1

Utarbeidet dato: 20.09.2013 Sist revidert dato: 13.11.2015 INNHOLD 1 HOVEDTREKK I PLANFORSLAGET ..................................................................................... 2

1.1 SAMMENDRAG ....................................................................................................................... 2 1.2 EKSISTERENDE SITUASJON OG FREMTIDIG BYPLANGREP ......................................... 3

1.2.1 Skisse – eksisterende situasjon ......................................................................................... 3 1.2.2 Skisse av fremtidig byplangrep ......................................................................................... 3

1.3 FORSLAGETS NØKKELOPPLYSNINGER............................................................................ 4 2 FAKTADEL .................................................................................................................................. 7

2.1 BAKGRUNN ............................................................................................................................. 7 2.2 PLANSTATUS ............................................................................................................................... 7

2.2.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus ................................................................ 7 2.3 EKSISTERENDE FORHOLD ............................................................................................................ 9

2.3.1 Forslagsstillers stedsanalyse .......................................................................................... 12 2.3.2 Tabell for tema som alltid skal sjekkes og følges opp når aktuelt................................... 13

2.4 PLANFORSLAGET ................................................................................................................ 13 2.4.1 Grad av utnytting og høyder ........................................................................................... 15 2.4.2 Bebyggelsens plassering - illustrasjonsplan ................................................................... 15 2.4.3 Juridiske forhold - gjennomføring .................................................................................. 17 2.4.4 Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder ................... 17 2.4.5 Øvrige forhold som sikres i kart og bestemmelser .......................................................... 17

2.5 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET ......................................................................... 19 2.5.1 Forslagsstillers redegjørelse for konsekvenser av planforslaget. ................................... 19

3 MEDVIRKNING ........................................................................................................................ 30 4 FORSLAGSSTILLERS ARGUMENTASJON ........................................................................ 40

4.1 FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE ............................................................ 40 4.2 ILLUSTRASJONER ................................................................................................................ 41

5 PLAN- OG BYGNINGSETATENS VURDERING <OG ALTERNATIV> .......................... 48 6 KART OG BESTEMMELSER ................................................................................................. 48 7 VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN ............................................................................... 48

2

1 HOVEDTREKK I PLANFORSLAGET

1.1 SAMMENDRAG Plan- og bygningsetaten vil skrive dette.

3

1.2 EKSISTERENDE SITUASJON OG FREMTIDIG BYPLANGREP

1.2.1 Skisse – eksisterende situasjon

1.2.2 Skisse av fremtidig byplangrep Tomten planlegges for relokalisering av Røhne Selmers bilforretning og bilverksted som skal fraflytte Ensjøområdet. Det planlegges et bygningsvolum med grunnflate på 6 600 m2 i inntil 4 etasjer for handel med plasskrevende varer (bilforretning), verksted, lager og klargjøring av biler. Over verksteds- og lagerarealer planlegges lokaler for administrasjon, mm. Mot Caspar Storms vei i syd trappes høyden ned til 3 etasjer (kote 103). Det kan også være aktuelt å disponere deler av bebyggelsen til privat eller offentlig tjenester, for eksempel helserelatert tjenester, treningsstudio, eller liknende. Prinsipp-plan for det offentlige rom på Breivoll er lagt til grunn for utforming av tomtens randsoner og tilstøtende gater. På hjørnet Høvleriveien/Caspar Storms vei reguleres et torg. Dette skal fungere som bydelsplass. Langs tomtens sydside reguleres Caspar Storms vei med kantsteinsparkering og tosidige trerekker mellom kjørebane og fortau. Fortausarealet et tenkt å inngå i en 5 meter bred «shared space» eller gatetun sone foran bygget. Dette skal være en sone som publikum kan benytte som gangsone, men hvor også kjøretøyer tilknyttet bedriften kan sirkulere rundt bygget. Mot Høvleriveien reguleres fortau med trerekker. Mot Strømsveien tilpasser planen seg til den nylig regulerte sykkelvei med bussholdeplass.

4

Figur 1. Illustrasjonsplan med utforming av utearealer og tilstøtende gaterom.

1.3 FORSLAGETS NØKKELOPPLYSNINGER Forslagsstiller: Selmer Eiendom Alnabru as Fagkyndig: Asplan Viak AS. Kjørboveien 20, 1300 Sandvika

v/Petter Christensen tlf. 454 99 490, petter.christensen@asplanviak.no

Eieropplysninger Gnr. 139, bnr. 53 Strømsveien 183 185 AS Gnr. 139 bnr 66 Caspar Storms vei 19 AS (veigrunn) Gnr. 139, bnr. 69 Strømsveien 183 185 AS Gnr. 139, bnr. 74 Selmer Eiendom Skøyen AS Gnr. 139, bnr. 91 Caspar Storms vei 8 AS Gnr. 139, bnr. 99 Strømsveien 183 185 AS Gnr. 139, bnr. 100 Strømsveien 183 185 AS Gnr. 139, bnr. 122 Caspar Storms vei 17 AS (veigrunn). Arealstørrelse og utnyttelse – planområde Planområdet totalt: 13 268 m²

5

Areal for hvert formål Bebyggelse og anlegg Forretning (handel med plasskrevende varer)/ annen offentlig eller privat tjenesteyting/ kontor/ lager/ industri (verksted)

10 219 m²

Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg; kjøreveg 915 m² Fortau 1122 m² Torg 529 m² Kombinerte formål parkeringsplasser/ annen veggrunn-grøntareal

484 m2

Planområdets samlede areal 13 268 m²

Bebygd areal BYA 6 600 m2 Bebygd areal BYA inkl. 40 parkeringsplasser 7 600 m2 Prosent bebygd areal* 74 % Bruksareal næring over terreng 21 500 m2 Bruksareal næring over terreng, inkl. 35 parkeringsplasser

22 500 m2

Bruksareal inkl. kjeller 28 500 m2 Prosent bruksareal BRA* 220 %

* bruksareal over terreng inkludert parkeringsplasser på terreng Eksisterende bebyggelse som opprettholdes All bebyggelse forutsettes fjernet (ved eventuell inndeling i flere byggetrinn kan deler av eksisterende bebyggelse midlertidig bli stående). Parkering Parkering skal i hovedsak være i henhold til den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune. Planområdet ligger i sone som er definert som del av «den tette byen», men på tross av noe mangelfull kollektivdekning, foreslås at man legger den lavere halvdel av skalaen til grunn. Bilforretning vil ikke generere like mye trafikk som vanlig detaljvarehandel. Det legges derfor laveste normtall til grunn for forretning. Lagrede biler og biler som er innlevert til reparasjon og service, regnes ikke som parkert.

Figur 2. Foreslått parkering i henhold til parkeringsnormen for den tette byen. Parkeringsbehovet foreslås i hovedsak dekket i parkeringskjeller. 20 parkeringsplasser for kunder foreslås anlagt på terreng umiddelbart ved innkjøring til tomten og 15 plasser i sonen mot nabobebyggelsen i vest.

Bruksareal

Parkeringsnorm for "den tette byen" plasser/1000m2

Foreslått parkering plasser/1000 m2

Parkerings-plasser

Forretning 6000 9 til 15 9 54Verksted 5000 0,5 - 4 2 10Lager 3000 0,3 til 2 1 3Kontor 7500 2 til 7 3,5 26sum 21500 93

6

Figur 3. Parkeringsnorm for sykkel foreslås tilpasset det reelle behov. Salg av biler er svært arealkrevende og det er ikke mange som kommer med sykkel for å kjøpe bil. Norm for forretning reduseres til 2 plasser/1000 m2

Figur 4. Fordeling av parkeringsplasser på terreng og i garasjekjeller

Vurdering av forskrift om konsekvensutredning. Plan- og bygningsetaten har vurdert planforslaget i henhold til plan- og bygningslovens § 12-10 første ledd, jf. § 4-2 med tilhørende forskrift. Planforslaget faller ikke inn under forskriftens virkeområde fordi økningen i utnyttelse i forhold til gjeldende reguleringsplan ikke overskrider terskelverdien i forskriftens vedlegg 2. Plan- og bygningsetaten derfor har besluttet at planforslaget ikke skal konsekvensutredes. Kunngjøring og varsling Planinitiativ ble sendt Plan- og bygningsetaten den 26.09.2011. Det kom i den forbindelse inn 11 innspill fra Bydelen og berørte etater. Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 18.05.2012 i Aftenposten, 21.05.2012 i Dagsavisen og på dagsavisen.no og Asplanviak.no, samt med brev til naboer og berørte myndigheter og organisasjoner.

Parkeringsplasser 151 garasjekjeller 111på terreng 40Sykkelparkering 81garasjekjeller 61på terreng 20

7

2 FAKTADEL

2.1 BAKGRUNN RøhneSelmer har i en årrekke drevet salg, service og reparasjon av biler ved sitt anlegg i Gladengveien på Ensjø. Ensjøområdet er nå under utvikling fra bilby til boligby. Bilforretning med verksteddrift vil dermed ikke passe inn i det nye bybildet. RøhneSelmers eiendomsselskap, Selmer Eiendom Alnabru, ønsker å utvikle et nytt anlegg for virksomheten i Strømsveien 181, 183, 185 og Caspar Storms vei 8. Disse eiendommene har et samlet areal på ca. 11 dekar og vil kunne erstatte arealene på Ensjø. Planområdet er i dag regulert til byggeområde for industri og grenser mot Strømsveien i nord, mot eldre industriområder i øst og vest og mot Caspar Storms vei i syd. Lenger vest langs Caspar Storms vei ligger det industribygg mot Strømsveien i nord og tomannsboliger på sydsiden. Planområdet foreslås omregulert til kombinert bebyggelse forretning (handel med plasskrevende varer) / annen offentlig eller privat tjenesteyting/ kontor/lager/industri (verksted). Hovedvirksomheten vil være klargjøring og salg av nye og brukte biler, service og verksted. Planområdet er en del av et eldre industriområde med ulike virksomheter og bebyggelse med varierende standard og karakter. Innenfor selve planområdet drives i dag bl.a. salg av betongvarer, div. lager- og håndverksvirksomhet og bilverksted. I planprogrammet som er fastsatt for Breivoll/Alnabruområdet, er det et mål å tilrettelegge for knutepunkts- og bytransformasjon. Det aktuelle planområdet inngår i et av flere utviklingsområder og ligger ikke langt fra knutepunktet som planlegges på Breivoll. I tråd med dette foreslås tomten regulert for et flerfunksjonelt bygg.

Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer

2.2 Planstatus

2.2.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus Rikspolitiske bestemmelser eller retningslinjer / Statlige planbestemmelser og retningslinjer Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging Retningslinjene (rundskriv T-5/93) skal legges til grunn for planlegging og utøvelse av myndighet etter plan og bygningsloven. Hensikten med retningslinjene er at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessige gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Gjeldende overordnede planer Kommunedelplan for Groruddalens sentrale deler – Kommunedelplan 11: Planområdet er i Kommunedelplan for Groruddalens sentrale deler kategorisert som C-område, som åpner for utnyttelse opp til 150 % BRA. Maksimal tomteutnyttelse skal vurderes med tanke på tilliggende eller utsatte boligområder. Byggehøyder skal holdes innenfor den norm som preger området; inntil 4-5 normaletasjer. Fjernvirkninger og sol-/skyggeforhold må dokumenteres før det kan tas endelig stilling til høyder og utnyttelse.

8

Ifølge KDP11 er området definert som næringsområde med kombinasjonsformål «byggeområde, næring – industri, lager, kontor». Varehandel utover 200 m2 tillates i utgangspunktet ikke, og ved søknad om forretning skal konsekvenser for trafikken vektlegges, og vurdering av vareslag være avgjørende for utfallet. Kommunen kan sette begrensninger for antall parkeringsplasser. Dette kan få betydning for utforming av bygning og utforming av uteområder. Helhetlig utviklingsplan for Groruddalen (HUG) HUG er ikke et formelt plandokument, men et strategisk paraplyprosjekt som samler ulike prosjekter i kommunens oppfølging av Grorudsdalssatsingen. Ved den politiske behandlingen ble det fremhevet fire byutviklingsstrategier:

⋅ Styrking av blå-grønne strukturer, ⋅ Ombygging av veisystemet og styrking av kollektivtilbudet, ⋅ Effektivisering av arealbruk gjennom foredling, fortetting og transformasjon, ⋅ Styrking av kulturminnevernet og kulturaktivitetstilbudet.

Områdeprogram for Alnabruområdet (del av HUG) Områdeprogrammet er en del av Helhetlig utviklingsplan for Groruddalen. Ved behandling av programmet vedtok Bystyret bl.a.: Plan- og bygningsetatens anbefaling til Områdeprogram for Alnabruområdet med Breivollområdet som regionalt knutepunkt med boliger, kultur og nye næringer legges til grunn for det videre arbeidet. Kommunedelplan for Torg og møteplasser – Kommunedelplan 17: Planområdet ligger innenfor område med behov for etablering av torg/møteplass ved byutvikling. Dette får betydning for utforming av uteområder og henvendelse mot tilstøtende gater og bygninger. Planprogram for Breivoll-/Alnabruområdet Planprogrammet ble fastsatt 15. oktober 2010. Planprogrammet skal tilrettelegge for knutepunkts- og bytransformasjonen i tråd med KP08 og andre overordnede planer. I forslag til prinsipper for videre utvikling av Breivoll/Alnabruområdet anbefales om delområdene bl.a.:

⋅ Ulike delområder innenfor planavgrensningen kan utvikles og behandles ulikt. Mens noen kan følge en organisk utvikling, trenger andre en mer samordnet og styrt utvikling. Sistnevnte gjelder spesielt områdene ved knutepunkt/stoppesteder og ved eventuelle lokk.

⋅ For områdene ved knutepunkt/stoppesteder forslås høy utnyttelse (opp mot TU 250 %) Gjeldende regulering Området er regulert til byggeområde for industri, S-2274, stadfestet 1.12.1977. Maksimal utnyttelsesgrad er 0,8. Maksimal gesimshøyde er 10 meter og største byggehøyde er 13 meter. Gang- og sykkelveirute E6-Strømsveien (saksnr. 200900275) Det er regulert gang- og sykkelvei langs planområdets grense mot nord – mot Strømsveien, Dette er en del av gang- og sykkelvei E6-Strømsveien og er en av tre hovedsykkelruter fra sentrum til Groruddalen. Traseen går fra Teisenveien langs Strømsveien til krysset Breivollveien – Ole Deviks vei.

9

Pågående planarbeid Prinsipp-plan for det offentlige rom – Breivoll Denne planen er en oppfølging av planprogrammet som er fastsatt for Breivoll/Alnabruområdet og legger retningslinjer for en helhetlig utvikling og fortetting på Breivoll. Planen viser prinsipper og retningslinjer som må følges opp i videre konkretisering av offentlige rom og vil vise et helhetlig og strukturerende bilde av gate-, torg- og grøntstruktur i planområdet. Prinsipp-planen fastlegger hovedstrukturen for det offentlige rom og danner grunnlaget for utarbeidelse av utbyggingsavtaler. Bevaringsverdige Rodeløkkens Maskinverksted i Caspar Storms vei 21 identifiseres som et sentralt sted for etablering av torg/møteplass med mulighet for kultur- og fritidsaktiviteter. Caspar Storms vei vil få en ny rolle som strøksgate i området.

Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer

2.3 Eksisterende forhold Lokalisering og bruk Planområdet ligger mellom Strømsveien, Høvleriveien og Caspar Storms vei og ligger i en forsenkning mellom Østre Aker kirke og boligområdet på Fjellhus. Strømsveien grener av fra E6 like vest for planområdet og løper på dette partiet parallelt med riksveien. Området er derfor preget av trafikk og ligger som en buffersone mot boligene på Fjellhus. Planområdet har en størrelse på 13,3 dekar og består av de 4 eiendommene gnr. 139, bnr. 53, 69, 74 og 91 (samt to mindre parseller, gnr 139, bnr. 99 og 100). Planen inkluderer veigrunn i Caspar Storms vei med en stripe av eiendommene på sydsiden, gnr. 139, bnr 66 og bnr. 122 som reguleres til fortau. Planområdet og forholdet til tilliggende arealer Denne delen av Breivollområdet er preget av til dels utidsmessig næringsbebyggelse av varierende standard og karakter. Mye av den tidligere industrivirksomheten er erstattet av ulike typer lager og servicevirksomhet og en del handel med plasskrevende varer, som byggevarer, produkter for industrien, etc. Mekaniske verksted og møbelforretninger ligger side om side, og skaper en jevn strøm av trafikk og aktivitet på dagtid. Unibuss Ekspress AS (Lavprisekspressen) har sitt hovedkontor i Strømsveien 189, vis à vis Strømsveien 181. Der står til tider mange busser parkert. Boligområdet Fjellhus skiller seg markant fra industriområdet. Boligene er eneboliger, tomannsboliger og rekkehus. Det meste av boligområdet ligger på et høyere platå som gjør at nabolaget framstår som et harmonisk og skjermet område, relativt adskilt fra industriområdet. Det er imidlertid også en del boliger innerst i Caspar Storms vei, vest for og på samme nivå som det aktuelle planområdet. Disse boligene har kjøreatkomst gjennom Caspar Storms vei, men har også gang- og sykkelforbindelse fra vest, langs en gammel del av Strømsveien inn i Teisenområdet. Stedsutvikling Området har lenge hatt en variert bruk. Fra å være et stort jordbrukslandskap ble en del av boligområdet på Fjellhus bygget allerede før krigen. Kort før krigen begynte industrien å etablere seg i området og utvidet seg i takt med store infrastrukturprosjekter. Senere stagnerte industriutbyggingen og det er stort sett den samme bygningsmassen som har stått her de seneste 30 - 40 år. Dette har medført forfall av bygninger og endret bruk til lagerbedrifter,

10

ulike verksteder, servicevirksomheter og håndverksbedrifter. I senere år har det blitt et visst innslag av handel med byggevarer og møbler, mm. Boligområdet på Fjellhus fremtrer som et etablert boligområde med sosial infrastruktur som skole, barnehage og fotballbaner i sør vest i området. Nærheten til E6, luftforurensning og støy gjør planområdet ved Strømsveien utfordrende. En transformasjon av dette området kan derfor ta tid. Landskap: Topografi: Planområdet er plant og ligger i en østvendt forsenkning med grønne åser i nord ved Østre Aker kirke og i sør, ved boligområdet Fjellhus terrasse. Vegetasjon: Til tross for mye industri og harde flater, rommer strøket også mye vegetasjon. Fjellhus boligområde, Østre Aker Gravlund og grøntdraget langs Alnaelva er de viktigste sammenhengende grønne områdene. I tillegg til disse, er det innslag av flere mindre grønne strukturer: vegetasjonbuffere, trerekker, klatreplanter og frodige inngangspartier som øker omfanget av grønne soner. Strømsveien og deler av Caspar Storms vei preges av sammenhengende trerekker, som med visse avbrudd skaper en grønn struktur fra Fjellhus boligområde i vest mot Ole Deviks vei i øst. Grunnforhold Planområdet ligger ikke i noen faresone for kvikkleire, men det er påvist leire med sprøbruddegenskaper på tomten. Områdestabiliteten skal derfor vurderes iht. NVE: «Sikkerhet for kvikkleireskred» 7-2014. En må regne med at det lokalt kan forekomme mindre lommer med kvikkleire i avgrensede områder som ikke er kartlagt. Normalt må en regne med at det vil måtte være en høydeforskjell på mer enn 10 meter og helning brattere enn 1:15 for at undersøkelse av områdestabiliteten er nødvendig. Ingen av disse forutsetningene er til stede her. Helningen fra planområdet mot Alna er mellom 1:40 og 1:50. Områdestabiliteten er derfor ikke truet. Bygg kan bare unntaksvis fundamenteres på såle. Det må regnes med at fundamentering må skje med spissbærende peler rammet eller boret til fjell. Det foreligger geoteknisk vurdering fra Løvlien Georåd as. Kulturminner Byantikvaren har pekt på at Caspar Storms vei 8, et industribygg i tegl bygget i 1968, har en viss kulturminneverdi, men den er ikke oppført på den gule listen. Derimot ligger flere interessante industribygninger i nabolaget. Spesielt fremheves Rodeløkken maskinverksted og Gresvigs sykkelfabrikk som begge ble oppført i 1939. Miljøfaglige forhold Luftforurensning. Topografien skaper problematiske lokalklimatiske forhold med blant annet opphoping av forurenset luft. Dette gjør området lite egnet for bolig, skole, barnehage og andre funksjoner som er følsomme for forurenset luft. Trafikkstøy Området er sterkt trafikkert. Nærheten til E6 og stor trafikkmengde på Strømsveien gjør at mesteparten av planområdet ligger i rød støysone. Dette gjør området lite egnet for bolig eller andre aktiviteter som er følsomme for støy. Det er utarbeidet egen støyrapport for området – se kap 2.5. Forurenset grunn Det har vært industriell aktivitet på eiendommen gjennom lang tid som kan ha medført en viss forurensning av grunnen. Det er ikke indikasjoner på omfattende avfallsdeponering eller nedgraving av avfall, men det kan ha vært fylt noe rivingsavfall eller lignende. På bakgrunn

11

av tidligere arealbruk kan det likevel forventes at grunnen på deler av eiendommen er noe forurenset av tungmetaller og/eller oljeforbindelser/PAH. Før anleggsarbeidene starter, er det derfor anbefalt at det gjennomføres grunnundersøkelser for å dokumentere forurensningsgrad og -omfang. Biologisk mangfold Planområdet har vært brukt til industriell virksomhet i lang tid og består stort sett av harde flater uten trær eller annen vegetasjon. Området har stort sett ikke naturareal eller -elementer. Ut mot Strømsveien er det et smalt kantareal dominert av løvetann og uten krevende eller sjeldne arter. Sol- og skyggeforhold På tross av det noe høyere Fjellhusområdet i syd, har planområdet relativt gode solforhold. Det er ikke virksomheter i vest, nord eller øst som vil være følsomme i forhold til skygge fra den planlagte bebyggelsen. Trafikkforhold Planområdet grenser til Strømsveien som grener av fra E6 200 m lenger vest. Strømsveien har toveis trafikk på denne strekningen og har en årsdøgntrafikk på 4100 kjt. Høvleriveien i øst og Caspar Storms vei i syd har mer lokal karakter og har årsdøgntrafikk på hhv. 1000 og 500 kjt. En av tre hovedsykkelruter fra sentrum til Groruddalen går fra Teisenveien langs Strømsveien til krysset Breivollveien – Ole Deviks vei. Reguleringsplan for en oppgradering av denne sykkelruten er vedtatt (saksnr. 200900275). Kommunikasjoner Det er buss-stopp i Strømsveien rett ved planområdet. Busstoppet trafikkeres av rutene 401 Kjeller, 108 A-hus og 76 Helsfyr T, retning øst. Det er også buss-stopp i Ole Deviks vei ved Caspar Storms vei. Dette busstoppet trafikkeres av rute 66, Helsfyr-Grorud T om Ikea og 76 Helsfyr T. I tilknytning til planarbeidet for Breivoll/Alnabruområdet har det vært utredet ulike løsninger for en tverrforbindelse med T-bane på tvers av nedre Groruddalen. En stasjon ved knutepunkt på Breivoll har inngått i noen av disse alternativene. Byrådet ba 18.06.2014 i sin høringsuttalelse til handlingsprogram 2015-2018 for Oslopakke 3 Jernbaneverket prioritere ny jernbanestasjon på Breivoll. Teknisk infrastruktur Planområdet er omgitt av en sirkeltrase med vannlednings- og fellesanlegg. Langs Strømsveien er ledningsanlegget stort sett fra slutten av 1930-tallet, da industriutbyggingen i dette området ble påbegynt. Langs Caspar Storms vei og Høvleriveien fra begynnelsen av 1950-tallet, og i øst hvor anleggene fra nord og syd kobles sammen er anleggsåret fra tidlig på 1990-tallet. Vannledning langs nordsida er i 200 mm støpejern og langs sørsida 150 mm. Spill- og overvann ledes østover i fellesledning, for det meste i betong, med en dimensjon på 230 mm langs nordsida og i begynnelsen av Caspar Storms vei, men går deretter over til 300 mm. Estetikk og byggeskikk Industriområdet er preget av en sammensetning av bygningsvolumer i forskjellige størrelser. Det er en rik fargepalett med rene farger. I planområdets nabogater kommer det historiske industripreget til syne. Store bygningsvolumer med ulik bruk og ulik karakter preger gatebildet. Det er relativt store variasjoner mht. intimitet, liv mellom husene og privatisering.

12

Ole Deviks vei har mer trafikk og preges av større avstand mellom bygningene og høyere hastigheter på biltrafikken enn Caspar Storms vei. Strømsveien mangler avgrensende byvegger og preges i stor grad av åpne, harde flater. Lavere bygninger preger Høvleriveien. Gaten mangler fortau og har et utflytende preg. Fasaderekken langs Caspar Storms vei danner en sammenhengende, men variert ramme langs veien. Bygningene er fra ulike epoker, med ulike farger, høyder og byggegrenser, men danner et helhetlig men samtidig variert bilde, med sine vindusbånd, små volumer og ulike henvendelser. Flere av tomtene i området har lavere utnyttelse enn en kan forvente i et så sentrumsnært område. Barns interesser Det er ikke fortau langs veiene i området og trafikksikkerheten i forhold til barn er ikke tilfredsstillende. Boligene innerst i Caspar Storms vei har imidlertid gangveiforbindelse Teisenveien og Fjellhusområdet, der skole og andre målpunkter for barn er. Det er ikke noen naturlige mål eller aktivitetsområder for barn utover i industriområdet langs Caspar Storms vei. Universell utforming Veiene i området er mangelfullt opparbeidet, til dels utflytende og uten fortau. Ferdsel for syns- eller bevegelseshemmede er derfor ikke lett. Interessemotsetninger Planområdet ligger nær et etablert boligområde, uten noen tilrettelagt overgangssone. Trafikken til og fra bedriftene i Caspar Storms vei kommer fra Strømsveien og Ols Deviks vei og belaster ikke boligområdet. Spørsmålet trafikkregulerende tiltak har likevel vært et tema blant beboerne. Beboerne vil være følsomme for eventuell støyende virksomhet, men den planlagte utbygging til bilverksted og bilforretning vil ikke være spesielt støyende.

2.3.1 Forslagsstillers stedsanalyse Reguleringsforslaget balanserer en tilpasning til dagens situasjon og fremtidige planer. Byggets formål med salg, reparasjon og service passer naturlig inn med områdets øvrige bruk. Byggets store, sammenhengende volum introduserer en større dimensjon som vil være det vanlige når området etter hvert gjennomgår en transformasjonsprosess. Utviklingen av Breivoll som knutepunkt vil få konsekvenser for industriområdet. Miljøutfordringer som støy, luftforurensning og forurenset grunn gjør at Breivollområdet på nokså lang sikt vil være uegnet til boliger, barnehager osv. Området vil likevel være viktig som bindeledd mellom Fjellhus boligområde og «nye» Breivoll. I tillegg vil Høvleriveien bli en viktig gate for myke trafikanter til og fra bussholdeplassen ved Strømsveien.

13

Figur 5. Områdets forskjellige soner. Det er beskrevet flere mål i Prinsipplanen for det offentlige rom på Breivoll. I reguleringsforslaget for Strømsveien 181 er det søkt å følge opp disse. For å skape gode gaterom, trekkes bygget ut mot det som regnes som de to viktigste gatene, Høvleriveien og Caspar Storms vei. De to gatene Caspar Storms vei og Høvleriveien møtes i en bydelsplass på hjørnet av tomten. Plassen forholder seg til Rodeløkkens maskinverksted som planlegges brukt til kulturformål og svarer på Breivollplanens ønske om mer grønt og flere torg og møteplasser i området. Asplan Viaks stedsanalyse følger saken som vedlegg.

2.3.2 Tabell for tema som alltid skal sjekkes og følges opp når aktuelt PBE legger inn denne fra område- og prosessavklaring og fyller ut for offentlig ettersyn.

Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer

2.4 PLANFORSLAGET Området foreslås regulert til

• Bebyggelse og anlegg: Kombinert arealbruk: forretning (handel med plasskrevende varer) / annen offentlig eller privat tjenesteyting/ kontor/ lager/ industri (verksted). Totalt bruksareal er 21 500 m2 fordelt over 4 plan: I 1. og 2. etasje vil bilforretning (handel med plasskrevende varer) utgjøre ca. 6000 m2 av arealet. Industri (verksted) vil utgjøre ca. 5000 m2 og lager i 1. og 2. etasje vil være ca. 3000 m2. Over tid vil det være behov for en viss fleksibilitet i forhold til fordeling av arealene. I 3. og 4. etasje vil det bli lokaler for kontor med inntil 7 500 m2. I kjelleren vil det dels bli parkering og dels lager. Det kan også bli aktuelt å disponere noe av arealene for offentlig eller privat tjenesteyting, for eksempel helserelaterte tjenester eller treningsstudio.

14

På bakkeplan vil 35 parkeringsplasser utgjøre et bruksareal på 900 m2. Mot Strømsveien skal det opparbeides vegetasjonsskjerm med en gjennomgående bredde på 2,5 meter.

• Mot Høvleriveien foreslås fortau. Fortauet vil ha en bredde på 2,5 meter.

• Caspar Storms vei foreslås regulert med tosidig parkeringsrekker med allétrær. På

begge sider reguleres fortau i 3 m bredde. På nordsiden, inn mot det planlagte forretning/kontor/lager/industri bygget, foreslås fortauet å inngå i et 5 meter bredt felt som opparbeidet til «shared space» kfr. Figur 7.

• På hjørnet mot Caspar Storms vei foreslås et trekantet areal regulert til Torg. Dette er en oppfølging av intensjonene i Prinsipplanen for det offentlige rom på Breivoll. Torget er tenkt å være en strøksplass og inngå i den overordnede strukturen av plasser og byrom i den fremtidige Breivollbyen. Torget skal være offentlig. Allmenhetens bruk av torget er dermed sikret.

Figur 6. Utkast til reguleringsplan for Strømsveien 181, m.fl. Området reguleres til kombinert

bebyggelse Forretning/ annen offentlig eller privat tjenesteyting / kontor/ industri/ lager.

15

Figur 7. Prinsippsnitt Caspar Storms vei.

Tosidig treplanting med parkeringsplasser og fortau på innsiden. Inn mot bygget på nordsiden (til høyre på tegningen) kan fortauet utvides til en 5 meter bred sone med «shared space».

2.4.1 Grad av utnytting og høyder • Grad av utnytting BRA foreslås satt til 220 %. Dette tilsvarer et bruksareal på 21 500

m2 over terreng pluss et areal på 900 m2 for 35 utendørs parkeringsplasser. Areal i kjeller regnes ikke med i bruksarealet.

• 1. og 2. etasje skal ha 6 meter takhøyde (netto 5 meter) for å kunne løfte biler opp på bukk. I 3. og 4 etasje vil det hovedsakelig være lokaler for administrasjon, der den normale bruttohøyde på 4 meter er tilstrekkelig. Gesimshøyde mot Caspar Storms vei i syd blir kote 103 (16 meter). 4. etasje vil bli 6 meter tilbaketrukket fra Caspar Storms vei og få gesimshøyde kote 107. Maksimal gesimshøyde for hele bygget, inkludert tekniske rom på taket, vil bli kote 110. – se også kap 2.4.1.

2.4.2 Bebyggelsens plassering - illustrasjonsplan Byggegrensene mot Strømsveien og Høvleriveien videreføres fra den tidligere reguleringsplanen. Mot naboeiendommen i vest og mot Caspar Storms vei trekkes byggegrensen noe tilbake for å gi plass til parkering og manøvrering av biler som skal til og fra verkstedet og for å gi plass til en sone med «shared space» og beplantning langs Caspar Storms vei. Anlegget organiseres med atkomstsone og inngang med kundemottak mot Høvleriveien i øst. Her vil kunder møte både verkstedsmottak og salgsavdeling og vil enkelt komme opp i 2. etasje. Bare et mindre antall biler kan parkeres utendørs ved inngangspartiet. Rett frem for innkjørselen planlegges derfor en direkte nedkjøring til parkeringsareal i underetasjen. Det vil bli behov for porter inn i bygget på alle sider og det tilstrebes at bygget ikke skal få noen typisk bakside. Mot Caspar Storms vei eller Høvleriveien legges det spesielt i 1. etasje vekt på et variert fasadeuttrykk med innsyn til eller som avspeiler aktivitetene innenfor. Det kan bli aktuelt å innpasse lokaler i bygget for publikumsrelaterte virksomheter, f.eks. helserelaterte tjenester eller treningsstudio. Slike aktiviteter vil bidra til en variasjon i byggets uttrykk.

16

Landskap Området mellom Caspar Storms vei og Strømsveien har et industrielt preg uten vesentlige innslag av grønt. Langs Rodeløkkens verksted litt lenger øst ved Caspar Storms vei er det imidlertid en frodig rekke med bjørketrær. I reguleringsforslaget er det grønne preget videreført med trerekker på begge sider vestover langs Caspar Storms vei. Langs Høvleriveien planlegges trerekke. Parkeringsplasser mot Høvleriveien anlegges med armert gress. På hjørnet mot Caspar Storms vei reguleres et torg til bruk for allmenheten. Hensikten med dette er å følge opp målene i planprogrammet for Breivoll/ Alnabruområdet om utvikling av Caspar Storms vei som strøksgate. Det trekantede arealet er foreslått for å markere dette krysset som et lite knutepunkt i lokalområdet. Langs Strømsveien anlegges et 2,5 meter bredt grøntbelte, der intensjonen er å plante et buskfelt med trerekke.

Fundamentering Bygget må fundamenteres med spissbærende peler boret eller rammet til fjell. Planområdet ligger ikke i noen kartlagt faresone for kvikkleire. Likevel må en regne med at det lokalt kan forekomme mindre lommer med kvikkleire i avgrensede områder som ikke er kartlagt. Områdestabiliteten er imidlertid ikke truet.

Trafikkforhold Hovedatkomst til bygget vil være midt på Høvleriveien. Når vogntog eller semitrailere skal levere deler eller nye biler, er det ikke plass til å snu inne på tomten. Det legges derfor opp til at de skal kjøre inn på tomten gjennom en bi-atkomst fra Strømsveien, parkere og losse langs byggets fasade mot Strømsveien og kjøre ut på Høvleriveien vei gjennom hovedatkomsten. For trafikktall i dag og beregning av fremtidig trafikkbelastning, vises til kap. 8: Konsekvenser av planen.

Teknisk infrastruktur og overvann Vann- og avløpsforholdene i forbindelse med den planlagte utbyggingen er gjennomgått av Norconsult. Det er nærmere redegjort for dette i kap. 8: Konsekvenser av planen. Det forutsettes at overvann skal håndteres lokalt. I illustrasjonsplanen er det redegjort for hvordan beplantningsbelte og kjøreareal med såkalt armert gress i sonen mot Høvleriveien kan legge til rette for infiltrasjon av overvann. En må likevel regne med at grunnen i dette området har begrenset absorbsjonsevne og at det i tillegg vil bli nødvendig å anlegge et lokalt fordrøyningsmagasin. Det er stilt krav om dette i forslag til reguleringsbestemmelser. Det er også stilt krav om at det sammen med søknad om rammetillatelse skal det foreligge redegjørelse for sikringstiltak i forhold til overvann fra tilstøtende veier. Tilliggende eiendommer skal sikres mot overvann fra eiendommen

Estetikk og byggeskikk Dagens tilfeldige og uensartede bebyggelse på eiendommen vil med den foreslåtte regulering bli erstattet at et større, rolig bygningsvolum. Utbyggingen vil videreføre den opprinnelige reguleringens idé om en fastere byvegg mot Strømsveien og den vil være med og ramme inn Høvleriveien og Caspar Storms vei som mer urbane gater. Ideen i Prinsipplan for det offentlige rom på Breivoll om Caspar Storms vei som strøksgate er fulgt opp ved å trappe ned bebyggelsen til 3 etasjer mot denne veien. Det legges vekt på at bebyggelsen gis en bymessig utforming, uten monotone, lukkede og lange fasader. Det skal benyttes tegl eller andre bestandige materialer som gir bebyggelsen en bymessige karakter. Mot Caspar Storms vei og Høvleriveien skal 1. etasje ha åpne og utadrettede funksjoner som vil bidra til et variert fasadeuttrykk.

17

Mot nord, der Strømsveien og E6 danner et veldig vidt gaterom, er bebyggelsen trappet opp til 4 etasjer. I Caspar Storms vei blir de eksisterende grønne buffersonene lenger opp i veien videreført med felt med trær mellom parkeringsplasser. Mot Høvleriveien tilstrebes at et felt mellom bygget og veien oppleves som grønt ved bruk av armert gress på parkeringsplassene og en trerekke langs fortauet. Opparbeidelsen knytter seg til bussholdeplassen i Strømsveien. De to gatene Caspar Storms vei og Høvleriveien møtes i en grønn plass på hjørnet av tomten. Plassen forholder seg til Rodeløkkens maskinverksted som planlegges brukt til kulturformål og svarer på kommunenes ønske om mer grønt i området og flere torg og møteplasser.

Universell utforming Opparbeidet utendørs nivåforskjell skal være sikret og/eller merket visuelt og taktilt. Stolper, rekkverk mv. skal ha synlig kontrast til omgivelsene og det skal være plass for rullestol der det anlegges sitteplasser. Gangatkomst til bygget skal være trinnfri og ikke ha større stigning enn 1:20. I tilknytning til bygget skal det være tilstrekkelig antall parkeringsplasser for forflytningshemmede. Parkeringsplassene skal være nær hovedinngang.

2.4.3 Juridiske forhold - gjennomføring Reguleringsforslaget er gjennomgått med Eiendoms- og byfornyelsesetaten som forbereder en gjennomføringsplan for Breivollområdet. Det skal fremforhandles utbyggingsavtaler med de enkelte utbyggere for å sikre at gater og offentlige rom blir opparbeidet i tråd med prinsipplanen. Det vil i denne forbindelse bli sendt ut egen kunngjøring om forhandlinger med Selmer Eiendom Alnabru for planområdet ved Strømsveien 181. I reguleringsbestemmelsene er det innarbeidet rekkefølgebestemmelser etter forslag fra Eiendoms- og byfornyelsesetaten og i tråd med etatens intensjoner en for utbyggingsavtale. Tidspunkt for utbygging av eiendommen vil bli tilpasset behovet for å frigi eiendommen på Ensjø til boliger eller boligtilknyttet arealbruk. Det kan bli aktuelt å vurdere om utbyggingen skal deles i to byggetrinn.

2.4.4 Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder Planområdet foreslås regulert til kombinert bebyggelse forretning/ privat eller offentlig tjenesteyting/ kontor/ lager/ industri (verksted). Tillatt utnyttelse inntil 220 % BRA.

2.4.5 Øvrige forhold som sikres i kart og bestemmelser Gaterom/Uteoppholdsarealer Gaterommene reguleres i tråd med Prinsipplan for det offentlige rom på Breivoll. Høvleriverien: Denne gaten vil være hovedatkomst til det planlagte bilanlegget og reguleres med fortau på vestsiden, i det man forutsetter at fortau på østsiden reguleres sammen med næringsområdet på motsatt side. Det forutsettes grønn innramming av gaterommet med treplanting. Caspar Storms vei: Denne gaten er påtenkt å bli en sentral strøksgate gjennom Breivollområdet. Gaten reguleres med parkeringsplasser og trerekker og fortau på begge sider. På nordsiden, inn mot det planlagte bilanlegget opparbeides en 5 meter bred sone som ”shared space” eller gatetun – et ferdselsareal for publikum som også kan benyttes av bedriften som atkomst til denne delen av bygget og for å kjøre rundt bygget. Dette blir en kombinasjon av det regulerte fortausareal og bedriftens areal.

18

Strøksplass: På hjørnet Høvleriveien/Caspar Storms vei reguleres et trekantet torg, som et knutepunkt langs strøksgaten Caspar Storms vei. Torget skal forbli en del av Selmer Eiendoms tomt, men skal opparbeides som et oppholdsareal som kan benyttes av publikum. Torgets areal strekker seg helt inn til bygget og det må derfor være mulig for kjøretøyer å passere over den indre delen. Trafikkforhold Den planlagte virksomhet med klargjøring, salg og service av biler forutsetter gode atkomstforhold. Beliggenheten ved Strømsveien er derfor meget godt egnet. Hovedatkomst til anlegget vil være midt på Høvleriveien. For lastebiler er det i tillegg behov for en direkte innkjøring fra Strømsveien slik som i gjeldende regulering, ved nabogrense i vest. Nye biler som hentes fra havna, fraktes med semitrailere. Disse har ikke mulighet for å snu inne på tomten og må ha mulighet for å kjøre gjennom området. Det foreslås derfor en sekundær utkjørsel til Caspar Storms vei. Trafikken på denne utkjørselen antas ikke å bli så stor. Parkeringsplasser Parkeringsnormen for den tette byen skal legges til grunn på Breivollområdet, men det foreslås at man legger den lavere halvdel av skalaen til grunn. Bilforretning vil ikke generere like mye trafikk som vanlig detaljvarehandel. Det legges derfor laveste normtall til grunn for forretning. Lagrede biler og biler som er innlevert til reparasjon og service, regnes ikke som parkert For å få en tilfredsstillende trafikkavvikling inne på tomten, vil det bare bli plass til å parkere inntil 35 biler utendørs. Disse plassene vil i hovedsak bli forbeholdt kunder og besøkende. Resterende parkeringsbehov vil bli dekket i underetasjen. For å gi best mulig tilgjengelighet til disse plassene, planlegges nedkjøring til garasjene rett frem fra hovedinnkjørselen ved Høvleriveien. Kollektivtrafikk Det er regulert bussholdeplass langs Strømsveien ved krysset med Høvleriveien. Denne holdeplassen betjenes av busslinjerer ut fra sentrum og ligger meget gunstig til for den planlagte virksomheten på tomten. Tilgjengelighet til holdeplassen blir vesentlig bedret når det planlagte fortau langs høvleriveien blir gjennomført. For å bedre oversikten i krysset, foreslås en mindre kurvejustering. Busslinjer inn mot sentrum følger dels Ole Deviks vei, dels Strømsveien, med holdeplass på høyden ved Teisenveien. Gangavstand til disseholdeplassene er betydelig lenger. Juridiske forhold, rekkefølgebestemmelser og gjennomføring Eiendoms- og byfornyelsesetaten har varslet at de ønsker en utbyggingsavtale knyttet til utbygging av området. Det er ennå ikke sendt ut noen kunngjøring om forhandlinger om utbyggingsavtale, men etaten har foreslått egne rekkefølgebestemmelser som er tilpasset intensjonene for en slik avtale. Dette er innarbeidet som rekkefølgebestemmelser i reguleringsbestemmelsene.

Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer

19

2.5 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET

2.5.1 Forslagsstillers redegjørelse for konsekvenser av planforslaget.

Overordnede planer og mål Lokalisering av en bilbedrift med god tilknytning til hovedveinettet og med en relativt sentral beliggenhet vurderes å være veldig godt i tråd med «ABC-prinsippet» om lokalisering av rett bedrift til rett sted. Lokaliseringen vurderes også å være i tråd med de overordnede målene som ble trukket opp i planprogrammet for Breivoll/Alnabruområdet

Stedsutvikling Breivollområdet som opprinnelig var et tilflyttingsområde for industri som av ulike grunner måtte flytte ut av byen, har gjennom årene hatt en langsom omdanning til et nokså blandet næringsområde. Ved siden av industri finnes lagerbedrifter og ulike verksteder, servicevirksomheter og håndverksbedrifter. I senere år har det blitt et visst innslag av handel, med byggevarer, møbler, mm. RøhneSelmer vil, med sin sammensetning av salg, reparasjoner og service, falle naturlig inn i visjonene som er trukket opp for den videre utvikling av Breivollområdet. Bedriften er forholdsvis lite arealintensiv (150 m2 pr. ansatt) og en mer sentral beliggenhet som på mange måter kunne være ønskelig, er derfor lite aktuell.

Barn og unges interesser Barn som bor i boligene innerst i Caspar Storms vei, vil i begrenset grad bli berørt av utbyggingen. Skole, fritidsaktiviteter og andre målpunkter for barn ligger i motsatt retning, dvs. mot Teisen. Hvis utvikling av et knutepunkt ved Breivoll blir en realitet, kan dette medføre etablering av forretninger, eller i det minste en kiosk som kan virke tiltrekkende på barn. Caspar Storms vei har ikke fortau og er i det hele tatt en utrygg vei for barn. Det er derfor viktig at det regulerte fortau blir bygget, etter hvert som det skjer utbygging og fortetting av tomtene i området.

Grunnforhold Løvlien Georåd har 14.06.2012, med tillegg den 11.03.2015, foretatt en foreløpig vurdering av grunnforholdene, basert på tidligere undersøkelser i området. Rapporten «Fare- og risikokartlegging av kvikkleireområder, Oslo kommune» (NGI 2011) viser at tomta ikke ligger i en kartlagt faresone. Lokalt kan det forekomme mindre lommer med kvikkleire i avgrensede områder som ikke er kartlagt i dette prosjektet og som heller ikke oppdages før det foretas detaljerte grunnundersøkelser. Det er fjell i dagen både syd på tomta, nord for E6 og i skjæringen på E6 lengre vest. Tomta ligger på ca. kote 87 mens Alnaelva ligger på ca. kote 79. Dette gir en helning på anslagsvis 1:40 til 1:50 som indikerer at områdestabilitet ikke er truet. Normalt vil det måtte være en høydeforskjell på mer enn 10 meter og helning brattere enn 1:15 for at undersøkelse av områdestabilitet skal være nødvendig. Ingen av disse forutsetningene er til stede. Løvlien Georåd anser det som sannsynlig at bygg må fundamenteres på peler til fjell.

Topografi Utbyggingen vil i liten grad påvirke stedets topografi, da det ligger i den relativt flate dalbunnen. De viktige siktlinjene fra omkringliggende åser er opprettholdt.

20

Fjernvirkninger og siktlinjer

Figur 8. Siktlinjer i området. Boligområdet Fjellhus ligger høyere enn planområdet og siktlinjer herfra

til omkringliggende fondmotiv er en viktig kvalitet ved dette området (fra Asplan Viaks stedsanalyse)

Figur 9. Bilder av eksisterende sikt fra Fjellhus boligområde Bildene på Figur 9 og Figur 10 viser at man fortsatt vil se den grønne åsen og kirken over det foreslåtte bygget og at sikten fra Fjellhus boligområdet er opprettholdt. Opparbeidelse av grønt rundt bygget og eventuelle atrium/takhager vil trolig oppleves som positive tiltak av beboerne i Fjellhus.

Figur 10. Bilde fra 3D modell som viser framtidig sikt fra Fjellhus boligområde samme sted

som Figur 9. Planlagt bygg for Røhne Selmer til høyre på bildet.

21

Figur 11. Eksisterende sikt mot syd fra gravlunden ved Østre Aker kirke

Figur 12. Sikt fra Østre Aker kirke fremtidig situasjon samme sted som Figur 11. Planlagt bygg

for RøhneSelmer midt i bildet Figur 13. Bildene viser at siktlinjene fra kirken/ gravlunden blir opprettholdt. Høyden på bygget stiger ikke over kollen på Fjellhus eller de bakenforliggende åsene. 3D modellen viser ikke vegetasjon, som har betydelige effekt på sommerstid.

Grøntstruktur Et viktig virkemiddel for å tilpasse bygget til områdets fremtidige planer er å videreføre de forholdsvis beskjedne grønne strukturene i Breivollområdet. Det etableres grønne buffere mellom bygget og veien. Disse er foreslått som grønne felt med treplanting mellom parkeringsplasser. Langs Strømsveien er det i tillegg lagt inn et grønt felt ved den planlagte bussholdeplassen. Langs Høvleriveien foreslåes det en trerekke på fast dekke, utformet med armert gress. Dette er en noe mer bymessig opparbeidelse enn grøntstrukturen på de andre siden av bygget, i tråd med ambisjonene for Breivollbyen. Det er også plassen/ torget i østlige hjørnet av tomten der Høvleriveien møter Caspar Storms vei.

22

Figur 14. Eksisterende og ny grønnstruktur.

23

Trafikkforhold Strømsveien retning øst grener av fra E6 like vest for planområdet og har en årsdøgntrafikk på 4100 kjøretøyer ÅDT. Høvleriveien har 1000 kjøretøyer ÅDT. Caspar Storms vei har vest for Høvleriveien 500 kjøretøyer, men mellom Høvleriveien og Ole Deviks vei er trafikken 2200 kjøretøyer.

Figur 15. Dagens trafikk i Breivollområdet (Nasjonal vegdatabank) Beregnet trafikk i Strømsveien 2020 med RøhneSelmers anlegg fullt utbygget vil frem til 2020 øke fra 4 100 til 4 600 ÅDT. I Caspar Storms vei vil trafikkøkningen bli forholdvis større, fra 500 i dag til 700 i 2020 vest for Høvleriveien og fra 2 200 i dag til 2 500 i 2020 på strekningen øst for Høvleriveien. Dette er likevel ikke en trafikkmengde som vil skape vesentlige avviklingsproblem. Trafikken til og fra RøhneSelmers nye anlegg er beregnet å øke med ca. 300 kjøretøyer ÅDT i forhold til i dag. Trafikken til og fra virksomhetene som er i planområdet i dag er ca. 175 – 200 kjøretøyer. Beregningen er foretatt på grunnlag av opptelling av antall besøkende til de ulike avdelinger i det nåværende anlegg i Gladengveien. Reiser for ansatte er beregnet i forhold til hvor mange parkeringsplasser som vil være tilgjengelig. Trafikktallet er oppskalert i forhold til at det vil bli et større bygg i Strømsveien.

Figur 16. Beregnet trafikk på veinettet i Breivollområdet 2020 med RøhneSelmers anlegg fullt

utbygget. Trafikken til og fra RøhneSelmers anlegg vil øke med 300 kjøretøyer i forhold til i dag.

E6 46 600

4 100 Strømsveien 4 100 7 600

Strømsveien 181ÅDT 100500 1 000

Caspar Storms vei 6 300 Ole Deviks vei2 200

Strømsveien 181 - Trafikk6 100 Dagens biltrafikk - ÅDT 2013

2 200 totaltrafikk ÅDT 2012 Asplan Viak AS 26.8.2013

E6 51 400

23 %4 600 Strømsveien 4 500 8 40070 60 60 22 %

Strømsveien 18 230ÅDT 300500 1 100

Caspar Storms vei 7 000 Ole Deviks vei2 500

1700 Trafikk til-fra ny virksomhet Strømsveien 181 - Trafikk

2 500 totaltrafikk ÅDT 2020 6 800 ÅDT 2020 - Ny virksomhet10,4 %Generell trafikkvekst 2012-2020 170 55 % Asplan Viak AS 26.8.2013

24

Trafikken i de ulike retningene er antatt å fordele seg slik: • trafikk fra vest kommer inn fra Strømsveien, • trafikk mot vest kjører ut Caspar Storms vei og videre vestover Ole Deviks vei • trafikk til og fra syd kjører også ut Caspar Storms vei og videre Ole Deviks vei • trafikk til og fra øst kjører Strømsveien.

Det er lagt til grunn en generell trafikkøkning i Oslo på 10,4 % frem til 2020, men det er ikke tatt høyde for at det i denne perioden også kan komme andre nybygg i området mellom Strømsveien og Caspar Storms vei. Det vil være noe trafikk med vogntog elle semitrailere til anlegget, ca. 2 – 3 kjøretøyer pr. dag. Det forutsettes at disse kjører inn fra Strømsveien og kjører via hovedporten og ut i Høvleriveien. For fotgjengere vil opparbeidelse av 2-sidige fortau langs Caspar Storms vei og nytt fortau langs Høvleriveien gi vesentlig forbedret trygghet. Gangforbindelsen til bussholdeplassen ved Strømsveien er ikke tilfredsstillende i dag.

Kollektivtrafikk Området betjenes med busslinjene 401 Kjeller, 108 Ahus og 76 Helsfyr T som for østgående rute har holdeplass i Strømsveien umiddelbart ved tomten. Østgående ruter kjører Ole Deviks vei, noe som medfører lengre gangavstand. Til sammen gir dette området et brukbart kollektivtilbud. I tilknytning til arbeidet med planprogram for Breivoll/Alnabruområdet er det utredet stoppested på Hovedbanen (NSB) og ulike alternativer for en tverrgående T-baneforbindelse fra Grorudbanen til Furusetbanen med stoppested ved Knutepunktet på Breivoll, men en slik forbindelse synes å ligge langt fram i tid.

Figur 17. Holdeplasser og trasé for regional sykkelvei

Estetikk og byggeskikk Caspar Storms vei svinger slakt mot Ole Deviks vei og gaterommet endres kontinuerlig ved bevegelse langs veien. Den varierte fasaderekken mot nord danner en vedvarende, men variert ramme langs veien. Bygningene er fra ulike epoker, med ulike farger, høyder og byggegrenser, men danner et helhetlig men samtidig variert bilde, med sine vindusbånd, små volumer og ulike henvendelser. De er plassert med tilsynelatende tilfeldige innrykk i forhold til hverandre, men skaper et irregulært og tilforlatelig preg som løser opp de stramme kubiske formene til bygningene. Den foreslåtte bebyggelsen i Strømsveien 181, m.fl. vil utgjøre et forholdvis stort og rolig volum som kan bidra til å stramme opp gatebildet. Mot Caspar Storms vei trekkes bebyggelsen noe tilbake, slik at det blir god plass til en trerekke som kan videreføre de grønne elementene langs veien.

25

Det trekantede grøntarealet som er foreslått ved krysset Høvleriveien/Caspar Storms vei, er ikke først og fremst et oppholdsareal, men er foreslått for å markere dette krysset som et lite knutepunkt i lokalområdet.

Kulturminner Kulturminner Eiendommens eksisterende bygninger er ikke oppført på Byantikvarens gule liste over bevaringsverdige bygninger. Byantikvaren vurderer imidlertid at Caspar Storms vei 8, med sin fabrikk-/industribygning i tegl fra 1968, innehar en viss kulturminneverdi og anbefaler fortrinnsvis at denne bygningen inngår i planene for fortetting. Selmer Eiendom Alnabru har imidlertid ikke funnet bygningen vil være funksjonell i sammenheng med det nye anlegget og ønsker å rive den. Arkeologiske forhold Planområdet er bebygget og preget av moderne aktivitet. Byantikvaren krever ikke en arkeologisk registrering i medhold av lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50 (km1) § 9 - undersøkelsesplikten. Byantikvaren minner likevel om at kml § 8 annet ledd gjelder generelt. Dersom det blir gjort funn av automatisk fredete kulturminner, skal arbeidet straks stanses og Byantikvaren kontaktes

Sosial infrastruktur Tiltaket vil ikke generere økt behov for skole- eller barnehageplasser.

Teknisk infrastruktur Norconsult har foretatt en vurdering av vann- og avløpsforholdene i forbindelse med den planlagte utbyggingen. Et eget notat følger reguleringssaken. En overordnet sammenligning av eksisterende og fremtidig forbruk tyder på en økning i vannforbruk på i underkant av 1 l/s. I industriområder er det krav på en vannkapasitet på 50 l/s for brannslukking. Hvis man antar at eksisterende anlegg oppfyller nåværende krav, burde en økning på 1 l/s i normalforbruk ikke medføre noen problemer. Hvis sprinkleranlegg installeres på området, er det behov for en kapasitet på 50 l/s, samt tillatelse fra VAV. Brann- og redningsetaten må sikres adkomst og tilgang til slokkevann, og ønsker brannhydranter fremfor brannkummene. Foreløpige vurderinger tyder på at avløpsanlegget har en eksisterende kapasitet på 40 -150 l/s langs områdets nord- og sydsida, og etter sammenkobling i øst en kapasitet på 400 l/s. Fremtidig økning i avløpsvannsproduksjon tilsvarer fremtidig økning i vannforbruk pluss eventuelt påslipp av overvann. På grunn av strengere krav på lokal overvannshåndtering, er det dermed mulig at produksjon av avløpsvanns reduseres i fremtiden. I sammendrag er det sannsynlig at forandringene på normalt forbruk som følge ny regulering er små, unntatt håndteringen av overvann. Men det er likevel mulig at det er ønskelig med en generell oppgradering av VA-nettet i området, da eksisterende anlegg delvis er veldig gammelt. Hvis det skal installeres sprinkleranlegg (noe som Brann- og redningsetaten anbefaler), er det behov for kapasitetskontroll og tillatelse fra VAV. Nye strengere krav på lokal overvannshåndtering må ivaretas ved utbyggingen. I utgangspunktet skal vannet håndteres lokalt, og hvis dette ikke er mulig, må det søkes om tillatelse for påslipp på offentlig nett fra VAV. Det er uansett behov for fordrøyningsmagasin.

26

Universell utforming Dårlig oppmerking og veiopparbeidelse gjør at området i dag er vanskelig tilgjengelig for syns- og bevegelseshemmede. I forbindelse med den planlagte utbygging vil disse forholdene bedres. Det vil være viktig at gatebelysningen samtidig får en god standard. Når den regionale sykkelveien blir opparbeidet, kan en også vente at bussholdeplassen blir bedre tilrettelagt for bevegelseshemmede. Bygget og utearealene vil få universell utforming i tråd med kravene i Byggteknisk forskrift (TEK).

Naturmangfold Naturverdier og biologisk mangfold Det ble våren 2012 gjennomført feltarbeid i planområdet og det ble i tillegg gjort en vurdering i forhold til kravene i Naturmangfoldlovens §§ 8-12. Det ble vurdert at tiltaket ikke vil påføre noen ekstra belastning (§ 10) som medfører at spesielle artsgrupper, arter eller naturtyper får en stor økt negativ belastning, noe som for eksempel kunne føre til regional utryddelse. Innenfor området ble det stort sett ikke påvist naturareal eller elementer. Planområdet består stort sett av harde flater uten trær eller annen vegetasjon. Ut mot Strømsveien er det et mindre kantareal sterkt dominert av løvetann og uten krevende eller sjeldne arter. Ingen krevende, rødlistede (www.artsdatabanken.no) eller på annen måte bevaringsverdige arter ble funnet. Det vurderes at det ikke forekommer natur i området som bør spares i forbindelse med eventuelle tekniske inngrep.

Miljøfaglige forhold Lokalklima og luftkvalitet Planområdet ligger i Groruddalens dalbunn. Som laveste punkt dreneres kaldluft naturlig i dalbunnen. Fjellhus ligger på en kolle som skaper et innhukk i dalbunnen akkurat der planområdet ligger. I tillegg er området blitt planert for industriformål. Denne naturlige og menneskeskapte topografien skaper svært problematiske lokalklimatiske forhold med blant annet opphoping av forurenset luft. På Alnabru står det en målestasjon for luftkvalitet. Måleresultatene bekrefter dette. Området er derfor ikke egnet for bolig, skole eller barnehage. For verksted og kontor er ikke luftkvaliteten kritisk. Det forutsettes ventilasjonsanlegg med luftinntak fra taket. Treplanting som planlegges langs de tilstøtende veiene, vil ha en viss klimatiserende virkning og dempe den sure vinden som er karakteristisk for Groruddalen, men vil ikke avhjelpe luftkvaliteten om vinteren, når dette problemet er størst.

27

Figur 18. Kart som viser fremherskende vindretninger og luftstrømmer

(fra Asplan Viaks stedsanalyse)

Støy Miljøakustikk AS har gjennomført støyberegninger i henhold til retningslinje T-1442 for 2020 med planlagt utbygging og mertrafikk på veiene og sammenlignet med om ingen utbygging ble gjennomført. Beregningene viser at støyen for de mest utsatte boligene i Teisen området vil endre seg lite med den planlagte utbyggingen. For de fleste vil støyen bli noe redusert. Dette skyldes at ny bygning på Strømsveien 181 vil skjerme bedre enn eksisterende bygningsmasse for støy fra de viktigste støykildene i området, E6 og Strømsveien. Tilleggstrafikken på grunn av ny virksomhet på Strømsveien 181 på enkelte veier i området vil ikke gi mye tilleggsstøy. Ekvivalent støybelastning vil øke med i størrelsesorden 0,1 dB ved enkelte eiendommer. Dette skyldes at desibelskalen er logaritmisk (som hørselen), og at det skal 26 % trafikkvekst til for å få 1 dB økning i ekvivalent støynivå.

28

Sol/skygge

Sol/skygge 20. mars, klokken 08.00

Sol/skygge 20. mars, klokken 12.00

Sol/skygge 20. mars, klokken 16.00

Figur 19. Planområdet har gode solforhold, selv om det ligger lavt i forhold til omgivelsene

(fra Asplan Viaks stedsanalyse) Planområdet ligger lavt i forhold til omgivelsene. Det er ikke arealbruk på nord- aller østsiden som er følsom i forhold til skygge fra den planlagte bebyggelsen.

29

Risiko- og sårbarhet Det er fare for radon i området og det må gjennomføres radonforebyggende tiltak i henhold til teknisk forskrift. Det er risiko for forurenset grunn i planområdet. Det må gjennomføres undersøkelser for å dokumentere forurensningsgrad og – omfang. Forurenset overskuddsmasse/sterkt forurenset masse må leveres godkjent mottak. Trafikk utgjør en kilde til støy- og luftforurensning i området. Planen medfører noe økt trafikk, men dette vil ikke gi merkbare endringer i forhold til støy og luftforurensning i området. Det vil være generell ulykkesrisiko ved trafikk innenfor planområdet. Sikt i alle avkjørsler må sikres.

Anleggsgjennomføring kan medføre økt fare for trafikkulykker i nærområdet. Det er viktig å påse at anleggsarbeidet ikke medfører redusert sikt i kryss og avkjørsler.

I forbindelse med rive- og byggearbeider er det viktig at anleggsområdet sikres.

Juridiske forhold Eiendoms- og byfornyelsesetaten har opplyst at det må inngås en utbyggingsavtale for å sikre at den planlagte transformasjon av Breivollområdet blir gjennomført med de ønskede kvaliteter. Formelt varsel om at utbyggingsavtale skal fremforhandles er ennå ikke sendt ut, men Eiendoms- og byfornyelsesetatens forslag til rekkefølgebestemmelser er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene.

Interessemotsetninger Innerst i Caspar Storms vei ligger et etablert boligområde med eneboliger og tomannsboliger, men det er ikke regulert eller opparbeidet noen overgangssone mot industribebyggelsen. Trafikken til og fra bedriftene kommer hovedsakelig fra Strømsveien og Ols Deviks vei og belaster derfor ikke boligområdet. Beboerne vil være følsomme for eventuell støyende virksomhet. All virksomhet i RøhneSelmers anlegg vil imidlertid foregå innendørs og det er ingen grunn til å frykte at støy skal bli noe problem for naboene.

Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer

30

3 MEDVIRKNING Liste over samrådsinnspill 1. Bydel Alna 31.10.2011 2. Byantikvaren 24.10.2011 3. Bymiljøetaten, divisjon friluft 13.10.2011 4. Bymiljøetaten, divisjon trafikk 20.10.2011 5. Bymiljøetaten, divisjon samferdsel 26.10.2011 6. Eiendoms- og byfornyelsesetaten 21.10.2011 7. Gravferdsetaten 24.10.2011 8. Undervisningsbygg 26.10.2011 9. Renovasjonsetaten 24.10.2011 10. Vann- og avløpsetaten 18.10.2011 11. Ruter 13.10.2011 Sammendrag av samrådsinnspill 1.Bydel Alna Bydelens miljø- og byutviklingskomite behandlet saken i møte 25.10.2011 sak 36/11. og fattet følgende vedtak (enstemmig): Etter fullmakt fra bydelsutvalget avgir miljø- og byutviklingskomiteen følgende uttalelse: Miljø- og byutviklingskomiteen viser til innsendt planinitiativ for eiendommene Strømsveien 181-185 og Caspar Storms vei 8 & 19. Bydel Alna har følgende merknader til planforslaget: Planområdet fremstår i dag som rufsete med få estetiske kvaliteter. Nybygg på eiendommene vil kunne gjøre området penere og tilføre området positive kvaliteter. Planforslaget legger også opp til en mer effektiv utnyttelse av planområdet enn i dag. Dette er positivt. Bydelen understreker imidlertid at byggets høyde er kritisk og foreslått høyde må justeres ned. Området har i dag lav bebyggelse og ny bebyggelse bør være tilpasset eksisterende gesimshøyder/bebyggelse. Bydelen kan ikke se at planforslaget er i direkte strid med overordnede planer eller retningslinjer, med unntak av kommunedelplanen for Groruddalens sentrale deler. Planområdet er i kommunedelplanen for Groruddalens sentrale deler definert som næringsområde (C-område) der det kan tillates forretninger på inntil 200 m2 bruksareal. Planforslaget er således i strid med kommunedelplanen mht. størrelse på forretning. Bydelen viser også til at i kommunedelplanens bestemmelser heter det at det ved vurdering av forretning skal legges vekt på konsekvensene for trafikkbelastning og videre at maksimal tomteutnyttelse (her 150 %) skal vurderes i forhold til miljøbelastningen for tilliggende eller utsatte boligområder. Forslagsstiller viser til at planforslaget berøres av RPR-ATP. Lokaliseringen kan være hensiktsmessig og i tråd med ABC-prinsippet med hensyn til at planområdet har relativ god tilgjengelighet med bil, lett adkomst til hovedvegnettet og gode parkeringsforhold. Likevel bør det diskuteres hvordan lokaliseringen følger opp RPR-ATPs mål om at ”Arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Det skal legges vekt på å oppnå gode regionale helhetsløsninger på tvers av kommunegrensene.” Bydelen er skeptisk til bilforretning og bydelen mener at en annen utnyttelse av planområdet enn forretning for plasskrevende varer, bedre bygger opp under en langsiktig, bærekraftig utvikling i området.

31

Planområdet ligger innenfor områdeavgrensningen for Planprogram for Breivoll Alnabru. I dette planprogrammet er området definert som et utviklingsområde, beliggende tett opptil et mulig fremtidig knutepunkt/stoppested med høy utnyttelse (Breivoll jernbanestasjon/T-banestasjon). Bydelen viser også til at i Områdeprogram for Alnabruområdet (del av HUG) er området i prinsippkart definert som næringsområde (som kan fungere som buffer mot E6 for annen bebyggelse). Verken planprogrammet for Breivoll Alnabru eller HUG gir en nærmere angivelse av arealbruken i planområdet, utover at det er et utviklingsområde og at det med etablering av kollektivknutepunkt i området (ny jernbanestasjon, nye T-banelinjer) legges til rette for en høyere arealutnyttelse. Det er udiskutabelt at i dagens situasjon, er planområdet ikke egnet for støyfølsomme formål som eksempelvis bolig. Av støysonekart fremgår at eiendommene er i et område med høyt støynivå (rød sone). Forretning og service kan derfor være en fornuftig måte å utnytte eiendommen på. Bydelen vil samtidig peke på at en ensidig etablering av forretninger for plasskrevende varer i dette området, og dalbunnen for øvrig, ikke er en formålstjenlig arealutvikling, og kan heller ikke sies å være i tråd med HUG og nevnte planprogram. Det er ønskelig med variert utnyttelse; nye næringer, handel, kultur, undervisning mv. og boliger der de miljømessige forholdene tillater det. Imidlertid har tendensen de senere år vært at det i dalbunnen etableres stadig flere forretninger for plasskrevende varer, møbler medregnet. Forretningene får en regional funksjon med et stort handelsomland og kundepotensial fordi det ikke er behov for eller markedsmessig lønnsomt å tilby denne varegruppen i alle bydeler (jf. KDP 14 varehandel). Utviklingen har således vært og er markedsstyrt, uten større diskusjon om hvor slike forretninger bør lokaliseres, og det har medført økt lokal biltrafikk ettersom handelen er bilbasert, og forretningene er i seg selv plasskrevende. Bydelen forutsetter at ovennevnte (ift. byutvikling) er et tema som skal utredes i konsekvensutredningen i tillegg til planens konsekvenser for nærliggende boliger. Bydelen viser her til vedlagte uttalelse fra styret i Fjellhus vel. Tomtas egnethet til og behov for barnehage Det bes spesielt om bydelens vurdering av tomtas egnethet til og behov for barnehage. Bydelen bemerker at i området Teisen-Fjellhus-Ulven er det behov for tomt til barnehage, og det arbeides med å etablere en permanent barnehage i Teisenparken. Det finnes få (ingen) alternative barnehagetomter i området, men eiendommene Strømsveien 181-185 og Caspar Storms vei 8 & 19 er ikke egnet til barnehageformål. Innspill fra Fjellhus vel (innspill til Bydelen) Fjellhus Vel anser det som en desperat handling at man nå vil utbygge/transformere eiendommer som firmaet allerede eier, og naturligvis til Groruddalen dit alt som forurenser skal flyttes. Caspar Storms vei er primært et boligområde og en bygning på 16 meters høyde er grotesk for dette nabolaget. Dessuten vil et slikt bygg på 15 000 m2 ruve på alle måter. Det vi imidlertid er mest opptatt av er at det vil komme nok en bedrift som bidrar til økt biltrafikk og forurensing. Ikke bare fra potensielle kunder men også fra alle biler som skal prøvekjøres av bilkjøpere eller av verkstedsfolket og vi tror i den forbindelse at Ole Deviks vei og Teisenveien vil bli en populær runde. Dette aktualiserer igjen stenging av Teisenveien for gjennomkjøring. Beboerne i området mener at vi har nok biltrafikk fra før, og dessuten er en bilforretning dårlig arealutnyttelse i et område der det skal komme t-bane/tog. Refererer også til den planlagte Breivollbyen. 2. Byantikvaren Planområdet består av fire eiendommer med bygninger med forskjellig datering:

32

⋅ På 139174, Strømsveien 181 er en større fabrikk-/industribygning med blikkledning oppført rundt 1990.

⋅ På 139/53, Strømsveien 183-85 star en industribygning i tegl oppført mellom 1937 og 1940, samt to lagerhaller av nyere dato.

⋅ På 139/91, Caspar Storms vei 8 er en fabrikk-/industribygning i tegl oppført 1968. I nærområdet ligger dessuten tre bevaringsverdige bygninger oppført på Byantikvarens gule liste over bevaringsverdige bygninger og anlegg:

⋅ I Caspar Storms vei 21 sør-øst for planområdet ligger det tidligere Rodeløkkens maskinverksted, en karakteristisk verkstedbygning oppført i tegl på 1930 tallet.

⋅ I den tilgrensende eiendommen Strømsveien 189 Jigger den gamle Wilhelm Liittichaus Kjemiske Fabrikk, en fabrikkbygning med pusset overflate (over armert betong eller tegl) og avrundet tarnmotiv oppført 1937.

⋅ I Strømsveien 195 ligger Gresvigs sykkelfabrikk, en fabrikkbygning i tegl og betong med svart fin detaljering, oppført 1939-1940.

Planområdets eksisterende bygninger er ikke oppført på Byantikvarens gule liste over bevaringsverdige bygninger. Byantikvaren vurderer imidlertid at Caspar Storms vei 8, med sin fabrikk-/industribygning i tegl fra 1968, innehar en viss kulturminneverdi, og anbefaler fortrinnsvis at denne bygningen inngår i planene for fortetting. Arkeologiske forhold Planområdet er bebygget og preget av moderne aktivitet. Byantikvaren krever ikke en arkeologisk registrering i medhold av lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50 (km1) § 9 — undersøkelsesplikten. Byantikvaren minner likevel om at kml § 8 annet ledd gjelder generelt. Dersom det blir gjort funn av automatisk fredete kulturminner, skal arbeidet straks stanses og Byantikvaren kontaktes 3.Bymiljøetaten, divisjon friluft Planområdet har i dag svært lite vegetasjon. Bymiljøetaten vil oppfordre til at det blir plantet inn mer grønt av blant annet følgende årsaker: - Vegetasjon høyner områdets estetiske verdi. - Grøntområder er svært viktig for å oppnå et godt lokalklima og god lokal luftkvalitet i området. - Planområdet er en del av et større industriområde som er preget av svært lite vegetasjon. Samtidig ligger det nede mellom to åser. Bymiljøetaten vil derfor anta at forventede framtidige klimaendringer med tidvis store nedbørsmengder vil kunne føre til oversvømmelser på dette asfaltdominerte området. Vegetasjonskledde flater (særlig med trær) mottar, bremser og fordamper overflatevann, og kan på den måten begrense behovet for tekniske overvannshåndteringsanlegg, samtidig som det kan begrense skader i forbindelse med oversvømmelser. Planområdet ligger videre i et område som, i henhold til forslag til revidert Grøntplan, har behov for park på minimum 5 dekar ved byutvikling. 4.Bymiljøetaten, divisjon trafikk Da hele Ensjø-området er under utvikling og ny reguleringsplan har hovedvekt på boliger, er det en del næringsvirksomhet i området som ikke er forenlig med reguleringsplanen. Bymiljøetaten støtter planinitiativet om ny lokasjon av virksomheten til RøhneSelmer Gruppen, som etablerer seg på egen tomt i Strømsveien/ Caspar Storms vei på Alnabru. Tiltaket må ikke føre til ulovlig parkering i området. All parkering skal være på egen tomt i planområdet. Parkeringsdekningen må være i samsvar med den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune. Planområdet ligger i parkeringssone «Den tette byen».

33

5.Bymiljøetaten, divisjon samferdsel Deler av offentlig vei til og langs planområdet er ikke opparbeidet i henhold til gjeldende regulering (blant annet S-2274, Fortau), og ved gjennomføring av tiltaket bør det vurderes å stille krav om veiopparbeidelse til og langs eiendommen i henhold til plan- og bygningslovens § 18 – 1. Forslagsstiller må som del av planarbeidet utarbeide en trafikkanalyse som belyser konsekvensene av planforslaget med hensyn til trafikksikkerhet og fremkommelighet på tilgrensende offentlig vei, både for biltrafikk og med tanke på myke trafikanter. Trafikkanalysen må også belyse eventuelle konsekvenser for kollektivtrafikken i området, med særlig fokus på fremkommelighet og tilgjengelighet. Dagens situasjon oppleves som utflytende og på store deler av planområdet er det mulig å kjøre inn og ut på offentlig vei utenom definerte avkjørsler. Forslagsstiller må i planforslaget regulere inn tydelige fysiske skiller mellom planområdet og offentlig vei, og inn- / utkjøring må kanaliseres til offentlig vei via regulerte avkjørsler. Avkjørsler skal ha sikt- og stigningsforhold i henhold til gjeldende kommunale normer og må i størst mulig grad anlegges vinkelrett på offentlig vei. Fortauet forbi avkjørsler skal være gjennomgående med nedsenket kantstein. Bredde for avkjørsler skal maksimalt være 5,0 – 6,0 meter ut i fra en trafikksikkerhetsmessig vurdering. Parkering skal være i henhold til den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune. Dette gjelder også for sykkelparkering. Bymiljøetaten anmoder om at eksisterende byggegrense mot offentlig vei videreføres. Det må tas med i reguleringsbestemmelsene at krav til støyskjerming skal tilfredsstilles i henhold til Miljøverndepartementets skriv, T-1442, eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer. Videre må nasjonale mål for luftkvalitet legges til grunn for tiltaket. Bymiljøetaten forutsetter for øvrig at veitrafikkstøy og luftforurensing samt transportmessige og eventuelle støy- / støvkonsekvenser i anleggsfasen inngår som utredningstema i konsekvensutredningen. 6.Eiendoms- og byfornyelsesetaten EBY kjenner ikke til forhold som har betydning for planinitiativ i dette området. Gjennomføring av tiltak i planinitiativet utløser ikke behov for utbyggingsavtale (EBY har senere endret denne vurderingen). Vann- og avløpsetaten Overflatevann, takvann og drensvann skal behandles ved lokal overvannshåndtering. Dette skal fremgå av reguleringsbestemmelsene for reguleringsplanen. Det ligger VA-ledninger langs offentlig vei som eksisterende bygg i planområdet er tilknyttet. Spesielt om utbyggingsavtaler/gjennomføring: Gjennomføring av tiltak i planinitiativet utløser ikke behov for utbyggingsavtale, fordi VA-anlegg i Oslo kommune ikke inngår i utbyggingsavtaler. 7.Gravferdsetaten Ingen kjente forhold som har betydning for planinitiativ i dette området. 8.Undervisningsbygg Undervisningsbygg kjenner ikke til forhold innenfor vårt ansvarsområde som har betydning for dette planinitiativet. 9.Renovasjonsetaten Renovasjonsetaten har ingen kjente forhold som har betydning for planinitiativ i dette

34

området. 10.Vann- og avløpsetaten Overflatevann, takvann og drensvann skal behandles ved lokal overvannshåndtering. Dette skal fremgå av reguleringsbestemmelsene for reguleringsplanen. Det ligger VA-ledninger langs offentlig vei som eksisterende bygg i planområdet er tilknyttet. Spesielt om utbyggingsavtaler/gjennomføring: Gjennomføring av tiltak i planinitiativet utløser ikke behov for utbyggingsavtale, fordi VA-anlegg i Oslo kommune ikke inngår i utbyggingsavtaler. 11.Ruter Busslinjene 76 og 401 passerer planområdet og busstopp ”Fjellhus” grenser mot planområdet. Det er svært viktig at planen setter av nok plass til busstoppet, det vil si god plass til lehus samt riktig lengde langs fortauskant avsatt til busstopp. Videre er det viktig at inn/utkjøring til området planlegges slik den ikke krysser arealet avsatt til busstoppet samt tilse at fremkommeligheten for buss ikke forverres. Dersom det i en evt. byggefase graves i fortauet ved busstoppet, må fortauskant ved busstoppet erstattes med høy kantstein. Forslagsstillers kommentarer til samrådsinnspill 1.Bydel Alna Etter at planinitiativet forelå, er reguleringsforslaget bearbeidet videre. Det er nå foreslått gesimshøyde 103 mot Caspar Storms vei med tilbaketrukket 4. etasje som vil få kote 107. Mot Strømsveien blir gesimshøyden kote 107.Terrenget i boligområdet Fjellhus ligger på kote 103 – 105. Den planlagte bebyggelsen vil derfor ikke ta bort utsikten mot den grønne åsen ved Østre Aker kirke og bør ikke vurderes som visuelt sjenerende. Støymessig vil det være en viss fordel med mer bebyggelse i sonen mot E6 (se konsekvensutredning om støy). Røhne Selmers virksomhet omfatter ulike aktiviteter, hvorav salg av nye og brukte biler utgjør en mindre del av arbeidsplassene. Det blir derfor ikke riktig å relatere virksomheten til måltallet på maksimalt 200 m2 forretning. Dette måltallet er knyttet til detaljhandel. Salg av nye og brukte biler er svært arealkrevende og kan ikke lokaliseres i typiske detaljhandelsområder. Av de 75 ansatte er 13 knyttet til salg av nye og brukte biler og 6 til delelager. De øvrige er ansatte på verksted, klargjøring og administrasjon. Besøkende til salg og delelager bidrar bare til 1/3 av biltrafikken til og fra. Virksomheten er nødvendigvis bilbasert. I forhold til «ABC-prinsippet» om rett virksomhet på rett stred, og er RøhneSelmer en «B-bedrift», (eller kanskje grensende til C). Den valgte lokalisering med god kontakt med hovedveinettet er ideell for bedriften og belaster lokale veinett og bymiljø i liten grad. Fjellhus Vel Det er foreslått en utnyttelse på 220 % som er i tråd med de generelle målsetningene for transformasjon og utvikling av Breivoll/Alnabruområdet. Vi tror ikke ulempene for beboerne i Fjellhusområdet vil bli store. Den foreslåtte gesimshøyden på kote 103 er omtrent på høyde med terrenget ved boligene i Fjellhus allé som ligger på kote 103 - 105. Gesimshøyden på kote 107 mot Strømsveien er ikke så høy at den vil ta bort utsikten mot den grønne åsen ved Østre Aker kirke. En skal heller ikke se bort fra at en tyngre bebyggelse langs Strømsveien i en viss grad vil bidra til å dempe støyen fra E6. Det er gjennomført en trafikkanalyse som viser at trafikkøkningen på Caspar Storms vei vil bli ca. 160 kjøretøyer pr. døgn (ÅDT). Det er lite trolig at noe av denne trafikken vil belaste Caspar Storms vei vestover og gjennom boligområdet. Vi vil for øvrig vise til Bymiljøetatens merknad om at kommunen vil pålegge utbygger å anlegge det regulerte fortauet langs Caspar

35

Storms vei. Dette blir en forbedring som vil komme beboerne i området til gode. 2.Byantikvaren Byantikvaren merknad tas til orientering. Industribygget i Caspar Storms vei 8 har etasjehøyder og en utforming som vanskelig kan integreres i et moderne bilanlegg. Røhne Selmer ønsker derfor ikke å beholde denne bygningen. Man registrerer også at den ikke karakteriseres som den høyeste verneverdi. 3.Bymiljøetaten, divisjon friluft Asplan Viak har merket seg Bymiljøetatens ønske om mere grønne innslag i området, noe som også fremheves i planprogrammet for Breivoll/Alnabruområdet. I den vedlagte illustrasjonsplanen er dette fulgt opp i form av treplanting langs alle de tre veiene som omgir området. Langs Høvleriveien ønsker Selmer Eiendom Alnabru også å anlegge en gangbar, grønn sone som gir bedre gangatkomst for publikum til bussholdeplassen ved Strømsveien. Forutsetning om lokal fordrøyning av overvann er innarbeidet i forslag til reguleringsbestemmelser. 4.Bymiljøetaten, divisjon trafikk Parkeringsnormens bestemmelser for «Den tette byen» er innarbeidet i forslag til reguleringsbestemmelser. 5.Bymiljøetaten, divisjon samferdsel Det er utarbeidet en trafikkanalyse som viser at trafikken til og fra området er forholdvis begrenset i forhold til den betydelige trafikken på Strømsveien. Det vil ikke bli avviklingsproblemer. Noe av trafikken – spesielt turer mot sentrum, vil gå langs Caspar Storms vei, den samlede trafikken i Caspar Storms vei vil uansett være begrenset – ca. 2500 kjt ÅDT mellom Høvleriveien og Ole Deviks vei. Selmer Eiendom er innforstått med at det skal fremforhandles en utbyggingsavtale og det har allerede vært innledende møter om dette. Det foreslås regulering av atkomst fra Strømsveien og fra Caspar Storms vei. I tillegg vil det bli behov for en egen utkjøring for vogntog som ikke får plass til å snu innenfor tomtens grenser. For at ikke dette skal bidra til uklare trafikkforhold, forutsetter vi at denne utkjørselen utstyres med bom som bare åpnes for de 2 – 3 vogntogene som hver dag besøker anlegget for levering av deler og nye biler. 6.Vann- og avløpsetaten Det er tatt inn i forslaget til reguleringsbestemmelser en forutsetning om lokal fordrøyning av overvann. 7.Ruter Plangrensen mot Strømsveien er tilpasset reguleringsplanen for den regionale sykkelveien langs Strømsveien, der også bussholdeplass ved krysset med Høvleriveien ble regulert (samme sted som i dag). Forhåndsuttalelser Liste over forhåndsuttalelser

1. Bydel Alna 12.06.2012 2. Byantikvaren 13.06.2012 3. Bymiljøetaten, divisjon trafikk 11.06.2012 4. Vann- og avløpsetaten 11.06.2012 5. Brann- og redningsetaten 01.06.2012 6. Beredskapsetaten 06.06.2012

36

7. Kollektivtransportproduksjon 25.05.2012 8. Fylkesmannen i Oslo og Akershus 20.05.2012 9. Fjellhus boligselskap 07.06.2012

Sammendrag av forhåndsuttalelsene 1.Bydel Alna Saken ble behandlet i Bydel Alnas Miljø- og byutviklingskomite i møte 5.6.2012. Etter fullmakt fra bydelsutvalget avgir miljø- og byutviklingskomiteen følgende uttalelse: Planområdet ligger innenfor områdeavgrensningen for Planprogram for Breivoll Alnabru. I dette planprogrammet er området definert som et utviklingsområde, beliggende tett opptil et mulig fremtidig knutepunkt/stoppested med høy utnyttelse (Breivoll jernbanestasjon/T-banestasjon). Bydelen viser også til at i Områdeprogram for Alnabru området (del av HUG) er området i prinsippkart definert som næringsområde (som kan fungere som buffer mot E6 for annen bebyggelse). Bydelen mener at en ensidig etablering av forretninger for plasskrevende varer i dette området, og dalbunnen for øvrig, ikke er en formålstjenlig arealutvikling. Det kan heller ikke sies å være i trad med HUG eller Planprogram for Breivoll / Alnabru. Vi mener det må være en forutsetning at man holder seg til tidligere overordnete planvedtak, og at man i vurderinger av nye planer ser disse i sammenheng med planprogrammet. Planområdet fremstår i dag som rufsete med få estetiske kvaliteter. Nybygg på eiendommene vil kunne gjøre området penere og tilføre området positive kvaliteter. Planforslaget legger også opp til en mer effektiv utnyttelse av planområdet enn i dag. Dette er positivt. Planområdet er i kommunedelplanen for Groruddalens sentrale deler definert som næringsområde (C-område) der det kan tillates forretninger på inntil 200 m2 bruksareal. Planforslaget er således i strid med kommunedelplanen mht. størrelse på forretning. Forslagsstiller har tidligere vist til at planforslaget berøres av RPR-ATP. Lokaliseringen kan være hensiktsmessig og i tråd med ABC-prinsippet med hensyn til at planområdet har relativ god tilgjengelighet med bil, lett adkomst til hovedvegnettet og gode parkeringsforhold. Likevel bor det diskuteres hvordan lokaliseringen følger opp RPR-ATPs mål om at "Arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektivressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Det skal legges vekt på å oppnå gode regionale helhetsløsninger tvers av kommunegrensene." Det kan tenkes at en annen utnyttelse av planområdet enn forretning for plasskrevende varer bedre bygger opp under en langsiktig, bærekraftig utvikling i området. Bydelen viser også til at i kommunedelplanens bestemmelser heter det at det ved vurdering av forretning skal legges vekt på konsekvensene for trafikkbelastning og videre at maksimal tomteutnyttelse (her 150 %) skal vurderes i forhold til miljøbelastningen for tilliggende eller utsatte boligområder. Verken planprogrammet for Breivoll Alnabru eller HUG gir en nærmere angivelse av arealbruken i planområdet, utover at det er et utviklingsområde og at det med etablering av kollektivknutepunkt i området (ny jernbanestasjon, nye T-banelinjer) legges til rette for en høyere arealutnyttelse. Det er udiskutabelt at i dagens situasjon er planområdet ikke egnet for støyfølsomme formål som eksempelvis bolig. Av støysonekart fremgår at eiendommene er i et område med høyt støynivå (rød sone). Forretning og service kan derfor være en fornuftig måte å utnytte eiendommen på. Det er ønskelig med variert utnyttelse; nye næringer, handel, kultur, undervisning mv. og boliger der de miljømessige forholdene tillater det. Imidlertid har tendensen de senere år vært at det i dalbunnen etableres stadig flere forretninger for plasskrevende varer, møbler medregnet. Forretningene far en regional funksjon med et stort handelsomland og kundepotensial fordi det ikke er behov for eller markedsmessig lønnsomt å tilby denne varegruppen i alle bydeler (jf. KDP 14 varehandel). Utviklingen har saledes vært og er

37

markedsstyrt, uten større diskusjon om hvor slike forretninger bor lokaliseres, og det har medført økt lokal biltrafikk ettersom handelen er bilbasert, og forretningene er i seg selv plasskrevende. Bydelen forutsetter at ovennevnte (ift. byutvikling) er et tema som skal utredes i konsekvensutredningen i tillegg til planens konsekvenser for nærliggende boliger. 2.Byantikvaren Byantikvaren opprettholder sin uttalelse ved planinitiativ og har ingen ytterligere kommentarer 3.Bymiljøetaten, divisjon trafikk Det må redegjøres for overvannsløsninger i plansaken. Overvann skal håndteres lokalt. Mindre regnskyll skal infiltreres, regn på mellom 20-40 mm skal fordrøyes, mens åpne og trygge flomveier skal etableres for håndtering av regn > 40 mm Planområdet er en del av et større industriområde som er preget av svært lite vegetasjon. Grønnstruktur er svært viktig for å oppnå et godt lokalklima og godt lokal luftkvalitet i dette generelt industrirelaterte området. Vegetasjonskledde flater - især trær - mottar, bremser og fordamper overflatevann, og kan på den måten begrense behovet for tekniske overvannshåndteringsanlegg, samtidig som det kan begrense skader i forbindelse med oversvømmelser. Videre vil vegetasjon øke områdets estetiske verdi. Ut fra ovennevnte anbefaler vi at tiltaket planlegges med grøntanlegg, herunder grøntbuffer med trær mot offentlig vei. Reguleringsbestemmelse må ivareta opparbeidelse av grøntanlegg ved gjennomføring av tiltaket. Nødvendige tiltak mot støy og luftforurensing, samt mot forurenset grunn må sikres. Krav til støyskjerming skal tilfredsstilles i henhold til Miljøverndepartementets skriv, T-1442, eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer. Det må også tilfredsstilles krav til luftkvalitet i henhold til Miljøverndepartementets skriv, T-1520 «Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen. 4.Vann- og avløpsetaten Det ligger VA-ledninger langs Strømsveien som bl.a. eksisterende bygg i planområdet er tilknyttet. VAV ber om at byggegrenser, også de for underjordiske tiltak, plasseres slik at det ikke oppstår konflikt ved bygging av tiltakene. Det betyr at grensene må settes med min. 3 m avstand til hovedledningstraseene. VAV ber også om at det legges opp til lokal overvannshåndtering og at dette tas inn som egen reguleringsbestemmelse. 5.Brann- og redningsetaten Forslaget må ivareta Brann- og redningsetaten sine muligheter for å utføre innsats i bygningene ved brann. Spesielt viktig er forhold knyttet til atkomst og tilgang til slokkevann. Brann- og redningsetaten ønsker brannhydranter fremfor brannkummer, da hydranter er enklere å lokalisere og raskere å betjene, noe som vil kunne medvirke til en mer effektiv slokkeinnsats. Atkomsten for Brann- og redningsetaten sine utrykningskjøretøyer til eksisterende bygninger eller omliggende eiendommer må ikke hindres/forverres. Det bør være kjørbar atkomst rundt bygningene, samt oppstillingsplasser for Brann- og redningsetatens biler og utstyr. Avstand fra oppstillingsplass til angrepsvei må ikke overstige 50 meter. Ved eventuell planlegging av parkeringskjeller er det særlig viktig å tilrettelegge for rednings- og slokkeinnsats. Erfaringsmessig er parkeringskjellere særlig utfordrende med hensyn på rednings- og slokkeinnsats. Brann- og redningsetaten ber om at dette tas i betraktning allerede i planlegging av utomhusarealer dersom det skal bygges garasjekjeller. Brann- og redningsetaten gir en sterk anbefaling om installering av sprinkleranlegg eller andre egnede stasjonære slokkeanlegg.

38

6.Beredskapsetaten Beredskapsetaten har ingen kommentarer til detaljreguleringen 7.Kollektivtransportproduksjon Kollektivtransportproduksjon har ingen bemerkninger til tiltaket slik det er vist på mottatt underlag. 8.Fylkesmannen i Oslo og Akershus Fylkesmannen har vurdert varslet planarbeid ut ifra regionale og nasjonale hensyn innenfor sine ansvarsområder. Basert på den oversendte informasjonen har Fylkesmannen ingen konkrete merknader. 9.Fjellhus boligselskap Fjellhus boligselskap vil på det sterkeste motsi seg omreguleringen med grunn i følgende punkter:

• Omreguleringen vil medføre økt trafikk til et område som allerede er sterkt trafikkbelastet. Støy forbundet med bilverksted og bilbutikker, prøvekjøring m.m., vil være en tilleggsbelastning til dette. Vi frykter også at slik aktivitet vil kunne foregå på kveldstid. Tilstøtende boligområder er i gul sone. Det virker derfor meningsløst tilføre ekstra støy til et område som heller burde vært regulert til mindre støygenererende aktivitet.

• Omreguleringen er i strid med intensjonen for området i "Planprogram for Breivoll og Alnabru". Her er de aktuelle tomtene angitt med funksjonsblanding mellom bolig og næring (s 29). Man vil da kunne tenke seg detaljhandel/butikker på gateplan kombinert med leiligheter i øvre plan. Eventuelt service tilbud for en gryende bydel. En massiv utbygging av plasskrevende bilbutikk og verksted er absolutt ikke innenfor denne definisjonen.

• Videre er det i Planprogrammet angitt fremtidig T-banestasjon i umiddelbar nærhet. Det må kunne sies at det vil være mer hensiktsmessig med boligarealer fremfor næringsarealer i omradet for å bygge oppunder behovet for en t-bane stasjon.

• Omreguleringen strider imot Oslo kommunes tanke om utbygging av boliger i Groruddalen. I forlengelse av dette kan omreguleringen sies å være usosial. Dersom Oslo skal få bukt med befolkningsveksten, er det avgjørende at attraktive sentrumsnære områder benyttes til boligbygging eller utvikling av nye bydeler (eks. Løren, Ensjø) fremfor plasskrevende næringsarealer. Omreguleringen er således lite fremtidsrettet.

• Vi frykter at omreguleringen vil bane vei for andre tilsvarende omreguleringer og at vi kan ende opp med en ny "bilby" ikke ulikt det Ensjø har vært. Hele Ensjø er som kjent omregulert til boligformål og bilforhandlere har måttet finne nye steder å etablere seg. Vi frykter at disse aktørene i stor skala vil etablere seg i og rundt "feltet". Denne omreguleringen er den første i området og vil således skape presedens for fremtidige omreguleringer.

• Den ønskede arealutnyttelsen av "feltet" er langt over dagens tomteutnyttelse. Vi ser ikke poenget i en slik "overdreven" utbygging. Høyden på byggene er også langt høyere enn dagens bygg. Vi ser ingen grunn til at et nytt bygg skal være høyere enn eksisterende bygg. Dette gjelder særlig for tomten ved Caspar Storms vei. Et 16 meter høyt bygg her vil oppleves som en mur for beboere i Harald Halvorsens vei 49 og 51.

Forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene 1.Bydel Alna Asplan Viak vil i likhet med kommentaren til samrådsinnspillene understreke at den planlagte bebyggelsen vil være et kombinert salgs- og serviceanlegg for RøhneSelmer, der salgsavdelingen utgjør bare 13 av totalt 73 ansatte. Verkstedene og klargjøring utgjør den største andelen av de ansatte. Kunder til salgsavdelingen og delelager utgjør bare 1/3 av biltrafikken til og fra anlegget. Likevel må RøhneSelmer karakteriseres som en såkalt «B-

39

virksomhet» (kfr ABC prinsippet om lokalisering av rett bedrift på rett sted). Virksomheten er i sin natur bilbasert og lokalisering ved Strømsveien og med umiddelbar atkomst fra E6 er bortimot ideell både for bedriften og for samfunnet. 2.Bymiljøetaten, divisjon trafikk Som det er kommentert til samrådsinnspillene og vist på illustrasjonsplanen, planlegges det treplanting langs alle de tre tilstøtende veiene og et grøntbelte langs Høvleriveien. Dette vil bidra til infiltrasjon av overvann, men det vil likevel være nødvendig med lokal fordrøyning av overvannet. Det er innarbeidet en forutsetning om dette i forslaget til reguleringsbestemmelser. Det er også innarbeidet krav om at Miljøverndepartementets skriv, T-1442 om støy i arealplanleggingen og T-1520 om luftkvalitet skal legges til grunn for utbygging av området. 3.Vann- og avløpsetaten Det vises til kommentaren ovenfor til Bymiljøetaten. 4.Brann- og redningsetaten Som det vises på illustrasjonsplanen, planlegges bebyggelsen med kjørbart areal langs alle kanter av bygget, i tråd med Brann- og redningsetatens ønsker. 5.Fjellhus boligselskap Det er gjennomført en trafikkanalyse som viser antatt fordeling av trafikk på de ulike veiene i området. Caspar Storms vei har i dag ca. 500 kjøretøyer ÅDT vest for Høvleriveien og ca. 2 200 kjøretøyer mellom Høvleriveien og Ole Deviks vei. Det er beregnet at RøhneSelmers anlegg vil medføre en tilleggstrafikk på ca. 160 kjøretøyer i Caspar Storms vei, slik at trafikken på de to strekningene vil øke til hhv. 700 og 2 500 kjøretøyer. Dette er fortsatt en begrenset trafikkmengde. Som det er kommentert ovenfor til Bydel Alna, vil ikke den planlagte bebyggelsen primært være et forretningsbygg. Verkstedene og klargjøring av biler vil utgjøre en stor del av virksomheten og bare ca. 1/3 av trafikken til og fra anlegget vil være kunder til salgsavdelingen og til delelager. Virksomheten vil derfor være godt innenfor de mål som trekkes opp for transformasjon og utvikling av Breivoll/Alnabruområdet. Med utilfredsstillende luftkvalitet og mye trafikkstøy er boliger ikke noen aktuell arealbruk i dette området. Den foreslåtte utnyttelse på 220 % er også i tråd med de målene som trekkes opp for Breivoll/Alnabruområdet. Det ville være galt å låse så vidt sentrale næringsområder til dagens utnyttelse på 0,8 (tilsvarer ca. 100 % med dagens regnemåte). Den foreslåtte gesimshøyde på kote 103 mot Caspar Storms vei er bare 5 meter høyere enn dagens regulering som har tillatt gesimshøyde 10 meter. Foreslått gesimshøyde mot Strømsveien er 7 meter høyere enn dagens regulering som har maksimal byggehøyde 13 meter. I forhold til boligene i Fjellhus allé, der terrenget ligger på kote 103 - 105, vil det planlagte bygget likevel ikke ta bort utsikten mot den grønne åsen ved Østre Aker kirke.

40

4 FORSLAGSSTILLERS ARGUMENTASJON

4.1 FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE RøhneSelmer har i en årrekke drevet salg, service og reparasjon av biler ved sitt anlegg i Gladengveien på Ensjø. Ensjøområdet er under utvikling fra bil- til boligby. Bilforretning med verksteddrift vil ikke passe inn i det nye bybildet og RøhneSelmers eiendomsselskap, Ingen kommentar, ønsker derfor å utvikle et nytt anlegg for virksomheten. Det nye anlegget bør ha en forholdvis sentral og lett tilgjengelig beliggenhet. Selmer Eiendom Alnabru har ervervet eiendommene i Strømsveien og Caspar Storms vei til dette formålet. Eiendommene er i dag regulert til byggeområde for industri, men fordi salg av nye og brukte biler vil utgjøre en stor del av bygningens areal, er det nødvendig å omregulere området til kombinert arealbruk: forretning (handel med plasskrevende varer)/ annen offentlig eller privat tjenesteyting/ kontor/lager/industri (verksted). Den eksisterende bebyggelsen på eiendommene er gammel og utidsmessig og vil bli revet. I Caspar Storms vei 8 står en verkstedbygning i 3 etasjer fra 1968, men denne har små flater i hver etasje og etasjehøyder som ikke passer sammen med det planlagte nybygg. Dagens reguleringsplan tillater en byggehøyde på 13 meter. Tidligere var dette en ordinær høyde for bygg i 3 etasjer, men dette er ikke tilstrekkelig for en moderne bilbedrift. I et bilverksted skal biler løftes på bukk og for å kunne håndtere varebiler, bør en ha fri takhøyde på 5 meter, dvs. en bruttohøyde på 6 meter. RøhneSelmer ønsker mulighet for å ha verksted i både 1. og 2. etasje, dvs. 2 etasjer à 6 meter. I tillegg er det behov for kontorer. Dette planlegges i 3. og 4. etasje. 4. etasje er tilbaketrukket fra Caspar Storms vei. Tomten må disponeres med tanke på at salg og service av biler er virksomhetens produkt. Det må derfor være en ankomstsone hvor det er lett å orientere seg for kundene når de skal sette fra seg og hente biler. Byggets hovedinngang og ankomstsone vender seg derfor mot Høvleriveien på østsiden. Det må også legges til rette for at lastebiler - bl.a. semitrailere som henter nye biler fra havna – skal manøvreres inn og ut fra tomten. Det forutsettes derfor at atkomst fra Strømsveien som er fastsatt i gjeldende reguleringsplan, blir videreført. Vareinntak og andre funksjoner som skal ha tilgang for store kjøretøyer, legges mot Strømsveien. Caspar Storms vei skal være en mer rolig strøksgate. Bygget vil derfor få en mer rolig fasade denne veien, med vinduer mot aktivitetene innenfor. Et moderne bilanlegg må imidlertid planlegges med mulighet for å kjøre rundt bygget for å unngå å måtte å snu biler. Mot Caspar Storms vei planlegges derfor en sone med «shared space» eller gatetun, der en forholdsvis beskjeden bilkjøring kan dele plassen med fotgjengere. Det vil ikke bli parkeringsplasser i denne sonen. Selmer Eiendom må ta høyde for variasjoner i markedet og at det i perioder kan være aktuelt å leie ut deler av lokalene til andre bedrifter. Det vil være mest aktuelt å leie ut til andre bedrifter i bilbransjen. Mot vest planlegges derfor en biinngang til bruk for eventuelle andre bedrifter. Det kan også bli aktuelt å leie ut lokaler til annen offentlig eller privat tjenesteyting, for eksempel helserelaterte tjenester, treningsstudio, mm.

41

4.2 ILLUSTRASJONER Følgende illustrasjoner, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser planlagt utbygging iht. forslaget.

Figur 20. Planlagt bebyggelse med opparbeidelse av uteareal på tomten og av tilstøtende gater.

Figur 21. 4. etasje: Administrasjon, mm. eller annen offentlig eller privat tjenesteyting

42

Figur 22. 3. etasje: Administrasjon og lager, mm. og annen offentlig eller privat tjenesteyting

Figur 23. 2. etasje: Salg, klargjøring, lakk- og skadeverksted og lager

43

Figur 24. 1.etasje: Salg, service, verksted, delelager, mm. Figuren viser også disponering av

uteareal på tomten.

Figur 25. Underetasje: Lager nye og brukte biler, parkering og sykkelparkering

44

Figur 26. Oversiktsbilde planlagt bebyggelse

Figur 27. Planlagt bebyggelse sett fra krysset Strømsveien/Høvleriveien.

Hovedatkomst planlegges fra midt på Høvleriveien (utenfor venstre bildekant)

45

Figur 28. Planlagt bebyggelse sett fra krysset Caspar Storms vei/Høvleriveien.

Trekantet «torg» på hjørnet skal bli strøksplass for allmenheten.

Figur 29. Planlagt bebyggelse sett sydover langs fra Caspar Storms vei

46

Figur 30. Gatemiljø med «shared space» sone langs Caspar Storms vei.

Figur 31. Bydelsplass på hjørnet Caspar Storms vei/Høvleriveien

47

Figur 32. Fasade nord (mot Høvleriveien)

Figur 33. Fasade mot nabo i sydvest

Figur 34. Fasade mot Strømsveien

Figur 35. Fasade vest (mot Caspar Storms vei)

Figur 36. Tverrsnitt gjennom bebyggelsen – sett mot vest

48

5 PLAN- OG BYGNINGSETATENS VURDERING <OG ALTERNATIV>

Plan- og bygningsetaten vil skrive denne delen.

6 KART OG BESTEMMELSER Forslagsstiller/fagkyndig sender inn forslag til plankart og reguleringsbestemmelser. Plan- og bygningsetaten vil ferdigstille denne delen, etter avklaring med forslagsstiller/ fagkyndig.

7 VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN Plan- og bygningsetaten vil skrive denne delen.