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Federico García Erviti Arquitecto Valoraciones Ley 8/2007

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Valoraciones en la Ley 8/2007Aplicaciones prácticas

Federico García ErvitiArquitecto

CRITERIOS DE VALORACIÓN Ley 8/2007

SUnCSUC

SnUSUbzSUnC

Clasey

categoría

Art. 23.2El mayor de:

- Método de Comparación(*)- Método Residual estático(*)

Edificado

-Art. 23.1

Método Residualestático(*)

Vacante

SueloUrbanizado

Art. 22.1.bMétodo

del Coste(*)

Art. 22.1.aMétodo de

Capitalización(*) + Prima

Accesibilidad

Suelo Rural

Edificación+

InstalacionesSueloSituación Básica

*D.T. 3ª3: Orden ECO/805/2003

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2

Valoración en suelo rural (Art. 22.1): Terrenos

• Capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación – Renta potencial

• Cálculo según el rendimiento del uso, disfrute ola explotación deque sean susceptibles

• Descuento de los costes necesarios para la explotación

– Tasa de capitalización (D.A. 7a)• Rendimiento de la deuda pública del Estado a tres

años en mercados secundarios– Metodología (D.T. 3ª): Orden ECO/805/2003 (?)

Valoración en suelo rural (Art. 22.1): Terrenos• Método del coste• Método de comparación• Método de actualización de rentas: art. 33 O. ECO• Método residual

RnVA =

i

Rn 1 Valor de reversiónVA = -------- x [1 - ---------] + -------------------------

i (1 + i)t (1 + i)t

Rentas constantes

t ∞V. reversión = 0


3

Valoración en suelo rural (Art. 22.1): Terrenos

RnVA =

i

art. 141 Reglamento Gestión Urbanística: • “El rendimiento bruto o renta de la tierra (…)

será el que se obtenga al deducir del valor del producto bruto medio real o potencial de los cinco años anteriores, las cantidades correspondientes a gastos directos e indirectos de la explotación más el beneficio del cultivador o renta del empresario. La cifra asíobtenida se capitalizará (…).”

RT = PB - (G + BC)

Valoración en suelo rural (Art. 22.1): TerrenosRT

VA = i

RT = PB - (G + BC) PB - G = RT + BC

Secano: RT = 0,5 (PB –G) BC = 0,5 (PB – G)Regadío, frutales: RT = 0,4 (PB – G) BC = 0,6 (PB – G)Prados, pastos, : RT = 0,8 (PB – G) BC = 0,2 (PB – G)

RT = K (PB – G)Secano: K = 0,5Regadío: K = 0,4

Prados, pastos, pastizales K = 0,8


4

Valoración en suelo rural (Art. 22.1): TerrenosRT

VA = i

Tasa de capitalización (D.A. 7a):Rendimiento de la deuda pública del Estado a tres años

Valoración en suelo rural (Art. 22.1): Terrenos• Corrección proporcional al alza del valor obtenido por

capitalización en función de factores objetivos de localización como:– la accesibilidad a los núcleos de población– la accesibilidad a los centros de actividad

económica– la ubicación en entornos de singular valor

ambiental o paisajístico• Aplicación y ponderación justificada en el

correspondiente expediente de valoraciónRn

• Corrección máxima = 2 x i


5

Gastos medios de la explotación últimos cinco años

12.400TOTAL gastos anuales170– Gastos financieros y fiscales210– Combustibles y reparaciones

1.720– Amortización maquinaria• Varios

2.110– Fertilizantes3.170– Semillas y plántulas

• Materiales para producción1.260– Jornales de recolección2.000– Jornales de cultivo1.760– Jornales preparación terreno

•Mano de obraMediaConcepto

Ejemplo de valoración de finca de secano


• Producto bruto (ingresos) medio anual últimos cinco años, incluso subvenciones: 17.200 €

• Rendimiento de la explotación– Producto bruto menos gastos– PB – G = 17.200 – 12.400 = 4.800 €

• PB – G = RT + BC– RT = 50% s/ (PB – G)– BC = 50% s/ (PB – G)

• RT = 0,5 x 4.800 = 2.400 €• Rendimiento Deuda Pública 3 años = 4,01• Valor = 2.400/0,0401 = 59.850,37 €


6


• Corrección por localización– Valor por capitalización: 59.259,26 €– Accesibilidad a núcleos de población y centros de

actividad económica: Coeficiente = 1,50 (ponderación justificada en el expediente de valoración)

– Valor corregido: 59.259,26 x 1,50 = 88.888,89 €


SUnCSUC

SnUSUbzSUnC

Clasey

categoría



Edificado

-Art. 23.1


Vacante

SueloUrbanizado

Art. 22.1.bMétodo

del Coste(*)



Accesibilidad

Suelo Rural

Edificación+


*D.T. 3ª3: Orden ECO/805/2003

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Método del coste Orden ECO/805/2003 Arts. 17 a 19

VRN = VRB – Depreciación Física

• VRN = Valor de reemplazamiento neto• VRB = Valor de reemplazamiento bruto =

= Valor del terreno + Coste de edificación + gastos

• Depreciación física

• R.D. 1020/1993• Eme-Dos, Construc, BEC, Etc• C.O.A.s

Método del coste Orden ECO/805/2003 Depreciación física: procedimientos de cálculo

AntigüedadVRN = VRB x 1 - --------------

Vida útil


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Método del costeR.D. 1020/1993 + Orden ECO/805/2003

Valor de reemplazamiento bruto

R.D. 1020/1993

MBC3 = 550 €/m2

Actualización IPC 2008 =

550 €/m2 x 1,087 = 597,85 €/m2

VRB = 597,85 €/m2 x 1,45 = = 866,88 €/m2

Método del costeR.D. 1020/1993 + Orden ECO/805/2003

Valor de reemplazamiento neto

Orden ECO/805/2003

Edad = 57 años Vida útil máxima = 100 años

VRN== 866,88 (1- 57/100) = 372,76 €/m2


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Clasey

categoría



Edificado

-Art. 23.1


Vacante

SueloUrbanizado

Art. 22.1.bMétodo

del Coste(*)



Accesibilidad

Suelo Rural

Edificación+


*D.T. 3ª3: Orden ECO/805/2003

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Vv = Vs + Cc + G + BVs = Vv – Cc – G – B

VM = F + ∑Ci + (VM x b)

F = VM (1-b) - ∑CiF = Valor del terreno VM = Valor de mercado ∑Ci = Costes y gastos de promocion b = Beneficio del promotor en tanto por uno

METODO RESIDUAL ESTATICOORDEN ECO/805/2003


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Vs = Vv – Cc – G – B

F = VM (1-b) - ∑Ci


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Coste de construcción

∑Ci = Cc + G

Cálculo del coste de construcción Cc

– Revistas especializadas: EME DOS, Construc…– Bases de precios autonómicas– Normativa catastral: R.D. 1020/1993– Normativa Colegios Arquitectos

Vs = Vv – Cc – G – B

F = VM (1-b) - ∑Ci

Método residualVs = Vv – Cc – G – B

G = Gastos de promoción

25 a 35% s/ (Vs + Cc)Total Gastos

5 a 10% s/ (Vs + Cc)

Gastos empresariales• Honorarios • Aranceles• Comercialización• Gestión• Seguros• Financiación

13 a 16% s/ (Vs + Cc)7 a 9% (Vs + Cc)

Gastos fiscales• Impuesto Sociedades• ICIO, ITP, AJD, IBI, tasas


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DISPOSICIÓN TRANSITORIA UNICAORDEN ECO/805/2003

24Otros24Residencias estudiantes y 3ª edad22Hoteles20Plazas aparcamiento27Edificios industriales24Edificios comerciales21Edificios de oficinas24Viviendas 2 ª residencia18Viviendas 1ª residencia

bTIPO INMUEBLE

Valoración de un solar en Ciudad Real

• Superficie: 2.000 m2• Edificabilidad: 1,2 m2/m2 • Zona con uso residencial• Valor en venta de vivienda nueva VM = 1.866 €/m2

F =VM (1 – b) – ΣCi

VM = 1.866 €/m2

b = 0,18ΣCi = CC + G


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Valoración de un solar en Ciudad Real

F =VM (1 – b) – ΣCiΣCi = CC + G Coste de construcción: aplicación de la normativa catastral (R.D. 1020/1993)

Municipio con MBC 3 = 550 €/m2 (Orden EHA/1213/2005)

Actualización IPC 2008: 550 x 1,087 = 597,85 €/m2

Tipificación: 1.1.2.4 = 1,00

Coste de construcción: 597,85 x 1,00 = 597,85 €/m2


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Valoración de un solar de 2.000 m2

F =VM (1 – b) – ΣCiΣCi = CC + G

CC = 597,85 €

G = 0,30 (F + CC) = 0,30 (F + 597,85)

ΣCi = 597,85 + 0,30xF + 0,30x597,85 = = 777,21+ 0,30xF


16

F =VM (1 – b) – ΣCi

F = 1.866 (1- 0,18) – (777,21 + 0,30xF)

F = 1.866 – 1.866x0,18 – 777,21 – 0,30xF

F = 579,16 €/m2c

F = 579,16 €/m2c

Ss = 2.000 m2s e = 1,2 m2c/m2s

Sc = 2.000 m2s x 1,2 m2c/m2s = 2.400 m2c

Valor total = 579,16 €/m2c x 2.400 m2c = 1.389.984 €


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Clasey

categoría



Edificado

-Art. 23.1


Vacante

SueloUrbanizado

Art. 22.1.bMétodo

del Coste(*)



Accesibilidad

Suelo Rural

Edificación+


*D.T. 3ª3: Orden ECO/805/2003

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3.224Valor €/m2

315355003392420029935400338545003110480033103800-Precio €/m2

0,8E0,9B1,0N1,0N1,0N1,0NNDotacs.

11,0R1,1D0,9N0,9N0,9N0,8BRCalidad

0,7800,81050,7900,81250,81000,9150215Sup. m2

0,9B0,9B1,0R1,1D1,0R1,0RREstado

0,7280,85530,8410,95830,9631,111995Edad

1,3

Tres Peces

21,2

Santa María

111,1

Amor de

Dios 81,0

León61,0Sol 421,1

León 12

Atocha 97Localiz.

CoefDatosCoefDatosCoefDatosCoefDatosCoefDatosCoef.Datos

654321

Comparables

XCaracts.

© Federico García Erviti, 2007

Valoración de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización: Indemnización (art. 24.2)

El resultado de aplicar el porcentaje de cesión de aprovechamiento

• a) Cuando se impide el ejercicio de la facultad– A la diferencia entre el valor del suelo en su

situación de origen y el que le correspondería si estuviera terminada la actuación

% Cesión x (V suelo urbanizado – V suelo rural)• b) Cuando se alteren las condiciones de ejercicio

de la facultad.– A la merma provocada en el valor que

correspondería al suelo si estuviera terminada la actuación

% Cesión x (V suelo urbanizado1 – V suelo urbanizado2)

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• Expropiación de suelo urbanizable sectorizado impidiendo el ejercicio de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización (Art. 24.2 a)– Justiprecio: Valor suelo rural

+– Indemnización

Valor s. rural + % Cesión x (V s. urbanizado – V s. rural)

• Valor s. rural por capitalización = = 10.000 €/Ha = 1 €/m2s

• Superficie de suelo bruto aportada = 5.000 m2

• Valor s. rural = 5.000 m2 x 1 €/m2 = 5.000 € ©Fe

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• Expropiación de suelo urbanizable sectorizado impidiendo el ejercicio de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización (Art. 24.2 a)– Justiprecio (Valor suelo rural) + Indemnización


A) Conocida la superficie de la parcela de resultado

• Valor s. urbanizado (repercusión) = 580 €/m2c• Edificabilidad neta suelo finalista = 1,5 m2c/m2s• Valor suelo urbanizado (unitario) =

= 580 €/m2c x 1,5 m2c/m2s = 870 €/m2s• Superficie suelo parcela resultante = 1.000 m2s• Valor suelo urbanizado = 870 €/m2s x 1.000 m2s =

= 870.000 € ©Fe

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+– Indemnización

Valor s. rural ++ % Cesión x (V s. urbanizado – V s. rural) =

= 5.000 € + 0,10 (870.000 € – 5.000 €) =

= 91.500 €

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7• Expropiación de suelo urbanizable sectorizado

impidiendo el ejercicio de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización– Justiprecio: Valor suelo rural + Indemnización


B) Desconocida la superficie de la parcela de resultado

• V. reperc. uso y tipología característicos = 580 €/m2c• Aprovechamiento tipo/medio = 0,3333 m2c/m2s• Aprovechamiento patrimonializable = 0,9 x 0,3333 =

= 0,3 m2c/m2s• Valor suelo (unitario) =

= 580 €/m2c x 0,3 m2c/m2s = 174 €/m2s bruto• Valor suelo urbanizado =

= 174 €/m2s x 5.000 m2s bruto= 870.000 €

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+– Indemnización

Valor s. rural ++ % Cesión x (V s. urbanizado – V s. rural) =

= 5.000 € + 0,10 (870.000 € – 5.000 €) =

= 91.500 €

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7Valoración de la iniciativa y promoción de

urbanización y edificación (art. 25.1)• Gastos indemnizables cuando devengan inútiles por

efecto de la disposición, del acto o del hecho que motive la valoracióna) proyectos técnicosb) obras, financiación, gestión y promociónc) indemnizaciones

• Valoración: Importe de los gastos incrementado en la prima de riesgo y la tasa libre de riesgo

G x [ 1 + (PR + TLR)]

Art. 38.1 Orden ECO/805/2003 Art. 32TLRD.T. ÚnicaPR

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• Tasa libre de riesgo (art. 32 Orden ECO/805/2003)Rentabilidad media de la Deuda del Estado con vencimiento igual o superior a 5 años:

www.bde.es

Estadísticas

Tipos de interés

Mercado primario de valores

Bonos a 5 años

Tipo medio ponderado ©Fe

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Gastos que devienen inútiles: a) proyectos técnicos …………………..35.000 €b) financiación, gestión y promoción … 18.000 €c) indemnizaciones …………………... 27.000 €Total gastos …………………………... 80.000 €Prima de riesgo = 0,08Tasa libre de riesgo: Tipo medio durante un período

no inferior a 3 meses ni superior a 1 año = 0,0416Indemnización = 80.000 x [1 + (0,08 + 0,0416)] =

80.000 x 1,1216 = 89.728 €

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7Valoración de la iniciativa y promoción de urbanización

y edificación: obras una vez iniciadas (art. 25.2)

• Mayor valor (no inferior al resultado del art. 24) de:– Número anterior (art. 25.1)– Resultado de multiplicar un valor entre 0 y 1 fijado en

proporción al grado de ejecución de la urbanización:• a) Por la diferencia entre el valor del suelo en su

situación de origen y el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando se impida su terminación: % Ejecución x (V s. urbanizado – V. suelo rural)

• b) Por la merma en el valor si estuviera terminada la actuación, cuando sólo se alteren las condiciones : % Ejecución x (V s. urbanizado1 – V. s. urbanizado 2)


26

• Expropiación de suelo urbanizable sectorizado impidiendo el ejercicio de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización– Justiprecio: Valor suelo rural +– Indemnización una vez iniciadas las obras

Valor s. rural + % Ejecución x (V s. urbanizado – V s. rural)

Ej.: Ejecutado el 17% de las obras de urbanización:

5.000 €/m2 s + 0,17 x (870.000 €/m2s – 5.000 €/m2s )

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