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UNIVERSIDAD DE LOS ANDES
FINANCIAMIENTO DE VIVIENDA DE INTERES SOCIAL
Posibilidades y Limitaciones de acceso a Crédito
Alberto Gutiérrez Bernal
Bogota, Noviembre 25 de 2003
TITULARIZADORA COLOMBIANA
1. EVOLUCION DEL SISTEMA HIPOTECARIO
2. REQUERIMIENTOS DE CREDITO HABITACIONAL
3. PROPUESTAS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA
4. PAPEL DE LA TITULARIZADORA COLOMBIANA
CONTENIDO
1. EVOLUCION DEL SISTEMA HIPOTECARIO
2. REQUERIMIENTOS DE CREDITO HABITACIONAL
3. PROPUESTAS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA
4. PAPEL DE LA TITULARIZADORA COLOMBIANA
CONTENIDO
La cartera hipotecaria se redujo en forma importante desde 1997 a raíz de la crisis.
Cartera hipotecaria Miles de millones pesos 2003
Fuente:Estados financieros reportados a la SuperbancariaIncluye:Av villas, Colmena, Colpatria, Conavi, Davivienda, Granahorrar, Bancafe, BCH
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15,000
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LOGROS DEL SISTEMA HIPOTECARIOLOGROS DEL SISTEMA HIPOTECARIOCartera Vivienda / Cartera totalCartera Vivienda / Cartera total
FUENTE: UNIAPRAVI -CARDIFF -SALOMON SMITH BARNEY
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1995 1999 2002
LOGROS DEL SISTEMA HIPOTECARIOLOGROS DEL SISTEMA HIPOTECARIOCartera Vivienda / PIBCartera Vivienda / PIB
FUENTE: UNIAPRAVI -CARDIFF -SALOMON SMITH BARNEY
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2%2%4%4%
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Chile
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1995 1999 2002
Desembolsos de Crédito Hipotecario Millones de Pesos Constantes de Dic 1999
-
200,000
400,000
600,000
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3
El sistema hipotecario no recupera aún sus niveles históricos de desembolsos.
El número de viviendas financiadas presenta alguna recuperación
Fuente: DANE
Número de Viviendas Financiadas
-
5,000
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20,000
25,000
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35,000
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3
Desde 1995 se inició un proceso permanente de deterioro de la cartera hipotecaria.
Fuente: Superbancaria-TitularizadoraDE 1995-2003
Indicador de Calidad de Cartera Hipotecaria
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3
Indicador de Calidad de Cartera Hipotecaria por Morosidad: Sistema y Sistema + Titularizadora Colombiana
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3
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3
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3
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Sistema
Sistema + TC
Cartera Hipotecaria Vencida(millones de pesos)
2,400
2,450
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2,550
2,600
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2,700
2,750
2,800
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+ 10.3% por año - 9.5% por año
Fuente: Carrasquilla (1999)
El ciclo de la construcción estuvo acompañado de cambios importantes en los
precios de la finca raíz
Excepto en el rango bajo, el índice de precios de vivienda empieza a mostrar alguna recuperación.
Fuente: La guía su mejor opción en finca raíz. Dane. Cálculos DNP - DEE. * Precios de la vivienda con relación al IPC.
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Bajo Medio Alto
PIB de edificaciones y obras civiles- Variaciones % Anuales
-40,00%
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PIB edificaciones PIB obras civiles
La vivienda diferente de VIS muestra un comportamiento positivo mientras la VIS decrece.
Fuente: DANE
Licencias Aprobadas(Número de Viviendas, Promedio Movil 4)
0
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3
NO VIS
VIS
Los Bancos Hipotecarios han hecho un esfuerzo importante por diversificar su cartera
Fuente: ICAV
Valor de Desembolsos por Tipo de Cartera en Millones de $ de 2003
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2,000,000
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4,000,000
2000 2001 2002 2003
Cartera Hipotecaria Cartera Comercial Dif. Constructor Cartera de Consumo Cartera de Microdrèditos
… esto ha generado una disminución significativa de la participación de la cartera
hipotecaria
Fuente: ICAV
Distribución de Saldos por Tipo de Cartera
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1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002Cartera Hipotaceria Cartera de ConsumoCartera Comercial Dif. Constructor Cartera Microcrédito
Distribución de Saldos por Tipo de Cartera
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1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002Cartera Hipotaceria Cartera de ConsumoCartera Comercial Dif. Cons tructor Cartera Microcrédito
A pesar del alto volumen de daciones en pago, su rotación ha permitido mantener su nivel en los últimos años.
BRPs / Activos
Fuente:Estados financieros reportados a la SuperbancariaIncluye:Av villas, Colmena, Colpatria, Conavi, Davivienda, Granahorrar, Bancafe, BCH
0.5%0.4% 0.3% 0.2% 0.3%
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1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Bienes recibidos en dación de pago (valor en precios constantes de 2001)
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Valor unidades recibidas Valor unidades vendidas
Los Bancos Hipotecarios recuperaron a partir del 2002 su margen positivo
Fuente:Estados financieros reportados a la SuperbancariaIncluye:Av villas, Colmena, Colpatria, Conavi, Davivienda, Granahorrar, Bancafe,Nota: Seo 03 anualizado.
Utilidad / Patrimonio Promedio BECH
-50%
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1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003p
Han disminuido en forma significativa los recursos destinados al SFV
Fuente: Ministerio de Desarrollo
En el año 1991 y 2002 no se Incluye el Banco Agrario
Total de Subsidios Asignados en Millones de $ de 2003
200,000
300,000
400,000
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1,000,000
1,991 1,992 1,993 1,994 1,995 1,996 1,997 1,998 1,999 2,000 2,001 2,002
Perspectivas Sector Hipotecario• Crecimiento Importante de la Construcción• Recuperación en Desembolsos de Cartera• Comportamiento positivo en precios de Finca Raíz• Disminución de Cartera Vencida• Desempeño favorable de entidades• Evolución de fondeo a mercado de Capitales• Evolución positiva y estable de Factores Macroeconómicos:
• Inflación• Tasas de interés• Crecimiento económico• Desempleo
• Perspectivas positivas y estables del Sector
Perspectivas de VIS• Evolución reciente negativa:
• Caída en Licencias• Caída de índice de precios• Deterioro de cartera• Baja disponibilidad de subsidios
• Perspectivas poco claras:• Limitados recursos para subsidios• No capacidad de financiación en segmentos bajos
• Oportunidad importante con actuales precios de vivienda VIS
1. EVOLUCION DEL SISTEMA HIPOTECARIO
2. REQUERIMIENTOS DE CREDITO HABITACIONAL
3. PROPUESTAS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA
4. PAPEL DE LA TITULARIZADORA COLOMBIANA
CONTENIDO
Proyección Requerimientos de Vivienda Nueva en Colombia
(cenac)
Factor de Demanda Con SFV Sin SFV Con SFV Sin SFVNuevos Hogares 65 45 35 25Demanda No Deficitaria 84Demanda Deficitaria 71TotalUrbano+ Rural
Cifras en miles
325
URBANO RURAL
265 60
Resumen Requerimientos de Financiación Habitacional
NUEVA USADA
0 -1 60 32 0.201 -2 71 39 0.902 -3 42 23 1.113 -4 25 14 1.40+4 66 36 4.06
TOTAL 265 143 7.68
SMMLV
+135
-5050-7070-100
TOTAL A FINANCIAR /
AÑO (BILLONES $)
# VIVIENDAS $ PROMEDIO VIVIENDA NUEVA
SMML
100-135
El rango de hogares entre 1 y 3 smml concentra el mayor déficit de financiación
Se estima participación de Bancos Hipotecarios en rango 1 a 3 sml
ANALISIS CAPACIDAD DE FINANCIACIÓN
Número Miles$ Billones 0 - 1 92 0.20 0 0.21 - 3 175 2.01 0.5 - 0.7 1.3 - 1.5+3 141 5.47 4.7 -7.0 (1.5) - 0.8
TOTAL 408 7.68 5.2 - 7.7
Ingreso SMMLRequerimientos
Potencial Deficit
Créditos VIS e Informales
• Perfil diferente del deudor
• Créditos a Informales:– Análisis de crédito: dificultad de información– Alto costo de análisis: verificaciones y visitas– Procesos y Costos de administración y
cobranza– Ingresos inestables
Análisis de fuentes disponibles de Financiación
• Segmento superior a 3 smml (formal):– Viviendas superiores a 70 - 100 smml– Bancos Hipotecarios, Comerciales, FNA– Importante experiencia– Capacidad de colocación– Adecuadas condiciones de plazo y tasa– Rentabilidad del negocio– Aún existen riesgos estructurales del negocio
Análisis de fuentes disponibles de Financiación
• Segmento inferior a 2 o 3 smml (informal)– Viviendas inferiores a 70 / 100 smml– Algunos Bancos, Cooperativas, ONGs– Buen conocimiento y cercanía del mercado– Escasas fuentes de recursos– Baja capacidad técnica de entidades– Condiciones de créditos poco adecuadas: plazos y
tasas– Bancos Hipotecarios no tienen conocimiento de
mercado bajo e informal
• Diferencias importantes entre segmentos
Problema Central en Financiación Habitacional
• No existe una fuente de financiación adecuada para familias de estratos bajos (1 a 3 smml) menos aún si son informales:
– Entidades en segmento tienen muy baja capacidad– Características de los créditos no adecuadas– Entidades con capacidad (Bancos Hipotecarios) no
conocen el mercado– Perfil del deudor y tipo de crédito requiere procesos
muy diferentes
1. EVOLUCION DEL SISTEMA HIPOTECARIO
2. REQUERIMIENTOS DE CREDITO HABITACIONAL
3. PROPUESTAS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA
4. PAPEL DE LA TITULARIZADORA COLOMBIANA
CONTENIDO
Financiación Vivienda Superior a VIP (70 smml)
• Adecuada Disponibilidad de crédito• Tasas altas: UVR + 13.9%:
– Fomentar competencia• Riesgo de fondeo: descalce de plazos y tasas.
– Fondeo en mercado de Capitales: titularización• Demora en procesos hipotecarios:
– Nueva Normatividad• Estabilidad jurídica:
– Ley de Vivienda y Corte• Estabilidad macroeconómica:
– Inflación, desempleo, tasas de interés y finca raíz
Condiciones en Financiación Vivienda VIP
• No hay recursos suficientes para subsidios• Subsidios no utilizados por falta de crédito• Baja disponibilidad de crédito• Entidades sin fuentes de recursos: cooperativas,
ONGs, CCF, etc.• No conocimiento de mercado informal por Bancos
Hipotecarios• Tope de tasa para créditos: UVR + 11%
Propuestas para Financiación de Vivienda VIP
• Crear un sistema especializado para la financiación de VIP
• Eliminar tope de tasa: UVR + 11%
Sistema especializado para la Financiación de VIP
• Mercado Objetivo:– Familias con ingreso inferior a 2 smml o informales
– Viviendas de menos de 70 smml
• Entidades especializadas independientes con participación de:
• Bancos Hipotecarios interesados
• CCF, Cooperativas, ONGs, Constructores y otros
• Aprovechar experiencia financiera y conocimiento del mercado
• Requisitos mínimos de capital, experiencia y capacidad
Sistema especializado para la Financiación de VIP
• Características generales:– Sistema integral (CAVs)– Fuente de Recursos:
• Redescuento de créditos por entidad de segundo piso• Soluciona Principal dificultad de entidades• Evita riesgos de mercado de entidades• Fuentes de Recursos:
– Captación Mercado de Capitales: Bonos y Titularización– Crédito Externo– Presupuesto
– Entidades colocan y administran los créditos
Sistema especializado para la Financiación de VIP
• Características generales: (Cont)
– Plazos: 3 a 15 años
– Tasas de interés: Tope de UVR + 11% (+ comisión)
– Financiación: hasta 80%
– Sistema de amortización único: Cuotas fijas en UVR
– Estandarización de formatos y procesos
– Garantías: Hipotecaria y FNG
– Ahorro programado:• Importancia en conocimiento del cliente
Sistema especializado para la Financiación de VIP
• Recursos Requeridos: $1 billón / año
• Meta de viviendas: 100.000 a 150.000
• Entidad Administradora:– Entidad de segundo piso nueva o alguna existente
(Findeter)
– Seguimiento y control a entidades de crédito
• Ejemplo internacional:– SHF (Fovi – México): Entidad administradora
– Sofoles: Entidades prestamistas
Necesidad de eliminar tope de tasa UVR + 11%
• Créditos para VIP implican procesos de análisis y administración costosos.
• Si se considera costo igual, su expresión como proporción del saldo (tasa) es mayor ($50 m vs $5 m)
• El problema de la financiación de VIP no es de costo sino de disponibilidad (Ver casos exitosos hoy)
• Para garantizar estabilidad de un esquema de financiación de VIP se requiere que sea rentable
Necesidad de eliminar tope de tasa UVR + 11%
• Alternativas:– Lograr ajuste de normas y fallos Corte– Leasing Inmobiliario (?)– Microcrédito Inmobiliario: Comisión(?)– Cambiar subsidio a la demanda por subsidio a la tasa:
• Cambiar política con base en fallo de Corte: Cuotas similares
• Problemática actual: – Bancos Hipotecarios no otorgan créditos menores a $10 m– Manejo de créditos como consumo– Difícil línea redescuento Findeter
1. Reenfoque de subsidios2. Ley de arriendos3. Garantía FNG4. Línea redescuento Findeter5. Estandarización de hipotecas para titularización
Conclusión: Medidas adecuadas en enfoqueDifícil operatividad por entidades tan diferentes
Medidas recientes del Gobierno
1. EVOLUCION DEL SISTEMA HIPOTECARIO
2. REQUERIMIENTOS DE CREDITO HABITACIONAL
3. NUEVOS RETOS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA
4. PAPEL DE LA TITULARIZADORA COLOMBIANA
CONTENIDO
TITULARIZACION HIPOTECARIA
• Traslado de los créditos a inversionistas de largo plazo: AFP, seguros, etc.
• Disminuye riesgos: tasa y plazo
• Proceso más eficiente: costos
• Comisiones por otorgar y administrar
• Especializa entidades en otorgar y administrar créditos
• Promueve desarrollo Mercado de Capitales
• Es la tendencia internacional para fondeo de crédito hipotecario – Desarrollo reciente
• Es la base de la Ley de Vivienda
Total de Emisiones - Cuatro
Mayo 2002 480,000Noviembre 2002 560,000Junio 2003 450,000 Noviembre 2003 330,000
TOTAL 1,820,000
Cifras en Millones de Pesos
Colombia ocupó en el 2.002 el primer lugarEn Titularización en Latinoamérica(Moody´s Investors Service, Enero 9 de 2003)
Colombia, México y Chile representan el 85% del total de las emisiones
CONDICIONES DE ULTIMA COLOCACION
• Monto: $330.000 millones
• Plazos: 5, 10 y 15 años
• Tasa Promedio: UVR + 4.24%
• Demanda por: 6 veces valor colocado
• Cartera hipotecaria restante calificación A: $7 billones
RETOS EN TITULARIZACION• Continuar titularización de cartera hipotecaria actual:
• Generación de recursos para nuevas colocaciones• Reduce riesgos para el sector• Desarrolla el mercado de capitales
• Apoyar el desarrollo de sistema de créditos para VIP: estandarización de hipotecas
• Promover nuevos esquemas de originación de créditos hipotecarios: competencia
• Generar sistema de financiación hipotecaria mas eficientes:
Menores costos (tasas), Mayor profundización y Menores riesgos
CONCLUSIONES
• Evolución positiva del sector hipotecario
• No hay un sistema adecuado para financiación de VIP
• Se propone crear un nuevo sistema especializado para financiar VIP
• La titularización hipotecaria ofrece alternativas para hacer mas eficiente el actual sistema hipotecario y para profundizar a familias de menores ingresos
MIL GRACIAS !!!