UNIVERSITAS INDONESIA PERUBAHAN FUNGSI HUNIAN DAN …lontar.ui.ac.id/file?file=digital/20295844-S1804-Perubahan fungsi.pdf7. Keluarga saya yang tercinta Mama, Papa, Inggar dan Mega

i

UNIVERSITAS INDONESIA

PERUBAHAN FUNGSI HUNIAN DAN KONFLIK TERITORI

SKRIPSI

Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Arsitektur

EVITA NIDYASARI 0706269104

FAKULTAS TEKNIK

PROGRAM STUDI ARSITEKTUR

DEPOK

JULI 2011

Perubahan fungsi..., Evita Nidyasari, FT UI, 2011

ii

HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS

Skripsi ini adalah hasil karya saya sendiri,

dan semua sumber baik yang dikutip maupun dirujuk

telah saya nyatakan dengan benar.

Nama : Evita Nidyasari

NPM : 0706269104

Tanda Tangan :

Tanggal : 6 Juli 2011


iii

HALAMAN PENGESAHAN

Skripsi ini diajukan oleh : Nama : Evita Nidyasari NPM : 0706269104 Program Studi : Arsitektur Judul Skripsi : Perubahan Fungsi Hunian dan Konflik Teritori Telah berhasil dipertahankan di hadapan Dewan Penguji dan diterima sebagai bagian persyaratan yang diperlukan untuk memperoleh gelar Sarjana Arsitektur pada Program Studi Arsitektur, Fakultas Teknik, Universitas Indonesia.

Ditetapkan di : Depok Tanggal : 6 Juli 2011


iv

KATA PENGANTAR/UCAPAN TERIMA KASIH

Puji syukur saya panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat dan

rahmat-Nya, saya dapat menyelesaikan skripsi ini. Penulisan skripsi ini dilakukan

dalam rangka memenuhi salah satu syarat untuk mencapai gelar Sarjana

Arsitektur Jurusan Arsitektur pada Fakultas Teknik Universitas Indonesia. Saya

menyadari bahwa, tanpa bantuan dan bimbingan dari berbagai pihak, dari masa

perkuliahan sampai pada penyusunan skripsi ini, cukup sulit bagi saya untuk

menyelesaikan skripsi ini. Oleh karena itu, saya mengucapkan terima kasih

kepada:

1. Ahmad Gamal S.Ars., M.C.P, selaku dosen pembimbing, saya

mengucapkan terimakasih banyak atas saran-saran sehingga membuka

wawasan penulis dan telah meluangkan waktu, tenaga, kesabarannya,

memberikan semangat serta mortivasi yang membangun dalam proses

penyusunan skripsi ini.

2. Prof. Dr. Ir. Abimanyu Takdir Alamsyah M.S, Ir. Antony Sihombing

MPD., Ph.D., dan Mohammad Nanda Widyarta B.Arch., M.Arch. selaku

dosen penguji, saya mengucapkan terima kasih atas saran dan kesempatan

yang telah diberikan.

3. Dosen-dosen Arsitektur Universitas Indonesia. Terima kasih banyak atas

ilmu yang diberikan selama ini.

4. Bapak Wahyudin selaku pengawas PT. Jaya Property yang telah memberi

informasi dan membantu dalam usaha memperoleh data dalam

penyusunan skripsi ini.

5. Bapak Firman selaku ketua RT Bintaro yang telah meluangkan waktu,

berbagi cerita dan mengijinkan saya melakukan pengamatan di Jl. Bintaro

Utama 3.

6. Kepada seluruh responden dan narasumber penghuni serta pengurus

bangunan komersial Jl. Bintaro Utama 3, terima kasih atas partisipasi dan

kerjasamanya.


v

7. Keluarga saya yang tercinta Mama, Papa, Inggar dan Mega yang telah

mendukung saya memberikan semangat agar dapat menyelesaikan

penulisan skripsi ini.

8. Jery Hendra yang telah membantu memberikan saran, dukungan moral dan

material, dan bersedia serta sabar dalam mengantarkan survey demi skripsi

saya.

9. Rafaza dan Nasya yang telah memberikan pencerahan dan menghibur

dikala saya stress saat menulis skripsi.

10. Azalia dan Jannah selaku teman satu bimbingan yang berbagi keluh kesah,

jatuh bangun, sedih senang selama proses penulisan skripsi saya dan

bersedia mendengarkan curhatan kebimbangan saya.

11. Teman-teman seperjuangan S1 Arsitektur UI angkatan 2007 yaitu Andro,

Fauzia, Novi, Adit dan Yoerli yang telah bersama-sama jatuh bangun, suka

duka dalam mata kuliah perancangan arsitektur, kenangan selama 4 tahun

tersebut tak akan terlupakan.

12. Sahabat saya tercinta Andha Rezeitha terima kasih atas segala bantuannya;

13. Staff administrasi Departemen Arsitektur UI atas semua bantuan dalam

administrasi penyusunan skripsi.

14. Rekan, sahabat dan semua kerabat yang tidak mungkin saya tuliskan satu

persatu.

Akhir kata, saya berharap Tuhan Yang Maha Esa berkenan membalas segala kebaikan semua pihak yang telah membantu. Semoga skripsi ini membawa manfaat bagi ilmu Arsitektur.

Depok, 6 Juli 2011

Evita Nidyasari


vi

HALAMAN PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI TUGAS AKHIR UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS

Sebagai sivitas akademik Universitas Indonesia, saya yang bertanda tangan di

bawah ini:

Nama : Evita Nidyasari

NPM : 0706269104

Program Studi : Arsitektur

Departemen : Arsitektur

Fakultas : Teknik

Jenis Karya : Skripsi

Demi pengembangan ilmu pengetahuan, menyetujui untuk memberikan kepada

Universitas Indonesia Hak Bebas Royalti Noneksklusif (Non-exclusive

Royalty-Free Right) atas karya ilmiah saya yang berjudul:

Perubahan Fungsi Hunian dan Konflik Teritori

beserta perangkat yang ada (jika diperlukan). Dengan Hak Bebas Royalty

Nonekskluusif ini Universitas Indonesia berhak menyimpan,

mengalihmedia/format-kan, mengelola dalam bentuk pangkalan data (database),

merawat dan mempublikasikan tugas akhir saya selama tetap mencantumkan

nama saya sebagai penulis/pencipta dan sebagai pemilik Hak Cipta.

Demikian pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya.

Dibuat di : Depok Pada tanggal : 6 Juli 2011

Yang Menyatakan

(Evita Nidyasari)


vii

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL .............................................................................................. i HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS....................................................ii LEMBAR PENGESAHAN ................................................................................... ii KATA PENGANTAR……………………….....................….............................. iii HALAMAN PERNYATAAN PUBLIKASI......................................................... vi ABSTRAK .………………………......................…............................................ vii DAFTAR ISI ……………………………………...............….............................. ix DAFTAR GAMBAR………………………………...........…...............................xi DAFTAR LAMPIRAN ........................................................................................ xii 1. PENDAHULUAN ……………………………………..................................... 1 1.1 Perubahan Fungsi Hunian menjadi Komersial di Kawasan Perumahan........... 1 1.2 Perubahan Fungsi Bangunan dan Konflik Teritori.....................................….. 3 1.3 Konflik Sosial dalam Perumahan dengan Pengembang…................................ 5 1.4 Perubahan Fungsi dan Penerimaan Dampak Sosial………................…......… 6 2. KAJIAN TEORI................................................………………….......…......... 7 2.1 Rumah sebagai Fungsi Hunian...........................................................................7 2.2 Rumah sebagai Fungsi Komersial ………………........…….......................... 12 2.3 Fenomena Perubahan Fungsi Bangunan sebagai Permasalahan Umum

Perumahan...................................................................................................... 15 2.3.1 Faktor Penyebab Perubahan Fungsi Lahan Bangunan…...............15 2.3.2 Dampak Perubahan Fungsi Lahan Bangunan............................... 17

2.4. Teritori ………………...............................................................……......…...18 2.4.1 Pola Teritorial Pada Kawasan Perumahan..............................….. 21

2.5. Perubahan Fungsi Bangunan Berdampak Terhadap Teritori Penghuni .........27 3. METODOLOGI............... ……….................................................................. 29

3.1 Penentuan Lokasi Pengamatan...................................................... 29 3.2 Metode Pengamatan...................................................................... 30 3.3 Pengumpulan Data........................................................................ 31 3.4 Teknik Analisa.............................................................................. 32

4. STUDI KASUS................................................................................................ 34 4.1 Gambaran Umum...................................................................................... 34 4.1.1 Bintaro Jaya sebagai Perumahan dengan Pengembang................ 34 4.1.2 Batas Wilayah dan Pencapaian..................................................... 34 4.2 Gambaran Umum Area Pengamatan Jl. Bintaro Utama 3........................ 36 4.3 Rumah sebagai Fungsi Hunian dan Komersial......................................... 37 4.4 Fenomena Perubahan Fungsi Bangunan di Jalur Pengamatan................. 39 4.5 Penyebab Perubahan Fungsi Bangunan.................................................... 41


viii

4.6 Dampak Perubahan Fungsi Lahan Bangunan Terhadap Konflik Teritori ................................................................................................................... 48 4.7 Teritorial dalam Pola Perumahan Linear.................................................. 48 4.8. Konflik Teritori dalam Perumahan Berpola Linear.................................. 51

4.8.1 Konflik Teritori terhadap Gangguan Parkir.................................. 51 4.8.2 Konflik Teritori terhadap Gangguan Visual dan Audio............... 55 4.8.3 Konflik Teritori terhadap Gangguan Keamanan........................... 57

5. KESIMPULAN.................................................................................................61 DAFTAR REFERENSI ......................................................................................... 65


ix

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1. Derajat Keruangan dalam Rumah..................................................11 Gambar 2.2. Tipe Jalan subdivision....................................................................21 Gambar 2.3. Letak Rumah di Pola Linear..........................................................22 Gambar 2.4. Hunian dengan GSB Jauh..............................................................23 Gambar 2.5. Hunian yang Tegak Lurus Jalan.....................................................24 Gambar 2.6. Letak Rumah di Pola Cluster.........................................................25 Gambar 4.1. Peta Lokasi Bintaro Jaya................................................................35 Gambar 4.2 . Ruas Jl. Bintaro Utama 3 yang diamati..........................................36 Gambar. 4.3. Perubahan Bangunan Komersial blok AP dan AM........................38 Gambar 4.4. Transformasi Perubahan Fungsi Bangunan...................................40 Gambar 4.5. Intensitas Perubahan Fungsi Bangunan.........................................41 Gambar 4.6. Kepadatan Perubahan Fungsi Bangunan Reklame........................46 Gambar 4.7. Pengelompokkan Pola Linear dan Cluster.....................................49 Gambar 4.8. Pengelompokkan Teritori...............................................................49 Gambar 4.9. Teritori Warga................................................................................50 Gambar 4.10. Spasial Konflik Teritori..................................................................52 Gambar 4.11. Kepadatan Parkir............................................................................53 Gambar 4.12. Lokasi Rumah Ibu Tati...................................................................53 Gambar 4.13. Konflik Teritori Ibu Tati................................................................54 Gambar 4.14. KonflikTeritori Bapak Wowor.......................................................55 Gambar 4.15. Teritori Bapak Wowor...................................................................56 Gambar 4.16. Teritori Bapak Elsyen....................................................................58


x

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1: Kuisioner Penghuni

Lampiran 2: Kuisioner Pengurus Bangunan Komersial

Lampiran 3: Tabulasi Kuisioner Penghuni

Lampiran 4: Tabulasi Kuisioner Pengurus Bangunan Komersial


1

Universitas Indonesia

BAB 1 PENDAHULUAN

1.1 Perubahan Fungsi Hunian menjadi Komersial di Kawasan

Perumahan

Perubahan fungsi lahan bangunan yang berada di kawasan perumahan

merupakan fenomena yang menyebabkan terjadinya perubahan tingkat

kenyamanan dan keadaan lingkungan di sekitar kawasan perumahan. Hal tersebut

terjadi karena adanya persinggungan batasan kepemilikan wilayah antara hunian

dan komersial. Fenomena ini terjadi di perumahan dengan salah satu pengembang

yang pertama kali muncul di Jakarta yaitu Bintaro Jaya. Bagaimana dampak dan

perubahan yang terjadi setelah adanya persinggungan batasan kepemilikan

wilayah terhadap kehidupan penghuni di kawasan tersebut? Dampak dan

perubahan tidak hanya sebatas mengganggu aktifitas warga dalam kehidupan

berhuni namun juga berpengaruh terhadap segi privasi, kenyamanan, dan

kepemilikan wilayah yang dari waktu ke waktu juga berdampak kepada keadaan

lingkungan yang berubah.

Fenomena ini terjadi di kawasan perumahan dengan potensi lingkungan

yang mendukung untuk terjadinya perubahan fungsi bangunan hunian menjadi

tempat usaha. Walaupun sudah ada peraturan yang melarang hunian dijadikan

tempat usaha, tetapi kebutuhan dan aktifitas warga yang meningkat maka

diperlukan lahan yang lebih luas. Adanya persaingan untuk mendapatkan lahan

yang sesuai dengan ruang kebutuhan penduduk adalah sesuatu yang amat sulit,

sehingga saat ini lahan adalah sesuatu yang memiliki nilai tinggi dan terbatas. Hal

ini memicu perubahan fungsi bangunan di Jl. Bintaro Utama 3 karena beberapa

warga telah merubah huniannya menjadi tempat usaha sehingga menjadi pelopor

dalam perubahan fungsi bangunan. Seiring berjalannya waktu, jumlah bangunan

komersial menjadi lebih banyak dibandingkan jumlah bangunan hunian.

Perubahan fungsi hunian di Jl. Bintaro Utama 3 ini menjadi daya tarik

untuk dipelajari karena tidak seperti kawasan perumahan lainnya yang memiliki

tempat yang terpisah antara hunian dan komersial. Namun di sepanjang jalan ini

berdiri dua fungsi bangunan komersial dan hunian yang berada di dalam satu


2


kawasan yang sama, sehingga dalam kawasan ini terbangun beberapa bangunan

komersial seperti salon, apotek, rumah makan dan toko-toko lainnya yang dari

waktu ke waktu semakin bertambah dan terlihat sudah menjadi hal yang biasa

sehingga merubah fungsi utama rumah sebagai hunian.

Sebagai manusia, kita dapat memiliki tempat tinggal yang dapat digunakan

sebagai tempat beristirahat yang nyaman, tempat berkumpul keluarga dan kerabat

serta untuk melakukan kegiatan. Tempat tinggal yang kita miliki seharusnya

menjadi ruang privat bagi penghuninya. Oleh karena itu pada jaman yang sudah

berkembang pada saat ini, banyak sekali pengembangan perumahan yang

menawarkan tempat tinggal yang sangat menjanjikan untuk memberikan ruang

privat yang baik pada setiap manusia, baik yang sudah berkeluarga maupun

belum berkeluarga.

Semakin bertambahnya penduduk yang berada di ibukota Jakarta, semakin

meningkat juga kebutuhan tempat tinggal dan semakin banyak pula pengembang

yang berlomba untuk memberikan dan membangun perumahan dengan konsep

terbaik yang ditawarkan kepada konsumen. Di ibukota seperti Jakarta, perumahan

dengan pengembang seperti Bintaro Jaya menjadi salah satu jenis hunian yang

dicari-cari oleh konsumen. Hal ini menunjukkan bahwa tempat tinggal atau

perumahan yang direncanakan oleh pengembang akan lebih terkontrol dari segi

pembangunan dan pengembangannya, karena dari segi kepadatan hingga tata letak

bangunan dan akses dapat diatur dan ditentukan oleh pengembang. Akibatnya,

pembangunan perumahan dengan pengembang semakin meningkat sesuai dengan

permintaan pasar yang sangat tinggi. Pembangunan perumahan dengan

pengembang ini mengacu kepada hunian yang saling melengkapi dan menunjang

seluruh kebutuhan penghuni dengan berbagai fasilitas yang diberikan.

Saat ini konsumen membeli hunian berdasarkan investasi, nilai tinggi,

keamanan, identitas dan privasi. Hal ini sebagai tantangan bagi para pengembang

untuk membuat suatu hunian yang baik. Perumahan dengan pengembang

menjanjikan suatu lingkungan hunian yang dapat memberikan rasa nyaman bagi

penghuni karena perumahan juga merupakan suatu wadah aktifitas berkegiatan

dan bersosialisasi. Fenomena yang terjadi di Jl. Bintaro Utama 3 justru tidak dapat

menjanjikan keadaan yang diharapkan sesuai dengan kenyataan sebelumnya,


3


bahkan yang terjadi justru suatu kawasan memiliki dua fungsi yaitu hunian dan

komersial yang berdiri dan berkegiatan berdampingan dalam suatu kawasan yang

sama.

Beberapa dampak muncul akibat adanya perubahan fungsi lahan yang

menyangkut segi ekonomi, lingkungan dan sosial (permendagri no.4/1996 dalam

perubahan penggunaan lahan). Dari segi ekonomi dapat dilihat terbukanya lahan

perkerjaan yang baru bagi karyawan yang berkegiatan di tempat usaha, lalu

adanya pajak yang diberlakukan oleh pengembang dan pemerintah daerah akan

kegiatan usaha yang berlangsung dan mejadikan kawasan ini sebagai kawasan

yang memiliki nilai tinggi untuk suatu usaha. Hal kedua dari segi lingkungan yang

berpengaruh terhadap perubahan kualitas lingkungan yang berdampak terhadap

tata ruang perumahan yang menjadi tidak teratur, terlihat lebih berantakan dan

kumuh serta mengakibatkan polusi dan sirkulasi jalan yang lebih padat yang

ditimbulkan dari kegiatan komersial tersebut. Dampak ketiga terhadap sosial,

dampak sosial ini mencakup gangguan yang terjadi dalam kehidupan warga

misalnya konflik kepemilikan wilayah (teritori). Hal ini terjadi dengan indikasi

lingkungan yang sudah terpengaruh oleh kegiatan komersial maka akan timbul

gangguan baik dari segi visual, audio maupun privasi masing-masing penghuni

yang menjadikan nilai huni di kawasan perumahan ini menurun. Suatu perumahan

yang direncanakan pengembang seharusnya dapat mengontrol tata letak dan

fungsi bangunan dari tahun per tahun agar tidak terjadi adanya perubahan fungsi

lahan bangunan yang seharusnya tidak terjadi.

1.2 Perubahan Fungsi Bangunan dan Konflik Teritori

Kegiatan bangunan komersial pada kawasan perumahan merupakan suatu

pergeseran fungsi dasar hunian pada perumahan. Permasalahan ini tidak bisa

dilihat sebagai kedua hal yang terpisah karena keberadaan hunian dan komersial

berada di satu kawasan yang sama. Keberadaan di tempat yang sama ini akan

mengakibatkan persinggungan di antara kedua bangunan tersebut. Persinggungan

yang dimaksud adalah ketika batasan kepemilikan wilayah seseorang akan daerah

perumahannya dimasuki oleh pihak lain yaitu kegiatan ataupun keberadaan


4


bangunan komersial yang secara tidak langsung berpengaruh terhadap lingkungan

perumahan.

Konflik teritori adalah bentrokan atau persinggungan area terhadap

batasan kepemilikan wilayah yang diakui secara hak atau persepsi dari setiap

orang, khususnya warga Jl. Bintaro Utama 3. Wilayah yang diakui secara hak

berupa kepemilikan yang jelas atau sah (memiliki surat-surat kepemilikan

bangunan dan tanah) atas suatu wilayah, sehingga batasan teritori bisa ditentukan

dengan batasan property tiap besaran luas kavling (batasan fisik). Sementara

wilayah yang diakui secara persepsi menjelaskan bahwa hak atas suatu wilayah

yang didasari oleh kepemilikan secara sah tidaklah cukup karena bisa berupa

kehendak atas penguasaan dan kontrol dari suatu tempat, sehingga munculah

batasan-batasan teritori berdasarkan perasaan, pembauan dan pendengaran (non

fisik).

Batasan teritori berdasarkan persepsi menjadi penting untuk dikaji karena

persinggungan yang terjadi berada di sepanjang jalan raya yang notabene adalah

ruang publik yang dapat diakses oleh umum. Namun, karena kepemilikan wilayah

berdasarkan persepsi yang bisa diakui melalui perasaan, pendengaran dan

penglihatan (batasan non fisik) sehingga keseluruhan Jl.Bintaro Utama 3 tersebut

masih termasuk ke dalam wilayah kepemilikan penghuni yang masih berada dekat

dengan hunian mereka. Apabila wilayah tersebut dimasuki, dirusak atau dilanggar

oleh orang lain yang tidak dikenal sehingga terjadinya persinggungan antara

kedua daerah kekuasaan hunian dan komersial, maka akan berpengaruh terhadap

kenyamanan penghuni yang semestinya cenderung membutuhkan ketenangan.

Oleh karena itu dapat dikatakan bahwa hunian memiliki makna lebih daripada

suatu bangunan yang juga mencakup kawasan sekitar perumahan yaitu suatu

tempat naungan untuk tinggal, berkegiatan, membentuk pola kepribadian dan

tempat untuk bersosialisasi dengan masyarakat yang membutuhkan suatu kawasan

lingkungan yang baik untuk dapat mendukung kehidupan warganya.

Aktifitas, kebutuhan penghuni, jumlah warga Bintaro yang meningkat

serta lokasi Jl. Bintaro Utama 3 yang berpotensi komersial, secara tidak langsung

berdampak terhadap keseimbangan lingkungan kawasan hunian. Kawasan hunian

yang dimiliki oleh seseorang mencakup lingkungan sekitar perumahan dan


5


menjadi bagian dari penggunaan kehidupan para penghuni. Namun kawasan ini

sudah terkontaminasi oleh kegiatan komersial karena tujuan kedatangan tamu

berasal dari seluruh daerah yang bukan hanya berasal dari kawasan perumahan

Bintaro saja namun juga berasal dari segala penjuru daerah. Kawasan perumahan

Jl. Bintaro Utama 3 menjadi fleksibel karena tidak ada filtrasi pengunjung datang

yang dikenal atau tidak oleh penghuni kawasan perumahan ini, sehingga orang-

orang yang datang ke kawasan perumahan secara umum dapat keluar dan masuk.

1.3 Konflik Sosial dalam Perumahan dengan Pengembang

Pembahasan daerah perumahan yang digunakan adalah perumahan dengan

pengembang. Bentuk perumahan ini bisa dibayangkan oleh masyarakat akan

keadaan lingkungan yang terbangun dan terbentuk di kemudian hari yang

menjanjikan perumahan nyaman dan aman serta dilengkapi oleh beberapa

fasilitas. Lain halnya dengan permukiman yang belum bisa dibayangkan

bagaimana perkembangan lingkungan ke depannya karena perkembangan hunian

di permukiman tidak memiliki konsep pembangunan seperti perumahan yang

dibangun oleh pengembang.

Setelah saya mengetahui masalah yang telah dipaparkan sebelumnya,

bahwa ada beberapa dampak yang terjadi yang diakibatkan oleh perubahan fungsi

lahan bangunan yaitu dari segi ekonomi, lingkungan dan sosial. Penulis akan

membatasi lingkup penulisan terhadap dampak masalah dari segi sosial yang

memiliki konflik di dalamnya. Konflik sosial berupa intensitas gangguan seperti

apa yang terjadi, antara apa, siapa yang terlibat dan gangguan seperti apa saja

yang terjadi di dalam masalah ini. Penulis akan menyertakan beberapa hasil

wawancara, kuisioner dan pengamatan sebagai metodologi penulisan yang

kemudian akan dianalisa dalam menjawab masalah dan fenomena yang terjadi.

Penulisan skripsi akan berakhir pada perubahan dan konflik yang terjadi antara

pihak komersial dengan penghuni serta pihak komersial dengan pengembang.

1.4 Perubahan Fungsi dan Penerimaan Dampak Sosial

Penulisan skripsi ini bertujuan untuk mencapai sebuah pemahaman

mengenai perubahan fungsi bangunan pada kawasan hunian dengan beberapa


6


sasaran. Sasaran pertama mengenai dampak yang terjadi akibat perubahan fungsi

bangunan di kawasan Jl. Bintaro Utama 3. Sasaran berikutnya mengenai

bagaimana sikap penghuni dan pengembang saat menyikapi adanya ruang usaha

yang berada di tengah-tengah kawasan hunian dengan penerimaan sosial yang

berbeda-beda. Selanjutnya mencari tahu apakah kawasan perumahan di Bintaro

Jaya telah sesuai dengan perumahan yang baik di Jakarta apabila telah terjadi

beberapa perubahan fungsi bangunan menjadi komersial di kawasan hunian.

Manfaat yang dapat diambil dari penulisan skripsi ini bagi masyarakat dapat

menjadi rekomedasi bagi calon pembeli hunian untuk memilih perumahan yang

baik dan nyaman. Kemudian dapat menjadi bahan rekomendasi pemerintah dan

pengembang untuk menyikapi masalah tentang pengendalian lahan hunian yang

berubah fungsi dan pemanfaatan ruang di jalan utama agar terkontrol dengan baik.

Dengan demikian dapat memperhatikan batasan-batasan privasi penghuni yang

berhak mendapatkan ketenangan dan dapat saling menguntungkan baik untuk

pengembang, penghuni dan warga sekitar komplek.


7



7


BAB 2 KAJIAN TEORI

Fungsi bangunan di kawasan perumahan yang beralih menjadi fungsi

komersial membuat suatu fenomena yang terus menerus terjadi dan semakin

bertambah jumlahnya di setiap tahun. Kawasan perumahan seperti ini memiliki

dua fungsi yang berbeda yaitu rumah sebagai fungsi hunian dan rumah sebagai

fungsi komersial. Fenomena perubahan fungsi menjadi komersial di kawasan

perumahan membuat suatu fungsi bangunan yang seharusnya sebagai rumah

tinggal bertransformasi menjadi sebuah tempat komersial. Perubahan ini menjadi

suatu permasalahan dalam perumahan karena terkait dengan perubahan fungsi

bangunan menjadi komersial yang menimbulkan konflik dalam kehidupan sehari-

hari khususnya konflik teritori sehingga memiliki dampak terhadap kualitas layak

huni warga yang tinggal di kawasan perumahan tersebut.

2.1 Rumah sebagai fungsi Hunian

Rumah tidak hanya sekedar sebuah bangunan saja, namun memiliki arti

yang lebih bagi penghuninya yang memiliki fungsi tertentu yang disesuaikan

dengan kebutuhan manusia. Dalam fenomena perubahan fungsi di kawasan

perumahan, terdapat dua fungsi berbeda yang berada dalam satu kawasan, yaitu

rumah sebagai fungsi hunian, kemudian berubah secara bertahap dengan beberapa

unit yang bertransformasi menjadi rumah berfungsi komersial. Rumah sebagai

hunian adalah kebutuhan dasar manusia sebagai ruang untuk bernaung dan

berkegiatan, baik itu kegiatan yang bersifat pribadi dan kegiatan yang

berhubungan dengan orang lain. Rumah tidak hanya memiliki fungsi tunggal

sebagai hunian yang memiliki sifat keruangan lebih privat namun rumah juga

berhubungan dengan lingkungan sekitar yang lebih besar skalanya yaitu

perumahan. Menurut Doxiadis (1968) perumahan berupa beberapa elemen yang

mencakup isi di dalamnya yaitu shelter, house, housing dan human settlement.

Pertama yaitu shelter yang memiliki definisi perlindungan terhadap

gangguan eksternal baik dari alam, binatang dll. Shelter hanya sebatas naungan

untuk berlindung saja belum bisa untuk berhuni dan berkegiatan. Kemudian yang


8


kedua adalah house yang diartikan sebagai struktur bangunan untuk bertempat

tinggal. House sudah dalam bentuk satuan unit bangunan yang memiliki ukuran

dan besaran (dimensi) yang sudah memiliki ruang-ruang sebagai tempat untuk

berkegiatan dan tinggal. Ketiga adalah housing yang memiliki definisi

perumahan, hal yang terkait dengan aktivitas bertempat tinggal (membangun,

menghuni) yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungannya.

Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang

memunkinkan lingkungan perumahan dapat berfungsi sebagaimana mestinya

yang berupa jalan, jaringan listrik, saluran air dan pembuangan sampah.

Sedangkan sarana lingkungan adalah fasilitas penunjang yang berfungsi untuk

penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya yang

berupa tempat peribadatan, pendidikan, perbelanjaan dan pelayanan umum.

Dalam skala ruang lingkup yang lebih besar berupa human settlement,

yaitu kumpulan (agregat) perumahan dan kegiatan permukiman. Berdasarkan UU.

pasal 1 tentang perumahan dan permukiman yang dimaksud dengan permukiman

adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa

kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat

tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung

perkehidupan dan penghidupan. Semua shelter sampai human settlement berada di

dalam habitat. Clements dan Shelford dalam Wikipedia mengatakan, habitat

adalah lingkungan fisik yang ada di sekitar suatu spesies atau populasi spesies

atau kelompok spesies atau komunitas. Jadi habitat sebagai lingkungan kehidupan

(tidak sebatas manusia). Bila dilihat dari lingkungan bahwa house sebagai

individual hunian berada di dalam human settlement yang berupa sekelompok

rumah yang berada di suatu habitat sebagai lingkungan kehidupan untuk tempat

melakukan kegiatan sehari-hari.

Pembangunan rumah dan perumahan melibatkan banyak peran baik dari

pemerintah, swasta maupun tenaga ahli dalam bidangnya. Secara keseluruhan

pembangun perumahan dibagi menjadi tiga bagian yaitu pembangunan oleh

pemerintah, pengembang dan arsitek (Woods, 1953, p.6). Pertama adalah

pembangunan unit perumahan umum yang merupakan salah satu perencanaan

yang dilakukan oleh pemerintah. Pembangunan ini merupakan subsidi pemerintah


9


dan disewakan kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah. Kedua adalah

pembangunan perumahan dengan pengembang sebagai pihak swasta, disini

perumahan diproduksi, didesain serta dipasarkan oleh pengembang. Dalam

pembangunan perumahan, pengembang sebagai pembangun rumah dan kawasan

tidak mengetahui siapa yang akan menempati rumah yang mereka bangun

sehingga penghuni kelak yang akan membeli dan menghuni tidak campur tangan

atas desain yang terbentuk. Selanjutnya adalah pembangunan perumahan dengan

jasa arsitek, arsitek berperan sebagai pendesain yang merealisasikan keinginan

klien akan hunian yang akan dibangun. Hubungan arsitek dan klien sangat erat

dan intim. Arsitek bisa mengetahui apa kemauan dari klien dan bagaimana rumah

yang bisa menjadi daerah privat penghuni terbentuk dan terbangun, tanpa ada

campur tangan pihak lain.

Di ibukota seperti Jakarta, perumahan dengan pengembang menjadi salah

satu jenis hunian yang dicari-cari oleh konsumen saat ini. Hal tersebut

dipengaruhi oleh alasan tempat tinggal atau perumahan yang direncanakan oleh

pengembang akan lebih terkontrol dari segi pembangunan serta pengembangan

karena dari segi kepadatan, tata letak bangunan dan akses dapat diatur dan

ditentukan oleh pengembang itu sendiri.

Rumah yang diharapkan oleh penghuni adalah rumah yang bisa memiliki

tempat yang nyaman dengan pencapaian kualitas yang baik di dalamnya, sehingga

dapat memenuhi kebutuhan penggunanya. Menurut Untermann dan Small (1977,

p.39) “pencapaian kualitas yang baik di dalam rumah memiliki beberapa syarat

yaitu mencakup aspek teritori, keleluasan privasi, orientasi, identitas dan

aksesibilitas”.

Teritori dapat dilihat melalui perasaan, pendengaran, perabaan dan

pembauan (non fisik) dan melalui pengakuan kepemilikan wilayah melalui

batasan fisik seperti contohnya wilayah taman depan, teras, balkon maupun

kawasan perumahan itu sendiri. Dalam skala yang lebih kecil, teritori dapat

berupa ruang-ruang dalam hunian sehingga pembatasan teritori tersebut berupa

batasan fisik seperti dinding atau pagar (Untermann dan Small, 1977, p.40).

Kemudian aspek orientasi berhubungan dengan pencahayaan alami yang berasal

dari matahari, pergerakan udara dan pemandangan. Kualitas tapak yang baik harus


10


bisa mencakup ketiga aspek tersebut sehingga dapat memenuhi kualitas rumah

yang dinamis. Dalam aspek identitas, pemilihan gaya rumah merupakan salah satu

ciri identitas diri yang dipertahankan oleh setiap individu. Lewat desain dan

rumah yang dipilih akan menunjukkan status sosial seseorang sehingga rumah

dapat mencerminkan diri para penghuni di dalamnya. Selanjutnya adalah

pencapaian kualitas melalui aksesibilitas, aksesibilitas adalah kemudahan

pencapaian dalam ruang-ruang di dalam rumah sehingga dapat dijangkau oleh

seluruh penghuni baik sehat maupun cacat fisik. Derajat aksesibilitas harus

disesuaikan dengan kebutuhan dari setiap usia yang bisa mencapainya, dimana

ada aksesibilitas yang harus dijauhkan karena bahaya untuk anak-anak bila bisa

menjangkaunya. Aksesibilitas kawasan lingkungan adalah kemudahan akses

untuk keluar dan masuk tanpa ada yang menghalangi. Kualitas selanjutnya

mengenai keselamatan yang merupakan salah satu rasa keamanan yang

terlindungi dari berbagai gangguan dan ancaman yang bisa membahayakan

keselamatan jiwa dan harta benda. Hal ini berkaitan dengan penempatan lokasi

rumah dimana suatu bentuk hunian yang terbuka lebih terancam keselamatannya

dibandingkan berada di dalam pola rumah yang lebih tertutup dengan penjagaan

yang lebih ketat. Kemudian aspek yang terakhir adalah kualitas pencapaian

keleluasaan pribadi (privasi). Privasi di dalam rumah dapat dicapai dengan

batasan ruang dan penataan ruang yang tepat. Batasan ruang dapat membatasi dan

mengontrol aksesibilitas bagi orang umum. Batasan ruang privasi dibagi menjadi

dua yaitu privasi visual dan privasi audio (Carmona, 2003).

Privasi visual yang dibagi ke dalam dua tahap, yaitu privasi internal dan

privasi eksternal. Privasi internal bisa dibuat dengan suatu batasan di dalam rumah

seperti pintu dan kaca ruangan yang tidak bisa dilihat ke dalam. Lebih baik

peletakan batasan ruang semakin ke dalam memiliki ruang yang semakin privat,

contohnya pintu masuk dan ruang tamu setidaknya jauh dari kamar tidur. Privasi

eksternal bisa diciptakan dengan menghindari pintu masuk (batasan antara ruang

luar dan dalam rumah seperti pagar pembatas) yang saling berdekatan dan

bersebelahan dengan tetangga. Letak pagar sebagai pembatas yang memiliki

posisi lebih jauh dari bangunan rumah dan lebih rapat, derajat keprivasiaannya

lebih tinggi dibandingkan dengan yang lebih dekat dan renggang.


11


Privasi audio berupa suara yang tidak diinginkan seperti bising yang dapat

mengganggu kegiatan privasi. Tingkat kebisingan tergantung kepada desibel

volum suara dan jarak bising ke pendengar, semakin dekat dengan sumber suara

maka akan semakin tinggi pula tingkat kebisingannya. Untuk menghindari

kebisingan dapat digunakan penyaring suara seperti pada isolasi yang terletak di

jendela dan dinding serta dari alam dapat menggunakan pohon.

Batasan ruang privasi menjadikan suatu ruang terjaga dan terhindar dari

gangguan. Batasan-batasan tersebut dibuat berdasarkan kebutuhan ruang yang

disesuaikan oleh fungsi bangunan yang diinginkan, dimana suatu batasan bisa

menjadi publik dan bisa membuat ruang menjadi privat.

Gambar 2.1 Derajat Keruangan dalam Rumah

(Sumber: Matthew Carmona, Urban Spaces& Public Places)

Kebutuhan privasi mendasari munculnya hirarki ruang yang berbeda di setiap

ruang yang memiliki tingkat privasi yang berbeda yaitu dimulai dari ruang yang

sangat publik hingga ruang yang sangat privat. Gambar ini menjelaskan tentang

penataan tata ruang pada rumah bahwa semakin ruang ke arah depan merupakan

daerah yang lebih umum, dikarenakan dekat dengan akses jalan (bersifat publik),

kemudian di ruang domestik rumah tingkat privasi dilihat dari posisi ruang,

tingkatannya adalah ruang yang bisa diakses oleh umum berada di dekat pintu

masuk, semakin ke dalam dan semakin ke atas merupakan ruang yang lebih

privat.

Privasi juga salah satu kebutuhan pengguna untuk mendapatkan kualitas

ruang huni yang layak karena dengan privasi maka akan terjauh dari segala

gangguan yang dapat membuat penghuni tidak nyaman. Seseorang dapat

mencapai privasi dalam ruang ketika ia dapat terhindar dari segala gangguan dari

luar. Sifat privasi bisa memudar disaat rumah berada di kepadatan tinggi sehingga

keleluasaan pribadi saat memasuki dan meninggalkan rumah menjadi sulit


12


diperoleh. Kepadatan tinggi bisa dilihat dari banyaknya perubahan fungsi

bangunan di kawasan perumahan tersebut yang beralih menjadi komersial

sehingga kawasan tersebut memiliki fungsi campuran antara hunian dan komersial

di dalam satu area yang sama yang memicu intensitas kepadatan orang yang

melalui kawasan perumahan tersebut menjadi ramai. Peraturan tata letak

bangunan yang memisahkan antara komersial dan hunian dapat

meminimalisasikan gangguan privasi, namun di Indonesia pola seperti itu tidak

sepenuhnya efektif karena dapat dilihat dari beberapa perumahan yang memiliki

fungsi campuran sehingga batas antara keprivatan area seseorang menjadi tidak

jelas.

2.2 Rumah sebagai Fungsi Komersial

Perumahan tidak berdiri sendiri namun di dalam kawasan perumahan juga

terdapat sarana lingkungan yang menunjang aktifitas dan kebutuhan warganya,

salah satunya adalah tempat komersial. Dalam fenomena perubahan fungsi

bangunan, kegiatan komersial menjadi jenis kegiatan yang memicu perubahan

fungsi bangunan di kawasan perumahan. Untuk dapat mengenal jenis kegiatan

komersial ini diperlukan pembahasan mengenai definisi dan jenis kegiatan serta

karakteristiknya.

Bangunan komersial adalah tempat perbelanjaan yang terdiri dari

bangunan dan ruang sewa yang dikhususkan untuk mewadahi fungsi perdagangan

(Marlina, 2008). Sedangkan tempat komersial menurut kamus bahasa indonesia

adalah ruang yang tersedia sehingga memungkinkan adanya kegiatan yang

berhubungan niaga atau perdagangan yang dibuat untuk mencari keuntungan.

Kegiatan di tempat komersial adalah kegiatan bertemunya pedagang dan pembeli

yang berlangsung secara dua arah. Sehingga dapat dikatakan, rumah sebagai

fungsi komersial ditujukan sebagai ruang naungan yang berfungsi sebagai wadah

untuk kegiatan berdagang.

Transformasi fungsi hunian menjadi komersial di kawasan perumahan

menjadikan Indonesia mempunyai lokasi perdagangan yang bercampur dengan

hunian sehingga jenis tempat komersial di Indonesia mempunyai sebuah warung

dan pertokoan. Warung memiliki fungsi utama menjual barang kebutuhan sehari-


13


hari dengan radius maksimum 500 meter. Lokasi warung yang berada di dalam

kawasan perumahan membuat fungsi rumah menjadi kegiatan berdagang, karena

warung yang berkembang di Indonesia merupakan transformasi dari rumah

(hunian). Sedangkan pertokoan yang juga memiliki fungsi sama dengan warung,

memiliki lokasi tersendiri yang terpisah dengan hunian kawasan sekitar

perumahan dengan tujuan sasaran pengunjung adalah seluruh warga satu komplek

perumahan dengan tujuan mudah dicapai oleh warga yang bermukim di sekitar

tempat komersial tersebut, dengan lokasinya yang berada di dalam perumahan

sehingga tidak perlu menyebrang ke jalan lingkungan dan cakupan pembeli adalah

penghuni perumahan dan warga sekitar perumahan.

Kebijakan tata guna lahan saat ini sudah mengarahkan kepada

pengelompokkan fungsi-fungsi yang sama sehingga memisahkan dengan fungsi

yang berbeda seperti contohnya pengelompokkan bangunan komersial dengan

komersial lalu pengelompokkan bangunan hunian dengan hunian. Namun

keberadaan warung cukup membuat pengelompokkan fungsi bangunan yang sama

menjadi tidak efektif karena masih dapat terlihat percampuran dua fungsi yang

berbeda antara komersial dan hunian.

Bentuk kawasan komersial yang memiliki fungsi tersendiri dalam satu

kawasan dapat dilihat dari jenis kawasan komersial neighbourhood center,

community center dan regional center. Kestrategisan lokasi perdagangan sangat

diperhitungkan dalam keberhasilan usaha karena potensi lokasi yang strategis dan

mudah dijangkau dengan transportasi baik umum maupun pribadi ditujukan agar

memudahkan pengiriman barang dan menjangkau pelanggan lebih banyak.

Penentuan lokasi perdagangan berkaitan dengan penempatan jenis tempat

komersial karena posisi tempat komersial bergantung kepada cakupan area

perdagangan yang terkait dengan kedekatan wilayah antar pusat perkotaan, hal ini

akan menentukan ukuran dan jenis perdagangan. Pembagian wilayah terhadap

jenis tempat komersial adalah neighbourhood center, community center dan

regional center (Porterfield, 1995, p.126).


14


Tabel 2.1. Jenis kawasan komersial

(Sumber : Gerald Potterfield, A Concise Guide To Community Planning)

Dari letak lokasi yang mendekati pusat kota ( regional center ) memiliki

besaran ruang komersial yang lebih luas dan lengkap dibandingkan lainnya karena

cakupan pembeli dan penjual berasal dari berbagai daerah yang berkumpul

menjadi satu di pusat wilayah. Jenis-jenis komersial di atas merupakan contoh

sebuah kawasan komersial yang memiliki kawasan tersendiri dengan membatasi

fungsi yang masih berkaitan dengan kegiatan jual dan beli sehingga tidak

bercampur dengan fungsi lain diluar fungsi tersebut dan direncanakan dengan

tujuan tertentu yang sifatnya khusus yaitu berdagang yang dapat dilihat dari jenis

barang yang diperdagangkan serta kapasitas tempat yang memuat 2.500-150.000

karena sifat perdagangan adalah mendatangkan pengunjung atau pembeli

sehingga kapasitas disesuaikan dengan wilayah yang dicakup.

Neighbourhood center Community center Regional center

lokasi Berada di jalan utama

suatu lingkungan.

mengelompok dengan

pusat lingkungan.

Berada di

lingkungan yang

lebih besar,

misalnya

mengelompok

dengan kecamatan.

Berada di

kelompok pusat

wilayah dengan

fasilitas

transportasi dan

komuniti center

isi Sayur mayur,

kebutuhan sehari-hari,

restaurant

Sayur mayur,

kebutuhan sehari-

hari, restaurant

sarana niaga

Sayur mayur,

kebutuhan sehari-

hari, restaurant

sarana niaga yg

lebih besar.

Ukuran

dan

kapasitas

30.000-50.000 sf

2500-40.000 orang

100.000-300.000 sf

40.000-150.000

orang

400.000-

1.000.000sf

Lebih dari 150.000

orang


15


2.3. Fenomena Perubahan Fungsi Bangunan sebagai Permasalahan

Umum Perumahan

Perumahan merupakan salah satu faktor terpenting dalam kehidupan

wilayah yang harus didukung oleh baik tidaknya kehidupan perumahan di dalam

wilayah tersebut. Kendala yang muncul mengakibatkan terhambatnya

perkembangan pembangunan dalam suatu wilayah, hal ini dapat mempengaruhi

kehidupan penghuni perumahan. Berdasarkan halaman website, permasalahan

umum yang terjadi pada suatu perumahan biasanya terkait dengan beberapa

elemen yaitu perkembangan penduduk di perkotaan, pertanahan, pengembangan

wilayah dan prasarana lingkungan (kuliah arsitektur, 2008).

Masalah perkembangan penduduk (perkotaan) meliputi laju pertumbuhan

kota yang tinggi mengakibatkan jumlah penduduk yang semakin besar dan

semakin meningkat pula kebutuhan yang dperlukan. Kebutuhan yang meningkat

inilah memicu perubahan kualitas hidup. Bila dilihat dari segi perumahan dan

kehidupannya, hal tersebut menjadikan nilai rumah bergeser (pertanahan) dari

kebutuhan dasar untuk dihuni menjadi status sosial dan komoditi ekonomi yang

meyebabkan menurunnya fungsi dasar permukiman. Berdasarkan peraturan

mentri dalam negri no. 1 thn. 2008 pasal 1 tentang pedoman perencanaan kawasan

perkotaan, definisi dari perubahan pemanfaatan lahan adalah pemanfaatan baru

atas tanah yang tidak sesuai dengan yang ditentukan dalam rencana tata ruang

wilayah kabupaten atau kota. Fenomena perubahan fungsi bangunan ini juga

dipengaruhi oleh terbatasnya ruang gerak penyediaan lahan untuk pengembangan

fasilitas umum dan prasarana lingkungan. Hal tersebut terjadi karena harga lahan

yang semakin tinggi sehingga memicu persaingan untuk pemanfaatan ruang yang

sesuai dengan lokasinya. Perubahan fungsi lahan bangunan merupakan gejala

umum yang seringkali terjadi di ibukota Jakarta. Gejala ini memiliki beberapa

faktor dan beberapa dampak sosial dan lingkungan.

2.3.1 Faktor Penyebab Perubahan Fungsi Lahan Bangunan

Perubahan fungsi lahan bangunan yang menjadi permasalahan pada

perumahan memiliki faktor pemicu sehingga dapat berpotensi komersial. Enam

faktor penting dalam proses perubahan pemanfaatan lahan perumahan menurut


16


Yunus adalah karakteristik nilai lahan, kelengkapan utilitas, aksesibilitas lahan,

karakteristik personal pemilik lahan, peraturan pemanfaatan lahan dan inisiatif

pembangun komersial (dalam Syahrir 2010).

Faktor pertama mengenai karakteristik nilai lahan yang merupakan suatu

kondisi ekonomi yang memperhitungkan nilai lahan bila dilihat dari produktifitas

yang terjadi di lahan tersebut. Semakin tinggi produktifitas yang terjadi di suatu

lahan, maka semakin tinggi pula nilai suatu lahan. Produktifitas yang tinggi

menjadikan lahan suatu kawasan yang aktif. Dalam kawasan komersial

pemanfaatan lahan dilakukan semaksimal dan seefisien mungkin agar tercapai

peningkatan penghasilan yang bisa mendatangkan keuntungan.

Faktor kedua dilihat dari kelengkapan utilitas umum di lahan tersebut.

Semakin dekat lokasi perumahan dengan pusat kota, maka semakin lengkap pula

utilitas umum yang memadai. Hal ini dipengaruhi oleh nilai lahan karena pada

dasarnya pusat kota atau perumahan membutuhkan utilitas yang lebih lengkap

untuk menunjang kehidupan dan kegiatan warganya sehingga memerlukan biaya

yang lebih besar dibandingkan lokasi lainnya.

Selanjutnya adalah aksesibilitas lahan untuk menarik pelanggan bila dekat

dengan pusat kota, semakin tinggi intensitas dan keragaman kegiatan yang

memberi fasilitas saling melengkapi (Spreiregen, 1960). Pengaruh ring road dan

radial road sangat dominan dalam perubahan fungsi lahan. Perubahan menjadikan

perpotongan jalan antara keduanya menyebabkan tumbuh pusat-pusat

perdagangan dan jasa komersial baru (Yunus dalam Syahrir 2010).

Keempat mengenai faktor karakteristik personal pemilik lahan dimana

perubahan pemanfaatan lahan perumahan bukan hanya berasal dari luar

perumahan, tetapi juga berasal dari dalam masyarakat yang menghuni kawasan

perumahan tersebut. Contohnya seperti pertambahan penduduk yang dapat

merubah struktur masyarakat, seperti perubahan mata pecaharian yang akhirnya

mencari lahan pekerjaan baru dengan cara pemanfaatan lahan yang ia miliki

seperti berdagang.

Faktor kelima mengenai peraturan mengenai pemanfaatan lahan yang

sesuai dengan aturan tata ruang yang telah ditetapkan. Perubahan fungsi lahan

akan terjadi bila masyarakat tidak memperhatikan, tidak menaati dan tidak


17


konsisten terhadap pemanfaatan, penggunaan serta pengembangan fungsi lahan

secara baik dan benar sesuai aturan.

Terakhir adalah faktor yang berasal dari inisiatif para pembangun yang

melihat adanya potensi dan nilai lahan tinggi sehingga dapat memberikan

keuntungan yang besar. Hal ini membuat faktor ekonomi sangat dominan dalam

perubahan pemanfaatan lahan.

2.3.2 Dampak Perubahan Fungsi Lahan Bangunan

Perubahan fungsi bangunan yang menyebabkan ketidakberagaman fungsi

bangunan di satu kawasan menyebabkan beberapa dampak yang mempengaruhi

kehidupan warga di kawasan perumahan tersebut. Menurut Permendagri

no.4/1996 dalam perubahan penggunaan lahan, apabila dilihat ke dalam konteks

kasus sebenarnya, dampak yang terjadi akibat perubahan fungsi bangunan

menyangkut segi sosial, ekonomi dan lingkungan.

Dampak sosial yang terjadi adalah berupa intensitas gangguan yang

muncul diakibatkan oleh perubahan fungsi bangunan. Intensitas gangguan dapat

berupa gangguan kenyamanan, gangguan teritori dan gangguan sosial.

Gangguan kenyamanan ditimbulkan dari segi audio dan visual yang

diakibatkan oleh aktifitas kegiatan komersial. Contoh gangguan audio adalah

bising yang ditimbulkan oleh kegiatan komersial baik dari pengiring musik di

beberapa tempat komersial maupun kendaraan pengunjung yang lalu lalang.

Gangguan tersebut mengakibatkan ketidaknyamanan penghuni dan membuat

kawasan hunian menjadi ramai. Gangguan visual terjadi ketika nilai estetika

kawasan menjadi turun derajatnya karena terlihat lebih kumuh dan berantakan

disebabkan banyaknya spanduk dan reklame serta bangunan komersial yang tidak

teratur.

Gangguan teritori terjadi saat kawasan teritori penghuni bentrok dan

bersinggungan dengan kegiatan komersial yang seharusnya tidak memasuki

teritori penghuni. Hal ini menjadi konflik karena bepengaruh terhadap

kenyamanan dan keamanan penghuni sehingga privasi menjadi berkurang.

Gangguan sosial terjadi ketika pertikaian, beda pendapat atau perselisihan

antara penghuni rumah dengan pihak komersial yang terjadi. Pertikaian tersebut


18


dipicu oleh gangguan yang diakibatkan oleh kegiatan komersial. Gangguan sosial

ini juga bisa mencakup tentang hubungan pertetanggaan. Ketika semakin banyak

bangunan komersial yang muncul maka hubungan pertentanggaan antar penghuni

semakin berkurang karena tidak memiliki banyak tetangga lagi sehingga semakin

lama komunikasi antar tetangga akan hilang karena kegiatan sosial antar penghuni

yang bisa membuat para penghuni berkumpul menjadi tidak ada lagi.

Dampak ekonomi adalah satu-satunya dampak positif karena munculnya

fungsi bangunan komersial membuka lapangan pekerjaan baru bagi karyawan

yang akan bekerja di tempat usaha yang baru muncul ini. Dengan adanya

bangunan komersial maka pendapatan daerah menjadi meningkat karena

pemasukan-pemasukan dari kegiatan usaha yang berlangsung. Pihak pengembang

juga diuntungkan dari IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan) yang lebih tinggi

dibandingkan fungsi hunian. kegiatan komersial yang menjamur di kawasan

hunian menjadikan kawasan ini memiliki nilai yang tinggi untuk investasi jangka

waktu ke depan karena harga tanah menjadi tinggi.

Dampak lingkungan terjadi akibat munculnya kegiatan komersial di

kawasan hunian menimbulkan polusi yang lebih tinggi karena orang yang menuju

kawasan ini semakin ramai sehingga intensitas lalu lintas menjadi padat

menyebabkan pembuangan CO2 lebih banyak. Selanjutnya dari segi tata ruang di

dalam perumahan menjadi tidak teratur seperti perubahan GSB di tempat

komersial. Penyimpangan fungsi bangunan yang seharusnya tata ruang di tempat

ini sebagai hunian justru ada beberapa yang meyimpang menjadi komersial,

sehingga di kawasan ini menjadi kawasan campuran antara bangunan hunian dan

komersial.

2.4 Teritori

Teori mengenai teritori dibutuhkan ketika teori rumah sebagai ruang privat

tidaklah cukup berdiri sendiri karena konflik atau permasalahan yang terjadi

berada di dalam ruang publik perumahan. Penggunaan teori teritori bisa

menunjukkan kejelasan batasan dan bagian wilayah yang bersinggungan atau

berbentrokan antara wilayah kepemilikan hunian dan komersial sehingga


19


menyebabkan permasalah dalam perumahan yang diakibatkan oleh keberadaan

bangunan komersial.

Komplek perumahan berhubungan dengan unit hunian yang berdampingan

dengan lingkungan perumahan yang terdiri dari unit hunian lainnya (tetangga) dan

sarana serta prasarana. Hubungan antara unit hunian satu dengan lainnya

memerlukan batasan kawasan. Batasan kawasan di dalam suatu perumahan

dibutuhkan untuk mengetahui kepemilikan akan suatu lahan (Mandanipour,

2003). Kepemilikian tersebut berkaitan dengan teritori, dimana persepsi penghuni

mengenai kawasan perumahan adalah kawasan yang derajat kepublikannya

rendah sehingga warga menginginkan orang-orang yang berada di kawasannya

merupakan orang yang dikenal dengan penetrasi yang terbatas. Walaupun pada

kenyataannya kawasan perumahan merupakan ruang publik yang dapat diakses

oleh setiap orang, sehingga dengan persepsi penghuni yang menganggap kawasan

perumahan sebagai wilayah yang memiliki derajat kepublikan yang rendah

mengakibatkan batasan kawasan menurut pemilik lahan menjadi bersinggungan

ketika ada perubahan fungsi bangunan hunian menjadi komersial.

Perubahan fungsi bangunan memberikan dampak sosial terhadap intensitas

gangguan yang berupa persinggungan dan konflik. Konflik tersebut pada kawasan

perumahan berdampak terhadap teritori setiap penghuni rumah karena dengan

perubahan fungsi bangunan tersebut menjadikan batasan antara rumah sebagai

ruang privasi menjadi tidak jelas batasannya karena bersinggungan dengan teritori

yang dicakup oleh komersial. Seharusnya kawasan perumahan menjadi daerah

yang nyaman dan jauh dari gangguan sehingga tercapai suatu kualitas lingkungan

yang baik sebagai tempat untuk beraktifitas.

Teritorialitas berupa sesuatu yang berkaitan dengan ruang fisik, tanda,

kepemilikan, pertahanan, penggunaan yang eksklusif, personalisasi dan identitas

(Joyce, 2004, p.124). Teritori adalah suatu wilayah yang sudah menjadi milik dan

hak seseorang dan memiliki batas yang nyata. Menurut Fisher kepemilikan hak

dalam teritori ditentukan oleh persepsi orang yang bersangkutan. Persepsi setiap

orang bisa berupa aktual yang pada kenyataannya memang ia miliki dan bisa juga

berupa kehendak atas penguasaan dan kontrol dari suatu tempat yang bukan

didasari atas kepemilikan hak yang sah. Kontrol dari suatu ruang digunakan untuk


20


melindungi daerah kawasannya dari orang lain dengan menggunakan penanda,

baik secara simbol, verbal maupun batas, dikuasai, digunakan, dimiliki oleh

seseorang atau kelompok bahkan perasaan tidak suka dari individu bila teritorinya

dilanggar oleh orang lain. Teritori digunakan seperti pengatur kegiatan dengan

memungkinkan kita sebagai pemilik lahan untuk mengantisipasi siapa saja orang

dan bentuk prilaku yang masuk ke dalam teritori sehingga sesuai dengan rencana

kehidupan sehari-hari (Mandanipour, 2003, p.50).

Teritori terbagi dalam beberapa golongan, klasifikasi teritori yang terkenal

adalah menurut Altman (1980) yang didasari oleh derajat privasi, hubungan dan

kemungkinan pencapaian yaitu teritori primer, teritori sekunder dan teritori publik

(Joyce, 2004, p.126).

Teritori primer termasuk tempat yang sangat pribadi, orang yang

diperbolehkan masuk adalah orang terdekat dan memiliki izin khusus. Teritori ini

dimiliki oleh perseorangan atau kelompok. Contoh teritori primer untuk

perseorangan adalah teritori ruang kamar tidur yang boleh dimasuki oleh pemilik

kamar dan orang terdekat sang pemilik kamar. Untuk teritori kelompok contohnya

adalah daerah wilayah nongkrong yang sudah diakui kepemilikannya oleh

sekelompok orang tersebut.

Kedua adalah teritori sekunder yang penguasaan teritorinya kurang begitu

kuat karena penggunaannya harus berbagi dengan orang. Tempat yang digunakan

secara bersama dan dalam suatu tempat tersebut biasanya hubungan yang terjadi

di dalamnya sudah cukup mengenal satu sama lain. Contoh teritori sekunder

adalah kantin dan ruang kelas atau kawasan kelompok perumahan.

Ketiga adalah teritori publik, dalam teritori ini termasuk tempat terbuka

untuk umum yang diperbolehkan semua orang boleh memasuki tempat tersebut.

Teritori ini memang diperuntukkan bersama, namun bila ada seseorang yang

sudah terlebih dahulu memakainya maka orang tersebut akan menganggap teritori

yang ia gunakan sebagai miliknya dan orang lain tidak akan meminta untuk

memindahnya. Bila tempat itu sudah ditinggalkan maka orang lain berhak untuk

menggunakannya.

Perubahan teritori bisa terjadi seperti rumah yang bisa menjadi teritori

sekunder ketika pemilik rumah mengijinkan orang lain atau tamunya masuk ke


21


dalam. Sedangkan untuk contoh kawasan perumahan lebih bersifat teritorial

sekunder karena merupakan kawasan yang diperuntukkan sesama penghuni yang

saling mengenal, namun hal ini bisa saja berubah menjadi teritori publik ketika

aksesibilitas menjadi terbuka untuk umum, ditambah lagi banyaknya pengunjung

bangunan komersial yang datang sehingga kawasan perumahan dapat diakses oleh

orang publik.

Dalam pembahasan teritori, permasalahan perumahan yang memiliki

perubahan fungsi tidak hanya terbatas kepada teritori primer saja. Dalam kawasan

perumahan juga mencakup teritori sekunder dan publik dimana ketiga teritori

tersebut saling bentrok sehingga teritori beririsan satu sama lain karena

penempatan lokasi hunian dan komersial berada dalam kawasan yang sama.

2.4.1 Pola Teritorial Pada Kawasan Perumahan

Teritori di dalam perumahan bisa ditentukan dari pola perumahan yang

terbentuk di setiap kawasan untuk mengetahui derajat keprivatan setiap rumah.

Pola kawasan perumahan secara garis besar berupa pola linear dan pola cluster

(Untermann & Small, 1977).

Gambar 2.2 Tipe jalan subdivision

(Sumber: Joseph D.C. & John C., Time Saver Standard for Building Types, 2nd ed.)

Pola rumah yang ditata dalam pola linear tidak memiliki kesamaan keprivasian

dengan pola cluster. Berikut adalah perbedaan teritori yang terbentuk dari pola

kawasan linear dan cluster.


22


A. Perumahan Berpola Linear

Pola perumahan linear dibentuk tanpa adanya pengelompokkan yang

membuat kawasan perumahan ini dilalui oleh jalan utama yang sifatnya publik.

Untermann & Small (1977) mengemukakan bahwa jalur jalan utama cocok untuk

melayani pembangunan industri, komersial ataupun pertokoan dikarenakan jalan

ini merupakan jalur yang ramai dilewati oleh banyak kendaraan yang

menyebabkan mobilisasi menjadi sibuk dan padat. Mobilisasi yang aktif membuat

masalah perubahan fungsi bangunan dapat terjadi.

Gambar 2.3 Letak rumah di pola linear

(Sumber: Joseph D.C. & John C., Time Saver Standard for Building Types, 2nd ed.)

Bentuk linear berasal dari suatu bentuk atau pengaturan sederetan bentuk-bentuk

sepanjang sebuah garis yang saling berulang (Ching, 1979, p.76). Pola linear

memiliki jalan kolektor sebagai jalan utama dan jalan lokal untuk pencapaian ke

tiap rumah.

Untuk lebih jelasnya derajat keprivasian hunian di pola linear

digambarkan dalam skema dibawah ini.

Skema 2.1 Derajat Keprivatan Pola Linear

(Sumber: Ilustrasi pribadi)

Privasi berkurang Privasi meninggi

Ket: : gelembung privasi : gangguan


23


Diagram digambarkan berbentuk garis lurus yang mencerminkan sebagai

bentuk linear. Diagram menunjukkan bahwa lingkaran sebagai gelembung privasi

dan garis sebagai gangguan, maka semakin banyak gangguan semakin menurun

pula intensitas atau derajat keprivatan dalam suatu hunian yang digambarkan

dengan tebal tipisnya garis yang dibentuk.

Dilihat dari pola linear tersebut, teritorial yang terbentuk adalah rumah

sebagai teritorial primer, halaman rumah sebagai teritorial sekunder yang bersifat

semi privat, pedestrian sebagai wilayah semi publik dan jalan utama sebagai

wilayah publik. Keprivasian perumahan yang berada di dalam lokasi seperti ini

biasanya memiliki nilai kenyamanan yang berkurang, dikarenakan pintu masuk ke

rumah melewati dan berdekatan langsung dengan jalan lokal (gambar 2.3) yang

menjadi jalur sibuk yang menimbulkan gangguan fisik dan audio.

Perumahan berpola linerar tentu saja memiliki intensitas gangguan yang

tinggi. Untuk mengurangi gangguan yang ditimbulkan dari perumahan berpola

linear terdapat beberapa pemecahan masalah sebagai berikut:

1. Menempatkan sederetan unit rumah dengan halaman yang luas dan

berjarak cukup jauh dari tepi jalan.

Gambar 2.4 Hunian dengan GSB Jauh

(Sumber: Unterman & Small, Site Planning for Cluster Housing)

Penggunaan halaman yang luas dengan jarak yang cukup jauh dengan jalan raya

dan ditumbuhi oleh banyak vegetasi akan menjadi penyaring bising yang

ditimbulkan oleh kendaraan.

2. Peletakan unit-unit perumahan yang tegak lurus dari jalan utama untuk

mengurangi bisi


24


Gambar 5.

Gambar 2.5 Hunian yang Tegak Lurus Jalan

(Sumber: Unterman & Small, Site Planning for Cluster Housing)

Dengan pola unit hunian yang tegak lurus dengan jalan utama dapat mengurangi

bising karena muka rumah tidak berhadapan langsung dengan jalan utama, dan

mengaharuskan masuk melalui jalan pencapaian terlebih dahulu.

3. Arah muka bangunan yang tidak menghadap jalan utama bisa mencegah

perubahan fungsi bangunan karena tidak memiliki kesempatan untuk

berinteraksi langsung dengan pengguna jalan utama. Sehingga jalur masuk

ke dalam rumah ini harus melewati jalan lokal terlebih dahulu untuk

mencapai pintu masuk rumah.

Namun dalam keadaan di Indonesia adalah jalan utama tidak tertata seperti ketiga

contoh diatas, karena pemanfaatan bahu jalan yang lebar tidak digunakan oleh

pihak pengembang memanfaatkan lahan semaksimal mungkin untuk dipakai

sebagai hunian, sehingga keadaan perumahan di Indonesia di jalan utama

(boulevard) masih ada beberapa yang di bangun untuk hunian.

B. Perumahan berpola cluster

Pola perumahan cluster berupa pengelompokkan hunian yang terpisah

dengan hunian lainnya. Pola cluster hanya memiliki satu pintu masuk sehingga

penggunaan jalan bukan bersifat publik untuk non penghuni sehingga lebih

bersifat publik untuk penghuni saja. Pola cluster memiliki dua bentuk pola yaitu

culdesac dan loopstreet.


25


Derajat teritori kedua pola ini berbeda karena untuk pola culdesac akses

masuk hanya ada satu jalur dan merupakan jalan buntu, maka teritorial lebih

bersifat privat dan lebih terkontrol dalam pengamanan untuk para penghuni

dibandingkan pola loopstreet yang mempunyai dua pintu masuk. Rencana

Radburn (1928) ternyata berhasil dengan pemisahan jalan lokal menuju culdesac

atau loopstreet serta sirkulasi pejalan kaki yang telah dipisahkan dari kendaraan

bermotor membentuk suatu lingkungan yang lebih tenang dan lebih aman

daripada penataan perumahan berpola linear (Untermann & Small, 1977, p.120).

Penjelasan derajat keprivatan di dalam pola kawasan cluster digambarkan dalam

diagram dibawah ini.

Skema 2.2 Derajat keprivatan


Gambar 2.6 Letak Rumah di Pola Cluster (Sumber : Joseph D.C. & John C., Time Saver Standard for Building Types, 2nd ed.

cluster

Ket: : hunian : gangguan


26


Gambar berbentuk garis melingkar disesuaikan dengan bentuk cluster

yang mengelilingi dan melindungi unit-unit hunian di dalamnya yang

digambarkan oleh beberapa lingkaran padat. Semakin besar cakupan lingkaran

maka semakin besar pula intensitas gangguan karena berada di luar cluster dan

semakin ke kecil cakupan lingkaran maka intensitas gangguan semakin kecil

karena berada di dalam cluster. Garis lingkaran semakin menebal menunjukkan

gangguan yang semakin tinggi. Oleh karena itu pola cluster memiliki derajat

keprivasian huni lebih tinggi terhadap wilayahnya, karena tidak dilalui oleh jalan

lokal yang sibuk, sehingga terhindar dari gangguan yang ada.


27


2.5 Perubahan Fungsi Bangunan Berdampak Terhadap Teritori Penghuni

Perubahan fungsi hunian menjadi komersial membuat adanya perubahan

yang tidak sesuai dengan fungsi awal. Keberadaan bangunan berfungsi komersial

membuat teori yang ada tentang pemisahan lokasi antara hunian dan komersial

menjadi tidak selamanya terjadi seperti itu. Beberapa kasus di Indonesia bahkan

memiliki keberadaan dua fungsi komersial dan hunian di dalam satu kawasan

perumahan khususnya yang dikelola oleh pengembang. Hal ini biasanya terjadi

dalam perumahan yang dilalui oleh jalan utama yang merupakan ruang publik

sehingga dapat diakses oleh umum.

Keberadaan bangunan komersial di kawasan perumahan menjadikan

pencapaian kualitas hunian yang baik (aspek teritori, keleluasan privasi, orientasi,

identitas dan aksesibilitas) tidak bisa terpenuhi dengan baik.

Rumah sebagai elemen dari perumahan terdiri dari dua fungsi apabila

dilihat dari kawasan yang memiliki perubahan fungsi. Yaitu rumah berfungsi

hunian dan rumah berfungsi komersial. Kedua fungsi tersebut apabila diletakkan

di dalam satu kawasan yang sama akan menyebabkan persinggungan batasan

kepemilikan wilayah (konflik teritori). Konflik teritori terjadi disaat kawasan

teritori penghuni bentrok dan bersinggungan dengan kegiatan komersial yang

seharusnya tidak memasuki teritori penghuni. Sehingga hal ini menjadi konflik

karena bepengaruh terhadap kenyamanan dan keamanan penghuni perumahan.

Walaupun persinggungan wilayah yang terjadi berada di ruang publik yaitu jalan

raya sehingga bisa diakses oleh orang umum, bukan berarti wilayah kepemilikan

penghuni (teritori) tidak berpengaruh atau tidak terganggu. Hal tersebut

dikarenakan bahwa pengakuan wilayah seseorang tidak hanya berupa batasan

secara fisik (batasan properti rumah) namun juga berupa suatu batasan non fisik

yang didasari oleh perasaan, penglihatan dan pendengaran. Sehingga kawasan

sekitar perumahan yang diakui oleh perasaan, penglihatan dan pendengaran masih

berupa satu kesatuan dengan batasan properti rumah. Oleh karena itu teori teritori

berperan penting dalam pemahaman akan suatu batasan kepemilikan, karena di

dalam teori teritori terdapat klasifikasi batasan teritori yang didasari oleh

hubungan dan pencapaian yaitu teritori primer, teritori sekunder dan teritori


28


publik. Konflik teritori antara hunian dan komersial terjadi ketika adanya

persingungan antara ketiga batasan teritori tersebut.

Teritori dalam perumahan dapat dilihat juga dari pola perumahan yang

terbentuk. Sehingga teritori yang terbentuk di dalam pola perumahan linear dan

cluster berbeda cakupannya. Perumahan berpola linear cenderung memiliki

tingkat teritorial yang rendah dikarenakan pola linear dilalui oleh jalan lokal atau

jalan kolektor yang bersifat publik, sehingga kawasan perumahan berpola linear

dapat diakses secara umum. Sedangkan tingkat teritorial rumah yang berada di

pola cluster lebih tinggi karena dilakukan pemisahan antara jalan utama dengan

hunian yang terhindar dari sirkulasi umum sehingga membentuk suatu lingkungan

yang lebih tenang dan lebih aman daripada penataan perumahan berpola linear.

Oleh karena itu perumahan berpola linear yang dilewati jalan utama lebih

memiliki potensi komersial. Potensi tersebut bisa dilihat ketika orang yang

melalui jalan lokal atau kolektor (sirkulasi publik) dalam perumahan berpola

linear dapat berhadapan langsung dengan kegiatan atau keberadaan bangunan

komersial, sehingga kemungkinan interaksi jual beli, dilihat dan melihat menjadi

lebih besar.


29


BAB 3 METODOLOGI

Dampak yang terjadi akibat perubahan fungsi hunian menjadi komersial di

kawasan perumahan dikaji menggunakan pendekatan deskriptif eksploratif.

Penggunaan metode ini melalui pengamatan pada obyek sebenarnya yang

bertujuan untuk mengungkap secara luas dan mendalam tentang sebab-sebab dan

permasalahan yang mempengaruhi terjadinya sesuatu. Penulisan skripsi ini

menggunakan metode deskriptif eksploratif lebih dalam dikarenakan

keiingintahuan penulis mengenai perubahan fungsi bangunan yang menjadi

fenomena di kawasan hunian yang akhirnya membuat penasaran akan apa saja hal

dan masalah yang terjadi di dalamnya. Setelah itu dianalisa secara kualitatif.

Kualitatif dikaji berdasarkan data yang di dapat melalui catatan observasi, catatan

wawancara menurut pengalaman dan sejarah sehingga cenderung dilakukan tidak

untuk menemukan hukum-hukum dan tidak untuk membuat generalisasi,

melainkan untuk membuat penjelasan mendalam atas obyek tersebut.

3.1 Penentuan Lokasi Pengamatan

Penentuan lokasi pengamatan dilakukan dengan beberapa tahapan.

Pertama saya harus menentukan jenis perumahan seperti apa yang ada keterkaitan

dengan perubahan fungsi bangunan yang bertransformasi dari waktu ke waktu,

dua fungsi komersial dan hunian yang berada dalam satu kawasan yang sama dan

memiliki dampak teritori akibat perubahan yang paling dirasakan oleh

penghuninya. Saya mencari informasi tentang beberapa jenis perumahan seperti

perumahan terencana dan tidak terencana. Perumahan terencana memiliki bentuk

perumahan yang sudah bisa dibayangkan keadaan lingkungan yang akan

terbangun dan terbentuk di kemudian hari yang menjanjikan akan perumahan

yang nyaman dan aman serta dilengkapi oleh beberapa fasilitas dengan segala

keteraturan yang dijanjikan. Lain halnya dengan permukiman yang belum bisa

dibayangkan bagaimanan perkembangan lingkungan ke depannya sehingga

apabila terjadi perubahan fungsi bangunan warga tidak akan bermasalah karena

tidak ada yang menjanjikan kawasan yang dibangun akan nyaman dan aman

karena tumbuh dengan sendirinya. Saya memutuskan untuk memilih perumahan


30


terencana karena perubahan fungsi bangunan yang terjadi menggambarkan

ketidaksesuaian dengan janji yang diberikan oleh pengembang mengenai

perumahan yang aman dan nyaman.

Kedua saya mencari karakteristik kawasan yang memiliki potensi sebagai

tempat berkembangnya kawasan komersial di dalam perumahan. Potensi dalam

kawasan perumahan harus memiliki nilai lahan yang strategis, ramai dan terletak

di jalan raya utama. Aspek lain dalam penentuan lokasi adalah aspek kebijakan

pemerintah terhadap peraturan yang berlaku sehingga mengijinkan perubahan

fungsi hunian menjadi komersial dapat terjadi. Oleh karena itu lokasi pengamatan

ditetapkan di kawasan perumahan yang sudah berdiri lama yang terbangun

menggunakan pengembang yang memiliki letak yang strategis di dalam

perumahan tersebut.

Pada akhirnya saya memilih perumahan Bintaro Jaya sektor 3 yang

memiliki potensi strategis dan hunian yang terletak di jalan raya utama yang ramai

dan aktif ini bernama Jl. Bintaro Utama 3. Sepanjang Jl. Bintaro Utama 3 terdapat

banyak perubahan fungsi bangunan namun masih tetap memiliki beberapa hunian

yang tidak berubah fungsi. Setelah itu saya memahami lebih dalam faktor

penyebab perubahan fungsi bangunan di lahan tersebut. Salah satu penyebab

berdasarkan hasil wawancara ternyata pusat kawasan niaga yang berdekatan

dengan kawasan Jl. Bintaro Utama 3 menkontaminasi daerah hunian sehingga

perubahan yang banyak terjadi berada di jalan terdekat dengan kawasan niaga.

Oleh karena itu saya membatasi hanya separuh jalan yaitu RT XI yang saya pilih

untuk pengamatan.

3.2 Metode Pengamatan

Pengamatan dilakukan secara menyeluruh di komplek perumahan Bintaro

Jaya agar mengetahui Jl. Bintaro Utama 3 terletak di posisi dan sebagai salah satu

bagian kecil dari perumahan yang tentu saja wilayah keseluruhan komplek

berpengaruh terhadap proses perubahan fungsi bangunan. Batasan wilayah dan

pencapaian yaitu dari dan ke arah jalur pengamatan sehingga bisa diketahui

seberapa strategisnya kawasan pengamatan ini. Pengamatan terhadap unit hunian

yang saya klasifikasikan menurut fungsi hunian dan komersial, letak-letak kavling


31


bangunan tersebut, pengamatan terhadap fasad bangunan , Kemudian saya akan

mengamati pelaku, kegiatan dan sirkulasi yang terjadi dan elemen-elemen

perumahan apa saja yang boleh dilalui oleh umum dan dilalui oleh penghuni

tersendiri apa saja yang terjadi di kawasan tersebut. Rincian jadwal pengamatan

Jl. Bintaro Utama 3 sebagai berikut:

Tanggal Waktu Pengamatan Kegiatan

26/02/2011 01/03/2011

07.00-09.00 WIB 11.00-12.00 WIB 19.00-21.00 WIB

melakukan pengamatan untuk mengetahui kondisi dan peristiwa konflik teritori pada saat weekend dan weekday.

12/03/2011 19/03/2011

11.00-15.00 WIB 11.00-15.00 WIB

penyebaran kuisioner dan wawancara kepada beberapa responden

26/03/2011 09.00-11.00 WIB pengamatan dan pendokumentasian foto di jalur pengamatan


09/04/2011 11.00-13.00 WIB penyebaran kuisioner dan wawancara kepada beberapa responden


30/04/2011 15.00-17.00 WIB penyebaran kuisioner dan wawancara kepada beberapa responden


Tabel 3.1 Jadwal Pengamatan

3.3 Pengumpulan Data

Pengumpulan data yang digunakan dalam mendapatkan data untuk

dianalisa untuk bisa menjawab permasalahan yang ada berupapengumpulan data

secara:

3.3.1 Wawancara

Pemilihan narasumber wawancara ditujukan kepada pemilik rumah yang

menetap di jalur pengamatan, kepada pemilik atau pengurus bangunan komersial

dan dari pihak pengembang yang bersedia dan menerima untuk diwawancara.

Wawancara digunakan untuk mengetahui latar belakang nara sumber, sejarah

perkembangan Jalan Bintaro Utama 3 dan mendapatkan jawaban mengenai

penyebab dan dampak perubahan fungsi bangunan. Hasil wawancara berupa

narasi yang dipaparkan ke dalam penulisan sebagai analisa studi kasus yang


32


diamati. Penulisan narasi dengan cara menggambarkan kembali teritori terhadap

persepsi narasumber yang dijelaskan kepada saya. Wawancara juga dilakukan

melalui survei ke ketua RT guna mendapatkan data jumlah penduduk di jalur

pengamatan dan jumlah serta data bangunan yang berubah setiap tahunnya.

Wawancara juga dilakukan kepada pihak pengembang dengan tujuan untuk

mendapatkan masterplan dan kebijakan peraturan pihak pengembang terhadap

perubahan fungsi bangunan.

3.3.2 Kuisioner

Pemilihan responden kuisioner ditujukan kepada warga Jl. Bintaro Utama

3 dan pengurus bangunan komersial yang bersedia mengisi pertanyaan dalam

kuisioner. Pembagian pertanyaan bagi warga menyangkut latar belakang

responden, tentang kehidupan rumah tangga dan kegiatan komersial kemudian

tentang lingkungan sekitas perumahan, mengenai masalah perumahan yang terjadi

di kawasan huniannya, mengenai rumah sebagai ruang privasi dan keterlibatan

penghuni dengan komersial serta seberapa tinggi ketergangguan yang ditimbulkan

oleh bangunan komersial. Pengumpulan kuisioner ini saya sebarkan ke setiap

rumah sekitar 7 rumah yang masih dihuni dan ada pemilik rumahnya namun

setelah mengumpulkan kembali hasil kuisioner yang hanya bersedia mengisi

hanya berjumlah 5 responden. Kuisioner terhadap bangunan komersial dipilih 5

usaha yang paling ramai intensitas pengunjungnya. Pengolahan hasil kuisioner

berupa tabulasi yang sudah diketahui presentase terbesar dari beberapa pilihan

pertanyaan sehingga dapat disimpulkan pilihan pertanyaan responden yang paling

mendominasi.

3.3.3 Sketsa / Penggambaran

Sketsa dilakukan dengan obyek pengamatan pada daerah teritori yang

bersinggungan dengan penggambaran titik-titik kepadatan, luasan daerah yang

digunakan.

3.4 Teknik Analisa

Analisa digunakan untuk mengidentifikasi perubahan fungsi lahan dan

dampak teritori. Hasil yang dituju dalam analisa adalah:

a. Perubahan Fungsi Bangunan di sepanjang jalur pengamatan


33


Pemasukan data dengan jumlah rumah di sepanjang jalur pengamatan dan tahun

perubahan fungsi tiap bangunan. Pengolahan data berupa hasil olahan foto, berupa

foto sequence yang diambil di sepanjang jalan jalur pengamatan. Alur pergerakan

foto bertujuan untuk mengetahui titik-titik kepadatan bangunan komersial di

sepanjang jalan ini. Foto-foto dipilih dan disusun sesuai dengan titik awal sampai

akhir. Foto-foto ini di tracing kembali dengan cara menonjolkan bagian reklame-

reklame yang ada di sepanjang jalan. Pemilihan reklame karena bersifat sebagai

identitas bangunan komersial yang kenyataannya seluruh bangunan komersial

memiliki reklame di depan lahan bangunannya. Hal tersebut bertujuan untuk

dapat melihat perubahan fungsi bangunan sehingga dapat mengetahui di bagian

mana saja dan berapa banyak jumlah perubahan yang terjadi.

Kemudian pengolahan hasil pengamatan kepada intensitas kepadatan

komersial, lokasi yang mendekati pusat komersial memiliki jumlah perubahan

yang lebih banyak, penggambaran tersebut menggunakan denah yang diberi

gradasi warna. Warna yang semakin gelap memiliki perubahan fungsi terbanyak

dan warna yang terang memiliki perubahan fungsi yang sedikit.

b. Dampak teritori dari perubahan fungsi bangunan

Pemasukan data adalah batasan teritori setiap responden dan pengelompokkan

pola perumahan linear dan cluster di sektor 3. Pengolahan data berupa mengetahui

bentrokan atau persinggungan teritori hunian dan komersial dilakukan pemetaan

terhadap titik-titik kepadatan parkir sehingga terlihat daerah mana saja yang

memiliki persinggungan teritori. Dan penggambaran ulang teritori yang

ditentukan oleh narasumber wawancara sehingga terlihat batasan teritori setiap

penghuni.

c. Analisa aspek prilaku dan aktifitas pengunjung komersial dan penghuni.

Pengolahan data berupa pengamatan atas perilaku responden tanpa

diketahui oleh responden, mengikuti prilaku responden yang berada di jalur

pengamatan dengan cara mengamati gerak gerik pengunjung saat datang ketika

memarkirkan mobil dimana dan kemudian menuju ke tempat apa diamati dari

mulai kedatangan sampai kepulangan. Sehingga mengetahui bentrokan teritori

yang terjadi terletak dimana saja. Kemudian mengamati prilaku dan ekspresi

terhadap penghuni rumah yang daerah teritorinya dipakai orang lain


34



34


BAB 4 STUDI KASUS

Pada bab ini saya mengambil contoh studi kasus salah satu perumahan di

Tangerang Selatan untuk memberi gambaran mengenai pergeseran fungsi

bangunan yang berubah menjadi fungsi komersial.

4.1 Gambaran Umum

4.1.1 Bintaro Jaya sebagai Perumahan dengan Pengembang

Bintaro Jaya dikembangkan sejak tahun 1979 oleh pengembang PT Jaya

Real Property Tbk. Jaya properti adalah salah satu perusahaan real estate di

Jakarta dengan beberapa proyek yang sudah terlaksana. Pada tahun 1979, PT Jaya

Real Property Tbk merupakan developer yang memperkenalkan konsep “kota

taman”. Dua puluh tahun kemudian konsep tersebut berubah menjadi “ The

Professional’s City” karena segmen target pembeli yang berubah menjadi hunian

pilihan bagi kaum intelektual dan professional Jakarta. Dalam kurun waktu

tersebut komplek perumahan yang terintegrasi seperti Bintaro Jaya masih

sangatlah sedikit dibandingkan sekarang, sehingga target penjualan Bintaro Jaya

tidak pernah sepi pembeli. Sebagai perumahan dengan pengembang, Bintaro Jaya

melengkapi lingkungannya dengan fasilitas yang memadai dan terus memperluas

pengembangan kawasan perumahan dengan menambah jumlah unit hunian yang

dilengkapi oleh fasilitas serta kawasan niaga. Semangat inovasi tersebut akan

selalu dipertahankan dan mewarnai pertumbuhan Bintaro Jaya untuk memberikan

respon atas dinamika kebutuhan warganya.

4.1.2 Batas Wilayah dan Pencapaian

Bintaro terletak di dua propinsi, sektor 1 dan sektor 2 termasuk dalam

propinsi DKI Jakarta, Jakarta Selatan. Sementara untuk sektor 3 sampai sektor 9

dan pengembangan selanjutnya termasuk dalam propinsi Banten, Tangerang

Selatan.

Batas-batas

Batas utara : Pondok Aren

Batas Selatan : Ciputat


35


Batas Barat : Pondok Ranji

Batas Timur : Tanah Kusir

Daerah Timur Bintaro termasuk dalam daerah DKI Jakarta sedangkan daerah

selatan, barat dan utara sudah masuk kedalam wilayah Tangerang Selatan. Dengan

perbatasan utara, selatan dan barat Bintaro dikelilingi oleh perkampungan yang

padat akan penghuni asli daerah tersebut. Perbatasan antara Bintaro Jaya dengan

perkampungan dibatasi oleh tembok beton yang mengelilingi perumahan setinggi

± 3 meter.

Gambar 4.1 Peta Lokasi Bintaro Jaya (Sumber : www.jayaproperty.com)

Bintaro Jaya dapat diakses oleh beberapa jalur. Pencapaian dari arah utara

melalui Tanah Kusir dan tol lingkar luar Jakarta. Selanjutnya dari arah barat

melalui Pondok Kacang yang melalui sektor 9. Pencapaian dari arah selatan

melalui Ciputat, kemudian dari arah Barat pencapaian dari arah Pondok Indah.

Pencapaian dari berbagai arah memudahkan penghuni dapat memilih jalur

alternatif disaat sebagian jalan macet. Contohnya rata-rata penghuni Bintaro Jaya

melewati jalur dari arah Barat menuju Pondok Indah, sering kali jalur ini tiap

harinya merupakan jalur yang padat dan ramai, untuk alternatif jalannya warga

bisa melewati jalur utara melalui tol lingkar luar yang baru saja selesai dibangun

dan sudah dapat dilewati. Dengan pencapaian yang bisa melalui Jakarta Selatan


36


dan Tangerang membuat Bintaro Jaya sebagai perumahan yang strategis karena

bisa dilalui oleh berbagai macam arah dan tujuan.

4.2 Gambaran Umum Area Pengamatan Jl. Bintaro Utama 3

Untuk contoh studi kasus penulis tidak mengamati keseluruhan perumahan

Bintaro Jaya, tetapi dibatasi cakupannya hanya sektor tiga yang dimulai dari salah

satu RT (Rukun Tetangga) di ruas jalan utama sektor tiga yang bernama Jl.

Bintaro Utama 3. Pada bagian ruas jalan ini dipilih karena memiliki jumlah

perubahan fungsi bangunan yang cukup banyak dibandingkan daerah lain.

Perubahan fungsi bangunan dengan jumlah yang cukup banyak dikarenakan

kawasan ini berdekatan dengan kawasan komersial yang terdiri dari Plaza bintaro

dan ruko-ruko.

Gambar 4.2 Ruas Jl. Bintaro Utama 3 yang diamati

(Sumber: PT.Jaya Property yang telah diolah)

Area yang diamati adalah RT XI/RW III yang dibagi menjadi sisi timur dan barat

yang terdiri dari blok AP dan AM. Jalan Bintaro Utama 3 merupakan jalan

Ket: : kawasan komersial

: kawasan hunian

: kawasan hunian sektor 3

Ket: : RT XI

: RT X

U


37


kolektor sebagai jalan utama yang menghubungkan antara sektor 2 dan 4. Jalan ini

juga merupakan akses warga sektor tiga sampai tujuh yang akan menuju Jakarta

sehingga menjadikan jalan ini berperan penting di dalam kawasan perumahan

Bintaro Jaya. Jalan ini dibagi menjadi dua jalur, salah satu mengarah ke sektor

dua dan sisi satu lagi mengarah ke sektor empat. Jalur jalan utama ini dipisahkan

oleh pembatas jalan selebar 60 cm dan memiliki jalur pejalan kaki selebar 1,2

meter di tiap sisinya. Pada bangunan komersial jalur pejalan kaki diratakan dan

tidak memiliki pagar pembatas yang bertujuan menjadi area parkir agar

pemanfaatan lahan di maksimalkan untuk jumlah mobil yang datang ke tempat

ini. Setiap satu jalur jalan hanya memuat dua buah mobil. Kepadatan jalan

menumpuk di ujung jalan yang bertemu perempatan yang menuju sektor empat

dimana pertemuan dari berbagai arah dan lampu merah terkadang dilalaikan oleh

beberapa pengendara yang menyebabkan kemacetan di saat-saat tertentu.

Jalan ini termasuk dalam tipe jalan boulevard karena bangunan yang

berada di kedua sisi jalan memiliki desain yang sama serta memiliki GSB yang

cukup jauh (Untermann, 1977). Tipe jalan seperti ini membuat potensi komersial

di kawasan Jl. Bintaro Utama 3 menjadi muncul.

4.3 Rumah sebagai Fungsi Hunian dan Komersial

Bangunan yang berada di Jl. Bintaro Utama 3 terdiri daru rumah yang

berfungsi sebagai hunian dan berfungsi sebagai komersial. Rumah yang befungsi

hunian berjumlah 13 dan rumah berfungsi komersial berjumlah 22 dengan totoal

keseluruhan bangunan 36 dengan 3 kavling kosong sehingga fungsi dasar hunian

saat ini 61% telah berubah fungsi menjadi komersial (berdasarkan hasil survey).

Beberapa tipe bangunan komersial berupa rumah yang berfungsi sebagai jasa

komersial (toko) dan rumah yang berfungsi jasa komersial serta hunian (ruko).

Fasad bangunan asli pun sudah banyak yang berubah dikarenakan alih

fungsi hunian dari penghuni asli kepada para pengusaha yang membeli atau

menyewakan bangunan di Jl. Bintaro Utama 3 sudah merenovasi fasad bangunan

agar sesuai dengan fungsi bangunan usahanya kelak.


38


Gambar. 4.3 Perubahan Bangunan Komersial blok AP dan AM

(Sumber: Dokumentasi pribadi)


39


Bangunan di jalur pengamatan dimulai dari blok AP yang berada di barat

Jl. Bintaro Utama 3 dengan total jumlah 17 bangunan dan 2 lahan kosong. Total

bangunan yang masih memiliki fasad asli berjumlah 10 bangunan dengan total 5

hunian dan 5 bangunan usaha.Sedangkan di seberang blok AP adalah blok AM

yang terdiri dari 18 bangunan dan 1 lahan kosong. Di blok AM ini bangunan yang

masih memiliki fasad asli sebanyak 9 bangunan dengan total 5 hunian dan 4

bangunan usaha. Perubahan fungsi bangunan menjadi komersial berupa jenis

usaha laundry, restoran, sekolah, apotek, jasa property dan lain-lain di kawasan ini

sudah mencapai 61% hingga saat ini dengan jumlah 22 bangunan dari 36 unit

yang ada. Hunian yang masih bertahan berjumlah 18, namun yang masih

ditinggali hanya berjumlah 13 rumah dengan sisa lainnya kosong tidak dihuni

dengan perincian hunian yang masih ditempati dari 6 hunian blok AM dengan 2

hunian yang juga berfungsi sebagai tempat usaha dan 7 hunian dari blok AP

dengan 2 hunian berfungsi ganda sebagai tempat usaha dimana pemilik usaha

tersebut juga menghuni rumah di blok AP dan AM.

4.4 Fenomena Perubahan Fungsi Bangunan di Jalur Pengamatan

Analisa dalam perubahan fungsi hunian menjadi komersial di Jl. Bintaro

Utama 3 bertujuan untuk melihat adanya pengaruh terhadap tingkat kenyamanan

dan keadaan lingkungan di sekitar kawasan hunian. Perubahan fungsi bangunan

dapat terlihat pada pola fungsi bangunan yang berbeda pada setiap tahunnya, hal

ini terjadi akibat transformasi perubahan yang berlangsung kian menerus.

Sektor tiga dibangun dan mulai ramai dihuni pada tahun 1990, saat itu

semua unit bangunan masih berfungsi sebagai hunian. Namun seiring berjalannya

waktu, fungsi bangunan di beberapa titik lokasi sudah mulai berubah.


40


1995 2000 2005 2010

keterangan : : hunian

Gambar 4.4 Transformasi Perubahan Fungsi Bangunan

(Sumber : Pengamatan pribadi)

Perubahan fungsi bangunan muncul pada tahun 1995 dimana ada salah

satu pemilik unit bangunan di sebelah timur jalan membuka usaha apotek di

rumahnya, hal ini menjadi salah satu pemicu yang menjadikan rumah pribadi

dirubah fungsi menjadi tempat usaha. IMB dan IPB yang diberlakukan pada

kawasan ini hanya berfungsi sebagai hunian. Hal ini juga terlihat di salah satu sisi

jalan terdapat reklame pengumuman yang menjelaskan bahwa hunian tidak boleh

berubah menjadi tempat usaha, namun karena kelalaian pemda setempat

mengakibatkan kawasan ini luput dari pengawasan. Semenjak terbangunnya

tempat usaha sebagai apotek tersebut, menjadikan bangunan lain berani beralih

fungsi menjadi tempat usaha. Mula- mula hunian yang berubah fungsi menjadi

tempat usaha di Jl. Bintaro Utama 3 berawal dari tempat usaha dengan pemilik

usaha adalah penghuni rumah itu sendiri. Namun seiring bejalannya waktu yang

terjadi adalah para penghuni rumah asli menjual rumah mereka untuk disewakan

atau dijual kepada pihak lain karena melihat potensi investasi yang bagus dan

tentu saja karena kenyamanan sudah berkurang. Kemudian sekitar tahun 1998-

2000 mulai bermunculan bangunan komersial yang berjumlah 5 unit. Dalam

rentang waktu tahun 2005 sampai 2010 perubahan fungsi menjadi komersial

semakin banyak dan jumlahnya lebih mendominasi dibandingkan dengan fungsi

: komersial

: hunian & komersial

U


41


hunian asli dari total 38 unit bangunan sudah 22 bangunan berubah fungsi sebagai

tempat usaha atau komersial.

4.5 Penyebab Perubahan Fungsi Bangunan

Kawasan perumahan yang dilengkapi oleh fasilitas yang memadai dan

aksesibilitas yang mudah membuat suatu kawasan perumahan berkembang lebih

cepat dibanding lainnya. Kedekatan dan kemudahan transportasi menuju pusat

kota akhirnya membuat penduduk perkotaan memanfaatkan lahan perumahan

menjadi fungsi lain (Spreiregen,1960). Berdasarkan hasil wawancara yang

disesuaikan dengan landasan teori bahwa faktor yang menyebabkan perubahan

fungsi lahan bangunan dari hunian menjadi komersial di kawasan Jl.Bintaro

Utama 3 disebabkan oleh karaktristik nilai lahan, aksesbilitas lahan, karakteristik

personal pemilik lahan dan penggunaan peraturan tidak efektif yang berlaku di

kawasan ini.

Karakteristik nilai lahan berhubungan dengan lokasi lahan yang strategis

dan kedekatan lahan dengan fasilitas lainnya yang menjadikan nilai lahan di

lokasi ini menjadi meningkat. Dalam lingkup pembahasan

kawasan, Jl. Bintaro Utama 3 merupakan bagian dari

perumahan Bintaro Jaya. Dilihat dari gambar 4.2, jalan ini

terletak diantara kawasan niaga yang terdiri dari plaza

Bintaro dan ruko-ruko di sepanjang jalan dan diantara

hunian. Kawasan niaga yang dekat dengan jalan ini

memiliki nilai lahan dan produktifitas yang tinggi, sehingga

lahan yang semakin mendekati kawasan niaga memiliki

potensi yang lebih besar dalam perubahan fungsi bangunan

menjadi komersial dikarenakan telah dipengaruhi oleh

kawasan niaga tersebut.

Gambar 4.5 menjelaskan bahwa semakin jelas

intensitas warna, maka semakin banyak perubahan fungsi

bangunan menjadi komersial. Jl.Bintaro Utama 3, RT XI

yang paling dekat dengan kawasan niaga serta lebih banyak

Gambar 4.5 Intensitas

Perubahan

Fungsi Bangunan

(Sumber: Ilustrasi

pribadi)


42


perubahan yang terjadi dibandingkan RT lainnya. Hal ini menjelaskan bahwa

lokasi perumahan yang berdekatan dengan kawasan komersial dan juga strategis

karena terletak di jalan utama, memiliki potensi dan peluang bagi suatu hunian

yang dimungkinkan berubah fungsi menjadi komersial. Hal ini sangat

memungkinkan karena dilihat dari kedekatan kedua kawasan tersebut yang

menjadikan Jl.Bintaro Utama 3 sebagai salah satu jalur yang dilewati oleh

pengunjung yang menuju arah Plaza Bintaro dan ruko-ruko dimana plaza dan

ruko merupakan bangunan yang mengundang banyak jumlah pengunjung datang,

sehingga membuat jalan ini menjadi jalur yang sibuk dan ramai. Menurut

Utermann (1977, p.178) jalur jalan utama memang lebih cocok untuk melayani

pembangunan industri, komersial ataupun pertokoan karena jalan ini merupakan

jalur yang ramai dilewati oleh banyak kendaraan yang menyebabkan mobilisasi

menjadi sibuk dan padat.

Aksebilitas lahan menjadi salah satu faktor perubahan fungsi bangunan.

Jalur pengamatan. Jl. Bintaro Utama 3 memiliki kelancaran aksebilitas

transportasi, hal ini sangat penting bagi pembeli atau konsumen yang akan

menuju usaha komersial. Dengan adanya kelancaran aksesbilitas tersebut maka

pengusaha akan tertarik dan setuju membangun tempat komersial di lokasi ini

karena aksebilitas menjadi salah satu potensi untuk menarik minat pembeli atau

pengunjung. Kelancaran aksesbilitas dapat dilihat dari kelengkapan fasilitas

kendaraan umum yang bisa dijangkau oleh seluruh lapisan masyarakat dan jalan

ini juga salah satu jalur yang mudah diakses karena terletak di depan komplek

perumahan yang terletak di jalan utama sehingga mudah dicari.

Aksesbilitas kawasan Jl.Bintaro Utama 3 dilalui oleh satu arah selatan

yang berasal dari sektor 2, dan tiga arah dari utara yang berasal dari sektor 3a, 5,

6, 7, 8, dan 9 kemudian Ciputat serta sektor 4. Dari hasil pengamatan bahwa jalan

yang dilalui dari arah selatan merupakan jalan yang memiliki interaksi jual beli

yang tinggi karena pengunjung atau pembeli biasanya berasal dari warga sektor

3a-9 dimana warga mengunjungi tempat usaha ini sembari pulang ke arah rumah

mereka yang sebelumnya berasal dari arah Jakarta sehingga harus melewati

Jl.Bintaro Utama 3 ini. Aksesbilitas yang tinggi dapat menghidupkan suasana

Jl.Bintaro Utama 3 yang dapat menarik jumlah pengunjung lebih banyak.


43


Aksesibilitas juga mempengaruhi keamanan daerah ini. Sektor 3 memiliki pola

cluster dan pola linear pada jalur pengamatan sehingga pola ini cenderung terbuka

dan rawan akan tindak kejahatan karena pengamanan tidak dapat mudah

dikontrol. Aksesibilitas juga bisa menentukan zona peletakkan lahan komersial

yang memungkinkan karena berada di jalan boulevard sehingga perubahan fungsi

lahan bangunan lebih banyak terjadi di lokasi ini karena muka bangunan

berhadapan langsung dengan jalan sehingga kegiatan yang berlangsung di dalam

hunian ini bisa terlihat oleh pengendara yang melalui jalan ini.

Karakteristik personal pemilik lahan bisa dihubungkan dengan pendapatan

tiap pemilik lahan kemudian jangka waktu lama tinggal penghuni serta

kenyamanan dan rasa tinggal lebih lama penghuni. Dari hasil survey pemilik

lahan sekitar 61% penghuni yang menjual rumahnya dikarenakan mereka melihat

potensi yang baik sehingga menjadikan nilai lahan perumahan di kawasan ini

menjadi bernilai tinggi. Hal ini tentu saja menjadi pendapatan tiap pemilik lahan.

Karena tidak mau kehilangan kesempatan tersebut, para penghuni menjual rumah

mereka dengan nilai yang tinggi, mereka menjual kepada peminat yang berani

membeli dengan nilai tinggi, biasanya adalah kepada para pengusaha. Setelah

jatuh ke pihak kedua maka fungsi bangunan sebelumnya berubah menjadi fungsi

bangunan usaha. Dari sisi yang lain sebanyak 30% pemilik lahan yang hanya

menyewakan lahan hunian mereka kepada para pemilik usaha (dari total 61%

fungsi bangunan yang berubah komersial). Mereka mengatakan menyewakan

bangunan lebih banyak mendatangkan keuntungan tiap tahunnya, karena setiap

tahun nilai lahan di kawasan ini semakin meningkat bila dibandingkan ketika

menjual rumah yang hanya mendapatkan keuntungan pada satu saat saja.

Karakteristik pemilik lahan dapat dilihat dari waktu lama tinggal yang berkaitan

dengan kebetahan para penghuni. Dari hasil pengamatan bila dilihat dari total

banyaknya fungsi bangunan yang berubah selain beralasan tertarik untuk menjual

rumah mereka dikarenakan nilai lahan yang tinggi, tidak adanya lagi kenyamanan

karena banyaknya gangguan privasi dalam kehidupan sehari-hari mereka.

Penghuni yang bertahan tinggal lebih dari 10 tahun hanya berjumlah 7 kepala

keluarga dari total 36 unit hunian sedangkan yang lainnya sudah tidak tertarik

untuk tinggal di kawasan ini dan lebih tertarik untuk menjual atau


44


menyewakannya, dari keadaan tersebut bisa terlihat bahwa minat warga sangat

minim untuk tinggal di kawasan ini dalam jangka waktu yang lama.

Faktor yang berkaitan dengan kawasan ini adalah adanya peraturan dari

pemerintah yang menjadi tidak efektif. Sedangkan sudah ada pengumuman yang

terpampang di salah satu sisi jalan yang berbunyi bahwa “ kawasan hunian di

sepanjang Jl.Bintaro Utama 3 tidak diperbolehkan untuk tempat usaha”. Peraturan

daerah lebih lengkapnya berada dalam peraturan daerah nomor 7 tahun 1991

tentang bangunan dalam wilayah. Disebutkan di dalam paragraf ketiga dalam

ruangan dalam bangunan :

Pasal 98

(1) Perubahan fungsi dan penggunaan ruangan suatu bangunan atau bagian

bangunan dapat diizinkan, apabila masih memenuhi ketentuan penggunaan

jenis bangunan dan dapat menjamin keamanan dan keselamatan bangunan

serta penghuninya.

(2) Bangunan atau bagian bangunan yang mengalami perubahan

perbaikan, perluasan, penambahan, tidak boleh menyebabkan berubahnya

fungsi dan atau penggunaan utama, karakter arsitektur bangunan dan

bagian-bagian bangunan serta tidak boleh mengurangi atau mengganggu

fungsi sarana jalan ke luar.”

Kemudian dari bab III dalam ketentuan dalam teknis bangunan disebutkan:

Pasal 40

(1) Setiap bangunan harus sesuai dengan peruntukan yang diatur dalam

rencana kota.

(2) Penggunaan jenis bangunan pada lingkungan peruntukan sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) Pasal ini, dimungkinkan adanya penggunaan lain

sebagai pelengkap atau penunjang kegiatan utama yang diatur sesuai tabel

pada lampiran I Peraturan Daerah ini.

Pasal diatas menjelaskan bahwa perubahan fungsi ruang atau bangunan

diperbolehkan asal tidak menyimpang dari fungsi awalnya yaitu fungsi hunian dan

juga harus sesuai dengan peraturan dalam rencana kota yang sudah dibuat. Namun

di dalam jalur pengamatan Jl.Bintaro Utama 3 dan hasil wawancara kepada


45


pemilik usaha daerah tersebut sudah diijinkan oleh pemerintah setempat dengan

syarat sebelum mendirikan usaha ini terlebih dahulu izin kepada RT, RW,

kelurahan dan ke BP2T (Badan Pelayanan Perijinan Terpadu). Menurut pihak

pengembang bahwa mereka dari dulu memang tidak mengijinkan dan sudah

pernah menegur para pemilik usaha yang berada di kawasan hunian untuk tidak

melanjutkan usaha tersebut, namun usaha pengembang diabaikan dan sempat

terjadi bentrok dengan para pemilik usaha. Namun Badan Pelayanan Perizinan

Terpadu (BP2T) Kabupaten Tangerang memberlakukan izin berjangka atas

kepemilikan bangunan yang telah beralih fungsi. Izin mengalihkan fungsi

bangunan ini berlaku selama tiga tahun dan dapat diperpanjang bila kondisinya

memungkinkan. Kepala Bidang Pelayanan BP2T Kabupaten Tangerang Akip

Syamsudin mengatakan, pemberlakukan izin berjangka untuk alih fungsi

bangunan ini telah ditetapkan dalam sebuah peraturan daerah (perda). Aturan ini

hanya berlaku bagi kepemilikan bangunan dengan status sewa dan hanya bagi

usaha-usaha yang tidak menimbulkan polusi bagi lingkungan sekitar. Berdasarkan

peraturan peralihan fungsi rumah dibutuhkan IMB, ketika beralih menjadi tempat

usaha harus mempunyai ijin usaha dan ijin gangguan. Bila suatu hunian tidak

merubah izin maka akan merugikan daerah. Menurut Kepala BP2T kota Tangsel

(Warta Kota, 2011)

“ Jika kemudian, rumah yang sudah disulap menjadi tempat usaha itu tidak

bisa dikembalikan ke fungsi semula, akan ditetapkan sebagai kawasan niaga.

Dalam waktu dekat ini kami akan memanggil pengelola Bintaro untuk

membantu pendataan, dan meminta pemilik rumah untuk mengurus ijin usaha

dan ijin gangguan. Karena kami berencana menjadikan kawasan itu sebagai

kawasan niaga," ucapnya.

Sesuatu yang janggal terjadi disini bahwa pemerintah yang mengeluarkan

larangan namun pemerintah juga yang menggubris larangan dalam pasal-pasal

tersebut sehingga peraturan yang dibuat menjadi tidak efektif. Dengan adanya

dukungan pemerintah akan perubahan fungsi hunian menjadi komersial menjadi

terlihat memudahkan tanpa harus melewati izin yang berbelit-belit dan biaya yang

murah sehingga warga tidak kesulitan mengurus izin usaha yang menjadikan

menjamurnya perubahan fungsi bangunan.


46


Gambar 4.6 Kepadatan Perubahan Fungsi Bangunan

( Sumber: Ilustrasi & dokumentasi pribadi )


47


Perubahan Fungsi Bangunan

Gambar ini didapatkan dari hasil tracing foto, dengan cara menggambar

ulang elemen-elemen yang terlihat lebih kontras dibandingkan yang lain.

Pemilihan warna yang paling kontras atau gelap ternyata terdapat pada reklame-

Perubahan Fungsi Bangunan

Gambar ini didapatkan dari hasil tracing foto, dengan cara menggambar

ulang elemen-elemen yang terlihat lebih kontras dibandingkan yang lain.

Pemilihan warna yang paling kontras atau gelap ternyata terdapat pada reklame-

reklame yang berada di beberapa tempat usaha, elemen yang muncul merupakan

material yang keras sehingga warna kontras terlihat lebih gelap dibandingkan

dengan elemen yang lain. Alur pergerakan foto bertujuan untuk mengetahui titik-

titik kepadatan bangunan komersial di sepanjang jalan ini. Pemilihan reklame

dikarenakan reklame merupakan identitas bangunan komersial, sehingga bisa

mewakili penunjuk intensitas perubahan fungsi bangunan

Gambar 1- 5 berada di posisi jalan RT 10 yang dekat dengan sektor 2,

terlihat bahwa elemen yang tergambarkan lebih sedikit dibandingkan elemen yang

terdapat di gambar 6-10 yang terletak di RT 11 menuju arah sektor 4. Hal ini

dikarenakan bahwa lokasi gambar 6-10 berada lebih dekat dengan pusat komersial

perumahan yaitu Plaza Bintaro yang menjadi salah satu pemicu perubahan fungsi

bangunan di jl. Bintaro Utama 3 ini sehingga perubahan fungsi bangunan lebih

banyak terjadi di lokasi ini.

Pada gambar 11 berada di perempatan jalan, karena tempat ini merupakan

titik pertemuan yang memiliki lampu merah dimana mobil berhenti dan

memungkinkan jarak pandang mata melihat kedepan lebih lama yang membuat

peletakan reklame di tempat ini menjadi strategis, sehingga elemen yang muncul

sangat padat.

Namun di gambar 12-13 elemen reklame berkurang bahkan hilang, disini

merupakan area hijau disepanjang jalan sebelum menuju ke kawasan komersial.

Area hijau ini merupakan pembatas antara kawasan hunian dan komersial yang

4.6 Kepadatan Perubahan Fungsi Bangunan Reklame

(Sumber: Ilustrasi dan dokumentasi pribadi)


48


direncanakan sebelumnya, namun batas tersebut tidak berperan demikian, karena

kedua kawasan tersebut saat ini terlihat sudah tercampur sehingga perubahan

fungsi bangunan dapat terjadi.

Sedangkan untuk gambar 14-16 memiliki elemen yang lebih padat

dibandingkan gambar sebelumnya sebab pada area ini sudah termasuk dalam

kawasan komersial yang terdiri dari plaza Bintaro dan ruko-ruko yang terletak di

seberang plaza. Kepadatan elemen terlihat semakin banyak ketika mendekati

kawasan komersial dan semakin sedikit ketika menjauhi kawasan komersial.

4.6 Dampak Perubahan Fungsi Lahan Bangunan terhadap Konflik Teritori

Perubahan fungsi bangunan sangat berpengaruh terhadap kehidupan warga

di kawasan tersebut. Sehingga nilai huni menjadi turun yang mengakibatkan

penghuni yang mendiami rumah di kawasan itu semakin tahun semakin menurun

jumlahnya. Perubahan fungsi bangunan memiliki beberapa dampak dari segi

sosial, ekonomi dan lingkungan. Namun dampak yang diamati hanyalah dampak

sosial. Dampak sosial berhubungan dengan intensitas gangguan. Kawasan

perumahan seharusnya menjadi daerah yang nyaman dan jauh dari gangguan

namun saat ini kawasan hunian menjadi terusik keberadaanya diakibatkan oleh

munculnya kegiatan komersial di kawasan hunian yang berpengaruh terhadap

teritori setiap penghuni rumah.

Intensitas gangguan berupa bentrokan dan konflik wilayah kepemilikan

antara hunian dan komersial.Konflik teritori terjadi ketika ada bentrokan atau

persinggungan area yang dimasuki oleh kegiatan atau keberadaan bangunan

komersial terhadap batasan wilayah yang diakui secara hak atau persepsi dari

setiap orang, khususnya warga Jl. Bintaro Utama 3. Teritori warga dapat dilihat

melalui pola perumahan yangterbentuk di dalamnya.

4.7 Teritorial dalam Pola Perumahan Linear

Teritorial di dalam suatu perumahan ditentukan dalam pola kawasan

perumahan. Dalam kawasan jalan sepanjang Bintaro Utama 3 berupa pola

perumahan linear. Perumahan berpola linear memiliki jalan kolektor sebagai jalan


49


utama dan jalan lokal untuk pencapaian ke tiap rumah. Sehingga perumahan

berpola linear dilewati oleh jalur sibuk dan ramai.

Gambar 4.7 Pengelompokkan Pola Linear dan Cluster


Gambar menjelaskan bahwa jalur pengamatan berupa pola linear karena

merupakan kawasan yang tidak berkelompok dengan susunan rumah berderet

memanjang dan memiliki jalur publik (garis hitam) dengan jalan utama sebagai

salah satu elemen di dalam jalur tersebut. Sedangkan untuk kawasan sekitarnya

berupa cluster yang memiliki pengelompokkan kawasan dengan kontrol satu pintu

masuk yang dijaga oleh satpam, dan jalur lainnya ditutup permanen menggunakan

portal. Dilihat dari pola linear, teritori yang terbentuk adalah rumah sebagai

teritori primer yang lebih bersifat pribadi.

Teritori primer

Teritori publik


50


Gambar 4.8 Pengelompokkan Teritori


Satu unit hunian diklasifikasikan sebagai teritori primer bersifat privat

karena tempat ini dimiliki oleh seseorang yang mempunyai hak kepemilikan yang

sah dan bila ada orang lain yang ingin masuk teritori ini harus melalui izin pemilik

rumah. Kemudian jalur pejalan kaki dan kawasan depan rumah termasuk dalam

teritori sekunder karena masih berkaitan dengan bangunan rumah tersebut dan

pemilik rumah masih merasakan bahwa daerah tersebut masih dalam teritorinya

walaupun hak penguasaannya tidak begitu kuat. Kemudian jalan utama sebagai

teritori publik karena jalan ini sudah termasuk tempat terbuka untuk umum yang

boleh di akses oleh semua orang.

Wilayah yang masih merupakan kawasan perumahan berdasarkan hasil

survey dengan hasil sebesar 80% menurut

warga Bintaro Utama 3 RT XI mencakup

seluruh kawasan Jl. Bintaro Utama 3 di

sepanjang jalan RT XI sampai perempatan

jalan raya utama yang digambarkan oleh

garis putus-putus gambar 4.9 sebagai batasan

teritori. Menurut warga satu lokasi tersebut

merupakan daerah wilayah mereka, karena

seluruh cakupan wilayah tersebut menjadi

salah satu faktor yang membangun

kenyamanan karena rumah yang tidak berdiri

sendiri melainkan berdampingan dengan

lingkungannya untuk menciptakan suatu

lingkungan yang aman, nyaman dan bersih.

Keseluruhan daerah wilayah Jl. Bintaro

Utama 3 dikatakan sebagai teritori yang derajat kepublikannya lebih tinggi dari

teritori sekunder yang akan disebut sebagai teritori tersier. Walaupun lokasi

teritori sekunder dan tersier berada di ruang publik namun karena teritori diakui

Teritori sekunder

Gambar 4.9 Teritori Warga (Sumber: Ilustrasi pribadi)


51


secara persepsi sehingga mereka masih mengakui jalan raya tersebut masih

wilayah perumahan yang termasuk dalam teritori penghuni.

4.8. Konflik Teritori dalam Perumahan Berpola Linear

Perubahan fungsi bangunan yang terjadi menjadi salah satu penyebab

terjadinya konflik teritori, karena wilayah Bintaro Utama 3 yang sebelumnya

kawasan hunian berubah menjadi komersial yang membawa dampak negatif yang

mengganggu kehidupan warga. Konflik ini muncul ketika ada dampak yang

ditimbulkan tempat usaha di sepanjang jalan ini, dimana wilayah bangunan

komersial bersinggungan dengan wilayah kepemilikan warga. Konflik teritori

sangat terlihat jelas di Jl.Bintaro utama 3 karena bisa berupa bentrokan parkir,

visual, audio dan keamanan yang berpengaruh terhadap batasan teritori primer

dan sekunder setiap penghuni.

4.8.1 Konflik Teritori terhadap Gangguan Parkir

Konflik teritori yang terlihat paling banyak adalah berupa titik kepadatan yang

berada di beberapa tempat usaha. Dari hasil pengamatan bahwa titik kepadatan

parkir yang sangat tinggi berada pada jenis usaha restoran dan jasa property

karena kedua jenis usaha tersebut daerah teritorinya menyinggung daerah teritori

sekunder penghuni. Sedangkan untuk jenis usaha lain seperti salon, toko, apotek

dan laundry tidak mengganggu teritori sekunder penghuni namun hanya

menyinggung teritori tersier penghuni dan dikarenakan juga kepadatan jumlah

parkir lebih sedikit. Keseluruhan bentuk persinggungan teritori parkir dapat dilihat

dari gambar di bawah (4.10).


52


keterangan`: : teritori komersial menyinggung teritori tersier penghuni

: teritori komersial menyinggung teritori sekunder penghuni

: kepadatan parkir

: batas teritori warga

: batas teritori komersial

Gambar 4.10 Spasial Konflik Teritori


Hal ini disebabkan oleh tempat parkir yang tidak memadai sehingga

membuat pengunjung menggunakan lahan lain yang bukan tempat usaha tersebut

untuk meletakkan mobilnya. Walaupun parkir pengunjung menggunakan jalan

(ruang publik), namun atas persepsi warga wilayah tersebut masih dalam batasan

wilayah (teritori sekunder) mereka, disinilah terjadi persinggungan antara wilayah

kepemilikan warga dan bangunan komersial. Oleh karena itu warga yang terkena


53


imbas parkir merasa terganggu karena kerap kali parkiran tersebut mengahalangi

sirkulasi kendaraan pribadi dan kenyamanan baik dari segi estetik yang

mengganggu pandangan penghuni rumah.

Gambar 4.11 Kepadatan Parkir

(Sumber:Dokumentasi pribadi)

Kepadatan parkir komersial yang menyinggung teritori sekunder penghuni

biasanya menggunakan lahan depan rumah penghuni yang masih dalam daerah

teritori sekunder penghuni (gambar 4.11). Konflik teritori terhadap gangguan

parkir yang terjadi seperti diatas menimbulkan perasaan tidak nyaman bagi setiap

penghuni.

Bentrokan parkir rutin juga dialami oleh beberapa narasumber contohnya

adalah Ibu Tati. Lokasi rumah beliau terletak diantara dua bangunan komersial

yaitu restoran dan asrama yatim piatu. Dalam pengamatan saya terlihat kawasan

rumah ibu Tati sering sekali sering sekali digunakan untuk lahan parkir restoran

yang terletak di barat rumahnya.

Gambar 4.12 Lokasi Rumah Ibu Tati


Menurut beliau saat ia memilih untuk membeli rumah di kawasan ini, ia

melihat bahwa kawasan ini terletak di area yang strategis karena berada di jalan

utama yang bila dilihat dalam jangka waktu panjang nilai jual lahan rumah ini

akan semakin meninggi. Beliau sudah tahu bahwa gambaran perumahan kedepan

restoran Asrama yatim Rumah Ibu Tati Blok AP no. 52


54


akan berubah menjadi komersial tetapi karena melihat investasi akan besar maka

ia tetap membeli rumah ini. Mengenai fenomena yang terjadi di kawasan ini

tentang perubahan beberapa fungsi bangunan menjadi komersial. Menurut beliau

banyaknya bangunan komersial yang berada di kawasan hunian ini menjadi salah

satu masalah yang mengganggu kenyamanannya yaitu gangguan yang timbulkan

oleh tetangga komersialnya, terutama tetangga komersial sebelah barat yaitu

restoran Bu Broto. Menurut ibu Tati semenjak tetangganya berubah menjadi

komersial mulailah gangguan secara bentrokan kawasan hunian dan komersial.

Bentrokan kawasan yang terjadi menurut Ibu Tati adalah parkir

pengunjung komersial yang berada di depan rumahnya. Parkir ini sangat

mengganggu karena orang yang parkir di depan bukanlah kerabat yang

dikenalinya sehingga Ibu Tati merasa asing karena lahan terdekat rumahnya

dimasuki orang asing dan bukanlah kerabat yang dikenali. Beliau merasa risih

karena gerak-geriknya seakan terlihat oleh orang yang parkir di depan rumahnya

walaupun yang berada di depan rumahnya hanya mobil tanpa ada orang

didalamnya, namun ia merasa seperti diawasi oleh sesuatu yang asing sehingga

rasa nyaman dan terganggu itu muncul. Menurut beliau daerah depan rumah yang

sering dijadikan lahan parkir masih merupakan kawasan hunian beliau sehingga ia

merasakan sesuatu yang mengganggu kegiatannya.

Gambar 4.13 Konflik Teritori Ibu Tati


Menurut ibu Tati daerah kawasan yang masih berhubungan dengan

rumahnya mencakup rumah miliknya sampai daerah depan rumah yang mencakup

jalur pejalan kaki dan sebagian ¼ lebar jalan. Rasa aman dan nyaman juga

: Teritori sekunder IbuTati

: Teritori primer IbuTati

: Teritori sekunder restoran

: Teritori primer restoran

: Teritori yang bersinggungan

Keterangan:


55


bergantung oleh jalan depan rumah, dengan adanya gangguan parkir di dalam

wilayah yang diakuinya membuat kawasan Ibu Tati menjadi bentrok dan tumpang

tindih dengan kawasan bangunan komersial sebelah rumahnya yang seringkali

menggunakan lahan depan rumahnya (gambar 4.13). Dengan cakupan kawasan

yang ia akui dan ia rasakan, maka wilayah tersebut dikatakan sebagai teritori

sekundernya, dimana ia hanya menginginkan orang yang memasuki wilayah

tersebut adalah orang yang dikenalinya. Beliau juga menjelaskan bahwa wilayah

yang berhubungan dengan lingkungan perumahannya adalah sepanjang Jl.Bintaro

Utama 3 karena jalan ini sebagai salah satu sayarat penunjang kenyamanan dalam

kehidupan di suatu perumahan yang ia tempati. Sehingga wilayah Jl.Bintaro

Utama 3 termasuk dalam klasifikasi derajat diantara teritori sekunder dan publik

yaitu teritori tersier dimana teritori ini masih berhubungan dekat dengan batasan

teritori sekunder.

Konflik teritori juga muncul ketika

teritori sekunder Pak Wowor bersinggungan

dengan kemacetan yang terjadi di depan

rumahnya. Hal tersebut terjadi karena karena

depan rumahnya terdapat lampu merah yang

sering kali membuat antrian kendaraan

sehingga membuat sirkulasi masuk keluar

kendaraan Pak Wowor terhambat. Terlihat dari

gambar 4.14 bahwa di depan rumah Pak

Wowor juga selalu digunakan oleh pengendara

motor (kotak merah) untuk memarkirkan

sejenak kendaraan mereka untuk menunggu sesuatu karena terletak di ujung jalan

yang merupakan kawasan yang strategis. Keberadaan kendaraan yang parkir juga

membuat kawasan yang diakui kepemilikan beliau menjadi bentrok, sama seperti

yang dialami oleh Ibu Tuti.

4.8.2 Konflik Teritori terhadap Gangguan Visual dan Audio

Berkembangnya kawasan komersial di daerah perumahan Jl.Bintaro Utama 3

membuat warga pada umumnya mengatakan bahwa hunian dengan pola linear

Gambar 4.14 KonflikTeritori Bapak Wowor



56


Gambar 4.15 Teritori Bapak Wowor (Sumber: Ilustrasi pribadi)

yang dilewati jalan utama memiliki kenyamanan dan nilai huni yang berkurang,

dikarenakan pintu masuk ke rumah berdekatan langsung dengan jalan utama yang

menjadi jalur sibuk sehingga menimbulkan gangguan visual dan audio. Gangguan

visual yang kerap terjadi adalah keleluasan pandangan di depan rumah, karena

bersinggungan langsung dengan jalan raya maka pandangan akan estetika

lingkungan tidak ada, seperti tidak adanya penghijauan dalam penglihatan yang

ada hanya melihat lalu lalang mobil saja.

Gangguan visual menurut narasumber yaitu Bapak Wowor adalah disaat

batasan wilayah yang ia akui kepemilikannya terganggu oleh keberadaan

bangunan komersial. Ketergangguan mengenai gangguan visual membuat daerah

di sepanjang RT XI Jl.Bintaro Utama 3 yang ia akui batasan wilayah

kepemilikinnya, menjadi bersinggungan dengan keberadaan bangunan komersial.

Rasa ketergangguan beliau adalah di saat perubahan fungsi bangunan semakin

banyak, menjadikan kawasan ini terlihat lebih kumuh dibandingkan sebelumnya

karena terlihat di beberapa tempat usaha sering kali menumpukkan barang-

barangnya di depan toko. Hal ini menurut beliau menjadi merusak keindahan

lingkungan yang seharusnya rapi menjadi berantakan dan terlihat kumuh. Beliau

: Teritori primer Pak Wowor

: Teritori sekunder Pak Wowor

: Keberadaan komersial yang mengganggu visual

Keterangan:


57


sangat tidak menyukai perubahan fungsi bangunan disepanjang jalan

perumahannya, karena selain merusak estetika menjadikan kawasan hunian disini

menjadi berkurang kenyamanan dan nilai huninya.

Bangunan komersial yang banyak muncul juga membuat estetika kawasan

hunian ini menjadi terlihat lebih padat dan berantakan dengan adanya reklame di

sepanjang pinggir jalan. Menurut bapak Budi salah satu penghuni Bintaro Jaya

“ spanduk, banner dan merek toko yang berwarna-warni membuat kawasan elit

ini jadi turun kelas. Saya tidak tahu, mengapa pengelola Bintaro Jaya tidak

ambil pusing soal ini. Seorang teman yang bekerja di sebuah agen properti

bilang, harga rumah di sepanjang jalan ini memang sudah menurun. Tak

banyak orang berminat untuk membelinya lagi. Perumahan yang masih mahal,

jika posisinya agak ke dalam” ujar temannya itu. Kemudian ia juga berpredeksi

bahwa kawasan ini diperkirakan akan tidak menarik lagi karena jalan tol yang

berujung ke Sektor 7 dan 9 akan membuat kawasan Sektor 7 dan 9 semakin

strategis, dan tentu saja nilai properti di kawasan tersebut semakin tinggi,

untuk mengantisipasi hal itu sudah saatnya pengelola Bintaro Jaya memikirkan

hal ini. Paling tidak, pemilik rumah di sekitar kawasan ini tidak dirugikan gara-

gara banyaknya tempat usaha di pinggir jalan di kawasan tersebut” ujar Bapak

Budi.

Gangguan audio juga kerap kali muncul dari bangunan komersial. Menurut hasil

survey gangguan audio muncul dikarenakan banyak pengunjung yang lalu-lalang,

datang-dan perigi meninggalkan kawasan ini serta bising yang ditimbulkan oleh

aktifitas di dalam bangunan komersial seperti musik pengiring acara. Bila volume

suara tinggi maka penghuni tepat disebelah bangunan komersial merasa terganggu

karena bisa terdengar sampai dalam rumah. Bising yang paling banyak muncul

bersumber dari kendaraan bermotor yang lewat 24 jam tentu saja hal itu mengusik

ketenangan warga yang memang sudah menjadi resiko menghuni di lokasi rumah

di pinggir jalan utama.

4.8.3. Konflik Teritori terhadap Gangguan keamanan

Selain gangguan parkir dan visual ternyata lokasi perumahan yang berada di

pola jalan linear yang dilewati oleh jalan lokal sebagai jalan utama yang sibuk,


58


kerap kali menimbulkan rasa ketidakamanan. Menurut beberapa narasumber

seperti Bapak Elsyen yang mengatakan, sisi kurangnya dari pola hunian yang

dilewati oleh jalan utama dan berlokasi tepat di pinggir jalan utama inilah yang

membuat hunian kurang ideal. Hal tersebut diutarakan karena tidak adanya suatu

area terbuka seperti taman yang aman dan nyaman, sehingga aktifitas bermain

anak-anak harusmenggunakan pedestrian di depan rumah. Batasan wilayah

perumahan yang ia rasakan sebagai kawasannya adalah sepanjang Jl. Bintaro

Utama 3 ini, namun yang paling ia batasi lebih kecilnya adalah sepanjang jalur

pejalan kaki dari 2 rumah sebelum dan sesudah rumah beliau.

Gambar 4.16 Teritori Bapak Elsyen


Alasan ia memilih sepanjang kawasan tersebut sebagai wilayah perumahan

yang ia akui penggunaan dan kepemilikannya dikarenakan sepanjang area tersebut

merupakan daerah yang paling aman karena anaknya sering sekali bermain sepeda

sepanjang jalan itu. Konflik wilayah penggunaan dan kepemilikan kawasan

menurut Pak Elsyen muncul saat teritori sekunder yang seharusnya besar di suatu

perumahan menjadi kecil dan justru tidak ada ketika hunian berada di jalan utama

yang ramai.

: Teritori primer Pak Elsyen

: Teritori sekunder Pak Elsyen


59


Selanjutnya gangguan keamanan juga dialami oleh Bapak Wowor, selaku

warga Jl. Bintaro Utama 3 ia pernah mengalami kemalingan. Beliau bercerita saat

sudah menghuni kawasan perumahan ini selama 3 tahun ternyata rumah beliau

pernah mengalami kemalingan dan mobil beliau berhasil dicuri oleh kawanan

perampok. Kejadian tersebut membuat trauma bapak Wowor dan keluarga. Sejak

saat itu ia menyimpulkan bahwa di setiap perumahan yang terletak di pinggir jalan

selalu tidak aman karena selalu dilewati oleh banyak orang dan bebas tanpa harus

melewati penjagaan yang ketat oleh satpam. Batasan teritori yang aman menurut

beliau adalah sampai depan rumahnya termasuk jalur pejalan kaki karena daerah

tersebut yang bisa ia awasi langsung penggunaannya. Namun karena kelalaian

keamanan yang membuat daerah ini rawan kejahatan sehingga ia tidak percaya

keseluruhan Jl. Bintaro Utama 3adalah aman. Namun ia juga mengatakan bahwa

keseluruhan Jl. Bintaro Utama 3 adalah kawasan perumahannya karena kawasan

lingkungan perumahan sebagai salah satu penunjang kualitas hunian.

Ketiga dampak tersebut merupakan salah satu contoh dari adanya konflik

teritori yang dirasakan penghuni disebabkan perubahan fungsi bangunan menjadi

komersial, namun dari pengamatan secara keseluruhan terlihat bahwa teritori

penghuni banyak yang saling bersinggungan satu sama lain antara penghuni

rumah dengan usaha komersial. Konflik teritori yang paling banyak berupa titik

kepadatan yang berada di beberapa tempat usaha, dari hasil pengamatan bahwa

titik kepadatan parkir yang sangat tinggi berada pada jenis usaha restoran dan jasa

property karena kedua jenis usaha tersebut daerah teritorinya menyinggung daerah

teritori sekunder penghuni. Sedangkan untuk jenis usaha lain seperti salon, toko,

apotek dan laundry tidak mengganggu teritori sekunder penghuni namun hanya

menyinggung teritori tersier penghuni dengan intensitas yang tidak terlalu

mengganggu. Teritori menurut para responden menjelaskan bahwa di dalam suatu

kawasan hunian yang terletak di jalan raya utama yang aktif dan memiliki

beberapa bangunan yang berubah fungsi menjadi komersial memiliki tiga teritori

yang berbeda.

Pertama teritori primer adalah batasan wilayah yang sangat privasi. Privasi

ini termasuk dalam tempat yang perlu izin khusus bila memasuki teritori ini.

Teritori primer menurut analisa wawancara dan survey adalah berupa rumah.


60


Rumah yang dimaksud sudah diakui kepemilikannya secara sah yang membuat

batasan fisiknya menjadi jelas.

Kedua adalah teritori sekunder, teritori ini dalam hasil analisa berupa

wilayah yang berhubungan dengan rumah. Letaknya berada di sekitar depan

rumah. Keberadaan teritori ini yang terletak di dekat rumah menunjukkan bahwa

kawasan sekitar rumah masih dalam batasan kawasan kepemilikan penghuni,

walaupun derajat teritorialnya lebih rendah. Teritori ini pengakuannya secara

kehendak seseorang, tentu saja kehendak atas batasan teritori sekunder setiap

orang berbeda-beda. Ada yang membatasi teritori ini berdasarkan daerah yang

menurut orang tersebut aman atau membatasi berdasarkan daerah yang tidak

ingin merasa ada gangguan dari kegiatan komersial sehingga mengganggap

daerah tersebut adalah teritorinya.

Ketiga adalah teritori tersier, teritori ini muncul ketika teritori publik tidak

bisa diletakkan dalam kawasan perumahan. disini terlihat bahwa kedua teritori

diatas tidaklah cukup bila ditempatkan di suatu kawasan perumahan sehingga

dibutuhkan teritori yang derajat kepublikannnya lebih tinggi dibandingkan teritori

sekunder dan lebih rendah daripada teritori publik. Batasan teritori yang diakui

kepemilikannya oleh warga adalah berada di kawasan perumahan Jl. Bintaro

Utama 3 karena warga menginginkan Jl.Bintaro Utama 3 hanya ingin dijangkau

oleh orang yang dikenal.

Perbedaan antara teritori sekunder dan tersier di pembahasan kasus ini

adalah, dimana teritori sekunder berkaitan dengan property (lingkup yang lebih

kecil) dan teritori tersier berkaitan dengan lingkup yang lebih besar yaitu kawasan

perumahan. Walaupun sepanjang Jl.Bintaro Utama merupakan tempat publik yang

bisa diakses oleh seluruh orang namun penghuni rumah tidak ingin jalan tersebut

diakses oleh seluruh orang yang tidak dikenal, karena jalan perumahan seharusnya

bukan suatu jalan utama dimana bising dan segala ketidaknyamanan ditimbulkan

olehnya sehingga tidak dapat menunjang kenyamanan dan keamanan warga.

Sehingga wilayah ini saya klasifikasikan menjadi teritori lain (yang tidak ada di

kajian teori).


61


BAB 5 KESIMPULAN

Perubahan fungsi bangunan menjadi komersial di kawasan perumahan Jl.

Bintaro Utama 3 mengakibatkan persinggungan antara dua fungsi bangunan.

Persinggungan yang dimaksud adalah ketika daerah kekuasaan atau wilayah yang

diakui oleh seseorang (penghuni) dimasuki oleh kegiatan atau keberadaan

bangunan komersial yang disebut dengan konflik teritori. Konflik teritori yang

terjadi berada di ruang publik seperti jalan utama yang memang dilalui oleh

semua orang. Namun karena batasan teritori merupakan persepsi dari masing-

masing pikiran orang, maka penghuni Jl. Bintaro Utama 3 beranggapan bahwa

keseluruhan kawasan Jl. Bintaro Utama 3 masih termasuk dalam kepemilikan

wilayah mereka karena berhubungan langsung dan berdekatan dengan hunian

yang masih berupa suatu kawasan yang bisa menunjang kualitas kehidupan

warga. Ketika bangunan komersial muncul di kawasan Jl. Bintaro Utama 3

menyebabkan terjadinya perubahan tingkat kenyamanan dan keadaan lingkungan

di sekitar kawasan perumahan dikarenakan adanya konflik teritori.

Konflik teritori sangat terlihat jelas di Jl.Bintaro utama 3 karena bisa

berupa bentrokan parkir, visual dan audio. Segi visual yang mengganggu teritori

bisa dilihat sebagai gangguan pandangan mata karena banyaknya fungsi bangunan

komersial menjadikan ketidakseragaman fungsi bangunan dalam kawasan

perumahan sehingga menyebabkan lingkungan yang tidak tertata rapi dengan

adanya percampuran dua fungsi berbeda yang seharusnya justru dipisahkan. Dari

segi visual adanya gangguan estetika yang terlihat dari banyaknya reklame dan

spanduk yang berada di sepanjang jalan, hal ini menjadikan kawasan ini menjadi

lebih kumuh karena dipadati oleh iklan-iklan oleh bangunan komersial. Segi audio

berupa gangguan suara yang muncul dari bising dan lalu lalang pengunjung

komersial serta suara musik yang berasal dari pengiring kegiatan komersial.

Bentrokan parkir adalah permasalahan teritori yang hampir terjadi di setiap

rumah, bentrokan ini terjadi dikarenakan posisi bangunan yang masih berfungsi

hunian rata-rata berada di antara bangunan komersial. Dengan keadaan terapit dan

intensitas kepadatan pengunjung yang datang, bentrokan parkir dapat terjadi

hampir di seluruh rumah.


62


Bentrokan teritori diatas muncul setelah adanya pengakuan atas batas

wilayah dan kekuasaan dari setiap orang (batas teritori penghuni). Batasan teritori

diketahui melalui beberapa wawancara dan kuisioner dengan narasumber yang

masih tinggal di kawasan Bintaro Utama 3 dengan pertanyaan yang mengarah

kepada batasan yang termasuk dalam klasifikasi teritori primer, sekunder dan

tersier yang sesuai dengan teori yang ada. Setelah menganalisa kembali

wawancara dan kuisioner, ternyata didapatkan batasan teori yang berbeda-beda

dari setiap orang.

Hasil wawancara dan kuisioner menjelaskan bahwa batasan primer

merupakan daerah yang paling privasi yaitu unit hunian rumah mereka, karena

menurut mereka rumah adalah suatu kawasan dimana yang bisa memasuki

kawasan mereka hanya orang yang diperbolehkan masuk atas dasar izin penghuni

rumah sehingga orang yang menyentuh daerah teritori primer mereka akan

difiltrasi dengan ketat. Teritori ini kepemilikannnya sudah diakui secara sah yang

membuat batasan fisik hunian menjadi jelas.

Mengenai teritori sekunder dimana wilayah kepemilikannya diakui secara

persepsi yang berupa kawasan sebatas jalur pejalan kaki dan sebagian lebar jalan

raya. Kedua wilayah itu merupakan wilayah yang berhubungan, berdekatan dan

berkaitan secara langsung dengan rumah (teritori primer) sehingga ketika ada

gangguan yang masuk ke wilayah tersebut maka penghuni masih merasakan

gangguan baik berupa perasaan tidak senang, tidak nyaman, terawasi dan risih

dengan keberadaan kegiatan yang menyentuh batasan teritori sekunder mereka.

Kemudian teritori selanjutnya adalah publik yang mencakup jalan raya

dikarenakan dari segi aksesbilitas dapat dijangkau oleh seluruh orang, namun

narasumber tidak setuju bila Jl. Bintaro Utama 3 yang merupakan jalan utama

dikatakan sebagai teritori publik walaupun tidak dapat dipungkiri bahwa Jl.

Bintaro Utama 3 berupa jalan kolektor sehingga jalan ini menjadi jalan utama di

dalam perumahan Bintaro Jaya. Menurut hati kecil mereka (penghuni)

menginginkan seluruh kawasan Jl. Bintaro Utama 3 merupakan kawasan yang

aman dan nyaman sehingga dapat mendukung kualitas lingkungan yang baik dan

bukan suatu kawasan perumahan yang bisa diakses oleh orang umum yang tidak

dikenal. Jalan perumahan seharusnya bukan jalan utama, dimana bising dan segala


63


ketidaknyamanan ditimbulkan olehnya sehingga tidak dapat menunjang kualitas

lingkungan yang baik. Sehingga kawasan Jl. Bintaro Utama 3 membutuhkan

teritori yang derajat kepublikannya lebih tinggi dari teritori sekunder yang akan

disebut sebagai teritori tersier. Hal ini menjelaskan bahwa kedua teritori primer

dan sekunder tidaklah cukup bila ditempatkan di suatu kawasan perumahan, oleh

karena itu muncul teritori tersier dimana batasan kepemilikan seluruh kawasan Jl.

Bintaro Utama 3 termasuk ke dalam teritori yang masih diakui oleh warga.

Walaupun wilayah teritori sekunder dan tersier berada di ruang publik (Jl.

Bintaro Utama 3) bukan berarti jalan tersebut tidak termasuk dalam wilayah

kepemilikan warga karena teritori diakui secara persepsi sehingga mereka masih

mengakui jalan raya tersebut masih wilayah perumahan yang termasuk dalam

teritori penghuni.

Pengakuan batas wilayah publik menurut penghuni adalah kawasan di luar

Jl. Bintaro Utama 3 yang cakupan luas daerahnya lebih besar . Contohnya adalah

perumahan Bintaro Jaya, warga Jl. Bintaro Utama 3 merasa kawasan Bintaro

Jaya selain kawasan Jl. Bintaro Utama 3 sudah tidak berhubungan dengan hunian

mereka dan lokasinya berjauhan dengan batasan teritori primer, sekunder dan

tersier dimana ketiga batasan teritori tersebut masih mempengaruhi kualitas

lingkungan yang dapat mendukung kehidupan yang layak, aman dan tentram.

Dari penjelasan diatas dapat diketahui bahwa tidak selamanya teori yang

ada sesuai dengan kondisi di Indonesia khususnya di area pengamatan Jl. Bintaro

Utama 3. Teori yang ada mengemukakan bahwa kawasan komersial memiliki

kawasan tersendiri sehingga tidak ada percampuran fungsi yang berbeda namun

hal ini tidak terlihat di Jl. Bintaro Utama 3 karena memiliki dua fungsi yang

berbeda dalam satu kawasan yang sama sehngga yang semestinya rumah sebagai

ruang bersifat privat menjadikan keprivatan tersebut bergeser nilainya karena

terpengaruh oleh kegiatan komersial yang menimbulkan dampak negatif bagi

penghuni. Kemudian mengenai teori tentang teritori yang hanya memiliki 3

klasifikasi teritori yang di dasari oleh derajat privasi dan pencapaian menjadikan

teritori primer, sekunder dan publik tidaklah cukup ketika diletakkan di kawasan

perumahan yang memiliki perubahan fungsi bangunan yang mendominasi.

Sehingga dibutuhkan penambahan teritori yaitu teritori tersier dimana batasan


64


kawasan teritori tersier masih berhubungan dengan kawasan perumahan yang

berada dekat dengan hunian.

Penulisan skripsi ini mendapatkan suatu hal dalam kontribusi untuk

arsitektur. Setelah mengetahui kawasan perumahan yang berada di jalan kolektor

(utama), dimana jalan kolektor memiliki potensi lokasi strategis, nilai lahan

tinggi dan pencapaian yang mudah maka dikemudian hari fungsi awal bangunan

sebagai hunian akan berubah fungsi menjadi fungsi lain yaitu fungsi komersial

yang paling banyak digemari, sehingga penempatan lokasi perumahan di Jl.

Bintaro Utama 3 yang berada di sepanjang jalan utama menjadi tidak efektif

sebagai kawasan hunian.


65


DAFTAR REFERENSI

Carmona, M., Heath, T., Oc, T. & Tiesdell, S. (2003). Public Places Urban Spaces. Oxford: Architectural Press.

Chapin, F. Steward & Kaiser, Edward J. (1979). “Urban Land Use Planning”. Chicago: University of Illnois Press.

Chiara, J.D. & Callender, J. (1983). Time Saver Standards for Building Types (2nd ed.). New York: McGraw-Hill International Editions. Doxiadis, Constantinos, A, (1968). Ekistic, An Introduction to the Science of Human Settlements. London: Hutchinson and Co, Ltd.

D. K. Ching, Francis (1996). Architecture; Form, Space, And Order (6th ed.) Jakarta. Penerbit Erlangga.

Laurens, Joyce Marcella. (2004). Arsitektur Perilaku Manusia. Surabaya: PT. Gramedia Widiasarana dan Universitas Kristen Petra.

Mandanipour, Ali. (2003). Public and Private Spaces of The City. New York: Routledge.

Marlina, Endy. (2008). Panduan Perancangan Bangunan Komersial. Yogyakarta: Andi Offset

Potterfield, Gerald. (1995). A Concise Guide To Community Planning. New York: McGraw Hill.

Spreiregen, Paul D. (1965). Urban Design: The Architecture of Towns and Cities. New York: McGraw-Hill Book Co.

Untermann, R., & Small, R. (1977). Site Planning for Cluster Housing. New York: Van Nostrand Reinhold Company.

Wood, Roberts. (1953). The House & The Art of Its Design. USA: reinhold Publishing Corporation.

Syahrir. (2010). Kajian Perubahan Pemanfaatan Lahan Perumahan menjadi Perdagangan dan Jasa Komersial di Perumahan Tumbuh I dan Perumahan Tumbuh II Kota Kendari. Semarang: Tesis Pasca Sarjana Universitas Diponegoro.

Elsyen. (19 Maret 2011). Wawancara Pribadi.

Dede. (12 Maret 2011). Wawancara Pribadi.

Midun. (12 Maret 2011). Wawancara Pribadi.

Tati. (9 April 2011). Wawancara Pribadi.


66


Wowor, E.Y. (30 April 2011). Wawancara Pribadi.

Wahyudin. (30 April 2011). Wawancara Pribadi.

Peraturan Mentri Dalam Negri No. 1 Tahun 2008 Pasal 1 tentang Pedoman Perencanaan Kawasan Perkotaan.

Permendagri no.4/1996 dalam Perubahan Penggunaan Lahan.

Peraturan Daerah Nomor 7 Tahun 1991 tentang Bangunan dalam Wilayah.

Undang-Undang No. 4 Tahun 1992. Pasal 1 tentang Perumahan dan Permukiman.

BP2T Agar Tertibkan Rumah Beralih Fungsi. (n.d). 15 Maret 2011. http://bataviase.co.id/ . Di akses 10 April 2011.

Habitat. (n.d). 4 Februari 2011. http://id.wikipedia.org/. Di akses 5 Maret 2011

Permasalahan Umum Perumahan. (n.d). 15 November 2008. http://kuliaharsitektur.blogspot.com/ . Di akses 8 Maret 2011.

Profil Bintaro Jaya. (n.d). http://www.jayaproperty.com/ . Di akses 8 April 2011


Lampiran 01: Kuisioner Penghuni

Seiring dengan berjalannya waktu, perumahan semakin tidak terkontrol ketika kepadatan semakin

meningkat yang berdampak terhadap lingkungan untuk mendapatkan suatu kebutuhan ruang yang lebih.

Suatu fungsi bangunan hunian pun berubah fungsi menjadi fungsi yang lain yaitu sektor komersial. Anda

dapat membantu kami untuk lebih memahami perubahan fungsi hunian terhadap suatu kawasan. Anda

dapat menjawab pertanyaan di bawah ini dengan terbuka agar memudahkan analisa terhadap masalah ini.

Terima kasih banyak atas waktu dan bantuan yang diberikan

Tentang kehidupan rumah tangga anda

1. Sudah berapa lama anda tinggal di Jl. Bintaro Utama 3?

( ) < 12 bulan

( ) 1‐2 tahun

( ) 5‐10 tahun

( ) 10‐15 tahun

( ) > 15 tahun

2. Ada berapa banyak penghuni di rumah anda ?

Anggota keluarga inti ( ) 2 asisten rumah tangga ( ) 0

( ) 3 ( ) 1

( ) 4 ( ) 2

( ) 5 ( ) 3

( ) > 5 ( ) > 3

3. Berapa lama anda menghabiskan waktu di rumah dalam rentang waktu pukul 05.00‐00.00?

Weekday ( ) 2‐ 5 jam weekend ( ) 2‐5 jam

( ) 5‐10 jam ( ) 5‐10 jam

( ) 10‐15 jam ( ) 10‐15 jam

( ) 15‐19 jam ( ) 15‐19 jam

Tentang kawasan perumahan anda

4. Apa pertimbangan anda dan keluarga memilih untuk tinggal di jl. Bintaro utama 3?

( boleh pilih lebih dari 1 )

( ) strategis

( ) nyaman

( ) aman

( ) nilai investasi yang tinggi

( ) fasilitas lengkap

( ) tata ruang kota bintaro yang bagus

( ) berada di pinggir jalan

( )..........................................................

5. Hari dan waktu apa yang paling nyaman di sekitar kawasan rumah anda?

Hari ( ) Weekday ( coret yg dipilih) senin/selasa/rabu/kamis/jumat

( ) weekend ( coret yg dipilih) sabtu/minggu

Waktu ( ) pagi ( ) sore

( ) siang ( ) malam

Mengenai masalah perumahan


(lanjutan) 6. Apakah jalan utama bintaro 3 ini merupakan jalan yang aktif dan sibuk?

( ) sangat aktif

( ) aktif

( ) tidak aktif

7. Menurut anda apa deskripsi yang dapat mewakili daerah ini?


( ) macet

( ) strategis

( ) teratur

( ) lengkap

( ) berisik

( ) tenang

( ) berantakan

( )...................................................

8. Apakah kawasan jl. Bintaro Utama 3 sudah menjadi hunian yang dapat menjaga privasi para

penghuni rumah sedangkan sudah banyak bangunan yang berubah fungsi menjadi komersial?

( ) sudah

( ) belum

Alasannya........................................

9. Apa permasalah utama yang terjadi di kawasan perumahan anda

( ) nilai rumah bergeser, meyebabkan menurunnya fungsi dasar permukiman

( ) standard layanan semakin menurun.

( ) fasilitas umum kurang

( ) banyak bangunan yang berubah fungsi menjadi tempat usaha

Mengenai rumah sebagai ruang privasi

10. Apakah rumah anda befungsi sebagai ruang privasi anda dan keluarga?

Jika iya sampai manakah batas privasi untuk mencapai kenyamanan di dalam kawasan

perumahan anda.

( ) teras

( ) garasi/carport

( ) depan pagar rumah

( ) pedestrian depan rumah anda

( ) jalan raya yang melintas rumah anda

11. Gangguan seperti apa yang mengganggu privasi anda?


( ) bising dari kendaraan yang lewat

( ) bising dari tetangga komersial ( ) parkir depan rumah ( ) ............................................................

Pertanyaan dalam bagian ini bertujuan untuk lebih memahami hubungan anda dengan tetangga

sebagai bangunan komersial dan kepuasan anda terhadap lingkungan perumahan yang sekarang

anda huni.

Pilihan mana yang anda setuju dan tidak setuju dengan masing‐masing pertanyaan berikut

tentang lingkungan perumahan anda ( mohon lingkari jawaban anda)


(lanjutan)

1. Saya nyaman tinggal di daerah ini......... setuju netral tidak setuju

2. Saya tidak menyesal menghuni dan membeli setuju netral tidak setuju

rumah yang terletak di pinggir jalan utama........

3. Saya berinteraksi dengan tetangga sebelah saya....... setuju netral tidak setuju

4. Saya tidak terganggu dengan aktifitas di bangunan setuju netral tidak setuju

komersial sebelah rumah saya.

jika tidak setuju apa alasannya?...............................

..................................................................................

5. Saya membeli barang / servis dari bangunan

komersial di sebelah saya........ setuju netral tidak setuju

6. Saya tidak terganggu akan bising dari kendaraan

yang lewat di depan rumah saya........... setuju netral tidak setuju

7. Tetangga saya (komersial) membuat kemudahan

bagi kebutuhan hidup saya......... setuju netral tidak setuju

8. Saya lebih senang berbelanja ke tetangga saya

dibandingkan tempat lain yang lebih jauh........... setuju netral tidak setuju

9. Bintaro jaya ( khusunya jl. Bintaro Utama 3 )

adalah hunian yang ideal. setuju netral tidak setuju

jika tidak setuju apa alasannya?..............................

....................................................................................

10. Saya akan tetap bertahan tinggal disini dalam

jangka waktu yang lama dan tidak setuju netral tidak setuju

akan pindah rumah.

jika tidak setuju apa alasannya?.............................

...............................................................................

11. Developer masih memperhatikan perkembangan

hunian di kawasan rumah saya......... setuju netral tidak setuju

Mengenai data diri

1. Gender anda adalah

( ) pria

( ) wanita

2. Pekerjaan anda adalah

( ) pegawai

( ) pengusaha

( ) pelajar

( )ibu rumah tangga

( ).........................................................


(lanjutan)

3. Usia anda adalah

( ) < dari 20 tahun

( ) 20‐29 tahun

( )30‐39 tahun

( ) 40‐49 tahun

( ) 50 tahun keatas

Pernyataan Persetujuan Saya yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan mengerti sepenuhnya penjelasan tentang penggunaan data dan bersedia berpartisipasi dalam riset dengan mengijinkan Saudari Evita Nidyasari untuk menggunakan data yang telah dikumpulkan untuk tujuan tersebut. Nama Lengkap ________________________________ Tanda Tangan ________________________________ Tempat / Tanggal ________________________________


Lampiran 02: Kuisioner Pengurus Bangunan Komersial

Seiring dengan berjalannya waktu, perumahan semakin tidak terkontrol ketika kepadatan semakin

meningkat yang berdampak terhadap lingkungan untuk mendapatkan suatu kebutuhan ruang yang lebih.

Suatu fungsi bangunan hunian pun berubah fungsi menjadi fungsi yang lain yaitu sektor komersial. Anda

dapat membantu kami untuk lebih memahami perubahan fungsi hunian terhadap suatu kawasan. Anda

dapat menjawab pertanyaan di bawah ini dengan terbuka agar memudahkan analisa terhadap masalah ini.

Terima kasih banyak atas waktu dan bantuan yang diberikan

Tentang usaha komersial anda

12. Sudah berapa lama anda memiliki usaha di Jl. Bintaro Utama 3?

( ) < 12 bulan

( ) 1‐2 tahun

( ) 5‐10 tahun

( ) 10‐15 tahun

( ) > 15 tahun

13. Ada berapa banyak pengunjung di tempat usaha anda perharinya ?

Weekday ( ) 5‐10 orang weekend ( ) 5‐10 orang

( ) 10‐20 orang ( ) 10‐20 orang

( ) 20‐30 orang ( ) 20‐30 orang

( ) > dari 30 ( ) > dari 30

14. Jam berapa kegiatan usaha anda beroperasi dalam satu hari?

Weekday dari pkl. – pkl.

Weekend dari pkl. – pkl.

15. Hari dan waktu apa yang paling ramai pengunjung datang ke tempat usaha anda?

Hari ( ) Weekday ( coret yg dipilih) senin/selasa/rabu/kamis/jumat

( ) weekend ( coret yg dipilih) sabtu/minggu

Waktu ( ) pagi

( ) siang

( ) sore

( ) malam

Tentang kawasan usaha anda

16. Apa pertimbangan anda memilih tempat usaha di jl. Bintaro utama 3?


( ) strategis

( ) ramai

( ) aman

( ) nilai investasi yang tinggi

( ) belum ada jenis usaha seperti yang anda dirikan

( ) tata ruang kota bintaro yang bagus

( ) berada di pinggir jalan

( )..........................................................


(lanjutan)

17. Apakah jalan utama bintaro 3 ini merupakan jalan yang aktif dan sibuk?

( ) sangat aktif

( ) aktif

( ) tidak aktif

18. Menurut anda apa deskripsi yang dapat mewakili daerah ini?

( ) macet

( ) strategis

( ) teratur

( ) lengkap

( ) berisik

( ) tenang

( ) berantakan

( )...................................................

19. Apakah kawasan jl. Bintaro Utama 3 sudah menjadi kawasan yang ideal untuk tempat usaha?

( ) sudah

( ) belum

Alasannya........................................

Pertanyaan dalam bagian ini bertujuan untuk lebih memahami hubungan anda dengan tetangga

sebagai penghuni rumah dan kepuasan anda terhadap lingkungan usaha yang sekarang anda

pilih.

Pilihan mana yang anda setuju dan tidak setuju dengan masing‐masing pertanyaan berikut

tentang lingkungan perumahan anda ( mohon lingkari jawaban anda)

12. Saya nyaman memiliki usaha di daerah ini......... setuju netral tidak setuju

13. Saya tidak menyesal membeli rumah ini untuk

tempat usaha................. setuju netral tidak setuju

14. Saya berinteraksi dengan tetangga sebelah saya....... setuju netral tidak setuju

15. Saya tidak pernah menerima komplain

akan kegiatan usaha yang berlangsung di tempat

usaha saya. jika tidak setuju apa alasannya?..........

................................................................................. setuju netral tidak setuju

16. Saya tidak bermasalah mengurus perijinan

usaha saya. jika tidak setuju apa alasannya?........

17. ............................................................................... setuju netral tidak setuju

18. Tetangga saya (rumah hunian) adalah salah satu

costumer saya............ setuju netral tidak setuju

19. Saya lebih senang memiliki tempat usaha yang

Terletak di tengah‐tengah kawasan hunian........

apa alasannya?.....................................................


(lanjutan) ..................................................................................... setuju netral tidak setuju

20. Bintaro jaya ( khusunya sepanjang

jl. Bintaro Utama 3 ) adalah kawasan yang ideal untuk

berusaha.jika tidak setuju apa alasannya?...............

.................................................................................. setuju netral tidak setuju

21. Saya akan tetap bertahan memiliki usaha disini dalam

jangka waktu yang lama dan tidak akan pindah lokasi.

jika tidak setuju apa alasannya?.................................

.................................................................................... setuju netral tidak setuju

22. Developer memperhatikan perkembangan bangunan

komersial di kawasan ini.......... setuju netral tidak setuju

Mengenai data diri

4. Gender anda adalah

( ) pria

( ) wanita

5. Pekerjaan anda adalah

( ) pegawai

( ) pengusaha

( ) pelajar

( ) ibu rumah tangga

( ).........................................................

6. Usia anda adalah

( ) < dari 20 tahun

( ) 20‐29 tahun

( )30‐39 tahun

( ) 40‐49 tahun

( ) 50 tahun keatas

Pernyataan Persetujuan Saya yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan mengerti sepenuhnya penjelasan tentang penggunaan data dan bersedia berpartisipasi dalam riset dengan mengijinkan Saudari Evita Nidyasari untuk menggunakan data yang telah dikumpulkan untuk tujuan tersebut.

Nama Lengkap ________________________________

Tanda Tangan ________________________________

Tempat / Tanggal ________________________________


Lampiran 03: Hasil Tabulasi Kuisioner Penghuni

KAWASAN PERUMAHAN

Pertimbangan Tinggal Hari dan Waktu Ternyaman

strategis 40% weekend 28,50%nyaman 0% weekday 71,50%aman 10% pagi 0% investasi tinggi 20% siang 20% fasilitas lengkap 0% sore 20% tata ruang bagus 10% malam 60% lokasi di pinggir jalan 20%

MASALAH PERUMAHAN Jalan yang Sibuk dan

Aktif Deskripsi Wilayah

sangat aktif 80% macet 8,30% aktif 20% strategis 16,70%tidak aktif 0% teratur 8,30% lengkap 0 % berantakan 33,20% berisik 33,20% tenang 0%

Hunian yang Menjaga Privasi Permasalahan Umum Perumahan

sudah 40% nilai rumah bergeser 40% belum 60% standart layanan menurun 0% fasilitas umum kurang 0%

banyak bangunan yg berubah fungsi 60%

RUMAH SEBAGAI RUANG PRIVASI

Batas Privasi Gangguang yang Mengganggu

Privasi

teras 0% bising kendaraan 40% garasi 0% bising komersial 0% depan pagar 0% parkir depan rumah 60% pedestrian 40% sepanjang jalan raya 80%


(lanjutan)

Hubungan Warga dengan Komersial setujutidak setuju netral

saya nyaman tinggal disini 40% 60% 0 saya tidak menyesal membeli hunian di kawasan ini 100% 0 0 saya berinteraksi dengan tetangga 60% 40% saya tidak terganggu dengan aktifitas komersial 60% 20% 20% saya membeli barang/servis dari tetangga komersial 40% 40% 20% saya tidak terganggu bising komersial 20% 60% 20% komersial membuat kemudahan 60% 40% saya lebih memilih berbelanja di tetangga komersial 0% 80% 20% bintaro 3 merupakan kawasan ideal 20% 60% 20% saya akan bertahan tinggal dalam jangka waktu lama 60% 40% 0% developer masih memperhatikan hunian 20% 60% 20%


Lampiran 04: Hasil Tabulasi Kuisioner Pengurus Bangunan Komersial

Pertimbangan Lokasi Usaha

strategis 10%ramai 10%aman 0investasi tinggi 40%belum ada jenis usaha 0%tata ruang kota bagus 0%berada di penggir jalan 40%

Jalan yang Aktif dan Sibuk

sangat aktif 40%aktif 60%tidak aktif 0%

Deskripsi Wilayah

macet 20%strategis 70%teratur 0%berantakan 0%berisik 10%

Ideal untuk Tempat Usaha

sudah 100%belum 0%

Hubungan Komersial dengan Warga setuju tidak netral saya nyaman memiliki usaha di daerah ini 80% 0 20% saya tidak menyesal membeli atau sewa 80% 20% 0% berinteraksi dengan tetangga 60% 40% 0 tidak pernah menerima komplain 60% 40% 0% tidak bermasalah urus izin komersial 100% 0% 0% tetangga saya salah satu costumer saya 60% 40% 0% menyukai lokasi usaha di tengah hunian 60% 20% 20% kawasan ini ideal untuk berusaha 80% 20% 0% akan bertahan dalam jangka lama 60% 20% 20% developer memperhatikan 40% 60% 0%


Documents

UNIVERSITAS INDONESIA PERUBAHAN FUNGSI HUNIAN DAN …lontar.ui.ac.id/file?file=digital/20295844-S1804-Perubahan fungsi.pdf7. Keluarga saya yang tercinta Mama, Papa, Inggar dan Mega