Embed Size (px)
Citation preview
Blefjell Utvikling BA
Utviklingsplan for Blefjell 2004-2025
Utarbeidet i integrert prosess med kommunedelplan for Blefjell i 2004
Blefjell Utvikling BA
Innhold
1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3
2 Blefjell - en sovende skjønnhet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4
3 Blefjells identitet og profil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5
4 Strategi for utvikling av Blefjell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6
5 Potensiale for næringsutvikling og verdistigning: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7
5.1 Virkning av lokalt driftsselskap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7
5.2 Økt etterspørsel etter varer og tjenester som følge av byggeaktivitet og økt bruk . . .7
5.2.1 Standardheving av eksisterende hytter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7
5.2.2 Nybygging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8
5.2.3 Virkninger av økt bruk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8
5.3 Formuesøkning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9
5.4 Oppsummering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9
6 Miljø . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10
6.1 Områdetilpasset utbygging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10
6.2 Hensyn til villrein . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10
6.3 Estetikk og landskapstilpasning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11
6.4 Øvrige miljøaspekter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11
7 Sti- og løypeplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12
8 Veisystem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14
8.1 Sammenbindingsvei nord-sør . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14
8.2 Veiløsning mot Jondalen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15
8.3 Adkomstveier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15
8.4 Økonomiske beregninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15
9 Vann og avløp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16
10 Organisering og finansiering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16
11 Betydningen av kommunedelplanen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17
Blefjell Utvikling BA
1 Innledning
Blefjell 2010 AS legger med dette fram Utviklingsplanen for Flesberg kommunes del av Blefjell. Området omfatter hele fjelletfra Nordre Ble mot Rollag kommune til Søndre Ble mot Kongsberg kommune, samt avgrenset mot kommunene Tinn ogNotodden i vest.
Arbeidet med Utviklingsplanen er utført i siste halvdel av 2003 og første halvdel av 2004, parallelt og integrert med kommunedelplanen for Blefjell. Utviklingsplanen innebærer et strategidokument som synliggjør muligheter og viktige forutsetninger for reisemålsutvikling, hytteutvikling og Blefjell som næringsressurs. Utviklingsplanen med felles strategier og konkret plan for tiltak fra grunneiere, kommune og næringslivet i Flesberg skal vi sikre både en bærekraftig utvikling og en kommersiell utnytting av verdiene på Blefjell. Integreringen med kommunedelplanen skal skape den nødvendige forutsigbarhet i forhold til myndighetene.
Utviklingsplanen er finansiert av Blefjell2010 AS, Buskerud Fylkeskommune, Innovasjon Norge, Blefjell Utvikling BA og grunneierne som har deltatt i utvalgte pilotområder. Ragnhild Kvernberg og Espen Eliassen, Re-Plan AS, Hemsedal, har stått for prosjekt- og prosessledelse samt reisefaglig rådgivning. Utviklingsplanen er ført i pennen av Odd Harald Hauge for BlefjellUtvikling BA ved Dag Åsmund Bilstad som prosjektansvarlig. Blefjell 2010 AS har koordinert planprogrammet for Blefjell ogkommunedelplanen i Flesberg kommune.
Som viktig basis for Utviklingsplanarbeidet nevnes spesielt:
• Forstudie til Utviklingsplan Blefjell 2015 på oppdrag av Blefjell Utvikling BA, utført av Preview AS april 2002
• Planprogram for Kommunedelplan og Utviklingsplan for Blefjell v/ Flesberg Kommune og Blefjell2010 AS, vedtatt av Flesberg kommunestyre juni 2003
• Prosjektplan for Utviklingsplanarbeidet, desember 2003
• Hovedprinsipper for plan og utviklingsløsninger på Blefjell, vedtatt av Flesberg kommunestyre desember 2003
For øvrig har rådmannens rådgivende styringsgruppe for Kommunedelplanen og Utviklingsplanen bidratt med innspill til planleggingen. Den har vært bredt sammensatt med representanter fra det politiske miljø, kommunal administrasjon, Blefjell Utvikling BA, Foreningen Blefjell, hytteeiere/velforeninger, grunneiere og næringsliv.
Utviklingsplanen vil være styringsredskap i årene som kommer for alle involverte i utviklingen av Blefjell i Flesberg kommune – især for grunneiere og næringsliv. Kreativitet, nødvendig risikovilje og seriøst målrettet arbeide i tråd med markedets ønsker – og et utvidet samarbeid - vil være basis for å utløse den utvikling som vi nå strekker oss mot i replanleggingen av Blefjell. Planarbeidet har vært utfordrende og krevd mye innsats blant de involverte.
Å realisere plan i henhold til visjonen og profilen til en opplevd virkelighet vil kreve det samme.
Men vi kan klare det – i fellesskap.
3
2 Blefjell - en sovende skjønnhet
Blefjell var et av de første fjellområder i Norge som ble utbygget som turistmål, med en betydelig utbygging på 60- og 70-tallet.Området bærer preg av denne tidlige utbyggingen, som skjedde individuelt og spredt, og med lave krav til standard målt motnåtidens krav. Verken vei, vann, kloakk eller strøm ble ansett som nødvendig i den samtid hvor den største del av Blefjell-utbyggingen fant sted.
Det var den allmenne lørdagsfri fra midt på 70-tallet som ga grunnlaget for den dramatiske økning i bruk av fritidsboliger. De fleste fjellområder i Norge er utbygget og utviklet i de siste tretti år, og fremstår i dag som mer tilrettelagte og eksklusiveenn Blefjell. Dette har ført til at Blefjell har mistet en tidligere ledende posisjon, og i dag henger etter, både i bruksmengde og iverdiutvikling. Rent konkret kan dette måles gjennom brukerundersøkelser og gjennom relativt lave priser på tomter og hytter.
Blefjell har imidlertid ikke mistet de naturgitte forutsetninger og fordeler som førte til den tidlige populariteten. Det er fortsattkortere reisetid fra sentrale Østlands-områder til Blefjell enn det er til noe annet sted med tilsvarende fjellopplevelser. OgBlefjell har de naturgitte forutsetninger for å være et ledende turområde både sommer og vinter. Det handler om å utnyttedisse fortrinn igjen, i pakt med samfunnsutviklingen.
Etterslepet i utviklingen av Blefjell som turistområde har også betydelige ringvirkninger for kommunen og dens innbyggere,som ikke får realisert det næringspotensiale som ligger i området. Flesbergs del av Blefjell har i dag i overkant av 2400 hyttermed overveiende lav til middels standard, og det innebærer et stort potensiale for modernisering. Samtidig vil en replanleggingav Blefjell gi mange muligheter for ny utvikling der hvor det ligger til rette for det, uten at det innebærer noen forringelse avnaturopplevelsen eller naturtilbudet. Ny utbygging kan i mange tilfelle være utløsende for mulighetene til fremtidsrettede vannog avløpsløsninger, i stedet for mangelfulle eller ulovlige installasjoner.
Økt verdiskaping og bedre arealutnyttelse i områder som allerede er tatt i bruk til utbygging er i tråd med nasjonale målsettinger for bærekraftig utvikling, det er viktig for næringslivet i Flesberg og det følger opp prinsippene i Buskerud fylkeskommunes retningslinjer for bærekraftig hytteutvikling i Buskerud.
4Blefjell Utvikling BA
3 Blefjells identitet og profil
Innenfor en tidshorisont på tyve år, frem til 2025, er det et overordnet mål å øke den lokale verdiskapning for bygda
og grunneierne. Det skal skje innenfor en bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter for fremtidige
generasjoner.
For å kunne nå dette målet må det skapes og formidles en identitet og profil for Blefjell som samsvarer med områdets
naturlige fortrinn, og som brukerne oppfatter som riktig og dekkende.
Gjennom et omfattende og grundig planarbeid med grunneiere, næringsdrivende, hytteeiere og konsulenter, er det
skapt en visjon for det fremtidige Blefjell. Gjennom å forfølge og oppnå denne visjonen vil man også nå de overordnede
mål for utviklingsplanen. Visjonen for Blefjell sammenfattes slik:
Blefjell skal være det foretrukne fritidsområde for familier på Østlandet
I denne visjonen er det foretatt viktige avgrensninger og valg. Markedsområdet er Østlandet, man skal utnytte nærheten til
store befolkningssentra. Med familier menes ikke i hovedsak barnefamilier, da også par med voksne barn er en meget stor og
sentral brukergruppe. Derimot sier det noe om at man ikke skal forsøke å være et ungdomssted, i konkurranse med de mest
profilerte alpindestinasjoner.
Uttrykket fritidsområde henspeiler åpenbart på turopplevelser sommer og vinter, men er ikke avgrenset til dette. Brukere
tilbringer det meste av sin fritid på Blefjell, som på andre steder, innendørs. Erkjennelsen av dette er viktig, fordi det innebærer
at det må tilrettelegges for en vesentlig høyere ”innestandard” hos brukere som etterspør dette. Det innebærer vann, avløp,
strøm, tv og bredbånd. Vei helt frem til hytta vil også oppfattes som en del av ”innestandard”.
For å oppnå visjonen om å være det foretrukne fritidsområde for familier på Østlandet kreves det en klar plan, en strategi.
5Blefjell Utvikling BA
4 Strategi for utvikling av Blefjell
Utviklingsplanen beskriver en rekke strategiske tiltak for å gi Blefjell den ønskede profil og identitet.
• Gode veiløsninger. Det gjelder både gode veier til og fra fjellet, og bedre kommunikasjon internt på fjellet gjennom en sam-
bindingsvei nord-syd. Dette ivaretar både konkurransefortrinnet reisetid, og gjør det lettere for brukere å benytte de ulike deler
av fjellet.
- Høy kvalitet på langrennsløyper, stier og sykkelveier. Brukerne skal vite at det alltid er meget godt tilrettelagt;
ikke bedre noe annet sted.
- Legge til rette for høyere standard på vei, vann, avløp, strøm for flest mulig av de eksisterende 2400 hytter.
- Forbedre og styrke de to eksisterende alpintilbud, gjennom å vektlegge de ulike fortrinn, og øke begge steders
kundegrunnlag gjennom sammenbindingsvei.
- Skape forutsigbare og enkle retningslinjer og godkjenningsprosedyrer for modernisering/påbygging/ombygging
av eksisterende hytter.
- Skape en visuell oppfatning av Blefjell som ett fjell, gjennom merking, skilting, profilering og markedsføring.
- Gjennomføre opprydding og forskjønningstiltak.
- Skape en bærekraftig finansiering av fellesgodene, som løyper, brøyting, skilting etc som gjør dette stabilt og
uavhengig av enkeltpersoners dugnadsvilje og evne.
- Styrke de fem områdesentra som i dag er på fjellet gjennom økt kundegrunnlag for hver enkelt og
tilrettelegging av nye tjenester.
- Tilrettelegge nye utbyggingsområder med høy standard, som vil heve hele fjellets profil.
Strategien bygger på privat hytteturisme som bærebjelken. Det kan være grunnlag for en forsiktig utvikling av utleieenheter og
ny servicevirksomhet, men det er betydelig større risiko knyttet til slike prosjekter. Det unike med Blefjell er at replanlegging
og modernisering kan utløse stor aktivitet uten at det innebærer behov for store investeringer fra eksterne kilder. Summen av
2400 hytteeieres utviklingsplaner og investeringer vil over tid bety store beløp, men med lav risiko.
En viktig del av utviklingsplanen har skjedd i 4 utvalgte pilotområder, som er beskrevet i vedlegg. Disse områdene har ulike
fortrinn og utfyller hverandre, og til sammen gir de et godt bilde av mangfoldet på Blefjell. Det er hensikten at erfaringene
fra disse pilotområdene skal bidra til utviklingen i de øvrige delområdene på fjellet.
Hvert punkt i den strategien som er beskrevet over, blir igjen et mål for det videre arbeid. I Utviklingsplanen beskrives hvilken
strategi som skal følges for å nå de målsettingene som punktene over representerer.
6Blefjell Utvikling BA
5 Potensiale for næringsutvikling og verdistigning:
5.1 Virkning av lokalt driftsselskap
Realisering av Utviklingsplanen krever etablering av et felles driftsselskap for hele fjellet. Det krever finansieringsordninger, og
både organisering og finansiering er beskrevet i Utviklingsplanen.
Etablering av en bærekraftig modell vil ta tid, og må basere seg på videreutvikling av dagens modell med stor grad av frivillig
innsats. Over tid skal dette erstattes av betalte tjenester, på et nivå som er anslått til 3 millioner kroner årlig. Omregnet i helårs
arbeidsplasser tilsvarer dette 6-7 arbeidsplasser.
5.2 Økt etterspørsel etter varer og tjenester som følge av byggeaktivitet og økt bruk
5.2.1 Standardheving av eksisterende hytter
Flere forhold taler for en sterkt økende interesse for standardheving på eksisterende hytter. Det gjelder samfunnsutviklingen
generelt med økt realinntekt, generasjonsskifte på mange hytter, men først og fremst de tiltak som følger av Utviklingsplanen.
Det gjelder lettere adgang til standardheving, enklere saksbehandling og økt attraktivitet på området.
Dersom i gjennomsnitt 8 prosent av hyttene oppgraderes i hvert år, som tilsier at alle er oppgradert i løpet av 13 år, vil omlag
200 hytter gjennomgå en slik oppgradering. 400.000 kroner er et gjennomsnitt for oppgradering (vei, vann, strøm, nytt bad,
påbygg etc). Det gir en årlig etterspørsel etter varer og tjenester på 80 millioner kroner.
7Blefjell Utvikling BA
5.2.2 Nybygging
Utviklingsplanen legger opp til innfylling i utvalgte områder, samt nybygging av høystandard hytter i nye områder. Alle disse vil
være høystandard hytter – med en antatt byggekost på halvannen million kroner i gjennomsnitt. 40 nye hytter per år gir en
årlig etterspørsel på 60 millioner kroner.
Total etterspørsel etter varer og tjenester gjennom bygging blir totalt 140 millioner. Det er opp til det lokale næringsliv å sikre
en størst mulig andel av dette, noe som kan gi grunnlag for mange nye arbeidsplasser over lang tid.
5.2.3 Virkninger av økt bruk
All tilgjengelig statistikk viser at høyere hyttestandard gir økt bruk – sannsynligvis en dobling. Dersom 2000 av 2400 hytter
over de neste 10-12 år oppgraderes, vil bruken øke fra dagens anslåtte 20 dager til 60 dager. Med 4 personer per hytte vil
antall gjestedøgn på Blefjell øke med 320.000 (40 døgn x 4 personer x 2000 hytter) Dersom hver person, forsiktig anslått,
etterspør varer og tjenester for 200 kroner per døgn i dagligvarer, heiskort, bensin, kioskvarer etc – vil etterspørselen øke
med 64 millioner kroner. Dette er etterspørsel som det lokale næringsliv har stor mulighet for å sikre seg.
8Blefjell Utvikling BA
5.3 Formuesøkning
Den nye tomtefesteloven har sannsynligvis fraranet grunneiere en betydelig del av den formuesøkning man kan vente som
følge av Utviklingsplanen for Blefjell. Verdiøkningen er imidlertid ikke blitt borte, den tilfaller i stedet hytteeiere i større grad.
Tomter på Blefjell prises i dag lavt sammenlignet med andre fjellområder med gunstig beliggenhet og gode friluftstilbud. En
normal råtomt på Ble kan i dag prises til 250.000 kroner i gjennomsnitt. På Norefjell er tomtepriser over 2 millioner kroner
ikke uvanlig, i Trysil, Hemsedal og Geilo er det nesten tilsvarende. Merkenavn og attraktivitet skapes over tid, og det vil derfor
være en gradvis justering av verdier på Blefjell, i takt med utviklingen. Økning i tomteprisen vil slå ut direkte i hytteverdiene på
bebygde tomter.
Dersom man etter noen år ser en prisjustering opp til 550.000 kroner, så er det en verdiøkning på 300.000 kroner per tomt.
Med 2400 tomter (hytter) gir dette en total verdiøkning på 720 millioner kroner. For hver 100.000 tomteprisene skulle stige
ytterligere, vil det være en formuesøkning på nye 240 millioner kroner. Det er vanskelig å fordele denne potensielle og
sannsynlige verdiøkningen på hytteeiere og grunneiere, særlig med mange uavklarte problemstillinger rundt virkninger og
tolkninger av den nye tomtefestesloven. Dersom fordelingen grunneier/hytteeier settes til 20/80 – vil den lokale verdiøkning
være i størrelsesorden 140-150 millioner kroner. Dette innebærer uansett en betydelig, økt egenkapital for området.
I tillegg kommer økt verdi av ubebygde tomter. Her kan tomteverdiene øke særskilt mye, fordi alt tilrettelegges for høy
standard fra start av. Dersom verdien av en råtomt stiger fra 250.000 kroner til 850.000 kroner, blir verdiøkning som følge
av Utviklingsplanen og dens realisering hele 600.000 kroner per tomt. Et utbyggingspotensiale på 500 tomter totalt på Ble gir
en økning i den lokale formue og egenkapital på 300 millioner kroner.
5.4 Oppsummering
Virkning økt etterspørsel etter varer og tjenester (millioner kroner)
9Blefjell Utvikling BA
Tjenester Varer Arbeidsplasser lokalt
Driftsselskap 3 6-7
Økt bruk – 50% lokalt 32 5-6
Økt utbygging 70 70
- 30 % lokal andel 20 20 25-30
Formuesøkning – fordeling (millioner kroner) Grunneier Hytteeier
Formuesøkning eksisterende tomter 150 550
Formuesøkning nye tomter 300
6 Miljø
Utviklingen på Blefjell skal være miljømessig bærekraftig. Strategien for å nå dette målet skal være:
6.1 Områdetilpasset utbygging
Blefjell har i dag fem områdesentra som er møtesteder for omkringliggende hytteområder. Mellom disse sentra er det
hyttebebyggelse av varierende tetthet og standard. Den øvre byggegrense mot fjellet ble i prinsippet fastlagt i 1964.
Dette mønsteret er utviklet over flere tiår, og den fremtidige utviklingen på Blefjell skal tydeliggjøre de sterke sidene ved
dagens utbyggingsmønster. Følgende hovedprinsipper ligger til grunn.
- Byggegrensen mot fjellet ivaretas. Grønne korridorer beholdes ved å tilrettelegge sti- og løypeplan.
- Dagens områdesentra videreutvikles.
- Miljøtilpasset innfylling i områder med spredt hyttebebyggelse som ikke er natur- eller landskapsmessig sårbare.
Bedre adkomst og mulighet for standardheving i forhold til vann og avløp.
- Områdetilpasset nybygging innenfor eksisterende byggesone
- Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.
- Videreføring av bygge- og delegrense på 75 meter mot vassdrag.
6.2 Hensyn til villrein
Hensynet til villreinen på Blefjell er en av de sentrale utfordringene i planleggingen av fjellet. Kommunene er gjennom
fylkesdelplanen for Blefjell gitt et oppfølgingsansvar for dette. For å øke kunnskapsnivået om årsak-virkning ble det våren
2004 gjennomført to utredninger. En ferdselsundersøkelse gjennomført av Tinius Olsens skole, avdeling for naturbruk;
og en villreinfaglig utredning gjennomført av Norsk Institutt for naturforskning.
Ferdselsundersøkelsen viste at dagsturister utgjør en vesentlig del av turtrafikken i fjellet, mens hytter og reiselivsanlegg gir
lite ferdsel i forhold til antall senger. Av 20.000 senger rundt Blefjell er det bare 1-2 prosent som går opp i Storeble, selv på
en værmessig god påskedag. Trenden er at hyttebrukere benytter løyper i de lavereliggende delene av fjellet.
Den villreinfaglige utredning fraråder ytterligere hyttebygging i alle områder som grenser opp mot det definerte leveområdet
for villreinen på Blefjell. Rapporten har ikke klare og begrunnede konklusjoner knyttet til forholdet mellom hyttebygging
i eksisterende hytteområder og forstyrrelser på villrein. Utredningen hadde ikke tilgang til konklusjonene fra ferdsels-
undersøkelsen. Rapporten gir ingen forklaring på hvorfor villreinbestanden på Blefjell vokste sterkest i de tiår hvor den
vesentlige delen av hyttebyggingen på Blefjell fant sted, med overbeite som resultat.
Strategien for å ivareta villrein er:
- Det tillates ikke nybygging, vegbygging eller andre tiltak som skaper trafikk innenfor villreinens leveområder på Storeble.
10Blefjell Utvikling BA
- I eksisterende byggeområder fra Hånavann til Rollag grense skal det være tradisjonell, lett utbygging, ikke tyngre etableringer.
- Et samarbeidsråd med alle involverte parter etableres for løpende å avklare problemer i forhold til villrein.
Rådet skal møtes minst en gang i året.
- Storeble legges ut som LNF-sone naturvern. Ingen eller svært begrenset tilrettelegging for ferdsel skal skje i dette området.
- Det skal tas initiativ til samordnet sti- og løypeplan for alle kommuner rundt Ble.
- Innenfor LNF-sone naturvern gis ikke dispensasjoner fra Lov om Motorferdsel i utmark, unntatt redningsøvelser
og kjøring som ledd i forvaltning av villreinstammen.
6.3 Estetikk og landskapstilpasning
Hensynet til estetikk og landskapstilpasning ligger som en basis
i kommunedelplanen. Generelt kan det sies at barskogområdene
har stor toleranse for inngrep, mens det må tas spesielt hensyn
i de åpne myrlandskapene og opp mot fjellet. Behovet for nye
adkomstveier setter store krav til landskapstilpasning. Det legges
spesielt vekt på gode, estetiske løsninger for caravanplassene.
6.4 Øvrige miljøaspekter
Blefjell er et fiskeeldorado i form av et stort antall godt kultiverte fiskevann, både på snaufjellet og i
nærheten av flere av områdesentrene. En fortsatt aktiv kultivering, overvåkning, og finansiering av
dette via felles fiskekortordninger fra grunneierne er viktig for å sikre dette tilbudet også framover. En
god samordning og lett tilgjengelighet til kortkjøp, informasjon og tilrettelegging er i alles interesse.
Jaktressursene i fjellet og skogen og i kommunen forøvrig er også tilbud som framover må ivaretas
godt i både miljø- og næringsutviklingsperspektiv. Markedet for leie av slike rettigheter er stort – og
sannsynligvis stort nok selv kun blant hytteeierne på fjellet.
For setermiljøene på fjellet er kulturlandskapshensyn innarbeidet i de utfyllende
bestemmelsene til foreslått kommunedelplan. Det er også i forbindelse med disse
setervollene man har det største biologiske mangfoldet.
Det er et mål å sikre miljøvennlig energibruk på fjellet, men dette kan ikke styres
gjennom plan- og bygningsloven. En er avhengig av at grunneier og hytteeier ser
nytten av dette, og vil legge vekt på informasjon og samråd i tilknytning til plan-
og byggesaksbehandling.
11Blefjell Utvikling BA
7 Sti- og løypeplan
Stier og løyper er et av de viktigste produktene på Blefjell. Det er et mål at:
Blefjell skal oppfattes å ha det beste tilbud av stier og løyper blant
de steder det er naturlig å sammenligne seg med.
Strategien for å nå dette målet er :
- Sti- og løypenett skal være velorganisert, godt merket og godt vedlikeholdt/preparert til enhver tid.
- Hytteeiere og overnattingsgjester skal ha adgang til løypenettet uten å bruke bil.
- Skiløyper skal i minst mulig grad krysse brøytede veier. Et helhetlig sti- og løypeplan og fellesfinansiering
som kan bidra til aktuell tilrettelegging der dette er nødvendig bør redusere krysningspunkt til et minimum.
Løypesystemet (vinter) er vist på plankartet som er vedlagt. Det omfatter:
• Stamløypesystem med høy kvalitet og regularitet på preparering. Disse løypene går langs fjellet og bebyggelsen og består
av en øvre stamløype fra Blestølen til parkering ved Kyrkjevannet, og en nedre stamløype fra Blestølen til Blåberg
– hvor traseen fra Blestølen til Fagerfjell vil være ny.
• Fjelløyper som går innover fjellet med varierende, men god tilretteleggingsgrad.
• Tilførselsløyper og lokale rundløyper som knytter hyttebebyggelse og områdesentra sammen med det øvrige løypesystem,
og i tillegg er et lokalt løypetilbud.
• I områdesentra kan det være aktuelt å utvikle lysløyper og aktivitetsløyper.
• Stamløyper og fellesløyper skal driftes i et felles system, mens tilførselsløyper og lokale løyper er et lokalt ansvar
i de enkelte delområder.
Avstandstabell skiløyper. Tilførselsløyper kommer i tillegg.
Ny nedre stamløype vil krysse Søndre Blefjellvei, som etter utbedringen er blitt en av Norges beste fjellveier. Det krever at
stamløype må krysse veien over en skibru.
12Blefjell Utvikling BA
Eksisterende trase Ny trase Totalt
Nedre stamløype 8,3 km 10,4 km 18,7 km
Øvre stamløype 20,6 km 20,6 km
Fjelløyper innenfor Flesberg kommune 11,7 km 11,7 km
Sum 40,6 km 10,4 km 51 km
Stier (sommer) er merket på plankartet. Brukerundersøkelsen avdekket behov for bedre tilrettelegging av stier og bedre
skilting. Dette må følges opp for å nå målet om at Blefjell skal oppfattes å ha det beste tilbudet.
Nettverket av stier foreslås inndelt i:
• Merkede stier
• Stier med høyere opparbeidelsesgrad ved Blestua med målsetting
om bedre tilgjengelighet, mulighet for tidlig preparering ved start av
vintersesong og mindre terrengslitasje.
• Ny kultursti fra Nipeto til Vinoren sølvgruver
• Mindre tydelige stier med varierende bruk.
Sykkel er sterkt voksende som aktivitet. Blefjell har et omfattende veinett som er godt egnet for sykkelturer. Full utnyttelse
av potensialet får man først med en sammenbindingsvei mellom nord og sør. Dersom dette ikke blir en realitet, er det sett på
en sykkelvei som et alternativ. Kostnadsestimat er 400.000 kroner, med 15-20 prosent usikkerhet. Det er gitt grusdekke og
bredde 2,5 meter.
Soning av ferdsel
På plankartet er det vist 3 soner med varierende grad av tilrettelegging for ferdsel. Disse er en videreføring av retningslinjene
i fylkesdelsplanen for Blefjell.
Sone 1 er et område der man av hensyn til villrein skal ha liten eller ingen tilrettelegging. Det fremgår som LNF der naturvern
er dominerende.
Sone 2 er områder der friluftsliv har prioritet. Områdene kan ha et sti- og løypenett med enkel tilrettelegging. Dette er i planen
vist som LNF der friluftsliv er dominerende.
Sone 3 omfatter planens byggeområder og åpner for godt tilrettelagte nærområder med aktivitetstilbud.
Denne soneinndelingen samsvarer godt med det bruksmønster som ferdselsundersøkelsen våren 2004 avdekket, og skulle
derfor ivareta alle målsettinger i utviklingsplanen.
13Blefjell Utvikling BA
8 Veisystem
Det første punktet under kapittel 3. Strategi for utvikling av Blefjell er gode veiløsninger. Dette forutsetter et tett samarbeid
mellom de mange veilagene på fjellet. Et viktig skritt mot et slikt samarbeid er dannelsen av en felles overbygning for
koordinering – Blefjell Vegforum. De aktiviteter som må samordnes er:
• Bomstasjoner. Det innebærer samordning av prissystem, kortordninger, overvåking, kontroll.
• Markedsføring og profilering, herunder skilting, merking av p-plasser, samt tiltak som webside med
informasjon og kortbestilling,
Bommene er det første brukerne møter på fjellet, og gir sjansen til å skape et godt førsteinntrykk. En samordning av disse
aktivitetene bidrar sterkt til brukernes oppfatning av Blefjell som ett fjell.
Med hensyn til nye veier peker tre spørsmålsstillinger seg ut:
8.1 Sammenbindingsvei nord-sør
En sammenbindingsvei mellom nordre og søndre del av Ble er viktig for utvikling av næringsliv og for verdiutviklingen på
hele fjellet. Det er et helt avgjørende bidrag til å skape oppfatningen av Blefjell som ett fjell hos brukerne, og forsterke deres
valgfrihet og totalopplevelse. Uten en sammenbindingsvei vil ikke den valgte strategi for utvikling av Blefjell (punkt 3) kunne
følges. De viktigste næringsmessige og verdimessige resultater av en sammenbindingsvei vil være:
• Veien åpner for tilgang til hele fjellet. Det er forskjeller i terreng mellom nord og sør, og brukerne vil derfor oppleve en økt
valgfrihet. Skiløypene knytter i dag fjellet sammen, dette savnes om sommeren. Nordre Blefjell har tørrere fjellterreng, som
gjør det mer tilgjengelig sommerstid, med mindre behov for tilrettelegging. Nordre Blefjell har flere stølsveier med mindre
trafikk og egner seg meget godt for sykling. Blefjell har potensialet til å bli et stort tursykkelfjell, med sterk økning
i sommerbruk som resultat.
• Blefjell har to alpinanlegg med ulik profil, som kan rendyrkes. Fagerfjell som det alpine også med egen kjelkebakke,
Blefjellheisen med skipark for barn/nybegynnere, samt snowboardpark for alle. Veien gir økt trafikkgrunnlag for begge heiser
– som kan forsvare en utvidelse av antall driftsdager og skape en god sirkel. For økonomiske beregninger – se nedenfor.
• Brukerne får tilgang til flere senterområder med ulike servicefunksjoner. Økt trafikk på de enkelte sentra gir bedre økonomi
og mulighet for nye tilbud. Eksempel på dette kan være dagligvarehandel, restaurant, selskap for hytteservice
(modell Norefjell) Den gode sirkel skapes.
• De økte valgmulighetene med et sammenbundet fjell er et sterkt markedsføringsverktøy. Det styrker konkurranseevnen
overfor andre fjellområder, og vil resultere i høyere hyttepriser og høyere tomtepriser. Her er det et betydelig potensiale
sammenlignet med andre destinasjoner.
14Blefjell Utvikling BA
Utviklingsplanen har ikke gjort valg med hensyn til trase for sammenbindingsvei. Flere alternative traseer har vært vurdert
– se vedlegg.
8.2 Veiløsning mot Jondalen
Helårs veiforbindelse til Jondalen vil styrke Blefjells fortrinn med hensyn til beliggenhet, ettersom reisetiden til deler av fjellet
reduseres betydelig. Øvrige faktorer gjør imidlertid at dette ikke er en del av Utviklingsplanen.
- Tapt lokal handel, fordi mange vil kjøre utenom Flesberg.
- Krever ny veitrase med relativt store investeringer, samtidig som det øvrige veinett fortsatt skal vedlikeholdes og finansieres.
- Problemstillinger knyttet til deling av grøntdraga som er lagt inn i kommunedelplanen.
8.3 Adkomstveier
Mange eksisterende hytter har for dårlig veiadkomst i forhold til dagens behov. Bedre veiadkomst gir økt bruk og økte verdier,
begge deler sentrale målsettinger for Utviklingsplanen. Det er et mål at minst 80 prosent av hyttene skal ha god veiadkomst
uten lang gangavstand. I planen er det vist nye adkomstveier som skal kunne bygges med grunnlag i kommunedelplanen.
8.4 Økonomiske beregninger
Sammenbinding nord-syd
En sammenbindingsvei er anslått å medføre en investering på 3 millioner kroner, pluss årlige driftskostnader som ikke bør
overstige 100.000 kroner. En nedbetaling av investeringen over 25 år, gir årlige merkostnader på 250.000 kroner, som skal
dekkes inn av økt trafikk. Med en bomavgift på 50 kroner betyr dette at 5000 biler ekstra skal betale avgift årlig. Dersom dette
bare skal fordeles på helg og helligdager, betyr det 50 biler ekstra. Reiselivskonsulenter vurderer dette som realistisk.
Heisanlegg
De fleste kostnader i et heisanlegg er faste. Selv en beskjeden vekst
i trafikken kan gi stor effekt. 50 personer ekstra på en helligdag, med
dagskortpris 200 kroner og tilsammen 30 helligdager i løpet av
sesongen – gir 300.000 kroner i økt omsetning. Tilsvarende vil 20
personer på 80 hverdager med dagskortpris 200 kroner gi 320.000
kroner. I tillegg kommer ekstra omsetning av mat og drikke. Dette
kan gi grunnlag for økte investeringer i anlegg, som igjen skaper økt
trafikk. En positiv sirkel for alle involverte er etablert.
15Blefjell Utvikling BA
9 Vann og avløp
Tilrettelegging for høyere standard på vann og avløp for flest mulig av de eksisterende 2400 hytter er et viktig delmål i
Utviklingsplanen. I dag er det bare anslagsvis 300 hytter som kan sies å ha høy standard, mens et ukjent antall har middels
standard, ofte med ulovlig innlagt vann eller ulovlige direkteutslipp.
Den strategien som skal følges for å oppnå dette målet er:
• I områder med tett utbygging og mange aktiviteter skal det primært etableres felles vannforsyning. Det er et viktig prinsipp
at vann og avløp må ses i sammenheng, for å kunne sikre kvaliteten på vannforsyningen. I de områder hvor det vurderes
fellesløsninger vil det bli ført en meget restriktiv politikk med hensyn til enkeltløsninger, inntil fellesløsninger er avklart.
Dette fordi ugunstig plasserte enkeltløsninger for både vann og avløp kan hindre gode helhetsløsninger.
• Der man har fått gode, helhetlige løsninger for vannforsyning kan det vurderes fleksible løsninger for avløp.
• I planen er det markert områder der planarbeidet har vist et særlig behov for å sikre fellesløsninger for vannforsyning.
Det gjelder Fagerfjellområdet, Blestuaområdet og to soner på Nipeto. Innenfor disse sonene blir det ikke tillatt enkeltløsninger
før felles vannforsyning er avklart.
10 Organisering og finansiering
Det foreligger i dag en kommunedelplan og en utviklingsplan for Blefjell. Det er en hovedutfordring å komme fra plan til
gjennomføring. Hovedansvaret for denne gjennomføringen ligger hos grunneiere og næringslivet, med kommune og
hytteeiere som andre, sterke interessenter.
Grunneier- og næringslivsorganet Blefjell Utvikling BA (BUBA) og deretter det kommunale Blefjell 2010 AS har vært de
nødvendige pådrivere i prosessen så langt. Det er nødvendig å finne det langsiktige lokomotiv for å drive utviklingen videre.
Dette er en helt sentral problemstilling som må avklares for å skape den nødvendige gjennomføringsevne.
Den andre sentrale problemstillingen er finansiering av fellesgoder. Samtlige fjelldestinasjoner har problemer med dette, men
de ledende områder har funnet tilfredsstillende løsninger. Fellesgodene på Blefjell begrenser seg i dag til sti- og løypesystemet,
som finansieres gjennom en blanding av dugnadsinnsats, brukeravgift og kommunale tilskudd. Dette vurderes ikke som en
bærekraftig modell for å nå den vedtatte visjonen for Utviklingsplanen, at Blefjell skal være det foretrukne fritidsområde for
familier på Østlandet.
Friluftsloven gir ikke adgang til å pålegge brukere avgift for preparering av løyper, og det er usikkert per i dag hvorvidt
kommunal hytteskatt kan innføres. En finansieringsmodell må baseres på det fundament som finnes i dag, og bygges
trinnvis ut fra dette. Utviklingsplanen foreslår at det skjer i to trinn:
16Blefjell Utvikling BA
1. Det lages en flerårig tiltaksplan basert på visjonen og utviklingsplanen, med klare prioriteringer basert på driftsavtaler.
Det etableres en frivillig innbetalingsordning for alle hyttene på Blefjell, med positive incentiver for å delta.
2. Innenfor et tidsperspektiv på fem år skal ordningen i trinn 1 vokse til en felles forening/driftsselskap som tar seg av all drift,
innbetaling, markedsføring, oppfølging etc.
Organisering og finansiering er i dag den største hindring for realisering av visjonen i Utviklingsplanen, og utløsing av det
næringsmessige potensiale som finnes på Blefjell.
11 Betydningen av kommunedelplanen
Utviklingsplanen for Blefjell har blitt integrert i forhold til kommunedelplanarbeidet som har planhorisont frem til 2025. Riktig
nok skal kommuneplanens arealdel etter plan- og bygningsloven gjennomgås en gang i hver kommunestyreperiode, men
samme lov åpner for at det gjøres videreføringsvedtak.
Dette gir grunneiere og øvrig næringsliv trygghet og forutsigbarhet. Detaljplanlegging innenfor rammene av kommunedelpla-
nen skal ha rask saksbehandling. Alle nasjonale hensyn er avklart gjennom kommunedelplanen, slik at de videre detaljplaner er
kommunale beslutninger med vanlig utsjekk gjennom offentlige høringer.
Prosedyre for reguleringsplaner
For å følge opp intensjonene i kommunedelplanen og gjennomføre effektiv saksbehandling er det utviklet et sett av prosedyrer
når det gjelder reguleringsplaner.
Trinn 1 – Forhåndskonferanse
• Før arbeid med reguleringsplan startes skal det gjennomføres en forhåndskonferanse med kommunen.
• Grunneier/forslagsstiller skal før forhåndskonferansen ha vurdert om det er behov for samarbeid med naboeiendommer.
Det skal også gjøres rede for hvordan samråd med eksisterende hytteeiere som blir berørt skal gjennomføres.
• I forhåndskonferansen skal kommunedelplanens føringer gjennomgås for å avklare hvilke hensyn planarbeidet skal
vektlegge. Bestemmelsene til kommunedelplanen skal gjennomgås spesielt.
• Kommunen skal lage et referat fra forhåndskonferansen som sendes forslagsstiller.
Trinn 2 – Innsendt reguleringsforslag
• Reguleringsplaner som sendes til førstegangsbehandling skal ha forslag til rettslig bindende plankart, planbestemmelser og
planbeskrivelse. I planbeskrivelsen skal det redegjøres for planløsning, og forhold som forhåndskonferansen og
planbestemmelsene vil sette særlig krav til er belyst.
• Kommunens saksbehandlingsfrister begynner å løpe når planmateriellet har tilstrekkelig kvalitet, jfr krav satt i
forhåndskonferanse.
17Blefjell Utvikling BA
Særskilt for områdeløsninger
Å utvikle en helhetlig infrastruktur og tilbud i senterområdene krever et nært og åpent samarbeide mellom grunneiere og
aktørene i det enkelte område. I det egne kompendiet er det beskrevet særlig viktige og aktuelle innsatsområder og konkrete
tiltak som bidrar å forsterke områdenes unike karakter. En oppfølging av dette krever samarbeid. Dokumentasjonen bør
suppleres og rulleres fortløpende i utviklingsfasen og kommunedelplanperioden. Minimum i forbindelse med rulleringen av
kommunedelplanen.
Særskilt vedrørende fellesgoder, fradeling for salg eller bortleie av tomter og hytter
Gjennom Utviklingsplanarbeidet er det laget eksempel på kontrakter som ivaretar forpliktende deltakelse i fellesgode-
finansiering for kommende hytteeiere og tomteeiere/leiere. Det er særdeles viktig at alle grunneiere og utbyggere rundt
Blefjell ivaretar dette når kontraktene skal utarbeides, underskrives og tinglyses. Eksempel finnes i et eget kompendie med
også annet grunnlagsmateriale fra utviklingsplanarbeidet.
I forhold til utviklingen av nye finansieringsløsninger kan dette revideres. Kommunen og næringsorganisasjonene har
et særskilt, gjensidig ansvar, for at dette følges opp.
18Blefjell Utvikling BA
Sluttord
Blefjell representerer store verdier for alle involverte, både grunneiere, hytteeiere og lokalsamfunn. Betydelige deler av de
økonomiske verdiene er imidlertid uforløste, fordi utviklingen i området har hengt etter. Utviklingsplanen for Blefjell frem til
2025 er et viktig steg for å realisere dette potensialet.
Det viktigste steget er imidlertid den enkeltes holdninger og innsats. Planen vil forbli en plan dersom man ikke frigjør de
mennesklige ressursene. Blefjell domineres ikke av en eller få store aktører som kan dra lasset alene, og kommunen har heller
ikke de ressurser som skal til. Derfor kreves det samarbeid blant mange aktører for å lykkes. I et slikt samarbeid vil ikke alle få
gjennomslag for alt, det er nødvendig å gi og ta. Men i sum skal alle involverte komme bedre ut i en samarbeidsmodell enn
å operere på egenhånd.
Deler av disse gevinstene kan beregnes, slik det er gjort i Utviklingsplanen. Men mange gevinster av en dynamisk utvikling
kan ikke beregnes; ringvirkningene blir flere og skaper nye, gode sirkler som man ikke forutser. Det gjør at en positiv utvikling
etter hvert får sin egen kraft.
Blefjells utfordringer er ikke unike. Mange fjellområder i Norge har vært, eller står midt i, den samme problemstillingen.
Den klare konklusjon man kan trekke fra alle disse erfaringene, er at de områder som har fått til samarbeidsmodeller, har klart
å skape en dynamisk og langvarig utvikling. De områdene hvor samarbeidet ikke lar seg etablere, står nærmest stille.
Flesberg, november 2004
Blefjell Utvikling BA Blefjell 2010 AS
19Blefjell Utvikling BA
