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UNIVERSIDAD DE COSTA RICA
FACULTAD DE DERECHO
“Análisis de la Ley Nº 9160: Ley de Monitorio Arrendaticio y su realidad práctica”
Tesis para optar por el grado de licenciatura en Derecho
María del Mar López Delgado
Ciudad universitaria “Rodrigo Facio”
Setiembre, 2015
iii
Índice general ÍNDICE GENERAL……………………………………………………………………....iii TABLA DE ABREVIATURAS………………………………………………………......v RESUMEN EJECUTIVO……………………………………………………....………..vi FICHA BIBLIOGRÁFICA………………………………………………………..……....ix INTRODUCCIÓN………………………………………………………………………...1 CAPÍTULO I. El contrato de arrendamiento………………………………………...5 I.I Características generales del contrato de arrendamiento……………………5 I.II Características del arrendamiento en Costa Rica…………………………….10 I.III Clase de arrendamiento regulado en la LGAUS……………………………...13 I.III.A) Contrato de inmuebles para determinados fines…………………………13 I.IV Elementos esenciales del contrato de arrendamiento……………………...15 I.IV.A) Elementos personales…………………………………………………………15 I.IV.B) Elementos reales……………………………………………………………….17 I.IV.C) Elementos formales……………………………………………………………18 I.V Partes del contrato de arrendamiento………………………………………….19 I.V.A) El arrendador…………………………………………………………………….19 I.V.A).1 Obligaciones del arrendador………………………………………………..20 I.V.B) El arrendatario…………………………………………………………………...21 I.V.B).1 Obligaciones del arrendatario……………………………………………...22 I.VI Cesión y subarrendamiento……………………………………………………..28 I.VI.A) La cesión………………………………………………………………………...28 I.VI.B) Subarrendamiento……………………………………………………………..30 I.VII Evicción y saneamiento…………………………………………………………31 I.VII.A) Evicción…………………………………………………………………………32 I.VII.B) Saneamiento……………………………………………………………………34 I.VIII Extinción del arrendamiento…………………………………………………...35 CAPÍTULO II. Análisis de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos……………………………………………………………………………...43 II.I Creación de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos...43 II.II Elementos que conforman las causales para el establecimiento del proceso monitorio arrendaticio……………………………………………………...51 II.II.A) El precio………………………………………………………………………….51 II.II.B) El plazo…………………………………………………………………………...62 II.III El proceso de desahucio contemplado en la LGAUS (Código Procesal Civil)………………………………………………………………………………………67 II.III.A) Desahucio Administrativo…………………………………………………....67 II.III.B) Desahucio Judicial…………………………………………………………....68 II.III.C) Procedimiento de desahucio según el código Procesal Civil…………69 CAPÍTULO III. Análisis de la Ley de Monitorio Arrendaticio……………………73 III.I Creación de la ley………………………………………………………………….73 III.II Normativa de la ley………………………………………………………………..76
iv
III.III Análisis de la regulación de la Ley de Monitorio Arrendaticio…………...89 CAPÍTULO IV. Análisis del proceso monitorio arrendaticio contemplado en el proyecto de Código Procesal Civil………………………………………………...128 IV.I Normativa establecida en el proyecto………………………………………..128 IV.II Análisis del proceso monitorio arrendaticio del proyecto del Código Procesal Civil…………………………………………………………………………..135 CONCLUSIONES………………………………………………………………………152 BIBLIOGRAFÍA………………………………………………………………………...158
v
Tabla de abreviaturas
LGAUS: Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos LMA: Ley de Monitorio Arrendaticio CPC: Código Procesal Civil LCJ: Ley de Cobro Judicial PCPC: Proyecto de Código Procesal Civil
vi
Resumen ejecutivo
La investigación se centra en el estudio normativo de las leyes reguladoras
del contrato de arrendamiento en Costa Rica, tanto en su contenido de fondo, el
cual se encuentra en la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos
(LGAUS) como en sus regulaciones procesales, que es la Ley de Monitorio
Arrendaticio (LMA), para las causales de vencimiento del plazo e incumplimiento
del pago de la renta, servicios básicos y cuota condominal, y para las restantes
causales, aplicará el Código Procesal Civil (CPC). A la investigación se le agregó
también el análisis de las regulaciones del Proyecto de Código Procesal Civil
(PCPC).
La investigación se justifica en la escasa investigación jurídica existente al
respecto, pues son limitados los libros que se enfocan en este tema; tal vez por lo
novedoso de las leyes. Por lo tanto, esta investigación viene a contribuir un poco
con su estudio, al analizar cada una de las leyes establecidas y, comparándolas
entre ellas, para así entender sus innovaciones, beneficios que contribuyeron al
proceso y también sus deficiencias.
La hipótesis de esta tesis, se fundamenta en que resultaba necesaria la
creación de la Ley de Monitorio Arrendaticio, para que le introdujera celeridad al
proceso de desahucio, en vista de todos los atrasos y ciertas ineficacias que
contiene el proceso de desahucio del Código Procesal Civil. Este nuevo proceso,
introdujo varias innovaciones que le aportan al sistema judicial celeridad, eficacia
y lo cubren de modernidad para resolver los conflictos en materia judicial.
El objetivo general es, analizar las actuales leyes que regulan la figura del
desahucio, a saber: Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos,
vii
Código Procesal Civil y Ley de Monitorio Arrendaticio, para determinar la similitud
entre ellas, al regular el proceso de desahucio y comprobar si la Ley de Monitorio
Arrendaticio, vino a procurar una mayor eficacia y le brindó eficiencia a los
juzgados, por medio del estudio de jurisprudencia.
Para este trabajo de investigación se utilizará el método deductivo; pues
parte del análisis de datos generales, el cual se dividió la misma en cuatro
capítulos. El capítulo I, habla acerca del contrato de arrendamiento, sus
características generales, su regulación en Costa Rica: Clases de arrendamiento,
elementos esenciales, partes del contrato de arrendamiento, cesión,
subarrendamiento, evicción, saneamiento y extinción.
El segundo capítulo, analiza la LGAUS, su creación, contenido normativo;
se refiere particularmente al precio y al plazo, por ser los elementos que
conforman las causales para el proceso monitorio arrendaticio, se estudian los
contenidos del Código Procesal Civil, el desahucio administrativo y el judicial, así
como el proceso de desahucio regulado en este cuerpo normativo.
El tercer capítulo, trata de la Ley de Monitorio Arrendaticio, se lleva a cabo
un análisis de los motivos para su creación, sus normas y, posteriormente, se
discute cuáles son sus beneficios, todas las innovaciones que le ha traído al
proceso de desahucio, comparada con las normas del CPC; pero también se
tratan los aspectos y en qué debería ser mejorada.
El último capítulo, trata acerca del proyecto de Código Procesal Civil, que
aún no se ha aprobado, de igual manera se analizan sus regulaciones
normativas a manera de comparación con las demás leyes, pues uno de los
viii
objetivos de esta investigación es, comprobar cuál es el proceso que mejor
satisface las necesidades de la sociedad y genera una mayor eficacia y
seguridad jurídica a los usuarios. También es necesario verificar si este proyecto
aporta alguna modificación a las disposiciones de la LMA, si son beneficiosas o
si por el contrario, no aportan nada sustancial.
La investigación concluye con una serie de comparaciones entre las leyes;
así como aclaraciones acerca de los distintos procedimientos, se aportan ciertas
recomendaciones sobre figuras no contempladas en las leyes, las cuales sería
beneficioso incluir para tener un procedimiento más claro. Al final, lo que se
obtiene de la investigación es un estudio normativo de cada ley, un análisis de
estas regulaciones con los aspectos que se consideró más significativo, para que
al concluir, observar sí realmente la creación de nuevas leyes vino a beneficiar el
sistema jurídico, si una es más beneficiosa que la otra y cuáles
implementaciones se consideran necesarias.
ix
Ficha bibliográfica
López Delgado, María del Mar. (2015). Análisis de la Ley 9160: Ley de Monitorio Arrendaticio y su realidad práctica. Tesis de licenciatura en Derecho, Facultad de Derecho. Universidad de Costa Rica. San José, Costa Rica. 2015. ix.161. Director (a): Abraham Balzer Molina. Palabras claves: arrendamiento, proceso monitorio arrendaticio, contratación privada, arrendamiento urbano, desahucio.
1
Introducción
El tema de la presente investigación, es en sí bastante novedoso, pues el proceso
monitorio arrendaticio recién se instauró en Costa Rica en el 2013, anterior a este
procedimiento, el más cercano era el proceso monitorio de cobros dinerarios, el cual tal vez
procedimentalmente es similar o comparten ciertas características, como es la oralidad y la
audiencia oral, pero sustancialmente distan de manera significativa.
De ahí el interés por realizar un trabajo sobre este tema, pues en la doctrina
costarricense no se encuentra mucho al respecto y, a través de los años, el alquiler de
locales, ya sea para vivienda o actividades comerciales, se ha convertido en una actividad
económica de subsistencia para muchos hogares, no como un ingreso extra; por lo tanto, ha
producido un gran interés en los legisladores durante estos muchos años, en promulgar una
ley que sea óptima para regular esta actividad y proteger los derechos e intereses de ambas
partes.
Al inicio de esta investigación, era necesario entrar a conocer las características y los
elementos que conforman el contrato de arrendamiento, en vista de que se debe conocer
cuál es el objetivo de este y cómo está compuesto de manera general, para así entender e
insertar las leyes costarricenses, tanto a nivel de fondo: Ley General de Arrendamientos
Urbanos y Suburbanos como de forma: Ley de Monitorio Arrendaticio y el Código Procesal
Civil.
La primera ley que se procedió a estudiar, fue la Ley General de Arrendamientos
Urbanos y Suburbanos, creada en 1995, la cual regula toda la materia de fondo concerniente
a los arrendamientos de locales para fines comerciales o vivienda en el área urbana y
suburbana. Este primer estudio era primordial, para abarcar lo demás en esta investigación y
así lograr cumplir los objetivos planteados.
2
La LGAUS sirvió de base para la creación de la Ley de Monitorio Arrendaticio en ella
se contempla gran cantidad de figuras jurídicas que conforman lo que es el arrendamiento, y
las cuales deben ser incluidas en un eventual contrato de arrendamiento, como pueden ser
las obligaciones y los derechos de las partes, el plazo, el precio de la renta, las reparaciones,
los aumentos, entre otros aspectos.
Al promulgarse esta ley, no se varió en su parte procesal a la ley predecesora de
1939, se seguía manejando el desahucio con las disposiciones del Código Procesal Civil, el
cual establece que se llevará a cabo por medio de un proceso sumario, de dos instancias,
escrito, lento y muy formalista. Con el pasar del tiempo, este sistema se tornó ineficaz para la
demanda de procesos de desahucio y los jueces civiles observaban la necesidad, en
determinados casos, de hacer más expedito el procedimiento; pues en ciertas ocasiones, las
características fácticas no ameritaban alargar tanto el procedimiento con recursos,
excepciones y pruebas innecesarias.
Fue así como en el 2013 se llegó a la promulgación de la Ley 9160: Monitorio
Arrendaticio, el cual se puede tramitar bajo dos causales: el vencimiento del plazo y la falta
de pago, tanto de la renta como de servicios básicos y cuota de condominio, si se hubiere
pactado que le correspondía al arrendatario. Por eso, en el II capítulo de esta investigación
se procedió a explicar y analizar las figuras del plazo y el precio, por ser características
conformadoras de esas causales.
Asimismo, se tocó el tema de los procesos de desahucio, tanto del establecido en el
Código Procesal Civil como el de la Ley de Monitorio Arrendaticio, pues se requería de su
análisis para llevar a cabo una comparación entre ambas para sustraer cuáles son sus
diferencias, cuáles fueron las innovaciones que trajo consigo la Ley de Monitorio Arrendaticio,
derivar sus ventajas, desventajas y deficiencias; pues se debe tener claro que el
procedimiento de desahucio del Código Procesal Civil se sigue aplicando a las restantes
causales de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, por lo que vale la
pena analizar este nuevo procedimiento para considerar su posible aplicación para las
restantes causales.
3
Este trabajo también pretende realizar una distinción entre lo que es un arrendamiento
civil, el cual está regido por las disposiciones de la Ley General de Arrendamientos Urbanos
y Suburbanos, el Código Procesal Civil (para las restantes causales) y la Ley de Monitorio
Arrendaticio, en razón de que lo que se alquila es un local, en donde se va a desarrollar una
actividad comercial o se va a utilizar para vivienda.
Arrendamiento mercantil, en donde lo que se alquila es el negocio mercantil en su
totalidad, regulado por el código de Comercio y se efectúa el desahucio por la vía judicial,
contemplado en el Código Procesal Civil y del alquiler de locales por un corto período, como
sería el caso de los hoteles y los parqueos, el cual se rige como desahucio administrativo en
el mismo Código.
El análisis de las leyes anteriormente mencionadas, permitió que la investigación
cumpliera con su fin, se logró conocer y entender el entorno en el cual fueron promulgadas
las leyes sobre arrendamiento, por qué se llegó a la decisión de que era necesario crear una
ley procesal diferente, basada en el principio de la oralidad, lo cual es una tendencia bastante
moderna; así como entender los aspectos que aporta la Ley de Monitorio Arrendaticio para el
desarrollo de la legislación procesal en Costa Rica y, también, cuáles aspectos dejó de lado
el legislador y son necesarios introducir en esta ley.
En el último capítulo de la investigación, se incluyó un breve análisis del contenido
presente sobre este tema en el Proyecto de Código Procesal Civil, en la actualidad se
encuentra en discusión en la Asamblea Legislativa, este aporte se consideró que era
relevante, pues se concibe como una gran posibilidad el que pronto se acepte y entre en
vigencia en Costa Rica.
Además de crear una unidad en el Derecho Procesal Civil costarricense, este
proyecto trae consigo una versión mucho más completa de la Ley de Monitorio Arrendaticio,
incluye aspectos de los cuales la otra carece y es mucho más clara también en cuanto a sus
disposiciones, de todos estos aspectos se logró comprobar en esta investigación; pues en el
Capítulo III se menciona lo que se considera como faltantes de la LMA y de las mismas si se
hace mención en el PCPC.
4
Esta tesis se llevó a cabo con el apoyo de diferente material didáctico, entre los que
caben mencionar: libros, revistas, jurisprudencia, normativa; pero sobre todo con el análisis
de las leyes base de este trabajo, y además se realizó un análisis deductivo del contenido de
todas estas fuentes bibliográficas; así también como el criterio formado en una estudiante de
Derecho, sin gran conocimiento práctico del Derecho, lo cual tal vez pueda incurrir en la
carencia de aspectos y pruebas fácticas sobre la práctica judicial de estas leyes, lo que se
trató de solventar con entrevistas a jueces civiles.
Por otra parte, puede ayudar a dilucidar la falta de claridad de ciertos aspectos y
figuras de la ley que un jurista con experiencia puede derivar de su propio conocimiento, esto
evidencia que la ley en sí misma no cumple con todas las expectativas y las necesidades del
jurista ni del ciudadano como tal, pero aún así se comprobó la mejoría que trajo consigo la
LMA y las ventajas de un procedimiento expedito basado en la oralidad, sobre todo al
momento de la audiencia.
5
CAPÍTULO I. El contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento, es de los llamados de uso y disfrute, con una función
económica que busca el aprovechamiento de las cosas ajenas; mediante este tipo de
contrato, el propietario conserva el poder de disposición, la propiedad sobre el bien y
transfiere a otros únicamente el poder de goce; el propietario recibe una remuneración como
contraprestación.
Rafael de Pina lo define como “Aquel contrato en cuya virtud una parte cede a otra el
uso y disfrute temporal de una cosa o derecho mediante un precio cierto”.1
En este contrato existe una obligación recíproca, en el tanto una parte se obliga a
cederle a la otra el uso y el disfrute temporal de una cosa que le pertenece y, la otra parte, se
obliga a pagar un precio cierto por ese uso y goce.
I.I Características generales del contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento es un contrato principal, por cuanto funge con
independencia de cualquier otro contrato; existe por sí solo, no se deriva de ningún otro
contrato preexistente. Nace del deseo de las partes (arrendante y arrendatario) de someterse
a una relación jurídica, en donde el arrendante otorgará la posesión del inmueble y el
arrendatario deberá pagar una contraprestación generalmente dineraria por ese derecho.2
1 De Pina, Rafael. Derecho Civil Mexicano. Editorial Porrúa. Argentina .1966. Pp. 100. 2 Ibidem.
6
Es consensual, debido a que para su perfección resulta necesario el consentimiento
de ambas partes, sin que para que sea perfecto se requiera la entrega de la cosa, basta con
el acuerdo entre cosa y precio y no medie ningún vicio.
El consentimiento de las partes debe ser libre y manifestarse con claridad por
escrito, de palabra o de hechos que lo deduzcan, el artículo 1008 del Código Civil señala que
el Consentimiento de las partes debe ser libre y claramente manifestado.3
Por lo tanto, será nulo el contrato en que se consienta por error, fuerza, intimidación
o dolo, el artículo 1015 del Código Civil; sin embargo, señala que es anulable el contrato en
que se consienta por error cuando recae sobre la especie del acto o contrato, o cuando recae
sobre la identidad de la cosa específica de que se trate o sobre su sustancia o calidad
esencial.4
El artículo 1017 de ese mismo cuerpo legal, indica que el contrato que se consienta
por fuerza o miedo grave es anulable.5 Asimismo el artículo 1019, establece sobre este
aspecto: para que la fuerza o intimidación vicien el consentimiento, no es necesario que la
ejerza quien sea beneficiado, basta que la fuerza o la intimidación se haya empleado por
cualquiera otra persona, con el fin de obtener el consentimiento.6
También el artículo 1020 del Código Civil dice que: “El dolo no vicia el
consentimiento, sino cuando es obra de una de las partes y cuando además, aparece
3 Artículo1008.Código Civil. Costa Rica.1886. 4 Op. cit. Artículo1015. 5 Op. cit. Artículo1017. 6 Op. cit. Artículo1019.
7
claramente que sin él, no hubiere habido contrato; en los demás casos el dolo da lugar
solamente a la acción de daños y perjuicios contra la persona o personas que lo han
fraguado o se han aprovechado de él; contra los primeros, por el valor total de los perjuicios,
y contra los segundos, hasta el monto del provecho que han reportado”7.
La ley de arrendamiento señala la nulidad del contrato en que se acuerde por vicio
del consentimiento, esta sanciona con la nulidad, de acuerdo con el artículo 14 de la citada
ley. Dispone que será nulo, aquel contrato donde se consiente por error, fuerza, intimación o
dolo, y quien contrató bajo un vicio del consentimiento, tiene derecho a indemnización por
daños y perjuicios, deberán indemnizarlo solidariamente, tanto quien lo indujo a contratar,
como por quien obtuvo beneficio de la contratación.8
En cuanto a los vicios redhibitorios; es decir, los que se entienden como vicios o
defectos del objeto arrendado, la LGAUS se refiere a los artículos 1133 y 1134 del Código
Civil, en los cuales se dispone lo siguiente: los vicios o los defectos que impidan o
desmejoren notablemente el uso de la cosa, no conocidos por el arrendatario al hacerse el
contrato, o sobrevengan en el curso del arriendo, dan lugar a la resolución del contrato o a
una disminución del precio, según sea el caso; si por cualquier motivo el arrendatario se viere
privado de una parte de la cosa podrá, según el caso, exigir disminución del precio o
resolución del contrato.9
El arrendatario tendrá además derecho a que el arrendador le indemnice la pérdida
que le hayan ocasionado los defectos, cuando estos existían al celebrarse el contrato y eran 7 Artículo1020. Código Civil. Costa Rica.1886. 8 Artículo14. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Costa Rica. Ley N° 7527.1995. 9 Artículos 1133 y 1134. Código Civil. Costa Rica.1886.
8
conocidos por el arrendador.10
Es un contrato bilateral perfecto, en él, las partes tienen derechos y obligaciones
correlativas, recíprocas; una parte concede el uso y el goce de la cosa y la otra da un precio
como consecuencia de ese uso y goce.11
También es de tipo oneroso, lo cual significa que este tipo de contrato traerá
gravámenes y provechos para ambas partes, en los contratos de arrendamiento se da un
cambio entre una utilidad y su correspondiente precio, si la cosa se entrega sin
contraprestación, a título gratuito, el contrato dejará de ser de arrendamiento para convertirse
en comodato; por lo tanto, la contraprestación diferencia a uno del otro.12
Es conmutativo desde que se celebra el contrato, existen ventajas y gravámenes
ciertos y determinados para las partes. En cuanto a esta característica, lo que se atribuye de
manera temporal, es una ventaja cierta y determinada para cada una de las partes.13
Es un contrato temporal, de acuerdo con la ley no puede constituirse a perpetuidad, la
Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos en su artículo 7 establece que regirá para
aquellos arrendamientos temporales, pero su plazo mínimo es de tres años; para los
arrendamientos en que se haya plasmado en el contrato un período inferior, se regirán por el
Código de Comercio y, en lo que corresponda, por el Código Civil.14
10 Artículo 30. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica.1995. 11 De Pina, Rafael. Derecho Civil Mexicano. Editorial Porrúa S. A. Argentina .1966. Pp. 101. 12 Ibidem. 13 Ibidem. 14 Artículo 7. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995.
9
Por otra parte, ha existido una polémica en cuanto a si el contrato de arrendamiento
de inmuebles, es de naturaleza real o personal. En la tradición romana al igual que hoy, gran
cantidad de tratadistas de diversas nacionalidades sostienen que el arrendamiento solo
produce un derecho de carácter personal; pues en él no existen los elementos característicos
de los derechos reales.15
Otros tratadistas sostienen que del contrato de arrendamiento surge un derecho real
en favor del arrendatario; una posición intermedia, hace diferencia entre el arrendamiento
inscrito y el no inscrito, para determinar su naturaleza.16
El contrato de arrendamiento regulado en la LGAUS, presenta una naturaleza jurídica
especial, en relación con los demás contratos civiles y más en concreto, en relación con el
contrato de arrendamiento regulado en la legislación civil o la Agraria.
Al arrendamiento que regula la LGAUS, le es aplicable el Código Civil pero solo en
forma supletoria, en ese particular, la Ley de Arrendamiento Urbanos y Suburbanos, en su
artículo 4, indica, que se aplicará supletoriamente las disposiciones del Código Civil siempre
y cuando no contravengan lo dispuesto en la LGAUS.
Por sus características particulares, la LGAUS y el tipo de contrato que regula son
especiales; pues en primer término, se está ante una ley de orden público, la cual regula una
materia de alto contenido social y económico, los derechos del arrendatario son
15 De Pina, Rafael. Derecho Civil Mexicano. Editorial Porrúa. Argentina .1966. Pp. 104. 16 Ibidem.
10
irrenunciables, el objeto del contrato principalmente son casas de habitación o locales.
I.II Características del arrendamiento en Costa Rica
El ámbito de aplicación de la LGAUS es amplio, pues acepta y regula tanto con el
contrato verbal como con el escrito, el arrendamiento de bienes inmuebles en cualquier lugar
donde estén ubicados y se destinen a vivienda o una de las siguientes actividades:
comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica, asistencia, cultural, docente, recreativa o
a actividades y servicios públicos.17
Además, el destino del bien inmueble a arrendarse debe ser lícito, pues no puede
ser contrario a las leyes ni atentar contra la seguridad, la salud, el bienestar o la tranquilidad
pública; son objeto también de regulación por parte de esta ley, los bienes que el Estado,
entes públicos descentralizados y las municipalidades tanto como arrendadores o
arrendatarios, den en alquiler o alquilen según el caso.
Son excluidos expresamente de la aplicación de la misma: los hoteles, las
hospederías, los internados y los establecimientos similares, en cuanto a los destinatarios de
sus servicios, las viviendas y los locales con fines turísticos, según exista una resolución
razonada que realice el ICT (Instituto Costarricense de Turismo), siempre que se alquilen por
temporadas, ocupaciones temporales de espacios o puestos en mercados o ferias.18
17 Al respecto ver artículos 2, 3, 4,5 y 6 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. 18 Op. cit. Artículo 7.
11
Los casos anteriores se excluyen de la LGAUS, por cuanto además de tener
regulaciones especiales que controlan dichas actividades, también no se refieren a un
contrato estable y de duración determinada, que se trate de una vivienda o un local
comercial; la razón por la cual se excluye del ámbito de aplicación de la ley de inquilinato a
hoteles, pensiones y hosterías radica en el carácter pasajero, no estable de la ocupación de
este tipo de locales.
En estos casos, es necesario observar que al quedar excluidas estas actividades de la
aplicación de la LGAUS, el proceso para pretender el desalojo del ocupante del bien y su
recuperación, es por medio del procedimiento establecido en el artículo 455 del Código
Procesal Civil, el cual indica: “El Desahucio administrativo procederá en los casos que
establece el artículo 7 de la ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos”.19
En tales casos, no habrá necesidad de promover desahucio judicial y quienes ocupen
el bien deberán desalojarlo tan pronto como lo solicite el dueño, el arrendador o la persona
con derecho de poseerlo o su representante; de existir oposición, la autoridad de policía
correspondiente al lugar, a solicitud del interesado con derecho a pedir la desocupación,
procederá al desalojamiento sin trámite alguno.
En contraposición con la LGAUS, debe mencionar que el Código Civil sería aplicable
para los casos en donde se arrienda un terreno pequeño o uno grande sin construcción,
donde no se desarrolle actividad agraria, o bien, en el caso del arriendo de un terreno
19Artículo 455. Código Procesal Civil. Costa Rica. 1989..
12
pequeño o franjas del mismo, que utilice como una bodega a la intemperie o parqueo
independiente, cochera que no esté unida al arriendo de un local o casa, terminal de
contenedores, camper de recreo, etc.20
También puede incluir el supuesto de alquiler de un terreno baldío para parqueo
permanente u ocasional; por ejemplo, parqueo para un restaurante que carece de espacio
para uno, cuando el mismo sea independiente y no forme parte o accesorio del arriendo
principal, en donde la característica común es que no son usos habitables o no se desarrolla
una actividad comercial o industrial, en cuyo caso, no tiene aplicación la LGAUS, puesto que
no se trata de un inmueble construido con locales o viviendas, se trata de un simple espacio
vacío o con alguna estructura mínima con fines distintos a la ocupación de vivienda o de
local.21
La ley sí establece que los bienes fungibles que se consumen por el uso, no pueden
ser materia de arrendamiento y, ello es lógico, pues en tales supuestos no se cuenta con la
permanencia o la estabilidad como característica de la relación arrendataria.
El arrendante no podrá arrendar edificaciones para viviendas o cualquier otro destino,
que no cuenten con los servicios básicos. Tales como: acueducto, instalaciones sanitarias y
electricidad, la ley hace la salvedad en casos de zonas rurales cuando no existan dichos
servicios; la LGAUS en su artículo 22 señala que cuando una vivienda o local quede sin
20 Artículo 7. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. 21 Ibidem.
13
servicios básicos, a juicio de las autoridades sanitarias, sobrevinientes a la celebración del
contrato, faculta al arrendatario para depositar la renta a la orden de autoridad judicial
competente y el arrendador no podría pedir la resolución del contrato.22
Se deben considerar tres aspectos importantes, en relación con el contrato de
arrendamiento regulado en la LGAUS: la primera, el convenio puede ser escrito o verbal; si
es verbal, las características de la relación arrendaticia se podrán evidenciar por todos los
medios de prueba de la legislación civil, el recibo del pago del alquiler servirá para demostrar
la existencia del contrato y del precio arrendado; segundo, el contrato de arrendamiento para
vivienda, de cualquier cuantía que conste en instrumento público o documento privado así
como los documentos restantes de la ejecución o de la extinción del contrato, están
exonerados de toda clase de derechos, especies fiscales y timbres, tercero: la fecha cierta,
las autoridades judiciales, en materia civil del lugar donde se ubica el inmueble, procederán a
ponerle fecha cierta a todo contrato, nota o documento relacionado con los contratos de
arrendamiento regidos por la ley.
I.III Clase de arrendamiento regulado en la LGAUS
I.III.A) Contrato de inmuebles para determinados fines
Evidentemente, uno de los objetivos de la LGAUS es propiciar la armonía entre el
ejercicio del derecho de propiedad y una actividad que genera el desarrollo económico,
resulta de interés social tanto en el arrendamiento de viviendas como en el de locales para
22 Artículo 22. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 2001.
14
otros destinos.
Según lo establece la LGAUS, esta se encuentra regida por los principios de libertad,
justicia y equidad y, por el tipo de intereses que regula, se le otorga a la Ley de
Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, carácter imperativo como ley de orden público; no
obstante, en la lectura que se desprende del artículo 2 del mismo cuerpo legal, se infiere la
posibilidad de que las partes puedan regular sus relaciones contractuales con libertad,
siempre y cuando no exista una norma prohibitiva que expresamente excluya tal
posibilidad.23
La LGAUS señala que los derechos que ella concede, tanto para el arrendador como
para el arrendatario son irrenunciables, y las cláusulas contractuales contrarias a estas
normas u otras que contenga de carácter imperativo, serán nulas, pero sin producir la nulidad
de todo el contrato.24
Esta ley lo que regula es el alquiler de bienes inmuebles, los cuales se vayan a
utilizar, ya sea para el establecimiento de una actividad comercial lícita, siempre que no se
encuentren reguladas en el artículo 7 de la misma o bien, para uso de habitación, incluso en
ciertos casos regulados, puede darse la concurrencia de ambas, y esto deja a las partes la
libertad de pactar lo que a ellas les convenga, según sus intereses, sin salirse del marco
legal.
23 Artículo 2. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. 24 Op. cit. Artículo 3.
15
I.IV Elementos esenciales del contrato de arrendamiento
En el contrato de arrendamiento se encuentran tres tipos de elementos, a saber:
I.IV.A) Elementos personales
En este tipo de contrato se encuentran dos elementos personales: el arrendador y el
arrendatario. El primero, es la persona que cede el uso y disfrute de la cosa y, el segundo, es
la persona a quien se le transfiere ese uso y disfrute sobre el inmueble.
El derecho de ceder el uso y el disfrute de una cosa corresponde, de manera principal,
al propietario de la cosa; pero no es necesario ser propietario para poder arrendar, ya que
el arrendamiento es un acto de administración; por lo tanto, puede arrendar quien no es
dueño del bien, cuando medie autorización de quién sí lo sea o exista disposición
legislativa.25
Cuando medie autorización del dueño, el precepto del arrendamiento debe sujetarse
a los límites fijados en la autorización y, en el caso de que esta sea por medio legal, existe
como limitante lo que la ley ha estipulado para los administradores de bienes ajenos; en otras
palabras, cuando existe copropiedad, no puede un copropietario arrendar sin el
consentimiento de los demás copropietarios.26
25 Jiménez, Jorge.” Algunas ideas sobre el contrato de arrendamiento regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos”.
Revista Judicial. N° 82.2003.Pp 22. 26 Ibidem.
16
Mientras no exista prohibición especial, la persona está capacitada para ser
arrendatario, según lo establecido en el artículo 1124 del Código Civil y, no pueden ser
arrendatarios quienes según el artículo 1068 de este Código, no puedan ser compradores.
Para arrendar se requiere la capacidad mínima para contratar, no de disposición; de
lo anterior se desprende que no pueden dar bienes en arrendamiento, las personas que
tienen incapacidad absoluta para contratar, como es el caso de las personas menores de
edad no emancipadas, los enajenados mentales y quienes sufren de interdicción civil.27
A contrario sensu, pueden contratar los menores emancipados y, los que sin ser
dueños, tienen el goce transmisible de la cosa, por ejemplo sería el caso del usufructuario,
también pueden arrendar los que tienen la administración voluntaria o legal de los bienes de
otra persona, como: padres, tutores, mandatarios, curadores, entre otros.
De lo anterior se desprende entonces, que al ser el arrendamiento un acto de
administración, no es necesario ser dueño de la cosa para poder arrendarla, ni tener poder
de disposición sobre el bien; las personas que pueden arrendar con base en su capacidad,
son: 1) los propietarios, 2) los que por un contrato tengan el uso y goce de un bien,
facultados por la naturaleza del contrato para transmitir ese uso y goce, 3) los que por
virtud de un derecho real pueden conceder el uso y goce de los bienes ajenos y 4) los que
expresamente autorizados por la ley, en calidad de administradores de bienes ajenos, para
celebrar arrendamientos.28
27 Jiménez, Jorge.” Algunas ideas sobre el contrato de arrendamiento regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos”.
Revista Judicial. N° 82.2003.Pp 24. 28 Artículo 9. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica.1995.
17
En cuanto a la capacidad para recibir en arrendamiento, es la requerida para
contratar. En la legislación mexicana se establecen prohibiciones sustentadas en el interés
público, y prohíbe a jueces, magistrados y empleados públicos en general, arrendar bienes
que sean objeto de los litigios en los que intervengan, tampoco pueden arrendar bienes que
estén bajo la administración pública, por no ser entes expresamente autorizados.29 El tutor
tampoco puede disponer para él mismo del arrendamiento, ni tampoco lo puede hacer con
respecto a su cónyuge, hermanos, ascendientes o descendientes, los bienes del
emancipado.
La ley española, en cuanto a la administración de bienes ajenos, establece una
limitante, en el sentido de no poder arrendar los bienes de una persona sujeta a potestad
familiar, cuando el arrendamiento exceda de los seis años; pues estos deben inscribirse en el
Registro de la Propiedad y, por tanto, ya no se consideran como un acto de mera
administración.30
I.IV. B) Elementos reales
Los elementos reales en el contrato de arrendamiento son: la cosa y el precio. En
cuanto a la cosa, como objeto del contrato de arrendamiento, puede ser de diversa
naturaleza; quiere decir: muebles o inmuebles, presentes o futuras, corporales o
incorporales, cuyo goce y uso se encuentre dentro del comercio de los hombres; por otra
parte no pueden ser objeto de este contrato, las cosas que se consumen con el uso.31
29 Rojas Villegas, Rafael. Compendio de Derecho Civil. Editorial Porrúa S.A.México.1957. Pp 218. 30 Monje Balmaseda, Oscar. (2014). 4 de Setiembre; de static.luiss.it:http://static.luiss.it/erasmuslaw/spagna/spagna_civil.htm 31 Rojas Villegas, Rafael. Compendio de Derecho Civil. Editorial Porrúa S.A.México.1957. Pp 221.
18
Los derechos también pueden ser objeto de arrendamiento, cuando los mismos sean
susceptibles de uso y goce y, cuando los derechos no sean personalísimos, por no ser
transmisibles. Con respecto al precio, este debe ser cierto y determinado expresamente por
las partes, no es necesario que el precio consista en dinero, puede ser otra cosa siempre que
sea cierta y determinada. En Costa Rica, el Código Civil en su artículo 1125 establece que,
“El precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en una cantidad
determinada de frutos”.32
I.IV.C) Elementos formales
En cuanto al procedimiento, ni nuestro código ni nuestras leyes establecen ninguna
formalidad para el contrato de arrendamiento, es decir; no requiere en nuestro país de alguna
forma especial para su perfección; pues es un contrato típicamente consensual.
El artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos establece que “En
ausencia de contrato escrito, el convenio verbal y las características propias de la relación
arrendaticia se podrán demostrar por todos los medios de prueba de la legislación civil”33
Por lo tanto, la ley es muy clara en que no establece ningún formato para el contrato
de arrendamiento y por la costumbre que ha surgido en Costa Rica, incluso se concibe el que
sea pactado verbalmente y de igual manera la ley lo respalda como si fuera escrito, siempre
y cuando cumpla con los elementos esenciales de este tipo de contrato.
32 Artículo 1125. Código Civil. Costa Rica. 1886. 33 Artículo 16. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Costa Rica. Ley N° 7527. 1995.
19
I.V. Partes del contrato de arrendamiento
I.V.A) El Arrendador
En ese sentido puede dar en arrendamiento el propietario, el poseedor del bien por
cualquier título legítimo y queda excluida la figura del arrendatario; pues él no podrá arrendar,
por cuanto si lo hace se estaría ante la figura del subarriendo, lo que está prohibido en la
ley.34
También, tiene facultades para arrendar, quien tenga un poder especial o generalísimo
o alguien que con facultad legal conferida por autoridad competente de acuerdo con los
artículos 1256 y 1257 del Código Civil; en el caso del poder especial, en virtud de su
naturaleza jurídica, se debe describir claramente todas las facultades, que el apoderado
deberá tener para otorgar el contrato de arriendo y en cuáles condiciones y, en el caso de
que la propiedad sea compartida por varias personas, para que el contrato sea válido, debe
tener el consentimiento de todos los copropietarios.
Una persona con poder general, no puede arrendar un bien inmueble en Costa Rica,
según puede apreciarse del artículo 1255 inciso 3 del Código Civil: “Por el poder general para
todos, alguno o algunos negocios, tiene el mandatario respecto del negocio o negocios a que
su poder se refiere, amplia y general administración, comprendiendo ésta las facultades
siguientes: …3- Alquilar o arrendar bienes muebles hasta por un año, pero si el poder se
limita a cierto tiempo, el período de arrendamiento no debe exceder de ese plazo”, para
34 Artículo 78. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Costa Rica. Ley N° 7527. 1995.
20
arrendar bienes inmuebles se requiere poder generalísimo o especial, porque el plazo
mínimo para arrendar un bien, según la LGAUS es de tres años. También se encuentran
facultados para dar en arriendo el usufructuario y el fiduciario, según el artículo 73 de la
LGAUS y artículos 337, 341, y siguientes Código Civil, artículos 633 y siguientes del Código
de Comercio.
I.V.A).1. Obligaciones del arrendador
Las obligaciones del arrendador, tienen como base el principio de que está obligado a
procurarle al arrendatario el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del
arrendamiento, dicha obligación es de hacer y tiene la virtud de prolongarse mientras exista
el contrato. Es de tracto sucesivo.
La obligación de entregar la cosa objeto del contrato, esto es lo más importante que
tiene el arrendador; pues si no la cumple, el arrendatario no podría disfrutar del bien, es una
obligación de dar y, al serlo, supone que además de entregar la cosa propiamente, debe
también entregar los accesorios que se requieren para su uso.35
El artículo 1128 del Código Civil establece que: “El arrendador, o la persona que da
en arrendamiento, debe entregar al arrendatario la cosa con sus accesorios, en estado de
llenar el objeto para el cual se arrendó”.36
35 Rojas Villegas, Rafael. Compendio de Derecho Civil. Editorial Porrúa S.A.México.1957. Pp 219. 36 Artículo 1128. Código Civil. Costa Rica. 1886.
21
Asimismo el artículo 26 de la LGAUS, establece como obligaciones del arrendador:
“a) Garantizar la legitimidad de su derecho y el uso y goce pacífico de la cosa por
todo el tiempo del contrato, b) Entregar, al arrendatario, el bien, objeto del arrendamiento con
sus instalaciones, servicios, accesorios, espacios sin construir y muebles no fungibles
convenidos, en buen estado de servicio, seguridad y salubridad, según el contrato, el destino
del bien y la naturaleza de las cosas, excepto si, en el contrato, el arrendatario asume la
obligación de restaurar las cosas en mal estado”.37
I.V.B) El arrendatario
En cuanto a quién puede recibir en arriendo, en su artículo 10 la ley indica que todo el
que posea capacidad jurídica o esté legalmente representado; sin embargo, aquí se debe
hacer una observación sobre lo que se entiende por capacidad jurídica, esta se adquiere al
nacer vivo; la capacidad de actuar, se adquiere con la mayoría de edad en una persona sana
a nivel mental y físico, de acuerdo con el artículo 36 del Código Civil.38
La Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, confunde los términos capacidad
jurídica con capacidad de actuar, ello por cuanto la norma regula también el caso de la
persona que no tenga capacidad jurídica pero que tiene representación legal, como es el
menor de edad; cualquier menor de edad tiene capacidad jurídica pero no capacidad de
actuar, salvo excepciones establecidas por la ley.
37 Artículo 26. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica.1995. 38 Artículo 36. Código Civil. Costa Rica. 1886.
22
Según el Código Civil costarricense, la capacidad jurídica es inherente a toda persona
durante su existencia de modo absoluto y general, los legisladores de Costa Rica han
confundido la capacidad jurídica con la capacidad de actuar, se agrega en este mismo
artículo, respecto de las personas físicas, que se modifica o limita por su estado civil, su
edad, o su incapacidad física o legal conforme a la ley.
Son de aplicación obligatoria las prohibiciones del artículo 1068 del Código Civil para
recibir en arriendo, en ese sentido: empleados públicos, corredores, peritos, tutores,
curadores y demás personas que administran bienes ajenos, las cosas en cuya venta
intervengan como tales empleados, corredores etc.; los abogados y los procuradores, las que
se rematen del ejecutado a quien defendieran; los jueces ante quienes penda o deba pender
el pleito, lo mismo que los empleados del juzgado y los abogados y procuradores que
intervengan en el litigio, los derechos o cosas corporales litigiosas.39
I.V.B).1.Obligaciones del arrendatario
La primera obligación que tiene el arrendatario, es la de pagar el precio de la renta
pactado en la fecha convenida. Esta renta comienza a correr desde el día en que el
arrendatario haya entrado en posesión y disfrute de la finca, pero la LGAUS hace la salvedad
en artículo 58, donde establece que el arrendatario tiene un periodo de “gracia” de siete días
naturales para pagar, posteriores a esa fecha, en los cuales el arrendador no puede
interponer un proceso de desahucio, el pago realizado después de esos siete días se
entiende como un incumplimiento definitivo de la obligación, de tal manera que el arrendador
39 Artículo 1068. Código Civil. Costa Rica. 1886.
23
puede proceder a presentar demanda de desahucio contra el arrendatario.40
En todo caso, por tratarse de un contrato bilateral, el no pago total y el pago parcial o
tardío del precio constituye por sí solo un incumplimiento grave, el cual da derecho al
propietario no incumplidor a pedir la resolución contractual, según lo establecido en los
artículos 692 y 693 del Código Civil., sin necesidad de requerimiento de pago conforme al
artículo 774 de dicho Código, en efecto, el principio general es que el acreedor debe requerir
de pago al deudor solo, cuando está exigido en el convenio o la ley.
La otra obligación que tiene es la de servirse de la cosa únicamente para el destino
que se pactó, de acuerdo con el artículo 11 de la LGAUS, este destino debe establecerse en
el contrato. La LGAUS reitera mucho sobre este aspecto en su articulado, a saber, en su
numeral 45, se establece la prohibición de cambiar el destino del bien que se pactó, el
arrendatario debe limitarse a utilizar el bien de la manera en que se estipuló en el contrato, a
menos que exista autorización expresa del arrendador.
Cuando no se haya aclarado el destino en el contrato, se presumirá que se debe
utilizar para el mismo fin con el que se venía utilizando, cuando el arrendatario le dé un uso
diferente al inmueble, sin el conocimiento y autorización del arrendador, este último podrá
establecer el desahucio o invocar la resolución del contrato, aunque este nuevo destino no le
causa un perjuicio al bien.
Existe la salvedad de que, no se considera cambio del destino para vivienda, la
40 Artículo 58. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 2010.
24
instalación en el inmueble arrendado, de una pequeña industria doméstica o artesanal, el
ejercicio de una profesión liberal o técnica, siempre que el arrendatario y su familia habiten
en el inmueble, estas actividades deben cumplir con las disposiciones sanitarias y
municipales respectivas y no ser un inconveniente para el vecindario, por producir
emanaciones, vibraciones o ruidos molestos, ni debe causarle deterioros al bien.41
Aunque la ley no lo prohíbe, sí estipula la obligación por parte del arrendatario de
avisarle al arrendador la concurrencia de estas dos actividades, en el plazo de ocho días
posteriores al inicio de la actividad, de no hacerlo, dará lugar a la resolución del contrato por
parte del arrendador y la interposición del desahucio.42
El artículo 48 en su inciso b), también considera que el arrendante no mantendrá el
bien en buen estado, cuando realice obras nocivas al inmueble o alteren su forma o su
destino, sin la autorización expresa del arrendador;43 asimismo el artículo 80, habla acerca
del cambio de destino que se le dé a un establecimiento comercial, donde dispone que el
arrendatario no podrá modificar la actividad empresarial del establecimiento comercial o
industrial, sin el consentimiento escrito del arrendador y, de llegar a hacerlo, el arrendador
podrá invocar la resolución del contrato por cambio de destino;44 el artículo 114 de ese
mismo cuerpo legal, reconoce al cambio de destino como una causal para la resolución del
contrato por incumplimiento del arrendatario.45
El arrendatario deberá conservar la cosa en buen estado y responderá por todo daño o
41 Artículo 45. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. 42 Ibidem. 43 Op. cit. Artículo 48. 44 Op. cit. Artículo 80. 45 Op. cit. Artículo 114.
25
deterioro que sea causado por su falta, culpa, negligencia o por la acción u omisión de las
personas que habitan con él, sus familiares, trabajadores, clientes, huéspedes y visitantes,
así lo establece el artículo 47 de la LGAUS.
El artículo 48, lista los presupuestos en los cuales el arrendatario no estaría
cumpliendo con su deber de conservar el bien, como es, que el daño o deterioro de la cosa
sea por su falta, culpa o negligencia o cuando la abandone sin dejar a una persona que la
cuide, o bien, que realice obras nocivas a la cosa arrendada o alteren su forma o su destino,
sin la autorización expresa del arrendador, deje de efectuar las reparaciones a las cuales se
comprometió en el contrato o le corresponda realizar de acuerdo con la ley;46 conforme al
artículo 50 de esta ley, compete al arrendatario reparar los daños y los deterioros causados
por las personas que habitan o visitan el edificio.
Concierne al arrendatario permitir que el arrendador inspeccione el bien y establece
ciertas características sobre estas inspecciones: el arrendador podrá visitar el bien, una vez
por mes o cuando las circunstancias lo ameriten, en horas del día o las horas en que el
establecimiento se encuentre abierto, debe inspeccionarlo en presencia del arrendatario o,
en su defecto, ante cualquier otra persona mayor de edad que se encuentre en la casa o
local. Por otra parte, el arrendador podrá hacerse acompañar por un ingeniero civil o un
arquitecto u otro técnico, al inspeccionar las instalaciones o los accesorios del bien y, durante
la inspección, podrán trazarse planos, tomarse fotografías y anotarse los daños y los
deterioros existentes. Cuando el arrendatario no permita inspeccionar el bien, después de
ser requerido en dos ocasiones mediante notificación, el arrendador podrá invocar la
46 Artículo 48. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995.
26
resolución del contrato.47
El arrendatario también tiene la obligación de dar aviso, si durante el período de
arrendamiento aparece un vicio o defecto grave en la cosa arrendada, o si urgen medidas de
protección para el bien contra un peligro o un daño previsible, en cuyo caso el arrendatario
debe, avisar de inmediato al arrendador. También está obligado a poner en conocimiento del
arrendador, en el más breve tiempo posible, toda usurpación o novedad dañosa por parte de
terceros, si el arrendatario no avisa inmediata u oportunamente al arrendador y se produce o
se agrava el daño o la acción sobre la cosa, el arrendador podrá invocar la resolución del
contrato y demandar indemnización por daños y perjuicios.48
La ley establece excepciones para la responsabilidad del arrendatario, dice que no
habrá culpa por parte de este si la pérdida total o parcial de la cosa arrendada, su deterioro o
la imposibilidad de su destino, fue motivada por la propia calidad, vicio o defecto de la cosa,
por caso fortuito o fuerza mayor, así establecido en el artículo 53 de la LGAUS.
El arrendatario está obligado a usar la cosa arrendada sin ocasionar peligro o
perturbación a la tranquilidad pública, cuando en la vivienda o el local arrendado para
cualquier destino, tengan lugar actividades notoriamente molestas, ruidosas, escandalosas,
nocivas, peligrosas, insalubres o ilícitas, el hecho constituirá un goce abusivo del bien por
parte del arrendatario y se podrá invocar la resolución del contrato.49
La última obligación que establece la ley es que, al concluir el arriendo, el 47 Op. cit. Artículo 51. 48 Artículo 52. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995. 49 Op. cit. Artículo 54.
27
arrendatario debe devolver la cosa en buen estado, salvo lo que haya perecido o
menoscabado por el tiempo, por caso fortuito o fuerza mayor, el arrendatario no es
responsable de los deterioros originados en la propia calidad, el vicio o el defecto de la
cosa.50
El Tribunal Contencioso Administrativo, ha determinado en sentencia N° 00014, que
deben existir ciertos presupuestos para que opere la responsabilidad civil, como lo menciona
en el extracto siguiente:
“La responsabilidad civil en la resolución contractual del arrendamiento
requiere la concurrencia de los siguientes elementos: a) existencia de una
relación contractual de arrendamiento; b) incumplimiento de las obligaciones
positivas o negativas derivadas de dicho contrato; c) imputación del
incumplimiento al deudor; d) existencia de un daño, y; e) relación de
causalidad entre el incumplimiento de la parte contratante y el daño
producido.
En razón de lo anterior, en el análisis de la responsabilidad originada con
motivo del incumplimiento contractual, además de la verificación de éste y el
análisis de las pretensiones para su satisfacción que no poseen naturaleza
resarcitoria, sino de mero cumplimiento, también debe analizarse los daños
originados en los deberes de protección a que se hacen referencia por el
incumplimiento de deberes colaterales o accesorios, como podrían ser los
50 Op. cit Artículo 56.
28
señalados en los artículos 1148 y 1144 del Código Civil citados
anteriormente”.51
I.VI. Cesión y subarrendamiento
I.VI.A) La cesión
Este tipo de contrato se realiza, cuando el arrendatario de un inmueble transmite a un
tercero los derechos y las obligaciones que ostentaba como arrendatario, en virtud del
contrato de arrendamiento pactado con el arrendador; asimismo, el arrendatario queda
desligado del contrato de arrendamiento, en cuyo caso el cesionario pasa a ocupar la misma
posición frente al arrendador, que tenía quien figuraba como arrendatario en el contrato
inicial.52
El arrendatario no puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero, a menos
que medie el consentimiento expreso y por escrito del arrendador, si se produce la cesión del
arrendamiento con el consentimiento del arrendador, el cesionario queda subrogado en la
posición contractual del arrendatario frente al arrendador; ello significa que el contrato de
arrendamiento no se modifica, salvo en el hecho de que el arrendatario queda sustituido por
otra persona, la cual tendrá en todo caso los mismos derechos y obligaciones que tenía el
arrendatario inicial.53
51 Sentencia N°00014 del 09 de Mayo del 2008. Tribunal Contencioso Administrativo. Costa Rica. 52 Rojas Villegas, Rafael. Compendio de Derecho Civil. Editorial Porrúa S.A.México.1957. Pp 233. 53 Op. cit. 235.
29
Al respecto, la LGAUS indica que el arrendatario no tiene la facultad de ceder el
arriendo, a menos que medie una autorización expresa del arrendador. De llegar a incumplir
con esta prohibición, el arrendatario incurrirá en desalojo en lo personal y el arrendador
podrá invocar la resolución del contrato, pero hace una salvedad en los casos de
arrendamiento de un establecimiento comercial o industrial; en este caso, el arrendatario
puede ceder su derecho de arrendamiento, si traspasa el establecimiento mediante una
compraventa mercantil.54
Para que tenga validez y se realice de acuerdo con las estipulaciones del Código de
Comercio esta compraventa debe comprender todos los elementos del establecimiento
mercantil; el cedente y el cesionario tienen un plazo de quince días naturales posteriores a la
realización de la escritura pública de compraventa, para notificarle la cesión al arrendador y
deben entregarle copia certificada del contrato.55
La ley es muy clara al indicar que “El cesionario subroga al arrendatario cedente en
todos sus derechos y obligaciones en el arrendamiento”.56 A su vez, estipula que el
arrendatario cedente será responsable solidario, junto con el cesionario, de las obligaciones
derivadas del contrato de arrendamiento, pero únicamente por el plazo de un año a partir de
la notificación de la cesión.
El artículo 79 de esa misma ley, aclara lo que se debe entender por establecimiento
comercial, “[...] debe entenderse por actividad comercial o industrial, la actividad empresarial
54Artículo 78. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995. 55 Op. cit. Artículo 79. 56 Ibidem.
30
que implique el contacto general y directo con el público, con los consumidores y usuarios”.57
I.VI.B) Sub arrendamiento
Esta figura se da en aquellas situaciones donde el arrendatario de un local arrienda
(subarrienda) a otra persona una parte del bien o su totalidad, puede ser porque por un
tiempo no va a ocupar el inmueble y no quiere perder el contrato de arrendamiento, entonces
subarrienda por ese periodo.
Si hay que aclarar que quien figuraba en un inicio como arrendatario, viene a cumplir
la función ahora como subarrendador del sub arrendatario, osea, para con el nuevo
arrendatario tiene las mismas obligaciones que tiene el primer arrendador con él, como son
las reparaciones y mantener al inquilino sin perturbaciones en el uso y el disfrute del bien.
La persona que está subarrendando, está sujeto al contrato inicial de arrendamiento;
por lo tanto, antes de pactar el subarriendo, debe comunicarle al subarrendatario que ese
contrato de subarrendamiento queda adherido a las disposiciones del contrato inicial, en lo
que se refiere al plazo; pues el segundo contrato se terminaría al vencer el plazo estipulado
en el contrato de arrendamiento. También queda sujeto en lo que se refiere a, que si el
arrendatario/subarrendador es desalojado, automáticamente el subarrendatario tendría que
desalojar también.
Sobre esta figura, las LGAUS dispone que el arrendatario no tiene la facultad de
57 Ibidem.
31
subarrendar, a menos que exista una autorización expresa del arrendador, la cual se haya
pactado en el contrato o el mismo arrendador sea quien se la comunique y, la violación a esta
estipulación dará lugar al desalojo del arrendatario; por ende, también del subarrendatario y
el arrendador podrá pedir la resolución del contrato.58
I.VII. Evicción y saneamiento
En caso de evicción, si el arrendatario resulta privado del uso y goce de la cosa
arrendada, el contrato se extingue y el arrendador está obligado al saneamiento; sobre estas
dos ideas es importante aclarar qué se entiende por evicción y qué por saneamiento.
“El vocablo evicción, encuentra raíces etimológicas en el latín jurídico
evictio nes equivalente a la expresión castellana, recuperación de una cosa por
sentencia judicial, vencer, ganar, triunfar por completo, por ello se afirma que
según su etimología la palabra evicción sirve en general para hacer referencia
a la situación, que sobreviene después que el adquirente de un derecho es
derrotado en juicio.”59
Ello implica que, si el arrendatario es privado de la cosa por parte de un tercero con
mejor derecho, el arrendador se encuentra obligado a sanear la situación, esto es,
indemnizarlo de los daños y perjuicios, de acuerdo con el destino del bien pactado en el
58 Artículo 78. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995. 59 Ossorio y Florit, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, políticas y Sociales. Editorial Heliasta.Argentina.1994.Pp 553.
32
contrato y las consecuencias de su privación.60
Por saneamiento se entiende, la obligación que tiene el transmitente de reparar los
daños y perjuicios originados en la privación o turbación que sufra el adquirente cuando
aquel no haya querido o no haya podido evitarlos.61
I.VII.A) Evicción
Existe evicción cuando por sentencia judicial, se ha despojado al comprador de la
cosa que compró, en virtud de un derecho que pertenecía a un tercero y puede ser total o
parcial.
En el caso de evicción parcial, ocurre cuando el comprador ha sido privado de una
parte de la cosa comprada o se ha afectado el contenido de su derecho; por ejemplo, que
deba reconocer en favor de otro, un derecho de usufructo, uso o habitación, servidumbre,
etcétera. Para que los gravámenes sobre la cosa, den lugar al reclamo por la evicción, deben
ser ocultos; si por el contrario, fueran aparentes o el vendedor las hubiera declarado en el
contrato y estas consten por escrito, no hay responsabilidad alguna de su parte, según lo
establecido en el artículo 29 de la LGAUS.62
Cuando tiene lugar la evicción parcial, los derechos del adquiriente deben
60 Artículo 27. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995. 61 Ibidem. 62 Artículo 29. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995.
33
considerarse según el supuesto de que la parte que se le ha quitado de la cosa o su
derecho, sea de tal importancia respecto de todo el bien, que sin ella no hubiera adquirido la
cosa. En el suceso señalado, la LGAUS en su artículo 27, reconoce al comprador la opción
de rescindir del contrato, con la consiguiente indemnización de daños y perjuicios, de
acuerdo con el contrato, el destino de la cosa y las consecuencias de su privación.63
La LGAUS, en su artículo 28 establece que, si el arrendador fuera vencido en juicio,
sobre una parte de la cosa nada más, el arrendatario puede reclamarle una disminución en el
precio, o la resolución del contrato, si resulta privado de una parte principal de la cosa y
reclamar el pago de daños y perjuicios.64
El artículo 1041 del Código Civil costarricense, le da la posibilidad al adquiriente de
elegir entre una indemnización proporcionada a la pérdida padecida, o bien, resolver la
enajenación, si la parte de la cosa en que ha sido vencido, fuera de tal importancia con
respecto al todo, que sin ella no hubiera realizado la adquisición. 65
El problema de si la parte perdida de la cosa o del derecho tiene tal importancia que
sin ella el comprador no la hubiera adquirido, es una cuestión de hecho, la cual los jueces
deben apreciar de acuerdo con las circunstancias del caso; por ejemplo, si se compra una
casa para habitarla, la circunstancia de que un tercero obtenga el reconocimiento de un
derecho de habitación sobre el inmueble, es causa suficiente para pedir la rescisión; pero no
63 Op. cit. Artículo 27. 64 Artículo 28. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. 65 Artículo 1041. Código Civil. Costa Rica. 1886.
34
lo sería si el derecho de habitarla recae solamente sobre una de las varias casas o puestos
de una estancia.
El arrendador está obligado a garantizar al arrendatario el uso y el goce de la cosa
arrendada, de tal forma que la acción de terceros que inquieten al arrendatario en dicho uso
y goce, ya sea que pretendan tener un derecho de propiedad, el ejercicio de una servidumbre
o el uso y goce de la cosa, el arrendador está obligado a garantizar al arrendatario el disfrute
de la cosa arrendada y, por tanto, solucionar estas perturbaciones sobrevinientes.
Mas la responsabilidad del arrendador no se extiende a vías de hecho de terceros,
que no den lugar a los supuestos mencionados en la ley y, en ese particular, el arrendatario
solo tendrá acción contra dichos terceros, lo cual limita la responsabilidad del arrendador.
I.VII. B) Saneamiento
El saneamiento por evicción es obligatoria y le corresponde a quien ofrece una cosa,
para ser vendida o darle algún servicio, cuando el adquiriente es despojado o perturbado en
todo o en parte; es decir, amparar en el dominio y uso de la cosa, pero además el
saneamiento por evicción supone responder por los vicios ocultos del inmueble; para que se
dé el saneamiento por evicción, resulta necesario que la causa de la evicción sea anterior al
contrato.66
66 Castan Tobeñas, José. Derecho Civil Español Común y Floral. Editorial Reus. España.1978. Pp 54.
35
La obligación de saneamiento por evicción, debe cubrir algunos gastos, entre los que
están: la restitución del precio de la cosa arrendada y el pago de los daños y los perjuicios
que hayan tenido lugar al haber sido despojado el arrendatario del bien, lo cual tiene una
mayor magnitud en los casos de arrendamiento de locales para destinos comerciales, pues
debe incluir todas las ganancias que dejó de percibir el arrendatario.67
Con esta acción, se busca proteger al arrendatario de una cosa, para que cuando
este se vea perturbado o privado de su derecho de propiedad por medio de una sentencia
judicial, el arrendatario pueda exigir al arrendador que responda por dicha perturbación o
privación de la cosa y, además, reclamar por los vicios ocultos de la misma.
I.VIII. Extinción del arrendamiento
Primeramente, la LGAUS contempla los casos de nulidad, el primero de los casos
es, cuando el arrendador carece de facultad para dar en arriendo el bien, la ley es muy
específica sobre quiénes pueden dar en arrendamiento un inmueble, ya sea el propietario, el
poseedor por título legítimo, un apoderado especial o generalísimo, que la facultad le haya
sido conferida por una autoridad competente, se aclara que el copropietario de una cosa
indivisa, no puede arrendar sin el consentimiento de los demás copropietarios, si se
incumplen con estas estipulaciones, dará lugar a la nulidad del contrato y por ende se
extingue.68
De igual manera para poder recibir el bien en arriendo, es necesario tener la
67 Ibidem. 68 Artículo 9. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995.
36
facultad para ese acto, debe ser quien tenga capacidad jurídica de actuar o esté
debidamente representado, este representante debe tener un poder especial o generalísimo,
o bien, se lo haya facultado una autoridad competente.69
No pueden alquilar directamente, ni por interpuesta persona: empleados públicos,
corredores, peritos, tutores, curadores y demás personas que administran bienes ajenos, las
cosas en cuya venta intervengan como tales empleados, corredores, etc., los abogados y los
procuradores, las que se rematen del ejecutado a quien defendieren, los jueces ante quienes
penda o deba pender el pleito, lo mismo que los empleados del Juzgado y los abogados y
procuradores que intervengan en el litigio, los derechos o cosas corporales litigiosas, esta
prohibición comprende también a sus consortes, ascendientes, descendientes y hermanos
consanguíneos y afines; el contrato que se pacte en contravención con estas directrices,
provocará la nulidad del contrato y su extinción.70
También se establece que será nulo, el contrato que se consienta por error, fuerza,
intimidación o dolo, además de dejar sin efecto el contrato, a su vez, da lugar al pago de
daños y perjuicios; la LGAUS hace la aclaración de que el usufructuario puede dar en
arrendamiento el bien, en todo o en parte, de acuerdo con las condiciones y el plazo de su
propio derecho; por su parte, el arrendatario al acordar el contrato, queda sujeto a las
condiciones del derecho de usufructo que tiene su arrendador y las cuales deben ser
conocidas por él a la hora de pactar, de no acatarse estas disposiciones se tendrá por nulo el
contrato de arrendamiento y dará lugar a la extinción del mismo.71
69 Op. cit. Artículo 10. 70 Artículo 1068. Código Civil. Costa Rica. 1886. 71 Artículo 14. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995.
37
De manera similar se dispone con respecto al fiduciario, quien puede dar en
arrendamiento el inmueble inscrito en el Registro Público a su nombre en propiedad
fiduciaria, igualmente, es obligación del fiduciario dar a conocer al arrendatario las
características y el plazo del fideicomiso que pueden llegar a afectar los derechos del
arrendatario, de no cumplir con esto, dará lugar a la nulidad del contrato y al pago de daños
y perjuicios.72
Seguidamente, la LGAUS contempla los casos de recisión que dan lugar al término
del contrato de arrendamiento, el arrendador está en la obligación de responder por los
defectos graves del inmueble arrendado, cuando le impidan o disminuyan de forma notable al
arrendatario el uso y el goce sobre la cosa, aunque estas sobrevengan una vez realizado el
contrato.73
El arrendatario puede invocar la recisión del contrato, al conocer los defectos o
cuando estos sobrevengan o pedir una disminución del precio de la renta, además de
reclamar daños y perjuicios.74
Otro supuesto es acerca de las molestias que pueden ocurrir por las reparaciones,
cuando tales impidan el uso y el goce, en todo o parte, o sean realmente imposibles de
soportar, el arrendatario puede invocar según sean las circunstancias, la recisión del
contrato o pedir una rebaja en la renta, por el plazo que duren las reparaciones.75
72 Op. cit Artículo 23. 73 Op. cit. Artículo 30.. 74 Ibidem. 75 Op. cit. Artículo 38.
38
También se contemplan los casos de evicción como causales de cese del contrato
de arrendamiento, cuando por causa de evicción, el arrendatario sea privado del uso y el
goce de la cosa arrendada. El contrato se extinguirá y el arrendador está obligado al
saneamiento, si la evicción fuese parcial, el arrendatario puede reclamar una disminución en
el precio de la cosa arrendada o la extinción del contrato, si fuese privado de una parte
principal de la cosa.76
Si durante la vigencia del contrato, la cosa se pierde o se destruye en su totalidad
o parte principal, por fuerza mayor o caso fortuito, el contrato se extinguirá, al expirar el plazo
también será causal para la extinción del contrato. En cuanto al arrendamiento de una finca
sobre la cual exista una anotación o inscripción de hipoteca común o de cédulas o un
embargo, anterior al contrato, durará como máximo por el plazo de tres años; en caso de
que se realice el traspaso forzoso del inmueble; el plazo se contará a partir de la fecha del
contrato de arrendamiento, o en su defecto, desde el día de la inscripción del traspaso en el
Registro Público.77
Para las viviendas de carácter social, se tienen ciertas estipulaciones muy
particulares, para que el plazo expire y dé lugar la extinción del contrato, resulta necesario
que el arrendador solicite la vivienda para uso propio, de un familiar, siempre que él o ellos
no hayan habitado en vivienda propia durante el año anterior, o bien, la solicite para nueva
construcción total.78
Para este tipo de vivienda, es necesario que se le prevenga del desalojamiento a su 76 Op. cit Artículo 113. 77 Op. cit. Artículo 76. 78 Op. cit. Artículo 100.
39
arrendatario, con una anticipación no menor de tres meses, de la fecha pactada de
expiración del contrato, o si no existiera, la fecha de expiración del plazo mínimo de tres años
o de su última prórroga, si esta prevención no se realiza con suficiente tiempo, se prorrogará
tácitamente el contrato por un nuevo período de tres años.79
Cuando la vivienda se solicita para uso de habitación, puede solicitarse para el
cónyuge, los ascendientes y descendientes hasta el segundo grado incluso y los hermanos;
la persona para quien se pida la casa deberá, ocuparla en el curso de los tres meses
siguientes a partir del desalojo; por el contrario, cuando se solicite para nueva construcción,
esta debe tener un valor por lo menos cinco veces mayor que el inmueble que se desea
demoler, también se establece un plazo de tres meses a partir del desalojo, para iniciar las
construcciones.80
La prevención judicial de desalojamiento, se promoverá como prueba anticipada al
proceso de desahucio y, si todos los documentos están en regla, el Tribunal procederá sin
más trámite a efectuar la prevención al arrendatario para que este desaloje la vivienda al
vencer el plazo del arrendamiento; sí el arrendatario no desaloja la vivienda al vencer el
plazo, el arrendador podrá promover proceso de desahucio.81
Sobre las formalidades que deben tener las comunicaciones que se le realizan al
arrendatario y, en específico la de la no voluntad de renovar el contrato, el Tribunal Segundo
Civil se han manifestado de la siguiente manera:
79 Op. cit Artículo 101. 80 Op. cit. Artículo 102. 81 Op. cit. Artículo 104.
40
“Las comunicaciones que hayan de hacerse las partes en el transcurso
de la relación inquilinaria, siempre que no requieran formalidades especiales,
pueden hacerse de dos formas: 1-mediante simple entrega del documento y;
2-mediante acta notarial. Las comunicaciones pueden efectuarse
directamente a la parte, en su casa de habitación o en el domicilio contractual.
Si se efectúa por medio de acta notarial y la parte receptora no desea firmar,
el Notario Público deberá dejar constancia en el acta de tal situación (artículos
94 y 102 inc. h) del Código Notarial). Si la entrega de la comunicación se hace
sin seguir el trámite previsto para las actas notariales, la notificación debe
practicarse ante dos testigos o ante la autoridad de policía del lugar, quienes
deberán anotar la fecha de entrega y firmar tanto el original como la copia del
documento[...] En el artículo 103 del Código Notarial se dispone: Si la
actuación se refiere a notificación, requerimiento o cualquier otro acto
relacionado con personas, se practicará donde ellas se encuentren y su
respuesta se consignará en el acta. Si en el lugar indicado por el interesado
no se encontrare persona alguna capacitada para entenderse con la diligencia
o si el notario público no fuere atendido, se harán constar esas circunstancias.
El acto de notificación mediante acta notarial se realiza en el lugar y el Notario
Público debe consignar el instrumento respectivo en su protocolo, con las
formalidades respectivas. Es un procedimiento simple, pero que debe reunir
los requisitos legales correspondientes. El artículo 19 de la Ley de
Arrendamientos permite que la notificación se haga mediante acta notarial,
pero no permite que se haga informalmente mediante una simple constancia
41
puesta al margen de una escritura que ya se había otorgado.”82
Llama la atención, que un acto donde se aprecia en un inicio como simple, debe
contener una serie de formalidades para que resulte válido. La notificación que se le realice
al inquilino, al comunicarle la voluntad de no renovar más el contrato de arrendamiento, como
se indica en la sentencia supra, puede efectuarse personalmente por el arrendador en el
local arrendado, el documento se le debe presentar al arrendatario o a cualquier miembro
que cohabite con él, la notificación se le debe entregar a él y esta debe ser firmada.
Si el arrendatario se rehúsa, deberán firmarla dos testigos; si por el contrario se
usara el otro medio que es el acta notarial, con ella se pretende que el abogado, deje
constancia por escrito de que el arrendador no desea renovar el contrato y se lo está
haciendo saber al inquilino, esta acta también debe entregársele al arrendatario (una copia),
ya sea que él la firme o no y, de no querer, el abogado debe hacer que dos testigos firmen el
acta y dejar constancia en la misma de la anuencia del arrendador.
Todo esto es necesario para que posteriormente el arrendatario no alegue que no se
le hizo la prevención debidamente, y se prorrogue el plazo del contrato, quedando el
arrendador sujeto a esa relación arrendataria por otros tres años. Por otra parte, otra causal
de extinción del contrato de arrendamiento es, si se da un traspaso de dominio, producto de
una expropiación por causa de una utilidad pública, el contrato se extinguirá, pero antes el
arrendador y el arrendatario deberán ser indemnizados por el expropiador.83
82Sentencia N°00169 del 21 de Junio del 2005.Tribunal Segundo Civil. Costa Rica. 83 Artículo 77. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995.
42
La última causal para terminar el contrato de arrendamiento, es la resolución del
contrato por incumplimiento de las obligaciones tanto del arrendatario como del arrendador,
este segundo puede invocar la resolución del contrato cuando el arrendatario no cumpla con
sus obligaciones de pago de la renta en la fecha acordada, cuando no conserve el bien en
buen estado, al tratarse de una propiedad en condominio. También serán causales la falta de
pago y la no conservación del inmueble en buen estado; pero además, el incumplimiento de
las obligaciones derivadas de la Ley de Propiedad Horizontal, del reglamento del condominio
o los acuerdos generales de la Asamblea de Propietarios.84
Otra causal para que se dé el fallo del contrato, es el cambio de destino de la cosa
arrendada, el no permitir inspeccionar el inmueble por parte del arrendador, el goce abusivo
del bien, el desalojo en lo personal y la falta de notificación de la subrogación.
De igual forma, el arrendatario puede invocar la resolución del contrato cuando el
arrendador no cumple con sus obligaciones; a saber, no haberle entregado la cosa en buen
estado al realizar el contrato, o carezca de salubridad y seguridad, no mantiene el bien en
buen estado, no realiza las reparaciones correspondientes o no rembolse lo gastado por el
arrendatario al realizar reparaciones en el inmueble, realice construcciones o cambie la
edificación sin autorización del arrendatario, perturbe ya sea de hecho o de derecho al
arrendatario para que disfrute adecuadamente el bien arrendado y no realice los pagos
correspondientes a servicios públicos cuando estos le correspondan a él.85
84 Op. cit . Artículo 113. 85 Op. cit. Artículo 44.
43
CAPÍTULO II. Análisis de la Ley General de Arrendamientos urbanos y
suburbanos
II.I Creación de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos
Crear esta ley surge en un momento en que, de acuerdo con la realidad social, era de
gran necesidad y así lo hicieron ver varios diputados durante el primer debate, en que se
desarrolla la discusión en el plenario para la aprobación de esta ley.
De la siguiente forma se manifestó el diputado Hernán Fournier Origgi: “La ley de
arrendamientos era una ley muy necesaria para el país, se requiere para que el país se
desarrolle un poco más en la construcción y en la vivienda, pero que también para que los
inquilinos sean protegidos por alguna ley, ya que había anarquismo y afectaba tanto al dueño
de las propiedades como al mismo inquilino”86.
Sobre este mismo proyecto de ley, el diputado Rafael Villalta Fernández expresó
que, esta ley vendría a ser un motor, la cual reactivaría al sector de la construcción en Costa
Rica, para entonces se encontraba en un estado de crisis. La construcción había reportado
un 25% de decrecimiento y proporcionaba en esos momentos, unos 130 mil puestos fijos de
trabajo, y Costa Rica se veía muy perjudicado, puesto que el sector es la actividad con un
mayor efecto multiplicador de la economía; la ley vendría a fomentar la construcción y el
subsecuente desarrollo de la economía del país; además de que por fin se saldría del marco
legal de la ley de 1939.87
86 Acta de sesión Plenaria N° 30 del 22 de junio de 1995. Asamblea Legislativa de Costa Rica. 87 “Me parece importante entre otras cosas, porque el proyecto va a permitir reactivar el sector de la construcción que, como es de
44
De estas intervenciones se desprende que Costa Rica, en esos momentos, estaba
pasando por una crisis económica y necesitaba impulsar su economía de alguna manera. Se
veía que una buena forma de hacerlo, era mediante la figura del arrendamiento y esta ley iba
a venir a propiciar un desarrollo en la nación, no solo en cuanto al alquiler de locales y
viviendas; sino que iba a producir un auge en la construcción de las mismas, pues las
personas iban a tener un mayor interés en crear para arrendar y esto mejoraría la economía
del país.
En el segundo debate, el diputado Villalta Fernández manifestó que evidentemente
que el estar amparados en la ley de 1939, había producido una desestimación en las
inversiones, no solo las destinadas a vivienda; sino también las de destino comercial y la
clase obrera era la que más se estaba viendo afectada. Asimismo, el diputado realza la
importancia de las casas de alquiler para uso y habitación, expone que generalmente sirven
de transición para las personas que desean construir una vivienda propia.88
En la exposición de motivos de la ley se expresan ciertos criterios, en ella se
conocimiento de muchos de ustedes, es la actividad que tiene el efecto multiplicador mayor desde el punto de vista económico, porque prácticamente intervienen todos los sujetos en la cadena de este sector productivo, de manera que, en un momento de crisis como el que vive actualmente Costa Rica, esta legislación sin lugar a dudas, actuará como catalítico para reactivar un sector económico importante como es el sector de la construcción. Y en relación con este mismo sector, deseo decir que hay una gran preocupación nacional porque existe, a este momento, casi un 25% de decrecimiento en materia de la construcción, y este sector es el que en este momento genera alrededor de 130,000 puestos fijos, de manera que de seguir agudizándose, este sector en términos financieros, estamos hablando de que en el corto plazo, podríamos tener desempleados de 25 a 30 mil personas, y esto significa muchas familias costarricenses. De tal suerte que, esta legislación viene a sustraernos de la ley de 1939, hay una herramienta moderna. Costa Rica y reitero, para estimular un sector que ya en estos momentos, en razón de la crisis económica, muestra un decaimiento de un 25% en su actividad. En tercer lugar, me parece que debemos tener presente cuando se debate este proyecto, que una de las alternativas para resolver el problema de habitación, es precisamente el alquiler, es decir, el alquiler es una etapa transitoria de las personas que andan en la búsqueda de su solución, mientras encuentran los recursos para formalizar sus operaciones. De tal suerte que, históricamente siempre alquilar viviendas, locales comerciales o industriales, ha sido un paso intermedio importante en la solución del sector vivienda. También me parece que esta ley, reitero, que nos saca de la ley de 1939, va a permitir un estímulo a todo el sector que se traducirá sin lugar a dudas, en un nuevo “boom” de la construcción de condominios, edificios comerciales, edificios de apartamentos, viviendas, unifamiliares, etc.” 88 “Sin lugar a dudas, el hecho de que estuviéramos con base en la ley de 1939, eso había desestimulado todas las inversiones, no sólo en vivienda, sino también en Centros comerciales, en hoteles, en apartoteles, etc. Sin lugar a dudas, especialmente a nuestra clase trabajadora y la mano de obra no calificada, era a la que más se estaba afectando, el sector construcción moviliza de 130 a 150 mil empleados directos, repito esta ley viene a impulsar, a re oxigenar y reactivar un sector determinante en la vida nacional. Finalmente deseo mencionar, que entre otras bondades de esta ley es que la solución de la vivienda, en un buen porcentaje, pasa por una etapa transitoria de alquiler, es decir, la alternativa de alquilar vivienda es parte de la solución de vivienda, particularmente de las nuevas familias, que requiere de un cierto tiempo para consolidarse como tal, y poder accesar por medio de los distintos mecanismos del Sistema Nacional Financiero para la Vivienda, por ese sueño que todos los costarricenses tienen de poseer su propia casa”.
45
manifiesta, que las relaciones arrendante-arrendatario siempre fueron una preocupación
permanente para las autoridades del Gobierno, se requería una regulación adecuada, que
garantizara el bienestar de las figuras participantes en este tipo de relación y evitara, en el
país la generación de problemas socio económicos.
En 1988, la Asamblea Legislativa aprobó la Ley de Inquilinato N° 7101, cuya
vigencia fue muy breve, pues contenía vicios de forma que ocasionaron su derogatoria, por
parte de la Sala Constitucional, al derogar esta ley, la norma en cuanto a inquilinato quedó
amparada, básicamente, en la legislación del 39, con el consiguiente retroceso para el país.
La demanda de regulaciones de inquilinato acordes con las necesidades presentes
de la nación, las cuales otorguen oportunidades y protección adecuadas para arrendantes y
arrendatarios, dentro de un marco de justicia social, fue lo que llevó a que el Poder Ejecutivo
elaborara un nuevo proyecto de ley, que recoge los aciertos de la Ley 7101, ya mencionada,
así como el punto de vista de las instituciones públicas y privadas, vinculadas con ese
campo.
El proyecto de Ley de Inquilinato, en busca de amplio consenso, recurrió al criterio de
instituciones sociales y financieras, tanto públicas como privadas. El primer grupo, incluye al
Instituto Nacional de la Vivienda, la Comisión Especial de Vivienda y el Instituto Mixto de
Ayuda Social; en la parte privada, se contó con el aporte de la Cámara de propietarios de
bienes inmuebles, la Asociación Costarricense de constructores de vivienda, la Cámara
Costarricense de la construcción y la Cámara de Comercio.
46
Con este proyecto de ley, se crearon condiciones favorables para producir bienes de
capital y la inversión en todo tipo de edificaciones, se estableció el sustrato para una nueva
etapa de desarrollo en el sector construcción que, sin duda, es el mejor indicador de
progreso en un país.
Los diputados integrantes de la Comisión encargada del estudio del proyecto de ley
de inquilinato, expediente N° 11725, publicado en el alcance 27 de la Gaceta N°130 del 9 de
julio de 1993, rindieron el siguiente dictamen: “La filosofía de esta ley es acentuar el principio
de que el derecho a una vivienda digna y adecuada es inherente a todo ser humano, la
sociedad tiene el deber de hacer posible la realización de este derecho, la casa de habitación
es un elemento esencial para el desarrollo espiritual y material de la familia y de cada uno de
sus integrantes, es función primordial del Estado, promover el bienestar de todos los
habitantes de su territorio, mediante el disfrute individual de una vivienda adecuada a las
necesidades del hogar.”89
Por otro lado se observa que: “La ley señala el camino hasta el justo equilibrio en el
espacio de los derechos individuales y colectivos del hombre y la mujer, y ese es el principio
rector de este proyecto que dispone que, el derecho a vivienda digna y adecuada es
inherente a todo ser humano y que al Estado le corresponde el deber de hacer posible la
realización de ese derecho”,90 ello en concordancia con la norma constitucional que estatuye
el deber del Estado de procurar el mayor bienestar a todos los habitantes del país,
organizando y estimulando la producción y el más adecuado reparto de la riqueza91.
89 Acta de sesión plenaria N° 37 del 6 de Julio de 1995 de la Asamblea Legislativa de Costa Rica. 90Ibidem. 91Artículo 50. Constitución Política. Costa Rica.1949.
47
El objetivo que se propone es, regular todo contrato de arrendamiento de bienes
inmuebles, verbal o escrito, en cualquier lugar donde estén ubicados, destinados a la
vivienda o al ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica,
asistencial, cultural, docente o recreativa o bien, a actividades y servicios públicos.
El proyecto propone una normativa que equilibra los aspectos económicos, jurídicos y
sociales que privan en la relación arrendante-arrendatario, se desea dar protección al
inquilino, en especial al de escasos recursos, sin atentar por ello contra los legítimos
intereses del arrendador; de tal suerte que se armoniza una actividad económica la cual debe
ser eficiente, con un concepto de justicia social que dé al país condiciones apropiadas de
desarrollo.
En su Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, el doctor Juan Marcos Rivero
Sánchez aclara que la ley solo establece cumplir con la capacidad de reclamarle al Estado el
que “posibilite” el lograr obtener este derecho, no así, que sea él quien se lo dé; sino por
ejemplo, establezca programas de financiamiento o fomente la construcción de viviendas
destinadas a darlas en alquiler.92
En su artículo 1° se aclara que la ley está inspirada en los principios de libertad,
justicia, equidad y reconoce que se necesita armonizar el ejercicio del derecho de propiedad,
con el desarrollo económico y el interés social. Pero esta afirmación parece un poco
ambigua; pues entre la justicia y la libertad existe una relación dialéctica: “A mayor justicia
menor libertad y a mayor libertad menos justicia”; esto se entiende así, en el sentido de que
92 Rivero, Juan Marcos .Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Costa Rica.1994. Pp. 2.
48
si se busca una mayor justicia en el contrato de alquiler, menor será la libertad de las partes;
pues el legislador deberá dictar una mayor cantidad de normas jurídicas que restringirán su
libertad de actuación.93
Por tanto, se desprende por sí misma, que la ley no se entiende como protectora del
individuo, sino que busca “Armonizar el ejercicio del derecho de propiedad con el interés
social”, de ahí que inquiera tutelar los intereses tanto del casero como del inquilino. Así
también la LGAUS regula específicamente las relaciones jurídicas derivadas del
arrendamiento de “locales para vivienda y otros destinos”.94
Una característica de la LGAUS que define muy bien la finalidad social con la cual se
decretó esta ley en su momento, se encuentra regulada en su capítulo X, sobre las viviendas
de carácter social. Las disposiciones de la LGAUS son de carácter especial y de orden
público; por lo tanto las demás normas de la ley solo se aplican a este tipo de arrendamiento
de manera supletoria, en la medida en que no contradigan lo establecido en ese capítulo.
Son de carácter social, las casas o los apartamentos de habitación que tengan un valor
en conjunto para el terreno y la edificación, determinado por el Departamento de Avalúos de
la Dirección General de la Tributación Directa, no mayor del límite máximo que se considere
como tope por el Banco Hipotecario de la Vivienda y, las que hayan recibido tal calificación
en un contrato celebrado entre el propietario y el Estado, conforme al reglamento que dictará
el Poder Ejecutivo.95
93 Op. cit. 3. 94 Op. cit. 4. 95 Rivero, Juan Marcos. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, Costa Rica. 1999. Pp 152.
49
Esta ley se aplicará para todo contrato escrito o verbal de arrendamiento de bienes
inmuebles, sin importar su ubicación y se destinen ya sea para vivienda o una actividad
comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica, asistencial, cultural, docente, recreativa
o actividades y servicios públicos; así también hace una distinción para cuáles van a ser los
casos en que no se podrá aplicar esta ley.96
El tipo de contrato que regula la LGAUS, tiene ciertas características necesarias
entender para diferenciar los casos en los cuales no sería aplicable, a saber: el alquiler debe
ser estable no pasajero; por ello no entran a estar regidos por la LGAUS los alquileres de
hoteles, pensiones, hospederías, internados y establecimientos similares, porque
generalmente estos se alquilan por un periodo pequeño, con respecto a los usuarios que
buscan sus servicios, el alquiler de espacios con la finalidad de servir de estacionamiento o
guarda de vehículos por la misma razón, la falta de permanencia, igual que los espacios
publicitarios, según lo establece el artículo 7 de la LGAUS.
El anterior artículo también menciona las viviendas y los locales con fines turísticos
ubicadas en zonas aptas para este fin, según el ICT y siempre que se alquilen por
temporadas, las ocupaciones temporales de espacios y puestos en mercados y ferias, el
comodato o la simple ocupación precaria o por pura tolerancia de un bien inmueble edificado,
el uso de viviendas u oficinas asignadas a ciertos funcionarios por razón del cargo que
desempeñan y, por último, los contratos en que se arrienda una finca con casa de habitación,
cuya finalidad es el aprovechamiento del predio. 97
96 Artículo 4. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. 97 Op. Cit. Artículo 7.
50
En cuanto a las características y la función de la LGAUS, el Juzgado Primero Civil de
la Corte Suprema de Justicia, ha mantenido la siguiente posición:
“[...] Es decir, el derecho a la vivienda es derivado del principio fundamental de
dignidad humana, y en vista de que una de las formas en que se efectiviza es
el arrendamiento, existe un marcado interés público en su regulación, aun
cuando, conviene advertir, ello no implica desconocer el margen de acción
que tiene la voluntad de las partes, en aquella materia negociable, sin que por
ello deje de mantener su interés público y orientación social que lo permea.
Por ello, casi la mayoría de las estipulaciones de ese cuerpo legal gozan de
estatus de orden público y, además, constatándose la usual disparidad de
posiciones entre el propietario-arrendante y el arrendatario, fueron
consagrados a favor de este último una serie de derechos irrenunciables de
forma anticipada, para que, ni aún el acuerdo de partes pueda limitarlos. Con
todo, aun cuando la normativa de inquilinato busca proteger los derechos del
arrendatario, ello no puede suponer, en modo alguno, conculcar los del
arrendante, ni las exigencias de la buena fe. El plazo de aviso previo con que
debe señalarse el término final del contrato, tiene por objeto que tanto el
arrendante como el arrendatario tomen las previsiones del caso, y no se vean
de manera intempestiva y apresurada, en la obligación de desalojar y buscar
un nuevo inmueble, o con el bien desocupado, pudiendo arrendarlo de
nuevo”. 98
98 Sentencia N° 00378 del 24 de mayo del 2007. Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia de Costa Rica.
51
II.II Elementos que conforman las causales para el establecimiento del proceso monitorio arrendaticio
II.II A) El precio
“Deriva del Latín “Pretium”, es el valor monetario que se le asigna a algo, todos los
productos y los servicios que se ofrecen en el mercado tienen un precio, el cual corresponde
al dinero que el comprador o cliente debe abonar para concretar la operación, es una
contraprestación. El precio, a nivel conceptual, expresa el valor del producto o servicio en
términos monetarios.
Las materias primas, el tiempo de producción, la inversión tecnológica y la competencia
en el mercado son algunos de los factores que inciden en la formación del precio”99
La LGAUS establece como obligación del arrendatario pagar el precio de la renta, en
la fecha convenida, esta renta puede consistir en una suma de dinero o cualquier otro valor
equivalente, pero debe ser cierto y determinado y el arrendador debe hacer entrega de un
recibo al arrendatario y mantener él una copia del mismo, en ausencia de contrato escrito, el
convenio verbal y las demás características derivadas del contrato de arrendamiento, se
podrán demostrar por todos los medios de prueba establecidos por la ley.100
Se puede convenir el pago de alquiler en moneda extranjera, pero el arrendatario
podrá pagarle en colones, conforme al tipo de cambio para la venta de la moneda pactada en
99 Mankiw, Gregory. Principios de economía. Sexta edición. Harvard University. 2012. Pp. 45. 100 Artículo56. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995.
52
el Banco Central de Costa Rica a la fecha de pago.101
La suma a pagar será la que estipulen las partes y deberá cancelarse por períodos de
un mes, salvo que se pacte otra cosa, la ley permite que el arrendatario efectúe el pago
dentro de los siete días naturales siguientes al vencimiento del período de pago, aún en los
casos en que se hubiera pactado otra cosa. 102
El arrendatario está obligado a pagar desde el día en que recibe el bien (porque no
necesariamente es el mismo día en que se celebra el contrato) y hasta el día en que lo
entregue al arrendador, ya sea porque se haya vencido el plazo, ya no quiera seguir con la
relación contractual o cuando se presenta un proceso de extinción del arrendamiento, por
cualquier causa, esto no exime al arrendatario de pagar la renta durante el proceso; sí él
incumpliera, daría lugar a que el arrendador pueda invocar la resolución del contrato, con
base en la falta de pago del precio, mientras no se haya dictado sentencia firme.103
Por diferentes razones es posible que el arrendador, pueda admitir el pago de la renta
en un momento diverso del que se había señalado en el contrato (tolerancia); pero por ello,
no se debe entender que se ha modificado el convenio original, pues siempre mantiene el
arrendador la facultad de exigirle a su arrendatario que se ajuste a la fecha original
convenida, aun cuando se le hubiera admitido el pago en otro momento en el pasado. El
arrendador debe comunicar al arrendatario, por cualquier medio escrito, su decisión de poner
fin a la tolerancia, y no acatar este la decisión, se puede emprender acciones judiciales.104
101 Op. cit Artículo 57. 102 Op. cit. Artículo 58. 103 Op. cit Artículo 60. 104 Op. Cit. Artículo 62.
53
Cuando se trata del pago de los servicios públicos, entre las partes se convendrá a
quién le corresponderá hacerlo y, en caso de que no se haya pactado, será al arrendatario a
quien le corresponda pagar esos servicios, excepto la cuota básica de agua, así lo establece
la LGAUS en su artículo 64. También el arrendatario está facultado para pagar el monto de
los servicios públicos que utilice y, por convenio, correspondan al arrendador y deducir de la
renta el importe respectivo; asimismo se pueden deducir los costos de reconexión de los
servicios o cuando la empresa le corte el suministro por falta de pago, el arrendatario puede
descontar este costo de lo adeudado a la última mensualidad.105
El arrendador cuenta con un derecho de retención para asegurarse el pago, él
puede retener los objetos legalmente embargables con que la cosa arrendada se encuentre
amueblada y pertenezcan al arrendatario, su cónyuge, sus hijos y sus padres por
consanguinidad o afinidad, se presume que los objetos que se encuentran en el inmueble
arrendado, son del arrendatario, salvo que exista prueba fehaciente en contrario.106
Como se mencionó anteriormente, el arrendatario puede realizar dentro de los siete
días naturales siguientes a la fecha de vencimiento del pago, un depósito judicial con la suma
de la renta a pagar. Para que este sea válido, debe efectuarse a la orden de la autoridad
judicial competente, del lugar donde está situado el inmueble y, en la boleta de depósito
deben indicarse el período de arrendamiento al cual corresponde el pago y la dirección
exacta del arrendador, a quien el Tribunal deberá notificarle la existencia del depósito, los
105 Op. cit Artículo 6 4. 106 Op. cit. Artículo 65.
54
depósitos sucesivos deben ser a la orden de la misma autoridad para que tengan validez.107
El reajuste del precio para vivienda se realizará al final de cada año del contrato, a
falta de convenio entre las partes se sigue una serie de reglas: puede darse que la tasa de
inflación acumulada de ese año, sea menor o igual al 15%, el arrendador está facultado de
pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje no mayor a esa
tasa.
Bien puede suceder que la tasa de inflación de ese año sea mayor al quince por
ciento, la Junta Directiva del Banco Hipotecario de la Vivienda dictará, con base en
consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el
equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, el porcentaje
adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda, siempre que no sea inferior a
ese quince por ciento, ni mayor que la tasa anual de inflación.
Este reajuste regirá a partir del período de pago siguiente, al que el arrendador
notifica al arrendatario el reajuste aplicable al alquiler, junto con una certificación de la
Dirección General de Estadística y Censos o copia auténtica de la publicación en el diario
oficial; en los casos en los cuales el arrendatario no está conforme con el reajuste, puede
depositar judicialmente, el precio anterior; pero su pago liberatorio quedará sujeto al
resultado del proceso de desahucio promovido por el arrendador. 108
Cualquier reajuste a la renta que sea superior a lo establecido en la ley, será nulo de
107 Op. cit Artículo 66. 108 Op. Cit. Artículo 67.
55
pleno derecho. Es válido el convenio entre las partes para acordar un reajuste menor al que
establece la ley, cuando se pacta que se pagará un alquiler para vivienda con una moneda
extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin poder
reajustarlo.109
Cuando se trata de reajustar el monto de la renta para locales cuyo destino es la
vivienda, las partes podrán convenir los períodos, la forma y los montos de los reajustes. De
no existir convenio, al final de cada año del contrato se podrá plantear un proceso sumario
para definir el reajuste del precio, o bien, someter la controversia a la decisión de los árbitros
o peritos.
No obstante, Juan Marcos Rivero hace la aseveración de que: “La redacción suscrita
da la impresión de que las partes, en uso de su autonomía de la voluntad, pueden
determinar, de común acuerdo el monto del reajuste, se trata, no obstante, de una impresión
falsa; en realidad, la autonomía de la voluntad de las partes está muy limitada en materia de
reajuste del precio de la renta de locales destinados a la vivienda, en esta materia, la idea
es que el pacto sólo es válido en la medida en que se estipule un aumento menor o igual al
autorizado, por la ley de conformidad con las reglas del presente artículo”.110
Para las viviendas de carácter social rige la estipulación de que al arrendatario no se le
puede obligar a pagar anticipadamente más de una mensualidad, ni a rendir garantía por una
suma mayor a una mensualidad, la misma estipulación está contemplada para las viviendas
que no son de carácter social en el artículo 58 de la LGAUS.
109 Op. cit. Artículo 68. 110 Rivero, Juan Marcos. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. 1999. Costa Rica. Pp 122.
56
Si bien es cierto, la ley es muy clara y tajante en la obligación de pago que tiene el
arrendatario, también establece una serie de postulados para los cuales quedaría excusado
de pagar la renta, al arrendador o a que se disminuya el monto si se llegaran a cumplir.
La primera de estas especificaciones es la que habla acerca de los servicios públicos,
resulta prohibido arrendar edificaciones para vivienda o local, si este no cuenta con servicios
básicos de acueducto, instalaciones sanitarias y electricidad; salvo los inmuebles ubicados
en zonas rurales donde estos servicios no existan, pero se aclara que el arrendador debe
proveer los medios alternativos adecuados para que el arrendatario pueda servirse de
ellos.111
La falta de servicios básicos o su inadecuada prestación en una vivienda o un local,
que ocurran con posterioridad a la celebración del contrato, faculta al arrendatario a pagar la
renta mediante depósito a la orden de la autoridad judicial competente, sin que el arrendador
pueda invocar la resolución del contrato.112
Otra salvedad se hace con respecto a las reparaciones, pero antes debe hacerse
una distinción entre reparación: “Que es la restitución del bien a su normal estado de
funcionamiento, y la mejora, siendo que implica elevar el estado normal del bien”,113se
distinguen tres tipos de mejoras, a saber: necesarias; aquellas indispensables para la
conservación de la cosa, útiles: aumentan el valor venal de la cosa y, por último, las de mero
adorno: su finalidad es la de embellecer el bien o se hacen por comodidad o placer del 111 Artículo 22. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N°7527.Costa Rica. 1995. 112 Op. Cit. 113 Rivero, Juan Marcos. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.1999. Costa Rica. Pp 60.
57
poseedor, sin que ello se transforme en un aumento sensible del valor venal de la cosa114, el
arrendador está obligado únicamente a realizar las reparaciones necesarias para conservar
la cosa en buen estado.115
Los defectos graves están contemplados en el artículo 30 de la LGAUS y estipula que
el arrendador es quien debe responder por los defectos graves del bien, cuando al
arrendatario le impidan o disminuyan notablemente el uso y el goce sobre ella; aunque
aparezcan después de realizado el contrato. Cuando ocurre esta situación, al arrendatario se
le dan dos alternativas: una es invocar la rescisión del contrato y la otra es pedir una
disminución del precio proporcional a los daños y, además, reclamar una indemnización por
daños y perjuicios, pero se hace una aclaración en el artículo, no tendrá derecho a esta
indemnización si él conocía de estos defectos al momento de celebrar el contrato y ese
conocimiento conste por escrito.116
Cuando se trate de reparaciones necesarias, el arrendador está obligado a reparar
cuanto sea necesario para conservar el inmueble en buen estado y pueda utilizarse para el
fin que se pactó, a menos que el deterioro sea imputado al arrendatario o, por convenio o
ley le corresponda a este pagarlos. Si las reparaciones las hace el arrendador, no tendrá
derecho a incrementar la renta por este motivo y es obligación del arrendatario comunicar de
una manera rápida al arrendador, la urgencia de que efectúe esas reparaciones para evitar
daños mayores posteriormente.117
114 Op. cit. 62. 115 Artículo 26. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. 116 Op. Cit. Artículo 30. 117 Op. Cit. Artículo 34.
58
Cuando el arrendador ya ha sido debidamente notificado por el arrendatario acerca
de la urgencia en la reparaciones que debe hacer y él aun así, no las inicia dentro del plazo
de diez días hábiles, salvo que sea debido a una situación ocasionada por caso fortuito o
fuerza mayor, el arrendatario podrá realizarlas, en lugar del arrendador y retener la parte del
alquiler que corresponde al costo de los arreglos, más intereses de acuerdo con la tasa
básica pasiva, establecida por el Banco Central de Costa Rica, vigente en ese momento.
Otra opción es que se le da la posibilidad de solicitar la resolución del contrato y pedir
indemnización por daños y perjuicios, siempre que no haya conocido la urgencia de las
reparaciones, al momento de efectuar el contrato, o se haya acordado sobre estas en el
mismo. El arrendador puede asumir las reparaciones, una vez que han sido iniciadas por el
arrendatario en el estado en que se encuentren, en este caso, le debe pagar al arrendatario
los gastos en los cuales haya incurrido hasta ese momento.118
Cuando el arrendatario realice mejoras o reparaciones, el arrendador está obligado a
pagarlas, solo si en el contrato o con posterioridad las autorizó por escrito y se obligó a
pagarlas, osea, esto se llegaría a dar en los casos en donde el arrendatario no le haya
comunicado al arrendador la necesidad de las reparaciones para que él las realice; las
mejoras y las reparaciones quedarían en beneficio del inmueble, salvo se haya pactado
expresamente lo contrario o sean mejoras que puedan ser retiradas sin afectar la
infraestructura del bien.119
Un caso en el cual se puede solicitar una reducción del precio del alquiler es, cuando
118 Artículo 35. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995 119 Op. cit. Artículo 36.
59
se estén realizando reparaciones en el inmueble y estas impiden el uso y el goce de él, por
parte del arrendatario, ya sea en todo o en parte. Tal es el caso de que racionalmente sean
imposibles de soportar, pero esta reducción sería por el tiempo que duren las
reparaciones.120
Cuando se está frente a situaciones provocadas por caso fortuito o fuerza mayor, la ley
prevé varias situaciones; pero las que interesan para esta investigación se dan, cuando el
bien es destruido parcialmente, no obstante, se encuentra en condiciones apropiadas para su
destino: El arrendatario, en este caso, puede exigir que se repare el bien y se disminuya el
precio durante el tiempo que dure la reparación.121
Si la cosa simplemente está deteriorada, el contrato subsiste, pero el arrendador
deberá reparar de forma inmediata, el deterioro hasta dejar el bien en buen estado, si por
caso fortuito o fuerza mayor, la cosa arrendada no está en condiciones de ser usada por el
arrendatario, la renta no se pagará mientras dure el impedimento o se reducirá
proporcionalmente al daño.122
Vale la pena definir qué se entiende por fuerza mayor y caso fortuito, Soto Nieto
manifiesta que: “El caso fortuito consiste en un advenimiento calificado de causal en cuanto
ignorado y que no podía preverse, según el acto de la experiencia, se trata de un hecho
imprevisible e inevitable, se trata de un accidente no imputable al deudor que el exacto
cumplimiento de la obligación”.123
120 Op. cit. Artículo 38. 121 Op. cit. Artículo 42. 122 Op. Cit. Artículo 43. 123 Soto Nieto, Francisco. El caso fortuito y la fuerza mayor riesgos en la contratación. Ediciones Nauta. España. 1965. Pp. 17
60
“Es en el orden jurídico, aquel suceso inopinado o fuerza mayor que no
se puede prever, y que, aún previsto, no puede ser resistido en sus efectos, y
es de peculiar y exclusiva incumbencia de los Tribunales de instancia hacer
las afirmaciones de hecho necesarias para juzgar de cómo el caso fortuito
modifica la relación jurídica”.124
Sobre las viviendas de carácter social, la LGAUS hace ciertas diferenciaciones que no
están reguladas en las demás partes de la ley y son relativas a arrendamientos de inmuebles
que no son de carácter social; por ejemplo, en el artículo 93 habla acerca del peligro a la
salud o la seguridad de los ocupantes o los vecinos que pueda ser provocado por el bien,
debido a su ubicación o el estado en que se encuentra; para estos casos, la autoridad
sanitaria o municipal puede ordenar al arrendador que realice las reparaciones o tome las
medidas correspondientes, dentro del plazo que le otorguen.
Cuando el arrendador no cumple con la prevención anterior, las reparaciones pueden
ser efectuadas por la autoridad sanitaria o municipal a costa del arrendador; también el
arrendatario queda facultado para comunicarle al arrendador la necesidad de que realice las
reparaciones, para proteger a los ocupantes de la vivienda y los vecinos. Si él no las realiza
dentro del plazo, de diez días hábiles siguientes a la notificación, que le hizo el arrendatario,
este puede realizarlas a costa del arrendador.125
El arrendador no tiene derecho a recibir el pago de la renta, hasta tanto no lleve a
124 Sentencia del 10 de noviembre de 1924, Juzgado Civil de España. 125 Artículo 93. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995.
61
cabo las reparaciones necesarias para la salud o la seguridad de los ocupantes de la
vivienda o sus vecinos, así establecido en el artículo 94 de la LGAUS, si por la omisión del
arrendador, las reparaciones las llevara a cabo el arrendatario, este tendrá derecho de
aplicar la renta para amortizar el costo de las obras más la tasa de intereses básica pasiva,
establecida por el Banco Central de Costa Rica, vigente en el momento, a partir de la
finalización de la obra.
Si las reparaciones las realizara un organismo público, el arrendatario debe pagarle la
renta a este, hasta cubrir el valor de la inversión, más la tasa de intereses básica pasiva
establecida por el Banco Central de Costa Rica, vigente en ese momento y un dos por ciento
mensual de multa, a partir de la finalización de las obras.126
El arrendador no tendrá derecho a reajuste de la renta, aunque haya efectuado las
reparaciones directamente o las haya realizado el arrendatario o un organismo público;
además, todo reajuste de la renta se efectuará de pleno derecho, con base en el índice oficial
de precio al consumidor de la Dirección General de Estadística y Censos.127
Una posibilidad que la ley le otorga a los arrendatarios de viviendas de carácter
social, como una deferencia a su situación económica, es la posibilidad de enervar el
proceso, de acuerdo con el artículo 99 de la LGAUS. Cuando se promueva un proceso de
desahucio, para el lanzamiento por falta de pago de la renta, el arrendatario puede enervar el
proceso; esto es, que pague todo lo adeudado hasta el momento, de renta, servicios y las
costas correspondientes ya sea al arrendador o por medio de depósito judicial, no podrá
126 Op. cit. Artículo 94. 127 Op. cit. Artículo 95.
62
enervar el proceso si existió una, durante los doce meses anteriores y una vez realizado el
pago, se suspenderá el procedimiento en el estado en que se encuentre mientras no exista
sentencia firme.128
II.II B) El plazo
“El término o plazo, es un evento futuro pero cierto a partir del cual deben producirse o
cesar los efectos del negocio, Su introducción corresponde a una finalidad práctica: Limitar o
diferir en el tiempo la eficacia del contrato. El término indica el momento temporal futuro pero
cierto en que finaliza o se inician los efectos del negocio.
Según la doctrina predominante, el término puede considerarse como un elemento
accidental del negocio, que se resuelve en una cláusula a través de la cual, las partes ponen
un límite a la eficacia y que es compatible con la función típica del negocio. El término es
aquella parte de la regulación negocial que opera la colocación de los intereses en el tiempo.
En realidad los intereses humanos se desenvuelven y tienen significado respecto a un tiempo
determinado.
En este sentido, el plazo se configura como un elemento voluntario, frente a los cuales
es la ley la que señala cuándo deben verificarse los efectos del negocio, o las obligaciones
surgidas”.129
Como manera de darle estabilidad al inquilino ya sea de una vivienda, para que tenga
128 Op. cit. Artículo 99. 129 Pérez Vargas, Victor. Derecho Privado. Tercera edición. Litografía e imprenta LIL S.A. Costa Rica.1994.Pp.291.
63
tranquilidad de que por lo menos por un determinado período, no va a tener que buscar y
trasladarse a otro inmueble o en el caso del alquiler de un local, para que durante ese
plazo, tenga estabilidad en su negocio que le favorece para darse a conocer y atraer
clientela, la LGAUS establece que este plazo, no podrá ser menor a tres años y se contará a
partir del día cuando el arrendatario recibe el bien y las partes hayan pactado por un plazo
inferior a este, o no se haya establecido, se entenderá que fue por tres años.130
Este plazo se ha establecido en favor del arrendatario; por lo tanto él sí puede
terminar la relación inquilinaria antes de que expiren los tres años, siempre y cuando dé
aviso al arrendador con tres meses de anticipación, de su voluntad de romper la relación
contractual, así lo establece el artículo 72 de la LGAUS.
Se establece la figura de la prórroga tácita, la cual se dará cuando el arrendador no
haya notificado al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato, por lo menos tres meses
antes de la expiración del plazo original o prorrogado anteriormente, esta prórroga será por
un nuevo período de tres años, cualquiera que sea el plazo inicial del contrato o el destino
del bien.131
El plazo de los arrendamientos otorgados por usufructuarios y fiduciarios, expirará al
término de duración del derecho del arrendador, salvo que el título inscrito en el Registro
Público autorice, expresamente, para arrendar por un plazo mayor.
Cuando en un inmueble ocupado por el propietario para su propia vivienda, la
130 Artículo 70. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995. 131 Op. Cit. Artículo 71.
64
edificación se divida o se levante una nueva para arrendar departamentos o locales, con
muebles o servicios o sin ellos, el arrendador puede poner término al contrato, sin tener en
cuenta el plazo convenido ni el tiempo transcurrido, el artículo 74 de la LGAUS, establece
una serie de requisitos para que se pueda llevar a cabo esta disposición: que los
apartamentos arrendados para vivienda o locales, para cualquier otro destino, no sean más
de dos; que la vivienda del propietario del inmueble y el departamento o local tengan la
entrada principal en común, sí estas entradas fueran separadas, que ambas ocupen los
mismos niveles del inmueble o compartan espacios internos, edificados o no, para que en
estos casos se produzca la extinción del contrato, bastará que el arrendador notifique al
arrendatario, con un mes de antelación, su voluntad de poner fin al arrendamiento.132
Al igual que la prevención de desalojo por expiración del plazo para viviendas y
locales cuales no son de carácter social, debe hacerse con una anticipación no menor de tres
meses a la fecha de vencimiento, si no hubieran estipulado un plazo, se entenderá que fue
por tres años como el plazo mínimo, si esta prevención no se hace en tiempo, el plazo del
arrendamiento se prorrogará tácitamente por otros tres años.133
Al existir la prevención judicial de desalojamiento de una vivienda de carácter social,
esta se promoverá como prueba anticipada al proceso de desahucio. Si los documentos
están en regla, el tribunal procederá, sin más trámite, a realizar la prevención al arrendatario,
con el fin de desalojar la vivienda al vencer el plazo, las diligencias pasarán a ser parte del
proceso principal que se establezca.134
132 Op. cit. Artículo 74. 133 Op. Cit. Artículo 100. 134 Op. cit. Artículo 101.
65
Para que se pueda dar la extinción del contrato de arrendamiento y el subsecuente
desalojo del inmueble en las viviendas de carácter social, debe darse la concurrencia de dos
factores; debe existir la expiración del plazo y, además que esta se solicite por alguna de las
siguientes razones: ya sea para uso habitacional del bien, por el propietario o por algún
familiar de este o para realizar una nueva construcción.135
El propietario puede solicitar la vivienda para que su cónyuge, para sus
ascendientes y descendientes hasta segundo grado y para los hermanos la ocupe, la
persona para quien se está solicitando el inmueble, deberá ocuparlo en el curso de los tres
meses siguientes a partir del desalojo; cuando se le presenta la prevención al arrendatario,
se deben incluir varios documentos: una escritura pública de declaración jurada del
arrendador sobre el uso que le va a dar al bien e indicar no ha vivido en casa propia durante
el último año así como prueba registral del parentesco.136
Cuando lo que se pretenda sea realizar una nueva construcción, esta debe tener un
valor de por lo menos cinco veces mayor al que tiene la edificación existente y se quiere
demoler. La construcción debe iniciarse durante los tres meses siguientes a partir del
desalojo, al presentar la prevención al arrendatario debe incluir: la escritura pública de
declaración jurada del arrendador sobre el valor de la edificación nueva que se va a levantar,
prueba de la propiedad de la finca, un certificado del valor actual de la vivienda expedida por
el Departamento de Avalúos de la Dirección General de la Tributación Directa o por un
ingeniero civil o arquitecto incorporado y prueba del vencimiento del plazo del arrendamiento.
135 Op. cit. Artículo 100. 136 Op. cit. Artículo 102.
66
Si el arrendador no cumple con la obligación de ocupar la vivienda o empezar la
construcción durante los tres meses posteriores al desalojo, el arrendatario tendrá derecho a
ser restablecido en la vivienda, por un nuevo período de tres años. La acción de
restablecimiento se tramitará por vía incidental dentro del mismo juicio de desahucio o en un
proceso sumario, si el desalojamiento se ha producido con motivo de la prevención; además
el arrendatario tiene derecho a ser indemnizado por el arrendador, por un monto que sea
igual al valor de la renta de un año de la vivienda, que fue desalojado junto con gastos de
traslado y daños y perjuicios que tengan lugar, él tendrá derecho a esto, aunque no vuelva a
ocupar el inmueble.137
Si por algún motivo de hecho o derecho, ocasionado ya sea por el arrendador o un
tercero, el arrendatario no pueda volver a ocupar el bien, el arrendador debe indemnizarlo
por una suma igual a la renta de tres años de la vivienda desocupada, junto con los gastos
de traslado y daños y perjuicios correspondientes.
Cuando exista un proceso pendiente de desalojo, el tribunal donde se esté
tramitando, de oficio o a solicitud de parte (arrendatario), puede otorgar un plazo adicional
para el desalojo de la vivienda, no mayor de treinta días; en casos de enfermedad,
desamparo u otro motivo de fuerza mayor justificado, siempre que no exista un peligro
inminente para la salud o la seguridad de los moradores de la vivienda o los vecinos.
137 Op. cit Artículo 103.
67
II.III El proceso de desahucio contemplado en la LGAUS (Código Procesal Civil)
“El desahucio es un medio de acción, que en los casos determinados
por la ley, se concede al arrendador, para obligar al arrendatario a desalojar el
inmueble”138
En el CPC se establece la forma en cómo se lleva a cabo el desahucio, en la etapa
de ejecución de sentencia firme, tendrá la intervención de la policía, la cual verificará el
lanzamiento, expulsará al demandado y su familia, en caso de que el arrendatario no pueda
llevarse sus cosas de una vez, estas se pondrán en un depósito; pero el propietario queda en
perfecta posesión del bien en ese momento.
El juicio de desahucio, significa un desalojamiento forzoso o coactivo, donde el
demandado ha podido y debido defenderse y, en el que la sentencia firme que ordenará el
lanzamiento, contiene implícitamente el allanamiento sin que sea necesario decretarlo en
forma expresa.139
II.III.A) Desahucio administrativo
Para los casos que establece el artículo 7 de la LGAUS, este desahucio procederá
en aquellos tipos de arrendamiento que están excluidos del ámbito de aplicación de esa ley,
para los cuales no habrá necesidad de promover desahucio judicial y, quienes ocupan el
bien, deberán desalojarlo tan pronto como el propietario lo solicite, el arrendador o la persona
138 Castan Tobeñas, José. Derecho Civil Español Común y Foral. Editorial Reus. España. 1978. Pp.308. 139 Al respecto véase artículo 450 y siguientes. Código Procesal Civil. Costa Rica. 1989.
68
que tenga derecho a poseerlo o su representante.140
Cuando existe oposición, la autoridad de policía que corresponde al lugar donde
esté ubicado el inmueble, puede proceder a desalojar al arrendatario sin ningún trámite, si la
parte interesada se lo solicita; en algunos casos especiales, la policía a su juicio, podrá de
manera verbal conceder, cuando lo consideran oportuno, un plazo adicional para la
desocupación.141
Si se pretende desalojar a un trabajador de una finca rural se le debe conceder un
plazo no menor de quince días ni mayor a treinta para que desaloje, este empezará a correr
a partir del día en que la autoridad de policía le haga la prevención la cual se hará mediante
acta que firmará con el interesado y si él no quiere o no puede firmar, con dos testigos.142
II.III.B) Desahucio judicial
Actualmente, se lleva a cabo para las causales que establece la LGAUS en su
artículo 121, excepto la falta de pago tanto de la renta como de servicios y la cuota de
condominio y el vencimiento del plazo.
Lo anterior quiere decir que se aplicaría por exclusión, a las causales de cese del
contrato de arrendamiento por expirar el derecho de usufructo o fideicomiso, establecido en
el artículo 74 LGAUS, resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones del
arrendatario artículo 114 LGAUS: la conservación del bien en buen estado, cambio de 140 Artículo 455. Código Procesal Civil. Costa Rica.1989. 141 Ibidem. 142 Artículo 455. Código Procesal Civil. Costa Rica.1989.
69
destino de la cosa arrendada, no permitir la inspección del bien arrendado, la provocación de
un daño al bien arrendado por omisión de dar aviso al arrendador, goce en lo abusivo del
bien arrendado, el desalojo en lo personal y la falta de notificación de la subrogación.143
Queda la duda si el nuevo proceso monitorio arrendaticio se vendría a aplicar para los
casos de habitación para uso propio o de familiares y nueva construcción, en los casos de
viviendas de carácter social, porque si bien es cierto, una de estas causales junto con el
vencimiento del plazo posibilita el solicitar la vivienda, la ley es omisa al respecto.
II.III.C) Procedimiento de desahucio según el Código Procesal Civil
El proceso inicia con la presentación de una demanda, la cual debe contar con cierta
información necesaria para darle emplazamiento, en el artículo 433 se establecen aspectos
generales, a saber: los nombres y calidades de las partes, se debe realizar una narración
acerca de los hechos y los fundamentos de derecho, se debe ofrecer prueba y esclarecer la
pretensión y la cuantía del asunto; pero además, el artículo 448 adiciona el lugar donde se
encuentra ubicado el inmueble y la prueba documental de la propiedad sobre la finca, el
contrato de arrendamiento, sí este existe.144
Cuando el desalojo se promueve para que una vivienda sea desocupada, se debe
presentar una certificación expedida por la Municipalidad correspondiente, para definir cuál
es el valor en conjunto de la edificación y el terreno, para determinar si se trata de una
vivienda de carácter social. Además, al presentar la demanda se debe señalar cuál es la
143 Artículo 121. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. 144 Artículo 448. Código Procesal Civil. Costa Rica. 1989.
70
causa del desalojamiento.145
Una vez admitida la demanda, se le dará emplazamiento por cinco días, en este
plazo el demandado podrá oponer excepciones, tanto de forma como de fondo, las cuales
presentará en el mismo escrito y ofrecerá la prueba pertinente, de esta oposición se dará
audiencia por tres días al actor, para que se refiera a ella y presente su contraprueba, en el
mismo auto en que se confiere el emplazamiento, el juez ordenará desalojar el inmueble por
un plazo de quince días.146
La demanda de desahucio la podrá establecer quien compruebe tener derecho de
propiedad o posesión sobre la finca, por medio de un título legítimo y procederá contra el
arrendatario, el subarrendatario, el cesionario, los ocupantes y los poseedores del inmueble
en precario o por pura tolerancia.147
Cabe que recordar que el poseedor en precario “Es el que ocupa un bien sin título,
ya sea porque nunca lo tuvo o porque el que tenía ha fenecido”148
Se podrán presentar excepciones previas de falta de competencia, falta de capacidad
o defectuosa representación, indebida acumulación de pretensiones, prescripción, caducidad
y se resolverán en sentencia las de pago, falta de derecho y falta de legitimación.
Durante la tramitación de un proceso de desahucio, fundado en la falta de pago de la
145 Ibidem. 146 Ibidem. 147 Artículo 448. Código Procesal Civil. Costa Rica. 1989. 148 Gonzáles Barrón, Gunther. Curso de Derechos Reales. Jurista editores.Lima.2003.Pp260.
71
renta, el demandado deberá depositar a la orden del tribunal que está conociendo el asunto,
el alquiler de los períodos posteriores a la presentación de la demanda, en el mismo auto en
que se ordena el desalojo, se le prevendrá al demandado que a partir del siguiente período
debe cumplir con esto.149
Cuando el demandado ofrece prueba confesional, el interrogatorio debe ser
calificado de previo por el juez, para que resuelva si lo admite o no, para esto abrirá el sobre
cerrado cuando se haya presentado de esa manera las preguntas, esto se hace con el fin de
evitar atrasar el proceso con la presentación de prueba espuria.
Los documentos que se presenten después de vencidos el emplazamiento o la
audiencia, serán agregados al proceso y será facultad del juzgador admitirlos en su
oportunidad para mejor proveer; por otro lado, la sentencia se dictará dentro del plazo de
diez días, los cuales contarán a partir del día siguiente al que terminen de practicarse las
pruebas.150
En la sentencia estimatoria, donde se declara con lugar la pretensión de la
demanda, lo que hará es confirmar la orden de desalojo impartida interlocutoriamente y se
ordenará el lanzamiento, el cual se ejecutará una vez firme el fallo, por medio de una
notificación que se le hará llegar a las autoridades de policía administrativa, de la localidad
donde está ubicado el inmueble. 151
Una vez resuelto el proceso en favor del actor, la autoridad de policía pondrá al actor 149 Artículo 451. Código Procesal Civil. Costa Rica. 1989. 150 Ibidem. 151 Op. cit Artículo 452.
72
en posesión de la cosa y, si es necesario, sin trámite alguno practicará el allanamiento,
expulsará al arrendatario o quien esté ocupando el bien sin necesidad de orden de embargo
u otra semejante, pero esta orden podrá efectuarse si procede, una vez hecha la
expulsión.152
Cuando la sentencia final del proceso no declare con lugar la pretensión del actor y
no homologue la causa de extinción del contrato de arrendamiento, mantendrá o restablecerá
al arrendatario en el goce de sus derechos y resolverá las demás pretensiones que se hayan
establecido en el proceso.153
El actor también tiene derecho a gestionar, por medio de un proceso incidental, el
cobro de los alquileres insolutos y los servicios y los gastos que correspondía pagar al
arrendatario, por esta misma vía, el actor puede ejercer su derecho de retener los bienes del
arrendatario y sus familiares, esos bienes se asegurarán mediante embargo. 154
El CPC establece que tendrán recurso, las resoluciones del proceso que nieguen
el curso de la demanda, las que resuelven sobre la competencia, las que niegan el decreto
de embargo, las que rechacen la prueba, la sentencia, la que apruebe o impruebe la
liquidación de daños y perjuicios y la tasación de costas y la que decrete el apremio corporal,
así establecido en el artículo 435.
152 Op. cit. Artículo 453. 153 Ibidem. 154 Artículo 454. Código Procesal Civil. Costa Rica. 1989
73
CAPÍTULO III. Análisis de la Ley de Monitorio Arrendaticio
III.I. Creación de la ley
La vivienda siempre ha sido uno de los elementos para tener una vida digna y, en
épocas de crisis, se le ha otorgado una mayor importancia, pues se ha hecho más difícil el
adquirir una, ya sea, por el alza en las tasas de interés de los bancos en sus créditos, el
aumento excesivo de los montos de alquiler, cuando por inestabilidad económica, se han
dejado de pagar las rentas o por desacuerdos entre el arrendante y el arrendatario, lo cual
produce un aumento en el número de desahucios.155
La Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, a la hora de su
promulgación en 1995, tenía muy claro estas situaciones; pues el legislador lo que pretendía
era fomentar un equilibrio entre el derecho a la vivienda, consagrado en el artículo 45
Constitucional y el derecho del propietario a comercializar con su propiedad, de una manera,
que el arrendatario cuente con sus derechos sobre la propiedad y la protección frente al
arrendante, pero al mismo tiempo, el propietario o quien legalmente tenga el derecho, no
vea en detrimento su derecho, como legítimo dueño y beneficiarse de su comercialización.156
Aunque es evidente que, al promulgarse la LGAUS no se actualizó como correspondía
el proceso de desahucio, hasta la promulgación de la Ley del Proceso Monitorio Arrendaticio,
esta mantenía un proceso sumario de desahucio muy complejo, que comprende dos
instancias, con una serie de etapas y apelaciones cuya duración, prevista para tres meses ha
155 Motivos de Ley 9160. Ley de Monitorio Arrendaticio. Costa Rica. 156 Ibidem.
74
llegado a durar hasta dos y tres años.157
Esta situación provocaba un abuso del derecho de inquilinato, por parte de los
arrendatarios, quienes continúan disfrutando del bien sin el pago de renta alguna, con los
consecuentes perjuicios para el arrendador.
La legislación anterior a 1995, otorgaba una protección excesiva a los arrendatarios,
lo cual repercutía sobre el monto de las rentas y, en realidad, en la práctica, no solucionaba
los conflictos derivados de la contratación; la Ley de 1995, contrario a la normativa derogada
de 1939 y la de corte liberal del Código Civil de 1888, logra un relativo equilibrio entre ambos
intereses, al menos en el campo de derecho de fondo.158
A la hora de su promulgación, la LGAUS trajo ciertas innovaciones en cuanto a
materia de fondo, porque en lo procesal mantuvo el mismo procedimiento de desahucio, un
proceso sumario, escrito, lento y burocrático; estructural y formal. Esta ley mantuvo el mismo
proceso de conocimiento reducido, que apenas cinco años antes, había introducido el Código
Procesal Civil.159
“La Ley de Arrendamientos mantuvo un proceso de conocimiento,
disque sumario, con una estructura escrita, de dos instancias, con
contradictorio tradicional, con una serie de etapas y apelaciones, que hace
desesperar al más paciente, pues algunos hacen durar un proceso, que se
supone debe resolverse en tres meses, más de uno o dos años, incluso se
tienen registros de muchos procesos de desahucio, con duración superior a 157 Motivos de Ley 9160. Ley de Monitorio Arrendaticio. Costa Rica. 158 Ibidem. 159 Ibidem.
75
los tres años”.160
Al momento de estudiar el proyecto de Ley de Monitorio Arrendaticio, se estableció
que este pretendía: “Innovar de manera absoluta en el tema de procesos de desahucio,
introduciendo un proceso de estructura monitoria, con contradictorio invertido, que
permitiendo garantías procesales suficientes al arrendatario, devuelve al actor del proceso, el
protagonismo y manejo del proceso, con un procedimiento que además de la estructura
monitoria, está desarrollado bajo la base de un proceso oral, concentrado, célere y eficaz, a
fin de hacer realidad, en esta materia, el dogma de una justicia pronta y cumplida”.161
Este proceso monitorio, reduce los tiempos en el proceso; pues a partir de la
presentación de la demanda por parte del arrendador, el juez otorga un plazo de quince días
al inquilino para demostrar que la demanda carece de fundamento, ya sea porque es mentira
que debe la renta, o bien, las denuncias del propietario no se ajustan a las cláusulas del
contrato (sobre el pago de servicios o cuotas de condominio), o el plazo del contrato no ha
operado; si la oposición carece de fundamento, dando motivo a los presupuestos
establecidos en la demanda inicial, se celebra una audiencia oral y, una vez recibidas las
pruebas, el juez resuelve y confirma o no el desalojo.
Durante la discusión en el plenario, varios diputados manifestaron sus
preocupaciones con respecto a esta nueva ley, la cual introducía este novedoso
procedimiento, del análisis de sus puntos de vista se puede resumir su pensar de la siguiente
manera:
160 Motivos de Ley 9160. Ley de Monitorio Arrendaticio. Costa Rica. 161 Ibidem
76
Ellos consideraban que, para esos momentos Costa Rica se encontraba en crisis, una
época en la cual costaba más ganar capital; por lo tanto, menos personas iban a adquirir
casas propias y más gente iba a arrendar. Ahora ellos sostienen que viene la prosperidad
para los arrendantes porque no es factible, o es más dificultoso acceder a los créditos. El
dilema de la crisis es el alza de capital para prestarlo, la preocupación de ellos era que para
la situación de ese entonces, no resultaba conveniente la promulgación de esta ley, con una
línea muy directa para hacer más efectivo, el derecho de los propietarios a hacer uso de su
propiedad. 162
La postura que se tenía al promulgar esta nueva ley, era que fomentaría que
pequeños empresarios acudieran a la figura del arrendamiento como mecanismo de creación
de riqueza, lo cual a su vez, reactiva la economía y se le devuelva a la figura del
arrendamiento el carácter de la relación contemplado en el artículo 48 de la LGAUS, donde
dispone que: “Existe arrendamiento cuando dos partes se obligan recíprocamente, la una a
conceder el uso y goce temporal de una cosa y la otra a pagar un precio cierto y
determinado, con base en los principios de libertad, justicia y equidad y reconociendo la
necesidad de armonizar el ejercicio del derecho de propiedad con el desarrollo económico y
el interés social”.163
III.II Normativa de la ley
Al realizar un acercamiento a los postulados incorporados en los quince artículos que
conforman la Ley 9160; Ley de Monitorio Arrendaticio, se podrá entender de una mejor 162 Motivos de Ley 9160. Ley de Monitorio Arrendaticio. Costa Rica. 163 Ibidem
77
manera, cuál fue la visión que se tenía para su creación y hará más fácil, el poder compararla
con la LGAUS.
En su primer artículo, se establece el origen de este nuevo procedimiento de
desahucio, el cual se aplicará al existir una relación de arrendamiento civil o comercial, sobre
la misma dice que será procedente bajo dos causales: la primera, expiración del plazo
establecido en el contrato y, la segunda, resolución del contrato por incumplimiento del
arrendatario.164
Sobre la primera causal, se debe aclarar que solo procederá cuando el demandante
o arrendador demuestre que ya se cumplió con el plazo establecido en el contrato, ya sea
verbal o escrito y él manifestó por escrito la voluntad de no renovar el contrato, sobre esta ya
conoce el arrendatario, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 71 de la LGAUS.
El incumplimiento del arrendatario que da origen a la resolución del contrato, se
divide en tres posibles manifestaciones: el fallo en el pago de la renta; la falta de pago de los
gastos del condominio y, por último, el no pago de los servicios públicos. Se debe aclarar que
será falta el no pagar los gatos del condominio únicamente, cuando en el contrato o el
documento que dio origen a la relación contractual, se haya estipulado, que estos serán
cubiertos por el arrendatario.165
En esta situación, la ley establece que la cuenta o cuentas del condominio deberán
ser certificadas por un contador público autorizado; pues así lo dispone la Ley Reguladora de
164 Artículo1. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. 165 Ibidem.
78
la Propiedad en Condominio en su artículo 20.
En este artículo se aclara que, antes de llevarse a cabo el procedimiento monitorio,
el arrendatario puede invocar el agotamiento de lo dispuesto en el artículo 23 de la Ley
Reguladora de la Propiedad en Condominio; la cual estipula que de acuerdo con la manera
en cómo se haya establecido en el reglamento del condominio, antes de un debido proceso,
se deberá agotar las regulaciones administrativas del mismo, como puede ser una
prevención por escrito, una sanción o multa o la obligación de desalojo por parte del
condominio.166
Cuando el incumplimiento sea respecto al pago de servicios públicos, esta
procederá con la certificación o la constancia que emitan los proveedores de servicios y, de
igual manera, en el contrato debe haberse pactado que el pago de los mismos le
correspondería al arrendatario,167sobre este aspecto así ha sido el criterio mantenido por el
Tribunal Primero Civil:
“[…] En lo que refiere a la invocación descrita como “imposibilidad material” que
acusa el apelante como motivo de incumplimiento respecto a la aportación de
“certificación o constancia” provenientes del proveedor de servicios de agua
contemplada en el artículo1 de la Ley de Monitorio Arrendaticio, deberá
desestimarse. No aprecia el Tribunal la configuración jurídica de una imposibilidad
material según la versión que indica en la apelación. Si bien no es dable desconocer
eventuales connotaciones fácticas como las apreciadas por el recurrente y aspectos
similares de prestación de servicios bajo una modalidad colectiva según los nuevos
requerimientos organizacionales de las edificaciones para vivienda o servicios
166 Artículo1. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013 167 Ibidem.
79
comerciales, esas circunstancias no evidencian ni implican una imposibilidad de
aportación de la documentación exigida en la ley de la materia.”168
Luego, su artículo 2 se refiere a la competencia, y dicta que para este nuevo proceso
serán competentes los Juzgados Civiles Especializados, únicamente para conocer sobre
estos procedimientos y deberá ser aquel juzgado, donde se encuentre ubicado el inmueble
arrendado. Para este no importará el monto de la cuantía, donde no existan estos
despachos, deberá conocer el juzgado respectivo conforme a la ley, que será el Juzgado Civil
de Menor Cuantía, del lugar donde se ubique el bien inmueble arrendado.169
Sobre el contenido de la demanda, según el artículo 3 de esta ley, debe tener un
encabezado, contar con los nombres y apellidos de las partes; así como sus calidades o
puede ser su cédula de identidad; seguida de la exposición de los hechos que conllevaron a
que se incoara la demanda, los fundamentos de derecho, el monto que se pagaba de renta,
la fecha de pago y los lugares para recibir notificaciones de ambas partes.170
Además, se debe establecer la causal invocada, dar un ofrecimiento detallado y
ordenado de las pruebas y aclarar el lugar donde se encuentra ubicado el inmueble; 171el
arrendamiento se podrá acreditar por distintos medios y la ley da un listado, pero esto no
significa que no se puedan presentar otras pruebas, las cuales queden a valoración del juez.
Es necesario efectuar una distinción entre lo que son pruebas y medios de prueba,
168 Sentencia N° 344-2C-2014 del Tribunal Primero Civil de la Corte Suprema de Justicia. 169 Artículo2. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160.Costa Rica. 2013 170 Op. cit. Artículo 3. 171 Ibidem.
80
pues muchos juristas tienden a equivocarse con respecto a ellos, como prueba se entiende:
“Es la actividad procesal que tiende a alcanzar la certeza en el juzgador respecto de los
datos aportados por las partes, certeza que en unos casos se derivará del convencimiento
psicológico del mismo juez y en otros de las normas legales que fijarán los hechos”.172
Por medios de prueba: “Siempre son numerus clausus, por la razón de que las
únicas actividades posibles en el proceso son las reguladas por la ley. En relación con las
fuentes de prueba, estas existen independientemente del proceso, las leyes no pueden
abarcarlas todas y cualquier pretensión del legislador en ese sentido, sería absurda, por
cuanto equivale a detener el paso del tiempo.”173
Entre las mencionadas están: el contrato, la resolución judicial anterior que lo
establezca, los comprobantes periódicos de pago, la confesión prejudicial, las cartas o los
correos electrónicos entre las partes y cualquier otro documento escrito, en donde conste la
relación entre el arrendante y el arrendatario.174
El artículo también menciona que existen casos donde alguna de las partes reside en
lugares que por sus condiciones socioeconómicas y la infraestructura de las comunicaciones
no resulta posible notificarlas; por eso, se autorizarán lugares para atender notificaciones en
ciertas zonas o sectores específicos del país.175
Cuando se presente una demanda defectuosa, la cual no cumple con los requisitos
172 Montero Aroca. La prueba en el proceso civil. Segunda edición. Editorial Civitas S.A. Madrid. 1998. Pp 171. 173 Op. cit. 174 174 Artículo3. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. 175 Artículo3. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013.
81
establecidos en la ley, el juez ordenará al actor que dentro de un plazo improrrogable de
cinco días subsane los defectos, para ello; él puntualizará los requisitos omitidos o no
presentados correctamente, si el actor no cumple con esto, se archiva la demanda.176
Sobre la legitimación activa, la ley dice que podrá establecer la demanda de
desahucio: el arrendante propietario, sub arrendante, poseedor a título legítimo o quien
acredite que su derecho deriva de quien tuvo la facultad para hacerlo, la legitimación pasiva,
sería para el arrendatario, subarrendatario o el cesionario.177
Acerca de la legitimación pasiva, se puede apreciar en el siguiente extracto de
sentencia, la posición que sostiene el Tribunal Primero Civil al respecto:
“ El contrato de arrendamiento señala, no es un intuito personae, por lo que
es permitid la transmisión o cambio de titularidad, sin que ello implique la
resolución o extinción del contrato a tono con lo que prescribe el numeral 75
de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos el cual
transcribe. A pesar de la transmisión, dice, subsiste bajo las mismas
condiciones pactadas, manteniendo incluso los derechos y obligaciones
producidos por la antigüedad del mismo. Ni en la Ley de Monitorio
Arrendaticio ni en el Código Procesal Civil, refiere, se encuentra como
requisito para interponer el proceso dueño del inmueble al momento de la
causa.”178
176 Op. cit. Artículo 4. 177 Op. cit. Artículo5. 178 Sentencia N° 76-2C-2014 del Tribunal Primero Civil de la Corte Suprema de Justicia.
82
El nuevo procedimiento que se viene a innovar con esta ley, estipulado en su artículo
6, el mismo se puede resumir de la siguiente forma: admitida la demanda, cuando esta
cumple con todos los requisitos previstos en la ley, se declara una resolución intimatoria en
donde se ordenará el desalojo del bien y, si lo solicita el actor, de una vez se puede decretar
retención preventiva sobre los bienes del arrendatario, se le conferirá un plazo de quince días
al demandado para que este se oponga, al interponer las excepciones procesales y
materiales de una vez o cumpla con el desalojo.179
Para oponerse, solo serán admitidas las razones que se fundamenten en el pago
realizado, prescripción y falta del vencimiento del plazo y se recibirá la prueba que sea
admisible, pertinente y útil de acuerdo con la oposición, las excepciones interpuestas, y al
criterio del juez. Para el caso de la prueba confesional, el legislador ha establecido que debe
solicitarse únicamente mediante interrogatorio escrito, que el juez debe examinar de previo
para valorar si es necesario recibirla y evitar el atraso del proceso, por la presentación de una
prueba innecesaria o espuria.180
Cuando se establece una oposición, se prevendrá al demandado que está en la
obligación de continuar depositando en la cuenta y a la orden del despacho, los alquileres
posteriores a la demanda. De darse inexactitud en cuanto al monto de la renta, el juez
deberá determinarlo prudencialmente; de incumplir el demandado, se ordenará el desalojo
de inmediato, se tendrá por terminado el proceso y se le condenará al pago de ambas
costas.181
179 Artículo 6. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013 180 Ibidem. 181 Artículo 6. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013.
83
Cabe mencionar el criterio que mantiene el Tribunal Primero Civil con respecto a las
formas posibles de solventar esta deuda, a saber:
“[…] La resolución recurrida no puede recibir el respaldo de esta sede. En el
proceso civil rige el principio dispositivo (artículo 1 del Código Procesal Civil).
La principal manifestación de dicho principio es que, salvo que la ley
expresamente lo ordene, el Tribunal no puede incidir en los derechos
materiales de las partes, si no existe petición expresa del interesado. Es así,
porque en un proceso civil no es descartable que estando pendiente el
proceso se den satisfacciones extraprocesales. Tratándose del pago de rentas
posteriores, es indispensable la gestión de la parte actora para despachar el
desalojo, porque aunque no existan depósitos en el Juzgado, existe la
posibilidad de que, atendiendo a la orden dada en la resolución inicial, el
demandado le haya pagado directamente al demandante […]”182
Al presentarse el antagonismo, dentro del plazo de los quince días de la resolución
intimatoria, se realizará una audiencia oral, que se regirá por las disposiciones de Ley de
Cobro judicial y, dado el caso, suspenderá los efectos de la resolución intimatoria.183
Si se da el caso de que el bien está en posesión de terceros o estos lo están
subarrendando, sin el consentimiento del arrendador, no será necesario demandarlos ni
notificarlos, pero ellos podrán apersonarse al proceso para hacer valer sus derechos; sí se
182 Sentencia N° 297-1U-14 del Tribunal Primero Civil de la Corte Suprema de Justicia. 183 Artículo 6. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013.
84
decretara el desalojo, este se ejecutará contra todos los ocupantes del inmueble.184
Si el arrendatario se allanara a lo pretendido, o bien, no se opone dentro del plazo o
la oposición fuese infundada o el demandado no hiciera alguno de los depósitos ordenados,
se ejecutará la resolución intimatoria sin más trámite, lo que genera una mayor celeridad en
la tramitación de este tipo de procesos.185
Una vez celebrada la audiencia, en la sentencia se determinará si se confirma o se
revoca la resolución intimatoria, de una vez el juez fijará también los honorarios de abogado
conforme a la ley. De revocarse, será para todos los actos y las medidas ordenadas, pero el
actor está en su derecho de solicitar dentro del plazo de ocho días a partir de la firmeza de la
sentencia, que el proceso se convierta en declarativo y si se admite esta conversión, se
conservarán las medidas cautelares obtenidas, previo rendimiento de caución y tendrá
eficacia toda la prueba practicada en el proceso monitorio.186
En su artículo 7 la LMA tiene regulado el recurso de apelación, trae dos supuestos: si
el recurso se plantea en la audiencia, este debe ser de manera oral e inmediata; mientras
que si se realiza de otra forma, debe ser escrito dentro del tercer día, deberá estar
fundamentado y, a falta de fundamentación, este se rechazará de plano, procederá contra la
resolución que rechaza la demanda, la cual declare con lugar las excepciones procesales y
la sentencia que se pronuncia sobre la oposición.187
184 Artículo 6. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. 185 Ibidem. 186 Ibidem. 187 Op. cit. Artículo 7.
85
Es importante mencionar que, al interponer el recurso en la audiencia, resulta
indispensable establecer sobre cuáles aspectos se está recurriendo la sentencia y estos
agravios deben ir debidamente fundamentados, así lo ha manifestado el Tribunal Primero
Civil:
“[…] Pero también la norma dispone, que el superior sólo puede enmendar o
revocar lo resuelto por el juez A-quo, en el tanto forme parte de lo apelado y
en el sentido en que lo haya recurrido la parte respectiva. Es por ello que
existe la carga de expresar agravios a fin de que se le pueda dar plena
aplicación a la norma de comentario […]”188
Con respecto al momento en que se debe presentar el recurso, así se ha mantenido el
criterio jurisprudencial:
“[…] Ese acto procesal quedó documentado en el respaldo electrónico que
se adjunta. Escuchada la audiencia, se aprecia que el juzgado procedió a
dictar sentencia y, en forma expresa, advirtió a las partes que quedaban
debidamente notificadas del fallo (…). Ambos litigantes estuvieron presentes y
la sentencia quedó notificada el 10 de febrero del 2010. En recto sentido con
base en la doctrina de los procesos orales y párrafo 1° del numeral 6 de la
Ley de Cobro Judicial, ese fallo debió ser impugnado dentro de la misma
audiencia. De esa manera, es injustificable que el Juzgador haya concedido
la opción de apelar dentro de tercer día, pues no se trata de una resolución
188 Sentencia N° 590-3U-2011 del Tribunal Primero Civil de la Corte Suprema de Justicia.
86
dictada fuera de audiencia […]”189
Cuando la apelación de autos o de sentencias anticipadas, se establezca durante la
audiencia de recepción de prueba, el proceso no se suspenderá, salvo que la resolución
apelada le ponga fin al proceso; si el aspecto que se recurre no tiene efectos suspensivos, la
apelación se tendrá por interpuesta de forma diferida y condicionada, a que la parte impugne
la sentencia, reitere la apelación y esta tenga trascendencia en la resolución final, en cuyo
caso será resuelta al conocer la sentencia de segunda instancia. Si la parte que interpuso el
recurso, no figura como apelante de la sentencia, la apelación diferida recobrará interés y
deberá ser considerada, siempre que el recurso de otra de las partes, resulte admisible.190
La sentencia dictada en el proceso, tendrá efecto de cosa juzgada formal. A pesar de
esto, la presentación de un proceso declarativo no suspenderá la ejecución, ni siquiera si se
rinde garantía;191 una vez firme la sentencia, se pondrá a la parte actora en posesión de bien,
por medio de la autoridad administrativa, de acuerdo con lo dispuesto sobre ejecución de
sentencia, si el actor así lo quiere, la puesta en posesión se hará directamente por el
Tribunal, o por medio de comisión a otra autoridad judicial; si se promueve algún incidente,
para impedir la actuación, se rechazará de plano, cuando sea evidente su improcedencia sin
recurso alguno.192
Una vez firme la sentencia que declare con lugar el desahucio, el actor puede
gestionar, por medio de un incidente, que se condene al demandado al pago de las cuotas de
189 Sentencia N° 739-2010 del Tribunal Primero Civil de la Corte Suprema de Justicia. 190 Artículo 7. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. 191 Op. cit. Artículo 9. 192 Op. cit. Artículo 10.
87
arrendamiento no satisfechas, así como los servicios y otros gastos inherentes a la relación
arrendaticia, que el arrendatario no haya cancelado. Para garantizarse este pago, desde el
inicio del proceso incidental, el actor podrá solicitar que se realice un inventario de los bienes
muebles que el arrendatario tenga en el inmueble arrendado y, con base en este, indicará
cuáles deben mantenerse en ese lugar como garantía; mientras no se satisfaga esa deuda,
el actor podrá ejercer derecho de retención sobre ellos.193
En las disposiciones finales de la ley, en su artículo 11 se autoriza a la Corte Suprema
de Justicia para que especialice tribunales, en primera y segunda instancia, para tramitar
procesos monitorios arrendaticios, en cada circuito donde se requieran; asimismo, podrá
designar uno o varios tribunales en esa función.194
Las gestiones, las resoluciones y las actuaciones del proceso darán lugar a la
formación de un expediente electrónico, este debe ser ordenado secuencial y
cronológicamente, se autoriza al Poder Judicial para que disponga cómo se formarán y se
respaldarán los actos procesales.195
El principio que rige este tipo de proceso es la oralidad, por ello las audiencias
deberán ajustarse a este; solo serán escritos los actos autorizados expresamente por la ley y
los que, por su naturaleza, deban constar de esta manera.196
Las sentencias y demás resoluciones contra las que cabe recurso de apelación, se
193 Artículo 10. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013 194 Op. cit. Artículo11. 195 Op. cit. Artículo12. 196 Op. cit. Artículo13.
88
dictarán en sus partes dispositivas de inmediato y de forma oral; en ese mismo acto, se debe
señalar la hora y la fecha, dentro de los cinco días posteriores se incorporarán al expediente
para entregarle a las partes el texto completo del fallo, este debe ser escrito. Cuando exista
duda acerca de la aplicación de la oralidad y la escritura, siempre prevalecerá la oralidad.197
En cuanto a las normas supletorias, para todo lo que no está previsto en esta ley,
rigen en lo que sean aplicables, las disposiciones del Código Procesal Civil. Se hace la
aclaración de que esta ley no se aplicará a los desahucios agrarios.198
El último artículo de la ley, hace mención acerca de las reformas que se le realizaron
a la Ley Orgánica del Poder Judicial; en el inciso 1 del artículo 95 dispone que los Tribunales
Colegiados civiles, deberán conocer los recursos de apelación que proceden contra las
resoluciones de los juzgados civiles; también conocerán de las apelaciones provenientes de
los juzgados de menor cuantía y especializados en el cobro de obligaciones dinerarias y
monitorios arrendaticios.199
El inciso 2 del artículo 105, dispone que los Tribunales civiles conozcan en grado, de
las resoluciones dictadas por los jueces de menor cuantía en materia civil, salvo los procesos
de cobro de obligaciones dinerarias y los monitorios arrendaticios.200
El artículo 115 en el inciso 2 se dice que, en materia civil, los Juzgados de menor
cuantía conocerán en lo relativo a la aplicación de la Ley General de Arrendamientos
197 Ibidem. 198 Op. cit. Artículo14. 199 Op. cit. Artículo15. 200 Ibidem.
89
Urbanos y Suburbanos, aun cuando el proceso sea interpuesto en favor o en contra del
Estado, un ente público o una empresa pública, salvo en procesos ordinarios y abreviados de
mayor cuantía o en procesos ordinarios correspondientes a la jurisdicción de lo contencioso
administrativo y civil de Hacienda, salvo los monitorios arrendaticios que correspondan a los
juzgados especializados.201
III.III Análisis de la regulación de la Ley de Monitorio Arrendaticio
En esta sección, se pretende demostrar, cuáles son las disposiciones más relevantes
de la Ley de Monitorio Arrendaticio, una vez realizado un análisis sobre su regulación al inicio
de este capítulo; además se contemplarán aspectos regulados en la Ley General de
Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y en el Código Procesal Civil, para con ello
constatar, de una manera más crítica y real, los aspectos que esta nueva ley ha traído y han
generado un verdadero avance para la práctica en nuestros Juzgados Civiles de Menor
Cuantía, y también cuáles son sus deficiencias y vacíos legales.
Es menester comenzar aclarando que es falacioso por parte de los precursores de la
LMA, manifestar como lo hicieron, en las diferentes sesiones plenarias de la Asamblea
Legislativa, que la necesidad de aprobar esta ley, haya surgido por que los casos de
desahucio en nuestro país, producto de relaciones arrendaticias, hayan aumentado; para ese
momento a los Juzgados Civiles de Menor Cuantía les correspondía conocer sobre los
procesos de cobro judicial, procesos de desahucio y todas las demás demandas civiles, lo
cual representaba un exceso de procesos y un colapso en el rendimiento de los despachos,
201 Artículo15. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013.
90
este es el criterio así manifestado por el Juez Superior Civil, José Rodolfo León.
En la actualidad, existen Juzgados de Cobro Judicial independientes de los Juzgados
Civiles, los cuales tramitan todos los procesos Monitorios Dinerarios; por lo tanto, los
Juzgados Civiles se han descongestionado en gran medida. Por otra parte, la LMA estipula
en su artículo 2, que se crearán Juzgados especializados para que conozcan de los procesos
de desahucio, mismos que hasta la fecha no se ha creado ninguno; no se puede decir
entonces que la creación de estos despachos haya servido de mejora para los Juzgados
Civiles, y que ha contribuido con la celeridad procesal; pues de este aspecto no se cuenta
con prueba alguna, en realidad los que produjeron el descongestionamiento, fueron los
Juzgados de Cobro Judicial, así lo hizo ver don José Rodolfo León, en la entrevista realizada.
Aunque si bien es cierto, la LMA no fue la causante del descongestionamiento en los
Juzgados Civiles de Menor cuantía, por la creación de juzgados especiales, como se dijo en
un inicio, se debe reconocer que varias modificaciones establecidas en su procedimiento de
desahucio, han venido a acelerar el proceso y hacerlo más eficaz, que era la idea de los
impulsores,202 como es el caso de la resolución intimatoria, que es su característica más
significativa, la cual se dicta una vez admitida la demanda y la misma ordena el desalojo del
inmueble, dando un plazo de quince días, ya sea para que se oponga a la demanda o
cumpla con la orden.
202 Acta N° 37 del 23 de Julio del 2013: “Este proyecto de ley pretende innovar de manera absoluta en el tema de procesos de desahucio,
introduciendo un proceso de estructura monitoria con contradictorio que reconociendo garantías procesales suficientes al arrendatario, devuelve al actor del proceso el protagonismo y manejo del mismo, con un proceso que está desarrollado bajo la base de un proceso oral, concentrado y eficaz, que a fin de hacer realidad, en esta materia, el dogma de una justicia pronta y cumplida.
Con esta nueva normativa, se fomentará que pequeños que pequeños empresarios acudan a la figura del arrendamiento como mecanismo de creación de riqueza, lo que, a su vez reactiva la economía y que se devuelva a la figura del arrendamiento el carácter de relación contemplado en el artículo 8 de la LGAUS.
Con base en los principios de libertad, justicia y equidad y reconociendo la necesidad de armonizar el ejercicio del derecho de propiedad con el desarrollo económico y interés social, es que deseo indicar mi voto favorable, ya que esta ley propone dictar las normas para regular las relaciones jurídicas originadas en el arrendamiento de locales para viviendas y otros destinos”.
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En esta resolución se ordenará también, si así lo requiriera el actor del proceso, la
retención preventiva de bienes. Se entiende que este asume las consecuencias por el abuso
en que se incurra con dicha medida, como es característico de las medidas cautelares, solo
que cuenta con el respaldo de una resolución judicial y, en ella, el juez advertirá al
demandado que debe continuar pagando en una cuenta del juzgado las rentas futuras por el
tiempo que dure el proceso,203 esta modificación también es de gran relevancia; pues en
muchas ocasiones el demandado se valía del proceso que estaba en espera, para no pagar
las rentas futuras y seguir ocupando el bien. Por lo tanto de no existir este tipo de resolución
que lo ordene, se debería emitir una resolución que lo disponga susceptible de recurso, cosa
que no tiene la resolución intimatoria.204
Sobre el monto a pagar, la LMA en su artículo 6 se contradice un poco al indicar que,
si existiera duda acerca del monto,, el juez determinará prudencialmente la suma a depositar,
pero uno de los requisitos que debe tener la demanda para que sea admisible es
precisamente el monto de la renta, entonces si la demanda carece de este requisito es por
inadvertencia del tribunal y las partes.205
Por otro lado, se ha agilizado el proceso,206 pues si la parte demandada no presenta
203 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 24. 204 Acta N° 37 del 30 de Julio del 2013: “Al promulgarse la LGAUS, en el 95, no se actualizó como correspondía el proceso de desahucio. Al
día de hoy, se mantiene un proceso sumario de sumario muy complejo, que comprende dos instancias con una serie de etapas y apelaciones cuya duración prevista para tres meses, ha llegado hasta dos y tres años.
Esto propicia el abuso del derecho de inquilinato, por parte de los arrendatarios, quienes continúan disfrutando del bien sin el pago de renta alguna, con los consecuentes perjuicios para el arrendador”.
205 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 38. 206 Gerardo Parajeles Vindas, Comisión para el estudio:”La mora judicial: La experiencia a nivel del poder judicial y la perceptibilidad del
usuario, nosotros siempre hemos, por lo menos en el área Civil, el problema se ha centrado en los cobros y obligaciones dinerarias y en
los temas de desahucio. Creo que esas son las pretensiones de mayor cantidad de carga laboral que tienen los Juzgados Civiles.
En los procesos sumarios, la parte puede abusar del proceso con oposiciones, pruebas, recursos, en cambio en estos procesos
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oposición o esta es infundada, se debe aclarar que para que una oposición se considere
infundada, debe ser absurda o carezca totalmente de fundamento, si la misma presenta por
lo menos cierto nivel de coherencia debe ser admitida.207 En este sentido, para garantizar el
debido proceso, debe guiarse el juez más que todo por aspectos de forma, no puede
adelantase a evaluar criterios de fondo; nada más se ejecuta la resolución intimatoria, ese
auto puede resultar ejecutorio, incluso, si el arrendatario no cumple con la prevención de
pagar las rentas futuras, se ordenará el desalojo de inmediato;208 a diferencia de lo que
ocurre con el proceso de desahucio establecido en el CPC y el cual es aplicable a las demás
causales de desahucio, que no regula la LMA.
Pues si se recuerda, de acuerdo con el CPC, lo primero que se debe hacer es
presentar la demanda con todos sus requisitos, una vez admitida, se dicta una resolución
que le da emplazamiento y ordena el desalojo del inmueble por un período de quince días.
Durante el emplazamiento, el demandado puede presentar todas las excepciones permitidas
por el CPC y todo tipo de pruebas también; una vez resueltas las excepciones previas y
practicadas las pruebas, el juez procederá a resolver las excepciones de fondo y dictar
sentencia, si esta es estimatoria y declara con lugar la demanda, confirmará la orden de
desalojo que se dictó interlocutoriamente y se deberá ejecutar una vez firme el fallo.209
Resulta evidente, existe una diferencia bastante amplia en cuanto a la rapidez con que
se puede llegar a hacer efectivo el desalojo del arrendatario del bien; pues mientras que por
medio de la LMA desde un inicio se dicta la resolución intimatoria, la cual se puede ejecutar
monitorios, restringe no sólo la oposición, sino que también la cantidad de apelaciones, porque al haber menos resoluciones escritas
hay menos apelaciones”. 207 Sentencia N° 31-1C-12 del Tribunal Primero Civil de la Corte Suprema de Justicia. 208 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 27. 209 Al respecto véase artículo 450 y siguientes. Código Procesal Civil. Costa Rica. 1989.
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una vez que el demandado presente una oposición infundada o simplemente no presente
oposición. Con el procedimiento del CPC, por el cual se rige la LGAUS, se debe esperar a
que se le dé traslado a la demanda, una vez otorgada, en la misma resolución se ordena el
desalojo del bien por un período de quince días. No obstante, el demandado puede presentar
todo tipo de excepciones y pruebas; por lo tanto es evidente que el proceso puede llegar a
extenderse mucho y, si al final la sentencia declarara con lugar la demanda, para ejecutar la
orden de desalojo, habría que esperar que el fallo esté en firme, lo cual también hace menos
célere el procedimiento y generaba un descontento en la población y los inversionistas.210
Un aspecto que ha traído grandes beneficios al proceso de desahucio, es la ampliación
del plazo de traslado de la demanda. Mientras que el CPC otorga un plazo de cinco días, la
LMA concede quince días, lo cual resulta un período más prudente para que el demandado
pueda preparar su defensa de una mejor manera, conseguir las pruebas adecuadas y no las
que resultan innecesarias o hasta terminan siendo prueba espuria.211
Esto beneficia a los Juzgados Civiles de Menor Cuantía, para que conozcan otro tipo
de procesos civiles, pues se disminuyen los casos en donde se estarían tramitando procesos
tendientes a ser declarados con lugar, donde la parte demandada lo único que propicia es
retrasar un fallo donde él se verá derrotado, obligado a desalojar el local y el verdadero
perjudicado va a ser el arrendador; pues por todo el lapso que dure el proceso en trámite, no 210 Gerardo Parajeles Vindas, Comisión para el estudio: “Lo que ocurre es que en esos 15 días, no se puede oponer directamente a la
sentencia provisional, entonces la sentencia queda automáticamente firme y se ejecuta. Por lo que perfectamente un monitorio podría tener una duración de menos de un mes, en algunos casos”.
Luis Paulino Mora, Sesión Ordinaria del 03 de Marzo del 2010: “Hace unos dos años, llegó un grupo de inversionistas en la construcción de edificios y casas para dedicarlas al alquiler, y me señalaban que en aquella época, la construcción había bajado sustancialmente. Y una de las razones, para una asociación que tienen, de personas interesadas en dedicarse a la construcción, es que una cantidad importante de personas no pagan el arrendamiento, y que luego, el lograr que abandonen la casa, porque no pagan conlleva un año, o dos años de espera y que la inversión de esa forma no resulta rentable”.
211 Diputado Gerardo Rivas, comisión para el estudio: “ El hecho de que se dé un plazo de quince días a la parte para que indique si ya pagó, o sí no se ha cumplido el plazo, y si no se aporta prueba idónea para poder establecer esta situación, entonces se continúa con la fase de expulsión. Esto le da a las personas propietarias de bienes una justicia mucho más rápida a la que actualmente se concede, pero sólo bajo esas dos causales”.
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podrá hacer uso del inmueble, ya sea de forma personal, para ser ocupado por él o por algún
familiar o poder volver a darlo en alquiler. Y en última instancia, el Estado se ve afectado
también por el gasto de recursos que genera la tramitación de un proceso, el cual por medio
de otro tipo de regulaciones, podría haberse terminado más rápidamente.
Una cláusula que regula la LMA, que deja un cierto grado de incertidumbre al leerla y
genera preocupación, es la limitante que se hace de los medios de prueba permitidos; pues
incluso establece una lista que para un positivista puede llegar a ser taxativa, se mencionan:
el contrato, la resolución judicial anterior que lo establezca, los comprobantes periódicos de
pago, la confesión prejudicial, las cartas o los correos electrónicos entre el arrendador y el
arrendatario o cualquier otro documento, por medio del cual se pueda constatar la relación
inquilinaria, y es que los legisladores lo concibieron como algo sencillo de demostrar.212
Si bien es cierto, la ley establece que no deben limitarse a estas clases de prueba
únicamente, la redacción deja un ámbito bastante amplio de discrecionalidad para que el juez
pueda decidir, cuáles pruebas considera pertinentes213 e incluirlas en el proceso. No
obstante, la preocupación surge cuando se establece una demanda de desahucio por medio
del Proceso Monitorio Arrendaticio, bajo la causal de incumplimiento de pago, porque el
inquilino realizó un pago parcial de la renta. La LGAUS establece que el no pago total o
parcial, por parte del arrendatario, es causa suficiente para que el arrendador dé por
terminada la relación inquilinaria; pues no está obligado a tolerarlo. También regula los 212 Artículo 3. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. Así también lo hizo ver el Diputado Gerardo Rivas en su informe de la Comisión para el estudio del proyecto: “Al tratarse de esas dos
causales, el objeto que se discute es muy simple, pagó o no pagó, se cumplió o no se cumplió el plazo, que son prácticamente el 95% de los asuntos en cuanto al desahucio”.
213 Diputado Gerardo Rivas, Comisión para el estudio: “Se supone que la prueba debe ser útil, admisible y pertinente, para que entonces, no se nos vuelva a invertir el proceso, porque en este momento admitimos todo tipo de prueba, y todo tipo de pruebas nos aportan prueba que también es inútil, que también es inconducente. Pero que los jueces no tienen por qué, si tienen facultades, pero no las ejercen, para rechazar esa prueba inútil. Entonces lo que deberíamos introducir es alguna adición a esa norma para que reduzcamos esas posibilidades de interpretación que es lo que lleva lentitud en la solución de los asuntos”.
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supuestos cuando el arrendatario haya realizado pagos que le correspondía realizar al
arrendador y no los hizo, o una vez notificado por el arrendatario, sobre la necesidad de que
realizara reparaciones en el local, no las hizo; bajo estos supuestos el arrendatario puede
abstenerse de pagar el monto de dinero que haya devengado al realizar los arreglos o pagos
de servicios del local, con esto puede reducirlo del monto total de la renta que debe pagarle
al arrendador.
Al quedar a discreción del juez, cuáles pruebas pueden ser incorporadas al proceso y
cuáles no, deja al demandado con cierta incertidumbre jurídica y porqué no, también con
sentido de indefensa, pues no encuentra en la redacción de la ley una garantía de que su
defensa será aceptada; queda a la decisión del juez si lo considera necesario para el
proceso. Evidentemente, bajo esta clase fáctica, el arrendatario tendría una justificación para
no haber realizado el pago total de la renta y, por ende, no estaría bajo el supuesto de falta
de pago, el cual fundamente el proceso; pero si es claro, que de la simple lectura de la LMA,
se estaría dificultando que una persona demandada considere un hecho, su defensa y su
correspondiente declaratoria sin lugar, en vista de que cada juez es diferente y puede tener
una apreciación distinta de la situación fáctica y rechazar las pruebas presentadas, por no
estar dentro del listado que establece la LMA.
Un aspecto que se debe incorporar sobre el tema, son los contratos verbales,214 la
LMA no es muy específica acerca de este tipo de contrato; pero se debe suponer que no
queda excluido de la aplicación del proceso monitorio. La duda surge con respecto a la
214 Acta N° 03 del 01 de Junio del 2010, Diputado Víctor Granados Calvo: “En Costa Rica hay una cultura que es muy dada a que existan
muchísimas familias que arriendan verbalmente, desde este punto de vista, no me parece que el sólo recibo de pago del arrendamiento pueda ser necesariamente una prueba conducente, sobre todo en lo que tiene que ver con el vencimiento del plazo. De acuerdo con mi experiencia, aquí se usa mucho para establecer el vencimiento del plazo, la prueba testimonial, esto es la realidad en el proceso sumario actual”.
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demostración de la relación inquilinaria, la cual además viene establecida como un
presupuesto para su aplicación, conforme al artículo 1 de la misma, resulta evidente que
cuando se esté frente a una relación de inquilinato que se basó en simples pactos verbales,
no se va a contar con pruebas documentales o escritas que la corroboren y, lo más
alarmante, es que es una práctica bastante común en Costa Rica, por una cuestión de
confianza, cercanía o incluso sencillez por parte de las personas donde el único medio de
prueba que existe sería el testimonio por parte de terceros o la confesión de las partes.
Existen varios presupuestos para que el demandado no cuente con legitimación
pasiva y, por ende, no puede ser demandado en un Proceso Monitorio Arrendaticio, pues no
cumple con el requisito de ser parte de la relación contractual, como es el caso del
usufructuario, quien tiene el uso y disfrute del bien, en virtud de su derecho de usufructo, no
porque exista un contrato de arrendamiento, en este caso, también se presentarían pruebas
diferentes a las establecidas en la LMA en su artículo 3.
Otra situación justificante para el no pago de la renta por el arrendador, es la fuerza
mayor o el caso fortuito, que se presente cuando el bien, por un hecho previsible e inevitable,
en el primer caso o inevitable e imprevisible en el segundo, se ve afectado en una parte. La
LMA autoriza el no pagar esa parte proporcional de la renta, y según la gravedad del daño,
incluso el no pagar en su totalidad, el monto de alquiler hasta que se realicen los arreglos.
Por otro lado, según la LMA se debe demostrar que le correspondía al arrendatario el
pago de los gastos del condominio y servicios también, para que su incumplimiento sea
causal de desahucio y la ley solo acepta documentos escritos, es comprensible que se
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pretende limitar la discusión para lograr efectividad, pero el legislativo no contempló muchos
casos en los cuales no se pueden presentar documentos escritos para respaldar una
oposición, se necesita ampliar en los medios de prueba y, por ende, extender hasta cierto
punto el proceso.
Otra situación semejante se manifiesta cuando el demandado puede argumentar que
él ya agotó el debido proceso para el caso de las faltas dentro de un condominio, pero el
único momento que tiene para hacerlo es cuando presenta la oposición. De la investigación
realizada, se desprende que la Ley de Reguladora de la Propiedad en Condominio, regula la
relación entre el condominio y el condómino, no entre este y el arrendatario; entonces al
propietario le corresponde presentar una certificación de un contador público y demostrar que
él ya agotó la vía, para que le suministren dicha certificación215.
Por ello en el caso de que el arrendatario invoque el agotamiento anteriormente
dicho, el tribunal puede tomar la decisión de remitirlos a un proceso sumario como
consecuencia de dicha oposición. 216
Por las razones supra mencionadas, la ley no contempla explícitamente gran cantidad
de pruebas que son necesarias, para demostrar justificantes para el no pago de la renta y es
el juez de cada caso, quien decide cuáles de ellas va a aceptar. Un juez muy positivista,
apegado en su totalidad a la ley, aceptará únicamente como causales para promover el
proceso, la falta de pago y el vencimiento del plazo; por lo tanto, serán pruebas los recibos
de pago y el correspondiente contrato, para verificar los pagos y la fecha cuando se debían
215 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 16. 216 Ibidem.
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hacer, así como la fecha de vencimiento. Un requisito que debe presentar el actor del
proceso, es demostrar que le comunicó al arrendatario la no voluntad de renovar el contrato;
por lo tanto eso ya estaría comprobado.217
Todos estos casos, en donde los demandados tienen una razón suficiente y legal, para
ser declarada sin lugar la causa que se tramita en su contra, quedan en la incertidumbre de
si estas pruebas serán aceptadas por el juez; pues conforme a la ley, no son pruebas que
contradigan la causal por la cual se les está tramitando el proceso de desahucio. Y, a pesar
de tener derecho y razón suficiente para su proceder, no cuentan con certeza jurídica de que
sus alegatos sean acogidos por el juez, ni con un recurso para poder atacar la sentencia que
les está impidiendo defenderse, bajo un criterio prácticamente ilógico pero que desde el
punto de vista de la ley, es legal.
Un cambio que incorpora la nueva LMA al procedimiento y lo diferencia en gran
medida del anterior, contemplado en la LGAUS,218 es la imposibilidad de recurrir el auto que
rechaza de plano la oposición. Esto, en muchos casos, hace tan célere este nuevo proceso;
si bien es cierto, en muchas situaciones resulta beneficioso para gran cantidad de
arrendadores de locales, con inquilinos morosos o con el plazo vencido que no quieren
desocupar el inmueble, esta innovación puede ser un arma de doble filo; pues estaría
dejando en indefensión a la parte demandada.219
217 Artículo 1. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. 218 Gerardo Parajeles Vindas, Comisión para el estudio: “Lo que se pretende con este procedimiento es que Costa Rica tenga un proceso
de desahucio a la altura de la modernidad procesal. Es decir, si el actor tiene el documento y el demandado incurre en una de las causales y no tiene, por qué oponerse no debería existir un procedimiento que le permita al demandado tener tantos portillos y atrasar innecesariamente, que no solamente es un daño parta la parte actora, sino un daño a la misma administración de justicia, al Estado, donde los procesos muy largos innecesarios teniendo la posibilidad de tener un proceso de este tipo”.
219 Artículo7. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica.2013
99
Un aspecto bastante curioso que se presenta en el artículo 1 de LMA, es cuando
estipula que “Mediante proceso monitorio, se tramitará el desahucio originado en una
relación de arrendamiento civil o comercial”220, si se toma la LMA como derivada de la
LGAUS, se debe suponer que los contratos comerciales, los así regulados como excluidos
en el artículo 7 de la LGAUS, no son de aplicación para la LMA, debido a que son
temporales, no cuentan con el requisito de permanencia necesario para la aplicación de la
Ley de Arrendamientos, que es de un mínimo de tres años.
De la simple redacción del texto, no queda claro si efectivamente es a esto a lo que se
refiere o, por el contrario, si los está incluyendo, el señor Jorge López manifiesta en su ley de
Monitorio Arrendaticio comentada, que se debe concluir que se mencionan los contratos
comerciales, como una manera de incluir a los arrendamientos de locales comerciales y
negocios comerciales,221 pero no resulta claro en relación a quién, si a los usuarios de sus
servicios o propiamente a la relación inquilinaria sobre el local, la jurisprudencia del Tribunal
Primero Civil ha mantenido el siguiente criterio:
“[…] En este sentido, el actor y aquí casacionista, suscribió un contrato por el
cual, se le arrendó no el local comercial por sí solo, sino la empresa misma. Bajo
dicha inteligencia la relación contractual, en la cual, además del local comercial,
estricto sensu se comprendan otras universalidades. Estas en proyección de una
actividad- destino en función del arriendo. Por su parte, la doctrina en general, califica
a la hacienda, desde un perfil objetivo, como el patrimonio de una empresa; sea el
conjunto de bienes fijos y mutables objeto del contrato […]
220 Op. cit. Artículo 1. 221 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 15.
100
[…] En armonía con la jurisprudencia descrita, el artículo 4 de la Ley General
de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, dispone: “Esta ley se rige para
todo contrato, verbal o escrito, de arrendamiento de bienes inmuebles, en
cualquier lugar en que estén ubicados y se destinen a la vivienda o al ejercicio
de una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica,
asistencial, cultural, docente, recreativas o a actividades y servicios públicos
[…]
[…] Insístase a su vez que la Ley de Arrendamientos Urbanos y
Suburbanos es una norma especial, de carácter excepcional y, por ello, las
figuras jurídicas reguladas por la misma han de serlo expresamente; en
cambio las que no se hayan reguladas de la manera referida, son ajenas a su
contenido y con lo cual no daría mérito para incluir dentro del Monitorio
Arrendaticio […]”222
Sobre la competencia, ya se aclaró que no existe aún juzgados especializados; por lo
tanto, conocen los Juzgados Civiles de menor cuantía, como lo habían venido haciendo. No
obstante, la ley estipula que, de existir los juzgados especializados, debían conocer aquellos
en donde esté ubicado el inmueble. Se concluye entonces, que la competencia es
prorrogable; pues si se presenta un proceso ante un juzgado en cuyo territorio no se
encuentra el local, este puede conocer del proceso, pero esto es contrario a un proceso
basado en la oralidad, y por ende regido por el principio de inmediación, ya que debería
222 Sentencia N° 30-4U-2014. Tribunal Primero Civil de la Corte Suprema de Justicia.
101
conocer el juzgado donde se ubique la finca. 223
En la ley se dispone que no es necesario establecer la cuantía del proceso, dispuesto
así como si la cuantía solo funcionara para establecer la competencia y, en general, porque
como se suponía iban a existir los juzgados especializados, donde no importa la cuantía,
siempre van a conocer sobre desahucios y, a falta de estos, siempre conocen los de menor
cuantía, pero en realidad es necesaria para otros aspectos.224
Acerca del contenido que debe tener la demanda, el cual se contempla en el artículo
3 de la LMA, los requisitos son los mismos que debe contener cualquier demanda de
desahucio, si se desprende que existe una confusión con respecto a los medios y lugares
para señalar y oír notificaciones225. La tendencia moderna es que se indique un medio, ya
sea un fax, correo, etc., pero la ley establece que solo medios se podrán establecer y, a
solicitud del interesado el Consejo Superior, podrá autorizar que se señale un lugar, cuando
las circunstancias lo ameriten en ciertas zonas del país.226
Mientras que el artículo 6 del mismo cuerpo legal, establece que el demandado debe
indicar un medio para oír notificaciones, entonces estarían bajo el supuesto de que el
demandado solo puede indicar medio y el actor únicamente lugar, lo cual incurriría en una
violación al principio de igualdad, la lógica indica que se debe suponer que ambos deben
señalar medio para notificar y, en casos necesarios y autorizados por el Consejo Superior, se
señalaría lugar, a pesar de ser confusa la redacción de la norma, porque se estaría en contra
223 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 18. 224 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp .20. 225 Ibidem. 226 Ibidem.
102
de la estipulación de los expedientes electrónicos.227
Es bastante buena la iniciativa de establecer un lugar para recibir notificaciones,
cuando sea necesario por las condiciones de caminos y la infraestructura de las viviendas de
las partes; pues no se puede dejar de lado la imposibilidad que tienen muchas personas para
poseer medios electrónicos o tecnológicos, en vista de que los expedientes son digitales.
Irónicamente, uno de los requisitos que debe tener la demanda para que sea admisible,
es el colocar la fecha cuando se debía pagar la renta, para corroborar si efectivamente el
inquilino, no la pagaba o si lo hacía en fecha distinta; pero no tiene como requisito establecer
cuál es la fecha de inicio del arrendamiento, la cual no necesariamente será la misma en que
el arrendatario entre en posesión del inmueble, ni tampoco la misma en la cual deberá pagar
y, es necesario esclarecer esta, para saber cuándo se vence efectivamente el contrato.
Incluso, en contratos verbales se necesita del contradictorio y otras pruebas, más que todo
testimoniales, si nunca se hicieron recibos o la presentación de otros documentos para
demostrarla, de ahí la necesidad como arriba se mencionó de la ampliación de medios de
pruebas.
Con respecto a la legitimación ya sea pasiva o activa, se mencionó antes que un
requisito es que exista una relación contractual de arrendamiento; por ello, se excluyen
quienes ostentan el goce y el disfrute del bien por usufructo o por medio de fideicomiso, pues
su derecho surge de otro tipo de relación legal. De igual manera, en su artículo 5 la LMA
dispone sobre la legitimación pasiva, que la ostentan: el arrendatario, subarrendatario o
227 Ibidem.
103
cesionario, excluye así a los ocupantes y los poseedores en precario o por pura tolerancia,
es así por la falta de existencia del requisito de la relación arrendaticia.
Otro aspecto del cual es omiso la ley, es acerca de la figura de la tolerancia228, sobre
ella no hace mención alguna, en forma análoga la LGAUS, ley de la cual se derivó, sí indica
que es obligación del arrendador demostrar que le comunicó al inquilino su decisión de
ponerle fin a la tolerancia, como requisito para poder emprender acciones judiciales.
Lógicamente, la falta de este comunicado es razón legal suficiente para que se desvirtúe una
demanda, basada en el incumplimiento de pago, razonada en la presentación del pago en
fechas distintas.
Pero al no mencionar esto la LMA, queda incertidumbre de si esta serviría como un
argumento de defensa y si efectivamente lo es, si la presentación sería acogida por el juez.
Todos estos presupuestos demuestran la falta de precisión de esta ley y los vacíos legales
que presenta, lo cual provoca gran incertidumbre legal e indefensión para las partes, sobre
todo para los inquilinos.
Ya se había mencionado que a solicitud de la parte actora, se puede ordenar en la
resolución intimatoria la retención de bienes del demandado, como manera de garantizarse
los pagos adeudados, de acuerdo con la LGAUS serían los bienes que se encuentren dentro
de la propiedad, e incluso hace la aseveración de que de pertenecer a terceros, se asumirá
que pertenecen al arrendatario por estar dentro del inmueble.229
228 Opinión jurídica 072-J del 3 de julio del 2000: “Se constituye por escrito estipulando en el propio contrato, o por medio de escrito, que el
arrendatario podrá cancelar después de la fecha establecida. Según el numeral 62 de la Ley de Arrendamientos, la tolerancia debe establecerse por escrito y en tal caso también por escrito debe hacerse cesar, es decir, si no hay un acuerdo de tolerancia escrito, el arrendador no está obligado a remitir un escrito al arrendatario donde aviso que no va a tolerar más el pago tardío de la renta”.
229 Artículo 65. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995.
104
La LMA no especifica nada al respecto, y deja a la interpretación el criterio que se
supone se habla en general; por ejemplo de cuentas bancarias y salarios; otro aspecto
importante de mencionar es que si se tratara únicamente de bienes dentro de la casa, resulta
hasta cierto punto un sin sentido; pues el menaje es inembargable, más aun al tratarse de
viviendas de carácter social, la norma cobra sentido solo cuando se habla de locales
comerciales.
De acuerdo con la ley, cuando el bien esté siendo poseído por un tercero o lo
subarrienden, sin el consentimiento del arrendador, no es necesario demandarlos ni
notificarlos, pero ellos pueden apersonarse al proceso para hacer valer sus derechos. No
obstante, carece un poco de sentido la norma; pues cómo se van a apersonar si nunca se les
notificó la demanda, se ha de suponer que el legislativo dio por un hecho que la situación se
le comunicaría al subarrendador o al poseedor por medio del arrendatario, ya que es
responsabilidad de él haber arrendado sin consentimiento, a pesar de esta inexactitud, la
regulación es novedosa y tiene su base en precedentes, en donde se pretendía que otras
personas ocuparan el inmueble para evitar el desahucio.230
Evidentemente, el proceso ha sido mucho más rápido y efectivo por la limitante tan
grande que primero ha hecho de las pruebas admisibles para la oposición; segundo con
respecto a las excepciones y, tercero, en relación con los recursos, pues solo contempla el
recurso de apelación y, únicamente, para la resolución que rechace la demanda, la cual
declare con lugar las excepciones procesales y la sentencia que se pronuncia sobre la
230 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 28.
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oposición.231
Para ser una ley derivada en su aspecto sustantivo de la LGAUS, la LMA no es muy
específica en varios contenidos en la ley N° 7527, como ya se han ido mencionando, pero
una regulación que representa mucho la finalidad con la cual se creó la Ley de
Arrendamientos, es la que versa sobre las viviendas de carácter social y las mismas cuentan
con una normativa muy específica y aplicable únicamente a ellas.
La LMA no menciona nada acerca de las viviendas de carácter social, ocurre que se
debe suponer que ellas no están excluidas del ámbito de aplicación del proceso monitorio,
pues quien puede lo más puede lo menos, de acuerdo con los principios del Derecho, pero si
se generan ciertas dudas con respecto a presupuestos que se pueden presentar.
Por ejemplo, en las viviendas de carácter social, la carga de la prueba se invierte;
pues la demanda no tiene como requisito que el actor deba presentar el avalúo
correspondiente de la vivienda, emitido por el Departamento de Avalúos de la Dirección
General de la Tributación Directa, entonces, al presentar la oposición el arrendatario deberá
presentarlo; pues es la única oportunidad que tiene y resulta necesario indicarlo; pues como
se mencionó anteriormente, las viviendas de carácter social tienen una normativa diferente
de las demás viviendas y locales contemplados en la LGAUS.
Pero aquí sale a relucir nuevamente la limitación que trae consigo este nuevo proceso
monitorio, con respecto a las pruebas y su relevancia para desvirtuar la causal invocada; en
231 Artículo 7. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013.
106
este caso, la presentación del avalúo no está atacando la causal invocada, sino está
incorporando una información que debió haberse tenido como requisito desde un inicio al
presentarse la demanda, pues conlleva a una normativa un tanto distinta de los demás
arrendamientos urbanos.
Verbigracia, una de las causales para que se pueda interponer un desahucio monitorio
arrendaticio, es el vencimiento del plazo, el cual se puede corroborar en los casos más
simples, según la ley, con el contrato y al presentar de la notificación de no renovación del
mismo, tres meses antes de que se venza el plazo, pero para las viviendas de carácter social
no rige solo esto.232
Cuando se trata de este tipo de viviendas, según la LGAUS no basta la notificación
donde se manifiesta la no voluntad de renovar más el contrato, es necesario que se dé la
concurrencia de este requisito con uno de estos aspectos: la vivienda se esté solicitando
para el uso y habitación propio o de un familiar o se pretenda realizar una nueva
construcción.233
Para este caso, un arrendatario puede indicar que la persona para quien se está
solicitando la vivienda ha vivido el último año en casa propia, o no tiene ningún parentesco
con el arrendador y tales argumentos conformarían una oposición válida, sin necesariamente
contradecir la causal en sí misma. De igual manera, de acuerdo con la LGAUS, la
construcción que se pretenda levantar para solicitar la vivienda, debe ser por lo menos cinco
veces mayor a la que se desea demoler; por ende una oposición fundada sería argumentar
232 Artículo 100. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. 233 Ibidem.
107
que no cuenta con ese valor.234
Por otro lado, la otra causal del monitorio arrendaticio es el incumplimiento en el pago
de la renta, servicios y gastos de condominio; pero para las viviendas de carácter social, se
contempla un beneficio, la enervación del proceso. De acuerdo con la LGAUS en su artículo
99, la enervación ocurrirá cuando el arrendatario deposite todo lo adeudado de rentas y
servicios a la orden del juzgado o se lo entrega al mismo arrendador, una vez cancelado esto
se suspenderá el proceso.235
La LMA no habla nada acerca de la enervación, en qué momento puede ocurrir, se
debe suponer que será durante los quince días para interponer la oposición, pero entonces
esta contará como una oposición fundada aunque no esté contradiciendo la causal, ni
siquiera es una oposición en realidad.
Un aspecto bastante ambiguo de la ley N° 9160, es que en sus disposiciones finales,
establece como ley supletoria solo al Código Procesal Civil. Es razonable que lo establezca
de esta manera, pues se trata de un nuevo procedimiento, el cual viene a modificar el
establecido en el CPC, para dos causales de desahucio judicial; por lo tanto, es entendible
que a falta de disposición en ella, se recurra al CPC; pero si bien es cierto es una ley
fundamentalmente procesal, no quiere decir que no contenga disposiciones de clase
sustantiva y se derive de una ley en esencia, con normativa de fondo.
Al analizar la LGAUS y posteriormente la LMA, se desprende que en efecto, la LMA 234 Artículo 103. . Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. 235 Op. Cit. Artículo 99.
108
vino a ser una extracción de sus contenidos, tomó de ella ciertos aspectos de fondo, y del
CPC de forma; entonces, carece de sentido que esta ley derivada, no manifieste en alguna
parte, la necesidad de utilizar a la LGAUS como ley supletoria y peor aún, con tantos vacíos
como se ha demostrado, entonces a cuál normativa recurre el jurista para solventarlos
mismas, si en Costa Rica la ley 7527 es la ley especial que regula los arrendamientos
urbanos y suburbanos, pero en razón de que la ley 9160 es posterior a ella y es de carácter
especial, queda esa duda, de si los redactores de la LMA, dieron por un hecho que estaba
completa y era eficaz por sí sola, no requería ser completada ni respaldada por otra ley.
Otro problema que se viene arrastrando desde las leyes de arrendamiento anteriores,
y es lo que en realidad atrasa enormemente los procesos de desahucio, es la notificación.
Según la Ley de Notificaciones y otras Comunicaciones Judiciales, esa primera notificación
debe ser entregada al demandado de forma personal; por lo tanto, muchos arrendatarios se
aprovechan de esa regulación y se esconden o niegan ser ellos mismos para así, atrasar el
proceso, pues después el actor debe diligenciar en forma personal la notificación, en vista de
que él sí reconoce al inquilino, pero todo eso conlleva un trámite, lo cual da pie a que se
dilate el proceso.
Otra manera, en que se demuestra la efectividad que desea plantear este nuevo
proceso, es por medio de la audiencia oral, según la LMA se llevará a cabo quince días
después de haberse presentado la oposición; esto es bastante difícil de cumplir, pues los
juzgados no tienen la posibilidad de realizarla tan rápidamente, menos aún porque todavía no
se han implementado los juzgados especializados y los Juzgados Civiles de Menor Cuantía
109
no conocen solo de procesos monitorios arrendaticios.236
Esta audiencia estará regida por las disposiciones de la Ley de Cobro Judicial; por lo
tanto, a continuación se analizarán más a fondo las disposiciones presentes en dicha ley:
como se ha venido manifestando, esta audiencia va a tener como base el principio de
oralidad, por tal característica, va a privar el principio de concentración; por ello, se hará una
breve explicación acerca de estos dos principios.
“Oral, es aquello que es expresado verbalmente, pero el concepto de oralidad, desde
el punto de vista jurídico-procesal, tiene connotaciones que trascienden la simple expresión
verbal.
A pesar de existir coincidencia, en que la característica esencial de la oralidad es que
la discusión de la causa se realiza de viva voz, la doctrina procesal a realizado innumerables
definiciones de lo que debe entenderse por oralidad, para lo cual, en ocasiones, se acude a
la confrontación de la oralidad con la escritura, señalando las consecuencias de una y de
otra, o a la descripción de lo que debe ser un proceso oral.
En general, cuando la doctrina se refiere a la oralidad como principio, se hace en el
sentido de principio del procedimiento, la oralidad es un principio del procedimiento que en
una misma legislación puede regir en unos procesos y en otros no, o en algunos actos del
mismo, lo que denota que no tiene una índole radical y generadora del sistema procesal.
236 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 31.
110
La doctrina en general, es concordante en que el sistema de la oralidad, cumple sus
fines, debido a que se encuentra regido por tres principios fundamentales, ellos son:
Inmediación, concentración y publicidad.”237
Así mismo, se puede explicar con la siguiente definición:
“El principio de inmediación desde el punto de vista jurídico, es el desarrollo de un
procedimiento jurisdiccional, tiene consecuencias muy significativas para la calidad de la
justicia, lo que aumenta no sólo el análisis de su concepto en la doctrina, sino también,
determinar los efectos derivados de su aplicación, desde el punto de vista teórico y práctico.
La principal consecuencia de la inmediación es que permite al juez que interviene en
los actos del procedimiento, tener mayores probabilidades de conocer los hechos y
circunstancias que motivan la contienda, incluso, llegar a conocer a través del
comportamiento personal de los litigantes, su forma de pensar y de actuar. Por ello, la
inmediación exige que la sentencia sea dictada, sólo por aquel o aquellos jueces que en
todos los actos del proceso, se hayan mantenido en contacto directo con las partes.”238
Como el principio de concentración también forma parte de los procesos orales,
seguidamente se dará una breve definición sobre él, para entender de una mejor manera sus
implicaciones:
“Este principio supone el examen de toda la causa en una o en pocas audiencias
237 López González, Jorge. Lecciones de Derecho Procesal Civil. Editorial Juricentro. Costa Rica.2007. Pp 18. 238 Op. Cit. 23.
111
próximas, el principio de concentración se manifiesta siempre que el sistema procesal tienda
al acercamiento temporal entre la instrucción del proceso y su decisión.
Su finalidad esencial en relación con el principio de inmediación es que la visión de
conjunto y el cabal y completo conocimiento que el juez obtuvo en la audiencia oral, no se
diluya por el transcurso del tiempo o por el cambio en la persona del juzgador.”239
La Ley de Cobro judicial, dispone que tal audiencia podrá realizarse en una o varias
sesiones separadas por recesos e incluso se podrá continuar al día siguiente y se
considerará como una misma unidad.240
Como se hace la aclaración de la posibilidad de continuar la audiencia al día siguiente,
los recesos no podrán ser de días sino de horas y, aunque la audiencia se divida en varias,
se van a considerar como una sola unidad, por el principio de concentración, al ser un
proceso basado en la oralidad, busca garantizar la inmediación procesal, tendiente a crear
una mayor celeridad.241
Como es un procedimiento oral, la asistencia a la audiencia es obligatoria, ya sea de
forma personal o por un abogado y se aclara que debe estar facultado para conciliar, incluso
la ley establece que los abogados deben con antelación establecer un sustituto que pueda
asistir en lugar suyo, en caso fortuito o de fuerza mayor, todo ello pues la idea de esta
audiencia es que se pueda llegar a una conciliación, se busca lograr una solución rápida y
239 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 25. 240 Artículo 4.1. Ley de Cobro Judicial. Costa Rica. 2008. 241 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 31.
112
efectiva.242
Los procesos monitorios, generalmente son de una única audiencia, pero puede darse
el caso en que sea necesario fragmentarla, esta ley busca crear soluciones que permitan a
las partes asistir a la audiencia, debido a la gran importancia que tiene en el proceso, pero en
realidad don Jorge López menciona que es un “sistema de cargas procesales” y, por ende,
quien incumple con su deber, sufre consecuencias.243
Un claro ejemplo, si el que no comparece es el actor, la demanda se va a desestimar y
se le condenará al pago de costas, daños y perjuicios causados, esto porque debe exigirse
que esta parte tenga un papel activo en el proceso; por ello, no es una obligación es una
carga; porque quien promueve un proceso, debe velar por su desenvolvimiento y si no lo
hace tiene una consecuencia directa.244
La LCJ permite que la audiencia continúe aunque no comparezca la parte
demandante, siempre que alguno de los presentes alegue tener un interés legítimo, o cuando
la naturaleza de lo debatido exija la continuación, pero si existe un impedimento que no es
posible superar sin la presencia del actor, no se podrá seguir con ella.245 Sobre este aspecto,
don Jorge López hace ciertas observaciones, a saber, manifiesta que la regulación se extrae
del proyecto de Código Procesal Civil, pero que bajo un proceso monitorio arrendaticio no
tiene mucha compatibilidad.246
242 Artículo 4.2.1.4. Ley de Cobro Judicial. Costa Rica. 2008. 243 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 33. 244 Ibidem. 245 Artículo 4.1.2. Ley de Cobro Judicial. Costa Rica. 2008 246 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 34.
113
Al ser un proceso monitorio arrendaticio, por lo general, solo van a existir dos partes, a
falta de la parte actora, la que va a estar presente será la demandada, quien obviamente va a
tener un interés legítimo, en relación con la naturaleza de lo debatido. Esta disposición no
encuentra respaldo en este tipo de proceso, porque estas son normativas para procesos
regulados en el proyecto de Código Procesal Civil.247
Entonces, si el demandado alega tener interés en que se continúe con la audiencia,
esta podrá seguir para que se llegue a una solución, como se indicó, a menos que exista un
impedimento que solo se pueda superar con la presencia del demandante, de seguirse con la
audiencia, se practica la prueba y se dicta sentencia.248
Cuando el que no asiste es el demandado, el juez debe dictar sentencia de
inmediato; pues aunque él no se presente, se debe resolver basado en los fundamentos de
la oposición que presentó. Sin embargo, si se ofreció prueba personal, esta no se podrá
practicar al no estar el demandado para que pregunte; pero la ley establece que no se podrá
dictar sentencia de inmediato, si es necesario practicar la prueba ofrecida por el demandante,
al ser hechos no susceptibles de ser probados por confesión o las pretensiones se refieran a
cuestiones de orden público o de derechos indisponibles.249
Ahora bien, si a la audiencia no comparecen ninguna de las partes, el proceso se
tiene por desistido, sin ninguna condenatoria en costas, esto por una presunción de buena fe;
pues se piensa que las partes no desean continuar con el litigio o han llegado a un acuerdo,
247 Ibidem. 248 Op. Cit. 35. 249 Artículo 4.2.1.Ley de Cobro Judicial. Costa Rica. 2008.
114
el proceso se termina de una vez para no tener que extender más el conflicto.250
Si la audiencia no se pudiera celebrar porque no se presentó el juez, existe la
obligación de señalar de inmediato otra fecha y hora para celebrar la misma, dentro de los
diez días hábiles siguientes, la ley no menciona nada de acuerdo con si existe alguna
sanción para el juez, pero ha de suponerse que el juez faltó por una causa válida, la cual
debe demostrar, ya que la ley solo admite la posposición de las audiencias por caso fortuito o
fuerza mayor, las cuales deberán ser comprobadas.251
Como es un procedimiento basado en la oralidad, la idea de las audiencias es que no
se suspendan; pues atrasan el proceso y la idea más bien es hacerlo más rápido, siempre
con la idea de cumplir con el principio de justicia pronta; aunque en ciertos casos es
inevitable el tener que atrasar el juicio para cumplir con el debido proceso. Esto ocurre
mayormente cuando se trata de defectos no susceptibles de subsanación en el mismo acto
de la audiencia; por ello, se concede un plazo para continuar luego con el proceso, esa
suspensión debe ser breve y el juez debe hacer el nuevo señalamiento de fecha y hora para
reanudarlo, esta no puede hacerse más allá del plazo de cinco días.252
Las audiencias no se pueden suspender ni posponer por la incomparecencia de los
abogados; pues ellos tienen la obligación de nombrar sustitutos, como ya se mencionó, por lo
tanto, incluso si existen superposición de audiencias, esto no será justificante, pero si se
hiciera de conocimiento del juez con antelación a la audiencia, a criterio del juez se podrá
posponer la que se haya señalado de última, para realizarla dentro de los cinco días 250 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 36. 251 Artículo 4.3.Ley de Cobro Judicial. Costa Rica.2008. 252 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 37.
115
siguientes.253
Por los principios de inmediación y concentración, es que si se suspendiera la
audiencia supera los cinco días, no puede reanudarse y resulta necesario citar a una nueva.
Esta suspensión puede afectar el principio de inmediación; pues si ya se empezó a practicar
la prueba, el juez puede ver afectado su criterio, al olvidar ciertos aspectos, por lo tanto,
puede existir responsabilidad disciplinaria contra el responsable de causar la suspensión
injustificada.254
Como es un proceso basado en la oralidad y bastante moderno, se le da un papel
mucho más participativo al juez, se le dota de poderes disciplinarios de dirección e
instrucción, para mantener el orden, poder auxiliar a las partes, sanear el proceso en
cualquier etapa, evitar vicios que puedan conllevar a nulidades posteriormente, desechar
pretensiones que sean improcedentes, asegurar la igualdad entre las partes, limitar el ámbito
de discusión del proceso, rechazar pruebas inadmisibles, preguntar y repreguntar a las
partes cuando lo considere necesario; asimismo, suspender la audiencia si fuera
necesario.255
El juez debe tener una participación activa durante toda la audiencia, él debe
explicarle a las partes sobre los fines que se buscan en la audiencia y cómo se va a llevar a
cabo. Esto es para que se les brinde una breve explicación a las partes, del procedimiento
que se va a seguir, así la audiencia se lleve con respeto y dinamismo, debe hacerles las
advertencias legales correspondientes e informarles de la sanción, por el principio de 253 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 39. 254 Op. Cit 37. 255 Op. Cit 39.
116
legalidad.256
Al juez le corresponde mantener el orden mientras se practican los interrogatorios, no
debe permitir preguntas impertinentes ni que se lean textos y documentos, porque se estaría
violando el principio de la oralidad. Debe asegurarse que el debate no se prolongue con
aspectos irrelevantes, los cuales no tengan relación con el objeto a discutir, pero sin violentar
el derecho de defensa.257
Es obligación de esa autoridad mantener el orden durante la audiencia y velar por que
se guarde el respeto debido, para ello cuenta con potestades de corrección y disciplina, se
establece la posibilidad de retirar el uso de la palabra u ordenarle el abandono del recinto a
quien no cumpla con las instrucciones que ha dado.258
En los casos en donde una de las partes cuenta con más de un abogado, la ley solo
faculta para que participe uno por declarante, se les da la posibilidad a los abogados de que
se pongan ellos de acuerdo sobre la repartición.259
Una novedad que han traído los procesos orales, ha sido con respecto a la manera
de preservar lo realizado en las audiencias, bajo este principio lo que se busca es
“documentar” la audiencia; pero ya no de manera escrita, sino por medios tecnológicos de
audio y video, no mediante actas como se hace en los procesos que todavía son
mayormente escritos. Para ello se contempló un registro de control de audiencias, para
256 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 40. 257 Ibidem. 258 Op. Cit.41. 259 Ibidem.
117
consignar la hora de inicio de cada audiencia, la fecha, la naturaleza de la audiencia,
identificar a las partes, los testigos y demás auxiliares, todos los asistentes deben firmar el
registro antes de que inicie la audiencia y, si no quiere hacerlo o no puede, ese debe quedar
constando.260
Se debe firmar antes, para que en caso de que surjan discusiones entre las partes
durante la audiencia, estas no se retiren sin firmarla y no quede constando su participación;
la idea es que ahora se conserven las audiencias mediante soporte tecnológico, ya sea
imagen o sonido, toda vez que se supone se cuente con la posibilidad de tener esos medios,
aunque evidentemente en ciertas ocasiones no se va a poder contar con ellos.261
Ya sea que se grabe por medio de sonido o imagen, las partes tienen la facultad de
pedir que se les entregue una copia de lo grabado de la audiencia; para ello, deberán llevar
el medio de soporte donde guardarlo; llegado el caso, de que no puedan utilizar los medios
electrónicos, se deberá realizar un acta exhaustiva, para documentar la prueba practicada en
la audiencia, para que el superior las pueda examinar en caso de que se presente algún
recurso.262
Como manera de no quebrantar el principio de celeridad procesal, la transcripción
literal que se hace de las audiencias, deberá realizarse cuando el juez lo considere
estrictamente necesario y se debe garantizar una exacta documentación, si no existiera la
posibilidad de utilizar ningún medio deberá hacerse el acta exhaustiva incluso a mano, si no
260 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 42. 261 Op. cit 40. 262 Op. cit 43.
118
existe otra manera.263
No necesariamente en todas las audiencias que se realicen, será indispensable
colocar todos los elementos que menciona la ley, sino que estos dependerán de las
actividades que se realicen en ellas, indicar el lugar, la fecha y la hora son requisitos
fundamentales que deben constar en el acta; pues así se logra ubicar temporal y
espacialmente el acto, lo que puede ser determinante de su eficacia, al dictar sentencia
también es necesario colocar hora y fecha para que quede ubicada en forma temporal la
actividad.264
Igualmente, la ley señala que se debe colocar la hora en que se suspende una
audiencia y la hora que se reanuda, ya se explicó que cuentan con un plazo límite para
hacerlo. Asimismo, se debe consignar el nombre del juez, de las partes presentes, los
defensores y representantes; resulta evidente que es necesario identificar al juez por la
responsabilidad que tiene en la dirección de la audiencia, las partes deben ser identificadas
no solo por sus nombres sino por sus calidades; pues según la ley solo pueden participar
quienes estén legitimados y, a ellos, se les puede exigir responsabilidad por sus
actuaciones.265
Sobre los testigos, peritos, auxiliares y demás personas que participan en la
audiencia, la ley señala que también deben ser identificados pero solo por nombre, pero es
lógico que se necesitan otras calidades que permitan identificarlos y ubicarlos luego, pues
263 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 44. 264 Op. cit 45. 265 Ibidem.
119
ellos también tienen deberes en el proceso.266
Un aspecto que trae consigo el Proceso Monitorio Arrendaticio, es la prueba
trasladada, que es cuando en un proceso se utiliza prueba practicada en otro proceso
anterior o simultáneo; por lo tanto la prueba trasladada no es un medio de prueba, sino una
forma de utilización o reutilización de prueba ya practicada, es una fuente de prueba; cuando
la ley menciona que debe hacerse referencia a la prueba trasladada, ordena que se
consignen los datos que permitan reconocer la prueba posteriormente, no es transcribir la
prueba, porque eso va en contra de la celeridad de la audiencia.267
Se debe hacer un acta lacónica donde se consignen los aspectos más importantes de
todas las pruebas practicadas, pues de todas formas las mismas van a quedar consignadas
en medios tecnológicos, de no existir estos medios como ya se mencionó, el acta deberá ser
exhaustiva.268
También se dispone que se deben consignar las resoluciones dictadas, pero no se
trata de los fundamentos de lo que se resolvió; sino solo la disposición, porque los
fundamentos quedan en los medios tecnológicos, lo mismo se debe hacer con las
impugnaciones y las resoluciones sobre ellas, pero cuando se trate de impugnaciones la ley
sí dispone que se deben señalar en forma breve los fundamentos de la decisión.269
El juez debe consignar en el acta una síntesis de las principales conclusiones de las
266 Ibidem. 267 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 46. 268 Op. cit. 47. 269 Op. cit. 48.
120
partes y como requisito final, se debe consignar en el acta que se leyó la sentencia y
cualquier otro dato que el juez considere pertinente. El juez debe ser estricto, para no permitir
que las partes alarguen la audiencia con datos que pretenden se incorporen en el acta sin
ser relevantes para el curso del proceso.270
Una vez realizado esto, el juez o jueces que participaron en la audiencia deben firmar el
acta, no la deben firmar los demás participantes, el medio de respaldo que se haya utilizado,
se debe guardar debidamente identificado, con el número de expediente y las partes, para
que sea más fácil su ubicación y estudio si fuera necesario.271
Durante la audiencia, además de la función que debe llevar el juez de guía durante la
misma, con el fin de explicarle a las partes de qué se trata la misma y sobre las actividades a
realizarse, debe propiciar que se dé una conciliación entre los comparecientes, para así
poder terminar con el proceso y reducir el trabajo de los tribunales. Además, el juez debe
ratificar, aclarar, ajustar y subsanar las pretensiones de las partes cuando a su criterio sean
oscuras, imprecisas u omisas, cuando con anterioridad se haya omitido hacerlo272.
Se debe mencionar que la ratificación, aclaración, ajuste y subsanación, solo son
procedentes cuando anteriormente no se hayan realizado; pues como ya se mencionó, el
juez debe prevenir a las partes que corrijan los defectos presentes ya sea en la demanda o
en la oposición, pues la idea es subsanar defectos que sean consecuencia de oscuridad,
imprecisión y omisión.273
270 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 46. 271 Ibídem. 272 Op. cit. 52. 273 Op. cit. 51.
121
Si lo que está presente es oscuridad, procede entonces aclarar; si lo que está
presente es imprecisión, lo que debe hacerse es precisar; si existe omisión se debe
adicionar, pero esta solo es permitida con la finalidad de completar algo que es esencial para
las pretensiones u argumentaciones de las partes, no significa que se puedan proponer
nuevas pretensiones; pues eso sería ampliar la demanda en perjuicio de la otra parte y la
legislación costarricense no permite ampliar la demanda una vez que exista contestación.274
Contrario sensu, si se permite sobre hechos nuevos, siempre que tengan por finalidad
subsanar la demanda o la contestación, sobre este aspecto el juez debe ser muy cauteloso
para evitar perjudicar a la parte contraria; ratificar es la actividad que debe hacer la parte
actora al decir que mantiene sus pretensiones como las estableció desde un inicio, aunque
existe la posibilidad de que el actor desista de alguna de ellas y ratifica las demás.275
Este nuevo procedimiento monitorio, no eliminó la posibilidad de que el tribunal
otorgue un emplazamiento al demandado, para que este conteste la demanda, lo que se
modificó fue que este emplazamiento debe darse en la audiencia, como consecuencia de la
oralidad que priva en este procedimiento, y por el principio de concentración.276
Según el principio de contradicción, al actor se le debe dar la posibilidad de referirse a
la contestación del demandado y cuestionar las excepciones que él haya interpuso, para ello
también puede ofrecer y presentar prueba para desvirtuarlas. El juez no puede admitir
pruebas que pretendan demostrar hechos notorios, hechos admitidos expresamente, hechos 274 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 52. 275 Ibidem.. 276 Op. cit. 53.
122
evidentes, hechos amparados a una presunción absoluta o sobre hechos impertinentes.277
Como en la Ley de Cobro Judicial, no se menciona nada sobre la posibilidad de alegar
nulidades fuera de la audiencia, hay que acudir al CPC; por lo tanto, sí es posible que se
plantee un incidente antes de la audiencia, pero la prueba será practicada en esta y en ella
se resolverá el incidente. Por ende, en la audiencia se recibe la prueba y se resuelve sobre la
actividad procesal defectuosa, ya sea que se haya alegado con anterioridad o en la misma
audiencia.278
En la audiencia se resuelve sobre las excepciones procesales, pero esto ocasiona un
problema; pues según la LMA la resolución que declara con lugar las excepciones procesales
tiene recurso de apelación, aunado a esto cuando el juez acode una excepción, es porque
resulta necesario subsanar algo antes de continuar con el proceso. La ley no aclara nada con
respecto a esto, pues si la resolución es apelada, se debe admitir el recurso y enviar el
expediente al Ad-quem.279
De acuerdo con el caso anterior, se deberá suspender la audiencia y reanudarla
cuando el expediente sea devuelto, pero esto genera una contradicción; pues según la LCJ,
la audiencia no se puede suspender por más de cinco días; pues incumpliría con el objetivo
de celeridad procesal. Además, no se puede quedar sin resolver un asunto de vital
importancia para la continuación del proceso; por lo tanto, no se podría cumplir con la
estipulación del artículo 6 de la LMA.280
277 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 54. 278Ibidem.. 279 Op. cit. 55. 280 Op. cit. 72.
123
Según con lo anterior, el señor Jorge López manifiesta que aquí se presenta la figura
de la apelación diferida, la cual se deriva del principio de inmediación propio del principio de
concentración, esto pretende concentrar el procedimiento, para proteger lo que se haya
percibido en la audiencia, la frescura de la prueba más que todo, él manifiesta que si apenas
se está en la etapa de resolución de excepciones y no se ha practicado la prueba, no tiene
sentido negarle eficacia a la audiencia, por suspenderla por un período largo, osea no debe
empezarse de cero.281
La función saneadora de la audiencia tiene dos objetivos: sirve como medio para
terminar el proceso, esto impide que se tramite hasta el final, a sabiendas de que no puede
conducir a una sentencia de fondo; por otro lado, funciona para que el proceso no se
desestime en sentencia, por existir aspectos procesales sin resolver y, por estas razones, se
declare sin lugar la demanda.282
La práctica de la prueba, es la del proceso en que la oralidad como principio de
procedimiento adquiere mayor importancia; pues aquí es donde entran en aplicación directa
los principios de inmediación, concentración y publicidad, para que esta etapa tenga éxito es
necesario que la etapa preparatoria se haya realizado correctamente con el fin de garantizar
los principios de audiencia y contradicción.283
El día de la audiencia es importante que no existan circunstancias que obliguen a
suspenderla, ya sea por cuestiones de trámite o artimañas de alguna de las partes, cuando 281 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 73. 282 Op. cit. 56. 283 Op. cit. 61.
124
se hace una debida preparación de la etapa preparatoria, garantiza la eficacia de la prueba y
le da celeridad al proceso.284
En la misma audiencia se admite y se practica la prueba, el juez que interviene en la
práctica de las pruebas debe ser el mismo que dicte sentencia; pues el plazo entre la
recepción de prueba y el dictado de la sentencia debe ser breve. Por otro lado, el principio de
concentración, es cuando todos los actos procesales que se dan en el procedimiento se
aproximan en el espacio y en tiempo, osea, son continuos.285
El principio de concentración es esencial para el de inmediación; pues sirve al juez,
para que él logre mantener fresca la percepción que tuvo de los actos realizados en la
práctica de la prueba y así dictar sentencia con todos los elementos frescos en la mente;
durante la audiencia también se les permite a las partes hacer sus conclusiones, las cuales lo
que pretenden es que los abogados puedan dar una última explicación breve de los puntos
que consideren más importantes de acuerdo con sus pretensiones, con los argumentos que
se derivaron de la práctica de la prueba y relacionarlo con la normativa aplicable; pero sin
leer jurisprudencia ni doctrina, pues alargaría mucho el proceso. Para ello el juez tiene la
facultad de retirarles la palabra cuando lo considere necesario y debe propiciar el debate
directo.286
Una vez que ya se han alegado las conclusiones por ambas partes, el juez debe
deliberar; en otras palabras, reflexionar sobre los aspectos que ha interiorizado con los actos
de la audiencia; pero aun así el juez puede retirarse a deliberar en cualquier momento de la 284 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 62. 285 Op. cit. 63. 286 Op. cit. 64.
125
audiencia, para resolver cuestiones complejas. También lo puede hacer ya en el momento en
que corresponda, para que dicte sentencia, ese momento de deliberación debe ser privado,
por lo tanto, debe retirarse de la sala.287
Como se mencionó en un inicio de este capítulo, al llegar prácticamente la audiencia a
su final, se debe dictar sentencia, ya sea que se revoque o se confirme la resolución
intimatoria. Por ello, si el juez no tuvo que modificar nada, en el “por tanto” de la sentencia,
se debe escribir “se confirma la resolución intimatoria”. En el caso de, si se revoca, entonces
sí deben estipularse las condiciones que llevaron a tal decisión; además, si la sentencia es
estimatoria se deben fijar de una vez los honorarios de abogados, lo que es novedoso, pero
no se explica nada sobre este aspecto si la sentencia es desestimada.288
Sobre el aspecto que permite la conversión del proceso monitorio, una vez dictada la
sentencia, hay que aclarar que el demandado solo tiene la posibilidad de acudir al proceso
plenario, para lo cual tiene que establecer una nueva demanda ordinaria o abreviada por
aparte, pero para el actor si se dispone un privilegio, pues cuando la sentencia sea
desestimatoria, él puede solicitar en el plazo de ocho días a partir de la firmeza de la
sentencia, que el proceso se convierta en ordinario y conservar las medidas cautelares, a la
vez que rinde previa caución y tendrá eficacia toda la prueba practicada con anterioridad.289
Esta característica, de mantener la eficacia de las pruebas practicadas en el anterior
proceso monitorio, es lo que le da sentido a esta conversión; pues claramente lo que
pretende buscar esta disposición es la economía procesal, de no hacerse, puede ocurrir que 287 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 64. 288 Op. cit. 65. 289 Op. cit. 66 y 67.
126
el debate se amplíe en forma desmedida en el proceso plenario, lo cual haría que se
incumpla con el principio de justicia pronta y cumplida.290
Acerca de la interposición de recursos, la ley dice que como la audiencia es oral y la
sentencia se dicta en la misma, el recurso debe interponerse inmediatamente antes de que
se inicie otra actividad; pues una vez iniciada otra actividad precluye la posibilidad de
interponer el recurso. La interposición de tal recurso debe hacerse de manera oral, también
habla acerca de las situaciones en las cuales la sentencia no se dicta de una vez, que sería
el caso de las sentencias escritas, bajo este supuesto el recurso debe interponerse a más
tardar el tercer día después de la notificación a todas las partes.291
Una novedad de este proceso, es que todo recurso debe estar fundamentado, se
deben expresar los motivos para la interposición del recurso, basado en las argumentaciones
y conclusiones acerca del caso; de no cumplir con ello, se debe rechazar de plano, porque es
lo propio para garantizar el principio de justicia pronta, lo mismo ocurrirá si la fundamentación
resultara impertinente, como ya se mencionó antes, la apelación es limitada.292
Una figura que adopta esta nueva ley y ya se encuentra en la normativa de la LCJ, es
la de la “apelación reservada”, con ella se pretende que al recurrir la sentencia, la parte que
ganó haya perdido interés en la objeción realizada durante el procedimiento y, al final se
reduzca la impugnación. Esto será así cuando se trate de defectos procesales cuyo
saneamiento no se requiera de una vez para la continuación del proceso.293
290 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 68. 291 Op. cit 70. 292 Ibídem. 293 Op. cit .73.
127
Esto se regula de esta manera; pues es posible que una de las partes haya formulado
varias apelaciones durante el proceso que quedaron “diferidas”, si al final esa parte tiene una
sentencia estimatoria, no va a apelar la sentencia y no hará valer sus “apelaciones
reservadas.”
Según Jorge López, el problema radica en si la otra parte apela la sentencia, se acepta
el recurso y la sentencia es revocada, en este caso lo correcto dice él, es que el superior
revise todas las apelaciones diferidas pendientes, osea, de quien resultó victorioso en
primera instancia, pero que puede no salir de la misma manera en segunda instancia, pues
sus argumentaciones pueden traerse al traste la primera resolución.294
294 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 73.
128
CAPÍTULO IV. Análisis del proceso monitorio arrendaticio contemplado en el proyecto de nuevo Código Procesal Civil (expediente: 15979)
Este capítulo se iniciará al mencionar un poco las consideraciones para implementar
este proceso monitorio. En el proyecto de nuevo Código Procesal Civil, en los motivos del
proyecto, se establece lo siguiente: “Se crea el monitorio arrendaticio, que es precedente
para dilucidar discusiones simples referidas al desalojo por falta de pago o vencimiento del
plazo.
Durante mucho tiempo se discutió sobre la conveniencia de mantener un procedimiento
incidental. Se llegó a la conclusión de mantener esta estructura procesal simplificada. Su
finalidad es dilucidar cuestiones relacionadas directamente con el proceso principal respecto
de las cuales no se haya previsto un procedimiento particular y para la decisión de vicisitudes
para las cuales expresamente se ha se ha estimado idóneo este proceso.”295
IV.I. Normativa establecida en el proyecto
Primeramente en su artículo104 acerca de las disposiciones generales, en su inciso 1
se establece que, por el procedimiento sumario se tramitarán el desahucio y cobro de
obligaciones dinerarias líquidas y exigibles, cuando no correspondan al proceso monitorio,
así como las pretensiones derivadas de un contrato de arrendamiento.296
295 Motivos de Proyecto de Código Procesal Civil, expediente N° 15979. Costa Rica. 296 Artículo 104.1. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica.
129
De acuerdo con esta ley, el plazo para contestar la demanda será de cinco días si la
demanda cumple con todos los requisitos legales, la audiencia será una única, se debe
señalar la hora y la fecha para celebrarla a la mayor brevedad posible. El Tribunal
determinará las pruebas que deban practicarse antes de la audiencia, las partes deben
comparecer a la audiencia con todas las fuentes de prueba ofrecidas.297
Según las particularidades de cada proceso sumario, en la audiencia se cumplirán con
ciertas actividades como son: informar a las partes sobre el objeto del proceso y el orden en
que se conocerán las cuestiones a resolver, se buscará propiciar una conciliación, se
aclararán las proposiciones de las partes, cuando a criterio del Tribunal sean oscuras,
imprecisas u omisas, cuando con anterioridad se hubiera omitido hacerlo.298
Se permitirá la contestación por parte del actor, de las excepciones opuestas,
ofrecimiento y presentación de contraprueba; asimismo, se hará recepción, admisión y
práctica de la prueba pertinente sobre alegaciones de actividad procesal defectuosa que no
se hayan resuelto, vicios de procedimiento invocados en la audiencia y excepciones
procesales. Se llegará a una resolución sobre alegaciones de actividad procesal defectuosa,
excepciones procesales y saneamiento.299
Durante la audiencia también se deberá establecer la cuantía del proceso y se fijará lo
que será objeto del debate; luego, se admitirá, se practicará la prueba, se dictará la
resolución correspondiente para suspensión, cancelación o modificación de medidas
cautelares, cuando exista solicitud pendiente de resolución, se permitirá a las partes 297 Artículo 104.3. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. 298 Ibidem. 299 Ibidem.
130
establecer sus conclusiones y se dictará sentencia.300
Seguidamente, el proyecto habla acerca de la sentencia desestimatoria y la posibilidad
de convertir el proceso en ordinario, específicamente en su artículo 104.4, en este se
establece que cuando la sentencia sea desestimatoria, se revocará cualquier acto de
ejecución o medida cautelar que se hubiera acordado.301
Sin embargo, se hace la salvedad de que el actor podrá solicitar en el plazo de diez
días, a partir de la firmeza de la sentencia desestimatoria, que el proceso sumario se
convierta en ordinario. Una vez admitida la conversión, se conservarán las medidas
cautelares obtenidas mediante caución, así como la anotación de la demanda y tendrá
eficacia toda la prueba practicada con anterioridad, siempre que no vulnere el principio de
inmediación.302
Estos artículos mencionados anteriormente, establecen las reglas que se seguirán de
manera general para los procedimientos sumarios, pero en su artículo 105 establece la
normativa aplicable en específico al proceso sumario de desahucio.
En el inciso 1 de este artículo, se regula la procedencia de este tipo de proceso, ahí se
dispone que se efectuará el desahucio cuando se pretenda la desocupación de un inmueble,
como consecuencia de la terminación del contrato de arrendamiento, en los casos previstos
por la ley, o para hacer cesar la mera tolerancia.303
300 Artículo 104.3. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. 301 Op. cit. Artículo 104.4. 302 Ibidem. 303 Op. cit. Artículo 105.1.
131
Se exceptúan las pretensiones que deban ventilarse por el proceso monitorio
arrendaticio. La causal de expiración del plazo procederá, únicamente cundo el demandante
demuestre que manifestó por escrito, la voluntad de no renovar el contrato según el artículo
71 de la LGAUS.304
Establece que cuenta con legitimación activa, quien compruebe su condición de
propietario, arrendante o subarrendante, o de poseedor sobre el inmueble por título legítimo,
o quien acredite que su derecho deriva de quien tuvo la facultad para concederlo; asimismo
establece quién contará con legitimación pasiva, a saber, el arrendatario, el subarrendatario,
el cesionario o los poseedores del inmueble.305
Se definen cuáles serán requisitos de la demanda; además de los contemplados en las
disposiciones generales de ese código y las leyes especiales, establecer la causal de
desalojo, el monto de renta vigente en el momento, la fecha de pago, el lugar donde esté
ubicado el inmueble, se debe acreditar la propiedad de la finca o del derecho del actor y la
existencia del contrato de arrendamiento, si lo hay.306
Cuando el inmueble sea una vivienda, se deberá demostrar el valor fiscal de este,
sobre el valor actual del terreno y la edificación o, en su defecto, si ese avalúo tiene más de
cinco años, uno practicado por un ingeniero o un arquitecto incorporados,307 esto es
importante para corroborar si se trata de una vivienda de carácter social.
304 Artículo 105.1. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. 305 Op. cit. Artículo 105.2. 306 Op. cit. Artículo 105.3. 307 Ibidem.
132
Cuando se da el emplazamiento, en una demanda sustentada en un contrato que
implique el pago de rentas, el Tribunal prevendrá al demandado la obligación de depositar en
la cuenta y a la orden del despacho, los alquileres posteriores a la demanda, bajo pena de
ordenar el desalojo de inmediato en caso de incumplimiento.308
Cuando exista duda sobre el monto del alquiler, el Tribunal determinará
prudencialmente la suma a depositar, una vez que se ordene la entrega del inmueble. Por
falta de pago de las rentas posteriores, se dará por terminado el proceso de desahucio y se
condenará al demandado al pago de las costas.309
Cuando sean terceros los que posean o subarrienden el inmueble, sin consentimiento
del arrendador, no será necesario demandarlos, solo se les notificará para que hagan valer
sus derechos.310
De acuerdo con el artículo 105.5 de este proyecto, en la sentencia estimatoria se
ordenará al demandado la entrega del inmueble, en un plazo razonable que conferirá el
Tribunal, de acuerdo con las circunstancias, transcurrido este, se ordenará la puesta en
posesión por parte del arrendador del inmueble.311
Una vez que se encuentra en firme la sentencia que declare con lugar el desahucio, el
actor podrá gestionar por la vía incidental, que se condene al demandado a pagarle las
308 Artículo 105.4. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. 309 Ibidem. 310 Ibidem. 311 Op. cit. Artículo 105.5.
133
cuotas de arrendamiento no satisfechas, los servicios y otros gastos inherentes al vínculo
arrendaticio que el inquilino no hubiere cubierto. Para garantizar su pago, desde el inicio del
proceso incidental, el actor podrá solicitar que se realice un inventario de bienes en el
inmueble arrendado y, con base en este indicará cuáles deben mantenerse en ese lugar
como garantía.312
Mientras no se satisfaga la obligación, el actor podrá ejercer derecho de retención
sobre ellos, de acuerdo con lo que establece la LGAUS y el Código Civil.313
Este proyecto también contempla a manera general, el Proceso Monitorio en su
Capítulo III, en su artículo 111.1 establece que procederá para los desahucios originados en
una relación de arrendamiento de cualquier naturaleza que conste documentalmente,
siempre que se funde en la causal de vencimiento del plazo, falta de pago de la renta o de
los servicios públicos.314
De acuerdo con la normativa, admitida la demanda, se dictará una resolución donde
se ordene a la parte demandada que realice la prestación pedida por la parte actora; en ese
pronunciamiento, se le concederá un plazo de cinco días para que cumpla o se oponga, e
interponga en ese acto, las excepciones procesales que sean pertinentes, cuando exista
oposición fundada, se suspenderán los efectos de la resolución intimatoria, salvo lo relativo a
embargos.315
312 Artículo 105.6. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. 313 Ibidem. 314 Op. cit. Artículo 111.1. 315 Op. cit. Artículo 111.2.
134
Si por el contrario, la parte demandada se allanare a lo pretendido, no se opone
dentro del plazo o la oposición es infundada, se ejecutará la resolución intimatoria sin más
trámite.316Ante una oposición fundada, se señalará una audiencia oral que se regirá por las
disposiciones establecidas para el proceso sumario.317
En la sentencia se determinará, si se confirma o revoca la resolución intimatoria,
cuando se acoja la oposición, la parte accionante podrá solicitar la conversión del proceso
monitorio a sumario, según lo dispuesto para el proceso sumario.318
Ya una vez en su artículo 113, se habla específicamente del procedimiento para el
Monitorio Arrendaticio; mientras que en el inciso 1, se habla acerca de la prueba que se
puede presentar para demostrar la legitimación, esta podrá acreditarse con el contrato,
mediante una resolución judicial anterior que la establezca o los recibos periódicos de
pago.319
Una vez admitida la demanda, se ordenará el desalojo, en la misma resolución inicial
se ordenará a solicitud de parte, la retención preventiva de bienes del demandado.320Sobre la
oposición, la ley aclara al decir que solo se admitirá oposición que se funda en el pago
comprobado por escrito, prescripción, inexistencia de la obligación de pagar y falta de
vencimiento del plazo.321
316 Artículo 111.3. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. 317 Op. cit. Artículo 111.4. 318 Ibidem. 319 Op. cit. Artículo 113.1. 320 Op. cit. Artículo 113.2. 321 Op. cit. Artículo 113.3.
135
Al final de esta sección el proyecto es bastante claro al precisar que, serán aplicables
al proceso monitorio arrendaticio, en lo que fueren compatibles, las normas del sumario de
desahucio, sobre la legitimación, requisitos de admisibilidad de la demanda, depósito
sucesivo de las rentas, ejecución del desalojo y cobro de alquileres insolutos.322
IV.II. Análisis del proceso monitorio arrendaticio del proyecto del Código Procesal Civil
La característica más significativa que viene a aportar este proyecto, es la unidad que
pretende implantar, al mantener en un solo cuerpo normativo, la totalidad de las regulaciones
de los procesos civiles establecidos en Costa Rica y evitar así la fragmentación normativa.
Con ello, genera una mayor certeza jurídica, pues no es necesario estar acudiendo a
diferentes cuerpos legales, para asegurarse de llevar a cabo correctamente el proceso, y de
esa forma, también crea celeridad.
Una vez, se han mencionado las regulaciones contempladas en el proyecto sobre el
proceso monitorio y el proceso sumario, en sección pasada, se procederá a realizar una
comparación con la ley monitoria arrendaticia, para valorar cuáles son sus semejanzas y
diferencias, así como sus ventajas y desventajas, lo cual se realizará a continuación.
En el capítulo III del proyecto de Código Procesal Civil, relativo al monitorio
arrendaticio, más específicamente en el artículo 113.4, se dispone que serán aplicables a
este proceso las disposiciones contempladas para el desahucio sumario, en lo que sean
compatibles, sobre la legitimación, requisitos de admisibilidad de la demanda, depósito
322 Artículo 113.4. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica.
136
sucesivo de las rentas, ejecución del desalojo y cobro de alquileres insolutos.323
Acerca de los requisitos de la demanda, el proyecto establece que además de los
requisitos dispuestos por las disposiciones generales y leyes especiales, en la demanda se
debe consignar la causal de desalojo, el monto de renta vigente, fecha de pago y el lugar
donde se encuentra ubicado el inmueble, se tiene que demostrar la propiedad de la finca o
del derecho del actor.324
Se debe también acreditar la existencia del contrato de arrendamiento, si lo hubiera,
cuando la pretensión se relaciona con una vivienda, se deberá demostrar el valor fiscal del
inmueble, sobre el valor actual que tiene el terreno y la edificación, o en su defecto, si ese
avalúo tiene más de cinco años, un avalúo practicado por un ingeniero civil o un arquitecto
incorporados.325
Asimismo, la Ley de Monitorio Arrendaticio, establece que la demanda deberá contener
necesariamente los nombres, los apellidos y las calidades de ambas partes, o su cédula de
identidad, la exposición sucinta de los hechos, los fundamentos de derecho, el monto de la
renta, la fecha de pago y el lugar para recibir notificaciones por ambas partes. Además se
deberá incluir la causal invocada, se debe ofrecer pruebas e indicar dónde se ubica el
inmueble.326
Una variante en los requisitos previstos en el proyecto, es la obligación de presentar el
323. Artículo 113.4. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica 324 Op. cit. Artículo 105.3. 325 Ibidem. 326 Artículo 3. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica.2013.
137
avalúo de la propiedad, lo cual es muy necesario para corroborar si se trata de una vivienda
de carácter social, así también como comprobar la propiedad de la finca por el actor o su
derecho. Un requisito faltante en ambas leyes es la de establecer cuál es la fecha de inicio y
cuál la de vencimiento del contrato; pues el vencimiento del plazo también es una causal
para el desalojo y se debe recordar que existen los contratos verbales también; por lo tanto
resulta necesario precisar la fecha en que inició la relación arrendaticia.
Sobre la legitimación para presentar un proceso monitorio arrendaticio, el proyecto
remite a su capítulo II acerca del Proceso Sumario, en el cual se indica que lo podrá
presentar quien compruebe su condición de propietario, arrendante, subarrendante,
poseedor del inmueble por título legítimo, o quien acredite que su derecho deriva de quien
tuvo la facultad para concederlo.327
Asimismo, el proyecto en su capítulo III, acerca del Proceso Monitorio establece que,
servirán como prueba para acreditar la legitimación del actor; el contrato, una resolución
judicial anterior que la establezca o los recibos periódicos de pago.328Mientras que la LMA,
define en su artículo 5 que tendrá legitimación activa: el propietario, el arrendante, el
subarrendante, el poseedor a título legítimo o quien acredite que su derecho deriva de quien
tuvo facultad para concederlo.329
Uno de los presupuestos necesarios para presentar una demanda de desahucio es,
permitirle al juez corroborar la existencia de un vínculo contractual, en virtud de un
arrendamiento; por ello, la comisión redactora ha previsto estos medios de prueba como 327 Artículo 105.2. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. 328 Op. cit. Artículo 113.1. 329 Artículo 5. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013.
138
formas para acreditarla, pero parece que se han mantenido más rígidos con respecto a ellos
en este proyecto, pues en la Ley de Monitorio Arrendaticio, la normativa habla también de la
confesión prejudicial, cartas, correos electrónicos y cualquier documento escrito en el que
conste la relación arrendaticia.330
Sobre la legitimación pasiva, ambas leyes son bastante similares al mencionar que, el
desahucio procederá contra el arrendatario, subarrendatario y el cesionario, la única
diferencia presente en el proyecto es que se incluyó la frase “los poseedores del inmueble”,
como una manera de abarcar más posibilidades.331
El proyecto es claro al establecer que se aplicará el proceso sumario, al desahucio y el
cobro de obligaciones dinerarias líquidas y exigibles, cuando no correspondan al proceso
monitorio;332 es decir, será aplicable para las demás causales contempladas en el artículo
121 de la LGAUS, las cuales no sean la falta de pago de la renta y de servicios cuando le
correspondan al arrendatario y el vencimiento del plazo.
Se dispone que admitida la demanda, se ordenara el desalojo, en esa misma
resolución inicial se ordenará, si así lo solicita la parte, la retención preventiva de los bienes
del demandado, así establecido en el proyecto de Código Procesal Civil, esta norma no
presenta ninguna novedad en el proceso; pues en la Ley de Monitorio Arrendaticio se
manifiesta de una manera similar, acerca de la resolución intimatoria.333
330 Artículo 3. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. 331 Véase artículo 5. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. Y artículo 105.2. Proyecto de Código Procesal Civil.
Expediente N° 15979. Costa Rica. 332 Artículo 104.1. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. 333 Véase artículo 113.2. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. Y artículo 6. Ley de Monitorio Arrendaticio.
Ley N° 9160. Costa Rica. 2013.
139
Lo que si varía es el plazo para contestar la demanda o cumplir con el desalojo;
mientras la Ley de Monitorio Arrendaticio establece que este será de quince días, el proyecto
de código Procesal Civil dispone que sea de cinco días como se ha acostumbrado en los
procesos sumarios. 334
Se desprende del artículo que, una vez se admite la demanda, se dictará una
resolución ordenando a la parte demandada que realiza la prestación pedida por el
demandante, en dicha resolución se le concede un plazo de cinco días, ya sea para que
cumpla o se oponga, en ese plazo debe interponer excepciones procesales.335
Esta reducción en el plazo para contestar, puede afectar la defensa del demandado;
pues se trata de un lapso corto, en el cual puede ser difícil recopilar ciertas pruebas, a saber;
los avalúos de la propiedad, si se requiere que el estudio lo realice un ingeniero o un
arquitecto, si el demandado ha estado depositando las rentas en despachos judiciales, por el
incumplimiento del arrendador en proveer servicios básicos, si se necesita comprobante de
ello, puede ser que el juzgado ocupe un poco más de tiempo para dispensarlo.
Así también, no otorga suficiente tiempo como para buscar testigos idóneos y, en
general, las pruebas y los argumentos adecuados; pues si se trata de un plazo bastante
corto, que si bien es cierto aporta celeridad procesal, también puede generar inseguridad e
indefensión jurídica.
334 Véase artículos 111.2. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. Y artículo 6. Ley de Monitorio Arrendaticio.
Ley N° 9160. Costa Rica.2013. 335 Artículo 111.2.Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica.
140
Con el emplazamiento, en cualquier demanda que se sustenta en un contrato que
implique el pago de rentas, el Tribunal prevendrá al demandado la obligación de depositar en
la cuenta y a la orden del despacho, los alquileres posteriores a la demanda, de no cumplir
con ellos se ordenarán el desalojo de forma inmediata. Si existiera duda sobre el monto del
alquiler, el Tribunal lo determinará prudencialmente,336 esta disposición también se encuentra
regulada en la Ley de Monitorio Arrendaticio337, la cual resulta innecesaria, porque en ambas
leyes se contempla como requisito la obligación de establecer cuál es el monto a pagar; por
lo tanto, de no indicarlo, el juez está en la obligación de indicar la subsanación de la
demanda.
Si la parte demandada se allanare a lo pretendido o no se opone dentro del plazo, o la
oposición es infundada, se ejecutará la resolución intimatoria sin más trámite,338 esta misma
disposición se encuentra en la Ley de Monitorio Arrendaticio,339 a estas causales se le
agrega el incumplimiento del pago de las rentas futuras.
Este proyecto, al igual que la Ley de Monitorio Arrendaticio, es bastante estricto y
limitado con la oposición que se considerará aceptable, en su artículo 113.3 se dispone que
solo se admita la oposición que se funda en el pago comprobado por escrito, prescripción,
inexistencia de la obligación de pagar la renta y falta de vencimiento del plazo.340
Mientras que el Artículo 6 de la Ley de Monitorio Arrendaticio, establece que la
oposición fundada será la que se base en el pago, la prescripción y la falta de vencimiento
336 Artículo 105.4. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica 337 Artículo 6. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica.2013. 338 Artículo 111.3. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica 339 Artículo 6. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. 340 Artículo 113.3. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica.
141
del plazo,341es muy importante la especificidad que la comisión redactora incluye en el
proyecto, acerca de que será fundada la oposición que demuestre la inexistencia de la
obligación de pagar, pues son muchos los casos en que el arrendatario puede estar excluido
de pagar.
Resulta menester entender que si bien ambas leyes mencionan una serie de medios
probatorios, no se debe suponer que estos son exclusivos; pues sería iluso pensar que en
todos los casos se va a poder contar con alguna de estas pruebas. Existirán situaciones
fácticas en las cuales será necesario presentar testigos o avalúos de propiedad, para
acreditar que se trata de una vivienda de carácter social y ya con esta característica se sabe
que, para presentar una demanda de desahucio, debe contar con una doble causal, a saber;
el vencimiento del plazo, haber presentado la notificación de no renovación del contrato y
solicite la vivienda ya sea para nueva construcción o para vivienda.342
También al tratarse de una vivienda de carácter social, si el desahucio se presentó por
falta de pago, el demandado cuenta con la posibilidad de enervar el proceso.343Por dar un
ejemplo de la necesidad de presentar otro tipo de pruebas, asimismo también existen
pruebas para desvirtuar la existencia de una relación arrendataria, como puede ser la
existencia de un fideicomiso o un usufructo.344
Igualmente, se puede presentar prueba para corroborar que no se notificó al
arrendatario la voluntad de no renovar el contrato, lo cual dejaría sin efecto la causal si esta
341 Artículo 6. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. 342 Artículos 100,101, 102 y 103. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica.1995. 343Op. Cit. Artículo 99. 344 Véase artículos 23 y 24. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995.
142
estuviera sustentada en el vencimiento del plazo, de una manera similar sucedería si el
demandado logra demostrar que no pagaba en la misma fecha siempre y se atrasaba porque
su arrendador se lo toleraba.345
Para respaldar la existencia de una exclusión de pagar, también es necesario presentar
otro tipo de pruebas que no fueron mencionados en ninguna de las dos leyes, esta exclusión
se presenta cuando, por ejemplo, el arrendador no repone los servicios básicos en el
inmueble, una vez que estos son inaccesibles en el local que arrendó, pero en un inicio sí los
tenía.346
Otros casos en los cuales se da la posibilidad para el arrendatario, de no pagar la
totalidad o una parte de la renta, es cuando el arrendador no responde por los defectos
graves y estos perjudican al arrendatario,347también el arrendador está obligado a realizar las
reparaciones urgentes una vez que es notificado sobre la necesidad de realizarlas, se le
otorga un plazo de diez días para que las haga, si él no cumple, el arrendatario puede
realizarlas y retener el monto de dinero que haya gastado en ellas y, por ende, rebajarlo del
monto de alquiler.348
Puede ocurrir que mientras se realizan las reparaciones, estas sean muy molestas de
soportar para el arrendatario, dado el caso, puede pedir que se le realice una reducción
proporcional en el monto de la renta, por el tiempo que duren las reparaciones, lo que
serviría también de excusa para no pagar la totalidad de la renta pactada y conllevaría a la
345 Op. cit. Artículos 62 y 71. 346 Op. cit. Artículo 22. 347 Op. cit. Artículo 30. 348 Op. cit. Artículo 35.
143
desestimación de la causal de falta de pago.349
Cuando por caso fortuito o fuerza mayor la vivienda se vea afectada parcialmente, pero
siga siendo apta para su destino, el arrendatario puede solicitar que se le reduzca el monto
de la renta por el tiempo que dure, de ahí que pueda justificarse para no cumplir con su
obligación de manera total.350
Todas estas razones anteriormente mencionadas, ejemplifican situaciones en las
cuales se podrían presentar pruebas diferentes a las mencionadas en la Ley de Monitorio
Arrendaticio y también en el proyecto de Código Procesal Civil, pero que de igual manera
serían válidas y permitirían corroborar la legitimidad de las partes y oponerse válidamente a
la causal invocada.
En el proyecto se establece que, el proceso sumario de desahucio procederá cuando
se pretenda la desocupación de un inmueble, como consecuencia de la terminación del
contrato de arrendamiento, en los casos previstos por la ley o por hacer cesar la mera
tolerancia, se van a exceptuar las pretensiones que deban ventilarse por el proceso
monitorio, aclara que la causal de expiración del plazo, procederá únicamente cuando el
demandante demuestre que manifestó por escrito, la voluntad de no renovar el contrato.351
De la misma forma se contempla en la Ley de Monitorio Arrendaticio352, esto es
importante para no traerse abajo la causal de vencimiento del plazo, por la renovación tácita
349 Artículo 38. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995. 350 Op. cit. Artículo 42. 351 Artículo 105.1. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica 352 Artículo 1. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013.
144
que se genera al no realizarle la notificación por escrito, la cual debe firmar el arrendatario y
en anuencia de él, debe ser firmada por dos testigos.353
De acuerdo con el artículo 111.1, del proyecto de Código Procesal Civil, procederá el
Proceso Monitorio para el desahucio originado en una relación de arrendamiento de
cualquier naturaleza que conste documentalmente, si se funda en la causal de vencimiento
del plazo, falta de pago de la renta o los servicios públicos, osea, se mantienen las mismas
dos causales de la LMA.354
Como bien se mencionó anteriormente, se debe aplicar al proceso monitorio las
disposiciones del proceso sumario en lo que le sea compatible; por lo tanto, en lo que
respecta a la audiencia oral, se debe acudir a las regulaciones del sumario.
Sobre las actividades que se deben realizar durante la audiencia, el proyecto de
Código Procesal Civil, las establece en su artículo 104 inciso 3: será una única audiencia, no
contempla la posibilidad de fragmentarla como lo hace la LCJ,355 para la cual se debe
establecer hora y fecha para celebrarla y debe ser a la mayor brevedad posible, 356es
bastante acertada la disposición que aporta la comisión redactora, al determinar que será a
la mayor brevedad posible pero sin establecer un plazo que difícilmente se podría cumplir,
como se hace en la LCJ, que indica que será de quince días.357
353 Artículo 71. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica.1995. 354 Véase artículo 111.1. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. Y artículo 1. Ley de Monitorio Arrendaticio.
Ley N° 9160. Costa Rica.2013. 355 Artículo 4.1.2. Ley de Cobro Judicial. Costa Rica. 2008. 356 Artículo 104.3. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica 357 Artículo 4.1. Ley de Cobro Judicial. Costa Rica.2008.
145
El Tribunal debe determinar las pruebas que deben practicarse antes de la audiencia,
las partes deberán comparecer a la audiencia con todas las fuentes de prueba ofrecidas,358
esta disposición también difiere a las contempladas en la LCJ, pues según esta se regula la
asistencia de solo una de las partes, ya sea el actor o el demandado, incluso regula la
ausencia del abogado y el juez, pero parece que el proyecto se toma más a pecho que se
trate de un proceso basado en la oralidad y por ende, se necesita la presencia de las
partes.359
Según las particularidades de cada proceso sumario, en la audiencia se cumplirán las
siguientes actividades:360 se debe informar a las partes sobre el objeto del proceso y el orden
en que se conocerán las cuestiones a resolver, todo ello, en vista del principio de oralidad y
la función participativa, que debe tener el juez durante toda la audiencia, se debe tratar de
fomentar la conciliación entre las partes, toda vez que se aprovecha la presencia de ambos
en la audiencia.
Al ser un sistema predominantemente oral, es necesario que al realizarse la audiencia
se aclaren las proposiciones de las partes, cuando el Tribunal considere que son oscuras,
imprecisas u omisas, cuando no se hayan realizado con anterioridad; pues es fundamental
que las mismas sean claras y entendibles para las partes, para presentar sus alegatos y no
apoyarse en una posible indefensión.361
Se le debe permitir al actor, contestar las excepciones opuestas, ofrecer y presentar la
358 Artículo 104.3. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica 359 Artículo 4.2.1.4. Ley de Cobro Judicial. Costa Rica.2008. 360 Artículo 104.3. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica 361 Artículo 104.3. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica.
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contraprueba, en ella se recibirá, admitirá y se practicará la prueba pertinente sobre actividad
procesal defectuosa que no se hayan resuelto anteriormente, vicios de procedimiento
invocados en la misma audiencia y excepciones procesales.362
En la misma audiencia se resolverá sobre las alegaciones de actividad procesal
defectuosa, excepciones procesales y saneamiento.363Se debe definir la cuantía del proceso,
fijar lo que será objeto del debate, se admitirá y se practicará la prueba, se dictará resolución
acerca de la suspensión, cancelación o modificación de medidas cautelares, cuando exista
solicitud pendiente de resolución, se oirán las conclusiones de las partes y se dictará
sentencia.364
En la sentencia estimatoria, se ordenará al demandado entregar el inmueble, en un
plazo razonable, el cual conferirá el Tribunal, de acuerdo con las circunstancias, transcurrido
este, se ordenará la puesta en posesión.365La LMA, establece algo distinto, menciona que
firme la sentencia, sin más trámite, ala parte actora se le pondrá en posesión del bien por
medio de la autoridad, con aplicación de lo dispuesto en materia de ejecución de
sentencia.366
A solicitud de la parte interesada, de ser necesaria la puesta en posesión, se hará
directamente por el Tribunal o, en su caso, mediante comisión a otra autoridad judicial. De
promoverse algún incidente para impedir esa actuación, se rechazará de plano, cuando sea
362 Ibidem. 363 Ibidem. 364 Ibidem. 365 Op. cit. Artículo 105.5. 366 Artículo 9. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160.Costa Rica.2013.
147
evidente su improcedencia, sin recurso alguno.367
Cuando la sentencia es desestimatoria, se revocará cualquier acto de ejecución o
medida cautelar, que se hubiere acordado, pero el actor podrá solicitar en el plazo de diez
días, a partir de la firmeza de la sentencia desestimatoria, que el proceso sumario se
convierta en ordinario, cuando se admita la conversión, se conservarán las medidas
cautelares, obtenidas mediante caución; así como la anotación de la demanda y tendrá
eficacia la prueba practicada con anterioridad, siempre que no vulnere el principio de
inmediación.368
Firme la sentencia, que declare con lugar el desahucio, el actor podrá gestionar por
la vía incidental, que se condene al demandado a pagar las cuotas de arrendamiento no
satisfechas, los servicios y otros gastos inherentes al vínculo arrendaticio que el demandado
no haya cubierto, para garantizar su pago, desde el inicio del proceso incidental el actor
podrá solicitar que se realice un inventario de bienes en el inmueble arrendado.369
Con base en ese inventario, indicará cuáles bienes deben mantenerse en ese lugar
como garantía; mientras no se satisfaga la obligación, el actor podrá ejercer derecho de
retención sobre ellos. Así también está establecido de igual forma en la LMA en su artículo
6.370
Si bien es cierto, se ha podido comprobar que la ley N° 9160, Ley de Monitorio
367 Artículo 9. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160.Costa Rica.2013. 368 Artículo 104.4. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica 369 Op. cit. Artículo 105.6. 370 Artículo 6. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160.Costa Rica.2013.
148
Arrendaticio, ha venido a traer grandes innovaciones a un proceso bastante utilizado en
Costa Rica, como es el desahucio judicial, le ha incorporado celeridad, dinamismo y eficacia
en muchos aspectos, a saber, celeridad desde el punto de vista de su rigidez y limitación con
respecto a sus causales, excepciones, pruebas y recursos, de la misma manera pretende
hacerlo el proyecto de Código Procesal Civil.
Asimismo, la resolución intimatoria, aporta gran rapidez al proceso, ya sea cuando se
declara sin lugar la oposición o no se presenta, porque entonces simplemente se ejecuta lo
dispuesto en ella, aunque se presente oposición, de igual manera agiliza hasta cierto punto la
resolución del conflicto, pues de ser declarada con lugar la demanda lo único que se
agregaría al “por tanto” es lo dispuesto en ella.
Las nuevas disposiciones de este proceso, al estar basadas en la oralidad, implican
que las actividades que se desenvuelven en él van a estar recubiertas de mucha
participación de todas las partes, desde el mismo juez, que asume un papel muy activo
durante toda la audiencia, al guiarla y controlarla; asimismo, las partes deben contar con un
papel participativo, informado y respetuoso.
De acuerdo con la ley, la audiencia es una unidad en donde se van a conservar todos
los aspectos derivados de ella, como son: las pruebas, tanto documentales como
testimoniales o confesionales acordes con el principio de inmediación, concentración y
comunidad de la prueba, se van a conservar los actos dilucidados en ella en medios
electrónicos, los cuales también van a estar a disposición de todas las partes. La idea es que
todo esto sea una unidad en la cual participen todos.
149
Todas estas disposiciones, tienden a asegurar de una manera más sólida la eficacia
de los actos y una mayor certeza en sus fallos, la idea de este proceso es que desde un
inicio la demanda y su correlativa oposición cuenten con todos los requisitos establecidos;
para ello, deben alertar a las partes de sus defectos, para llegar a la audiencia, en orden con
todos los aspectos de forma, como la LMA y el proyecto de Código Procesal Civil establecen
cuáles argumentos va a aceptar para fundamentar la oposición, ha de suponerse que cuando
se decide llevar el proceso a un debate es porque existe una oposición fundada donde el
contradictorio es necesario y no simplemente como una manera de prolongar la estadía del
inquilino en el local.
Como todas las partes tienen amplia participación durante toda la audiencia y
cuentan con una debida asesoría, tanto de sus abogados como del mismo juez, existe una
mayor garantía de que serán menos las resoluciones recurridas y, por ende, se beneficiarán
más los arrendadores de los inmuebles, quienes tendrán más rápido la posesión de su local.
Aun así, con todas estas ventajas es necesario complementar la Ley de Monitorio
Arrendaticio y de llegar a aprobarse el nuevo Código también, pues hay que aclarar ciertos
aspectos y ampliarla en otros, como por ejemplo, aclarar cuál va a ser su ámbito de
aplicación, si los arrendamientos regidos por la LGAUS o los regidos por el Código de Civil y
el de Comercio, en el caso de la LMA.
Es necesario que se realice una mayor especificación con respecto a las pruebas
aceptadas o, en dado caso, aclarar las posibles situaciones; pues según estas, así variarían
150
las pruebas que se pretenden presentar, como son los casos de exclusión de pagar, los
casos en que no existe una relación arrendaticia, como es el usufructo y el fideicomiso. Se
establecerá un método, por medio del cual no se traiga al traste la finalidad de no prolongar
los procesos con el ofrecimiento de prueba excesiva, si es importante mencionar que esta
deficiencia la tiene la LMA el proyecto si lo corrige.
Este punto anterior es muy relevante para los casos fundados en contratos verbales e
informales, donde va a ser muy difícil que se presenten pruebas documentales, y van a tener
que ser aclarados por medio de prueba confesional y testimonial, lo que de no existir una
regulación estricta, podría hacer que las audiencias se prolonguen por la insistencia de los
abogados de hacer preguntas innecesarias, de ahí la importancia del papel del juez como
mediador y controlador.
Existen ciertas figuras jurídicas contempladas en la LGAUS, las cuales producen
regulaciones muy específicas y de las mismas no se hace mención en la LMA, como son: la
tolerancia, el caso fortuito y la fuerza mayor, los motivos para la exclusión de pago de la
renta, la enervación del proceso y, en general, las demás disposiciones que regulan las
viviendas de carácter social, el PCPC tampoco manifiesta nada acerca de estas figuras,
como es por ejemplo, cuál es el momento procesal oportuno para presentar una enervación.
.
Estas figuras supra descritas, necesitan encontrar una regulación en la LMA, pues al
estar presentes varían las causales para el desahucio así como la manera de oponerse a
ellas, pero no se tiene una verdadera modalidad para guiarse; por ejemplo, no se menciona
si una oposición al vencimiento del plazo sería presentar el avalúo de la Dirección General de
151
la Tributación directa, esta particularidad sí la resuelve el PCPC, pues si menciona este
avalúo como un requisito en caso de tratarse de una vivienda.
Otro supuesto sería presentar como oposición, que el arrendador ha tolerado el pago
de la renta en diferentes fechas y nunca ha hecho por escrito una notificación donde declara
lo contrario al arrendatario, según la ley, es un excluyente de la obligación del pago en la
fecha convenida y por tanto, no se podría invocar la causal de falta de pago y de acuerdo con
el PCPC, tal caso debe tramitarse, por el proceso sumario.
Tal parece que de la comparación realizada entre las leyes que regulan el
arrendamiento en Costa Rica, se comprobó que la LMA tiene varias deficiencias e
inexactitudes, pero las mismas han sido corregidas en el PCPC, el cual viene a ser una
versión más reducida de todo lo establecido para el proceso monitorio arrendaticio, pero
también más minucioso y contempla figuras que la LMA no hace.
152
Conclusiones
La investigación realizada logró profundizar en el tema del desahucio,
específicamente en el Proceso Monitorio Arrendaticio, donde se abarcan también aspectos
de fondo contemplados en la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, de
esta forma se logra resolver las inquietudes establecidas en los objetivos del presente
trabajo, los cuales se responderán a continuación.
Primeramente, es evidente que la Ley de Monitorio Arrendaticio conserva la misma
naturaleza jurídica de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, pues en lo
sustancial el tipo de contrato no cambia sus características, sigue siendo un contrato
principal. Al no necesitar la existencia de ningún otro contrato, es un negocio que nace de la
voluntad no viciada de ambas partes; por lo tanto, es consensual.
Es un contrato bilateral perfecto, donde ambas partes tienen derechos y obligaciones
recíprocas, correlativas, una de las partes otorga el uso y goce del bien y la otra debe pagar
una cantidad dineraria o en especies por ello. Se trata de un contrato oneroso, pues si el bien
se entregara sin una contraprestación, dejaría de ser un contrato de arrendamiento para
transformarse en un comodato.
El contrato de arrendamiento es conmutativo, otorga ventajas y gravámenes a ambas
partes, existe una ventaja cierta y determinada para cada una de ellas, por un determinado
lapso. Una de sus características es la temporalidad; pues la ley no permite que sea a
perpetuidad, pero si dispone un mínimo de tiempo de tres años, es por ello que excluye de su
153
ámbito de aplicación los contratos de arrendamiento comerciales.
La creación del proceso monitorio arrendaticio, no vino a modificar en nada la
normativa de fondo que viene rigiendo a los contratos de arrendamiento de locales; por el
contrario mantiene las disposiciones establecidas en la LGAUS, las cuales son un arrastre
desde la Ley de inquilinatos de 1939, lo que provocó la LMA fue una innovación y
modernización en materia procesal para el desalojo.
La motivación para promulgar la LGAUS, era la necesidad del desarrollo en el área de
construcción, lo cual fomentaría el mejoramiento económico en materia de alquiler, ya sea
para empresas o viviendas y también generaría empleo para maestros de obras y obreros,
pero se consideraba que el inquilino necesitaba de una mayor protección; pues se veía
como la parte débil del negocio jurídico.
Se consideró que la figura del arrendamiento es de gran relevancia para el impulso
de la economía nacional; pues si se promueve la construcción de locales para alquiler, se
atraerá industria extranjera y se mejorará la economía en Costa Rica, de igual manera se
observa que el alquiler de viviendas, es un punto intermedio en las familias antes de adquirir
su casa propia, lo cual beneficia a ambas partes del negocio y genera una mayor economía.
Para el momento de su promulgación, se tenía al inquilino como un sujeto que se
debía ayudar y era quien se encontraba en desventaja al no tener una casa propia, mientras
quien arrienda posee más de una; por lo tanto esta ley se creó con una marcada tendencia
proteccionista hacia el inquilino e incluso todas las causales se tramitarían por el mismo
154
procedimiento, el desahucio judicial contemplado en el CPC.
Mientras que para la promulgación de la Ley de Monitorio Arrendaticio, se concebía un
panorama diferente, en vista de las diferencias que surgían entre el arrendador y el
arrendatario, se empezaron a presentar gran número de desahucios, sumado a esto el alza
en el monto de alquiler de viviendas y la inestabilidad económica en general, ocasionaba que
los arrendatarios dejaran de pagar la renta.
La LGAUS si bien lo que buscaba era equiparar tanto el derecho que posee el
arrendatario sobre el bien, de disfrutar plenamente su uso y de tener una vivienda donde
vivir o un local donde desarrollar su negocio, así también el arrendador debe contar con
protección sobre su derecho como propietario o poseedor del bien y, por ende, obtener su
contraprestación dineraria.
Pero la LGAUS no reguló correctamente su parte procesal, en lo relativo al desalojo,
pues se podía prever que iban a suceder estas disputas entre las partes y era necesario
propiciar una solución más rápida y efectiva. Estas deficiencias las viene a resolver la LMA
en el 2013, donde establece un proceso más expedito pero solo para dos causales de
desahucio: la falta de pago de la renta o de servicios públicos y el vencimiento del plazo.
Parece ser que la LMA, viene a devolverles un poco más su derecho como propietarios
o poseedores a los arrendadores y concibe que el alquiler de locales, ya no es solo un
mecanismo en favor de quienes alquilan, por no tener casa propia, sino que ha venido a
convertirse en una verdadera manera de subsistir por quienes arriendan, al obtener de ellas
155
su única fuente de ingreso.
En razón de esto, es necesario establecer un proceso más rápido, para que cuando los
inquilinos no cumplan con sus obligaciones, el arrendador pueda desalojarlos y volver a
poner en arriendo su propiedad y adquirir dinero con ello, lo que genera una economía más
dinámica para el país también.
Al comparar el proceso de desahucio establecido en el CPC y el de la Ley de
Monitorio Arrendaticio, se pueden inferir varias similitudes, como son por ejemplo: algunos
requisitos de la demanda, la posibilidad de retener los bienes del arrendatario, el derecho de
retención, la obligación de notificar al demandado la no renovación del contrato y la
obligación de seguir depositando las rentas futuras por el tiempo que dura el proceso.
Entre las mejoras que trajo el procedimiento monitorio arrendaticio se encuentran varias
a saber, se pasa de un proceso sumario a uno monitorio, como primera novedad; se traslada,
de un proceso que históricamente fue un sumario de conocimiento, aunque reducido en sus
plazos a un proceso de estructura monitoria o invertida.
Sobre la causal de vencimiento del plazo, esta procederá únicamente cuando el
demandante demuestre que manifestó por escrito la voluntad de no renovar el contrato y lo
dio a conocer al arrendatario de conformidad con el artículo 71 de la LGAUS, porque de no
lograrse comprobar el haber comunicado esto, la demanda sería infundada y tal
procedimiento no se podría aplicar e inclusivo el PCPC también establece este presupuesto
como requisito de la demanda.
156
Otras innovaciones han sido las limitaciones referentes a la prueba, las excepciones y
los recursos, lo cual genera que el proceso sea más rápido y, como se basa en la oralidad,
permite que en la audiencia se diluyan muchas de estas figuras, esto hace que prive el
principio de concentración e inmediación. Otra propuesta interesante es la posible creación
eventual de Juzgados Especializados sobre este tema.
En este proceso de estructura monitoria, la resolución inicial no es emplazatoria, sino
de condena o ejecución, es lo que se conoce como contradictorio invertido; por esa
naturaleza, admitida la demanda, se ordenará el desalojo en la resolución inicial, no el
emplazamiento con contradictorio como en los procesos de conocimiento.
En la resolución intimidatoria o desalojo inicial, además, se le conferirá al demandado
un plazo de quince días para que cumpla con el desalojo o se oponga, al interponer en ese
acto las excepciones procesales y materiales que considere procedentes; de manera que se
amplía el plazo de traslado de cinco días del sumario a quince días de la intimación del
monitorio.
Tal parece que de la investigación, no se logró establecer si la creación de la LMA ha
venido a mejorar la eficiencia de los Juzgados Civiles de Menor Cuantía, pues existen
criterios dispares. Hay jueces que opinan que sí y otros que no, fue la creación de los
Juzgados de Cobro Judicial lo que permitió el descongestionamiento de estos despachos
judiciales.
157
Pero si parece que la creación de esta ley, ha permitido que se diluyan conflictos de
índole arrendataria, de una manera más fácil por todas estas implementaciones nuevas,
valdría la pena que se lleve a cabo un análisis de la posibilidad de incorporar las demás
causales de desalojo contempladas en la LGAUS y se deje de utilizar el desahucio
contemplado en el CPC, el cual es mucho más extenso y, en ocasiones, por puros atrasos
generados por las mismas partes, pues si se mantuviera la rigidez de las pruebas,
excepciones y recursos que en el monitorio, no habría razón para que los procesos se
dilataran tanto.
Si es necesario que se incorporen o por lo menos se mencionen ciertas figuras en la
LMA, como son los presupuestos para las viviendas de carácter social, como es el avalúo
que si lo menciona el PCPC, la enervación del proceso, la tolerancia y demás justificantes
para el no pago de la renta, lo cual si está regulado en el PCPC, que se amplíen o aclaren
un poco los medios de prueba, sobre todo para los casos de contratos verbales.
158
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Entrevistas
Doctor José Rodolfo León Díaz, Magistrado Suplente y juez superior Civil, 30/09/14 y
25/10/2014, a las 3:30 pm.
Doctor Jorge Alberto López González. Magistrado Suplente y juez superior Civil,
24/06/15 y 25/09/2014, a las 3:00 pm.
