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UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES
“UNIANDES”
FACULTAD JURISPRUDENCIA
CARRERA DERECHO
TESIS DE GRADO
PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE ABOGADO DE LOS
TRIBUNALES DE LA REPÚBLICA
TEMA:
AUTOR: Ángel Ricardo Jaramillo Castillo
TUTOR: MSc. Francisco Alejandro Mantilla Muñoz
PUYO – PASTAZA
2016
PROPUESTA DE ORDENANZA MUNICIPAL PARA LA CREACIÓN Y
FUNCIONAMIENTO DE UNA OFICINA DE REGISTRO DE ARRENDAMIENTOS EN
EL GOBIERNO AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO DEL CANTÓN PASTAZA,
PROVINCIA DE PASTAZA.
i
UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES
“UNIANDES”
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA
CARRERA DE DERECHO
CERTIFICADO DE TUTORÍA DE TESIS MSc. Francisco Alejandro Mantilla Muñoz, en calidad de Tutor de la tesis de
grado del estudiante Ángel Ricardo Jaramillo Castillo, Cuyo tema es
“PROPUESTA DE ORDENANZA MUNICIPAL PARA LA CREACIÓN Y
FUNCIONAMIENTO DE UNA OFICINA DE REGISTRO DE
ARRENDAMIENTOS EN EL GOBIERNO AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO
DEL CANTÓN PASTAZA, PROVINCIA DE PASTAZA.”
CERTIFICO QUE:
El trabajo presenta las orientaciones metodológicas de la Investigación
Científica, cumpliendo así con las disposiciones emitidas por la Universidad
Regional Autónoma de los Andes “UNIANDES” a través de la Facultad de
Jurisprudencia; en tal virtud, puede ser sometido a sustentación.
Puyo, Septiembre 10 de 2015 MSc. Francisco Alejandro Mantilla Muñoz
TUTOR
ii
CERTIFICACIÓN DE AUTORÍA
Las ideas expuestas en el siguiente trabajo de investigación y que aparecen
como propias, son en su totalidad de absoluta responsabilidad del Autor.
Ángel Ricardo Jaramillo Castillo
iii
DEDICATORIA
Dedico el presente trabajo a Dios, mi esposa e hijos por
ser el pilar fundamental en esta etapa de mi vida,
para lograr esta meta trazada.
Ángel Ricardo Jaramillo Castillo
iv
AGRADECIMIENTO
Mi agradecimiento a la Universidad Autónoma
de los Andes UNIANDES, por abrirme sus
puertas en el templo del saber, para formarme
profesionalmente.
A mis docentes que impartieron sus
conocimientos, los mismos que hoy por hoy me
sirven en mi diario vivir.
A Dios, mi esposa, hijos, familiares por
brindarme su apoyo en los momentos más
difíciles de esta carrera.
Al Tutor, para la realización del presente
trabajo.
Ángel Ricardo Jaramillo Castillo
v
ÍNDICE GENERAL
PÁGINAS PRELIMINARES:
PORTADA
CERTIFICADO DE TUTORÍA DE TESIS ............................................................ i
CERTIFICACIÓN DE AUTORÍA......................................................................... ii
DEDICATORIA ................................................................................................. iii
AGRADECIMIENTO ......................................................................................... iv
ÍNDICE GENERAL ........................................................................................................ v
INDICE DE TABLAS E INDICE DE FIGURAS ........................................................... x
RESUMEN EJECUTIVO ................................................................................... xi
ABSTRACT ...................................................................................................... xii
INTRODUCCIÓN ............................................................................................... 1
SITUACIÓN PROBLÉMICA ............................................................................... 6
PROBLEMA CIENTÍFICO. ................................................................................. 7
OBJETO DE INVESTIGACIÓN .......................................................................... 7
CAMPO DE ACCIÓN. ........................................................................................ 8
IDENTIFICACIÓN DE LA LÍNEA DE INVESTIGACIÓN. .................................... 8
OBJETIVOS ....................................................................................................... 8
OBJETIVO GENERAL ....................................................................................... 8
vi
OBJETIVOS ESPECÍFICOS .............................................................................. 9
IDEA A DEFENDER........................................................................................... 9
METODOLOGÍA ................................................................................................ 9
TÉCNICAS ....................................................................................................... 10
INSTRUMENTOS ............................................................................................ 10
APORTE TEÓRICO ......................................................................................... 10
CAPÍTULO I.MARCO TEORICO
1.1. ORIGEN Y EVOLUCIÓN DEL OBJETO DE INVESTIGACIÓN. ................11
1.2. ANÁLISIS DE LAS DISTINTAS POSICIONES TEÓRICAS SOBRE EL
OBJETO DE INVESTIGACIÓN. ....................................................................... 13
1.2.1. Ley ......................................................................................................... 14
1.2.2. Tipos de Leyes ....................................................................................... 16
1.2.3. Normas Legales ..................................................................................... 17
1.2.4. Características de las normas jurídicas .................................................. 18
1.2.5. Tipos de normas .................................................................................... 19
1.2.6. La Constitución ...................................................................................... 21
1.2.7. CÓDIGO ORGÁNICO DE ORGANIZACIÓN TERRITORIAL,
AUTONOMÍA Y DESCENTRALIZACIÓN (COOTAD) ...................................... 25
1.2.8. Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal. .................................... 28
1.2.9. Competencias exclusivas de los Gobiernos Autónomos Descentralizados
Municipales. ..................................................................................................... 29
1.2.10. Ordenanzas Municipales. .................................................................... 29
vii
1.2.11. Del Sistema Nacional de Competencias............................................... 31
1.2.12. Del Ejercicio General de las Competencias. ......................................... 32
1.2.13. De la Descentralización y Sistema Nacional de Competencias. ........... 34
1.2.14. Ley de inquilinato ................................................................................. 35
1.3. VALORACIÓN CRÍTICA DE LOS CONCEPTOS PRINCIPALES DE LAS
DISTINTAS POSICIONES TEÓRICAS SOBRE EL OBJETO DE
INVESTIGACIÓN. ............................................................................................ 40
1.3.1. Inquilinato............................................................................................... 40
1.3.2. Hábitat y vivienda ................................................................................... 41
1.3.3. Gobiernos autónomos descentralizados................................................. 41
1.4. ANÁLISIS CRÍTICO SOBRE EL OBJETO DE INVESTIGACIÓN ACTUAL
DEL SECTOR, RAMA O EMPRESA, CONTEXTO INSTITUCIONAL............... 44
1.5. CONCLUSIONES PARCIALES DEL CAPÍTULO ...................................... 45
CAPÍTULO II MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA
PROPUESTA.
2.1. CARACTERIZACIÓN DEL SECTOR ....................................................... 46
Seguridad Ciudadana ............................................................................... 47
Dirección de Turismo y Ambiente .............................................................. 47
Turismo ..................................................................................................... 47
viii
Elección Reina de Carnaval Puyo 2010 .................................................... 47
Dirección Financiera ................................................................................. 48
Dirección de Planificación y Urbanismo .................................................... 48
SEROTP ................................................................................................... 48
Dirección de Desarrollo Local y Sustentable ............................................. 48
Departamento de educación, cultura y deportes ............................................. 48
Dirección de Avalúos y Catastros.............................................................. 48
Dirección de Higiene y Salubridad ............................................................ 48
Programa Municipal de Gestión Integral de Residuos Sólidos .................. 48
Días de recolección................................................................................... 48
Camal ....................................................................................................... 48
Talento Humano ....................................................................................... 48
Comisaria Municipal .................................................................................. 48
2.2. DESCRIPCIÓN DEL PROCEDIMIENTO METODOLÓGICO .................... 48
2.2.1 Modalidad de la investigación ................................................................. 49
2.2.2 Método de la investigación ...................................................................... 49
2.2.3 Técnica de la investigación ..................................................................... 49
2.2.4 Universo .................................................................................................. 49
2.2.5 Muestra ................................................................................................... 50
2.2.6. Tabulación de las encuestas aplicadas a los ciudadanos y ciudadanas de
Puyo ................................................................................................................ 51
ix
2.2.7 PROPUESTA DEL INVESTIGADOR: ..................................................... 60
2.3. Conclusiones parciales del capítulo. ......................................................... 60
CAPÍTULO III DESARROLLO DE LA PROPUESTA
3.1. PROPUESTA DE ORDENANZA MUNICIPAL PARA LA CREACIÓN DE
UN OFICINA DE REGISTRO DE ARRENDAMIENTOS (ORGÁNICO
ESTRUCTURA Y FUNCIONAL) EN EL GADS. DEL CANTÓN PASTAZA ...... 61
3.2. OBJETIVOS .............................................................................................. 61
3.2.1. Objetivo General y objetivos específicos…............................................ 61
ORDENANZA… ........................................................................................................... 62
CONCLUSIONES ............................................................................................ 69
RECOMENDACIONES .................................................................................... 70
BIBLIOGRAFÍA ................................................................................................
LINKOGRAFÍA .............................................................................................................
ANEXOS .......................................................................................................................
x
INDICE DE TABLAS Tabla 1.- Tabulación del Resultado de las Encuestas ............................................ 51
Tabla 2.- Ordenanza Municipal… .............................................................................. 52
Tabla 3.- Existencia de oficina de Inquilinato en G.A.D de Pastaza .................... 53
Tabla 4.- Propuesta de Ordenanza Municipal .........................................................54
Tabla 5.- Oficina de Inquilinato que realice procesos sancionadores ................... 55
Tabla 6.- Sanción para quienes incumplan normas de arrendamiento ............... 56
Tabla 7.- Cumplimiento de Requisitos… ......................................................... 57
Tabla 8.- Implementación de campañas… .............................................................. 58
Tabla 9.- Función principal de la Oficina de Inquilinato ........................................... 59
INDICE DE FIGURAS
Figura 1.- Ordenanza Municipal… ............................................................................ 52
Figura 2.- Existencia de oficina de Inquilinato en G.A.D de Pastaza ................... 53
Figura 3.- Propuesta de Ordenanza Municipal ....................................................... 54
Figura 4.- Oficina de Inquilinato que realice procesos sancionadores................ 55
Figura 5.- Sanción para quienes incumplan normas de arrendamiento ............. 56
Figura 6.- Cumplimiento de Requisitos… ................................................................. 57
Figura 7.- Implementación de campañas… ..................................................... 58
Figura 8.- Función principal de la Oficina de Inquilinato ........................................ 59
xi
Abstract
El objetivo de la presente investigación es diseñar e implementar una Ordenanza que permita la creación y el funcionamiento de una Oficina de Registro de Arrendamientos en el Gobierno Autónomo Descentralizado del Cantón Pastaza, Provincia de Pastaza; instancia que se encargará de controlar el registro de los bienes puestos en arrendamiento, dentro perímetro urbano.
La finalidad de esta ordenanza es controlar que las condiciones de seguridad y
salubridad con que cuentan los inmuebles en arriendo, sean adecuados para los ciudadanos y consecuentemente fijar un canon de arrendamiento de acuerdo al estado, lugar y categoría del bien inmueble dentro del perímetro urbano; siendo esta ordenanza de inquilinato direccionada hacia todos los ciudadanos del cantón Pastaza. Rigiéndose en lo estipulado en la ley de inquilinato.
Finalmente, la propuesta está dirigida a normar todos los procesos de arrendamiento;
donde se garantizan los derechos de los arrendadores y arrendatarios. Además, pasaría de ser actividad informal, hacia una actividad formal donde se establecen las normas legales y los parámetros a seguir.
xii
Abstract
The aim of this research is to design and implement an ordinance that allows the
creation and operation of a leasing Registration Office in the Gobierno Autonomo
Descentralizado de Pastaza; institution in charge of controlling the registration of
property lease positions within city limits.
The purpose of this ordinance is to control safety and health conditions that renting
housing has; being suitable for citizens and consequently set a leasing fee according
to location category and conditions of property within urban limit; being this
ordinance directed towards all citizens from Pastaza canton. Based on established
on law of leasing.
Finally, the proposal is aimed at regulating all leasing processes; where landlords’
and tenants’ rights tenants are guaranteed. In addition, informal activity would be
become formal activity where legal standards and parameters are set to follow.
Msc. José Miguel Narváez A. COORDINADOR CAI PUYO
1
INTRODUCCIÓN
La creación y funcionamiento de una Oficina de Registro de Arrendamientos en
el Gobierno Autónomo Descentralizado del Cantón Pastaza, será una instancia de
control en cada una de las jurisdicciones con el objetivo de realizar en primer término:
un registro de los bienes que se arrienda dentro del perímetro urbano; segundo: que
controle las condiciones de seguridad y salubridad con que cuentan los inmuebles en
arriendo, y; tercero: en concordancia con las condiciones, fijar un canon de
arrendamiento.
El presente trabajo pretende que en el Gobierno Autónomo Descentralizado
Municipal del Cantón Pastaza se incorpore una ordenanza municipal que permita la
creación y funcionamiento de una Oficina de Registro de Arrendamientos, pues, en la
entidad estatal aún no se ha decretado una ordenanza destinada para tal fin.
En el Capítulo I se presenta el marco teórico, el mismo que está conformado por:
Antecedentes Investigativos.
Situación Problemática.
Problema Científico.
Objeto de Investigación.
Delimitación del Problema.
Línea de investigación.
Objetivos.
Hipótesis o Idea a Defender.
Variables de Investigación.
2
Justificación.
Desarrollo de las variables.
Formulación de la Hipótesis.
Señalamiento de Variables.
En el Capítulo II se aplica la metodología, donde se establece:
El Enfoque.
Las Modalidades de la investigación.
Los Niveles o tipos.
La Población y Muestra.
Las Técnicas e Instrumentos de investigación.
El Plan de Recolección de la información.
El Plan de Procesamiento de la información.
Se presenta el análisis e interpretación de resultados de la encuesta, ilustrado con
gráficos estadísticos las respuestas y resultados de cada pregunta, y la verificación de
hipótesis.
En el Capítulo III se realiza la propuesta.
Finalmente se presenta la Bibliografía y los Anexos.
3
ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIÓN.
Desde épocas muy remotas, los seres humanos dentro de sus necesidades básicas
tiene la de estar protegido dentro de una vivienda, la misma que a su vez le da la
seguridad para su familia.
Esta necesidad le ha obligado a que busque alternativas de solución al problema
que representa la misma, es así que en realidad se sabe muy poco sobre la vivienda
prehistórica y es que normalmente se hacían de materiales biodegradables. Se
emplearon los recursos que ofrecía la naturaleza. Las más antiguas de las que parece
haber restos son las del Homo erectus. En Tanzania, yacimiento de Olduvai, se han
encontrado huellas que sugieren que se refugiaban bajo estructuras hechas de ramas
y madera sostenidas por grandes piedras que delimitaban el perímetro. No hay restos
de fuego. Este patrón debió ser el más habitual durante la mayor parte del Paleolítico.
Las cuevas ofrecieron, desde el principio, refugio a los grupos humanos. Se
documentan desde el Paleolítico hasta el fin del Neolítico. No obstante este es un
recurso relativamente escaso, y sólo permite acondicionar la cueva para vivienda o
determinados ritos, como el enterramiento, documentado en la sima de los huesos de
Atapuerca.
Los neandertales que llegaron hasta Siberia y a regiones esteparias con pocos
árboles, se empleaban los huesos de mamut recubiertos por pieles y delimitados con
tierra compacta. Los pueblos nómadas debían tener viviendas ligeras que pudiesen
transportar. Normalmente llevarían consigo las pieles de recubrimiento, lo más difícil
de encontrar y algún elemento de sustentación central. Si no era posible hacerse con
él.
Ya en el Mesolítico se han encontrado estructuras de piedra que claramente
pertenecen a viviendas, como chimeneas y pavimento, lo que sugiere que el resto de
la vivienda estaba hecha de elementos orgánicos. En esta época se documenta la
4
vivienda sobre palafitos en poblados construidos muy cerca de las orillas de los ríos y
lagos.
En el Neolítico se generaliza la vivienda artificial y se sitúa en lugares fácilmente
defendibles, y que no sean superficie agrícola útil. La agricultura obliga a la
sedentarización de la población cerca de los lugares buenos para la agricultura. Suelen
ser viviendas de una o dos estancias, de planta circular, elíptica o cuadrada. El muro
de cierre suele ser de piedra sin labrar o adobe mientras que la techumbre es de
elementos orgánicos, ramas, paja, etc. En las comunidades agrícolas además de
vivienda existieron edificios específicos para guardar el grano y la cosecha. (Disponible
en: http://pastranec.net/historia/prehistoria/vivienda.htm)
Con el pasar del tiempo, las sociedades evolucionaron y desde luego
comenzaron a aparecer los problemas relacionados a la ocupación de viviendas ya
que muchas personas no podían y pueden tener su propia vivienda por diferentes
razones, lo que obliga a proceder al arrendamiento para poder dar seguridad a sus
familias.
Este problema, o especie de solución a la falta de vivienda propia, ha sido
analizado desde diferentes ópticas las mismas que ha servido para que, los gobiernos,
emitan leyes donde se regule esta actividad, tanto para el arrendatario como para el
propietario de bien en arriendo.
Tal es su importancia que se encuentra esta actividad reglamentada por la Ley
de Inquilinato, en la cual se establecen las normas básicas para la práctica de esta
actividad de una manera equitativa y buscando el provecho sin perjuicio tanto del
arrendador como del arrendatario
Es así que se han emitido también, ordenanzas y se han creado la estructura
necesario a fin de poder actuar dentro de un marco jurídico que garantice el derecho
de las personas y sus propiedades.
5
La Ley de inquilinato en TITULO III, tipifica sobre la Inscripción de Predios de
Arrendamiento
ARTICULO 8. - DEL REGISTRO DE ARRENDAMIENTOS. - Los concejos
cantonales tendrán a su cargo el Registro de Arrendamientos, que lo llevará el Jefe de
Catastros Municipales, quien ejercerá todas las funciones que se asignan en esta Ley
a la Oficina de Registro de Arrendamientos.
En los cantones de Quito y Guayaquil habrá, a cargo de las Municipalidades
respectivas, una Oficina de Registro de Arrendamientos, independiente de la Jefatura
de Catastros.
Podrá también haberla en los demás cantones, cuando los concejos municipales
así lo resuelvan.
Como se pude deducir del articulado anterior, existe un marco legal y
preocupación por normar el arrendamiento de las viviendas, abriendo además la
posibilidad, de acuerdo a las competencias del COOTAD de conformar una oficina de
Registro de arrendamientos.
En facultad expresa de la Ley de Inquilinato, en la ciudad de Quito y Guayaquil
ya funcionan las oficinas de Inquilinato, entes encargados de regular, controlar el
sector, desde luego las controversias sujetas a procesos judiciales deben ser
sustentadas en los Juzgados de correspondiente.
6
SITUACIÓN PROBLÉMICA
El inquilinato se denomina a la forma de alojamiento o viviendas colectivas en la
cual varias familias, comparten una casa, generalmente una por cada cuarto o
habitación, usando en forma comunal los servicios sanitarios y de acueducto.
En forma general se puede decir que es una forma en que las personas y sus
familias buscan solución al problema habitacional.
Tanto en las ciudades pequeñas como grandes existe este fenómeno y ante toda
necesidad social la misma que en muchos de los casos, producen diferentes tipos de
problemas, sean con los vecinos, con quienes comparten el bien inmueble o con los
propietarios de las viviendas dadas en arriendo.
Generalmente surge controversia entre el arrendador con el arrendatario, sea por
causa del no pago del canon acordado, porque el bien inmueble ha sido utilizado para
fines diferentes para el que fuera arrendado o por que el propietario solicita el
desocupar, la vivienda. Todos estos casos deben ser resueltos por los Tribunales de
Mediación y Arbitraje o por el Juez de Inquilinato.
Si bien es cierto, la parte normativa existe dentro de la Ley de Inquilinato, pero
es necesario que exista una instancia de control en cada una de las jurisdicciones con
el objetivo de realizar en primer lugar un registro de los bienes que están destinados
para el arrendamiento dentro del perímetro urbano, segundo que controle las
condiciones de seguridad y salubridad con que cuentan los inmuebles en arriendo y
tercero, en concordancia con las condiciones, fijar un canon de arrendamiento.
En las grandes ciudades, existe una Oficina de Registro de Arrendamientos
encargada de controlar los aspectos de los locales de arriendo, pero en la ciudad de
Puyo, no existe esta instancia lo que hace que los cánones de arrendamiento sean
7
sumamente altos especialmente en el sector comercial lo que repercute en la
economía de las personas ya que quien tiene un local en arriendo tiene que acudir a
subir los precios de los productos para poder cumplir con el compromiso de arriendo.
Al no existir una ordenanza que cree la oficina de arrendamientos dentro de la
estructura orgánica del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Pastaza, no
se puede dar cumplimiento con la Ley de Inquilinato, con la Constitución de la
República. En la actualidad es en el Registro de la Propiedad donde se registran los
contratos, pero no cuenta con los medios necesarios para poder determinar factores y
de esta forma fijar los cánones correspondientes.
PROBLEMA CIENTÍFICO.
El GAD Municipal del Cantón Pastaza no ha implementado una ordenanza de
creación y funcionamiento de una Oficina de Registro de Arrendamientos incumpliendo
con la Ley de Inquilinato y con lo estipulado en la Constitución de la República; entre
las posibles causas y efectos de dicha problemática se encuentran en el
desconocimiento de lo estipulado en la Ley de Inquilinato y la Carta Magna, los
limitados acuerdos internos en el Consejo Municipal que imposibilitan el poder
dictaminar o, no implementar ordenanzas en pro de un mejor estilo de vida para la
ciudad, cantón y provincia, la preparación de quienes conforman el Concejo Municipal,
pues, al no contar con un nivel académico apropiado únicamente llegan a velar por sus
intereses personales menoscabando los intereses de la colectividad.
OBJETO DE INVESTIGACIÓN
El objeto de la investigación es la Ley de Inquilinato, Código Orgánico de
Organización Territorial Autonomía y Descentralización (COOTAD) y las Ordenanzas
Municipales.
8
CAMPO DE ACCIÓN.
El campo de acción corresponde a las Ordenanza Municipales.
IDENTIFICACIÓN DE LA LÍNEA DE INVESTIGACIÓN.
El tema de la presente investigación se suscribe en la línea de investigación de
Responsabilidad Social y compromiso ciudadano.
OBJETIVOS:
OBJETIVO GENERAL
Proponer una Ordenanza Municipal en el Gobierno Autónomo Descentralizado
Municipal del Cantón Pastaza, que permita la creación y funcionamiento de la
oficina de Inquilinato
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Realizar una investigación bibliográfica, cuyos resultados permitan elaborar el
marco teórico como sustento científico del trabajo realizado.
Realizar una investigación de campo, teniendo como universo a los ciudadanos
de Puyo, para conocer el criterio sobre el problema en estudio.
9
Plasmar el documento con los diferentes componentes de la ordenanza.
IDEA A DEFENDER.
Mediante una Ordenanza Municipal en el Gobierno Autónomo Descentralizado
del Cantón Pastaza, se facilitará la creación y funcionamiento de la oficina de
Inquilinato.
METODOLOGÍA
En el presente trabajo, fue necesario acudir a la Investigación Científica, aplicando
métodos, procedimientos, técnicas e instrumentos que hicieron posible observar el
problema en su real magnitud, sus causas y sus efectos.
Los métodos utilizados en la presente investigación fueron acordes a la realidad
partiendo del análisis de fuentes primarias y secundarias, además de la aplicación de
encuestas para sintetizar toda la información que permitirá lograr los objetivos
planteados.
La aplicación de instrumentos técnicos previamente elaborados, constituyeron la
herramienta que permitió recabar la información necesaria y cuyos datos fueron
tabulados, analizados e interpretados de acuerdo a las normas existentes para el
efecto.
Como técnica para la recolección de datos se utilizó la encuesta, por medio de un
cuestionario estandarizado que fue aplicado a los ciudadanos del cantón Pastaza.
Los resultados alcanzados en la investigación, permitieron procesar conclusiones y
recomendaciones, así como también sirvieron de base para formular una propuesta
10
como posible solución al problema detectado y como determinante a la idea que se
presenta para ser defendida.
TÉCNICAS
La técnica, la encuesta.
INSTRUMENTOS
El cuestionario con preguntas cerradas.
APORTE TEÓRICO
Si bien es cierto, el inquilinato no es ninguna novedad dentro de la sociedad
ecuatoriana y para el caso de estudio en la ciudad de Puyo, no es menos cierto que
su organización, regularización y control no se ha dado en estos últimos tiempos de
allí que en el Estado Ecuatoriano se ha expedido la Ley de Inquilinato, varios
municipios cuenta con la Oficina de Inquilinato y que desde luego han disminuido los
problemas existentes, pero han mejorado tanto las condiciones de arrendamiento
como los cánones que se cobra por el efecto; por tal razón, en la ciudad de Puyo,
dentro de la administración del Municipio del cantón Pastaza, constituye una instancia
nueva y que va a ser catalogada como una preocupación de las autoridades para
solucionar los problemas sociales.
11
CAPÍTULO I
MARCO TEÓRICO
1.1. ORIGEN Y EVOLUCIÓN DEL OBJETO DE INVESTIGACIÓN.
Los Gobiernos Autónomos Municipales, de acuerdo a las competencias
adquiridas, asumen como una de sus funciones la administración de todos sus
recursos dentro de cada una de las jurisdicciones, esto dentro de lo estipulado en el
Código Orgánico de Organización Territorial y Descentralización el mismo que en su
Artículo 1 tipifica que " Este Código establece la organización político-administrativa
del Estado ecuatoriano en el territorio: el régimen de los diferentes niveles de
Gobiernos Autónomos Descentralizados y los regímenes especiales, con el fin de
garantizar su autonomía política, administrativa y financiera."
Lo tipificado anteriormente guarda concordancia con el Artículo 238 de la
Constitución de la República del Ecuador el mismo que manifiesta que : "Los
Gobiernos Autónomos Descentralizados gozarán de autonomía política administrativa
y financiera..." se complementa con el artículo 239 el mismo que indica: " El régimen
de Gobiernos Autónomos Descentralizados se regirá por la ley correspondiente, que
establecerá un sistema nacional de competencias de carácter obligatorio y progresivo
y definirá las políticas y mecanismos para compensar los desequilibrios territoriales en
el proceso de desarrollo."
Como se puede colegir. Existe el marco legal correspondiente que permite a los
Gobiernos Autónomos Descentralizados, tomar decisiones que permitan el desarrollo
armónico de la sociedad, propendiendo siempre al buen vivir de todos sus habitantes,
12
Mediante la facultades asumidas los Gobiernos Autónomos Descentralizados
Municipales. Tienen la facultad normativa para legislar en materia que corresponda a
sus competencias, es así que puede, mediante la ordenanza respectiva, crear los
organismos necesarios para una mejor administración dentro de su jurisdicción.
Quienes administran los Gobiernos Autónomos Descentralizados, o quienes
forman parte dentro de su estructura, deben partir de que la administración es una
ciencia social compuesta de principios, técnicas y prácticas, cuya aplicación a
conjuntos humanos permite establecer sistemas racionales de esfuerzo cooperativo, a
través de los cuales se puede alcanzar propósitos comunes que individualmente no es
factible lograr.
Administrar un Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal , no es una tarea
que debe basarse en principios políticos, sino que debe ir acompañado de principios
técnicos ya que, se vive en un mundo incierto, donde lo que es bueno para hoy,
posiblemente ya no sea útil en el mañana, esto significa enfrentar cambios llenos de
ambigüedad y de incertidumbre.
Los administradores de los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales
cuando asumen su responsabilidad deben estar conscientes de que asumen retos y
esto representa enfrentar problemas diversos, los mismos que deben ser resueltos
mediante estrategias administrativas, en concordancia con las leyes y normas
existentes al respecto.
Estas exigencias, desafíos y expectativas experimentan profundos cambios que
muchas de las veces, sobrepasa la capacidad del administrador para acompañarlos
de cerca y comprenderlos de manera adecuada
Con las premisas indicadas, con el marco legal correspondiente, los Concejos
Municipales en concordancia a lo que indica el Artículo 5 tienen la capacidad para
13
"impulsar procesos y formas de desarrollo acordes a la historia, cultura y
características propias de la circunscripción territorial"
Para poder desarrollar la obra municipal, sus administradores requieren
mantener en la estructura administrativa, unidades de gestión, o departamentos
especializados en concordancia a las necesidades y servicios que brinda la Institución;
de allí que, el Gobierno Autónomo descentralizado Municipal del cantón Pastaza, para
el efecto debe contar con un orgánico estructural y funcional que permita su
funcionamiento y operatividad.
Sin embargo de ello los problemas han ido aumentando a la par de las
necesidades y crecimiento poblacional; uno de ellos es el control que debe existir sobre
los locales de arrendamiento de la ciudad, sea para vivienda o como locales
comerciales, pero para que exista el control, es necesario que exista una estructura
administrativa que se encargue de registrar, controlar y tomar las decisiones
administrativas, sobre la materia razón de su creación.
Para ello es necesario que, el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal del
cantón Pastaza, emita una Ordenanza Municipal donde se cree la estructura
correspondiente para el registro de arrendamiento, actividad que en la actualidad es
realizada por el Registro de la Propiedad, pero únicamente como un proceso sin mayor
trascendencia y sin ninguna mayor utilidad.
1.2. ANÁLISIS DE LAS DISTINTAS POSICIONES TEÓRICAS SOBRE EL OBJETO
DE INVESTIGACIÓN.
Fundamentar un trabajo de investigación, es realizar un proceso y estudio
profundo sobre el objeto de investigación, por lo que se torna necesario partir de
conceptos iniciales y que aparentemente no tienen mayor trascendencia pero que
14
constituye el fundamento de todos aquellos conceptos y criterios materia del estudio
que se realiza. De allí que se parte de lo que es la Ley.
1.2.1. Ley
Desde un principio que el hombre ha sabido agruparse formando distintas
Comunidades o Tribus que le permitían acercarse a una mejor calidad y cantidad de
Recursos o Bienes y forjar además un crecimiento mucho más rápido del que podría
hacer en solitario, y fue allí que comenzaron las primeras formas de organización que
giraban en torno a un Patriarca o Anciano que era el consultado ante la aparición de
conflictos.
Para que un país sea constituido como un Estado de Derecho es necesario que
el primer asentamiento jurídico y el más importante de ellos sea mediante la
aprobación y promulgación de una Constitución Nacional, o bien su equivalente en
cuanto a una Carta Magna o Ley Fundamental, en la que se declaran los principios por
los cuales ha sido conformado, el territorio que abarcará como también la respectiva
División de Poderes y los derechos fundamentales a los que tendrán acceso todos sus
ciudadanos.
Este elemento toma el rol de Ley Suprema, dependiendo entonces de ella todas
las Leyes o Normas que sean posteriormente dictadas y promulgadas ubicándose en
lo más alto de una jerarquía de leyes y teniendo que ser respetado y no contradecir
todos los Derechos que allí se enuncian, teniendo para ello a sus intérpretes de la ley
y a distintas convenciones que son reguladas por el Derecho Constitucional.
Esta definición general abarca generalmente al funcionamiento del Poder
Judicial, cuyos actores son los Abogados, quienes se centran en la práctica profesional
conocida como Abogacía cuyo espíritu apunta fundamentalmente a todas las acciones
que son llevadas a cabo en la Resolución de Conflictos, mediando entre una causa en
15
la que dos o más individuos buscan defender sus derechos que han sido perjudicados
por la otra parte.
En el ámbito del derecho, la Ley es un precepto dictado por una autoridad
competente. Este texto exige o prohíbe algo en consonancia con la justicia y para el
bien de la sociedad en su conjunto. “Un hombre de bien nunca actúa de manera
contraria a la ley”. Disponible en Definición de ley - Qué es, Significado y Concepto
http://definicion.de/ley/#ixzz3d93KJfBf
Bajo un régimen constitucional, como el del Ecuador, la Ley constituye una
disposición, tácita, expresa y de fiel cumplimiento emitida por la Asamblea y
sancionada por él. Presidente; se puede complementar en que la Ley limita el libre
albedrío de los seres humanos que conviven en una sociedad, funciona como un
control externo al cual se somete la conducta de las personas que se cumplan una
serie de normas que responden a las necesidades de la comunidad.
La Ley (como norma jurídica) debe cumplir con diversos principios, como la
generalidad (comprende a todos los individuos), la obligatoriedad (es imperativa) y la
permanencia (es dictada con carácter indefinido), entre otros. Pero el ser humano no
se caracteriza por respetar a los demás seres vivos, sean o no de su especie, y ciertas
leyes (o la ausencia de las mismas) suelen evidenciar esta triste realidad.
Código Civil Ecuatoriano en su Art. 1: “La ley es una declaración de voluntad
soberana que, manifestada en la forma prescrita por la Constitución manda prohíbe o
permite”
Este concepto dice que la ley es una declaración de la voluntad soberana, pero
qué realmente significa esto de “voluntad soberana”, para entender esto con mayor
claridad es necesario recurrir a la “Ley suprema del Estado” más conocida como
Constitución Política de la República del Ecuador.
16
Este documento en su Art. 1, inc. 2do dice claramente “La soberanía radica en el
pueblo, cuya voluntad es la base de la autoridad, que ejerce a través de los órganos
del poder público y de los medios democráticos previstos en esta constitución”.
Al leer este artículo de la constitución se puede decir que la ley es la voluntad del
pueblo expresada por medio del poder público, en este caso sería por medio de los
asambleístas, los cuales son escogidos democráticamente.
1.2.2. Tipos de Leyes
De acuerdo a la Constitución Ecuatoriana, el Artículo 133 tipifica que las leyes
serán orgánicas y ordinarias, siendo las Leyes Orgánicas las siguientes:
1. Las que regulen la organización y funcionamiento de las instituciones creadas
por la Constitución.
2. Las que regulen el ejercicio de los derechos y garantías constitucionales.
3. Las que regulen la organización, competencias, facultades y funcionamiento
de los
Gobiernos autónomos descentralizados.
4. Las relativas al régimen de partidos políticos y al sistema electoral.
Indicando también que: la expedición, reforma, derogación e interpretación con
carácter generalmente obligatorio de las leyes orgánicas requerirán mayoría absoluta
de los miembros de la Asamblea Nacional.
17
Este tipo de leyes son una innovación de la Constitución de 1978. Se aprueban
mediante un procedimiento de aprobación especial que exige la mayoría absoluta de
los miembros de la Asamblea Se consideran leyes orgánicas los derechos
fundamentales, las libertades públicas, las que aprueban los Estatutos de Autonomía
y las que regulan el sistema de elecciones.
Leyes ordinarias; son aquellas que proceden del Parlamento y se aprueban por
mayoría simple. La mayoría simple consiste en conseguir los votos de la mitad de los
representantes más uno.
1.2.3. Normas Legales
La norma jurídica es una regla u ordenación del comportamiento humano dictado
por autoridad competente de acuerdo a un criterio de valor y cuyo incumplimiento trae
aparejado una sanción. Generalmente, impone deberes y confiere derechos.
Se diferencia de otras normas de conducta en su carácter heterónomo (impuesto
por otro), bilateral (frente al sujeto obligado a cumplir la norma, existe otro facultado
para exigir su cumplimiento), coercible (exigible por medio de sanciones tangibles) y
externo (importa el cumplimiento de la norma; no el estar convencido de la misma).
La relación entre ordenamiento jurídico y norma es la que existe entre el todo y
una parte. Es de carácter cuantitativo. El ordenamiento jurídico está formado por el
conjunto de las normas jurídicas.
Es común que se confunda el concepto de norma jurídica con el de
ley o legislación; sin embargo, la ley es un tipo de norma jurídica, pero no todas las
normas son leyes, dado que también son normas jurídicas los reglamentos, órdenes
18
ministeriales, decretos y, en general, cualquier acto administrativo que
genere obligaciones o derechos.
También son normas jurídicas las que emanan de actos y contratos celebrados
entre particulares o entre estos y organismos públicos cuando actúan como
particulares, sujetándose a las prescripciones de Derecho Privado.
Bajo estos principios y conceptos generales, se puede realizar una investigación
de la información necesaria y de documentos que le dan el valor legal al presente
trabajo y que, especialmente se concentran en la Constitución del Estado, El Código
Orgánico de Organización Territorial y Descentralización. Así como también las
Ordenanzas Municipales., entre otras.
1.2.4. Características de las normas jurídicas
Definiendo la Norma Jurídica desde el punto estricto de una regla de conducta
obligatoria dirigida a los hombres y mujeres que son libres de cumplir con ello o no,
tiene las siguientes características:
Bilateralidad: Significa que el deber se impone en función a los derechos de las
demás personas, es decir, que a la vez que se establece obligaciones para unos
atribuye facultades para otros, constituyendo la esencia del Derecho cuando se refiere
a dos sujetos, pone en relación a dos partes: determina la conducta de uno en función
de la actividad ajena.
Generalidad: decir que la norma jurídica es general significa expresar que la
conducta que la ordena se impone a un número indeterminado de personas, es decir,
que cuando dicta un comportamiento lo hace en forma abstracta; por lo que para que
la norma sea general no es necesario que se refiera a todos los casos, basta
19
simplemente que se alcance a todos los individuos que se encuentren en la situación
prevista por ella, en forma abstracta, impersonal.
Imperativa: la norma jurídica es un mando, un imperativo, en el derecho no tiene
cabida los consejos sino las ordenes, porque lo que se busca es que se realice un acto
o no se realice otro y no lograr una conducta mejor por medio de la persuasión.
Coercitividad: El empleo de la fuerza para hacer cumplir el precepto, ha sido
siempre destacada por los autores como una de las notas más importantes del
derecho, este impone sus mandatos bajo la amenaza y cuando no se cumple con ello
trata de hacer, realizar la conducta que indica la norma por la fuerza, el derecho como
orden externo dirigido a mantener la convivencia, necesita que se cumpla con sus
normas, por las buenas o por las malas.
1.2.5. Tipos de normas
Es necesario recalcar que todas las normas regulan la conducta humana, indican
lo que es posible o necesario hacer, o no hacer en determinadas circunstancias. Estas
normas son necesarias para lograr una vida armónica dentro de una sociedad. Dentro
de las principales normas y en razón del estudio que se realiza, se han tomado en
cuenta las siguientes:
Normas sociales, surgen espontáneamente de la práctica repetida en el tiempo
de ciertas conductas, basadas en el respeto mutuo, que han creado conciencia de
obligatoriedad.
Son heterónomas, o sea establecidas desde fuera del individuo que debe
cumplirlas (por la sociedad a la que pertenece). En caso de incumplimiento recibirá
como consecuencia, el repudio o la burla social.
20
Las normas morales, son impuestas por la conciencia de cada uno, basadas
seguramente en la moral colectiva, que coincide en una serie de valores éticos,
considerados como positivos para la convivencia y respeto de la dignidad humana.
Para ser respetadas deben estar de acuerdo con la conciencia individual de quien
debe cumplirlas, que recibe esta imposición desde su propia conciencia. En caso de
no cumplirlas la sanción es el remordimiento
Las normas jurídicas, son aquellas que conforman el ordenamiento legal de un
estado, dictadas por órganos específicos del mismo, y aplicadas también por
instituciones, integradas generalmente por jueces.
En el caso de estas normas, que deben necesariamente estar escritas, si el
individuo no las cumple, tienen prevista una sanción o castigo. El conjunto de estas
normas conforman el Derecho.
La más importante de las normas jurídicas de un estado democrático es la
Constitución. Si el resto de las leyes no la respetan, pueden ser declaradas
inconstitucionales.
La base del Derecho, son las normas morales. Una norma jurídica inmoral,
debería ser rechazada. Tal como dijo el filósofo griego Aristóteles “El hombre podrá
superar las leyes escritas pero no las morales”. Coincidentemente opinó San Agustín:
“La ley injusta debe ser nula” y el romano Cicerón afirmó que “el voto del Senado no
puede eliminar las normas éticas” Disponible: en http://derecho.laguia2000.com/parte-
general/tipos-o-clases-de-normas.
Los conceptos anteriores y que son de tipo general, constituyen la base para que
los Gobiernos Autónomos Descentralizados, puedan emitir las normas que rigen en
cada una de las jurisdicciones, las mismas que deben ser fundamentadas en los
21
conceptos sociales, morales y jurídicos, cada una de ellas aplicadas en el contexto
para las que fueron diseñadas y promulgadas.
1.2.6. La Constitución
De acuerdo a lo manifestado por Grijalva (2009) en su artículo: Principales
innovaciones en la Constitución de Ecuador del 2008; en Ecuador, como en otros
países de América Latina, los partidos tradicionales vienen sufriendo fuertes reveses
electorales.
Continúa, la elección de Rafael Correa como Presidente de la República en enero
de 2007 expresó justamente esa crisis, puesto que su campaña se basó en la crítica
a esos partidos, la oposición a las políticas neoliberales y la propuesta de convocar a
una consulta popular para elegir una Asamblea Constituyente que redacte una nueva
Constitución.
La consulta se realizó en abril de 2007 y los resultados avalaron la convocatoria
a esa Asamblea, que preparó el proyecto de Constitución. El 28 de septiembre de 2008
el proyecto fue aprobado con el 64% de votos válidos, convirtiéndose en la nueva Carta
Política del Ecuador.
La Constitución de 2008 tiene 444 artículos. Es una Carta Política que en buena
parte recoge instituciones y derechos que constaban en la Constitución de 1998,
aunque en general presenta un desarrollo más detallado y una serie de innovaciones
importantes, parte de las cuales se reseñan a continuación.
Dentro de las innovaciones (principales) que constan en la Constitución de 2008
se encuentra: el rol del estado en la economía, derechos y garantías, la
plurinacionalidad, función de participación y función electoral, Organización Territorial.
22
En relación al trabajo de la presente tesis, resulta trascendental hacer un análisis
sobre la Organización Territorial, desde luego, indicando que, las innovaciones antes
indicas todas son importantes para el desarrollo del País; es así que, bajo esta
perspectiva se puede analizar que, En el Ecuador se han gestado durante la última
década interesantes experiencias de gobiernos locales, especialmente en ciudades
pequeñas y medianas.
Experiencias de gobiernos locales en relación con la planificación, la participación
y el desarrollo que, sin embargo, no se han articulado a procesos nacionales de
planificación. Pese a las diversas deficiencias en cuanto a técnica legislativa en esta
materia, La Constitución de 2008 abre oportunidades para avanzar en esa dirección.
La nueva Constitución divide al territorio nacional en regiones, provincias,
cantones y parroquias rurales (art. 242). En cada una de esas unidades territoriales, la
Constitución establece distintas formas de gobiernos autónomos descentralizados: los
Consejos Regionales, los Consejos Provinciales, los Concejos Municipales, las Juntas
Parroquiales Rurales, y en el caso de algunas ciudades, los Concejos Metropolitanos
(Art. 238). Se permite la asociación en mancomunidades de un mismo tipo de
entidades territoriales. Adicionalmente, por condiciones ambientales, étnico-culturales
o demográficas existen regímenes territoriales especiales (Art. 242).
La nueva Constitución fortalece al Estado central, pero también a los gobiernos
locales y cantonales, como son las Juntas Parroquiales y los Municipios, abriendo la
posibilidad a un nuevo nivel territorial basado en los gobiernos regionales integrados
en la asociación de provincias colindantes (Art. 244).
El fortalecimiento del Estado central se produce mediante el reordenamiento de
competencias, pues a las asignadas de forma exclusiva en el artículo 226 de la
Constitución de 1998, que eran la defensa, seguridad, relaciones internacionales y
23
políticas económicas, se añaden otras como la planificación, migración o gestión de
empresas públicas (Art. 261).
En la Constitución de 1998, la descentralización se producía una vez que la
entidad seccional lo solicitaba luego de haber demostrado que tenía la capacidad
operativa para asumir las nuevas competencias. La Constitución del 2008, en cambio,
define las competencias exclusivas del Estado central y de cada nivel de gobierno
autónomo, pero incurre en algunas duplicaciones de competencias.
Se critica a la nueva Constitución sosteniendo que los gobiernos regionales
complicarían la ya barroca organización territorial establecida en la Constitución de
1998, que en la Carta de Montecristi se mantiene en sus términos básicos. Sea como
sea, es necesario definir con más claridad los alcances de las facultades legislativas
de los diversos niveles de gobiernos autónomos, especialmente considerando que el
Ecuador tal como se declara en el primer artículo de la Constitución es un Estado
unitario. (Ávila, 2008).
Por mencionar un solo ejemplo, el Artículo 425 al tratar sobre el orden jerárquico
de aplicación de las normas, dice que las normas regionales y las ordenanzas
distritales tienen jerarquía mayor que los decretos y reglamentos que pueden ser
dictados por el Presidente de la República. En todo caso, la nueva Carta atribuye a la
Corte Constitucional la competencia para conocer conflictos de este orden.
Adicionalmente, está por elaborarse la legislación secundaria y la institucionalidad para
operar el nuevo esquema territorial. (Ávila, 2008)
Se podría concluir manifestando que especificado un régimen de organización
territorial y administrativo que por primera vez establece y regula el régimen de
competencias descentralizadas y autonómicas.
Se define a los consejos provinciales, municipios y juntas parroquiales rurales,
gobiernos autónomos descentralizados, con lo cual se introduce una nueva
24
comprensión de la organización y administración descentralizada, no ya caracterizada
por la transferencia de competencias.
Por lo antes indicado, y en concordancia de lo tipificado, los consejos
provinciales, municipios y juntas parroquiales rurales, se constituyen en organismo
autónomos, considerando la autonomía como la facultad para la toma de decisiones
dentro de una jurisdicción territorial, en el ámbito de sus competencias y en
concordancia a la Constitución y demás leyes existentes.
La Constitución utiliza un concepto flexible de autonomía “política, administrativa
y financiera” en la que los gobiernos regionales podrán expedir normas en sus
competencias y ámbitos territoriales, ateniéndose a un estatuto que deberá ser
aprobado por el legislativo nacional. Igualmente los Municipios y Consejos Provinciales
pueden dictar ordenanzas (legislando). Todos los gobiernos autónomos
descentralizados ejercerán facultades ejecutivas.
La Constitución Ecuatoriana determina en su Art. 238, que los gobiernos
autónomos descentralizados gozarán de autonomía política, administrativa y
financiera, sin que dicha autonomía permita la secesión del territorio; además, se
regirán por ciertos principios como la solidaridad, equidad e integración.
El Art. 239 determina, que los Gobiernos Autónomos descentralizados se regirán
por la ley correspondiente, es decir, por el Código Orgánico de Organización Territorial,
Autonomía y Descentralización (COOTAD), en el que se establece un sistema nacional
de competencias que deben asumir de forma obligatoria y progresiva.
Según la Norma Suprema, los Gobiernos Autónomos descentralizados dentro de
sus jurisdicciones y de acuerdo a sus competencias tienen facultades legislativas,
ejecutivas y las de planificación, mismas que garantizarán el ordenamiento territorial
conforme a la planificación nacional.
25
De igual forma la Constitución determina, que dentro de la organización del
territorio, dos o más regiones, provincias, cantones o parroquias contiguas pueden
agruparse formando mancomunidades para una mejor gestión de sus competencias.
La Constitución de la República en lo referente al objeto de estudio manifiesta:
Hábitat y vivienda Art. 30.- Las personas tienen derecho a un hábitat seguro y
saludable, y a una vivienda adecuada y digna, con independencia de su situación
social y económica.
Art. 31.- Las personas tienen derecho al disfrute pleno de la ciudad y de sus
espacios públicos, bajo los principios de sustentabilidad, justicia social, respeto a las
diferentes culturas urbanas y equilibrio entre lo urbano y lo rural. El ejercicio del
derecho a la ciudad se basa en la gestión democrática de ésta, en la función social y
ambiental de la propiedad y de la ciudad, y en el ejercicio pleno de la ciudadanía.
Comentario: como se puede colegir de las normas indicadas el Estado establece
como derecho el hábitat y la vivienda, esto como una de las condiciones para la
consecución del buen vivir
1.2.7. CÓDIGO ORGÁNICO DE ORGANIZACIÓN TERRITORIAL, AUTONOMÍA Y
DESCENTRALIZACIÓN (COOTAD).
El Art. 239 de la Constitución establece, que los Gobiernos Autónomos
descentralizados se regirán por la ley correspondiente, es decir, el COOTAD, el que
instituye un sistema nacional de competencias y define las políticas y mecanismos a
los que se sujetarán dichos gobiernos autónomos.
Es así, que el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y
Descentralización, regula la organización, estructura, funcionamiento y funciones que
26
tienen los Gobiernos Autónomos Descentralizados (GADs); además determina
competencias exclusivas para cada nivel de gobierno.
El COOTAD establece la organización político-administrativa del Estado
ecuatoriano en el territorio y, el régimen de los diferentes Gobiernos Autónomos
descentralizados (GADs) y regímenes especiales. Desarrolla un modelo de
descentralización a través del sistema nacional de competencias; por lo que, ninguna
función del Estado ni autoridad podrá interferir en su autonomía, salvo lo prescrito en
la Constitución y más leyes.
En concordancia con lo prescrito en el Art. 240 de la Constitución, el Código
Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización COOTAD
reconoce a los consejos regionales, provinciales, metropolitanos y municipales, la
facultad legislativa en el ámbito de sus competencias y jurisdicciones, es decir, la
capacidad para dictar normas legales dentro de sus circunscripciones territoriales, a
través de ordenanzas, acuerdos y resoluciones. Además reconoce a todos los niveles
de gobierno, la facultad ejecutiva.
Los gobiernos parroquiales rurales tienen facultades reglamentarias, para dictar
acuerdos, resoluciones y normas reglamentarias administrativas.
El Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización
COOTAD, tiene por objeto entre otros: El de garantizar la autonomía política,
administrativa y financiera de los GADs a fin de promover el desarrollo, participación e
integración de la población; garantizar la delimitación del rol de acción de cada nivel de
gobierno, optimizando así la administración del Estado y garantizar la distribución de
los recursos conforme lo determina la Constitución.
La autonomía según el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía
y Descentralización COOTAD comprende, el derecho y la capacidad que tiene cada
nivel de gobierno para regirse mediante órganos y normas propias.
27
Los Gobiernos Autónomos Descentralizados, en el ejercicio de sus competencias
se regirán por ciertos principios, entre ellos, los de unidad, solidaridad, coordinación y
corresponsabilidad, subsidiariedad, complementariedad y equidad territorial.
El Art. 238 de la Constitución Ecuatoriana determina, que constituyen gobiernos
autónomos descentralizados los consejos regionales, provinciales, metropolitanos,
municipales y las juntas parroquiales, mismas que gozarán de autonomía política,
administrativa y financiera.
El Art. 28 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y
Descentralización COOTAD, en concordancia con lo prescrito en la Constitución
determina, que cada circunscripción territorial tendrá un gobierno autónomo
descentralizado para su desarrollo y ejercicio de sus competencias; estos gobiernos
constituyen los de las regiones, provincias, cantones o distritos metropolitanos y los de
las parroquias rurales.
El Art. 57 del COOTAD establece, que es atribución del concejo municipal, en
materia de su competencia: La expedición de ordenanzas cantonales, acuerdos y
resoluciones; la aprobación del plan cantonal de desarrollo y el de ordenamiento
territorial; decidir sobre la participación en mancomunidades o consorcios, regular y
controlar mediante normativa, el uso del suelo en el territorio cantonal.
28
1.2.8. Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal.
“Los gobiernos autónomos descentralizados municipales son personas jurídicas de
derecho público, con autonomía política, administrativa y financiera. Estarán
integrados por las funciones de participación ciudadana; legislación y fiscalización; y,
ejecutiva previstas en este Código, para el ejercicio de las funciones y competencias
que le corresponden” (COOTAD).
La sede del gobierno municipal es la cabecera cantonal.
Entre las funciones principales de los gobiernos autónomos descentralizados
municipales están:
a) Promover el desarrollo sustentable de su cantón implementando políticas
públicas cantonales dentro de sus competencias.
b) Establecer el régimen de uso del suelo y urbanístico.
c) Elaborar y ejecutar el plan cantonal de desarrollo, el de ordenamiento territorial
y las políticas públicas acorde a sus competencias y a la planificación nacional.
d) Ejecutar las competencias exclusivas determinadas en la Constitución y la ley.
e) Regular, prevenir y controlar la contaminación ambiental en el territorio cantonal
acorde a las políticas ambientales nacionales.
f) Regular y controlar el uso del espacio público cantonal de manera particular la
colocación de publicidad, redes o señalización.
29
1.2.9. Competencias exclusivas de los Gobiernos Autónomos Descentralizados
Municipales.
El Art. 55 del COOTAD en concordancia con lo prescrito en el Art. 264 de la
Constitución ecuatoriana, determina las competencias exclusivas de los Gobiernos
Autónomos Descentralizados Municipales dentro de sus jurisdicciones, entre ellas:
a) El de ejercer el control sobre el uso del suelo y su ocupación.
b) El de planificar, mantener y construir la vialidad urbana.
c) El de planificar, regular y controlar el tránsito y transporte terrestre dentro de su
cantón, y
d) El de crear, modificar, suprimir o exonerar, tasas, tarifas, contribuciones
especiales de mejoras, mediante la expedición de ordenanzas.
El Art. 57 del COOTAD establece, que es atribución del concejo municipal, en
materia de su competencia: La expedición de ordenanzas cantonales, acuerdos y
resoluciones; la aprobación del plan cantonal de desarrollo y el de ordenamiento
territorial; decidir sobre la participación en mancomunidades o consorcios; y; regular y
controlar mediante normativa, el uso del suelo en el territorio cantonal.
1.2.10. Ordenanzas Municipales.
Las ordenanzas son actos normativos emanados por los Concejos Municipales,
sobre temas de interés general para la población del cantón respectivo y cuya
aplicación y cumplimiento es de carácter obligatorio desde su publicación.
30
Los proyectos de ordenanzas para ser tramitados ante el Concejo Municipal,
deberán reunir los siguientes requisitos: Se referirán a una sola materia; la exposición
de los motivos, artículos que se propongan y los que deban derogarse o reformarse,
deberán estar expuestos en forma clara.
Para la aprobación de la Ordenanza Municipal, se requerirá que el proyecto sea
sometido a dos debates realizados en días distintos y se aprobará con el voto
satisfactorio de la mayoría de sus miembros.
Una vez aprobada la Ordenanza propuesta, a través de Secretaría se la enviará
al ejecutivo del GAD Municipal para que la observe o la sancione en el plazo de ocho
días. En el caso de haber sido observada la ordenanza por no estar acorde a la
Constitución o las leyes, el Concejo Cantonal podrá allanarse a la misma o insistir en
el texto aprobado, en este último caso requerirá el voto favorable de las dos terceras
partes de sus miembros para la aprobación.
La Ordenanza aprobada con el Concejo Cantonal, se considerará sancionada por
el ministerio de la ley, si la misma no ha sido observada o enviada a ejecutar en el
plazo de ocho días.
Las Ordenanzas y toda norma aprobada, deberá ser publicada por el Ejecutivo
del Gobierno Autónomo descentralizado, en su gaceta oficial y en la página Web de la
Institución. Si la norma versa sobre aspectos tributarios, a más de lo anterior, se la
promulgará y la remitirá para que sea publicada en el Registro Oficial.
Luego de la promulgación, las gacetas oficiales se las debe remitir a la Asamblea
Nacional, en archivo digital, para que conste en el banco nacional de información de
público acceso que dispone dicha Entidad; dichos archivos deben ser remitidos dentro
de los noventa días posteriores a su expedición.
31
1.2.11. Del Sistema Nacional de Competencias.
El Sistema Nacional de Competencias.- “Es el conjunto de instituciones, planes,
políticas, programas y actividades relacionados con el ejercicio de las competencias
que corresponden a cada nivel de gobierno guardando los principios de autonomía,
coordinación, complementariedad y subsidiariedad, a fin de alcanzar los objetivos
relacionados con la construcción de un país democrático, solidario e incluyente”.
(COOTAD, 2015).
Competencias.- “Son capacidades de acción de un nivel de gobierno en un
sector. Se ejercen a través de facultades. Las competencias son establecidas por la
Constitución, la ley y las asignadas por el Consejo Nacional de Competencias”.
(COOTAD, 2015).
“Competencias exclusivas.- Son aquellas cuya titularidad corresponde a un solo
nivel de gobierno de acuerdo con la Constitución y la ley, y cuya gestión puede
realizarse de manera concurrente entre diferentes niveles de gobierno”. (COOTAD,
2015).
“Facultades.- Las facultades son atribuciones para el ejercicio de una
competencia por parte de un nivel de gobierno. Son facultades la rectoría, la
planificación, la regulación, el control y la gestión, y son establecidas por la
Constitución o la ley. Su ejercicio, a excepción de la rectoría, puede ser concurrente”
(COOTAD).
El COOTAD en su Art. 117 determina, que el Consejo Nacional de Competencias
será el organismo técnico del Sistema Nacional de competencia. Dicho Consejo tendrá
la función de organizar, delinear e implementar los procesos de descentralización y la
trasferencia de competencias.
32
1.2.12. Del Ejercicio General de las Competencias.
El ejercicio de las competencias debe garantizar la autonomía política,
administrativa y financiera de los GADs; es así que el Art. 125 del COOTAD establece,
que son titulares de nuevas competencias exclusivas constitucionales los gobiernos
autónomos descentralizados, competencias que serán asumidas acorde lo que
establezca el Consejo Nacional de Competencias.
El COOTAD en su Art. 130 determina, que dentro del ejercicio de las
competencias, le corresponde de forma exclusiva a los GADs el de planificar, regular
y controlar el tránsito, el transporte y la seguridad vial dentro de su cantón, puesto que
la rectoría general del tránsito le corresponde al Ministerio del Sector; y, que los GADs
establecerán el modelo de gestión de la competencia acorde a la Ley, para cuyo efecto,
podrán delegar total o parcialmente la competencia del tránsito a la entidad que la
viene ejerciendo.
Para el procedimiento de transferencias de competencias exclusivas y el
fortalecimiento institucional, el Consejo Nacional de Competencias deberá aprobar un
cronograma, mismo que se lo hará en base a datos e información y requisitos
establecidos para el efecto.
“Los gobiernos autónomos descentralizados regional, provincial distrital o
cantonal podrán prestar los servicios y ejecutar las obras que son de su competencia
en forma directa, por contrato, gestión compartida por delegación a otro nivel de
gobierno o cogestión con la comunidad y empresas de economía mixta” (COOTAD,
2015).
La Gestión directa, es la que realiza cada GADs por medio de su institución y a
través de la creación de empresas públicas. La gestión por contrato, es aquella que
realizan los GADs en la contratación pública, ya sea en la adquisición o arrendamiento
33
de bienes, ejecución de obras y prestación de servicios, incluidos los de consultoría,
con sujeción a las disposiciones previstas en la ley que regula la contratación pública.
La gestión delegada, procede cuando los GADs delegan a otros niveles de
gobierno la gestión de sus competencias sin que se conviertan en titulares de las
mismas; mientras que la gestión compartida, es la que se realiza conjuntamente ente
los distintos GADs a fin de ejecutar obras públicas para el cumplimiento de sus
competencias.
La congestión con la comunidad, se da en los casos en que se celebran
convenios entre los GADs y la comunidad; y,
La gestión de empresas de economía mixta, procede cuando los GADs delegan
la gestión para la prestación de un servicio públicos (excepto la dotación de agua y
riego) o para el desarrollo de otras actividades a empresas de economía mixta, cuya
selección se realizará mediante concurso público de acuerdo con la ley que regula las
empresas públicas.
El Art. 285 del COOTAD determina, que GADs podrán formar mancomunidades
entre sí, con la finalidad de favorecer su integración y mejorar la gestión de las
competencias asignadas en los términos establecidos en la Constitución y de
conformidad con los requisitos y procedimientos establecidos en este Código.
Si el mancomunamiento se realiza entre dos o más GADs del mismo nivel de
gobierno pero no contiguos o entre GADs de distintos niveles se llamarán consorcios.
Las mancomunidades y consorcios que se constituyan podrán recibir financiamiento
del presupuesto general del Estado para la ejecución de la obra o proyecto motivo del
mancomunamiento.
34
1.2.13. De la Descentralización y Sistema Nacional de Competencias.
“Descentralización.- La descentralización de la gestión del Estado consiste en la
transferencia obligatoria, progresiva y definitiva de competencias con los respectivos
talentos humanos y recursos financieros, materiales y tecnológicos, desde el gobierno
central hacia los gobiernos autónomos descentralizados” (COOTAD, 2015).
La finalidad de la descentralización es que a través del fortalecimiento de los
GADs, se impulse al desarrollo del país, con el objeto de que todas las personas del
territorio ecuatoriano, cuenten con niveles de calidad de vida similares, garantizando
así la realización del buen vivir.
Según lo prescrito en Art. 107 del presente Código, la transferencia de
competencias a los gobiernos autónomos descentralizados irá acompañado de los
talentos humanos, recursos financieros, materiales y tecnológicos y que en ningún
caso podrán ser inferiores a los que destina actualmente el gobierno central para el
ejercicio de la competencia a transferir.
Los GADs, a más de la transferencia de los recursos financieros que el gobierno
central les asigne al momento de asumir las competencias exclusivas del tránsito,
según lo dispone el Art. 30 de la Ley Orgánica de Transporte Terrestre, les
correspondería los recursos provenientes de los derechos por la concesión de
matrículas, placas y títulos habilitantes, recursos que serán distribuidos
automáticamente conforme lo establezca el Consejo Nacional de Competencias.
De igual forma, les correspondería los valores provenientes de las sanciones
aplicadas a las operadoras de transporte terrestres y prestadores de servicios de
tránsito y seguridad vial; los recursos que se deriven de las multas impuestas por
delitos y contravenciones de tránsito, dentro de las jurisdicciones territoriales; valores
que serán trasferidos automáticamente cuando asuman la competencia.
35
1.2.14. Ley de inquilinato
La Codificación de la Ley de inquilinato, fue promulgada en el Registro Oficial 196
de fecha 1 de Noviembre de 2000, su estado se encuentra vigente al año 2013. De
acuerdo a lo tipificado en la ley el artículo 1. Corresponde al ámbito de aplicación y
manifiesta " Esta Ley regla las relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento
y de subarrendamiento de locales comprendidos en los perímetros urbanos. Las
ordenanzas municipales determinarán el perímetro urbano. "
El TITULO III, de la mencionada ley y relacionada a la inscripción de los predios
de arrendamiento el artículo 8, tipifica "Los concejos cantonales tendrán a su cargo el
Registro de Arrendamientos, que lo llevará el Jefe de Catastros Municipales, quien
ejercerá todas las funciones que se asignan en esta Ley a la Oficina de Registro de
Arrendamientos.
En los cantones de Quito y Guayaquil habrá, a cargo de las Municipalidades
respectivas, una Oficina de Registro de Arrendamientos, independiente de la Jefatura
de Catastros. Podrá también haberla en los demás cantones, cuando los concejos
municipales así lo resuelvan."
De acuerdo a las reformas a la Ley de Inquilinato aprobadas recientemente por
la Asamblea Nacional, los municipios deberán crear oficinas de registro de
arrendamiento, que serán las encargadas de establecer los cánones máximos de los
arrendamientos, tomando para cada caso los respectivos avalúos de los inmuebles de
acuerdo a sus dimensiones, uso, ubicación, servicios, etc. Igualmente, con la reforma
anotada, se deberá cancelar en el Banco de Fomento las mensualidades entregadas
por el arrendatario como garantía por posibles daños, desperfectos, etc., debiendo por
lo tanto tramitarse en el BNF la devolución de esos montos. Los arriendos tendrán
contratos suscritos en las respectivas oficinas municipales, modificándose por lo tanto
36
la inveterada costumbre, en muchos casos, de los arreglos por mutuo consentimiento
de las partes, debiendo en adelante obligatoriamente suscribirse los contratos.
Para ello la Ley Reformatoria a la Codificación de la Ley de Inquilinato en su
artículo 5 modifica el artículo 8 por lo siguiente:
"Del registro de arrendamiento.- Los Gobiernos Autónomos Descentralizados de
los cantones o distritos metropolitanos autónomos contarán con una oficina de
Registro de Arrendamientos, a cuyo cargo estará el registro de los contratos de
arrendamiento o anticresis, custodia de la garantía económica rendida por el
arrendatario; y, el ejercicio de las demás atribuciones asignadas en esta ley"
La garantía por arriendo del inmueble ya no lo recibirá el propietario. Se
establece que estos recursos deberán ser depositados en una cuenta que los
respectivos municipios deberán abrir exclusivamente para este efecto en el Banco
Nacional de Fomento. El titular de la Oficina de Registro de Arrendamientos deberá
devolver la garantía a petición y mutuo acuerdo de las partes.
Se pedirá garantía únicamente cuando el canon de arrendamiento sobrepase el
50% de una remuneración básica unificada, es decir cuando supere los 159 dólares.
El monto de la garantía será de hasta dos arriendos mensuales pactados. Cuando se
acaba el contrato se devolverá la garantía con los debidos débitos si hay daños.
En caso de acciones legales por situaciones surgidas entre el arrendador y el
arrendatario el Título IX DE LA COMPETENCIA Y DEL PROCEDIMIENTO Art. 42.
Trámite de las controversias.
Las acciones sobre inquilinato se tramitarán en juicio verbal sumario, ante el Juez
de Inquilinato del respectivo cantón o quien haga sus veces. Sólo la sentencia y del
37
auto que niega el trámite verbal sumario se podrá apelar ante la Corte Superior, cuya
resolución causará ejecutoria (www.fielweb.com)
Demandado el inquilino por la causal de terminación del contrato de
arrendamiento, no podrá apelar al fallo que lo condene, sin que previamente se
consigne el valor de las pensiones de arrendamiento que se hallare adeudando a la
fecha de la expedición de la sentencia, si no lo hiciere se entenderá como impuesto el
recurso. .. (Art.30)
NOTA: Las Cortes Superiores fueron sustituidas por las Cortes Provinciales
según el Art. 178 de la Constitución de la República del Ecuador
Art. 43.- Jueces competentes.-
Los jueces de Inquilinato serán designados por la Corte Superior del respectivo
Distrito.
Habrá obligatoriamente juzgados de Inquilinato en los cantones de Quito, Guay
aquil y Cuenca
La Asamblea Nacional, con 74 votos favorables, aprobó el proyecto de Ley
Reformatoria a la Codificación de la Ley de Inquilinato. Según los legisladores, el
objetivo es establecer un equilibrio entre los derechos y deberes tanto del arrendador
como del inquilino. El texto será remitido al Ejecutivo para su sanción.
Es así que se establece los siguientes:
Artículo 7.- Reemplácese el artículo 8 por el siguiente: "Artículo 8.- Los gobiernos
municipales de cada cabecera cantonal tendrán una Oficina de Registro de
Arrendamientos y a su cargo estará el registro de los contratos de arrendamiento, y
38
ejercerán las atribuciones que les asigna esta Ley. La Oficina de Registro de
Arrendamientos, al momento de inscribir el contri en custodia la garantía económica
que será depositada en una cuenta tenderá la correspondiente constancia.
Dentro de las normas con mayor repercusión y expectativa se señalan:
Hasta el momento cuando se celebra un contrato entre el propietario de una
vivienda y el inquilino, el documento no era necesario inscribirlo en los Municipios o en
juzgados. Sin embargo, la reforma establece que los Municipios deberán contar con
una Oficina de Registros de Arrendamiento donde se inscribirá el contrato de manera
obligatoria. Se deberá presentar el original del comprobante de depósito del valor
correspondiente a la garantía, nombres y apellidos del arrendador, dirección del
inmueble, servicios existentes, canon de arriendo, avalúo municipal. El plazo de
inscripción del contrato es de 30 días después de su celebración. Pasado ese período
se lo podrá realizar previo el pago de una multa del 12% de la pensión locativa.
Tipo de inmueble apto para arrendar
La norma establece que además de lo que contemplan las ordenanza
municipales en este tema, si es para vivienda independiente deberá contar con al
menos un baño completo y por lo menos con medio baño si su destino es otro. En
cada una de las habitaciones deberá contar con aireación y luz suficientes. Tener
servicios permanentes de agua, luz, alcantarillado y en las zonas que no tengan
alcantarillado deberá existir un pozo séptico o tratamiento de aguas residuales. Las
viviendas o locales arrendados deberán disponer de facilidades de acceso y
circulación necesaria. La vivienda o local no deberá presentar peligro de ruina o
destrucción.
Finalización del contrato
La reforma establece que el arrendador dará por terminado el contrato cuando no
39
le hayan cancelado los valores de dos arriendos mensuales de forma consecutiva o
también se haya cancelado de forma parcial a la fecha en que demandó al
arrendatario. Se puede finiquitar la relación por peligro de destrucción o ruina del
edificio, algazaras o reyertas protagonizadas por el arrendatario, usar el inmueble para
otro objetivo que no sea el establecido en el contrato, cuando el arrendatario
subarriende el inmueble, haber realizado obras sin autorización del dueño, entre
otras.(Disponible en: http://www.lahora.com.ec/index.php/noticias/s)
Al respecto se transcriben algunos comentarios
“Hay que ver si los municipios están en la capacidad de asumir esta competencia.
El Municipio no tendrá que crear una oficinita más, sino que necesitará cientos de
oficinas y empleados para receptar los contratos de arrendamientos y trámites para
inscripción. Además, que el Municipio administre dineros particulares por concepto de
garantías me parece hasta ilícito y generará un problema de gran nivel al momento de
la devolución”.
(José Alomía Presidente del Colegio de Abogados de Pichincha)
“Las reformas me parecen positivas, toda norma que nace para regular la
sociedad es positiva. La relación entre arrendatario y arrendador era casi precaria y
esta norma volverá esas transacciones más transparentes, con responsabilidades de
parte y parte. Los municipios ya administramos los registros de la propiedad, la
información de las propiedades a través del catastro, entonces estamos en la
capacidad de asumir esta nueva competencia. Esta será una función más que
tendremos”.
(Jorge Martínez Alcalde de Ibarra y presidente de la AME)
40
1.3. VALORACIÓN CRÍTICA DE LOS CONCEPTOS PRINCIPALES DE LAS
DISTINTAS POSICIONES TEÓRICAS SOBRE EL OBJETO DE INVESTIGACIÓN.
1.3.1. Inquilinato
Inquilinato es como se denomina en Ecuador, Colombia y Venezuela a la forma
de alojamiento o vivienda colectiva en la cual varias familias pobres comparten una
casa, generalmente una por cada cuarto o habitación, usando en forma comunal los
servicios sanitarios y de acueducto.(Disponible en:
https://es.wikipedia.org/wiki/Inquilinato)
Este concepto con las necesidades de vivienda se han ido extendiendo hacia
sectores que tiene mejores condiciones, en la actualidad existen departamentos y
casas que por razones diferentes los propietarios deben dar en arriendo el bien; sea
de la forma que fuese, se produce una relación entre el propietario del bien y la persona
que toma en arriendo sea la casa, departamento u otros, de allí la necesidad de que
exista en primer lugar una ley que regule todos los aspectos que intervienen en la
contratación; y, como generalmente esta contratación se produce, en su mayoría, en
el sector urbano, es necesario que existan las dependencias legalmente establecidas
a fin de que se pueda aplicar la ley, es allí que, en concordancia a lo dispuesto en la
Constitución de la República y el COOTAD, al asumir las competencias los Gobiernos
Autónomos Cantonales, es necesario que dentro de su estructura orgánica funcional,
se cree una dependencia dedicada expresamente al objeto en estudio.
41
1.3.2. Hábitat y vivienda
Según la Constitución de la República del Ecuador el Art. 30 tipifica: Las personas
tienen derecho a un hábitat seguro y saludable, y a una vivienda adecuada y digna,
con independencia de su situación social y económica.
Si bien es cierto la Constitución tipifica como un derecho el de que los
ecuatorianos y ecuatorianas gocen de un hábitat seguro y saludable, muchas de las
veces no se llega a cumplir con este derecho, en contraposición a lo tipificado, por
razones de tipo socio económicas ya que las condiciones económicas y la necesidad
de vivienda obliga a las personas a ubicarse en lugares que no reúnen las condiciones
tipificadas.
Por otro lado, los cánones de arrendamiento, son sumamente altos que no
permite su accesibilidad, de allí la necesidad de contar con un marco legal y una
dependencia que asuma el control de las mismas y las condiciones previas de las
viviendas para su uso.
1.3.3. Gobiernos Autónomos Descentralizados
Los Gobiernos Autónomos Descentralizados (GAD) son instituciones
descentralizadas que gozan de autonomía política, administrativa y financiera, y están
regidos por los principios de solidaridad, subsidiariedad, equidad, interterritorial,
integración y participación ciudadana.
El Artículo 238 de la Constitución de la República del Ecuador, establece que
constituyen Gobiernos Autónomos Descentralizados (GAD) las juntas parroquiales
rurales, los concejos municipales, los concejos metropolitanos, los consejos
provinciales y los consejos regionales, y estos gozan de autonomía política,
42
administrativa y financiera, y se rigen por los principios de solidaridad, subsidiariedad,
equidad interterritorial, integración y participación ciudadana. Es decir, son las
instituciones que conforman la organización territorial del Estado Ecuatoriano.
La Constitución de la República del Ecuador en su Artículo 242 menciona que el
Estado se organiza territorialmente en regiones, provincias, cantones y parroquias
rurales. Adicionalmente, el Artículo 238 destaca que constituyen gobiernos autónomos
descentralizados (GAD) las juntas parroquiales rurales, los concejos municipales, los
concejos metropolitanos, los consejos provinciales y los consejos regionales.
Posteriormente, el Capítulo Tercero desde el Artículo 251 hasta el artículo 274 trata lo
relacionado a los GAD, incluyendo sus competencias, las cuales las define como las
siguientes:
De los GAD municipales:
1. Planificar el desarrollo cantonal y formular los correspondientes planes
de ordenamiento territorial, de manera articulada con la planificación
nacional, regional, provincial y parroquial, con el fin de regular el uso y la
ocupación del suelo urbano y rural.
2. Ejercer el control sobre el uso y ocupación del suelo en el cantón.
3. Planificar, construir y mantener la vialidad urbana.
4. Prestar los servicios públicos de agua potable, alcantarillado, depuración
de aguas residuales, manejo de desechos sólidos, actividades de
saneamiento ambiental y aquellos que establezca la ley.
5. Crear, modificar o suprimir mediante ordenanzas, tasas y contribuciones
especiales de mejoras.
6. Planificar, regular y controlar el tránsito y el transporte público dentro de
su territorio cantonal.
7. Planificar, construir y mantener la infraestructura física y
los equipamientos de salud y educación, así como los espacios
43
públicos destinados al desarrollo social, cultural y deportivo, de acuerdo
con la ley.
8. Preservar, mantener y difundir el patrimonio arquitectónico, cultural y
natural del cantón y construir los espacios públicos para estos fines.
9. Formar y administrar los catastros inmobiliarios urbanos y rurales.
10. Delimitar, regular, autorizar y controlar el uso de las playas de
mar, riberas y lechos de ríos, lagos y lagunas, sin perjuicio de
las limitaciones que establezca la ley.
11. Preservar y garantizar el acceso efectivo de las personas al uso de
las playas de mar, riberas de ríos, lagos y lagunas.
12. Regular, autorizar y controlar la explotación de materiales áridos
y pétreos, que se encuentren en los lechos de los ríos, lagos, playas
de mar y canteras.
13. Gestionar los servicios de prevención, protección, socorro y extinción de
incendios.
14. Gestionar la cooperación internacional para el cumplimiento de
sus competencias.
Como se puede colegir de las leyes existentes sobre la materia, la autonomía
permite un modelo de administración acorde con el contexto social económico dentro
de cada una de las jurisdicciones; esta autonomía permite a la vez crear, mediante
ordenanza municipal, las instancias administrativas necesarias a fin de brindar a la
ciudadanía servicios de calidad de acuerdo a los requerimientos de los usuarios.
44
1.4. ANÁLISIS CRÍTICO SOBRE EL OBJETO DE INVESTIGACIÓN ACTUAL DEL
SECTOR, RAMA O EMPRESA, CONTEXTO INSTITUCIONAL.
La densidad poblacional ha ido incrementándose en las diferentes ciudades del
país, mucha gente del campo ha emigrado a las ciudades en busca de oportunidades,
esto indudablemente trae consigo problemas que afectan el buen vivir de los
ecuatorianos y ecuatorianas.
Uno de estos problemas, es justamente la falta de vivienda o las viviendas en
condiciones no aptas, ni con las condiciones básicas para que sean consideradas para
uso como tales.
Los cánones de arrendamiento al igual tenor, son sumamente elevados sin que
exista una instancia de control que intervenga en beneficio de quienes arriendan un
inmueble; esta particularidad hace que muchas veces, surjan conflictos entre el
arrendador y el arrendatario.
En muchos de los casos, no existe un contrato de arrendamiento o si existe,
queda únicamente en manos del arrendatario, dejando al arrendador en condiciones
sujetas únicamente a la voluntad y el criterio del propietario del bien.
El Municipio de Pastaza, cuenta en su orgánico estructural y funcional que le
permite realizar y desarrollar sus acciones en beneficio de la comunidad, existiendo
siempre, la dotación de servicios básicos, pero, no se ha tomado en cuenta la situación
de los arriendos de los sitios tanto para la vivienda como para locales donde se
establecen diferentes tipos de negocios, de allí que, la ciudad de Puyo, está
considerada como una de las ciudades más caras en lo que tiene relación con este
sector.
45
Considerando que la vivienda es una parte fundamental de las personas, el
GADs. del cantón Pastaza, debe contar con una instancia administrativa dedicada
únicamente para este fin, es decir donde se registren contratos, se vea las condiciones
de locales y viviendas, se fijen cánones de arrendamiento, garantías, entre otros.
1.5. CONCLUSIONES PARCIALES DEL CAPÍTULO.
El inquilinato es una acción que influye notablemente en la calidad de
vida de las personas.
La Constitución de la República del Ecuador, tipifica en forma clara y
precisa sobre el buen vivir de las personas.
La Ley de inquilinato constituye el marco de regulación para los
diferentes procesos de contratación de bienes inmuebles
La constitución de la República, dispone la desconcentración
administrativa.
El COOTAD fija las competencias administrativas para los GADs.
Las competencias deben ser aplicadas y desarrolladas en cada una de
las jurisdicciones territoriales.
Los GADs. tienen la facultad administrativa de emitir ordenanzas para la
creación de dependencias administrativas en concordancia a las
necesidades que se presenten.
46
CAPÍTULO II
MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA.
2.1. CARACTERIZACIÓN DEL SECTOR
El cantón Pastaza es una entidad territorial sub nacional ecuatoriana, de la
Provincia de Pastaza.- Su cabecera cantonal es la ciudad de Puyo, lugar donde se
agrupa gran parte de su población total. Su población es de 62.016 habitantes, tiene
una superficie de 19.727km2. Su alcalde actual para el período 2014 - 2019 es el Dr.
Roberto de La Torre
Puyo es una ciudad que se encuentra en las estribaciones de la cordillera oriental,
mirando al occidente, a la inmensa planicie amazónica, la altitud a la que se encuentra
favorece el desarrollo de las especies típicas del Bosque Tropical Amazónico.
Cantón Pastaza
Ubicación Altitud: 950 m.s.n.m.
Extensión: 88.8 Km2
Latitud: 01º 28' 56" S
Longitud: 077º 59' 40" W
Fecha de Creación 13 de noviembre de 1911
Provincia Pastaza
Región Amazónica
Cabecera Cantonal Puyo
Parroquias Urbanas 1
Parroquias Rurales 13
Superficie Cantonal 20.509 Km2
Área urbana Cabecera
Cantonal
10,23 Km2
Distancia a Quito 237 Km.
Temperatura 20,30 °C
Clima Cálido húmedo
47
Geomorfología Se caracteriza por tener una
topografía marcadamente
regular, con pendientes
longitudinales bajas.
Épocas de lluvias
abundantes
Mayo
Vías de acceso más usuales Terrestre
Número de vías terrestres 2 principales
Puyo ha crecido significativamente en los últimos veinte años. En lo físico, se han
incrementado, a más de los barrios, urbanizaciones y cooperativas de vivienda en su
periferia, ello ha agudizado el problema de los servicios básicos, puesto que en el
perímetro urbano aún existen grandes lotizaciones particulares y familiares por las que
los servicios tienen que atravesarlos, encareciendo el costo de los mismos: agua
potable, electrificación, alcantarillado, apertura de vías, adecentamiento y ornato,
educación, salud, entre otros. (GADs del cantón Pastaza 2015)
Para poder cumplir con los postulados del GADs del cantón Pastaza, la
administración cuenta con varios departamentos cada uno de ellos con funciones
determinadas y que al realizar un trabajo en equipo cumplen con los objetivos
institucionales, dando a la ciudadanía servicios de calidad y cumpliendo de esta forma
los postulados de la Constitución Ecuatoriana, el COOTAD y todas aquellas leyes que
permiten el buen vivir entre los ciudadanos.
Para la administración el GADs. del cantón Pastaza, cuenta con los siguientes
departamentos:
Seguridad Ciudadana
Dirección de Turismo y Ambiente
Turismo
Elección Reina de Carnaval Puyo 2010
48
Dirección Financiera
Dirección de Planificación y Urbanismo
SEROTP
Dirección de Desarrollo Local y Sustentable
Departamento de educación, cultura y deportes
Dirección de Avalúos y Catastros
Dirección de Higiene y Salubridad
Programa Municipal de Gestión Integral de Residuos Sólidos
Días de recolección
Camal
Talento Humano
Comisaria Municipal
Cada uno de ellos con funciones específicas y de cuya efectividad depende, en
gran parte, el cumplimiento de los objetivos institucionales.
2.2. DESCRIPCIÓN DEL PROCEDIMIENTO METODOLÓGICO
La presente investigación parte de un estudio metodológico sobre todo en el
apoyo del Leyes y libros sobre el tema; además de lecturas e investigaciones en la
web para complementar con una investigación de campo.
49
2.2.1 Modalidad de la investigación
Para la presente investigación se puntualizó mediante la modalidad cuantitativa
y cualitativa, además de aplicación de recolección de datos que se representarán
mediante tablas y gráficos realizados por el investigador.
2.2.2 Método de la investigación
Se aplicó el método Analítico porque se realizó un estudio individualizado de cada
información que se obtenga sobre las dos variables de investigación y del objeto de
estudio.
Se aplicó el método Sintético porque se realizará un criterio resumido a partir del
análisis de la información recopilada sobre el objeto de estudio y las variables de
investigación.
2.2.3 Técnica de la investigación
Mediante la aplicación de un cuestionario estandarizado se tratara la técnica para
la presente investigación.
2.2.4 Universo
El universo de la investigación se remite a 33.557 habitantes de la ciudad de Puyo
según datos recopilados del Censo INEC 2010.
50
2.2.5 Muestra
Para la obtención de la muestra, se aplicó la siguiente fórmula:
n N
e
2 (N 1) 1
Donde
n = muestra
N = universo (Según el censo de población del 2010, la ciudad tiene 33.557
habitantes)
e = error de muestro
n 33.557 0.05
2 (33.557 1) 1
n 33.557 0.0025 (33.557 1) 1
n 33.557 0.0025 (33.557 1) 1
n 33.557 0.0025 (33.556 ) 1
n 33.557
83.89 1
n
33.557 84.89
n 394
51
2.2.6. Tabulación de las encuestas aplicadas a los ciudadanos y ciudadanas de
Puyo.
Cuadro Nro. 1
N° PREGUNTAS VARIABLE FRECUENCIA %
1
¿Sabe usted lo que es una ordenanza municipal? SI 296 75%
NO 99 25%
TOTAL 395 100%
2
¿Conoce usted si el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal del Cantón
Pastaza cuenta con una oficina de inquilinato?
SI 146 37%
NO 249 63%
TOTAL 395 100%
3
¿Cree usted que se debería Proponer una Ordenanza Municipal en el Gobierno Autónomo Descentralizado del Cantón Pastaza, que permita la creación y
funcionamiento de la oficina de Inquilinato?
SI 150 38%
NO 245 62%
TOTAL 395 100%
4
Considera usted necesario que la oficina de inquilinato realice procesos sancionadores
cuando una persona no cumple con las normas establecidas por el GAD. Municipal del
cantón Pastaza.?
SI 87 22%
NO 59 15%
A VECES 249 63%
TOTAL 395 100%
5
Está usted de acuerdo que se imponga una sanción a los ciudadanos que incumplan
las normas y cánones de arrendamiento?
SI 316 80%
NO 20 5%
A VECES 59 15%
TOTAL 395 100%
6
Según su criterio, los ciudadanos de Puyo al momento del arrendar, cumplen con los
requisitos que exige el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal del Cantón
Pastaza.?
SI 47 12%
NO 138 35%
A VECES 210 53%
TOTAL 395 100%
7
Cree usted, que es importante la implementación de campañas de concientización para
generar una cultura ciudadana de respeto y cumplimiento de los cánones de arrendamiento?
SI 328 83%
NO 0 0%
A VECES 67 17%
TOTAL 395 100%
8
¿Cuál cree usted que debe ser la función principal de la oficina de inquilinato?
a) Cumplir y hacer
cumplir, las Ordenanzas y reglamentos
municipales.
40
10%
b) Controlar los
cánones de
arrendamiento en la ciudad de Puyo.
269
68%
c)Realizar un avalúo y definir los cánones
de arrendamiento?
86
22%
TOTAL 395 100%
Fuente: Ciudadanía de Puyo. Elaborado por: Ángel Jaramillo
52
2.2.7 ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE LOS RESULTADOS DE LAS
ENCUESTAS APLICADAS A LA MUESTRA REPRESENTADA
CIUDADANOS EMPADRONADOS EN LA CIUDAD DE PUYO.
Cuadro Nro. 2
POR LOS
N° PREGUNTA VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE
1 ¿Sabe usted lo que es una ordenanza municipal?
SI 296 75%
NO 99 25%
TOTAL 395 100% Fuente: Ciudadanía de Puyo. Elaborado por: Ángel Jaramillo
Gráfico Nro. 1
Fuente: Ciudadanía de Puyo.
Elaborado por: Ángel Jaramillo
Análisis.
El 75% de los encuestados conoce lo que es una Ordenanza Municipal y el 25% no
conoce.
Interpretación.
La mayoría de los encuestados manifiestan tener conocimiento sobre lo que es una
Ordenanza Municipal.
ORDENANZA MUNICIPAL
25%
75%
53
Cuadro Nro. 3
N° PREGUNTA VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE
2
¿Conoce usted si el Gobierno Autónomo Descentralizado
Municipal del Cantón Pastaza cuenta con una oficina de
inquilinato?
SI 146 37%
NO 249 63%
TOTAL 395 100%
Fuente: Ciudadanía de Puyo.
Elaborado por: Ángel Jaramillo
Gráfico Nro. 2
Fuente: Ciudadanía de Puyo.
Elaborado por: Ángel Jaramillo.
Análisis.
El 63% de los encuestados manifiesta que desconoce la existencia de la oficina de
inquilinato en el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal del cantón Pastaza y
el 37% dice que si existe la oficina de inquilinato.
Interpretación.
La mayoría de los encuestados manifiestan que desconoce la existencia de una oficina
de inquilinato en el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal del cantón Pastaza.
EXISTENCIA DE OFICINA DE INQUILINATO EN EL G.A.D DE
PASTAZA
37%
63%
54
Cuadro Nro. 4
N° PREGUNTA VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE
3
¿Cree usted que se debería Proponer una Ordenanza Municipal
en el Gobierno Autónomo Descentralizado del Cantón Pastaza,
que permita la creación y funcionamiento de la oficina de
Inquilinato?
SI 150 38%
NO
245
62%
TOTAL 395 100%
Fuente: Ciudadanía de Puyo.
Elaborado por: Ángel Jaramillo.
Gráfico Nro. 3
Fuente: Ciudadanía de Puyo.
Elaborado por: Ángel Jaramillo.
Análisis.
El 62% de los encuestados manifiestan que no se debería proponer dicha ordenanza
y el 38% manifiesta que si se debería proponer la ordenanza de creación de la oficina
de inquilinato.
Interpretación.
La mayoría de los encuestados manifiestan que no conoce las funciones de la
Comisaria de Construcciones del GAD Municipal de Pastaza.
PROPUESTA DE ORDENANZA MUNICIPAL
38%
62%
SI
NO
55
Cuadro Nro. 5
N° PREGUNTA VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE
4
Considera usted necesario que la oficina de inquilinato
realice procesos sancionadores cuando una persona no
cumple con las normas establecidas por el GAD. Municipal
del cantón Pastaza.?
SI
87
22%
NO 59 15%
A VECES 249 63%
TOTAL 395 100%
Fuente: Ciudadanía de Puyo.
Elaborado por: Ángel Jaramillo.
Gráfico Nro. 4
Fuente: Ciudadanía de Puyo. Elaborado por: Ángel Jaramillo.
.
Análisis.
El 22% de los encuestados manifiestan que está de acuerdo con las sanciones
imponga la oficina de inquilinato; el 15% no está de acuerdo con las sanciones
impuestas; y, el 63% manifiestan que se debe aplicar solo en ciertos casos.
Interpretación.
La mayoría de los encuestados manifiestan que los procesos sancionadores se deben
aplicar solo en ciertos casos.
OFICINA DE INQUILINATO QUE REALICE PROCEDIMIENTOS
SANCIONADORES
22%
63% 15%
SI
NO
A VECES
56
Cuadro Nro. 6
N° PREGUNTA VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE
5
Está usted de acuerdo que se imponga una sanción a los
ciudadanos que incumplan las normas y cánones de
arrendamiento?
SI 316 80%
NO 20 5%
A VECES 59 15%
TOTAL 395 100%
Fuente: Ciudadanía de Puyo.
Elaborado por: Ángel Jaramillo.
Gráfico Nro. 5
Fuente: Ciudadanía de Puyo.
Elaborado por: Ángel Jaramillo.
Análisis.
El 80% de los encuestados manifiestan que si se debe aplicar la sanción a quienes
infrinjan con la ordenanza; el 15% manifiestan que se debe aplicar solo en algunos
casos; y, el 5% no está de acuerdo con la sanción.
Interpretación.
La mayoría de los encuestados manifiestan que si se deben aplicar las sanciones a
quienes infrinjan con la ordenanza.
SANCION PARA QUIENES INCUMPLAN NORMAS DE ARRENDAMIENTO
5% 15%
SI
NO
80% A VECES
57
Cuadro Nro. 7
N° PREGUNTA VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE
6
Según su criterio, los ciudadanos de Puyo al momento
del arrendar, cumplen con los requisitos que exige el
Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal del
Cantón Pastaza.?
SI 47 12%
NO 138 35%
A VECES 210 53%
TOTAL 395 100%
Fuente: Ciudadanía de Puyo.
Elaborado por: Ángel Jaramillo.
Gráfico Nro. 6
Fuente: Ciudadanía de Puyo. Elaborado por: Ángel Jaramillo.
Análisis.
El 53% de los encuestados manifiestan que solo en ocasiones se cumple con los
requisitos; el 35% no se cumple con los requisitos para arrendar; y, el 12% considera
que si se cumple con la normativa legal.
Interpretación.
La mayoría de los encuestados manifiestan que solo a veces se cumple con la
normativa que se exige el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal con respecto
al arrendamiento y sus cánones.
CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS
12%
SI
53% 35% NO
A VECES
58
Cuadro Nro. 8
N° PREGUNTA VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE
7
Cree usted, que es importante la implementación de
campañas de concientización para generar una
cultura ciudadana de respeto y cumplimiento de los
cánones de arrendamiento?
SI 328 83%
NO 0 0%
A VECES 67 17%
TOTAL 395 100%
Fuente: Ciudadanía de Puyo.
Elaborado por: Ángel Jaramillo.
Gráfico Nro. 7
Fuente: Ciudadanía de Puyo.
Elaborado por: Ángel Jaramillo.
Análisis.
El 83% de los encuestados manifiestan que si se debería realizar las campañas de
concientización sobre la materia de inquilinato; y, el 17% considera que si se debe
concientizar en ciertas ocasiones.
Interpretación.
La mayoría de los encuestados manifiestan que si debe realizar campañas de
concientización.
IMPLEMENTACIÓN DE CAMPAÑAS
0% 17%
83%
SI
NO
A VECES
59
Cuadro Nro. 9
N° PREGUNTA VARIABLE FRECUENCIA PORCENTAJE
8
¿Cuál cree usted que debe ser la
función principal de la oficina de
inquilinato?
a) Cumplir y hacer cumplir, las
Ordenanzas y reglamentos municipales. 40 10%
b) Controlar los cánones de arrendamiento
en la ciudad de Puyo.
269 68%
c) Realizar un avalúo y definir los
cánones de arrendamiento? 86 22%
TOTAL 395 100%
Fuente: Ciudadanía de Puyo.
Elaborado por: Ángel Jaramillo.
Gráfico Nro. 8
Fuente: Ciudadanía de Puyo.
Elaborado por: Ángel Jaramillo.
Análisis.
El 68% de los encuestados manifiestan que la función principal de la oficina de
inquilinato es controlar los cánones de arrendamiento en la ciudad de Puyo; el 22%
manifiesta que la función de la oficina de inquilinato es realizar un avaluó y definir los
cánones de arrendamiento; y, el 10% considera que la función de la oficina de
inquilinato es de cumplir y hacer cumplir las ordenanzas y reglamentos municipales.
Interpretación.
La mayoría de los encuestados manifiestan que la función principal es controlar los
cánones de arrendamiento en la ciudad de Puyo.
FUNCIÓN PRINCIPAL DE OFICINA DE INQUILINATO
10%
22%
68%
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2.2.7 PROPUESTA DEL INVESTIGADOR:
Con los criterios emitidos por los investigados se plantea la necesidad de la
codificación modificatoria a la Ordenanza Municipal existente, que permita incrementar
dentro de del Orgánico Estructural del GADs del Cantón Pastaza un departamento que
se encargue sobre todo lo referente al proceso de inquilinato de las viviendas y locales
para negocios en la ciudad de Puyo.
2.3. Conclusiones parciales del capítulo.
Tanto la investigación bibliográfica como la investigación de campo realizada,
permitió conocer a profundidad el objeto de transformación.
La mayoría de encuestados, opinan que debe existir un organismo público que
regule y controle los arriendos y las condiciones de los inmuebles a ser
arrendados.
Los encuestados manifiestan su conformidad de que sea el municipio quien
asuma ésta competencia.
Por los expuestos en la investigación y en concordancia a la información recibida,
es necesario que el GADs. Del cantón Pastaza, asuma, mediante la respectiva
ordenanza el control del inquilinato.
61
CAPÍTULO III
DESARROLLO DE LA PROPUESTA
3.1. PROPUESTA DE ORDENANZA MUNICIPAL PARA LA CREACIÓN DE UN
OFICINA DE REGISTRO DE ARRENDAMIENTOS (ORGÁNICO ESTRUCTURA Y
FUNCIONAL) EN EL GADS. DEL CANTÓN PASTAZA.
3.2. OBJETIVOS
3.2.1. Objetivo General
Contar con la norma legal, que permita la creación de una oficina de
arrendamientos
3.2.2. Objetivos específicos
Normar aspectos relacionados con los arrendamientos
Fortalecer la estructura administrativa
Garantizar las acciones tanto del arrendatario como del arrendador.
62
ORDENANZA
CONSIDERANDOS:
Que, el artículo 238 de la Constitución de la República del Ecuador, en vigencia,
establece y garantiza que los gobiernos autónomos descentralizados gozarán de
autonomía política, administrativa y financiera y que constituyen gobiernos autónomos
descentralizados, entre otros, los concejos municipales.
Que, el artículo 240 de la Carta Magna garantiza facultades legislativas y ejecutivas
en ámbito de sus competencias y jurisdicciones territoriales a los gobiernos autónomos
descentralizados cantonales.
Que, se encuentra en vigencia el Código Orgánico de Ordenamiento Territorial,
Autonomía y Descentralización (COOTAD) publicado en el Registro Oficial Nº 303 del
19 de Octubre del 2010.
Que, el artículo 28 de la antes referida ley, garantiza y reconoce la calidad de Gobierno
Autónomo Descentralizado a los cantones y el artículo 29 de la misma ley establece
como una de las funciones de los gobiernos autónomos descentralizados la de
legislación, normatividad y fiscalización;
Que, los artículos 7 y 57 literal a) del Código Orgánico de Ordenamiento Territorial,
Autonomía y Descentralización, referente a la facultad normativa, expresa que para el
ejercicio de sus competencias y de las facultades que de manera concurrente podrán
asumir, se reconoce a los concejos municipales, la capacidad para dictar normas de
carácter general, a través de ordenanzas, acuerdos y resoluciones, aplicables dentro
de su circunscripción territorial, para lo cual observará la Constitución y la ley.
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Que, el artículo 53 del COOTAD, manifiesta que los gobiernos autónomos
descentralizados municipales son personas jurídicas con autonomía política,
administrativa y financiera. Estarán integrados por las funciones de participación
ciudadana; legislación y fiscalización; y, ejecutiva previstas en este Código, para el
ejercicio de las funciones y competencias que le corresponden.
Que, es atribución del Concejo Municipal, de conformidad con el Artículo 57 letra y),
reglamentar los sistemas mediante los cuales ha de efectuarse la recaudación e
inversión de las rentas municipales;
Que, el artículo 8 de la Ley de Inquilinato, establece que Los concejos cantonales
tendrán a su cargo el Registro de Arrendamientos, que lo llevará el Jefe de Catastros
Municipales, quien ejercerá todas las funciones que se asignan en esta Ley a la Oficina
de Registro de Arrendamientos; a su vez el artículo 9 determina el contenido de dicha
Inscripción.
En ejercicio de las facultades que le confiere los artículos 7 y 57 literal a) del Código
Orgánico Ordenamiento Territorial, Autonomía y Descentralización vigente, y demás
atribuciones constitucionales y legales de las que se halla investido,
Expide:
LA ORDENANZA DE CREACIÓN DEL REGISTRO DE ARRENDAMIENTO EN EL
GOBIERNO AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO MUNICIPA DEL CANTÓN
PASTAZA
CAPÍTULO I
Art. 1.- La siguiente Ordenanza de inquilinato, se aplicará a las relaciones
contractuales que se establezcan entre arrendadores y arrendatarios al igual que
subarrendadores y subarrendatarios, de los departamentos, piezas, viviendas o
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locales comerciales, que están situados dentro del perímetro urbano del cantón
Pastaza
.
Art. 2.- Ningún departamento, vivienda, pieza, o local comercial que se encuentre
ubicado dentro del perímetro urbano de la ciudad de Puyo, podrán darse en
arrendamiento a partir de la vigencia de esta Ordenanza, si el propietario del inmueble
previamente no lo ha inscrito en el Registro de Arrendamientos, que lleva el GAD
Municipal de Pastaza; y, en caso de dar en arrendamiento y contravenir esta
disposición será sancionado de conformidad con lo dispuesto en el Art. 14 de la
referida Ley de Inquilinato.
Art. 3.- Los departamentos, viviendas, piezas, o locales destinados al arrendamiento
deberán reunir las condiciones establecidas en el artículo 3 de la Ley de Inquilinato y
de ordenanza de construcción y edificación, así como las exigencias que sean
impuestas por la Dirección de Obras Públicas Municipales y/o Comisario Municipal.
Art. 4.- La inscripción de los departamentos, viviendas, piezas, o locales destinados al
arrendamiento serán solicitados en formularios proporcionados por la Municipalidad
que deberán contener los datos previamente establecidos en el Art. 9 de la Ley de
Inquilinato.
Art. 5.- La inscripción de los departamentos, viviendas, piezas, o locales destinados al
arrendamiento será obligatoria y se lo hará anualmente, dentro de los tres primeros
meses, aparte de que cada vez que haya motivo razonable para el cambio de
inscripción o tratándose de la primera inscripción.
Las personas que no hayan renovado la inscripción en la fecha fijada en la presente
Ordenanza Municipal serán sancionadas con la multa del uno por mil del avalúo
comercial de la propiedad.
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Art. 6.- A la inscripción del predio se otorgará un certificado que acredite el derecho
para arrendar el departamento, vivienda, pieza, o local y, el precio o canon de
arrendamiento mensual fijado con arreglo a lo prescrito en el Art. 17 de la Ley de
Inquilinato, esto es, con límite máximo que no podrá exceder de la doceava parte
del10% del avalúo comercial del inmueble, para cuya determinación se tomarán en
cuenta todos los departamentos, viviendas, piezas, o locales comerciales del
inmueble, inclusive los ocupados por el arrendador.
CAPÍTULO II
DE LAS TARIFAS
Art. 7.- Por los servicios de inscripción de cada predio urbano en el Registro de
Arrendamiento, la Municipalidad cobrará la tasa establecida en el Art. 11 de la Ley de
Inquilinato.
Art. 8.- Para la recaudación de esta tasa se emitirá en forma directa el título de crédito
y el interesado depositará en la Tesorería Municipal la cantidad que le corresponde
abonar de conformidad con lo determinado en el Art. 11 de la Ley de Inquilinato.
La tasa para este concepto de inscripción será del 15% del SBU; y, por el Certificado
de Fijación del canon de arrendamiento será el 3% SBU.
Art. 9.- La Oficina de Arrendamiento, con la intervención de su personal y/o del
Comisario Municipal podrá en cualquier tiempo inspeccionar los departamentos,
viviendas, piezas, o locales destinados al arrendamiento para comprobar la exactitud
de los datos constantes en la solicitud de inspección.
De comprobar alguna comisión o falsedad en la celebración, el Comisario Municipal
aplicará una multa del equivalente al 2% del SBU al infractor.
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Art. 10.- Las tasas señaladas para la inscripción, también se cobrarán por el
otorgamiento de certificados, de acuerdo a lo determinado en el Art. 7 de la presente
Ordenanza.
CAPÍTULO III
FIJACIÓN DE CÁNONES
Art. 11.- De conformidad con lo dispuesto en la Ley de Inquilinato en su Art. 17 y
considerando el estado del departamento, vivienda, pieza, o local, ubicación,
funcionalidad y condiciones de habilidad, la Oficina Municipal de catastros o quien
haga sus veces, procederá a fijar el canon mensual que deba pagarse por
arrendamiento.
Art. 12.- El arrendador o subarrendador está obligado a exhibir el certificado de
inscripción con los cánones fijados a la persona interesada en arrendar sus
departamentos, viviendas, piezas, o locales. La Oficina Municipal de Catastros o quién
haga sus veces proporcionará este informe mediante solicitud escrita.
Art. 13.- El propietario que estimare que su predio ha sido avaluado en un precio que
no corresponde al verdadero, podrá solicitar a la Oficina correspondiente la
modificación de tal avalúo y de las pensiones que se hubieren fijado para los
departamentos, viviendas, piezas, o locales destinados al arrendamiento.
Art. 14.- El arrendatario afectado en sus derechos por la fijación de precios que hiciere
el arrendador, sobre los departamentos, viviendas, piezas, o locales, podrá denunciar
o reclamar a la Oficina Municipal de Catastros o quién haga sus veces para que regule
las pensiones, y constatada la anomalía, el respectivo servidor solicitará al Comisario
Municipal que el infractor sea sancionado con la multa correspondiente al equivalente
al cinco por ciento del SBU, sin perjuicio de la devolución del dinero pagado en exceso
de acuerdo a lo establecido en el inciso segundo del Art. 19 de la Ley Inquilinato.
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Art. 15.- El departamento, vivienda, pieza, o local se halle en mal estado, por el uso
natural o por causas de las cuales el arrendatario no sea responsable. Para este
efecto, deberá solicitar una inspección al Comisario Municipal, quién dispondrá, si el
caso lo amerita, la reparación y adecuación del departamento, vivienda, pieza, o local
dentro de un determinado plazo. Si vencido el plazo previsto no se hubiere cumplido
con las obras necesarias para la adecuación del departamento, vivienda, pieza, o local
arrendado, el arrendatario podrá efectuar a costas del arrendador las obras, lo que
será descontado de las pensiones locativas, más el 10% de recargo, de acuerdo a lo
previsto en los Arts. 4 y 5 de la Ley de Inquilinato.
Art. 16.- Todo cambio en las relaciones de arrendamiento, deberá ser notificada por
escrito a la Oficina Municipal de Catastros o a quién haga sus veces en el plazo de 30
días. En caso de incumplimiento de esta disposición, será sancionado con una multa
equivalente al uno por ciento del SBU.
CAPÍTULO IV
ATRIBUCIONES Y DEBERES
Art. 17.- Si la Oficina Municipal de arrendamiento no despachare las denuncias sobre
reclamo de alteración de cánones, el interesado podrá acudir con su reclamo al
ejecutivo municipal, quién previo informe sancionará al empleado responsable,
obligándole a la atención de los requerimientos del usuario.
Art. 18.- El Comisario Municipal será la Autoridad competente para imponer las
sanciones contempladas en esta Ordenanza, debiendo proceder para el efecto de
acuerdo al trámite para las contravenciones de Policía.
Art. 19.- A falta o ausencia del Jefe Municipal de Catastros, o de quién haga sus veces
y, del Comisario Municipal, lo sustituirá en el cargo el funcionario que determine el
ejecutivo municipal.
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Art. 20.- La Tesorería Municipal ingresará los valores de la tasa de inscripción,
certificados y multas que se impusieren por disposición de esta Ordenanza en la
cuenta general del ingreso.
Art. 21.- Para todo lo que no esté contemplado en la presente ordenanza, se aplicará
lo que dispone la Ley de Inquilinato vigente.
DISPOSICIONES FINALES
PRIMERA.- Para el cumplimiento de lo estipulado créase la Oficina de Registro de
Arrendamientos dentro del orgánico estructural y funcional, con el talento necesario de
acuerdo al requerimiento presentado
SEGUNDA.- La presente ordenanza entrará en vigencia, a partir de su promulgación
en el Registro Oficial.
SEGUNDA.- Quedan derogadas todas las disposiciones legales, resoluciones y
ordenanzas dictadas con anterioridad y que se opongan a la presente.
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CONCLUSIONES
La ordenanza planteada reúne las condiciones legales para ser aplicada.
Con la ordenanza diseñada se puede poner en estudio y conocimiento del
Concejo Municipal de Pastaza.
El trabajo realizado ha permitido conocer a profundidad un problema que
inmiscuye a un gran porcentaje de ciudadanos y ciudadanos del cantón
Pastaza.
La investigación científica permitió realizar un análisis de la problemática como
también plantear una propuesta al problema detectado.
Se debe crear un departamento encargado del inquilinato.
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RECOMENDACIONES
La investigación científica debe ser aplicada en todos los procesos en que se
necesita conocer a profundidad un problema para obtener datos fidedignos.
La propuesta, fruto de la investigación debe ser considerada por el Gobierno
Autónomo Descentralizado Municipal del Cantón Pastaza provincial de
Pastaza.
Proponer una Ordenanza Municipal en el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal del Cantón Pastaza, que permita la creación y funcionamiento de la oficina de registro de arrendamientos.
BIBLIOGRAFÍA
AVILA Ramiro, 2008, Análisis de la Nueva Constitución, ILDIS, Quito,
CABANELLAS Diccionario Jurídico Elemental de Guillermo Cabanellas Editorial
Heliasta
Constitución de la República del Ecuador
Código Orgánico de Organización Territorial y Descentralización
Código Civil
Enciclopedia Jurídica OMEBA, tomo XVIII, Pág. 777.
SÁNCHEZ Felipe “Estudios de Derecho Civil: Derechos de obligaciones. Derecho de
la Contratación”,
.
LEÓN Henry, “Lecciones de Derecho Civil”, Vol. 6ª, parte tercera, Los principales
contratos...
Ley de Inquilinato
Arias, F. (2006).El Proyecto de Investigación. Introducción a la metodología científica.
(5ª ed). Caracas: Editorial Episteme, C.A.
Hurtado y Toro. (1999). Paradigmas y Métodos de Investigación en Tiempos de
Cambio. (3ª ed). Valencia: Episteme Consultores Asociados
LINKOGRAFÍA
Diccionario General y Español. http://www.alegsa.com.ar/Definicion/de/traspaso.php
Diccionario de lengua española, http://www.wordreference.com/definicion/exceso
Diccionario Jurídico de Cabanellas; versión electrónica;
http://es.scribd.com/doc/27671641/Diccionario-Juridico-de-Guillermo-cabanellas-de-
Torres
ANEXOS
UNIVERSIDAD REGIONAL AUTONOMA DE LOS ANDES
“UNIANDES”
Extensión-Puyo
Facultad-Jurisprudencia
Carrera-Derecho
ENCUESTA DE OPINION
La presente encuesta tiene como objetivo recabar información de los ciudadanos de Puyo, sobre
la propuesta de creación de la oficina de registro de arrendamientos.
Los datos obtenidos en la presente encuesta son de tipo confidencial y servirán solo y
únicamente para la formulación de un trabajo de graduación como Abogado de los Tribunales
de la República.
“PROPUESTA DE ORDENANZA MUNICIPAL PARA LA CREACIÓN DE UNA
OFICINA DE REGISTRO DE ARRENDAMIENTOS (ORGÁNICO ESTRUCTURA Y
FUNCIONAL) DEL GOBIERNO AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO MUNICIPAL
DEL CANTÓN PASTAZA”.
Marque la alternativa seleccionada con una “X”
1. ¿Sabe usted lo que es una ordenanza municipal?
SI NO
2. ¿Conoce usted si el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal del Cantón Pastaza
cuenta con una oficina de inquilinato?
SI NO
3. ¿Cree usted que se debería Proponer una Ordenanza Municipal en el Gobierno
Autónomo Descentralizado del Cantón Pastaza, que permita la creación y
funcionamiento de la oficina de Inquilinato?
SI NO
4. Considera usted necesario que la oficina de inquilinato realice procesos sancionadores
cuando una persona no cumple con las normas establecidas por el GAD. Municipal del
cantón Pastaza.?
SI NO A VECES
5. Está usted de acuerdo que se imponga una sanción a los ciudadanos que incumplan las
normas y cánones de arrendamiento?
SI NO A VECES
6. Según su criterio, los ciudadanos de Puyo al momento del arrendamiento cumplen con
los requisitos que exige el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal del Cantón
Pastaza?
SI NO A VECES
7. Cree usted, que es importante la implementación de campañas de concientización para
generar una cultura ciudadana de respeto y cumplimiento de los cánones de
arrendamiento?
SI NO A VECES
8. ¿Cuál cree usted que debe ser la función principal de la oficina de inquilinato?
a) Cumplir y hacer cumplir, las Ordenanzas y reglamentos municipales. b) Controlar los cánones de arrendamiento en la ciudad de Puyo.
c) Realizar un avalúo y definir los cánones de arrendamiento.
