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$1,703,000.00
VALOR COMERCIAL
UN MILLÓN SETECIENTOS TRES MIL PESOS 00/100 M.N.
UBICACIÓN: CALLE TAMAULIPAS S/N ESQ 4TA CERRADA TAMAULIPAS, COL. SAN MARTIN, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE
MÉXICO.
OPINIÓN DE VALORFOLIO: BOLETA PREDIAL: FECHA:
OP_VAL-NOV/2018-001 0070129801000000 7 DE NOVIEMBRE DEL 2018.
7 DE NOVIEMBRE DEL 2018.
PROPIETARIO: SRA. VERÓNICA VÁZQUEZ VIVANCO.
CONTRATO PRIVADO DE COMPRA-VENTA FIRMADO EL DIA 17 DE ENERO DE 1996.
COLINDANCIAS:
AL NORTE: EN 20.00 m, CON PROPIEDAD PRIVADA.
AL SUR: EN 20.00 m, CON CALLE PRIVADA.
AL ORIENTE: EN 18.74 m, CON PROPIEDAD PRIVADA.
AL PONIENTE: EN 18.74 m, CON CALLE TAMAULIPAS.
VALOR DE MERCADO
CALLE TAMAULIPAS S/N ESQ 4TA CERRADA TAMAULIPAS, COL. SAN MARTIN, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE
MÉXICO. UBICACIÓN:
DOCUMENTACIÓN
PROPORCIONADA:
A N T E C E D E N T E S Y C A R A C T E R Í S T I C A S
SRA. VERÓNICA VÁZQUEZ VIVANCO.SOLICITANTE:
OPINIÓN DE VALORFOLIO:
OP_VAL-NOV/2018-001
BOLETA PREDIAL:
0070129801000000
FECHA:
100.68 m2
SEGÚN: SOLICITANTE
SUP. DE CONSTRUCCIÓN:
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE :
$ 1,703,330.17
SE CONCLUYE COMO VALOR COMERCIAL CON EL VALOR DE MERCADO EN NUMEROS REDONDOS
USO DE SUELO: HABITACIONAL 3 NIVELES 30% ÁREA LIBRE
EDAD DE LA CONSTRUCCION EDO. DE CONSERVACION
CONSIDERACIONES Y PREMISAS PREVIAS A LA CONCLUSIÓN
ARQ.ABIMAEL ARCINIEGA LUGO
15 años 70 años BUENO
UN MILLÓN SETECIENTOS TRES MIL PESOS 00/100 M.N.
H-250-A
VALOR CONCLUSIVO
VALOR FÍSICO
$ 1,550,472.00
AL DÍA 7 DE NOVIEMBRE DEL 2018.$1,703,000.00
374.80 m2SUPERFICIE DEL TERRENO:
VIDA UTIL
LOTE DE TERRENO EN ESQUINA, DE FORMA REGULAR Y TOPOGRAFIA PLANA SOBRE EL CUAL SE DESPLANTA UNA CASA HABITACIÓN
DESARROLLADA EN DOS NIVELES LA CUAL CUENTA CON ACCESOS Y CIRCULACIONES VEHICULARES, PEATONALES, ÁREA JARDINADA Y
LA SIGUIENTE DISTRIBUCIÓN ARQUITECTÓNICA:EN PLANTA BAJA: ACCESO, COMEDOR, COCINA, ESTANCIA , UN BAÑO COMPLETO,
ESCALERA EXTERIOR METÁLICA HACIA PLANTA ALTA Y ÁREA DE LAVADO A CUBIERTO. EN PLANTA ALTA: ESCALERA EXTERIOR
METÁLICA HACIA PLANTA BAJA, VESTIBULO, UNA RECÁMARA CON BALCON, BAÑO COMPLETO Y VESTIDOR INTEGRADO A SU ÁREA.
RESUMEN DE VALORES Y CONCLUSIÓN
OBSERVACIONES: EN BUEN ESTADO DE CONSERVACIÓN GENERAL, REQUIERE ATENCIÓN A HUMEDADES EN PLAFON DE P.A.
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:
SI
1
2 X
3 X
5
6 X
OPINIÓN DE VALOR
7 DE NOVIEMBRE DEL 2018.
BOLETA PREDIAL:
0070129801000000
HABITACIONAL DE TERCER ORDEN.
FOLIO: FECHA:
CASAS HABITACIÓN DE HASTA TRES NIVELES DE MEDIANA CALIDAD.CONSTRUCCIÓN DOMINANTE Y
NOTABLE EN LA ZONA:
CROQUIS DE LOCALIZACION ( GEORREFERENCIAS 19.676774°,-99.133938°)
OP_VAL-NOV/2018-001
EVALUACIÓN DE LA LOCALIZACIÓN E INVESTIGACIÓN DE ANTECEDENTES
SERVICIOS URBANOS Y
EQUIPAMIENTO:
COMPLETOS: PAVIMENTO DE CONCRETO ESTAMPADO, ASFALTICO, GUARNICIONES Y BANQUETAS DE CONCRETO,
ALUMBRADO PUBLICO, ENERGIA ELECTRICA, AGUA POTABLE, DRENAJE, TELEFONO, ESCUELAS Y COMERCIOS
DIVERSOS.
200.00 m2USO DEL SUELO LOTE TIPO
VIAS DE ACCESO E
IMPORTANCIA:
POR LA AVENIDA 2 DE MARZO, LA AVENIDA 16 DE SEPTIEMBRE Y LA AVENIDA JOAQUÍN MONTENEGRO, VIALIDADES
IMPORTANTES DE ACCESO Y TRÁNSITO INTENSO EN LA ZONA.
MAX. DE NIVELES
*EL PRESENTE ESTUDIO ES UNA OPINIÓN DE VALOR POR LO QUE NO ES UN DOCUMENTO OFICIAL Y SU FINALIDAD ES ÚNICAMENTE CONOCER EL VALOR
COMERCIAL DEL INMUEBLE.
*PARA EFECTOS DEL PRESENTE ESTUDIO LAS DIMENSIONES DEL PREDIO FUERON OBTENIDAS DE LA DOCUMENTACIÓN PROPORCIONADA, SIN
EMBARGO, LA SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN SE OBTUBO EN BASE A MEDICIÓN EN SITIO.
*NO SE ASUME RESPONSABILIDAD ALGUNA POR LA DOCUMENTACIÓN PRESENTADA, YA QUE DICHA DOCUMENTACIÓN ES RESPONSABILIDAD DEL
SOLICITANTE.
RECIBO POR CONCEPTO: CONEXIÓN DE TOMA DE AGUA Y DRENAJE.
SE PROPORCIONÓ CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA CON
SELLOS DE LA TESORERÍA DEL MUNICIPIO DE TULTEPEC, EDO. MEX.
NINGUNA.
COINCIDE CON CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA.
30%HABITACIONAL ÁREA LIBRE 3
DOCUMENTOS NO
COLINDANCIAS COINCIDEN CON ESCRITURAS
ESCRITURA DE PROPIEDAD INSCRITA EN EL RPP X
Comentarios
BOLETA PREDIAL
REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO O
CONSTANCIA DE LOTIFICACION (EN SU CASO)
OBSERVACIONES
X
BOLETA DE AGUA
NO APLICA.
1
2
3
4
1
2
3
4
m2
m2
1
2
3
4
5
6
Factores de HOMOLOGACIÓN .
1
2
3
4
5
6
VALOR UNITARIO PROMEDIO $/M2
AREA TERRENO SUJETO m2
VALOR UNITARIO APLICABLE $/M2
Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se valúa resulta de : M2 /M2, EN LA CANTIDAD E
CALLE MARAVILLAS S/N, COLONIA JARDINES DE SANTA CRUZ, MUNICIPIO DE
TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.25 X 10/NOVIEMBRE/2018 (55) 58 81 81 03 CENTURY 21 GARANTÍA
CALLE PENSAMIENTO MZ 187 LT 19, COLONIA EL TESORO, MUNICIPIO DE TULTITLÁN,
ESTADO DE MÉXICO.12 X 10/NOVIEMBRE/2018 (55) 65 85 36 07 CENTURY 21 PREMIUM HOUSE
1.10 1.10 1.00 0.95 1.32 14,317.67
1.31 17,925.87
1,300,000.00 420.00 120.00 10,833.33 X 1.05 1.00 1.10
1.00 1.10 1.00 0.97 1.00 0.90 1,850,000.00 198.00 135.00 13,703.70 X 1.36
2,241.28
980,000.00$
2,200.00
1.00 X
Fco.
FACTORES DE HOMOLOGACION
1.00 1.00 1.00 1.00
Valor Unitario aplicable, en números redondos:
C) COMPARABLES DE INMUEBLES SIMILARES
COLONIA JARDINES DE SANTA CRUZ, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.
CALLE 5 DE FEBRERO NO. 17, COLONIA SAN ANTONIO EL CUADRO, MUNICIPIO DE
TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.
AVENIDA SAN ANTONIO, COLONIA SAN ANTONIO XAHUENTO, MUNICIPIO DE
TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.
PRECIO UNITARIO
$/M2AREA M2PRECIO DE VENTA
$m2
(55) 58 86 28 28
15 X
NAVA INMOBILIARIA
CALLE SINALOA NO. 18, COLONIA SAN RAFAEL IXTLAHUACA, MUNICIPIO DE TULTEPEC,
ESTADO DE MÉXICO.
$m2
Valor Unitario Promedio:200.00
CALLE 2A CERRDA DE BENITO JUÁREZ, COLONIA SAN MARTÍN EL CALVARIO,
MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.
EDAD
X 10/NOVIEMBRE/2018
KARINA NAVARRETE
400.00 2,500.00
510,000.00$
Área Terreno Sujeto:
Área del Lote Tipo o Moda:
570,000.00$ 2,007.04
1,000,000.00$
284.00
200.00 2,550.00
374.80
FUENTE
2,304.23 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00
0.94 0.95
0.95
ZONA USO
1.10 X 0.90 1.00
H
1.00 1.10
2,398.28
RESID.UBIC TOPOG
F.RES
0.94 0.95
2,375.00
V.U. RESULTANTE $/M2
SUPERF.
V.U. RESULTANTE $/M2
TODO EN BIENES RAÍCES
E.C.
10/NOVIEMBRE/2018
EDADFCa.
F.RES
Fco.
LUIS RUIZ LÓPEZ
UBIC
X 10/NOVIEMBRE/2018CALLE SAN MATEO, COLONIA SAN MATEO IXTACALCO, MUNICIPIO DE CUAUTITLÁN,
ESTADO DE MÉXICO.20
PRECIO DE VENTA TERRENO M2 CONSTR. M2
1,550,472.00$
15,400.00$ 100.68
180.00 11,000.00 X 1.24
314.00
1.00
1.07 0.90
1,980,000.00 450.00
1,800,000.00 18,000.00
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO
15,021.25 1.37 1.05
100.00
1.10
1.00
1.00 1.00 0.95
14,773.79 0.95
17,180.18 1.10
1.60 1.00 1.00
0.95 1.00 0.90
13,080.23 0.95 1.00 1.47 1.00
374.8000 100.68
1.00
15,400.00
15,383.17
1,200,000.00
1,510,000.00 352.00 170.00
194.00 130.00 9,230.77
8,882.35
X
X 1.41
X 1.53
1.00
(55) 47 56 31 18
ZONA
PREC. UNIT $/M2
10/NOVIEMBRE/2018 (55) 46 05 41 83
15 X
H
COLONIA EL CARMEN, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.
15
1.00 1.10 1.00
1.00 1.00
C.U.S.
1.10
1.00 1.00
X 1.10
(55) 68 36 67 55
1.00
H
0.90
TELEFONOFECHA
10/NOVIEMBRE/2018
ELITE INMOBILIARIA10/NOVIEMBRE/2018
(55) 10 42 87 63
1,887.62
0.95
0.95 0.94 1.00
1.00
OP_VAL-NOV/2018-001
A) COMPARABLES DE TERRENOS
ANÁLISIS DE LA OFERTA DE MERCADO
FECHA:
400.00 2,450.00 X 0.90
0070129801000000
10/NOVIEMBRE/2018
10/NOVIEMBRE/2018
FECHA
INMUEBLES HAHN
LORENZO MÁRQUEZ
(55) 74 86 83 98 ANGELES RODEA
(55) 42 50 19 58
TELEFONO FUENTE
(55) 55 46 75 31
UBICACIÓN DE LA OFERTA
7 DE NOVIEMBRE DEL 2018.
BOLETA PREDIAL:
OPINIÓN DE VALOR
COLONIA SAN ANTONIO XAHUENTO, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.
FOLIO:
Precio: Precio:
Terreno: Terreno:
Fuente: Fuente:
Cel: Cel:
Precio: Precio:
Terreno: Terreno:
Fuente: Fuente:
Cel: Cel:
Precio: Precio:
Terreno: Superficie: Terreno: Superficie:
Fuente: Fuente:
Cel: Cel:
Precio: Precio:
Terreno: Superficie: Terreno: Superficie:
Fuente: Fuente:
Cel: Cel:
Precio: Precio:
Terreno: Superficie: Terreno: Superficie:
Fuente: Fuente:
Cel: Cel:
COMPARABLE 4
COMPARABLE 1 COMPARABLE 2
Dirección:
CALLE SINALOA NO. 18, COLONIA SAN RAFAEL
IXTLAHUACA, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO
DE MÉXICO.
$1,200,000.00
KARINA NAVARRETE
(55) 46 05 41 83
COMPARABLE 5
COMPARABLE 1 COMPARABLE 2
$980,000.00
400.00 m2
INMUEBLES HAHN
(55) 55 46 75 31
COLONIA EL CARMEN, MUNICIPIO DE TULTEPEC,
ESTADO DE MÉXICO.
COMPARABLE 3
Dirección:
CALLE 2A CERRDA DE BENITO JUÁREZ, COLONIA
SAN MARTÍN EL CALVARIO, MUNICIPIO DE
TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.
$1,510,000.00
NAVA INMOBILIARIA
COLONIA JARDINES DE SANTA CRUZ, MUNICIPIO
DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.
(55) 58 86 28 28
COMPARABLE 3 COMPARABLE 4
Dirección:
$510,000.00
$570,000.00
284.00 m2
(55) 42 50 19 58
COLONIA SAN ANTONIO XAHUENTO, MUNICIPIO
DE TULTEPEC, ESTADO DE MÉXICO.
Dirección:
CALLE SAN MATEO, COLONIA SAN MATEO
IXTACALCO, MUNICIPIO DE CUAUTITLÁN, ESTADO
DE MÉXICO.
$1,800,000.00 $1,980,000.00
ANGELES RODEA
ELITE INMOBILIARIA
Dirección:
LUIS RUIZ LÓPEZ TODO EN BIENES RAÍCES
194.00 m2 130.00 m2
(55) 74 86 83 98
Dirección:
AVENIDA SAN ANTONIO, COLONIA SAN ANTONIO
XAHUENTO, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO
DE MÉXICO.
352.00 m2 170.00 m2
314.00 m2 100.00 m2 450.00 m2
Dirección:
Dirección:
CALLE 5 DE FEBRERO NO. 17, COLONIA SAN
ANTONIO EL CUADRO, MUNICIPIO DE TULTEPEC,
ESTADO DE MÉXICO.
$1,000,000.00
400.00 m2
(55) 65 85 36 07 (55) 58 81 81 03
Dirección:
CALLE PENSAMIENTO MZ 187 LT 19, COLONIA EL
TESORO, MUNICIPIO DE TULTITLÁN, ESTADO DE
MÉXICO.
$1,850,000.00
Dirección:
CALLE MARAVILLAS S/N, COLONIA JARDINES DE
SANTA CRUZ, MUNICIPIO DE TULTEPEC, ESTADO
DE MÉXICO.
$1,300,000.00
C) COMPARABLES DE INMUEBLES SIMILARES
420.00 m2 120.00 m2
CENTURY 21 GARANTÍA
180.00 m2
COMPARABLE 6
(55) 68 36 67 55
FOLIO: BOLETA PREDIAL: FECHA:
198.00 m2 135.00 m2
CENTURY 21 PREMIUM HOUSE
200.00 m2
LORENZO MÁRQUEZ
(55) 10 42 87 63
(55) 47 56 31 18
OP_VAL-NOV/2018-001 0070129801000000 7 DE NOVIEMBRE DEL 2018.
ANEXO DE COMPARABLES
A) COMPARABLES DE TERRENOS
OPINIÓN DE VALOR
A) DEL TERRENO
FACTORES DE EFICIENCIA
1.-
2.-
1.-
2.-
FACTORES DE EFICIENCIA DE LAS CONSTRUCCIONES CRITERIO LINEA RECTA
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
SUMA: SUMA: SUMA:
VALOR NETO DE REPOSICIÓN PROMEDIO DE LAS CONSTRUCCIONES: /m2.
AREAS Y SUPERFICIES COMUNES (UNICAMENTE EN CONDOMINIOS)
EDAD RESULTANTE
ELEMENTOS ADICIONALES (INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS)
EDAD RESULTANTE
TOTAL INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS:
VALOR FÍSICO TOTAL
OC06 JARDINES. M2. 293.57 150.00$
1.00OC09 COCINA HECHA EN OBRA PZA. 1.00
NUEVO
UNIDAD CANTIDAD
55 15 0.82 0.82 3,294.12$
M2. 125.37
DESCRIPCION
REMANENTE
35
55
4,000.00$
ELEMENTOS ADICIONALES (INSTALACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS)
CLAVE
186,948.47$
2,660.41$
15 0.77
ANÁLISIS DE VALOR FÌSICO
200.00 m2
0070129801000000 $ 2,200 / m2
SUPERFICIE DE TERRENO INDIVISOLOTE TIPO PREDOMINANTE
V.U. LOTE MODANo. DE CUENTA CATASTRAL -VALOR REF. EN TABLAS
FRACC. FACTOR ZONAFACTOR
UBICACIÓN
374.80 m2
FACTOR
SUPERFICIE
FACTOR
RESULTANTEFACTOR FORMA
100.00%
1.101.00
FACTOR FRENTE
1.001.00 1.001.10UNICA
VALOR TOTAL DE LA
FRACCIÓNÁREA VALOR UNITARIO
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
FACTOR
RESULT.FRACC.
DESTINO
HABITACIONAL
TIPO
1.-
UNICA 374.80 m2
B) DE LAS CONSTRUCCIONES
2.-
3
VALOR FINAL DEL
TERRENO
$907,016.00
CALIDAD VALOR DE REFERENCIA
H
3.- 4.-
3.-
1.-
2.-
K1=FACTOR DE
GRADO DE
CONSERVACIÓN
1.00
Tipo
K1
70
K2VP
APLICABLE
K2=[ 0.1(VP)+0.9 (VP-E) ] /VP CONSTRUCCIONES
K1*K2
0.807142857
E
15
K2 = FACTOR DE EDAD DE LAS FACTOR DE EFICIENCIA
USO
2
CONSTRUCCIONES DE LAS
7,500.00
$ 2,420 / m2 $907,016.001.10
NIVELES
$ 2,200 / m2
VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO
UNITARIO
$755,100
TOTAL
$ 7,500 / m21.-
ÁREA
100.68
2.-
TIPO DESTINO / USO
HABITACIONAL
$186,948
0.82 1.00
OC01 BARDAS.
3,294.12$
850.00$
NETO
MESES
$1,703,330
V.R
CONSERV
FACTORVIDA EDAD EN
0.82 700.00$ 55 15
OPINIÓN DE VALORFOLIO: FECHA:
OP_VAL-NOV/2018-001 7 DE NOVIEMBRE DEL 2018.
BOLETA PREDIAL:
0070129801000000
CONSERV
$755,100
6,052.50
NETO
CANTIDAD V.R VIDA
100.68
NUEVO
DESCRIPCION EDAD EN INIVISOV.R.
C) INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS
UNIDAD
DEMÉRITO
0.8071
19%
%
AÑOS
-$
V.R. VALOR PARCIAL
VALOR NETO DE REPOSICIÓN
EN PORCENTAJE
10,000.00$
87,759.00$
0.77 10,000.00$
609,366
FACTOR DE
0.82
UNITARIO
6,052.50
VALOR TOTAL POR AREAS E INTALACIONES COMUNES
CLAVE
REMANENTE
FACTOR
$609,366
TOTAL
0.81
DEMÉRITO
VALOR PARCIAL
4.97
OC02 REJAS. PZA. 1.00 13,000.00$
1.00
123.53$ 36,264.53$
1.00
650.00$
15
OC04 MARQUESINAS. 55 15M2.
15 0.82 1.00
572.76$
0.82 1.00 0.82 535.29$
OC17 ÁREA DE LAVADO M2. 18.78 3,000.00$ 55 0.82 2,470.59$
535.29$ 1.00 0.82
46,397.65$
OC08 BALCÓN. M2. 1.07 650.00$ 55 15
0.82
0.82
FACHADA
COCINACOMEDOR
REPORTE FOTOGRÁFICO
ESTANCIA BAÑO
FACHADA PRINCIPAL
0070129801000000
FECHA:
7 DE NOVIEMBRE DEL 2018.
OPINIÓN DE VALORFOLIO:
OP_VAL-NOV/2018-001
BOLETA PREDIAL:
OPINIÓN DE VALORFOLIO: BOLETA PREDIAL: FECHA:
OP_VAL-NOV/2018-001 0070129801000000 7 DE NOVIEMBRE DEL 2018.
REPORTE FOTOGRÁFICO
BAÑO ÁREA DE LAVADO
JARDÍN ESCALERAS HACIA P.A.
ÁREA DE LAVADO JARDÍN
BAÑO P.A. VESTIDOR
RECÁMARA BAÑO P.A.
REPORTE FOTOGRÁFICO
RECÁMARA BALCÓN
OPINIÓN DE VALORFOLIO: BOLETA PREDIAL: FECHA:
OP_VAL-NOV/2018-001 0070129801000000 7 DE NOVIEMBRE DEL 2018.