Università degli Studi di Pisa Valerio Cutini insegnamento di Tecnica Urbanistica Corso di laurea triennale in Ing. Edile Ingegneria del Territorio Corso

Università degli Studi di Pisa

Valerio Cutini

insegnamento di

Tecnica Urbanistica• Corso di laurea triennale in Ing. Edile

Ingegneria del Territorio• Corso di laurea magistrale

in Ing. Idraulica,Trasporti e Territorio

Esercitazione n° 1. Esercitazione n° 1. Le distanze fra i fabbricatiLe distanze fra i fabbricati

a.a. 2013 / 2014

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Le distanze fra i fabbricati: una questione delicata

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Diversi aspetti rendono delicata la questione della distanza fra i fabbricati

Il fatto che materializza la limitazione che la presenza di un edificio determina sulle

proprietà circostanti

Il fatto che tale limitazione può comportare la diminuzione della potenzialità edificatoria

dei lotti circostanti

Il fatto che investe sia i rapporti fra cittadini sia l’interesse collettivo della comunità

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Le fonti normative di natura civilistica

Il Codice Civile

Le fonti normative di natura urbanistica

Il D.M. 1444/1968

Le distanze fra i fabbricati: le fonti normative

Il Regolamento Edilizio

Le NTA del Piano Regolatore Generale

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Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri

Le distanze fra i fabbricati: le fonti normative di natura

civilistica

Codice CivileCodice Civile

Art. 873Art. 873

3,00 m

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Se il lotto contermine ad un terreno è inedificato, in senso stretto chi costruisce per primo non è tenuto al rispetto di alcuna distanza. Egli può scegliere se:

Le distanze fra i fabbricati: il diritto di prevenzione

costruire sul confine, consentendo che il vicino a sua volta faccia altrettanto

arretrarsi di 1,50 m dal confine, cosicché, se il vicino farà altrettanto, i due edifici risulteranno a 3 m di distanza arretrarsi di d < 1,50, consentendo al vicino la facoltà della acquisizione forzosa della striscia di terreno compresa fra il confine ed il proprio fabbricato

Il diritto di scegliere una di queste soluzioni prende il nome di diritto di prevenzioneCodice CivileCodice Civile

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Le distanze fra i fabbricati: il diritto di prevenzione

Codice CivileCodice Civile3,00 m

1,50 1,50

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Le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie


civilistica


Art. 900Art. 900

luci

vedute

Le luci dànno passaggio alla luce e all’aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino

Le vedute permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente

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Le luci devono


civilistica


Art. 903Art. 903

essere munite di un’inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata con maglie ≤ 3 cmqavere il lato inferiore a un’altezza ≥ 2,50 m dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se al piano terreno, e non minore di 2 m, se ai piani superioriavere il lato inferiore a un’altezza ≥ 2,50 m dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l’altezzaLe luci

possonoessere aperte dal proprietario del muro contiguo al fondo altrui

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civilistica


Art. 903Art. 903

≥ 2,00

≥ 2,50

luci vedute

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civilistica


Art. 905 e 906Art. 905 e 906Non è consentito

aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di 1,50 m

costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di 1,50 m tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere

aprire vedute laterali od oblique sul fondo del vicino se non si osserva la distanza di 75 cm, da misurarsi dal più vicino lato della finestra o dal più vicino sporto

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civilistica


Art. 905 e 906Art. 905 e 906

vedute dirette

≥ 1,50

≥ 1,50

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civilistica


Art. 905 e 906Art. 905 e 906

vedute laterali

≥ 0,75

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Il DM 1444/68 disciplina le distanze fra i fabbricati fra gli standard edilizi, all’art. 9

Le distanze minime fra fabbricati variano al variare della zona omogenea

A tale scopo introduce, senza specificarla, la nozione di parete finestrata, genericamente intesa come una parete in cui sono presenti finestre


urbanistica

DM 1444/1968DM 1444/1968

È consentito derogare a tali minimi solo nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni con previsioni planivolumetriche di dettaglio

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Zona A

Zona C

Zone B, C, D, E, F


urbanistica

DM 1444/1968DM 1444/1968

Nelle operazioni di ristrutturazione, le distanze non possono essere inferiori a quelle tra gli edifici preesistenti, computate senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico o artistico

è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistantitra pareti finestrate di edifici antistanti, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12, è prescritta la distanza minima pari all'altezza del fabbricato più altose tra i fabbricati sono interposte strade destinate al traffico dei veicoli, le distanze devono essere maggiorate in ragione della larghezza della sede stradale

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urbanistica

DM 1444/1968DM 1444/1968

d dL

L < m 7,00 d ≥ m 5,00

m 7,00 < L < m 15,00 d ≥ m 7,50

L > m 15,00 d ≥ m 10,00

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urbanistica

altre fontialtre fonti

Il Comune, tramite PRG e REC, ha la possibilità di:

imporre limiti più restrittivi rispetto a quelli fissati dalla normativa nazionale

declinare la normativa nazionale, interpretandone gli aspetti ambigui e non univoci

specificare il modo in cui la distanza fra due fabbricati debba essere computata

In particolare la nozione ed il significato di

parete finestrata

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urbanistica


I Comuni possono stabilire limiti più restrittivi, imponendo, mediante il PRG o

il REC

valori più elevati delle distanze minime da rispettare fra fabbricati

limiti di distanza anche rispetto ai confini

l’obbligo di considerare anche la distanza dai balconi e dagli altri aggetti

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urbanistica

Sono possibili due modalità di computo delle distanze

radiale verifica dell’assenza di oggetti entro una circonferenza, di raggio pari alla distanza

massima consentita, con centro in ciascuno dei suoi spigoli lineare

verificare l’assenza di edifici antistanti a distanze inferiori alla minima consentita

La modalità di misurazione lineare è largamente prevalente su quella radiale, sia nella normativa comunale che nella pratica

correntealtre fontialtre fonti

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La misurazione radiale delle distanze


dmax

d

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La misurazione lineare delle distanze

Fabbricati non antistanti


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La misurazione lineare delle distanze


Fabbricati antistantidmax

dmax

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Le distanze fra i fabbricati: la nozione di parete finestrata

È sufficiente che una sola delle due pareti sia finestrata per imporre il rispetto dei 10 metri?

Apparentemente univoca, la nozione di parete finestrata lascia aperte due questioni

È sufficiente una sola finestra per rendere finestrata la parete e imporre il rispetto dei 10 metri sulla sua intera estensione?


Da anni la giurisprudenza è concorde nel ritenere sufficiente la presenza di finestre in una sola parete

La risposta in genere la forniscono i Comuni, nelle precisazioni contenute nel Regolamento Edilizio o nelle NTA del Piano Regolatore

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d = 10 m

d?

?

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Per il REC di Pisa, una parete dotata di finestra è finestrata per tutto il suo sviluppoPer il REC di Firenze, una parete cessa di essere finestrata a 3,00 dal margine della finestra

d = 10,00 d = 10,003,00

d = 3,00

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Le fonti normative in materia di distanze:

diversità e rapporti

In quanto mirate alla regolamentazione dei rapporti fra singoli cittadini, le norme di natura civilistica

possono essere derogate in presenza di un accordo fra confinanti

codice civilecodice civile

non può essere derogato, neppure in presenza di un accordo fra confinanti

In quanto mirate alla tutela di interessi collettivi, il rispetto delle norme di natura urbanistica

può essere invocato da qualsiasi soggetto, anche estraneo ai fabbricati direttamente interessati

viene verificato dagli uffici comunali al momento della richiesta del permesso a costruire, che normalmente viene rilasciato “salvo il diritto dei terzi” DM 1444/68DM 1444/68 PRGCPRGC RECREC

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