Utrecht is geliefd als vestigingsplaats voor nationale hoofdkantoren en

zakelijke dienstverleners. We zijn de vierde kantorenstad van Nederland.

Deze sterke positie continueren we graag. Daarom houden we ons actief

bezig met de regie van de kantoorontwikkeling binnen onze grenzen.

Regeren is vooruitzien en dat gaat zeker op voor langdurige projecten.

Daarom hebben wij voor u de gemeentelijke afspraken over de

kantoorontwikkeling tot 2015 in deze brochure bijeen gebracht.

Zo weet u precies wat op dit gebied de komende jaren binnen Utrecht

mogelijk is.

Marka Spit, Wethouder Sociale en Economische Zaken

Voorwoord

1

Galgenwaard

2

1 Utrecht sterke kantorenstad

De Utrechtse kantorenmarkt is al jaren sterk en gezond. De stad ligt centraal,

direct aan de belangrijkste snelwegen A12 en A2, met het grootste NS-

station van Nederland en op korte reisafstand van Schiphol. Dit maakt

Utrecht de ideale vestigingsplaats voor nationale kantoren en zakelijke

dienstverleners.

Stationgebied

�

Om de leesbaarheid van deze brochure te vergroten

geven we aan wat de gemeente Utrecht verstaat onder

kantoorruimte en bedrijfsruimte. Een kantoorruimte is

een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk werkzaam-

heden worden verricht aan een bureauopstelling,

eventueel in combinatie met vergaderruimten.

Daarbij valt te denken aan administratieve werkzaam-

heden, vergaderingen/presentaties of cursussen/

seminars. Een bedrijfsruimte is een ruimte waarin

bijvoorbeeld fysieke goederen worden vervaardigd of

bewerkt, opslag van archief of een showroomruimte.

De uitgebreide definitie is te vinden in de bijlagen.

In vergelijking met andere Europese steden, doet Utrecht

het erg goed. De stad is populair door haar aantrekkelijke

woonmilieu, de historische binnenstad, het ruime culturele

aanbod en de grootste universiteit van Nederland. Boven-

dien lijkt de vergrijzing geen grip op de stad te krijgen. In

plaats daarvan gebeurt het omgekeerde; het jonge en

hoogopgeleide deel van de bevolking blijft groeien.

Als vierde kantorenstad van Nederland heeft Utrecht een

kantorenvoorraad van ongeveer 2,4 miljoen vierkante

meter. De vraag naar en het aanbod van kantoorruimte

zijn goed op elkaar afgestemd en de kantorenvoorraad is

de laatste jaren aanhoudend en gecontroleerd gegroeid.

Als resultaat hiervan heeft Utrecht in vergelijking met

andere Nederlandse steden een laag leegstandspercentage

dat nog steeds daalt. In 2008 was de leegstand in de

kantorenvoorraad ongeveer zes procent. Voor de oudere

locaties in de stad, waar de leegstand zich voornamelijk

voordoet, wordt inmiddels gewerkt aan renovatie en

herontwikkeling naar andere functies.

�

Kanaleneiland

1 Utrecht sterke kantorenstad

4

2 Het Afsprakenkader

De gemeente Utrecht voert een stedelijke ontwikkelingsstrategie voor

kantorenlocaties in de stad. De laatste jaren zijn er veel voorbeelden geweest

van steden zonder stedelijke regie. Gevolgen waren onder andere interne

concurrentie tussen projecten, overprogrammering, leegstand en prijsbederf.

Dit leidde tot ongunstige omstandigheden voor de stedelijke ontwikkelingen.

Papendorp

5

Om helderheid te scheppen over de stedelijke ontwikke-

lingsstrategie is het Afsprakenkader Kantoorontwikkelin-

gen 2008-2015 opgesteld. Hierin zijn de hoofdlijnen en

bindende afspraken vastgelegd voor de ontwikkeling

van kantoren in de stad Utrecht. Zo is voor ontwikke-

laars, beleggers en kantoorgebruikers duidelijk op welke

locaties er kantoren bijgebouwd mogen worden, om

welke soort kantoren het daarbij gaat en hoeveel.

Regionaal Structuurplan II

In het Regionaal Structuurplan zijn in 2007 bindende

afspraken vastgelegd over kantoorontwikkeling tot

het jaar 2015. Deze afspraken zijn bindend voor de

gemeenten in het regionaal samenwerkingsverband

Bestuur Regio Utrecht (BRU), zoals Nieuwegein, Zeist,

Houten en Maarssen. De belangrijkste afspraken in

het Regionaal Structuurplan zijn:

Volume

• Tot 2015 is een gezamenlijke marktruimte van

ruim 1.000.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo).

Daarvan is 900.000 m2 direct toegewezen aan projec-

ten en blijft 100.000 m2 in portefeuille, met als doel

dit later (tegen betaling) toe te wijzen aan projecten

die een bijzondere bijdrage kunnen leveren aan het

Regionaal Structuurplan.

• De stad Utrecht heeft tot 2015 622.000 m2 bvo

toegewezen gekregen en in de periode na 2015 nog

eens 270.000 m2.

• Restvolumes in oude bestemmingsplannen vallen niet

onder het Regionaal Structuurplan.

5

• Op grond van de regionale afspraken zou in het

Stationsgebied nog 240.000 m2 kantoren ontwikkeld

kunnen worden. Omdat het Stadskantoor in het

Regionaal Structuurplan niet wordt meegerekend,

is er daardoor theoretisch �00.000 m2 ruimte.

Locaties

• Het verslepen van een kantorenprogramma van de

aangewezen locatie naar een andere is niet toegestaan.

Dit kan wel binnen de twee grote nieuwbouw-

locaties Leidsche Rijn en Stationsgebied.

• Bij sloop mag alleen op dezelfde locatie worden terug

gebouwd.

• Kleinschalige kantorenlocaties van minder dan

1.500 m2 bvo maken geen deel uit van de afspraken in

het Regionaal Structuurplan.

• De gemeenten streven naar het zoveel mogelijk

beperken van kantoorfuncties op bedrijventerreinen.

Daarom mogen kantoorruimtes op deze terreinen niet

worden afgesplitst of afgescheiden worden gebruikt.

Overig

• Bij de kantoorontwikkeling wordt prioriteit gegeven

aan de grote nieuwbouwlocaties Leidsche Rijn Centrum,

Papendorp en Stationsgebied.

• Voor nieuw uit te geven kantorenlocaties is een voor-

verhuur of eindgebruikerspercentage vereist van

75 procent.

• Gemeenten zijn gebonden aan afspraken met betrek-

king tot mobiliteitseffecten en een mobiliteitstoets.

• Een gemeentehuis wordt niet gerekend tot commer-

cieel vastgoed en valt dus niet onder de afspraken.

Nieuwbouw Gem. Utrecht (x 1.000 m2 bvo) o.b.v. BRU-afsraken

2005-2010 2010-2015 project totaal tot 2015 vanaf 2015 project totaal

Stationsgebied 95 95 190 50 240

(excl. Rabobank) (40) (40) (40)

Leidsche Rijn 197 195 �92 220 612

Overig 19 19

Totaal 351 290 622 270 911

Bron: Uitvoeringscontract RSP II 2005-2015 (2007)

2 Het Afsprakenkader

6

� Gemeentelijke afspraken

Naast de afspraken in het Bestuur Regio Utrecht, zijn er ook

gemeentelijke besluiten die invloed hebben op de kantoorontwikkeling.

Deze besluiten gaan voornamelijk over het Stationsgebied.

Stationsgebied

Verwachte vraag naar kantoorruimte

Jones Lang Lasalle heeft in een bandbreedte de jaarlijkse

vraag naar kantoorruimte voor de stad Utrecht bepaald.

De verwachte vraag naar nieuwbouwkantoren sluit goed

aan bij de geplande nieuwbouw in de grote kantoren-

locaties Papendorp, Leidsche Rijn Centrum en Stations-

gebied. Tot 2015 lijkt het volume dat binnen BRU is

vastgelegd voor de stad Utrecht toereikend om in de

vraag vanuit de markt te voorzien.

m2 per jaar (incl. vervanging/verplaatsing)

Totale vraag tussen 1�6.000 - 160.000

Uitbreidingsvraag tussen �4.000 - 40.000

Nieuwbouwvraag tussen 45.000 - 5�.000

Bron: Uitvoeringscontract RSP II 2005-2015 (2007)

In 2006 heeft de gemeenteraad een kantorenvolume

vastgesteld voor het Stationsgebied van 201.714 m2.

Dit is exclusief de Knoopkazerne en het Jaarbeursterrein

Noord. In het Regionaal Structuurplan is meer ruimte

voor kantoorontwikkeling in het Stationsgebied dan in

de gemeenteraad was overeengekomen. Op 12 juni 2007

is daarom door B&W besloten om de 40.000 m2 bvo

die vrijgevallen was in het Stationsgebied toe te wijzen

aan Leidsche Rijn.

In 2008 heeft de gemeenteraad besloten om een Rijks-

verzamelkantoor op de locatie Knoopkazerne mogelijk te

maken met een volume van 70.000 m2 bvo. 20.000 m2

hiervan is vervanging en 50.000 m2 is nieuw. Dit bete-

kent een totaal van 251.714 m2 nieuw kantorenvolume

in het Stationsgebied.

7

Papendorp

� Gemeentelijke afspraken

8

4 Vestigingswensen doelgroepen

De vestigingswensen van de verschillende doelgroepen verschillen sterk.

ICT bedrijven willen over het algemeen een goed bereikbare zichtlocatie

aan de snelweg, terwijl de Rijksoverheid bijvoorbeeld de ligging naast het

Centraal Station een belangrijke voorwaarde vindt. Daarom is het voor een stad

belangrijk om een breed scala aan vestigingslocaties te kunnen aanbieden.

Binnenstad

9

Match doelgroepen en locaties

Overheid Zakelijke Financiële Non-profit IT Onderwijs,

diensten dienst- instellingen gezondheids-

verlening (incl. belangen- en

organisaties) welzijnsector

Stationsgebied e.o. +++ + +++ + +

Papendorp +++ + +++

Leidsche Rijn Centrum e.o. ++ ++ + + ++

Kanaleneiland ++ + ++ ++

Rijnsweerd + ++ + ++ ++

Overvecht + +

Oost + ++ + +

Galgenwaard +++

Lage Weide + +

Oudenrijn + +

Bron: Jones Lang LaSalle (2007)

9

De Wetering Zuid

4 Vestigingswensen doelgroepen

10

Papendorp

11

12

5 Belangrijke kantorenlocaties

Utrecht heeft verschillende kantorenlocaties. In de overzichtskaart

zijn ze allemaal te zien. In dit hoofdstuk wordt een aantal locaties verder

toegelicht: het Stationsgebied, Papendorp en Leidsche Rijn Centrum.

LAGEWEIDE/CARTESIUSWEGTERREIN

OVERVECHT

LEIDSCHE RIJN CENTRUM E.O.

STATIONSGEBIED E.O.

OUDENRIJN

PAPENDORPKANALENEILAND

BINNENSTAD

OOST

RIJNSWEERD

1�

Het Stationsgebied is bijzonder aantrekkelijk door haar

ligging aan het grootste station van Nederland, de

kwaliteit van het binnenstedelijke milieu en het zeer

hoogwaardige voorzieningenniveau. Zowel overheids-

organisaties en banken/verzekeraars als zakelijke

dienstverleners stellen dit erg op prijs.

Daarnaast is het Stationsgebied vanaf de snelweg relatief

goed bereikbaar per auto. De parkeernorm is weliswaar

strikt, één parkeerplaats per 250 m2 bvo, maar er is veel

openbare parkeergelegenheid aanwezig.

Het Stationsgebied heeft meer te bieden dan alleen maar

kantoren. De binnenstad is op loopafstand en Hoog

Catharijne breidt verder uit als het modernste winkel-

centrum van Nederland. Ook het Jaarbeursterrein

ontwikkelt zich en wordt steeds meer een centrum van

ontspanning met de komst van onder andere Holland

Casino, een megabioscoop en een nieuw hotel.

1�

Binnen het Stationsgebied richten de kantoor-

ontwikkelingen zich op een aantal deellocaties:

•Een groot gedeelte van het kantorenvolume wordt

ontwikkeld op de strook gelegen aan de westzijde

van het spoor, door NS Poort. Hier krijgt ondermeer

het Stadskantoor haar plek en wordt ter hoogte van de

Knoopkazerne in samenwerking met de Rijksgebouwen-

dienst een groot cluster met rijkskantoren ontwikkeld.

•Daarnaast wordt rond het Jaarbeursplein de openbare

ruimte heringericht en wordt een grote ondergrondse

parkeergarage ontwikkeld. Deze locatie richt zich

primair op het bank- en verzekeringswezen.

•Tot slot worden verspreid in het Stationsgebied op

meerdere deellocaties kleinere en middelgrote kantoren

ontwikkeld, ondermeer langs de oostzijde van het spoor

en op het Jaarbeursterrein.

Locatie Stationsgebied

Stationsgebied

14

Dé locatie voor nationale en internationale diensverleners

in Utrecht is Papendorp. Goed zichtbaar door de ligging

aan de A12 en A2 onderscheidt Papendorp zich door een

uitstekende stedenbouwkundige en landschappelijke

structuur. Dit in combinatie met de hoogwaardige

architectuur maakt de locatie bijzonder aantrekkelijk.

Wanneer het gebied volledig ontwikkeld is, zal het

bestaan uit ongeveer �40.000 m2 bvo kantoren en

ongeveer 160.000 m2 bedrijfsgebouwen die voor een

deel kantoorruimte en voor een deel bedrijfsruimte zijn.

Papendorp is onderverdeeld in vijf deelgebieden:

• De Taats • De Cope • Nieuwerijn kantoorgedeelte

• Nieuwerijn bedrijvengedeelte • Groenewoud

Het hart van Papendorp is de stedelijke as genaamd

De Taats, met daar omheen een groen landschappelijk

gebied. Dit zorgt ervoor dat De Taats goed zichtbaar is

vanaf de snelwegen én vanuit de stad. In het groene

gebied om De Taats staan vrijstaande kantoren en

bedrijfsgebouwen. Om het groene, waterrijke landschap

niet te verstoren zijn de parkeerplaatsen zoveel

mogelijk aan het oog onttrokken, door deze inpandig

of ondergronds aan te leggen.

Papendorp is direct bereikbaar vanaf de afritten van

de snelweg A12, de A2 en vanuit de stad via de

Prins Clausbrug. Ook het openbaar vervoer is een goede

optie. Een hoogwaardige verbinding zorgt voor een

reistijd van slechts tien tot vijftien minuten van het

Centraal Station naar Papendorp.

De parkeernorm bij de kantoorgebouwen in Papendorp is

één parkeerplaats per 5� m2 bvo. Daarnaast is er ook

collectieve parkeergelegenheid.

Hoewel Papendorp zich voornamelijk richt op de

doelgroep zakelijke dienstverlening, ICT dienstverlening

en hoogwaardige bedrijvigheid, wil dat niet zeggen dat

andere bedrijven zich er niet thuis voelen. In de loop der

jaren hebben zich bijvoorbeeld ook medische beroepsor-

ganisaties (Domus Medica) en overheids-instanties

(Belastingdienst) in Papendorp gevestigd.

Locatie Papendorp

Papendorp

15

In Leidsche Rijn Centrum en omgeving wordt ongeveer

�50.000 m2 bvo kantoorruimte ontwikkeld. De goede

bereikbaarheid gecombineerd met de ligging in een

nieuw multifunctioneel gebied met woningen, horeca,

winkels en cultuur, is aantrekkelijk voor veel soorten

kantoorgebruikers. Leidsche Rijn Centrum heeft daardoor

een zeer gunstige mix van centrumvoorzieningen op een

snelweglocatie met een station.

Direct gelegen aan de A2 is Leidsche Rijn Centrum bin-

nen een paar minuten bereikbaar vanaf de snelweg.

De parkeernorm in het gebied is één parkeerplaats per

67 m2 bvo. Daarnaast worden er ook openbare parkeer-

gelegenheden aangelegd, waardoor er wordt geprofiteerd

van dubbel gebruik van parkeerplaatsen voor kantoren,

wonen, winkelen en uitgaan. Daarnaast is ook het open-

baar vervoer prima geregeld met het nieuwe NS-station

Leidsche Rijn Centrum.

15

De grotere kantoren in de A2-zone zijn direct zichtbaar

vanaf de snelweg A2. Leidsche Rijn Centrum richt zich

voornamelijk op zakelijke dienstverleners, semi-overheid

en non-profit. Hiermee ligt de doelroep tussen die van

het Stationsgebied en Papendorp in.

De Belle van Zuylen neemt als landmark en trekpleister

een bijzondere positie in. Dit complex is vooral gericht

op een specifiek segment aan de bovenkant van de

kantorenmarkt. Als vestigingslocatie moet de Belle zich

kunnen meten met de Amsterdamse Zuidas.

Locatie Leidsche Rijn Centrum

Leidsche Rijn Centrum

16

6 Procesafspraken

Voor het vasthouden van een gezonde kantorenmarkt en

het voorkomen van interne concurrentie is stedelijke regie over

de projecten in de stad belangrijk.

Rijnsweerd

1717

De gemeente Utrecht voert regie op drie niveaus:

strategisch, tactisch en operationeel.

Regie op strategisch niveau door:

• Fasering van projecten / tempo van de ontwikkeling

van projecten

• De afstemming van de producten

• Organisatie van de afstemming

• Het vaststellen van de Vastgoedmonitor en de

Grondprijzenbrief

• Het waarnemen en bewaken van grote verschuivingen

van en tussen programma's (> 10.000 m2)

Regie op tactisch niveau door: (project en

gebiedsniveau)

• De rol- en taakverdeling in projecten

• De wijze van uitgifte en ontwikkeling

• Het opstellen van de Vastgoedmonitor

• Het opstellen van de Grondprijzenbrief

Regie op operationeel niveau (projecten) door:

• Acquisitie, promotie, begeleiding van

vestigingskandidaten

• Contractvorming en bewaking

• Bouwplanbegeleiding

• After sales

Flexibiliteit in regie

Soms is er flexibiliteit nodig binnen het Afsprakenkader.

Als er een goede aanleiding is om de afspraken op

strategisch niveau aan te passen, kantoorvolumes te

verschuiven van locatie of in de tijd, of een bijzondere

vestigingskandidaat te faciliteren, dan komt de

Adviesgroep Kantoren in actie. Zij bereidt een advies

aan het college van B&W voor. De directeuren van de

betrokken gemeentelijke diensten besluiten samen of

dit advies ook daadwerkelijk wordt voorgelegd.

Operationeel proces

De afdeling Economische Zaken is altijd het eerste

aanspreekpunt voor nieuwe vestigingskandidaten,

ongeacht waar het vestigingsverzoek is ingediend.

Samen met de kandidaat wordt vastgesteld waar hij

behoefte aan heeft. Hiervoor werkt Economische Zaken

samen met Projectorganisatie Stationsgebied, Project-

bureau Leidsche Rijn en Grondzaken. Deze centrale

aanpak garandeert de vestigingskandidaat dat hij tijdens

zijn zoekproces altijd hetzelfde aanspreekpunt heeft en

volledig geïnformeerd wordt over de mogelijkheden

in de stad. In het commerciële voortraject stemt

Economische Zaken haar acquisitietraject af met de

projectorganisaties en de afdeling Grondzaken.

Is de definitieve locatiekeuze gemaakt, dan wordt de

vestigingskandidaat overgedragen aan de betreffende

projectmanager.

Het operationele proces wordt ondersteund door

gemeentelijke serviceteams. Deze teams zorgen voor de

integrale begeleiding van vestigingskandidaten. Zij zijn

multidisciplinair en leveren geïntegreerde deskundigheid

over zaken als stedenbouwkundige randvoorwaarden,

bouwvergunningen en milieuvergunningen.

De projectmanager wordt in het hele traject bijgestaan

door specialisten. Op het gebied van onderhandelingen,

bij het opstellen van een overeenkomst en bij de

uitgifte van grond is dit de afdeling Grondzaken.

In de ontwerpfase en bij vergunningenverlening staat

een stedenbouwkundige (supervisor) en de afdeling

Frontoffice en vergunningen de projectmanager terzijde.

6 Procesafspraken

18

7 Bijlagen

Papendorp

Kantoorruimte

Een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk werkzaamhe-

den worden verricht aan een bureauopstelling, eventueel

in combinatie met vergaderruimten. Dit zijn onder meer:

• Administratieve werkzaamheden, werkzaamheden aan

desktop/laptop/CAD-CAM-apparatuur, vergaderingen/

presentaties, commerciële bureaugebonden activiteiten,

beleidswerkzaamheden en alle daarmee gelijk te stellen

bureaugebonden activiteiten.

• Interne en externe opleidingen, seminars en congres-

sen die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van een

kantoorhoudende onderneming worden beschouwd als

onderdeel van de kantoorfunctie.

• Functies binnen een kantoorhoudend bedrijf die beho-

ren bij het normale kantorengebruik zoals een repro-

ruimte, interne serverruimte en interne archiefruimte,

worden beschouwd als onderdeel van de kantoorruim-

te.

Bedrijfsruimte

Een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk:

• Fysieke goederen worden vervaardigd, bewerkt, geïnstalleerd,

getest, hersteld, opgeslagen of gedistribueerd.

• Laboratorium, chemisch of natuurkundig/technisch,

cleanrooms.

• Studio/atelierruimte zonder bureau-/vergaderopstelling waar

fysieke producten worden vervaardigd.

• Showroomruimte waarin fysieke producten worden

getoond ten behoeve van een zakelijke presentatie, niet

toegankelijk voor consumenten.

• Technische training en praktijkopleiding in een technische

omgeving/werkplaats, onderdeel van en ondergeschikt aan de

bedrijfsvoering.

• Dataopslag ten behoeve van externe organisaties.

• Opslag van archieven ten behoeve van externe organisaties.

Definities kantoorruimte en bedrijfsruimte Bijlage 1

Marketingproces kantoren

Doelgroepen

Commercieel voortraject

• Promotie

• Acquisitie

• Advisering

• Allocatie

EZ in samenwerking met Grondzaken, PBLR, POS

Verkoop

• Onderhandeling

• Intentieovereenkomst

• Uitgiftecontract

Projectmanager in samenwerking met o.a. Grondzaken

Service

• Ontwerpbegeleiding

• Vergunningverlening

Projectmanager in samenwerking met o.a. Stedenbouw

en Frontoffice en vergunningen

Aftersales

Proces begeleiding vestigingskandidaten Bijlage 2

19

Bijlage 1

20

Rijnsweerd