Vademecum sinteticoper l’applicazione dellaLegge Regionale N° 18

del 21.08.2007in materia di Usi Civici

Sintesi delle indicazioni fornite dal relatoreDott. Giovanni Leone in occasione delcorso sugli usi civici del 22 luglio 2008

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Registro Regionale persone giuridicheprivate n° 38/2007

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USI CIVICI Premesse

Gli usi Civici rappresentano una materia molto complessa; essi coinvolgono campi professionali vari e diversi e la loro origine affonda le radici in secoli diversi da quello nostro.In particolare per la risoluzione dei problemi col-legati agli Usi Civici, è necessaria una conoscenza approfondita nelle seguenti discipline: Storia, le-gislazione e diritto, topografia, catasto, ingegne-ria, agronomia ed estimo.Per tale motivo l’attività di Perito Demaniale è difficile in quanto deve affrontare proble-matiche che coinvolgono tutti i campi in pre-cedenza elencati.I periti Demaniali non hanno una laurea specifi-ca o un titolo di studio qualificante, in quanto le questioni nel campo degli Usi Civici sono poste ai margini delle professioni tradizionali; la forma-zione dei P.i.d. è avvenuta sul campo ed ha avuto alla base della istruzione un atteggiamento dina-mico pronto alla ricerca delle soluzioni dei pro-blemi e non ad una chiusura nella propria spe-

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cifica professione. Infatti i periti demaniali che si sono succeduti dal 1927 in poi sono stati:avvocati, geometri, agronomi, ingegneri, architetti e periti agrari;evidentemente,anche per l’ufficio, vi è sta-to sempre il tentativo di trovare il professionista più adeguato alle necessità operative. Nella riso-luzione dei problemi e nella formazione dei P.i.d. hanno contribuito tanto tutto lo staff del commis-sariato, quanto quello della Regione Calabria (Uf-ficio Usi Civici).La legge fondamentale del 1927 si è interessata della legittimazione e della affrancazione degli Usi Civici nelle aree agricole in quanto in tali zone avveniva l’esercizio di tali diritti da parte dei cit-tadini.Il problema è diventato più complesso nel mo-mento in cui i terreni occupati e vincolati da Uso Civico, sono stati inglobati dall’espansione urba-nistica e dall’edificazione abusiva; tale situazione non consentiva l’applicazione dei criteri previ-sti dalla a legge fondamentale. Per tale motivo, la Direzione Generale Miglioramenti Fondiari e Servizi Speciali del Ministero dell’Agricoltura e

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Foreste,in data 25-01-1966, ha inviato ai Commis-sariati agli Usi Civici la circolare n°1420/170 il cui testo è il seguente:“In attesa dell’auspicata riforma legislativa nel-la materia degli Usi Civici, si palesa necessario che le eventuali alienazioni dei terreni demania-li, suscettibili di utilizzazione diversa da quelle normalmente previste dalla legge 1927 n° 1766, vengono autorizzate soltanto a condizione che il prezzo di vendita corrisponda al valore del bene,nella sua reale entità, tenendo conto delle eventuali favorevoli prospettive di incremento di urbanizzazione e valorizzazione turistica, pur deducendo la spesa di urbanizzazione ed il coef-ficiente di rischio”.In pratica, con tale circolare veniva ad essere consentita la legittimazione e l’affrancazione dei terreni gravati da usi civici ed ubicati in zona edificatoria, adottando il criterio estimativo del VALORE VENALE o VALORE DI MERCATO.Per la risoluzione del problema “Costruzioni abusive in zone vincolate”, in seguito al Con-dono Edilizio (legge 47/85) è stata pubblicata la

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legge n° 68 del 13-03-1988,che così recita(art. 2):“L’atto di disponibilità, regolato con convenzio-ne di cessione del diritto di superficie per una durata massima di anni sessanta, è stipulato dall’Ente Proprietario non oltre sei mesi dal ver-samento dell’importo come sopra determinato”.La convenzione urbanistica predetta dà la dispo-nibilità legittima del terreno all’occupatore al fine di ottenere la concessione edilizia in sanatoria tanto dell’area di sedime quanto di una pertinen-za di superficie massima pari al triplo di quella del fabbricato. Il canone di tale diritto di super-ficie, in base a tale norma, è stabilito dall’U.T.E. sulla base del valore del terreno all’epoca della costruzione aumentato degli indici ISTAT riferiti al momento della stima.In ogni modo, in base a tale procedura, non sono consentite la legittimazione e la affrancazione.In seguito a numerose istanze di chiarimenti sulla materia, avanzate da privati e da Enti, il Dirigente Generale del Dipartimento Agricoltura, Caccia e Pesca della REGIONE CALABRIA, con circolare n° 958 del 19-01-2004, ha stabilito i criteri per la

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legittimazione e l’affrancazione delle aree edifi-catorie o edificate, in assonanza alla circolare Mi-nisteriale n°1420/170 del 21-01-1966, anzi citata. Di tale circolare si dava informativa ai P.i.d. alfine di ottenere una applicazione della legge equa ed omogenea in tutta la Regione.Fatte tali premesse, fino al momento della pub-blicazione della legge regionale n° 18/2007, nelle aree agricole gravate da Uso Civico, si richiede-va di frequente la legittimazione ed affrancazio-ne, mentre nelle aree edificatorie si procedeva molto lentamente visto il prezzo elevato di tali operazioni e la lungaggine burocratica.La legge regionale n°18/2007, nelle aree edifica-torie o edificate e con il regime semplificato, ha consentito il raggiungimento dei seguenti obiet-tivi:-snellimento delle procedure per la legittima-zione e l’affrancazione;-istituzione di un prezzo politico, durante il pe-riodo transitorio stabilito dalla legge, per l’ac-quisizione delle aree vincolate, molto più van-taggioso rispetto a quello Venale o di Mercato.

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USI CIVICI E PROGRAMMAZIONETERRITORIALE

Nella programmazione del territorio (P.R.G. e P.S.C.) è importante che nella stesura dello zoning siano individuate i limiti delle zone gravate da vincolo di uso civico.Tanto è previsto dalle seguenti leggi:

• Legge n°431 dell’8-8-1985(legge Galasso)• Legge Regionale n° 23 del 12-04-1990• Legge Regionale n° 12 del 24-11-1993.

La normativa in merito, dispone che per la stesura di uno strumento urbanistico è necessario avere alcuni atti propedeutici allo zoning ed in partico-lare la stesura della carta dei vincoli dove sono individuati:zone sottoposte a vincolo lungo i fiumi, torrenti e corsi d’acqua iscritti negli elenchi delle acque pubbliche;zone sottoposte a vincolo dalla linea di battigia del mare;zone a boschi (cedui e di alto fusto);zone eccedenti una certa altitudine;

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zone gravate da Usi civici;zone sottoposte a vincolo paesaggistico, ambien-tale, architettonico ed archeologico;zone sottoposte a vincolo idrogeologico ai sensi della legge n° 3267 del 1923.Il vincolo di uso civico potrebbe essere irrilevan-te se le superfici gravate fossero percentualmente limitate sul totale territorio comunale; invece, la prevalenza dei comuni calabresi ha un territorio gravato da usi civici che va da un minimo del 20% per raggiungere il 70%. Pertanto, il problema as-sume un notevole rilievo.La carta dei vincoli ha lo scopo di evitare, se pos-sibile, la espansione del territorio urbano su zone gravate da vincoli e, quindi, anche su quelle gra-vate da Usi Civici che dovrebbero permanere ur-banisticamente Z.T.O. Agricole.Sulla base di tale carta dei vincoli l’urbanista può effettuare la individuazione delle zone territoria-li omogenee (come previsto dal D.M. 1444/68) e, quindi, la stesura definitiva dello strumento ur-banistico.È possibile che l’urbanista individui zone edifi-

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catorie in aree gravate da uso civico, quando nel tempo si è creato un agglomerato urbano che non può permanere agricolo e deve essere interessato da opere di urbanizzazione. (In Catanzaro si elen-cano i quartieri di S.Maria e di S.Elia)Comunque per individuare nella carta dei vin-coli gli usi civici,basta effettuare delle ricerche presso l’Ufficio Usi Civici della Regione e presso il Commissariato allo scopo di rintracciare i De-mani individuati dai P.i.d. che si sono succeduti nel tempo; le delimitazioni dei P.i.d. vengono ad essere riportate sulle planimetrie del Piano Urba-nistico. (ad esempio in Catanzaro sono stati inse-riti i demani delimitati dall’ing. Grisi e dal prof.Severini).Sulla base di tali elaborati l’Ufficio preposto del-l’Urbanistica del comune può redigere il certifica-to di destinazione urbanistica dove si riportano non solamente la Z.T.O. della area individuata, ma anche tutti i vincoli limitativi dell’uso ed in particolare quello relativo agli Usi Civici.In tale modo tutti gli interessati, possono ave-re contezza di tutti gli elementi (edificabilità

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e vincoli) che caratterizzano l’area posseduta e, quindi, anche del vincolo relativo ad Usi Civici.Attraverso tale documento che bisogna allegare in tutti gli atti, tanto i notai, quanto gli eventuali acquirenti del bene, hanno la possibilità di cono-scere tutti gli elementi che influiscono sul valore dello stesso e tutti gli ostacoli ai passaggi di pro-prietà.In passato tanti beni gravati da Usi Civici sono stati venduti con atti notarili che non hanno al-cun valore legale e persino i Comuni, ignorando la demanialità, hanno effettuato vendite, cessioni ed altro, nella convinzione che fossero di natura patrimoniale. Gli unici Enti che hanno preso in seria considerazione gli usi civici (almeno fino al 1980), sono state le Banche che richiedevano, nel caso di mutui iporecari, il Certificato di assenza di tale vincolo, rilasciato dall’Ufficio preposto.

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ESPROPRIAZIONE PER PUBBLICAUTILITA’ ED USI CIVICI

Nel caso in cui la zona delimitata da uso civico ricade in zona espropriata per operazioni di Ri-forma fondiaria (legge Sila del 12-05-1950 n° 230 e legge stralcio del 21-10-1951 n° 841), il vincolo si intende eliminato per legge.Infatti l’art. 9 della lex 230/1950 riporta quanto segue: ”Sulle indennità di espropriazione sono trasferiti ad ogni effetto, i diritti dei terzi, compre-si i diritti di Uso Civico”.In tutti gli altri casi di esproprio per pubblica uti-lità, essendo i beni vincolati indisponibili ed ina-lienabili, è necessaria l’autorizzazione alla aliena-zione sancita con apposita disposizione dall’Ente titolare della materia ai sensi dell’art. 12 della lex 1766/27 (all’epoca di tale legge l’Ente competente era il Ministero dell’Economia Nazionale ed ora-con la legge regionale- i Comuni).

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DEMANI CIVICI E LORO INDIVIDUAZIONE

I demani civici sono le terre pervenute ai Comu-ni o Associazioni Agrarie per effetto della liqui-dazione degli Usi Civici sui terreni di proprietà privata e quelle possedute dai Comuni o Asso-ciazioni Agrarie soggette all’esercizio degli Usi Civici.Per accertarne l’esistenza, la natura e la estensio-ne demaniale, il P.i.d., deve effettuare le seguenti indagini:1°-Indagine Storico-legaleTale indagine si sviluppa attraverso la consulta-zione dei documenti presso gli Archivi Commis-sariali, per ricercare i Provvedimenti adottati, le Transazioni, i Decreti approvati relativi ai piani di massima, le Istruttorie esistenti ed ogni altra do-cumentazione che può essere utile allo scopo.La indagine si può sviluppare presso gli Archivi Statali, gli Archivi Comunali e l’Archivio di Na-poli; è utile la consultazione degli atti del VEC-CHIO CATASTO DESCRITTIVO (quello stilato in seguito alla legge sulla perequazione fondiaria

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del 1886) e gli atti del NUOVO CATASTO TER-RENI GEOMETRICO PARTICELLARE E NON PROBATORIO (redatto in base alla legge del 1939). In tale ricerca i primi certificati catastali del N.C.T., compilati a mano, sono di grande utilità in quanto danno maggiori indicazioni di quelli attuali computerizzati.Altri elementi utili si possono ricavare attraverso la consultazione del Catasto Onciario di Carlo III° di Borbone (compilato negli anni 1742-1749), i De-creti di incarico dei primi Istruttori Demaniali ai sensi della legge 1766/27,i lavori dell’avv. Carlo Pinto di Cosenza.2°-Individuazione del Demanio, confinazione e riporto dello stesso in mappa catastale-Ricostruito il Demanio attraverso l’esame di tutta la documentazione rintracciata presso gli uffici e gli enti predetti, il p.i.d. lo individua (attraverso l’esame dei documenti ed i rilievi in loco) sulle mappe catastali del N.C.T. e sulla cartografia a curve di livello, evidenziando tutte le ditte che lo delimitano. Si individuano altresi le qualità ef-fettive di coltura delle diverse particelle catastali,

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delle eventuali occupazioni e delle relative superfici.3°-Individuazione delle zone sottratte ai Dema-ni di cui al punto 2°con atti legittimi-Nell’ambito del Demanio Originario di cui al punto 2°, si ricercano e si individuano quelle zone che sono state oggetto di legittimazioni, di affrancazione,di concessione a miglioria,alienate e quanto altro sia avvenuto.In tale modo,attraverso una relazione generale ed una cartografia a base catastale , particellare, si ot-tiene la situazione attuale del Demanio.

GLI ENTI COMPETENTI IN MATERIA DI USI CIVICI

a) Periodo antecedente al passaggio dei poteri alla Regione. Fino alla istituzione della Regioni la materia degli usi civici delle Calabrie era di compe-tenza del Commissariato agli Usi Civici (che operava in tutta la Calabria); questi era colle-gato tanto al Ministero di Grazia e Giustizia

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quanto al vecchio Ministero dell’Agricoltura. Il primo trasferimento della materia alle Regioni è avvenuto con DPR n° 2 del 15.01.1972; il trasferi-mento effettivo dei poteri è, invece, avvenuto con il DPR n° 616 del 24-07-1977.Fino a tale data le operazioni relative in materia di usi civici, quali il contenzioso (esistenza, natu-ra ed estensione degli Usi Civici, contestazione di demanialità, contestazione di appartenenza) e gli atti amministrativi (legittimazione, affrancazione, reintegra, sdemanializzazione e cambio di desti-nazione, verifica demaniale delle terre oggetto di uso civico) erano tutte operazioni di competenza del Commissario agli Usi Civici (Magistratodi Corte di Appello).In particolare la legittimazione aveva la seguente trafila:-Richiesta dell’occupatore abusivo, avanzata al-l’Ente;-Redazione della perizia demaniale con pubblica-zione della stessa al F.A.L. dei Comuni di residen-za degli interessati per le eventuali opposizioni e successiva restituzione al Commissariato;

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-Ordinanza di legittimazione redatta dal Com-missario; -Invio dell’ordinanza di legittimazione agli orga-ni superiori per il tramite gerarchico;-Emissione del decreto di legittimazione da parte del Presidente della Repubblica e successiva regi-strazione alla Corte dei Conti. Nel decreto di legittimazione veniva stabilito il Canone Enfiteutico di legittimazione. Per la affrancazione bisognava investire il capita-le di affranco in titoli del debito pubblico (Buoni del Tesoro) con rendimento a favore del Comune in cui ricadeva l’uso civico legittimato (art. 22 del R.D. n° 751 del 22.05.1924 e art. 24 della legge n° 1766 del 16.06.1927);b) Periodo successivo al passaggio delle compe-tenze alle Regioni Con l’istituzione delle Regioni e materialmente sul finire degli anni 70 le competenze relative alla materia di usi civici sono state cosi sdoppiate: -Al commissariato agli usi civici sono rimasti: contenzioso circa la esistenza, natura,titolarità ed

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estensione dei diritti ; contestazioni circa la natu-ra demaniale del terreno (Qualitas Soli). -Alla Regione sono state attribuite le seguenti competenze: legittimazione, affrancazione, rein-tegra, cambio didestinazione, sdemanializzazione e verifica de-maniale delle terre oggetto di uso civico.La Giunta Regionale approva i documenti predi-sposti dagli uffici appositi.c) Periodo successivo alla Legge Regionale n° 18/2007 Con la pubblicazione di tale legge vengono ad es-sere trasferiti ai Comuni le seguenti competenze: - Legittimazione ed affrancazione; -Liquidazione di uso civico - cambio di destina-zione e sdemanializzazione; -Verifica demaniale delle terre oggetto di uso civico(art.18 della L. R. n° 18/2007); -La reintegra (art. 21 della L. R. n° 18/2007) Restano alla Regione: -Ricognizione delle terre oggetto di uso civico(art.9 della L. R. n° 18/2007); -Accertamento della esistenza dei diritti di uso ci-

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vico (art. 6 comma 3 L.R. 18/2007); -Poteri sostitutivi in caso di mancata attuazione delle competenze e delle funzioni attribuite ai co-muni( art. 16 L. R. 18/2007);-Formazione dell’inventario delle terre gravate da uso civico (art. 10 L. R.18/2007) ;-Esame di tutti i provvedimenti delle Ammini-strazioni comunali(art. 15 L. R.18/2007) ;Restano al Commissariato agli Usi Civici delle Calabrie -Contenzioso circa la esistenza,natura,titolarità ed estensione dei diritti;contestazioni circa la natura demaniale del terreno (Qualitas Soli). In ogni caso la Legge Regionale precisa che fino a quando non sarà approvato un Regolamento Re-gionale (art. 4 L. R.) continuano ad applicarsi le norme del R. D. 26/2/28 n° 332(Regolamento di esecuzione della lex 1766/1927)Pertanto, al momento attuale e fino alla approva-zione del sopraccitato Regolamento regionale,la situazione applicativa è la seguente:

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C1-Aree edificatorie secondo lo strumento urba-nistico o edificate legittimamente o con condono edilizioVale per tale aree il regime semplificato (art. 26-27-28-29 della L. R. n° 18/2007) di cui è competen-te il Comune e non è necessario ulteriore parere per la decisione dell’istanza. (invio alla Regione o ad altri Enti)Per tali aree sarà possibile la presentazione delle istanze di legittimazione e di affrancazione entro il 04.10.2008 (art. 27 comma 1 L. R. n° 18/2007 e art. 1 L. R. n° 7/1008).

C2-Aree agricole secondo lo strumento urbani-sticoLe istanze di Legittimazione e di affrancazione di Uso Civico sono da suddividere in due gruppi:• Quelle avviate prima dell’entrata in vigore della L. R. n° 18/2007 (29.08.2007). Tali pratiche deb-bono seguire la trafila prevista dalla legge fonda-mentale sugli usi civici e, pertanto, debbono esse-re istruite e definite dall’ufficio usi civici della Re-gione con i dettami previsti dalla legge nazionale;

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• Quelle avviate dopo l’entrata in vigore della L. R. n° 18/2007 (29.07.2007). Tali pratiche debbono essere sospese in attesa della pubblicazione del Regolamento di attuazione previsto dalla stessa L. R. 18/2007

EFFETTI DELLA LEGITTIMAZIONE E DELLA AFFRANCAZIONE

LegittimazioneCon la legittimazione l’occupatore abusivo divie-ne titolare del diritto di proprietà con l’obbligo di corrispondere al Comune il canone di natura enfi-teutico stabilito dall’Ente preposto.Pertanto il terreno sottoposto a vincolo da dema-niale diventa allodiale e la competenza su tale ter-ritorio non riguarda più il Commissariato agli usi civici.In sostanza il provvedimento di legittimazione delle occupazioni abusive di terre del demanio civico, conferisce al legittimario la titolarità di un diritto soggettivo perfetto di natura reale e costituisce titolo legittimo di proprietà e di pos-

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sesso (Cass. Civ. sez. 23.06.1993 n° 6940 e SS.UU. 08.08.1995 n° 8673) – (Piena proprietà con grava-me a favore del Comune che è rappresentato dal Canone di natura enfiteutica).La legittimazione conferisce al legittimario la pos-sibilità di effettuare la voltura catastale e la tra-scrizione presso la Conservatoria dei Registri Im-mobiliari del bene oggetto di legittimazione.Su tale immobile potranno essere effettuate iscri-zioni e trascrizioni in maniera legittima.Il legitti-mario ai fini delle Imposte deve dichiarare tanto il Reddito Dominicale, quanto il Reddito Agrario.Si precisa, infine, che la legittimazione è un be-neficio facoltativo straordinario; avendo, pertan-to, le caratteristiche di discrezionalità, può non essere concessa, anche quando ricorrano tutte le condizioni stabilite dall’art.9 della lex 1766/27.AffrancazioneCon il procedimento di affrancazione (che segue quello di legittimazione) si ha una sorta di effet-to accrescitivo ed espansivo del diritto esistente sul terreno in oggetto, in quanto il legittimario viene liberato dall’obbligo di corresponsione del

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canone annuo al comune di appartenenza, impo-sto con il provvedimento di legittimazione. (Pro-prietà senza pesi).Tale affrancazione può avvenire contestualmente alla legittimazione oppure separatamente. In tale ultimo caso per l’ottenimento della affrancazione , il canone di natura enfiteutica da prendere in considerazione è quello previsto nel decreto di le-gittimazione con la rivalutazione ISTAT. Il proce-dimento per l’affrancazione è il seguente:◆ Richiesta di Affrancazione avanzata dalla par-te interessata al comune di competenza;• Adesione alla richiesta da parte della Giunta Comunale mediante delibera in cui viene ad es-sere individuato l’importo corrispondente al capitale di affranco (capitalizzazione del canone enfiteutico di legittimazione rivalutato).• Versamento del capitale di affranco a favore del comune (con spese a carico del richiedente);◆ Trascrizione della delibera di affrancazione;• Riconoscimento dell’affrancazione attraverso l’emanazione di una determinazione dirigenziale.

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REINTEGRA

La reintegra è la restituzione al demanio civico delle occupazioni abusive non legittimabili.I casi in cui è possibile l’adozione di tale prov-vedimento sono i seguenti:-quando l’occupatore non ha realizzato miglio-ramenti sostanziali e permanenti;-quando l’occupazione interrompe la continuità del demanio;-quando l’occupazione non si protrae per più di dieci anni;-quando l’occupatore ha realizzato opere abu-sive non condonabili;-quando l’occupatore abusivo, pur avendo di-ritto alla legittimazione sulla base di uno stato occupatorio rilevato dal P.id., non ha fatto espli-cita richiesta;-quando il comune intende realizzare una ope-rea di pubblica utilità (area P.I.P., attrezzature e servizi pubblici) ed altre attività di natura urba-nistica.In ogni caso il comune deve dimostrare la cantierabilità e la copertura finanziaria delle

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opere di pubblico interesse.La procedura inizia con il bonario componimento per poi proseguire secondo legge.Questi sono gli Enti competenti per l’adozione di tale provvedimento:-fino al passaggio delle competenze alle Regioni (anno 1977), il Commissario agli Usi Civici;-dopo tale passaggio di competenze del 1977, la Regione attraverso il suo Ufficio Specialistico di Usi Civici;-dopo la pubblicazione della legge regiona-le 18/2007, le competenze sono affidate ai comuni(art. 21 della legge) ed il controllo alla Re-gione.In tale ultimo caso, tutte le norme di dettaglio del procedimento saranno stabilite nel nuovo rego-lamento regionale e fino all’approvazione di que-st’ultimo, in via transitoria,le richieste dovranno essere evase dall’Ufficio della Regione.

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PROCEDIMENTI APPLICATIVI ATTUALI PER LA LEGITTIMAZIONE ED

AFFRANCAZIONE DEI TERRENI GRAVATI DA USO CIVICO

I procedimenti applicativi per tali operazioni pos-sono essere schematizzati:a) Legittimazione ed affrancazione le cui richie-ste riguardano aree edificatorie o edificate in ma-niera legittima, presentate dopo la data di entra-ta in vigore della legge Regionale n° 18/2007 e nei termini previsti(29.08.2007; 04-10-2008) Premesso che debbono ricorrere tutte le condizio-ni previste dal Regime semplificato della legge (art. 26-27-28-28-29) gli elementi necessari e indi-spensabili sono: - Il valore agricolo medio della coltura più reddi-tizia della corrispondente Regione agraria,come determinato ai sensi dell’art. 16 della legge n° 865 del 22.10.1971; -La superficie da ottenere in legittimazione che è quella relativa all’area di sedime e delle relative pertinenze.

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a1-Valore Agricolo medio della coltura più redditizia Per valore agricolo medio della coltura più reddi-tizia nella corrispondente regione agraria , si deve intendere il valore della coltura più elevato, pur-chè abbia una rappresentanza in termini di super-ficie di almeno il 5% di quella totale della stessa. Tale concetto è espresso molto chiaramente dal-l’art. 16 comma 6 (0riginario) ed in base a tale ar-ticolo e comma la commissione all’uopo preposta per la stima dei valori agricoli medi, asteriscava la coltura che possedeva tali requisiti riportando in calce alla tabella dei V.A.M. la seguente dicitura:coltura più redditizia ai sensi dell’art.16; tale pro-cedimento è avvenuto fino alla pubblicazione del B.U.R. Calabria n° 37 del 09-05-1985.In seguito all’abrogazione di tale comma (avve-nuta nell’anno 1980), tale valore non è stato aste-riscato nelle tabelle dei V.A.M..Tuttavia, permane il concetto estimativo che col-lega il Maggior Valore della Coltura ad una sua rappresentanza significativa in termini di super-ficie nella corrispondente Regione Agraria, il cui

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minimo è, appunto il 5% che è ribadito nell’art.14 comma 9 della legge Bucalossi n° 10/1977.Se non si applica tale concetto estimativo, nell’ap-plicazione di tale dispositivo di legge, si rischia di utilizzare in una Regione Agraria una coltura di valore elevato che ha una rappresentanza territo-riale infinitesima, diversamente da altre regioni agrarie dove il valore della coltura più elevato ha una rappresentanza massiva.Per stabilire le superfici delle diverse colture nelle diverse Regioni Agrarie della Calabria e,quindi,lo sbarramento del 5%, basta fare riferimento agli ul-timi dati ufficiali dell’Istat che sono regolarmente pubblicati .Solo a titolo di esempio si cita il caso del comune di Catanzaro che fa parte della Regione agraria n° 8; la coltura più redditizia che copre almeno il 5% della superficie totale è rappresentata dall’olive-to. La coltura di maggior valore in senso assoluto, che è “colture vivaistiche”pare sia inesistente o cosi limitata in termini di superficie che è come se non ci fosse.

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a2- L’area di sedime e quella relativa delle per-tinenze L’area di riferimento sulla quale deve applicarsi il prezzo unitario è quella rappresentata dai se-guenti elementi:-area di sedime del fabbricato: è l’area occupata dal fabbricato;-area di pertinenza: l’area di pertinenza è quella necessaria: a- per parcheggio e per il verde urbano in-tralotto; -b per lo svolgimento dell’attività in funzione del-la volumetria e classificazione catastale del fab-bricato con le necessarie conseguenze ai fini di tutte le imposte.Per tale motivo appare razionale che la dimensio-ne della area di pertinenza sia determinata dalla Agenzia del territorio che è l’ufficio preposto a queste determinazioni e che in relazione alle esi-genze dell’operatore accatasterà tale area qualifi-candola “ente urbano”. Quindi l’area di pertinenza da legittimare ed af-francare è quella che catastalmente risulterà“ente

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urbano”, sulla base della certificazione catastale. In ogni modo si elencano le seguenti leggi in ma-teria di pertinenze da graffare al fabbricato:-Legge n° 68 del 13-03-1988 ,art. 1 “…..oltre a quelle delle pertinenze necessarie con un massi-mo di tre volte rispetto all’area coperta del fab-bricato…….”.-Legge Regionale n° 10 del 7-03-2000 , art.5 punto b: “…..per una estensione non eccedente il decu-plo dell’area di sedime degli stessi edifici…….”.

a3- Il prezzo di legittimazione delle aree Il prezzo di legittimazione delle aree si ottiene dalla superficie(sedime + area di pertinenza) per il valore agricolo medio della coltura più redditi-zia.Tale valore deve essere moltiplicato per 0,30 nei casi previsti dall’art. 28 comma a (destinazione commerciale o industriale);nel caso che l’area sia occupata da fabbricato adi-bito a prima casa, il valore predetto si moltiplica per 0,20(art.28 comma b.)

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a4-Il prezzo di affrancazione delle aree Il prezzo di affrancazione è pari al 50% del prezzo di legittimazione.

a5-Riduzioni Le riduzioni in misura del 10% della somma del prezzo di legittimazione e quello di affrancazione spettano a chi sia stato residente per oltre 20 anni nel comune in cui si chiede la legittimazione o di-mostri un possesso indisturbato ultraventennaledel bene da legittimare.

b) Legittimazione ed affrancazione in aree agri-cole e la cui presentazione sia avvenuta in data anteriore alla entrata in vigore della legge regio-nale n° 18/2007 (29.08.2007)

Tali istanze inoltrate all’Ufficio Usi Civici della Regione Calabria, debbono concludere il loro iter con l’applicazione delle norme previste della Leg-ge fondamentale sugli Usi Civici (legge 16.06.1927 n° 1766) che converte in legge il Regio Decreto 22.05.1924 n° 751 del Regio Decreto 28.08.1924 n°

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1484 e che modifica l’art. 26 del Regio Decreto 22.05.1924 n° 751.b1-LegittimazioneIn base all’art. 9 di tale legge è possibile la legitti-mazione dell’occupazione delle terre di uso civico su domanda degli occupatori abusivi purché ri-corrono le seguenti condizioni:a) che l’occupatore vi abbia apportato sostanziali e permanenti migliorie; b) che la zona occupata non interrompe la conti-nuità dei demani; c) che l’occupazione duri almeno dieci anni. L’art. 10 della legge n° 1766/27 disciplina l’entità del canone di natura enfiteutica a favore del Comune che è calcolato in maniera schematica nel modo seguente: -Valore del fondo alla data degli accertamenti de-maniali; -Valore delle migliorie sostanziali e permanenti realizzati dall’occupatore; -Calcolo del valore differenziale tra valore del fondo e valore delle migliorie;

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-Calcolo del canone di natura enfiteutica moltipli-cando il predetto valore differenziale per il saggio di capitalizzazione sti-mato. Tale canone sarà aumentato di 10 annualità di in-teressi (al tasso legale vigente) se l’occupatore non abbia corrisposto al Comune un Canone o somme a qualunque titolo.Alla conclusione di tale proce-dimento esprime il proprio parere l’UTE compe-tente per territorio(ora genio civile). Tale parere non è stato imposto da legge,ma deriva dall’appli-cazione della circolare M.A.F. 1420/170 del 1966.b2-Affrancazione – (art. 3 della legge 11.06.1925 n° 998) In base al canone di natura enfiteutica già calco-lato è possibile stabilire il Capitale di affranco.Esso si ottiene capitalizzando il canone predetto al saggio ritenuto più opportuno dal P.I.D. in base all’andamento di mercato.

c) Legittimazione ed affrancazione in aree agri-cole e la cui presentazione sia avvenuta in data posteriore a quella di di pubblicazione della

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legge regionale n° 18/2007 (29.08.2007) Le istanze sono state inoltrate tanto all’Ufficio Usi Civici della regione Calabria quanto all’Ufficio Pa-trimonio del Comune Competente per Territorio. Per tali istanze l’occupatore abusivo può chiedere la legittimazione della quotaposseduta purchè ricorrano congiuntamente le seguenti condizioni: a) abbia apportato sostanziali e permanenti mi-gliorie di tipo agricolo e/o forestale ambientale o volti alla sistemazione idrogeologica; b) la zona usurpata non interrompa la continuità del demanio; c) che l’occupazione duri da oltre 10 anni; d) la zona non sia stata oggetto di abuso edilizio. (diversamente dalla legge fondamentale ,perché fino all’1-9-1967 nelle zone agricole non era ne-cessaria a licenza edilizia) In ogni caso per la legittimazione e la successiva affrancazione delle quote relative a tali istanze bisognerà attendere il Regolamento regionale previsto dall’art. 4 della L. R. n° 18/2007 che al momento non è stato pubblicato. Il Regolamento

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Regionale stabilirà le modalità di determinazio-ne tanto dal canone enfiteutico di legittimazione (art. 19 comma 2° L. R.) quanto quelle relative all’affrancazione (art. 20 comma 3° L. R.)

LA DESTINAZIONE DELLE TERREGRAVATE DA USO CIVICO: QUOTIZZAZIONE

DELLE TERRE DI CUI ALLA CATEGORIA B DEL-L’ART. 11 DELLA LEGGE 1766 DEL 1927

In diversi parti della Calabria i terreni assegna-ti ai Comuni in esecuzione della liquidazione dei diritti di cui all’art. 1 della legge n° 1766 del 16.06.1927 ed utilizzabili a colture agrarie sono stati ripartiti fra le famiglie di coltivatori diretti residenti.Lo scopo era quello di avviamento a col-tivazione delle quote mediante redazione di un piano tecnico di sistemazione fondiaria. Gli atti di tale ripartizione dovevano essere redatti dal peri-to, omologati dal commissario e sottoposti all’ap-provazione sovrana ed assegnazione a titolo di enfiteusi con obbligo di migliorie. (concessione in utenza). Alfine di potere ottenere la legittimazio-ne e la successiva affrancazione bisogna che siano

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verificate le seguenti condizioni:u assegnazione delle quote sulla base di un pia-no di ripartizione, omologato dal Commissario e sottoposto ad affrancazione sovrana;u Redazione di un piano tecnico di sistemazio-ne fondiaria e di avviamento colturale;u Esecuzione delle migliorie;u Accertamento Ufficiale delle migliorie dalla locale Cattedra di Agricoltura (attuali Ispettorati Provinciali Agrari)(legge n° 1766 del 16.06.1927 art. 11-13-15-19-21).Se si dimostra di aver soddisfatto tutte le predette condizioni(che quasi mai sono state soddisfatte), l’enfiteusi è da considerare perpetua e l’affranca-zione può avvenire . (in tale caso, dopo l’affranca-zione viene a cessare la demanialità e si acquisce il diritto di proprietà.)Tanto si è precisato in quanto in diversi comuni della Calabria sono state fatte delle assegnazioni di unità fondiarie senza che si siano espletati i suc-cessivi adempimenti. In tali casi gli occupatori do-vranno attivare le procedure previste dalla legge.

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CONSIDERAZIONI FINALI

Fin da quando i vincoli di Usi Civici sono stati inseriti nei Piani Urbanistici, si è parlato di risco-perta di tale diritto in maniera non positiva, con-siderandolo un retaggio medioevale, riesumato arbitrariamente e senza nessuna motivazione.Questo non risponde al vero in quanto tutte le leggi che si sono succedute al livello di program-mazione urbanistica e di tutela del territorio, hanno,invece, posto attenzione su tale problema che prima o poi doveva e deve essere affrontato.Il passare del tempo non ha eliminato e non eli-mina il problema, giacchè i diritti di usi civici sono imprescrittibili ed inalienabili e, quindi , tutti gli atti che hanno interessato tali aree sono nulli con l’effetto che i detentori si trovano a dover paga-re nuovamente per l’acquisizione legittima di un bene già acquistato. La cosa diventa logicamente più grave nelle zone edificatorie ed in quelle edi-ficate. È, pertanto, un problema che bisogna af-frontare e risolvere in maniera definitiva. In que-sto la legge regionale n°18/2007 ha ampi meriti,

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in quanto con il regime semplificato ha risolto in maniera massiccia il problema nelle aree edifica-torie o edificate, catalizzando la conclusione delle vertenze con un prezzo politico.La nuova normativa regionale (regolamento pre-visto dall’art. 4 della medesima), dovrà affronta-re, secondo il sottoscritto, i seguenti problemi:-la legittimazione e l’affrancazione delle terre vincolate, in aree urbanisticamente agricole, con l’accortezza che il prezzo di tale operazio-ne sia inferiore a quello già utilizzato per le aree edificatorie;-la legittimazione e l’affrancazione delle terre vincolate, in aree urbanisticamente edificatorie, per le richieste che saranno presentate dagli oc-cupatori abusivi, dopo la scadenza del periodo semplificato;-un riordino generale di tutte le competenze am-ministrative in materia di usi civici.

Dott. Giovanni Leone Agronomo

Catanzaro, 22-07-2008

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VADEMECUM SINTETICO PER L’APPLICAZIONE DELLA LEGGE

REGIONALE N° 18 DEL 21.08.2007 IN MATERIA DI USI CIVICI.

A-REGIME SEMPLIFICATO E TRANSITORIO PER LE AREE URBANE (art.26-27-28 e 29 della legge)

A1-Aree edificatorieNelle aree urbanisticamente edificatorie senza fabbricati possono essere applicati gli articoli 26-27-28-29 della legge regionale per tutta la superfi-cie che risulta edificatoria secondo lo strumento urbanistico vigente.

A2-Aree e dificatorie con edificazioni già realizzate.Nel caso di aree edificatorie con edificazioni rea-lizzate con concessione edilizia o con richiesta di condono edilizio (ammissibile dopo la rimozione del vincolo di uso civico) possono essere applica-ti gli articoli 26-27-28-29 della legge regionale su tutta l’area richiesta.Nel caso di aree edificatorie con edificazione abu-siva dovrà essere stralciata dalla legittimazione ed affrancazione l’area di sedime del fabbricato e la relativa corte che stabilirà l’Ufficio Tecnico Co-munale preposto individuati con tipo di frazio-

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namento approvato dal Catasto. L’area predet-ta, (aria di sedime più corte) avendo edificazione abusiva, non può essere legittimata ed affrancata; la parte residua dell’area potrà essere legittimata ed affrancata.

A3-Aree urbanisticamente agricole ma edificate.Le aree urbanisticamente agricole edificate posso-no essere legittimate ed affrancate se le edificazio-ni sono avvenute:

• Previa concessione edilizia e/o licenza edilizia;

• Previo condono edilizio (ammissibile dopo la rimozione del vincolo di uso civico);

• Con edificazione avvenuta prima dell’01.09.1967 (prima di tale data nelle zone agricole non era obbligatoria la licen-za edilizia).

A4-Valore agricolo medio della coltura più redditizia.Per valore agricolo medio della coltura più reddi-tizia si deve intendere quella di maggior valore, ma che copre in superficie almeno il 5% di quella totale della Regione Agraria.Le superfici di riferimento delle colture nella re-gione agraria vengono ad essere rilevate sugli ultimi documenti ufficiali redatti e pubblicati dal-l’ISTAT.

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I valori agricoli medi da prendere in considera-zione sono quelli rilevabili sul BUR della Regione Calabria.Per le richieste di legittimazione ed affrancazio-ne presentate entro il 27.12.2007, i valori agricoli medi da utilizzare sono quelli pubblicati sul BUR del 27.04.2007 supplemento straordinario n° 3 al n° 7 del 16.04.2007 (parte I° e 2° anno XXXVIII).Per quelle domande che saranno presentate en-tro il 04.10.2008 i valori da utilizzare sono quelli pubblicati sul BUR del 24.04.2008 Parte III anno XXXIX n° 17 .

A5-Affrancazione dei suoli già legittimati pri-ma della entrata in vigore della Legge Regio-nale n° 18/2007La Legge regionale n° 18/2007 riguarda i suoli gravati da usi civici.La legittimazione intervenuta in tempi anteriori alla data di pubblicazione della legge, ha elimina-to il vincolo di uso civico;il terreno legittimato, in tale caso, è un terreno allodiale che non può esse-re regolamentato dalla legge regionale che opera su terreni gravati da usi civici.In tali casi l’affran-cazione deve avvenire secondo quanto stabilito dalla legge fondamentale degli usi civici.Pertanto, deve essere stabilito il Capitale d’Af-franco del Canone Enfiteutico di Legittimazione opportunamente rivalutato (tabelle ISTAT), con la

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capitalizzazione di tale valore, utilizzando il tasso di capitalizzazione e l’applicazione della seguen-te formula:CA= Cel. rin cui: CA=capitale di affranco; Cel= Canone enfi-teutico di legittimazione opportunamente rivalu-tato; r = saggio di capitalizzazione.Nel caso in cui il Canone Enfiteutico di Legitti-mazione non sia stato corrisposto regolarmente, bisognerà calcolare la sommatoria finanziaria di tutte le rate scadute e non pagate al tasso di in-teresse legale con l’applicazione della seguente formula:

Sn= a qn – 1 in cui rq = 1+ r r = tasso o saggio di interesse legalea = canone enfiteutico di legittimazione annuo;Sn = Somma da versareTale somma dovrà essere aggiunta al capitale di affranco.

A6-Area di sedime ed area di pertinenza nelle zone agricole.L’area di sedime è quell’area di terreno sottesa dal fabbricato. L’area di pertinenza è quella con-

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tigua all’area di sedime del fabbricato che viene scaricata dal Nuovo Catasto Terreni per essere riportata nel Nuovo Catasto Edilizio Urbano con apposito tipo mappale e con la qualifica di “Ente Urbano” .

A7-Concetto convenzionale di prima casaPer prima casa deve intendersi una abitazione ri-portata nel N.C.E.U. e la cui categoria catatastale sia A2 - A3 - A4 -A5 -A6 -A7.

A8-Rateizzazione del prezzo di legittimazione e di affrancazione.Nel caso che il prezzo di legittimazione e di affran-cazione sia corrisposto attraverso il versamento di sei rate mensili, le stesse dovranno essere cosi corrisposte:

• La prima rata (1/6 della somma totale do-vuta) contestualmente alla richiesta di le-gittimazione ed affrancazione;

• Le altre 5 rate (ognuna un sesto della som-ma totale dovuta) con cadenza mensile.

Nel caso di ritardo su tali tempi di pagamenti do-vranno essere aggiunti gli interessi legali in ragio-ne dello slittamento verificato.Gli interessi legali possono essere calcolati con l’uso della nota formula:

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I= C x r x g in cui: 365I = interessi;r = saggio di interesse legale;g = giorni di ritardo rispetto al dovuto.

B-REGIME ORDINARIO PER LE AREE EX-TRAURBANE (Aree agricole senza edificazione)

Nel caso di aree extraurbane senza edificazione per avviare le nuove procedure di legittimazione ed affrancazione bisognerà attendere il Nuovo Regolamento di Attuazione stabilito dalla legge regionale n° 18/2007 (art. 4-19 e 20).Le procedure avviate prima dell’entrata in vigo-re della suddetta legge regionale,seguono quel-le previste dalla legge fondamentale n° 1766 del 16-06-1927.

Catanzaro, 02-09-2008