Upload
others
View
5
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
www.dtz.nlwww.dtz.com
Van veel te veel De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed
januari 2011
Van veel te veel Pagina 2
Vastgoedvisie 4
DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart 11
Beleggingsmarkt voor vastgoed 12
Beleggingsmarkt in 2011 20
Begrippenlijst 22
Inhoud
Van veel te veel
De markt voor Nederlands commercieel
onroerend goed | Januari 2011
Utrecht: DTZ Zadelhoff v.o.f.
ISBN 978-90-78197-28-7
Trefwoorden:
Investeringen, beleggingen, onroerend goed, vastgoed,
marktonderzoek.
Vormgeving: Matt Art Concept & Design, Haarlem.
Ondanks het gegeven dat de inhoud van dit rapport nauwkeurig is
gecontroleerd, kan DTZ Zadelhoff v.o.f. geen verantwoordelijkheid
nemen voor enige geleden schade of verlies als gevolg van welke
onjuiste gegevens dan ook weergegeven in dit rapport. Niets van
deze uitgave mag worden overgenomen en/of vermenigvuldigd
zonder bronvermelding.
© DTZ Zadelhoff 2011.
Pagina 3Van veel te veel
De markt voor commercieel onroerend goed heeft de afgelopen jaren grote veranderingen ondergaan. In de markt is een tweedeling ontstaan. We hebben te maken met structureel aanbod, maar tegelijkertijd is er ook sprake van binnenstadsschaarste.
De kantorenmarkt wordt gekenmerkt door een zeer ruim aanbod en een hoog leegstandscijfer. Van de huidige voorraad kantoorruimte van 47 miljoen m² staat 13,9% leeg. Er is een structurele mismatch tussen vraag en aanbod.
Op dit moment is van de huidige kantoorvoorraad bijna 40 miljoen vierkante meter in gebruik. Door de afname van de beroepsbevolking en de impact van Het Nieuwe Werken (geen vaste werkplekken) verwacht DTZ Zadelhoff dat minder kantoorrruimte wordt gebruikt.
Met de DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart wordt de beroepsbevolking tot 2030 in beeld gebracht per gemeente. De kaart laat duidelijk zien dat de 'randen' van Nederland te maken krijgen met een sterkere daling van het aantal werkzame personen en hierdoor te maken krijgen met een afname van de voorraad in gebruik.
Het is duidelijk dat de afgelopen decennia ‘veel te veel’ is ontwikkeld en bijgebouwd. Het is onverstandig om nog meer vierkante meters aan de huidige voorraad toe te voegen, zonder dat goed wordt nagedacht over wat te doen met de miljoenen vierkante meters die er nu teveel zijn. DTZ Zadelhoff ziet hierbij een belangrijke regierol weggelegd voor de centrale overheid, die gemeenten moet aansturen om terughoudend te zijn bij de uitgifte van grond en alternatieven voor de huidige voorraad moet onderzoeken, voordat een nieuwe ontwikkeling wordt gestart.
Op de beleggingsmarkt voor vastgoed zijn het speelveld en de spelers veranderd. Er is onder beleggers vooral belangstelling voor kantoren met langlopende huurcontracten op een goede locatie. Nederlandse beleggers versterken hun posities op de woning- en winkelmarkt en investeren op stationslocaties.
Het investeringsvolume is gestegen en - ondanks een grote financieringsopgave – lijkt er veel kapitaal in de markt aanwezig te zijn. Dit kapitaal wordt voornamelijk belegd in vastgoed met een laag risicoprofiel.
Opvallend in vergelijking met andere jaren is dat het totale investeringsvolume 2010 wordt gedomineerd door investeringen in winkels en woningen. Beleggers houden vertrouwen in deze markten maar kopen alleen de kwalitatief goede producten. Men is hier dan ook bereid hoge prijzen voor te betalen.
Er is een toename van kleine transacties in het totale investeringsvolume. Ruim eenderde van dit totale volume is door de particuliere belegger geïnvesteerd, terwijl in het verleden de institutionele belegger (uit binnen- en buitenland) de beleggingsmarkt domineerde. Ook de Duitse beleggers zorgden in 2010 voor volume in de beleggingsmarkt in Nederland door het aankopen van grote kantoorvolumes.
In 2010 is het vertrouwen onder beleggers in de markt gestegen. Het financiersvertrouwen bleef stabiel en is daarmee wat minder groot dan dat van beleggers.
Door een aantal positieve factoren (beschikbaarheid kapitaal, lage rente, vertrouwen) zijn in 2010 de investeringen in vastgoed toegenomen ten opzichte van 2009. Deze opleving kan duiden op een voorzichtig herstel en stabilisatie van het vastgoedbeleggings- volume in 2011. Veel waardes staan echter nog steeds onder druk.
Van veel te veel
Van veel te veel Pagina 4
Overal in de maatschappij zijn voorbeelden te vinden van bakens die een
bepaalde ontwikkeling kunnen voorspellen of een verwachte richting
kunnen aangeven. Aan de hand van economische ontwikkelingen
kunnen voorspellingen worden gedaan en hiermee geldt de economie als
baken. Zo is de mode over twee jaar heel goed te voorspellen door naar
de economie van nu te kijken. Aangezien het economisch iets minder is
gegaan, zal de roklengte over twee jaar langer zijn. Uit onderzoek van
prof. Philip Hans Franses blijkt dat in de modewereld een duidelijk
verband te vinden is tussen de conjuncturele ontwikkeling en de
roklengte. Wanneer de economie minder floreert, worden rokken over het
algemeen langer, terwijl in tijden van economische voorspoed de rok
aanzienlijker korter wordt volgens de onderzoekers.
Bakens voor vastgoed Ook in het vastgoed schuilen bakens. Het is duidelijk dat wanneer het
met de economie minder gaat, het aantal nieuwbouwontwikkelingen
sterk terugloopt. Hier geldt overigens wel een vertraging doordat de
voorbereidingen van nieuwbouwontwikkelingen een groot aantal jaren
daarvoor al zijn gestart. Voor de huidige vastgoedmarkt gaat deze
beweging zeker op. Naast het feit dat in 2009 en 2010 aanzienlijk
minder nieuw vastgoed op de markt is gekomen, zal dit effect nog een
tijd na-ijlen. Nu zouden namelijk de plannen moeten worden gemaakt
voor vastgoed dat over twee tot drie jaar nieuw op de markt zou
verschijnen en dat is nauwelijks het geval.
Op dit moment hebben we te maken met een zeer ruim aanbod op de
kantorenmarkt en een hoog leegstandscijfer. Van de huidige voorraad
staat 13,9% leeg. Er is op deze markt sprake van structureel aanbod en
tegelijkertijd is er binnenstadsschaarste. Er is teveel aanbod dat
waarschijnlijk nooit meer wordt opgenomen. Er is een structurele
mismatch tussen vraag en aanbod. De vraag is daarbij: hadden we
deze ontwikkeling kunnen zien aankomen? Hoe kunnen we voorkomen
dat de vastgoedmarkt achter de feiten aan blijft lopen?
Bakens in de maatschappij De maatschappij heeft behoefte aan zekerheid en betrouwbare
voorspellende waarden in de vorm van ‘bakens’. In de Griekse oudheid
deed men veelvuldig een beroep op bakens. Hiervan is het orakel van
Delphi een van de meest bekende voorbeelden. Ook tegenwoordig richt
de samenleving zich met enige regelmaat op voorspellende waarden.
Afgelopen zomer nog richtte een groot deel van de voetbalsupporters
haar aandacht op Octopus Paul, die de winnaar van voetbalwedstrijden
‘voorspelde’. Veel mensen waren overtuigd van zijn voorspellende gaven.
Paul was een ‘baken’. Deze raadpleging komt voort uit onzekerheid en
nieuwsgierigheid naar een gebeurtenis.
Vastgoedvisie
5,0
Economische ontwikkelingVerandering in het bruto binnenlands product (%)
-5,0
Nederland Eurogebied Verenigde Staten Prognose
201120102000 2001 2002 2003 2005 20092008200720062004
4,03,02,0
01,0
-4,0-3,0-2,0-1,0
Bron: CPB, 2010
5,4
Rente ontwikkeling Rentestanden per kwartaal (%)
Q1Q2 Q4Q1 Q3Q4 Q2Q32005 2006 2007 2008 2009 2010
4,4
2,4
3,4
1,4
0,4
3-maands Euribor Lange rente (jongste 10-jarige staatsobligatie)
Q4Q3Q3 Q2 Q1 Q4 Q2 Q2Q3Q4Q1Q2Q1Q4Q3Q1
Bron: DNB, 2010
Het nieuwe provinciehuis in Utrecht
Pagina 5Van veel te veel
Belangrijker nog: welke lessen kunnen we uit de kantorenmarkt leren
om te voorkomen dat we met de andere categorieën zoals winkels op
hetzelfde punt komen?
Het is van belang een goed beeld te vormen over de nabije toekomst.
De centrale overheid heeft haar regierol op de ruimtelijke ordening in
Nederland onvoldoende opgepakt en laat teveel beleidsruimte over aan
de lokale overheden.
Aangezien Nederland net een nieuw kabinet en een nieuwe minister
president heeft, is gekeken of een relatie is te ontdekken tussen de
politiek en commercieel vastgoed. Om een beeld te geven zijn de
verschillende kabinetten vanaf Lubbers I in 1982 bekeken en zijn deze
afgezet tegen de kantooropname tijdens die kabinetsperioden. Het valt
op dat steeds wanneer we van een links georiënteerd kabinet (kleur
rood) komen en overgaan naar een meer rechts georiënteerd kabinet
(kleur blauw), er sprake is van een dalende tendens in de
kantooropname. Een blauw kabinet begint vervolgens altijd met een
dalende opname, maar aan het einde van zo’n kabinetsperiode is de
opname altijd hoger dan aan het begin van de periode. Ook is te zien
dat hierdoor elke ‘rode’ kabinetsperiode met een stijgende opnamelijn
begint en deze opwaartse dynamiek een tijdje blijft, om vervolgens om
te slaan in een daling. Het is lastig om hier te spreken van een causaal
verband, maar de tendens is op zijn minst opvallend.
Als deze tendens ook de komende jaren blijft, dan moet er over een tot
twee jaar een omslag zichtbaar zijn in het opnameniveau op de
kantorenmarkt en zal deze stijgen. Het ‘blauwe’ Rutte I is traditioneel
begonnen met een daling, dus de voortekenen zijn ‘goed’.
Van veel te veelOngeacht of deze tendens de komende jaren zal plaatsvinden is
duidelijk dat de Nederlandse vastgoedmarkt voor ongekend grote
uitdagingen staat. Ook een stijgende marktdynamiek kan onmogelijk
voor een gezonde situatie zorgen. Er is simpelweg van veel te veel.
• Leegstand: Van de totale voorraad van bijna 47 miljoen vierkante
meter staat 6,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte fysiek leeg.
Daarnaast is er verborgen leegstand (werkplekken die onbezet zijn
bij bedrijven en organisaties). De verborgen leegstand schatten wij in
op circa 2 miljoen vierkante meter.
• Structureel aanbod: Er is sprake van structureel aanbod (objecten
die 3 jaar of langer leeg staan). Dit kwam begin 2010 uit op 1,9
miljoen vierkante meter (zie ons kantorenmarktrapport ‘het aanbod
veroudert’). In 2011 kan dit oplopen naar 3 miljoen vierkante meter
als geen actie wordt ondernomen. Door deze gebouwen te
verduurzamen of te herbestemmen kan de verhuurbaarheid van die
gebouwen worden verhoogd.
• Voorraad in gebruik: De DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart geeft de
ontwikkeling van de beroepsbevolking tot 2030 weer per gemeente.
Duidelijk wordt dat de beroepsbevolking gaat dalen in Nederland en
dat er per regio verschillen zijn waar te nemen. In totaal daalt de
beroepsbevolking de komende 20 jaar met circa 620.000 personen
naar een totaal van 10,5 miljoen. Dit heeft uiteraard negatieve invloed
op de kantoorvoorraad in gebruik. Hierin is de invloed van Het
Nieuwe Werken nog niet meegenomen.
2010 2012 2014 2016 2018 20302020 2022 2024 2026 20282011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029
Nederlandse kantorenmarktVoorraad in gebruik en beroepsbevolking 2010 - 2030 (x miljoen)
Bron: ABF Research en DTZ Zadelhoff, 2010
Voorraad in gebruikBeroepsbevolking
10,2
11,2
11,0
10,8
10,6
10,4
30
45
42
39
36
33
2.500
Kabinetten en vastgoedcijfers Opname per jaar (x 1.000 m2)
0
2.000
1.500
1.000
500
Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
Opname kantoren Links
19851986
19871988
1989191990
19911992
19931994
19951996
19971998
19992000
20012002
20032004
20052006
20072008
20092010
Rechts
Van veel te veel Pagina 6
• Het Nieuwe Werken/Bezettingsgraad: Het Nieuwe Werken zorgt
ervoor dat werken, tijd- en plaatsonafhankelijk wordt. Het kantoor
wordt meer een ontmoetingsplaats. Op het moment dat bedrijven hun
vierkante meters daadwerkelijk aanpassen aan Het Nieuwe Werken,
gaat de bezettingsgraad van het kantoorgebouw omhoog. Het
kantoor wordt dan intensiever gebruikt. Kijkend naar enkele
frontrunners zoals onder andere Microsoft en Enexis, is het te
verwachten dat circa 15% tot 30% minder ruimte wordt gebruikt. Dit
heeft ook invloed op de voorraad in gebruik.
Zoals de VastgoedVisiekaart (pagina 11) weergeeft, zal de landelijk
beschreven tendens niet overal even sterk zijn. De ontwikkeling van de
beroepsbevolking per regio laat duidelijk zien dat de randen van
Nederland te maken krijgen met een sterkere daling van het aantal
werkzame personen. Duidelijk wordt dat de ‘randen’ van Nederland
hierdoor te maken krijgen met een zwaardere invloed op de voorraad in
gebruik.
Dit maakt duidelijk dat de afgelopen decennia ‘veel te veel’ is
ontwikkeld en bijgebouwd. Het is onverstandig om nog meer vierkante
meters aan de huidige voorraad toe te voegen, zonder dat wordt
nagedacht over wat te doen met de miljoenen vierkante meters die er
nu teveel zijn. Er is in het verleden onvoldoende aandacht geweest voor
het probleem dat ook structurele leegstand zou ontstaan. De vraag is
natuurlijk wat deze ontwikkeling betekent voor de waarde van deze
objecten binnen de huidige voorraad. Duidelijk is dat veel objecten te
maken krijgen met een waardedaling, omdat ze niet meer kunnen
worden verhuurd.
Regierol centrale overheidVrijwel in elke gemeente met een kantorenvoorraad in Nederland is een
probleem. Hier ligt een taak voor de centrale overheid. Gemeenten
zouden meer gestuurd moeten worden om rekening te houden met de
vraag of de bevolking gaat krimpen. Heerlen is een goed voorbeeld van
een gemeente die in haar structuurvisie wel rekening houdt met een
krimpende bevolking. Vorig jaar maakte de DTZ Zadelhoff
VastgoedVisiekaart al duidelijk dat de bevolking in bepaalde delen van
Nederland gaat krimpen. Hieraan werd de kantorenvoorraad gespiegeld
en dit bracht letterlijk de potentiële kantorenmarkt van gemeenten in
kaart. Het beeld dat de DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart dit jaar geeft
van de ontwikkeling van de beroepsbevolking verheldert de potentie
voor de kantorenmarkt nog meer. Dat er geografische verschillen zijn, is
duidelijk te zien. In de top 10 hoogste leegstand komen voornamelijk
randgemeenten voor, terwijl in de top 10 laagste leegstand vooral
kernsteden terug te vinden zijn. Dit zijn veelal historische steden met
een logische opbouw door de tijd heen. In deze steden is een duidelijk
onderscheid tussen de kern van de stad en de rand van de stad. De
kern van deze historische steden zorgt voor een beleving doordat
meerdere functies worden uitgeoefend. Een ‘soort’ gezelligheid en
levendigheid is hier terug te vinden. Vaak heeft in deze steden het
openbaar vervoer een centrale plek gekregen. Kantoorruimte is, zelfs in
deze ruime markt, rondom het station goed bezet en daardoor is de
beschikbare kantoorruimte daar schaars.
Vastgoedvisie
Top 10 leegstand kantoren, 2010
Gemeente Hoogste
Leidschendam-Voorburg 27%
Rijswijk 24%
Almere 24%
Zoetermeer 23%
Veenendaal 23%
Nieuwegein 23%
Gouda 21%
Maarssen 21%
Helmond 21%
Son en Breugel 21%
Nederland 14%Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
Gemeente Laagste
Heerlen 6%
Utrecht 8%
Roermond 8%
Etten-Leur 9%
Lelystad 9%
's-Hertogenbosch 9%
Groningen 9%
Roosendaal 9%
Maastricht 9%
Bergen op Zoom 10%
Nederland 14%
Het Nieuwe Werken
Van veel te veel Pagina 7
Visie op krimpDiverse gemeenten hebben ook plannen voor de ontwikkeling van
kantoorruimte bij of op hun stations, omdat hier behoefte aan is.
Dat Nederlandse gemeenten behoefte hebben aan kwalitatief goede
kantoorruimte is ook te verklaren. Het probleem is echter dat deze
nieuwe kantoorruimte ervoor zorgt dat er een ‘verplaatsingsketen’ op
gang komt. Gebruikers uit een bestaand pand trekken naar het nieuwe
gebouw dat beter aan de eisen van deze tijd voldoet. De kans dat de
kantoorruimte die wordt achtergelaten door de markt wordt
opgenomen is ook nog wel reëel. Vervolgens trekt deze kantoorruimte
weer een gebruiker uit een ander gebouw aan. Aan het einde van de
keten blijft kantoorruimte over waar geen vraag naar is.
Deze zogenaamde ‘verplaatsingsketen’ is ook bij andere producten
terug te vinden. In de autobranche bijvoorbeeld schuift een auto door
eenzelfde keten, alleen is het einde van die keten anders. De laatste
gebruiker van de auto brengt uiteindelijk de auto naar het autokerkhof.
Als de gebruiker dit niet doet, dan blijft de auto op zijn naam staan en
dat kost geld. Op de kantorenmarkt is een dergelijk eindstation er niet.
Wel kost leegstand de eigenaar indirect geld door het uitblijven van
huurinkomsten, maar slopen is nog steeds niet erg aantrekkelijk omdat
dit meer geld kost. Het blijven wachten op een eventuele gebruiker is
aantrekkelijker. Hierdoor staan er in Nederland veel kantoren structureel
leeg.
De leegstandsproblematiek wordt versterkt door het feit dat eigenaren
de levensduur van een gebouw op 30 jaar inschatten, maar geen
rekening houden met een investering na 20 jaar, om het gebouw te
renoveren. Hierdoor voldoet een gebouw niet meer aan de dan
geldende eisen van de markt en zal het eerder leeg komen te staan.
Voldoende aandacht tijdens ‘het leven’ van het gebouw kan ook als een
vorm van duurzaamheid worden gezien. Bij de ontwikkeling van nieuwe
kantoorgebouwen moet de wederverhuurbaarheid centraal komen te
staan.
Ontwikkelingsstop voor gemeentenZolang het voor gemeenten mogelijk blijft om, ongeacht de leegstand
op de kantoren- of bedrijfsruimtemarkt, zelf te bepalen nieuwe grond uit
te geven, blijft Nederland een leegstandsprobleem houden. Als blijkt dat
er geen behoefte is dan kan een gemeente toch niet toestaan dat er
nieuwe grond wordt uitgegeven? De voorraad in gebruik is wat dat
betreft een goed baken voor de gemeente. Als de voorraad in gebruik
daalt, dan is dat een teken dat er geen behoefte is aan meer
kantoorruimte. Hoogstens is er behoefte aan andere kwaliteit, maar dan
dient de gemeente ook zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid te
nemen en met de eigenaren van overtollige kantoorgebouwen naar
oplossingen te gaan zoeken.
Een belangrijke regierol is weggelegd voor de centrale overheid. De
huidige situatie op de vastgoedmarkten kan kort maar krachtig worden
samengevat met vier woorden: van veel te veel! Het beleid wat betreft
ruimtelijke ordening moet hier rekening mee houden. Daarbij is het van
belang de marktdynamiek scherp in de gaten te houden. Het is in deze
transparante markt goed mogelijk verschillende profielen op te stellen
van kansrijke, dan wel kansarme kantoren- en bedrijfsruimtelocaties. Zo
verdient het aanbeveling dat de centrale overheid de gronduitgiften van
gemeenten gaat aansturen. Een zogenaamde ‘ontwikkelingsstop’ kan
ervoor zorg dragen dat een gemeente met een bovengemiddelde
kantorenleegstand voorlopig geen nieuwe kantoorruimte op een
greenfield-locatie mag ontwikkelen, maar zich zal moeten richten op
brownfield-locaties. Op deze manier wordt de aandacht verlegd naar
het probleem, namelijk de leegstand.
Van veel te veel Pagina 8
Stationslocaties goedValt de leegstand mee in een gemeente, dan zijn nog altijd andere
zaken die moeten worden meegewogen alvorens wordt besloten of
nieuwe grond wordt uitgegeven. De locatie speelt een cruciale rol. Het
is belangrijk om af te wegen of een bepaalde locatie
‘conjunctuuronafhankelijk’ kan presteren. Blijft een locatie populair als
het economisch minder of juist beter gaat? Vinden werknemers het een
fijne plaats om naar toe te komen en om te verblijven? Is de
bereikbaarheid in orde? Is de functie van de uit te geven grond wel
complementair aan de omgeving?
Vastgoedvisie
Top 10 aantal in- en uitstappers treinstations in Nederland, 2010
Gemeente
1 Utrecht
2 Amsterdam
3 Rotterdam
4 Den Haag
5 Leiden
6 Eindhoven
7 Den Bosch
8 Arnhem
9 Nijmegen
10 AmersfoortBron: NS Poort, 2010
Daarnaast is het van belang om te kijken naar de bevolking van de
betreffende gemeente. Hoe is de opbouw van de bevolking en hoe is
dat ten opzichte van het verleden? Gaat het inwonertal krimpen of zal
de bevolking toenemen? Zijn er andere toekomstige ontwikkelingen die
een positief, dan wel een negatief effect hebben op de vastgoedmarkt?
De meerderheid van de leegstaande gebouwen en incourante kantoren
bevindt zich aan de randen van grote gemeenten of in randgemeenten.
Dit geeft al aan dat de leegstand en het aantal incourante kantoren niet
overal gelijk is. De gebieden die het qua dynamiek op kantorenmarkt
goed doen, hebben beleving op straatniveau doordat mensen met
verschillende verblijfsdoelen zich in dit gebied begeven.
Kantoorgebruikers hebben behoefte aan locaties die zich bevinden in of
nabij de kernen van historisch gegroeide steden, dan wel in gebieden
met een veelheid aan voorzieningen. Daarnaast is duidelijk te zien dat
wanneer de bereikbaarheid per intercity optimaal is, er zelfs schaarste is
aan beschikbare kantoorruimte.
Een andere ontwikkeling speelt stationslocaties ook in de kaart. Uit het
oogpunt van duurzaamheid en het compenseren van het aantal verloren
uren van in de file staan, kiezen steeds meer kantoorgebruikers voor
met het openbaar vervoer goed bereikbare locaties. De hoge
brandstofprijzen dragen ook bij aan die gedachte. Gezien het feit dat de
voorraad in gebruik de komende jaren verder zal afnemen, wordt het
steeds belangrijker te richten op goede locaties. Wanneer er in
kantoorruimte geïnvesteerd wordt, dan is het van belang om die
beleving, de waarde van de locatie, de bereikbaarheid met het
openbaar vervoer en de parkeergelegenheid in de gaten te houden.
Kantoorlocaties in stedelijke omgevingen en op vervoersknooppunten
voldoen aan deze criteria. Het is in dat geval van belang de ontwikkeling
van de vervoersterminals in Nederland in de gaten te houden. De top
10 in- en uitstappers op treinstations in Nederland geeft weer welke
steden wat dat betreft potentie hebben. Op dit moment wordt aan de
stationsgebieden van de vier grote steden in Nederland druk gebouwd.
Ook de potentie van Leiden is hoog. Deze stad staat al in de top 10 en
op dit moment wordt ook hier druk gebouwd rondom het station.
Utrecht Centraal is nog steeds de drukste vervoersterminal in
Nederland.
Le Carrefour in Leiden
Van veel te veel Pagina 9
Ook wordt duidelijk dat een aantal steden wellicht helemaal niet als
kantoorsteden te typeren is en dat deze steden zich wellicht beter op
de winkel- of de woningmarkt kunnen richten. Het is misschien ook
helemaal niet nodig om in elke gemeente een lokale kantorenmarkt te
hebben. De andere segmenten kunnen lering trekken uit de
ontwikkeling op de kantorenmarkt.
Retail: Nederland overbewinkeldVergeleken met ander commercieel vastgoed worden voor winkels
relatief hoge prijzen betaald en is de leegstand vergeleken met de
kantorenmarkt laag. Ook geldt dat het een veel meer lokaal gerichte
markt is. De behoefte aan winkels is in vrijwel elk verzorgingsgebied
aanwezig.
Een ontwikkeling die veel zegt over de situatie op de winkelmarkt is de
omzetontwikkeling in de detailhandel. Om in te kunnen schatten hoe het
dit segment in de toekomst zal vergaan, is het van belang dit goed in de
gaten te houden. Hierbij is de veranderende bevolkingssamenstelling
natuurlijk van invloed. Doordat de bevolking ‘vergrijst’ zal het
uitgavenpatroon ook gaan veranderen. Meer mensen met een
pensioengerechtigde leeftijd zorgen voor een grotere groep van mensen
die niet meer hoeven werken en de tijd hebben om van hun verdiende
vrije tijd te genieten. Hierbij zullen zij veelal een ander bestedingspatroon
laten zien, dan tijdens het werkende leven. Ook het internetshoppen is
een trend die de komende jaren nog verder uitbreidt en van invloed is
op het bestedingspatroon en het soort winkels. Opvallend aan de
huidige omzetontwikkeling is dat de voedingsmiddelenbranche geen
problemen kent. De omzet voor elektronicabedrijven baart echter meer
zorgen.
In de Nederlandse binnensteden zijn er op A-locaties nauwelijks
problemen op de winkelmarkt, terwijl B- en C-locaties het aanzienlijk
moeilijker hebben. Deze tweedeling zal de komende jaren toe gaan
nemen. De retailmarkt in Nederland is namelijk simpelweg te ruim. Nog
altijd is de gemiddelde winkelvoorraad per inwoner ongeveer
anderhalve vierkante meter. Hiermee kent Nederland één van de
hoogste winkeldichtheden in Europa. Het fijnmazige retailnetwerk is, in
deze tijd waarin de mens de hele aarde bereist en via internet goederen
overal vandaan haalt, niet meer nodig. Nederland is ‘overbewinkeld’ en
het is hard nodig om in deze markt nieuwe keuzes en beleid te maken.
Logistiek: Kwalitatieve vraagOp de logistieke markt is de geografische ligging het belangrijkste. Het
merendeel van logistiek vastgoed is in de ‘logistieke banaan’ gelegen.
Deze loopt vanaf de grote mainports Schiphol en de Rotterdamse
haven langs de transportcorridor naar het Europese achterland. De
nabijheid van deze transportcorridor is van belang voor het succes van
het vastgoed.
Door de tegenvallende economie wordt uit kostenoogpunt kritischer
gekeken naar de voorraad van producten die worden opgeslagen.
Daarnaast wordt de omloopsnelheid van de productie hoger, wat ook
zorgt voor minder behoefte aan opslagruimte. Het is dan ook de vraag
of in een aantrekkende markt behoefte is aan een verder expanderende
voorraad van logistiek vastgoed. Anderzijds is veel bestaande logistieke
ruimte al op hoge leeftijd waardoor zij niet meer aan de eisen van deze
tijd voldoet. Er kan dus wel een kwalitatieve vraag ontstaan.
8,0
Omzetten in de detailhandelVerhoudingen t.o.v. hetzelfde kwartaal een jaar eerder (%)
Q1 Q2 Q32005 2006 2007 2008 2009 2010
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q1 Q2Q3 Q4-6,0
Q3
6,0
4,0
-4,0
0
-2,0
2,0
Bron: HBD/CBS, 2010
130
Omzetontwikkeling detailhandel per branche Index: 2000=100
80
110
90
100
120
Bron: CBS, 2010
Voedingsmiddelen Textiel en mode
PrognoseBoeken, kranten, overigElectronica en DHZ
Non food
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20102007 2008 2009
Van veel te veel Pagina 10
Vastgoedvisie
Verzet de bakens! Uit voorafgaande analyse blijkt wel dat ieder vastgoedsegment een hele
andere markt betreft en dat ook zeker niet elke gemeente even geschikt
is voor ieder type vastgoed.
De DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart geeft, naast de ontwikkeling van
de beroepsbevolking, het investeringsvolume per plaats in Nederland
weer. Duidelijk wordt dat de randen van Nederland letterlijk de grens
zijn. De beroepsbevolking neemt hier sterker af dan in andere regio’s
van Nederland. Dit kan enerzijds te maken hebben met de opbouw van
de bevolking, anderzijds omdat hier nauwelijks commercieel vastgoed
is gebouwd. Opvallend is dat op de kantoren- en de bedrijfsruimtemarkt
nauwelijks interactie is met de buurlanden. Bij winkelen en wonen is
deze interactie er wel.
Het investeringsvolume wordt voornamelijk in de Randstad gerealiseerd.
De VastgoedVisiekaart geeft daarnaast duidelijk weer dat naarmate de
beroepsbevolking afneemt (rode kleur) er steeds minder is geïnvesteerd
in vastgoed. Op de kaart is het onderscheid in het investeringsvolume
per segment niet zichtbaar. In het tweede deel van dit rapport wordt
een uitgebreid beeld geschetst van het speelveld en de spelers op de
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt.
Pagina 11Van veel te veel
Bron: ABF Research en DTZ Zadelhoff, 2010
< -20,0
- 20,0 < -10,0
-10,0 < 0,0
0,0 < 10,0
> = 10,0
Groei beroepsbevolking 2010 - 2030 per gemeente (in %)
Groter dan EUR 1 miljard
EUR 500 miljoen tot 1 miljard
EUR 100 miljoen tot 500 miljoen
EUR 50 miljoen tot 100 miljoenEUR 20 miljoen tot 50 miljoen Minder dan EUR 20 miljoen
Omvang vastgoedbeleggingenper plaats, 2010
DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaartOntwikkeling beroepsbevolking en investeringsvolume
De VastgoedVisiekaart geeft de regionale toe- en afname van de
beroepsbevolking en de omvang van de vastgoedbeleggingen in 2010 weer.
Uit de kaart is af te leiden dat er voornamelijk in vastgoed wordt belegd daar
waar de beroepsbevolking op de langere termijn blijft toenemen. Daarnaast
geeft de kaart weer dat een bescheiden afname van de beroepsbevolking in
2030 op nationaal niveau een grote impact kan hebben op regionaal niveau.
Het is opvallend dat investeringen in 2010 corresponderen met de
ontwikkeling van de beroepsbevolking.
Van veel te veel
0
12.000
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Totaal investeringsvolume per jaar (x miljoen euro)
Investeringsvolume Prognose december 2010
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 201020092007 2008 2009 2010
0
4.000
3.500
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Totaal investeringsvolume per kwartaal (x miljoen euro)
Investeringsvolume Prognose december 2010
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4Q3Q2Q1Q4
Pagina 12
Beleggingsmarkt voor vastgoed
Aanvankelijk begon 2010 rustig en viel het investeringsvolume met
EUR 1 miljard in het eerste kwartaal laag uit. Het tweede kwartaal liet
ten opzichte van dit kwartaal weer een stijging zien: er werd voor EUR
1,5 miljard geïnvesteerd. De tweede helft van het jaar kende eenzelfde
tendens: een wat minder derde kwartaal met EUR 1,2 miljard en een
traditioneel sterk vierde kwartaal met een verwacht investeringsvolume
van ruim EUR 2,1 miljard. Het investeringsvolume over 2010 komt
hiermee net uit onder de EUR 6 miljard en vergeleken met 2009
betekent dit een stijging van 29%. Hierbij moet worden opgemerkt dat
voor een volume van EUR 500 miljoen een schatting is gemaakt. Dit
betreft enerzijds transacties waarvan koopsommen onbekend zijn en
anderzijds verwachte transacties in het vierde kwartaal die, ten tijde van
de realisatie van dit rapport, nog niet gepubliceerd waren maar wel in
2010 gerealiseerd zullen worden.
Hiermee is de dalende tendens onderbroken, die vanaf 2008 was
ingezet. Het lijkt er sterk op dat wat het investeringsvolume betreft het
jaar 2009 een dieptepunt was. De beleggingsmarkt keert terug naar de
niveaus van voor 2005. Het is dan ook geen verassing dat deze stijging
in volume in de beleggersmarkt gepaard gaat met een toegenomen
vertrouwen van beleggers in de markt.
Vertrouwen blijft de sleutel Al weer enige tijd meet DTZ Zadelhoff het vertrouwen van financiers en
beleggers in de vastgoedmarkt. Voor het eerst sinds medio 2008 is het
vertrouwen onder beleggers in de markt grosso modo weer positief.
Vanaf het eerste kwartaal van 2009 was de ontwikkeling van het
beleggers- en financiersvertrouwen gelijkopgaand. Sinds het tweede
kwartaal van 2010 lopen beide indices uiteen doordat financiers een
pas op de plaats maken. Het financiersvertrouwen stabiliseerde, terwijl
dat van beleggers een stijging liet noteren. Dit geeft aan dat het
vertrouwen van de financiers wat minder groot is dan dat van beleggers
en dat het klassieke onderscheid tussen de optimistische belegger en
de voorzichtige financier weer terug is.
Stijgende dynamiek op de beleggingsmarktIn 2010 is een opleving van de vastgoedbeleggingsmarkt zichtbaar.
Zowel in Europa als in Nederland is sprake van een duidelijke stijging
van het investeringsvolume. Na het jaar 2009, waarin de
investeringsvolumes drastisch daalden, stijgt het investeringsvolume nu
naar niveaus van voor de zogenaamde ‘kredietbubbel’. Vorig jaar was
een herstel van de markten reeds te verwachten op basis van een
groeiend beleggersvertrouwen en de constatering dat er veel meer
kapitaal in de markt beschikbaar zou zijn. Hoewel er zeker geen ruime
financieringsmogelijkheden zijn, is de rente nog steeds laag, wat een
positieve uitwerking heeft op de investeringsbereidheid.
Winkelcentrum Overvecht in Utrecht
Van veel te veel
120
DTZ Beleggers- en FinanciersvertrouwenIndex investeringsvolume, DTZ beleggers- en financiersvertrouwen (%)
-80
100
40
-200
20
6080
-60-40
Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
DTZ BeleggersvertrouwenDTZ Financiersvertrouwen Prognose
Index investeringsvolume
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q12008 2009 2010
Q2 Q4Q3
Pagina 13
Het sentiment onder beleggers en financiers is naast de ontwikkeling
van het investeringsvolume per kwartaal te leggen en dat geeft de
relatie weer tussen het vertrouwen in de markt en de dynamiek op de
investeringsmarkt. Er is een tendens te zien tussen het sentiment op de
markt en het investeringsvolume. Wanneer het vertrouwen stijgt, is op
enkele afwijkingen na, een kwartaal later een stijging in het
investeringsvolume waarneembaar.
Het feit dat het vertrouwen tussen belegger en financier nu weer uiteen
loopt, is het gevolg van een bepaalde spanning in de
financieringsmarkt. Veel vastgoed dat in de periode 2005 tot en met
2008 is gekocht en gefinancierd, moet de komende twee jaar opnieuw
gefinancierd worden. In maart 2010 berekende DTZ Zadelhoff dat hier
wereldwijd een bedrag mee is gemoeid van circa EUR 187 miljard. Hier
ligt dus een behoorlijke herfinancieringsopgave, terwijl banken nog altijd
terughoudend zijn in het verstrekken van kredieten. Daarnaast is ten
tijde van de aankoop van vastgoed sprake geweest van een hoge
bevoorschotting en hoge vastgoedprijzen. Door meer conservatieve
leningvoorwaarden en lagere vastgoedwaarden ontstaat er een gat
tussen de huidige openstaande schulden en het op dit moment
beschikbare kapitaal. Dit verschil wordt aangeduid met het begrip
‘funding gap’.
Het Europese ‘funding gap’ wordt door DTZ Zadelhoff in verschillende
scenario’s ingeschat op circa EUR 96 miljard. Het is niet verrassend dat
dit ‘tekort’ vooral optreedt in het Verenigd Koninkrijk en Spanje, hoewel
ook kleine markten zoals Ierland relatief grote tekorten kennen. Vooral
de meer secundaire beleggingen krijgen te maken met deze
financieringstekorten. Gelukkig blijkt dit voor Nederland een relatief klein
probleem. Daarnaast schat DTZ Zadelhoff in dat wereldwijd ruim EUR
286 miljard aan kapitaal beschikbaar is dat geïnvesteerd dient te
worden in vastgoed.
Een en ander betekent wel dat vastgoedeigenaren gedwongen worden,
door (versnelde) aflossingen meer eigen vermogen in hun portefeuilles
in te brengen. Dit remt vervolgens de investeringsbereidheid en
–mogelijkheden. Anderzijds draagt dit er toe bij dat meer partijen
vastgoed, al dan niet gedwongen, moeten verkopen om meer liquiditeit
in hun portefeuilles in te brengen. Er lijkt enerzijds minder vraag te zijn,
anderzijds zou het aanbod hierdoor toe kunnen nemen.
Daarnaast zijn de spelers en het speelveld in deze markt ook nog aan
verandering onderhevig. Een voorbeeld hiervan is SNS-Reaal die haar
vastgoedactiviteiten aan het afbouwen is. Daarnaast betreedt
ABN-AMRO juist opnieuw het speelveld. Dit alles draagt er toe bij dat
het speelveld in de beleggingsmarkt verandert.
Ander speelveldDTZ Zadelhoff constateert dat het investeringsvolume is gestegen en
dat er – ondanks een grote financieringsopgave – veel kapitaal in de
markt aanwezig lijkt te zijn. Dit kapitaal wordt voornamelijk belegd in
relatief ‘zekere’ beleggingen. Opvallend in vergelijking met andere jaren
is dat het totale investeringsvolume 2010 wordt gedomineerd door
investeringen in winkels en woningen. Maar liefst 39% van het totale
investeringsvolume komt tot stand door de aankoop van winkels,
namelijk EUR 2,2 miljard. Niet eerder in de geschiedenis was het
volume groter dan dat van kantoren en niet eerder domineerden
beleggingen in winkelvastgoed boven alle andere segmenten. Ook in
2005 was sprake van een groot aandeel winkelbeleggingen. Dit werd
toen veroorzaakt door de verkoop van de Vendex KBB portefeuille. In
dat opzicht is 2010 enigszins vergelijkbaar met 2005, omdat nu Unibail-
Rodamco grote delen van haar portefeuille heeft verkocht. Beide jaren
tonen de facto aan dat er een soort verborgen vraag naar
winkelbeleggingen is. Zodra het kwalitatieve goede aanbod van
winkelbeleggingen toeneemt wordt dit direct opgenomen.
40
Consumentenvertrouwen en consumptieve bestedingen Ontwikkeling per jaar
50
30
20
0
10
-40
-30
-20
-30
6%
-3%
5%
4%
2%
3%
-2%
-1%
0%
1%
Bron: CBS, 2010
Consumentenvertrouwen Consumptieve bestedingen
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 20102004 2005 2006 2007 2008 2009
Van veel te veel Pagina 14
Winkelen
De invloed van de verkoop van vastgoed door Unibail-Rodamco wordt
duidelijk wanneer de beleggingen in winkelvastgoed nader worden
bezien. In totaal hebben er 156 beleggingen in dit segment plaats
gevonden. Zes van de beleggingen uit de top tien grootste
retailtransacties betreffen verkochte winkels van Unibail-Rodamco.
Opvallend is dat de winkelmarkt in Nederland gedomineerd wordt door
Nederlandse kopers. Veel van de winkelbeleggingen zijn gekocht door
Nederlandse genoteerde vastgoedfondsen (Wereldhave of Vastned),
niet-genoteerde Nederlandse vastgoedfondsen (Altera Vastgoed) en
Nederlandse pensioenfondsen (Syntrus Achmea Vastgoed). Nu een
groot deel van de winkelportefeuille van Unibail-Rodamco is verkocht
zal het investeringsvolume in winkels naar verwachting dalen. Niet
vanwege een gebrek aan vraag, maar door een gebrek aan kwalitatief
aanbod. De meeste winkelbeleggingen vonden plaats in bestaand
vastgoed. In het verleden werd vooral in nieuwbouw geïnvesteerd. Er
worden op dit moment geen grootschalige winkeltransacties verwacht.
Wel wordt verwacht dat een aantal kleinere winkelportefeuilles door heel
Nederland aan particuliere beleggers verkocht gaat worden in 2011.
Hierbij moet gedacht worden aan een volume van EUR 20 tot 30
miljoen per portefeuille. De verwachte daling van het aanbod zal dan
ook direct een effect kunnen hebben op het totale investeringsvolume
dat verwacht wordt voor 2011.
Wonen Een andere beleggingscategorie die relatief groeit ten opzichte van de
afgelopen jaren is het investeren in woningen. Ondanks dat beleggers
wel last beginnen te krijgen van enige leegstand (vooral in het duurdere
segment) hebben veel institutionele beleggers in 2010 weer in ruime
mate nieuwbouwcomplexen verworven tegen scherpe rendementen.
Veel ontwikkelaars verkopen op dit moment complexen die zijn
ontwikkeld voor de particuliere koopsector als beleggingsobject. Dit
gaat veelal om hoogwaardige complexen op goede locaties waarbij de
beleggers zelf het verhuurrisico op zich nemen.
Ook vanuit particuliere beleggers is veel vraag, voornamelijk naar
eengezinswoningen in de Randstad. Deze woningen worden vaak
aangeboden door institutionele beleggers die hun portefeuilles
verjongen. In tegenstelling tot voorgaande jaren worden deze woningen
vaak niet meer via een tender, maar veel meer onderhands verkocht.
Andere belangrijke aanbieders van woningcomplexen zijn de
corporaties. Door politieke ontwikkelingen en een matige woningmarkt
voor gebruikers hebben zij in toenemende een liquiditeitsbehoefte en
gaan over tot complexgewijze verkoop van woningblokken.
De woningmarkt lijkt dus nog steeds een populaire beleggingscategorie
onder zowel institutionele als particuliere beleggers. Een belangrijk
aspect hierbij is de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Want
ondanks krimp in de meer perifere regio’s is de verwachting dat
Nederland zal groeien van 7,3 miljoen huishoudens naar 8,2 miljoen
huishoudens in 2030. Hoewel veel beleggers terughoudend zijn om te
investeren in woningen in de zogenaamde krimpregio’s, neemt het
aantal huishoudens in veel perifere regio’s toe als gevolg van
huishoudensverdunning. Het is niet de bevolkingsgroei, maar de groei
van het aantal huishoudens die de vraag naar woningen bepaalt.
WerkenDe grootste kantorentransactie dit jaar betreft de verkoop van de
Tango-portefeuille door ING Real Estate. Hiermee was een koopsom
gemoeid van in totaal EUR 150 miljoen. In 2010 werden verder geen
kantorenportefeuilles verkocht. De overige negen transacties in de top
10 betreffen steeds een solitair kantoorgebouw.
Beleggingsmarkt voor vastgoed
Top 10 grootste kantoorbeleggingen (in miljoen euro), 2010
Plaats Koper Verkoper Gebouw Koopsom
Landelijk Ping ING REIM Tango portefeuille 150
Amsterdam Real.IS Ping Het Boek 115
Leiden REEFF Eurocommerce Nieuwbouw Achmea 110
Den Haag Real.IS UBS Beatrixpark, RGD 100
Amsterdam Nordcapital Lips Development PWC HQ 94
Arnhem Ping Giesbers + BAM Mariëndaal Arnhems Buiten, TenneT 70
Amsterdam Credit Suisse & Homburg G&S Endemol 65
Utrecht Nordcapital ING Development Facet 65
Rotterdam Real.IS Commerz Toren op Zuid, KPN 59
Den Haag Deka ASR NWO-gebouw / Borneo 49Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
Van veel te veel
0
100
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar vastgoedsegment (relatief %)
Kantoor Winkel Overig
80
60
40
20
Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
Bedrijf Woning
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Pagina 15
In kantoren wordt relatief steeds minder geïnvesteerd hoewel het
volume van circa EUR 2 miljard hoger ligt dan in 2009. Dit heeft
uiteraard te maken met vertrouwen in dit marktsegment en het huidige
sentiment op de gebruikersmarkten voor kantoren.
Kantoren in de nabijheid van een station of kantoren die goed met het
openbaar vervoer te bereiken zijn, hebben een streepje voor. Meer dan
de helft van het aantal kantoorbeleggingen boven EUR 20 miljoen is
gelegen op locaties die gekwalificeerd kunnen worden als
stationslocaties. Daarnaast valt op dat de steden met de grootste
transacties, allemaal zijn terug te vinden in de top 10 in- en uitstappers
op stations.
Een grote leegstand in kantoren draagt niet bij aan de wil om te
investeren in deze categorie. Hier lijkt dus sprake van een minder grote
behoefte aan kantoorbeleggingen. Ook speelt het aanbod een rol voor
de te verwachten hoogte van het investeringsvolume in 2011, want er
worden ook relatief weinig nieuwe kantoren ontwikkeld.
Er is nog altijd een blijvende vraag naar nieuwe, langjarig verhuurde
kantoren.
Andere spelers Daar waar de investeringsmarkt in het verleden door institutionele
beleggers vanuit binnen- of buitenland werd gedomineerd, zorgde in
2010 voornamelijk de particuliere belegger voor een behoorlijk aandeel.
Deze partijen (particuliere beleggers en private ondernemingen)
zorgden voor 37% van het totale investeringsvolume dat neerkomt op
EUR 2,1 miljard. Wanneer een overzicht op basis van het aantal
beleggingstransacties wordt gegeven, dan blijkt dat particuliere
beleggers zorgen voor 78% van het totaal aantal beleggingstransacties.
De particuliere belegger draagt dus met een grote hoeveelheid, relatief
kleine, beleggingstransacties behoorlijk bij aan het totale
investeringsvolume. Er is een toename van kleine transacties in het
totale beleggingsvolume.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 20100
100
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar type belegger (relatief %)
Beursgenoteerde fondsen Private ondernemingen OntwikkelaarsNiet genoteerde fondsen Institutionele beleggers Overig
80
60
40
20
Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
Smakkelaarsburcht bij het station Utrecht CS
Van veel te veel Pagina 16
Beleggingsmarkt voor vastgoed
In totaal hebben 400 Nederlandse particuliere beleggers in 2010
geïnvesteerd in de Nederlandse vastgoedmarkt. Opvallend aan deze
groep is dat zij 58% van het totale investeringsvolume in bedrijfsruimte
voor hun rekening nemen en maar liefst 45% van de woningen. Kijkend
naar het aantal objecten komt het er op neer dat 79% van alle gekochte
bedrijfsruimten en 65% van alle woningen door particuliere beleggers
zijn gekocht. In kantoren en winkels wordt door deze groep ook wel
belegd, maar in deze segmenten overheersen voornamelijk de fondsen.
Slechts 23% van het totale investeringsvolume in kantoren en 12% in
winkels komt op naam van de Nederlandse particuliere belegger.
Het bovenstaande betreft vooral directe investeringen door
particulieren. Een andere manier voor particulieren om in vastgoed te
investeren is via maatschappen en cv-structuren. Vanaf 2000 was een
duidelijke groei van maatschappen en cv’s zichtbaar op de Nederlandse
beleggersmarkt, geïnitieerd door een grote hoeveelheid
fondsaanbieders. In 2007 startten er nog 123 fondsen op de markt, in
2008 waren dit er nog 101 en in 2009 nog maar 29. Zij hebben te
maken met een tekort aan liquiditeit en daarnaast speelt het imago van
vastgoed door een aantal negatieve berichtgevingen over
fondsaanbieders in de media ook een rol. Verder zijn deze fondsen in
sterke mate afhankelijk van financiering om de beloofde rendementen te
halen. Aangezien de financieringsmarkt nog grotendeels op slot zit, zijn
er weinig mogelijkheden vastgoed aan te kopen. Het aantal gestarte
fondsen is een weerspiegeling van het vertrouwen in de markt en
daarmee een baken voor de beleggingsmarkt in Nederland. Het is nu
nog niet duidelijk hoeveel fondsen er gestart zijn in 2010, maar dat dit
er meer zijn dan in 2009 is zeker.
Veel van deze fondsen en fondsaanbieders waren gericht op
kantoorruimten en hebben door de marktsituatie te maken met
leegstand en incourant en onverkoopbaar vastgoed waardoor
liquiditeitsproblemen kunnen ontstaan. We zien en verwachten dus ook
een verdere consolidatie bij de fondsbeheerders.
0
100
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume in kantoren naar nationaliteit (relatief %)
Nederlands Overig
80
60
40
20
Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
Duits
2004 2005 2006 2007 2008 2009 20100
100
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar nationaliteit (relatief %)
Nederlands Brits Overig
80
60
40
20
Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
Duits
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Limbrichterstraat in Sittard
Pagina 17Van veel te veel
Er hebben al de nodige overnames plaatsgevonden. Hierdoor kan op
een meer efficiënte wijze het beheer over het vastgoed worden
gevoerd. Fondsen die nu opgericht worden laten een duidelijke
verschuiving van de focus zien. Waar in het verleden vooral aandacht
was voor kantoren, wordt steeds meer geïnvesteerd in winkels en
woningen.
Tevens zijn er volop ontwikkelingen gaande bij de institutionele partijen.
ING Real Estate is in feite al opgesplitst en de beleggingsactiviteiten en
ontwikkeltak zullen naar verwachting in de toekomst in andere handen
komen. Corio nam een groot belang in Multi. Diverse ontwikkelaars
staan te koop en beursfondsen nemen afscheid van grote delen van
hun portefeuille (Unibail-Rodamco) en overwegen fusies (VastNed en
NSI). Het speelveld in Nederland wordt de komende periode dus zeer
waarschijnlijk door andere spelers betreden.
Duitsers kiezen voor langdurig verhuurde panden Duitse beleggers zorgden in 2010 voor volume in de beleggingsmarkt in
Nederland. In Duitsland is nog altijd veel kapitaal beschikbaar dat
geïnvesteerd wordt in vastgoed. Daarbij speelt dat in Duitsland relatief
voordelig geld kan worden geleend en dat veel Duitsers ‘sparen’ door
te beleggen in vastgoed. Hierdoor komen Duitse fondsen gemakkelijker
aan kapitaal en hebben zij daarmee een voorsprong op beleggers uit
andere landen. Het is interessant te kijken wat deze doelgroep koopt op
de Nederlandse markt.
Wanneer naar het investeringsvolume wordt gekeken, dan wordt
duidelijk dat Duitse beleggers verantwoordelijk zijn voor 18% van het
totaal investeringsvolume. Dit volume komt tot stand door maar een
beperkt aantal transacties (19). Duitsers kopen dus vooral grote
objecten en kiezen vrijwel altijd voor kantoorgebouwen met lange
huurovereenkomsten, in het bijzonder in de grote steden van
Nederland. Men is in de regel ook bereid de scherpste rendementen te
betalen.
In totaal werden 14 kantoorgebouwen gekocht door Duitse beleggers.
Dit was in 2010 goed voor 43% van het totaal geïnvesteerde volume
aan kantoren. De nadruk van de investeringen ligt op de Randstad.
Duitse spelers bepalen dus een belangrijk gedeelte van de
beleggingsmarkt in kantoren. Een goed begrip van dit type belegger is
dus van belang om de ontwikkelingen in de beleggingsmarkt voor
kantoren te begrijpen.
In hoofdlijnen beleggen Duitse beleggers in drie vormen in Nederland:
de zogenaamde Spezialfondsen (vaak een of meerdere institutionele
beleggers in een fonds), de Gesloten Fondsen (vergelijkbaar met
maatschappen/cv’s) en Open Fondsen (zowel voor particuliere als
institutionele investeerders).
In alle drie de vormen waren Duitse beleggers in 2010 actief op de
Nederlandse markt. Nadat een aantal Gesloten Fondsen in 2007 grote
portefeuilles had verkocht (MPC, Woelbern Invest) keerden deze spelers
in 2009 en zeker in 2010 terug als kopers op de Nederlandse markt.
Daarnaast waren enkele Spezialfondsen en Open Fondsen actief bij de
verwerving van grootschalige kantoren. Onder andere Real.IS, Rreef,
Deka en Commerz kochten grote kantoorgebouwen in de Randstad.
Deze partijen zijn vaak door hun financieringstructuur in staat, in
combinatie met een hoge investeringsdruk, de scherpste rendementen
te betalen voor topbeleggingen.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 20100
100
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar grootteklasse (relatief %)
0 – 5 miljoen euro 25 – 75 miljoen euro > = 150 miljoen euro5 – 25 miljoen euro 75 – 150 miljoen euro
80
60
40
20
Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
Van veel te veel Pagina 18
Aantal Duitse Open Fondsen in zwaar weer De recente ontwikkelingen en grote volumes ten spijt, maken niet dat
het alle Duitse vastgoedbedrijven goed vergaat. De markt voor Open
Fondsen verkeert op het moment in onzekerheid want enkele van deze
Duitse Open Fondsen verkeren in zwaar weer.
De open structuur van deze fondsen maakt het mogelijk om op elk
gewenst moment geld te onttrekken aan het fonds. Omdat vastgoed
niet liquide is, kan een fonds in liquiditeitsproblemen komen als plots
substantieel meer geld wordt onttrokken uit het fonds dan dat er wordt
gestort. Indien deze situatie zich voordoet wordt het fonds gesloten,
zodat men er geen geld meer aan kan onttrekken. Deze situatie gaat
inmiddels op voor 12 van de 55 Duitse Open Fondsen. Deze Open
Fondsen hebben wereldwijd circa EUR 2,6 miljard aan waarde verloren
sinds eind april 2010. De netto uitstroom van kapitaal uit deze fondsen
bedroeg bijna EUR 1 miljard in de periode van mei tot en met
september. Tussen eind september en eind oktober kondigden KanAm
US-Grundinvest, Degi Europa en Morgan Stanley P2 Value de liquidatie
van hun fondsen aan. Deze fondsen waren eind september goed voor
een beleggingswaarde van EUR 2,56 miljard. De liquidaties houden in
dat zij, over een periode van 3 jaar, al hun bezittingen gaan verkopen.
Het vermogen van de overige negen, nog Gesloten Fondsen komt
overeen met 25% van het vermogen van alle Open Fondsen in
Duitsland. Het is de verwachting dat deze fondsen niet eerder dan de
zomer van 2011 worden geopend. Deze situatie zorgt door de
geplande verkopen niet alleen voor een druk aan de aanbodkant op de
markt, maar kan ook gevolgen hebben voor het vertrouwen dat
beleggers hebben in andere Open Fondsen en daarmee een effect op
de vraag van deze fondsen naar vastgoed. Dit is een duidelijk voorbeeld
van een situatie die een aantal jaar geleden ondenkbaar was op de
investeringsmarkt. Deze problematiek gaat de Nederlandse
kantorenmarkt ook aan en creëert een bepaalde dynamiek.
Een deel van de uitstroom van geld betekent namelijk een instroom van
vermogen voor andere Duitse Open Fondsen. Zo kenden 16 Duitse
Open Fondsen die staan geregistreerd bij de BVI (Bundesverband
Investment und Asset Management) een groei. Zij genieten het
vertrouwen van beleggers en weten geld aan te trekken, mede doordat
zij over goede verkoopkanalen beschikken. Daardoor zijn zij in staat te
anticiperen op de uitstroom van kapitaal en deze invloed is in 2010 ook
in Nederland waar te nemen. Daar waar bijvoorbeeld UBS haar
kantoorgebouw in Den Haag verkocht aan Siemens, waren zowel Deka
als Rreef actief met aankopen van kantoorgebouwen in Nederland
(Den Haag respectievelijk Leiden).
8,5
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Top bruto aanvangsrendementen v.o.n. per segment in West Nederland (in %)
20004,0 20102001 2002 2003 2004 2006 2009200820072005
8,0
7,5
7,0
6,5
4,5
5,0
5,5
6,0
Bron: DNB, DTZ Zadelhoff, 2010
KantorenBedrijfsruimte
WinkelsWoningen
Beleggingsmarkt voor vastgoed
Brouwershof in Amersfoort
Pagina 19Van veel te veel
Ontwikkeling rendementen Enerzijds zijn er nog steeds maar in een beperkte mate
financieringsmogelijkheden voor vastgoed. Anderzijds is er sprake van
een grote hoeveelheid kapitaal, een lage rentestand en de daarmee
gepaard gaande investeringsdruk. Hierdoor ontstaat een tweedeling in
de beleggingsmarkt waarbij het onderscheid wordt bepaald door
kwaliteit.
Winkels en woningen zijn populaire vastgoedbeleggingen. Beleggers
houden vertrouwen in deze markten, maar kopen alleen de kwalitatief
goede producten. Men is hier dan ook bereid hoge prijzen voor te
betalen. De ruime kantorenmarkt in Nederland zorgt voor een
voorzichtige houding onder beleggers. Panden waarvoor geen
gebruikers zijn, worden nauwelijks door beleggers gekocht. Anderzijds
is er veel vraag naar langjarig verhuurde kantoorgebouwen op goede
locaties. Wij hebben het afgelopen jaar de rendementen voor dit soort
beleggingen zien dalen.
De nieuwbouwontwikkeling bij het station van Hoofddorp is hier een
duidelijk voorbeeld van. Eind 2009 werden nog aanvangsrendementen
gerealiseerd rond 7% v.o.n. (langjarig verhuurd, nieuwbouw). Ultimo
2010 liggen deze rendementen op circa 6,35% v.o.n.
Zoals gezegd is er sprake van een tweedeling. Gebouwen met een
korte looptijd worden niet of nauwelijks verkocht. De looptijd van een
overeenkomst lijkt wel een van de meest elementaire factoren of een
gebouw verkocht wordt, en zo ja, tegen welke prijs.
De toprendementen voor kantoren zijn het afgelopen jaar behoorlijk
gedaald. Er zijn zelfs rendementen gerealiseerd onder de 6%. Gelet op
de situatie op de kantorenmarkt is de verwachting dat de
toprendementen in 2011 zullen stabiliseren op dit niveau. De
rendementen voor kantoren, die als secundair kunnen worden betiteld,
zullen verder onder druk komen te staan. Dit betreft dus wel het
grootste gedeelte van de kantorenvoorraad in Nederland.
Deze situatie geldt ook voor investeringen in bedrijfsruimten. Hoewel
ook hier de rendementen voor eerste klas bedrijfsruimten (logistiek) zijn
gedaald, betreft dit slechts enkele transacties. Over het geheel
genomen staan ook hier rendementen onder (opwaartse) druk door het
achterblijven van en onzekerheid in de gebruikersmarkt.
Hoewel het aanbod van winkelbeleggingen in 2010 verruimd werd,
kochten beleggers in grote mate deze winkels en zagen we de
aanvangsrendementen voor winkels nauwelijks bewegen. Voor
winkelcentra liggen de aanvangsrendementen op een stabiel, laag
niveau.
Opvallend op de woningbeleggingsmarkt is dat, ondanks de situatie op
de woningmarkt, de rendementen na een stijging in 2009 nu weer
stabiliseren en zelfs licht dalen. Goede woningbeleggingen blijven
schaars.
Van veel te veel Pagina 20
Door een aantal positieve factoren (beschikbaarheid kapitaal, lage rente,
vertrouwen) zijn in 2010 de investeringen in vastgoed weer toegenomen
ten opzichte van 2009. Dit zou kunnen duiden op een voorzichtige
opleving van de vastgoedbeleggingsmarkten.
Er is nog veel onzekerheid in de markt. De kapitaalmarkten blijven in
beroering. De ontwikkelingen in Ierland en Zuid-Europa worden
nauwlettend gevolgd en kunnen een direct gevolg hebben voor het
vertrouwen in markten en de beschikbaarheid van kapitaal. Hoewel
economische indicatoren positief zijn, kan nog niet echt worden
gesproken van een herstel. De gebruikers van vastgoed zijn er dus nog
zeker niet bovenop en dit vertaalt zich in terughoudendheid en weinig
dynamiek in de gebruikersmarkten.
Daarnaast is de vastgoedbeleggingswereld in beweging. Het speelveld
en de spelers veranderen. Beleggers mijden risico en wensen ‘zekere’
vastgoedbeleggingen. Er is minder interesse in kantoren en alleen die
kantoren die zekerheid op lange termijn (huurcontract, locatie) bieden
worden gekocht. Er is meer vraag naar woningen en winkels. Maar zal
hier ook voldoende aanbod voor zijn? Momenteel vinden er slechts
weinig nieuwbouwontwikkelingen plaats.
Ook de belegger zelf verandert. Veel fondsaanbieders kennen
problemen en consolidatie in de sector gaat door. Bekende
institutionele partijen veranderen van kleur of verdwijnen zelfs van de
markt. Enkele pensioenfondsen maken even pas op de plaats. Een
aantal Duitse Open Fondsen verkeert in zwaar weer en andere vertonen
weinig activiteit. Hun concurrenten profiteren weer van deze situatie en
beschikken over veel te investeren kapitaal. Dit alles zorgt er wel voor
dat beleggers naar de samenstelling van hun portefeuilles kijken.
Nederlandse beleggers versterken hun posities in de woning- en
winkelmarkt en investeren op stationslocaties. Duitsers kopen grote
kantoorvolumes. Maar beleggers stoten ook delen van hun portefeuilles
af. Ging dit in het verleden om verjonging van de portefeuille en betrof
het vaak de wat oudere gebouwen, nu zal men soms ook afscheid van
enkele parels moeten nemen omdat de overige beleggingen niet
verkoopbaar zijn.
Al met al verwachten wij dat op basis van bovengenoemde
ontwikkelingen het investeringsvolume in 2011 niet zal stijgen. Een
lichte daling ligt meer voor de hand. Anderzijds zal een daling zoals in
2009 zich ook niet voordoen. De markt zal dus naar verwachting
enigszins stabiliseren.
Dit zal ook gelden voor de toprendementen. Topbeleggingen zullen
schaars zijn. Maar hier is altijd vraag naar. Het kwalitatief mindere
vastgoed zal het moeilijk krijgen. Wij verwachten meer aanbod dat
moeilijk verkoopbaar zal zijn. Dit moet een effect gaan hebben op de
prijzen die hiervoor betaald gaan worden. Een verdere afwaardering
voor een groot deel van de voorraad is dus noodzakelijk. De tweedeling
in de markt zal nog groter worden.
Het positieve aan dit laatste aspect is dat beleggers door actief beheer
ook weer daadwerkelijk waarde aan panden kunnen toevoegen. Door
te investeren in gebouwen en huurders kan ook daadwerkelijk een
waardesprong worden gemaakt. Kwaliteit is dan doorslaggevend.
Beleggingsmarkt in 2011
Pagina 21Van veel te veel
Van veel te veel Pagina 22
Aanbod
Gebouwen waarin per ultimo van elk kalender-
jaar minimaal 500 m² kantoorruimte, 750 m²
bedrijfsruimte (inclusief de bijbehorende
kantoorruimte) dan wel 200 m² winkelruimte
voor de verhuur of verkoop beschikbaar is.
Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op
reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde
complexen. Projecten in voorbereiding worden
niet meegeteld.
Bedrijfsruimte
Ruimte bestemd voor productie, opslag en
distributie van goederen. Ook bedrijfspavil-
joens met een verhoogde kantoorcomponent
– soms oplopend tot 50 procent van het totale
vloeroppervlak – vallen hieronder.
Beroepsbevolking
Tot de beroepsbevolking 15-65 jaar worden
gerekend:
- Personen die ten minste 12 uur of meer per
week betaalde arbeid verrichten
- Personen die ten minste 12 uur per week
gaan werken of willen werken.
Bestaande bouw
Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen ouder dan
twee jaar.
Bezettingsgraad werkplek
Het aantal FTE's per werkplek.
Bruto-aanvangsrendement
De bruto huurinkomsten vóór afschrijvingen en
eigenaarslasten, als percentage van de totale
verwervingsprijs vrij op naam.
Brownfields
Gebied met verlaten industriële bebouwing
geschikt voor herontwikkeling.
Eersteklas vastgoed
Modern, courant onroerend goed dat
tegemoetkomt aan de hedendaagse wensen
en eisen van het bedrijfs leven en zich op een
goede locatie bevindt. Kantoor- en bedrijfs-
ruimte jonger dan vijf jaar op de beste (werk-)
locaties wordt in het algemeen gezien als
eersteklas vastgoed. In de winkelruimtemarkt
wordt ruimte met een courante frontbreedte
en een gangbaar oppervlakte in het A-winkel-
gebied als eersteklas aangemerkt.
Eigenbouw
Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen die voor
rekening van de gebruiker worden gereali-
seerd.
Het Nieuwe Werken
Het tijd- en plaatsonafhankelijk uitvoeren van
werkzaamheden, gebruikmakend van nieuwe
mobiele technologie. Kantoren verworden tot
ontmoetingsplaatsen.
Huurprijzen kantoren en bedrijfsruimten
Prijzen per vierkante meter verhuurbaar
oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekos-
ten en huurderspecifieke inrichtingskosten.
Greenfields
Projecten die op locatie worden gerealiseerd,
waar nog geen andere objecten of belemme-
ringen bestaan.
Kantoorruimte
Ruimte bestemd voor de uitoefening van
een bedrijf, beroep of dienst waarin geen
product wordt vervaardigd, doch van waaruit
uitsluitend dienstverlening wordt bedreven.
Leegstand
Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen
die op het moment van inventarisatie niet
(meer) in gebruik is.
Nieuwbouw
Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen jonger
dan twee jaar. Ook bestaande bouw, welke
zeer ingrijpend is gerenoveerd, wordt als
nieuwbouw aangemerkt.
Opname
Kantoor- en/of bedrijfsruimte die op de
‘vrije markt’ is verhuurd en verkocht met een
metrage van minimaal 500 m² v.v.o. (kantoor-
ruimte) met uitzondering van sale and lease
back transacties, huurverlengingen en
nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-
gebruikers (de zogenoemde eigenbouw).
Opnamecijfers worden geregistreerd op het
moment dat tussen betrokken partijen
wilsovereenstemming is bereikt.
Structureel aanbod
Het deel van het aanbod dat drie jaar of langer
als aanbod staat geregistreerd.
Structurele leegstand
Bestaand aanbod, langer dan drie jaar niet in
gebruik bij huurders.
Verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.)
De oppervlakte, gemeten op vloerniveau,
tussen de opgaande scheidingsconstructies
die de desbetreffende ruimte omhullen,
inclusief de zogenaamde glaslijncorrectie.
Bij de bepaling van de verhuurbare oppervlakte
worden de volgende elementen niet meegeno-
men: technische ruimtes, verticale stijgpunten
en dragende binnenwanden (NEN 2580).
Voorraad kantoorruimte
Bestaande of in aanbouw zijnde kantoorruimte
met een oppervlakte van 500 m² v.v.o. of meer.
De kantorenvoorraad gegevens zijn afkomstig
van Bak.
Voorraad in gebruik
Het deel van de kantorenvoorraad dat op het
moment van inventarisatie niet als aanbod
staat geregistreerd. Het betreft hier dus een
combinatie van gegevens van Bak (kantoren-
voorraad) en DTZ Zadelhoff (aanbod).
Vrije markt
De huur- en/of koopmarkt waarin project-
ontwikkelaars en beleggers kantoor-, bedrijfs-
en/of winkelgebouwen aanbieden voor nog
onbekende gebruikers.
Begrippenlijst
Pagina 23Van veel te veel www.dtz.nlwww.dtz.com
Als marktleider van Nederland in vastgoedadvies, zijn we ons
ervan bewust wat er van ons wordt verwacht. Wij blinken uit
binnen ons vakgebied en weten wat er speelt in de markt.
Ons team van ervaren specialisten staat middenin de markt en is
continu bezig om nieuwe oplossingen te ontwikkelen en bestaande
te verbeteren. Alleen zo kunnen wij het beste resultaat voor
onze opdrachtgevers blijven garanderen.
Onze dienstverlening bestaat uit advies, makelaardij en beheer in
commercieel vastgoed. We zijn met ruim 10.000 medewerkers
wereldwijd actief in 43 landen en hebben kantoren tot op regionaal
niveau. In Nederland hebben we kantoren in maar liefst 12 steden.
DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via
besloten vennootschappen. Een van de partners is DTZ Holdings
plc, sinds 1987 geregistreerd aan de London Stock Exchange.
www.dtz.nl www.dtz.com