекти

82604

12320 Зграда рибарства

12329 Зграда рибарства-

део

22300 Објекат рибарства

22301 Рибњак

12420 Зграда шумарства

12429 Зграда шумарства-

део


шумарства

12520 Зграда лова

12529 Зграда лова-део

22500 Објекат лова

Објекат тешке


12020 Зграда графичке


12029 Зграда графичке


22000 Објекат графичке


13220

Зграда

индустријског

транспорта

13229

Зграда


транспорта-део

23200

Објекат



11220 Зграда хемијске


11229 Зграда хемијске


21200 Објекат хемијске


10120 Зграда

електропривреде

10129

Зграда

електропривреде-

део



10720

Зграда

металопрерађивач

ке индустрије

10729

Зграда


ке индустрије-део

20700

Објекат



10820 Зграда

машиноградње


103 | S t r a n a

10829

Зграда

машиноградње-

део



10920 Зграда

бродоградње

ОБ

ЈЕ

КТ

И

ОБ

ЈЕ

КТ

И П

ОС

ЕБ

НЕ

НА

МЕ

НЕ

Објекат тешке


10929 Зграда

бродоградње-део



11020

Зграда за


саобраћајних

средстава

11029

Зграда за



средстава-део

21000

Објекат за



средстава

11120

Зграда за


електричних

машина и апарата

11129

Зграда за



машина и апарата-

део

21100

Објекат за




11420

Зграда дрвне

индустрије,


намештаја и

призводње папира

11429

Зграда дрвне




призводње

папира-део

21400

Објекат дрвне





Остали објекти 82604 20103 Трафо станица


104 | S t r a n a

ОБ

ЈЕ

КТ

И К

ОЈИ

СЕ

НЕ

ПР

ОЦ

ЕЊ

УЈУ

ПО

СЛ

ОВ

НИ

ОБ

ЈЕ

КТ

И

Зграда за

становање

заједница

82000

10011 Самачки хотел

10091 Самачки хотел-део

10012 Студентски дом

10092 Студентски дом-

део

10013 Ђачки интернат

10093 Ђачки интернат-

део

Зграда за

културно-

уметничку

делатност и

забаву

82000

14520 Зграда културе

14529 Зграда културе-

део

24500 Објекат културе

Музеј и

библиотека 82000

Школска

зграда и зграда

за научно-

истраживачке


82000

Зграде дечијих

вртића

14720 Зграда основног

образовања

14729 Зграда основног

образовања-део

24700 Објекат основног


14820 Зграда средњег


14829 Зграда средњег


24800 Објекат средњег


14920 Зграда вишег


14929 Зграда вишег


24900 Објекат вишег


ОБ

ЈЕ

КТ

И К

ОЈИ

СЕ

НЕ

ПР

ОЦ

ЕЊ

УЈУ

ПО

СЛ

ОВ

НИ

ОБ

ЈЕ

КТ

И

Школска

зграда и зграда

за научно-

истраживачке


82000

15020 Зграда високог


15029 Зграда високог


25000 Објекат високог


15120

Зграда у функцији

осталог


15129

Зграда у функцији

осталог


25100 Објекат осталог


14420 Зграда науке

14429 Зграда науке-део


105 | S t r a n a

24400 Објекат науке

Болница и

остале зграде за

здравствену

заштиту

82000

15320 Зграда здравства

15329 Зграда здравства-

део

25300 Објекат здравства

15420 Зграда за социјану

заштиту

15429 Зграда за социјану

заштиту-део

25400 Објекат за

социјану заштиту

15520 Зграда за заштиту

деце и омладине

15529

Зграда за заштиту

деце и омладине-

део

25500

Објекат за

заштиту деце и

омладине

15620


одраслих и старих

лица

15629



лица-део

25600

Објекат за

заштиту одраслих

и старих лица

Зграда за

саобраћај и

комуникације

82000

12820

Зграда

железничког

саобраћаја

12829

Зграда


саобраћаја-део

22800

Објекат



12920

Зграда речног и

језерског


12929

Зграда речног и

језерског


22900

Објекат речног и

језерског


13020 Зграда ваздушног


13029 Зграда ваздушног


23000 Објекат ваздушног


13120 Зграда друмског


106 | S t r a n a


13129 Зграда друмског


23100 Објекат друмског


ОБ

ЈЕ

КТ

И К

ОЈИ

СЕ

НЕ

ПР

ОЦ

ЕЊ

УЈУ

ПО

СЛ

ОВ

НИ

ОБ

ЈЕ

КТ

И

Зграда за

саобраћај и

комуникације

82000

14620

Зграда

телекомуникација

и информисања

14629

Зграда


и информисања-

део

24600

Објекат



Остали

пословни

објекти

82000

13320 Зграда ПТТ услуга

13329 Зграда ПТТ

услуга-део

23300 Објекат ПТТ

услуга

13820

Зграда

комуналних


13829

Зграда


делатности-део

23800

Објекат



12620 Зграда

водопривреде

12629 Зграда

водопривреде-део



15720

Зграда државних

органа и

организација

15729

Зграда државних

органа и

организација-део

25700

Објекат државних

органа и


15820

Зграда јединица

територијалне

аутономије

15829



аутономије-део

25800

Објекат јединица




107 | S t r a n a

15920


локалне

самоуправе

15929


локалне

самоуправе-део

25900

Објекат јединица

локалне


16020

Зграда

друштвених

фондова

16029

Зграда


фондова-део

26000

Објекат


фондова

16120

Зграда привредних

и других

удружења

16129

Зграда привредних

и других

удружења-део

26100

Објекат

привредних и

других удружења

16220 Зграда политичких


16229 Зграда политичких


26200

Објекат

политичких


16320

Зграда


организација и

удружења грађана

16329

Зграда



удружења

грађана-део

ОБ

ЈЕ

КТ

И К

ОЈИ

СЕ

НЕ

ПР

ОЦ

ЕЊ

УЈУ

ПО

СЛ

ОВ

НИ

ОБ

ЈЕ

КТ

И

Остали

пословни

објекти

82000

26300

Објекат




16420

Зграда

дипломатско-

конзуларних

представништава

16429

Зграда




108 | S t r a n a

представништава-

део

26400

Објекат




16520

Зграда

међународних


16529

Зграда



26500

Објекат



16620 Зграда страних


16629

Зграда страних

представништава-

део

26600 Објекат страних


24601 Релејна станица

24602 ТВ торањ

Зграда за

обављање

верских и

других обреда

82000

16720 Зграда српске

православне цркве

16729

Зграда српске

православне

цркве-део

26700 Објекат српске


16820

Зграда

римокатоличке

цркве

16829

Зграда


цркве-део

26800

Објекат


цркве

16920 Зграда исламске

верске заједнице

16929

Зграда исламске

верске заједнице-

део

26900 Објекат исламске

верске заједнице

17020 Зграда других

верских заједница

17029

Зграда других

верских заједница-

део

27000 Објекат других


109 | S t r a n a

верских заједница

Историјски

или заштићени

споменик

82000

ОС

ТА

ЛИ

ОБ

ЈЕ

КТ

И

82000

14220 Зграда јавног

склоништа

14229 Зграда јавног

склоништа-део

24200 Објекат јавног

склоништа

22801 Железничка пруга

22802 Индустријска

пруга

22803 Жичара

ОБ

ЈЕ

КТ

И К

ОЈИ

СЕ

НЕ

ПР

ОЦ

ЕЊ

УЈУ

ОС

ТА

ЛИ

ОБ

ЈЕ

КТ

И

82000

22804 Мост железничког


22805

Вијадукт



22806

Тунел



22807 Метро

22808 Железничка

станица

22809 Трамвајска пруга-

градска железница

22901 Пристаниште

22902 Пловни канал

22903 Бродска

преводница

23001 Аеродром

23002 Хелиодром

23101 Магистрални пут

23102 Регионални пут

23103 Локални пут

23104 Некатегорисани

пут

23105 Аутобуска

станица

23106 Улица

23107 Стаза

23108 Трг

23109 Паркинг

23110 Мост друмског


23111 Пешачки мост

23112 Надвожњак

23113 Подвожњак


110 | S t r a n a

23114 Вијадукт друмског


23115 Тунел друмског


23116 Тунел за пешаке

ПО

СЕ

БН

И Д

ЕЛ

ОВ

И О

БЈЕ

КТ

А

СТАН 83100 3001 Стан

ГАРАЖНИ

ПРОСТОР

Гаражна

просторија 83501

3003 Гаража

Гаражно место 83502

ПОСЛОВНИ

ПРОСТОР

Пословни

простор 83201

3002 Пословни простор

3992

Пословни простор

за који није

утврђена

делатност


јавне гараже

3522


за спорт и физичку

културу

Локал 83202


трговине




туризма

3372


занатства и

личних услуга

Канцеларија 83203

3392



услуга


техничких услуга


пословних услуга

ИН

ДУ

СТ

РИ

ЈС

КИ

ПР

ОС

ТО

Р

Магацински

простор 83301

Простор за

индустријску


83302



3072








3102


за производњу


средстава




111 | S t r a n a



3122


хемијске


3142


дрвне индустрије,




3152


текстилне


3162


индустрије коже и

крзна

3172





3182




3192


за производњу и


3202


графичке


3212


осталих





3322




ПО

СЕ

БН

И Д

ЕЛ

ОВ

И О

БЈЕ

КТ

А

ОС

ТА

ЛО

Други део

стамбене зграде 83401

Таван, подрум,

заједничка

просторија и др.

Други део

нестамбене

зграде

83402




рибарства


шумарства


лова

3022





за производњу,


112 | S t r a n a

прераду и


деривата нафте и

гаса

3042



руде гвожђа и

црне металургије

3052



руда и прераду


3062




3132




песка и



ПО

СЕ

БН

И Д

ЕЛ

ОВ

И О

БЈ

ЕК

ТА

КО

ЈИ

СЕ

НЕ

ПР

ОЦ

ЕЊ

УЈУ

ПО

СЛ

ОВ

НИ

ПР

ОС

ТО

Р



ПТТ услуга

3382





јавног склоништа


науке


културе

3462






3482


средњег



вишег образовања

3502


високог


3512


осталог



здравства

3542


за социјану

заштиту


113 | S t r a n a

3552


за заштиту деце и

омладине

3562


за заштиту


лица

3572


државних органа и


3582


јединица



3592


јединица локалне


ПО

СЕ

БН

И Д

ЕЛ

ОВ

И О

БЈЕ

КТ

А К

ОЈИ

СЕ

НЕ

ПР

ОЦ

ЕЊ

УЈУ

ПО

СЛ

ОВ

НИ

ПР

ОС

ТО

Р


3602



фондова

3612


привредних и

других удружења

3622


политичких


3632





3642





3652




3662


страних


3672


српске


3682



цркве

3692


исламске верске

заједнице

3702


других верских

заједница




114 | S t r a n a

3282




3292


речног и језерског


3302


ваздушног


3312


друмског


ЗЕ

МЉ

ИШ

ТА

ГРАЂЕВИНСКО

ЗЕМЉИШТЕ 81100

1

Градско

грађевинско

земљиште

2

Земљиште у

грађевинском

подручју

3

Грађевинско

земљиште изван


подручја

8

Остало


земљиште у

својини

ПОЉОПРИВРЕДН

О ЗЕМЉИШТЕ 81200 4

Пољопривредно

земљиште

ШУМСКО

ЗЕМЉИШТЕ 81300 5

Шумско

земљиште

ОСТАЛО

ЗЕМЉИШТЕ 81400 9 Остало земљиште

ЗЕ

МЉ

ИШ

ТА

КО

ЈА

СЕ

НЕ

ПР

ОЦ

ЕЊ

УЈУ

ГРАЂЕВИНСКО

ЗЕМЉИШТЕ

81000

6 Јавно грађевинско

земљиште

7

Остало


земљиште у

државној својини

НЕПЛОДНО

ЗЕМЉИШТЕ

201-249

Природно

неплодне

површине

211-299

Вештачки

створене неплодне

површине

ЗЕМЉИШТЕ

ПОСЕБНЕ

НАМЕНЕ

301-350

Јавни парк,

градске зелене

површине,

ботаничка башта,

зоолошки врт,

дечије игралиште

.....


115 | S t r a n a

PRILOG 3: Elementi za utvrđivanje kvaliteta objekta (Pravilnik o načinu

utvrđivanja osnovice poreza na imovinu na prava na nepokretnostima, "Sl. glasnik RS", br.

38/2001, 45/2004 i 27/2011)

Pozicija Opis pozicije Mera Broj

bodova

1 2 3 4

1. Konstrukcija zgrade

1.1. Zgrade od ćerpića ili barake

50

1.2. Montažne zgrade (drvene, limene, gvozdene)

150

1.3. Zgrade od mešovitog materijala

190

1.4. Zgrade od tvrdog materijala

300

2. Stepenište

2.1. Drveno stepenište

15

2.2. Metalno ili betonsko stepenište

20

2.3. Stepenište od mermera

40

3. Vrata

3.1. Drvena - standardna po stanu 30

3.2. Puna vrata od tvrdog drveta ili gvozdena vrata po stanu 40

4. Prozori

4.1. Od drveta, gvožđa i plastike jednostruki (jednostruko zastakljeni) po stanu 20

4.2. Od drveta gvožđa i plastike, dvostruki (dvostruko zastakljeni) po stanu 30

5. Roletne

5.1. Eslinger (drvene, plastične) po stanu 10

5.2. Žaluzine, kapci i grilje venecijaner roletne po stanu 15

6. Podovi - pretežno od:

6.1. Opeke, betona, cementnog maltera i teraco pločica, daske i brodski pod po stanu 10

6.2. Parketa od daščica bukovih, hrastovih i slično po stanu 25

6.3. Veštačkih ili prirodnih vlakana, topli PVC, vinaz i sl. po stanu 20

7. Sanitarna oprema

7.1. Urađeno komplet kupatilo (kada - tuš, WC šolja, umivaonik) po stanu 25

7.2. Delimično urađeno kupatilo po stanu 10

8. Vodovod

8.1. Vodovodna instalacija priključena na vodovodnu mrežu po stanu 30

8.2. Vodovodna instalacija priključena na bunar-hidrofor po stanu 20

9. Kanalizacija

9.1. Kanalizacija priključena na kanalizacionu mrežu po stanu 20

9.2. Kanalizacija priključena na septičku jamu po stanu 10

10. Električna instalacija

10.1. Električna instalacija po stanu 40

10.2. Telefonska instalacija po stanu 10


116 | S t r a n a

11. Grejanje

11.1. Centralno grejanje po stanu 50

11.2. Ostali načini grejanja (na čvrsto gorivo, tečno ili struju) po stanu 15

12. Elementi upotrebne vrednosti zgrade

12.1. Klasična obrada fasade

10

12.2. Obrada fasade fasadnom ciglom

20

12.3. Obrada fasade veštačkim kamenom

40

12.4. Obrada fasade prirodnim kamenom

50

12.5. Krov obrađen bakarnim limom

20

13. Ostali elementi

13.1. Plinska instalacija po stanu 25

13.2. Lift u zgradi

25

13.3. Bazen za kupanje

80

Documents

Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji