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Este artículo analiza la evolución y las características de las actuaciones residenciales desarrolladas por Arpegio,empresa pública de la Comunidad de Madrid que, fundamentalmente, promueve y urbaniza suelo en su áreametropolitana.Tras un encuadre general en Madrid, se diferencian dos bloques de actuaciones para la reseña desus determinaciones básicas: por un lado, las actuaciones estratégicas dirigidas a la actividad económica (que hanido incrementando su componente residencial), y por otro, los llamados “nuevos desarrollos residenciales”. Si lasprimeras devienen de operaciones para el fomento de la centralidad, las nuevas y más recientes actuacionestienden a reflejar modelos suburbanos residenciales. De ese ir y venir entre centralidad y suburbanización surgeuna reflexión final que aboga por una concepción más urbana de las actuaciones públicas.

PERSPECTIVA DE LAS ACTUACIONES DE ARPEGIO1

Han transcurrido 15 años desde que la Comunidad de Madrid, en sus estrategias territoriales,definió un abanico de “grandes actuaciones estratégicas” en la corona metropolitana, “en elentorno de la M-50”, con el objetivo común de difundir “la centralidad, en busca del reequilibrioterritorial”: la Ciudad de la Imagen, en Pozuelo de Alarcón; el Parque Empresarial de Las Rozas;el área de centralidad de Alcorcón; el Programa de Actuación Urbanística (PAU) de ArroyoCulebro, en Getafe, Leganés y Pinto, y el área de oportunidad de Alcalá-Garena fueron las demayor entidad, y todas tenían como uso característico la actividad económica.

Arpegio –Áreas de Promoción Empresarial con Gestión Industrial Organizada, S. A.– seconstituyó como la empresa pública que, dependiente entonces de la Consejería de PolíticaTerritorial, habría de desarrollar dichas actuaciones, como beneficiaria de las expropiaciones.Las labores de Arpegio se centran en la gestión del suelo, así como en su planeamiento y urbanización, autofinanciándose en sus actuaciones con la comercialización de parcelas; por lo general, en concurso público.

La primera generación de actuaciones estratégicas, diseñadas en un periodo de bonanzaeconómica, se distinguió por su buena y singular localización y gran extensión, aunque mostrótambién una muy baja edificabilidad bruta –de 0,1 a 0,26 m2/m2–, factores éstos que haninfluido en su evolución.

Si estrategia es “el conjunto de las reglas que aseguran una decisión óptima en cada momento”,la crisis de principios de los noventa del siglo xx, por un lado, y las reglas del mercado, porotro, coadyuvaron al ajuste de las actuaciones en función de la demanda y las nuevasnecesidades; las primeras modificaciones del planeamiento tuvieron un alcance limitado:

- Flexibilización de los planes excesivamente rígidos y monofuncionales, miméticos a veces de modelos anglosajones importados (oficinas en torno a campos de golf).

- Encaje de dotaciones públicas –Telemadrid, hospital, etcétera– o demandas privadas.

This article analyses the evolution and characteristics of the residentialprojects carried out by Arpegio,a public company belonging to the Regional Government of Madrid,which mainly develops and urbanisesland in the metropolitan area. Afterdescribing the situation in Madrid,two areas of work are differentiated in order to explain its basic activities.On the one hand, strategic projectsfocussing upon economic activities(which have had an increasinglyresidential component) and, on theother hand, the so-called “newresidential developments”.Whilst the former arise from operations to promote centrality, the new andmore recent actions tend to reflectsuburban residential models.This coming and going betweencentrality and suburbanisation leads to a final reflection in defence of a more urban understanding of public actions.

Las actuaciones residenciales de Arpegio: entre la centralidad y la suburbanización

Ángel García Uyarra

Urbanista y arquitecto. Funcionario de la Dirección General de Urbanismo, Consejería de Política Territorial. Desde 1992, jefe del Departamento deUrbanismo de Arpegio.

•

“[…] la crisis de principios de los noventa del siglo xx, por un lado, y las reglasdel mercado, por otro, coadyuvaron al ajuste de las actuaciones en función de la demanda y las nuevas necesidades [...]”.

1. Por centrarse este artículo en las actuacio-nes de uso residencial, no nos referiremosa otras promociones,como la Ciudad de laImagen o el Parque Temático Warner.

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El impulso de los consorcios de vivienda y la propia crisis dejaron en segundo plano las actuacionesde Arpegio basadas en el uso terciario-oficina: las áreas de centralidad y de oportunidad del sur y el Corredor, e incluso el “excesivo” Parque Empresarial de Las Rozas, seguían mostrándose pocoviables, y más aún al haber proliferado otros “parques de negocios” más centrales o mejorlocalizados –Barajas, La Moraleja…– .Tras las elecciones regionales de 1995, la nueva Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes amplió el objeto social de Arpegio al uso residencial y de dotación, revisándose las grandes actuaciones en favor de su activación y viabilidad económica;pero, también, con el objetivo urbanístico de crear tejidos más urbanos y diversos:

- La eliminación de los campos de golf permitió potenciar las dotaciones y las zonas verdes,propiciando modelos más compactos y mejor integrados en la ciudad.

- El incremento del uso residencial se hizo a costa de parte del que se había destinado aempresas y oficinas, manteniéndose el uso industrial.

A su vez, el avance del PRET –Plan Regional de Estrategia Territorial– definiría en la coronametropolitana una serie de UDEs –Unidades de Desarrollo Equilibrado–, actuaciones de marcado carácter residencial, de las cuales Arpegio únicamente desarrollaría una, la de Arroyomolinos. Los nuevos desarrollos residenciales de Arpegio, apoyados en oportunidades de adquisición de suelo, incorporaron nuevos criterios:

- El sistema de expropiación da paso a la adquisición de grandes fincas mediante compra-convenio y al sistema de compensación de propietario único o mayoritario.

Figura 1: Localización de las actuaciones de Arpegio.

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- El uso residencial es dominante o casi exclusivo, y la edificabilidad bruta es más alta –entre0,35 y 0,45 m2/m2–, excepto en los desarrollos más recientes –menores de 0,20 m2/m2–, querecuperan los campos de golf.

- Sus localizaciones son menos estratégicas y más desligadas de los cascos urbanos, salvo Sotodel Henares, ensanche natural de Torrejón de Ardoz.

Estas distintas formas de intervención pública y de construcción del espacio metropolitano seilustran en este artículo con una breve reseña histórica de todas las actuaciones residenciales,aunque se resalten las de mayor interés público, como Parque Oeste, Culebro-Polvoranca y Sotodel Henares. Este recorrido, entre la centralidad y lo suburbano, permitirá constatar el origendiverso y coyuntural de las actuaciones y la evolución de su diseño.

BREVE MARCO O ENCUADRE GENERAL

Una corona metropolitana desigual

Mientras la cultura urbanística aboga hoy por una ciudad más compacta o menos dispersa, lapolítica territorial de la década de los ochenta del pasado siglo xx se basó en una ciertadesdensificación y en el reequipamiento, como forma de equilibrar los excesos inmobiliariosanteriores y resolver sus déficit, más acentuados en el sur metropolitano.

El sector 3 de Getafe, Parque Sur de Leganés y la Universidad Carlos III fueron las primerasnotas de diversidad en el paisaje de polígonos de bloques y naves del sur, del mismo modo quesólo el polígono El Carralero de Majadahonda ponía color industrial al “mar de urbanizaciones”del sector oeste.

Los términos polígono y urbanización dieron paso al de parque, como morfología universal,“ambientalmente equilibrada”, en teoría: los parques cualificarían desde entonces la nuevaoferta pública y privada, de cualquier uso o actividad.

Las actuaciones estratégicas de Arpegio reflejan el final de aquel periodo de desdensificación:su objetivo de recualificación territorial y de regeneración paisajística se traducía en crearparques de actividades, con campos de golf y áreas forestales.

A mediados de los años noventa, el panorama había cambiado sensiblemente: los consorcios ampliaron las ciudades sureñas con parques residenciales semidensos, de manzanas protegidas y adosados libres, junto a grandes centros comerciales, queinvadirían las áreas de oportunidad del oeste –El Barrial, El Carralero…–, a la vez quetambién surgirían nuevos parques de oficinas –El Plantío, Ática…– o de industria limpia,como Európolis.

Pero mientras el sur y el Corredor siguen siendo los “espacios logísticos y de viviendas de protección pública de la región”, aunque ahora mejor equipados y con más parques de ocio-comerciales, el norte se reafirma como “polo de la centralidad madrileña”: a los PAUsresidenciales, a los parques de oficinas de Arroyo la Vega y La Moraleja, y al Campo de las Naciones, se suman la Ciudad Aeroportuaria y la Operación Chamartín, prolongacionesde la Castellana y de la Ciudad Deportiva “hacia el cielo” de Madrid.

Un desarrollo urbanístico-inmobiliario que, huérfano de un plan regional equilibrador, explicade algún modo la evolución de las áreas de centralidad y oportunidad de la coronametropolitana y su adaptación a fines más viables en el espacio suburbano.

“[…] mientras el sur y el Corredor siguen siendo los ‘espacios logísticos y de viviendas de protección públicade la región’, aunque ahora mejor equipados y con más parques de ocio-comerciales, el norte se reafirmacomo ‘polo de la centralidad madrileña’ […]”.

Patrones y modelos referenciales

A lo largo de estos años, las actuaciones se han concebido siguiendo modelos y copiandopatrones, u observando ejemplos que han sido referencias latentes en cada momento:

- Stockley Park o Cappability Green son parques de oficinas traídos de Inglaterra a finales de los ochenta, que influyeron en la concepción de nuestros parques.

- Las ciudades privadas americanas y los complejos comerciales y de ocio son productossuburbanos convertidos en modelos cada día más cercanos.

- Tama New Town o Makuhary Messe son otros ejemplos más lejanos de ciudades japonesas“ancladas” en el ferrocarril, con mayor densidad y alguna diversidad.

- Madrid Sur y Valdebernardo fueron los referentes madrileños para dar dimensión a lasactuaciones residenciales de los Consorcios y de los PAUs.

EVOLUCIÓN DE LAS ACTUACIONES ESTRATÉGICAS HACIA LA DIVERSIDAD URBANO-RESIDENCIAL

Un subcentro suburbano: el Parque Empresarial de Las Rozas2

El Plan Parcial de 1988 concibió, en una superficie de 226 ha, un parque exclusivo de oficinasen torno a un campo de golf y a un parque natural –sistema general de 60 ha–, con unaedificabilidad bruta de 0,23 m2/m2.

En 1995, urbanizadas dos fases pero sólo ocupada parcialmente la primera, se propuso la reordenación del parque empresarial basada, para su viabilidad, en dos ideas:

- La conveniencia de crear un barrio central para el suburbio de chalés, poblando el espacioterciario con viviendas colectivas, dotaciones y servicios.

- La posibilidad de concentrar la edificación para reducir el impacto de un modelo extensivo–edificabilidades de parcela en torno a 0,5 m2/m2– en un enclave de valor natural.

La modificación del plan general aprobada en 1996 elevó la superficie edificable lucrativa a 531.324 m2, de los cuales se destinó el 45% al uso residencial –2.290 viviendas–,manteniéndose aún como uso predominante el terciario.

Se densificaron las fases ya urbanizadas, potenciando el frente empresarial-hotelero con fachada a las autovías, al ubicar allí las oficinas múltiples, de difícil comercialización

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EQUIPAMIENTOS PÚBLICOS

PARQUES Y JARDINES

EMPRESARIAL-OFICINAS

DE DOTACIÓN-PRIVADO

COMERCIAL

RESIDENCIAL COLECTIVA-UNIFAMILIAR

REORDENACIÓN DEL PARQUE EMPRESARIAL DE LAS ROZAS - 1996

Izquierda:Figura 2: El Parque Empresarial en 2001, con los complejos de tiendasde descuento y ocio en primer plano y el gran bulevar bordeado de viviendas colectivas en el centro.

Derecha:Figura 3: Esquema de reordenacióndel Parque Empresarial de Las Rozas.

2. El plan parcial redactado por BernardoYnzenga para la Dirección General deUrbanismo fue modificado en la Revisióndel Plan General de Las Rozas, en 1994.El Departamento de Urbanismo elaboróla reordenación actual mediante modifi-cación del Plan General.

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en el bulevar interior. En su lugar, se dispuso vivienda colectiva con soportales comerciales–diseño acordado con el Ayuntamiento y los promotores–, situándose tres colonias de casasunifamiliares –únicamente 181 viviendas– en las entradas al parque equipado y natural.

El bulevar fue tratado como eje de actividad, con una gran manzana central de serviciospúblicos junto a otra comercial, y un frente sur con complejos de cines –Heron City– y de outlet, o tiendas de descuento –Las Rozas Village–. Los bulevares fueron rediseñados a modo de parque central, con aparcamientos adoquinados y arbolado.

El campo de golf dio paso a un “parque más natural” que respetaba los barrancos y encinas,salvo en el “parque equipado”, ocupado por un complejo de la Federación Española de Fútbol.La reordenación del parque empresarial activó y transformó un espacio monotemático en crisisen un potencial subcentro multifuncional del suburbio de Las Rozas.

Un barrio central: área de oportunidad de la Garena, en Alcalá de Henares3

El Plan General de Alcalá de 1991 definió el sector de la Garena, a la entrada de Alcalá, entrela base de Torrejón y el ferrocarril, como un “área de oportunidad estratégica” de 338hectáreas, con una edificabilidad bruta de 0,21 m2/m2 de usos mixtos: el terciario (comercial,hotelero y oficinas), y 450 viviendas en torno a un campo de golf debían localizarse en elsubsector norte4, lindando con polígonos industriales. Mientras que el uso industrial ytecnológico se disponía en el sur, junto al casco urbano. El plan parcial aprobado en 1993habilitó 600 viviendas más en el subsector sur, tras una modificación del plan general queajustó el sistema general viario.

Sin embargo, el sector no llegó a urbanizarse: la industria tecnológica competía con el ParqueCientífico de la Universidad de Alcalá, y las oficinas y villas en torno a un campo de golfmostraban una dudosa viabilidad.

En 1996 se revisó el convenio expropiatorio, aprobándose la modificación del plan general y del plan parcial en 1997, de acuerdo a la reordenación propuesta por Arpegio:

- Traslado al norte de la industria general, junto a los polígonos del entorno, reservando elcentro para la industria innovadora, contando todo el subsector con 383.420 m2 industriales,y una edificabilidad próxima a 0,2 m2/m2.

1B. Industria convencional1A. Industria innovadora

2A. Áreas empresariales2B. Área comercial2C. Área de servicios

3A. Vivienda colectiva

5A. Equipamientos públicos5B. Parque deportivo privado

4A. Parque equipado Camarmilla4B. Parque lineal central 4C. Parque temático norte

3B. Colonia vivienda unifamiliar

Base aérea de Torrejón

1. Industrial

2. Terciario

3. Residencial

4. Parques públicos

5. De dotaciónBase aérea de Torrejón

Residencial unifamiliar

Residencial colectiva

Terciario

Industrial

Parque temático

Parques y jardines

Dotacional de uso público

ORDENACIÓN DE LA GARENA 1993

Figura 5: Reordenación de la Garena, 1997.

3. El plan parcial, sus modificaciones y las delplan general fueron redactados por ÁREA(Jesús Gago y José María García de Pablos).

4. La actuación expropiatoria se apoyó enun convenio entre la Comunidad deMadrid, el Ayuntamiento y la propietariamayoritaria, adjudicataria en un principiodel aprovechamiento residencial-golf y elcomercial; la revisión del convenio en1996 le adjudicó exclusivamente la colo-nia unifamiliar, en pago del justiprecio.

“La reordenación del parqueempresarial activó y transformó un espaciomonotemático en crisisen un potencial subcentromultifuncional del suburbiode Las Rozas”.

Figura 4: Ordenación inicial del áreade oportunidad de la Garena, 1993.

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- Creación de un barrio urbano, de casi 90 hectáreas, en Garena-sur, con 2.189 viviendas –1.386 colectivas y 803 unifamiliares–, próximo al casco urbano y en relación con el deCamarmilla, ubicándose el centro comercial previsto en las proximidades de la estación.

El subsector residencial disponía de 323.274 m2 edificables –el 30% de uso terciario–, y una edificabilidad superior a 0,3 m2/m2. La densidad, excluida la pieza comercial, alcanza las 30 viviendas/ha, con un alto porcentaje de vivienda unifamiliar –más del 36%–.

El nuevo tejido residencial, más denso y cercano al casco, justificó la estación de Cercanías que construye Arpegio. Junto a ella se ubica El Corte Inglés, con casi 45.000 m2 edificables.Tras la reordenación, en sólo seis años, la actuación y el barrio están casi consolidados.

Un centro urbano: área de centralidad Parque Oeste de Alcorcón5

El PAU del área de centralidad, de 200 hectáreas, y el Plan Parcial del Sector 1 –área comercial yde servicios– fueron aprobados en 1989, contemplándose una edificabilidad bruta de 0,25 m2/m2.El sector 16, con 65.000 m2 edificables, se “proyectó” como parque comercial –Alcampo, Ikea,Toys“r”us, Decathlon…–, mientras que el sector 2 se “imaginó” como un parque empresarialque rodeara un campo de golf, además de un enclave de 500 viviendas cerca de la estación.

En 1992 Arpegio modificó el PAU y fue aprobado el Plan Parcial del Sector 2, con el objeto de encajar el hospital. Nuevamente, en 1994, fue modificado el planeamiento para hacer viable la actuación7, creándose un segundo enclave residencial, de 900 viviendas en torno a una nuevaestación, e incrementándose el uso comercial ante la nula demanda de oficinas.

La última reordenación ubicó el campus de la Universidad Rey Juan Carlos sobre los terrenosdestinados al campo de golf y a uso empresarial, derivándose más edificabilidad de oficinas al usoresidencial. Las modificaciones del PAU y del Plan Parcial 2, aprobadas en 1997, refrendaron la diversidad de usos del área de centralidad, y su equilibrio entre lo público y lo privado:

- La superficie lucrativa total del PAU, 530.000 m2 edificables, se distribuye al 50% entre losusos terciario-de dotación privado y el residencial, con 2.700 viviendas en enclaves próximos a las dos estaciones: el 95% son colectivas, y 700 de VPO, vivienda joven en alquiler.

- Cuenta con otros 300.000 m2 edificables públicos, del hospital –15 ha– y de la UniversidadRey Juan Carlos –26 ha–, y con un buen parque urbano.

5. El PAU y Plan Parcial del Sector 1 fueredactado por FOUR-4. El Plan Parcial delSector 2, promovido por Arpegio, fueredactado por ÁREA, así como su modifi-cación y la del PAU. La última reordena-ción, con sus modificaciones del planea-miento, ha sido obra del Departamentode Urbanismo.

6. El primer convenio expropiatorio adjudi-có a Áreas Parque, S. A. todo el aprove-chamiento comercial del sector 1.

7. Arpegio, beneficiario de la expropiación,y la sociedad Puerta de Alcorcón, S. A.,constituida por la mayor parte de los pro-pietarios expropiados del sector 2, firma-ron otro convenio expropiatorio queadjudicó a PASA parcelas residenciales yde uso de dotación y de ocio; en la másgrande, ha promovido el Centro Opción.

Figura 6: Vista aérea reciente del áreade oportunidad, con el centrocomercial Hipercor en primer plano.

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Equipamientos

Empresarial

Parques

Dotacional privado

Residencial

Comercial

Tanatorio

Escolar

Sector 1: comercial

M-50

Madrid

Lisboa

Parque empresarial

Campus universitario

Parque urbano

Zona residencialEscolar

Hospital General de AlcorcónZona residencialCentro cívico comercial

Figura 9: Reordenación de Parque Oeste (1997): el campus universitario reemplaza al campo de golf.

Figura 7: El área de centralidad Parque Oeste, en Alcorcón. Imagen de la propuesta de 1992, con el parque comercial a la izquierda, golf en el centroy oficinas en torno a éste.

Figura 8: Primera modificación de Parque Oeste (1994). Permanece el campo de golf central.

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- El parque, de 17 ha, articula los conjuntos residenciales, la universidad y el hospital, a la vezque segrega el cementerio preexistente. En un entorno inhóspito, una cadena de colinas, unsalón de plátanos y una pradera conforman un nuevo y sugerente paisaje. Las colinas, de tierrade las excavaciones y tierra vegetal del desbroce, lo aíslan acústica y visualmente de la N-V y del cementerio.

Figura 10: Parque Oeste en 2002;vista desde el sureste. De izquierda a derecha, zona residencial-este,hospital de Alcorcón y zonaresidencial suroeste. Al fondo, parque,cementerio, campus y zona comercial.

Figura 11: Zona residencial suroeste, junto a la estación de Cercanías. La gran parcela vacante en primer término está calificada como comercial.

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El largo periodo de desarrollo de Parque Oeste permitió responder a las nuevas necesidades–hospital, universidad, vivienda...– y mejorar las conexiones a través del ferrocarril y suaccesibilidad, por medio de otra estación de Cercanías con aparcamiento disuasorio y dosestaciones de Metrosur. Todo ello ha favorecido una mejor integración de Parque Oeste en Alcorcón.

Dos colonias periurbanas: parques residenciales del Culebro, en Getafe y Leganés8

El PAU de Arroyo Culebro, aprobado en 1989, se extiende entre los municipios de Getafe-Leganés y Pinto-Fuenlabrada, sobre una superficie bruta de 1.200 hectáreas. El objetivo deregeneración paisajística predeterminó su bajísima edificabilidad bruta, de 0,1 m2/m2, dandolugar a amplios sistemas generales de espacios libres y de equipamientos en torno a los parquesindustriales y empresariales. El uso residencial, de carácter complementario, se limitaba al 10% de la edificabilidad (1.200 viviendas).

Figura 12: Imagen del Programa deActuación Urbanística (PAU) deArroyo Culebro, 1989.

Figura 13: Zonificación del PAU deArroyo Culebro, modificación de 1999.

8. El Plan Parcial 3 fue redactado por MatíasCandeira y Mónica de Blas. La reordena-ción del PAU en Leganés y el avance delPP5 fueron obra del Departamento deUrbanismo,con la asistencia de José MaríaRubio. El Plan Parcial 5 ha sido redactadopor Mónica de Blas, María de los ÁngelesVega y Jesús Rueda, en colaboración conEuroestudios.

ZONAS VERDES PARQUE ARROYO CULEBRO

SERVICIOS INFRAESTRUCTURALES

DOTACIONES Y EQUIPAMIENTOS

RESIDENCIAL

ACTIVIDADES TERCIARIAS Y SERVICIOS

INDUSTRIA Y ALMACÉN

LÍMITE DEL PAU

ESTACIÓN DE FERROCARRILES

LEYENDA

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El PAU, que ha sido objeto de varias modificaciones, fue desarrollado mediante siete planesparciales. Entre éstos, el PP1 y el PP2, en Getafe y Pinto, forman la llamada Área EmpresarialAndalucía –con industria, almacenes, comercio y cines–, y el PP6 y el PP7, sendos parquesindustriales y comerciales, en Leganés. Sólo los planes parciales de los sectores 3 y 5, en Getafey Leganés, respectivamente, han sido destinados a uso residencial, elevándose el número deviviendas a 4.8509.

El Plan Parcial del Sector 3, Pórtico del Sur, aprobado en 1994, se extiende a 47,32 hectáreas enel borde sur del sector 3: sus 141.973 m2 edificables y sus 1.250 viviendas elevan su edificabilidad bruta a 0,3 m2/m2, y la densidad a 26,4 viviendas/ha. Se proyectó unaestructura lineal que articula dos colonias unifamiliares en torno a un núcleo de manzanascolectivas y servicios, como remate de la masa de adosados de Getafe. Sus viviendas sedistribuyen al 50% entre colectivas de VPO y unifamiliares libres; estas últimas, con parcelas deunos 200 m2, fueron adjudicadas a los propietarios como pago expropiatorio. Esta primeraexperiencia residencial de Arpegio contó precozmente en su urbanización con técnicas detemplado de tráfico y tratamientos blandos, criterios trasladados al resto de las actuaciones.

Figura 14: Maqueta del sector PP3 delPAU de Arroyo Culebro. ResidencialPórtico del Sur, 1994.

9. Las viviendas unifamiliares del PP3 y prácti-camente todas las unifamiliares y colectivasdel PP5 fueron adjudicadas a los propieta-rios expropiados, en pago del justiprecio.

Figura 15: El sector Pórtico del Sur,como remate del sector de Getafe, y fachada a la M-50.

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El sector 5, Residencial Polvoranca-Culebro, abarca una extensión de 161 hectáreas, entre las barreras que suponen la M-50 y otras tres vías metropolitanas. Al sur del casco de Leganés y al este del Parque Polvoranca, el sector se encuentra atravesado por el arroyo Culebro–sistema general de espacios libres– y el ferrocarril a Fuenlabrada.

Destinado por el PAU de 1989 a uso empresarial, fue objeto de propuestas fallidas de ubicacióndel Parque Científico de la Universidad Carlos III o del Centro Tecnológico de Repsol. Aquellosesquemas dieron paso a un avance de ordenación de 3.600 viviendas –2.400 protegidascolectivas–, con la siguiente estructura:

- Estación de Cercanías con centro de servicios públicos y privados frente a la ermita dePolvoranca, articulados ambos elementos por un “eje” paralelo al Parque Lineal del Culebro.

- Enlace con el barrio de Valdepelayos, mediante otro “eje urbano” perpendicular al anterior, de vivienda colectiva y dotaciones; eje estructurante de las colonias unifamiliares.

- Frentes terciarios y de servicios públicos en las fachadas que dan a la M-50 y a la M-509.

La modificación del PAU y el Plan Parcial 5 se aprobaron en 1999, estableciéndose unasuperficie edificable de 400.000 m2 –el 10% dedicado al sector terciario-comercial–, una edificabilidad de 0,3 m2/m2 y una densidad bruta de 27,3 viviendas/ha (véase el artículo de Mónica de Blas en el número 9 de urban).

LOS NUEVOS DESARROLLOS RESIDENCIALES

Según las memorias oficiales de Arpegio, el objetivo de los “nuevos desarrollos residenciales esservir [...] en especial para vivienda con algún tipo de protección pública, como complementode los consorcios [...]”, debiendo dar también “[...] continuidad al tejido urbano [...]”.

Un ensanche más sostenible: Residencial Soto del Henares, en Torrejón10

La finca Soto Espinillo comprendía 170 hectáreas, situadas entre el ferrocarril y el río Henares,en el municipio de Alcalá, más otras 170 hectáreas en el de Torrejón, en una terraza de secanoque favorecía el ensanche natural de la ciudad.

Figura 16:Esquema delavancede ordenacióndel PP5,ResidencialPolvoranca-Culebro, 1998.

10. El avance de ordenación de Soto delHenares fue obra del Departamento deUrbanismo de Arpegio; el PAU y el planparcial han sido redactados por Tales-Ur(Santiago Téllez y Braulio García).

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Había sido ya objeto de propuestas de desarrollo conjunto, con viviendas también en la vega, o con un gran centro comercial a caballo de ambos municipios. Tras su compra por Arpegio en 1998 se propuso al Ayuntamiento un avance de ordenación con las siguientes premisas:

- Concentración del aprovechamiento en Torrejón, en un ensanche de densidad media, desde la Mancha Amarilla hasta una franja de 100 metros de protección del Henares.

- Dotación de una nueva estación de Cercanías y de un centro integrado de servicios, conexclusión de grandes superficies comerciales.

- Gradiente decreciente de densidades del casco al Henares, con tipologías diversas: desdebloques de VPO para jóvenes y mayores, hasta viviendas unifamiliares libres.

- Reserva del suelo de Alcalá como parque fluvial y para usos de dotación singulares.

Aceptada la propuesta en líneas generales, fue incluida en el protocolo para la revisión del PlanGeneral de Torrejón, dando lugar a la firma en 1998 por Arpegio y el Ayuntamiento de unconvenio urbanístico con los siguientes parámetros de desarrollo:

- Sector de 170 hectáreas, con 780.000 m2 edificables lucrativos –10% terciarios– y 6.504viviendas, que arrojan una edificabilidad de 0,45 m2/m2 y una densidad de 38 viviendas/ha.

- Sistema de compensación, con cesión del 22,5% del aprovechamiento al Ayuntamiento.

En 1999 fue aprobada una modificación del plan general que dio amparo al PAU y su planparcial único, documentos aprobados definitivamente en 2000.

El plan integró diversas medidas ambientales, en aplicación del trabajo Líneas de actuaciónpara el desarrollo de una unidad residencial sostenible11. Algunas propuestas, como la planta dereciclaje de residuos o una red de aguas grises, fueron descartadas por falta de viabilidad técnicao de gestión, y otras requirieron estudios específicos:

- Un estudio de accesibilidad para el “rediseño blando de la Ronda Sur, con el fin de reducir el tráfico de paso” y su efecto barrera entre el área residencial y el río, “y eliminar a su vez eltramo de la vega de Alcalá” trazado en el plan general.

- Un estudio acústico, anterior a la ley madrileña, que determinó la mejor disposición de la edificación paralela al ferrocarril y la protección con caballones o pantallas acústicas.

El plan parcial ordenó sus 170 hectáreas, destinando el 25% a zonas verdes, el 11% a equipamientos y el 25% a red viaria, definiendo la siguiente estructura:

Figura 17: La actuación residencialSoto del Henares, el parque central de Henares y el área de oportunidadde la Garena, tres grandes actuacionesde Arpegio, entre Torrejón de Ardoz y Alcalá de Henares.

“El Plan de Soto delHenares integró diversasmedidas ambientales, enaplicación del trabajo Líneasde actuación para eldesarrollo de una unidadresidencial sostenible”.

11. El trabajo, elaborado por Gea21 –dirigidopor Isabel Velázquez–, consta de ampliasrecomendaciones y medidas ambientalespara su gestión posterior por elAyuntamiento mediante programasespecíficos –transporte, agua, etcétera–.Su aplicación más amplia requeriría unamayor implicación de la Administraciónen el “desarrollo sostenible”.

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142

- Sistema de “tráfico templado” –velocidad de 50 km/h en vías colectoras, 30 km/h en áreasambientales y 15 km/h en calles de coexistencia–, con una amplia red de carriles-bici.

- Nueva estación de Cercanías con centro de servicios públicos y privados, como piezaintegradora y de transición del barrio de La Zarzuela con Soto del Henares.

- Salón-bulevar de la estación al río Henares y pasillos peatonales para “salir” de la ciudad.- Eje comercial restringido al automóvil, que enlaza con el barrio de la Mancha Amarilla en una

gran plaza; de ella nace otro salón-bulevar de relación con la ciudad aledaña.

La trama residencial dispone grandes manzanas de vivienda multifamiliar, de cuatro a seisplantas, de edificación alineada con bajos comerciales que conforma los espacios públicoscentrales, permitiéndose la edificación retranqueada en el resto de las calles. Aunque el 80% de las viviendas son colectivas, es significativo el número de unifamiliares –1.277 parcelas detamaño medio cercano a 250 m2–, que tratan de proporcionar una oferta de calidad que mejorela imagen de Torrejón. La vivienda de protección pública (VPP) alcanza el 76,6% del total –333de tipo JyM, 818 de VPO y 3.828 de VPT–, variando sus edificabilidades netas de parcela entre2,81 y 1,70 m2/m2.

El plan incorpora otras medidas de sostenibilidad, como las condiciones de soleamiento mínimo incorporadas a las ordenanzas residenciales, o el diseño estructural y funcional del sistema de espacios libres, del que cabe destacar dos propuestas:

- El parque lineal del ferrocarril, dinámico y equipado con pistas deportivas, juegos, áreas de estancia, etc., integrador de barrios y poblaciones diversas: niños, jóvenes y mayores.

- El parque natural del balcón del Henares, de espacios tranquilos, con un paseo escénico, paracontemplar los cerros del Viso, el río y su vega.

- Minimización del “movimiento de tierras”, reutilización de la tierra para construcción de caballones acústicos y de la capa vegetal para zonas verdes, etcétera.

- Sistema separativo de saneamiento, con polietileno como material alternativo al PVC.- Utilización de agua reciclada para el riego de zonas verdes; xerojardinería y riego por goteo;

plantas autóctonas y de bajo consumo, etcétera.- Alumbrado anticontaminante, con utilización puntual de paneles fotovoltaicos.

En la actualidad se están realizando las obras de urbanización, una vez aprobados los proyectosde compensación y urbanización.

Figura 18: La finca de Soto Espinillo,al este de Torrejón de Ardoz;su división en un espacio residencial y una zona verde al borde delHenares.

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Figura 20: El PlanParcial de Soto del Henares redactadopor Arpegio, 2000.

Figura 19: Estructura del viario, el sistema de zonas verdes y espacios libres en el Plan Parcial de Soto del Henares, 2000.

PARQUE DE LA MANCHA

- Actividades deportivas- Actividades recreativas

JARDINES TEMÁTICOS (EDUCATIVOS)1. Comestibles2. Aromáticas3. Frutales y mediterráneas

PARQUE BALCÓN DEL HENARES

PRADERA RÚSTICA

PUERTAS DEL PARQUE

APARCAMIENTOS

ESTRUCTURA GENERAL DE LOS PARQUES DE SOTO DEL HENARES

PLAZA Y ESPACIOS CÍVICOS

RETÍCULA DE ARBOLADO

PLANTACIÓN DE ARBUSTOS EN PANTALLAS

ESPACIOS DEPORTIVOS

JUEGOS INFANTILES

QUIOSCOS

MIRADORES

PASEO DE DOMINIO

AMPLIACIÓN DEL PARQUE

Plano:ÁMBITOS DE APLICACIÓN DE ORDENANZAS

Documento paraAprobaciónProvisionalJulio 2000

PLAN PARCIALSOTO DEL HENARES (Torrejón de Ardoz)

Escala1/6.000

Equipo redactor:

TALES-UR S. C.

VPP-1 (Régimen especial en alquiler para jóvenes y mayores)

VPP-2 (Asimilable a la vivienda de protección oficial)

VPP-3 (Asimilable a la vivienda de precio tasado)

VL (Vivienda colectiva en régimen libre)

Grado 1

Grado 2

Terciario

Centro de servicios estación FFCC

Dotacional

Centros de transformación

Espacios libres del sistema local

Zonas verdes de protección de infraestructuras

Sistema general de espacios libres y vías pecuarias

RESIDENCIAL UNIFAMILIAR

RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR

TERCIARIO

DOTACIONAL

RESERVA DE SUELO PARA CENTROS DE TRANSFORMACIÓN

ZONAS VERDES Y ESPACIOS LIBRES

143

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Dos extensiones suburbanas: Ciudad-Jardín de Arroyomolinos y Residencial La Dehesa de Navalcarnero

Estas actuaciones, a diferencia de las anteriores, se enmarcan en municipios de escasa población–apenas contaban con 5.541 y 14.823 habitantes en 2001, respectivamente–, situados ambos enla periferia suroeste madrileña, en el entorno del Parque Regional del Guadarrama. Sus nuevosy expansivos planes generales fueron aprobados en 2001 y 2002, con crecimientos de 10.200viviendas en Arroyomolinos –3.950 en la Ciudad-Jardín–, y de 14.000 en Navalcarnero –1.591 en La Dehesa–. Se iniciaron en 1998, con sendas modificaciones de los planes generalesque nunca llegaron a término, aprobándose los planes parciales en 2002, al amparo de las revisiones:

- La Ciudad-Jardín de Arroyomolinos12, sobre 158 hectáreas –parte de una gran fincaadquirida por compra y convenio–, se concibió como pieza que estructura las coloniasunifamiliares existentes y previstas al norte del casco urbano, al otro lado del arroyo de los Combos, afluente del Guadarrama. La ordenación respeta la accidentada topografía del lugar –barrancos, divisoria y cornisas– y define un núcleo más urbano, con viviendacolectiva, locales comerciales y equipamientos, como eje que estructura las coloniasunifamiliares.

- La Dehesa Residencial de Navalcarnero13, de 57 hectáreas, adquirida en subasta municipal, se localiza en el borde norte de la nueva zona urbana, sobre terreno ondulado, junto al silo yun vertedero de inertes, ya sellado; éste y el terreno inmediato se convertirán en un parqueequipado. El eje-bulevar central, de vivienda colectiva, podría enlazar con una estaciónferroviaria en el borde norte del casco.

Ciudad-Jardín y La Dehesa presentan parámetros urbanísticos similares, con densidades de 25 y 28 viviendas/ha y edificabilidades brutas de 0,39 m2/m2 y 0,35 m2/m2, respectivamente:

Figura 21: Plano de imagen de laordenación de las edificaciones enSoto del Henares. Se incluye unavance de la ordenación del ParqueCentral del Henares de 2000.

ÁMBITO DEL PLAN PARCIAL

VIVIENDA COLECTIVA

VIVIENDA UNIFAMILIAR

EDIFICACIONESCON USOS TERCIARIOS

EDIFICACIONES DOTACIONALES

ZONAS VERDES LOCALES

ZONAS VERDESDE PROTECCIÓN DEL VIARIO

EJE COMERCIAL

VIARIO DE TRÁFICO COMPARTIDO

PARQUE EQUIPADO DEL OLIVAR

EJE DE RELACIÓN

PARQUES PÚBLICOS DE LOS SOTOS

CENTRO DE GESTIÓN

RIBERAS DEL HENARES Y TOROTE

PARQUE DE ACTIVIDADESMEDIO AMBIENTALES (PAMA)

PARQUE PREVISTOEN LA REVISIÓN DEL PGOU

PARQUE RESIDENCIALSOTO DEL HENARES

12. Se refiere a los sectores de Ciudad-Jardín y Molino Perdido, con sendos pla-nes parciales elaborados por Luis LasoLiceras, redactor asimismo de la revisiónde las normas subsidiarias.

13. El Plan Parcial de La Dehesa MaríaMartín, adquirida en subasta municipal,fue redactado por Teresa Bonilla.

144

PARQUE CENTRAL DEL HENARESCAMPUS MEDIOAMBIENTAL DEL OLIVAR

PARQUE FLUVIAL DEL HENARES

Junio 99 Equipo redacciónTALES-UR

Escala1/9.000

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- Más de dos tercios de las viviendas son colectivas, siendo significativas la vivienda unifamiliar–877 en Ciudad Jardín y 455 en La Dehesa– y la colectiva libre. La VPP se sitúa en torno al55%, con un bajo porcentaje de VPO: únicamente el 12% en La Dehesa.

- Las zonas verdes ocupan un 23% de la superficie total, el equipamiento un 9%, el viario llegahasta el 24%, cubriendo las parcelas privadas alrededor de un 43% del suelo.

- Ambas prevén dotaciones privadas –una “ciudad del mayor” en Arroyomolinos y un clubdeportivo en La Dehesa– y una baja edificabilidad comercial (en torno al 4% de la total).

La ajustada dotación comercial –entre siete y cuatro m2/vivienda– se explica por la implantaciónen Arroyomolinos, entre Móstoles y Navalcarnero, del gran Centro Comercial-Xanadú, o Parquede la Nieve, “complemento ideal del modelo suburbano tradicional”.

Dos ‘suburbios-jardín’ con golf: Ciudad-Jardín La Montaña, de Aranjuez, y Ciudad-GolfEl Espartal, de Valdemoro

En la periferia sur, en los municipios de Valdemoro y Aranjuez, que contaban con 33.169 y40.797 habitantes en 2001, respectivamente, dos nuevas actuaciones próximas al Parque Warnerde San Martín de la Vega reflejan influencias anglosajonas: ambas vuelven a incorporar el golfcomo reclamo de la promoción residencial para comunidades privadas.

La Ciudad-Golf de Valdemoro14 podría abarcar unas 485 hectáreas de El Espartal, finca de 1.318hectáreas comprada por Arpegio en el año 2000, formando parte el resto del Parque Regional delSureste. Objeto en los años setenta del llamado “urbanismo concertado”, el terreno accidentado y su lejanía de la zona de expansión actual del casco dificultan su integración urbana.

La Ciudad-Golf ideada por Arpegio y el Ayuntamiento se encuentra pendiente de suclasificación urbanística, aunque podría contar con una densidad en torno a nueve viviendas/ha,con vivienda libre y protegida, zona terciaria-hotelera y tres campos de golf.

La Ciudad-Jardín de Aranjuez15 está enclavada en la finca La Montaña (280 hectáreas) que, a principios de los noventa, formó parte del Salón Tecnológico de Puente Largo, proyectoestratégico inédito. El plan general de 1996 lo transformó en un sector residencial de bajadensidad –1.713 viviendas, siete viviendas/ha–, procediendo la ciudad a dar el “salto” hacia el otro lado del Tajo.

RESIDENCIAL COLECTIVA

RESIDENCIAL UNIFAMILIAR

DOTACIONAL

PARQUE URBANO Y ZONA VERDE

EQUIPAMIENTO

RESIDENCIAL COLECTIVA

RESIDENCIAL UNIFAMILIAR

COMERCIAL

PARQUE URBANOY ZONA VERDE

EQUIPAMIENTO

Izquierda:Figura 22: Ordenación de la Ciudad-Jardín Arroyomolinos, 2002.

Derecha:Figura 23: Ordenación de La Dehesade Navalcarnero.

14. El Espartal fue incluido en la aprobacióninicial de la revisión del Plan General de Valdemoro, desarrollando Aguirre-Newman la ordenación de la Ciudad-Golf y sus estudios de impacto.

15. Arpegio impulsó la modificación del plangeneral, redactada por Fuensanta Nieto,mientras que son iniciativa de Fadesa elplaneamiento parcial y la ordenación.

“[...] dos nuevas actuacionespróximas al Parque Warnerde San Martín de la Vegareflejan influenciasanglosajonas: ambasvuelven a incorporar el golfcomo reclamo de lapromoción residencial [...]”.

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146

Figura 24: La propuesta de la Ciudad-Golf El Espartal, entre Valdemoro y el Parque Regional del Sureste.

Arpegio compró la finca en el año 2000 para crear una ciudad del juego-casino a instancias delGobierno regional, modificando para ello la Dirección General de Urbanismo el plan general:

- La edificabilidad del sector fue ampliada de 0,11 a 0,20 m2/m2, aumentando el número deviviendas a 3.200, y la densidad hasta 12 viviendas/ha. Fueron fijados unos topes a la viviendacolectiva –tres plantas y 30% del total–, sin cuantificar la vivienda de protección pública.

- La superficie edificable lucrativa (548.588 m2) fue destinada en un 70% al uso residencial,mientras que el porcentaje restante se adjudicó a los usos terciario, ocio/casino, hotelero y comercial.

Aprobada la modificación en 2001, la Comunidad promovió un concurso, y la actuación resultóadjudicada a la única promotora presentada, Fadesa, responsable de su ordenación y gestión.

Los nuevos desarrollos, salvo Soto del Henares, tienen escasa continuidad urbana y no disponende acceso ferroviario. En ellos, la vivienda colectiva mantiene todavía un papel dominante,aunque ha ido disminuyendo la VPP hasta los mínimos legales.

Figura 25: El emplazamiento de la finca La Montaña, al este deAranjuez.

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147

CRITERIOS GENERALES DE DISEÑO DE LAS ACTUACIONES

El espacio metropolitano es un territorio poblado de infraestructuras y barreras, de paisajesdeteriorados y campos abandonados. Difícil de “urbanizar”, exige un esfuerzo de definición de los elementos estructurales de cada “colonia” que le den personalidad y la integren en la “ciudad”.

Las actuaciones de Arpegio, de escasa densidad general, han sido diseñadas con algunoscriterios e “invariantes”, aplicados con distinta intensidad según la localización:

• Sobre la estructura- Relación con los barrios del entorno y la ciudad, y valoración de las referencias del lugar:

ermita o silo, río, arroyos y barrancos, topografía, paisaje y vistas, cerros, etcétera.- Gradientes de densidades y actividades, con mayor intensidad en los ejes de conexión

con el casco y en el entorno de las estaciones, en favor del transporte público.

• Sobre la accesibilidad y la movilidad- Enlaces con las autovías, conexiones viarias y peatonales con el casco o a través de las

barreras ferroviarias, con centros de servicios públicos y privados en las estaciones.- Templado del tráfico interior mediante el diseño viario: desde vías colectoras a calles de

coexistencia –con pavimento continuo–, con redes de carriles-bici y paseos peatonales.

• Sobre la morfología y la tipología- Tramas mixtas, con núcleos y ejes urbanos de vivienda colectiva –manzanas o bloques de

cuatro a seis plantas–, estructurando colonias unifamiliares, de casas adosadas o pareadas.- Preponderancia de la vivienda colectiva, con edificabilidades netas de parcela variables, entre

2,8 m2/m2 y 1 m2/m2, mayores en la VPP que en la libre.

• Sobre el espacio público y verde- Plazas peatonales y grandes bulevares de estancia, con soportales o bajos comerciales; calles

arboladas con pavimentación equilibrada –dura/blanda– y xerojardinería.- Parques urbanos equipados y periurbanos más naturales, con regeneración de arroyos,

elementos de agua y plantaciones adaptables al medio.

• Sobre las infraestructuras- Saneamiento separativo de aguas negras y pluviales.- Desvíos y enterramientos de líneas eléctricas, pantallas acústicas ambientales...

• Sobre costes de la urbanización- Repercusiones entre 20 y 40 euros/m2 de suelo bruto, mayores en las más densas, y entre 60 y

100 euros/m2 edificable lucrativo, más altas en las más centrales y con elevada edificabilidadpública no lucrativa, como Parque Oeste.

- Los costes porcentuales de las partidas más significativas se sitúan alrededor del 30%, el de pavimentación y viario, en torno al 15%, el de movimiento de tierras y el de parques yjardines, llegando a ascender el de saneamiento –con depuración y reciclaje de agua para riego– hasta el 20% del total en alguna actuación.

La experiencia urbanizadora de Arpegio, que refleja algún esfuerzo innovador, permite deducirvarias conclusiones sobre el diseño urbano en las actuaciones:

- Las tipologías y el espacio urbano: la “diversidad” de viviendas protegidas o libres, colectivaso unifamiliares, de edificación cerrada y abierta, hace más complejo y necesario el diseño delespacio urbano: “plazas y plazuelas, calles comerciales o residenciales, la avenida, el bulevar,los paseos y el parque deben tratarse en un primer plano”.

- El espacio urbano del coche o del ciudadano: “el diseño de la ordenación” basado en elvehículo privado, con velocidades superiores a lo codificado y aparcamientos en las calles,

“El espacio metropolitano esun territorio poblado deinfraestructuras y barreras,[...] Difícil de ‘urbanizar’,exige un esfuerzo dedefinición de los elementosestructurales de cada‘colonia’ que le denpersonalidad y la integrenen la ‘ciudad”.

Figura 26: Detalle del diseño del espacio público en Soto del Henares.

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Figura 27: Parcelación y urbanizacióndel Parque Residencial Soto delHenares, Torrejón de Ardoz, 2002.

además de elevar su coste convierte calles y plazas en vías y glorietas suburbanas: “un espaciourbano más humano requiere templar el tráfico y llevar el coche a un segundo plano”.

- El espacio público en los planes y proyectos16: “el diseño del espacio público” suele ponerse enmanos de los proyectos y obras de urbanización, donde, sobre todo los parques, son su parte másdébil: “su calidad y economía requieren su prediseño en los planes”, como en Soto del Henares, y“la ejecución de los parques con proyectos independientes”, como en Parque Oeste de Alcorcón.

LÍNEAS DE ACTUACIÓN

A modo de reflexión general y sin perder de vista el interés de las actuaciones de Arpegio, unamirada crítica a los cascos urbanos de algunas ciudades metropolitanas justificaría el “impulsode operaciones de regeneración y estructuración urbana” y el “freno de algunas actuacionesperiféricas” que ayudan a “vaciar” la ciudad. Tomando como referencia a Aranjuez, “ejemplohistórico de ciudad planificada-equilibrada”, caben algunas consideraciones finales:

- La concepción de una actuación ha de basarse en una evaluación de la necesidad real y de sumejor enclave para el uso eficaz de los recursos –suelo, dinero y tiempo–. “Aranjuez necesitacurar la herida ferroviaria del tridente occidental, junto a la estación”.

ZAMORRA ARTIFICIAL

APARCAMIENTO DE HORMIGÓN -20/P/20

APARCAMIENTO DE ADOQUÍN DE HORMIGÓN 6 CM

BARBACANA CON BALDOSA DE HORMIGÓN

REDUCTOR VELOCIDAD/PASO PEATONAL CON ADOQUÍN HORMIGÓN 8 CM

CARRIL BICI CON ADOQUÍN DE HORMIGÓN 6 CM

CALZADA DE MEZCLA BITUMINOSA

CALZADA DE ADOQUÍN DE HORMIGÓN 6 CM

CALLE LOCAL CON ADOQUÍN HORMIGÓN 8 CM

PAVIMENTO DE HORMIGÓN IMPRESO

PAVIMENTO DE ADOQUÍN PIEDRA NATURAL

PAVIMENTO DE TERRAZO 30 X 30 CM

PAVIMENTO EMPEDRADO Y BALDOSA

PISTAS DEPORTIVAS

PASEO DE LOS MIRADORES

PLANTACIÓN

PAPELERA

BANCO

PARCELACIÓN Y URBANIZACIÓN DEL PARQUE RESIDENCIAL SOTO DEL HENARES - TORREJÓN DE ARDOZ

DETALLE DEL MIRADOR Y PLANTACIONES DEL PASEO DE LOS MIRADORES

“[...] una mirada crítica a loscascos urbanos de algunasciudades metropolitanasjustificaría el ‘impulso deoperaciones de regeneracióny estructuración urbana’y el ‘freno de algunasactuaciones periféricas’que ayudan a ‘vaciar’la ciudad [...]”.

Figura 28. El nuevopaisaje residencialmetropolitano. Bloquesy adosados al borde dela M-50 (PP3 Pórticodel Sur, Getafe).

16. Ingeniería Básica redactó los proyectos de urbanización del Parque Empresarialde Las Rozas y del Parque Oeste deAlcorcón, aunque el proyecto del parquees obra de Manuel Paredes, de AUIA;TTU redactó el proyecto de urbanizaciónde La Garena; Euroestudios ha redactadolos proyectos del PP3 y PP5 del Culebro yel de la Ciudad-Jardín de Arroyomolinos,y es obra de SETI el proyecto de urbani-zación de Soto del Henares.

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Figura 29: El nuevo paisajemetropolitano: la prevista Ciudad-Jardínde Aranjuez, al norte del casco urbano.

Tabla 1. Fuente: elaboración propia y archivos Arpegio.

ACTUACIONES

MUNICIPIOS

Fecha de

aprobación

del

planeamiento

Superficie

bruta de

suelo

(hectáreas)

N.º total de

viviendas

(%VPP)

Densidad

bruta

viv./hectárea

Superficie

edificable

lucrativa-m2

(% residencial)

Coeficiente de

edificabilidad

bruta m2/m2

Parque Empresarial

de Las Rozas

La Garena

(subsector sur)

de Alcalá de Henares

Parque Oeste

(Sector 2 del Área de

centralidad) de Alcorcón

Residencial Pórtico

del Sur (PP 3 del PAU

Arroyo Culebro) de Getafe

Residencial Povoranca

(PP 5 del PAU Arroyo

Culebro) de Leganés

Residencial

Soto del Henares

de Torrejón de Ardoz

Ciudad-Jardín

(SAU 3 y SAU 5)

de Arroyomolinos

Residencial

La Dehesa

de Navalcarnero

Ciudad-Golf

El Espartal

de Valdemoro

Ciudad-Jardín

La Montaña

de Aranjuez

1988-1996

1993-1997-2000

1992-1997

1989-1994

1989-1999

1998-2000

2002

2002

Revisión Plan

Gral.

en tramitación

2002

226

98,4

169,7

47,3

161

170

158,2

56,8

484,6

279,6

Usos lucrativos

ResidencialTerciarioservicios Equipamiento

Zonasverdes

Redviaria

Total

Usos no lucrativos-públicos

2.290(0%)

2.189(0%)

2.700(25,9%)

1.250(50%)

3.600(66,6%)

6.504(76,6%)

3.950(52,8%)

1.591(55,9%)

4.350(45%)

3.200(45%)

9,7

22,2

15,9

26,4

27,3

38

25

28

9

12

531.324(45%)

308.310(70%)

464.987(55,2%)

141.889(89,4%)

400.000(90%)

780.000(90,5%)

629.862(81,7%)

198.940(94,4%)

680.000(88%)

548.588(70%)

0,23

0,31

0,27

0,30

0,30

0,45

0,39

0,35

0,14

0,20

11,3%

27,7%

13,5%

33,9%

35,0%

36,2%

36,7%

41,8%

28,3%

21,5%

16,2%

6,8%

13,2%

3,1%

7,8%

6,0%

9,9%

7,5%

27,0%

10,5%

14,0%

10,7%

8,7%

9,6%

32,8%

18,1%

21,7%

26,4%

14,6%

25,0%

23,0%

24,7%

17,7%

25,2%

21,6%

22,4%

25,3%

25,0%

23,7%

17,9%

60,4%

50,8%

70,3%

59,3%

53,9%

60,7%

55,4%

52,2%

ACTUACIONES RESIDENCIALES DE ARPEGIO: CARACTERÍSTICAS GENERALES* Y REPARTO DE USOS DEL SUELO (%)

Sin definir

Sin definir

* Los datos son aproximados. Ha de tenerse en cuenta el carácter orientativo en la actuación de Valdemoro.Los de la Garena se refieren a la última modificación, del año 2000.

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150

El diseño y proyecto de las actuaciones requiere más tiempo y esfuerzo del que se vieneaplicando, dedicado por lo general a su compleja tramitación y gestión. “La ciudad proyectaday construida, como Aranjuez, lo es para todos y para siempre”.

- Las grandes actuaciones necesitan tiempo de maduración para responder a demandasinstitucionales –Ayuntamiento, consejerías, Universidad, etcétera–, sociales o empresariales,más allá de las inmobiliarias. “El Aranjuez futuro está a ambos lados del Tajo”.

Las actuaciones públicas residenciales, inclinadas a la “suburbanización”17, habrían de dotarsede mayor densidad-diversidad de población y actividades, e ilustrarse, “como la ciudadinventada de Aranjuez”, de riqueza estructural, espacial y ambiental, o de mayor calidad urbana.

•

“Las actuaciones públicasresidenciales, inclinadas a la ‘suburbanización’,habrían de dotarse de mayordensidad-diversidad depoblación y actividades [...]”.

17. La “urbanización”, término inventadopor Ildefonso Cerdá y definido como “elhecho de convertir en urbe un campoabierto”, tiene su fundamento en la“reciprocidad de servicios”, tal comoseñala Cerdá en sus Cinco bases de lateoría general de la urbanización, compi-lación de Arturo Soria y Puig (EditorialElecta,1996).

Figura 30: El nuevopaisaje metropolitano.Una actuaciónresidencial aislada alnorte de Navalcarnero:La Dehesa.