UNIVERSITAS INDONESIA PERUBAHAN FUNGSI HUNIAN DAN …lontar.ui.ac.id/file?file=digital/20295844-S1804-Perubahan fungsi.pdf7. Keluarga saya yang tercinta Mama, Papa, Inggar dan Mega

i

UNIVERSITAS INDONESIA

PERUBAHAN FUNGSI HUNIAN DAN KONFLIK TERITORI

SKRIPSI

Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Arsitektur

EVITA NIDYASARI 0706269104

FAKULTAS TEKNIK

PROGRAM STUDI ARSITEKTUR

DEPOK

JULI 2011

Perubahan fungsi..., Evita Nidyasari, FT UI, 2011

ii

HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS

Skripsi ini adalah hasil karya saya sendiri,

dan semua sumber baik yang dikutip maupun dirujuk

telah saya nyatakan dengan benar.

Nama : Evita Nidyasari

NPM : 0706269104

Tanda Tangan :

Tanggal : 6 Juli 2011


iii

HALAMAN PENGESAHAN

Skripsi ini diajukan oleh : Nama : Evita Nidyasari NPM : 0706269104 Program Studi : Arsitektur Judul Skripsi : Perubahan Fungsi Hunian dan Konflik Teritori Telah berhasil dipertahankan di hadapan Dewan Penguji dan diterima sebagai bagian persyaratan yang diperlukan untuk memperoleh gelar Sarjana Arsitektur pada Program Studi Arsitektur, Fakultas Teknik, Universitas Indonesia.

Ditetapkan di : Depok Tanggal : 6 Juli 2011


iv

KATA PENGANTAR/UCAPAN TERIMA KASIH

Puji syukur saya panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat dan

rahmat-Nya, saya dapat menyelesaikan skripsi ini. Penulisan skripsi ini dilakukan

dalam rangka memenuhi salah satu syarat untuk mencapai gelar Sarjana

Arsitektur Jurusan Arsitektur pada Fakultas Teknik Universitas Indonesia. Saya

menyadari bahwa, tanpa bantuan dan bimbingan dari berbagai pihak, dari masa

perkuliahan sampai pada penyusunan skripsi ini, cukup sulit bagi saya untuk

menyelesaikan skripsi ini. Oleh karena itu, saya mengucapkan terima kasih

kepada:

1. Ahmad Gamal S.Ars., M.C.P, selaku dosen pembimbing, saya

mengucapkan terimakasih banyak atas saran-saran sehingga membuka

wawasan penulis dan telah meluangkan waktu, tenaga, kesabarannya,

memberikan semangat serta mortivasi yang membangun dalam proses

penyusunan skripsi ini.

2. Prof. Dr. Ir. Abimanyu Takdir Alamsyah M.S, Ir. Antony Sihombing

MPD., Ph.D., dan Mohammad Nanda Widyarta B.Arch., M.Arch. selaku

dosen penguji, saya mengucapkan terima kasih atas saran dan kesempatan

yang telah diberikan.

3. Dosen-dosen Arsitektur Universitas Indonesia. Terima kasih banyak atas

ilmu yang diberikan selama ini.

4. Bapak Wahyudin selaku pengawas PT. Jaya Property yang telah memberi

informasi dan membantu dalam usaha memperoleh data dalam

penyusunan skripsi ini.

5. Bapak Firman selaku ketua RT Bintaro yang telah meluangkan waktu,

berbagi cerita dan mengijinkan saya melakukan pengamatan di Jl. Bintaro

Utama 3.

6. Kepada seluruh responden dan narasumber penghuni serta pengurus

bangunan komersial Jl. Bintaro Utama 3, terima kasih atas partisipasi dan

kerjasamanya.


v

7. Keluarga saya yang tercinta Mama, Papa, Inggar dan Mega yang telah

mendukung saya memberikan semangat agar dapat menyelesaikan

penulisan skripsi ini.

8. Jery Hendra yang telah membantu memberikan saran, dukungan moral dan

material, dan bersedia serta sabar dalam mengantarkan survey demi skripsi

saya.

9. Rafaza dan Nasya yang telah memberikan pencerahan dan menghibur

dikala saya stress saat menulis skripsi.

10. Azalia dan Jannah selaku teman satu bimbingan yang berbagi keluh kesah,

jatuh bangun, sedih senang selama proses penulisan skripsi saya dan

bersedia mendengarkan curhatan kebimbangan saya.

11. Teman-teman seperjuangan S1 Arsitektur UI angkatan 2007 yaitu Andro,

Fauzia, Novi, Adit dan Yoerli yang telah bersama-sama jatuh bangun, suka

duka dalam mata kuliah perancangan arsitektur, kenangan selama 4 tahun

tersebut tak akan terlupakan.

12. Sahabat saya tercinta Andha Rezeitha terima kasih atas segala bantuannya;

13. Staff administrasi Departemen Arsitektur UI atas semua bantuan dalam

administrasi penyusunan skripsi.

14. Rekan, sahabat dan semua kerabat yang tidak mungkin saya tuliskan satu

persatu.

Akhir kata, saya berharap Tuhan Yang Maha Esa berkenan membalas segala kebaikan semua pihak yang telah membantu. Semoga skripsi ini membawa manfaat bagi ilmu Arsitektur.

Depok, 6 Juli 2011

Evita Nidyasari


vi

HALAMAN PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI TUGAS AKHIR UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS

Sebagai sivitas akademik Universitas Indonesia, saya yang bertanda tangan di

bawah ini:

Nama : Evita Nidyasari

NPM : 0706269104

Program Studi : Arsitektur

Departemen : Arsitektur

Fakultas : Teknik

Jenis Karya : Skripsi

Demi pengembangan ilmu pengetahuan, menyetujui untuk memberikan kepada

Universitas Indonesia Hak Bebas Royalti Noneksklusif (Non-exclusive

Royalty-Free Right) atas karya ilmiah saya yang berjudul:

Perubahan Fungsi Hunian dan Konflik Teritori

beserta perangkat yang ada (jika diperlukan). Dengan Hak Bebas Royalty

Nonekskluusif ini Universitas Indonesia berhak menyimpan,

mengalihmedia/format-kan, mengelola dalam bentuk pangkalan data (database),

merawat dan mempublikasikan tugas akhir saya selama tetap mencantumkan

nama saya sebagai penulis/pencipta dan sebagai pemilik Hak Cipta.

Demikian pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya.

Dibuat di : Depok Pada tanggal : 6 Juli 2011

Yang Menyatakan

(Evita Nidyasari)


vii

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL .............................................................................................. i HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS....................................................ii LEMBAR PENGESAHAN ................................................................................... ii KATA PENGANTAR……………………….....................….............................. iii HALAMAN PERNYATAAN PUBLIKASI......................................................... vi ABSTRAK .………………………......................…............................................ vii DAFTAR ISI ……………………………………...............….............................. ix DAFTAR GAMBAR………………………………...........…...............................xi DAFTAR LAMPIRAN ........................................................................................ xii 1. PENDAHULUAN ……………………………………..................................... 1 1.1 Perubahan Fungsi Hunian menjadi Komersial di Kawasan Perumahan........... 1 1.2 Perubahan Fungsi Bangunan dan Konflik Teritori.....................................….. 3 1.3 Konflik Sosial dalam Perumahan dengan Pengembang…................................ 5 1.4 Perubahan Fungsi dan Penerimaan Dampak Sosial………................…......… 6 2. KAJIAN TEORI................................................………………….......…......... 7 2.1 Rumah sebagai Fungsi Hunian...........................................................................7 2.2 Rumah sebagai Fungsi Komersial ………………........…….......................... 12 2.3 Fenomena Perubahan Fungsi Bangunan sebagai Permasalahan Umum

Perumahan...................................................................................................... 15 2.3.1 Faktor Penyebab Perubahan Fungsi Lahan Bangunan…...............15 2.3.2 Dampak Perubahan Fungsi Lahan Bangunan............................... 17

2.4. Teritori ………………...............................................................……......…...18 2.4.1 Pola Teritorial Pada Kawasan Perumahan..............................….. 21

2.5. Perubahan Fungsi Bangunan Berdampak Terhadap Teritori Penghuni .........27 3. METODOLOGI............... ……….................................................................. 29

3.1 Penentuan Lokasi Pengamatan...................................................... 29 3.2 Metode Pengamatan...................................................................... 30 3.3 Pengumpulan Data........................................................................ 31 3.4 Teknik Analisa.............................................................................. 32

4. STUDI KASUS................................................................................................ 34 4.1 Gambaran Umum...................................................................................... 34 4.1.1 Bintaro Jaya sebagai Perumahan dengan Pengembang................ 34 4.1.2 Batas Wilayah dan Pencapaian..................................................... 34 4.2 Gambaran Umum Area Pengamatan Jl. Bintaro Utama 3........................ 36 4.3 Rumah sebagai Fungsi Hunian dan Komersial......................................... 37 4.4 Fenomena Perubahan Fungsi Bangunan di Jalur Pengamatan................. 39 4.5 Penyebab Perubahan Fungsi Bangunan.................................................... 41


viii

4.6 Dampak Perubahan Fungsi Lahan Bangunan Terhadap Konflik Teritori ................................................................................................................... 48 4.7 Teritorial dalam Pola Perumahan Linear.................................................. 48 4.8. Konflik Teritori dalam Perumahan Berpola Linear.................................. 51

4.8.1 Konflik Teritori terhadap Gangguan Parkir.................................. 51 4.8.2 Konflik Teritori terhadap Gangguan Visual dan Audio............... 55 4.8.3 Konflik Teritori terhadap Gangguan Keamanan........................... 57

5. KESIMPULAN.................................................................................................61 DAFTAR REFERENSI ......................................................................................... 65


ix

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1. Derajat Keruangan dalam Rumah..................................................11 Gambar 2.2. Tipe Jalan subdivision....................................................................21 Gambar 2.3. Letak Rumah di Pola Linear..........................................................22 Gambar 2.4. Hunian dengan GSB Jauh..............................................................23 Gambar 2.5. Hunian yang Tegak Lurus Jalan.....................................................24 Gambar 2.6. Letak Rumah di Pola Cluster.........................................................25 Gambar 4.1. Peta Lokasi Bintaro Jaya................................................................35 Gambar 4.2 . Ruas Jl. Bintaro Utama 3 yang diamati..........................................36 Gambar. 4.3. Perubahan Bangunan Komersial blok AP dan AM........................38 Gambar 4.4. Transformasi Perubahan Fungsi Bangunan...................................40 Gambar 4.5. Intensitas Perubahan Fungsi Bangunan.........................................41 Gambar 4.6. Kepadatan Perubahan Fungsi Bangunan Reklame........................46 Gambar 4.7. Pengelompokkan Pola Linear dan Cluster.....................................49 Gambar 4.8. Pengelompokkan Teritori...............................................................49 Gambar 4.9. Teritori Warga................................................................................50 Gambar 4.10. Spasial Konflik Teritori..................................................................52 Gambar 4.11. Kepadatan Parkir............................................................................53 Gambar 4.12. Lokasi Rumah Ibu Tati...................................................................53 Gambar 4.13. Konflik Teritori Ibu Tati................................................................54 Gambar 4.14. KonflikTeritori Bapak Wowor.......................................................55 Gambar 4.15. Teritori Bapak Wowor...................................................................56 Gambar 4.16. Teritori Bapak Elsyen....................................................................58


x

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1: Kuisioner Penghuni

Lampiran 2: Kuisioner Pengurus Bangunan Komersial

Lampiran 3: Tabulasi Kuisioner Penghuni

Lampiran 4: Tabulasi Kuisioner Pengurus Bangunan Komersial


1

Universitas Indonesia

BAB 1 PENDAHULUAN

1.1 Perubahan Fungsi Hunian menjadi Komersial di Kawasan Perumahan

Perubahan fungsi lahan bangunan yang berada di kawasan perumahan

merupakan fenomena yang menyebabkan terjadinya perubahan tingkat

kenyamanan dan keadaan lingkungan di sekitar kawasan perumahan. Hal tersebut

terjadi karena adanya persinggungan batasan kepemilikan wilayah antara hunian

dan komersial. Fenomena ini terjadi di perumahan dengan salah satu pengembang

yang pertama kali muncul di Jakarta yaitu Bintaro Jaya. Bagaimana dampak dan

perubahan yang terjadi setelah adanya persinggungan batasan kepemilikan

wilayah terhadap kehidupan penghuni di kawasan tersebut? Dampak dan

perubahan tidak hanya sebatas mengganggu aktifitas warga dalam kehidupan

berhuni namun juga berpengaruh terhadap segi privasi, kenyamanan, dan

kepemilikan wilayah yang dari waktu ke waktu juga berdampak kepada keadaan

lingkungan yang berubah.

Fenomena ini terjadi di kawasan perumahan dengan potensi lingkungan

yang mendukung untuk terjadinya perubahan fungsi bangunan hunian menjadi

tempat usaha. Walaupun sudah ada peraturan yang melarang hunian dijadikan

tempat usaha, tetapi kebutuhan dan aktifitas warga yang meningkat maka

diperlukan lahan yang lebih luas. Adanya persaingan untuk mendapatkan lahan

yang sesuai dengan ruang kebutuhan penduduk adalah sesuatu yang amat sulit,

sehingga saat ini lahan adalah sesuatu yang memiliki nilai tinggi dan terbatas. Hal

ini memicu perubahan fungsi bangunan di Jl. Bintaro Utama 3 karena beberapa

warga telah merubah huniannya menjadi tempat usaha sehingga menjadi pelopor

dalam perubahan fungsi bangunan. Seiring berjalannya waktu, jumlah bangunan

komersial menjadi lebih banyak dibandingkan jumlah bangunan hunian.

Perubahan fungsi hunian di Jl. Bintaro Utama 3 ini menjadi daya tarik

untuk dipelajari karena tidak seperti kawasan perumahan lainnya yang memiliki

tempat yang terpisah antara hunian dan komersial. Namun di sepanjang jalan ini

berdiri dua fungsi bangunan komersial dan hunian yang berada di dalam satu


2


kawasan yang sama, sehingga dalam kawasan ini terbangun beberapa bangunan

komersial seperti salon, apotek, rumah makan dan toko-toko lainnya yang dari

waktu ke waktu semakin bertambah dan terlihat sudah menjadi hal yang biasa

sehingga merubah fungsi utama rumah sebagai hunian.

Sebagai manusia, kita dapat memiliki tempat tinggal yang dapat digunakan

sebagai tempat beristirahat yang nyaman, tempat berkumpul keluarga dan kerabat

serta untuk melakukan kegiatan. Tempat tinggal yang kita miliki seharusnya

menjadi ruang privat bagi penghuninya. Oleh karena itu pada jaman yang sudah

berkembang pada saat ini, banyak sekali pengembangan perumahan yang

menawarkan tempat tinggal yang sangat menjanjikan untuk memberikan ruang

privat yang baik pada setiap manusia, baik yang sudah berkeluarga maupun

belum berkeluarga.

Semakin bertambahnya penduduk yang berada di ibukota Jakarta, semakin

meningkat juga kebutuhan tempat tinggal dan semakin banyak pula pengembang

yang berlomba untuk memberikan dan membangun perumahan dengan konsep

terbaik yang ditawarkan kepada konsumen. Di ibukota seperti Jakarta, perumahan

dengan pengembang seperti Bintaro Jaya menjadi salah satu jenis hunian yang

dicari-cari oleh konsumen. Hal ini menunjukkan bahwa tempat tinggal atau

perumahan yang direncanakan oleh pengembang akan lebih terkontrol dari segi

pembangunan dan pengembangannya, karena dari segi kepadatan hingga tata letak

bangunan dan akses dapat diatur dan ditentukan oleh pengembang. Akibatnya,

pembangunan perumahan dengan pengembang semakin meningkat sesuai dengan

permintaan pasar yang sangat tinggi. Pembangunan perumahan dengan

pengembang ini mengacu kepada hunian yang saling melengkapi dan menunjang

seluruh kebutuhan penghuni dengan berbagai fasilitas yang diberikan.

Saat ini konsumen membeli hunian berdasarkan investasi, nilai tinggi,

keamanan, identitas dan privasi. Hal ini sebagai tantangan bagi para pengembang

untuk membuat suatu hunian yang baik. Perumahan dengan pengembang

menjanjikan suatu lingkungan hunian yang dapat memberikan rasa nyaman bagi

penghuni karena perumahan juga merupakan suatu wadah aktifitas berkegiatan

dan bersosialisasi. Fenomena yang terjadi di Jl. Bintaro Utama 3 justru tidak dapat

menjanjikan keadaan yang diharapkan sesuai dengan kenyataan sebelumnya,


3


bahkan yang terjadi justru suatu kawasan memiliki dua fungsi yaitu hunian dan

komersial yang berdiri dan berkegiatan berdampingan dalam suatu kawasan yang

sama.

Beberapa dampak muncul akibat adanya perubahan fungsi lahan yang

menyangkut segi ekonomi, lingkungan dan sosial (permendagri no.4/1996 dalam

perubahan penggunaan lahan). Dari segi ekonomi dapat dilihat terbukanya lahan

perkerjaan yang baru bagi karyawan yang berkegiatan di tempat usaha, lalu

adanya pajak yang diberlakukan oleh pengembang dan pemerintah daerah akan

kegiatan usaha yang berlangsung dan mejadikan kawasan ini sebagai kawasan

yang memiliki nilai tinggi untuk suatu usaha. Hal kedua dari segi lingkungan yang

berpengaruh terhadap perubahan kualitas lingkungan yang berdampak terhadap

tata ruang perumahan yang menjadi tidak teratur, terlihat lebih berantakan dan

kumuh serta mengakibatkan polusi dan sirkulasi jalan yang lebih padat yang

ditimbulkan dari kegiatan komersial tersebut. Dampak ketiga terhadap sosial,

dampak sosial ini mencakup gangguan yang terjadi dalam kehidupan warga

misalnya konflik kepemilikan wilayah (teritori). Hal ini terjadi dengan indikasi

lingkungan yang sudah terpengaruh oleh kegiatan komersial maka akan timbul

gangguan baik dari segi visual, audio maupun privasi masing-masing penghuni

yang menjadikan nilai huni di kawasan perumahan ini menurun. Suatu perumahan

yang direncanakan pengembang seharusnya dapat mengontrol tata letak dan

fungsi bangunan dari tahun per tahun agar tidak terjadi adanya perubahan fungsi

lahan bangunan yang seharusnya tidak terjadi.

1.2 Perubahan Fungsi Bangunan dan Konflik Teritori

Kegiatan bangunan komersial pada kawasan perumahan merupakan suatu

pergeseran fungsi dasar hunian pada perumahan. Permasalahan ini tidak bisa

dilihat sebagai kedua hal yang terpisah karena keberadaan hunian dan komersial

berada di satu kawasan yang sama. Keberadaan di tempat yang sama ini akan

mengakibatkan persinggungan di antara kedua bangunan tersebut. Persinggungan

yang dimaksud adalah ketika batasan kepemilikan wilayah seseorang akan daerah

perumahannya dimasuki oleh pihak lain yaitu kegiatan ataupun keberadaan


4


bangunan komersial yang secara tidak langsung berpengaruh terhadap lingkungan

perumahan.

Konflik teritori adalah bentrokan atau persinggungan area terhadap

batasan kepemilikan wilayah yang diakui secara hak atau persepsi dari setiap

orang, khususnya warga Jl. Bintaro Utama 3. Wilayah yang diakui secara hak

berupa kepemilikan yang jelas atau sah (memiliki surat-surat kepemilikan

bangunan dan tanah) atas suatu wilayah, sehingga batasan teritori bisa ditentukan

dengan batasan property tiap besaran luas kavling (batasan fisik). Sementara

wilayah yang diakui secara persepsi menjelaskan bahwa hak atas suatu wilayah

yang didasari oleh kepemilikan secara sah tidaklah cukup karena bisa berupa

kehendak atas penguasaan dan kontrol dari suatu tempat, sehingga munculah

batasan-batasan teritori berdasarkan perasaan, pembauan dan pendengaran (non

fisik).

Batasan teritori berdasarkan persepsi menjadi penting untuk dikaji karena

persinggungan yang terjadi berada di sepanjang jalan raya yang notabene adalah

ruang publik yang dapat diakses oleh umum. Namun, karena kepemilikan wilayah

berdasarkan persepsi yang bisa diakui melalui perasaan, pendengaran dan

penglihatan (batasan non fisik) sehingga keseluruhan Jl.Bintaro Utama 3 tersebut

masih termasuk ke dalam wilayah kepemilikan penghuni yang masih berada dekat

dengan hunian mereka. Apabila wilayah tersebut dimasuki, dirusak atau dilanggar

oleh orang lain yang tidak dikenal sehingga terjadinya persinggungan antara

kedua daerah kekuasaan hunian dan komersial, maka akan berpengaruh terhadap

kenyamanan penghuni yang semestinya cenderung membutuhkan ketenangan.

Oleh karena itu dapat dikatakan bahwa hunian memiliki makna lebih daripada

suatu bangunan yang juga mencakup kawasan sekitar perumahan yaitu suatu

tempat naungan untuk tinggal, berkegiatan, membentuk pola kepribadian dan

tempat untuk bersosialisasi dengan masyarakat yang membutuhkan suatu kawasan

lingkungan yang baik untuk dapat mendukung kehidupan warganya.

Aktifitas, kebutuhan penghuni, jumlah warga Bintaro yang meningkat

serta lokasi Jl. Bintaro Utama 3 yang berpotensi komersial, secara tidak langsung

berdampak terhadap keseimbangan lingkungan kawasan hunian. Kawasan hunian

yang dimiliki oleh seseorang mencakup lingkungan sekitar perumahan dan


5


menjadi bagian dari penggunaan kehidupan para penghuni. Namun kawasan ini

sudah terkontaminasi oleh kegiatan komersial karena tujuan kedatangan tamu

berasal dari seluruh daerah yang bukan hanya berasal dari kawasan perumahan

Bintaro saja namun juga berasal dari segala penjuru daerah. Kawasan perumahan

Jl. Bintaro Utama 3 menjadi fleksibel karena tidak ada filtrasi pengunjung datang

yang dikenal atau tidak oleh penghuni kawasan perumahan ini, sehingga orang-

orang yang datang ke kawasan perumahan secara umum dapat keluar dan masuk.

1.3 Konflik Sosial dalam Perumahan dengan Pengembang

Pembahasan daerah perumahan yang digunakan adalah perumahan dengan

pengembang. Bentuk perumahan ini bisa dibayangkan oleh masyarakat akan

keadaan lingkungan yang terbangun dan terbentuk di kemudian hari yang

menjanjikan perumahan nyaman dan aman serta dilengkapi oleh beberapa

fasilitas. Lain halnya dengan permukiman yang belum bisa dibayangkan

bagaimana perkembangan lingkungan ke depannya karena perkembangan hunian

di permukiman tidak memiliki konsep pembangunan seperti perumahan yang

dibangun oleh pengembang.

Setelah saya mengetahui masalah yang telah dipaparkan sebelumnya,

bahwa ada beberapa dampak yang terjadi yang diakibatkan oleh perubahan fungsi

lahan bangunan yaitu dari segi ekonomi, lingkungan dan sosial. Penulis akan

membatasi lingkup penulisan terhadap dampak masalah dari segi sosial yang

memiliki konflik di dalamnya. Konflik sosial berupa intensitas gangguan seperti

apa yang terjadi, antara apa, siapa yang terlibat dan gangguan seperti apa saja

yang terjadi di dalam masalah ini. Penulis akan menyertakan beberapa hasil

wawancara, kuisioner dan pengamatan sebagai metodologi penulisan yang

kemudian akan dianalisa dalam menjawab masalah dan fenomena yang terjadi.

Penulisan skripsi akan berakhir pada perubahan dan konflik yang terjadi antara

pihak komersial dengan penghuni serta pihak komersial dengan pengembang.

1.4 Perubahan Fungsi dan Penerimaan Dampak Sosial

Penulisan skripsi ini bertujuan untuk mencapai sebuah pemahaman

mengenai perubahan fungsi bangunan pada kawasan hunian dengan beberapa


6


sasaran. Sasaran pertama mengenai dampak yang terjadi akibat perubahan fungsi

bangunan di kawasan Jl. Bintaro Utama 3. Sasaran berikutnya mengenai

bagaimana sikap penghuni dan pengembang saat menyikapi adanya ruang usaha

yang berada di tengah-tengah kawasan hunian dengan penerimaan sosial yang

berbeda-beda. Selanjutnya mencari tahu apakah kawasan perumahan di Bintaro

Jaya telah sesuai dengan perumahan yang baik di Jakarta apabila telah terjadi

beberapa perubahan fungsi bangunan menjadi komersial di kawasan hunian.

Manfaat yang dapat diambil dari penulisan skripsi ini bagi masyarakat dapat

menjadi rekomedasi bagi calon pembeli hunian untuk memilih perumahan yang

baik dan nyaman. Kemudian dapat menjadi bahan rekomendasi pemerintah dan

pengembang untuk menyikapi masalah tentang pengendalian lahan hunian yang

berubah fungsi dan pemanfaatan ruang di jalan utama agar terkontrol dengan baik.

Dengan demikian dapat memperhatikan batasan-batasan privasi penghuni yang

berhak mendapatkan ketenangan dan dapat saling menguntungkan baik untuk

pengembang, penghuni dan warga sekitar komplek.


7



7


BAB 2 KAJIAN TEORI

Fungsi bangunan di kawasan perumahan yang beralih menjadi fungsi

komersial membuat suatu fenomena yang terus menerus terjadi dan semakin

bertambah jumlahnya di setiap tahun. Kawasan perumahan seperti ini memiliki

dua fungsi yang berbeda yaitu rumah sebagai fungsi hunian dan rumah sebagai

fungsi komersial. Fenomena perubahan fungsi menjadi komersial di kawasan

perumahan membuat suatu fungsi bangunan yang seharusnya sebagai rumah

tinggal bertransformasi menjadi sebuah tempat komersial. Perubahan ini menjadi

suatu permasalahan dalam perumahan karena terkait dengan perubahan fungsi

bangunan menjadi komersial yang menimbulkan konflik dalam kehidupan sehari-

hari khususnya konflik teritori sehingga memiliki dampak terhadap kualitas layak

huni warga yang tinggal di kawasan perumahan tersebut.

2.1 Rumah sebagai fungsi Hunian

Rumah tidak hanya sekedar sebuah bangunan saja, namun memiliki arti

yang lebih bagi penghuninya yang memiliki fungsi tertentu yang disesuaikan

dengan kebutuhan manusia. Dalam fenomena perubahan fungsi di kawasan

perumahan, terdapat dua fungsi berbeda yang berada dalam satu kawasan, yaitu

rumah sebagai fungsi hunian, kemudian berubah secara bertahap dengan beberapa

unit yang bertransformasi menjadi rumah berfungsi komersial. Rumah sebagai

hunian adalah kebutuhan dasar manusia sebagai ruang untuk bernaung dan

berkegiatan, baik itu kegiatan yang bersifat pribadi dan kegiatan yang

berhubungan dengan orang lain. Rumah tidak hanya memiliki fungsi tunggal

sebagai hunian yang memiliki sifat keruangan lebih privat namun rumah juga

berhubungan dengan lingkungan sekitar yang lebih besar skalanya yaitu

perumahan. Menurut Doxiadis (1968) perumahan berupa beberapa elemen yang

mencakup isi di dalamnya yaitu shelter, house, housing dan human settlement.

Pertama yaitu shelter yang memiliki definisi perlindungan terhadap

gangguan eksternal baik dari alam, binatang dll. Shelter hanya sebatas naungan

untuk berlindung saja belum bisa untuk berhuni dan berkegiatan. Kemudian yang


8


kedua adalah house yang diartikan sebagai struktur bangunan untuk bertempat

tinggal. House sudah dalam bentuk satuan unit bangunan yang memiliki ukuran

dan besaran (dimensi) yang sudah memiliki ruang-ruang sebagai tempat untuk

berkegiatan dan tinggal. Ketiga adalah housing yang memiliki definisi

perumahan, hal yang terkait dengan aktivitas bertempat tinggal (membangun,

menghuni) yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungannya.

Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang

memunkinkan lingkungan perumahan dapat berfungsi sebagaimana mestinya

yang berupa jalan, jaringan listrik, saluran air dan pembuangan sampah.

Sedangkan sarana lingkungan adalah fasilitas penunjang yang berfungsi untuk

penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya yang

berupa tempat peribadatan, pendidikan, perbelanjaan dan pelayanan umum.

Dalam skala ruang lingkup yang lebih besar berupa human settlement,

yaitu kumpulan (agregat) perumahan dan kegiatan permukiman. Berdasarkan UU.

pasal 1 tentang perumahan dan permukiman yang dimaksud dengan permukiman

adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa

kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat

tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung

perkehidupan dan penghidupan. Semua shelter sampai human settlement berada di

dalam habitat. Clements dan Shelford dalam Wikipedia mengatakan, habitat

adalah lingkungan fisik yang ada di sekitar suatu spesies atau populasi spesies

atau kelompok spesies atau komunitas. Jadi habitat sebagai lingkungan kehidupan

(tidak sebatas manusia). Bila dilihat dari lingkungan bahwa house sebagai

individual hunian berada di dalam human settlement yang berupa sekelompok

rumah yang berada di suatu habitat sebagai lingkungan kehidupan untuk tempat

melakukan kegiatan sehari-hari.

Pembangunan rumah dan perumahan melibatkan banyak peran baik dari

pemerintah, swasta maupun tenaga ahli dalam bidangnya. Secara keseluruhan

pembangun perumahan dibagi menjadi tiga bagian yaitu pembangunan oleh

pemerintah, pengembang dan arsitek (Woods, 1953, p.6). Pertama adalah

pembangunan unit perumahan umum yang merupakan salah satu perencanaan

yang dilakukan oleh pemerintah. Pembangunan ini merupakan subsidi pemerintah


9


dan disewakan kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah. Kedua adalah

pembangunan perumahan dengan pengembang sebagai pihak swasta, disini

perumahan diproduksi, didesain serta dipasarkan oleh pengembang. Dalam

pembangunan perumahan, pengembang sebagai pembangun rumah dan kawasan

tidak mengetahui siapa yang akan menempati rumah yang mereka bangun

sehingga penghuni kelak yang akan membeli dan menghuni tidak campur tangan

atas desain yang terbentuk. Selanjutnya adalah pembangunan perumahan dengan

jasa arsitek, arsitek berperan sebagai pendesain yang merealisasikan keinginan

klien akan hunian yang akan dibangun. Hubungan arsitek dan klien sangat erat

dan intim. Arsitek bisa mengetahui apa kemauan dari klien dan bagaimana rumah

yang bisa menjadi daerah privat penghuni terbentuk dan terbangun, tanpa ada

campur tangan pihak lain.

Di ibukota seperti Jakarta, perumahan dengan pengembang menjadi salah

satu jenis hunian yang dicari-cari oleh konsumen saat ini. Hal tersebut

dipengaruhi oleh alasan tempat tinggal atau perumahan yang direncanakan oleh

pengembang akan lebih terkontrol dari segi pembangunan serta pengembangan

karena dari segi kepadatan, tata letak bangunan dan akses dapat diatur dan

ditentukan oleh pengembang itu sendiri.

Rumah yang diharapkan oleh penghuni adalah rumah yang bisa memiliki

tempat yang nyaman dengan pencapaian kualitas yang baik di dalamnya, sehingga

dapat memenuhi kebutuhan penggunanya. Menurut Untermann dan Small (1977,

p.39) “pencapaian kualitas yang baik di dalam rumah memiliki beberapa syarat

yaitu mencakup aspek teritori, keleluasan privasi, orientasi, identitas dan

aksesibilitas”.

Teritori dapat dilihat melalui perasaan, pendengaran, perabaan dan

pembauan (non fisik) dan melalui pengakuan kepemilikan wilayah melalui

batasan fisik seperti contohnya wilayah taman depan, teras, balkon maupun

kawasan perumahan itu sendiri. Dalam skala yang lebih kecil, teritori dapat

berupa ruang-ruang dalam hunian sehingga pembatasan teritori tersebut berupa

batasan fisik seperti dinding atau pagar (Untermann dan Small, 1977, p.40).

Kemudian aspek orientasi berhubungan dengan pencahayaan alami yang berasal

dari matahari, pergerakan udara dan pemandangan. Kualitas tapak yang baik harus


10


bisa mencakup ketiga aspek tersebut sehingga dapat memenuhi kualitas rumah

yang dinamis. Dalam aspek identitas, pemilihan gaya rumah merupakan salah satu

ciri identitas diri yang dipertahankan oleh setiap individu. Lewat desain dan

rumah yang dipilih akan menunjukkan status sosial seseorang sehingga rumah

dapat mencerminkan diri para penghuni di dalamnya. Selanjutnya adalah

pencapaian kualitas melalui aksesibilitas, aksesibilitas adalah kemudahan

pencapaian dalam ruang-ruang di dalam rumah sehingga dapat dijangkau oleh

seluruh penghuni baik sehat maupun cacat fisik. Derajat aksesibilitas harus

disesuaikan dengan kebutuhan dari setiap usia yang bisa mencapainya, dimana

ada aksesibilitas yang harus dijauhkan karena bahaya untuk anak-anak bila bisa

menjangkaunya. Aksesibilitas kawasan lingkungan adalah kemudahan akses

untuk keluar dan masuk tanpa ada yang menghalangi. Kualitas selanjutnya

mengenai keselamatan yang merupakan salah satu rasa keamanan yang

terlindungi dari berbagai gangguan dan ancaman yang bisa membahayakan

keselamatan jiwa dan harta benda. Hal ini berkaitan dengan penempatan lokasi

rumah dimana suatu bentuk hunian yang terbuka lebih terancam keselamatannya

dibandingkan berada di dalam pola rumah yang lebih tertutup dengan penjagaan

yang lebih ketat. Kemudian aspek yang terakhir adalah kualitas pencapaian

keleluasaan pribadi (privasi). Privasi di dalam rumah dapat dicapai dengan

batasan ruang dan penataan ruang yang tepat. Batasan ruang dapat membatasi dan

mengontrol aksesibilitas bagi orang umum. Batasan ruang privasi dibagi menjadi

dua yaitu privasi visual dan privasi audio (Carmona, 2003).

Privasi visual yang dibagi ke dalam dua tahap, yaitu privasi internal dan

privasi eksternal. Privasi internal bisa dibuat dengan suatu batasan di dalam rumah

seperti pintu dan kaca ruangan yang tidak bisa dilihat ke dalam. Lebih baik

peletakan batasan ruang semakin ke dalam memiliki ruang yang semakin privat,

contohnya pintu masuk dan ruang tamu setidaknya jauh dari kamar tidur. Privasi

eksternal bisa diciptakan dengan menghindari pintu masuk (batasan antara ruang

luar dan dalam rumah seperti pagar pembatas) yang saling berdekatan dan

bersebelahan dengan tetangga. Letak pagar sebagai pembatas yang memiliki

posisi lebih jauh dari bangunan rumah dan lebih rapat, derajat keprivasiaannya

lebih tinggi dibandingkan dengan yang lebih dekat dan renggang.


11


Privasi audio berupa suara yang tidak diinginkan seperti bising yang dapat

mengganggu kegiatan privasi. Tingkat kebisingan tergantung kepada desibel

volum suara dan jarak bising ke pendengar, semakin dekat dengan sumber suara

maka akan semakin tinggi pula tingkat kebisingannya. Untuk menghindari

kebisingan dapat digunakan penyaring suara seperti pada isolasi yang terletak di

jendela dan dinding serta dari alam dapat menggunakan pohon.

Batasan ruang privasi menjadikan suatu ruang terjaga dan terhindar dari

gangguan. Batasan-batasan tersebut dibuat berdasarkan kebutuhan ruang yang

disesuaikan oleh fungsi bangunan yang diinginkan, dimana suatu batasan bisa

menjadi publik dan bisa membuat ruang menjadi privat.

Gambar 2.1 Derajat Keruangan dalam Rumah

(Sumber: Matthew Carmona, Urban Spaces& Public Places)

Kebutuhan privasi mendasari munculnya hirarki ruang yang berbeda di setiap

ruang yang memiliki tingkat privasi yang berbeda yaitu dimulai dari ruang yang

sangat publik hingga ruang yang sangat privat. Gambar ini menjelaskan tentang

penataan tata ruang pada rumah bahwa semakin ruang ke arah depan merupakan

daerah yang lebih umum, dikarenakan dekat dengan akses jalan (bersifat publik),

kemudian di ruang domestik rumah tingkat privasi dilihat dari posisi ruang,

tingkatannya adalah ruang yang bisa diakses oleh umum berada di dekat pintu

masuk, semakin ke dalam dan semakin ke atas merupakan ruang yang lebih

privat.

Privasi juga salah satu kebutuhan pengguna untuk mendapatkan kualitas

ruang huni yang layak karena dengan privasi maka akan terjauh dari segala

gangguan yang dapat membuat penghuni tidak nyaman. Seseorang dapat

mencapai privasi dalam ruang ketika ia dapat terhindar dari segala gangguan dari

luar. Sifat privasi bisa memudar disaat rumah berada di kepadatan tinggi sehingga

keleluasaan pribadi saat memasuki dan meninggalkan rumah menjadi sulit


12


diperoleh. Kepadatan tinggi bisa dilihat dari banyaknya perubahan fungsi

bangunan di kawasan perumahan tersebut yang beralih menjadi komersial

sehingga kawasan tersebut memiliki fungsi campuran antara hunian dan komersial

di dalam satu area yang sama yang memicu intensitas kepadatan orang yang

melalui kawasan perumahan tersebut menjadi ramai. Peraturan tata letak

bangunan yang memisahkan antara komersial dan hunian dapat

meminimalisasikan gangguan privasi, namun di Indonesia pola seperti itu tidak

sepenuhnya efektif karena dapat dilihat dari beberapa perumahan yang memiliki

fungsi campuran sehingga batas antara keprivatan area seseorang menjadi tidak

jelas.

2.2 Rumah sebagai Fungsi Komersial

Perumahan tidak berdiri sendiri namun di dalam kawasan perumahan juga

terdapat sarana lingkungan yang menunjang aktifitas dan kebutuhan warganya,

salah satunya adalah tempat komersial. Dalam fenomena perubahan fungsi

bangunan, kegiatan komersial menjadi jenis kegiatan yang memicu perubahan

fungsi bangunan di kawasan perumahan. Untuk dapat mengenal jenis kegiatan

komersial ini diperlukan pembahasan mengenai definisi dan jenis kegiatan serta

karakteristiknya.

Bangunan komersial adalah tempat perbelanjaan yang terdiri dari

bangunan dan ruang sewa yang dikhususkan untuk mewadahi fungsi perdagangan

(Marlina, 2008). Sedangkan tempat komersial menurut kamus bahasa indonesia

adalah ruang yang tersedia sehingga memungkinkan adanya kegiatan yang

berhubungan niaga atau perdagangan yang dibuat untuk mencari keuntungan.

Kegiatan di tempat komersial adalah kegiatan bertemunya pedagang dan pembeli

yang berlangsung secara dua arah. Sehingga dapat dikatakan, rumah sebagai

fungsi komersial ditujukan sebagai ruang naungan yang berfungsi sebagai wadah

untuk kegiatan berdagang.

Transformasi fungsi hunian menjadi komersial di kawasan perumahan

menjadikan Indonesia mempunyai lokasi perdagangan yang bercampur dengan

hunian sehingga jenis tempat komersial di Indonesia mempunyai sebuah warung

dan pertokoan. Warung memiliki fungsi utama menjual barang kebutuhan sehari-


13


hari dengan radius maksimum 500 meter. Lokasi warung yang berada di dalam

kawasan perumahan membuat fungsi rumah menjadi kegiatan berdagang, karena

warung yang berkembang di Indonesia merupakan transformasi dari rumah

(hunian). Sedangkan pertokoan yang juga memiliki fungsi sama dengan warung,

memiliki lokasi tersendiri yang terpisah dengan hunian kawasan sekitar

perumahan dengan tujuan sasaran pengunjung adalah seluruh warga satu komplek

perumahan dengan tujuan mudah dicapai oleh warga yang bermukim di sekitar

tempat komersial tersebut, dengan lokasinya yang berada di dalam perumahan

sehingga tidak perlu menyebrang ke jalan lingkungan dan cakupan pembeli adalah

penghuni perumahan dan warga sekitar perumahan.

Kebijakan tata guna lahan saat ini sudah mengarahkan kepada

pengelompokkan fungsi-fungsi yang sama sehingga memisahkan dengan fungsi

yang berbeda seperti contohnya pengelompokkan bangunan komersial dengan

komersial lalu pengelompokkan bangunan hunian dengan hunian. Namun

keberadaan warung cukup membuat pengelompokkan fungsi bangunan yang sama

menjadi tidak efektif karena masih dapat terlihat percampuran dua fungsi yang

berbeda antara komersial dan hunian.

Bentuk kawasan komersial yang memiliki fungsi tersendiri dalam satu

kawasan dapat dilihat dari jenis kawasan komersial neighbourhood center,

community center dan regional center. Kestrategisan lokasi perdagangan sangat

diperhitungkan dalam keberhasilan usaha karena potensi lokasi yang strategis dan

mudah dijangkau dengan transportasi baik umum maupun pribadi ditujukan agar

memudahkan pengiriman barang dan menjangkau pelanggan lebih banyak.

Penentuan lokasi perdagangan berkaitan dengan penempatan jenis tempat

komersial karena posisi tempat komersial bergantung kepada cakupan area

perdagangan yang terkait dengan kedekatan wilayah antar pusat perkotaan, hal ini

akan menentukan ukuran dan jenis perdagangan. Pembagian wilayah terhadap

jenis tempat komersial adalah neighbourhood center, community center dan

regional center (Porterfield, 1995, p.126).


14


Tabel 2.1. Jenis kawasan komersial

(Sumber : Gerald Potterfield, A Concise Guide To Community Planning)

Dari letak lokasi yang mendekati pusat kota ( regional center ) memiliki

besaran ruang komersial yang lebih luas dan lengkap dibandingkan lainnya karena

cakupan pembeli dan penjual berasal dari berbagai daerah yang berkumpul

menjadi satu di pusat wilayah. Jenis-jenis komersial di atas merupakan contoh

sebuah kawasan komersial yang memiliki kawasan tersendiri dengan membatasi

fungsi yang masih berkaitan dengan kegiatan jual dan beli sehingga tidak

bercampur dengan fungsi lain diluar fungsi tersebut dan direncanakan dengan

tujuan tertentu yang sifatnya khusus yaitu berdagang yang dapat dilihat dari jenis

barang yang diperdagangkan serta kapasitas tempat yang memuat 2.500-150.000

karena sifat perdagangan adalah mendatangkan pengunjung atau pembeli

sehingga kapasitas disesuaikan dengan wilayah yang dicakup.

Neighbourhood center Community center Regional center

lokasi Berada di jalan utama

suatu lingkungan.

mengelompok dengan

pusat lingkungan.

Berada di

lingkungan yang

lebih besar,

misalnya

mengelompok

dengan kecamatan.

Berada di

kelompok pusat

wilayah dengan

fasilitas

transportasi dan

komuniti center

isi Sayur mayur,

kebutuhan sehari-hari,

restaurant

Sayur mayur,

kebutuhan sehari-

hari, restaurant

sarana niaga

Sayur mayur,

kebutuhan sehari-

hari, restaurant

sarana niaga yg

lebih besar.

Ukuran

dan

kapasitas

30.000-50.000 sf

2500-40.000 orang

100.000-300.000 sf

40.000-150.000

orang

400.000-

1.000.000sf

Lebih dari 150.000

orang


15


2.3. Fenomena Perubahan Fungsi Bangunan sebagai Permasalahan

Umum Perumahan

Perumahan merupakan salah satu faktor terpenting dalam kehidupan

wilayah yang harus didukung oleh baik tidaknya kehidupan perumahan di dalam

wilayah tersebut. Kendala yang muncul mengakibatkan terhambatnya

perkembangan pembangunan dalam suatu wilayah, hal ini dapat mempengaruhi

kehidupan penghuni perumahan. Berdasarkan halaman website, permasalahan

umum yang terjadi pada suatu perumahan biasanya terkait dengan beberapa

elemen yaitu perkembangan penduduk di perkotaan, pertanahan, pengembangan

wilayah dan prasarana lingkungan (kuliah arsitektur, 2008).

Masalah perkembangan penduduk (perkotaan) meliputi laju pertumbuhan

kota yang tinggi mengakibatkan jumlah penduduk yang semakin besar dan

semakin meningkat pula kebutuhan yang dperlukan. Kebutuhan yang meningkat

inilah memicu perubahan kualitas hidup. Bila dilihat dari segi perumahan dan

kehidupannya, hal tersebut menjadikan nilai rumah bergeser (pertanahan) dari

kebutuhan dasar untuk dihuni menjadi status sosial dan komoditi ekonomi yang

meyebabkan menurunnya fungsi dasar permukiman. Berdasarkan peraturan

mentri dalam negri no. 1 thn. 2008 pasal 1 tentang pedoman perencanaan kawasan

perkotaan, definisi dari perubahan pemanfaatan lahan adalah pemanfaatan baru

atas tanah yang tidak sesuai dengan yang ditentukan dalam rencana tata ruang

wilayah kabupaten atau kota. Fenomena perubahan fungsi bangunan ini juga

dipengaruhi oleh terbatasnya ruang gerak penyediaan lahan untuk pengembangan

fasilitas umum dan prasarana lingkungan. Hal tersebut terjadi karena harga lahan

yang semakin tinggi sehingga memicu persaingan untuk pemanfaatan ruang yang

sesuai dengan lokasinya. Perubahan fungsi lahan bangunan merupakan gejala

umum yang seringkali terjadi di ibukota Jakarta. Gejala ini memiliki beberapa

faktor dan beberapa dampak sosial dan lingkungan.

2.3.1 Faktor Penyebab Perubahan Fungsi Lahan Bangunan

Perubahan fungsi lahan bangunan yang menjadi permasalahan pada

perumahan memiliki faktor pemicu sehingga dapat berpotensi komersial. Enam

faktor penting dalam proses perubahan pemanfaatan lahan perumahan menurut


16


Yunus adalah karakteristik nilai lahan, kelengkapan utilitas, aksesibilitas lahan,

karakteristik personal pemilik lahan, peraturan pemanfaatan lahan dan inisiatif

pembangun komersial (dalam Syahrir 2010).

Faktor pertama mengenai karakteristik nilai lahan yang merupakan suatu

kondisi ekonomi yang memperhitungkan nilai lahan bila dilihat dari produktifitas

yang terjadi di lahan tersebut. Semakin tinggi produktifitas yang terjadi di suatu

lahan, maka semakin tinggi pula nilai suatu lahan. Produktifitas yang tinggi

menjadikan lahan suatu kawasan yang aktif. Dalam kawasan komersial

pemanfaatan lahan dilakukan semaksimal dan seefisien mungkin agar tercapai

peningkatan penghasilan yang bisa mendatangkan keuntungan.

Faktor kedua dilihat dari kelengkapan utilitas umum di lahan tersebut.

Semakin dekat lokasi perumahan dengan pusat kota, maka semakin lengkap pula

utilitas umum yang memadai. Hal ini dipengaruhi oleh nilai lahan karena pada

dasarnya pusat kota atau perumahan membutuhkan utilitas yang lebih lengkap

untuk menunjang kehidupan dan kegiatan warganya sehingga memerlukan biaya

yang lebih besar dibandingkan lokasi lainnya.

Selanjutnya adalah aksesibilitas lahan untuk menarik pelanggan bila dekat

dengan pusat kota, semakin tinggi intensitas dan keragaman kegiatan yang

memberi fasilitas saling melengkapi (Spreiregen, 1960). Pengaruh ring road dan

radial road sangat dominan dalam perubahan fungsi lahan. Perubahan menjadikan

perpotongan jalan antara keduanya menyebabkan tumbuh pusat-pusat

perdagangan dan jasa komersial baru (Yunus dalam Syahrir 2010).

Keempat mengenai faktor karakteristik personal pemilik lahan dimana

perubahan pemanfaatan lahan perumahan bukan hanya berasal dari luar

perumahan, tetapi juga berasal dari dalam masyarakat yang menghuni kawasan

perumahan tersebut. Contohnya seperti pertambahan penduduk yang dapat

merubah struktur masyarakat, seperti perubahan mata pecaharian yang akhirnya

mencari lahan pekerjaan baru dengan cara pemanfaatan lahan yang ia miliki

seperti berdagang.

Faktor kelima mengenai peraturan mengenai pemanfaatan lahan yang

sesuai dengan aturan tata ruang yang telah ditetapkan. Perubahan fungsi lahan

akan terjadi bila masyarakat tidak memperhatikan, tidak menaati dan tidak


17


konsisten terhadap pemanfaatan, penggunaan serta pengembangan fungsi lahan

secara baik dan benar sesuai aturan.

Terakhir adalah faktor yang berasal dari inisiatif para pembangun yang

melihat adanya potensi dan nilai lahan tinggi sehingga dapat memberikan

keuntungan yang besar. Hal ini membuat faktor ekonomi sangat dominan dalam

perubahan pemanfaatan lahan.

2.3.2 Dampak Perubahan Fungsi Lahan Bangunan

Perubahan fungsi bangunan yang menyebabkan ketidakberagaman fungsi

bangunan di satu kawasan menyebabkan beberapa dampak yang mempengaruhi

kehidupan warga di kawasan perumahan tersebut. Menurut Permendagri

no.4/1996 dalam perubahan penggunaan lahan, apabila dilihat ke dalam konteks

kasus sebenarnya, dampak yang terjadi akibat perubahan fungsi bangunan

menyangkut segi sosial, ekonomi dan lingkungan.

Dampak sosial yang terjadi adalah berupa intensitas gangguan yang

muncul diakibatkan oleh perubahan fungsi bangunan. Intensitas gangguan dapat

berupa gangguan kenyamanan, gangguan teritori dan gangguan sosial.

Gangguan kenyamanan ditimbulkan dari segi audio dan visual yang

diakibatkan oleh aktifitas kegiatan komersial. Contoh gangguan audio adalah

bising yang ditimbulkan oleh kegiatan komersial baik dari pengiring musik di

beberapa tempat komersial maupun kendaraan pengunjung yang lalu lalang.

Gangguan tersebut mengakibatkan ketidaknyamanan penghuni dan membuat

kawasan hunian menjadi ramai. Gangguan visual terjadi ketika nilai estetika

kawasan menjadi turun derajatnya karena terlihat lebih kumuh dan berantakan

disebabkan banyaknya spanduk dan reklame serta bangunan komersial yang tidak

teratur.

Gangguan teritori terjadi saat kawasan teritori penghuni bentrok dan

bersinggungan dengan kegiatan komersial yang seharusnya tidak memasuki

teritori penghuni. Hal ini menjadi konflik karena bepengaruh terhadap

kenyamanan dan keamanan penghuni sehingga privasi menjadi berkurang.

Gangguan sosial terjadi ketika pertikaian, beda pendapat atau perselisihan

antara penghuni rumah dengan pihak komersial yang terjadi. Pertikaian tersebut


18


dipicu oleh gangguan yang diakibatkan oleh kegiatan komersial. Gangguan sosial

ini juga bisa mencakup tentang hubungan pertetanggaan. Ketika semakin banyak

bangunan komersial yang muncul maka hubungan pertentanggaan antar penghuni

semakin berkurang karena tidak memiliki banyak tetangga lagi sehingga semakin

lama komunikasi antar tetangga akan hilang karena kegiatan sosial antar penghuni

yang bisa membuat para penghuni berkumpul menjadi tidak ada lagi.

Dampak ekonomi adalah satu-satunya dampak positif karena munculnya

fungsi bangunan komersial membuka lapangan pekerjaan baru bagi karyawan

yang akan bekerja di tempat usaha yang baru muncul ini. Dengan adanya

bangunan komersial maka pendapatan daerah menjadi meningkat karena

pemasukan-pemasukan dari kegiatan usaha yang berlangsung. Pihak pengembang

juga diuntungkan dari IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan) yang lebih tinggi

dibandingkan fungsi hunian. kegiatan komersial yang menjamur di kawasan

hunian menjadikan kawasan ini memiliki nilai yang tinggi untuk investasi jangka

waktu ke depan karena harga tanah menjadi tinggi.

Dampak lingkungan terjadi akibat munculnya kegiatan komersial di

kawasan hunian menimbulkan polusi yang lebih tinggi karena orang yang menuju

kawasan ini semakin ramai sehingga intensitas lalu lintas menjadi padat

menyebabkan pembuangan CO2 lebih banyak. Selanjutnya dari segi tata ruang di

dalam perumahan menjadi tidak teratur seperti perubahan GSB di tempat

komersial. Penyimpangan fungsi bangunan yang seharusnya tata ruang di tempat

ini sebagai hunian justru ada beberapa yang meyimpang menjadi komersial,

sehingga di kawasan ini menjadi kawasan campuran antara bangunan hunian dan

komersial.

2.4 Teritori

Teori mengenai teritori dibutuhkan ketika teori rumah sebagai ruang privat

tidaklah cukup berdiri sendiri karena konflik atau permasalahan yang terjadi

berada di dalam ruang publik perumahan. Penggunaan teori teritori bisa

menunjukkan kejelasan batasan dan bagian wilayah yang bersinggungan atau

berbentrokan antara wilayah kepemilikan hunian dan komersial sehingga


19


menyebabkan permasalah dalam perumahan yang diakibatkan oleh keberadaan

bangunan komersial.

Komplek perumahan berhubungan dengan unit hunian yang berdampingan

dengan lingkungan perumahan yang terdiri dari unit hunian lainnya (tetangga) dan

sarana serta prasarana. Hubungan antara unit hunian satu dengan lainnya

memerlukan batasan kawasan. Batasan kawasan di dalam suatu perumahan

dibutuhkan untuk mengetahui kepemilikan akan suatu lahan (Mandanipour,

2003). Kepemilikian tersebut berkaitan dengan teritori, dimana persepsi penghuni

mengenai kawasan perumahan adalah kawasan yang derajat kepublikannya

rendah sehingga warga menginginkan orang-orang yang berada di kawasannya

merupakan orang yang dikenal dengan penetrasi yang terbatas. Walaupun pada

kenyataannya kawasan perumahan merupakan ruang publik yang dapat diakses

oleh setiap orang, sehingga dengan persepsi penghuni yang menganggap kawasan

perumahan sebagai wilayah yang memiliki derajat kepublikan yang rendah

mengakibatkan batasan kawasan menurut pemilik lahan menjadi bersinggungan

ketika ada perubahan fungsi bangunan hunian menjadi komersial.

Perubahan fungsi bangunan memberikan dampak sosial terhadap intensitas

gangguan yang berupa persinggungan dan konflik. Konflik tersebut pada kawasan

perumahan berdampak terhadap teritori setiap penghuni rumah karena dengan

perubahan fungsi bangunan tersebut menjadikan batasan antara rumah sebagai

ruang privasi menjadi tidak jelas batasannya karena bersinggungan dengan teritori

yang dicakup oleh komersial. Seharusnya kawasan perumahan menjadi daerah

yang nyaman dan jauh dari gangguan sehingga tercapai suatu kualitas lingkungan

yang baik sebagai tempat untuk beraktifitas.

Teritorialitas berupa sesuatu yang berkaitan dengan ruang fisik, tanda,

kepemilikan, pertahanan, penggunaan yang eksklusif, personalisasi dan identitas

(Joyce, 2004, p.124). Teritori adalah suatu wilayah yang sudah menjadi milik dan

hak seseorang dan memiliki batas yang nyata. Menurut Fisher kepemilikan hak

dalam teritori ditentukan oleh persepsi orang yang bersangkutan. Persepsi setiap

orang bisa berupa aktual yang pada kenyataannya memang ia miliki dan bisa juga

berupa kehendak atas penguasaan dan kontrol dari suatu tempat yang bukan

didasari atas kepemilikan hak yang sah. Kontrol dari suatu ruang digunakan untuk


20


melindungi daerah kawasannya dari orang lain dengan menggunakan penanda,

baik secara simbol, verbal maupun batas, dikuasai, digunakan, dimiliki oleh

seseorang atau kelompok bahkan perasaan tidak suka dari individu bila teritorinya

dilanggar oleh orang lain. Teritori digunakan seperti pengatur kegiatan dengan

memungkinkan kita sebagai pemilik lahan untuk mengantisipasi siapa saja orang

dan bentuk prilaku yang masuk ke dalam teritori sehingga sesuai dengan rencana

kehidupan sehari-hari (Mandanipour, 2003, p.50).

Teritori terbagi dalam beberapa golongan, klasifikasi teritori yang terkenal

adalah menurut Altman (1980) yang didasari oleh derajat privasi, hubungan dan

kemungkinan pencapaian yaitu teritori primer, teritori sekunder dan teritori publik

(Joyce, 2004, p.126).

Teritori primer termasuk tempat yang sangat pribadi, orang yang

diperbolehkan masuk adalah orang terdekat dan memiliki izin khusus. Teritori ini

dimiliki oleh perseorangan atau kelompok. Contoh teritori primer untuk

perseorangan adalah teritori ruang kamar tidur yang boleh dimasuki oleh pemilik

kamar dan orang terdekat sang pemilik kamar. Untuk teritori kelompok contohnya

adalah daerah wilayah nongkrong yang sudah diakui kepemilikannya oleh

sekelompok orang tersebut.

Kedua adalah teritori sekunder yang penguasaan teritorinya kurang begitu

kuat karena penggunaannya harus berbagi dengan orang. Tempat yang digunakan

secara bersama dan dalam suatu tempat tersebut biasanya hubungan yang terjadi

di dalamnya sudah cukup mengenal satu sama lain. Contoh teritori sekunder

adalah kantin dan ruang kelas atau kawasan kelompok perumahan.

Ketiga adalah teritori publik, dalam teritori ini termasuk tempat terbuka

untuk umum yang diperbolehkan semua orang boleh memasuki tempat tersebut.

Teritori ini memang diperuntukkan bersama, namun bila ada seseorang yang

sudah terlebih dahulu memakainya maka orang tersebut akan menganggap teritori

yang ia gunakan sebagai miliknya dan orang lain tidak akan meminta untuk

memindahnya. Bila tempat itu sudah ditinggalkan maka orang lain berhak untuk

menggunakannya.

Perubahan teritori bisa terjadi seperti rumah yang bisa menjadi teritori

sekunder ketika pemilik rumah mengijinkan orang lain atau tamunya masuk ke


21


dalam. Sedangkan untuk contoh kawasan perumahan lebih bersifat teritorial

sekunder karena merupakan kawasan yang diperuntukkan sesama penghuni yang

saling mengenal, namun hal ini bisa saja berubah menjadi teritori publik ketika

aksesibilitas menjadi terbuka untuk umum, ditambah lagi banyaknya pengunjung

bangunan komersial yang datang sehingga kawasan perumahan dapat diakses oleh

orang publik.

Dalam pembahasan teritori, permasalahan perumahan yang memiliki

perubahan fungsi tidak hanya terbatas kepada teritori primer saja. Dalam kawasan

perumahan juga mencakup teritori sekunder dan publik dimana ketiga teritori

tersebut saling bentrok sehingga teritori beririsan satu sama lain karena

penempatan lokasi hunian dan komersial berada dalam kawasan yang sama.

2.4.1 Pola Teritorial Pada Kawasan Perumahan

Teritori di dalam perumahan bisa ditentukan dari pola perumahan yang

terbentuk di setiap kawasan untuk mengetahui derajat keprivatan setiap rumah.

Pola kawasan perumahan secara garis besar berupa pola linear dan pola cluster

(Untermann & Small, 1977).

Gambar 2.2 Tipe jalan subdivision

(Sumber: Joseph D.C. & John C., Time Saver Standard for Building Types, 2nd ed.)

Pola rumah yang ditata dalam pola linear tidak memiliki kesamaan keprivasian

dengan pola cluster. Berikut adalah perbedaan teritori yang terbentuk dari pola

kawasan linear dan cluster.


22


A. Perumahan Berpola Linear

Pola perumahan linear dibentuk tanpa adanya pengelompokkan yang

membuat kawasan perumahan ini dilalui oleh jalan utama yang sifatnya publik.

Untermann & Small (1977) mengemukakan bahwa jalur jalan utama cocok untuk

melayani pembangunan industri, komersial ataupun pertokoan dikarenakan jalan

ini merupakan jalur yang ramai dilewati oleh banyak kendaraan yang

menyebabkan mobilisasi menjadi sibuk dan padat. Mobilisasi yang aktif membuat

masalah perubahan fungsi bangunan dapat terjadi.

Gambar 2.3 Letak rumah di pola linear

(Sumber: Joseph D.C. & John C., Time Saver Standard for Building Types, 2nd ed.)

Bentuk linear berasal dari suatu bentuk atau pengaturan sederetan bentuk-bentuk

sepanjang sebuah garis yang saling berulang (Ching, 1979, p.76). Pola linear

memiliki jalan kolektor sebagai jalan utama dan jalan lokal untuk pencapaian ke

tiap rumah.

Untuk lebih jelasnya derajat keprivasian hunian di pola linear

digambarkan dalam skema dibawah ini.

Skema 2.1 Derajat Keprivatan Pola Linear

(Sumber: Ilustrasi pribadi)

Privasi berkurang Privasi meninggi

Ket: : gelembung privasi : gangguan


23


Diagram digambarkan berbentuk garis lurus yang mencerminkan sebagai

bentuk linear. Diagram menunjukkan bahwa lingkaran sebagai gelembung privasi

dan garis sebagai gangguan, maka semakin banyak gangguan semakin menurun

pula intensitas atau derajat keprivatan dalam suatu hunian yang digambarkan

dengan tebal tipisnya garis yang dibentuk.

Dilihat dari pola linear tersebut, teritorial yang terbentuk adalah rumah

sebagai teritorial primer, halaman rumah sebagai teritorial sekunder yang bersifat

semi privat, pedestrian sebagai wilayah semi publik dan jalan utama sebagai

wilayah publik. Keprivasian perumahan yang berada di dalam lokasi seperti ini

biasanya memiliki nilai kenyamanan yang berkurang, dikarenakan pintu masuk ke

rumah melewati dan berdekatan langsung dengan jalan lokal (gambar 2.3) yang

menjadi jalur sibuk yang menimbulkan gangguan fisik dan audio.

Perumahan berpola linerar tentu saja memiliki intensitas gangguan yang

tinggi. Untuk mengurangi gangguan yang ditimbulkan dari perumahan berpola

linear terdapat beberapa pemecahan masalah sebagai berikut:

1. Menempatkan sederetan unit rumah dengan halaman yang luas dan

berjarak cukup jauh dari tepi jalan.

Gambar 2.4 Hunian dengan GSB Jauh

(Sumber: Unterman & Small, Site Planning for Cluster Housing)

Penggunaan halaman yang luas dengan jarak yang cukup jauh dengan jalan raya

dan ditumbuhi oleh banyak vegetasi akan menjadi penyaring bising yang

ditimbulkan oleh kendaraan.

2. Peletakan unit-unit perumahan yang tegak lurus dari jalan utama untuk

mengurangi bisi


24


Gambar 5.

Gambar 2.5 Hunian yang Tegak Lurus Jalan

(Sumber: Unterman & Small, Site Planning for Cluster Housing)

Dengan pola unit hunian yang tegak lurus dengan jalan utama dapat mengurangi

bising karena muka rumah tidak berhadapan langsung dengan jalan utama, dan

mengaharuskan masuk melalui jalan pencapaian terlebih dahulu.

3. Arah muka bangunan yang tidak menghadap jalan utama bisa mencegah

perubahan fungsi bangunan karena tidak memiliki kesempatan untuk

berinteraksi langsung dengan pengguna jalan utama. Sehingga jalur masuk

ke dalam rumah ini harus melewati jalan lokal terlebih dahulu untuk

mencapai pintu masuk rumah.

Namun dalam keadaan di Indonesia adalah jalan utama tidak tertata seperti ketiga

contoh diatas, karena pemanfaatan bahu jalan yang lebar tidak digunakan oleh

pihak pengembang memanfaatkan lahan semaksimal mungkin untuk dipakai

sebagai hunian, sehingga keadaan perumahan di Indonesia di jalan utama

(boulevard) masih ada beberapa yang di bangun untuk hunian.

B. Perumahan berpola cluster

Pola perumahan cluster berupa pengelompokkan hunian yang terpisah

dengan hunian lainnya. Pola cluster hanya memiliki satu pintu masuk sehingga

penggunaan jalan bukan bersifat publik untuk non penghuni sehingga lebih

bersifat publik untuk penghuni saja. Pola cluster memiliki dua bentuk pola yaitu

culdesac dan loopstreet.


25


Derajat teritori kedua pola ini berbeda karena untuk pola culdesac akses

masuk hanya ada satu jalur dan merupakan jalan buntu, maka teritorial lebih

bersifat privat dan lebih terkontrol dalam pengamanan untuk para penghuni

dibandingkan pola loopstreet yang mempunyai dua pintu masuk. Rencana

Radburn (1928) ternyata berhasil dengan pemisahan jalan lokal menuju culdesac

atau loopstreet serta sirkulasi pejalan kaki yang telah dipisahkan dari kendaraan

bermotor membentuk suatu lingkungan yang lebih tenang dan lebih aman

daripada penataan perumahan berpola linear (Untermann & Small, 1977, p.120).

Penjelasan derajat keprivatan di dalam pola kawasan cluster digambarkan dalam

diagram dibawah ini.

Skema 2.2 Derajat keprivatan

(Sumber: Ilustrasi pribadi)

Gambar 2.6 Letak Rumah di Pola Cluster (Sumber : Joseph D.C. & John C., Time Saver Standard for Building Types, 2nd ed.

cluster

Ket: : hunian : gangguan


26


Gambar berbentuk garis melingkar disesuaikan dengan bentuk cluster

yang mengelilingi dan melindungi unit-unit hunian di dalamnya yang

digambarkan oleh beberapa lingkaran padat. Semakin besar cakupan lingkaran

maka semakin besar pula intensitas gangguan karena berada di luar cluster dan

semakin ke kecil cakupan lingkaran maka intensitas gangguan semakin kecil

karena berada di dalam cluster. Garis lingkaran semakin menebal menunjukkan

gangguan yang semakin tinggi. Oleh karena itu pola cluster memiliki derajat

keprivasian huni lebih tinggi terhadap wilayahnya, karena tidak dilalui oleh jalan

lokal yang sibuk, sehingga terhindar dari gangguan yang ada.


27


2.5 Perubahan Fungsi Bangunan Berdampak Terhadap Teritori Penghuni

Perubahan fungsi hunian menjadi komersial membuat adanya perubahan

yang tidak sesuai dengan fungsi awal. Keberadaan bangunan berfungsi komersial

membuat teori yang ada tentang pemisahan lokasi antara hunian dan komersial

menjadi tidak selamanya terjadi seperti itu. Beberapa kasus di Indonesia bahkan

memiliki keberadaan dua fungsi komersial dan hunian di dalam satu kawasan

perumahan khususnya yang dikelola oleh pengembang. Hal ini biasanya terjadi

dalam perumahan yang dilalui oleh jalan utama yang merupakan ruang publik

sehingga dapat diakses oleh umum.

Keberadaan bangunan komersial di kawasan perumahan menjadikan

pencapaian kualitas hunian yang baik (aspek teritori, keleluasan privasi, orientasi,

identitas dan aksesibilitas) tidak bisa terpenuhi dengan baik.

Rumah sebagai elemen dari perumahan terdiri dari dua fungsi apabila

dilihat dari kawasan yang memiliki perubahan fungsi. Yaitu rumah berfungsi

hunian dan rumah berfungsi komersial. Kedua fungsi tersebut apabila diletakkan

di dalam satu kawasan yang sama akan menyebabkan persinggungan batasan

kepemilikan wilayah (konflik teritori). Konflik teritori terjadi disaat kawasan

teritori penghuni bentrok dan bersinggungan dengan kegiatan komersial yang

seharusnya tidak memasuki teritori penghuni. Sehingga hal ini menjadi konflik

karena bepengaruh terhadap kenyamanan dan keamanan penghuni perumahan.

Walaupun persinggungan wilayah yang terjadi berada di ruang publik yaitu jalan

raya sehingga bisa diakses oleh orang umum, bukan berarti wilayah kepemilikan

penghuni (teritori) tidak berpengaruh atau tidak terganggu. Hal tersebut

dikarenakan bahwa pengakuan wilayah seseorang tidak hanya berupa batasan

secara fisik (batasan properti rumah) namun juga berupa suatu batasan non fisik

yang didasari oleh perasaan, penglihatan dan pendengaran. Sehingga kawasan

sekitar perumahan yang diakui oleh perasaan, penglihatan dan pendengaran masih

berupa satu kesatuan dengan batasan properti rumah. Oleh karena itu teori teritori

berperan penting dalam pemahaman akan suatu batasan kepemilikan, karena di

dalam teori teritori terdapat klasifikasi batasan teritori yang didasari oleh

hubungan dan pencapaian yaitu teritori primer, teritori sekunder dan teritori


28


publik. Konflik teritori antara hunian dan komersial terjadi ketika adanya

persingungan antara ketiga batasan teritori tersebut.

Teritori dalam perumahan dapat dilihat juga dari pola perumahan yang

terbentuk. Sehingga teritori yang terbentuk di dalam pola perumahan linear dan

cluster berbeda cakupannya. Perumahan berpola linear cenderung memiliki

tingkat teritorial yang rendah dikarenakan pola linear dilalui oleh jalan lokal atau

jalan kolektor yang bersifat publik, sehingga kawasan perumahan berpola linear

dapat diakses secara umum. Sedangkan tingkat teritorial rumah yang berada di

pola cluster lebih tinggi karena dilakukan pemisahan antara jalan utama dengan

hunian yang terhindar dari sirkulasi umum sehingga membentuk suatu lingkungan

yang lebih tenang dan lebih aman daripada penataan perumahan berpola linear.

Oleh karena itu perumahan berpola linear yang dilewati jalan utama lebih

memiliki potensi komersial. Potensi tersebut bisa dilihat ketika orang yang

melalui jalan lokal atau kolektor (sirkulasi publik) dalam perumahan berpola

linear dapat berhadapan langsung dengan kegiatan atau keberadaan bangunan

komersial, sehingga kemungkinan interaksi jual beli, dilihat dan melihat menjadi

lebih besar.


29


BAB 3 METODOLOGI

Dampak yang terjadi akibat perubahan fungsi hunian menjadi komersial di

kawasan perumahan dikaji menggunakan pendekatan deskriptif eksploratif.

Penggunaan metode ini melalui pengamatan pada obyek sebenarnya yang

bertujuan untuk mengungkap secara luas dan mendalam tentang sebab-sebab dan

permasalahan yang mempengaruhi terjadinya sesuatu. Penulisan skripsi ini

menggunakan metode deskriptif eksploratif lebih dalam dikarenakan

keiingintahuan penulis mengenai perubahan fungsi bangunan yang menjadi

fenomena di kawasan hunian yang akhirnya membuat penasaran akan apa saja hal

dan masalah yang terjadi di dalamnya. Setelah itu dianalisa secara kualitatif.

Kualitatif dikaji berdasarkan data yang di dapat melalui catatan observasi, catatan

wawancara menurut pengalaman dan sejarah sehingga cenderung dilakukan tidak

untuk menemukan hukum-hukum dan tidak untuk membuat generalisasi,

melainkan untuk membuat penjelasan mendalam atas obyek tersebut.

3.1 Penentuan Lokasi Pengamatan

Penentuan lokasi pengamatan dilakukan dengan beberapa tahapan.

Pertama saya harus menentukan jenis perumahan seperti apa yang ada keterkaitan

dengan perubahan fungsi bangunan yang bertransformasi dari waktu ke waktu,

dua fungsi komersial dan hunian yang berada dalam satu kawasan yang sama dan

memiliki dampak teritori akibat perubahan yang paling dirasakan oleh

penghuninya. Saya mencari informasi tentang beberapa jenis perumahan seperti

perumahan terencana dan tidak terencana. Perumahan terencana memiliki bentuk

perumahan yang sudah bisa dibayangkan keadaan lingkungan yang akan

terbangun dan terbentuk di kemudian hari yang menjanjikan akan perumahan

yang nyaman dan aman serta dilengkapi oleh beberapa fasilitas dengan segala

keteraturan yang dijanjikan. Lain halnya dengan permukiman yang belum bisa

dibayangkan bagaimanan perkembangan lingkungan ke depannya sehingga

apabila terjadi perubahan fungsi bangunan warga tidak akan bermasalah karena

tidak ada yang menjanjikan kawasan yang dibangun akan nyaman dan aman

karena tumbuh dengan sendirinya. Saya memutuskan untuk memilih perumahan


30


terencana karena perubahan fungsi bangunan yang terjadi menggambarkan

ketidaksesuaian dengan janji yang diberikan oleh pengembang mengenai

perumahan yang aman dan nyaman.

Kedua saya mencari karakteristik kawasan yang memiliki potensi sebagai

tempat berkembangnya kawasan komersial di dalam perumahan. Potensi dalam

kawasan perumahan harus memiliki nilai lahan yang strategis, ramai dan terletak

di jalan raya utama. Aspek lain dalam penentuan lokasi adalah aspek kebijakan

pemerintah terhadap peraturan yang berlaku sehingga mengijinkan perubahan

fungsi hunian menjadi komersial dapat terjadi. Oleh karena itu lokasi pengamatan

ditetapkan di kawasan perumahan yang sudah berdiri lama yang terbangun

menggunakan pengembang yang memiliki letak yang strategis di dalam

perumahan tersebut.

Pada akhirnya saya memilih perumahan Bintaro Jaya sektor 3 yang

memiliki potensi strategis dan hunian yang terletak di jalan raya utama yang ramai

dan aktif ini bernama Jl. Bintaro Utama 3. Sepanjang Jl. Bintaro Utama 3 terdapat

banyak perubahan fungsi bangunan namun masih tetap memiliki beberapa hunian

yang tidak berubah fungsi. Setelah itu saya memahami lebih dalam faktor

penyebab perubahan fungsi bangunan di lahan tersebut. Salah satu penyebab

berdasarkan hasil wawancara ternyata pusat kawasan niaga yang berdekatan

dengan kawasan Jl. Bintaro Utama 3 menkontaminasi daerah hunian sehingga

perubahan yang banyak terjadi berada di jalan terdekat dengan kawasan niaga.

Oleh karena itu saya membatasi hanya separuh jalan yaitu RT XI yang saya pilih

untuk pengamatan.

3.2 Metode Pengamatan

Pengamatan dilakukan secara menyeluruh di komplek perumahan Bintaro

Jaya agar mengetahui Jl. Bintaro Utama 3 terletak di posisi dan sebagai salah satu

bagian kecil dari perumahan yang tentu saja wilayah keseluruhan komplek

berpengaruh terhadap proses perubahan fungsi bangunan. Batasan wilayah dan

pencapaian yaitu dari dan ke arah jalur pengamatan sehingga bisa diketahui

seberapa strategisnya kawasan pengamatan ini. Pengamatan terhadap unit hunian

yang saya klasifikasikan menurut fungsi hunian dan komersial, letak-letak kavling


31


bangunan tersebut, pengamatan terhadap fasad bangunan , Kemudian saya akan

mengamati pelaku, kegiatan dan sirkulasi yang terjadi dan elemen-elemen

perumahan apa saja yang boleh dilalui oleh umum dan dilalui oleh penghuni

tersendiri apa saja yang terjadi di kawasan tersebut. Rincian jadwal pengamatan

Jl. Bintaro Utama 3 sebagai berikut:

Tanggal Waktu Pengamatan Kegiatan

26/02/2011 01/03/2011

07.00-09.00 WIB 11.00-12.00 WIB 19.00-21.00 WIB

melakukan pengamatan untuk mengetahui kondisi dan peristiwa konflik teritori pada saat weekend dan weekday.

12/03/2011 19/03/2011

11.00-15.00 WIB 11.00-15.00 WIB

penyebaran kuisioner dan wawancara kepada beberapa responden

26/03/2011 09.00-11.00 WIB pengamatan dan pendokumentasian foto di jalur pengamatan


09/04/2011 11.00-13.00 WIB penyebaran kuisioner dan wawancara kepada beberapa responden


30/04/2011 15.00-17.00 WIB penyebaran kuisioner dan wawancara kepada beberapa responden


Tabel 3.1 Jadwal Pengamatan

3.3 Pengumpulan Data

Pengumpulan data yang digunakan dalam mendapatkan data untuk

dianalisa untuk bisa menjawab permasalahan yang ada berupapengumpulan data

secara:

3.3.1 Wawancara

Pemilihan narasumber wawancara ditujukan kepada pemilik rumah yang

menetap di jalur pengamatan, kepada pemilik atau pengurus bangunan komersial

dan dari pihak pengembang yang bersedia dan menerima untuk diwawancara.

Wawancara digunakan untuk mengetahui latar belakang nara sumber, sejarah

perkembangan Jalan Bintaro Utama 3 dan mendapatkan jawaban mengenai

penyebab dan dampak perubahan fungsi bangunan. Hasil wawancara berupa

narasi yang dipaparkan ke dalam penulisan sebagai analisa studi kasus yang


32


diamati. Penulisan narasi dengan cara menggambarkan kembali teritori terhadap

persepsi narasumber yang dijelaskan kepada saya. Wawancara juga dilakukan

melalui survei ke ketua RT guna mendapatkan data jumlah penduduk di jalur

pengamatan dan jumlah serta data bangunan yang berubah setiap tahunnya.

Wawancara juga dilakukan kepada pihak pengembang dengan tujuan untuk

mendapatkan masterplan dan kebijakan peraturan pihak pengembang terhadap

perubahan fungsi bangunan.

3.3.2 Kuisioner

Pemilihan responden kuisioner ditujukan kepada warga Jl. Bintaro Utama

3 dan pengurus bangunan komersial yang bersedia mengisi pertanyaan dalam

kuisioner. Pembagian pertanyaan bagi warga menyangkut latar belakang

responden, tentang kehidupan rumah tangga dan kegiatan komersial kemudian

tentang lingkungan sekitas perumahan, mengenai masalah perumahan yang terjadi

di kawasan huniannya, mengenai rumah sebagai ruang privasi dan keterlibatan

penghuni dengan komersial serta seberapa tinggi ketergangguan yang ditimbulkan

oleh bangunan komersial. Pengumpulan kuisioner ini saya sebarkan ke setiap

rumah sekitar 7 rumah yang masih dihuni dan ada pemilik rumahnya namun

setelah mengumpulkan kembali hasil kuisioner yang hanya bersedia mengisi

hanya berjumlah 5 responden. Kuisioner terhadap bangunan komersial dipilih 5

usaha yang paling ramai intensitas pengunjungnya. Pengolahan hasil kuisioner

berupa tabulasi yang sudah diketahui presentase terbesar dari beberapa pilihan

pertanyaan sehingga dapat disimpulkan pilihan pertanyaan responden yang paling

mendominasi.

3.3.3 Sketsa / Penggambaran

Sketsa dilakukan dengan obyek pengamatan pada daerah teritori yang

bersinggungan dengan penggambaran titik-titik kepadatan, luasan daerah yang

digunakan.

3.4 Teknik Analisa

Analisa digunakan untuk mengidentifikasi perubahan fungsi lahan dan

dampak teritori. Hasil yang dituju dalam analisa adalah:

a. Perubahan Fungsi Bangunan di sepanjang jalur pengamatan


33


Pemasukan data dengan jumlah rumah di sepanjang jalur pengamatan dan tahun

perubahan fungsi tiap bangunan. Pengolahan data berupa hasil olahan foto, berupa

foto sequence yang diambil di sepanjang jalan jalur pengamatan. Alur pergerakan

foto bertujuan untuk mengetahui titik-titik kepadatan bangunan komersial di

sepanjang jalan ini. Foto-foto dipilih dan disusun sesuai dengan titik awal sampai

akhir. Foto-foto ini di tracing kembali dengan cara menonjolkan bagian reklame-

reklame yang ada di sepanjang jalan. Pemilihan reklame karena bersifat sebagai

identitas bangunan komersial yang kenyataannya seluruh bangunan komersial

memiliki reklame di depan lahan bangunannya. Hal tersebut bertujuan untuk

dapat melihat perubahan fungsi bangunan sehingga dapat mengetahui di bagian

mana saja dan berapa banyak jumlah perubahan yang terjadi.

Kemudian pengolahan hasil pengamatan kepada intensitas kepadatan

komersial, lokasi yang mendekati pusat komersial memiliki jumlah perubahan

yang lebih banyak, penggambaran tersebut menggunakan denah yang diberi

gradasi warna. Warna yang semakin gelap memiliki perubahan fungsi terbanyak

dan warna yang terang memiliki perubahan fungsi yang sedikit.

b. Dampak teritori dari perubahan fungsi bangunan

Pemasukan data adalah batasan teritori setiap responden dan pengelompokkan

pola perumahan linear dan cluster di sektor 3. Pengolahan data berupa mengetahui

bentrokan atau persinggungan teritori hunian dan komersial dilakukan pemetaan

terhadap titik-titik kepadatan parkir sehingga terlihat daerah mana saja yang

memiliki persinggungan teritori. Dan penggambaran ulang teritori yang

ditentukan oleh narasumber wawancara sehingga terlihat batasan teritori setiap

penghuni.

c. Analisa aspek prilaku dan aktifitas pengunjung komersial dan penghuni.

Pengolahan data berupa pengamatan atas perilaku responden tanpa

diketahui oleh responden, mengikuti prilaku responden yang berada di jalur

pengamatan dengan cara mengamati gerak gerik pengunjung saat datang ketika

memarkirkan mobil dimana dan kemudian menuju ke tempat apa diamati dari

mulai kedatangan sampai kepulangan. Sehingga mengetahui bentrokan teritori

yang terjadi terletak dimana saja. Kemudian mengamati prilaku dan ekspresi

terhadap penghuni rumah yang daerah teritorinya dipakai orang lain


34



34


BAB 4 STUDI KASUS

Pada bab ini saya mengambil contoh studi kasus salah satu perumahan di

Tangerang Selatan untuk memberi gambaran mengenai pergeseran fungsi

bangunan yang berubah menjadi fungsi komersial.

4.1 Gambaran Umum

4.1.1 Bintaro Jaya sebagai Perumahan dengan Pengembang

Bintaro Jaya dikembangkan sejak tahun 1979 oleh pengembang PT Jaya

Real Property Tbk. Jaya properti adalah salah satu perusahaan real estate di

Jakarta dengan beberapa proyek yang sudah terlaksana. Pada tahun 1979, PT Jaya

Real Property Tbk merupakan developer yang memperkenalkan konsep “kota

taman”. Dua puluh tahun kemudian konsep tersebut berubah menjadi “ The

Professional’s City” karena segmen target pembeli yang berubah menjadi hunian

pilihan bagi kaum intelektual dan professional Jakarta. Dalam kurun waktu

tersebut komplek perumahan yang terintegrasi seperti Bintaro Jaya masih

sangatlah sedikit dibandingkan sekarang, sehingga target penjualan Bintaro Jaya

tidak pernah sepi pembeli. Sebagai perumahan dengan pengembang, Bintaro Jaya

melengkapi lingkungannya dengan fasilitas yang memadai dan terus memperluas

pengembangan kawasan perumahan dengan menambah jumlah unit hunian yang

dilengkapi oleh fasilitas serta kawasan niaga. Semangat inovasi tersebut akan

selalu dipertahankan dan mewarnai pertumbuhan Bintaro Jaya untuk memberikan

respon atas dinamika kebutuhan warganya.

4.1.2 Batas Wilayah dan Pencapaian

Bintaro terletak di dua propinsi, sektor 1 dan sektor 2 termasuk dalam

propinsi DKI Jakarta, Jakarta Selatan. Sementara untuk sektor 3 sampai sektor 9

dan pengembangan selanjutnya termasuk dalam propinsi Banten, Tangerang

Selatan.

Batas-batas

Batas utara : Pondok Aren

Batas Selatan : Ciputat


35


Batas Barat : Pondok Ranji

Batas Timur : Tanah Kusir

Daerah Timur Bintaro termasuk dalam daerah DKI Jakarta sedangkan daerah

selatan, barat dan utara sudah masuk kedalam wilayah Tangerang Selatan. Dengan

perbatasan utara, selatan dan barat Bintaro dikelilingi oleh perkampungan yang

padat akan penghuni asli daerah tersebut. Perbatasan antara Bintaro Jaya dengan

perkampungan dibatasi oleh tembok beton yang mengelilingi perumahan setinggi

± 3 meter.

Gambar 4.1 Peta Lokasi Bintaro Jaya (Sumber : www.jayaproperty.com)

Bintaro Jaya dapat diakses oleh beberapa jalur. Pencapaian dari arah utara

melalui Tanah Kusir dan tol lingkar luar Jakarta. Selanjutnya dari arah barat

melalui Pondok Kacang yang melalui sektor 9. Pencapaian dari arah selatan

melalui Ciputat, kemudian dari arah Barat pencapaian dari arah Pondok Indah.

Pencapaian dari berbagai arah memudahkan penghuni dapat memilih jalur

alternatif disaat sebagian jalan macet. Contohnya rata-rata penghuni Bintaro Jaya

melewati jalur dari arah Barat menuju Pondok Indah, sering kali jalur ini tiap

harinya merupakan jalur yang padat dan ramai, untuk alternatif jalannya warga

bisa

UNIVERSITAS INDONESIA PERUBAHAN FUNGSI HUNIAN DAN …lontar.ui.ac.id/file?file=digital/20295844-S1804-Perubahan fungsi.pdf7. Keluarga saya yang tercinta Mama, Papa, Inggar dan Mega

Text of UNIVERSITAS INDONESIA PERUBAHAN FUNGSI HUNIAN DAN...

PERUBAHAN - Bengkalis Kabbappeda.bengkaliskab.go.id/media/file/8678317535Perubahan_RKPD_Tahun... · Perubahan Rencana Kerja Pemerintah Daerah (R KPD) Kabupaten Bengkalis Tahun 2018

PERUBAHAN PENGGUNAAN TANAH DAN FUNGSI …lontar.ui.ac.id/file?file=digital/20293985-S1661-Perubahan... · Program Studi : Geografi . Judul : Perubahan Penggunaan Tanah dan Fungsi

BAB 2 IMPLIKASI PENETAPAN TATA GUNA TANAH …lib.ui.ac.id/file?file=digital/131169-T 27451-Perubahan penetapan... · hubungan hukum atas tanah. 11 Apabila terjadi perubahan Rencana

UNIVERSITAS INDONESIA PENGARUH PERUBAHAN GIRO …lib.ui.ac.id/file?file=digital/20298186-T29965-Sudono.pdfpengaruh perubahan giro wajib minimum (gwm) terhadap volume kredit dan suku

Slide SIDANG Inggar FIX

lldikti5.ristekdikti.go.idlldikti5.ristekdikti.go.id/cni-content/uploads/file/Kelembagaan/2018/probar tahap 2... · dengan pengusulan pendirian & perubahan PTS, pembukaan & perubahan

KUMPULAN LAPORAN BASIL PENELITIAN TABUN 2005digilib.batan.go.id/e-prosiding/File Prosiding/Geologi/Laporan_Pen... · 1. Perubahan topografis dan perubahan vegetatif akibat kegiatan

MENGELOLA PERUBAHAN DAN INOVASI - …dosen.uta45jakarta.ac.id/downlot.php?file=MENGELOLA PERUBAHAN DAN... · MENGELOLA PERUBAHAN DAN INOVASI Chapter 12 TSULITS ANA M, SE.,M.S.M

PERLINDUNGAN HUKUM ATAS PERUBAHAN STATUS PEKERJA TETAP ...lib.ui.ac.id/file?file=digital/20316103-S42380-Perlindungan hukum.pdfuniversitas indonesia perlindungan hukum atas perubahan

UNIVERSITAS INDONESIA PERUBAHAN PERLAKUAN PAJAK ...lib.ui.ac.id/file?file=digital/20284102-S1102-Tinton Ramadhan.pdfuniversitas indonesia perubahan perlakuan pajak pertambahan nilai

PERUBAHAN BENTUK PERSEKUTUAN KOMANDITER (CV…lontar.ui.ac.id/file?file=digital/20135249-T28555-Perubahan bentuk.pdf · Proses Pendirian ... Commanditaire Vennootschap. untuk selanjutnya

ANALISIS KEBIJAKAN PERUBAHAN TARIF KELAS JALAN PAJAK ...lib.ui.ac.id/file?file=digital/20320867-S-PDF-Dewa Ayu Savitra.pdf · universitas indonesia . analisis kebijakan perubahan

MODEL NUMERIK PERUBAHAN TOTAL SUSPENDED …lib.ui.ac.id/file?file=digital/20293525-S1504-Model numerik.pdf · MODEL NUMERIK PERUBAHAN TOTAL ... KATA PENGANTAR ... lingkungan yang

BAB. XII. PENGEMBANGAN USAHA KOPERASI - · PDF file•PERUBAHAN BUDAYA DAN SISTEM NILAI ORGANISASI •PERUBAHAN TEKNOLOGI PENDUKUNG •PERUBAHAN PROSES BISNIS ... manajemen di dalam

lib.ui.ac.idlib.ui.ac.id/file?file=digital/20318636-T31960-Perubahan norma.pdf · UNIVERSITAS INDONESIA Perubahan Norma dan Perilaku Masyarakat Menuju Budaya Bersih dan Sehat (Studi

Perubahan sosial - Direktori File UPIfile.upi.edu/.../PERUBAHAN_SOSIAL/Perubahan_sosial.pdf · Perubahan sosial Berkaitan dengan • Perubahan alami, pranata sosial, perilaku sosial,

BAB 3 DESKRIPSI PERUBAHAN 3.1 Pengantarlib.ui.ac.id/file?file=digital/132574-T 27746-Studi kasus...merealisasikan [wajik], mengalami perubahan realisasi menjadi [wajit], yaitu kosakata

PERUBAHAN FONOLOGIS DAN SEMANTIS ISTILAH HUKUM …lontar.ui.ac.id/file?file=digital/20160732-RB14M314pf-Perubahan... · PERUBAHAN FONOLOGIS DAN SEMANTIS ISTILAH HUKUM BAHASA INDONESIA

PENGELOLAAN PERUBAHAN - research.unissula.ac.idresearch.unissula.ac.id/file/publikasi/210487014/4262Pengelolaan...5.1 Pengantar ... BAB VI MANAJEMEN PERUBAHAN DAN MENGELOLA ... Richard

UNIVERSITAS INDONESIA PENGARUH PERUBAHAN ORGANISASI ...lontar.ui.ac.id/file?file=digital/126475-R210858-Pengaruh perubahan... · pengaruh perubahan organisasi pengadaan sistem konvensional

UNIVERSITAS INDONESIA ETIDAKSESUAIAN ERTANIAN …lib.ui.ac.id/file?file=digital/20297810-T29789 - Ketidaksesuaian peruntukan.pdf · perubahan penatagunaan tanah pun menjadi lebih

UNIVERSITAS INDONESIA STRATEGI MANAJEMEN PERUBAHAN ...lib.ui.ac.id/file?file=digital/2015-12/20349510-TA-Pdf Winarni.pdf · STRATEGI MANAJEMEN PERUBAHAN ... Pada tanggal : 27 Juni

Oleh : Inggar Resmita Putri (0905911)

2. TUGAS INGGAR

PENGANTAR - Sumedangbappppeda.sumedangkab.go.id/file/PERUBAHAN RKPD... · selanjutnya disebut Rencana Kerja Pemerintah Daerah (RKPD). Perubahan RKPD Tahun 2019 sebagai penyesuaian

UNIVERSITAS INDONESIA PERUBAHAN STRUKTUR DAN …lib.ui.ac.id/file?file=digital/20297729-T29786 - Perubahan struktur... · Tabel Input Output Provinsi DI Yogyakarta Tahun 2000 Lampiran

BAB II TINJAUAN PUSTAKAlib.ui.ac.id/file?file=digital/125493-T-821-Peranan...Gambar 2.1 Perubahan Peran Sistem Informasi Berbasis Komputer (O’Brien, 2006) Penjelasan perubahan peran

DAFTAR ISI - perpustakaan.bappenas.go.idperpustakaan.bappenas.go.id/lontar/file?file=digital/153576... · Penanggulangan Perubahan Iklim, dalam penyusunan Kerangka Kebijakan dan Program

glossary of meteorology iklim adalah keseluruhanlib.ui.ac.id/file?file=digital/124268-S-5601-Hubungan faktor... · Definisi perubahan iklim adalah perubahan kondisi fisik atmosfer

PERUBAHAN - perpustakaan.bappenas.go.idperpustakaan.bappenas.go.id/lontar/file?file=digital/130312-[_Konten_... · Amandemen keempat Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia

Documents

UNIVERSITAS INDONESIA PERUBAHAN FUNGSI HUNIAN DAN …lontar.ui.ac.id/file?file=digital/20295844-S1804-Perubahan fungsi.pdf7. Keluarga saya yang tercinta Mama, Papa, Inggar dan Mega

Text of UNIVERSITAS INDONESIA PERUBAHAN FUNGSI HUNIAN DAN...