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UNIVERSIDADE TUIUTI DO PARANÁ
Bassam Ismail Hajar Gurlan Martinello Rosset
PROCESSOS DE IMPLANTAÇÃO DE UM LOTEAMENTO NO MUNICÍ PIO
DE FAZENDA RIO GRANDE
CURITIBA 2015
Bassam Ismail Hajar Gurlan Martinello Rosset
PROCESSOS DE IMPLANTAÇÃO DE UM LOTEAMENTO NO MUNICÍ PIO
DE FAZENDA RIO GRANDE
Trabalho de conclusão de curso apresentado como requisito avaliativo para obtenção do grau de Bacharel em Engenharia Civil da Faculdade de Ciências Exatas e de Tecnologia da Universidade Tuiuti do Paraná. Orientador: Professor Marcus Ricardo Veneroso
CURITIBA
2015
AGRADECIMENTOS
Agradecemos imensamente aos Professores da Universidade Tuiuti do Paraná
que nos instruíram nessa jornada e tiveram papel fundamental para a nossa formação.
Aos nossos familiares, Leila Izzat Ali Hajar e Aldérico Domingos Rosset (in memorian),
Elisangela Simioni e Pamela Cima, familiares e grandes amigos que nos deram todo
apoio necessário nessa trajetória árdua do curso de Engenharia Civil.
RESUMO
O presente trabalho apresenta os processos necessários para a implantação de
um loteamento, servindo como um manual para aprovação em órgãos municipais e
estaduais. Mesmo que o referido estudo contemple apenas um município da região
metropolitana de Curitiba e sua legislação, os processos são os mesmos em qualquer
região do território nacional, com algumas alterações localizadas.
No desenvolvimento do trabalho foram levantadas as limitações geográficas, as
possibilidades que tangem as leis ambientais e os projetos necessários, bem como o
investimento para a sua concepção.
Como resultado, o presente trabalho demonstrou a viabilidade desse modelo de
negócio, a alta lucratividade e os desafios enfrentados para se obter sucesso no
empreendimento.
Palavras-chave: loteamento, manual, ambiental, zoneamento, bairros, CONAMA, IAP,
Fazenda Rio Grande, COMEC, construção, pavimentação.
LISTA DE FIGURAS
FIGURA 1 – ILUSTRAÇÃO DA METODOLOGIA DA ANÁLISE DE ÁREAS ....... 12
FIGURA 2 – TERRENO PLANO ................................................................................. 20
FIGURA 3 – TERRENO ACIDENTADO .................................................................... 20
FIGURA 4 – DEPRESSÃO SEM SAÍDA ..................................................................... 20
FIGURA 5 – PROMONTÓRIO .................................................................................... 20
FIGURA 6 – FUNDO DE VALE .................................................................................. 21
FIGURA 7 – ÁREA COM COXILHAS ........................................................................ 21
FIGURA 8 – MALHA URBANA FECHADA ORTOGONAL .................................... 22
FIGURA 9 – MALHA URBANA NÃO-ORTOGONAL .............................................. 22
FIGURA 10 – MALHA URBANA TRINGULAR ....................................................... 23
FIGURA 11 – MALHA ABERTA CONHECIDA COM ESPINHA DE PEIXE .......... 24
FIGURA 12 – MALHA URBANA COM RUAS SEM SAÍDA EM ‘T’ ....................... 24
FIGURA 13 – MALHA ABERTA DE TRAÇADO ABERTO ..................................... 24
FIGURA 14 – MALHA URBANA SEMIABERTA ..................................................... 25
FIGURA 15 – VIA COLETORA SEM ESTACIONAMENTO .................................... 28
FIGURA 16 – VIA COLETORA COM ESTACIONAMENTO PARALELO À
CALÇADA ............................................................................................ 29
FIGURA 17 – VIA LOCAL COM CALÇADA MÍNIMA ............................................ 29
FIGURA 18 – VIA LOCAL COM CALÇADA IDEAL ................................................ 30
FIGURA 19 – RAIO DE CURVATURAS DAS VIAS URBANAS ............................. 30
FIGURA 20 – RAIO DE CURVATURAS DOS ENTRONCAMENTOS DE VIAS .... 31
FIGURA 21 – CAMADAS DA VIA, REDES DE INFRAESTRUTURA E REDES
AÉREA (ENERGIA ELÉTRICA)......................................................... 32
FIGURA 22 – SARJETAS E MEIO-FIO ...................................................................... 34
FIGURA 23 – SARJETÕES .......................................................................................... 35
FIGURA 24 – BOCA-DE-LOBO .................................................................................. 36
FIGURA 25 – CONDUTOS E CAIXAS DE LIGAÇÃO .............................................. 37
FIGURA 26 – POÇOS DE VISITA ............................................................................... 38
FIGURA 27 – GALERIAS ............................................................................................ 39
FIGURA 28 – PRIMEIRO ANTEPROJETO ................................................................ 42
FIGURA 29 – LEVANTAMENTO PLANIALTIMÉTRICO ....................................... 43
FIGURA 30 – ANTEPROJETO FINAL PARA CONSULTA PRÉVIA ...................... 44
FIGURA 31 – ORGANOGRAMA PARA APROVAÇÃO DO LOTEAMENTO ........ 47
FIGURA 32 – ARAUCÁRIAS ALINHADAS NO TERRENO EM ESTUDO ............ 49
FIGURA 33 – VIA LOCAL DO LOTEAMENTO ........................................................ 49
FIGURA 34 – VIA COLETORA DO LOTEAMENTO ................................................ 50
LISTA DE TABELAS
TABELA 1 – PARÂMETROS: USO E OCUPAÇÃO DO SOLO – FAZENDA RIO
GRANDE - 2006 ...................................................................................... 17
TABELA 2 – ESCOAMENTO DE ÁGUA EM RELAÇÃO À DECLIVIDADE ......... 18
TABELA 3 – CIRCULAÇÃO DE PEDESTRES EM RELAÇÃO À DECLIVIDADE 18
TABELA 4 – PRINCIPAIS DIFERENÇAS ENTRE A MALHA FECHADA E A
MALHA ABERTA OU SEMI-ABERTA ............................................... 25
TABELA 5 – DECLIVIDADES LONGITUDINAIS DAS VIAS QUE ASSEGURAM
O ESCOAMENTO DAS ÁGUAS SEM PRODUZIR EROSÃO NO
PAVIMENTO .......................................................................................... 33
TABELA 6 – CLASSIFICAÇÃO DOS RCC SEGUNDO A RESOLUÇÃO 307/2002 -
CONAMA................................................................................................ 40
TABELA 7 – DIVISÃO DO TERRENO ....................................................................... 41
TABELA 8 – PLANILHA DE CUSTOS ....................................................................... 51
TABELA 9 – ESTIMATIVA DE VENDAS ................................................................. 52
LISTA DE GRÁFICOS
GRÁFICO 1 – RENTABILIDADE...........................................................................53
SIMBOLOGIA
C.B.U.Q - Concreto Asfáltico Usinado a Quente.
i - Taxa de declividade.
ZC - Zona Central.
ZCS - Zona Comercial de Serviços.
ZI - Zona Industrial.
ZIA1 - Zona de Interesse Ambiental 1.
ZIA2 - Zona de Interesse Ambiental 2.
ZIA3 - Zona de Interesse Ambiental 3.
ZIS1 - Zona Industrial e de Serviços 1.
ZIS2 - Zona Industrial e de Serviços 2.
ZR1 - Zona Residencial 1.
ZR2 - Zona Residencial 2.
ZRE - Zona Residencial Especial.
ZT - Zona de Transição.
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO ................................................................................................ 11
1.1 APRESENTAÇÃO ............................................................................................. 11
1.2 OBJETIVOS GERAIS E ESPECÍFICOS ........................................................... 13
1.2.1 Objetivo geral ..................................................................................................... 13
1.2.2 Objetivos específicos .......................................................................................... 13
2. REFERENCIAL TEÓRICO ........................................................................... 14
2.1 RESERVA LEGAL ............................................................................................ 14
2.2 PARCELAMENTO DO SOLO – LEI FEDERAL 6.766 ................................... 15
2.3 PARCELAMENTO DO SOLO – PLANO DIRETOR DO MUNICÍPIO DE
FAZENDA RIO GRANDE ................................................................................ 16
2.4 DECLIVIDADE ................................................................................................. 17
2.4.1 Declividade e escoamento pluvial ...................................................................... 17
2.4.2 Declividade e aproveitamento dos sítios ............................................................ 18
2.5 TOPOGRAFIA: CURVAS DE NÍVEL .............................................................. 19
2.6 TRAÇADO URBANO ....................................................................................... 21
2.6.1 Malha urbana fechada ......................................................................................... 21
2.6.2 Malha urbana aberta e semiaberta ...................................................................... 23
2.7 VIAS ................................................................................................................... 26
2.7.1 Tipos de vias ....................................................................................................... 27
2.7.2 Curvatura das vias .............................................................................................. 30
2.7.3 Vias e redes de infraestrutura ............................................................................. 31
2.8 DECLIVIDADE DAS RUAS PARA VEÍCULOS ............................................. 33
2.9 SISTEMAS PLUVIAIS ...................................................................................... 33
2.9.1 Meios-fios ........................................................................................................... 34
2.9.2 Sarjetas ................................................................................................................ 34
2.9.3 Sarjetões .............................................................................................................. 35
2.9.4 Bocas-de-lobo ..................................................................................................... 35
2.9.5 Condutos de ligação ............................................................................................ 36
2.9.6 Caixas de ligação ................................................................................................ 37
2.9.7 Poços de visita .................................................................................................... 37
2.9.8 Galerias ............................................................................................................... 39
2.10 PLANO DE GERENCIAMENTO DE RESÍDUOS DA CONSTRUÇÃO CIVIL
(PGRCC)............................................................................................................. 40
3. MATERIAIS E METODOLOGIA ................................................................. 41
3.1 DADOS PRELIMINARES DO LOTEAMENTO .............................................. 41
3.2 ANTEPROJETO ................................................................................................ 42
3.3 PLANTA TOPOGRÁFICA E PLANIALTIMÉTRICA..................................... 43
3.4 METODOLOGIA ............................................................................................... 45
3.5 ORGANOGRAMA ............................................................................................ 45
3.5.1 Documentação do imóvel ................................................................................... 45
3.5.2 Certidão de Anuência Municipal ........................................................................ 46
3.5.3 Consulta Prévia, Licença Prévia e Licença de Implantação ............................... 46
4. RESULTADOS E DISCUSSÃO ..................................................................... 48
4.1 AMBIENTAL ..................................................................................................... 48
4.2 SISTEMA VIÁRIO ............................................................................................ 49
4.3 RENTABILIDADE ............................................................................................ 50
5. CONCLUSÃO ................................................................................................... 54
6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ........................................................... 55
11
1. INTRODUÇÃO
1.1 APRESENTAÇÃO
Até 2012, a população brasileira viu o mercado imobiliário em total expansão,
com diversos imóveis construídos ou em fase de conclusão; residências populares, de
alto padrão e principalmente edifícios. Esse momento de expansão ocorreu em
praticamente todos os estados e cidades, mas com maior intensidade nas capitais e suas
metrópoles, como é o exemplo da região metropolitana de Curitiba. Nesse momento
ocorreu também uma crescente e rápida migração da população rural para as cidades,
que muitas vezes, não estão preparadas e/ou projetadas para absorver esta demanda.
A Coordenação da Região Metropolitana de Curitiba (COMEC ) foi criada em
1974, pelo governo do Estado do Paraná, para coordenar as ações de interesse público e
planejar soluções conjuntas para as necessidades da Região Metropolitana de Curitiba
(RMC). Esse órgão coordena 29 municípios, mesmo assim, não é difícil encontrarmos
lotes, inclusive já edificado, em situação irregular.
Resultados de uma pesquisa divulgada pelo Instituto de Pesquisa Econômica
Aplicada (IPEA) em 2013, contabiliza 70 mil famílias sem moradia, somente em
Curitiba. Muitas dessas famílias, sem possuir outra escolha, compram lotes em
municípios da região metropolitana, para futuramente construir. O problema é que
grande parte desses lotes não possui o mínimo de infraestrutura como água potável, rede
elétricas, saneamento, coleta de lixo, pavimentação, etc. Nesse contexto, essas futuras
moradias desorganizam as cidades, e prejudicam o desenvolvimento urbano, além de
uma série de medidas emergenciais e sem planejamento que o setor público terá que
tomar para atender à essas família.
No 5° Simpósio Brasileiro de Cartografia Geotécnica e Geoambiental (2004)
ficou definida a “Metodologia para avaliação de áreas para implantação de habitação de
interesse social” que faz parte do livro Cartografia Geotécnica e Geoambiental dos
autores Pejon, O.J. e Zuquete, L.V. Nele, os autores argumentam que “o processo de
seleção de uma área para implementação urbana é por si só complexo, envolvendo
grande multiplicidade de fatores. Para esse processo de escolha, o empreendedor
12
necessita da informação sobre o grau de adequação do próprio local, assim como dos
terrenos vizinhos, o que implica a necessidade de se considerar, de forma agregada, as
informações referentes aos vários fatores ligados ao meio físico, ao interesse ambiental,
aos tipos de uso já implantados, à infraestrutura e serviços disponíveis no entorno. Além
disso, é necessário que essa informação seja apresentada de um modo sintético, fácil de
ser utilizado e, dado o caráter dinâmico da ocupação urbana, fácil de ser atualizado”.
A metodologia para avaliação de áreas fica definida como um conjunto de
fatores, com pesos diferentes, e caso atinja o mínimo exigido é considerado apto, como
apresenta a figura abaixo.
FIGURA 1 – ILUSTRAÇÃO DA METODOLOGIA DA ANÁLISE DE ÁREAS
FONTE: AUTOR ADAPTADO:CARTOGRAFIA GEOTÉCNICA E GEOAMBIENTAL (2004, p.59)
Enquanto ocorre essa urbanização desordenada até o esgotamento de seus
espaços e de sua infraestrutura, observa-se o loteamento como áreas configuradas para
proporcionar conforto a seus moradores, sem distanciá-los de todas as vantagens da vida
urbana. Ali eles têm a chance de aproveitar os espaços comuns e viver em comunidade
de forma tranquila sem nunca perder o contato com as oportunidades econômicas,
sociais e culturais típicas das centralidades urbanas. A urbanização de áreas em forma
de loteamentos regulares gera inúmeros benefícios a toda a sociedade, tais como,
empregos diretos e indiretos com as construções que se sucedem após a implantação dos
Meio
Biótico
Meio
Físico Infraestrutura
Urbana
Saneamento
Carta de Aptidão
Integrada
Subsídios
13
referidos loteamentos, melhorias da qualidade de vida das pessoas com água potável,
energia elétrica, redes de esgoto, asfalto, praças públicas, etc.
A partir de 2012, houve uma queda nas vendas de imóveis e com isso o setor
diminuiu os investimentos para novas construções. Paralelamente, tem crescido o
número de empreendedores que optam por implantar loteamentos, principalmente nas
regiões metropolitanas das grandes capitais, atraídos pelo valor do lote que é
significativamente menor. Como o mercado é crescente e há pouco conteúdo sobre os
processos de implantação, é comum novos profissionais nesse ramo se depararem com
várias situações atípicas das vividas na academia. É objetivando demonstrar à esses
novos profissionais os processos de implantação de um loteamento, que esse trabalho
será realizado. Nele, o novo profissional terá um manual de como implantar um
loteamento, os processos junto aos órgãos regularizadores, os projetos necessários para
a concepção, os custos aproximados e a rentabilidade desse modelo de investimento.
1.2 OBJETIVOS GERAIS E ESPECÍFICOS
1.2.1 Objetivo geral
Apresentar os processos para implantação de um loteamento na região
metropolitana de Curitiba.
1.2.2 Objetivos específicos
- Conceber o Ante-projeto arquitetônico e o levantamento planialtimétrico.
- Elaborar um organograma com o fluxo de processos de aprovação.
- Realizar uma estimativa dos custos e viabilidade.
- Prever a rentabilidade do investimento.
14
2. REFERENCIAL TEÓRICO
2.1 RESERVA LEGAL
Para o doutor em Engenharia Civil pela Universidade Católica Argentina, Juan
Luís Mascaró (2003), em seu livro Loteamentos Urbanos, “cada sítio tem seu
ecossistema natural que, em maior ou menor grau, é alterado e agredido quando sobre
ele se faz um assentamento urbano.
A lei federal Nº 12.651, de 25 de Maio de 2012, tende a reduzir esse impacto ao
obrigar o proprietário de qualquer imóvel rural a manter 20% (vinte por cento) de reserva
legal. A mesma lei trata a reserva legal como sendo “área localizada no interior de uma
propriedade ou posse rural, com a função de assegurar o uso econômico de modo
sustentável dos recursos naturais do imóvel rural, auxiliar a conservação e a reabilitação
dos processos ecológicos e promover a conservação da biodiversidade, bem como o
abrigo e a proteção de fauna silvestre e da flora nativa”. O Art. 14 dessa mesma lei
determina a localização da área de Reserva Legal no imóvel rural, que deverá levar em
consideração os seguintes estudos e critérios:
a) o plano de bacia hidrográfica;
b) o Zoneamento Ecológico-Econômico;
c) a formação de corredores ecológicos com outra Reserva Legal, com Área de
Preservação Permanente, com Unidade de Conservação ou com outra área
legalmente protegida;
d) as áreas de maior importância para a conservação da biodiversidade;
e) as áreas de maior fragilidade ambiental.
O órgão responsável por aprovar a localização da reserva legal, segundo o Art.
29 dessa mesma lei, deverá ser estadual e integrante do Sisnama (Sistema Nacional do
Meio Ambiente), que no Paraná é o Instituto Ambiental do Paraná - IAP. Há outras leis
ambientais específicas que devem ser observadas, como por exemplo a Lei 12.727 que
trata das nascentes, mas que não serão abordadas nesse trabalho devido à ausência de
nascentes no terreno em estudo.
15
2.2 PARCELAMENTO DO SOLO – LEI FEDERAL 6.766
A Lei 6.766, de 19 de Dezembro de 1979, determina que o parcelamento do
solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as
disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. Para tanto,
loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de
novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou
ampliação das vias existentes.
Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões
atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a
zona em que se situe. Já a infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos
equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública,
esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e
domiciliar e vias de circulação.
Segundo esta mesma lei, os lotes deverão possuir área mínima de 125m² (cento
e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros e as vias de
loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas,
e harmonizar-se com a topografia local.
Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à
Prefeitura Municipal, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do
sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e
comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo,
pelo menos:
a) as divisas da gleba a ser loteada;
b) as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou
municipal;
c) a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;
d) a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das
vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e
16
comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas
distâncias da área a ser loteada;
e) o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
f) as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.
2.3 PARCELAMENTO DO SOLO – PLANO DIRETOR DO MUNICÍPIO DE FAZENDA RIO GRANDE
A lei municipal N°6/2006, de 15 de Setembro de 2006 do Município de Fazenda
Rio Grande, dispõe sobre o zoneamento de uso e ocupação do solo urbano. Zoneamento,
à que se refere esta lei, é a divisão da área do Perímetro Urbano do Município em zonas
de usos diversificados, para as quais são definidos os usos e os parâmetros de ocupação
do solo, visando ordenar o crescimento da cidade seguindo critérios urbanísticos e
ambientais. A Ocupação do Solo é a maneira como a edificação ocupa o lote, em função
das normas e índices urbanísticos incidentes sobre aquele, que são:
a) Dimensão do Lote ou Fração Mínima: área mínima do lote individual,
quando do parcelamento de uma gleba, ou fração pela qual a área total da
gleba deve ser dividida, com a finalidade de obter as frações ideais aplicáveis
para a gleba;
b) Taxa de Ocupação: percentual expresso pela relação entre a área de projeção
ortogonal da edificação ou edificações e a área total do lote onde se pretende
edificar;
c) Coeficiente de Aproveitamento: valor que deve ser multiplicado pela área
do terreno para se obter a área máxima a construir;
d) Recuos Frontais, Laterais e de Fundos: distância entre o limite extremo da
edificação e cada uma das divisas do lote; os recuos frontais serão medidos
a partir do alinhamento predial, sendo que os demais a partir de linhas
paralelas às divisas do lote, salvo projeções de saliências em edificações, nos
casos previstos em lei;
17
e) Altura da Edificação: é a dimensão vertical máxima da edificação, expressa
em metros, quando medida de seu ponto mais alto até o nível do terreno, ou
em número de pavimentos a partir do térreo, inclusive;
f) Taxa de Permeabilidade: percentual expresso pela relação entre a área não
ocupada pelas edificações - estacionamentos, acessos, quadras, piscinas -,
ou seja, área não permeabilizada do lote e a área total do lote.
Na tabela 1 são apresentados as zonas e os parâmetros de uso e ocupação do
solo do Município de Fazenda Rio Grande.
TABELA 1 – PARÂMETROS: USO E OCUPAÇÃO DO SOLO – FAZENDA RIO GRANDE - 2006
Zonas Lote
mínimo (m²)
Testada mínima (m)
Coeficiente de
aproveitamento
N° máximo de pavimentos
Recuo frontal
(m)
Taxa de ocupação
(%)
Taxa de permeabilid
ade (%)
ZC 360 12-15 2,5 12 5 75-50 10 ZCS 1000 15-20 1,0 - 7,5 50 25 ZI 2000 20-30 1,0 - 10 50 25 ZIS 1 2000 20-30 1,0 - 10 50 25 ZIS 2 2000 20-30 1,0 - 10 50 25 ZR 1 360 12-15 1,0 2 5 50 25
ZR 2 360-200 13-15(esquina) 10-15(outros)
1,0 2 5-3 50 25
ZRE 360 12-15 1,0 2 5 50 25 ZIA 1 - - - - - - 100 ZIA 2 5000 50 0,4 - 0,6 2 20 20 75 ZIA 3 1000 20 0,6 - 1,0 2 10 35 50
FONTE: PREFEITURA MUNICIPAL DE FAZENDA RIO GRANDE - 2015
2.4 DECLIVIDADE
2.4.1 Declividade e escoamento pluvial
O escoamento de águas pluviais fica alterado em função de declividades
diferentes. Para Mascaró (2003), as declividades ideias são as de níveis médios; “as
declividades ideais para a rede de drenagem pluvial situam-se entre 2% e 6%.
Declividades menores geralmente criam problemas de sedimentação por baixa
velocidade nas tubulações; enquanto declividades maiores que 6%, aumentam a
velocidade, ocasionando erosão no interior das mesmas”.
18
TABELA 2 – ESCOAMENTO DE ÁGUA EM RELAÇÃO À DECLIVIDADE
i < 2% O terreno natural alaga com inclinações abaixo deste nível. Não se pode gramar.
i < 8% O terreno pode ser irrigado por aspersão. A água que eventualmente fica em cima da grama, escorrerá lentamente, sem causar prejuízos.
i > 8% O terreno tem que ser protegido com uma cobertura que pode ser vegetal.
FONTE: MASCARÓ (2003, p.23)
As declividades também pode interferir na circulação de pedestres, como mostra
a tabela 3;
TABELA 3 – CIRCULAÇÃO DE PEDESTRES EM RELAÇÃO À DECLIVIDADE
i < 7% Os pedestres circulam com muito conforto; os pavimentos podem ser de baixo atrito ou, inclusive pela grama, sem problema nenhum. Os deficientes circulam com suas cadeiras, confortavelmente.
7% < i < 10% Os deficientes ainda podem circular, mas com dificuldade crescente.
7% < i < 13% Os pedestres circulam bem em caminhos rampeados, mas os pavimentos devem apresentar atrito razoável.
13% < i < 20% Os pedestres ainda podem circular, mas os pavimentos devem apresentar atrito muito forte. A circulação não deve ser em rampas muito longas, pois são cansativas e perigosas.
20% < i < 40% Para que pedestres circulem com estas declividades, deve-se recorrer a tramos de escadas intercalados com patamares ou com rampas.
i > 40% Para que os pedestres possam circular com certo conforto, é necessário inclinar escadas ou rampas em relação as curvas de nível, até diminuí-las a uma inclinação nível aceitável (40%).
FONTE: MASCARÓ (2003, p.24)
2.4.2 Declividade e aproveitamento dos sítios
Conhecer a declividade de um terreno que se pretende transformar em
loteamento, é indispensável para evitar grandes prejuízos com cortes e aterros, um dos
serviços com maior custo para engenharia. De modo geral, uma inclinação entre:
a) 2% ou menos: são locais que devem ser evitados, pois terão dificuldades de
drenagem; podem ser utilizados se forem pavimentados pelo menos
parcialmente.
b) 2% a 7%: são ideais para qualquer uso (parecem planos).
19
c) 8% a 15%: são locais que servem, mas com certas restrições; na situação
original podem servir para atividades que não precisem de construções; em
caso contrário, devem ser feitos cortes e aterros para dotá-los de patamares.
d) 16% a 30%: são locais que devem ser evitados; são necessárias obras para
especiais para sua utilização. Deverão ser construídas rampas e escadas para
pedestres. Deve-se pensar ainda que o limite máximo que um veículo
carregado pode subir em condições normais é de 18%. Se forem úmidos,
podem ser estabilizados com vegetação rasteira; a plantação de grama deve
ter uma declividade de 30% ou menos.
e) mais de 30%: são terrenos em princípio, inadequados para construções e
precisam de obras especiais para sua estabilização.
2.5 TOPOGRAFIA: CURVAS DE NÍVEL
As curvas de nível é um dos projetos mais importante para a concepção de um
loteamento e o primeiro a ser solicitado pela maioria dos órgãos reguladores. Ela
determina as cotas do terreno, bem como a declividade, a estratégia para o traçado
urbano, os cursos d’água, bacias, depressão, promontório, vales, coxilhas, etc.
Mascaró (2003) define a curvas de nível como sendo uma abstração geométrica que une todos os pontos que possuem o mesmo nível. Geralmente são traçados de 5 em 5 metros, de 1 em 1 metro, ou em terrenos muito planos, de 0,5 em 0,5 metro.
Em terreno com declividade muito baixas, as linhas aparecerão mais espaçadas,
serão mais ou menos retas e paralelas. Ao contrário, quando o terreno for acidentado, as
curvas aparecerão totalmente irregulares e mais próximas, com fortes variação de
distância e direção. Quando as curvas são fechadas em torno de um ponto, representam
uma depressão ou um promontório (topo). Só é possível distinguir um caso do outro
lendo o valor das cotas. Quando as curvas se apresentam em forma de V ou U,
representam o fundo de um vale ou coxilhas. Como no caso anterior, só é possível
distinguir um fundo de vale de uma coxilha, lendo o valor das cotas.
20
FIGURA 2 – TERRENO PLANO
FIGURA 3 – TERRENO ACIDENTADO
FONTE: MASCARÓ (2003, p.26)
FIGURA 4 – DEPRESSÃO SEM SAÍDA
FIGURA 5 – PROMONTÓRIO
FONTE: MASCARÓ (2003, p.27)
21
FIGURA 6 – FUNDO DE VALE
FIGURA 7 – ÁREA COM COXILHAS
FONTE: MASCARÓ (2003, p.27)
Segundo Mascaró (2003); “no caso dos traçados urbanos, para avaliar as
possíveis alternativas, é importante se colocar perante uma planta com curvas de nível.
Dependendo da escala do traçado, trabalha-se desde as grandes escalas com curvas mais
distanciadas, até as relativamente pequenas, como por exemplo, de 1:1000, com curvas
próximas de metro a metro, para ajustar as ruas”.
2.6 TRAÇADO URBANO
O traçado urbano começa pela definição de avenidas, ruas e caminhos para
pedestres, necessários para tornar acessíveis as diferentes partes do espaço a serem
organizadas. Segundo Mascaró (2003); “essas avenidas, ruas ou caminhos assumem
traçados e desenhos muito diferentes, conforme topografia do local, as características
do usuário e o motivo pelo qual transita nessas vias”.
2.6.1 Malha urbana fechada
22
Do ponto de vista econômico, pode se dizer que todos os traçados não
ortogonais tem custos maiores que os ortogonais e apresentam taxas de aproveitamento
menores, porque formam glebas irregulares, significando assim uma dupla perda
financeira. Seus custos são ainda superiores, porque os quilômetros de vias necessárias
para servir a uma mesma área urbana são maiores, e o perímetro dos quarteirões aumenta
na medida em que nos afastamos do quadrado. Os cruzamentos, por serem atípicos,
também terão maior superfície a ser pavimentada.
Para Mascaró (2003), quando se abandona o modelo da quadrícula ortogonal, a
quantidade de metros de vias e redes em geral, por lote servido, tem-se um custo entre
20% e 50% maior do que com malhas ortogonais.
FIGURA 8 – MALHA URBANA FECHADA ORTOGONAL
FONTE: MASCARÓ (2003, p.37)
FIGURA 9 – MALHA URBANA NÃO-ORTOGONAL
FONTE: MASCARÓ (2003, p.37)
23
FIGURA 10 – MALHA URBANA TRINGULAR
FONTE: MASCARÓ (2003, p.37)
2.6.2 Malha urbana aberta e semiaberta
Nessas malhas, em relação à fechada e em áreas urbanas iguais, são necessários
menos quilômetros de vias e mais lotes servidos. Em geral, a quantidade média de lotes
por hectare tem um crescimento de 17% em relação às malhas fechadas;
simultaneamente, a quantidade de área ocupada pelo sistema viário se reduz algo em
torno de 11%. No conjunto, o custo de implantação de cada lote diminui entre 20% a
25%, só por se adotar o critério de rede de malha aberta em lugar da malha fechada
convencional. As principais críticas ao sistema de malha aberta são:
a) Vias altamente vulneráveis a interrupções no serviço, para manutenção ou
por acidente;
b) Aumento dos custos de transporte para unir os diferentes pontos resultantes
de percursos maiores;
c) Dificuldade de coleta de lixo, distribuição de gás, correspondência, etc.
24
FIGURA 11 – MALHA ABERTA CONHECIDA COM ESPINHA DE PEIXE
FONTE: MASCARÓ (2003, p.38)
FIGURA 12 – MALHA URBANA COM RUAS SEM SAÍDA EM ‘T’
FONTE: MASCARÓ (2003, p.39)
FIGURA 13 – MALHA ABERTA DE TRAÇADO ABERTO
FONTE: MASCARÓ (2003, p.39)
25
FIGURA 14 – MALHA URBANA SEMIABERTA
FONTE: MASCARÓ (2003, p.39)
A Tabela 4 apresenta as principais diferenças entre os dois modelos:
TABELA 4 – PRINCIPAIS DIFERENÇAS ENTRE A MALHA FECHADA E A MALHA ABERTA OU SEMI-ABERTA
Aspecto considerado Traçados em quadras
quadradas ou retangulares, sem vias de penetração
Traçados com vias sem saída (espinha de peixe) ou com vias de circulação interna
(em alça ou bucle)
Custos de infraestrutura urbana
No caso de quadras quadradas o traçado é altamente anti-econômico e aumenta com o tamanho do grão. No caso de quadras retangulares ocorre o inverso.
São traçados altamente econômicos, desde que as vias sejam perfeitamente hierarquizadas e o grão a empregar seja o maior possível.
Fluência no trânsito de veículos
As distâncias são menores em traçados ortogonais. A interrupção de ruas para manutenção cria problemas fáceis de superar. A existência de grande quantidade de cruzamentos diminui a velocidade dos automóveis.
As distâncias a percorrer normalmente são maiores, porém, se produz em maior velocidade, pela existência de menor quantidades de cruzamentos. A interrupção de vias para manutenção cria problemas difíceis de solucionar
Segurança para pedestres, bicicletas e outros veículos menores e até automobilistas
O não oferece muita segurança para veículos menores e é potencialmente perigoso, já que há grande quantidade de cruzamentos sem hierarquia clara.
Apresentam um alto grau de segurança ao pedestre e especialmente às crianças, que podem brincar quase livremente nas ruas interiores.
Clareza do traçado para visitantes
O traçado em quadras é facilmente codificável, com sistemas mais rápidos ou menos evoluídos, mas de rápida e fácil compreensão.
O traçado cria sérias dificuldades para sua codificação: dificilmente fica claro, e para um visitante, pouco informado, pode tornar-se um verdadeiro labirinto.
26
Serviços: correios, entregadores a domicílio e coleta de lixo
O traçado em quadras facilita que entregadores e carteiros encontrem rapidamente os endereços. Os caminhões de coleta de lixo podem programar circuitos sem passar duas vezes no mesmo lugar.
Os serviço de correios e entregas tem dificuldade em localizar os endereços e os caminhões de lixo tem seus custos de operação incrementados, porque frequentemente são obrigados a marchar em ré.
Tipo de forma de vida que propicia
Como as ruas são predominadas por veículos, às vezes em velocidade, não criam lugares acolhedores, os vizinho não se sentem inclinados a sair ao espaço público, e o relacionamento é muito mais distante.
As ruas interiores, em especial às sem saída, fazem com que o trânsito seja bem menor, criando verdadeiros lugares, desenvolvendo uma vida comunitária muito mais intensa.
Paisagem urbana
Justamente a clara organização geométrica que facilita os correios, as coleta de lixo, leva frequentemente à espaços urbanos monótonos e pouco atrativos.
As ruas interiores, tomadas e frequentemente arborizadas a gosto dos vizinhos e a forte hierarquia das vias fazem os espaços urbanos muito mais rico, atraente e de personalidade muito mais definida.
FONTE: MASCARÓ (2003, p.44)
2.7 VIAS
Segundo dados do DENATRAN de 2014, o Brasil possui 82.060.911 veículos
motorizados. A presença maciça de veículos, na realidade atual do país, faz com que
hoje seja difícil conceber um sistema viário sem pensar nos transportes, particularmente
nos automóveis. Por outro lado, esses veículos não estão uniformemente distribuídos no
estados brasileiros; a quantidade é diretamente proporcional ao poder econômico da
população e da infraestrutura concebida.
Para Mascaró (2003); “a situação econômica de cada região impõe o uso
racional dos poucos recursos disponíveis. Se não se adequa o projeto e execução das
ruas às verdadeiras necessidades de seus usuários, se está desperdiçando os escassos
recursos ao oferecer um produto de que a população não precisa. É o caso da construção
de ruas cuja largura, perfil, declive, resistência, etc., correspondem a uma situação de
tráfego intenso quando, na realidade, sua localização será de um bairro pobre na periferia
urbana”.
27
Porém, para a realidade atual, não é possível afirmar o que Mascaró (2003)
apontou em seu livro. É necessário observar o elevado crescimento no número de
automóveis entre as famílias de baixa renda, é o que aponta um estudo do IPEA (Instituto
de Pesquisa Econômica Aplicada). De acordo com o Ipea, o cenário é de maior acesso
da população, inclusive os segmentos de menor renda, aos automóveis. “No estrato de
renda de até ¼ do salário mínimo per capita, 28% das famílias possuem carro ou moto,
sendo que nessa população há maior ocorrência de posse de motocicleta”, diz o IPEA.
De 2008 a 2012, a posse de veículos privados na camada mais pobre subiu 10
pontos percentuais. 35% das famílias abaixo da linha da pobreza (até meio salário
mínimo per capita) já usufruem de veículos privados, 12 pontos percentuais acima do
índice de 2008. Conclui-se, que seja um loteamento no meio urbano ou rural, região com
maior ou menor poder de compra, deve-se considerar o mínimo de infraestrutura para o
tráfego desses veículos, em principal automóveis e motocicletas.
Outro ponto importante é que nas pequenas cidades ou nos bairros periféricos
de uma grande cidade, as ruas não podem ser projetadas como simples canais de trânsito,
mas como uma complexa rede de espaços conectadas por vias pequenas. A largura das
ruas é determinada de acordo com sua função, com sua taxa de ocupação e do perfil
escolhido.
2.7.1 Tipos de vias
Mascaró (2003) afirma que os tipos de vias recomendadas para veículos
automotores dependem: do volume de tráfego que por elas circula; do sentido do fluxo
(unidirecional ou bidimensional); das interferências que pode trazer o tráfego
(cruzamentos, estacionamentos, garagens, etc.); da velocidade de circulação.
Segundo as Normas do DNIT – Departamento Nacional de Infraestrutura de
Transportes (2005, p.41), a rede viária urbana é dividida em três sistema específicos:
- Sistema Arterial
28
- Sistema de Vias Coletoras
- Sistema Viário Local
Para fim desse estudo, serão abordadas somente o Sistema de Vias Coletoras e
Sistema Viário Local. O Sistema Arterial, normalmente, não faz parte de um loteamento,
pela função, por não ser uma via local e sim via rápida para grandes centros urbanos.
O Sistema de Vias Coletoras tem a função de coletar o tráfego das ruas locais e
canalizá-los às vias arteriais. A coletora proporciona acesso às propriedades adjacentes,
de modo que é desejável reduzir ao mínimo o volume de tráfego direto. Este sistema
acomoda fluxos de tráfego local dentro das áreas residenciais, comerciais e industriais e
atende trechos coletores/distribuidores de alguns itinerários de ônibus. Apresenta um
tráfego de baixa velocidade, com estacionamento permitido em um ou ambos os lados
da via e, frequentemente, cruzamentos por sinais ou placas de parada obrigatória.
FIGURA 15 – VIA COLETORA SEM ESTACIONAMENTO
FONTE: MASCARÓ (2003, p.74)
29
FIGURA 16 – VIA COLETORA COM ESTACIONAMENTO PARALELO À CALÇADA
FONTE: MASCARÓ (2003, p.74)
O Sistema Viário Local é composto por vias cuja principal finalidade é dar
acesso às propriedades particulares.
FIGURA 17 – VIA LOCAL COM CALÇADA MÍNIMA
FONTE: MASCARÓ (2003, p.72)
30
FIGURA 18 – VIA LOCAL COM CALÇADA IDEAL
FONTE: MASCARÓ (2003, p.72)
2.7.2 Curvatura das vias
As vias podem ser curvadas por condicionantes paisagísticos ou topográficos,
mas os raios de curvatura devem atender a duas limitações:
a) Hierarquia da via: quanto mais importante, maior deverá ser o raio de
curvatura.
b) Implantação da infraestrutura que sempre segue em tramos retos.
FIGURA 19 – RAIO DE CURVATURAS DAS VIAS URBANAS
FONTE: MASCARÓ (2003, p.80)
31
FIGURA 20 – RAIO DE CURVATURAS DOS ENTRONCAMENTOS DE VIAS
FONTE: MASCARÓ (2003, p.79)
2.7.3 Vias e redes de infraestrutura
Além de servir como traçado para pedestres, ciclistas, automóveis e outros
meios de transporte, a via tem papel fundamental de receber e promover a continuidade
dos serviços de infraestrutura. Segundo Mascaró (2003); “atualmente, tem-se
32
consciência de que, para o bom funcionamento da rua, é necessária a organização do
trânsito, ditando normas, a instalação de sinalizações e a educação dos usuários. No
subsolo ocorre a mesma coisa, ali também há necessidade de regramento para que cada
sistema cumpra função com eficiência; caso contrário, o caos se instala e os acidentes
tenderão a se multiplicar”.
Nos dias de hoje as ruas devem comportar uma série de redes subterrâneas onde
são indispensáveis os poços de inspeção, câmaras de operação, bocas-de-lobo e outros
elementos necessários para colocar em comunicação direta esse plano com a superfície.
Essas comunicações que terminam em tampas de ferro ou de concreto, em grades de
tamanhos e larguras variáveis multiplicam-se dia-a-dia, aumentado os pontos de fácil
deterioração dos pavimentos, obstruindo umas às outras, criando um engarrafamento do
subsolo urbano.
FIGURA 21 – CAMADAS DA VIA, REDES DE INFRAESTRUTURA E REDES AÉREA (ENERGIA ELÉTRICA)
FONTE: TAMBORÉ BAURU, disponível em: http://www.tamborebauru.com.br/
33
2.8 DECLIVIDADE DAS RUAS PARA VEÍCULOS
O perfil longitudinal de uma via deve procurar acompanhar, dentro do possível,
a topografia local. O movimento de terra, com seus cortes e aterros, é um dos itens mais
caros das pavimentações. Quando há certo volume de terra a ser trabalhado, além de
caro, a via ficará desnivelada em relação às residências construídas nos lotes laterais, o
que tornará incômoda e onerosa sua construção. Cortes e aterros em vias urbanas
deverão ser um recurso utilizado só em casos onde não exista outra alternativa.
Como toda via urbana deve permitir o escoamento das águas da chuva de forma
superficial, ela deve possuir uma declividade mínima. Por outro lado, declividade
exageradas produzem erosão. Ainda, as que ficam acima de 5% dificultam o tráfego de
veículos, por isso que declives acentuados só são admissíveis em vias secundárias.
Na Tabela 5, retirada do livro Loteamentos Urbanos de Juan Luís Mascaró
(2003), o autor faz as recomendações das declividades máxima e mínimas.
TABELA 5 – DECLIVIDADES LONGITUDINAIS DAS VIAS QUE ASSEGURAM O ESCOAMENTO DAS ÁGUAS SEM PRODUZIR EROSÃO NO PAVIMENTO
Tipo de pavimento Mínima Máxima Concreto de cimento moldado “in loco” e acabado com cuidado
0,3% a 0,4% 10% a 20%
Asfalto com guias e sarjetas pré-moldadas 0,4% a 0,5% 10% a 20% Blocos articulados de concreto ou paralelepípedos regulares
0,5% a 0,6% 8% a 12%
Pedra irregular acomodada à mão 0,6% a 0,8% 8% a 12% Pedrisco sem penetrar 0,6%¨a 0,8% 6% a 8%
FONTE: MASCARÓ (2003, p.105)
2.9 SISTEMAS PLUVIAIS
O sistema de drenagem de águas pluviais constitui-se basicamente de duas
partes:
34
a) Vias pavimentadas, incluindo as guias e sarjetas; as ruas pavimentadas tem
capacidade de vazão que permite a condução das águas e que deve ser
aproveitada.
b) Rede de tubulações e seus sistemas de captação.
Os elementos das vias que participam da drenagem de águas pluviais são: o
meio fio, as sarjetas e os sarjetões (entre o leito carroçável e o passeio).
2.9.1 Meios-fios
Os meios-fios são elementos utilizados entre o passeio e o leito carroçável. São
dispostos paralelamente ao eixo da rua e construídos geralmente de pedra ou concreto
pré-moldado, formando um conjunto com as sarjetas. Recomenda-se a altura do meio
fio de aproximadamente 15 cm em relação ao nível superior da sarjeta.
2.9.2 Sarjetas
As sarjetas são faixas do leito das vias, situadas junto ao meio-fio, executadas
geralmente em concreto moldado “in loco” ou pré-moldadas. Formam, com o meio-fio,
canais triangulares cuja finalidade é receber e dirigir as águas pluviais para o sistema de
captação.
FIGURA 22 – SARJETAS E MEIO-FIO
FONTE: PINI, disponível em: http://simob.pini.com.br/EstimadorPreview.aspx?pac=4&opcao=60
35
2.9.3 Sarjetões
Os sarjetões são calhas geralmente construídas do mesmo material das sarjetas
e em forma de “V”. Situam-se nos cruzamentos das vias e tem a função de dirigir o fluxo
de águas no cruzamento.
FIGURA 23 – SARJETÕES
FONTE: REVISTA PINI (Edição 6 - 08/2011), disponível em: http://infraestruturaurbana.pini.com.br/
solucoes-tecnicas/6/1-sarjetoes-de-concreto-armado-227269-1.aspx
2.9.4 Bocas-de-lobo
As bocas-de-lobo são caixas de captação das águas, colocadas ao longo das
sarjetas. Tem a função de captar as águas pluviais de escoamento superficial e conduzi-
las ao interior das galerias. Normalmente, são localizadas perto dos cruzamentos das
vias a montante das faixas de pedestres, ou em pontos intermediários quando a
capacidade do conjunto meio-fio-sarjeta está esgotado.
O espaçamento entre pares de bocas-de-lobo, uma em cada lado da via, depende
das condições locais: declividade da via e intensidade da chuva. Geralmente um par de
bocas-de-lobo atende de 300m² a 800m² de via, o que, para dimensões usuais de quadras,
36
representa um espaçamento de 40 a 100 metros entre duas bocas-de-lobo consecutivas
que devem se repetir no outro lado da via.
Na medida em que as bocas de captação são colocadas mais espaçadas, o
alagamento na via, em dias de chuva, dificultando assim o deslocamento de pedestres e
veículos. No seu livro, Mascaró (2003) recomenda a colocação de um par de bocas-de-
lobo antes da faixa de pedestres para evitar esses alagamentos.
FIGURA 24 – BOCA-DE-LOBO
FONTE: AM PRÉ MOLDADOS, disponível em : http://www.ampremoldados.com.br/site/boca.swf
2.9.5 Condutos de ligação
Condutos de ligação são dutos que captam as águas em uma boca-de-lobo e as
conduzem a uma caixa de ligação, a um poço de visita, ou ainda a outra boca-de-lobo.
37
2.9.6 Caixas de ligação
As caixas de ligação tem por função unir os condutos de ligação às galerias ou
ainda, conectar os próprios condutos de ligação para reuni-los em um único, não tendo
entrada para limpeza.
FIGURA 25 – CONDUTOS E CAIXAS DE LIGAÇÃO
FONTE: PREFEITURA DE ITU, disponível em: http://www.itu.sp.gov.br/empresas/?id=942&area=5
2.9.7 Poços de visita
Os poços de visita são elementos do sistema de drenagem que possibilitam o
acesso aos condutos para limpeza e inspeção. São necessários quando há mudança de
direção ou declividade na galeria, nas junções de galerias, nas extremidade de montante.
Segundo a NBR 9649/1986 no item 5.2.5, o Poço de visita (PV) deve ser
obrigatoriamente usado nos seguintes casos:
a) na reunião de mais de dois trechos ao coletor;
38
b) na reunião que exige colocação de tubo de queda;
c) nas extremidades de sifões invertidos e passagens forçadas;
d) em outros casos quando a profundidade for maior ou igual a 3,00 m.
As paredes são executas geralmente em tijolo ou concreto, e o fundo em
concreto. Os tampões dos poços (aqueles visíveis no pavimento) podem ser de ferro
fundido ou concreto, sendo este último indicado apenas quando o tráfego é menos
intenso. Para grandes profundidades, os poços de visita devem ter chaminé. A sua altura
mínima é de 2,00m e seu diâmetro geralmente é de 0,60m. O espaçamento entre dois
poços de visita consecutivos não deve exceder 100m. Quando a tubulação tiver um
diâmetro que impossibilite visitá-la ou a velocidade da água for reduzida, a distância é,
então, definida pelas dimensões da hastes de limpeza da mesma.
FIGURA 26 – POÇOS DE VISITA
FONTE: PREFEITURA DE MOGI DAS CRUZES, disponível em: http://www.mogidascruzes.sp.gov.
br/comunicacao/noticia.php?id=3492
39
2.9.8 Galerias
As galerias são canalizações destinadas a receber as águas pluviais captadas na
superfície e encaminhá-las ao seu destino final. Normalmente são localizadas na rua, no
eixo ou a um terço da largura da rua. Estas tubulações devem ter um recobrimento
mínimo de 1,00m não sendo necessário seu dimensionamento estrutural para tal
profundidade. As galerias mais utilizadas são de concreto pré-fabricado com seção
circular e seus diâmetros variam entre 400mm e 1500mm, sendo o mínimo admissível
de 400mm, que corresponde a maioria das tubulações das cidades. As galerias são
dimensionadas considerando escoamento livre (sem pressão), e sua capacidade é
estabelecida para que a seção plena, em regime de escoamento, não ocupe mais do que
90% da seção do tubo.
Mascaró (2003) aponta que as tubulações não representam em geral, a maior
parcela do custo total de implantação da rede. Para o autor, os tubos de 400mm de
diâmetro tem um custo inferior a 40% do custo total do tubo colocado, crescendo
progressivamente essa participação com o aumento do diâmetro, podendo chegar a cerca
de 73% do custo total para tubulações com diâmetro de 1500mm.
FIGURA 27 – GALERIAS
FONTE: REVISTA PINI (Edição 19 - 10/2012), disponível em: http://infraestruturaurbana.pini.
com.br/solucoes-tecnicas/19/artigo267611-3.aspx
40
2.10 PLANO DE GERENCIAMENTO DE RESÍDUOS DA CONSTRUÇÃO CIVIL (PGRCC)
O Plano de Gerenciamento de Resíduos da Construção Civil (PGRCC) é de
fundamental importância ambiental e financeira no sentido de que os referidos resíduos
retornem para a obra em substituição a novas matérias-primas que seriam extraídas do
meio ambiente. Trata-se de uma atividade que deve ser prioritariamente realizada no
próprio canteiro, mas que pode também se executar fora do mesmo.
No âmbito federal, esse plano é regido pela Resolução N°307 do CONAMA
(Conselho Nacional do Meio Ambiente), que estabelece e determina a execução de um
PLANO INTEGRADO DE GERENCIAMENTO DE RCC, cabendo aos Municípios e
Distrito Federal, buscar soluções para o gerenciamento dos pequenos volumes de
resíduos, bem como com o disciplinamento da ação dos agentes envolvidos com os
grandes volumes. Este plano deve contemplar o PROGRAMA MUNICIPAL DE
GERENCIAMENTO DE RCC – PMG/RCC e os PROJETOS DE GERENCIAMENTO
DE RCC – PG/RCC. O CONAMA também estabelece uma classificação específica para
esses RCC que estão organizados na tabela 6.
TABELA 6 – CLASSIFICAÇÃO DOS RCC SEGUNDO A RESOLUÇÃO 307/2002 - CONAMA Tipos de
RCC Definição Exemplos Destinações
Classe A Resíduos reutilizáveis ou recicláveis como agregados
Resíduos de pavimentação, solo, materiais cerâmicos, revestimentos, pré-moldados, etc.
Reutilização ou reciclagem
Classe B Resíduos recicláveis para outras destinações
Plástico, papel, metal, vidros, madeiras e outros.
Reutilização ou reciclagem
Classe C
Resíduos para o quais não foram há tecnologias ou aplicações economicamente viáveis que permitam a sua reciclagem/ recuperação
Produtos oriundos do gesso
Armazenamento, transporte e destinação final conforme normas técnicas específicas.
Classe D São os resíduos perigosos oriundos do processo de construção
tintas, solventes, óleos, reformas e reparos de clínicas radiológicas, instalações industriais e outros
Armazenamento, transporte e destinação final conforme normas técnicas específicas.
FONTE: RESOLUÇÃO 307/2002 – CONAMA – Disponível em: http://www.mma.gov.br/
41
3. MATERIAIS E METODOLOGIA
3.1 DADOS PRELIMINARES DO LOTEAMENTO
O objeto em estudo é um loteamento residencial e comercial localizado no
município de Fazenda Rio Grande, com 130 lotes de no mínimo 450 m², que equivalem
a 363 frações (desmembramento) com dimensões de 6,0 m X 25 m, em Fazenda Rio
Grande, seguindo o plano diretor do município. Esse loteamento está dentro da zona
ZR-2, apresentado na Tabela 1, Zona Residencial 2 (construção de até dois pavimentos).
O loteamento será projetado com uma Via Coletora com largura de 20 m e as
demais como Via Local com largura de 14 m. Será destinada uma área de 22.600,00 m²
para Reserva Legal que equivale a 20,13 % da área total do terreno que é de 112.260,43
m², dentro do mínimo exigido na lei descrita no ítem 2.1.
Outra área importante a se considerar é a destinada ao município. O parágrafo
1° do artigo 8° da Lei Complementar 8/2006 de 15 de Setembro de 2006 do munícipio
de Fazenda Rio Grande, prevê o equivalente a 10% da área líquida do loteamento, ou
seja, da área dos lotes que deverá ser destinada ao poder municipal para futuras
implantações e prestação de serviços públicos à comunidade. Há também, um mínimo
de 35 % da área total do loteamento que deverá ser a soma das áreas de infraestrutura
urbana e da área destinada ao município. Abaixo é apresentado uma tabela com as
divisões.
TABELA 7 – DIVISÃO DO TERRENO
ÁREA EQUIVALÊNCIA FIM TOTAL MÍNIMO
22.600,00 m² 112.206,43 m² Reserva Legal 20,13 % 20 %
54.450,00 m² 112.206,43 m² Lotes líquidos 44,45 % 0 < %lotes < 45
6.262,27 m² 54.450,00 m² Área do município 11,50 % 10 %
28.894,16 m² 112.206,43 m² Infraestrutura 25,75 % -
35.156,43 m² 89.606,43 m² Infraestrutura + área do município
39,23 % 35 %
6,0 x 25,0 m 450,00 m² Fração do lote 150,00 m² 144,00 m² FONTE: AUTOR
42
3.2 ANTEPROJETO
Como o loteamento em estudo encontra-se em fase inicial de implantação e seu
objetivo é justamente definir a viabilidade, grande parte dos projetos ainda estão em
andamento, sendo um desses, o projeto arquitetônico, onde há somente um anteprojeto
contendo a divisão dos lotes e suas frações dentro da área prevista. Nesse anteprojeto já
estão estabelecidos as áreas dos lotes, das frações, das vias e de reserva legal.
FIGURA 28 – PRIMEIRO ANTEPROJETO
FONTE: AUTOR
43
3.3 PLANTA TOPOGRÁFICA E PLANIALTIMÉTRICA
Obter a planta topográfica e planialtimétrica é o primeiro passo para a
regularização do loteamento e obtenção da Certidão de Anuência Municipal, através de
requerimento protocolado na prefeitura do município, dirigido ao órgão competente na
área de uso e ocupação do solo, geralmente a Secretaria de Planejamento.
FIGURA 29 – LEVANTAMENTO PLANIALTIMÉTRICO
FONTE: AUTOR
44
O futuro empreendedor deve considerar um estudo planialtimétrico junto com
o topográfico, evitando assim o retrabalho na definição desses projetos. Este
levantamento é acompanhado pela ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e
deverá observar principalmente a locação da infraestrutura no entorno quanto as galerias
de águas pluviais. Servirá também para obter o perfil do terreno quanto as cotas de
níveis, fundamental para a definição das declividades nas vias, para cálculos e projetos
da futura implantação das redes de água, esgoto, galerias pluviais e pavimentações.
FIGURA 30 – ANTEPROJETO FINAL PARA CONSULTA PRÉVIA
FONTE: AUTOR
45
3.4 METODOLOGIA
A metodologia desse trabalho consistirá em:
a) analisar os processos necessários para liberação do loteamento junto aos
órgão competentes;
b) buscar em bibliografias processos gerais, e nas leis federais, estaduais e
municipais, os processos da região em estudo;
c) determinar a viabilidade técnica e econômica;
d) prever a rentabilidade em 36 meses, tempo previsto para conclusão e
vendas.
3.5 ORGANOGRAMA
O organograma apresentado neste trabalho referem-se aos processos
necessários para aprovação nos órgão competentes (Prefeitura, COMEC, IAP, etc).
Conhecer previamente o caminho para o registro do imóvel é um passo importante para
engenheiros, arquitetos e empreendedores, uma vez que existem diversas legislações no
âmbito municipal, metropolitano, estadual e federal.
3.5.1 Documentação do imóvel
Através de uma cópia atualizada da matrícula do terreno retirada no Cartório de
Registro de Imóveis da Comarca do Município, comprova-se a legitimidade do atual
proprietário, bem como se existe alguma negativa que impeça o imóvel de ser loteado
e/ou subdividido. É necessário também, verificar a situação dela e do seu atual
proprietário quanto à débitos na Receita Federal, Estadual e Municipal, relativos ao CPF
do proprietário e a matrícula do Imóvel, para não iniciar de forma que não possa
concluir.
46
3.5.2 Certidão de Anuência Municipal
Com a documentação do imóvel pronto, faz-se um requerimento protocolado na
Prefeitura Municipal, dirigido ao órgão competente na área de uso e ocupação do solo,
geralmente a Secretaria de Planejamento que dá o seu parecer através de uma Certidão
de Anuência Municipal, deferindo ou indeferindo quanto às leis de uso e ocupação do
solo, pertinentes a área em questão.
3.5.3 Consulta Prévia, Licença Prévia e Licença de Implantação
Para municípios da região metropolitana de Curitiba, a Consulta Prévia é um
processo em que a prefeitura envia a Certidão de Anuência Municipal, croqui (ante-
projeto) e a matrícula do imóvel à COMEC (Coordenação da Região Metropolitana de
Curitiba), que devolve à prefeitura em caso de alguma inobservância, ou em caso de um
parecer favorável, emite uma Certidão de Consulta Prévia.
A partir do momento em que a prefeitura recebe a Consulta Prévia e o projeto
arquitetônico finalizado, ela envia esses documentos ao órgão fiscalizador ambiental,
que no estado do Paraná é o IAP (Instituto Ambiental do Paraná) que emite a Licença
Prévia. Nessa licença estão todas as exigências do IAP sobre a escolha da área de
Reserva Técnica, cursos d’água e vegetação nativa. Quando todas exigências estiverem
atendidas, o IAP emite a Licença de Implantação, ou seja, do ponto de vista ambiental
o loteamento está aprovado.
Após a Licença de Implantação, os documentos retornam a COMEC, que emite
a Certidão de Anuência Prévia e a prefeitura emite o Termo de Aprovação, ou seja, a
partir desse ponto o loteamento está devidamente aprovado e pronto para o Registro do
Imóvel, dentro das leis municipais e estaduais. A figura 31 apresenta um organograma
dos processos aqui descritos:
48
4. RESULTADOS E DISCUSSÃO
4.1 AMBIENTAL
A escolha da área de Reserva Técnica Legal, foi baseado em critérios técnicos.
Por essa razão, foi escolhido a área de maior depressão do loteamento. Essa área úmida
(banhado) é estratégica em tempos de grande precipitação, pois caso a drenagem da
infraestrutura não seja suficiente, a água seguirá o caminho mais próximo por gravidade,
sendo absorvida pelo banhado que irá conduzir o volume excedente até o rio Iguaçu,
distante aproximadamente 1650 metros do terreno.
Na terraplanagem não haverá “bota fora” nem “empréstimo” de terra, ou seja, o
volume dos cortes serão utilizados como aterro para nivelar o terreno. Assim o Plano de
Gerenciamento de Resíduos da Construção Civil, ficará somente por conta dos resíduos
de infraestrutura. Serão três classe:
• Classe A (concreto, quebras de manilhas e meio-fios, etc.);
• Classe B (restos de madeiras de caixarias, vigotas e saibros (etc.);
• Classe D (Concreto Asfáltico Usinado a Quente).
Outro ponto importante observado, são as Araucárias (Araucária Angustifólia)
mais conhecida como “Pinheiro-do-Paraná”. Essas árvores são nativas e de preservação
permanente, portanto proibido o seu corte. O IAP é órgão responsável por fiscalizar a
exploração dessa árvore e o procedimento de corte está regulamentado pela Portaria IAP
N° 63/2006, que estabelece no Art. 2°; “Somente poderá ser emitida Informação de
Corte, para o corte de Araucária angustifólia (Pinheiro do Paraná) quando as árvores
apresentarem alinhamentos (espaçamentos) definidos”, ou seja, não faz parte de uma
vegetação nativa e sim reflorestamento. No terreno em estudo há 9 árvores do tipo
Araucária Angustifólia, mas todas alinhadas e espaçadas 3 metros uma da outra. Isso
quer dizer que mesmo se tratando de uma vegetação nativa, seria permitido o seu corte
por estar dentro do exigido pelo IAP. A figura 32 apresenta uma imagem do plantio.
49
FIGURA 32 – ARAUCÁRIAS ALINHADAS NO TERRENO EM ESTUDO
FONTE: AUTOR
4.2 SISTEMA VIÁRIO
FIGURA 33 – VIA LOCAL DO LOTEAMENTO
3,50 m 3,50 m 3,50 m 3,50 m
50
O loteamento ficará com seis vias locais, medindo 14 metros de largura e uma
via coletora com 20 metros de largura que segue o meio físico, ou seja, a infraestrutura
que já havia no local.
FIGURA 34 – VIA COLETORA DO LOTEAMENTO
FONTE: AUTOR
4.3 RENTABILIDADE
A previsão de retorno é chave fundamental para qualquer tomada de decisão no
que tange à investimentos dessa grandeza. Por isso, é papel do engenheiro e também do
empreendedor, prever todos os custos que um loteamento pode gerar, desde a aquisição
do terreno, custos de projetos e tramitações, infraestrutura, manutenção e venda.
Para aquisição do terreno, foram feitas consultas imobiliárias na vizinhança
chegando a um valor de aproximadamente R$ 50,00 m². Outro custo a ser previsto é o
de projetos. Antes mesmo de iniciar o planejamento é necessário um projeto topográfico,
seguido do arquitetônico, saneamento, drenagem, iluminação, etc. Após a finalização
dos serviços e até o prazo previsto para o término das vendas, existe o custos de
operação, como por exemplo, sala de vendas, luz, água, internet, telefone, IPTU,
funcionários para manter o loteamento com visibilidade, etc. Há também o custo da
4,00 m 6,00 m 6,00 m 4,00 m
51
venda, como por exemplo, impostos e comissão do corretor. A tabela 8 apresenta uma
previsão de custos.
TABELA 8 – PLANILHA DE CUSTOS
VALOR DO IMÓVEL
ÍTEM UNITÁRIO R$ QUANTIDADE SUBTOTAL R$
Terreno 50,00 m² 112206,43 5.610.321,50
INFRAESTRUTURA
ÍTEM UNITÁRIO R$ QUANTIDADE SUBTOTAL R$
Topografia 5.000,00 1 5.000,00 Projeto Arquitetônico + trâmites legais (aprovação junto aos órgãos)
104.300,00 1 104.300,00
Iluminação 800,00 lote 363 209.400,00
Terraplanagem – Limpeza da área 0,90 m² 66.800 60.120,00
Terraplanagem – Escavação 8,60 m³ 29.500 253.700,00
Terraplanagem – Compactação 2,80 m³ 22.692 63.537,60
Drenagem – Escavação de valas 9,80 m³ 2.610 25.578,00
Drenagem – Tubulações φ 40 59,18 m 1.433 84.804,94
Drenagem – Tubulações φ 60 96,00 m 444 42.624,00
Drenagem – Tubulações φ 120 380,00 m 212 80.560,00
Drenagem – Caixa de ligação φ 40 290 un. 25 7.250,00
Drenagem – Caixa de ligação φ 60 360 un. 15 5.400,00
Drenagem – Caixa de ligação φ 100 550 un. 4 2.200,00
Drenagem – Caixa de ligação φ 120 650 un. 4 2.600,00
Drenagem – Caixa de captação φ 40 416 un. 110 45.760,00
Drenagem – Caixa poço de visita 650 un. 6 3.900,00
Drenagem – Reaterro dos tubos 6,20 m³ 1.567 9.715,40 Pavimentação – Regularização e compactação do sub-leito
3,20 m² 15.992 51.174,40
Pavimentação – Reforço do sub-leito com saibro
62,80 m³ 4.478 281.218,40
Pavimentação – Sub-base com brita 4A
84,00 m³ 2.772 232.848,00
Pavimentação – Base com brita graduada
92,50 m³ 2.047 189.347,50
Pavimentação – Pintura de ligação 3,50 m² 14.216 49.756,00
Pavimentação – C.B.U.Q 31,50 m² 14.216 447.804,00
Pavimentação – Meio fio 42,50 m 3.650 155.125,00 Rede para abastecimento de água tratada
41,00 m 3.240 132.840,00
Rede para coleta de esgoto 98,00 m 3.300 323.400,00
Serviços topográficos 1 1 23.500,00
Mobilização e desmobilização 1 1 25.700,00
52
Plano de Gerenciamento dos Resíduos Sólidos da Construção Civil (PGRCC)
1 1 1.500,00
MANUTENÇÃO
ÍTEM UNITÁRIO R$ QUANTIDADE SUBTOTAL R$
Aluguel Container (sala de vendas) 1.200,00 mês 36 43.200,00
Funcionário (salário + encargos) 2.500,00 mês 36 90.000,00
Luz, água, internet, limpeza 750,00 mês 36 27.000,00
IPTU 1° Ano (100% dos lotes) 150,00 lote 363 54.450,00
IPTU 2° Ano (70% dos lotes) 150,00 lote 254 38.100,00
IPTU 3° Ano (30% dos lotes) 150,00 lote 109 16.350,00
CUSTO DE VENDAS
ÍTEM UNITÁRIO R$ QUANTIDADE SUBTOTAL R$
Imposto 1° Ano (5,93% da venda) 4.050,00 lote 109 441.450,00
Imposto 2° Ano (5,93% da venda) 4.500,00 lote 145 652.500,00
Imposto 3° Ano (5,93% da venda) 4.950,00 lote 109 539.550,00 Corretor Imobiliário 1° Ano (4% da venda)
2.700,00 lote 109 294.300,00
Corretor Imobiliário 2° Ano (4% da venda)
3.000,00 lote 145 435.000,00
Corretor Imobiliário 3° Ano (4% da venda)
3.300,00 lote 109 359.700,00
TOTAL 11.522.584,74 FONTE: AUTOR
A previsão de venda dos lotes prontos é de 30% no primeiro ano que
correspondem a 109 lotes no valor de R$ 450,00 o metro quadrado. No segundo ano
tem-se uma previsão de venda de 40% dos lotes, que representam 145 lotes no valor de
R$ 500,00 o metro quadrado. No último ano a previsão é de 30% das vendas com valor
de R$ 550,00 o metro quadrado.
TABELA 9 – ESTIMATIVA DE VENDAS
VALOR DE VENDA
ÍTEM UNITÁRIO R$ QUANTIDADE SUBTOTAL R$
30% dos lotes (R$ 450,00 m²) 67.500,00 lote 109 7.357.500,00
40% dos lotes (R$ 500,00 m²) 75.000,00 lote 145 10.875.000,00
30% dos lotes (R$ 550,00 m²) 82.500,00 lote 109 8.992.500,00
TOTAL 27.225.000,00 FONTE: AUTOR
53
FONTE: AUTOR
R$ 5.610.321,50
R$ 134.300,00
R$ 2.462.963,24
R$ 269.100,00
R$ 1.633.500,00
R$ 1.089.000,00
R$ 15.702.415,26
GRÁFICO 1 - RENTABILIDADE
Terreno Projetos Infrestrutura Manutenção Impostos Corretor Lucro
54
5. CONCLUSÃO
Qualquer ideia de investimento deve possuir como ponto inicial, um tripé de
sustentabilidade que engloba três grandes eixos: econômico, ambiental e social. Partindo
desse modelo, e atendendo aos três requisitos simultaneamente, é possível identificar a
viabilidade de um projeto.
Para o eixo ambiental, esse estudo demonstrou-se viável, uma vez que o terreno
não possui cursos d’água, houve uma disponibilidade de Reserva Técnica Legal
objetivando manter o mínimo de preservação da vegetação nativa, e as árvores que são
de preservação permanente, como os Pinheiros-do-Paraná, ficou demonstrado ser fruto
de reflorestamento. É importante ressaltar, que não é suficiente seguir as normas
ambientais para ser sustentável, assim faz-se por imposição e não por um modelo
sustentável. Portanto, seria oportuno estudar possibilidades urbanísticas que
preservassem essas árvores no loteamento.
A implantação de loteamentos em qualquer região, contribui significativamente
para o desenvolvimento urbano de uma cidade. Sendo assim, para o requisito social, o
projeto por si só atende de maneira satisfatória, uma vez que está contribuindo para a
diminuição do déficit habitacional. Além disso, haverá uma grande demanda de mão de
obra, geração de empregos diretos e indiretos, que serão absorvidos pela própria região.
Não é possível pensar em sustentabilidade sem retorno econômico, a rigor, esse
é o primeiro requisito a ponderar. A partir dos resultados apresentados, percebe-se uma
rentabilidade considerável num curto espaço de tempo, aproximadamente 136% de
lucro. Esses resultados preliminares mostram o quão promissor e rentável é esse campo
de atuação. Em obras de edifícios, por exemplo, o empreendedor trabalha com margem
de lucro variando entre 20% e 30%.
O objetivo desse trabalho foi de apresentar os processos para implantação de
um loteamento, procurando oferecer subsídios para os profissionais envolvidos no
assunto, facilitando desta forma, através de um manual simplificado, todo o processo
envolvendo a aprovação de loteamentos urbanos.
55
6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ABNT, Associação Brasileira de Normas e Técnicas. Projeto de redes coletoras
de esgoto sanitário, NBR 9649/1986.
DENATRAN/2014. Frota de veículos, por tipo e com placa, segundo as Grandes
Regiões e Unidades da Federação - JAN/2014. Disponível em:
<http://www.denatran.gov.br/frota2014.htm>. Acesso em: 01 Set. 2015.
DNIT/2005. Manual de Conservação Rodoviária -IPR710/2005. Disponível em:
<http://ipr.dnit.gov.br/publicacoes/710_Manual_de_Conservacao_Rodoviaria.p
df>. Acesso em: 02 Set. 2015.
Lei Federal n° 12.651 de 25 de Maio de 2012. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2011-2014/2012/lei/l12651.htm>.
Acesso em: 1 Set. 2015.
Lei Federal n° 12.727 de 17 de Outubro de 2012. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2011-2014/2012/lei/L12727.htm>.
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Lei Complementar do Município de Fazenda Rio Grande, n°4/2006 de 15 de
Setembro de 2006. Disponível em: <https://leismunicipais.com.br/plano-diretor-
fazenda-rio-grande-pr>. Acesso em: 29 Ago. 2015.
56
Lei Complementar do Município de Fazenda Rio Grande, n°6/2006 de 15 de
Setembro de 2006. Disponível em: <https://leismunicipais.com.br/plano-de-
zoneamento-uso-e-ocupacao-do-solo-fazenda-rio-grande-pr>. Acesso em: 26
Ago. 2015.
Lei Complementar do Município de Fazenda Rio Grande, n°8/2006 de 15 de
Setembro de 2006. Disponível em: <https://leismunicipais.com.br/a/pr
/f/fazenda-rio-grande/lei-complementar/2006/0/8/lei-complementar-n-8-2006-
dispoe-sobre-o-parcelamento-do-solo-para-fins-urbanos-no-municipio-de-
fazenda-rio-grande-e-da-outras-providencias>. Acesso em: 30 Set. 2015.
MASCARÓ, Juan Luis. Loteamentos Urbanos – 1° Edição. Porto Alegre, 2003.
PEJON, O. J.; ZUQUETTE, L. V. Cartografia Geotécnica e Geoambiental – 1°
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