Uppföljning av exploateringsavtal - Diva1333434/FULLTEXT01.pdffallstudie av fyra exploateringsavtal som Värmdö kommun tecknat med exploatörer genomförts. Detta med det främsta

INOM EXAMENSARBETE SAMHÄLLSBYGGNAD,AVANCERAD NIVÅ, 30 HP

, STOCKHOLM SVERIGE 2019

Uppföljning av exploateringsavtalFollow-up on development agreements

OLOF ERIKSSON

KTHSKOLAN FÖR ARKITEKTUR OCH SAMHÄLLSBYGGNAD

i

ii

Sammanfattning

Att kommuner ingår exploateringsavtal med exploatörer är vanligt förekommande i samband med utbyggnad av stadsdelar eller bostadsområden. Exploateringsavtalen reglerar i huvudsak ansvar och skyldigheter för exploatören och kommunen vad gäller olika moment såsom finansiering, utförande, fastighetsbildning, ersättningar bland annat. Mycket resurser läggs ofta på framtagandet av det slutliga avtalet mellan parterna. Hur avtalet sedan de facto följs upp förefaller mindre reglerat och betydligt mindre prioriterat inom Sveriges kommuner och interna rutiner saknas i många kommuner. Detta är problematiskt då uppföljningen av ingångna exploateringsavtal är av stor vikt för kommunen då det kan handla om både det slutliga resultatet i kommunens bebyggelse och om stora summor pengar. Syftet med projektet har varit att undersöka i vilken omfattning exploateringsavtal som tecknas mellan kommuner och exploatörer följs upp. För att uppnå detta har en fallstudie av fyra exploateringsavtal som Värmdö kommun tecknat med exploatörer genomförts. Detta med det främsta syftet att undersöka vilka konsekvenser uppföljningsarbetet medför samt identifiera vilka problem och svårigheter en kommun kan ha i samband med uppföljning av exploateringsavtal. För att skapa en tydligare bild av hur omfattande problematiken kring uppföljningsarbete av exploateringsavtal är, har en enkätundersökning genomförts. I denna deltog 93 av Sveriges totalt 290 kommuner. I enkätundersökningen angav majoriteten av kommunerna att de upplever svårigheter med uppföljningsarbetet av avtalen. 49% av de deltagande kommunerna angav att man inte har rutiner för att följa upp exploateringsavtal. Ytterligare två brister i uppföljningsarbetet av exploateringsavtal gick att identifiera med hjälp av enkätundersökningen. För det första angav 7% av representanterna för kommunerna att de inte har kännedom om vem som ansvarar för att uppföljningen genomförs. Desamma gäller frågan om vid vilken tidpunkt uppföljningen ska ske, där 14% av representanterna för kommunerna svarar att de inte vet. Frågan om när uppföljningen ska utföras är mycket relevant i förhållande till att en kommun ska kunna effektivisera och minska de svårigheter som uppstår vid uppföljningsarbetet. Genom både enkätundersökning och fallstudier kan det konstateras att avtalsinnehållet rörande utförande är det som är mest komplicerat att följa upp. Slutligen presenteras en lista på förslag till rekommendationer för att underlätta och effektivisera uppföljningsarbetet av exploateringsavtal inom kommunerna.

iii

Abstract

The fact that municipalities enter development agreements with developers is a common practice within the field of land development. Many resources are often allocated to the creation of the final agreement between the parties. How the agreement has been followed up seems less regulated and much less prioritized within the Swedish municipalities' internal routines. This is problematic since the follow-up of development agreements is of great importance to the municipality as it can affect both the final results of the development as well as large sums of money. The purpose of the project has been to investigate the extent to which development agreements between municipalities and developers are followed up. To achieve this, four development agreements, signed by Värmdö municipality and developers have been followed up. To investigate the consequences of the follow-up and identifying which problems and difficulties a municipality can have in connection with follow-up is the aim of the project. In order to create deeper understanding of how extensive the problem of follow-up on development contracts is, a questionnaire survey has been conducted. In this, 93 of Sweden's total of 290 municipalities participated. In the survey, the majority of municipalities stated that they are experiencing difficulties with the follow-up work on development agreements. 50% of the participating municipalities stated that they do not have routines or procedures for following up development agreements. Two additional deficiencies in the follow-up work on development contracts were identified through the survey. First, 7% of the representatives of the municipalities stated that they do not know who is responsible for ensuring that the follow-up is carried out. Regarding the question of when the follow-up should take place, 14% of the representatives of the municipalities respond that they do not know when the follow-up should be done. The question of when the follow-up should be carried out is necessary for a municipality to be able to streamline and reduce the difficulties that arise during the follow-up work. Through both the survey and case studies, it can be stated that the content of the agreement concerning performance is the most complicated to follow up. Finally, a list of proposed recommendations is presented to facilitate and make the follow-up work of development agreements within the municipalities easier and more efficient.

iv

Innehållsförteckning Sammanfattning ........................................................................................................ ii Abstract ..................................................................................................................... iii 1 Introduktion ........................................................................................................ 1

1.1 Syfte & Frågeställning ........................................................................................... 2 1.2 Avgränsning ........................................................................................................... 2

2 Metod ................................................................................................................... 3 2.1 Fallstudie ................................................................................................................ 3 2.2 Enkätstudie ............................................................................................................. 4

2.2.1 Bortfallsanalys ...................................................................................................... 4 3 Teori ..................................................................................................................... 6

3.1 Exploateringsavtal ................................................................................................. 6 3.2 Delar av ett exploateringsavtal ............................................................................. 7

3.2.1 Säkerhet ............................................................................................................... 7 3.2.2 Avgifter ................................................................................................................. 7 3.2.3 Ersättning ............................................................................................................. 8 3.2.4 Avtal och lantmäteriåtgärder ................................................................................ 8 3.2.5 Utförande ............................................................................................................. 8

3.3 Detaljplaneprocessen ............................................................................................ 9 3.4 Markexploateringsprocessen ............................................................................. 10 3.5 Tidigare Forskning ............................................................................................... 11

3.5.1 Mark, bostadsbyggande och konkurrens ........................................................... 11 3.5.2 Strategisk miljöbedömning för hållbar regional tillväxt: Om behovet av förbättrad uppföljning och utvärdering ............................................................................................ 12 3.5.3 Uppföljning av miljöeffekter av vägprojekt: behov av utveckling och erfarenhetsåterföring ...................................................................................................... 12

4 Resultat Fallstudie ........................................................................................... 14 4.1 Västra Mörtnäs ..................................................................................................... 15

4.1.1 Resultat Västra Mörtnäs ..................................................................................... 16 4.2 Ebbalund ............................................................................................................... 18

4.2.1 Resultat Ebbalund .............................................................................................. 19 4.3 Djurö ...................................................................................................................... 21

4.3.1 Resultat Djurö .................................................................................................... 22 4.4 Kvarnberget .......................................................................................................... 23

4.4.1 Resultat Kvarnberget ......................................................................................... 24 5 Analys Fallstudie .............................................................................................. 26

5.1 Säkerhet ................................................................................................................ 26 5.2 Avgifter .................................................................................................................. 27 5.3 Ersättningar .......................................................................................................... 28 5.4 Avtal & lantmäteriåtgärder .................................................................................. 28 5.5 Utförande .............................................................................................................. 29

6 Resultat Enkätstudie ........................................................................................ 31 7 Diskussion ........................................................................................................ 35

7.1 I vilken omfattning följs exploateringsavtal upp, och hur? ............................. 35 7.2 Vilka problem upplever kommunerna med uppföljningen och vilka är de mer komplicerade paragraferna att följa upp? ..................................................................... 36 7.3 Vilka är konsekvenserna av uppföljningen? ..................................................... 36

8 Slutsats och rekommendationer ..................................................................... 38

v

Källor ........................................................................................................................ 40 Bilaga 1. Värmdö kommuns checklista ................................................................. 42 Bilaga 2 - Enkät ........................................................................................................ 45 Figur- och tabellförteckning Figur 1 - Detaljplaneprocessen .................................................................................... 9 Figur 2 – Markexploateringsprocessen ..................................................................... 10 Figur 3 - Detaljplaneprocessen med exploateringsavtal ............................................ 11 Figur 4 - Detaljplan Västra Mörtnäs ........................................................................... 15 Figur 5 - Detaljplan Ebbalund .................................................................................... 18 Figur 6 - Detaljplan Djurö ........................................................................................... 21 Figur 7 - Detaljplan Kvarnberget ................................................................................ 23 Figur 8 - Fråga 1. Har ni rutiner för att följa upp exploateringsavtal? ........................ 31 Figur 9 - Fråga 2. Har ni systemstöd för uppföljningen av exploateringsavtal? ......... 31 Figur 10 - Fråga 3. Om Ja, vilken form har systemstödet? ....................................... 31 Figur 11 - Fråga 4. Vem ansvarar för uppföljningen? ................................................ 32 Figur 12 - Fråga 5. När följer ni upp exploateringsavtal? .......................................... 32 Figur 13 - Fråga 6. Vilken eller vilka delar av exploateringsavtalet anser ni vara mest väsentligt att kontrollera efterlevnaden av? ............................................................... 33 Figur 14 - Fråga 7. Har ni upplevt att någon av dessa delar är svårare att följa upp eller haft problem med? ..................................................................................................... 33 Figur 15 - Fråga 8. Ange svårigheter ni upplever med uppföljningen. ....................... 33 Tabell 1 - Exempel resultat av fallstudie .................................................................... 14 Tabell 2 - Resultat Västra Mörtnäs ............................................................................ 16 Tabell 3 - Resultat Ebbalund ..................................................................................... 19 Tabell 4 - Resultat Djurö ............................................................................................ 22 Tabell 5 - Resultat Kvarnberget ................................................................................. 24 Tabell 6 - Summering av fallstudier ........................................................................... 26

1

1 Introduktion

I Stockholms län bor i dagsläget 2,2 miljoner invånare, men länet växer och detta snabbt. Till 2050 beräknas befolkningsantalet inom länet att ha ökat till ungefär 3,4 miljoner.1 Skärgårdskommunen Värmdö är en av kommunerna i länet och har valts som en del i denna studie i och med min roll som exploateringsingenjör hos kommunen. Kommunen har de senaste åren upplevt en relativt stor och snabb tillväxt av invånare och detta är något som beräknas fortgå under överskådlig framtid.2 Tillväxten innebär en stor utmaning vilken kräver att kommunen gör investeringar av betydande omfattning för att kommunal service till invånarna ska kunna upprätthållas.3 Ur ett historiskt perspektiv har Värmdö kommun vuxit genom att fritidshus har omvandlats till permanenta bostäder. Under senare år har en annan typ av utveckling tagit fart då nybyggnation har koncentrerats till de centrala områdena i nära anslutning till kommunikation och service. Detta samtidigt som en förtätning av bebyggelse, genom avstyckningar av större fastigheter, inte är något som kommunen vill eftersträva enligt den gällande översiktsplanen från 2012.4 Kommunen är inte någon stor markägare och detta medför att stor del av bebyggelsen måste styras genom exploateringsavtal för att reglera vad som ska byggas och hur det ska byggas. Exploateringsavtal fungerar alltså som ett verktyg för att ge kommunen möjligheten att styra bebyggelsen, men vid användning medför verktyget också visst efterarbete för att avtalets innehåll också genomförs på ett korrekt sätt. Ett bristande efter-, eller uppföljningsarbete kan medföra olägenheter för de inblandade parterna. Värmdö kommun har tidigare identifierat detta problem kring uppföljning av exploateringsavtal. Problematiken har uppstått genom att det tidigare inte har funnits tydliga rutiner för hur, och av vem uppföljning ska ske, samt hur detta ska dokumenteras. Kommunen arbetar ständigt med förbättringsarbeten och har därför identifierat ett behov av uppföljning av tidigare tecknade exploateringsavtal. Den frågeställning som belyses i uppsatsen växte fram i samband med att jag tilldelades ansvaret för att bedriva det förbättringsarbete som kommunen påbörjat kring uppföljning av exploateringsavtal. Det är en svår uppgift att följa upp exploateringsavtal för gamla projekt i efterhand. Information går lätt förlorad och det finns en stor risk för att kunskap och erfarenheter faller mellan stolarna. Det är sällan dokumenterat vilka punkter i exploateringsavtalet som är utförda och vilka som kvarstår. Problemet omfattar framförallt de äldre exploateringsavtalen, som ingicks i en tid innan det fanns en organisation där ansvariga för genomförande av detaljplaner från kommunens sida och uppföljning av exploateringsavtalen utsetts. En bristande uppföljning av avtalen kan medföra att ersättningar och avgifter inte har erlagts som avtalats, marköverföringar, inskrivningar och lagfartsansökningar inte gjorts eller att utbyggnaden inte har utförts enligt exploateringsavtalet. Uppföljningen

1 Stockholms läns landsting, Regional utvecklingsplan för Stockholm 2050, Stockholm. (2018) 2 Värmdö.se – Kommun och Politik. (2018) 3 Värmdö.se – Översiktsplan 2012–2030 (a). (2012) 4 Värmdö.se – Översiktsplan 2012–2030 (b). (2012)

2

av exploateringsavtal är därför viktig att studera både ur ett ekonomiskt och kvalitetsmässigt perspektiv.

1.1 Syfte & Frågeställning Det övergripande syftet med denna uppsats är att undersöka i vilken omfattning exploateringsavtal som tecknas mellan kommuner och exploatörer följs upp, hur uppföljningsarbetet kan påverka kommunerna samt söka identifiera vad som kan göras bättre. För att ta reda på detta undersöks vilka rutiner kommunerna i Sverige har för att följa upp ingångna exploateringsavtal. I uppsatsen analyseras även de konsekvenser som uppföljning av exploateringsavtal medför genom att i detalj studera och identifiera vilka de största effekterna av uppföljningen är, samt vilka som är de viktigaste paragraferna att följa upp i avtalen. Det undersöks även huruvida det finns samband mellan de viktigaste resultaten som identifieras i fallstudien av Värmdö kommun och hur de stämmer överens med andra kommuner.

1. I vilken omfattning följs exploateringsavtal upp, och hur? 2. Vilka problem upplever kommunerna med uppföljningen? 3. Vilka är de mer komplicerade paragraferna att följa upp? 4. Vilka är konsekvenser av uppföljningen?

1.2 Avgränsning Uppföljningen av VA-taxeringsavgifter ligger på Vatten- och avloppsavdelningen och kommer därför inte att inkluderas i denna uppsats. Dessa avgifter hanteras genom VA-kollektivet i kommunen och ligger därmed inte inom projektområdet eller på mark- och exploateringsavdelningen vid Värmdö kommun.

3

2 Metod

För att uppnå projektets syfte och på bästa sätt besvara frågeställningarna har två metoder använts, en kvalitativ fallstudie och en kvantitativ i form av enkätstudie. Det är fördelaktigt att använda en kvalitativ och kvantitativ metod i kombination, då detta ger en ökad förståelse då fler infallsvinklar av frågeställningen täcks in. Att kombinera en kvalitativ och kvantitativ metod kallas triangulering, och till skillnad mot att använda endast en metod, skapar triangulering en mer komplett bild av det studien avser att undersöka.5 Genom fallstudien skapas en möjlighet till att se mönster på en mer detaljerad nivå, då en sakkunskap skapas. Sedermera undersöker enkätstudien då i ett större perspektiv om detta mönster upprepar sig i flera fall och indikationer på omfattningen av problemet går att se. Denna studie behandlar ett relativt outforskat område och är därför en explorativ studie då ett av huvudmålen med en sådan studie är att generera ny kunskap om ämnet. En explorativ studie kan även bidra till vetskapen om detta är ett ämne som borde undersökas genom fortsatta studier.6

2.1 Fallstudie För att undersöka vilka konsekvenser och problem som uppföljningen av exploateringsavtal medför, samt identifiera vilka paragrafer som är mer komplicerade att följa upp, har en fallstudie genomförts. Fallstudier är en metod som låter oss få en inblick i ett relativt outforskat område och urskilja detaljer som genom andra metoder kan vara svåra att se.7 Det är en metod där alla resultat analyseras och tolkas för att skapa en så djup förståelse som möjligt om ämnet. Fallstudie är även en lämplig metod för att undersöka fall där det sedan tidigare inte finns mycket kunskap, men kan då skapa indikationer och en kunskapsbas för ämnet genom att metoden tillåter ett tillvägagångsätt som andra metoder inte gör.8 Fallstudien består av fyra fall, där vart och ett av dem består av ett exploateringsavtal som har tecknats mellan Värmdö kommun och en exploatör i samband med att en ny detaljplan har tagits fram eller att en ändring av befintlig detaljplan har genomförts. Fallen har granskats med hjälp av en checklista som Värmdö kommun har tagit fram där paragraferna i exploateringsavtalen har sorterats in enligt uppdelningen som beskrivits i kapitel 3.2. Detta har gjorts för att bedöma hur, och om, det som har avtalats också har utförts. En mall på denna checklista har bilagts, se bilaga 1. Själva granskningen har utförts genom dokumentanalyser vilket innebär att avtal, protokoll, minnesanteckningar, bygghandlingar och fakturor med mera utgör den grund som används för att avgöra huruvida ett avtals olika delar har efterlevts. Urvalet av fallstudier har gjorts genom att en sammanställning av tidigare tecknade exploateringsavtal i Värmdö kommun har granskats. Utifrån denna granskning har valen av fall gjorts för att skapa en så bred bild av uppföljningen som möjligt. Både sett till den utveckling som Värmdö kommun har haft, men även för att det ska vara applicerbart på andra kommuner. Två av fallen avser förtätningsområden i

5 Eliasson, A. Kvantitativ Metod Från Början. (2011) 6 Bhattacheriee, A. Social Science Research: Principles, Methods, and Practices. (2012) s. 5 7 Ibid. 8 Gillham, B. Case Study Research Methods. (2000)

4

Gustavsberg där både likheter och skillnader mellan dessa två fall kan identifieras. En annan typ av fall som valts ut är ett prioriterat förändringsområde. Ett prioriterat förändringsområde är ett område där viss bebyggelse tillkommer i kombination med att det kommunala VA-nätet byggs ut. Det sista fallet berör en mindre förändring i en detaljplan och ett relativt begränsat exploateringsavtal. En utförligare beskrivning av fallen ges i kapitel 4. Urvalet är som sagt gjort för att skapa en bred bild, och överskådligt leta efter samband i problem mellan olika typer av projekt.

2.2 Enkätstudie För att utforska hur, och i vilken omfattning uppföljning av exploateringsavtal sker samt vilka rutiner andra kommuner har för att följa upp avtalen har en enkätstudie genomförts, se bilaga 2. Enkätstudie är en kvantitativ forskningsmetod som är lämplig för att besvara en frågeställning som berör hur vanligt, hur ofta, eller hur många. Genom att använda en kvantitativ metod går det att uppskatta och se indikatorer på hur vissa förhållanden ter sig kring det ämne som undersöks.9 För att utföra enkätstudien har Google Forms använts som verktyg för att ta fram enkäten. Eftersom syftet var att erhålla en indikation på hur omfattande detta problem är gjordes urvalet av populationen, den deltagande gruppen, väldigt brett genom ett bekvämlighetsurval. Ett bekvämlighetsurval, eller totalundersökning, innebär att man försöker nå ut till så stor grupp som möjligt med frågorna. Detta var ett lämpligt förfarande då denna studie inte försöker uttala sig statistiskt om en population, utan endast om de som har valt att deltaga i undersökningen.10 Enkäten har skickats till alla Sveriges kommuners mark- och exploateringsenheter eller motsvarande enheter. Detta anses öka reliabiliteten i undersökningen då de som besvarar enkäten förväntas besitta den kunskapen som krävs för att svara på enkätfrågorna. Frågorna är också standardiserade och samma frågor har skickats till alla deltagande och samma möjligheter till att svara har givits.11 Med valt enkätutskick finns dock ingen garanti för att de som svarat på enkäten verkligen besitter den kompetens som enkäten erfordrar. Vilket medför att resultaten från enkätstudien får tolkas med detta i åtanke. Med en enkätundersökning kommer också frågan gällande validitet, alltså om instrumenten mäter det de ska. Det finns alltid tolkningssvårigheter vid utförandet av en enkät, antingen i hur frågorna tolkas eller i hur svaren tolkas. Detta är inget som endast förekommer i enkätundersökningar utan något som alltid måste beaktas vid dessa undersökningar. Enkäten har baserats på en blandning av fasta och öppna frågor för att fånga de undersökta faktorerna.12 I några av frågorna har svarspersonen kunnat välja ett svarsalternativ men i fråga sex och sju fanns möjlighet att välja bland flera alternativ, se bilaga 2.

2.2.1 Bortfallsanalys Enkäten skickades ut till alla Sveriges kommuner och totalt mottogs 93 svar. I resultatet som presenteras av enkätstudien har en bortfallsanalys genomförts för att identifiera de svar som behövde exkluderas från resultatet. Främst rör det sig om externt bortfall eftersom alla 290 kommuner har fått enkäten och 93 har besvarat den.

9 Eliasson, A. Kvantitativ Metod Från Början. (2011) 10 Trost, J. Enkätboken. (2007) 11 Ibid. 12 Ibid.

5

Detta kan bero på att de kommunala tjänstemännen har bedömt att de inte har tid, ork eller vilja att delta i enkätundersökningen. Detta har ingen påverkan på resultatet då enkätstudien endast ämnar förklara hur situationen ser ut i de deltagande kommunerna och resultatet presenteras i en procentuell fördelning mellan de kommuner som har deltagit. Det har även förekommit interna bortfall då en del av de mindre kommunerna som har deltagit har svarat att de inte arbetar med exploateringsavtal. Dessa har utlämnats för att undvika en snedvridning av resultatet från enkätstudien då studien inriktar sig på de kommuner som arbetar med exploateringsavtal. Dessutom ska kommunerna enligt PBL sjätte kapitel 39§ ha riktlinjer för användandet av exploateringsavtal och därför har dessa uteslutits då dessa kommuner inte har riktlinjer. Totalt handlar de om fyra svar som fick uteslutas från resultatet på grund av det interna bortfallet. Svarsfrekvensen på enkäten uppnådde 30,6% efter att dessa fyra fall uteslutits.

6

3 Teori

I detta kapitel kommer exploatering och exploateringsavtal att förklaras samt hur dessa passar in i både detaljplane- och markexploateringsprocessen.

3.1 Exploateringsavtal Syftet med exploateringsavtal är alltså att upprätta en överenskommelse mellan kommun och byggherre angående hur kostnader ska fördelas, hur åtgärderna ska finanserias och vem som har ansvaret för att utföra dessa. I 1 kap. 4 § plan- och bygglag (2010:900) (PBL) återfinns följande definition av ett exploateringsavtal. ”avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur.” Eftersom kommuner inte kan ta betalt för de byggrätter som skapas vid framtagandet av en detaljplan blir exploateringsavtal ett viktigt verktyg för att förmå byggherren att bygga och finansiera de allmänna anläggningarna i planen.13 Allmänna anläggningar, eller allmän plats, utgörs enligt 1 kap. 4 § 4a§ PBL av områden som enligt detaljplanen är planlagda för ett gemensamt behov, det kan exempelvis vara torgyta, park eller väg. Med andra ord är allmän plats en viktig del för att detaljplaneområdet skall kunna användas i enlighet med planen. Av 6 kap. 40 § PBL framgår det vidare vad som får regleras i ett exploateringsavtal: ”Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras. Ett exploateringsavtal får omfatta medfinansieringsersättning, under förutsättning att den väg eller järnväg som kommunen bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som omfattas av detaljplanen kan antas öka i värde. Byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen.”14 ”Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras” kan innebära exempelvis sanering av markföroreningar eller andra åtgärder för att marken ska kunna bebyggas. Från kommunens sida går det också att använda sig av gestaltningsprogram för att styra utformningen av allmän plats och byggnader.15 Det som regleras i 6 kap. 40 § PBL är alltså det som möjliggör en finansiering av utbyggnad av allmän plats för kommuner. Däremot finns begränsningar i vad som får omfattas av ett exploateringsavtal. Byggnader för vård, omsorg och utbildning får ej åläggas ansvar för exploatören att finansiera eller uppföra dessa då det är kommunens ansvar. I avtalet får inte åtgärder

13 Gustafsson, A & Carlbring, M. Exploateringsavtal. (2018) 14 Ibid. 15 Gustafsson, A & Carlbring, M. Exploateringsavtal. (2018)

7

som tidigare har utförts inkluderas retroaktivt, alltså före avtalets ingång såvida det inte är en etappvis utbyggnad.16 Det finns även förbud mot de så kallade kommunala särkraven. Enligt 8 kap. 4a§ PBL förbjuds kommuner från att ställa tekniska egenskapskrav på byggnader, om detta skulle ha avtalats är det utan verkan i avtalet.17

3.2 Delar av ett exploateringsavtal Ett exploateringsavtal består av flera delar, eller avsnitt, men dessa varierar allt som oftast mellan avtalen. Exploateringsavtalen hanterar allt ifrån ekonomiska fördelningsfrågor till utformningsspecifikationer men också frågor av administrativ karaktär som tidsplanering eller byggmötesprotokoll.18 För att göra ämnet mer överskådligt kommer följande huvudkategorier, vilka innehåller punkter som typiskt regleras i ett exploateringsavtal med liknande innebörd, att användas i uppsatsen:

1. Säkerhet 2. Avgifter 3. Ersättning 4. Avtal och lantmäteriåtgärder 5. Utförande

3.2.1 Säkerhet Kategorin säkerhet avser att skapa en garanti för att alla åtaganden som exploatören åtagit sig ska kunna färdigställas vilket innebär att kommunen i det fall en entreprenör försätts i konkurs inte ska behöva finansiera det som kvarstår att färdigställa på egen hand, utan där fungerar säkerheten som en försäkring. Säkerhet regleras i exploateringsavtalet och där ska det också fastställas vilken typ av säkerhet som ska användas vid respektive exploatering.19 De olika typerna är:

• Borgen • Pantbrev i egendom • Bankgaranti

20 Borgen innebär att en borgensman går i god för att garantera finansieringen av åtagandena. Pantbrev innebär att exploatören pantsätter egendom, till exempel en annan fastighet för att säkerställa åtagandena i exploateringsavtalet. Bankgaranti är en finansieringsgaranti, och fungerar likt en borgenär, där exploatören köpt en garanti av banken som innebär att banken går in och säkerställer att exploatörens åtaganden kan finansieras.21

3.2.2 Avgifter Avgiftskategorins undergrupper utgörs framförallt av exploateringsavgifter, även kallade exploateringsersättningar, och av planavgifter. I och med att det är äldre exploateringsavtal som följs upp i denna uppsats regleras i vissa fall även planavgiften i avtalet, vilket inte görs längre.22 Exploateringsavgifter är en avgift som exploatörer betalar för att få exploatera marken. Det finns olika tillvägagångssätt för att ta ut 16 Gustafsson, A & Carlbring, M. Exploateringsavtal. (2018) 17 Ibid. 18 Agerberg, A & Moberg, O. Introduktion till underlag för exploateringsavtal. (2018) 19 Gustafsson, A & Carlbring, M. Exploateringsavtal. (2018) 20 Ibid. 21 Ibid. 22 Agerberg, A & Moberg, O. Introduktion till underlag för exploateringsavtal. (2018)

8

denna, det kan antingen vara en fast avgift som avtalas i exploateringsavtalet eller så kan det vara ett pris för exploateringen per kvadratmeter byggrätt vilket gör att exploateringsavgiften faktureras då detaljplan fått laga kraft eller då bygglov har givits.23 Planavgiften tas ut för att täcka de kostnader som kommunen har haft för att ta fram en detaljplan. Avgiften regleras numera oftast i ett separat avtal som kallas plankostnadsavtal som sedermera kopplas ihop med exploateringsavtalet. Planavgiften kan tas ut på liknande vis som exploateringsavgiften, antingen i förskott eller då fastigheter får bygglov enligt vad detaljplanen medger.24

3.2.3 Ersättning Kategorin avser de ersättningar som kommunen ska betala till exploatören för åtaganden enligt exploateringsavtalet. Dessa åtaganden varierar mellan avtalen, men kan beröra både VA-anläggningar och gatukostnader. En del av dessa ersättningar kan jämkas med de avgifter som exploatören ska erlägga till kommunen. Vad som överenskommits i exploateringsavtalen reglerar till exempel hur stor del av en utbyggnad som kommunen ska stå för och detta går under kategorin ersättning. 25

3.2.4 Avtal och lantmäteriåtgärder I kategorin avtal och lantmäteriåtgärder ingår markfrågor, som till exempel vilka fastighetsregleringar som ska göras och vem som ska finansiera samt ansöka om förrättningarna. Eftersom markägandeförhållandena mestadels är privata då exploateringsavtal används behöver mark ofta överföras till kommunen. I samma kategori ingår även servitutsfrågor och reglering av ledningsrätter för att säkerställa att de ledningar och anslutningar som planeras att anläggas kommer att få rättsligt skydd.26

3.2.5 Utförande I exploateringsavtal regleras ofta bestämmelser för hur själva utförandet ska gå till, vad som ska ske i samråd med kommunen, vem som ska närvara och kalla till besiktningar, vilket underlag som ska lämnas till kommunen med mera.27 Avtalet kan även reglera hur vissa platser ska planeras, byggas ut och utformas, men kan även innehålla specifikationer på hur dagvattenhanteringen ska byggas i området till exempel.

23 Gustafsson, A & Carlbring, M. Exploateringsavtal. (2018) 24 Ibid. 25 I studien granskade exploateringsavtal. 26 Gustafsson, A & Carlbring, M. Exploateringsavtal. (2018) 27 I studien granskade exploateringsavtal.

9

3.3 Detaljplaneprocessen För att förstå hur, och varför ett exploateringsavtal skrivs är det nödvändigt att få en övergripande förståelse för hur detaljplanprocessen ser ut och vilka delar som ingår i den. Kommuner har planmonopol, vilket innebär att endast kommuner kan bestämma hur användningen av mark och vatten ska vara i ett område.28 Planprocessen är den utvecklingskedja som ett exploateringsområde måste genomgå för att planläggas och för att en detaljplan ska skapas.29 I figur 1 nedan visas ett standardförfarande, även kallat ett enkelt förfarande av detaljplaneprocessen.

Figur 1 - Detaljplaneprocessen30 Planbesked Att söka planbesked för ett område är något som kommuner, exploatörer, byggherrar och enskilda personer kan göra. Ett positivt planbesked från kommunen är det första steget till att ändra eller påbörja en planläggning av ett område.31 Start-PM Det andra steget är att ett Start-PM författas. Detta Start-PM ligger sedan som beslutsgrund för de bestämmande organen i den kommunala organisationen, till exempel kommunstyrelsen i huruvida de vill ge planavdelningen uppdraget att påbörja arbetet med planen eller ej.32 Samråd Samråd är en viktig del ur två huvudsakliga perspektiv, dels för att det skapar ett forum för medborgare, organisationer och myndigheter att uttrycka sina åsikter och dels för att det kan leda till ett bättre beslutsunderlag för de som arbetar med planen.33 Granskning Under granskningsperioden redovisas den reviderade versionen av detaljplanen. Vid granskningen ska kommunen redovisa de synpunkter som har mottagits och vilka av dessa som har fått gehör och vilka som ej har fått det. Således kan även intressenter komma med invändningar innan detaljplanen kommer att gå upp för antagande. Efter granskningsperioden ska kommunen bemöta de synpunkter som har kommit in och meddela de som inte har fått sina synpunkter beaktade.34 Antagande Beroende på om en detaljplan anses vara av stor vikt eller ej, kan antagandet ske av kommunfullmäktige eller via en vidaredelegation till exempelvis kommunstyrelsen eller ett planutskott. 28 SFS 2010:900. PBL. 29 Adolfsson, K & Broberg, S. Detaljplanehandboken. (2015) 30 Ibid. 31 Ibid. 32 Ibid. 33 Ibid. 34 Ibid.

Planbesked Start-PM Samråd Granskning Antagande Laga kraft

10

Laga kraft Vanligtvis kan en detaljplan få laga kraft efter tre veckor, förutsatt att planen inte överklagas. Innan detaljplanen får laga kraft så får den inte genomföras.

3.4 Markexploateringsprocessen För att förstå hur en exploatering påbörjas och kommer att genomföras är det nödvändigt att ta hänsyn till två avgörande faktorer. Vem som är markägare och om exploatören är professionell eller privat. Kalbro och Lindgren beskriver i sin bok Markexploatering fyra olika typfall som förekommer vid exploateringar, se figur 2 nedan.35 Byggherres roll i processen

Markägande Ej Aktiv byggherre Aktiv byggherre

Byggherre äger marken Fall 1 Fall 2

Kommunen äger marken Fall 3 Fall 4

Figur 2 – Markexploateringsprocessen36 Fall 1 är ett scenario där fastighetsägarna äger marken men inte besitter någon sakkunskap i planeringsverksamhet. I dessa fall begränsas ofta fastighetsägarnas ansvar till den egna fastigheten och kommunen ansvarar för vägområden och VA-anläggningar, vilket fastställs i detaljplanen. I Fall 3 äger kommunen marken och avser att ta fram en detaljplan utan medverkan från de som ska exploatera området. Marken kan sedermera anvisas till exploatörer genom markanvisningar. Även i Fall 4 avses mark som tillhör kommunen, men i dessa fall har en eller flera exploatörer bjudits in till att vara med i framtagandet av planen.37 I denna uppsats kommer fokus att ligga på Fall 2 då exploateringsavtal ofta spelar en viktig roll i dessa scenarion. Alltså de fall där det finns en aktiv, ofta professionell aktör som äger marken och kan vara delaktiga i själva utformningen av detaljplanen.38 Vid en exploatering tecknas inte sällan genomförandeavtal. Dessa påtalar de olika parternas, kommun och byggherre, ansvarsområden samt rättigheter och skyldigheter för genomförandet av själva detaljplanen. När det är en byggherre som äger marken används exploateringsavtal. Exploateringsavtal i markexploateringsprocessen Ofta tecknas ett ramavtal då själva planprocessen inleds som reglerar hur kostnaderna för arbete och utredningar för att ta fram detaljplanen ska fördelas mellan kommun och byggherre. Själva exploateringsavtalet tecknas innan detaljplanen förväntas antagas. Att den tecknas innan detaljplanen har antagits beror på att det i slutändan är 35 Kalbro, T & Lindgren, E. Markexploatering. (2018) 36 Ibid. 37 Ibid. 38 Ibid.

11

ett politiskt beslut som skall fattas. Detta innebär att kommunen inte kan ge några garantier angående vilket beslut som kommer att tas. När exploateringsavtalet tecknas görs det normalt med en paragraf som villkorar med förutsättningar och omständigheter för när avtalet kommer att vara giltigt.39 Ett annat viktigt steg för den kommunala verksamheten är att konsekvenserna och det grundläggande innehållet i exploateringsavtalet redovisas för sakägarna i detaljplanen vid samrådet. Detta görs för att ge medborgarna en ökad transparens. 40,41. I tillägg till detta ska det även fastställas i planbeskrivningen huruvida kommunen avser att teckna exploateringsavtal eller ej. I exploateringsavtalen går det även att hänvisa till andra styrdokument som till exempel ett gestaltningsprogram eller likande. Detta går att göra för att detaljplanen skall kunna genomföras i enlighet med de olika mål som kommunen har satt upp för exploateringsområdet. 42 Figur 3 nedan visar vart i detaljplaneprocessen som exploateringsavtalet kommer in i bilden. Denna studie fokuserar på vad som sker efter detaljplanen har blivit antagen, exploateringsavtalet är signerat och områdena är exploaterade.

Figur 3 - Detaljplaneprocessen med exploateringsavtal

3.5 Tidigare Forskning Det saknas aktuell forskning om uppföljning av exploateringsavtal i Sverige. Men det har tidigare skrivits om uppföljning av byggprojekt, vägprojekt, markanvisningar och miljöbedömningar. I en del av forskningen nedan ligger kopplingen till denna studie i att uppföljningar av processer har gjorts inom stadsutvecklingsområdet.

3.5.1 Mark, bostadsbyggande och konkurrens I en rapport från Statskontoret berörs uppföljning av markanvisningar som kommuner har gjort och de åtaganden som byggherrar har förbundits till genom markanvisningen. Denna studie visade på att de studerade kommunerna inte hade en organiserad eller systematisk form för uppföljning av de avtal som ingåtts. Studien fann även att system för dokumentation saknades. Detta trots att kommunerna i de studerade fallen använde sig av en markanvisningspolicy som ska påverka och underlätta den praktiska hanteringen av markanvisningar. Rapporten fann också att

39 Kalbro, T & Lindgren, E. Markexploatering. (2018) 40 Gustafsson, A & Carlbring, M. Exploateringsavtal. (2018) 41 Kalbro, T & Lindgren, E. Markexploatering. (2018) 42 Agerberg, A & Moberg, O. Introduktion till underlag för exploateringsavtal. (2018)

Planbesked

• RAMAVTAL

Start-PM Samråd

• KONSEKVENSER BESKRIVS VID SAMRÅD

Granskning Antagande

• EXPLOATERINGSAVTAL TECKNAS

Laga kraft

12

många av kommunerna inte utvärderar den markanvisningsprocess som de använder.43 En av erfarenheterna från rapporten var att en uppföljning av markanvisnings-processen kan bidra till att kommunerna kan dra nytta av erfarenheter och utveckla arbetet med dessa frågor i kommunen. Detta kan enligt rapporten göras genom att kommunen följer upp redan beslutade markanvisningar på ett systematiskt vis. 44

3.5.2 Strategisk miljöbedömning för hållbar regional tillväxt: Om behovet av förbättrad uppföljning och utvärdering

Hans Wiklund och Jon Hillgren har skrivit en rapport angående det behov som finns för uppföljningen och utvärderingen av den miljöbedömning som görs för planer och program. Miljöbedömningen kan innefatta exempelvis bedömning av huruvida en detaljplan vid själva genomförandet av planen, har en betydande miljöpåverkan eller ej. Miljöbedömningar används för att redan i planeringsskedet inkludera miljöaspekter för att främja en mer hållbar utveckling.45 I rapporten beskriver Wiklund och Hillgren att syftet med rapporten är att undersöka hur uppföljning och utvärdering av miljöbedömningar utförs. Detta görs genom att kartlägga de existerande system och rutiner som finns för utvärdering samt dokumentera och analysera dessa.46 Rapporten når slutsatsen att det finns ett behov av att utveckla och förbättra uppföljning- och utvärderingsmetoderna. Detta behövs göras då det är viktigt att ta tillvara på erfarenheter. De strukturer som finns för uppföljning används på ett begränsat sätt vilket försvårar processen. Ytterligare en lärdom från rapporten är att det är viktigt att skilja på den teoretiska effekten av en åtgärd och det faktiska utförandet av en åtgärd.47 Detta går att applicera på exploateringsavtal då det krävs att det som uttalas i den teoretiska delen, exploateringsavtalen, också måste leda till ett faktiskt utförande av det som är fastställt i avtalet.

3.5.3 Uppföljning av miljöeffekter av vägprojekt: behov av utveckling och erfarenhetsåterföring

Lennart Folkesson och Hans Antonsson har författat en rapport angående uppföljningen av vägprojekt som Vägverket, nu Trafikverket, har utfört. Syftet med rapporten var att fokusera på hur Vägverket kunde förbättra den egna uppföljningen av sådana projekt och öka kunskapen kring erfarenhetsåterföring som utvecklingsmetod. 48 Folkesson och Antonsson hittar ett antal brister i Vägverkets uppföljning av miljöeffekter i undersökningen. Bland annat att det inte är tydligt formulerat i vilket skede uppföljningen ska ske. En annan viktig lärdom i rapporten är att Vägverket inte har en heltäckande sammanställning av sin miljöverksamhet, detta leder till att det blir svårt att få en överblick av arbetet med uppföljningen och vad som kan förbättras. När denna information är bristfällig så blir det även svårare att på ett effektivt sätt ta lärdom av tidigare uppföljningar. Här menar Folkesson och Antonsson att det går att

43 Järliden Bergström, Åsa-Pia & Hammarlund, Jonas. Mark, bostadsbyggande och konkurrens. (2012) 44 Ibid. 45 Boverket. Miljöbedömningar. (2018) 46 Wiklund,H & Hillgren, J. Strategisk miljöbedömning för hållbar regional tillväxt. (2008) 47 Ibid. 48 Wiklund,H & Hillgren, J. Strategisk miljöbedömning för hållbar regional tillväxt. (2008)

13

skapa en kunskapsbas över vad som framkommit vid tidigare uppföljningar för att kunna utveckla arbetet kring uppföljningarna.49

49 Ibid.

14

4 Resultat Fallstudie

I detta kapitel kommer resultatet från fallstudien att undersökas och i kapitlet efter kommer analysen av resultatet. Fallstudien är gjord på fyra exploateringar där exploateringsavtal har använts. Fallen har granskats genom att punkterna i exploateringsavtalet har staplats ut i enlighet med en checklista som Värmdö kommun har tagit fram där punkterna sorteras under kategorierna säkerhet, avgifter, ersättning, avtal & lantmäteriåtgärder samt utförande. Uppföljningen av exploateringsavtalen har gjorts genom sökningar på servrar, arkiv och i programvaror där ärenden sparas, se kapitel 2.1. I diagrammet nedan visas ett exempel av ett hypotetiskt fall av uppföljningen. Där den gråa ”Totalt” stapeln representeras av samtliga avtalade punkter under respektive kategori i exploateringsavtalet. Den orangea stapeln representerar hur många av dessa punkter som har identifierats som ”utförda” i exploateringen. Exempelvis om avtalet reglerar att en gång- och cykelväg ska byggas, visar denna om det blivit det verkliga utfallet. Den blåa stapeln visar där det går att spåra att punkterna tidigare har blivit uppföljda. Detta innebär att det kan ha påbörjats en uppföljning av en punkt men att den på grund av olika anledningar inte har följts upp fullt ut. En del av punkterna i exploateringsavtalet har kombinerats då de avser samma eller likartade avtalspunkter. Detta är gjort för att uppföljningen ska bli enklare att följa. Under varje fallstudie kommer resultatet att kommenteras men analysen av resultaten sker i kapitel 5, Analys. Tabell 1 - Exempel resultat av fallstudie

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

Utförande

Avtal & Lantmäteriåtgärder

Ersättningar

Avgifter

Säkerhet

EXEMPEL

Totalt Utförda Uppföljning påbörjad

15

4.1 Västra Mörtnäs Mörtnäs föll tidigare under kategorin fritidshusområde och kom i översiktsplanen från 2003 att utgöra en del av de prioriterade förändringsområdena, i vilka kommunen hade som målsättning att hantera den ökande permanentbosättningen. Det intilliggande området hade i ett tidigare skede byggts ut för verksamheter och handel, men det fanns fortfarande ett behov för att utöka möjligheterna för verksamheter i Västra Mörtnäs. I takt med att unga familjer valde att bosätta sig i området skapades även en efterfrågan på skolverksamhet.50 Detaljplanen för Västra Mörtnäs omfattar regleringen av bebyggelsen och utbyggnaden av VA-nätet. Eftersom allt fler bosatte sig permanent var det näst intill en förutsättning att det kommunala VA-nätet behövdes bygga ut för att garantera en miljövänlig expansion. Exploateringen avsåg cirka 140 nya bostäder i en- och flerbostadshus där exploatören ålades att sträva efter en mångsidig bebyggelse i form av både storlek och upplåtelseform. Utöver de 140 bostäderna skapades även möjligheter för att förtäta området med 40 fastigheter.51 Detaljplanen fick laga kraft 2009 och exploateringsavtalet tecknades 2011 och är det yngsta av avtalen som följs upp i denna fallstudie. Det var i huvudsak en entreprenör som stod för utbyggnaden i området.52 Exploateringen skedde under åren 2011 och 2012.

Figur 4 - Detaljplan Västra Mörtnäs

50 Värmdö kommun. Planbeskrivning, Västra Mörtnäs. (2011) 51 Ibid. 52 Värmdö kommun. Exploateringsavtal, Västra Mörtnäs. (2011)

NATUR

L-GATA

L-GATA

U-GATA

U-G

ATA

U-GATA

L-G

ATA

GÅR

DSG

ATA

GÅRDSGATAe 3+64

S

e 240+303

JKS e 200+303

B

e 4+84

e 240+30

e 18006

Älgstigen

Feni

x vä

g

Petu

nia

Stallvägen

Gustav III väg

Väg 222

B

e 505

B

BB B

BBackstigen

Stallvägen

Älgs tig

en

e 200+303

e 4+84p2

e 240+303

GÅRDSGATA

punkt

B

e 3+64

p2

e 240+303e 2+44

p2k

e 5+104

e1 e 15002p1

fril

e 4+84

p2

p2 e1 e 1 7p1

fril

e 7+144

p2p2

E

E

e1 e 15002

p1 frile1 e 15002

p1 fril

e1 e 15002

p1 fril

e1 e 15002

p1 fril

e1 e 15002

p1 fril

e1 e 15002

p1 fril

e1 e 15002

p1 fril

e1 e 15002

p1 fril+21,5

gång- och cykelväg

N1

u

u

u

u

u

u

u

u

u

Grisslingevägen

u

L-GATANATUR

E

yGC-VÄG

stig

en

GC-VÄG

B

N1

3

B

B

e 350+30

3 e 240+30

B

B

Ue 606

parhus

flerfam/ parhus

parhus

flerfam/ parhus

e 1+24

u

uu

U-GATA

Minos väg

l

[ l ]

GÅR

DSG

ATA

parhus

L-GATA

U-GATA

g

g

g

g

[ l ]

[ l ][ l ]

[ l ]

p2flerfam/parhus

e 1+24

parhus

p1e 200+303

e 4 7

g

p g

gflerfam

g u

E

PLANBESTÄMMELSERFöljande gäller inom områden med nedanstående beteckningar. Där beteckning saknasgäller bestämmelsen inom hela planområdet. Endast angiven användning och utformningär tillåten.

GRÄNSBETECKNINGARPlangräns, linje ritad 3 meter utanför planområdets gränsAnvändningsgränsEgenskapsgräns

ANVÄNDNING AV ALLMÄN PLATS

L-GATA Lokaltrafik

Naturområde

ANVÄNDNING AV KVARTERSMARKB Bostäder

S Förskola

UTNYTTJANDEGRAD/FASTIGHETSINDELNING

BEGRÄNSNING AV MARKENS BEBYGGANDE

PLACERING, UTFORMNING, UTFÖRANDE

p1

Trafik på fotgängarnas villkorGÅRDSGATA

e1 Största byggnadsarea för huvudbyggnad i två våningar är 120 kvmper fastighet. Största byggnadsarea för huvudbyggnad i en våningär 160 kvm per fastighet. Största byggnadsarea för garage och uthus är50 kvm fördelat på högst två komplementsbyggnader per fastighet.

e 002 Minsta tomtstorlek i kvme 00+03 Största byggnadsarea i kvm per bostadsbyggnad respektive uthus. Uthus får

byggas samman till en sammanlagd byggnadsarea om 50 kvm.

g Marken skall vara tillgänglig för gemensamhetsanläggning

p2

Byggnader skall placeras och utföras i huvudsaklig överensstämmelsemed illustrationsplan och gestaltningsprogram, se planbeskrivning.

0.0 Högsta byggnadshöjd i meter

Endast friliggande enbostadshusfril

e 00+04 Största antal bostadsbyggnader respektive uthus

Marken får inte bebyggasMarken får endast bebyggas med garage eller parkeringsdäck tillen högsta totalhöjd av + 25,5 m över nollplanet

Industri, kontor, skola. Verksamheten får inte vara störandeeller medföra risker för omgivningen. Ej handel.

Högsta antal våningar

200 m80Skala 1:2000 A1

200 40 60 100

CA

D: M

agnu

s de

Vrie

s W

SP S

tads

utve

cklin

g

NATUR

JKS

e 005 Största byggnadsarea i procent av fastighetsarea

0,0 Högsta totalhöjd i meter

Huvudbyggnaden skall om möjligt placeras centralt på tomten.Garage/carport placeras så att den ej dominerar över huvudbyggnadensett från gatan. Minsta avstånd från tomtgräns för byggnad är 4,0 meter.Uthus och garage får dock placeras intill 2 meter från tomtgräns eftergrannes medgivande.

Största takvinkel för huvudbyggnad i två våningar eller högre är 38 grader.Största takvinkel för uthus är 38 grader.Största byggnadshöjd för komplementbyggnad är 3 meter.

Endast punkthuspunkt

k1 Vid utvändigt underhåll skall åtgärder beträffande utseende och kvalitetväljas i överensstämmelse med originalutförande eller i ett utförande somär typiskt för byggnadens tillkomsttid. Om- och tillbyggnad skall utformasmed hänsyn till den ursprungliga byggnadens karaktär.

E Teknisk anläggning, transformatorstationu Marken skall vara tillgänglig för allmänna underjordiska ledningar

N Friluftsområde, naturmark

e 006 Största bruttoarea i kvm ovan mark

y Marken skall vara tillgänglig för in- och utfart för angränsande fastighet

Gång- och cykelvägGC-VÄG

e 007 Största antal fastigheter

ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER

Bygglov krävs för omfärgning och byte av fasadmaterial på parhus.

Genomförandetiden slutar 15 år efter den dag planen vunnit laga kraft.Kommunen är inte huvudman för allmän plats.

STÖRNINGSSKYDD

Bostäder skall utformas så att minst hälften av bostadsrummen i varje lägenhet fårhögst 55 dB(A) ekvivalent ljudnivå (frifältsvärde) vid fasad.

Minst en balkong/uteplats till varje bostad eller en gemensam uteplats i anslutningtill bostäderna skall utföras och/eller placeras så att de utsätts för högst 55 dB(A)ekvivalent ljudnivå och högst 70 dB(A) maximal ljudnivå (frifältsvärden).

Bostäder skall utformas så att ekvivalent ljudnivå inte överstiger 30 dB(A) och maximalljudnivå inte överstiger 45 dB(A), mellan kl. 19.00 - 07.00, i boningsrum.

Varsamhetsbestämmelse

U Sandupplag och förråd för vägskötsel

Detaljplan för

Mörtnäs 1:7 m fl, M3Stockholms län

Samhällsbyggnadskontoret

Mats HellbergPlanchef

Eva Nyberg-Björklund Planarkitekt WSP Stadsutveckling

Antagen KF

2010-12-222009-09-23

Laga kraft Dnr

04KS/0263

Arkivnr

FÖRKLARINGKoordinatsystem: ST-74Mätklass IIIHöjdsystem RH 00

Utdrag ur primärkartan 2004-08-31

TraktgränsFastighetsgränsGränspunktPolygonpunktHöjdpunktBostadshusUthusBelysningsstolpeVägGångbanaStigStaket

StödmurHäckDikeLövskogBarrskogÄgoslagNivåkurvorVäg kantsten

Fastighetsredovisning från Lantmäteriets registerkarta

UPPLYSNINGARILLUSTRATIONERIllustrationstextlek

Till planen hör:- planbeskrivning- genomförandebeskrivning- utlåtande efter utställning- illustration- fastighetsförteckning- grundkarta

Planen består av :- plankarta med bestämmelser

Illustrationslinje

Endast flerfamiljsvilla eller parhusflerfam /

MARKENS ANORDNANDE

UtfartsförbudFöreskriven gatuhöjd i meter ovan nollplanet

parhus

U-GATA Uppsamlingstrafik

[l] Marken skall vara tillgänglig för luftledning fram till dess attledningen markförläggs

Endast parhusparhus

mars 2009rev september 2009

Endast flerfamiljsvillaflerfam

16

4.1.1 Resultat Västra Mörtnäs Tabell 2 - Resultat Västra Mörtnäs

Säkerhet I fallet Västra Mörtnäs har det i efterhand inte gått att följa upp vilken typ av säkerhet som avtalades. I avtalet fastställs endast ”i form av pantbrev eller annan säkerhet som kommunen skäligen kan godkänna”53, men det finns inte någon information att tillgå på kommunens servrar eller diariesystem om hur parterna gick vidare med frågan. Detta gör att det också blir svårt att avgöra huruvida kommunen har gjort de sänkningar av säkerheten som det avtalats om. Avgifter Alla avtalade avgifter är betalda. Exploateringsavtalet undertecknades i januari 2011 och den sista fakturan för exploateringsavgifterna skickades ut i december månad 2017. Vilket innebär ett glapp på två år mellan att det sista bygglovet godkändes och kommunen fakturerade byggherren. Ersättningar Alla ersättningar som det var avtalat om har betalats eller så har överenskommelser gjorts för att hantera vissa utbyggnadsfrågor. En fråga som reglerades i ett sidoavtal till exploateringsavtalet var frågan om parkeringsplatser. Enligt exploateringsavtalet skulle 16 parkeringsplatser byggas för 90 000 kr per plats. Sedan ingicks ett nytt avtal vilket innebar att antalet platser justerades till 20 för 60 000 kr styck. Slutligen skrevs ett köpeavtal som gav kommunen ansvaret för att finansiera 16 parkeringsplatser om 60 000 kr styck. Samtliga avtal har granskats för att fastställa, och förstå, vad det är som kommunen slutligen har betalat för. Avtal & Lantmäteriåtgärder Under avtal och lantmäteriåtgärder är det en punkt som kvarstår. Denna rör ledningsrätter för VA-ledningar och följs kontinuerligt upp av VA-enheten. En annan punkt, en marköverlåtelse från exploatören till kommunen tog särskilt lång tid. År 2012 påbörjades en ansökan om fastighetsreglering för det berörda området som

53 Värmdö kommun. Exploateringsavtal, Västra Mörtnäs. (2011)

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Utförande


Ersättningar

Avgifter

Säkerhet

Västra Mörtnäs


17

skulle överföras mellan parterna. Själva förrättningen fick laga kraft 2018, sex år efter att den påbörjats. Det framgår inte tydligt i lantmäteriets dagböcker varför det blev ett uppehåll i fastighetsregleringen, men enligt lantmäteriet är det efter kontakt med exploatören som fastighetsregleringen upptogs igen och till slut också fick laga kraft. Utförande Uppföljningen av exploateringsavtalet i Västra Mörtnäs visar att den största kategorin, ”Utförande”, inte har följts upp tidigare. Genom en granskning av byggmötesprotokoll går det att spåra att det flesta av utförandepunkterna hanterats under entreprenadtiden. Men det finns också ett antal avtalade åtgärder som inte har utförts. Till exempel har en 5-års garantibesiktning inte utförts och det framgår inte om den har slopats medvetet eller fallit bort. En annan utförandepunkt som inte dokumenterats som utförd är huruvida ett bullerplank har uppförts eller ej. Efter ett platsbesök gick det att konstatera att den avtalade åtgärden var utförd.

18

4.2 Ebbalund Området Ebbalund är präglat av närheten till den porslinsfabrik som än gång i tiden fanns i Gustavsberg. Här fanns de första s.k. bruksgatorna. Ebbalund består framförallt av byggnader som sträcker sig tillbaka så långt som till sent 1800-tal. För att hantera de åldrande husen och den stigande befolkningsmängden behövdes det skapas förutsättningar för att göra förändring i området. Baserat på Värmdö kommuns översiktsplan från 2003 fanns det riktlinjer för att förtäta de centrala delarna av Gustavsberg, i vilka Ebbalund ingår. 54 Den nybyggnation av bostäder som det planerades för i Ebbalund var primärt småbostadshus men även ett fåtal flerbostadshus. Totalt innehöll detaljplanen ca 100 nya bostäder. 55 Exploatören ansvarade för utbyggnaden av gator inom området men även för finansiering av fastighetsbildningsåtgärder, marköverlåtelser och utbyggnaden av VA-anläggningar. Detaljplanen fick laga kraft 2005 och exploateringsavtalet tecknades 2006. 56

Figur 5 - Detaljplan Ebbalund 54 Värmdö kommun. Planbeskrivning, Ebbalund. (2006) 55 Ibid. 56 Värmdö kommun. Exploateringsavtal, Ebbalund. (2006)

19

4.2.1 Resultat Ebbalund Tabell 3 - Resultat Ebbalund

Säkerhet Uppföljningen av säkerhetsparagraferna i detta exploateringsavtal tyder på att det pantbrev som har använts är detsamma som exploatören har använt vid en annan exploatering i kommunen. Alltså har samma fasighet satts i pant av exploatören. Säkerhet har givits men punkten kan inte bedömas vara helt utförd då det inte framgår tydligt vad som återlämnats och vad, om något, kommunen har kvar som säkerhet för exploatörens åtagande. Avgifter De avgifter som har avtalats i exploateringsavtalet är betalda. I avtalet benämns också den planavgift som exploatören ska faktureras, dock så har den lämnats utanför uppföljningen då själva exploateringsavtalet hänvisar till ett separat planavtal mellan parterna. Ersättningar Under ersättningar kvarstår en punkt att följa upp. Den avser en summa som kommunen ska erlägga exploatören som bidrag för utförandet av gatuanläggningar. För uppföljningen av denna ersättningspunkt har det huvudsakliga ansvaret förflyttats till exploatören då det torde ligga i deras intresse. Avtal & Lantmäteriåtgärder Vid denna exploatering har de marköverlåtelser och fastighetsregleringar som har behövts för att genomföra detaljplanen utförts i enlighet med det ingångna exploateringsavtalet. Utförande Det avtalade innehållet i denna kategori har, enligt vad som kan konstateras genom uppföljning, den största differensen mellan totalt antal avtalade punkter och utförda punkter. Tre av punkterna handlar om överlämning av digitalt kartmaterial. Vidare är det en mer omfattande punkt som lyder bostäder ska planeras efter ”Polisens råd för

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

Utförande


Ersättningar

Avgifter

Säkerhet

Ebbalund


20

tryggt boende" som ej är uppföljd och därav inte heller kan anses vara utförd. Detta avser ett trygghetsskapande program framtaget av polisen där råd och väglednings ges för att kunna bygga trygga platser. Denna punkt är svår att följa upp så här lång tid efteråt och skulle även vara väldigt resurskrävande att följa upp.

21

4.3 Djurö Detta exploateringsavtal avsåg att utöka behovet av förskoleplatser på Djurö. Det befintliga centrumet på Djurö heter Björkås och var benämnt som en viktig centrumpunkt i Värmdö kommuns översiktsplanen från 2003 och därav också en viktig utvecklingspunkt för kommunen. Fastighetsägaren gjorde en förfrågan om ändring av detaljplan för att tillåta förskoleverksamhet på fastigheten då fastigheten tidigare var planlagd för bostads- och handelsändamål. Den enda ändringen i detaljplanen syftade till att skapa möjligheter för att två till tre förskoleavdelningar, i lokaler som tidigare stått tomma, skulle kunna upprättas inom fastigheten. 57 Avtalets syfte var främst att reglera utförandet och förutsättningar för ombyggnaden. Utöver att omvandla handelslokalerna till förskolelokaler avsåg exploateringsavtalet även iordningställandet av utomhusmiljön för förskoleverksamheten. Detaljplanen fick laga kraft 2008 och exploateringsavtalet tecknades 2009.58 Vid uppföljningen konstaterades att fastighetsägaren under 2018 ansökt om att återigen ändra användningen till handels- och bostadsändamål och avsluta förskoleverksamheten på fastigheten.

Figur 6 - Detaljplan Djurö 57 Värmdö kommun. Planbeskrivning, Djurö. (2009) 58 Värmdö kommun. Exploateringsavtal, Djurö. (2009)

22

4.3.1 Resultat Djurö

Tabell 4 - Resultat Djurö

Säkerhet I detta exploateringsavtal bedömdes det inte vara nödvändigt att använda sig av en säkerhet för att säkerställa finansieringen av ombyggnationen. Avgifter Den enda avgiften som regleras i detta avtal är fakturerad och den rörde enbart en avtalad planavgift. Ersättningar Likt säkerhetsparagrafen har inte heller några frågor om ersättningar ingått i exploateringsavtalet. Avtal & Lantmäteriåtgärder Kommunen har upplåtit markområde på en angränsande kommunal fastighet för att förskolan skulle ha tillgång till ett större lekplatsområde. Konsekvens av uppföljningen på den punkten leder till frågan vad som händer med detta nyttjanderättsavtal nu, då fastigheten kommer att omvandlas till handels- och bostadsändamål. Nyttjanderättsavtalet har en upplåtelsetid på 25 år och gäller således fortfarande. Utförande I exploateringsavtalet reglerades utförandeåtgärder som skulle vidtas för att upprätthålla trafiksäkerheten vid förskolan och dessa har blivit utförda. Däremot så har inte lekplatsen utförts enligt exploateringsavtalets bilaga. Det saknas stängsel, parkbänkar och viss lekutrustning. Samt att placeringen av lekredskapen är annorlunda jämfört med ritningarna. Detta kan ha skett genom överenskommelser mellan parterna under entreprenadtiden. Lekplatsen kan inte utnyttjas till sin fulla potential då exempelvis stängsel saknas. Denna punkt har tidigare inte följts upp och nu är det sent att påpeka detta då användningen av fastigheten som har nyttjanderättsavtalet inte längre är densamma.

0 1 2 3 4 5

Utförande


Ersättningar

Avgifter

Säkerhet

Djurö


23

4.4 Kvarnberget Kvarnberget är lokaliserat i de centrala delarna av Gustavsberg och området har spelat en historisk viktig roll för Gustavsberg som bruksort. Historiskt var bebyggelsen på Kvarnberget till för att förse fabrikens arbetare med bostäder, detta har inneburit att bebyggelsen har växt i riktning från den gamla fabriken till väster om exploateringsområdet. Kvarnbergets centrala placering och topografi har gjort att många söker sig dit för utsikten och för att promenera. Nyttjandet innan exploateringen var främst bostäder i form av en- och flerbostadshus.59 I likhet med fallstudien för Ebbalund hänvisas i detta avtal till översiktsplanen från 2003 då ett mål var att förtäta de centrala delarna av Gustavsberg. Exploateringen innefattade ungefär 85 bostäder genom byggande av en-, flerbostads-, radhus och villor.60 Exploatören skulle svara för utbyggnaden av gator, parkering, gång-och cykelvägar. Dessutom skulle exploatören ansvara för förnyelse och utbyggnad av VA-ledningar i området. Exploateringsavtalet tecknades 2005.61

Figur 7 - Detaljplan Kvarnberget 59 Värmdö kommun. Planbeskrivning, Kvarnberget. (2005) 60 Ibid. 61 Värmdö kommun. Exploateringsavtal, Kvarnberget. (2005)

24

4.4.1 Resultat Kvarnberget Tabell 5 - Resultat Kvarnberget

Säkerhet Vid uppföljningen av säkerhetsparagraferna i exploateringsavtalet för Kvarnberget så framgår det att dessa inte har följts upp tidigare. Det är bristfälligt dokumenterat och det framgår ej vad som har används som säkerhet, förutom en vag beskrivning av att det har varit ett pantbrev. Troligen är det liknande Ebbalund, då det är samma exploatör som verkar ha använt en del av en större säkerhet i en fastighet för flera exploateringar, där den även gällde för Kvarnberget. Men det är svårt att uttala sig om det har skett några avlyft av säkerheten, samt om det finns några säkerheter kvar för exploatörens åtaganden. Avgifter Den exploateringsavgift som var avtalad har betalats. I exploateringsavtalet nämns även här att det är en planavgift som ska fakturerats men att den har hanterats i ett separat plankostnadsavtal. Ersättningar Under kategorin ersättningar har kommunen avtalat med exploatören att kommunen ska betala ersättning till exploatören för utbyggnaden av VA-anläggningarna i området. Denna punkt har inte genom uppföljningen lyckats nå en bekräftelse på huruvida denna ersättning har erlagts eller ej. Dock ligger det huvudsakliga intresset för uppföljningen av denna punkt hos exploatören. Avtal & Lantmäteriåtgärder Allt som exploateringsavtalet reglerar under avtal och lantmäteriåtgärder har blivit utfört. Dock så har själva överföringen av marken inte skett skyndsamt, så som föreskrivits i exploateringsavtalet. Utförande Uppföljning av exploateringsavtalet visar på att en del av punkterna är svåra att avgöra om de har utförts eller ej. Överlämnandet av digitalt kartmaterial är en av dessa punkter, där det efter samråd med kart- och GIS-enheten beslutats att det ej går att

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Utförande


Ersättningar

Avgifter

Säkerhet

Kvarnberget


25

spåra detta material så långt tillbaka i tiden. Det går inte heller att hitta huruvida en markradonundersökning för området har genomförts eller ej. Däremot så har alla besiktningar, både slut- och garantibesiktning utförts. Från garantibesiktningen finns dock inget regelrätt protokoll utan istället minnesanteckningar. Även här fanns punkten exploateringsområdet ska vara planerade efter "Polisens råd för tryggt boende". Men likt det som nämndes i fallstudien av Ebbalund är detta både svårt och resurskrävande att följa upp så här långt efter exploateringen.

26

5 Analys Fallstudie Tabell 6 - Summering av fallstudier

5.1 Säkerhet Det sammanlagda resultatet av kategorin säkerheter i de genomgångna exploateringsavtalen blev att endast en av totalt sju säkerhetsparagrafer gick att spåra att det hade utförts på ett korrekt och tillförlitligt vis, se tabell 6. Det gick inte att utröna huruvida uppföljningar av dessa hade påbörjats tidigare. Detta betyder nödvändigtvis inte att exploatörerna inte har lämnat någon säkerhet i enlighet med exploateringsavtalet, men dessa paragrafer kan vara svåra att spåra och följa upp då dessa pantbrev lämnats över i fysisk, analog form. Det medför att säkerheten blir känslig för personalomsättning såvida det inte finns tydliga rutiner för hur och var dessa ska förvaras. Det finns viss dokumenterad korrespondens mellan kommunen och exploatörer angående säkerheterna i exploateringsavtalen och hanteringen kring dessa, men det är mer av det generella slaget och inte för de specifika fallen. Den bristande dokumentationen för vad som har kommit in till kommunen och vad som har återlämnats. Att dokumentationen har varit bristfällig kan bero på att organisationer och företag har genomgått, och fortfarande genomgår en digitaliseringsprocess. Under denna tidsperiod verkar det inte ha funnits tydliga rutiner för hur och vad som ska sparas digitalt. I vissa filer som har hittats har det hänvisats till att säkerheten ska finnas i ett kassaskåp, men det finns inte där längre. Därför skulle det underlätta att ha en tydligare dokumentation över vad som ska finnas, var det ska finnas och vad som har återlämnats. Denna systemförändring kan också ha påverkat detta resultat till stor del då denna uppföljning görs så pass lång tid efter att avtalen tecknats. I de uppföljda exploateringsavtalen har det även till viss del inte varit preciserat vilken form av säkerhet som ska användas. Eftersom det då bestäms utanför exploateringsavtalet försvåras sökandet efter dessa dokument då det inte framgår om man ska leta efter ställd garanti, pantbrev eller annan säkerhet. Ytterligare en faktor som har försvårat uppföljningen av säkerheter har varit att beloppen som ska gälla som säkerheter har ändrats i förhållande till vad som har avtalats i exploateringsavtalen. Detta kan bero

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45

Utförande


Ersättningar

Avgifter

Säkerhet

Sammanlagt


27

på att parterna har gjort andra uppgörelser i projektet som påverkar beloppet på säkerheten som skall ställas. I denna fallstudie har säkerheterna för Kvarnberget och Ebbalund återlämnats till exploatören men det är svårt att följa upp då samma pantbrev har använts i samma fastighet och säkerhetsställandet förlängts för att användas i ett annat projekt. Detta gör att det blir ännu svårare att veta vad som har återlämnats och vad som kvarstår. Konsekvenserna av detta kan bli att om något som avtalats är bristfälligt utfört och kommunen inte följer upp det kontinuerligt så har kommunen inte rätt till ersättning. En vanlig paragraf, som används i samtliga fall där säkerheter används i denna studie, är att kommunen ska bevaka att en avtalad summa kvarstår tills efter garantitiden, två år efter slutbesiktning, för att försäkra sig om att exploatören fullföljt sina förpliktelser. I samtliga fall i denna studie har även garantitiden gått ut, vilket innebär att uppföljningen av säkerhetsparagrafen i dessa avtal i stort sett är verkningslös. En uppföljning av säkerheterna måste ske i ett tidigare skede. En annan viktig del är att i exploateringsavtalen brukar det avtalas om att avlyft ska göras från den ursprungliga säkerheten i förhållande till erlagda avgifter och utfört arbete. Denna punkt är komplicerad att följa upp i efterhand på grund av att det är tillräckligt svårt att hitta huruvida säkerheten har återlämnats eller ej. Detta är även en punkt som sannolikt hanteras under entreprenadtiden, men tydligare rutiner för hur avlyftningsbesluten ska gå till och dokumenteras borde underlätta behandlingen av denna punkt, genom till exempel etappvisa besiktningar eller liknande.

5.2 Avgifter Uppföljningen av kategorin avgifter i exploateringsavtalen resulterade i att samtliga sju avtalade punkter hade utförts enligt avtal, se tabell 6. Detta är en punkt som Värmdö kommun har arbetat en del med och gjort tidigare uppföljningar kring då det kan röra sig om väsentliga summor som kommunen har rätt till, vilket kan ha lett till att resultatet var relativt tillfredsställande. Exploateringsavgiften var betald i samtliga studerade fall och de flesta utan dröjsmål förutom Västra Mörtnäs. I exploateringsavtalet för Västra Mörtnäs reglerades exploateringsavgiften genom att: ”Exploatören skall till Kommunen successivt och i takt med områdets utbyggnad erlägga exploateringsavgift. Avgiften är 300 kronor/kvm BTA för bostäder. Arean (BTA) skall beräknas efter beviljat bygglov med slutligt beslut. Avgiften erläggs senast en månad efter den dag bygglov med slutligt beslut för respektive deletapp har meddelats till Exploatören. Fakturan utställs av Kommunen”.62 Här framgår det vad exploatören ska betala och att kommunen skall fakturera detta belopp. I detta fall uppstod det, trots att det framgår tydligt att avgiften ska betalas senast en månad efter bygglovet erhållits, ett glapp på två år mellan att den sista etappen erhöll bygglov och att den sista exploateringsavgiften fakturerades. Detta berodde på omsättning av personal och en högre prioritering av nya projekt. På grund av att Värmdö kommun löpande har arbetat med denna fråga kunde denna exploateringsavgift fångas upp. En annan åtgärd som skulle underlätta bevakningen av punkter likt denna är att när det skrivs in i exploateringsavtalet att avgiften ska faktureras efter givet bygglov borde dialog och samarbete med bygglovsenheten startas. Bygglovsenheten får då en avgörande roll i hanteringen och uppföljning av exploateringsavtalen underlättas. 62 Värmdö kommun. Exploateringsavtal, Västra Mörtnäs. (2011)

28

5.3 Ersättningar Uppföljningen av kategorin ersättningar visade att sex av totalt åtta avtalade punkter var utförda, men också att sju av punkterna även följts upp tidigare av kommunen, se tabell 6. Att följa upp ersättningar så här lång tid efter att avtalen har skrivits och exploateringarna utförts gör själva uppföljningen svårare jämfört med att den görs i anslutning till entreprenadtiden. Många av ersättningspunkterna faktureras och betalas naturligt under, eller strax efter, entreprenadtiden. Det som försvårar uppföljningen av dessa punkter är, även i detta fall, en bristande och svårtillgänglig dokumentation av huruvida betalningar har skett eller inte. Sedan dessa avtal som följs upp i denna studie har signerats har kommunen bytt ekonomisystem vilket gör sökandet efter betalningar mycket svårare. Det beror främst på att tjänstemän på andra avdelningar måste kopplas in, exempelvis ekonomiavdelningen, men det kan också vara så att personal som har arbetat i det äldre systemet måste tillfrågas för att kunna hitta handlingar eller underlag där. Konsekvensen av detta blir att det finns en osäkerhet kring vilka summor som har betalats och vilka som inte har betalats och det kan leda till att exploatören kommer med ett ersättningskrav till kommunen. I det stora hela föreligger det en ganska låg sannolikhet för att detta skulle inträffa, då det torde ha varit i exploatörens intresse att få täckning för dessa ersättningar tidigare. I denna punkt ligger det primära intresset för fullföljande hos exploatörerna. En systematisk dokumentation kan underlätta uppföljning, men systemförändringar är svårare att hantera.

5.4 Avtal & lantmäteriåtgärder Kategorin avtal och lantmäteriåtgärder har i denna studie nått ett bra resultat med endast en punkt i alla fyra avtal som ej har utförts, se tabell 6. Utförandet av dessa punkter är viktiga för genomförande av detaljplanen. Den punkt som ännu ej hade utförts berör VA-ledningar där kommunen inte har fått igenom ledningsrätter för sina ledningar i området, men denna punkt följer, som tidigare nämnt, VA-enheten upp kontinuerligt. I jämförelse med uppföljning av andra kategorier är avtal och lantmäteriåtgärder relativt enkla att följa upp då lantmäteriet dokumenterar ärendena väl och information finns lättillgänglig. Dessvärre är det dock även så att åtgärder, som till exempel bildandet av gemensamhetsanläggningar och överlåtelser av mark, är ganska tidskrävande. I fallet med Västra Mörtnäs tog det fyra år för anläggningsförrättningen att få laga kraft. Konsekvensen av detta är att i och med att det tar tid, så borde dessa punkter bevakas i ett tidigt stadie och löpande följas upp. Ytterligare ett problem som uppstod i Västra Mörtnäs var att kommunen enligt avtalet skulle: ”Bevaka att exploatören överlåter till kommunen utan ersättning markområden blåmarkerade på bilaga 2, enligt § 6 pt 1 och 2.”63 2012 påbörjades en ansökan om fastighetsreglering för det berörda området som ska överföras mellan parterna. I detta fall fick själva förrättningen laga kraft 2018, sex år efter den påbörjats och det framgår inte tydligt varför det blev ett uppehåll i fastighetsregleringen, men enligt lantmäteriets dagbok är det efter kontakt med exploatören som fastighetsregleringen har startats

63 Värmdö kommun. Exploateringsavtal, Västra Mörtnäs. (2011)

29

upp igen efter uppehållet. Återigen kan det vara bra att dessa punkter följs upp från ett tidigt stadie och fortsätter att bevakas kontinuerligt tills de är utförda. Den sena uppföljningen av exploateringsavtalet för Djurö bidrog till att den förändrade markanvändningen medförde att ett ställningstagande kring arrendet som givits för lekplatsen till den dåvarande användningen som förskola måste omvärderas. Denna fråga skulle kunna kommit upp via en markinventering över kommunens mark men en kontinuerlig uppföljning bidrar ytterligare till en större kontroll över kommunens mark.

5.5 Utförande Kategorin utförande är det som har reglerats i störst utsträckning i avtalen som har granskats i denna fallstudie. Enligt uppföljningen har 27 av totalt 41 punkter utförts enligt avtal och för endast sju av dessa punkter har uppföljning påbörjats tidigare, se tabell 6. Att det är många punkter beror även på att det i många fall inte är de mest omfattande punkterna, utan kan vara mindre åtgärder som att byggmötesprotokoll har förts och att kommunen har varit delaktig i ett granskningsskede etc. Det kan även vara så att några av de avtalade paragraferna i exploateringsavtalen inte har stöd i lagstiftningen, vilket till viss del kan försvåra uppföljningen. I en studie gjord av Thomas Kalbro och Peter Smith från 2008 kunde de identifiera att en stor del av de studerade exploateringsavtalen innehöll paragrafer som inte hade stöd av lagstiftningen.64 Detta betyder inte heller nödvändigtvis att det som har avtalats om i exploateringsavtalen inte har utförts, men den bristfälliga och mycket varierande dokumentationen gör denna kategori svår att följa upp och gör det därmed svårt att bekräfta huruvida punkterna är utförda eller ej. Det grundar sig i att inblandade tjänstemän har dokumenterat och arkiverat filer på olika sätt, om det har blivit diariefört, finns på kommunens server eller om det endast finns i pappersformat. Detta har också blivit påverkat av digitaliseringen och de nya rutiner som har uppkommit genom den. Det har varit enklare att följa upp Västra Mörtnäs som utfördes runt 2011–2012 i jämförelse med bland annat Ebbalund som utfördes 2006. Detta visar sig tydligt i de avtalen där exploatören ska i punkten "Levererat digitalt kartmaterial över exploateringsområdet (omgående eller senast 2 år efter att bebyggelse tagits i anspråk)”. Denna information är oerhört svår att spåra i efterhand, trots digitala hjälpmedel. Det kan även bero på att kommunens kartsystem har ändrats under denna tidsperiod. I vissa fall har även en muntlig källa kunnat användas vid uppföljningen, detta var en tidigare projektledare som arbetat med projektet. Det kan underlätta om dessa källor finns inom organisationen men i många fall har personalomsättningar och tidens gång gjort att de inte arbetar kvar. Det är även en resurskrävande form av uppföljning med begränsad effektivitet. En tolkning av resultatet av undersökningen är att mycket av det som har avtalats om i exploateringsavtalet följs upp och efterlevs under entreprenadtiden men att bristfällig dokumentation och skiftet till en mer digital arkivering har försvårat sökandet efter denna dokumentation då det förväntas finnas där, men inte gör det. En annan del i det är att det i denna kategori finns många punkter att följa upp, men att många av dessa 64 Kalbro, T. & Smith, P. Exploateringsavtal. Lagstöd, tillämpning och förslag till nya principer. (2008)

30

punkter är verknings- och meningslösa att följa upp långt i efterhand. Ett exempel på detta är när det har avtalats om att en viss typ av dagvattenhantering ska tillämpas eller som det har skrivits i avtalen för Ebbalund och Kvarnberget: "Exploateringsområdena ska vara planerade efter "Polisens råd för tryggt boende"65. När en uppföljning av denna punkt i exploateringsavtalet sker så här långt efter själva genomförandet blir det svårt och resurskrävande att följa upp en punkt likt denna. Med en annan metod för dokumentation så hade denna punkt kunnat följas upp mer effektivt. I själva programmet för "Polisens råd för tryggt boende" finns bland annat checklistor som hade kunnat användas och dokumenteras. En tidigarelagd uppföljning är en essentiell del för att kontrollera att det som avtalats efterlevs. Det blir då det mer resurseffektivt och tidsbesparande. Det är även viktigt att det finns ett samarbete med bygglovsenheten, då åtgärder kring bullerutredningar och radonundersökningar i exploateringsavtalen är mer lämplig för bygglovsenheten att följa upp. Punkter som dessa är effektlösa att följa upp i efterhand, men ett närmare samarbete med bygglov kan underlätta bevakningen och efterlevnaden för punkter likt dessa. En plan för hur dessa punkter ska dokumenteras är också en nyckel till att uppföljningen ska kunna göras effektivt.

65 Värmdö kommun. Exploateringsavtal, Ebbalund och Kvarnberget.

31

6 Resultat Enkätstudie

I detta kapitel presenteras resultatet från enkätstudien. Totalt deltog 89 kommuner och resultat från enkätstudien ämnar beskriva hur uppföljningen av exploateringsavtal i de deltagande kommunerna ser ut och vilka svårigheter som de upplever. Som tidigare nämnt finns det en osäkerhet kring vem på kommunen som faktiskt besvarat enkäten, vilket läsaren bör ha i åtanke. Nedan följer en kommentar till resultatet från enkätstudien.

Figur 8 - Fråga 1. Har ni rutiner för att följa upp exploateringsavtal? På frågan huruvida kommunerna har rutiner för uppföljning av exploateringsavtalen blev svaret jämt fördelat då ungefär hälften av de deltagande kommunerna har rutiner för uppföljningen medans den andra hälften inte har det, se figur 8.

Endast 19% av de deltagande kommunerna har ett systemstöd som hjälpmedel vid uppföljning av exploateringsavtal, se figur 9. Detta visar på att kommuner som har rutiner för att följa upp exploateringsavtal inte använder sig av ett systemstöd för uppföljningen. Av kommunerna som använder sig av systemstöd så använder hälften av kommunerna ett system med checklista för uppföljning, se figur 10. Ungefär en tredjedel av kommunerna använder sig av ett digitalt hjälpmedel eller programvara för att underlätta uppföljningen.

50%49%

1%

Ja

Nej

Vet ej

19%

81%

Ja

Nej

Vet ej

12%

53%

29%

6%Mall

Checklista

Digitalthjälpmedel/Programvara

Figur 10 - Fråga 2. Har ni systemstöd för uppföljningen av exploateringsavtal?

Figur 9 - Fråga 3. Om Ja, vilken form har systemstödet?

32

Figur 11 - Fråga 4. Vem ansvarar för uppföljningen? På frågan vem som ansvarar för uppföljningen blev resultatet utspritt vilket kan bero på att de kommunala organisationerna ser olika ut och lika roller har olika namn. Störst andel, 40%, angav att det är projektledaren för det aktuella projektet som har ansvaret för uppföljningen, se figur 11. En annan roll som har ansvaret för uppföljningen är exploateringschefen där 36% av kommunerna anger att denne har ansvaret för uppföljningen.

Figur 12 - Fråga 5. När följer ni upp exploateringsavtal? Det flesta kommuner som följer upp exploateringsavtal gör det kontinuerligt under exploateringens gång, då 58% av kommunerna anger att de utför en kontinuerlig uppföljning. 12% av kommunerna anger att de gör själva uppföljningen då exploateringen är slutförd. Noterbart är att 14% av kommunerna inte vet när själva uppföljningen av exploateringsavtalen görs och att 6% inte har bestämt när avtalet ska följas upp, se figur 12.

34%

10%37%

7%

4%

1%7%

Exploateringschef

Projektägare

Projektledare

Exploateringsingenjör

Teknisk chef

Fastighetsstrateg

Vet ej

7%4%

12%

57%

14%

6%

Så snart det är tecknat

Inom 1-2 år efter tecknandet

Inom 3-5 år efter tecknandet

Efter slutförd exploatering

Kontinuerlig uppföljning

Vet ej

Ej bestämt

33

På frågan vilken eller vilka delar av ett exploateringsavtal som kommunerna anser vara mest väsentligt att kontrollera efterlevnaden av, se figur 13, sticker främst utförandet ut. Alltså att de utförandepunkter som det har avtalats om i exploaterings-avtalet också har utförts. Det är intressant då på frågan om kommunerna har upplevt någon del som svårare att följa upp så var det också utförandedelen som stod ut som ett problemområde, se figur 14. En stor andel, 42,5%, anger också att de inte har några problem med uppföljningen utan följer upp avtalet i sin helhet utan att uppleva några svårigheter. I övrigt lägger kommunerna lika stor vikt vid uppföljningen av de olika delarna av exploaterings-avtalet, förutom kategorin ersättningar alltså betalningar till exploatören. Vilket kan bero på att intresset torde ligga på exploatörerna.

Figur 15 - Fråga 8. Ange svårigheter ni upplever med uppföljningen. På frågan om kommunerna upplever några övriga svårigheter med uppföljningen av exploateringsavtal fanns några gemensamma nämnare. Resultatet på frågan, som visas i figur 15 ovan, är en summering av den öppna frågan i enkätundersökningen. Resultatet är baserat på att mer än en kommun har angivit liknande svar för att kunna

35%

12%18%

23%

12% Personalomsättningar

Dagvattenlösningar

Utförandekontroller ärresurskrävande

Tidsaspekten

Avsaknad av rutin

Figur 13 - Fråga 6. Vilken eller vilka delar av exploateringsavtalet anser ni vara mest väsentligt att kontrollera efterlevnaden av?

Figur 14 - Fråga 7. Har ni upplevt att någon av dessa delar är svårare att följa upp eller haft problem med?

23,8

25

7,5

25

52,5

31

0 10 20 30 40 50 60

Säkerhet

Avgifter

Ersättningar

Lantmäteriåtgärder

Utförandet

Ingen speciell del

11

4,1

0

13,7

45,2

42,5

0 10 20 30 40 50

Säkerhet

Avgifter

Ersättningar

Lantmäteriåtgärder

Utförandet

Ingen speciell del

34

skapa en bred bild över vad de deltagande kommunerna anser är det största problemen med uppföljningen. Den mest frekventa upplevda svårigheten med uppföljningen är de personalomsättningar som sker. Detta svar är sammankopplat med tidsaspekten då projekten ofta varar i många år.

35

7 Diskussion

I detta kapitel förs en diskussion kring resultat av denna studie och vidare hur frågeställningen kan besvaras mot bakgrund av resultatet. En diskussion angående förslag och rekommendationer på hur kommuner kan arbeta vidare med dessa frågor kommer också att föras.

7.1 I vilken omfattning följs exploateringsavtal upp, och hur? Resultatet av enkätstudien skapar en första bild över hur de deltagande kommunerna arbetar med exploateringsavtal. Att endast hälften av de tillfrågade kommunerna har rutiner för att följa upp exploateringsavtal anses vara en låg andel, då uppföljningen kan leda till relativt stora konsekvenser för kommunen, vilket fallstudierna visar. Det är få kommuner som använder sig av någon form av systemstöd för att underlätta uppföljningen av exploateringsavtal. När det inte finns någon form av systemstöd leder det till att kvalitén på det som följs upp försämras. Att skapa rutiner borde vara den första åtgärden en kommun vidtar för att förbättra möjligheten till en bättre uppföljning och med mindre negativa konsekvenser. Av de kommuner som följer upp använder sig majoriteten av en checklista. Detta är en väldigt grundläggande metod för uppföljning men den är ändock lika viktig. I och med att det fortfarande är baserat på manuell hantering, om det är i Excel eller i en annan form är det sannolikt inte den mest effektiva uppföljningsmetoden. Möjligheten till att använda digitala system borde i första hand undersökas. Att kommunerna har en ansvarig för uppföljningen av exploateringsavtal är en viktig del i arbetet med uppföljning. I enkäten framgår det att det råder viss diskrepans mellan kommunerna om vem som bär det ansvaret. Egentligen är det viktigast att det finns en specifikt utsedd person som har ansvaret och bär med sig det i sina arbetsuppgifter, men det spelar ingen större roll om det är en chef, projektägaren eller annan tjänsteman. Det framgick dock av enkäten att 7% inte visste vem som bar ansvaret, vilket är en relativt hög siffra. Att utse en ansvarig är en viktig faktor för att kommunen ska kunna utföra uppföljningarna effektivt. Det var även en skillnad mellan kommunerna i när ett exploateringsavtal följs upp. Detta är en av de viktigare frågorna för själva uppföljningen på grund av att det är enklare att följa upp avtal som ligger närmare i tiden, dels genom att dokumentationen är mer lättillgänglig och anställda som arbetat med avtalet kan finnas kvar i organisationen. Resultatet från enkäten visar att 14% inte vet när ett exploateringsavtal följs upp och att 6% av kommunerna inte har en bestämd tidpunkt för uppföljningen. Detta gör att problemen förskjuts framåt. Detta kan naturligtvis bero på att kommunerna inte har rutiner för uppföljningen. Eftersom de kommuner som arbetar med exploateringsavtal enligt 6 kap. 39§ PBL ska ha riktlinjer för hur kommunen ska arbeta med exploateringsavtal kan det vara nödvändigt att inkludera punkterna ovan i dessa riktlinjer. Vem som ansvarar för uppföljning, när denna ska ske och genom vilken metod uppföljningen ska göras samt med vilka verktyg.

36

7.2 Vilka problem upplever kommunerna med uppföljningen och vilka är de mer komplicerade paragraferna att följa upp?

Vid enkätundersökningen framgick det att utförandedelen av ett exploateringsavtal var det som kommunerna bedömde vara svårast att följa upp när de ombads specificera den del av avtalet som är mest komplicerat att följa upp. Detta är problematiskt då kommunerna även angav att utförandet är den mest väsentliga delen att följa upp i ett avtal. Fallstudierna pekar även de på att utförandet är svårt att följa upp. Detta samband pekar på att stort fokus borde läggas vid utförande-delen i exploateringsavtalen och särskilt ha detta i åtanke när rutiner för uppföljning skall tas fram. När kommunerna besvarar frågan på vad de själva anser vara svårigheter med uppföljningen så svarade de att personalomsättning är ett av de stora problemen. Detta beror på att en resurs byter position eller arbetsgivare, tappar kommunen en resurs som har varit insatt i projektet och exploateringsavtalet. Liknande problem fanns även vid uppföljningen av fallstudierna där det fanns tydliga situationer där den personella omsättningen hade en negativ påverkan på uppföljningen. Problemet i sig är svårt att hantera, men det finns vissa åtgärder som kan vidtagas. Likt den tidigare forskningen utförd av Statskontoret visar även denna studie att en stor del av de studerade kommunerna inte har en organiserad eller systematisk form för uppföljning av de avtal som ingåtts och att många saknar ett system för dokumentation.66 För att hantera detta bör en tydlig rutin etableras för hur handlingar i projekten ska hanteras för att uppföljningen ska kunna göras på ett effektivare sätt. En rutinbaserad dokumentation är enligt min bedömning en av de åtgärder som en kommun kan vidta för att förbättra uppföljningsarbetet. Ett problem som framkom vid fallstudierna var att kommunen hade bytt ekonomisystem. Detta medförde att uppföljningen av ersättningar och avgifter blev svårare och mer omständlig. Därför är det bra om det finns en tydlig rutin för dokumentation även utanför ekonomi-systemen. Exempelvis om en faktura har betalats kan även den sparas på en lämplig plats digitalt, utanför det ekonomiska systemet, förslagsvis i en väl strukturerad projektmapp. Ytterligare en åtgärd som skulle underlätta uppföljningen är att kontinuerligt följa upp exploateringsavtalet. I vilket skede uppföljningen ska utföras var även något som Folkesson och Antonsson utnämnde som en viktig del för att nå ett bättre resultat av uppföljningen i deras forskning.67 Detta innebär att uppföljningen görs medan exploateringen pågår. Ofta kan det vara så att uppföljningen inte utförs när projektet pågår då det sällan ges lika hög prioritet som att starta nya projekt. Det leder till att tjänstemän som är insatta i avtalet och inblandade i uppföljningen, minskar risken för att avtalade paragrafer faller mellan stolar och uppföljningen blir mer resurseffektiv än en uppföljning där en tjänsteman i ett senare skede ska sätta sig in i avtalet för att kunna följa upp det.

7.3 Vilka är konsekvenserna av uppföljningen? I denna studie har fyra äldre exploateringsavtal följts upp och genom uppföljningen av fallstudierna går det snabbt att konstatera att det är en väldigt resurskrävande arbetsuppgift. Tidigare har Värmdö kommun genom uppföljning inhämtat exploateringsavgifter som inte betalats till kommunen om man inte följt upp 66 Järliden Bergström, Åsa-Pia & Hammarlund, Jonas. Mark, bostadsbyggande och konkurrens. (2012) 67 Folkesson, L & Antonsson, H. Uppföljning av miljöeffekter av vägprojekt: behov av utveckling och erfarenhetsåterföring. (2001)

37

exploateringsavtalen. De fall som studerades i denna studie skapade dock inga monetära effekter. Uppföljning är otvetydigt ändå en viktig del vid användandet av exploateringsavtal och skapar en reell möjlighet för kommunen att säkra att det som avtalats i exploateringsavtalet verkligen efterlevs. En annan konsekvens av uppföljningen är att de paragrafer och åtgärder som kräver vidare uppföljning identifieras. Detta innebär även att de paragrafer som är i behov av komplettering för att kunna slutföras kan kompletteras. Det kan vara lantmäteriåtgärder som i Västra Mörtnäs till exempel. Dessa processer kan ta lång tid och kan, till skillnad mot andra paragrafer, vara svåra att följa upp kontinuerligt. Uppföljningen av exploateringsavtal medför även att nya frågor och ställningstaganden måste besvaras och tas. Exempelvis som i fallet vid Djurö där uppföljningen identifierade att tomträttsavtalet som tecknats var för ett annat ändamål än det som fastigheten används till i dagsläget. I fallstudien av Ebbalund kan även ett ställningstagande kring paragrafen om ”polisens råd för tryggt boende” behöva tas. Detta skulle som sagt vara en tids- och resurskrävande uppföljning, men frågan om trygghet har blivit mer aktuell under de senaste åren och kan därför vara av politiskt intresse. Ytterligare en konsekvens av uppföljningen är att kommunen får större kontroll på de redan ingångna avtalen. På detta vis kan kommunen också undvika att få oväntade kostnader och exempelvis missa garantitider som håller på att löpa ut. Genom fallstudierna har svagheter i uppföljningen identifierats, dels i själva metoderna för att följa upp. Men även i vad som ska skrivas i ett exploateringsavtal för att göra det enkelt att följa upp. Det finns en förbättringspotential inom båda dessa områden. Uppföljningen av exploateringsavtal ger en möjlighet att återföra erfarenheter för att förbättra dessa rutiner och strukturer. Detta var även vad Wiklund och Hillgren beskrev i deras tidigare forskning. Vikten av att använda den kunskapen som finns tillgänglig för att utveckla och förbättra processen.68 Generellt har uppföljningen av de fyra fallen bidragit till att identifiera att utförande och säkerhet är de delar av ett exploateringsavtal som kan vara mer komplicerat att följa upp. Detta medför att dessa delar borde ligga i fokus vid en utveckling av rutiner och vid tecknandet av exploateringsavtal. Kanske går det att föra över ett större ansvar till exploatören som i sin tur skall rapportera till kommunen om när paragrafer är utförda. En sådan ansvarsfördelnings skulle göra att mycket av uppföljningen kan göras vid den tidpunkt då exploateringen genomförs, vilket skulle minska effekten av personalomsättningar inom den kommunala organisationen. Men även här så behövs en uppföljning av att exploatören rapporterar i tid och att innehållet i rapporten är korrekt.

68 Wiklund,H & Hillgren, J. Strategisk miljöbedömning för hållbar regional tillväxt. (2008)

38

8 Slutsats och rekommendationer

I enkätundersökningen angav majoriteten av kommunerna att de upplever svårigheter med uppföljningen av exploateringsavtal. 49% av de deltagande kommunerna saknar rutiner för att följa upp exploateringsavtal, vilket är en oväntat hög andel. Fallstudierna har bidragit till en ökad förståelse om vikten av en strukturerad uppföljning då effekterna av brister i uppföljningen kan vara omfattande för kommunen. Enkätundersökningen visar också på att det finns behov för ett mer utvecklat systemstöd för uppföljningen. Ytterligare två brister i uppföljningen av exploateringsavtal gick att identifiera i enkätundersökningen.

1) 7% av de deltagande kommunerna har angett att de inte vet vem som ansvarar för uppföljningen. En tydlig ansvarsfördelning är viktig för uppföljningen av exploateringsavtal.

2) Gällande frågan vid vilken tidpunkt uppföljningen ska ske svarar 14% av kommunerna att de inte vet när uppföljningen ska göras och 6% att det inte finns en bestämd tidpunkt för uppföljningen. Tidpunkten för uppföljningen kan mycket väl vara en nyckel för att en kommun ska kunna effektivisera uppföljningen och minska de svårigheter som kan uppstå.

Det gick även att konstatera att paragraferna i exploateringsavtalen rörande utförande är de som är svårast att följa upp. Detta går att se i både enkätundersökningen och fallstudierna då flest kommuner angav att dessa paragrafer är mest komplicerade att följa upp och i fallstudierna var det störst skillnad mellan antalet utförda och ej utförda punkter. Avslutningsvis kan några rekommendationer ges i syfte att underlätta uppföljningen av exploateringsavtal:

• Upprätta rutiner för uppföljning och skriv in dessa i kommunens riktlinjer för exploateringsavtal.

• Använd ett systemstöd för att underlätta uppföljningen. Det kan vara ett elementärt systemstöd som till exempel en checklista, men ett digitalt systemstöd kan vara att föredra.

• Organisera verksamheten så att en tydlig ansvarsfördelning skapas för vem som ansvarar för uppföljning av exploateringsavtal. Det kan vara fördelaktigt att ha en huvudansvarig för all uppföljning. Och för att minimera informationsbortfall vid personalomsättning se till att rutiner för överlämning och avgång etableras.

• För att underlätta uppföljningen är det viktigt att det finns en dokumenthanteringsplan och att denna efterlevs. En klar mappstruktur med vägledning i vad som sparas, och hur, kommer att effektivisera uppföljningen.

• Att uppföljning av exploateringsavtalen görs kontinuerligt från det att avtalet har tecknats.

Uppföljning av exploateringsavtal bidrar även till att en erfarenhetsåterföring sker. Detta innebär att det går att ta lärdomar från tidigare tecknade avtal för att utveckla det kommunala arbetet med exploateringsavtal vilket gör att bättre avtal kan tas fram. Att införa ett rapporteringsansvar för exploatören kan vara ett sätt för kommunen att enklare få kontroll på att det som avtalats i exploateringsavtal efterlevs. Detta skulle innebära att en exploatör kontinuerligt under projektets gång rapporterar allteftersom

39

paragrafer efterlevs, eller att kommunen vid projektets slut får in en sammanställning av vilka paragrafer som har utförts. Hur detta rapporteringsansvar kan tänkas se ut är inget som har berörts i uppsatsen, men vidare forskning kring detta erfordras.

40

Källor

Adolfsson, Karin & Broberg, Sven. Detaljplanehandboken. Upplaga 2. Norstedts Juridik AB, Stockholm. 2015. Agerberg, Anna-Bie, Moberg, Olof och Karlbro, Thomas. Introduktion till underlag för exploateringsavtal. Sveriges Kommuner och Landsting. 2018. Bhattacheriee, Anol. Social Science Research: Principles, Methods, and Practices. Upplaga 2. 2012. Http://scholarcommmons.usf.edu/oa_textbooks/3 Boverket (2018). Miljöbedömningar. https://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/planering/detaljplan/miljobedomningar/ Hämtad 5/3–19 Eliasson, Annika. Kvantitativ metod från början. Upplaga 2. Studentlitteratur AB, Lund. 2011. Folkesson, L & Antonsson, H. Uppföljning av miljöeffekter av vägprojekt: behov av utveckling och erfarenhetsåterföring. Statens väg- och transportforskningsinstitutet. VTI meddelande 917. 2001. Gillham, Bill. Case Study Research Methods. Continuum, London. 2000. Gustafsson, Annika & Carlbring Marianne. Exploateringsavtal. Studentlitteratur AB, Lund. 2018. Järliden Bergström, Åsa-Pia & Hammarlund, Jonas. Mark, bostadsbyggande och konkurrens - En granskning av den kommunala markanvisningsprocessen. Statskontoret. 2012. Kalbro, T. & Smith, P. Exploateringsavtal. Lagstöd, tillämpning och förslag till nya principer. Rapport 4:104. Avdelningen för fastighetsvetenskap. Institutionen för fastigheter och byggande. Skolan för arkitektur och samhällsbyggnad. Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. 2008. Kalbro, Thomas & Lindgren, Eidar. Markexploatering. Upplaga 6. Norstedts Juridik AB, Stockholm. 2018. Stockholms läns landsting, Regional utvecklingsplan för Stockholm 2050, Stockholm. 2018. https://www.sll.se/verksamhet/Regional-utveckling/utvecklingsplaner-och-strategier/rufs-2050/ Hämtad 3/3–19 Trost, Jan. Enkätboken. Upplaga 3. Studentlitteratur AB, Lund. 2007. SFS 2010:900. Plan- och bygglag. Värmdö.se – Översiktsplan 2012–2030. 2012.

a) http://www.varmdo.se/download/18.e6cd67914102d101301038/1379358606493/Översiktsplan%20del%2010%20Samlad%20konsekvensbedömning.pdf Hämtad 3/2–19

b) http://www.varmdo.se/download/18.e6cd67914102d10130103a/1379358687553/Översiktsplan%20del%203%20Strategiska%20frågor.pdf Hämtad 18/1–19

41

Värmdö.se – Kommun och Politik. 2018. https://www.varmdo.se/kommunochpolitik/faktaomvarmdo/befolkning.4.28a80d9d13dcb0f021b2fe.html Hämtad 3/2–19 Värmdö kommun. Exploateringsavtal, Djurö. 2009. Värmdö kommun. Exploateringsavtal, Ebbalund. 2006. Värmdö kommun. Exploateringsavtal, Kvarnberget. 2005. Värmdö kommun. Exploateringsavtal, Västra Mörtnäs. 2011. Värmdö kommun. Planbeskrivning, Västra Mörtnäs. 2011. Värmdö kommun. Planbeskrivning, Ebbalund. 2006. Värmdö kommun. Planbeskrivning, Djurö. 2005. Värmdö kommun. Planbeskrivning, Kvarnberget. 2011. Wiklund, Hans & Hillgren, Jon. Strategisk miljöbedömning för hållbar regional tillväxt. Blekinge Tekniska Högskola. Forskningsrapport nr 2008:02. Rapport nr 5 från MiST-programmet. .2008.

42

Bilaga 1. Värmdö kommuns checklista

Checklista för projekt: Exploatör: Aktuella detaljplaner nr:

Moment Start Slut Mån Ansv Klart sign

Säkerhet

Ange typ av säkerhet som är aktuell enligt expl.avtal, samt hur reducering av säkerhet ska utföras och belopp som ska kvarstå tills garantitid löpt ut. Reducering av säkerhet (XX kr) allt eftersom förpliktelser fullföljs Bevakning av att YY kr kvarstår tills garantitid, X år efter godkänd slutbesiktning, löpt ut. Säkerhet om ZZ kr ska återlämnas så snart erläggande av exploateringsavgift fullföljts.


Avgifter Fyll i vilka avgifter som kommunen ska fakturera motpart. Expl.avgift Fakturera XX expl.avgift YY kr när DP vunnit laga kraft och KF beslutat expl. avtal resp. avtal om plangenomförande. VA Fakturera VA-anläggningsavgift efter att förbindelsepunkt upprättats. Planavgift


Fyll i ev. ersättningar som ska utgå enl. expl.avtal. Ersättningar VA Kommunen ska till XX som ersättning för VA-anläggningar och enligt lyftningsplan erlägga ett belopp om YY kr exklusive moms. Gata Kommunen ska till XX erlägga när gatuanläggningar färdigställts ZZ kr som bidrag till XX´s kostnader för nämnda anläggningar.

43


Avtal Ange vilka avtal, tilläggsavtal som finns för projektet. Lantmäteriåtgärder Fyll i vilka lantmäteriåtgärder som ska följas upp.

Bevaka att XX överlåter till kommunen med/utan ersättning markområden utgörande allmän plats samt ev. område för teknisk anläggning om ca XX kvm, som angivits med YY ytfärg på karta bilaga Z1, dels de markområden, omfattande XX kvm med beteckningen N (natur) på plankartan och som på bilaga Z2 anges med XX ytfärg. Kommunen tillträder då DP vunnit laga kraft och KF beslutat expl. avtal resp. avtal om plangenomförande, samt fastighetsbildning vunnit laga kraft.

Kontroll av att föreningen XX med/utan ersättning överlåtit till kommunen det markområde om ca XX kvm inom fastigheten YY med beteckningen "N" (natur) på plankartan, som på bilaga Z anges med F ytfärg. Kommunen tillträder då DP vunnit laga kraft och KF beslutat expl. avtal resp. avtal om plangenomförande, samt fastighetsbildning vunnit laga kraft.


Utförande Fyll i utförande enl. expl.avtal som ska stämmas av. VA & dagvatten Inom expl-område t.ex. Godkännande av projekteringshandlingar inom DP-område Byggskede VA/dagvattenledningar inom DP-område Kontroller byggskede Slutbesiktning- medverkan vid Garantitid Garantibesiktning- medverkan vid Uppdatering primärkarta Utom expl-område t.ex. Anslutningspunkt VA anvisas/anläggs Projektering kommunala ledningar till ansl.punkt Byggskede-kommunala ledningar till anslutningspunkt anläggs

44

Nyanläggning & omläggning av befintliga VA-ledningar t.ex. Inom expl-område Bevakning projektering, utförande Utom expl-område Upprättade förbindelsepunkter för VA vid fastighetsgräns Projektering av dagvatten i samråd med kommunen, LOD godkänt av kommunen

45

Bilaga 2 - Enkät

2019-05-22 23)04KTH minienkät - Uppföljning av exploateringsavtal

Sida 1 av 3https://docs.google.com/forms/d/1MD7EV8bb1etAGSyzWMK26qCnXpDPE0O9gMvKnR1zh7U/printform

KTH minienkät - Uppföljning av exploateringsavtal

1. Vilken kommun tillhör du?

2. Har ni rutiner för att följa upp exploateringsavtal?Markera endast en oval.

Ja

Nej

Vet ej

3. Har ni systemstöd för uppföljningen av exploateringsavtal?Markera endast en oval.

Ja

Nej

Vet ej

4. Om Ja, vilken form har systemstödet?Markera endast en oval.

Mall

Checklista

Digitalt hjälpmedel/Programvara

Övrigt:

5. Vem ansvarar för uppföljningen?Markera endast en oval.

Exploateringschef

Projektägare

Projektledare

Projektmedlem

Vet ej

Övrigt:

46

TRITA TRITA-ABE-MBT-19453

www.kth.se

Documents

Uppföljning av exploateringsavtal - Diva1333434/FULLTEXT01.pdffallstudie av fyra exploateringsavtal som Värmdö kommun tecknat med exploatörer genomförts. Detta med det främsta